Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 2007 gia đình tôi có mua một mảnh đất của gia đình ông bác ruột. Nhưng mảnh đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hai bên chỉ làm giấy tờ bằng tay và một số người làm chứng. Có đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2007 có  xác nhận của trưởng thôn và phó chủ tịch UBND xã ký và đóng dấu.

Đến năm 2013 gia đình bên chuyển nhượng mới được cấp sổ đỏ và có về tách phần đất của tôi trong đó. Tôi đã nhiều lần yêu cầu bên chuyển nhượng tách thửa cho tôi để tôi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng họ gây khó khăn. Vậy tôi xin hỏi làm sao để  tôi không bị mất quyền lợi? Tôi xin chân thành cam ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì giữa bạn và gia đình bác ruột có lập hợp đồng mua bán với nhau năm 2007, thời điểm đó diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận. Đến năm 2013 bên chuyển quyền (gia đình bác) mới được cơ quan nhà nước công nhận cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất, sau khi được cấp chứng nhận lại không thực hiện theo đúng hợp đồng mua bán trước đó vào năm 2007. Do đó, hiện nay để đảm bảo quyền lợi của bạn thì sẽ áp dụng theo quy định tại Khoản 2, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều luật đất đai để giải quyết. Cụ thể:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

...

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Đồng thời, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính. Cụ thể:

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
…
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật trên với trường hợp của bạn thì mặc dù bên chuyển nhượng không tạo điều kiện để làm thủ tục đăng ký sang tên cho bạn thì bạn vẫn có thể tự mình làm hồ sơ thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất. Theo đó, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền (hợp đồng mua bán) đã lập theo quy định;

+ Giấy tờ chứng minh về nhân thân: Chứng minh thư nhân dân/thẻ căn cước công dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh photo có chứng thực.

( hồ sơ nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện tới phòng đăng ký đất đai huyện/Uỷ ban nhân dân cấp huyện để giải quyết).