Câu hỏi: Việc quản lý chặt chẽ các vấn đề về đất đai không chỉ là việc của cơ quan Nhà nước mà là còn là trách nhiệm của cả xã hội bởi lẽ đất đai là một phần của chủ quyền dân tộc, điều mà ông cha ta đã đán đổ xương máu để bảo vệ. Do đó, không phải chủ thể nào cũng mặc nhiên có quyền là chủ sở hữu mảnh đất mà tron một số trường hợp sẽ bị giới hạn. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về đứng tên quyền sử dụng đất

Các vấn đề pháp lý về đất đai là một phạm trù rất rộng và đa dạng và để giải quyết triệt để các vấn đề đó thì đòi hỏi người giải quyết phải có kiến thức sâu rộng không chỉ ở đất đai và còn nhiều lĩnh vực khác. Như đã đề cập ở phần đầu, không phải mọi chủ thể đều có quyền được đương nhiên có quyền sở hữu quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Điển hình là có chủ thể chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất mà không được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.

Việc đặt ra các trường hợp loại trừ nhưng vậy là cần thiết để đảm bảo chủ quyền và toàn vẹn lãnh thổ, đảm bảo an ninh- trật tự. Đồng thời, những chủ thể bị giới hạn thường ít nhiều gắn với yếu tố nước ngoài.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Vợ đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chồng là người nước ngoài

Nội dung hỏi tư vấn
:

Chồng tôi là người Trung Quốc. Mang quốc tịch Trung Quốc. Tôi quốc tịch Việt Nam. Hộ khẩu cùng chung với bố mẹ tôi.Hiện nay chúng tôi muốn mua 1 mảnh đất để xây nhà. Tôi cần chuẩn bị thủ tục gì để đứng tên 1 mình trên sổ đỏ? Tôi nghe nói phải có 1 bản thỏa thuận giữa vợ chồng tôi về điều này. Vậy thỏa thuận này là ở đâu ra ạ? Có mẫu sẵn không hay do chúng tôi tự viết?Chồng tôi hoàn toàn đồng ý với điều này. Vì lo đứng tên cả 2 người thì đất chỉ có giá trị 50 năm.Ngoài ra Tôi đã mua 1 miếng đất nhưng vì không biết làm thế nào nên đã nhờ bố mẹ đứng tên sổ đỏ và sau này bố mẹ sẽ làm hợp đồng cho tặng lại cho tôi. Tôi xin hỏi bố mẹ được tặng cho con cái bao nhiêu lần? Có phải mất thuế phí gì không?

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất về việc đăng kí quyền sử dụng đất là tài sản chung của hai vợ chồng

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định Tài sản chung của vợ chồng

“
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

“1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.”

Như vậy tài sản hình thành trong thời kì hôn nhân do thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Nếu trường hợp tài sản phải đăng kí sở hữu thì phải ghi tên hai vợ chồng, nếu ghi tên một người thì phải có văn bản thỏa thuận.

Theo quy định tại điều 5 Luật đất đai 2013 thì:

“Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

3. Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ;

4. Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo;

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

7. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.”

Theo quy định cá nhân người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua đất ở nên anh chồng có quốc tịch Trung Quốc không được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được mua trong thời kì hôn nhân. Do vậy, nếu như cả hai vợ chồng đã thống nhất để cho vợ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lập một văn bản thỏa thuận xác nhận số tiền mua mảnh đất có nguồn gốc từ tài sản chung và người chồng cam kết đồng ý cho người vợ đứng tên trên giấy tờ chứng nhận sở hữu. Văn bản thỏa thuận không có mẫu bắt buộc nên anh, chị có thể tự lập hoặc liên hệ trực tiếp tới tổ chức hành nghề công chứng để họ hướng dẫn thủ tục làm văn bản thỏa thuận.

Thứ hai, vấn đề bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất

Trường hợp bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất thì anh, chị có thể tham khảo các bài viết có nội dung tương tự sau:

>> Trình tự, thủ tục tặng cho con quyền sử dụng đất

>> Bố tặng cho đất cho con thì có phải nộp thuế không?

Pháp luật quy định trường hợp bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho con thì được miễn thuế thu nhập cá nhân do nhận quà tặng là quyền sử dụng đất và được miễn lệ phí trước bạ khi đăng kí sang tên. Hiện nay, không có quy định nào hạn chế số lần mà bố mẹ được tặng cho quyền sử dụng đất cho con.