Câu hỏi: Chào luật sư, cho hỏi quy định về thẩm định giá quyền sử dụng đất đai là tài sản thế chấp vay vốn như sau: Năm 2013, gia đình tôi có vay ở Quỹ tín dụng nhân dân ở địa phương nơi đang sinh sống với số tiền là 500.000.000 VND cho mục đích sản xuất - kinh doanh. Trước khi cho vay, Quỹ tín dụng có khảo sát và định giá 3 thửa đất của nhà tôi với tổng diện tích 4200 m2 (Bốn nghìn hai trăm mét vuông) là 720.000.000 VND - làm tài sản thế chấp.

Do việc làm ăn gặp khó khăn và bị thua lỗ, gia đình tôi không có khả năng chi trả kéo dài từ 2013-2016.

Số tiền lãi và gốc hiện tại đã lên đến 680.000.000 VND. Sau đó, Quỹ tín dụng có đem tài sản thế chấp của gia đình tôi ra phát mãi, Ban thẩm định giá định giá 3 thửa đất 4200 m2 của tôi hiện tại bây giờ là 302.000.000 VND. Quỹ tín dụng yêu cầu gia đình tôi phát mãi tài sản thế chấp với giá 302.000.000 VND và phải trả tiếp số tiền còn lại là 378.000.000 VND. Quỹ tín dụng cũng đưa ra phương án là gia đình tôi có thể trả góp số tiền trên theo từng năm (50.000.000 VND/năm) và trả cho đến khi đủ thì thôi. Do gia đình tôi không có khả năng chi trả và cảm thấy rất thiệt thòi về việc tài sản thế chấp giờ đây sau khi định giá chỉ còn 302.000.000 VND nên có một số câu hỏi nhờ Luật sư giải đáp giúp như sau:

1. Về việc thẩm định giá lại tài sản thế chấp như vậy là đúng hay sai?

2. Nếu không có khả năng chi trả như vậy thì sẽ chịu trách nhiệm như thế nào trước pháp luật?

3. Luật sư có thể tư vấn và đưa ra phương án giải quyết sao cho có phần lợi nhất về trường hợp của gia đình tôi! Cảm ơn Luật sư đã bỏ chút thời gian quý báu đọc và trả lời tư vấn cho Email này!

Trả lời: 1. Về việc thẩm định giá lại tài sản thế chấp như vậy là đúng hay sai?

Căn cứ theo Điều 112 luật đất đai năm 2013 quy định về  nguyên tắc, phương pháp định giá đất:

“1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.”

Và căn cứ theo Điều 30 luật giá 2012 quy trình thẩm định giá tài sản:

"1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.

2. Lập kế hoạch thẩm định giá.

3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin.

4. Phân tích thông tin.

5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.

6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.

Do đó, Để xác định việc thẩm định giá đất của ban thẩm định có đúng hay không cần căn cứ:

Thứ nhất việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

- Theo thời hạn sử dụng đất;

- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

-    Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

Thứ hai, cơ quan thẩm định giá có áp dụng theo đúng quy trình định giá và theo phương pháp xác định giá theo đúng quy định của pháp luật hay không.

Không thể căn cứ vào việc cơ quan thẩm định giá đất tại thời điểm thậm định giá thấp hơn thời điểm bạn thế chấp quyền sử dụng đất là sai quy định.Việc thẩm định giá đất sẽ áp dụng giá đất, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng … tại thời điểm thẩm định giá đất và quy trình, phương pháp định giá. Nếu bạn có căn cứ về việc cơ quan thẩm định làm sai thì có thể yêu cầu hủy quyết định thẩm định giá đất hoặc nếu không đồng ý với giá đất thẩm định thì có thể mời cơ quan thẩm định giá có thẩm quyền để thẩm định lại giá đất.

2. Nếu không có khả năng chi trả như vậy thì sẽ chịu trách nhiệm như thế nào trước pháp luật?

Căn cứ theo Điều 466 bộ luật dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ trả nợ của bên vay:

Điều 466. Nghĩa vụ trả nợ của bên vay

1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, khi đến hạn trong hợp đồng vay thì bên vay phải thực hiện trả tiền và lãi suất theo đúng thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật trong hợp đồng vay. Nếu bên vay không thực hiện hoặc không thực hiện theo đúng nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý tài sản thế chấp theo quy định của bộ luật dân sự năm 2015.

Theo khoản 5 Điều 323 bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên nhận thế chấp tài sản:

5. Yêu cầu bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ tài sản thế chấp giao tài sản đó cho mình để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

6. Giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

7. Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp của bạn được thực hiện như sau:

Thứ nhất, trường hợp đã đến hạn thực hiện trả tiền theo hợp đồng vay mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.

Tiền bán tài sản thế chấp được sử dụng để thanh toán nghĩa vụ cho bên nhận thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản cầm cố; trong trường hợp nghĩa vụ được bảo đảm là khoản vay thì thanh toán cho bên nhận thế chấp theo thứ tự nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại nếu có; nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên cầm cố; nếu tiền bán còn thiếu thì bên thế chấp phải trả tiếp phần còn thiếu đó.

Thứ hai, trong trường hợp phải xử lý tài sản để thực hiện một nghĩa vụ đến hạn thì các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm đều được tham gia xử lý tài sản. Bên nhận bảo đảm đã thông báo về việc xử lý tài sản có trách nhiệm xử lý tài sản, nếu các bên cùng nhận bảo đảm không có thoả thuận khác.

Trong trường hợp các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn.

Nếu khi đến hạn trả nợ trong hợp đồng vay mà bạn không có khả năng trả nợ thì tài sản thể chấp sẽ được xử lý như trên. Trong trường hợp sau khi đã xử lý tài sản thế chấp mà giá trị tài sản thể chấp nhỏ hơn giá trị tài sản vay thì bên cho vay có quyền yêu cầu gia đình bạn thanh toán nốt phần còn thiếu. Nếu gia đình bạn không thực hiện thì họ có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bên vay trả nợ. Khi có bản án, quyết định của Tòa án người vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ, nếu người vay không thực hiện thì có thể yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện thi hành án. Nếu hết thời gian tự nguyện thi hành án mà các bên không thực hiện thì cơ quan thi hành án sẽ ra quyết định cưỡng chế thi hành án, kê biên tài sản, buộc chuyển giao vật… để thi hành án.Trong trường hợp bạn không có tài sản để trả nợ thì cơ quan thi hành án sẽ áp dụng các biện pháp như khấu trừ thu nhập hàng tháng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

3. Luật sư có thể tư vấn và đưa ra phương án giải quyết sao cho có phần lợi nhất về trường hợp của gia đình tôi!

Thứ nhất, về việc thẩm định giá đất. Nếu bạn không đồng ý hoặc có căn cứ về việc thẩm định giá không đúng thì có thể mời cơ quan thẩm định giá có thẩm quyền định giá lại quyền sử dụng đất thế chấp. Trong trường hợp các bên đề không đồng ý hoặc có tranh chấp về giá trị quyền sử dụng đất thì có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Thứ hai, về nghĩa vụ trả nợ. Nếu gia đình bạn không có khả năng trả nợ thì có thể thỏa thuận với bên cho vay về thời hạn và phương thức thanh toán số tiền vay. Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được hoặc bên cho vay không đồng ý thỏa thuận thì bên cho vay có quyền xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Nếu giá trị tài sản thế chấp nhỏ hơn nghĩa vụ trả nợ thì bên cho vay có quyền yêu cầu gia đình bạn hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu trả số tiền còn thiếu theo hợp đồng vay.