Câu hỏi: Chúng tôi (bên A) bán 1 căn nhà cho bên B, thủ tục sang tên sổ đỏ đã xong. Tuy nhiên, do chúng tôi đang cho bên C thuê căn nhà đó, vì vậy chúng tôi đã ký thêm 1 hợp đồng với bên B là ngày 30/9 sẽ giao nhà cho bên B nếu không chúng tôi sẽ bồi thường và chúng toi cũng đã làm phụ lục hợp đồng thỏa thuận với bên C là ngày 30/9 sẽ bàn giao nhà cho chúng toi để chúng tôi giao nhà cho bên B.

Thế nhưng nếu như đến 30/9 bên C cố ý không chịu giao nhà cho chúng tôi để cho chúng tôi vi phạm hợp đồng voi bên B thì xin ban tư vấn cho hỏi vay chúng tôi có phải bồi thường cho bên B không?  có cách nào cưởng chế bên C để giao nhà đúng hẹn cho bên B không? Xin cám ơn ban tư vấn

Trả lời: Thứ nhất
, xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Kể từ thời điểm các bên hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên thì bên B đã được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp của “ căn nhà” là đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng.

Còn nghĩa vụ bồi thường thiệt hại, nghĩa vụ này phát sinh ngay cả khi các bên không thỏa thuận nhưng bên B chứng minh có thiệt hại thực tế xảy ra, có lỗi của bên A thì gia đình bạn sẽ phải bồi thường.

Thứ hai
, xét phụ lục hợp đồng cho thuê nhà ở được ký kết giữa bên A và bên C.  Điều 131 Luật nhà ở 2014 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

"...

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng
;

...”.

Vậy
, theo quy định tại điều luật trên, căn cứ để chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở sẽ do thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp hai bên có thỏa thuận, mà một trong các bên vi phạm nghĩa vụ thì sẽ là căn cứ để bên còn lại có quyền yêu cầu các cơ quan nhà nước có thấm quyền giải quyết. Trường hợp anh C không chịu giao nhà vào ngày 30/09/2015 thì gia đình không có biện pháp nào cưỡng chế; mà hoặc các bên sẽ thỏa thuận hoặc các bên sẽ yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Thứ ba
, giả sử các bên không ký kết thỏa thuận vào ngày 30/09 bên A sẽ giao nhà, và bên C sẽ phải trả lại nhà cho bên A. Điều 496 BLDS 2005 quy định quyền của bên thuê nhà ở như sau:

“ Bên thuê nhà có các quyền sau đây:

1. Nhận nhà thuê theo đúng thoả thuận;

2. Được đổi nhà đang thuê với người thuê khác, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

3. Được cho thuê lại nhà đang thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

4. Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà”.

Theo quy định trên, trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà ở như trường hợp của bạn thì bên thuê vẫn có quyền thực hiện tiếp hợp đồng cho thuê nhà với bên A cho tới khi có căn cứ chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở. Bên B có trách nhiệm tạo điều kiện cho bên C thuê nhà với những điều khoản đã được ký kết trước.

Tuy nhiên, các bên đã có thỏa thuận thì buộc các bên phải thực hiện đúng các thỏa thuận. Bên nào vi phạm thỏa thuận sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có thiệt hại xảy ra).

Trân trọng
!