Câu hỏi: Chào luật sư, cháu có thắc mắc muốn được giải đáp. Bố mẹ cháu đã li hôn và theo tòa án là cái nhà đang ở sẽ được chia đôi. Mẹ cháu được quyền sử dụng nhà với điều kiện phải trả cho bố là 125 triệu đồng. Sau khi trả xong thì mẹ cháu đi làm lại sổ đỏ đổi sang tên mình thì phát hiện ra hợp tác xã vào thiếu diện tích đất là 100m2. Mẹ cháu yêu cầu xã đính chính lại và viết vào cho đủ số diện tích đúng với bản đồ thì xã trả lời : "Phải có ý kiến đồng ý của người chồng đã li hôn rồi thì mới được". Vậy cho cháu hỏi có cần ý kiến của bố cháu thì mới được sửa lại số diện tích không ạ ?

Trả lời: Bản chất diện tích đất trên là tài sản hình thành trong hôn nhân, khi bố mẹ anh/chị ly hôn tòa án phán quyết tài sản chung của vợ chồng  thì đối với mảnh đất trên người bố và người mẹ mỗi người đều có quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất.

Tuy nhiên người mẹ lại muốn sang tên mảnh đất trên cho mình thì phải thỏa thuận bằng văn bản để sang tên nửa phần đất còn lại cho người mẹ cũng như thanh toán giá trị còn lại của mảnh đất và được người bố đồng ý.

Trong trường hợp hợp tác xã vào thiếu diện tích đất cho gia đình anh/chị khiến cho diện tích đất thực tế nhiều hơn diện tích trên giấy chứng nhận mà người mẹ muốn sang tên thì cần làm làm thủ tục đính chính lại diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 106 Luật Đất Đai 2013:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận".

Thủ tục đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Tuy nhiên xã lại yêu cầu cần có sự đồng ý của người chồng đã ly hôn để thực hiện đính chính là đúng với quy định của pháp luật, do phán quyết của tòa án về mảnh đất chung của vợ chồng là dựa trên diện tích thực trên giấy chứng nhận, nhưng khi đính chính diện tích trên thực tế lại lớn hơn do vậy cần có sự đồng ý của người chồng vì đây được xem là phần tài sản chung của vợ chồng nhưng chưa được tòa án giải quyết trong bản án. Cụ thể quy định về tài sản chung của vợ chồng tại điều 33 Luật Hôn Nhân Gia Đình 2014:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Trong trường hợp này để thực hiện đính chính người mẹ cần phải có văn bản thỏa thuận có công chứng chứng thực của người bố để công nhận phần đất dư ra nằm trong tài sản chung của vợ chồng và đồng ý cho người mẹ sang tên phần đất đấy.

Sau đó người mẹ có thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

- Quyết định ly hôn của tòa án

- Văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định pháp luật

Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ nộp tại văn phòng đăng kí đất đai cấp huyện, thời hạn giải quyết không quá 15 ngày theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều, khoản của luật đất đai 2013 về  thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.