Câu hỏi: Thưa luật sư Em có một mảnh đất 90m2 và có sổ đỏ rồi nhưng đến năm 2011 được biết khu đất đó đang nằm trong khu quy hoạch của nhà nước(xây dựng trạm nghỉ và chợ đầu mối) từ năm đó đến giờ dự án chưa hoạt động vì chưa có nhà đầu tư,gia đình em dự định tháng 2/2016 sẽ xây nhà để ở có được ko?

Qua tìm hiểu em nắm bắt được như sau: khu quy hoạch này cho ubnd tỉnh ki,quyết định mới nhất vào ngày 4/2/2013 và gia đình em chưa có quyết định thu hồi đất.em muốn hỏi luật sư là:em có được làm nhà lên mảnh đất đó ko? và quyền lợi về phía người dân như e là gì (khi ko biết thời hạn của khu quy hoạch ấy kéo dài trong bao nhiêu năm) và luật mới 2015 quy định nếu khu quy hoạch trong 3 năm ko có người thầu coi như bỏ có được ap dụng vào trường hợp của em ko a?em cảm ơn luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, về quyền xây dựng nhà ở trên đất đã được quy hoạch Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."

Như vậy, nếu diện tích trên đã nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì anh có quyền xây dựng nhà ở trên đât của mình.

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện thì anh không được xây dựng nhà ở mới trên diện tích đất trên. Khoản 4 Điều 12 Luật xây dựng quy định về cac hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.”

Vậy nếu anh xin giấy phép xây dựng có thời hạn thì anh có thể xây dựng nhà ở, nhưng phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 7 Nghị định 64/2012/NĐ - CP quy định về giấy phép xây dựng:

"Công trình được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án."

Thứ hai, về thời hạn thu hồi đất, theo quy định tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013:

“3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, nếu sau 3 năm kể từ ngày cơ quan cấp huyện công bố thu hồi đất mà chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất không bị hạn chế các quyền của chủ sở hữu.

Trân trọng
!