Câu hỏi: Kính gửi Văn phòng Luật sư Minh Gia. anh trai tôi có mua một miếng đất diện tích 120 m2, có hợp đồng và có UBND xã chứng nhận. Tuy nhiên do diện tích nhỏ mà là đất nông nghiệp nên không thể tách sổ.

Nội dung yêu cầu:
Cùng mua với anh trai tôi còn có nhiều nhà khác mua các miếng lân cận, cùng ký hợp đồng một ngày với anh trai tôi và sau đó họ đã xây nhà ở cho đến nay. Riêng anh trai tôi do đã có nhà ở nên không xây. Gần đây chúng tôi phát hiện ra chủ cũ đã sang tên toàn bộ diện tích của thửa đất lớn bao gồm cả của anh trai tôi và những hộ gia đình đã có nhà ở kia. Chúng tôi đã gặp trực tiếp chủ đất mới thì ông ta khẳng định đó là đất của ông đã mua cua bà chủ cũ và hiện ông đã đứng tên sổ đỏ. Chúng tôi cũng đã lên phòng tài nguyên huyện thì họ cũng xác định thửa đất đó đã đứng tên ông chủ mới. Đối với những hộ có nhà kia thì ông chủ đất mới không nói gì, nhưng riêng anh trai tôi chưa có nhà thì ông ta nói anh trai tôi không có quyến sở hữu, thậm chí ông ta còn kêu người đến để bán miếng đất trên. Xin hỏi luật sư, vậy chúng tôi phải làm gì để dữ lại mảnh đất mình đã mua? Liệu bây giờ chúng tôi cứ tiến hành xây nhà trên mảnh đất này có được không, mặc dầu chưa có thổ cư và chưa có giấy phép nhưng anh trai tôi muốn xây để dữ đất? Rất mong Luật sư giải đáp giùm. Xin chân thành cảm ơn luật sư và chúc văn phòng luật chúng ta ngày một lớn mạnh để giúp đỡ những người dân như chúng tôi. - Trân trọng
cảm ơn

Trả lời: Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Theo quy định của pháp luật, trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 188; việc chuyển nhượng đã được đăng ký vào số địa chính thì có hiệu lực pháp lý. Người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp mới được Nhà nước bảo hộ về quyền sử dụng đất.

Đối với vụ việc trên, mặc dù anh trai và chủ đất cũ đã ký hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng được chứng thực tại UBND xã nhưng các bên chưa tiến hành thủ tục đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai nên việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực pháp luật. Theo phân tích trên, việc chuyển nhượng cho người sau nếu đáp ứng Điều 188 Luật đất đai 2013 thì được Nhà nước công nhận và bảo vệ.

Tuy nhiên, anh trai của anh có quyền yêu cầu chủ cũ hoàn trả khoản tiền đã nhận, và bồi thường những thiệt hại do hành vi trái quy định của pháp luật do người này gây ra. Nếu người này không trả, các bên không thỏa thuận được thì anh trai anh có quyền gửi đơn khởi kiện tới TAND quận, huyện bên bán sinh sống, làm việc để được thụ lý, giải quyết.

Ngoài ra, trường hợp bên bán có dấu hiệu gian dối, dùng thủ đoạn lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản của anh trai thì người này có quyền tố giác tới cơ quan có thẩm quyền để xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 101 BLTTHs 2003 quy định về tố giác và tin báo về tội phạm

"Công dân có thể tố giác tội phạm với Cơ quan điều tra, Viện kiểm sát, Tòa án hoặc với các cơ quan khác, tổ chức. Nếu tố giác bằng miệng thì cơ quan, tổ chức tiếp nhận phải lập biên bản và có chữ ký của người tố giác.

Cơ quan, tổ chức khi phát hiện hoặc nhận được tố giác của công dân phải báo tin ngay về tội phạm cho Cơ quan điều tra bằng văn bản".