Câu hỏi: :

Anh/Chị cho em hỏi ạ: Bên em hiện đang kí hợp đồng thuê nhà trọ với 1 chị A (chị này hiện đi lấy chồng, giao lại việc thu tiền trọ cho chị B là em chị A), ngày 25/12/2017, chị B báo em là ngày 16/1/2018 hợp đồng chị A với bên chủ chính thức (chị C) hết, em có lựa chọn là ở lại hoặc đi, thì lúc đó chị của em báo là ở. Tuy nhiên đến ngày 10/01/2018, do tìm được phòng trọ mới, nên bên em báo lại cho chị C là ngày 14/02/2018 sẽ chuyển phòng. Chị C có nói lại gì đó với chị B, thì chị B nói với em là nếu muốn chuyển trọ thì phải báo trước từ 15-20 ngày theo hợp đồng đã kí. Thế thì cho em hỏi là ngày 16/01/2018, khi hợp đồng giữa bên chị A và chị C hết hiệu lực, thì đương nhiên, hợp đồng của em và chị A cũng sẽ hết hiệu lực và em có quyền chuyển đi mà không cần báo trước như từ 15-20 ngày theo hợp đồng đã kí đúng không ạ? Hiện tại em thuê nhà trọ này đã hơn 1 năm, hợp đồng chưa công chứng và hình như bên em cũng làm mất hợp đồng rồi do tìm không thấy ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về vấn đề thuê tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, về thời hạn thuê nhà pháp luật đề cao sự thỏa thuận của các bên, nếu trong hợp đồng thuê nhà của bạn và chị A có thể hiện nội dung về thời hạn thuê, mà nay chưa hết thời hạn đó, thì các bên phải thực hiện theo thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng. Nếu trước khi thời hạn thuê nhà kết thúc, mà một trong hai bên yêu cầu chấm dứt hợp đồng và không đưa ra được lý do chính đáng, cũng như không báo trước số ngày hợp lý thì được coi là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường.

Luật Nhà ở 2014 cũng quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó, việc chấm dứt hợp đồng thuê giữa các bên phụ thuộc vào nội dung đã giao kết trong hợp đồng, nếu việc chấm dứt hợp đồng yêu cầu phải báo trước một số ngày nhất định thì bạn phải thực hiện như đã thỏa thuận. Khi hợp đồng giữa chị A và chị C chấm dứt mà làm ảnh hưởng đến việc thuê nhà của bạn thì người cho thuê (chị A) phải tự giải quyết với bên chủ nhà (chị C) để đảm bảo chỗ ở cho bạn, còn nếu muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn, thì phải thông qua sự thỏa thuận và được bạn đồng ý. Do đó, việc hợp đồng giữa chị A và chị C chấm dứt sẽ không đương nhiên làm chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bạn và chị A.

Nếu việc hết hạn hợp đồng giữa chị A và chị C làm ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn khi thuê căn nhà đó thì theo quy định trên bạn có thể sử dụng quyền đơn phương chấm dưt hợp đồng, nhưng vẫn phải đảm bảo thời gian báo trước đúng như đã thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận thì thời hạn báo trước ít nhất là 30 ngày như luật định.