Câu hỏi: Quy trình tách thửa đất và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không có bước đo đạt trực tiếp trên đất có thể làm được không? Gia đình tôi hiện đang có tranh chấp đất đai. Người con cắt đất sang tên của mình nhưng không được người chủ sở hữu đất biết nhưng vẫn làm được giấy tờ và còn bán cho người khác.

Xin chào luật sư! Xin cho tôi hỏi quy trình tách thửa đất và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu không có bước đo đạt trực tiếp trên đất có thể làm được không? Gia đình tôi hiện đang có tranh chấp đất đai . Người con cắt đất sang tên của mình nhưng không được người chủ sở hữu đất biết nhưng vẫn làm được giấy tờ và còn bán cho người khác . Không biết luật sư có thể cho tôi biết sự việc trên tôi có thể lấy lại đất của mình không và nếu được phải làm như thế nào. Cảm ơn luật sư đã lắng nghe mong luật sư sớm phản hồi lại cho tôi.

Trả lời: Thứ nhất, về thủ tục tách thửa đất

Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Như vậy, việc tách thửa đất và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có bước đo đạc địa chính để chia tách thửa đất một cách rõ ràng và chính xác.

Thứ hai, về tranh chấp đất đai

Theo như thông tin anh cung cấp thì n
gười con cắt đất sang tên của mình nhưng không được người chủ sở hữu đất biết nhưng vẫn làm được giấy tờ và còn bán cho người khác. Ở đây, không có thông tin cụ thể ai là chủ sở hữu đất, có mối quan hệ thế nào với "người con" nên chúng tôi hiểu người con đã tự ý làm giấy tờ sang tên đất mà chủ sở hữu đất không biết.
Chủ sở hữu đất là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất này. Việc người con muốn được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của chủ sỏ hữu đất. Việc sang tên này phải dựa trên cơ sở đó là có những hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người con này đã tự ý sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của chủ sở hữu đất. Việc này là vi phạm pháp luật đất đai. Vì vậy, chủ sở hữu đất có thể làm đơn khiếu nại gửi tới văn phòng đăng kí đất đai nơi đã sang tên cho người con này để yêu cầu họ giải quyết vụ việc này. Bởi vì khi không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của chủ sở hữu đất mà cơ quan có thẩm quyền lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người này. Đây là quyết định bất hợp pháp, không đúng với quy định của pháp luật đất đai hiện hành.

Tại Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định về khiếu nại đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
"

Khoản 2 Điều 106 quy định về việc thu hồi lại GCN QSDĐ đã cấp. Theo đó, GCN QSDĐ đã cấp sẽ bị thu hồi trong các trường hợp sau đây:

"a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Thủ tục thu hồi sổ đỏ đã cấp anh có thể tham khảo quy định tại Điều 87 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.