Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp cấp sổ đỏ với đất dư so với sổ đỏ, đất đang có tranh chấp và thẩm quyền quản lý đất của chủ tịch Ủy ban nhân dân xã. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Tôi đang là PCT xã, tôi có gặp trường hợp thế này: Ông A có mảnh đất 500 m2, năm 1998 bán cho Ông B 1 phần với diện tích là 200m2. Tuy nhiên khi cơ quan chức năng tiến hành đo đạc thì diện tích đất của Ông A lại dư so với diện tích trên sổ đỏ là 50m2, của ông B cũng dư là 50m2. Vì ông A và ông B có tranh chấp phần diện tích dư này nên xảy ra khiếu nại để đòi về phần mình. Tôi xử lý như sau: chưa cấp phần diện tích dư này cho bất kỳ ai cả. Theo tôi:- Đây là phần diện tích tăng thêm (chưa có trong bản đồ, chưa có số thửa) là thuộc quyền quản lý của Nhà nước, cho tôi hỏi như vậy có đúng không, nhờ Luật Minh Gia tư vấn 1 số căn cứ pháp luật về vấn đề này giúp tôi?- Tại vì phần diện tích tăng thêm này là đang tranh chấp nên tôi chưa thể giải quyết xét cấp cho ai được như vậy có đúng không?- Tôi nghĩ diện tích đất công ngoài thực tế (tức là có lúc chưa thể hiện trên bản đồ, chưa có số thửa) trên địa bàn xã là do Chủ tịch xã quản lý có đúng không, xin gửi tôi căn cứ pháp luật?

Trả lời: Theo khoản 5 điều 98 Luật Đất đai 2013:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
”

Trong trường hợp hai gia đình ông A và ông B khi đo đạc phát hiện diện tích đất tăng lên mỗi hộ 50m2 có thể thuộc hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Nếu  ranh giới thửa đất không có sự thay đổi và không có sự tranh chấp thì ông A và ông B có thể được cấp hoặc đổi Giấy chứng nhận mà không phải nộp thêm tiền.

Trường hợp 2: Nếu ranh giới thửa đất thay đổi, hai gia đình sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”

Như vậy, do hai phần đất tăng thêm của gia đình ông A và ông B đang có tranh chấp nên chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền quản lý của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã được quy định tại khoản 3 điều 8 Luật Đất đai 2013:

“Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương.”

Như vậy, trách nhiệm quản lý đất của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã bao gồm quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng (như đất xây dựng công trình giao thông, thủy lợi, hệ thống tải điện,...), đất chưa giao và chưa cho thuê trong xã.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.