Câu hỏi: Chào luật sư ạ! Em có một vấn đề liên quan đến tranh chấp nhà cho ở nhờ muốn sự tư vấn như sau:

Cách đây hơn 9 tháng em có mua một mảnh đất của 1 người quen, lúc đó gia đình nhà người quen xin em cho ở lại ngôi nhà trên mảnh đất đó trong vòng 1 năm. Hiện tại bây giờ hơn 1 năm gia đình nhà người quen đó không trả lại. Em có yêu cầu gia đình họ chuyển khỏi mảnh đất nhưng gia đình đó chống đối không chuyển đi, còn dùng những lời đe doạ thách thức em.

Vậy em xin hỏi anh chị làm thế nào để em yêu cầu gia đình đó phải chuyển đi theo đúng pháp luật ạ? và em có thể thuê luật sư của công ty giải quyết vấn đề này được không ạ? Em xin cảm ơn ạ!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với nội dung bạn yêu cầu tư vấn, Công ty Luật Minh Gia trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định người sử dụng đất hợp pháp

Theo như nội dung trình bày, bạn đã mua một mảnh đất của một người bác cách đây hơn 3 năm, trên mảnh đất có một ngôi nhà và đã làm thủ tục sang tên cho bạn. Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

…

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên) tại cơ quan có thẩm quyền và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm vào sổ địa chính. Thửa đất bạn mua đã được dăng ký sang tên, như vậy bạn là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, về ngôi nhà trên đất, do chưa có đủ hồ sơ, thông tin nên chúng tôi chia thành 02 trường hợp như sau:

Trường hợp 1:
Trong hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất (QSDĐ) có ghi nhận thông tin về ngôi nhà trên đất.

Trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng có ghi nhận thông tin ngôi nhà trên đất tức là bạn đã nhận chuyển nhượng đất và nhà gắn liền với đất. Khi làm thủ tục sang tên bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (
Giấy chứng nhận
) thì bạn là chủ sở hữu/sử dụng hợp pháp của nhà và đất, có các quyền theo quy định pháp luật.

Trường hợp 2:
Trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không ghi nhận thông tin về ngôi nhà trên đất.

Trong trường hợp này, có thể do ngôi nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không được ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng và Giấy chứng nhận. Khi làm thủ tục sang tên bạn chỉ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn chỉ là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất, còn ngôi nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người chủ cũ. Mảnh đất và nhà trên đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển hay tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Vì vậy nếu chỉ chuyển nhượng đất mà không chuyển nhượng nhà sẽ dẫn đến hệ quả đất thuộc quyền sử dụng của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Khi tranh chấp xảy ra, quyền lợi của bạn có thể không được đảm bảo.

Thứ hai, thủ tục đòi lại nhà ở khi người ở nhờ không chịu trả lại

Giả sử mảnh đất và ngôi nhà trên đất thuộc quyền sử dụng, sở hữu hợp pháp của bạn theo nội dung phân tích ở phần trên. Khi đó, bạn có quyền cho chủ cũ mượn ngôi nhà để ở nhờ trong một thời gian nhất định.

Căn cứ quy định tại Điều 494 BLDS năm 2015 về Hợp đồng mượn tài sản như sau:

“Điều 494. Hợp đồng mượn tài sản

Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được.”

Theo quy định trên, chủ cũ ngôi nhà phải trả lại nhà cho bạn sau khi đã hết thời hạn mượn theo thỏa thuận trước đó của hai bên.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 499 BLDS năm 2015 về quyền của bên cho mượn tài sản như sau:

“Điều 499. Quyền của bên cho mượn tài sản

1. Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.”

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 154 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về trường hợp chấm dứt cho ở nhờ nhà ở như sau:

“
Điều 154. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở

1. Thời hạn cho mượn, cho ở nhờ đã hết.”

Theo các quy định trên, khi hết thời hạn cho mượn nhà ở hoặc mục đích cho ở nhờ đã đạt được thì chủ nhà có quyền đòi lại ngồi nhà của mình, người ở nhờ (bên mượn tài sản) có nghĩa vụ phải trả lại ngôi nhà theo đúng thời hạn đã thỏa thuận (khoản 3 Điều 496 BLDS năm 2015).

Trường hợp bạn đã đòi lại ngôi nhà nhưng những người đang ở nhờ không chịu chuyển đi, không đồng ý trả lại thì bạn có thể khởi kiện những người đó đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu trả lại tài sản cho bạn. Căn cứ quy định tại Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 thì Tòa án cấp huyện nơi có ngôi nhà sẽ có thẩm quyền giải quyết vụ việc này. Bạn cần nộp đơn khởi kiện kèm theo các tài liệu, chứng cứ chứng minh mình là chủ sử sở hữu hợp ngôi nhà đến Tòa án có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.

Về trường hợp mời luật sư:

Nếu bạn muốn mời Luật Minh Gia bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, vui lòng liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, hướng dẫn

Trân trọng.