Câu hỏi: Chào văn phòng luật Minh Gia. Nhờ giải đáp giúp em về chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở như sau: Em muốn hỏi là đất của gia đình em co chiều ngang là 12m,chiều dài là 42m và lô đất mà gia đình em ở lâu nay là đất quả và bây giờ bố mẹ em muốn chuyển đất lên thổ cư 50m,vài ngày trước thì mẹ em có làm hồ sơ xin chuyển đất nhưng ở huyện người ta nói 150m thì họ mới làm được.

Em xin nói bổ sung là em đang ở P, huyện D, tỉnh K. Đất nhà em ở gần con đường lớn chạy thẳng vào đường đi Đà Lạt mới. Họ có đưa ra giá là 190000/m2 khi lần đầu định chuyển lên 60m,tổng cộng là 11400000. Một ngày sau đó họ nói 60m không làm được mà phải lên 90m2 nữa là 150m2 họ mới làm và lần này họ tính với giá là 2000000/m2, tính ra là 90m x 200000 là 18000.000đ. Họ còn nói là trong 2000000 đó bao gồm thuế dịch vụ luôn. Em muốn biết như vậy là đúng hay sai. Rất mong văn phòng luật sư giải đáp giup em. Em cảm ơn ạ.

Trả lời: Thứ nhất, về diện tích đất chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất thổ cư.

Căn cứ tại Điều 1 Quyết định số 13/2015/QĐ - UBND, quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh K quy định:

“
Điều 1. Điều chỉnh bổ sung nội dung tại khoản 2, Điều 7 của Quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đất đối với các loại đất trên địa bàn tỉnh Khánh Hòa (ban hành kèm Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 21/12/2014 của UBND tỉnh) như sau:

2. Trường hợp thửa đất đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở, thì người sử dụng đất được thực hiện đồng thời việc chuyển mục đích và tách thửa phần diện tích xin chuyển mục đích sử dụng sẽ được tách thửa theo diện tích, kích thước cạnh tối thiểu đối với đất ở; đối với phần diện tích còn lại (không chuyển mục đích) phải đảm bảo điều kiện tách thửa theo quy định về diện tích và kích thước tối thiểu của loại đất đã được quy hoạch do cơ quan thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất phải bố trí diện tích để làm đường đi vào các thửa đất rộng tối thiểu là 03m và phải được UBND cấp huyện phê duyệt”.

Đồng thời, căn cứ tại Điều 4 Quyết định 32/2014/QĐ-UBND  quy định:

“Điều 4. Diện tích đất, kích thước cạnh tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở (sau khi trừ diện tích đất phải thu hồi theo quy định của pháp luật đất đai).

Thửa đất được phép tách thửa phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích và kích thước tối thiểu như sau:

1. Đối với đất ở đô thị

a) Thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥ 20m:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.

b) Thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới từ 10m đến < 20 m:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 4 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 4 m.

c) Thửa đất nằm tiếp giáp hẻm, đường nội bộ có lộ giới < 10 m:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 36 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 3 m;

2. Đối với đất ở tại nông thôn

a) Thửa đất tiếp giáp đường quốc lộ, tỉnh lộ, hương lộ, liên thôn, liên xã:

+ Diện tích của thửa đất ≥ 45 m2;

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m.

b) Đối với các đảo:

+ Diện tích tối thiểu là 40m2;

+ Bề rộng của lô đất ≥ 4m;

+ Chiều sâu của lô đất ≥ 4m.

c) Các khu vực khác còn lại.

+ Diện tích của thửa đất ≥ 60 m2.

+ Bề rộng của thửa đất ≥ 5 m;

+ Chiều sâu của thửa đất ≥ 5 m”.

Như vậy,
nếu phần đất mà gia đình bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đáp ứng đủ các điều kiện diện tích tối thiểu và các điều kiện khác như về bề rộng của thửa đất, chiều sâu của thửa đất thì gia đình bạn sẽ được thực hiện việc chuyển đổi.  Đối chiếu với quy định trên thì diện tích tối thiểu cao nhất tại tỉnh K là 60 m2 do vậy không bắt buộc gia đình bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích 150m2.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính khi gia đình bạn thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ tại Điểm b, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
...

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có nhu cầu chuyển đổi từ đất trồng quả (được xác định là loại đất nông nghiệp theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013) sang đất thổ cư.  Đối chiếu với quy định trên, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyển.

Đồng thời, trong trường hợp trên tiền sử dụng đất gia đình bạn phải nộp sẽ được xác định theo giá đất quy định tại  Bảng giá đất của tỉnh Khánh Hòa áp dụng từ năm 2015 đến năm 2019 ban hành kèm theo Quyết định 30/2014/QĐ- UBND.

Bên cạnh đó, bạn còn phải nộp thêm một số loại phí, lệ phí khác như phí đo đạc, lệ phí hành chính (không bao gồm phí dịch vụ...)