Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia, Kính nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi với nội dung như sau: Năm 2014 gia đình tôi có mua 1 mảnh đất "thổ cư". Đã sang tên nhận chuyển nhượng (T3/201x) và Giấy phép xây dựng (T3/201x), trong năm 2014 đã khởi công xây dựng và hoàn thành cuối năm 2014. Kính nhờ Quý luật sư tư vấn:

1. Đầu năm 2018 (tháng 1/2018) gia đình dự kiến sẽ đi làm thủ tục ghi nhận tài sản trên đất đã được xây dựng. Tài sản trên đất hoàn thiện từ năm 2014, đến năm 2018 làm thủ tục ghi nhận tài sản trên đất có được không. Nếu được thì thủ tục ghi nhận tài sản trên đất gồm những gì? Nộp thủ tục ghi nhận tài sản trên đất tại cơ quan nào ? Phí và lệ phí, thời gian trả lời kết quả ?

2. Tài sản trên đất là 1 căn nhà theo Giấy phép xây dựng được cấp là 4 tầng 1 tum. Gia đình xây 5 tầng 1 tum. Sau khi hoàn thiện xây dựng (5 tầng 1 tum) thì có được ghi nhận toàn bộ hay 1 phần theo Giấy phép xây dựng (4 tấng 1 tum). Đối với phần xây vượt phép có bị phạt/ bắt buộc tháo dỡ không ? (Hiện trạng xung quanh mọi nhà hàng xóm đều xây như vậy, không bị giới hạn tĩnh không)

3. Khi xác định ghi nhận tài sản trên đất thì có cơ quan nhà nước nào đến kiểm tra/ đo đạc.

4. Liên quan đến thủ tục hoàn công tài sản xây dựng. Gia đình thuê thợ cá nhân (không phải pháp nhân) tiến hành thi công (thiết bị, nguyên vật liệu gia đình tự mua). Có hợp đồng thi công (Viết tay 2 bên) và xác nhận thanh toán đầy đủ của 2 bên. Hợp đồng này có được xem là hoàn công không? Nếu không thì 2 bên phải làm thêm thủ tục nào ? Xin chân thành cảm ơn. Rất mong nhận được sự hỗ trợ của Quý luật sư.Trân trọng!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Điều kiện đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, gia đình bạn cần có một trong những giấy tờ được quy định tại Điều 31 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Trường hợp nhà ở do mua của doanh nghiệp đầu tư xây dựng để bán thì phải có hợp đồng mua bán nhà ở do hai bên ký kết;

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.

Như vậy, nếu có một trong các giấy tờ quy định tại Điểu luật trên, bạn có thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Bản sao giấy tờ chứng minh tạo lập nhà ở hợp pháp như Giấy phép xây dựng; hợp đồng mua bán nhà ở có xác nhận của UBND cấp xã;

- Bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do chủ nhà thuê đơn vị có chức năng đo vẽ thực hiện. Nếu do chủ nhà tự đo vẽ thì phải có thẩm tra của cơ quan quản lý nhà ở cấp quận nếu tại đô thị, có thẩm tra của UBND xã nếu tại nông thôn.

Quy trình xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận nộp hồ sơ và lệ phí cấp giấy tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Nếu là nhà ở tại nông thôn thì có thể nộp hồ sơ tại UBND xã, UBND xã sẽ chuyển hồ sơ lên cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Trong trường hợp hồ sơ chưa đủ giấy tờ theo quy định thì người tiếp nhận hồ sơ phải hướng dẫn cụ thể để bổ sung hồ sơ.

2. Cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện xem xét, nếu đủ điều kiện thì làm thủ tục trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận và thông báo cho chủ nhà nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì phải có thông báo và trả lại lệ phí cấp Giấy cho người nộp hồ sơ. Nếu UBND xã nhận hồ sơ thì cơ quan quản lý nhà chuyển cho UBND xã để thông báo có người nộp hồ sơ biết lý do không được cấp Giấy chứng nhận.

3. Chủ nhà đi nộp các khoản thuế theo quy định và chuyển biên lai thuế cho cơ quan thụ lý hồ sơ.

4. Chủ nhà nộp lại giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở, ký nhận vào Sổ đăng ký sở hữu và nhận Giấy chứng nhận tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện. Nếu chủ sở hữu đã nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận tại UBND xã thì nhận Giấy chứng nhận và nộp giấy tờ gốc về sở hữu nhà ở tại UBND xã đẻ chuyển cho cơ quan quản lý nhà ở lưu.

Về các khoản phí, lệ phí khi tiến hành xin giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Về lệ phí trước bạ, Thông tư 301/2016/TT-BTC quy định:

Điều 4. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%.

- Về phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thông tư 250/2016/TT-BTC quy định: Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, sẽ xác định mức thu phí, lệ phí cho phù hợp với từng địa phương.

Bên cạnh đó, căn cứ Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thời hạn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

2. Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau

a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

Nếu gia đình bạn có hành vi xây dựng sai với giấy phép xây dựng đã cấp, hành vi vi phạm này sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt hành chính quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

... 4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

…

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

13. Đối với trường hợp quy định tại khoản 12 Điều này, sau khi được cấp hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng, công trình, phần công trình đã xây dựng không phù hợp với giấy phép xây dựng thì tổ chức, cá nhân vi phạm phải tháo dỡ công trình hoặc phần công trình đó mới được tiếp tục xây dựng.

Do đó, gia đình bạn sẽ phải chịu mức phạt tiền tương ứng nếu có hành vi vi phạm, thậm chí nếu không kịp thời làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng thì còn có thể bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Trường hợp gia đình bạn xây dựng sai giấy phép xây dựng đã được cấp, thì phải làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng. Nếu hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đã có đủ các giấy tờ theo quy định thì UBND cấp huyện sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp bản vẽ sơ đồ nhà ở, đất ở do tổ chức, cá nhân tự đo vẽ mà chưa qua thẩm tra xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì UBND cấp huyện sẽ tiến hành thẩm tra. Vậy nên, để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cán bộ địa chính của UBND cấp Huyện có thể yêu cầu gia đình bạn hoàn thiện hồ sơ đúng theo quy định của pháp luật, trường hợp cần thiết có thể đến thẩm tra trực tiếp công trình để xem xét vấn đề thực tế xây dựng so với bản vẽ nộp lên để xét duyệt.

Cụ thể, Điều 31 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định điều kiện cá nhân phải có khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp xây dựng nhà ở không đúng giấy phép như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

Theo đó, gia đình bạn cần xin giấy xác nhận của Sở Xây dựng tại địa phương về việc xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng để hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Việc bạn thuê đơn vị tư nhân thực hiện xây dựng công trình và hai bên giao kết đã hoàn thành nghĩa vụ với nhau sẽ không làm phát sinh căn cứ hoàn công công trình xây dựng được pháp luật công nhận. Để được Nhà nước công nhận công trình nhà ở của gia đình bạn đã hoàn công, bạn phải thực hiện thủ tục xin xác nhận công trình hoàn công với hồ sơ gồm những giấy tờ quy định tại phụ lục của Thông tư số 05/2015/TT-BXD, cụ thể như sau:

1) Giấy phép xây dựng.

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

Sau khi hoàn thiện hồ sơ với các giấy tờ trên, gia đình bạn có thể nộp hồ sơ tại:

- UBND quận, huyện: nhà ở riêng lẻ của người dân và các công trình xây dựng khác thuộc địa giới hành chính quận, huyện;

- UBND xã: nhà ở riêng lẻ ở điểm khu dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng thuộc địa giới hành chính xã.