Câu hỏi: Kính chào các anh chị văn phòng luật sư Minh Gia.Em muốn nhờ anh chị tư vấn giúp em một vấn đề về luật đất đai. Em xin chân thành cảm ơn anh chị.Gia đình nhà em có 298m2 đất thổ cư mà ông cha để lại cho vợ chồng em đã sử dụng ổn định từ trước 18/10/1980 tới nay. Hàng năm gia đình em vẫn đóng thuế nhà nước theo quy định.

Đầu năm 2013 nhà em có xin thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tại ủy ban nhân dân xã. Ngày 8/7/2016 thì gia đình nhà em nhận được thông báo của chủ tịch xã .. theo quyết định 11.../QĐ- UBND ngày 13/12/2013 của ủy ban nhân dân huyện A về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và vườn liền kề cho gia đình em. Theo thông báo trên của phòng tài nguyên môi trường huyện thì có ghi: Gia  đình nhà em phải nộp 50% tiền sử dụng đất 118m2/ 298m2 ngoài hạn mức công nhận là đất ở . Như vậy thông báo trên có đúng luật hay không ạ? Trường hợp nhà em có phải nộp không ạ? Quy định pháp luật thế nào mong luật sư tư vấn, Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Vì bạn không cho biết mình đã có các giấy tờ gì trước khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất nên chúng tôi tư vấn dựa trên các trường hợp sau:

Trường hợp 1:
Nếu bạn đang sử dụng đất ổn định và có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013.

Khoản 1, 2  Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Theo đó, nếu bạn có một trong các loại giấy tờ trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất, kể cả có diện tích vượt hạn mức đất ở. Như vậy, trong trường hợp này thì thông báo trên là không đúng với quy định của pháp luật.

Trường hợp 2
: Nếu bạn không có các giấy tờ như trên thì áp dụng quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Theo đó, nếu không có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 và có phần diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, việc thông báo yêu cầu bạn nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ngoài hạn mức công nhận là đất ở là đúng. Tuy nhiên, diện tích đất ngoài hạn mức công nhận là đất ở đươc ghi trong thông báo có đúng hay không thì chúng tôi không có căn cứ để kết luận. Bởi vì hạn mức đất ở ở mỗi địa phương là khác nhau do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nhưng bạn không nói rõ mình đang ở địa phương nào. Bạn có thể tìm hiểu quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh về vấn đề này và tham khảo quy định tại Điều 103 Luật đất đai 2013 và Điều 24 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao.