Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi có câu hỏi xin Luật sư trả lời giúp. Tôi có mua một phần đất diện tích là 150m2 trên tổng số 700m2 của chủ sử dụng đất, đất trên sổ là đất trồng cây lâu năm. Vậy tôi có được chứng nhận quyền sử dụng đất không. Đất này không tranh chấp. Tôi muốn mua sau đó sẽ lên thổ cư và xây nhà, hộ khẩu tôi ở daklak và tôi đã đăt cọc tiền rồi. Tôi hoang mang quá. Xin Luật sư trả lời giúp. Xin cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp đất bạn muốn nhận chuyển nhượng là đất trồng cây lâu năm đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp.

Căn cứ tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Theo quy định pháp luật, người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện: Có Giấy chứng nhận QSDĐ, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất.

Và căn cứ tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
”
.

Như vậy, pháp luật quy định người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 99 nêu trên.

Trong trường hợp của bạn, nếu chủ đất có đủ điều kiện để chuyển nhượng đất cho bạn theo quy định pháp luật nêu trên và khi tiến hành nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên có lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã nơi có đất thì bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Tuy nhiên, để được tách sổ riêng thì diện tích đất phải đáp ứng được diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định tại địa phương bạn.

Sau khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ mà bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì bạn cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và bạn phải nộp tiền sử dụng đất từ việc chuyển mục đích sử đụng đất.