Câu hỏi: Hỏi: Nội em năm nay 97 tuổi, có 5 người con đã có gia đình, hiện Nội đang sống cùng gia đình em. Nội em có mua vài mẫu ruộng để sống và lập nghiệp tại vùng thuộc khu vực dân tộc Chăm. Sau này nhà nước có chính sách di dời và chia lại đất đai. Nội em được chia và di dời tới nơi khác nhưng Nội em không đồng ý và vẫn ở lại đó, và nhà nước vẫn cho Nội em ở đó chứ không ép di dời.

Sau đó nhà nước có chính sách đo đạc làm sổ đỏ và Nội em chỉ cấp cho 8 sào đất tương ứng với số khẩu 8 người (gồm gia đình em và ông bà Nội). Vì ruộng Nội mua nhiều nhưng chỉ được cấp 8 sào theo số người trong hộ khầu. Số ruộng còn lại không được cấp sổ đỏ nên Nội em đã không đồng ý và cũng không lấy bất cứ 1 giấy tờ nào hết. Từ lúc đó đến nay Nội và gia đình em vẫn ở đấy, gia đình em đang canh tác trên toàn bộ phần đất ấy, cũng không có bất kỳ tranh chấp gì với ai và cũng chưa có sổ đỏ. Nay Nội em đã 97 tuổi, tuổi già sức yếu, không biết sẽ mất lúc nào. Nội ở với gia đình em nên ý của Nội thì ai cũng hiểu là ở đâu thì người đó chăm sóc và hưởng tài sản. Nhưng cũng không có giấy tờ chứng minh gi hết. Nên Luật sư cho em hỏi:

- Nếu Nội em mất và không có di chúc thì phần tài sản sẽ được thừa kế như thế nào? Các người con của Nội có được chia hay không? Và nếu chia thì sẽ chia như thế nào

- Theo em được hiểu là khi nhà nước chia lại đất và cấp đất theo khẩu gia đình thì gia đình em có 6 khẩu tương ứng là 6 sào. 2 sào của ông bà nội. Phần đất còn lại là chưa được cấp sổ. Hiểu vậy có đúng không ạ, vì đất không có giấy tờ gì nên em không phân biệt được, vậy phần đất còn lại là của Nội em đúng không ạ, vậy khi Nội mất thì tính như thế nào? Rất mong Luật sư tư vấn ạ!

Trả lời: Muốn chia được trước hết cần đảm bảo là Nội bạn là người có quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất về mặt pháp lý. Để xác định được điều này trước tiên cần thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tiếp đó sẽ cần phải xem xét nguồn gốc tài sản hình thành từ đâu. Bạn không đề cập rõ ràng Nội bạn là ông nội hay bà nội, trong khi cần xác định rõ ràng ai là người có quyền sử dụng miếng đất nên chúng tôi sẽ nêu rõ trong những phân tích dưới đây.

Về việc xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất còn lại, Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

f) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

Trong trường hợp gia đình bạn không còn giữ giấy tờ nào theo Điều 100 trên, thì vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với các điều kiện sau theo Điều 101 Luật Đất đai 2013:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”

Dựa trên những thông tin bạn đưa ra, có thể trường hợp của gia đình bạn rơi vào khoản 1 Điều 101. Nếu gia đình không có hộ khẩu thường trú tại địa phương, địa phương không thuộc vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn thì có thể áp dụng khoản 2 Điều 101. Căn cứ theo những điều kiện đó, ông nội/bà nội của bạn có thể được công nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất đã được sử dụng lâu dài ổn định.

Về thủ tục, thành phần hồ sơ: theo quy định tại Điều 8 khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp gia đình bạn gồm có:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm cùng Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có)

- Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01/LPTB

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Nơi nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và Môi trường của UBND cấp huyện

Thời gian thực hiện: Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã

Tuy nhiên, vì mảnh đất Nội bạn có quyền sử dụng là đất ruộng, tức là đất nông nghiệp. Do đó bạn sẽ không thuộc đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất theo khoản 1 Điều 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

“
1. Người được Nhà nước giao đất để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

b) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

c) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

d) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (sau đây gọi tắt là đất nghĩa trang, nghĩa địa);

đ) Tổ chức kinh tế được giao đất để xây dựng công trình hỗn hợp cao tầng, trong đó có diện tích nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê”

Về việc chia thừa kế, theo Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 về tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung”

Căn cứ theo Điều 33 phía trên, sẽ xảy ra hai trường hợp dẫn tới việc chia tài sản khác nhau.

Trường hợp 1:
Nếu ông nội/bà nội bạn có quyền sử dụng đất thông qua giao dịch bằng tài sản riêng, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của ông nội/bà nội bạn. Trong trường hợp này, khi không có di chúc, di sản thừa kế sẽ được chia theo quy định của pháp luật căn cứ theo Điều 675 Khoản 1 Bộ luật dân sự 2005:

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

Căn cứ Điều 676 Bộ luật dân sự về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”

Khi không có di chúc, quyền sử dụng đất sẽ được chia cho những đối tượng thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông nội/bà nội bạn, bao gồm vợ, chồng, bố mẹ, các con. Mỗi người sẽ được chia phần bằng nhau. Nếu có di chúc, di sản sẽ được phân chia theo nội dung di chúc.

Trường hợp 2:
quyền sử dụng đất là tài sản chung của ông nội và bà nội bạn. Trong trường hợp này, khi ông nội/bà nội mất, quyền sử dụng đất về nguyên tắc sẽ được chia đôi. Một nửa là di sản chia thừa kế của người chết. Một nửa còn lại là tài sản của vợ/chồng. Chẳng hạn, bà nội bạn mất thì quyền sử dụng một nửa mảnh đất sẽ là di sản chia thừa kế của bà, quyền sử dụng một nửa mảnh đất còn lại là tài sản của ông nội bạn nếu ông nội bạn còn sống. Trong trường hợp này nếu ông nôị bạn mất trước bà nội, quyền sử dụng một nửa mảnh đất cũng sẽ là di sản chia thừa kế của ông. Nếu người chết không có di chúc thì di sản sẽ được chia theo quy định của pháp luật. Cách chia như chúng tôi đã phân tích ở trên.

Về việc nhà nước chia lại đất và cấp đất theo số nhân khẩu gia đình, hộ gia đình hoặc cá nhân, ví dụ như chủ hộ gia đình sẽ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ai là người đứng tên thì người đó có quyền sử dụng đất, được pháp luật công nhận và bảo vệ. Vậy nên không phải là phân theo số nhân khẩu thì sào nào sẽ thuộc về người đấy, mà vấn đề nằm ở điểm ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.