Câu hỏi: Kính chào văn phòng luật sư,Hiện nay cô chú em (bên A) đang vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà với bên thuê (bên B). Sự việc như sau: Ngày 21/02/2017 cô chú em có cho bên công ty thuê một căn nhà ở quận Tân Bình. Chi tiết được nêu như trong hợp đồng. Tuy nhiên sau đó cô chú em phát hiện bên thuê cho người khác thuê lại căn nhà trên.

Nên chú em đã ra Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng (ngày thông báo 15/08/2017, ngày chấm dứt 15/10/2017)  với lý do là “Bên B vi phạm Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, nghĩa là bên B cho thuê lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên A” & đương nhiên bên B không chấp nhận vì bên B thuê nhà với mục đích là để KINH DOANH, mà hoạt động CHO THUÊ LẠI NHÀ ĐANG THUÊ là hoạt động KINH DOANH, hoạt động kinh doanh này thuộc mã ngành 68100 lại là ngành nghề chính của bên B, vả lại, ngành này cũng không thuộc nhóm ngành bị pháp luật cấm hoặc bị bên A cấm. Trong khi, bên A đã đồng ý cho bên B được quyền tự do hoạt động, kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật hoặc bên A không cấm, vậy có nghĩa là bên A đã đồng ý rồi chứ sao gọi là chưa đồng ý được. Hiện tại, bên thuê đã trả nhà lại cho cô chú em, nhưng họ có ý định khởi kiện cô chú em đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật và đòi bồi thường. Em muốn hỏi là bên cô chú em có chắc chắn thắng không ạ? Hay bên thuê sẽ có phần thắng cao hơn. Cô chú em đều là công chức nhà nước, làm việc ở Chi cục thú y. Hợp đồng được đính kèm phía dưới. Mong luật sư nghiên cứu hồ sơ trước giúp em ạ. Cô chú em muốn biết là có chắc chắn thắng được không ạ.Xin cảm ơn luật sư. Mong nhận được phản hồi sớm từ luật sư.Trân trọng.

Trả lời: Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản:

"Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

...

Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý."

Như vậy, đối với hợp đồng thuê nhà do các bên tự thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê, hình thức trả tiền và múc đích thuê nhà. Trường hợp người thuê nhà thực hiện việc cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý.

Theo như thông tin cung cấp thì bên B thuê nhà với mục đích kinh doanh và được phép thực hiện hoạt động cho thuê lại nhà. Trong hợp đồng hai bên có thỏa thuận về mực đích cho thuê, tuy nhiên thỏa thuận không rõ ràng chỉ thỏa thuận rằng bên B được thuê nhà với mục đích kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật không cấm, bên A không cấm. Như vậy, hoạt động kinh doanh cho thuê lại nhà thì pháp luật không cấm thì bên B hoàn toàn có quyền kinh doanh, tuy nhiên việc ngành nghề kinh doanh có bị bên A cấm hay không bên B phải có nghĩa vụ xin phép bên A. Do đó nếu bên A không đồng ý thì bên B không được tiếp tục thực hiện việc cho thuê lại nhà.

Luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê...

Như vậy khi bên thuê nhà thực hiện việc cho thuê lại nhà mà không được bên A đồng ý thì bên A có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Do đó, việc cô chú bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn đối với công ty B là có căn cứ.

-----

3. Bán nhà đang cho thuê có được chấm dứt hợp đồng thuê nhà?

Câu hỏi:

Kính chào Công ty Luật Minh Gia !Tôi là chủ nhà hiện đang cho thuê 1 căn nhà trong thời hạn 2 năm, hiện đã cho thuê được 6 tháng, (có ký kết hợp đồng không công chứng) nhưng giờ tôi vừa bán ngôi nhà trên cho nguời khác, trong hợ đồng không quy định về điều khooản đơn phương chấm dứt hợp đồng, trong khi đó trước khi bán tôi đã thông báo cho bên thuê trước 45 ngày.Bên đi thuê không chịu hợp tác và cho rằng đã ký hợp đồng 2 năm thì hết 2 năm họ mới chuyển đi.Xin hỏi:- Tôi có đang vi phạm điều khoản nào trong hợp đồng hay không- Trường hợp không thương lượng đuợc bên thuê vẫn không dời đi thì chủ nhà mới có thể can thiệp được không, và khi đó (tôi) chủ nhà cũ có bị vấn đề gì hay không ?Xin cám ơn luật sư

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Mua bán nhà ở đang còn thời hạn cho thuê với bên thứ ba

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 Luật Nhà ở 2014:

"Trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà ở được quyền ưu tiên mua nếu đã thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà cho thuê, trừ trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn".

Như vậy, trong trường hợp chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết về việc bán và các điều kiện bán nhà ở. Trường hợp 2 bên không thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì, theo quy định tại Khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở 2014:

"Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác".

Như vậy, trường hợp bên thuê nhà không đồng ý trả nhà thì chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó.