Câu hỏi: Ông nội chồng có một mảnh đất đứng tên ông là chủ sử dụng hợp pháp, khi ông mất không để lại di chúc. Như vậy, các cháu có quyền xây dựng trên mảnh đất này hay không? Việc xây dựng có cần phải có sự đồng ý của những người không thuộc hàng thừa kế thứ nhất hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư của công ty luật Minh Gia. Tôi đang có một vấn đề rất cần đến sự tư vấn của quý công ty như sau.Vợ chồng tôi đang có kế hoạch làm nhà trên mảnh đất do ông nội chồng tôi để lại. Ông nội chồng tôi đã mất. Và không để lại di chúc thừa kế. Đất hiện nay vẫn do ông nội đứng tên trên sổ đỏ. Ông nội chồng tôi có 2 đứa con là ba chồng tôi và cô chồng tôi. Hiện nay tôi muốn tách riêng đất làm sổ đỏ thì có cần sự đồng ý của các con cô chồng tôi và các anh em bên nhà chồng tôi. Hay chỉ cần sự đồng ý của ba chồng và cô chồng tôi là đủ. Vì để làm giấy phép xây dựng. Vợ chồng tôi phải làm biên bản họp gia đình. Bên xã yêu cầu muốn chuyển quyền sử dụng đất cho vợ chồng tôi phải có đầy đủ chữ kí của ba chồng, cô chồng, các con của cô chồng, và anh em chồng tôi. Xin quý công ty tư vấn cho tôi. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, chưa thể xác định được mảnh đất là tài sản chung của ông bà hay tài sản riêng của ông nội chồng bạn. Do đó, sẽ có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1: mảnh đất là tài sản riêng của ông nội chồng bạn:

Trong trường hợp này, nếu ông nội chồng bạn mất không để lại di chúc thì di sản thừa kế mà ông để lại sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

...”

Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất ở đây bao gồm: bố chồng bạn; cô chồng bạn và bà nội chồng bạn (nếu bà còn sống).

Vậy để có thể giải quyết yêu cầu của bạn thì trước tiên, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông phải thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải được công chứng theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng 2014:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”

Và cũng theo quy định nêu trên, những người cùng hàng thừa kế có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác. Do đó, cô chồng bạn và bà nội (nếu còn) có thể tặng cho một phần hoặc toàn bộ phần di sản của họ sang cho ba chồng bạn. Như vậy, để có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng nhà trên đất thì vợ chồng bạn cần được ba chồng tặng cho mảnh đất này sau khi hoàn tất thủ tục phân chia di sản thừa kế. Việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Khi hoàn tất các thủ tục liên quan đến việc tặng cho quyền sử dụng đất, sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin cấp phép xây dựng và tiến hành xây dựng trên mảnh đất mà ông nội chồng để lại mà không cần phải có sự đồng ý của các con của cô chồng và anh em chồng bạn.

Tuy nhiên, nếu các bên không thể tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì chỉ có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Nếu khởi kiện ra Tòa án yêu cầu phân chia di sản thừa kế và di sản được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông thì bạn có thể được ba chồng tặng cho phần di sản mà ba được thừa kế cho vợ chồng bạn và diện tích mảnh đất mà mỗi người được thừa hưởng sẽ được xác định theo bản án của Tòa án.

Trường hợp 2: mảnh đất là tài sản chung của ông bà:

Trong trường hợp này nếu bà vẫn còn sống thì mảnh đất sẽ được chia đôi, ½ mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà, ½ mảnh đất sẽ được coi là di sản thừa kế mà ông để lại và di sản này sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông như đã nêu ở trường hợp trên.