Câu hỏi: Tôi năm nay 30 tuổi. Tôi sinh ra và sống tai Quế Võ, Bắc Ninh. đang có một vấn đề liên quan tới thủ tục "tặng đất thổ cư". Kính mong các anh, chị tư vấn cho tôi về vấn đề này. Vấn đề của tôi như sau:

1. Bà nội tôi có một miếng đất thổ cư (800m2), tuy nhiên miếng đất này không có sổ đỏ và cũng không có tranh chấp gì với bất kỳ ai trong suốt 40 năm (từ 1964).

2. Năm 2004, thôn tôi có chương trình làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà nội tôi khi đó đã đồng ý cho mình mẹ đẻ tôi (con dâu của bà) đứng tên trên sổ tấm đỏ đó (không có bất kỳ sự phản đối nào của các thành viên trong gia đình gồm bố đẻ tôi, các chú ruột, thìm ruột, các cô con gái của bà và các bác con dể của bà).

3. Năm 2009, do tuổi cao sức yếu bà nội tôi qua đời. Và cũng sau đó 1 năm bố mẹ tôi cung ra toà ly di nhau.

4. Mẹ tôi hiện tại đang sống cùng vợ chồng tôi và mẹ tôi muốn cho tôi miếng đất 800m2 kể trên. (mẹ tôi có 2 người con trai, tôi và anh trai tôi. Người anh trai cũngđồng ý việc cho đất này).

Vậy, với hoàn cảnh của tôi như trên, tôi xin kính mong nhận được sự tư vấn của anh/chị về một số câu hỏi như sau :

a. Tôi muốn làm thủ tục chuyển giao việc đứng tên trên sổ đỏ từ mẹ đẻ sang tên tôi thì cần làm những thủ tục gì ?

b. Việc làm này (tặng đất), thì có phải đóng thuế cho nhà nước không ? nếu có thì lệ phí là bao nhiêu ?

c. Trường hợp cho đất này, có liên quan gì tới bố đẻ của tôi không ? Nếu có liên quan thì cần làm những thủ tục gi để có thể làm sổ đỏ mang tên tôi ?

d. Cơ quan nào mà tôi có thể làm được các thủ tục liên quan?

Trên đây là những câu hỏi về vấn đề mà tôi đang gặp phải.

Kính mong nhận được những tư vấn từ luật sư và các cộng sự cho cá nhân tôi.

Trả lời: Theo như bạn trình bày chúng tôi hiểu, mẹ bạn muốn tặng cho bạn quyền sử dụng đất với diện tích là 800m2. Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển đổi, mua bán…được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Thứ nhất, về trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Do vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con trước tiên bạn và mẹ phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Thứ hai, về nghĩa vụ thuế phải nộp:

Theo quy định tại Điều 4 Văn bản hợp nhất Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2014 quy định:
“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”
là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Bạn còn được miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ/CP về miễn lệ phí trước bạ:
“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Thứ ba, về vấn đề tặng cho liên quan đến bố đẻ

Về thắc mắc việc tặng cho đất này có liên quan đến bố đẻ của bạn hay không chúng tôi có thể trả lời như sau: Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy bà nội bạn tặng cho riêng mẹ bạn thửa đất này và cũng chỉ có mình mẹ bạn đứng tên sổ đỏ (bố bạn cũng đồng ý), hiện nay bố mẹ bạn cũng đã ly hôn và không có tranh chấp gì do đó tài sản này được xác định là tài sản riêng của mẹ bạn. Mẹ bạn có toàn quyền định đoạt mà không cần sự đồng ý của bố bạn.

Thứ tư, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thủ tục

Sau khi thực hiện hợp đồng tặng cho có công chứng chứng thực, bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại quận/huyện. Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ( đã công chứng, chứng thực );

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đơn đăng ký biến động đất đai;

- Giấy tờ khác như: Chứng minh thư nhân dân, Sổ hộ khẩu,…