Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Ông Bình được UBND huyện cấp GCNQSD đất năm 2000, với diện tích 1500 m2 đất trồng cây lâu năm, trên GCNQSD đất thời điểm đó cấp không có số tờ bản đồ, số thửa ghi Xuân Tây (thôn Xuân Tây), diện tích này do thời điểm đó hộ gia đình tự kê khai cấp GCN nên không đúng với hiện trạng, hiện trạng thửa đất này là 9000 m2.

Năm 2007 ông Bình chuyển nhượng toàn bộ thửa đất này cho ông Thành, hai bên mua bán không có hợp đồng chuyển nhượng, cũng không có giấy tờ gì liên quan đến việc mua bán đất, ông Bình chỉ giao GCN cho ông Thành và ông Thành sử dụng thửa đất này từ thời điểm 2007 đến bây giờ với mục đích trồng cây lâu năm (diện tích ông Thành thực tế sử dụng 9000m2). Hiện nay ông Bình đã đi khỏi địa phương không rõ địa chỉ. Nay ông Thành xin làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất với thửa đất này. Nếu căn cứ Khoản 2, Điều 82 NĐ 43 để thực hiện việc cấp GCNQSD đất cho ông Thành được hay không? Xin được công ty tư vấn để giải quyết trường hợp này, các điều khoản áp dụng, thành phần hồ sơ gồm những gì? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Đồng thời, khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định.

....

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, đối chiếu các quy định trên với trường hợp của bạn thì thời điểm năm 2007 ông Thành nhận chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất từ ông Bình (trên giấy chứng nhận thể hiện 1500m2 nhưng thực tế là 9000m2, không có hợp đồng chuyển nhượng), ông Thành đã được ông Bình giao lại giấy chứng nhận và sử dụng ổn định, không phát sinh tranh chấp từ thời điểm đó đến nay. Đồng thời, từ thời điểm được cấp giấy chứng nhận đến thời điểm hiện nay không có sự thay đổi về diện tích đất (9000m2 đấ).
Do đó, ông Thành đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 9000m2 đất. Theo đó,thủ tục xin cấp giấy chứng nhận gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất (theo mẫu);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, tài sản (nếu có);

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (photo chứng thực);

Ngoài ra, cung cấp thêm văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về đất sử dụng ổn định, không có sự thay đổi về diện tích đất trong quá trình sử dụng và gửi toàn bộ hồ sơ cho Phòng đăng ký đất đai của huyện để giải quyết.