Câu hỏi: Tư vấn về việc đã bán đất nhưng ranh giới đất bán được xác định không đúng trên thực tế, yêu cầu để xác định đo đạc lại ranh giới đất trên thực tế. Cụ thể như sau:

Gia đình tôi có mảnh đất 360m vuông, bố mẹ chia cho 3 a e 2 người mỗi người dc 130m vuông, người thứ 3 dc chia 100m vuông, nhưng trên thực tế bố mẹ chúng tôi chưa phân chia về danh giới đất, chỉ trên giấy tờ là vậy, người con thứ 3 gán nợ cho 1 người khác, được sự đồng y của cả gia đình, sau khi gán nợ 1 thời gian thì họ bán tiếp cho 1 người ,người đó nhờ địa chính xã đến xác minh diện tích, chúng tôi k đồng ý vì người đó làm giấy chuyển nhượng sổ đỏ lên 110m vuông, giờ chúng tôi đang muốn chuộc lại , nhưng họ không đồng ý. Và họ kiện chúng tôi lên huyện, vậy giờ gia đình   chúng tôi phải làm sao, khi mà chúng tôi k có giao dịch mua bán đất đai gì với họ, xin dc tư vấn để chúng tôi có thể lấy lại dc đất, gia đình cảm ơn rất nhiều ạ !

Trả lời: Trước hết vì 100m2 diện tích đất bố mẹ bạn đã chia cho người con thứ 3 trong gia đình bạn tuy không xác định rõ về ranh giới cụ thể nhưng đã được hợp pháp hóa trên giấy tờ nên người con thứ 3 này sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác đối với 100m2 diện tích đất đó. Vậy nên nếu gia đình bạn muốn chuộc lại toàn bộ diện tích đất đã bán đó thì gia đình bạn có thể nhờ đến người con thứ 3 yêu cầu người đã bán diện tích đất đó thỏa thuận thương lượng lại với người đã mua để chuộc lại diện tích đất đã bán đó (trong trường hợp giao dịch mua bán đất đó chưa quá thời hạn 5 năm) căn cứ theo Điều 454 Bộ luật dân sự 2015:

“
1. Bên bán có thể thỏa thuận với bên mua về quyền chuộc lại tài sản đã bán sau một thời hạn gọi là thời hạn chuộc lại.

Thời hạn chuộc lại tài sản do các bên thỏa thuận; trường hợp không có thỏa thuận thì thời hạn chuộc lại không quá 01 năm đối với động sản và 05 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm giao tài sản, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác. Trong thời hạn này, bên bán có quyền chuộc lại bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên mua trong một thời gian hợp lý. Giá chuộc lại là giá thị trường tại thời điểm và địa điểm chuộc lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trong thời hạn chuộc lại, bên mua không được xác lập giao dịch chuyển quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác và phải chịu rủi ro đối với tài sản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
.”

Trường hợp nếu bên mua vẫn không đồng ý cho chuộc lại toàn bộ diện tích đất đã bán đó thì bạn có quyền yêu cầu địa phương xác định lại ranh giới đất để lấy lại 10m2 đất đã bị xác định quá hơn so với 100m2 đất thực tế được bán. Để tiến hành xin đo đạc lại đất, bạn phải thực hiện theo trình tự thủ tục việc xin đo đạc lại đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

– Bước 1: Người sử dụng đất mang hồ sơ theo quy định đến nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/ NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;

– Bước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.

– Bước 3: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.