Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1997 có đúng không? Người khởi kiện tranh chấp đất đai trong vụ việc dựa trên cơ sở nào? Thẩm quyền hòa giải tranh chấp đất đai của UBND cấp xã. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào Luật sư!tôi ở bình định, cũng chỉ là nông dân nên ko rõ về luật, mà lại ko có điều kiện để mời luật sư nên rất mong được luật sư giúp đỡ: Tôi xin đc tư vấn về việc tranh chấp đất như sau: Trước năm 1980 cha tôi và người vợ nhỏ có mua 1 miếng đất (đất trồng cây), có đăng ký ở xã,Sau đó,  tôi lấy vợ, cha tôi đã cho tôi miếng đất đó để sinh sồng mà ko có giấy tờ gì bàn giao (cho miệng) năm 1980. năm 1997, nhà nước cấp sổ đỏ cấp quyền sở hữu đất và nhà ở cho hộ gia đình tôi (gồm vợ chồng tôi và các con), sau đó có đợt đổi sổ, cấp lại quyền sở hữu cho vợ chồng tôi. Từ năm 1980 đến nay gia đình tôi ở ổn định, đóng thuế đầy đủ và chưa từng xảy ra tranh chấp.vừa rồi tôi có cắt đất cho các con tôi để ổn định cuộc sống, trong quá trình tách sổ thì nhận đc đơn kiện tranh chấp về miếng đất tôi đang ở.Người kiện là vợ hợp pháp của cha tôi và các con của bà (mẹ và các em ruột của tôi). Họ kiện để tranh chấp quyền lợi từ miếng đất ấy.xin hỏi luật sư:1. Nhà nước đã cấp sổ hồng công nhận quyền sở hữu hợp pháp của vợ chồng tôi có sai gì không, người kiện có cơ sở nào ko để tranh chấp quyền lợi?2. Cấp xã nhận đơn kiện ko có xác định thời gian giải quyết mà bảo đợi nguyên đơn về thì sẽ mời ra giải quyết vậy cso đúng hay ko (nguyên đơn đang ở sài gòn, trước giờ cũng có quyền lực nên cũng có tác động đến cấp xã)từ trước đến nay việc cấp đổi sổ đều theo trình tự của nhà nước, và tôi ko có bất kỳ hành vi nào tác động đến việc cấp đổi ấy xin nói thêm: hiện tại cha tôi vẫn còn sống nhưng đã ra nước ngoài, ko liên lạc đc, người vợ nhỏ đồng đứng mua đất với cha tôi đã mấtTôi ko hiểu về luật, quy định. Mong luật sư giúp đỡ để bảo vệ quyền lợi cho gia đình tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở

Theo thông tin cung cấp thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà được cấp năm 1997 nên sẽ áp dụng các quy định có hiệu lực tại thời điểm đó để xác định. Cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Luật đất đai 1993:
"1. Người sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ
t"

Việc cấp giấy được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 04/2000/NĐ-CP.

"Điều 3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP  ngày 29 tháng 3 năm 1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (gọi tắt là Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ), thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nêu tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt nhưng chưa có quyết định thu hồi đất để thực hiện quy hoạch đó thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải chấp hành đúng các quy định về xây dựng. Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch xây dựng thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được đền bù thiệt hại về đất, tài sản có trên đất theo quy định của pháp luật.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ nêu tại khoản 1 Điều này, được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp thì được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ nêu tại khoản này mà đất đó nằm trong quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất."

Như vậy, theo các quy định trên, nếu thuộc vào trường hợp sử dụng đất ổn định và có xác nhận của UBND cấp xã thì sẽ được xem xét và cấp giấy. Còn nếu không thuộc trường hợp này mà cũng không có một trong các giấy tờ thì cũng có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp. Do đó, việc cấp giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho hộ gia đình nhà anh/chị là có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, người tranh chấp có căn cứ nào để đòi quyền lợi đối với mảnh đất của hộ gia đình anh/chị

Theo những thông tin mà anh/chị cung cấp nguồn gốc mảnh đất mà bố anh/chị cho anh/chị là do bố và vợ bố mua. Do đó, cả hai người đều có quyền đối với mảnh đất. Tuy nhiên, khi cho anh/chị thì chỉ có mình bố anh/chị quyết định. Và khi người vợ đó mất đi, phần đối với mảnh đất được xác định là di sản thừa kế mà vợ của bố bạn. Do đó, những người con được xác định là người thừa kế ( nếu không có di chúc) và có quyền đối với mảnh đất. Dựa trên căn cứ đó mà những người thừa kế tranh chấp mảnh đất hiện tại mà hộ gia đình bạn đang đứng tên chủ sở hữu.

Thứ ba, trách nhiệm hòa giải tranh chấp đất đai của UBND xã, phường, thị trấn.

Căn cứ theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013:

"
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Việc hòa giải tranh chấp về đất đai phải có mặt của các bên tranh chấp và được thực hiện không quá 45 kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Nếu hết thời hạn này mà không giải quyết tranh chấp thì có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.