Câu hỏi: Kính gửi luật sư!Hiện tại, tôi đang gặp trục trặc trong việc đất đai, kính mong luật sư có thể tư vấn giúp đỡ tôi để tôi có thể giải quyết một cách đúng pháp luật nhất. Bố mẹ tôi trước khi mất có để lại 1 mảnh đất và chia cho 3 người con trai trong đó có anh cả, anh ba và tôi trước sự chứng kiến của rất nhiều người. Để thuận tiện công việc, tôi ra ngoài ở riêng. Năm nay, theo chính sách của nhà nước về sổ đỏ, tôi có quay lại và làm sổ đỏ cho miếng đất đó nhưng anh cả tôi đã chiếm và làm sổ đỏ miếng đất bố mẹ để lại cho tôi cộng miếng bố mẹ để lại cho anh ấy dưới tên con trai anh ấy ( tức cháu tôi ). Tôi đã mời mọi người họp gia đình và anh ấy đã nhận sai, kí giấy trả đất cho tôi ( giấy viết tay) trước sự chứng kiến của nhiều người có mặt khi bố mẹ tôi chia đất nhưng hiện con trai anh ấy tức người đứng tên sổ đỏ vẫn không chịu trả.

Tôi không biết phải làm thế nào cho hợp lí và đúng pháp luật, nếu trong trường hợp xấu nhất có xảy ra kiện cáo thì liệu khả năng thắng kiện của tôi là bao nhiêu phần trăm ạ. Kính mong luật sư có thể tư vấn cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Bố mẹ bạn trước khi mất có để lại một mảnh đất chia cho 3 người con trai. Đây là hợp đồng tặng cho tài sản. Theo quy định của Bộ luật dân sự thì hợp đồng tặng cho tài sản là quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản có công chứng, chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Hợp đồng này chỉ có hiệu lực khi được lập bằng văn bản và đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng tài nguyên môi trường. Cho nên, có thể xảy ra hai trường hợp sau:

Thứ nhất, nếu hợp đồng tặng cho đáp ứng đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng: Đây là tranh chấp bất động sản đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vậy nên trước tiên bạn gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để hòa giải ( Điều 202 Luật đất đai năm 2013). Nếu hòa giải không thành, bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản ( theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015) cùng với các chứng cứ bao gồm: hợp đồng tặng cho tài sản có công chứng, chứng thực; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nếu hợp đồng tặng cho không đáp ứng điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tặng cho thì mảnh đất của bố mẹ bạn trước khi chết vẫn thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn. Theo như những tình tiết bạn đưa ra, có thể hiểu sau khi chết bố mẹ bạn không có di chúc nên mảnh đất trở thành di sản thừa kế và chia theo pháp luật.

Những người thừa kế có thể thỏa thuận về phân chia di sản thừa kế, tuy nhiên nếu không thỏa thuận được thì di sản được chia theo pháp luật. Trường hợp của bạn chưa có thỏa thuận nào về việc phân chia di sản thừa kế giữa những người thừa kế với nhau và hiện nay có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa bạn với con của ông anh trai khi con của anh trai đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một phần đất là di sản thừa kế.

Vì di sản thừa kế vẫn chưa được chia, vậy nên nếu còn thời hiệu về thừa kế thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có đất để yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế của bố bạn, thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế là 30 năm đối với bất động sản ( theo khoản 1 Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 ) .Tòa án sẽ giải quyết chia di sản thừa kế theo pháp luật, mảnh đất sẽ được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Vì thế, nếu khởi kiện ra Tòa bạn có thể xác lập quyền sử dụng trên mảnh đất được thừa kế theo quy định của pháp luật.