Câu hỏi: Chào Luật sư. Gia đình tôi có một miếng đất do ông bà để lại và được chính quyền cấp sổ đỏ vào năm 1994 nay UBND huyện có chủ trương cấp lại sổ đỏ cho toàn dân và trong mảnh đất đó có nhà thờ của dòng họ nay UBND huyện làm sổ mới và đo đạc lại nhưng cắt nửa mảnh vườn của gia đình không cho vào sổ đỏ và ghi trên bản đồ là đất của UBND xã. Tôi có hỏi UBND xã họ trả lời số đất xây dựng nhà thờ đó không được cấp vào sổ đỏ của gia đình tôi vậy điều này đúng hay sai xin luật sư tu tư vấn giúp. Cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ từ năm 1994, hiện nay đang tiến hành cấp đổi lại GCNQSDĐ này. Tuy nhiên, sau khi cấp đổi thì có một phần diện tích không được công nhận quyền sử dụng đất. Về việc người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất chỉ đặt ra trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất. Và đối chiếu về thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật đất đia thì UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Do đó, bạn có quyền liên hệ trực tiếp với UBND xã để giải thích rõ về vấn đề này.

2. Tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi:
Chào luật sư. Tôi muốn hỏi vấn đề về đất đai. Tôi đang muốn mua 1 lô đất khoảng 70m2 của ông A. Nhưng mảnh đất của ông A là 170m2. Ông A chia làm 3 lô. Sổ đỏ đầy đủ nhưng chỉ là sổ đỏ chung của cả 3 lô là 170m2. Bây giờ tôi muốn mua 1 trong 3 lô đó. Nhưng không có sổ đỏ mà chỉ chuyển nhượng bằng giấy viết tay có chứng thực ở huyện. Như vậy có đúng với QSDĐ hay không? Giấy viết tay đó có hiệu lực chứng nhận QSDĐ hay không? Và nếu tôi muốn tách làm sổ đỏ riêng miếng đất tôi mua có được không?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo quy định trên thì các hợp đồng về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, ... phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Về việc tách thửa thì sẽ phụ thuộc vào quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Nếu như đáp ứng được điều kiện về diện tích thì hoàn toàn có quyền được tách thửa và cấp GCNQSDĐ mới.