Câu hỏi: Xin chào Luật Minh Gia, mình có thắc mắc về phí phải đóng khi cấp sổ đỏ mới.Tình hình thế này: năm 2005 gia đình mình có mua đất của hợp tác xã bản gần 300m2 (nay gọi là ban quản lý bản) đất gia đình mình mua là đất nông nghiệp, năm 2006 do phải di dời chỗ ở cũ, gia đình mình chuyển ra xây nhà chỗ đất nông nghiệp đó, diện tích khoản 80 m2.

Đến nay chưa chuyển đổi mục đích sử dụng hay làm bìa đỏ khu đất này, năm 2017 ubnd xã bắt làm sổ đỏ và nói lệ phí chuyển đất nông nghiệp thành đất thổ cư là 1 mét vuông 3 triệu. Với số tiền lớn như thế gia đình mình không thể đóng được, mong Luật Gia Minh giải thích giúp mình vì sao lại phải đóng nhiều tiền đến thế, trường hợp nhà mình xây từ năm 2006 có được giảm tiền phải đóng k ?. Kính mong Luật Gia Minh có thể tư vấn giúp mình. Xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi được biết gia đình bạn đã chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở với diện tích là 80m2, do đó gia đình bạn phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ- CP quy định về tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

“
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
..”

Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ- CP quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

“ Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức...”

Do bạn không nói cụ thể địa chỉ cư trú của gia đình bạn nên chúng tôi không thể tính cụ thể tiền sử dụng đất bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó để biết số tiền gia đình bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần  phải dựa trên bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh bạn quy định và áp dụng công thức sau đây: tiền sử dụng đất phải nộp = diện tích đất chuyển mục đích sử dụng x ( tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Đối với trường hợp được giảm tiền sử dụng thì việc xây nhà từ năm 2006 không thuộc trường hợp để được giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại  Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ- CP, tuy nhiên nếu gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp dưới đây thì có thể được miễn:

“ 1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

3. Thủ tướng Chính phủ quyết định việc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng Bộ Tài chính trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

4. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.”