Câu hỏi: Tôi xin hỏi luật sư;Tôi cho 1 lô đất và cho 1 người thuê: trong hợp đồng ghi khoảng 4 năm, giá thuê là 900.000đ/1 tháng, đóng tiền 1 năm 1 lần, nhưng gia đình họ nói khó khăn và xin nộp 6 tháng 1 lần, đến ngày 1/2/2018 là đến hạn nộp tiếp theo (2 năm), nhưng do gia đình tôi cần đất để bán nên đã không tiếp tục cho thuê nữa: tôi đã thông báo cho gia đình người thuê là trong vòng 2-3 tháng phải dọn đi (trong 2-3 tháng tôi miễn không lấy tiền thuê nữa, coi như hỗ trợ tiền sửa lại mái tôn). Trước đây trên đất của tôi có 1 người thuê dựng nhà tôn ở tạm, và giờ người sau mua lại nhà tôn đó với giá 5 triệu, thời gian ở chị ta có sửa lại 1 chút mái tôn cho đỡ dột. Trong hợp đồng có ghi rõ cho thuê đất để dựng nhà tôn ở tạm, không được xây dựng công trình kiên cố: Bây giờ người thuê không đồng ý dọn đi và yêu cầu tôi phải đền bù 10 triệu tiền sửa lại mái tôn thì mới dọn đi: trong hợp đồng điện nước tôi đang đứng tên để đký với thành phố: xin hỏi là tôi làm sao để đuổi họ đi: trong khi tôi đã cho họ 2-3 tháng để chuẩn bị và không lấy tiền thuê đất? xin hỏi luật sư giải đáp?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thời hạn thuê như sau:

Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Theo đó, nếu trong hợp đồng thuê đất, hai bên đã thỏa thuận cho thuê trong một thời gian xác định, mà hiện nay bạn muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, thì phải bảo đảm thông qua sự thỏa thuận với bên thuê và báo trước trong một thời gian hợp lý.

Khi bạn muốn chấm dứt hợp đồng thuê trước thời hạn, tức là bạn đang vi phạm nghĩa vụ hợp đồng trong việc đảm bảo thực hiện đúng theo thời hạn thuê, khi đó bạn phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho bên thuê.

Vấn đề này được quy định tại Điều 351 – Bộ luật Dân sự như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Trong trường hợp, hai bên thỏa thuận việc không thu tiền nhà 2 – 3 tháng cuối cùng được xem như khoản tiền bù cho việc bồi thường thiệt hại thì vấn đề bồi thường được thực hiện theo sự thỏa thuận đó.

Về căn nhà lợp mái tôn mà bên thuê đã mua, cần xem xét rõ hơn việc mua bán có phù hợp với quy định và có được pháp luật công nhận hay không. Để thực hiện đúng quy định, việc mua bán bất động sản cần được lập thành văn bản, có công chứng và thông qua thủ tục đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng. Nếu như trước đây, khi mua căn nhà từ phía gia đình bạn, hai bên thực hiện theo đúng thủ tục, thì căn nhà đang thuộc quyền sở hữu của bên thuê và khi trả lại đất đồng thời thực hiện thủ tục bán lại căn nhà này, giá bán lại căn nhà do hai bên thỏa thuận.

Nếu trước đây khi bàn giao đất thuê, việc mua lại ngôi nhà không được thực hiện đúng thủ tục, thì giao dịch mua bán nhà giữa bạn và bên thuê có thể bị tuyên vô hiệu và hậu quả pháp lý là các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu phát sinh thiệt hại thì phải bồi thường. Khi đó, dựa trên số tiền dùng để mua ngôi nhà trước đây, và khấu hao những thiệt hại, hư hỏng cũng như chi phí trùng tu sửa chữa căn nhà mà hai bên thỏa thuận giá trị số tiền sẽ trao trả lại.