Câu hỏi: Hỏi: Bà tôi năm nay 70 tuổi sinh được 2 người con một trai và một gái, sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp 2002 mang tên hộ bà tôi, người con trai bà tôi đã lấy vợ và có 3 con 2 gái và 1 trai các anh/chị đều đã trưởng thành cô con gái đã lấy chông và 2 con trai chưa lấy vợ.

Năm 2013 con trai bà tôi đã ly hôn với vợ và các con của chú đều ở với mẹ, năm 2015 chú lấy vợ 2 đến bây giờ. Hiện nay bà tôi muốn cho đất cho cô con gái của bà mà không cho đất cho con trai bà có được không và thủ tục như thế nào? Trong sổ hộ khẩu thì gồm có con trai và con dâu cũ chưa chuyển khẩu đi và 3 đứa cháu và con dâu mới cưới như vậy khi làm thủ tục cho con gái đất có phức tạp không? và cụ thể thế nào ? Kính mong quý tổng đài giải đáp giúp tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 15 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT hướng dẫn
“Đối với hộ gia đình sử dụng đất thể hiện các thông tin “Hộ ông” (hoặc “Hộ bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình...”.
Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 108 Bộ luật dân sự 2005 về Tài sản chung của hộ gia đình:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng choc hung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ
”

Khi  đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 109 Bộ luật dân sự 2005:

“
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”

Nói cách khác, nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “Hộ bà…” thì quyền sử dụng đất không chỉ thuộc về bà nội bạn mà còn thuộc về những thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2002. Vì vậy, nếu bà nội bạn chỉ muốn tặng cho quyền sử dụng đất con gái, cần có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình mà cũng có quyền sử dụng với mảnh đất đó. Trong trường hợp các thành viên còn lại không đồng thuận việc tặng cho quyền sử dụng đất, các trường hợp khác có thể xảy ra là:

Trường hợp 1:
Tách thửa đất - mảnh đất là tài sản chung của hộ gia đình, các thành viên trong hộ gia đình là đều là người có quyền sử dụng nên bà nội bạn chỉ có thể yêu cầu chia đất trong phạm vi phần tài sản bà nội bạn đã góp; phải đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa và hơn hết là phải có sự đồng ý của những thành viên khác có quyền sử dụng đất.

Cơ sở pháp lý là Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, theo đó quy định “
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc người có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”

Về thủ tục nếu bà nội bạn muốn tách thửa đất, Điều 5 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp;

- Hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình.

- Sổ hộ khẩu kèm theo

Nơi nộp: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc cơ quan chịu trách nhiệm về tài nguyên và môi trường

Thời gian: Không quá 15 ngày

Nghĩa vụ tài chính: Theo quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2013 thì các khoản thu tài chính trong trường hợp này bao gồm thuế sử dụng đất, phí và lệ phí tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó bao phí đo đạc. Với các loại phí này các địa phương sẽ có quy định cụ thể, khác nhau.

Trường hợp 2:
Chứng minh lại nguồn gốc đất để xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất – Nếu có đủ căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất có được không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp quyền sử dụng đất cho cá nhân, hợp đồng tặng cho, mua bán riêng của cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không có quyền tham gia việc định đoạt tài sản. Trong trường hợp này, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm 2002 là trái với quy định của pháp luật. Tóm lại, nếu bà nội bạn có căn cứ để chứng minh quyền sử dụng đất chỉ thuộc về bà thì bạn có thể chuẩn bị giấy tờ tài liệu yêu cầu Tòa án làm rõ quyền sở hữu với tài sản để đòi lại quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bà nội bạn:

- Một trong những giấy tờ chứng minh nguồn gốc quyền sử dụng đất đã nêu ở trên

- Hồ sơ địa chính trích lục tại Ủy ban nhân dân xã thời điểm 2002

- Các giấy tờ liên quan khác