Câu hỏi: Gia đình tôi khai thác đất nông nghiệp từ năm 1990 mãi đến năm 1994 mới được cấp sổ chứng nhận. Tổng diện tích đất khai phá là khoảng trên 3 mẫu, số đất khai phá gia đình tôi sử dụng vào mục đích trồng lúa nước từ năm 1990 cho đến nay.

Vừa qua tại địa phương, chúng tôi được thông báo theo sửa đổi của luật đất đai năm 2013 thì chúng tôi phải đem tất cả sổ chứng nhận quyến sử dụng đất đi gia hạn, theo đó gia đình tôi được thông báo là vượt mức đất sở hữu theo quy định. Vậy chúng tôi phải làm gì mới được gia hạn?

1. Theo quy định của luật sử dụng đất nông nghiệp thì mỗi gia đình được phép sử dụng tối đa là bao nhiêu đất? Nếu vượt mức quy định thì làm thế nào? Có phải kê khai đóng thuế không? Trình tự thủ tục đó như thế nào? Và nếu đóng thuế thì mức đóng được quy định là bao nhiêu?

2. Trước thời gian thông báo gia hạn sổ ( theo sổ cũ được cấp năm 1994) gia đình chúng tôi có chuyển quyền sử dụng đất cho con cái trong nhà khoảng 3000m2. Theo đó, sổ mới được cấp cho con chúng tôi ở mục g được ghi như sau “ g) Thời hạn sử dụng: Đến tháng 12/2013” khi đem sổ về chúng tôi vô cùng thắc mắc tại sao đến nay đã là năm 2014 mà thời hạn sử dụng lại ghi như trên, phải chăng như vậy là sổ mới chuyển quyền đã hết hạn sử dụng đất? Vậy chúng tôi phải đem đi gia hạn sổ như thông báo hay phải làm gì?

3. Nếu trong thời gian gia hạn sổ gia đình chúng tôi muốn chuyển quyền một phần đất cho con cái được không? Trình tự thủ tục ra sao? Có phải đóng phí gì không?

Gia đình tôi rất mong nhận được lời giải đáp thắc mắc của quý công ty. Trong thời gian chờ đợi lời giải đáp gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Gia hạn sử dụng đất nông nghiệp

Trả lời: Theo quy định tại Điều 129 Luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014) quy định về hạn mức giao đất nông nghiệp thì:

"1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung
ương khác".

Trong trường hợp gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất nông nghiệp vượt quá hạn mức trước ngày 01/7/2014 (ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực) thì theo Khoản 8 Điều 210 Luật đât đai 2013:

"8. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này".

Như vậy, đối với phần diện tích đất nông nghiệp trong hạn mức giao đất thì gia đình bạn vẫn tiến hành thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất bình thường, còn đối với phần diện tích đất vượt quá hạn mức giao đất thì gia đình bạn phải chuyển sang hình thức thuê đất.

Theo điểm b khoản 1 Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì đối tượng thu tiền thuê đất bao gồm:
"Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của luật đất đai
".

Mức giá tính tiền thuê đất căn cứ vào diện tích đất, thời hạn cho thuê đất, đơn giá đất. Vì bạn không nói rõ bạn ở vùng nào nên chúng tôi không xác định được cụ thể đơn giá đất tại vùng bạn là bao nhiêu, vấn đề này bạn có thể tìm hiểu tại UBND tỉnh/huyện ở địa phương mình.

2. Về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng:

Có thể thấy thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của gia đình bạn là trước ngày luật đất đai 2013 có hiệu lực, do đó trường hợp chuyển nhượng của gia đình bạn vẫn áp dụng quy định của luật đất đai 2003.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 69 Luật đất đai 2013 về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất thì:

"1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất".

Vì thời hạn sử dụng đất nông nghiệp chỉ đến hết năm 2013. Do đó mà khi gia đình bạn chuyển nhượng cho các con phần đất nông nghiệp đó cũng chỉ còn thời hạn sử dụng đất đến hết năm 2013. Khi hết thời hạn đó, người sử dụng đất (người nhận chuyển nhượng) có thể xin gia hạn thời gian sử dụng đất.

3. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian gia hạn sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải có các điều kiện sau đây:

"a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, nếu như gia đình bạn chưa làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất thì sẽ không đủ điều kiện để chuyển quyền sử dụng đất cho các con. Sau khi gia hạn xong, gia đình mới có thể chuyển nhượng và việc chuyển nhượng sẽ tuân theo các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường