Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Tôi có thắc mắc về hợp đồng cọc, rất mong được sự tư vấn của công ty   Ngày 20/03/2017 tôi có ký “ GIẤY CỌC” mua chung cư và nộp 20 triệu cho bên bán ( chủ ĐT). Trong giấy cọc có ghi nội dung” Sau 07 ngày, kể từ ngày ký cọc nếu bên mua không thanh toán 50 triệu ( số tiền thanh toán đợt 1 bao gồm cọc)  sẽ bị mất cọc”

Tuy nhiên, trong giấy cọc không ghi rõ căn hộ tôi mua thuộc dạng vay ngân hàng 65%. Đồng thời bên bán không báo bằng bất kể hình thức nào cho tôi phải gửi hồ sơ vay vốn cho ngân hàng để ngân hàng duyệt trong vòng 7 ngày đó, nên vài ngày sau tôi mới làm và đang chờ xét duyệt. Đến ngày 29/03( quá hạn 7 ngày) bên bán yêu cầu tôi thanh toán đủ 30% tiền còn lại của số tiền thanh toán đợt 1 (50 triệu), nếu không sẽ mất cọc. Họ không chấp nhận cho tôi chờ hồ sơ vay vốn được xét duyệt.   Thêm 1 điều nữa, trên giấy cọc họ không ghi ngày/ tháng/ năm ký cọc ( giấy cọc có kèm phiếu thu, PT có ghi thời gian) . Vậy tôi muốn hỏi luật sư:   -         Giấy cọc không ghi thời gian này có bị vô hiệu không? Tôi có lấy lại được 20tr?   Thanks and Best Regards,

Trả lời: Việc đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015:

1. Giấy cọc không ghi thời gian có bị vô hiệu không?

Bản thân của việc đặt cọc trong mua bán bất động sản là cũng là một giao dịch dân sự. Theo Điều 117 BLDS 2015, một giao dịch dân sự chỉ vô hiệu khi thiếu một trong số các điều kiện sau:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Như vậy, việc không ghi thời gian trong giấy cọc không tạo thành sự thiếu sót nào của một trong 4 điều kiện trên tức việc không ghi thời gian không làm giấy cọc vô hiệu.

2. Bạn có thể lấy lại  tiền cọc không?

Đặt cọc theo điều 328 BLDS 2015 có quy định:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trường hợp của bạn, trong giấy cọc đã có thoả thuận rất cụ thể
"Sau 07 ngày, kể từ ngày ký cọc nếu bên mua không thanh toán 50 triệu ( số tiền thanh toán đợt 1 bao gồm cọc)  sẽ bị mất cọc” .
Một trong những nguyên tắc cơ bản của luật dân sự là tôn tọng ý chí thoả thuận, sự tự do lựa chọn của các bên. Khi bạn đặt bút ký vào tờ giấy cọc này, tức đã chấp nhận điều khoản trên, nó sẽ có tính ràng buộc với anh. Và như vậy, cứ sau 7 ngày không thể thanh toán 50 triệu, anh sẽ mất tiền cọc, trừ khi có thoả thuận lại với bên bán. Việc  trong giấy cọc không ghi rõ căn hộ tôi mua thuộc dạng vay ngân hàng 65%, khiến anh không đủ thời gian thực hiện nghĩa vụ của mình dẫn đến mất cọc không thể giúp gì cho bạn bởi trước khi có giấy cọc, hai bên đã có hợp đồng mua bán căn hộ, anh hoàn toàn có quyền và nên biết thông tin hàng hoá (căn hộ).

Như vậy, trong tường hợp này bạn không thể đòi lại cọc.