Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Mảnh đất tôi định nhận quyền sang nhượng có nguồn gốc của Ông Q, sinh năm 1922 là bố đẻ của cô Q . Mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất ngày 31/3/2010, mang tên ông Q là chủ sở hữu, thuần túy là đất nông nghiệp. Ngày 14/02/2014 do già yếu không đủ sức canh tác nên ông Q đã sang nhượng lại cho con gái là Q  với giá tiền tại thời điểm là (70.000.000đ).

Giấy được viết bằng tay, không có xác nhận của chính quyền địa phương cũng như công chứng và Giấy chứng nhận chưa được sang tên cho cô Q  - Giữa năm 2015 ông Q qua đời do tuổi cao sức yếu, từ đó đến nay mảnh đất đó vẫn được vợ chồng cô Q canh tác và không có tranh chấp xảy ra. - Đến nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Q và cô Q muốn sang nhượng mảnh đất đó lại cho tôi. Luật Sư có thể tư vấn giúp tôi phải tiến hành các trình tự thủ tục như thế nào cho đúng Pháp luật.

Trả lời: -Thứ nhất,
cần xác định rõ giá trị pháp lý của giấy chuyển nhượng viết tay giữa ông Q và cô Q có hợp pháp hay không. Theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng viết tay của ông Q  với cô Q mặc dù đã thanh toán tiền xong nhưng về mặt pháp lý vẫn không giá trị và đương nhiên tài sản đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông Q.

-Thứ hai,
về việc định đoạt quyền sử dụng đất.

Như đã trình bày trên quyền sử dụng đất vẫn thuộc ông Q. Tuy nhiên, do thời điểm 14.2.2014 ông Q mất nhưng lại không để lại di chúc nên phần di sản này sẽ được chia theo pháp luật cho những đối tượng được quyền thừa kế theo quy định của Điều 676, Bộ luật dân sự 2005. Cụ thể:

Điều 676.
Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, những người được quyền thừa kế di sản của ông Q bao gồm: vợ, các con và bố,mẹ ông Q trường hợp họ còn sống. Nhưng do bạn cung cấp thông tin chưa đầy đủ việc gia đình ông Q gồm những thành viên nào và còn sống hay không hay chỉ có mình cô Q.

+Trường hợp còn mình cô Q thì đương nhiên toàn bộ di sản thừa kế là quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu cô Q. Do vậy, bạn cần hướng dẫn c
ô Q cần tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế sau đó hoàn tất thủ tục sang tên đứng tên mình thì mới có thể tiến hành các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn được.

+Trường hợp, trong gia đình còn các thành viên khác thì khi cô Q muốn giao dịch mua bán với bạn thì trước tiên vẫn
phải thực hiện khai nhận di sản thừa kế sau đó cần có xác nhận bằng văn bản của các thành viên về việc từ chối nhận di sản hoặc làm hợp đồng tặng cho phần thừa kế của các thành viên khác trong gia đình cho cô Q thì cô Q mới có toàn quyền thực hiện giao dịch mua bán với bạn. Trường hợp, không có sự nhất trí của họ thì cô Q không có toàn quyền định đoạt đối với phần di sản của ông Q để lại.

Tóm lại, để hợp đồng chuyển nhượng sang cho bạn hợp pháp thì bước đầu tiên cô Q cần tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, sau đó có văn bản đồng ý chuyển nhượng toàn bộ quyền thừa kế cho cô Q bằng văn bản(trường hợp còn thành viên khác), sau đó tiến hành thủ tục sang tên đứng tên chủ sở hữu. Khi đó giữa bạn và cô Q tiến hành hợp đồng chuyển nhượng như bình thường.