Câu hỏi: Gia đình tôi ở tại phường A, quận Long Biên, Hà Nội. Đã sống tại mảnh đất 420m2 từ thế kỉ 18 trong đó 160m2 là đất ao, phần đất ao đến năm 1983 đã chuyển thành đất vườn, đến năm 1983 gia đình tôi lấp ao đi và xây nhà ở trên đó đến bây giờ chưa có bất kỳ giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không lấn chiếm, không vi phạm pháp luật. Bây giờ gia đình tôi muốn làm thủ tục xin cấp sổ đỏ, vậy tôi xin hỏi luật sư gia đình tôi sẽ phải nộp tiền sử dụng đất thế nào? diện tích đất ở được công nhận là bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

1. Quy định về nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất

Theo thông tin anh cung cấp, đất đai của gia đình sử dụng ổn định trước năm 1993 và không vi phạm pháp luật đất đai. Tiền sử dụng đất phải nộp khi công nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

>> Tư vấn về chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ, gọi:
1900.6169

Như vậy, căn cứ quy định trên và dựa theo thông tin anh cung cấp, tiền sử dụng đất gia đình anh phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận được xác định không phải nộp tiền sử dụng đất trong hạn mức công nhận đất ở, nộp 50% tiền sử dụng đất với phần diện tích vượt hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở.

2. Xác định diện tích đất ở phải nộp tiền sử dụng đất

Thửa đất của gia đình đang sử dụng có phần diện tích là vườn, ao. Theo khoản 4, khoản 5 Điều 103 Luật Đất đai 2013:

“Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

...

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này;

...
”

Việc xác định cụ thể nghĩa vụ tài chính khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở căn cứ vào hạn mức công nhận đất ở của Thành phố Hà Nội. UBND Thành phố Hà Nội quy định về Hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất tại Điều 4 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND như sau:

“Điều 4. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn, ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai

1. Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở đối với trường hợp đất ở có vườn ao theo quy định tại khoản 4, Điều 103 Luật Đất đai trên địa bàn Thành phố, như sau:

a) Các quận Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hoàng Mai, Long Biên: 120 m2;

…

2. Hạn mức đất ở nêu tại khoản 1 Điều này làm căn cứ công nhận đất ở đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng thửa đất có nhà ở trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại khoản 1 Điều 20 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ.

…

Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung một thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận.”

Vì anh không nêu rõ hiện nay gia đình có bao nhiêu nhân khẩu sử dụng đất. Do đó, anh xác định diện tích công nhận quyền sử dụng đất ở theo quy định trên với nguyên tắc:

- 120m2 + 0,2 x 120 x số nhân khẩu tính từ người thứ 05 trở lên

Trong đó, diện tích công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện tích của thửa đất gia đình đang sử dụng và không quá 05 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 điều 3 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND thành phố Hà Nội (90m2 x 5 = 450m2). Diện tích trong hạn mức công nhận đất ở không phải nộp tiền sử dụng đất. Phần diện tích còn lại vượt quá hạn mức công nhận đất ở gia đình phải nộp:

- 50% x diện tích đất (vượt quá hạn mức) x giá đất ở (theo quy định của UBND thành phố Hà Nội)