Câu hỏi: Tôi có mua căn hộ chung cư nằm trong gói vay 30.000 tỷ của nhà nước hỗ trợ và trả trong vòng 15 năm, nay tôi muốn bán lại căn hộ này, nhưng người mua muốn tôi sang nhượng lại gói vay để họ được ngân hàng hỗ trợ vay tiếp tục. Nhưng theo tôi đươc biết thì không thể sang nhượng gói vay được. Người mua có nói là nếu không hỗ trợ sang nhượng gói vay thì có hình thức người mua và người bán làm hồ sơ dưới hình thức vi bằng.

Tôi muốn nhờ tư vấn trường hợp này, nếu mua bán nhà dưới hình thức vi bằng thì có đúng thủ tục và có giá trị pháp lý, hay có ảnh hưởng tài chính gì cho tôi (bên bán nhà) hay không? Nếu làm hình thức vi bằng thì khoản nợ vay còn lại có ảnh hưởng đến tôi hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn văn phòng luật đã hỗ trợ và lắng nghe trường hợp của tôi, tôi rất mong nhận được phản hồi sớm nhất từ quý công ty. Tôi chân thành cảm ơn và trân trọng kính chào!

Trả lời: Tại Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“
Điều 36. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng

1. Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác
.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng. Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
”

Theo quy định nêu trên thì vi bằng không thể thay thế việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà ở. Việc mua bán nhà bằng hình thức lập vi bằng được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập. Tuy nhiên, về bản chất giá trị, vi bằng lập khi mua bán nhà đất là chứng cứ trước Tòa án khi giải quyết tranh chấp, là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi chứ không thể dùng làm căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Nghĩa là vi bằng không thể dùng để cấp sổ đỏ, sổ hồng.

Ngoài ra, Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định các trường hợp không được lập vi bằng như sau:

“...
4.
Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.

6. Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật của người yêu cầu lập vi bằng.
”

Theo Khoản 4 nêu trên thì vi bằng không được lập đối với hợp đồng mà pháp luật quy định thuộc phạm vi công chứng, chứng thực. Mặt khác, theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất phải được công chứng, chứng thực và có giấy tờ hợp lệ, cụ thể:

“
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản
này.
”

Như vậy, căn cứ các quy định trên thì không được lập vi bằng để chuyển nhượng nhà đất. Đồng thời, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng.

Do đó, khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại Điều 122
Luật nhà ở 2014
:

“
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
”

Ta có thể khẳng định một lần nữa rằng việc mua bán nhà ở bắt buộc phải lập thành văn bản có công chứng chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Do đó việc mua bán qua vi bằng vô cùng rủi ro bởi thực hiện nhiều lần, qua nhiều người, chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa có pháp lý đầy đủ, chưa đúng quy định.

Như vậy để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình khi thực hiện việc mua bán nhà bạn nên làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực cũng đồng thời bảo vệ quyền lợi của mình khi có tranh chấp xảy ra.