Câu hỏi: : Chào luật sư! cho tôi hỏi một số vấn đề. Ông nội của tôi trước khi mất đã chia tài sản cho ba tôi và các bác, ba tôi được chia một miếng đất và một căn nhà nằm trên đó, nhưng ba tôi chỉ mới chuyển được quyền sử dụng đất thì cũng mất chưa kịp chuyển quyền sở hữu nhà ở (vẫn đứng tên ông nội tôi), trước khi ba tôi mất các bác và bà nội có làm giấy không tranh chấp nhà. Như vậy tôi muốn hỏi bây giờ tôi muốn chuyển quyền sở hữu nhà từ ông nội qua cho tôi thì tôi cần làm những thủ tục và giấy tờ gì. Quy định pháp luật như thế nào? Mong ls tư vấn, xin cám ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, trước khi mất ông nội bạn đã chia tài sản cho bố và các bác của bạn; tuy nhiên do bạn chưa cung cấp rõ thông tin việc chia đó có giấy tờ hợp pháp hay không (giấy tờ hợp pháp đó có thể là di chúc hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai), do vậy chúng tôi chia thành các trường hợp như sau:

Trường hợp 1:  Việc chia tài sản có giấy tờ hợp pháp

Nếu trong trường hợp việc chuyển nhượng này được thể hiện bằng hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật đã được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền nhưng chưa kịp làm thủ tục sang tên mà bố bạn đã mất thì vẫn có căn cứ để xác định tài sản này đã thuộc về bố bạn, gia đình bạn vẫn có quyền thực hiện thủ tục thừa kế và sang tên quyền sử dụng đất đối với phần tài sản do bố để lại.

Nếu trong trường hợp ông bạn có di chúc để lại với nội dung để phần căn nhà và diện tích đất thuộc sở hữu của ông cho bố bạn và di chúc này là hợp pháp theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 thì bố bạn được coi là người hưởng hợp pháp mảnh đất và căn nhà nằm trên đó. Do bố bạn mất sau ông, nên phần di chúc của ông đối với phần diện tích để lại cho bố bạn vẫn phát sinh hiệu lực và sẽ trở thành di sản thừa kế của bố bạn sau khi bố bạn mất.

Vấn đề chuyển quyền sở hữu tài sản từ bố bạn sang cho bạn trong trường hợp này được giải quyết như sau:

Trong trường hợp trước khi mất bố bạn để lại di chúc, di chúc được xác định là hợp pháp và trong di chúc thể hiện rõ việc bạn là người được hưởng căn nhà đó thì bạn được coi là thừa kế hợp pháp căn nhà đó.

Khi đó, để hoàn tất thủ tục thì bạn có thể liên hệ với ủy ban nhân dân cấp xã, phường hoặc văn phòng công chứng để thực hiện thủ tục khai nhận di sản mà bố bạn để lại.

Nếu trong trường hợp bố bạn không để lại di chúc thì phần di sản thừa kế của bố bạn được chia theo pháp luật. Căn cứ theo điều 651, Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn hiện tại bao gồm bà nội bạn (nếu bà còn sống vào thời điểm bố bạn mất), mẹ bạn, tất cả các con của bố bạn, những người này có quyền hưởng ngang nhau đối với di sản thừa kế mà bố bạn để lại. Nếu bạn muốn chuyển quyền sở hữu nhà ở từ bố bạn sang cho bạn thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế đã nêu trên. Trường hợp này gia đình bạn có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc tại phòng Công chứng để thực hiện thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.
(1)

Sau khi đã hoàn thành thủ tục nêu trên thì bạn liên hệ với cơ quan có thẩm quyền đăng ký sang tên đất đai tại địa phương để tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho mình.

Trường hợp 2: Việc chia tài sản không có giấy tờ hợp pháp

Trong trường hợp này, do không có giấy tờ hợp pháp chứng minh về việc tặng cho do đó, phần tài sản vẫn đứng tên của ông bạn sẽ trở thành di sản thừa kế của ông bạn và sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

….”

Vậy những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm bố mẹ của ông (nếu còn sống tại thời điểm ông mất) bà bạn và tất cả các con của ông, những người này có quyền hưởng ngang nhau đối với di sản thừa kế mà ông bạn để lại.

Ngoài ra, do bố bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất và được hưởng di sản thừa kế nhưng bố bạn đã mất khi chưa thực hiện các thủ tục hưởng nên phần di sản bố bạn được hưởng sẽ trở thành di sản thừa kế của bố bạn và được phân chia theo quy định của pháp luật (trường hợp bố bạn có di chúc để lại thì chia theo di chúc, nếu không có di chúc thì chia theo pháp luật cho các con của bố bạn theo như đã phân tích tại phần
(1)
).

Trong trường hợp này, nếu muốn thực hiện thủ tục sang tên quyền sở hữu căn nhà này sang cho bạn thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế của ông và bố bạn như đã phân tích.