Câu hỏi: Tư vấn trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất khi đất bị lấn chiếm

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Kính gửi Luật sư:XIn luật sư vui lòng tư vấn cho chúng tôi tình huống như mô tả dưới đây, chúng tôi xin cảm ơn và Xin hậu tạ.NỘI DUNG:TÌnh huống: ông A là chủ sử dụng lô đất trồng CLN đã được cấp GCN năm 2003. Nguồn gốc đất do nhận chuyển nhượng. Diện tích CN 14.000 m2. Bên A thế chấp nhân hàng để vay. Do không có khả năng trả nợ nên khoản vay bị quá hạn và bị Ngân hàng chuyển hồ sơ qua tòa án để xử lý nợ theo quy định. Năm 2017, Thi hành án (THA) tổ chức đấu giá để thu hồi tài sản cho NH, tuy nhiên, TỔ Liên ngành trong khi lập hồ sơ đo vẽ địa chính trên thực địa thì diện tích đất thực tế còn lại là 8000 m2. Diện tích thiếu khoảng 6000 m2 là do đã bị các hộ lân cận lấn chiếm, chủ sử dụng cũng không thể chỉ ranh chính xác được. DO đó TỔ liên nghành và chủ sử dụng đã ký xác nhận diện tích để đấu giá là 8000 m2. Người trúng giá 8000m2 của đợt đấu giá này là ông B, đã hoàn thành trách nhiệm tài chính, nộp tiền vào kho bạc và đã được UBND cấp sổ năm 2017 và thực hiện chuyển nhượng cho ông C, và ông C cũng đã được cấp GCN QSDD theo quy định. Tình huống phát sinh như sau: Vào năm 2017 (thời điểm trước khi cơ quan THA tổ chức đấu giá đất 8000m2) ông C cũng đã mua một khu đất của ông D -  người dân địa phương - hình thức mua bán giấy tay, Diện tích khoảng 10.000 m2. ông D cam kết đất do mình TỰ khai phá và việc mua bán có giấy giao nhận tiền, có người làm chứng. Khu đất này chưa được ông D làm giấy công nhận QSDD. Vị trí khu đất mua giấy tay này nằm ngay sát bên ( chung ranh ) với lô đất đấu giá 8000m2 như nói ở trên. Trong quá trình ông C tiến hành thủ tục xin cấp giấy CNQSDD cho ông D thì cơ quan cấp xã phát hiện phần lớn diện tích đất của ông D đã bán cho ông C (bán giấy tay) này trùng với diện tích phần đất bị thiếu hụt của ông A (có thể hiểu là do ông D đã lấn chiếm đất của ông A trong quá trình khai phá đất trước đó). DO đó việc công nhận QSDD cho ông D đang bị ngưng trệ chưa thực hiện được. Một điều có liên quan đến toàn bộ tình huống nêu trên là: VÀo thời điêm nhưng năm 2009, khu vực đất này nằm trong quy hoạch dự án của công ty ( CĐT ). Chủ đầu tư cũng đã lập danh sách các hộ có đất để đền bù GPMB thì UBND Xã cũng đã xác nhận ông D có đất bị thu hồi là phần đã bán giấy tay cho ông C như nói trên. Vậy tôi (ông C) muốn được LS tư vấn làm sao để có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình. Xin Luật sư vui lòng tư vấn cụ thể nội dung thực hiện. Xin cảm ơn./. Tôi xin được tư vấn 03 tình huống như sau: 1- ông D Có đủ điều kiện để được cấp giấy CNQSDD hay không? và nếu có thì cần các điều kiện như thế nào. 2- ông A hiện nay đã bị thu hồi sổ giấy chứng nhận QSDD, thì có còn là chủ sở hữu của phần đất bị lấn chiếm hay không, có cơ sở đòi lại phần đất bị ông D lấn chiềm hay không. 3- Tôi ( ông C ) có được thay mặt ông A thương lượng lấy lại phần đất ông D lấn chiếm và thỏa thuận với ông A để được cấp GCN mới hay không? 4- Nếu căn cứ vào HỢp đồng mua bán tài sản trúng đấu giá, có 02 trường hợp:             4.1 HỢp đồng mua bán tài sản trúng giá giữa ông B và THA là mua trọn thửa đất do ong A đứng tên đang thế chấp, diện tích trọn thửa là 14.000 m2 : - ông B sẽ căn cứ hợp đồng trúng giá TS, nếu HĐ thể hiện nội dung TS Ông B trúng giá là trọn thửa đất có diện tích 14.000 m2 theo GCN đã cấp cho ông A, thì ông B sẽ thực hiện việc tiếp tục thu hồi tài sản là phần diện tích bị lấn chiếm và xin cấp GCN bổ sung cho mình, chịu chi phí bồi thường cho ông D ( nếu có ) để ông D bàn giao lại tài sản và thực hiện xin công nhận QSDD trực tiếp ra tên mình.             4.2 Hợp đồng mua TS trúng đấu giá giữa ông B và THA là một phần diện tích của cả thửa, diện tích 8000 m2 như kê biên, thì phần tài sản ông A bị lấn chiếm sẽ thuộc quyền sở hữu của ông A hay tổ chức NH. Khi đó ông B tiến hành liên hệ với chủ thể sở hữu tài sản như sau: - ông A là chủ thể: ông B sẽ liên hệ với ông A, đề nghị với ông A để được ủy quyền làm việc với các cơ quan để đòi lại tài sản bị người dân ( ông D ) lấn chiếm, ông B sẽ chịu trách nhiệm toàn bộ chi phí bồi thường cho ông D để giao lại tài sản lấn chiếm, thực hiện mua lại phần đất bị lấn chiếm này của ông A theo giá thỏa thuận. - NH là chủ thể: ông B sẽ liên hệ với NH và ông A để thỏa thuận mua lại phần tài sản bị lấn chiếm chưa thu hồi được. ông B chịu toàn bộ chi phí để đền bù cho ông D để nhận lại tài sản bị lấn chiếm và thực hiện xin công nhận QSDD trực tiếp ra tên mình./.