Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn trường hợp hợp đồng mua bán đất viết bằng tay có điểm chỉ có những rủi ro nào và điều kiện để được cấp GCNQSD đất, cụ thể: Hiện tôi có mua một mảnh đất diện tích khoảng gần 50m2 với giá 600,000,000, đất chưa có sổ đỏ ở quận Nam Từ Liêm. Nguồn gốc đất là đất ao, có giấy mua bán của chủ đất hiện tại là từ năm 1973.

Cho tôi hỏi:

1/ Hợp đồng mua bán của tôi là giấy tờ viết tay có điểm chỉ của hai bên thì có những rủi ro gì?

2/ Liệu tôi có làm được sổ đỏ không? và khi làm sổ đỏ thì có những thủ tục gì?

Xin chân thành cảm ơn!

>> Tư vấn quy định về Hợp đồng mua bán đất viết tay, gọi
19006169

Trả lời: - Thứ nhất, về giá trị pháp lý của Hợp đồng mua bán viết tay có điểm chỉ

Theo quy định tại khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)
Hợp đồng chuyển nhượng
, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”.

Hợp đồng của chị là hợp đồng viết tay có điểm chỉ, không đúng với yêu cầu của Luật đất đai là công chứng, chứng thực nên rất có khả năng bị tuyên bố vô hiệu khi bên bán gửi yêu cầu đến Tòa. Nếu bị tuyên bố hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, tức là chị sẽ phải trả lại đất cho bên bán.

- Thứ hai, về điều kiện và thủ tục cấp GCNQSD đất

Điều 100 Luật đất đai 2013, có quy định các yêu cầu giấy tờ về quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có đưa ra: giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụn g đất, mua bán nhà ở gắn liều với đất trường ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.

Khi hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ này mà trên giấy tờ người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chị có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như có được các giấy tờ sau (chỉ cần nộp bản sao):

+ Giấy mua bán đất của chủ đất hiện tại từ năm 1973;

+ Xác nhận của UBND cấp xã xác nhận đất đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của 2 bên mua bán;

Ngoài các giấy tờ trên, trong hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần có thêm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận (theo mẫu);

+ Bản sao sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân;

+ Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có).