Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đặt cọc để thực hiện mua một mảnh đất. Tuy nhiên tại thời điểm đặt cọc bên bán đưa ra thông tin là đất ở nhưng sau đó kiểm tra sổ đỏ thì phần đất rao bán là đất nông nghiệp. Nay người mua không muốn mua nữa do bên bán cung cấp thông tin  sai sự thật. Nội dung cụ thể như sau:

Hiện tại tôi có đặt cọc số tiền là 20,000,000 (hai mươi triệu đồng) để mua một miếng đất với diện tích 5*9m, với giá đất trong hợp đồng đặt cọc là 5,300,000/m2 (năm triệu ba trăm nghìn đồng). Khi đặt cọc tôi không xem sổ đỏ là đất thổ cư hay đất trồng cây, mà chỉ nghe bên bán nói là đất thổ cư. Tuy nhiên bây giờ tôi mới phát hiện ra đất này không phải là đất thổ cư mà là đất trồng cây lâu năm và có giá trị sử dụng đến năm 2064. Như vậy thì không đúng theo nguyện vọng mua đất ở của tôi. Luật sư cho tôi hỏi? trong trường hợp này tôi có thể đòi lại tiền đặt cọc được không và nếu được tôi phải tiến hành làm những thủ tục như thế nào. Có một tình tiết đáng chú ý nữa là, người ký đợn nhận tiền đặt cọc của tôi không phải chính chủ sổ đỏ. Chủ sổ đỏ hiện tại lại là em trai của người ký đơn đặt cọc (theo như lời nói của người nhận tiền đặt cọc thì đất này là do bố mẹ thừa kế cho hai anh em nhưng chưa tách sổ) Mong nhận được sự giúp đỡ từ luật sư!

Trả lời: Về vấn đề người thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc với bạn không phải là người chủ sở hữu của mảnh đất.

Theo quy định tại điều 168 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, trong trường hợp này, người có thẩm quyền giao kết hợp đồng đặt cọc để nhằm đảm bảo việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau đó phải do chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất thực hiện, hoặc trong trường hợp của bạn thì nếu người em trai đứng ra giao kết hợp đồng đặt cọc với bạn thì phải có giấy ủy quyền của người có quyền sử dụng đất.

Đồng thời giữa bạn và em trai chủ đất có thỏa thuận kí kết hợp đồng đặt cọc hình hành giao dịch dân sự. Tuy nhiên người này có đưa ra thông tin lừa dối để hai bên kí kết hợp đồng cho nên căn cứ theo quy định tại điều 127 Bộ luật dân sự năm 2015 thì giao dịch này vô hiệu. Cụ thể:

"Điều 127.Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình."

Như vậy, theo quy định này thì việc giao kết hợp đồng đặt cọc của bạn là nhằm để đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, người này đã có hành vi lừa dối bạn để bạn tin tưởng mục đích sử dụng của mảnh đất mà bạn sẽ được chuyển nhượng là đất ở và lừa dối bạn về việc người này là đồng sở hữu của mảnh đất để bạn giao kết hợp đồng đặt cọc.

Vì vậy, hiện tại bạn có thể thỏa thuận để hủy bỏ hợp đồng. Trường hợp không thỏa thuận được bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Và theo đó không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trân trọng!