Câu hỏi: : Bố chồng tôi mất năm 2011. Mẹ chồng tôi mất năm 2013. Bố mẹ tôi có một mảnh đất mang tên bìa đỏ là mẹ chồng tôi . Bố mẹ chồng tôi có 10 anh em ruột. Các anh em chồng tôi chỉ nghĩ đơn giản là đổi tên trong bìa đỏ mẹ chồng tôi đã mất sang tên em chồng thứ 7 trong gia đình tôi để quản lý chứ không phải sở hữu.

Nay em chồng tôi chưa được thống nhất của 9 anh em trong gia đình đã tự ý đang xây nhà trên mảnh đất mà bố mẹ chồng tôi để lại. Ghi chú: Trong tháng 6/2015 em chồng thứ 7 đã đi làm thủ tục đổi tên bìa đỏ và đã cùng 9 anh em ký tên ( chỉ hiểu là đổi tên trên bìa chứ không phải di chúc lại cho một mình em thứ 7) thì em chồng tôi lật lại vấn đề là có toàn quyền mảnh đất của ông bà vậy là các anh em tôi không có quyền trong việc sử dụng và sở hữu mảnh đất trên nay tôi xin ý kiến luật minh gia tư vấn cho chúng tôi phải làm gì để được chia đất cho các anh em của chồng tôi.

Rất mong luật sư có ý kiến phản hồi cho tôi để giải quyết êm ấm trong gia đình

Trả lời: Với trường hợp của bạn, cần phải xem xét, xác định rõ lại nội dung 10 anh em đã ký tên trong bản thỏa thuận cho người em thứ 7 đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tùy vào nội dung văn bản thỏa thuận này mà xác định những người còn lại có quyền đối với mảnh đất trên hay không.

Trường hợp 1
: Nếu trong biên bản thỏa thuận có ghi rõ nội dung những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất đồng ý cho người em thứ 7 sang tên trên bìa đỏ với mục đích để quản lý tài sản (ủy quyền quản lý) và những người thuộc hàng thừa kế còn lại vẫn có quyền với mảnh đất trên thì khi người em thứ 7 sử dụng đất mà không có sự đồng ý của những người còn lại thì những người còn lại có quyền yều cầu dừng xây dựng công trình. Nếu người em không đồng ý thì những người còn lại có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa, yêu cầu Tòa chia di sản thừa kế. Lúc này, những người còn lại phải chứng minh được di sản thừa kế này chưa chia, bản thỏa thuận kia chỉ là thỏa thuận quản lý tài sản.

Trường hợp 2:
Nếu trong bản thỏa thuận có chữ ký của 10 người con mà cho ngươi em thứ 7 có toàn quyền định đoạt quyền sử dụng đất thì bản thỏa thuận này giống như văn bản từ chối nhận thừa kế của 9 người đồng thừa kế. Những người còn lại sẽ không còn quyền đối với mảnh đất trên, người em thứ 7 là chủ sở hữu với mảnh đất ông bà để lại.

2. Tư vấn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền thừa kế

Câu hỏi:
Bố và mẹ tôi có 8 người con, 2 trai, 6 gái, 6 con gái đã lấy chồng và tách hộ khẩu, 1 con trai đã lấy vợ và có hộ khẩu riêng, còn 1 con trai chưa lấy vợ đang ở cùng với mẹ. Bố và mẹ tôi sở hữu 01 thửa đất , diện tích 1140 mét vuông đất, gồm đất ở 360 mét vuông, đất vườn 530 mét vuông, đất ao 250 mét vuông đã được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp ngày 27/11/2007.Bố tôi đã mất năm 2011 và không để lại di chúc.

Năm 2017 gia đình tôi có đổi cho hàng xóm 1 ít đất để cho vuông mốc giới nhưng chưa làm lại sổ, chỉ có văn bản thỏa thuận viết tay chưa công chứng. Đầu năm 2018, gia đình tôi họp về phân chia di sản thừa kế, tất cả các con đã đồng ý chuyển toàn bộ quyền thừa kế cho mẹ tôi, đã có biên bản họp gia đình công chứng UBND xã.

Nay mẹ tôi muốn làm lại sổ đỏ với nội dung như sau: 1: Thay đổi sơ đồ hình dáng thửa đất theo mốc giới mới sau khi đã đổi cho hàng xóm. 2: Mẹ tôi cùng 2 con trai cùng đứng tên trên sổ đỏ. 3:Lập di chúc phần sở hữu của mẹ tôi sau khi qua đời sẽ để lại cho 2 con trai thừa kế. Kính mong công ty luật tư vấn cho tôi hình thức mẹ và 2 con đứng tên đồng sở hữu có được không, và thủ tục cần những giấy tờ gì? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, gia đình bạn đã họp và lập văn bản phân chia di sản thừa kế và thỏa thuận này đã có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã thì mẹ bạn bạn cần làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Phòng Tài nguyên Môi trường nơi có đất. Vì văn bản thỏa thuận viết tay chưa có công chứng của gia đình bạn với hàng xóm không có hiệu lực pháp luật nên sau khi đã hoàn thành việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẹ bạn và người hàng xóm giao kết hợp đồng trao đổi tài sản tại ủy ban nhân dân xã hoặc tổ chức hành nghề công chứng. Hợp đồng đổi một phần diện tích đất được công chứng/ chứng thực là cơ sở để người mẹ nộp hồ sơ yêu cầu chỉnh lý lại diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc nhiều người cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Vì văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã thể hiện mẹ là người sử dụng đất duy nhất do đó sau khi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mẹ có toàn bộ quyền sử dụng, định đoạt đối với mảnh đất này. Trường hợp mẹ bạn đồng ý cùng đứng tên với 2 người con trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm hợp đồng tặng một phần diện tích đất cho các con. Cụ thể:

Tại Điều 456 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về tặng cho bất động sản như sau:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Như vậy, khi mẹ bạn làm hợp đồng tặng cho bất động sản cho 2 con trai thì phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng cần nêu rõ phần tài sản mẹ bạn tặng cho 2 con diện tích đất như thế nào? vị trí nào? Sau khi lập xong hợp đồng hợp pháp, mẹ bạn và hai con có quyền yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo hình thức đồng sở hữu theo phần.

Thứ ba, lập di chúc thừa kế thừa kế đất đai:

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy đinh về quyền thừa kế thì:
"Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật."

Theo đó, mẹ bạn có quyền lập di chúc để định đoạt số tài sản của mình. Vì trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có cả 3 người cùng đứng tên nên mẹ bạn chỉ có quyền lập di chúc đối với phần diện tích đất thuộc sở hữu của mình trong diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Để đảm bảo tính hợp pháp của di chúc và tránh những tranh chấp không đáng có thì người mẹ nên thực hiện lập di chúc và có công chứng/chứng thực.