Câu hỏi: Tư vấn về tranh chấp đất đai

Trả lời: Nhà tôi cũng đã bao tường và sử dụng mảnh đất này từ đó đến nay, không có tranh chấp gì.

Tôi được biết thì theo quy định, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay vẫn được coi là hợp pháp nếu việc mua bán diễn ra trước ngày 01/7/2004. Tuy nhiên, ngày trước 2 bên làm sơ sài quá, giấy tờ mua bán không hề ghi ngày tháng, giá cả ( chỉ ghi là bên này đồng ý chuyển nhượng cho bên kia ) và cả 2 nhân chứng đều là người thân của nhà hàng xóm.

Vậy nếu giờ nhà tôi làm sổ đỏ cho mảnh đất này có được không ? Nếu có tranh chấp thì tòa án có thể sẽ giải quyết theo hướng nào?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất,

điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, trường hợp hợp đồng mua bán đất đai được xác lập trước thời điểm Luật Đất đai 2003 có hiệu lực (01/7/2004) thì hợp đồng mua bán này không bắt buộc phải công chứng.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất đai của bạn được xác lập trước  ngày 01/7/2004 mà không có công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán này vẫn có hiệu lực pháp luật.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

“

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

”.

Như vậy, nếu mảnh đất của bạn đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004 và bạn chứng minh được là mảnh đất đó không vi phạm về pháp luật đất đai, được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,

khi có tranh chấp về đất đai.

Tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai như sau: “

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.”

Như vậy khi có tranh chấp về đất đai để việc tranh chấp được giải quyết theo đúng trình tự pháp luật, hai hộ tranh chấp phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải cơ sở để giải quyết. Trường hợp tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.

Trường hợp hòa giải không thành thì hai bên có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa. Và trong trường hợp của bạn là không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên theo đó căn cứ vào Điều 91 Nghị định 43/2014 quy định về căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“

1. Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại

Điều 100 của Luật Đất đai

và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

Như thông tin bạn đã cung cấp thì khi thực hiện giao dịch mua bán đất đai bạn chỉ làm thủ tục bằng giấy viết tay và có chữ ký của 2 người làm chứng( không ghi ngày tháng). Nếu có tranh chấp thì bạn cần cung cấp chứng cứ về nguồn gốc( giấy chuyển nhượng đất viết tay và mời hai người trước đây đã làm chứng cho bạn). Đồng thời bạn sẽ phải đưa ra chứng cứ về việc bạn đã nộp thuế sử dụng đất trong quãng thời gian đó để chứng minh mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Tư vấn về tranh chấp đất đai

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

C.V Phạm Thị Phương- Công ty Luật Minh Gia