Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đinh tôi có một mảnh đất tại vùng biên giới từ 20 năm nay (từ chủ trương di dân biên giới), diện tích đất gia đình tôi được xác nhận là đất ở nông thôn nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ do nằm trong vùng quy hoạch khu kinh tế cửa khẩu. Nay nhà nước thu hồi để thực hiện dự án thương mại biên giới.

Sau khi thu hồi, chúng tôi nhận được tiền bồi thường nhưng lại phải nộp thuế sử dụng đất? Từ trước đến nay gia đình tôi sử dụng đất không hề phải nộp tiền thuế này. Xin hỏi việc thu thuế sử dụng đất của gia đình tôi khi thu hồi và bồi thường như vậy có đúng không? Nếu đúng thì mức tính thuế như thế nào? Rất mong Luật Minh Gia tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất được gia đình sử dụng ổn định 20 năm tại vùng biên giới (chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất) và hiện nay khi nhà nước thu hồi đã yêu cầu gia đình nộp thuế sử dụng đất. Nhưng bạn không cung cấp rõ thuế ở đây là gì thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hay do bạn nhầm sang tiền sử dụng đất.

+  Trong trường hợp thuế phải nộp là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thì sẽ áp dụng quy định tại Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010. Cụ thể:

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

...

Điều 6. Giá tính thuế

1. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất.

2. Diện tích đất tính thuế được quy định như sau:

a) Diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích đất tính thuế là tổng diện tích các thửa đất tính thuế.

Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng khu công nghiệp thì diện tích đất tính thuế không bao gồm diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung;

b) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư bao gồm cả trường hợp vừa để ở, vừa để kinh doanh thì diện tích đất tính thuế được xác định bằng hệ số phân bổ nhân với diện tích nhà của từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Hệ số phân bổ được xác định bằng diện tích đất xây dựng nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư chia cho tổng diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

Trường hợp nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư có tầng hầm thì 50% diện tích tầng hầm của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng trong tầng hầm được cộng vào diện tích nhà của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng để tính hệ số phân bổ;

c) Đối với công trình xây dựng dưới mặt đất thì áp dụng hệ số phân bổ bằng 0,5 diện tích đất xây dựng chia cho tổng diện tích công trình của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng.

3. Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc đối tượng nộp thuế và đất gia đình sử dụng đã được kê khai nhưng do sơ suất của cơ quan thuế dẫn tới thời gian sử dụng trước đó chưa thực hiện thu thuế. Do đó, hiện nay khi nhà nước thu hồi đất và kiểm tra, dà soát lại hồ sơ đất của gia đình mới phát hiện ra thì vẫn có thể yêu cầu gia đình nộp khoản tiền thuế này và mức thuế suất phải nộp sẽ là 0,03% (nếu đất nằm trong hạn mức) theo biểu mẫu sau:

Điều 7. Thuế suất

1. Thuế suất đối với đất ở bao gồm cả trường hợp sử dụng để kinh doanh áp dụng theo biểu thuế lũy tiến từng phần được quy định như sau:

Bậc thuế
Diện tích đất tính thuế (m2)
Thuế suất (%)
1
Diện tích trong hạn mức
0,03
2
Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức
0,07
3
Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức
0,15

+ Trong trường hợp cơ quan yêu cầu nộp là nộp tiền sử dụng đất thì áp dụng Nghị định 45/2014.NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất để tính. Theo đó, vì gia đình sử dụng đất được 20 năm tức gia đình đã sử dụng ổn định từ trước năm 1993, nên khi được công nhận QSDĐ thì tiền sử dụng đất phải nộp. Cụ thể:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụngđất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, nếu diện tích đất ở gia đình nằm trong hạn mức được công nhận thì không phải nộp tiền sử dụng đất - tức việc cơ quan nhà nước thu hồi đất (tức công nhận quyền sử dụng đất, mặc dù chưa cấp sổ vì lý do đất nằm trong diện quy hoạch) và yêu cầu bạn nộp tiền sử dụng đất là không đúng quy định pháp luật. Trường hợp vượt hạn mức công nhận thì phần vượt quá phải nộp là 50% tiền sử dụng đất - tức được nhà nước công nhận QSDĐ nên khi cơ quan nhà nước thu hồi đất đã thanh toán tiền bồi thường cho gia đình và ngược lại gia đình sẽ thanh toán lại giá trị đối với phần đất mà được công nhận nhưng vượt hạn mức đó.