Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp mua bán đất chưa có GCNQSD và bằng giấy viết tay. Hiện khi thực hiện đo đạc để người mua yêu cầu cấp GCNQSD thì phát hiện diện tích thực tế nhiều hơn diện tích ghi trong giấy viết tay. Do đó, xảy ra tranh chấp giữa bên bán và bên mua. Nội dung cụ thể như sau:

Năm 1989 gia đình tôi có mua 1 thửa đất tại Thủ Đức thuộc P Bình Chiểu. Do ngày xưa mua bán chỉ viết giấy sang nhượng bằng tay, đo đạc cũng bằng tay diện tích đất toàn bộ là 816m2. Trong đó có phần mộ là 216m2 (bên bán giữ lại). Trừ đi phần mộ thì diện tích còn lại là  600m2 (bên mua) phần đất gia đình tôi được sử dụng. Nhưng đến nay gia đình tôi muốn hợp thức hóa (làm sổ đỏ) thì xảy ra tranh chấp, theo như đơn tranh chấp thì bên bán đã thuê bên đo đạc đo lại bằng máy thì diện tích đất (cũng trên thửa đất cũ) là 1025m2, trong đó phần mộ đo được thực tế cũng lớn hơn 216m2 cụ thể là 312m2, phần đất gia đình  tôi sử dụng là 713m2, tính theo tỉ lệ thì có nghĩa là bên nào cũng dư diện tích so với trước đây (bên bán cũng như bên mua đều dư) thì bên bán 1 phần, bên mua 3 phần. Khi xảy ra tranh chấp thì bên bán hoàn toàn không cung cấp 1 loại giấy tờ nào cho việc tranh chấp cả, chỉ bên mua cung cấp toàn bộ những giấy tờ liên quan (bản vẽ, giấy chuyển nhượng...).

Vậy vui lòng tư vấn giúp tôi trong trường hợp này bên bán đúng hay sai?nếu gia đình tôi muốn làm được giấy tờ hợp lệ (sổ đỏ) thì phải làm sao? thủ tục như thế nào? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại khoản 54 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP sửa đổi một số điều Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăngký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014."

Như vậy, trường hợp này của gia đình bạn hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay từ năm 1989 và diện tích đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên vẫn được pháp luật công nhận sự hợp pháp của giao dịch.

Vấn đề tranh chấp diện tích đất thừa ra cần phải căn cứ vào hồ sơ, tài liệu có liên quan đến việc chuyển nhượng đã được 2 bên xác lập.

-         Nếu trong giấy tờ chuyển nhượng các bên có nêu rõ “điểm mốc” để tính diện tích, ranh giới chuyển nhượng thì các bên căn cứ vào điểm mốc đó để xác lập phần đất chuyển nhượng mà không căn cứ vào diện tích đất đo đạc thực tế hiện nay.

-         Nếu trong giấy tờ chuyển nhượng không nêu rõ “điểm mốc” mà chỉ nêu diện tích đất chuyển nhượng là 600m2 thì diện tích đất của gia đình bạn hiện tại chỉ là 600m2 phần còn lại 425m2 vẫn thuộc về người chủ cũ.

Về nguyên tắc thì đất đang có tranh chấp thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Trường hợp gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đang có tranh chấp thì việc cấp giấy chứng nhận sẽ bị tạm ngừng đến khi tranh chấp được giải quyết xong. Việc giải quyết tranh chấp đất đai trước hết được hòa giải tại UBND xã, phường. Nếu hòa giải không thành bạn có thể lựa chọn hình thức giải quyết tại Tòa án nhân dân cấp huyện hoặc UBND cấp huyện.

Sau khi tranh chấp được giải quyết xong, gia đình bạn sẽ được cấp sổ đỏ.Hiện trạng được cấp sổ đỏ sẽ tùy thuộc kết quả giải quyết tranh chấp. Hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu như sau:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

- Xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp: xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013;

- Biên bản trích đo thửa đất có thành phần hộ gia đình, cá nhân và xác nhận của các hộ giáp ranh;

- Giấy tờ cá nhân bao gồm:

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

+ Chứng minh nhân dân (bản chụp có công chứng);

+ Sổ hộ khẩu gia đình (bản chụp có công chứng);

Do đó, hiện nay bạn có thể căn cứ vào giấy tờ về đất mà mình giữ và căn cứ theo Khoản 54 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP trên để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất lần đầu mặc dù diện tích đất mình mua trước đó chưa được cấp giấy chứng nhận.