Câu hỏi: Xin chào VP Luật sư , em có 1 việc này muốn nhờ vp mình tư vấn giúp về việc di chúc đất đai cho con cháu nhưng chỉ định chỉ được ở và không được bán như sau: Năm 1997 bà ngoại em mất và có di chúc viết bằng tay có điểm chỉ của bà em,và mẹ em là người viết và ký làm chứng, bà ngoại em có ghi rõ là chỉ được ở không được bán ,di chúc đó chỉ có bà ngoại em điểm chỉ và mẹ em ký.

Sau đó năm 2002 mảnh đất mang tên chủ sở hữu gồm cả 2 bố mẹ em, thời điểm hiện tại bây giờ thì bố mẹ em đã mất, nhà chỉ có 2 anh em, vì hoàn cảnh xung quanh và cũng muốn có vốn đầu tư kinh doanh nên chúng em quyết định bán mảnh đất đó? vậy xin VP tư vấn giúp em là Di chúc bà ngoại em viết và mẹ đẻ em ký như vậy có hợp pháp ko ? và nếu hợp pháp thì trong di chúc đó có câu chỉ được ở không được bán ? giờ chúng em cần tiền nên phải bán, liệu có bán được không a? em xin cảm ơn !

Trả lời: Căn cứ theo bộ luật dân sự năm quy định về quyền thừa kế của cá nhân:
“Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.”

Như vậy, bà bạn có quyền định đoạt tài sản của mình, việc lập di chúc để định đoạt tài sản của bà bạn sau khi chết là hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 652 bộ luật dân sự năm 2005 quy định về di chúc hợp pháp:

“1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật…”

Di chúc của bà bạn sẽ được coi là hợp pháp nếu khi lập di chúc bà bạn minh mẫn, sáng suốt trong suốt quá trình lập; không bị lừa dối, đe dọa cưỡng ép; Nội dung không trái quy định của pháp luật và đạo đức xã hội và hình thức của di chúc không trái quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp thì các bạn được thừa kế theo di chúc một thửa đất do bố mẹ để lại, tuy nhiên mảnh đất này là do mẹ bạn là người được hưởng di sản thừa kế của bà và đã làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn và bố mẹ bạn đã mất. Theo nội dung di chúc thì bà bạn có yêu cầu nhà chỉ được ở mà không được bán. Đến nay, các bạn (những người được hưởng di sản thừa kế của bố mẹ bạn) đã khai nhận di sản thừa kế và muốn bán thửa đất đó.

Chúng tôi chia ra làm 2 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất: Di sản mà bà bạn để lại được coi là di sản dùng vào việc thờ cúng.

Ðiều 670 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:

"Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng".

Như vậy, nếu trong di chúc bà bạn đã nêu rõ thửa đất đó sẽ được dùng vào việc thờ cúng thì những người thừa kế của bà bạn không được chia thừa kế đối với di sản đó các bạn không được quyền chuyển nhượng thửa đất đó. Cho dù có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế về việc chuyển nhượng một phần thửa đất cũng không được thực hiện.

Trường hợp thứ hai: Di chúc của bà bạn không nêu rõ sẽ sử dụng thửa đất đó vào việc thờ cúng mà chỉ có nguyện vọng các bạn sẽ giữ lại mảnh đất của gia đình, không chuyển nhượng cho người khác. Nếu đúng theo ý nguyện của bà bạn theo di chúc thì các bạn không được quyền chuyển nhượng thửa đất đó.

Tuy nhiên, trên thực tế thì không có cơ chế nào để kiểm soát việc những người thừa kế có thực hiện theo đúng ý nguyện của người lập di chúc hay không. Vì, sau khi bà bạn mất, mẹ bạn đã làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ bà sang bố mẹ bạn và đến nay bố mẹ bạn đã mất các bạn là những người được hưởng di sản thừa kế, có quyền làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bạn có toàn quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng thửa đất.

Trong trường hợp này, nếu các đồng thừa kế đã làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần thửa đất được nhận thừa kế theo di chúc thì các đồng sở hữu có thể thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất cho người khác.

Vậy bạn có thể xem kỹ lại di chúc mà ông bà bạn để lại để xác định rõ hơn quyền và nghĩa vụ mẹ và của mình đối với thửa đất nêu trên.

Trường hợp nếu như di sản không dùng vào việc thờ cúng thì để chuyển nhượng được thửa đất này, sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế phải đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần đất đó. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng phải tuân theo đúng quy định của pháp luật.