Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp xây dựng khi chưa có giấy phép xây dựng, đã thực hiện nộp phạt vi phạm hành chính nhưng chưa khôi phục lại tình trạng ban đầu. Diện tích đất trên đã được chuyển nhượng và không tìm thấy chủ cũ.

Chào Luật sư! Xin tư vấn giúp tôi một vấn đề như sau: Năm 2013, Nhà A xây dựng công trình không có giấy phép, UBND cấp quận đã ban hành Quyết định xử phạt vi phạm hành chính đối với nhà A, nhà A đã nộp tiền xử phạt, tuy nhiên không thi hành các biện pháp khắc phục hậu quả (không tháo dỡ công trình vi phạm). Đến năm 2014, nhà A bán cho nhà B (đã chuyển quyền sử dụng đất, không có tài sản gắn liền với đất) thực tế là bán cả công trình vi phạm đã hoàn thiện và sử dụng từ đó đến nay. Nhà A đã chuyển đi nơi khác sinh sống (hiện không rõ địa chỉ).

Vậy xin hỏi: Nếu hiện nay tổ chức cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm có thực hiện được không? cơ quan nào ra quyết định cưỡng chế?, ai là người chịu cưỡng chế (nhà A hay nhà B) trong khi không tìm được nhà A, còn nhà B khi mua nhà không biết công trình này vi phạm?

Kính mong sớm nhận được hồi âm. Trân trọng!

Trả lời: Theo Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ–CP quy định về Xử lý công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng thì:

“1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

c) Cưỡng chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) và chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:

a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;

c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.

...”

Như vậy, cần xem xét trong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của UBND có yêu cầu gia đình ông A thực hiện phá dỡ công trình trên hay không. Bởi lẽ, theo như quy định trên thì trong òng 60 ngày kể từ ngay đình chỉ thi công công trình, gia đình ông A phải đi xin giấy phép xây dựng. Nếu không thực hiện thì Chủ tịch UBND xã mới ra quyết định cưỡng chế phá dỡ.

Theo quy định tại Điều 29 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 thì:

“Cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính phải khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính của mình gây ra; nếu cá nhân, tổ chức vi phạm hành chính không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện.”

Thời hiệu xử lý vi phạm kỷ luật được quy định tại Điều 6 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 nhưng không quy định thời hiệu thực hiện biệp pháp khắc phục hậu quả. Do đó, đến năm 2014 khi gia đình ông B đã nhận chuyển nhượng từ ông A thì cơ quan nhà nước vẫn có quyền cưỡng chế phá dỡ.

Nếu có việc cưỡng chế phá dỡ mà không tìm được ông A thì ông B có thể làm đơn ra cơ quan công an để trình bày về tình huống này. Vì ông B không phải là người có hành vi vi phạm hành chính nên không phải chịu các chi phí phá dỡ.

Trường hợp này, bên phía cơ quan nhà nước làm sai vì sau 60 ngày không thực hiện cưỡng chế phá dỡ với gia đình ông A. Diện tích đất đang được xử lý vi phạm phải được ghi lại trong dữ liệu của bên địa chính và không được chuyển nhượng. Tuy nhiên, nhà ông A và ông B vẫn thực hiện chuyển nhượng được theo đúng pháp luật chứng tỏ bên địa chính cũng có lỗi trong trường hợp này.