Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất nằm trong kế hoạch giải tỏa treo. Nội dung tư vấn như sau:

Chào Đoàn luật sư Minh Gia. Hiện mình là con trai trưởng trong gia đình. Gia đình mình sở hữu 1 căn nhà diện tích khoảng 10m x 4m, có sổ đỏ đầy đủ. Do mẹ mình đứng tên. Hiện nhà này đang nằm trong một kế hoạch giải toả treo, chưa có dự án, kế hoạch, lộ trình, và đền bù cụ thể. Diện tích bị giải toả là 4.6m x 4m. Để mở rộng đường. Theo thông tin từ trên Uỷ ban phường, nhà của mình nếu sử dụng để bán cho người ngoài, thì bên mua phải chịu mất hoàn toàn khoản bồi thường do giải toả, thì bên phường mới công chứng mua bán cho trường hợp này. Hiện nay mình có nhu cầu chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà (sang tên) từ mẹ mình cho mình theo diện thừa kế. (Mẹ mình hiện đang sống khoẻ mạnh). Đặt trường hợp cha mẹ và đứa em trong nhà đồng ý, thì khi sang tên như thế này, sau này ngôi nhà bị giải toả thì có được đền bù như ban đầu hay không. Xin nhờ đoàn luật sư giải đáp giúp. Xin cảm tạ. Chúc Đoàn luật sư nhiều sức khoẻ!

Trả lời: Căn cứ tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên và đối chiếu với trường hợp của bạn: Nếu gia đình bạn muốn chuyển nhượng phần đất đứng tên mẹ bạn sang cho bạn thì có thể thực hiện thủ tục tặng cho.

Theo thông tin bạn cho biết thì phần đất này đang được giải toả treo, chưa có dự án, kế hoạch, lộ trình, và đền bù cụ thể. Do vậy, cần xem xét các trường hợp sau:

- Trường hợp tại thời điểm chuyển nhượng đất, phần đất đó chưa nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân quận (huyện), đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì phần đất trên hoàn toàn đủ điều kiện để sang tên cho bạn. Trường hợp việc sang tên cho bạn là hợp pháp, thì nếu có thu hồi thì vẫn được bồi thường.

- Trường hợp tại thời điểm chuyển nhượng đất cho bạn mà phần đất của gia đình bạn đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của ủy ban nhân dân quận (huyện) thì chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng, tặng cho...Do vậy, trong trường hợp này, phần đất trên sẽ không sang tên được cho bạn. Khi thu hồi, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được bồi thường.

Tuy nhiên, nếu phần diện tích trên nằm trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm đã được công bố thu hồi mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và hủy bỏ việc thu hồi thì lúc này người sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng, tặng cho… Trường hợp, khi đã sang tên cho bạn, sau này nếu có thu hồi thì vẫn được bồi thường.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia