Câu hỏi: Luật Sư tư vấn về trường hợp không thực hiện đúng hợp đồng đặt cọc thì giải quyết như thế nào? Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào luật sư!!!Xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi 1 sự việc như thế này, năm 2012 gia đình tôi có chơi hụi và có cho bà chủ hụi vay 1 số tiền, tổng cộng cả tiền hụi và tiền cho vay là 300 triệu đồng, nhưng bà thông báo là bị vỡ hụi và ko có khả năng chi trả thì gia đình tôi và bà có thoả thuận nếu bà ko có khả năng chi trả thì gia đình tôi sẽ mua 1 nửa đất của bà với giá là 570 triệu đồng, và bà đồng ý, đến năm 2013 gia đình tôi đưa thêm cho bà 200 triệu nữa để làm giấy đặt cọc mua bán đất có công chứng hẳn hoi, và thời hạn giấy đặt cọc đó là 3 năm, nhưng được một thời gian thì bà năn nỉ nói là thôi ko bán đất nữa mà để con bà đi nước ngoài làm rồi gửi tiền về trả lại tiền nợ chứ ko giao đất, nhưng giấy đặt cọc gia đình tôi vẫn còn giữ, con bà đi làm đc 2 tháng thì bị đuổi về nước ko làm nữa, thì bên gia đình tôi đến đầu năm 2017 mới kêu bà giao giấy tờ đất để làm hợp đồng mua bán đất này kia cho xong, lúc này giấy hợp đồng đặt cọc cũng đã hết hạn, nhưng bà nói sổ đất bà đem đi vay ngân hàng mà trong thời gian vay ko đóng lãi nên giờ sinh ra rất nhìu lãi ko có khả năng lấy về được nữa, vậy xin cho hỏi trong trường hợp đó gia đình tôi phải giải quyết như thế nào ạ.?Có 2 trường hợp xin luật sư tư vấn:1. Gia đình tôi có thể kiện bà theo luật hình sự với tội lừa đảo vì hứa bán đất mà đem sổ đất đi thế chấp được không? 2. Gia đình tôi cũng đang nghi ngờ là bà muốn quỵt số tiền đó nên âm thầm kêu bán đất cho người khác mà ko để gia đình tôi hay biết, vậy gia đình tôi có thể làm gì khi nếu bà có bán đất thì gia đình tôi được biết và cho bên mua biết là đất đang tranh chấp?Rất mong nhận được nhận được sự tư vấn của luật sư, tôi xin chân thành cám ơn!!!

Trả lời: Thứ nhất: Về trường hợp có thể kiện bà theo luật hình sự với tội lừa đảo vì hứa bán đất mà đem sổ đất đi thế chấp được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có cho bà chủ hụi tổng cộng cả tiền hụi và tiền cho vay là 300 triệu và có thỏa thuận nếu bà không trả được nợ thì bạn sẽ mua lại nửa mảnh đất có giấy đặt cọc mua bán.

Căn cứ Điều 139, Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009

“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

Bạn không thể khởi kiện bà chủ hụi về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được. Lừa đảo chiếm đoạt tài sản được hiểu là hành vi dùng thủ đoạn gian dối làm cho chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin nhầm giao tài sản cho người phạm tội để chiếm đoạt tài sản đó. Như vậy, với thông tin cung cấp thì hành vi của bà chủ hụi chưa có đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 139 được vì việc bà chủ hộ có mảnh đất trên thực tế và đồng ý bán đất cho bạn, cũng không dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt khoản tiền đặt cọc của bạn.

Thứ hai: Gia đình bạn có thể thỏa thuận lại với bà chủ hụi yêu cầu bà giao đất đồng thời bạn phải trả phần tiền còn thiếu cho bà chủ hụi. Nếu như bà chủ hụi không đồng ý thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án yêu cầu Tòa án giải quyết. Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc mà bạn và bà chủ hụi đã thỏa thuận và ký kết thì hợp đồng đặt cọc sẽ có hiệu lực trong thời hạn là 3 năm. Trong vòng 3 năm bạn phải có nghĩa vụ trả phần tiền mua đất còn thiếu cho bà chủ hộ và đồng thời bà chủ hộ sẽ có nghĩa vụ phải giao đất và đưa các giấy tờ đất để làm hợp đồng chuyển nhượng đất. Nhưng bà chủ hộ lại mang sổ đất đem đi vay ngân hàng. Như vậy Tòa án sẽ giải quyết trả lại tiền cho ngân hàng trước. Sau đó Tòa án sẽ tuyên phần đất còn lại cho bạn.