Câu hỏi: Hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về việc ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng nhà đất như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất nay không sử dụng có sổ đỏ tôi đang giữ, sổ đỏ mang tên mẹ tôi. Tôi là con một, bố mẹ tôi đã ly hôn, tôi theo hộ khẩu nhà ngoại, còn mẹ tôi hiện không biết thuộc hộ khẩu nào và không tìm được. Hiện mẹ tôi đang thụ án tại Trung Quốc.

Do hoàn cảnh gia đình đã chuyển đến tỉnh khác sinh sống nên không có nhu cầu sử dụng mảnh đất đó (hộ khẩu tôi vẫn ở tỉnh cũ) nên gia đình tôi muốn bán mảnh đất đó đi. Nhưng vì mẹ tôi đang ở trong tù nên tôi băn khoăn không biết làm thủ tục như thế nào, bởi sổ đỏ mang tên mẹ tôi nhưng hiện mẹ tôi không thể đứng ra làm hợp đồng mua bán. Mong được công ty giải đáp. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn, vì bạn không nêu rõ mảnh đất đó là cấp cho cả gia đình nhưng mẹ bạn là đại diện đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay mảnh đất đó do mẹ bạn đứng tên và chỉ thuộc quyền sử dụng của mẹ bạn. Vì vậy, chúng tôi xin tư vấn cho bạn theo các hướng như sau:

1. Ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân

Nếu như mảnh đất đó do mẹ bạn đứng tên và quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mẹ bạn. Theo quy định tại Điều 198 Bộ luật Dân sự 2005 về quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu quy định:

"Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật.

Người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt tài sản phải thực hiện việc định đoạt phù hợp với ý chí, lợi ích của chủ sở hữu.”

Đồng thời Khoản 2 Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Theo đó, vì mẹ bạn là người đứng tên trên sổ đỏ và là chủ sở hữu quyền sử dụng đất hợp pháp nên khi gia đình muốn chuyển nhượng mảnh đất thì bắt buộc phải có sự đồng ý của mẹ bạn. Tuy nhiên, mẹ bạn đang thụ án, vậy muốn chuyển quyền sử dụng đất thì mẹ bạn có thể uỷ quyền cho bạn thực hiện công việc này, việc uỷ quyền phải thông qua văn bản ủy quyền có công chứng.

Về thực hiện công chứng văn bản uỷ quyền có thể thực hiện nhau sau:

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy đinh về Công chứng hợp đồng ủy quyền:

“2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.

Do đó, hợp đồng ủy quyền này mẹ bạn có thể công chứng tại Trung Quốc theo quy định của pháp luật Trung Quốc (điều kiện và trình tự, thủ tục bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia được hướng dẫn cụ thể hơn) sau đó yêu cầu cơ quan đại diện ngoại giao Việt Nam ở Trung Quốc hợp pháp hoá lãnh sự vì theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 111/2011/NĐ-CP:

“2. Để được công nhận và sử dụng tại Việt Nam, các giấy tờ, tài liệu của nước ngoài phải được hợp pháp hóa lãnh sự, trừ trường hợp quy định tại Điều 9 Nghị định này”.

Như vậy, văn bản công chứng đó phải được hợp pháp hoá lãnh sự mới có giá trị pháp lý, sau đó gửi về Việt Nam và bạn có thể tiếp tục yêu cầu tổ chức công chứng tại Việt Nam công chứng hợp đồng này. Hợp đồng ủy quyền có hiệu lực kể từ ngày bạn hoàn tất thủ tục công chứng tại Việt Nam.

2. Ủy quyền chuyển nhượng đất của hộ gia đình

Trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất trên là cấp cho hộ gia đình bạn nhưng mẹ bạn là đại diện đứng tên. Tức là quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung của cả gia đình. Khi đó, gia đình bạn có thể thể làm thủ tục phân chia quyền sử dụng đất, tách riêng phần của mẹ bạn để lại, các thành viên khác có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với phần đất còn lại có quyền sử dụng thuộc sở hữu của mình.