Câu hỏi: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài khai nhận thừa kế thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về thừa kế của người VN định cư tại nước ngoài

Pháp luật hiện hành quy định mọi cá nhân đều bình đẳng về quyền để lại tài sản của mình cho người khác và quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật. Do đó, người Việt Nam ở nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu đáp ứng các điều kiện cụ thể vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế. Tuy nhiên nếu không có điều kiện về Việt Nam thực hiện các thủ tục pháp lý thì người các đối tượng này sẽ thực hiện các thủ tục ra sao? Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Bộ Luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Trình tự, thủ tục khai nhận di sản thừa kế của người VN định cư tại NN

Câu hỏi tư vấn:

Kính chào luật sư. Xin hỏi luật sư về việc bán nhà tại Việt Nam đã có sồ đỏ (trước năm 1991) để chia tài sản thừa kế cho anh chị em trong nhà, có liên hệ người nước ngoài. Ba tôi qua đời năm 1980 không có làm di chúc. Mẹ tôi qua đời năm 1992 có làm di chúc chia anh em. Tên trên giấy tờ sổ đỏ đứng tên mẹ tôi. Bây giờ anh chị em muốn bán nhà để chia tài sản. Tổng cộng 6 anh chị em gồm có 4 người ở nước ngoài và 2 người ở Việt Nam và muốn anh trai ở Việt Nam làm giấy tờ sử dụng đất để bán. Xin hỏi luật sư hồ sơ phải làm thế nào để có thể bán nhà và chia tài sản thừa kế. Xin cám ơn luật sư nhiều.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, ba anh/chị mất năm 1980 không để lại di chúc, mẹ anh/chị mất năm 1992 có để lại di chúc chia tài sản cho 6 người con gồm 4 người ở nước ngoài và 2 người ở Việt Nam. Hiện tại 6 anh chị em muốn bán căn nhà là di sản thừa kế đó. Do thông tin anh/chị cung cấp không đề cập tới vấn đề tài sản này là tài sản chung hay tài sản riêng, sau năm 1980 ba anh/chị mất thì những người thừa kế đã làm thủ tục phân chia di sản thừa kế hay chưa nên anh/chị cần cung cấp thêm những thông tin này để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn. Trong trường hợp này, anh/chị có cung cấp thông tin rằng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận mẹ anh/chị là người sử dụng đất nên chúng tôi tư vấn như sau:

Trước tiên, 6 anh chị em anh/chị cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc vì mẹ anh/chị mất có để lại di chúc. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 630. Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

…”

Theo đó, nếu di chúc của mẹ anh/chị đáp ứng các điều kiện nêu trên thì được coi là hợp pháp. Dù trong 6 anh chị em gia đình anh/chị có 4 người ở nước ngoài nhưng theo khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai 2013 quy định về người nhận quyền sử dụng đất:

“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

…

d) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

…”

Đối chiếu với quy định nêu trên, dù 4 anh chị em anh/chị ở nước ngoài là người Việt Nam ở nước ngoài hay người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì vẫn thuộc đối tượng được nhận quyền sử dụng đất, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu và công nhận quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 7. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

…”

Theo thông tin anh/chị cung cấp, các anh chị em anh/chị muốn anh trai ở Việt Nam thực hiện các thủ tục để bán nhà thì có thể ủy quyền cho anh trai ở Việt Nam thực hiện các thủ tục hoặc từ chối nhận phần di sản này. Trường hợp lập hợp đồng ủy quyền thì anh trai ở Việt Nam chỉ là người thay mặt 5 anh chị em còn lại thực hiện các thủ tục liên quan chứ không phải là người thừa kế duy nhất như đối với trường hợp 5 anh chị em còn lại từ chối nhận di sản thừa kế.

Trường hợp 1: 5 anh chị em anh/chị ủy quyền cho anh trai ở Việt Nam thực hiện các thủ tục

Trong trường hợp này, 5 anh chị em còn lại có thể lập hợp đồng ủy quyền cho anh trai ở Việt Nam. Đối với 4 người ở nước ngoài, anh/chị có thể công chứng hợp đồng ủy quyền tại cơ quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài để hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý. Sau đó, chuyển về Việt Nam để anh trai ở Việt Nam đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có di sản thừa kế công chứng tiếp vào hợp đồng ủy quyền gốc. Khi đó, anh trai ở Việt Nam sẽ thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế, đăng ký biến động đất đai.

Thứ nhất, thủ tục khai nhận di sản thừa kế

Trước tiên, anh trai ở Việt Nam cần lập văn bản khai nhận di sản thừa kế. Sau đó tiến hành công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có di sản thừa kế. Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm:

- Di chúc;

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng tử;

- Chứng minh thư/căn cước công dân;

- Hợp đồng ủy quyền.

Thứ hai, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT thì anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Văn bản khai nhận di sản thừa kế;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy tờ xác minh thuộc đối tượng miễn thuế và lệ phí trước bạ;

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo các bước sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

Anh/chị sẽ nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm những giấy tờ trên đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có di sản thừa kế.

Trường hợp địa phương anh/chị chưa có văn phòng đăng ký đất đa thì anh/chị sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Nếu anh/chị có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ.

Bước 3: Giải quyết

Cơ quan có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Bước 4: Trao kết quả

Anh/chị sẽ được trả kết quả trong thời hạn không quá 10 ngày; đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn là 25 ngày. Thời gian trên được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp 2: 5 anh chị em anh/chị từ chối nhận di sản thừa kế

Để từ chối nhận di sản thừa kế, 5 anh chị em anh/chị cần lập văn bản và gửi đến anh trai ở Việt Nam. Khi đó, anh trai ở Việt Nam sẽ trở thành người thừa kế duy nhất thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động đất đai theo trình tự, thủ tục nêu trên. Lúc này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sẽ chỉ có tên của anh trai ở Việt Nam và anh trai anh/chị có toàn quyền chuyển nhượng căn nhà này mà không cần sự đồng ý của 5 anh chị em còn lại.