Câu hỏi: Xin văn phòng luật sư giúp đỡ! Cách đây 6 tháng trước tôi có đấu giá và trúng thầu 2 lô đất của Ubnd xã do huyện đứng ra bán đấu giá. Sau 1 tháng thì ubnd xã đã gọi xuống đóng hết tiền mua đất nhưng mãi đến nay vẫn chưa làm đươc sổ đỏ, và hôm nay đã gọi gđ xuống bảo đóng thêm tiền thuế trước bạ là 1tr200 1 lô đất và thu 100 nghìn tiền gửi giấy mời xuống ubnd đóng tiền. Vậy văn phòng cho tôi hỏi như vậy có đúng không và luật là như thế nào. Mong văn phòng giúp đỡ

Trả lời: Theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định người nộp lệ phí trước bạ như sau:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”.

Và theo quy định tại Điều 7 Nghị định này quy định mức thu lệ phí trước bạ: khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất mức thu là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạn là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành.

Còn về số tiền gửi giấy mời hiện chưa có quy định về số tiền này nên gia đình bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước giải trình việc thu tiền gửi giấy mời.

2. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nộp tiền sử dụng đất

Câu hỏi:
Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất của người hàng xóm bán lại với diện tích là 360m2. Chỉ có giấy viết tay và đều có chữ kí của hai bên. Mảnh đất đó do địa chính xã cấp làm nhà ở. Nhưng người hàng xóm không làm đã bán lại cho nhà tôi vào năm 1996, hiện tại xã đang làm sổ đỏ cho nhân dân. Nhà tôi có xuống xã làm nhưng xã bảo đất cấp trước năm 1993 thì được cấp sổ đỏ. Còn sau năm 1993 thì phải mua đất. Lúc đầu là với giá 400.000đ/m2. Nhưng sau lại bảo là giảm một nửa xuống 200.000đ/m2. Tôi xin hỏi luật sư là bây giờ nhà tôi làm sổ đỏ là phải mua đất của nhà nước như lời địa chính xã nói là đúng hay sai? Và phải làm như thế nào để được cấp sổ đỏ? Rất mong được sự giúp đỡ của luật sư. Xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được Luật Đất đai quy định như sau:

"
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

...

​d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

...

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

...

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định pháp luật nêu trên, trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 và sử dụng đất ổn định lâu dài thì có thể áp dụng các điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn sử dụng đất từ thời điểm năm 1996 nên áp dụng theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013. Gia đình bạn sử dụng đất ổn định lâu dài từ trước ngày 1/7/2004 có xác nhận của UBND cấp xã, sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.