Câu hỏi: Em chào luật sư. Hồi trước ba em có mua 2 mảnh đất, nhưng bằng khoán thì đứng tên người Dượng (chồng của người em thứ 9 của ba em). Hiện tại bằng khoán bên gia đình em đang giữ. Ba em mất được 1 năm rồi, nên bên gia đình em có nhu cầu muốn hợp thức hóa tài sản đó về trong gia đình. Bên dượng của em nói là sẽ chuyển nhượng lại cho em, giấy tờ lệ phí thì bên em phải tự làm nhưng em không biết phải làm thế nào? Phải chịu những khoản lệ gì nào? Mong luật sư tư vấn giúp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về giá trị pháp lý của bằng khoán điền thổ

Căn cứ quy định tại điểm e khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 về việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân có giấy tờ về QSDĐ như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;”

Theo quy định trên, người đang sử dụng đất ổn định và có một trong những giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp thì được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 15 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn về các loại giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp như sau:

“
Điều 15. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất quy định tại Điểm e Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai bao gồm:

1. Bằng khoán điền thổ.”

Theo quy định trên, bằng khoán điền thổ được coi là một trong những giấy tờ về QSDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Bố của bạn đã từng mua 02 mảnh đất nhưng bằng khoán lại đứng tên người Dượng và bố của bạn hiện tại đã mất. Trên phương diện pháp lý, Dượng của bạn đang là người đứng tên sử dụng đất. Trường hợp đã sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp thì bạn có thể yêu cầu người Dượng nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai/Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục Cấp giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo quy định trên, muốn thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ thì người sử dụng đất phải đáp ứng được đầy đủ các điều kiện đã được liệt kê, một trong số đó là phải có Giấy chứng nhận, trừ một số trường hợp đặc biệt thì không cần phải có theo quy định tại khoản 1 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013.

Đối với trường hợp của bạn, Dượng của bạn mới chỉ có bằng khoán điền thổ mà chưa có Giấy chứng nhận nên chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng sang cho gia đình bạn. Bạn cần yêu cầu người Dượng làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận rồi mới đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Khi có Giấy chứng nhận, Dượng của bạn có thể làm hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng QSDĐ cho bạn, sau đó bạn sẽ chuẩn bị 01 bộ hồ sơ theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 2 Thông tư 09/2021/TT-BTNMT gửi đến Văn phòng/chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên.

Thứ ba, các khoản thuế, phí, lệ phí khi đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Đối với trường hợp của bạn, sau khi được cấp Giấy chứng nhận thì người Dượng có thể thực hiện thủ tục tặng cho QSDĐ cho gia đình bạn. Khi thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ sẽ phát sinh các loại thuế, phí, lệ phí như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan. Thu nhập tính thuế từ quà tặng là phần giá trị tài sản quà tặng vượt trên 10 triệu đồng mà người nộp thuế nhận được theo từng lần phát sinh. Đối với bất động sản là giá trị quyền sử dụng đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm cá nhân làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng bất động sản.

Công thức tính thuế TNCN với thừa kế, quà tặng như sau:

Thuế TNCN nhận tặng cho
=
Thu nhập tính thuế
x
Thuế suất 10%

Căn cứ quy định tại Điều 4 Luật Thuế TNCN quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:

“
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Theo quy định trên, Dượng bạn tặng cho QSDĐ cho bạn sẽ không thuộc trường hợp được miễn thuế TNCN nên bạn sẽ phải chịu thuế TNCN, mức cụ thể cần xác định giá trị của mảnh đất và tính theo công thức phía trên.

- Lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước với nhà, đất là 0,5%.

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ;

Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Cách tính lệ phí trước bạ đối với đất như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ) x (Giá đất theo Bảng giá đất UBND tỉnh ban hành) x (Lệ phí 0.5%)

- Các loại chi phí khác liên quan

Ngoài các loại thuế, lệ phí nêu trên, còn có một số loại phí sang tên như phí địa chính, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận… Mức thu các loại phí này do HĐND cấp tỉnh nơi có bất động sản quyết định và được ban hành theo Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có bất động sản. Do vậy, bạn cần tham khảo thêm các văn bản do UBND cấp tỉnh ban hành để xác định các loại phí mình phải nộp.