Câu hỏi: Tháng 10/202x tôi có mua một mảnh đất của vợ chồng chị X, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được công chứng. Tháng 3/202x, tôi lên văn phòng đăng ký đất đai thực hiện thủ tục sang tên nhưng không được vì chị X đang nợ 1 khoản tiền của chị Y và bị chị Y khởi kiện ra toà án. Toà án đã có công văn gửi văn phòng đăng ký đất đai yêu cầu dừng việc sang tên cho tôi để tiến hành kê biên tài sản. Xin luật sư tư vấn cho tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với nội dung bạn yêu cầu tư vấn, Công ty Luật Minh Gia trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định về việc đăng ký biến động đất đai

Căn cứ quy định tại điểm a khoản 4 và khoản 6 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

…

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.”

Theo quy định trên, người sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký biến động đất đai khi nhận chuyển nhượng QSDĐ trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động. Trường hợp quá thời hạn trên mà không đăng ký biến động thì người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 17 Nghị định 91/2020/NĐ-CP của Chính phủ.

Bạn đã nhận chuyển nhượng QSDĐ của vợ chồng chị X từ tháng 10/2021 nhưng đến tháng 03/2021 mới đến văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký biến động (sang tên), hành vi của bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính vì không đăng ký biến động trong thời hạn luật định.

Thứ hai, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch dân sự nên cần đáp ứng các quy định về mặt nội dung và hình thức.

Căn cứ quy định tại khoản điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo quy định trên, khi đã đáp ứng các điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng hoặc chứng thực. Luật đất đai năm 2013 chỉ quy định về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà không có quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Vì vậy, nội dung này được quy định chung tại Luật Công chứng.

Căn cứ quy định tại Điều 5 Luật công chứng năm 2014 về giá trị của văn bản công chứng như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.”

Như vậy, theo quy định trên thì Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng. Tại thời điểm tháng 10/202x, bạn có mua đất của vợ chồng chị X, đã làm hợp đồng công chứng thì Hợp đồng đó đã có hiệu lực pháp luật, hai bên có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ được quy định trong Hợp đồng.

Thứ ba, giải quyết việc kê biên tài sản đã chuyển nhượng

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

…

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
”

Theo quy định trên, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ ngày vào sổ địa chính. Cần lưu ý rằng, hiệu lực của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và hiệu lực của việc chuyển nhượng QSDĐ là khác nhau. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một bước trong quá trình chuyển nhượng QSDĐ, để hoàn tất quá trình đó thì cần phải cần phải đăng ký đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai và vào sổ địa chính. Như vậy, về mặt pháp lý thì vợ chồng chị X vẫn là chủ thể đứng trên Giấy chứng nhận QSDĐ.

Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015, để đảm bảo việc thi hành án thì theo yêu cầu của đương sự, Tòa án có quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản. Mặt khác, theo nội dung hướng dẫn tại khoản 8 Mục IV Công văn số 89/TANDTC-PC về việc thông báo giải đáp trực tuyến một số vướng mắc trong xét xử có nêu như sau:

“…Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.”

Theo tinh thần của công văn trên, mặc dù bạn đã nhận chuyển nhượng QSDĐ của vợ chồng chị X thông qua hợp đồng có công chứng nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính nên QSDĐ đó vẫn thuộc quyền sử dụng của vợ chồng chị X. Trường hợp vợ chồng chị X nợ tiền và bị chị Y khởi kiện ra tòa thì tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản là QSDĐ của vợ chồng chị X để đảm bảo thi hành án. Vì vậy, Tòa án có quyền yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng thủ tục sang tên cho bạn.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể thỏa thuận với vợ chồng chị X yêu cầu hoàn trả lại toàn bộ số tiền mua đất theo Hợp đồng rồi hủy hợp đồng công chứng. Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có quyền khởi kiện vợ chồng chị X, yêu cầu trả lại tiền mua đất đến TAND có thẩm quyền để giải quyết theo quy định pháp luật.