Câu hỏi: Theo quy định của Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Vậy đối với trường hợp vợ chồng thực hiện giao dịch mua mảnh đất không có sổ đỏ thì giao dịch có hiệu lực không? Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, bạn có thể tham khảo nội dung tư vấn như sau:

1.Tư vấn quy định của pháp luật về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và định đoạt tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân

Thời điểm xác lập quan hệ hôn nhân là cơ sở để xác định thời điểm hình thành khối tài sản chung của vợ chồng. Tuy nhiên, nhiều cặp vợ chồng do chưa thực sự hiểu rõ quy định của pháp luật về tài sản chung, tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân. Trong khi đó vấn đề xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng rất quan trọng, nhất là trong trường hợp có tranh chấp trong việc xác định tài sản chung để tiến hành phân chia tài sản khi ly hôn. Vậy đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì pháp luật quy định như thế nào? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

- Điều kiện để tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Nếu mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì là thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình?;

- Thế nào là tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân?;

- Nếu một bên vợ, chồng tự ý bán mảnh đất đó trong thời kỳ hôn nhân thì giao dịch đó có phát sinh hiệu lực không?

2. Tư vấn về trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ và trường hợp một bên vợ chồng tự ý chuyển nhượng đất

Nội dung tư vấn
: Chào Luật Sư! Tôi Và Vợ tôi lấy nhau được 04 năm kể từ năm 2015 đến nay. Hiện tại vợ chồng tôi thống nhất là ly hôn nhưng còn khúc mắc trong chuyện chia tài sản đất. Tình trạng của miếng đất như sau. Sau khi lấy nhau được 01 năm vợ chồng tôi có cùng vợ chồng em trai ruột của tôi mua chung miếng đất này. Nhưng sau 01 năm tiếp theo vì lý do vợ chồng em ruột tôi không có ý định muốn chung nữa muốn để cả lại cho vợ chồng tôi. lúc đó vợ chồng tôi có đồng ý và trả nốt số tiền còn lại để lấy toàn bộ miếng đất đến nay. nhưng trên thực tế miếng đất này trước thì không có sổ đỏ chỉ là khi mua bán thì ra phòng công chứng để công chứng xác nhận mua bán với nhau thôi và chỉ đứng tên vợ tôi lúc đó. đến nay muốn ly hôn vợ tôi có dọa tôi là đã tự ý chuyển nhượng cho 01 người khác để không phải chia tải sản này sau khi ly hôn và nói chỉ cho tôi 100 triệu việt nam đồng bảo tôi hãy ký vào đơn ly hôn và đơn tách sổ hộ khẩu. Tôi mong phía bên Luật Sư giải thích giúp tôi vấn đề nàyTôi Xin chân thành Cảm Ơn !

Trả lời: Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định, một trong những điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng sử dụng đất là mảnh đất đó phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, nếu người chuyển nhượng mảnh đất này không có Giấy chứng nhận, người này không thể chuyển nhượng mảnh đất cho gia đình bạn được. Theo quy định tại điểm d Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, đối tượng của hợp đồng không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng. Trong trường hợp của bạn, nếu trên thực tế đúng là mảnh đất này chưa có sổ đỏ nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn vẫn được công chứng thì việc công chứng với hợp đồng này là chưa phù hợp với quy định pháp luật. Giao dịch dân sự giữa vợ chồng bạn và gia đình người em với người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ bị vô hiệu.

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định như sau:

''1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận''.

Như vậy, trường hợp hợp đồng vô hiệu, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nhằm đòi lại khoản tiền mà vợ chồng bạn đã dùng để mua bán quyền sử dụng đất. Hoặc vợ chồng bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ để người này đi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập lại bản hợp đồng chuyển nhượng mới có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, rồi sang tên cho gia đình bạn thì quyền sử dụng mảnh đất này mới trở thành tài sản chung của vợ chồng bạn mà khi giải quyết ly hôn mới được đem ra chia cho bạn và vợ bạn.

Trường hợp hai vợ chồng bạn đã thỏa thuận được với người bán về việc lập một hợp đồng mới thì mảnh đất trở thành tài sản chung của vợ chồng bạn và cả vợ chồng người em, nếu vợ chồng người em muốn chuyển nhượng phần quyền sử dụng của cho cho vợ chồng bạn thì cũng phải lập thành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực rồi đi đăng ký biến động thì tài sản này mới trở thành tài sản chung của vợ chồng bạn. Hoặc nếu vợ chồng bạn thỏa thuận được với vợ chồng người em về việc chỉ đứng tên bạn và vợ bạn trên giấy tờ mua bán để sang tên luôn thì không cần vợ chồng người em phải làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng của họ cho vợ chồng bạn nữa mà việc sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chri thực hiện trực tiếp giữa người chuyển nhượng với vợ chồng bạn. Vì tài sản này được hình thành trong thời ký hôn nhân và không thuộc trường hợp được tặng cho riêng, thừa kế riêng hoặc mua bằng tài sản riêng nên đây được xác định là tài sản chung của vợ chồng, vì thế tài sản này được định đoạt theo quy định tại Điều 35 Luật HNGĐ 2014 như sau:

“1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình”.

Như vậy, vì việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý của cả vợ và chồng và có văn bản thỏa thuận của vợ và chồng nên nếu vợ bạn muốn bán bất động sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân thì phải có sự đồng ý của bạn, trường hợp vợ của bạn chưa có sự đồng ý của bạn mà đã tự mình thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì giao dịch đó cũng không có giá trị và bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Thêm vào đó, việc chia tài sản chung vợ chồng khi ly hôn cũng được theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

…”

Như vậy, nếu bạn và vợ bạn không thỏa thuận được với nhau về việc chia tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết thì Tòa án sẽ là bên quyết định chia tài sản chung dựa theo các nguyên tắc tại Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Vợ bạn cũng không thể tự ý bán tài sản chung của vợ chồng, việc bán tài sản chung là quyền sử dụng đất thì cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cần có sự đồng ý của cả vợ và chồng.