Câu hỏi: Thỏa thuận hạn chế quyền của người sử dụng đất có được pháp luật công nhận không? Làm thế nào để bảo vệ quyền của người sử dụng đất khi bị ngăn cản thực hiện các quyền về đất đai?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Vào năm 1986 ba mẹ tôi có mua 01 miếng đất với diện tích ghi trên Giấy mua bán (giấy tay) được lập khi đó là 4,5m x 10m. Nhưng do chữ nghĩa ba mẹ tôi không nhiều, nên khi lập giấy tờ mua bán, người đứng tên bán và con trai của người ấy (hiện giờ đã mất) có ghi nội dung là "ba mẹ tôi không được phép bán lại miếng đất này cho người ngoài hoặc người thân trong gia đình, nếu ba mẹ tôi không còn sinh sống tại miếng đất này thì trả lại cho con cháu của người bán";
- Các năm tiếp theo, làm ăn dành dụm được, ba mẹ tôi tiếp tục mua thêm đất của cùng người chủ này, gắn liền với mảnh đất đã mua bên trên, đến nay tổng diện tích đất là 147 met vuông, và đã xây cất nhà cửa đàng hoàng trên lô đất này.
- Năm 2011, chính sách của nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho các hộ dân sống lâu năm mà chưa có giấy chứng nhận, nên toàn bộ phường xã tại nơi ba mẹ tôi sinh sống được chính quyền địa phương hỗ trợ đo đạc và tiến hành cấp giấy. Khi đó ba tôi có đưa cho chính quyền hợp đồng mua bán giấy tay đã nói ở trên, cán bộ trả lời: "vẫn đo đạc, cấp giấy và thông báo 15 ngày nếu không ai khiếu nại, tranh chấp thì cấp giấy chứng nhận cho ba mẹ tôi". Sau đó, ba mẹ tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với đúng diện tích là 147 mét vuông như đo đạc.
- Nay do gia đình chuyển nơi ở, ba mẹ tôi rao bán căn nhà và miếng đất này, tuy nhiên vợ và con cháu của đứng bán khi xưa ngăn cản, họ căn cứ vào giấy tay đã lập vào năm 1986, không đồng ý cho ba mẹ tôi được phép bán cho người khác nếu họ chưa đồng ý? Tôi thấy điều khoản ghi trên giấy viết tay ấy là trái luật, ngăn cản quyền sử dụng tài sản của ba mẹ tôi trong khi ba mẹ tôi đã được nhà nước cập giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất này.
Kính mong luật sư tư vấn cho tôi được rõ:
- Ba mẹ tôi có quyền tự quyết sang nhượng thửa đất này không?
- Giấy tay lập năm 1986 có được làm căn cứ để ngăn ba mẹ tôi quyền định đoạt tài sản của mình? (nếu được làm căn cứ thì căn cứ như thế nào?)
Chân thành cảm ơn các luật sư đã tư vấn cho tôi và gia đình.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp, ba mẹ bạn tiến hành mua đất từ năm 1986 và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2011. Tuy nhiên, hiện nay gia đình đang muốn bán  mảnh đất trên nhưng con cháu gia đình đã bán đất cho nhà bạn ngăn cản vì lý do khi lập hợp đồng mua bán hai bên tiến hành lập một điều khoản về hạn chế việc chuyển nhượng đất của gia đình bạn. Căn cứ tại tiểu mục 2.2 mục 2 Phần 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án hủy hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2) Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền, Ủy ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3) Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm quy định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó”.

Theo đó, trong trường hợp hai bên gia đình đã tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy hợp đồng mua bán của hai bên vẫn được Tòa án công nhận. Đối với điều khoản về hạn chế gia đình bạn thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác là không phù hợp với quy định của pháp luật vì đã ngăn cản gia đình bạn thực hiện các quyền đối với mảnh đất trên nên có căn cứ để không áp dụng điều khoản đó để buộc các bên thực hiện nghĩa vụ. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của gia đình mình bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề trên. Nếu trong trường hợp trên Tòa án xác định điều khoản thỏa thuận về hạn chế quyền của gia đình bạn khi chuyển nhượng đất không phù hợp với quy định của pháp luật, điều khoản này vô hiệu thì căn cứ vào quyết định đó gia đình bạn vẫn được phép tiến hành chuyển nhượng cho người khác.