Câu hỏi: Thưa luật gia tôi muốn tư vấn như sau: Bố mẹ chồng tôi có tài sản chung là một giấy quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng giấy chứng nhận chỉ đứng tên bố chồng tôi.

1.Nay bố chồng tôi đã mất vậy thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất sang cho mẹ chồng tôi như thế nào? Lệ phí bao nhiêu?

2. Nếu chuyển nhượng cho các con thì thủ tục thế nào? bố mẹ tôi có 4 người con nhưng trước khi mất ý nguyện của bố chồng tôi muốn chuyển nhượng cho 2 con trai. Các anh chị và mẹ chồng tôi cũng đồng ý với di nguyện của bố chuyển nhượng sang cho hai con trai. Vậy thủ tục như thế nào? lệ phí ra sao. Xin luật gia tư vấn giúp tôi. Xin trấn thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về sang tên thừa kế quyền sử dụng đất

1.Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này được tạo lập trong thời kì hôn nhân của bố mẹ chồng bạn, do đó mảnh đất này vẫn là tài sản chung chủ bố mẹ chồng bạn dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên bố chồng bạn. Vì vậy, bố chồng bạn chỉ có quyền đối với một nửa mảnh đất này mà thôi.

Bố chồng bạn mất không để lại di chúc, do đó di sản thừa kế sẽ chia theo pháp luật. Điều 651, Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Vậy những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm mẹ chồng bạn, chồng bạn và anh, chị, em ruột của chồng bạn có quyền ngang nhau đối với di sản thừa kế mà bố bạn để lại.

Muốn chuyển quyền sử dụng đất mảnh đất này cho mẹ chồng bạn thì phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế còn lại – tức là 4 người con của bố mẹ chồng bạn.

Điều 620, Bộ luật dân sự 2015 quy định về từ chối nhận di sản như sau:

“1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản và gửi đến người quản lý di sản, những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản để biết.

3. Việc từ chối nhận di sản phải được thể hiện trước thời điểm phân chia di sản.”

Sau khi 4 người con thực hiện làm giấy từ chối nhận di sản trước thời điểm phân chia di sản thì họ không còn là những người thừa kế của di sản đó nữa, khi đó mẹ chồng bạn sẽ là người thừa kế của toàn bộ di sản đó.

Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Nếu sau khi đã có các văn bản, giấy tờ về việc phân chia di sản thừa kế hoặc từ chối nhận di sản thừa kế thì gia đình bạn phải tiến hành làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Ủy ban xã, phường hoặc tại văn phòng công chứng.

Sau khi thực hiện xong thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì gia đình bạn có thể tiến hành làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

- Văn bản khai nhận di sản của gia đình bạn.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc);

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc);

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

Các loại thuế, lệ phí phải nộp khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho mẹ chồng bạn như sau:

Theo khoản 1, điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân quy định về các trường hợp được miến thuế thu nhập cá nhân như sau:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
"Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu"
.

Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này là chuyển nhượng giữa vợ và chồng, do đó theo quy định của pháp luật thì mẹ anh sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân với lệ phí trước bạ. Do vậy gia đình chỉ phải nộp lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

2.Như chúng tôi đã tư vấn ở trên, bố chồng bạn chỉ có quyền đối với ½ diện tích mảnh đất này nên nếu 2 người con trai muốn được chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất thì ngoài việc mẹ và 2 người con gái viết giấy từ chối nhận di sản thì người mẹ phải làm hợp đồng tặng cho đất cho 2 người con trai.

Thủ tục từ chối nhận di sản chúng tôi đã tư vấn ở trên. Thủ tục làm hợp đồng tặng cho chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ sang con trước tiên bạn và mẹ chồng bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì 2 ngươi con trai có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Trường hợp tặng cho đất giữa mẹ và con cũng thuộc trường hợp được miễn thuế theo quy định tại khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 10 Điều 4 Nghị định45/2011/NĐ-CP, do đó khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì gia đình bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

2. Tư vấn thủ tục sang tên quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Kính chào anh (chị) luật sư: Em có vấn đề này nhờ anh chị tư vấn giúp em ạ: Em chuẩn bị mua một mảnh đất có kích thước 8mx25m của một người làm ở Cơ quan huyện. Người đó có chồng đã mất, và bà đó đã xây nên một dãy trọ. Hoạt động một thời gian giờ bà ấy bán, em thấy giá cũng hợp lý nên mua. Thế nhưng em vẫn chưa hiểu thủ tục như thế nào! Nếu là Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì em hiểu nhưng giờ lại gắn liền với tài sản nữa, mà chồng bà ấy mất nữa rồi, như vậy cần những thủ tục gì? Rất mong anh (chị) tư vấn giúp em. Em cám ơn anh (chị) !

Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thứ nhất, xác định quyền sở hữu phần diện tích đất đó

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về vấn đề phần diện tích đất đó là tài sản chung hay tài sản riêng của hai vợ chồng mà bạn định mua. Do đó, có thể có các trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Phần diện tích đất đó là tài sản chung của vợ chồng. Khi ông chồng mất có thể xảy ra các trường hợp:

1. Ông chồng mất không để lại di chúc: Trường hợp này, cần xác định người thừa kế theo pháp luật để phân chia di sản thừa kế. Nếu như vợ chồng ông họ không có con chung, không còn bố mẹ thì người vợ đương nhiên được hưởng toàn bộ phần diện tích đất đó.

2. Ông chồng mất để lại di chúc, nếu như trong di chúc có để lại toàn bộ tài sản cho vợ thì lúc này người vợ là chủ sở hữu hợp pháp phần diện tích đất đó.

+ Trường hợp 2: Phần diện tích đó là tài sản riêng của vợ: Trường hợp này, người vợ đương nhiên là chủ sở hữu của phần diện tích đất đó.

- Thứ hai, Về thủ tục chuyển nhượng nhà đất

Bước 1: Hai bên mua bán lập Hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng.

Bước 2: Kê khai tài chính:

Hồ sơ gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng đã lập và được công chứng (Bản Chính)

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Bên Mua kí) - 2 bản

+ Tờ khai Thuế thu nhập cá nhân (Bên Bán kí) - 2 bản

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất - (1 Bản sao - chứng thực)

+ CMND, Hộ khẩu của 2 bên - (1 Bản sao - chứng thực).

+ Thuế sang tên gồm có:

- Thuế tu nhập cá nhân: 25% trên thu nhập cá nhân. Trường hợp người chuyển nhượng chỉ sở hữu 1 nhà, 1 quyền sở hữu đất tại Việt Nam thì được miễn thuế. 2% trên giá trị chuyển nhượng trong trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

- Thuế trước bạ : 0.5% trên giá trị nhà đất

- Phí địa chính, phí thẩm định, ... : Do UBND cấp tỉnh quy định.