Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở trong trường hợp đất và nhà ở là tài sản được thừa kế. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Em chào các anh chị  ạ.anh chị cho em hỏi là ông bà em có 4 người con. Bố mẹ em là con út ở cùng với ông bà nội em tại nhà và đất của ông bà đứng tên quyền sử dụng đất là bà nội em.khi ông bà em mất không để lại di chúc nhà và đất cho ai cả và sau khi ông bà em mất thì gia đình em có họp gia đình và tất cả đã thống nhất mảnh đất của ông bà mà hiện giờ gia đình em vẫn đang ở thuộc về bố em (các bác bá đều có gia đình và ở chỗ khác) có văn bản họp gia đình và chữ ký của 4 anh chị em có xác nhận của ủy ban nhân dân xã. Nhưng bố em chưa chuyển quyền sử dụng đất sang tên bố em vẫn đứng tên bà nội em thì bố em mất cũng không để lại đi chúc.Anh chị cho em hỏi là mảnh đất đó có thuộc quyền sở hữu của mẹ em không ạ, mẹ em muốn chuyển đứng tên quyền sử dụng đất đó sang tên mẹ em hoặc các con là em hay chị gái của em thì thủ tục như thế nào ạ và có cần sự đồng ý của các bác các bá của em không ạ.em xin cảm ơn anh chị.

Trả lời: Trường hợp ông bà bạn có nhà và đất đứng tên bà nội bạn. Khi ông bà mất đều không để lại di chúc thì trường hợp của này tài sản là nhà và đất của ông bà bạn sẽ được chia theo pháp luật. Cụ thể tài sản này sẽ được chia theo hàng thừa kế thứ nhất là chia cho bố bạn và các bác bá của bạn. Gia đình bạn đã có cuộc họp và mọi người thống nhất tài sản là ngôi nhà và mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của bố bạn. Thỏa thuận này được ghi nhận tại biên bản họp gia đình và có xác nhận của UBND xã.

Tuy nhiên, khi chưa kịp hợp pháp hóa tài sản này dưới tên mình thì bố bạn đã mất. Nên tài sản này sẽ là di sản của bố bạn để lại, đồng thời bố bạn không có di chúc nên tài sản này sẽ được chia cho hàng thừa kết thứ nhất theo quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ Luật Dân sự năm 2015:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”

Theo đó mảnh đất và ngôi nhà là tài sản mà bố bạn đươc thừa kế từ ông bà sẽ được chia đều cho ba mẹ con bạn. Do đó, mẹ con bạn có thể thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất đứng tên mẹ bạn hoặc đứng tên các bạn.

Trường hợp trên khi muốn mẹ bạn hoặc các bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn phải thực hiện các thủ tục sau:

Bước 1: Mẹ con bạn phải tiến hành công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại văn phòng công chứng (nếu tại địa phương không có văn phòng công chứng thì mẹ con bạn có thể đến UBND xã để xác nhận văn bản phân chia di sản của ba mẹ con bạn.

Cụ thể theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng năm 2014 thì:

“1.Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc”.

Theo đó, nếu mẹ bạn và hai chị em bạn chỉ muốn một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thì hai trong ba người thực hiện việc tặng cho toàn bộ phần di sản mà mình được hưởng cho người còn lại.

Các bạn và mẹ cần phải nộp hồ sơ tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã. Trong đó hồ sơ cần có các giấy tờ sau:

- Sơ yếu lý lịch của ba mẹ con bạn (bản sao).

- Bản sao CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của gia đình bạn.

- Bản sao giấy chứng tử của bố bạn.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng là di sản thừa kế của cha mẹ bạn (văn bản thỏa thuận phân chia di sản của bố bạn và các bác của bạn; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà nội bạn).

Sau khi công chứng viên nhận được hồ sơ của bạn sẽ ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng. Khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, công chứng viên sẽ hẹn ngày ký kết vào văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Đến ngày được hẹn ký kết thì ba mẹ con bạn cần mang theo bản chỉnh của các giấy tờ đã nộp trong hồ sơ để đối chiếu.

Bước 2: Mẹ bạn hoặc chị em bạn (người được xác định sẽ được hưởng toàn bộ di sản theo thỏa thuận phân chia di sản) sẽ tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.

Người được xác định được hưởng toàn bộ di sản theo thỏa thuận trước đó phải đến nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện để tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; Giấy tờ về thừa kế: văn bản thỏa thuận phân chia di sản của bố và các bác bạn, văn bản thỏa thuận phân chia di sản của ba mẹ con bạn (có công chứng của văn phòng công chứng hoặc xác nhận của xã);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà nội bạn.

- Bản sao Giấy khai sinh của bố bạn, của người được hưởng toàn bộ di sản;

- Giấy chứng tử của bố bạn;

- Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.

Bước 3: Phòng Tài Nguyên và Môi trường sau khi căn cứ vào hồ sơ của bạn và trình Chủ tịch UBND cấp huyện để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính về đất đai theo hướng dẫn của cơ quan quản lý đất đai. Trường hợp nếu không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phía UBND huyện xã có văn bản thông báo từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.