Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp giải quyết tranh chấp mốc giới ranh giới giữa bất động sản theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Gia đình tôi có thửa đất, phía trước là đường đi chung, bên phải giáp ranh anh A, bên trái giáp ông B, đằng sau bên trên giáp anh A và ông B. Thửa đất tôi đang ở hiện nay trước kia là đất của ông cha gia đình anh A và ông B. Năm 1978 nhà nước  có  chính sách dồn dân để lấy đất phục vụ trồng trọt của nhân dân.  Gia đình tôi cùng  một số gia đình khác nữa cũng nằm trong diện phải di rời. Gia đình tôi cùng một số gia đình ấy thưc hiện di rời theo đúng yêu cầu của trên giao theo thỏa thuận của gia đình là chỗ  ở hiện nay. Lúc đó tôi xin được về ở gần anh em vì tôi với bố của anh A và ông B là anh em con bác con cô. Bố anh A và ông B đã cho tôi 3sào đất bắc bộ. Trong thỏa thuận cho không có giấy tờ mà chỉ thỏa thuận bằng miệng .

Năm 2000 tôi và những gia đình khác được nhà nước cấp"GCNQSDĐ". Năm 2009 tôi cuốc hạ thấp xuống để làm nhà. Trước khi cuốc tôi và ông B đã thỏa thuận mốc giới đóng cọc tre sau đó cuốc. Vì thế đất cao dốc nên tôi cho cuốc từ cọc mốc xuống để thoải chân tả ly.Sau một thời gian sử dụng cọc tre dần hư hại, tôi đã đóng 2 cọc bê tông vào sát cạnh cọc tre mà không nhổ bỏ cọc cũ. Một thời gian sau 2 cọc tre đã mục chỉ còn lại cọc bê tông.Hiện nay ông B đã nhổ 2 cọc bê tông đóng xuống dưới chân tả ly mà không được sự đồng ý của tôi. Sau đó đại diện chính quyền xã xuống hòa giải, lấy từ cọc mốc cũ mà tôi và ông B đã thỏa thuận từ trước khi tôi quốc đất xuống cọc mà ông B đã đóng dưới chân tả ly phần đất của gđ tôi rồi chia đôi chỗ đó mỗi nhà một nửa. Tôi muốn hỏi đại diện xã hòa giải như vậy có đúng không? và ông B đòi lại phần đất mà ông ấy đã  cho gđ tôi trước kia với lý do không cho, cho thì phải có biên bản giấy tờ. Trường trên đất mà  tôi đang sử dụng có được coi là hợp pháp hay không? Nếu tôi khởi kiện ông B ra tòa buộc phải trả lại đất cho gia  đình tôi có được hay không? nếu được thì án phí và lệ phí là bao nhiêu, ai sẽ là người trả?

Trả lời: Tại điều 175, điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về ranh giới các thửa đất như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

..

Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

Như vậy ranh giới 2 thửa đất sẽ được xác định theo thỏa thuận của hai gia đình. Vì hai bên không thỏa thuận đưa về mốc ranh giới chung cho nên một trong các bên có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai để xác định. Việc khẳng định UBND xã giải quyết có hợp lý hay không phải phụ thuộc những căn cứ, tài liệu chứng minh về quyền sử dụng đất của hai gia đình cũng như mốc ranh giới giữa hai gia đình đã có từ trước.
Nếu hai bên không đồng ý với cách xác định mốc giới ngăn cách này bạn có quyền thực hiện thủ tục giải quyết hòa giải đất đai tại UBND quận/huyện hoặc gửi yêu cầu trực tiếp đến Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để phân định theo thẩm quyền giải quyết tại điều 202, điều 203 Luật đất đai năm 2013:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2.
Tran
h chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

..

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Thứ hai, theo quy định của pháp luật việc tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện thông qua thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Vì không rõ bạn nhận tặng cho của gia đình kia từ thời điểm nào, chỉ khi bạn có căn cứ chứng minh việc tặng cho thì bạn mới được ghi nhận là sử dụng hợp pháp trên mảnh đất này. Đồng thời tại thời điểm năm 2000 cần xác định Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo cơ sở nào. Nếu xác định cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do gia đình bạn sử dụng đất ổn định lâu dài thì khi này việc cấp giấy chứng nhận là hợp pháp, bạn đang là người có quyền sử dụng đất, gia đình kia không có quyền đòi lại.

Đồng thời nếu gia đình bạn muốn thực hiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án nhân dân quận/huyện thì về án phía sẽ thực hiện theo quy định tại  Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/NQ
quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành
mức án phí đối với tranh chấp về đất đai như sau:

2. Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định:

a) Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;

b) Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.”