Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc giải quyết tranh chấp ranh giới thửa đất với nhà hàng xóm. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Kính gửi luật sư. Hiện gia đình tôi cần tư vấn của luật sư. Vườn nhà tôi(ben A) đang bị (bên B) lấn chiếm vườn, tù xưa vườn nhà tôi có bờ cận là dãy cây cọ và cây mít được trồng thành hàng rào kín và bờ cận đó thuộc bên vườn nhà tôi. Nhưng sau đợt làm sổ đỏ mới đây(2015-2016) địa chính tiến hành cắm cọc đo đạc lại đât vườn lại tất cả thôn. Họ cắm cọc và đo cấp lại sổ đỏ mới theo mốc đo. Nhưng sau k biết thế nào mà giờ cọc mốc ấy lại nằm chính giữa bờ cọ nhà tôi(côt móc chỉ là thanh bêtong nhỏ ).Sau do nhà B đem chặt hết hàng cọ nhà tôi, nhà B đào hết hàng cọ và chặt ngang cây mít lâu năm của nhà tôi. Nhà B còn đào mương nước rộng nửa mét dài 29met tính từ bờ cận nhà tôi(nhà A) lấn thêm sang nữa. Bờ cận bao đời nay thuộc quyền sở hữu nhà tôi vì đc trồng riêng bên đất nhà tôi( trước là có 2 bờ cận song song,nhưng chỉ còn bờ cận của nhà tôi), giờ được coi là ranh giới giữa 2 nhà mà còn bị đào mương sang phần lớn đat nhà tôi. Họ còn chửi, đánh cả mẹ tôi. Gia đình tôi gửi đơn lên xóm mấy lần hoà giải bên B cũng chỉ xin lỗi vì đánh mẹ tôi còn xóm chưa giải quyết cho gia đình toi về đất nhà tôi bị chiếm. Nếu gọi địa chính về đo lại thì sẽ phải theo cột mốc( nhưng cột mốc có dấu hiệu bị đào chôn lại, vì nó chỉ là một cái cột bêtoong nhỏ) trước kia đã đo hay theo bờ cận thuộc vườn nhà tôi ạ. Tôi xin cảm ơn ạ

Trả lời: Thứ nhất,
căn cứ theo quy định tại điều 175 Bộ luật dân sự năm 2015 có nội dung về ranh giới đất như sau:

Điều 175: Ranh giới giữa các bất động sản

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy theo quy định trên ranh giới thửa đất sẽ được xác định như vậy, đối chiếu với vụ việc của bạn cần xác định phần ranh giới cũ là hàng cây mít và hàng cọ đã nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ hay hiện tại mới cấp lần đầu. Đồng thời xác định hàng cọ cũng như cột mốc này đã tồn tại trên 30 năm hay chưa? Nếu trường hợp ranh giới cột mốc này đã tồn tại trên 30 năm mà trước giờ không có tranh chấp gì mà trước đây phần diện tích này nằm trong diện tích đất nhà bạn thì khi này sẽ sử dụng theo diện tích đã công nhận từ trước đó.

Thứ hai,
hiện nay gia đình có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến UBND xã, phường nơi có đất để yêu cầu giải quyết việc tranh chấp ranh giới đất này. Thủ tục hòa giải được quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.