Câu hỏi: Năm 1993 gia đình nhà em có mua một thửa đất (có chiều dài tính từ tim đường vào là 76m chiều ngang là 10m) đã làm giấy viết tay trong đó có chữ ký của 2 bên cùng với các đất giáp ranh và có cả chữ ký nguyên là Chủ tịch ủy ban nhân dân xã. Thửa đất này có nguồn gốc là của vợ chồng đã ly hôn (thửa đất nhà em mua lại của người chồng) cũng có chữ ký người làm chứng của người vợ trong giấy mua bán giữa gia đình em và người chồng. Từ năm 2013 đến năm 2017 người vợ này lấy sổ đỏ đi cầm cố để vay tiền ngân hàng về làm ăn và tiêu sài (trong đó có thửa đất gia đình em) và không có khả năng trả nợ nên ngân hàng đã chuyển hồ sơ qua tòa án và tòa án đã đấu giá miếng đất trên và đã bán miếng đất trên vào tháng 11 năm 2017. Nhưng trong thời gian đấu giá và bán thì gia đình em không được biết và khi tòa án giao đất cho chủ mới cũng không gọi gia đình em làm chứng và ký giáp ranh. Tại thời điểm năm 2013 người vợ tự động đi tách sổ đỏ cho gia đình em nhưng lại không đưa cho gia đình em mà đi thế chấp với ngân hàng tới năm tháng 10 năm 2017 mới trả lại. Khi nhận được sổ đỏ thửa đất của gia đình thì gia đình em thấy thiếu đất theo như giấy mua bán lúc đầu (là năm 1993) ( từ mốc lộ giới vào là 30m chiều dài và 10m chiều ngang)bây giờ người chủ mới không cho gia đình em sử dụng số đất còn lại theo như giấy tờ mua bán năm 1993.vậy luật sư cho em hỏi: khi cấp sổ đỏ và cơ quan cấp sổ cho gia đình em có đúng không?người chủ mới có quyền sử dụng số đất trên hay không?gia đình em làm như thế nào để có thể được sử dụng số đất còn thiếu và có được sổ đỏ đủ diện tích đất theo như hợp đồng mua bán năm 1993.em xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng, nên trường hợp của bạn chúng tôi chia trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Gia đình bạn có căn cứ xác định được tính hợp pháp của hợp đồng mua bán viết tay năm 1993.

Do giao dịch mua bán đất được xác lập năm 1993 nên áp dụng theo quy định của Luật đất đai 1993 về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 31, Luật Đất đai 1993 (đã hết hiệu lực từ 1/7/2014) thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đất ở nông thôn được thực hiện tại Ủy ban nhân dân huyện, còn ở thành thị thì phải được thực hiện tại Ủy ban nhân dân tỉnh. Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn phải có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp tỉnh về vấn đề chuyển nhượng này do việc chuyển nhượng được thực hiện từ năm 1993.

Hợp đồng chuyển nhược quyền sử dụng đất của gia đình năm 1993 là hợp đồng viết tay không công chứng thì chưa đáp ứng được điều kiện về hình thức hợp đồng theo quy định của Luật đất đai 1993. Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP lại có quy định:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

...

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Theo đó, như tinh thần của nghị quyết thì hợp đồng mà gia đình bạn giao kết vào thời điểm 1993. Nên mặc dù hợp đồng viết tay không công chứng nhưng sau đó được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong xác giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai 2003 thì vẫn có hiệu lực. Do vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn viết tay, nhưng sau đó thì đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (năm 2013 thì người vợ đi tách được sổ cho vợ chồng bạn) thì hợp đồng của gia đình bạn có hiệu lực pháp luật. Do đó, gia đình bạn có cơ sở xác lập quyền sở hữu đối với mảnh đất này theo như bản hợp đồng đã giao kết năm 1993.

Như vậy, khi gia đình bạn có căn cứ xác định tính hợp pháp của bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay năm 1993 đó, thì gia đình bạn có quyền xác lập sở hữu mảnh đất theo hợp đồng. Việc người vợ vào năm 2013 tự động tách sổ rồi mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng là vi phạm quy định pháp luật, có căn cứ xác định giao dịch này vô hiệu. Mặt khác, theo như bạn nói thì Tòa án đã đấu giá mảnh đất này vào tháng 11 năm 2017 để thanh lý cho khoản nợ của người vợ. Tuy nhiên, người mua lại mảnh đất từ việc đấu giá của Tòa án được xác định là người thứ ba ngay tình nên áp dụng theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành về việc bảo vệ người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu như sau:

"
Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại."

Do vậy, nếu người thứ ba đã xác lập quyền sở hữu mảnh đất qua quyết định đấu giá của Tòa án nhân dân có thẩm quyền thì được xác định là người thứ ba ngay tình và họ được bảo về theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành. Gia đình bạn không có quyền khởi kiện đòi lại đất từ người thứ ba, mà gia đình bạn chỉ có quyền khởi kiện người vợ phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này để bảo vệ quyền lợi bạn có quyền gửi đơn đến Tòa án nhân dân quận huyện nơi có đất yêu cầu giải quyết.

Trường hợp 2: Gia đình bạn không có căn cứ chứng minh tính hợp pháp của hợp đồng viết tay năm 1993

Như phân tích ở trên , hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất  năm 1993 của gia đình bạn phải có xác nhận của UBND huyện, được công chứng, chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, hợp đồng mua bán viết tay, không công chứng, chứng thực vi phạm quy định về hình thức dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu. Theo đó, hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu là khôi phục lại tình trạng bạn đầu, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trên cơ sở đó thì gia đình bạn và người chủ cũ hoàn trả lại tiền và đất cho nhau, trong trường hợp có thiệt hại thì bên gây ra thiệt hại phải bồi thường phần thiệt hại tương ứng.