Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất cho hộ dân tộc thiểu số.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính thưa quý luật sư thuộc công ty Luật Minh Gia!Tôi đang sinh sống tại một địa bàn kinh tế đặc biệt khó khăn, thuộc vùng sâu, vùng xa theo quy định của Chính phủ. Ở đây người dân được hưởng tất cả các chế độ ưu tiên theo quy định của Nhà nước. Tôi sinh sống ở xã khác (thuộc xã Thanh Quân ) và có mua một miếng đất vườn ở xã bên cạnh giáp ranh -  cũng là xã đặc biệt khó khăn (xã Thanh Sơn ), bay giờ tôi có nhu cầu chuyển đổi đất vườn sang đất ở thì tôi có phải mất tiền hay được giảm tiền không ạ? Vì cả 2 xã đều là vùng đặc biệt khó khăn, trong khi cá nhân tôi cũng là người đồng bào dân tộc thiểu số? Hay việc miễn giản chỉ thực hiện đối với những trường hợp người dân ở cùng xã thôi ạ? Cá nhân tôi chưa được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần nào (vì chưa có đất).Khi tôi lên hỏi địa chính xã thì họ nói việc miễn giản chỉ được thực hiện ở những người cùng địa phương (cùng xã). Rất mong quý luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua mảnh đất tại xã bên cạnh xã mà gia đình mình đăng ký hộ khẩu thường trú. Việc nộp tiền của gia đình bạn có thể thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Gia đình bạn thuộc hộ dân tộc thiểu số tại Vùng kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn và thuộc trường hợp xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu gắn với chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ tại Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 11. Miễn tiền sử dụng đất

Miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất do chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với hộ đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn vùng đồng bào dân tộc và miền núi theo Danh mục các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định”.

Đồng thời theo hướng dẫn tại Điều 13 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định:

“Điều 13. Miễn tiền sử dụng đất

Việc miễn tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

2. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; vùng biên giới, hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo.

3. Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi thường về đất tại nơi phải di dời (nơi đi)”.

Theo quy định trên, để xác định bạn có thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất hay không thì bạn cần đối chiếu địa phương mình đang có hộ khẩu thường trú có thuộc trong Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo hay không? Mảnh đất bạn mua tại xã bên đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa? Nếu mảnh đất đó chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn đã mua mảnh đất này trong thời gian nào? Vì thực tế, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu được xác định dựa trên tính chất của mảnh đất, trước đó mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không căn cứ vào chủ thể xin cấp đất.Bạn chỉ được thực hiện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với thửa đất bạn mua trong trường hợp quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014"
.

Theo đó, nếu gia đình bạn là hộ dân tộc thiểu số có hộ khẩu thường trú tại vùng kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01năm 2008 hoặc gia đình bạn sử dụng đất do nhận chuyển nhượng từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 07 năm 2014 mà có các giấy tờ về quyền sử dụng đất quy đinh tại Điều 100 Luật Đất đai như: Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;... hoặc các giấy tờ như sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980... để xin cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với đất chuyển mục đích sử dụng đất mua tại xã khác thì gia đình bạn sẽ được miễn tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Gia đình bạn là hộ dân tộc thiểu số nhưng không thường trú tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn, vùng biên giới, hải đảo.

Nếu hộ gia đình bạn là hộ dân tộc thiểu số nhưng không thuộc Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế- xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo thì bạn chỉ được giảm tiền sử dụng đất khi thuộc trường hợp sau:

“Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ”.

Đối chiếu với quy định tại Điều 14 Thông tư 76/2014/BTC thì:

“Điều 14. Giảm tiền sử dụng đất

Việc giảm tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 12 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn theo Danh mục địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở. Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương nơi có đất được cấp Giấy chứng nhận, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất”.

Theo đó, nếu hộ gia đình bạn là hộ dân tộc thiểu số nhưng không có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo và không thuộc đối tượng theo quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì gia đình bạn chỉ được giảm tiền sử dụng đất khi bạn tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với thửa đất tại địa phương nơi bạn đăng ký hộ khẩu thường trú. Khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất tại xã khác không phải nơi gia đình bạn đang đăng ký hộ khẩu thường trú thì gia đình bạn sẽ không được miễn tiền sử dụng đất.