Câu hỏi: Năm 1965 cha mẹ em có khai hoang mảnh đất dưới chân núi diện tích 222m2 để xây dựng nhà ở. Đến năm 1978 cha em có: Giấy Chứng Nhận Đã Kê Khai Đăng Ký Nhà do UBND phường kí và đóng dấu và cho đến năm 1994 khai hoang thêm 243m2 sử dụng mục đích để ở vì con đông, có xây dựng thêm nhà và công trình phụ như chuồng heo, cây kiểng, nhà tắm, hòn non bộ.

Cho đến năm 2012 dự án qui hoạch khu tái định cư tại chỗ thì UBNDTP ra quyết định thu hồi đất và liêt kê bồi thường như sau: công nhận 80m2 đất ở, 142m2 đất vườn, 243m2 đất lâm nghiệp trong tổng số 465m2 trong khi số hộ khẩu đồng quyền sử dụng thửa đất là 7 hộ 15 nhân khẩu đã tách hộ gồm 3 thế hệ. Vậy vì sao UBNDTP chỉ công nhận 80m2 đất ở trong khi quyết định hạn mức đất ở tỉnh em là 150m2.Vậy xin hỏi luật sư cách giải quyết tái định cư của UBND như vậy có đúng không và giấy kê khai đăng kí nhà có giá trị pháp lý không và phải bồi thường đất ở cho gia đình em là bao nhiêu m2 đất ở. Đất này không lấn chiếm không tranh chấp.

Trả lời: Thứ nhất, Căn cứ công nhận loại đất và giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà ở:

Tình huống bạn gặp phải có thể xảy ra theo hai trường hợp:

TH 1: trên Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà ở thể hiện mục đích sử dụng đất và diện tích đất tương ứng với mục đích sử dụng:

Thứ nhất, loại đất sẽ được xác định dựa vào nội dung Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà ở theo Điều 11 Luật đất đai 2013 về căn cứ công nhận đất ở như sau:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này".

Có thể thấy, xác định loại đất dựa vào giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ liên quan đến nhà ở, tài sản gắn liền với đất. Trên các loại giấy tờ này sẽ ghi mục đích sử dụng đất.

Thứ hai,
về giá trị pháp lý của Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà:

Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà có thể là căn cứ xác định loại đất. Việc xác định loại đất như đã nêu dựa vào giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Trường hợp của bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ vào giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, chính là Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà mà đây là loại giấy được ghi nhận tại Điều 100 Luật đất đai nên sẽ thuộc sự điều chỉnh của Khoản 2 Điều 11Luật đất đai.

Cụ thể, loại giấy này là một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2012 như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ"

Theo đó, Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà thuộc loại
“các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”
.  Chi tiết hơn, theo Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai, Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà là “
giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về đất ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép”.

Ngoài ra, đây là loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nên cũng có thể sử dụng làm căn cứ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

TH 2: trên Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà không thể hiện mục đích sử dụng đất và diện tích đất tương ứng với mục đích:

Trong trường hợp này căn cứ xác định loại đất sẽ dựa trên mục đích sử dụng đất trên thực tế . Vậy nên với mảnh đất khai hoang này cần tính xem diện tích dành cho mục đích phi nông nghiệp là bao nhiêu, diện tích dành cho mục đích nông nghiệp là bao nhiêu vì nhà bạn còn xây chuồng trại chăn nuôi trên đó. Căn cứ vào Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về xác định loại đất như sau:

“1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính”.

Dựa trên thông tin bạn đưa là đất được gia đình bạn khai hoang, sử dụng ổn định, không tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai nên sẽ được công nhận theo hiện trạng sử dụng như Điều 3 Khoản 1 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã nêu. Và lúc này, xác định diện tích sử dụng đất sẽ được tính như sau theo Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại  Khoản 4 Điều 103 của Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó”

Tóm lại, dựa trên những thông tin bạn đưa ra, việc xác định diện tích đất ở có thể dựa vào mục đích sử dụng đất ghi nhận trong nội dung Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà. Trong trường hợp này sẽ công nhận diện tích được ghi trong Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà. Trường hợp thứ hai là nếu Giấy chứng nhận đã kê khai đăng ký nhà không thể hiện nội dung mục đích sử dụng đất thì sẽ căn cứ theo hiện trạng sử dụng thực tế. Theo thông tin bạn đưa ra, chúng tôi chưa thể xác định việc công nhận giới hạn của Ủy ban nhân dân chính xác không, nhưng bạn có thể dựa trên các quy định đã nêu để xem xét.

Thứ ba, về vấn đề bồi thường về đất:

Theo quy định Luật đất đai 2013, đất nông nghiệp và đất ở là hai loại đất khác nhau, các khoản bồi thường cũng khác nhau. Do đó, xác định diện tích đất ở có ý nghĩa quan trọng trong việc bồi thường đất. Dựa trên thông tin bạn đưa, có thể thấy gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường về đất. Về bồi thường đất ở, Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Như vậy, nếu gia đình bạn không còn thửa đất ở nào khác trong địa phương thì bạn sẽ được bồi thường bằng đất ở, nhà ở. Nếu còn thửa đất ở trong địa phương thì sẽ được bồi thường bằng tiền.

Cụ thể, Điều 6 thuộc Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình”.

Ngoài ra, với trường hợp của bạn là đất ở đã bị thu hồi và có thể diện tích đất nông nghiệp vẫn còn. Gia đình bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất nông nghiệp đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương là 150m2, nếu gia đình bạn có nhu cầu và việc chuyển mục đích phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.