Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, quyền sử dụng nhà và tài sản trên đất (bìa hồng) đối với đất có nguồn gốc là di sản thừa kế. Nội dung tư vấn như sau:

Ba, mẹ tôi có để lại cho tôi căn nhà và đất vườn. Đất này đã có giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất. Khi ba tôi mất và được sự đồng ý của mẹ tôi, tôi làm lại giấy chứng nhận quỳen sử dụng đất đứng tên tôi để tiện cho các việc sau này. Giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất đã được cơ quan địa chính huyện đính chính ở phần thay đổi phía sau với nội dung là tôi được quỳên sử dụng toàn bộ diện tích đất như trong giấy chứng nhận quỳên sử dụng đất này. Nay tôi muốn làm lại bìa hồng thì không được.

Trả lời: Thứ nhất,
vấn đề đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai năm 2013:

"1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận."

Theo quy định của pháp luật đã nêu trên, việc đính chính Giấy chứng nhận đã cấp là có sự sai sót về thông tin tên gọi, giấy tờ pháp nhân, nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất…. Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn, thủ tục bạn cần thực hiện không phải là đính chính Giấy chứng nhận đất đai, bạn phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo bạn trình bày, tài sản bao gồm căn nhà và đất vườn là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn, cho nên đây là tài sản chung của vợ chồng. Khi bố bạn mất, một nửa số tài sản đó sẽ thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, còn một nửa còn lại thuộc quyền sở hữu của bố bạn cũng là di sản thừa kế. Căn cứ:

Điều 33. – Luật hôn nhân và gia đình 2014 - Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Điều 66. – Luật hôn nhân và gia đình 2014 -  Giải quyết tài sản của vợ chồng trong trường hợp một bên chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết

1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Theo quy định của Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hàng thừa kế như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a)Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…”

Vì vậy, những người thừa kế trong trường hợp của bạn là mẹ bạn và bạn.  Theo bạn trình bày mẹ bạn đồng ý để cho bạn đứng tên toàn bộ căn nhà cũng như đất vườn vì vậy mẹ bạn cần phải thực hiện thủ tục từ chối nhận di sản.

Sau khi thực hiện thủ tục từ chối nhận di sản, mẹ bạn cần phải thực hiện thủ tục tặng cho đất cho bạn.

Đối với phần di sản thừa kế, sau khi mẹ bạn thực hiện thủ tục từ chối nhận di sản, thì bạn thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất cho bạn, trước hết bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế là mảnh đất do bố bạn để lại theo quy định tại Điều 58 Luật công chứng năm 2014 Công chứng văn bản khai nhận di sản:

"1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này.

3. Chính phủ quy định chi tiết thủ tục niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản".

Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng tử của mẹ bạn;

- Giấy tờ tùy thân của bạn;

-  Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản.

Sau khi công chứng, việc niêm yết khai nhận di sản thừa kế sẽ được thực hiện theo quy định tại điều 18 Nghị định số 29/2015/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Công chứng về Niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản:

"1. Việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản phải được niêm yết trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày niêm yết. Việc niêm yết do tổ chức hành nghề công chứng thực hiện tại trụ sở của Ủy ban nhân cấp xã nơi thường trú cuối cùng của người để lại di sản; trường hợp không xác định được nơi thường trú cuối cùng thì niêm yết tại nơi tạm trú có thời hạn cuối cùng của người đó.

Trường hợp di sản gồm cả bất động sản và động sản hoặc di sản chỉ gồm có bất động sản thì việc niêm yết được thực hiện theo quy định tại Khoản này và tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản.

Trường hợp di sản chỉ gồm có động sản, nếu trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng và nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản không ở cùng một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổ chức hành nghề công chứng có thể đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi thường trú hoặc tạm trú có thời hạn cuối cùng của người để lại di sản thực hiện việc niêm yết.

2. Nội dung niêm yết phải nêu rõ họ, tên của người để lại di sản; họ, tên của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế; quan hệ của những người thỏa thuận phân chia hoặc khai nhận di sản thừa kế với người để lại di sản thừa kế; danh mục di sản thừa kế. Bản niêm yết phải ghi rõ nếu có khiếu nại, tố cáo về việc bỏ sót, giấu giếm người được hưởng di sản thừa kế; bỏ sót người thừa kế; di sản thừa kế không thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của người để lại di sản thì khiếu nại, tố cáo đó được gửi cho tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc niêm yết.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã nơi niêm yết có trách nhiệm xác nhận việc niêm yết và bảo quản việc niêm yết trong thời hạn niêm yết".

Về vấn đề làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người thừa kế theo pháp luật sẽ được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận/huyện trên địa bàn nơi có đất. Hồ sơ gồm:

- Văn bản khai nhận di sản có công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao chứng minh nhân dân (có chứng thực);

- Sổ hộ khẩu.