Câu hỏi: Kính chào: Công ty Luật Minh Gia. Tôi có thắc mắc đề nghị quý Công ty giải đáp giúp, cụ thể như sau: Gia đình tôi có 1 mảnh đất 300m2, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2004. Hiện nay, nay bố tôi đã chết không để lại di chúc.

Bố tôi có 4 người con: 2 người con gái (1 người sinh năm 1972; 1 người sinh năm 1973) của người vợ thứ nhất; 2 người con của vợ thứ 2 (là mẹ tôi) (Tôi sinh năm 1984; em gái tôi sinh năm 1985). Đến nay, mọi người đều nhất trí chuyển QSDĐ cho tôi hoặc mẹ tôi. Vậy tôi xin hỏi công ty một số thắc mắc sau:

1. Nếu chuyển QSDĐ cho tôi (là con vợ thứ 2 của bố tôi) thì trình tự các bước thủ tục thế nào, lệ phí trước bạ và thuế như thế nào, cần những giấy tờ gì?

2. Nếu chuyển QSDĐ cho mẹ tôi (vợ thứ 2 của bố tôi) thì trình tực các bước thủ tục thế nào, lệ phí trước bạ và thuế như thế nào, cần những giấy tờ gì?

3. Nếu phải nộp lệ phí trước bạ thì cơ quan nhà nước có phải thẩm tra lại giá trị đất và tài sản không (hiện trên đất có 1 nhà 2 tầng xây dựng năm 2002 và không thể hiện trên GCNQSDĐ)?

4. Làm sao để chứng minh tôi có 2 chị gái cùng cha khác mẹ (con vợ thứ 1 của bố tôi) hiện tại các chị tôi đều mất giấy khai sinh và trên chứng minh thư có nguyên quán và hộ khẩu thường trú khác huyện (cùng tỉnh) so với nguyên quán và hộ khẩu thường trú của tôi và em gái (lý do: Bố tôi lấy vợ thứ nhất ở nơi 2 chị gái tôi đang ký nguyên quán)? Nếu UBND xã nơi tôi đang ký thường trú xác nhận tôi có 2 chị gái trên có được không? Hiện giấy ly hôn của bố tôi và vợ thứ nhất đã thất lạc; giấy kết hôn của bố tôi và vợ thứ 2(mẹ tôi) cũng thất lạc.

Trả lời: 1. Về thủ tục công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Bố bạn mất không để lại di chúc thì di sản sẽ được chia theo pháp luật.

Bộ luật Dân sự 2005 quy định về những người được thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 676.
Người thừa kế theo pháp luật

1.Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a. Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

1. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

2. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo quy định trên thì mẹ bạn, hai chị gái và em gái của bạn đều có quyền thừa kế đối với phần di  sản mà bố bạn để lại. Cần lưu ý vấn đề ai là chủ sở hữu của mảnh đất đó, là của riêng bố bạn hay tài sản chung của mẹ bạn nữa.

Theo bạn nói thì mẹ bạn và các chị, em gái đều đồng ý đối với việc để lại di sản thừa kế cho bạn. Lúc này bạn và những người có quyền thừa kế đối với thửa đất này nên làm văn  bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với nội dung các thành viên đống ý tặng cho phần tài sản mình được hưởng sang cho bạn, các thành viên ký tên đầy đủ, mang ra văn phòng công chứng để công chứng.

Việc công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản được quy định tại Điều 57 Luật công chứng 2014  như sau:

Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.

Vậy,
hồ sơ công chứng
bao gồm:

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

- Giấy chứng tử của người đã chết để lại di sản;

- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

- Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế theo pháp luật.

-Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Về mức phí phải nộp
, Căn cứ Khoản 2 Điều 2 Thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP quy định:

"2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với các việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

-
Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản (tính trên giá trị di sản);

Số TT
Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
Mức thu
(đồng/trường hợp)
1
Dưới 50 triệu đồng
50 nghìn
2
Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng
100 nghìn
3
Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng
0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch
4
Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng
01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng
5
Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng
2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng
6
Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng
3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng
7
Trên 10 tỷ đồng
5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng (mức thu tối đa không quá 10 triệu đồng/trường hợp)

Như vậy, bạn tùy vào giá trị của di sản để tính mức phí công chứng phải nộp.

Về thuế thu nhập cá nhân và phí trước bạ.

Khi phát sinh thu nhập do được tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng thì bạn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Riêng đối với tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, khi muốn đăng ký sang tên mình bạn bạn còn phải nộp thêm lệ phí trước bạ.

+ Thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 4 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về các khoản thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân trong đó có “
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau
.

Với trường hợp của bạn, bạn sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân với phần đất của mẹ và  chị em gái bạn tặng cho bạn.

+ Lệ phí trước bạ.

Theo quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ và hướng dẫn tại khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC thì nhà, đất
không phải
nộp lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là thừa kế, quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (mẹ đẻ), từ cha nuôi (mẹ nuôi), từ cha vợ (mẹ vợ), từ cha chồng (mẹ chồng), từ ông nội (bà nội), từ ông ngoại (bà ngoại), từ con đẻ (con nuôi), từ con dâu (con rể), từ cháu nội (cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

Nhưng để được miễn bạn phải xuất trình được các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ trên như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu...lên cơ quan thuế để làm căn cứ chứng minh bạn không thuộc trường hợp phải nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.

Sau đó bạn mang sổ đỏ đất, biên bản thỏa thuận này, giấy tờ nhân thân của bạn cùng các bản khai đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính lên Phòng tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên sổ đỏ.

2. Nếu chuyển QSDĐ cho mẹ bạn (vợ thứ 2 của bố bạn) thì trình tự các bước thủ tục cũng tương tự như trên. Nếu mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn thì mẹ bạn sẽ có quyền sở hữu 1/2 giá trị mảnh đất. Phần chia di sản của bố bạn chỉ chia trong phạm vi 1/2 mảnh đất còn lại.

3. Nhà ở cũng là đối tượng phải thu lệ phí trước theo quy định tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 124/2011/BTC  Hướng dẫn lệ phí trước bạ, do vậy, cơ quan nhà nước sẽ thẩm tra lại giá trị đất và tài sản để xác định phí trước bạ phải nộp.

Nếu chứng minh được quan hệ nhân thân thì việc tặng cho tài sản sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, đối với tài sản trên đất nhưng chưa thể hiện lên GCNQSDĐ bạn phải làm thủ tục đăng ký bổ sung vào GCNQSDĐ. Bạn có thể tham khảo thêm tại Thủ tục đăng kí bổ sung tài sản gắn liền với đất

4. Để chứng minh quan hệ nhân thân, bạn phải cung cấp các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người thừa kế, cho, tặng (giấy đăng ký kết hôn, Giấy khai sinh của vợ) hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ trên.

Trường hợp của bạn, các giấy tờ liên quan đã không còn, bạn có thể xin xác nhận của UBND xã,  phường nơi bạn hoặc chị bạn sinh sống về mối quan hệ này, có thể hồ sơ vẫn còn lưu lại.

Nếu không, ban có thể dựa vào kỹ thuật y học xét nghiệm ADN để xác nhận mối quan hệ chị em cùng cha khác mẹ với hai chị gái. Biện pháp này khá phổ biến và có độ tin cậy cao.