Câu hỏi: Mua nhà chung cư với hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được không? Các loại thuế, phí, lệ phí phát sinh như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp về vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Nhà ở

Theo quy định của Luật Nhà ở: Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Giao dịch về nhà ở bao gồm các hình thức mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ và ủy quyền quản lý nhà ở.

Khi thực hiện các giao dịch về nhà ở, các bên trong giao dịch cần phải đáp ứng đủ các điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Đồng thời, các giao dịch có thể dẫn đến phát sinh nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước.

Vì vậy, nếu bạn gặp phải những vướng mắc liên quan đến giao dịch về nhà ở, bạn cần phải tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Tư vấn về thuế và lệ phí khi nhận chuyển nhượng nhà chung cư

Hỏi:
Tôi có mua 1 căn hộ chung cư dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán ký tại phòng công chứng số 4. Tôi mua lại của 1 người (người bán là người trực tiếp đứng tên trên hợp đồng ký với chủ đầu tư) bán lại cho tôi, để tôi có thể vào tên trên hợp đồng chính thức với chủ đầu tư, việc này chủ đầu tư đã đồng ý. Như vậy tôi phải nộp loại thuế/phí gì để tôi có thể hoàn tất được thủ tục đứng tên trên Hợp đồng, sau này tránh phiền phức liên quan đến việc cấp sổ hồng mà vẫn còn tên người đã bán.

Trả lời: I. Về khoản thuế/phí phải nộp:
Bạn sẽ phải nộp:

1. Thuế thu nhập cá nhân.
Thời điểm nộp: sau khi làm thủ tục chuyển nhượng. Nếu giao dịch chuyển nhượng giữa bạn và người bán là giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân (căn cứ khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007); và

2. Lệ phí trước bạ
với mức thu là 0.5% (căn cứ theo Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ). Thời điểm nộp: khi đăng ký quyền sử dụng với căn hộ. Nếu bạn thuộc một trong các trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân như trên thì cũng được miễn lệ phí trước bạ.

II. Về thủ tục:
Điểm b Khoản 6 Điều 18 Thông tư 16/2010/TT-BXD quy định nếu người bán chưa nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư mà chuyển nhượng cho bạn thì việc chuyển nhượng sẽ theo khoản 1 Điều 20 Thông tư 16/2010/TT-BXD, cụ thể là:

“a) Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư này. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; nếu chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở lần trước;

b) Trên cơ sở văn bản chuyển nhượng hợp đồng được lập theo quy định tại điểm a khoản này, một trong hai bên theo thỏa thuận nộp bản sao các giấy tờ (gồm văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản sao biên lai nộp tiền góp vốn, tiền mua nhà ở cho chủ đầu tư và bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư) cho cơ quan thuế để làm thủ tục thu thuế thu nhập theo quy định của pháp luật. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

c) Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chuyển nhượng hợp đồng (gồm: bản sao biên lai thuế thu nhập hoặc giấy tờ chứng minh về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế; bản sao hợp đồng mua bán nhà ở ký với chủ đầu tư và bản gốc văn bản chuyển nhượng hợp đồng đã có chứng nhận của công chứng) để chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư không được thu bất kỳ một khoản phí nào từ việc chuyển nhượng hợp đồng này.

Kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng thì chủ đầu tư chấm dứt giao dịch với bên chuyển nhượng hợp đồng và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng hợp đồng; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư và được coi là bên mua nhà ở kể từ ngày chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng”.

Như vậy, sau khi bạn hoàn thành các thủ tục trên, bạn sẽ là bên mua nhà trong hợp đồng với chủ đầu tư và bên chuyển nhượng ban đầu sẽ chính thức không còn quyền, nghĩa vụ liên quan trong các thủ tục làm giấy chứng nhận nhà ở về sau.