Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc không có nhà trên đất có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung câu hỏi như sau: Kính thưa Công ty Luật Minh Gia. Lời đầu tiên kính chúc các vị lãnh đạo, luật sư và thành viên của Công ty sức khỏe, thành đạt. Em có một câu hỏi muốn tham khảo ý kiến của các chuyên gia, mong các chuyên gia giúp đỡ như sau:

Năm 1987, gia đình tôi được UBND xã  cấp đất ở, diện tích đất hiện trạng là 679m2. Gia đình đã xây dựng nhà ở trên mảnh đất được chính quyền cấp để sinh sống. Năm 1995, do điều kiện công việc gia đình, chúng tôi cũng đã làm đơn và đã được UBND xã  xác nhận quyền sở hữu ngôi nhà trên lô đất tại vị trí được cấp. Trong quá trình sinh sống, gia đình có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Nguyễn Thị K một lô đất khác nên gia đình đã tiến hành xây dựng nhà và chuyển đến sinh sống cho đến thời điểm hiện tại. Đồng thời tháo dỡ ngôi nhà tại vị trí lô đất được cấp ở tờ bản đồ số 36 do lo sợ nguy cơ mưa bão làm mất an toàn. Sau đó, gia đình đã tiến hành làm các thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho lô đất tại vị trí tờ bản đồ số 36 – thửa đất 71 nói trên và đến năm 2004, UBND thị xã  đã ban hành quyết định số 2247/QĐ-UBND ngày 04/6/2004 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số Đ 635481 cho gia đình tại vị trí tờ bản đồ số 36 với diện tích là 679m2. Tuy nhiên không rõ vì lý do gì mà UBND thành phố lại ban hành quyết định hủy bỏ quyết định số 2247/QĐ-UBND ngày 04/6/2004. Hiện nay, gia đình đang làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSHD tại lô đất nói trên, tuy nhiên UBND xã có ý kiến là do không có Nhà trên đất nên không cấp được đất ở, mà chỉ cấp đất vườn (đất không tranh chấp, không vướng quy hoạch và hiện trạng khu đất vẫn còn giếng nước gia đình từng sử dụng và phần bờ lô móng nền nha) Vậy em muốn hỏi là nếu không có Nhà trên đất thì có thể làm thủ tục cấp được GCN QSD đất hay không và quy định ở đâu trong các văn bản của pháp luật. Em cảm ơn nhiều!

Trả lời: Thứ nhất, gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn được UBND xã cấp đất năm 1987. Tuy nhiên theo quy định pháp luật đất đai thì UBND xã không có thẩm quyền cấp đất. Để xem xét gia đình bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không bạn có thể đối chiếu quy định tại Điều 99, Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013.

Thứ hai, không có nhà trên đất không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Theo khoản 1 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định hướng dẫn Luật đất đai 2013:

"Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại  các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư..."

Như vậy, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu
phải dựa vào hiện trạng sử dụng đất để xác định mục đích sử dụng đất. Nếu trên đó có nhà mới có căn cứ để cấp giấy chứng nhận là đất ở. Còn nếu là trồng cây chỉ được xác định là đất vườn ( đất nông nghiệp). Năm 1995 gia đình bạn đã tháo dỡ ngôi nhà trên đất, mục đích sử dụng đất không phải để ở. Do đó,
UBND thành phố  ban hành quyết định hủy bỏ quyết định số 2247/QĐ-UBND ngày 04/6/2004 là có căn cứ.