Câu hỏi: Công ty Luật Minh Gia.Rất mong cty tư vấn cho tôi để hiểu rõ hơn về thực trạng đất đai của tôi hiện tại, tôi xin được tóm tắt như sau :    Năm 2010 tôi có mua lại một phần trong mảnh đất bao thầu, mảnh đất này đc cấp năm 1991 ( đất chưa có sổ đỏ, và bên chuyển nhượng đã làm nhà cao tang kiên cố ), tuy nhiên diện tích thực trạng của mảnh đất này lại lơn hơn khoảng gấp đôi so với giấy cấp. Mảnh đất này nằm trên trục đường TL 35 chạy qua xã Thanh Lâm ( nay thuộc Hà nội ). Sau khi mua lại , tôi có đóng thuế đất phi nông nghiệp hàng năm. Rất nhiều lần tôi làm làm sơ để xin tách thửa và đề nghị cấp giấy chứng nhận, nhưng UBND xã trả lời là chưa làm đc mà chỉ đăng ký sử dụng đất. Hiện nay tôi muốn xây dựng nhà cấp 4 trên mảnh đất đó, vậy kính mong công ty tư vấn giúp tôi mấy vấn đề sau :1- Sau khi tôi mua lại một phần của mảnh đất năm 2010, mảnh đất này có làm được tách thửa và làm đc thủ tục cấp GCN quyền sử dung đất ?2- Việc xây dựng nhà cấp 4 trên mảnh đất này có cần thủ tục gì ko đối với chính quyền ? Trân trọng cảm ơn sự tư vấn của công ty

Trả lời: Thứ nhất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm hiện nay

Do thời điểm anh thực hiện việc nhận chuyển nhượng mảnh đất là năm 2010 nên phải căn cứ vào Điều 106 Luật đât đai 2003 quy định điều kiện chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, năm 2010 khi đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng nên hợp đồng chuyển nhương quyền sử dụng đất giữa anh và người chủ cũ vô hiệu do vi phạm điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, giao dịch bằng giấy viết tay sẽ không có căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho anh.

Ngoài ra, nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“
1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Tuy nhiên, đối với trường hợp của anh là mua bán đất chưa có giấy chứng nhận năm 2010, nếu anh xuất trình được các giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì có căn cứ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề xây dựng nhà trên mảnh đất

Nếu đây là đất đô thị thì việc xây dựng phải xin giấy phép xây dựng. Nhưng do mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể làm thủ tục xin giấy phép xây dựng. Để đảm bảo quyền lợi cho mình, anh cần liên hệ tới UBND quận/ huyện để yêu cầu họ hướng dẫn cụ thể.