Câu hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất mua lại của bác ruột, đã làm thủ tục sang tên đầy đủ theo qui định của pháp luật, được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ với tổng diện tích là 390 mét vuông...

... Đến năm 2015 khi đo đạc lại đất thì tổng diện tích mới là 436m  tăng 46 mét vuông so với trước. UBND xã có gọi gia đình xuống đề nghị nộp một số tiền khoảng 70 triệu để hợp thức diện tích đất trên, gia đình tôi không đồng ý. Hiện nay, Phòng TNMT huyện cấp bìa đất mới, thì lại tự cắt một phần đất của gia đình thành một ô đất mới bên cạnh ô đất cũ của gia đình tôi. Tôi muốn hỏi, UBND xã, phòng TNMT làm như vậy có đúng không? Gia đình tôi phải làm gì để hợp thức hoá diện tích đất tăng? bảng giá đất tại khu vực gia đình tôi đang sống là 970.000/ mét vuông. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Theo quy định tại Điều 98.
Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Luật Đất đai 2013:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Điểm k khoản 1 Điều 99
. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất,
Luật Đất đai 2013 quy định:

“k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất”

Từ quy định trên của pháp luật ta có thể thấy nếu có sự chênh lệch diện  tích thực tế với diên tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu không có sự thay đổi về ranh giới thì được cấp GCNQSDĐ với diện tích thực tế mà không mất phí, còn nếu có sự thay đổi ranh giới cũng sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận, vậy nên việc làm của UBND xã và phòng TNMT như vậy là không đúng.

Để hợp thức hóa phần diện tích tăng thêm bạn có thể thực hiện thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 76 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.

“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

…

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

…

2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
.”

Theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng”