Câu hỏi: Tư vấn về trường hợp ký hợp đồng thuê đất của xã nhưng chưa hết thời hạn thuê đã bị thu hồi. Việc đền bù có thực sự hợp lý hay chưa?

Chào văn phòng luật sư. Văn phòng có thể giúp tôi trả lời thắc mắc về đền bù . Tôi có kí hợp đồng thuê đất của xã 5 năm một . Hợp đồng tôi kí đến năm2019 mới hết hợp đồng nhưng nay địa phương thu hồi để thành phố xay cầu mà đền bù cho tôi đk có 48.000 một m2 đất nông nghiệp và 60.000 đất nuôi trồng thủy sản nhưng sao chỉ trả tôi có 20%  . 5ha diện tích của tôi kí hợp đồng chỉ đk đền bù có hơn 50 triệu. Mà hợp đồng tôi vẫn còn 3 năm . Theo văn phòng đền bù như có đúng Ko . Và tôi muốn đòi hỏi quyền lợi của tôi như thế nào .mong văn phòng tư vấn.

Trả lời: Mảnh đất của bạn sẽ thuộc vào trường hợp quy định tại Điều 76 Luật đất đai 2013:

“
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

...

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

..."

Mảnh đất của bạn là mảnh đất được ủy ban nhân dân xã cho thuê nhưng cũng cần phải xác định nếu đất đó thuộc quỹ đất công ích của xã thì khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Chi tiết xác định đền bù chi phí đầu tư vào đất còn lại được quy định tại Điều 3 Nghị định 47/2014 NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của Luật Đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

..."

Như vậy bạn có thể căn cứ vào cách tính phí bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo như quy định trên cùng với đó là bảng giá đất do ủy ban nhân dân tỉnh niêm yết để xác định được số tiền đền bù đối với mảnh đất đang thuê của bạn. Việc địa phương của bạn đền bù cho bạn 20% đối với đất nông nghiệp, đất nuôi trông thủy hải sản so với giá bồi thường thực tế có thể là do mảnh đất của bạn khi thu hồi địa phương đã xác định tổng chi phí đầu tư mà bạn đã đầu tư cho mảnh đất để phục vụ phát triển dựa trên thiệt hại về tài sản (thủy hải sản, cây trồng..) trên mảnh đất của bạn khi nhà nước thu hồi đất.

Còn về việc địa phương chỉ bồi thường cho bạn 5ha đất là hơn 50 triệu trong khi đó hợp đồng thuê đất vẫn còn 3 năm thì bạn nên lưu ý rằng việc nhà nước đền bù chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với đất được nhà nước cho thuê trả tiền hằng năm sẽ không phụ thuộc vào thời hạn hợp đồng thuê dài hay ngắn hoặc đã hết hay chưa mà chỉ phụ thuộc vào chi phí thực tế mà bạn đã đầu tư vào mảnh đất đó.