Câu hỏi: Luật sư tư vấn các điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự, điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất và yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:
Kính chào Luật sư, hiện tại gia đình tôi đang có tranh chấp một lô đất nên tôi mong muốn được Luật sư và quý công ty tư  vấn tháo gỡ vụ việc này. Và tôi rất hi vọng có thể hẹn gặp trực tiếp luật sư để được tư vấn và rất mong luật sư có thể báo giá các phi phí tư vấn và thời gian cụ thể ạ. Tôi cũng xin trình bày tóm tắt vụ việc như sau ạ: Gia đình Q có một mảnh đất, được chia làm 3 phần do mẹ Q đứng tên toàn bộ. Vào năm 2010, mẹ của Q có ký cho đất cho A, ký cho bà A 2/3 diện tích. Và phần còn lại của mẹ Q là 1/3 diện tích. Và A là người duy nhất đi làm giấy tờ, và đem về nhà, mẹ Q chỉ có ký vào nhưng không đọc kỹ ( vì tin tưởng A và do mẹ Q là người nhà quê nên không thích đọc giấy tờ có nhiều chữ). Từ đó tới nay, gia đình Q cứ tin tỷ lệ phân chia là như vậy. Cho tới nay, do hai gia đình có mâu thuẫn và A đã nói ra sự thật là năm 2010, A không phải làm giấy chia theo tỉ lệ 1/3 cho mẹ Q. Mà tỉ lệ chính xác là chỉ có một nửa của 1/3 đó là của mẹ Q. Toàn bộ phần còn lại hiện tại là do A đứng tên. Gia đình tôi, bây giờ mới lấy giầy tờ ra xem lại thì đúng như vậy. Vậy là vô tình mẹ Q đã bị cậu tôi lừa và một phần cũng do mẹ A chủ quan không kiểm tra giấy tờ trước khi ký vào. Vậy bây giờ, gia đình Q có làm cách nào để đòi lại toàn bộ mảnh đất 1/3 của mình không ạ? Rất mong nhận được sự tư vấn và hồi âm của luật sư.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, vào năm 2010 mẹ bạn có ký kết giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cho cậu, đây là thời điểm Luật đất đai 2003 đang có hiệu lực thi hành nên việc tặng cho chỉ được thực hiện khi có các điều kiện quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 như sau:

“
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Trường hợp  việc tặng cho quyền sử dụng đất chưa đảm bảo các điều kiện nêu trên thì giao dịch này có thể bị xác định vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo Điều 128 Bộ luật dân sự 2005

“
Điều 128. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng
.”

Ngoài ra, giao dịch tặng cho giữa mẹ và cậu phải đảm bảo hiệu điều kiện có hiệu lực của một giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 bao gồm

" Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình
thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định
.”

Do đó, nếu có căn cứ chứng minh về việc  mẹ bạn lừa dối , ý chí của mẹ bạn khi thực hiện giao dịch muốn tặng cho cậu 2/3 diện tích của thửa đất thực tế khi lập hợp đồng tặng cho cậu bạn đã thay đổi nội dung khi chưa có sự thỏa thuận của mẹ bạn nhưng không thông báo dẫn đến việc mẹ bạn tin tưởng ký kết thì mẹ bạn có quyền gửi dơn đến Tòa án nơi thực hiện giao dịch để yêu cầu tuyên bố hợp đồng tặng cho bị vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật dân sự 2005

“
Điều 132. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”