Câu hỏi: Đất nông nghiệp sau thời gian cho mượn thì xảy ra tranh chấp, có hành vi chiếm giữ sổ đỏ trái phép thì thủ tục giải quyết tranh chấp như thế nào, thời hạn là bao lâu? Cụ thể như sau:

Kính chào Luật sư! Nhà em có mảnh đất nông nghiệp trước nay do mẹ em đứng tên trên sổ đỏ, nhưng do đi làm xa nên cho người em canh tác. Bây giờ họ lấy cớ mượn sổ đỏ để xin tiền bồi thường thất mùa và họ giữ luôn sổ đỏ. Diện tích mảnh đất là 5000 m2 do là đất của ông bà để lại, trong đó mẹ em có 2000 m2. Bây giờ họ đòi tách đất, với lí do không tách thì không trả sổ đỏ. Họ không cho ai vào canh tác ruộng của mẹ em cả. Khi tranh chấp thì người em không ra mặt mà chỉ cho đứa con trai vừa mới đi Nhật về ra mặt. Đã giải quyết 3 lần không thành và UBND Xã nói rằng: ra toà án ai thua thì đóng án phí khoảng mấy chục triệu, rồi còn nói phải 3 tháng mới giải quyết. Em xin hỏi luật sư 4 việc:

1- Việc người em của mẹ em cho đứa con trai ra tranh chấp có đúng hay không? Vì đất đó của ông bà cho các con, không phải cho cháu và đứa con kia mới đi Nhật về nên không canh tác đất đó 3 năm không có quyền tranh chấp phải không ạ? Và nếu có thì đó là thừa kế riêng của gia đình họ phải không ạ?

2- UBND xã nói là giải quyết đất đai tới 3 tháng có đúng không ạ?

3- Việc họ cấm không cho người khác canh tác trong khi họ không có quyền sở hữu mảnh đất đó mà không có bồi thường cho mẹ em thì có sai luật không ạ?

4- Việc họ giữ sổ đỏ trái phép và nói không có giữ nhưng khi giải quyết tách đất lại đem ra mà UBND Xã vẫn làm ngơ là sai phải không ạ? Vì mẹ em biết họ là bạn thân với anh làm đất đai trong UBND xã.Chuyện này đã giải quyết xong, mẹ em không muốn mất thời gian nên đã đồng ý tách đất vì phải đi làm xa, tuy nhiên em cảm thấy việc này cần hỏi để rõ ràng, minh bạch để thêm kiến thức cho mình.Em cảm ơn Luật sư, kính chúc sức khỏe Luật sư.Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, việc ủy quyền tham gia giải quyết tranh chấp

Điều 142 Bộ luật dân sự năm 2015 quy đinh về Đại diện theo ủy quyền như sau:

"1. Đại diện theo uỷ quyền là đại diện được xác lập theo sự uỷ quyền giữa người đại diện và người được đại diện.

2. Hình thức uỷ quyền do các bên thoả thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc uỷ quyền phải được lập thành văn bản."

Như vậy, người được ủy quyền là người đại diện cho người ủy quyền theo thỏa thuận giữa các bên.

Về việc người em của mẹ bạn cho người con trai ra tranh chấp, nếu người con trai đồng ý đứng ra đại diện cho người em của mẹ bạn thì Giấy ủy quyền là một trong những chứng cứ pháp lý để tham gia trong vụ việc này.

Thứ hai, thời gian và trình tự giải quyết tranh chấp đất đai

Điều kiện để khởi kiện tranh chấp đất đai là đã tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã và phải lập thành biên bản có chữ ký của các bên căn cứ Điều 202 và Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

"Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1.
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Điều 203: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

…
Như vậy, căn cứ theo quy định này nếu hai bên trong tranh chấp hòa giải ở UBND cấp xã không thành và trường hợp của bạn phần đất tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết.

Thời gian Tòa án giải quyết theo quy định tại Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Cụ thể, Điều 203 quy định:

"
Điều 203. Thời hạn chuẩn bị xét xử

1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

...

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

...

3. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:

a) Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;

b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

c) Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

d) Đưa vụ án ra xét xử.

4. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng."

Đối với tranh chấp đất đai thuộc một trong các tranh chấp quy định tại Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, do vậy, thời gian giải quyết theo quy định của pháp luật đối với tranh chấp này là 04 -06 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án.

Thứ ba, về việc sử dụng đất trong quá trình giải quyết tranh chấp

Phần đất bạn đang nhắc đến vẫn đang trong tình trạng tranh chấp chưa được giải quyết. Theo Điều 122 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

"Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp.

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó."

Vì đất đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất, chưa được giải quyết dứt điểm bằng một bản án, quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì chưa có căn cứ để xác định chủ sử dụng đất là ai…Vì vậy, việc canh tác sẽ không được chính quyền cho phép.

Thứ tư, việc giữ GCNQSDĐ (sổ đỏ) trái phép

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  (hay còn gọi là sổ đỏ) không phải là tài sản. Vì theo quy định tại Điều 163 của Bộ luật dân sự thì “
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản
”. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không phải là tiền. Đó chỉ là sự xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, bản thân nó cũng không phải là quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không phải là giấy tờ có giá.

Như vậy, sổ đỏ chỉ là căn cứ để xác nhận quyền sử dụng đất. Do đó, hành vi giữ sổ đỏ của người khác không đủ yếu tố để cấu thành tội phạm theo quy định của Bộ luật hình sự. Trường hợp hành vi chiếm đoạt đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi của mình đối với quyền sử dụng đất đó thì mẹ bạn có quyền yêu cầu người đó trả lại giấy tờ. Nếu người đó vẫn không trả thì có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp lại GCN do bị mất theo quy định tại Điều 77 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/4/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể:

“1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với UBND cấp xã nơi có đất về việc bị mất GCN, UBND cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất GCN tại trụ sở UBND cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất GCN tại trụ sở UBND cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất GCN nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại GCN.

3. Văn phòng ĐKĐĐ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy GCN bị mất, đồng thời ký cấp lại GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; …”.