Câu hỏi: : Xin chào luật sư!Tôi có hai thắc mắc lớn về chuyện đất đai xin luật sư giải đáp giúp.- Đầu tiên, đó là việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Chuyện là ba tôi là thương binh 1/4. Sau khi chiến tranh trở về, ba tôi được nhà nước hỗ trợ và cấp cho 1180 m2 đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài vào tháng 5/1998. Trong thời gian sinh sống ba mẹ tôi đã xây dựng trên đó 1 căn nhà ba gian và hệ thống nhà bếp, nhà vệ sinh và sân gạch với diện tích khoảng 110 m2.Đến năm 2009, UBND huyện  đã thu hồi 661 m2, còn lại 519 m2. Đến năm 2014, trên giấy chứng nhận có ghi: "căn cứ quyết định 7049/QĐ - UBND cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thổ cư sang đất ở tại thửa 86, tờ 2 với diện tích 109,4 m2). Đến năm 2015, căn cứ điều 17, thông tư 23/TT-BTNBT. Quyết định số 8442/QĐ-UBND ngày 14/10/1014 của UBND huyện  cho phép gia đình tôi gộp phần diện tích 64,5 m2 mục đích đất ở chung vào thửa của gia đình (đất này là đất hoang không tranh chấp được gia đình tôi sử dụng và xin chuyển đổi như năm 2014). Vậy thửa đất 86, tờ bản đồ 2 , diện tích là 173,9 m2 đất ở + 409,6 m2 đất vườn. Thực tế hiện nay, sau khi giải tỏa xong, gia đình tôi đã xây lại một ngôi nhà mới tại đây với diện tích 110 m2. Đến giờ ba mẹ tôi muốn chuyển đổi tất cả số đất trên sang phần đất ở để chia cho con cái thì thắc mắc một số điều:

- Thứ 1: Đất thổ cư và đất ở khác nhau như thế nào?. Tại sao nhà tôi được cấp 1180 m2 đất thổ cư nhưng giải tỏa xong thì chỉ còn xấp xỉ 110m2 đất ở. Phải chăng là do trước khi giải tỏa nhà tôi xây chừng đó diện tích nên giải tỏa xong chỉ còn chừng đó?. Điều đó là có chính xác hay không?.

- Thứ 2: Phần đất gia đình tôi sinh sống năm 2015 có định giá của nhà nước là 2.300.000 đồng/m2. Vậy bây giờ muốn chuyển đổi sang đất ở toàn bộ với 409,6 m2 trên thì mức phí cụ thể là như thế nào?. Bởi vì nghe một người anh chia sẻ rằng bên địa chính phường có giải thích rằng mức phí chuyển đổi là 2.300.000 x 409,6 /2 = 471 triệu, điều này có đúng không?

- Thứ 3: Nhiều người trong khu vực nói rằng khi giải tỏa địa phương đã thu hồi toàn bộ đất cần giải tỏa ở trên diện tích đang sở hữu (trừ phần đã xây dựng) để có thể đền bù giá đất ở cho nhân dân, để họ được nhiều tiền hơn giá đất vườn. Điều này có chính xác và đúng quy định của pháp luật không, bởi vì tất cả người dân đến năm 2018 mới tá hỏa phát hiện ra tất cả diện tích đất vốn có đến nay chỉ còn toàn là đất vườn và phải chuyển đổi toàn bộ.

- Thứ 4: Đất thổ cư có phải là đất ở không hay bao gồm cả đất vườn để mới có sự phân chia như hôm nay. Bản thân ba tôi là thương bình 1/4 thì trong luật đất đai có miễn giảm cho thương binh tiền chuyển đổi mục đích từ đất vườn sang đất ở không?.

- Việc thứ 2: Gia đình tôi có sở hữu một phần đất ở lâu năm không tranh chấp nằm trên nền đất gia đình. Bây giờ ba tôi muốn xin gộp vào tài sản của gia đình và nộp phí chuyển đổi sang đất ở thì giá cả quy định cụ thể là bao nhiêu tiền? Trên đây là những câu hỏi tôi đang thắc mắc, mong luật sư tận tình giải đáp giúp cho. Xin chân thành cảm ơn luật Minh Gia!. Trân trọng!.

Trả lời: - Thứ nhất, đất thổ cư - đất ở
:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia làm 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng. Theo đó đ
ất thổ cư là từ truyền thống để chỉ đất ở (thuộc nhóm đất phi nông nghiệp), bản chất là như nhau.  Việc trên giấy chứng nhận có ghi: "cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thổ cư sang đất ở” là không phù hợp theo quy định pháp luật. Nhà nước chỉ cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở,  đất nông nghiệp sang đất ở, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở chứ không có quy định về việc chuyển từ đất thổ cư sang đất ở(vì bản chất hai thuật ngữ trên đều dùng chỉ đất ở).

Theo Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để xác định loại đất như sau:

"1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;…”

Như vậy, đối chiếu với thông tin cung cấp thì gia đình được nhà nước cấp đất thổ cư 1180m2 (một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai) và là một trong những căn cứ để xác định loại đất cho gia đình. Theo đó, nếu gia đình còn giữ được quyết định cấp đất trên thì toàn bộ diện tích được công nhận đất ở. Đồng nghĩa với việc thời điểm nhà nước thu hồi một phần diện tích đất của gia đình thì diện tích còn lại sau thu hồi khi cấp giấy chứng nhận vẫn sẽ có căn cứ để công nhận đất ở. Việc Uỷ ban nhân dân chỉ cấp một phần đất ở cho gia đình, diện tích còn lại là đất vườn là không phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, hiện nay để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình thì có quyền làm đơn yêu cầu xấc định lại loai đất ở và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Tuy nhiên, trong trường hợp không có căn cứ chứng minh việc giao 1180m2 đất trên là đất ở thì khi cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ vào hiện trạng sử dụng để xác định loại đất cho gia đình. Theo đó, đối với phần diện tích được công nhận là đất vườn, ao mà gia đình có nhu cầu chuyển đổi mục đích thì thực hiện thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước.

- Thứ hai, thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất
:

Căn cứ Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo Giấy chứng nhận gia đình bạn được cấp, 409,6 m2 đất được xác định là đất vườn. Do đó, nếu bạn muốn chuyển 409,6 m2 đất vườn này sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp diện tích chuyển đổi vượt hạn mức công nhận đất ở thì phần vượt hạn mức khi tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định chuyển đổi của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với trường hợp chuyển đổi mục đích từ đất trông cây lâu năm sang đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp tính
bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Thứ ba, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất
:

- Về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nhà ở được quy định Khoản 1, Điều 6, Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

- Về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp được quy định Điều 77 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

…".

Theo đó, nếu đất bị thu hồi là đất vườn thì UBND đền bù giá đất ở cho người dân, để họ được nhiều tiền hơn giá đất vườn là không phù hợp với quy định trên. Nếu muốn bồi thường với giá đất ở thì hộ gia đình, cá nhân phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất vườn đang sử dụng.

- Thứ 4, miễn giảm tiền sử dụng đất cho người có công với cách mạng:

Khoản 1 Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở…”

Khoản 1 Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định miễn tiền sử dụng đất:

“1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai…."

Điều 12. Giảm tiền sử dụng đất

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

Như vậy, trường hợp gia đình thuộc đối tượng miễn hoặc giảm thì chỉ được miễn một lần trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.