Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề công nhận quyền sử dụng với diện tích đất nhận chuyển nhượng thông qua giấy viết tay không công chứng hoặc chứng thực

Nội dung tư vấn:
Kính chào quý công ty! Lời đầu tiên xin kính chúc các anh chị luật sư trong công ty mạnh khỏe, thành đạt và luôn gặp nhiều may mắn. Tôi có một vấn đề xin được trợ giúp. Hiện tại tôi đang định mua căn nhà diện tích thực tế là 27m2. Trong đó đất trong sổ đỏ được cấp là 23m2 (trong đó 12 m2 là phần đất lộ giới, 11 m2 là đất xây dựng) và 4m2 là đất thổ cư mà chủ nhà mua đã mua của chủ nhà phía sau bằng giấy tay năm 2018 bề ngang ngôi nhà 2,9m. Tuy nhiên, chủ nhà khi xây dựng ngôi nhà không có xin phép xây dựng trên diện tích 27m2. Cho tôi hỏi khi tôi mua căn nhà trên thì có được nhà nước công nhận diện tích 4m2 phía sau vào sổ không. Xin chân thành cám ơn quý Công ty đã hỗ trợ cho chúng tôi!

Trả lời: Vì phần đất 4 m2 phía sau nhà người chủ nhà của bạn mua của chủ cũ bằng giấy tờ viết tay không công chứng hoặc chứng thực vào năm 2018 nên hợp đồng chuyển nhượng giữa người chủ nhà của bạn với chủ đất cũ bị vô hiệu do không đáp ứng quy định về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 162 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bắt buộc để hợp đồng này có hiệu lực nên hợp đồng giữa chủ nhà của bạn với chủ đất cũ chưa phát sinh hiệu lực trên thực tế nên quyền sử dụng đối với 4 m2 đất chưa được chuyển sang cho chủ nhà của bạn mà vẫn thuộc về chủ đất cũ, vì vậy bạn sẽ không được công nhận quyền sử dụng với 4 m2 đất này. Tuy nhiên theo quy định tại khoản Điều 129 BLDS 2015 thì giao dịch trên của chủ đất cũ với chủ nhà của bạn vẫn có thể có hiệu lực:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, nếu chủ nhà của bạn hoặc cả chủ nhà và chủ đất cũ của bạn có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên kèm theo những chứng cứ chứng minh về việc một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch này sẽ phát sinh hiệu lực mà các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa. Sau khi hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất này có hiệu lực thì chủ sử dụng mảnh đất cũ được công nhận quyền sử dụng với mảnh đất này và có quyền chuyển nhượng cho bạn.

Tuy nhiên, vì bạn không nói rõ là ngôi nhà bạn định mua ở đâu nên nếu ngôi nhà bạn định mua là nhà ở riêng lẻ tại nông thôn, không phải nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì không thuộc trường hợp phải được cấp giấy phép xây dựng thì mới được xây dựng, sau khi chủ nhà cũ của bạn yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay và bạn mua căn nhà này thông qua hợp đồng mua bán nhà hợp pháp có công chứng hoặc chứng thực thì bạn sẽ được công nhận quyền sử dụng với 4 m2 đất phía sau nhà. Trường hợp nếu căn nhà này được xây dựng không phả nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hoặc là nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nhưng nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa là trường hợp phải xin phép mới được xây dựng thì người chủ nhà cũ có thể bị xử phạt vi phạm hành chính do xây dựng nhà không có Giấy phép xây dựng và bị buộc tháo dỡ công trình vi phạm. Nếu muốn nhận chuyển nhượng cả ngôi nhà và mảnh đất, bạn có thể thỏa thuận với chủ sở hữu căn nhà đi làm thủ tục đăng ký biến động để đăng ký quyền sở hữu với căn nhà rồi sau đó mới làm hợp đồng chuyển nhượng lại cho bạn.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia