Câu hỏi: Kính chào luật sư! Tôi có việc cần luật sư tư vấn như sau: Tôi có mua một mảnh đất của người hàng xóm (A) cách đây 2 năm với giá là 700 triệu đồng. Vì người ta và con cháu người ta hứa chắc chắn là mảnh đất này đã có sổ đỏ nên tôi mới giao hết tiền. Khi giao tiền xong tôi làm thủ tục sang tên thì mới phát hiện ra mảnh đất này là đất vườn bây giờ muốn làm sổ đỏ thì phải nộp thuế chuyển mục đích sử dụng, thế nhưng tôi về nói với người ta thì người ta chửi bới tôi là nhà họ chỉ có vậy nên bán vậy. Trong cái đơn người ta xin bán đất gửi cho UBND thị trấn cũng có ghi là mảnh đất này đã được chuyển quyền sử dụng đất, thế nhưng khi tôi làm thủ tục sang tên nhà tôi thì phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng với số tiền là 70 triệu đồng trong khi đó cơ quan thuế yêu cầu tôi phải nộp thuế tên người đã bán đất cho tôi chứ không phải tên của tôi. Địa chính thị trấn tôi có quan hệ là thông gia với gia đình nhà họ nên tất cả các khiếu kiện của tôi đã bị họ gạt đi, còn một bằng chứng nữa là địa chính đã bao che cho họ khi họ đã đồng ý chuyển quyền sử dụng đất cho tôi và trả lại tôi 40 triệu nữa nhưng ông địa chính đã hủy đi khi chưa có sự đồng ý của tôi. Xin hỏi luật sư trong trường hợp của tôi thì tôi có quyền kiện người bán đất cho tôi và ông địa chính ở xã tôi không. Trong tay tôi có giấy biên nhận đủ số tiền 700 triệu đồng và một đơn xin bán đất của họ trong đó có ghi mảnh đất đã được chuyển quyền sử dụng đất. Xin luật sư hãy tư vấn cho tôi.

Trả lời: Theo như thông tin mà bạn cung cấp, trong đơn bán đất được gửi lên UBND xã thì đất này đã được chuyển mục đích sử dụng, tuy nhiên bên A lại chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nợ tiền sử dụng đất). Theo quy định tại Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai 2013 trong thời gian đang nợ tiền sử dụng đất thì hộ gia đình, cá nhân khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ.

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Như vậy, bên A khi chuyển nhượng đất cho bạn chưa hoàn thành nghĩa vụ thanh toán chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, vì vậy việc chuyển nhượng này không phù hợp với quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, nghĩa vụ nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về bên A, bạn hoàn toàn không có nghĩa vụ phải đóng số tiền 70 triệu để chuyển mục đích sử dụng đất.

Diện tích đất của bên A không được phép chuyển nhượng mà bạn không có nghĩa vụ phải biết diện tích đất đó đã hoàn thành xong các nghĩa vụ tài chính hay chưa, vì vậy thỏa thuận mua bán đất giữa bạn và bên A không được xác lập do một bên gian dối, hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên A phải trả lại số tiền đã nhận của bạn. Nếu trong trường hợp bên A không trả lại số tiền đó thì bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân nơi bên A có đất, trong đó bạn trình bày rõ ràng vấn đề về việc đất của bên A chưa nộp tiền chuyển mục đích sử dụng nên không được chuyển nhượng nhưng bên A vẫn chuyển nhượng. Đồng thời bạn trình bày về vấn đề bên A không trả số tiền đã nhận để Tòa án có căn cứ làm rõ để giải quyết.