Câu hỏi: Tôi có mua mảnh đất nhưng đến nay chưa làm được bìa  đỏ do tranh chấp, sự việc như sau: Tôi mua của ông A, nhưng ông A không phải là chủ trên bìa đất, ông A đứng  ra bán hộ ông B do ông B đi công tác xa nhờ bán. Khi mua đất tôi có yêu cầu ông B ghi rõ đã nhận số tiền là bao nhiêu và diện tích đất là 120m2 (có người ký làm chứng).

​Hỏi:
Nhưng khi tôi làm bìa đỏ thì ông C (là chủ đất trước kia đã bán cho ông B) họ kiện là đất chỉ có 60m2 trên bìa thôi, nếu muốn đủ 120m2 thì yêu cầu tôi phải mua thêm 60m2 (thực tế trong bia đỏ ông A giao cho chúng tôi chỉ 60m2 và kèm thêm 1 tờ giấy mua bán bằng tay 60m2). Tôi làm việc lại ông A và ông B thì ông nọ đổ trách nhiệm cho ông kia. Kính mong luật sư cho tôi được sự tư vấn rằng tôi có kiện ông A được không và quy định pháp luật thế nào?

Trả lời: Do anh/chị không nói rõ việc chuyển nhượng mảnh đất đó giữa anh/chị và ông B và ông B mua mảnh đất của ông C là thời điểm nào. Đồng thời giấy tờ mua bán bằng tay 60m2 còn lại cụ thể như thế nào nên chúng tôi xin tư vấn chung theo quy định của pháp luật hiện hành.

Việc tranh chấp xảy ra là do có 60m2 còn lại không thuộc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà anh/chị đã mua. Nghĩa là 60m2 kia không có tranh chấp gì, vì vậy việc mua bán 60m2 đó là hợp pháp. Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, anh/chị cần xem xét xem giấy tờ mua bán bằng tay 60m2 còn lại đó có thuộc một trong các trường hợp tại Khoản 1 hay không. Nếu thuộc trong những trường hợp trên thì theo Khoản 2 Điều 100 Luật đất đai quy định:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Trong tình huống của anh/chị đã xảy ra tranh chấp giữa anh/chị và ông C về 60m2 mà chỉ có bản giấy mua bán viết tay. Vì vậy, anh/chị cần yêu cầu ông B là người mua mảnh đất đó từ ông C làm rõ vấn đề này. Nếu ông B tiếp tục né tránh trách nhiệm thì anh/chị có thể khởi kiện ra Tòa án về vấn đề tranh chấp này để làm rõ xem đã thực sự có việc mua bán giữa ông B và ông C đối với 60m2 đất đó chưa? Nếu có rồi thì anh/chị hoàn toàn có đủ cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 60m2 đó (Khoản 3 Điều 100 Luật đất đai):

"Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Nếu trong trường hợp chưa có việc mua bán 60m2 đất đó giữa ông B và ông C hoặc việc mua bán đó không hợp pháp thì anh/chị có quyền yêu cầu ông B bồi thường và trả lại số tiền anh/chị đã bỏ ra để mua 60m2 đó hoặc tiếp tục khởi kiện ra Tòa án để giải quyết vấn đề mua bán giữa anh/chị và ông B.

Trân trọng
!