Câu hỏi: Năm 2011 tôi có thế chấp đất cho ngân hàng để vay tiền sữa chữa nhà số tiền 175.000.000 (một trăm bảy mươi lăm triệu). Tôi kinh doanh hộ kinh doanh cá thế do tình hình kinh tế khó khăn tôi không thể trả nợ hết cho ngân hàng đúng thời hạn, hiện còn nợ tiền gốc 100.000.000đ và nợ quá hạn là 50.000.000đ. Ngân hàng dự định sẽ đưa ra tòa để thu hồi vốn, tôi vẫn biết rằng vay nợ thì phải trả. Nhưng nếu tòa tuyên và thi hành án để trả nợ cho ngân hàng thì xảy ra nhiều khó khăn.

Giấy tờ đất do cha tôi đứng tên và tôi là người được ủy quyền, có giấy ủy quyền. - Giấy tờ đất thế chấp, còn một thửa đất phía sau vã lại căn nhà sữa chữa hiện tại nằm trên hai thửa đất. Vậy tôi xin hỏi

- Nếu tòa bắt buộc tôi phải thi hành án để trả nợ cho ngân hàng tôi phải thi hành trên phần đất tôi đã thế chấp và có thể phát mãi không?

- Nhưng khi thi hành án mãnh đất đó nếu có thể phát mãi để thi hành án thì phần đất phía sau của tôi không có đường để đi và phần căn nhà đã xây dựng trên 2 thửa đất.

- Nếu tòa bắt buộc thi hành án đối với cha tôi là người bảo lãnh thì tòa có thể phát mãi trên một tài sản khác được không?

- Nếu không thể phát mãi được tài sản thế chấp thì tòa án có thể yêu cầu từ chính lương hưu của cha tôi để trả nợ cho ngân hàng hay không?

Trả lời: Thứ nhất, bạn phải thi hành án để trả nợ cho ngân hàng trên phần đất tôi đã thế chấp và có thể phát mãi tài sản của bạn.

Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tiến hành xử lý tài sản. Mặt khác, Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định “
trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thoả thuận của các bên; nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu gia theo quy định của pháp luật”
. Như vậy, khi bạn không trả nợ cho ngân hàng đúng hạn thì quyền sử dụng đất của bạn sẽ bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của mình.

Thứ hai, phần đất phía sau của bạn và căn nhà đã xây dựng trên 2 thửa đất có thể bị xử lý cùng quyền sử dụng đất bạn đã thế chấp.

Điều 113 Luật Thi hành án 2014 quy định xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên
“
Trường hợp tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên xử lý tài sản cùng với quyền sử dụng đất”.
Mặt khác, khoản 2 Điều 95 Luật Thi hành án quy định khi kê biên nhà ở phải kê biên cả quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở.

Như vậy, quyền sử dụng phần đất phía sau và nhà ở gắn liền có thể phải kê biên cùng quyền sử dụng đất đã thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ.

Thứ ba, trong quá trình thi hành án bạn có thể thảo thuận để thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay bằng tài sản khác.

Điểm c khoản 1 Điều 50 Luật Thi hành án 2014 quy định: “
Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự phải ra quyết định đình chỉ thi hành án trong trường hợp sau đây:

…

c) Đương sự có thỏa thuận bằng văn bản hoặc người được thi hành án có văn bản yêu cầu cơ quan thi hành án dân sự đình chỉ thi hành một phần hoặc toàn bộ quyền, lợi ích được hưởng theo bản án, quyết định, trừ trường hợp việc đình chỉ thi hành án ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của người thứ ba;

…”

Như vậy, trong quá trình thi hành án nếu anh và ngân hàng thành lập văn bản thỏa thuận việc thay thế tài sản thi hành án thì việc thi hành xử lý tài sản là quyền sử dụng đất anh đã thế chấp được đình chỉ. Nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng được thay thế bằng tài sản khác do thảo thuận các bên.

Thứ tư, về tài sản thi hành án có thể thay thế bằng lương hay không.

Trong trường hợp quyền sử dụng đất đó theo quy định của pháp luật không được xử lý để thi hành án, bố của bạn không có thu nhập hoặc thu nhập từ lương hưu chỉ bảo đảm cuộc sống tối thiểu cho mình và người mà bố bạn có trách nhiệm nuôi dưỡngthì được xét miễn nghĩa vụ thi hành án (Điều 61 Luật Thi hành án 2014).

Trân trọng