Câu hỏi: Kính gửi: Công ty luật Minh Gia. Tôi đang định mua đất nền phân lô dự án ở BD (qui mô dự án khoảng 26ha). Xin Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi với các thông tin sau:

- Dự án đã được UBND tỉnh phê duyệt giao đất thực hiện dự án, phê duyệt qui hoạch chi tiết, ban hành qui chế quản lý xây dựng khu dự án.

- Dự án được triển khai từ năm 2005. công tác đền bù được 80% ; Cơ sở hạ tầng triển khai được 65% và Chủ Đầu Tư đang dừng triển khai nhiều năm nay do không đủ năng lực (hay lý do nào đó không biết).

- Dự án đã có khoảng 30 hộ xây nhà để ở vì không thể chờ CĐT hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng, nghĩa vụ thuế ..vv.

- Vì là đất dự án phân lô bán nền nên hiện tại việc mua bán theo dạng hợp đồng hợp tác đầu tư chuyển nhượng qua lại thông qua chủ đầu tư.=> Vậy xin hỏi Trường hợp tôi dự định mua đất nền dự án này theo dạng Hợp đồng hợp tác đầu tư, có Biên bản giao nền của CĐT (đóng 90% giá trị). thì có đảm bảo pháp lý cho tôi không? và sẽ gặp các rủi ro gì?

Trường hợp nếu CĐT bán một nền cho nhiều người, khi tôi mua như trên thì có đảm bảo cho tôi nếu có tranh chấp giữa các bên không? và làm sao để kiểm soát việc này? Xin Luật Minh Gia tư vấn giúp. xin cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Trước hết, hiện nay theo quy định tại Điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai thì chủ đầu tư chỉ được bán đất nền dự án (hay còn gọi là phân lô, bán nền) khi được sự cho phép của UBND cấp tỉnh sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai. Chính vì vậy, khi nhận chuyển nhượng đất nền dự án, bạn cần lưu ý tới việc dự án đó có được phép phân lô, bán nền hay không? Nếu có thì yêu cầu chủ đầu tư xuất trình văn bản cho phép của UBND cấp tỉnh nơi có dự án để xác thực thông tin.

Thứ hai, khi chủ đầu tư bán đất nền cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác, theo đó, khách hàng sẽ thanh toán tiền mua đất nền dưới dạng “vốn góp”, đồng thời khách hàng cũng góp vốn thực hiện dự án bằng cách sẽ chịu trách nhiệm xây dựng căn nhà theo thiết kế của chủ đầu tư đã có sẵn và kết quả của việc góp vốn, hợp tác đầu tư là khách hàng sẽ được nhận nhà, đất và được chủ đầu tư làm thủ tục sang tên dưới hình thức phân chia sản phẩm.

Mà theo quy định của BLDS, Hợp đồng dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Khi có hiệu lực thì hợp đồng trở thành “pháp luật” điều chỉnh mối quan hệ giữa các bên. Các bên có trách nhiệm thực hiện đúng những nội dung đã thỏa thuận, cam kết.

Do đó, dạng hợp đồng hợp tác đầu tư mà bạn ký với chủ đầu tư có thể bị toà án tuyên bố vô hiệu do đây là hợp đồng giả tạo, bởi bản chất của quan hệ giữa các bên là chuyển nhượng đất nền, tuy nhiên cần phải căn cứ vào nội dung điều khoản cụ thể được quy định trong hợp đồng.

Theo Điều 137 Bộ Luật dân sự thì hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Trường hợp nếu CĐT bán một nền cho nhiều người, khi bạn mua đất nền như trên mà có tranh chấp mà hợp đồng hợp tác đầu tư giữa bạn và chủ đầu tư bị tuyên vô hiệu, trong trường hợp này, chủ đầu tư phải hoàn trả lại khoản tiền ứng trước của khách hàng hay bên góp vốn và phải bồi thường thiệt hại nếu là bên có lỗi.