Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Bố mẹ tôi có mua lại mảnh đất 12,6m x 15m từ năm 2005 nhưng không có giấy tờ gì. Hiện nay chị tôi muốn bán nhưng đất lại được UBND phường xác định đây là đất công thì có bán được không? Tôi có được ưu tiên mua mảnh đất này không, nếu được tôi phải mất những khoản chi phí gì?

Nội dung tư vấn
: Cha mẹ tôi có tạo lập được phần đất diện tích 12,60m x 41m từ trước năm 1995. Phần đất 12,60m x 26m phía mặt tiền đường cha mẹ tôi có làm giấy tờ chuyển nhượng với chủ đất. Đất này chia ra làm 2 phần: chị tôi được cho 7,40m x 26m, phần đất 5,20m x 26m năm 1995 cha mẹ tôi cất nhà, đã được cấp sổ và cha mẹ tôi cho tôi. Phần đất 12,60m x 15m còn lại tiếp giáp phía sau, chủ đất cũng bán lại cho cha mẹ tôi nhưng do chủ đất đã định cư nước ngoài nên cha mẹ tôi không làm được giấy tờ với chủ cũ, chị em tôi có xây tường bao lại khu đất này và đã sử dụng ổn định từ năm 1995 đến nay không có tranh chấp. Giữa đất của chị tôi và tôi cũng có xây tường ranh. Hiện nay phần đất này đã được UBND phường xác định là đất công (loại đất NT, do khi chụp không ảnh có nhiều ngôi mộ nằm trên các phần đất chung quanh, trên phần đất của tôi cũng có 1 cái là mộ của chủ đất cũ). Nay chị tôi đã bán đất cho người khác, người đó có nhu cầu mua lại toàn bộ mảnh đất 12,60m x 15m này và đang làm thủ tục xin cấp GCN QSDĐ. Nếu tôi muốn mua lại phần đất tiếp giáp phía sau nhà tôi diện tích 5,20m x 15m thì tôi có được ưu tiên mua không (khi người mua đất của chị tôi đã làm thủ tục và có đưa giấy tờ kêu tôi ký giáp ranh)? Nếu được mua thì tôi phải đóng các loại tiền gì, phí gì? Tôi có được nợ tiền mua đất không? Kính mong được Luật sư tư vấn. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Dựa vào những thông tin anh cung cấp, để xác định được việc phần đất 12,60m x 15m anh có được ưu tiên nhận chuyển nhượng hay không, thì trước tiên cần phải làm rõ được việc phần đất này có đáp ứng được các điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng hay không.

Vì trong câu hỏi anh không nêu rõ là chủ cũ của anh có GCNQSDĐ đối với phần đất này hay không nên không đủ căn cứ để có thể xác định được nguồn gốc của mảnh đất này nên sẽ có thể xảy ra hai trường hợp như sau.

Trường hợp 1: Nếu như UBND phường xác định chủ cũ không có GCNQSDĐ đối với phần đất 12,60m x 15m và nguồn gốc của đất này được xác định là đất công thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, chủ thể trong hợp đồng không đáp ứng được điều kiện về chủ thể tham gia ký kết hợp đồng được quy định tại khoản 1, Điều 407 Bộ luật dân sự 2015, anh chị sẽ không thể yêu cầu UBND phường cấp GCNQSDĐ đồng thời UBND tỉnh sẽ có quyền ra quyết định thu hồi đối với phần đất này theo quy định của điểm b, khoản 1, Điều 66 luật đất đai 2013.

Trường hợp 2: Nếu như anh chị có căn cứ để chứng minh rằng nguồn gốc đất của mình không phải là đất công như UBND phường xác định, đồng thời chủ cũ có GCNQSDĐ đối với phần đất 12,60m x 15m hoặc đây là đất do chủ cũ khai hoang thì trong trường hợp này, theo quy định của khoản 54, Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định cụ thể:

“
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

...”

Theo đó có thể thấy, vì anh chị sử dụng đất này là do nhận chuyển nhượng và thời điểm nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 nên anh chị có quyền yêu cầu xin Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này và thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất sau đó.

Giả sử mảnh đất trên được UBND phường công nhận và cấp GCNQSDĐ, nếu như cả hai anh chị đều được công nhận quyền sử dụng phần đất này thì việc chị anh chuyển nhượng mảnh đất trên sẽ cần phải có chữ ký và sự đồng ý của anh thì giao dịch trên mới có thể thực hiện được. Chính vì vậy, anh có thể thỏa thuận với chị anh để mua lại phần đất này trước. Khi đó anh cần phải đóng lệ phí môn bài và các chi phí khác như chi phí đo đạc,... đặc biệt anh sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 1, Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 còn việc anh có được nợ tiền mua nhà hay không thì sẽ thuộc về việc thỏa thuận của anh và chị anh trong giao dịch dân sự này.

Còn nếu như chỉ có chị anh được công nhận và đứng tên trong GCNQSDĐ thì việc chị anh chuyển nhượng mảnh đất này cho ai sẽ hoàn toàn là ý chí của chị anh, anh sẽ không có căn cứ để được ưu tiên mua mảnh đất này trước.

Trân trọng.

P. Luật sư tư vấn về Đất đai - Công ty Luật Minh Gia.