Câu hỏi: Giải quyết tranh chấp lối đi chung như thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định pháp luật hiện hành, sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Cụ thể, sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung; còn sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Trên thực tế, tranh chấp về vấn đề này khá phổ biến, đặc biệt đối với tài sản là bất động sản. Do vậy, để tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về giải quyết tranh chấp lối đi chung

Câu hỏi tư vấn:

Anh chị ơi, em có việc này rất mong được anh chị quan tâm tư vấn giúp em. Nhà em đang ở có 3 nhà đi chung 1 ngõ và ngõ này có diện tích là 65m2 trong sổ đỏ ghi rõ ràng diện tích sử dụng ngõ chỉ thuộc về 3 nhà. Ngõ dài khoảng 20m. Hiện tại ngăn với nhà bên cạnh bằng hàng gạch cao 1m. Nhà này hiện đang thương lượng với 2 nhà kia cho đi chung ngõ với điều kiện là họ sẽ mở thêm 1m ngõ nữa. 2 nhà kia đã đồng ý nhưng nhà em không đồng ý. Em muón hỏi nếu trong trường hợp xảy ra tranh chấp, nhà kia không hỏi ý kiến nhà em mà vẫn tự ý mở ngõ thêm như vậy thì nhà em có thể kiện được không? Và có thể thắng kiện được không? Rất mong anh chị tư vấn giúp em Em chân thành cảm ơn.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về vấn đề sở hữu chung

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, gia đình anh/chị và 2 gia đình hàng xóm có sở hữu chung một lối đi chung, đã được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện tại 2 gia đình hàng xóm sở hữu chung lối đi chung với gia đình anh/chị đang có thỏa thuận với 1 gia đình hàng xóm khác về việc đi chung ngõ và mở rộng diện tích ngõ thêm 1m nhưng gia đình anh/chị không đồng ý. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về sở hữu chung hợp nhất như sau:

“Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”

Theo đó, gia đình anh/chị và 2 gia đình hàng xóm có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với lối đi chung đó. Đồng thời theo quy định tại khoản 2 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 về định đoạt tài sản chung:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

…

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

Do vậy, việc gia đình hàng xóm có được sử dụng lối đi chung hay không bắt buộc phải có sự đồng ý của gia đình anh/chị. Nếu 2 gia đình hàng xóm vẫn thực hiện thỏa thuận mà không có sự đồng ý của gia đình anh/chị thì giao dịch đó sẽ bị vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Thứ hai, về giải quyết tranh chấp

Trong trường hợp không có sự đồng ý của gia đình anh/chị nhưng 2 gia đình hàng xóm sở hữu chung lối đi chung với gia đình anh/chị vẫn tự ý mở rộng lối đi chung như vậy thì anh/chị có quyền gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có lối đi chung tranh chấp để yêu cầu hòa giải theo quy định tại khoản 2 Điều 202 Luật Đất đai 2013:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

…

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

…”

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Sau khi đã làm thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không thành thì gia đình anh/chị có quyền khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có lối đi chung để yêu cầu giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

“Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

…

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

…”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.