Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Luật sư cho tôi hỏi Thu hồi sổ đỏ đã cấp do không đủ điều kiện được cấp như sau: Mẹ tôi sinh ra tôi, chưa xác định nhân thân người cha; mẹ tôi có một miếng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của mẹ tôi ( Bà B). Nay mẹ tôi vẫn còn sống nhưng mẹ tôi chưa chia cho tôi.

Khi tôi cầm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mẹ tôi, tôi đã chủ động làm văn bản chia thừa kế,(không có sự đồng ý của mẹ tôi), hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mang tên tôi. Tôi đem thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng, mẹ tôi phát hiện ra việc tôi chủ động làm thủ tục thừa kế của mẹ tôi để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên tôi. Mẹ tôi làm đơn gửi các cơ quan quản lý nhà nước cấp huyện yêu cầu tuyên hủy GCN QSD đất đã cấp cho tôi.

Vậy tôi xin hỏi việc mẹ tôi đề nghị các cơ quan của Nhà nước tuyên hủy GCN QSD đất đã cấp cho tôi có đúng không. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền định đoạt của chủ sở hữu. Cụ thể:

“ Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế do mẹ bạn là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng đất nên có toàn quyền định đoạt việc tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng...

Đồng thời, theo quy định tại Điều 609 Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền thừa kế thì:

“ Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.”

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

2. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản.”

Như vậy,
thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có di sản mất. Do đó, đối chiếu với trường hợp của bạn thì quyền sử dụng đất là của mẹ bạn nên mẹ bạn mới là người có quyền định đoạt, chiếm hữu, sử dụng. Các văn bản liên quan tới phân chia di sản chỉ có hiệu lực sau khi mẹ bạn mất. Nên trường hợp bạn tự ý lập văn bản chia di sản  thừa kế (mẹ bạn vẫn sống) để sang tên quyền sử dụng đất và cơ quan nhà nước vẫn tiến hành cấp giấy chứng nhận (không đủ điều kiện để được cấp, không đúng đối tượng sử dụng đất..) là trái quy định pháp luật. Theo đó, khi phát hiện ra thì mẹ bạn hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại/khởi kiện ra Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu tuyên thu hồi/hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo Điều 106 Luật đất đai năm 2013. Đồng thời, tuyên giao dịch thế chấp giữa bạn và Ngân hàng vô hiệu (nếu còn thời hiệu khởi kiện). Cụ thể:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

....

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.