Câu hỏi: Bên cho thuê nhà đòi lại nhà đất để bán quy định thế nào?

Trả lời: Năm 2016 tôi yêu cầu chủ nhà gia hạn thêm 3 năm bà ta đồng ý, tôi làm 1 bản hơp đồng chung thuê nhà và mượn đám đất trên.

2017 tới 2020 tiên thuê nhà 3,5 triệu. Tất cả hợp đồng trên soạn nôi dung đầy đủ nhưng ko có chứng thực chỉ có ký ghi rõ họ tên 2 bên. Hôm qua chủ nhà đòi miếng đất 8x50m lại để bán cho người khác mua, đồng thời trả tôi 10 triệu. Tôi ko đồng ý vì trong 4 năm qua tôi đầu tư trên 100 triệu đồng vào đó làm nhà lá tráng xi măng cho sạch sẻ bán cafe bình dân.

Vậy luât sư cho tôi hỏi hơp đồng tôi ko có chứng thực, tôi làm nhà lá trên đất nông nghiêp có phạm luật ko. Tôi yêu cầu chủ nhà trả lại đất cho tôi bán cafe 2020 như trong thỏa thuận hợp đồng có được ko, theo điều khoản nào trong luật. cảm ơn luật sư!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 472 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Đồng thời, Luật Nhà ở 2014 có quy định vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

…

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

Theo đó hợp đồng thuê nhà giữa bạn và chủ sở hữu không cần công chứng tại văn phòng công chứng mà vẫn được coi là có giá trị pháp lý.

Và theo khoản 3 Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

Như vậy, hợp đồng thuê nhà và thuê quyền sử dụng đất của bạn không bắt buộc phải công chứng và đều có hiệu lực pháp lí.

Nếu người cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng liên quan đến thuê quyền sử dụng đất trước thời hạn thì phải thông báo, bồi thường thiệt hại và chịu phạt vi phạm hợp đồng.

Tuy nhiên, khi bạn thuê quyền sử dụng đất bạn phải sử dụng theo đúng ranh giới, mục đích sử dụng đất ban đầu (đất nông nghiệp) được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng. Hành vi tự ý xây nhà, lập nhà lá và buôn bán cà phê là trái quy định của pháp luật. Bạn sẽ bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện xử phạt hành chính, buộc khắc phụ tình trạng ban đầu do sử dụng sai mục đích.

Trong trường hợp này, bạn phải thỏa thuận lại với chủ nhà, nếu chủ sử dụng quyền sử dụng chấm dứt hợp đồng thuê nhà, đất trước thời hạn thì phải thực hiện thông báo, bồi thường thiệt hại và chịu phạt vi phạm hợp đồng (nếu có). Và bạn có hành vi sử dụng đất sai mục đích nên nếu bạn muốn tiếp tục thuê đất và sử dụng thì bạn phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp, sản xuất kinh doanh theo quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thuê quyền sử dụng đất. . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

Cv: Vũ Nga - Luật Minh Gia