Câu hỏi: Xin chào Luật sư,Tôi xin phép hỏi vấn đề sau đây. Ngày 07/10/20xx tôi có mua căn hộ chưa hoàn thành (chưa bàn giao nhà) từ ông A. Tính đến thời điểm nhượng căn hộ lại cho tôi thì ông A đã đống cho chủ đầu từ là 70% giá trị căn hộ (Có giấy xác nhận và hóa đơn xuất ra từ chủ đầu tư). Tôi đã hoàn thành việc thanh toán 70% giá trị căn hộ và số tiền chênh lệch cho ông A. Sau khi hoàn thành quá trình mua bán có công chứng sang tên thì tôi phát hiện ra căn hộ mình mua đã bị chủ đầu tư thế chấp vào Ngân hàng. Tôi cũng biết thêm là ngày thế chấp căn hộ vào Ngân hàng sau ngày ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và ông A, điều này có nghĩa là chủ đầu tư đem căn hộ đã bán cho ông A thế chấp vào Ngân hàng không được sự đồng thuận từ phía ông A (Tối gọi điện thoại thì ông A không hề biết căn hộ mình đã mua bị chủ đầu tư đem thế chấp vào Ngân hàng). Như vậy quá trình mua bán giữa tôi và ông A có hợp pháp không? Tài sản sau mua bán thuộc sở hữu của tôi hay của Ngân hàng?Xin chân thành cảm ơn và chờ giải đáp từ quý luật sư. Cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông A là người mua căn hộ trực tiếp từ chủ đầu tư, và đã đóng cho chủ đầu từ là 70% giá trị căn hộ (Có giấy xác nhận và hóa đơn xuất ra từ chủ đầu tư). Nhưng việc thanh toán 70% giá trị căn hộ của ông A đã đủ để căn nhà đang mua bán được bàn giao cho ông A hay chưa, hay quyền định đoạt căn nhà vẫn thuộc về phía chủ đầu tư.

Thêm vào đó bạn có đề cập đến việc đã đi công chứng hợp đồng mua bán căn hộ với ông A, vậy ông A đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn hộ này hay chưa? Thông thường, để được công chứng hợp đồng mua bán thì bên bán phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở để thực hiện được thủ tục công chứng, nhưng nếu ông A đang mua ăn hộ trả góp (hiện tại đóng 70%) và chưa được bàn giao nhà thì có thể ông A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Vấn đề của bạn cần xác định dựa trên nội dung hợp đồng mua bán giữa ông A và chủ đầu tư (nếu hai bên đã xác lập hợp đồng mua bán) hoặc dựa trên văn bản giao kết các quyền và nghĩa vụ giữa ông A và chủ đầu tư khi ông A tiến hành mua căn hộ dưới hình thức trả tiền theo từng đợt cho đến khi nhận nhà.

Nếu trong hợp đồng giao kết về các quyền và nghĩa vụ giữa các bên trước khi giao nhà có đề cập đến việc chủ đầu tư không được thực hiện bất cứ một giao dịch nào khác đối với căn hộ này kể từ khi ông A thực hiện mua nhà và trả theo phần trăm. Thì việc chủ đầu tư đem thế chấp căn hộ này cho ngân hàng là trái quy định của pháp luật.

Còn nếu không có thỏa thuận về vấn đề hạn chế quyền của chủ đầu tư với căn hộ chưa được sang nhượng thì việc sử dụng và định đoạt căn hộ này vẫn thực hiện theo quy định của pháp luật, mà lúc này là chủ đầu tư với tư cách chủ sở hữu (do ông A và chủ đầu tư mới ký văn bản thỏa thuận, hoặc nếu có ký hợp đồng thì nếu không có thỏa thuận khác thì hợp đồng mua bán cũng chỉ có hiệu lực kể từ ngày ông A thanh toán 100% số tiền mua căn nhà – nên ông A chưa được xác lập quyền sở hữu với căn hộ)

Khi đó, nếu phía ông A chưa phải là chủ sở hữu tài sản, đồng thời không thỏa thuận việc hạn chế quyền thế chấp tài sản của chủ đầu tư thể hiện trong hợp đồng, thì chủ đầu tư vẫn được thực hiện những giao dịch về việc khai thác tài sản này, và việc đem căn hộ thế chấp với ngân hàng là vẫn được phép.

Bạn cần lưu ý, trên thực thế giữa chủ đầu tư và người mua nhà thường ký hợp đồng mua bán trước khi bàn giao căn hộ nếu người mua lựa chọn hình thức trả tiền chia phần trăm theo từng đợt, và hợp đồng mua bán này chỉ có hiệu lực khi bên mua hoàn tất những nghĩa vụ tài chính đối với việc mua bán này. Do vậy, trong thời gian hợp đồng chưa có hiệu lực, phía chủ đầu tư vẫn có thể đem căn hộ này đi thế chấp, vì về mặt pháp lý chủ đầu tư vẫn là chủ thể có quyền sở hữu với tài sản này, chỉ cần đảm bảo đến thời hạn giao nhà, chủ đầu tư phải bàn giao căn hộ với những điều kiện đã giao kết trong hợp đồng mua bán, bao gồm cả việc căn hộ được bàn giao không còn là tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ của chủ đầu tư.

Như vậy, trong trường hợp của bạn cần xem xét lại hợp đồng mua bán (hoặc văn bản thỏa thuận) giữa ông A và chủ đầu tư xem có những điều khoản về việc hạn chế quyền của chủ đầu tư trong việc sử dụng, khai thác căn hộ trước khi bàn giao hay không. Nếu không có thỏa thuận thì quyền của ông A đối với căn hộ chỉ được xác lập khi đã bàn giao nhà và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Còn thời gian hợp đồng mua bán chưa có hiệu lực pháp luật, tư cách chủ sở hữu tài sản của chủ đầu tư vẫn còn, thì chủ đầu tư vẫn có quyền đem căn hộ này đi thế chấp, miễn sao đảm bảo được vấn đề bàn giao đúng hạn và đúng tiêu chuẩn.

Việc bạn và ông A giao kết hợp đồng mua bán lại căn hộ trên không trái với quy định của pháp luật, tuy nhiên để thực hiện mua bán thì các bên phải bảo đảm một số điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2014:

Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện chuyển nhượng nhà ở cũng như tham gia các giao dịch khác như sau:

Điều 118: Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 119: Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Trong trường hợp của gia đình bạn, nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên đây thì có thể bán được. Vì mẹ bạn đứng tên là chủ sở hữ nhà đồng thời có  giấy chứng nhận bố bạn đã mất nên coi như bên bán đã được xác định cụ thể.

Như vậy, ông A có thể bán lại căn hộ cho bạn nhưng với điều kiện phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, khi có giấy này thì bạn mới đủ hồ sơ và điều kiện để tiến hành công chứng hợp đồng và làm thủ tục sang tên căn nhà. Như vậy, bạn có thể đợi đến lúc chủ đầu tư dự án bàn giao nhà cho ông A, ông A xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thực hiện thủ tục mua bán với bạn.

Nếu không, bạn có thể bàn bạc với ông A và nói chuyện với chủ đầu tư để làm thủ tục thay mua trực tiếp căn hộ này từ phía chủ đầu tư để tránh thủ tục phức tạp về giấy tờ.