Câu hỏi: Tôi có một việc xin được trình bày với văn phòng luật sư mong được sự tư vấn nhanh chóng từ văn phòng ạ.Năm 1999 nhà tôi có mua của nhà hàng xóm cạnh nhà 35m đất để làm nhà cấp 4 ở từ thời gian đó đên nay. Nhà mua chỉ làm giấy tờ viêt tay giữa 2 bên và có xác nhận đóng dấu của phường.

Nội dung yêu cầu:
Năm nay nhà tôi muốn xây nhà thì tôi có sang nhà hàng xóm xin được tách sổ nhưng họ gây khó dễ không cho.Nhà hàng xóm của tôi đang giữ sổ đỏ gốc. Nhà tập thể diện tích 65m. Nhưng vì hồi đó họ khó khăn cần tiền nên họ đã bán cho nhà tôi 35m.Vì hồi đó tôi nghĩ đơn giản nên không tách sổ từ hồi đó. Tôi cũng không hiểu tại sao hàng xóm không tạo điều kiện cho nhà tôi mà lại gây khó dễ như vậy. Có phải vì nhà họ còn 30m nên không đủ điều kiện để tách thành 2 hộ không ạ.Mặc dù nhà tôi cũng đồng ý nộp một số tiền cho họNhà tôi ở đang ở bây giờ đã có hợp đồng nước và hợp đồng điện. có số nhà riêng.Vậy by giờ tôi phải làm gì để làm được sổ đỏ nếu hàng xóm không chịu hợp tác thì nhà tôi có đủ điều kiện để tự làm không ạ?Kính mong văn phòng hãy tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

“...2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định”.

Căn cứ Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ – CP, do gia đình anh đã nhận chuyển nhượng thửa đất trên trước ngày 1 tháng 7  năm 2014 (từ những năm 1999); hiện gia đình đang giữ hợp đồng chuyển nhượng xác nhận của UBND cấp xã nên nếu bên bán không cùng thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình thì gia đình có quyền chuẩn bị hồ sơ nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Khi tiếp nhận đơn cùng tài liệu đính kèm, Văn phòng đăng ký có trách nhiệm thực hiện các thủ tục theo quy định tại Điều 82 nêu trên để đáp ứng yêu cầu của gia đình.

Tuy nhiên, do tổng diện tích của thửa đất là 65m2, căn cứ Khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP thì việc tách thành 02 thửa 35m2 và 30m2 có thể không thực hiện được do nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất quyết định. Gia đình có thể liên hệ tới cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai để biết chính xác diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương.

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu.

“...2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Trường hợp không đủ điều kiện để tách thửa thì gia đình có thể thỏa thuận với bên bán để đứng tên chung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích đất trên để đảm bảo quyền lợi.