Câu hỏi: Bố và mẹ tôi có con chung với nhau và cùng đứng tên trong sổ đỏ đất. Nay bố tôi chuyển toàn quyền sử dụng cho mẹ tôi (tặng hoàn toàn) nhưng bố mẹ tôi không có giấy kết hôn chỉ có giấy khai sinh của tôi là chứng thực bố mẹ tôi có chung 1 người con. Vậy trong thủ tục làm sổ đỏ mới cho mẹ tôi thì có phải chịu thuế không? Quy định thế nào?

Tặng cho bất động sản

Trả lời
: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Về xác lập quan hệ vợ chồng
Theo quy định tại điều 14 Luật hôn nhân gia đình về xác lập quan hệ vợ chồng:
"Điều 14. Giải quyết hậu quả của việc nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn
1. Nam, nữ có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật này chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng. Quyền, nghĩa vụ đối với con, tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên được giải quyết theo quy định tại Điều 15 và Điều 16 của Luật này".
Vì 2 người không có đăng ký kết hôn nên theo quy định của pháp luật 2 người không phải là vợ chồng mặc dù đã chung sống với nhau và có con chung (quan hệ cha, mẹ với con vẫn được pháp luật công nhận).
Về thuế thu nhập cá nhân
Vì hai người là vợ chồng nên việc tặng, cho giữa 2 người sẽ không phải là trường hợp được miễn thuế thu nhập theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
"Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.
Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế".
Tuy nhiên, người bố có thể vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu như thuộc trường hợp quy định tại điểm b, khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:
"b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫntại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở".
Về lệ phí trước bạ
Vì hai người không phải là vợ, chồng nên người được tặng cho sẽ không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ quy định tại điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:
"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".
Và người được tặng cho vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ.
Ngoài ra,
khi người được tặng cho làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận đứng tên mình thì sẽ mất thêm lệ phí địa chính. Địa phương sẽ quy định cụ thể về mức thu này.
Vì vậy, trong trường hợp này:
- Hai người nên tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn để được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu không thuộc trường hợp có nhà ở duy nhất) cũng như lệ phí trước bạ. Ngoài ra, việc đăng ký kết hôn cũng xác nhận quan hệ vợ chồng chính thức giữa hai người và thuận tiện trong các giao dịch liên quan đến tài sản chung.
- Nếu như không đăng ký kết hôn và không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (không thuộc trường hợp có nhà ở duy nhất) thì hai người nên lập hợp đồng chuyển nhượng thay vì hợp đồng tặng cho (để giảm mức thu nhập cá nhân phải đóng từ 10% xuống 2% giá trị tài sản chuyển nhượng).

Trả lời: Về xác lập quan hệ vợ chồng

Theo quy định tại điều 14 Luật hôn nhân gia đình về xác lập quan hệ vợ chồng:

"Điều 14. Giải quyết hậu quả của việc nam, nữ chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn

1. Nam, nữ có đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật này chung sống với nhau như vợ chồng mà không đăng ký kết hôn thì không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ giữa vợ và chồng. Quyền, nghĩa vụ đối với con, tài sản, nghĩa vụ và hợp đồng giữa các bên được giải quyết theo quy định tại Điều 15 và Điều 16 của Luật này".

Vì 2 người không có đăng ký kết hôn nên theo quy định của pháp luật 2 người không phải là vợ chồng mặc dù đã chung sống với nhau và có con chung (quan hệ cha, mẹ với con vẫn được pháp luật công nhận).

Về thuế thu nhập cá nhân

Vì hai người là vợ chồng nên việc tặng, cho giữa 2 người sẽ không phải là trường hợp được miễn thuế thu nhập theo quy định tại điểm a, khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

"Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.

Trường hợp bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) do vợ hoặc chồng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân được xác định là tài sản chung của vợ chồng, khi ly hôn được phân chia theo thỏa thuận hoặc do tòa án phán quyết thì việc phân chia tài sản này thuộc diện được miễn thuế".

Tuy nhiên, người bố có thể vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu như thuộc trường hợp quy định tại điểm b, khoản 1, điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC:

"b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫntại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở".

Về lệ phí trước bạ

Vì hai người không phải là vợ, chồng nên người được tặng cho sẽ không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ quy định tại điều 4 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

"10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu".

Và người được tặng cho vẫn phải thực hiện nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ.

Ngoài ra,
khi người được tặng cho làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận đứng tên mình thì sẽ mất thêm lệ phí địa chính. Địa phương sẽ quy định cụ thể về mức thu này.

Vì vậy, trong trường hợp này:

- Hai người nên tiến hành thủ tục đăng ký kết hôn để được miễn thuế thu nhập cá nhân (nếu không thuộc trường hợp có nhà ở duy nhất) cũng như lệ phí trước bạ. Ngoài ra, việc đăng ký kết hôn cũng xác nhận quan hệ vợ chồng chính thức giữa hai người và thuận tiện trong các giao dịch liên quan đến tài sản chung.

- Nếu như không đăng ký kết hôn và không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân (không thuộc trường hợp có nhà ở duy nhất) thì hai người nên lập hợp đồng chuyển nhượng thay vì hợp đồng tặng cho (để giảm mức thu nhập cá nhân phải đóng từ 10% xuống 2% giá trị tài sản chuyển nhượng).