Câu hỏi: Xin chào quý công ty. Em có một hợp đồng thuê đất muốn nhờ công ty tư vấn ạ. năm 1995 nhà em có thuê môt mảnh đất của ủy ban xã thời hạn là 30 năm, trước khi thuê có làm tờ trình lên ủy ban nhân dân huyện và được huyện phê duyệt đồng ý xã cho gia đình em thuê 30 năm. trong phê duyệt và hợp đồng ghi rõ là thuê để làm kinh doanh, dịch vụ và không được xây công trình kiên cố. đến nay nhà em đã thuê được 22 năm và chỉ xây dựng nhà mái lợp tôn và trần thạch cao rồi làm kinh doanh quán ăn. Em nhờ quý công ty tư vấn cho em là hợp đồng mà xã ký cho nhà em thuê đất với sự đồng ý của ủy ban nhân dân huyện có đúng pháp luật không? Em xin cảm ơn nhiều ạ.

>> Tư vấn thắc mắc về Hợp đồng cho thuê đất đai, gọi:
1900.6169

Trả lời: Để đánh giá hợp đồng cho thuê đất mà xã kí cho bạn có đúng pháp luật hay không thì cần căn cứ vào các yếu tố sau: thẩm quyền cho thuê đất, nội dung hợp đồng cho thuê đất, thời hạn thuê đất.

Thứ nhất là về nội dung hợp đồng

Theo như bạn đề cập thì hợp đồng giữa bạn và Uỷ ban nhân dân xã là hợp đồng cho thuê đất của Uỷ ban xã nên có thể hiểu rằng đất bạn đang đề cập đến ở đây là đất nằm trong quỹ đất 5% của xã. Luật đất đai 1993 không hề quy định về  trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ quy định về việc cho thuê đất với tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế và cho hộ gia đình cá nhân thuê nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp, Khoản 2, Điều 15, Nghị định 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993 quy định:

“2.Việc quản lý và sử dụng đất dành cho nhu cầu công ích của xã được quy định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân xã cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản. Tiền thu được từ việc cho thuê đất chỉ được dùng vào nhu cầu công ích của xã theo quy định của pháp luật;

b) Dùng để xây dựng hoặc để bù lại đất dùng vào xây dựng các công trình công cộng tại xã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép;

c) Không được dùng đất dành cho nhu cầu công ích của xã để giao cho nhân khẩu tăng thêm hàng năm.”

Như bạn đã đề cập, thì gia đình bạn thuê đất của xã từ năm 1995, trong hợp đồng thuê cũng có quy định nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh nên nội dung như vậy là không đúng với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, việc quy định như vậy có thể coi là một thiếu sót của Luật đất đai 1993 và đến luật đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998 thì cho thuê đất với hộ gia đình cá nhân nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mới được đưa vào. Luật đất đai sửa đổi bổ sung 1998 quy định bổ sung Điều 22b như sau:

“Nhà nước cho thuê đất trong các trường hợp sau đây:

…2. Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh;”

Thứ hai là về thẩm quyền cho thuê đất

Quỹ đất 5% thuộc quản lí của UBND cấp xã theo quy định tại Khoản 1, Điều 15, Nghị định 64/CP ngày 27 tháng 9 năm 1993:

“1. Đất dành cho nhu cầu công ích của xã do Uỷ ban nhân dân xã tổ chức quản lý và sử dụng;”

Tuy nhiên, Theo quy định tại Khoản 2, Điều 23, Luật Đất đai 1993 quy định về thẩm quyền giao đất không sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp như sau:

“3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định sau đây:

a) Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình không thuộc các trường hợp quy định tại mục b khoản 3 Điều này;

b) Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị; từ 5 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước;

c) Giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; đất chuyên dùng này để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở; đất đô thị theo định mức do Chính phủ quy định;”

Theo đó, đất không dùng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp do UBND cấp tỉnh giao, do đó, thẩm quyền phê duyệt cho thuê đất vào mục đích sản xuất kinh doanh cũng phải do UBND cấp Tỉnh phê duyệt.

Vậy nên việc UBND xã kí cho gia định bạn thuê đất và được UBND cấp huyện phê duyệt là không đúng với thẩm quyền.

Thứ ba là về thời hạn thuê

Về thời hạn thuê đất công ích được quy định tại Khoản 5, Điều 67, Luật đất đai 2003 như sau:

“5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm năm; trường hợp cho thuê đất trước ngày 01 tháng 01 năm 1999 thì thời hạn thuê đất được xác định theo hợp đồng thuê đất”

Như vậy, tại thời điểm này thời hạn sử dụng đất vẫn được áp dụng và xác định theo như hợp đồng thuê đất là 30 năm.

Tuy nhiên, Luật đất đai 2013 ra đời chấm dứt toàn bộ hiệu lực của Luật đất đai 2003. Điều 211, Luật đất đai 2013 quy định

“1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Luật đất đai số 13/2003/QH11 và Nghị quyết số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng 6 năm 2013 của Quốc hội về kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối của hộ gia đình, cá nhân hết hiệu lực kể từ ngày Luật này có hiệu lực”

Bên cạnh đó,về đất công ích, Điều 126, Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá 05 năm.”

Căn cứ vào các quy định trên, hiện nay, hợp đồng thuê đất của gia đình bạn không đáp ứng được điều kiện về thời hạn thuê.

Từ đó, có thể thấy rằng việc gia đình bạn kí hợp đồng thuê đất với UBND cấp xã nhằm mục đích sản xuất, kinh doanh tại thời điểm năm 1995 là trái với quy định của pháp luật.