Câu hỏi: Xin chào Luật sư Minh Gia! nhờ tư vấn giúp tôi về biên nhận tiền mua đất có giá trị không? Tthỏa thuận đặt cọc để mua bán tài sản, phương thức giải quyết việc phạt cọc thế nào. Nội dung cụ thể như sau:

Tôi bán mảnh đất, người mua đặt cọc 30 triệu đồng. Hai bên không lập Hợp đồng đặt cọc. Tôi chỉ viết Biên nhận nhận tiền đặt cọc, trong đó có ghi rõ giá bán, trách nhiệm nộp thuế phí, thời hạn làm thủ tục ký Hợp đồng chuyển nhượng và thanh toán; Và "Hai bên cam kết thực hiện đúng thỏa thuận đã thống nhất, nếu bên nào làm sai sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo đúng quy định của pháp luật về việc đặt cọc trong mua bán tài sản". Xin hỏi Luật sư: Nếu đến hết thời hạn đặt cọc người mua không ký Hợp đồng chuyển nhượng, không thanh toán đủ tiền như đã thỏa thuận thì Tôi có quyền không trả lại tiền đặt cọc và bán mảnh đất ấy cho người khác. Khi ấy cần phải làm thủ tục như thế nào để tránh "phiền phức" có thể xảy ra. Xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Như vậy, giấy đặt cọc là để đảm bảo thực hiện giao kết hợp đồng nên nó được ký trước khi giao kết hợp đồng.
Khi thỏa thuận đặt cọc có hiệu lực pháp lý, sẽ ràng buộc các bên phải giao kết hợp đồng.
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện theo đúng thỏa thuận: tài sản đặt cọc hoặc sẽ được trở về cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Nếu hợp đồng không được giao kết, thực hiện như thỏa thuận: trường hợp do lỗi của bên đặt cọc thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; trường hợp do lỗi của bên nhận đặt cọc thì bên nhận đặt cọc phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.

Căn cứ vào quy định của pháp luật đối với trường hợp của anh, nếu đến hết thời hạn đặt cọc người mua không ký Hợp đồng chuyển nhượng, không thanh toán đủ tiền như đã thỏa thuận thì anh có quyền không trả lại tiền đặt cọc và bán mảnh đất ấy cho người khác.  Do vậy, để có căn cứ chứng minh họ vi phạm thỏa thuận đặt cọc thì tới ngày hai bên thỏa thuận thực hiện giao kết hợp đồng, anh có quyền gọi điện, liên hệ xác nhận yêu cầu họ tiến hành giao kết hợp đồng (ghi lại bằng chứng ghi âm, chụp hình, tin nhắn, người làm chứng). Nếu hết thời hạn giao kết hợp đồng mà họ không thực hiện giao kết thì xác định vi phạm thỏa thuận đặt cọc (xác nhận bằng tin nhắn, người làm chứng, ghi âm).

Nếu có tranh chấp xảy ra, anh đưa ra chứng cứ là giấy đặt cọc và các chứng cứ chứng minh được người mua đất không thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong giấy đặt cọc, khi đó anh sẽ có quyền làm đúng theo nội dung đã thỏa thuận.