Câu hỏi: Tôi năm nay 60 tuổi, trưởng nam. Bố mẹ tôi đã mất từ lâu để lại cho 7 anh chị em tôi (2 trai, 5 gái) để lại 1 căn nhà không có di chúc. 6 người đã lập gia đình, cô út chưa lập gia đình. Tôi muốn bán căn nhà bố mẹ để lại chia cho các anh chị em. nhưng tôi k biết thủ tục như thế nào do nhà tôi không có sổ đỏ. Tôi muốn nhờ công ty tư vấn thủ tục và các khoản phí khi bán nhà.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề phân chia di sản thừa kế

Theo thông tin chú cung cấp, bố mẹ chú đã mất đã lâu do đó căn cứ theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 và quy định tại công văn số 01/GĐ-TANDTC thì nếu đến thời điểm hiện tại mới yêu cầu phân chia di sản thừa kế thì thời hiệu thừa kế đối với trường hợp này vẫn còn. Do bố mẹ chú mất không để lại di chúc do đó phần di sản của bố mẹ chú sẽ được chia theo quy định của pháp luật cho những người thừa kế thứ nhất. Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Do vậy, phần di sản thừa kế của bố mẹ chú sẽ được phân chia theo quy định pháp luật cho những người thừa kế thứ nhất, mỗi người được hưởng một phần di sản như nhau.

Tuy nhiên, theo thông tin chú cung cấp diện tích đất có nhà này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để xác định đây có phải di sản thừa kế hay không cần phải căn cứ theo quy định của pháp luật.

Tại Tiểu mục 1.3, Mục 1, Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định như sau:

“1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.”

Gia đình chú có thể yêu cầu Tòa án xem xét xác định diện tích đất này là di sản thừa kế, sau đó phần tài sản này sẽ được chia đều cho những người con theo quy định của pháp luật. Với những người đã mất, nếu họ mất trước ông bà thì các con của họ sẽ thế vị hưởng phần của họ trong quá trình phân chia. Nếu họ mất sau ông bà thì phần họ được hưởng trong phần di sản của ông bà sẽ chia cho những người thừa kế thứ nhất của họ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về vấn đề các khoản phí khi bán nhà

Nếu gia đình chú muốn bán lại cho một người anh, chị, em ruột nào khác trong gia đình thì người mua sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định Tại ĐIều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2008. Trường hợp này vẫn phải nộp lệ phí hành chính cấp sổ, đo đạc đất đai.

Nếu gia đình chú bán cho một cá nhân bên ngoài thì người bán sẽ phải nộp lệ phí trước bạ là 0,5% trên giá trị chuyển nhượng.