Câu hỏi: Tài sản đồng sở hữu từ thừa kế định đoạt như nào?

Trả lời: Cha tôi đã mất vào năm 1995 và Mẹ tôi mất vào năm 2014. Khi Cha mất, anh chị em tôi đã thực hiện việc lập Văn bản phân chia quyền thừa kế theo quy định của pháp luật 2 ngôi nhà còn lại do Cha mẹ tôi đứng tên và chỉ tiến hành việc hợp thức hoá đồng sở hữu 1 ngôi nhà mà trước đây Mẹ tôi ở thành 7 sổ hồng đồng sở hữu gồm Mẹ và 6 chị em gái (anh tôi chỉ được hưởng quyền thừa kế giá trị tài sản khi ngôi nhà này được phân chia). Vào thời điểm này, do ngôi nhà còn lại chưa tiến hành ra sổ hồng mà còn là loại giấy chứng nhận mẫu cũ trên giấy A4 nên thủ tục gặp khó khăn và tồn tại Giấy chứng nhận đến hiện nay. Sau khi mẹ tôi mất đã xảy mâu thuẫn trong gia đình và không tiến hành lập Văn bản phân chia quyền thừa kế phần tài sản do Mẹ tôi để lại. Hiện nay, ngôi nhà đồng sở hữu không còn ai ở nhưng một người chị gái đã ra ở nhà riêng tiến hành sửa chữa ngôi nhà và không thông qua ý kiến các anh chị em đồng sở hữu bằng văn bản nhưng vẫn được UBND phường sở tại cấp phép. Như vậy tôi xin đặt câu hỏi như sau:

- Có phải cán bộ địa chính tại UBND Phường sở tại đã linh động cấp phép sửa chữa không theo quy định pháp luật

- Các anh chị em đồng sở hữu chúng tôi đều có thể ở hoặc cho con cháu vào ở ngôi nhà này mà không ai có quyền được ngăn cản

- Có phải thời hiệu để lập Văn bản phân chia quyền thừa kế là 10 năm kể từ ngày Mẹ tôi mất ( thời điểm mở thừa kế) và sau thời hiệu này mà không lập Văn bản phân chia quyền thừa kế thì phần tài sản do Mẹ tôi để lại sẽ mặc nhiên của người đang quản lý và sử dụng tài sản hoặc nếu có tranh chấp Toà án sẽ giải quyết theo dạng tài sản tranh chấp dân sự, không phải là tài sản thừa kế nữa. Quy định ra sao.

Rất mong Luật sư tư vấn giúp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp phép sửa chữa không theo quy định pháp luật (tại khoản 2 điều 80 Luật nhà ở số 56/2005/QH11)

Theo Điều 91 Luật nhà ở năm 2014 quy định Bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung:

“1. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có quyền và trách nhiệm bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình; trường hợp không xác định được phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu thuộc sở hữu chung thì trách nhiệm bảo trì, cải tạo được chia đều cho các chủ sở hữu. Việc bảo trì, cải tạo nhà ở thuộc sở hữu chung phải được các chủ sở hữu đồng ý.

2. Kinh phí bảo trì, cải tạo phần sở hữu chung được phân chia tương ứng với phần quyền sở hữu của từng chủ sở hữu, trừ trường hợp các chủ sở hữu  có thỏa thuận khác. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì việc đóng góp kinh phí bảo trì phần sở hữu chung được thực hiện theo quy định tại Điều 108 của Luật này”

Như vậy, hành vi UBND phường sở tại cấp phép cho người chị gái đã ra ở nhà riêng tiến hành sửa chữa ngôi nhà đồng sở hữu nhưng không thông qua ý kiến các anh chị em đồng sở hữu là vi phạm pháp luật.

Trong trường hợp này, một trong các đồng sở hữu ngôi nhà có quyền gửi đơn khiếu nại đến UBND phường hoặc người ra quyết định yêu cầu thu hồi quyết định cho cấp phép sửa chữa ngôi nhà thuộc sở hữu chung. Hoặc gửi đơn khởi kiện vụ án hành chính tới tòa án nhân dân cấp huyện nơi UBND phường ra quyết định để được giải quyết.

Thứ hai, về quyền sử dụng căn nhà

Theo Điều 210 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Sở hữu chung hợp nhất:

“

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”

Trong trường hợp này quyền sở hữu nhà ở của các đồng sở hữu là thuộc sở hữu chung theo hợp nhất.

Tại Điều 153 Luật nhà ở năm 2014 quy định Cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung:

“1. Việc cho mượn, cho ở nhờ nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần thì có quyền cho mượn, cho ở nhờ thuộc phần sở hữu của mình nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền lợi của các chủ sở hữu chung khác. Bên cho mượn nhà ở có quyền đòi lại nhà ở, bên cho ở nhờ có quyền chấm dứt việc cho ở nhờ khi chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 154 của Luật này và theo thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có thể ủy quyền cho người đại diện ký hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở”.

Như vậy, các anh chị em đồng sở hữu của bạn đều có quyền sinh sống tại ngôi  nhà thuộc sở hữu chung. Tuy nhiên nếu họ muốn cho cho con cháu vào sống tại ngôi nhà này thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu còn lại.

Thứ ba, Văn bản thỏa thuận phân chia quyền thừa kế

Căn cứ theo quy định tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 về thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế như sau:

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.”

Như vậy, thời hiệu khởi kiện phân chia dí sản thừa kế là 30 năm nên sau 30 năm ai là người đang quản lý và sử dụng sẽ có quyền khởi kiện phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, việc quy định về thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế sẽ độc lập với việc các bên xác lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế nên sau khi các bên khai nhận di sản có thể xác lập luôn văn bản thỏa thuận và văn bản này chưa có quy định về thời hiệu lập văn bản nên nếu các bên ký xác nhận và đồng ý văn bản này thì có thể sử dụng để xác định quyền sở hữu tương ứng với nội dung của biên bản thỏa thuận này.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tài sản đồng sở hữu từ thừa kế định đoạt như nào?. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV Trung Thị Quỳnh Anh – Công ty Luật Minh Gia