Câu hỏi: Diện tích đất thực tế không đủ so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm như thế nào? Trường hợp phát sinh tranh chấp do bị lấn chiếm đất thì có thể tách thửa đất không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo đó, các bên cần phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật.

1. Tranh chấp về diện tích sử dụng đất khi mua bán đất đai

Hỏi:
Bố mẹ tôi có mảnh đất khoảng 400m năm 1998 có chia cho 5 anh em tôi hiện tại mảnh đất của ông anh tôi sát nhà tôi đã thế chấp ngân hàng vì không trả được nợ nên ngân hàng đã thu lại mảnh đất đó hiện tại chủ mới mảnh đất đó tiến hành giải phóng mặt bằng để xây dựng nhưng khi đo đạc lại thực tế cả nhà tôi và chủ mới bên mảnh đất họ mua đều không đủ diện tích so với sổ đỏ trong khi đó mảnh đất nhà tôi xây dựng trước khi bố mẹ tôi tách ra làm sổ đỏ vì vậy chủ mới mua đòi xây vào sát nhà tôi trong khi đó theo sổ đỏ thì nhà tôi cách móng nhà hiện tại 50cm mà nhà họ đo đến sát móng nhà tôi mới đủ diện tích vì vậy hai bên chưa có hướng giải quyết. Theo luật sư như vậy nên giải quyết như thế nào? Xin luật sư tư vấn, tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp bạn và người sử dụng đất liền kề đang phát sinh tranh chấp liên quan đến ranh giới thửa đất. Tuy nhiên, đối chiếu thông tin bạn đưa ra không thể hiện rõ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến thửa đất của bạn và gia đình bên cạnh. Do đó, để giải quyết tranh chấp, xác định cụ thể ranh giới thửa đất và diện tích đất thực tế của mỗi bên, bạn cần xem xét lại hồ sơ địa chính và tiến hành yêu cầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đo đạc lại hiện trạng thửa đất để làm cơ sở thương lượng, thỏa thuận giữa các bên.

Trong trường hợp các bên không thể tự thương lượng, thỏa thuận, bạn cần làm đơn gửi đến UBND cấp xã nơi có đất để hòa giải theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013:

“ Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

...”.
Sau khi tiến hành hòa giải không thành hoặc hòa giải thành nhưng các bên không có thiện chí thực hiện theo kết quả hòa giải, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để tiếp tục giải quyết tranh chấp.

2. Tách thửa đất đang tranh chấp

Hỏi:
Thưa luật sư! Tôi muốn hỏi luật sư một việc, mong luật sư tư vấn giúp: Gia đình tôi có làm sổ đỏ từ năm 2010, diện tích là 900m2 làm theo sơ đồ trích lục của huyện. Đến nay khi gia đình tôi muốn chuyển nhượng một phần đất của gia đình cho một chủ khác với diện tích khoảng 40m2. Khi gia đình tôi mời bên đo đạc đến đo thì diện tích thực của nhà tôi là 889.5m2. Có sai lệch ở 1 cạnh do hàng xóm lấn chiếm. Bên đo đạc họ trả lời sẽ không tách được 40m2 kia ra nếu không làm lại sổ gốc. Tôi muốn hỏi luật sư điều đó có đúng không? Nếu tôi không làm lại sổ thì có chuyển nhượng được phần điện tích 40m2 kia không? Rất mong luật sư tư vấn giúp ah.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, hiện tại bạn đang muốn tách thửa đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Theo đó, để được tách thửa đất, bạn cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Đồng thời, phần đất còn lại của thửa đất bị tách và thửa đất mới hình thành phải đủ diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương nơi có đất.

Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Đồng thời, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Như vậy, căn cứ theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 cho thấy pháp luật không hạn chế tách thửa đối với thửa đất đang tranh chấp. Tuy nhiên, mục đích tách thửa của bạn là để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên bạn lưu ý nếu giữa bạn và gia đình hàng xóm đang phát sinh tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì bạn cần phải giải quyết xong tranh chấp sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.