Câu hỏi: Kính gửi luật MInh GiaTôi xin gửi lời chúc sức khoẻ đến ban lãnh đạo và cùng toàn thể anh chị em trong công ty Luật MInh GiaHiện tôi muốn hỏi 1 vấn đề về luật đất đai rất mong được tư vấn.Hiện là gia đình tôi có 6 nhân khẩu có mua 1 miếng đất diện tích 550m2 đất trồng cây lâu năm nhưng do không tìm hiểu kỹ nên miếng đất trên có nằm trong quy hoạch làm đất tái định cư cho phần đất bị nhà nước thu hồi làm công tác phục vụ đời sống và kinh tế của địa phương.

Hiện tại chúng tôi đang sống trên thửa đất này và chưa có quyết định thu hồi hay giải toả gì của dự án. Tôi muốn hỏi là nếu nhà nước thu hồi thì tôi có được bố trí tái định cư hay không, nếu có tôi có nguyện vọng xin ở lại chính ngôi nhà hiện hữu của tôi (diện tích nhà 100m2) có được không. phần đất còn lại tôi đồng ý giao lại cho nhà nước theo chủ trương và yêu cầu và nhận đề bù giải toả theo chính sách đền bù.Nếu thu hồi 100% diện tích thì tôi không có nhà ở không biết tôi có được mua đất tái định cư không biết trường hợp của tôi có được mua lại chính miếng đất nhà tôi đang ở không.Rất mong nhận được tư vấn của công ty Luật Minh Gia Trân trọng!-

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề bồi thường đối với 550m2 đất trồng cây lâu năm

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất gia đình mình mua là đất nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 6 Luật Đất Đai 2013, nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, gia đình bạn không được xây nhà trên phần diện tích đất nông nghiệp này. nếu gia đình bạn sử dụng sai mục đích sử dụng đất sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Để xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì phải tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Vì vấn đề bồi thường đối với đất nông nghiệp khi bị nhà nước thu hồi:

Căn cứ theo quy định tại điều 77 Luật đất đai 2013:

"Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, khi cơ quan nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của gia đình bạn thì phải bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng cho gia đình bạn. Nếu không có đất để bồi thường thì phải bồi thường bằng tiền.

Theo quy định của pháp luật thì phần hỗ trợ tái định cư sẽ được áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất ở, còn đây là đất nông nghiệp nên không thuộc trường hợp này.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp gia đình bạn được bồi thường bằng tiền thì theo Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, gia đình bạn còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề:

“1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định này (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân là cán bộ, công nhân viên của nông trường quốc doanh, lâm trường quốc doanh đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp) khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà được bồi thường bằng tiền thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền đối với diện tích đất nông nghiệp thu hồi còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm theo quy định sau đây:

a) Hỗ trợ bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương;

b) Mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương...”.

Như vậy, khi gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản 1 Điều 19 của Nghị định Nghị định 47/2014 nêu trên khi nhà nước thu hồi đất mà không có đất để đền bù thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền đồng thời được hỗ trợ chi phí liên quan, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm khi thu hồi toàn bộ đất ở và đất nông nghiệp.

Thứ hai, về nguyện vọng muốn ở lại ngôi nhà cũ

Như đã phân tích ở trên thì đây là đất nông nghiệp thì việc xây nhà trên đất này là trái quy định của pháp luật. Để có thể hợp pháp hóa phần diện tích xây nhà thì gia đình bạn có thể tiến hành chuyển đổi mục đích xử dụng đất. Nhưng việc chuyển đổi này cần phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Do đó, sau khi đã tiến hành chuyển đổi mục đích sang đất ở và diện tích cần thu hồi không ảnh hưởng trực tiếp tới tình trạng ngôi nhà mà gia đình bạn đang sinh sống thì vẫn có thể tiếp tục sử dụng như ban đầu.