Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp tranh chấp đất đai về quyền sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Cách đây khoảng 30 năm bố em có được 1 mảnh đất nhưng mà bố em chỉ có giấy tờ liệt sỹ của mảnh đất,và mảnh đất đó bố em cũng giao cho ông bà sử dụng từ đó đến giờ.Nay ông bà và bố em đã mất,chú B đã chiếm luôn không chịu trả mảnh đất đó vì lấy được giấy tờ liệt sỹ đó.Cách đây không lâu, 1 bà A tự dưng phát hiện có sổ đỏ của mảnh đất đó.Hai bên giờ đang kiện nhau người chú B kia lại khai là bố em sử dụng mảnh đất đó từ trước đến nay. Em muốn hỏi là liệu gia đình em có lấy lại được mảnh đất không vì bố em rất khó khăn và mất nhiều tiền để có được nó. Nếu không được thì xác suất bà A kia thắng là bao nhiêu vì em thà để bà A kia được chứ không muốn người chú B được. Em xin cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 100 và điều 101 Luật đất đai năm 2013 có nội dung sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng những điều kiện trên đây. Vì thông tin bạn cung cấp không rõ trước đây “giấy tờ liệt sỹ” của mảnh đất là loại giấy tờ gì? Và hiện nay bà A đang có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ai. Cho nên hiện nay cần xác định nguồn gốc của mảnh đất này. Nếu đất này là sử dụng hợp pháp của bố bạn, trong hồ sơ địa chính thể hiện thông tin này hoặc gia đình có căn cứ hợp pháp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của bố và khi bố mất diện tích đất này sẽ là di sản để phân chia thừa kế. Vì không rõ thời điểm bố bạn mất từ bao giờ nên nếu vẫn còn thời hiệu để phân chia di sản thừa kế theo pháp luật hiện hành tức khoảng 30 năm từ thời điểm bố mất thì mảnh đất này sẽ phân chia cho những người thuộc hàng thừa kế.

Nếu diện tích đất này là sử dụng hợp pháp của bố nhưng đã giao cho ông bà thông qua tặng cho, chuyển nhượng ,… thì khi này diện tích đất này không còn là của bố bạn.  Khi đó mảnh đất trở thành di sản thừa kế của ông bà thì khi đó sẽ chia cho những người thuộc hàng thừa kế của ông bà trong đó có bố bạn (nếu bố bạn là con ruột hoặc con nuôi) do đó gia đình bạn sẽ được phân chia phần của người bố được hưởng. Còn nếu đã hết thời hiệu phân chia di sản thừa kế thì di sản này sẽ thuộc về người đang quản lý di sản.

Do vậy nếu có căn cứ chứng từ, tài liệu thể hiện đây là diện tích sử dụng hợp pháp của gia đình thì gia đình bạn có quyền gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân xã phường nơi có đất để được đảm bảo quyền sử dụng diện tích đất này.