Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ gia đình. Khi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì có một số thành viên trong hộ gia đình không ký vào giấy ủy quyền thì hợp đồng thế chấp có vô hiệu không? Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
I. Thành viên hộ gia đình Gia đình có tôi 3 thế hệ (ông, bà nội, vợ chồng 3 người con trai và các cháu nội) chung sống trên một mảnh đất rộng 300 m2, sổ đỏ cấp năm 2001, đứng tên hộ gia đình, ghi tên ông nội. Nguồn gốc đất: Đất ở nông thôn được nhà nước cấp năm 1973 cho bố mẹ tôi sau khi kết hôn. Hai trong số ba người con trai đã làm nhà trên phần đất đó (làm sau khi đã kết hôn, tiền làm nhà do cả 2 vợ chồng cùng đóng góp). Năm 2014, vợ chồng người con cả làm thủ tục vay ngân hàng, thế chấp sổ đỏ nêu trên; giấy ủy quyền thế chấp có bố, mẹ và các con đẻ đã ký nhưng không có chữ ký của con dâu thứ 2 (cưới và nhập khẩu năm 1997) và cháu nội (sinh năm 1998 – tại thời điểm vay đã đủ 16 tuổi). Nay, vợ chồng con cả không trả được ngân hàng do làm ăn thua lỗ. Ngân hàng khởi kiện đòi xử lý tài sản. Hỏi: Người con dâu thứ 2 (có góp tiền làm nhà năm 2009) và cháu nội (sinh 1998) có thể làm đơn yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp sổ đỏ và tài sản trên đất vô hiệu không?. Nếu vô hiệu thì vô hiệu một phần hay toàn bộ. Theo luật định thì trường hợp này xử lý như thế nào?

II. Thời điểm ký kết và có hiệu lực của hợp đồng - Hợp đồng thế chấp sổ đỏ số 180 ngày 14/5/2014 bảo lãnh cho Hợp đồng tín dụng số 90 (không ghi ngày). - Hợp đồng tín dụng số 90 được lập ngày 16/5/2014 (sau 2 ngày) ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2015 Hỏi: - Hợp đồng nào phải ký trước? - Hợp đồng thế chấp để bảo lãnh cho Hợp đồng tín dụng (lúc đó chưa có, thực tế là được lập sau đó 2 ngày) có được không? - Hợp đồng tín dụng ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2014 (sai ngày, đúng là 14/5/2014). Từ điểm này, có thể bác bỏ, yêu cầu vô hiệu được hợp đồng này không?

Trả lời: Theo như thông tin bạn đưa ra thì sổ đỏ cấp năm 2001, đứng tên hộ gia đình, ghi tên ông nội. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 thì “
Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
.” Do đó trước hết phải xác định xem tại thời điểm làm sổ gồm có những thành viên nào có tên trong sổ hộ khẩu của gia đình. Theo đó thì hộ gia đình nhà bạn gồm 3 thế hệ (ông, bà nội, vợ chồng 3 người con trai và các cháu nội).

Theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Khi đó, muốn định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là bất động sản thì cần phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Tức là những người đủ 18 tuổi trở lên tuy nhiên người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Do đó khi thế chấp quyền sử dụng đất thì cần phải có sự đồng ý của tất cả những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu bao gồm cả người con dâu thứ 2 (nhập khẩu năm 1997) và cháu nội (sinh 1998, tại thời điểm làm hợp đồng thế chấp đã đủ 16 tuổi). Do đó nếu không có sự đồng ý của người con dâu thứ hai và cháu nội thì hợp đồng thế chấp sổ đỏ và tài sản gắn liền trên đất sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy thì người con dâu thứ hai và cháu nội có thể làm đơn yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng thế chấp sổ đỏ và tài sản trên đất vô hiệu. Tuy nhiên thì chỉ hợp đồng thế chấp vô hiệu còn hợp đồng tín dụng vẫn còn hiệu lực, khoản vay ngân hàng của vợ chồng người con cả vẫn còn và vợ chồng người con cả vẫn có trách nhiệm trả lại khoản vay này cho ngân hàng.

Thứ hai, hợp đồng thế chấp sổ đỏ số 180 ngày 14/5/2014 bảo lãnh cho hợp đồng tín dụng số 90 được lập ngày 16/5/2014 (sau 2 ngày), trong hợp đồng tín dụng số 90 ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2015. Trên thực tế thì thông thường hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp sẽ được giao kết trong cùng một thời điểm hoặc trong cùng một hợp đồng. Pháp luật hiện nay không có quy định hợp đồng thế chấp ký trước hay hợp đồng tín dụng ký trước do đó chỉ cần nội dung trong hai hợp đồng này phù hợp, tương thích với nhau, xác định được rằng tài sản thế chấp này là để đảm bảo cho khoản vay là được. Hợp đồng tín dụng ghi được bảo lãnh bằng hợp đồng thế chấp số 180 ngày 15/5/2014 (sai ngày, đúng là 14/5/2014). Từ điểm này, không thể bác bỏ, yêu cầu vô hiệu được hợp đồng này được mà chỉ cần đính chính lại thông tin ngày tháng của hợp đồng thế chấp số 180 là được.