Câu hỏi: Trên thực tế có rất nhiều những trường hợp khi thực hiện hợp đồng mua bán nhà người mua lại thực hiện hoạt động mua bán qua người trung gian hay người được ủy quyền. Vậy khi thực hiện hợp đồng mua bán thông qua người trung gian, ủy quyền thì người mua cần chú ý những vấn đề gì để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình, có hay không việc tồn tại những rủi ro pháp lý khi thực hiện hợp đồng mua bán qua một bên được ủy quyền?

1. Giấy ủy quyền bán đất là gì?

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015).

2. Luật sư tư vấn việc mua bán nhà đất qua ủy quyền

Nội dung đề nghị tư vấn:
Chào Luật Sư. Tôi có ý định mua một căn nhà đã hoàn công trong sổ hồng do bà A đứng tên, bà A có uỷ quyền cho bà B toàn quyền mua bán (có hợp đồng uỷ quyền), hôm 09/5/2022 có làm hợp đồng mua bán căn nhà đó cho anh C (mới làm hợp đồng mua bán công chứng). Xin hỏi luật sư thì nếu tôi mua căn nhà đó thì ai là người có pháp lý làm hợp đồng mua bán với tôi ? Và có sang tên sổ hồng cho tôi được không đồng thời hiện tại bà A còn đứng tên trong sổ thì sau này có kiện cáo gì không ? Mong luật sư giải đáp dùm ! Xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Về việc ủy quyền mua bán căn nhà của bà A cho bà B:

Trong trường hợp của bạn, bà A và bà B ký kết hợp đồng ủy quyền và cho phép bên ủy quyền được toàn quyền mua bán. Như vậy, căn cứ theo hợp đồng ủy quyền thì ngày 09/10/2017, bà B chuyển nhượng căn nhà cho anh C, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng là phù hợp quy định tại Điểm a, khoản 3, điều 16 Luật Đất đai 2013:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;".

Ai là người có quyền đứng ra mua bán nhà đất?

Theo khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:
“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Về nguyên tắc việc chuyển nhượng nhà đất phải đăng ký sang tên (đăng ký biến động) theo quy định của pháp luật và chỉ khi nào được đăng ký vào sổ địa chính thì khi đó mới có hiệu lực.

Theo đó, nếu muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà đất đó có được do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì phải hoàn tất thủ tục sang tên và chỉ khi nào đứng Giấy chứng nhận đứng tên mình mới được chuyển nhượng cho người khác.

Do đó, mặc dù hợp đồng chuyển nhượng giữa bà A và anh C đã phù hợp theo quy định của pháp luật nhưng bà A vẫn đứng tên trên giấy chứng nhận, nên
anh C không có quyền đứng ra để mua bán căn nhà cho bạn
. Để thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán với bạn thì anh C phải thực hiện thủ tục để sang tên mình trên sổ.

Mặc khác, trường hợp bà B có còn quyền thay mặt bà A để đứng ra giao dịch với bạn hay không phải xét đến thời hạn của hợp đồng ủy quyền. Căn cứ vào Điều 563 Bộ luật dân sự 2015,
“Thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền”
. Theo đó, nếu hợp đồng ủy quyền giữa bà A và bà B vẫn còn thời hạn trong trường hợp bà A và bà B đã thỏa thuận với nhau về thời hạn hợp đồng hoặc hợp đồng vẫn còn thời hạn trong 1 năm khi bà A và B không có thỏa thuận, thì
bà B có quyền đứng ra để mua bán căn nhà với bạn
. Còn nếu theo quy định, hợp đồng ủy quyền đã hết thời hạn thì người đứng ra mua bán căn nhà với bạn phải là bà A.