Câu hỏi: Thưa luật sư, Em nhờ luất sư giải đáp giúp em Ngày 07/07/2016 em có mua mảnh đất giấy tờ tay, Nhìn vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán cho em, thì thời hạn sử dụng đất là 20 năm, ngày bắt đầu sử dụng là 01/05/1998 => như vậy mảnh đất giấy tờ tay em mua còn có 2 năm sử dụng.

1. Sau ngày 01/05/2018 (sau 20 năm) em muốn tiếp tục sử dụng đất thì cần thủ tục gia hạn như thế nào ạ, chi phí gia hạn có cao không?

2. Người đứng ra gia hạn phải là chủ sở hữu có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không phải em đúng không ạ?

3. Hết thời hạn sử dụng đất, đất chưa làm thủ tục gia hạn mà em đã xây nhà trên đất rồi từ từ làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư có được không a?

4. Xin luật sư tư vấn, giờ em muốn làm nhà trên đất rồi khoảng 5 -10 năm sau có tiền em mới làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bằng cách nào a? Cảm ơn luật sư! Trân trọng!

Trả lời: Thứ nhất
, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại  Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đát đai 2013:  "
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
".

Vậy để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh hiệu lực pháp luật, hai bên buôc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu bạn chỉ mua bán bằng giấy tờ viết tay, không có dấu công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng này không có giá trih pháp lý. Bạn không thể làm bất cứ thủ tục gì liên quan đến mảnh đất bạn mua.

Thứ hai,
về gia hạn quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 2 Điều 74 nghị định 43/2014/NĐ-CP "hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất".

Trường hợp người sử dụng trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng mà không phải làm thủ tục gia hạn thời hạn quyền sử dụng đất. Các trường hợp khác khi hết hạn thì phải thực hiện thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất. Người thực hiện  gia hạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba
, về chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chưa làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn không được phép xây dựng nhà trên đất nông nghiệp. Nếu sử dụng đất trái mục đích sử dụng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình, khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Để chuyển mục đích sử dụng đất, bạn bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn. Không có giấy chứng nhận, không thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Như vậy, với trường hợp của bạn, xuất phát từ việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phát sinh hiệu lực pháp luật từ thời điểm ký kết nên bạn không thể thực hiện bất cứ thủ tục  gì liên quan đến sử dụng đất.

Anh/chị tham khảo để giải quyết vướng mắc của mình, nếu còn chưa rõ hoặc cần hộ trợ, tư vấn thêm anh/chị vui lòng
liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến qua điện thoại, bằng cách
gọi 1900.6169
để được giải đáp: