Câu hỏi: Xin chào Luật Minh Gia, tôi muốn tư vấn một nội dung có liên quan đến nhà ở xã hội như sau: Tôi là người thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội, hiện đang có 01 dự án nhà ở xã hội mà tôi rất ưng ý (vì địa thế đẹp, giá cả hợp lý) nhưng vì hạn chế số lượng nên tôi không thuộc diện được mua nhà.

Tôi đã làm việc với 01 người được mua suất căn hộ chung cư ở dự án này (Anh A) và người này đồng ý bán lại cho tôi sau khi dự án hoàn thành (nhà xây xong và chủ đầu tư bàn giao sổ hồng căn hộ). Vậy sau khi nhận bàn giao căn hộ chung cư đó xong thì anh A có quyền bán lại căn hộ đó cho tôi luôn được không (Anh A đã thanh toán hết giá trị căn hộ mà chủ đầu tư yêu cầu)? Cơ sở pháp lý vững chắc để tôi có thể mua được căn hộ đó, cũng như những khoản phí phát sinh khi tiến hành giao dịch? Xin cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của pháp luật tại điều 62 Luật Nhà ở năm 2014 thì về nguyên tắc cho thuê, bán nhà ở xã hội được quy định như sau:

1. Việc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội phải đúng quy định của Luật này; trong cùng một thời gian, mỗi đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật này chỉ được thuê hoặc thuê mua hoặc mua một nhà ở xã hội; đối với học sinh tại các trường dân tộc nội trú công lập thì không phải trả tiền thuê nhà ở và các dịch vụ trong quá trình sử dụng.

2. Thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm; thời hạn thanh toán tiền thuê mua nhà ở xã hội tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày ký hợp đồng thuê mua nhà ở.

3. Bên thuê, thuê mua nhà ở xã hội không được bán, cho thuê lại, cho mượn nhà ở trong thời gian thuê, thuê mua; nếu bên thuê, thuê mua không còn nhu cầu thuê, thuê mua nhà ở thì chấm dứt hợp đồng và phải trả lại nhà ở này.

4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế.

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Theo đó thì khi mà chủ dự án đã hoàn thiện dự án nhà ở xã hội này, mà gia đình bên kia đã nhận bàn giao nhà đầy đủ thì lúc này dù anh A có đồng ý bán lại nhà thì vẫn không được tiến hành mua bán trên thực tế. Bởi lẽ, pháp luật quy định người mua dự án nhà ở xã hội sẽ không được bán trong thời hạn 5 năm và khi này hợp đồng mua bán của gia đình bạn với anh A sẽ không có giá trị pháp lý.

Như vậy khi anh A được nhận bàn giao nhà thì không có quyền bán lại căn nhà này luôn. Bạn chỉ có thể mua lại căn nhà ở xã hội của gia đình anh A theo 2 thời điểm như sau:

Thứ nhất
, sau thời hạn là 5 năm kể từ ngày anh A thanh toán hết tiền mua nhà, 2 bên sẽ thỏa thuận và lập hợp đồng mua bán nhà với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (chúng tôi tư vấn trên trường hợp bạn thuộc diện được mua nhà ở xã hội theo quy định tại điều 49 Luật Nhà ở năm 2014)

Thứ hai,
trong trường hợp trong thời hạn 5 năm mà anh A không có nhu cầu sử dụng nhà và bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó mà đơn vị này không mua thì sẽ được bán lại cho bạn khi đủ điều kiện để mua nhà xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 4 điều 62 Luật Nhà ở năm 2014.