Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp: Lúc mua đất thì k có người trên địa chính xuống đo mà chỉ kêu ông trưởng ấp lại đo rồi làm giấy viết tay. Giờ người bán đất k cấp bàn phán cho người mua đất nên người này làm đơn ra tòa thì bên tòa bảo là trả tiền xây đường lộ cho họ thì người này mới cấp bàn phán cho.

Dạ con xin chào văn phòng luật sư minh gia ạ. Nay con có câu hỏi mong văn phòng trả lời giúp con ạ..tình hình là mẹ con có mua một mảnh đất 10 thước của người bà con vào năm 2015 với giá là 150 triệu,1 thước là 15 triệu ạ. Lúc đó thì người bà con đó đang cần tiền và bảo mẹ con chung hết tiền đất đi và sau này sẽ làm bàn phán cho mẹ con. Mẹ con nghĩ tình bà con ở sớm chắc k sao nên đưa đủ tiền luôn. Lúc mua đất thì k có người trên địa chính xuống đo mà chỉ kêu ông trưởng ấp lại đo rồi làm giấy viết tay thôi. Giờ người bán đất k cấp bàn phán cho mẹ con nên mẹ con đi thưa ra tòa thì người đó bảo là trả tiền xây đường lộ cho ông ta thì ông ta cấp bàn phán cho. Vì con ở quê mà lúc đó nhà nước làm đường lộ để bà con dễ đi lại,năm xay đường lộ là năm 2014 ạ mà mẹ con mua đất năm 2015,trong bản viết tay cũng k có để là mẹ con phải trả số tiền đó. Con xin hỏi giờ con phải làm sao ạ,cứ tranh chấp mãi con sợ là hết hiệu lực rồi mẽ con mất đất. Con mong văn phòng giúp con ạ..con xin cảm ơn rất nhiều!

Trả lời: Trong trường hợp này có hai cách giải quyết vấn đề cho gia đình bạn:

Thứ nhất, nếu mẹ bạn muốn lấy lại tiền và trả đất cho người hàng xóm:

Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp lý liên quan có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất buộc phải qua thủ tục công chứng:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

Theo đó, nếu không đảm bảo điều kiện về hình thức hợp đồng thì giai dịch giu mẹ bạn và người hàng xóm có thể bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 - Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Theo những quy định trên thì gai đình bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự đã xác lập với người hàng xóm là vô hiệu, yêu cầu ông ta trả lại số tiền đã nhận của mẹ bạn

.

Thứ hai, trong trường hợp gia đình bạn vẫn muốn xác lập quyền với mảnh đất trên thì có thể căn cứ ngay tại quy định của Điểu 129 - Bộ luật Dân sự vừa trích dẫn phía trên. Nếu các bên đã thực hiện giao tiền và nhận đất - được cho là đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì điều kiện về hình thwucs sẽ không phải là căn cứ tuyên giao dịch vô hiệu nữa. Lúc này hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người hàng xóm sẽ được công nhận hiệu lực pháp luật. Và tất nhiên, nếu trong hợp đồng không thể hiện điều kiện phải hoàn trả số tiền làm đường cho người hàng xóm để được nhận chuyển quyền sử dụng đất, thì người hàng xóm không có căn cứ gì để yêu cầu mẹ bạn hoàn trả số tiền này cho ông ta. Tuy nhiên, vấn đề xác định 2/3 nghĩa vụ rất khó xác định trong giao dịch dân sự, phụ thuộc vào sự xét xử của Tòa án, và bạn có thể mời người trưởng ấp đứng ra với tư cách người làm chứng cho hợp đồng trên để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình trước Tòa.