Câu hỏi: Kính chào luật sư. Tôi muốn nhờ luật sư giúp tôi tư vấn về vấn đề sau: Cách đây 6 năm là vào năm 2010 gia đình tôi (Bên A) có 1 mảnh đất, có đầy đủ giấy tờ giao đất của chủ cũ. Sau ấy vì có việc nên nhà tôi phải bán miếng đất ấy cho chị D (bên B).

Chị D đã xem, ưng và đồng ý mua miếng đất ấy. 2 bên làm giấy tờ thủ tục bằng 1 giấy viết tay (được ghi làm 2 bản gốc, mỗi bên 1 bản) và người làm chứng là người môi giới. Nội dung trong biên bản ấy là ngày hôm ấy chị D có đặt cọc cho chúng tôi 150 triệu. Điều khoản trong giấy có ghi là nếu 1 trong 2 bên hủy hợp đồng thì phải bồi thường gấp 3 lần số tiền cọc trên. Sau khi thỏa thuận xong các bên kí vào và ngày hôm sau cùng lên để bàn giao các giấy tờ liên quan. Nhưng ngày sau và các ngày liên tiếp đó bên tôi đã gọi điên, nhắn tin nhiều lần nhưng chị D vẫn không lên được ( hoặc tắt máy), chúng tôi đã nói là nếu không lên thì coi như bên B tự hủy hợp đồng (điều này không ghi trong biên bản). 6 năm sau Chị D trở về và nói lý do đi nuớc ngoài nên ngày ấy không về được và muốn đòi lại số tiền cọc. Vấn đề ở đây là trong hợp đồng đều không ghi thời hạn của hợp đồng, có lẽ sai sót ở điều này nên chị D quay lai đòi tiền. Vậy xin hỏi luật sư chúng tôi có phải trả lại cho chị D số tiền cọc hay không? quy định ra sao? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005 về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc  vật có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự
.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản."

Như vậy, đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho các bên thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng. Trong trường hợp của bạn, bên mua đất có đặt cọc cho gia đình bạn 150 triệu đồng để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có hợp đồng đặt cọc. Như vậy, về mặt hình thức hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.

Theo như thông tin ban đầu bạn cung cấp, trong hợp đồng đặt cọc chỉ có quy định nếu bên nào hủy hợp đồng sẽ bị phạt gấp 03 lần. Việc bạn nói với chị D là nếu không lên để nhận bàn giao đất và giấy tờ thì coi như tự hủy hợp đồng có được coi là sự thỏa thuận của các bên hay không. Điều này dẫn đến hai trường hợp như sau:

+
Trường hợp 1:
Nếu như các bên không có thỏa thuận gì về việc “nếu chị D không lên coi như tự hủy hợp đồng” thì lúc này hợp đồng đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật, hai bên tiếp tục thực hiện hợp đồng (do hợp đồng đặt cọc hai bên không có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng). Trong trường hợp chị D quay trở về muốn đòi lại tiền cọc thì tức là chị đã từ chối việc giao kết hợp đồng. Như vậy, bạn sẽ không có nghĩa vụ phải hoàn trả số tiền đặt cọc trên mà số tiền này sẽ thuộc về bạn. Thậm chí, chị D còn vi phạm quy định trong hợp đồng và có thể sẽ bị phạt gấp 03 lần tiền cọc.

+ Trường hợp 2:
Nếu các bên có sự thỏa thuận là “nếu chị D không lên sẽ coi như là tự hủy hợp đồng”  thì lúc này hợp đồng đặt cọc giữa hai bên chấm dứt hiệu lực. Trong trường hợp hợp đồng chấm dứt do lỗi của bên B (bên mua đất ) thì chị D sẽ bị phạt cọc tùy thuộc vào sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, cần phải xét xem việc bạn nói với chị D là “nếu không lên thì coi như tự hủy hợp đồng đặt cọc” đã có sự thỏa thuận hay sự đồng ý của chị D hay chưa để từ đó đưa ra kết luận rằng bạn có phải trả cho chị D số tiền cọc 150 đó hay không?

Trân trọng