Câu hỏi: Mong luật sư giải đáp giúp tôi vấn đề sau: Bố, mẹ chia tài sản gắn liền với đất cho con trai và đã có giấy chứng nhận sử dụng, nhưng qua thời gian vài năm gần đây bố, mẹ tuổi già sức yếu, con không chăm sóc, nuôi nấng, bố, me tự phải lo tiền thuốc thang, vì thế tôi muốn thu hồi lại số tài sản gắn liền với đất mà tôi đã chia đó để chia đều cho các con có đúng không ? và có được không ? tôi phải làm gì? Mong quý luật sư tư vấn cho!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì giữa bố mẹ và con trai đã có sự thỏa thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất. Cách thức chuyển đổi là chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất. Điều này được quy định tại Điều 457 và 459 Bộ luật dân sự 2015.

Khi hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực, thì bên chuyển nhượng hay tặng cho không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất.

Tuy nhiện nếu thuộc 1 trong hai trường hợp dưới đây thì bố, mẹ vẫn có thể đòi lại quyền sử dụng đất, cụ thể:

Trường hợp 1: Hợp đồng tặng cho đất đai có điều kiện

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con trai có đầy đủ 2 yêu cầu sau:

- Hợp hợp đồng giữa bố mẹ và con trai là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

- Điều kiện trong hợp đồng là con trai phải có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm sóc bố, mẹ… các điều kiện này không được trái pháp luật và trái đạo đức xã hội.

Như vậy, sẽ có thể áp dụng Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng tặng cho có điều kiện, để đòi lại quyền sử dụng đất từ con trai. Cụ thể:

“3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”.

Tóm lại, khi chuyển quyền sử dụng đất cho con trai, bố mẹ đã lập hợp đồng tặng cho có điều kiện thì sau khi nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ, con trai không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng bố mẹ thì bố, mẹ hoàn toàn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho con trai.

Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu

Bố mẹ chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con trai là hợp đồng dân sự vô hiệu. Theo đó các bên sẽ hoàn trả cho nhau nhưng gì đã nhận.

Cụ thể, nếu một hợp đồng không thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì sẽ vô hiệu:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con trai là hợp đồng vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

…”.

Tóm lại,
bố mẹ bạn chỉ có thể đòi lại đất của con trai nếu thuộc 1 trong 2 trường hợp: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho có điều kiện (trong đó điều kiện của hợp đồng là con trai phải thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng, chăm sóc bố mẹ); hợp đồng giữa bố mẹ và con trai là hợp đồng vô hiệu.

Sau khi bố mẹ đòi lại đất từ con trai, thì quyền sử dụng đất này thuộc quyền sở hữu của bố mẹ, vậy nên bố mẹ có thể tự do chuyển quyền sử dụng mảnh đất này cho những người con khác.

---

3. Thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ và khởi kiện phân chia di sản thừa kế?

Câu hỏi:

Xin chào Xin văn  phòng  luật  sư  tư  vân  về  vụ  việc  như  sau:  Bà  nội  mất  khi cô  chú (10 nguoi con ) rất  nhỏ  để  lại một  miếng  đất. Ông  nội  có  ăn  ở  với  người  phụ  nữ  khác  sinh ra hai người  con nữa  nhưng ko co hôn  thú, sau này người vợ  hai này  và  hai đứa  con ở  trên  miếng  đất  của  bà  nội  để  lại. Năm 2009 ông  nội  kí tên  cho  một  trong hai  người  con  của  người  vợ  hai  để  làm  sổ  đỏ. Việc  này  cô  chu tôi   không  biết.   Xin hỏi  trong trường hợp  này  cô  chu có  quyền  làm  đơn  để  đòi  lại  miếng  đất  của  bà  nội  để  lại  và  hủy  quyển  sổ  đỏ  do huyện  cấp  được  không. Xin cám ơn  và  mong nhận  được thư trả lời từ quí luat sư.  Trân thành cảm ơn!

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Quy định về khởi kiện phân chia di sản thừa kế

>> Tư vấn về thừa kế đất đai theo pháp luật và thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế

Như vậy, với thông tin cung cấp thì quyền sử dụng đất trên thuộc sở hữu của ông, bà. Nên khi bà mất đi phần tài sản sẽ được chia đôi, trong đó 1/2 tài sản của bà được xác định là di sản thừa kế chia cho các đồng thừa kế (ông và 10 người con).

Theo đó, thời điểm năm 2009 ông ký sang tên cho người con riêng của mình khi không có sự đồng ý của 10 người con trên (cô, chú) là trái quy định pháp luật - tức giấy chứng nhận được cấp là sai. Nên để đảm bảo quyền lợi thì các thừa kế có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu hủy quyết định cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân huyện và hoàn trả lại phần di sản trên về hiện trạng để thực hiện phân chia di sản thừa kế.