Câu hỏi: xin chào quý luật sư.  Tôi có 1 số thắc mắc liên quan đến đất đai nhà ở. Năm 2015 tôi có mua 1 mảnh đất, trên mảnh đất có 1 ngôi nhà 1 tầng. trước khi tôi có mua mảnh đất này thì người bán đưa cho tôi xem có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp diện tích 81m2, với thời hạn sử dụng đất 20 năm.và khi người bán xây nhà thì không xin phép giấy xây dựng, và bị cơ quan nhà nước phạt tiền vì xây dựng trái phép, và người bán đã nộp tiền xây dựng trái phép.Và khi tôi quyết định mua mảnh đất kèm theo ngôi nhà 1 tầng này. tôi có thỏa thuận bên bán là chuyển đổi sang đất ở đô thị thì tôi mới mua. người bán đã đồng ý thỏa thuận chuyển sang đất ở đô thị tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. khi chuyển đổi mục đich sang đất ở vẫn nghi với diện tích 81m2. và tôi và bên bán đã đến phòng công chứng để công chúng mua bán nhà đất thành công.  - sau 1 năm tôi mua mảnh đất kèm ngôi nhà 1 tâng kiên cố. thì địa chính phường gọi tên lên đối chiếu diện tích trên bản đồ giấy trên phường nơi tôi ở, tôi thấy diện tích trên bản đồ giấy có 60m2, nhỏ hơn diện tích trên sổ đỏ của tôi là 21m2. trên sổ đỏ của tôi nghi là 81m2, và thực tế tôi đo lại là 81m2. cho tôi hỏi giờ tôi làm như thế nào để địa chính sửa lại cho với diện tích đúng thực tế., cũng như đúng trên sổ đỏ.- cho tôi hỏi vấn đề thứ 2. giờ tôi muốn xây lên tầng 2 thì tôi có được phép không ? khi trước kia người bán cho tôi xây nhà trên mảnh đât nông nghiệp và không xin giấy xin phép xây dựng, khi xây chỉ bị phạt hành chính thôi. giờ tôi muốn lên tầng 2 thì làm như thế nào cho đúng luật. tôi xin cám ơn quý luật sư.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất trên thực tế của gia đình bạn trùng khớp với diện tích đất được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên số liệu được thể hiện trong hồ sơ địa chính dạng giấy không phù hợp so với diện tích thực tế và trong Giấy chứng nhận. Theo quy định tại Điều 7  Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Hồ sơ đia chính là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Khi các tài liệu của hồ sơ địa chính không thông nhất thông tin thi bạn có thể trình bày với cơ quan quả lý đất đai để kiểm tra, đối chiếu cho phù h Do đó, bạn có thể nộp các giấy tờ như : Giấy chứng nhận, biên bản đo đạc,.. đến

"
Điều 7. Giá trị pháp lý của hồ sơ địa chính

1. Hồ sơ địa chính làm cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai.

2. Hồ sơ địa chính dạng giấy, dạng số đều có giá trị pháp lý như nhau.

3. Trường hợp có sự không thống nhất thông tin giữa các tài liệu của hồ sơ địa chính thì phải thực hiện kiểm tra, đối chiếu các tài liệu trong hồ sơ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký để xác định thông tin có giá trị pháp lý làm cơ sở chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính.

4. Trường hợp thành lập bản đồ địa chính mới thay thế tài liệu, số liệu đo đạc đã sử dụng để đăng ký trước đây thì xác định giá trị pháp lý của thông tin như sau:

a) Trường hợp đã cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định giá trị pháp lý thông tin theo kết quả cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Trường hợp chưa cấp đổi Giấy chứng nhận theo bản đồ địa chính mới thì xác định như sau:

- Các thông tin về người sử dụng đất, thông tin về quyền sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp không thể hiện thông tin thì xác định theo sổ địa chính và hồ sơ thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận;

- Các thông tin về đường ranh giới (hình thể, kích thước cạnh thửa, tọa độ đỉnh thửa), diện tích của thửa đất được xác định theo bản đồ địa chính mới; trường hợp đường ranh giới thực tế của thửa đất trên bản đồ địa chính mới đã có biến động so với ranh giới thể hiện trên Giấy chứng nhận đã cấp thì thông tin pháp lý về đường ranh giới và diện tích sử dụng đất được xác định theo Giấy chứng nhận đã cấp.
"

Ngôi nhà hiện tại của bạn có nguồn gốc xây dựng trên đất nông nghiệp do đó hành vi này sẽ bị xử lý về việc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép. Ngoài việc phạt tiền thì người có hành vi vi phạm còn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả là phá dỡ ngôi nhà. Do đó, hiện nay nếu bạn muốn xây dựng tầng 2 cho ngôi nhà này thì cơ quan có thẩm quyền có thể yêu cầu bạn phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả. Ngoài ra, để được xây dựng thì bạn phải nộp hồ sơ đến Uỷ ban nhân dân huyện để xin cấ Giấy phép xây dựng, trừ trường hợp quy định tại Điều 89 Luật xây dựng 2014 thì được miễn Giấy phép xây dựng

"
Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;.."