Câu hỏi: Đất công ích của xã có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là tài sản lớn của mỗi cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đất. Để bảo đảm tính pháp lý cho loại tài sản này, pháp luật quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như văn bản có tính chất pháp lý công nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, không phải tất cả mọi người đều nắm được quy trình, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào.

Nếu bạn đang có thắc mắc về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hãy gửi câu hỏi của mình về Email của công ty Luật Minh Gia hoặc liên hệ

Hotline:

1900.6169

để được các Luật sư, chuyên viên pháp lý hướng dẫn tư vấn chi tiết như:

- Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật;

- Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Tư vấn các vấn đề pháp lý khác về đất đai.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống tư vấn dưới đây để có thêm thông tin tư vấn về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đối chiếu với trường hợp của mình.

2. Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:

Gia đình em đang có một mảnh đất do ông bà để lại. Ông bà là chị và em ruột của bà ngoại em, hiện tại thì ông bà đều cũng như bà ngoại em đều đã mất. Mảnh đất này ông bà sống từ xưa đến nay, nhưng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do ông bà neo đơn và lớn tuổi. Nguồn gốc về mảnh đất là từ xưa ông bà em khai hoang và sinh sống trên 6000 m2 đất. sau đó có Hợp tác xã Nông nghiệp lại gom đất của ông bà và chia lại trên đầu người chỉ có 1500m2/người (phần đất này sau này đã được cấp giấy chứng nhận), rồi phần đất còn lại Hợp tác xã muốn chia cho người khác, nhưng ông bà em không đồng ý, lúc đó Hợp tác xã mới nói là không đồng ý chia thì phải đóng thuế khoán cao, ông bà em cũng đồng ý vì đất do ông bà làm nên không muốn chia cho ai (phần đất này không được cấp giấy chứng nhận). Và theo thời gian, khu vực đó đã giải tỏa để xây dựng trường học và làm đường giao thông, nhà nước đã đền bù phần đất đã thu hồi vì có giấy chứng nhận quyền sử dụng. và phần đất còn lại (không có giấy chứng nhận) thì không dính vào quy hoạch nên không thu hồi. Đến hôm nay nhà em muốn xin cấp giấy chứng nhận thì lại nói đất này là thuộc đất công, trong khi nhà em vẫn phải đóng thuế hàng năm từ lúc Hợp tác xã còn cho đến nay (1995-->nay).

Hỏi: Mong Luật sư tư vấn giùm em một số thắc mắc sau: 1. Em cũng có xem qua Luật đất đai, em thấy nếu Gia đình không có giấy chứng nhận mà có biên lai thu thuế sử dụng đất hàng năm là có thể chứng minh được là đất gia đình được sử dụng ổn định đúng không ạ? 2. Về việc chứng minh đất không tranh chấp thì chắc chắn tranh chấp dân sự là không tranh chấp, việc Cơ quan nhà nước báo đất nhà em thuộc đất công là có phải đất đang thuộc diện tranh chấp không ạ? Về việc nói đất nhà em là đất công trọng khi quy hoạch đã rõ ràng là không có bất cứ công trình công cộng, tuyên giáo, giáo dục,... gì trên mảnh đất nhà em, quy hoạch hiện tại là quy hoạc nhà ở. Vậy tuyên bố mảnh đất nhà em là đất công là đúng hay sai ạ?  3. Gia đình em có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ạ?  Em rất cảm ơn sự tư vấn của Luật Sư!

Trả lời

: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về đất sử dụng mục đích công ích của xã:

Căn cứ theo quy định tại Điều 132 về Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

Theo đó, việc xác định đất nằm trong quỹ đất công ích xã phường không phải là trường hợp đất có tranh chấp. Đối với trường hợp này của bạn,để xác định việc ủy ban nhân dân đưa đất gia đình sử dụng từ trước năm 1995 (thời các cụ để lại) vào quỹ đất công ích xã, phường có đúng quy định pháp luật hay không thì cần phải làm rõ các nội dung sau:

"Căn cứ đưa đất sử dụng của gia đình vào quỹ đất công ích là gì? thời điểm năm bao nhiêu? quyết định, văn bản công nhận quỹ đất công ích của cơ quan có thẩm quyền...".

Việc kiểm tra các nội dung trên thì gia đình có thể làm đơn gửi ủy ban nhân dân cấp xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai của huyện để yêu cầu xem trích lục bản đồ hồ sơ địa chính, sổ mục kê...để có căn cứ xác định giải quyết ủy ban nhân dân có phù hợp pháp luật không?. Đông thời có thể làm đơn kiến nghị/khiếu nại khi có căn cứ chứng minh việc xác định đất công ích của gia đình là không đúng pháp luật.

Do thông tin bạn cung cấp không rõ về vấn đề Ủy ban nhân dân xã có ra bất kỳ quyết định thu hồi đất đối với gia đình bạn hay không cho nên chưa thể xác định giữa bạn với Ủy ban nhân dân cấp xã có tranh chấp với nhau hay không. Do đó, nếu sau khi xem xét các giấy tờ thể hiện đất nay không phải là đất nông nghiệp sử dụng mục đích  công ích của xã mà không thuộc trường hợp có quyết định thu hồi đất hoặc kế hoạch đất sử dụng đất hằng năm mà xã ra quyết định thu hồi đất của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại ra Ủy ban nhân dân huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Về điều kiện để Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 21 về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định  của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

...

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

Theo thông tin bạn cung cấp thì nguồn gốc mảnh đất

là từ xưa ông bà bạn khai hoang, sinh sống trên mảnh đất 6000 m2 đất này cho đến nay và gia đình bạn đã đóng thuế hàng năm từ lúc Hợp tác xã còn cho đến nay (từ năm 1995 đến nay). Do đó, nếu tính từ thời điểm có biên lai nộp thuế sử dụng đất từ năm 1995 nay gia đình vẫn sử dụng liên tục, không có tranh chấp thì có thể xác định tính liên tục, ổn định sử dụng đất của gia đình từ năm 1995. Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần xác định gia đình có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai hay không?. Trường hợp gia đình bạn có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật này đã được nêu trên hoặc thuộc trường hợp theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013 là đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch. Đồng thời, có căn cứ chứng minh để xác định thửa đất gia đình đang sử dụng không thuộc quỹ đất công ích xã, phường thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

Bạn có thể liên hệ trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai tại Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để tiến hành hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.