Câu hỏi: Thưa luật sư, Hiện tại chủ đất tái định cư có 80m2 đã có sổ đỏ chính chủ, bây giờ tôi muốn mua 40m2 của họ. Tôi sẽ được nhận một sổ đỏ đồng sử dụng với chủ hộ đó kèm theo là một giấy cam kết rằng mỗi bên sẽ sở hữu mảnh đất của mình theo diện tích, khổ, ... mà 2 bên đã thống nhất chi tiết trên giấy cam kết và có chữ ký của 2 gia đình bên bán và bên mua và có dấu chiện cấp huyện. Vậy luật sư cho tôi hỏi: Đồng sở hữu đất là gì? Với tình huống như vậy thì 40m2 tôi mua đã thuộc quyền sở hữu của tôi chưa? Có trái pháp luật không? Sau này tôi có bị tranh chấp không?  Và Tôi đã có sổ đỏ đồng sử dụng với bản hợp đồng mua bán nhà đất và một bản cam kết như trên thì có hiệu lực tương đương với sổ đỏ chính chủ không ạ? Nếu không thì tôi cần phải có giấy tờ gì nữa ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định pháp luật về đồng sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 207 Bộ luật Dân sự (BLDS) 2015 về sở hữu chung và các loại sở hữu chung như sau:

“Điều 207. Sở hữu chung và các loại sở hữu chung

1. Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ thể đối với tài sản.

2. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.”

Theo quy định trên, sở hữu chung là trường hợp nhiều chủ thể cùng có quyền sở hữu đối với một tài sản. Đồng sử dụng đất được hiểu là hai hoặc nhiều người cùng có quyền sử dụng đất chung trên một thửa đất. Quyền sử dụng đất này có thể là sử dụng chung theo phần hoặc sử dụng chung hợp nhất. Quyền sử dụng đất chung theo phần là xác định được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất. Quyền sử dụng đất chung hợp nhất là không xác được phần quyền sử dụng riêng của mỗi người đối với thửa đất, những người sử dụng đất này có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với quyền sử dụng đất chung.

Thông thường, trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khi bên bán chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất thì phải thực hiện thủ tục tách thửa, thửa đất sẽ được chia thành 02 thửa nhỏ hơn và cơ quan nhà nước quản lý về đất đai sẽ cấp cho mỗi bên một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) để ghi nhận quyền sử dụng của mình. Tuy nhiên, để thực hiện được thủ tục tách thửa thì cần đáp ứng một số điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng…được quy định trong văn bản của UBND từng địa phương.

Đối với trường hợp của bạn, có thể do thửa đất chưa đáp ứng được đầy đủ các điều kiện để tách thành 02 thửa ứng với 02 sổ riêng nên khi nhận chuyển nhượng một phần thì bạn và bên bán sẽ là những người có chung quyền sử dụng đất. Mỗi người có thể sẽ được cấp một sổ đỏ có nội dung như nhau, ghi nhận quyền sử dụng đất chung (đồng sử dụng đất).

Thứ hai, quy định pháp luật về hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo quy định trên, người sử dụng đất cần đáp ứng 04 điều kiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: (i) Có giấy chứng nhận (sổ đỏ); (ii) Đất không tranh chấp; (iii) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và (iv) Trong thời hạn sử dụng đất. Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

Theo đó, trường hợp bạn nhận chuyển nhượng 40m2 quyền sử dụng đất từ người khác và giao dịch này đáp ứng được đầy đủ 04 điều kiện đã nêu ở trên, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực thì sẽ phát sinh hiệu lực pháp luật. Bạn sẽ được ghi nhận tư cách là người có chung quyền sử dụng đất (đồng sử dụng đất) với bên bán. Sổ đỏ cũ của bên bán sẽ bị thu hồi để cấp đổi sổ mới do có sự thay đổi về người sử dụng đất, bạn và bên bán sẽ được cấp mỗi người một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) có nội dung và giá trị pháp lý như nhau.

Trường hợp bạn đã nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất hợp pháp và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) ghi nhận tư cách là người đồng sử dụng, ngoài ra còn có bản cam kết của bên bán thì bạn sẽ được pháp luật bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi phát sinh những tranh chấp sau này (nếu có). Tuy nhiên, liên quan đến quyền định đoạt tài sản chung, nếu sau này bạn muốn tặng cho/chuyển nhượng phần tài sản của mình thì cần có sự thỏa thuận với người cùng sở hữu để thực hiện các thủ tục tặng cho/chuyển nhượng phần diện tích đất của mình.