Câu hỏi: Cho tôi hỏi là Vợ chồng chị gái tôi có bán thửa đất rừng 0'8h cho anh hàng xóm để lấy tiền chơi cờ bạc, do anh rể tôi nghiện cờ bạc lên bắt chị tôi phải kí vào giấy bán đất của hai bên, không có chứng nhận của cở quan nhà nước.

Trả lời: Thứ nhất, về việc bán đất

Theo quy định tại khoản 1, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chủ sở hữu phải là anh, chị bạn phải có GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại điều khoản 3 điều này thì:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Và căn cứ để đăng ký đất khi 2 bên chuyển nhượng đất là hợp đồng chuyển nhượng đất đã có công chứng, chứng thực. Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa anh, chị bạn và người hàng xóm là vô hiệu, do đó 2 bên sẽ hoàn trả lại cho nhau đã nhận theo quy định tại điều 131 BLDS 2015:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…”

Và việc được cấp GCNQSDĐ của chị bạn là hoàn toàn phù hợp.

Thứ hai, về việc nhận tiền bán đất

Vì hợp đồng chuyển nhượng đất là vô hiệu và việc chị bạn đã nhận tiền từ người hàng xóm kia đã xảy ra nên chị bạn sẽ bị buộc trả lại số tiền đã nhận trong trường hợp này và có thể phải bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ phải bồi thường với người mua đất trong trường hợp này.

Căn cứ để xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại của chị bạn quy định tại điểm c, mục 2.3 Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao:

"Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.1. Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

c.2. Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

c.3. Xác định thiệt hại.

- Khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Toà án cần xác định thiệt hại gồm:

Khoản tiền mà bên chuyển nhượng phải bỏ ra để khôi phục lại tình trạng ban đầu của diện tích đất do bên nhận chuyển nhượng đã làm huỷ hoại đất; khoản tiền mà bên nhận chuyển nhượng đã đầu tư để cải tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị công trình, tài sản, cây lâu năm... trên đất. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có thoả thuận khác về việc áp dụng biện pháp phạt vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại quy định tại Điều 379 Bộ luật Dân sự để bảo đảm thực hiện hợp đồng thì thiệt hại còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có".

Để xác định đúng thiệt hại trong trường hợp các bên không thỏa thuận được về giá trị bồi thường thì Tòa án sẽ tiến hành định giá và các bên phải chịu chi phí định giá này.