Câu hỏi: Mua bán đất đang được thế chấp ngân hàng có thể gặp rất nhiều rủi ro nếu người mua không tìm hiểu kỹ trước khi ký kết hợp đồng.Vậy trong trường hợp khi cần thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng người bán không đưa giấy tờ vì lý do đang thế chấp ở ngân hàng thì người mua cần phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình? Để tìm hiểu chi tiết về vấn đề này, bạn có thể tham khảo nội dung tư vấn như sau:

1. Tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất đang thế chấp ngân hàng

Với mảnh đất đang được thế chấp tại ngân hàng, việc chuyển nhượng sẽ chỉ được thực hiện nếu có sự đồng ý của ngân hàng đang nhận thế chấp. Vì vậy, trước khi quyết định mua mảnh đất này cần có sự thỏa thuận rõ ràng giữa ba bên: bên mua, bên ban và ngân hàng nhận thế chấp.
Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

- Đất đang thế chấp ở ngân hàng có được chuyển nhượng không?

- Thủ tục mua bán đất đang thế chấp ngân hàng như thế nào?

- Nếu không nhận được giáy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục sang tên thì cần phải làm gì?

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống tư vấn sau đây:

2. Tư vấn về trường hợp bên bán không đưa sổ đỏ để sang tên vì đang thế chấp QSDĐ

Nội dung tư vấn
: Xin chào A/ C công ty luật Minh Gia, tôi có câu hỏi cần tư vấn như sau: 1- Gia đình tôi có mua một mảnh đất của người hàng xóm, hai bên đã thỏa thuận và kí hết các giấy tờ (hợp đồng mua bán các thành viên trong gia đình bên bán đều đã kí, gia đình tôi cũng đã nộp đầy đủ các loại tiền), tại thời điển mua bán, bên bán chưa giao sổ cho gia đình tôi với lí do - giấy chứng nhận QSD đất đang thế chấp tại ngân hàng, vả lại miếng đất gia đình tôi mua chỉ là 1 phần diện tích của gia đình bên bán, chưa được tách rời ra khỏi giấy CN QSD đất của bên bán. Bên bán nói khi gói vay đáo hạn thì sẽ đưa sổ cho gđ tôi để gia đình tôi đi tách sổ và làm giấy CN quyền sử dụng mới. Lời hứa đó cứ lặp đi lặp lại nhiều năm mà bên bán vẫn chưa thực hiện việc đưa sổ gốc để gia đình tôi đi tách bìa đỏ và làm sổ đỏ mới .Vậy xin hỏi công ty luật Minh Gia? Nếu gia đình bên bán cứ trì hoãn việc giao GCN QSD đất thì gia đình tôi phải làm gì để buộc bên bán phải thực hiện theo cam kết.Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Vì bạn không nói rõ gia đình bên bán đã thực hiện xong nghĩa vụ với ngân hàng hay chưa nên có thể chia thành hai trường hợp:

TH1: Bên chuyển nhượng chưa trả tiền vay ngân hàng

Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS 2015 quy định:

"8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này."

Thời điểm bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang bị thế chấp tại ngân hàng, do đó bạn sẽ không thể công chứng hợp đồng do việc chuyển nhượng này đang vi phạm điều cấm của luật, hợp đồng chuyển nhượng này sẽ bị vô hiệu, trừ trường hợp phía Ngân hàng đồng ý cho bên chuyển nhượng thực hiện việc chuyển nhượng cho gia đình bạn.

Do bên chuyển nhượng chưa trả tiền ngân hàng nên sổ đỏ sẽ vẫn bị ngân hàng giữ lại để đảm bảo nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể giao sổ đỏ cho gia đình bạn được và thực tế quyền sử dụng đất với mảnh đất đó chưa đủ điều kiện để đem ra giao dịch. Trong trường hợp bên chuyển nhượng sau thời gian quá dài mà vẫn không đưa sổ đỏ để bạn làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, bạn có thể thỏa thuận với họ hủy bỏ hợp đồng hoặc yêu cầu tòa tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật để đòi lại số tiền đã chuyển cho bên bán bởi hậu quả của hành vi này là các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận.

TH2: Bên chuyển nhượng đã trả tiền ngân hàng và đã lấy lại sổ đỏ.

Trường hợp này, nếu bạn đã thanh toán ít nhất 2/3 giá trị hợp đồng và có những căn cứ chứng minh về vấn đề này, bạn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực theo Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Khi có quyết định của tòa công nhận hợp đồng đã có hiệu lực nhưng người chủ đất không đưa sổ đỏ để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, bạn có thể đưa đơn yêu cầu cơ quan Thi hành án để buộc bên chuyển nhượng giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để gia đình bạn làm thủ tục tách thửa và đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Trân trọng!