Câu hỏi: Trường hợp các bên đặt cọc một khoản tiền nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên bán chậm thực hiện nghĩa vụ giao kết hợp đồng thì bên mua có quyền gì? Có được hoàn trả số tiền cọc hay không? Có được phạt cọc hay không? Nếu bên vi phạm hợp đồng cọc không hoàn trả số tiền cọc thì cần phải làm thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Xin nhờ luật sư tư vấn giúp. Em có ý định mua một miếng đất và đã làm hợp đồng đặt cọc cho bên bán số tiền 30 triệu, hợp đồng đặt cọc có hiệu lực từ ngày 27/4/2018 đến ngày 27/5/2018, và theo như thỏa thuận thì tới ngày 18/5/2018 bên bán hẹn sẽ đưa giấy tờ nhà đất để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng. Nhưng đến ngày 18/5 chủ đất báo là giấy tờ vẫn nằm ở UBNDTP nên hẹn ngày 21/5 (thứ 2) em cũng đồng ý. Tới ngày 21/2 chủ đất báo là giấy tờ cũng chưa xong và báo lại tới ngày thứ 6 tức ngày 25/5 có giấy và em cũng đồng ý nhưng đến ngày 25/5 cũng không có giấy và chủ đất báo lại là ngày 28/5 (tức là qua tuần) lúc này em cũng đồng ý. Nhưng tới ngày 28/5 chủ đất vẫn chưa có giấy để giao dịch nên em quyết định thanh lý hợp đồng.

Vậy cho em hỏi em đã đủ điều kiện thanh lý hợp đồng chưa và thanh lý như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn luật sư và công ty.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, có thể thấy hợp đồng đặt cọc giữa bạn với bên bán nhằm mục đích giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận thời hạn giao kết hợp đồng là 1 tháng từ 27/4/2018 đến 27/5/2018. Nếu hết thời hạn này mà các bên không thể giao kết hợp đồng có thể thỏa thuận lại thời hạn giao kết hợp đồng. Và trong trường hợp của bạn, có thể thấy bạn đã thỏa thuận về thời hạn giao kết hợp đồng được lùi lại đến ngày 28/5, tuy nhiên đến thời điểm này, bên bán vẫn không thực hiện đúng nghĩa vụ đã giao kết.

Như vậy, nếu đến thời điểm ngày 28/5 các bên không có thỏa thuận khác và bên bán từ chối không thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng đặt cọc thì có thể xác định bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc ban đầu. Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp của mình bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn trả tiền cọc và khoản tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Khoản phạt cọc căn cứ vào điều khoản cụ thể các bên thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc; nếu không có thỏa thuận cụ thể thì khoản phạt cọc được xác định là một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trường hợp bên bán không hoàn trả tiền cọc và khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.