Câu hỏi: Kính chào quý công ty! Lời đầu tiên xin kính chúc các anh chị luật sư trong công ty mạnh khỏe, thành đạt và luôn gặp nhiều may mắn. Tôi có một vấn đề xin được trợ giúp. Hiện nay vợ chồng tôi định mua một căn nhà cấp 4. Tuy nhiên, căn nhà có một chút vấn đề như sau: Tổng diện tích là 105m2 (toàn bộ là đất thổ cư), nhưng trong sổ đỏ chỉ có 80m2, còn lại 25m2 chủ nhà mới mua lại của nhà hàng xóm cách đây vài năm. Hiện nay giữa chủ nhà và nhà hàng xóm xung quanh (kể cả chủ bán phần đất 25m2 kia) không có tranh chấp gì. Vậy nếu vợ chồng tôi muốn mua rồi gộp cả phần diện tích 25m2 kia vào một bìa đỏ thì phải làm những thủ tục gì?Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì hiện diện tích thực tế của mảnh đất mà vợ chồng bạn định mua lớn hơn nhiều so với diện tích trên giấy chứng nhận, cụ thể là phần diện tích đã được công nhận là 80m2, phần diện tích tăng thêm là 25m2 do chủ nhà nhận chuyển nhượng từ hàng xóm và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để vợ chồng bạn sau khi nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích đất (105 m2) thì trước tiên chủ nhà bán đất cho vợ chồng bạn cần làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 25m2 đất và đồng thời hợp phần đất này với thửa 80m2.

Do diện tích 25m2 đất tăng thêm là do chủ nhà mua lại từ nhà hàng xóm nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm áp dụng theo quy định tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Điều 24a Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“
Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

…
”.

Theo quy định trên, do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm sẽ theo các trường hợp sau:

- Trường hợp thứ nhất là phần diện tích tăng thêm 25m2 từ việc nhận chuyển nhượng đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình chủ nhà được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất gốc (phần 80m2) mà không cần thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

- Trường hợp thứ hai là phần diện tích tăng thêm 25m2 từ việc nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 mà phần diện tích đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì gia đình được cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với diện tích tăng thêm và thực hiện thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận cho thửa đất gốc nếu thửa đất gốc đã có giấy chứng nhận.

- Trường hợp thứ ba là phần diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì đối với trường hợp sử dụng đất không vi phạm quy định về pháp luật đất đai thì gia đình được xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm đó nếu có xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch của địa phương.

Như vậy, dựa vào những phân tích trên để người chủ nhà bán đất cho gia đình bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 25m2 đất tăng thêm và hợp thửa đất đó với thửa 80m2. Sau khi đã thực hiện xong thủ tục trên thì vợ chồng bạn và bên chủ nhà thỏa thuận ký kết  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất 105m2 và thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.