Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin chào luật sư,nhờ tư vấn trước một số vấn đề sau: Trong năm 2015 tôi có mua một mảnh đất đã có sổ hồng (thổ cư 75m2). Từ năm 2007, gia đình tôi có mua một mảnh đất (giấy tờ tay) với diện tích 290m2, chưa có giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất, hiện nay tôi đã xây dựng phòng trọ trên phần đất nói trên, và muốn chuyển mục đích sử dụng đất (làm sổ) lên thổ cư cho phần đất trên.

Xin hỏi luật sư:

1. Tôi cần chuẩn bị những thủ tục gì?

2. Nếu tôi lên thổ cư cho mảnh đất 290m2 trên thì mức thuế tôi đóng được tính như thế nào? Tôi có nghe người quen nói là nếu đứng tên mảnh đất thứ 2 trở lên mà làm lên thổ cư thì mức thuế chuyển mục đích sử dụng đất phải đóng sẽ cao hơn so với người chưa sở hữu mảnh đất nào? không biết như vậy có đúng không?

3. Việc sở hữu đất (không phải mảnh đầu tiên) chưa có giấy tờ, khi làm chuyển mục đích sử dụng đất (giấy chủ quyền) có ảnh hưởng gì đến mức thuế được tính khi nộp thuế ra sổ không?

Chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Trước hết bạn cần làm thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 290 m2 trên.

Bước 1
: Trường hợp thửa đất của bạn chưa có bản đồ địa chính thì  Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

Bước 2:
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Sau 15 ngày nếu không có tranh chấp thì UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai tiếp nhận hồ sơ.

Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+ Một trong các loại giấy tờ bạn có về đất đai được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trên giấy tờ có ghi tên người khác, phải có giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan.

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất (nếu có).

Bước 3
: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký; cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);

Bước 4:
Văn phòng đăng ký đất đai gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính (nếu có); chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trường trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bước 5:
Văn phòng đăng ký đất đai trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp, trường hợp bạn nộp hồ sơ tại cấp xã thì gửi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được cấp.

Tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất:

Trường hợp của bạn không quy định rõ chuyển từ loại đất nào sang đất ở, chúng tôi chia làm các trường hợp sau:

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép

Người có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp tờ khai đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận được các giấy tờ quy định tại điểm 1 trên đây, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra tờ khai đăng ký, chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để chỉnh lý và chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý đến nơi đã nhận hồ sơ để trả lại người đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; hoặc Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Khi chuyển mục đích sử dụng đất người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm có: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong thời hạn không quá hai mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thực hiện các thủ tục hành chính cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; xác định mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, thông báo cho người được chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin chuyển mục đích sử dụng đất biết.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày người được phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan tiếp nhận hồ sơ trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý cho người được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là những thủ tục để bạn chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất 290 m2 của bạn trên.

Thứ hai nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Thông tin cung cấp không rõ ràng về nguồn gốc loại đất bạn cần chuyển mục đích sử dụng nên căn cứ vào Nghị định số 45/2014/NĐ-CP
về thu tiền sử dụng đất

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

…

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.”

Theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP:

"2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

...

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều này là giá đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất quy định tại Bảng giá đất tương ứng với từng mục đích.

b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.

..."

Trên đây là những trường khoản thu về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể đối chiếu với trường hợp cụ thể của bạn để xác định số tiền cần phải nộp. Ngoài ra việc bạn sở hữu mảnh đất thứ hai không làm ảnh hường tới nghĩa vụ tài chính khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng mảnh đất đó.