Câu hỏi: Hỏi: Chào Luật sư, tôi xin trình bày một việc như sau, mong nhận được tư vấn của luật sư sớm nhất:Sổ đỏ của gia đình tôi đứng tên một mình bố tôi, thời gian qua, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bố tôi mà một số đối tượng đã lừa đảo, chiếm đoạt quyền sử dụng đất của gia đình tôi.

Ban đầu, họ đưa cho bố tôi một Hợp đồng thỏa thuận chuyển nhượng tài sản có thời hạn trong đó ghi rỗ bố tôi có vay một số tiền ( mặc dù chưa nhận được đồng nào) với tài sản thế chấp là  quyền sử dụng đất mang tên bố tôi, trong đó ghi rõ:"Tất cả thành viên trong hộ gia đình bên B nhất trí thế chấp tài sản của bên B cho bên A bằng hình thức chuyển nhượng..."

Trong khi đó ngoài bố tôi ra, mọi người trong gia đình tôi không ai biết gì về viêc này, cuối hợp đồng này có chữ ký và dấu vân tay của bên A, bên B(Là bố tôi) và người làm chứng, ngoài ra không có dấu công chứng của một cơ quan nào.

Tuy nhiên, điều đáng nói ở đây là, một thời gian sau, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của bố tôi, các đối tượng trên đã đưa bố tôi đến một văn phòng công chứng lừa bố tôi ký vào một hợp đồng chuyển nhượng đất đai nào đó mà đến giờ bố tôi vẫn không được cầm văn bản nào, sau đó không hiểu bằng cách nào các đối tượng đó đẫ làm được một sổ đỏ mới chính là mảnh đất nhà tôi, đến thời điểm này, họ đưa cho bố tôi mang bản photo quyền sử dụng đất mới về chúng tôi mới biết.

Điều tôi thắc mắc là để có một hợp đồng chuyển nhượng thì cần phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình, trong khi đó mẹ tôi đứng cùng hộ khẩu với bố tôi lại không biết gì nghĩa là bà không ký kết vào bât kỳ văn bản nào, hợp đồng công chứng 3 bên cùng phải giữ mà bố tôi cũng không được cầm văn bản nào ngoài mấy bản photo, cũng không hề thấy ai về thẩm định đất, vậy không hiểu tại sao họ vẫn làm được sổ đỏ mới có dấu và chữ ký của cơ quan có thẩm quyền, rõ ràng là cả một quá trình họ đã lừa đảo bố tôi. Chúng tôi là những người không nắm rõ luật. Tôi viết thư này mong quý luật sư chí giúp chúng tôi. Những đối tượng trên làm vậy có vi phạm pháp luật không? Chúng tôi có cơ hội nào để đồi lại mảnh đất hương hỏa của gia đình không? Hiện nay, gia đình tôi đang rất rối trí. Mong nhận được sự tư vấn sớm nhất. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Điểm a Khoản 3 vào Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Theo thông tin bạn cung cấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên một mình bố bạn mà không cung cấp nguồn gốc hình thành tài sản này do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1:
Nếu dây là tài sản riêng của bố bạn có trước khi kết hôn với mẹ bạn hoặc là tài sản được tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình:

Nếu thuộc trường hợp này thì đây là tài sản riêng của bố bạn, bố bạn có quyền tự định đoạt tài sản này mà không cần chữ ký của các thành viên trong gia đình. Tại thời điểm bố bạn và bên A đến văn phòng công chứng, bố bạn không chứng minh được mình bị lừa dối hoặc không tự nguyện giao kết hợp đồng (cả hợp đồng thế chấp và hợp đồng chuyển nhượng) thì giao dịch giữa bố bạn và bên A là phù hợp với quy định. Khi đó, bố bạn phải thực hiện theo đúng hợp đồng đã ký kết.

Trường hợp 2:
Nếu mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014:

Nếu đây là sản chung của bố mẹ bạn được hình thành trong thời kỳ hôn nhân, mặc dù chỉ một mình bố bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng khi thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung này phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Tức nghĩa là cả bố và mẹ bạn phải cùng ký vào hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng chuyển nhượng cho bên A. Nếu chỉ có bố bạn ký mà mẹ bạn không ký hoặc bố bạn không có Giấy ủy quyền của mẹ bạn liên quan đến thế chấp hoặc bán mảnh đất, đồng thời tại thời điểm bố bạn chuyển nhượng mẹ bạn hoàn toàn không biết thì giao dịch này được coi là vô hiệu do vi phạm về mặt chủ thể. Mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu nếu các bên không thể tự thỏa thuận giải quyết được.

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Khi giao dịch được tuyên bố vô hiệu thì bên A phải hoàn trả lại đất cho gia đình bạn và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho họ sẽ bị hủy bỏ theo quy định của pháp luật.

Trân trọng