Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyển sử dụng đất của hộ gia đình nhưng không được các thành viên trong hộ gia đình đồng ý và phương hướng giải quyết.

Nội dung tư vấn:
Tôi có muốn mua 1 mảnh đất. Chủ sở hữu đã có sổ đỏ là bà A có chồng đã chết là ông B, sổ đỏ mang tên hộ ông bà AB. Bà A làm muốn làm thủ tục bán cho tôi 1/2 diện tích đất ở là 200m2. nhưng ông B có 3 con riêng không ký thủ tục tách đất làm sổ đỏ. Nếu tôi mua 1/2 diện tích đất bà A đã làm thủ tục chuyển nhượng thì có sợ bị 3 con riêng của ông B tranh chấp không?. Tôi nghe ông Địa chính xã nói ông B chết đi bà A được sở hữu 1/2 đất (200m2)+ 1/4 (50m2) số đất của ông B, 3/4 dành cho 3 con riêng ông B thì tôi mua số đất 200m2 là được. Còn nếu có tranh chấp thì 3/4 đất bà A đang ở là trả cho 3 con riêng. Xin hỏi tôi mua 1/2 diện tích đất đó có yên tâm không ạ.

Trả lời: Theo thông tin bạn đưa ra thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông bà AB. Điều 3 Khoản 29 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “
Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
”

Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là:

Thứ nhất,
thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

Thứ hai,
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư
”. Do đó khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.

Để xác định thành viên hộ gia đình thì phải dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Theo quy định ở trên thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó. Vì thông tin bạn đưa ra chưa rõ ràng nên không thể xác định được tại thời điểm mà hộ ông bà AB được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu của hộ ông bà AB tại thời điểm đó gồm những ai, có bao gồm ba người con không. Nếu bao gồm cả ba người con thì cần phải có sự đồng ý của cả ba người đó. Trong trường hợp này, cần phải có đơn xin xác nhận của cơ quan công an hoặc UBND cấp xã về các thành viên của hộ gia đình ông bà AB tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, bởi vì ông B đã chết nên có thể chia di sản (bao gồm cả quyền sử dụng đất) của ông B trong tài sản chung vợ chồng trước khi bà A bán cho bạn. Theo đó, nếu có di chúc thì chia theo di chúc của ông B, nếu ông B không có di chúc thì di sản của ông B sẽ được chia theo pháp luật và hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, các con của ông B sẽ được hưởng.