Câu hỏi: Chào luật sư, ngoại em hồi xưa có mua 1 miếng đất tổng là 12000m2 (12 nghìn mét vuông), hiện tại bằng chứng chứng minh ngoại e có 12000m2 đất đó là 1 tờ phân thửa trong đó có ghi diện tích đất và giáp ranh từ đâu tới đâu. Trong phân thửa ngoại em chia đất cho 3 người con là cậu, dì và mẹ em (dì và cậu đã làm sổ đỏ riêng mẹ em chưa làm). Ngoại cho mẹ em 2613m2 , mẹ đã xây nhà lên đó và cũng chưa có sổ đỏ.

Năm 2014 nhà nước giải phóng làm đường có trúng phần sân nhà em và nhà nước đã áp dụng công văn của tỉnh đền bù cho nhà em là 483 triệu đồng (đã có hỗ trợ). Nhà nước đền giá của đất vườn. Nhưng mẹ em không chịu nhận vì mẹ em nói nhà em toàn bộ là đất ở. Lý do mẹ e kêu toàn bộ là đất ở là vì đọc câu này trong phần Giải thích từ ngữ trong công văn: " Đất vườn, ao được xác định là đất ở theo quy định này phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư". Khu đất ngoại e cho mẹ 2613m2 mẹ đã xây nhà lên đó (hiện chưa có sổ đỏ chỉ có phân thửa của ngoại em) và xung quanh là đất vườn , nằm trong khu dân cư, áp dụng theo câu trên mẹ em cho rằng toàn bộ đất nhà em 2613m2 là đất ở, thậm chí 12000m2 đất của ngoại em đều là đất ở (vì ngoại e đã xây nhà lên đó, xung quanh trồng dừa) thuộc khu dân cư thì mẹ e đúng hay sai ạ? (ngoại em cũng chưa có sổ đỏ). Mong luật sư giải đáp giúp em biết đâu là đúng đâu là sai với ạ! Luật sư cho em hỏi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải là sổ đỏ k ạ?

Trả lời: Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013 quy định đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Tuy nhiên, đây là quy định về một trong các điều kiện để được xác định là đất ở, còn việc xác định
diện tích đất ở
đối với trường hợp có vườn, ao là bao nhiêu thì phải căn cứ vào giấy tờ về quyền sử dụng đất, hạn mức đất ở tại địa phương.

Cụ thể, diện tích đất ở trong trường hợp có vườn, ao được xác định như sau:

-  Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật đất đai 2013 chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định.

-  Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Nếu giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất do UBND cấp tỉnh tại địa phương quy định. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

- Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà:

+ Đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định  phù hợp với hạn mức đất ở tại địa phương.  Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương. Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

+Trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân do UBND cấp tỉnh quy định.

-  Phần diện tích đất vườn, ao còn lại được xác định sử dụng vào mục đích theo hiện trạng đang sử dụng đất.

Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 gồm:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật..."

Trường hợp này, gia đình bạn không có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật đất đai 2013, do đó việc mẹ bạn căn cứ chỉ vào Khoản 1 Điều 103 Luật đất đai 2013 để khiếu nại là chưa đủ chính xác.

Bạn có thể căn cứ vào thời điểm sử dụng đất và hạn mức giao đất ở tại địa phương như đã phân tích nêu trên để xác định chính xác diện tích đất ở được công nhận đối với trường hợp có vườn, ao