Câu hỏi: Hiện nay, sự chênh lệch về diện tích đất trên thực tế so với diện tích được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất phổ biến. Hiện tượng sai lệch này thường xuyên xảy ra mà nguyên nhân chủ yếu là do sự lấn chiếm hoặc sai sót trong công tác đo đạc, cắm mốc ranh giới của cán bộ địa chính.

1. Diện tích đất thực tế khác với diện tích trên sổ đỏ xử lý thế nào?

Để hạn chế phát sinh khiếu nại, tranh chấp về vấn đề này, khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về
“Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
điều chỉnh như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, theo quy định trên, phần diện tích đất chênh lệch xác định bằng cách đo đạc trên thực tế sẽ được ghi nhận vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đổi hoặc được xem xét Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với phần diện tích tăng thêm nếu đáp ứng đủ các điều kiện.

2. Nội dung liên quan đến câu hỏi tư vấn của khánh hàng

Dear Luật Minh Gia, nhờ luật sư tư vấn trường hợp gia đình nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thông tin thể hiện sai lệch với thực tế và phương hướng giải quyết thế nào? cụ thể: Hiện tại tôi mới vừa bán thửa đất, mô tả như sau: Diện tích ban đầu: 13x50m (ranh đất 1 bên thẳng 1 bên cong) Tôi cắt thành hai thửa: 7x50 (của nhà); 6x50(đã bán). Khi tiến hành đo đất thực tế thì đúng với diện tích đã thỏa thuận (ranh đất vẫn có 1 bên cong và đã tiến hành cắm trụ).

Tuy nhiên sau khi cắt giấy đất, diện tich đất của tôi là 6,99x50m (diện tích thỏa thuận 7x50m); đồng thời tổng thể diện tích đất lại mất hết hơn 3m2 và ranh đất của tôi lại thành thẳng thay vì hơi cong như thực tế. Khi hỏi nguời cắt giấy đất thì họ nói là họ không làm đúng so với thực tế được (tức không thể ghi trên sổ đất là 7m mà chỉ có thể là 6,99m và không làm đúng với đường ranh đất trên thực tế). Họ yêu cầu nếu có thắc mắc thì lên tỉnh để giải quyết. Câu hỏi của tôi:

1. Trường hợp cắt giấy đất như vậy là đúng với luật và thực tế không?

2. Trách nhiệm thuộc về ai. Chân thành cám ơn!

Trả lời: Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự chênh lệch về diện tích có đúng với luật và thực tế không và trách nhiệm thuộc về ai?

Dựa trên thông tin ban đầu mà anh/chị cung cấp, chúng tôi thấy rằng sự sai lệch thông tin về diện tích đất được ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh/chị có thể do sai sót trong công tác đo đạc. Trên thực tế, trường hợp này rất phổ biến nhưng lại rất khó để xem xét tính chất pháp lý cũng như quy kết trách nhiệm thuộc về cá nhân, cơ quan nào. Tuy nhiên, pháp luật đất đai cũng đã dự liệu trước vấn đề này bằng việc đặt ra quy định về trách nhiệm đính chính của cơ quan có thẩm quyền khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sự sai sót.

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Như vậy, trong trường hợp này nếu cho rằng thông tin về diện tích đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh/chị có sự sai sót thì anh/chị có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đính chính lại cho mình.

Trình tự, thủ tục đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:

Bước 1:
Chuẩn bị hồ sơ bao gồm

- Đơn đề nghị đính chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp phát hiện sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Bước 2:
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường để được đính chính.

Bước 3:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Bước 4:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.