Câu hỏi: Năm 1995 Gia đình tôi có nhờ dì chú mua hộ một lô đất dịch vụ. Lô đất được mua lại từ một người khác đã mua của xã nhưng mới nộp được 1/3 số tiền, sau đó gia đình tôi có chuyển tiền nhờ dì chú đóng nốt Số tiền còn lại. Do gia đình tôi không có mặt tại quê hương trong thời điểm đó nên quyết định tạm giao đất của xã đã giao cho dì chú tôi.

Năm 1998 gia đình tôi về sinh sống tại quê hương dì chú tôi đã bàn giao lại lô đất trước đó mua hộ. Năm 2003 gia đình chúng tôi có vào xã xin xác nhận đất đứng tên gia đình tôi. Tuy nhiên tại thời điểm đấy chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên địa chính xã có ghi đằng sau giấy quyết định tạm giao đất là giao cho tôi có kèm chữ ký và ngày tháng của địa chính xã thời điểm đó. Đến năm 2010 chúng tôi vẫn chưa được biết về các thủ tục làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại lô đất gia đình mình đang sinh sống để tránh những rủi ro không đáng có sau này. Gia đình tôi đã nhờ dì chú vào xã lập một hợp đồng cho tặng quyền sử dụng đất hợp đồng này lại cho tặng bố mẹ của tôi.Năm 2018 chúng tôi được biết một số hộ dân quanh nhà đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chúng tôi có vào Ủy ban nhân dân xã và được hướng dẫn là làm giấy chứng nhận từ dì chú của tôi sau đó chuyển nhượng hay cho tặng lại gia đình tôi. Tôi thấy điều này dễ xảy ra rủi ro và tranh chấp tôi xin hỏi luật sư liệu gia đình tôi có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên lô đất gia đình mình đã sinh sống ổn định từ 2003 và có đóng thuế đất đầy đủ hay không. Nếu có chúng tôi phải căn cứ vào đâu để làm xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2003 về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Đối chiếu với điều khoản trên thì UBND xã không có thẩm quyền giao đất nên việc UBND xã xác nhận giao đất cho gia đình bạn thuộc trường hợp giao đất không đúng thẩm quyền.

Tại khoản 3 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền:

“Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.”

Như vậy, trường hợp gia đình bạn được giao đất không đúng thẩm quyền thì vẫn được quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện là đất đã được sử dụng ổn định , không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Ngoài ra, năm 2010 bạn có cung cấp, gia đình bạn cùng với chú, dì ra UBND xã làm hợp đồng tặng cho nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, gia đình bạn là người đang sử dụng đất từ năm 2003 đến nay và có căn cứ chứng minh được nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, thì sẽ được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.