Câu hỏi: Muốn mua bán đất nông trường chưa được cấp sổ đỏ giải quyết như thế nào?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Chào luật sư!. Tôi xin nhờ Luật sư tư vấn cho tôi về việc mua bán đất chưa có sổ đỏ. Cu thể:Bên người bán chỉ có hợp đồng giao đất của Công ty X (đại diện cho nông trường T  cho dân thuê đất để trồng khóm, thơm vào năm 2002). Người bán đã đóng đủ số tiền thuê đất cho nông trường. Khoảng 5 năm nay, nông trường không thu tiền thuê đất của người bán và cũng không đề nghị cấp sổ đỏ cho người bán.

Hỏi: Vậy tôi có thể mua đất từ người thuê đất của nông trường không? Có đảm bảo quyền sử dụng đất của tôi sau này không? Nếu tôi muốn mua đất này thì phải làm thủ tục như thế nào để đảm bảo quyền lợi của tôi sau này? Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật sư. Chân thành cảm ơn! Trân trọng kính chào!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Căn cứ theo quy định tại Điều 122 về Giao dịch dân sự vô hiệu của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất mà bạn muốn mua là mảnh đất của Nông trường quản lý và được đại diện của Nông trường cho bên bán thuê đất để

trồng khóm, thơm vào năm 2002. Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật đất đai thì người bán muốn bán được mảnh đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người bán phải đứng tên là chủ sở hữu trên mảnh đất mới đáp ứng điều kiện để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất với bạn. Tuy nhiên, Người bán đất cho bạn không phải là chủ sở hữu của mảnh đất mà chỉ là người thuê mảnh đất của Nông trường quản lý

để

trồng khóm, thơm cho nên người muốn bán đất cho bạn không đảm bảo điều kiện về mặt chủ thể khi tham gia giao dịch chuyển nhượng đất. Do đó, nếu bạn thực hiện giao dịch với người bán thì hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn vơi người bán là người thuê đất của Nông trường sẽ bị vô hiệu vì không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp bạn muốn nhận chuyển nhượng hợp pháp đối với diên tích trên thì cần xác định rõ ai là chủ sử dụng hợp pháp thửa đất để trao đổi về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, người chủ sử dụng hợp pháp phải đảm bảo các điều kiện về chuyển nhượng theo quy định được phân tích trên.

Trân trọng.

Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.