Câu hỏi: Luật sư cho hỏi tư vấn cách thức giao kết hợp đồng mua bán nhà ở để đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia cụ thể như sau: Trong HĐ mua bán nhà thương lượng giữa các bên gồm bên mua và bên bán có ghi như sau:

- Đợt 1: Ngày 4/08/2015 Bên A đặt cọc cho bên B bằng tiền mặt với số tiền là: 100.000.000 đồng (Bằng chữ:Một trăm triệu đồng).

- Đợt 2: Ngày 11/08/2015 Hai bên tiến hành công chứng mua bán. Ngay sau khi công chứng xong Bên A thanh toán cho bên B: 1.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Một tỷ đồng).

- Đợt 3: Bên B lên ngân hàng để mở tài khoản thanh toán, ngân hàng giải ngân vào tài khoản của bên B số tiền 800.000.000 đồng tiền mua nhà bên A còn thiếu và phải thanh toán cho bên B và phong tỏa lại. Sau khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã sang tên cho bên A, bên A tiến hành thủ tục công chứng tài sản thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo với ngân hàng xong thì ngân hàng sẽ giải tỏa tài khoản cho bên B và bên B có thể rút số tiền trên ra, dự kiến thời gian 01 tháng ngày làm việc.

Ghi chú: giả sử trong TH này giá trị nhà là 1 tỷ 900 triệu.

Nhờ luật sư giải đáp giúp thắc mắc như sau của bên bán:

- Trong TH bên mua không thế chấp nhà để trả phần còn lại 800 triệu, như vậy bên mua có quyền khiếu nại bên bán không? vì bên bán đã ra công chứng chuyển quyền sử dụng nhà cho bên mua rồi?

Nếu như vậy thì 800 triệu của ngân hàng đang phong tỏa cũng sẽ bị mất đúng ko?

- Nếu bên mua không thanh toán số tiền còn lại cho bên bán - bên bán có quyền khiếu nại buộc bên mua chuyển nhượng lại căn nhà và trả lại toàn bộ tiền cọc và tiền đã thanh toán hay ko?

- HĐ mua bán nhà đất viết tay trước đây có giá trị pháp lý hay không? Khi mà người mua đã chuyển nhượng sang tên cho người bán ở phòng công chứng rồi.

- Nếu bên mua cứ kéo dài thời gian trả tiền 800 triệu thì mình phải làm như thế nào?

- Luật sư có thể tư vấn điều chỉnh thế nào cho người bán và người mua đều không bị thiệt thòi hay ko?

Ảnh minh họa

Trả lời: Theo quy định trong hợp đồng mua bán tại đợt 3 hai bên có thỏa thuận những vấn đề sau:

- Bên mua chuyển tiền cho bên bán là 800.000.000 đồng vào tài khoản của bên bán tại Ngân hàng. Nhưng tài khoản sẽ bị phong tỏa và chưa thể rút ra được ngay.

- Sau khi bên A được sang tên trên GCNQSDĐ, bên A sẽ thế chấp quyền sử dụng đất vào ngân hàng với tư cách của bên A.

- Việc bên A thế chấp quyền sử dụng đất vào Ngân hàng là điều kiện bắt buộc để để bên có thể rút khoản tiền đã phong tỏa tại Ngân hàng là 800.000.000 đồng.

Thứ nhất
, đối với tài khoản bị phong tỏa tại Ngân hàng thì chủ tài khoản không thể rút tiền ra khi chưa có điều kiện để rút tiền. Tuy nhiên, số tiền này sẽ lưu giữ tại Ngân hàng và có thể rút ra nếu như điều kiện hạn chế không còn.

Thứ hai
, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở đã được công chứng thì hai bên có nghĩa vụ thực hiện theo điều khoản đã thỏa thuận.

Do đó, nếu bên mua không thực hiện thủ tục thế chấp tại Ngân hàng (sau khi đã sang tên) để bên bán có thể rút tiền thì bên mua có quyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân yêu cầu bên mua thực hiện việc thế chấp tài sản tại Ngân hàng. Tuy nhiên, khi này phải có sơ sở chứng minh được bên mua không có ý định thực hiện giao kết đã được thỏa thuận giữa 2 bên.

Thứ ba
, đối với hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất theo quy định của pháp luật bắt buộc phải có công chứng nên nếu như có hợp đồng mua bán viết tay không có công chứng thì hợp đồng này sẽ vô hiệu theo quy định về mặt hình thức theo quy định tại điều 122 Luật nhà ở 2014:

“Điều 122.
Công chứng, chứng thực hợp đồng
và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”.

Thứ tư
,
về nội dung hợp đồng giao kết

Đối với hợp đồng giao kết trên tuy 2 bên có thỏa thuận về thời hạn thực hiện hợp đồng tại đợt 3 là 1 tháng, tuy nhiên đây chỉ là thỏa thuận là dự kiến về mặt thời gian là 1 tháng vì vậy bên mua có thể lấy lý do này để kéo dài việc thế chấp đất tại Ngân hàng gây ảnh hưởng đến quyền lợi bên mua, ngoài ra thủ tục sang tên tại Phòng Tài nguyên môi trường cũng có thể kéo dài vì nhiều lý do. Vì vậy, khi giao kết hợp đồng hai bên nên có ràng buộc chặt chẽ với nhau về thời gian thực hiện hợp đồng:

- Thỏa thuận cụ thể về thời gian đăng ký thế chấp đất tại Ngân hàng của bên mua như:

+ Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Phòng Tài nguyên môi trường để đăng ký sang tên sau khi ký kết hợp đồng công chứng.

+ Thời điểm cụ thể bên mua phải nộp hồ sơ tại Ngân hàng cũng như đăng ký bảo đảm tại Phòng Tài nguyên môi trường để hoàn thành thủ tục thế chấp sau khi đã được cấp Giấy chứng nhận.

- Thỏa thuận về điều kiện chấm dứt hợp đồng.

Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 huỷ bỏ hợp đồng dân sự:

“Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.Nếu không có thỏa thuận cụ thể thì việc chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng của 1 trong 2 bên sẽ gặp khó khăn.”.

- Thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng.

Điều 418 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm:

“Điều 418.
Thỏa thuận phạt vi phạm

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”.

Việc phạt vi phạm hợp đồng khiến cho hợp đồng có tình ràng buộc cao hơn.

- Ngoài ra, 2 bên có thể thỏa thuận thêm về địa điểm giao, nhận tiền và những điều khoản cần thiết khác nếu thấy cần thiết.