Câu hỏi: Xin chào quý luật sư! Ba mẹ e cùng đứng tên căn nhà ở nhưng ba e đã mất cách đây 6 năm, giấy tờ đến nay chưa làm lại nên vẫn còn ba mẹ sở hữu. Gia đình e có 6 người con nhưng chỉ có 3 người ở căn nhà đó còn những người con khác ở riêng.

Hiện tại, mẹ e đòi làm lại giấy tờ nhà cho 1 người con ở chung đứng tên với lý do bà già rồi nên làm giấy tờ lại sợ sau này bà mất làm lại phức tạp. Vì mẹ e lớn tuổi nên sợ cầm không được nên nói sang cho 1 người con. Mẹ không nói rõ trình tự thủ tục như thế nào mà đùng 1 cái thuê luật sư đền và gọi điện thọai các con xuống ký tên. Theo e được biết vì ba e mất nên phần quyền sở hữu của ông sẽ được chia cho me+6 người con, e thì không chịu cho 1 người đứng tên e chỉ chấp nhận ký ủy quyền địa điện cho 1 người.

Em có 1 số vấn đề mong luật sư giải đáp giúp e:

- Nếu 3 người ở riêng chỉ ký tên trong trường hợp cho 1 người đứng đại diện không được bán và khi bán phải có chữ ký tất cả mọi người. Vậy thì e cần phải làm thủ tục gì ạ, và khi ủy quyền đại điện thì giấy tờ nhà chỉ có tên người đứng thôi và kèm theo tờ giấy ủy quyền ở ngòai hay là trong giấy tờ nhà mặt trước là tên người đứng và mặt cuối của sổ là tên danh sách những người đồng sở hữu. (Vì e thấy chồng e mất, bên chồng e cho nhà riêng họ cũng để tên e đứng đại diện và mặt cuối có tên 3 người con của e). Em sợ khi ủy quyền thì chỉ có 1 tờ giấy kèm và sổ nhà chỉ có 1 người đứng tên thì lúc đó họ lấy sổ nhà đi bán hay cầm những người còn lại không biết.

- Trong trường hợp làm xong giấy tờ thì người được ủy quyền đại điện có thể mang giấy tờ nhà đi cầm ngân hàng không ạ và lúc cầm có cần mọi người kí tên chấp nhận không?

Mong luật sư tư vấn giúp e hướng giải quyết để e giữ được quyền lợi của mình để sau này không bị mất hay tranh chấp. Kính mong quý luật sư giúp đỡ, e chân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc xác định tài sản và phân chia tài sản

Khoản 1 Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung vợ chồng
“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Do đó, Ba mẹ bạn cùng là chủ sở hữu đối với căn nhà trong thời kỳ hôn nhân thì đây sẽ được xác nhận là tài sản chung vợ chồng và khi bố bạn mất thì căn nhà sẽ được chia cho mẹ bạn và bố bạn. Bố bạn không để lại di chúc nên sẽ chia thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Do đó, phần di sản bố bạn để lại sẽ được chia đều thành 7 phần, bao gồm: mẹ bạn và 6 người con. Bạn cần lưu ý là phần sở hữu của mỗi người đối với giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất là khác nhau, vì ngay từ đầu một nửa của khối tài sản chung trên thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, chỉ một phần còn lại (di sản của ba bạn) mới được chia đều cho các đồng thừa kế.

Thứ hai, về thủ tục cho một người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà

Về việc bạn không muốn một người con đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà mà muốn môt người đại diện đứng tên, do quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất kể từ thời điểm mở thừa kế đã thuộc sở hữu chung của mẹ bạn và các anh chị em bạn được xác lập quyền sở hữu dựa trên sự kiện pháp lý là thừa kế  tài sản quy định tại khoản 5, Điều 221 Bộ luật dân sự 2015. Nên việc để một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì phải có sự thỏa thuận thống nhất của tất cả các đồng thừa kế. Như vậy, mẹ bạn  cho một người con đứng tên và yêu cầu tất cả những người đồng thừa kế còn lại ký là không hợp pháp.

Trường hợp bạn muốn để một người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần có sự thỏa thuận và đồng ý của các đồng thừa kế. Sau đó, những người này sẽ lập văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực để cử người đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trên giấy chứng nhận sẽ thể hiện thông tin của người đại diện và có ghi rõ người này là đại diện của những người được thừa kế. Việc một người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận không làm thay đổi quyền sở hữu quyền sử dụng đất của các đồng thừa kế khác. và khi người được ủy quyền muốn xác lập một giao dịch khác thì cần thỏa thuận với các đồng sở hữu khác.

Thứ ba
, trong trường hợp làm xong giấy tờ thì người được ủy quyền đại điện không được mang giấy tờ nhà đi cầm ngân hàng nếu như chưa có sự đồng ý của các đồng thừa kế. Bởi lẽ, Người được cử chỉ có quyền đại diện ghi tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứ không đương nhiên trở thành chủ sử dụng đất của mảnh đất đó. Nếu các đồng thừa kế còn lại đồng ý về việc lấy tài sản thừa kế là đối tượng của giao dịch cầm cố thì cần có chữ ký chấp nhận trên hợp đồng.