Câu hỏi: Tranh chấp nhà đất với ngân hàng xử lý thế nào?

Trả lời: Sau đó bà S đã thế chấp căn nhà đó cho ngân hàng X 800 triệu. Đến cuối năm 2008 bà S bị khởi tố hình sự vì đã làm nhiều trường hợp tương tự với 18 năm tù. Tuy nhiên đến tháng 6 năm 2016 thì ngân hàng X thông báo tổng tiền nợ và lãi của nhà ông H lên đến 2,6 tỷ đồng và chuyển qua tòa án. Và trong tháng 8 năm 2016 ngân hàng X đã yêu cầu thẩm định tài sản với căn nhà của ông H và yêu cầu ông H thanh toán số tiền hơn 2,6 tỷ đồng hoặc sẽ phát mãi căn nhà. Có những điều làm tôi cực kỳ thắc mắc:

1. Ông H cầm cố nhà cho bà S nhưng vẫn thanh toán các khoản nợ và lãi đầy đủ thì bà S không có quyền cầm sổ đỏ của ông H đi vay/thế chấp hoặc mua/bán. Điều này có vi phạm luật đất đai nào hay không?

2. Việc bà S giả mạo hồ sơ công chứng để sang tên từ ông H sang bà S thì công chứng viên này đã mất. (đã được công an xác nhận). Sự vô trách nhiệm của văn phòng công chứng cũng như công chứng viên khi làm hồ sơ dẫn đến sự việc này. Nhưng cơ quan điều tra vẫn không xem xét đến yếu tố này.

3. Ngân hàng X vẫn khăng khăng nói căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bà S và bà S đã thế chấp căn nhà này nên ngân hàng tịch thu phát mãi. (dù hồ sơ công chứng là giả như tôi nói ở trên).

Xin công ty luật Minh Gia tư vấn và hướng dẫn tôi về vụ việc này. Chân thành cảm ơn công ty luật Minh Gia!

>> Giải đáp thắc mắc về tranh chấp tài sản đang thế chấp, gọi

19006169

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Gia. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

1 - Ông H cầm cố nhà cho bà S nhưng vẫn thanh toán các khoản nợ và lãi đầy đủ thì bà S không có quyền cầm sổ đỏ của ông H đi vay/thế chấp hoặc mua/bán. Điều này có vi phạm luật đất đai nào hay không?

Cầm cố tài sản là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phổ biến, được quy định trong Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

Điều 326.

Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều 332.

Nghĩa vụ của bên nhận cầm cố tài sản

Bên nhận cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:

1. Bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố; nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm cố thì phải bồi thường thiệt hại cho bên cầm cố;

2. Không được bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản cầm cố;

không được đem tài sản cầm cố để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác;

3. Không được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu không được bên cầm cố đồng ý;

4. Trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

Như vậy, bà S không có quyền đem tài sản của ông H đi thế chấp tại ngân hàng. Hợp đồng thế chấp này giữa bà S và ngân hàng đương nhiên vô hiệu theo điều 128 Bộ luật Dân sự do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Thứ 2 - Việc bà S giả mạo hồ sơ công chứng để sang tên từ ông H sang bà S thì công chứng viên này đã mất. (đã được công an xác nhận). Sự vô trách nhiệm của văn phòng công chứng cũng như công chứng viên khi làm hồ sơ dẫn đến sự việc này. Nhưng cơ quan điều tra vẫn không xem xét đến yếu tố này.

Luật Công chứng 2014 quy định:

Điều 7. Các hành vi bị nghiêm cấm

1. Nghiêm cấm công chứng viên, tổ chức hành nghề công chứng thực hiện các hành vi sau đây:

b) Thực hiện công chứng trong trường hợp mục đích và nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung bản dịch vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội; xúi giục, tạo điều kiện cho người tham gia hợp đồng, giao dịch thực hiện giao dịch giả tạo hoặc hành vi gian dối khác;

Điều 33. Nghĩa vụ của tổ chức hành nghề công chứng

5. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho công chứng viên của tổ chức mình theo quy định tại Điều 37 của Luật này và bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 38 của Luật này.

Điều 38. Bồi thường, bồi hoàn trong hoạt động công chứng

1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.

2. Công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị thiệt hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.

Điều 71. Xử lý vi phạm đối với công chứng viên

Công chứng viên vi phạm quy định của Luật này thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Điều 72. Xử lý vi phạm đối với tổ chức hành nghề công chứng

Tổ chức hành nghề công chứng vi phạm quy định của Luật này thì bị xử phạt vi phạm hành chính, nếu gây thiệt hại phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, văn phòng công chứng cũng phải chịu trách nhiệm đối với hậu quả do hành vi của công chứng viên gây ra mặc dù công chứng viên này đã chết.

Thứ 3 - Ngân hàng X vẫn khăng khăng nói căn nhà trên thuộc quyền sở hữu của bà S và bà S đã thế chấp căn nhà này nên ngân hàng tịch thu phát mãi. (dù hồ sơ công chứng là giả như tôi nói ở trên).

Hợp đồng thế chấp giữa bà S và ngân hàng X với đối tượng là quyền sử dụng đất của ông H là vô hiệu. Vì vậy, ngân hàng X không có quyền cũng như không có căn cứ tịch thu phát mãi hay yêu cầu ông H trả nợ thay bà S.

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp:

Trân trọng

P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia