Câu hỏi: Tư vấn về trường hợp: hợp đồng mua bán đất chỉ viết tay không có công chứng thì có giá trị pháp lý không? Hậu quả của giao dịch này vô hiệu? Và trường hợp muốn đại diện bố để tham gia tranh chấp có được không? Cụ thể nội dung hỏi và trả lời tư vấn như sau:

Nội dung đề nghị tư vấn:
Năm 2000 gia đình tôi có làm giấy bán 1 thưa đất 5000m2 giấy tờ viết tay, nay bên mua khởi kiện gia đình tôi yêu cầu gia đình tôi làm giấy chuyển nhượng phần đất trên. Tôi không đồng ý. Vì năm 2000 T.p Hồ Chí Minh không có chính sách không cho người khác quận hoặc huyện làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp và phần mua bán bằng giấy tờ tay ba của tôi không có ký tên (ba mẹ tôi không có đăng ký kết hôn nhưng sống với nhau được 2 gia đình đồng ý, và sinh ra tôi) nay tôi xin hỏi Luật sư tôi đủ điều kiện phản tố, để tranh chấp hợp đồng mua bán với bên mua được không? Tôi đồng ý bồi thường số tiền và trả theo tỉ lệ trượt giá tiền cho bên mua. Xin cám ơn Luật sư,

Trả lời: Thứ nhất giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
, Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”

Khi vi phạm một trong các điều kiện tại quy định trên thì giao dịch dân sự vô hiệu. Theo thông tin mà bạn cung cấp thì giao dịch từ năm 2000 thực hiện bằng giấy viết tay và không có chữ ký của bố bạn.

Khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 quy định:

“2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.”

Điều 139 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Nếu hợp đồng chỉ là do hai bên thỏa thuận viết tay với nhau và không được thực hiện thủ tục tại ủy ban nhân dân cấp huyện thì giao dịch này không tuân thủ về mặt hình thức.

Nếu mảnh đất là tài sản chung của cha và mẹ bạn hoặc trong khối tài sản đó có phần tài sản của bố bạn mà bố bạn không đồng ý bán hoặc không ký vào đơn và cũng không ủy quyền cho người khác được bán thì những người còn lại không có quyền bán, vì vậy hợp đồng bị vô hiệu do không đáp ứng về mặt chủ thể và vi phạm quyền sở hữu của bố bạn.

Điều 145 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:

“1- Thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 140, Điều 141, Điều 142 và Điều 143 của Bộ luật này là một năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

2- Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế.”

Nếu hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức hoặc vi phạm điều cấm của pháp luật như đã phân tích ở trên thì bố bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy giao dịch dân sự đã thực hiện. Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu là các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Trân trọng