Câu hỏi: Luật sư cho hỏi thắc mắc về quyền sử dụng đất đai thuộc hộ gia đình như sau: Ông bà ngoại tôi có 4 người con. Mẹ và các dì tôi sau khi lập gia đình đều chuyển đến nơi khác sinh sống. Ông bà ở cùng gia đình cậu út cho tới lúc mất . Ông bà tôi mất lần lượt vào năm 2004 và 2011 đều không để lại di chúc. Tài sản để lại là mảnh đất hiện gia đình cậu tôi vẫn đang sinh sống và quản lý .

Nguồn gốc của mảnh đất này được bà tôi mua lại của hàng xóm vào năm 1973 khi gia đình ông này túng thiếu nên bán (tạm gọi là ông A) với số tiền là 900 đồng (mệnh giá thời đó) , giấy tờ mua bán có dấu đỏ của UBND Xã và chữ ký của người có thẩm quyền xác nhận đã mua đứt bán đoạn, khẳng định quyền sở hữu thuộc về bà ngoại tôi . Đến năm 2004, Nhà nước cấp sổ đỏ cho bà tôi , nhưng trên sổ đỏ lại ghi thêm dòng " hộ gia đình " ở phía trên tên chủ sở hữu là bà ngoại tôi. Ngoài ra, mảnh đất khi mua được ghi trong giấy tờ mua bán là " nhà để ở luôn " , tuy có phần sập sệ nhưng ông bà tôi cũng đã sửa chữa xây dựng lại thành nhà mái lợp tôn được cho là khang trang thời bấy giờ . Sau này, cậu út lập gia đình, vợ chồng cậu út có tôn tạo lại ngôi nhà trong nhiều năm cho phù hợp với điều kiện sống ( lúc này, mẹ tôi và các dì đều không còn sinh sống tại đây). Nay mẹ tôi và các dì muốn được chia phần thừa kế của mình nhưng lại gặp những vướng mắc sau:

1. Chữ "hộ gia đình" trong sổ đỏ có đảm bảo được đúng và chính xác quyền lợi hợp pháp của bà ngoại tôi không ? Vì theo tìm hiểu, tôi được biết, chữ " hộ gia đình " khiến bà ngoại tôi từ một người bỏ tiền ra mua mảnh đất lại trở thành người đồng sở hữu mảnh đất với gia đình cậu út : gồm cậu, vợ cậu và 2 người con trai . Cậu tôi được tư vấn rằng, mảnh đất bà tôi mua được chia đều thành 6 phần cho ông, bà , cậu, vợ cậu và 2 người con trai (theo sổ hộ khẩu lúc làm sổ đỏ). Phần của ông bà tôi lúc này mới được chia thừa kế thành 4 phần. Vậy cho tôi hỏi chia như vậy có đúng không ? Có cách nào khẳng định được mảnh đất chỉ thuộc quyền sở hữu của bà tôi không?

2. Cậu tôi ban đầu hòa giải ở xã nói rằng không có ý kiến cũng như không biết về nguồn gốc của mảnh đất . Nhưng sau này lại gửi đơn phản tố cho rằng : Năm 1993, ông bà tôi có nói với cậu là khi mua nhà mới trả được 1 cây vàng còn thiếu Bà B ( tức vợ ông A - trên thực tế, ông A là chủ sở hữu mảnh đất và người có tên trong giấy tờ mua bán cũng là ông A ) 5 cây vàng . Sau đó, cậu tôi vay mượn tiền để trả nốt 5 cây vàng này và nói : vì tình làng nghĩa xóm nên người ta cho nợ. Thậm chí, cậu tôi còn không biết chính xác tên đầy đủ của bà B này mà chỉ gọi bà theo tên ông chồng. Bên cạnh đó, cậu và vợ có nhiều năm kinh doanh, có rất nhiều tiền để xây nhà , vợ cậu đi nước ngoài về cũng có tiền. Để chứng minh việc cậu tôi có trả số vàng trên và việc bỏ tiền ra xây toàn bộ nhà cậu tôi có đưa ra 2 tờ giấy vay tiền (quy ra vàng) tại 2 thời điểm khác nhau được vay cùng 1 người là anh trai vợ . 1 tờ ghi là đã cho vay vàng để trả nợ tiền mua nhà cho ông bà và 1 tờ ghi là đã cho vay vàng để xây nhà . Và xin khẳng định là mẹ và các dì tôi cũng không phủ nhận chuyện tài sản là ngôi nhà gắn liền trên mảnh đất ông bà để lại do cậu tôi bỏ tiền xây dựng, sẽ hoàn thành nghĩa vụ bồi thường giá trị tài sản gắn liền được chia theo yêu cầu hợp lý từ phía pháp luật.

Vậy tôi xin hỏi, việc cậu tôi đưa ra những chứng cứ liên quan đến việc mua bán đất như vậy có được coi là làm giả giấy tờ nhằm chiếm đoạt quyền thừa kế không ?

Và làm thế nào để giải quyết chữ " hộ gia đình " trong sổ đỏ để đảm bảo đúng quyền lợi của mẹ tôi và các dì?

Trả lời: Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc đất cấp cho hộ gia đình

Theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 3 Thông tư Số: 24/2004/QĐ-BTNMT quy định về GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình có hướng dẫn:

“Điều 3. Nội dung viết trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

2. Tên người sử dụng đất được ghi như sau

c) Người sử dụng đất là hộ gia đình thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ, tên, năm sinh của chủ hộ gia đình, số sổ hộ khẩu, ngày cấp sổ hộ khẩu, địa chỉ nơi đăng ký thường trú của hộ gia đình”.

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Bộ luật dân sự về Tài sản chung của hộ gia đình:

“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.

Khi đó việc chiếm hữu định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đống sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại điều 109 Bộ luật dân sự 2005:

“
1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của ông bà ngoại chị và mảnh đất sẽ chia làm sáu phần ông, bà , cậu, vợ cậu và 2 người con trai.

Vì vậy, trong trường hợp này chị và những người còn lại phải có cơ sở để chứng minh mảnh đất này là do ông bà ngoại chị mua. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm đó là trái với quy định của pháp luật.

Về việc chuẩn bị hồ sơ giấy tờ để yêu cầu quyền lợi

Chị cần phải chuẩn bị những giấy tờ tài liệu sau để có cơ sở đòi lại quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của bà ngoại chị:

- Hợp đồng mua bán đất của bà ngoại chị, người làm chính về việc mua bán này.

- Hồ sơ địa chính trích lục tại Uỷ ban nhân dân xã thời điểm 2004.

- Những giấy tờ liên quan khác.

Với trường hợp này, hồ sơ địa chính trích lục tại UBND xã là chứng cứ quan trọng để xác minh cơ sở để cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình đúng theo quy định của pháp luật không.

Ngoài ra, khi giải quyết tranh chấp Tòa án cũng cần xem xét chứng cứ từ phía người cậu chị cung cấp, nếu những giấy tờ người cậu chị cung cấp là giả thì chị có thể yêu cầu Tòa án xác minh về nguồn gốc chứng cứ này để chứng minh cho yêu cầu hợp pháp của mình. Uỷ ban nhân dân huyện là cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ cho gia đình chị năm 2004 sẽ là bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan với tranh chấp này. Khi có quyết định Tòa án về việc cấp GCNQSDĐ cho "hộ gia đình" là sai theo quy định thì Giấy chứng nhận đã cấp này sẽ bị hủy và bà ngoại chị sẽ được cấp GCNQSDĐ mới cùng những người thừa kế theo pháp luật của ông ngoại chị.

Về tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà: nếu như các bên không có tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án không giải quyết vấn đề này.

-----

3. Phân chia di sản thừa kế do bố, mẹ mất để lại?

Câu hỏi:

Gia đình tôi có một lô đất mang tên ông nội tôi. ông nội tôi đã mất từ tháng 9/1999 âm lịch, bà nội mất từ năm 1989. trước khi ông nội tôi mất không để lại di chúc nhưng chỉ nói miệng cho một hai người con là để cho bố mẹ tôi ở để cúng tổ tiên, bố mẹ tôi ở chung và chăm sóc ông từ khi ông lâm bệnh (1994). Bố tôi là con trai trưởng và giờ là trưởng tộc của dòng họ đang ở và thờ cúng tổ tiên ông bà trên mảnh đất đứng tên ông nội tôi, mọi thủ tục đóng thuế nhà, đất ở, đất ruộng của ông nội tôi đều do bố mẹ tôi đóng góp cả. ông nội sinh được 7 người con và đã chết 2 người còn 5 người trong đó bố tôi là con trai trưởng (có 3 chị gái của bố, 1chết 2004, 1 chết 1992). 4 người con còn lại của ông nội tôi đều có con cháu rất đông. bốt mẹ tôi sinh được 5 anh chị em. Nay bốt tôi đã lớn tuổi (75 tuổi) muốn sang tên bìa đất tên ông nội sang tên bố tôi, sau đó sang tên cho anh cả có được không? Thủ tục như thế nào. Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự

>> Thủ tục thừa kế - tặng cho quyền sử dụng đất

>> Tư vấn về thủ tục công chứng thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Như vậy, với trường hợp của bạn vì ông bà mất không có di chúc nên toàn bộ tài sản sẽ được xác định là di sản thừa kế chia theo pháp luật cho 7 người con, mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau. Tuy nhiên, trong số người thừa kế có hai người đã mất nên sẽ phải xác định họ mất trước hay sau ông bà và họ có chồng, con cái hay không. Trường hợp mất trước thì con của hai người này sẽ được hưởng thừa kế thế vị đối với phần di sản mà mẹ được hưởng từ ông, bà; nếu mất sau thì chồng và các con của hai người này sẽ được hưởng.

Do vậy, nếu bố bạn muốn sang tên quyền sử dụng đất trên thì cần có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế trên thông qua văn bản thỏa thuận di sản thừa kế, trong văn bản các thừa kế sẽ tặng cho phần di sản họ được hưởng sang cho bố. Trường hợp, không được sự đồng ý thì bố bạn không thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất của mình được mà bắt buộc phải thực hiện việc phân chia di sản để xác định quyền thừa kế của từng người.