Câu hỏi: Chào anh chị anh chị tư vấn giúp em.năm 2001 cha em mất năm 2006 gia đình em làm thủ tục cho anh tôi 265m2 đất phái sau nhà và đã được cấp sổ đỏ.Đến năm 2017 mẹ tôi tách sổ ra cho tôi thì được yêu cầu là phải chuyển đổi quyền sử dụng đất từ cha tôi qua cho mẹ tôi mới được tách tiếp .

Thủ tục giấy tờ chuyển qua cho mẹ tôi cũng hoàn chỉnh và gửi lên huyện .trong khoảng thời gian hơn một năm vẫn chưa có sổ tôi đã hỏi thì được biết là do năm 2006 gia đình đã chuyển 265m2 đất nhà ở cho anh tôi nên hiện tại đất trong sổ không còn đủ diện tích để làm sang chủ quyền và tách sổ cho tôi .Trong sổ đỏ cha tôi đứng tên thì đất sử dụng lâu dài là 710m2 . Vậy tôi phải làm như thế nào để được cấp sổ trong khi nhà thì tôi đã xây trên diện tích đất mà cha mẹ tôi đứng tên .vậy xin luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp này ai sai biện pháp xử lý như thế nào cảm ơn luật sư đã tư vấn giúp.

Trả lời: Theo thông tin bạn thì ngay từ ban đầu mảnh đất này đã có sổ đỏ và đứng tên bố bạn. Đến năm 2006, bố đã chuyển 265m2 đất ở trong diện tích 710 m2 cho anh trai của bạn và anh trai bạn cũng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, trường hợp này cần phải xác định rõ phần đất còn lại sau khi tách thửa do ai đứng tên.

Trường hợp nếu  phần diện tích còn lại  do bố bạn đứng tên nhưng bố bạn mất năm 2006 và hiện tại bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện  tích này thì tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế của bố bạn. Sau khi phân chia di sản thừa kế xong, bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để ghi tên bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần phải làm thủ tục tách thửa.

Ngược lại, khi bạn muốn tiếp tục chia phần diện tích đất còn lại thành một mảnh riêng thì lúc này mới cần phải xem xét về diện tích tối thiểu để tách thửa.

Theo thông tin bạn cung cấp , hiện tại bạn xin cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất nhưng phía cơ quan nhà nước trả lời là mảnh đất còn lại không đủ diện tích để cấp sổ cho bạn.

Theo quy định của pháp luật, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương yêu cầu được cung cấp thông tin.

Ngoài ra theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.

Đối chiếu với trường hợp của bạn nếu diện tích đất mà gia đình bạn sử dụng trước ngày có quyết định về hạn mức tách thửa của địa phương thì có thể được cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngược lại, đối với trường hợp thửa đất này được hình thành sau khi có quyết định về diện tích tách thửa mà diện tích bạn đang sử dụng không đủ điều kiện để tách thì việc cơ quan nhà nước không thực hiện thủ tục trên là hoàn toàn có căn cứ.

Trân trọng.

Cv tư vấn: Đào Thị Trà