Câu hỏi: Luật sư tư vấn về hợp đồng tặng cho căn hộ chung cư, hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và thủ tục sang tên sổ hồng

Em chào Luật gia Minh.Hiện tại bố mẹ em ngoài bắc, có mua 1 căn hộ chung cư tại tp.hcm đã bàn giao xong căn hộ.(e sống và hộ khẩu trong nam). Gần đây ban quản lý chung cư yêu cầu nộp hồ sơ làm sổ hồng.Bố mẹ em định chuyển hợp đồng nhà cho e để e đứng tên căn hộ đó ( cho e cắn hộ) trước khi làm sổ hồng . Gia đình e phải làm trinh tự việc, chuẩn bị giấy tờ, thủ tục ở đâu. Bố mẹ e có nhất thiết phải vào nam hay ko,Gia đình e nên Thủ tục cho tặng trước k‎hi làm sổ hồng hay sau khi làm sổ hồng thì tiện lợi hơn?

Trả lời: Thứ nhất, về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định tại khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 như sau:

Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp .

Ngoài ra, Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở như sau:

“Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.”

Trong trường hợp của bạn, ban quản lý chung cư yêu cầu nộp hồ sơ làm sổ hồng. Như vậy, nếu chủ sở hữu căn hộ chung cư chịu trách nhiệm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì gia đình bạn nộp hồ sơ cho chủ sở hữu. Nếu gia đình bạn tự nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở bao gồm:

Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Hợp đồng mua bán nhà ở

- Biên bản bàn giao nhà

- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân/ Hộ chiếu của người sở hữu nhà ở

- Sổ hộ khẩu của người sở hữu nhà ở

- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của vợ chồng trong trường hợp vợ chồng là đồng sở hữu căn nhà chung cư

Lưu ý: Trong trường hợp người sở hữu nhà chung cư ủy quyền cho cá nhân, tổ chức khác làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, thì hồ sơ  sẽ có thêm văn bản ủy quyền (văn bản ủy quyền này phải có công chứng).

Như vậy, trong trường hợp của bạn, cha mẹ bạn chỉ cần ủy quyền cho bạn bằng văn bản ủy quyền có công chứng để bạn làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà không cần vào nam để làm thủ tục này.

Thứ hai, phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trước khi tặng cho

Điều 118 Luật Nhà ở 2014 có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Căn hộ chung cư của cha mẹ bạn không thuộc trường hợp không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận. Do đó, khi cha mẹ bạn tặng cho căn hộ cho bạn thì bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, căn hộ chung cư của cha mẹ bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, sau đó mới được thực hiện hợp đồng tặng cho căn hộ này.

Thứ ba, về trình tự, thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Sau khi cha mẹ bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ thì bạn cần làm hồ sơ sang tên bao gồm:

- Hợp đồng đã công chứng;

- Chứng minh nhân dân của bên bán và bên mua;

-- Sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua;

- Đăng ký kết hôn hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đối với người đang độc thân;

Ngoài những giấy tờ cơ bản như đã nêu ở trên ra thì tùy từng trường hợp cụ thể sẽ phải cung cấp thêm một hoặc một số giấy tờ khác, ví dụ như trường hợp của bạn thì phải cung cấp thêm Giấy khai sinh của bạn để chứng minh mối quan hệ cha mẹ đẻ tặng cho con đẻ để được miễn thuế.