Câu hỏi: Tranh chấp về quyền sử dụng đất là gì? Hòa giải tranh chấp đất đai được áp dụng trong trường hợp nào? Sự thỏa thuận của các bên trong quá trình tranh chấp có được công nhận không? Luật Minh Gia tư vấn các vấn đề liên quan đến tranh chấp đất đai thông qua các tình huống sau đây:

Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Theo đó, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

1. Tranh chấp về quyền sử dụng đất

Hỏi:
Tôi được nhà nước cấp cho 150 mét vuông đất, vào ngày 05/5/2002 tôi có bán cho người tên H là 70 mét vuông với 5.000.000 đồng có giấy bán ghi tay có người làm chứng, vì quen biết máy ngày sau ông H nhờ tôi ký một tờ giấy viết tay nữa và xuống công chứng sang nhượng quyền sử dụng đất là 50 mét vuông cho ít tiền thuế, đến năm 2016 tôi xây dựng phần đất còn lại là 80 mét vuông nhưng ông H cản trở không cho tôi xây, kiện lên Tòa án vì ông H nói đã mua tôi 2 lần tất cả là 120 mét vuông. Vậy xin hỏi ông H cố tình muốn chiếm đất của tôi đi kiện Tòa án tôi có thua kiện không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, tại thời điểm 05/5/2002 bạn đã xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H với diện tích 70m2 nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng thể hiện diện tích chuyển nhượng là 50m2.

Thời điểm bạn xác lập giao dịch là năm 2002, vì vậy bạn cần đối chiếu theo quy định tại Điều 31 Luật Đất đai năm 1993 để xác định tính hợp pháp của bản hợp đồng như sau:

"Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương."

Như vậy, việc chuyển nhượng QSDĐ phải có xác nhận của UBND có thẩm quyền tương ứng. Nếu việc chuyển nhượng mà không có xác nhận của UBND thì không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

...

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Căn cứ theo quy định nêu trên, nếu giao dịch dân sự giữa bạn và ông H đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì khi ông H khởi kiện, giao dịch dân sự giữa các bên có thể được công nhận theo quy định của pháp luật. Kết quả giải quyết tranh chấp sẽ dựa trên hồ sơ, giấy tờ và các tình tiết, sự kiện thực tế liên quan đến vụ việc của bạn. Do đó, bạn cần phải đưa ra lập luận và các bằng chứng để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình tại Tòa án.

2. Hòa giải tranh chấp đất đai

Hỏi:
Mẹ tôi Nguyễn Thị L có 2 thửa đất chung đường đi (2m) với ông Mai Văn H thể hiện trong sổ chính quy cấp năm 2001. Chiều rộng 2 thửa đất bà L 34m, đất ông H rộng thửa trước 36m, thửa sau 39m. Sau khi kiểm tra đất bà L phát hiện bị thiếu 1m phía sau còn 33m. Đất ông H thực tế đo trước 38m còn đòi thêm 2m đường đi vì ông nói đất ông 40m. Thửa sau 42m .Việc tranh chấp này đã được UBND xã hòa giải không thành. Bà L gửi đơn lên Tòa án cuối năm 2014 đến nay vẫn chưa được giải quyết. Xin hỏi luật sư Ông H thuê luật sư và ủy quyền giải quyết tranh chấp. Sau khi được tòa án mời hòa giải. Luật sư ông H có thiện chí trả lại phần đất đã lấn chiếm cho bà L. Nếu bà L đồng ý sẽ rút khởi kiện thửa trước.

Luật sư ủy quyền nói thế có phù hợp với luật pháp không vì ông H cả 2 thửa đều dư đất so với QSDĐ. Nếu bà L đồng ý bà L có quyền lợi gì, nếu bà L không đồng ý cương quyết yêu cầu tòa án xét xử bà L được quyền lợi gì? Rất mong nhận được sư tư vấn của luật sư. Trân trọng cảm ơn

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, luật sư của ông H muốn thỏa thuận với bà L về việc giải quyết tranh chấp giữa các bên. Xuất phát từ nguyên tắc chung được quy định tại Điều 3 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 10 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 3. Các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự

…

2. Cá nhân, pháp nhân xác lập, thực hiện, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của mình trên cơ sở tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng.

…”

“Điều 10. Hòa giải trong tố tụng dân sự

Tòa án có trách nhiệm tiến hành hòa giải và tạo điều kiện thuận lợi để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ việc dân sự theo quy định của Bộ luật này.”

Theo các quy định nêu trên cho thấy pháp luật tôn trọng sự thỏa thuận hợp pháp của các bên trong quá trình giải quyết tranh chấp. Do đó, nếu bà L và ông H thỏa thuận được với nhau về giải pháp giải quyết mâu thuẫn giữa các bên và rút yêu cầu khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự thì Tòa án tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Việc thỏa thuận sẽ giúp các bên tiết kiệm thời gian và công sức giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Tuy nhiên, văn bản thỏa thuận không mang tính cưỡng chế nên có thể phát sinh rủi ro nếu các bên không có thiện chí thực hiện theo thỏa thuận.

Trường hợp bà L không đồng ý thỏa thuận thì có thể tiếp tục giải quyết tranh chấp tại Tòa án và xuất trình những chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện của mình là đúng đắn theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.