Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Anh chị cho em hỏi em đang định mua nhà nhưng nhà dó là đất vườn chuyển sang thổ cư và chia nhỏ ra bán. Vậy nếu em muốn làm giấy tờ sổ hồng có được không ? và nếu chỉ viết giấy tay thì có hiệu lực không? quy định về trường hợp của em thế nào? 
Mong luật sư tư vấn giúp, xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về việc mua nhà có nguồn gốc là đất vườn chuyển sang đất thổ cư.
Trước hết bạn cần chắc chắn về việc người bán nhà cho bạn đã hoàn thành các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư và tách thửa đất đúng quy định của Luật đất đai 2013 trước khi giao kết hợp đồng mua bán nhà với bạn. Khi các thủ tục này được thực hiện hợp pháp và đã hoàn tất thì hoàn toàn đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, mua bán hay tặng cho.
Thứ hai, về hợp đồng mua bán nhà giấy tay.
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
…”
Như vậy, nếu hợp đồng mua bán nhà của bạn chỉ là bản giấy tay không được công chứng hoặc chứng thực thì sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật.
Thứ ba, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (sổ hồng)
Căn cứ theo quy định tại Điều 31 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 thì Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
“…Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật…”.
Như vậy, nếu bạn có các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở của mình thì bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được quy định chi tiết tại Điều 9 Luật nhà ở 2014 như sau:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

5. Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”