Câu hỏi: Trường hợp mua đất nhưng chưa đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì một trong những người đồng chủ sử dụng mảnh đất phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế trước hay yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Bố tôi mua của thôn 01 thửa đất năm 1992, năm 1995 thì mẹ tôi chết, từ khi mua đến nay bố tôi chưa làm thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến nay bố tôi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì được văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn là phải làm thủ tục phân chia di sản thừa kế, tôi tới văn phòng công chứng thì được hướng dẫn là không thể phân chia di sản thừa kế do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chi họp gia đình và có biên bản họp gia đình là đủ, tôi xin hỏi: tôi phải làm như thế nào

Trả lời: Thực tế hiện nay theo quy định của pháp luật không có quy định cụ thể về việc tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế trước hay yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước. Do đó, thông qua thực tiễn áp dụng pháp luật, hiện nay có hai phương thức để giải quyết trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất
, bạn có thể tiến hành đồng thời thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế và yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: trong trường hợp này, gia đình bạn sẽ tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc UBND cấp xã nơi có mảnh đất. Sau đó, bạn tiến hành luôn hồ sơ, thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại bộ phận một cửa của UBND cấp xã hoặc gửi đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. Hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 8
. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

...”

Thứ hai
, những người có quyền thừa kế đối với phần đất này có thể ủy quyền cho một người thừa kế đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 8 nêu trên. Sau đó, gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.