Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc người dân muốn chuyển từ đât trồng lúa sang nuỏi trồng thuỷ canh kết hợp mô hình hiện đại

Kính gửi: Công ty Luật Minh Gia! Tôi xin tư vấn về việc chuyển đổi đất trồng lúa sang nuôi, trồng thủy canh cụ thể như sau: theo Nghị định 64/NĐ - CP năm 1993, trước và sau dồn điền đổi thửa được nhận một thửa đất trồng lúa 610 met vuông (Đất đang trong giai đoạn đã làm thủ tục, chờ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau dồn điền đổi thửa thực hiện chung cho cả xã). Thửa đất có 2 cạnh giáp đường làng, và 1 cạnh giáp với các hộ cùng đất trồng lúa nhưng đã trồng cây bạch đàn, một cạnh giáp hộ đang trồng lúa. Tất cả khu ruộng này đều không có công trình thủy lợi tưới nên nhiều năm không trồng lúa được. Gia đình tôi đã nhiều năm trồng các loại cây ngắn ngày như chuối, đu đủ nhưng hiệu quả kinh tế không cao. Năm 2009 gia đình tôi đã xin UBND xã cải tạo để làm sân phơi gạch xi măng cho đến nay. Hiện nay gia đình tôi muốn xin chuyển đổi thửa ruộng này sang nuôi, trồng thủy canh kết hợp theo mô hình  Aquaculture Farm (nuôi cá kết hợp trồng rau thủy canh trong môi trường bể nuôi, trồng khép kín có công nghệ lọc nước) vậy xin Luật Minh Gia tư vấn:

1/ Việc chuyển đổi thửa đất này sang nuôi, trồng thủy canh không đào ao có được không và trình tự, thủ tuc thì thực hiện như thế nào?

2/ Việc chuyển đổi có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi không và thực thiện theo văn bản hướng dẫn nào?

Xin trân trọng cảm ơn quý Công ty!

Trả lời: Thứ nhất, việc chuyển đổi thửa đất này sang nuôi, trồng thủy canh không đào ao có được không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đang có nhu cầu nuôi trồng thuỷ canh kết hợp theo mô hình Aquaculture Farm (nuôi cá kết hợp trồng rau thủy canh trong môi trường bể nuôi, trồng khép kín có công nghệ lọc nước), trường hợp này là một trong những trường hợp theo Luật đất đai 2013 quy định phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Với thông tin bạn cung cấp thì hiện tại toàn bộ số đất của bạn là đất trồng lúa, nay muốn chuyển sang nuôi, trồng thuỷ canh kết hợp theo mô hình Aquaculture Farm (nuôi cá kết hợp trồng rau thủy canh trong môi trường bể nuôi, trồng khép kín có công nghệ lọc nước). Theo quy định bạn hoàn toàn có thể tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nếu được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, căn cứ vào quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 như đã được trình bày trên.

Thứ hai, trình tự, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiên như thế nào?

Việc thực hiện đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất được thực hiện theo Thông tư số 02/2015/TT – BTNMT. Theo đó, bạn cần chuẩn bị như sau:

Bước 1: chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm có: đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT – BTNMT; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)

Bước 2: nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại Phòng tài nguyên môi trường, Uỷ ban nhân dân cấp huyện.

Bước 3: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Thứ ba, việc chuyển đổi có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi không và thực thiện theo văn bản hướng dẫn nào?

Trong trường hợp của bạn, bạn có nhu cầu chuyển từ đất trồng lúa sang nuôi, trồng thuỷ canh kết hợp theo mô hình Aquaculture Farm (nuôi cá kết hợp trồng rau thủy canh trong môi trường bể nuôi, trồng khép kín có công nghệ lọc nước). Sau khi chuyển đổi, đất đó vẫn thuộc nhóm đất nông nghiệp nên bạn sẽ không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.