Câu hỏi: Có được cấp GCNQSDĐ khi có quyết định cưỡng chế khôi phục tình trạng ban đầu của đất không?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin luật sư cho tư vấn giúp tôi ạ. Vấn đề về cấp sổ đỏ lần đầu. Năm 2001 anh ruột của tôi có mua một mảnh đất khai hoang sử dụng trồng hoa màu và chôn dòng mã họ (trên đất không có mồ mả) trước ngày 15/10/1993 của một người khác theo giấy chuyển nhượng được ubnd phường xác nhận ngày 20/09/1995 (trên đất không có mồ mả). Vào năm 2002 anh ruột tôi xây nhà trên mảnh đất này và bị lập biên bản có quyết định xử phạt vi phạm hành chính số 2806/QD.UB Ngày 17/11/2003. Đến năm 2005 anh ruột chuyển nhượng phần đất trên cho tôi theo giấy chuyển nhượng nhà đất hai bên ghi vào ngày 03/09/2007. Và tôi vẫn ở và sử dụng ngôi nhà đó từ trước đến nay và hằng năm vẫn đóng thuế đất đầy đủ. Theo tôi được biết Quá trình sử dụng đất anh tôi xây nhà bị xử phạt theo quyết định số 1644/QD.UB ngày 25/07/2002. Quyết định số 2806/QD.UB ngày 17/11/2003 của UBND  về việc xử phạt vi phạm hành chính đề nghị "tháo dỡ trả lại mặt bằng nguyên trạng ban đầu". Đến năm 2005 UBND thành phố ra quyết định số 590/QD.CTUB ngày 08/04/2005 theo đó "áp dụng biện pháp cưỡng chế hành chính thi hành quyết định số 2806/QD.UB Ngày 17/11/2003 của chủ tịch ubnd thành phố về việc tháo dỡ nhà và trả lại hiện trạng ban đầu". Vậy xin luật sư tư vấn cho tôi giúp xem khi ubnd phường thông báo khu vực tôi đang ở ổn định và  các loại giấy tờ liên quan quan đến phần đất tôi đều hợp lệ và lên làm hồ để làm sổ trong quá trình tôi làm sổ bên phòng tài nguyên bảo rằng tôi phải tháo dỡ trả lại hiện trạng ban đầu họ mới cấp sổ cho tôi . Xin chân thành cám ơn.!

Trả lời: Trước hết, cần phải xác định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh trai bạn có hợp pháp hay không. Thời điểm chuyển nhượng là năm 2005 nên sẽ căn cứ các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó. Cụ thể, Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định:

"
Điều 106.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất ... khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định:
"
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không đáp ứng được đủ các điều kiện trên thì sẽ không có giá trị pháp lý.

Còn về việc xây dựng trên đất nông nghiệp, thời điểm năm 2002 vi phạm nên sẽ căn cứ quy định tại Nghị định số 4-CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ:

"Điều 1.- Sử dụng đất không đúng mục đích:

1. Phạt tiền từ 20.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp vào mục đích khác mà không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 và 3 của Điều này.

2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự tiện sử dụng đất nông nghiệp loại I, loại II đang trồng lúa để lập vườn, trồng cây lâu năm, đào ao, làm nhà ở.

...

5. Ngoài các mức xử phạt quy định tại khoản 1, khoản 2, khoản 3 và khoản 4 của Điều này, còn bị áp dụng biện phát sau:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng đất như trước khi bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra.

..."

Như vậy, khi có hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính thì người có hành vi vi phạm phải khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm.

Mảnh đất trên là mảnh đất trồng hoa màu và được sử dụng để chôn mồ mả dòng họ của chủ sở hữu cũ. Vấn đề đặt ra ở đấy là mảnh đất này được sử dụng với mục đích đất nông nghiệp nhưng anh trai bạn đã tiến hành xây dựng nhà trên mảnh đất này mà chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên đã bị xử phạt hành chính theo quyết định của UBND.  Trường hợp này, anh trai bạn phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, qua thời gian có quyết định xử phạt hành chính anh trai bạn không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và vẫn tiếp tục sử dụng đất. Trường hợp này, anh trai bạn tiếp tục vi phạm mà không thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên phía UBND hoàn toàn có quyền ra quyết định cưỡng chế phá dỡ nhà của anh trai bạn. Đối với trường hợp UBND ra quyết định cưỡng chế thì đây là quyết định mệnh lệnh - phục tùng nên anh bạn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất. Mặc dù anh trai bạn và bạn đã có hợp đồng chuyển nhượng vào năm 2007 nhưng bạn chưa thực hiện việc đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai nên trong giấy tờ tại cơ quan quản lý đất đai mảnh đất này vẫn đứng tên anh trai bạn nên bạn vẫn buộc phải tháo dỡ ngôi nhà mà anh bạn đã xây dựng trên đó.

Do đó, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất, tháo dỡ nhà được xây dựng trên đất.