Câu hỏi: Năm mới xin chúc luật sư an khang thịnh vượng. Thưa luật sư cho em hỏi nhà em gồm hơn 7 sào đất có trước năm 1993 mấy chục năm nữa lận và đất đai canh tác liên tục hằng năm không tranh chấp và sử dụng ổn định không thu tiền sử dụng đất. Trước thời điểm đó kinh tế xã hội chưa phát triển người dân cũng không hiểu nhiều gì về đất đai (ông bố em) nên k làm giấy QSDĐ nhưng cách đây khoảng 4 năm Xã có xuống đo đạc và cấp sổ đỏ NN cho nhà em hợp pháp và k mất kinh phí làm sổ. Sau khi đất đã rõ ràng hợp pháp thì em có thể xây nhà ở kiên cố tại mãnh đất này không  ạ? Xin cảm ơn luật sư đã tư vấn ạ.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu hiện nay gia đình bạn đang muốn xây dựng nhà trên diện tích đất nông nghiệp.

Căn cứ khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . Vì vậy, hiện nay thửa đất của gia đình bạn đang là đất nông nghiệp nên không được phép xây dựng nhà ở trên đất này được. Do vậy, nếu gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Theo Điều 52 Luật đất đai 2013 thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, phải căn cứ vào mục đích sử dụng đất được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định cụ thể trường hợp của gia đình bạn có được chuyển mục đích sử dụng hay không.

Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1.Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Dựa vào quy định trên, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm có :

+ Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

“ b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Giá đất để tính tiền sử dụng đất sẽ căn cứ theo mục đích sử dụng và trên cơ sở bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.