Câu hỏi: Người sử dụng đất có hành vi lấn chiếm ngõ đi chung, lấn chiếm đất của hàng xóm thì có bị xử phạt không? Các bên cần phải làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây: Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép; Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép; Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp); Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.

1. Xử phạt hành vi lấn chiếm ngõ đi chung

Hỏi:
Ông bà tôi sống trên mảnh đất có chiều dài theo mặt đường là 8m, sau khi ông bà tôi qua đời mảnh đất trên được để lại cho chú tôi và bố tôi ở (không có di chúc). Phần đất của gia đình chú tôi (chú đã chết) dài theo mặt đường 6,8m, sâu vào trong khoảng 15m (đã có sổ đỏ), phần còn lại 1,2m theo mặt đường là lối đi vào nhà tôi ở phía trong và bố tôi đã được cấp sổ đỏ khi chia thừa kế. Đồng thời, bố tôi cho chú mở lối đi ra đoạn đường này để tiện đi lại khi có việc gia đình. Vừa qua gia đình tôi sửa lại nhà, do đất nhà tôi thấp hơn ngoài đường nên tôi có đổ cát tôn cao phần lối đi thì vợ của chú tôi không đồng ý và có làm đơn ra xã. UBND xã có lập biên bản và ra quyết định xử phạt gia đình tôi vì tự ý đổ cát tôn cao lối đi chung và gây cản trở việc sử dụng đất của hộ liền kề. Ngoài ra chính quyền còn nói lối đi vào nhà tôi là phần đất công do UBND xã quản lý. Qua diễn biến sự việc ở trên tôi muốn nhờ luật sư cho tôi biết chính quyền xã làm vậy là đúng hay sai và họ dựa vào những căn cứ cơ sở pháp lý nào? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp cho thấy lối đi nằm trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bố bạn. Theo đó, bố bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì vậy, bố bạn có nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định tại Điều 170 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

…”

Như vậy, nếu việc tôn tạo lối đi trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất theo quy định của pháp luật thì không có cơ sở để xử phạt vi phạm hành chính đối với hành vi đó. Tuy nhiên, bạn lưu ý Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

...”

Theo đó, nếu gia đình chú của bạn bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề mà không có lối đi ra đường công cộng và lối đi được mở trên phần đất của bạn là lối đi thuận tiện, hợp lý nhất thì bạn cần phải đảm bảo quyền đi qua của gia đình chú. Nếu bố bạn xây dựng công trình dẫn đến cản trở quyền đi qua thì gia đình chú có cơ sở để yêu cầu bố bạn đảm bảo lối đi qua trên phần đất của mình.

Vì vậy, bạn cần xem xét lại hồ sơ, giấy tờ liên quan đến thông tin thửa đất của bạn và gia đình chú để đưa ra phương án giải quyết mâu thuẫn phù hợp.

2. Tư vấn tố cáo hành vi xây dựng lấn chiếm đất của nhà hàng xóm

Hỏi:
Nhà tôi và nhà hàng xóm nằm song song, cách nhau bằng một khoảng đất công, khoảng này rộng chừng 90cm, dài theo chiều dài của nhà khoảng 15m, trước mặt nhà chúng tôi là đường đi rộng 6,5m. Hiện nay nhà tôi xây nhà móng làm đè lên phần đất công rộng 90cm. Tuy nhiên, hàng xóm nói tôi lấn chiếm đất công và họ sẽ tố cáo đến cơ quan có thẩm quyền, tôi giải thích khoảng đất công giữa hai nhà không phải đường đi nên tôi có quyền làm như vậy. Tôi xin hỏi luật sư: Tôi có vi phạm luật đất đai không nếu hàng xóm tố cáo? Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, người sử dụng đất cần phải sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trường hợp bạn sử dụng đất không đúng ranh giới, xây dựng đè lên 90cm đất công thì hành vi đó có thể xác định là hành vi lấn đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.”

Khi phát hiện ra hành vi lấn đất nêu trên, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

…”

Ngoài biện pháp xử phạt vi phạm hành chính, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có thể yêu cầu bạn thực hiện các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm và trả lại đất đã lấn cho Nhà nước; buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được cho Nhà nước.