Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi, tôi có mua một khu đất trị giá 500 triệu. Tôi đã đặt cọc tiền mua đất là 50 triệu và có giấy biên nhận bên nào phá vỡ hợp đồng sẽ phải bồi thường bằng số tiền đã đặt cọc. Nhưng hôm sau tôi phát hiện ra là người bán đất không đứng tên trích lục mà là người khác. Tôi đến đòi lại số tiền đặt cọc nhưng họ không cho lấy lại. Vậy giờ tôi kiện họ về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản để lấy lại tiền được không?

Trả lời: Khoản 1 Điều 175 Bộ luật hình sự 2015 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định:

“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì người nhận đặt cọc thông qua hợp đồng đặt cọcđã nhận của bạn 50 triệu đồng để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy nếu tại thời điểm phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng theo cam kết của hai bên trong hợp đồng đặt cọc mà bên nhận đặt cọc không thực hiện thì bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng và phải trả lại tiền đặt cọc và bị phạt cọc. Tuy nhiên ngay sau ngày giao kết hợp đồng (thời diểm các bên chưa phải thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo thỏa thuận) bạn phát hiện quyền sử dụng đất không phải của bên nhận đặt cọc bạn đã yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường ngay nhưng bên nhận đặt cọc không trả lại tiền thì đây không phải là căn cứ cho rằng bên nhận đặt cọc có hành vi chiếm đoạt tài sản của bạn.

Nếu bên nhận đặt cọc lấy được tiền đặt cọc và đến thời điểm phải thực hiện việc giao kết hợp đồng mà người nhận đặt cọc không thực hiện cam kết theo hợp đồng đặt cọcvà không trả lại số tiền sau khi đã được yêu cầu khi vẫn có khả năng trả thìhành vi người này có thểvi phạm quy định tại khoản 1 Điều 175 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi năm 2017 về tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản. Nếu ngay từ đầu mục đích của người nhận đặt cọc là đưa ra thông tin gian dối để chiếm đoạt 50 triệu đồng của bạn thì hành vi của người này có thể cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 sửa đổi năm 2017. Vì vậy bạn cần xem xét trong trường hợp cụ thể của mình hành vi của người nhận đặt cọc có thể cấu thành tội phạm hay chưa.

Về việc bảo vệ quyền lợi của mình thì tùy theo từng trường hợp bạn có thể lựa chọn các cách sau:

+ Nếu hành vi của bên nhận đặt cọc vi phạm hợp đồng đặt cọc thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân huyện nơi người nhận đặt cọc đang cư trú: Nộp đơn khởi kiện vụ án dân sự kèm theo các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình ví dụ như hợp đồng đặt cọc…để đòi lại khoản tiền đặt cọc.

+ Gửi đơn trình báo vụ việc ra cơ quan công an nơi người nhận đặt cọc đang cư trú: Đơn trình bày vụ việc trình bày đúng sự thật có thể nộp kèm theo các chứng cứ như hợp đồng đặt cọc hoặc đoạn ghi âm, ghi hình, người làm chứng thể hiện việc người nhận đặt cọc cố tình không trả lại tiền khi có yêu cầu.