Câu hỏi: Tranh chấp lấn chiếm lối đi chung được giải quyết như thế nào?

Trả lời: 1.Luật sư tư vấn về đất đai.

Trong thực tiễn cuộc sống, có những trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Khi đó, chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản mở lối đi ra đường công cộng3. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm bởi lẽ việc mở một lối đi qua ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở hữu bất động sản đó. Nó không chỉ làm chủ sở hữu mất đi quyền lợi về phần bất động sản đem mở lối đi mà còn liên tục ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, kinh doanh, của họ. Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền sử dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Do đó, vấn đề các tranh chấp liên quan đến lối đi chung giữa những người sử dụng đất ngày càng phổ biến. Nhiều trường hợp tranh chấp gay gắt gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quá trình xử lý đồng thời cũng ảnh hưởng lớn đến tình cảm của các hộ dân với nhau

Để được giải đáp cụ thể các vấn đề liên quan đến lối đi chung quý khách hàng có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia để được tư vấn cụ thể về các vấn đề này. Bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Giải quyết tranh chấp về lối đi chung.

Câu hỏi tư vấn:

Chào Luật Minh Gia, Cho em hỏi thông tin về luật lấn chiếm đất lối đi chung của người dân. Sự việc là trước 1975 ông Bà Nội em đã sống trên mảnh đất từ thời mới giải phóng về (hiện nay là đất mà ba mẹ em đang sinh sống) mà đằng trước có con đường là đất lối đi chung của người dân, con đường dài khoảng 1km nối giữa xóm trên và xóm dưới. Nhưng do thời tiết lũ lụt đã làm soái mòn một phần chính giữa con đường nên gia đình ông A san đất thành đất của riêng mình, ngăn cách con đường đi của 2 xóm. Nay gia đình e và gia đình ông A đang tranh chấp con đường đi của nhà em (mà trước đây là 1 phần con đường chung đó). Trong sơ đồ địa chính 1993 của phường em ở con đường đó không có trong bản đồ nên địa chính của phường xác minh là con đường nhà em đi là nằm trong phần đất của nhà ông A. Vậy cho em xin hỏi giờ e phải làm những thủ tục gì để xác minh đường em đi hiện giờ là con đường chung của dân chứ không phải là đất của gia đình ông A. Em xin cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xác định lối đi chung.

Theo thông tin anh/chị cung cấp, lối đi chung đó được hình thành trước năm 1975 nhưng trong sơ đồ địa chính năm 1993 thì con đường đó không có trong sơ đồ địa chính của địa phương anh/chị. Do anh/chị chưa cung cấp thông tin là trong sơ đồ địa chính từ năm 1993 trở về trước có thể hiện con đường này là con đường công cộng được sử dụng làm lối đi chung không. Nên đối với trường hợp của anh/chị, tôi có thể xét hai trường hợp sau đây.

Trường hợp 1:

Nếu trong sơ đồ địa chính từ năm 1993 trở về đến năm 1975 thể hiện con đường này là đường công cộng được sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư.

Theo điều 211 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của cộng đồng:

“1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Như vây, để xác định được con đường này là đường sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư thì anh/chị phải chứng minh được trên sơ đồ địa chính từ năm 1993 trở về trước thể hiện có lối đi chung này. Nếu gia đình anh/chị chứng minh được vấn đề này thì việc gia đình ông A san đất thành đất của riêng mình là trái với quy định pháp luật và việc xác minh đường đi của nhà anh/chị nằm trong phần đất của ông A mà phường đưa ra là không có cơ sở pháp lý.

Trường hợp 2:

Nếu trong sơ đồ địa chính từ năm 1993 trở về đến năm 1976 không thể hiện con đường này là con đường công cộng được sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư.

Trong trường hơp này, gia đình ông A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với con đường này hoặc có xác nhận của xã là mảnh đất này được gia đình ông sử dụng ổn định và không có tranh chấp từ năm 1993 thì xác định được mảnh đất này thuộc quyền sở dụng của ông A.

- Xác định quyền về lối đi qua.

Nếu trong trường hợp lối đi này thuộc quyền sở dụng của nhà ông A và lối đi đó lại là lối đi duy nhất của gia đình anh/chị để đi ra đường công cộng, theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền lối đi qua, như sau:

“

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy, theo quy định này, gia đình anh/chị có quyền yêu cầu ông A dành cho gia đình anh/chị một lối đi ra đường công cộng. Ông A có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó của anh/chị. Về diện tích lối đi cũng như việc đền bù sẽ do gia đình anh/chị và ông A tự thỏa thuận.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp về lối đi chung

Nếu hai bên không thỏa thuận được, anh/chị có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất giải giải quyết tranh chấp. Ủy ban nhân dân xã sau khi nhận được đơn yêu cầu phải tiến hành hòa giải giữa hai bên theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.”

Nếu hòa giải không thành, anh/chị có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan (như là hồ sơ địa chính từ năm 1975 đến năm 1993, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ khác...) để chứng minh ông A có hành vi lấn chiếm lối đi chung.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn vui lòng liên hệ đến Luật Minh Gia chúng tôi để được giải đáp.