Câu hỏi: Em có mua một mảnh đất tại một dự án quy hoạch nhà ở.Hai bên thống nhất và em đã đặt tiền cọc. Đến hôm ký hợp đồng thì bị sai số lô so với mảnh đất. Hai bên thống nhất thay đổi số lô đúng với mảnh đất cũ và ký hợp đồng mua bán. 1 tuần sau bên dự án đo đạc lại và cắm biển lô đất như bản đồ quy hoạch thì mảnh đất đó lại không đúng với số lô trên hợp đồng mua bán. Hỏi phải giải quyết thế nào?

Kính chào luật sư !. Em xin luật sư tư vấn giúp em một số vấn đề như sau: em có mua một mảnh đất tại một dự án quy hoạch nhà ở, khi đến giao dịch mua bán nhân viên bên dự án có chỉ mảnh đất em định mua và và chỉ trên bản đồ số lô mảnh đất đó. Hai bên thống nhất và em đã đặt tiền cọc cho mảnh đất đó,10 ngày sau trả 70% tổng số tiền và ký hợp đồng mua bán. Đến hôm ký hợp đồng thì bị sai số lô so với mảnh đất. Hai bên thống nhất thay đổi số lô đúng với mảnh đất cũ và ký hợp đồng mua bán, thanh toán 70%, sau 45 ngày có sổ đỏ sẽ thanh toán tiếp số tiền còn lại. 1 tuần sau bên dự án đo đạc lại và cắm biển lô đất như bản đồ quy hoạch thì mảnh đất đó lại không đúng với số lô trên hợp đồng mua bán. Em không chịu lấy mảnh đất theo số lô đã ký và bên dự án có hẹn lên để thỏa thuận lại. Trên thực tế mảnh đất em chọn đã được bán cho nhà đầu tư của dự án đó mà nhân viên không biết. Em xin luật sư tư vấn giúp em, nếu xảy ra khiếu kiện thì sao ạ, và hướng giải quyết như thế nào ạ?.  Nếu bên dự án mua lại được mảnh đất đó thì cần thêm những giấy tờ gì để hợp thức hóa tất cả các giấy tờ trên cho mảnh đất   trùng với số lô hiện tại. Em hoang mang quá, kính mong luật sư tư vấn giúp em. Em xin cảm ơn luật sư ạ.

Trả lời: Trước hết vẫn nên khuyến khích bạn có thể thỏa thuận với bên dự án.

Do bên dự án đo đạc lại và cắm cắm biển lô đất như bản đồ quy hoạch thì mảnh đất đó lại không đúng với số lô trên hợp đồng mua bán cho nên việc có sai sót là trách nhiện của bên dự án (bên chuyển nhượng).

Theo Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng như sau:

“
Điều 39 Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng
.”

Theo đó bên dự án (bên chuyển nhượng) phải giao đất cho bạn đủ diện tích, vị trí và tình trạng đất như đã thoả thuận. Cho nên trong trường hợp này bên dự án đã vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Cho nên phần sai thuộc về bên dự án. Nếu khi thỏa thuận với bên dự án mà bạn thấy không hợp lí thì có thể đưa đơn khởi kiện ra Tòa.

Để hợp thức hóa mảnh đất thì bên dự án phải làm thủ tục xin được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó.

Nếu bên dự án mua lại được mảnh đất đó, để hợp thức hóa tất cả các giấy tờ trên cho mảnh đất trùng với số lô hiện tại thì cần những giấy tờ quy định tạo Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"
Điều 8: Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
"

Tuy nhiên nếu đang sảy ra tranh chấp trên mảnh đất đó thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên dự án.