Câu hỏi: Cách đây vài năm, vì sức khỏe không tốt, đi lại không được thuận tiện nên bà ngoại em đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho Cậu Út (vợ chồng Cậu Út ở chung bà ngoại) để Cậu sử dụng nhằm mục đích phụng dưỡng tuổi già, chăm sóc cho bà ngoại. Thủ tục chuyển nhượng thực hiện đúng quy định pháp luật.

Nhưng hiện tại, vợ chồng Cậu Út không làm đúng như những gì đã hứa, Cậu thất bại trong làm ăn, không lo mẹ già, mợ Út thì không chăm sóc mẹ chồng, hay la chửi, ngược đãi, không làm đúng bổn phận nàng dâu. Nay bà ngoại em muốn lấy lại quyền sử dụng đất, xin hỏi Luật sư được không?Và thủ tục thực hiện như thế nào?Chân thành cảm ơn.

Trân trọng!

Trả lời: Về đòi lại quyền sử dụng đất:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì giữa bà ngoại và cậu Út bạn có thỏa thuận về việc chuyển quyền sử dụng đất. Cách thức thực hiện là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc chuyển nhượng này được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Điều 167 Luật đất đai 2013 Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

..

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này."

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực pháp luật, bên nhận chuyển nhượng hoặc tặng cho tài sản đã hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định thì bên chuyển nhượng hay tặng cho không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, bà ngoại của bạn vẫn có thể đòi lại quyền sử dụng đất trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1:
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bà ngoại và cậu bạn có đủ hai yêu cầu sau:

Thứ nhất, hợp đồng giữa bà ngoại và cậu bạn là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

Thứ hai, điều kiện ghi trong hợp đồng là cậu bạn phải có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm sóc bà ngoại bạn.Các điều kiện quy định trong hợp đồng này không được trái quy định của pháp luật và trái đạo đức xã hội.

Căn cứ theo điều 462 BLDS 2015 về tặng cho tài sản có điều kiện quy định:

“
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Do đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cậu bạn, nếu bà ngoại bạn đã lập hợp đồng tặng cho có điều kiện thì sau khi nhận quyền sử dụng đất từ bà ngoại, cậu bạn không làm đúng như những gì đã hứa là chăm sóc, phụng dưỡng mẹ đẻ, mợ bạn thì không chăm sóc mẹ chồng, hay la chửi, ngược đãi, không làm đúng bổn phận nàng dâu. Thì bà ngoại bạn hoàn toàn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho cậu bạn.

Trường hợp 2:
Bà ngoại bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho cậu bạn là hợp đồng vô hiệu.

Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành giao dịch dân sự vô hiệu khi không có một trong các điều kiện quy định tại Điều 217 BLDS 2015:

Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có  hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Mặt khác, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Do đó, nếu chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ bà ngoại sang cho cậu bạn vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự thì bà ngoại bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Nếu hợp đồng vô hiệu, cậu bạn phải trả lại cho bà ngoại bạn quyền sử dụng đất đã nhận.

Như vậy, nếu như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà ngoại và cậu bạn thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì bà ngoại bạn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng.

Về trình tự, thủ tục:

Luật Đất đai 2013 quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai phải thông qua hòa giải cơ sở

“ Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, đối với tranh chấp giữa bà và cậu bạn, trước tiên hai bên có thể tự hòa giải, nếu không hòa giải được thì bà bạn cần gửi đơn yêu cầu đề nghị hòa giải đến UBND cấp xã ( phường) nơi có đất tranh chấp. Trong thời hạn 45 ngày, chủ tịch UBND có trách nhiệm tổ chức hòa giải cho các bên.

Trường hợp hòa giải thành , bà và cậu bạn thống nhất được việc trả lại quyền sử dụng đất cho bà bạn thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và môi trường. Trưởng Phòng Tài nguyên và Môi trường sẽ trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi chủ sử dụng đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà ngoại bạn.

Trường hợp hòa giải không thành thì lập biên bản hòa giải không thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của địa phương về hòa giải không thành.

Theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai quy định thì: “
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết”.

Trường hợp của bà bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên sau khi hòa giải ở địa phương không thành, bà bạn có thể nộp đơn trực tiếp đến Tòa án để yêu cầu giải quyết.