Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Em có vấn đề này xin cho em ý kiến. Bố em có một suất đất dịch vụ, trước khi đi bốc thăm thì mẹ em đã kí và nhận tiền đặt cọc của người ta mà không nói với bố em. Khi bố em biết ông đã phản đối không cho bán với giá lúc đấy mà phải bán giá cao hơn.

Mẹ em đã đến nói với người mua là ông không cho bán, muốn trả lại tiền cọc và tiền vi phạm hợp đồng là 200 triệu. Nhưng họ không nhận tiền và cũng không trả giấy đặt cọc cho nhà em. Họ dọa sẽ kiện để cho nhà em bị treo suất đất không bán được. Cho em hỏi em phải làm thế nào? Em xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau.

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất…”

Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự như sau:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định"

Theo các quy định trên, mảnh đất là loại đất dịch vụ có thể chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên không thể đem bán, hợp đồng mua bán đất mà mẹ bạn đã xác lập với người mua bắt buộc phải có công chứng, trường hợp đất không có sổ đỏ công chứng viên sẽ không công chứng. Như bạn trình bày mảnh đất thuộc sở hữu riêng của bố bạn. Do đó mẹ bạn không có quyền xác lập hợp đồng mua bán mảnh đất đó. Từ các căn cứ trên, hợp đồng mua bán đất vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm hợp đồng được xác lập. Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Do hợp đồng mua bán đất vô hiệu nên hợp đồng đặt cọc cũng vô hiệu theo. Mẹ bạn không phải thực hiện nghĩa vụ vi phạm hợp đồng. Theo đó mẹ bạn phải trả lại số tiền bên mua đã đặt cọc. Gia đình bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Khi đó nếu bên mua vẫn không có thiện chí hợp tác với gia đình thì có thể khởi kiện vụ án dân sự. Thủ tục khởi kiện chúng tôi đã tư vấn trong bài viết Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án Dân sự tại Toà án.