Câu hỏi: Xin Luật sư bớt chút thời gian tư vấn giúp tôi vấn đề tranh chấp đất đai. Trước năm 1990 bố tôi có mua một mảnh đất và chưa có sổ đỏ bởi vì thời gian đó luật chưa cấp sổ đỏ. Sau năm 2000 bố tôi mua đất ở nơi khác và chuyển đến mảnh đất mới ở nhưng mảnh đất và nhà cũ vẫn chưa chia cho các con. Sau khi chuyển đi nơi khác thì con trai cả đã tranh giành mảnh đất đó và bán một phần nhỏ cho cá nhân khác, số còn lại hiện tại anh đang ở và xây nhà mới trên mảnh đất đó từ năm 2000 đến nay 2017 mà chưa được sự đồng ý chuyển nhượng của bố tôi. Vậy xin luật sư tư vẫn giúp tôi nếu thời điểm bây giờ năm 2017 bố tôi viết đơn kiện để kiện người con trai cả hành vi tranh chấp đất đai khi chưa được sự đồng ý của chủ mảnh đất (bố tôi) thì có lấy lại được mảnh đất không? Và trong điều kiện bố tôi không có giấy tờ gì còn liên quan đến mảnh đất, chỉ hàng xóm và tổ trưởng dân phố biết đó là mảnh đất của bố tôi thì trên pháp luật bố tôi còn là chủ đất không? Xin chân thành cảm ơn công ty luật Minh Gia đã bớt thời gian tư vấn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn hiện này không còn giữ bất cứ một loại giấy tờ gì liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất, bao gồm cả hợp đồng mua bán đất. Theo quy định tại
Điều 91 -  Nghị định 43/2014/NĐ – CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định về căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 91. Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cưỡng chế thi hành quyết định giải quyết tranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành

1. Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau:

a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;

b) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;

c) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

d) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;

đ) Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.

Do không có giấy tờ gì liên quan đến đất nên tranh chấp giữa bố và anh trai bạn có thể được giải quyết dựa trên chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất,  bạn có thể xin UBND xã biên bản xác nhận nguồn gốc đất, đồng thời nhờ những người hàng xóm và tổ trưởng dân phố xác nhận bằng văn bản về vấn đề bố bạn đã thực hiện mua đất từ năm trước 1990 – Đây sẽ là căn cứ để bố bạn sử dụng để bảo vệ quyền của mình với mảnh đất này khi thực hiện giải quyết tranh chấp trước UBND xã hoặc Tòa án.

Bố bạn chưa hề chia đất cho các con, và không thực hiện tặng cho đất cho anh trai bạn, do vậy anh trai bạn đang chiếm hữu tài sản là quyền sử dụng đất mà không có căn cứ pháp luật. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định tại Điều 236
như sau:

Điều 236. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Bố bạn sử dụng đất từ năm 1990 – 2000, còn anh trai bạn sử dụng đất từ năm 2000 – 2017 . Như vậy, anh trai bạn hiện đang là người trực tiếp sử dụng đất, tới nay đã được 17 năm. Như vậy, trường hợp này anh trai bạn vẫn chưa đủ thời hạn 30 năm để trở thành chủ thể có quyền sử dụng đất được pháp luật công nhận theo quy định trên.

Tuy nhiên, dù chưa được pháp luật công nhận trực tiếp quyền sử dụng đối với mảnh đất trên, nhưng anh trai bạn sẽ có lợi thế vì đối với đất chưa có giấy tờ về quyền sử dụng, nguời đang trực tiếp sử dụng đất là chủ thể được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp nguồn gốc đất không rõ ràng, không có giấy tờ để chứng minh thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu UBND cấp huyện hoặc Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai căn cứ vào quá trình sử dụng đất, hồ sơ địa chính, và những người sống lâu năm ở địa phương làm chứng cho quá trình sử dụng đất để giải quyết vụ việc này.