Câu hỏi: Trường hợp đất thuộc lối đi chung đã bán cho các hộ gia đình liền kề thì có được chuyển nhượng phần đất đó cho người khác hay không? Có được hạn chế gia đình hàng xóm mở lối đi ra ngõ đi chung hay không? Nếu có tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng lối đi chung thì trình tự, thủ tục giải quyết như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính chào Phòng Luật Minh Gia! Tôi có câu hỏi về tranh chấp ngõ đi chung xin nhờ Quý Văn phòng tư vấn như sau: Ngõ chúng tôi gồm có nhiều hộ gia đình, diện tích của các hộ và diện tích ngõ trước đây là 1 lô đất của chủ cũ do nhu cầu không sử dụng đã mở ngõ và phân lô để bán. Hiện tại khi các hộ về xây dựng nhà ở thì phát sinh chuyện nhà hàng xóm bên cạnh giáp ranh với ngõ đòi chia đất quay ra ngõ của chúng tôi để bán, khi các hộ phản đối chuyện được quay ra ngõ thì họ có đưa ra bằng chứng là chủ đất cũ của chúng tôi trước có bán ngõ để lấy tiền, trong thỏa thuận có ghi là đồng ý cho nhà hàng xóm được sử dụng ngõ để tiện sinh hoạt, có xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố và chủ tịch phường. Nhưng trong biên bản đó lại ghi ngày chuyển nhượng là tháng 3/2016, trong khi các hộ đều đã giao dịch trước thời gian đó, chỉ còn 2 lô cuối cùng là giao dịch tháng 4/2016. Xin luật sư cho tôi hỏi:

1. Nhà hàng xóm chia lô quay ra ngõ chúng tôi như thế có hợp lệ không?

2. Chủ đất cũ chuyển nhượng ngõ trong khi đã bán đất trước thời điểm đó nhưng không hỏi ý kiến của các hộ đó có đúng không?

3. Các hộ muốn viết đơn kiến nghị lên phường thì trình tự, thủ tục và mẫu đơn như thế nào?

Rất mong nhận được sự tư vấn nhanh nhất của luật sư. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, nhà hàng xóm chia lô quay ra ngõ đi chung:

Trong trường hợp này, việc chủ cũ để lại một lô đất làm lối đi chung có văn bản thỏa thuận hay không? Nếu có văn bản thỏa thuận thì các vấn đề liên quan đến lối đi chung sẽ được giải quyết theo văn bản thỏa thuận. Nếu không có văn bản thỏa thuận cụ thể thì cần phải xem xét mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ai? Trường hợp các hộ gia đình đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất ngõ đi chung thì các hộ gia đình có quyền hạn chế không cho gia đình hàng xóm trổ cửa ra lối đi chung theo quy định của pháp luật xây dựng:

“Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.” (Bộ luật Dân sự 2015)

Trường hợp gia đình hàng xóm chỉ đang phân lô bán đất thì các hộ gia đình không có quyền hạn chế việc họ mở lối ra ngõ đi chung. Nếu mảnh đất của họ đang bị vây bọc bởi các bất động sản khác thì các gia đình xung quanh có nghĩa vụ dành cho họ một lối đi hợp lý theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Thứ hai, chủ đất cũ chuyển nhượng ngõ trong khi đã bán đất trước thời điểm đó nhưng không hỏi ý kiến của các hộ đó có đúng không?

Căn cứ thông tin bạn đã cung cấp, bạn không nói rõ trước đây chủ đất cũ đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ngõ đi chung cho 13 hộ gia đình xung quanh hay chưa. Do đó sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

Trường hợp 1
: nếu chủ đất cũ chưa chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất đó cho các hộ gia đình thì họ vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”

Theo đó, khi chủ đất cũ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thì người đó vẫn phải thực hiện nghĩa vụ dành lối đi qua cho các hộ gia đình bị vây bọc bởi các bất động sản khác theo quy định của pháp luật dân sự.

Trường hợp 2:
nếu giữa chủ đất cũ và các hộ gia đình đã thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì mảnh đất thuộc quyền sử dụng của các hộ gia đình, chủ đất cũ không có quyền chuyển nhượng nữa. Do đó, nếu chủ đất cũ vẫn cố tình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bên mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất thuộc ngõ đi chung thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi theo điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
”

Thứ ba, các hộ gia đình có quyền và lợi ích liên quan muốn viết đơn kiến nghị lên phường thì trình tự, thủ tục và mẫu đơn như thế nào?

Nếu quyền và lợi ích của các hộ gia đình bị xâm phạm thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, các hộ gia đình có thể đề nghị hòa giải tranh chấp đất đai; đề nghị phải được ghi nhận bằng văn bản và được gửi đến UBND cấp xã nơi có đất.

Mẫu đơn đề nghị có thể tham khảo tại đây: https://luatminhgia.com.vn/mau-don-de-nghi-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai.aspx

Trường hợp sau khi hòa giải mà các bên không tìm được tiếng nói chung thì có thể khởi kiện ra Tòa án theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, bạn có thể tham khảo bài viết sau: https://luatminhgia.com.vn/tu-van-thu-tuc-khoi-kien-vu-an-tranh-chap-dat-dai-nha-o.aspx