Câu hỏi: Chào luật sư! Cho tôi hỏi về việc cấp sổ đỏ lối đi chung như sau: Nhà tôi và nhà hàng xóm có một lối đi chung (cổng chung) nhưng diện tích này không có trong sổ đỏ nhà tôi và có 1 điều là năm 2009 cấp lại sổ đỏ thì lối đi này lại thuộc vào sổ đỏ của nhà kia.

Trước đó thì lối đi này chỉ là lối đi chung không thuộc sổ đỏ nhà ai cả. Lối đi này chỉ có nhà tôi đi chứ không có nhà ai khác ngoài nhà tôi ở trong. Nhưng 2009 khi cấp lại sổ đỏ thuộc vào sổ đỏ nhà kia, tôi e có sự nhầm lẫn khi cấp lại sổ đỏ. Nên xin luật sư tư vấn giúp như sau:

1. Nếu có sự nhầm lẫn khi cấp lại sổ đỏ năm 2009 thì nhà kia có được phép xây nhà trên diện tích đất đi chung đó không ạ?

2. Nhà tôi sẽ được quyền gì nếu nhà kia vẫn dựa trên sổ đỏ của người ta vì trên sổ đỏ của người ta có diện tích đi chung đó?

3. Cơ quan nào có quyền cấp đất lối đi chung đó vào sổ đỏ của người kia khi diện tích đó vẫn thuộc lối đi chung của nhà tôi hay là có sự nhầm lẫn. Vì trước năm 2009 thì không nhà nào có sổ đỏ cho diện tích này.

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia. Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất
, trong trường hợp có sự nhầm lẫn trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó cấp cả phần lối đi chung của gia đình bạn vào phần diện tích sử dụng của gia đình bên kia thì bạn có quyền chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về gia đình mình bởi gia đình đã có 1 khoảng thời gian sử dụng chung với gia đình bên kia. Theo đó, gia đình cần trích lục hồ sơ địa chính để chứng minh diện tích sử dụng này là sử dụng chung hoặc các chứng cứ chứng minh khác và nộp tới cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất để làm thủ tục đính chính lại giấy chứng nhận của gia đình hàng xóm.

Trong trường hợp mà bạn chứng minh được quyền sử dụng đất thì bạn có thể nộp hồ sơ để yêu cầu đính chính lại sổ đỏ, cụ thể Điều 106 Luật đất đai 2013 về Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp có quy định như sau:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

Như vậy, nếu có căn cứ cho việc phần diện tích lối đi chung mà bạn đang đề cập đến là cấp sai vào sổ đỏ của nhà bên cạnh, thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót. Và khi đã đính chính được sai sót về diện tích đất của lối đi đó, thì gia đình hàng xóm của bạn không có quyền xây dựng nhà ở trên diện tích đất này.

Thứ hai,
Gia đình bạn sẽ được các quyền lợi sau khi gia đình hàng xóm vẫn được công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể:

Đầu tiên, gia đình bạn được hưởng quyền đối với bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 245. Quyền đối với bất động sản liền kề

Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).

Bên cạnh đó, gia đình còn có quyền về lối đi qua được quy định tại  Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 như sau: ​

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy, dù phần diện tích của lối đi chung đã thuộc quyền sử dụng của gia đình hàng xóm bạn nhưng bạn vẫn có các quyền đối với lối đi đó theo quy định trên. Theo đó, bạn vẫn được hưởng quyền sử dụng lối đi qua đó nhưng phải đền bù một phần cho gia đình kia, tuy nhiên nếu giữa hai bên có thỏa thuận không phải đền bù thì vấn đề đền bù sẽ không phải nhắc tới.

Thứ ba
, về cơ quan nào có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Vấn đề bạn hỏi liệu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả lối đi chung đó liệu có hay không sự nhầm lẫn, thì vấn đề này trên cơ sở những dữ liệu bạn cung cấp không đủ để chúng tôi trả lời ngay được. Nếu nghi ngờ có sư nhầm lẫn trong quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình kia, bạn có thể làm đơn kiến nghị lên cơ quan cấp giấy chứng nhận đó để tìm hiểu và giải quyết nếu có sai sót.

Luật đất đai 2013 có quy định rõ về Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Điều 105 như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.