Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp người có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào quý công ty, mình có thắc mắc về đất đai và mong được quý công ty giải đáp như sau. Sau khi UBND tỉnh thu hồi diện tích đất của lâm trường quốc doanh là A m2. UBND tỉnh giao lại diện tích A m2 đó cho UBND huyện quản lý. Nay người dân có nhu cầu cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với các thửa đất nằm trong tổng diện tích A m2 đó và đã làm hồ sơ bước đầu. Mình muốn hỏi, đối với trường hợp sau thì người dân cần cung cấp những hồ sơ gì.

1. Trường hợp người dân có đơn xin mượn đất làm nhà, đã được Công ty Lâm nghiệp đồng ý và xác nhận. Từ thời điểm trước năm 1993. Nhưng diện tích hiện nay do bao chiếm lấn chiếm nên diện tích tăng lên so với đơn xin mượn đất ở thời điểm được xác nhận.

2. Trường hợp người dân không có giấy tờ gì chứng minh diện tích đất mà mình đang sử dụng, trong khi đó đã xây nhà ở trên diện tích bao chiếm của công ty trước năm 1993.

3. Trường hợp thửa đất hình thành từ năm 1993 đến nay không có giấy tờ chứng minh QSD đất. Đã xây dựng nhà ở và công trình trên đất.

Mong quý công ty giải đáp giúp mình. Xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất đối với trường hợp người dân có đơn xin mượn đất làm nhà, đã được Công ty Lâm nghiệp đồng ý và xác nhận từ thời điểm trước năm 1993 nhưng diện tích hiện nay do bao chiếm lấn chiếm nên diện tích tăng lên so với đơn xin mượn đất ở thời điểm được xác nhận thì theo quy định tại Nghị định 43/2013/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì trong trường hợp hiện nay diện tích tăng lên so với đơn xin đất ở thời điểm được xác nhận thì nếu đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp diện tích dựng tăng thêm mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

- Nếu người sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai thì được xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Nếu diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014 thì xem xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm theo Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Thủ tục cấp GCN đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và cấp đổi GCN cho thửa đất gốc theo Điều 76 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP nếu thửa đất gốc đã được cấp GCN.

Thứ hai, đối với trường hợp người dân không có giấy tờ gì chứng minh diện tích đất mà mình đang sử dụng, trong khi đó đã xây nhà ở trên diện tích bao chiếm của công ty trước năm 1993 thì xem xét được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó nếu mảnh đất được UBND xã xác nhận rằng đất đang sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì:

Đối với trường hợp người đang sử dụng đất ổn định, trong các trường hợp sau thì vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng mà nay đất đó không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, cũng không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác

- Đang sử dụng đất lấn, chiếm thuộc quy họach bị UBND cấp tỉnh thu hồi, nhưng được Ban Quản lý rừng xem xét giao khoán hoặc đã lấn, chiếm và nay đang dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, nhà ở và không thuộc quy họach bảo vệ và phát triển rừng

- Lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép mà chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Thứ ba, trường hợp thửa đất hình thành từ năm 1993 đến nay không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, đã xây dựng nhà ở và công trình trên đất thì cũng theo quy định tại Điều 101 thì nếu đất đang sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP thì nếu trong trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương nếu đã sử dụng đất ổn định trước 15/10/1993; diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu sử dụng đất ổn định từ 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014 mà không có tranh chấp thì được cấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.