Câu hỏi: Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Đất trồng lúa có được chuyển nhượng không? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất qua tình huống sau đây:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Để được chuyển nhượng đất, bên chuyển nhượng cũng như bên nhận chuyển nhượng phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể, đồng thời bên nhận chuyển nhượng muốn sử dụng đất vào mục đích khác thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên pháp luật cũng có những quy định hạn chế việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất để phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và tạo điều kiện thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền theo dõi, giám sát việc sử dụng đất.

Do đó, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến pháp luật đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, bạn cần tham khảo các quy định của Luật đất đai 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn chuyển quyền sử dụng đất trồng lúa

Hỏi:
Em xin hỏi một việc như sau: Em muốn mua một thửa ruộng do ngập nước nhiều năm nên không trồng cấy được nữa, gần đường giao thông khoảng 1 sào, để vừa là ở vừa chăn nuôi, hiện em đang kinh doanh tự do.

1. Em có quyền mua đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích trên hay không? Pháp luật quy định thế nào?

2. Người đứng tên sở hữu đã mất, vợ và con của người đó lại ở tỉnh khác thì em cần làm thủ tục như thế nào mới mua được (nếu người đó không di chúc lại cho vợ con).

3. Thời gian chuyển đổi mục đích sử dụng là bao lâu và số tiền để chuyển đổi mục đích sử dụng được tính như thế nào, mảnh ruộng thuộc đất thị trấn.

Rất mong nhận được sự tư vấn sớm nhất của các luật sư. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn muốn mua một thửa ruộng do ngập nước nhiều năm nên không trồng cấy được nữa, ở đây xác định loại đất bạn muốn mua là đất trồng cây hàng năm, cụ thể là đất trồng lúa nên trước tiên bạn cần phải xem xét về việc mảnh đất ruộng này có có được sử dụng liên tục hay không bởi
Luật Đất đai 2013
có quy định:

“Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

…

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

…”

Theo đó, đất trồng lúa phải được sử dụng liên tục, nếu không được sử dụng trong 12 tháng liên tục thì có thể sẽ bị thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định nêu trên. Khi đó mảnh đất này sẽ không thể là đối tượng của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp mảnh đất không thuộc trường hợp bị thu hồi thì để được chuyển nhượng đất trồng lúa, người sử dụng hợp pháp mảnh đất cũng như bạn phải đáp ứng những
điều kiện
dưới đây:

Về phía chủ sở hữu mảnh đất – bên chuyển nhượng đất trồng lúa:

Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Về phía bạn – bên nhận chuyển nhượng đất trồng lúa:

Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

...

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Theo đó, trong trường hợp của bạn, mảnh đất bạn muốn mua là đất trồng lúa nên bạn chỉ được nhận chuyển nhượng khi bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Pháp luật giải thích cụm từ “trực tiếp sản xuất nông nghiệp” tại khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai 2013 như sau:
“30. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó.”

Như vậy, chủ sở hữu mảnh đất trên nếu đáp ứng các điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bạn là hộ gia đình/cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì có quyền chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật. Đồng thời, hai bên cũng cần tuân thủ quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại Điều 44, Điều 45 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng đất trồng lúa

Bạn cung cấp thông tin rằng người đứng tên chủ sở hữu mảnh đất đã mất không để lại di chúc, tuy nhiên bạn không nêu rõ mảnh đất thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình hay cá nhân nên chúng tôi tư vấn theo hướng mảnh đất trên thuộc quyền sử dụng hợp pháp của cá nhân người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, khi người sử dụng đất chết không để lại di chúc thì toàn bộ mảnh đất sẽ trở thành di sản thừa kế và di sản thừa kế này được phân chia cho người thừa kế theo quy định của pháp luật. Vì vậy, trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần yêu cầu những người thừa kế thực hiện thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

Sau khi thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, những người thừa kế của người chết có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất trồng lúa cho bạn theo các bước sau đây:

Bước 1: Hai bên thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của toàn bộ những người thừa kế của mảnh đất;

Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản;

Bước 3: Nộp hồ sơ.

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của hai bên (bản sao).

Trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và hai bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Dựa theo thông tin của bạn thì bạn muốn mua mảnh đất trên để chăn nuôi và để ở, tuy nhiên mảnh đất bạn muốn mua thuộc loại đất trồng cây hàng năm, cụ thể là đất trồng lúa nên bạn muốn sử dụng mảnh đất với mục đích khác thì bạn phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất này phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính quy định thửa đất phải có cùng mục đích sử dụng đất:

“Điều 8. Nội dung bản đồ địa chính

...

2. Thể hiện nội dung bản đồ địa chính

...

2.3. Đối tượng thửa đất

a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

...”

Do đó, nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất một phần để ở và một phần để chăn nuôi thì bạn cần tiến hành thủ tục tách thửa đất theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, Khoản 19 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT. Sau khi thực hiện thủ tục tách thửa, căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

Một là, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở:

Khoản 1 Điều 134 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

“Điều 134. Đất trồng lúa

Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

…”

Theo đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ thuộc diện hạn chế. Vì vậy, việc chuyển mục đích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp phải dựa theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước và phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện.

Để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất ở, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau đây tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ thì Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 3 và khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

…

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Theo đó, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn nơi có mảnh đất của bạn.

Về thời gian thực hiện: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất) và không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Hai là, chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng lúa sang đất nông nghiệp khác:

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động căn cứ khoản 1 Điều 12 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm;

…”

Để làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, bạn sẽ nộp một bộ hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thời hạn giải quyết được quy định không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ theo quy định.