Câu hỏi: Chào luật tôi xin phép được hỏi luật sư về một vấn đề có liên quan đến việc mua bán tài sản khi vợ chồng đã chia tay nhưng không có đăng ký kết hôn.  Vào 1978 vợ chồng tôi đến với nhau và sinh được 2 cháu. Trong thời gian chung sống chúng tôi đã mua được miếng đất diện tích là 60.000m. Cho đến năm 2002 tôi và cô ấy chia tay và đã chia đôi miếng đất đó và đã làm đầy đủ thủ tục cấp quyền sử dụng đất cho mỗi bên. Nhưng đến nay chúng tôi chưa tách hộ khẩu. Vậy khi tôi muốn bán phần đất của riêng mình (miếng đất đó tôi đã được cấp giấy CNQSD do tôi đứng tên)

Xin luật sư tư vấn cho tôi hiểu rõ hơn là khi tôi bán có cần chữ ký của cô ấy hay không? Xin luật sư tư vấn cho tôi được hiểu về vấn đề này. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin mà bạn đã cung cấp, quan hệ hôn nhân của bạn không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên, khi chia tay nhau, hai bạn đã thỏa thuận được vấn đề tài sản chung và mỗi người đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần tài sản của mình. Do đó, bạn được xác định là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất. Vì vậy, bạn có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tăng cho... quyền sử dụng đất của mình cho bất kỳ ai theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 nếu đáp ứng đủ các điều kiện như sau:

“...

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, có thể thấy vấn đề cùng đứng tên trên sổ hộ khẩu chỉ là căn cứ để xác định nơi cư trú hợp pháp của bạn chứ không phải căn cứ để xác định đây là tài sản chung giữa hai bạn. Vấn đề xác định tài sản này thuộc quyền sở hữu của ai hoàn toàn phụ thuộc vào nội dung được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó khi bạn chuyển nhượng hay tặng cho mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn thì không cần phải có sự đồng ý của người sống chung với bạn.

------

3. Tách thửa có bắt buộc phải cấp lại sổ đỏ không?

Câu hỏi:

Kính chào luật sư. Vừa qua tôi có mua một miếng đất 200 m2, nằm chung trong một sổ đỏ có diện tích đất 3150m2, trong sổ đỏ này có 2 thửa đất đó là 68 và 68a. chủ sổ đỏ này bán cho tôi thửa đất 68a, gồm 200m2, trong có 100m2 đất thổ cư. Thủ tục sang tên cho tôi diễn ra bình thường, nhưng khi tôi nhận lại sổ đỏ của chủ cũ và số mới của tôi; Thì cơ quan môi trường đã đổi sổ đỏ của chủ đất bán cho tôi thành sổ mới đề ngày 15/11/2016. Trong lúc sổ đỏ của chủ cũ mà tôi mượn nộp cho cơ quan môi trường cấp 2007; Bên cạnh đó họ còn kẻ một số đường quy hoạch giao thông vao trong sổ (trong lúc sổ cũ không có những đường này). Khi tôi mang sổ này tra cho chủ đất họ không nhận và nói sổ của họ cấp nằm 2007, tại sao tự ý đổi sổ.

Vậy torng trường hợp này cơ quan môi trường tự ý đổi sổ mới khi không có yêu cầu  của chủ sổ có đúng không? Căn cứ vào điều luật nào? Trong trường hợp này tôi cần yêu câu cơ quan môi trường có thể làm gì để lấy lại sổ cũ theo yêu cầu của chủ sổ. Tôi sẽ làm gì khi chủ sổ đòi tôi phải trả sổ cũ, trong lúc đó lỗi không thuộc về tôi,tôi cũng là nạn nhân. Kình mong được sự tư vấn của luật sư. Trận trọng.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Có thể xin tách thửa, cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đã mua?

Bên cạnh đó, tại Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

"Điều 18. Nội dung xác nhận thay đổi vào cấp Giấy chứng nhận đã cấp

...b)Trường hợp chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 17 của Thông tư này thì trên Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền lần lượt ghi: hình thức (hoặc lý do) chuyển quyền; loại tài sản chuyển quyền; tên và địa chỉ của bên nhận chuyển quyền; diện tích chuyển quyền và số hiệu thửa đất sau khi chia tách để chuyển quyền; mã hồ sơ thủ tục đăng ký; diện tích và số hiệu thửa đất sau khi chia tách còn lại không chuyển quyền...."

Như vậy, chỉ khi có yêu cầu của người chủ sở hữu hoặc cần chỉnh lý lại hồ sơ từ cơ quan nhà nước khi có kế hoạch xác định đo đạc lại bản đồ tại địa phương thì mới có căn cứ để cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn những trường hợp khác sẽ thực hiện xác nhận thay đổi tại phần IV trong giấy chứng nhận. Cho nên, gia đình cần xác định lại các nội dung như trên để có căn cứ đề nghị phù hợp bởi trường hợp này về nội dung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quan trọng hơn về hình thức và cũng do có sự đo đạc, vẽ lại bản đồ thì cơ quan nhà nước mới có căn cứ để cấp đổi lại sổ cho phù hợp với thực tiễn.

Bên cạnh đó, nếu như nội dung về diện tích, số thửa, .... đều không có sự thay đổi sau khi tách thửa đất đai phải giải thích cho chủ cũ hiểu về nội dung thay đổi này nhằm mục đích phù hợp với quy định về việc xác định, đo đạc lại hồ sơ địa chính và không làm thay đổi quyền và lợi ích của họ trong giấy chứng nhận.