Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp: Ông để lại đất cho bố nhưng chưa làm sổ đỏ, sau khi bố mất cháu muốn đăng ký quyền sử dụng đất thì làm thế nào? Thủ  tục ra sao?

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư, tôi và anh em tôi rất muốn chuyển và tách sổ đỏ đất ở, xin thưa ông nội tôi sinh được 4 người con 2 gái và 2 trai, bố tôi là con thứ 3 và chú út nhưng ông nội, bố tôi và chú út đã mất, khi ông nội tôi còn sống đã chia đất cho bố tôi và chú út của ai người đó dùng, chú út đã làm sổ đỏ còn bố tôi là con trưởng nên chưa kịp chuyển đổi sang tên thì đã mất vậy bây giờ chúng tôi muốn làm và tách sổ đỏ đất ở thì làm những thủ tục gì cho đúng pháp luật hiện hành, xin cảm ơn văn phòng luật sư. Rất mong văn phòng luật sư giải đáp giúp anh em chúng tôi.

Trả lời: Vì ông nội bạn đã cho chú bạn và bố bạn quyền sử dụng mảnh đất khi ông vẫn còn sống nên giao dịch giữa ông nội bạn với bố và chú bạn là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực và bố bạn mới được sang tên. Vì bố bạn đã mất nên căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng đã có hiệu lực này, bố bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi bố bạn mất, nếu bố bạn có để di chúc lại cho bạn được thừa kế quyền sử dụng đất thì bạn chỉ cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Ủy ban nhân dân xã, phường hoặc Văn phòng công chứng nơi cư trú cuối cùng của bố bạn hoặc nơi có đất, sau đó đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện để thực hiện việc sang tên. Còn nếu bố bạn mất không để lại di chúc thì di sản của bố bạn sẽ được chia theo đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm: bà nội bạn (nếu tại thời điểm bố bạn mất mà bà còn sống), mẹ bạn và những người con của bố bạn theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 651 BLDS 2015:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết".

Trường hợp lập hợp đồng nhưng không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức, tuy nhiên, bạn vẫn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này là có hiệu lực nếu có những căn cứ chứng minh các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (bạn có thể chứng minh thông qua giấy biên nhận tiền, người làm chứng, hóa đơn chứng từ, băng ghi âm, ghi hình,...) theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì bố bạn không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do hợp đồng trên không đáp ứng điểu kiện về hình thức nên không có hiệu lực, giao dịch không được công nhận nên bố bạn chỉ có thể nhận thừa kế từ ông bạn đối với di sản là phần đất đứng tên ông bạn trên giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo diện thừa kế theo pháp luật đối với những người thừa kế ở hàng thừa kế thứ nhất sau khi bố bạn mất. Tuy nhiên, bố bạn sẽ không được hưởng tất cả phần đất đó mà tất cả những người thừa kế hàng thứ nhất của ông bạn sẽ được hưởng theo điểm a Khoản 1 Điều 651 BLDS 2015. Khi bố bạn mất, các bạn sẽ được hưởng thừa kế phần đất của bố bạn.

Trân trọng

P. luật sư tư vấn dân sự - Công ty Luật Minh Gia