Câu hỏi: Xin thưa Luật Minh Gia cho phép tôi được hỏi nội dung sau: Ông B thuê căn nhà của ông A với diện tích 70m2, kể từ ngày 7/7/2020 (gồm căn nhà 30m2 và sân vườn trước nhà 40m2) trong một năm (B đặt cọc 1 tháng tiền nhà, và tiền nhà đã được công chứng). Được sự đồng ý của A, ngày 17/8/2020 B tự sửa nhà cho khang trang hơn với số tiền của mình khoảng 3 triệu đồng. Sau đó 2 tháng, ngày 10/9/2020, chị A thông báo cho anh B biết chị sẽ bán căn nhà cho chị C. Thậm chí khi chị C sang chủ mới, chị A thông báo cho anh B biết sẽ sử dụng phần diện tích phía trước của ngôi nhà xây nhà trọ diện tích khoảng 30m2. Phần diện tích còn lại là lối đi vào nhà ông B, đồng thời bà C sẽ tăng giá cho thuê. Anh B tức giận vì cho rằng thời hạn thuê nhà vẫn còn đến 10 tháng, chị C không có quyền phá bỏ thỏa thuận dù chủ sở hữu đã thay đổi. Giảm quy mô tiền thuê nhà và tăng tiền thuê nhà là không hợp lý và trái pháp luật. Tuy nhiên, cô C không đồng ý với yêu cầu của anh B, có thể bảo vệ quyền lợi của B không, Chị C có được thay đổi cách trả tiền thuê nhà và quy mô tiền thuê nhà hay không? Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng về gửi yêu cầu tư vấn về Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, Chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Điều 129 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về hợp đồng thuê nhà như sau:

"1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở."

Căn cứ theo quy định pháp luật trên, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Khi các bên thỏa thuận các điều khoản quy định trong hợp đồng và đã ký hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà các bên đã cam kết. Theo đó do các bên đã tự thỏa thuận với nhau về giá thuê, thời hạn thuê, trách nhiệm của mỗi bên trong quan hệ thuê nhà ở này trong hợp đồng thì các bên căn cứ theo hợp đồng để thực hiện.

Đồng thời Điều 133 Luật nhà ở năm 2014 quy định về quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:

"...2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Đối chiếu với quy định pháp luật trên, chị A đã thông báo sẽ bán lại căn nhà cho chị C nhưng trong hợp đồng thuê nhà với chị A vẫn còn thời hạn 10 tháng. Như vậy, anh vẫn được tiếp tục thuê nhà đến khi hết hạn hợp đồng và chủ sở hữu nhà ở mới (chị C) có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó.

Điều 132 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

...

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba."

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Bên cho thuê (chị C) có thể điều chỉnh giá thuê nhà trong trường hợp các bên thỏa thuận trong hợp đồng với nhau. Theo thông tin anh cung cấp, bên cho thuê (chị C) đã điều chỉnh giá thuê nhà ở mới nhưng không được sự đồng ý của anh và các bên không thống nhất được giá thuê nhà mới. Nếu anh chứng minh được rằng việc tăng giá này là bất hợp lý hoặc việc tăng giá này không hề được thông báo trước thì anh có quyền thỏa thuận lại với chị C về giá thuê. Trường hợp chị C đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì anh có quyền yêu cầu chị C bồi thường thiệt hại, bao gồm cả khoản chi phí mà anh đã bỏ ra để tu sửa nhà.

Nếu hai bên không thỏa thuận được về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà và bồi thường cho nhau thì anh có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết.