Câu hỏi: Luật sư tư vấn đối với trường hợp diện tích đất tăng thêm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi công ty luật Minh Gia. Xin công ty  tư vấn cho tôi về vấn đề làm sổ đỏ như sau: Trước năm 2006, trên bản đồ địa chính xã, gia đình tôi có 319m2 đất. Gia đình tôi phải đóng thuế 103m2 đất ở và 216m2 đất rau xanh. Đến năm 2006 khi đo đạc làm lại bản đồ thì trên bản đồ mới, diện tích đất của gia đình tôi là 400m2 (Tăng thêm 81m2), gia đình tôi vẫn đóng thuế 103m2 đất ở và 216m2 đất rau xanh như trước (Không đóng thuế phần đất chênh lệch). Đến năm nay khi có đợt làm sổ đỏ, xã yêu cầu xuống kê khai để làm, gia đình tôi xuống kê khai 216m2 đất rau xanh, còn lại là 184m2 đất ở để làm sổ. Sau 2 tháng không thấy nhận được sổ trong khi hàng xóm đều có sổ hết, gia đình tôi mới xuống UBND xã hỏi, thì người ta giải thích rằng hồ sơ đang nộp trên huyện, chưa thấy huyện trả lời, rồi đưa cho gia đình tôi tờ kê khai đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất của gia đình  tôi, nhưng lại không phải bản gốc tôi viết trước đó mà là bản do địa chính xã viết, chữ ký cũng không phải của tôi, bản này kê khai 103m2 đất ở và còn lại 297m2 là đất rau xanh!!!. Tôi mới yêu cầu xã cho tôi viết lại vì bị sai diện tích thì nhân viên địa chính bảo tôi viết sao cũng được nhưng huyện chỉ làm sổ đỏ cho 103m2 đất ở thôi. Vậy xã viết lại như vậy và giả chữ ký của tôi có đúng pháp luật không, diện tích đất chênh lệch 81m2 kia quy vào để làm đất ở trên sổ đỏ có đúng không? Nếu được thì gia đình tôi có phải đóng tiền để chuyển đất đó vào thành đất ở không? và số tiền phải đóng tính như thế nào?Xin chân thành cảm ơn các luật sư và cảm ơn công ty luật Minh Gia.

Trả lời: Căn cứ theo điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung, hướng dẫn thi hành một số nghị định hướng dẫn luật đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất.

Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh gi
ớ
i thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã…..

Như vậy, theo quy định trên thì gia đình bạn có quyền làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm (81m2).Theo đó, việc làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải do gia đình bạn viết và gửi lên văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất để được xin cấp sổ đỏ, văn phòng địa chính xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Do đó, việc nhân viên địa chính xã tự ý viết đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sửa lại phần diện tích trong đơn, mạo danh chữ ký của bạn là trái quy định của pháp luật.

Căn cứ theo điều 24a nghị định 01/2017/NĐ-CP thì nếu phần đất tăng thêm mà gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và chưa thuộc quyền sở hữu của cá nhân, hộ gia đình nào khác thì văn phòng đăng ký đất đai có thể xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Tuy nhiên, việc xác định phần diện tích tăng thêm là đất thổ cư hay đất nông nghiệp (đất rau xanh) còn phụ thuộc vào hạn mức giao đất thổ cư ở địa phương bạn là bao nhiêu? Đồng thời căn cứ vào mục đích sử dụng đất của phần đất tăng thêm trước khi được cấp giấy chứng nhận. Nếu nhu cầu của gia đình bạn xin cấp 184m2 đất thổ cư mà phần diện tích này nằm trong hạn mức giao đất thổ cư theo quy định của ủy ban nhân dân tỉnh đưa ra thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích đất thổ cư. Còn nếu việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm vượt quá hạn mức giao đất thổ cư cho một lần cấp sổ thì phần đất đó sẽ được cấp với mục đích đất nông nghiệp. Việc nộp thuế sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm sẽ phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất sau khi được cấp sổ.