Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin luật sư cho biết gia đình tôi hiện nay đang sống trên mảnh đất 400 m vuông có bìa đỏ giao nhà nước cấp nhưng bây giờ nhà nước thu hồi mà không thông báo cho gia đình biết và không cho gia đình tôi biết về quyết định thu hồi hay giải phóng mặt bằng mà vẫn vào đo đạc kiểm đếm là đúng hay sai ?

Hiện tại gia đình tôi là hộ gia đình có ba sổ hộ khẩu riêng biệt thì gia đình sẽ được bồi thường như thế nào về luật đất đai trên diện tích đất không có tranh chấp. Vậy xin cho hỏi nhà tôi được bồi thường đền bù như thế nào? Và thủ tục cần những gì để được kiểm đếm đo đạc giải phóng mặt bằng? và có quy định nào bắt buộc nhà là phải có diện tích là 200 m vuông không và bìa đỏ đang 400 m vuông xuống còn 200 m vuông không? Xin luật sư tư vấn.

Trả lời: Thứ nhất, về trình tự, thủ tục khi Nhà nước thu hồi đất.

Đất đai là thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện. Do đó, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất của người dân vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lý do kinh tế.... thì phải được thực hiện theo đúng trình tự, thủ tục chặt chẽ mà pháp luật quy định. Bạn có thể tham khảo một số bài viết sau về các bược thực hiện khi Nhà nước thu hồi đất:

Thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Trình tự, thủ tục khi nhà nước thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng và đất đủ điều kiện được bồi thường

Theo đó, việc thu hồi đất phải được thông báo cụ thể đển từng cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi. Do đó, nếu trong trường hợp của gia đình bạn khi Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất nhưng không có bất kỳ thông báo cụ thể nào là sai về trình tự thủ tục thu hồi đất. Bởi vậy, gia đình bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại Quyết định hành chính hoặc Hành vi hành chính đến chính Cơ quan đang thực hiện việc thu hồi đất tại đia phương bạn.

Thứ hai,  về bồi thường khi thu hồi đất

Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Căn cứ theo Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì điều kiện để gia đình bạn được hưởng đền bù về đất đai bị thu hồi là gia đình bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận mà chưa cấp. Nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc bồi thường tương ứng với diện tích đất, loại đất bị thu hồi. Nên việc gia đình bạn có mấy hộ khẩu sống trên cùng một diện tích đất không phải là căn cứ để xác định bồi thường.

Do bạn không cung cấp cụ thể thông tin về loại đất gia đình bạn đang sử dụng nên chúng tôi không tư vấn chính xác được cho bạn những khoản bồi thường được hưởng. Về nguyên tắc thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng cách được nhận đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu quỹ đất tại địa phương không đáp ứng được nhu cầu bồi thường bằng đất thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Ngoài ra, gia đình bạn còn được hưởng khoản bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi thu hồi đất nếu đất bị thu hồi là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.

Theo Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Chi phí đầu tư vào đất còn laị là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

- Chi phí san lấp mặt bằng;

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp vói mục đích sử dụng đất.

Thứ ba về diện tích đất tối thiểu.

Theo pháp luật về đất đai hiện hành, không có quy định nào quy định về hạn mức đất tối thiểu để được cấp Giấy chứng nhận. Hạn mức đất tối thiểu sẽ do chính sách, quy hoạch đất đai của từng địa phương.

Khi gia đình bạn bị thu hồi đất, diện tích đất trong Giấy chứng nhận sẽ bị thay đổi, do đó bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền sửa đổi vào Giấy chứng nhận hoặc cấp Giấy đổi Giấy chứng nhận khác cho gia đình bạn.