Câu hỏi: Xin cho hỏi 1 người được ủy quyền tài sản (cụ thể nhà ở đất ở) bán hoặc cho tặng người khác mà không báo thì vi phạm luật gì? Có truy cứu hình sự được không? Hai người được ủy quyền có được quyền sở hữu tài sản ủy quyền hay không? Có nghĩa là cho và tặng chính mình. Nếu không thì vi phạm luật gì? Có truy cứu hình sự được không? Ba người được ủy quyền có được quyền cho tặng tài sản ủy quyền cho người thân của mình hay không? Nếu không thì vi phạm luật gì?có truy cứu hình sự được không?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn đã ủy quyền tài sản (cụ thể là nhà ở, đất ở) cho người khác. Như vậy giữa bạn và bên dịch vụ đã phát sinh quan hệ đại diện theo ủy quyền.

Căn cứ theo quy định tại điều 141 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”

Như vậy việc người đại diện ủy quyền đó có thể bán đất cho người khác không sẽ phụ thuộc vào phạm vi giới hạn bạn ủy quyền cho người đó vì người đại diện theo ủy quyền chỉ được thực hiện công việc trong phạm vi người ủy quyền ủy quyền lại cho họ mà không được thực hiện vượt quá thẩm quyền

Trong trường hợp người ủy quyền vượt quá phạm vi được ủy quyền thì giao dịch của người đó với bên thứ ba sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu căn cứ theo quy định tại Điều 143 Bộ luật dân sự 2015:

“
Điều 143. Hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện

1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên thì trường hợp người được ủy quyền vượt quá phạm vi ủy quyền cụ thể là các hành vi như: tặng cho mảnh đất, bán đất… thì các giao dịch này sẽ vô hiệu và các bên sẽ phải hoàn trả lại tài sản cho nhau. Cụ thể là người được nhận tặng cho sẽ phải trả lại nhà ở cho bạn.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Luật dân sự - Công ty Luật Minh Gia.