Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp mua đất của hợp tác xã có xác nhận của chính quyền địa phương từ năm 1989. Tới nay chưa được cấp sổ đỏ nhưng Nhà nước thu hồi thì có được đền bù không? Cụ thể như sau:

Gia đình tôi có 100 ha đất rừng và đất hoa màu do bố tôi mua lại của một hợp tác xã. Có đầy đủ giấy tờ mua bán đất từ năm 1989. Bố tôi làm kinh tế rừng ổn định từ đó đến nay. Được xã xác định quyền sử dụng và có trong bản đồ xã. Năm 2006 vùng đất gia đình tôi thuộc quy hoạch của một dự án du lịch. Họ đã đo dạc xác định giá song vì tình hình tài chính không có họ để vậy thành dự án treo. Gia đình tôi tiếp tục sử dụng. Trong những năm từ khi có chủ trương cho làm thẻ đỏ ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất )Gia đình tôi dù đủ giấy tờ theo quy định nhưng không làm được vì đất trong quy hoạch. Trong thời gian này bố có cho anh em tôi mỗi người một ít đất làm nhà. Có xác nhận cho đất của xã. Giờ dự án được khởi động lại cho một tập đoàn khác. Vậy tôi muốn hỏi gia đình tôi được đền bù theo đất có sổ đỏ hay không. Nếu không tại sao. Vì gia đình tôi có đủ giấy tờ mua bán có xác nhận của chính quyền từ năm 1989. Và việc treo dự án 12 năm mà chúng tôi không làm sổ đỏ được thì ai phải chịu trách nhiệm. Và đất bố mẹ cho chúng tôi từ năm 2010. 2012. Thì tính đền bù như thể nào.

Trả lời: Thứ nhất, gia đình bạn có được bồi thường theo đất có sổ đỏ không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy, chỉ cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ thì khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất.

Tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế,  hoặc tài sản gắn liền tặng cho quyền sử dụng đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”.

Gia đình bạn đã có giấy tờ mua bán đất với hợp tác xã và có xác nhận của chính quyền địa phương từ năm 1989 như vậy, cũng được coi là giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sẽ được nhà nước bồi thường khi thu hồi đất.

Ngoài ra, Căn cứ theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất”.

Như vậy, khi gia đình bạn sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 và đã được xác nhận của ủy ban nhân dân Xã về việc sử dụng đất không có tranh chấp thì sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà không cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của nhà nước thì vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc tính bồi thường khi cha mẹ cho đất các anh em từ năm 2010 đến 2012 như thế nào?

Nếu bố mẹ bạn đã cho đất các anh em của bạn từ năm 2010 đến 2012 và chưa được sang tên vì chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn vẫn nhận được tiền bồi thường.