Câu hỏi: Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng các thành viên trong hộ không ký hợp đồng thế chấp thì hợp đồng có hiệu lực không? Trường hợp không trả được nợ thì xử lý như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Pháp luật đất đai quy định hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo đó, những người sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình.

Trong trường hợp bạn có vướng mắc liên quan đến quyền của người sử dụng đất đối với đất hộ gia đình, bạn cần phải tìm hiểu các quy định của pháp luật hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn. Nếu bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

2. Tư vấn trường hợp thế chấp đất của hộ gia đình

Hỏi:
Xin các anh chị vui lòng giải đáp giúp em vướng mắc về thế chấp quyền sử dụng đất của gia đình như sau: Năm 2009 anh trai em có vay của ngân hàng 300.000.000đ. Hợp đồng có thế chấp bằng GCNQSDĐ của hộ gia đình em nhưng chỉ có bố, mẹ và anh trai em ký tên. Em không ký tên trong hợp đồng thế chấp. Trong sổ hộ khẩu của gia đình em lúc đó có 4 thành viên: Bố, mẹ, anh trai và em.

Lúc đó em đã 23 tuổi. Đến nay khoản vay đó đã quá hạn và ngân hàng yêu cầu gia đình em bàn giao tài sản thế chấp để họ xử lý. Em muốn hỏi là hợp đồng thế chấp như vậy có hợp pháp không? Nếu nhà em không ký bàn giao tài sản thì ngân hàng có thể niêm phong và thanh lý đất ở của gia đình em được không? Nếu hợp đồng thế chấp đó không hợp pháp thì em có thể làm gì để yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp đó và lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Em xin cảm ơn.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình bạn chứ không phải cấp cho cá nhân hoặc một số cá nhân. Do vậy, khi đem thế chấp mảnh đất cần phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu tài sản. Tức là ở đây cần phải có sự đồng ý của cả bạn về việc thế chấp tài sản. Quy định về Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đưuọc quy định như sau:

Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về thế chấp tài sản tại Điều 317 như sau:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Ngoài ra, Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển QSDĐ.”

Bộ luật Dân sự 2015 cũng có quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Căn cứ vào các quy định trên
, buộc phải có sự đồng ý của bạn trong hợp đồng thế chấp tài sản thì hợp đồng mới đảm bảo điều kiện của chủ thể giao kết hợp đồng và phát sinh giá trị pháp lý. Trường hợp không đảm bảo điều kiện của chủ thể giao kết, hợp đồng này có thể bị vô hiệu.

Điều 131 – Bộ luật dân sự 2015. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Căn cứ theo quy định này, bạn có thể gửi đơn đến tòa án yêu cầu tuyên bố gia dịch dân sự vô hiệu. Khi đó khoản vay giữa gia đình bạn với ngân hàng từ khoản vay có bảo đảm trở thành khoản vay không bảo đảm do hợp đồng thế chấp bị vô hiệu. Tuy nhiên, nếu đến lỳ hạn trả nợ mà gia đình bạn không trả hoặc không trả đủ số nợ đã vay ngân hàng, thì ngân hàng vẫn có thể gửi đơn kiện đòi tài sản đến Tòa, trường hợp gia đình không có đủ điều kiện trả nợ, Tòa án có thể phát mãi căn nhà, mảnh đất thuộc quyền sở hữu/sử dụng của gia đình bạn để thực hiện nghĩa vụ với bên ngân hàng.

------------------

Câu hỏi thứ 2 - Xử lý về trường hợp mua bán đất đai sai mục đích sử dụng đất

Tôi vừa mua lại thửa đất diện tích 565 m2 giấy chứng nhận cấp năm 2000, diện tích ghi trên sổ là đất ở lâu dài, tháng 3/2017 tôi có làm thủ tục xin sang tên quyền sử dụng. khi xuống văn phòng đất đai huyện thì được trích lục vào sổ là hơn 300 m2 đất thổ cư còn lại là đất vườn ( trong phần trích lục ghi là do cấp sai). Xin hỏi như vậy có đúng không, như vậy thì có thiệt thòi cho tôi quá. xin được trả lời. 2. Thửa đất trên đến nay tồi chưa sang tên nhưng tôi có nhu cầu mua thêm thửa đất khác của nhà bên cạnh với diện tích khoảng 600 m2 nữa thì khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng sẽ tính thế nào, tôi có nguyện vọng làm 2 sổ, mỗi thửa 1 sổ có đúng không hay là lại phải gộp vào. xin cảm ơn.

Tả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Hướng dẫn thủ tục khởi kiện dân sự?

Hiện tại, nếu như khi xác định lại diện tích và mục đích sử dụng khác trong thửa đất sau khi bị đính chính lại diện tích sử dụng thì các bên có thể thỏa thuận lại mức giá tương ứng với sự thay đổi. Bên cạnh đó, nếu như anh/chị muốn mua thêm thửa đất bên cạnh thì có thể cấp riêng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không bắt buộc phải gộp thửa.