phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Ông Nội cháu mất ngày 28/02/2000. Bà Nội cháu mất 01/01/2009. Ông bà có mảnh đất 5000m2 do bà cháu đứng tên. Ngày 19/07/2004 bà cháu làm Hợp đồng chuyển nhượng cho Bố cháu toàn bộ và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy CNQSDĐ. Ông bà cháu có 3 người con: Bố cháu, Bác cả và Cô cháu. Ngày 18/10/2014 cô cháu khởi kiện bố cháu đòi chia thừa kế QSDĐ của ông bà. Vậy toà có chấp nhận hay không? Và có chia tài sản chung không? trường hợp này của gia đình cháu xử lý thế nào? xin luật sư tư vấn giùm cháu, cháu cảm ơn!

>> Giải đáp thắc mắc về phân chia thừa kế, gọi
19006169

Trả lời: - Thứ nhất, về quyền sở hữu đối với mảnh đất

Theo thông tin bạn cung cấp, trước kia bà bạn đứng tên trên phần diện tích 5000 m2 đất. Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp còn chưa rõ ràng về việc phần diện tích đất đó được cấp cho cá nhân hay cấp cho hộ gia đình. Vì vậy, có thể có các trường hợp sau:

+ Trường hợp 1: Phần đất đó được cấp cho hộ gia đình

Trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình thì quyền sở hữu phần đất đó thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình. Nếu như bác bạn và cô bạn có tên trong sổ hộ khẩu gia đình chung với bà bạn, như vậy, bác và cô bạn có quyền sở hữu đối với phần diện tích đất đó.

Do đó, khi bà bạn muốn chuyển nhượng đất sang cho bố bạn thì phải có sự đồng ý của các đồng sở hữu khác là thành viên trong hộ gia đình.

+ Trường hợp 2: Phần đất đó được cấp cho cá nhân

Trường hợp đất được cấp cho ông bà bạn thì khi chuyển nhượng đất thì không cần có sự đồng ý của bác bạn và cô bạn vì họ không có quyền sở hữu đối với phần đất đó.

- Thứ hai, về việc khởi kiện chia thừa kế của cô bạn

+ Trong trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình thì cô bạn có quyền khởi kiện về việc chia thừa kế. Và sẽ tiến hành chia thừa kế theo quy định của pháp luật về thừa kế. Cụ thể, Tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a)
Hàng thừa kế thứ nhất
gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Như vậy, trong trường hợp này, khi chia thừa kế theo pháp luật thì bác bạn, cô bạn và bố bạn sẽ được hưởng phần thừa kế ngang nhau.

+ Trường hợp đất được cấp cho bà bạn thì việc chuyển nhượng đất giữa bà bạn với bố bạn là hợp pháp thì cô bạn không có quyền khởi kiện về việc chia di sản thừa kế.
Câu hỏi: Chào luật sư, cho tôi hỏi quy định về quyền lợi của người thuê, mượn đất của nhà nước như sau: Năm 1994 bố tôi được UBND xã cho mượn một miếng đất rộng 10m, dài 30m làm quán buôn bán (bố tôi là thương binh nên được miễn thu tiền thuê đất). Đến năm 2004 bố tôi mất, vậy gia đình tôi có được sử dụng miếng đất đó nữa không.

Hiện nay tôi muốn nâng cấp nền, nhưng khi thi công thì xã không cho và ra quyết định xử phạt hành chính 5 triệu đồng, lý do “tự ý thay đổi hiện trạng” . Bây giờ làm cách nào để gia đình tôi tiếp tục được sử dụng miếng đất đó. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo bạn trình bày thì nguồn gốc miếng đất trên là do UBND xã cho gia đình bạn mượn, như vậy mảnh đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của UBND xã. Hiện nay, bố bạn đã mất, nếu UBND xã không đòi lại miếng đất trên thì gia đình bạn vẫn có quyền tiếp tục sử dụng.

Để đảm bảo tiếp tục sử dụng miếng đất trên, gia đình bạn phải được UBND xã chuyển quyền sử dụng mảnh đất trên, có thể là dưới hình thức cho thuê lại và phải được lập thành văn bản rõ ràng.

Đối với việc UBND xã xử phạt 5.000.000 đồng với lý do bạn cho thi công nâng cấp nền trên miếng đất đó, để xem xét hành vi này có phải là tự ý thay đổi hiện trạng đất hay không phải căn cứ vào mục đích sử dụng của miếng đất đó.

Theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ – CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi tự ý sử dụng đất sai mục đích sử dụng ban đầu của đất mà không được cơ quan có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt tùy theo diện tích đất vi phạm.

Về thẩm quyền, ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai đến 5.000.000 đồng.

Trường hợp miếng đất trên là đất phi nông nghiệp và được phép xây dựng công trình trên đất thì việc bạn xây dựng nền trên đất không vi phạm pháp luật. Trong trường hợp này, bạn có thể gửi đơn khiếu nại quyết định xử phạt này tới chủ tịch ủy ban nhân dân xã để được giải quyết.
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi muốn hỏi trường hợp: Bà Nguyễn Thị C sinh năm 1950, thường trú số 20, đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, có 2.880m2 đất tại địa chỉ trên, thuộc thửa 12 tờ 3 thị trấn Hóc Môn. Phần đất này bị ảnh hưởng bởi Dự án đầu tư sửa chữa nâng cấp, mở rộng đường Lê Lợi, thị trấn Hóc Môn, huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh. Phần đất của bà C bị ảnh hưởng mở đường có nguồn gốc diễn biến sử dụng như sau:

Trả lời: P= (P1+P2+P3+P4) : T1 x T2
Câu hỏi: Mảnh đất gia đình tôi đang ở hiện tại đứng tên bà nội tôi, trước kia bà đã bán lại cho bố mẹ tôi nhưng chưa sang tên, bây giờ bà chết gia đình tôi muốn sang tên cho bố tôi nhưng khi đi sang tên thì chính quyền xã yêu cầu chữ kí của tất cả các anh em trong gia đình, nhưng bác cả lại không chịu kí tên khiến chúng tôi không thể hoàn tất được thủ tục, vậy cho tôi hỏi có cách nào khác không?

Trả lời: Tư vấn sang tên quyền sử dụng đất khi đất thuộc sở hữu chung
Câu hỏi: Hỏi: Nhà hàng xóm của tôi có 1 mảnh đất rộng 14m và dài 46m trong diện tích đó thì có 400m2 là đất thổ cư và 244m2 là đất cây trồng lâu năm. Và hàng xóm bán đất cho nhà tôi là 11m x 46m. Khi làm sổ bìa đỏ cho nhà tôi thì bố tôi (đã chết) đã làm xong bìa và trong bìa đỏ nhà tôi có 400m2 đất thổ cư. Hàng xóm của tôi nói nhà tôi đã làm sai luật và bắt nhà tôi trả lại 1 phần đất thổ cư. Vậy liệu nhà tôi có sai không. Và nếu phải trả lại đất thổ cư cho hàng xóm của tôi thì phải trả như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì tổng diện tích đất nhà bạn đã mua là 506m2 đất. Tổng diện tích này được ghi rõ ràng và cụ thể trong hợp đồng mua bán đất. Khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã công nhận cho gia đình bạn 400m2 đất là đất thổ cư, 100m2 đất còn lại được không được công nhận là đất thổ cư nhưng vẫn có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn không cung cấp rõ thông tin về việc mua bán nên chúng tôi sẽ chia trường hợp như sau:

Tư vấn về việc đòi lại một phần mảnh đất đã thỏa thuận bán

Trường hợp thứ nhất

Gia đình bạn mua 400m2 đất thổ cư và 106m2 đất trông cây lâu năm. Trong trường hợp này, việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho 400m2 đất thổ cư cho gia đình bạn là hoàn toàn có căn cứ và đúng quy định của pháp luật. Dựa vào
hợp đồng mua bán
đã được xác lập giữa hai bên mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có căn cứ để xác lập việc cấp này. Căn cứ:

Điều 99 - Luật đất đai 2013. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Trường hợp thứ hai:

Gia đình bạn mua 244m2 đất trồng cây lâu năm và 262m2 đất thổ cư. Theo đó, bố bạn đã xin chuyển đổi 138m2 đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã công nhận cho việc chuyển đổi này và đã cấp sổ đỏ hợp pháp cho gia đình bạn. Căn cứ:

Điều 99 - Luật đất đai 2013. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Nói chung, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói trên cho gia đình bạn là hoàn toàn hợp pháp. Vì dù ở trong trường hợp nào đi chăng nữa thì tại hợp đồng mua bán đất vẫn thể hiện rõ việc mua 506m2 đất của gia đình bạn. Nhà hàng xóm không có quyền đòi lại 1 phần đất thổ cư từ gia đình bạn bởi lại đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán.
Câu hỏi: Xin chào công ty Luật Minh Gia. 
Tôi có 1 thắc mắc như thế này mong công ty giúp tôi hiểu rõ thắc mắc.
Nhà hàng xóm của tôi có 1 mảnh đất Rộng 14m và Dài 46m trong diện tích đó thì có 400m vuông là đất thổ cư và 244m là đất cây trồng lâu năm. Và hàng xóm bán đất cho nhà tôi là 11m x 46m khi làm sổ bìa đỏ cho nhà tôi thì bố tôi (đã chết) đã làm xong bìa và trong bìa đỏ nhà tôi có 400m đất thổ cư

Nội dung tư vấn:
Giờ hàng xóm của tôi nói nhà tôi đã làm sai luật và bắt nhà tôi trả lại 1 phần đất thổ cư cho hàng xóm của tôi. vậy liệu nhà tôi có sai không và nếu phải trả lại đất thổ cư cho hàng xóm của tôi thì tôi phải trả như thế nào?

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng như sau:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d)
Trong thời hạn sử dụng đất
.”.

Theo như thông tin bạn cung cấp ở trên thì trong diện tích nhà bạn mua là 11m x 46m khi làm sổ bìa đỏ và trong bìa đỏ nhà bạn có ghi 400 đất thổ cư. Thời điểm bố bạn mua đất hàng xóm theo quy định pháp luật nếu đất không có tranh chấp, quyền sử đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành; trong thời hạn sử dụng đất thì việc được đất có chủ sở hữu chuyển nhượng cho gia đình bạn được cấp sổ đỏ là hoàn toàn hợp pháp. Tại thời điểm chuyển nhượng đất 2 bên đã có sự thỏa thuận nên việc ghi 400 m2 đất thổ cư vào trong sổ bìa đỏ là đúng theo quy định của pháp luật.

Do đó, trong trường hợp hàng xóm vẫn đòi lại 1 phần đất thổ cư cho hàng xóm thì bạn có quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND cấp xã để được giải quyết.
Câu hỏi: Năm 2001, gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nông thôn với diện tích 93m2, phần đất ở này là nhà cũ của gia đình, đã sử dụng ổn định từ năm 1992. Sau này do nhu cầu sử dụng đất, gia đình tôi đã cơi nới, cải tạo xung quanh, nên diện tích sử dụng hiện nay là 480m2 ( không có tranh chấp).

Năm 2011 gia đình phá bỏ nhà cũ, xây nhà mới 3 tầng kiên cố và các công trình phụ khoảng 300m2, 180m2 còn lại để làm vườn. Sau khi xây nhà xong đã được UBND xã và cơ quan có thẩm quyền đến đo đạc lại diện tích ( năm 2013) để làm lại sổ đỏ nhưng đến nay vẫn chưa được cấp, gia đình chưa làm thủ tục kê khai cấp sổ đỏ theo quy định. Năm 2014 nhà nước thu hồi đất để phục vụ làm đường giao thông. Toàn bộ 480m2 đều bị thu hồi. Ban giải phóng mặt bằng chỉ tính đền bù đất ở là 93m2 theo giấy chứng nhận cũ. Phần còn lại chỉ tính đất trồng cây lâu năm.

Tôi xin hỏi cách tính đền bù đất như trên của ban giải phóng mặt bằng đã đúng chưa? Gia đình tôi muốn được tính đền bù 300m2 theo đơn giá đất ở thì có được không? Thủ tục cần những gì?

Thu hồi đất?

Trả lời: Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở được quy định chi tiết tại điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.
Câu hỏi: Gia đình tôi có thửa ruộng 3 sào đã được cấp sổ đỏ từ năm 1994. Hiện nay có dự án làm đường đi qua 43 m2 ruộng của gia đình tôi, nên dự án đã thu hồi số đất trên và đền bù cho gia đình tôi. sau khi thu hồi số đất trên ủy ban nhân dân xã lại tiếp tục thu hồi số đất còn lại trong 3 sào của gia đinh tôi và đền bù với giá 70 triệu đồng/sào. ban đầu gia đình không đồng ý nhưng ủy ban xã nói đây là quy định phải thu hồi. Nếu gia đình không đồng ý thì xã vẫn sẽ thu hồi đất và số tiền đền bù sẽ cho vào kho bạc nhà nước. Nên gia đình tôi phải đồng ý và nhận số tiền đền bù như trên.

Vậy tôi xin hỏi UBND xã làm như vậy là đúng hay sai? Nếu sai thì chúng làm như thế nào để đòi lại công bằng cho gia đình tôi? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo quy định của pháp luật, Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày phương án được phê duyệt, chủ đầu tư phải thực hiện việc chi trả bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng trường hợp bị thu hồi đất.

Trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có trách nhiệm chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân hàng làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại, khiếu kiện.

Như vậy nếu số tiền đền bù được ủy ban nhân dân xã cho vào kho bạc những gia đình bạn vẫn có thể lấy tiền đền bù sau này một cách bình thường. Trong trường hợp mức đền bù không đúng với quy định đền bù theo pháp luật thì bạn có thể khiếu nại theo quy định của Luật khiếu nại và tố cáo của công dân và tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai năm 2013. Người khiếu nại phải gửi đơn đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để giải quyết trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận được quyết định bồi thường thiệt hại, quá thời hạn này đơn khiếu nại không còn giá trị xem xét xử lý. Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người khiếu nại vẫn phải chấp hành di chuyển giải phóng mặt bằng và giao đất đúng kế hoạch được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định.
Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Tôi có 70m2 đất tại Từ Liêm - HN. Đất chính chủ sổ đỏ tên tôi, nay tôi có nhu cầu mua thêm mấy mét vuông nhà bên cạnh cho mảnh đất được vuông vắn hơn và nở hậu. Nhà bên cũng là đất thổ cư và đã có sổ đỏ. Vậy tôi cần phải làm những thủ tục gì để hoàn thiện thủ tục trên? Kính mong nhận được sự tư vấn. Xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ Bộ Luật Đất Đai 2013

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Theo thông tin bạn cung cấp ở trên trường hợp của bạn cả 2 bên gia đình bạn nếu thỏa mãn điều kiện quy định như trên và  đối với phần đất thổ cư ( đất thổ cư chỉ là từ truyền thống để chỉ đất ở, theo thông tư 08/2007/TT- BTNMT quy định đất ở là đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ cho đời sống; đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, kể cả trường hợp vườn, ao gắn liền với nhà ở riêng lẻ đã được công nhận là đất ở).  Vậy thủ tục mua đất của bạn chúng tôi đã có một bài viết cụ thể bạn có thể tham khảo bài viết: Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng đất đai.
Câu hỏi: Xin tư vấn về làm sổ đỏ khi mua đất chỉ có giấy nộp thuế như sau: Em tìm mua 1 mảnh đất, mảnh đất này nằm ngay dự án đường N kéo dài và chạy thẳng lên Công viên hòa bình, nhưng không thuộc đất dự án. Chủ nhà hiện tại chưa có sổ đỏ mà chỉ có giấy xác nhận đóng thuế đất sử dụng phi nông nghiệp của cơ quan thuế.

Khi hỏi thì chủ nhà nói cũng muốn làm sổ đỏ nhưng cơ quan thẩm quyền từ chối vì dự án liền kề đó chưa hoàn thành nên họ chưa làm cho sổ đỏ. Khu đất đó là đất giáp ranh. Xin hỏi: Nếu em mua mảnh đất đó thì cần những giấy tờ gì để sau này em có thể làm sổ đỏ và giấy phép xây dựng?

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Do chị không nói rõ mảnh đất đó được sử dụng từ năm bao nhiêu, đất có tranh chấp hay không, nên chúng tôi chưa thể tư vấn cách cụ thể cho chị được.

Tuy nhiên, khi chủ sử dụng mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, mảnh đất mà chị định mua chưa được cấp sổ đỏ thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng.

Để đảm bảo quyền lợi của mình, và đảm bảo giao dịch hợp pháp thì chị có thể đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì thực hiện giao dịch.

Còn nếu, chị vẫn muốn thực hiện giao dịch trước khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp sổ đỏ thì:

Chủ sử dụng đã thực hiện các nghĩa vụ tài chính, có biên lai xác nhận thì khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và chủ sử dụng, để thực hiện được giao dịch này, phải có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai là UBND quận Cầu Giấy. 2 người cần có những giấy tờ sau:

+ Đơn xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Kèm theo các biên lai xác nhận nghĩa vụ tài chính từ chủ sử dụng.

+ Các giấy tờ khác quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật Đất đai 2013.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 người, có công chứng, chứng thực.
Câu hỏi: Gia đình tôi hiện đang có nhà và đất ở Hải Dương, cháu ruột tôi có nhà tập thể ở Hà Nội và hai bác cháu muốn đổi nhà cho nhau. Nhờ công ty luật tư vấn cho tôi biết nên làm thủ tục chuyển đổi hay tặng nhà nhà đất để tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả 2 bên nhất.

Trả lời: - Lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP thì mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ đối với nhà, đất là 0,5%. Như vậy, lệ phí trước bạ khi thực hiện chuyển nhượng hoặc tặng cho bất động sản là như nhau. Đối với một số loại phí và lệ phí khác, chi phí phải bỏ ra giữa việc chuyển nhượng và tặng cho là không có sự chênh lệch quá lớn.

- Thuế thu nhập cá nhân:
Đối với thuế thu nhập cá nhân, thì thuế suất cho việc chuyển nhượng hoặc tặng cho là khác nhau.

Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng: Căn cứ theo khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP thì thuế suất đối với việc chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị chuyển nhượng.

“Điều 22. Thuế suất

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.”

Thuế thu nhập cá nhân từ tặng cho: Luật thuế thu nhập cá nhân cũng xác định thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản là thu nhập chịu thuế do đó thu nhập từ việc tặng cho nhà đất cũng phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Mức thuế suất đối với thu nhập từ tặng cho được quy định tại Nghị định 65/2013/NĐ-CP như sau:

“Điều 25. Thuế suất

Thuế suất đối với thu nhập từ thừa kế, quà tặng là 10% trên thu nhập tính thuế.”

Căn cứ theo các quy định trên, có thể thấy mức thuế thu nhập cá nhân giữa việc chuyển nhượng và tặng cho bất động sản là khác nhau. Do đó, để thực hiện việc trao đổi nhà đỡ tốn kém chi phí nhất, gia đình bác nên lựa chọn thực hiện theo thủ tục chuyển nhượng bất động sản.
Câu hỏi: Năm 2011, tôi có mua mảnh đất của một người bạn bằng giấy tờ viết tay. Đây là dạng đất nông nghiệp bạn tôi mua gom lại của một số người tự phát chiếm đất ngày xưa (hay còn gọi là đất nhảy dù). Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng chỉ có giấy tờ viết tay cũng như giấy biên nhận tiền giữa tôi và bạn tôi.

Sau khi mua, tôi không có nhu cầu gì nên tôi không để ý đến việc xây nhà cũng như các vấn đề liên quan đến pháp luật. Nay tôi muốn xây nhà trên mảnh đất tôi mua, tuy nhiên không được cấp phép xây dựng, tôi muốn bán nhưng cũng không ai mua vì mọi người không muốn dính đến dạng đất này.
Vậy tôi có thể yêu cầu bạn tôi hủy hợp đồng cá nhân và trả lại tiền cho tôi được không?.

Trả lời: Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1.
Hợp đồng về quyền sử dụng đất
phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Bên cạnh đó, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.

Trong trường hợp này, khi mua bán mảnh đất nói trên bạn chỉ có giấy tờ viết tay mà không được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật là trái với quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định của pháp luật hợp đồng mua bán mà bạn đã xác lập bị vô hiệu. Vì vậy, hai bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận. Theo đó, bên bán cho bạn mảnh đất trên phải hoàn trả cho bạn số tiền đã nhận và bạn có nghĩa vụ trả lại mảnh đất đã mua cho bên bán.