Câu hỏi: Tư vấn trường hợp 1 gia đình mua một lô đất mặt bằng từ một chủ cũ đã được cấp sổ đỏ. Cán bộ địa chính để kiểm tra để cắm mốc giới cho phép xây dựng thì thực tế diện tích mỗi lô bị thiếu so với diện tích đất ghi trong sổ đỏ. Cán bộ địa chính đưa ra phương hướng giải quyết để 3 lô phải chịu thiệt mỗi nhà 13cm. Vậy chủ đất cần làm gì? Nếu tự ý cắm mốc ở lô bên cạnh thì có vi phạm không?

Nội dung tư vấn
: Thưa luật sư tôi xin hỏi một việc như sau: Gia đình tôi có mua một lô đất tại mặt bằng từ một chủ cũ đã được cấp sổ đỏ. Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đã được cấp. Nay địa chính đến kiểm tra để cắm mốc giới cho tôi xây dựng.Lô nhà tôi là lô số 10 nằm ở giữa. Nhưng khi đến đo 3 lô: 9, 10, 11 nếu theo hồ sơ thì 3 lô với diện tích mỗi lô là 5,5 x3 = 16,5m. Nhưng trên thực tế 3 lô chỉ còn 16,1m. Qua kiểm tra xác định được các lô vuông góc giáp ranh với lô số 11 đã lấn sang 40 cm. Lúc này địa chính không cắm mốc cho tôi xây dựng. Đưa ra hướng giải quyết là cả 3 nhà lô số 9,10,11 phải chịu thiệt mỗi nhà 13cm. Nhưng trên trích lục chúng tôi là 5,5m. Thực tế chỉ lô số 11 bị lấn chiếm. Vậy tôi phải làm gì để được xây dựng nhà ở? Nếu tôi tự ý cắm mốc từ lô số 8 trừ ra 5,5m và trừ ra thêm 2cm để đề phòng xê xịch và xây nhà . Vậy tôi có vi phạm không? Và nếu cán bộ địa phương cương quyết bắt tôi chịu thiệt và gây khó dễ cho tôi thì tôi phải làm sao? Ngày khởi công của tôi đã sát đến ngày và bắt buộc phải xây dựng.

Trả lời: Trong trường hợp bạn tự ý thay đổi cột mốc của lô 8 thì bạn sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật. Theo Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định những hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

...

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Theo đó,
hành vi tự ý cắm mốc từ lô số 8 trừ ra 5,5m và trừ ra thêm 2cm để đề phòng xê xịch và xây nhà là hành vi lấn chiếm đất đai, vi phạm quy định về những hành vi bị nghiêm cấm trong lĩnh vực đất đai. Hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

…

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này”

Căn cứ Khoản 4 Điều 31 Luật đất đai 2013 thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương. Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh giao việc đo đạc, chỉnh lý này do các cán bộ phụ trách, nên việc cán bộ làm không đúng trách nhiệm của mình (đo đạc không đúng với diện tích thực…) thì người dân có quyền yêu cầu thẩm định , kiểm tra lại số diện tích thực với số diện tích hiện tại.

Căn cứ Điều 166 Luật đất đai 2013 quy định quyền chung của người sử dụng đất như sau:

“1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai”

Như vậy, nếu phần diện tích đất thực đo đạc được đúng với diện tích ghi trong sổ đỏ thì bạn có quyền tiến hành xây dựng (vì thực tế chỉ có lô 11 bị lấn chiếm). Còn nếu diện tích đất thực sai lệch với diện tích đất trong sổ đỏ mà cán bộ địa chính gây khó dễ cho bạn và bắt bạn phải chịu thiệt 13cm so với diện tích đất ghi trong sổ đỏ thì bạn có quyền khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp xã nơi bạn cư trú yêu cầu được tiến hành, đo đạc lại chứ bạn không được quyền tự ý xê dịch cột mốc của lô khác để bạn tiến hành xây dựng.