Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp người tặng cho tài sản có quyền yêu cầu người được tặng cho không được bán tài sản được tặng cho không? Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định thế nào? Cụ thể như sau:

Kính gửi cty luật Minh Gia,Mẹ đẻ tôi (bố tôi đã mất) có 01 thửa đất 180m2 và 01 căn nhà cấp 4,3 gian mái chảy (mảnh đất này bố mẹ tôi sống từ năm 1965 đến nay nhưng chưa có sổ đỏ), theo nguyện vọng của mẹ tôi muốn cho cháu nội (cháu trai) mảnh đất trên và tài sản trên đất với điều kiện là cháu nội được toàn quyền sử dụng nhưng không được bán. Xin quí cty tư vấn giúp như vậy có đúng pháp luật hiện hành không và mẹ tôi phải làm thủ tục gì để đạt nguyện vọng của bà. Trân trọng cảm ơn quí cty !

Trả lời: Thứ nhất, về việc tặng cho tài sản với yêu cầu người được tặng cho không được bán tài sản tặng cho

Tại Khoản 1 Điều 120 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

…”

Theo quy định trên mẹ bạn muốn thực hiện việc tặng cho cháu nội với ràng buộc cháu nội không được bán tài sản được tặng cho đó thì trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này cần thể hiện “nếu người được tặng cho bán tài sản được tặng cho này đi thì hợp đồng tặng cho này sẽ bị hủy bỏ”

Thứ hai, về việc đăng ký sang tên quyền sử dụng đất

Điều 100
Luật đất đai 2013
quy định về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

Do bạn không nói rõ, gia đình có giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1965 hay không, nên, trường hợp theo căn cứ trên, gia đình bạn có giấy chuyển nhượng, thì có đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Trường hợp, gia đình đã sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1965, không còn giấy chuyển nhượng, thì cũng có thể đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này:

Trước tiên để có thể thực hiện thủ tục tặng cho mẹ bạn cần thực hiện Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này được thực hiện như sau:

+ Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1965 (nếu có)

+ Giấy chứng thực, công nhận của UBND xã về việc sử dụng đất ổn định từ trước 1965.

+ Các giấy tờ khác liên quan đến quyền sử dụng đất: thực hiện nghĩa vụ tài chính, …

+ Di chúc hợp pháp của ông nội để lại

+ Văn bản thỏa thuận của những người thừa kế về việc cử người đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ CMND của ông nội, CMND của những người thừa kế.

Hồ sơ gửi đến UBND huyện - Phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND huyện.

Sau khi được cấp Giáy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẹ bạn cần thực hiện các thủ tục:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ mẹ bạn sang cho cháu nội thì mẹ bạn và cháu nội phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên cho cháu bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu.