Câu hỏi: Nhà đất là tài sản có giá trị lớn nên khi giao dịch mua-bán cần phải làm theo quy trình pháp lý được Nhà nước quy định. Tuy nhiên hiện nay tình trạng sử dụng giấy mua bán viết tay vẫn còn tồn tại.

1. Luật sư tư vấn về đất đai

Mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không? Khi phát sinh tranh chấp thì pháp luật giải quyết như nào? Nếu đang gặp phải vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn cần tham khảo các quy định pháp luật về đất đai hoặc ý kiến của luật sư có chuyên môn. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn cụ thể.

2. Trao đổi đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Hỏi:
Cho tôi hỏi về luật đất đai như sau. Mẹ tôi có một thửa đất nhỏ không sử dụng  nên có làm giấy trao đổi với người chú và chỉ có mỗi mình mẹ tôi (cha mất) kí giấy trao đổi với chú. Sau đó chú tôi mới bán miếng đất mà mẹ tôi đổi cho người khác. Tôi muốn xin tư vấn là cái giấy mà mẹ tôi kí để đổi có được pháp luật thừa nhận không, khi trong gia đình chưa ai kí vào giấy trao đổi đó. Và giấy tờ mua bán đất giữa chú tôi và người mua đất có đúng luật pháp không.

Trao đổi đất đai chỉ lập giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không?

Trả lời: Điều kiện để thực hiện được giao dịch trao đổi này là là mảnh đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do bố bạn mất rồi nên nếu đây là tài sản chung của 2 người thì mẹ bạn và các bạn đều có quyền thừa kế mảnh đất này. Do vậy khi định đoạt tài sản này cần có chữ ký của cả các con. Nếu đây không phải là tài sản chung của bố mẹ bạn thì chỉ cần chữ ký của mẹ bạn trong hợp đồng giao dịch. Do thông tin của bạn cung cấp chưa được rõ ràng nên chúng tôi sẽ giải quyết theo hướng đây là tài sản chung của bố mẹ bạn.

Giấy trao đổi giữa mẹ bạn và người chú về mảnh đất nhỏ do bạn không nói rõ là nội dung trao đổi giữa 2 người là gì, nên sẽ có thể có các trường hợp xảy ra như sau:

-Trao đổi mảnh đất với một tài sản khác: tức trao đổi về quyền sở hữu mảnh đất;

-Nội dung trao đổi về việc sử dụng mảnh đất;

-Trao đổi về việc quản lý mảnh đất mà không bao gồm việc sử dụng, định đoạt;

-Trao đổi về việc quản lý bao gồm việc sử dụng và định đoạt mảnh đất.

Với một trong các nội dung trao đổi trên, thì:

Trường hợp giữa mẹ bạn và người chú có trao đổi mảnh đất đó với tài sản khác cho nhau tức có sự trao đổi về quyền sở hữu tài sản là bất động sản. Căn cứ tại Điều 55 Luật Công chứng quy định:

“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”.

Theo đó, giấy trao đổi đó được coi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải có chữ ký của mẹ bạn, các bạn và được công chứng, chứng thực. Mẹ bạn, các bạn và người chú phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên chủ sở hữu mảnh đất cho chú của bạn thì khi đó, chú bạn mới có quyền bán mảnh đất cho người khác.

Còn nếu giữa họ chưa thực hiện các thủ tục này thì giao dịch giữa người chú và người mua đất không có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp, nội dung trao đổi về việc quản lý và sử dụng hoặc định đoạt (như bán, cho thuê..) mảnh đất đó thì căn cứcăn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Bên cạnh đó, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.

Theo đó, khi mẹ bạn, các con và người chú xác lập giấy trao đổi có nội dung trên thì phải có công chứng, chứng thực thì giấy trao đổi mới có hiệu lực. Nên nếu từ việc ủy quyền này chưa được công chứng, chứng thực thì người chú không có quyền bán mảnh đất đó, nên giao dịch giữa người chú và người mua đất cũng không có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp, nội dung trao đổi giữa mẹ con bạn và người chú là về việc quản lý mảnh đất đó: trông coi, bảo quản, không bao gồm việc sử dụng hay định đoạt mảnh đất thì căn cứ theo quy định trên, giấy trao đổi đó không bắt buộc phải qua công chứng, chứng thực. Khi đó, người chú chỉ được xác lập quyền quản lý thông qua giấy ủy quyền giữa mẹ con bạn và người chú mà không có quyền định đoạt: bán mảnh đất đó. Nên giao dịch giữa người chú và người mua đất không có hiệu lực pháp luật.