Câu hỏi: Doanh nghiệp của tôi mua một thửa đất của người dân với giá thỏa thuận và ký hợp đồng mua bán đã được công chứng xác nhận. Tôi mua thửa đất này để xây dựng, mở rộng thêm văn phòng cho doanh nghiệp của tôi. Thửa đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất có mục đích sử dụng (ghi trên giấy chứng nhận) là loại đất: Trồng cây lâu năm (đất vườn). Nay tôi đã được UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thương mại, dịch vụ.

Xin Luật Sư vui lòng hướng dẫn:

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của tôi có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?

- Không hiểu vì sao cơ quan Tài nguyên và Môi trường yêu cầu tôi phải chuyển sang thuê đất. Trong khi thửa đất này tôi đã bỏ tiền ra để mua của người dân, nay lại phải thuê đất? Họ yêu cầu tôi chọn hình thức trả tiền thuê đất hàng năm, hoặc trả tiền một lần, và tôi đã chọn hình thức trả tiền một lần. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: “
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển
đất nông nghiệp
sang
đất phi nông nghiệp
;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng
”.

Theo như anh trình bày, anh nhận chuyển nhượng thừa đất trên từ người dân. Tuy nhiên, mục đích của anh là để mở rộng thêm văn phòng cho doanh nghiệp, thửa đất của anh đã được UBND tỉnh ban hành quyết định cho phép chuyển mục sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thương mại, dịch vụ. Trường hợp này của anh người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể tại điểm a khoản 1 Điều 57 Nghị định 17 quy định về nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

“
Điều 17. Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất
”.

Tuy nhiên
, khi xác định tiền thuê đất phải nộp, số tiền anh đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng thửa đất trên được trừ vào số tiền thuê đất. Cụ thể trường hợp của anh được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 Thông tư 77/2014/TT – BTC Về xác định tiền thuê đất như sau:

“
Điều 5. Xác định tiền thuê đất

...

2. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ – CP để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định theo giá đất của mục đích để nhận quyền nhượng tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng nhượng không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

a. Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại Khoản 4, Khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ – CP”.

Theo quy định tại điểm đ, khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2013 về thuê đất như sau:

“
Điều 56.
Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất,
kinh doanh phi nông nghiệp
; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê”.

Như vậy, theo quy định của Luật đất đai 2013 thì trường hợp của anh bắt buộc phải chuyển sang hình thức
thuê đất
và thực hiện như chúng tôi đã trình bày ở trên.