Câu hỏi: Ông nội em mất năm 1989, sau đó bà nội do bệnh mất năm 2009 để lại số tài sản gồm đất 03 thửa với diện tích từng thửa như sau: 1.Thửa đất số 165, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.650m2; 2.Thửa đất số 169, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.990m2; 3.Thửa đất số 924. tờ bản đồ số 03, diện tích 1.319m2. Bà nội mất không để lại di chúc thừa kề cho ai (các thửa đất trên do bà nội đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Đến năm 2011 thì có xảy ra tranh chấp đất với hộ gia đình kế bên về ranh giới. Sau đó người chú tôi đã làm tờ họp mặt gia đình để yêu cầu các anh em ủy quyền cho ông đứng tên để đúng ra tranh chấp đất với hộ gia đình kế bên (do lúc đó bà nội còn đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà đã mất nên không thể tranh chấp được khi ra tòa án). Trong đoạn tờ họp mặt có đoạn : Nay vào lúc 9h30 phút chúng tôi họp mặt thỏa thuận đồng ý cho em tôi là … thừa hưởng toàn bộ tài sản của cha mẹ để lại khi ông bà đã qua đời và không có tờ di chúc… Vì xét thấy em tôi (là chú tôi) đã chung sống cha mẹ tôi và đã chăm sóc cha mẹ tôi khi già yếu đến khi mất, thì số tài sản đó để lại cho em tôi là hoàn toàn chính đáng, khi thờ phụng cha mẹ, tài sản gồm đất là 2560 m2 chia ra như sau: 400m2 đất thộ cư, 2250 m2 đất vườn; 1001,6 m2 đất hai lúa trên sơ đồ bản đồ số 03, số thửa là 165 và 169 cấp ngày 23 tháng 11 của… (xin được dấu tên). Sau đó được đi công chứng ở phường và ở thị trấn.

Tôi xin trình bày đôi nét về tờ họp mặt này:

- Thứ nhất Tờ họp mặt do chú tôi tự ý ghi một mình (chuản bị sẵn) sau đó chở từng anh em xuống thị trấn để kí tên chứ không kí ở nhà.

- Thứ hai bà nội tôi có 06 người con nhưng trong tờ họp mặt này chỉ có 05 người kí còn một người chưa kí tên do chú tôi ghi trong tờ họp mặt có 05 người

- Thứ ba chưa có người làm chứng kí tên (Tức người ở cạnh nhà)

- Thứ tư là trong tờ họp mặt chưa ghi đủ diện tích đất vì 03 thửa tới 5859m2 mà trong giấy chỉ ghi như trên.

Do tin tưởng chú tôi kêu kí giấy là để tranh chấp đất nên ba tôi đã kí vào giấy trên. Sau đó chú tôi dã dùng tờ giấy này chuyển toàn bộ quyền sử dụng đất sang toàn bộ tên của ông ta vào năm 2012. Sau đến năm 2013 cô tôi (người chưa kí vào tờ họp mặt) đã phát hiện và yêu cầu ông ấy chia lại 01 phần ông ấy cũng đồng ý nhưng cuối cùng không. Hiện nay cô tôi đã viết đơn gửi đến Tòa án tỉnh yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chú tôi cả 03 thửa đất nói trên và chia lại thừa kế cho tất cả anh em.

Vậy trong trường hợp trên xin hỏi luật sư có khả năng hủy được giấy nêu trên không? Và ba tôi người đã kí tên vào tờ họp mặt có được chia tài sản thừa kế không? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: - Thứ nhất, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Điều 106 của Luật đất đai năm 2013

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với thông tin bạn cung cấp do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chú bạn là không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích (thiếu chữ ký xác nhận của cô bạn - người thừa kế hợp pháp từ khối di sản thừa kế mà ông bà để lại; trong biên bản thỏa thuận chỉ công nhận tài sản là 2560 m2 nhưng thực tế di sản 5859m2 và khi cấp lại cấp với diện tích 5859m2) . Nên có cơ sở để tiến hành khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho chú bạn.

Tuy nhiên, do thời điểm được cấp từ năm 2012 mà thời hiệu khởi kiện giải quyết là trong vòng 1 năm, nhưng đến hiện nay mới khiếu nại/khởi kiện thì hết thời hiệu nên sẽ không được Tòa án thụ lý giải quyết. Do đó, gia đình không thể tiến hành khởi kiện đối với quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ vào thời điểm hiện nay để yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Nhưng có thể lựa chọn theo hưởng khởi kiện chia di sản thừa kế để giải quyết.

- Khởi kiện chia di sản thừa kế theo pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm ông, bà mất không để lại di chúc nên toàn bộ di sản (Thửa đất số 165, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.650m2; 2.Thửa đất số 169, tờ bản đồ số 03, diện tích 1.990m2; 3.Thửa đất số 924. tờ bản đồ số 03, diện tích 1.319m2) sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thừa kế hợp pháp gồm 6 người con). Cụ thể, Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 về thừa kế theo pháp luật. Cụ thể:

Điều 676.
Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Điều 645.
Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo đó, vì di sản được chia đều cho các đồng thừa kế nên cô bạn cũng sẽ được hưởng giá trị tương đương với các đồng thừa kế khác. Cụ thể, toàn bộ di sản tương ứng 5859m2 sẽ được chia đều cho 6 thành viên (mỗi người được hưởng 976,5m2 đất). Tuy nhiên, do trước đó chú bạn đã tự ý chuyển nhượng toàn bộ di sản sang tên người chú đứng tên dựa vào văn bản thỏa thuận của 5 người thừa kế, bao gồm cả bố bạn đồng ý để cho chú hưởng toàn bộ di sản 2560 m2 đất mà không có sự đồng ý của cô. Do đó, hiện nay khi phát hiện ra thì để đảm bảo quyền lợi của mình thì cô/gia đình bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có di sản để yêu cầu phân chia di sản thừa kế (còn thời hiệu khởi kiện - bà mới mất được 7 năm trong khi thời hiệu pháp luật cho phép là 10 năm). Trường hợp, đã khởi kiện thì có cơ sở Tòa án thụ lý và di sản là quyền sử dụng đất mà chú bạn được cấp có liên quan tới chia di sản nên có thể Tòa án dựa vào đó để yêu cầu hủy/thu hồi giấy chứng nhận để phục vụ cho giải quyết việc phân chia di sản thừa kế.

+ Khi khởi kiện phân chia thì cô bạn sẽ được hưởng 976,5m2 trong khối di sản 5859m2 ông, bà để lại. Còn 4882, 5m2 đất sẽ được chia cho những người thừa kế còn lại. Tuy nhiên, do trước đó bố bạn và đồng thừa kế khác đã đồng ý để lại khối di sản mà mình được hưởng trong 2560m2 cho chú nên bố bạn và những thừa kế khác sẽ không còn được chia di sản trong 2560m2 kia, mà chỉ được chia thừa kế trong số diện tích còn lại 2322,5m2 đất - tức bố bạn chỉ còn được hưởng chia di sản 464,5m2 đất trong tổng toàn bộ di sản ông, bà để lại.