Câu hỏi: Gia đình em có nhận mua thanh lý một nhà kho cũ và thuê mượn diện tích đất 132m2 của UBND xã để sử dụng với số tiền là 4.500.000đ. Thời hạn thuê là 50 năm kể từ năm 1995, có biên bản thanh lý và hợp đồng. Nhưng hiện nay 2 bên không ai còn giữ được hợp đồng thuê mướn nữa.

Trong quá trình sử dụng đất thuê mượn đó, gia đình em có vượt lập thêm một diện tích đất gần cạnh là 120m2. Hiện nay trên 2 mảnh đất thuê mượn và vượt lập đó không xây dựng nhà kiên cố mà chỉ xây dựng nhà ở tạm. Nếu năm 2016 UBND xã có kế hoạch thu hồi lại đất để xây dựng trường học thì gia đình em được đền bù số tiền là bao nhiêu và theo điều luật nào?

Trả lời: “1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở,…”

Như vậy, đối với diện tích đất 132 m2 nếu là đất thuê 50 năm và trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở thì khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Theo đó, nếu đủ điều kiện bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn được bồi thường đối với đất thuê trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê như sau:

Bồi thường về đất:
Bồi thường diện tích đất trong hạn mức được quy định tại Điều 129 và 130 Luật Đất đai 2013.

Bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất:
Khoản 2 Điều 3 NĐ 47/2014/NĐ-CP quy định
“ 2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;(P1)

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;(P2)

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;(P3)

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất (P4 )…”

Công thức tính chi phí đầu tư còn lại vào đất (P) như sau:  P: = [(P1+P2+P3+P4) /T1] x T2

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Bồi thường cây trồng trên đất (nếu có):
nếu là cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất.

Bồi thường nhà, thiệt hại công trình trên đất (nếu có):
Điều 89 Luật đất đai 2015 quy định về Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì
chủ  hữu nhà ở, sở công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Bồi thường chi phí di chuyển (nếu có):
Điều 91 Luật đất đai 2013 về Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất, quy định:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy, khi phần đất thuê của gia đình bạn bị thu hồi, thì nếu phát sinh các chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt máy móc, thiết bị sẽ được Nhà nước bồi thường tương ứng với chi phí thực tế bỏ ra để làm những công việc đó.

Đối với diện tích đất 120m2 gia đình bạn sử dụng không nằm trong diện tích đất được giao, thì cần phải xem xét việc sử dụng đất này có hợp pháp không?

Nếu 120m2 này là đất khai hoang hay nói cách khác là đất đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ mà chưa cấp, thì sẽ được bồi thường giống như 132 m2 đất thuê.

Nếu 120m2 đất này là đất lấn chiếm bất hợp pháp, thì gia đình bạn sẽ chỉ được bồi tài sản trên đất và chi phí vận chuyển, tháo dỡ (nếu có)

Trân trọng
!