Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và vấn đề xây dựng nhà thờ họ. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia!  Tôi có câu hỏi như sau: Hiện nay gia đình tôi đang có như cầu xây nhà thờ gia tộc trên đất vườn của gia đình tôi nhưng nằm ngoài sổ đỏ của gia đỉnh, nên không được không cho xây dựng. Xin nói về mảnh đất vườn  mà gia đình tôi đang chuẩn bị xây nhà thờ, trước năm 75 đất đó được ông nội tôi khai hoang và sản xuất nhưng chưa có làm giấy tờ gì hết. Sau khi mất đi và để lại cho ba tôi và hiện nay ba tôi đang giữ và sản xuất, chưa làm giấy tờ gì hết. Hiện nay gia đình tôi muốn xây nhà thờ gia tộc trên đất đó nhưng không được cơ quan có thẩm quyền (UBND Xã) không cho phép xây. Xin cho tôi hỏi bây giờ tôi phải làm gì để được phép xây nhà thờ hay làm thế nào để được nhà nước cấp sổ đỏ cho gia đình tôi được xây nhà thờ gia tộc. Xin cảm ơn!  Một lần nữa kính chúc công ty  Luật Minh Gia sức khỏe và thành công. Xin cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, ông nội bạn đã khai phá và sử dụng mảnh đất vườn này từ trước năm 1975. Khi ông mất đi đã để lại cho ba bạn và chưa có giấy tờ gì đối với mảnh đất này. Bây giờ, bạn muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và xây dựng nhà thờ họ.

Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn, đây là đất vườn mà từ trước ông của bạn đã sử dụng để sản xuất nông nghiệp, hiện không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, nếu đã đáp ứng điều kiện trên thì ba bạn có thể làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Ba bạn làm một bộ hồ sơ nộp tại UBND xã hoặc văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để được cấp GCNQSDĐ.

Hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy xác nhận của UBND xã nơi có đất về việc đất hiện không có tranh chấp.

+ Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân của ba bạn ( bản sao, có chứng thực).

Thứ hai, để được xây dựng nhà thờ họ trên mảnh đất vườn này ba bạn cần thực hiện những bước sau đây:

Bước 1: Làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( như trên đã hướng dẫn).

Bước 2: Khi trên GCNQSDĐ ghi nhận đây là đất nông nghiệp thì ba bạn chưa thể xin phép xây dựng nhà thờ họ được mà phải thủ tục để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

Điều 57 Luật Đất đai 2013, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1.Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

- Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất.”

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định hướng dẫn thi hành luật đất đai như sau:

- Nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường;

- Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

- Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Bước 3: Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất, ba bạn cần thực hiện việc xin cấp giấy phép xây dựng:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 34 Nghị định 92/2012/NĐ-CP quy định cụ thể về việc cải tạo, nâng cấp, xây dựng mới công trình tín ngưỡng, cơ sở tôn giáo phải xin cấp phép xây dựng như sau:

“1. Công trình tín ngưỡng là những công trình như: Đình, đền, am, miếu, từ đường, nhà thờ họ và những công trình tương tự khác.”

Như vậy, trường hợp xây dựng công trình tín ngưỡng nhà thờ gia tộc thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng và phải tiến hành các thủ tục theo quy định của Luật xây dựng 2014.