Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bên bán chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục, các chi phí phát sinh khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Xin  chào luật sư ! tháng 6 năm 2017 vừa qua, tôi có mua 1 ô đất 100m vuông. do chú tôi bán cho. Ô đất của chú tôi rộng 600m (trước đây là ao, sau này chú san lấp thành đất liền thổ do bố mẹ chú di chúc để lại. Hiện lô đất này được coi như tài sản cha ông để lại để sau này xây nhà ở vì chú hiện  đi xa không ở quê hương, Tháng 6 vừa qua, chú về và cắt bán cho tôi 100 m vuông  với tổng số tiền là 250 triệu (2,5 tr/m2). Giấy tờ mua bán là hợp đồng viêt tay chưa có dấu đỏ. Sau đó chú lại đi xa. Hiện nay tôi muốn làm sổ đỏ mảnh đất trên thì tôi phải làm trình tự  những bước như thế nào về thủ tục hồ sơ. Cụ thể tôi phải nộp thuế là bao nhiêu tiền ? (mảnh đất của chú tôi chưa có sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ giao đất của gia đình, bố mẹ anh em cho chú, có dấu đỏ, và chú có nộp thuế hàng năm). Xin Luật sư tư vấn giúp ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, chú bạn không có quyền chuyển nhượng cho bạn vì chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, hợp đồng chuyển nhượng đất đó sẽ vô hiệu và nếu hai bên vẫn có ý định thực hiện việc chuyển nhượng thì chú bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận, sau khi được cấp thì mới có thể việc thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Trường hợp chú bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện chuyển nhượng đất cho bạn thì hai bên nên lập hợp đồng chuyển nhượng đất và nên công chứng hay chứng thực hợp đồng này, sau đó bạn có thể thực hiện việc sang tên đất tại Ủy ban nhân dân cấp Huyện nơi có đất.
Hồ sơ bao gồm:
- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Hộ khẩu thường trú của người mua;
- Trích lục thửa đất;
- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;
- Chứng từ nộp tiền thuế đất.
Thủ tục sang tên chuyển quyền sử dụng đất:
Bước 1: Các bên đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.
Các khoản phí phải nộp:
+ Thuế thu nhập cá nhân.
+ Lệ phí trước bạ

Cách tính lệ phí trước bạ = (Diện tích đất) x ( Giá đất) x ( lệ phí)
Diện tích đất được tính bằng m2
Giá đất để tính tiền sử dụng đất do UBND tỉnh, Thành phố quy định
Lệ phí là 0.5%
+ Mức thu lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  theo Thông tư 250/2016/TT-BTC phí lệ phí thẩm quyền Hội đồng tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương 2016 thì các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì phải nộp lệ phí địa chính với mức thu do các địa phương quy định phù hợp với điều kiện và chính sách của địa phương.
+ Lệ phí địa chính.
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Uỷ ban nhân dân huyện nơi có nhà, đất
Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).
- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
+ Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm: Thuế thu nhập cá nhân: 2 %, thuế trước bạ: 0,5 %
Bước 3: Kê khai sang tên ở Ủy ban nhân dân huyện nơi có nhà, đất
Hồ sơ gồm:
- Đơn đăng kí sang tên chuyển quyền sở hữu đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)
- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)
- Bản sao Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng
- Thời hạn sang tên: 15 ngày
+ Lệ phí sang tên gồm: Lệ phí địa chính và lệ phí thẩm định.
Bước 4: được nhận sổ đỏ khi nộp đầy đủ các khoản phí.