phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Khi đất ở không có lối đi ra đường công cộng (lối đi chung) thì phải giải quyết như thế nào? Người có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi hay không? Trường hợp không thỏa thuận được về việc mở lối đi thì phải giải quyết như thế nào? … Luật Minh Gia giải đáp các vấn đề trên như sau:

1. Luật sư tư vấn quyền về lối đi

Việc một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không có lối đi ra đường đi chung không phải là vấn đề hiếm gặp. Hiện nay, để giải quyết triệt để vấn đề này và tránh tranh chấp phát sinh, đồng thời bảo vệ người có bất động sản bị vây bọc, pháp luật quy định quyền về lối đi qua của bất động sản vây bọc tại Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan. Theo đó, người có bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu một trong những người có bất động sản vây bọc phải mở một lối đi hợp lý, phù hợp với quyền và lợi ích của cả hai bên.

2. Hỏi về quyền của người có bất động sản bị vây bọc

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Vừa qua tôi mới mua 1 lô đất ở Nghệ An và đã làm thủ tục sang tên đổi chủ xong xuôi. KHi đưa vào sử dụng thì mới biết lô đất không có đường đi chung(Đường phía trước là dất của người khác). Lên địa chính xã hỏi thì được biết vẫn có con đường 3.2m phía trước làm đường đi chung. Vây xin hỏi luật sư tôi phải làm gì để giải quyết vấn đề này.

Trả lời: Điều 275.
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề - Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù…”

Như vậy, nếu diện tích đất bạn đang sinh sống bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không có lối ra thì bạn có quyền yêu cầu một trong những hộ dân đó mở một lối đi ra đường công cộng. Ví trí, chiều dài, chiều rộng và giá đền bù của lối đi do các bên thỏa thuận. Bạn và hộ dân đó có thể nhờ đến UBND xã công nhận sự thỏa thuận này.

Tuy nhiên, theo như bạn trình bày thì cán bộ địa chính xã có xác định về việc phía trước lô đất của bạn đã hình thành lối đi. Do vậy, bạn cần xác minh lại thông tin này. Nếu phía trước lô đất của bạn thực sự đã có lối đi từ trước mà bị hộ dân đó lấn chiếm thì bạn cần UBND xã can thiệp để xác định lại diện tích đất này.
Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi đang chuẩn bị mua một lô đất đã có sổ hồng. Tôi muốn biết lô đất có sổ hồng của bên bán có tranh chấp hay là đang mua bán với người khác hay không? Khi đến văn phòng công chứng thì công chứng viên có kiểm tra đươc thông tin này không ạ? Xin ý kiến. Cảm ơn nhiều.

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005, Luật đất đai 2013 thì hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải bằng văn bản và có công chứng, chứng thực. Công chứng, chứng thực sẽ chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự bằng văn bản, và là căn cứ để Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tiền hành đăng ký sang tên, đổi chủ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 40 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn như sau:

" ...5. Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng.

6. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng".

Theo quy định trên, khi các bên yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra về sự tự nguyện của các bên khi tham gia hợp đồng, các điều khoản của hợp đồng có vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội,... và cả đối tượng của hợp đồng (thửa đất mà anh đang có ý định muốn mua).

Hơn nữa, theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:
"Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở".

Như vậy, khi tiến hành kiểm tra về đối tượng của hợp đồng là thửa đất, cộng với cơ sở dữ liệu quản lí đất đai trong phạm vi tỉnh, thành phố nơi tổ chức đặt trụ sở thì công chứng viên sẽ đảm bảo thửa đất chưa được tiến hành thủ tục chuyển nhượng với người khác.

Nếu bên bán và bên thứ ba thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà chưa có công chứng, chứng thực thì kể cả giao dịch trước anh thì vẫn không phát sinh hiệu lực pháp lý, tức giao dịch giữa anh và bên bán vẫn tiếp tục được thực hiện.

Để kiểm tra hiện đất có tranh chấp hay không, anh có thể tự mình tới UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để kiểm tra; hoặc có thể tìm hiểu thông tin từ các hộ dân sống xung quanh thửa đất trên.

Trân trọng
Câu hỏi: Có thể cấp 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 1 mảnh đất không?

Trả lời: Hỏi:

Trường hợp ông A được cấp 02 giấy CNQSDĐ trên cùng 01 thửa đất (01 giấy cấp năm 2008, 01 giấy cấp năm 2009, có diện tích như sau), theo quy định thì việc cấp giấy CNQSDĐ sau vào năm 2009 là sai vì thửa đất này đã được cấp rồi, do đó cơ quan có thẩm quyền cấp giấy sẽ thu hồi. Tuy nhiên, theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 106 Luật Đất đai năm 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây: “….d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Nhưng trường hợp cấp hai giấy CNQSDĐ trên cùng 01 thửa đất không thuộc quy định trên, như vậy cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy có được thu hồi giấy CNQSDĐ đã cấp vào năm 2009 hay không, căn cứ theo điều nào?

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Về vấn đề cấp 2 Giấy chứng nhận cho cùng một người đối với một mảnh đất, trước tiên bạn cần phải làm rõ tại sao Giấy chứng nhận thứ hai lại được cấp. Nếu là cấp đổi giấy chứng nhận thứ nhất thì việc thu hồi Giấy chứng nhận thứ nhất được thực hiện căn cứ vào quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013.

Trong trường hợp Giấy chứng nhận thứ nhất là hợp pháp, không có sai sót mà Giấy chứng nhận thứ hai lại được cấp một lần nữa sau đó 1 năm thì việc cấp Giấy chứng nhận này là không đúng với quy định của pháp luật đất đai. Bởi lẽ đối với một mảnh đất do một chủ sử dụng thì chỉ có thể cấp một Giấy chứng nhận. Khi đã có Giấy chứng nhận rồi thì người sử dụng mảnh đất không thể được cấp Giấy chứng nhận lần thứ hai. Do đó, Giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi với lý do không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận.

Trân trọng

!
Câu hỏi: Nội dung đề nghị tư vấn: Chào luật sư! cho cháu hỏi về việc chuyển đổi mục đích sang đất ở: Bố cháu có 1 miếng đất 1000m2. Lúc làm bìa hồng thì người ta ghi là 200m2 đất ở, 700m2 đất trồng cây lâu năm và 100m2 đất trồng cây hằng năm. Hai loại đất sau đều có thời hạn đến năm 2063. Đợt xã có chủ trương chuyển đổi mục đích sang hết đất ở bố em có đi làm thì người ta bảo đất cấp sau năm 80 thì không được chuyển hoặc chuyển với chi phí cao.

Luật sư có thể cho cháu biết quy định cụ thể về cái này? Bố em có thể chuyển đổi mục đích sự dụng đất được không ạ? Và chuyển đổi rồi thì hạn sự dụng đất có thay đổi không ạ? Nếu chuyển được thì chi phí thế nào ạ? Cháu cảm ơn!

Trả lời: "1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;"

Theo đó, đất trông cây lâu năm, đất trông cây hàng năm là đất nông nghiệp; đất ở là đất phi nông nghiệp. Như vậy, gia đình bạn có quyền được chuyển đổi từ đất trông cây hàng năm, đất trông cây lâu năm sang đất ở. Trường hợp của gia đình bạn là đã được cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó bố bạn có quyền sử dụng, định đoạt, chuyển mục đích sử dụng đất mà không phục thuộc vào việc cấp đất vào thời điểm nào, trước hoặc sau năm 1980. Thời hạn sử dụng đất được đặt ra đối với đất nông nghiệp giao cho cá nhân, khi bố bạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì sẽ không áp dụng thời hạn sử dụng. Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Tiền sử dụng đất

+ Lệ phí trước bạ

+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Mức tiền sử dụng được quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP:

"b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% tiền sử dụng đất. Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được UBND tỉnh quy định, bạn có thể tìm Quyết định của UBND tỉnh về vấn đề này để tra cứu rõ ràng. Mức lệ phí có thể rơi vào khoảng từ 20.000 đồng đến 50.000 đồng.

Trân trọng
.
Câu hỏi: Cháu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở ( Hiện nay trên sổ đỏ của cháu đã có 50m2 đất ở, cháu muốn chuyển đổi thêm 50m2 đất trồng cây hàng năm thành đất ở). Cho cháu hỏi cần làm những thủ tục gì để được chuyển đổi. Cần mua hồ sơ ở đâu. Chi phí chuyển đổi là bao nhiêu ạ. Cho cháu hỏi là trong thời gian bao lâu thì các cấp có thẩm quyền phải giải quyết đơn của cháu ạ. Cháu mong nhận được câu trả lời sơm. Cháu xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi vấn đề tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Vấn đề bạn đưa ra chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 57 luật đất đai 2013:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng"

Theo quy định tại khoản 1 điều 11 thông tư số 02/ 2015/ TT-BTNMT

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở”

Trường hợp của bạn chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở không thuộc các trường hợp được chuyển mục đích. Bạn nên căn cứ theo quy định của pháp luật để từ đó bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất sao cho phù hợp
Câu hỏi: Năm 1995 trong biên bản họp gia đình, bố tôi có chia cho tôi 160m2 đất có xác nhận của UBND phường, thực tế tôi chỉ sử dụng để ở 80m2, còn lại bố tôi vẫn sử dụng cùng với 13m2 của bố tôi, sau đó bố tôi đứng tên kê khai phần đất còn lại của tôi với 13 m2 của ông thành 1 hồ sơ đất đứng tên bố tô là 93m2. Năm 2006 bố tôi chết, có 1 người anh em giữ hồ sơ của bố nên tôi không có biên bản đó.

Cũng năm 2006 tôi làm giấy xin cấp sổ đỏ cho 80m2 phần đất tôi đang ở (phần còn lại đang đứng tên bố tôi, tôi chưa nói đến, và toàn bộ đất của bố tôi đều chưa có sổ đỏ), vì không được cầm biên bản của bố nên các anh em họp và làm 1 biên bản mới để tôi có đủ giấy tờ, từ đó đến nay vẫn chưa làm được. Năm 2016 tôi lại làm hồ sơ có kèm theo biên bản của bố tôi năm 1995, Phòng Tài nguyên môi trường phường dựa vào biên bản của anh em mà không nói gì đến biên bản của bố tôi lúc còn sống và trả lời vì có biên bản của các anh em nên đất tôi đang ở thuộc về đất thừa kế, gây nhiều rắc rối cho tôi trong thủ tục hồ sơ vậy mong luật sư giải thích giúp: phần đất tôi đang ở có phải thuộc đất thừa kế hay không. Xin được cảm ơn luật sư nhiều lắm.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn vì thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên chúng tôi chưa có hướng tư vấn cụ thể. Đối với trường hợp trên bạn cần phải làm rõ những thông tin sau:

- Mảnh đất hiện tại chưa có GCNQSDĐ nhưng đang có giấy tờ gì?

- Có văn bản tặng cho của bố bạn cho bạn hay không?

- Mảnh đất trên ai đang sử dụng? Ai đóng thuế sử dụng đất hàng năm? Có xây dựng tài sản gì không?

- Những giấy tờ liên quan khác đến mảnh đất trên.

Chỉ khi làm rõ được những thông tin trên mới có thể tư vấn được trường hợp của bạn.

Bạn có thể tham khảo ở bài viết:

- Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Câu hỏi: Nội dung yêu cầu: Kính gửi văn phòng luật sư: Tôi xin hỏi một việc về yêu cầu bàn giao bất động sản khi đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau.

Năm 2013 tôi có nhận chuyển nhượng bằng hợp đồng chuyển nhượng Bất Động Sản ký kết giữa cá nhân tôâi với một công ty TNHH (A) với nội dung như sau:

Bên chuyển nhượng công ty (A) do giám đốc ký, Bên nhận chuyển nhựng do tôi đứng tên

Bên công ty có chuyển nhượng cho tôi diện tích đất là 1.000m2, Tại HY. Số tiền: 3.000.000đ/m2. Số tiền tôi đã giao đủ là 3.000.000.000đ (Ba tỷ đồng cho công ty (A) và thể hiện trên giấy chuyển nhượng. Công ty đã nhận đủ số tiền.

Diện tích đất trên là đất công ty (A) thuê của tỉnh Hưng Yên, trả tiền thuê đất một lần/ thời gian thuê. Do tình cảm anh em thân thiết và tôi chưa cần đến diện tích đất trên lên đã cho công ty (A) nhờ một thời gian làm bãi để xe. Đến nay tôi cần đến nên yêu cầu công ty bàn giao số đất trên nhưng công ty đã lần khất và không chịu bàn giao đất. Tôi đã làm đơn ra UBND xã để giải quyết nhưng không có kết quả. Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này nếu kiện công ty (A) đó ra tòa tôi có lấy lại được đất và tiền không.

Trả lời: Anh có trình bày, các bên đã thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với diện tích là 1000m2, và bên bán đã nhận đủ số tiền 3 tỷ VNĐ. Tuy nhiên, do thông tin anh trình bày chưa rõ, tức về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, chứng thực hay chưa, nên chúng tôi sẽ tư vấn cho anh theo hai hướng.

Thứ nhất,
nếu hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực thì hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực pháp luật. Nếu anh khởi kiện tại Tòa án, Tòa án sẽ yêu cầu các anh thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực trong một thời gian hợp lý. Sau thời gian trên, nếu các bên không thực hiện thì Tòa án sẽ tuyên giao dịch vô hiệu.

Điều 137 BLDS 2005 quy định về
hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“ 1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Theo đó, anh sẽ được nhận lại tiền; và nếu có thiệt hại thì sẽ được bồi thường. Thiệt hại trên phải là thiệt hại thực tế, và anh có nghĩa vụ chứng minh có thiệt hại xảy ra.

Thứ hai,
nếu hợp đồng đã được công chứng, chứng thực và đã phát sinh hiệu lực thì anh sẽ không lấy lại được tiền, anh sẽ đòi lại được đất. Bởi, trường hợp trên được coi như hai bên ký kết hợp đồng “ mượn” tài sản, nên bên có quyền sẽ đòi lại được đất.

Anh cần chuẩn bị hồ sơ và nộp tại Tòa án nơi công ty A đóng trụ sở để được thụ lý và giải quyết.

Lưu ý: Giải quyết tại Tòa án là phương án cuối cùng khi các bên không đạt được sự thỏa thuận.

Trân trọng
!
Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có mua căn nhà của người chị hiện tại tôi muốn sang tên, theo luật sư tôi nên làm hợp đồng mua bán hay tặng cho để được miễn thuế. Nếu làm hợp đồng mua bán tôi sẽ đóng thuế bao nhiêu phần trăm ? Còn tặng cho thì sao ( chúng tôi là chị em ruột ) , tôi nghe nói làm hợp đồng tăng cho sau này căn nhà không ở tôi muốn bán phải đóng thuế 100% có đúng không thưa luật sư , xin cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về thuế thu nhập cá nhân:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau”.

Thứ hai, về lệ phí trước bạ:

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP quy định:

“Điều 4. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Như vậy căn cứ vào những quy định trên thì do chị bạn và bạn là hai chị em ruột nên khi thực hiện việc chuyển nhượng căn nhà bằng hợp đồng mua bán hay tặng cho thì đều không phải nộp thuế thu nhập cá nhân còn lệ phí trước bạ thì chỉ được miễn khi hợp đồng được lập là hợp đồng tặng cho. Vậy để được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ thì chị em của bạn nên lập hợp đồng tặng cho đối khi thực hiện chuyển nhượng quyền căn nhà trên.

Sau khi bạn đã là chủ sử dụng đối với căn nhà đã được chuyển nhượng thì bạn có quyền thực hiện việc bán lại căn nhà đó. Khi bạn bán lại thì việc bạn có phải nộp thuế hay không phụ thuộc vào chủ thể được nhận chuyển nhượng có quan hệ như thế nào đối với bạn và căn nhà bạn chuyển nhượng có phải là bất động sản duy nhất của bạn tại thời điểm chuyển nhượng không? Nếu như không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì bạn phải nộp thuế với mức tương ứng là: Giá chuyển nhượng x thuế suất 2%.
Câu hỏi: Thưa luật sư, năm 1988 bố tôi có bồi đắp đất ven sông để trồng cây và chăn nuôi lợn gà từ đó đến nay. Trong thời gian ở đó bố tôi cũng không có bất cứ giấy tờ gì cũng không có tranh chấp với ai. Vậy khi có dự án làm qua bố tôi có được bồi thường đất không hay chỉ được bồi thường hoa màu vật chất kiến trúc thôi. Tại sao. Mong luật sư giúp tôi

Thưa luật sư, năm 1988 bố tôi có bồi đắp đất ven sông để trồng cây và chăn nuôi lợn gà từ đó đến nay. Trong thời gian ở đó bố tôi cũng không có bất cứ giấy tờ gì cũng không có tranh chấp với ai. Vậy khi có dự án làm qua bố tôi có được bồi thường đất không hay chỉ được bồi thường hoa màu vật chất kiến trúc thôi. Tại sao. Mong luật sư giúp tôi

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về:
Bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

''...1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.''

Như vậy trường hợp của bố bạn sử dụng đất trước năm 1988 và đất không có giấy tờ gì nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì vẫn được bồi thường về đất.

Tại  khoản 2 điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định về: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

''...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.''

Trường hợp mảnh đất của bố bạn sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, đất không có tranh chấp, và nếu phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Như vậy trường hợp mảnh đất của bố bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nhà nước có dự án làm qua mảnh đất của bố bạn mặc dù đất không có giấy tờ gì theo quy định của pháp luật thì vẫn được bồi thường về đất.