Câu hỏi: Cho tôi hỏi: gia đình tôi có sử dụng một mảnh đất trồng cây lâu năm ổn định từ năm 1978 đến nay, không ai tranh chấp, cũng như không thấy chính quyền địa phương tham gia hay có ý kiến gì. Tuy nhiên, do không hiểu biết về pháp luật, nên giai đoạn làm sổ bộ trước đây (1982) mảnh đất này gia đình không khai, nên chính quyền trước đây đã đưa vào đất do xã quản lý. Xin hỏi, gia đình tôi có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất này không.

Trả lời: Thứ nhất,
Về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp ,gia đình có một mảnh đất trồng cây lâu năm sử dụng từ năm 1978 đến nay nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp gia đình bạn có một trong các giấy tờ dưới đây theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…"

Như vậy, nếu như có một trong những giấy tờ theo quy định trên, gia đình sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp không có một trong những loại giấy tờ nêu trên nhưng gia đình thuộc các trường hợp sau thì vẫn được quyền cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật Đất đai 2013:

Trường hợp 1: Gia đình đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ theo quy định trên, nhưng có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2 : Hộ gia đình sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, đối chiếu với các quy định khi gia đình bạn có đủ điều kiện trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Năm 1982, gia đình bạn không tiến hành thủ tục đăng ký đất đai ( đăng bộ) với cơ quan nhà nước nên phần diện tích này được đưa vào quỹ đất do xã quản lý và thời điểm hiện tại cơ quan nhà nước không có bất cứ văn bản nào về việc sử dụng đất của gia đình bạn. Tuy nhiên, cần phải xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất trong trường hợp này, gia đình có quyền yêu cầu trích lục hồ sơ về mảnh đất đang sử dụng.

Trường hợp mảnh đất trên không đưa vào quỹ đất do xã quản lý mà gia đình bạn vẫn sử dụng ổn định,lâu dài,không tranh chấp, khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo như phân tích bên trên, bạn có thể nộp hồ sơ để xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất.

Trân trọng.

Cv tư vấn: Đào Trà- Công ty Luật Minh Gia.