Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Kính chào luật sư...ông nội tôi tên là Trần Văn T mất năm 1992, bà nội tôi tên là Nguyễn Thị Lành mất năm 1998. nhưng năm 1996 anh con nhà bác tôi lại xuất trình giấy xin nhượng đất với nội dung "tôi Trần Thị T xin nhượng lại mảnh đất có diện tích...cho cháu tôi là nam.

Kính chào luật sư...ông nội tôi tên là Trần Văn T mất năm 1992, bà nội tôi tên là Nguyễn Thị Lành mất năm 1998. nhưng năm 1996 anh con nhà bác tôi lại xuất trình giấy xin nhượng đất với nội dung "tôi Trần Thị T xin nhượng lại mảnh đất có diện tích...cho cháu tôi là nam "giấy đó được lập ngày 24/5/96 và do người khác viết rồi ép bà tôi điểm chỉ khi mất minh mẫn, trong khi ông nội tôi lại sang tên toàn bộ số đất đó cho bố tôi đứng tên năm 1991 và đến năm 25/12/1996 thì được cấp sổ đỏ,  nay đã hơn 10 năm tranh chấp với 8 lần xử thì nhà tôi thắng 7 lần, lần sau cùng xử giám đốc thẩm đã hơn 2 năm nay và nhà tôi thắng án. Nhưng hôm nay nhà tôi lại nhận được quyết định kháng nghị của tòa cấp cao  yêu cầu xử lại. Tôi xin hỏi luật sư là giấy xin nhượng đó có giá trị hay sổ đỏ có giá trị...và nhà tôi phải làm gì để giải quyết dứt điểm. rất mong nhận được tư vấn của luật sư...tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Hiện nay gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ tuy nhiên phía bên kia cũng có một giấy chuyển nhượng đất của bà năm 1996, vậy chúng tôi xin đưa ra nhận định về giá trị pháp lý của GCNQSDĐ và hợp đồng chuyển nhượng trên.

Thứ nhất,
Về GCNQSDĐ đã được cấp cho gia đình bạn.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

"Điều 26. Bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất

1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất.

2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

...

5. Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Vậy GCNQSDĐ là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận các quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Và khi có GCNQSDĐ thì chủ sử dụng sẽ được Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất, Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã được giao theo quy định của Nhà nước cho người khác sử dụng qua quá trình thực hiện chính sách đất đai qua các thời kỳ.

Theo bạn trình bày, mảnh đất của gia đình bạn đã được ông nội sang nhượng từ năm 1991, đến năm 1996 thì được cấp GCNQSDĐ, vậy bạn cần phải xem xét đến hồ sơ địa chính tại địa phường là do ai đứng tên, và khi các giấy tờ kê khai quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất do ai kê khai và đã đúng theo quy định của pháp luật chưa.

Thứ hai,
Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà và cháu ở trên.

Theo quy định của Luật Đất đai 1993:

Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Theo quy định của Pháp luật đất đai 1993 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn thì phải làm tại UBND cấp huyện, đất ở đô thị thì phải làm tại UBND cấp tỉnh, thành phố.

Theo bạn có trình bày, khi thực hiện giao dịch trên bà nội bạn bị ép buộc và không được minh mẫn, vì vậy nếu có cơ sở chứng minh thời điểm đó bà bị ép buộc, không minh mẫn. Do đó, giấy chuyển nhượng này hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Song thực tế để chứng minh được bà bạn bị ép buộc khi giao kết hợp đồng sẽ gặp khó khăn vì sự việc đã diễn ra quá lâu.

Như vậy qua thông tin bạn cung cấp cũng như các quy định của pháp luật có thể thấy hiện nay giá trị pháp lý của GCNQSDĐ mà gia đình bạn được cấp có giá trị pháp lý cao hơn rất nhiều so với giấy tờ chuyển nhượng giữa bà với người cháu kia. Cùng với đó là việc gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất đó ổn định lâu dài từ những năm 1991 đến nay, cũng là một cơ sở để đánh giá việc sử dụng đất ổn định.

Hiện nay để giải quyết dứt điểm tranh chấp trên, gia đình bạn cần cung cấp được các hồ sơ, giấy tờ, tài liệu liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, và tài sản gắn liền với đất, các giấy tờ về chuyển nhượng, kê khai hồ sơ địa chính, biên lai nộp thuế… và các giấy tờ chứng minh về giao dịch giữa bà và người cháu kia là không có giá trị pháp lý (như xác nhận về thời gian đó bà bị ép buộc, không minh mẫn, các giấy tờ để chứng minh việc thực hiện chuyển nhượng đó không được thực hiện tại UBND có thẩm quyền) để TAND thực hiện xét xử lại và chứng minh phần quyền của mình.