Câu hỏi: Hỏi: Em nhờ anh chị tư vấn giúp em 2 vấn đề: 
1. Nhà ở của mẹ em và chú ruột em làm trên cùng một mảnh đất đứng tên bà nội em, hiện nay bố em đã mất (mất năm 2000),

Trả lời: Thứ nhất,
việc tách Sổ đỏ với hình thức bà nội tặng cho cháu nội.

Vì đây là đất đứng tên bà nội bạn và thuộc quyền sử dụng của bà nội bạn nên khi tặng cho các cháu thì bà nội bạn có quyền quyết định và ký tên mà không cần phải có biên bản họp gia đình và lấy chữ ký của cô chú bạn.

Tuy nhiên, nếu ngôi nhà của cô chú bạn được xây dựng khi được sự đồng ý của bà nội bạn, tức là ngôi nhà thuộc quyền sở hữu hợp pháp của cô chú bạn. Khi đó nếu tách Sổ đỏ riêng mà phần đất tách cho các cháu phải cắt thêm sang phần phần mà cô chú bạn đã xây nhà thì việc chia tách cần sự đồng ý, thoả thuận của cô chú bạn.

Cũng cần chú ý, việc tặng cho mảnh đất đó từ bà nội cho các cháu muốn hợp pháp phải đáp ứng được các điều kiện được quy định theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Sau khi xem xét đáp ứng được các điều kiện trên, trình tự, thủ tục tặng cho được thực hiện theo Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bà nội bạn và các cháu phải được công chứng hoặc chứng thực (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).

Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trên đã được công chứng, chứng thực thì các cháu có thể thực hiện thủ tục đăng kí  sang tên tại văn phòng đất đai, hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ khác (chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...)

Về vấn đề tách thửa, Luật đất đai quy định về điều kiện tách thửa là phải có đầy đủ giấy tờ theo quy định và diện tích tách thửa phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu do từng địa phương quy định.

Vì trong thông tin bạn cung cấp không nêu rõ bạn mảnh đất thuộc địa phương nào nên chúng tôi không thể cho bạn câu trả lời chính xác được.

Thủ tục xin tách thửa và hồ sơ tách thửa bạn có thể tham khảo trong  bài viết sau: Tư vấn về thủ tục tách thửa đất đai

Thứ hai
, về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013:

"
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
".

Theo đó, vì gia đình khai hoang mảnh đất đó từ năm 1988, có giấy tờ nộp thuế thể hiện việc hiện tại vẫn ở sinh sống ổn định. Do đó, gia đình bạn có quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp của bạn như sau:

-  Bạn nộp hồ sơ khai lệ phí trước bạ  nhà đất cho chi cục thuế địa phương nơi có đất. Sau khi nhận được thông báo nộp tiền thì bạn nộp tiền tại kho bạc Nhà nước hoặc Chi cục thuế địa phương (đối với địa phương chưa tổ chức thu lệ phí trước bạ qua Kho bạc Nhà nước).

-  Bạn nộp một bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp quận/huyện nơi có đất.

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba,
về loại thuế, phí phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

+ Tiền sử dụng đất
+ Lệ phí trước bạ
+ Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Vì bạn không cung cấp cho chúng tôi biết mảnh đất thuộc địa phương nào nên chúng tôi không thể cho bạn câu trả lời chính xác về tiền thuế và hạn mức sử dụng đất đối với mảnh đất đó.
Bạn có thể căn cứ vào tình hình thực tế của mảnh đất và căn cứ vào Khoản 3 Điều 20 Nghị định 45/2014 về thu tiền thuế sử dụng đất để xem mức tiền sử dụng đất mà gia đình mình phải nộp khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trân trọng
!