Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về việc muốn thực hiện thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất nhưng tại thời điểm hiện tại đang thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng. Nội dung tư vấn như sau:

Năm 1992 ông tôi có mua của vợ chồng ông A một thửa đất ruộng với diện tích 4.500m vuông,khi giao dịch ông tôi và vợ chồng ông A có làm giấy tay có công chứng của UBND xã. Năm 1996 ông A có giao cho ông tôi một GCNQSD đất( GCNQSD đất đăng kí năm 1996  bao gồm phần đất bán cho ông tôi + 300m vuông nhà của ông A). Năm 2008 sau khi ông A chết, con trai ông A có mượn lại GCNQSD,ông tôi đã cho mượn lại và có viết giấy tay cho mượn với điều kiện sẽ cho ông tôi mượn lại khi có nhu cầu tách GCNQSD. Nay ông tôi cũng đã mất. Cha tôi vừa bán lại phần đất 4500 m vuông trên cho ông B và cũng viết giấy tay cho ông B. Cha tôi đến gặp gia đình ông A để mượn lại GCNQSD đất thì gia đình ông A trả lời là đã dùng GCNQSD đất  thế chấp để vay vốn. Vậy nên mong luật sư tư vấn giúp tôi: 1. Cha tôi có thể chuyển QSD đất trên cho ông B mà không cần GCNQSD đất của gia đình ông A hay không ? Nếu không thì cha tôi phải làm như thế nào để bán và làm GCNQSD đất cho ông B( thủ tục như thế nào)2. Cha tôi có thể làm đơn khởi kiện gia đình ông A để đòi lại quyền lợi hay không?Tôi xin chân thành cảm ơn Quý luật sư!Rất mong nhận được lời tư vấn của Quý luật sư!

Trả lời: Thứ nhất,
điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013 gồm:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

..

Như vậy mặc dù vào năm 1992 ông bạn có mua của vợ chồng ông A một thửa đất ruộng với diện tích 4.500m vuông,khi giao dịch ông và vợ chồng ông A có làm giấy tay có công chứng của UBND xã, vậy nên giao dịch này là hợp pháp nhưng tại thời điểm đó bố bạn chưa thể chuyển nhượng mảnh đất nói trên. Bởi lẽ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất một trong những điều kiện cần có là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoặc thuộc trường hợp thừa kế.

Vì ông nội bạn đã mất nhưng gia đình chưa thực hiện phân chia di sản thừa kế nên về nguyên tắc bố bạn sẽ là một trong những người đồng thừa kế, trừ trường hợp chỉ có bố bạn là người thừa kế duy nhất. Để thực hiện việc chuyển nhượng hợp pháp thì bố bạn sẽ  thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế sau đó tiến hành thay đổi thông tin người sử dụng đất thông qua thủ tục đăng ký biến động để đảm bảo quyền sử dụng đất chỉ đứng tên bố bạn thì sẽ được thực hiện việc chuyển nhượng.

Hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được con của A thực hiện thế chấp tại ngân hàng thì gia đình bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao và chưa thể thực hiện được thủ tục tách thửa cũng như sang tên quyền sử dụng đất. Bởi lẽ buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ hồng) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trên thì bạn có thể lựa chọn một trong hai cách sau:

+ Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu con của vợ chồng A đến ngân hàng thỏa thuận về việc tách một phần diện tích đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một tài sản khác thay thế (nếu có) thì bên ngân hàng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần diện tích đất còn lại cũng như tài sản khác không ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì bên ngân hàng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hợp đồng tách phần diện tích đất trên.

+ Thứ hai, vì giao dịch của gia đình bạn và chủ đất là hợp pháp cho nên bạn có quyền yêu cầu Ngân hàng thực hiện việc giải chấp cho phần quyền sử dụng đất mà bạn đã được chuyển nhượng từ năm 1992, sau đó tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn để từ đó thực hiện chuyển nhượng cho B. Đồng thời vì bạn có căn cứ ghi nhận giao dịch năm 1992 là hợp pháp cho nên có quyền khởi kiện gia đình chủ đất cũ để yêu cầu họ giao giấy chứng nhận quyền sử dung đất thực hiện thủ tục sang tên cho gia đình bạn.