Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Hộ gia đình tự ý xây nhà ở trên đất công cộng từ nhiều năm về trước thì sẽ bị giải quyết như nào? Thủ tục giải quyết? Và UBND cấp xã có trách nhiệm gì trong việc quản lý đất đai?

Nội dung tư vấn:
Xin chào quý văn phòng! Xin chào quý Luật sư! Tôi có một vấn đề cần hỏi xin Luật sư tư vấn giúp: Ở phường tôi có một trường hợp do trước đây quản lý lỏng lẻo nên đã để hộ dân xây dựng nhà kiên cố 4 tầng trên đất công từ mười mấy năm nay. Vài năm trở lại đây căn nhà bị nghiêng gây mất an toàn. Luật sư cho hỏi theo các quy định của pháp luật thì chính quyền cơ sở có trách nhiệm gì và nếu có thì quy trình thủ tục giải quyết vấn đề trên là như thế nào. Thứ 2: Hộ gia đình hiện đang nhờ một công ty xây dựng phương án gia cố khắc phục thì phương án đấy có cần các cấp có thẩm quyền (cấp quận, huyện) phê duyệt hay không. Kính mong quý Luật sư xem xét giải đáp giúp tôi thắc mắc trên. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về trách nhiệm và hướng giải quyết của UBND xã.

Luật Đất đai năm 2013 không quy định về đất công, tuy nhiên có quy định về đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích và quy định UBND cấp xã có trách nhiệm quản lý đất sử dụng mục đích đất công ích như sau:

Khoản 2 Điều 8 Luật Đất đai 2013 quy định:

“2.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã chịu trách nhiệm đối với việc quản lý đất sử dụng vào mục đích công cộng được giao để quản lý, đất chưa giao, đất chưa cho thuê tại địa phương”
.

Việc hộ dân sử dụng đất công ích mà không được Nhà nước giao hay UBND xã cho thuê là hành vi chiếm đất.

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định
Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

“
a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

…”
.

Như vậy, hành vi tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước cho phép là hành vi vi phạm pháp luật và sẽ bị xử phạt hành chính.

Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định mức xử phạt hành vi chiếm đất như sau:

“
1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 70.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên
”
.

Như vậy, xét trong trường hợp của bạn, hộ dân tự ý xây nhà trên đất công ích của xã mà không được UBND xã đồng ý khi UBND xã phát hiện ra hành vi sai phạm sẽ tiến hành lập biên bản vi phạm và ra Quyết định xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt theo quy định nêu trên. Đồng thời yêu cầu khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại trình trạng ban đầu và buộc phải trả lại đất cho cơ quan quản lý.

Tuy nhiên, nếu như hộ dân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 thì Nhà nước xem xét xử lý, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định pháp luật tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

…

3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…

5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định như sau:

a)Trường hợp thửa đất có nhà ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này;”

Như vậy, xét trong trường hợp của bạn, nếu như hộ dân đó xây nhà trên đất công từ trước ngày 01/7/2014, sử dụng đất ổn định, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và không có tranh chấp thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Thứ hai, việc hộ gia đình hiện đang nhờ một công ty xây dựng phương án gia cố khắc phục thì trong trường hợp nếu hộ dân đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi tiến hành gia cố khắc phục ngôi nhà cần làm hồ sơ lên UBND cấp huyện xin giấy phép xây dựng cải tạo, sửa chữa công trình theo quy định pháp luật.