Câu hỏi: Đất canh tác lâu năm không được cấp sổ đỏ giải quyết thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Đây là giấy tờ về quyền sử dụng đất cực kỳ quan trọng để xác định quyền của người sử dụng đất. Tuy nhiên trên thực tế có rất nhiều trường hợp vì lý do chủ quan hoặc khách quan mà người sử dụng đất chưa thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn công nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Năm 1977 sau khi đi bộ đội đánh tàn quân Pôn Pốt về tôi canh tác 2ha đất có nguồn gốc của gia đình để lại. Từ những năm canh tác cho đến bây giờ anh em bà con không ai tranh chấp, tôi nghĩ rằng mình đã làm xong nghĩa vụ quân sự, về địa phương đất nhà thì cứ canh tác, không đăng ký kê khai, cũng không thấy xã thông báo phải kê khai. Đùng một cái, đất tôi đang canh tác lại cấp cho một công ty, tôi chưa được quyết định của Ủy ban nhân dân cấp nào đến thu hồi, còn người được cấp họ không dám đến lấy đất của tôi. Đùng cái thứ hai, đất tôi đang canh tác lại lần nữa giao cho công ty khác, cũng không có quyết định thu hồi đất, cty được cấp đất cũng không dám đến nhận đất. Tôi đề nghị quí Luật sư hướng dẫn dùm, đất tôi làm của gia đình không ai tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, các trường hơp thu hồi đất

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, từ năm 1977 anh/chị có canh tác 2 ha đất có nguồn gốc của gia đình để lại và anh/chị vẫn sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp đến thời điểm bây giờ. Hiện tại có thông báo cấp đất cho công ty, trong trường hợp này anh/chị cần cung cấp cụ thể đó là văn bản gì, do cơ quan nào cấp để chúng tôi xác định cụ thể hơn trường hợp của anh/chị có phải là trường hợp thu hồi đất hay không. Điều 16 Luật Đất đai 2013 quy định các trường hợp nhà nước thu hồi đất như sau:

“

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

…”

Khi Nhà nước thu hồi đất, nếu anh/chị có đủ điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường về đất:

“

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Theo đó, nếu anh/chị đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà chưa được cấp thì được bồi thường về đất. Do vậy, nếu phần đất anh/chị đang canh tác bị Nhà nước thu hồi thì sẽ được bồi thường theo quy định trên.

Thứ hai, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Do thông tin anh/chị cung cấp không đề cập đến vấn đề phần đất của gia đình anh/chị để lại có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Anh/chị có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…”

Theo đó, nếu anh/chị đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ trên đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Anh/chị không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trong trường hợp anh/chị không có một trong các giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì anh/chị có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Như vậy, nếu phần đất anh/chị được phân chia thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì anh/chị sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân;

- Sổ hộ khẩu;

- Một trong các giấy tờ sau:

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ nêu trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.