Câu hỏi: Chào văn phòng Luật Minh Gia, cho tôi hỏi: Anh A có mượn tôi 40 triệu, có giao sổ đỏ cho tôi giữ và nói với tôi là sau này có gì sẽ bán mảnh đất trong sổ đỏ đó cho tôi, tôi có làm giấy tay giao kèo là cho mượn không có ghi lãi suất cụ thể, cho anh A kí tên. Sau đó, anh A lại bán mảnh đất đó cho chị B, chị B đã đưa tiền đủ cho anh A và có làm giấy viết tay: anh A đồng ý bán đất cho Chị B. Anh A nói sẽ không bán đất cho tôi.

Tôi thấy vậy làm đơn cho chính quyền ấp hoà giải, và chính quyền ấp làm biên bản trình bày lại sự việc theo những gì tối trình bày anh A đồng ý bán cho tôi từ lúc đầu và ra điều kiện: nếu anh A bán đất cho tôi thì tôi không tính lãi, nếu anh A bán cho chị B thì tôi tính lãi 3%/ tháng.Cuối biên bản đôi bên đồng ý ký tên. Anh A nói sẽ trả số tiền đó cho tôi nhưng  trong thời gian chờ đợi tôi không thấy anh A lại thanh toán với tôi.

Vậy tôi xin nhờ Quý Anh Chị giúp đỡ giờ tôi phải làm gì? Tôi có lấy lại được số tiền đó không? Có mua được đất đó không? Tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời: - Về việc thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho khoản vay:

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng thế chấp của hai bên chỉ lập văn bản có chữ ký của hai bên nhưng chưa làm thủ tục công chứng, chứng thực cũng như chưa đăng ký việc thế chấp theo quy định của pháp luật. Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy hợp đồng thế chấp của bạn với anh A chưa đúng theo quy định của pháp luật về mặt hình thức và không được pháp luật công nhận

Với hợp đồng thế chấp chưa được công chứng, chứng thực này thì bạn chưa có căn cứ để yêu cầu A phải bàn giao nhà và đất khi A không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Việc bạn có mua được đất của A hay không hiện nay do 2 bên thỏa thuận với nhau.

- Về hợp đồng vay tiền:

Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng vay tài sản:

“Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như đã nói ở trên, hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất giữa bạn và A không có giá trị pháp lý vì không đảm bảo về mặt hình thức, tuy nhiên về hợp đồng vay tiền giữa bạn và A thì vẫn tồn tại. Trong trường hợp A không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa án để yêu cầu A trả nợ. Khi có quyết định của Tòa án tuyên buộc người nợ tiền phải thanh toán đầy đủ các khoản nợ mà A không tự nguyện hoàn trả và khi có đơn yêu cầu thi hành án thì A có thể bị cưỡng chế thi hành án. Cơ quan thi hành án sẽ áp dụng một trong các biện pháp như khấu trừ tiền trong tài khoản, trừ vào thu nhập của người phải thi hành án; thu từ tiền hoạt động kinh doanh của người phải thi hành án; hoặc phát mại tài sản của người phải thi hành án để thu nợ.... Mảnh đất của A cũng có thể được dùng để đảm bảo việc thi hành án.

Ngoài ra cũng cần nói thêm về vấn đề thỏa thuận mua bán của bạn, nếu hai bên chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chưa có bất kỳ sự ràng buộc gì giữa bạn và A và A vẫn có thể bán đất cho người khác.

Trân trọng

Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan

>>  Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai

>>  Tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất

>>  Dịch vụ Luật sư đại diện giải quyết tranh chấp đất đai

>>  Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp Đất đai, Nhà ở