Câu hỏi: Thưa luật sư.em có vấn đề này mong được luật sư tư vấn. Ông nội em có 5 ngươi con: 3 trai và 2 gái. Bố em là con trưởng. Khi ông ba nội em mất không có di chúc thừa kế. 2 cô em đã đi lấy chồng, còn 2 chú em có điều kiện nên đã mua đất chỗ khác. Vì vậy mà sổ đỏ chỉ đứng tên bố em đã được 20 năm và sau đó thi chuyển quyền sử dụng đất cho em. Vậy nếu trường hợp bây giờ 2 chú của em muốn lấy lại phần đất của họ thì theo pháp luật hiện nay sẽ chia như thế nào. Rất mong luật sư tư vấn giúp em.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì ông bà nội bạn mất đi không để lại di chúc, bố bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện nay đã chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Để biết chính xác hai chú của bạn có quyền lấy lại phần đất này được hay không thì bạn cần xác định nguồn gốc mảnh đất bạn đang sử dụng là do đâu mà có? Và căn cứ để bố bạn đứng tên trên GCN là gì? Vì thông tin bạn đưa ra chưa cụ thể nên có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Bố bạn căn cứ chứng minh việc đứng tên GCN là hợp pháp:

Nếu nguồn gốc đất là của ông bà bạn mà bố bạn muốn đứng tên trên GCN hợp pháp thì phải thông qua hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông bà bạn cho bố bạn. Trường hợp ông bà mất không để lại di chúc và bố bạn không có các loại hợp đồng trên thì phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của những người thừa kế đồng ý để bố bạn sử dụng toàn bộ diện tích mảnh đất. Khi đó, bố bạn đứng tên trên GCNQSDĐ là có căn cứ pháp lý.

Quy định quyền của người sử dụng đất

Căn cứ Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này..."

Theo đó, bố bạn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn mà không cần sự đồng ý của những người thừa kế khác. Tức là 2 chú của bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất này và không có căn cứ yêu cầu bạn trả lại đất.

Trường hợp 2: Bố bạn không có giấy tờ chứng minh việc đứng tên trên GCN là hợp pháp:

Về nguồn gốc sử dụng đất:

Nếu nguồn gốc đất của ông bà bạn mà bố bạn không có một trong những giấy tờ trên (hợp đồng tặng cho/ hợp đồng chuyển nhượng/ văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế) thì bố bạn không đủ điều kiện để được cấp GCN. Khi đó, GCN mà bạn đang đứng tên sẽ bị Nhà nước thu hồi theo Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013, cụ thể:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Theo đó, những người con của ông bà có thể nộp đơn yêu cầu khởi kiện về quyền thừa kế vì theo quy định của pháp luật, trường hợp ông bà bạn mất không để lại di chúc thì di sản thừa kế của ông bà sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, tức là 5 người con của ông bà mỗi người sẽ được hưởng một phần di sản bằng nhau.

Về thời hiệu thừa kế

Tại Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định Thời hiệu thừa kế như sau:

"1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này."

Điểm a, tiểu mục 2.2, mục 2, phần I Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế:

“a) Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1996, thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế".

Khi xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện.”

Và Khoản 4 Điều 36 Pháp lệnh thừa kế 1990 quy định:

“4- Đối với các việc thừa kế đã mở trước ngày ban hành Pháp lệnh này thì thời hạn quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này được tính từ ngày công bố Pháp lệnh này.”

Theo các quy định trên thì thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế. Vì bạn không cung cấp cụ thể thời điểm ông bà bạn mất là năm bao nhiêu, tuy nhiên trường hợp ông bà bạn mất trước năm 1990 hay từ năm 1990 trở về sau thì hiện nay vẫn còn thời hiệu thừa kế nên cô chú bạn có quyền yêu cầu chia mảnh đất mà ông bà bạn để lại. Như vậy, trường hợp gia đình bạn và các cô chú không thể tự thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của ông bà thì cô chú bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận, huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.