Câu hỏi: Gia đình em có một mảnh đất như sau : Mảnh đất đấy nhà em lấy từ năm 1990 và làm nhà ở trên đó. bên cạnh có vườn ao. diện tích đất trong sổ được cấp theo như em biết là năm 1997 mới được cấp là hơn 100m2. còn lại đất ao vườn không được tính vào đó. Sau này nhà em đã xây nhà trên mảnh vườn đó.

Câu hỏi đề nghị tư vấn: Kinh gửi quy công ty! Gia đình em có một mảnh đất như sau : Mảnh đất đấy nhà em lấy từ năm 1990 và làm nhà ở trên đó. bên cạnh có vườn ao. diện tích đất trong sổ được cấp theo như em biết là năm 1997 mới được cấp là hơn 100m2. còn lại đất ao vườn không được tính vào đó. Sau này nhà em đã xây nhà trên mảnh vườn đó. Bây giờ có đợt làm sổ đỏ nhà em lên làm thì họ bắt nhà em phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho em được biết giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? Đối với vị trí là đất ở trục đường quốc lộ 38B từ cầu Ngăm đến Ngã tư đồng đội, xã Minh Tân huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định. Giá họ nói với em là :1.200.000đ/1m2. Cho em hỏi với thời gian nhận đất từ năm 1990 như vậy nhà em có phải nộp tiền chuyển đổi để đưa đất và trong sổ đỏ không? nếu nộp thì phải nộp bao nhiêu? diện tích phải nộp là hơn 100m2. Rất mong nhận được sự giúp đỡ.

Trả lời: Theo thông tin bạn đã cung cấp, miếng đất hiện tại nhà bạn đang sử dụng là đất ao vườn của nhà bạn. Như vậy, miếng đất này được xác định có nguồn gốc là đất vườn, do đó khi gia đình bạn xây nhà và chuyển sang thành đất ở thì gia đình bạn sẽ phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
”.

Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã Minh Tân huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định.
Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:
Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.
Như vậy, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Nam Định quy định.

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:

Theo theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 thì: “
Đất nông nghiệp trong các khu dân cư nông thôn thuộc các xã của thành phố Nam Định, các xã, thị trấn các huyện: 75.000 đồng/m2”.

Quyền sử dụng đất tính theo giá đất ở:

Phụ Lục 01 ban hành theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 có quy định về giá đất tại xã Minh Tân huyện Vụ Bản tỉnh Nam Định như sau:

Đơn vị: ngàn đồng/m2

STT
XÃ MINH TÂN
VỊ TRÍ
1
2
3
Tuyến đường Quốc lộ 38 B đi Nam Định
Từ cầu Ngăm (giáp huyện Ý Yên) đến ngã tư Đồng Đội
2.400
1.200
600

Nếu nằm ở vị trí 1 thì giá đất được xác định để tính tiền chuyển đổi quyền sử dụng đất

= 50% x (2.400.000 – 75.000) = 1.0162.500  (đồng/m2)

Nếu nằm ở vị trí 2 thì giá đất được xác định = 50% x (1.200.000 – 75.000) = 562.500 (đồng/m2)
Nếu nằm ở vị trí 3 thì giá đất được xác định = 50% x (600.000 – 75.000) = 262.500 (đồng/m2)