Câu hỏi: : Kính gởi công ty luật Minh Gia cho tôi hỏi về trình tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) như thế nào cho trường hợp tôi đang gặp phải sau đây. Năm 1999, gia đình tôi có mua đất và nhà (tại địa chỉ trên), diện tích 100m2 bằng giấy tay (chỉ có người trong xóm làm chứng). người bán lại cho gia đình tôi, trước đó cũng mua giấy viết tay.nguồn gốc: ngày trước khu vực tôi đang sống (có khoảng 10 hộ gia đình) đều thuộc sở hữu của 1 người, vì gia đình không có tiền nên cắt đất bán dần. sau này người chủ này chết, sổ đỏ gốc cũng thất lạc.Xin tư vấn dùm tôi, cách thức, trình tự thủ tục, cơ quan tiếp nhận, mẫu đơn... để tôi có thể làm sổ đỏ cho miếng đất và căn nhà mà tôi đang ở? hiện xóm tôi đều là người dân chữ nghĩa cũng không hiểu biết nhiều nên rất muốn được luật sư tư vấn để hiểu rõ.p/s: gia đình tôi đã sống ở đây từ năm 1999 đến nay có năm thì nhà nước yêu cầu đóng thuế sử dụng đất (có giấy đưa về), có năm thì không.gia đính tôi có hộ khẩu tại địa chỉ trên từ năm 2002.xin chân thành cảm ơn luật sư

Trả lời: Theo Điều 10 Nghị định 17/1999/NĐ-CP quy định về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất:

“Điều 10. Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 2 ban hành kèm theo Nghị định này;

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn);

3. Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa);

4. Chứng từ nộp tiền thuê đất.”

Theo khoản 2 Điều 75 Luật đất đai 1993:

“2- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.”

Theo quy định trên, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có hợp đồng chuyển nhượng và có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc gia đình bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có xác nhận của người làm chứng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa hợp pháp. Việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được pháp luật ghi nhận. Tài sản là quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên chủ chuyển nhượng.

Các thủ tục để gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

Thứ nhất, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định về việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị mất như sau:

“1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Do đó, để được cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình chuyển nhượng cần tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để làm các thủ tục theo quy định như trên.

Hồ sơ xin cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất được quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính gồm có:

“
a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó
.”

Thứ hai, thủ tục khai nhận quyền thừa kế

Do người chuyển quyền sử dụng đất cho gia đình bạn đã chết và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ đã bị mất nên gia đình bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tiến thành thủ tục khai nhận di sản đối với mảnh đất trên.

Theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật:

“
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Di sản thừa kế là mảnh đất trên sẽ được chia cho hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi. Nếu không còn người hưởng thuộc hàng thừa kế thứ nhất, những người thuộc àng thừa kế thứ hai sẽ là người được hưởng di sản. Nếu không còn người thuộc hàng thừa kế thứ hai thì những người thuộc hàng thừa kế thứ ba sẽ được hưởng.

Các thành viên nhận di sản thể hiện rõ ý chí về sự đồng ý tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, đồng thời văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải được công chứng.

Thứ ba, thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Hồ sơ bao gồm:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao);

Bản chính văn bản khai nhận thừa kế có công chứng;

Giấy tờ khác.

Hồ sơ sang tên được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất