Câu hỏi: Ông tôi kết hôn với bà tôi năm 1959, đến năm 1969 sinh được ba tôi. Sau 2 năm thì bà mất. Sau đó thì ông nội tôi có chung sống như vợ chồng với một người khác từ năm 1973 nhưng không đăng ký kết hôn. Trước khi chung sống với ông tôi thì bà có quyền sở hữu 683m2 đất, sau khi chung song một thời gian thì ông tôi đi làm bìa đất mang tên ông (thuộc mảnh đất 683m2). Năm 2012 thì ông tôi mất, trước khi mất thì ông có ký tên vào đơn để ba tôi đi làm bìa đất chuyển quyền sử dụng sang cho ba tôi. Tôi muốn hỏi giờ bà có đơn đòi lại quyền sử dụng đất thì có đòi lại được không ạ. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ vào dữ liệu bạn đưa ra thì sự việc của bạn chia ra những trường hợp sau:

Trong trường hợp xác định
khối tài sản trên thuộc tài sản riêng của ông bạn hay tài sản chung vợ chồng của ông bạn với bà.

+ Nếu khối tài sản được xác định là tài sản riêng của ông bạn: Tài sản này được xác định là tài sản riêng của ông bạn khi bà để cho ông bạn đứng tên trên hình thức là dùng hợp đồng tặng cho riêng ông bạn. Và khi đây là khối tài sản riêng nếu như khi ông bạn mất đi nếu ông để lại di chúc toàn bộ phần tài sản của ông cho ba bạn thì ba bạn toàn quyền sở hữu đối với số tài sản do ông nội bạn để lại. Còn trong trường hợp nếu ba bạn không để lại di chúc thì số tài sản trên sẽ được chia đều cho các hàng thừa kế theo quy định pháp luật Dân sự về người thừa kế theo pháp luật.

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;"

Ba bạn muốn được toàn quyền sở hữu số tài sản đó thì phải có biên bản từ chối thừa kế của những người còn lại.

+ Nếu khối tài sản đựoc xác định là tài sản chung của ông bạn và bà: Tài sản này được xác định là tài sản chung khi nó là tài sản được hình thành trong quá trình hôn nhân theo điều Điều 33 của Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 về Tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, nếu khối tài sản trên là tài sản chung vợ chồng thì theo khỏan 2 điều 59 Luật HNGĐ năm 2014 về Nguyên tắc giải quyết về tài sản vợ chồng khi ly hôn như sau:

“2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

Trong trường hợp có sự sáp nhập, trộn lẫn giữa tài sản riêng với tài sản chung mà vợ, chồng có yêu cầu về chia tài sản thì được thanh toán phần giá trị tài sản của mình đóng góp vào khối tài sản đó, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

5. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình..”

Do đó, Bà sẽ có 1 nửa số tài sản chung vợ chồng, cho dù quyền sử dụng đứng tên ba bạn. Và trong trường hợp ông bạn mất đi để lại di chúc cho ba bạn thì ba bạn cũng chỉ có quyền sở hữu đôi với 1 nửa số tài sản chung của ông bạn với bà.

Trong trường hợp
mà ông bạn mất đi mà không để lại di chúc thì lúc đó phần tài sản của ông bạn (tức là 1 nửa số đất trên) sẽ được chia đều cho những người thừa kế theo quy định Luật Dân sự về Người thừa kế theo pháp luật., và bà Xuân ngoài phần 1 nửa tài sản là của bà Xuân thì bà Xuân cũng sẽ được hưởng thêm 1 phần tài sản do ông bạn để lại.

2. Tư vấn tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng

Câu hỏi:
Kính chào luật sư! cho phép em được hỏi như sau ạ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1993 mang tên vợ; chồng đã mất trước thời điểm cấp giấy chúng nhận (1990). Hiện ông bà có 5 người con. nay bà (mẹ) đứng ra làm thủ tục tặng cho con trai út, thủ tục đã làm hợp đồng tặng cho và ký tại UBND xã. nhưng con trai đầu không đồng ý và có đơn yêu cầu không thực hiện hợp đồng với lý do: chưa có sự nhất trí thỏa thuận của các người con còn lại và mẹ không còn minh mẫn... Vậy xin luật sư tư vấn giúp: 1. quy định về tài sản riêng, chung của vợ chồng trong trường hợp này quy định như thế nào ạ? 2. Bà mẹ tặng cho con trai út như vậy có đúng pháp luật không? có phải phân chia di sản thừa kế trước khi làm tặng cho hay không? 3. đơn yêu cầu của con trai đầu như vậy có đủ căn cứ để hủy hợp đồng không? xin chân thành cảm ơn luật sư! trân trọng!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, Xác định tài sản chung và tài sản riêng vợ chồng khi ly hôn.

Thứ hai, nếu nguồn gốc tài sản hình thành trước khi người chồng mất thì vẫn được xác định là tài sản chung của 2 vợ chồng. Khi này, phải phân chia di sản thừa kế trước khi làm những thủ tục tiếp theo: Thủ tục phân chia di sản thừa kế khi không có di chúc Trong trường hợp là tài sản chung, người mẹ không quyền tự định đoạt tài sản trên.

Thứ ba, đơn yêu cầu của con trai có giá trị khi mà người con trai chứng minh được tài sản đang đứng tên mẹ hình thành trong thời kỳ hôn nhân từ trước khi người cha bị mất.

---

3. Nhận chuyển nhượng di sản thừa kế là tài sản chung của vợ chồng

Câu hỏi:
Năm 1999 tôi có mua một mảnh đất ĐT 36m2/ tổng ĐT 96,8m2 của nhà một người phụ nữ chồng đã chết và có 4 người con, nhưng chỉ có 2 người con ở nhà còn 2 người con nữa đang trong tù, lúc tôi mua chỉ có giấy viết tay có chữ ký của bà ý và 2 người con ở nhà và có tên trong hộ khẩu và có chữ ký của đại diện tổ dân, và các hộ liền kề, sau đó tôi xnhà kiên cố và ở ổn định cho tới nay kg sảy ra tranh chấp gì, tôi đóng thuế đất phi nông nghiệp hàng năm có mã số thuế, năm 2007 tôi xin được chứng thực vc mua bán nhà đất của UBND phường và tôi đã chuyển toàn bộ hộ gia đình về đó hiện tại nhà của tôi đã được tách riêng hoàn toàn và có lối đi riêng không liên quan gì đến nhà người ta, lúc tôi mua hoàn toàn khu đất chưa có sổ đỏ và hiện tại bà chủ nhà đã chết thằng con nó đi tù về không làm sao nó lại làm được sổ đỏ chùm cả phần đất của nhà tôi, cho tôi hỏi bây h nó đòi lại nhà của tôi thì tôi không biết vc mua bán như vậy là như nào ạ

Trả lời tư vấn:
Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Hợp đồng chuyển nhượng khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Tại thời điểm anh/chị thực hiện việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhà đất vào năm 2007. Theo quy định tại thời điểm này, cụ thể tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng QSD đất là có giấy chứng nhận QSD đất.

Tuy nhiên, theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì trường hợp mua bán, nhận chuyển nhượng QSD đất trước ngày 01/01/2008 mà thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận, nếu đủ điều kiện công nhận QSD đất theo quy định của pháp luật thì vẫn được cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp này, giữa các bên có phát sinh tranh chấp, như vậy phải xác định tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng năm 1999. Nếu thửa đất này thuộc quyền sử dụng chung của vợ chồng, khi người chồng chết thì phải xác định phần tài sản của người chồng để chia di sản thừa kế. Cụ thể, 1/2 giá trị nhà đất trên thuộc quyền sử dụng, sở hữu của người chồng. Nếu muốn bán thì phải có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!

---

4.
Tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng

Câu hỏi: Xin chào Cty Luật Minh Gia, cho mình hỏi những vần đề sau:

Thứ 1: Mình có một giấy CNQSDĐ chỉ đứng tên mình (được cấp trước khi lấy chồng 2 năm so với giấy đăng ký kết hôn). Mình ra công chứng di chúc để lại cho con trước của mình (bé đang sống cùng ngoại, mà chồng mình hoàn toàn không biết mình có mảnh đất đó), nhưng khi ra công chứng thì đất đã hết hạn sử dụng 15 năm.

Thứ 2: trong giấy CNQSDĐ tên mình bị sai. Vd: mình tên Sĩ nhưng trong sổ đỏ là Sỹ, còn lại ất cả đều đúng hết.

Thứ 3: hiện tại CMND của mình cũng hết hạn (9 số) và nếu mình làm lại CMND thì sẽ đổi sang 12 số (mình sống ở TP.HCM).

Cho mình hỏi là từng bước mình phải làm gì?

- Nếu giấy CNQSDĐ mà điều chỉnh hoặc cấp lại thì có ảnh thì có nằm trong thời kỳ hôn nhân không?

- Khi làm CMND lại là đã khác số với CMND trong GCNQSDĐ?

Xin tư vấn giúp mình, hiện tại mình đang do để đạc chuyển mục đích sử dụng để xây nhà cho con. Xin cam on.

Trả lời tư vấn:
Chào chị! Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

"1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người
có trước khi kết hôn
; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân..."

Theo quy định trên thì căn cứ vào thời điểm có được tài sản (hình thành tài sản) so với thời điểm đăng ký kết hôn để xác định tài sản chung hay tài sản riêng.

Ngoài ra, tại Khoản 11 Điều 18 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định như sau:
"Trường hợp được gia hạn sử dụng đất thì ghi "Gia hạn sử dụng đất đến ngày …/…/…, theo hồ sơ số... (
ghi mã hồ sơ thủ tục đăng ký
)"."

Như vậy, tường hợp không có căn cứ xác định thời điểm hình thành tài sản thì sẽ dựa vào thông tin trên GCNQSDĐ để xác định thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất.

Việc đính chính thông tin về Tên, số CMND, chị có thể tham khảo bài viết sau:
Thủ tục đính chính thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?