Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về việc sang tên  cho người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có điều kiện không được chuyển nhượng cho người thứ ba. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi: Công Ty Luật Minh Gia, Luật sư cho tôi hỏi là trường hợp của tôi là người thừa kế và người nhận thừa kế đều chết, tôi là con của người được thừa kế theo hàng thừa kế thứ nhất, giờ để nhận được thừa kế thì tôi phải ký tên đồng ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho câu tôi, sau đó cậu tôi mới làm hợp tặng cho tôi. Giờ tôi sợ khi tôi chuyển cho cậu tôi lúc này cậu tôi không sang tên cho tôi mà đem bán tài sản thì tôi không có nhà ở. Cậu tôi thì ở thành phố và ở chung với vợ sau nên tôi cũng không dám tin cậu mà chuyển sang tên cho cậu- luật sư cho tôi hỏi giờ tôi soạn hợp đồng ủy quyền cho cậu tôi đứng tên trên giấy đất kèm theo nội dung là:1. sau khi nhật được giấy chứng nhận QSDĐ mới thì Ông Lê Văn A phải sang tên cho tôi 2. kèm theo nội dung là đất này không được cầm cố thế chấp 3.Đồng ý sang tên đất nhưng tài sản trên đất như nhà là tôi xây dựng nên thuộc tài sản của tôi, không  có sự đồng ý của tôi thì không được tháo dỡ...Trân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Qúy công ty.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng, đầy đủ nên chưa thể xác định chính xác việc chuyển nhượng giữa bạn và cậu có hợp pháp hay không. Theo đó, trong trường hợp này cần làm rõ quyền sử dụng đất trên là di sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp do ai để lại và khi mất có để lại di chúc hay không. Trường hợp mất không để lại di chúc thì được xác đinh di sản thừa kế và nếu mất vào thời điểm Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực thì người thừa kế được xác định như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, trong trường hợp bạn được xác định là người thưà kế  duy nhất đối với quyền sử dụng đất trên thì bạn có thể tự mình làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế mà không có sự liên quan đối với người chú. Theo đó, bạn không cần làm ủy quyền cho cậu đứng tên.

Trường hợp ngoài bạn thì còn các đồng thừa kế khác, trong đó có người chú thì để được đứng tên trên giấy chứng nhận cần có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế hợp pháp khác thông qua văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng. Theo đó, trường hợp các bên không thỏa thuận được thì khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để yêu cầu phân chia di sản thừa kế.  Đối với tài sản là ngôi nhà trên đất nếu hoàn toàn do bạn tạo lập hợp pháp thì xác định thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bạn, bạn có toàn quyền định đoạt, chiếm hữu và sử dụng đối với tài sản là ngôi nhà

Ngoài ra, liên quan tới vấn đề ủy quyền thì
theo quy định tại điều 562 Bộ luật dân sự năm 2015 xác đinh:

Điều 562. Hợp đồng ủy quyền

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo đó hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên nên việc soạn thảo các điều khoản trong hợp đồng hoàn toàn do ý chí của các bên định đoạt. Tuy nhiên cần xác định nội dung, phạm vi ủy quyền để đảm bảo quyền và nghĩa vụ, cũng như trách nhiệm pháp lý có liên quan.

Trân trọng.
CV tư vấn: Hà Tuyền - Luật Minh Gia