Câu hỏi: Đất đang nằm trong quy hoạch có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Có thể kiểm tra quy hoạch theo phương thức nào? Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm đất đang có quy hoạch có hiệu lực pháp lý hay không? … Luật Minh Gia tư vấn các thắc mắc này như sau:

1. Luật sư tư vấn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch

Quyền sử dụng đất là tài sản quan trọng bậc nhất của mỗi cá nhân, chính vì vậy các quy chế pháp lý về quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể, rõ ràng tại Luật đất đai và các văn bản pháp lý liên quan. Tuy nhiên, khi đất đai đang nằm trong quy hoạch, một số thủ tục hành chính trong chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất sẽ thay đổi và có những hạn chế nhất định.

Nếu bạn đang có thắc mắc về chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch theo quy định của pháp luật đất đai, hãy gửi câu hỏi của mình về Email của công ty Luật Minh Gia để được các Luật sư, chuyên viên pháp lý hướng dẫn tư vấn các vấn đề bạn thắc mắc.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống Luật Minh Gia đã tư vấn dưới đây để nắm rõ thêm thông tin và đối chiếu với trường hợp của mình.

2. Hỏi về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nằm trong quy hoạch

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Thưa luật sư cho tôi hỏi: Tôi có mua một căn nhà 30 m2 trước khi mua tôi không tra quy hoạch, sau khi công chứng mua bán tôi có đi làm giấy tờ sang tên thì được biết nhà vào quy hoạch và được hướng dẫn đi xác nhận mốc giới quy hoạch.

Khi mua bán ban đầu chúng tôi chưa biết là vào quy hoạch mở đường nên hai bên có thỏa thuận ngoài mua bán với giá 1,72 tỷ đồng, hợp đồng công chứng mua bán là 200 triệu. hiện tại tôi đã trả 1,67 tỷ và còn giữ lại 50tr

- Xin hỏi:

1. nhà tôi có thể sang tên được không. Theo điều bao nhiêu chúng tôi không được sang tên khi đất vào quy hoạch mở đường tỷ lệ 1/500

2. nhà bên bán đồng ý bán cho vợ chồng tôi và cam kết sang tên bây giờ không sang được là đúng hay sai, chúng tôi có thể đòi lại tiền được hay không?

Xin luật gia cho tôi biết: Nếu để đòi lại được tiền đúng quy định của pháp luật chúng tôi phải làm những gì?

xin trân trọng cảm ơn!

Tư vấn về sang tên sổ đỏ khi đất đang trong quy hoạch.

Trả lời: Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi đất thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, khi chưa có quyết định thu hồi đất với diện tích đất bạn nhận chuyển nhượng để thực hiện quy hoạch thì diện tích đất này vẫn được chuyển nhượng và tiến hành các thủ tục sang tên như thông thường.

Mặt khác, Điều 99 quy định về Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“…c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;…”

Căn cứ theo quy định này thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên có giá trị pháp lý sẽ là một trong những căn cứ để cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản.