Câu hỏi: Em có mua một mảnh đất của ông A, mảnh đất này được ông A mua lại của ông B, nhưng giữa A và B không làm HĐ chuyển nhượng mà chỉ làm hđ ủy quyền, đất vẫn do ông B đứng tên, ông A được ông B ủy quyền toàn quyền định đoạt thửa đất trên ( thực tế giữa ông A và ông B vẫn còn 1 hđ chuyển nhượng giấy tay không công chứng, vẫn có giấy giao nhận tiền đủ mua bán thửa đất trên được 2 bên ký tên nhưng không công chứng). Sau đó ông B chết, Ông A vẫn đứng ra nhận tiền cọc của em bình thường nhưng 2 tháng sau mới ra công chứng chồng tiền đủ và sang tên cho em. Vậy em muốn hỏi khi ông B chết đi thì HĐ ủy quyền của họ có bị hủy không? Lúc đó HĐ mua bán giấy tay giữa A và B có giá trị không? ? Những người thừa kế của ông B có thể kiện để lấy lại thửa đất đó được không a ? Em cám ơn luật sư rất nhiều! Mong nhận được hồi âm sớm của ls a!

Trả lời: Theo hợp đồng ủy quyền giữa ông A và ông B thì ông A thay mặt B để thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, sau đó ông B chết nên giá trị pháp lý của hợp đồng được giải quyết theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 372. Căn cứ chấm dứt nghĩa vụ

Nghĩa vụ chấm dứt trong trường hợp sau đây:

...

9. Bên có quyền là cá nhân chết mà quyền yêu cầu không thuộc di sản thừa kế hoặc là pháp nhân chấm dứt tồn tại mà quyền yêu cầu không được chuyển giao cho pháp nhân khác;

10. Vật đặc định là đối tượng của nghĩa vụ không còn và được thay thế bằng nghĩa vụ khác;

11. Trường hợp khác do luật quy định.

Điều 382. Chấm dứt nghĩa vụ khi bên có quyền là cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại

Khi các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định về việc nghĩa vụ được thực hiện chỉ dành cho cá nhân hoặc pháp nhân là bên có quyền mà cá nhân chết hoặc pháp nhân chấm dứt tồn tại thì nghĩa vụ cũng chấm dứt.

Như vậy,  ông A là người có nghĩa vụ trong việc thực hiện nội dung của hợp đồng ủy quyền nên khi ông B mất thì nghĩa vụ đối với A cũng chấm dứt theo. Đồng nghĩa với hợp đồng ủy quyền này sẽ chấm dứt giá trị pháp lý tại thời điểm ông B chết. Theo đó, việc ông A vẫn ký kết hợp đồng mau bán với bạn thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó cũng sẽ được xác định vô hiệu và không có giá trị pháp lý.

-Về hình thức của hợp đồng mua bán đất

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
"

Theo đó,  hợp đồng mua bán viết tay giữa ông A và ông B không có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định hợp đồng vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Tuy nhiên, hợp đồng này sẽ vẫn được coi là có hiệu lực nếu đáp ứng đủ điều kiện theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
"

* Trường
hợp 1: hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A với ông B được tuyên là có hiệu lực thì Ông A cần làm thủ tục đăng kí biến động tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi ông A được cấp GCNQSDĐ thì bạn có quyền thực hiện hợp đồng chuyển nhượng với ông A.

* Trường hợp 2: hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B bị tuyên vô hiệu thì quyền sử dụng đất sẽ thuộc về ông B, nhưng do ông B mất nên những người thừa kế hợp pháp của ông B sẽ là người thừa hưởng. Đối với bạn đã giao tiền cho ông A thì có quyền yêu cầu ông A hoàn trả lại số tiền đã nhận trước đó.