Câu hỏi: kính thưa công ty luật minh gia..bố mẹ tôi kết hôn và sinh đc 2 người con.gia đình tôi sống với nhau đến năm 2010 thì bố mẹ tôi ly hôn do bố tôi phải lòng gái. mẹ tôi về ông ngoại với 2 bàn tay trắng do đất đai mà gia đình tôi ở là thuộc đất của ông nội và ông nội khi ấy chưa làm bìa đỏ cũng như chưa có bìa đỏ,

... năm 2015 tôi lập gia đình và sống trên mảnh đất ấy bố tôi lấy tình nhân và sinh đc 1 con trai và cùng sống trên mảnh đất của người vợ 2 bố tôi, tháng trước ông bà ký cho bố tôi bán 1 nửa mảnh đất mà vợ chồng tôi đang ở.và phần còn lại đã làm thủ tục chuyển nhượng đất cho tôi ( chỉ còn chờ ngày lấy bìa),nay bố tôi sinh sự nói không cho đất tôi nữa và sẽ lên gặp cấp xã,cấp huyện thậm chí dùng tiền bạc để mua chuộc vì muốn tôi phải đứng đường vậy công ty cho tôi hỏi liệu bố tôi có thể thực hiện đc điều ấy ko khi đã làm thủ tục chuyển nhượng có chữ ký của ông ấy và công chứng của chính quyền.? Điều thứ 2 tôi muốn hỏi là khi bố tôi bán đất vợ chồng tôi ko biết..và hiện nay vợ chồng tôi đang sống trong căn nhà cấp 4 trên mảnh đất đấy và trong hợp đồng mua bán của bố tôi chỉ ghi bán đất chứ ko bán nhà thì tôi có quyền đòi bồi thường căn nhà ấy..??Điều thứ 3: diện tích đất nhà tôi có chiều dài là 14 m .từ năm 94 nhà tôi đã lấn chiếm ra ao đấu thầu đằng sau nhà(ao thầu xã ko bán vì ko có lối vào) thêm 6m và sử dụng đến bây giờ..trong bìa đỏ của người bố tôi bán đất chiều dài có ghi 14m .vậy khi giao đất tôi có phải giao thêm 6m đã lấn chiếm và đang sử dụng cho họ hay cứ giao đất như trong bìa???mong công ty giải đáp..tôi xin cảm ơn

Trả lời: Việc bố bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và đã có chữ ký của bố bạn và chính quyền địa phương bây giờ bố bạn muốn đòi lại mảnh đất đã chuyển nhượng cho bạn có được không? Chúng tôi xin trả lời như sau

Về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được quy định trong bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”

Khi hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên đã có hiệu lực, thì bên chuyển nhượng hay tặng cho không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất, có nghĩa khi bố bạn chuyển nhượng cho bạn mảnh đất 14m đã có chữ ký của bố bạn và chính quyền địa phương thì bố bạn không có quyền đòi lại đất. Nhưng trong trường hợp bố bạn vẫn có thể đòi lại đất đó là trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất giữa bố bạn và bạn là hợp đồng tặng cho có điều kiện, điều kiện này có thể là nghĩa vụ con trai phải phụng dượng chăm sóc bố, mẹ,…. Các điều kiện này không  được trái pháp  luật và đạo đức xã hội.

Về điều kiện tặng cho tài sản có điều kiện được quy định tại bộ luật dân sự 2015 như sau:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại”

Vậy trong trường hợp bạn phải thực hiện nghĩa vụ mà trong hợp đồng bố bạn yêu cầu mà bạn lại không thực hiện thì bố bạn có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho bạn là quyền sử đất, nếu có thiệt hại sảy ra thì bạn còn phải bồi thường cho bố bạn.

Trường hợp thứ hai bố bạn có thể đòi lại quyền sử dụng đất trong trường hợp đó là: bố bạn chứng minh được hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cho bạn là hợp đồng dân sự vô hiệu, như vậy 2 bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận. theo quy định của bộ luật dân sự 2015 như sau
“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

Như vậy nếu hợp đồng  giữa bạn và bố bạn vi phạm vào một trong các quy định tại điều 117 bộ  luật dân sự 2015 thì giao dịch đó sẽ vô hiệu, như vậy các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Tóm lại bố bạn có thể đòi lại được quyền sử dụng đất đã cho bạn nếu thuộc vào một trong hai trường hợp đã nêu trên. Còn nếu không thuộc vào 1 trong 2 trường hợp nêu trên thì bố bạn sẽ không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất từ bạn

Thứ hai việc bố bạn bán đất mà vợ chồng bạn lại không biết trong khi đó vợ chồng bạn lại có một căn nhà trên mảnh đất đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của bạn thì bạn nên thương lượng với bố bạn và người đã mua lại mảnh đất đó, nếu như việc thỏa thuận diễn ra không thành công thì bạn có quyền yêu cầu tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn vì trong quãng thời gian chưa xảy ra xích mích giữa bạn với bố bạn thì việc xây nhà của bạn là hoàn toàn hợp pháp. theo quy định của luật nhà ở 2014 quy định  “
Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn”

“Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai”

Theo quy định nêu trên, Luật Nhà ở đã có quy định bảo vệ quyền hợp pháp của cá nhân đối với nhà ở do mình tạo lập. khi bạn xây dựng căn nhà trên mảnh đất 14m đã được bố bạn chuyển hợp pháp nhượng cho bạn thì sẽ có quyền đăng ký chủ sở  hữu nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nên trong trường hợp bị lấy lại đấy thì bạn có quyền yêu cầu đòi quyền lợi về căn nhà của mình đã xây.

Thứ ba khi bán đất thì bố bạn chỉ bán mảnh đất ghi trong sổ là 14m còn 6m đất lấn chiếm bố bạn không bán vì không ghi trong sổ thì bạn có phải trả lại không: nếu trong trường hợp bố bạn đòi lại đất hợp pháp thì bạn phải trả lại cho bố bạn tất cả những gì đã nhận từ bố ban kể cả khi bố bạn bán mảnh đất 14m kia mà không bán 6m đất lấn chiếm thì bãn cũng vẫn phải trả lại cho bố bạn mảnh đất 6m lấn chiếm kia, vì mảnh đất này bạn cũng được nhận từ bố bạn trong hợp đồng chuyển quyền sử dụng đât từ trước đó.