Câu hỏi: Vào tháng 12 năm 2018 nhà em có mua 1 phần đất thổ cư ở trong thôn với diện tích dài 55m rộng 12m. Vì chỗ thân quen nên mua bằng giấy viết tay với số tiền là 180.000.000 đồng. Chỗ người bán hứa sẽ lấy sổ đỏ đất bên ngân hàng do họ thế chấp để làm thủ tục chuyển nhượng đất. Nhưng trong thời gian đó đến tháng 4 năm 2019 thì họ lại bán hết phần đất cả phần mà gia đình em mua. Họ đã làm xong thủ tục bán và chuyển nhượng chủ đất mới. Dạ, cho em hỏi thì trong trường hợp này giả đình em phải làm gì để có lại phần đất của mình. Em cảm ơn nhiều ạ.

Trả lời: Đất mà bên bán bán cho bạn là đất đang thế chấp tại ngân hàng. Theo quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS 2015, một trong những nghĩa vụ của bên thế chấp là:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp là chủ của mảnh đất sẽ bị hạn chế quyền định đoạt đối với tài sản đang bị thế chấp. Tuy nhiên, bên thế chấp vẫn có quyền:

“ 4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.”

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật”

Do đó, nếu giấy viết tay của bạn với chủ đất là hợp đồng đặt cọc tức là bên mua sẽ đặt cọc cho bên bán một khoản tiền bằng với khoản tiền mà bên bán đang nợ ngân hàng cả gốc lẫn lãi, còn bên bán phải cam kết sau khi được nhận lại sổ đỏ từ ngân hàng thì sẽ ký kết hợp đồng mua bán đất với bên mua. Bên bán đất có thể kí hợp đồng ủy quyền cho bên mua đất sử dụng khoản tiền đặt cọc để thanh toán nợ cho ngân hàng để nhận lại sổ đỏ và làm thur tục xóa thế chấp. Hợp đồng ủy quyền cần phải được công chứng thì mới có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp không nói rõ hai bên đã viết giấy với nhau nhưng đó có phải là một hợp đồng đặt cọc hay không, trong giấy đó có ghi nhận những nội dung gì. Nếu là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc thực hiệm hợp đồng mua bán đất thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc. Việc đặt cọc chỉ có gái trị pháp lý khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện. Mặc dù hai bên đã viết giấy với nhau với số tiền 180.000.000 đồng thì bên bán đất có trách nhiệm sử dụng số tiền này để trả cho ngân hàng và rút sổ đỏ ra. Nhưng trên thực tế, bên bán đất đã bán hết phần đất mà gia đình bạn mua mà không rút sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn tức là bên bán đất đang vi phạm hợp đồng đặt cọc

" Điều 328. Đặt cọc

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Để giải quyết tranh chấp khi đặt cọc mua bán đất, trước tiên cần căn cứ nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc đã được xác lập giữa các bên, nếu các bên có thỏa thuận về nội dung này thì làm theo sự thỏa thuận giữa các bên. Tuy nhiên, còn phải xét đến việc bên nhận cọc vi phạm trước hay trong khi thực hiện hợp đồng. Nếu trường hợp của bạn là hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc bên bán đất sẽ giao đất cho bạn thì được giải quyết theo điểm a mục 1 Phần 1 Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP như sau:

“  a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS.”

Trong trường hợp này, bạn không thể lấy lại đất mà chỉ có thể nhận lại số tiền mà bạn đã đặt cọc với bên bán đất.