Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Kính gửi Luật Minh Gia, xin hỏi gia đình tôi đặt cọc tiền mua nền đất sổ hồng, trong hợp đồng đặt cọc có khoản không mua thì mất cọc và bên không bán thì trả lại gấp đôi. Sau đó tình cờ phát hiện nền đất sổ hồng này chưa xây dựng thì không công chứng chuyển nhượng được và khi xây xong thì tình trạng ở năm mười năm công ty bán nền đất vẫn không chịu làm thẻ hồng cho khách hàng, nên gia đình tôi muốn đòi lại tiền cọc.

Trong hợp đồng đặt cọc không hẹn ngày ra công chứng, xin hỏi gia đình tôi có thể khiếu nại yêu cầu bên bán hẹn ngày công chứng hay không và đất nền sổ hồng này chưa xây dựng thì bên bán không thể công chứng, vậy tôi có lấy lại được tiền cọc không hay là công ty làm dự án có quyền bán mà không ra công chứng. Xin nói rõ trong hợp đồng không hẹn ngày công chứng nhưng có khoản viết là bên mua trả lại hóa đơn hợp đồng cọc khi công chứng chuyển nhượng. Lúc đầu nhân viên giao dịch có nói là công ty muốn đẩy nhanh dự án nên chỉ ra công chứng bản sao thẻ đỏ chứ không giao thẻ gốc, đợi khi xây nhà xong mới làm thẻ hồng cho luôn. Nhưng mà khi đặt cọc rồi thì đại diện công ty lại bảo là sẽ không ra công chứng mà chỉ ký hợp đồng với công ty. Xin hỏi công ty bán chui không ra công chứng, nhận cọc bán nền đất không được phép bán khi chưa xây dựng phần thô theo nghị định 181/2004 vậy mà không chịu trả lại tiền cọc, hành vi này có phải là lừa đảo chiếm đoạt tài không. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại khoản 1 Điều 139 BLHS về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì
“Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm”.

Cũng giống như các tội xâm phạm sở hữu có tính chất chiếm đoạt khác, hành vi chiếm đoạt tài sản là dấu hiệu không thể thiếu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Đó là hành vi cố ý dịch chuyển một cách trái pháp luật tài sản của người khác thành tài sản của mình hoặc cho người khác mà mình quan tâm. Trong tội lừa đảo chiếm đoạt tàisản, người phạm tội đã dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản của người khác. Cụ thể là người phạm tội đã đưa ra những thông tin không đúng sự thật làm cho chủsở hữu tài sản hoặc người quản lý tài sản do nhầm tưởng mà tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu về tài sản hoặc chuyển giao quyền quản lý tài sản cho người phạm tội.Như vậy, thủ đoạn gian dối trong tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản bao gồm hai dấu hiệu là: (1) Người phạm tội đã có hành vi gian dối như bằng lời nói, hành động hoặc những thủ đoạn khác nhằm cung cấp những thông tin sai lệch về sự việc (nói dối, trái sự thật, nói không thành có, nói ít thành nhiều, tẩy xoá con số để được nhiều hơn ); (2) Chủ sở hữu hoặc người quản lý tài sản đã nhầm tưởng, tin vào các thông tin không đúng sự thật đó nên đã tự nguyện chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền quản lý tài sản cho người phạm tội. Thỏa mãn hai yếu tố này mới cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Mặc dù công ty bán chui không ra công chứng, nhận cọc bán nền đất không được phép bán khi chưa xây dựng phần nhưng hành vi này chưa đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nêu trên.

Để giải quyết bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối. Theo Điều 132, BLDS 2005: “
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giaodịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó
”.

Điều 137 Bộ luật dân sự đã quy định những hậu quả pháp lý chung nhất khi hợp đồng dân sự bị tuyên bố là vô hiệu: “
Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường
”.

Thứ nhất, về quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng:

Hợp đồng dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập hay nói cách khác pháp luật dân sự không công nhận và bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các bên khi hợp đồng vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng. Do đó, nếu hợp đồng mới xác lập chưa thựchiện thì các bên không thực hiện, nếu các bên đang thực hiện thì không tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Điều 15, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm: “
1. Hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm bị vô hiệu mà các bên chưa thực hiện hợp đồng đó thì giao dịch bảo đảm chấm dứt; nếu đã thực hiện một phần hoặc toàn bộ hợp đồng có nghĩa vụ được bảo đảm thì giao dịch bảo đảm không chấm dứt, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.
Trong trường hợp của bạn, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nền đất vô hiệu, mà các bên chưa thực hiện hợp đồng nên giao dịch bảo đảm (hợp đồng đặt cọc) chấm dứt.

Khi hợp đồng vô hiệu thì "các bên phải khôi phục tình trang ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền” ( khoản 2 điều 137 BLDS 2005). Vậy nên, lúc này bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên phía công ty trả lại phần đặt cọc cho phía gia đình bạn vì đang có sự vi phạm về nội dung hợp đồng mua bán đã bị vô hiệu về mặt hình thức.