Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề phân chia di sản thừa kế là đất đai do các cụ để lại như sau: Hiện tại em muốn nhờ Luật sư tư vấn làm sổ đỏ cho mảnh đất của bố mẹ em. Mong Luật sư tư vấn luật và hướng dẫn thủ tục làm thật chi tiết giúp em ạ. Em xin được trình bày với Luật sư rõ như sau:

Ông bà cố của nhà em (hiện tại ông bà đã mất) có một thửa đất khai hoang để ở rộng 800m2. Ông bà có tất cả 7 người con (hiện nay đã có gia đình), 2 người làm ăn sinh sống ở xa (Kiên giang) còn 5 người ở gần nhau nhưng không ai ở đất của ông bà. Đất của ông bà ngày xưa chưa có sổ đỏ và khi ông bà mất cũng không để lại giấy tờ gì thừa kế cho con cháu.

Ngày xưa khi ông còn sống, ông muốn bán 400m2 nhưng bố em và chú đã bảo ông bán lại, nhưng sau đó chú cũng một mình trả tiền cho ông và không cho bố em chung nữa. Hiện tại mảnh đất đó đã được gia đình em bao tường phần 400m2 còn lại, còn chú thì trồng cây quanh 400m2 mà chú đã mua. Nhưng vấn đề là ở chỗ, khi nhà em lên cấp Xã làm giấy tờ đất theo quy định ban hành trong năm nay 2019 thì được biết chú đã làm sổ đỏ 600m2 đất vào những năm 2003 rồi mà gia đình em không hay biết việc đó. Và 600m2 chú đã làm giấy đó là hoàn toàn đất thổ cư, bây giờ nhà em muốn làm cũng chỉ làm được giấy tờ đất trồng cây và phải mất phí 50% giá trị thửa đất. Trong trường hợp này có 1 số điều vô lý như sau: Khi chú làm giấy tờ đất gia đình em cũng như các cô không hề hay biết và chứng nhận, trong khi bố em là con cả. Chú đã làm giấy tờ cho 600m2, trong khi còn lại 200m2 còn lại cho bố và chú 3 (cùng đang ở Kiên Giang). Đất chú làm là đất thổ cư, phần còn lại chỉ làm được đất trồng. Vậy kính mong Luật sư tư vấn giùm gia đình em trường hợp này và hướng dẫn cho gia đình em những thủ tục pháp lý nếu khiếu kiện với ạ.

Trả lời: Thứ nhất, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bà khai hoang 800m2 đất và chưa được cấp GCNQSDĐ, nếu như ông bà có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì ông bà được coi là chủ sử dụng đất hợp pháp diện tích đất nói trên. Ông bà có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai mà không cần có sự đồng ý của những người khác. Đồng thời, sau khi ông bà mất thì phần đất mà ông bà chưa chuyển nhượng, tặng cho được coi là di sản thừa kế.

>> Tư vấn phân chia thừa kế đất đai, gọi:
1900.6169

Liên quan đến việc chú đã cấp GCNQSDĐ 600m2 thì cần xác minh chú có căn cứ đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ. Nếu như Chú có các giấy tờ hợp pháp về nội dung và hình thức (ví dụ: hợp đồng mua bán, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực) ghi nhận ông bà tự nguyện để lại cho chú 600m2 thì chú có căn cứ được cấp GCNQSDĐ. Diện tích đất còn lại (200m2) ông bà chưa chuyển nhượng, tặng cho ai thì được coi là di sản thừa kế.

Khi ông bà mất mà có để lại di chúc thì sẽ chia thừa kế theo di chúc. Trường hợp nếu không có di chúc thì di sản thừa kế của ông bà sẽ chia thừa kế theo pháp luật, chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà.

Theo quy định của pháp luật dân sự, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: bố, mẹ, vợ, chồng, con. Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn bao gồm: 7 người con (cả bố bạn).  Phần đất còn lại sau khi ông bà đã chuyển nhượng lại cho chú sẽ chia đều cho 7 người con, mỗi người được hưởng 1 suất thừa kế bằng nhau. Nếu như những người thuộc hàng thừa kế thỏa thuận cho bố bạn đứng tên GCNQSDĐ hoặc làm văn bản từ chối nhận di sản thì bố bạn mới được cấp GCNQSDĐ mang tên bố.

Ngược lại, nếu như chú không có căn cứ chứng minh việc cấp GCNQSDĐ 600m2 đất là hợp pháp thì tổng diện tích đất 800m2 vẫn thuộc về ông bà. Nên khi ông bà qua đời, phần đất sẽ được chia thừa kế. Những người thuộc hàng thừa kế có quyền khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế. Và khi bố bạn muốn được cấp GCNQSDĐ thì cần có sự đồng ý của tất cả những người thuộc hàng thừa kế.

Thứ hai, về việc xác định loại đất và tiền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp thì nếu như được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì phần đất 200m2 đó sẽ chỉ được công nhận là đất nông nghiệp. Ở đây, sẽ việc xác định loại đất sẽ phục thuộc vào các giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc theo hiện trạng đang sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định về Căn cứ để xác định loại đất:

“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Đối chiếu trường hợp của bạn, cơ quan nhà nước sẽ xác định nguồn gốc đất và hiện trạng đang sử dụng đất để xác định loại đất đảm bảo phù hợp với quy hoạch, kế hoạch đất của địa phương. Trường hợp, nếu khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận QSDĐ nông nghiệp thì sẽ không bị mất tiền sử dụng đất.