Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia.Tôi có gửi đến Công ty câu hỏi để được tư vấn về vấn đề đất đai nhưng đến nay chưa được công ty trả lời lại. Vì lý do tế nhị nên tôi không đề cập đến tên các địa điểm tranh chấp mong quý công ty thông cảm và tư vấn giúp gia đình tôi.

Gia đình tôi có sử dụng đất tại xã B năm 1945 đến năm 1986. Do năm 1986 gia đình tôi đi vào thành phố Hồ Chí Minh sinh sống nên không còn sử dụng tại mảnh đất đó cho đến nay. Hiện nay gia đình tôi muốn trở về quê hương sinh sống và xây dựng nhà để phụng thờ tổ tiên nên có ý định xin nhà nước cấp lại mảnh đất  cho gia đình tôi đã sinh sống trước đây. Theo gia đình tôi được biết, mảnh đất này hiện đang được làng A đang sử dụng để trồng hoa màu nhưng chưa được nhà nước cấp giấy CNQSD đất. Hiện nay Làng A đang có ý định xây nhà thờ của làng trên mảnh đất của gia đình tôi đã sử dụng ngày trước nên gia đình tôi đã làm đơn đề nghị UBND xã B can thiệp đề làng A không được xây dựng trên mảnh đất đó và đề nghị trả lại đất cho gia đình tôi nhưng UBND xã B có công văn trả lời rằng gia đình tôi không có quyền đòi lại đất như trong luật đất đai đã quy định vì gia đình không có giấy tờ nào để chứng minh nguồn gốc sử dụng. Vậy kính mong quý công ty tư vấn, trả lời giúp tôi: Việc tôi đòi lại đất đã sử dụng trước đây có được hay không. Việc trả lời của UBND xã B với gia đình tôi như vậy có đúng với luật đất đai hay không? Quy định cụ thể thế nào? Rất mong có câu trả lời của công ty.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã sinh sống và sử dụng mảnh đất đó từ năm 1945 đến năm 1986 (trước ngày 15/10/1993). Vì vậy, để có thể khởi kiện đòi lại quyền sử dụng mảnh đất của gia đình bạn và yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải có những bằng chứng chứng minh được việc sử dụng đất của gia đình thông qua những giấy tờ về quyền sử dụng đất trước 15/10/1993.

Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Nếu không thuộc trường hợp theo quy định trên thì gia đình bạn có thê đối chiếu theo quy định sau:

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”

Ngoài ra, gia đình bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.

Về thủ tục khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, bạn có thể tham khảo tại đây.