Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Chào luatminhgia tôi có thắc mắc sau Tôi là con riêng của bố tôi với vợ 2 và vợ cả bố tôi mất năm 2009 hiện là người đứng tên miếng đât tôi đang sử dụng. Bây giờ tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi thì cần thủ tục như thế nào?

Trả lời: Thứ nhất, xác định quan hệ thừa kế trong trường hợp của bạn.
Như bạn trình bày, thì toàn bộ diện tích đất 600m2 do mẹ cả (đã chết) của bạn đứng tên. Song do bạn không nói rõ, 600m2 đất này là tài sản riêng của người mẹ cả hay là tài sản chung của vợ chồng giữa mẹ cả và bố bạn nhưng do mẹ cả đứng tên. Như vậy, đặt ra 2 trường hợp để xác định quan hệ thừa kế như sau:
Trường hợp 1
:
600m2 đất là tài sản riêng của mẹ cả bạn.

Tuy bạn và mẹ cả không có quan hệ huyết thống, nhưng được xác định là quan hệ giữa con riêng của chồng và mẹ kế, Bộ luật dân sự 2015 có quy định về quan hệ thừa kế giữa con riêng và bố dượng, mẹ kế như sau:

Điều 654. Quan hệ thừa kế giữa con riêng và bố dượng, mẹ kế

Con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau và còn được thừa kế di sản theo quy định tại Điều 652 và Điều 653 của Bộ luật này.

Đồng thời, Điều 651 – Bộ luật Dân sự 2015 quy định về những người thừa kế theo pháp luật:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Như vậy, tuy bạn và mẹ cả không có quan hệ huyết thống nhưng nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng như mẹ con thì bạn vẫn thuộc diện được hưởng thừa kế của mẹ. Do mẹ cả bạn mất không để lại di chúc nên di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Theo đó, trong trường hợp này chỉ có bố bạn và 6 người con ruột của mẹ bạn cùng những người con riêng của bố (có thể bao gồm những anh, chị, em ruột của bạn) nhưng có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng như mẹ- con thì sẽ được hưởng thừa kế từ phần di sản mẹ cả để lại.

Đối với trường hợp này, nếu bạn muốn chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 600m2 này đứng tên bạn. Thì trước hết những người đồng thừa kế cần làm thủ tục phân chia di sản thừa kế thể hiện muốn từ chối nhận di sản thừa kế và trong hàng thừa kế chỉ còn lại duy nhất mình bạn. Từ đó, bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Trường hợp 2:
600m2 đất là tài sản chung vợ chồng giữa bố bạn và mẹ cả.
Trong trường hợp này, 600m2 đất sẽ được chia đôi. Theo đó, bố bạn có quyền định đoạt với 300m2 đất. Việc bố bạn muốn tặng cho hay chuyển nhượng diện tích đất này cho ai hoàn toàn là quyền của bố bạn. Đối với 300m2 đất thuộc quyền của mẹ cả bạn thì vấn đề thừa kế được giải quyết giống như trường hợp 1.
Thứ hai, về các thủ tục liên quan đến sang tên quyền sử dụng đất.
Thủ tục khai nhận di sản thừa kế bạn có thể tham khảo tại địa chỉ sau đây
Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đât: Hai bên lạp hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Sau đó thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có thể tham khảo tại đây

Về các chi phí liên quan đến sang tên quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Nếu là tặng cho quyền sử dụng đất: Trường hợp cha mẹ - con cái, anh chị em ruột tặng cho nhau thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Nếu là chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán): Trường hợp cha mẹ - con cái, anh chị em ruột chuyển nhượng cho nhau thì bên bán được miễn thuế thu nhập cá nhân, bên mua phải nộp lệ phí trước bạ.

Lệ phí trước bạ = 0,5% giá trị tài sản.

Nếu là nhận thừa kế: Miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ với quan hệ cha mẹ - con cái.

Về việc công nhận hạn mức đất ở, thì vấn đề này sẽ được quy định trong Quyết định của UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm áp dùng cho từng địa phương khác nhau. Do vậy bạn có thể tự tra cứu hạn mức đất ở được quy định trong Quyết định của UBND tỉnh mình.