Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Năm 2009 tôi có bán đất ở chưa được cấp sổ đỏ diện tích 180m2 tổng giá bán là 90tr, bên mua đã thanh toán 80tr còn 10tr sau khi có sổ đỏ chuyển quyền sử dụng thì thanh toán hết, đến 2010,2011,2012 đến nay thì  bên bán rất nhiều lần đến đàm phán vì đã bán đất với giá quá thấp so với giá thị trường rồi thì bên mua thanh toán nốt 10tr để bên bán có phí để sang tên sổ đỏ, nhưng bên mua không hợp tác.

Nội dung tư vấn:
Bây giờ bên bán không bán nữa và hoàn trả lại những gì đã nhận có đúng luật không?….,tất cả các hợp đồng mua bán chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay, hợp đồng chuyển nhượng tất cả đều không có công chứng của cấp có thẩm quyền, chỉ có xác nhận của Trưởng thôn……...Đến 2014 bên mua gửi đơn hòa giải lên UBND xã, (nhưng đến tận 2016 bên bán mới biết là bên mua gửi đơn hòa giải lên UBND xã ). Năm 2014 phần đất 180m2 cũng đã được cấp sổ đỏ, Bên bán tiến hành lên UBND xã lấy sổ đỏ thì chủ tịch xã không trả gây khó khăn để bên bán đi lại rất nhiều lần (có lần đến còn không tiếp). Ông chủ tịch xã yêu cầu phải có đơn của bên mua là không có vấn đề tranh chấp xảy xay nữa (UBND xã bảo là họ là trọng tài giải quyết tranh chấp). Như vậy Chủ tịch xã có làm đúng luật không, và bên bán (là người đúng tên trong sổ đỏ) có quyền khiếu nại hoặc kiện chủ tịch xã vì tội chiếm đoạt tài sản hay chiếm giữ trái phép không? Vì Sở tài nguyên môi trường đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thì trách nhiệm người đúng đầu cấp UBND xã phải trả cho dân, như vậy người bán có kiện được cá nhân ông chủ tịch xã vì chiếm đoạt tài sản không ? Rất mong Luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi. Gia đình xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất về giao dịch giữa bên bán và bên mua:

Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Căn cứ quy định trên, việc chuyển nhượng là do sự thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp của bạn bên mua không thực hiện hết nghĩa vụ và hai bên cũng đã thỏa thuận trả lại cho nhau những gì đã nhận thì quyền sử dụng đất đó vẫn thuộc sở hữu bên bán. Đất này không có tranh chấp thì bạn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của luật Đất đai 2013.

Thứ hai, về việc UBND xã giữ GCNQSDĐ,

Căn cứ theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Quy định trên được hướng dẫn cụ thể tại điều 20,21,22 nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp xã chỉ chuẩn bị hồ sơ gửi lên huyện và nhận sổ đỏ đã cấp giao lại cho người dân. Tuy nhiên, lúc này gia đình bạn đang chuyển nhượng bầng hình thức là giấy tờ viết tay, theo đó, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng chưa được đáp ứng và còn có đơn yêu cầu giải quyết hòa giải giữa hai hộ gia đình nên có thể thấy đây cũng có thể là nguyên nhân mà UBND xã chưa trả kết quả cho các bên bởi lẽ nếu như đất đang có tranh chấp sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; vì vậy, gia đình cần làm đơn gửi lên UBND xã, phường nơi giữ kết quả yêu cầu làm rõ nguyên nhân không trả kết quả cho gia đình bạn là gì để có hướng giải quyết tiếp theo, nếu như là về việc hòa giải giữa các bên về hợp đồng chuyển nhượng thì hai bên phải hòa giải trước khi nhận kết quả giấy chứng nhận này.

Điều 163. BLDS 2005 quy định:
Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản.

Theo đó, giấy CNQSDĐ không phải là tiền, vật hay giấy tờ có giá. Giấy CNQSDĐ cũng không phải quyền tài sản mà là căn cứ xác nhận về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Cho nên hành vi giữ sổ đỏ không đủ yếu tố để cấu thành tội chiếm đoạt tài sản, và không thể khiếu nại về việc chiếm đoạt tài sản. Trường hợp hành vi chiếm đoạt đó gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bạn đối với quyền sử dụng đất đó thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp, xử lý. Nếu UBND xã giữ sổ đỏ không trả lại cho gia đình bạn mà không nêu rõ được căn cứ hợp pháp ( như đang còn tranh chấp, giấy tờ chuyển nhượng không hợp pháp....), bạn có thể làm đơn khiếu nại lên UBND cấp huyện về hành vi trên theo quy định tại điều 204 luật đất đai 2013:

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.