Câu hỏi: Gia đình tôi có diện tích đất ở , tổng diện tích 213 m2 . Vị trí làn 2 so với mặt đường chính  . Trên diện tích có ;- xây dựng nhà cấp 4 hoàn thiện được 10 năm (đã sơn) , diện tích nhà ở  100m2 - Nhà bếp tạm bợ :30m2- Nhà vệ sinh tự hoại, nhà tắm cố định. ). Nay xã muốn thu hồi để mở rộng diện tích ngôi chùa và trả giá với các phương án

KÍNH GỬI LUẬT SƯ ! Cho tôi hỏi câu hỏi về luật đất đai , với nội dung như sau: Gia đình tôi có diện tích đất ở , tổng diện tích 213 m2 . Vị trí làn 2 so với mặt đường chính. Trên diện tích có ; xây dựng nhà cấp 4 hoàn thiện được 10 năm ( đã sơn ) , diện tích nhà ở  100m2 ; nhà bếp tạm bợ :30m2; nhà vệ sinh tự hoại, nhà tắm cố định ( đã lắp máy nóng lạnh , máy giặt). Nay xã muốn thu hồi để mở rộng diện tích ngôi chùa và trả giá với các phương án như sau; phương án 1 : Trả bằng diện tích đất (213m2) không có tiền bồi thường , vị trí ngõ hẻm; phương án 2: Trả với diện tích 1 miếng đất diện tích 90m2 ( đất dãn dân ) Luật sư cho tôi hỏi xã đền bù như vậy có đúng luật không ạ . Theo luật gia đình tôi được đền bù như thế nào là hợp lý ạ cảm ơn luật sư rất nhiều !

Trả lời: Thứ nhất,  bồi thường về đất ở:

Căn cứ Luật Đất đai 2013, Chính phủ ban hành Nghị định quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

“
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

4. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở thuộc trường hợp phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
”

Như vậy theo quy định của pháp luật có các phương án bồi thường đối với các hộ gia đình khi nhà nước thu hồi đất như sau:

Phương án 1: Đối với các hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn mà  bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Phương án 2: Đối với các hộ gia đình, cá nhân vẫn còn đất ở, nhả ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở bị thu hồi mà bị thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích còn lai sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở.

Thứ hai,  bồi thường về nhà ở, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất: Mức về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

“
1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Tgt=G1-(G1:T)xT1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
”

Theo thông tin anh cung cấp, để xác định mức bồi thường anh cần xác định giá trị hiện tại của mảnh đất 213m2 mà gia đình bị thu hồi. Bao gồm: giá trị của mảnh đất, phần giá trị hiện có của ngôi nhà và công trình xây dựng khác.

Như vậy, căn cứ vào quy định về mức bồi thường thiệt hại về nhà ở và công trình xây dựng trên đây gia đình anh có thể tính xem phương án bồi thường mà địa phương đưa ra đã hợp lý chưa. Việc bồi thường được thực hiện theo nguyên tắc bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Từ đó, anh cần so sánh giữa giá bồi thường và giá đất tại các vị trí hiện tại để xác định UBND bồi thường có phù hợp hay không, nếu các phương án đưa ra thấp hơn giá trị hiện tại của mảnh đất bị thu hồi thì gia đình anh có thể làm đơn khiếu nại để đòi hỏi quyền lợi của mình.