Câu hỏi: Chào Luật sư, Do không tìm hiểu kỹ nên tôi đã mua nhà được xây dựng trên đất nông nghiệp, và cũng không biết thửa đất đã được cơ quan có thẩm quyền thông báo đất không được cấp phép xây dựng và ra thông báo cưỡng chế, lúc mua vì thiếu hiểu biết nên chỉ thấy người khác mua ở được thì mình cũng yên tâm, không để ý đến việc được cấp phép hay không? Vậy tôi phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi? Mong được tư vấn, Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của chị Công ty Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 và Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất có nghĩa vụ phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đúng mục đích sử dụng đất, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định của luật đất đai, đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm thuộc nhóm đất nông nghiệp và không được sử dụng vào mục đích để ở. Do đó, người sử dụng đất không được xây dựng nhà ở trên đất trồng câu lâu năm (trường hợp xây nhà ở thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất khi đủ điều kiện).

Hành vi sử dụng đất sai mục đích này sẽ bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 trong đó có áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Trong trường hợp của chị, hành vi vi phạm đã có quyết định xử phạt hành chính và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là khôi phục lại tình trạng ban đầu, người bị xử phạt phải chấp hành theo quyết định xử phạt đó.

Liên quan đến quyền lợi của chị là người mua nhà, theo thông tin chị cung cấp thì việc mua bán giữa các bên chỉ thực hiện qua vi bằng. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở có hiệu lực nếu đáp ứng được các điều kiện nêu tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 và Luật nhà ở 2014 thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải được công chứng hoặc chứng thực của UBND xã/phường. Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, mặc dù các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng do không công chứng, chứng thực. Nhưng nếu như trên thực tế các bên đã thực hiện xong các nghĩa vụ thanh toán tiền chuyển nhượng, bàn giao nhà đất, người mua đã sinh sống trên đất thì có căn cứ để công nhận hiệu lực của hợp đồng theo Điều 129 nêu trên.

Tuy nhiên, một phần đối tượng của hợp đồng là căn nhà trên đất đang bị cưỡng chế phá dỡ (đối tượng của hợp đồng không còn). Khi đó, chỉ có căn cứ để yêu cầu công nhận một phần của hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phần hợp đồng liên quan đến mua bán căn nhà sẽ không được công nhận. Việc xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy,
các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận, người bán phải trả lại khoản tiền tương ứng với giá trị của căn nhà, bên nào có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.