Câu hỏi: Kính chào văn phòng Luật Minh Gia Tôi có 1 số vấn đề thắc mắc mong các luật sư tư vấn giúp cho tôi. Trước năm 1982 gia đình tôi có khai hoang vỡ hóa một đám đất làm nhà ở và trồng một số cây ăn quả lâu năm trên đó như xoài, me, mít... đến năm 1994 nhà nước làm đường đi qua vận động tôi hiến đất, và đường đi ở giữa đám đất đó và chia đám đất làm 2 phần.

Nội dung tư vấn:

Nhà tôi ở nữa mảnh đất bên kia. Khi làm xong đường gia đình tôi qua bên đây mảnh đất để làm nhà mới và làm giấy tờ sổ đỏ nhưng nửa mãnh đất bên kia thì không làm. Năm 2005 ông L có làm một cái nhà sát mảnh đất của tôi (nhà cũ trước kia của tôi bên mảnh đất đó). Đến năm 2012 ông L mở rộng quán và lấn vào đất nhà tôi. (Hiện nay mảnh đất nhà tôi vẫn còn cây ăn quả lâu năm nhưng không có một giấy tờ nào về mảnh đất đó ngoài các bà con hàng xóm làm chứng). Hỏi: Mảnh đất đó nhà tôi yêu cầu được lấy lại được không? Quy định pháp luật thế nào? Xin cảm ơn!

Trả lời: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu như gia đình bạn không có bất kỳ một loại giấy tờ nào về mảnh đất đó nhưng trên mảnh đất đó vẫn có cây ăn quả lâu năm do gia đình bạn trồng và có hàng xóm làm chứng thì gia dình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ Ủy ban nhân dân xã xác định mảnh đất này gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.

Điều 21 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“
Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

...”

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2005 ông L là hàng xóm nhà bạn có làm một căn nhà sát đất nhà bạn. Đến năm 2012 thì ông L mở rộng quán và lấn sang phần đất nhà bạn. Như vậy, mảnh đất hiện tại của nhà bạn đang có tranh chấp với ông L. Do vậy muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này trước hết phải giải quyết tranh chấp về đất đai.

Điều 202 Luật Đất đai 2013 quy định về việc hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

“
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo quy định nêu trên, trước hết gia đình bạn và ông L sẽ tự hòa giải với nhau nếu hai bên không thỏa thuận được, gia đình bạn cần làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã tiến hành giải quyết tranh chấp thông qua thủ tục hòa giải.

Nếu sau khi Uỷ ban nhân dân xã hòa giải mà không thành thì có quyền nộp đơn yêu cầu Tòa án nhân dân cấp Huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để được giải quyết.

Sau khi tranh chấp đất đai đã được giải quyết xong thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần thực hiện theo thủ tục sau đây:

Căn cứ vào Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính. Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK).

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều Luật Đất đai (đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

+ Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (Mẫu số 01/LPTB).

+ Tờ khai tiền sử dụng đất (Mẫu số 01/TSDĐ).

-  Số lượng hồ sơ: 01 bộ

-
Thời gian thực hiện
:
Không quá 30 (ba mươi) ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã (15 ngày).

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

- Phí, lệ phí:

+ Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 25.000đồng/giấy.

+ Trường hợp có tài sản gắn liền với đất: 100.000đồng/giấy.

Như vậy, căn cứ vào các quy định của pháp luật nêu trên gia đình bạn hoàn toàn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì đây là loại giấy tờ pháp lý quan trọng chứng minh quyền sở hữu của gia đình bạn với mảnh đất đó nên gia đình bạn cần nhanh chóng tiến hành các thủ tục nêu trên để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian sớm nhất.