Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng đất khi bên bán đất bị bên thứ ba kiện đòi tài sản. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi: Công ty Luật Minh Gia! Qua tìm hiểu tôi biết đến Công ty Luật Minh Gia. Nay tôi xin, Công ty Luật Minh Gia dành chút thời gian tư vấn giúp tôi một vấn đề như sau: Tháng 5/2011 gia đình tôi có mua của gia đình ông A một lô đất và đã thanh toán 90% số tiền Hợp đồng mua bán thể hiện bằng văn bản, phía gia đình ông A cùng 2 con đều ký vào hợp đồng mua bán và có bên thứ 3 làm chứng. Tuy nhiên thời điểm làm hợp đồng mua bán thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông A đang thế chấp ở ngân hàng nên 2 bên đã không ra công chứng; Phía gia đình ông A nói sau khi nhận tiền và ký hợp đồng mua bán thì sẽ rút sổ ở Ngân hàng về giao cho gia đình tôi. Tuy nhiên, mãi đến năm 2015 gia đình ông A mới giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tôi. Vào thời gian này, gia đình nhà ông A liên tục vắng nhà nên phía gia đình tôi gặp khó khăn trong vấn đề sang nhượng; Ngày 3/6/2018 phía gia đình ông A về lại để làm hợp đồng sang nhượng cho tôi, trong quá trình làm thủ tục sang nhượng thì gặp phải vấn đề sau: Ngày 25/6/2018 gia đình ông A bị ông B khởi kiện với nội dung kiện là “Đòi tài sản” Với số tiền vay nợ thể hiện bằng giấy viết tay (1 giấy vay từ tháng 10/2011 và 1 giấy vay từ năm 2016); Phía ông B đã yêu cầu toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời với tài sản của gia đình ông A, trong đó có lô đất mà gia đình ông A đã bán cho tôi từ năm 2011; Hiện tại tôi không thể làm thủ tục sang nhượng lô đất đã mua vì vướng phải vấn đề của ông B. Căn cứ vào nội dung đã trình bày như trên. Tôi mong Công ty Luật Minh Gia có thể dành chút thời gian tư vấn giúp gia đình chúng tôi được không? Rất cảm ơn Công ty Luật Minh Gia! Trân trọng!

Trả lời: Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 2011 bạn có mua của gia đình ông A một lô đất. Tại thời điểm đó, do sổ đỏ đang được thế chấp ngân hàng nên không thực hiện được thủ tục sang tên, 2 bên chỉ có hợp đồng viết tay và có người làm chứng. Hợp đồng chuyển nhưởng quyền sử dụng đất lập năm 2011 bị vô hiệu bởi mảnh đất này đang bị thế chấp tại ngân hàng thì không thể thực hiện chuyển nhượng (trừ trường hợp ngân hàng đồng ý bằng văn bản). Hơn nữa theo quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng/ chứng thực.

Năm 2018, gia đình ông A đã xóa thế chấp đối với mảnh đất này và đnag trong quá trình chuyển nhượng cho bạn thì bị ông B khởi kiện với nội dung kiện là “Đòi tài sản”. Như vậy, nếu theo yêu cầu của ông B và Tòa án xác định được mảnh đất trên có thể để đảm bảo việc thi hành án đối với khoản nợ của ông A thì Tòa án sẽ áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn các giao dịch đối với tài sản của ông A.

Do đó, trong trường hợp này bạn sẽ không thực hiện được thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì tranh chấp giữa ông A và ông B buộc phải giải quyết xong. Hoặc bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa bạn và ông A vô hiệu. Theo đó, ông A sẽ có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà ông A đã nhận của bạn.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia