Câu hỏi: Xin chào luật đoàn Minh Gia, tôi cần sự trợ giúp tư vấn luật về vấn đề chuyển nhượng đất và giải quyết khi có tranh chấp xảy ra trong vấn đề chuyển nhượng đất

Năm 2007, tôi có mua một ngôi nhà, đất, của vợ chồng bà B cùng các con, ngôi nhà cấp 4 là 34m2 với tổng diện tích nhà, đất là 407,9 m2.  Năm 2013, tôi có nhờ B đứng lên xây dựng giúp tôi một căn nhà 50m2. UBND xã ra thông báo số 652/TP-UBND, đã cưỡng chế phá dỡ công trình trái phép. Năm 2014, tôi đã san lấp mặt bằng, để tiện việc kinh doanh mua bán xe ô tô cũ, mới ở mảnh đất trên. Đúng với giấy phép kinh doanh được Phòng Tài Chính - Kế Hoạch UBND quận cấp số: 01M009658 ngày 22/03/2012. Đầu tháng 8/2015, tôi đến UBND phường để kê khai làm giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất, thì được biết mảnh đất này cũng có bà  H cũng làm thủ tục kê khai làm quyền sử dụng đất trên mảnh đất của tôi. Tôi đã làm đơn đưa lên UBND phường, đề nghị mời ba bên là bà B, bà  H và tôi lên UBND phường để làm rõ về mảnh đất trên,mà đến nay vẫn chưa được giải quyết. Ngày 13/09/2016, UBND và Công an phường đã khoá cổng ra vào và treo biển "Cấm phương tiện dừng đỗ, cấm họp chợ". Được biết mảnh đất mà tôi đang sử dụng, mua của gia đình bà B có tranh chấp với bà H. Khi UBND và Công an phường  xuống khóa cổng, tôi không nhận được bất kì văn bản pháp luật hay quyết định nào nêu rõ, vì lý do gì mà khóa cổng và cấm tôi ra vào mảnh đất tôi đang sử dụng. Từ hôm bị UBND và Công an phường khoá cổng đến nay, gia đình tôi không vào được mảnh đất mà tôi đang sử dụng. Đứng trên cầu nhìn xuống thì được biết, bà H đã tự ý phá tường, cắt khóa cổng để vận chuyển các chậu cây cảnh vào mảnh đất và nuôi gà trong gian nhà cấp 4, đồng thời phá khóa, đập phá đồ đạc nơi tôi đang ở và thờ cúng. Mà không được sự cho phép của UBND và công an phường. Tôi là người công dân chỉ biết sống và làm việc theo Hiến pháp và pháp luật. Rất mong quý công ty Luật Minh Gia tư vấn cho tôi về trường hợp này Mong được hồi đáp Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất về vấn đề chuyển đổi ,chuyển nhượng giữa bạn và vợ chồng bà B

Tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về các điều kiện thực hiên các quyền chuyển đổi,chuyển nhượng ,cho thuê,cho thuê lại,thừa kế,tặng cho,thế chấp quyền sử dụng đất;góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo đó:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Như vậy, nếu mảnh đất mà bạn mua của vợ chồng bà B có tranh chấp tại thời điểm các bên ký kết hợp đồng thì hợp đồng mà các bên đã ký kết sẽ bị vô hiệu. Do thông tin cung cấp không nêu rõ việc bạn mua bán căn nhà và đất với vợ chồng bà B diễn ra như thế nào, tranh chấp với bà H bắt đầu từ khi nào, ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai 2013 cũng như Luật công chứng 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công hoặc chứng thực. Vì vậy, bạn cần phải xác định lại thời điểm bạn với vợ chồng bà B ký kết hợp đồng thì đất đã có đủ các điều kiện theo quy định trên hay chưa? Hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định hay không? Nếu không đáp ứng được một trong hai hoặc cả hai yếu tố trên thì hợp đồng giữa các bên sẽ bị vô hiệu. Theo đó, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận (Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 - Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu)

Thứ hai việc giải quyết tranh chấp trong trường hợp này

Theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013 thì:

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Vậy khi có tranh chấp xảy ra thì biện pháp ưu tiên giải quyết là việc tự hòa giải giữa các bên thông qua các hình thức khác nhau tự hòa giải hay thông qua các cơ quan hòa giải sau đó nếu kết quả hòa giải tại UBND cấp xã mà thành thì sẽ bạn tham khảo bài viết tại https://luatminhgia.com.vn/thu-tuc-hoa-giai-tranh-chap-dat-dai.aspx không thành thì theo quy định tại Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013 tranh chấp đất đai mà đương sự có giấy chứng nhận thì sẽ do Tòa án nhân dân giải quyết.