Câu hỏi: Kính gửi luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp em tình hình sử dụng đất và chính sách bồi thường cho diện đất mà gia đình em đang sinh sống như sau: Ba mẹ em lấy nhau và khai hoang đất làm nhà tại địa chỉ hiện nay từ năm 1989, tổng diện tích nhà ở và trồng trọt là 4,200m2. Em được sinh ra ở đây và có giấy khai sinh theo quy định vào năm 1991.

Trong suốt thời gian sinh sống, gia đình em đều đóng thuế đất đầy đủ. Năm 1997, nhà nước đưa đất hộ gia đình em vào diện quy hoạch, thuộc đất quản lí của khu vực di tích. Hiện nay, nhà em vẫn chưa có quyền sử dụng đất này dù đã ở trên 27 năm.Tới thời điểm 2016, Nhà nước cho 1 Doanh nghiệp tư nhân thuê sử dụng đất  50 năm với mục đích phát triển điểm du lịch, và nhà em đã nhiều lần nhận được thư mời làm việc về vấn đề giải tỏa, nhưng mức bồi thường không thỏa đáng. Và cứ tiếp tục kéo dài cho tới thời điểm hiện tại, gia đình em không chuyên tâm sản xuất được. Rất mong Luật sư tư vấn giúp em với diện đất gia đình em đang ở có thể đăng kí quyền sử dụng đất được không, nếu không được thì mức bồi thường hợp lí trong trường hợp này như thế nào. Chân thành cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Thứ nhất,
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp năm 1997 nhà nước có đưa đất của hộ gia đình bạn vào diện quy hoạch nhưng bạn cần phải làm rõ tại thời điểm này cơ quan nhà nước đã có phương án bồi thường và ra quyết định thu hồi đất hay không?

Năm 2016 nhà nước cho doanh nghiệp thuê đất với mục đích phát triển điểm du lịch và gia đình bạn nhiều lần giải quyết về vấn đề giải phóng mặt bằng nhưng không thỏa thuận được về mức bồi thường.

Căn cứ theo khoản 2 và 3 Điều 49 Luật Đất Đai 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Theo quy định trên thì đối với trường hợp có quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn được thực hiện quyền của mình bao gồm việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tuy nhiên, nếu phần diện tích này đã có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ bị hạn chế về xây dựng mới các công trình, trồng cây trên phần đất này.

Như vậy, gia đình bạn vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng được các quy định tại Điều 100 và 101 Luật Đất đai 2013, cụ thể:

Trường hợp, gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ có quyền yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

……

Do đó, khi có một trong các giấy tờ nêu trên thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải đóng tiền sử dụng đất.

Trường hợp, gia đình không có những loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 nhưng thuộc một trong các trường hợp được quy định tại Điều 101 Luật này, cụ thể:

Nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Ngược lại, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đủ điều kiện theo các quy định trên chỉ hạn chế trong trường hợp đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 6 Điều 19 Nghị định 43/2015/NĐ-CP quy định: “
Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, nếu đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất  dù gia đình bạn có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng theo quy định trên, trường hợp này thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
về mức bồi thường:

Vì bạn cung cấp thông tin không đầy đủ là phần diện tích nhà nước muốn thu hồi là đất ở hay đất nông nghiệp nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được cho bạn.

Tại Điều 74 Luật Đất Đai 2013 quy định:

“2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất..”

Do đó, nếu không có đất để bồi thường thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo đúng giá đất của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi đất.