Câu hỏi: Hỏi về khởi kiện yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất đai

Trả lời: Hỏi:

Tôi hiện nay đang sống tại N A. Gia đình tôi đang mắc phải một vấn đề về đất đai rất mong các anh chị giúp đỡ như sau: Vào năm 2003 bố chồng tôi có chung tiền mua một miếng đất 293 mét vuông với vợ chồng một người bạn và cho người bạn đó đứng tên một mình.Đến nay vẫn chưa làm bìa để tách quyền sử dụng đất, vợ chồng người bán cho bố chồng tôi và người bạn trên đã mất. Gia đình chúng tôi hiện tại đang làm hồ sơ để vợ chồng người bạn của bố chồng tôi chuyền nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng tôi. Chúng tôi đã làm xong hồ sơ công chứng,hợp đồng chuyền nhượng quyền sử dụng đất có lăn dấu vân tay và ký tại văn phòng công chứng. Nhưng giờ họ lại lật lọng không đưa sổ đỏ của miếng đất trên để chúng tôi làm thủ tục tách bìa. Chúng tôi phải làm gì để họ phải có trách nhiệm đư bìa đất cho chúng tôi? Chúng tôi có thể kiện họ ra tòa án được không?

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Về trình tự, thủ tục tách thửa đất, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

......

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ đề nghị tách thửa bao gồm:

- Đơn xin tách thửa của người sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận hoặc một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2013.

Như vậy, bạn cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để hoàn tất hồ sơ tách thửa. Trong trường hợp này, bạn có thể thương lượng lại với bên kia để họ giao cho bạn Giấy chứng nhận. Nếu họ vẫn không chịu giao thì bạn có thể viết đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi đến Ủy ban nhân dân xã.

Trường hợp không thể hòa giải thì bạn có thể làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện để khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Theo như thông tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, như vậy hợp đồng này đã phát sinh hiệu lực, do đó các bên trong hợp đồng có nghĩa vụ thực hiện những thỏa thuận trong hợp đồng. Cụ thể, bên bán có nghĩa vụ giao giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất cho gia đình bạn theo quy định tại Điều 699 Bộ luật Dân sự 2005:

“Điều 699. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.”

Việc bên kia không đưa sổ đỏ để gia đình bạn hoàn tất thủ tục tách bìa, sang tên là hành vi vi phạm hợp đồng, bạn có thể viết đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu bên kia thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng.

Ngoài ra còn có một phương án nữa là bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ được quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2015/ TT-BTNMT như sau:

“4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.”

Trân trọng

!