Câu hỏi: Tôi có mua một căn nhà 20m2 trên nền đất thổ cư 80m2 năm 2000 bằng giấy tay có xác nhận của phường và đã được cấp giấy chứng nhận QSHNƠ và QSDĐƠ năm 2002 trên GCN có ghi diện tích nhà ở là 20m2 và đất ở là 80m2 .

Đến năm 2005 thì nhà nước có công bố quy hoạch chi tiết 1/2000 và nhà tôi nằm hoàn toàn trên đường dự phóng lộ giới 22m, nhưng đến nay 10 năm vẫn chưa có quyết định thu hồi đất và tôi đã có công văn trả lời từ UBND quận vào năm 2011 là "chỉ được cấp giấy phép xây dựng tạm với quy mô bán kiên cố, tối đa 2 tầng và phải cam kết tự phá dỡ công trình khi nhà nước thực hiện quy hoạch". Đến nay căn nhà đã hư hỗng hoàn toàn chỉ còn lại nền đất. Nay tôi muốn xây nhà cấp 4 với diện tích sàn là 70m2 trên nền đất thổ cư 80m2.
Xin hỏi luật sư:
1. Tôi có được đền bù theo quy đinh khi tự phá dở công trình nhà ở cấp 4,70 m2 , khi nhà nước thực hiện quy hoạch không?
2. Nếu tôi cho thầu xây dựng trọn gói toàn bộ công trình nhà ở cấp 4,70 m2 và có làm hợp đồng xây dưng, xuất hóa đơn VAT cho tôi theo hợp đồng xây dựng khi thanh toán thì nếu giả sử trong trường hợp được nhà nước đền bù thì giá trị trên hóa đơn này có được lấy làm cơ sở để tính toán cho việc đền bù thỏa đáng cho tôi không? Hay có thể tư vấn cho tôi cách tối ưu nhất để được đền bù thỏa đáng (Nếu tôi muốn được đền bù tương đương với số tiền đã thanh toán).
3. Vì nhà đã hư hỗng hoàn toàn chỉ còn lại nền đất nếu tôi không xây nhà lại thì tôi có được đền bù theo quy định không? Và tôi muốn được đền bù 1 miếng đất tương đương trong quỹ đất đền bù của địa phương được không (giả sử nếu còn đất trong quỹ này)?
4. Xin luật sư cho lời khuyên riêng về việc tôi có nên bỏ tiền vào xây nhà lại không? vì nếu để đất hoang không đầu tư xây lại để ở hay cho thuê thì rất hoang phí mà xây lại thì lại phải tự tháo dỡ nhà khi nhà nước thu hồi đất, mà thời điểm thu hồi thì nhà nước lại không thông báo cho dân biết để dân có phương án, kế hoạch và đã hơn 10 năm nay, tôi bán thì cũng không ai mua. Nếu tôi có nguyện vọng được đền bù giải tỏa sớm có được không? Cơ quan nào có thể cho tôi biết khoảng thời gian thực hiện quy hoạch và thu hồi đất?

Trả lời: Về việc xây dựng công trình tạm
Theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:
"2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật"
.
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm được UBND huyện phê duyệt dựa vào quy hoạch đã được công bố và nếu như đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì việc xây dựng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền là Phòng xây dựng thuộc UBND huyện và việc cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp này chỉ là giấy phép xây dựng tạm.
Đối việc xây dựng công trình tạm sẽ áp dụng theo quy định tại khoản 3, điều 94 Luật xây dựng 2003:
"3. Đối với công trình xây dựng tạm phục vụ công trình xây dựng chính, chậm nhất là ba mươi ngày, kể từ ngày công trình xây dựng chính được đưa vào sử dụng, chủ công trình xây dựng tạm phải tự phá dỡ, trừ trường hợp công trình xây dựng tạm phục vụcông trình xây dựng chính là công trình, khu dân cư có quy mô lớn phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được phép xây dựng có thời hạn khi hết thời hạn theo quy định của giấy phép xây dựng tạm thì chủ công trình xây dựng phải tự phá dỡ; nếu không tự giác dỡ bỏ thì bị cưỡng chế, chủ công trình xây dựng chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế và không được đền bù".
Vì vậy, theo quy định này, đối với công trình xây dựng tạm nếu như hết thời hạn được ghi trên giấy phép xây dựng thì chủ công trình phải tự phá dỡ; chịu mọi chi phí phá dỡ và không được đền bù.
Do đó, việc đền bù sẽ không được thực hiện đối với nhà ở xây dựng tạm.
Về vấn đề bồi thường đất ở
Vì gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với đất ở và nhà ở nên bạn đã đủ điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi quy định tại điều 75 Luật đất đai 2013:
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp".
Bồi thường trong trường hợp này được quy định cụ thể tại điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:
"Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:
a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;
b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở".
Với hộ gia đình mà không còn chỗ ở khác thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc hỗ trợ tái định cư còn đối với những hộ gia đình còn chỗ ở khác thì việc bồi thường theo phương án trên sẽ được xem xét đối với những địa phương còn điều kiện về quỹ đất.
Về vấn đề thu hồi, bồi thường người sử dụng đất
Việc tổ chức chi trả bồi thường sẽ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định tại điều 93 Luật đất đai 2013 về chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:
"1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.
2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.
4. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước.
5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".
Do đó, việc bồi thường này phải được diễn ra theo quy trình do pháp luật về đất đai quy định và được thực hiện dựa trên những quyết định đã được ban hành có hiệu lực pháp luật của Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Thời gian quy hoạch và quyết định thu hồi sẽ do Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án quyết định và được niêm yết công khai địa UBND xã, phường nơi có đất bị thu hồi để thực hiện dự án cũng như trên các phương tiện thông tin đại chúng như: loa đài khu dân cư, cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh. Nếu như chưa nắm rõ thông tin về thời điểm này, bạn có thể đến trực tiếp UBND quận, huyện để được trả lời trực tiếp (có thể thông qua văn bản).
Vấn đề quy hoạch treo kéo dài ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng đất của người dân nằm trong khu vực quy hoạch và vẫn còn nhiều bất cập và vẫn chưa có phương án khắc phục triệt để. Thực tế nhiều địa phương cũng đã xây dựng những phương án giúp cho việc sử dụng đất của người dân tránh rơi vào tình trạng lãng phí. Những dự thảo đối với việc bồi thường công trình xây dựng tạm đã được tính đến (thành phố HCM) tuy nhiên hiện nay vẫn chưa có văn bản chính thức áp dụng cho trên cả nước đối với việc bồi thường này. Việc bồi thường với những công trình xây dựng tạm sẽ phụ thuộc vào chính sách từng địa phương vì vậy bạn cần tìm hiểu kỹ về chính sách bồi thường này trước khi xây dựng công trình này.
Trân trọng
!