Câu hỏi: Nộp dư thuế sử dụng đất phi nông nghiệp có được hoàn lại không? Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên mua có phải nộp tiền sử dụng đất không? Xác định loại đất khi công nhận quyền sử dụng đất như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn về vấn đề này thông qua các tình huống sau đây:

Một trong những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện trước cơ quan Nhà nước là nộp tiền sử dụng đất, nộp thuế sử dụng đất. Theo đó, tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thường gặp khó khăn trong việc xác định tiền sử dụng đất và mức miễn giảm tiền sử dụng đất cho trường hợp của mình.

1. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Hỏi:
Xin chào luật sư, tôi muốn hỏi luật sư giải đáp giúp tôi: Hiện tại gia đình tôi chưa có sổ đỏ và phải nộp thuế SDĐPNN với diện tích: 360m2 đất ONT do địa chính cung cấp? Vậy cho tôi hỏi nếu diện tích đất làm nhà trong sổ đỏ không đến 360m2 mà thu 360m2 đất để nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là đúng hay sai? Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp xác định từ trước đến nay bạn nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp với diện tích đất là 360m2. Trường hợp diện tích đất thuộc đối tượng chịu thuế không đủ 360m2 thì số tiền nộp thuế bạn đã nộp lớn hơn thì được bù trừ vào tiền nộp thuế lần tiếp theo hoặc hoàn trả theo quy định tại Điều 60 Luật Quản lý thuế năm 2019:

“
Điều 60. Xử lý số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa

1. Người nộp thuế có số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt đã nộp lớn hơn số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp thì được bù trừ số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa với số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt còn nợ hoặc trừ vào số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt phải nộp của lần nộp thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa khi người nộp thuế không còn nợ tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt.

Trường hợp người nộp thuế đề nghị bù trừ tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt nộp thừa với số tiền thuế, tiền chậm nộp, tiền phạt còn nợ thì không tính tiền chậm nộp tương ứng với khoản tiền bù trừ trong khoảng thời gian từ ngày phát sinh khoản nộp thừa đến ngày cơ quan quản lý thuế thực hiện bù trừ.

…”

Như vậy, nếu bạn có căn cứ để chứng minh về việc tiền sử dụng đất bạn nộp không đúng diện tích đất thực tế sử dụng thì bạn có thể liên hệ đến cơ quan thuế để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến hoàn thuế.

2. Có phải nộp tiền sử dụng đất khi có hợp đồng mua bán?

Hỏi:
Năm 2011 tôi có mua một thửa đất được chính quyền là UBND xã xác nhận vào hợp đồng mua bán, có biên bản hiện trạng được ủy ban xã ký và đóng dấu vào hợp đồng chuyển nhượng. Hiện giờ tôi làm đơn xin cấp chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất không? Luật sư giúp đỡ xin trân thành cán ơn!.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, hiện tại bạn đang thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần xem xét các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Như vậy, thông tin bạn đưa ra không thể hiện rõ ngoài hợp đồng mua bán đất của năm 2011 bạn còn có những giấy tờ khác hay không? Nếu bạn có thêm một trong những giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 nêu trên ghi tên người khác nhưng chưa tiến hành sang tên trước ngày 01/7/2014 thì có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Tiền sử dụng đất trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền

Hỏi:
Chào luật sư! Tôi xin gửi câu hỏi đến luật sư về tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, mong luật sư giúp đỡ. Tôi có ngôi nhà trên đất do bộ quốc phòng cấp cho 1 người vào năm 1980 không có giấy quyết định cấp đất. Nay chỗ tôi đang tiến hành làm sổ đỏ cho gia đình tôi tại mảnh đất này. Và trên hồ sơ có viết gia đình tôi phải đóng tiền sử dụng đất do giao đất trái thẩm quyền. Vậy luật sư cho tôi hỏi tiền sử dụng đất chúng tôi phải đóng là bao nhiêu?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, ngôi nhà và mảnh đất bạn đang sử dụng được giao trái thẩm quyền từ năm 1980. Do đó, việc thu tiền sử dụng đất trong trường hợp công nhận quyền sử dụng đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền được thực hiện theo Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

…

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Như vậy, nếu tại thời điểm giao đất gia đình bạn đã nộp tiền sử dụng đất thì khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp bạn chưa nộp tiền sử dụng đất tại thời điểm giao đất thì hiện nay cách tính tiền sử dụng đất được áp dụng theo điểm c Khoản 1 Điều 8 nêu trên.