Câu hỏi: Chào luật sư! Nhờ luật sư tư vấn giúp em trường hợp này với ạ. Năm 2013 vợ chồng em có mua một căn nhà ở quận 12, diện tích 60 m2, nhưng thổ cư chỉ có 24 m2 nên không đủ điều kiện rách thửa. Khi mua nhà em có lập vi bằng với chủ nhà. Diện tích lô đất của chủ nhà 635 m2, chủ nhà cũng bán cho 3 hộ nữa, và 3 hộ này đủ diện tích tách thửa.

Nội dung cần tư vấn:
Căn nhà của vợ chồng em và chủ nhà liền kề nhau, gộp chung lại thổ cư là 48m2 nên sẽ tách riêng ra một sổ cùng với ba hộ kia. Tháng 4/2016, ba hộ kia cùng với nhà em và chủ nhà tách thửa. Vấn đề là chủ nhà bắt vợ chồng em phải góp tiền làm thủ tục hoàn công và tách thửa nhưng lại không cho vợ chồng em đứng tên cùng sở hữu. Vợ chồng em đã nhiều lần thuyết phục chủ nhà nhưng không được. Vậy luật sư cho em hỏi là trong trường hợp này em có kiện được chủ nhà không và khi em kiện như vậy thì thủ tục tách thửa cho những hộ khác có được tiến hành không, hay là do đất bị tranh chấp nên không giải quyết tách thửa được. Vợ chồng em lo lắng mất ăn mất ngủ cũng vì chuyện này. Mong luật sư tư vấn giúp em.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản khi mua bán nhà . Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -
Số điện thoại liên hệ
1900.6169
để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.
Trân trọng
cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại khoản 8, Điều 2 Nghị định số 135/2013/NĐ-CP sửa đổi một số điều Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:

"Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán ngôi nhà của vợ chồng bạn và chủ sở hữu ngôi nhà. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại
Nghị định số 61/2009/NĐ-CP
:

"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".

Như vậy, việc lập vi bằng đối với việc mua bán ngôi nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết mua bán nhà giữa hai bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra. Tuy nhiên, khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chia thành hai trường hợp:

+ Trường hợp 1
: Khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, hai bên có lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp này, vì thửa đất vợ chồng bạn mua và thửa đất còn lại của chủ sở hữu ngôi nhà đều không đủ để tách thửa nên vợ chồng bạn và chủ nhà cùng đứng tên trên GCNQSDĐ đối với mảnh đất vợ chồng bạn mua và mảnh đất còn lại của chủ sở hữu ngôi nhà. Do đó, việc chủ sở hữu ngôi nhà một mình đứng tên trên GCNQSDĐ là không đúng. Vì vậy, bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết tranh chấp trong trường hợp này.

Về việc tách thửa của các hộ khác, căn cứ theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

..."

Vì mảnh đất của chủ sở hữu ngôi nhà đang có tranh giữa vợ chồng bạn và chủ sở hữu ngôi nhà, việc này vi phạm điều kiện quy định tại điều luật trên là
"đất không xảy ra tranh chấp"
. Do đó, thủ tục tách thửa cho các hộ khác không thể tiến hành được. Để có thể tách thửa, trước hết cần giải quyết việc tranh chấp này.

+ Trường hợp 2:
Khi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ, hai bên không lập hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng, chứng thực.

Theo quy định của pháp luật, giao dịch mua bán nhà trong trường hợp này vô hiệu. Theo đó, hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận, đồng nghĩa với việc vợ chồng bạn trả lại nhà cho chủ sở hữu ngôi nhà và chủ sở hữu ngôi nhà nhà trả lại cho vợ chồng bạn số tiền mà vợ chồng bạn đã trả để mua ngôi nhà. Trong trường hợp này, các hộ khác vẫn có thể tiếp tục thủ tục tách thửa được.