Câu hỏi: Kính chào luật Minh Gia, cho tôi hỏi về chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ và các vấn đề khác như: Đất chưa có sổ đỏ thì có được chuyển mục đích sử dụng đất không? Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gồm những giấy tờ gì? Cụ thể như sau:

Gia đình tôi có nhu cầu làm sổ đỏ cho mảnh đất đang ở. Mảnh đất tôi mua lại của một gia đình liền kề, mảnh đất này được tách ra từ mảnh đất rộng hơn mà họ khai phá trước năm 1995. Từ trước tới thời điểm hiện tại, mảnh đất này được đóng thuế đầy đủ đúng theo quy định.

Tôi mua lại của họ năm 200x với giá chuyển nhượng là 40 triệu đồng. Lúc đó mảnh đất tôi mua chỉ dùng cho việc trồng cây lâu năm. Năm 20xx, tôi mới xây nhà để ở, tổng diện tích đất là 131m2, tôi làm nhà ở có diện tích 100m2. Gia đình tôi ở Quảng Ninh, theo tôi tìm hiểu thì mảnh đất tôi ở có giá đất theo quy định của bảng giá đất là 350000/m2. Xin cho tôi hỏi, tôi phải mất những lệ phí, phí nào khi làm sổ đỏ cho mảnh đất này, có được miễn hay giảm gì không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

1. Về chính sách đối với người sử dụng đất khai hoang

Căn cứ Điều 9 Luật Đất đai năm 2013 về Khuyến khích đầu tư vào đất đai như sau:

"Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động, vật tư tiền vốn và áp dụng thành tựu khoa học, công nghệ vào các việc sau đây:

...

2. Khai hoang, phục hóa, lấn biển, đưa diện tích đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước hoang hóa vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;..."

Theo đó, việc khai hoang, sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu mảnh đất bạn đang sử dụng là đất khai hoang mà quy hoạch sử dụng đất thuộc đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, gia đình bạn đã tự ý xây nhà trên đất đó là đang sử dụng đất trái mục đích và có thể phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Do mảnh đất của nhà bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bạn phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận sau đó sẽ thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư.

2. Về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Quy định về thủ tục cấp sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định như sau:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

..."

Do đất này nhà bạn nhận chuyển nhượng từ năm 2006 nên khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn không cần xuất trình hợp đồng chuyển nhượng. Bạn cần lưu ý, chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất sử dụng ổn định, lâu dài, không vi phạm pháp luật về đất đai, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mẫu số 04a/ĐK;

- CMND/CCCD;

- Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 và  đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận.

- Tờ khai lệ phí trước bạ

- Tờ khai tiền sử dụng đất

3. Về các khoản chi phí phải nộp khi cấp sổ đỏ lần đầu

Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp:

+ Lệ phí trước bạ: 0.5% x diện tích đất x giá 1m2 đất (do UBND tỉnh ban hành);

+ Tiền sử dụng đất: căn cứ theo bảng giá đất của địa phương.

Sau khi nộp đủ hồ sơ và các chi phí cấp Giấy chứng nhận, không quá 30 ngày bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.