Câu hỏi: Công ty Luật Minh Gia thân ! Gia đình tôi có thắc mắc về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai  trường hợp, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý như sau: Sau chính sách chia ruộng theo nghị định số 03 là chính sách dồn ô đổi thửa của một số gia dình ở địa phương chúng tôi được chia vào khu đất trũng.

Đến năm 2004 hai gia đình có nhu cầu đào ao thả cá, đã đến gia đình chúng tôi đặt vấn đề đổi ruộng cho nhau. Và có mang theo giấy chuyển đổi ruộng giữa hai gia đình. Nhưng giấy này chỉ có chữ ký của hai gia đình chúng tôi, không có chứng nhận của cơ quan xã phường. gia đình chúng tôi đã ký vào tờ giấy đó, sau đó chúng tôi sử dụng phần ruộng đã đổi để trồng trọt, họ dùng ruộng nhà tôi để đào ao thả cá.

Đến năm 2012 UBND Tỉnh có chủ trương làm trạm bơm tưới tiêu trên khu ruộng của chúng tôi và đã mời chúng tôi đến họp và nghe phổ biến về chủ trương chính sách của Nhà Nước. chúng tôi hoàn toàn nhất trí và đã ký và các văn bản đền bù ruộng đất theo pháp luật.

Hai hộ gia đình đào ao đã được đền bù diện tích đào ao, nhưng sau đó họ có đơn đòi hưởng đền bù cả phần ruộng của chúng tôi. Qua hai cuộc họp để giải quyết có trưởng ban Tài Nguyên Môi trường - Huyện và ông Phó chủ tịch Huyện có về dự.

Họ đã công bố giấy tờ bên đào ao lập không có cơ sở về pháp lý và kết luận ruộng của nhà nào trả về nhà đó. Đến đầu năm 2013 công trình tiến hành giải phóng mặt bằng và giải ngân cho các hộ liên quan, đến nay đã được 9 tháng nhưng một số hộ chúng tôi vẫn chưa nhận được đền bù

Vậy chúng tôi xin hỏi trong trường hợp này bên nào đúng và sẽ giải quyết như thế nào cho đúng chính sách.

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Trả lời: Trước hết, cần xem xét hợp đồng chuyển đổi ruộng đất giữa hai gia đình có hợp pháp hay không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

…”.

Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, thì việc công chứng, chứng thực hợp đồng là điều kiện bắt buộc để hợp đồng có hiệu lực pháp luật.

Nếu hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất không được công chứng, chứng thực hợp pháp thì hợp hồng đó sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật. Nói cách khác hợp đồng này sẽ bị vô hiệu.

Khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:
“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”.

Kết luận: Việc Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã tuyên bố hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của 2 hộ gia đình là không có cơ sở pháp luật là hoàn toàn đúng với quy định của pháp luật hiện hành. Theo đó, quyết định hai gia đình trao trả lại đất cho nhau như ban đầu là đúng với quy định của pháp luật.

Về việc đã qua 9 tháng mà một số hộ gia đình vẫn chưa nhận được bồi thường thì có thể thấy, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiểm bồi thường chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất trong thời hạn luật định.

Thời hạn này được quy định tại Khoản 1, Điều 93 Luật Đất đai năm 2013 như sau:
“Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi”.

Như vậy, trong thời hạn 30, thì việc chi trả các khoản bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi phải được hoàn thành.

---

2. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất theo quy định trước đây

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 và pháp luật về đất đai.

Theo quy định tại
điều 693 đến điều 696 thì Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định và hướng dẫn cụ thể như sau:

Nội dung của hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau đây:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời điểm chuyển giao đất;

5. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển đổi; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên được chuyển đổi;

6. Chênh lệch về giá trị quyền sử dụng đất, nếu có;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển đổi;

8. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

Nghĩa vụ của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Chuyển giao đất cho nhau đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng thời hạn;

3. Chịu lệ phí về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà mình được chuyển đổi và thực hiện các nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4. Thanh toán tiền chênh lệch, nếu giá trị quyền sử dụng đất chuyển đổi của một bên cao hơn, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Quyền của các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất

Các bên chuyển đổi quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên kia giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên kia giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất;

3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã chuyển đổi;

4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn.