Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc sang tên quyền sử dụng đất thì các khoản thuế, phí phải nộp như thế nào? Và thủ tục sang tên. Cụ thể như sau:

Luật sư cho tôi hỏi 2 trường hợp:

1/ Dì ruột tôi được xã, thôn bán cho miếng đất (đất cấp trái thẩm quyền), năm 2004 dì tôi cho vợ chồng tôi làm nhà và ở đó đến nay. Vậy trường hợp này tôi có được cấp sổ đỏ không? Nếu được cấp thì phải làm những thủ tục gì? Mức tiền phải nộp là bao nhiêu?

2/ Cũng là miếng đất được cấp ở dạng trên, năm 2010 người được cấp bán cho người khác nay tôi mua lại (mua bán bằng giấy viết tay). Nếu được cấp sổ đỏ thì thủ tục phải làm như thế nào để được cấp tên tôi?

Trân trọng cảm ơn

Trả lời: Trường hợp 1: anh muốn được cấp sổ đỏ từ đất cấp trái thẩm quyền

Đất giao không đúng thẩm quyền là việc người đứng đầu điểm dân cư hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền cho các cá nhân, tổ chức qua các thời kỳ.

Do vợ chồng anh ở mảnh đất này từ năm 2004 nên chúng tôi có thể hiểu dì anh đã được cấp đất trái thẩm quyền từ trước năm 2004. Theo đó, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định trong trường hợp đất giao trái thẩm quyền trước ngày 15/10/1993 mà đáp ứng đủ điều kiện: sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, điều 23 nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."

Như vậy, đối với trường hợp này, anh được dì cho mảnh đất cấp trái thẩm quyền, tuy nhiên không nói đến việc tặng cho được thực hiện bằng lời nói hay văn bản. Ở đây, nếu việc tặng cho bằng văn bản thì anh phải đến văn phòng công chứng để xác nhận việc tặng cho mảnh đất trên. Sau khi có đủ giấy tờ đất từ năm 2004 thì đủ căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, chi phí mà gia đình bạn phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được áp dụng theo quy định của điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

"Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Về
khoản tiền phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Nghị định số 140/2016/NĐ-CP thì Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình anh phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành).

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định của từng địa phương

- Ngoài ra còn phải nộp các loại phí khác (nếu có), như: Phí thẩm định, phí trích đo.

Trường hợp 2: hợp đồng mua bán đất thực hiện bằng giấy viết tay

Trường hợp này anh không nói rõ đất mà anh mua từ người khác (gọi là anh B) đã được sang tên cho anh B thông qua việc mua bán giữa dì anh và anh B hay chưa. Nên chúng tôi chia 2 trường hợp sau:

*  Trường hợp 2.1: anh B chưa thực hiện việc sang tên sổ đỏ từ mảnh đất của dì anh

Trường hợp này, nếu anh thực hiện việc mua bán đất với anh B bằng giấy viết tay thì khi xảy ra tranh chấp quyền lợi của anh sẽ không được bảo đảm.

*  Trường hợp 2.2. anh B đã sang tên mình trên sổ đỏ đã mua từ mảnh đất của dì anh

Trường hợp này, vì việc mua bán bất động sản viết bằng tay nên cần công chứng bản viết tay này để có sự xác nhận rõ ràng và cũng thuận tiện cho việc anh là thủ tục cấp số đỏ mang tên anh.