Câu hỏi: Chào luật sư cho em hỏi về cách tính tiền sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất ạ, cụ thể tình huống giả định như sau aj: Gia đình em có mua một mảnh đất như sau : Mảnh đất đấy trước đây là đất vườn của gia đình nhà bác em. Sau đấy bác em chia làm 3 mảnh: Hai mảnh kia có đợt cấp sổ đỏ và cấp là đất làm nhà ở và sử dụng lâu dài rồi. Còn mảnh nhà em đến nay chỉ có văn tự đất và lúc cấp sổ đỏ em không có nhà để làm sổ.

Bây giờ có đợt làm sổ đỏ nhà em lên làm thì họ bắt nhà em phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho em được biết giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? Đối với vị trí là đất ở xã X thành phố Y - tỉnh Z. Giá họ nói với em là :1.800.000đ/1m2. Mà thực tế giá nhà nước qui định đối với mặt đường ở khu nhà em ở mới có 1.500.000đ/1m2 (giá đinh giá đất để thế chấp ngân hàng theo qui định của nhà nước ). Mà mảnh đất của nhà em trong ngõ mà mỗi giá chuyển đổi mục đích đất sử dụng thôi mà sao lại như giá đất bán. Rất mong nhận được sự giúp đỡ.

Trả lời: Theo thông tin bạn đã cung cấp, miếng đất hiện tại nhà bạn đang sử dụng được mua từ đất vườn của nhà bác bạn. Như vậy, miếng đất này được xác định có nguồn gốc là đất vườn, do đó khi gia đình bạn xây nhà và chuyển sang thành đất ở thì gia đình bạn sẽ phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5. Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
”.

Như vậy, tiền sử dụng đất mà bạn có nghĩa vụ phải nộp được xác định = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã X Thành phố Y

Luật đất đai 2013 quy định về căn cứ tính tiền sử dụng đất như sau:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Như vậy, giá đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất đối với với diện tích đất ở trong hạn mức của gia đình bạn sẽ phải căn cứ theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Z quy định.

Đất của gia đình bạn là đất ở trên địa bàn xã X thành phố Y - tỉnh Z do vậy sẽ áp dụng bảng khung giá đất của tính Z, đối chiếu vào số liệu thực tế để biết việc tính khung giá đất có đúng quy định pháp luật hay không.