Câu hỏi: Kính chào các luật sư công ty Luật Minh Gia! Tôi có tình huống pháp lý sau rất mong được tư vấnGia đình tôi có thửa đất chưa được cấp quyền sử dụng đất, chỉ ghi trong sổ địa chính của UBND xã năm 2003, số tờ bản đồ 4, số thửa 495. Liền kề thửa đất gia đình hàng xóm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Gần đây phần đất giáp danh hai thửa đất có xảy ra tranh chấp. Gia đình hàng xóm lấn sang đất nhà tôi. Hai gia đình đã nộp đơn UBND hòa giải ko thành. Gia đình tôi nộp đơn lên UBND huyện và Tòa án ND huyện đã xử gia đình tôi thắng kiện. Nhưng gia đình hàng xóm đã kháng cáo phúc thẩm lên tòa án nd tỉnh. Tòa án tỉnh đã bác đơn khởi kiện của gia đình tôi, bác toàn bộ nội dung đã tuyên của tòa án huyện. Tuy nhiên bản án không tuyên rõ phần đất thuộc gia đình nào. chính vì vậy gia đình tôi và hàng xóm vẫn tiếp tục xảy ra tranh chấp? Gia đình tôi đã nộp đơn lên tòa án tối cao gần một năm mà chưa được xem xét giải quyết? Trong thời gian chờ tòa án tối cao giải quyết, dưới sự chỉ đạo UBND huyện, UBND xã cùng huyện xuống đo đạc xác định gianh giới hai nhà. Nhưng gia đình hàng xóm vẫn xâm lấn. chỉ ra ngoài phần đất gia đình bà đã cấp quyền.Vậy xin các luật sư trợ giúp chúng tôi. UBND xã có thẩm quyền đo đạc xác định gianh giới đất trong trường hợp trên không? nếu cấp xã không có thẩm quyền xin hỏi gia đình chúng tôi phải đề nghị đơn vị cơ quan nào xác định? Tôi xin trân thành cảm ơn và mong sớm nhận được trợ giúp tư vấn của các luật sư ạ...!

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh gia chúng tôi, vấn đề của anh/chị đưa ra chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ nội dung tại Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

“1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền...."

Trong trường hợp này, hai gia đình đã có tranh chấp về mốc giới, diện tích thì anh/chị có thể nhờ một người trung gian đứng ra đo đạc và xác định mốc giới cho khách quan hoặc mời cán bộ địa chính xã phường đến đo đạc cụ thể hoặc mời công ty đo đạc về đo diện tích và xác định vị trí trên thực địa cho các bên. Thực tế có nhiều trường hợp diện tích đất thì đủ nhưng tọa độ thì không đúng, đến khi đo vẽ bằng phương tiện kỹ thuật chuyên môn thì mới phát hiện ra là các gia đình đó sử dụng đất đúng diện tích nhưng sai vị trí (nhà này lấn nhà khác, nhà thừa đất và nhà thiếu đất có thể không cạnh nhau). Ngoài ra còn rất nhiều trường hợp diện tích đất trong GCN QSD đất và trên thực địa vênh nhau, thậm chí hình thể thửa đất giữa giấy tờ và thực tế cũng khác nhau (do có sai sót trong quá trình cấp GCN mà không được chỉnh lý kịp thời)…

Như vậy, UBND xã không có thẩm quyền đo đạc và chỉ có nhiệm vụ tiếp nhận đơn tranh chấp về ranh giới. Do vậy cách tốt nhất là các bên phải tự thỏa thuận với nhau để xác định mốc giới và diện tích đất (pháp luật cũng khuyến khích các bên thỏa thuận với nhau để giải quyết các quan hệ pháp luật dân sự). Trong trường hợp có mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh  thì các bên mới phải nhờ đến trung gian, hòa giải hoặc chính quyền can thiệp.