Câu hỏi: Gia đình tôi sống cùng bên ngoại trong khuôn viên khoảng 300m2 từ năm 1978.Sau đó bên nội có chỗ ít tiền để xây nhà và diện tích trong bản vẽ là xấp xỉ 50m2,đã được cấp GCN nhưng diện tích sử dụng thật khoảng 60m2( 10m2 bên trong góc là nhà vệ sinh và nằm ngày mặt tiền hẻm nhỏ).Cách đây khoảng  5năm bà ngoại có cho thêm 4m2 cho vuông nhà ngay phía nhà vệ sinh. Nay gia đình có việc cần bán đất để giúp cậu ruột bảo gồm cả phần đất bên nhà tôi tổng cộng 50+10+4 là tổng diện tích nhà tôi ở từ năm 1988 đến nay. Xin hỏi luật sư tôi muốn bán tổng 300m2 bao gồm cả nhà tôi thì tôi sẽ đc 50m theo giấy QSD đất hay 64m diện tích sử dụng thật. ( Ngoại cho thêm đất mọi người trong gd đều biết nên tôi có xây vách ngăn trước sự chứng kiến và đồng ý của cả tập thể gd). Ông bà ngoại đã mất hơn 2năm nay.Vấn đề thứ 2. Kg biết vì lý do gì cậu tôi đã thế chấp cả khuôn đất 300m2 đấy trong lúc QSD đất của gd tôi vẫn giữ, thuế đất, điện nước....Tôi có khởi kiện tranh chấp đất 64m2 đất sử dụng thật hay không?

Trả lời: Thứ nhất, vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất

Theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Như vậy, một trong những điều kiện để đảm bảo cho giao dịch thế chấp có hiệu lực đó là bên thế chấp phải có quyền sở hữu; quyền sử dụng đối với tài sản hoặc được người có quyền sở hữu; quyền sử dụng ủy quyền thực hiện. Giao dịch thế chấp quyền sử giữa cậu và bên nhận thế chấp đối với thửa đất có diện tích 300m2, trong đó có 50m2 đất thuộc quyền sử dụng của chị đã được cấp GCN khi chưa có sự ủy quyền của chị và người sử dụng đất khác có thể xác định vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chị và những người có quyền và nghĩa vụ liên quan  có quyền gửi đơn ra Tòa án nhân dân quận ( huyện ) nơi có thửa đất bị thế chấp để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch thế chấp bị vô hiệu. Hồ sơ khởi kiện bao gồm :

- Đơn khởi kiện;

- Giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất;

- CMTND, sổ hộ khẩu.

Sau khi Tòa án xác định hợp đồng thế chấp của cậu bị vô hiệu thì gia đình chị có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

''
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Thứ hai, vấn đề xác định diện tích đất thuộc quyền sở hữu

Theo thông tin chị cung cấp, chị đã được cấp Giấy chứng nhận với diện tích đất là 50m2 nhưng thực tế chị  sử dụng là 60 m2 ( vì 10m2 bên trong góc nhà là nhà vệ sinh). Tuy nhiên, diện tích 10m2 đất này nằm trong  tổng diện tích 300m2 của gia đình chị và không có văn bản tặng cho hợp pháp của bà đối với phần diện này mà thực tế chị chỉ được tặng cho 50m2. Vì vậy không đủ căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 10m2 này theo Điều 100 Luật đất đai 2013.

“
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
”

Còn đối với diện tích 4m2 được bà nội cho nhưng không được thực hiện bằng hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực theo quy đinh tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 nên được xác định là vô hiệu. Khi đó, diện tích 4m2 đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của bà nội, không được xác định thuộc quyền sử dụng của chị.

“
Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Như vậy chị chỉ có quyền sử dụng đất đối với diện tích 50m2 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.