Câu hỏi: Kính chào các luật sư .Xin các luật sư vui lòng tư vấn cho tôi vấn đề sau: Năm 2006 gia đình tôi có mua một thửa đất nông nghiệp của một gia đình hàng xóm.

Khi mua gia đình này có nói với tôi là Gia đình sẽ chuyển về quê, không bao giờ dùng thửa đất này nữa, bìa đất có thời hạn sử dụng đến tháng 7/2016, như vậy sau này gia đình chuyển về quê, sẽ không còn hộ khẩu nữa, hết thời hạn sử dụng họ sẽ chia lại thì không còn hộ khẩu cũng không được sử dụng thửa đất này, nên giấy mua bán đất cứ viết là thuê đất. Đến năm 2007 gia đình này chuyển hộ khẩu khỏi địa phương( khác tỉnh). Thửa đất này gia đình tôi trực tiếp sản xuất từ năm 2006 đến nay không ai tranh chấp. Nhưng hiện nay thửa đất đó đã hết thời hạn sử dụng, gia đình kia lại đòi lại đất .Có người nói thửa đất này nếu không được ra hạn thì Nhà nước sẽ thu hồi lại  bán đấu giá. Vậy tôi phải làm thế nào để khỏi mất mảnh đất đó? Huyện thu hồi lại thửa đất đó có đúng không?gia đình tôi có quyền thuê lại không nếu không đủ điều kiện làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Hiện nay gia đình tôi còn giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,  giấy thuê đất của gia đình đó.

Trả lời: Thứ nhất:
Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì hợp đồng giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm là hợp đồng thuê đất. Đối với trường hợp này các bên thoản thuận bằng miệng là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuy nhiên đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật yêu cầu phải lập thành văn bản có công chứng của cơ quan có thẩm quyền.

Khoản 2, Điều 689, Bộ Luật dân sự năm 2005 quy định:

"
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật
".

Như vậy sự thỏa thuận bằng miệng giữa hai bên đều không phải là căn cứ để chứng minh hợp đồng đó là hợp đồng chuyển nhượng. Trên giấy tờ hợp đồng này là hợp đồng thuê vậy nên mảnh đất này vẫn chưa thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn.

Thứ hai:
Theo Luật đất đai năm 2013, nhà nước chỉ thu hồi đất trong các trường hợp:

-Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh;

-Thu hồi đất để phát triển kinh tế  - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

-Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai ;

-Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

Như vậy đất chỉ bị thu hồi trong các trường hợp mà luật đã quy định, trường hợp đất hết thời hạn sử dụng thì có thể ra hạn để tiếp tục sử dụng.

Điều 126. Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

Đối với mảnh đất này do chưa thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn nên bạn không thể yêu cầu ra hạn sử dụng đối với mảnh đất.

Thứ ba:
Do mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của gia đình hàng xóm nên trong trường hợp này gia đình bạn có được thuê lại hay không thì sẽ dựa vào sự thỏa thuận của các bên.

Trên đây là phần tư vấn của chúng tôi, nếu còn vấn đề nào chưa rõ bạn có thể liên hệ tổng đài 19006169 để được tư vấn cụ thể hơn.