Câu hỏi: quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bà A bị kê biên năm 2011. Năm 2015 bà A bán nhà cho ông B có HĐ chuyển nhượng QSĐ công chứng. Khi ông B làm thủ tục đăng kí sang tên thì Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất trả lời tài sản đã bị kê biên năm 2011 nên không thực hiện thủ tực sang tên được.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Ngày 10/09/2016 Tôi mua 1 căn nhà đã công chứng hợp đồng mua bán. Đang làm thủ tục đăng bộ sang tên thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất báo tài sản bị kê biên thi hành án. Tôi tìm hiểu được biết tài sản đã bị kê biên năm 2011. Tuy nhiên nguồn gốc hồ sơ nhà được cấp GCN cho bà Nguyễn Thị A năm 2011 đến tháng 04/2015 được chuyển nhượng đăng bộ sang tên cho Ông B.Qua kiểm tra thông tin kê biên tại 02 phòng công chứng khác nhau trước khi ký hợp đồng mua bán đều không thấy thông tin kê biên. Vậy có phải lỗi của phòng công chứng hay của thi hành án.Nay hồ sơ đăng bộ sang tên từ ông B sang tôi năm 2016 bị tạm dừng. Nhờ các A chị tư vấn trường hợp của tôi cơ quan nhà nước có làm sai thẩm quyền khi cấp sổ cho Ông B. và Hợp đồng của tôi có bị vô hiệu. Tôi phải xử lý như thế nào để đòi lại tiền nhà?

Trả lời: Thứ nhất
,
về điều kiện quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liên với đất tham gia giao dịch dân sự.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường".

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013, Điều 118 Luật nhà ở 2014 thì quyền sử dụng và nhà ở gắn liền với đất đủ điều kiện tham gia các giao dịch chuyển quyền sở hữu khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; không có tranh chấp,... và đặc biệt không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Vậy, nếu có căn cứ xác định thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà A sang ông B quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất thuộc diện bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì việc cấp giấy chứng nhận cho ông B được xác định là vi phạm pháp luật.

Thứ hai,
về nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Đối với vụ việc trên, do có căn cứ xác định quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất không thuộc đối tượng được phép chuyển nhượng nên văn bản công chứng trên bị vô hiệu. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhân, tức ông B được nhận lại toàn bộ tiền đã bỏ ra để mua tài sản trên.