Câu hỏi: : Xin chào Luật sư! Vui lòng cho tôi hỏi: Mẹ tôi là thương binh hạng 3/4 và đang hưởng trợ cấp của Nhà nước. Bà có mảnh đất vườn 320 m2, đã được cấp giấy CNQSDĐ. Nay bà muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Vậy mẹ tôi có được miễn giảm thuế chuyển đổi mục đích sử dụng không? Nếu được thì mức miễn giảm như thế nào và diện tích chuyển đổi quy định ra sao?Trân trọng cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, liên quan đến miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Căn cứ tại Điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở..."

Và Điều 11 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định miễn tiền sử dụng đất như sau:

"1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai..."

Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định giảm tiền sử dung đất:

"2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công..."

Theo các quy định trên, người có công với cách mạng chuyển mục đích sử dụng đất thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất và chỉ được giảm một lần trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang đất ở. Đối chiếu với trường hợp của bạn: Mẹ bạn là thương binh hạng 3/4, hiện nay mẹ bạn muốn thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Như vậy, để xác
đị
n
h
mẹ bạn thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất hay không thì cần xác định mẹ bạn đã từng được giảm hoặc miễn tiền sử dụng đất hay chưa? Trường hợp mẹ bạn
chưa từng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, thì hiện nay mẹ bạn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở được giảm tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên, hiện nay Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định cụ thể về việc giảm tiền sử dụng đất cho người có công với cách mạng thực hiện như thế nào, mà việc giảm tiền sử dụng đất được quy định bởi Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có bất động sản. Do đó, để xác định mẹ bạn được giảm bao nhiêu tiền sử dụng đất thì bạn cần liên hệ đến Văn phòng đăng ký đất đai quận (huyện) hoặc công chức địa chính xã (phường) nơi có bất động sản để được hướng dẫn cụ thể.

Trường hợp mẹ bạn đã từng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì khi mẹ bạn thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở, tiền sử dụng đất được tính theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

".. Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..."

Thứ hai, liên quan đến diện tích được chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ tại ​Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó, mẹ bạn được chuyển mục đích sử dụng đất bao nhiêu từ đất vườn sang đất ở thì cần căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm, nhu cầu sử dụng đất của địa phương bạn. Bạn có thể liên hệ đến Văn phòng đăng ký đất đai quận (huyện) hoặc công chức địa chính xã (phường) nơi có bất động sản để xác định diện tích được quyền chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình bạn.