Câu hỏi: Khoảng đầu năm 201x chị tôi được một người hàng xóm (ngay cạnh nhà) là Bà T lúc đó là Hội trưởng hội phụ nữ của Thôn nói cho mượn giấy tờ đất để làm thủ tục vay ngân hàng. Do không hiểu biết về pháp luật của Nhà nước nên chị tôi (Vợ và Chồng) đã ký tên vào giấy chuyển nhượng quền sử dụng đất, lúc đó không có người làm chứng, không có chứng thực của chính quyền địa phương và chồng chị tôi bị bệnh thần kinh, không có năng lực hành vị dân sự. Đến thời điểm cuối năm 2014 đầu năm 2015 khi việc vay nợ của Bà T bị vỡ lở, lúc này ngân hàng yêu cầu chị tôi đóng lãi hãng tháng cho ngân hàng khoảng 2tr đồng nhưng đóng với tên Bà T. Do sợ bị tịch thu đất nên chị tôi đến nay đã đóng lãi được 6 tháng cho ngân hàng. Vậy cho tôi hỏi thủ tục khiếu nại như thế nào để chị tôi lấy lại được giấy tờ đang thế chấp ở ngân hàng?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị bạn và bà T

Theo quy định tại khoản 3, điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai và để được đăng kí thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng theo quy định của pháp luật.

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của chị bạn và bà T là không phù hợp theo quy định của pháp luật về mặt hình thức. Ngoài ra, việc chồng chị bạn bị bệnh thần kinh, không có năng lực hành vi dân sự nên việc chồng chị bạn vẫn kí vào hợp đồng chuyển nhượng cũng không phù hợp theo quy định về năng lực chủ thể trong giao kết hợp đồng dân sự quy định tại điều 122 BLDS 2005 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định".

Khi đó thì giao dịch dân sự này sẽ vô hiệu theo quy định tại điều 130 Bộ luật dân sự:

"Khi giao dịch dân sự do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự hoặc người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện thì theo yêu cầu của người đại diện của người đó, Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu nếu theo quy định của pháp luật giao dịch này phải do người đại diện của họ xác lập, thực hiện".

Vậy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này vô hiệu cả về hình thức và điều kiện về năng lực chủ thể của hợp đồng nên 2 bên sẽ trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 137 BLDS 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"

Thế chấp GCNQSDĐ?

Thứ hai, về việc vay tiền và thế chấp GCNQSDĐ của bà T với ngân hàng

Trong trường hợp, bà T mượn GCNQSDĐ của bạn để thế chấp vay tiền tại ngân hàng thì theo yêu cầu của ngân hàng bà T buộc phải có GCNQDĐ và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà T và người có tên trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, trong trường hợp này, do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bà T và chị bạn vô hiệu nên việc ngân hàng vẫn đồng ý cho bà T vay tiền và việc thế chấp GCNQSDĐ của bà T là sai sót từ phía ngân hàng khi cho vay trong trường hợp này vì thế chấp tài sản thì bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ quy định tại điều 342 Bộ luật dân sự:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp".

Thứ ba, về việc bà T vỡ nợ và chị bạn trả tiền nợ ngân hàng dưới tên bà T

Do hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà T là vô hiệu do đó, chị bạn vẫn còn đầy đủ quyền đối với mảnh đất thuộc sở hữu của mình; nghĩa vụ trả tiền vay nợ ngân hàng là nghĩa vụ của bà T và chị bạn không có nghĩa vụ phải trả nợ thay cho bà T trong trường hợp này.

Vì vậy, muốn lấy lại GCNQSDĐ đang được ngân hàng giữ trong trường hợp này, chị bạn có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân huyện tại địa phương yêu cầu bà T trả lại GCNQSDĐ cho mình. Khi đó, ngân hàng sẽ tham gia vụ kiện với tư cách là bên có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan và theo phán quyết của Tòa án thì chị bạn có thể được trả lại GCNQSDĐ còn giao dịch dân sự giữa bà T và ngân hàng vẫn giữ nguyên.

Về thủ kiện khởi kiện đã được chúng tôi tư vấn cụ thể và bạn có thể tham khảo trong bài viết "tư vấn khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án".