Câu hỏi: Hiện tại bố và mẹ em đang ly thân nhưng chưa ly hôn. Sau khi bố mẹ ly thân thì mẹ em có mua một lô đất và đứng tên mẹ. Mẹ em đang muốn bán lô đất này, do đã nhận tiền đặt cọc của bên mua nên phải tiến hành sang tên đất cho người mua.

Kính gửi Công ty Luật Gia Minh, Em muốn nhờ anh/chị tư vấn giúp em. Trường hợp của em như sau ạ: Hiện tại bố và mẹ em đang ly thân nhưng chưa ly hôn. Sau khi bố mẹ ly thân thì mẹ em có mua một lô đất và đứng tên mẹ. Mẹ em đang muốn bán lô đất này, do đã nhận tiền đặt cọc của bên mua nên phải tiến hành sang tên đất cho người mua. Do lô đất này được mua sau khi bố mẹ em kết hôn nên nó là tài sản chung của hai người, vì vậy khi mẹ em muốn bán lô đất này phải có sự đồng ý của bố em. Tuy nhiên, do hai người đang có mâu thuẩn, và không nhìn mặt nhau nữa nên khó có thể có sự đồng ý của ba em. Em muốn hỏi luật sư là, nếu mẹ em sang chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ba em thì có cần ba em ký giấy tờ gì không ạ? Và có cách nào để mẹ em có thể bán lô đất này mà không cần sự đồng ý của ba em về mặt giấy tờ không ạ. Em xin chân thành cảm ơn Quý Luật sư. Mong rằng em có thể nhận được sự tư vấn của quý Luật sư ạ.

Trả lời: Căn cứ Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về Tài sản chung của vợ chồng như sau:
“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”
Theo Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về Tài sản riêng của vợ, chồng như sau:
“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”
Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn mua lô đất đó trong thời kỳ hôn nhân bằng tiền mẹ bạn và đứng tên người mẹ. Căn cứ vào các quy định trên thì mảnh đất đó được mua trong thời kỳ hôn nhân nên lô đất này là tài sản chung của vợ chồng.

Ngoài ra căn cứ Điều 35 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 cũng ghi nhận về việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung như sau:

"1. Việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận;

2. Việc định đoạt tài sản chung phải được sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Căn cứ các quy định trên và thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất mà mẹ bạn chuyển nhượng thuộc tài sản chung của vợ chồng. Do đó, việc chuyển nhượng bất động sản thuộc sở hữu chung vợ chồng thì phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Điều này có nghĩa, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mẹ bạn đã ký phải có sự đồng ý, tức chữ ký của hai vợ chồng bên chuyển nhượng.

Như vậy, theo quy định pháp luật, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mẹ bạn ký với bên nhận chuyển nhượng là không có giá trị pháp lý. Do đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà mẹ bạn ký chưa được sự đồng ý của “người chồng bên chuyển nhượng” bị vô hiệu; khi đó, hai bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Người mua lô đất của mẹ bạn sẽ phải trả lại mảnh đất cho mẹ bạn và trả về số tiền đã đưa cho bên nhận chuyển nhượng.