Câu hỏi: Vào năm 2007, gia đình bên A (gồm 03 chị em ruột) được thừa kế mảnh đất do ông bà để lại (có bản án của tòa án dân sự nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Một trong 03 người gia đình bên A có gặp và ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho bên B (viết giấy tay nhưng không được chính quyền địa phương xác nhận) với giá 300 triệu đồng

đã nhận trước số tiền 80 triệu đồng và hứa hẹn sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ sang tên cho bên B. Tuy nhiên người bán đất cho bên B không thông báo cho 02 chị e còn lại trong gia đình biết.

(Bên B là công ty môi giới bất động sản) Đến năm 2015 thì thửa đất trên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị cả của gia đình A được 02 người còn lại ủy quyền đứng tên chủ sở hữu và đã quyết định bán lại thửa đất trên cho bên C với giá 1 tỷ 500 triệu đồng. Việc bán thửa đất trên được cả 03 người trong gia đình bên A đồng ý (có cả người đã ký hợp đồng với bên A). Hợp đồng sau được xác nhận của phòng công chứng, bên C đã giao đủ tiền và bên A đang làm thủ tục chuyển tên sang cho gia đình bên C. Bên B biết được sự việc trên nên đã làm đơn tố cáo bên A có hành vi lừa đảo.

1. Cho hỏi trong trường hợp trên thì hợp đồng giữa bên A và bên C có hiệu lực hay không? Hợp đồng giữa bên A và bên B sẽ xử lý thế nào?

2. Người đã đứng ra làm thủ tục bán đất cho bên B và đã nhận trước 80 triệu (không thông báo cho 02 chị e còn lại biết) nhưng lại đồng ý bán tiếp cho bên B. Như vậy người đó có lừa đảo bên B hay không?

Kính mong nhận được câu trả lời sớm nhất của Luật Minh Gia. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1. Cho hỏi trong trường hợp trên thì hợp đồng giữa bên A và bên C có hiệu lực hay không? Hợp đồng giữa bên A và bên B sẽ xử lý thế nào?

Căn cứ theo Điều 401 Bộ luật dân sự  2005 quy định về hình thức hợp đồng dân sự như sau:

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Và theo Điều 689 bộ luật dân sự quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Như vây, theo quy định của pháp luật việc chuyển quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua hợp đồng, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Mặt khác đối với việc sử dụng, định đoạt tài sản chung hợp nhất phải được sự đồng ý của đồng chủ sở hữu. Trong trường hợp này, do cả ba chị em được hưởng thừa kế mảnh đất trên nên khi quyết định chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên thì phải được sự đồng ý của cả 3 chị em. Còn nếu như một trong ba người muốn chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện tách thửa, làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B:

Trong trường hợp trên: Một trong 03 người gia đình bên A có gặp và ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên cho bên B (viết giấy tay nhưng không được chính quyền địa phương xác nhận) Do đó, đối với hợp đồng của A và B vi phạm về hình thức (hợp đồng không được công chứng, chứng thực) nên sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Mặt khác, thửa đất trên là tài sản chung của ba chị em bên A được thừa kế từ ông bà nhưng một trong ba người lại tự ý chuyển nhượng, không thông báo và không được sự đồng ý của hai người kia nên hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp này do hợp đồng không có hiệu lực pháp luật nên hợp đồng sẽ không được thực hiện. Các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và người kí kết hợp đồng bên A có thể phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường với bên B.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và C:

Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và C đã được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực, đã đáp ứng điều kiện về hình thức của hợp đồng.

Thứ hai, hợp đồng chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa A và C được sự đồng ý của cả ba chị em với tư cách là những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của ông bà để lại.

Theo Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về  điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa hai bên A và C đã đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng tại Điều 122. Hợp đồng được sự đồng ý của bên A (cả ba chị em) xác lập trên cơ sở tự nguyện, mục đích giao dịch không vi phạm điều cấm, không trái đạo đức xã hội và hình thức giao dịch hợp pháp tuân theo đúng quy định của pháp luật nên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa A và C hợp pháp và có hiệu lực pháp luật.

2. Người đã đứng ra làm thủ tục bán đất cho bên B và đã nhận trước 80 triệu (không thông báo cho 02 chị e còn lại biết) nhưng lại đồng ý bán tiếp cho bên B. Như vậy người đó có lừa đảo bên B hay không?

Căn cứ theo Điều 139 Bộ luật hình sự năm 1999 (sửa đổi, bổ sung năm 2009) quy định tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ hai năm đến bảy năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Tái phạm nguy hiểm;

d) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

đ) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

e) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm mươi triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng;

g) Gây hậu quả nghiêm trọng.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ bảy năm đến mười lăm năm:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng đến dưới năm trăm triệu đồng;

b) Gây hậu quả rất nghiêm trọng.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ mười hai năm đến hai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình:

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên;

b) Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm.

Hành vi chiếm đoạt tài sản bằng thủ đoạn gian dối. Thủ đoạn gian dối ở đây là đưa ra những thông tin không đúng sự thật để đánh lừa người khác. Hành vi này có thể thông qua lời nói; xuất trình giấy tờ giả mạo; giả danh cán bộ; giả danh tổ chức ký kết hợp đồng nhằm chiếm đoạt tài sản của người khác.

Trong trường hợp này của bạn nếu người kia có hành vi, thủ đoạn gian dối, đưa ra thông tin sai sự thật nhằm làm cho bạn tin rằng là người đó có khả năng thực hiện thủ tục chuyển nhượng và nói dối rằng đã được sự đồng ý của 2 người kia hoặc mảnh đất đó là của riêng họ và hứa sẽ hoàn tất thủ tục làm cho bạn tin tưởng giao kết hợp đồng, thanh toán trước số tiền là 80 triệu đồng thì người này sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Tuy nhiên, nếu như người kí kết hợp đồng bên A không đưa ra thông tin gian dối, cung cấp các thông tin đúng sự thật về mảnh đất thì người này sẽ không phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Người thực hiện kí kết hợp đồng- bên A nói rõ về thông tin mảnh đất: mảnh đất này là của 3 chị em thừa kế chung, và người này thực hiện, giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhưng không thông báo và được sự đồng ý của hai người còn lại. Hơn nữa khi thực hiện hợp đồng hai bên cũng không tiến hành công chứng, chứng thực nhưng bên B vẫn đồng ý nhằm mục đích có thể xác lập được quyền sử dụng đất với mảnh đất này. Thì người kí kết hợp đồng – bên A sẽ không bị truy cứu tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản bởi bên B biết rằng mảnh đất trên là thuộc quyền sử dụng của ba chị em bên A do được thừa kế, bên giao kết hợp đồng với mình không được sự ủy quyền hay đồng ý của hai người còn lại. Họ sẽ phải biết trước được hậu quả là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có thể không có hiệu lực pháp lý.