Câu hỏi: Dear anh/chị, Lời đầu tiên cảm ơn anh/chị đã đọc thư của em. Em có một số thắc mắc cần tư vấn về điều kiện được bồi thường đất đai khi bị thu hồi như sau ạ: Hiện gia đình em đang ở trên mảnh đất ở thị trấn.

Bà ngoại em đã ở đó từ năm 1962 vì được công ty cấp nhà ở khi công tác.Sau bà em cho mẹ em ở khi lập gia đình. Đến năm 2003 mẹ em mua lại căn nhà theo chủ trương thánh lý của cơ quan với giá 3 000 000 VNĐ. Mẹ em vẫn còn giữ giấy tờ mua bán và xác nhận của các lãnh đạo ngày xưa giao bán. Có đơn xin xác nhận và ký xác nhận.Như vậy gia đình em có được quyền xin giấy chứng nhận cấp bìa đỏ hay không ạ?Vì nhà em đang trong diện quy hoạch của dự án xây khu ẩm thực của thị trấn. Bên đầu tư xác nhận không bồi thường đất và hiện nay gia đình em cũng không nhận được bất cứ câu trả lời nào của cơ quan chức năng.Em rất mong được sự giúp đỡ tư vấn của anh chị.Em cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia, với tình huống của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Đối chiếu với quy định trên nếu gia đình bạn có một trong những giấy tờ  quy định tại điều này, cụ thể là giấy tờ thanh lý mua bán nhà giữa mẹ bạn và cơ quan; được xác định là đất sử dụng ổn định theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì sẽ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1.Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có quy hoạch:

Theo quy định tại điều 49 Luật đất đai 2013:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật".

Do vậy, việc đất  này chưa có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì gia đình bạn vẫn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ theo thủ tục pháp luật quy định và chỉ bị hạn chế khi mà đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước theo quy định tại khoản 4 điều 67 Luật đất đai 2013:

4. Khi quyết định thu hồi đất có hiệu lực thi hành và phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt được công bố công khai, người có đất thu hồi phải chấp hành quyết định thu hồi đất".

Thứ ba, về vấn đề bồi thường khi thu hồi đất:

Trường hợp này cần phải xác định dự án xây dựng khu ẩm thẩm do cơ quan nhà nước hay tư nhân tiến hành thu hồi và giải phóng mặt bằng.

Trường hợp 1:
Dự án do cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi:

Căn cứ theo Điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, nếu gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở theo quy định này thì sẽ được bồi thường về đất khi bị nhà nước thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế-xã hội.

Trường hợp 2:
Dự án trên do doanh nghiệp tư nhân tiến hành nhận chuyển nhượng từ hộ gia đình, cá nhân:

Đối với trường hợp này thì việc bồi thường giải phóng mặt bằng thực hiện dự án sẽ do các bên tiến hành thỏa thuận về vấn đề bồi thường, giá bồi thường sẽ căn cứ vào giá thị trường tại thời điểm thu hồi.