Câu hỏi: Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn về trường hợp của gia đình tôi về thỏa thuận chia thừa kế nhưng có tranh chấp như sau: Ban đầu nhà tôi có 1 sổ đỏ đứng tên bố tôi, sau khi nhà tôi mua thêm 1 ô đất nữa để mở rộng thêm nhà và ô đất đó đứng tên mẹ tôi.

Năm 2011 mẹ tôi mất, cán bộ địa chính thị trấn nơi chúng tôi ở gọi gia đình lên để làm sổ đó đứng tên 1 người vì mẹ tôi đã mất, sổ đỏ không thể đứng tên người chết, khi đó tôi và a trai tôi đều ký vào biên bản thỏa thuận để bố tôi đứng tên sổ đỏ sau khi gộp 2 sổ lại. Được khoảng vài tháng sau thì bố tôi ký thỏa thuận đứng tên chung sổ đỏ với 1 người phụ nữ khác, sau đó bà là mẹ kế của tôi, khi bố tôi ký thỏa thuận để làm sổ đỏ đứng tên bố tôi và mẹ kế tôi bây giờ không hề có sự có mặt của 2 anh em tôi và cũng không hỏi ý kiến của chúng tôi. Trong khoảng thời gian từ khi anh em tôi ký vào bản thỏa thuận đến khi bố tôi làm thỏa thuận để sổ đỏ đứng tên cả mẹ kế tôi là vài tháng nên bố tôi chưa hề có sổ đỏ đứng tên 1 mình bố tôi trước đó, nay bố tôi muốn chuyển sổ đỏ thừa kế đứng tên anh trai tôi nhưng mẹ kế tôi không đồng ý và bà nhất quyết không chịu, bà nói đấy là tài sản chung của bà và bố tôi nên bà có 1 nửa tài sản đấy.

Vậy tôi muốn hỏi việc làm sổ đỏ đứng tên bố tôi và mẹ kế tôi trong khoảng thời gian còn đang thụ lý hồ sơ để đứng tên 1 mình bố tôi (vì lúc này bố tôi chưa có sổ đỏ đứng tên 1 mình) như vậy có đúng luật không? Và việc không hỏi ý kiến của 2 anh em chúng tôi như vậy có đúng luật không?

Nay chúng tôi phải làm như thế nào đòi lại quyền lợi của anh em chúng tôi?. Vì chúng tôi chỉ đồng ý ký bản thỏa thuận đó để sổ đó đứng tên 1 mình bố tôi chứ không phải đứng tên bố tôi và mẹ kế, vì tài sản đó là tài sản của bố và mẹ đẻ tôi trước đó, hình thành trước khi bà mẹ kế tôi lấy bố tôi. Nay tôi rất cần luật sư tư vấn cho anh em chúng tôi. Vì hiện mẹ kế tôi đang có ý đồ muốn mang sổ đó đó đi cầm cố các chủ nợ do bà đang nợ rất nhiều tiền của các chủ nợ cho vay nặng lãi. Tôi mong sớm nhận được phản hồi và chân thành cảm ơn luật sư tư vấn!

Trả lời: Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 650.
Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

…

Điều 651.
Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Như vậy khi mẹ bạn mất không có di chúc, việc phân chia di sản sẽ được thực hiện chia thừa kế theo pháp luật, những người được thừa kế di sản của mẹ bao gồm: bố bạn và 2 anh em bạn, mỗi người được hưởng phần di sản đó bằng nhau. Tuy nhiên giữa bố và hai anh em bạn có thỏa thuận việc phân chia di sản thừa kế bằng văn bản đứng tên trên GCNQSDĐ nên sẽ thực hiện chia di sản theo thỏa thuận đó. Theo đó, cần làm rõ văn bản thỏa thuận này có nội dung như thế nào? Nếu thỏa thuận là để bố bạn đứng tên đại diện cho những người đồng thừa kế, thì tài sản trên là tài sản chung của bố và hai anh em bạn. Theo đó, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến giao dịch này đều cần có sự đồng ý của hai anh em bạn. Trường hợp hai anh em bạn đã thỏa thuận để bố bạn toàn quyền với tài sản này (từ chối hưởng di sản hoặc tặng cho lại) thì bố bạn hoàn toàn có quyền đối với tài sản này mà không cần đến sự đồng ý đến hai anh em bạn khi thực hiện các giao dịch liên quan.

Theo quy định của Luật Đất đai 2003 quy định như sau:

Điều 106.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định trên thì 1 trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có GCNQSDĐ, vì vậy bố bạn khi chưa được đứng tên trên GCNQSDĐ mà thực hiện việc chuyển nhượng 1 phần mảnh đất cho mẹ kế bằng việc cho đứng tên chung trên GCNQSDĐ là trái quy định, giao dịch trên là vô hiệu về hình thức và không phát sinh hiệu lực với giao dịch trên, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên theo quy đinh tại Khoản 1 Điều 136 Bộ Luật Dân sự 2005 thì
“Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.”
Như vậy đến nay đã hết thời hiệu yêu cầu tuyên giao dịch giữa bố bạn và mẹ kế là vô hiệu đã hết.

Nhưng theo quy định tại Khoản 2 Điều 23 Nghị quyết 03/2012/NQ – HĐTP quy định:

“2. Đối với các tranh chấp dân sự sau đây thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện:
a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản là tranh chấp ai có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản đó;
Ví dụ: Tranh chấp ai có quyền sở hữu nhà ở; nếu có khởi kiện thì Tòa án thụ lý vụ án; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.
b) Tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu là tranh chấp về tài sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của mình nhưng do người khác quản lý, chiếm hữu tài sản đó;
Ví dụ: Ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của A nhưng do B đang quản lý; A có tài liệu chứng minh ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của A và khởi kiện đòi nhà thì Tòa án thụ lý; việc chấp nhận hay không phải căn cứ vào các quy định của pháp luật.
c) Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất đó.”

Chiếu theo quy định trên, bạn hiện nay có thể khởi kiện vụ án trên theo các tranh chấp quy định tại Khoản 2 Điều 23 NQ 03/2012 như trên, ví dụ như tranh chấp về phần đất đó ai có quyền sử dụng… Tuy nhiên đối với các tranh chấp đất đai trước tiên cần phải thực hiện thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã, nếu như hòa giải không thành thì nộp đơn lên TAND để giải quyết tranh chấp thì Tòa án mới thụ lý.

Vì vậy trường hợp trên trước tiên có tranh chấp bạn cần phải thực hiện thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, sau đó nộp đơn khởi kiện lên TAND để được giải quyết về quyền lợi của mình tuy nhiên bạn cần phải cung cấp kèm theo đó các căn cứ chứng minh yêu cầu của mình là có cơ sở.