Câu hỏi: Năm 2013 tôi có chuyển nhượng cho ông X 9 công đất ruộng tầm 3m2 và 2 công vườn tạp 3m2, só tiền là 240.000.000 với lý do là cho ông X lấy giấy quyền sử dụng đất của tôi vay ngân hàng và mỗi năm ông X cho tôi mướn lại là 40.000.000, nhưng sau đó ông X bán đất lại cho ông T, trong khi đó tôi không hay ông X tự ý bán cho ông T. Khi đó 9 công tầm 3m2 còn đang trong giai đoạn cầm cố cho ông K năm 2010 tôi chưa chuộc lại được. Xin quý luật sư giúp đỡ. Tôi xin cảm ơn nhiều!

Trả lời: Về giao dịch cầm cố của bác và ông K

Căn cứ theo Điều 326 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 326.
Cầm cố tài sản

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
"

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ họ không phải là chủ sở hữu của đất đai mình đang được sử dụng. Do đó, việc cầm cố đất đai là không đúng quy định của pháp luật về giao dịch cầm cố.

Hơn nữa, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Theo quy định trên, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, Nhà nước không quy định người sử dụng đất có quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Như vậy, giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất của bác với ông K là vô hiệu

Trong trường hợp này, nếu có xảy ra tranh chấp thì Tòa án sẽ thu thập đủ chứng cứ để đưa ra xét xử và tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005:

"Điều 137.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, theo quy định của pháp luật, khi giao dịch dân sự của bác và ông K bị tuyên vô hiệu thì bác phải trả lại cho ông K số tiền bác đã nhận khi cầm cố mảnh đất, ông K sẽ trả lại đất cho bác.

Về việc ông X tự ý bán đất cho ông T trong khi bác không biết
. Theo thông tin bác cung cấp, vì bác đã chuyển nhượng cho ông X 9 công đất ruộng tầm 3m2 và 2 công vườn tạp 3m2, theo đó ông X đã thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay ngân hàng và mỗi năm ông X cho tôi mướn lại là 40.000.000. Ngân hàng đã chấp nhận việc thế chấp của ông X thì đồng nghĩa với việc ông X đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng từ bác. Do đó, việc ông X chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T là phù hợp với quy định của pháp luật.