Câu hỏi: Xin chào các vị luật sư, xin quý vị tư vấn cho tôi về vụ việc tranh chấp đất đai liên quan tới anh chị em ruột trong gia đình,cụ thể như sau: Gia đình chị em tôi gồm 7 người con,bố mất từ năm 2010 và có để lại mãnh đất gồm 2 thửa: một thửa khoảng 4000m3 đã cấp giấy CNQSDĐ.Thửa thứ 2 khoảng 7000m2 do ông bà để lại nhưng thửa này trong thời gian đưa vào hợp tác xã những năm 80 đến nay do gia đình không điều kiện canh tác nên bỏ hoang hóa và chưa được cấp GCNQSDĐ. Trong thời gian gần đây, mẹ chúng tôi có nhờ 2 vợ chồng chị Hai của chúng tôi khai hoang để tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy CNQSDĐ.Thế nhưng trong quá trình khai phá,người chị Hai đã nảy ý định tách riêng ra trên thửa đất hoang kia với diện tích khoảng 5000m2 và âm thầm nhờ người đo đạc và tiến hành làm thủ tục xin cấp giấy CN cho riêng mình. Trong gia đình đã họp vài lần để thương lượng yêu cầu người chị phải gộp phần đất này vào để làm một sổ chung do người mẹ đứng tên nhưng chị ấy một mực biện luận rằng đây là phần đất hoang vô chủ nên chị có quyền khai hoang và làm sổ cho riêng mình. Vậy xin hỏi,: 1.Chị chúng tôi có quyền và có khả năng làm  sổ riêng cho mình hay không. 2.Trường hợp chính quyền đang làm thủ tục hoặc đã cấp GCNQSDĐ cho chị ấy rồi thì có cách nào đình chỉ hoặc thu hồi lại GCN đó để làm 1 sổ chung do người mẹ đứng tên. Xin trân trọng và cám ơn.

Trả lời: - Thứ nhất, về điều kiện cấp GCNQSD đất

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Theo đó, hộ gia đình hoặc cá nhân đang sử dụng đất khai hoang ổn định trước 1/7/2004 , được UBND xã xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang hình thức thuê đất.

Theo nguyên tắc, mảnh đất thuộc khai hoang 7000m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình nhà bạn vì vậy hộ gia đình nhà bạn chưa được nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với diện tích này.

Hiện nay, người chị đã và đang sử dụng và đang thực hiện các thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận đất. Nếu mảnh đất này đã được người vợ đang sử dụng ổn định trước ngày 1/4/2004 và được UBND xã, phường xác nhận diện tích này không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch thì người chị có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Đối với trường hợp người chị đang thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất hoang đó.

Trường hợp này gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu UBND xã xác nhận đất đang có tranh chấp đối với diện tích 7000m2 này. Khi đó, vì đất có xác nhận là có tranh chấp nên người chị sẽ không thể yêu cầu UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình được. Để có thể đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trước tiên hai bên phải giải quyết được tranh chấp đó.

+  Đối với trường hợp người chị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp người chị đã được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc, khi một cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất của người đó. Lúc này gia đình bạn không có căn cứ nào yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 7000m2 được vì gia đình bạn không có bất cứ giầy tờ nào xác minh có quyền sử dụng đối với quyền sử dụng đất hoặc không thể xin xác nhận đất đã sử dụng ổn định, lâu dài trước năm 1/7/2004 vì gia đình bạn đang không sử dụng mảnh đất đó.

Trân trọng
!