Câu hỏi: Hạn mức đất ở tại khu dân cư nông thôn là bao nhiêu? Đất vườn có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào công ty luật Minh Gia,Tôi muốn nhờ công ty tư vấn vấn đề sau liên quan đến Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp năm 1998.Nhà tôi được chính quyền cấp 1000m2 đất để làm đất ở (Đất vườn) năm 1986  (khu dân cư nông thôn). Gia đình tôi năm 1998 đã làm thủ tục lên đất ở cho 1000m2. Tuy nhiên theo quy định hiện hành mỗi hộ gia đình chỉ được phép lên 400m2 đất ở. Do đó nhà tôi đã làm giấy cho 400m2 đất ở. Tuy nhiên vẫn kê khai hiện trạng 1000m2 (có đo đạc bản vẽ hiện trạng, có báo cáo thuyết minh của UBND huyện lúc đó ghi nhận thửa đất 1000m2). Tuy nhiên, tôi không hiểu lý do vì sao tại thời điểm đó, Phòng đăng ký đất đai Huyện chỉ cho gia đình chúng tôi đóng nghĩa vụ tài chính 400m2 và khi thể hiện trên giấy chứng nhận chỉ ghi 400m2 đất ở và không đề cập đến phần diện tích đất vườn còn lại? (Trong khi gia đình chúng tôi có kê khai đủ 1000m2 theo hiện trạng?). Trên giấy chứng nhận vẫn vẽ đủ thửa đất nhưng không thể hiện phần diện tích đất vườn còn lại bằng số. Trong khi đó chỉ vẽ ranh giao đất cho 400m2 đất ở?Như vậy tôi muốn hỏi là trên Giấy chứng nhận đó gia đình chúng tôi có được công nhận là 400m2 đất ở và 600m2 đất vườn hay không? giả sử nếu không được công nhận là do phía cơ quan thực hiện sai? hay có quy định nào liên quan đến phần diện tích được công nhận thời điểm đó. nếu như gia đình chúng tôi muôn làm lại giấy và xin công nhận lại 600m2 đất vườn thì có phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hay không?Đồng thời, công ty có thể cho tôi biết những văn bản nào liên quan đến Luật đất đai 1993 quy định về diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Xin cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi diện tích 400m2 đất ở.

Theo thông tin cung cấp, thời điểm năm 1998 gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ nên căn cứ theo quy định tại Điều 54 Luật đất đai năm 1993 thì:

"Căn cứ vào quỹ đất đai của địa phương, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định mức đất mà mỗi hộ gia đình ở nông thôn được sử dụng để ở theo quy định của Chính phủ đối với từng vùng nhưng không quá 400 m2; đối với những nơi có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ hoặc có điều kiện tự nhiên đặc biệt, thì mức đất ở có thể cao hơn, nhưng tối đa không vượt quá hai lần mức quy định đối với vùng đó".

Do đó, khi gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận đất ở trong hạn mức là 400m2 trừ ở địa phương bạn có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống trong một hộ gia đình hoặc địa phương bạn có điều kiện tự nhiên đặc biệt thì mức đất gia đình bạn có thể được cấp cao hơn, nhưng không được vượt quá 2 lần hạn mức đất quy định tại địa phương bạn.

Nếu tại thời điểm đó, địa phương của bạn không phải là vùng có điều kiện tự nhiên đặc biệt hoặc là địa phương có tập quán nhiều thế hệ cùng chung sống thì mức đất mà hộ gia đình bạn được cấp sẽ không quá 400m2.

Trong trường hợp trên bạn có đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nên phía cơ quan đăng ký đất đai tại huyện chỉ cấp giấy chứng nhận đất ở đối với diện tích 400m2 và thể hiện diện tích 400m2 trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với 600m2 diện tích đất vườn. Đất vườn là loại đất được sử dụng để trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm nên nó được xếp vào loại đất nông nghiệp. Trường hợp đất được nhà nước giao để trồng cây hàng năm hoặc cây lâu năm thì đây là loại đất có thời hạn sử dụng. Cụ thể theo quy định tại Điều 20 Luật Đất đai năm 1993 thì:

“Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thuỷ sản là 20 năm, để trồng cây lâu năm là 50 năm. Khi hết thời hạn, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng và trong quá trình sử dụng đất chấp hành đúng pháp luật về đất đai thì được Nhà nước giao đất đó để tiếp tục sử dụng.

Nhà nước giao đất sử dụng lâu dài cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở và chỉ thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 26 và Điều 27 của Luật này”.

Thời hạn giao đất sử dụng ổn định lâu dài đối với các loại đất khác do Chính phủ quy định.

Đối với phần diện tích nằm ngoài hạn mức đất ở thì có thể sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp khi vẫn còn thời hạn sử dụng nếu đáp ứng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử đụng đất của UBND cấp huyện.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính khi bạn muốn làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin công nhận lại 600m2 đất vườn

Thời điểm này thực hiện việc công nhận quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 24 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì:

“Phần diện tích đất còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở quy định tại Điều 103 của Luật Đất đai và Khoản 3 Điều này, hiện đang là vườn, ao mà người sử dụng đất đề nghị được công nhận là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mục đích đó và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Đối với phần diện tích còn lại sau khi đã xác định đất ở (400m2) mà phần diện tích 600m2 khi mà người sử dụng đất đề nghị công nhận đất ở thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo mục đích sử dụng mà bạn yêu cầu được cấp và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Cụ thể căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ NĐ-CP thì:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Do đó, tiền sử dụng đất bạn phải nộp được tính bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp (trong đó tiền sử dụng đất = Diện tích đất (đơn vị m2) x giá đất (theo mục đích sử dụng đất)).

Thứ ba, văn bản liên quan đến Luật đất đai 1993 quy định về diện tích đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Văn bản quy định về hạn mức đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với cá nhân, hộ gia đình tại Điều 6 Nghị định 04/2000/NĐ-CP; Nghị định số 64-CP.