Câu hỏi: Đất đai là tài sản có giá trị lớn, thường xuyên xảy ra tranh chấp nên pháp luật quy định rất rõ ràng về những giấy tờ, trình tự, thủ tục cần thiết để tiến hành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy mua bán tay vẫn còn tồn tại, thậm chí diễn ra khá phổ biến. Với hình thức chuyển nhượng này, tồn tại rất nhiều rủi ro pháp lý cho người mua.

1. Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng đất đai

Khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay nghĩa là giữa bên mua và bên bán đã có sự tin tưởng nhất định, theo đó, hai bên cùng kí vào giấy mua bán và không tiến hành công chứng, chứng thực. Thực tế cho thấy không ít những trường hợp xảy ra tình trạng lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vậy liệu rằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Việc mua bán như vậy thì rủi ro xác định thường nghiêng về phía người mua. Người mua có thể phải đợi rất lâu mới có thể sang tên cho mình, thậm chí không sang tên được hoặc đang làm thủ tục thì xảy ra tranh chấp.

Nếu bạn đang gặp phải trường hợp tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay mà chưa tìm được căn cứ pháp luật hoặc hướng giải quyết, bạn hãy liên hệ Tổng đài Luật sự tư vấn Luật Minh Gia
1900.6169
để chúng tôi hướng dẫn, giải đáp và đưa ra phương án giải quyết cho bạn.

2. Tư vấn về chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay

Kính gửi:
Kính mong quý luật tư vấn giúp tôi:  5-1995 tôi có mua 1 miếng đất  200m2 . Chỉ có gấy viết Tay. (nhà người bạn tôi được chia 2 miếng đất dãn dân, mỗi miếng 200m2. Vì không có tiền nộp, nên bạn đó gạ bán cho tôi 1 miếng mang tên người đó. Tôi đồng ý và hôm chia đất tôi mang tiền đến nộp (bản thân GĐ đó không có tiền để nộp) còn phiếu thu nhà bán cầm và nói để mai mốt làm giấy tờ sổ đỏ luôn. Vì là bạn bè  khi khó khăn tôi gúp đỡ cho nhiều nên đồng ý. Hai hôm sau đến vay tôi 2,5 triệu nữa nói để nộp vào suất đất còn lại không bỏ thì phí. Sau đó có viết giấy bán đất và vay tiền cho tôi. Qua vài tuần tôi giục đi làm giấy ở xã thì đều lấy lý do khất lần. khi tôi đòi căng thì hô hào anh em nhà họ đánh tôi. Tôi có gửi đơn lên xã và huyện nhưng không có hồi âm từ ngày đó đến nay.- Vậy người đó có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản không ? - giấy viết tay có hợp pháp không ? nếu trả lại tiền gốc tôi có yêu cầu Được bồi thường thiệt hại theo giá đất hiện nay ở tòa án không ? - số tiền vay của tôi cũng vậy - trình tự khởi kiện như thế nào ? _án phí là bao nhiêu, nộp trước hay sau ạ?

Trả lời: Thứ nhất, về việc
chuyển nhượng đất có giấy viết tay
.

Trường hợp 1: mảnh đất được chuyển nhượng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Điều 82 Nghị định 43/2014 về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên, trường hợp này giấy mua bán nhà đất viết tay của bạn vẫn được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận, khi đó bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án để giải quyết tranh chấp.

Trường hợp 2: mảnh đất được chuyển nhượng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Một là, nếu hợp đồng mua bán nhà đất viết tay này được chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền tức là đã được đảm bảo về mặt pháp lý. Khi đó bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giái quyết tranh chấp.

Hai là, nếu hợp hồng mua bán nhà đất viết tay này chưa được chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn đã bàn giao toàn bộ số tiền, tức là đã thực hiện hết nghĩa vụ trong hợp đồng, do vậy Tòa án sẽ ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

c.2) Xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại.

Việc xác định lỗi, xác định trách nhiệm bồi thường thiệt hại được thực hiện theo hướng dẫn tại điểm a và điểm b tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình"

Thứ hai, về
tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
.

Hành vi thực hiện kí kết hợp đồng với bạn để bạn đưa tiền trước, nhưng sau đó không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cho bạn, nếu đây là hành vi cố tình không giao giấy tờ để nhằm chiếm đoạt số tiền bạn đã giao để mua đất thì hành vi đó có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là dấu hiệu gian dối. Theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện tại chưa đủ cơ sở để khẳng định bên bán có dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại Điều 174 BLHS 2015 sửa đổi, bổ sung 2017:

"Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ"

Thứ ba, về trình tự khởi kiện và án phí.

Bạn viết đơn khởi kiện rồi nộp tại Tòa án nhân dân quận, huyện nơi người bị kiện cư trú. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán được phân công giải quyết vụ án sẽ thông báo ngay cho bạn đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng phí. Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch sẽ được tính dựa vào giá trị tài sản đang xảy ra tranh chấp.

Về nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí, Khoản 1 Điều 146 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

“Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí.”

Ngoài ra, Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 cũng quy định về nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm:

“Điều 26. Nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Bị đơn phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm trong trường hợp toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn được Tòa án chấp nhận.”

Như vậy, bạn là người khởi kiện nên có nghĩa vụ nộp tạm ứng tiền án phí, nếu bạn thắng kiện thì bên bị kiện sẽ là bên chịu án phí sơ thẩm, tiền tạm ứng án phí sẽ được trả lịa cho bạn.