Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp xây nhà ở lấn sang phần diện tích đất thuộc sở hữu của gia đình khác như sau: Năm 2009 gia đình tôi có mua lại mảnh đất của ô V (trước đây ô A mua một fần đất của ô T) có diện tích :chiều rộng mặt tiền 3.5m; chiều rộng hậu là 4.9m; bên trái daì 21.5m giáp máng; bên phải daì 22.1m giáp với nhà ôTụê. Khi tôi sang nhà ô T xin chữ kí giáp ranh thì  ko thấy nói về vấn đề gì.

Lúc bấy giờ có địa chính cũ có xuống đo để làm sổ đỏ thì có đặt thước kéo từ giáp nhà ô T sang qua mảnh đất của tôi và máng đến giáp bờ tường nhà ô C thì đủ 4.9m chiều rộng đằng hậu của tôi và 1.5m crộng của máng. Sau đó gần 1năm là năm 2010 tôi xây dựng nhà ở cố định, bên phải tôi xây giáp nhà ô T, cũng ko có vđề gì. Gđ tôi đã sinh sống yên ổn trên mảnh đất này đc hơn 4 năm. Cách đây khoảng hơn một tháng có địa chính cùng với ông T có cầm thước sang nhà tôi đo nhờ.đo xong, ông T nói là nhà tôi xây lấn hơn 20cm sang phần đât của  nhà ông T. Bấy giờ tôi mới biết là nhà tôi thừa ra hơn 20cm crộng đằng hậu ô ấy cũng chỉ đo mỗi đằng sau nhà chứ ko đo chiều dài và crông mặt tiền.hôm sau ô T có gặp và muốn giải quyêt nhanh bằg tiền nhưng tôi ko chịu vì biết là nhà ô có thiếu đất hay ko. Mà trong qtrình xây dựng nhà tôi có thừa  ra ,đó là của máng thì sao? sao ngày xưa ông T ko nói gì là đất của ô còn thừa mà nhà tôi mua đất về xây sau cùng. Khoảng nửa tháng sau, tôi nhận được giấy và địa chính xuống khảo sát. Họ đo nhà ô T xong và sang nhà tôi đo và đo cả máng.thì tôi thấy máng cũng chỉ còn gần 1.3m thiếu hơn 20cm. ô đchính nói là hôm nào đó cả nhà ô C (giap bên trái của máng) chứ ko nói là đo nhà ô D (giáp bên phải nhà ô T) sau đó tôi đến găp ô C (bởi vì nhà ô đóng cửa chờ để bán) thì ô C có nói là nhà cấp 4 giáp máng  này ô xây đúng đất chứ ko lấn. máng.sau đó ô C có bán cho gđ khác.họ ko ở mà cho người ta thuê để kinh doanh. cách đây mấy hôm tôi lại nhận đc giấy  và có ô đchính (mới lên thay thế ô đchính cũ) xuống mời tôi sang nhà ô T để cùng đo nhà ô T. Llúc này ô T có cho tôi xem 1tờ fôtô sổ đỏ cũ (khĩ chưa bán cho ô A), tôi ko cầm vì tôi nói là số liệu có hết ở trên xã rồi,nhưng tôi nhìn lướt qua thì thấy crộng đằng hậu là 9m,nghĩa là bán cho tôi 4.9m crồng thi fải còn là 4.1m .nhưng đchính đo chỉ có 3.84m.rồi sang nhà ô M (giáp fải nhà ô T) đo,ô đchính có hỏi là cho xem sổ đỏ nhà ô M nhưng ô nói là :đất này tôi mua của xã chứ ko fải là của ô T và tôi vay tiền nên sổ đỏ đang ở trên ngân hàng. Mà đất nhà ông M lại ngắn hơn nhà ô T tầm hơn1m. Vậy có khi nào ô T lại ko xây hết đất phía nhà ô M ko? Đằng sau nhà ô T là đất của ô T nhưng ko có sổ đỏ.và ô T đã cắt ra để bán cho mấy nhà ỡ mặt đường,mỗi nhà mua của ô T thêm mấy mét đất, giáp với đất đằng sau của nhà mình.nhưng ko có sổ đỏ,mua để làm lán tạm bợ.trong đó có ô M cũng mua.nên nhà ô M bây giờ dài hơn nhà ô T mấy chục cm. Nói đến chuyện  đchính ksát, họ lại sang đó nhà tôi. Đo máng và sang cả nhà ô bà mới mua đo. Khi đó ko có mặt chủ mới,chỉ có mặt người thuê nhà.đo xong ô đchính mới này lại nói là: hôm mua nhà của ô X,bà chủ mới này có kí vào tờ giấy là:khi tôi xây dựng lại,tôi sẽ trả lại 20cm đất cho máng. Tôi ko gặp đc bà chủ mới này để hỏi xem thế nào (hôm trước ô T nói với người khác là:nếu người ngoài 40, 45 triệu thì nó tôi chỉ lấy 30 triệu thôi.có hơn 20cm đất chéo đằng sau mà đòi quá đắt.mà đâu fải do lỗi của tôi)

Đo xong đchính xã có hẹn tôi đầu giờ chiều lên lấy giấy hẹn, đê mấy hôm nữa cho 2bên găp nhau để giải quyết nội bộ, tôi định đưa cho ô T 5 triêụ, nếu ô ko đồng ý thì ra tòa  giải quyết,tôi có phải đền bù ntn ko?

Xin luât sư nhìn kĩ sơ đồ  mà tôi vẽ dưới đây.xin nói thêm: ngày xưa đất nhà  T kéo dài từ nhà ô T bây giờ đến hết nhà ô L (như hvẽ) giáp đó là nhà bà D thì lại ko có sổ đỏ (ko làm đc).

Tư vấn thắc mắc về hành vi Lấn chiếm đất ở?

Trả lời: Đầu tiên, cần phải xác định hành vi lấn đất của bạn (20cm) là lấn vào phần đất giáp máng hay lấn vào phần đất của ông T. Việc xác định phần đất lấn chiếm này sẽ do UBND xã tiến hành đo đạc và xác minh.

Trường hợp đất bị lấn là phần đất giáp máng:

Theo quy định tại điểm b, khoản 3, điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :

"b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Trong trường hợp mà việc sử dụng của bạn là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương, đất được sử dụng không sai mục đích, không có tranh chấp thì phần đất mà bạn lấn chiếm trong trường hợp này có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với bạn.

Nếu phần đất mà bạn lấn chiếm để ở không phù hợp với quy hoạch của UBND huyện, đất đã được quy hoạch để sử dụng vào những mục đích khác thì phần đất bạn lấn chiếm có thể sẽ bị tịch thu và theo quy định của pháp luật bạn sẽ bị xử phạt hành chính do vi phạm trong lĩnh vực đất đai theo quy định tại điều 10 của Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:

"2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này".

Nếu vi phạm theo quy định trên thì có thể bị buộc trả lại đất đã lấn chiếm theo quy định tại điểm b, khoản 5 điều này.

Trường hợp đất bị lấn chiếm là phần đất thuộc sở hữu của ông T:

Trong trường hợp này, việc bạn xây nhà lấn sang 20cm đất nhà ông T đã trái với quy định của pháp luật và xâm phạm đến quyền và lợi ích về đất đai của gia đình ông T theo quy định tại điều 12 Luật đất đai 2013:

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố...".

Vì vậy trong trường hợp bạn đã xây nhà ở thì 2 bên có thể thỏa thuận với nhau về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận với nhau về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó theo quy định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ bồi thường.

Nếu không thể thỏa thuận 2 bên có gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch UBND xã có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan, tổ chức khác theo quy định để tiến hành hòa giải. Việc hòa giải phải lập thành biên bản và nếu sau khi hòa giải thành có sự thay đối về ranh giới ( đất nhà bạn lấn sang đất nhà ông T 20cm) thì thực hiện theo quy định tại khoản 5, điều 202 Luật đất đai 2013:

"5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Trong trường hợp, tranh chấp được giải quyết tại Tòa án (hòa giải cấp xã không thành) thì Tòa án sẽ căn cứ vào thực trạng sử dụng đất, mục đích sử dụng đất của 2 bên để ra quyết định. Trường hợp bạn đã xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất bị lấn chiếm thì bạn có thể không bị buộc phá dỡ nhà ở để trao trả lại đất cho ông Tuệ do không thuộc trường hợp phải phá dỡ nhà được quy định tại điều 83, luật nhà ở về các trường hợp nhà ở phải phá dỡ:

"1. Nhà ở bị hư hỏng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng.

2. Nhà ở thuộc diện phải giải toả để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Nhà chung cư cao tầng hết niên hạn sử dụng.

4. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng".

Nếu vi phạm theo quy định bạn sẽ phải bồi thường đối với phần diện tích đã lấn chiếm theo quyết định của Tòa án dựa trên cơ sở giá đất ở được quy định tại địa phương ở thời điểm tranh chấp.

Quyết định của Tòa án là quyết định cuối cùng có hiệu lưc buộc các bên phải chấp hành.

---------------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về vấn đề cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Luật sư cho em được hỏi: gia đình em mới mua một căn hộ ở khu tập thể. trước đây có người hàng xóm ở tầng 2 đã thỏa thuận với chủ cũ lắp đường ống nước thải qua phòng tầng 1 của ông và trả cho ông 20 triệu đồng do đường ống nhà hàng xóm trước đây ở mép tường của khu nó bị vỡ mà ông í k muốn sửa. khi gia đình em chuyển vao. đường ống í bị vỡ nhưng nhà hàng xóm tầng 2 kia không chịu sửa chữa hay dỡ bỏ đường ống, vì nó bốc mùi và chảy vào bếp nhà em. gia đình em cần phải làm gì ạ em mong luật sư hồi đáp sớm cho em, em xin cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"
Điều 251. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải

Chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng khác phải làm cống ngầm hoặc rãnh thoát nước để đưa nước thải ra nơi quy định, sao cho nước thải không chảy tràn sang bất động sản của chủ sở hữu bất động sản liền kề, ra đường công cộng hoặc nơi sinh hoạt công cộng.

Điều 252. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề

Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại."