Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp mua nhà đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính nhờ Luật Sư tư vần giúp dùm tôi vấn đề này với ạ: Tháng 7/2016, tôi mua một căn nhà cấp 4 có sổ hồng riêng với diện tích 80m2. Sổ hồng được cấp vào 22/8/2014. Trên sổ hồng ghi năm hoàn thành xây dựng 07/2003, diện tích đất 80m2 và diện tích nhà 93m2 không phù hợp quy hoạch được công nhận; Chức năng khu đất: “Đất giáo dục”. Sổ hồng được cấp ngày 22/8/2014. Như vậy toàn bộ diện tích nhà và đất bị nằm trọn trong dự án quy hoach đất giáo dục. Dự án quy hoạch theo quyết định của UBND TP ngày 22/10/2010 đến nay.

Tôi chỉ có một chỗ ở này là duy nhất, nếu dự án thực hiện giải tỏa thì tôi không còn chỗ ở nào khác. Khi đó tôi có được sẽ được đền bù giải tỏa theo mức như thế nào cho phù hợp. Liệu mức đền bù có đủ so với mức giá tiền tôi mua nhà không?

Tôi xin chân thành cảm ơn Luật Sư!

Trả lời: Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

...."

Trường hợp bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ, sổ hồng) đứng tên bạn nhưng có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp thì gia đình bạn vẫn được bồi thường khi Nhà nước thu hôi đất.

Về vấn đề bồi thường đất ở khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Theo thông tin bạn cung cấp Gia đình bạn có mảnh đất duy nhất để ở, khi nhà nước thu hồi thì sẽ không có mảnh đất nào khác để ở. Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 79 Luật đất đai năm 2013, thì khi Nhà nước thu hồi đất ở thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Nếu như gia đình bạn không có nhu cầu bồi thường về đất ở hoặc nhà ở thì sẽ được bồi thường bằng tiền.

Về vấn đề mức bồi thường đất ở sẽ do UBND tỉnh căn cứ vào bảng giá đất của từng địa phương cụ thể để xác định mức bồi thường cho gia đình bạn. Nếu đất của gia đình bạn là đất thổ cư thì sẽ được bồi thường theo mức giá đất thổ cư tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Về nguyên tắc thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất cùng loại, nếu không có đất cùng loại sẽ được bồi thường bằng khoản tiền tương ứng.