Câu hỏi: Chào Luật sư!Tôi  có vấn đề tranh chấp đất đai mong được luật sư tư vấn.năm 2014 tôi có mua lại miếng đất, trên đất đã có sẵn ngôi nhà cấp 4, thuộc đất khẩu, chưa có sổ đỏ quyền sử dụng đất.đất đã được bán lại qua 3 lần, đến tôi là lần thứ 4

tất cả chỉ có giấy tờ viết tay. không thông qua chính quyền.vì vậy thuế đất tôi cũng không đóng được, thuế đất vẫn là người chủ đầu tiên đóng thuế.do muốn đóng thuế đất cho đúng nghĩa vụ và tránh tình trạng tranh chấp, tôi có viết giấy bán cho một người bạn,(người bạn này là người địa phương mà tôi mua miếng đất), chúng tôi cũng liên hệ với chủ đầu tiên để xin chữ kí chuyển nhượng để tiện đóng thuế. nhưng người này không đồng ý kí không, mà đòi khoản tiền đổi lấy chữ kí rất lớn, vì vậy tôi đã không xin chữ kí nữa.hiện tại chính quyền có chủ trương kê khai đất, để hợp thức hóa làm sổ đỏ khu đất đó ( từ trước là đất nông nghiệp, rồi chuyển sang đất khẩu) bạn tôi cũng đứng ra khai tài sản trên đất giúp tôi. nhưng chủ cũ cũng đứng ra khai tài sản là của họ, dù họ đã bán.nên miếng đất đã trở thành đất tranh chấp và không được giải quyết làm sổ.kính mong luật sư tư vấn cho tôi hướng giải quyết tối ưu ạ.cảm ơn luật  sư!

Trả lời: Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…..

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, người sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời việc chuyển nhượng này sẽ phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường. Đối chiếu với trường hợp của bạn từ năm 2014 bạn mua lại mảnh đất cùng ngôi nhà trên đất thông qua giấy tay là giao dịch vô hiệu, kể cả hợp đồng bạn đã bán lại cho người bạn tại địa phương nơi có đất cũng là giao dịch vô hiệu. Vì đây là giao dịch dân sự vô hiệu cho nên các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Tuy nhiên khi chuyển nhượng mảnh đất cùng ngôi nhà này lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng ra đã thực hiện việc bán mảnh đất cùng ngôi nhà này nên đây không còn là tài sản của người chủ đất nữa do vậy không được kê khai đất để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên hiện tại người mua đất cuối cùng sẽ thỏa thuận lại với người chủ đất, yêu cầu người này không được kê khai đất để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng.