Câu hỏi: Đất chưa được cấp sổ đỏ có được xác định là di sản thừa kế không? Thỏa thuận phân chia di sản thừa kế trong trường hợp này như thế nào? Nếu phát sinh tranh chấp thì giải quyết ra sao? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

1. Yêu cầu cấp sổ đỏ đất thừa kế

Hỏi:
Mong được luật sư trả lời giúp tôi về việc cấp sổ đỏ với trường hợp cụ thể gia đình tôi như sau: Bố mẹ tôi không đăng ký kết hôn, không chung sống với nhau. Năm 1985 mẹ tôi khai hoang một thửa đất để sử dụng. Đến năm 1995 được cấp giấy tờ về quyền sử dụng đất ghi tên mẹ tôi. Hiện tại mẹ tôi đã mất không để lại di chúc, chỉ còn lại 1 mình tôi sống trên mảnh đất đó, tôi cũng không có anh chị em nào khác. Vậy cho tôi hỏi: Tôi có thể làm hồ sơ chuyển sổ đỏ từ tên mẹ sang tên tôi không? Thủ tục chuyển sổ đỏ có cần phải có chữ ký của bố tôi không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp thửa đất được cấp cho mẹ của bạn nên mẹ bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Do đó, sau khi mẹ bạn mất, mảnh đất trở thành di sản thừa kế của mẹ bạn và trong trường hợp mẹ bạn không để lại di chúc thì phần đất đó được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

…”

Như vậy, hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn bao gồm ông bà ngoại của bạn (nếu ông bà còn sống tại thời điểm mẹ bạn mất) và bạn. Trường hợp bố mẹ của bạn không có đăng ký kết hôn thì bố bạn không phải là người chồng hợp pháp của mẹ bạn theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014. Theo đó, bố bạn không phải người thừa kế của mẹ bạn.

Để có thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên mẹ sang tên của bạn thì bạn cần phải thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với ông bà ngoại của bạn hoặc khai nhận di sản thừa kế (trong trường hợp bạn là người thừa kế duy nhất). Sau đó, bạn nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận.

Hồ sơ sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/văn bản khai nhận di sản thừa kế;

- Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy chứng tử của mẹ;

- Bản sao giấy khai sinh của bạn;

2. Có được cấp sổ đỏ khi chưa chia thừa kế

Hỏi:
Tôi ở với ông bà nội và ba tôi từ 1975. Năm 1978 cả nhà 4 người khai phá đất và làm nhà trên mảnh đất hiện tại đang ở. Năm 1982 bà nội mất, năm 1989 ba mất, năm 1993 ông nội mất. Tôi ở một mình đến nay vẫn thực hiện đầy đủ các chính sách về đất đai, thuế với chính quyền địa phương trên thửa đất đó. Năm 1999 địa chính xã đến nhà đo đạc mảnh vườn để làm sổ đỏ cho tôi. Năm 2002 các bác và các cô của tôi về tranh chấp đất và ngang nhiên xây dựng nhà trên đất đó với lý do đây là tài sản thừa kế của ông bà để lại. Vậy cho tôi hỏi phần đất này có phải của tôi không? Tôi cần phải làm gì để bảo vệ quyền sử dụng đất của mình?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 nên chúng tôi áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 1993 để xác định căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp của bạn. Điều 1 Luật Đất đai năm 1993 quy định:

“Điều 1

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý.

Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình và cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất.

Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, Nhà nước giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài. Hiện nay bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu các cô, các bác của bạn muốn phân chia thừa kế đối với thửa đất bạn đang sử dụng thì họ cần phải đưa ra căn cứ chứng minh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn không đúng theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993; đồng thời, thửa đất bạn đang sử dụng là di sản thừa kế của ông bà nội theo quy định tại Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:

“II. VỀ THỪA KẾ, TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Xác định quyền sử dụng đất là di sản

…

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

…”

Bạn lưu ý về thời hiệu thừa kế được quy định tại Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

“Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

…”

Như vậy, nếu có cơ sở để nhận định thửa đất là di sản thừa kế của ông bà nội thì các cô, các bác của bạn chỉ có thể yêu cầu phân chia di sản thừa kế đối với phần di sản còn thời hiệu.

Trước khi có bản án/quyết định của Tòa án về việc phân chia di sản thừa kế mà các cô, các bác của bạn thực hiện hành vi lấn chiếm, xây dựng trái phép trên đất thì bạn có thể trình báo đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xử phạt vi phạm hành chính tương ứng với hành vi vi phạm của các cô, các bác.