Câu hỏi: Sử dụng tường chung nhưng không được đồng ý thì giải quyết như thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về tranh chấp ranh giới liền kề

Ranh giới giữa các bất động sản vẫn luôn là vấn đề mà chủ sở hữu bất động sản quan tâm. Vậy ranh giới này được xác định như thế nào, nếu xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp thì giải quyết ra sao? Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về bức tường chung giữa hai bất động sản liền kề

Câu hỏi tư vấn:

Tôi có 1 miếng đất diện tích 6x20 m2. Hiện đang xây phòng trọ cấp 4. Nhà phía sau sử dụng tường của tôi để xây lên thành nhà cấp 4 mà không chịu xây tường riêng. Việc họ xây nhà có chung tường với nhà tôi cũng mới biết. Trong sổ đỏ năm 2014 của tôi thì thể hiện tường đó là "Tường riêng" của nhà tôi. Giờ tôi có nhu cầu xây nhà. Liên hệ nhà phía sau yêu cầu họ xây tường, để tôi đập tường cũ đi. Thì nhà phía sau lại nói phải chịu mất tường đó nếu muốn xây. Có báo chính quyền xuống nói chuyện nhưng không thấy họ xây tường gì hết. Giờ tôi đập tường của tôi đi là nhà họ sẽ sập. Kính mong cty cho hướng giải quyết.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, gia đình hàng xóm xây nhà nhưng lại sử dụng tường chung với gia đình bạn, bức tường dó đã được ghi chú là tường riêng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp này, bức tường thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn, nếu gia đình hàng xóm muốn sử dụng bức tường này của gia đình bạn thì phải có sự đồng ý của gia đình bạn.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về ranh giới và mốc giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Ngoài ra, khi xây dựng công trình, gia đình hàng xóm cũng phải có nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Theo đó, ranh giới giữa các bất động sản được xác định dựa theo thông tin được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc bạn có thể thỏa thuận về ranh giới giữa các bất động sản với gia đình hàng xóm. Gia đình hàng xóm không có quyền sử dụng bức tường của gia đình bạn nếu không có sự thỏa thuận và đồng ý của gia đình bạn. Trường hợp gia đình hàng xóm vẫn cố tình sử dụng bức tường của gia đình bạn mà không xây dựng tường mới thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.