Câu hỏi: Kính chào Luật sư, Tôi có người chị tên H, ngày 11/03/2011 có cầm cố của bà L 7000 mét vuông đất lúa với giá 150 triệu. Do bà L có vay của ông T 200 triệu với hợp đồng một năm và không thế chấp tài sản, 5 tháng sau bà L trả được 50 triệu, quá thời hạn một năm do trả nợ chậm nên ông T đã kiện bà L ra tòa. Ra tòa ông T bắt buộc bà L phải trả đủ số nợ còn lại là 150 triệu trong một lần, do bà L không có khả năng trả đủ trong một lần nên đã xin trả nợ từ từ, nhưng ông T không chấp nhận và tòa án đ. Do bà L có vay của ông T 200 triệu với hợp đồng một năm và không thế chấp tài sản, 5 tháng sau bà L trả được 50 triệu, quá thời hạn một năm do trả nợ chậm nên ông T đã kiện bà L ra tòa. Ra tòa ông T bắt buộc bà L phải trả đủ số nợ còn lại là 150 triệu trong một lần, do bà L không có khả năng trả đủ trong một lần nên đã xin trả nợ từ từ, nhưng ông T không chấp nhận và tòa án đã thuận theo ý của ông T không cho bà Liên trả nợ từ từ. Phán quyết của tòa án có hiệu lực từ ngày 4/7/2011. Ông T đã yêu cầu cơ quan thi hành án phát mại 7000 mét vuông đất lúa của bà L (Là 7000 mét vuông đất lúa chị của tôi đang cầm cố), sau nhiều lần giảm giá nhưng không có ai đấu giá và vẫn cương quyết không cho bà L trả nợ từ từ nên chấp hành viên đã tiến hành cưỡng chế. Luật sư tư vấn giúp tôi là tòa án xét xử như vậy có công bằng không và phần đất lúa 7000 mét vuông chị tôi đã cầm cố sẽ giải quyết như thế nào.

Trả lời: Thứ nhất, về hợp đồng giữa chị anh và bà L

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 (có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch) thì đối tượng của biện pháp cầm cố là động sản hay nói cách khác là các tài sản có thể chuyển giao được. Do đó, bất động sản sẽ không thể trở thành đối tượng của giao dịch cầm cố trong trường hợp này mà hợp đồng trên giữa hai bên chỉ có thể là thế chấp bất động sản.

Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.”

Về hình thức hợp đồng thì việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký. Điểm a Khoản 1 Điều 130 Luật Đất Đai 2003 (có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch) thì hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất . Tuy nhiên trong trường hợp này, chị bạn và bà L cầm cố bất động sản đã vi phạm về hình thức của loại hợp đồng nên về quy tắc hợp đồng này sẽ vô hiệu.

Như vậy, để bảo đảm cho quyền lợi của chị bạn thì hợp đồng trên phải chuyển thành hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và cần tuân thủ đầy đủ các điều kiện trên thì mới có hiệu lực pháp lý.

Thứ hai, về vấn đề cơ quan thi hành án xử lý 7000 m2 đất

Căn cứ theo Điều 90 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định

"Điều 90. Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp

1. Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án.

2. Khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp; khi xử lý tài sản kê biên, người nhận cầm cố, nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 Điều 47 của Luật này."

Do đó, nếu có căn cứ giá trị của 7000 m2 đất lớn hơn nghĩa vụ mà bà L bảo đảm với chị bạn và chi phí thi hành án thì cơ quan thi hành án hoàn toàn có căn cứ để xử lý bất động sản trên đó để thực hiện nghĩa vụ giữa bà L và ông T. Tuy nhiên, cơ quan thi hành án trước khi tiến hành xử lý 7000m2 trên thì phải thông báo cho chị bạn về vấn đề sẽ xử lý tài sản trên, nếu không tuân thủ các quy định trên thì cơ quan chức năng đã vi phạm trình tự thủ tục trong thi hành án dân sự.

Thứ ba, về thứ tự thanh toán sau khi xử lý tài sản trên

Căn cứ Khoản 3 Điều 47 Luật thi hành án dân sự 2008 quy định:

"3. Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp là bên được thi hành án hoặc trường hợp bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể thì số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp, bị kê biên được ưu tiên thanh toán cho bên nhận cầm cố, thế chấp hoặc bên có nghĩa vụ được bảo đảm sau khi trừ án phí của bản án, quyết định đó, chi phí cưỡng chế và khoản tiền quy định tại khoản 5 Điều 115 của Luật này."

Trường hợp xử lý tài sản cầm cố, thế chấp mà bên nhận cầm cố, thế chấp không phải là người được thi hành án thì người nhận cầm cố, thế chấp được ưu tiên thanh toán trước khi thanh toán các khoản theo quy định tại Điều này.

Chị bạn trong tình huống trên sẽ được xác định không phải người được thi hành án bởi vì không phải chị của bạn tiến hành yêu cầu Tòa án giải quyết nhưng theo quy định trên thì chị bạn sẽ được ưu tiên thanh toán 150 triệu trước tiên.