Câu hỏi: Luật sư tư vấn về lệ phí trước bạ khi cho thuê lại quyền sử dụng đất và hạ tầng trong khu công nghiệp, ai là người phải chịu lệ phí. Cụ thể như sau:

Xin chào Luật sư ạ! Xin cho em hỏi về vấn đề lệ phí trước bạ ạ. Đơn vị em là Trung tâm Đầu tư và Khai thác hạ tầng (gọi tắt là trung tâm) trực thuộc Ban Quản lý khu kinh tế. Đầu năm 2017 Trung tâm có tiếp nhận quản lý khu công nghiệp (cho thuê lại QSDĐ trong khu công nghiệp, cho thuê hạ tầng khu công nghiệp) do Ủy ban tỉnh chỉ đạo. Trung tâm đã làm xong thủ tục tiếp nhận, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất trong khu công nghiệp. (trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thuê hàng năm) - Gần đây Trung tâm em có cho Doanh nghiệp thuê lại quyền sử dụng đất - thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Và Trung tâm đã chuyển hình thức giấy CNQSDĐ sang cả đời dự án, đồng thời đã đóng hết tiền thuê đất cả đời dự án vào NSNN cho phần diện tích này. Hiện tại Trung tâm đang chuẩn bị đóng lệ phí trước bạ đối với phần diện tích cho thuê lại này. - Vậy Luật sư cho em hỏi. Lệ phí trước bạ này Trung tâm có được miễn không ạ? - Nếu Trung tâm đóng lệ phí trước bạ này. Có thể thu lại của Doanh nghiệp (chưa quy định phần lệ phí trước bạ vào hợp đồng là ai chịu) không ạ? Trân trọng!

Trả lời: Trước hết về việc Trung tâm bạn có phải nộp lệ phí trước bạ hay không thì theo quy định tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ, trong đó, Khoản 3 có quy định
: “3. Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê sử dụng vào các mục đích sau đây:

c) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (không phân biệt đất trong hay ngoài khu công nghiệp, khu chế xuất), đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng. Các trường hợp này khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cho thuê hoặc tự sử dụng thì tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất phải nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà để chuyển nhượng thì được miễn nộp lệ phí trước bạ.

Trường hợp tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng kết cấu hạ tầng, nhà khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì phải nộp lệ phí trước bạ.”
.

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ bao gồm trường hợp đất được nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; đầu tư xây dựng nhà để chuyển nhượng; đất được nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng hoặc xây dựng nhà để chuyển nhượng. Tuy nhiên, đối với Trung tâm bạn thì là trường hợp tiếp nhận để cho thuê lại quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp và hạ tầng trong khu công nghiệp nên trường hợp này không được miễn lệ phí trước bạ. Trung tâm các bạn vẫn phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần diện tích mà Trung tâm bạn cho thuê lại.

Tiếp nữa, bạn có đề cập đến vấn đề trong hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất không quy định về việc chi trả lệ phí trước bạ, Trung tâm bạn có đòi được phần lệ phí trước bạ này của doanh nghiệp hay không? Điều 3, Nghị định 140/2016/NĐ-CP thì:
“Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này”
.

Theo đó, đối tượng chịu lệ phí trước bạ là đất và chủ thể phải nộp phí trước bạ là tổ chức khi đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Trung tâm bạn đã đã chuyển hình thức giấy CNQSDĐ sang cả đời dự án tức là Trung tâm của bạn chính là tổ chức đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đất nên Trung tâm bạn phải chịu phần lệ phí trước bạ này. Mặt khác, trong hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất không đề cập đến việc cho doanh nghiệp phải chịu phần lệ phí trước bạ nên Trung tâm bạn sẽ phải chịu lệ phí.