Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia! hiện nay tôi đáng có 1 vấn đề vướng mắc sau khi bán ngôi nhà của mình, kính mong quý công ty tư vấn cho tôi hướng giải quyết. Vào năm 2007, tôi mua của bà K 1 mảnh đất nhỏ khoảng 45m2 nhưng vào thời điểm đó để làm thủ tục chuyển nhượng và làm sổ đỏ theo quy định của Nhà Nước cho phép là 60m2 nên tôi cùng với gia đình bà K đã làm 1 thỏa thuận là gia đình bà K đồng ý cho tôi mượn thêm gần 15m2 đất để mảnh đất của tôi đủ diện tích 60m2 để tách sổ đỏ.

Tuy nhiên, việc mượn thêm 15m2 đất chỉ là thủ tục trên giấy tờ vì thực tế 15m2 đất đó gia đình bà K đùng làm nhà tắm và sân phơi từ xưa đến nay vì vậy chúng tôi không hề sử dụng vào 15m2 đất này. Sau đó vào năm 2008, thực hiện đúng cam kết với gia đình bà K, tôi đã xây dựng 1 ngôi nhà  trên phần đất tôi đã mua 45m2 và cơi nới lấn ra phần lối đi chung phía trước để làm sân nhà gần 4m2. Vì vậy ngôi nhà có diện tích thực tế sau khi xây dựng là gần 49m2. Và từ năm 2008 đến tháng 7 năm 2016, gia đình tôi đã sống ở ngôi nhà này và không xảy ra bất kỳ tranh chấp gì về đất đai với gia đình bà K.

Vào ngày 01/08/2016, tôi đã bán lại ngôi nhà này cho vợ chồng Ông Tr, Trong lúc giao dịch mua bán, tôi đã trình bày rõ ràng và thỏa thuận với vợ chồng ông Tr rằng: chúng tôi chỉ bán ngôi nhà chúng tôi đang ở với diện tích thực tế là: 49m2 với giá bán là 580.000.000đ (năm trăm tám mươi triệu đồng y) chứ không liên quan gì đến phần đất nằm ngoài ngôi nhà bởi vì đó là 15m2 đất gia đình bà K cho tôi mượn thêm để đủ diện tích 60m2 tách sổ đỏ. Sau khi bàn bạc, vợ chồng ông Tr đã đồng ý và viết biên bản đặt cọc mua lại ngôi nhà của tôi với diện tích thực tế là gần 49m2 (biên bản viết tay kèm theo). Nhưng 01 tháng sau, tôi được biết vợ chồng ông Tr đã bán lại ngôi nhà này cho ông V, tuy nhiên, ông Tr và ông V lại trao đổi mua bán luôn cả ngôi nhà và phần đất 15m2 của gia đình bà K với số tiền là 637.000.000đ (Sáu trăm ba mươi bảy triệu đồng). Như vậy cả Ông Tr ,và ông V đã trao đổi mua bán và sử dụng luôn phần đất không thuộc quyền sở hữu của mình. Sau khi biết được sự việc, tôi đã liên lạc trực tiếp với vợ chồng ông Tr thì họ khẳng định rằng họ chỉ bán cho ông V ngôi nhà với diện tích thực tế của nó là gần 49m2 chứ không bao gồm phần đất bên ngoài ngôi nhà vì hiện taị phần đất đó từ xưa đến nay là sân phơi và nhà tắm của gia đình bà K. Còn ông V lại khẳng định: vợ chồng ông Tr đã bán cho ông ấy cả ngôi nhà và phần diện tích 15m2 của gia đình bà K. Nhận thấy sự việc có dấu hiệu vi phạm về quyền sở hữu sử dụng đất, tôi một lần nữa liên hệ với cả vợ chồng ông Tr và ông V, yêu cầu họ cùng với tôi và gia đình bà K gặp mặt để giải quyết vụ việc nhằm tránh xảy ra tranh chấp phần đất riêng ngoài ngôi nhà đó nhưng vợ chồng ông Tr và cả ông V không hợp tác và có những lời lẽ chối bỏ trách nhiệm, cho rằng mình không liên quan. Nếu họ không liên quan thì ở đây ai mới là người liên quan? Nay tôi viết thư này kính mong quý công ty có thể tư vấn cho tôi cách giải quyết sự việc như thế nào để có thể yêu cầu ông vợ chồng ông Tr và ông V không được mua bán và sử dụng phần đất 15m2 của gia đình bà K nhằm bảo vệ quyền lợi cho gia đình bà K cũng như tránh trường hợp sau này xảy ra tranh chấp giữa các bên liên quan là gia đình bà K và ông V. Nếu sau này các bên tranh chấp và đưa nhau ra tòa thì bản thân tôi có bị liên đới trách nhiệm hay không? Nếu vậy tôi phải làm thế nào để có thể bảo vệ quyền lợi của mình?

Kính mong quý công ty tư vấn! Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Luật đất đai năm 2003 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)
Có Giấy chứng nhận
, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, để được chuyển nhượng QSDĐ thì anh/chị phải đứng tên QCNQSDĐ. Và thông tin anh/chị cung cấp, diện tích tối thiểu để cấp GCNQSDĐ tại khu vực có đất là 60 m2 mà anh/chị chỉ mua mảnh đất 45 m2. Như vậy, GCNQSDĐ đã cấp cho anh/chị sẽ thể hiện cả phần diện tích đất đã mượn thêm bà K.

Mặt khác, Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo đó, về mặt giấy tờ, anh/chị có quyền sử dụng hợp pháp toàn bộ phần diện tích đã được cấp GCNQSDĐ đó.

Ngoài ra, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực
, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản;”

Theo quy định trên, việc chuyển chuyển nhượng quyền sử dụng đất để được coi là hợp pháp thì phải lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trường hợp của anh/chị cần phải xác định có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp không, do đó, có thể có 2 trường hợp:

- Trường hợp 1: có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp

Trường hợp này bên nhận chuyển nhượng (ông Tr) có quyền sử dụng phần diện tích đất thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng đó. Và việc ông Tr chuyển nhượng lại cho ông V cũng cần xác định lại ông Tr đã được cấp GCNQSDĐ đất chưa và việc ông Tr chuyển nhượng cho ông V có hợp đồng hợp pháp không (cũng tương tự trường hợp của anh/chị - xác định diện tích đất chuyển nhượng trên hợp đồng hợp pháp đó).

- Trường hợp 2: không có hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ hợp pháp

Trường hợp anh/chị chuyển nhượng cho ông Tr không có hợp đồng hợp pháp thì hợp đồng đó sẽ vô hiệu. Và Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Trường hợp ông Tr không có quyền hợp pháp đối với phần đất thì việc ông Tr chuyển nhượng cho ông V cũng bị vô hiệu.

Theo quy định trên thì khi hợp đồng vô hiệu các bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp này, một trong các bên có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, vì còn thời hiệu khởi kiện (Khoản 1 Điều 136 BLDS 2005 - 02 năm kể từ ngày giao kết hợp đồng).