Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện và thủ tục khi chuyển nhượng đất trồng lúa nước. Nội dung tư vấn như sau: Chào Luật sư! Hiện tại tôi có sở hữu thửa đất chuyên trồng lúa nước, diện tích thửa đất hiện tại 250m2. Giáp ranh thửa đất của tôi là một thửa đất khác cùng mục đích sử dụng “trồng lúa nước” với diện tích 1600m2.

Q1: Tôi có nhu cầu mua lại một phần của thửa đất giáp ranh với diện tích 120m2 (phần tiếp giáp với lô đất của tôi) và muốn nhập phần 120m2 sẽ mua vào thửa đất hiện tại của tôi thì thủ tục sẽ như thế nào? Nhờ luât sư tư vấn!

Q2: Thông thường khi đi công chứng chuyển nhượng đất trồng lúa nước thì công chứng viên yêu cầu giấy xác nhận hộ nông dân, trong trường hợp này có cần thiết hay không nhờ luật sư tư vấn?

Q3: Hiện tại thửa đất giáp ranh (1600m2) do 2 ông bà đang sinh sống tại Hải Phòng sở hữu, do tuổi cao chủ sở hữu không thể vào Biên Hòa để công chứng được, nhờ luật sư tư vấn hướng giải quyết giúp?

+ Trường hợp tôi trực tiếp ra Hải Phòng để làm thủ tục công chứng chuyển nhượng thửa đất ở Đồng Nai, sau đó mang hồ sơ vào nộp tại Đồng Nai để làm thủ tục tách/ Hợp thửa đất thì có được không?

+ Trường hợp chủ sở hữu bên bán làm giấy ủy quyền cho người con đang sống tại Biên Hòa để làm thủ tục chuyển nhượng thì cần giấy tờ gì ? Người nhận ủy quyền có cần ra phòng công chứng ở Hải Phòng để lập giấy ủy quyền hay không? hay chỉ cần người ủy quyền ra phòng công chứng lập giấy ủy quyền là được? Rất mong nhận được tư vấn từ luật sư. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

- Về điều kiện chuyển nhượng đất trồng lúa (đất nông nghiệp)

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, tại Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”.

Như vậy, nếu đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 và Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì bạn mới có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Ngoài ra, hai bên cũng cần tuân thủ quy định về diện tích đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng quy định tại Điều 44, Điều 45 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Thủ tục chuyển nhượng đất nông nghiệp trồng lúa

Bước 1:
Hai bên thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng.

Bước 2:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại Điều 42 Luật công chứng 2014 như sau:

“
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.”
.

Như vậy, căn cứ quy định nêu trên, việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng tại Biên Hòa.

Bước 3:
Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Sau khi đã công chứng hợp đồng, hai bên đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân quận (huyện) nơi có đất nộp hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng đất.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động (theo mẫu);

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- CMTND, SHK, Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn của hai bên (bản sao).

Ngoài ra, trường hợp bên bán đất (bố mẹ) ở Hải Phòng không thể vào Biên Hòa để làm thủ tục chuyển nhượng thì có thể ủy quyền cho người con ở Biên Hòa thực hiện. Bên bán đất có thể làm thủ tục ủy quyền tại phòng công chứng ở Hải Phòng. Trong trường hợp này, bên nhận ủy quyền không bắt buộc phải ra Hải Phòng làm thủ tục ủy quyền.

----

3. Căn cứ xác định mục đích sử dụng đất

Câu hỏi:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nhà tôi được cấp năm 1995. toàn bộ diện tích đó là đất ông bà tổ tiên để lại. Nay tôi muốn bán 1 mảnh đất trong diện tích đó. thì chính quyền xã nói đó là đất vườn và đất nhà ở, mảnh đất đó tôi vẫn ở bao đời nay.đó k phải là đất ruộng, hay đất vườn,ruộng liền kề.Bây giờ họ bắt tôi phải đưa họ 15 triệu để chuyển đổi đất vườn thành đất nhà ở. tôi thấy rất thắc mắc. tôi ít học nên k hiểu về luật. tôi nhờ cháu tôi viết gửi luật sư xin tư vấn ! cảm ơn luật sư.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Căn cứ xác định loại đất theo Luật Đất đai

Căn cứ Điều 11 Luật đất đai năm 2013 về Căn cứ để xác định loại đất:

"Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ"

Như vậy, đất của bác đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc đất của bác là đất ở hay đất vườn có thể căn cứ vào mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác được cấp năm 1995.