Câu hỏi: Luật sư tư vấn vụ việc thực tế về vấn đề hợp thức hóa căn hộ do nhà nước cấp trước năm 1993 để làm di sản thừa kế theo quy định của pháp luật hiện hành.

Trước năm 1975 bố tôi được ngành đường sắt cấp cho một căn hộ. Sau năm 1990 khu cư xá được chính quyền cách mạng phòng nhà đất quản lý và cho phép bố tôi làm hợp thức hóa nhưng lúc ấy mẹ tôi bệnh nặng, kinh tế khó khăn nên bố tôi chưa làm được chủ quyền và sau đó cả hai lần lượt qua đời. Xin hỏi luật sư: như vậy căn hộ nói trên có được xem là di sản chung của tất cả anh chị em chúng tôi không (kể cả những người đã chuyển hộ khẩu vì lập gia đình) Các thành viên trong gia đình có được quan hệ quyền lợi đối với căn hộ đó không ạ? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Mảnh đất nhà bạn được ngành đường sắt cấp năm 1975 và sau năm 1990 được chính quyền cách mạng phòng nhà đất quản lý và cho phép cấp GCN QSDĐ nhưng do một số lý do, gia đình bạn chưa làm giấy chứng nhận quyền SDĐ đối với căn hộ nên theo quy định của pháp luật, gia đình bạn hoàn toàn có quyền được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Do đó, căn hộ này được coi là tài sản chung của bố mẹ bạn, và khi bố mẹ bạn mất đi thì căn hộ này sẽ được coi là di sản và được để lại cho các con. Chính vì vậy, các anh chị em ruột trong gia đình bạn hoang toàn có quyền thừa kế đối với căn hộ này.Gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế và chia thừa kế trước rồi tiến tới làm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở sau.

- Thủ tục khai nhận di sản thừa kế như sau:

Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng:

+   Người yêu cầu công chứng nộp các giấy tờ sau cho công chứng viên/ cán bộ thụ lý hồ sơ;

+   Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công chứng;

Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau:

+   Sơ yếu lý lịch của người được nhận di sản thừa kế;

+   CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của người được nhận di sản thừa kế;

+   Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế

+   Di chúc ( nếu có )

+   Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ bạn ( giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, giấy phép mua bán, hợp thức hóa nhà do Ủy ban nhân dân quận, huyện cấp , sổ tiết kiệm, cổ phiếu, giấy chứng nhận cổ phần…).

Tiếp đó, Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng.

Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận/ thỏa thuận phân chia di sản

Vào ngày hẹn, người thừa kế mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Sau khi văn bản thỏa thuận phân chia di sản được xác nhận, tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

Bước 1: Bên thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện (nếu là cá nhân), cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (nếu là tổ chức). Nếu bên thừa kế không có di chúc hoặc bản án thì phải đến công chứng làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế hoặc chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Trường hợp có tranh chấp thì phải giải quyết xong tranh chấp.

Bước 2: Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

Bước 3: Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý nhà ở sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế (nếu chủ nhà không thuộc diện phải nộp hoặc được miễn nộp nghĩa vụ tài chính thì không có bước này).

Bước 4: Sau khi đã nộp thuế, chủ nhà nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạn cho cơ quan quản lý nhà ở để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho người mua tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không tính vào thời gian chủ nhà đi nộp các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.

Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm:

+   Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở;

+   Các giấy tờ về thừa kế như: Di chúc, Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

+   Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của người để lại di sản;

+   Bản sao Giấy khai sinh của người thừa kế của người chết làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

+   Giấy chứng tử;

+   Tờ khai nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà đất.