Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin kính chào luật sư ! Gia đình tôi có một việc kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Tôi xin tóm tắt như sau:  Ông nội tôi có một mảnh đất thổ cư tại địa phương sinh sống, mảnh đất đó là do tổ tiên để lại cho ông bà tôi sinh sống đến nay đã được 4, 5 đời, khi chiến tranh, giặc Mỹ bắn phá miền bắc để sơ tán lương thực của nhà nước nên cán bộ phòng lương thực Huyện đã về gia đình vận động ông bà tôi cho Huyện mượn 1 phần đất để xây nhà kho chứa lương thực,

Gia đình đã cho phòng lương thực Huyện mượn một phần đất để xây kho đựng thóc, gia đình tôi không yêu cầu giấy tờ và mọi vấn đề nào khác. Còn số đất còn lại gia đình vẫn tiếp tục tăng gia trồng trọt xung quanh. Sau khi hòa bình lặp lại cái kho đó không còn sử dụng nữa , Ông bà tôi vẫn tiếp tục sinh sống trên mảnh đất đó.Sau khi ông bà tôi qua đời có để lại mảnh đất đó cho 2 người con trai là Bố tôi và Bác tôi tiếp tục sử dụng, đến nay do thời gian cái kho đó đã hư hỏng nặng sắp sập ảnh hưởng đến tính mạng gia đình tôi và những hộ dân xung quanh. Gia đình tôi có yêu cầu chính quyền phá dỡ và hoàn trả đất lại cho gia đình tôi nhưng chưa được giải quyết. Năm 2006 gia đình tôi đã làm đơn để đòi lại diện tích đất đã cho Huyện mượn để xây kho, gia đình đã Ủy quyền cho Bác rể đứng lên làm đơn đề nghị phòng tài Nguyên Huyện nhưng Huyện lại dưa cho Tỉnh. Tỉnh cho người về điều tra và đo diện tích của kho đồng thời có yêu cầu gia đình xin giấy xác nhận của những người biết về nguồn gốc mảnh đất đó. Gia đình đã xin đầy đủ giấy xác nhận của những người trong thôn biết rõ nguồn gốc mảnh đất trên kể cả cán bộ phòng lương thực Huyện cũng chứng minh cho gia đình tôi, gia đình đã photo và nột đầy đủ tới cán bộ môi trường tỉnh và họ hứa sẽ giải quyết cho gia đình tôi nhưng bây giờ vẫn chưa được giải quyết. Vậy tôi xin Luật sư tư vấn về pháp lý để gia đình tôi lấy lại số đất đó. Rất mong nhận được phản hồi từ Luật Sư Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất,
gia đình bạn phải chứng minh có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó bằng việc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó đồng thời chứng minh việc gia đình bạn đã cho huyện mượn để xây kho thóc trowng thời kì chiến tranh.

Trường hợp của bạn không cung cấp rõ thông tin mảnh đất đó đã được cấp Giấy chứng nhận hay chưa, nhưng theo thông tin bạn cung cấp là cán bộ phải tiến hành đo đạc lại mảnh đất đó và xin giấy xác nhận của người dân về nguồn gốc của mảnh đất đó, có thể suy luận rằng mảnh đất thổ cư của gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ sau thì đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo Điều 100.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất
của
Luật đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
”

Do đó,
nếu đất thổ cư của gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ trên thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
.

“…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…"

Theo Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai -  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

Điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại
Điều 100 Luật đất đai 2013.

- Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất.

- Việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy,
trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận khi đủ các điều kiện trên. Thêm nữa, đất của gia đình bạn có nguồn gốc lâu đời, do đó việc xác định giấy tờ liên quan đến đất đai đối với mảnh đất đó là khó, nhưng giấy xác nhận của những người trong thôn hay hàng xóm về nguồn gốc của mảnh đất cũng là căn cứ để gia đình bạn được cấp giấy chứng nhận đối với mảnh đất đó.

Nguyên tắc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở:

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống khác gắn liền với đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Diện tích đất còn lại được công nhận là diện tích đất nông nghiệp phù hợp với hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương. Đây là nguyên tắc để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hạn mức đất được phép công nhận phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của từng địa phương.

Thứ hai
là gia đình bạn tiến hành các thủ tục để đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba,
gia đình bạn sẽ thực hiện khiếu nại hoặc khiếu kiện về đất đai của cán bộ cấp huyện nơi bạn cứ trú.

Điều 204 Luật đất đai quy định Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

Trình tự khiếu nại về đất đai được quy định tại
Luật khiếu nại 2011:

Trình tự, thủ tục như sau:

Nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện về quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính của người bị khiếu nại, thời hiệu là 90 ngày kể từ khi có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó hoặc khởi kiện vụ án tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp khiếu nại không mang lại kết quả như gia đình bạn mong muốn thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu Tòa án giải quyết

Trên đây là những thủ tục gia đình bạn phải thực hiện để đòi lại quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.