Câu hỏi: Tranh chấp phần đất lưu không khi chuyển nhượng

Trả lời: E chào các luật sư: E có vấn đề muốn hỏi các luật sư. mọi người tư vấn giúp e.T3/2016 vợ chồng e có mua 1 mảnh đất trị giá 350tr. Nhưng chủ mảnh đất  ( A) đó nói có sổ đó nhưng thực tế lại mang tên vợ chồng  người em (B) của chủ mảnh đất.Vợ chồng e đặt cọc 300tr  cho người A.  và có làm bản hợp đồng đặt cọc có người chứng kiến và kí tên.còn số tiền 50tr sẽ giao khi bàn giao sổ đỏ. Đến nay vợ chồng e nhận được giấy ủy quyền  của ủy ban xã có dấu đỏ nhưng chưa có sổ đỏ..Trên sơ đồ mảnh đất ghi rõ 3 m lưu không trước mặt +18m+. 3m lưu không đằng sau+ 2m mương.Nhưng bên chủ đất chỉ giao 3m đằng trước .còn 3m+2 m mương đằng sau ko giao.Vợ chồng đã  xây nhà ở..trong quá trình xây nhà  bên chủ đất (A) luôn tìm cách gây khó dễ . Vì  bên A đòi bán đất lưu không  với giá 1.350.000 đ/m( bờ mương)ĐIều e lo sợ là đến lúc xã làm xong sổ đỏ . bên chủ mảnh đất ( A) ko giao cho vợ chồng e sổ đỏ mà mang đi cầm cố ngân hàng.hoặc cầm đồ.Vậy cho e hỏi  nếu gd e kiện thì như thế nào.Mong các luật sư giải thích cho e. Cảm ơn mọi người!

Trả lời:

Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Tại thời điểm hiện tại, chưa có văn bản pháp luật nào quy định cụ thể thế nào là đất lưu không và việc sử dụng đất lưu không. Nhưng có thể hiểu đơn thuần đất lưu không là hành lang an toàn giao thông, hành lang lưới điện, đê điều... Đó là phần đất có quy hoạch làm đất để phục vụ cho công trình công cộng, giao thông, thủy lợi, điện,.. mà Nhà nước chưa sử dụng đến. Diện tích đất đó người dân có thể tạm thời sử dụng nhưng khi Nhà nước thu hồi thì không được đền bù.

Như vậy, có thể thấy phần đất lưu không này không thuộc quyền sử dụng đương nhiên của gia đình nào mà đây là phần đất công cộng. Gia đình anh/chị chỉ có quyền sử dụng khi Nhà nước chưa có kế hoạch để sử dụng phần đất này. Vì thế phần diện tích đất lưu không này sẽ không được ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Căn cứ quy định trên, trong trường hợp này, bên A không được phép bán phần đất lưu không đó. Phần đất lưu không đó thuộc sở hữu của Nhà nước nên việc A đòi bán phần đất đó cho gia đình anh/chị là trái quy định pháp luật.

Vì thế, đối với trường hợp của gia đình anh/chị, hai bên có thể tự thỏa thuận với nhau về việc sử dụng phần đất lưu không này.

Trường hợp không thỏa thuận được, gia đình anh/chị có thể làm đơn trình bày vấn đề và yêu cầu Uỷ ban nhân dân thỏa thuận về việc sử dụng phần đất lưu không với cam kết thu hồi không bồi thường khi quy hoạch có thay đổi. Khi có được văn bản thỏa thuận hoặc phân chia sử dụng đất lưu không mà Uỷ ban nhân dân chưa sử dụng để thực hiện quy hoạch thì việc tranh chấp này sẽ được giải quyết dựa trên văn bản phân chia quyền sử dụng.

Trường hợp bên A không giao sổ đỏ cho gia đình anh/chị thì anh/chị có thể làm đơn yêu cầu Tòa án nhân dân quận (huyện) giải quyết.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, anh/chị vui lòng gọi đến

Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi -

Số điện thoại liên hệ:

1900.6169

để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Phạm Diệu - Luật Minh Gia