Câu hỏi: Em xin chào anh/chị luật sư của luật Minh Gia. Em xin trình bày vụ việc như sau: Dãy nhà em gồm 4 hộ gia đình, có 1 ngõ đi chung cho 4 hộ. Diện tích ngõ đi chung này đã được đưa vào diện tích sổ đỏ gia đình em và do gia đình em quản lý. Nhưng hiện nay, 1 dãy khác họ đang lấy ngõ chung của 4 hộ gia đình bên em làm lối đi cho họ mà không được đồng ý. Dãy họ cũng có 1 lối đi khác nhưng đã bị họ xây dựng và đưa vào diện tích riêng của mỗi nhà.

Dãy em cũng đã làm đơn lên UBND thị trấn để được giải quyết và bây giờ đã khởi kiện ra tòa nhưng vụ việc đến nãy vẫn còn tiếp tục do tòa chậm giải quyết. Vụ việc đến nay đã kéo dài 8 năm và được đưa ra tòa cách đây 1 năm mặc dù dãy em đã đưa ra đẩy đủ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu bao gồm sổ đỏ và sơ đồ gốc là căn cứ để làm sổ đỏ khi được cấp nhà.  Hôm nay, UBND thị trấn đưa người của ủy ban và công an với dân quân vào ép dãy em để họ làm đường nước cho dãy kia trên diện tích ngõ thuộc quyền sở hữu của dãy em. Phía dãy em đã quyết liệt phản đối nhưng UBND vẫn ngang nhiên đưa người vào làm mà không có giấy tờ văn bản nào. Em rất mong nhận được sự tư vấn từ các luật sư trong vụ việc này!

Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ Điều 254 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định Quyền về lối đi qua như sau:

"1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo quy định trên, nếu lối đi chung hiện tại trên đất của bạn là lối đi duy nhất, hợp lý, thuận tiện nhất cho việc sử dụng chung của các hộ thì họ có quyền yêu cầu bạn mở lối đi chung này, đồng thời họ phải đền bù cho bạn.

Điều 252 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề:

"Trường hợp do vị trí tự nhiên của bất động sản mà việc cấp, thoát nước buộc phải qua một bất động sản khác thì chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua phải dành một lối cấp, thoát nước thích hợp, không được cản trở hoặc ngăn chặn dòng nước chảy.

Người sử dụng lối cấp, thoát nước phải hạn chế đến mức thấp nhất thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua khi lắp đặt đường dẫn nước; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp nước tự nhiên chảy từ vị trí cao xuống vị trí thấp mà gây thiệt hại cho chủ sở hữu bất động sản có nước chảy qua thì người sử dụng lối cấp, thoát nước không phải bồi thường thiệt hại."

Theo quy định này, các hộ bên trong có quyền yêu cầu hộ bên cạnh tạo điều kiện thuận lợi để lắp đặt đường dẫn nước, thoát nước... Việc này nếu gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, tùy thuộc vào vị trí khu đất, các điều kiện khách quan xung quanh để xác định việc mở lối đi chung và lắp đường dẫn nước ở đâu cho hợp lý nhất.

Việc UBND cho người xuống để hỗ trợ, cưỡng chế các hộ khác để lắp đặt đường nước phải dựa trên quyết định của người có thẩm quyền. Lý do cưỡng chế phải căn cứ vào văn bản có hiệu lực pháp luật như: Quyết định hành chính, Bản án, ..... Bạn có thể khiếu nại hành vi này của UBND hoặc khởi kiện ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích của mình.