Câu hỏi: Chào luật sư tôi muốn hỏi trường hợp Sổ đỏ nhà tôi đã bị lừa để sang tên cho người khác nhưng gia đình tôi vẫn sinh sống trên mảnh đất đó, cụ thể như sau:

Bố tôi bị lừa sang tên quyền sử dụng đất cho người khác, nay bố tôi đã mất, nhưng mảnh đất hiện tại chúng tôi vẫn đang ở. Cho tôi hỏi vậy chúng tôi có nguy cơ bị mất đất không.  Và sổ đỏ sang tên cho người khác thì sổ chính (quận thành phố quản lý) có bị đổi tên chủ mới không?

Trả lời: Thứ nhất việc sang tên sổ đỏ là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Căn cứ vào những quy định trên đây thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Vì bạn không nói rõ nên chúng tôi chia làm hai trường hợp:

- Trường hợp 1:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực.

Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất pháp luật có quy định cụ thể về hình thức của hợp đồng, theo đó nếu hình thức của hợp đồng không được tuân thủ thì hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực.

Theo quy định trên hợp đồng giữa bố bạn và người lừa bố bạn sẽ không có hiệu lực, chính vì vậy mảnh đất hiện tại gia đình bạn đang ở sẽ không bị mất.

- Trường hợp 2:
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực.

Trong trường hợp này, hình thức của giao dịch đã được tuân thủ đúng quy định pháp luật, gia đình bạn có thể sẽ bị mất mảnh đất đó, vì khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Người lừa bố bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, vì vậy người đó sẽ được nhà nước bảo vệ, khi người đó muốn lấy mảnh đất thì gia đình bạn sẽ mất mảnh đất.

Tuy nhiên, nếu gia đình bạn chứng minh được bố bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, sang tên sổ đỏ cho người đó là do bị người đó lừa thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa theo quy định tại Điều 127 Luật dân sự 2015:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Khi sổ đỏ sang tên cho người khác thì sổ chính (quận thành phố quản lý) có bị đổi tên chủ mới.

Trân trọng!