Câu hỏi: Năm 2017 em trai tôi có mua 1 miếng đất 40m2 trong tổng số 220m2 bằng giấy viết tay ở. Miếng đất đó được làm sổ đỏ đứng tên chủ đất là ông M vào năm 2007. Trên sổ đỏ tôi thấy ghi là đất trồng cây lâu năm, được sử dụng đến năm 2054. Nay em tôi muốn hợp thức hóa riêng phần đất 40m2 của mình (làm sổ riêng) thì cần phải có những giấy tờ gi? Thủ tục và chi phí ra sao?

Trả lời: , đối với yêu cầu hỗ trợ của anh chúng tôi đã tư vấn như sau:

1. Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai về điều kiện chuyển nhượng đất cần đủ 4 điều kiện sau:

“
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, mảnh đất em trai anh nhận chuyển nhượng là 40m2 trên tổng 220m2 đã có sổ đỏ. Xác nhận mảnh đất này không có tranh chấp, không bị kê biên và hạn sử dụng đến năm 2054. Muốn thực hiện thủ tục chuyển nhượng 40m2 cần yêu cầu ông M thực hiện thủ tục tách thửa, tách phần 40m2 đất ra riêng.

2. Hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm

Hợp đồng chuyển nhượng đất yêu cầu về mặt hình thức là văn bản và cần thực hiện công chứng chứng thực. Căn cứ theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định:

“
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, hợp đồng em trai anh mua viết tay năm 2017 không công chứng chứng thực nên sẽ không có hiệu lực pháp lý. Em trai anh cần liên hệ với ông M để ký lại hợp đồng và có sự công chứng chứng thực.

3. Thủ tục chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm

Về thủ tục thì trước hết các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng cần công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND. Chuẩn bị bộ hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

- Hợp đồng chuyển nhượng,

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có).

Bản chính tờ khai lệ phí trước bạ.

4. Thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng đất đai

Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (nếu có thỏa thuận) phải nộp thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng.

Ngoài ra, chi phí khác bao gồm lệ phí trước bạ và phí thẩm định hồ sơ khi sang tên. Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng dựa trên hợp đồng. Phí thẩm định hồ sơ do UBND cấp tỉnh quy định nên mức thu tùy vào địa phương nơi có đất.

Mảnh đất này là đất trồng cây lâu năm nên khi muốn xây dựng nhà trên đó thì anh phải chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện.