Câu hỏi: Sự việc cách đây 15 năm, hiện giờ họ lại phá đi và xây cao hơn nữa, giờ tôi đã lớn và thấy rằng không thể để thế được nữa và muốn làm đúng lý, không tình cảm nữa, càng nhịn họ càng lấn tới. Sổ đỏ của bố mẹ tôi vẫn đủ cả phần đất mà bố mẹ tôi cho họ đi nhờ làm ngõ. Trước đây chú tôi bán đất chú tôi có cam kết có phần ngõ đi chung nhưng bố mẹ tôi không biết. Bản đồ hiện trạng đất của xã thì vẫn như sổ đỏ nhà tôi không có phần ngõ. Bố mẹ tôi giờ đòi lại họ không nghe bảo là đất của họ vì chú tôi bán cho họ. Vậy giờ tôi muốn bố mẹ tôi đòi lại có được không? Vậy tôi nhờ luật sư trả lời và tư vấn giúp cho tôi. Tôi có thể làm đơn khởi kiện không? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Trước hết cần phải khẳng định
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai số 2013
đã ghi nhận: "
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
". Theo đó về cơ bản nếu hiện trên sổ đỏ đứng tên bố mẹ anh/chị vẫn đang ghi nhận phần đất ngõ thì nhà nước vẫn đang công nhận quyền sử dụng phần đất ngõ này cho bố mẹ anh/chị.

Tiếp theo
Bộ luật Dân sự 2005
có các quy định sau liên quan trường hợp của anh/chị, cụ thể là:

Điều 275 về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
:

"
1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà
không có lối đi ra
, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù
".

Căn cứ vào quy định trên, vì người mua nhà của chú anh/chị đã có lối đi khác nên gia đình không bắt buộc phải tạo một lối đi cho họ qua đất nhà mình.

Đồng thời
, Điều 274
về xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
:

"
1. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó
".

Như vậy căn cứ Điều 274, nếu đáp ứng đủ ba yếu tố: (1) có thỏa thuận về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, (2) quyền sử dụng bất động sản liền kề này đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, và (3) chủ sở hữu nhà đã chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cho người khác; thì người nhận chuyển giao mới kế thừa quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.

Áp dụng vào trường hợp của anh/chị, mặc dù đã đáp ứng điều kiện số (1) và (3) trong việc trước đây bố mẹ anh/chị đồng ý cho chú sử dụng phần đất tranh chấp làm lối đi và chú đã chuyển nhượng nhà đất cho chủ sở hữu mới. Tuy nhiên, nếu thỏa thuận này chỉ mang tính chất cho chú đi nhờ, nghĩa là chưa thực sự xác lập quyền sử dụng hạn chế phần lối đi cho chú, đồng thời (như đã phân tích ở trên) phần đất mà chú đã bán không thuộc diện không có lối đi ra mà theo pháp luật bố mẹ anh/chị phải mở lối đi cho chủ sở hữu mới thông qua đất nhà mình. Do đó, dựa vào tất cả các quy định trên, trường hợp này bố mẹ anh/chị có thể không cho chủ sở hữu mới sử dụng phần lối đi nữa, và nếu có tranh chấp thì bước một các bên có thể nộp đơn lên ủy ban nhân dân xã nơi có đất để yêu cầu giải quyết, sau đó nếu hòa giải không thành, các bên có thể làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án. Cụ thể thủ tục này chúng tôi đã tư vấn qua bài viết "Hỏi về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai".