Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 1984 bố tôi được thừa kế 1 phần ngôi nhà tư nhân do ông bà nội để lại gồm 1 buồng tầng 2 phía ngoài sát mặt đường và ban công phía trong liền với buồng.

Năm 1990 bố tôi có bán cho anh T 1 buồng 26m và ban công 10,8m,nhưng vì bố mẹ tôi sống ly thân mà bố tôi lại không sống cùng gia đình và sau đó bố tôi bị tai biến nằm 1 chỗ không biết gì cả nên gia đình tôi không biết là bố tôi đã bán đi bao nhiêu m nhà đó.

Đến năm 2015 gia đình anh T có nộp đơn sang phường làm sổ đỏ, lúc đó gia đình tôi mới biết là bố tôi đã bán cho anh T 37m (vì anh T nộp giấy tờ sang phường và chúng tôi yêu cầu photo để xem), bố tôi bị tai biến không biết gì nữa nhiều năm nay nên cũng không hỏi được giấy tờ ông để ở đâu, giấy mua bán chỉ có 37m nhưng gia đình tôi lại thấy gia đình anh T yêu cầu làm sổ đỏ với phần diện tích là 54m nên đã làm đơn yêu cầu phường dừng việc cấp giấy CNQSĐ cho gia đình anh T.

Đến đầu năm t2/2016 thì bố tôi qua đời, chúng tôi mới tìm thấy giấy chia thừa kế nhà của bố tôi và thấy rằng gia đình tôi còn 1 số m đất mà bố tôi chưa bán mà gia đình anh T đã chiếm dụng và sử dụng trái phép trong bao nhiêu năm qua.

Vậy gia đình tôi muốn xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi là nếu bây giờ chúng tôi làm đơn khởi kiện thì có đòi lại được phần nhà mà anh T đã lấn chiếm và sử dụng bao nhiêu năm qua không? Gia đình tôi khởi kiện thì cơ quan có chức năng có tiến hành đo đạc lại phần diện tích bố tôi đã bán không? gia đình tôi muốn thuê luật sư để kiện đòi lại phần diện tích còn lại thì có hy vọng gì không? (nhà tôi ở giữa trung tâm quận hoàn kiếm nên 1 m cũng rất giá trị,chúng tôi muốn gia đình anh T chỉ được sử dụng đúng phần diện tích đã mua)? chúng tôi còn thời gian để khởi kiện không? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Cụ thể:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất,
không đúng diện tích đất,
không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế của gia đình bạn thì sẽ phải căn cứ vào hợp đồng mua bán đất thời điểm năm 1990 giữa bố bạn và ông T và thời điểm năm 2015 khi ông T làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận với diện tích 54m2 đất đã được cấp hay chưa.

+ Trường hợp, hợp đồng mua bán đất thể hiện là 37m2 (1 buồng 26m và ban công 10,8m, hiện còn giữ giấy tờ liên quan) nhưng thực tế ông T đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 54m2.
Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái quy định pháp luật do"
không đúng diện tích" được phép cấp.
Do đó, hiện nay khi gia đình phát hiện ra vi phạm thì có quyền làm đơn khiếu nại gửi chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện ra Tòa về quyết định cấp giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân cấp huyện là sai để yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho ông T và buộc ông T trả lại diện tích sử dụng trái phép cho gia đình bạn là 18m2 đất để gia đình tiếp tục sử dụng.

Trường hợp đơn khởi kiện ra Tòa được thụ lý giải quyết thì Tòa án sẽ xem xét hồ sơ và cử cán bộ xuống địa bàn nơi có đất tranh cấp (quận Hoàn Kiếm) phối hợp với cán bộ Uỷ ban nhân dân để xác minh hồ sơ, tiến hành đo đạc diện tích đất thực tế trước và sau khi bố bạn bán cho ông T.

Thời hiệu khởi kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai là 1 năm kể từ thời điểm phát hiện ra vi phạm. Do đó, bạn đối chiếu với trường hợp của bạn để xác định gia đình bạn còn thời hiệu khởi kiện hay không.