Câu hỏi: : Chào phòng luật sư Minh Gia! Tôi xin được hỏi về việc phân chia tài sản thừa kế: Gia đình tôi có 11 anh em,ba trai tám gái trong đó tôi là con út. Hiện nay tôi đang sống với mẹ và chị gái chưa chồng tại thành phố Buôn Ma Thuật. Đất nhà tôi dài 50 m,ngang 5 mét,chưa có sổ đỏ,giấy tờ đất mang tên cá nhân là mẹ tôi. Đất mua năm 1997, phần tiền mua đất là do bán căn nhà trước đây (lúc đó ba tôi còn ở căn nhà đó một thời gian rồi ba tôi mất đi,mẹ tôi mới bán). Khi mua đất thì mẹ tôi cho ông anh thứ hai 13 mét để xây nhà ở. Nhưng bây giờ anh tôi đòi mẹ tôi kí cho 15 mét để bán. Vậy tôi xin hỏi nếu mẹ tôi tự ý ký bằng giấy viết tay thì nhữnng người còn lại có cần ký không,nếu có một người không đồng ý thì anh tôi có bán được không?sau này mẹ tôi mất đi thì anh tôi có bán được không?. Cho tôi hỏi thêm một ý nữa là nếu nhà tôi sau nay xuống cấp thì có thể sữa chữa hay xây lại mới mà không cần làm sổ đỏ có được không?nếu sữa được để ở thì có ai có quyền kiện đòi chia tài sản không? Xin luật sư cho ý kiến tốt nhất để việc phân chia tài sản được suông sẻ và hợp lý. Xin chân thành cảm ơn !.

Trả lời: Thứ nhất
, theo thông tin bạn cung cấp thì sau khi bố bạn mất thì mẹ bạn bán căn nhà chung của bố và mẹ để mua một căn nhà mới. Theo đó, căn nhà cũ được coi là tài sản chung của bố mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân cho nên sau kh bố bạn mất thì 50% căn nhà sẽ được coi là di sản thừa kế mà bố bạn để lại, mẹ và 11 anh, chị em bạn sẽ được hưởng mỗi người một phần bằng nhau giá trị căn nhà  sau khi mẹ bán.

Tuy nhiên, sau khi bán căn nhà cũ , mẹ bạn mua đất năm 1997 (chưa có sổ đỏ) và mẹ bạn tự mình đứng tên trong giấy tờ mua bán đất cho nên phần đất này sẽ thuộc sở hữu của riêng mẹ bạn (khi thực hiện giao dịch đối với phần đất này không phải xin ý kiến của các con).  Do bạn không trình bày rõ việc cho đất giữa mẹ và con trai thứ 2 có được lập thành văn bản hoặc có hợp đồng tặng cho có công chứng, chứng thực theo quy định của luật công chứng, chứng thực hay không? Hay là chỉ cho trên cơ sở thỏa thuận miệng với nhau.

+Trong trường hợp có văn bản ghi nhận về việc tặng cho thì anh hai bạn có quyền sở hữu đối với phần đất 12m2 được tặng, việc anh muốn mẹ bạn tặng cho 15m2 phụ thuộc vào sự thỏa thuận của hai mẹ con. Tuy nhiên, theo quy định của luật đất 2013 thì điều kiện được tặng cho quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (khoản 1 điều 188) và hợp đồng tặng cho phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã phường theo quy định của luật công chứng, chứng thực (khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013). Đối với trường hợp của này vì mẹ bạn chưa có sổ đỏ nên chưa thể làm hợp đồng tặng cho đất cho anh bạn được, do đó, anh bạn chưa có quyền bán đối với phần đất 15m2.

+ Trong trường hợp việc tặng cho không được ghi nhận bằng văn bản thì việc tặng cho đất chưa có giá trị pháp luật, do đó, về mặt bản chất đất đấy vẫn là đất của mẹ bạn và anh bạn không có quyền bán phần đất này.

Thứ hai
, nếu sau này mẹ bạn mất mà có di chúc để lại thì người được nhận di sản là người có quyền sở hữu đối với phần đất này, khi mua bán, tặng cho đất không phụ thuộc vào ý kiến của những thành viên khác trong gia đình. Còn trong trường hợp mẹ bạn mất không để lại di chúc thì căn nhà của mẹ bạn sẽ được coi là di sản thừa kế, những thành viên trong gia đình bạn có quyền tự thỏa thuận với nhau về việc phân chia di sản thừa kế.

Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Theo đó, phần di sản này sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất ( theo khoản 1 điều 651 Bộ luật dân sự 2015) bao gồm: bố, mẹ của mẹ bạn (nếu còn sống), 11 người con mỗi người được hưởng 1 phần bằng nhau. Căn cứ theo thỏa thuận phân chia di sản thì ai người nào được chia căn nhà của mẹ bạn thì có quyền sở hữu, định đoạt đối với ngôi nhà. Trong trường hợp muốn sửa đổi ngôi nhà hoặc xây dựng mới thì phải xin cấp phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014.