Câu hỏi: Ông nội mất để lại cho cha thừa kế một mảnh đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy, phải làm thế nào để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho mảnh đất này? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Chào luật Minh Gia, tôi xin hỏi về vấn đề thừa kế khi ông tôi mất. Năm 2004, ông nội tôi mất không để lại di chúc. Do không tự thoả thuận được việc phân chia tài sản thừa kế nên cha tôi khởi kiện ra TAND huyện. Các cô, bác, chú tôi kí vào đơn của toà là không nhận tài sản thừa kế nên toà chia cho cha tôi và chú Út mỗi người 1/2 tài sản mà ông nội tôi để lại. Phần cha tôi nhận được 1,000m2 đất trồng cây lâu năm và 1,000m2 đất trồng lúa nước. Và giao quyết định về cho UBND xã để cấp Giấy CN Quyền sử dụng đất cho cha tôi. Nhưng UBND xã cứ trì hoãn mãi không cấp. Đến năm 2009 cha tôi mất, đã làm giấy chứng tử tại chính UBND xã đó. Mẹ tôi còn sống và ngày xưa chỉ có đám cưới mà không có giấy đăng kí kết hôn (năm đám cưới: 1978). Cha và mẹ tôi có 6 người con chung, đã trên 18 tuổi và hộ khẩu mẹ tôi làm chủ hộ hiện tại chỉ có 4 người con còn trong sổ hộ khẩu.Vậy xin hỏi tôi phải làm sao để được cấp giấy CN QSD đất trên, mẹ tôi đứng tên cá nhân hay hộ gia đình đứng tên đất đó? Và các thủ tục như thế nào?Chân thành cảm ơn luật Minh Gia đã quan tâm đến vấn đề của tôi.

Trả lời: Thứ nhất, đối với vấn đề liên quan đến điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
:

Trong trường hợp này, cha bạn được thừa kế hợp pháp đối với mảnh đất đó và đã có bản án của Tòa án để chứng minh.

Mà thời điểm cha bạn nhận thừa kế là thời điểm 2004 nên sẽ căn cứ vào pháp luật Đất đai 2003 để xem xét. Theo đó, cha bạn đến UBND cấp xã để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo Khoản 2 Điều 52 Luật Đất đai 2003 quy định ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. Mặc dù ủy ban nhân dân xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu gia đình bạn sống ở nông thôn thì có thể nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất để ủy ban nhân dân cấp xã chuyển cho văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất theo điểm a Khoản 1 Điều 123 Luật Đất đai 2003. Nếu hồ sơ đó không có đủ các giấy tờ thì ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm hướng dẫn cho cá nhân, hộ gia đình cung cấp đầy đủ hồ sơ, giấy tờ liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, đối với vấn đề quan hệ hôn nhân giữa cha mẹ bạn:

Mặc dù cha mẹ bạn không có đăng kí kết hôn, nhưng pháp luật vẫn thừa nhận quan hệ hôn nhân của cha mẹ bạn thông qua các văn bản sau:

Điểm a Khoản 3 Nghị quyết 35/2000/NQ-QH10 hướng dẫn thi hành luật hôn nhân và gia đình năm 2000 (đã hết hiệu lực):
“a, Trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000”.

Theo quy định này, pháp luật chỉ quy định khuyến khích đi đăng kí kết hôn chứ không ghi nhận việc không thừa nhận quan hệ hôn nhân.

Và theo Khoản 1 Thông tư liên tịch số 01/2001/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP Hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 35/2000/QH10 ngày 9 tháng 6 năm 2000 của Quốc hội về “Việc thi hành Luật Hôn nhân và gia đình”:

“1.....

Cần chú ý là trong trường hợp sau khi quan hệ vợ chồng đã được xác lập họ mới thực hiện đăng kí kết hôn, thì quan hệ vợ chồng của họ vẫn được công nhận kể từ ngày xác lập (ngày họ bắt đầu chung sống với nhau như vợ chồng) chứ không phải là chỉ được công nhận kể từ ngày đăng ký kết hôn.”

Đồng thời, Khoản 4 Thông tư liên tịch số 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP quy định:

“
Người đang có vợ hoặc có chồng” quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 của Luật hôn nhân và gia đình là người thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a)
......

b) Người xác lập quan hệ vợ chồng với người khác trước ngày 03-01-1987 mà chưa đăng ký kết hôn và chưa ly hôn hoặc không có sự kiện vợ (chồng) của họ chết hoặc vợ (chồng) của họ không bị tuyên bố là đã chết;

c)
.......”

Căn cứ vào các quy định trên đây, cha mẹ bạn vẫn được công nhận là vợ, chồng hợp pháp.

Thứ ba, việc khai nhận di sản thừa kế:

Trong trường hợp này,
khi cha bạn mất, mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đã có quyết định của Tòa án trước đó công nhận cha bạn được thừa kế mảnh đất này từ ông  nội nên đây được xác định là tài sản riêng của cha bạn. Do đó, mảnh đất này sẽ là di sản thừa kế của cha bạn để lại và theo Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 quy định hàng thừa kế thứ nhất bao gồm:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

......

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

......”

Theo quy định nêu trên mẹ bạn và 6 người con sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất, do đó, di sản thừa kế sẽ được chia đều cho 7 người.

Tuy nhiên, việc mẹ bạn là người đứng tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu chỉ chứng minh rằng mẹ bạn đang thường trú tại địa phương nơi bạn sinh sống chứ không thể là căn cứ  để đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cha bạn được thừa kế từ ông.

Hiện nay, nếu bạn muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải tiến hành các thủ tục sau:

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất cần thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, di sản có thể chia đều hoặc tất cả mọi người cùng thỏa thuận nhường phần thừa kế của mỗi người cho mẹ để mẹ được đứng tên trên mảnh đất đó. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế phải được công chứng theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

Sau khi đã phân chia di sản thừa kế, mẹ bạn có thể mang các giấy tờ sau đến phòng đăng kí đất đai để sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Bản án của Tòa án về việc phân chia di sản thừa kế cho cha bạn và chú út của bạn;

- Giấy chứng tử của cha bạn;

- Bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

- Các giấy tờ khác liên quan đến đất đai như: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây của ông nội bạn; giấy chứng nhận của địa phương về việc mảnh đất đấy không có tranh chấp; giấy xác nhận quan hệ nhân thân giữa cha bạn và ông nội bạn; các loại giấy tờ khác chứng minh quá trình sử dụng mảnh đất đó như hóa đơn nộp tiền sử dụng đất, trích lục địa chính về mảnh đất đó.....

- Bản sao chứng minh thư nhân dân của mẹ bạn.