Câu hỏi: Em chào Công ty Luật Minh Gia,Tước hết em xin cảm ơn và gửi đến quý Công ty lời chúc mừng năm mới và thành công trong năm Đinh Dậu.em có một số vướng mắc rất mong được Anh/ Chị giúp đỡ như sau ạ.Gia đình em đang ở trên mảnh đất có sổ đỏ mang tên của Bà nội em được cấp năm 2005(Bìa đỏ bị câp muộn do bị sai nên cấp lại) nhưng Bà nội em đã qua đời từ năm 2004.

Nội dung yêu cầu:
Đến giờ vẫn mang tên Bà.Trên thửa đất hiện tại gia đình đang sử dụng có một phần đất là đất canh tác của hợp tác xã thời xưa, nhưng phần đất đó không thể canh tác được nên hợp tác xã đã bỏ hoang. Đến khoảng năm 1973 gia đình em khai hoang và sử dụng liên tục phần đất này để làm vườn mà không bị tranh chấp bởi bất kì ai là các hộ gia đình xung quanh và hợp tác xã ngày nay là Ủy ban nhân dân xã (Phần đất này không thuộc vào bìa đỏ mang tên Bà nội em).( gia đình em đã sử dụng liên tục từ đó và được mọi người trong thôn xóm công nhân). Nhưng đến năm 2014 thì Ông trẻ em ( tức là em trai của Bà nội) đi thoát ly từ lúc trẻ vào khoảng năm 1955 và không ở tại đất này nay ở huyện khác về tranh lấy phần đất này. khi sảy ra tranh chấp thì Ông nói rằng đất nay của Ông vì ông đã có bìa đỏ và bìa đỏ này được cấp vào khoảng năm 2012. gia đình nhà em rất bỡ ngỡ và không biết bất kì thông tin gì về việc cấp bìa đỏ này. Em rất bất ngờ là phần đất đang do nhà em sở hữu liên tục và lâu năm rồi mà không có tranh chấp gì nhưng lại được cấp bìa đỏ cho người khác mà người này không có một chút thời gian nào sử dụng. hiện tại trên đất đó Ông đã xây một nhà nhỏ là nhà thờ và cung được gia đình em đồng ý. đến bây giờ Ông coi đát đó là của Ông và bìa đỏ đó là dúng pháp luật.Vậy em muốn hỏi:-  việc cấp bìa đỏ cho phần đất mà nhà em đang sở hữu liên tục nhiều năm này là đúng hay sai với pháp luật?-  em phải làm như thế nào với việc tranh chấp này và làm thế nào cho đúng với pháp luật vì 3 lần Ông trẻ em nộp đơn kiện lên tòa án huyện để dành đất cho phần mình nhưng họ cũng không giải quyết họ nói răng việc này nên hòa giải.em rất mong chờ sự giúp đỡ và giải đáp của Luật sư ạ.một lần nữa em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1. Việc cấp bìa đỏ cho phần đất mà nhà em đang sở hữu liên tục nhiều năm này là đúng hay sai với pháp luật?

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“...
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Căn cứ Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013, việc hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (ngày Luật đất đai này có hiệu lực), mặc dù không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này là một trong những tiêu chí để Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (căn cứ xác lập quyền sở hữu thửa đất đang sử dụng).

Vậy, nếu thửa đất được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ đình, cá nhân khác và có căn cứ cho rằng thửa đất được gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài (xác nhận của những người làm chứng, của UBND cấp xã quản lý trực tiếp thửa đất,...) thì gia đình có quyền gửi đơn tới Cơ quan quản lý đất đai hoặc TAND cấp có thẩm quyền để kịp thời thụ lý và giải quyết nhằm đảm bảo quyền lợi.

2. Em phải làm như thế nào với việc tranh chấp này và làm thế nào cho đúng với pháp luật.

Điều 26 BLTTDS 2015 quy định những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án: “
... 9. Tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai; tranh chấp về quyền sở hữu, quyền sử dụng rừng theo quy định của Luật bảo vệ và phát triển rừng”.

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: 1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

...".

Căn cứ Khoản 9 Điều 26 BLTTDS 2015; Khoản 1 Điều 203 Luật đất đai 2013 thì bạn có quyền gửi đơn khởi kiện tới TAND cấp huyện nơi có đất.  Tuy nhiên, trước khi gửi đơn khởi kiện thì các bên buộc phải thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã quản lý trực tiếp thửa đất.

Ngoài ra, nếu có căn cứ chứng minh cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật thì gia đình có quyền khiểu nại hoặc khởi kiện hành chính tại TAND có thẩm quyền.

Trân trọng!

Phòng tư vấn - Công ty Luật Minh Gia.