Câu hỏi: ​Kính gửi quý Luật sư. Tôi vài khó khăn rất mong quý luật sư tư vấn. Năm 2011 tôi có mua một dãy nhà trọ 64m2 trên phần đất của ông N, Lúc mua tôi chỉ làm giấy tay có công chứng.

Sau này Ông N bán phần đất còn lại cho 2 người khác đồng thời làm giấy chuyển nhượng cho 2 người này đứng tên trên bằng khoáng. Bằng khoán đó bao gồm cả phần dãy trọ tôi đã mua trước đó. tuy nhiên khi tôi yêu cầu tách phần đất của tôi ra thì cả ông N và 2 người kia đều không đồng ý, Vây tôi muốn hỏi tôi có bị mất đất không? tôi có thể làm lại bằng khoán khác trên phần đất tôi đã mua không?, tôi phải làm thế nào mong luật sư giúp đỡ.Rất mong câu trả lời của quý luật sư; xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
dựa theo thông tin mà bạn cung cấp thì bạn đã mua một dãy nhà trọ 64m2 trên phần đất của ông N, lúc mua có làm giấy viết tay và đã có công chứng, việc mua bán đất này giữa bạn và ông N đã có hiệu lực pháp luật. Mảnh đất này đã thuộc về sở hữu của bạn chỉ là bạn chưa làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với mảnh đất này mà thôi. Trong trường hợp ông N làm giấy chuyển nhượng  đất cho người khác trong đó có cả phần đất của bạn thì bạn có thể đưa các giấy tờ để chứng minh mảnh đất đó đã được bạn mua lại. Khi đưa ra chứng cứ chứng minh như vậy thì bạn sẽ không bị mất đất.

Thứ hai
, bạn có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó.

Trước khi nói đến thủ tục để làm giấy chứng nhận đối với mảnh đất đó, bạn nên làm đơn ngăn chặn gửi lên văn phòng đăng ký đất đai để ngăn chặn hành vi của họ.

Để có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bạn cần phải làm thủ tục tách thửa và thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất như sau:

Thủ tục và hồ sơ tách thửa như sau:

Căn cứ theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Ở mỗi khu vực khác nha UBND thành phố sẽ có quyết định riêng về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất, Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.