Câu hỏi: Gửi Luật Minh Gia. Hiện nay nhà tôi đang ở, sổ đỏ đứng tên bố mẹ tôi. Mẹ tôi thì vẫn đang sống cùng tôi. Bố tôi đã mất 2 năm nay nhưng không làm di chúc cho anh em tôi. Hiện nay nhà tôi đang muốn bán một phần đất của nhà. Tôi nghe nói là tôi phải ra phường làm xác nhận khi bố tôi mất không làm di chúc chia tài sản cho các con và làm xác nhận sổ đỏ là tài sản của mẹ tôi. Rất mong được Luật Minh Gia tư vấn cho tôi quy trình thực hiện các bước sang tên sổ đỏ cho người mua đất.Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về nguyên tắc phân chia di sản thừa kế

Trong trường hợp người chết không để lại di chúc thì việc phân chia di sản tuân theo Điều 651 Bộ luật dân sự quy định về Người thừa kế theo pháp luật

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Trong trường hợp của bạn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên bố mẹ bạn. Như vậy, đây được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn. Tức mẹ bạn sẽ có quyền sử dụng đối với 1/2 mảnh đất. Và 1/2 mảnh đất còn lại là di sản thừa kế và là tài sản thuộc về ông bà nội bạn, mẹ bạn, các anh, chị em ruột bạn. Như vậy bạn chỉ làm giấy xác nhận quyền sử dụng đất chỉ là tài sản của mẹ bạn khi các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn.

Thứ hai, về việc khai nhận di sản thừa kế trong trường hợp không có di chúc

Để có toàn quyền sử dụng đất, trước tiên bạn và gia đình phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế:

- Cơ quan có thẩm quyền: tổ chức công chứng ở địa phương nơi có đất (văn phòng công chứng, phòng công chứng thuộc ủy ban nhân dân cấp huyện)

- Hồ sơ yêu cầu công chứng:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng tử của bố bạn.

+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của người được thừa kế.

+ Sổ hộ khẩu.

+ Giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn…

+ Trong trường hợp các người thừa kế đồng ý tặng cho phần thừa kế của mình cho mẹ bạn thì ngoài các văn bản nêu trên, cần có thêm văn bản ghi nhận sự thỏa thuận của các đồng thừa kế về vấn đề này.

Sau khi kiểm tra hồ sơ thấy đầy đủ, phù hợp quy định của pháp luật, cơ quan công chứng tiến hành niêm yết công khai tại trụ sở Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi thường trú trước đây của người để lại di sản; trong trường hợp không có nơi thường trú, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi tạm trú có thời hạn của người đó. Nếu không xác định được cả hai nơi này, thì niêm yết tại Uỷ ban nhân dân cấp xã, nơi có bất động sản của người để lại di sản.

Sau 15 ngày niêm yết, không có khiếu nại, tố cáo gì thì cơ quan công chứng chứng nhận văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế theo Điều 57 Luật Công chứng 2014.

Như vậy trong trường hợp không có di chúc, các người thừa kế chỉ cần làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức công chứng tại địa phương, mà không cần làm thủ tục xác nhận người để lại thừa kế không để lại di chúc.

Thứ ba, làm thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với người thừa kế

- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

- Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế có công chứng (nếu có).

+ Văn bản khai nhận di sản có công chứng.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.

- Thủ tục: Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (nếu có), các bên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Thứ tư, thực hiện thủ tục sang tên khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Bước 1: Hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng này phải được công chứng tại tổ chức công chứng tại địa phương nơi có đất. Hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Chứng minh thư/ Hộ chiếu của các bên tham gia hợp đồng.

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Các giấy tờ khác liên quan tới hợp đồng, giao dịch (giấy chứng nhận kết hôn của các bên...).

- Bước 2: Làm thủ tục sang tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất;

+ Hồ sơ đăng ký bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng, chứng minh thư/ hộ chiếu của các bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu..

Trân trọng