Câu hỏi: Tôi đã mua một căn nhà đất cách đây 4 năm (2014), khi đó nhà đất mới làm giấy biên nhận hồ sơ do chủ cũ (bên bán) đứng tên và chưa cấp Sổ đỏ, thủ tục mua bán bằng hợp đồng 2 bên cùng ký và 1 người thứ 3 ký làm chứng.Đến nay (2018) tôi đã hoàn tất thủ tục làm sổ đỏ.Hiện nay bên bán không hợp tác thủ tục sang tên cho tôi hoặc đòi hỏi chi phí khác gây khó khăn. Như vậy tôi sẽ phải có hướng giải quyết như thế nào?

Nội dung tư vấn
: Kính thưa Quý Công ty, Quý Luật sư, xin được tư vấn giúp tôi sự việc như sau, xin trân trọng Cảm ơn! - Tôi đã mua một căn nhà đất cách đây 4 năm (2014), khi đó nhà đất mới làm giấy biên nhận hồ sơ do chủ cũ (bên bán) đứng tên và chưa cấp Sổ đỏ, thủ tục mua bán bằng hợp đồng 2 bên cùng ký và 1 người thứ 3 ký làm chứng. Đến nay (2018) tôi đã hoàn tất thủ tục và đã nhận được Sổ đỏ về nhà (đứng tên chủ cũ là người bán). Hiện nay đã đủ đk và tôi cần sang tên cho tôi nhưng bên bán đứng tên sổ (đã chuyển đi địa phương khác) không hợp tác thủ tục sang tên cho tôi hoặc đòi hỏi chi phí khác gây khó khăn, (tôi chịu nộp toàn bộ các loại thuế, phí theo quy định).

Hỏi: Như vậy tôi sẽ phải có hướng giải quyết như thế nào, nếu cuối cùng cần phải khởi kiện thì tôi phải thực hiện như thế nào, căn cứ vào điều luật nào của Pháp luật và gửi đến các cấp cơ quan nào được giải quyết? Xin trân trọng. Cảm ơn !

Trả lời: Đối với trường hợp của bạn, hợp đồng mua bán căn nhà của bạn và bên mua tuy đã ký và có người làm chứng nhưng chưa có công chứng chứng thực. Trong trường hợp này bạn có chia sẻ bạn đã đủ điều kiện sang tên nhưng bên bán đứng tên sổ (đã chuyển đi địa phương khác) không hợp tác thủ tục sang tên cho bạn hoặc đòi hỏi chi phí khác gây khó khăn trong trường hợp này bạn có thể khởi kiện ra tòa án cấp quận huyện nơi bị đơn cư trú (người bán) để giải quyết.

Theo quy định tại Điều 129 Bộ Luật Dân Sự năm 2015, giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như quy định ở trên, Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.Trong trường hợp này sau khi bạn khởi kiện tại tòa, Tòa sẽ công nhận giao dịch mua bán căn nhà của bạn và người bán là hợp pháp và giao dịch mua bán căn nhà có hiệu lực pháp luật. Và bên bán, bên mua phải thực hiện theo đúng nghĩa vụ của hợp đồng mua bán căn nhà đã ký kết.

Như bạn đã chia sẻ ở trên bên bán đứng tên sổ (đã chuyển đi địa phương khác) không hợp tác thủ tục sang tên cho tôi hoặc đòi hỏi chi phí khác gây khó khăn. Khi bạn đã được tòa án công nhận là giao dịch dân sự này là hợp pháp. Các bên phải có nghĩa vụ với nhau thực hiện đúng theo như giao kết hợp đồng. Bên bán ở đây phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ sang tên căn nhà cho bạn như đã giao kết ở hợp đồng mua bán. Khi có phán quyết của tòa án bạn có thể tự mình đến tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất nộp hồ sơ để sang tên quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên…

Sau khi nộp hồ sơ sẽ có thông báo nộp thuế (nghĩa vụ nộp thuế thuộc về bên mua- bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và sau 10 ngày làm việc kể từ ngày nộp thuế Cơ quan Nhà nước sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bên mua.

Căn cứ theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“
V
iệc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai
.
”
. Sau khi bạn đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì quyền sử dụng đất thuộc về bạn.