Câu hỏi: Trường hợp mua đất đang trong thời gian quy hoạch có được không? Hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật hay không? Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được tiến hành như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào Luật sư: Cho tôi được hỏi: Năm 2012 tôi có mua một mảnh đất Nông nghiệp với diện tích 150m2 (Đất bên bán có sổ đỏ riêng và photo có chông chứng cho tôi 1 bản). Mảnh đất nông nghiệp này hiện đang quy hoạch đất ở (Khu dân cư). Tôi mua chỉ có hợp đồng viết tay, không có công chứng. Chỉ có chữ ký của 2 bên, con bên bán trên 15 tuổi và chữ ký người làm chứng.

Vậy hiện nay tôi muốn có đất hợp pháp để xây nhà thì tôi muốn tách sổ riêng và chuyển thành đất thổ cư, thì tôi có có làm được không? Thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn Luật sư. Mong đươợc tư vấn sớm!

Trả lời: Căn cứ thông tin mà bạn đã cung cấp, thời điểm bạn thực hiện giao dịch là năm 2012, do đó sẽ áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003 để xem xét hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 113 Luật Đất đai 2003 người sử dụng đất hợp pháp có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

“1. Các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 105 và Điều 107 của Luật này;

2. Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

3.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
, trừ trường hợp chuyển nhượng có điều kiện theo quy định của Chính phủ;

...”

Như vậy, nếu bên bán là người sử dụng mảnh đất hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai thì bên bán có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn. Tuy nhiên bạn cần lưu ý trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận đây là đất hộ gia đình hay đất là tài sản chung vợ chồng của bên bán. Nếu đây là đất hộ gia đình thì trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải thể hiện ý chí của tất cả các thành viên trong gia đình. Và hợp đồng này sẽ phải được công chứng theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003:

“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) ...

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Đồng thời, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Vậy, nếu chủ thể giao kết hợp đồng không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự hoặc hình thức của hợp đồng không đảm bảo theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được xác định là vô hiệu. Theo đó, các bên sẽ phải chịu hậu quả do giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Theo các quy định nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn viết tay, không có công chứng mà chỉ có chữ ký của những người làm chứng thì hợp đồng này không phát sinh hiệu lực. Do vậy, nếu bạn muốn có đất hợp pháp để xây nhà thì bạn và bên bán cần phải giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Sau khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

...”

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai.

Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất phi nông nghiệp) theo Điều 57 Luật Đất đai 2013, Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được hướng dẫn tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Hồ sơ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Biên bản xác minh thực địa;

- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0.5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.