Câu hỏi: Bố mẹ tôi cho tôi mảnh đất diện tích là 189m2 (quê tôi ở huyện Thanh Oai - Hà Nội), nhưng chưa có sổ đỏ. Nay bố tôi - chủ mảnh đất làm đơn lên ban địa chính xã để xin xác nhận của xã, trong đơn có chữ ký của 2 người có mảnh đất ngay cạnh làm chứng, thì được ban địa chính xã trả lời là không xác nhận được với lý do là bố tôi chưa có sổ đỏ, phải có sổ đỏ thì mới được quyền chuyển nhượng đất. Mà từ trước đến nay, người dân quê tôi khi được bố mẹ cho đất đều lên xin xác nhận của ban địa chính xã là được (Việc làm sổ đỏ ở quê tôi phải đợi có đợt làm sổ đỏ mới được đi đăng ký).

Vậy tôi xin hỏi Luật sư là, ban địa chính xã trả lời bố tôi như vậy là có đúng với quy định của pháp luật chưa?và bố tôi có được lên thẳng ban địa chính huyện để được làm sổ đỏ luôn hay không?

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Như vậy, để có thể tặng cho bạn thửa đất này thì bố bạn cần hoàn thiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó mới có thể tiến hành được việc tặng cho bạn. Hợp đồng tặng cho đất được thực hiện thông qua thủ tục công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã phường. Sau đó bố bạn có thể trực tiếp nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Sau khi nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận về vấn đề có tranh chấp đất đai hay không để xác minh điều kiện giao dịch. Nếu đáp ứng các điều kiện trên thì bố bạn hoàn toàn có thể chuyển quyền sử dụng đất cho bạn.

Đồng thời với vấn đề Cấp GCNQSDĐ thì hiện tại theo quy định của pháp luật khi có đủ căn cứ cấp GCN thì UBND quận/huyện cấp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Tại
Khoản 1 Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT
quy định về hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu bao gồm:

"
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)
".

Do đó hiện tại nếu có các căn cứ cấp GCN theo quy định của pháp luật đất đai thì gia đình bạn có thể gửi hồ sơ đến Phòng Tài nguyên môi trường quận/huyện hoặc tại UBND xã, phường để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

------------------

Câu hỏi thứ 2 - Tặng cho quyền sử dụng đất với điều kiện không được bán có được không?

Kính chào Quý luật Sư. Cha mẹ chúng tôi có một căn nhà đã có sổ hồng, sau khi mất đi để lại cho anh em chúng tôi, nhưng để thuận tiện cho thủ tục sau này chúng tôi đồng ý để một người đứng tên và đã thực hiện công chứng và đăng bộ chuyển tên cho người đó. Với mục đích chúng tôi muốn giữ căn nhà đó là nhà thờ cúng và lưu lại cho con cháu mai sau. Nên chúng tôi muốn người đó chỉ quản lý sử dụng chứng không được chuyển quyền sở hữu (bán) .  Xin hỏi với thực trạng như vậy chúng tôi cần phải làm gì để có thể phòng ngừa ngăn chặn vấn đề trên xảy ra. Trân trọng cám ơn.

Trả lời:

Theo thông tin bạn cung cấp thì các đồng thừa kế đã làm văn bản thỏa thuận có công chứng và đã sang tên quyền sử dụng đất cho người đó. Vì bạn không nói rõ nội dung văn bản thỏa thuận giữa các đồng thừa kế nên chúng tôi chia ra các trường hợp:

- Trường hợp văn bản thỏa thuận các đồng thừa kế không thỏa thuận về việc hạn chế quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, khi đó người đứng tên trên sổ đỏ có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo Điều 168 Luật đất đai năm 2013 trong đó có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

- Trường hợp văn bản thỏa thuận có điều khoản về việc người đứng tên trên sổ đỏ chỉ là người đại diện thực hiện các quyền quản lý, trông coi tài sản mà không có quyền định đoạt quyền sử dụng đất thì người này sẽ bị hạn chế về việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.