Câu hỏi: Bố mẹ tôi lấy nhau năm 1981, sau đó sinh được 4 người con, gia đình tôi sử dụng đất từ những năm đó. Năm 2010, mẹ tôi mất không để lại di chúc, đến năm 2015 nhà tôi mới được cấp sổ đỏ mang tên hộ gia đình bố tôi, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trong sổ hộ khẩu chỉ có tên tôi và bố tôi. Nay bố tôi đã già yếu muốn cho tôi toàn bộ mảnh đất nhưng các chị tôi không đồng ý. Vậy tôi hỏi luật sư bố tôi cần phải làm gì để chia được và việc bố tôi cho tôi mảnh đất có cần đến sự đồng ý của các chị tôi không? Trường hợp bố tặng cho tôi được thì nghĩa vụ nộp thuế, lệ phí quy định như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn theo từng nội dung câu hỏi như sau:

Thứ nhất, về xác định điều kiện khởi kiện, nguồn gốc đất

Theo như thông tin bạn cung cấp: Gia đình bạn đã sử đụng đất từ những năm 1981. Năm 2010 mẹ bạn mất không để lại di chúc, đến năm 2015 sổ đỏ được cấp mang tên hộ gia đình bố bạn, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận QSDĐ trong sổ hộ khẩu chỉ có tên bạn và bố bạn. Nay bố bạn đã già yếu muốn cho bạn toàn bộ mảnh đất nhưng các chị bạn không đồng ý.

Dựa trên thông tin bạn cung cấp nêu trên, chúng tôi xin được đưa ra nội dung tư vấn như sau: Hiện tại căn cứ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đất được cấp cho hộ gia đình bố bạn, tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong hộ khẩu chỉ có bố bạn và bạn. Tuy nhiên, xét về nguồn gốc đất thì diện tích đất này đã được sử dụng trong thời gian mẹ bạn còn sống, có công sức đóng góp của mẹ bạn. Nên người sử dụng đất trong trường hợp này có thể bao gồm cả mẹ bạn.

Thứ hai: Việc định đoạt đối với tài sản là sở hữu chung của các thành viên gia đình

Căn cứ Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau: "
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất."

Như vậy, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải theo sự thỏa thuận của các thành viên của hộ gia đình (đồng sở hữu) theo quy định tại điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

"1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Việc chiếm hữu và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải theo sự thỏa thuận của các thành viên của hộ gia đình (đồng sở hữu) theo quy định nêu trên. Các chị của bạn sẽ không thuộc đồng sở hữu mảnh đất với bố bạn và bạn. Tuy nhiên, do mẹ bạn đã mất năm 2010 và không để lại di chúc nên các chị là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn. Khi mẹ bạn mất thì đã phát sinh quyền thừa kế cho các chị, vì vậy để định đoạt toàn bộ diện tích đất thì vẫn cần có sự thoả thuận với các chị của bạn.

Thứ ba: Về việc phân chia di sản thừa kế và tặng, cho quyền sử dụng đất có phải chịu thuế, phí?

Trường hợp gia đình bạn thoả thuận được về việc định đoạt diện tích đất này thì cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế của mẹ bạn để lại.

Các thành viên trong gia đình (bạn và bố bạn và các chị bạn) sẽ thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế tại Văn phòng công chứng. Đối với trường hợp nhận di sản thừa kế hoặc nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ cha, mẹ sang con hoặc anh chị em ruột với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ.

Trường hợp gia đình không thống nhất được phương án phân chia di sản thừa kế thì một trong các bên có quyền khởi kiện ra toà án để yêu cầu giải quyết.