Câu hỏi: Kính chào luật sư! tôi có việc muốn tư vấn như sau: Gia đình tôi có lô đất hơn 3.026m2.Trước kia khoảng năm 2008 gia đình tôi mua lại của 2 chủ là người cùng nơi cư trú. Nguồn góc đất là do ông bà tổ tiên nhiều đời của họ khai hoang ( gồm 3 loại đất) 1 phần đã có chứng nhận sổ đỏ là đất nông nghiệp 1 phần là đất trồng cây lâu năm và 1 phần chưa làm giấy tờ. Sau khi gia đình tôi mua được 1 2 năm thì nhà nước phóng đường đi ngang qua ...

Kính chào luật sư! tôi có việc muốn tư vấn như sau: Gia đình tôi có lô đất hơn 3.026m2.Trước kia khoảng năm 2008 gia đình tôi mua lại của 2 chủ là người cùng nơi cư trú. Nguồn góc đất là do ông bà tổ tiên nhiều đời của họ khai hoang ( gồm 3 loại đất) 1 phần đã có chứng nhận sổ đỏ là đất nông nghiệp 1 phần là đất trồng cây lâu năm và 1 phần chưa làm giấy tờ. Sau khi gia đình tôi mua được 1 2 năm thì nhà nước phóng đường đi ngang qua đất nhà tôi 1 phần, còn lại 3026m2. Gia đình tôi đã đồng ý hiến đất mà không nhận tiền đền bù. Và con đường đó cũng phân định rõ ranh giới 1 bên là rừng phòng hộ 1 bên là không phải đất rừng (đất gia đình tôi nằm bên không phải đất rừng phòng hộ). Hiện tại Trung tâm quỹ đất thị xã chỉ đền bù 1450m2, gồm đất nông nghiệp và trồng cây lâu năm. Nửa còn lại thì cho là đất rừng phòng hộ không đền bù.( được biết cán bộ đo đạc phê vào hồ sơ là đất trồng cây lâu năm tại thời điểm kiểm kê đo đạc năm 2011 )  còn lại tất cả cây trái hoa màu nhà của trên đất đều được đền bù. Vậy cho tôi hỏi: - làm cách nào để được đền bù khoản đất mà Trung tâm cho là đất rừng phòng hộ.  - căn cứ vào đâu để biết bảng giá đền bù từng loại đất ở thời điểm hiện tại ( được biết dự án đã kiểm kê do đạc từ năm 2011 cho đến nay là 2018 gia đình tôi vẫn chưa nhận tiền đền bù ) - Gia đình tôi không chấp nhận đền bù theo giá nhà nước vì rất thấp so với giá trị thực. Tôi có thể thỏa thuận cao hơn giá nhà nước? cao hơn tối đa bao nhiêu là đúng luật?Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp còn nhiều chỗ chưa rõ như: gia đình bạn đã đồng ý hiến đất không nhận bồi thường nhưng bên bạn vẫn có yêu cầu bồi thường việc thu hồi đất, cụ thể thời gian nhận được thông báo thu hồi đất và quyết định thu hồi đất + quyết định phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là thời gian nào...để chúng tôi xác định được luật áp dụng cụ thể, nhìn chung theo tinh thần quy định của pháp luật đất đai từ thời gian năm 2008 đến năm 2018 về phần thu hồi đất là giống nhau.

1. Với câu hỏi: làm thế nào để nhận được đền bù mà Trung tâm cho là đất rừng phòng hộ ?

Căn cứ Điều 82 Luật đất đai năm 2013 quy định về Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

“
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:
1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Mặt khác, căn cứ Điều 76 Luật đất đai năm 2013 quy định về Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;
đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
Như vậy, để xác định xem phần đất mà bạn sử dụng có được đền bù về đất hay không phải căn cứ vào nguồn gốc đất, tình trạng sử dụng đất, căn cứ hồ sơ địa chính của thửa đất đó.

Nếu diện tích đất mà bạn yêu cầu bồi thường là đất rừng phòng hộ được giao sử dụng không thu tiền sử dụng đất (Khoản 2 Điều 54) thì không được đền bù về đất.
Nếu diện tích đất đó là diện tích đất trồng cây lâu năm... bên cạnh đó bạn chứng minh được nguồn gốc đất, việc sử dụng đất và thực hiện đầy đủ nghĩa với nhà nước về sử dụng đất thì bạn có thể khiếu nại về quyết định bồi thường.

2. Đối với câu hỏi:
căn cứ vào đâu để biết bảng giá đền bù từng loại đất ở thời điểm hiện tại :?

Tại Khoản 2 Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định:

"2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

Như vậy, việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất dựa trên Bảng giá đất cụ thể do UBND tỉnh xác định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Về thời gian giải quyết bồi thường thu hồi đất được quy định tại Điều 93 Luật Đất đai về việc Chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư:

"1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.

3. Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tạm giữ của Kho bạc nhà nước.

..."

3. Tôi có thể thỏa thuận cao hơn giá nhà nước? cao hơn tối đa bao nhiêu là đúng luật?

Về nguyên tắc, việc thu hồi đất của Nhà nước thuộc mệnh lệnh hành chính. Bạn không thể tự mình thỏa thuận, yêu cầu giá bồi thường thu hồi đất được. Trước khi tiến hành phê duyệt phương án bồi thường thu hồi đất, UBND đã tiến hành họp thỏa thuận, lấy ý kiến của các hộ có đất bị thu hồi về phương án bồi thường cụ thể. Giá bồi thường là áp dụng chung cho các chủ thể bị thu hồi đất giống nhau theo quy định của pháp luật. Nếu bạn không đồng ý với quyết định phương án bồi thường thu hồi đất bạn có thể khiếu nại theo quy định của luật Khiếu nại.