Câu hỏi: Em xin chào công ty Luật Minh Gia. Nhà em nằm trong khu đất có dự án quy hoạch (thông tin quy hoạch từ năm 2002) đến nay vẫn chưa thấy động tĩnh hay lệnh giải tỏa hay thu hồi gì. Nay gia đình em muốn chia lô cho con cái, vì con cái đã lập gia đình hết rồi.

Vậy gia đình em có làm thủ tục chia lô được không? Và nếu sau này nhà nước có lệnh giải tỏa thì gia đình có được bồi thường theo số lô đã chia cho con cái không? Và nếu chia lô được thì thủ tục cần làm là gì? Ngoài việc tách hộ thì có cần phải xây nhà trên đất chia lô mới được bồi thường theo hộ không ạ? Đất nhà em 1200m, trong đó 80m đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp. Nhà có 3 anh em thì số đất đó có chia 3 lô được không? Nhờ quý công ty giải đáp thắc mắc giúp em ạ. Em chân thành cảm ơn!!

Trả lời: - Về thủ tục tách thửa:

Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên, nếu đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch. Trong cả 2 trường hợp đều không hạn chế quyền làm thủ tục tách thửa của người sử dụng đất. Tuy nhiên, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thành 3 thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương xin thông tin. Trường hợp nếu đảm bảo về điều kiện tách thửa thì gia đình bạn nộp hồ sơ đề nghị tách thửa đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc UBND cấp xã nơi có đất.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã…”

- Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

+ Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

+ Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Thời hạn giải quyết không quá 20 ngày (điểm đ, khoản 2, Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP)

- Về vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Và Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”

Theo đó, nếu gia đình bạn đã có GCN hoặc chưa có GCN nhưng đáp ứng đủ điều kiện được cấp thì vẫn được bồi thường về đất, tài sản hình thành trên đất và việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Như vậy, tùy thuộc vào loại đất nhà bạn đang sử dụng sẽ có mức bồi thường tương ứng. Nếu bị thu hồi đất nhà ở thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư khi không còn chỗ ở nào khác. Nếu bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền. Giá đất sẽ do UBND tỉnh bạn quyết định tại thời điểm thu hồi đất.