Câu hỏi: Đất và các công trình gắn liền với đất đều là những tài sản có giá trị lớn và trong nhiều trường hợp, đất bị thu hồi để phục vụ cho việc thực hiện các công trình, dự án. Tuy nhiên, vấn đề về bồi thường đất và tài sản trên đất khi thu hồi là vấn đề dễ phát sinh các tranh chấp, khiếu kiện kéo dài do giữa các bên trong quan hệ thu hồi - bồi thường không đạt được thỏa thuận chung về giá bồi thường. Nhiều gia đình có diện tích đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là "sổ đỏ"

1. Tư vấn về việc bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi

Trên thực tế, nhiều gia đình có những phần đất tuy đã sử dụng lâu năm nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hay thường gọi là "sổ đỏ"). Đối với những phần đất đó khi bị thu hồi nhằm mục đích thực hiện những dự án, cỗng trình nhằm mục đích phát triển triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì quy định của pháp luật về việc bồi thường với những phần đất này như thế nào?
Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này có thể liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

- Phần đất và tài sản gắn liền với đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được bồi thường hay không?

- Khi được bồi thường thì mức bồi thường được tính như thế nào?

- Nếu không đồng ý với mức giá được bồi thường thì có thể tiếp tục sinh sống trên phần đất đó hay không?

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống tư vấn sau đây:

2. Quy định của pháp luật về bồi thường đất và tài sản gắn liền với đất khi bị thu hồi

Nội dung tư vấn:
Kính chào luật sư. Em xin các luật sư giải đáp giúp em vài thắc mắc liên quan đến việc đền bù đất thu hồi để làm đường. Gia đình em được phân 240m2 đất, có sổ đỏ từ năm 1980. Trong đó có 290m2 là đất liền kề, không thuộc sổ đỏ. Tuy không có sổ đỏ nhưng hàng xóm xung quanh cũng chứng minh được gia đình đã sử dụng vào trồng cây, xây nhà trọ, xây nhà xưởng để sinh sống từ khi về đây và gia đình em cũng đóng thuế đất cho phần đất liền kề này đầy đủ. Hiện nay dự án khu đô thị đang tiến hành xây chung cư, đường và có lấy vào phần đất liền kề này của gia đình em. Xin luật sư cho biết, gia đình em có được đền bù không? Mức đền bù cụ thể như thế nào? Hiện tại khu đất này đang có một số phòng trọ cho thuê, 2 nhà xưởng có nhiều máy móc, vậy gia đình em có được đền bù phí phá dỡ, di chuyển tài sản không? Và câu hỏi cuối cùng của em là gia đình có được đền bù bằng nhà tái định cư không ạ? Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, dự án này tiến hành thu hồi đất nhưng bạn chưa nói rõ là thu hồi đất qua phương thức nào nên sau đây tôi tạm chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1 : Dự án khu đô thị thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất:

Căn cứ theo Điều 62 Luật Đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“
Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

…

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
”

Như vậy, nếu diện tích đất nhà bạn nằm trong trường hợp nhà nước thu hồi đất (có quyết định thu hồi) thì Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường. Việc bồi thường với dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá theo Quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành hàng năm. Nếu gia đình bạn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì có thể bị cưỡng chế thu hồi đất.

Khu đất 290m2 đất liền kề không thuộc sổ đỏ của bạn cùng với khu nhà trọ và nhà xưởng của bạn vẫn được nhận được đền bù căn cứ theo khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 75.
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này
“

“
Điều 89.
Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
’’

Điều kiện về việc đền bù bằng nhà tái định cư được quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 79.
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

…

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.“

Trường hợp 2: Dự án khu đô thị không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất

Trong trường hợp này, chủ đầu tư sẽ trực tiếp thỏa thuận với bạn bằng các hình thức quy định tại Điều 73 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 73.
Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh."

Như vậy ,nếu trong trường hợp dự án không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất thì chủ đầu tư và gia đình bạn có thể thỏa thuận trực tiếp về giá bồi thường. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì dự án không có quyền thực hiện trên khu đất nhà bạn.

Trân trọng!