Câu hỏi: Vậy mẹ tôi và tôi cũng như các thành viên trong gia đình phải làm những thủ tục gì để tôi được nhận phần đất mà bố mẹ tôi cho tôi một cách hợp pháp, trong đó có việc tôi được cấp sổ đỏ? Và cơ quan nào sẽ giúp tôi thực hiện công việc này? Trình tự thực ra sao? Và tôi có phải chịu những khoản phí nào không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: I. Trường hợp thời điểm còn sống bố bạn chưa làm hợp đồng tặng cho phần đất này cho bạn hoặc hợp đồng chưa có công chứng

Khi bố bạn không có di chúc, việc phân chia di sản của bố bạn sẽ tuân theo pháp luật là chia cho những người thừa kế theo pháp luật của bố bạn theo Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005, nghĩa là phần di sản của bố bạn sẽ được chia đều cho tất cả những người sau: ông bà nội bạn (cha mẹ đẻ hoặc cha mẹ nuôi của bố bạn, nếu ông bà nội còn sống hoặc qua đời sau bố bạn), mẹ bạn (vợ hợp pháp của bố bạn thời điểm bố bạn qua đời), cùng tất cả con đẻ và con nuôi của bố bạn.

Như vậy thủ tục để bạn có thể được cấp sổ đỏ đối với phần đất thừa kế từ bố bạn và các khoản phí phải nộp như sau:

1. Thủ tục sang tên sổ đỏ

Bước 1:
Gia đình cần làm thủ tục công chứng văn bản phân chia di sản thừa kế.

Người tham gia ký văn bản
: tất cả những người thừa kế theo pháp luật của bố bạn như liệt kê ở trên.

Nơi thực hiện
: Phòng công chứng trong địa bàn tỉnh nơi có đất.

Hồ sơ cần mang
:

(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đứng tên bố bạn;

(2) Giấy chứng tử của bố bạn;

(3) Giấy khai sinh của bố bạn;

(4) Đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn;

(5) Giấy khai sinh và chứng minh nhân dân của tất cả những người thừa kế theo pháp luật;

(6) Giấy chứng tử của những người trong danh sách những người thừa kế theo pháp luật của bố bạn nhưng đã qua đời trước bố bạn (nếu có);

(7) Sổ đỏ của mảnh đất cần chia; và

(8) Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với nội dung là tất cả những người đồng thừa kế thỏa thuận để bạn hưởng thừa kế quyền sử dụng phần đất này (văn bản này gia đình có thể nhờ văn phòng công chứng lập).

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính

Trong vòng 30 ngày kể từ ngày công chứng thỏa thuận, bạn sẽ cần lên Chi cục Thuế địa phương nơi có đất làm thủ tục kê khai lệ phí trước bạ.

Khoản 10 Điều 3 Thông tư 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ quy định:

“Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

…

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ giữa người cho và người nhận tài sản và bản tự cam kết của chủ tài sản về việc lần đầu tiên được nhận quà tặng hoặc thừa kế, nếu khai không đúng thì phải bị truy thu lệ phí trước bạ và phạt theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.”

Về thuế, Khoản 4 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế quy định:

“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Theo đó, trường hợp của bạn được miễn lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân,
hồ sơ kê khai trường hợp của bạn sẽ bao gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân (theo mẫu).

- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp (sổ đỏ).

- Giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ và miễn thuế thu nhập cá nhân (văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng xác nhận đây là tài sản thừa kế từ bố bạn và các giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân khác).

- Trường hợp bạn không trực tiếp đi làm thủ tục mà uỷ quyền cho người khác kê khai, nộp thay thì người ủy quyền và người được ủy quyền đi làm thủ tục sẽ lập Giấy uỷ quyền nộp thay lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Bước 3: Gia đình đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ

Nơi làm thủ tục:
UBND huyện nơi có đất.

Hồ sơ cần mang:

(1) Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã có công chứng;

(2) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

(3) Giấy tờ chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính;

(4) Chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của người đi làm thủ tục;

(5) Văn bản ủy quyền của người không trực tiếp đi làm thủ tục (nếu có).

2. Các khoản thuế và lệ phí

Trường hợp thừa kế của bạn được miễn lệ phí trước bạ, miễn thuế thu nhập cá nhân tuy nhiên gia đình vẫn có thể phải nộp các phí khác như phí công chứng, phí đo đạc, phí thẩm định,…

II. Trường hợp thời điểm còn sống bố bạn đã lập hợp đồng tặng cho đất cho bạn và hợp đồng đã có công chứng nhưng chưa sang tên

Với trường hợp này gia đình không cần làm thủ tục về phân chia di sản thừa kế mà chỉ làm thủ tục sang tên. Hồ sơ sang tên tương tự như trên, thay văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế bằng hợp đồng tặng cho có công chứng.

Về thuế và lệ phí,
nếu là tặng cho trực tiếp lần đầu giữa cha mẹ để và con thì cũng được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ như trên và cũng chỉ phải nộp các phí khác như trên. Trường hợp không phải là tặng cho lần đầu thì chỉ được miễn thuế thu nhập cá nhân và vẫn phải đóng lệ phí trước bạ bằng 0,5% (giá đất) x (diện tích đất), giá đất này do UBND tỉnh quyết định.

Trân trọng