Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Tôi có một thửa đất có diện tích 2656m2, đất thổ cư, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 1996.   Trên diện tích này tôi đã làm nhà ở  khoảng 200m2, diện tích còn lại tôi  trồng cây. Nay tôi có dự định: 1/ Cắt 2 lô, mỗi lô 200m2 cho 2 đứa con. 2/  Còn lại  chuyển nhượng (bán).

Khi đến cơ quan có thẩm quyền (cấp huyện), họ yêu cầu về xã xác nhận diện tích đất ở rồi mới đến huyện lập hồ sơ. Được biết, xã chỉ xác nhận diện tích đất ở là 200m2, diện tích còn lại muốn chuyển đất ở phải nộp 50% giá đất hiện hành. Tôi băn khoăn; - Bìa đỏ ghi là đất thổ cư (dịch là đất ở), cả 2656m2 là đất ở chứ?, sao lại chỉ xác nhận đất ở có 200m2, diện tích còn lại không phải đất ở, phải làm hồ sơ để chuyển sang đất ở, đóng thuế 50% khi chuyển mục đích sử dụng.

Trả lời: Trước hết bạn phải xem lại số diện tích 2656 m2 của gia đình có được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất thổ cư hay không. Bởi vì khi đến cơ quan có thẩm quyền cấp huyện họ lại yêu cầu về xã xác nhận diện tích đất ở thì rõ ràng việc xác định diện tích là 2656 m2 là đất thổ cư có vấn đề.

Căn cứ vào quy định tại điều 24 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP thì sẽ tiến hành việc xác định diện tích đất ở khi cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vườn gắn liền với nhà ở. Theo đó thì trình tự, thủ tục xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại điểm b khoản 5 Điều 24 của Nghị định này thực hiện như sau:

1.
Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị xác định
l
ại diện tích đất ở tại nơi nộp hồ sơ quy định tại Điều 60 của Nghị định này.

2.
Văn
phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ khi cấp Giấy chứng nhận trước đây, nếu đủ điều kiện xác định lại diện tích đất ở theo quy định tại khoản 5 Điều 24 của Nghị định nà
y
thì trình cơ quan có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ s
ở
dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Việc xác định sẽ dựa trên hiện trạng đất đang sử dụng trên thực tế.

Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Do thông tin của bạn chưa chính xác và chưa đầy đủ nên chúng tôi chia thành 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu như trong trường hợp gia đình bạn dùng hết 2656 m2 để ở sử dụng đúng với mục đích là đất thổ cư thì mới được xác nhận là số diện tích đất ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất thổ cư. Lúc này bạn có thể lên gặp cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để thực hiện việc cắt lô đất này.

Thứ hai, dù diện tích đất là 2656m2 đất thổ cư nhưng nếu tại địa phương bạn quy định hạn mức đất ở chỉ là bao nhiêu m2 đó thì diện tích đất ở của gia định sẽ  bằng với hạn mức đất đó.

Ví dụ trong trường hợp địa phương bạn quy định hạn mức đất ở là 200 m2 thì diện tích đất ở của gia đình bạn chỉ là 200 m2 phần diện tích còn lại là đất vườn.

Trong trường hợp này muốn cắt 2 lô đất mỗi lô đất 200 m2 cho con thì gia đình phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

Như vậy nếu như cơ quan có thẩm quyền xã cho rằng số diện tích đất ở của gia đình bạn là 200m2  phần diện tích còn lại là đất ở thì có thể không trái quy định của pháp luật.

Còn việc bạn băn khoăn quy định về việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì căn cứ vào quy định tại  Nghị định số 45/2014 hoặc tham khảo bài viết sau: Tư vấn về phí chuyển mục đích sử dụng đất