Câu hỏi: Kính thưa quý Luật sư tư vấn, tôi có vấn đề sau đây nhờ quý Luật sư tư vấn: 1. Tôi có mua một mảnh đất (CLN + ONT + Lúa), hai bên chuyển nhượng đã đóng thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân ngày 24/12/2015. Đã nộp biên lai cho Phòng tài nguyên & môi trường.

2. Đợi quá lâu không thấy thông báo nhận giấy CN.QSDĐ, mới đây (25-08-2016) tôi liên hệ phòng TN-MT huyện thì được thông báo là do bên tòa án đề nghị tạm ngưng cấp giấy CN.QSDĐ mảnh đất này vì đang tranh chấp thừa kế.

3. Trước đó, ngày 03-03-2014 văn phòng công chứng có công văn yêu cầu UBND xã niêm yết thông báo công khai về việc khai nhận di sản thừa kế của mảnh đất nêu trên.

4. Ngày 14-07-2014, tòa án ra quyết định đình chỉ vụ án dân sự về "Tranh chấp quyền sử dụng đất" của mảnh đất nêu trên (Cùng một người được ủy quyền đứng ra khởi kiện như mục 2).

5. Ngày 06-10-2015, tôi và bên bán có làm giấy chuyển nhượng QSDĐ tại văn phòng công chứng.

6. Hiện nay người bán đất cho tôi đã chết ngày 18-08-2016.

Nhờ quý Luật sư tư vấn:

1. Từ khi tôi nộp biên lai phí trước bạ + thuế thu nhập cá nhân đến khi tòa án có công văn yêu cầu ngưng cấp giấy CN.QSDĐ là 2,5 tháng. Như vậy không cấp giấy CN.QSDĐ cho tôi có sai quy định của pháp luật không? Nếu sai tôi cần khiếu kiện ai, ở đâu?

2. Việc Văn phòng công chứng đã niêm yết thông báo công khai về "Văn bản khai nhận thừa kế" trước khi tòa thụ lý vụ án và tòa án có công văn ngăn chặn việc chuyển nhượng như vậy có giá trị không? Nếu cần tôi có thể khiếu kiện tòa án được không?

3. Nay người bị kiện đã mất. Vậy việc khởi kiện còn giá trị không?

4. Tiếp theo tôi phải làm gì?

Xin cảm ơn quý Luật sư!

Trả lời: Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

1.Người sử dụng có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thưa kế, tặng cho, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

a)
Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b)
Đất không có tranh chấp;

c)
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d)
Trong thời hạn sử dụng đất.

Như bạn đã trình bày, thì
nguyên nhân mà văn phòng đăng ký đất đai tạm dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là diện tích đất này đang có tranh chấp về thừa kế
. Do vậy, thì đối chiếu với Khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì diện tích đất đó
không đủ điều kiện để chuyển nhượng
. Như vậy, trường hợp của bạn, thì mặc dù hai bên đã làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hai bên đã đóng thuế trước bạ và thuế thu nhập cá nhân, đã nộp biên lai cho Phòng Tài nguyên và môi trường nhưng trong quá trình giải quyết, xử lý thì diện tích đất đó phát sinh tranh chấp. Vì vậy,
việc chuyển nhượng sẽ bị tạm dừng để giải quyết tranh chấp trước.

Về thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về đất đai, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Đất Đai có quy định như sau

Điều 61. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai.

2) Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận được quy định như sau:

…

i) Đăng ký biến động do đổi tên người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất hoặc thay đổi hạn chế quyền sử dụng đất hoặc thay đổi nghĩa vụ tài chính hoặc thay đổi tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký là không quá 15 ngày
.

Như thông tin mà bạn cung cấp thì từ khi bạn nộp biên lai phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân đến khi Tòa án có công văn yêu cầu ngưng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 2,5 tháng. Do bạn không nói rõ thời điểm bạn nộp đầy đủ hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thời điểm nào. Và thời hạn theo quy định tại Điểm i, Khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là
15 ngày tính từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ
. Do vậy, bạn cần xác định rõ ngày mà bạn nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Nếu như bạn thuộc trường hợp trên thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi bạn đang nộp hồ sơ để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của việc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự như sau:

Điều 218. Hậu quả của việc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự.

1. Khi có quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, đương sự không có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết lại vụ án dân sự đó, nếu việc khởi kiện vụ án sau không có gì khác với vụ án trước về nguyên đơn, bị đơn và quan hệ pháp luật có tranh chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 192, điểm c khoản 1 Điều 217 của Bộ luật này và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật

…

Như thông tin mà cung cấp, ngày 03/03/2014 văn phòng công chứng có công văn yêu cầu UBND xã niêm yết thông báo công khai về việc khai nhận di sản thừa kế của mảnh đất nêu trên. Ngày 14/07/2014, Tòa án ra quyết định đình chỉ vụ án dân sự về: “
Tranh chấp về quyền sử dụng đất
” của mảnh đất nói trên. Ngày 06/10/2015, hai bên đã làm giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng. Như vậy, thì theo quy định của pháp luật thì khi mà Tòa án đã ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự thì Tòa án không có căn cứ để ra công văn ngăn chặn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Trừ trường hợp sau khi đình chỉ vụ án dân sự đó, người khởi kiện có làm đơn khởi kiện lại theo quy định của pháp luật đồng thời có đề nghị Tòa án áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Do vậy, trong trường hợp của bạn thì bạn cần phải làm đơn tường trình và gửi tới Tòa án đã ra công văn ngăn chặn việc cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn.