Câu hỏi: Thưa luật sư, cho em hỏi về việc mua bán nhà đất nhưng chưa hoàn công quy định thế nào, cụ thể là: Bà nội em có 7 người con, ba em là thứ 4 , sau khi bà nội em mất, nhà có đi làm giấy thừa kế di sản cho 7 người con năm 2014. Nhưng bà nội có ký giấy công chứng ở phường cho ba em 1 phần của miếng đất, có ghi diện tích (năm 2004)

Bà nội em có ký giấy phép xây dựng để ba em xây nhà, nhưng chưa hoàn công và chưa có sổ đỏ và số nhà (chỉ có hộ khẩu ghép tách ra từ hộ khẩu chính ). Nay ba em muốn tách ra làm sổ đỏ, số nhà và đứng tên căn nhà mà bà nội cho. Trong nhà thì ai cũng đồng ý ký giấy nhưng có 1 người em của ba em là không chịu mà đòi bán hết rồi chia ra.(Ba và mẹ em lấy nhau năm 1989 và có 3 người con). Thưa luật sư cho em hỏi:

- Nếu căn nhà của ba em không hoàn công thì toàn bộ miếng đất có bán được không và nếu có bán là bán luôn căn nhà của ba em không ạ.

- Nếu Trường hợp ba em mất đột ngột (bệnh) thì vợ và con có được chia tài sản theo quy định không ạ.

- Và mẹ e có quyền thay ba e ký tên để không bán miếng đất không ạ. Kính gửi quý luật sư! mong được nhận hồi âm sớm nhất.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1 . Nếu căn nhà trên không hoàn công thì toàn bộ miếng đất có bán được không và nếu có bán là bán luôn căn nhà không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

" 1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai ..."

Theo quy định nêu trên, nhà ở muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng thì bắt buộc phải có giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở đã được xây dựng xong nhưng chưa tiến hành hoàn công, tức chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nên không thể tham giao giao dịch.

Vậy, nếu gia đình muốn chuyển nhượng toàn bộ nhà và đất (bao gồm cả ngồi nhà mới xây dựng nhưng chưa hoàn công) thì phải hoàn tất thủ tục hoàn công. Trường hợp người mua nhà chưa hoàn công thì chỉ phát sinh quyền sở hữu đối với thửa đất, phần nhà vẫn là của chủ cũ bởi: Khi muốn hoàn công người phải nhờ chủ cũ đứng ra hoàn công vì khi giấy phép xây dựng vẫn tên chủ cũ (giấy phép xây dựng chỉ được cấp mới với tên người mua khi chủ cũ đã hoàn công).

2 . Khi ba bạn mất, thì vợ và con có được chia tài sản theo quy định không?

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015  thì cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Khi cha bạn đột ngột mất mà không để lại di chúc thì vợ và con sẽ được quyền hưởng di sản, trừ những trường hợp không được hưởng di sản thừa kế theo điều 621 BLDS năm 2015. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

- Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

- Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

- Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Hiện mẹ của bạn muốn thay cha chuyển nhượng các thửa đất trên.Theo quy định của pháp luật, chỉ có chủ sở hữu của tài sản hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền mới được quyền định đoạt tài sản.Với trường hợp của bạn, để định đoạt thừa đất trước tiên những người thuộc hàng thừa kế cần làm các thủ tục liên quan tới việc khai nhận di sản thừa kế và đăng ký biến động đất đai  tại cơ quan có thẩm quyền.Sau đó mới có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng cho người khác.