Câu hỏi: Xin chào Luật sư! Em xin phép nhờ luật sư tư vấn giúp em về vấn đề mua bán đất đai.Cụ thể: gia đình em có mua một mảnh đất với giá 500 triệu đồng. Khi mua có viết giấy tay được hai bên ký và trưởng ấp chứng nhận. Gia đình em đã đặt cọc 100 triệu đồng. Theo thỏa thuận trong lúc  chờ giấy ủy quyền sang tên thì bên gia đình em đã phá ngôi tức là san bằng đất đã có sự đồng ý của bên bán. Tuy nhiên, do bên bán gặp trục trặc trong việc làm giấy tờ và hiện tại bên  em chưa nhận được giấy tờ ủy quyền sử dụng đất. Nhưng bên bán đòi thêm tiền cọc là 350 triệu nữa. Vậy bên em không đồng ý đưa tiền được không ạ? Và nếu bên bán không bán nữa thì quyền lợi về hai phía như thế nào ạ? Em cảm ơn Luật sư!

>> Luật sư tư vấn thắc mắc trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay, gọi:
1900.6169

Trả lời: Vì bạn và bên bán đã thỏa thuận đặt cọc số tiền 100 triệu đồng để đảm bảo thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó việc đặt cọc hoàn toàn do sự thỏa thuận của hai bên, việc có đặt cọc thêm 350 triệu hay không phụ thuộc vào nội dung có quy định hay không. Trường hợp hợp đồng đặt cọc các bên thỏa thuận về nội dung thanh toán như trên nhưng bạn không thực hiện đặt cọc thêm 350 triệu hoặc từ chối việc ký kết hợp đồng hoăc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này thì 100 triệu đã đặt cọc sẽ thuộc về bên bán, bạn không được lấy lại 100 triệu. Trường hợp hợp đồng không có điều khoản về việc thanh toán số tiền 350 triệu thì bạn có quyền không giao nộp số tiền trên, theo đó hai bên vẫn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ của mình theo nội dung hợp đồng.

Trường hợp bên bán không muốn thực hiện chuyển nhượng cho bạn thì bên bán phải trả lại số tiền 100 triệu cho bạn và buộc phải trả thêm 100 triệu cho bạn. Ngoài ra, bạn cần lưu ý về điều kiện để hợp đồng mua bán hợp pháp theo quy định của pháp luật thì cần đảm bảo điều kiện của Luật đất đai. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

>> Luật sư tư vấn thủ tục mua bán nhà đất, liên hệ:
1900.6169

2.Thỏa thuận mua bán đất bằng giấy viết tay có làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên?

Câu hỏi:
Kính gửi Công ty luật Minh gia.Từ những năm 2007 tôi có cùng vợ chồng người cháu ở quê mua chung một mảnh đất, để người cháu đứng tên. Sau đó nhiều lần chuyển tiền cho cháu vay coi như khoản tiết kiệm khi về nghỉ hưu có thể làm nhà về quê sống. Năm 2015 chúng tôi thỏa thuận đổi phần đất mua chung và tất cả các khoản tiền cho vay để mua lại một mảnh đất đang đứng tên vợ chồng người cháu, chỉ thống nhất bằng miệng không có văn bằng. Năm 2017 nghi vấn có gian dối tôi yêu cầu bàn giao đất thì phát hiện người cháu đã bán một phần đất tôi đã mua và đang thế chấp ngân hàng mảnh đất đó. Tôi phải chấp nhận cho vay thêm một khoản tiền để lấy sổ đỏ vê. Nhưng đã 3 tháng nay cháu tôi không chịu hoàn tất thủ tục để tôi sang tên sổ đỏ mặc dù đá có giải thích bằng tình cảm trong họ tộc.

Vậy tôi xin luật sư tư vấn có thể đưa ra pháp luật giải quyết việc này không? Cơ quan nào nhận hồ sơ và các giấy tờ viết tay xác nhận việc mua đất chung cũng như nhận tiền từ tôi của vợ chồng người cháu có giá trị pháp lý không (Các giấy tờ đó do tự cháu tôi viết và có chữ ký của cả hai vợ chông). Xin cảm ơn Luật sư?

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin cung cấp để xác định việc người cháu đứng tên thực hiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất có phù hơp với quy định pháp luật hay không, thì cần phải làm rõ những vấn đề sau: Thời điểm năm 2007, các bên thỏa thuận để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hình thức nào? Hợp đồng chuyển nhượng ai là người ký tên với tư cách bên nhận chuyển nhượng?. Theo đó, trong trường hợp thời điểm nhận chuyển nhượng cả hai bên (bạn và người cháu) cùng ký tên với tư cách bên nhận chuyển nhượng và tại thời hoàn thiện hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất hai bên có văn bản thỏa thuận để người cháu đứng tên đại diện, trong văn bản thỏa thuận ghi nhận rõ phần diện tích sử dụng của từng người. Đồng nghĩa tài sản trên về mặt pháp lý vẫn thuộc quyền sở hữu chung của bạn và người cháu theo quy định tại Điều 210, bộ luật dân sự 2015 về
sở hữu chung hợp nhất:

“1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.”

"Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật..."

Do đó, thời điểm năm 2015 người cháu thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên (trên cơ sở thỏa thuận miệng với bạn) là không phù hợp với quy định pháp luật. Do đó, bạn có căn cứ để khởi kiện tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu/khởi kiện tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất đã được sang tên cho người mua.

Liên quan tới nội dung thời điểm năm 2015 thỏa thuận mua chung quyền sử dụng đất. Cần làm rõ thỏa thuận mua chung có căn cứ pháp lý hay không. Trường hợp có căn cứ chứng minh hợp pháp (văn bản thỏa thuận góp tiền mua chung, trong đó thể hiện rõ giá trị mua, diện tích sử dụng tương ứng,…) thì việc người cháu tiếp tục thực hiện chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất là chưa phù hợp với quy định pháp luật. Do vậy, bạn có thể làm đơn khởi kiện để yêu cầu hủy giao dịch đã chuyển nhượng của người cháu và yêu cầu xác nhận quyền sử dụng hợp pháp để làm căn cứ sang tên quyền sử dụng đất hợp pháp. Về văn bản thỏa thuận mua đất chung và giấy xác nhận tiền của hai vợ, chồng người cháu sẽ là căn cứ để giải quyết vụ việc của mình, việc xác định tính pháp lý thì cần xem xét lại nội dung, hình thức và điều kiện có hiệu lực khác theo pháp luật dân sự, đất đai.