Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Tôi có một số vấn đề thắc mắc cũng như chưa hiểu rõ, Tôi xin gửi tới công ty Luật Minh Gia nhờ sự trợ giúp của Công ty, mong được sự phản hồi của Công ty.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Hiện nay gia đình tôi đang sinh sống trên mảnh đất mà bố mẹ tôi khai hoang phục hóa từ năm 1989, với diện tích là 1200 m2, gia đình tôi vẫn sinh sống ổn định từ đó và không có tranh chấp với ai, cũng không thuộc dự án nào của nhà nước, nhưng UBND xã nói là chưa phù hợp với khu dân cư, đất trên UBND xã vẫn không cấp cho gia đình tôi bất kể giấy tờ gì từ trước cho tới nay, và theo UBND xã đang yêu cầu gia đình tôi ký hợp đồng thuê đất 5 năm để hàng năm phải nộp thuế cho nhà nước, vậy tôi xin hỏi đất gia đình tôi có phải nộp thuế không? Và tôi có nên ký hợp đồng 5 năm không? Gia đình tôi có được yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu được cấp thì gia đình tôi phải mất những chi phí gì? Được cấp tối đa bao nhiêu m2? Hoặc nếu UBND xã chưa cấp được bìa đỏ thổ cư thì gia đình tôi có yêu cầu UBND xã cấp giấy sử dụng đất khai hoang tạm thời để cho có giấy tờ được không? Tôi chưa biết phải xử lý ra sao, vậy mong công ty luật Minh Gia giúp tôi thắc mắc trên. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Pháp luật hiện hành quy định thế nào là “đất khai hoang” cũng như trường hợp “đất khai hoang” khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất hay không, vì vậy anh/chị không thể yêu cầu UBND xã cấp giấy sử dụng đất khai hoang tạm thời và UBND cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo điều 54 Luật đất đai 2013:

“Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quyđịnh tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 củ
a Luật này.”

Vì vậy, anh/chị không cần phải kí hợp đồng thuê đất, và không phải nộp thuế khi chưa được trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 101, Luật Đất đai 2013 quy định về
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, gia đình anh chị đã khai hoang từ năm 1989 (trước ngày 15/10/1993), và việc sử dụng đất  là liên tục và không có tranh chấp, nên anh chị được quyền yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh chị có thể tham khảo tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013.