Câu hỏi: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đang là một trong những giao dịch phổ biến hiện nay. Tuy nhiên làm thế nào để giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực theo quy định của pháp luật thì nhiều người vẫn chưa nắm được. Đặc biệt là trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay thì có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không ?

1. Tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay.

Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không phải là vấn đề hiếm gặp hiện nay. Nguyên nhân chủ yếu là do hiểu biết, kiến thức về pháp luật  của các bên giao dịch còn hạn chế. Do sự tin tưởng giữa các bên khi giao kết hợp đồng nên nhiều người thường xem nhẹ hình thức hợp đồng khi giao kết và rất nhiều nguyên nhân khác. Cũng vì những lí do trên mà tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay diễn ra ngày một nhiều, kéo theo đó là các vụ án tranh chấp về đất đai ngày một gia tăng. Vậy hợp đồng chuyển nhượng đất bằng Giấy viết tay không công chứng, chứng thực có được cấp Giấy CNQSDĐ? làm thế nào để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liên với đất theo đúng quy định của pháp luật. Hoặc đang có tranh chấp xảy ra mà bạn không biết làm thế nào để đảm bảo lượi ích cho mình. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi
1900.6169
, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

+ Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ;

+ Hướng giải quyết khi có tranh chấp phát sinh ;

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung tư vấn
:

Chào Luật sư, xin Luật sư tư vấn cho trường hợp của tôi: Thủ tục để xin sổ đỏ. Năm 2003 bà A bán cho ông B mảnh đất 64m2 và nhà cấp 4 (có số nhà, điện nước đứng tên ông B) có công chứng và dấu mộc của thị trấn. Năm 2008 ông C mua lại mảnh đất trên từ ông B bằng giấy tờ viết tay không có công chứng hay dấu vân tay gì cả. Đầu năm nay 2019 tôi mua lại mảnh đất với căn nhà từ ông C làm thủ tục công chứng vi bằng. Hiện giờ bà A đã chết, Sổ đỏ cả khu đó vẫn đứng tên bà A và do các con bà nắm giữ. Con hẻm vào nhà tôi chỉ có 3m nhưng mặt tiền nhà tôi khoảng 3.5m. Đất vẫn đóng thuê hàng năm. Đất là loại LNK nhưng khi đóng thuế thì tôi thấy lại là đất ở đô thị. Vậy cho tôi hỏi, tôi có thể làm sổ đỏ được không? Trong trường hợp các hộ đồng ý hiến đất mở đường hoặc không đồng ý thì tôi có thể xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không? Xin cảm ơn!

Trả lời: Điều 188 Luật Đất Đai 2013 có quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Ngoaì ra, theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/ NĐ-CP quy định 2 trường hợp đang sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định taị Nghị định này mà không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất:

“a) Sử dụng đất do chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giay tờ về quyền sử dụng đất quy định taị Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này”.

Tuy nhiên, ông C thực hiện chuyển nhượng đất cho bạn trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014, nhưng ông C chưa có
Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, theo luật, ông C chưa có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, hợp đồng chuyển nhượng đất chưa có hiệu lực pháp luật.

Dựa vào những căn cứ và phân tích như trên, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn phải yêu cầu ông C làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Ngòai ra, khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định:
“3.
Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a)
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
”.

Việc công chứng thực hiện taị các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện taị Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, bạn và ông C tiến hành ký laị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đem hợp đồng này đi công chứng hoặc chứng thực. Sau khi tiến hành các bước trên bạn sẽ được Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.