Câu hỏi: Tôi có xây căn hộ 119m2 với dự tính 3 tầng. Tầng trệt cao từ măt đường lên là4.2m . Măt lộ giao thônh là 9m. Tôi có đua ban công theo kiến trúc là 1m. Vậy có bị coi là phạm luật ko ạ. Khoảng cách từ mép phần ban công nhô ra chỉ cách cột điện cao thế là o.75m . Cũng có nghĩa từ cột điện cao thế đo vào phần đất tôi được cấp là 1.85m. Vậy xin cho tôi hỏi về việc khoảng cách cấp đất cho tôi tới cột điện cao thế có đúng luât ko. Và phần kiến trúc ban công của tôi nhô ra thì có đúng luật không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn  như sau:

- Thứ nhất,
quy định xây dựng về khoảng cách của phần ban công nhô ra

Theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BTBXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quy chuẩn xây dựng Việt Nam thì những phần được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, phải tuân thủ các quy định sau đây:

"... Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua… nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Chỉ giới đường đỏ: là đường ranh giới phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc các công trình kỹ thuật hạ tầng.

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)
Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m
0
7¸12
0,9
>12¸15
1,2
>15
1,4

- Phần ngầm dưới mặt đất: mọi bộ phận ngầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Mái đón, mái hè phố: khuyến khích việc xây dựng mái hè phục vụ công cộng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ. Mái đón, mái hè phố phải:

+ Được thiết kế cho cả dãy phố hoặc cụm nhà, đảm bảo tạo cảnh quan;

+ Đảm bảo tuân thủ các quy định về phòng cháy chữa cháy;

+ Ở độ cao cách mặt vỉa hè 3,5m trở lên và đảm bảo mỹ quan đô thị;

+ Không vượt quá chỉ giới đường đỏ;

+ Bên trên mái đón, mái hè phố không được sử dụng vào bất cứ việc gì khác (như làm ban công, sân thượng, sân bày chậu cảnh...).

Ghi chú:

1- Mái đón: là mái che của cổng, gắn vào tường ngoài nhà và đua ra tới cổng vào nhà và hoặc che một phần đường đi từ hè, đường vào nhà

2- Mái hè phố: là mái che gần vào tường ngoài nhà và che phủ một đoạn vỉa hè.

1) Phần nhô ra không cố định:

- Cánh cửa: ở độ cao từ mặt hè lên 2,5m các cánh cửa (trừ cửa thoát nạn nhà công cộng) khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Các quy định về các bộ phận nhà được phép nhô ra được nêu trong bảng 2.10.

Bảng 2.10: Các bộ phận nhà được phép nhô ra

Độ cao so với mặt hè (m)
Bộ phận được nhô ra
Độ vươn tối đa (m)
Cách mép vỉa hè tối thiểu (m)
³ 2,5
Gờ chỉ, trang trí
0,2
³2,5
Kết cấu di động:
Mái dù, cánh cửa
1,0m
³3,5
Kết cấu cố định (
phải nghiên cứu quy định trong tổng thể kiến trúc khu vực
):
- Ban công mái đua
1,0
- Mái đón, mái hè phố
0,6

..."

Trường hợp này, bạn có dự định xây căn hộ có 3 tầng, tầng trệt cách mặt đất 4.2m. Khi bạn làm ban công bạn phải đáp ứng được điều kiện sau:

+ Độ vươn ra từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra  phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực.

+ tùy theo chiều rộng lộ giới( từ tim đường sang điểm cuối cùng của một bên đường) của đường giao thông phía đua ban công. Nếu chiều rộng lộ giới dưới 7m thì bạn không được xây dựng ban công thò ra ngoài.
Vì bạn không đề cập tới lộ giới đường giao thông nơi mảnh đất mà bạn đang muốn xây nhà, nên bạn kiểm tra lộ giới đường là bao nhiêu và đối chiếu với bảng trên.

- Thứ hai
, về khoảng cách giữa mảnh đất và cột điện cao thế và điều kiện để xây dựng nhà ở nằm trong hành lang đảm bảo an toàn lưới điện.

Việc mảnh đất của gia đình bạn nằm gần cột điện cao thế có nghĩa là mảnh đất này nằm trong hành lang bảo vệ đường lưới điện trên không. Pháp luật không có quy định nào về khoảng cách giữa mảnh đất và cột điện cao thế. Tuy nhiên, những gia đình có đất nằm trong hành lang bảo vệ đường lưới điện thì khi xây dựng nhà ở phải đảm bảo các điều kiện sau đây:

Điều 6 Nghị định 106/2005/NĐ-CP quy định :

“
1. Điều kiện để nhà ở, công trình được tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn công trình lưới điện cao áp đến 220 kV:

a. Mái lợp và tường bao phải làm bằng vật liệu không cháy;

b. Mái lợp, khung nhà và tường bao bằng kim loại phải nối đất theo quy định về kỹ thuật nối đất;

c. Không gây cản trở đường ra vào để kiểm tra, bảo dưỡng, thay thế các bộ phận công trình lưới điện cao áp;

d. Khoảng cách từ bất kỳ bộ phận nào của nhà ở, công trình đến dây dẫn gần nhất khi dây ở trạng thái tĩnh không được nhỏ hơn khoảng cách quy định trong bảng sau:

Điện áp
Đến 35 kV
66-110 kV
220 kV
Khoảng cách
3,0 m
4,0 m
6,0 m

đ) Cường độ điện trường ≤ 5 kV/m tại điểm bất kỳ ở ngoài nhà cách mặt đất một mét và ≤ 1 kV/m tại điểm bất kỳ ở bên trong nhà cách mặt đất một mét.

2. Đối với nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp trước khi xây dựng đường dây dẫn điện trên không nếu chưa đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư xây dựng công trình lưới điện cao áp chịu kinh phí và tổ chức thực hiện việc cải tạo nhằm thoả mãn các điều kiện đó. Trường hợp chỉ bị phá dỡ một phần mà phần còn lại vẫn tồn tại, sử dụng được và đáp ứng được các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này thì được bồi thường phần giá trị nhà, công trình bị phá dỡ và chi phí cải tạo hoàn thiện lại nhà, công trình theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ. Chủ đầu tư xây dựng công trình lưới điện cao áp có trách nhiệm chi trả bồi thường cho phần bị phá dỡ đó. Trường hợp không thể cải tạo được để đáp ứng điều kiện nêu trên mà phải dỡ bỏ hoặc di dời thì được bồi thường về nhà, công trình và hỗ trợ để di dời theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.”

Vì bạn không cung cấp đường dây cao thế truyền tải loại điện cao áp nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể. Bạn kiểm tra lại loại điện áp mà đường dây điện cao thế này truyền tải và xác nhận khoảng cách từ một bộ phận bất kì tới đường dây điện để  áp dụng đúng với khoảng cách theo quy định trên.

-----

3. Công trình được miễn giấy phép xây dựng quy định thế nào?

Câu hỏi:

Vui lòng cho tôi hỏi về thủ tục xin giấy phép xây dựng: Nhà tôi là nhà nhỏ 14m2 (2.65mx 4.4m, nở hậu ngang 3.8m), trong hẻm, có sổ đỏ. Tình trạng nhà là một trệt, một gác suốt chiều dài nhà nhưng nhỏ hơn diện tích sàn vì nhà tôi chữ L nở hậu, mái tôn, có 1 tường chung đằng sau. Hiện nay nhà xuống cấp, tôi muốn xây dựng lại nhưng vì diện tích nhỏ (<15m2, bề="" rộng=""><3m)nên không thể xin giấy phép xây dựng. nhưng vì nhà xuống cấp nên tôi phải xây lại toàn bộ, trừ móng hoặc phải gia cố móng, tôi vẫn xây nhà lại như cũ là một trệt và gác suốt nhưng lại muốn mở rộng phần gác bằng nền nhà, tức là mở rộng phần sau gác. trong trường hợp của tôi, tôi có cần xin giấy phép xây dựng (cải tạo) tại quận không? xin cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định:

"2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

..."