Câu hỏi: Thưa Công ty Luật Minh Gia! Bản thân tôi cần Công ty tư vấn về vấn đề huỷ bỏ hợp đồng cho thuê nhà đã được Công chứng như sau: Vào tháng 6/2017, tôi có cho thuê một căn nhà. Đối tượng thuê nhà của tôi là 01 người Nhật có quốc tịch Việt Nam. Hợp đồng cho thuê nhà giữa tôi (Bên A), và người Nhật thuê nhà (Bên B) được công chứng tại văn phòng công chứng C. Thời gian cho thuê là 07 năm. Tại hợp đồng công chứng có nêu rõ, nếu bên B không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng thì bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần phải thông báo cho bên B biết. Kể từ khi ký hợp đồng đến nay (tháng 5/2018), bên B chỉ thanh toán đúng 01 lần tiền thuê nhà (6 tháng/ 1 lần). Đến tháng 11/2017 bên B đã tự ý bỏ đi, không sử dụng ngôi nhà đã thuê của tôi, và từ tháng 1/2018 (bắt đầu chu kỳ đóng tiền mới) cho đến nay thì bên B không thanh toán tiền nhà cho tôi nữa. Tôi đã nhiều lần liên hệ nhưng ko được, hiện tại tôi không biết bên B đang ở đâu. Tôi đã gửi thông báo về việc yêu cầu trả tiền thuê nhà, và thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng cho bên B theo đúng địa chỉ trong hợp đồng nhưng không được phản hồi. Rõ ràng bên B đã vi phạm hợp đồng, vì không thực hiện việc trả tiền thuê nhà. Hợp đồng quy định rõ thời gian trả tiền nhà là trong vòng 10 ngày đầu tiên của kỳ đóng tiền mới. (6 tháng/1 lần). Như vậy, bản thân tôi được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nói trên theo luật định. Tuy nhiên, khi tôi đến văn phòng công chứng để yêu cầu gỡ bỏ hợp đồng công chứng đã được văn phòng công chứng C lưu trên hệ thống quản lý chung thì không được chấp thuận, Và yêu cầu tôi gửi đơn ra Toà để Toà tuyên huỷ hợp đồng nói trên. Hiện tại có rất nhiều người muốn thuê lại căn nhà trên của tôi nhưng họ ngại vì hợp đồng trên chưa được huỷ bỏ vì vậy không dám thuê. Tôi chỉ muốn huỷ bỏ hợp đồng trên chứ không yêu cầu bên B phải bồi thường gì cả. Thưa Luật Sư! Bản thân tôi muốn được tư vấn rõ về trường hợp trên để bảo vệ quyền lợi cho bản thân. Luật sư cho phép tôi được hỏi một số vấn đề sau:

1. Tôi có quyền yêu cầu văn phòng công chứng C huỷ bỏ hợp đồng cho thuê nhà nêu trên hay không? Nếu được thì thời gian huỷ là bao lâu?

2. Trường hợp văn phòng công chứng C không được quyền huỷ thì tôi phải gửi đơn Toà án để Toà tuyên huỷ có đúng hay không? Thời gian thụ lý và xét xử là bao lâu? Thủ tục để tôi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ hợp đồng trên gồm những gì?

3. Theo hợp đồng thuê nhà và theo luật dân sự 2015, luật nhà ở 2014, luật công chứng 2014, thì trường hợp của tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Vậy tôi có quyền cho những người khác thuê căn nhà nói trên đúng hay không? Hợp đồng thuê nhà giữa tôi và người thuê mới không cần công chứng mà chỉ cần có xác nhận của địa phương sở tại có hợp pháp không? Trong thời gian chờ đợi câu trả lời của quý Công ty, tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề hủy bỏ hợp đồng thuê nhà tại văn phòng công chứng và Tòa án.

Điều 51 Luật công chứng 2014 quy định về công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

“1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3. Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì khi hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thì phải có thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của các bên tham gia hợp đồng. Do đó, với trường hợp của bạn, cơ quan công chứng sẽ không thể làm thủ tục hủy bỏ hợp đồng khi không có mặt bên thuê nhà và không có văn bản thỏa thuận chấm dứt hợp đồng giữa các bên.

Bên cạnh đó, hủy bỏ hợp đồng được hiểu là hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Trong trường hợp của bạn, hai bên đã thực hiện được một phần nghĩa vụ theo thỏa thuận, đồng thời hiện tại bạn không cung cấp được cho Tòa án địa chỉ cụ thể của bên thuê  nhà do đó trường hợp này Tòa án không thể thực hiện thủ tục tuyên hủy hợp đồng thuê nhà đã giao kết giữa các bên. Trường hợp này bạn có thể thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà.

Thứ hai, về vấn đề đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà

Như đã phân tích ở trên, trường hợp này hợp đồng thuê nhà của bạn không thực hiện được thủ tục hủy bỏ tuy nhiên bạn được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với bên B căn cứ vào các quy định sau đây:

Điều 428 Bộ luật dân sự 2015 có quy định đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4….”

Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“1. Trong thời hạn thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

...

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

....

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định tại Bộ luật dân sự 2015, Luật nhà ở 2014 và căn cứ theo hợp đồng hai bên đã giao kết bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở khi bên thuê nhà không thực hiện nghĩa vụ theo các quy định đã nêu trên. Hiện tại, bên thuê nhà đã không còn ở tại căn nhà đã thuê đồng thời họ đã không thực hiện trả tiền thuê nhà cho bạn quá thời hạn 03 tháng. Do đó, đối với trường hợp này bạn có đủ căn cứ để thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn thuê. Tuy nhiên, khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà bạn phải gửi thông báo cho bên thuê nhà trong thời hạn 30 ngày để thông báo về căn cứ chấm dứt và thời gian sẽ chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Bên cạnh đó, do hợp đồng thuê nhà giữa bạn và bên thuê được lập thành văn bản và được công chứng tại văn phòng công chứng nên khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bên thuê bạn nên gửi thêm một thông báo đến văn phòng công chứng C. Với trường hợp này, bạn không yêu cầu văn phòng công chứng C thực hiện thủ tục hủy hợp đồng thuê nhà mà bạn yêu cầu văn phòng công chứng C thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Lưu ý: Khi gửi thông báo đơn phương chấm dứt HĐ thuê nhà cho bên thuê và văn phòng công chứng bạn phải xuất trình các giấy tờ chứng cứ kèm theo chứng minh mình có căn cứ đơn phương chấm dứt HĐ.

Sau khi hoàn tất thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo quy định của pháp luật bạn có quyền ký kết hợp đồng thuê nhà với các đối tượng khác.

Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Căn cứ theo quy định này thì nếu bạn giao kết hợp đồng thuê nhà ở với các đối tượng mới thì hợp đồng thuê nhà giữa hai bên trong trường hợp này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Việc không công chứng, chứng thực hợp đồng không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của hợp đồng đã được ký kết.