Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề muốn xin cấp GCNQSDĐ mà không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và phải nộp cho Nhà nước tiền thuê đất hay là một loại thuế nào khác hay không? Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào quý công ty Luật Minh Gia! Nhờ quý công ty tư vấn cho tôi một vấn đề về đất đai như sau:Năm 1995, bố mẹ tôi có mua 1 mảnh đất của người trong họ tộc để an cư, sinh sống, lúc mua không làm giấy tờ mua bán và hiện nay người bán này đã chết, chỉ còn 1 người con gái. Gia đình tôi sinh sống làm ăn và ở nhà tạm (nhà vách đất) từ năm 1995 đến năm 2006 thì có chương trình hỗ trợ cho người nghèo, gia đình tôi được hỗ trợ 5 triệu đồng để xây nhà tường gạch, mái ngói trên mảnh đất nói trên. Nhưng khi kiểm tra trên sổ địa chính tại xã thì mảnh đất nhà tôi sinh sống là thuộc đất xã quản lý, nên năm nào cũng phải đóng tiền thuê đất. Bố mẹ tôi có nói trước đây là mua lại của người trong họ thì xã yêu cầu có giấy tờ mua bán. Vậy cho tôi xin phép được hỏi, trong trường hợp như vậy gia đình tôi phải làm thế nào? Theo luật đất đai hiện hành, bố mẹ tôi có thể yêu cầu nhà nước cấp GCNQSDĐ hay không? hay vẫn phải trả tiền thuê đất cho UBND xã, và nếu được cấp GCNQSDĐ thì bố mẹ tôi phải làm thế nào? Quy trình và thủ tục ra sao? Nhờ quý công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp gia đình tôi! Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 đã ghi nhận về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cụ thể:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đối chiếu với quy định trên, gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thỏa mãn 4 điều kiện sau:

- Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 (trường hợp của bạn là từ năm 1995);

- Không vi phạm pháp luật về đất đai;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

- Biên lai đóng thuế đất hàng năm;

- Văn bản xác nhận của UBND xã về việc sử dụng ổn định lâu dài;

- Văn bản xác nhận không tranh chấp của hộ gia đình xung quanh (có chữ ký của địa chính xã);

- Sơ đồ thửa đất.

Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chúng tôi đã có bài viết liên quan trình bày cụ thể. Bạn có thể tham khảo tại: https://luatminhgia.com.vn/thu-tuc-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-cho-nguoi-dang-su-dung-dat.aspx

Đất nhà bạn là đất ở, không phải đất được nhà nước cho thuê đất thuộc một trong các trường hợp tại Điều 56 Luật đất đai 2013 nên không phải nộp tiền thuê đất. Tuy nhiên, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 55 Luật đất đai 2013:

“Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.”

Bạn có thể tham khảo cách tính mức tiền sử dụng đất phải nộp theo Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.