Câu hỏi: Gia đình em kí kết hợp đồng mua bán đất với đặt cọc 60% số tiền giá trị đất vì đang chờ lấy sổ đỏ. Trong hợp đồng ghi lấy sổ đỏ sẽ thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng không hẹn củ thể thời gian bao giờ lấy sổ đỏ. Do chính sách mới nên thời gian lây sổ đỏ bị chậm đến t8/2017. Khách hàng muốn hủy hợp đồng với lí do là lấy sổ đỏ chậm. Vậy liệu gia đình em có được quyền yêu cầu bồi thường không ạ?

Anh/chị cho em hỏi. Nhà em có một mảnh đất có bán cho khách hàng vào tháng 6 năm 2016 khi đó nhà em đang trong thời gian chờ cấp sổ đỏ. Do đó trong quá trình mua bán chỉ có giấy tờ viết tay và khách hàng có thanh toán trước khoảng 60% số tiền giá trị đất. do chính sách nên tới đầu tháng 8 năm 2017 nhà em mới được hẹn lấy sổ đỏ.khi đó gia đình sẽ làm thủ tục sang nhượng đất luôn. Tuy nhiên là khách hàng muốn hủy hợp đồng với gia đình em lý do là sổ đỏ chậm và muốn lấy lại số tiền đã thanh toán trước đó. Nhưng số tiền đó nhà em đã sử dụng vào công việc nếu bây giờ rút ra trả sẽ gây thiệt hại cho gia đình. Vậy em xin hỏi nếu khách hàng yêu cầu hủy hợp đồng trong trường hợp này nhà em có được quyền yêu cầu bồi thường ko ạ.va nếu được yêu cầu bồi thường thì số tiền là như thế nào? Em xin nói thêm là trước khi mua bán nhà em có nói đang làm sổ đỏ và khách hàng cũng đồng ta khi nào có sổ đỏ thì lấy sau và thanh toán nốt số tiền còn lại nhưng cũng ko hẹn rõ cụ thể thời gian là bao giờ. Em xin cám ơn anh/ chị ạ

Trả lời: Vì những thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa được cụ thể, vì thế trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thứ nhất, Nếu hợp đồng mà hai bên thỏa thuận kí là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tại Điều 188 của Luật Đất Đai năm 2013 có quy định về quyền lợi của người sử dụng đất như sau:

Điều 188: Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

...
”

Ngoài ra đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai có quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo như thông tin mà bạn vừa cung cấp thì gia đình bạn mới chỉ đang trong thời gian chờ cấp sổ đỏ tức là hiện tại vẫn chưa hề có giấy tờ chứng nhận sở hữu mảnh đất đó, như vậy nếu hợp đồng mà hai bên đã ký kết là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hoàn toàn không phù hợp với quy định của pháp luật. Bởi theo căn cứ tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 vừa nêu trên thì đối với loại hợp đồng này cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép thực hiện việc chuyển nhượng.

Thêm vào đó đối với hợp đồng chuyển nhượng này theo quy định bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền, mà hợp đồng gia đình bạn viết chỉ hoàn toàn là hợp đồng viết tay.

Vậy nên hợp đồng giao dịch giữa hai bên hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Như vậy nếu có tranh chấp sẽ bị tuyên là hợp đồng vô hiệu căn cứ vào những Điều sau của Bộ Luật Dân sự 2015

“Điều 407: Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

...

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

..."

Như vậy, từ những căn cứ pháp lý trên nếu có xảy ra tranh chấp thì hai bên sẽ khôi ohucj lại tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là gia đình bạn sẽ phải hoàn lại 60%  số tiền bên mua đặt cọc và bên mua sẽ không có bất cứ nghĩa vụ phải bồi thường nào.

- Thứ hai, Nếu hợp đồng mà hai bên thỏa thuận kí là hợp đồng đặt cọc

Theo BLDS năm 2015 có quy định về hợp đồng đặt cọc tại Điều 328 như sau:

“
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đối với hợp đồng đặt cọc pháp luật không có quy định phải công chứng, mà việc đặt cọc này chỉ đảm bảo việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn sẽ kí kết hợp đồng trong tương lai, cụ thể là ở ngay thời điểm gia đình bạn đã có sổ đỏ. Như vậy, việc làm hợp đồng đặt cọc không hề trái với quy định của pháp luật

Thêm vào đó, như thông tin bạn cung cấp thì trong hợp đồng không hề hẹn rõ thời gian cụ thể cho việc đặt cọc này đến khi nào thì sẽ chấm dứt nghĩa vụ đặt cọc này. Vì thế nếu bên mua muốn được lấy lại số tiền đặt cọc thì cần phải được sự đồng ý từ phía gia đình bạn. Trong trường hợp bên bán không đồng ý mà vẫn muốn tiếp tục hủy đặt cọc (vi phạm hợp đồng đặt cọc) thì sẽ xử lý theo thỏa thuận hai bên đã kí kết trong hợp đồng. Trường hợp nếu HĐ không có quy định thì giải quyết theo pháp luật dân sự và khi đó theo khoản 2 Điều Luật vừa nêu thì (cụ thể 60% giá trị số tiền đất) sẽ thuộc về phía gia đình bạn mà không phát sinh bất cứ nghĩa vụ bồi thường nào.