Câu hỏi: Thưa quý luật sư, Hiện tôi đang cần tư vấn về luật đất đai với nội dung như sau: Phiền quý luật sư tư vấn giúp tôi. Ông bà ngoại tôi có 1 sổ đỏ: gồm 1 mảnh đất thổ cư đang xây nhà ở, 1 mảnh cách nhà đang ở khoảng 1km (phần này trên bản đồ trong sổ đỏ là đất vườn đất ao). Ông tôi có làm 1 cái di chúc có xác nhận của xã là phần đất thổ cư đang ở cho bác cả và phần đất vườn ao (720m2): có 360m2 cho bác cả và 360m2 còn lại chia đôi cho mẹ tôi và bác 2 (chị gái mẹ tôi). Giờ bác 2 đã làm hợp đồng bán lại 180m2 cho mẹ tôi. Hiện tôi muốn làm thủ tục giấy tờ để làm rõ phần đất thuộc sở hữu của mẹ tôi, hoặc nếu có thể sẽ làm sổ đỏ phần đất 360m2 của mẹ tôi mang tên tôi được ko ạ? Tôi nghe nói nếu làm sổ đỏ như vậy thì chị sẽ phải nộp thuế chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở với phí rất cao, cụ thể là ntn ạ. Tôi xin trân thành cảm ơn quý luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, đối với vấn đề thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 624 Bộ luật dân sự 2015 quy định về di chúc như sau:
“Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.”

Theo thông tin bạn cung cấp, sổ đỏ mảnh đất mang tên ông bà ngoại bạn nên chúng tôi xác định phần tài sản này là tài sản thuộc sở hữu chung của hai ông bà. Việc ông bạn lập di chúc định đoạt toàn bộ tài sản này cho các con là chưa phù hợp với quy định của pháp luật, ông ngoại bạn chỉ được lập di chúc với một nửa tài sản thuộc sở hữu của ông, phần tài sản còn lại thuộc sở hữu của bà ông không được định đoạt phân chia phần tài sản đó trong di chúc. Nếu bà ngoại bạn không để lại di chúc thì phần tài sản thuộc sở hữu của bà bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, mỗi người được hưởng một phần tài sản như nhau theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015.

Điều 651 Bộ luật dân sự quy định như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết
;

...

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Bên cạnh đó, tại thời điểm bác gái bán cho mẹ bạn diện tích 180m2 chúng tôi chưa xác định được ông bà bạn đã mất hay chưa do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất,
nếu cả ông và bà ngoại bạn đều còn sống và chỉ có ông lập di chúc phân chia tài sản thì việc chuyển nhượng giữa mẹ bạn và bác gái không có giá trị pháp luật do chưa phát sinh quan hệ phân chia di sản thừa kế. Mẹ bạn sẽ không làm thủ tục Cấp giấy chứng nhận được.

Trường hợp thứ hai,
nếu ông bà bạn đã mất mà chỉ có ông bạn lập di chúc và những người đồng thừa kế có tranh chấp quyền sở hữu đối với phần tài sản thuộc sở hữu của bà thì hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ bạn và bác gái là không có giá trị.

Trường hợp thứ ba,
nếu ông bà bạn đã mất và chỉ có ông bạn lập di chúc mà những người đồng thừa kế đồng ý chia tài sản (bao gồm cả tài sản thuộc sở hữu của bà) theo di chúc ông để lại, không có tranh chấp, đã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại địa phương thì trường hợp này bác gái của bạn cần có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chứng minh được mình đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì hợp đồng chuyển nhượng giữa mẹ bạn và bác gái mới có giá trị theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Với trường hợp này mẹ bạn chỉ cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh mình được thừa kế phần đất 180m2, phần 180m2 còn lại thuộc sở hữu của bác gái và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến Phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện làm thủ tục gộp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích đất. Sau khi mẹ bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này mẹ bạn mới có thể làm thủ tục chuyển nhượng sang cho bạn.

Thứ hai, về vấn đề nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất chủ sử dụng đất có nghĩa vụ nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, số tiền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tùy từng trường hợp chuyển mục đích sử dụng tại Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất. Với trường hợp của bạn, bạn làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất song song với làm hợp đồng chuyển nhượng hay sau khi làm thủ tục chuyển nhượng mới chuyển mục đích sử dụng đất thì số tiền bạn phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vẫn không thay đổi.

Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định về thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất với trường hợp của bạn như sau:
“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”