Câu hỏi: Tôi định mua mảnh đất 60m2 tại quận Hoàng Mai - Hà Nội. Đất này nằm trong thửa đất 1200m2, là đất canh tác đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tháng 4- 2002 mang tên Nguyễn thị A. Bà A đã mất và di chúc lại cho 4 người con nhưng di chúc viết tay không có công chứng. Mảnh đất tôi định mua là của anh H (con bà A) nhưng chưa tách thửa và chưa làm thủ tục chuyển nhượng sang tên anh H.

Hỏi
: Vậy tôi cần làm thủ tục gì để mua mảnh đất đó và mảnh đất ấy có chuyển nhượng sang tên tôi được không. Tôi phải đến những cơ quan nào. Xin cảm ơn

Trả lời: Trước tiên, bạn cần hỏi và làm rõ với anh H xem bản di chúc đó có hợp pháp hay không.

Đối với trường hợp bản di chúc viết tay mà không có công chứng, chứng thực muốn hợp pháp cần phải đáp ứng các điều kiện tại Khoản 1 Điều 652 Bộ luật dân sự 2005:

“a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật”.

Chúng tôi xin đưa ra các trường hợp sau:

- Trường hợp bản di chúc không hợp pháp, việc thừa kế sẽ được áp dụng theo pháp luật:

Khoản 1 Điều 676 Bộ luật dân sự quy định hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Và những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau (Khoản 2 Điều 676 Bộ luật dân sự).

Như vậy anh H là con của bà A có thể nhận được 1 phần thừa kế tùy thuộc vào việc có bao nhiêu người ở hàng thừa kế thứ nhất. Nếu có người ở hàng thừa kế thứ nhất chết thì sẽ áp dụng việc thừa kế thế vị theo Điều 677 Bộ luật dân sự:

Trong trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.

- Trường hợp bản di chúc hợp pháp, anh H được thừa kế phần tài sản trong bản di chúc đó. Do bạn chưa đề cập đến việc bản di chúc đó có đề cập đến việc phân chia tài sản hay không và việc phân chia tài sản đó như thế nào nên chưa thể đưa ra kết luận anh H được thừa kế mảnh đất 60m2 đó. Anh H có quyền chuyển nhượng cho người khác trong phạm vi quyền sở hữu của anh H

Trong tất cả trường hợp, đầu tiên bạn cần kiểm tra việc chuyển nhượng đó có đáp ứng được các điều kiện được quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai hay không:

a) Có Giấy chứng nhận

b) Đất không có tranh chấp

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo các phân tích trên, thì anh H có quyền chuyển nhượng phần diện tích đất cho bạn khi đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì những người thừa kế trong gia đình anh H cần phải thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế hoặc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại các cơ quan có chức năng công chứng.  Sau khi hoàn tất việc thừa kế thì thực hiện việc sang tên tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có đất.

Hồ sơ gồm:

1. GCNQSD đất (bản gốc);

2. Bản di chúc/văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/văn bản khai nhận di sản thừa kế;

3. Giấy CMND/hộ chiếu của những người thừa kế;

Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực (Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai). Việc công chứng này thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (Điểm d Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai).

Sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên đã được công chứng, chứng thực thì bạn có thể thực hiện thủ tục đăng kí sang tên bạn tại văn phòng đất đai, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất;

- Giấy CMND/hộ chiếu, thẻ căn cước của bên mua;

- Biên lai, giấy tờ về việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ).

Trân trọng
!