Câu hỏi: Xin chào Luật sư,Em kết hôn năm 2014, cuối năm 2017, gia đình em giải tỏa và được cấp đất ở khu tái định cư, đến đầu năm 2018 được cấp sổ đỏ cho lô đất trên với chủ sở hữu là Hộ ông Phạm Minh A (chồng em). Trong sổ hộ khẩu chỉ có tên Chồng và con gái 4 tuổi (sinh năm 2016). Giờ em muốn chuyển đổi Sổ đỏ đứng tên Hộ sang tên cá nhân 2 vợ chồng em có được không ạ? Nếu được thì thủ tục chuyển đổi như thế nào và thời gian bao lâu? Vì khi em thế chấp sổ để vay vốn ngân hàng thì ngân hàng yêu cầu phải chuyển đổi Sổ Hộ sang tên cá nhân.Nhờ Luật sư tư vấn giúp em.Em cảm ơn.

Trả lời: Các thành viên trong hộ được xác định theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 “
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
”.

Hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang mang tên hộ gia đình, tức là tài sản chung của hộ gia đình bạn bao gồm: vợ, chồng bạn và con gái 4 tuổi của bạn. Bây giờ bạn muốn chuyển sổ đỏ đứng tên hộ sang tên cá nhân hai vợ chồng thì cần làm thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng giữa con gái bạn cho vợ chồng bạn. Tuy nhiên do con gái bạn mới 4 tuổi, chưa có năng lực hành vi dân sự để xác lập giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho. Giao dịch của con gái bạn sẽ do người đại diện theo pháp luật của con bạn là vợ chồng bạn xác lập. Nhưng theo quy định của Bộ luật dân sự về đại diện thì người đại diện không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó. Cụ thể:

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Do đó trong trường hợp này, bạn phải chờ con bạn đủ 18 tuổi và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ mới có thể xác lập giao dịch chuyển nhượng hoặc tăng cho để có thể sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ hộ gia đình sang vợ chồng bạn.

Tuy nhiên, nếu như hiện nay gia đình đang có nhu cầu vay tiền ngân hàng thế chấp sổ đỏ thì vẫn có thể thực hiện được ngay mà không cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho cá nhân 2 vợ chồng bạn theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Khi định đoạt tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất thì phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. Do đó, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất để vay tiền ngân hàng chỉ cần có chữ ký của vợ chồng bạn mà không cần có chữ ký của cô con gái 4 tuổi.

Phòng Luật sư tư vấn - Công ty Luật Minh Gia

Trân trọng!