Câu hỏi: Lối đi chung là phần diện tích đất được cắt ra để các chủ sử dụng đất sử dụng làm lối đi ra đường giao thông công cộng. Lối đi chung thường được hình thành trong quá trình người sử dụng đất chia tách thửa đất hoặc do thỏa thuận của các bên về việc mở lối đi chung.

1. Quy định của pháp luật về lối đi chung

Pháp luật hiện nay không quy định hay giải thích thế nào là lối đi chung, tuy nhiên trên thực tế lối đi chung thường được hình thành trong một số trường hợp phổ biến như sau:

2. Sáp nhập lối đi chung và phần diện tích đất

Câu hỏi: Chào Luật sư, nhờ văn phòng tư vấn trường hợp sáp nhập lối đi chung vào diện tích nhà ở đang ử dụng như sau: Hiện nhà gia đình tôi ở trên khuôn viên đất bên hông phải có hàng rào và 1 hẻm cụt nhỏ liền kề song song từ mặt tiền nhà đến cuối nhà có 1 cửa hông và 1 cửa hậu , hẻm lối đi chung rộng trên dưới 1m hình chữ L dài 24m, nhà tôi ở giữa được vây xung quanh bởi 5 nhà mà gia đình tôi đã nhượng bán qua nhiều thời kỳ trên đất sở hữu hợp pháp của gia đình tôi trước đây.

Hiện tại nhà tôi ở kết cấu chính vẩn như cũ từ khi xây cất đến nay đã trên 62 năm, khu đất nhà ở trước đây của gia đình tôi dạng khép kín dùng trong gia đình nên có 2 lối đi chính, 1 cửa chính mặt tiền đường hông chợ,và 2 cửa bên hông hẻm ( cửa hông và cửa hậu). Do điều kiện, hoàn cảnh và toàn khu vực nằm trong dự án treo đã nhiều năm nên nhà tôi chưa xây cất lại, còn các nhà vây quanh thì đã xây cất mới sau nầy, ranh giới đất và lối đi chung vẩn nguyên trạng như thời kỳ trước khi gia đình tôi nhượng bán lại cho 5 hộ.

Xin hỏi Luật sư vui lòng tư vấn:

- Gia đình tôi có thể xin xác nhập phần đất của lối đi chung vào khuôn viên đất của nhà tôi đang ở được không ? Hiện giấy chứng nhận chủ quyền nhà tội năm 2008 chỉ có ghi nhận ranh giới khuôn viên đất nhà ở, do trước đậy có sơ xuất và thiếu hiểu biết trong việc kê khai

- Nếu trường hợp của tôi là hợp pháp theo luật thì quy trình và thủ tục phải làm như thế nào ?

- Với mục đích chính là để có căn cứ pháp lý về chủ quyền trên lối đi chung để thông tin khi cần thiết, đồng thời ngăn ngừa những tranh chấp do thiếu hiểu biết gây ra cũng như hành vi bất hợp pháp có thể xảy ra sau nầy.

Trả lời: Để xem xét phần diện tích lối đi chung có thể sáp nhập vào phần diện tích hiện có của gia đình anh hay không, anh cần kiểm tra lại trong hợp đồng mua bán mà anh đã giao kết với 5 hộ còn lại.

- Xác định quyền sử dụng đất của lối đi:
Trường hợp trong hợp đồng có thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất của anh bao gồm cả chuyển nhượng phần lối đi chung thì phần diện tích này không còn thuộc quyền sử dụng của anh nữa và vấn đề nhập phần lối đi này và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của anh là không thể.

Còn trong trường hợp, hợp đồng mua bán chỉ thể hiện bán đúng phần diện tích đất những hộ khác đang sử dụng mà không đề cập gì đến lối đi, thì dựa trên sổ đỏ gốc của gia đình trước khi mua bán, phần diện tích đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của gia đình anh.

Khi đó, do vấn đề kê khai sai khi cấp sổ, dẫn đến phần diện tích thể hiện trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình anh ít hơn so với thực tế, thì anh có thể làm đơn đến cơ quan có thẩm quyền cấp sổ thực hiện đính chính giấy chứng nhận đã cấp. Vấn đề này được thể hiện cụ thể tại Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Theo đó, nếu cho rằng có sai sót về thông tin thửa đất, anh có thể làm đơn yêu cầu đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan đã cấp giấy chứng nhận cho gia đình anh trước đây (Văn phòng đăng ký đấy đai thuộc Sở Tài nguyên môi trường). Nếu sau khi xem xét, xác định thông tin thửa đất thể hiện trên giấy tờ không đúng với thực tế mà diện tích đúng phải bao gồm cả phần đất của lối đi, thì giấy chứng nhận của anh sẽ được đính chính theo hướng ghi nhận thêm phần diện tích với lối đi này.

- Quyền mở lối đi qua bất động sản liền kề:
Bên cạnh đó, chúng tôi cũng cung cấp thêm thông tin về quyền đối với lối đi chung được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015 để anh tham khảo thêm như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”.

Theo quy định trên thì dù phần diện tích lối đi chung được ghi nhận là thuộc quyền sử dụng của anh hay các hộ lân cận, thì các bên cũng phải tôn trọng quyền về lối đi qua đã được thể hiện tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015. Trong đó, nếu phần bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Những chủ sở hữu hưởng lợi với phần lối đi này sẽ phải đền bù một khoản tiền theo thỏa thuận cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền.