Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đất khai hoang sử dụng xây dựng nhà ở ổn định muốn hợp thức hóa quyền sử dụng đất và muốn xây dựng phòng khám bệnh trên đất đó. Cụ thể như sau:

Kính thưa chuyên gia, gia đình tôi hiện tại đang sử dụng diện tích khoảng 100m2 do khai hoang từ trước năm 1986. Đất sử dụng để ở với nhà cấp 4, không có tranh chấp, tuy nhiên gia đình tôi cũng chưa từng đc hướng dẫn và chưa nộp thuế đất từ trước đến giờ. Trên bản đồ đìa chính hiện tại vẫn là đất rau. Đã vài năm nay gia đình tôi làm đơn xin hợp thức hóa quyền sử dụng đất nhưng chưa được chấp nhận. Vậy xin chuyên gia cho tôi hỏi:

1. Trường hợp như gia đình tôi có thể đc hợp thức hóa quyền sử dụng đất ko? Nếu không thì phương thức sử dụng đất sẽ phải thực hiện là gì để phù hợp với pháp luật của nhà nước?

2. Nếu phương án thuê đất là hợp lý thì chi phí gia đình tôi phải chịu ban đầu và hàng năm như thế nào?

3. Trong trường hợp tôi muốn sử dụng đất đó để làm thêm 1 phòng khám chuyên khoa quy mô nhỏ lẻ hoạt động ngoài giờ (vì tôi là bác sĩ biên chế nhà nước) thì thủ tục và chi phí có gì khác?

Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của chuyên gia!

Trả lời: Trước hết về vấn đề hợp thức hóa quyền sử dụng đất, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013:

“
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
”

Trường hợp đối với 100 m2 diện tích đất gia đình bạn đã sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1986 đến nay và không có tranh chấp gì và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì căn cứ theo quy định trên gia đình bạn có thể được xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Bạn có thể lên lại ủy ban nhân dân yêu cầu họ nêu rõ lỹ do không tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình để từ đó tìm ra nguyên nhân cụ thể từ đó xin được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đó.

Thứ hai, về vấn đề bạn muốn xây dựng một phòng khám trên diện tích đất nêu trên. Căn cứ Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/NĐ-CP và Nghị định số 44/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ:

“
Điều 11. Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép;

b) Chuyển đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở.
”

Theo quy định trên, trường hợp chuyển từ đất ở sang đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng phải đăng ký biến động đất đai. Do đó, gia đình bạn chuyển từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh thì phải đăng ký biến động theo quy định Thông tư 02/2015/TT-BTNMT.

Căn cứ Khoản 2, Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì trình tự, thủ tục đăng ký biến động được thực hiện như sau:

Bước 1
: Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của  Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, gia đình bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Và nếu gia đình bạn có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Bước 2
: Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời hạn giải quyết hồ sơ: 15 ngày. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện là 30 ngày.