Câu hỏi: Vợ chồng tôi đang làm thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất này trước đây được thuê để sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh, thời hạn 50 năm.

Tuy nhiên, 10 năm sau khi được cấp bìa đất thuê thì chủ sở hữu làm hợp đồng chuyển nhượng lại cho 1 người bạn của vợ chồng tôi. Hợp đồng chuyển nhượng này đã được cơ quan công chứng chứng thực. Ngay sau đó, người này không muốn sử dụng nữa nên bán lại cho vợ chồng tôi với mức giá đúng bằng mức giá ghi trong hợp đồng với chủ sở hữu cũ. Vậy, vợ chồng tôi có thể làm hợp đồng giao kết với người bạn này, xin cơ quan công chứng chứng thực và nộp toàn bộ cả 2 bản hợp đồng trên cho cơ quan nhà nước để xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng tôi hay không? Do chủ sở hữu cũ đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho người bạn tôi nên việc đề nghị họ ký lại hợp đồng với vợ chồng tôi gặp khó khăn. Rất mong được tư vấn của Luật sư để vợ chồng tôi giải quyết được vướng mắc này.

Trả lời: Điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trường hợp của bạn không thuộc trường hợp ngoại lệ thep quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này. Người bạn của bạn đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất từ chủ sở hữu cũ và đã có hợp đồng chuyển nhượng được công chứng chứng thực thì công việc tiếp theo là trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, bạn của bạn và bên bán đó phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, quá thời hạn sẽ bị phạt theo quy định của pháp luật. Sau đó, bạn của bạn phải tiến hành sang tên sổ đỏ và nộp lệ phí địa chính, phí thẩm định theo quy định để được nhận sổ đỏ. Thành phần hồ sơ để tiến hành sang tên gồm:

Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký) trừ trường hợp có thỏa thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện các thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay;

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

Giấy nộp tiền vào gân sách nhà nước (bản gốc);

Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của bạn của bạn.

Thời hạn sang tên sổ đỏ là 15 ngày. Sau khi bạn của bạn nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn của bạn mới có thể chuyển nhượng lại cho bạn được. Pháp luật không quy định về việc làm hợp đồng giao kết với người nhận chuyển nhượng có công chứng chứng thực rồi nộp 2 bản hợp đồng trên cho cơ quan nhà nước để xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng bạn. Do đó, sau khi bạn của bạn tiến hành sang tên hoàn tất thì bạn với họ sẽ tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bước đầu.