Câu hỏi: Xin kính chào văn phòng Luật sư Minh Gia, Hôm nay xin được gửi mail nhờ Quý Văn phòng tư vấn giúp cho gia đình tôi một việc như sau: Gia đình tôi có một ngôi nhà trên đất tại địa chỉ ngõ ... Nguyễn Chí Thanh, Hà Nội, diện tích thực tế đo đạc là 56m2 (diện tích theo quyết định phân nhà của cơ quan khí tượng thủy văn cho chủ cũ là 20,3m2), diện tích đã xây nhà trên đất là 50m2. Năm 2007, gia đình tôi có làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chứng nhận sở hữu nhà ở theo nghị định 61/CP trên diện tích là 20,3m2 (diện tích theo quyết định phân nhà)đến thời điểm này tôi muốn xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở theo diện tích thực tế của đất và nhà là 56m2. Tôi muốn xin được văn phòng luật sư tư vấn giúp tôi một số vấn đề như sau:1. trình tự thủ tục thực hiện như thế nào?2. đối với diện tích tăng thêm cách tính giá như thế nào? Tôi xin trân trọng cảm ơn và mong nhận được phản hồi sớm nhất từ quý Văn phòng luật sư để tôi sớm hoàn thiện để được cấp GCN.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại khoản 5 điều 98 Luật đất đai 2013 thì:
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

Mặt khác điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP cũng quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm:

Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

…
3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trên cơ sở quy định trên thì nếu trường hợp của gia đình không có tranh chấp đối với phần đất tăng thêm thì  bạn có thể được xem xét để cấp giấy chứng nhận đối với phần đất này. Theo đó, gia đình bạn phải  làm hồ xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm lên Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết ( theo quy định tại điều 70 nghị định 43/2014/NĐ-CP). Trên cơ sở xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch của phần đất tăng thêm mà cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét cấp giấy chứng nhận đối với phần đất tăng thêm.

Nếu phần đất tăng thêm của gia đình bạn có ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì  khi cấp giấy chứng nhận người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có. Còn nếu phần ranh giới này có sự chênh lệch so với ranh giới tại thời điểm cấp giấy chứng nhận thì có thể phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất tăng thêm theo giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất.