Câu hỏi: Kính gửi: Công ty Luật Minh Gia, Tôi có nội dung vướng mắc cần được giúp đỡ. Tôi có người chú nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là, các giấy tờ chỉ có gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay của hai bên;

- Giấy phép xây dựng và sử dụng đất được cáp ngày 14/8/1994.

Hiện tại, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2003. Tuy nhiên, có các tình huống xảy ra:

1. Người chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã chết và không để lại di chúc;

2. Người nhận chuyển nhượng cũng đã chết và không để lại di chúc.

Vậy những người trong hàng thừa kề thứ nhất của người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn đề nghị cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì phải giải quyết những nội dung gì? và cơ quan nhà nước cần phải yêu cầu những thủ tục như thế nào? Kính mong Công ty Luật Minh Gia giúp đỡ. Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định tại Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số Điều Luật đất đai:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Theo thông tin bạn đã cung cấp, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây dựng nhà ở ổn định từ năm 2003 (tức là trước ngày 01 tháng 7 năm 2004). Như vậy, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được công nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng những điều kiện sau:

Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất;

Phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch;

Chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi.

Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chú của bạn đã chết. Do đó, với trường hợp đáp ứng tất cả các điều kiện nêu trên tức là quyền sử dụng đất được công nhận thì di sản thừa kế mà chú bạn để lại được xác định sẽ bao gồm mảnh đất mà chú bạn đã nhận chuyển nhượng này.

Như vậy:

Thứ nhất,
những người thừa kế cần xin giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc miếng đất nhận chuyển nhượng này được sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Giấy tờ có thể xuất trình để xin chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp xã: Giấy phép xây dựng và sử dụng đất được cấp ngày 14/8/1994 của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thư hai,
Chú bạn chết không để lại di chúc. Do đó, di sản để lại sẽ được chia theo pháp luật. Những người thừa kế trong hàng thừa kế thứ nhất của chú bạn sẽ được hưởng phần giá trị của mảnh đất như nhau.

Nếu không có thỏa thuận khác giữa những người thừa kế thì tất cả những người này là đồng sở hữu đối với mảnh đất mà chú bạn để lại. Tất cả đều được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp.

Nếu giữa những người thừa kế có thỏa thuận khác: Vì mảnh đất này có nhà xây dựng trên đất, do đó, nếu không thể phân chia cho những người thừa kế ở hàng thứ nhất thì những người này có thể thỏa thuận để một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người được đứng tên này sẽ có nghĩa vụ hoàn trả cho những người thừa kế cùng hàng thừa kế còn lại phần giá trị (tiền hoặc tài sản khác) tương đương với giá trị phần diện tích đất đáng lẽ họ được hưởng thừa kế từ chú của bạn. Với trường hợp này, giữa những người thừa kế cần lập văn bản thỏa thuận về việc để một người duy nhất đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nghĩa vụ hoàn trả số tiền tương ứng cho những người thừa kế còn lại.
Thứ ba,
Với thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền  sử dụng đất, chúng tôi đã có một bài viết rất cụ thể, chi tiết. Bạn có thể tham khảo tại bài viết:

>> Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất