Câu hỏi: Tôi và vợ tôi cùng đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện nay tôi sang nhượng quyền sử dụng đất cho người khác nhưng vợ tôi không có mặt ở đây và tôi cũng không biết hiện giờ vợ tôi đang ở đâu. Vậy tôi phải làm những thủ tục như thế nào để có thể chuyển nhượng được quyền sử dụng đất? Tôi xin cảm ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin anh cung cấp thì hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên hai vợ chồng anh nên đây được coi là tài sản chung của hai vợ chồng. Người vợ của anh cũng có quyền và lợi ích hợp pháp đối với phần tài sản mà mình đang đứng tên. Vì vậy khi sang nhượng quyền sử dụng đất cho người khác, anh cần phải có cả chữ ký của người vợ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới đồng ý làm thủ tục cho anh. Căn cứ Điều 213 BLDS 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.

Thứ nhât, do anh không biết đích xác vợ anh ở đâu nên anh cần thực hiện yêu cầu gửi đến Tòa án, yêu cầu tòa tuyên bố mất tích đối với vợ của mình. Căn cứ:

Điều 68 - BLDS 2015. Tuyên bố mất tích

1. Khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích.

Thời hạn 02 năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó; nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo tháng có tin tức cuối cùng; nếu không xác định được ngày, tháng có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng.

Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 387. Đơn yêu cầu tuyên bố một người mất tích

1. Người có quyền, lợi ích liên quan có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố một người mất tích theo quy định của Bộ luật dân sự.

2. Kèm theo đơn yêu cầu, người yêu cầu phải gửi tài liệu, chứng cứ để chứng minh người bị yêu cầu tuyên bố mất tích đã biệt tích 02 năm liền trở lên mà không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hoặc đã chết và chứng minh cho việc người yêu cầu đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo tìm kiếm; trường hợp trước đó đã có quyết định của Tòa án thông báo tìm kiếm người vắng mặt tại nơi cư trú thì phải có bản sao quyết định đó.

Điều 388. Chuẩn bị xét đơn yêu cầu tuyên bố một người mất tích

1. Trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày thụ lý đơn yêu cầu tuyên bố một người mất tích, Tòa án ra quyết định thông báo tìm kiếm người bị yêu cầu tuyên bố mất tích

Về tài sản của người bị tuyên bố mất tích là nhà ở sẽ được giải quyết theo quy định tại Điều 69 BLDS 2015  như sau:

Người đang quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú quy định tại khoản 1 Điều 75 của Bộ luật này tiếp tục quản lý tài sản của người đó khi người đó bị Toà án tuyên bố mất tích và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Bộ luật này.

Trong thời gian này anh phải có nghĩa vụ bảo quản tài sản của người bị tuyên bố là mất tích. Sau 3 năm kể từ ngày có quyết định tuyên bố mất tích của tòa án mà vợ anh không trở về thì tòa sẽ tuyên bố vợ anh đã chết. Phần tài sản của chị sau khi bán căn nhà sẽ được giao lại cho con và anh theo quy định của luật thừa kế. Trong trường hợp con chưa thành niên, tài sản sẽ do người giám hộ của con quản lý trực tiếp. Khi đó nếu muốn bán mảnh đất này, anh cần có sự xác nhận đồng ý của con mình.

---

2. Bán đất có cần chữ ký của vợ không?

Câu hỏi:

Chào luật sư, tư vấn giúp tôi về việc người chồng bán đất, chuyển nhượng nhà đất có cần vợ ký tên hay không, cụ thể: Gia đình tôi được sở hữu miếng đất 300m2 do bố chồng chuyển nhượng. Trong bìa đỏ ghi rõ diện tích đất được sử dụng là 300m2, tuy nhiên có 10m2 đất ông có làm hợp đồng bán lại cho 1 người trong xã. Hợp đồng mua bán này có xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú, và được thực hiện trước khi chuyển nhượng 300m2 đất cho gia đình chúng tôi,

Nhưng trong hợp đồng thì chỉ có chử ký của bố chồng chứ không có chử ký của mẹ chồng (mảnh đất đứng tên của cả 2 ông bà). Quý trang cho tôi hỏi việc bố chồng tôi bán 10m2 đất như vậy có đúng quy định không trong khi bìa đỏ của gia đình vẫn là 300m2, chúng tôi có được quyền lấy lại 10m2 đất đó hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của chị chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Điều 35 Luật Hôn nhân Gia đình 2014 chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình".

Chiểu theo quy định trên, trường hợp tài sản tham gia giao dịch là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng thì bắt buộc phải có sự thỏa thuận của cả 02 vợ chồng. Theo như bạn trình bày, bố chồng chuyển nhượng một phần tài sản chung của vợ chồng, có xác nhận của chính quyền địa phương nơi cư trú nhưng chỉ có chữ ký của mình bố chồng thì giao dịch này sẽ không đủ điều kiện phát sinh hiệu lực pháp lý.

Theo quy định của pháp luật đất đai (Điều 106 Luật Đất đai 2003; Điều 188 Luật Đất đai 2013), thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần có các Điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Trong thời gian sử dụng đất.

Ngoài ra, giao dịch chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại bộ luật dân sự.

Vậy, nếu giao dịch giữa gia đình bạn với bố, mẹ chồng đáp ứng đầy đủ điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như phân tích trên thì quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình sẽ được bảo đảm. Tức quyền sử dụng đất sẽ được chuyển giao toàn bộ trên diện tích 300m2 mà không ảnh hưởng trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Gia đình nhận chuyển nhượng đúng trình tự, thủ tục Luật định được sử dụng hợp pháp mà không phải tiến hành thủ tục kiện đòi. Còn nếu người mua kiện đòi yêu cầu trả lại 10m2 đã nhận chuyển nhượng thì yêu cầu đó sẽ không được đáp ứng.