Câu hỏi: Kính chào Công ty Luật Minh Gia, Thưa Luật sư, tôi kính mong được tư vấn 1 sự việc như sau: Tôi có 1 căn nhà ở HN cho chi B thuê. Khi ký Hợp đồng thuê nhà, chúng tôi có làm 2 cái Hợp đồng: Một cái ghi giá thuê nhà 14 triệu/tháng, KHÔNG ra công chứng. Trong Hợp đồng này có ghi rõ: "Giá thuê này là cơ sở để xác định nghĩa vụ thanh toán của chị B" Một cái ghi giá thuê nhà 8 triệu/tháng, CÓ ra công chứng

Trong Hợp đồng này có ghi rõ "Giá thuê này chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước" vì tôi làm việc ở Sài Gòn, bận con nhỏ nên ko có thời gian đi đi về về Vũng Tàu để làm các thủ tục có liên quan tới Nhà Nước (nếu có) nên mới ghi số tiền như vậy. Thời hạn thuê nhà là 9 năm và được lập cùng ngày. Trong cả 02 Hợp đồng nêu trên đều có nội dung sau: Tôi được đơn phương chấm dứt hợp đồng nhưng phải báo cho Bên B biết trước tối đa 03 (ba) tháng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không hoàn trả tiền cọc nhà nếu Bên B có một trong các hành vi sau đây: - Không trả tiền thuê nhà đúng thời hạn qui định trong hợp đồng mà không có sự đồng ý chính thức của Bên A bằng văn bản hoặc bằng Email, tin nhắn liên hệ. - Sử dụng nhà không đúng mục đích quy định trong Hợp đồng hoặc có hành vi vi phạm pháp luật. - Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A; - Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào.   Các tháng trước đây, 2 bên thực hiện Hợp đồng mà không có vướng mắc phát sinh, Bên B vẫn thanh toán cho tôi số tiền 14 triệu/tháng bằng tiền mặt cho chị gái của tôi ở Vũng Tàu và phía nhà tôi ko hề có xác nhận khi nhận tiền nhà của chị B hàng tháng. Tuy nhiên, sau khi thực hiện được 10 tháng, Bên B đã tự ý ký 1 giấy chuyển nhượng cho chị C mà không được sự đồng ý của tôi. Nội dung của giấy chuyển nhượng này là "chuyển giao hoạt động kinh doanh của Bên B tại căn nhà đang thuê của tôi". Khi biết sự việc tôi có nói chị B làm như vậy là vi phạm vào điều khoản "Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của Bên A" và "Bên B không được tự ý sang nhượng, cho thuê lại căn nhà dưới bất kỳ hình thức nào" nên tôi đề nghị thanh lý Hợp đồng. Tuy nhiên, chị B nói là không vi phạm việc chuyển nhượng Hợp đồng thuê nhà như tôi nói. Chị B nói là chỉ chuyển nhượng hoạt động kinh doanh chứ không phải chuyển nhượng việc thuê nhà! Tôi đề nghị nếu tiếp tục việc thuê nhà thì phải thanh toán tiền đầy đủ. Tuy nhiên, đến thời điểm này, chị B lại nói là chỉ thanh toán tiền nhà 8tr/tháng như trong HĐ công chứng. Tôi nói như vậy là bên B đã vi phạm Hợp đồng vì số tiền 8 triệu chỉ là cơ sở để các bên thực hiện nghĩa vụ với Nhà Nước; số tiền 14tr/tháng mới là cơ sở để chị B phải thanh toán cho tôi, đúng như chị B đã ký cam kết trong HĐ giữa tôi và chị ấy (mà ko ra công chứng). Kính xin được Luật sư tư vấn: như vậy trong trường hợp này, tôi có thể làm thanh lý Hợp đồng với chị B vì 02 lý do được ko?: Lý do 1: Bên B vi phạm việc chuyển nhượng cho người khác mà ko được sự đồng ý của tôi! Lý do 2: Bên B không thanh toán tiền thuê nhà đúng cam kết, đúng hạn và có dấu hiện trốn nợ (đến thời điểm này, Bên B vẫn còn thiếu 6 triệu tiền nhà của tháng 6/2016 chưa trả, mặc dù hạn cuối phải thanh toán là ngày 15/6/2016). Xin Luật sư cho hỏi thêm: Việc thời điểm bây giờ, bên B nói chỉ thanh toán cho tôi 8 tr như trong HĐ công chứng là Bên B có cơ sở làm vậy hay không? Tôi có cơ sở vẫn bắt bên B trả tiền 14tr như lúc trước và trong HĐ tay giữa hai người không? Việc tôi ký 02 HĐ như vậy có gì là sai so với quy định ko? Nếu tranh chấp thì sẽ căn cứ theo HĐ nào để giải quyết?   Hiện nay, tôi có gọi điện thoại đề nghị gặp mặt nhưng Bên B viện đủ lý do để không về gặp tôi giải quyết và nói chuyện rất vô văn hóa cũng như rất bất hợp tác (lý do thực sự là chị B bi người khác đánh ghen nên ko dám về lại nhà thuê của tôi. chị B cũng sang nhượng và cầm tiền của chị C rồi nên ko muốn về giải quyết). Kính mong nhận được sự giúp đổ của Luật sư! Xin cảm ơn!

Trả lời: I. Về vấn đề bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng không?

Theo như những chi tiết bạn đề cập trong câu hỏi, tôi có thể xác định Bên B đã "lách" quy định trong hợp đồng thuê nhà bằng cách Bên B vẫn là chủ thể thuê nhà nhưng hoạt động kinh doanh lại chuyển giao cho Bên C, làm như vậy thì B không sử dụng với mục đích khác mà vẫn thuê được căn nhà.

Tuy nhiên, bên B ở đây có sự nhầm lẫn, trong hợp đồng thuê nhà bên B đã ký với bạn, bên B được yêu cầu sử dụng nhà đúng mục đích trong hợp đồng. Như vậy, chủ thể có nghĩa vụ sử dụng nhà đúng mục đích trong hợp đồng ở đây là B chứ không phải là C. Do vậy, việc bên B chuyển giao hoạt động kinh doanh của mình cho bên C mà không có sự đồng ý của bạn đã làm bên B không còn đảm bảo mục đích sử dụng nữa (ở đây B đã tự ý thỏa thuận với C để thực hiện nghĩa vụ thay mình mà không có sự đồng ý của bạn). Cụ thể, Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

"Khi được bên có quyền đồng ý, bên có nghĩa vụ có thể uỷ quyền cho người thứ ba thay mình thực hiện nghĩa vụ dân sự nhưng vẫn phải chịu trách nhiệm với bên có quyền, nếu người thứ ba không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ dân sự."

Dựa vào Điều Luật trên, bên B đã vi phạm nghĩa vụ của mình quy định trong hợp đồng với bạn. Do đó bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, yêu cầu bồi thường thiệt hại và không trả tiền cọc nhà theo đúng nội dung quy định trong hợp đồng.

II. Hợp đồng thuê nhà không công chứng và những vấn đề liên quan:

Theo khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định các hợp đồng nhà ở được miễn công chứng chứng thực như sau:

"Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng."

Tóm lại, vì hợp đồng được lập cách đấy 10 tháng (thời điểm Luật nhà ở 2014 đã có hiệu lực) cho nên hợp đồng của bạn và C không bắt buộc công chứng chứng thực theo Điều 122 Luật Nhà ở như trên.

Vì hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc phải công chứng chứng thực cho nên kể cả ra Tòa thì hợp đồng thứ nhất (giá thuê là 14 triệu) sẽ không bị vô hiệu. Ngược lại, nếu ở Tòa bạn chứng minh được hợp đồng thứ hai chỉ là vỏ bọc nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Như vậy, bạn có cơ sở để yêu cầu B trả 14 triệu theo hợp đồng thứ nhất. Trường hợp phải ra Tòa thì Tòa sẽ giải quyết tranh chấp theo hợp đồng thứ nhất.