Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp mở rộng ngõ đi chung và yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của Luật đất đai hiện hành. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Gia đình cháu có một mảnh đất ao. Phía trong ao có gia đình một người bác làm nhà. Do nhà bác ko có ngõ đi nên bố mẹ cháu bớt một phần diện tích bờ ao cho bác đi nhờ. Bờ ao lúc đó rất nhỏ chỉ tầm 60cm. Sau bố mẹ cháu cho bác ý kè thêm ra ao thành ngõ đi 2m.Một thời gian sau bác trai mất, bác dâu tự ý kè lấn ra ao nhà cháu thêm 1.5m nữa mà không xin phép bố mẹ cháu. Khi đó bố cháu có sang nhà bảo bác ý bố cháu ko đồng ý nhưng bác ý không chịu dỡ kè. Do ao nhà cháu chưa làm gì đến với nể bác dâu vì bác trai mất sơm nên bố mẹ cháu cũng không đưa đơn sang xã. Đến năm 2010 bác dâu lại kè lấn sang một góc ao nhà cháu khoảng 4m2 để trồng cây bóng mát và xây một cái chuồng phân nhỏ cũng ko xin phép bố mẹ cháu, khi đó bố cháu cũng sang nhà thể hiện quan điểm không đồng ý với hành động của bác dâu, nhưng bác dâu và các con cũng không chịu dỡ công trình lấn chiếm.Năm 2017 gia đình cháu lấp ao để làm vườn (đất ao đã được cấp sổ đỏ mang tên gia đình cháu từ năm 2010).Bố cháu đã nhiều lần sang nhà yêu cầu bác dâu tháo dỡ công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sang ao nhà cháu nhưng bác dâu không chịu dỡ. Bố cháu tức quá nên chặt cây roi bác dâu trồng và chuồng phân bác dâu làm trên đất nhà cháu. Bác dâu kích động lôi kéo các cô là em bố cháu sang chửi rủa bố của cháu. Bảo bố mẹ cháu ăn hiếp bác ý. Bố cháu rất bực và tuyên bố chỉ cho nhà bác ý ngõ đi có chiều rộng 2m còn phần kè bác ý lấn chiếm làm ngõ rộng 1.5m và diện tích kè 4m2 lấn chiếm bố cháu sẽ không cho và nhà cháu xây tường rào lại.Nhà bác dâu dọa sẽ đánh nhà cháu nếu bố cháu làm vậy.Vậy luật sư cho cháu hỏi. Bố cháu muốn đòi lại phần đất lấn chiếm như vậy có đúng ko? Và cần làm như thế nào để đòi lại phần đất đó? Việc nhà cháu đã cho ngõ đi rộng 2m thì nhà bác dâu có kiện nhà cháu đòi thêm đất để làm ngõ đi không? Cháu xin chân thành cảm ơn đoàn luật sư ạ.

Trả lời: Theo quy định tại điều 12 Luật đất đai năm 2013 thì hành vi lấn chiếm là hành vi bị nghiêm cấm, cụ thể:

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 167 Luật đất đai 2013 xác định người sử dụng đất xác định theo người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được thực hiện tất cả các quyền trên đất bao gồm quyền sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế,… Như vậy nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thể hiện diện tích đất ao hoàn toàn thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn thì được thực hiện quyền trên diện tích đất đó.

Đồng thời theo quy định tại điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quyền về lối đi qua được thể hiện như sau:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Do đó gia đình bạn trước đó đã cùng thỏa thuận với gia đình bác về việc sử dụng 2m đất làm lối đi chung nên việc sử dụng diện tích này sẽ thực hiện theo sự thỏa thuận của 2 gia đình. Việc sử dụng diện tích này cần đảm bảo sự thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.  Diện tích lối đi qua là diện tích thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho diện tích đất mở lối đi. Nếu diện tích ngõ đi chung là 2m đã hoàn toàn hợp lý, thì bác dâu không thể yêu cầu mở rộng thêm lối đi này.

Còn diện tích 5,5 m bác dâu tự ý kè thêm lấn chiếm vào diện tích ao thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn như vậy là sai phạm. Để yêu cầu người bác chấm dứt hành vi lấn chiếm các bên có thể tự thỏa thuận hòa giải hoặc thực hiện thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân dân dân xã phường theo quy định tại điều 202, điều 203 Luật đất đai, theo đó:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

....

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

…

Như vậy để yêu cầu bác dâu trả lại diện tích đất đã lấn chiếm để xây công trình và trồng cây trên thì bạn làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửi UBND xã, phường giúp đỡ giải quyết. Nếu đã xác định đây hoàn toàn là hành vi lấn chiếm đất của bác dâu phía cơ quan có thẩm quyền có thể thực hiện các biện pháp như cưỡng chế để yêu cầu bác chấm dứt hành vi lấn chiếm.  Mặc dù đây là diện tích đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn, nhưng việc bố bạn chặt cây trồng của bác dâu tự thực hiện cưỡng chế để đòi lại đất như vậy cũng là hành vi sai phạm. Bởi lẽ khi có hành vi vi phạm bạn phải thực hiện thủ tục yêu cầu chấm dứt thông qua thủ tục trên,UBND mới có thẩm quyền yêu cầu cưỡng chế, các cơ quan có thẩm quyền mới được sử dụng quyền lực nhà nước, được nhà nước trao quyền thực hiện công việc đó.