Câu hỏi: Kính gửi Công Ty luật Minh Gia. Tôi là doanh nghiệp mới thành lập. Ngày nghề kinh doanh lưu trú ngắn ngày, dài ngày (Khách sạn). Công ty tôi có nhu cầu thuê lại 1 sàn gồm 10 căn hộ của một toà condotel căn hộ dịch vụ để cho thuê lại (kinh doanh dịch vụ lưu trú). Căn hộ trên hiện tại đã có sổ chứng nhận quyền sở hữu căn hộ của chủ đầu tư (Đã tách sổ theo từng căn hộ theo hợp đồng) và đang đợi chuyển tên sở hữu sổ hồng qua người mua (bên tôi sẽ thuê lại). Tôi được biết căn hộ này được quyền mua bán, chuyển nhượng và cho thuê theo hồ sơ phát lý hợp đồng. Vậy khi tôi làm hợp đồng thuê lại của chủ nhà để kinh doanh lưu trú cần thực hiện các bước và các loại giấy tờ thủ tục gì?Có cần hợp đồng qua công chứng không? Các vấn đề về thuế sẽ như thế nào?  Tôi được biết hợp đồng thuê nhà 3-6 tháng không cần qua công chứng vậy có đúng không?Rất mong được sự tư vấn hỗ trợ của quý công ty luật Minh Gia.Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất về thủ tục thuê nhà để cho thuê lại.

Theo thông tin bạn cung cấp thì căn hộ này được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê theo hợp đồng như vậy khi bên cho thuê có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì hai bên phải giao kết hợp đồng thuê theo đúng quy định của pháp luật.

Điều 17 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định về Hợp đồng kinh doanh bất động sản như sau:

"1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

a) Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

b) Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

c) Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

d) Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

đ) Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

2. Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”

Như vậy, trường hợp bạn là thuê nhà nên hợp đồng thuê nhà phải lập thành văn bản việc công chứng chứng thực hợp đồng thực hiện theo sự thỏa thuận của các bên.

Căn cứ Điều 472 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Hợp đồng thuê tài sản:

“Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Tiếp đến đối với hợp đồng cho thuê lại nhà thì việc cho thuê lại phải có sự đồng ý của người cho anh thuê nhà, như vậy để tránh tranh chấp sau này liên quan đến hợp đồng cho thuê lại nhà thì anh cần thỏa thuận về việc cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý thì anh có thể ghi nhận trong hợp đồng

Điều 475 BLDS 2015 quy định về việc Cho thuê lại như sau:
“Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

Sau khi có sự đồng ý của người cho bạn thuê nhà về việc bạn tiếp tục cho thuê lại thì bạn có thể tiếp tục làm hợp đồng thuê nhà với người thuê và cũng phải tuân thủ các quy định của bộ luật dân sự, luật nhà ở và luật kinh doanh bất động sản… hiện hành. Còn về quy định hợp đồng thuê nhà có thời hạn trên 6 tháng phải có công chứng, chứng thực hiện nay không còn nữa.

Thứ hai, các vấn đề về thuế

Bạn thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ lưu trú như vậy thì khi cho thuê nhà bạn có thể phải nộp các loại thuế và lệ phí sau:

Một là lệ phí môn bài.

Điều 4 Nghị định 139/2016/NĐ-CP quy định Mức thu lệ phí môn bài như sau:

"1. Mức thu lệ phí môn bài đối với tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau:

a) Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư trên 10 tỷ đồng: 3.000.000 đồng/năm;

b) Tổ chức có vốn điều lệ hoặc vốn đầu tư từ 10 tỷ đồng trở xuống: 2.000.000 đồng/năm;

c) Chi nhánh, văn phòng đại diện, địa điểm kinh doanh, đơn vị sự nghiệp, tổ chức kinh tế khác: 1.000.000 đồng/năm.

Mức thu lệ phí môn bài đối với tổ chức quy định tại điểm a và điểm b khoản này căn cứ vào vốn điều lệ ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh; trường hợp không có vốn điều lệ thì căn cứ vào vốn đầu tư ghi trong giấy chứng nhận đăng ký đầu tư.”

Trường hợp của bạn cần căn cứ vào số vốn điều lệ của doanh nghiệp để xác định số lệ phí phải nộp.

Hai là thuế thu nhập doanh nghiệp

Căn cứ Điều 5 Nghị định 218/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật thuế thu nhập doanh nghiệp quy định về Căn cứ tính thuế:

“Căn cứ tính thuế là thu nhập tính thuế trong kỳ và thuế suất.

Kỳ tính thuế thực hiện theo quy định tại Điều 5 Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và quy định của pháp luật quản lý thuế.

Doanh nghiệp được lựa chọn kỳ tính thuế theo năm dương lịch hoặc năm tài chính nhưng phải thông báo với cơ quan thuế trước khi thực hiện.”

Và căn cứ Điểm d, Khoản 3, Điều 6. Xác định thu nhập tính thuế

“3. Việc xác định thu nhập chịu thuế đối với một số hoạt động sản xuất, kinh doanh được quy định như sau:

d) Đối với thu nhập về cho thuê tài sản được xác định bằng doanh thu cho thuê trừ (-) các khoản trích khấu hao cơ bản, chi phí duy tu, sửa chữa, bảo dưỡng tài sản, chi phí thuê tài sản để cho thuê lại (nếu có) và các chi phí khác được trừ liên quan đến việc cho thuê tài sản;”

Thuế suất được áp dụng với trường hợp của bạn là 20%.

Ba là thuế giá trị gia tăng.

Căn cứ Điều 6 Thông tư 219/2013/TT-BTC hướng dẫn Luật thuế giá trị gia tăng quy định:
“Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng là giá tính thuế và thuế suất.”

Và Khoản 6, Điều 7. Giá tính thuế

“6. Đối với hoạt động cho thuê tài sản như cho thuê nhà, văn phòng, xưởng, kho tàng, bến, bãi, phương tiện vận chuyển, máy móc, thiết bị là số tiền cho thuê chưa có thuế GTGT.

Trường hợp cho thuê theo hình thức trả tiền thuê từng kỳ hoặc trả trước tiền thuê cho một thời hạn thuê thì giá tính thuế là tiền cho thuê trả từng kỳ hoặc trả trước cho thời hạn thuê chưa có thuế GTGT.

Giá cho thuê tài sản do các bên thỏa thuận được xác định theo hợp đồng. Trường hợp pháp luật có quy định về khung giá thuê thì giá thuê được xác định trong phạm vi khung giá quy định.”

Thuế suất được áp dụng với trường hợp của bạn là 10%.