Câu hỏi: Chào luật sư ! Nhà tôi có 1 mảnh đất 128m2 tại quận hà đông. Muốn tách thửa và sang tên sổ đỏ 1 phần là 40m2. Sổ đỏ hiện tại đứng tên tôi và vợ.

Tôi muốn sang nhượng cho người anh ruột tôi. Vậy tôi và anh trai cần chuẩn bị - Giấy tờ gì ? - Thủ tục làm ra sao ? - Phí và các khoản phải nộp bao nhiêu tiền ? Mong luật sư tư vấn sớm cho gia đình tôi. Tôi vô cùng cám ơn !

Trả lời: Theo như bạn cung cấp thông tin, vợ chồng bạn đang đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 128m2. Đây là tài sản chung của hai vợ chồng. Do vậy, khi thực hiện các giao dịch dân sự liên quan đến đất đai nói chung và việc tách thửa đất nói riền liên quan đến tài sản hcung của vợ chồng thì cần có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Nghĩa là việc tách thửa đất và sang tên cho anh ruột bạn cần phải có sự đồng ý của vợ bạn.

Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 75. Trình tự, thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp , khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu gái quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thờ
i
xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sỏ dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc, chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoăc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ nhất,
hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất gồm có
:

- Đơn đề nghị tách thửa đất theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Thứ hai,
bạn có thể nộp hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Sau đó Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện công việc đo đạc địa chính.

Thứ ba,
Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ nộp cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ tư,
trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất.

Khi tiến hành tách thửa, nghĩa vụ tài chính của hai bên được thực hiện như sau:

+ Người nhận chuyển nhượng sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.

Theo khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Theo  Điều 5 Thông tư số 34/2013/TT-BTC, giá đất tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

Ngoài ra, người nhận còn phải mất một số khoản lệ phí cấp Giấy chứng nhận,phí công chứng, đo đạc.

+ Người chuyển nhượng ở đây là bạn có mối quan hệ với người nhận chuyển nhượng là anh em ruột. Căn cứ Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về thu nhập được miễn thuế, theo đó : thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng, cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau. Do đó, trong trường hợp này bạn sẽ không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.