Câu hỏi: ​Chào luật sư, cho tôi hỏi pháp luật quy định Những hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Vậy nếu hợp đồng không thực hiện công chứng, chứng thực thì bị xử lý như thế nào? xin cảm ơn.

Các loại hợp đồng bắt buộc phải công chứng, chứng thực
(Ảnh minh họa)

Trả lời: Khoản 2 Điều 124 Bộ luật dân sự 2004 quy định về hình thức  giao dịch dân sự như sau:

“ Điều 124. Hình thức giao dịch dân sự

...

2. Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.

Theo quy định tại BLDS 2004, thì trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký thì các chủ thể tham gia phải tuân thủ hình thức trên.

Pháp luật quy định các giao dịch phải công chứng, chứng thực được quy định tại các văn bản chuyên ngành khác nhau. Thường những giao dịch liên quan tới bất động sản pháp luật; hoặc các giao dịch liên quan tới động sản có đăng ký quyền sở hữu bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực.

Một số quy định liên quan tới giao dịch dân sự  bắt buộc phải công chứng, chứng thực:

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như  sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực
, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...”.

Khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở.

" Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Điều 10, thông tư 15/ 2014/ TT – BCA quy định về hình thức giấy bán xe của cá nhân như sau:

"Điều 10. Giấy tờ của xe

1.
Chứng từ chuyển quyền sở hữu xe, gồm một trong các giấy tờ sau đây:

....

g) Giấy bán, cho, tặng xe của cá nhân phải có công chứng theo quy định của pháp luật về công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với chữ ký của người bán, cho, tặng xe theo quy định của pháp luật về chứng thực
”.

...

Vậy, pháp luật quy định các giao dịch sau phải thực hiện thủ tục công chứng tại các tổ chức công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn.

-       Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

-       Hợp đồng mua  bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

-       Chuyển nhượng, tặng cho xe của cá nhân.

-       ...

Ngoài ra, nếu các bên có yêu cầu thì vẫn có thể công chứng, hoặc chứng thực; điều này sẽ tạo căn cứ pháp lí vững chắc khi xảy ra tranh chấp.

Hợp đồng mà pháp luật bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà các bên không công chứng, chứng thực sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu lực của hợp đồng. Hợp đồng vô hiệu tuyệt đối, tức các bên mặc dù có thỏa thuận với nhau nhưng thực tế không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên (hợp đồng không phát sinh hiệu lực). Trường hợp không công chứng, chứng thực không phải là hành vi vi phạm pháp luật nên không chịu các hình thức chế tài của pháp luật.

Điều 134 BLDS 2004 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“
Điều 134.
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu
”.

Theo đó, khi hợp đồng không tuân thủ điều kiện về hình thức, khi giải quyết tại Tòa án thì HĐXX sẽ yêu cầu các bên hoàn thành thủ tục trong một thời gian hợp lí; nếu quá thời hạn các bên không hoàn thiện thủ tục HĐXX sẽ tuyên giao dịch vô hiệu.