Câu hỏi: Xin chào luật sư. Tôi đang rất cần được Luật sư tư vấn giúp vấn đề sau:Tôi có một người chị được UBND huyện cấp GCN QSDĐ năm 201x, thửa đất có diện tích 498 m2, mục đích sử dụng là đất CLN. Nay chị tôi có nhu cầu chuyển 200m2 đất CLN sang đất ở.

Tuy nhiên khi nộp hồ sơ đến UBND huyện , bộ phận 01 cửa không nhận hồ sơ (theo hướng dẫn của chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện thửa đất trên phải chuyển hết 498m2 sang đất ở mới đúng quy định của thông tư 33 và nghị định 01). Là người dân chúng tôi không hiểu rõ lắm về quy định này. hiện tại vị trí lô đất của chị tôi có giá đất ở khoảng 380.000đông/1m2, nên nếu chuyển hết sang đất ở thì kinh phí gia đình không thể xoay sở được.

Mong luật sư tư vấn giúp cho, việc hướng dẫn của chi nhánh VP đăng ký đất đai huyện có đúng quy định của pháp luật không. Nếu chuyển được thì hạn mức tối thiểu là bao nhiêu m2, thủ tục như thế nào và theo quy định nào.Tôi xin chân thành cảm ơn rất nhiều, chúc luật sư và toàn bộ các thành viên trong công ty luôn dôi dào sứ khỏe để có thể tư vấn và giúp nhiều người dân như tôi thêm.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

- Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013, trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải nộp hồ sơ xin phép cơ quan có thẩm quyền. Cụ thể:

"
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
"

Như vậy,
không có  quy định về việc khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất cần đảm bảo về diện tích tối thiểu hay tối đa. Theo đó, việc các cán bộ địa chính yêu cầu bạn phải chuyển tất diện tích đất trông cây lâu năm sang đất ở mới thực hiện thủ tục này là không có căn cứ căn cứ pháp lý. Nếu cơ quan có thẩm quyền không tiếp nhận hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất của bạn thì phải trả lời rõ bằng văn bản, làm căn cứ để khiếu nại.

Theo đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư là dưa trên nhu cầu của gia đình bạn. Do đó, gia đình bạn có thể làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích mà gia đình có nhu cầu xây dựng, nhưng việc đủ điều kiện chuyển đổi cần sự đồng ý bằng văn bản của Uỷ ban nhân dân. Trừ một số trường hợp đất nằm trong quy hoạch thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất phải thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng cho phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

>> Tư vấn về về chuyển mục đích sử dụng đất, gọi:
1900.6169

------

3. Giải đáp thắc mắc về chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi:

Tôi viết thư này mong anh chị tư vấn giúp tôi vấn đề như sau: Đơn vị chúng tôi dự định xây một khu chợ bán buôn ở một huyện ngoại ô Hà Nội. Vùng đất chúng tôi dự định xây hiện trạng là đất nông nghiệp, đất bồi, trồng hoa màu ngắn ngày.

Chúng tôi dự định sẽ xây một khu chợ bán buôn bao gồm chợ, tòa nhà văn phòng, khách sạn, tổ hợp thương mại phục vụ cho chợ bán buôn này. Như vậy, chúng tôi sẽ phải thay đổi mục đích sử dụng đất có phải không luật sư? Và trong trường hợp này thì tiền thuế, phí chuyển đổi sẽ được tính như thế nào? Tôi rất mong nhận được hồi âm của anh chị! Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Khi bên bạn muốn xây dựng khu chợ bán buôn gồm chợ, tòa nhà văn phòng, khách sạn, tổ hợp thương mại trên đất nông nghiệp, đất bồi, trồng hoa màu ngắn ngày thì phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 57 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất này phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại điều 69 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

- Nộp tiền sử dụng đất

Trường hợp này gia đình sẽ phải nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ để thực hiện nghĩa vụ quy định tại điểm d khoản 1 điều 5 Nghị định 45/2014

“... d) Chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp để thực hiện dự án đầu tư mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, đất nghĩa trang, nghĩa địa thì nộp tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được trừ vào số tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích. Khoản tiền này được xác định theo giá đất của mục đích sử dụng đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

- Khoản tiền tổ chức kinh tế đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được xác định như sau:

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định bằng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

+ Trường hợp giá đất để tính tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích được xác định bằng các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư thì giá của loại đất nhận chuyển nhượng cũng được xác định lại theo các phương pháp này”.

- Nộp phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC quy định về Mức thu như sau:

“... 2. Tùy từng điều kiện, tình hình cụ thể của địa phương nơi phát sinh hoạt động thu phí, lệ phí, cần lưu ý một số điểm về nội dung và mức thu như sau:

a) Đối với các khoản phí

a.6. Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính là khoản thu đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc được phép thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ thêm cho chi phí đo đạc, lập bản đồ địa chính ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ.

- Mức thu: Căn cứ vào các bước công việc, yêu cầu công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính và tùy thuộc vào vị trí, diện tích đất được giao, được thuê hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng lớn hay nhỏ của từng dự án, nhưng mức thu phí đo đạc, lập bản đồ địa chính tối đa không quá 1.500 đồng/m2.

Vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được chính xác số tiền sử dụng đất và phí, lệ phí cho bạn nên bạn có thể căn cứ vào những quy định của pháp luật nêu trên để xác định nghĩa vụ tài chính của đơn vị bạn.

---

3. Nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích của người sử dụng đất

Câu hỏi:

Xin chào Luật Minh Gia. Tôi rất mong được các luật sư tư vấn với nội dung sau: Công ty chúng tôi có mua lại 5ha đất của cá nhân, đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đất đó là loại đất rừng sản xuất, công ty tôi mua lại mảnh đất đó để sản xuất rau sạch, chúng tôi có dựng vườn ươm và nhà kính để trồng cây. Tuy nhiên cơ quan nhà nước yêu cầu chúng tôi chấm dứt việc làm này vì đã vi phạm sai mục đích sử dụng đất. Như vậy là đúng hay sai ? Mong nhận được trả lời sớm từ phía luật Minh Gia!

Trả lời:

- Về nguyên tắc sử dụng đất

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc sử dụng đất, cụ thể như sau:

"Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

..."

- Về xử phạt hành vi tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Và Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 7. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Như vậy,
trong trường hợp của công ty bạn mục đích được nhà nước công nhận là đất rừng sản xuất nên công ty có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích (chỉ sử dụng trồng rừng sản xuất) mà không được phép sử dụng mục dích khác khi chưa làm thủ tục chuyển đổi. Theo đó,  công ty sử dụng sai mục đích trên sẽ bị xử lý và việc Uỷ ban nhân dân yêu cầu chấm dứt việc sử dụng sai mục đích, khôi phục lại hiện trạng trước đó là đúng với quy định pháp luật.