Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dòng họ về đất tín ngưỡng theo quy định của pháp luật đất đai. Nội dung tư vấn như sau:

Mảnh đất tại địa chỉ xx đường y, phường X, quận Y từ năm 1983 thuộc sở hữu của ông nội tôi. Sau đó, ông xây dựng mảnh đất ấy làm nơi thờ tổ nghiệp - đình XY (không phải là nơi thờ cúng chung cho cộng đồng dân cư mà chỉ cho người thân trong gia đình và bạn bè của ông tới thắp nhang vào các ngày lễ lớn).Sau khi ông mất, đình do bố tôi quản lý. Năm 2002, bố tôi mất (bố tôi có 5 người con), đình do người chị cả quản lý.Năm 2013, tôi được biết chị tôi dự định làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (GCN) tại mảnh đất trên và không có tên các anh chị em khác, mà chỉ có tên chị tôi. Nên tôi đã làm đơn khiếu nại UBND phường X về việc này.Sau đó, tôi được cán bộ phường mời lên trao đổi và yêu cầu tôi đổi từ đơn khiếu nại sang đơn đề nghị ngăn chặn. Tôi làm theo và gửi cho các cơ quan: UBND phường X, UBND quận Y, phòng tài nguyên và môi trường quận Y.Tiếp theo đó, tôi nhận được các đơn phản hồi từ các cơ quan trên.Năm 2016, chị tôi được cấp GCN về mảnh đất này với tên chủ sở hữu là: Đình XY.Tôi cũng đã làm đơn khiếu nại về việc cấp GCN trên và được UBND quận Y mời lên trao đổi và yêu cầu tôi đổi từ đơn khiếu nại sang đơn đề nghị thì mới giải quyết. Họ cho biết: việc cấp GCN này là hoàn toàn đúng pháp luật, được UBND phường X xác nhận là mảnh đất tại địa chỉ xx trên không hề có tranh chấp.Cũng tại buổi trao đổi này, tôi được biết chị tôi  đã tự lập một ban quản trị đình XY, bao gồm các thành viên trong ban quản trị là chị và các bạn thân của chị.Như vậy, tôi có 04 vấn đề cần luật sư giải đáp:Thứ nhất, việc tôi gửi đơn ngăn chặn như vậy có được coi là tranh chấp về đất đai không?Thứ hai, nếu như mảnh đất trên với chủ sở hữu là đình XY thì các anh em tôi (trừ người chị cả) có bị mất quyền lợi như việc chị tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất mà không cần sự đồng ý của chúng tôi không? (theo tôi tự tìm hiểu thì đất tôn giáo không được quyền chuyển nhượng, nhưng đất này được xem là đất của cơ sở tín ngưỡng)Thứ ba, việc đổi từ đơn khiếu nại sang đơn đề nghị hay đơn ngăn chặn có thể làm mất quyền lợi gì của tôi khi giải quyết vụ việc này về sau không?Thứ tư, phạm vi quyền của ban quan trị đình là như thế nào, họ có quyền chuyển nhượng, tặng cho đình không?Xin cảm ơn luật sư đã đọc vụ việc trên. Mong câu trả lời sớm từ phía luật sư.

Trả lời: Thứ nhất,
tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật đất đai tại khoản 24 điều 3 Luật đất đai năm 2013 “24.
Tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”

Như vậy tranh chấp đất đai được hiểu với khái niệm rất rộng có thể là tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa một người đang sử dụng đất với các cá nhân khác hay tổ chức khác, hay tranh chấp về tài sản trên đất, ranh giới, vị trí thửa đất, mục đích sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình sử dụng đất. Vì hiện nay trong gia đình bạn vẫn đang có sự bất đồng về xác định người sử dụng đất và gia đình đã làm đơn ngăn chặn nếu về bản chất yêu cầu phía cơ quan có thẩm quyền giải quyết xác định về chủ sở hữu thì đây được xác định là tranh chấp đất đai.

Thứ hai,
điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện cụ thể Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…..

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

….”

Các giấy tờ khác là căn cứ cấp Giấy chứng nhận được Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn chi tiết như sau:

Điều 18. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sửdụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

…..”

Trường hợp không có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc một trong các giấy tờ được liệt kê tại Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì phải thuộc trường hợp sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất – Luật đất đai 2013:

…..

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 vàkhông vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
"

Đồng thời tại Bộ luật dân sự 2015, quy định như sau:

“Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.”

Bên cạnh đó, Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 160. Đất tín ngưỡng

1. Đất tín ngưỡng bao gồm đất có công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ.

2. Việc sử dụng đất tín ngưỡng phải đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Việc xây dựng, mở rộng các công trình đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ của cộng đồng phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Căn cứ theo những quy định trên, “đình thờ tổ nghiệp” được xác định là đất tín ngưỡng thuộc sở hữu chung của cộng đồng dòng họ. Theo đó, các thành viên có thể cùng thỏa thuận để cử ra người quản lý “Đình ”. Đây là loại đất có thời hạn sử dụng đất lâu dài, việc sử dụng đất phải đúng mục đích, đảm bảo lợi ích chung của cộng đồng thành viên. Việc sử dụng, quản lý và định đoạt tài sản được thực hiện theo sự thỏa thuận của cộng đồng dòng họ.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nguồn gốc đất này là từ thời xưa để lại và diện tích đất này được xây dựng  thành đình để thờ cúng mà không rõ trước đây đã được cấp một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng hay chưa? Thông tin ghi nhận trong hồ sơ địa chính của địa phương ghi nhận thế nào?. Việc chị gái đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của chị gái là không hợp lý. Bởi lẽ khi bố bạn mất giao cho chị gái quản lý thì về nguyên tắc chị chỉ có quyền quản lý, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được cấp cho cộng đồng dân cư này tức phải cấp cho cả gia đình bạn, chị gái lập ra ban quản lý đình là hội bạn thân của chị là không hợp pháp. Vì thuộc quyền quản lý, sử dụng của cả dòng họ nên khi muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ buộc phải có sự đồng ý của thành viên trong họ. Người đại diện quản lý không có quyền tự định đoạt.

Trong trường hợp này phía  gia đình bạn nên làm đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân quận huyện về hành vi cấp sai giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị gái đồng thời đề nghị thu hồi giấy chứng nhận đã cấp. Sau đó phía gia đình sẽ thỏa thuận lại với nhau để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cả dòng họ và thỏa thuận người quản lý.