Câu hỏi: Năm 2011 tôi có mua một mảnh đất diện tích là 120m2 với số tiền là 216.000.000đ. Tổng thể mảnh đất đó là gần 300m2, mảnh đất tôi mua đã có một căn nhà cũ ba gian. Chúng tôi có thống nhất với nhau là vừa trả tiền vừa làm sổ đỏ, vì khi tôi mua đất đó chưa có sổ đỏ. Sau đó người chủ đó làm xong sổ đỏ và tự ý mang đi thế chấp cho công ty tài chính để vay tiền. Liệu tôi có bị mất phần đất đã mua không?Tôi phải làm gì để giữ được tài sản?

Tôi muốn trao đổi với Luật sư một việc như sau: năm 2011 tôi có mua của người cùng địa phương một mảnh đất diện tích là 120m2 với số tiền là 216.000.000đ giá 1m2 lúc đó là 1800000đ/m2. tổng thể mảnh đất đó là gần 300m2, mảnh đất tôi mua đã có một căn nhà cũ ba gian, tôi đã xây tường ngăn cách và có cổng đi riêng. vì họ là chỗ quen biết lên tôi đã trả cho họ 180.000.000đ gần hết số tiền mua đất, chúng tôi có thống nhất với nhau là vừa trả tiền vừa làm sổ đỏ, vì khi tôi mua đất đó chưa có sổ đỏ. Nhưng 1 thời gian sau người chủ đó làm xong sổ đỏ tự ý mang sổ đỏ đi ủy quyền cho một công ty tài chính để vay tiền, cho đến nay tôi không biết là họ vay bao nhiêu, nhưng bên công ty tài chính noi là vay không trả được tiền và bên công ty tài chính họ kiện ra tòa án để phát mại tài sản đó để thu hồi tiền cho vay, tôi muốn hỏi luật sư trong trường hợp của tôi liệu có bị mất phần đất tôi đã mua khi họ phát mại không?tôi phải làm gì để giữ được tài sản,?vì hiện nay bên thi hành án họ có gọi điện mời tôi lên trao đổi vì có liên quantôi muốn gặp trực tiếp luật vào thời gian sớm nhất

Trả lời: Trước hết, tôi nghĩ bạn đang hiểu sai thuật ngữ, ủy quyền chỉ có thể cho người có quyền, người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có thể ủy quyền, người chủ này hoàn toàn không thể ủy quyền. Cho nên tôi sẽ hiểu trong trường hợp này người chủ tự ý mang sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đi thế chấp cho công ty tài chính.

Thứ nhất, việc thống nhất giữa bạn và người cùng địa phương kia có dựa trên hợp đồng không hay chỉ là thỏa thuận miệng với nhau. Nếu là thỏa thuận miệng thì bạn phải chứng minh được việc thỏa  thuận đó hoàn toàn đều là sự thật.

Thứ hai, người kia đi làm sổ đỏ là làm tên bạn hay tên của người ta.

Trường hợp 1
: Nếu số đỏ đứng tên bạn thì việc người cùng địa phương tự ý mang sổ đỏ đi thế chấp tại công ty tín dụng là sai.

Điều kiện để có thể vay thế chấp tại công ty tài chính thì sổ đỏ (hay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) của người đi vay phải đáp ứng các điều kiện chúng được Luật đất đai 2013 quy định tại Điều 188, gồm có:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại
cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo đó công ty tài chính cũng sai vì đã vi phạm các trình tự thủ tục khi cho vay thế chấp quyển sử dụng đất. Khi cho vay thế chấp quyền sử dụng đất phải có văn bản ủy quyền của người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn nữa việc bạn không hề biết kia mang sổ đỏ của mình đi thế chấp. Cho nên việc bạn làm ở đây là không tự nguyện. Cho nên hợp đồng thế chấp giữa người cùng địa phương kia và công ty tài chính kia là vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Vì vậy bạn hoàn toàn có thể không bị mất phần đất của mình.

Trong trường hợp này hợp đồng giữa người cùng địa phương và công ty tài chính đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự cho nên bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu. Và hậu quả của việc  tuyên giao dịch vô hiệu theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:

“
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó, khi Tòa án tuyên giao dịch đó là vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu và trả lại cho nhau nhưng gì đã nhận, nghĩa là trong trường hợp này, phần đất của bạn sẽ không bị mất phần đất của mình và người cùng địa phương kia sẽ phải chịu trách nhiệm và trả cho công ty tài chính khoản tiền mà mình đã vay.

Trường hợp 2:
Nếu người cùng địa phương đi làm sổ đỏ nhưng không đứng tên bạn.

Trong trường hợp này, bạn không có quyền với mảnh đất này cho dù bạn đã trả tiền hay chưa vì chỉ người đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có quyền đối với mảnh đất.

Tuy nhiên nếu bạn muốn đòi lại được số tiền mà đã đưa cho người cùng địa phương kia thì bạn phải đưa ra hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Vì có thể chuyển nhượng năm 2011 khi chưa có sổ đỏ cho nên có thể hợp đồng không có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này muốn đòi lại được số tiền đã đưa cho người cùng địa phương kia thì bạn phải đưa ra các chứng cứ để chứng minh việc bạn đã thanh toán số tiền kia.