Câu hỏi: Ông bà nội em mất nhưng không để lại di chúc. Các anh em trong nhà tự chia đất. Ai cũng có phần hết ạ. Phần đất của ba em có cả làm giấy tương phân, trưởng ấp và phó trưởng ấp đều kí xác nhận ạ. Nội dung giấy tương phân có viết: "Nay miếng đất..., số thửa..., bản đồ số..., sẽ cho ba em tên...là người chủ sở hữu, sử dụng để lo việc thờ cúng ông bà và đứng tên trên giấy CN QSDĐ. Mọi thắc mắc sau này có liên quan đến đất này sẽ không giải quyết." Anh em từ trên xuống đều kí tên. Nhưng sau đó tất cả bọn họ đã bán hết đất Đi nhưng duy nhất mỗi mình ba của em là không bán. Sau đó ba em bệnh nên mất. Nhà em có 3 anh em. Ba em ủy quyền lại cho mẹ đứng tên và nói khi 3 đứa con lớn đủ 18 tuổi thì chia ra làm tư, mỗi người một phần. Đến nay mẹ em đã đứng tên được 12 năm rồi ạ. Nhưng giấy chứng nhận QSDĐ trước kia là nhà nước đã vẽ sai mẫu đất nhà em nên năm vừa rồi cũng đã làm lại cho nhà em giấy chứng nhận QSDĐ mới ạ. Người đứng tên là mẹ em và nội dung là được thừa kế. Nay các bác và các cô thấy đất đang cao giá, quay về và đòi đất đai lại. Họ viết đơn lên Xã và nói ba mẹ em đã làm giấy tờ khống. Xã kêu mẹ em phải chia đất cho họ. Nhưng mẹ em không chịu, rồi đến Tòa Án huyện, nhưng tòa án cũng đã bảo là bên họ không đủ giấy tờ pháp lí để kiện mẹ em. Rồi họ lại quay về Xã kiện tiếp ạ. Xã không giải quyết và đưa lên Tòa án lần nữa. Vậy cho em hỏi là em phải chờ đến bao lâu mới có kết quả ạ?  Và bên em có bị bắt chia đất ra cho họ không ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Trước hết cần xác định cả gia đình đã thực hiện phân chia di sản thừa kế phần di sản của ông bà để lại hay chưa. Đồng thời cần xác định giấy tương phân có phải là biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế. Nếu chưa thực hiện việc phân chia di sản thừa kế thì di sản là mảnh đất này vẫn là di sản của ông bà và những người anh em vẫn có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Trường hợp đã có biên bản phân chia di sản thừa kế thì phần mảnh đất bố bạn hưởng lại trở thành di sản thừa kế khi bố mất sẽ phân chia cho mẹ và bạn những người bác hay cô không có quyền yêu cầu phân chia. Hiện tại đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa mẹ và những người cô, bác cho nên bạn hoàn toàn có cơ sở để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai thì căn cứ theo quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013 . Cụ thể:

Khoản 2,khoản 3 điều 202 Luật đất đai 2013 quy định:

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Như vậy, trước hết để giải quyết tranh chấp đất đai các bên trong tranh chấp phải tự hòa giải với nhau. Nếu các bên trong tranh chấp không thể tự hòa giải được thì có thể gửi đơn đến UBND cấp xã để yêu cầu hòa giải.Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã, phường được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày kể từ ngày nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Trường hợp hòa giải không thành thì giải quyết theo phương thức tại điều 203 Luật đất đai năm 2013:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Trường hợp của bạn phần đất tranh chấp có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết. Theo đó, trước tiên bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện kèm theo chứng cứ và tài liệu liên quan. Đơn khởi kiện có thể nôp trực tiếp tại Toà án hoặc nộp qua đường bưu điện.

Điều 191. Thủ tục nhận và xử lý đơn khởi kiện

1. Tòa án qua bộ phận tiếp nhận đơn phải nhận đơn khởi kiện do người khởi kiện nộp trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính và phải ghi vào sổ nhận đơn; trường hợp Tòa án nhận đơn khởi kiện được gửi bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án in ra bản giấy và phải ghi vào sổ nhận đơn.

Khi nhận đơn khởi kiện nộp trực tiếp, Tòa án có trách nhiệm cấp ngay giấy xác nhận đã nhận đơn cho người khởi kiện. Đối với trường hợp nhận đơn qua dịch vụ bưu chính thì trong thời hạn 02 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đơn, Tòa án phải gửi thông báo nhận đơn cho người khởi kiện. Trường hợp nhận đơn khởi kiện bằng phương thức gửi trực tuyến thì Tòa án phải thông báo ngay việc nhận đơn cho người khởi kiện qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

2. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện, Chánh án Tòa án phân công một Thẩm phán xem xét đơn khởi kiện.

3. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày được phân công, Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và có một trong các quyết định sau đây:

a) Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

b) Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn quy định tại khoản 1 Điều 317 của Bộ luật này;

c) Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

d) Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Như vậy, sau thời gian 8 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn khởi kiện tòa án sẽ phải ra một trong các quyết định : tiến hành thụ lý vụ án; chuyển đơn khởi kiện cho tòa án có thẩm quyền và báo cho người khởi kiện biết nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác hoặc trả lại đơn khởi kiện nếu việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án. Đồng thời tại điều 195  Bộ Luật Tố tụng dân sự quy định về Thụ lý vụ án như sau:

Điều 195. Thụ lý vụ án

1. Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

2. Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

...

Như vậy khi giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục khởi kiện tại Tòa án thì trình tự thủ tục, thời hạn giải quyết sẽ tuân theo trình tự luật định theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Ngoài ra việc giải quyết nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào sự hợp tác của các bên. Đồng thời phụ thuộc vào giấy tờ,tài liệu chứng cứ, chứng minh của vụ việc.

----

2. Có được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai khi cắm sai mốc giới?

Câu hỏi:

E xin hỏi luật sư về vấn đề đất đai mong luật sư tư vấn giúp em: Vào năm 2013 e có mua một mảnh đất đã sang tên em.nhưng nay phía giáp ranh có gia đình làm nhà và diện tích của e không còn đủ nhu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đa ghi.khi e có đơn thư gửi tới chính quyền cấp xã thì họ nói khi e mua đất e không có cắm cột mốc lên việc này không thể giải quyết và họ nói e làm thủ tục gửi lên phía tòa án như vậy e có sai khi mua đất mà không cắm mốc và phương án giải quyết nhu nào cho đúng. ( khi e mua có trên khu đất đa có một nhà xây dựng trước đó và manh đất của e giáp ranh e như vậy e can cứ vào mốc giáp ranh đó để đo diện tích mảnh đất của e có đúng luật?) rất mong nhận được tu vấn của luật sư e xin cảm ơn.! Và có thể cho e sdt của luật sư để trao đổi trực tiếp thì e rất cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

>> Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai khi bị lấn chiếm

Trong trường hợp này khi mua bán gia đình đã chưa xác định đúng diện tích đất ở phù hợp mà hiện tại nhà hàng xóm xây dựng làm thiếu diện tích thì anh/chị cần xác định lại diện tích trong hợp đồng và ranh giới sử dụng đất có phù hợp hay không. Nếu bên chủ cũ bán thiếu diện tích thì phải yêu cầu họ hoàn trả lại giá trị tương ứng với phần diện tích bị thiếu đó, còn nếu như do gia đình hàng xóm lấn chiếm làm giảm diện tich thì gia đình phải giải quyết tranh chấp với gia đình hàng xóm.