Câu hỏi: Chào luật sư! Tôi có mua 1 mẫu đất trị giá 170 triệu đồng, tôi và người bán có làm giấy viết tay có xác nhận của trưởng ấp với nội dung như sau: đặt cọc trước 60 triệu đồng và 1 tháng sau trả đủ 110 triệu.

Tuy nhiên vì chủ đất không đưa giấy tờ sử dụng đất và sang tên nên tôi không đưa số tiền còn lại, nay chủ đất bán cho người khác và nói tôi làm không đúng với hợp đồng nên không trả lại tiền đặt cọc. Xin luật sư tư vấn điều đó đúng hay sai và nếu tôi kiên ra tòa cần những gì?

Trả lời: +/ Về hình thức của hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 của Bộ luật dân sự quy định về hình thức của hợp đồng
"
Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó".

Điều 459 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về tặng cho Bất động sản:
"
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật."

Điều 164 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định:

"1. Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực."

Khoản 3 Điều 167 của Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;"

Như vậy hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải công chứng nên hợp đồng đặt cọc của bạn dù không công chứng nhưng vẫn có hiệu lực pháp luật.

+/ Về hành vi vi phạm thoả thuận đặt cọc:

Theo nội dung bạn cung cấp là bên bán không giao giấy tờ và sang tên nên bạn không thực hiện việc giao nốt số tiền còn lại, và nay chủ đất đã bán cho người khác. Do bạn không nêu rõ là thời điểm nào bạn yêu cầu việc bàn giao giấy tờ và thực hiện việc sang tên nên luật Minh Gia kông tư vấn cụ thể cho bạn được.

Trường hợp đến thời điểm thực hiện việc sang tên nhưng bên bán không đồng ý thực hiện nghĩa vụ thì theo quy định tại khoản
2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
" Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy cần xác định thời điểm phải thực hiện giao kết bên nào vi phạm thoả thuận, nếu đến thời điểm giao kết thực hiện thoả thuận, bên bán hoặc bên mua không thực hiện đúng thì bên còn lại có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân có thẩm quyền để đảm bảo quyền lợi của mình.

Trân trọng
!