Câu hỏi: Công ty Luật Minh Gia tư vấn về điều kiện và thủ tục để cá nhân, tổ chức người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Nội dung tư vấn:

Xin chào luật sư, Tôi làm việc trong một công ty vốn 100% nước ngoài tại Việt Nam. Sếp của tôi muốn tìm hiểu xem trong trường hợp cá nhân người nước ngoài hay tổ chức nước ngoài muốn mua nhà/ căn hộ tại Việt Nam thì có được không? Thủ tục cho cá nhân và tổ chức nước ngoài như thế nào? Theo tôi tìm hiểu trên mạng thì được biết rằng cá nhân hay tổ chức nước ngoài chỉ được phép mua nhà lại từ tổ chức/ cá nhân nước ngoài trước đó chứ không thể mua trực tiếp từ quyền sở hữu của người Việt Nam.  Rất mong luật sư hỗ trợ tư vấn chi tiết những điều kiện và thủ tục nào nếu cá nhân/ tổ chức nước ngoài được mua nhà tại Việt Nam. Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất,
về điều kiện để cá nhân/tổ chức được mua nhà tại Việt Nam:

Căn cứ theo Điều 159 Luật Nhà ở 2014 quy đinh:

Điều 159. Đối tượng được sở hữu nhà ở và hình thức sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

1. Đối tượng tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

a) Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh, văn phòng đại diện của doanh nghiệp nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là tổ chức nước ngoài);

c) Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua các hình thức sau đây:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan;

b) Mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ.

Ngoài ra tại Điều 160 Luật Nhà ở 2014 quy định:

Điều 160. Điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam

1. Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư và có nhà ở được xây dựng trong dự án theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.

2. Đối với tổ chức nước ngoài quy định tại điểm b khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ liên quan đến việc được phép hoạt động tại Việt Nam (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

3. Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

4. Chính phủ quy định chi tiết giấy tờ chứng minh đối tượng, điều kiện tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Theo quy định trên thì hiện tại cá nhân/ tổ chức người nước ngoài có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam nhưng là phải  đáp ứng một số điều kiện nhất định:

+ Đối với cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật.

+ Đối với tổ chức người nước ngoài thì phải có giấy chứng nhận đầu tư và giấy tờ chứng minh việc doanh nghiệp được phép hoạt động tại Việt Nam.

Theo quy định tại Khoản 2, Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở thì:
"Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại Điểm b, Khoản 4, Điều 7 của Nghị định này và chỉ được nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc nhận tặng cho nhà ở của tổ chức trong số lượng nhà ở theo quy định tại Khoản 3, Khoản 4 Điều này tại các dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phép sở hữu; trường hợp tổ chức, cá nhân nước ngoài được tặng cho, được thừa kế nhà ở tại Việt Nam nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì giải quyết theo quy định tại Điều 78 của Nghị định này".

Đối chiếu với quy định nêu trên thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được mua nhà trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở không thuộc khu vực bảo đảm an ninh quốc phòng của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại hoặc của tổ chức, cá nhân nước ngoài đang sở hữu nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này trước khi hết hạn sở hữu nhà ở. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư; trường hợp trên một địa bàn có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường mà có nhiều tòa nhà chung cư để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư này.

Thứ hai
, thủ tục sở hữu nhà ở của cá nhân/tổ chức người nước ngoài:

Bước 1
: Cá nhân và tổ chức người nước ngoài lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở.

Bước 2:
Tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

+ 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

+ Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại (và phụ lục nếu có);

+ Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị;

Bước 3:
Các bên thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định.

Bước 4:
Người nước ngoài được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.