Câu hỏi: Kg: Cty luật Minh Gia, Gia đình tôi có một mảnh đất 30m2 mua từ năm 2000 thuộc đường X - Hà nội (nhà có sổ đỏ) Sau khi nhà nước làm đường lấy đất nhà Tôi còn lại 27m2 Do thương lượng được với nhà hàng xóm về việc hợp thửa đất để hai nhà cùng ra mặt đường ( nhà sát vách đó cũng có sổ đỏ S=30m2). Vậy xin hỏi luật sư khi ra mặt đường hai gia đình muốn chia thành 2 lô riêng biệt nhưng diện tích lại dưới 30m2 thì có được cấp sổ không? Xin cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ quy định tại Điều 5 Quyết định 20/2017/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội thì điều kiện về diện tích tối thiểu của thừa đất hình thành từ việc tách thửa phải có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn của thành phố Hà Nội.

"Điều 5. Điều kiện về kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép và không được phép tách thửa và việc quản lý đối với thửa đất ở có kích thước, diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu

1. Các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

a) Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên thửa đất) từ 3 mét trở lên;

b) Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) quy định tại Điều 3 Quy định này đối với các xã còn lại.

2. Khi chia tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh. Thửa đất sau khi chia tách phải đảm bảo đủ điều kiện tại khoản 1 Điều này.

3. Không cho phép tách thửa đối với các trường hợp:

a) Thửa đất nằm trong các dự án phát triển nhà ở theo quy hoạch, các dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch để xây dựng nhà ở đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

b) Thửa đất gắn liền với diện tích nhà đang thuê của Nhà nước, mà người đang thuê chưa hoàn thành thủ tục mua nhà, cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

c) Thửa đất gắn liền với nhà biệt thự thuộc sở hữu nhà nước đã bán, đã tư nhân hóa nhưng thuộc danh mục nhà biệt thự bảo tồn, tôn tạo theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà biệt thự cũ được xây dựng trước năm 1954 trên địa bàn Thành phố do UBND Thành phố phê duyệt.

d) Đất thuộc khu vực Nhà nước đã có Thông báo thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013;

đ) Các thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Nếu người sử dụng đất xin tách thửa đất mà thửa đất được hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này để hợp với thửa đất ở khác liền kề tạo thành thửa đất mới đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa đất và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất mới. Trường hợp thửa đất còn lại sau khi tách thửa không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này thì không được phép tách thửa.

5. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày 10/4/2009 (ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND của UBND Thành phố có hiệu lực thi hành) có diện tích, kích thước nhỏ hơn mức tối thiểu quy định tại khoản 1 Điều này, đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội.

6. Không cấp Giấy chứng nhận, không làm thủ tục thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất trong đó có một hoặc nhiều thửa đất không đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1, 2 Điều này."

Do đó trường hợp bạn thực hiện việc hợp thửa đất của gia đình bạn với thửa đất của gia đình hàng xóm để tách thửa nhưng diện tích các thửa đất hình thành từ việc tách thửa không đảm bảo về diện tích tối thiểu thì sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên bạn có quyền yêu cầu được cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất có diện tích 27 m2 ban đầu của gia đình bạn vì có nguồn gốc sử dụng trước ngày 10/4/2009 ( Ngày Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND thành phố Hà Nội có hiệu lực thi hành)

Trân trọng
P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia