Câu hỏi: Luật sư ơi cho e hỏi. em mua đất của công ty bất động sản, trong hợp đồng ghi 300m2, lúc giới thiệu bán cũng vậy. nhưng tới ngày ra công chứng.đưa hết tiền mới nhận được hồ sơ công chứng thì thấy ghi 171,8m2.

Lúc đó em hỏi tại sao vậy. thì cty trả lời là do văn phòng công chứng chơn thành bình phước làm vậy. nhưng khi ra sổ là đủ 300m2 tính luôn hành lan lỗ giới vì em mua mặt tiền qlo 14. cho e hỏi ngta làm vậy em co nên ký vào hợp đồng đó ko, giờ em phải làm ntn. bạn đầu hợp đồng ko ghi trừ hành lang lỗ giới. mong luat sư giải dap sớm thắc mắc.em cảm ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn mua đất của công ty bất động sản với diện tích là 300m2 nhưng tới ngày ra công chứng mới biết trong phần đất đó có 128,2 m2 đất thuộc hành lang an toàn giao thông đường bộ. Để xem xét bạn có nên ký tiếp vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không bạn cần hiểu rõ các quy định về đất nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, về việc đất nằm trong hành lang an toàn đường bộ.

Theo quy định tại Điều 3 Luật giao thông đường bộ thì:

“
…

5. Hành lang an toàn đường bộ là dải đất dọc hai bên đất của đường bộ, tính từ mép ngoài đất của đường bộ ra hai bên để bảo đảm an toàn giao thông đường bộ.
”

Mặt khác,
căn cứ theo quy định tại Điều 43, Luật Giao thông đường bộ:

“
1. Phạm vi đất dành cho đường bộ gồm đất của đường bộ và đất hành lang an toàn đường bộ.

2. Trong phạm vi đất dành cho đường bộ, không được xây dựng các công trình khác, trừ một số công trình thiết yếu không thể bố trí ngoài phạm vi đó nhưng phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép, gồm công trình phục vụ quốc phòng, an ninh, công trình phục vụ quản lý, khai thác đường bộ, công trình viễn thông, điện lực, đường ống cấp, thoát nước, xăng, dầu, khí.

3. Trong phạm vi đất hành lang an toàn đường bộ, ngoài việc thực hiện quy định tại khoản 2 Điều này, được tạm thời sử dụng vào mục đích nông nghiệp, quảng cáo nhưng không được làm ảnh hưởng đến an toàn công trình, an toàn giao thông đường bộ. Việc đặt biển quảng cáo trên đất hành lang an toàn đường bộ phải được cơ quan quản lý đường bộ có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

4. Người đang sử dụng đất được pháp luật thừa nhận mà đất đó nằm trong hành lang an toàn đường bộ thì được tiếp tục sử dụng đất theo đúng mục đích đã được xác định và không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ.

Trường hợp việc sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ an toàn công trình đường bộ thì chủ công trình và người sử dụng đất phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường theo quy định của pháp luật.

...
”

Như vậy, đối với đất nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ thì người sử dụng đất hợp pháp sẽ được tiếp tục sử dụng đúng mục đích. Tuy nhiên, việc sử dụng sẽ có phần sẽ bị hạn chế là không được gây cản trở cho việc bảo vệ an toàn công trình. Chẳng hạn như nếu gia đình bạn có đất nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ thì bạn sẽ không được xây dựng nhà cửa kiên cố trên diện tích đất thuộc hành lang giao thông. Trong trường hợp người sử dụng đất gây ảnh hưởng đến việc bảo vệ công trình đường bộ thì phải có biện pháp khắc phục, nếu không khắc phục được thì Nhà nước sẽ thu hồi phần đất đó và bồi thường theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Đối với đất nằm trong hành lang an toàn giao thông đường bộ. Tại điểm c khoản 4 Điều 56 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“
Đất trong hành lang an toàn công trình được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai, trừ trường hợp đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất.

Người được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chỉ được sử dụng đất theo quy định
.”

Và Điều 11 của Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành qui định về thể hiện nội dung tại điểm ghi chú trên Giấy chứng nhận:

“
Trường hợp thửa đất hoặc một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình đã được công bố, cắm mốc thì ghi "Thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình... (ghi tên của công trình có hành lang bảo vệ)"; hoặc ghi "Thửa đất có... m2 đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình..." đối với trường hợp một phần thửa đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình
."

Như vậy,
nếu việc mua đất của gia đình bạn là hợp pháp thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả phần đất nằm trong hành lang an toàn và có quyền sử dụng phần đất đó theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp sẽ thể hiện ghi chú thửa đất của bạn có phần diện tích 128,2 m2 thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình. Ngoài ra, về việc hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ thể hiện 171,2 m2 mà không phải 300m2 như hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng thì bạn có thể liên hệ bên cơ quan công chứng để được giải quyết. Bạn nên cân nhắc việc có  nên mua mảnh đất này  hay không vì phần diện tich thuộc hành lang an toàn giao thông sẽ bị hạn chế quyền sử dụng đất và trao đổi lại với bên bán đất.