Câu hỏi: Chào Công ty luật Minh Gia. Tôi xin được hỏi như sau: Công ty chúng tôi là CT may đang có nhu cầu mua đất để xây dựng nhà xưởng.

Qua tìm hiểu chúng tôi muốn mua lại đất nông nghiệp của người dân, cụ thể là 1 quả đồi thuộc quyền sở hữu của nhiều hộ dân. Vậy chúng tôi cần làm theo trình tự thủ tục như thế nào? Trong trường hợp hộ dân có hoặc không có giấy CN quyền sd đất - vì có trường hợp là đất từ nhiều năm trước canh tác mở rộng chuyển từ đời này qua đời khác. Tôi rất mong nhận được tư vấn của Công ty luật Minh Gia về thủ tục, trình tự chuyển quyền sử dụng và chuyển đổi mục đích sử dụng. Xin cảm ơn.

Trả lời: Công ty bạn đang muốn mua đất nông nghiệp để xây dựng nhà xưởng thì trước khi mua thì bạn cần tìm hiểu xem quả đồi này có được cho phép chuyển mục đích sử đụng đất sang đất phi nông nghiệp không tại Phòng Tài nguyên và môi trường huyện để đảm bảo căn cứ pháp lý cho việc xây dựng sau này. Vì nếu nhằm mục đích xây dựng thì doanh nghiệp bạn bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp.

Quả đồi thuộc sở hữu của nhiều hộ dân. Nếu mỗi hộ dân sở hữu phần diện tích đồi là riêng rẽ và có mốc ranh giới riêng cho từng hộ thì công ty bạn sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng với từng hộ gia đình đó theo thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiện hành. Nếu các hộ gia đình cùng nhau sở hữu quả đồi đó thì công ty bạn sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng với toàn bộ các hộ dân sau khi họ có sự bàn bạc thống nhất hoặc người đại diện mà họ cử ra để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại khoản 1, 2 Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005:

“
Điều 223. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.”

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sau khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một Tổ chức công chứng ở địa phương thì công ty bạn cần nộp hồ sơ đăng kí sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất và nộp thuế, phí lệ phí theo quy định. Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu,... của hai bên.

Trường hợp hộ dân không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì công ty bạn nên yêu cầu hộ dân đó làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất đối với phần diện tích của họ vì muốn thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất giao dịch căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013:

“
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”