Câu hỏi: Tôi hùn vốn với 4 người bạn mua một miếng đất. Nhưng sau khi mua và làm thủ tục chuyển nhượng thì chỉ có một người được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm hợp đồng xác nhận về việc hùn vốn mua miếng đất này (hợp đồng tay) và đưa cho 4 người còn lại ký tên.

Xin cho hỏi việc làm hợp đồng như vậy có được không? Nếu có tranh chấp xảy ra thì 4 người kia có được đòi lại tiền đã hùn vốn không? Rất mong được giải đáp thắc mắc, tôi xin cám ơn.

Trả lời: Theo quy định của pháp luật dân sự, hợp đồng xác nhận về việc góp vốn mua đất giữa những người góp vốn, dù là bản viết tay nhưng vẫn có thể được công nhận là hợp pháp nếu bảo đảm được các quy định của pháp luật.

Bộ luật dân sự (BLDS) quy định: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Về mặt hình thức,“ Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.” (Điều 119 BLDS 2015).

Trong trường hợp này, hợp đồng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đất đã thể hiện ý chí thỏa thuận giữa các bên và không thuộc trường hợp bắt buộc phải được công chứng, chứng thực. Do vậy, nếu không vi phạm các quy định của pháp luật làm cho giao dịch dân sự đó bị vô hiệu (do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội; do giả tạo; do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; do bị nhầm lẫn; do bị lừa dối, đe dọa hoặc do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình - Điều 122 đến Điều 132 BLDS) thì hợp đồng viết tay giữa các bên được coi là hợp pháp.

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra, để xác định bản hợp đồng viết tay nêu trên có đủ cơ sở để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho những người góp vốn còn lại không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải xét đến nhiều yếu tố.

Trước hết, trong nội dung đã thỏa thuận tại hợp đồng viết tay nêu trên có thể hiện rõ ràng việc mọi người cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất mà một trong các bên đã đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không?

Bên cạnh đó, trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chủ sử dụng cũ và người được cử ra giao dịch có quy định cụ thể bên mua là một cá nhân đại diện cho nhiều cá nhân cùng góp vốn mua không? Ngoài ra, còn có thể căn cứ vào các giấy tờ, tài liệu khác có liên quan như giấy giao, nhận tiền giữa các bên góp vốn cho người được cử ra giao dịch...

Nếu nội dung các giấy tờ liên quan đến giao dịch nói trên đã thể hiện rõ việc nhiều người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất thì khi tranh chấp xảy ra, các bên góp vốn sẽ có căn cứ để yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với phần giá trị đã đóng góp.

Trong trường hợp những giấy tờ nói trên không thể hiện hoặc thể hiện không rõ nội dung cùng góp vốn mua quyền sử dụng đất thì các giấy tờ này vẫn được sử dụng cùng các chứng cứ, tài liệu khác để làm cơ sở cho việc giải quyết tranh chấp.

Tóm lại, nếu “hợp đồng xác nhận về việc hùn vốn mua đất” (hợp đồng góp vốn) đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật và thể hiện rõ nội dung cùng góp vốn để nhận (mua) quyền sử dụng đối với mảnh đất do một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, những người góp vốn nhưng không đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ có nhiều khả năng được hoàn trả lại phần giá trị đã góp nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, để hạn chế tranh chấp có thể phát sinh thì giải pháp tốt nhất là tất cả những người góp vốn cần liên hệ Văn phòng công chứng nơi có mảnh đất để lập một văn bản thỏa thuận, trong đó xác định rõ việc 5 người cùng góp vốn nhận (mua) quyền sử dụng đất, mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng chung của cả 5 người, sau đó nộp văn bản thỏa thuận được công chứng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến UBND cấp huyện, quận (nơi có đất) để làm thủ tục đổi lại giấy chứng nhận.