Câu hỏi: Kính gửi luật sư, tôi có 1 câu hỏi mong luật sư giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cám ơn. Năm 2017 tôi có mua 1 mảnh đất diện tích 81m2 loại đất ở, trước khi tôi mua mảnh đất này trên mảnh đất có 1 ngôi nhà 1 tầng kiên cố với diện tích xây toàn diện tích thửa đất. Tại thời điểm tôi mua thì mảnh đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất trồng nông nghiệp thời hạn 20 năm, và người bán đất cho tôi mới xây 1 ngôi nhà 1 tầng được 3 năm, ngôi nhà kiên cố. Ngôi nhà này chưa có giấy phép xây dựng. Trước khi quyết định mua mảnh đất này, có ngôi nhà kiên cố để vợ chồng tôi ở, tôi có đến ủy ban nhân dân phường tại nơi tôi mua mảnh đất, tôi có hỏi cán bộ địa chính hởi xem mảnh đất này có thuộc diện quy hoach không, thì cán bộ địa chính nói mảnh đất này không thuộc diện quy hoạch và mua được, và tôi quyết đinh mua mảnh đất này kèm 1 ngôi nhà 1 tầng, và tôi cũng đi chuyển đổi  mục đích sang đất ở  đô thị ở địa chính công thành phố và cơ quan đã chuyên đổi cho tôi, nhưng đến năm 2018 thì nhà nước có mở rộng đường, ăn sâu vào nhà tôi 2m. Kính thưa luật sư, tôi muốn hỏi việc cán bộ địa chính phường nói là nhà tôi mua không thuộc diện quy hoạch gì, mà sau 1 năm nhà nước mở rộng lòng đường ăn sâu vào nhà tôi 2m, vậy cán bộ địa chính kia  có lừa tôi không ?  Tôi làm gì để đòi lại quyền lợi cho tôi vì tôi biết theo luật đất đai để chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở đô thị thì mảnh đất đó không thuộc diện bị quy hoach hay tranh chấp gì, nhưng đùng 1 cái Bay giờ nhà nước mở rộng đường thì ngôi nhà tôi ở coi như la bị phá đến 40%. Tôi giờ phải làm sao. Để tôi đòi lại quyền lợi của tôi. Nhà nước làm vậy đã đúng pháp luât chưa, giả sử nhà nước có quy hoach rồi tại sao vân chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho tôi được.Tôi muốn hỏi Rất mong luật sư giai đáp cho tôi . Tôi xịn chân thành cám ơn.

Trả lời: Việc cán bộ địa chính nói mảnh đất của anh không thuộc diện quy hoạch và mua được là đúng, bởi nguyên tắc thu hồi đất chỉ do 3 nguyên nhân: vi phạm pháp luật về đất đai, để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, vì mục đích quốc phòng, an ninh. Trường hợp của bạn bị thu hồi (lấn đất) để làm đường là để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, cụ thể theo Điều 62 Luật đất đai 2013:

"
Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

...

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;
3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
...
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;"
Nhưng căn cứ thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, Điều 63 Luật đất đai quy định:
"Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:
1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án."
Có thể thấy đất bị thu hồi đều là đất dự án hoặc là đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện, các dự án, kế hoạch cần được xây dựng, lấy ý kiến, xét duyệt và công bố nếu đất của bạn nằm trong diện bị thu hồi, mất một khoảng thời gian để các dự án, kế hoạch đi vào hoạt động. Do đó, trong quá trình anh mua đất thì dự án hoặc kế hoạch này chưa được thông báo nên rất có thể tại thời điểm đó chưa có quy hoạch mới nên cán bộ địa chính không thể thông báo trước cho anh quy hoạch mới mà chỉ có thể trả lời cho anh quy hoạch sử dụng đất cũ.
Căn cứ theo quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất thì nếu đất của anh thuộc diện bị thu hồi thì về thủ tục, UBND cấp địa phương của anh phải có thông báo thu hồi đất, lập các phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư nếu cần thiết nhưng không hề có thông báo từ bất kỳ cơ quan nhà nước nào mà đất của anh bị lấn chiếm thì trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi của mình anh nên làm đơn khiếu nại đến UBND cấp cơ sở nơi anh cư trú về việc mảnh đất bị lấn chiếm tới 2m.
Mặt khác, việc anh đã chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở thì theo Điều 188 Luật đất đai 2013 và anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở, Căn cứ vào đó, Khoản 1 Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định:
“Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”
và Khoản 1 Điều 75 luật đất đai 2013 quy định:
“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”
Như vậy theo quy định này thì anh được bồi thường khi nhà nước khi thu hồi đất, trong đơn khiếu nại đến UBND anh có thể đề cập thêm đến vấn đề này để có thể đòi lại quyền lợi của mình. Chi tiết về mức bồi thường và nguyên tắc bồi thường thu hồi đất bạn có thể tham khảo thêm tại đây. Ngoài ra về vấn đề căn nhà của anh bị thiệt hại đến 40% khi bị lấn chiếm làm đường thì trong đơn khiếu nại lên UBND cấp khu vực anh có thể đề cập đến vấn đề này và yêu cầu UBND cử một đội kiểm tra chính xác về tình trạng thiệt hại của căn nhà và đòi bồi thường thiệt hại đối với căn nhà của anh.
Trân trọng.
CV tư vấn: Hoàng Tuấn Anh - Luật Minh Gia