Câu hỏi: Xin chào Luật sư công ty Luật Minh Gia nhờ giải đáp giúp tôi về sở hữu đất thổ cư như sau: Hiện tại tôi đã lập gia đình, tôi muốn tách hộ khẩu mới cho riêng mình và cũng đang định mua một miếng đất để xây nhà.

Hiện tại tôi chưa được sở hữu quyền sử dụng đất nào hết, vì vậy để tiết kiệm tôi muốn mua một miếng đất vườn, sau đó chuyển lên thổ cư. Vậy tôi muốn hỏi nếu như vậy tôi có được Nhà nước cấp cho một thổ cư (chuyển từ đất vườn mới mua lên thổ cư) mà không cần phải đóng thuế chuyển đổi lên thổ cư không ? Và nếu trường hợp có đóng thì mức thuế, phí là khoảng bao nhiêu ? Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, cụ thể tại Điều 57 có quy định
về việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Theo đó, khi bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ sư thì cần phải có được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cùng với đó, theo như quy định tại Khoản 2 Điều này thì khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đối với các trường hợp đã nêu trên thì bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,...Do đó, nếu Nhà nước cấp cho bạn một thổ cư (chuyển từ đất vườn mới mua lên thổ cư) mà không cần phải đóng thuế chuyển đổi lên thổ cư là không đúng. Bạn vẫn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như quy định.

Như vậy, đối với tình huống của bạn thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì bạn cần phải đóng phí chuyển đổi, chứ không phải thuế chuyển đổi như bạn đã nêu.

Căn cứ theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ – CP nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, cụ thể là Khoản 2 Điều 5 về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.”

Tiếp đó, lưu ý tại Điều 17 về nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại Nghị định 46/2014/NĐ – CP nghị định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Tại Điều 109 Luật đất đai 2013 quy định về nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất:

“1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 của Luật này thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Nộp tiền thuê đất hàng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Khi được gia hạn sử dụng đất mà người sử dụng đất thuộc đối tượng phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với thời gian được gia hạn.”

Theo như những quy định này, với trường hợp của bạn khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư thì bạn cần phải đóng phí chuyển mục đích sử dụng đất. Mức phí thu sẽ được tính như trên và tùy thuộc vào loại đất bạn muốn chuyển đổi thì mức phí sẽ được tính tương ứng cho tường trường hợp cụ thể được quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014;  cần lưu ý các trường hợp tại Điều 109 Luật đất đai năm 2013 và Điều 17 về nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất tại Nghị định 46/2014/NĐ – CP nghị định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

>> Luật sư giải đáp thắc mắc luật Đất đai qua tổng đài:
1900.6169

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Đất nằm trong quy hoạch có được tách thửa?

Năm 2013 tôi và em tôi có mua một mảnh đất với diện tích 250m2 toàn bộ là đất thổ cư. mảnh đất đứng tên tôi và em tôi. mảnh đất vào đất quy hoạch của thành phố từ năm 2011. Đầu năm 2016 chúng tôi có nguyện vọng tách thửa ra làm hai mỗi anh em một nửa, chúng tôi đã làm đơn và phòng nhà đất thành phố đã dự tính tách thửa theo nguyện vọng gia đình và hướng dẫn chúng tôi làm các thủ tục tiếp theo và hẹn ngày tra kết quả. nhung gần đến ngay nhận kết quả thì phòng nhà đất thành phố thông bao là đất nhà tôi vào quy hoạch nên không thể tách thửa được. Cho tôi xin hỏi đất quy hoach từ năm 2011 đên nay mà các cơ quan chức năng chưa thông bao về việc thu hồi và đền bù vầy mảnh đật của gia tôi có tách thửa được không. xin cảm on luật sư.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Hỏi tư vấn về chuyển nhượng nhà đất trong diện quy hoạch

Như vậy, căn cứ theo Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai quy định trong trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất chưa có quyết định thu hồi thì vẫn được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của mình nên gia đình anh/chị vẫn được tiếp tục sử dụng và tách thửa theo quy định.