Câu hỏi: Tiền sử dụng đất phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về luật đất đai

Trên thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có vai trò quan trọng đối với hộ gia đình sử dụng đất. Bởi khi xác định được quyền sử dụng thì người sử dụng được thực hiện các quyền như chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế. Tuy nhiên, khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì người dân có thể phải nộp tiền sử dụng đất và có lẽ đây là khoản tiền lớn nhất trong các khoản chi phí khi làm sổ đỏ. Vậy có phải trong mọi trường hợp khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều phải nộp tiền sử dụng đất không? Và mức đóng như thế nào?

Đây là vấn đề mà rất nhiều khách hàng đã liên hệ tới Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn đang có thắc mắc hoặc chưa nắm rõ về vấn đề này thì hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm rõ được các quy định pháp luật về vấn đề nộp tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó bạn có thê tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Khi công nhận quyền sử dụng đất có phải nộp tiền sử dụng đất không?

Câu hỏi tư vấn:

Chào luật sư, tôi có 1 việc muốn hỏi như sau: Gia đình tôi năm 1995 đã mua 1 mảnh đất thổ cư, trong giấy tờ mua bán đất đã ghi rõ là mảnh đất có diên tích là 241 mét vuông, giấy tờ đã có xác nhận của chính quyền, chủ tịch xã lúc đó. Tuy nhiên nhà tôi chưa được cấp sổ đỏ do gia đình bên cạnh có khiếu kiện về đất đai của gia đình họ. Hằng năm nhà tôi đều đóng thuế đúng vs diện tích là 241 mét vuông. Đợt vừa rồi xã có đợt đo đạc để làm sổ đỏ cho các hộ gia đinh, họ có lấy 1 tờ bản đồ năm 1976 và nói rằng gia đình tôi chỉ có quyền sở hữu 130 met vuông và nếu muốn làm sổ đỏ thì phải đóng tiền số đất còn lại để được làm sổ đỏ. Vậy tôi muốn hỏi luật sư là gia đình tôi có phải đóng tiền không? Nếu phải nộp thì số tiền tính thế nào mong luật sư tư vấn giúp, tôi cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện và thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mảnh đất của anh/chị phải đáp ứng đủ các điều kiện mà pháp luật quy định.

Theo điều 99 Luật đất đai 2013 có quy định, như sau:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

….”

Theo thông tin anh/chị cung cấp, bản đồ địa chính năm 1976 Ủy ban nhân dân xã đưa ra xác định được quyền sở hữu hợp pháp của anh/chị chỉ 130 mét vuông. Như vậy, có thể hiểu được rằng người bán đất cho anh/chị sở hữu hợp pháp 130 m2 và diện tích đất còn lại (cụ thể là 111 m2) thì người bán không có quyền chuyển nhượng đối với mảnh đất này vì thế thủ tục chuyển nhượng mảnh đất 111 m2 bị vô hiệu.

Trong trường hợp này, đối với mảnh đất 130 m2 do mảnh đất được chuyển nhượng hợp pháp nên anh/chị được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014 được sửa đổi bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định vê thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đấ nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định, như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

…”

Đối với mảnh đất 111 m2, do thủ tục chuyển nhượng mảnh đất này bị vô hiệu vì thế xác định được gia đình anh/chị đang sử dụng mảnh đất mà không có giấy tờ thể hiện quyền sử dụng. Do mảnh đất này được gia đình anh/chị đóng thuế sử dụng đất từ năm 1995, không có tranh chấp gì và địa chính xã cũng đã xác định được mảnh đất này gia đình anh/chị sử dụng ổn định từ năm 1995. Vì vậy anh/chị có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 101 Luật Đất đai 2013, như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

”

Theo đó, anh/chị cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau và nộp cho phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Giấy xác nhận của xã là đất không có tranh chấp và sử dụng ổn định lâu dài.

Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, về thủ tục và nộp tiền sử dụng đất.

Theo điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất, như sau:

“Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 100 Luật Đất Đai.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy đối với mảnh đất 130 m2 do mảnh đất này được chuyển nhượng hợp pháp nên không cần nộp tiền sử dụng đất với mảnh đất này.

Đối với mảnh đất 111 m2, do mảnh đất này không có các giấy tờ thể hiện quyền sử dụng đất vì thế anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 7 Nghị định trên. Cụ thể:

Nếu diện tích đất này trong hạn mức giao đất ở, thì anh/chị phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Nếu diện diên tích đất vượt quá hạn mức giao đất ở, thì anh/chị phải nôp tiền sử dụng đất bằng  100% tiền sử dụng đất quy định tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ anh/chị vui lòng liên hệ đến Luật Minh Gia chúng tôi để được giải đáp.