Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Xin chào luật sư Minh Gia. Thửa đất nhà tôi ở từ năm 1991 đến nay, mua lại của 1 công nhân  Sở điện, có giấy tờ viết tay. Đất đó do Sở điện phân cho công nhân của họ ở. Tuy nhiên sau tìm hiểu thì đất đó không thuộc quyền quản lý của Sở điện mà vẫn thuộc quản lý của Thành phố (tôi hiểu là đất lấn chiếm).Giờ đây tôi muốn làm sổ đỏ thì có được không và làm như thế nào ạ?

Giả sử có dự án đi qua nhà tôi thì việc có sổ đỏ hay không có sổ đỏ có ảnh hưởng gì không ạ? Khi đền bù giải phóng mặt bằng, Nhà nước có tách giá trị phần đất và nhà trên đất ra không ạ? Tôi xin chân thành cám ơn luật sư! Trân trọng.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất với cá nhân, tổ chức được cấp đất  không đúng thẩm quyền được quy định tại điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ – CP như sau:

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

5. Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau.

Đồng thời theo quy định bổ sung điều 23 của nghị định 43/2014/NĐ – CP tại Nghị định 01/2017/NĐ – CP như sau:

Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với thửa đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, đất đó không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch nhưng tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận có nhà ở hoặc không có nhà ở thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn  gia đình bạn sử dụng mảnh đất này từ năm 1991 cho tới thời điểm hiện tại cho dù đây là đất được giao không đúng thẩm quyền, trái với quy định của pháp luật nhưng gia đình sử dụng ổn định, không có tranh chấp mà đủ các điều kiện tại điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ - CP thì vẫn thuộc đối tượng xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này bạn sẽ làm hồ sơ gửi lên văn phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

Thứ hai, về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Việc đền bù hoặc bồi thường về đất  khi Nhà nước thu hồi đất sẽ căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Chỉ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn mới có quyền sử dụng trên đất, chuyển mục đích sử dụng đất,… Nhà nước ghi nhận quyền của bạn trên mảnh đất này thông qua việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan nhà nước không có căn cứ để chứng minh mảnh đất này là của bạn và nếu bạn không có giấy chứng nhận thì không có cơ sở để đền bù hay bồi thường  đất cho bạn.

Thứ ba, về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở

Theo quy định tại điều 79 Luật đất đai năm 2013 như sau:

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Như vậy khi nhà nước thu hồi đất ở sẽ đền bù theo giá đất ở của địa phương và bồi thường phần nhà ở trên đất. Theo đó tùy vào phần diện tích thu hồi đất mà khi bồi thường nhà nước sẽ có mức bồi thường với đất và với nhà cụ thể.