Câu hỏi: Tôi có mua một thửa đất trị giá 350 triệu tôi đã đặt cọc bằng giấy viết tay là 50 triệu nhưng không ghi thời hạn đặt cọc. Tuy nhiên từ lúc đặt cọc đến nay là 8 tháng nhưng bên bán đất vẫn chưa tiến hành chuyển nhượng cho tôi.

Trả lời: Vì bạn không nói rõ tình trạng và các giấy tờ của mảnh đất hiện có khi bạn thực hiện thủ tục mua bán đất, theo quy định tại điều 188 của Luật đất đai năm 2013, nếu đáp ứng đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn và người kia mới có thể thực hiện việc chuyển nhượng được:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Trong trường hợp của bạn, bạn chỉ nói rằng có mua một thửa đất trị giá 350 triệu và bạn đã đặt cọc bằng giấy viết tay là 50 triệu nhưng không ghi thời hạn đặt cọc. Bạn đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, nay bạn muốn lấy lại tiền đặt cọc thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận, nếu không có thỏa thuận bạn có thể yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bạn (bên đặt cọc) tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

“Điều 328.
Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Bạn có quyền yêu cầu người bán đất cho bạn trả lại tiền cọc đã nhận và có thể yêu cầu phạt cọc đối với bên bán. Trong trường hợp người bán đất không trả hoặc trả không đủ số tiền cọc đã nhận, bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi người bán đất cư trú để đòi lại tiền đặt cọc đó.