Câu hỏi: Kính chào Luật sư, Nhà tôi nằm trong diện giải tỏa để mở thông tuyến đường. Hiện tại UBND tỉnh xác định giá đất tái định cư của hộ tôi cao gấp đôi so với các hộ liền kề.

Gia đình tôi không đồng ý với việc xác định giá đất đền bù giải tỏa của UBND tỉnh vì vậy trong hơn 1 năm qua chúng tôi đã nhiều lần làm đơn khiếu nại và mới đây UBND Tỉnh cũng đã có cuộc họp với gia đình tôi. Trong cuộc họp UBNT tỉnh vẫn giữ nguyên quyết định về giá đất và không hề có sự thay đồi nào. Bên cạnh đó họ gửi biên bản cưỡng chế nếu gia đình tôi không chịu dọn đi để mở thông tuyến đường. Luật sư cho tôi hỏi:

+ Trong trường hợp này nhà tôi nhận đất tái định cư và tiền đền bù thì sau đó chúng tôi có thể tiếp tục khiếu nại về vấn đề giá đất nữa không?

+ Có quy định nào trong pháp luật về giá đất quy định rằng: Giá trị hai lô đất liền kề nhau không được chênh lệch gấp đôi không? Nếu có chúng tôi có thể dùng dẫn chứng này để kiện UBND Tỉnh về việc áp giá đất cao gấp đôi cho hộ tôi không hay quyền quyết giá đất thuộc về UBND Tỉnh và người dân không được phép khiếu nại, khiếu kiện

+ Tôi được biết các hộ gia đình sẽ được ưu đãi nếu tuân thủ pháp luật và di chuyển trước thời hạn để tạo điều kiện thuận lợi cho Ban quy hoạch giải tỏa. Nếu việc châm trễ của chúng tôi là do lỗi sai trong quá trình tính toán đền bù của Ban quy hoạch thì chúng tôi có được nhận ưu đãi không. Ví dụ ban quy hoạch tính thiệt hại cho gia đình chúng tôi 80tr, chúng tôi phải tính toán lại, gửi đơn khiếu nại và sau đó họ điều chỉnh tang thêm 80tr. Tôi xin chân thành cảm ơn và mong nhận được hồi âm từ Luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, Về vấn đề giá đất được bồi thường khi bị thu hồi

Tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên  tắc bồi thường:

“Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Ngoài ra tại Điều 79 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.”

Về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất ở được hướng dẫn cụ thể tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

- Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

-Trường hợp gia đình bạn không đủ điều kiện để được bồi thường về đất ở, nếu phải di chuyển chỗ ở và không còn chỗ ở nào khác sẽ được nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Như vậy, thì theo quy định trên thì gia đình bạn nếu đủ điều kiện để nhà nước bồi thường trong trường hợp bị thu hồi thì giá đất được bồi thường sẽ phải căn cứ theo bảng giá đất do UBND Tỉnh quy định.  Do đó, nếu sau khi làm việc với bên UBND tỉnh mà phía gia đình bạn vẫn không đồng ý với việc bồi thường đấy và có hành vi ngăn cản không hợp tác thì cơ quan nhà nước hoàn toàn có thể tiến hành những biện pháp cưỡng chế phía gia đình bạn để tiến hành việc thu hồi giải phóng mặt bằng.

Thứ hai, về giá đất tái định cư

Căn cứ theo Điều 86 Luật Đất Đai 2013 quy định:

...

“2. Người có đất thu hồi được bố trí tái định cư tại chỗ nếu tại khu vực thu hồi đất có dự án tái định cư hoặc có điều kiện bố trí tái định cư. Ưu tiên vị trí thuận lợi cho người có đất thu hồi sớm bàn giao mặt bằng, người có đất thu hồi là người có công với cách mạng.

Phương án bố trí tái định cư đã được phê duyệt phải được công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi và tại nơi tái định cư.

3. Giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà ở tái định cư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.”

Do đó, đối với trường hợp của gia đình bạn nếu được Nhà nước hỗ trợ tái định cư thì giá tiền hỗ trợ tái định cư cũng do UBND Tỉnh quy định chi tiết. Tuy nhiên, về giá đất hỗ trợ tái định cư còn phụ thuộc vào vị trí đất mà gia đình bạn được phân nên sẽ có sự chênh lệch giữa các hộ gia đình với nhau. Vì gia đình bạn nên xem xét vị trí đất của gia đình bạn được hỗ trợ tái định cư để xác định mức giá được hỗ trợ có đúng với quy định không. Về vấn đề không hợp tác từ phía gia đình bạn có thể dẫn đến những bất lợi khi sẽ không được hỗ trợ ưu tiên vị trí thuận lợi.

Ngược lại, khi xem xét bảng giá đất mà gia đình bạn chứng minh được phía bên cơ quan nhà nước có sự sai sót trong vấn đề này thì có thể làm đơn khiếu nại về vấn đề này, yêu cầu phía cơ quan có thẩm quyền giải thích. Nếu chứng minh được lỗi thuộc về phía cơ quan nhà nước cụ thể là ban quy hoạch nên  gia đình mình vẫn có thể yêu cầu bố trí vị trí thuận lợi để sinh sống