Câu hỏi: Xin chào quý công ty, tôi có một trường hợp muốn nhờ quý công ty tư vấn giúp: Ba mẹ tôi có mảnh đất khai hoang đã sử dụng hơn 20 năm nay và đã được bọc móng xung quanh khuôn viên của mảnh đất này và không có tranh chấp gì cả.

Năm 1997, tại đây có dự án quy hoạch làng đại học nhưng dự án "treo" từ đó cho đến giờ. Hiện nay, ba mẹ tôi muốn xây nhà trên mảnh đất khai hoang này, tuy nhiên phường không cho phép xây dựng vì lý do đất này vẫn đang nằm trong dự án làng đại học. Vậy trường hợp đất khai hoang của ba mẹ tôi có được phép làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây nhà không và nếu được thì cần những thủ tục gì?Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Nếu bố mẹ bạn khai hoang đất cách đây hơn 20 năm mà không có bất cứ một loại giấy tờ nhưng đất đã UBND xã xác nhận là đất sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp  thì có quyền yêu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Tuy nhiên, năm 1997, diện tích đất khai hoang của bạn nằm trong quy hoạch làng đại học nhưng dự án đã bị “ treo” cho đến thời điểm hiện tại. Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Do đó, cần phải xác định rõ diện tích đất do bố mẹ bạn khai hoang nằm trong diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay chưa? Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì bố mẹ bạn vẫn có quyền yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật nhưng không được xây dựng mới công trình, trồng cây trên đất.

Còn khi đã công bố kế hoạch sử dụng đất hằng năm, sau 3 năm vẫn không có quyết định thu hồi để thực hiện dự án thì cơ quan nhà nước có trách nhiệm phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi đất và tiến hành công bố việc điều chỉnh hoặc hủy bỏ trên.

Về việc xin cấp giấy phép xây dựng, bạn có thể tham khảo bài viết trên website của công ty chúng tôi về vấn đề này để tham khảo tình huống của bạn:

=> Xin giấy phép xây dựng trên dự án đất quy hoạch

Như vậy, nếu việc xây dựng đáp ứng được các điều kiện theo quy định của pháp luật thì bố mẹ bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng. Tuy nhiên, để xác định rõ hơn việc dự án quy hoạch đã được điều chỉnh, hủy bỏ hay không, bố mẹ bạn nên đến văn phòng đăng ký đất đai hoăc UBND huyện để tìm hiểu về vấn đề này.