Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề bố mẹ tặng cho hai vợ con trai mảnh đất thì trình tự thủ tục như thế nào? Người con trai muốn xây nhà cấp 4 có cần phải xin cấp phép xây dựng không? Trình tự như thế nào? Nếu không xin phép xây dựng mà muốn xây nhà có bị xử phạt không?

Nội dung tư vấn
:

Xin chào công ty Luật Minh Gia Gia đình tôi đang sống chung với bố mẹ đẻ, hiện hai ba mẹ tôi muốn cắt 1 phần đất cho hai vợ chồng tôi để cất nhà, đất (đã có sổ đỏ mang tên bố tôi) cho hai vợ chồng tôi.

Xin hỏi: tôi phải làm thủ tục như thế nào và qui trình làm ra sao? Phải đi đâu để làm? và phải nộp những khoản tiền gì?  Vấn đề thứ 2 tôi muốn hỏi là sau khi ba mẹ tôi cho đất xong, hai vợ chồng tôi sẽ cất nhà trên mảnh đất này, Tôi chỉ cất nhà ở nông thôn cấp 4 để ở  thôi, vậy công ty cho tôi hỏi mình có phải ra ủy ban xã để xin giấy phép cất nhà không? Nếu có thì mình thủ tục và quy trình làm như thế nào? Nếu mình không xin mà tự ý cất thì sau này khi tách hộ khẩu ra khỏi ba mẹ tôi thì ngoài ủy ban có làm khó dễ gì mình không? Kính mong nhận được sự trợ giúp của công ty.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp này của bạn, bố mẹ bạn muốn tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn phải đảm bảo điều kiện bố mẹ bạn có quyền sử dụng đất hợp pháp; đất không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất thì được quyền tặng cho vợ chồng bạn.

- Về trình tự, thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất:

Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì bố mẹ và vợ chồng bạn phải thực hiện các bước sau đây

+ Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải đi công chứng, chứng thực tại nơi có đất.

Căn cứ theo quy định tại điểm a, d khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013 như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

...

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Bên tặng cho quyền sử dụng đất(Bố mẹ bạn):

+ CMND ; hộ khẩu của cả hai vợ chồng bố mẹ bạn.

+ Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyển sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ).

Bên nhận tặng cho quyền sử dụng đất(vợ chồng bạn):

+ CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng bạn.

+ Chứng nhận kết hôn

Đối với trường hợp này của bạn, khi thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất thì bố mẹ và vợ chồng bạn phải lập hợp đồng tặng cho bằng văn bản và phải mang đi công chứng tại văn phòng công chứng chứng thực.

+ Bước 2: Thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ đăng kí sang tên:

Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng kí biến động quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn/ giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

- Về Nghĩa vụ thuế, lệ phí trước bạ:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 4 của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2013 thì:

''...4.
Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
”

Là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 10 Điều 9 về Miễn lệ phí trước bạ của Nghị định 140/2016/NĐ-CP về Lệ phí trước bạ như sau:

''...10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.''

Như vậy, khi bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Và nếu việc tặng cho của bố mẹ cho vợ chồng bạn lần đầu thì được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất.

- Về xin cấp giấy phép xây dựng:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2, Điều 89 về Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng của Luật xây dựng năm 2014 như sau:

''...2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

...''

Đối với trường hợp của bạn do bạn không nói mảnh đất bố mẹ tặng cho vợ chồng bạn là đất ở nông thôn hay đô thị do đó sẽ chia làm 2 trường hợp sau:

Thứ nhất
, nếu mảnh đất bố mẹ bạn tặng cho thuộc đất nông thôn riêng lẻ thì không phải xin cấp giấy phép xây dựng.

Thứ hai
, nếu mảnh đất bố mẹ bạn tặng cho thuộc đất đô thị thì bạn cần phải xin cấp giấy phép xây dựng thì bạn mới được phép xây dựng nhà trên đất.

Tuy nhiên, bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất phải đảm bảo điều kiện bạn phải chuyển đổi đúng mục đích sử dụng đất là loại đất thổ cư thì bạn mới có thể xây dựng được nhà trên đất.

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng nộp tại UBND cấp Huyện;

+ Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

+  Bản vẽ thiết kế xây dựng;

+  Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

- Về xử lý vi phạm hành chính khi không xin giấy phép xây dựng:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 5, Điều 15 của Nghị định 139/2017/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý nhà và công sở như sau:

''...5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

...

11. Biện pháp khắc phục hậu quả:

...

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định Khoản 2, Khoản 4, Khoản 5( mà hành vi vi phạm đã kết thúc), Khoản 6 và Khoản 7 Điều này.''

Đối với trường hợp này của bạn, bạn có thể sẽ bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị và buộc phải tháo dỡ công trình, phần công trình vi phạm.