Câu hỏi: Chào Luật Sư,Gia đình tôi đang gặp một số khó khăn trong thủ tục sang nhượng đất, rất mong nhận được sự tư vấn của luật sư. Nguyên nhân như sau:Cha và mẹ tôi sống với nhau đã được 23 năm không có giấy đăng ký kết hôn và có 2 con chung. Tuy nhiên, mẹ tôi và 2 chúng tôi có có tên chung trong 1 sổ hộ khẩu, còn cha tôi hiện vẫn có hộ khẩu chung với người vợ cũ và con riêng của ông (vì họ không có đăng ký kết hôn nên cũng không làm thủ tục ly hôn). Vấn đề xảy ra khi gia đình tôi cần bán 1 căn nhà và căn nhà này đứng tên cả cha và mẹ tôi. Tất cả thủ tục của nhà nước quy định đều đã chuẩn bị xong, riêng giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thì không thể thực hiện được, vì cha tôi không thể xác nhận là độc thân, cũng không thể xác nhận có hôn nhân với mẹ tôi vì hộ khẩu chung với vợ cũ - địa phương không chấp nhận. Chúng tôi cũng đã nhờ vợ cũ của cha tôi ký một bản xác nhận không tranh chấp, có công chứng của công an địa phương nhưng vẫn không được cơ quan nhà nước chấp thuận.Xin hỏi luật sự trường hơp này gia đình chúng tôi phải làm thế nào và chuẩn bị những giấy tờ gì để có thể thực hiện chuyển nhượng đất? Rất mong nhận được phản hồi từ luật sư.Xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Hiện nay, để bố mẹ bạn được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang đứng tên của bố mẹ bạn (chuyển nhượng tài sản đứng tên đồng sở hữu) thì đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Cụ thể

"
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì  giấy xác nhận tình trạng hôn nhân không bắt buộc trong khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền SDĐ. Tuy nhiên trên thực tế, để xác định bất động sản chuyển nhượng là tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân hay tài sản riêng, tài sản đồng sở hữu thì khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức hành nghề công chứng thì bố bạn phải cung cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để xác định bố bạn đủ điều kiện về mặt chủ thể để chuyển nhượng. Theo đó, khi đáp ứng đủ điều kiện để giao dịch theo quy định trên thì hồ sơ cần chuẩn bị để thực hiện chuyển nhượng bao gồm:

+  Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+  Giấy tờ tùy thân của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng.

+ Giấy đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình hôn nhân.

+ Văn bản ủy quyền (nếu có)

(hồ sơ có thể công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND)

Liên quan tới việc xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Hiện nay bố bạn có hộ khẩu thường trú cùng với người vợ cũ và con chung của họ. Tuy nhiên, bố bạn và người vợ đó không đăng ký kết hôn vì vậy mối quân hệ giữa bố bạn và người vợ cũ đó không được pháp luật công nhận 2 người có mối quan hệ hôn nhân hợp pháp. Việc cùng trong sổ hộ khẩu chỉ chứng minh họ có cùng nơi đăng ký thường trú. Bên cạnh đó, hiện tại bố và mẹ bạn cũng chưa có đăng ký kết hôn nên bố bạn vẫn có căn cứ để được cấp giấy xác nhận tình trạng hôn nhân với tình trạng độc thân. Theo quy định tại Điều 22 Nghị định 123/2015/ NĐ-CP  về thủ tục cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân thì trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân xã nơi bố bạn thường trú như sau

“Điều 22. Thủ tục cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân

1. Người yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân nộp Tờ khai theo mẫu quy định. Trường hợp yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân nhằm mục đích kết hôn thì người yêu cầu phải đáp ứng đủ điều kiện kết hôn theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình.

2. Trường hợp người yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân đã có vợ hoặc chồng nhưng đã ly hôn hoặc người vợ hoặc chồng đã chết thì phải xuất trình hoặc nộp giấy tờ hợp lệ để chứng minh; nếu thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều 37 của Nghị định này thì nộp bản sao trích lục hộ tịch tương ứng.

3. Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, công chức tư pháp - hộ tịch kiểm tra, xác minh tình trạng hôn nhân của người có yêu cầu. Nếu người yêu cầu có đủ điều kiện, việc cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là phù hợp quy định pháp luật thì công chức tư pháp - hộ tịch trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân ký cấp 01 bản Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho người có yêu cầu. Nội dung Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân phải ghi đúng tình trạng hôn nhân của người có yêu cầu và mục đích sử dụng Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân.

4. Trường hợp người yêu cầu xác nhận tình trạng hôn nhân đã từng đăng ký thường trú tại nhiều nơi khác nhau, người đó có trách nhiệm chứng minh về tình trạng hôn nhân của mình. Trường hợp người đó không chứng minh được thì công chức tư pháp - hộ tịch báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã nơi người đó đã từng đăng ký thường trú tiến hành kiểm tra, xác minh về tình trạng hôn nhân của người đó.

Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị, Ủy ban nhân dân cấp xã được yêu cầu tiến hành kiểm tra, xác minh và trả lời bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu về tình trạng hôn nhân của người đó trong thời gian thường trú tại địa phương.

5. Ngay trong ngày nhận được văn bản trả lời, nếu thấy đủ cơ sở, Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân cho người yêu cầu theo quy định tại Khoản 3 Điều này.

6. Trường hợp cá nhân yêu cầu cấp lại Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để sử dụng vào mục đích khác hoặc do Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đã hết thời hạn sử dụng theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này, thì phải nộp lại Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân đã được cấp trước đó.
”

Như vây,  trách nhiệm cấp Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân là của Uỷ ban nhân dân xã nơi bố bạn đang cư trú. Việc người vợ cũ vẫn cùng hộ khẩu với bố bạn không phải căn cứ đê bố bạn không được cấp xác nhận tình trạng hôn nhân. Trong trường hợp, bố bạn đã nộp đủ hồ sơ theo quy định tại Điều 22 nêu trên mà UBND xã vẫn không cấp Giấy xác nhận cho bố bạn thì bố bạn yêu cầu họ trả lời bằng văn bản, từ đó làm căn cứ khiếu nại đến cấp có thẩm quyền khi chứng minh được việc căn cứ không cấp xác nhận tình trạng hôn nhân của UBND là không phù hợp với quy định pháp luật.