Câu hỏi: Mua đất từ năm 2002 không tiến hành công chứng, chứng thực. Nay bên bán chuyển nhượng cho người khác. Hỏi trường hợp này bên B có thể được chuyển nhượng không và bên mua có những quyền lợi gì

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính chào Luật Sư Minh Gia. Tôi muốn nhờ các luật sư tư vấn giúp tôi 1 việc như sau: Năm 2002 ba mẹ tôi có mua 01 mảnh đất của ông B, có giấy tờ viết tay và địa chính đo đạc, có ba mẹ tôi ký vào giấy tờ mua bán đó, ông B cũng có ký và bên cạnh đó người làm chứng hôm đó cũng ký vào giấy tờ đó. Hiện tại, theo thông tin tôi được biết thì bên ông B đã chạy thủ tục và đang làm sổ đỏ . Và họ tuyên bố rằng họ chưa làm giấy tờ buôn bán với ba mẹ tôi bao giờ. Đến thời điểm hiện tại Ông B đang rao bán thửa đất trên. Vậy tôi muốn nhờ các Luật sư tư vấn giúp làm thế nào để nhà tôi có thể lấy lại được thửa đất ấy khi mà hai bên đã giao dịch xong ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Vấn đề bạn đưa ra chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, đối với vấn đề đầu tiên bạn đưa ra:

Khoản 1 Điều 127 luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
.”

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định:

“Khoản 4 Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng (…) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

Luật Đất đai quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực

Điều 689 Bộ luật dân sự quy định Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, giấy tờ mua bán đất của bạn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy thì hợp đồng mua bán đất giữa nhà bạn và ông B phải được công chứng chứng thực. Tuy nhiên hợp đồng đó không được tiến hành công chứng chứng thực do đó không hợp pháp và sẽ bị coi là vô hiệu.

Thứ hai, đối với vấn đề thứ hai bạn đưa ra:

Vì hợp đồng giữa gia đình bạn và ông B là vô hiệu và không có giá trị pháp lý, do đó mà ông B vẫn có quyền giao bán đất cho một chủ thể khác.

Thứ ba, vấn đề cuối cùng bạn đưa ra:

Điều 137 Bộ luật dân sự quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Phía gia đình bạn và ông B có thể thỏa thuận về việc ông B phải hoàn trả lại số tiền mà trước đó cả hai bên giao kết thực hiện hợp đồng mua bán. Trong trường hợp gia đình bạn chưa thanh toán gì cho ông B thì gia đình bạn cũng không được nhận một khoản hỗ trợ nào. Đồng thời ngược lại phía gia đình bạn sẽ phải giao lại đất đó cho ông B và phía bên mua đó.

Trong trường hợp mà không thỏa thuận được hay phía ông B không hoàn trả lại số tiền như ban đầu thì gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu lên Tòa án để yêu cầu ông B hoàn trả lại số tiền cho gia đình bạn.

Trân trọng
!.