Câu hỏi: Chào luật sư, tôi viết email này mong được sự tư vấn của luật sư: Căn nhà ông bà ngoại tôi đang ở là phần đất của ông bà ngày xưa bên ông ngoại tôi. Ông tôi mất cách nay 14 năm, bà tôi đã làm sổ đỏ nhà rồi. Đến hôm nay bà tôi đang bệnh và yếu dần có lúc nhớ lúc quên. Trong hộ khẩu nhà bà ngoại tôi chỉ có tên hai vợ chồng người e trai của tôi. Hai vợ chồng người em trai út của bà tôi đang ép bà bán căn nhà đang ở cho con trai của hai người đó. Vậy xin luật sư cho hỏi: Nếu bà tôi đồng ý ký tên vào giấy bán hoặc cho tặng người em của bà thì e trai của tôi có tên trong hộ khẩu không đồng ý ký tên thì bà tôi có bán hoặc cho tặng được không??

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, em trai của bạn có tên trong sổ hộ khẩu nhà bà ngoại. Tuy nhiên, sổ hộ khẩu được cấp cho hộ gia đình hoặc cá nhân đã đăng ký thường trú và chỉ có giá trị xác định nơi thường trú của công dân. Do đó, việc có tên trong sổ hộ khẩu không phải là căn cứ xác định quyền định đoạt đối với mảnh đất; em trai của bạn chỉ có quyền này khi có tên trong sổ đỏ hoặc sổ đỏ được cấp cho hộ gia đình trong đó có em trai bạn hoặc em trai bạn có quyền thừa kế với căn nhà này.

Pháp luật hiện hành quy định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản khác gắn liền với đất có thể được cấp cho cá nhân hoặc hộ gia đình cùng sử dụng đất nhằm xác định quyền của chủ sở hữu với diện tích đất mà họ đang sử dụng. Do bạn chưa cung cấp thông tin cụ thể về hình thức sổ đỏ là sổ đỏ cá nhân hay sổ đỏ hộ gia đình nên chúng tôi sẽ đưa ra 2 trường hợp như sau:

TH1: Đây là sổ đỏ cá nhân đứng tên bà của bạn

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bà ngoại bạn đang ở là căn nhà trên phần đất của ông bà ngày xưa. Ông bạn mất cách đây 14 năm, tuy nhiên bạn chưa đề cập đến việc sau khi người ông đất, căn nhà đã được chia thừa kế hay chưa, ông bạn có để lại di chúc hay không. Do vậy, chúng tôi giả định ông bạn mất không để lại di chúc và di sản thừa kế là căn nhà sẽ được chia theo pháp luật như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết

Bên cạnh đó, pháp luật cũng có quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. […]

Tính đến thời điểm hiện tại, ông bạn đã mất 14 năm và căn nhà là bất động sản, nên nếu trước đó chưa chia thừa kế thì hiện tại người thừa kế vẫn có thể yêu cầu các thành viên khác chia thừa kế.

Như vậy, quyền sử dụng căn nhà sẽ được chia đều cho những chủ thể trên, trong đó có mẹ của bạn. Tùy theo thời điểm mẹ bạn qua đời mà phần đất mẹ bạn được hưởng có thể được chia thừa kế theo di chúc, theo pháp luật hoặc thừa kế kế vị theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015:

Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống

Nếu em trai của bạn thuộc những người được hưởng thừa kế thì sẽ có một phần quyền sử dụng đối với căn nhà đó. Khi ấy, em trai bạn sẽ có quyền quyết định phần thuộc sở hữu của mình có được bán hay tặng cho hay không.

TH2: Đây là sổ đỏ cấp cho hộ gia đình

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Có hai dấu hiệu nhận biết hộ gia đình sử dụng đất là:

(i) Thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình

(ii) Đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Nếu em trai bạn đáp ứng đủ hai điều kiện này thì sẽ cùng có quyền sử dụng đất, cùng quyền sở hữu căn nhà với bà của bạn.

Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Bên cạnh đó, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng có quy định như sau:

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.

Theo những quy định trên, khi chuyển quyền sử dụng đất (bán, tặng cho,…) của hộ gia đình phải được sự đồng ý của tất các thành viên có quyền sở hữu chung. Như vậy, nếu đây là sổ đỏ hộ gia đình và em trai bạn đáp ứng điều kiện sở hữu chung như phân tích trên thì khi không có sự đồng ý của em trai bạn, bà bạn sẽ không thể bán hay tặng cho người khác quyền sử dụng miếng đất này.

TH 3: Quyền sử dụng đất là tài sản riêng của bà

Ngoài hai trường hợp nêu trên, nếu quyền sử dụng đất là của riêng người bà (Sổ đỏ ghi tên cá nhân bà và sau khi ông mất đã thực hiện việc phân chia di sản thừa kế...) thì người bà có quyền tự mình định đoạt tài sản mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay người bà không còn minh mẫn, lúc nhớ lúc quên nên theo quy định của pháp luật dân sự, người bà đang bị hạn chế năng lực hành vi dân sự và có thể không đủ điều kiện để thực hiện các giao dịch dân sự tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất.