Câu hỏi: Thừa kế đất đai thuộc hộ gia đình được giải quyết như thế nào? Điều kiện để được tách thửa đất thuộc hộ gia đình? Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Luật Minh Gia xin tư vấn như sau

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư! Tôi muốn được tư vấn về việc đất đai. Nhà tôi trong hộ khẩu có bà nội - bố - mẹ - anh - chị. Và có GCNQSD đất, ghi là hộ gia đình và bố tôi đứng tên. Với tổng diện tích 518m vuông của 2 thửa 1 thửa 353m2 và 1 thửa 165m2. Nhưng trong hộ thì bà tôi đã mất năm 2015. Và bà tôi thì có 5 người con, trong đó có bố tôi. Vậy trong hộ gia đình nhà tôi. Những ai được thừa kế đất trong khi bà tôi đã mất. Giờ tôi muốn làm lại GCNQSĐ đất sở hữu cá nhân, thì có làm được không?

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề thừa kế đất đai

Theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 5 Thông tư Số: 23/2014/TT-BTNMT quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“
Điều 5.
Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

c)
Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.
”

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ và việc chiếm hữu, định đoạt phải theo sự thỏa thuận. Căn cứ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 về Sở hữu chung của hộ gia đình:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Vì vậy, nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của bà bạn và mảnh đất sẽ chia làm năm phần và thuộc sở hữu của năm người là bà nội - bố - mẹ - anh - chị và bạn.

Hiện tại, bà bạn mất thì chỉ phần đất thuộc sở hữu của bà bạn mới được chia thừa kế. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 651 BLDS 2015 quy định:

“Điều 651: Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Theo quy định trên, những người được thừa kế phần đất mà bà của bạn để lại là chồng và bố mẹ của bà nội bạn (nếu còn sống), các con của bà nội bạn.

Thứ hai, về vấn đề tách thửa đất

Tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung quy định về điều kiện tách thửa như sau:
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”

Theo đó, để có thể tách riêng phần đất của bạn thì diện tích của thửa đất phải bằng với diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với loại đất ở phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Bên cạnh đó, để có thể tách thửa đất được bạn phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình. Thỏa thuận về phân chia, định đoạt đất đai không được vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Khi các bên lập một bản thỏa thuận và bản thỏa thuận được công chứng, chứng thực thì bạn có thể đi làm thủ tục tách thửa theo thỏa thuận.

Trình tự, thủ tục:
Thực hiện theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014 Về hướng dẫn Luật Đất đai 2013, cụ thể gồm:

– Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa.

– Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiến hành đo đạc địa chính để tách thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ; chỉnh lý, thực hiện biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao GCNQSDĐ cho người sử dụng đất hoặc nhờ UBND cấp xã trả kết quả cho người dân.

Hồ sơ tách thửa đất:

– Đơn đề nghị tách thửa theo mẫu số 11/ĐK, đính kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.