Câu hỏi: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có diện tích đất tăng thêm so với giấy chứng nhận thì có được công nhận quyền đối với phần đất đó không? Xác định loại đất trong trường hợp này như thế nào? Người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện các thủ tục gì? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Trường hợp diện tích đất tăng thêm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần thực hiện các thủ tục hành chính phù hợp để công nhận quyền sử dụng đất của mình.

1. Xác định loại đất trong trường hợp có diện tích tăng thêm

Hỏi:
Tôi đã đọc tư vấn của Luật sư (Ls) với tiêu đề "
Khi diện tích đất thực tế lớn hơn so với trong giấy tờ
", xin được hỏi thêm: Thửa đất của gia đình tôi hình thành trước 18/12/1960; đã có bìa đỏ từ năm 2004 trong đó ghi 150m2 đất ở. Vừa qua tôi làm thủ tục cấp đổi sổ đỏ có đo đạc lại đất thì phát hiện diện tích đất thực tế của tôi là 200m2 trong khi tôi không lấn chiếm, không dịch chuyển diện tích sử dụng đất. Vậy luật sư cho tôi hỏi tôi phải làm gì với diện tích đất tăng thêm? Đất tăng thêm là loại đất ở hay đất vườn?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp cho thấy diện tích đất thực tế của bạn tăng thêm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó nếu ranh giới, mốc giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất thì bạn có thể yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013:

“
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

…”

Hồ sơ cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận theo mẫu số 10/ĐK;

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.

Khi cấp đổi sổ đỏ với diện tích đất tăng thêm, việc xác định loại đất căn cứ theo Điều 11 Luạt Đất đai năm 2013, Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

…”

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

…”

Như vậy, việc xác định loại đất cho bạn sẽ dựa trên các giấy tờ về quyền sử dụng đất, trường hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất không thể hiện thì sẽ căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất của gia đình bạn.

2. Chuyển mục đích sử dụng đất

Hỏi:
Hiện tại, tôi đang sử dụng mảnh đất bao gồm nhiều thửa đất và đã được cấp sổ đỏ. Trong các thửa đất đang sử dụng có nhiều loại đất khác nhau. Hiện nay do nhu cầu sử dụng tôi muốn chuyển mục đích thửa số 4 từ đất trồng cây lâu năm sang đất ao để nuôi trồng thủy sản. Tôi đã nộp hồ sơ để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nhưng các cán bộ trả lời không có căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất cho tôi. Luật Minh Gia cho tôi hỏi cán bộ trả lời như vậy có đúng không? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn đang có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

..."

Như vậy, bạn chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ao để nuôi trồng thủy sản thì không thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT được sửa đổi bởi Thông tư 33/2017/TT-BTNMT như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:

…

c) Chuyển đất trồng cây lâu năm sang đất nuôi trồng thủy sản, đất trồng cây hàng năm;

...”

Trường hợp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền từ chối việc đăng ký biến động khi chuyển mục đích sử dụng đất không phù hợp theo quy định nêu trên, bạn có quyền kiến nghị yêu cầu cơ quan Nhà nước xem xét lại.