Câu hỏi: Kính gửi: Công ty luật. Tháng 5/2005, vợ chồng ông A có hợp đồng bán nhà và đất cho ông B, hợp đồng qua  UBND xã xác nhận. Nội dung hợp đồng bán nhà và đất ( toàn diện tích đất thổ cư- Diện tích 260m2 ). Đến tháng 10/2005-ông A làm thủ tục biến động diện tích đất trên, và UBND xã vẽ thêm 200 m2(phần vẽ thêm này nằm đằng sau diện tích đã bán ở tháng 5.2005)(biến động) (Phần diện tích vẽ thêm không có trên sổ đỏ) .Vì lý do nào đó, ông B không làm thủ tục sang tên được. Đến năm 2012, ông B mất, vợ và con ông B ở nước ngoài. Năm 2017, vợ và con ông B về nước và ủy quyền toàn bộ cho tôi các vấn đề làm thủ tục sang tên, kiện, thỏa thuận với vợ chồng ông A (giả sử bên ông B không còn cha, mẹ và anh em ) - Hỏi thủ tục như thế nào để tôi ra được sổ đỏ mang tên tôi trong trường hợp trên. - Nếu kiện, thủ tục như thế nào và nếu thắng kiện thì tôi có nhận được phần diện tích mua tháng 5/2005 của ông B hay không? Xin quý đơn vị tư vấn giúp.

Trả lời: Thứ nhất,
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì vợ và con ông B chỉ ủy quyền cho bạn toàn bộ các vấn đề làm thủ tục sang tên, kiện, thỏa thuận với vợ, chồng ông A cho nên trong trường hợp này bạn không thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) mang tên bạn được. Vì căn cứ theo điều 562 Bộ luật dân sự 2015:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
do đó, bạn chỉ được phép thực hiện những công việc ủy quyền trong phạm vi được ủy quyền mà hai bên đã thỏa thuận với nhau.

Như vậy, trong trường hợp này bạn vẫn có thể tiếp tục làm thủ tục cấp sổ đỏ nhưng phải cấp sổ cho vợ và con ông B. Theo đó, căn cứ theo quy định của khoản 54 điều 2 nghị định 01/2017/NĐ-CP thì:
Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Theo quy định trên thì giấy tờ mua bán nhà đất được lập trước ngày 1/07/2014 được coi là một căn cứ để cấp sổ đỏ. Do đó, đối với trường hợp này bạn có thể sử dụng giấy tờ mua bán nhà, đất giữa vợ, chồng ông A và ông B và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông A để làm căn cứ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ và con ông B ( người được hưởng thừa kế) đối với diện tích 260m2.

Thứ hai,
khởi kiện tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai (theo quy định tại điều 203 Luật đất đai 2013) :

-Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở. Trong trường hợp tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải ( căn cứ theo điều 202 Luật đất đai 2013). Nếu sau khi hòa giải tại cơ sở không thành thì bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết lên Ủy ban nhân dân quận, huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết.

- Khởi kiện trực tiếp lên tòa án nhân dân quận, huyện nơi có đất theo thủ tục tố tụng dân sự ( Khi khởi kiện bạn sẽ phải cung cấp những giấy tờ chứng minh về việc sở hữu đất của mẹ, con ông B là hợp pháp thông qua: Giấy tờ mua bán giữa ông B với vợ, chồng ông A; biên lai nộp thuế hàng năm; giấy tờ chứng minh về quan hệ nhân thân với ông B để được hưởng thừa kế theo pháp luật…).

Trong trường hợp sau khi giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền mà bên bạn thắng thì giấy chứng nhận có thể đứng tên bạn hay không phụ thuộc vào thỏa thuận giữa bên bạn và vợ, con ông B.