Câu hỏi: Tôi và UBND thị trấn đã trao đổi thửa đất cho nhau, hai bên đã thoả thuận làm biên bản đổi đất có đủ thành phần ký tên và đóng dấu đầy đủ. Vậy tôi xin hỏi luật sư tôi có được cấp sổ đỏ với phần diện tích đất trao đổi thửa này không? Nội dung tư vấn như sau:

Chào luật sư, tôi có thửa đất nằm cạnh đường quốc lộ cũ có khúc cua cong trước mặt thửa đất của tôi, sau khi quy hoạch làm con đường thẳng mới đi qua đã để lại  phần đường cua cong và một số diện tích đất đồi chắn trước mặt thửa đất, UBND thị trấn chủ trương xây dựng nhà dân quân và nhà Văn hóa khu ga tại đây vô tình chắn hết thửa đất của tôi, do vậy tôi và UBND thị trấn đã trao đổi thửa đất cho nhau, tôi cho UBND thị trấn 130m2 đất phía trong, đổi lại tôi được 8,7m mặt tiền, sâu 17m, trong đó có 2m để làm đường vào phía trong, hai bên đã thoả thuận làm biên bản đổi đất có đủ thành phần ký tên và đóng dấu đầy đủ. Vậy tôi xin hỏi luật sư tôi có được cấp sổ đỏ với phần diện tích đất trao đổi thửa này không, tôi đã trao đổi trước khi đăng ký làm sổ đỏ, trường hợp của tôi có đúng với luật đất đai quy định dồn điền đổi thửa không? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Luật đất đai 2013 không có quy định vào về việc hoán đổi đất thuộc quyền sử dụng của cá nhân với đất công do nhà nước quản lý mà chỉ có quy định về thu hồi và bồi thường đất.

Trường hợp của bác được giải quyết đúng trình tự thủ tục thu hồi, và bồi thường đất như sau:

Bước 1.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phê duyệt một dự án xây dựng vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Bước 2.Khi dự án được phê duyệt, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức để xây dựng dự án này, theo điểm a, khoản 1, Điều 16 Luật đất đai 2013

“1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;”

Dự án xây dựng nhà dân quân và nhà văn hóa thuộc danh mục dự án thu hồi đất để xây dựng theo điểm c, khoản 3 Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;”

Bước 3. Kèm theo việc thu hồi đất của bác, thì nhà nước sẽ bồi thường cho bác theo nguyên tắc tại Điều 74 Luật đất đai 2013;

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Và theo nguyên tắc này, bác sẽ được bồi thường bằng giao một mảnh đất có cùng mục đích với mảnh đất bác bị thu hồi.

Hơn nữa, thẩm quyền giao đất, thu hồi đất được quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Như vậy với thông tin bác cung cấp việc giao đất trên sẽ thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất chứ không thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân thị trấn. Như vậy, họ có thể vi phạm quy định về: Thẩm quyền ra quyết định phê duyệt công trình xây dựng, thẩm quyền thu hồi đất, thẩm quyền thực hiện bồi thường giao đất. Và trường hợp này mảnh đất được hoán đổi có thể sẽ không xin cấp GCNQSDĐ được.