Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc có được xem chi tiết bản dự toán xây dựng nhà sau khi đã ký hợp đồng xây dựng không? Thông tư quy định cụ thể mức giá xây dựng để lập dự toán xây dựng? Có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi đã ký hợp đồng xây dựng được không?

Kính gửi công ty luật Minh Gia, Tôi có một vấn đề như sau rất mong nhận được sự tư vấn của Quý công ty: Năm 2013 tôi có mua một mảnh đất. Loại nhà đất tôi mua là nhà liền kề. Thời gian đó tôi đã nộp đầy đủ tiền đất.  Đến nay, chủ đầu tư thông báo mời tôi đến để ký hợp đồng mua bán nhà ở với nội dung cơ bản như sau: Diện tích lô đất là 87 m2 (đã nộp đầy đủ tiền sử dụng đất). Diện tích xây dựng là 317.5 m2, chủ đầu tư sẽ hoàn thiện xây thô và mặt ngoài. Tổng số tiền mà chủ đầu tư yêu cầu tôi nộp là khoảng 1 tỷ 732 triệu đồng. Thực sự tôi thấy rất sốc về khoản tiền này bởi vì nó quá vô lý bởi vì nếu lấy số tiền đó chia cho số m2 xây dựng thì giá thành xây dựng là khoảng 5,45 triệu/m2 xây dựng. Tôi có hỏi một số đơn vị xây dựng hiện nay ở Hà Nội thì giá xây dựng hiện chỉ bằng một nửa so với giá mà chủ đầu tư đưa ra với tôi. Ngoài ra họ cũng nói với tôi là hiện giờ họ đã xây xong móng và yêu cầu tôi nộp ngay 400 triệu cho họ, số tiền còn lại sẽ nộp tiếp theo tiến độ xây dựng được chia làm 7 đợt. Nếu tôi không nộp thì họ sẽ phạt và tính theo lãi suất ngân hàng. Với tình hình hiện tại của tôi như trên, một số vấn đề tôi muốn hỏi cụ thể như sau:

1. Tôi có thể yêu cầu chủ đầu tư gửi cho tôi chi tiết bản dự toán xây dựng căn nhà và hợp đồng mua bán nhà để tôi xem trước khi ký kết được không?

2. Chủ đầu tư căn cứ vào những thông tư nào để lập dự toán đó?

3. Nếu chủ đầu tư áp dụng những định mức không đúng so với pháp luật, tôi có thể khiếu nại/kiện chủ đầu tư để yêu cầu họ giảm giá được không?

4. Nếu tôi và chủ đầu tư không thể thống nhất được về giá cả, tôi có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng đã ký và yêu cầu họ trả lại tiền được không?

Rất mong nhận được sự tư vấn của Quý đơn vị. Xin trân trọng cảm ơn !

Trả lời: Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư gửi bản dự toán xây dựng và hợp đồng mua bán nhà để bạn xem trước khi ký vì đây là quyền của cá nhân khi ký kết hợp đồng để đảm bảo tính minh bạch, đúng đắn, hợp lý của hợp đồng để có thể sửa đổi, xóa bỏ các điều khoản không hợp lý của cả hai bên.

Để lập nên dự toán xây dựng thì có thể có rất nhiều căn cứ, nhưng có thể căn cứ vào những căn cứ pháp luật chính sau:Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 năm 2014.

Nghị định số 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng.

Nghị định số: 182/2013/NĐ-CP Quy định mức lương tối thiểu vùng đối với người lao động làm việc ở doanh nghiệp, hợp tác xã, tổ hợp tác, trang trại, hộ gia đình, cá nhân và các cơ quan, tổ chức có thuê mướn lao động.

Thông tư số 06/2016/TT-BXD Hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.

Định mức dự toán xây dựng công trình - Phần Xây dựng (sửa đổi và bổ sung) công bố kèm theo Quyết định số 588/QĐ-BXD ngày 29/05/2014 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

​Nếu chủ đầu tư có những định mức không đúng so với quy định của pháp luật bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại hoặc kiện chủ đầu tư để thay đổi định mức cho phù hợp hoặc để chấm dứt hợp đồng xây dựng.

Theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Do ở đây, bên chủ đầu tư không vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng, pháp luật cũng không có quy định nên bạn không thể đơn phương chấm dứt hợp đồng. Nếu bạn vẫn đơn phương chấm dứt hợp đồng thì bạn sẽ phải chịu trách nhiệm và bồi thường thiệt hại cho bên chủ đầu tư nếu có thiệt hại xảy ra.