Câu hỏi: Trường hợp mảnh đất đã được tặng cho con trai thứ nhất nhưng chưa được sang tên thì người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được tặng mảnh đất đó cho người khác hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư Công ty luật Minh Gia, Tôi hiện đang có thắc mắc mong được giải đáp. Trước năm 1975, tôi là (ông A), sinh ra và lớn lên sống cùng chung trong hộ khẩu của cha mẹ đẻ. Đến năm 1997 cha chết. Vào năm 2000, tôi (ông A) và vợ con của ông A tách hộ khẩu ra ở cùng chung một nhà với mẹ. Cùng một địa chỉ, sinh ra và lớn lên chung căn nhà với mẹ. Nguồn gốc đất cha mẹ và tôi đang ở do ông bà để lại nhưng chưa có quyền sử dụng đất. Đến năm 2010, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẹ tôi đại diện đứng tên hộ bà. Sau khi có sổ đỏ rồi đến năm 2013, mẹ tôi có cho riêng ông A 02 lô đất (01 lô đất mẹ cho đã có nhà, 01 lô đất tôi tự xây dựng nhà ở sử dụng đến hiện nay) có đầy đủ anh chị em trong gia đình xác nhận tờ giấy viết tay của mẹ tôi đã cho ông A. Đến năm 2016, anh trai tôi (ông B), mẹ tôi lúc này đã tuổi 89. Lợi dụng mẹ tôi thiếu hiểu biết, đưa mẹ tôi đến phòng công chứng tư làm hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất: tặng riêng nhà của ông A cùng 01 căn nhà thờ). Vậy ông B phạm về luật gì trong khi công nhận phần đất nhà ở mà mẹ đã cho ông A. Vậy khi phòng công chứng tự làm hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông B mà trong đó có phần đất mẹ cho ông A 02 lô, có phạm luật hay không? Và ông B phạm vào luật gì? Mong được nhận phản hồi sớm từ luật sư. Trân trọng.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình mẹ bạn. Đến năm 2013 mẹ bạn xác lập giao dịch dân sự tặng cho ông A 02 lô đất. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất không được thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định tại Điều 129 Luật Đất đai 2003, sửa đổi, bổ sung 2009 (Luật có hiệu lực tại thời điểm thực hiện giao dịch):

“Điều 129. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có
chứng thực
của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của
công chứng
nhà nước.

...”

Mặt khác, Điều 46 Luật Đất đai 2003, sửa đổi, bổ sung 2009 quy định sau khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, người sử dụng đất phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai:

“Điều 46. Đăng ký quyền sử dụng đất

Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

..

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;

...”

Mà đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật; đồng thời, bạn chưa đăng ký quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai. Do đó, bạn chưa được xác định là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định của pháp luật. Vì vậy, người sử dụng đất hợp pháp được xác định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là hộ gia đình mẹ bạn nên mẹ bạn có quyền chuyển nhượng, tặng cho phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình cho người khác nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp thể hiện anh trai bạn đưa mẹ bạn đến văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng tặng cho nhưng bạn không nói rõ trong hợp đồng đó mẹ bạn tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất hay một phần quyền sử dụng đất; Đồng thời, việc tặng cho có sự đồng ý của những người sử dụng đất khác hay không. Bởi vì mảnh đất được cấp cho hộ gia đình mẹ bạn nên những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng đang sống chung tại thời điểm Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Do đó, nếu mẹ bạn tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của những người sử dụng đất khác thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Trong trường hợp mẹ bạn bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép xác lập giao dịch dân sự tặng cho quyền sử dụng đất cho anh trai bạn thì mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Tuy nhiên, để có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, mẹ bạn cần cung cấp chứng cứ chứng minh bị anh trai bạn lừa dối, đe dọa, cưỡng ép để giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.