Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa và điều kiện để tách thửa. Nếu diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa thì có được tách để chuyển nhượng không?

Nội dung tư vấn:
Chào Luật Sư! Sự việc là em có sang nhượng đất nông nghiệp cho Ông H là 133m2 với giá 120tr Vnđ ! Nhưng khi mang giấy tờ lên phòng Tài Nguyên thì họ trả lời bằng nghị định mới là đất nông nghiệp dưới xã huyện dưới 500m2 ko cho tách thửa, nên qua Công Chứng cũng không thành công! Vì thế hợp đồng sang nhượng đất không thành công! Bên bán trả lại tiền cho bên mua nhưng bên mua Ông H không nhận! Vì vậy bây giờ bên bán phải làm như thế nào ạ ? E xin cảm ơn

Trả lời: Điều kiện để thực hiện việc tách thửa đất được quy định tại khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương”.

Như vậy, điều kiện để được tách thửa là phần diện tích đất mà bạn có nhu cầu tách phải đáp ứng diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại địa phương. Vì phần đất bạn chuyển nhượng cho ông H là 133 m2 trong khi địa phương bạn quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa là 500 m2 nên phần đất bạn chuyển nhượng cho ông H không đủ điều kiện để tách thửa và sẽ không thể tách được. Hai bên có thể thỏa thuận để hủy bỏ hợp đồng này, bạn sẽ phải hoàn trả cho ông H số tiền mà bạn đã nhận, tuy nhiên, ông H đã không đồng ý nhận số tiền này nên không thể giải quyết theo cách hủy bỏ hợp đồng.

Bạn có thể thỏa thuận với ông H làm  hợp đồng mới ghi nhận về việc bên bán và bên mua cùng đồng sử dụng mảnh đất này với phần diện tích ông H được sử dụng là 133 m2, sau đó  công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn nơi có mảnh đất rồi đăng ký đồng sở hữu với phần đất đã chuyển nhượng. Tuy nhiên, nếu sau này một trong các bên muốn chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,… quyền sử dụng đất sẽ cần có sự đồng ý của người còn lại. Bạn và ông H vẫn có thể thực hiện việc tách thửa mảnh đất nếu địa phương bạn có thay đổi quy định về diện tích tách thửa tối thiểu hoặc việc tách thửa được thực hiện cùng lúc với việc hợp thửa những mảnh đất liền kề tạo thành mảnh đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu để tách thửa theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

…

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Trường hợp ông H không đồng ý đăng ký đồng sở hữu với gia đình bạn thì ông H vẫn có thể được tách thửa nếu phần diện tích còn lại của gia đình bạn đảm bảo diện tích tối thiểu để tách thửa và ông H làm thủ tục hợp thửa với thửa đất liền kề khác để tạo thành thửa đất mới đảm bảo điều kiện tách thửa cùng lúc với việc làm thủ tục tách thửa thì ông H sẽ được phép tách thửa và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia