Câu hỏi: Xây nhà trên đất của người khác từ việc đổi đất giải quyết thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn quy định về chuyển quyền sử dụng đất

Hiện nay vấn đề chuyển quyền sử dụng đất ngày càng phổ biến do nhu cầu mua bán đất đai ngày càng tăng cao. Vậy khi tiến hành chuyển quyền sử dụng đất thì sẽ phải chuẩn bị những gì và các khoản phí phải nộp được quy định như thế nào?. Đây là một trong những thắc mắc mà có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có thắc mắc về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về chuyển quyền sử dụng đất như:

+ Nắm được các điều kiện để được chuyển quyền sử dụng đất;

+ Nắm được thủ tục, hồ sơ để chuyển quyền sử dụng đất;

+ Biết được các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển quyền sử dụng đất;

2. Tư vấn về việc xây nhà trên đất của người khác từ việc đổi đất giải quyết thế nào?

Câu hỏi tư vấn:

Năm 2012, tôi mua đất nhà ở 150m2 của ông A, sau đó địa chính xã đến đo và chỉ đất cho tôi, khoảng 2 tháng sau tôi xin phép xây nhà và được địa chính xã tiếp tục xuống đo lại vị trí đất để tôi xây nhà, trong quá trình xây dựng không có cá nhân hay chính quyền xã đến bảo tôi đã xây nhầm nhà lên ô đất của người khác. Năm 2016, có 1 người đến nói là tôi đã xây nhà lên đất của họ và địa chính xã đã xác định lại và có sự nhầm lẫn thật. Hiện 2 bên đã thoả thuận chuyển đổi đất cho nhau vì cả 2 ô đất giáp nhau và bằng diện tích là 152, nhưng chính quyền xã bảo tôi phải chịu toàn bộ phí chuyển đổi đất, tôi thấy không hợp lý vì trước đây địa chính có đo vị trí và nói đây là ô đất của tôi.

Hỏi: 1. Lệ phí chuyển quyền sử dụng đất đối với 2 ô đất trên là bao nhiêu? Tôi phải nộp những khoản nào? 2. Do xã chỉ sai nên tôi xây nhầm nhà lên ô đất khác, vậy xã có phải chịu trách nhiệm về các khoản lệ phí để tôi chuyển quyền sử dụng đấy không? 3. Tôi phải làm những thủ tục gì để chuyển đổi ô đất trên?

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, thửa đất của bạn mua và thửa đất của ô bên cạnh đều là đất ở. Hiện nay, pháp luật đất đai chỉ quy định việc chuyển đổi đất đối với đất nông nghiệp còn đối với đất ở thì pháp luật đất đai không cho phép việc chuyển đổi đất ở giữa các cá nhân với nhau. Vì vậy, trong trường hợp này bạn không thể tiến hành thủ tục chuyển đổi đất ở. Thay vào đó bạn có thể lựa chọn một trong hai hình thức là tiến hành thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho đất đai giữa hai cá nhân với nhau.

Thứ nhất về trình tự, thủ tục phải thực hiện khi chuyển quyền sử dụng đất

Bước 1:

Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu);

+ Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng (nếu có);

+ Bản gốc minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng;

+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Có địa phương, tổ chức công chứng yêu cầu trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người yêu cầu công chứng phải nộp kết quả thẩm định, đo đạc trên thực địa đối với thửa đất sẽ chuyển nhượng do Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp.

Bước 2:

Bạn sẽ tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ bạn cần chuẩn bị bao gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho.

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, CMND có công chứng, chứng thực.

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ và giấy chứng nhận (nếu có).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất

Trình tự, thủ tục bạn cần thực hiện là:

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải thực hiện những thủ tục và quy trình như sau:

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh.

- Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả và trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+ Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

Bước 3: Trả kết quả

- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện:

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ hai việc xã chỉ sai và xây nhầm nhà trên đất

Theo thông tin bạn cung cấp địa chính xã đo và chỉ đất nhầm cho bạn. Do đó, nếu bạn có đầy đủ căn cứ chứng minh về việc địa chính xã đo đạc và chỉ nhầm đất cho gia đình bạn, thì trong trường hợp này bạn hoàn toàn có thể yêu cầu địa chính xã phải thực hiện thủ tục, cũng như nghĩa vụ tài chính khi bạn tiến hành chuyển đổi quyền sử dụng đất hoặc tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính bạn phải thực hiện khi chuyển quyền sử dụng đất

1) Thuế thu nhập cá nhân

- Đối chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp là 2% giá trị chuyển nhượng (theo Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC).

-  Khi tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo điểm c khoản 1 và khoản 4 Điều 16 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng, thừa kế là bất đống sản (nhà, đất) được tính như sau:

Thuế TNCN = Giá trị quyền sử dụng đất (căn cứ vào Bảng giá đất) x 10%

2) Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính là:

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất (đồng) = 0,5% x Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2) x Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành

3) Các khoản lệ phí khác

- Lệ phí địa chính là: Đối với các phường thuộc quận, thị xã: 15.000 đồng/trường hợp (do hai bên tự thỏa thuận nộp).

- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng, tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng.

- Và một số khoản phí khác: phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, phí công chứng… những khoản lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định nên mỗi tỉnh, thành có mức thu khác nhau.