Câu hỏi: : Xin chào luật sư.Trước khi bố tôi mất bố tôi và tôi có mua bán 3M đất bằng miệng, và tôi vay 11 triệu tiền mặt, nhưng trước khi mất bố tôi đã cho lại tôi. Bây giờ 5 người anh em của tôi, đang đứng ra đòi lại đất và phần tiền này. Họ nói là họ không nghe thấy bố tôi nói nên không chấp nhận. Giờ họ nói nếu không trả thì họ sẽ kiện ra tòa. Cho tôi hỏi nếu kiện thì tôi có thắng kiện không? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Trường hợp phần đất mà bố bạn để lại thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn thì phần đất đó sẽ được xác định là di sản thừa kế. Và sẽ chia thừa kế theo di chúc (có di chúc hợp pháp để lại) hoặc theo pháp luật (không có di chúc).

Theo thông tin cung cấp thì trước khi mất, bố của bạn có để lại cho bạn phần đất đó. Tuy nhiên bạn không cung cấp cụ thể bố bạn để lại cho bạn thông qua hình thức nào.

Trường hợp bố bạn tặng cho quyền sử dụng đất thì theo Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

...

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, nếu bố bạn để lại diện tích đất trên cho bạn thông qua hình thức tặng cho thì cần xác định tính hợp pháp của việc tặng cho quyền sử dụng đất này. Tức là có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đát được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã hay không? Việc tặng cho phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trường hợp bố bạn để lại tài sản cho bạn thông qua di chúc thì cần phải xác định tính hợp pháp của di chúc. Điều 630 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng."

Theo đó, bạn cần xác định lại di chúc của bố bạn để lại có đáp ứng cacs điều kiện liệt kê trên hay không. Trường hợp hợp đồng tặng cho hoặc di chúc không hợp pháp thì di sản thừa kế sẽ chia theo pháp luật theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất được hưởng phần di sản bằng nhau, bao gồm: ông, bà nội (nếu còn sống tại thời điểm bố bạn mất), mẹ bạn, bạn và các anh chị em khác của bạn.

2. Chuyển nhượng QSDĐ mà không làm thủ tục sang tên có đòi lại được không
?

Câu hỏ
i: Chào luật sư, cho tôi hỏi trường hợp liền kề nhà tôi: Bà A bán cho bà B một mảnh đất từ năm 2012. Nhưng bà B không làm thủ tục sang tên, cứ thế để sống, chỉ có giấy viết tay. Hiện nay bà B đã xây nhà kiên cố trên toàn bộ phần đất đó từ năm 2012 đến nay. Bây giờ bà A kiện đòi lại thửa đất đó. Vậy bà B có phải trả lại phần đất nay được không?Tôi xin cảm ơn luật sư.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, theo tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993 như sau:

“2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993

a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

...

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch...”

Như vậy, nếu xét về điều kiện để công nhận hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hợp đồng giữa bà A và bà B đươc xác lập sau ngày 15/10/1993 (từ năm 2012), vi phạm điều kiện đất chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không có công chứng/chứng thực. Tuy nhiên, sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, nếu bà B đã đã xây dựng nhà kiên cố trên toàn bộ phần đất, bà A không phản đối và không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính thì đươc Tòa án công nhận hợp đồng. Tức là, bà A không có căn cứ để yêu cầu bà B trả lại phần diện tích đất đang sử dụng.