Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp người được ủy quyền thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người ủy quyền có được trở thành người nhận chuyển nhượng miếng đất này. Nội dung tư vấn như sau

Nội dung tư vấn như sau
:Kính gửi Quý Công ty!Tôi có một vấn đề sau xin được nhờ tư vấn:Đầu năm 2009 tôi có mua 01 lô đất tái định cư của một hộ dân (Bà T – chồng đã (chết) ) được thành phố cấp theo diện đền bù giải tỏa (được ghi nợ tiền sử dụng đất 10 năm, hạn trả nợ là tháng 11/2017). Mọi thủ tục mua bán được thực hiện đầy đủ theo quy định tại thời điểm đó (Công chứng Hợp đồng Ủy quyền; UBND phường xác nhận việc mua bán, xác nhận Đơn xin xác nhận tài sản riêng của Bà T…). Vừa qua (tháng 8/2017) tôi liên hệ Trung tâm phát triển quỹ đất Tp để trả nợ tiền đất và làm các thủ tục chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi thì gặp phải một số khó khăn vướng mắc như sau:1. Trung tâm phát triển quỹ đất đề nghị tôi liên hệ với chủ đất cũ  (Bà T) để yêu cầu cung cấp giấy chứng tử của chồng Bà (– người cùng đứng tên trong Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với Bà T). Tuy nhiên Bà T nói là không có giấy chứng tử vì chồng chết từ năm 1972. Thời điểm đó không khai tử. Tôi có đề nghị Bà T cùng tôi ra UBND phường làm giấy khai tử nhưng Bà T không đồng ý. (Bà T hiện đã 75 tuổi, có 04 người con; theo Bà T thì lô đất bán cho tôi là do vợ chồng người con trai út bán và giữ hết tiền, bà T không được hưởng gì từ việc bán đất nên mọi vấn đề liên quan thì tôi phải gặp vợ chồng người con út của Bà là N để giải quyết.  Hiện tại chưa làm được giấy chứng tử đối với ông Thiệt (vì gia đình Bà T, con trai không chịu cùng tôi ra phường làm chứng tử cho chồng mặc dù tôi đã động viên sẽ hỗ trợ thêm vài triệu đồng cho gia đình Bà T sau khi hoàn thành tất cả các thủ tục liên quan).2. Cũng theo Trung tâm phát triển quỹ đất thì theo Luật hiện hành khi tôi hoàn thành thủ tục trả nợ tiền đất thì sổ đỏ ra vẫn đứng tên Bà T , sau đó mới tiến hành các thủ tục để chuyển nhượng lại cho tôi tại văn phòng công chứng (mời Bà T và tất cả các con của Bà T đến phòng công chứng, tất cả phải đồng ý cho chuyển nhượng thì mới sang tên cho tôi được). Việc yêu cầu Bà T và tất cả các con của Bà T đến phòng công chứng, đề nghị họ ký đồng ý cho chuyển nhượng là vấn đề rất khó khăn vì họ còn bận đi làm xa và ngoài ra theo Con dâu Bà T thì các người con của Bà Dần có bất hòa với vợ chồng con trai út  liên quan đến việc bán lô đất cho tôi (vì họ không được hưởng lợi).Bản thân tôi là Bộ đội, điều kiện đi lại rất khó khăn, trong khi thủ tục hành chính phức tạp và nguyên nhân chính là bên bán đang cố tình không hợp tác. Qua hai vấn đề nêu trên, Tôi kính mong Quý Công ty tư vấn cho tôi hướng giải quyết được dứt điểm (kể cả trong trường hợp bên bán không chịu hợp tác vì tôi có đủ giấy tờ chứng minh sự minh bạch trong mua bán).Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn anh đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của anh chúng tôi xin trả lời như sau

Theo Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013
xác định Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau "1
. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền..."

Vì vậy, bà T chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho anh nếu bà ấy đã được cấp giấy chứng nhận đối với miếng đất này.

Theo như những gì anh trình bày, giữa anh và bà T lâp với nhau hợp đồng ủy quyền về vấn đề bà T ủy quyền cho anh đi làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận nên khi làm thủ tục này, giấy chứng nhận sẽ vẫn mang tên của bà T. Việc trung tâm phát triển quỹ đất trả lời cho anh như vây là đúng.

Theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015
xác định "
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định."

Việc anh và bà T chỉ ký với nhau hợp đồng ủy quyền về việc anh là người làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà T sẽ không phải là căn cứ được để chứng minh anh được nhân chuyển nhượng mảnh đất này. Lúc này anh có quyền
theo Điều 566 Bộ luất dân sự 2015
như sau
"1. Yêu cầu bên ủy quyền cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để thực hiện công việc ủy quyền.

2. Được thanh toán chi phí hợp lý mà mình đã bỏ ra để thực hiện công việc ủy quyền; hưởng thù lao, nếu có thỏa thuận."

Vì vây anh có quyền yêu cầu bà T trả cho anh các khoản tiền liên quan đến nghĩa vụ tài chính mà anh thực hiện cho bà T và các khoản thù lao khác.