Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Nhà em có mua một lô đất của một người con út ( B)  của gia đình ông A. Ông A đã chia và cắt lô cho ông út (  B) , đã làm xong hết giấy tờ giờ thì sổ đỏ  ba của em đã đứng tên hết rồi. Nhưng vấn đề là : anh em của ông út bây giờ không cho bán vì  bảo đó là đất thờ  nên bây giờ không chịu cho ông út bán, không chịu giao mặt bằng cho nhà em

Nhưng trong giấy tờ mua đất hay sổ đỏ của ông A không ghi là đất thờ. Vậy giờ nhà em phải làm sao, nhà em có quyền khiếu nại với địa phương hay ra tòa được không ạ?  Vì  ông út hứa giao mặt bằng để nhà em làm nhà vào ngày 16/2 âm lịch này, nhà em đã đặt mua sắt , théo và một vài vật liệu khác mà giờ không có mặt bằng. hiện tại, anh em của ông út nói là sẽ không bán và trả tiền lại cho nhà em?  Vậy giải quyết như thế nào ạ?

Trả lời: Bạn không cung cấp thông tin cụ thể về việc bố bạn và ông B giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông B năm bao nhiêu nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Giả sử hợp đồng được thực hiện năm 2017 thì việc xem xét giá trị pháp lý của hợp đồng trên dựa vào Bộ luật dân sự năm 2015. Bạn cần đối chiếu với pháp luật thời điểm mà bố bạn đã giao kết hợp đồng để xác định cụ thể trường hợp của mình.

Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Bạn cần xem xét lại việc giao kết hợp đồng giữa bố bạn và ông B đã đáp ứng các điều kiện về mặt chủ thể (hoàn toàn tự nguyện, có năng lực pháp luật dân sự và hành vi dân sự phù hợp với giao dịch); về mặt nội dung và mục đích (không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội; về mặt hình thức (giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực – Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013). Trong trường hợp, giao dịch dân sự đó là giao dịch dân sự có hiệu lực thì ông B có trách nhiệm giao đất cho gia đình bạn. Nếu các anh em của ông B ngăn cản và không cho gia đình bạn sử dụng phần đất đã mua hợp pháp thì bạn có thể báo lên phía cơ quan công an để yêu cầu giải quyết việc họ ngăn cản quyền sử dụng hợp pháp với tài sản thuộc quyền sở hữu của mình.

Trường hợp giao dịch dân sự bị vô hiệu thì hiện nay ông B hoặc những người có quyền lợi liên quan có thể tuyên hủy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông B và bố bạn nếu còn thời hiệu yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015. Nếu hợp đồng đã đáp ứng tất cả các điều kiện khác của một giao dịch dân sự có hiệu lực và chỉ vi phạm về mặt hình thức thì bố bạn có thể đưa ra các chứng cứ chứng minh mình đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng hoặc đã thực hiện xong nghĩa vụ của hợp đồng để yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch trên theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
”

Trân trọng