Câu hỏi: Nội dung tư vấn : Kính gửi Luật sư Minh Gia.Tôi có một căn nhà mua  bằng giấy tay  vào tháng 12/2004 của chủ trước cũng mua lại bằng giấy tay năm 1996 không có sổ đỏ, nhưng có quyết định xử phạt sửa chữa nhà 1996, và được cấp số nhà và kê khai nhà đất năm 2004

Căn nhà trên theo quy hoạch hoàn toàn nằm trong vòng xoay nút giao thông QL1A - Lê Trọng Tấn. Tuy nhiên, quy hoạch treo trên mười năm chưa có quyết định thu hồi, giờ đã xây cầu vượt bê tông trên QL1A ổn định nên chắc còn lâu lắm mới thực hiện quy hoạch. Nay tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận QSD đất ở và tài sản trên đất ở tên của tôi theo nghị định 01/2017/NĐ-CP cho trường hợp mua bán nhà bằng giấy tay có được hay không? Nếu được thủ tục như thế nào ? Do đất nhà tôi hoàn toàn nằm trên quy hoạch lộ giới như vậy sẽ tính tiền sử dụng đất như thế nào, sau này khi nhà nước có thu hội việc bồi thường ra sao?Kính mong Luật sư tư vấn giúp, tôi xin chân thành biết ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
theo quy định của pháp luật đất về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại điều 82 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP như sau:

Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đồng thời căn cứ quy định mới sửa đổi bổ sung điều 82 nghị định 43/2014/NĐ – CP tại điều 52 nghị định 01/2017/NĐ – CP thì:

Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại điều 100 Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và người chủ đất cũ là giấy viết tay và trước đây người chủ cũ cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện tại thì sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Như vậy trong trường hợp này, gia đình nhận chuyển nhượng trước ngày 1/1/2008 do vậy có thể nộp hồ sơ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Thứ hai,
trình tự thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai được quy định tại điều 70 nghị định 43/2014 như sau:

Lúc này bạn sẽ chuẩn bị 1 bộ hồ sơ bao gồm:

-  Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

-
Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân;

-
Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có);

-
Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu);

-
Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng;

-
Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);

-
Tờ khai nộp lệ phí trước bạ nhà, đất (theo mẫu);

Sau khi nộp hồ sơ tại UBND cấp xã / phường nơi có đất. UBND xã/phường nơi có đất sẽ xem xét nguồn gốc đất, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, niêm yết công khai tại trụ sở UBND trong thời gian 15 ngày. Sau đó UBND  lập tờ trình kèm theo hồ sơ gửi UBND cấp huyện để đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ từ UBND cấp xã và kiểm tra, xác nhận đủ điều kiện:

- Trường hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì chuẩn bị hồ sơ, dự thảo Tờ trình của Phòng Tài nguyên và Môi trường, dự thảo Quyết định của UBND cấp huyện, viết Giấy chứng nhận và gửi Phòng Tài nguyên và Môi trường để kiểm tra.

- Phòng Tài nguyên môi trường tiếp nhận hồ sơ từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện; thực hiện kiểm tra hồ sơ và trình UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận.

- Sau khi UBND cấp huyện ký Quyết định công nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận, trong thời hạn không quá (02) ngày làm việc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện có trách nhiệm: Gửi số liệu địa chính, tài sản gắn liền với đất đến Chi cục Thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Căn cứ vào thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà đất, Người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận theo quy định.

Thứ ba, với vấn đề bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất được quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất, khi gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường được quy định tại điều 75 Luật Đất đai năm 2013 thì bạn sẽ được bồi thường với diện tích đất nhà nước thu hồi theo nội dung trên đây. Với giá bồi thường thì còn phụ thuộc vào diện tích nhà nước thu hồi và giá đất được quy định của địa phương, mỗi địa phương sẽ có bảng giá đất khác nhau.