Câu hỏi: Luật sư tư vấn về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Người sử dụng đất phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào? Cụ thể như sau:

Nội dung đề nghị tư vấn:
Xin chào luật sưTôi có 1 việc muốn luật sư tư vấn cho tôi. Năm 1996, gia đình tôi được UBND xã thanh lý cho 1 thửa đất để ở có cấp văn tự và sơ đồ thửa đất cùng biên lai hóa đơn thu tiền. Diện tích thửa đất là 152m2. Năm 2004, địa phương triển khai đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đo đạc thửa đất gia đình tôi không được biết nên số đo của thửa đất không đúng với diện tích đã được thanh lý Năm 2009, địa phương có tiến hành xây nhà văn hóa liền kề với thửa đất của gia đình tôi. Chính quyền địa phương đã đến cắm mốc giới giữa đất của gia đình tôi và đất của của tập thể được sự đồng ý của địa phương đoàn đo đạc tiến hành đo lại thửa đất cho gia đình tôi để hoàn tất hồ sơ kỹ thuật mới. Kết quả số đo có nhiều hơn số đo cũ khi được thanh lý là 50m2Gia đình tôi đã nộp toàn bộ hồ sơ thửa đất gồm hồ sơ cũ và hồ sơ mới cho UBND Phường  từ năm 2009 để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đến nay không được giải quyết Vậy tôi xin hỏi luật sư tư vấn giúp tôi Với hồ sơ thửa đất của gia đình tôi có được xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Khi xét duyệt thửa đất của gia đình tôi phải áp dụng vào những điều khoản nào của bộ luật đất đai số diện tích đất trong hồ sơ thanh lý đất cho UBND xã thanh lý từ năm 1996 nay phải nộp nghĩa vụ tài chính ở mức độ nào? Áp giá là bao nhiêu tiền 1 m2. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề hồ sơ thửa đất của gia đình bạn có được xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã mua đất thanh lý từ UBND xã từ năm 1993 có văn tự (giấy tờ hai bên thỏa thuận về việc mua bán) và biên lai hóa đơn thu tiền. Theo như quy định tại Điểm đ, khoản 1 Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013 thì:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
...

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

..."

Gia đình bạn có giấy tờ thanh lý mua đất để ở thuộc sở hữu của Nhà nước nên gia đình bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

Với diện tích đất chênh lệch giữa trên giấy tờ cũ và diện tích đo đạc thực tế thì theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

“
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Theo quy định trên, nếu ranh giới thửa đất không thay đổi so với sơ đồ thửa đất thì gia đình bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đo đạc thực tế, cụ thể là 202 m2. Trường hợp mà ranh giới của thửa đất có thay đổi so với giấy tờ mà bạn có năm 1993 thì phần diện tích 50m2 đó sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét để cấp Giấy chứng nhận với phần diện tích này.

Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính của gia đình bạn

Theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Đồng thời theo quy định tại khoản 1 Điều 82 Luật đất đai thì:

“1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.

Gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất nhưng phải  thực hiện các nghĩa vụ đối với việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, cụ thể:

Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định 140/2016/ NĐ- CP thì: Lệ phí trước bạ = giá tính lệ phí trước bạ x diện tích đất chịu phí trước bạ.

Giá tính lệ phí trước bạ =  giá Đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành. Do đó bạn cần đối chiếu với bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, Thành phố nơi bạn đang có đất để tính lệ phí trước bạ.

Mức lệ phí trước bạ đối với đất là 0,5% giá trị của toàn thửa đất.

Nghĩa vụ tài chính về lệ phí địa chính: Mức thu lệ phí này do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc quy định.