Câu hỏi: Văn phòng cho hỏi: Bố tôi có hai vợ, ông mất năm 1968, dì hai mất năm 1969, mẹ tôi mất năm 1973, không để lại di chúc. Tôi có 1 người em cùng cha khác mẹ. Chúng tôi đều đã có nhà ở trong nội thành. Khi xã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tôi có uỷ quyền cho em đứng tên. Nay tôi muốn bàn cùng người em chia số đất trên. Nếu không thoả thuận được thì giải quyết thế nào? Tôi xin cảm ơn.

>> Tư vấn quy định về Ủy quyền đứng tên giấy chứng nhận QSD đất, gọi
19006169

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì thửa đất này có nguồn gốc do anh em bạn được nhận thừa kế. Tuy nhiên, khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn đã ủy quyền cho người em đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì bạn không nói rõ nội dung ủy quyền và hiện nay trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện nội dung thế nào nên chúng tôi chia ra làm 2 trường hợp sau:

- Trường hợp quyền sử dụng đất được đăng ký tên của em bạn và hiện nay Giấy chứng nhận chỉ thể hiện tên của em bạn. Khi đó, em bạn mới được công nhận là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó và đương nhiên có toàn quyền sử dụng, định đoạt. Việc phân chia thửa đất đó hoàn toàn do 2 bên thỏa thuận, nếu như không thỏa thuận được thì bạn cũng không có căn cứ để khởi kiện.

- Trường hợp em bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách là người đại diện cho các đồng thừa kế, theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT thì:
“4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".”

Như vậy, nếu Giấy chứng nhận ghi tên em bạn và ghi rõ "là người đại diện của những người được thừa kế gồm..." thì em bạn không phải là chủ sở hữu duy nhất quyền sử dụng đất đó mà thửa đất được xác định là tài sản chung được thừa kế của anh em bạn. Khi đó, bạn với tư cách là một trong những đồng sở hữu có quyền yêu cầu chia tài sản thuộc sở hữu chung.

Việc chia tài sản thuộc sở hữu chung được quy định tại Điều 219 Bộ luật Dân sự 2105 như sau:

“1. Trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của luật thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì chủ sở hữu chung có yêu cầu chia có quyền bán phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp các chủ sở hữu chung có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán và chủ sở hữu chung đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung và tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán.”

Như vậy, nếu như không thỏa thuận được thì bạn có thể yêu cầu tòa án chia tài sản thuộc sở hữu chung này.