Câu hỏi: Giao dịch dân sự được xác lập trên sự thỏa thuận của các bên và phải được thực hiện trên tình thần thiện chí và trung thực. Tuy nhiên, để hạn chế rủi ro và ràng buộc tinh thần trách nhiệm của các bên trong quá trình thực hiện giao dịch, thông thường các bên sẽ lựa chọn một trong các biện pháp bảo đảm theo quy định của Bộ luật dân sự 2015. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về biện pháp bảo đảm.

Hiện nay pháp luật ghi nhận chín biện pháp bảo đảm bao gồm: Thế chấp, cầm cố, đặt cọc, ký quỹ, ký cược, bảo lưu quyền sở hữu, bảo lãnh, tín chấp, cầm giữ tài sản. Tuy nhiên không phải giao dịch nào cũng có thể áp dụng được tất cả các biện pháp bảo đảm mà có trường hợp biện pháp bảo đảm chỉ áp dụng cho một số hợp đồng nhất định. Một trong số những biện pháp bảo đảm được các chủ thể trong giao dịch dân sự ưu tiên hàng đầu đó là thế chấp, đặc biệt là hợp đồng vay tài sản.

Bên cạnh việc quy định các biện pháp bảo đảm thì luật dân sự 2015 cũng quy định về xử lý tài sản đảm bảo, song trước tiên vẫn là ưu tiên sự thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, đối với một số tài sản bảo đảm nhất định phải đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy đinh pháp luật.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline
1900.6169
để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Giải quyết tài sản thế chấp là bất động sản khi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng vay tài sản.

Nội dung
: Kính gửi luật sư! Tôi kính mong luật sư tư vấn cho trường hợp của gia đình tôi. Tôi xin trình bày sự việc như sau: Nhà tôi có cho Bác tôi mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng, cả nhà cũng kí giấy tờ với ngân hàng. Nhưng bác tôi hỏi mượn nhưng không đứng tên vay mà lại là gia đình tôi ký cho bên công ty nó đứng ra vay (kiểu như mượn hộ bạn bè).Tôi cũng không biết công ty đấy như thế nào mà họ không trả lãi được ngân hàng rồi ngân hàng báo giấy nợ về gia đình tôi với số nợ rất cao. Gia đình tôi thì chỉ biết bảo bác tôi trả nợ ngân hàng để gia đình tôi lấy sổ đỏ về. Bác tôi thì cứ bảo yên tâm để bác tôi thu xếp. Ngân hàng cũng đưa hồ sơ của nhà tôi lên tòa án. Tòa án cũng gia đình tôi lên giải quyết. Họ cũng cho thời gian thu xếp trả nợ. Tôi Cũng không biết ngân hàng bán từ bao giờ. Nhưng nay thì mảnh đất của nhà tôi đã bị bán cho người khác, tôi cũng không biết tòa án bán hay bên ngân hàng bán. Tòa án và ngân hàng  đã về thu hồi đất và cả nhà tôi thì không có đất để ở nữa. Đó là mảnh đất do tổ tiên để lại. Kính thưa luật sư! Gia đình chúng tôi cũng không hiểu nhiều về luật trong hợp nhà tôi như thế nào. Bây giờ gia đình tôi phải làm thế nào để lấy lại mảnh đất.Mong luật sư chỉ giúp. Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn và hậu tạ. Gia đình chúng tôi mong nhận được hồi âm của quý luật sư.

Trả lời: Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thế chấp tài sản như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp."

Căn cứ
Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP Về giao dịch bảo đảm quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

"1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định."

Căn cứ Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý:

"1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.

2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trong trường hợp của bạn, vì gia đình bạn tự nguyện kí các giấy tờ với ngân hàng mà khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả tiền mà gia đình bạn không thực hiện hoặc thực hiện không đủ thì ngân hàng có quyền xử lý tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, nguyên tắc của việc xử lý tài sản bảo đảm cụ thể là quyền sử dụng đất sẽ theo thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận về phương thức xử lý thì tài sản này sẽ được bán đấu giá. Vì vậy, ở đây ngân hàng không được quyền tự mình bán tài sản bảo đảm (trừ trường hợp ngân hàng đã thỏa thuận với gia đình bạn). Gia đình bạn có quyền khởi kiện ra Tòa để yêu cầu ngân hàng bồi thường.

Và nếu gia đình bạn không muốn mảnh đất bị bán đấu giá thì phải hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Trường hợp gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng hoàn toàn có thể khởi kiện lên cơ quan có thẩm quyền. Khi đó, gia đình bạn buộc phải chịu chế tài theo quy định của pháp luật. Theo đó, số tiền thi hành án, sau khi trừ các chi phí thi hành án và khoản tiền cấp dưỡng, tiền lương, tiền công lao động, trợ cấp thôi việc, trợ cấp mất việc làm, trợ cấp mất sức lao động; tiền bồi thường thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, tổn thất về tinh thân;án phí, lệ phí Tòa án; các khoản phải thi hành án khác theo bản án, quyết định; thanh toán nợ cho ngân hàng, số tiền còn lại Tòa án sẽ trả cho gia đình bạn. (Điều 47 Luật thi hành án dân sự năm 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014)