Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về việc tách thửa đất khi trong diện tích đất có xây dựng công trình trái phép theo quy định của pháp luật hiện hành. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Chào Luật sư.Cha tôi có nhu cầu tách thửa khu đất khoảng 350 m2 cho 3 người con. ‎Hiện trạng đất thổ cư, khu vực không có quy hoạch. Diện tích xin tách thửa đủ điền kiện quy định.Tuy nhiên khi bộ phận đo đạc xuống làm việc thì báo rằng do trên phần đất có khoảng đất trống khoảng 25m không đúng trên bản vẽ sổ hồng nên không đo đạc được. Do lúc trước đó là đường hẻm nội bộ giữa 2 dãy phòng trọ. Vào tháng 9 năm 2012 gia đình khi sửa lại phòng trọ đã xây thêm phòng trên phần đất đó ‎mà không xin phép.Bộ phận đo đạc nói chỉ có cách là đập bỏ khu đó để đúng hiện trạng trên bản vẽ mới tiến hành tách thửa được.Kính nhờ luật sư tư vấn với trường hợp này, có cách nào khác để tiến hành tách thửa được không.Trân trọng cảm ơn luật sư.

Trả lời: Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Hiện tại bạn cần xác định diện tích 350 m2 có đủ điều kiện để tách thành 3 thửa hay không? Nếu khi tách ra diện tích phần thửa đất được tách lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu theo quy đinh của địa phương thì gia đình bạn sẽ vẫn có thể được phép thực hiện thủ tục tách thửa.

Việc bộ phận đo đạc trả lời về việc “
đập bỏ khu đó để đúng hiện trạng trên bản vẽ mới tiến hành tách thửa”
là không có cơ sở pháp lý. Bởi lẽ khi tách thửa bạn sẽ phải đáp ứng điều kiện trên đây. Còn vấn đề “tháng 9 năm 2012 gia đình khi sửa lại phòng trọ đã xây thêm phòng trên phần đất đó ‎mà không xin phép không là căn cứ không được tách thửa. Việc xây dựng mà chưa xin phép mà theo quy định của pháp luật gia đình bạn phải thực hiện xin phép thì khi đó việc xây dựng này là sai phạm. Gia đình bạn sẽ bị xử lý về hành vi xây dựng trái phép có thể là xử phạt hành chính và các biện pháp bổ sung như khắc phục tình trạng ban đầu.

Do đó hiện tại bạn có thể gửi hồ sơ tách thửa đến cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại  Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ xin tách thửa bao gồm:
- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);
- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;