Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia. Em có câu hỏi muốn Luật Minh Gia giải đáp giúp. Nhà em năm 2001 có mua mảnh đất rộng 400m2 nhưng mảnh đất này bị méo so với mặt đường nên bố mẹ em có tự thương lượng với các chủ đất còn lại là xoay đất chính diện mặt đường và đã xây nhà trên diện tích 200m2 vào năm 2004. Đến nay, chủ đất sát bên đất nhà em họ muốn bán đất, nhưng lên STN thì vị trí đất lại bị dính với mảnh đất méo của nhà em. Và bên STN họ yêu cầu phải lên đất thổ cư thì họ mới cấp sổ hồng đúng với vị trí hiện tại như nhà em đã xây. Vậy Luật Minh Gia cho em hỏi là nếu nhà em không lên đất thổ cư theo STN thì có vi phạm gì không ạ? Và nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt như thế nào ạ.

Trả lời: Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất như sau:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.”

Điều 12 Luật đất đai quy định những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.”

Do bạn không cung cấp thông tin gia đình bạn mua 400m2 đất thuộc loại đất gì và phần 200m2 gia đình bạn đã xây nhà có phải là đất ở hay không, tuy nhiên nếu Sở Tài nguyên có yêu cầu gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng lên đất thổ cư thì chúng tôi xác định gia đình bạn xây nhà lên phần đất chưa được chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó gia đình bạn xây nhà trên đất không phải đất thổ cư  là sử dụng đất không đúng mục đích theo quy đinh tại Luật đất đai, nếu bạn muốn xây nhà trên đất không phải đất thổ cư thì bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo yêu cầu của Sở Tài nguyên.

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Nếu gia đình bạn xây nhà trên đất không được phép xây dựng do không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì gia đình bạn có thể bị xử phạt theo quy định tại Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở.

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 121 quy định về mức phạt tiền như sau:
“ 3. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức.”

Khoản 7 Điều 13 Nghị định 121 quy định về xử phạt với hành vi vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng như sau:

“7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;”

Ngoài ra, gia đình bạn còn phải áp dụng các hình phạt bổ sung khác theo quy định tại Điều 5 Nghị định 121 bao gồm:

“3. Các biện pháp khắc phục hậu quả:

Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

đ) Buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị (sau đây viết tắt là Nghị định số 180/2007/NĐ-CP);”