Câu hỏi: Luật sư cho hỏi về giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán đất như sau: Năm 1995, mẹ tôi và cậu tôi cùng chung tiền để mua nhà đất, có làm giấy xác nhận sự việc này với sự chứng kiến của tất cả anh chị em trong gia đình. Nhà đất do cậu tôi đứng tên chủ quyền, mẹ tôi và các con ở

Năm 2006 cậu tôi qua đời. Đến nay, mợ tôi cùng các con đến yêu cầu gia đình tôi phải dọn đi nơi khác, trả lại nhà đất. Gia đình tôi yêu cầu giải quyết chia thỏa đáng phần mẹ tôi đã đóng góp để mua nhà đất này nhưng họ không đồng ý.

Xin hỏi:

1. Về pháp lý, gia đình mợ (vợ cậu) tôi có những hành động nêu trên đã đúng với qui định của pháp luật chưa? Họ có quyền hạn, nghĩa vụ gì đến yêu cầu mẹ tôi phải chuyển đi nơi khác?

2. Với yêu cầu trên, gia đình tôi phải làm thế nào, xử lý ra sao để đúng với qui định pháp luật?

3. Những thành phần nào trong gia đình mợ tôi và mẹ tôi được xét hưởng thừa kế, nếu được hưởng thừa kế thì nhận được bao nhiêu phần trăm trong phần tài sản đó?

>> Giải đáp vướng mắc về hợp đồng mua bán đất đai, gọi:
19006169

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn cùng người cậu góp tiền mua chung nhà đất nhưng giấy tờ chỉ đứng tên người cậu, mẹ bạn và người cậu chỉ làm giấy xác nhận về việc góp tiền. Theo quy định của pháp luật thì chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới có các quyền của người sử dụng đất, như quyền xây dựng nhà ở, quyền chuyển nhượng, thế chấp, để lại thừa kế… Những người góp tiền nhưng không đứng tên trên giấy chứng nhận hoàn toàn không có các quyền này.

Nhà nước chỉ thừa nhận quyền của người đứng tên trên giấy chứng nhận, mọi giao dịch của những người không đứng tên đều phải được đồng ý của người đứng tên, kể cả quyền được đăng ký tạm trú, thường trú trong căn nhà...

Tuy nhiên, vì mẹ bạn và người cậu có văn bản xác nhận về việc góp vốn để nhận quyền sử dụng đất, theo quy định của pháp luật thì đây là một hợp đồng dân sự, thể hiện ý chí thỏa thuận của các bên, và theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch dân sự này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Do vậy, văn bản xác nhận giữa mẹ bạn và người cậu là một căn cứ để khi xảy ra tranh chấp, mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình đối với phần giá trị đã đóng góp. Khi đó, nhiều khả năng mẹ bạn sẽ được hoàn trả lại phần giá trị đã góp.

Như đã phân tích ở trên, vì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên người cậu nên đây sẽ được coi là tài sản của người cậu, khi người cậu mất, đây sẽ là di sản thừa kế do người cậu để lại và được chia cho những người thừa kế của người cậu.

Căn cứ theo điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vậy mợ và các con của cậu bạn thuộc hàng thừa kế thứ nhất, mẹ bạn thuộc hàng thừa kế thứ hai, bạn thuộc hàng thừa kế thứ ba. Do vậy theo khoản 3 Điều 651 thì di sản thừa kế sẽ được để lại cho mợ và các con của cậu bạn.

Khi đó, mẹ bạn có thể khởi kiện để yêu cầu những người thừa kế của cậu bạn phải thanh toán bằng tiền phần giá trị tài sản tương ứng với công sức đóng góp của mẹ bạn trong căn nhà đó.

Vì hiện nay mẹ bạn đang sinh sống trong căn nhà này, được sự đồng ý thỏa thuận của người đứng tên sở hữu nhà ở là cậu bạn và hiện nay cũng đang có tranh chấp về quyền sở hữu ngôi nhà, chưa xác lập quyền sở hữu cho những người thừa kế mới nên mợ bạn chưa thể yêu cầu mẹ bạn phải dọn đi khỏi nhà, việc giải quyết tranh chấp này nếu không thỏa thuận được các bên phải khởi kiện ra tòa án để yêu cầu giải quyết.