Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Anh chị luật sư cho e hỏi về việc xin cấp phép xây dựng nhà cấp 4 và các vấn đề liên quan như sau: Năm 1976 ông nội e có mua một mảnh đất thổ cư khác thôn. Do nhà đông anh em nên ông nội cho bố e, sau năm 2012 bố em ốm mất để lại cho mẹ em (năm nào cũng đóng thuế đầy đủ).

Từ năm 2012 đến bây giờ mẹ em xin làm gian nhà cấp bốn vì mẹ cũng đông con, đi xin rất nhiều lần nhưng không được, không nói nguyên nhân làm sao. Đến 2015 thi mấy ông cán bộ bảo trong bản đồ 97 thì mảnh đất nhà e là đất ao vườn, nên ko cho làm. Vậy bây giờ mẹ em muốn xây nhà cấp bốn thì cần phải có thủ tục như thế nào, làm thế nào khi cấp phường ko chỉ cho người dân đường đi nước bước ạ. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, Về việc chuyển mục đích sử dụng đất
.

Theo Khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ của người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp của bạn hiện nay mảnh đất đó là đất ao vườn, vậy khi muốn xây dựng trên mảnh đất đó trước tiên bạn phải thực hiện thủ tục làm hổ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp tại văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất cấp huyện/quận.

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích quyền sử dụng đất như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải có nghĩa vụ nộp một khoản tiền, mức phải nộp bao nhiêu thì phải căn cứ vào các trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014 quy định như sau:

“…

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Như vậy, gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao lên đất ở nên sẽ phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này là 50% chênh lệnh giữa giá đất ở so với giá đất vườn ao. Giá đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh tại địa phương ban hành.

Thứ hai, Về vấn đề xin cấp phép xây dựng

Sau khi diện tích đất của gia đình bạn được xác định mục đích sử dụng là đất ở thì gia đình bạn mới được phép xây dựng nhà ở. Theo đó, việc xây dựng nhà ở trên đất thông qua thủ tục xin giấy phép xây dựng.

Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 quy định:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

"1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.

Do thông tin bạn cung cấp không rõ, nên chúng tôi không thể xác định được nhà ở của bạn có thuộc đối tượng bắt buộc phải xin cấp giấy phép trước khi xây dựng không, vậy nên chúng tôi xin chia ra các trường hợp cho bạn tham khảo:

Thứ nhât,
Đối với nhà ở riêng lẻ ở nông thôn chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng đã được duyệt, với trường hợp này gia đình bạn sẽ không phải xin cấp giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà ở.

Thứ hai,
Đối với nhà ở nằm trong vùng đô thị, hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thì phải xin giấy phép xây dựng trước khi xây dựng.

Nếu gia đình bạn thuộc trường hợp phải xin cấp phép xây dựng thì hồ sơ theo quy định tại Điều 6 Thông tư 10/2012/TT-BXD bao gồm:

"Điều 6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 13 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 14 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/50 - 1/500, theo mẫu tại Phụ lục số 15 của Thông tư này;

- Bản vẽ các mặt đứng chính của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin, tỷ lệ 1/50 - 1/200."

Về thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, Theo quy định tại Điều 13 Thông tư 10/2012/TT-BXD quy định như sau:

"Điều 13. Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

...

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 Điều này.

3. Ủy ban nhân dân xã cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ tại những điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt và tại những khu vực theo quy định của UBND cấp huyện khi xây dựng phải có giấy phép xây dựng thuộc địa giới hành chính do mình quản lý …"

Trường hợp của bạn hiện nay nếu muốn xây dựng nhà ở cấp 4, theo quy định của pháp luật nếu nhà ở riêng lẻ ở đô thị sẽ do UBND cấp huyện cấp, với nhà ở riêng lẻ của nhân dân tại những vùng dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được duyệt thuộc địa giới hành chính do xã quản lý thì UBND xã được phép cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở cấp 4.

Vậy trường hợp của bạn, trước tiên bạn cần phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao vườn đó sang đất ở sau đó mới có thể xin cấp phép xây dựng với mảnh đất trên. Tuỳ từng trường hợp ở trên mà bạn sẽ nộp hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng đó tại các cơ quan khác nhau. Nếu họ không thực hiện việc cấp giấp phép xây dựng cho thì bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến người đứng đầu của cơ quan đó để giải quyết.

Trân trọng!