Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Ông bà ngoại tôi sinh được 5 người con (4 con gái, 1 con trai). Ông mất năm 1987 không có di chúc. Mẹ tôi do hoàn cảnh ly hôn nên ở với ông bà. Lúc còn sống bà (ông đã mất), mẹ tôi đã trả 2 triệu cho người con trai và được người con trai viết giấy nhượng lại nhà cho em gái.

Nội dung ghi là: Tôi tên là... được bố mẹ cho 5 gian nhà và cây cối. Nay bận công tác nên nhượng lại cho em gái tên...sử dụng toàn bộ nhà cửa và cây cối.Với số đất trong phạm vi sử dụng là 3 sào .với danh nghĩa là anh tôi viết giấy nhượng lại nhà, cây cối cho em gái với trị giá 2 triệu đồng .Vợ chồng Bác ký tên và  chữ ký của bà và 3 người con gái cũng công nhận và ký tên. Giấy đó đã công chứng ở xã. Bà mất năm 1997, không có di chúc gì cả. Sổ đỏ được làm năm 1990 mang tên bà tôi. Mẹ tôi vẫn ở trên đất đó từ năm 1982 và đóng thuế đất đầy đủ, đất không có tranh chấp gì .Nay mẹ tôi muốn làm lại bìa đỏ sang tên mình thì 4 người kia không đồng ý, đòi chia đất theo luật hiện hành là đất không có di chúc( chia đều). Vậy, tôi muốn hỏi cái giấy mẹ tôi đã được mọi người viết trên có đủ để sang tên bìa đỏ cho mẹ tôi không? Cô dì, chú bác kia nói đúng không? Cần những điều kiện gì để mẹ tôi được sang tên hợp pháp? Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Trước hết, cần xác định hợp đồng chuyển nhượng trên có hợp pháp hay không? người con trai của bà có quyền hạn gì đối với mảnh đất trên hay không.

Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ về thời điểm làm hợp đồng nhượng là trước hay sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Người con trai có toàn quyền định đoạt mảnh đất trên hay không nên sẽ có hai trường hợp xảy ra:

+Trường hợp 1, hợp đồng nhượng quyền sử dụng đất thực hiện trước thời điểm nhưng mãi tới 1990 mới được cấp giấy chứng nhận đứng tên chủ sở hữu là bà ngoại. Nhưng thời điểm đó bà ngoại đã thực hiện sang tên cho con trai đứng tên thì khi đó hợp đồng chuyển nhượng với mẹ bạn mới hợp pháp, được pháp luật thừa nhận và mẹ bạn có thể mang hợp đồng nhượng quyền đó ra cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên.

+Trường hợp 2, tài sản vẫn thuộc quyền sở hữu của bà thì đương nhiên hợp đồng chuyển nhượng sang tên của người anh sang cho người em( mẹ bạn) sẽ là vô hiệu mặc dù có xác nhận của thành viên còn lại, xác nhận của chính quyền xã nhưng vì người anh không phải là chủ sở hữu nên pháp luật không cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời hiệu khởi kiện tuyên giao dịch dân sự là hai năm mà tính tới thời điểm hiện nay mới yêu cầu thì đã hết thời hiệu giải quyết tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Nhưng nếu các thành viên còn lại trong gia đình làm đơn kiện đòi tài sản dựa vào căn cứ hợp đồng chuyển nhượng trên thì Tòa án có thể từ căn cứ hợp đồng đó để xét và tuyên giao dịch đó vô hiệu và tài sản đó sẽ được trả lại cho bà để thực hiện các thủ tục tiếp theo. Cụ thể, Điều 691 và Điều 136 Bộ luật dân sự:

Tại khoản 1, Điều 691
Bộ luật dân sự năm 2005
quy định về
Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

1. Cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác sử dụng đất được pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất”

Điều 136.
Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

Tuy nhiên, thời điểm bà mất từ 1997 đến nay đã gầm 20 năm rồi trong suốt thời gian đó không ai tranh chấp , yêu cầu chia thừa kế và người sử dụng, tham gia đóng thuế suốt từ đó tới nay do mẹ bạn quản lý. Hiện nay mới lại yêu cầu chia thì Tòa án cũng sẽ không thụ lý  giải quyết nữa. Do đó, phương án tốt nhất trọng trường hợp này là mẹ bạn và các thành viên tự thỏa thuận với nhau về việc chia di sản đó.

Điều 676.
Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Điều 645.
Thời hiệu khởi kiện về thừa kế

Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.