Câu hỏi: Kính gửi : Văn phòng luật sư Minh GiaRất mong các anh chị tư vấn giúp tôi trường hợp nhw sau: Gia đình tôi được cấp 1 mảnh đất năm 1987, sau đó nhà tôi xây nhà và xây tường bao xung quanh. Năm 2001, địa chính thị trấn đến đo đạc và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 350m2, gia đình tôi vẫn nguyên hiện trạng đất từ năm 1987 đến nay đã hơn 30 năm. Sau đó từ năm 1999, lần lượt các hộ liền kề được cấp GCNQSDD. Đến năm 2010, 2012, 2013, các hộ liền kề có chuyển nhượng lại cho những người mới đến mua một phần đất của họ.Năm 2018, một số hộ liền kề cũ và các hộ liền kề mới kiện nhà tôi lấn chiếm đất đai( với mục đích nếu nhà tôi nhường lại đất họ sẽ được ngõ rộng cho xe ô tô của họ đi vào nhà). Họ yêu cầu nhà tôi phải trả phần đất thừa so với sổ đỏ để làm ngõ.Lúc này, nhà tôI mới xem lại sổ đỏ và đo đạc lại mới phát hiện ra diện tích thực tế lớn hơn trong sổ 30m2,Thị trấn đã tiến hành hoà giải do đất nhà tôi đã sử dụng 31 năm nay trước rất nhiều năm so với các hộ khởi kiện mới chuyển đến nhưng họ không đồng ý và tiếp tục đòi kiện ra toà .Xin Quý Văn phòng giải thích rõ cho tôi biết, gia đình tôi có được cấp lại sổ đỏ với thực tế đất hiện tại không trong thời điểm các bên đang kiện tụng?Gia đình tôi cần làm những thủ tục gì để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình vì chúng tôi không lấn chiếm.Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp đổi giấy chứng nhận khi có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực thế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận cũ như sau:

“
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
”

Hiện nay, khi đo đạc đạc lại thì có sự chênh lệch giữa số liệu đo đạc thực tế và số liệu ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 30m2. Theo đó, để xác định phần diện tích tặng thêm so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình có được công nhận hay không thì cần kiểm tra ranh giới thửa đất. Nếu ranh giới thửa đất không có sự thay đổi thì gia đình sẽ được công nhân quyền sử dụng, đồng nghĩa với căn cứ yêu cầu tranh chấp của các hộ xung quanh là không có cơ sở. Khi đó, gia đình có thể làm hồ sơ để công nhận phần diện tích tăng thêm so với giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong trường hợp ranh giới có sự thay đổi thì cần làm rõ vấn đề phần diện tích tăng thêm (hiện đang tranh chấp) có nằm trong phần diện tích của các hộ liền kề hay không. Nếu không năm trong và trong quá trình giải quyết được ủy ban nhân dân xác nhận đủ điều kiện thì gia đình có thể làm đơn để xin hợp thức hóa diện tích tăng thêm vào phần diện tích trong giấy chứng nhận. Trường hợp phần diện tích tăng thêm không đủ điều kiện công nhận, thuộc quyền sử dụng của một trong các hộ liền kề... thì gia đình có nghĩa vụ hoàn trả diện tích lấn chiếm cho chủ sử dụng hợp pháp.

Do vậy, để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình thì gia đình có thể làm đơn gửi UBND để trích đo, xác định ranh giới và giải quyết tranh chấp giữa các bên làm cơ sở để công nhận quyền sử dụng.