Câu hỏi: Em chào quý luật sư Em nhờ quý luật sư tư vấn cho em về vấn đề nhà đất đang thế chấp ngân hàng thì có được bán không, cụ thể như sau. Vào cuối năm 2016 em có làm giấy đặt cọc mua căn nhà với giá 1.8 tỷ trên giấy đặt cọc có người làm chứng kí và bên bán.  Tài sản em mua bên bán đã thế chấp cho ngân hàng trước đó vài tháng.

Em đã đặt cọc 200 triệu và sau đó vài ngày em cho mượn thêm 500tr với hình thức nhận cọc lần 2. Và bên bán cũng đã giao nhà cho bên em sau lần nhận cọc thứ 2 ( nhưng chưa ra công chứng sang tên). Trong thời gian này bên bán xảy ra chuyện và không có khả năng chi trả cho bên ngân hàng và có đến nói và nhờ em giúp đỡ để hoàn thành thủ tục sang tên nhưng em từ chối. Đến hiện tại thì người bán đã bỏ trốn và không liên lạc được hiện ngân hàng đã xuống nhà và đòi cưỡng chế.  Căn nhà này chỉ có vợ đứng tên trên giấy chứng nhận, chồng không có đứng tên vì theo em biết nhà này là của mẹ vợ cho trước khi kết hôn sau khi kết hôn mới xây nhà và làm sổ.  Luật sư cho em hỏi sự việc của em có kiện để lấy tiền lại được không và chị vợ bỏ đi anh chồng có phải gánh trách nhiệm trước pháp luật khi em kiện không. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia! trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất,
Việc bên bán không thực hiện sang tên quyền sử dụng đất đã vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, bên bán phải trả lại số tiền đặt cọc  cho bạn và bồi thường một khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận về việc phạt cọc căn cứ theo quy định tại Điều 358 Bộ Luật dân sự 2005 như sau:

Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Hơn nữa, Tại thời điểm bên bán nhận tiền đặt cọc của bạn, mặc dù đã biết căn nhà đó đang là tài sản thế chấp tại ngân hàng và không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng vẫn cố tình giao kết hợp đồng với bạn thì trường hợp này sẽ bị vô hiệu do bị lừa dối căn cứ tại Điều 132 Bộ Luật Dân sự 2005 như sau:

Điều 132. Giao dịch dân sự do bị lừa dối, đe dọa

“..Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó...”

+ Nếu khi giao kết hợp đồng bạn biết rằng tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng mà hai bên vẫn cố tình giao kết thì trường hợp này hợp đồng đặt cọc giữa bạn và bên bán vẫn bị vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của hợp đồng căn cứ theo quy định tại Điều 718 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về quyền của bên thế chấp:

Như vậy, khi hai bên giao kết hợp đồng thì phải được sự chấp nhận của ngân hàng thì hợp đồng đặt cọc mới có hiệu lực pháp luật.

Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả theo quy định tại điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Khi hợp đồng vô hiệu thì 2 bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ là bên phải bồi thường thiệt hại, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu với trường hợp này.

Thứ hai,
Nếu tại thời điểm giao kết hợp đồng gia đình bạn không biết về việc ngôi nhà đã bị thế chấp tại ngân hàng. Hơn nữa, bên bán cố tình gian dối để gia đình bạn tin rằng tài sản đó không bị thế chấp để thực hiện mục đích giao kết hợp đồng và hiện tại bên bán đã cố tình bỏ trốn không liên lạc được thì bạn có thể tới cơ quan công an trình báo vì trường hợp của bạn, bên bán có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản căn cứ theo quy định tại Bộ luật hình sự như sau:

Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ năm trăm nghìn đồng đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới năm trăm nghìn đồng  nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt  hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản , chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ  sáu tháng đến ba năm.

…4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây,  thì bị phạt tù từ mười hai năm đếnhai mươi năm, tù chung thân hoặc tử hình :

a) Chiếm đoạt tài sản có giá trị từ năm trăm triệu đồng trở lên

b, Gây hậu quả đặc biệt nghiêm trọng;.."

Tuy nhiên, cần lưu ý: Ý thức chiếm đoạt tài sản của bên bán phải có trước hành vi gian dối để giao kết với gia đình bạn thì mới được xem là phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thứ ba,
Nếu ngôi nhà được người vợ nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì bạn có quyền đòi người chồng. Nhưng nếu ngôi nhà là tài sản riêng của người vợ được thừa kế riêng và không nhập vào khối tài sản chung của vợ chồng thì bạn không có quyền đòi người chồng căn cứ theo quy định tại Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014. Nếu là tài sản riêng của vợ thì người vợ có quyền định đoạt đối với tài sản đó chứ người chồng không được quyền can thiệp.

"1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng..."

Trân trọng!