Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp quy định về thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng như sau: Tôi hiện đang xây nhà tại Quận 2, TP.HCM. Theo bản vẽ xin GPXD đã được phê duyệt của tôi là 1 trệt, 1 lầu, 1 tum. Tại lầu 1 theo bản vẽ có thiết kế 01 ban công nhỏ phía bên trái, thụt vào phần bên trong nhà (không lấn ra không gian bên ngoài theo chiều thẳng đứng).

Nay do 1 số yếu tố nên tôi muốn thay đổi theo 2 giải pháp:

1. Không làm ban công nữa mà sẽ xây và làm khung cửa nhôm toàn bộ mặt tiền lầu 1.

2. Hoặc trong trường hợp vẫn làm ban công, tôi muốn đổi ban công từ phía bên trái sang bên phải căn nhà (chỉ đổi bên ban công, không thay đổi gì về kết cấu chịu lực).

Xin hỏi nếu làm như vậy (1 trong hai cách thay đổi) thì tôi có phải xin lại giấy phép xây dựng hay không? Trong trường hợp tôi vẫn thay đổi theo 1 trong 2 cách trên mà không xin lại giấy phép xây dựng thì sau này tôi có thể làm hoàn công căn nhà được hay không? Tôi có bị phạt tiền hay buộc phá dỡ, thay đổi theo đúng với bản vẽ trong GPXD đã được cấp hay không? Rất mong nhận được sự tư vấn, xin cảm ơn rất nhiều!

Trả lời: Theo như anh trình bày, anh muốn thay đổi theo 2 giải pháp:

1. Không làm ban công nữa mà sẽ xây và làm khung cửa nhôm toàn bộ mặt tiền lầu.

2. Hoặc trong trường hợp vẫn làm ban công, tôi muốn đổi ban công từ phía bên trái sang bên phải căn nhà (chỉ đổi bên ban công, không thay đổi gì về kết cấu chịu lực).

- Quy định về điều chỉnh giấy phép xây dựng

Luật Xây dựng 2014 có quy định về đối tượng phải xin giấy phép xây dựng như sau:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

Đồng thời, Điều 98 Luật này cũng quy định:

Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc

...

Như vậy, việc thay đổi bên ban công hoặc thay khung nhôm cho căn nhà đều làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài của công trình. Do đó, theo quy định trên gia đình anh chỉ được miễn giấy phép xây dựng nếu công trình đang chuẩn bị xây dựng không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Nếu căn nhà của gia đình thuộc trường hợp là công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc thì anh cần chuẩn bị hồ sơ như sau để xin điều chỉnh giấy phép xây dựng:

Thủ tục, hồ sơ đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng gồm:

a) Đơn đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng (theo mẫu); trong đó nêu rõ lý do điều chỉnh;

b) Bản chính Giấy phép xây dựng đã được cấp;

c) Các bản vẽ thiết kế liên quan đến phần điều chỉnh so với thiết kế đã được cấp phép xây dựng;

d) Báo cáo kết quả thẩm định và văn bản phê duyệt thiết kế điều chỉnh (trừ nhà ở riêng lẻ) của chủ đầu tư, trong đó phải có nội dung đảm bảo an toàn chịu lực; an toàn phòng chống cháy nổ; bảo đảm môi trường. Báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế (nếu có) do tổ chức tư vấn có đủ điều kiện năng lực theo quy định thực hiện.

Nếu có thay đổi những nội dung như anh đề cập thì nộp hồ sơ tại nơi cấp giấy phép xây dựng cho anh, và như đã đề cập ở trên thì chỉ điều chỉnh xây dựng đã được cấp 01 lần.

Về vi phạm quy định về xây dựng

Nếu anh không xin thay đổi giấy phép xây dựng thì sẽ bị xử lí theo quy định tại Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

...

11. Biện pháp khắc phục hậu quả:

…

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Theo đó, anh có thể bị xử phạt hành chính và bị áp dụng các biện pháp khắc phục như dỡ bỏ, thay đổi lại công trình, làm thủ tục điều chỉnh giấy phép xây dựng nếu công trình chưa hoàn công.