Câu hỏi: Kính thưa quý Công ty! Tôi xin quý Công ty tư vấn giúp về thủ tục đất đai như sau: Ba mẹ tôi có để lại di chúc cho 4 người con một mảnh đất (đã làm nhà ở) và 2 sào ruộng, hiện nay giấy tờ đất đứng tên ba mẹ tôi (Ông bà và ba tôi đã mất, mẹ đã già, mất trí nhớ), anh em tôi muốn để một người đứng tên trên giấy tờ đất với điều kiện người đứng tên chủ sở hữu chỉ được quyền sử dụng, không được quyền mua bán, chuyển nhượng. Vậy luật pháp có công nhận không và thủ tục pháp lý phải thực hiện như thế nào? Tôi chân thành cảm ơn quý Công ty!

Trả lời: Trường hợp của bạn, mẹ bạn bị mất trí nhớ nhưng chưa đến mức không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi của mình thì vẫn có thể được xét là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, vấn đề này cần dựa trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần.

Trường hợp 1: Mẹ bạn vẫn có năng lực hành vi dân sự đầy đủ

Theo thông tin bạn cung cấp có thể xác định mảnh đất và 2 sào ruộng (sau đây gọi chung là mảnh đất) là tài sản chung của bố mẹ bạn. Bố bạn mất nếu có di chúc thì ½ giá trị tài sản trong khối tài sản chung sẽ được chia thừa kế theo như nội dung di chúc, còn trường hợp bố bạn mất không để lại di chúc thì di sản thừa kế được chia theo pháp luật cho vợ và các con theo hàng thừa kế thứ nhất. Như vậy, xác định người có quyền đối với mảnh đất đó là mẹ bạn và những người thừa kế. Vì vậy, muốn tặng cho một người và người đó đứng tên trên Giấy chứng nhận mảnh đất này thì cần có sự đồng ý của tất cả những người có quyền đối với mảnh đất.

Đối với trường hợp của bạn, gia đình bạn muốn tặng cho mảnh đất cho một người với điều kiện người đó không được mua bán, chuyển nhượng mảnh đất. Trường hợp này, gia đình bạn có thể tặng cho theo hình thức hợp đồng tặng cho có điều kiện, áp dụng Điều 462 BLDS 2015:

“Điều 462. Tặng cho tài sản có điều kiện

1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Theo quy định trên, bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ sau khi tặng cho (nội dung này phải được thể hiện trong hợp đồng tặng cho). Trường hợp sau khi đã tặng cho xong mà người được tặng cho không thực hiện đúng như những gì được yêu cầu thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Cụ thể, các bên có thể thỏa thuận lập một hợp đồng tặng cho có điều kiện. Ngoài các nội dung như trên, trong hợp đồng phải thể hiện được sự đồng ý của tất cả những người có quyền sử dụng đối với mảnh đất và có chữ ký của họ. Ngoài ra, vì đây là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã.

Trường hợp 2: Trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần xác định mẹ bạn có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

Trường hợp này thì phải dựa trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần để kết luận liệu mẹ bạn có thuộc trường hợp có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi theo khoản 1 Điều 23 BLDS 2015 không:

“Điều 23. Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi

1. Người thành niên do tình trạng thể chất hoặc tinh thần mà không đủ khả năng nhận thức, làm chủ hành vi nhưng chưa đến mức mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của người này, người có quyền, lợi ích liên quan hoặc của cơ quan, tổ chức hữu quan, trên cơ sở kết luận giám định pháp y tâm thần, Tòa án ra quyết định tuyên bố người này là người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi và chỉ định người giám hộ, xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ.”

Trường hợp trên cơ sở kết luận mà xác định được mẹ bạn có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi thì có thể yêu cầu Tòa ra quyết định tuyên bố, chỉ định người giám hộ và xác định quyền, nghĩa vụ của người giám hộ trong đó bao gồm cả quyền quản lý tài sản.