Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về trường hợp làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở khi đã được bàn giao cho chủ khácTôi muốn mua lại 1 căn hộ chung cư đã bàn giao cho chủ trước được 3 năm rồi. Một người nhận là nhân viên kinh doanh của chủ đầu tư đã giới thiệu và dẫn tôi đi xem căn hộ này và tư vấn cho tôi các trình tự thủ tục mua bán như sau:

- Hai bên mua và bán tiến hành đặt cọc (100 triệu đồng).

- Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc này, nhân viên này sẽ trình lên công ty (chủ đầu tư) để xin lãnh đạo công ty chấp thuận cho sang tên (dự kiến khoảng 20 ngày). (ở đây tôi vẫn chưa hiểu vì sao phải chờ 20 ngày??)

- Khi có sự chấp thuận của lãnh đạo công ty, nhân viên này sẽ soạn hợp đồng mới cho tôi, biên bản bàn giao nhà; hợp đồng thanh lý cho người chủ trước và một số hồ sơ giấy tờ lưu hành nội bộ trong công ty. Sau khi hoàn tất tất cả những giấy tờ này, công ty sẽ mời đồng thời cả hai bên lên công ty ký giấy tờ:

+ Đối với bên bán: ký thanh lý hợp đồng với công ty; phiếu chi

+ Đối với bên mua (tức là tôi): ký hợp đồng mới với công ty; biên bản bàn giao nhà; phiếu thu.

- Kể từ lúc này, hợp đồng của người mua trước không còn hiệu lực vì đã thanh lý. Với cách giải quyết như vậy khi ra Sổ Hồng sẽ ra trực tiếp tên tôi.

- Ngay khi vừa xong thủ tục ở công ty, hai bên cùng ra ngân hàng để chuyển tiền. Chuyển tiền xong, bên Bán sẽ giao nhà cho tôi.

Lúc trước nhân viên kinh doanh của chủ đầu tư nói là tôi không được vay ngân hàng để mua căn hộ này vì chủ đầu tư không bảo lãnh cho tôi vì chủ đầu tư đã bảo lãnh cho người mua trước rồi nên không có lợi ích gì để chủ đầu tư phải bảo lãnh cho tôi vay ngân hàng tiếp theo. Sau đó 2 tuần tôi có hỏi lại nhân viên kinh doanh này thì anh ta chắc với tôi rằng căn hộ này không có vay ngân hàng.

Xin hỏi luật sư với cách làm này thì có đúng luật mua bán nhà không? Tôi rất phân vân nên chưa quyết định mua vì không biết có rủi ro gì cho tôi không? Những giấy tờ quan trọng gì tôi phải yêu cầu bên bán (hoặc chủ đầu tư) gửi cho tôi? Bên cạnh đó, nếu chủ nhà trước đang vay nợ ngân hàng hay tranh chấp gì đó thì làm sao tôi biết được? Trân trọng cám ơn luật sư.

1. Quy định về thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở

Trả lời: Chào anh, cảm ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này của anh như sau:

Với những nội dung mà chủ đầu tư đã tư vấn cho anh thì có những vấn đề khá rủi ro như việc chưa lập hợp đồng chuyển nhượng mà anh đã phải đặt cọc một khoản tiền hay việc những việc khác khi thực hiện tại công ty của chủ đầu tư. Cho nên, bước đầu tiên anh cần xem xét kỹ lưỡng nguồn gốc của căn nhà trên về việc đã thanh lý hay chưa cũng như phải tìm hiểu kỹ về các loại giấy tờ liên quan đến căn nhà này như  giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc các giấy tờ pháp lý khác.

Sau khi tìm hiểu về các vấn đề về nguồn gốc của căn nhà trên thì để hoàn thành thủ tục mua bán anh sẽ phải thực hiện trình tự, thủ tục  thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật nhà ở 2014 như sau:

Điều 120. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, cho thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 121 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương thì chỉ cần lập văn bản tặng cho.

2. Các bên thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó; trường hợp mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án thì chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

3. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên mua, bên thuê mua, bên nhận tặng cho, nhận đổi, nhận góp vốn, nhận thừa kế nhà ở cùng với nhận chuyển quyền sử dụng đất ở hợp pháp có nhà ở đó thì đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho bên nhận quyền sở hữu nhà ở
.

Bên cạnh đó, chủ nhà cũ có tranh chấp hay vay ngân hàng thì điều này không liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở giữa anh với chủ đầu tư; cho nên, anh cần xem giấy chứng nhận quyền sở hữu và thực hiện theo quy trình trên để có thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Tư vấn về thủ tục chuyển nhượng, sang tên nhà ở

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục chuyển nhượng, sang tên căn nhà

Đầu tiên, bạn lập hợp đồng chuyển nhượng nhà, sau đó tiến hành công chứng. Khi công chứng, cần sự có mặt của hai bên mua bán. Sau khi bạn hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để yêu cầu sang tên nhà. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu)

- Hợp đồng mua bán nhà

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

- Bản sao CMND và Sổ hộ khẩu của bên mua (có chứng thực)

Thời gian thực hiện thủ tục đăng ký chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, đăng ký góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là không quá 10 ngày.

Thứ hai, về thủ tục đăng ký thường trú.

Khoản 2 Điều 21 Luật cư trú quy định:

... 2. Hồ sơ đăng ký thường trú bao gồm:

a) Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; bản khai nhân khẩu;

b) Giấy chuyển hộ khẩu theo quy định tại Điều 28 của Luật này;

c) Giấy tờ và tài liệu chứng minh chỗ ở hợp pháp. Đối với trường hợp chuyển đến thành phố trực thuộc trung ương phải có thêm tài liệu chứng minh thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 20 của Luật này.

Khi bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở được coi là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp. Như vậy, bạn đến UBND xã, phường nộp các giấy tờ sau:

- Phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu

- Bản khai nhân khẩu

- Giấy chuyển hộ khẩu (xin tại Tây Ninh)

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Đối với trường hợp của em bạn, ngoài các giấy tờ ở mục 1,2,3 ở trên, nếu là em gái ruột thì cần có giấy tờ chứng minh là anh em ruột, nếu không là em gái ruột thì cần có văn bản bạn đồng ý cho người đó nhập vào hộ khẩu.