Câu hỏi: Chào công ty luật Gia Minh. Em có 1 số vấn đề thắc mắc về chuyển nhượng đất nông nghiệp. Kính mong nhận được sự giải đáp, tư vấn của các luật sư. Gia đình em được cấp 5 sào bắc bộ đất ruộng để canh tác. Đất này là đất nông nghiệp được chia theo đầu người trước năm 1991. Gia đình em thuộc diện hộ nghèo, thân nhân liệt sĩ, Hộ khẩu gia đình em có 5 người, nhưng sau đó các anh, chị, em lập gia đình và làm ăn xa nên đều tách khẩu và đế

Năm 2014 do điều kiện sức khỏe nên bố mẹ em có bán lại 4sào đất ruộng cho bên B. Nhưng chỉ có giấy thỏa thuận viết tay là đồng ý bán bốn sào ruộng trên cho bên B với giá 20 triệu đồng, kèm theo giấy biên nhận số tiền mua bán đất, và có chữ kí của gia đình em, bên B và 1người bên thứ 3 làm chứng. Chưa có xác nhận hay của UBND xã, và sau đó cũng không thấy bên B yêu cầu gì về sang tên đổi chủ. Và bên B sử dụng đất đó canh tác nông nghiệp từ 2014 đến 2017. Năm 2017 thì 4 sào ruộng trên nằm trong diện quy hoạch nhà ở và được đền bù. Khi chính quyền về thỏa thuận vs các hộ gia đình thì họ vẫn làm việc với chủ đất là gia đình em. Sau sự việc này thì bên B mới bắt đầu làm các thủ tục sang tên đổi chủ để hợp pháp tài sản. Vậy với trường hợp gia đình em. Bây giờ gia đình em có quyền không chuyển nhượng đất cho bên B nữa không. Và những giấy tờ viết tay kia có đủ pháp lý để bắt buộc gia đình em phải chuyển nhượng cho bên B không. Nói cách khác thì với số giấy tờ ấy bên B có thể hợp pháp hóa thửa ruộng ấy để nhận đền bù không. Kính mong quý luật sư giúp đỡ. E xin cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn thuộc diện hộ nghèo, thân nhân liệt sĩ nên được cấp 5 sào Bắc Bộ đất nông nghiệp để canh tác. Do phần đất này được cấp cho hộ gia đình  bạn từ năm 1991 cho nên 5 thành viên trong gia đình bạn mỗi người sẽ có quyền lợi và nghĩa vụ như nhau đối với phần đất này.

Năm 2014 do điều kiện sức khỏe nên bố mẹ bạn đã bán 4 sào đất nông nghiệp trên cho bên B nhưng thông qua hình thức giấy viết tay có gia đình bạn và bên B ký tên và một bên thứ ba làm chứng.

Căn cứ theo quy định tại điều 82 nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định. Theo đó:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Mặt khác, nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi nghị định 43/2014 quy định:

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

…b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Như vậy, căn cứ theo quy định trên thì nếu giấy tờ viết tay về việc mua bán quyền sử dụng đất của gia đình bạn và bên B được lập trước ngày 01/7/2014 thì giấy tờ đó vẫn có giá trị pháp luật và bên B có quyền làm hồ sơ yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bên B được nhận số tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Nếu giấy viết tay giữa gia đình bạn và bên B bạn được lập sau ngày 01/7/2014 thì giấy tờ đó sẽ không có giá trị pháp lý, việc mua bán đất tại thời điểm này bắt buộc phải lập thành hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất và phải được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc Ủy ban nhân dân xã, phường theo quy định của luật công chứng. Do đó, gia đình bạn vẫn là người sở hữu hợp pháp đối với 4 sào đất nông nghiệp trên, khi nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn có quyền được nhận bồi thường về đất. Tuy nhiên, trường hợp này do việc mua bán giữa gia đình bạn và bên B không đúng theo quy định của pháp luật nên gia đình bạn phải có nghĩa vụ hoàn lại cho bên B số tiền 20 triệu mà bên B đã giao cho gia đình bạn từ năm 2014.