Câu hỏi: Luật sư tư vấn về các trường hợp nhà nước thu hồi đất theo luật đất đai. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng dân sự và thẩm quyền giải quyết khiếu nại của chủ tịch ủy ban nhân huyện theo quy định của pháp luật.

Luật sư tư vấn về:
Năm 2013 gia đình tôi có mua lại 1 mảnh đất trồng cây cao su của ông A với diện tích là 4ha. Đất được ông A khai hoang và trồng cây cao su từ năm 1996 nhưng chưa được cấp giấy CNQSDĐ. Khi làm hợp đồng giao dịch chỉ có giấy tờ viết tay và có cán bộ thôn làm chứng mà không có công chứng của UBND xã. Gia đình tôi vẫn tiếp tục trồng cao su trên mảnh đất đó, đến nay sau trận bão số 10 vườn cao su bị gãy đổ trên 80 % nên gia đình tôi khai thác tận thu gỗ thì UBND huyện ra quyết định thu hồi mảnh đất trên với lý do gia đình tôi sử dụng sai mục đích. Vậy nên tôi xin luật sư tư vấn 4 thắc mắc sau: 1: trong trường hợp xảy ra khiếu kiện với UBND huyện gia đình tôi có tư cách là người đứng ra khiếu kiện không. 2: UBND huyện ra quyết định thu hồi mảnh đất với lí do sử dụng sai mục đích có đúng không khi UBND huyện chưa thực hiện giao hoặc cho thuê đất và không có biên bản xử lý vi phạm lấn chiếm đất đai đối với ông A. 3: Nếu bị thu hồi gia đình tôi có được đền bù đất theo đúng quy định không. khung tính đền bù như thế nào. 4: Trong trường hợp đi làm sổ đỏ người đứng tên là gia đình tôi hay là ông A. tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về quyết định thu hồi đất của UBND huyện. Điều 44, Luật đất đai năm 2003 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Theo điều 38, Luật đất đai năm 2003 quy định về các trường hợp thu hồi đất như sau:

“3. Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;”

Căn cứ để xác định việc sử dụng đất có đúng mục đích hay không thì phải căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định loại đất này là loại đất gì. Trên thực tế, mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc UBND huyện thu hồi đất với lý do sử dụng sai mục đích sử dụng đất là không đúng.

Thứ hai, về quyền của gia đình bạn đối với mảnh đất này. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại điều 117, BLDS 2015:

“2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo Điều 127, Luật đất đai năm 2003 quy định về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông A phải được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã nơi có đất thì hợp đồng mới có hiệu lực.

Tuy nhiên, theo điều 129, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Đối với trường hợp của gia đình bạn, hai bên đã tiến hành giao tiền và giao đất, và không có tranh chấp trong trường hợp này nên gia đình mình có thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng này có hiệu lực. Lúc này, gia đình mình có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Như vậy, gia đình bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi đến Chủ tịch UBND huyện về quyết định thu hồi đất này của UBND huyện.