Câu hỏi: Kính gửi: Các Anh, chị Luật sư, Đoàn Luật Minh Gia Tôi có một trường hợp nhờ Luật sư Tư vấn giúp thế nào cho chặt chẽ và hợp pháp: Ông, bà tôi có 4 người con tất cả: 03 gái, 01 trai. Ông, bà tôi đã mất cách đây nhiều năm, nhưng không để lại di chúc. Hiện tại sổ đỏ đất mang tên Ông tôi: Diện tích đất ở 01 sào; Diện tích đất canh tác (2 lúa 6 sào). Gia đình 4 người con đồng ý không chia tài sản đất ở cho bất cứ ai mà vẫn để tên Ông tôi làm chỗ hương hỏa. Còn 6 sào ruộng 2 lúa canh tác, thời điểm này UBND xã có chủ trương tách làm hai sổ đỏ. - Một sổ là đất thổ cư - Một sổ là đất canh tác. Tôi ở cùng với bà tôi trong sổ hộ khẩu, nếu chuyển 6 sào ruộng đất canh tác thì chuyển cho tôi hay chuyển cho 4 người con vì 4 người con không có trong sổ hộ khẩu. Nếu không thì thế nào? Đề nghị Đoàn Luật sư trả lời giúp càng sớm càng tốt để gia đình tôi thu xếp giải quyết. Trân trọng./.

Trả lời: Đối với những thắc mắc của anh, Luật Minh Gia xin được giải đáp như sau:

Căn cứ khoản 1 điều 167 Luật Đất đai:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Và điểm d Khoản 1 Điều 169 Luật Đất đai quy định về nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận thừa kế quyền sử dụng đất.”

Điều này có nghĩa, người thừa kế có thể nhận quyền sử dụng đất do thừa kế, tuy nhiên, trong di sản thừa kế có loại đất đặc thù là đất nông nghiệp (tức thửa đất ruộng) nên có pháp luật quy định chặt chẽ, đặc biệt hơn. Bởi đất nông nghiệp là đất dành cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp. Theo điểm đ khoản 1 điều 179 Luật Đất đai:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.”

Thêm vào đó, khoản 3 điều 191 Luật Đất đai quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”

Như vậy, pháp luật thừa kế không có quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được thừa kế quyền sử dụng đất lúa, mà chỉ quy định không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Do đó, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp trồng lúa vẫn được quyền hưởng thừa kế quyền sử dụng đất trồng lúa. Theo đó, việc sang tên thửa đất ruộng cho anh hay 4 người con sẽ theo quy định về thừa kế của Bộ luật Dân sự.

Theo những thông tin anh cung cấp sẽ có thể xảy ra một trong hai trường hợp dưới đây:

- Trường hợp 1
, đã hết
thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế
.

Vì ông, bà anh
mất không để lại di chúc
nên di sản của ông bà sẽ được chia theo pháp luật. Theo đó, phần di sản sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Tuy nhiên, nếu gia đình anh không thống nhất được việc phân chia di sản thừa kế thì cần xem xét về thời hiệu thừa kế theo quy định tại điều 623 BLDS:

“Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.”

Tại Giải đáp 01/GĐ-TANDTC năm 2018 có quy định đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 10-9-1990 thì thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản được tính từ ngày 10-9-1990. Trong trường hợp thời điểm mở thừa kế trước ngày 01-7-1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01-7-1996 đến ngày 01-01-1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện đối với trường hợp thừa kế không có người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia. Trường hợp còn lại sẽ tính ngay từ khi người để lại di sản qua đời.

Như vậy, trường hợp hết thời hiệu yêu cầu chia di sản thừa kế mà trong khoảng thời gian đó những người thừa kế của ông bà (tức các con của ông bà hoặc cha mẹ đẻ của họ) không yêu cầu việc chia di sản thì di sản thừa kế sẽ thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.

- Trường hợp 2,
chưa hết thời hiệu yêu cầu chia thừa kế.

Trong trường hợp này, nếu thỏa thuận trước của những người thừa kế không đúng theo hình thức pháp luật quy định (không phải là văn bản được công chứng, chứng thực) thì những người thừa kế cần thực hiện lại thủ tục chia di sản thừa kế. Do đây là thừa kế theo pháp luật nên cần họp mặt những người thừa kế và thỏa thuận về việc phân chia thừa kế theo quy định Điều 656 BLDS năm, những thỏa thuận phân chia di sản trong buổi họp phải lập thành văn bản
thỏa thuận chia di sản
trong đó gồm các nội dung về việc phân chia mảnh đất hoặc để ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Những người thừa kế có thể thỏa thuận để tài sản đó cho một trong số họ là chủ sở hữu. Có thể bao gồm các điều kiện kèm theo tùy gia đình nhưng không trái với pháp luật và đạo đức. Khi đó, người đứng tên trên các mảnh đất tùy thuộc vào kết quả của cuộc họp, nếu gia đình anh vẫn nhất trí không chia các mảnh đất thì họ sẽ là đồng chủ sở hữu quyền sử dụng đất, trên giấy chứng nhận sẽ ghi tên tất cả những người sở hữu.

Sau khi có bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, anh tiến hành công chứng văn bản trên tại văn phòng công chứng bất kỳ trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Cụ thể như sau:

Bước một
:
Anh làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng nơi có căn nhà với hồ sơ như sau:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản;

+ Phiếu yêu cầu công chứng;

+ Giấy tờ chứng minh người để lại di sản đã mất, như: giấy chứng tử, giấy báo tử, bản án tuyên bố một người đã chết,… (bản sao có công chứng hoặc chứng thực);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. (bản sao có công chứng hoặc chứng thực);

+ Giấy tờ tùy thân của những người thừa kế: chứng minh nhân dân, căn cước công dân, sổ hộ khẩu,…(bản sao có công chứng hoặc chứng thực)

+ Giấy ủy quyền, giấy từ chối nhận di sản (nếu có);

+ Những giấy tờ khác: giấy đăng ký kết hôn, giấy khai sinh,… (bản sao có công chứng hoặc chứng thực).

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan công chứng niêm yết công khai. Sau 15 ngày niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng thực hiện thủ tục chứng nhận văn bản khai nhận di sản thừa kế này. Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết thỏa thuận phân chia di sản. Vào ngày hẹn, anh mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế.

Bước hai
:
Làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất với di sản

Anh phải thực hiện đăng ký sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài  nguyên và môi trường với hồ sơ như sau:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

+ Văn bản khai nhận/thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất;

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu…

Sau khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.