Câu hỏi: Trước tiên cho tôi xin gửi lời chào tới ban tư vấn công ty Luật Minh Gia. Sau tôi xin trình bày về hiện trạng nhà ở để được cty tư vấn:Tháng 8 năm 2015 tôi có dự định xây dựng lại toàn bộ căn nhà nhưng do chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên tôi tiến hành xin giấy phép sửa chữa và được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận.

Tuy nhiên trong lúc xây dựng thì tôi lại làm trái giấy phép sửa chữa mà đã tiến hành thay đổi toàn bộ kết cấu căn nhà. Khi xây xong ở được vài tháng thì đến đầu năm 2016 có người đã thưa lên UBND huyện với lỗi đưa ra là nhà tôi thay đổi hoàn toàn kết cấu khi chưa có giấy phép xây dựng. Trong khoản thời gian chờ giải quyết của cơ quan có thẩm quyền thì tôi có tiến hành làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tính tới thời điểm hiện tại bên tôi đã có giấy hẹn nhận giấy chứng nhận trong tháng 9 này của cơ quan có thẩm quyền. Nhưng khoản ngày 10 tháng 9 thì UBND huyện lại vào làm việc và nói bên thưa đã thưa lên tới sở xây dựng nên hiện tại tôi đang hoang mang không biết giải quyết thế nào, mong cty tư vấn giúp tôi những thắc mắc sau:- Việc thưa kiện như vậy có ảnh hưởng tới việc nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi hay không?- Nếu có ảnh hưởng thì mình phải giải quyết ra sao?Kính mong quý cty tư vấn giúp tôi trong thời gian sớm nhất.Trân trọng!

Trả lời: Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013 có quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, khi mà diện tích đất nhà bạn sử dụng ổn định mà có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013 thì diện tích đất của bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Còn đối với trường hợp, hộ gia đình, cá nhân không có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất Đai năm 2013 thì nếu như hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có đủ điều kiện quy định tại Điều 101 Luật Đất Đai năm 2013 thì cũng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân mà không có các giấy tờ về đất đai.

1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày luật này có hiệu lực thì hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền ở sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

2.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Uỷ ban nhân dân xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sử hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai thì khi mà diện tích đất nhà bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn đã tiến hành làm thủ tục thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Liên quan đến việc vi phạm trong lĩnh vực xây dựng, Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:

"Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức xây dựng.

…

3. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1000.000 đồng đối với việc xây nhà riêng lẻ ở nông thôn hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đến 5.000.000 đồng với trường hợp xây nhà riêng lẻ ở đô thị;

...

9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà
không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp
thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng trái phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định của Nghị đính số 180/2007/NĐ-CP"

Do thông tin không cung cấp rõ nhà của bạn được xây dựng tại đâu, tại đô thị hay tại nông thôn. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP thì bạn sẽ bị
xử phạt vi phạm hành chính
.

Như vậy, trường hợp công trình xây dựng sai phép mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng đến các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng trái phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ.