Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi muốn hỏi về tư vấn về rủi ro trong trường hợp mua nhà chung cư nhưng chủ nhà chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: Hiện taị, tôi đang muốn mua 1 căn hộ chung cư đã xây dựng từ năm 2004 tại HV. Do chủ hiện tại của căn hộ chung cư này là người HB nên trước đây khi mua căn hộ phải nhờ một người họ hàng có hộ khẩu HV đứng tên mua.

Do vậy giấy tờ hiện tại đang đứng tên người họ hàng này. Giấy tờ hiện tại của căn hộ chung cư này bao gồm:

1. Hợp đồng ủy quyền (bản gốc).

2. Hợp đồng mua bán (đứng tên người họ hàng hộ khẩu Hà nội) (bản gốc).

Hiện căn hộ chung cư chưa có giấy "chứng nhận quyền sở hữu nhà ở". Nguyên nhân do toàn bộ tất cả các căn hộ thuộc tòa nhà đó đều chưa làm (do phí ban quản lý tòa nhà đưa ra làm quá cao). Nếu chỉ riêng căn hộ này làm giấy chi phí sẽ rất cao do vậy chủ nhà chưa làm.

Vậy, thưa luật sư tôi muốn hỏi, tôi có nên mua căn hộ chung cư nói trên được không? Nếu mua tôi sẽ gặp những rủi ro gì? Xin chân thành cám ơn Luật sư.

=> Tư vấn quy định về Mua nhà khi chưa có Giấy chứng nhận, gọi
19006169

Trả lời: Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì:

Điều 117 Bộ luật dân sự 2105quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sựnhư sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Theo quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014 về điều kiện của nhà ở giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có
Giấy chứng nhận
theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai…”

Do đó, khi tham gia mua bán nhà ở thì nhà ở bắt buộc phải có "Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối nhà ở" theo quy định của pháp luật. Vì vậy việc mua bán nhà ở khi chưa có "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" sẽ khiến giao dịch mua bán nhà ở bị vô hiệu theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”

Cụ thể nếu mua bán xảy ra trong trường hợp này thì giao dịch dân sự mua bán nhà giữa 2 bên sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả…”

Vì vậy, trong trường hợp này, bạn không nên mua căn nhà khi căn nhà chưa có "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" vì khi có tranh chấp xảy ra thì hợp đồng của 2 bên sẽ có thể bị tuyên vô hiệu và khi đó 2 bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi đó bạn sẽ phải trả lại ngôi nhà cho người kia và được nhận lại tiền cùng với đó có thể phát sinh nghĩa vụ bồi thường thiệt hại của 1 trong 2 bên khi có thiệt hại xảy ra. Việc mua bán khi chưa có đầy đủ giấy tờ có thể dẫn đến những rắc rối phát sinh sau này do đó bạn nên chờ đến khi người đã mua nhà có được "Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở" rồi sau đó mua lại căn hộ này để phù hợp với quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bạn vẫn muốn mua căn hộ chung cư này thì 2 bên có thể kí kết hợp đồng đặt cọc. Nội dung cụ thể của hợp đồng quy định về số tiền đưa trước cho bên kia và sau khi bên kia có được GCNQSH nhà ở thì bạn sẽ giao nốt số tiền còn lại cho bên kia và bên kia phải bán căn hộ chung cư cho bạn. Hợp đồng đặt cọc nên kèm theo thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng đề phòng trường hợp 1 bên không muốn thực hiện tiếp hợp đồng nữa.

Trân trọng

Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia

Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan
>>  Dịch vụ luật sư riêng cho cá nhân
>>  Dịch vụ luật sư trong lĩnh vực dân sự