Câu hỏi: Pháp luật xây dựng ra đời tạo cơ sở pháp lý trong việc quản lý kết cấu, chất lượng công trình phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng.

1. Luật sư tư vấn Luật Xây dựng

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Việc quản lý công trình xây dựng là việc cần thiết bởi kiểm soát được tình trạng xây dựng công trình trái phép, công trình xây dựng không phù hợp với quy hoạch nhà ở, kết cấu chung của khu vực.

Khi thay đổi nội dung thiết kế công trình đã được cấp phép xây dựng, pháp luật quy định cần phải tiến hành điều chỉnh giấy phép xây dựng. Mặc dù vậy, cũng có một vài trường hợp không cần đăng ký điều chỉnh.

2. Tư vấn các trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng

Nội dung yêu cầu:
Chào luật sư, tôi muốn hỏi trường hợp: Tôi có 1 lô đất ở quận 7 thuộc khu dân cư hiện hữu, đã được cấp Giấy phép xây dựng với quy mô là 4 tầng. Bao gồm các nội dung sau:

- Diện tích lô đất (đã trừ lộ giới): 121,15m2

- Mật độ xây dựng: 83,01%.

- Diện tích xây dựng(tầng 1): 100,57m2

- Tổng diện tích sàn xây dựng: 420,13m2
……..

Tôi có 1 vài câu hỏi, xin tư vấn dùm :

Thứ nhất: Theo thiết kế của công ty tư vấn xây dựng, vị trí chừa mật độ xây dựng (khoảng 20.58m2) là nằm phía bên trái, bây giờ trong quá trình thi công tôi thay đổi vị trí chừa mật độ xây dựng về phía bên phải mà không thay đổi số mét của mật độ xây dựng quy định, thì tôi có cần điều chỉnh giấy phép xây dựng hay không ?

Thứ hai: Theo Giấy phép xây dựng cấp quy mô là 04 tầng, nhưng khi thi công do chưa đủ điều kiện về tài chính nên tôi chỉ làm nhà cấp 4, gác suốt, mái tôn và kết cấu Bê tông cốt thép sẵn cho quy mô 04 tầng. Cho hỏi tôi có phải điều chỉnh lại giấy phép xây dựng hay không? Và sau này khi đủ năng lực về tài chính tôi tiếp tục xây thêm 3 tầng thì có cần xin phép xây dựng lại không, có cần thẩm định về kết cấu chịu lực hay không ?

Thứ ba: Phần đất ngoài lộ giới của tôi là 20m2, cho hỏi sau khi xây nhà cấp 4 xong, tôi xin thêm giấy phép xây dựng tạm phần đất ngoài lộ giới đó được không ?

Xin công ty luật Minh Gia tư vấn dùm, xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Theo Luật xây dựng 2014 có quy định về việc điều chỉnh giấy phép xây dựng và xin phép xây dựng lại như sau:

Điều 98. Điều chỉnh giấy phép xây dựng

1. Trong quá trình xây dựng, trường hợp có điều chỉnh thiết kế làm thay đổi một trong các nội dung dưới đây thì chủ đầu tư phải đề nghị điều chỉnh giấy phép xây dựng:

a) Thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình đối với công trình trong đô thị thuộc khu vực có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

b) Thay đổi một trong các yếu tố về vị trí, diện tích xây dựng; quy mô, chiều cao, số tầng của công trình và các yếu tố khác ảnh hưởng đến kết cấu chịu lực chính;

c) Khi điều chỉnh thiết kế bên trong công trình làm thay đổi công năng sử dụng làm ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy, nổ, bảo vệ môi trường.

Thứ nhất,
với việc anh thay đổi mật độ xây dựng từ bên trái sang bên phải thì theo thiết kế của công ty xây dựng là vị trí chừa mật độ xây dựng (khoảng 20.58m2) là nằm phía bên trái mà anh lại muốn xây dựng chừa mật độ xây dựng sang bên phải thì đây chính là việc thay đổi hình thức kiến trúc mặt ngoài của công trình. Tuy nhiên, vấn đề này anh cần xem xét xem công trình mà anh đang xây dựng có thuộc khu vực phải có yều cầu về quản lý kiến trúc hay không, bởi theo như yêu cầu của anh thì đây chỉ là thiết kế của công ty xây dựng thiết kế nhà cho anh. Vậy nên, với trường hợp của anh mà không có yêu cầu gì về quản lý kiến trúc mà chỉ đơn thuần là thiết kế của công ty xây dựng thì anh không cần phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định.

Thứ hai,
đối với việc anh xây nhà cấp 4 thay vì xây nhà 4 tầng theo như giấy phép xây dựng đã xin thì trong trường hợp này của anh thuộc trường hợp đang thi công mà có sự thay đổi về quy mô, chiều cao, số tầng của công trình nên anh sẽ phải làm thủ tục để điều chỉnh giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, sau này mà anh có đủ năng lực về tài chính để tiếp tục xây thêm 3 tầng nữa mà vẫn với diện tích như cũ thì anh cần xin giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa và cải tạo theo quy định của pháp luật và vẫn cần phải thẩm định về kết cấu chịu lực theo quy định của pháp luật.

Thứ ba,
về việc xây dựng đất ngoài lộ giới.

Theo quy định của pháp luật thì lộ giới hay còn được gọi là chỉ giới đường đỏ và hiểu như sau:

Chỉ giới đường đỏ
là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.( Khoản 5 Điều 3 Luật xây dựng 2014).

Theo đó, thì sẽ không được phép xây dựng nhà ở trong chỉ giới đường đỏ, mà phần đất 20m2 này của nhà anh nằm ngoài lộ giới ( chỉ giới đường đỏ) nên anh hoàn toàn có thể xin giấy phép xây dựng để xây dựng phần đất trên.