Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia! Tôi chưa hiểu gì về luật đầu tư bất động sản, mong công ty Luật Mình gia giúp đỡ.Tôi có một ít vốn, muốn đầu tư vào một dự án phân lô nền ở gia đoạn đầu nhưng là lần đầu tiên đầu tư nên không hiểu nhiều về luật Hợp đồng góp vốn khi đầu tư dự án bất động sản. Khi nhận được tư vấn của nhân viên bất động sản thì họ tư vấn như sau:- Đầu tư dự án bắt đầu hình thành có phê duyệt bản đổ phân lô phân nền 1/500 của UBND thị xã và khi mở bán sẽ làm Hợp đồng và theo các giai đoạn thanh toán sau:+ Đợt 1: đặt giữ chố 20 triệu đồng /1 nền+ Đợt 2(sau 1 tuần kể từ ngày đặ giữ chỗ): Hợp đồng Đặt cọc 30 triệu đông/nền+ 20 triệu đồng/nền đặt giữ chỗ = 50 triệu đồng/nền+ Đợt 3(sau 1 tháng kề từ ngày đặt cọc): Hợp đồng thanh toán 50% bao gồm cả đặt cọc+ Đợt 4(Sau 1 tháng kể từ ngày thanh toán 50%): thanh toán 40%, khách giữ 10% để chờ nhận sổVậy xin hỏi Luật sưì Hợp đồng góp vốn trên với các thủ tục(nội dung, hình thức hợp đồng) như thế nào thì đúng pháp luật?Rất mong công ty Luật Minh Gia tư vấn!Trân trọng!

Trả lời: Theo các quy định liên quan đến pháp luật đất  đai thì không có hợp đồng góp vốn giữa cá nhân và chủ đầu tư về dự án phân lô bán. Chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê khi đáp ứng các điều kiện tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
'1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này."

Trường hợp chủ đầu tư muốn huy động vốn từ các nhân trong dự án của mình và chia cho ban một phần lợi nhuận theo thỏa thuận thì 2 bên có thể lập với nhau hợp đồng hợp tác như theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015"
Điều 504. Hợp đồng hợp tác

1. Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.

2. Hợp đồng hợp tác phải được lập thành văn bản.

Điều 505. Nội dung của hợp đồng hợp tác

Hợp đồng hợp tác có nội dung chủ yếu sau đây:

1. Mục đích, thời hạn hợp tác;

2. Họ, tên, nơi cư trú của cá nhân; tên, trụ sở của pháp nhân;

3. Tài sản đóng góp, nếu có;

4. Đóng góp bằng sức lao động, nếu có;

5. Phương thức phân chia hoa lợi, lợi tức;

6. Quyền, nghĩa vụ của thành viên hợp tác;

7. Quyền, nghĩa vụ của người đại diện, nếu có;

8. Điều kiện tham gia và rút khỏi hợp đồng hợp tác của thành viên, nếu có;

9. Điều kiện chấm dứt hợp tác. "