Câu hỏi: Tôi có một thửa đất được mua lại của một hộ gia đình trong cùng khu phố sau đó chủ nhà chuyển đi nơi khác nhưng nguồn gốc của đất được coi là đất lấn chiếm, nhưng khi tôi đi làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, thì được cán bộ địa chính nói là "nếu có nhà trên đất thì mới làm được sổ đỏ", khi đi xin giấy phép xây dựng thì lại được trả lời là "phải có bìa đỏ mới  được cấp giấy phép xây dựng" vậy tôi phải làm thế nào?

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:

"Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.

Trường hợp đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nay diện tích đất lấn, chiếm không còn thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông; không có mục đích sử dụng cho trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp và công trình công cộng khác thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Như vậy, theo quy định trên thì nếu hộ gia đình, cá nhân đang sử đất do lấn, chiếm lòng đường, vỉa hè mà Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng...thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu đất thuộc các trường hợp vi phạm này nhưng đã có kế hoạch điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất mà phần diện tích lấn chiếm không thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng hoặc chỉ giới xây dựng đường giao thông,… thì được xem xét cấp giấy chứng nhận và bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Do vậy, nếu đất hiện tại bạn đang sử dụng là đất lấn chiếm công thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải thuộc vào các trường hợp như phân tích bên trên.

Trường hợp này nếu bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng quyền sử dụng đất trước khi xin giấy phép xây dựng.

Tuy nhiên, trong trường hợp thửa đất của bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin giấy phép xây dựng theo thủ tục sau:

Hồ sơ xin cấp phép xây dựng bao gồm:

- Đơn xin cấp phép xây dựng;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng công trình;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thửa đất của bạn đã sử dụng ổn định, lâu dài nhưng hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bạn cũng không có các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật đất đai chứng minh quyền sử dụng đất,  ví dụ: các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013; Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai năm 2013 và quy định tại khoản 16 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai nhưng có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, để hoàn tất được hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng bạn cần đáp ứng các điều kiện như phân tích bên trên hoặc được UBND xã, phường nơi có thửa đất để xác nhận về việc đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Văn bản xác nhận của UBND xã, phường về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể coi là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Có được xây dựng trên đất công ích xã phường thị trấn?

Kính gửi Công ty luật Minh Gia cho tôi hỏi vấn đề như sau:Gia đình tôi được cấp 1 mảnh đất phần trăm liền kề với mảnh đất ở của nhà tôi. Nhà tôi đã sử dụng mảnh đất đó từ trước năm 1993 đến nay, năm 2015 nhà tôi có xây nhà ở trên diện tích đất phần trăm đó. Xã tôi đang tiến hành cưỡng chế phá dỡ những nhà xây dựng trên đất phần trăm. Tôi xin hỏi gia đình tôi có bị cưỡng chế phá dỡ khôngTôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Trong trường hợp này nếu như đây là đất nông nghiệp và là đất phần trăm cho nên không được phép xây dựng mà đây là đất công ích xã phường chưa có quy hoạch được công nhận đất ở nên gia đình sẽ bị cưỡng chế phá dỡ khi xây dựng trái pháp luật.