Câu hỏi: Kính gửi Công ty luật Minh Gia cho tôi hỏi vấn đề tư vấn về xây và bán nhà trên đất phần trăm được giao  như sau: Gia đình tôi định mua một căn nhà. Nhà này đã được xây 2 tầng nhưng chưa được cấp sổ đỏ, thửa đất đó là đất phần trăm, có điện, nước và nghĩa vụ nộp thuế đứng tên người muốn bán cho tôi. Để an toàn khi giao dịch mua bán này xảy ra tôi cần làm những thủ tục gì? Đất này có được nhà nước cấp sổ đỏ hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định thì Đất phần trăm là tên loại đất do hợp tác xã trích 5% quỹ đất hợp tác xã theo chính sách cũ (trước năm 1993) chia đất cho nhân dân canh tác. Đất này nếu không thu hồi lại mà vẫn được tiếp tục sử dụng ổn định đến hiện nay thì sẽ là đất của người được giao và không còn là đất của hợp tác xã nữa. Luật đất đai 1993, 2003 và 2013 cũng có quy định trích 5% từ quỹ đất nông nghiệp của xã để canh tác và loại đất này vẫn thuộc quyền quản lý của nhà nước. Bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu căn nhà giao những chứng từ nộp thuế để xem nộp từ năm nào hoặc đến UBND xã xem ghi chép trong sổ địa chính để tìm hiểu nguồn gốc mảnh đất là có được từ đấu. Nếu là trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 thì đất này có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu đất trích từ quỹ đất nông nghiệp của xã từ năm 1993 thì đất này không được cấp giấy chứng nhận và đất này không được sử dụng vào mục đích ở, xây nhà hay kinh doanh.

Tron trường hợp, mảnh đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993
thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần phải có giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Trong trường hợp bạn không có các giấy tờ
trên thì áp dụng quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất...
...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất
...

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp quy định thế nào?

Kính chào luật sư. Tôi có mảnh đất sản xuất nông nghiệp, diện tích đất là 1000 m2, đất do tôi mua và đã được giao sổ đỏ với kỳ hạn là 50 năm. Nay tôi muốn chuyển mảnh đất trên sang mục đích xây nhà xưởng để sản xuất vật liệu lợp không nung ( ngói xi măng màu). Xin luật sư tư vấn giúp tôi về các thủ tục cần làm để chuyển đổi đất và thủ tục cần thiết để xây nhà xưởng. Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Chuyển mục đích sử dụng đất

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Tư vấn về xây nhà xưởng trên đất và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!