Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật Minh Gia! Cho tôi xin được hỏi về chuyển đổi đất vườn sang thổ cư như sau: Bố mẹ tôi có mảnh đất ở nông thôn và đất vườn (có quyền sử dụng trước năm 1993) hiện nay muốn chia cho các con đất vườn làm đất ở. Vậy thủ tục cần phải làm như thế nào? việc chuyển từ đất vườn sang đất thổ cư được tính ra sao? có được nhận thừa kế không? Quy định cụ thể thế nào? Mong nhận được tư vấn sớm nhất của luật sư, xin cảm ơn!

Trả lời: Do mảnh đất của bố mẹ bạn có quyền sử dụng trước năm 1993 và bạn không nêu rõ mảnh đất đó đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu hay chưa, nên có hai trường hợp có thể xảy ra.

Trường hợp 1.
Chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất cho mảnh đất đó.

Năm 1993 là mốc thời gian quan trọng đánh dấu sự ra đời của Luật đất đai 1993,và các mảnh đất vào thời gian này cần được cấp sổ đỏ để tiếp tục sử dụng. Vậy nên các hộ gia đình có đất sử dụng trước năm này phải chứng minh được rằng mình đã sử dụng ổn định mảnh đất này trước đó.

Theo quy định tại Điều 188, Luật Đất đai 2013 quy định về
điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Vậy nếu mảnh đất của bố mẹ bạn chưa có Sổ đỏ thì bố mẹ bạn không đủ điều kiện để tiến hành tặng cho mảnh đất này cho bạn. Điều kiện để được cấp Sổ đỏ trong trường hợp này bạn phải chứng minh được rằng mảnh đất đã được sử dụng lâu dài và ổn định, quy đinh cụ thể tại Khoản 2, Điều 101, Luật đất đai 2013

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

-
Trường hợp 2
. Đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, bố mẹ bạn có thể làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Sau đó bạn tiến hành làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất thổ cư. Cụ thể như sau:

1. Về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về trình tự thủ tục

Điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, hợp đồng tặng cho của bố mẹ bạn cho bạn cần được công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền như cơ quan công chứng nơi có đất hoặc UBND cấp xã nơi bạn đang sinh sống. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Thứ hai, về phí, lệ phí

Nhận quyền sử dụng đất từ tặng cho, thừa kế phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, trường hợp của bạn sẽ được miễn thuế thu nhập và lệ phí trước bạ trên cở sở Luật thu nhập cá nhân 2007 và Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về lệ phí trước bạ

Điều 4, Luật thu nhập cá nhân 2007

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ.

Điều 4. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.hủ

2. Về việc chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở

Thứ nhất, về trình tự thủ tục:

Theo quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai 2013:

“
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

Đất vườn được xác định là đất nông nghiệp, đất ở là đất phi nông nghiệp, vậy bạn muốn chuyển mục đích sử dụng thì phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt, bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, Về nghĩa vụ tài chính:
Tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:
“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

>> Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất, gọi:
1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Giá tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Em mới tích góp mua được ở 132m2 là đất trồng cây hàng năm và được qui hoạch là đất ở nông thôn, Em muốn chuyển mục đích sử dụng thành đất ở nong thôn để em xin phép xây nhà, thì cho em hỏi:

1) Diện tích tối thiểu để em chuyển được sang đất ở nông thôn là bao nhiêu m2?

2) Giá chuyển đổi 1 m2 là bao nhiêu tiền?3) Em liên hệ ở đâu để làm thủ tục chuyển đổi việc này?

Em mong các anh, chị giúp em. Em chân thành cám ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự cụ thể sau đây:

>> Chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp diện tích đất dưới hạn mức

>> Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

>> Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

Theo đó, về hạn mức để được công nhận đất ở thì căn cứ theo quy định của địa phương. Liên quan tới nghĩa vụ tài chính thì trường hợp đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì giá tính tiền sử dụng sẽ theo khung giá của địa phương và xác định bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hồ sơ chuyển đổi sẽ nộp cho Uỷ ban nhân dân để giải quyết.