Câu hỏi: Đo đạc địa chính là xác định ranh giới, mốc giới và diện tích của  các lô, thửa đất trên thực địa. Sau đó thể hiện chính xác lên bản đồ nhằm phục vụ cho công tác quản lý đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên trong quá trình đo đạc có thể có những sai sót như diện tích đo đạc sai với diện tích thực tế đang sử dụng thì phải làm như thế nào? Nếu gặp vấn đề này cần tư vấn, hỗ trợ bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi để được hỗ trợ một cách tốt nhất.

1. Tư vấn về vấn đề đo đạc địa chính.

Đất đai là tài sản thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Để thực hiện vai trò thống nhất quản lý của mình, nhà nước có các quyền đối với đất đai như quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cho phép chuyển mục đích sử dịch đất. Đặc biệt là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua các hình thức cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục không thể thiếu đó là đo đạc đất. Vì vậy đo đạc địa chính là một trong những lĩnh vực quan trọng đồng thời hoạt động này cũng quyết định trực tiếp đến lợi ích của chủ sỡ hữu đất.  Chính vì vậy, bất kỳ thửa đất nào muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng cần phải đo đạc để xác định chính xác vị trí cũng như diện tích của chúng. Nếu bạn gặp vấn đề này nhưng không có thời gian tìm hiểu quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi
1900.6169
, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:

+  Quy định về xác định ranh giới thửa đất ;

+ Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ;

+Trình tự thủ tục theo quy định pháp luật ;

2. Hỏi về diện tích đất đo đạc lại có sự thay đổi so với GCN quyền sử dụng đất đã cấp.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào luật sư. Tôi rất mong luật sư giải đáp cho tôi 1 vấn đề của nhà tôi. Năm 2015 tôi có mua 1 ngôi nhà, thời điểm tôi mua ngôi nhà, thì thửa đất có sổ đỏ đất nông nghiệp thời hạn 20 năm.toi có trao đổi với người bán nhà là bên bán phải chuyển sổ đỏ, đất ở lâu năm, thì tôi mới mua, và tôi và người bán cùng nhau đi chuyển mục đích sdd sang đất ở, và địa chính công ở tp, hạ long tỉnh quảng ninh đã chuyển sang sổ đỏ đất ở đô thị ở tp hạ long cho tôi thành công. Trên sổ đỏ đã chuyển sang tên vợ chồng tôi với diện tích là 81m2 và ranh giới thực tế thửa đất nhà tôi với ranh giới thửa đất trên sổ đỏ là giống nhau, là hình bình hành. Nhưng mới đây, cán bộ địa chính xã mời tôi lên xác nhận diện tích, cán bộ địa chính pho to tờ bản đồ địa chính khổ a0 cho tôi xem thửa đất nhà tôi, nhưng tôi thấy thửa đất nhà tôi trên tờ bản đồ địa chính là hình vuông và chỉ co 69m2. Cho tôi hỏi luật sư, nhà tôi sẽ giải quyết như thế nào.

Trả lời: Theo quy định tại điểm 1.1 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT- BTNMT quy định về xác định ranh giới thửa đất thì:

“Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực)”.

Như vậy, bạn cần chú ý khi mà phía cán bộ địa chính tiến hành đo đạc, xác định lại ranh giới thửa đất đó có sự tham gia của bạn hay không. Ranh giới khi đo đạc lại đó có đúng là ranh giới thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng hay không?

Trường hợp thứ nhất: Nếu trong quá trình đo đạc lại mà cán bộ địa chính không lấy ý kiến của gia đình bạn để xác định lại ranh giới thửa đất thì bạn có quyền khiếu nại đến phía cơ quan đo đạc địa chính để được tiến hành xác định lại ranh giới của thửa đất.Theo quy định tại Khoản 1 Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 thì:
“Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”.

Trong trường này, bạn có quyền khiếu nại hành vi đo đạc lại đất của cán bộ đo đạc đã không thực hiện đúng theo quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại đến chính người tiến hành thực hiện đo đạc đó hoặc cấp trên trực tiếp của họ để được đảm bảo quyền lợi của gia đình bạn.

Trường hợp thứ hai: bạn có tham gia trong quá trình xác định ranh giới thực tế của thửa đất và cán bộ địa chính dựa vào ranh giới đó để đo đạc mà diện tích chỉ còn 69m2  và hình dạng thửa đất là vuông thì sẽ giải quyết như sau:

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Trong trường hợp này, khi ranh giới không có sự thay đổi mà diện tích có sự chênh lệch từ 81m2 xuống còn 69m2 và phía bạn không có sự tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn sẽ được cấp lại GCN quyền sử dụng đất theo diện tích đất đo đạc thực tế.