Câu hỏi: Xin hỏi, em gái tôi có một căn nhà trên quận Tân Phú. Trước đây khi mua đất và xây dựng nhà để ở vào năm 1997, thì do mảnh đất này được quy định là khu vực xây dựng công viên cây xanh nên đã không làm được thủ tục hợp thức hóa dẫn đến không có sổ đỏ lẫn sỏ hồng. Năm 2000, em gái tôi đã nhượng căn nhà trên cho tôi, và gia đình tôi tiếp tục sống đến thời điểm hiện tại.

Nay chúng tôi muốn làm thủ tục sang nhượng nhà ở và đất đai, thì được yêu cầu phải làm hợp thức hóa nhà ở thì mới có thể làm các thủ tục tiếp theo. Chúng tôi đã tiến hành làm các thủ tục cần thiết để được cấp sổ hồng, nhưng phần thuế chúng tôi phải nộp cho việc được cấp sổ hồng là khoảng 141 triệu. Theo tôi được biết, nhà nước có thể cho chúng tôi nợ khoản tiền thuế này, nhưng khoản tiền thuế này được tính như thế nào, và liệu khi em tôi làm thủ tục sang tên cho tôi quyền sử dụng nhà và đất, thì khoản thuế này sẽ tính như thế nào? Ngày 30 tháng 5, em tôi được yêu cầu lên cục thuế để đóng phần thuế này, hoặc sẽ ghi nợ khoản thuế này nếu không có khả năng đóng. Như vậy, khi em tôi ký ghi nợ, vậy chúng tôi có nhận được sổ hồng hay không? Tôi thuộc diện gia đình khó khăn, như vậy tôi có được xét giảm thuế khi em tôi sang nhượng đất và nhà ở cho tôi hay không? Cám ơn!

Trả lời: Khi em gái bạn mua mảnh đất này thì chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên số tiền 141 triệu mà bạn phải nộp để được cấp GCNQSDĐ bao gồm:

Tiền nộp lệ phí trước bạ

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác (nếu có) như: Phí thẩm định, phí trích đo thì theo quy định tại thông tư 02/2014/TT-BTC

Theo quy định tại thông tư số 124/2011/TT-BTC về lệ phí trước bạ thì:

Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = Giá tính lệ phí trước bạ * Tỷ lệ lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Giá tính lệ phí trước bạ: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ. Tỷ lệ % lệ phí trước bạ là 0,5%.

Khi em gái bạn muốn sang tên cho bạn mảnh đất thì các loại phí phải nộp bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này. Căn cứ theo khoản 7 Điều 2 Luật sửa đổi, bổ sung các luật về thuế 2014 thì thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trước bạ.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC.

- Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất theo quy định tại  a6, a7, điểm a, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC.

Trong trường hợp bạn chưa đủ khả năng để thực hiện nghĩa vụ thì bạn có thể tiến hành ghi nợ lê phí trước bạ và vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 7 Thông tư số 124/2011/TT-BTC Hướng dẫn về lệ phí trước.

Trong trường hợp này, bạn và em gái bạn có thể thực hiện thủ tục tặng cho đất để có thể không phải nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân.

Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Thông tư số 124/2011/TT-BTC.

“Điều 3. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

….

10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Bạn có thể tham khảo thêm ở bài viết
: Trường hợp miễn thuế trước bạ khi tặng cho nhà đất

Theo quy định tại Điều 3 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTC thông tư hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân ngày 5 tháng 2 năm 2015 về các loại thu nhập được miễn thuế thì việc tặng cho đất giữa em gái bạn và bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.