Câu hỏi: Xin chào các Luật sư ạ! Mình muốn hỏi về một việc như sau: Mẹ mình (Bà nội của con trai mình) có cho con trai (năm nay 13 tuổi) mình một suất đất và đã sang tên cho cháu, nay mình muốn mở rộng kinh doanh có nhu cầu cầm số cái sổ này để vay vốn. Mình đã hỏi ý kiến cháu và cháu đã đồng ý. Gia đình mình đã thảo luận và đưa ra giải pháp là cháu sẽ sang tên lại sổ cho mình để khi đi vay tại ngân hàng thì thủ tục sẽ không phức tạp. Xin hỏi luật sư là cháu năm nay 13 tuổi có thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ không ạ? Quy định và trình tự sang tên như thế nào? Mong luật sư giải đáp. Mình cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, người dưới 13 tuổi sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?

Theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…”

Theo đó, người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,…Tuy nhiên, trường hợp này con bạn (người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) hiện nay 13 tuổi, bạn và vợ của bạn là người đại diện theo pháp luật của con chưa thành niên theo quy định tại Điều 136 Bộ Luật dân sự 2015. Những giao dịch dân sự của của người chưa đủ 16 tuổi sẽ do người đại theo pháp luật của họ xác lập, thực hiện theo nguyên tắc vì lợi ích của người được đại diện.

Thứ hai, về quy định phạm vi đại diện của người đại diện theo pháp luật

Theo quy định tại Điều 141 Bộ Luật dân sự 2015 về phạm vi đại diện của người đại diện theo pháp luật

Điều 141. Phạm vi đại diện

“1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”

Vì vậy, hai vợ chồng bạn không thể tham gia một giao dịch dân sự với nhiều tư cách pháp lý: vừa là bên tặng cho, vừa là người đại diện cho bên nhận tặng cho. Điều này vi phạm nguyên tắc đại diện theo quy định tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015, người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó. Nên bạn sẽ không thể làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ con bạn sang cho vợ, chồng nhà bạn.

Trong trường hợp này, vợ chồng bạn chỉ có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp với tư cách là người đại diện theo pháp luật của con mình. Những giao dịch được thực hiện trên tài sản của con bạn phải bảo đảm vì lợi ích của người được đại diện ở đây là con của mình.

Trân trọng!