Câu hỏi: Tôi muốn hỏi luật sư về hợp đồng mua bán đất viết tay và quyền đòi lại đất đã bán như sau: Tôi có mua một miếng đất vừa dài vừa rộng là 7,7 m2 vào năm 2011 bằng giấy tờ tay của chủ nhà bên cạnh, rồi chủ nhà bên cạnh mới bán nhà cho người khác, người khác bán cho chủ nhà hiện tại vào năm 2013.

Nhưng khi bán chủ cũ có dặn là chỉ bán nhà kia chứ không bán nhà cuả tôi vì miếng đất quá nhỏ nên không tách được sồ riêng nên phải dùng sổ chung, rồi chủ hiện tại mới thấy miếng đất nằm trong sổ đỏ nên mới nhận là của họ và kiện tôi ra toà vì lấn chiếm đất. Tôi muốn hỏi luật sư trường hợp của tôi quy định pháp luật thế nào, có quy định bên kia đòi lại đất của tôi được không? Tôi xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty tư vấn trường hợp này của bạn như sau:

Về việc mua bán đất giữa bạn và chủ sở hữu ban đầu, căn cứtại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 502.
Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Theo đó, giấy tờ mua bán đất của bạn phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền, cụ thể là Ủy ban nhân dân cấp xã.

Trường hợp 1
: Nếu cả 2 hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đều chưa công chứng

Trường hợp này nếu hợp đồng chưa công chứng thì giao dịch mua bán đất đai sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức là điều kiện có hiệu lực của giao dịch theo quy định của pháp luật. Theo đó thì không ai có quyền đòi mảnh đất, đất sẽ là của chủ cũ và các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015:

“
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1.
Giao dịch dân sự vô hiệu
không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”.

Trường hợp 2
: Hợp đồng của bạn chưa được công chứng còn hợp đồng của người chủ mới đã được công chứng.

Trường hợp này, hợp đồng của bạn vô hiệu, theo đó bạn sẽ không đòi lại được mảnh đất. Và hậu quả pháp lý sẽ được thực hiện theo Điều 131 ở trên.

Trường hợp 3
: Cả hai hợp đồng mua bán đất của bạn và người chủ hiện tại đã công chứng

Trường hợp này thì cả hai hợp đồng này sẽ có hiệu lực. Theo đó thì cần phải làm rõ nội dung mua bán và nội dung Giấy chứng nhận mới được cấp có nói đến việc mua bán phần đất của bạn hay không.

+ Nếu trong đó có ghi rõ thì người chủ mới không có quyền đòi lại phần đất của bạn. Khi này bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng với người chủ mới và đứng tên với tư cách đồng sở hữu.

+ Nếu trong đó không ghi rõ thì người chủ mới chỉ được đòi tiền lại từ người bán chứ không được quyền đòi phần đất của bạn.