Câu hỏi: Quy trình cho các con đất và làm sổ đỏ khi mẹ đã qua đời

Trả lời: Anh/Chị giải đáp giúp em quy trình thủ tục để thực hiện được các việc: 1) Bố cho 3 con đất khi mẹ đã qua đời không để lại di chúc. 2) Quy trình xin cấp sổ đỏ mới cho các con. 3) Quy trình để có thể xây dựng nhà trên đất đã cho. 4) Chi phí và các khoản thuế liên quan. Vì sổ đỏ của Bố mình đã lâu, không biết khi làm lại sổ đỏ mới thì có giảm diện tích đất cũ không. Để làm được những việc trên thì gia đình mình cần đến gặp những cơ quan nào và thủ tục như thế nào nhờ Anh/Chị Luật sư tư vấn giúp gia đình mình.

Trả lời tư vấn

: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, bố cho đất các con khi mẹ đã qua đời không để lại di chúc

Do thông bạn cung cấp chưa đầy đủ về thông tin của mảnh đất nên để giải quyết thắc mắc này của bạn chúng tôi chia giúp bạn làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Mảnh đất này là tài sản riêng của bố bạn:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014: “

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

”

Như vậy, theo quy định này thì nếu mảnh đất này là của bố bạn có trước thời kỳ hôn nhân hoặc được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân thì sẽ được xác định là tài sản riêng của bố bạn và theo quy định tại Khoản 1 Điều 44 Luật Hôn nhân và Gia đình thì bố bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng này nên bố bạn có thể chia cho các con và bán mà không cần có sự đồng ý của mẹ bạn.

Vì vậy mà trong trường hợp này bố bạn có thể tặng cho bạn và anh chị em đồng thời bán một mảnh đất mà không bị ảnh hưởng bởi việc mẹ bạn đã mất và không để lại di chúc.

Tuy nhiên gia đình bạn cần chú ý đến diện tích tối thiểu để có thể thực hiện tách thửa theo quy định của pháp luật được quy định chi tiết tại từng địa phương.

Trường hợp 2: Mảnh đất này là tài sản chung của bố mẹ bạn

Nếu đây là tài sản chung của bố mẹ bạn thì đầu tiên trước khi chia cho các con bố bạn cần làm thủ tục để xác định di sản thừa kế. Do đây là tài sản chung nên nếu mẹ bạn chết không để lại di chúc thì lúc này mảnh đất 2000m2 sẽ được chia đôi nên 1000m2 sẽ được xác định là di sản thừa kế. Bên cạnh đó mẹ bạn chết không để lại di chúc nên với di sản thừa kế của mẹ bạn sẽ được chia theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 về người thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

Theo quy định này thì những người được xác định thuộc hàng thừa kế thứ nhất của mẹ bạn bao gồm: bố mẹ của mẹ bạn( nếu còn), bố bạn và 3 người con.

Thông tin bạn cung cấp không nói rõ ông bà ngoại của bạn tức là bố mẹ của mẹ bạn có còn sống tại thời điểm mở thừa kế hay không nên chúng tôi không xác định chính xác được những người đồng sở hữu của 1000 m2 đất này.

Trong trường hợp ông bà ngoại của bạn không còn vào thời điểm mở thừa kế thì những người được thừa kế của mẹ bạn sẽ bao gồm bố bạn và 3 người con. Những người này được xác định là những người đồng sở hữu của 1000 m2 mà mẹ bạn để lại.

Theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng 2014 về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản:

“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản.”.

Theo quy định này thì những người đồng sở hữu có quyền lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, lúc này các đồng sở hữu có thể tự thỏa thuận về phần của mình trong di sản nên các bạn có thể thỏa thuận với bố bạn để mỗi người con sẽ được sở hữu 200 m2 và phần còn lại thuộc về bố bạn và bố bạn có thể bán 200 m2 trong phần đất được thừa kế của bố bạn. Thủ tục này được tiến hành tại văn phòng công chứng.

Tuy nhiên cũng như ở trên đã phân tích thì gia đình bạn cần chú ý đến diện tích tối thiểu để có thể tiến hành thủ tục tách thửa theo quy định cụ thể tại từng địa phương.

Thứ hai, quy trình xin cấp sổ đỏ mới cho các con

Đối với trường hợp mảnh đất là tài sản riêng của bố bạn thì bố bạn cần làm thủ tục tặng cho 3 người con. Hợp đồng tặng cho này cần phải tiến hành công chứng tại văn phòng công chứng nơi có đất hoặc có thể tiến hành tại UBND cấp xã để công chứng/ chứng thực.

Sau khi hợp đồng tặng cho này đã được công chứng/ chứng thực thì gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Đối với trường hợp mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ bạn, sau khi đã làm văn bản phân chia di sản thừa kế giữa các đồng thừa kế tại văn phòng công chứng thì theo quy định tại Điều 57 Luật Công chứng đã nêu trên đây sẽ là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho người hưởng di sản.

Cũng giống trường hợp trên gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế,

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu..

Thứ ba, quy trình để xây nhà trên đất đã cho

Theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 quy định:

“

Điều 89. Đối tượng

và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thônthuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừnhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”

Theo quy định trên, nếu bạn xây nhà không thuộc trường hợp được miễn cấp giấy phép theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng thì để có thể xây nhà trên đất đã cho, bạn và các anh chị em cần phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đất được tặng cho hay thừa kế là đất ở thì sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn xin cấp phép xây dựng (nếu không phải trường hợp được miễn) thì có thể tiến hành xây nhà trên đất đã cho. Nhưng nếu phần đất bạn được tặng cho, thừa kế là đất vườn tức là đất nông nghiệp thì bạn phải xin chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở thì mới có thể xin cấp phép để xây nhà.

Điều kiện, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở đã được chúng tôi tư vấn ở một bài viết khác bạn có thể tìm hiểu chi tiết tại đường link sau: https://luatminhgia.com.vn/thu-tuc-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-vuon-sang-dat-o.aspx

Sau khi đã chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn xin phép để được xây dựng nhà ở trên mảnh đất được cho.

Thứ tư, chi phí và các khoản thuế liên quan

Về nghĩa vụ thuế phải nộp khi chuyển quyền sử dụng đất được thừa kế, tặng cho:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ - CP quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và luật sửa đổi bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân thì: “

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau."

Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố bạn hoặc bạn được thừa kế từ mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định các trường hợp được miễn lệ phí trước bạ như sau:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Như vậy, theo quy định trên thì trường hợp của bạn sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

Còn trong trường hợp bố bạn muốn bán mảnh đất 200 m2 thì sẽ phải nộp chi phí để chuyện nhượng quyền sử dụng đất, vấn đề này đã được chúng tôi tư vấn cụ thể ở một bài viết khác, bạn có thể tìm hiểu qua đường link sau: https://luatminhgia.com.vn/tu-van-ve-thue,-le-phi-sang-ten-nha-dat.aspx

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn: Quy trình cho các con đất và làm sổ đỏ khi mẹ đã qua đời. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

CV: Nguyễn Thị Thủy – Công ty Luật Minh Gia