Câu hỏi: Hiện nay, có nhiều cặp vợ chồng chưa xác định được đâu là tài sản riêng, đâu là tài sản chung. Do đó, khi vợ chồng phát sinh giao dịch về tài sản với người thứ ba gặp nhiều vấn đề phát sinh. Vậy pháp luật Hôn nhân và Gia đình hiện nay quy định thế nào là tài sản chung, thế nào là tài sản riêng? Và quyền, nghĩa vụ của vợ, chồng khi phát sinh giao dịch về tài sản chung, tài sản riêng với người thứ ba.

1. Quy định pháp luật về hợp đồng thế chấp

Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong các hình thức bảo đảm thực hiện nghĩa vụ được quy định cụ thể trong Bộ luật dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Theo đó, thế chấp quyền sử dụng đất được hiểu là việc một bên sử dụng các tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên còn lại.

Quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất thường được xuất hiện trong các giao dịch liên quan đến vay tài sản nhằm đảm bảo việc thực hiện hợp đồng vay của bên vay.

Thế chấp tài sản có thể được lập thành hợp đồng thỏa thuận riêng đi kèm với hợp đồng chính hoặc có thể được ghi trong hợp đồng chính. Trong khi thực hiện hợp đồng thế chấp các bên có nghĩa vụ tuân theo các nội dung đã thỏa thuận. Đặc biệt đối với bên thế chấp tài sản, việc vi phạm hợp đồng có thể dẫn đến trường hợp tài sản sử dụng để thế chấp sẽ bị xử lý theo hợp đồng hoặc theo quy định pháp luật.

2. Quyền, nghĩa vụ của vợ, chồng khi phát sinh giao dịch với người thứ ba về tài sản trong thời kì hôn nhân

Về bản chất, nếu là tài sản chung, vợ chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và chịu nghĩa vụ chung về phần tài sản chung đó. Còn đối với tài sản là tài sản riêng của vợ, chồng, họ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và chịu nghĩa vụ riêng về tài sản riêng của cá nhân. Tuy nhiên, trong những trường hợp cụ thể, pháp luật cho phép vợ chồng có thể thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ đối với tài sản chung hoặc riêng của vợ chồng. Chính vì vậy, khi chưa nắm rõ được các quy định pháp luật, các cặp vợ chồng lại không xác định được hay nhầm lẫn giữa tài sản chung và tài sản riêng. Do đó, khi để tài sản tham gia giao dịch với người thứ ba sẽ tồn tại rất nhiều rủi ro về quyền và lợi ích của hai bên.

3. Hợp đồng thế chấp là tài sản chung vợ chồng có bắt buộc phải có chữ kí của cả 2 vợ chồng không?

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Dạ, em xin chào Luật Minh Gia. Em làm việc bên lĩnh vực ngân hàng, xin Luật Minh Gia tư vấn vấn đề này giúp em ạ. Em đang có 1 số thắc mắc về chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận và đối tượng của hợp đồng thế chấp tại ngân hàng là tài sản chung của vợ chồng. Cụ thể như sau:

Anh B vay ngân hàng, thế chấp bằng tài sản của vợ (chị A), tài sản của chị A là tài sản được cho tặng (đã sang tên cho chị A). Nhưng hợp đồng thế chấp chỉ do một mình chị A ký, Tôi đang thắc mắc về những rủ do của ngân hàng trong trường hợp tài sản được tặng cho của chị A được chị A thỏa thuận là tài sản chung với chồng nhưng chỉ có 1 mình chị A ký hợp đồng thế chấp.

Xin cho hỏi:

1. Chị A được tặng cho tài sản thì dù tặng cho trước hay sau hôn nhân đều là tài sản riêng của chị A phải không?

2. Trường hợp chị A và chồng thỏa thuận tài sản chị A được tặng cho là tài sản chung nhưng chỉ thỏa thuận miệng hoặc có văn bản nhưng không công chứng thì có giá trị không? Nếu có văn bản thỏa thuận công chứng thì tài sản đó đã được coi là tài sản chung chưa

3. Sau khi thỏa thuận là tài sản chung, thì vợ chồng chị A có bắt cuộc cả 2 vợ chồng phải đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

4. Hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng có bắt buộc phải cả 2 vợ chồng ký không? Trường hợp chỉ có chị A ký thì có phát sinh hiệu lực pháp luật không?

Rất mong Luật Minh Gia tư vấn giúp em sớm ạ, Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, Tài sản được tặng trước hoặc trong hôn nhân

Khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

“
Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng
.

Theo đó, tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn hoặc được tặng cho riêng trong thời kì hôn nhân là tài sản riêng của vợ, chồng. Như vậy, trong hai trường hợp chị A được tặng cho tài sản trước hay trong thời kì hôn nhân đều là tài sản riêng của chị A.

Thứ hai, thỏa thuận về tài sản của vợ chồng.

Điều 46 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về thỏa thuận nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung như sau:

“
1. Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng.

2. Tài sản được nhập vào tài sản chung mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì thỏa thuận phải bảo đảm hình thức đó.

3. Nghĩa vụ liên quan đến tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung được thực hiện bằng tài sản chung, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác
”

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
”

Như vậy, các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, nếu tài sản mà vợ chồng chị A đem thế chấp tại ngân hàng của bạn là quyền sử dụng đất (hoặc các bất động sản khác) thì việc thỏa thuận tài sản được tặng cho của chị A là tài sản chung của vợ chồng phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu vợ chồng chị A chỉ thỏa thuận miệng hoặc bằng văn bản không có công chứng hoặc chứng thực thì thỏa thuận đó không có giá trị pháp lý, tài sản mà chị A được tặng cho vẫn là tài sản riêng của chị A.

Thứ ba, về việc đứng tên trên tài sản chung

Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau:

“
1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này
.”

Như vậy, về đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thì pháp luật cho phép giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng ghi tên cả hai người hoặc chỉ cần một người theo thỏa thuận của vợ, chồng. Theo đó, không bắt buộc cả hai vợ chồng chị A phải đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ tư, hợp đồng thế chấp là tài sản chung của vợ chồng có bắt buộc phải cả 2 vợ chồng ký không?

Về nguyên tắc, cả hai vợ chồng có quyền định đoạt về tài sản chung như nhau. Không thể chỉ một mình vợ hoặc chồng có quyền định đoạt tài sản chung khi tham gia giao dịch dân sự. Tuy nhiên, pháp luật cho phép họ ủy quyền cho nhau để xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự về tài sản chung. Theo đó, không bắt buộc cả hai vợ chồng chị A kí vào hợp đồng thế chấp. Nếu trong trường hợp chị A được sự ủy quyền của người chồng thì hợp đồng thế chấp mà chị A kí với ngân hàng hoàn toàn có hiệu lực.

Tuy nhiên, nếu trong trường hợp chỉ có mình chị A kí, ngân hàng cần xem xét và kiểm tra kĩ lưỡng một số giấy tờ như: văn bản ủy quyền của người chồng cho chị A trong việc kí kết hợp đồng thế chấp, văn bản công chứng/ chứng thực nhập tài sản riêng vào tài sản chung và các văn bản có liên quan nhằm đảm bảo hiệu lực của văn bản thế chấp, hạn chế rủi ro của ngân hàng.