Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chuyển quyền sử dụng đất nhưng đất đang bị kê biên để thi hành án.Nội dung tư vấn như sau: Chào luật sư. Chúng tôi có một vài câu hỏi rất mong luật sư giải đáp. Bố tôi  có mua 1 mảnh đất. Mảnh đất đó có 4 giấy quyền sử dụng đất (QSDD), gia đình tôi đã làm chuyển nhượng xong 3 quyển QSDD  còn quyển thứ 4 do làm chuyển đổi sang đất chuyên dùng nợ thuế chưa nộp.

Sau khi nộp tiền thuế xong thì cuốn sổ hết chỗ để ghi, cho nên phải đi đổi sổ do khi chuyển đổi đất chuyên dùng ngày xưa là cấp đất lâu dài nhưng đến bây giờ không cấp đất lâu dài nữa mà lain phải đổi quyết định sang 50 năm. Khi bên 1 cửa gửi hồ sơ lên tỉnh, tỉnh lại trả về lại phải đổi quyết định đổi thêm 1 lần quyết định nữa. Trên tỉnh yêu cầu ghi rõ với mục đích gì. Do trong quá trình làm thủ tục đổi sổ phải thay đổi nhiều quyết định cho nên đến 28/8/2017 mới đổi sổ xong cùng ngày tôi mang sổ ra phòng công chứng số làm thủ tục công chứng sang nhượng nốt quyển sổ cuối cùng, bên văn phòng công chứng có nói với nhân viên là kiểm tra trên máy xem có bị ngăn chặn không, sau khi kiểm tra không thấy bị ngăn chặn nhân viên tiến hành làm thủ tục công chứng cho tôi, bên mua và bên bán đã ký và tiến hành lăn tay xong,Tuy nhiên sau đó phòng công chứng trả hồ sơ và có giải thích với bố tôi. Do người bán đang vay tiền của người khác và bị kiện lên tòa cho nên không công chứng nữa ( vay tiền của người khác không có thế chấp gì cả). Cho gia đình tôi hỏi: 1. Bên phòng công chứng hành xử như thế đúng luật không. 2. Sau khi làm thủ tục công chứng xong  mang giấy quyền sử dụng đất nộp thì bên tòa án mới mang giấy ngăn chặn không cho chuyển nhượng thửa đất mà gia đình tôi mới hoàn tất hồ sơ và không cho đăng ký quyền sử đất cho nên gia đình tôi lại mang hồ sơ về. Vậy cho gia đình tôi hỏi bộ hồ sơ đã công chứng đã sang tên được không và bên tóa án hành xử như vậy có đúng luật không. Xin văn phòng luật sư sớm có hồi âm tư vấn giúp gia đình chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất: Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định thì điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì do người bán đang vay tiền của người khác và bị kiện lên tòa cho nên đất bạn đang mua của người bán là đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án nên không thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Vì vậy, việc phòng công chứng trả lại hồ sơ và  không công chứng cho bạn nữa là có cơ sở pháp lý.

Thứ hai: Bộ hồ sơ đã công chứng không thể sang tên được bởi vì đất đang trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Việc tòa án không cho chuyển nhượng thửa đất và không cho đăng ký quyền sử đất là phù hợp với quy định pháp luật.