Câu hỏi: Hiện tại bố mẹ vợ tôi có ý định cho vợ tôi 1 phần đất của ông bà. Theo trích lục hiện tại gia đình ông bà đang có 67m2 đất ở. Khi hỏi bên địa chính của ubnd tt để làm thủ tục thì được bên địa chính trả lời rằng: nếu vợ tôi muốn nhận được sổ đỏ thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sd thêm 13m2 chi phí mỗi 1m2=7.000.000 vnd. Tổng chi phí là 91.000.000 vnd. Xin hỏi luật sư chi phí như vậy có đúng không ạ.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào luật sư. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Hiện tại bố mẹ vợ tôi có ý định cho vợ tôi 1 phần đất của ông bà. Theo trích lục hiện tại gia đình ông bà đang có 67m2 đất ở. Khi hỏi bên địa chính của ubnd tt để làm thủ tục thì được bên địa chính trả lời rằng: nếu vợ tôi muốn nhận được sổ đỏ thì phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sd thêm 13m2 chi phí mỗi 1m2=7.000.000 vnd. Tổng chi phí là 91.000.000 vnd. Xin hỏi luật sư chi phí như vậy có đúng không ạ. Và nếu vợ tôi nhận đất theo diện ông bà thừa kế cho con cái là 108m2 đất vườn thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thì chi phí sẽ là bao nhiêu. Tôi xin cám ơn luật sư. Mong sớm nhận được trả lời từ luật sư.

Trả lời: Căn cứ trên thông tin cung cấp thì để xác định việc tính tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đich sử dụng đất là cán bộ địa chính cung cấp có đúng với quy định pháp luật hay không thì cần phải xác định loại đất mà gia đình muốn chuyển đổi là gì. Theo đó, trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì nghĩa vụ tài chính được xác định theo Nghị định  Nghị định 45/2014/NĐ-CP . Cụ thể:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời
điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, số tiền sử dụng đất vợ bạn phải nộp khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất được xác định như sau:

Trường hợp 1:
Nếu diện tích đất vườn cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp 2:
Nếu diện tích đất vườn của gia đình bạn không thuộc trường hợp 1 thì số tiền sử dụng đất sẽ bằng 100% chênh lệch giữ tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đồng thời, bạn không cung cấp các thông tin về địa điểm của của mảnh đất nên chúng tôi không thể xác định cụ thể số tiền sử dụng đất mà gia đình bạn phải nộp, nên bạn cần đối chiếu với Quyết định về giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh nơi có đất để xác định giá đất ở và giá đất nông nghiệp tính tiền sử dụng đất.

Trường hợp nếu vợ bạn nhận thừa kế riêng mảnh đất từ ông bà thì khi thực hiện thủ tục sang tên vợ bạn sẽ được miễn lệ phí trước bạ nhưng nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì vợ bạn vẫn phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định trên. Bên cạnh đó, trong quá trình thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất vợ bạn phải nộp một số loại lệ phí, phí khác như phí đo đạc, thẩm định, lệ phí hành chính...