Câu hỏi: Tư vấn trường hợp chồng và em ruột chồng đứng tên trên GCN, người vợ tự ý đem thế chấp GCN này. Sau khi vợ mất, người chồng báo mất GCNQSDD ở địa phương nhưng địa phương báo có ông A và bà B giữ và có đưa giấy công chứng hợp đồng vay. Làm cách nào để người chồng lấy lại được GCN?

Nội dung tư vấn
: Kính gửi Luật Minh Gia, vui lòng cho tư tôi tư vấn một số vấn đề sau: Tôi có đứng tên sở hữu 1 giấy CNQSDĐ do cha mẹ tôi để lại. Em ruột tôi cũng đứng tên sở hữu 1 giấy CN QSDĐ do cha mẹ tôi để lại. Năm 2016 vợ tôi lấy đi cầm cố bên ngoài nhưng tôi và em ruột tôi không hề hay biết. Năm 2017 vợ tôi do bệnh đã mất (chết). Nay tôi và em tôi làm báo mất Giấy CN QSDD ở địa phương nhưng địa phương báo có ông A và bà B giữ và có đưa tôi giấy công chứng hợp đồng vay(giấy photo copy) giữa A,B và vợ tôi. Hiện tại tôi không biết như thế nào. Xin Luật Minh Gia cho tôi hỏi:1.Các bước thực hiện để tôi lấy lại giấy CN QSDD?2.Tôi có phải trả lại số tiền vay không?3.Trường hợp của em ruột tôi thì như thế nào?4.Hợp đồng vay bản photo có hợp pháp không.Xin cám ơn Luật Minh Gia.

Trả lời: Vì bạn và em ruột bạn cùng đứng tên sở hữu trên GCNQSDĐ do bố mẹ bạn để lại, do đó đây được coi là tài sản riêng của bạn. Vợ bạn không có quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt đối với mảnh đất này. Việc vợ bạn đem GCNQSDĐ đi thế chấp sổ đỏ mà anh em bạn không biết thì hợp đồng vay giữa A, B và vợ bạn sẽ bị coi là vô hiệu mặc dù đã được công chứng.

Trước hết, để lấy lại giấy GCNQSDĐ bạn có thể đến thỏa thuận với ông A, bà B. Trong trường hợp không thỏa thuận được, bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nơi có bất động sản để yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó, khi Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự giữa A, B và vợ bạn là giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải có trách nhiệm hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. A, B phải trả lại bạn GCNQSDĐ, và bạn có nghĩa vụ dùng tài sản của vợ bạn để trả lại số tiền vợ bạn đã vay A, B. Vì vợ bạn đã mất nên bạn cần làm thủ tục chia di sản thừa kế để xác định di sản của vợ bạn. Bạn sẽ dùng số di sản thừa kế của vợ bạn để trả nợ. Sau đó, còn bao nhiêu sẽ được chia thừa kế theo pháp luật (nếu vợ bạn không để lại di chúc). Trong trường hợp di sản thừa kế của vợ bạn không đủ để trả nợ thì bạn cũng không có nghĩa vụ phải thay vợ để trả khoản nợ này.

Như vậy, để lấy lại GCNQSDĐ bạn có thể tự thỏa thuận với A,B hoặc gửi đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa vợ bạn, A, B vô hiệu. Khi đó A, B phải trả lại GCN. Bạn, em bạn vẫn là đồng chủ sở hữu đối với GCN này và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất.