Câu hỏi: : Tôi là bộ đội về hưu ( vợ là giáo viên )xin luật sư tư vấn cho gia đình tôi như sau : gia đình tôi được bố mẹ cho đất chuyển từ đất nông nghiệp sang đất trồng cây lâu năm; năm 1995 tôi có làm nhà cấp 4 đến 3/2018 mặc dù không có sổ đỏ nhưng hàng năm tôi vẫn đóng thuế đất do UBND xã thu (từ năm 1995 đến 2005 xã thu thuế đất ở và đất trồng cây có biên lai thu thuế . từ năm 2006 đến 2017 hàng năm tôi vẫn đóng thuế đất cho UBND xã. Vậy hiện UBND huyện thu hồi hết đât của tôi gia đình tôi không còn chỗ ở nào khác (600m2-có cả nhà ở)vào mục đích chỉnh trang đô thị và phân lô bán đất qua đấu thầu. Như vậy gia đình tôi có đất tái cư không và cách tính bồi thường về đất của tôi như thế nào. Kính mong luật sư hỗ tư pháp giúp chân thành cám ơn.

Trả lời: Căn cứ Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Và Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai năm 2013 quy định điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”

Như vậy, mặc dù gia đình chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu đáp ứng đủ điều kiện được cấp thì vẫn được bồi thường về đất, tài sản hình thành trên đất và việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

- Xác định loại đất:

Trong trường hợp của bạn cần xác định loại đất mà gia đình đang sử dụng là loại đất nào. Theo Điều 11 Luật đất đai 2013 quy định căn cứ để xác định loại đất như sau:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Và Điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều của Luật đất đai:

Điều 3. Xác định loại đất

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

Theo đó, tại thời điểm bị thu hồi đất, nếu gia đình bạn không có giấy tờ theo quy định trên để xác định loại đất thì trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng (Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP). Khi đó, phần diện tích đất trồng cây lâu năm sẽ được xác định là đất nông nghiệp, diện tích đất xây nhà được xác định là đất nhà ở.

- Điều kiện bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Điều 79 Luật đất đai năm 2013 quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất đối với gia đình bao gồm cả phần diện tích công nhận đất ở thì gia đình sẽ được bồi thường đất ở hoặc nhà ở tái định cư cần đảm bảo điều kiện đó là nhà nước phải thu hồi toàn bộ diện tích đất ở và không còn nhà ở, đất ở nào khác trong địa bàn xã có đất bị thu hồi. Hoặc thu hồi một phần nhưng diện tích còn lại không đáp ứng đủ để sinh sống theo quy định địa phương.

Trường hợp, thu hồi đất nhưng diện tích được công nhận là đất nông nghiệp thì chỉ được bồi thường bằng tiền mà không có bồi thường tái định cư.

- Gía tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Căn cứ Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định Bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Việc bồi thường bằng tiền sẽ theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa phương bạn quyết định tại thời điểm thu hồi đất.

Tóm lại, tùy thuộc vào loại đất bạn đang sử dụng sẽ có mức bồi thường tương ứng. Nếu bị thu hồi đất nhà ở thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư khi không còn chỗ ở nào khác. Nếu bị thu hồi đất nông nghiệp thì sẽ được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền. Giá đất sẽ do UBND tỉnh bạn quyết định tại thời điểm thu hồi đất.