Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Chào luật sư cho em hỏi: Năm 1987 nhà em có khai hoang 1 mảnh đất, xây nhà làm quán bán ở tỉnh A. Trước năm 2008 nhà em có nhiều lần xin làm bìa đỏ cho mảnh đất đó nhưng đều bị từ chối. Năm 2008 khu vực em được chia Huyện và tách xã lại. Mãnh đất thì vẫn ở Xã cũ còn hộ khẩu nhà em (đã có bìa đỏ rồi) ở S.

... Sau đó nhà em vẫn đi xin làm bìa đỏ cho mảnh đất nhưng vẫn bị từ chối. Gần đây, trên con đường kế mảnh đất làm lại và nâng lên rất cao, nên nhà em đã phá quán xây trên mảnh đất này ra, đổ thêm đất vào cho bằng mặt đường và tiến hành xây lại nhưng địa phương lại không cho xây. Để đảm bảo hơn về sau, nhà em lại tiếp tục đi làm bìa đỏ cho đất nhưng lại bị từ chối vì lý do gia đình em không còn hộ khẩu ở đó nữa. Trong thời gian sử dụng đất chưa từng có phát sinh tranh chấp hoặc nhắc nhở, phạt tiền gì từ chính quyền địa phương. Hỏi:

- Gia đình em có quyền làm bìa đỏ, xây lại nhà trên mảnh đất này không? Chính quyền đưa ra lý do từ chối làm bìa đỏ vậy đúng không?

- Nếu gia đình em vẫn có thể xây nhà hoặc làm bìa đỏ thì hiện tại gia đình em phải làm gì?

- Nếu gia đình em không thể xây hoặc làm bìa đỏ được thì gia đình em có được bồi thường gì với mảnh đất đó không?

Trả lời: 1. Quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Với trường hợp của bạn, bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất gia đình bạn đã khai hoang từ năm 1987.  Theo Điều 99 khoản 1 điểm a Luật Đất đai 2013, các trường hợp sử dụng đất được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất trong trường hợp sau đây:
“Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101, 102 của Luật này”.

Dựa vào những thông tin bạn đưa ra, có thể thấy gia đình bạn hiện nay chưa có bất kỳ giấy tờ nào theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 để chứng minh quyền sử dụng đất, gia đình bạn cũng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản nên trường hợp của gia đình bạn sẽ rơi vào Điều 101 khoản 2 Luật Đất đai 2013:  “
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất”
.

Như vậy, lý do cơ quan địa phương đưa ra là do hộ khẩu gia đình bạn nằm ở xã khác là chưa chính xác với quy định pháp luật. Gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp mảnh đất này đã được sử dụng lâu dài, ổn định; không vi phạm pháp luật về đất đai; không có tranh chấp phát sinh từ mảnh đất này và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, xây dựng điểm dân cư nông thôn.

2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xây dựng công trình trên đất sử dụng lâu năm:

Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với trường hợp của gia đình bạn sẽ như sau:

- Thành phần hồ sơ: theo quy định tại Điều 8 khoản 1 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu trong trường hợp gia đình bạn gồm có:

Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK đính kèm cùng Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai (nếu có);
Tờ khai lệ phí trước bạ Mẫu số 01/LPTB;

Do bạn không cung cấp diện tích của mảnh đất đã được khai hoang, nên tùy theo diện tích mảnh đất đó nếu nằm trong hạn mức công nhận đất ở bạn sẽ không phải nộp tờ khai tiền sử dụng đất. Trong trường hợp diện tích mảnh đất này vượt quá hạn mức công nhận đất ở, hồ sơ cần bổ sung thêm tờ khai tiền sử dụng đất Mẫu số 01/TSDĐ;

- Số lượng hồ sơ: 01 bộ

- Nơi nhận hồ sơ: Phòng Tài nguyên và môi trường của UBND cấp huyện.

- Thời gian thực hiện: Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai của UBND cấp xã.