Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi có sở hữu 100 m2 đất do tôi san lấp và khai hoang từ trước năm 1989 cùng với anh ruột của tôi, mỗi người 100 m2 để ở. Năm 1989 anh tôi có xây nhà cấp 4 gạch ba banh mái lợp tôn để ở khi đó UBND phường đã cử đội quản lý hành chính đến lập biên bản xác nhận và yêu cầu dừng xây dựng nhà ở, không được mua bán chuyển nhượng và phải xin cấp phép với cơ quan chức năng.

Từ đó đến nay do điều kiện khó khăn của tôi sống đơn thân không có chồng con tôi phải đi ở nhờ nhà cháu ruột để có người chăm sóc lúc ốm đau nên tôi không ở và đăng ký hộ khẩu tại phần diện tích đất (100m2)của tôi với địa phương và cũng không xây dựng nhà để ở theo đúng biên bản do đội quản lý hành chính phường sở tại đã lập và cũng chưa tiến hình làm thủ tục xin cấp phép với cơ quan chức năng được. Nay phần diện tích 100m2 đất của tôi nằm trong chỉ giới thu hồi đất dự án khu đô thị. Xin hỏi luật minh gia tư vấn tôi có được hưởng đền bù bồi thường với phần diện tích đất 100m2 của tôi không? Nếu được thì theo luật là như thế nào? Rất mong sớm nhận được tư vấn từ luật Minh Gia . Xin trân thành cám ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận theo quy định nhưng do nằm trong dự án thu hồi nên chưa được giải quyết cấp GCN. Đối chiếu với trường hợp của bạn thì diện tích 100m2 được khai hoang từ trước năm 1989 (không có giấy tờ quyền sử dụng đất) và hiện nay đang có dự án thu hồi. Do đó, để được giải quyết bồi thường thì phải đáp ứng đủ điều kiện quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật này:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, do bạn không cung cấp rõ từ thời điểm 1989 từ khi có biên bản xác nhận về việc yêu cầu ngừng thi công công trình với diện tích 100m2 đất khai hoang thì bạn có tiếp tục sử dụng ổn định đến trước 1/7/2004 hay từ thời điểm đó bạn không sử dụng, quản lý mà chuyển hẳn sang ở nhờ nhà người cháu cho tới hiện nay khi có dự án thu hồi.
Trường hợp, từ thời điểm năm 1989 bạn không trực tiếp sử dụng ổn định, quản lý mà bỏ không đến hiện nay- tức không đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ đất nên khi có dự án thu hồi 100m2 đất đó sẽ không đủ điều kiện để nhà nước bồi thường (vì với trường hợp không có giấy tờ đất thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào quá trình sử dụng đất, không tranh chấp để giải quyết nhưng vì bạn không chứng minh được quá trình sử dụng ổn định của mình mà thực tế bạn không hề sử dụng, canh tác nó nên không có căn cứ để được bồi thường).
Trừ trường hợp bạn chứng minh được đất sử dụng ổn định trước 1/7/2004, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch địa phương.