Câu hỏi: Chào các anh các chị Quý công ty luật Minh Gia tôi muốn nhờ luật sư tư vấn trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất và những thủ tục pháp lý và nghĩa vụ tài chính liên quan như sau:

Tôi đang có ý định mua một mảnh đất. Nhưng gặp một số vấn đề như sau+ Chủ đất có sổ đỏ hơn 200 m2 (không có tranh chấp) trong sổ ghi là đất ao sử dụng lâu dài ( đất nằm trong khu dân cư hiện trạng)+ Một số mảnh nhỏ (cắt từ 200m2)đã bán, đã tách sổ vẫn là đất ao (hiện đã xây dựng)Cho tôi hỏi, nếu tôi mua mảnh đất này (khoảng 40m2) và muốn chuyển mục đích sử dụng đất. từ đất ao sang đất ở  thì theo quy định nhà nước mới nhất, tôi phải làm những giấy tờ gì liên quan, chi phí là bao nhiêu ?. trường hợp nào thì tôi không được chuyển mục đích sử dụng đất. Mong quý công ty Luật Minh Gia trả lời giúp tôi, xin cám ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Căn cứ theo Luật Đất đai 2013 có quy định về chuyển mục đích sử dụng đất tại Điều 57 như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Trường hợp của bạn là chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải thông qua thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tham khảo bài viết "Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2013" được thực hiện bởi Công ty Luật Minh Gia.

Thông thường, để chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn phải xin phép và nhận được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, trong trường hợp việc chuyển đồi mục đích sử dụng đất của bạn không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương nơi có đất thì có thể yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ không được chấp thuận.

Về tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP
có quy định tại Điều 5:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.