Câu hỏi: Mua nhà bằng giấy tay lật lọng thì phải làm sao?

Trả lời: 1. Mua nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật Việt Nam hiện hành chưa có định nghĩa cụ thể về mua nhà đất bằng giấy tay là gì. Tuy nhiên, theo cách hiểu thông thường, mua nhà đất bằng giấy viết tay là giao dịch mua nhà do hai bên tự thỏa thuận và ký kết với nhau. Giấy tờ này sẽ không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền và không bảo đảm được về mặt pháp lý.

2. Mua nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp luật không?

Tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

...”

Theo đó, trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/07/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hồ sơ, văn bản chuyển quyền sử dụng đất.

Tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng mua bán nhà ở phải thực hiện công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý.

Vì vậy, khi mua bán nhà bằng giấy viết tay không thực hiện việc công chứng chứng thực mà sau đó các bên tranh chấp yêu cầu tòa án giải quyết thì giao dịch tuyên bố vô hiệu do không tuân thủ mặt hình thức.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ về hình thức như sau:

“

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

”

Như vậy, việc mua bán đất bằng giấy viết tay trong trường hợp hai bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, thì Tòa án sẽ công nhận hiệu lực của giao dịch mua nhà đất thông qua giấy viết tay.

Từ những phân tích trên, tóm lại có hai trường hợp mua nhà đất, giấy viết tay có hiệu lực pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng chỉ có hiệu lực khi diễn ra trước ngày 01/07/2014 và trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng khi thực hiện hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Rủi ro khi mua nhà bằng giấy viết tay

Đối với đất mua giấy viết tay chưa được công nhận quyền sử dụng đất: việc mua bán nhà bằng giấy viết tay không đảm bảo giá trị pháp lý, quyền lợi của các bên đặc biệt là bên mua sẽ không được pháp luật bảo vệ. Pháp luật sẽ không công nhận giao dịch đối với thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận.

Đối với đất mua giấy viết tay đã được công nhận quyền sử dụng đất. Giấy viết tay vẫn chị có giá trị với hai bên mua bán, vì giấy tờ mua bán đất bắt buộc phải công chứng. Cụ thể điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải được công chứng.

Do đó việc mua đất chỉ có giá trị pháp lý với hai bên không thể sử dụng để đi sang tên chuyển nhượng được.

Ngoài ra, việc mua nhà bằng giấy viết tay có thể gây khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc. Thông thường việc mua bán nhà bằng giấy viết tay thường thiếu giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu như người mua chủ quan, tin tưởng người bán mà đặt cóc nhà trong khi nhà đất còn chưa rõ ràng về hồ sơ pháp lý dễ dẫn đến tình trạng mất tiền nhưng không có nhà.

Đặc biệt là có thể bị bên bán lật lọng. Việc mua bán nhà bằng giấy viết tay chủ yếu dựa trên lòng tin mà người mua dành cho người bán. Nếu giao dịch viết bằng tay mà không được cơ quan chức năng xác nhận, thì người mua sẽ gặp bất lợi khi không được pháp luật bảo vệ.

4. Mua nhà bằng giấy tay bị lật lọng thì phải làm sao?

Đối với hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay không được công chứng chứng thực theo quy định, hợp đồng sẽ bị vô hiệu vì không đáp ứng yêu cầu về hình thức của hợp đồng theo quy định. Như vậy bên mua sẽ khó có thể bảo vệ quyền lợi của mình trước pháp luật.

Khi xảy ra tranh chấp Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp thông qua hòa giải cơ sở.

Tuy nhiên, như phân tích trên thì hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có thể được công nhận hiệu lực bởi Tòa án có thẩm quyền. Điều 186 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định quyền khởi kiện vụ án như sau:

“

Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

”

Như vậy, khi bên bán lật lọng, bên mua có thể tiến hành khởi kiện ra tòa yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng mua nhà bằng giấy viết tay để bảo vệ quyền lợi của bản thân.

Do đó, khi thực hiện việc mua nhà bằng giấy viết tay, người mua nên chủ động công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà để tránh những tranh chấp có thể xảy ra ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình.