Câu hỏi: Kính đề nghị luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp về việc thế chấp quyền sử dụng đất (thế chấp sổ đỏ) như sau: Ông A có bán cho tôi 1 mảnh đất. Chúng tôi đã công chứng hợp đồng, nhưng chưa sang tên sổ đỏ (sổ đỏ vẫn tên ông A).

Sau đó ông A lại mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, Ông A không thông báo cho ngân hàng biết về việc đã bán đất cho tôi. Hợp đồng thế chấp với ngân hàng được công chứng đầy đủ và đã được đăng ký Giao dịch bảo đảm tại VP đăng ký đất đai theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, có phải ông A đã phạm vào tội lừa đảo tôi và lừa đảo ngân hàng hay không? Và việc sở hữu, sử dụng mảnh đất này theo pháp luật là thuộc quyền của ông A (vì sổ đỏ vẫn tên ông A, chưa sang tên cho tôi) hay thuộc quyền sở hữu, sử dụng của tôi.

Trả lời: Thứ nhất:
Có phải ông A đã phạm vào tội lừa đảo tôi và lừa đảo ngân hàng hay không?

Đối với tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017.

>> Tư vấn về hiệu lực pháp lý của hợp đồng thế chấp, gọi:
1900.6169

Để xác định một người có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không cần đảm bảo hai hành vi khách quan và bắt buộc (cần và đủ): hành vi dùng thủ đoạn gian dối và hành vi chiếm đoạt tài sản. Gian dối là đặc trưng cơ bản của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng không phải là dấu hiệu duy nhất của tội phạm, mà ngoài thủ đoạn gian dối, người phạm tội còn phải có hành vi chiếm đoạt tài sản thì mới đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Theo quy định trên, người thực hiện hành vi vi phạm bị truy cứu TNHS về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nếu có dấu hiệu sau:

Hành vi khách quan: do đặc điểm riêng của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nên người phạm tội chỉ có một hành vi khách quan duy nhất là “chiếm đoạt”, nhưng chiếm đoạt bằng thủ đoạn gian dối. Thủ đoạn gian dối của người phạm tội bao gìơ cũng phải có trước khi có việc giao tài sản giữa người bị hại với người phạm tội thì mới là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Lưu ý: Gian dối là đặc trưng của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nhưng không phải mọi hành vi gian dối đếu cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Hậu quả: Người phạm tội đã chiếm được tài sản (hoặc giữ được tài sản trong trường hợp dùng thủ đoạn gian dối trao tài sản nhưng lại không trao). Đối với những trường hợp người phạm tội có ý định chiếm đoạt tài sản có giá trị lớn hoặc rất lớn như ôtô, xe máy, máy tính xách tay, đồng hồ đắt tiền… thì dù người phạm tội chưa chiếm đoạt được tài sản vẫn bị coi là phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, nhưng là phạm tội trong trường hợp phạm tội chưa đạt hoặc chuẩn bị phạm tội tuỳ thuộc vào từng trường hợp cụ thể.

Nếu người bán có các dấu hiệu trên thì anh có quyền gửi đơn tố giác tới Cơ quan công an để kịp thời thụ lí và giải quyết. Anh còn có quyền tới văn phòng công chứng để yêu cầu giải thích về việc làm cua đơn vị này, bởi, theo nguyên tắc đối tượng là quyền sử dụng đất đã được định đoạt và công chứng thì không thể thế chấp tại ngân hàng.

Thứ hai:
Về Việc sở hữu, sử dụng mảnh đất này theo pháp luật là thuộc quyền của ông A (vì sổ đỏ vẫn tên ông A, chưa sang tên cho bạn) hay thuộc quyền sở hữu, sử dụng của bạn?

Bạn và ông A đã thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai và đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng. Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng của mình phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hợp đồng:

“a)
Hợp đồng chuyển nhượng
, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông A là hợp pháp và phát sinh hiệu lực của hợp đồng, các bên có các quyền và nghĩa vụ pháp lí đối với nhau. Tuy nhiên hiện nay bạn vẫn chưa được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên mảnh đất hiện tại vẫn thuộc sở hữu của ông A.