Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi và vợ tôi có 5 bất động sản, đã có giấy CN QSDD và tài sản khác gắn liền với đất; tất cả tài sản trên sau hôn nhân. Trong đó có 4 sổ đỏ tôi đứng tên và 1 sổ đỏ vợ đứng tên .

Nay tôi cần làm hơp đồng công chứng chuyển nhượng 3 bất động sản lại cho 3 đứa con ruột (con đầu sinh 09 /2003; con thứ hai sinh 05/2005, con thứ ba sinh 07 /2007 ) có 2 sổ tôi đứng tên và 1 sổ vợ đứng tên. Khoảng 7 ngày sau, các con tôi có được phép bán các tài sản trên không ? Còn thuế thu nhập và thuế trước bạ có đóng không ? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về người chưa thành niên. Cụ thể:

Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

…

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì do 3 người con của bạn đều chưa thành niên (các con sinh năm 2003, 2005, 2007) nên không thể tự mình đứng ra giao kết hợp đồng và hai vợ chồng bạn lại là người đại diện theo pháp luật đương nhiên của các con nên không thể đồng thời giao dịch với mình mà mình cũng là người đại diện của con được. Theo đó vợ, chồng bạn không thể lập hợp đồng tặng cho sang tên luôn cho các con để các con đứng tên và tự giao kết mua bán được.

Tuy nhiên, nếu vợ, chồng bạn vẫn muốn chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất cho các con thì bắt buộc phải thực hiện theo bước lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho ông bà trước có công chứng và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên cho ông, bà tại Phòng đăng ký đất đai theo quy định pháp luật về đất đai (Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai); sau đó ông bà sẽ lập hợp đồng tặng cho lại cho ba người cháu và khi đó hai vợ chồng sẽ là người đại diện theo pháp luật đứng ra để giao kết hợp đồng tặng cho này với tư cách người đại diện thay mặt con thực hiện. Khi đã có giấy chứng nhận thì có thể giao dịch mua bán luôn.

Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

+ Giấy chứng nhận QSDĐ (bản chính);

+ Hợp đồng tặng cho (theo mẫu);

+ Giấy tờ chứng minh nhân thân của hai bên (chứng minh thư, sổ hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn photo chứng thực).

(Thời điểm hợp đồng được công chứng xong thì sẽ hoàn tất hồ sơ gửi Phòng đăng ký đất đai huyện).

- Thứ hai, đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

+ Đối với thuế thu nhập cá nhân: Đối với hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất từ bố, mẹ với con; ông bà với cháu...thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể,
Luật thuế thu nhập cá nhân
quy định:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

+ Đối với lệ phí trường bạ: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất từ bố, mẹ sang con; ông bà sang cháu thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ. Cụ thể, Nghị định 45/2011/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ:

Điều 4.
Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

...

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Theo đó, trong trường hợp của bạn thì đây là quan hệ giữa bố, mẹ với con; ông, bà với cháu nên khi thực hiện giao kết hợp đồng tặng cho với nhau sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, khi vợ, chồng bạn đã thực hiện việc tặng cho theo quy trình đã hướng dẫn trên thì khi lập hợp đồng mua bán ra bên ngoài đối với quyền sử dụng đất của con (mục đích đảm bảo quyền lợi của con) thì để được miễn thuế thu nhập cá nhân phải đảm bảo 2 yếu tố (tài sản duy nhất con và đã sử dụng tối thiểu từ 6 tháng trở lên).