Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề đòi quyền sử dụng với phần đất không nằm trong Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có sử dụng để trồng cây lâu năm trên thực tế

Nội dung tư vấn
: Kính nhờ VP luật sư LuatMinhGia tư vấn giúp tôi về việc tranh chấp đất cụ thể như sau: Vào năm 1993 mẹ vợ của tôi có xin đất làm nhà và có bìa đỏ với diện tích đất ở + đất vườn ngang 19m, dài 31m, + (3m ngang đất trồng cây lâu năm mà mẹ tôi đã trồng bờ rào gai long từ 1993 không nằm trong bìa đỏ. Bên trong mẹ tôi có trồng cây đào lộn hột 4 cây, keo 5 cây và dương liễu 1 cây và tất cả có tuổi cây từ 15 năm đến 20 năm). Trước năm 1993 trên 3m đất không có bìa đỏ là bờ ruộng của thửa đất mà mẹ tôi được cấp có 3 cây bạch đàn của ông K mà nay đã bị bật gốc và chết cách đây 5 năm. Nay ông K cho rằng 3m đất đó là của ông ta và nhờ đứa cháu làm địa chính xã cắt 3m đất đó làm bìa cho ông K nhưng chưa có bìa. Vậy nay xin nhờ Luatminhgia tư vấn giúp tôi hiểu rõ và làm thế nào để không bị mất đất. Giấy tờ thủ tục ra sao? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Mẹ vợ bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất ở, đất vườn nhưng 3m ngang đất trồng cây lâu năm mà mẹ bạn trồng bờ rào gai long từ năm 1993 không được ghi nhận trong sổ đỏ. Việc tranh chấp đất giữa mẹ vợ bạn và ông K ngoài việc xem xét trên Giấy chứng nhận đã cấp cho mẹ bạn còn phải xem xét dựa trên hồ sơ địa chính của địa phương về việc phân chia ranh giới sử dụng đất. Vì bạn không đề cập đến việc trong hồ sơ địa chính có ghi nhận về quyền sử dụng cả mẹ bạn với 3 m đất này hay không nên ta có thể chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất
, mẹ bạn có căn cứ để được công nhận quyền sử dụng đất.

Nếu trong hồ sơ địa chính của địa phương có ghi nhận về ranh giới của quyền sử dụng của mẹ vợ bạn là bao gồm cả 3 m đất này hoặc mẹ vợ bạn có những giấy tờ chứng minh về việc được sử dụng cả phần đất này như giấy tờ về việc được giao đất, cho thuê đất, giấy tờ, hợp đồng về việc được thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho,… bao gồm cả 3 m đất trên thì mẹ vợ bạn có quyền sử dụng và có những quyền chung của người sử dụng đất với phần đất này, trong đó có cả quyền được bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp và có quyền khiếu nại ông K về hành vi lấn, chiếm đất đai theo quy định tại Điều 166 Luật Đất đai 2013:

“Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.”

Trong trường hợp này, vì phần đất này thuộc phạm vi sử dụng hợp pháp của mẹ vợ bạn, mẹ vợ bạn đang được công nhận quyền sử dụng đất nên ông K không có căn cứ gì để đòi quyền sử dụng với 3 m đất này và ông K cũng sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất này. Mẹ vợ bạn có thể gửi đơn khiếu nại ra Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất để khiếu nại về hành vi lấn, chiếm đất đai của ông K. Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành hòa giải căn cứ vào hồ sơ địa chính cũng như những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai
, trong hồ sơ địa chính không ghi nhận về quyền sử dụng của mẹ bạn với 3 m đất này và mẹ bạn cũng không có những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng mảnh đất

Trường hợp này, mẹ bạn sẽ không có quyền sử dụng với 3 m đất đó cũng không có căn cứ để khiếu nại ông K về hành vi lấn chiếm đất đai của mình, bởi về mặt pháp luật, mẹ vợ bạn chưa được công nhận quyền sử dụng hợp pháp với 3 m đất này nên chưa phát sinh những quyền khiếu nại, khởi kiện của người sử dụng dụng đất theo quy định của luật Đất đai 2013. Tranh chấp giữa mẹ bạn và ông K trong trường hợp này cũng được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có mảnh đất, nếu ông K muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả 3 m đất này, ông K phải có nghĩa vụ chứng minh về việc mình có sử dụng mảnh đất đó, tức là ông K phải chứng minh về việc mình được sử dụng hợp pháp phần diện tích đất bao gồm cả 3 m đất đó thông qua những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh về việc được giao đất, cho thuê đất, giấy tờ về việc được nhận thừa kế, chuyển nhượng, tặng cho,… Nếu cả hai bên không hòa giải được về tranh chấp này và cũng không có những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất và kết quả hòa giải tại cơ sở không thành thì 2 bên có thể lựa chọn tiếp tục giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp cao hơn hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia