Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 1995 bố em có mua mảnh đất 320m2 gồm 1 mảnh đất và 1 đất ao khi chưa có bìa đỏ. Đến năm 2005 Bố em có bán đất ao cho anh L với diện tích là 120 m2. Nhưng do không đọc kỹ nên tại thời điểm chuyển nhượng đất 2 bên nghĩ rằng đất ao là đất ở, có quyền sở hữu vĩnh viễn.

Đến năm 2016 khi có đợt làm bìa đỏ thì theo quy định UBND xã chỉ làm bìa đỏ cho gia đình em với 200m2 đất thổ cư và không chấp nhận làm cho 120m2 của anh L. Do đó, 120m2 đất này nếu không làm thủ tục chuyển nhượng đất sang đất thổ cư sẽ bị lấy ra trong 20 năm tới, anh L đã xây nhà ở và sinh sống 10 năm nay.Vậy trong hợp này gia đình em có phải đền bù gì không ạ. E xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 697.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì thời điểm năm 2005 bố bạn bán diện tích 120m2 đất ao cho anh L dựa trên sự thỏa thuận của hai bên. Trong đó, vào thời điểm mua bản thân anh L cũng xác định đất mình mua là đất vườn ao (việc hiểu lầm đất vườn ao cũng là đất ở lâu dài đó chỉ là dựa trên sự suy đoán của hai bên nên không có cơ sở yêu cầu bồi thường nếu phát sinh tranh chấp). Do đó, hiện nay năm 2016 khi cơ quan nhà nước thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 200m2 đất thổ cư của gia đình.
Đối với 120m2 đất vườn ao của anh L (mua từ gia đình) không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất với lý do chưa thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tự ý xây dựng nhà ở kiên cố trên đất thì gia đình bạn cũng không có trách nhiệm, nghĩa vụ bồi thường, đền bù bất cứ khoản gì cho gia đình anh L.

Trong trường hợp anh L muốn được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất đối với điện tích vườn ao 120m2 thì sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận lần đầu theo khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và thực hiện đồng thời hồ sơ, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất thổ cư.

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó, khi thực hiện quyền chuyển đổi mục đích thì anh L sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất tại điểm a, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.