Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp bố mẹ chồng cho vợ chồng đất không có giấy tờ. Sau khi người chồng chết thì bố mẹ chồng đòi lại mảnh đất đo do con dâu đang sử dụng, quản lý. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Tôi lấy chồng được hơn 10 năm, có 1 con trai và 1 con gái. Sau khi cưới, bố mẹ chồng cho vợ chồng tôi một mảnh đất nhưng chưa làm sổ đỏ. Cách đây 4 năm, chồng tôi bị bệnh và chết, sau đó con trai tôi cũng bị chết do đuối nước. Căn nhà hiện nay tôi và con gái đang ở do vợ chồng tôi tự xây dựng lên. Sau khi chồng tôi mất, tôi có kiến thiết lại và mất thêm một khoản tiền nữa. Chồng tôi chết để lại cho tôi một khoản nợ, phải vất vả lắm tôi mới trả nợ hết được. Con gái tôi đau ốm và không được nhanh nhẹn về mặt thể chất và trí tuệ. Gần đây, tôi có mâu thuẫn với bố mẹ chồng và anh em nhà chồng (bố mẹ chồng tôi có một mình chồng tôi là con trai và 3 người con gái). Bố mẹ chồng tôi đòi lại đất và yêu cầu tôi phải mang hết những tài sản trên đất ra khỏi đất của bố mẹ chồng tôi (sổ đỏ đứng tên bố, mẹ chồng tôi). Tôi muốn hỏi, nếu bị kiện ra tòa thì tôi có phải trả lại đất cho bố mẹ chồng tôi không? tài sản trên đất của tôi không mang đi được thì tính thế nào? Tôi xin cảm ơn và rất mong sớm nhận được tư vấn của luật sư!

Trả lời: Vợ chồng chị cưới nhau cách đây 10 năm (khoảng năm 2008) và sau khi cưới thì bố mẹ chồng cho hai vợ chồng mảnh đất nhưng không sang tên. Vì bạn không cung cấp chính xác thời gian bố mẹ chồng tặng cho đất nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Giả sử ngay sau khi cưới bố mẹ cho đất (năm 2008) thì xác định giá trị pháp lý của hợp đồng tặng cho bất động sản hải dựa theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 và Luật đất đai năm 2003. Cụ thể:

Điều 467 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định về tặng cho bất động sản như sau:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản."

Điều 129 Luật đất đai năm 2013 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất:

“1. Việc nộp hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất gồm di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ tặng cho quyền sử dụng đất gồm văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định của tổ chức tặng cho quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bên nhận quyền sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người nhận quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Như vậy việc tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng chứng thực và được đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì mới có giá trị pháp lý. Tuy nhiên hiện nay bố mẹ chồng chị không thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự do vô hiệu về mặt hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập (Khoản 1 Điều 136 Bộ luật dân sự năm 2005) đến nay thì thời hiệu yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự đã hết. Nếu việc tặng cho là do bố mẹ chồng tự nguyện và đáp ứng tất cả các điều kiện khác để giao dịch dân sự có hiệu lực (trừ điều kiện về hình thức) thì bố mẹ không thể đòi lại đất của vợ chồng bạn. Tuy nhiên bạn phải chứng minh ý chí của bố mẹ chồng là đã tặng cho chứ không phải là cho mượn đất ở nhờ.

Sau khi chồng chị mất thì bố mẹ chồng vẫn có quyền thừa kế di sản của chồng bạn để lại theo di chúc hoặc chia theo quy định của pháp luật (Điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015) nếu không để lại di chúc. Nếu có quyền hưởng di sản thừa kế từ chồng bạn thì bố mẹ vẫn có thể yêu cầu chia mảnh đất đã tặng cho vợ chồng bạn.

Trân trọng!