Câu hỏi: Kính chào anh/ chị luật sư và quý cơ quan,Tôi có hơn 2.200 m2 đất ở đô thị, ngang 55m x dài 40m, mặt tiền trước đất là đường rộng 6m, tại khu vực được quy hoạch khu dân cư hiện hữu ở P4, TP. Tân An, tỉnh Long An. Do nhu cầu cần tiền để kinh doanh, tôi muốn tách ra để chuyển nhượng 2 nền đất (mỗi nền diện tích = 5 x 40 = 200 m2). Như vậy có được tách thửa và chuyển nhượng không ? nếu được thì thủ tục như thế nào? Thời gian bao lâu ? Và phải đóng các loại thuế, phí gì?Xin trân trọng cảm ơn !

Trả lời: Do bạn cung cấp thông tin không đầy đủ, mảnh đất của gia đình đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể. Giả sử:

Trường hợp của bạn chưa có giấy chứng nhân quyền sử dụng đất và muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải tiến hành làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trong trường hợp đất đang sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, nếu muốn được công nhận quyền sử dụng đất thì phải được UBND xác nhận đất không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật đất đai và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Như vậy, trường hợp của bạn nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo Điều 100 hoặc 101 Luật Đất đai 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Thứ nhất, các điều kiện để tách thửa:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu.

Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau: "Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Như vậy, khi tách thửa cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiếu.

Theo Điều 4 quyết định 66/2018/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh Long An  quy định:

“
Điều 4. Đối với đất ở đô thị (các phường, thị trấn)

1. Lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới lớn hơn hoặc bằng 20 m, sau khi tách thửa và trừ đi chỉ giới xây dựng thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 45 m2, trong đó:

- Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 5 m;

- Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 5 m.

2. Lô đất xây dựng nhà ở khi tiếp giáp với đường giao thông có lộ giới nhỏ hơn 20 m, sau khi tách thửa và trừ đi chỉ giới xây dựng thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 36 m2, trong đó:

- Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 4 m;

- Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 4 m.

3. Đối với lô đất xây dựng nhà ở tiếp giáp đường giao thông nhưng chưa quy định lộ giới, sau khi tách thửa thì diện tích thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về diện tích, kích thước tối thiểu như sau:

Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 80 m2, trong đó:

- Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 4 m;

- Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở tối thiểu là 15 m.”

Việc bạn muốn chia thành các thửa có diện 200m2 với bề rộng của lô đất là 5m và chiều sâu của lô đất là 20m nên bạn đã đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu khi tách thửa.

- Và không thuộc các trường hợp sau:

Thửa đất hoặc một phần thửa đất đề nghị tách thửa đã có thông báo thu hồi đất hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

Thửa đất đang có khiếu nại, tranh chấp;

Thửa đất hoặc tài sản gắn liền với thửa đất đó đang bị các cơ quan có thẩm quyền thực hiện các biện pháp ngăn chặn để thực hiện quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc bản án của Tòa án;

Người sử dụng đất vi phạm quy định của pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng đất;

Thửa đất thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch ,sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định, phê duyệt theo quy định pháp luật;

Thửa đất không được tách thửa theo các quy định khác của pháp luật.

Thứ hai, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất;

Thứ ba, về thủ tục tách thửa

Theo Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất bao gồm những giấy tờ sau:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ tư, thời hạn tách thửa

Theo khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:

“đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 15 ngày;”

Thứ năm, về khoản phí và lệ phí tách thửa

Theo thông tư 24/2014/TT-BTC quy định về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, bạn có thể nộp các loại phí, lệ phí sau:

Phí trích đo địa chính

Lệ phí địa chính

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất