Câu hỏi: Kính chào luật sư, xin cho tôi hỏi trường hợp sau: Ngoại tôi có 400m đất Và bà cho má tôi 249m đất, có uỷ quyền và má tôi là người đứng tên sử dụng 249m đất đó, Nhưng Má tôi không có ở nhà, vì bà là người tu hàng, và ở luôn trong chùa, tôi thì theo chồng, và không có ở nhà. Các em tôi thì ở khúc trước đất, còn khúc đằng sau thì để trống, nhưng dì của tôi về nói là đất của bà, bà đã tự ý bán cho một người cháu, bằng giấy tay, và người đó cất nhà lên ở, và còn làm hộ khẩu thường trú, còn ngoại tôi cho má tôi rồi, và có giấy tờ hẵng hoi, và tự dưng bà nói cho một người cháu khác, lại cất nhà trên đất của má tôi ở được 10 năm , nhưng bà nghĩ là cháu, và không nói cho rõ chuyện đất đai , nay má tôi lớn tuổi và làm giấy tờ cho tặng mảnh đất đó cho tôi, vậy cho tôi hỏi, nay đất đó thuộc huyền sở hữu của tôi, và trên sổ đỏ 249m,để đất không có tranh chấp, vậy nay đất thuộc huyền sở hữu tôi, tôi có thể thưa những người chiếm đất của tôi, và lấy lại được không, và họ đã ở mười năm, tự ý làm hộ khẩu thường trú, vậy có sau không, có đền bù gì không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Hỏi về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Với trường hợp của gia đình cần xác định việc mẹ đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có hợp pháp hay không và những giấy tờ viết tay của bà cho người cháu kia có phù hợp với quy định pháp luật không để xác định chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất này. Bởi lẽ, anh/chị có đưa ra thông tin bà cho má, có ủy quyền và mẹ đứng tên, với nội dung này chưa rõ ràng bởi bà cho theo hình thức ủy quyền mà không phải theo hình thức chuyển quyền sở hữu, đây có thể là ủy quyền sử dụng nên không sử dụng được ủy quyền để làm sang tên hợp pháp.

>> Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, gọi:
1900.6169

Bên cạnh đó, nếu gia đình không chứng minh được bà có hợp đồng chuyển nhượng cho má thì bên người cháu khi có hợp đồng mua bán từ bà và có thời gian sử dụng từ khi mua đến nay sẽ có căn cứ làm thủ tục cấp số hợp pháp. Cho nên, gia đình phải thu thập các chứng cứ chứng minh về việc bà đã làm thủ tục chuyển nhượng sang cho má hợp pháp, có thể thông qua các hợp đồng tặng cho,... để xác minh giao dịch này.

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình.

--------

2. Điều kiện cấp sổ đỏ đối với đất sản xuất được giao từ năm 1993

Câu hỏi:

Chào a/c. Anh, chị cho hỏi gia đình tôi được nhà nước giao cho 2000m đất sản xuất từ đầu năm 1993 và đóng thuế đầy đủ, chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất. Bây giờ bố mẹ tôi muốn tách đất cho con làm nhà sinh sống thì có được không và thủ tục, trình tự như thế nào? Xin chân thành cảm ơn anh/chị!

Tư vấn:

Chào bạn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Điều kiện cấp sổ đỏ đất được giao sử dụng trước năm 1993

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

Hiện tại khi gia đình muốn tách đất cho con làm nhà sinh sống thì phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) sau đó mới làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở mới được phép xây dựng nhà để ở. Anh/chị có thể tham khảo và thực hiện hai thủ tục này theo bài viết trên.

----

3. Trong thời gian ghi nợ tiền sử dụng đất có được phép chuyển nhượng QSDĐ?

Câu hỏi:

Thưa luật sư. Mẹ tôi có 1 miếng đất rau màu đã có sổ đỏ,  nay mẹ tôi tính chia cho 3 người con. Mẹ tôi tính là chia trước cho con, sau đó con tự làm giấy tờ chuyển mục đích sử dụng. Luật sư cho tôi hỏi :

1. Nếu mẹ tôi chuyển mục đích trước nợ thuế ,sau đó rồi chia cho con được không hay là phải thanh toán hết số tiền thuế thì mới được chia cho con?

2. Nếu mẹ tôi chia trước,sau đó mới cho các con và họ tự chuyển mục đích thì thủ tục khó khăn hay đơn giản hơn trường hợp 1? Xin luật sư tư vấn cho tôi. Trân trọng kính chào và cám ơn.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về ghi nợ tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Và thông tư 76/2014/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất:

Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

...

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Như vậy,
trường hợp này nếu mẹ bạn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và xin ghi nợ tiền sử dụng đất phải nộp (được ghi nợ) thì trong thời gian này mẹ bạn không thể thực hiện giao dịch tặng cho, chuyển nhượng được. Theo đó, nếu mẹ bạn muốn tặng lại cho các con thì phải hoàn tất xong nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước. Trường hợp mẹ bạn tặng lại cho các anh, em và các anh, em muốn chuyển đổi mục đích thì làm thủ tục xin chuyển đổi gửi Phòng đăng ký đất đai của huyện để giải quyết.