Câu hỏi: Chào anh chị luật sư Luật Minh Gia! Em ở tỉnh X có mua thửa đất 115 m2 đất ở đô thị, đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng em ngày 14-11-2013. Nhưng em làm giấy phép xây dựng thì không được cấp giấy phép.

Phòng quản lý đô thị nói là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai quy định và đang làm tờ trình trình UBND thành phố Quảng Ngãi và phòng tài nguyên môi trường kiểm tra tất cả các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Em có đến phòng tài nguyên môi trường hỏi thì được trả lời nguyên thửa đất của chủ trước là 815 m2 đất vườn được chuyển thành đất ở ngày 13-03-2013 thì đúng luật nhưng khi tách thành 06 thửa nhỏ thì sai quy định sau đó sang tên cho vợ chồng em cũng sai quy định (quy hoạch 1/500 được phòng quản lý đô thị duyệt ngày 12-08-2013, ngày nộp hồ sơ qua phòng một cửa để tách ra 06 thửa nhỏ là ngày 01-07-2013 và được cấp GCN ngày 05-10-2013 (sau nhiều lần chỉnh sữa cho đúng yêu cầu), sau đó chuyển nhượng cho vợ chồng em GCN được ký 14-11-2013 ). Đất mua giấy viết tay ngày 04-08-2013. Qua phòng công chứng ngày 09-10-2013.

Vậy cho em hỏi:

1. Đất em có được cấp giấy phép xây dựng tạm không?

2. Khi thực hiện thu hồi đất thì em có được tái định cư không? Vợ chồng em đang ở trọ gần thửa đất đó, tạm trú dài hạn và  không còn đất nào ở địa phương đó cả.

3. Giấy chứng nhận của em có bị thu hồi do cấp sai quy định không?

Xin nói thêm thửa đất em nằm trong đất ở quy hoạch thuộc đất để tái định cư cho những hộ trúng tuyến đường chạy qua, không đúng theo bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500.

Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc xin cấp phép xây dựng tạm:

Thửa đất của gia đình bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 7 Nghị định 64/2012/NĐ-CP quy định về giấy phép xây dựng:

"
1. Nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch điểm dân cư nông thôn (quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới) được cấp có thẩm quyền phê duyệt và công bố nhưng chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất, mục tiêu đầu tư.

3. Đảm bảo an toàn cho công trình, công trình lân cận và các yêu cầu về: Môi trường, phòng cháy chữa cháy, hạ tầng kỹ thuật (giao thông, điện, nước, viễn thông), hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa và đảm bảo khoảng cách đến các công trình dễ cháy, nổ, độc hại, các công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia.

4. Hồ sơ thiết kế xây dựng đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 5 Nghị định này.

5. Phù hợp với quy mô công trình và thời gian thực hiện quy hoạch xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

6. Chủ đầu tư phải có cam kết tự phá dỡ công trình khi thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng tạm hết hạn và không yêu cầu bồi thường đối với phần công trình phát sinh sau khi quy hoạch được công bố. Trường hợp không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế phá dỡ và chủ đầu tư phải chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ công trình.

Giấy phép xây dựng tạm chỉ cấp cho từng công trình, nhà ở riêng lẻ, không cấp theo giai đoạn và cho dự án".

Đối chiếu với quy định trên, trường hợp của bạn đất này nằm trong quy hoạch thực hiện dự án tái định cư, phù hợp với quy mô công trình do UBND tỉnh quy định, việc xây dựng nhà phù hợp với mục đích sử dụng đất, đáp ứng bảo đảm an toàn cho các công trình thì sẽ được cấp giấy phép xây dựng tạm. Nếu bạn vi phạm một trong các điều kiện trên thì không được cấp giấy phép trên.

Thứ hai, Về bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi:

Bởi vì bạn không cung cấp rõ thông tin về thời điểm có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của nhà nước nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn.

Giả sử, năm 2015 nhà nước có quyết định thu hồi đất và phần đất của bạn nằm trong diện bị thu hồi thì căn cứ theo Điều 79 Luật Đất đai 2013 và  Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

Theo quy định trên, bạn được bồi thường nếu tại thời điểm nhà nước thu hồi đất thuộc một trong các trường hợp sau đây thì sẽ được bồi thường về đất:

+Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+Đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về hỗ trợ tái định cư theo quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

“Việc hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 83 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu quy định tại Điều 27 của Nghị định này thì được hỗ trợ khoản chênh lệch giữa giá trị suất tái định cư tối thiểu và số tiền được bồi thường về đất

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài tự lo chỗ ở thì ngoài việc được bồi thường về đất còn được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy mô diện tích đất ở thu hồi, số nhân khẩu của hộ gia đình và điều kiện cụ thể tại địa phương quy định mức hỗ trợ cho phù hợp.”

Như vậy, trường hợp khi nhà nước thu hồi đất ở mà bạn phải di chuyển chỗ ở khi thuộc vào một trong hai trường hợp trên thì sẽ được nhà nước hỗ trợ tái định cư.

Thứ ba, việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp:

Giả sử, năm 2015 sau khi cơ quan thanh tra tiến hành kiển tra và có kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp trái với quy định của pháp luật thuộc các trường hợp quy định theo khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp:

- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.