Câu hỏi: Chào công ty Luật MInh Gia, tôi có vấn đề muốn nhờ công ty tư vấn như sau: Có hai chị em, người em là Việt Kiều Canada, có hai quốc tịch VN và Canada, chồng quốc tịch Canada. Trước đây người chồng của người em có gửi tiền về cho chị vợ nhờ mua đất ở Long An.

Hai bên vẫn còn giữ giấy chuyển tiền ngân hàng, có lập giấy ủy quyền có công chứng nội dung nhờ đứng tên đất ở VN. Mảnh đất rộng hơn 4000m2, trong giấy chứng nhận ghi mục đích sử dụng là nuôi trồng thủy sản, trong đó có 150m2 vừa xin được chuyển mục đích sang đất ở. Trên đất đó có ao nuôi cá, vịt, lúc trước có một chòi để người chăm sóc ở, sau này xây lại thành một nhà tường nhỏ hơn nhà cấp 4 một chút, nhưng nhà này chưa đăng ký giấy tờ gì. Người em muốn đứng tên sổ đỏ mảnh đất trên nhưng nghe nói cần phải có nhà ở và cần người chị bán nhà đó kèm đất thì người em mới được đứng tên đất.

Vậy cho hỏi: - Có thể dùng căn nhà trên đi đăng ký, bán cho người em để người em được đứng tên sổ đỏ không? Cần thủ tục gì? - Nếu không thể thì người em có thể gửi tiền về nhờ chị xây nhà cấp 4, sau này bán lại cho người em để người em đứng tên sổ đỏ? Quy mô nhà như thế nào để nhận được 4000m2 đất? - Do mảnh đất 4000m2 nhưng chỉ có 150 m2 đất ở vậy nên xây nhà như thế nào, và như thế có thể nhận được 4000m2 luôn hay chỉ được 150m2? - Nếu xây nhà xong, người chị tặng cho lại nhà đất cho em thì người em có phải đóng lệ phí trước bạ nữa không? - Sau khi có hướng giải quyết, cho em hỏi, người em cần đem những giấy tờ gì về Việt Nam? Thường quy trình sau khi cất xong nhà đến khi người Việt Kiều nhận được sổ đỏ là khoảng bao lâu? Mức phí khi nhờ luật sư thực hiện tất cả thủ tục sau khi cất nhà xong là bao nhiêu? Rất cần luật sư tư vấn hướng giải quyết tốt nhất. Rất mong nhận được giải đáp, em chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định tại điều 186 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1.Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có
quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

Như vậy, theo quy định của pháp luật đất đai người em của bạn sẽ có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất. Đối chiếu với trường hợp của bạn, không rõ địa phương bạn là nông thôn hay đô thị, nên chúng tôi chia ra làm hai trường hợp như sau:

Nếu là nhà ở nông thôn không buộc phải xin cấp giấy phép xây dựng, thì người em bạn sẽ được đứng tên phần diện tích 150m2 đất ở gắn liền với ngôi nhà trên đó, còn phần diện tích còn lại là đất nuôi trồng thủy sản thì người em sẽ không được đứng tên trên phần đất này  mà chỉ có thể hưởng giá trị trên phần đất đó.

Nếu là ở khu vực đô thị thì việc xây dựng căn nhà trên đất mà không có giấy phép xây dựng là xây dựng trái phép, có thể sẽ buộc phải tháo dỡ công trình. Để người em có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phần diện tích 150 m2 đất ở thì phải đáp ứng điều kiện là có nhà ở trên đó (nhà ở được xây dựng hợp pháp). Còn phần đất nuôi trồng thủy sản còn lại không thể đứng tên trên đó, chỉ khi có nhà gắn liền trên đất mới có thể đứng tên trên giấy chứng nhận. Tuy không đứng tên nhưng người em vẫn được hưởng giá trị trên phần đất này.

Thứ hai
, việc tặng cho tài sản từ người chị sang người em ruột sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại văn bản sau:

Căn cứ theo điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về các trường hợp được miễn thuế:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ
chuy
ể
n như
ợ
ng b
ấ
t đ
ộ
ng s
ả
n
giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
…

Căn cứ theo khoản 10 điều 9 nghị định 140/2016/ NĐ – CP về lệ phí trước bạ trường hợp miễn lệ phí trước bạ thì tặng cho giữa chị em ruột thì được miễn lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Thứ ba
,hợp đồng tặng cho tài sản cần phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã phường nơi có đất. Do vậy hai chị em có thể đi đến văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục tặng cho tặng tài sản, khi đi cầm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ chứng minh hai chị em ruột,…