Câu hỏi: Hạn mức đất là diện tích đất tối đa mà hộ gia đình và cá nhân được phép sử dụng trên cơ sở đất được Nhà nước giao,nhận chuyển nhượng hợp pháp từ người khác hoặc do khai hoang phục hóa. Vậy trường hợp đất vượt quá hạn mức được nhà nước công nhận khi thu hồi thì có được bồi thường không? Đây là thắc mắc của rất nhiều người đã liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn. Nếu bạn cũng có thắc mắc tương tự thì hãy liên hệ với chúng tôi

1) Luật sư tư vấn quy định pháp luật về các vấn đề liên quan đến thu hồi đất.

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về thu hồi đất đai như:

+ Nắm được các điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất;

+ Nắm được việc xác định loại đất để Nhà nước tiến hành bồi thường khi thu hồi đất;

+ Biết được việc xác định giá bồi thường đất theo quy định pháp luật;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2) Quy định pháp luật về các vấn đề pháp lý khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Nội dung tư vấn:
Kính gửi Công ty luật Minh Gia. Gia đình tôi ở DS-T hiện đang ở trên đất của tổ tiên để lại, hiện nay nhà nước thu hồi để làm đường tôi xin mô tả như sau: Tổng diện tích đất sau khi nhà nước kiểm kê, đo đạc lại cho gia đình tôi 1.523 m2. Trong đó: Đã cấp trích lục đất ở lâu dài 1.323m2, đất chưa được cấp trích lục 200m2. Nguồn gốc đất đã được gia đình tôi sinh sống ổn định từ năm 1960 đến nay, phần đất dư thừa không lấn chiếm, không tranh chấp. Hiện nay nhà nước thu hồi 1200m2 trong đó 1000 m2 đã cấp trích lục đất ở, 200m2 chưa được cấp trích lục. Vậy công ty cho hỏi: Đối với diện tích đất dôi dư 200m2, nhà nước thu hồi thì có được đề bù không? Nếu đền thì theo theo loại đất gì? Đơn giá được xác định như thế nào? (Xin dẫn chiếu quy định, văn bản liên quan để tiện tra cứu nếu có gì chưa rõ). Trân trọng cảm ơn công ty!

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất dôi dư 200m2 mà gia đình đang sử dụng thì chưa được cấp trích lục, không có những giấy tờ khác về việc sử dụng đất. Do vậy, khi nhà nước thu hồi diện tích 200m2 đất này thì gia đình bạn chỉ được bồi thường khi đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất trên. Cụ thể Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì  mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
.”

Đồng thời Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”

Do vậy, đối với phần đất 200m2 của gia đình bạn mà đã sử dụng ổn định lâu dài thì để đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn cần liên hệ với UBND xã xin xác nhận tình trạng của mảnh đất là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Khi chứng minh được mảnh đất 200m2 của gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia định bạn sẽ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi phần đất này.

Thứ hai, về việc xác định loại đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Do phần đất 200m2 nhà bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên khi tiến hành kiểm kê đất đai để bồi thường thì Ban giải phóng mặt bằng phải tiến hành xác định loại đất đối với phần đất này. Căn cứ theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014 về việc xác định loại đất khi cấp GCNQSDĐ như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

….

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này
.”

Theo thông tin bạn cung cấp, hiện trạng sử dụng toàn bộ mảnh đất 1532 m2 của gia đình bạn đang là đất ở, tuy nhiên hiện chỉ có 1332 m2 có trích lục đất ở còn lại 200m2 chưa được cấp trích lục. Do vậy, việc xác định loại đất đối với thửa đất 200m2 sẽ căn cứ theo hạn mức giao đất ở tại địa phương bạn. Hạn mức công nhận đất ở được xác định bởi UNBD tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình.

Trường hợp thửa đất 1532 m2 có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở đã được UBND tỉnh công bố thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở, bao gồm cả phần đất dôi dư 200m2.

Trường hợp thửa đất 1532 m2 có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở của địa phương. Phần diện tích còn lại sau khi đã xác định theo hạn mức công nhận đất ở thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo hạn mức đất nông nghiệp của địa phương.

Như vậy, để xác định loại đất công nhận đối với phần đất dôi dư 200m2 của gia đình, thì bạn cần tìm hiểu hạn mức giao đất ở của địa phương. Nếu trong trường hợp toàn bộ cả thửa đất 1532 m2 của gia đình bạn nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở thì được công nhận toàn bộ diện tích đó là đất ở, gia đình được đền bù theo giá đất ở. Còn trong trường hợp thửa đất 1532 m2 đã quá hạn mức gia đất ở của địa phương thì chỉ công nhận phần đất trong hạn mức giao đất ở, phần còn lại được xác định là đất nông nghiệp (nếu phần 200m2 đất dôi dư đã vượt quá hạn mức giao đất ở thì phần vượt quá được xác định là đất nông nghiệp và bồi thường theo giá đất nông nghiệp).

Thứ ba, về việc xác định giá bồi thường về đất

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai 2013 UBND tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Giá đất cụ thể để tính giá bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt. Gia đình có thể tham khảo thêm về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại Nghị định 47/2014/NĐ- CP quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai).