Câu hỏi: Năm 1992 tôi mua 1 căn nhà diện tích 47m2 trên diện tích đất 367,34m2- Năm 2005 tôi kê khai giá nhà đất khi mua là 50 triệu . Tôi được miễn nộp tiền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ. Năm 2008 tôi lập hợp đồng tặng cho con tôi . Sổ đỏ nầy chưa chính thức sang tên cho con tôi , Chỉ được văn phòng đăng ký QSDĐ ghi ỏ trang bia sau sổ đỏ xác nhận việc tặng cho -

Năm 2008 Vì phải đi làm ăn xa , nên con tôi lập hợp đồng ủy quyền lại cho tôi được sang nhượng , mua bán. Nay tôi đứng tên bán nhà đất nầy, và trên hợp đồng công chứng tôi khai giá thật là 2 tỷ 600 triệu. Vậy tôi là bên bán, tôi phải nộp những loại thuế gì khi sổ đỏ con tôi chưa chính thức đứng tên, với giá mua và giá bán tôi đã khai (mua năm 1992 là 50 triệu, nay bán 2 tỷ sáu trăm triệu) tôi phải nộp thuế thu nhập bao nhiêu ? Trường hợp hiện tại con tôi chỉ có một căn nhà và đất nêu trên, nhưng hộ khẩu thường trú vẫn còn ở chung với tôi, con tôi có xin được miễn thuế thu nhập không ? nếu tôi đang có 01 căn nhà, nay con tôi ủy quyền cho tôi đứng tên bán nhà đất nầy thì tôi có được miễn thuế thu nhập không? Nếu đóng thuế thu nhập thì tôi phải đóng bao nhiêu so với giá mua và giá bán kể trên. Riêng thuế chuyển quyền sử dụng đất tôi phải nộp bao nhiêu tính theo giá mặt tiền đường hiện nay trong khu vực nhà đất nầy là 5.400.000đvị trí đất thuộc cấp 1, hẽm cấp 1, loại hẽm đất dưới 6m. Rất mong được sự quan tâm tư vấn của luật sư! Chân thành cám ơn và mong đợi hồi đáp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

-Thứ nhất,
theo quy định tại thông tư 23/2014/ TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất  thì hiện nay pháp luật hạn chế việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên trường hợp của bạn đã hoàn tất thủ tục tặng cho tài sản cho con và có xác nhận của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về việc tặng cho ở trang sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên mặc nhiên con bạn đã là chủ sở hữu đối với diện tích 367,34m2 đất mà không cần thực hiện thủ tục sang tên.

- Thứ hai,
liên quan tới thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử đất.

Theo quy định tại văn bản hợp nhất số 14/VBHN-BTC quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân
và luật sửa đổi, bổ sung một số Điều luật thuế thu nhập cá nhân.

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế của cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

...

Như vậy, do diện tích đất trên đã thuộc sở hữu của con trai nên khi chuyển nhượng thì con trai bạn sẽ thuộc đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân. Trường hợp của bạn chỉ nhận sự ủy quyền của con để thực hiện thay việc mua bán diện tích đất trên nên bạn không có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trừ trường hợp, con trai bạn ủy quyền luôn để bạn thực hiện thay việc nộp thuế thì bạn mới có trách nhiệm phải đi nộp thuế.

Tuy nhiên, theo quy định về đối tượng miễn thuế:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

...

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a) Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;
Việc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở. Cá nhân có nhà ở, đất ở chuyển nhượng có trách nhiệm kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác của việc kê khai. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện kê khai sai thì không được miễn thuế và bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Điều 22. Thuế suất

Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.

Theo như quy định trên, thì do tài sản quyền sử dụng đất là tài sản duy nhất của cá nhân con trai bạn (không phụ thuộc vào việc còn chung hộ với gia đình) nên khi tiến hành thủ tục chuyển nhựong thì con trai bạn không phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cá nhân do thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật trên.