Câu hỏi: Tư vấn về hành vi tự ý chuyển đổi tên người sử dụng đất.

Trả lời: Năm 1997 bà Y cho con trai là Phan Hoàng H đứng tên kê khai thửa đất trên (không có văn bản, chỉ bằng lời nói) và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) ghi tên người sử dụng đất là ông (bà) Phan Hoàng H. Năm 2003 anh H chết, chị N vợ anh H đi làm ăn xa thỉnh thoảng mới về thăm gia đình. Năm 2009 tỉnh X có Đề án cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị N đã tự ý lấy bìa đỏ đi sang tên từ ông (bà) Phan Hoàng H thành bà Nông Thị N. Từ khi được cấp đổi GCNQSDĐ cả gia đình không ai biết việc làm này của chị N. Ngày 01/01/2015 bà Y Hợp đồng với ông Nguyễn Văn G cho thuê thửa đất trên để trồng rau trong thời hạn 03 năm, có xác nhận của chính quyền xã. Đến tháng 01/2016 bà Y thấy có Tổ công tác gồm có Phòng TNMT huyện, cán bộ điạ chính xã và Trưởng xóm đến thẩm định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất trên từ tên chị Nông Thị N sang tên Phạm Thị D, do đó bà Y mới biết thửa đất này đã bị chi N bán cho Chị D, nên bà Y viết đơn đề nghị gửi UBND huyện và Văn phòng đăng ký đất đai huyện tạm dừng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này lại, đồng thời đề nghị UBND huyện xem xét việc cấp đổi GCNQSDĐ từ ông (bà) Phan Hoàng H sang bà Nông Thị N có đúng quy định pháp luật không ? (thực chất việc chị N chuyển nhượng thửa đất trên cho chị Hồng đã thực hiện tại Văn phòng công chứng và đã thực hiện nộp thuế trước bạ và các loại thuế liên quan vào tháng 12/2015 nhưng chưa điều chỉnh vào sổ địa chính thì xảy ra tranh chấp). Sau khi nhận được đơn đề nghị của bà Y, UBND huyện đã giao Thanh tra huyện thẩm tra, xác minh vụ việc và có kết luận: Việc chị N tự ý sang tên GCNQSDĐ từ ông (bà) Phan Hoàng H thành bà Nông Thị N khi chưa có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình là sai vì chưa có văn bản phân chia di sản thừa kế; Việc Văn phòng đăng ký đất đai tham mưu cấp đổi GCNQSDĐ từ Phan Hoàng H thành Nông Thị N chưa đảm bảo các điều kiện được cấp theo quy định của luật đất đai, đồng thời Kiến nghị thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho chị N.  Xin hỏi Luật sư:

Bà Y có đủ tư cách đề nghị UBND huyện xem xét việc cấp GCNQSDĐ cho chị N không ?

Kiến nghị của Thanh tra đề nghị thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho chị N có đúng không?

Việc mua bán giữa chị N với chị D đang thực hiện Hợp đồng, đã làm nghĩa vụ tài chính, nhưng chưa điều chỉnh vào sổ địa chính có được coi là Hợp đồng có hiệu lực chưa ? Xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về tư cách của bà Y. Căn cứ theo Điều 707 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau "

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Y và anh H chưa rõ ràng và chưa thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế của anh H mà bà Y thuộc đối tượng được hưởng di sản thừa kế từ anh H, do vậy, bà Y có đủ tư cách để đề nghị Ủy ban Nhân dân Huyện xem xét việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị N.

Thứ hai, về kiến nghị của Thanh tra, căn cứ theo Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

"- Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

- Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

- Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Xét thấy, trong vụ việc này chưa rõ ràng về căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị N khi quyền sử dụng đất là của anh H, khi anh H mất chưa có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế nên viêc thanh tra yêu cầu thu hồi để làm rõ thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có căn cứ và phù hợp theo quy định pháp luật.

Thứ ba, về giao dịch dân sự giữa chị N và chị D. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng như sau:

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng quy định:

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của chị N và chị D là văn bản đã được công chứng, tuy nhiên, khi đánh giá về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bà N là không đúng thì Hợp đồng chuyển nhượng này mặc dù được công chứng và đã đóng nghĩa vụ tài chính nhưng sẽ bị hủy vì chị N không đủ điều kiện được phép chuyển nhượng theo quy định pháp luật.

Trân trọng./.

Phòng Luật sư tư vấn dân sự - Công ty Luật Minh Gia.