Câu hỏi: Luật sư tư vấn: Gia đình có mảnh đất sử dụng lâu dài từ thời ông cố ngoại khoảng 100 năm cho đến nay. Vào năm 2008, mảnh đất của gia đình nằm trong quy hoạch xây dựng trường Đại học của Nhà nước mà chưa có bất kỳ thông báo đền bù gì từ nhà nước. Gia đình muốn xây dựng tạm quán cà phê trên đất đó có được không? Mảnh đất đó gia đình muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được không? Giải quyết các vấn đề có liên quan.

Nội dung tư vấn:
Kính thưa luật sư! Tôi có một vài vấn đề, mong được giúp đỡ. Gia Đình tôi có một mảnh đất, mà ông  ngoại của tôi là  D để lại cho 12 người con. Mảnh đất này, trước kia thuộc do ông Cố Ngoại là N canh tác. Sau này, khi già yếu nên ông T viết Phong thư để lại cho ông D canh tác ( có chữ ký của Cao Tửu thời bấy giờ).Từ đời ông cố ngoại đến ông ngoại và hiện giờ là các cậu, các dì đang sinh sống, trải qua hơn 100 năm, không xảy ra tranh chấp với ai.Trong quá trình sinh sống và canh tác, ông ngoại của tôi có kê khai đất theo chỉ thị 299 theo quy định của nhà nước. Vào năm 2008, tại khu vực đất nói trên. Nhà nước quy hoạch trường Đại học. Đất của nhà tôi nằm trong diện quy hoạch. Nhưng đến nay, đã 11 năm, trường đã làm xong, học sinh đã đi học, nhưng mảnh đất nhà tôi vẫn không nhận được bất kỳ thông Báo quy hoạch hoặc đền bù từ nhà nước.

Hỏi: 1. Gia đình chúng tôi muốn xây dựng tạm một quán cafe, hoặc một ngôi nhà tạm để sinh sống có được không? 2: Gia đình tôi có kê khai 299 như vậy thì bây giờ chúng tôi có yêu cầu nhà nước cấp sổ đỏ được không? Rất mong phản hồi từ luật sư.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không rõ về việc thời điểm thu hồi đất gia đình diện tích thu hồi là bao nhiêu mét vuông và phần diện tích hiện nay gia đình bạn muốn xây dựng có nằm trong diện đã bị nhà nước thu hồi đất trước đây hay không ? Và thời điểm kê khai theo chỉ thị 299 gia đình bạn có giấy tờ nào xác nhận hoặc quá trình sử dụng đất có thêm giấy tờ nào xác định việc sử dụng để có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không, do đó chia làm hai trường hợp như sau:

Thứ nhất
, nếu mảnh đất của gia đình bạn đã có quyết định thu hồi toàn bộ mảnh đất tại thời điểm năm 2008 để thực hiện xây dựng trường học thì hiện nay gia đình bạn sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về việc xây dựng tạm lán để bán hàng, mở quán cà phê nếu phần diện tích trên sau thu hồi chưa sử dụng hết thì bạn có thể làm đơn gửi Uỷ ban nhân dân huyện nơi có đất để được xem xét sử dụng tạm. Ngoài ra, liên quan tới vấn đề gia đình vẫn chưa được bồi thường nếu tại thời điểm năm 2008 gia đình đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo luật đất đai gia đình bạn được bồi thường. Do đó, để đảm bảo quyền lợi thì gia đình làm căn cứ gửi chủ tịch ủy ban nhân dân huyện để được giải quyết thỏa đáng. Trường hợp sau khi có văn bản trả lời mà không thỏa đáng thì dựa vào văn bản trả lời làm căn cứ khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

Thứ hai
, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích còn lại sau thu hồi đất năm 2008.

Căn cứ theo quy định tại Điều 6 về Nguyên tắc sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của chính phủ.

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối chiếu theo quy định nêu trên, nếu mảnh đất gia đình bạn chỉ bị thu hồi một phần của mảnh đất thì phần đất còn lại nếu có những loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 hoặc đất không có giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật đất đai năm 2013 nhưng thuộc trường hợp theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013 là đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì gia đình bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bạn có thể liên hệ trực tiếp văn phòng đăng ký đất đai tại Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện để tiến hành hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau khi hoàn tất hồ sơ thủ tục Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có thể xây dựng nhà ở, quán cà phê theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trân trọng.
Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.