Câu hỏi: Nội dung đề nghị tư vấn: Tôi mua một mảnh đất dịch vụ ở Hà Đông vì là đất dịch vụ Phi nông nghiệp nên chưa được cấp sổ đỏ tôi đã làm hợp đồng mua bán và bản di chúc thừa kế tại Văn phòng luật sư làm và đóng dấu và hợp đồng Ủy quyền do Văn phòng công chứng làm vậy đã đúng thủ tục pháp luật chưa xin luật sư giúp cho. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Nội dung câu hỏi của bạn chưa cụ thể, do đó tôi không rõ bạn muốn hỏi về thủ tục làm loại hợp đồng gì (hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế hay ủy quyền). Vì vậy, tôi chỉ nêu ra những quy định về điều kiện và thủ tục liên quan đến nội dung bạn hỏi như sau:

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định trên, một trong những điều kiện để các bên thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận (trừ trường hợp quy định Khoản 3 Điều 186 và Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai 2013). Đối chiếu với trường hợp của bạn, mảnh đất bạn muốn mua là đất dịch vụ chưa được cấp sổ đỏ, do đó mảnh đất này chưa đủ điều kiện để làm hợp đồng chuyển nhượng.

Đồng thời, theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, các giao dịch về đất đai (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho....) phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất (trừ trường hợp một trong các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động KDBĐS). Văn phòng luật sư không có thẩm quyền công chứng hoặc chứng thực các giao dịch về đất đai.