Câu hỏi: Luật sư cho em hỏi lúc trước năm 2015 bố em xây nhà, nhưng xây dựng nhà do hẹp nên có hỏi bà ngoại và ông cậu của bố em cho xây qua 1m và được sự đồng ý cho xây (không có giấy tờ). Đến năm 2016 thì con của ông cậu kêu trả lại đất và nói qua tới 3m. Hiện tại bà ngoại mất, ông cậu vẫn còn sống. Nay cho em hỏi diện tích chênh lệch không đúng với ban đầu, gia đình em chấp nhận trả nhưng phải trả chi phí xây dựng nhà cho gia đình em. Thứ 2 do bà ngoại và ông cậu đồng ý cho xây không có quy định khi nào trả (cậu còn sống) nhưng đến đời con kêu trả thì phải trả lại chi phí xây dựng cho gia đình em là đúng hay sai. Kính mong luật sư tư vấn em được rõ hơn.

Trả lời: Thứ nhất, về diện tích đất chênh lệch không đúng với ban đầu

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

…”

Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

…”

Căn cứ theo thông tin chị cung cấp, trước đây bố chị xây nhà lấn sang 1m khi được sự đồng ý cho xây của bà ngoại và ông cậu của bố chị. Tuy nhiên, sự đồng ý này chỉ qua lời nói, không có giấy tờ gì. Sau một năm thì con của ông cậu kêu trả lại đất và nói đã xây qua tới 3m. Hiện tại thì bà ngoại chị đã mất, gia đình chị đồng ý trả lại diện tích chênh lệch không đúng với ban đầu nhưng phải trả lại chi phí xây dựng cho gia đình chị.

Trong trường hợp này, chúng tôi hiểu mảnh đất mà bố chị xây lấn sang là của bà ngoại và ông cậu của bố và cả hai người đều đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, chị cần phải làm rõ hai vấn đề như sau: Gia đình chị có xây lấn sang 3m hay không? Nếu lấn sang 3m thì 3m đất mà gia đình chị lấn sang có thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ liền kề hay không?

Nếu phần đất 3m đất này hiển thị trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ liền kề thì hành vi của gia đình chị đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp về đất đai của hộ liền kề. Và việc bà ngoại và ông cậu của bố chị đồng ý cho gia đình chị xây dựng lên phần đất này 1m chỉ là bằng lời nói thì phần đất này vẫn thuộc về bà ngoại và ông cậu của bố và họ được Nhà nước công nhận và bảo vệ quyền sử dụng đất của mình.

Do đó, trong trường hợp của chị nếu thỏa thuận với gia đình ông cậu là phương án tốt nhất, tránh tranh chấp vì nếu tranh chấp xảy ra người thiệt sẽ là gia đình mình.

Căn cứ theo Khoản a, l Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về hình thức xử phạt, biện pháp khặc phục hậu quả như sau:

“3. Các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại Nghị định này bao gồm:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế ở địa phương để quy định mức độ khôi phục đối với từng loại vi phạm quy định tại Nghị định này;

…

l) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của chỉ giới sử dụng đất, mốc địa giới hành chính như trước khi vi phạm;

…”

Như vậy, trường hợp không thỏa thuận được thì gia đình chị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm theo quy định pháp luật và gia đình ông cậu sẽ không phải hoàn trả chi phí xây dựng cho gia đình chị phần diện tích đất chênh lệch không đúng với ban đầu.

Thứ hai, về vấn đề trả lại chi phí xây dựng

Theo quy định của pháp luật, một trong những hành vi pháp luật đất đai nghiêm cấm người sử dụng đất thực hiện là lấn, chiếm, hủy hoại đất. Lấn đất là hành vi chuyển dịch ranh giới thửa đất nhằm mục đích mở rộng diện tích; chiếm đất là hành vi sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép.

Căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên, nếu gia đình chị có đủ căn cứ chứng minh rằng gia đình đã được đồng ý cho xây lấn sang 1m thì khi con ông cậu đòi trả thì họ phải bồi thường lại chi phí xây dựng cho gia đình chị. Trường hợp không có căn cứ chứng minh đồng nghĩa với việc xây dựng của gia đình mình là không đúng thì họ sẽ không phải trả lại chi phí xây dựng. Vì vậy, để có lợi nhất gia đình chị cố gắng thỏa thuận với gia đình ông cậu.