Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện hộ gia đình, cá nhân được bồi thường khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. Được công ty giao đất từ năm 1993 thì có được đền bù khi bị thu hồi đất không?

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư! Kính thưa luật sư, hôm nay tôi viết thư này muốn hỏi luật sư một số vấn đề về đất đai như sau: Gia đình tôi và hai hộ nữa là công nhân của công ty lâm đặc sản nghệ an, công ty đã cho các hộ gia đình chúng tôi ở nhà tập thể của công ty từ năm 1993 đến nay khu tập thể này nằm trên khu đất của công ty nhựa thông mà công ty lâm đặc sản nghệ an thuê 50 năm, nhưng đến nay công ty nhựa thông đã giải thể, và các hộ gia đình chúng tôi vẫn ở đây, bây giờ phường muốn thu hồi giải tỏa để xây sân vận động, nhưng ko đền bù cho chúng tôi thì có đúng ko? Vì phường nói chúng tôi ko có bất kì giấy tờ nào về đất đai cả. Vấn đề thứ hai tôi muốn hỏi là: phường nói nếu đền bù thì chỉ hai hộ gia đình được đền bù còn gia đình chúng tôi thì ko, như vậy có đúng ko? Vì phường nói chúng tôi ko ở đó và còn trẻ nên ko được đền bù. Chồng tôi từ trước giờ đều ở đó, sau khi cưới tôi hai vợ chồng ở đó nhưng từ khi sinh con do ko có ai chăm và trông con để đi làm, hơn nữa điều kiện sinh hoạt thiếu thốn do hồi trước khi chồng tôi đi vắng nên phường đến phá dỡ bếp của chúng tôi làm đường mà ko hỏi ý kiến, nên sinh con ra chúng tôi phải về ở nhờ nhà ngoại cho đến nay, giờ phường nói chúng tôi ko được đền bù có đúng ko? Chúng tôi còn có giấy tờ của ông giám đốc công ty chứng nhận ba hộ chúng tôi ở từ năm 1993 đến nay. Rất mong nhận được thư trả lời của luật gia. Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Địa phương bạn có kế hoạch thu hồi đất để làm sân vận động, việc gia đình bạn có được đền bù hay không phụ thuộc vào việc gia đình bạn có đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Như vậy, điều kiện để bạn được bồi thường khi nhà nước thực hiện việc thu hồi đất là bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013. Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn mới chỉ có giấy tờ của giám đốc công ty xác nhận về việc gia đình bạn sinh sống trên phần đất này từ năm 1993 đến thời điểm hiện tại mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cũng không có bất kỳ giấy tờ nào khác chứng minh về việc được sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 và nguồn gốc mảnh đất cũng là do được công ty lâm sản phân chứ không phải khai hoang sử dụng lâu dài theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013. Việc công ty lâm đặc sản Nghệ An tự ý giao đất cho gia đình bạn sử dụng từ năm 1993 là hành vi giao đất trái thẩm quyền theo quy định tại Điều 13 Luật đất đai 1987:

“Điều 13

…

3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương quyết định:

a) Giao đất cho các tổ chức kinh tế quốc doanh để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất để sử dụng vào mục đích khác không phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp trong phạm vi sau đây:

Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 2 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình không theo tuyến.

Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất có rừng, đất khu dân cư và từ 5 ha trở xuống đối với đất hoang, đồi núi cho mỗi công trình theo tuyến.

c) Giao đất chuyên dùng để sử dụng vào mục đích chuyên dùng, trừ đất thuộc vùng lãnh hải.

d) Xét duyệt kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để nhân dân làm nhà ở theo định mức hàng năm đã được Hội đồng bộ trưởng xét duyệt cho mỗi loại xã.

đ) Giao đất khu dân cư thuộc nội thành nội thị theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

4- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:

a) Giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

c) Giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt.

5- Uỷ ban nhân dân quận có thẩm quyền giao đất quy định tại điểm a, điểm b, khoản 4 của Điều này.

6- Hội đồng bộ trưởng quy định trình tự, thủ tục giao các loại đất. Cơ quan quản lý đất đai của trung ương và địa phương, giúp Hội đồng bộ trưởng và Uỷ ban nhân các cấp trong việc giao đất.”

Và Điều 22, 23 Luật Đất đai 1993, có hiệu lực từ ngày 15 tháng 10 năm 1993:

“Điều 23

Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua kế hoạch hàng năm của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

2- Chính phủ xét duyệt kế hoạch hàng năm của Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác.

Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được Quốc hội quyết định và kế hoạch hàng năm về việc giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để sử dụng vào mục đích khác đã được Uỷ ban thường vụ Quốc hội thông qua, Chính phủ quyết định việc giao đất để sử dụng vào mọi mục đích trong những trường hợp cần thiết.

3- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất để sử dụng vào mục đích không phải là sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp theo quy định sau đây:

a) Từ 1 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị và từ 2 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình không thuộc các trường hợp quy định tại mục b khoản 3 Điều này;

b) Từ 3 ha trở xuống đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị; từ 5 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình đường bộ, đường sắt, đường dẫn nước, đường dẫn dầu, đường dẫn khí, đường điện, đê điều và từ 10 ha trở xuống đối với đất trống, đồi núi trọc cho mỗi công trình xây dựng hồ chứa nước;

c) Giao đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp có rừng để hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở; đất chuyên dùng này để sử dụng vào mục đích chuyên dùng khác hoặc để làm nhà ở; đất đô thị theo định mức do Chính phủ quy định;

d) Kế hoạch giao đất khu dân cư nông thôn để Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở.”

“Điều 24

Thẩm quyền giao đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp được quy định như sau:

1- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giao đất cho các tổ chức;

2- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giao đất cho các hộ gia đình và cá nhân.”

Như vậy, gia đình bạn sử dụng đất từ năm 1993 nhưng nguồn gốc của việc sử dụng này là được giao trái thẩm quyền, đây là hành vi vi phạm quy định về đất đai nên gia đình bạn sẽ được đền bù theo quy định tại Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung quy định tại Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 11. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

2. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:

a) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;

b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Vì bạn không đề cập đến việc gia đình bạn được giao đất vào thời điểm nào và đã nộp tiền để sử dụng đất hay chưa nên theo quy định trên, nếu gia đình bạn được giao đất từ trước ngày 15/10/1993 và đã nộp tiền để sử dụng đất thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao còn nếu gia đình bạn được giao đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004 và đã nộp tiền sử dụng đất thì nếu số tiền sử dụng đất này đúng với mức thu quy định thì được bồi thường về đất còn nếu thấp hơn mức thu quy định thì mức bồi thường phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp. Trường hợp gia đình bạn chưa nộp tiền sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp. Như vậy, gia đình bạn vẫn sẽ được bồi thường về đất  đối với diện tích và loại đất được giao nhưng tùy từng trường hợp mà có thể phải trừ đi số tiền sử dụng đất mà gia đình bạn còn thiếu hoặc chưa nộp. Việc Ủy ban nhân dân phường nói gia đình bạn không được bồi thường do còn trẻ và không ở tại khu đất đó là không có căn cứ và phù hợp với quy định của luật.