Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Chúng tôi là đồng sở hữu 1 ngôi nhà (thừa kế, gồm 2 gian nhà biệc lập, mỗi gian có 3 tầng, là sở hữu chung hợp nhất). Khi khai nhận thừa kế chúng tôi chỉ có 1 thỏa thuận chung như sau: "Các Ông/Bà: ... cùng sở hữu chung một phần căn nhà số \ldots  theo bản vẽ do công ty ... lập ngày .../.../..., đã được ... kiểm tra nội ngiệp ngày ...".

Anh em chúng tôi không còn ở VN, chưa được cấp giấy chứng nhận QSH nhà và đất. Một người bà con đại diện chúng tôi đứng tên trên giấy chứng nhận QSHĐ-QSHN, mỗi gian nhà đều có diện tích lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định để tách thửa, chỉ phần diện tích của 1 ĐSH không đủ để tách thửa mà thôi.  Muốn bán được 1 gian nhà (để tách thửa ra đươc) chúng tôi phải có 1 văn bản thỏa thuận phân chia phần lại rõ ràng, sư đồng thuân của các đông sở hữu còn lại cho việc chuyển nhượng và tách thửa. Chúng tôi cơ bản đã thống nhất ý kiến về việc chia phần cụ thể lại cho mỗi ĐSH (phần ai ở gian nào, tầng nào). Văn bản thỏa thuận và bản vẽ chi tiếc hiên trạng nhà sẽ được lập và công chứng trong thời gian tới.

Tôi muốn bây giờ cho công chứng 1 giấy ủy quyền với các nội dung sau: Người đại diên được thay tôi ký vào 1 văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung (Nội dung chia căn, chia tầng) và ký vào 1 bản vẽ chi tiết hiên trạng nhà và các ủy quyền khác (liên quan đến việc chuyển nhượng và tách thửa 1 gian nhà và xin cấp giấy chủ quyền phần nhà cho tôi).

Câu hỏi của tôi:

1. Văn bản thỏa thuận chung và bản vẽ chi tiết có phải được hoàn tất (có công chứng) trước việc công chứng giấy ủy quyền hay chăng?

2. Việc chia tầng có được công chứng trong 1 bản thỏa thuân chung?

3. Tôi có phải cùng xin tách thửa 2 gian nhà hay chỉ cần đồng thuận cho các đồng sở hữu bên gian nhà được chuyển nhượng mà thôi?Vì thời gian tôi lưu lại ở VN rất ngắn hạn. Hiên tại có người cho tôi biết rằng tôi không thể thực hiên được giấy ủy quyền với nội dung đã ghi, lúc tôi về VN tết tới.Cám ơn.

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì bạn là đồng sở hữu ngôi nhà với các thành viên khác (tài sản thừa kế gồm 2 gian nhà biệt lập, mỗi gian 3 tầng, sở hữu chung hợp nhất). Hiện nay bạn đang muốn phân chia tài sản trên để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình và ủy quyền cho người khác làm mọi giao dịch liên quan từ ký văn bản thỏa thuận phân chia, bản vẽ chi tiết, làm thủ tục sang tên.
Do đó, trong trường hợp này giấy ủy quyền của bạn phải được lập trước khi lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung hợp nhất trên (nếu có yêu cầu về việc phân tầng của từng người thì có thể thể hiện luôn trong văn bản thỏa thuận phân chia có công chứng này
). Trên cơ sở giấy ủy quyền thì người được ủy quyền sẽ thực hiện công việc trong phạm vi được ủy quyền và chỉ chấm dứt khi công việc được hoàn thành hoặc theo thỏa thuận. Cụ thể, Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 138. Đại diện theo ủy quyền

1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện.

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

...

c) Nội dung ủy quyền;

Đồng thời, liên quan tới việc sang tên quyền sử dụng đất thì do đây là tài sản chung hợp nhất của các đồng thừa kế và do một người khác làm đại diện đứng tên trên giấy chứng nhận. Do đó, trong trường hợp các đồng thừa kế đều thỏa thuận được với nhau về việc phân chia (ai ở gian nào, tầng nào) và văn bản có công chứng/chứng thực của cơ quan nhà nước thẩm quyền thì bạn có thể dựa vào văn bản thỏa thuận phân chia đó để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, không bắt buộc phải làm thủ tục tách thửa đối với quyền sử dụng đất có hai gian nhà biệt lập trên.

Trân trọng!
CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.