Câu hỏi: Nội dung đề nghị tư vấn: Tôi muốn hỏi luật sư vấn đề chia đất đai khi xây nhà trên đất của bố mẹ như sau: 1. Phần diện tích đất ở là quyền sở hữu của ông bà tôi, nhưng bác tôi là con trai trưởng xây nhà cho ông bà tôi ở, nếu phân chia quyền thừa kế thì khối tài sản nêu trên sẽ được tính là của bà tôi (ông tôi mới mất) hết hay vẫn chia ra hai phần riêng biệt.

2. Bác trưởng nhà tôi có 1 đứa con trai ngoài giá thú, theo nguyện vọng của bác sẽ để khối tài sản mà tôi nói trên cho đứa con trai trên có hợp pháp hay không? 3. Bà tôi thống nhất là sẽ để lại ngôi nhà ấy làm nơi thờ cúng không phân chia cho bất kỳ ai, không ai có quyền đc bán ngôi nhà ấy liệu có được không? Có bị tính thành nhà không có chủ không? Liệu sau này đứa con trên có thể đòi ngôi nhà ấy ko? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
, về việc phân chia di sản của ông bà trên phần diện tich đất bác trưởng xây

Đối với trường hợp trên, nếu các đương sự cùng thống nhất một phương án giải quyết thì dựa theo ý chí chủ quan của các bên để tiến hành các thủ tục phân chia, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với từng tài sản (Quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất).

Ngược lại, trường hợp các bên không cùng thống nhất phương án giải quyết, có tranh chấp quyền sở hữu đối với toàn bộ khối tài sản trên thì buộc phải áp dụng các quy định của pháp luật để giải quyết. Việc giải quyết có thể tiến hành tại TAND quận, huyện nơi có nhà, đất; và phán quyết của TAND sẽ dựa vào những chứng cứ có thật, theo đúng ý chí chủ quan của các bên tại thời điểm xác lập giao dịch trên theo quy định của pháp luật.

Điều 457 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Hợp đồng tặng cho tài sản

“ Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Tặng cho bất động sản:

“ 1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Trên cơ sở lời khai của các đương sự, lời khai của người làm chứng và những tài liệu, chứng cứ khác thu thập được trong quá trình chuẩn bị xét xử, HĐXX sẽ ra phán quyết cuối cùng. Ví dụ: Trong quá trình xác lập giao dịch, nhằm phụng dưỡng bố mẹ khi tuổi già, sức yếu nên người anh trai cả có ý muốn bỏ tiền cá nhân tặng cho bố mẹ để bố mẹ xây nhà; và có thể đứng ra đại diện cho bố mẹ thuê nhân công; mua vật liệu xây dựng. Nhưng xác định mục đích cuối cùng để tặng cho bố mẹ, và hợp đồng tặng cho theo quy định tại Điều 459 Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực pháp luật. Trên cơ sở đó, tài sản là ngôi nhà xây dựng trên đất là tài sản chung hợp nhất của bố, mẹ trước khi bố mất.

Vậy nên, trong trường hợp bác trưởng đưa ra cơ sở xây nhà và tặng cho bố mẹ thì phần diện tích đất và nhà ở này được xác định là tài sản của ông bà còn nếu như bác chứng minh được phần diện tích này là của bác bỏ công sức thì căn nhà được xác định là của bác còn phàn đất được xác định là của ông bà để đem chia thừa kế.

Thứ hai
, về việc phân chia di sản thừa kế của bác trưởng

Điều 193 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện định đoạt tài sản như sau:

“ Việc định đoạt tài sản phải do người có năng lực hành vi dân sự thực hiện không trái quy định của pháp luật.

Trường hợp pháp luật có quy định trình tự, thủ tục định đoạt tài sản thì phải tuân theo trình tự, thủ tục đó.”

Điều 194 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định Quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau:

“ Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”

Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai..”

Đối với vụ việc trên, trường hợp có căn cứ chứng minh ngôi nhà là tài sản riêng của người anh cả hoặc các bên cùng thống nhất ý chí tài sản là tài sản riêng của người này thì căn cứ vào Điều 193, Điều 194 BLDS 2015 ý muốn tặng cho người con riêng hoàn toàn có thể thực hiện được.

Tuy nhiên, để nhà ở tham gia giao dịch thì buộc phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 Luật nhà ở 2014; tức nhà ở phải có đăng ký quyền sở hữu, không có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án,....

Thứ ba, về việc sử dụng phần di sản nhằm mục đích thờ cúng

Điều 645 BLDS 2015 quy định Di sản dùng vào việc thờ cúng

“1. Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trong trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử một người quản lý di sản thờ cúng.

Trong trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trong trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng”.

Nếu có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất là tài sản chung hợp nhất của ông, bà trước khi ông mất mà bà có mong muốn để toàn bộ khối tài sản trên để thờ cúng, không ai được định đoạt thì hoàn toàn có thể thực hiện được, nhưng cần được sự thống nhất của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (các con đẻ và con nuôi của ông bà).

Bởi, khi ông mất không để lại di chúc nên phần di sản của ông sẽ được chia theo pháp luật. Khi đó, toàn bộ những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có quyền nhang nhau trong việc hưởng di sản thừa kế. Vậy, bà không có toàn quyền trong việc định đoạt toàn bộ khối tài sản trên.

Trường hợp các bên thống nhất chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu đối với toàn bộ khối tài sản trên thì bà sẽ lập di chúc. Trong nội dung di chúc nêu rõ toàn bộ di sản thừa kế sẽ dùng vào việc thờ cúng tổ tiên; và giao cho một người đại diện đứng ra quản lý khối tài sản trên. Toàn bộ khối di sản thừa kế là tài sản chung của các con và mọi người đều có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản trên.