Câu hỏi: Hỏi: Tháng 1/ 2013 tôi có làm hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với bên A: căn nhà cấp 4 có diện tích 6.5m x 9m (diện tích : 58.5m2), và 1 lô đất phía sau nhà. Toàn bộ nhà và đất này nằm trên phần đất chưa xin công nhận, trong đó thỏa thuận căn nhà ghi là 700 triệu, và phần đất phía sau xin được công nhận tới đâu thì tôi mua tới đó với giá 6.8 triệu/m2, giá này sẽ không thay đổi theo giá thị trường.

Trong hợp đồng có nêu là bên A có trách nhiệm xin công nhn nhà và đất, trong thời gian 3 năm tách sổ cho tôi. Và tôi đã thanh toán 2/3 hợp đồng. Sau 2 năm, khi bên A xin công nhận, thì phần được công nhận thực tế trên giấy tờ nhà chỉ là 46m2, 1 phần nhà và phần đất phía sau không được công nhận. Nhưng bên A đòi giữ nguyên giá nhà như ban đầu, vì vậy chúng tôi đã không thống nhất được giá cả. Trong điều khoản hợp đồng có nêu: trong 3 năm nếu bên A không tiếp tục chuyển nhượng thì sẽ đền gấp đôi số tiền đã thanh toán cho tôi. Sau 3 năm nếu vì bất kì lý do gì mà bên A không tách được sổ cho tôi thì sẽ đền gấp đôi giá trị hợp đồng. Vậy, cho tôi hỏi, trong trường hợp này sau 3 năm nếu tôi khởi kiện thì có được đền bù theo như hợp đồng đã kí không. Rất mong công ty luật bớt chút thời gian tư vấn cho tôi.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn có lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất với bên mua. Đối với loại hợp đồng đặt cọc mua bán nhà nhà đất này thì không cần thiết phải có công chứng mà chỉ cần có người làm chứng ký tên thì hợp đồng vẫn có hiệu lực pháp luật. Bởi lẽ đây là một giao dịch bảo đảm nhằm thực hiện nghĩa vụ dân sự đến hạn mà thôi, theo Điều 358 về đặt cọc

'1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.''

Theo quy định của pháp luật hiện hành về mua bán nhà, người bán phải có nghĩa vụ giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng cho bên mua. Căn cứ:

Điều 451 – Bộ luật dân sự 2005. Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Theo đó, khi bên bán giao nhà và đất không đúng tình trạng cho bên mua thì bên mua hoàn toàn có đủ căn cứ khởi kiện bên bán ra trước pháp luật. Khi làm đơn khởi kiện gửi tòa án, tòa sẽ yêu cầu bên bán thực hiện đúng nội dung như trong hợp đồng đã thỏa thuận với bạn. Trong trường hợp của bạn có ghi điều khoản trong 3 năm nếu như bên bán không tiếp tục chuyển nhượng hoặc không tách sổ thì bên bán mới chịu trách nhiệm bồi. Trong trường hợp này, bên bán đã tiến hành chuyển nhượng nhưng chuyển nhượng không đúng với phần diện tích ghi trong hợp đồng mà thôi. Do đó họ sẽ không phải bồi hường mà chỉ bị tòa tuyên xử lý về hành vi không giao đúng diện tích sử dụng.

Trân trọng!