Câu hỏi: Chào luật sư, cho tôi hỏi trường hợp của tôi như sau: Vợ chồng tôi hiện tại có 3 con chung và một số nhà đất chúng tôi mua sau khi kết hôn và chung sống với nhau, nhưng trong một số tài sản đó có 2 mảnh đất chúng tôi mua khi tôi đang công tác nước ngoài nên đồng ý để đứng tên một mình vợ tôi, xin hỏi tài sản trên có phải tài sản chung không? nếu ly hôn tôi có được yêu cầu chia không? Xin cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi đề nghị tư vấn đến Luật Minh Gia, trường hợp bạn hỏi chúng tôi tư vấn như sau:

- Quy định về tài sản chung

Về tài sản chung vợ chồng được quy định cụ thể tại Điều 33 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014, cụ thể như sau:

"Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

- Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản chung

Hơn nữa tại điều 34 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 quy định đối với trường hợp Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau:

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong giấy chứng nhận quyền sở hữu phải ghi tên của cả vợ chồng.

Đối chiếu quy định nêu trên, nếu có tranh chấp về tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân thuộc trường hợp phải đăng ký nhưng chỉ đứng tên một mình vợ anh thì giải quyết theo quy định tại Khoản 2 điều 34 nêu trên. Tức là áp dụng Điều 26 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014 như sau:

Đại diện giữa vợ và chồng trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với tài sản chung nhưng chỉ ghi tên vợ hoặc chồng

1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch liên quan đến tài sản chung có giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên vợ hoặc chồng được thực hiện theo quy định tại Điều 24 và Điều 25 của Luật này.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.

Như vậy, quyền sử dụng đất được vợ chồng tạo lập được trong trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng. Việc chỉ có mình người chồng đứng tên trên sổ đỏ không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu của người vợ. Khi ly hôn, quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nên nếu các bên không tự thỏa thuận được, Tòa án sẽ phân chia theo quy định của pháp luật.

----

3. Xác định tài sản chung vợ chồng dựa trên cơ sở nào?

Câu hỏi:

Cho tôi hỏi thắc mắc về xác định tài sản chung như sau: Tôi và 1 người bạn (cả tôi và người bạn tôi đã có vợ) cùng nhau mua 1 cuốn sổ đỏ .Tôi và bạn tôi đều thỏa thuận cùng đứng tên trên sổ đỏ sau khi được sang tên.Tuy nhiên khi đến Văn phòng công chứng làm hợp đồng thì được cho biết là phải cho 2 cô vợ của tôi và bạn tôi cùng đứng tên và ký hợp đồng.

Vậy cho tôi hỏi văn phòng công chứng nói vậy có đúng không, nếu tôi và bạn tôi cùng đứng tên trên sổ mà không cần 2 cô vợ được không.Sau này tôi và bạn tôi đi bán sổ đỏ đó thì có cần 2 cô vợ của chúng tôi ký vào hợp đồng mua bán không.Và việc tôi và bạn tôi cùng mua sổ đỏ thì được gọi là "đồng chủ sở hữu" hay "đồng chủ sử dụng".Tôi xin cảm ơn.Rất mong nhận được tư vấn của Quý luật sư.

Trả lời tư vấn:

Chào anh/chị! Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn cụ thể sau đây:

Do 2 anh đã lấy vợ nên tài sản trong thời kỳ hôn nhân mặc nhiên được coi là tài sản chung của 2 vợ chồng theo quy định tại điều 33 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014
(đã được trích dẫn tại phần tư vấn trên)

Vì vậy, bất kể giao dịch mua bán chuyển nhượng trong thời kỳ này đều cần có sự chấp thuận của vợ chồng 2 bạn. Nếu muốn đây là tài sản riêng thì 2 bạn phải có cam kết (có công chứng từ 2 người vợ) về đây là tài sản riêng của chồng.

Do đó, việc yêu cầu của Văn phòng công chứng là hợp lý.

---

4. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự đồng ý của người khác?

Câu hỏi:

Gửi Anh chị, Anh chị cho em hỏi một chút như sau: Bố mẹ em hiện tại vẫn đang còn sống, bố mẹ em có 1 lô đất đứng tên hộ gia đình, bây h bố mẹ em muốn tách ra 1 phần cho anh Trai em còn phần con lại cho 5 chị em gái chúng em. nhưng dự định sau khi tách xong chị em gái chúng em muốn bán miếng đất đứng tên mình đi thì có cần anh trai em phải xác định gì không a? và làm như vậy có vấn đề gì vướng mắc không a. ( hiện tại lô đất đó đứng tên hộ gia đình a), ( nhà em hơi phức tạp là anh trai em không phải con ruột của bố em nên anh ấy bất hiếu lắm suốt ngày tìm cách đuổi bố mẹ em ra khỏi nhà nên chúng em định bán đất đứng tên 5 chị em gái sau đó mua đất xây nhà mới cho bố mẹ ở) em chân thành cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Theo đó, nếu sau khi tách thửa mà chị gái bạn được cấp và đứng tên một mình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi thực hiện các giao dịch liên quan đến phần đất đó không cần có sự đồng ý của những người anh, chị, em khác. Hoặc trường hợp sau khi tách thửa mà thửa đất đứng tên cả 5 chị em gái còn anh trai đứng tên một thửa riêng biệt thì chỉ cần 4 chị em còn lại đồng ý là được.

---

5. Bố mẹ bán đất thuộc sở hữu chung hộ gia đình có cần sự đồng ý của con?

Hỏi:
Em có môt vấn đề mong luật sư tư vấn cho em. Năm 2000 cậu em cho tiền mua một miếng đất toàn bộ thủ tục đều do cha mẹ em đứng ra mua ( bao gồm đất ở và đất nông nghiệp ),nhà nước cấp sổ đỏ là hộ gia đình em. Vậy khi bán đất nếu em không ký tên ba mẹ có quyền bán được hay không ? Và nếu ba mẹ em tách thửa đất nông nghiệp ra có cần hỏi ý kiến em không và em có quyền không cho tách thửa hay không ? vì em thấy trong sổ đỏ ghi là hộ gia đình. Mong nhận được sự trả lời sớm của quý luật sư , em xin cám ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Quyền sử dụng đất thuộc sở hữu hộ gia đình quy định thế nào?

>> Đất thuộc sở hữu của hộ gia đình

Theo đó,
nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận hộ gia đình bạn cũng đang sinh sống trên đất và có tên trong sổ hộ khẩu thì khi bố, mẹ muốn bán đất sẽ phải có sự đồng ý của bạn. Giao dịch thực hiện khi không có sự đồng ý của bạn sẽ không có giá trị pháp luật. Cũng như liên quan tới việc tách thửa thì cũng cần phải có sự đồng ý của bạn mới thực hiện được.