Câu hỏi: Em có vài điều muốn tư vấn về luật cho thuê mặt bằng: ngày 22/4/2017 anh em (bên A) cho 1 người khác (bên B) thuê mặt bằng với giá thuê năm đầu là 4tr/1 tháng. Sau đó vài tháng thì bên B kinh doanh không khả quan nên tự ý cho 1 người khác (bên C) thuê lại mà không được sự đồng ý của bên A. Điều đáng nói là khi cho bên C thuê lại thì họ không đóng tiền điện nước mà bắt bên A đóng. Với thái độ ngang ngược phía bên B và C, anh em khởi kiện bên B vì vi phạm hợp đồng đòi lại mặt bằng từ tháng 9/2017 đến nay. Vài tháng đầu khi khởi kiện thì bên B vẫn đóng tiền hàng tháng đầy đủ cho đến khi bên C dọn đi không thuê nữa thì bên B cũng không đóng tiền cho anh em tính đến nay đã 4 tháng không đóng tiền. Anh em đã khởi kiện nhưng cho đến nay vẫn chưa thấy tòa xử lý. Từ những việc trên em có vài câu hỏi:

Khi bên anh em đâm đơn kiện bên B để đòi lại mặt bằng thì bên B lại kiện ngược lại với nội dung nếu muốn đòi lại mặt bằng phải bồi thường cho họ 1 khoản tiền cụ thể. Cho em hỏi như thế thì họ có cơ sở để kiện hay không vì họ là người vi phạm hợp đồng trước. Tính đến nay bên B đã 4 tháng không đóng tiền mặt bằng nhưng trong hợp đồng không có quy định là đóng tiền bằng hình thức nào nếu khi ra tòa bên B khẳng định là đã đóng rồi và đóng bằng tiền mặt thì bên anh em có cơ sở nào để kiện không? Từ khi khởi kiện tính đến nay đã gần 1 năm nhưng tòa chỉ mới gọi hòa giải 2 lần (1 lần ko có mặt bên B) và đến bây giờ chưa có dấu hiệu là tòa sẽ xử tiếp. Vậy anh em phải làm cách nào để có thể lấy lại mặt bằng trong khi bên B đã đồng thời vi phạm hợp đồng 2 lần như vậy. Bây giờ anh em ra tòa án để hỏi thì chỉ nhận được câu trả lời là tòa án đang thụ lý giải quyết hồ sơ cuối cùng phải chờ trong vô vọng như thế thì có cách nào để hối thúc tòa án xử lý nhanh vụ kiện hay không. Nếu có thì có những cách nào xin các quý luật sư tư vấn cho em. Em có đọc trên mạng là khi kiện về luật có thời gian quy định. Và bên B lại là người khác tỉnh đến thuê đất của anh em nên có khi nào vì lí do này mà vụ kiện bị kéo dài đến ngày hôm nay không. Em rất mong được các quý luật sư giúp đỡ. Em cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, bên A cho bên B thuê mặt bằng là hợp đồng thuê tài sản theo quy định tại Điều 472 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Bên B tự động cho bên C thuê lại mặt bằng mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc sự đồng ý của bên A là vi phạm quy định của về cho thuê lại tài sản tại Điều 475 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 475. Cho thuê lại

Bên thuê có quyền cho thuê lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý.”

Theo thông tin bạn cung cấp, không có sự thỏa thuận nhưng bên B  tự ý cho thuê lại mặt bằng, vì vậy bên B là bên vi phạm hợp đồng. Việc bên B đòi bên A bồi thường là không phù hợp với quy định pháp luật, bên B có thể phải bồi thường vi phạm hợp đồng cho bên A theo Điều 480 Luật dân sự 2015:

“Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Thứ hai, trả tiền thuê được quy định tại Điều 481 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 481. Trả tiền thuê

1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, dù không thỏa thuận nhưng bên B thuê tài sản thì phải trả tiền cho bên A đúng thời hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Nếu bên B khẳng định đã trả tiền thuê thì có nghĩa vụ chứng minh theo quy định của Khoản 2 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

“2. Đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải thể hiện bằng văn bản và phải thu thập, cung cấp, giao nộp cho Tòa án tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho sự phản đối đó.”

Bên B có thể chứng minh bằng giấy tờ, người làm chứng, qua giao dịch ngân hàng…. nếu không chứng minh được, bên B được coi chưa trả tiền theo quy định của Khoản 4 Điều 91.

“4. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đủ chứng cứ thì Tòa án giải quyết vụ việc dân sự theo những chứng cứ đã thu thập được có trong hồ sơ vụ việc.”

Thứ ba, nếu hai bên không thỏa thuận được về việc trả tài sản thuê, bên A phải đợi phán quyết của Tòa án về việc trả lại tài sản và bên B chịu hoàn toàn trách nhiệm trước pháp luật nếu không thực hiện nghĩa vụ.

Thứ tư, anh có thể tham khảo quy trình trong bài viết: Thụ lý vụ án theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

Căn cứ Khoản 1 Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.

“1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:

a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;

b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.

Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.

Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”

Khoản 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.”

Trường hợp của anh bạn được xác định là tranh chấp về hợp đồng dân sự quy định tại khoản 3 Điều 26, Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Thời hạn chuẩn bị xét xử của vụ án là 4 tháng, nếu vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Đối chiếu với quy định của pháp luật, nếu thời hạn đã hết Toà án vẫn chưa tiến hành xét xử, anh có thể làm đơn khiếu nại và yêu cầu phúc đáp.