Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trách nhiệm bồi thường khi bên thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Kính chào Công ty Luật Minh Gia! Em đã theo dõi rất nhiều bài viết của công ty và thấy có 1 số trường hợp tương đồng, nhưng vẫn còn nhiều băn khoăn nên em nhờ Luật Minh Gia tư vấn thêm cho em về vấn đề sau ạ.

Em làm việc cho 1 công ty đầu tư chủ là người Nhật tại Đà Nẵng, công ty em có thuê mặt bằng kinh doanh với chủ nhà với thời hạn 5 năm, thanh toán tiền nhà theo từng năm vào tháng 1, theo hợp đồng 2 bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước 3 tháng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, công ty em làm thủ tục giải thể và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước 2 tháng của năm đầu tiên, tức là vào tháng 11. Luật sư cho em hỏi trong trường hợp này có bị vi phạm hợp đồng và phải bồi thường cho chủ nhà không ạ. Em cảm ơn và mong nhận được phản hồi sớm của công ty ạ. Em xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Về thời hạn thuê nhà, Điều 129 Luật nhà ở 2014 quy định như sau:

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được
thỏa thuận
về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà ở mà bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.”

Căn cứ quy định nêu trên, hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê nhà. Khi các bên thỏa thuận các điều khoản quy định trong hợp đồng và đã ký hợp đồng thì các bên phải thực hiện đúng theo hợp đồng mà các bên đã cam kết. Hợp đồng thuê nhà chính là cơ sở pháp lý quy định quyền và nghĩa vụ của hai bên.

Theo hợp đồng hai bên thỏa thuận thời hạn thuê là 5 năm. Ngoài ra, còn thỏa thuận hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải thông báo trước 3 tháng. Tuy nhiên, vì nhiều lý do, công ty anh/chị làm thủ tục giải thể và đơn phương chấm dứt hợp đồng trước 2 tháng của năm đầu tiên. Như vậy, phía công ty anh/chị đang vi phạm hợp đồng vì đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn và không đảm bảo thời gian báo trước như đã thỏa thuận. Do đó, phía công ty phải có trách nhiệm bồi thường đối với bên cho thuê.

Trách nhiệm bồi thường ở đây sẽ căn cứ theo quy định tại hợp đồng thuê nhà. Nếu trong hợp đồng thuê không có quy định về trách nhiệm bồi thường khi một bên vi phạm thì các bên có thể thỏa thuận, thương lượng với nhau về mức bồi thường. Trường hợp, có tranh chấp có thể gửi đơn tại Tòa án để giải quyết.

Trân trọng.