Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia. Tôi có mua mảnh đất 35m2 trên tổng diện tích 170m2 của chủ đất từ năm 2007. Tổng diện tích 170m2 chia làm 4 lô, 1 lô nhà chủ đất sử dụng, 3 lô đã bán cho 3 nhà, trong đó có nhà tôi, thời điểm khi mua xã chưa làm sổ đỏ, 2 bên mua bán chỉ có giấy viết tay, không công chứng,  không có giấy tờ gì khác.

Đến ngày 31/12/2008 nhà chủ đất mới làm sổ đỏ cả tổng diện tích 170m2 đứng tên một mình nhà chủ đất sau đó đem sổ đó đi thế chấp vay ngân hàng tháng 9/2010 mà không thấy Ngân hàng đến thẩm tra gì trong khi đã có 3 nhà ở đó từ năm 2008, ngân hàng vẫn cho chủ đất vay tổng diện tích 170m2.Và từ năm 2011 nhà chủ đất không đóng tiền thuế đất của DT 170m2 mà chỉ đóng 1 phần của nhà chủ là 40m2.

Vậy tôi xin hỏi tôi có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất (giấy foto) trong đó có Dt 35m2 đất nhà mình đang ở mang ra xã nộp thuế thì sau này có cơ sở pháp lý gì không ạ?Tôi thấy nhà bên cạnh mua đất cùng khu đất nhà tôi cũng mang sổ đỏ (foto) ra nộp thuế DT của nhà họ được 3 năm nay, tên người nộp thuế là nhà tôi và nhà hàng xóm nộp tiền ghi trong biên lai như thế có pháp lý gì sau này ko?

Quy định ra sao trong trường hợp nhà chủ đất không có khả năng chi trả dẫn đến Ngân hàng tịch thu tổng thể 170m2. Nhờ công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Điều 689.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.

Đồng thời, Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Như vậy, từ những quy định trên khi thực hiện các giao dịch liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng. Đối với trường hợp của bạn khi thực hiện mua mảnh đất 35m2 trên tổng diện tích 170m2 của chủ đất từ năm 2007 mà chỉ viết tay không có công chứng sẽ
không có giá trị pháp lý
và đương nhiên hợp đồng đó sẽ được xác định là
vô hiệu
, theo đó hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận( chủ đầu tư chịu trách nhiệm thanh toán lại số tiền đã nhận và bạn sẽ trả số diện tích đất 35m2 đất đang sử dụng). Cụ thể:

Điều 137.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

-Đối với hành vi thế chấp quyền sử dụng đất cho ngân hàng của chủ đầu tư: Như đã trình bày trên hợp đồng mua bán của bạn là vô hiệu, không có giá trị và quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người chủ đầu tư nên chủ đầu tư vẫn hoàn toàn có quyền mang thế chấp cho cho ngân hàng mà không vi phạm quy định của pháp luật.

Trong trường hợp, đến hạn thanh toán mà chủ đầu tư không thể thanh toán được khoản nợ cho ngân hàng thì ngân hàng có quyền tiến hành
xử lý tài sản thế
chấp
đó thông qua phương thức thỏa thuận hoặc đấu giá tài sản để thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Cụ thể:

Điều 355.
Xử lý tài sản thế chấp

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này.

Điều 336.
Xử lý tài sản cầm cố

Trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng thoả thuận thì tài sản cầm cố được xử lý theo phương thức do các bên đã thoả thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Bên nhận cầm cố được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản cầm cố.

- Đối với tiền thuế đất: Do trên giấy chứng nhận quyền sư dụng đất 170m2 vẫn thuộc quyền sở hữu của chủ đầu tư nên chủ đầu tư sẽ phải có trách nhiệm nộp thuế đất. Nhưng từ thời điểm 2011 bạn lại thực hiện nghĩa vụ nộp thuế đất cho phần diện tích đất 35m2 và có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền thì bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thanh toán toàn bộ chi phí mà bạn bỏ ra để thực hiện đóng thuế đất  từ năm 2011 đến nay.