Câu hỏi: Tôi có mua 1 mảnh đất đã trả tiền cho chủ, nhưng hai bên chỉ ghi giấy tay có chữ kí của vợ chồng chủ sổ đỏ. Chủ đất hẹn ngày 28/8/2021 ra phòng công chứng sang tên. Nhưng đến nay đã nửa tháng mà chủ đất cứ hẹn sổ đỏ còn cầm ngân hàng, khi tôi đến hỏi chủ đất nói: nếu đòi gấp họ sẽ trả lại tiền, con của chủ đất đòi đánh chồng tôi nếu kiện họ. Tôi muốn mua đất sang tên đàng hoàng. Bây giờ họ đòi trả lại tiền. Tôi có quyền thưa họ bể hợp đồng và bồi thường không? Tôi phải đến cơ quan nào để viết đơn thưa?

Trả lời: Thứ nhất, về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự (
BLDS
) năm 2015 về hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản và phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật khác có liên quan. Căn cứ quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau:

“
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được công chứng, chứng thực theo quy định. Đối với trường hợp của bạn, hai bên mới chỉ có giấy mua bán viết tay mà chưa được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật, vì vậy chưa đáp ứng được điều kiện về mặt hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ.

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng

Căn cứ quy định tại khoản 8 Điều 320 BLDS năm 2015 về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Quy định tại khoản 5 Điều 321 BLDS năm 2015 về quyền của bên thế chấp như sau:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo các quy định trên, bên thế chấp chỉ được quyền bán tài sản đang thế chấp nếu được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc theo quy định của luật. Theo thông tin bạn cung cấp, chủ đất có nói với bạn là sổ đỏ đang được cầm ở ngân hàng, nếu điều này là sự thật thì có thể mảnh đất đó đang được thế chấp tại ngân hàng. Trường hợp này, chủ đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ cho bạn nhưng cần phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp là ngân hàng. Nếu chưa nhận được sự đồng ý của ngân hàng mà chủ đất vẫn tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cho bạn thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu cả về hình thức và nội dung. Về hình thức, hợp đồng chưa được công chứng, chứng thực theo quy định. Về nội dung, chủ đất không có quyền chuyển nhượng nhưng vẫn tự ý chuyển nhượng nên Hợp đồng sẽ bị do hiệu vi phạm điều cấm của luật theo quy định tại Điều 123 BLDS năm 2015.

Căn cứ quy định tại Điều 131 BLDS năm 2015 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Theo quy định trên, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây ra thiệt hại thì phải bồi thường. Trường hợp tại thời điểm lập giấy mua bán đất viết tay, nếu chủ đất không cung cấp thông tin về việc mảnh đất đang được thế chấp ở ngân hàng cho bạn, đã nhận đầy đủ tiền mua đất và gây ra thiệt hại cho bạn thì có thể xác định chủ đất là bên có lỗi gây ra thiệt hại và phải bồi thường. Bạn có thể nộp đơn khởi kiện chủ đất đến Tòa án nhân dân có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên giấy mua bán đất vô hiệu, trả lại tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật (nếu có).