Câu hỏi: Hỏi: Anh chị vui lòng tư vấn giúp em trường hợp về đất ở vượt hạn mức với ạ! Nhà em có 540m đất. Hiện tại đã xây dựng được 300m. Theo quy định của nhà nước thì nhà em chỉ được cấp hạn mức đất ở là 180m. Đối với 120m đang sử dụng, nhà nước sẽ cho đưa vào đất ở và phải nộp thuế. E tham khảo quyết định 13/2013/QĐ-UBND thì được biết, đối với 120m này nhà em chỉ phải nộp thuế 50% theo giá đất hiện hành. Như thế có đúng không ạ?

Đối với 240m đất còn lại, nếu muốn chuyển lên thành đất ở thì sẽ phải nộp 100% giá đất hiện hành phải không ạ? Nếu em để đất đó là đất vườn, sau này mới làm thủ tục chuyển đổi từ đất vườn lên đất ở thì sẽ nộp chi phí ít hơn phải không ạ (theo như em hiểu thì chỉ phải nộp 50% giá tiền chênh lệch giữa đất ở và đất vườn). Không biết em hiểu như thế có đúng không? Rất mong anh chị tư vấn giúp! E cảm ơn nhiều.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện nay gia đình bạn đang được sử dụng phần đất ở vượt hạn mức là 120m­­­2. Căn cứ vào quyết định 22/2014/QĐ-UBND thành phố Hà Nội thì việc xem xét cho phép sử dụng phần vượt hạn mức đất ở như sau:

Điều 4. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao

5. Trường hợp thửa đất ở được hình thành từ ngày 01/7/2004 trở về sau do chia tách thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì tổng hạn mức công nhận đất ở của các thửa đất sau khi chia tách bằng hạn mức công nhận đất ở của thửa đất trước khi chia tách, cụ thể:

b) Trường hợp thửa đất chia tách có tổng diện tích đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (gồm đất ở và các loại đất khác) thì các bên được sử dụng đất phải tự thỏa thuận việc phân chia diện tích đất ở theo hạn mức được sử dụng; trường hợp không thỏa thuận được thì hạn mức công nhận đất ở được phân chia đều theo diện tích các thửa đất sau chia tách.

b.1) Trường hợp diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại điểm b khoản này mà các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trước ngày 01/7/2014 thì được xem xét công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.2) Trường hợp diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại điểm b khoản này mà các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống sau ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố.

Tiền thuế phải nộp cho phần đất ở vượt hạn mức

Việc xác định tiền sử dụng đất đất theo quyết định 13/2012/QĐ-UBND thành phố Hà Nội có quy định như sau:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 18 bản quy định này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 19 bản quy định này, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt hoặc chưa có quy hoạch được phê duyệt tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận thì được cấp theo quy định sau đây:

a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân thành phố quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất ở đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối đa do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức giao đất ở mới (nếu có) thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định.

b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại do Ủy ban nhân dân thành phố quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận; thời hạn sử dụng đất là lâu dài;

Theo như quy định trên, nếu như gia đình bạn đã xây dựng công trình để ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích ngoài hạn mức. Nếu như công trình xây dựng của nhà bạn không phải là nhà ở thì gia đình bạn phải nộp 50% tiền ử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo giá đất cho phần vượt hạn mức.

Đối với 240m2  còn lại sẽ được tính là đất vườn chứ hoàn toàn không phải là đất vượt hạn mức. Phần đất vượt hạn mức đất ở của gia đình bạn chỉ là 120m­2. Do đó chỉ có thể làm thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở mà thôi.

Giá thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi căn cứ vào nghị đinh 45/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.