Câu hỏi: Xin chào luật sư Cháu có một vấn đề liên quan đến việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau, xin công ty tư vấn cho cháu về quy trình và thủ tục này

Hiện tại mảnh đất ở nhà cháu ngày xưa bao gồm cả đất của trạm y tế bây giờ, hồi đó bà nội cháu (vào khoảng năm 1994) với trạm y tế có trao đổi với nhau về việc đổi 1 phần mảnh đất của nhà cháu để xây dựng trạm y tế bằng 1 mảnh đất ao đối điện nhà cháu ở, sau khi thực hiện trao đổi trạm y tế có nói nhà cháu đóng thuế sử dụng đất (ban đầu đóng thuế đất ở, sau đó lại đóng thuế đất nông nghiệp) nhưng được vài năm thì không đóng thuế nữa. Đến nay bà nội cháu đã mất và bố mẹ cháu cũng như hỏi tram y tế bây giờ về giấy tờ trao đổi thì đều nói là bị thất lạc và đã quy hoạch lại rồi nên không tìm thấy đâu. Nhưng cháu được biết là ngày trước khi trao đổi mảnh đất ao đó thì bà nội không làm giấy tờ sử dụng đất do nghĩ là không cần thiết. bây giờ nhà cháu muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất ao trao đổi này thì làm nhưng thế nào vì bây giờ không còn giấy tờ gì chứng  minh đã trao đổi với trạm y tế, ngoài xã, huyện cũng không lưu giữ gì về việc này. Và nếu nhà cháu xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì là đất thổ cư hay đất nông nghiệp? Lệ phí cấp như thế nào? (Hiện tại mảnh đất này nhà cháu đã lấp thành vườn để sử dụng trồng cây nhiều năm nay) Cháu xin cảm ơn công ty đã nhận và xin giải đáp giúp cháu.

Trả lời: Thứ nhất,
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo như bạn trình bày thì vào năm 1994 bà nội bạn có tiến hành đổi 1 phần đất của gia đình với trạm y tế bằng 1 mảnh đất  ao và có đóng thuế sử dụng đất mấy năm đầu. Tuy nhiên những giấy tờ về vấn đề trao đổi này đã bị thất lạc nhiều năm và phía gia đình bạn không xin trích lục lại được. Như vậy đối với trường hợp này có thể xác định là sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu như gia đình mình hiện tại đã mất toàn bộ giấy tờ liên quan đến mảnh đất này thì vẫn có thể tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn cần có sự xác nhận của UBND xã về việc đất này đất không có tranh chấp, sử dụng ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.

Thứ hai
, xác định loại đất sử dụng:

Căn cứ Điều 3 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.

Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

4. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Theo như thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã san lấp mảnh đất này để trồng cây lâu năm nên theo như quy định trên mảnh đất này được sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp thì loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng tức là loại đất này là đất nông nghiệp.

Thứ ba,
chi phí cấp giấy chứng quyền sử dụng đất:

Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.

Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Do trong trường hợp của gia đình bạn vì không trình bày rõ mình ở địa phương, đất là loại đất gì nên chúng tôi chưa có đủ cơ sở để tư vấn được giá đất cụ thể cho bạn. Vì vậy bạn cần lên UBND cấp xã, là cơ quan trực tiếp quản lý quỹ đất của địa phương nên họ sẽ có câu trả lời chính xác cho bạn về giá đất.