Câu hỏi: Kính gửi Luật sư! Ba mẹ cháu có mảnh đất khoảng 1.600m2 và đã có giấy chứng nhận QSDĐ. Sau đó ông A có đơn kiện tranh chấp cho rằng ba mẹ cháu đã lấn ranh 600m của ông.

Thực tế đất ông mua của chủ cũ là 9.000m2 nhưng khi làm giấy lại là 10.000m2 nhưng lúc đó do sơ suất ba cháu lại ký giáp ranh cho ông ta và ông ta đã có giấy đất với diện tích 10.000m2. (Nhà cháu vẫn còn lưu lại giấy chứng nhận QSDĐ của chủ cũ của ông A). UBND TP đã ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ của ba cháu và ba cháu đã khiếu kiện UBND Tỉnh, UBND tỉnh vẫn thống nhất quyết định của UBND TP và cho rằng không có văn bản nào là thu hồi đất ba cháu để trả cho ông A 600m2 cả và hướng dẫn ba cháu về địa phương làm lại giấy chứng nhận QSDĐ nếu ba cháu hay ông A không thống nhất diện tích đất cấp mới đó thì gửi khiếu kiện lúc đó mới giải quyết vấn đề tranh chấp. Ba cháu không thống nhất quyết định của UBND TP cũng như của UBND tỉnh và tiếp tục gửi đơn kiện ra tòa án tỉnh về quyết định của UBND TP. Tòa án ra bản án cho rằng quyết định của UBND TP là đúng, ba cháu tiếp tục kháng cáo Tòa án TP HCM. Cách đây mấy hôm Tòa án TP HCM có mời đến để giải quyết nhưng ba cháu không đi vì biết rằng vẫn sẽ y án của Tòa án Tỉnh. Hiện nay gia đình cháu đang làm thủ tục cấp lại giấy CN QSDĐ nhưng Trung tâm đo đạc (văn phòng đăng ký đất) ra thông báo không tiến hành làm thủ tục được do ông A không thống nhất gửi đơn ngăn chặn. Vậy gia đình cháu phải làm sao để tiến hành làm thủ tục cấp mới lại giấy chứng nhận QSDĐ. Rất mong được Luật sư tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về quyết định thu hồi đất của UBND thành phố

Theo Điều 106 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Đối với tình huống của bạn thì gia đình có thể bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng với diện tích đất. Tuy nhiên, việc thu hồi trên chỉ được diễn ra sau khi có kết luận của cơ quan thanh tra hoặc văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước. Như vậy, nếu cơ quan nhà nước thu hồi khi chưa giải quyết tranh chấp giữa bố bạn và người hàng xóm thì chưa thể tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề xin cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo như bạn trình bày thì giữa bố bạn và người hàng xóm hiện đang có tranh chấp nhau về phần diện tích dược ghi trên Giấy chứng nhận của hai bên thì trường hợp này đã vi phạm về nguyên tắc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu chưa giải quyết được tranh chấp trên giữa hai bên thì bố bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba, Về tranh chấp diện tích giữa hai bên

Khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì người hàng xóm có xin chữ ký của bố bạn xác nhận phần giáp ranh của hai gia đình. Nhưng do sơ suất nên bố bạn đã không chú ý nên đã ký xác nhận cho diện tích của hàng xóm là 1.000 m2 nhưng thực tế người này mua bán 9.000 m2. Trong trường hợp này thì bố bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố  biên bản xác nhận ranh giới trên vô hiệu nếu không đáp ứng được các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Nếu trong tình huống trên, bên phía gia đình bạn cần chứng minh được phía bên người hàng xóm đã có hành vi lừa dối khi ký biên bản trên thì Tòa án sẽ tuyên bố cái biên bản trên bị vô hiệu. Ngoài ra khi ra tòa bố bạn cần đưa ra những giấy tờ xác nhận về diện tích thực sự của gia đình để làm căn cứ chứng minh là phía bên mình là người bị lấn chiếm đất đai. Do đó, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng được cấp cho người hàng xóm nếu không đúng diện tích thực tế sẽ bị thu hồi.

Như vậy, sau khi có bản án, quyết định của Tòa thì lúc đó bố bạn mới xin được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.