Câu hỏi: Ngày 05/5/2013, tôi với em ruột có chuyển nhượng nhà, đất bằng hợp đồng viết tay. Do vợ chồng em tôi có mượn của người khác một khoản tiền, không có khả năng trả lại. Đến năm 2017 thì họ khởi kiện đòi em tôi phải trả số nợ, sau đó cơ quan Thi hành án dân sự tiến hành kê biên ngôi nhà đã chuyển nhượng cho tôi và cưỡng chế thi hành. Do cứ nghĩ đó là tài sản đã chuyển nhượng cho tôi nên khi cơ quan Thi hành án triệu tập lên làm việc, tôi không chấp hành. Tôi có khiếu nại và họ hướng dẫn tôi làm thủ tục khởi kiện ra Toà án nơi có bất động sản về yêu cầu tuyên hiệu lực của hợp đồng. Khi tôi khởi kiện ra Toà, Toà án đã ra thông báo trả lại đơn khỏi kiện với lý do chưa đủ điều kiện khởi kiện. Tôi xin tư vấn:

1. Việc trả lại đơn khởi kiện của Toà án có đúng không?

2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở viết bằng tay, không có công chứng, chứng thực thì có hiệu lực không? Rất mong các Luật sư quan tâm và xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề trả lại đơn khởi kiện của Tòa án.

Điểm b Khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định về trả lại đơn khởi kiện, hậu quả của việc trả lại đơn khởi kiện như sau:

“1. Thẩm phán trả lại đơn khởi kiện trong các trường hợp sau đây:

…

b) Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Chưa có đủ điều kiện khởi kiện là trường hợp pháp luật có quy định về các điều kiện khởi kiện nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó;

…”

Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn một số quy định tại khoản 1 và khoản 3 điều 192 bộ luật tố tụng dân sự số 92/2015/QH13 về trả lại đơn khởi kiện, quyền nộp đơn khởi kiện lại vụ án có quy định về chưa đủ điều kiện khởi kiện như sau:

“1. Chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật là trường hợp pháp luật tố tụng dân sự, pháp luật khác có quy định về các điều kiện để cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác, lợi ích công cộng và lợi ích của Nhà nước nhưng người khởi kiện đã khởi kiện đến Tòa án khi còn thiếu một trong các điều kiện đó.

…

2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,... thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”

Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi chưa xác định được bạn đang nộp đơn nào đến Tòa án nhân dân do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Nếu bạn nộp đơn khởi kiện yêu cầu xác định ai là chủ sở hữu của mảnh đất trong trường hợp này thì Tòa án trả lại đơn khởi kiện với lí do chưa đủ điều kiện khởi kiện là đúng quy định. Do trường hợp này bạn phải thông qua thủ tục hòa giải tại xã phường, nếu xã phường hòa giải không thành thì bạn mới làm đơn khởi kiện và gửi đến Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết.

Nếu bạn nộp đơn yêu cầu xem xét công nhận giao dịch mua bán đất đai trong trường hợp này thì yêu cầu hòa giải tại xã phường không phải là điều kiện để khởi kiện vụ án theo quy định đã nêu trên. Do đó, Tòa án trả lại đơn khởi kiện của bạn là chưa phù hợp với quy định. Bạn có thể, làm đơn khiếu nại yêu cầu Tòa án xem xét lại quyết định của mình.

Với trường hợp này, để đảm bảo tối đa quyền lợi, bạn có thể làm đơn Khiếu nại gửi đến Tòa án nhân dân yêu cầu họ giải thích rõ ràng chưa đủ điều kiện khởi kiện đối với trường hợp của bạn là như thế nào.

Thứ hai, về vấn đề hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn được lập vào ngày 5/5/2013, thời điểm đó Luật đất đai 2013 chưa có hiệu lực, do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn sẽ căn cứ theo các quy định tại Luật Đất đai 2003.

Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Như vậy, căn cứ theo quy định đã nêu trên khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện quy định tại Điều 106 đã nêu trên đồng thời hợp đồng mua bán phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Với trường hợp của bạn, nếu tại thời điểm chuyển nhượng bên chuyển nhượng đã đủ điều kiện chuyển nhượng nhưng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng này sẽ vô hiệu về mặt hình thức. Theo quy định của pháp luật dân sự, khi hợp đồng vô hiệu các bên sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bạn sẽ hoàn trả đất cho em bạn còn em bạn sẽ trả lại cho bạn số tiền đã nhận khi chuyển nhượng.

Hiện nay tại Bộ luật dân sự 2015 có quy định về vấn đề công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên khi không tuân thủ về hình thức nhưng các bên đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ ghi trong hợp đồng. Tuy nhiên, hiện tại chưa có văn bản nào giải thích hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng là như thế nào do đó bạn có thể làm đơn gửi đến Tòa án nhân dân yêu cầu họ xem xét công nhận hợp đồng chuyển nhượng không đáp ứng được yêu cầu về hình thức giữa hai bên theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015.

Nếu tại thời điểm chuyển nhượng mà mảnh đất không đủ điều kiện để chuyển nhượng thì giao dịch này bị vô hiệu do trái quy định pháp luật. Do đó, hậu quả pháp lý là các bên trao trả những gì đã nhận, bạn sẽ được lại số tiền đã mua mảnh đất.