Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp thừa kế đất đai không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

Kính gửi công ty luật gia minh .Xin tư vấn cho tôi về mảnh đất mà cha tôi để lại như sau . Gia đình tôi có 4 người bố , mẹ, chị tôi và tôi. Chị tôi bệnh mất hồi năm 2 tuổi . Rồi 9 năm sau bố tôi mất mẹ đi lấy chồng khác tôi nhập lại hộ khẩu về sống với bà nội . Bố mất có để lại 1 lô đất hồi xã cấp cho gia đình tôi mà chưa cấp sổ đỏ . Bây h tôi lục lại giấy tờ chỉ có giấy trích lục sơ đồ địa chính đứng tên bố tôi có 200m2 đất nhà ở 300m2 đất vường 802m2 đất ruộng . Tôi đã có chồng được 2 tháng vợ chồng tôi muốn về ở lô đất ấy liệu vợ chồng tôi  làm sổ đỏ cho lại cho 2 vợ chồng được không . Xin luật sư tư vấn

Trả lời: Thứ nhất xác định nguồn gốc đất và xác định di sản thừa kế:

Theo hướng dẫn về xác định di sản thừa kế về đất đai quy định tại Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“
1. Xác định quyền sử dụng đất là di sản

1.1. Đối với đất do người chết để lại (không phân biệt có tài sản hay không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất) mà người đó đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì quyền sử dụng đất đó là di sản.

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.”

Khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai 2003 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.”

Như vậy, nếu giấy tờ sổ địa chính của bố bạn được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì theo quy định trên những diện tích trên được xem là di sản thừa kế và được phân chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Trường hợp nếu sổ địa chính cấp sau này 15 tháng 10 năm 1993 thì bạn phải chứng minh diện tích trên được bố bạn sử dụng lâu dài và không có tranh chấp để được công nhận là di sản thừa kế.

Thứ hai, xác định những người được hưởng di sản thừa kế:

Khoản 1 Điều 651 về những người thừa kế pháp luật quy định như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất của bố bạn bao gồm những người sau:  mẹ bạn, bạn, bà nội bạn ( sẽ có 4 người nếu như ông nội bạn còn sống - theo thông tin bạn cung cấp bạn chỉ chuyển về với bà nội nên chúng tôi hiểu là ông nội bạn đã mất). Như vậy, mỗi người được hưởng  phần ba di sản do bố bạn để lại. Trường hợp đất đai là tài sản riêng của bố bạn thì sẽ chia ba cho mẹ bạn, bạn và bà nội bạn mỗi người một phần di sản bằng nhau. Nếu là tài sản chung của bố mẹ và bố bạn chỉ là người đại diện đứng tên trên sổ địa chính thì di sản thừa kế của bố bạn là ½ diện tích trên, theo đó thì một nửa số đất trên là của mẹ bạn, nửa diện tích còn lại xác định là di sản thừa kế và chia đều cho ba người là bà nội bạn, mẹ bạn và bạn.

Như vậy, để được hưởng toàn bộ phần đất đứng tên bố bạn trên sổ địa chính thì bạn phải thỏa thuận với mẹ và bà nội  của bạn về việc chuyển giao toàn bộ số diện tích đất này cho bạn hoặc vợ chồng bạn. Nếu bà nội bạn đã mất thì phải thỏa thuận với những người thừa kế của bà nội.

Thứ ba, về thực hiện thủ tục khai nhận thừa kế;

Để tiến hành thủ tục thừa kế, bạn cần tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế, thủ thục này bao gồm :

Một là, các giấy tờ cần xuất trình:

- Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu, Giấy khai sinh của những người khai nhận di sản thừa kế.

- Giấy chứng tử của người để lại di sản thừa kế.

- Một bản Sơ yếu lý lịch của một trong những người khai nhận di sản thừa kế (đã có xác nhận của UBND phường, xã hoặc cơ quan có thẩm quyền).

- Giấy tờ về di sản thừa kế như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; sổ tiết kiệm, đăng ký xe, cổ phiếu, cổ phần hoặc các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu đối với tài sản khác (nếu có).

- Giấy uỷ quyền, giấy nhường di sản thừa kế, giấy từ chối di sản thừa kế (nếu có).

* Trường hợp có người tham gia giao dịch không trực tiếp đến ký hợp đồng thì phải có uỷ quyền hợp pháp cho người được uỷ quyền (Người được uỷ quyền phải có CMND, hộ khẩu).

Hai là, trình tự công chứng:

- Người yêu cầu công chứng nộp đủ các giấy tờ nêu trên cho Công chứng viên. Nếu việc khai nhận di sản thừa kế có nội dung phức tạp hoặc liên quan tới khối tài sản lớn thì Công chứng viên thực hiện việc niêm yết thông báo thừa kế tại UBND phường trong thời hạn 30 ngày;

- Sau thời gian niêm yết, nếu không có khiếu nại, khiếu kiện nào (đã có xác nhận của UBND phường, xã) thì Công chứng viên lập Văn bản Khai nhận di sản thừa kế hoặc Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế;

- Những người khai nhận di sản thừa kế đọc Văn bản, khi đồng ý với nội dung thì ký vào văn bản trước mặt Công chứng viên;

- Công chứng viên ký công chứng Văn bản;

- Người yêu cầu công chứng nộp lệ phí và đóng dấu của Phòng Công chứng.

Thứ tư, về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc vợ chồng bạn về ở diện tích đất:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất Đai quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
”

Như vậy, nếu bạn có giấy tờ về thừa kế hợp pháp và xuất trình giấy tờ về sổ địa chính có tên bố bạn thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất trên.