Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2001 mà chỉ có vợ đồng ý không có đồng ý của chồng. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Xin chào luật sư mong luật sư cho tôi hỏi vấn đề như sau:Vào năm 2001 tôi  mua một mảnh đất có diện tích là 3 hét ta của ông B,  do bà A bán cho ông B.  hiện tôi đã làm quyền sử dụng đất, nhưng bây giờ người chồng của bà A nói là đất của ông không bán mà sao tôi lại làm quyền sử dụng mảnh đất 3 hét ta này.và đòi lại số đất 3 hét ta nói trên, (năm 2001 bà A bán cho ông B chỉ ghi giấy biên nhận là đã nhận tiền của ông B với số tiền là 20 triệu đồng và không có hợp đồng chuyển nhượng đất, và trong giấy biên nhận, nhận tiền của bà A  thì không có chữ ký của ông chồng bà A, chỉ có chữ ký của bà A và ông B) vậy luật sư cho tôi hỏi là ông chồng của bà A có thể lấy lại mảnh đất 3 hét ta do tôi đã làm quyền sử dụng đất hay không và nếu lấy được thì tôi phải giải quyết như thế nào . Mong luật sư tư vấn giúp tôi, Tôi xin chân thành cảm ơn,

Trả lời: Trước hết cần xem xét nguồn gốc của mảnh đất 3 ha này của bà A bán cho anh/chị có từ đâu và là tài sản riêng của bà A hay tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân của 2 vợ chồng . Bởi lẽ căn cứ theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình thì tài sản riêng và tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân được xác định như sau:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng

……

Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng
.

Như vậy đối chiếu với trường hợp của anh/chị chúng tôi sẽ phân tích  ra 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất,
nếu như đây là tài sản riêng của bà A, tức khi này mảnh đất 3 ha được hình thành trước thời điểm bà A kết hôn với người chồng hoặc đã kết hôn mới có tài sản này nhưng đã thỏa thuận phân chia đây là tài sản của bà A thì khi này bà A hoàn toàn được quyền chuyển nhượng cho anh/chị. Vì là tài sản riêng của bà A mà tại thời điểm chuyển nhượng bằng giấy tay vào năm 2001 và chưa có quyền sử dụng đất cho nên khi này vẫn được công nhận. Lúc này quyền sử dụng đất đã được cấp cho anh/chị là hợp pháp cho nên chồng bà A  không thể yêu cầu đòi lại đất.

Thứ hai,
nếu đây là tài sản hình thành trong quá trình hôn nhân của vợ chồng thì khi này xác định đây là tài sản chung của vợ chồng và nguyên tắc khi định đoạt, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê,… mảnh đất 3 ha này sẽ phải được sự đồng ý của cả 2 vợ chồng. Theo đó năm 2001 chỉ có bà A ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh/chị mà không có sự đồng ý của người chồng thì khi này việc chuyển nhượng vô hiệu. Hiện nay chồng bà A đòi lại đất là có cơ sở, khi này phía anh/chị nên thỏa thuận với vợ chồng  bà A về việc giải quyết vấn đề tranh chấp đất này, các bên có thể tự  thương lượng về việc hoặc là anh/chị trả lại đất và yêu cầu phía bên kia trả lại tiền; hoặc có thể thương lượng với chồng bà A để ông đồng ý về việc chấp nhận giao dịch đã thưc hiện từ năm 2001. Trường hợp hai bên không thể thỏa thuận được mà gia đình bên kia gửi đơn yêu cầu ra Tòa án giải quyết thì khi này xác định đây là giao dịch vô hiệu các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận.