Câu hỏi: ông A có thửa đất tại trung tâm thành phố BG đó có 500m2 đất ở đã cấp bìa và 200m2 đất vườn chưa cấp bìa do ông A khai phá năm 2000; đến năm 2014 ông A đã bán cho bà B toàn bộ thửa đất (thửa đất trên ông A đã xây quây tường từ năm 2000 và sử dụng) gồm cả đất ở và đất vườn;

​Bà B đã làm thủ tục sang tên phần đất ở và sử dụng phần đất vườn; đến năm 2015, do không hiểu biết nên tôi cũng đã mua lại toàn bộ của bà B cả đất ở và đất vườn, tôi đã sang tên phần đất ở, nay có nhu cầu công nhận phần đất vườn nhưng khi lên cơ quan cấp giấy nhận được trả lời là không được cấp. Tôi muốn hỏi liệu cơ quan trả lời như vậy có đúng không và tôi muốn cấp giấy phải làm như nào (các chủ cũ đều hỗ trợ cấp giấy). xin trân thành cảm ơn quý công ty.

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện để được công nhận quyền sửu dụng đất.

Căn cứ quy định tại  khoản 1,Điều 101 luật đất đai năm 2013:

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Theo quy định này thì để để được công nhận quyền sử dụng đất thì ông A phải có được văn bản xác nhận đủ điều kiện của UBND cấp xã. Thứ hai, điều kiện được thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Căn cứ quy định tại Điều 188, Luật đất đai có quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”

Theo quy định này thì ông A muốn thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất trên cho bà B khi ông A đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất vườn nên ông A chỉ có quyền chuyển nhượng cho bà B 500m đất ở. Ngoài ra theo quy định tại Khoản 3, Điều 167, Luật đất đai 2013 có quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Theo quy định này thì khi ông A làm hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất trên cho bà B thì hợp đồng này cần phải được công chứng hoặc chứng thực như vậy mới đảm bảo được tính có hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy bà B chỉ có quyền chuyển nhượng phần diện tích đất vườn trên khi đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giáy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng
!