Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Tôi viết email này kính nhờ văn phòng Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi vấn đề như sau: Dự án đầu tư xây dựng cơ sở vật chất trường học để hợp tác hoặc cho thuê tại xã.

Thời gian triển khai dự án từ tháng 1/2004 đến tháng 12/2008.Ngày 13/04/2006 Ban Bồi Thường ra thông báo số 527/BBT yêu cầu bà con chúng tôi thu hoạch cá, hoa màu để giao đất cho dự án mà đến nay vẫn chưa giải quyết xong.  Anh ruột của tôi,  là chủ sở hữu (sở hữu cá nhân) một phần thửa đất số 381, 1772 thuộc tờ bản đố số 4 nằm trong dự án. Dự án kéo dài từ năm 2005 đến nay vẫn chưa hoàn tất vấn đề giải phóng mặt bằng, gia đình tôi nằm trong diện quy hoạch treo kéo dài hơn 12 năm qua không được đầu tư canh tác trên mảnh đất của mình vì tuân thủ thông báo số 527/BBT nêu trên. Kinh tế gia đình khó khăn và anh tôi bệnh nặng. Năm 2011 anh tôi liên hệ với chủ đầu tư để sang nhượng phần đất trên nhưng bị ép giá vì vậy anh trai tôi đã bán cho người khác và hiện nay anh tôi đã mất. Thời gian gần đây, khi dự án triển khai lại, phía Công ty  có liên hệ với gia đình chúng tôi bàn giao thửa đất nêu trên, chúng tôi đã rất hợp tác với phia Công ty, đã cung cấp đầy đủ thông tin liên lạc của người mua trước đây, đã cung cấp giấy khai tử của anh trai tôi và ký cam kết không làm khó, không đòi hỏi bất kỳ vấn đề gì liên quan đến các thửa đất nêu trên, và được biết phía Công ty cũng đã làm việc với chủ đất mới. Do phía công ty  không thống nhất được giá bồi thường với chủ đất mới nên đã phối hợp với Ban bồi thường giải phóng mặt bằng tiếp tục ra quyết định số 6522/QĐ-UBND ngày 30 tháng 05 năm 2017 về bồi thường, hỗ trợ bổ sung hai thửa đất nêu trên cho anh trai và yêu cầu những người trong gia đình anh trai tôi phải nhận số tiền bồi thường hai thửa đất nêu trên và tự đi thương lượng giải quyết với chủ đất mới. Theo tôi hai thửa đất nêu trên là sở hữu cá nhân của anh trai, vì vậy việc anh tôi bán/cho/tặng đó là việc cá nhân, hiện tại anh tôi đã mất chúng tôi không chịu trách nhiệm về các thửa đất nêu trên. Việc Ban bồi thường huyện yêu cầu chúng tôi nhận tiền hai thửa đất nêu trên là trực tiếp ép chúng tôi vi phạm pháp luật, vì hai thửa đất nêu trên không thuộc sở hữu của chúng tôi. Kính mong các luật sư trong Công ty tư vấn giúp tôi về vấn đề nêu trên. Xin trân trọng !

Trả lời: Theo Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Trong trường hợp của bạn, anh trai bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Người kia chính là người đang sử dụng đất. Chúng tôi đưa ra hai trường hợp sau :

Thứ nhất,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên anh trai bạn. Chứng tỏ rằng anh trai bạn vẫn đang là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó. Anh trai bạn có quyền với mảnh đất này. Tuy nhiên anh trai bạn đã mất. Nếu anh trai bạn có viết di chúc trước khi mất thì pháp luật tôn trọng người thừa kế mảnh đất theo di chúc. Nếu anh trai bạn không viết di chúc, thực hiện chia thừa kế theo quy định của pháp luật. (theo các hàng thừa kế). Nhưng do bạn không cung cấp thông tin rõ về anh trai bạn nên chúng tôi không thể chỉ rõ người được thừa kế theo pháp luật.

Tuy nhiên, việc bồi thường được thương lượng  giữa người thừa kế của anh trai bạn với công ty. Bạn không đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó. Đương nhiên bạn không phải là chủ sở hữu mảnh đất. Vì vậy Công ty  không có quyền ép bạn phải nhận tiền bồi thường và thương lượng với người kia.

Thứ hai,
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên người kia. Người kia là chủ sở hữu quyền sử dụng đất. Khi bên Công ty thu hồi đất của người kia, thì việc nhận bồi thường hay thương lượng số tiền bồi thường là do người kia quyết định với công ty . Do đó, bạn càng không phải là chủ thể nhận tiền bồi thường và phải thương lượng lại với người kia.