Câu hỏi: Bạn em đang sinh sống tại Mỹ nhưng có hộ chiếu Việt Nam. Trước đây khi nước ngoài chưa được đứng tên nhà đất thì bạn em có gửi tiền về nước cho em trai anh ấy (đã có vợ con) mua nhà và đất và nhờ em trai anh ấy đứng tên nhà và đất hộ. Cả 2 đã làm vi bằng thừa phát lại tại phòng công chứng chứng minh khối tài sản trên là của bạn em (có cả người vợ cuả em trai anh ấy cùng ký tên).

Nhưng bây giờ pháp luật đã cho việt kiều đứng tên nhà, cho em hỏi muốn em trai bạn em tặng cho lại nhà, đất cho bạn em thì có được không ạ? Thủ tục như thế nào và trong thời gian bao lâu. Khối tài sản mà em trai bạn em đứng hộ có liên quan gì đến vợ anh ấy không? Có dính đến của chồng công vợ không? Và có phải để vợ em trai bạn em tặng cho 50% lại cho chồng sau đó từ chồng (em trai bạn em) mới có thể tặng cho lại cho bạn em không? Và thuế đóng như thế nào ạ? Nhờ luật sư tư vấn chi tiết thủ tục  giúp em. Em rất cám ơn.

Trả lời: I. Về việc em trai bạn sang tên lại nhà, đất cho bạn của bạn

Theo như bạn nói, với hộ chiếu Việt Nam, chúng tôi xác định bạn của bạn là người Việt Nam định cư ở Mỹ. Nếu hiện tại em trai bạn của bạn hoặc cả hai vợ chồng người em đang đứng tên trên giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà, đất và bạn của bạn đủ điều kiện để được nhận tặng cho thì các bên có thể làm thủ tục tặng cho lại nhà, đất này cho bạn của bạn thông qua hợp đồng tặng, cho có công chứng.

Về thủ tục và thời gian, bạn có thể tham khảo thêm tại bài viết Thủ tục và thời hạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đăng trên trang web Luật Minh Gia.

II. Về mối liên quan tới vợ của em trai bạn của bạn

Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:

“
Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung."

"Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Áp dụng vào trường hợp của bạn sẽ xảy ra các tình huống như sau:

1. Trường hợp 1:
Nhà, đất này (trên giấy tờ) được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng người em. Việc xác định tài sản chung sẽ dựa vào các căn cứ như: giấy tờ nhà, đất đứng tên cả hai vợ chồng hoặc trong vi bằng thừa phát lại đã công chứng có ghi bạn của bạn gửi tiền nhờ cả hai vợ chồng người em mua hộ.

a. Về thủ tục sang tên lại nhà đất

Nếu đây là tài sản chung thì cả hai vợ chồng đều có quyền ngang nhau trong việc quyết định sang tên lại nhà, đất. Tuy nhiên, hiện tại, khi các bên muốn làm thủ tục chuyển nhượng lại cho bạn của bạn, vợ của em trai bạn của bạn không nhất thiết phải làm thủ tục tặng cho chồng 50% rồi mới chuyển nhượng lại cho bạn của bạn, mà cả hai vợ chồng có thể cùng làm thủ tục tặng cho trực tiếp anh trai của bạn với hợp đồng tặng cho có chữ ký của cả hai vợ chồng.

b. Về thuế, lệ phí

Thông thường khi chuyển nhượng đất thì các bên sẽ phát sinh nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 quy định thu nhập được miễn thuế là
“thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Đồng thời, Khoản 10 Điều 3 Thông tư số 124/2011/TT-BTC quy định:
“Nhà, đất  thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.”

Như vậy, nếu vợ của em trai bạn của bạn làm thủ tục tặng cho cho chồng của mình, rồi người chồng đó tặng cho lại cho bạn của bạn thì toàn bộ quá trình chuyển nhượng này sẽ được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Nếu hai vợ chồng thực hiện tặng cho trực tiếp cho bạn của bạn, thì chỉ có 50% giá trị nhà đất được miễn thuế TNCN và phí trước bạ.

2. Trường hợp 2:
Nhà, đất này (trên giấy tờ) là tài sản riêng của em trai bạn của bạn. Đối với trường hợp này thì việc sang tên lại giữa em trai bạn của bạn và bạn của bạn không cần sự đồng ý của người vợ và cũng được miễn thuế TNCN và lệ phí trước bạ đối với việc chuyển nhượng toàn bộ phần nhà, đất theo các quy định như trên.

Trân trọng