Câu hỏi: Kính chào luật sư, gia đình tôi có một số thắc mắc cần luật sư tư vấn, vụ việc như sau: Gia đình tôi được sở hữu đất ở lâu dài thửa 107, khoảng thời gian năm 1989 hay 1990( thời gian lâu rồi tôi chỉ nhớ thế thôi vì hồi đó tôi đang học lớp 9, bố mẹ tôi bây giờ trên 75 tuổi nên không nhớ được)  hợp tác xã mở con đường chạy qua đất ở gia đình tôi, khi đó gia đình tôi đã được hợp tác xã đền bù đất

Vì hồi đó đền bù chỉ cắm cọc tre và gđ tôi trồng tre trên phần đất đền bù đó làm hàng rào chứ không có giấy tờ gì chứng minh cả. Năm 2003 gđ tôi được cấp sổ đỏ, do nghĩ đơn giản nên không kiểm tra lại thực tế diện tích đất trên sổ đỏ với diện tích đất thực tế. Nay thửa đất bên cạnh gia đình tôi( thửa 108) chuẩn bị cấp cho hộ gia đình khác làm nhà ở. Gia đình  đó kiện lên xã với nội dung gia đình tôi lấn đất thửa 108 đó. Khi xã đo lại thực tế thì đúng là diện tích đất thực tế gia đình tôi sử dụng nhiều hơn trên sổ đỏ khoảng 60m2. Xã mời gia đình tôi cùng một ông hàng xóm họp để làm rõ nguồn gốc mảnh đất thừa đó.

Trong biên bản kết luận của UB xã là 1. Đất dư thừa đó trước năm 1995( xã cũng không nhớ năm nào làm đường nhưng xác định trước 1995) 2. Ông hàng xóm cũng  xác nhận phần đất dư thừa đó được xã đền bù, gia đình tôi đã đổ đất để làm vườn. 3. Xã kết luận đất gia đình tôi ở không tranh châp với ai. Nay, ông có ý định mua thửa 108 (thửa 108 nguyên trạng là hồ nước) kiện gia đình tôi lấn đất và yêu cầu UB xã thu hồi. Xin hỏi luật sư 1. Xã hay huyện có quyền thu hồi phần đất thừa so với sổ đỏ của gia đình tôi không? 2. Gia đình tôi phải làm gì để hợp lý hóa phần đất dư thừa đó? 3. Gia đình tôi có thể kiện ông mua đất thửa 108 về tội vu khống hay không?. 4.Gia đình tôi có quyền xem lại hồ sơ đo đất Cấp bià đỏ năm 2003 hay không?

Ghi chú: trên sơ đồ thửa đất T108 có chiều rộng 10,66m nhưng thực tế chỉ 5,3m, xã noí gia đình tôi lấn 2m như vậy chỉ có 7,3m, vậy còn 3.3m nữa lấy đây ra. Theo ý kiến chủ quan của tôi thì năm 2003 cán bộ địa chính đo đất để cấp sổ đỏ thiếu chính xác. Kính mong luật sư tư vấn giúp, xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: -Thứ nhất,
việc Uỷ ban xã có quyền thu hồi phần diện tích thừa so với diện tích trên sổ đỏ cần phải xác định được nguồn gốc đất từ đâu? Như thông tin bạn cung cấp tại thời điểm 1990 gia đình bạn đã được đền bù đất nhưng thời điểm 2003 khi cấp sổ đỏ lại ít hơn so với diện tích thực. Tuy nhiên, nếu bạn có các giấy tờ chứng minh về việc việc sử dụng đất từ 1990 đến nay trên hồ sơ địa chính xã có lưu lại, đồng thời có văn bản xác nhận của Uỷ ban xã về việc trong thời gian sử dụng không xảy ra tranh chấp thì Uỷ ban xã không có căn cứ để thu hồi và gia đình bạn có quyền làm
hồ sơ yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
đối với diện tích thừa. Cụ thể, theo khoản 5, Điều 98 Luật đất đai 2013:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.

- Căn cứ chứng minh cho việc xác định thời gian sử dụng đất ổn định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng,
ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Tuy nhiên,
như đã trình bày để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì một trong các căn cứ là đất không có tranh chấp. Nhưng hiện nay, phần đất sử dụng đó đang xảy ra tranh chấp với sơ đồ thửa đất nên sẽ không được giải quyết việc cấp sổ đỏ( chỉ được giải quyết cấp khi tranh chấp được xử lý ổn thỏa).

Đối với sơ đồ thửa đất T108 có chiều rộng 10,66m nhưng thực tế chỉ 5,3m, xã nói gia đình bạn lấn 2m thì phải đưa ra được căn cứ rõ ràng thông qua việc tiến hành đo đạc kết hợp kiểm tra hồ sơ địa chính của cả hai sơ đồ thửa đất 107 của bạn và T108 nhà hàng xóm. Đồng thời, nếu có căn cứ cho việc cán bộ địa chính xã đo đạc sai thì có quyền yêu cầu chỉnh lý bản đồ địa chính. Cụ thể:

Điều 31. Lập, chỉnh lý bản đồ địa chính

1. Việc đo đạc, lập bản đồ địa chính được thực hiện chi tiết đến từng thửa đất theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn.

2. Việc chỉnh lý bản đồ địa chính được thực hiện khi có sự thay đổi về hình dạng kích thước diện tích thửa đất và các yếu tố khác có liên quan đến nội dung bản đồ địa chính.

3. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính trong phạm vi cả nước; điều kiện hành nghề đo đạc địa chính.

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thực hiện việc lập, chỉnh lý và quản lý bản đồ địa chính ở địa phương.