Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề thực hiện hợp đồng ủy quyền và nghĩa vụ trả lại tài sản của bên nhận ủy quyền cho bên ủy quyền. Cụ thể như sau:

Xin chào luật sư, xin được nghe ý kiến tư vấn của luật sư. Năm 2000 bố tôi có viết giấy ủy quyền sử dụng đất cho chú tôi gồm diện tích đất và tài sản kèm theo là 2 căn nhà cấp 4 nhưng không ghi rõ thời gian ủy quyền mà chỉ ghi chú tôi sẽ có trách nhiệm đóng thuế đất khi sử dụng nhưng hiện tại chú tôi đã phá 1 căn để xây lại 1 căn nhà cấp 4 khác diện tích bằng 1,5 căn nhà cũ bây giờ gia đình tôi đòi lại đất thì chú tôi đòi bồi thường 300 triệu gia đình tôi không đồng ý và đã viết đơn lên UBND Xã đề nghị giải quyết và cấp sổ đỏ cho gia đình tôi nhưng vẫn chưa được giải quyết vì xã nói chú tôi có giấy ủy quyền sử dụng đất do bố tôi viết, nhưng năm 2010 thì bố tôi đã mất vậy giấy ủy quyền sử dụng đất có còn giá trị tới thời điểm hiện tại hay không (điều, khoản nào trong bộ luật đất đai nêu rõ về vấn đề này) chú tôi tự ý phá bỏ căn nhà cũ là tài sản kèm theo trong giấy ủy quyền có sai với quy định pháp luật không, căn nhà chú tôi xây không có giấy phép xây dựng và sự đồng ý của gia đình tôi vậy căn nhà đó có giá trị hợp pháp không nếu giờ đòi lại đất gia đình tôi có phải bồi thường không, đất gia đình tôi mua từ trước năm 1990 nhưng vẫn chưa làm sổ đỏ mà hiện tại biên lai mua đất gia đình tôi vẫn đang giữ, vậy bây giờ gia đình tôi phải làm những gì để lấy lại đất.xin luật sư cho tôi đơn mẫu có ghi rõ điều, khoản về luật đất đai để gia đình tôi có thể yêu cầu UBND xã, UBND TP giải quyết tranh chấp cho gia đình tôi. tôi xin chân thành cám ơn quý luật sư đã đọc.

Trả lời: Thứ nhất khi bố bạn đã mất thì hợp đồng ủy quyền mà bố bạn đã xác lập có hiệu lực tới thời điểm hiện tại không ?

Theo thông tin cung cấp thời điểm năm 2000 bố bạn có viết giấy ủy quyền cho chú bạn, do vậy, sẽ căn cứ vào Bộ luật dân sự năm 1995 (có hiệu lực tại thời điểm đó) để xác định các vấn đề liên quan. Cụ thể, tại Điều 587 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về Thời hạn uỷ quyền như sau::

"Thời hạn uỷ quyền do các bên thoả thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thoả thuận và pháp luật không có quy định, thì hợp đồng uỷ quyền có hiệu lực một năm, kể từ ngày xác lập việc uỷ quyền.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng ủy quyền giữa bố và chú bạn không ghi thời hạn ủy quyền như vậy sẽ có hiệu lực trong một năm kể từ ngày xác lập ủy quyền.

Ngoài ra, căn cứ Điều 594 Bộ luật dân sự năm 1995 thì:

“Hợp đồng uỷ quyền chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1- Hợp đồng uỷ quyền hết hạn;

2- Công việc được uỷ quyền đã hoàn thành;

3- Bên uỷ quyền, bên được uỷ quyền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 420 và Điều 593 của Bộ luật này;

4- Bên uỷ quyền hoặc bên được uỷ quyền chết, mất năng lực hành vi dân sự, bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, bị Toà án tuyên bố mất tích hoặc Toà án tuyên bố là đã chết.”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền đã chấm dứt tại thời điểm bố bạn mất và không có hiệu lực tới thời điểm hiện tại.

Thứ hai chú bạn có được phép phá bỏ căn nhà cũ là tài sản trên đất kèm theo trong giấy ủy quyền không?

Điều 589 BLDS 1995 quy định như sau:

"Bên được uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:

1- Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó;

...

5- Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

6- Bồi thường thiệt hại do vi phạm các nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2 ,3 ,4 và 5 Điều này."

Như vậy, chú bạn chỉ được thực hiện những công việc ghi trong hợp đồng ủy quyền và phải báo lại cho bố bạn về việc thực hiện công việc đó, nếu việc phá nhà không có trong nội dung ủy quyền thì chú bạn đã vi phạm nghĩa vụ của người nhận ủy quyền và sẽ phải bồi thường theo quy định tại Khoản 6 của quy định trên.

Thứ ba, gia đình bạn có phải bồi thường khi chú bạn xây nhà trên đất của gia đình bạn

Căn cứ Điều 591 BLDS 1995 quy định như sau:

“Bên uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:

1- Cung cấp thông tin, tài liệu và phương tiện cần thiết để bên được uỷ quyền thực hiện công việc;

2- Chịu trách nhiệm về cam kết do bên được uỷ quyền thực hiện trong phạm vi uỷ quyền;

3- Thanh toán chi phí hợp lý mà bên được uỷ quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc được uỷ quyền và trả thù lao cho bên được uỷ quyền, nếu có thoả thuận về việc trả thù lao.”

Như vậy, nếu bố bạn đã mất mà chưa thanh toán cho chú bạn chi phí mà chú bạn đã bỏ ra để đóng thuế quyền sử dụng đất thì những người thừa kế trước khi nhận thừa kế của bố bạn phải thanh toán cho chú bạn khoản tiền đó và cả phần thù lao nếu có trong hợp đồng ủy quyền chú và bố bạn có thỏa thuận về thù lao. Tuy nhiên bạn không phải bồi thường cho chú bạn khi đòi lại đất nếu chú bạn đã xây nhà không hợp pháp trên đó khi không có sự ủy quyền của bố bạn.

Căn cứ Khoản 5, Điều 589, Bộ luật dân sự năm 1995 thì bên được ủy quyền có nghĩa vụ:
“Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;”

Như vậy, khi chấm dứt hợp đồng ủy quyền chú bạn phải giao lại tài sản cho gia đình bạn, nếu gia đình bạn yêu cầu trả lại phần đất đó mà chú bạn không trả lại thì có thể khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu chú bạn thực hiện nghĩa vụ trả lại tài sản khi hợp đồng ủy quyền đã châm dứt, và có thể chứng minh bằng hợp đồng ủy quyền và các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất của gia đình bạn.