Câu hỏi: Đất nhà tôi có thời hạn 50 năm. Giờ tôi muốn chuyển sang đất ở thì có được không? Và tôi có phải nộp tài chính gì không thưa Luật sư?

Tôi có một thửa đất đã được cấp GCN QSD đất (100% đất có thời hạn 50 năm), cách đây hơn 10 năm một gia đình gần thửa đất của tôi đã lấn chiếm một phần diện tích đất của gia đình tôi sau đó họ có đơn khiếu nại lên UBND thành phố và tỉnh. Năm 2009 và 2011 UBND thành phố đã có 2 Quyết định giải quyết khiếu nại và kết luận họ không có căn cứ và giấy tờ hợp pháp về phần diện tích đất đã lấn chiếm của tôi. Sau đó họ tiếp tục khiếu nại lên cấp tỉnh, năm 2013 UBND tỉnh đã giải quyết và kết luận họ không có căn cứ và giấy tờ hợp pháp về phần diện tích đất đã lấn chiếm của tôi. Như vậy, đất của tôi vẫn là đất của tôi và đã được xác định trong GCN QSD đất. Nay tôi xin được hỏi và rất mong công ty tư vấn giúp:

1. Sau khi đã giải quyết xong (có 3 quyết định giải quyết khiếu nại của UBND tỉnh và thành phố), thửa đất đó của tôi có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? (từ loại đất có thời hạn 50 năm sang đất ở. có thể được chuyển đổi toàn bộ hay một phần?).

2. Nghĩa vụ tài chính mà tôi phải đóng góp với Nhà nước là như thế nào? vì hiện nay tôi nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật chỉ thấy nói đến chuyển quyền sử dụng đất trong thửa đất đã có nhà ở hoặc có đất thổ cư.

Tôi xin trân trọng cảm ơn !

Trả lời: Theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụn
g”

Do bạn không nói rõ mảnh đất nhà bạn là loại đất gì. Là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, đất trông rừng, đất ở…nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết về việc bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất sử dụng có thời hạn 50 năm sang đất ở hay không? Nhưng nếu thuộc trường hợp, đất nhà bạn là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì bạn có thể chuyển sang đất ở.

Hơn nữa, toàn bộ mảnh đất nhà bạn có cùng mục đích sử dụng đất hay không? Nếu cùng là đất phi nông nghiệp thì có thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Nhưng nếu mảnh đất này có một phần là đất phi nông nghiệp còn phần khác là đất nông nghiệp, đất rừng đặc dụng… thì anh phải chuyển phần đất đó sang đất phi nông nghiệp trước đã. Sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng toàn bộ mảnh đất sang đất ở.

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này
”

Do thông tin cung cấp không chính xác mảnh đất nhà bạn thuộc loại đất gì. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất, sẽ căn cứ vào loại đất để xem xét xem có thu tiền hay không. Chẳng hạn, đất nhà bạn là đất vườn,ao không được công nhận là đất ở thì khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì bị thu là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm đó. Nếu đất nhà bạn là đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.