Câu hỏi: Bài viết tư vấn về trường hợp con trai của người bán đất đòi mua lại đất. Nội dung tư vấn:

- Đầu tiên cho em gửi lời chúc sức khỏe đến toàn bộ cty luật Minh Gia. - Năm 1996 gia đình em có mua 1 miếng đất nhỏ khoảng 200m2 với giá 2 chỉ Vàng của Ông T vừa làm đường cho người dân trong xóm đi vừa làm vườn. do 2 gia đình cũng thân thuộc nên năm đó ba mẹ em mới mua, nên chỉ làm giấy tay, có chữ ký của người bán là Ông T , chữ kí của 3 người có ranh đất liền kề + chữ ký của trưởng ấp lúc đó xác nhận. - trong quá trình mua 1996 Ông T đang cầm cố sổ đỏ nên ko có sang tên trực tiếp, mà chỉ làm giấy tay. lúc này con ông T còn nhỏ khoảng 5,6 tuổi nên 2 bên cũng không yêu cầu xác nhận đồng ý bán. trong giấy tay có đoạn ghi là " nếu mua lại là 4 chỉ vàng ". - năm 2014 Ông T mất nên giấy tờ đất chưa sang tên cho con trai, năm 2018 con Trai ông T nói là mua lại đất, nhưng gia đình em ko đồng ý bán lại , lúc đó gia đình em giao dịch bán đất với ông T, bây giờ Ông T mất gia đình em ko đồng ý bán lại , vì người bán đã mất mà ko có bất cứ ũy quyền nào cho con trai là phải mua lại . con ông T mới nói " khi sang sổ đất thì 200m2 đất đó là đất của tôi ", và ngang nhiên muốn chiếm đất. - vậy làm sao để mình được quyền sở hữu trên phần đất trên ? trong khi người con trai Ông T ko đồng ý cắt đất qua cho gia đình em , mà Ông T đã mất . gia đình em chỉ có giấy tay, vậy nhờ cơ quan nào giải quyết cấp cho quyền sử dụng hợp pháp. làm sao để ngăn chặn con Trai của ông ta sang sổ khi còn chưa giải quyết xong tranh chấp. các cơ quan cấp quyền sử dụng đất họ có đo đạc lại, hay đi xác minh gì ko ? hay là chỉ là báo tử sang tên là xong? mong các luật sư hổ trợ pháp lí dùm em,  em chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
về hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay:

Căn cứ theo Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo đó, thì gia đình bạn có giao kết hợp đồng mua bán diện tích đất 200m2 của ông T chỉ có giấy tờ viết tay và chữ ký làm chứng của trưởng ấp. Đối chiếu với quy định trên thì trường hợp giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 1996 thì phải được lập thành văn bản có chứng thực của UBND, do đó việc giao kết hợp đồng mua bán giữa gia đình bạn và ông T đã vô hiệu vì vi phạm hình thức.

Căn cứ Điều 2 Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP quy định:

“
2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo qui định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật Dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo qui định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

Theo như quy định trên thì đối với hợp đồng vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được Tòa án công nhận. Trong trường hợp này của gia đình bạn nếu từ năm 1996 đến nay, gia đình bạn có trồng cây lâu năm, đã xây dựng nhà ở kiên cố trên đất mà không có sự phản đối của gia đình ông T thì giao dịch trên vẫn được thừa nhận. Nếu chỉ xây dựng nhà trên 1 phần diện tích thì gia đình bạn sẽ được công nhận phần diện tích đó và phải trao trả cho gia đình ông T diện tích còn lại chưa sử dụng, thanh toán cho nhau giá trị chênh lệch.

Thứ hai,
về điều khoản mua lại đất:

Căn cứ theo khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

Trong trường hợp này thì các bên có thỏa thuận rằng “
nếu có mua lại thì với giá 4 chỉ vàng
”, cần phải xác định trong hợp đồng ghi nhận ông T hay gia đình ông T muốn mua lại 200 m2 này. Đối với việc hợp đồng ghi nhận gia đình ông T nếu muốn mua lại thì việc người con trai của ông T muốn mua lại phần diện tích này là hoàn toàn hợp pháp. Ngoài ra, cần làm rõ trong hợp đồng mua bán ghi rõ vấn đề khi gia đình ông T có nhu cầu mua lại thì gia đình bạn phải bán lại cho họ. Nếu ghi nhận rõ vấn để như vậy thì gia đình bạn phải tuân thủ theo đúng nội dụng hợp đồng là bán lại cho gia đình ông T, ngược lại nếu hai bên chỉ thỏa thuận với nhau “ nếu muốn mua lại thì với giá 4 chỉ vàng” không có thêm nội dung nào khác thì vấn đề muốn bán lại hay không lúc này phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Thứ ba,
giải quyết tranh chấp:

Trong trường hợp này gia đình bạn có thể tiến hành thủ tục hòa giải thông qua UBND xã. Khi các bên hòa giải không thành thì gia đình bạn có thể nhờ Tòa án nơi có đất để giải quyết tranh chấp.

Trong quá trình làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, gia đình bạn muốn ngăn cản con ông T thực hiện mọi giao dịch đối với phần diện tích này thì có thể làm đơn yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai không thực hiện bất cứ thủ tục nào vì đất đang tranh chấp.