Câu hỏi: Tư vấn trường hợp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con gái đã lập gia đình thì có cần tên của chồng con gái trong giấy tờ không? Sau khi chuyển nhượng, nếu vợ chồng con cái phát sinh tranh chấp thì tài sản được chuyển nhượng giải quyết như thế nào? Nếu việc chuyển nhượng cho con gái chỉ để sử dụng không cho bán thì cần làm thủ tục gì?

Nội dung tư vấn
: Em có một tình huống xin vp Luật minh gia tư vấn giùm Em xin cảm ơn - gia đinh e có bốn chi e, bô mẹ còn sống. Ai cũng lập gia đình. Hiện tai gia đinh thống nhất muốn chuyển (cho) chi gái thứ 3 miếng đất nhà (tài sản) mà bố mẹ đang ở (sang tên trên giấy tờ nhà đất cho chi thu 3). Nhưng chi thu 3 đã có chồng va 1 con. Vậy cho e hỏi: + Viec chuyển cho một mình chị thứ 3 đứng tên trong giấy tờ nhà đất ma ko có tên chồng chi co dc ko? + Nếu chuyển một mình tên chị đc trên giây tờ nhà đất thi sau nay anh rể (chồng chị thứ 3) co được quyền tranh chấp tài sản (nhà đất) ma gia đình bên e chuyển cho một mình chi ko? + Mục đich gia đình e muon chuyển nhượng cho chi gái là để sử dụng va chi gai ko dc bán sau khi đã chuyển nhượng xong. Vay gia đình e cần làm thủ tục giấy tờ gi để ràng buộc viêc không được bán mà chi đươc sử dụng ko?? + hình thức chuyển nhượng nào la hợp lý va nhanh gọn nhất?

Trả lời: Điều kiện để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Như vậy, nếu bố mẹ bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì bố mẹ bạn có quyền chuyển nhượng cho bất kì ai. Do đó, việc chuyển cho một mình chị gái bạn đứng tên trong giấy tờ nhà đất sẽ không cần có tên của chồng chị.

Theo quy định tại Điều 43, Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng và quyền định đoạt đối với tài sản riêng:

“Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng… Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung”.

Theo quy định trên, tài sản là căn nhà và quyền sử dụng đất mà chị bạn được bố mẹ tặng cho là tài sản riêng của chị bạn, nếu trong hợp đồng tặng cho ghi rõ là tặng cho riêng chị bạn thì chị bạn có toàn quyền quyết định đối với tài sản này mà không phụ thuộc vào chồng, trừ khi chị bạn mang nhập tài sản này vào khối tài sản chung của vợ chồng.

Trong trường hợp gia đình bạn không muốn chị gái bán nhà sau khi đã được chuyển nhượng xong thì nên làm hợp đồng tặng cho có điều kiện. Theo Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, để nhà ở và đất không bị bán đi sau khi chuyển nhượng thì bố mẹ bạn sẽ làm một hợp đồng tặng cho có điều kiện cho chị gái bạn, trong hợp đồng ghi rõ điều kiện không được bán mà chỉ được sử dụng mảnh đất và ngôi nhà. Hợp đồng phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Nếu chị gái bạn sau khi được chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vi phạm điều kiện ghi trong hợp đồng thì bố mẹ bạn có quyền đòi lại tài sản.