Câu hỏi: Luật sư tư vấn về cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất qua lời nói. Điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Nội dung tư vấn
: Kính chào Quý Công ty và Ban luật sư. Tôi có trường hợp khẩn mà không hiểu biết nên kính mong quý luật sư giải đáp và giúp đỡ.Tôi được bà dì ruột của tôi cho một mảnh đất vào năm 1985. Lúc đó không có giấy tờ cho, dì tôi chỉ nói miệng và từ đó vợ chồng tôi cất 1 căn nhà tạm. Diện tích đất theo giấy thuế đất gia đình tôi nộp là 65m2. Năm 2003, vì nhà xuống cấp nên gia đình tôi xây lại. Lúc đó xảy ra tranh chấp giữa con nuôi của dì tôi, nên ủy ban phường yêu cầu giải quyết tranh chấp bằng cách tôi phải trả tiền đền bù hoa màu (đất tôi ở trước đây là hố rác với vườn của dì). Tôi đã trả tiền theo nội dung ủy ban phường xác nhận là đền bù hoa màu cho dì ruột tôi), sau khi đền bù thì nhà tôi tiếp tục xây theo diện cấp 4 và ở ổn định từ đó cho đến nay (nội dung đền bù, bên nhận là dì tôi có lăn tay và bên giao là tôi có giấy tờ xác nhận của ủy ban phường và dấu lăn tay của dì tôi trên đó). Gia đình tôi hiện đang giữ giấy tờ thuế đất từ năm 1992 đến nay. Giấy đền bù hoa màu trên đất đó cho dì tôi. Giấy xác nhận không tranh chấp của ủy ban phường với các hộ dân liền kề.Tháng 11 năm 2018, tôi gửi đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình tôi. Bên văn phòng một cửa cũng đã nhận hồ sơ và gửi ngưòi về đo đạc. Tuy nhiên, sau thời hạn họ hẹn tôi qua lấy giấy chứng nhận (hơn 45 ngày) thì nay tôi nhận được giấy từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do gia đình tôi chưa chứng minh được nguồn gốc mảnh đất.Do đó, tôi xin hỏi: Việc ủy ban nhân dân phường xác nhận cho tôi là đất không có tranh chấp, nhưng không xác nhận vào đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về nguồn gốc đất của gia đình tôi là đúng hay sai? Xin hỏi thêm quý công ty là với những giấy tờ hiện gia đình tôi có như khai báo ở trên, thì gia đình tôi có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận hay không? Nếu không thì gia đình tôi cần cung cấp thêm giấy tờ gì. Do hiện nay dì ruột của tôi đã qua đời hơn 10 năm nay nên việc xin giấy xác nhận cho đất là không thể. Xin chân thành cám ơn quý công ty và tôi mong phản hồi của quý công ty.

Trả lời: Thứ nhất, các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 gồm:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Bạn được dì ruột cho mảnh đất từ năm 1985 nhưng việc tặng cho này chỉ được nói miệng, không được lập thành văn bản cũng như được công chứng, chứng thực đầy đủ. Như vậy, bạn không có giấy tờ chứng minh được việc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Năm 2003, gia đình bạn có xảy ra tranh chấp với con nuôi của dì bạn nhưng tranh chấp này đã được giải quyết, đã đền bù đủ và có biên bản hòa giải của Ủy ban phường. Bạn cũng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về đất thể hiện qua giấy tờ thuế đất từ năm 1992 đến nay. Tuy nhiên, giấy tờ thuế đất và biên bản hòa giải có chữ kí các bên và xác nhận của Ủy ban phường sẽ là căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định của gia đình bạn theo quy định tại khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

…”

Gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1985 đến tháng 11 năm 2018, Ủy ban nhân dân cũng đã xác nhận là đất không có tranh chấp nhưng bạn lại không chứng minh được nguồn gốc của mảnh đất, tức là không chứng minh được việc được dì mình đã cho mảnh đất, mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của dì bạn cũng như người thừa kế hợp pháp của dì, như vậy bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 99 và Điều 100 Luật Đất đai 2013. Việc Ủy ban nhân dân từ chối cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với lý do là chưa xác định được nguồn gốc mảnh đất là không trái với quy định của pháp luật.

Thứ hai, những giấy tờ mà bạn đã đề cập đến chỉ đủ chứng minh mảnh đất này đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp, cũng như bạn đã thực hiện đủ các  nghĩa vụ về đất đai nhưng chưa đủ để bạn được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này bởi nguồn gốc mảnh đất vẫn chưa được xác định rõ ràng. Vì người dì của bạn đã mất nên quyền sử dụng mảnh đất này thuộc về sở hữu của những người thừa kế hợp pháp của dì theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”

Vì người để lại di sản là dì ruột của bạn nên theo quy định của pháp luật bạn thuộc hàng thừa kế thứ 3. Nếu muốn sử dụng mảnh đất, bạn phải có sự đồng ý của những người thừa kế còn lại, tức là cần có văn bản đồng ý cho bạn được hưởng phần di sản là quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực. Như vậy, bạn mới chứng minh được nguồn gốc mảnh đất và đủ điểu kiện được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật đất đai - Công ty Luật Minh Gia