Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp số đo diện tích không giống nhau giữa Giấy chứng nhận và bản đồ. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Em kính chào luật sư ạ ! Em lên mạng và đuọc biết đến trang tư vấn của luật sư . Nên hôm nay em nhờ luật sư tư vấn giùm em tình huống khó giải quýêt mà gia đình em đang gặp phải ạ . Em xin trình bày nội dung như sau : Bố mẹ em đuọc nhà nuóc cấp đất nông nghiệp canh tác . Bố em truóc kia là tổ truỏng tổ sx đất canh tác nên mỗi hộ gđ chia đất bao nhiêu bố em nắm rất rõ. Bố em vẫn còn biên bản bàn giao diện tích đất cho các hộ do chủ tịch xã ký( có ghi diện tích từng hộ ) có cả sơ đồ vẽ tay của khu đất từng hộ ký và đóng dáu 1993 Bây giờ bố em sang đất lại cho con cái ,ký giáp ranh thì hộ bên tranh chấp, lúc này bố em mới biết bản đồ đất nhà em không đúng. Vẽ bị séo Bản đồ của khu đất nhà em thì không đúng nhưng diện tích ghi trên sổ đỏ  thì đúng là 2400 m2. Đo theo bản vẽ của bản đồ là 1300m2. Vậy là bị thiếu  1100m2. Cái nhà của gđ em xây bị dính vào phần tranh chấp . Nên không biết ntn. Bây giờ bên hộ sát bên họ nói cứ chíếu theo sổ hiện tại của họ . Hộ này mua lại đất của nguòi cũ nên họ không phân biệt đúng sai cứ làm theo sổ mới của họ . Sổ nhà em cấp năm 2003 Nhà em có làm đơn ra xã hòa giải giải quýêt tranh chấp , nhưng hộ sát bên không chịu trả ,đòi để lại giá 330tr. Bên phuòng nói giá cao  nên họ giảm lại là 200tr . Nhà em rất lo lắng vì đất đó bố mẹ làm nông từ hồi chia đất tới giờ nhưng cuối cùng bị hộ sát bên nói là của họ ,mà mua thì bố mẹ em không có đủ khả năng Rất mong luật sư tư vấn giùm em 1 . Bố mẹ em có lấy lại đc phần đất tranh chấp không ạ 2 . Nếu làm thì cơ quan nào giải quýêt và thủ tục ntn . 3 thời gian giải quýêt có nhanh không ạ .

Trả lời: Thứ nhất, qua những thông tin bạn cung cấp có thể hiểu rằng thông tin của thửa đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính có sự khác biệt dẫn đến tranh chấp giữa gia đình bạn với gia đình hàng xóm. Cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hồ sơ địa chính đều là giấy tờ do các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp và quản lý, do đó những tranh chấp trên thực tế xuất phát từ sự khác biệt về nội dung trên các loại giấy tờ này sẽ cần phải dựa trên bản chất pháp lý của các loại giấy tờ này.

Như vậy, có thể thấy rằng hồ sơ địa chính bao gồm những loại giấy tờ giúp cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quản lý toàn bộ đất đai thuộc phạm vi quản lý, bao gồm cả đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại đất khác. Những nội dung quản lý đối với đất là rất rộng, trong đó có những thông tin quan trọng về kích thước, hình thể, vị trí- góc, cạnh, mặt tiếp giáp của thửa đất như bạn có nêu.

Do đó, trong mối quan hệ với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hồ sơ địa chính mang tính chất là “hồ sơ gốc”, tình trạng của thửa đất luôn phải được quản lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính cho dù người sử dụng chưa thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất. Bởi vậy, về nguyên tắc nội dung của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm diện tích, hình thể của thửa đất cần được xác định một cách chính xác và phù hợp với những nội dung đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính. Do đó khi nội dung trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có sự khác biệt với hồ sơ địa chính thì phải áp dụng theo hồ sơ địa chính.

Về nguyên tắc, khi có sự sai lệch giữa hồ sơ địa chính với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải đính chính hoặc thu hồi giấy chứng đã cấp theo Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai
".

Trong trường hợp này, việc diện tích đất trên Giấy chứng nhận ít hơn diện tích được ghi nhận trong hồ sơ địa chính là một bất lợi khi vụ việc được giải quyết tại Tòa . Tuy nhiên, rất có thể có sự sai xót trong hồ sơ địa chính cấp xã nên bạn có thể yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp để kiểm tra lại. Bạn cũng cần lưu ý đến thời điểm hồ sơ địa chính được cập nhật mà bạn đang sử dụng làm căn cứ bởi nếu được cập nhật sau thời điểm hai gia đình được cấp sổ đỏ thì nội dung của hồ sơ địa chính có thể có những sai lệch nhất định và có thể không được chấp nhận làm căn cứ giải quyết. Bên cạnh đó, gia đình bạn có những lợi thế nhất định như: sự xác nhận của những hộ dân xung quanh, chính quyền địa phương về ranh giới thửa đất gia đình bạn sử dụng là lâu dài và ổn định.

Thứ hai, thời gian giải quyết tranh chấp tại Tòa mất khá nhiều thời gian, từ lúc nhận đơn đến lúc giải quyết xong theo thủ tục sơ thẩm, sau đó, rất có thể được yêu cầu giải quyết phúc thẩm,… Để rõ hơn bạn có thể xem văn bản Bộ luật tố tụng dân sự 2015.