Câu hỏi: Tư vấn về trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có mang đi thế chấp được không? Cụ thể như sau:

Chào luật sư Em muốn hỏi về vấn đề về đất đai như sau: Ông nội em có cho gia đình em một công đất được ghi từ di chúc, nhưng phần đất đó chưa được tách ra từ sổ đỏ để thuộc quyền sở hữu của gia đình em, hiện nay gia đình em muốn lấy phần đất đó thế chấp ngân hàng để lấy vốn cho em đóng học phí đại học, nhưng trước đó thì người cô của em mượn sổ đỏ để đi cầm ở ngân hàng, vậy luật sư cho em hỏi làm cách nào gia đình em có thể thế chấp phần đất mà ông nội đã cho gia đình em khi không có sổ đỏ trong tay? Rất mong luật sư giải đáp giùm em, em chân thành cảm ơn!

Trả lời: Trước hết về điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất, căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính
.”

Như vậy, để có thể thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng gia đình bạn cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc cô bạn mượn sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng, ở đây cần xác định rõ là việc mượn sổ đỏ đó của cô bạn có có được sự đồng ý của của ông nội bạn hay không, nếu như đã được sự đồng ý của ông nội bạn thì căn cứ theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật dân sự 2015:

“
Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này
.”

Theo đó, mảnh đất đó sẽ không được mang ra thế chấp thêm được, khi đó gia đình bạn nếu muốn được thế chấp phần đất được thừa kế trong mảnh đất đó thì có thể chờ đến lúc người cô của bạn thực hiện xong hết các nghĩa vụ và khi đó ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ.

Còn đối với trường hợp việc mang sổ đỏ đi thế chấp ngân hàng của cô bạn không được sự đồng ý của ông nội bạn thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất đó giữa cô bạn và ngân hàng sẽ vô hiệu. Khi đó căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 31 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiêu:

“
Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
”

Như vậy, ngân hàng sẽ có nghĩa vụ hoàn trả lại sổ đỏ cho ông bạn, để chứng minh hợp đồng thế chấp đó vô hiệu gia đình bạn có thể cung cấp những chứng cứ mà việc cô bạn mang sổ đỏ đi thế chấp đã không có sự đồng ý của ông nội bạn.