Câu hỏi: :Em có 1 số câu hỏi về luật đất đai muốn nhận được sự tư vấn từ luật sư;- Em sinh 09/08/2000 - Em muốn hỏi là: Em không có ba, mẹ em có đứng tên 2000m2 đất trồng dừa (2công) , nhưng mẹ em mất năm 2015. Hiện tại em đang sống chung vs dì 2, hộ khẩu chung với dì 2 và dì 2 đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó.

1.Em muốn tới em đủ 18t thì chuyển Quyền sử dụng đất từ tên mẹ em sang tên em thì được không? Em cần những thủ tục gì, những lệ  phí gì?

2.Nếu khi em đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng dì 2 không đồng ý trả giấy chứng nhận để em làm thủ tục  thì xử lý như thế nào?

3.Quyền sử dụng đất gồm đất và tài sản trên đất, do cán bộ đất đai đo đạt và ghi vào GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT. Nhưng đất cậu 7 em kế bên đất em, cậu ấy từ tiện đo lại đất và nói rằng cán bộ huyện đo sai, dẫn đến đất của cậu ấy bị mất 1 phần, phần thiếu đó nằm bên phần đất của em, và cậu ấy tự ý sử dụng phần đất đai (thu hoạch dừa,..) đó thì có đúng với quy định của luật đất đai không? Nếu hành vi của cậu là sai thì căn cứ vào đâu để khẳng định là sai

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề thừa kế

Tài sản của mẹ bạn sau khi mất đi trở thành di sản thừa kế và được chia theo di chúc để lại hoặc được chia thừa kế theo pháp luật. Nếu trong trường hợp mẹ bạn có để lại di chúc hợp pháp thì di sản của mẹ bạn sẽ được phân chia theo quy định tại Điều 659 Bộ luật dân sự 2015

“
Điều 659. Phân chia di sản theo di chúc

1. Việc phân chia di sản được thực hhhhhhhiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di chúc xác định phân chia di sản theo hiện vật thì người thừa kế được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó hoặc phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản; nếu hiện vật bị tiêu hủy do lỗi của người khác thì người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Trường hợp di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị khối di sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản.”

+ Trường hợp mẹ bạn mất không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp pháp thì tài sản của mẹ bạn được chia thừa kế theo pháp luật theo điều 651 Bộ luật dân sự 2015

“
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
’’

Như vậy, nếu xác định bạn thuộc đối tượng được hưởng thừa kế duy nhất theo di chúc hoặc theo pháp luật thì tại thời điểm mở thừa kế ( tức là thời điểm mẹ bạn mất năm 2015) bạn. Tuy nhiên tại thời điểm mở thừa kế, bạn là người chưa thành niên nên người giám hộ (vì bạn không xác định được bố) của bạn sẽ thay mặt bạn để quản lý tài sản đối với phần di sản mẹ mất để lại  theo Điều 47 Bộ luật dân sự 2015

Đ
iều 47. Người được giám hộ

1. Người được giám hộ bao gồm:

a) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc không xác định được cha, mẹ;

b) Người chưa thành niên có cha, mẹ nhưng cha, mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự; cha, mẹ đều có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; cha, mẹ đều bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; cha, mẹ đều bị Tòa án tuyên bố hạn chế quyền đối với con; cha, mẹ đều không có điều kiện chăm sóc, giáo dục con và có yêu cầu người giám hộ;

Điều 56. Nghĩa vụ của người giám hộ đối với người được giám hộ từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi

1. Đại diện cho người được giám hộ trong các giao dịch dân sự, trừ trường hợp pháp luật quy định người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Quản lý tài sản của người được giám hộ, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.

Vì vậy, tại thời điểm bạn chưa đủ 18 tuổi, nên không làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất từ mẹ sang bạn. Theo đó, dì bạn có thể là người giám hộ cho bạn để thay mặt người quản lý di sản. Đến thời điểm bạn đủ 18 tuổi, bạn có thể yêu cầu Dì giao lại tài sản đang quản lý để bạn lập văn bản khai nhận di sản và thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đắng ký đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện. Khi đó, hồ sơ đăng ký biến động bao gồm
:

Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất gốc
Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế hợp phap
CMTND, sổ hộ khẩu của người nộp hồ sơ

(Bạn nộp 1 bộ hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBNDcấp huyện để thực hiện thủ tục)

***Về nghĩa vụ tài chính với nhà nước khi làm thủ tục nhận thừa kế:

Trường hợp khi làm thủ tục thì sẽ phải nộp lệ phí trước bạ: Tuy nhiên, theo
Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ:

'
'
Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

...

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, vì bạn nhận di sản thừa kế là quyền sử dụng đất của mẹ nên thuộc đối tượng được miễn lệ phí trước bạ, nhưng bạn vẫn phải nộp các khoản lệ phí hành chính nhà nước, lệ phí cấp sổ...

Thứ hai, giải quyết đối với việc bị người khác giữa giấy chứng nhân quyền sử dụng đất

Công văn 141/TANDTC-KHXX ngày 21/9/2011 của Tòa án nhân dân tối cao về “Thẩm quyền giải quyết yêu cầu trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản”. Điều 3 của Công văn này có quy định:

“3. Trường hợp người khởi kiện chỉ đòi lại giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản do người khác đang chiếm giữ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy đăng ký xe mô tô, xe máy; Giấy đăng ký xe ô tô…) thì Tòa án giải quyết như sau:

a) Trường hợp chưa thụ lý vụ án thì Tòa án áp dụng điểm e khoản 1 Điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự trả lại đơn kiện cho người khởi kiện. Trong văn bản trả lại đơn khởi kiện, Tòa án phải ghi rõ lý do trả lại đơn khởi kiện là yêu cầu khởi kiện không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

b) Trường hợp đã thụ lý vụ án thì Tòa án căn cứ vào khoản 2 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án dân sự, xóa tên vụ án đó trong sổ thụ lý; trả lại đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo cho đương sự; căn cứ khoản 3 Điều 193 Bộ luật tố tụng dân sự ra quyết định trả lại tiền tạm ứng án phí cho đương sự.

c) Khi trả lại đơn khởi kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án dân sự nêu trên, Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết theo thẩm quyền buộc người chiếm giữ bất hợp pháp giấy tờ nêu trên phải trả lại cho chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp đối với loại giấy tờ đó.’’

Nếu trong trường hợp dì bạn không trả lại GCN thì bạn có thể yêu cầu cơ quan công an buộc dì bạn phải trả lại giấy tờ này.

Thứ ba, về vấn đề đo đạc lại đất đai

Theo Điều 166 và Điều 170 Luật đất đai 2013 xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất như sau
"Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

...

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai
.”

"Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

...

Như vây, cậu bạn có nghĩa vụ sử dụng đất đúng ranh giới thửa đất của mình, chỉ được quyền sử dụng và hưởng các thành quả trên phần đất của gia đình mình. Nếu có căn cứ chứng minh cậu bạn lấn chiếm sử dụng đất được ghi nhận trong GCN của mẹ bạn thì bạn có quyền gửi đơn ra UBND xã yêu cầu giải quyết tranh chấp tranh chấp đất đai, nếu hòa giải không được thì bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi ủy ban nhân dân quận/huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giả quyết, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình.