Câu hỏi: Kính chào Luật sư!Tôi có một số vấn đề về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, kính xin luật sư tư vấn.

Nội dung yêu cầu:
1. Gia đình tôi có 01 mảnh đất (là tài sản chung của bố mẹ tôi).- Khi mẹ kế tôi còn sống, hai bố mẹ tôi đã thống nhất chia đất như sau: chia làm 03 phần, bố mẹ tôi 01 phần, tôi 01 phần, em gái tôi 01 phần. (Bố mẹ và gia đình có biên bản thỏa thuận về vấn đề này).Tôi đã liên hệ với UBND xã, thành phố, đến đo đạc và làm hồ sơ cho tặng quyền sử dụng đất.- Trong quá trình làm hồ sơ, không may mẹ tôi lâm bệnh qua đời.- Đến nay, hồ sơ chưa được giải quyết. Cán bộ hướng dẫn đưa ra những lý do sau:+ Mẹ tôi là mẹ kế ( mẹ đẻ tôi mất năm 1987, bố tôi xây dựng gia đình với mẹ kế năm 1988). Đến năm 1992, bố tôi và mẹ kế mua mảnh đất này để sinh sống. Tôi xây dựng gia đình nên đã chuyển hộ khẩu đi nơi khác, giấy khai sinh của tôi là mẹ đẻ ( trên giấy Khai sinh của tôi không phải tên mẹ kế), nên tôi không được nhận đất bố mẹ tôi cho bằng hình thức hợp đồng cho tặng. Mà phải là hình thức chuyển nhượng.+ Có ý kiến xác nhận của bà ngoại ( mẹ của mẹ kế) về việc tôi được nhận tài sản từ bố mẹ.+ Về phần em gái tôi ( con của bố và mẹ kế) thì được làm hồ sơ cho tặng quyền sử dụng đất, vì mặc dù xây dựng gia đình, chuyển khẩu đi nơi khác nhưng giấy khai sinh có tên bố và mẹ.Vậy, hướng dẫn của cán bộ có đúng không? Mong luật sư tư vấn tôi giải quyết vấn đề này được thỏa đáng.2. Nhà dì ruột của tôi có 01 mảnh đất ruộng 600 m2, dì tôi muốn cho tôi để tôi sử dụng. Tôi cần làm thủ tục gì để sang tên quyền sử dụng đất dì tôi cho? Và tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất ruộng đó thành đất ở và đất vườn có được không?- Dì tôi ở nhà làm nông nghiệp .- Tôi là giáo viên.

Trả lời: Thứ nhất, quyền nhận quà tặng là quyền sử dụng đất từ mẹ kế.

Điều 197 BLDS 2005 quy định quyền định đoạt của chủ sở hữu: “
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản”.

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo quy định của pháp luật, chủ sở hữu quyền sử dụng đất có quyền tự định đoạt tài sản của mình, tức có quyền chuyển nhượng, tặng cho, để thừa kế,...quyền sử dụng đất.

Đối với trường hợp trên, nếu mẹ kế được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người này muốn tiến hành thủ tục tặng cho chị quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của mình thì hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Hơn nữa, nếu chị không thuộc một trong các đối tượng không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 thì có quyền đứng tên nhận tài sản tặng cho trên mà không cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền hạn chế.

Điều 191 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Mặc dù có quyền được nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhưng do không thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nên khi tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chị phải nộp thuế thu nhập cá nhân với mức 10% x giá đất theo bảng giá đất; và 0,5% x giá đất theo bảng giá đất tiền lệ phí trước bạ đối với phần quyền sử dụng đất mà mẹ kế tặng cho chị.

Vậy, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng ký kết trước thời điểm mẹ kế chế; hợp đồng tuân thủ thủ tục công chứng, chứng thực thì chị có quyền yêu cầu UBND cấp xã tiếp nhận hồ sơ và chuyển tới Văn phòng đăng ký để tiến hành các thủ tục theo đúng quy định của pháp luật.

2. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đối với thửa đất nông nghiệp (đất ruộng) rộng 600m2 của nhà dì chị.

Theo chị trình bày, chị hiện tại là giáo viên. Căn cứ Khoản 3 Điều 191 Luật đất đai 2013, nếu 600m2 đất nông nghiệp là đất trồng lúa mà chị không xin được xác nhận của UBND có trực tiếp trồng lúa tại địa phương thì thuộc đối tượng không được nhận chuyển quyền. Tức, chị và dì sẽ không tiến hành được thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, do Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa theo quy định tại Điều 134 Luật đất đai 2013 nên việc chuyển mục đích sử dụng từ đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp được thực hiện hạn chế.

Vậy, trường hợp diện tích đất muốn chuyển mục đích là đất trồng lúa mà địa phương không có quy hoạch, kế hoạch chuyển diện tích đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp (yêu cầu của chị là đất xây dựng nhà ở) thì không được phép chuyển mục đích.

Điều 134. Đất trồng lúa

“1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

Nhà nước có chính sách hỗ trợ, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, áp dụng khoa học và công nghệ hiện đại cho vùng quy hoạch trồng lúa có năng suất, chất lượng cao.

2. Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất; không được chuyển sang sử dụng vào mục đích trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp từ đất chuyên trồng lúa nước phải nộp một khoản tiền để Nhà nước bổ sung diện tích đất chuyên trồng lúa nước bị mất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa theo quy định của Chính phủ”.

Về thủ tục chuyển quyền, chị có thể tham khảo tại bài viết sau:
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất