Câu hỏi: Mẹ tôi có cho em tôi được quyền sở hữu một miếng đất có một căn nhà cấp 4 với điều kiện thỏa thuận là đưa cho tôi 1/3 giá trị của mảnh đất và nuôi dưỡng mẹ đến cuối đời nhưng không có giấy tờ cam kết, chỉ thỏa thuận bằng miệng (hiện tại mẹ và 2 anh em đang ở chung). Khi đã sang tên quyền sử dụng đất cho em tôi xong, em tôi xây cất lại ngôi nhà khang trang hơn, nhưng sau một thời gian dài em tôi không thực hiện theo những gì đã thỏa thuận (không đưa tôi 1/3 giá trị mảnh đất cũng như không nuôi dưỡng mẹ tôi như đã hứa. Vậy tôi xin hỏi, nếu như mẹ tôi khởi kiện để lấy lại mảnh đất trên thì có được không? nếu không thì phải cần điều kiện gì mẹ tôi mới đòi lại đất được? Xin cảm ơn.

Công ty luật Minh Gia tư vấn cho bạn như sau:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo quy định Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, phải đăng ký quyền sở hữu. Trường hợp đã tặng cho hoàn tất, việc chuyển quyền sở hữu đã xong thì tài sản đã thuộc về người được tặng cho, người tặng cho không thể đòi lại. Trừ trường hợp hợp đồng tặng cho đó là hợp đồng tặng cho có điều kiện và em trai bạn vi phạm điều kiện này thì có thể lấy đó làm căm cứ chấm dứt hợp đồng. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

Điều 120. Giao dịch dân sự có điều kiện

1. Trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ.

2. Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra.

Như vậy, mẹ bạn chỉ có thể đòi lại tài sản đã tặng cho trong trường hợp là tặng cho tài sản có điều kiện và bên được tặng cho không thực hiện nghĩa vụ sau khi được tặng cho. Theo thông tin bạn cung cấp thì việc các bên có thỏa thuận về việc em trai bạn phải chia lại 1/3 giá trị của mảnh đất cho bạn và có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng mẹ. Tuy nhiên, thỏa thuận này phải được lập thành văn bản mới có thể coi là điều kiện của hợp đồng tặng cho. Vì vậy khi em trai bạn vi phạm thỏa thuận này thì các bạn phải có căn cứ chứng minh tồn tại điều kiện của hợp đồng và người em trai đã vi phạm điều kiện đó.

Bên cạnh đó, việc em trai bạn vi phạm nghĩa vụ của con cái đối với cha mẹ được quy định tại Điều 35, Luật Hôn nhân và Gia đình, cụ thể như sau:

- Con có bổn phận yêu quý, kính trọng, biết ơn, hiếu thảo với cha mẹ, lắng nghe những lời khuyên bảo đúng đắn của cha mẹ, giữ gìn danh dự, truyền thống tốt đẹp của gia đình.

- Con có nghĩa vụ và quyền chăm sóc, nuôi dưỡng cha mẹ.

- Nghiêm cấm con có hành vi ngược đãi, hành hạ, xúc phạm cha mẹ.

Như vậy, nếu em trai bạn vi phạm những nghĩa vụ như trên nêu thì bạn có thể báo sự việc lên UBND phường (xã) để nơi này lập biên bản vụ việc. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà em bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính, phạt cải tạo không giam giữ hoặc nghiêm trọng hơn, có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

-------------------

Câu hỏi thứ 2 - Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình

Chào luật sư! Cho tôi xin hỏi về thủ tục cho tặng QSD đất.Gia đình tôi có thửa đất 523m đa đc cấp sổ đỏ vào năm 2007,tai thời điểm cấp giấy chứng nhận ghi hộ gia đình, lúc đó gia đình tôi có 7 người bao gồm 2 vợ chồng tôi,mẹ đẻ của tôi,2 vợ chồng con trai tôi và 2 cháu nội.Mẹ đẻ của tôi đã mất năm 2012.Nay tôi muốn cho con trai cả của tôi toàn bộ thửa đất trên thì phải làm thủ tục gì,trong thời han bao lâu,(con trai cả của tôi tai thời điểm cấp giấy chứng nhận ko có trong sổ hộ khẩu của gia đình). Mong luật sư tư vấn giúp. Xin cám ơn.

Trả lời: >> Chia thừa kế theo pháp luật?

>> Giải đáp về tặng cho đất thuộc sở hữu hộ gia đình quy định thế nào?

>> Trình tự, thủ tục thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này khi mẹ mất thì gia đình cần làm thủ tục khai nhận phân chia di sản thừa kế của mẹ, sau đó, những người có quyền sử dụng đất và hưởng di sản thừa kế của mẹ làm thỏa thuận để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho con. Bên cạnh đó, cần xác định những người có quyền sử dụng trong thửa đất này để xác định, gia đình có thể dựa vào sổ hộ khẩu để xác định những người có quyền sở hữu lúc này nếu là đất ở.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!