Câu hỏi: Luật sư cho hỏi về công ty mua đất nông nghiệp như sau: Công ty có kế hoạch về Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở. Tuy nhiên sau đó Công ty không thực hiện Dự án nữa (Dự án chỉ mới có được chấp thuận về địa điểm của Quận, chưa có Quyết định giao đất, thuê đất của Nhà nước). Nhưng song song với việc đang xin chủ trương, trong những tháng đầu năm 2006 Công ty đã thực hiện nhận chuyển nhượng Quyền sử dụng đất của một số hộ dân bằng Hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của UBND phường.

Đất nhận chuyển nhượng của tất cả các hộ dân (có 07 hộ dân) đa số là đất trồng Lúa và đất trồng cây hàng năm khác. Hiện nay Công ty đang nắm giữ toàn bộ Bản chính Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo các Hợp đồng chuyển nhượng nêu trên.

Theo quy định tại Điều 99 Luật Đất đai năm 2013, Công ty chúng tôi (trước đây là  vốn nhà nước 100% và hiện nay là Công ty Cổ phần có vốn nhà nước chiếm 75%) có được cơ quan Nhà nước giải quyết cấp hoặc sang tên Công ty trên các Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất của các hộ dân mà hiện Công ty đang nắm giữ hay không? Thủ tục, hồ sơ phải thực hiện như thế nào?

Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định của luật đất đai 2013 tại Khoản 1 Điều 188 quy định điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất"

Khoản 1 điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. ...
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền."

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã (điểm a, điểm d, khoản 3 Điều 167).

- Về phía người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh tế:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

b) Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện dự án đầu tư đúng theo tiến độ đã được phê duyệt.”

Khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên công ty bạn sẽ được sang tên quyền sử dụng đất. Thủ tục chuyển nhượng bạn tham khảo nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Về hồ sơ nhận chuyển nhượng đất đối với doanh nghiệp

Quy định, tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, thành phần hồ sơ gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (mẫu số 01);

- Văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của UBND tỉnh đối với dự án không thuộc trường hợp phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

- Bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; hoặc báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; hoặc giấy chứng nhận đầu tư hoặc văn bản chấp thuận đầu tư kèm theo bản thuyết minh dự án đầu tư (bản sao có chứng thực).

- Tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu số 01/LPTB), tờ khai thuế thu nhập cá nhân (mẫu số 11/KK-TNCN);

- Tờ khai tiền sử dụng đất (mẫu số 01/TSDĐ) và tờ khai lệ phí trước bạ (mẫu số 01/LPTB) đối với trường hợp được giao đất sau khi chuyển mục đích;

- Tờ khai tiền thuê đất (mẫu số 01/TMĐN) đối với trường hợp phải thuê đất sau khi chuyển mục đích.

- Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (bản sao).