Câu hỏi: Sau đó ba tôi xây một ngôi nhà 150m2. còn lại 500m2 bỏ trống. Nghe nói rằng hiện đã có luật sửa đổi là trong diện tích 650m2 còn lại của nhà tôi chỉ có 300m2 đất ở, còn lại là 350m2 đất vườn cần phải chuyển đổi mới xây nhà được.Vậy tôi xin luật sư hãy giúp giải đáp một số câu hỏi của tôi:

1: Đất nhà tôi làm mặt tiền đường tỉnh lộ, giá đất quy định là 2tr2/1m2. Vậy nếu muốn làm chuyển đổi từ đất vườn thừa 350m2 đó thì phải nộp số tiền chuyển đổi là bao nhiêu?

2: Ba tôi là thương binh 1/4, vậy hiện nay quy định của Luật đất đai có chế độ miễn giảm gì cho ba tôi trong việc nộp thuế đất thổ cư và có miễn giảm trong việc chuyển đổi đất đai hay không. Bởi vì mục đích muốn chuyển đổi đất đai của ba tôi là để sang nhượng cho con cái có đất làm nhà.

3: Sau khi chuyển đổi đất xong rồi người được chuyển nhượng nộp thuế đất như thế nào? Xin cảm ơn luật sư nhiều và hy vọng tôi nhận được lời đáp cặn kẽ của luật sư Minh Gia. Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, về tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển
từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà
ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì
thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất
tính theo
giá đất ở
với
tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, nếu đất vườn nàh bạn trong cùng thửa đất có nhà ở thì khi chuyển mục đích sử dụng đất, bố bạn phải nộp 50% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất vườn.

Ví dụ:

+ Giá đất ở địa phương bạn: 1,2 tr/m2

+ Giá đất vườn: 600.000 đ/m2

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng:

[(1.200.000 x 350) – (600.000 x 350)]/2 = 105.000.000 đồng

Thứ hai, về miễn giảm tiền sử dụng đất
.

Khoản 1 Điều 13  Thông tư 76/2014/TT-BTC  hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về đối tượng được miễn tiền sử dụng đất:

1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của pháp luật về người có công. Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công.

Như vậy, nếu bố bạn là thương binh, khi có quyết định của cơ quan có thẩm quyền cho phép miễn tiền sử dụng đất thì bố bạn sẽ được miễn tiền chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất trong hạn mức đất ở tại địa phương bạn. Phần diện tích ngoài hạn mức bố bạn vẫn phải nộp tiền. Hạn mức đất ở bạn tham khảo chi tiết theo quyết định của UBND tỉnh bạn.

Ví dụ: Hạn mức đất ở địa phương bạn là 200m2. Bố bạn chuyển mục đích với 350m2 thì sẽ chỉ được miễn tiền chuyển mục đích với diện tích 200m2; 150m2 vượt hạn mức bố bạn vẫn phải nộp tiền.

Thứ ba, về thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân 2008, cá nhân phát sinh thu nhập sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, Điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân quy định các trường hợp được miễn thuế:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Như vậy, nếu bố bạn chuyển nhượng đất cho các con thì các con được miễn thuế thu nhập cá nhân, chỉ phải nộp lệ phí trước bạ khi sang tên quyền sử dụng đất. Tiền lệ phí trước bạ phải nộp bằng 0,5% giá trị tài sản tính lệ phí.