Câu hỏi: Xin chào Luật Sư. Vào 09.10.2016 đến nay Bố mẹ tôi có bán một mảnh đất có bìa đỏ đàng sau nhà. Sau khi đo đất đai xong rồi bố mẹ đưa bìa đỏ cho người mua đất của bố mẹ tôi mang sổ đỏ đi tách bởi nhà ở của bố mẹ đi cùng với bìa đỏ. Bố mẹ không giao bán nhà mà chỉ giao bán đất. Bây giờ người mua đã âm thâm đổi tên của họ thành chủ sửu hữu và chưa có sử đồng ý của bố mẹ tôi. Người mua nói sau khi tách xong mọi thủ tùc thì sẽ thanh toán số tiền còn lại và trả lại sổ gốc cho bố mẹ tôi . Bố mẹ tôi không biết tiếng Kinh, không biết đọc chữ và cũng không hiểu về luật pháp và tưởng người mua đất sẽ mang bản hợp đồng hợp pháp để 2 bên cùng xuống UBND và bên tài Nguyên môi trường ký để tách sổ đỏ. Nhưng Người mua đã không làm vậy mà tự ý làm mọi giấy tờ. Bố mẹ tôi yêu cầu người mua thành toán số tiền còn lại và trả lại sổ gốc. Bay giờ người mua không thánh toán số tiền , còn lại còn nói là bố mẹ tôi phá hợp đồng” . Người mua đã làm xong mọi thủ tục yêu cầu bố mẹ tôi chuyển đi chỗ khác thì mới thành toán số tiền còn lại. Cho tôi hỏi ? Nếu không có bản hợp đồng hợp pháp thì người mua có tự thay đổi chủ sở hữu sang tên mình không? Với tình huống trên thì phải giải quyết như thế nào? Xin được sự hưỡng dẫn và trợ giúp của Luật Sư. Xin trân thành cảm ơn Luật Sư!

Trả lời: Theo quy định tại khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013, một trong các trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà và tài sản gắn liền với đất là được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

Do đó, nếu như gia đình bạn đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác thông qua Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì người này có quyền đến cơ quan có thẩm quyền để thực hiện  thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Một là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 bao gồm:

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

-Hai là, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần bảo đảm các điều kiện của đất chuyển nhượng được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

- Ba là, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Uỷ ban nhân dân.

Như vậy, hợp đồng quyền sử dụng đất phải được xâu dựng trên tinh thần thỏa thuận, tự nguyện của các bên. Trường hợp người nhận chuyển nhượng đất tự ý thực hiện lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sự thỏa thuận, đồng ý của bố mẹ bạn và ội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phù hợp với ý chí của bố mẹ bạn ( tự ý ghi nội dung bố mẹ bạn đồng ý chuyển nhượng cả căn nhà ), ngoài ra hợp đồng này cũng không được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng này bị xác định là vô hiệu và không phải là căn cứ để người này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bố mẹ bạn có thể tiến hành gửi đơn tranh trấp đến UBND xã để thực hiện thủ tục hòa giải, trường hợp hòa giải không thành thì có quyền gửi đơn đến Tòa án án nhân dân huyện để yêu cầu thu hồi Giấy chứng nhận đã  cấp cho người này.