Câu hỏi: Xin chào luật sư. Tôi xin luật sư tư vấn giúp tôi giờ tôi bối rối quá. Vợ chồng tôi có mua căn nhà cấp 4 chưa có sổ đỏ gì cả chỉ là đất vườn chưa tách sổ. Cụ thể tôi mua mảnh đất vườn trên có sẵn ngôi nhà cấp 4, được xây từ năm 2006, không có giấy tờ gì vì trước người bán cho tôi cũng chưa tách sổ đất vườn với người bán mà chỉ có giấy tờ mua bán đất viết tay. Người chồng mất năm 2016, năm 2018, người vợ bán cho chúng tôi cũng chỉ là giấy tờ chuyển nhượng viết tay. Bây giờ nhà nước muốn cấp sổ đỏ cho tất cả những mảnh đất chưa có sổ thì người con riêng của người chồng đã mất đến nói là tôi mua như vậy không đúng vì khi mua nhà chưa có sự đồng ý của họ (người chồng đã mất có 2 con riêng) giờ tôi hoang mang quá không biết như thế nào. Vì tôi mua nhà đã được 5 tháng và chuyển hết tiền cho người vợ.  Xin luật sư tư vấn giúp tôi giờ tôi phải như thế nào. Có đúng là tôi đã mua nhà sai. Tôi có bị mất nhà và mất cả tiền không?

Trả lời: Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

...”

Căn cứ theo các quy định đã nêu trên thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bên bản phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn mua bán đất thông qua hình thức hợp đồng viết tay không có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào năm 2018, thời điểm làm hợp đồng mua bán bên bán chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó hợp đồng mua bán của gia đình bạn không có giá trị do không đáp ứng được các điều kiện về chuyển nhượng đất đai.

Bên cạnh đó, Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Với trường hợp này, nếu năm 2016 người chồng mất không để lại di chúc thì phần di sản thừa kế người chồng để lại sẽ được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm bố mẹ, vợ và các con của người mất. Do đó, nếu mảnh đất đã bán cho gia đình bạn là tài sản chung của hai vợ chồng bên bán thì sau khi người chồng mất, người vợ muốn bán mảnh đất này cần phải có sự đồng ý của tất cả những người cùng hàng thừa kế còn lại. Trong trường hợp này, người vợ đã tự ý bán tài sản bao gồm cả phần di sản thừa kế của người chồng do đó hai người con riêng có quyền lấy lại tài sản thuộc sở hữu của mình.

Giao dịch mua bán trong trường hợp này được xác định vô hiệu do bên bán không có quyền bán toàn bộ mảnh đất đồng thời hai bên không tuân thủ quy định về mặt hình thức của giao dịch. ĐIều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…”

Trường hợp này bạn có thể liên hệ lại với bên bán đất và yêu cầu hoàn trả lại tiền do hợp đồng mua bán vô hiệu, nếu bên bán không hoàn trả lại số tiền bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết.

Trân trọng/

CV tư vấn: Nguyễn Nhàn.