Câu hỏi: Tôi có một số thắc mắc về quy định thu hồi và đền bù nhà đất, rất mong được công ty tư vấn. Theo như tôi được biết từ một số báo đài, kể từ 1/1/2019, thì khi Nhà nước mở đường sẽ thu hồi luôn đất vùng phụ cận để đấu giá.

Nội dung tư vấn:
Xin chào Luật Minh Gia. Tôi có một số thắc mắc về quy định thu hồi và đền bù nhà đất, rất mong được công ty tư vấn. Theo như tôi được biết từ một số báo đài, kể từ 1/1/2019, thì khi Nhà nước mở đường sẽ thu hồi luôn đất vùng phụ cận để đấu giá. Tôi có một số thắc mắc như sau:

1. Nếu Nhà nước thu hồi đất vùng phụ cận thì ranh giới vùng phụ cận được xác định như thế nào?

2. Có phải tất cả dự án mở đường nào của Nhà nước đầu tư (từ thành thị đến nông thôn) đều phải thu hồi vùng phụ cận để đấu giá? Có trường hợp ngoại lệ nào không?

3. Nếu đất vùng phụ cận đã được quy hoạch là đất nhà ở thì có bị thu hồi để đấu giá không? Nếu bị thu hồi thì nhà nước sẽ bồi thường như thế nào, giá bồi thường có cao hơn không? Rất mong nhận được tư vấn từ quý công ty. Xin cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất, căn cứ thu hồi đất:

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Nhà nước có quyền thu hồi đất nếu có căn cứ theo quy định tại Điều 63 Luật Đất đai 2013:

“Điều 63. Căn cứ thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

1. Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;

2. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

3. Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.”

Đối chiếu quy định nêu trên, có thể thấy trường hợp của bạn nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích làm đường thì việc thu hồi đất có căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật Đất đai 2013:

“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

...

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;”

Như vậy, diện tích đất mà Nhà nước thu hồi phụ thuộc vào quy mô dự án cụ thể. Sau khi thu hồi đất, ranh giới các thửa đất sẽ được xác định lại trên sơ đồ, bản đồ địa chính của địa phương.

Trường hợp nhà nước thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại điểm c Khoản 4 Điều 40 Luật Đất đai 2013:

“c) Xác định vị trí, diện tích đất phải thu hồi để thực hiện công trình, dự án sử dụng đất vào mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này trong năm kế hoạch đến từng đơn vị hành chính cấp xã.

Đối với dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh;”

Vậy, việc thu hồi đất vùng phụ cận để đấu giá chỉ thực hiện đối với các dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn.

Thứ hai, về mức giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trong trường hợp không có đất để bồi thường thì sẽ bồi tiền bằng tiền theo Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai quy định: “
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”