Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp cấp đổi quyền sử dụng đất liên quan đến đất lấn chiếm và tranh chấp đất đai. Cách thức giải quyết hợp lý nhất. Cụ thể như sau:

Nhờ Luật gia tư vấn giúp gia đình tôi, tôi xin chân thành cảm ơn. Ba má tôi có một mảnh đất do ông bà nội để lại với diện tích 610 mét vuông, mảnh đất này hiện nay gia đình tôi đang ở. Khoảng vào năm 1979, 1980 ba má tôi khai hoang đốn chặt cây cối để mở rộng diện tích vườn trồng rau màu, diện tích vườn này giáp ranh với một số mồ mả của người dân. Đến năm 1998, gia đình tôi được cấp sổ đỏ theo diện tích 610 mét vuông, số diện tích khai hoang trồng rau vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Tuy nhiên do có sự nhầm lẫn nào đó mà sổ đỏ lại ghi tên của bác trai tôi. Năm 2007 xã tôi có đo vẽ chỉnh lý lại bản đồ thì diện tích mảnh đất của gia đình tôi tăng lên 880 mét vuông. Đến năm 2014 ở xã có thuê đơn vị tư vấn về cấp đổi lại sổ hồng. Gia đình tôi làm thủ tục đề nghị chuyển đổi sổ hồng sang cho má tôi (vì thời điểm đó ba tôi đã mất) nhưng không được địa phương chấp nhận. Lúc đó gia đình tôi chỉ biết lý do không chuyển đổi được là sổ đứng tên bác trai tôi muốn chuyển sang cho má tôi thì phải làm thủ tục thừa kế, chứ không thể chuyển tắt ngang được. Năm 2015 bác gái tôi sống ở Tây Nguyên về quê làm thủ tục thừa kế (vì bác trai tôi cũng đã mất), làm thủ tục thừa kế xong, bác gái tôi làm cấp đổi sổ hồng theo diện tích 880 mét vuông, sau đó bác gái chuyển đổi sang cho má tôi. Đến tháng 6/2017 gia đình tôi nhận được giấy mời của xã đề nghị lên giải quyết tranh chấp đất đai với họ Nguyễn. Họ có ngôi mộ nằm bên cạnh hàng rào của gia đình tôi. Họ Nguyễn yêu cầu gia đình tôi đem hàng rào vô 3 mét vì cho rằng gia đình tôi xây hàng rào ảnh hưởng đến mả, gia đình chấp nhận đem vô hàng rào phía dưới, ngay chỗ mả của họ tộc vô 3 mét, còn phía trên thì chỉ đem vô 0,5 mét. (Vì hàng rào dài hơn 30 mét, họ Nguyễn chỉ có 1 ngôi mộ ở dưới cùng). Thế nhưng họ Nguyễn không đồng ý buộc gia đình tôi phải đem hàng rào vô cách mả 3 mét từ đầu trên xuống đầu dưới. Gia đình tôi không đồng ý, buổi hòa giải không thành. Vậy cho tôi xin hỏi, khi cấp đổi giấy chứng nhận, gia đình tôi đi làm đơn lẻ được UBND xã xác nhận nhưng không thông qua hội đồng xét duyệt của xã có đúng hay không. Nếu sau này xã đề nghị huyện thu hồi lại giấy chứng nhận thì phần đất còn thừa nằm ngoài sổ đỏ gia đình tôi có được  canh tác nữa hay không. Nếu bên họ tộc kiện ra tòa thì tòa giải quyết như thế nào?  Xin cảm ơn!

Trả lời: Tại Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng."

Trong trường hợp này, Người sử dụng đất là gia đình bạn có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận và đã cấp năm 1998 trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đồng thời  ở xã có thuê đơn vị tư vấn về cấp đổi lại sổ hồng. Vậy việc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này được thực hiện.

Trình tự, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hồ sơ thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, cụ thể:

Người sử dụng đất chuẩn bị 01 hồ sơ nộp tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Hồ sơ xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

+ Đơn đề nghị cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Theo mẫu)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc)

+ Chứng minh thư, sổ hộ khẩu, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (bản sao có chứng thực)

Bước 2. Kiểm tra hồ sơ

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra hồ sơ và chuyển cho cơ quan có thẩm quyền.

Văn phòng đăng ký đất đai thẩm tra, xác nhận đủ điều kiện cấp đổi Giấy chứng nhận sau đó trình hồ sơ thông qua cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận.

Bước 3: Trả kết quả.

Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trao Giấy chứng nhận cho người được cấp Giấy chứng nhận.

Thời hạn cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất là không quá 07 ngày

Dựa trên những quy định trên thì khi cấp đổi Giấy chứng nhận không cần thông qua hội đồng xét duyệt của xã mà chỉ cần thông qua bộ phận tiếp nhận hồ sơ, sau đó chuyển cho cơ quan có thẩm quyền là Văn phòng đăng kí đất đai thẩm tra, xác nhận, tiếp theo trình trình hồ sơ thông qua cơ quan Tài nguyên và Môi trường. Cơ quan Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện ký Giấy chứng nhận.

Nếu sau này xã đề nghị huyện thu hồi lại giấy chứng nhận thì phần đất còn thừa nằm ngoài sổ đỏ, gia đình bạn có quyền sử dụng để canh tác do sau khi cấp đổi sổ hồng thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đã có hiệu lực.

Về vấn đề tranh chấp đất giữa gia đình bạn, theo quy định của Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
Điều 202. Hoà giải tranh chấp đất đai

1.Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2.Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
3.Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.
4.Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp

Do đây là vấn đề đất đai có liên quan đến yếu tố tâm linh nên các bên nên ưu tiên giải quyết dựa trên sự dàn xếp dân sự. Nếu đã thực hiện hòa giải mà kết quả là hòa giải không thành đồng thời bên họ tộc kiện ra tòa thì do gia đình bạn đã được cấp đổi sổ hồng theo trình tự, thủ tục hợp pháp và đã có hiệu lực thì bên gia đình bạn là bên có ưu thế hơn.