Câu hỏi: Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất phần trăm chưa có Giấy chứng nhận. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính gửi Công ty luật Minh Gia cho tôi hỏi vấn đề như sau:Gia đình tôi định mua một mảnh đất có nhà cấp 4. Mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ, mảnh đất đó là đất phần trăm, nhà cấp 4 có điện, nước và nghĩa vụ nộp thuế đứng tên ông bà của người muốn bán cho tôi. Hình như mảnh đất này nằm trong quy hoạch nhưng chưa có dự án gì. Có phải đất phần trăm ở đâu cũng nằm trong quy hoạch hay không? Để an toàn khi giao dịch mua bán này xảy ra tôi cần làm những thủ tục gì? Đất này có được nhà nước cấp sổ đỏ hay không? Tôi xin chân thành cảm ơn. Người bán lại nói lại với tôi rằng phòng địa chính của UBND phường nói rằng mảnh đất này là đất nông nghiệp, đất rau xanh trước năm 93, hiện tại không đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Tôi không hiểu sự khác biệt giữa đất phần trăm và đất rau xanh trong khi họ cứ khẳng định đó là đất phần trăm. Và các mảnh đất trong vùng đất nông nghiệp đó người dân đã xây hết thành nhà, có nhiều biệt thự. Tôi muốn nhận sự tư vấn của luật sư. Tôi xin cảm ơn. Còn một điều nữa tôi muốn hỏi, người chủ đất nói rằng anh ta chỉ có giấy nộp thuế vài năm còn đâu đã bị thất lạc, ngoài ra không còn giấy tờ gì khác, mảnh đất này là đất phần trăm trước năm 1993, sổ địa chính phường ghi nhận miếng đất to là của bà anh ta, mảnh đất to đã chia ra cho các con và đã bán gần hết còn mảnh đất gia đình tôi muốn mua. Vậy thì tôi cần đòi anh ta những giấy tờ gì để đảm bảo sau khi mua bán mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình tôi?

Trả lời: Thứ nhất, Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,…
”.

Để đảm bảo sau khi mua bán mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn bạn cần các giấy tờ như sau:

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng chứng thực;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng của bên bán.

Thứ hai, bên bán có thể có Giấy chứng nhận hay không?

Trong trường hợp, mảnh đất được trích từ quỹ đất hợp tác xã trước năm 1993 thì để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có giấy tờ tại Điều 100 Luật đất đai 2013:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
”.

Theo quy định này, thì bên bán có thể được cấp Giấy chứng nhận thông qua việc cung cấp các giấy tờ: Bản trích lục địa chính đứng tên người bà, Văn bản chứng nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người bà.

Thứ ba, mục đích sử dụng đất.

Đất phần trăm là tên gọi của loại đất trước kia do hợp tác xã trích % (5%) quỹ đất hợp tác xã hoặc các hộ dân sau khi đưa đất vào hợp tác xã thì được giữ lại % (5%) giao cho các hộ nông dân được tự chủ phát triển kinh tế (trồng rau, hoa màu). Theo quy định tại điều 72 Luật đất đai năm 2003, điều 74 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ hướng dẫn Luật đất đai thì căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của mỗi địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Loại đất này chính là đất nông nghiệp.

Theo quy định của pháp luật người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch và mục đích sử dụng đất. Vì vậy dù là đất % hay đất đã được giao lâu năm để nhằm mục đích làm nông nghiệp thì người được giao đất có nghĩa vụ sử dụng đúng mục đích loại đất đó. Việc xây nhà là sử dụng đất trái mục đích, vi phạm pháp luật đất đai nên dù đã xây dựng nhà ở rồi thì đất này cũng không được công nhận là đất thổ cư.

Trường hợp gia đình bạn muốn sử dụng đất này vào mục đích xây nhà ở (đất thổ cư- đất phi nông nghiệp) thì gia đình bạn phải làm thủ tục xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp) và chi phí theo quy định của pháp luật.