Câu hỏi: Xin chào anh/chị Hiện tại mình đang gặp vấn đề như sau: Năm 1992 mình mua 1 lô đất 507,8m2 ở Biên Hòa và đóng thuế đầy đủ từ 1992 đến nay. Thuế đất đóng theo diện đất thổ cư, đến hiện tại thì thuế là trên 2 triệu.

Năm 2005 mình có nhờ người làm sổ đỏ. Đến năm 2006 thì nhận được sổ đỏ nhưng ghi là 200m2 là "đất ở" còn lại là "đất trồng cây" lâu năm có thời hạn và có dòng ghi chú phía dưới là có dự án quy hoạch treo. Khi mình hỏi thì người làm giấy tờ không giải thích kỹ hay cho lời khuyên là tách sổ hay làm như thế nào mà chỉ nói mỗi hộ không đc quá 200m2 đất thổ cư nên chỉ để đc 200m2. Đến thời điểm hiện tại thì mình mới đc biết là 307,8m2 còn lại là đất trồng cây có thời hạn và nếu có thực hiện quy hoạch thì sẽ ảnh hưởng đến chuyện đền bù.

- Vậy bây giờ mình muốn biết là: Bây giờ nếu mình tách sổ đỏ ra làm 3 phần 200-200-107,8 m2 để chuyển mục đích sử dụng lại đúng như 200m2 thổ cư còn lại thì có được không ? Và nếu làm thì phải làm như thế nào ? Mức phí, thuế để lên ra sao? Theo điều mấy, thông tư, nghị định, luật nào? Đất nhà mình là đất loại 2 ( đất hẻm chính sau khi quẹo từ quốc lộc vào) như vậy nếu quy hoạch thì sẽ đền bù ra sao ?

Trả lời: Hạn mức đất là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định.
Đia phương bạn quy định về hạn mức đất ở là 200m2. Tức là diện tích tối đa mà bạn được sử dụng đất với mục đích đất ở là 200m2. Theo đó nếu bạn muốn thay đổi hạn mức đất ở thì phải có phù hợp với quy định về hạn mức đất ở của địa phương.
Như vậy, nếu địa phương bạn không có quy định về tăng hạn mức đất thì bạn không được chuyển mục đích sử dụng đất đối với 307.8m2 sang đất ở.

Trường hợp nếu địa phương bạn có quy định tăng hạn mức đất ở lên trên 200m2:

Theo thông tin bạn cung cấp thì 307,8m2 đất “trồng cây lâu năm” đang có dự án quy hoạch treo, tức là đất chưa có kế hoạch sử dụng.

Theo khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định:

“
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

…

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.
Như vậy tùy theo quy định của địa phương đối với phần diện tích đất ở được tăng lên, bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích tăng lên đó.

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

“
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

…

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất - Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điểu của Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

…

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết địnhchuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này”.

Theo Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có quy định:

“Điều 5. Xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại khoản này được hướng dẫn như sau:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) đi tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn thuê đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, cụ thể:

Tiền thuê đất nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này. Giá đất tính thu tiền thuê đất phải nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nếu diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất ở trong Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại. Đối với trường hợp thửa đất hoặc khu đất có mức giá trị quyền sử dụng đất của diện tích tính thu tiền sử dụng đất cao hơn các mức giá trị nêu trên thì giá đất tính thu tiền thuê đất phải nộp một lần của thời hạn thuê đất còn lại được xác định theo phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất”.