Câu hỏi: Cho mình hỏi, mình là công dân ở quê ra thành phố sinh sống và làm việc tử lâu nhưng ở quê nhà, xã có hay có tổ chức bán đấu giá đất. Đất đó là đất cũ, đất bỏ hoang, có nhánh sông lấp đi để xã bán đấu giá cho mình. Vậy xã có được quyền bán đấu giá đất nêu trên không và tiền do bán đấu giá đất thì giờ nằm ở đâu? Vì năm nào cũng lấy đất đem bán đấu giá nhưng tiền thì không minh bạch nên mình mới thắc mắc liệu có làm trái với phát luật về việc thích là đem đất ra bán đấu giá không? Xin được tư vấn, cảm ơn Công ty!

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

- Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?

Đấu giá quyền sử dụng đất tức là việc Ủy ban Nhân dân (UBND) cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá công khai những khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện xây dựng các dự án tại địa phương.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia.

Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.

- Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định về các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất tại Khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai 2013 thì:

“Điều 118. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;

b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

đ) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

e) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;

g) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;

h) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

…”

Theo thông tin anh cung cấp, UBND xã tổ chức bán đấu giá đất cũ, đất bỏ hoang, đất san lấp nhánh sông để bán cho người dân, tuy nhiên anh chưa nêu rõ xã tự ý tổ chức bán hay đã được UBND cấp huyện trở lên phê duyệt cho phép tổ chức bán đấu giá? Đất được đem ra đấu giá thuộc nhóm đất nào và có nguồn gốc là gì?

Thứ hai về thẩm quyền bán đấu giá quyền sử dụng đất của UBND cấp xã

Trường hợp UBND xã tự ý tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân mà chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì UBND xã đã giao đất trái thẩm quyền, trái với quy định của pháp luật đất đai, cụ thể tại Điều 59, Điều 119 Luật Đất đai 2013 và Khoản 5 Điều 68 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, số tiền bán đấu giá có thể được đưa vào ngân sách xã, các khoản thu của địa phương hoặc có thể bị trục lợi,... Về vấn đề này anh cần có thống kê và căn cứ cụ thể để chứng minh UBND xã có hành vi vi phạm.

Trường hợp phương án bán đấu giá quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt mà UBND xã được phép đại diện tổ chức đấu giá thì theo quy định, số tiền trúng đấu giá sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trúng đấu giá.

Trường hợp diện tích đất thuộc quỹ đất công ích của xã thì UBND xã có quyền tổ chức đấu giá
“cho thuê”
đất thuộc quỹ đất công ích, quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 118 nêu trên. Vậy anh cần xác định UBND xã “bán đấu giá quyền sử dụng đất” hay “đấu giá cho thuê đất công ích”? Số tiền cho thuê đất công ích sẽ được đưa vào ngân sách xã quản lý theo Khoản 3 Điều 132 Luật đất đai 2013 và điểm c Khoản 1 Điều 9 Thông tư 344/2016/TT-BTC.

“Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

…

3…Tiền thu được từ việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích phải nộp vào ngân sách nhà nước do Ủy ban nhân dân cấp xã quản lý và chỉ được dùng cho nhu cầu công ích của xã, phường, thị trấn theo quy định của pháp luật.

…”

Như vậy,
để bán đấu giá quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện của pháp luật và tuân theo đúng trình tự thủ tục pháp luật quy định, UBND xã không thể tự do bán đấu giá quyền sử dụng đất. Đối chiếu với các trường hợp chúng tôi đã phân tích ở trên, anh cần kiểm tra lại về nguồn gốc đất và trình tự, thủ tục thực hiện bán đấu giá quyền sử dụng đất của UBND xã để xác định việc đấu giá có tuân thủ các quy định của pháp luật hay không. Nếu anh vẫn còn vướng mắc thì có thể liên hệ cho chúng tôi để trao đổi chi tiết!