Câu hỏi: Chào luật sư, Cho tôi hỏi trường hợp về đất đai và vấn đề liên quan đến quy hoạch, điều kiện xây dựng sau quy hoạch và các vấn đề khác như sau: Tôi dự định mua căn nhà với diện tích ngang 4,45 dài 6m4. Dự án quy hoạch 16m, dãy nhà đối diện bị mất trắng. Nhà tôi dự định mua còn lại như sau: Ngang 4m45 dài 1 bên là 3.30 và 1 bên là 3,95. Diện tích sau khi quy hoạch.

Tôi muốn hỏi: Sau này nhà nước phóng đường (quy hoạch treo hơn 30 năm), thì nhà này xây mới được không (1 trệt, 1 lửng, 1 lầu). Nếu không được thì phần diện tích còn lại sẽ ra sao? có thể xây cấp 4 hay làm kiod được không? Tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp đất đang trong diện quy hoạch thì thửa đất của bạn sẽ được cấp giấy phép xây dựng tạm khi đáp ứng được các điều kiện quy định tại điều 93 Luật Xây dựng 2014 về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.
"

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 có quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

"Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

..."

Như vậy,
đối với lô đất đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì không được phép xây dựng mới công trình, nhà ở. Nếu hiện tại quy hoạch được công bố đã 30 năm nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì được thực hiện các quyền sử dụng đất theo quy định thông thường. Tuy nhiên, việc xây dựng công trình mới phải thông qua thủ tục xin cấp giấy phép xây dựngvà căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền sẽ đồng ý hay không việc xây dựng công trình này. Do vậy, việc gia đình bạn xin cấp giấy phép xây dựng mới cho ngôi nhà trong thời gian vẫn đang có quy hoạch sử dụng đất có thể gặp khó khăn. Gia đình bạn có thể lựa chọn xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn theo quy định tại điều 94, Luật Xây dựng 2014 về Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

Việc quy định về diện tích và kích thước lô đất xây dựng
được quy định tại Quyết định số 04/2008 của Bộ xây dựng về việc ban hành “Quy Chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà áp dụng cho cả nước". Điều 2.8.9 Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà quy định như sau:

- Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở được xác định cụ thể theo nhu cầu và đối tượng sử dụng, phù hợp với các giải pháp tổ chức không gian và được quản lý theo quy định về quản lý xây dựng của khu vực lập quy hoạch.

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2;

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m;

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m.

- Lô đất xây dựng nhà ở trong các khu ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đồng thời đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2.

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m.

- Chiều dài tối đa của một dãy nhà liên kế hoặc riêng lẻ có cả hai mặt tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60m. Giữa các dãy nhà phải bố trí đường giao thông phù hợp với các quy định về quy hoạch mạng lưới đường giao thông (bảng 4.4), hoặc phải bố trí đường đi bộ với bề rộng tối thiểu là 4m.

-------

3.  Điều kiện được bồi thường về quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Chào luật sư,Hiện tại mẹ tôi đang đứng sổ hồng và làm mới sổ năm 1994. Lúc đó trên sổ chưa có đường vẽ chấm mè để mở lộ giới. Sắp tới mẹ chuẩn bị chuyển quyền sử dụng đất sang cho tôi, thì mẹ tôi nói là đất nhà tôi sẽ bị chấm mè lộ giới, và sẽ được bồi thường ít hơn nếu vẫn giữ tên mẹ và vẫn để sổ cũ (không bị chấm mè). Tôi muốn kiểm tra 2 thông tin sau: - Nếu chuyển quyền sử dụng đất từ một sổ đỏ không bị chấm mè thì tôi có bị chấm mè sau khi chuyển quyền sử dụng hay không? - Nếu có bị chấm mè thì việc bồi thường có khác gì với không bị chấm mè ở sổ cũ hay không? Xin cảm ơn rất nhiều.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thu hồi đất theo quy định pháp luật Đất đai

>> Điều kiện về bồi thường về nhà ở trên đất khi nhà nước thu hồi đất

Trong trường hợp này anh/chị đang trình bày về việc sổ có "chấm mè", thực chất thuật ngữ "chấm mè" chưa có quy định giải thích trong các văn bản pháp lý mà người dân hay ngầm hiểu "chấm mè" là phần diện tích đó nằm trong lộ giới và thuộc diện quy hoạch thu hồi đất. Như vậy, đối với phần diện tích trong lộ giới mà có quy hoạch thì khi chuyển nhượng vẫn được ghi nhận như giấy chứng nhận ban đầu nếu không có sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi. Bên cạnh đó, việc quy hoạch lộ giới sẽ không ảnh hưởng đến việc bồi thường, bởi lẽ việc bồi thường được xác định dựa trên điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng tại địa phương, anh/chị có thể tham khảo bài viết trên để xác định được căn cứ bồi thường hợp lý.