Câu hỏi: Kính gửi Luật Sư, Xin nhờ Luật sư tư vấn giúp cho tôi trường hợp hợp đồng đặt cọc vô hiệu và trách nhiệm chịu phạt cọc của các bên, cụ thể như sau: Ba tôi có thỏa thuận bán đất ruộng cho một người tên M. Đã nhận tiền đặt cọc 50 triệu. Tuy nhiên, việc thỏa thuận bán đất giữa Ba tôi và ông M là do ba tôi đơn phương thỏa thuận, không được sự đồng ý của mẹ tôi (Mẹ tôi không biết cho đến khi thấy ông M. giao tiền. (Đất do ba mẹ đứng tên).

Nay ba tôi không muốn bán nữa và muốn hoàn lại tiền cọc và đền bù theo lãi suất Ngân hàng thời gian Ba tôi giữ tiền cọc nhưng phía người Mua không chịu nhận lại tiền cọc, và muốn khởi kiện. Tôi muốn hỏi Luật sư các việc sau:

1. Nội dung biên bản nhận cọc có giá trị pháp lý không? (Không có chữ ký của người làm chứng, không nêu rõ giá trị đất, diện tích bao nhiêu, một mình ba tôi ký tên cùng với ông M.) Biên nhận cọc viết tay, chỉ có 1 bản, ba tôi và ông M cùng ký tên và ông M. đang giữ.

2. Giữa ba tôi và ông M. hoàn toàn không có Hợp đồng mua bán đất, chỉ thỏa thuận qua miệng. Gia đình tôi cũng đã nhiều lần thương lượng (3 lần) và xin trả lại tiền cọc, nhưng phía ông M. muốn gia đình tôi phải hoàn tiền cọc 50 triệu và đền tiền cọc 50 triệu? Điều này đúng hay sai? Vì cả hai chưa có hợp đồng mua bán, chỉ có giấy viết tay về biên nhận tiền và mảnh ruộng bán cũng chỉ có mình ba tôi tự quyết định, má tôi không đồng ý.

3. Từ lúc ký Biên nhận nhận tiền đến nay là khoảng hơn 1 tháng. Bên phía ông M. sau khi biết ba tôi không muốn bán đất nữa thì có đánh tiếng KHÔNG MUA ĐẤT nữa, nhưng sẽ kiện để được bồi thường tiền cọc. Nếu ông M. muốn kiện ba tôi thì theo luật, gia đình tôi có phải bồi thường tiền cọc không ạ? Rất mong nhận được sự tư vấn của Luật Sư,Tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
về nội dung ba đặt cọc thì xét tới nội dung đặt cọc thì thực chất hợp đồng này vẫn có giá trị pháp lý; bởi lẽ, nó vẫn thể hiện ý chí của ba bạn sẽ giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần người làm chứng hay ghi rõ giá trị đất. Bên cạnh đó, đây là hợp đồng đặt cọc chứ không phải là hợp đồng chuyển nhượng nên không cần bắt buộc có chữ ký của vợ chồng vì đây là hợp đồng đặt cọc nhằm mục đích để giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất; cùng với việc mẹ bạn đã biết khi ông M giao nhận tiền mà không có ý kiến gì thì chứng tỏ ý chí của mẹ bạn lúc này cũng đã đồng ý với giao dịch này.

Thứ hai ,
căn cứ theo quy định của pháp luật về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

Vì khi ký kết những hợp đồng đặt cọc và xác định ý chí của những người giao kết hợp đồng thì bên ông M có thể có căn cứ khởi kiện yêu cầu gia đình bạn phải chịu tiền phạt cọc đối với hợp đồng đặt cọc đã giao kết mà không phụ thuộc vào việc có hợp đồng chuyển nhượng hay không. Và khi khởi kiện thì ba bạn có thể phải chịu trách nhiệm về phạt cọc lúc này; cho nên, nếu như gia đình bạn muốn không phải chịu phạt cọc thì phải chứng minh về ý chí của mẹ bạn , bởi  nếu như biết được việc ông M đưa tiền mà không có ý kiến tức đã đồng ý với giao dịch. Khi chứng minh được ý chí của mẹ bạn thì có thể yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc và chỉ phải hoàn trả lại cho bên kia khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận cọc.