Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Công ty em có thuê lô đất tại KCN để xây nhà xưởng sản xuất kinh doanh, thời gian thuê đất là 50 năm. Công ty em đã thanh toán hết 50 năm tiền thuê đất đã bao gồm cơ sở hạ tầng (chưa bao gồm tiền thuê đất thô: là tiền thuê đất hàng năm áp dụng đối với lô đất theo quy định của UBND tỉnh ).

Tiền thuê đất thô công ty em có trách nhiệm thanh toán hàng năm đối với diện tích lô đất thuê theo mức giá quy định tại UBND tỉnh tại thời điểm thanh toán hàng năm. Hiện tại công ty em chưa phải đóng tiền thuê đất thô này do được miễn tiền thuê đất thô trong thời hạn ưu đãi đầu tư theo quy định của UBND tỉnh áp dụng cho KCN. Vậy luật sư cho em hỏi:

1. Thời gian ưu đãi này công ty em được hưởng tới bao giờ? Theo quy định hay nghị định nào?

2. Công ty em đến khi nào thì phải nộp tiền thuê đất thô? Mỗi năm đóng bao nhiêu tiền với diện tích đất thuê là 34.195 m2.

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì công ty bạn đang trong thời gian được miễn nộp tiền thuê đất hằng năm đối với diện tích đất thuê trong khu công nghiệp vì trong thời hạn ưu đãi đầu tư (thời gian hưởng ưu đãi mà bạn nhắc tới chúng tôi có thể hiểu rằng bạn muốn hỏi về thời gian mà công ty được miễn tiền thuê đất là bao lâu). Do đó, thời gian được miễn tiền thuê đất của công ty sẽ được áp dụng theo quy định tại Khoản 2, 3 Điều 19 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP Về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Cụ thể:

Điều 19. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

...

2. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

3. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước sau thời gian được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước của thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại Khoản 2 Điều này, cụ thể như sau:

a) Ba (3) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư; đối với cơ sở sản xuất kinh doanh mới của tổ chức kinh tế thực hiện di dời theo quy hoạch, di dời do ô nhiễm môi trường.

b) Bảy (7) năm đối với dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

c) Mười một (11) năm đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

d) Mười lăm (15) năm đối với dự án thuộc Danh mục lĩnh vực ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án thuộc Danh mục lĩnh vực đặc biệt ưu đãi đầu tư được đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Và thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn một số Điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
.

Điều 12. Áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

...

3. Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước nhưng mức ưu đãi (miễn, giảm thấp hơn) quy định tại Điều 19, 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP thì được áp dụng mức miễn, giảm theo quy định tại Điều 19, 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP cho thời hạn miễn, giảm còn lại. Thời hạn miễn, giảm tiền thuê đất còn lại tính theo thời gian quy định tại Điều 19, 20 Nghị định 46/2014/NĐ-CP trừ (-) đi thời gian đã được miễn, giảm trước ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành. Dự án đang hoạt động mà được ưu đãi về miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước là dự án đã được cấp Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư (đã được ghi tại Giấy phép đầu tư) hoặc đã được cơ quan thuế ra quyết định miễn, giảm theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định số46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành.

Trường hợp ngày bắt đầu tính tiền thuê đất trước ngày Nghị định số46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng từ ngày Nghị định số 46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành, người thuê đất mới làm thủ tục xin miễn, giảm thì áp dụng quy định về miễn, giảm và các quy định khác theo Nghị định số 46/2014/NĐ-CP.

4. Dự án đang hoạt động và thực hiện nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm trước ngày Nghị định số46/2014/NĐ-CP có hiệu lực thi hành không thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước, nay thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước theo Nghị định số46/2014/NĐ-CP thì được thực hiện miễn, giảm cho thời hạn ưu đãi còn lại theo đề nghị của chủ đầu tư.

- Thứ hai, về xác định tiền thuê đất.

Trong trường hợp hết thời gian được miễn nộp tiền thuê đất thì công ty sẽ phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền thuê đất hằng năm cho cơ quan nhà nước. Theo đó, việc xác định số tiền hằng năm công ty phải nộp sẽ được tính dựa trên công thức sau:

Điều 23. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp trong trường hợp được miễn, giảm tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Trường hợp nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm.

a) Đối với trường hợp được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước theo quy định tại Điều 19 Nghị định này; số tiền thuê đất, thuê mặt nước hàng năm phải nộp tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước sau khi đã hết thời gian được miễn tiền thuê đất được xác định như sau:

Tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp
=
Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước hàng năm tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước
x
Diện tích phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước

(Đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được xác định theo chính sách và giá đất tại thời điểm bắt đầu phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước. Chu kỳ ổn định đơn giá thuê đất, thuê mặt nước được tính từ thời điểm phải nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước).