Câu hỏi: Cho tôi hỏi ,gia đình tôi có 1 miếng đất khoảng 35 x 25m. Năm 2001 Ba tôi có cho người hàng xóm 3m đường đi ,và có ra xã viết giấy cho đường đi nhưng chỉ có 1 mình ba tôi ký (mẹ tôi không có ký).  Năm 2015, trước nhà tôi đang làm mở rộng vào 5m, gia đình tôi có lên xã làm giấy đất đường đi đó là của nhà chúng tôi để đền bù, nhưng người hàng xóm này nói là đất của người ta, trong khi sổ đỏ đất là của nhà tôi, người hàng xóm này chỉ có giấy viết tay là Ba tôi cho để làm đường đi thôi.

Vậy xin hỏi Luật sư nhà tôi có được đền bù không? Vì giấy cho đường đi này chỉ có 1 mình Ba tôi ký vậy còn mẹ tôi không ký, nó có hiệu lực không? Xin chân thành cảm.

Trả lời: Thứ nhất, về hiệu lực của giấy cho đường đi:

Để xác định được giấy cho đường đi này của ba bạn có hiệu lực không thì cần phải chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Mảnh đất này là tài sản riêng của ba bạn:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 về tài sản riêng của vợ, chồng:
“Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng
.”

Cũng theo quy định tại khoản 1 Điều 44 Luật này quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng: “
Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung
.”

Vì vậy theo các quy định trên thì nếu mảnh đất mà nhà bạn đang ở là tài sản mà ba bạn có được trước thời kỳ hôn nhân hoặc trong thời kỳ hôn nhân nhưng ba bạn được tặng cho riêng, thừa kế riêng và ba bạn chưa sáp nhập tài sản riêng này vào tài sản chung thì ba bạn sẽ có quyền định đoạt tài sản riêng của mình. Nên việc ba bạn cho người hàng xóm 3m đất làm lối đi không cần có sự đồng ý của mẹ bạn mà vẫn có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp 2: Mảnh đất này là tài sản chung của ba mẹ bạn:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình về tài sản chung của vợ chồng: “
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng
.”

Cũng theo quy định tại Điều 35 của Luật này về chiễm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

“
Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Như vậy, theo các quy định trên thì khi mảnh đất này được xác định là tài sản chung của ba mẹ bạn thì khi ba bạn cho người hàng xóm 3m đất tức là bất động sản thì cần phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của mẹ bạn thì giấy tờ cho đất này mới có hiệu lực. Còn trong trường hợp mẹ bạn không đồng ý có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho này vô hiệu.

Tuy nhiên, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo điều 136 BLDS là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Mà ba bạn xác lập hợp đồng tặng cho này năm 2001 như vậy đã hết thời hạn yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu, nên 3m đất này vẫn thuộc về người hàng xóm.

Thứ hai, về vấn đề đền bù đất:

Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự  2015 về hợp đồng tặng cho tài sản:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước nhà bạn đang mở rộng vào 5m đất nếu trong 5m đất mở rộng này bao gồm 3m đất mà ba bạn đã cho người hàng xóm. Như đã phân tích ở trên, dù mảnh đất này là tài sản chung của ba mẹ bạn, khi ba bạn cho người hàng xóm 3m đất không có sự đồng ý của mẹ bạn nhưng do thời gian xác lập hợp đồng đã lâu nên đã hết thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu vì vậy 3m đất này đã thuộc quyền sở hữu của người hàng xóm nên mà gia đình bạn sẽ không được bồi thường đối với 3m đất này mà chỉ được bồi thường 2m đất còn lại khi có đủ điều kiện để được hưởng bồi thường.