Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất muốn cấp giấy chứng nhận và chuyển đổi mục đích sử dụng đất.  Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

Chào luật minh gia, mình muốn được hỗ trợ về vấn đề này. Nhà mình co mảnh đất đã sử dụng từ trước năm 90. nhưng chỉ được cấp sổ 2/3 mảnh đất còn 1/3 mảnh đất nhà mình vẫn dùng để làm vườn hợp pháp không tranh chấp và đóng thuế đầy đủ. Nay mình muốn chuyển đổi mảnh đất này thành đất ở và mua thêm vài mét thì có  được phép không và nên làm thế nào. Mong luật minh gia hỗ trợ mình.

Trả lời: Về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất chưa có giấy chứng nhận:

Khoản 5 Điều 98 về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
”

Trường hơp bạn có điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai thì theo quy định tại khoản 5 Điều 98 bạn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn không có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai, thì trong trường hợp trên, bạn vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trên theo quy định của pháp luật nếu đủ điều kiện quy định tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tăng lên không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định:

“3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,”

Như vậy, bạn có thể được cấp giấy chứng nhận của phần đất 1/3 mảnh mà bạn đang sử dụng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về phần đất bạn muốn mua thêm, việc mua bán quyền sử dụng đất nếu thực hiện đúng trình tự thủ tục và hợp pháp thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bạn mua thêm.

Về vấn đề thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đo đạc lại diện tích đất:

+ B­ước 1: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/ NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;

+ B­ước 2: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.

+ Bước 3: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Thành phần hồ sơ cho việc xin đo đạc lại đất:

+ Đơn xin xác nhận việc trích đo đạc lại đất để cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu do Văn phòng đăng ký đất đai quy định);

+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có.

Hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.

Về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất trên:

Căn cứ và quy định tại điều 57 luật Đất đai quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Theo đó, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất nên bạn cần phải xin cấp phép chuyển mục đích sử dụng đất từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ và Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất thì trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất đó như sau:

Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến Phòng tài nguyên và môi trường. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2: Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sau khi cá nhân thực hiện nghĩa vụ tài chính.

- Thời gian thực hiện:

+ Không quá 15 ngày (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất).

+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Như vậy, sau khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất trên, bạn có thể làm thủ tục để chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật.