Câu hỏi: Luật sư tư vấn pháp luật về trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất bất động sản ngân hàng phát mãi theo nghị quyết 42 của Chính phủ. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính gởi Luật sư! Tôi có một việc muốn được Luật sư tư vấn giúp cho tôi, như sau: Tháng 11 năm 2018 tôi có liên hệ và mua Tài sản xử lý nợ xấu theo nghị quyết 42 tại Trung tâm bán đấu giá tài sản (là 1 BĐS đứng tên Công ty A, đất trống, đất sản xuất kinh doanh) của Ngân hàng TMCP. Tôi đăng ký mua tại Trung tâm bán đấu giá và ký hợp đồng mua bán với Ngân hàng TMCP có Văn phòng công chứng và Trung tâm bán đấu giá tài sản chứng thực. Sau đó tôi mang hồ sơ trúng đấu giá đi nộp sang tên tại Phòng tài nguyên môi trường và được cấp giấy hẹn trả kết quả, nhưng sau đó đến ngày hẹn thì Phòng tài nguyên môi trường dời lại sang ngày khác, sau đó Phòng tài nguyên môi trường báo cho tôi là Tài sản của tôi mua đấu giá đang nằm trong 1 dự án xây kho lúa đến nay vẫn còn thời hạn (dự án đã được Sở KHĐT Tỉnh cấp), nếu muốn sang tên cần phải sang nhượng lại dự án và có giấy ủy quyền của Đại diện theo pháp luật của Công ty A. Tôi liên hệ Ngân hàng TMCP thì họ bảo Ngân hàng thực hiện thu giữ phát mại theo nghị quyết 42 của chính phủ, đưa tài sản ra đấu giá công khai là đúng quy định pháp luật, có Chính quyền địa phương chứng kiến và ký tên việc Ngân hàng thu giữ. Việc Công ty A được cấp dự án năm 2013 thì ngân hàng không biết, năm 2014 Công ty A quá hạn nợ xấu nên năm 2018 ngân hàng phát mại. Kính nhờ Luật sư tư vấn giúp cho tôi. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Trong trường hợp của bạn, bạn đăng ký mua bất động sản đứng tên công ty A thông qua Trung tâm bán đấu gia tài sản của Ngân hàng TMCP và đã được chứng thực. Hiện tại, bạn đang muốn đăng ký quyền sử dụng đất với bất động sản này nhưng Phòng tài nguyên môi trường thông báo cần làm thủ tục sang nhượng dự án và có giấy ủy quyền của Đại diện theo pháp luật của Công ty A.

Khoản 26 điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

“
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư không phải là dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở, dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải tuân thủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về kinh doanh bất động sản và phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

1.
Có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 188 của Luật đất đai;

2. Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với toàn bộ diện tích đất của dự án;

b) Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng một phần dự án đầu tư thì phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai đối với diện tích đất chuyển nhượng.

3. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai, Điều 13 và Điều 14 của Nghị định này và phải sử dụng đất đúng mục đích.”

Như vậy, nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với dự án xây dựng đáp ứng được các quy định nêu trên thì việc bạn mua lại bất động sản nằm trong dự án được phát mại là hoàn toàn hợp pháp.

Ngoài ra, theo quy định trên, pháp luật về đất đai không hạn chế việc chuyển nhượng đất đang nằm trong dự án xây dựng và việc bạn nhận chuyển nhượng một bất động sản thuộc dự án xây dựng kho lúa do Sở KH&ĐT tỉnh cấp không bắt buộc phải làm thủ tục chuyển nhượng lại toàn bộ dự án.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Luật đất đai – Công ty Luật Minh Gia.