Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Đầu  năm 1980, bố tôi được cụ cho phần đất thổ cư như trong sơ đồ. Khi ra đây, lối đi hết sức khó khăn (đi phía sau nhà bà H – đi vào từ sau lưng gia đình, chỉ đủ 1 người đi và thực tế, lối đi đó đến ngày nay không còn nữa, gia đình phía sau đã xây kín tường bao cả chục năm nay).

Trước 1979, phần ngõ đi riêng hiện tại vào gia đình tôi chỉ là cái bờ nhỏ, tiếp ráp giữa đất thổ canh nhà ông C (bố bác Đ) và khu đất bà H. Khi lập đường liên xã, khu bờ đó không còn, chỉ còn cây gáo làm ranh giới giữa 2 phần đất trên. Thực tế, bà H đã lập vườn và làm tường bao kín phần đất của bà cho đến hiện tại. Năm 1980, bố tôi xin
ông C 1 phần diện tích ruộng canh tác của ông
(nay đã thành đất ở của con trai ông, bác Đ), chiều dài từ đường liên xã vào, rộng gần 2 mét để chuyển đổi làm ngõ đi riêng, có sự chứng kiến và đồng ý của chính quyền địa phương thời đó, 1 mình bố tôi vật lập thành ngõ trên phần diện tích đất xin của ông C.

Năm 2007, bố tôi tiếp tục xin ông C thêm 0.5 mét chiều rộng trên phần diện tích đất của ông để mở rộng ngõ đi riêng, ông C đồng ý, chính quyền địa phương đến đo và đồng ý.
Vậy, về nguồn gốc lối đi hiện tại vào nhà tôi là do ông C chuyển nhượng đất của gia đình ông cho gia đình tôi, được sự chứng kiến và đồng ý của chính quyền địa phương khi đó
. Thực tế từ đó đến nay, chỉ duy nhất nhà tôi đi trên lối đi riêng này, không có ai tranh chấp, quá trình vật lập lối đi cũng chỉ có gia đình tôi thực hiện từ đắp ngõ, đổ bê tông. Sự thật trên được sự chứng nhận của cấp chính quyền thôn thời bấy giờ, của ông C – người cho đất. Các hộ gia đình có đất canh tác phía trước cửa nhà tôi nay còn sống và cũng chứng nhận họ chỉ đi canh tác bằng lối đi truyền thống như trên bản đồ, chưa bao giờ đi canh tác bằng lối ngõ vào nhà tôi, do bố tôi xin đất và vật lập.

Những năm 2000, bà H có đổi cho ông T phần ruộng canh tác về tiếp ráp 1 phần với lối đi riêng vào gia đình tôi như trong hình. Bà có mở lời xin cho đi nhờ từ vườn ra ruộng cho tiện và được sự đồng ý của bố tôi. Thời gian sau bà không canh tác nữa mà đào đất ở thửa ruộng đó lấp lên vườn tạo thành cái ao rất sâu. Trước nguy cơ các cháu có thể ngã xuống ao, mẹ tôi mang dóc rào phía ngõ và cái ruộng sâu này lại. Bà H lập tức báo chính quyền rằng nhà tôi chiếm ngõ đi chung. Chính quyền thôn mang bản đồ địa chính được xác lập năm 1993 vào làm căn cứ và quyết định, ngõ là ngõ đi chung vì đây là lối đi canh tác của nhiều người.

Bố tôi không đồng ý vì thực tế, ngõ đi này có được do bố tôi xin đất của chú họ là ông C, tự mình vật lập lên, có sự chứng kiến và xác nhận của ông C, ông N – người đại diện chính quyền khi đó. Các gia đình có đất canh tác phía trước cửa nhà tôi cũng đồng loạt xác nhận chưa bao giờ đi vào ruộng của mình bằng ngõ đi riêng của nhà tôi. Ông T – người đổi ruộng cho bà H cũng xác nhận điều đó trong đơn của bố tôi. Bản đồ địa chính năm 1993 được vẽ không có sự chứng kiến của  gia đình tôi cũng như nhiều người lúc bấy giờ không được chứng kiến. Vậy gia đình tôi phải làm thế nào để đảm bảo quyền lợi của mình? Mong quý công ty giải đáp. Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì nguồn gốc lối đi đang xảy ra tranh chấp là của ông C (diện tích đất trên đã được công nhận trên giấy chứng nhận). Thời điểm năm 1980 và năm 2007 gia đình có xin một phần diện tích để làm lối đi chi gia đình đã được sự đồng ý của ông C, hộ dân sử dụng đất liền kề và chính quyền địa phương công nhận cho gia đình (có căn cứ là văn bản xác nhận) sử dụng làm lối đi riêng. Như vậy, có thể xác định bản chất phần đất trên là của ông C đồng ý cho gia đình sử dụng chứ không hề đưa diện tích đất trên vào làm lối đi chung, nên căn cứ của chính quyền thôn đưa ra khẳng đinh lối đi canh tác chung của nhiều người là không có căn cứ.

Theo đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì gia đình bạn sẽ căn cứ vào văn bản đồng ý của gia đình ông C, của ông T - người thực hiện đổi đất cho bà H, ông N - đại diện cho chính quyền thôn thời điểm năm 1980 và văn bản xác nhận của các hộ gia đinh có đất liền kề để làm đơn khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân xã phường giải quyết, công nhận phần đất trên thuộc về gia đình bạn.

Đối với phần của bà H cho rằng gia đình lấn chiếm đất chung vì phần đất đó bà H cũng đã sử dụng làm lối đi từ vườn ra ruộng của họ (bà H xin đi nhờ). Theo đó, trong trường hợp này vì việc thỏa thuận trên chỉ thông qua hình thức miệng chứ không có văn bản chứng thực xã, phường, nguồn gốc chứng minh được là do ông C cho phép gia đình sử dụng. Nên gia đình có quyền để không đồng ý cho bà H tiếp tục sử dụng chung lối đi trên; trừ trường hợp lối đi đó được xác định là lối đi duy nhất để bà H sử dụng thì khi đó sẽ áp dụng quy định pháp luật dân sự để giải quyết - tức bà H vẫn có thể được tiếp tục sử dụng chung lối đi nhưng sẽ phải bồi thường, đền bù cho gia đình. Cụ thể,  Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.