Câu hỏi: Việc mua bán nhà chung cư ở các thành phố lớn luôn sôi động, hình thức mua bán nhà ở hình thành trong tương lai diễn ra cũng rất phổ biến. Việc mua bán thực hiện khi mà trên thực tế còn chưa có căn nhà đó, nhưng nhu cầu về vốn của chủ đầu tư và việc mua sớm người mua sẽ mua được rẻ hơn cũng như tâm lý e ngại sau này sẽ không mua được của người mua đã thúc đấy sự phát triển mua bán nhà ở hình thành trong tương lai bất chấp phải đối mặt với rất nhiều rủi ro. Với bài viết dưới đây Luật Minh Gia mong muốn có thể cung cấp các kiến thức cần thiết bạn phải biết để khi mua nhà chung cư hình thành trong tương lai giảm thiểu được nhiều rủi ro có thể nhất.

1. Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

Khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 định nghĩa: "
Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng."

Phát sinh từ nhu cầu nhà ở của những người tập trung về thành phố sinh sống và làm việc đã tạo điều kiện cho sự phát triển chóng mặt của các dự án chung cư tại các thành phố lớn hiện nay. Tuy nhiên vì các dự án nhà ở để có thể xây dựng lên thì vốn bỏ ra ban đầu của các chủ đầu tư là rất nhiều do vậy đã phát sinh ra việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được xem là một cách để chủ đầu tư huy động vốn thực hiện dự án. Người mua bất động sản hình thành trong tương lai này cũng được lợi vì đa phần giá cả khi mua sẽ rẻ hơn khi mua nhà có sẵn. Tuy nhiên, vì là hình thành trong tương lai nên không thể chắc chắn được rằng dự án này có thể hoàn thành đưa vào sử dụng được hay không và trên thực tế thì nhiều dự án đã bị bỏ hoang, bị chậm tiến độ hoặc thậm chí dự án sai phạm phải tháo dỡ,….

Do đó người mua bất động sản hình thành trong tương lai thường phải đối mặt với rất nhiều rủi ro từ việc mua nhà ở hình thành trong tương lai và những rủi ro này sẽ mang đến những thiệt hại không nhỏ cho người mua.

2. Những quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai

Tuy có nhiều rủi ro nhưng Nhà nước không thể cấm việc kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai vì lợi ích của cả nhà đầu tư và cả những người mua. Do vậy để tránh và giảm thiểu những rủi ro mà người mua có thể gặp phải, pháp luật có một số quy định như sau:

2.1. Điều kiện để đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014 bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện sau:

-  Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

- Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. (Trong 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh gửi văn bản trả lời chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê hay chưa.)

Căn cứ vào quy định trên, nếu bạn có ý định mua nhà ở hình thành trong tương lai thì nên yêu cầu phía chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ trên xem xét việc nơi mình muốn mua có được phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai không để tránh những rủi ro khi mà dự án không được phép đưa vào kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai thì giao dịch mua bán của bạn sẽ trái quy định pháp luật và sẽ không có hiệu lực pháp lý, hợp đồng mua bán sẽ vô hiệu.

2.2. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai

Điều 57 Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định cụ thể về việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai như sau:

- Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

- Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Căn cứ vào qy định pháp luật trên với tư cách là người mua thì bạn phải yêu cầu bên bán cho mình thực hiện thanh toán theo đúng quy định trên để đảm bảo đúng pháp luật và để tránh rủi ro khi quá tin tưởng trả hết tiền cho nhà đầu tư trong khi căn nhà mình mua mới chỉ nằm trên bản vẽ thi công.

3. Nội dung đề nghị tư vấn:
Gia đình vợ tôi có mua cho vợ tôi 1 căn hộ chung cư theo hình thức góp vốn phổ biến. Đó là số tiền tích góp cả đời của ba mẹ vợ tôi. Khi chúng tôi lấy nhau, vợ tôi đã thanh toán được 50% số tiền mua căn hộ. Dự án bao gồm 2 block 18 tầng, block A và block B. Khi đó chủ đầu tư (tạm gọi chủ đầu tư I) cũng chỉ mới xây được 11 tầng/18 tầng của block A và  5 tầng/18 tầng của block B của dự án. Căn hộ vợ tôi mua thuộc block B. Vợ tôi là một trong số ít khách hàng đóng đầy đủ và đúng tiến độ. Với mong muốn sẽ sớm được nhận nhà. Theo kế hoạch thì cuối năm 2020 sẽ bàn giao nhà. Nhưng cho đến nay thì dự án vẫn dậm chân tại chỗ, vẫn chỉ xây được 5 tầng.

Hiện nay, chủ đầu tư I đã bàn giao dự án cho 1 chủ đầu tư khác (tạm gọi chủ đầu tư II), với lý do là đất dự án là của chủ đầu tư II, hợp tác với chủ đầu tư I để làm dự án. Đến nay chủ đầu tư I vẫn chưa thanh toán tiền đầu cho chủ đầu tư II. Nên chủ đầu tư II thu hồi lại đất. Và dự án giao bàn lại cho chủ đầu tư II thực hiện. Qua những lần làm việc với khách hàng, chủ đầu tư II đưa ra 2 phương án là trả lại tiền hoặc giao nhà. Đối với phương án giao nhà, tất cả khách hàng block B muốn nhận nhà sẽ chuyển sang block A. Chủ đầu tư II sẽ hoàn thành block A để giao nhà cho tất cả khách hàng của block A và B muốn nhận nhà (số căn hộ ở block A đủ giao cho khách hàng đã mua ở cả block A và B).

Ban đầu vợ chồng tôi chọn phương án nhận nhà, vì thật sự mong muốn có 1 chỗ ở ổn định. Dù thật ra lúc này nếu chủ đầu tư II thật sự làm và thu tiếp tiền theo tiến độ thì chúng tôi cũng rất khó khăn để xoay tiền đóng (hiện tại tôi làm ăn cũng thua lỗ, nợ nần). Mặc dù chọn phương án nhận nhà, nhưng chúng tôi vẫn chưa được ký bất kỳ văn bản nào giữa 3 bên, chủ đầu tư I, chủ đầu tư II và vợ chồng tôi.
Hiện tại thì vợ chồng tôi cảm thấy bơ vơ, vì HĐ mua bán là ký với chủ đầu tư I. Nhưng giờ chủ đầu tư I thì bảo dự án đã bàn giao cho chủ đầu tư II nên có gì thì liên lạc với chủ đầu tư II để giải quyết. Còn chủ đầu tư II thì lừng khừng không giải quyết, không ký tá gì với vợ chồng tôi. Dù là biên bản bàn giao giữa 3 bên hay HĐ mua bán mới.

Chúng tôi có thể bị mất trắng số tiền đã mua nhà vì không biết phải xử lý thế nào. Đó là ước mơ cả 1 đời của ba mẹ vợ tôi tích cóp. Tôi rất mong và hy vọng sẽ nhận được thông tin tư vấn từ Công ty Luật Minh Gia và Luật sư.

Trả lời: Anh cần phải xác định trong hợp đồng quy định thời gian giao nhà và trong thực tế thời điểm chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư khác là trước hay sau thời hạn giao nhà.

- Nếu đến hạn giao nhà mà chủ đầu tư 1 chưa có nhà để giao (do chậm tiến độ) mà chủ đầu tư thứ nhất chưa thực hiện việc chuyển nhượng dự án cho nhà đầu tư khác thì các quyền và nghĩa phát sinh giữa nhà đầu tư thứ nhất với khách hàng. Khi đó, có thể thấy, chủ đầu tư thứ nhất đã vi phạm hợp đồng và làm phát sinh các nghĩa vụ của bên vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán bất động sản mà các bên đã giao kết.

- Nếu chưa đến thời hạn giao nhà mà bên chủ đầu tư thứ nhất chuyển nhượng dự án cho một nhà đầu tư khác thì sẽ làm phát sinh quan hệ giữa ba chủ thể : nhà đầu tư thứ nhất, nhà đầu tư thứ hai và khác hàng.

Khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng dự án : chủ đầu tư chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng có các quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 52 Luật kinh doanh bất động sản 2014.

“
Điều 52. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản

1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ của mình đối với toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền và nghĩa vụ đã thực hiện xong mà không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai dự án, phần dự án đó;

b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;

c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai;

d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo đúng tiến độ và quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc quy hoạch tổng mặt bằng của dự án; theo dõi và thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;

đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng đã chuyển giao;

b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh dự án theo đúng tiến độ, nội dung của dự án đã được phê duyệt;

c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tiến độ, tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá trình đầu tư xây dựng;

d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật;

đ) Các quyền và nghĩa vụ khác trong hợp đồng
.”

Khi chuyển nhượng dự án, quyền và nghĩa vụ của nhà đầu tư thứ nhất được chuyển cho nhà đầu tư thứ hai theo quy định của pháp luật. Lúc này, nếu có tranh chấp phát sinh giữa bên mua và bên bán thì sẽ giải quyết giữa nhà đầu tư thứ hai với khách hàng.

Sau khi nhà đầu tư thứ hai nhận chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng với khách hàng. Nếu đến thời hạn giao nhà mà không có nhà để giao thì bên khách hàng có quyền khởi kiện yêu cầu nhà đầu tư thứ 2 bồi thường thiệt hai do vi phạm hợp đồng.

Như vậy, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, anh cần xác định thời điểm giao nhà quy định trong hợp đồng và thời điểm chủ đầu tư thứ nhất thực hiện chuyển giao dự án cho chủ đầu tư khác. Nếu chủ đầu tư vi phạm hợp đồng, xâm phạm đến quyền, lợi ích chính đáng của mình, anh có quyền khởi kiện đến tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết.