Câu hỏi: Kính chào Luật Minh Gia Tôi xin được phép hỏi vấn đề sau: Bố và mẹ tôi đứng chung tên trong giấy chứng nhận sử dụng đất và tài sản gắn liền. Bố tôi mất 2014 không để lại di chúc, đến tháng 12/2017 mẹ tôi cùng tôi và 3 chị làm bản khai nhận di chúc tại phòng công chứng sau đó làm thủ tục sang tên sổ đỏ tại văn phòng cấp giấy chứng đất của thành phố. Tôi hiện tại sống cùng mẹ tại ngôi nhà này. Sau khi thống nhất các thành viên trong gia đình cho phép tôi tiến hành xây dựng lại nhà để sinh sống và kinh doanh lâu dài không được chuyển nhượng cho ai khác. Chúng tôi thống nhất với nhau là ngôi nhà hiện có sẽ tháo dỡ hoàn toàn và nhà xây dựng mới do tôi bỏ một phần tiền mặt của vợ chồng tôi và một phần sử dụng sổ đỏ đi vay ngân hàng, trách nhiệm trả tiền vay hàng tháng là của tôi. Tuy nhiên vì người đi vay là chị kề tôi (tôi không đủ tiêu chuẩn được vay) và chị phải là người có tên trong giấy phép xây dựng thì mới làm được hợp đồng vay thế chấp này. Xin hỏi luật sư để rõ ràng trong phần tài sản gắn liền với đất là tiền của tôi bỏ ra xây dựng với quyền sử dụng đất là sở hữu chung của mẹ và chị em tôi sau này xin được giúp đỡ cách tiến hành đúng quy định pháp luật. - Thủ tục xin giấy phép xây dựng đứng tên chị kề tôi. - Phần tài sản gắn liền với đất là nhà hiện nay sau khi dỡ hoàn toàn không liên quan với nhà tôi xây dựng mới. Phần sở hữu của mọi người đối với tài sản đã dỡ bỏ là không còn nữa. - Làm sao đảm bảo được phần tiền tôi bỏ ra xây nhà và trách nhiệm trả nợ ngân hàng của tôi rõ ràng là công sức vợ chồng tôi tránh tranh chấp sau này. - Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người riêng sau này và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền cho vợ chồng tôi sau khi hoàn công. - Thủ tục hoàn công liên quan đến tên người trong giấy phép xây dựng là chị kề tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Bản chất của giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Giấy phép xây dựng không phải là giấy tờ xác nhận quyền sở hữu nhưng có tính chất quyết định về việc xác định công sức đóng góp của người bỏ chi phí ra xây dựng ngôi nhà. Do vậy trong trường hợp của bạn để đảm bảo phần tiền của bạn bỏ ra xây dựng nhà và trách nhiệm trả nợ ngân hàng của bạn rõ ràng. Đảm bảo được quyền lợi của bạn khi có tránh chấp thì bạn cần lập văn bản thỏa thuận rõ ràng về tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cũ đã được dỡ bỏ hết không còn nữa, ai là người chịu trách nhiệm về chi phí xây dựng ngôi nhà mới, khoản nợ bân ngân hàng và trách nhiệm trả nợ hàng tháng bên ngân hàng. Thỏa thuận này được lập với mẹ bạn và các chị em bạn.

Về thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Theo điều 89 luật xây dựng quy định: “
Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy giấy phép xây dựng được cấp cho chủ đầu tư. Mà trong trường hợp của bạn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là thuộc sở hữu chung của mẹ bạn và chị em bạn. Vì vậy nếu muốn chị bạn là người đứng tên trong giấy phép xây dựng thì phải có sự thỏa thuận đồng ý của mẹ bạn và chị em bạn.

Căn cứ Điều 95 luật xây dựng 2014 quy định về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng bao gồm :

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Về trình tự, thủ tục nộp hồ sơ cấp giấy phép xây dựng:

Theo Điều 102, 103 luật xây dựng quy định : “
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình quản lý”

“Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.”

-Về thủ tục hoàn công xây dựng nhà ở .

Căn cứ theo danh mục hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng nhà ở được ban hành kèm theo Thông tư số 05/2015/TT-BXD thì hồ sơ hoàn công bao gồm các loại giấy tờ sau :

“1) Giấy phép xây dựng.

2) Hợp đồng xây dựng của chủ nhà ký với các nhà thầu khảo sát, thiết kế, thi công, giám sát thi công xây dựng (nếu có).

3) Báo cáo kết quả khảo sát xây dựng.

4) Hồ sơ thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

5) Báo cáo kết quả thẩm tra và văn bản kết quả thẩm định thiết kế bản vẽ thi công xây dựng.

6) Bản vẽ hoàn công (trong trường hợp việc thi công xây dựng có sai khác so với thiết kế bản vẽ thi công xây dựng).

7) Báo cáo kết quả thí nghiệm, kiểm định (nếu có).

8) Văn bản thỏa thuận, chấp thuận, xác nhận của các tổ chức, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (nếu có) về an toàn phòng cháy, chữa cháy; an toàn vận hành thang máy.”

- Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng người riêng sau này và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền cho vợ chồng bạn.

Theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 167 luật đất đai năm 2013 quy định :

“Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Như vậy nếu như gia đình bạn có mong muốn tách thửa đối với mảnh đất này cho từng người. Thì gia đình bạn làm văn bản thỏa thuận về việc phân chia diện tích cho từng người. Và nếu phần diện tích bạn được thỏa thuận phân chia trùng với phần diện tích ngôi nhà đã xây dựng thì bạn làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ xin tách thửa được quy định tại Điều 9 thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai.