Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về giá trị hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tay từ năm 2012 mà chưa thanh toán đủ theo hơp đồng. Nội dung tư vấn như sau:

Năm 2012 gia đình em có bán  cho cô ruột một mảnh đất với giá 1 tỷ 2. nhưng vì người thân nên gia đình chấp nhận cho cô đó đưa trước 200 triệu và viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất bằng tay không có chứng thực của ủy ban địa phương. Và vì là cô ruột nên ba,mẹ em đã để cho cô ấy xây nhà và xây quán ở, Đến  bây giờ vẫn chưa thấy đưa số tiền còn lại.Trong thời gian nhiều năm qua gia đinh em có nhiều lần đòi tiền còn lại và xảy ra nhiều cãi vã,cô đó như muốn ăn dựt tiền và nhiều lần đưa lí do không muốn trả tiền.Vì là người dòng họ nên gia đình em vẫn nhân nhượng cho đến bây giờ. Nhưng vì đã quá nhiều năm đất lại đang rất có giá  trị nên gia đình em muốn khởi kiện để lấy lại đất. Như vậy, xin hỏi quý luật sư: 1)nếu gia đình em khởi kiện thì cơ hội thắng có cao không? 2)nếu như bây giờ thấy vậy họ lại đưa tiền để yêu cầu cắt sổ nhưng vì nhiều năm qua số tiền đó không còn giá trị nên gia đình em nhất quyết không lấy mà để kiện thì có được không ạ?(Theo như gia đình em đang giữ giấy tờ thì không có giấy hẹn bao giờ trả đủ, hồi đó ba em nói có ghi giấy đó nhưng vì không có kinh nghiệm và hiểu biết nên giấy đó nay gia đình em còn giữ) 3)Như vậy quý luật sư có thể tư vấn những thắc mắc hoặc có thể giúp gia đình em có hướng giải quyết nào tốt được không ạ? Em xin chân thành cảm ơn rất nhiều ạ

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm thưc hiện giao dịch năm 2012 nên để xác định giá trị pháp lý đối với hợp đồng trên thì áp dụng Luật đất đai năm 2003 để giải quyết.  Cụ thể:

Điều 106.
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với thông tin cung cấp thì trong trường hợp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2012 giữa gia đình bạn và người cô không đảm bảo một trong các điều kiện trên thì có thể xác định hợp đồng vô hiệu. Theo đó, trong trường hợp khi phát sinh tranh chấp thì gia đình có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để tuyên giao dịch vô hiệu, khi đó hậu quả của giao dịch được xác định bằng nghĩa vụ hoàn trả của các bên theo Điều 131 Bộ luật dân sự.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Tuy nhiên, gia đình cần lưu ý nếu tại thời điểm chuyển nhượng đều đáp ứng điều kiện theo quy định Điều 106 Luật này, chỉ vi phạm về hình thức (không có công chứng hoặc chứng thực) thì hiện nay khi tranh chấp mà một hoặc các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự hợp đồng đó có thể được Tòa án xem xét công nhận hiệu lực.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Trân trọng!

CV tư vấn : Hà Tuyền - Luật Minh Gia