Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về việc mua bán nhà đất nhưng chưa sang tên giấy tờ như sau: Năm 2008 Tôi mua mảnh đất của Anh X, đã làm hợp đồng mua bán dưới sự công chứng của công chứng viên tại phòng công chứng, thời điểm mua đất không có tranh chấp, cả nhà Anh X đều ký tên và lăn tay vào hợp đồng trên. Năm 2009 Tôi xây nhà trên mảnh đất, thời điểm tôi xây nhà không có cấp chính quyền nào vào cản trở việc xây nhà.

Năm 2011 Anh X có vay nợ một số tiền, do làm ăn thua lỗ nên không trả được nợ, Anh X bị kiện ra tòa án, thi hành án kê biên tài sản của Anh X. Hiện tại sổ đỏ chưa sang tên, Cho tôi hỏi trường hợp trên pháp luật quy định thế nào? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:

Thứ nhất
, bạn và anh X thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất đai có làm hợp đồng và công chứng tại văn phòng công chứng. Theo quy định của Luật Đất đai, người sử đụng đất thực hiện các quyền của mình phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực hợp đồng theo Điều 167:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Do đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và anh Thủy là hợp pháp và phát sinh hiệu lực pháp luật.

Tuy nghiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường các bên sẽ thực hiện đồng thời việc cấp lại GCNQSDĐ mang tên chủ sở hữu quyền mới. Trường hợp của bạn, bạn và anh X không sang tên sổ đỏ và tiến hành đăng kí biến động nên về mặt giấy tờ vẫn mang tên anh X, nhưng trên thực tế về mặt pháp luật các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn.

Vì vậy, nếu Anh X bị kiện ra tòa và cưỡng chế, kê biên tài sản thì mảnh đất mà bạn mua sẽ không bị kê biên vì quyền sử dụng đất không còn thuộc về anh X nữa.

Thứ hai
, bạn băn khoăn việc bạn chưa sang tên sổ đỏ có ảnh hưởng gì không, đương nhiên việc bạn chưa có GCNQSDĐ mang tên mình sẽ bất lợi trong một số trường hợp hoặc có thể gây khó khăn trong việc xác minh tài sản của bạn, của anh Thủy. Vì vậy, bạn nên làm các thủ tục để cấp lại sổ đỏ để được hoàn toàn có năng lực chủ thể đối với mảnh đất đó.

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp cấp sổ đỏ như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy, nếu bạn có một trong các giấy tờ quy định tai Khoản 1 trên đây kèm theo đó là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì được làm thủ tục cấp lại GCNQSDĐ.

Thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện như sau: Bạn làm hồ sơ với các tài liệu quy định tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT tới Văn phong đăng kí đất đai (Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ) hoặc có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.

-------

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định pháp luật

Câu hỏi:

Thưa luật sư, bà nội tôi có 1 thửa đất nông nghiệp ngang 17m dài 42m trong có 150m vuông đất thổ cư, cách đây 2 năm bà nội tôi có hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp cho người khác diện tích là ngang 6m gài 42m, nhưng khi hợp đồng xong bên mua lợi dụng bà nội tôi già yếu không biết gì về đất đai nên xây hàng rào lấn chiếm sang phần đất bà nội tôi 10cm. nhưng trong sổ đỏ bên mua lại có 70m vuông đất thổ cư và sổ đỏ của bà nội tôi còn 80m vuông đất thổ cư trong khi hợp đồng chuyển nhượng là đất nông nghiệp, bà nội tôi cũng đã lập di chúc giao quyền sở hữu phần đất còn lại cho tôi. Gia đình tôi cũng có đề nghị bên mua giải quyết và hòa giải nhưng không có sự hợp tác, xin luật sư tư vấn và có một đơn tố cáo theo đúng luật. xin cảm ơn ạ.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn hành vi lấn chiếm đất đai

Theo thông tin anh cung cấp thì bà nội anh có chuyển nhượng một phần đất cho gia đình hàng xóm, để xác định phần đất chuyển nhượng là đất nông nghiệp hay đất thổ cư cần căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất của hai gia đình hiện nay.

Với hành vi xây dựng lấn chiếm đất 10cm và có sự tranh chấp về phần đất chuyển nhượng là đất nông nghiệp hay đất thổ cư thì gia đình anh có thể gửi đơn ra Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết. Trường hợp 2 bên không thỏa thuận được tại UBND xã thì gia đình anh có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Trường hợp bà anh không trực tiếp khởi kiện thì có thể ủy quyền cho người khác để đại diện bảo vệ quyền và lợi ích cho bà.