Câu hỏi: Xin kính chào quý công ty! anh(chị) cho em được hỏi một số vấn đề về đất bị tranh chấp. Nội dung tư vấn: 1. hiện nay tôi có làm đơn xin điều chỉnh tăng diện tích đất tăng 349.8 m2, ngoài ra có bị mất 75.3 m2 có bề rộng 0.9 m chạy dài cặp mé rạch (gọi là lối đi chung) mà trong giấy chứng nhận sử dụng đất gốc số .... cấp ngày ... là đất liền với rạch không chừa lối đi. Nay có tranh chấp về lối đi chung này với 12 hộ dân phía trong, nhưng trong giấy chứng nhận QSDĐ cấp ngày .../201x sau này của tôi cũng không có lối đi chung này.

Trong khi đó UBND phường Tân Lộc có đưa kết quả đo đạc của văn phòng ĐKQSDĐ quận Thốt Nốt đã xác định lối đi này không nằm trong quyền sử dụng đất của tôi, nhưng kết quả này không có chữ kí của người đo đạc, người kiểm tra, giám đốc và không ghi rõ ngày tháng phê duyệt chính xác.

Vậy xin hỏi luật sư là: kết quả đo đạc này có hiệu lực pháp lý không, trong khi UBND phường thì cho rằng đo đạc của văn phòng đăng kí QSDĐ của quận Thốt Nốt là chỉ hỗ trợ xác định hiện trạng đất hiện tại nên không có chữ kí của cán bộ đo đạc. Vậy lối đi có diện tích 75.3 m2 có thuộc quyền sử dụng của tôi hay không, hay thuộc nhà nước quản lý. Nếu thuộc quyền sử dụng của tôi thì cần phải làm những thủ tục gì để lấy lại diện tích 75.3m2 này.

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Xác định quyền sử dụng của chị đối với phần đất 75,3m2.

Chị không nói rõ phần diện tích đất này có nguồn gốc như thế nào, tuy trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc được cấp 1998 có ghi nhận phần diện tích đất này và xác định đó không phải là phần đất dành cho lối đi chung, nhưng hiện nay chị đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi, tức là đã có sự chỉnh lý về diện tích đất, mục đích sử dụng đất, tình trạng đất đai trên toàn bộ diện tích mà gia đình đang sử dụng. Hơn nữa, chị cũng không cung cấp rõ lý do gia đình được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chúng tôi chưa thể xác nhận phần đất đó có thuộc quyền sử dụng của chị hay không?

Do đó, việc thứ nhất cần phải làm là chứng minh phần diện tích đất đó thuộc quyền sử dụng của chị hay không. Việc chứng minh này căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gốc được cấp 1998, căn cứ vào các quyết định có liên quan của cơ quan có thẩm quyền, các giao dịch liên quan đến phần diện tích đó (nếu có) và các chứng cứ khác.

Và việc đo đạc, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải có căn cứ pháp lý, có sự xác nhận của cơ quan đo đạc, địa chính, cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan quản lý đất đai, người sử dụng đất. Sau khi chị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới tức là chị đã thừa nhận phần diện tích 75,3m2 đó không thuộc quyền sử dụng của chị. Tuy nhiên, như đã đưa ra phân tích ở trên, nếu có căn cứ xác định rằng phần đất đó thuộc quyền sử dụng của chị thì chị có thể khiếu nại quyết định cấp giấy chứng quyền sử dụng đất của Cơ quan đã cấp giấy chứng nhận mới cho chị.

Nếu giai đoạn đo đạc được thực hiện mà không tuân theo thủ tục pháp luật quy định, không có căn cứ xác nhận kết quả đo đạc thì đã có dấu hiệu vi phạm, chị có thể làm đơn khiếu nại đến cơ quan địa chính, thuộc UBND quận Thốt Nốt về hành vi làm sai thủ tục pháp luật. Và yêu cầu xác nhận lại quyền sử dụng đất của chị trên toàn bộ diện tích đó.

Cần lưu ý: Dù phần đất đó có thuộc quyền sử dụng của chị, nhưng hiện tại đang có tranh chấp về lối đi chung trên phần diện tích đất này, thì theo nhu cầu cần thiết của 12 hộ xung quanh về việc sử dụng lối đi chung thì phần diện tích đất đó vẫn có thể được xác lập thành lối đi chung, theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Bộ Luật Dân sự 2015:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Tóm lại, nếu có căn cứ xác định cơ quan có thẩm quyền sai phạm trong thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan địa chính trong việc đo đạc đất đai ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của chị thì chị có thể làm đơn khiếu nại đến cơ quan có thẩm quyền: cơ quan đã thực hiện sai phạm để được yêu cầu giải quyết.

Nếu có căn cứ xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của chị trên phần diện tích đó, căn cứ này có thể dựa trên quy định của pháp luật và các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, theo quy định của pháp luật Đất đai (Điều 100,101..) thì chị có thể khiếu nại đến Cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị, yêu cầu điều chỉnh lại diện tích đất thực tế thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chị.