Câu hỏi: Tư vấn pháp luật đất đai về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp đất đai

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn quy định của pháp luật đất đai về xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Hiện nay có nhiều cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đang sử dụng đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất? Vậy cần phải chuẩn bị giấy tờ và thủ tục thực hiện như thế nào? Khi có tranh chấp xảy ra sẽ giải quyết như thế nào?

Đây là thắc mắc, đã có rất nhiều khách hàng đã liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn. Nếu bạn cũng có những thắc mắc, băn khoăn về vấn đề này thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định của pháp luật như:

+ Nắm được các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất;

+ Nắm được hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất;

+ Biết được các nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi cấp giấy chứng nhận sử dụng đất;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc

Gọi:

1900.6169

, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Luật sư tư vấn về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và giải quyết tranh chấp đât đai.

Câu hỏi tư vấn:

Chào luật sư, cho tôi hỏi 2 trường hợp sau:

- Vào năm 1994 tôi có nhận chuyển nhượng phần đất diện tích 1ha nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tôi sử dụng phần đất này từ đó đến nay. Hiện nay giấy sang bán đã bị mất, tôi muốn làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được hay không? thủ tục như thế nào? nếu có tranh chấp thì phần đất này giải quyết như thế nào vì hiện nay tôi không có giấy tờ gì chứng minh việc mua bán?

- Năm 2000 tôi cũng mua một miếng đất của gia đình (miếng đất đó đứng tên bác) với giá 20 triệu đồng và đã thanh toán 15 triệu tại thời điểm đó cho các thành viên trong gia đình vì chưa giả hết 5 triệu còn lại nên bác không cho giữ giấy tờ đất nhưng đã có giấy mua bán miếng đất với các thành viên trong gia đình ký. Năm 2013 bác lại tự ý làm sổ đỏ miếng đất đó và chuyển sang tên vợ. Anh chị cho hỏi có thể nhờ pháp luật thu hồi được sổ đỏ đó không? Nếu được có cần phải bắt buộc ra tòa để giải quyết không. Em xin chân thành cảm ơn.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp thứ nhất:

Theo thông tin bạn cung cấp năm 1994 bạn có mua một mảnh đất diện tích 1 ha bằng giấy viết tay và chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất. Đến nay bạn muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng vì bạn cung cấp thông tin về mảnh đất chưa đầy đủ như về hiện trạng sử dụng đất, đất được sử dụng ổn định từ năm 1994 đến nay hay không? Có xảy ra tranh chấp gì không?

Do đó, nếu mảnh đất bạn đáp ứng đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn cần tiến hành chuẩn bị và thực hiện các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì bạn sẽ phải chuẩn bị một bộ hồ sơ bao gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Bản photocopy sổ hộ khẩu, CMND có công chứng, chứng thực.

+ Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất.

+ Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (nếu có)

+ Văn bản ủy quyền nộp hồ sơ và giấy chứng nhận (nếu có).

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất

Bước 2: Nộp hồ sơ

Theo quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận sử dụng đất thì bạn sẽ tiến hành nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Trường hợp mảnh đất bạn mua bằng giấy viết tay có xảy ra tranh chấp thì với việc sử dụng ổn định từ năm 1994 bạn có thể xin trích lục hồ sơ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để làm căn cứ giải quyết. Theo đó, khi phát sinh tranh chấp thì bạn nên làm đơn gửi Uỷ ban nhân dân xã để hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì có quyền khiếu nại gửi Uỷ ban nhân dân quận hoặc khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để giải quyết. Liên quan tới căn cứ khởi kiện có khả năng thắng hay không phụ thuộc vào việc bạn có cơ sở chứng minh quyền sử dụng để làm cơ sở Tòa giải quyết.

Trường hợp thứ hai:

Theo thông tin bạn cung cấp năm 2000 bạn có mua một miếng đất với giá 20 triệu đồng và đã thanh toán 15 triệu tại thời điểm đó. Vì chưa thanh tóan đủ 5 triệu nên bạn chưa được cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mới chỉ có giấy mua bán miếng đất với các thành viên trong gia đình ký. Năm 2013 Bác bạn tự ý làm sổ đỏ miếng đất và chuyển sang tên vợ. Vì thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ về việc hợp đồng mua bán đất đã được công chứng, chứng thực chưa nên chúng tôi giả sử hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng chứng thực theo quy định. Do đó đối với trường hợp này chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 502 và Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

”

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không chỉ thực hiện bằng văn bản có công chứng chứng thực mà còn phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới có hiệu lực. Vì vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn việc chuyển nhượng bằng giấy viết tay, có công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa hoàn tất chưa phát sinh hiệu lực pháp luật.

Như vậy, việc Bác bạn tự ý làm sổ đỏ miếng đất đó và chuyển sang tên vợ là vẫn đúng theo quy định bạn không thể yêu cầu pháp luật thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp. Tuy nhiên việc Bác bạn có hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay và có nhận của bạn 15 triệu bạn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu Bác bạn hoàn trả lại cho bạn số tiền đó và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.