Câu hỏi: : Xin chào quý luật sư, hiện nay công ty chúng tôi đang nghiên cứu khởi nghiệp trong một mô hình kinh doanh còn nhiều mới mẻ tại Việt Nam là: nền tảng góp vốn đầu tư bất động sản. Chúng tôi có một số thắc mắc cần được tư vấn: 1/Một công ty không có ngành nghề kinh doanh bất động sản, có thể cho thuê Bất Động Sản thuôc sỡ hữu của mình hay không 2/Mức thuế từ hoạt động cho thuê Bất Động Sản 3/Dùng một công ty cổ phần để nắm giữ bất động sản có rủi ro gì ? Và khi giao dịch có cần có ý kiến của tất cả cổ đông và vợ/chồng họ ?4/Góp vốn bằng công nghệ (crowdfunding) áp dụng cho bất động sản có áp dụng ở Việt Nam được không ? Như thế nào ?5/Công ty Hợp Danh có bị đóng thuế doanh nghiệp ko ?6/ Đăng ký vốn điều lệ 20ty để kinh doanh bất động sản. Công ty có bao nhiêu thời gian để góp đủ vốn điều lệ sau khi có giấy phép kinh doanh?7/ Với ngành nghề Kinh Doanh bất động sản, một công ty có được thuê và cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ? Chi phí thuê cũng như chi phí trang bị nội thất có được tính là chi phí đầu vào ?8/Điều kiện kinh doanh đối với các mã ngành sau: 68100: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, 55901 Ký túc xá học sinh, sinh viên, 55909 Cơ sở lưu trú chưa được phân vào đâu.Xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất
, công ty không không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản có thể cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của mình hay không?

Căn cứ theo quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản:

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP quy định chi tiết về luật Kinh doanh bất động sản

Điều 5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm:

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

2. Tổ chức chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng do phá sản, giải thể, chia tách.

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) và các tổ chức, cá nhân khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản, bán nhà, công trình xây dựng đang bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ.

4. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng để xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi xử lý tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.

5. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua mà không phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về nhà ở.

6. Các cơ quan, tổ chức khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà, công trình xây dựng thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

7. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Như vậy, theo quy định tại điều 5 nghị định 76/2015/NĐ-CP thì công ty không đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản vẫn có thể cho thuê bất động sản thuộc sở hữu của mình.

Thứ hai
, dùng công ty cổ phần để nắm giữ bất động sản có rủi ro gì không? Và khi giao dịch có cần có ý kiến của tất cả cổ đông và vợ/chồng họ?

Căn cứ theo quy định tại điều 128 Luật doanh nghiệp 2014 về việc mua cổ phần, trái phiếu trong công ty cổ phần:

Điều 128. Mua cổ phần, trái phiếu

Cổ phần, trái phiếu của công ty cổ phần có thể được mua bằng Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, giá trị quyền sử dụng đất, giá trị quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, các tài sản khác quy định tại Điều lệ công ty và phải được thanh toán đủ một lần.

Theo quy định trên thì các cổ đông có quyền đóng góp cổ phần bằng bất động sản (giá trị quyền sử dụng đất), tuy nhiên sau khi đăng ký mua cổ phần, trái phiếu thì cổ đông phải thực hiện thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng bất động sản thành tài sản của công ty. Điều đó có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản này sẽ được chuyển sang là công ty cổ phần.

Việc góp cổ phần bằng bất động sản có chịu rủi ro hay không phụ thuộc vào việc cổ đông góp vốn có phải chủ sở hữu bất động sản góp vốn hay không? Và phần đất đấy có nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hay không?hay xác định bất động sản đó có đang bị giải quyết tranh chấp hay không?

Khi giao dịch bằng bất động sản là tài sản của công ty có cần sự đồng ý của tất cả cổ đông hay không phụ thuộc vào điều lệ của công ty quy định và căn cứ vào  giá trị của bất động sản tương đương với bao nhiêu phần trăm vốn điều lệ. Theo đó, căn cứ theo điểm d khoản 2 điều 135 Luật doanh nghiệp 2014 về đại hội đồng cổ đông thì
đại hội đồng cổ đông có quyền quyết định
đầu tư hoặc bán số tài sản có giá trị bằng hoặc lớn hơn 35% tổng giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty nếu Điều lệ công ty không quy định một tỷ lệ hoặc một giá trị khác
.

Thứ ba
, Góp vốn bằng công nghệ (crowdfunding) áp dụng cho bất động sản có áp dụng ở Việt Nam được ko ? Như thế nào ?

Crowdfunding là hình thức kêu gọi sự góp đỡ của cộng đồng để giúp chủ một dự án hay người nghĩ ra một ý tưởng hoàn thành những dự án hay sản phẩm của họ khi họ có ý tưởng nhưng lại không có vốn để thực hiện dự án của mình. Nhưng nhà đầu tư có thể góp vốn dưới hình thức nhận quà tri ân, góp vốn cho vay, góp cổ phần, ủng hộ dự án từ thiện, hình thức lai. Tuy nhiên, hiện nay hình thức góp vốn này chưa được thực hiện phổ biến ở Việt Nam và cũng chưa có một văn bản pháp luật nào quy định cụ thể về vấn đề này.

Thứ tư
, công ty Hợp Danh có bị đóng thuế doanh nghiệp không ?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 2 luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 thì đối tượng nộp thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm:

Điều 2. Người nộp thuế

1. Người nộp thuế thu nhập doanh nghiệp là tổ chức hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ có thu nhập chịu thuế theo quy định của Luật này (sau đây gọi là doanh nghiệp), bao gồm:

a) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

b) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam;

c) Tổ chức được thành lập theo Luật hợp tác xã;

d) Đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam;

đ) Tổ chức khác có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập.

Như vậy, công ty hợp danh cũng được coi là một loại hình doanh nghiệp nên thu nhập phát sinh từ hoạt động của công ty vẫn phải chịu thuế thu nhập doanh nghiệp.

Thứ năm
, đăng ký vốn điều lệ 20 tỷ để kinh doanh bất động sản. Công ty có bao nhiêu thời gian để góp đủ vốn điều lệ sau khi có giấy phép kinh doanh?

Theo quy định tại khoản 1 điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì
Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.

Theo đó, điều 3 nghị định 76/2016/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết luật kinh doanh bất động sản quy định:

Điều 3. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ các trường hợp sau:

a) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên quy định tại Điều 5 Nghị định này;

b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản quy định tại Chương IV Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, công ty muốn được kinh doanh bất động sản thì phải đăn ký ngành nghề kinh doanh bất động sản và số vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng. Thời gian tối đa để góp vốn điều lệ là 90 ngày theo quy định tại khoản 1 điều 112 luật doanh nghiệp:
Các cổ đông phải thanh toán đủ số cổ phần đã đăng ký mua trong thời hạn 90 ngày, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, trừ trường hợp Điều lệ công ty hoặc hợp đồng đăng ký mua cổ phần quy định một thời hạn khác ngắn hơn. Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm giám sát, đôn đốc thanh toán đủ và đúng hạn các cổ phần các cổ đông đã đăng ký mua.

Thứ sáu
, Với ngành nghề Kinh Doanh bất động sản, một công ty có được thuê và cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ? Chi phí thuê cũng như chi phí trang bị nội thất có được tính là chi phí đầu vào ?

Theo quy định của luật kinh doanh bất động sản thì nếu công ty bạn đã đăng ký ngành nghề kinh doanh bất động sản và có đủ số vốn pháp định thì có quyền được thuê, cho thuê lại các tòa nhà và căn hộ.

Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 96/2015/TT-BTC thì : “
Khoản chi thực tế phát sinh liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp” và “Khoản chi có đủ hoá đơn, chứng từ theo quy định của pháp luật
” là khoản chi phí được trừ khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo đó, trường hợp chi phí thuê nhà và chi phí trang bị nội thất có liên quan đến hoạt động kinh doanh của công ty và có đủ hóa đơn, chứng từ hợp pháp thì sẽ được coi là chi phí đầu vào.

Thứ bảy,
Điều kiện kinh doanh đối với các mã ngành sau: 68100: Kinh doanh bất động sản, quyền sử dụng đất thuộc chủ sở hữu, chủ sử dụng hoặc đi thuê, 55102 (Biệt thự hoặc căn hộ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày), nhóm 55103 (Nhà khách, nhà nghỉ kinh doanh dịch vụ lưu trú ngắn ngày, 55901 Ký túc xá học sinh, sinh viên, 55909 Cơ sở lưu trú chưa được phân vào đâu.

+ Đối với mã ngành 68100 về kinh doanh bất động sản thì đảm bảo các điều kiện quy định tại khoản 1 điều 3 nghị định 76/2015/NĐ-CP như:
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và phải có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng.

+ Đối với các mã ngành 55102, 55103, 55901, 55909 thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú ngắn ngày và cơ sở lưu trú khác thì điều kiện đăng ký bao gồm: có đăng ký kinh doanh lưu trú du lịch, có biện pháp bảo đảm an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường, an toàn, phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật đối với cơ sở lưu trú du lịch (khoản 1 điều 64 Luật du lịch 2005)