Câu hỏi: E xin chào luật sư ạ, gia đình e hiện nay có một vấn đề đất đai rất khó giải quyết, vì thế e kính mong luật sư tư vấn giúp e về vấn đề này ạ. Vấn đề là ba mẹ em có mua một lô đất của gia đình nhà người bạn, vì tin tưởng người bán và thiếu hiểu biết về luật pháp nên ba mẹ em chỉ thực hiện các thủ tục mua bán bằng giấy tờ viết tay, có chữ kí của hai bên mua bán và chữ kí của người làm chứng (người làm chứng làm trưởng khối ở nơi mà người bán đất ở). Và không đem ra chính quyền để công chứng. Tuy nhiên, khi đã đưa đủ số tiền là hơn 200 triệu, người bán đất không đưa sổ đỏ cho gia đình e bởi lí do là sổ đỏ của họ đã gửi ở ngân hàng và chưa lấy về được, lô đất mà ba e mua là vào năm 2012, qua nhiều năm ba e lên nhà đó yêu cầu gia đình bên đó đưa sổ đỏ nhưng bên đó trốn tránh, viện đủ lí do và không đưa. Ba e có lên ủy ban phường để nhờ giải quyết vụ việc nhưng không giải quyết được vì không có Con Dấu Của Chính quyền. Hiện tại gia đình e đang rơi vào tình cảnh bế tắc và không biết giải quyết vụ việc như thế nào, ba mẹ e đã phải làm nũng rất vất vả để kiếm được số tiền đó nhưng giờ lại có nguy cơ mất trắng số tiền, ba mẹ càng ngày càng trở lên rất buồn rầu và ngày càng tổn hại về tinh thần cũng như sức khỏe vì phải lo lắng về vấn đề đó. Vì thế e kính mong luật sư có thể tư vấn giúp gia đình em, Làm thế nào để  lấy được bìa đỏ lô đất đó, và liệu gia đình e có thể kiện người bán vì tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản được không? E rất mong nhận được trả lời của luật sư. Xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất có quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất đươch thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
”

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật về đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc bố mẹ bạn mua một lô đất của người bạn mà không làm hợp đồng mua bán, không công chứng, chứng thực các giấy tờ liên quan đến việc mua bán là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo quy định của pháp luật thì các hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức thì được coi là vô hiệu, tuy nhiên với trường hợp của gia đình bạn do bố mẹ bạn đã trả toàn bộ số tiền mà hai bên đã thỏa thuận nên thuộc vào trường hợp một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch. Do đó trong trường hợp này bố mẹ bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán này. Khi có quyết định công nhận của Tòa án đối với giao dịch này thì coi như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bên bán có hiệu lực pháp luật, các bên phải có nghĩa vụ thực hiện đúng theo những thỏa thuận đã giao kết. Bố mẹ bạn đã trả tiền thì bên bán có nghĩa vụ giao đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục sang tên. Nếu trong trường hợp bên bán không thực hiện nghĩa vụ của mình gây thiệt hại cho bên mua thì gia đình bạn có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi bên bán cư trú để buộc bên bán phải thực hiện nghĩa vụ, đảm bảo quyền và lợi ích cho gia đình bạn.

Về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản, bạn có thể tham khảo bài viết sau: Phân tích về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản