Câu hỏi: Kính thưa luật sư, luật sư vui lòng tư vấn giúp em trường hợp sau: Năm 1999, xã cần huy động vốn nên nâng đất (từ đầm lầy) để bán cho dân. Tại thời điểm mua, cán bộ bán đất nói "ai muốn mua bao nhiêu lô thì mua". Ba mẹ em đã mua 3 lô (có chứng từ hợp pháp). Ba mẹ em xây nhà 1 lô. Năm 2011, ba mẹ cho chị gái 1 lô và đã làm giấy quyền sử dụng đất.

Hiện tại em đã có chồng và đang tạm trú ở tỉnh khác. Chồng em đã mua nhà sau khi cưới em (vay vốn ngân hàng để mua). Bây giờ ba mẹ muốn cho em 1 lô đất  còn lại. Nhưng cán bộ đất đai không giải quyết cho em. Với lý do: em đã có nhà ở và đang không sinh sống tại địa phương (mặc dù sổ hộ khẩu em vẫn ở tại địa phương). Họ nói, mỗi hộ gia đình chỉ được quyền mua 1 lô đất. Nên bây giờ, họ yêu cầu thu hồi lô đất còn lại. Xin hỏi luật sư, như vậy có đúng với luật đất đai không. Và sẽ áp dụng luật đất đai hiện hành hay luật đất đai tại thời điểm mua đất. Chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của bạn được tư vấn như sau:

Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...9. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất...”.

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng đất được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện các quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất: chiếm hữu, sử dụng, định đoạt và được Nhà nước bảo vệ khi thực hiện quyền của mình.

Bạn có trình bày, 03 thửa đất bố, mẹ mua năm 1999 đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa có chứng từ mua bán hợp pháp nên nếu thửa đất đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 thì bố, mẹ có toàn quyền tặng cho gia đình bạn tài sản này.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Xét về điều kiện của người được nhận chuyển quyền. Trường hợp vợ, chồng bạn không thuộc các đối tượng không được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 thì có quyền được nhận tài sản là quyền sử dụng đất từ bố, mẹ tặng cho.

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó”.

Vậy, bạn có quyền yêu cầu UBND xã, phường, thị trấn giải thích có căn cứ pháp lý đối với câu trả lời của mình. Trường hợp không cung cấp được cơ sở pháp lý, hoặc cơ sở pháp lý không đúng thì buộc cơ quan này phải nhận hồ sơ để chuyển tới Văn phòng đăng ký để sang tên.

Xét về căn cứ thu hồi đất, bạn có thể tham khảo tại bài viết: Các trường hợp thu hồi đất