Câu hỏi: Em xin chào Luật sư. Em có một câu hỏi rất mong Luật sư giúp đỡ. Má nuôi em năm nay 72 tuổi đang mắc bệnh ung thư giai đoạn 4, người lúc tỉnh lúc mê. Tình trạng bệnh ngày càng nặng. Cách đây mấy hôm má em có gọi người đến bán căn nhà mà em không biết. Hiện tại bên mua tự làm giấy tay và đã đặt cọc rồi. Khi em biết thì bên mua đã đặt cọc rồi. Má em không chồng và không có con, em là con nuôi.

Má em bán để chia cho mấy người cháu việc này em không có ý kiến gì. Vì Má em đang bệnh nặng nên việc bán nhà này em không muốn. Má cũng đã làm di chúc sau khi chết thì khi nào bán căn nhà thì chia đều hết cho cháu điều này em cũng đồng ý. Nhưng đột nhiên má em gọi bán như vậy em là con nuôi em không đồng ý bán thì việc mua bán này có được không, có hiệu lực mua bán không? Bên mua nhà thực hiện việc mua bán khi má em bị bệnh như vậy có được không? Hiện tại má e đang nhập viện tình trạng sức khỏe rất yếu. Việc trả lại tiền cọc để giữ lại căn nhà để lo cho má em khi tình huống xấu nhất xảy ra với má em. Hiện tại gia đình em ở Tp.HCM. Em xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 118 và Khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở quy định về điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch và điều kiện của các bên khi tham gia giao dịch về nhà ở:

"Điều 118: Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Điều 119: Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

b) Nếu là cá nhân thì phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự; nếu là tổ chức thì phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương.”

Như vậy, theo quy định trên thì mẹ bạn sẽ được thực hiện quyền chuyển nhượng nhà ở khi đáp ứng được đầy đủ các điều kiện trên mà không cần có sự đồng ý của bạn trừ trường hợp mảnh đất và căn nhà mà mẹ bạn muốn bán được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là của hộ gia đình mà tại thời điểm cấp bạn có tên trong hộ khẩu lúc này mẹ bạn mới cần có sự đồng ý của bạn để được quyền bán ngôi nhà này.

Cũng theo thông tin bạn cung cấp mẹ nuôi bạn đang bị bệnh nặng lúc tỉnh lúc mê, nếu bạn có đủ căn cứ chứng minh thời điểm mẹ bạn bán căn nhà là lúc mẹ bạn không tỉnh táo do già yếu bệnh nặng làm mất khả năng nhận thức và điều khiển hành vi ( mất năng lực hành vi dân sự) thì có thể làm đơn để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán này vô hiệu.

Trong trường hợp mẹ bạn bán nhà lúc mẹ bạn hoàn toàn minh mẫn thì hợp đồng mua bán nhà này vẫn có hiệu lực pháp luật, việc mẹ bạn ốm nặng không phải là yếu tố làm ảnh hưởng đến pháp lý của hợp đồng nên người mua có thể mua nhà khi hợp đồng hợp pháp.