Câu hỏi: Chào văn phòng luật! nhờ văn phòng tư vấn giúp đỡ. Hiện tại ông bà tôi có 1 mảnh vườn được chia từ thời bố mẹ của ông bà tôi để lại , nay các con muốn bố mẹ chia mảnh đất và ông bà có ý định chia mảnh đất đó cho 2 người con và còn 2 người con nữa không được chia.

Vậy nhờ văn phòng tư vấn giúp là đất được cha ông tiền tổ để lại không phải của cải do ông bà tôi sau khi kết hôn mà có vậy khi chia đất có phải được sự đồng ý và chữ ký của tất cả thành viên trong gia đình không. Nếu 2 gia đình kia làm nhà gia đình tôi sẽ kiện để đình công được không.

Trả lời: Trường hợp này trước hết cần xác định ai là người có quyền sở hữu đối với mảnh đất ông bà có ý định chia. Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh vườn này được bố mẹ của ông bà bạn để lại, tuy nhiên không xác định được mảnh đất này đã được cấp GCN hay chưa, vì vậy có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

- Trường hợp mảnh vườn đã được cấp GCN:

Việc ông bà bạn để lại mảnh vườn cho 2 người con có cần sự đồng ý của gia đình bạn hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong GCNQSDĐ phần diện tích đất đó. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân.

+ Nếu GCN cấp cho hộ gia đình thì mảnh đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

“
1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Khi đó, đất này không phải tài sản của riêng ai mà là tài sản chung của các thành viên gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải có được tất cả các thành viên trong gia đình ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Như vậy, nếu ông bà bạn muốn chia đất cho 2 người con thì phải có sự đồng ý của 2 người con còn lại. Gia đình bạn có quyền khởi kiện nếu ông bà bạn tự ý chia đất cho người khác để đảm bảo quyền lợi của mình.

+ Nếu GCN được cấp ghi tên cá nhân (ông, bà bạn) thì lúc này ông bà bạn là người có quyền sử dụng đất. Quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Khi đó việc sử dụng, chiếm hữu, định đoạt mảnh đất sẽ do ông bà toàn quyền quyết định, ông bà muốn để lại hay chia cho ai thì gia đình bạn cũng không có quyền phản đối.

- Trường hợp mảnh đất chưa được cấp GCN:

Nếu mảnh vườn đó chưa được cấp GCN thì bạn cần phải xem xét mảnh đất đó ông bà được bố mẹ để lại thông qua hình thức nào. Trường hợp ông bà có được thông qua hình thức thừa kế, tặng cho thì mảnh đất này được xác định là tài sản của ông bà. Khi đó, ông bà toàn quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt với mảnh đất. Tức là, ông bà có chia mảnh đất này cho 2 người con thì gia đình bạn cũng không có quyền phản đối.

Trường hợp ông bà sử dụng mảnh đất mà không thông qua hình thức trên, bố mẹ của ông (bà) mất thì mảnh đất được xác định là di sản thừa kế, ông (bà) và anh chị em của ông (bà) sẽ có quyền thừa kế đối với tài sản này. Khi đó, ông bà bạn tự ý chia mảnh đất cho người khác mà không có sự đồng ý của anh, chị, em của ông (bà) thì những người này có quyền khởi kiện chứ gia đình bạn không có quyền.