Câu hỏi: Xin chào Luật sư, nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi: Năm 1999 tôi có mua một căn nhà ở thủ tục mua bán được UBND phường xác nhận và chưa làm sổ đỏ vì khi đó còn khó khăn, diện tích 8m x 9m. Năm 2002 tôi có mua thêm mảnh đất phía sau nhà (8m x 14m) vì ngôi nhà cũ quá ngắn và nhỏ vì vậy tôi phải mua thêm đất vườn. Năm 2008 tôi có làm lại nhà ở trên mảnh đất tôi đã mua 2 lần.

Hàng năm tôi đều đóng thuế đất đầy đủ, tính đến nay (năm 2017) tôi đã đóng thuế đất được 19 năm (có hóa đơn thu tiền đất). Nay tôi muốn làm số đỏ cho căn nhà tôi đang ở vậy thủ tục gồm những giấy tờ gì và lệ phí tôi phải nộp là bao nhiêu? (Vì hai vợ chồng tôi là công chức nên muốn biêt lệ phí để chuẩn bị? Rất mong Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

- Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

Như bạn đã trình bày, bạn đã mua hai lô đất. Trong đó, một lô là đất vườn, một lô là đất ở. Tuy nhiên bạn lại xây dựng nhà trên hai lô đất này mà chưa thực hiện các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

Pháp luật có quy định về những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép được thể hiện ở Điều 57 – Luật Đất đai 2013 như sau:

"Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Khi xây nhà trên đất vườn mà chưa thông qua thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, có thể gia đình bạn sẽ phải chịu một khoản phí phạt vi phạm do sử dụng đất sai mục đích.

- Xử phạt hành chính khi sử dụng đất sai mục đích

Khi bạn muốn sử dụng đất vườn với mục đích xây nhà ở, bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và phải có được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Nếu không thực hiện qua bước này, bạn có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

"Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

...

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này"

Do đó, tùy theo loại đất và diện tích đất vườn gia đình bạn sử dụng sai mục đích, bạn có thể phải chịu phạt một khoản tiền tương ứng cho hành vi vi phạm này.

Sau khi thực hiện nộp phạt do sử dụng đất sai mục đích, bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

- Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở

Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần lưu ý quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để thực hiện theo đúng quy trình pháp luật quy định:

"Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Để nắm rõ hơn nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra căn cứ tại Điểm a, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định rõ về vấn đề này:

"a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng giá đất 1m2 nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó: Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm. Còn hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Sau khi thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể tới văn phòng đăng ký đất đai để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Chi phí phải nộp khi chuyển từ đất vườn sang đất ở

Về vấn đề các khoản tiền bạn phải nộp khi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sẽ bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về bảng giá đất để áp dụng thu tiền sử dụng đất, Khoản 3 Điều 20 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

"... 3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụngđất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

b) Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương: Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 3 năm 2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất."

Về lệ phí trước bạ bạn cần nộp: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Thông tư số 124/2011/TT-BTC. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá tính lệ phí trước bạ (bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%.). Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành.

Ngoài các loại thuế, phí trên, bạn có thể sẽ phải nộp thêm phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất nếu thuộc trường hợp phải thẩm định theo thông tư số 02/2014/TT-BTC.