Câu hỏi: Luật sư tư vấn về cách giải quyết khi người mua đất đã mua đất nhưng chưa làm thủ tục sang tên chủ sở hữu nên chủ đất tiếp tục ký hợp đồng sang tên với người khác.

Chào Luật sư! Năm 2007 em có mua 1 miếng đất nông nghiệp 64m2 và có làm hợp đồng mua bán với chủ đất và có xác nhận của địa phương nơi cư trú. Miếng đất em mua có chung với 2 chủ nhà nữa (mỗi nhà 75m2), họ cũng mua và làm thủ tục giống như nhà em. Cả 3 nhà đều đã xây dựng nhà cấp 4 trên miếng đất nông nghiệp đó. Do chưa có điều kiện để đóng thuế chuyển đổi sang đất thổ cư nên chưa sang tên được.  Nhưng đến nay, em được biết vợ chồng chủ đất đã sang tên chủ quyền cho 1 cá nhân khác (người này là em của 1 nhà trong số 3 nhà mua đất với em) vào tháng 7/2015. Vậy cho em hỏi hợp đồng mua bán đất của em năm 2007 còn giá trị không, chủ đất đã ký bán cho em tại sao còn sang tên cho người khác được, ông ta có vi phạm luật không và giờ em phải làm sao để sang tên quyền sử dụng đất được. Cám ơn Luật sư rất nhiều.

Trả lời: Theo quy định tài Điều 127 của Luật Đất đai 2003 (Áp dụng tại thời điểm thực hiện giao dịch) về Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá mười lăm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ."

Như vậy khi lập hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2007 với chủ đất thì hợp đồng này đã được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xác nhận sang tên chủ sở hữu. Và hợp đồng này của bạn đã có hiệu lực từ khi đó, và không thể bị mất hiệu lực vì hợp đồng ký kết sau này của chủ đất.

Mặc dù chủ đất đã ký bán cho bạn nhưng do mảnh đất này bạn vẫn chưa làm thủ tục sang tên nên đến thời điểm 7/2015 mảnh đất vẫn đang đứng tên chủ sở hữu là chủ đất do đó, họ vẫn dùng giấy tờ đó để ký các hợp đồng bán đất khác. Bởi cũng theo quy định của Điều 127 thì chỉ cần lập hợp đồng mua bán đất và có giấy chứng nhận quyền sở hữu thì có thể bán đất được.

Ở đây, chủ đất đã vi phạm quy định tại khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.”

Theo quy định này thì hợp đồng mua bán đất của bạn sẽ có hiệu lực và được thực hiện còn hợp đồng mà chủ đất thực hiện với người mua sau vào tháng 7/2015 sẽ bị tuyên vô hiệu và không được thực hiện. Do đó bạn chỉ cần dùng hợp đồng mua bán đó và giấy tờ sở hữu đất của chủ đất đi làm thủ tục sang tên như bình thường là được.