Câu hỏi: Kính chào các anh, chị luật sư của Công ty luật Minh Gia! Cho phép tôi được gửi lời chúc sức khỏe tời Quý Anh, Chị. Tôi có một câu hỏi về đất đai xin được các Anh, Chị tư vấn, giải đáp giúp.Năm 1994 bố tôi có mua một mảnh đất của Bà Nguyễn Thị A với giấy chuyển nhượng viết tay có chữ ký của Bà A và bố tôi, có xác nhận của địa chính xã và UBND xã lúc bấy giờ. Bà A có người con là Ông B, ông B từ trước đến nay không sinh sống ở đây và đi nơi khác định cư. Thời điểm bát đất Ông B cũng biết và đồng ý . Năm 2007 bố tôi có đi lấy sổ đỏ thì lại thấy mảnh đất trên cấp cho Ông B năm cấp trên giấy chứng nhận là 1997. Bố tôi có thắc mắc với Phòng địa chính thì được trả lời là thời điểm kê khai đăng ký sử dụng đất năm 1992 thì mang tên Ông B. Nên giấy chuyển nhượng mà bố tôi đã mua không có giá trị. Vậy tôi xin hỏi như vậy có đúng không, Bố tôi có thể yêu cầu cơ quan chức năng cấp lại Giấy chứng nhận dựa trên Giấy chuyển nhượng với bà A được không. Hiện Ông B không biết là sổ đứng tên mình. Các thủ tục để bố tôi có thể được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất trong trường hợp này như thế nào. Kính mong các luật sư giải đáp giúp! Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1994 bố bạn có nhận chuyển nhượng thửa đất của bà A thông qua giấy viết tay có xác nhận của UBND xã. Tuy nhiên, cơ quan nhà nước thẩm quyền lại cấp Giấy chứng nhận cho ông B đối với thửa đất này với lý do là ông B đã làm thủ tục kê khai cấp Giấy chứng nhận từ năm 1992. Trường hợp nếu bà A chứng minh nguồn gốc thửa đất do bà A khai hoang, sử dụng ổn định và việc chuyển nhượng không thuộc một trong các trường hợp không được chuyển quyền sử dụng được quy định tại Điều 30 Luật đất đai 1993 thì có việc ông B kê khai cấp Giấy chứng nhận năm 1992 có thể xem xét là không phù hợp.

"Điều 30

Không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp.
"

Nếu có căn cứ xác định việc cấp Giấy chứng nhận năm 1997 cho ông B là không hợp pháp thì Tòa án có thể thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp do cấp không đúng đối đượng người sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

"
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

....

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Ngoài ra, nếu việc chuyển nhượng đất giữa bà A và bố bạn thuộc các trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Điều 75 Luật đất đai 1993 và đã  được UBND xác nhận thì đây là một trong các giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhân quyền sử dụng đất

"Điều 75

1- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Chuyển đi nơi khác;

b) Chuyển sang làm nghề khác;

c) Không còn khả năng trực tiếp lao động.

2- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.
''

Bố bạn sẽ nộp 1 bộ hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền đến Phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND huyện để làm thủ tục cấp. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận;

- Giấy tờ chuyển nhượng;

- CMTND, sổ hộ khẩu.

Trường hợp bà A không chứng minh được về nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp của mình thì giao dịch chuyển nhượng giữa bà A và bố anh xác định là vô hiệu do chủ thể không có quyền chuyển nhượng. Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015. Cụ thể:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
"