Câu hỏi: Đất được hợp tác xã phân chia từ 20 năm trước có được cấp giấy chứng nhận không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp cá nhân, tổ chức sử dụng đất sử dụng ổn định lâu dài nhưng không làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt khi phát sinh tranh chấp, mâu thuẫn. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Chào luật sư, tôi muốn hỏi về việc làm sổ đỏ, ngày trước hợp tác xã có chia đất theo nhân khẩu, nhà tôi có chị gái, anh trai và tôi, khi đó có chị gái tôi đứng tên sổ đỏ chính, sau khi anh chị tôi lập gia đình được chia mỗi người 1 phần đất, còn 1 mảnh còn lại thì khi tôi lấy chồng được gia đình chia cho, nhưng khi đó chưa làm Sổ đỏ, đến giờ tôi đã sử dụng mảnh đất đó và có nộp thuế được 20 năm, nhưng bây giờ tôi muốn làm sổ đỏ mảnh đất đó, tách từ sổ đỏ chính mà chị gái tôi đứng tên, nhưng bây giờ chị tôi và anh trai tôi lại đòi lại và k đồng ý cho làm sổ đỏ thì tôi có làm được sổ đỏ cho mảnh đất mà tôi đã sử dụng 20 năm kia không? Cảm ơn luật sư!

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, tại thời điểm trước hợp tác xã có phân chia đất cho gia đình anh/chị theo nhân khẩu. Khi đó, phần đất này được xác định là tài sản chung của 3 anh chị em anh/chị. Anh/chị cũng có cung cấp thông tin rằng phần đất là tài sản chung này đã được phân chia thành 3 phần đất cho 3 anh chị em, tuy nhiên anh/chị chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời trong quá trình sử dụng đất, anh/chị đã nộp thuế được 20 năm. Do anh/chị không đề cập tới thời điểm gia đình anh/chị được phân chia đất, các giấy tờ về quyền sử dụng đất cũng như loại đất anh/chị đang sử dụng nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Anh/chị có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

“

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…”

Theo đó, nếu anh/chị đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ trên đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Anh/chị không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất

Trong trường hợp anh/chị không có một trong các giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì anh/chị có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Như vậy, nếu phần đất anh/chị được phân chia thuộc một trong hai trường hợp nêu trên thì anh/chị sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai, về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

Theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

…

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

…”

Đối chiếu với thông tin anh/chị cung cấp thì anh/chị đã đóng thuế đất được 20 năm, do đó có căn cứ anh/chị đã sử dụng đất ổn định được 20 năm. Đây là căn cứ quan trọng để anh/chị được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân;

- Sổ hộ khẩu;

- Một trong các giấy tờ sau:

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ nêu trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.