Câu hỏi: Hậu quả pháp lý của việc mua bán đất không có giấy chứng nhận

Trả lời: Nên tôi yêu cầu bà A trả lại tiền mà tôi đã mua đất của bà A, nhưng bà A không có tiền trả lại cho tôi. Tôi mới cho bà A trả lại tiền mua đất mỗi tháng 1 triệu, nhưng từ đó đến nay đã mấy năm mà bà A chỉ trả được có 2 triệu 6 trăm. Tôi đã nhiều lần yêu cầu bà A trả hết tiền cho tôi nhưng bà A nói không có tiền rồi hứa sẽ trả nhưng đã quá lâu và hiện giờ tôi đang gập khó khăn trong chuyện tài chính và nhà cửa bị sụp lún nên cần đòi lại số tiền đó. Vậy tôi có thể nhờ chính quyền địa phương bên bà A giải quyết cho tôi được cất nhà hoặc yêu cầu bà út diệp trả lại tiền mua đất cho tôi. Tôi có thể thưa kiện bà A tội lừa gạt khi bán đất mà không làm giấy tờ cho tôi. Và khi yêu cầu đòi lại tiền bà A lại không trả và thách thức thưa kiện chính quyền. Tôi phải làm sao?

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trả lời

: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc giao kết hợp đồng

Theo quy định tại điều 188 Luật đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Vì vậy, việc chuyển nhượng đất phù hợp theo quy định pháp luật cần có đầy đủ những điều kiện trên. Trong trường hợp của chị, do bà A chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên giao kết hợp đồng giữa 2 bên không được pháp luật công nhận và bảo vệ.

Hợp đồng giữa 2 bên chưa được lập đúng theo quy định nên chị chưa thể được cấp GCNQSDĐ đứng tên của mình vì vậy việc chị xây dựng trên mảnh đất này là vi phạm quy định của pháp luật xây dựng (do chưa có giấy phép xây dựng) nên việc cơ quan có thẩm quyền yêu cầu chị chấm dứt hành vi xây dựng trái pháp luật là đúng.

Về hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu

Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất đã được lập sẽ bị vô hiệu theo quy định tại điều 134 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Đối với giao dịch vô hiệu thì các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và bồi thường thiệt hại nếu có theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Vì vậy trong trường hợp này:

- Chị và bà A có thể thỏa thuận với nhau về việc trả tiền (thời hạn thanh toán, phương thức thanh toán, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có),..).

- Chị có thể khởi kiện tại Tòa dân sự - Tòa án nhân dân huyện tại địa phương để yêu cầu bà A hoàn trả lại tài sản với cơ sở pháp lý là hợp đồng vô hiệu giữa 2 bên theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Trường hợp này không có dấu hiệu của hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên sẽ không truy cứu trách nhiệm hình sự với bà A.

Thủ tục khởi kiện vụ án dân sự chị có thể tham khảo trong bài viết sau "Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự tại Tòa án".

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Hậu quả pháp lý của việc mua bán đất không có giấy chứng nhận

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia