Câu hỏi: ​Kính thưa Luật Sư, Tôi có sở hữu 1 ha đất HNK và có giấy chủ quyền cấp vào năm 12/2016. Hiện nay, đất của tôi đã được UBND Tỉnh quy hoạch thành khu công nghiệp và tôi chưa nhận được thông báo và đền bù nào cả. Vậy kính mong Luật Sư cho tôi hỏi như sau: 1. Tôi có ý định đầu tư làm nhà xưởng trên đất đã sở hữu. Như vậy, tôi có được phép tự làm thủ tục để xin chuyển đổi mục đích sử dung đất từ đất nông nghiệp sang đất khu công nghiệp hay không ? 2. Khi tiến hành làm thủ tục để xin chuyển đổi mục đích sử dung đất như trên, tôi có cần phải thông qua và xin phép Ban QL khu công nghiệp hay không ?.Kính mong sự giúp đở của Luật Sư.Trân trọng cảm ơn

Trả lời: Thứ nhất, với vấn đề xin chuyển mục đích sử dụng đất

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định về thực hiện kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất như sau:

“
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
”

Theo quy định này, đất đang trong quy hoạch vẫn được chuyển mục đích sử dụng đất nếu đã công bố quy hoạch sử dụng đất mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền  của người sử dụng đất bao gồm các quyền  chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Như vậy, với trường hợp này của bạn UBND cấp Tỉnh mới có kế hoạch quy hoạch thành khu công nghiệp mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm ở cấp huyện, do đó bạn hoàn toàn có thể chuyển mục đích sử dụng theo đúng mong muốn.

Thứ hai, với vấn đề xin phép Ban quản lý dự án

Như đã phân tích ở trên, mặc dù diện tích đất này đã nằm trong diện quy hoạch của Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh nhưng vẫn chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn vẫn có quyền sử dụng và thực hiện các quyền của mình đối với mảnh đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất bạn chỉ cần chuẩn bị hồ sơ và được sự đồng ý chuyển mục đích của  Ủy ban nhân dân cấp Huyện mà không cần phải xin phép Ban quản lý dự án theo quy định tại Luật đất đai 2013.

Khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.
”

Nếu bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ nộp lên phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, hồ sơ bao gồm: Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.