Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề mức thuế cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Kính chào Luật sư! Luật sư cho tôi hỏi một việc như sau: Gia đình tôi ĐÃ được cấp GCN quyền sử dụng đất (Sổ đỏ), tuy nhiên mức thuế phải đóng theo tôi chưa phù hợp là 100% (329.664.000 đồng). Cụ thể nguồn gốc đất của gia đình tôi được xác nhận như sau (trong tờ trình gừi UBND Huyện và Thông báo công khai ở địa phương): "Thửa đất trên có nguồn gốc gia đình bà V TỰ SỬ DỤNG và cấy rau muống trên đất năm 1987. Năm 1990, bà V chuyển nhượng thửa đất trên cho bà  H diện tích 78m2. Trong quá trình sử dụng, gia đình bà H TỰ SỬ DỤNG 13.5m2 đất phi nông nghiệp do UBND xã quản lý (đất mương) sau 15/10/1993 đến khoảng năm 2000. Khoảng năm 2000, gia đình bà H xây dụng nhà ở và công trình phụ trên toàn bộ diện tích 91.5m2. tại thời điểm gia đình bà H xây dựng nhà KHÔNG bị cấp có thẩm quyền lập Biên bản vi phạm hành chính về đất đai và xây dựng. Năm 2002, gia đình bà H bán một phần diện tích (50.5m2) cho ông Bố tôi theo giấy mua bán nhà và chuyển quyền sử dụng đất ở không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền. Hiện nay, tuyến đường và mương của xóm đã được quy hoạch ổn định, gia đình (Bố tôi) và các hộ dân sử dụng đất đã xây dựng tường rào và ăn ở ổn định. Việc hồ sơ địa chính do UBND xã lưu trữ, thửa đất trên là đất chuyên dùng, mục đích sử dụng đất là đường đi LÀ KHÔNG ĐÚNG vì từ trước đến nay thửa đất trên không có ai sử dụng làm đường đi mà chỉ là 1 thửa đất ruộng trũng gia đình bà V đã tự ý cấy rau muống, sau đó chuyển nhượng cho bà H. Hiện trạng bố tôi sửa dụng diện tích 50.5 m2 đất". Phòng Tài nguyên môi trường Huyện giải thích mức phí 100% mà gia đình tôi phải chịu là căn cứ theo điều 22 (không nêu rõ khoản nào/điểm nào) Nghị định 43 của chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai. Luật sư cho tôi hỏi: đối với trường hợp tôi vừa nêu thì mức phí 100% có phù hợp không (căn cứ vào nguồn gốc đất và thời gian lấn chiếm năm 1987) ? Đối với các thửa đất lấn, chiếm từ năm 1987 có văn bản nào khác bổ sung và điều chỉnh mức phí phải đóng không? vì thực tế đất đai (đất ở, ko phải đất khai hoang, canh tác) ở các địa phương dù là đất thổ cư thì nguồn gốc ban đâu cũng là do các cụ đời trước Tự sử dụng, tự lấn chiếm. Trong khi đó, từ thửa đất ban đầu 78m2, bà Hiền lấn, chiếm thêm 13.5m2, sau đó bán một phần (50.5m2) cho Bô tôi. Gia đình tôi và bà H (chủ đất bán cho Bố tôi) cùng làm hồ sơ cấp GCN một đợt, nguồn gốc đất như nhau (phần trong hạn mức và vượt hạn mức); vậy nhưng mức phí phải đóng của 2 nhà là khác nhau, nhà tôi 100% (329.664.000 đồng), còn nhà bà H thì không (nhà bà H có nhờ người giúp đỡ). Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi xin chia các trường hợp như sau:

Thứ nhất: Về vấn đề
gia đình bà H xây dụng nhà ở và công trình phụ trên toàn bộ diện tích 91.5m2 trên diện tích bà H đã nhận chuyển nhượng 78 m2 đất từ bà V và 13.5m2 đất phi nông nghiệp mà bà H tự ý sử dụng

Việc bà H có chuyển đổi quyền sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư để xây nhà ở và công trình phụ hay không?

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất:

“
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Theo đó
,
khi bà H muốn xây nhà trên đất phi nông nghiệp thì bà H phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp sang đất ở đồng thời còn phải xin cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng. Tuy nhiên, bà H đã tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, tự xây nhà nên hành vi này là vi phạm như
bị cấp có thẩm quyền lập Biên bản vi phạm hành chính về đất đai và xây dựng.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy bà H cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất tù đất phi nông nghiệp snag đất thổ cư.

Thứ hai: Về việc bố bạn mua mảnh đất phần diện tích 50.5m2 của gia đình bà H

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn và nhà bà H cùng làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất đó chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì:

Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do đó, mảnh đất mà bố bạn mua của bà H chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng.

Thứ ba: Về vấn đề mức phí làm giấy chứng nhận  quyền sử dụng đất:

Nghĩa vụ tài chính phải thực hiện:

Thuế thu nhập cá nhân, là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhưng nếu các bên có thỏa thuận về việc bên nhận chuyển nhượng đóng thuế này thì bên nhận chuyển nhượng sẽ thực hiện nghĩa vụ này.

Lệ phí trước bạ;

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Phí đo đac, lập bản đồ địa chính, phí thẩm cấp quyền sử dụng đất;
...