Câu hỏi: Cho tôi hỏi thủ tục công nhận nhà ở trên đất như sau: Tôi có mua một căn nhà, đất được cấp sổ đỏ còn nhà thì chưa được công nhận vào đầu năm 2011. Trước đó chủ cũ làm nhà cấp 4 bê tông cốt thép mái tôn, nhưng không xin phép vào tháng 12 năm 2002, đến tháng 12 năm 2003 phòng quản lý đô thị có đến lập biên bản và phạt, chủ cũ có để lại biên lai và quýêt định nộp phạt. Hiện nay tôi muốn làm Thủy tục để công nhận nhà trên đất có được không. Xin luật sư tư vấn? Cảm ơn nhiều!

Trả lời: Căn cứ Điều 8 và Điều 9 Luật nhà ở 2014 quy định như sau :

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.

Điều 9. Công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.

2. Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho chủ sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định tại khoản 1 Điều 123 của Luật này thì bên mua nhà ở được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn sở hữu nhà ở; khi hết hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển lại cho chủ sở hữu lần đầu; việc cấp Giấy chứng nhận cho bên mua nhà ở và xử lý Giấy chứng nhận khi hết hạn sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

3. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ trong Giấy chứng nhận loại và cấp nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; trường hợp là căn hộ chung cư thì phải ghi cả diện tích sàn xây dựng và diện tích sử dụng căn hộ; nếu là nhà ở được xây dựng theo dự án thì phải ghi đúng tên dự án xây dựng nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận.

4. Đối với nhà ở được đầu tư xây dựng theo dự án để cho thuê mua, để bán thì không cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư mà cấp Giấy chứng nhận cho người thuê mua, người mua nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở chưa cho thuê mua, chưa bán; trường hợp chủ đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê thì được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

5. Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân có từ hai tầng trở lên và tại mỗi tầng có từ hai căn hộ trở lên đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 46 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên việc công nhận quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định tại Luật đất đai 2013.

Về thủ tục công nhận nhà ở và tài sản gắn liền với đất  vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp, chúng tôi đã có bài viết cụ thể và chi tiết về vấn đề này, mời bạn tham khảo bài viết chúng tôi tư vấn tương tự sau đây:

>> Thủ tục đăng ký tài sản gắn liền với đất vào giấy chứng nhận đã cấp

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về quyền sử dụng đất

Thưa Luật sư. Rất mong luật sư tư vấn dùm tôi vấn đề sau:Hiên nay tôi đang sử dụng một lô đất đã được cấp giấy CN QSDĐ cho chủ sử dụng đất cũ, nhưng giấy CN QSDĐ hiện nay đang nằm tại văn phòng đăng ký đất đai do chủ sử dụng đất của tôi không còn ở địa phương và không liên hệ được nên không thể lấy giấy CNQSDĐ được. Tôi muốn hỏi Luật sư giờ tôi muốn lấy giấy CNQSDĐ đang nằm tại văn phong đăng ký thì tôi phải làm như thế nào, theo quy định tại nghị định, thông tư nào? và làm thủ tục sang tên cho tôi như thế nào? Kính mong Luật sự xem xét tư vấn dùm tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Theo đó, anh/chị không phải là người đứng tên trên GCNQSDĐ thì anh/chị không được Nhà nước công nhận quyền đối với phần đất này. Do đó, anh/chị cần phải chứng minh mình đang sử dụng phần đất này là thông qua các giao dịch hợp pháp như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, mua đấu giá,... thì mới có quyền để liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai.