Câu hỏi: Làm gì khi diện tích đất chuyển nhượng nhỏ hơn trong hợp đồng?

Trả lời: Và bây giờ e đang chờ đăng bộ. Khi bên bán bàn giao nhà cho em thì em phát hiện nhà không đúng như diện tích mà trên sổ và thoả thuận hợp đồng bên bán đã bán cho em, cụ thể đã bị nhà bên cạnh lấn sang tầm 9 mét vuông phần cuối đất. Em có liên lạc với bên bán và nói rõ vấn đề thì bên bán trả lời sẽ hỗ trợ, cứ y bản vẽ mà xây vì là đất mình hợp pháp, nếu bên kia không tự tháo dỡ thì bây giờ nhà là thuộc quyền sở hữu cuả em rồi, cứ nhờ pháp luật xử lý, nếu cần họ sẽ giúp đỡ phía sau. Em rất tức vì như vậy chẳng khác nào bên bán biết mà không nói cố tình lừa và chối bỏ trách nhiệm. Vả lại theo em được biết trong thời gian đăng bộ qua tên em như vậy mà xảy ra vấn đề kiện tụng thì hồ sơ sẽ bị ngưng lại và bên em là người bất lợi nhiều nhất nên e cố gắng không làm to chuyện để sau khi hoàn tất thủ tục đăng bộ xong em mới xử trí. Như vậy có đúng không ạ? Giờ e mong luật sư hướng dẫn giúp em e phải làm như thế nào vì cứ theo bên bán nói như thế thì em phải xây dựng lại mới có thể lấy được phần đất bị chiếm hay sao, còn nếu để nhà nguyên hiện trạng vậy thì vẫn để nhà kia lấn chiếm vậy thì rất là vô lý. Bây giờ e muốn khởi kiện bên bán vì đã vi phạm hợp đồng mua bán bán nhà không đúng diện tích như đã khai và lừa gạt thì có được không thưa luật sư? Nếu như chờ đợi sau khi đăng bộ qua tên em rồi thì bên em hay bên bán là người có thẫm quyền đứng ra kiện tụng đòi lại phần đất bị lấn chiếm ạ. Em trình bày thêm: em chia làm 4 đợt thanh toán cho bên bán, 2 đợt đầu em thanh toán 1tỷ 2, bên bán và em làm vi bằng công chứng vì bên bán vay tiền ngân hàng thế chấp sổ nên chưa lấy sổ ra kịp. Đợt thứ 3 em thanh toán phần còn lại và giữ lại 200tr sau khi hoàn tất thuế em sẽ thanh toán. Nhưng lúc làm hợp đồng mua bán bên bán đề nghị chỉ khai bán với giá 500 triệu. Còn vi bằng công chứng thì ghi đúng số tiền thoả thuận rõ ràng từng đợt cụ thể như thoả thuận lúc đầu. Nhờ luật sư giúp đỡ và chỉ dẫn cụ thể giúp em.

Mua bán đất

Trả lời

: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc giao kết hợp đồng

Do diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích đất diện tích đất ghi trong sổ đỏ cũng như trong hợp đồng mua bán (bị nhà bên cạnh lấn chiếm) và việc này bên bán biết nhưng vẫn giao kết hợp đồng với bạn với diện tích không đúng với thực tế vì vậy đã có dấu hiệu lừa dối khi giao kết hợp đồng và hợp đồng có thể vô hiệu theo quy định tại điều 132 BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình".

Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả theo quy định tại điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Khi hợp đồng vô hiệu thì 2 bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ là bên phải bồi thường thiệt hại, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu với trường hợp này.

Về hướng giải quyết

Trong trường hợp bạn vẫn muốn thực hiện tiếp hợp đồng:

- Thứ nhất

, tiếp tục để việc sang tên GCNQSDĐ diễn ra bình thường để đảm bảo quyền lợi cho mình vì khi có tranh chấp quyền sử dụng đất diễn ra thì việc sang tên sẽ được dừng lại, cơ quan có thẩm quyền sẽ giải quyết về tranh chấp đất đai trước khi sang tên GCNQSDĐ.

Sau đó khởi kiện đòi lại đất từ người có hành vi lấn chiếm, khi đó nguyên đơn trong tranh chấp đất đai này sẽ là bạn, người bán đất cho bạn sẽ là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan với vụ kiện này.

Trong trường hợp này, bạn cần cung cấp tất cả những giấy tờ, hợp đồng để chứng minh về việc giao kết hợp đồng hợp lệ của bạn với người bán đất cho bạn.

- Thứ hai,

yêu cầu người đã bán đất cho bạn khởi kiện đòi lại đất từ người có hành vi lấn chiếm để bàn giao đầy đủ đất đã ghi trong hợp đồng. Khi đó người bán đất cho bạn sẽ là nguyên đơn trong vụ kiện này.

Việc sang tên GCNQSDĐ sẽ phải tạm hoãn lại đến khi giải quyết xong tranh chấp đất đai này. Sau đó tùy từng trường hợp cụ thể mà bên bán đất cho bạn có thể giao đầy đủ đất cho bạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng hoặc bồi thường thiệt hại (có thể về tiền mặt) do diện tích đất thực tế không đúng như hợp đồng.

Giải quyết tranh chấp theo hướng thứ nhất thì việc sang tên GCNQSDĐ cho bạn sẽ không bị trì hoãn về mặt thời gian nhưng bạn sẽ là nguyên đơn trực tiếp trong vụ tranh chấp này. Bạn nên cân nhắc để đưa ra quyết định hợp lý nhất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Làm gì khi diện tích đất chuyển nhượng nhỏ hơn trong hợp đồng?

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Luật gia: Việt Dũng - Công ty Luật Minh Gia