Câu hỏi: Luật sư tư vấn về: Tổng diện tích nhà tôi sử dụng là : 69.7 m2,Thời gian ở mãnh đất này từ năm 1990 đến nay, và UBND xã nơi tôi đang ở có xác nhận không tranh chấp, và chủ đất bán có Trích lục ( bà L) được mua các lần như sau:1.     Năm 1992, Ngân hàng đã hóa giá lại cho gia đình tôi với diện tích:   51.8 m2 ( Phần đất Ngân hàng mua cũng do gia đình bà L bán trước năm 1980 ): chỉ có giấy nhận tiền của ngân hàng: Với số tiền 4.500.000 đồng

Luật sư tư vấn về:
Kính chào Luật Minh Gia tôi xin hỏi về vấn đề cấp sổ đỏ và các loại thuế phải đóng khi cấp sổ đỏ. Tổng diện tích nhà tôi sử dụng là : 69.7 m2,Thời gian ở mãnh đất này từ năm 1990 đến nay, và UBND xã nơi tôi đang ở có xác nhận không tranh chấp, và chủ đất bán có Trích lục ( bà L) được mua các lần như sau

1.Năm 1992, Ngân hàng đã hóa giá lại cho gia đình tôi với diện tích:51.8 m2 ( Phần đất Ngân hàng mua cũng do gia đình bà L bán trước năm 1980 ): chỉ có giấy nhận tiền của ngân hàng: Với số tiền 4.500.000 đồng

2. Năm 1993, gia đình tôi mua lần 1 của bà L với tổng  diện tích: 7 m2  Giấy mua bán có xác nhận của chính quyền địa phương, với số tiền :

3. Năm 2003, gia đình tôi mua lần 2 của bà L với tổng diện tích: 10,9 m2 Bà L là con dâu của Chủ đất ( hiện tại Bà L , chồng và chủ đất đã mất ). Xin hỏi Luật Minh Gia gia đình tôi có làm được sổ đỏ không, và thuế phải nộp theo thời điểm nào ?Xin chân thành cảm ơn Luật Minh Gia.

Trả lời: Theo điểm c, khoản 1, điều 99, Luật đất đai năm 2013 quy định về các trường hợp sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”

Như vậy, đối với mảnh đất năm 1992 với mảnh đất năm 1993 thì gia đình bạn có giấy chuyển nhượng với ngân hàng và giấy tờ mua bán đất với bà L có xác nhận của chính quyền địa phương thì gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hai mảnh đất này.

Tuy nhiên, với mảnh đất năm 2003 thì mảnh đất này lại không thuộc quyền sở hữu của bà L. Bà L chỉ là con dâu của chủ đất mà thôi. Nếu bà L có giấy ủy quyền của người mẹ chồng về việc mua bán đất thì hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất năm 2013 mới hợp pháp theo quy định của pháp luật. Nếu bà L tự ý bán đất mà không có sự đồng ý của chủ đất thì những người thừa kế của chủ đất có quyền khởi kiện đòi lại mảnh đất này.

Theo khoản 1, Điều 107, Luật đất đai năm 2013, các khỏan thu tài chính từ đất bao gồm:

"a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.”

Đối với mảnh đất năm 1992 và mảnh đất năm 1993 nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 100, Luật đất đai năm 2013:
“d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;”
thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, muốn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp:

Tiền sử dụng đất (nếu có).

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất.

Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

Thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% giá trị chuyển nhượng (theo điều 23, Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007).

Về bảng giá đất áp dụng, Khoản 3 Điều 20 Nghị định số 45/2014/ND-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định như sau:

“3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân đã nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận, xin chuyển mục đích sử dụngđất trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng nay mới xác định tiền sử dụng đất:

a) Đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất.

b) Đối với diện tích ngoài hạn mức giao đất ở tại địa phương: Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01 tháng 3 năm 2011, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất. Trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ từ ngày 01 tháng 3 năm 2011 đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất.”

Bảng giá đất áp dụng tại thời điểm xác định tiền sử dụng đất.