Câu hỏi: Trường hợp người sử dụng đất đã sử dụng đất cồn nổi ổn định lâu dài có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu không đủ điều kiện thì phải giải quyết như thế nào để người dân có thể tiếp tục sử dụng và canh tác? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào công ty Luật Minh Gia. Trước tiên xin cảm ơn công ty Luật Minh Gia đã giải đáp những thắc mắc cho công dân trên mọi vĩnh vực trong nước và ngoài nước trong thời gian qua.

Tôi xin Công ty Luật Minh Gia tư vấn như sau: Ở xóm tôi có 1 người canh tác đất "Cồn" (bao quanh là sông nước) trên sông từ thời trước năm 1975 với diện tích ước lượng 1,5 ha, hiện chưa đưa vào cở sở dữ liệu địa chính của quốc gia tại địa phương là bản đồ 920 (nói rõ hơn là đã cấp sổ để phục vụ cho ông liên lạc với cách mạng nhưng sổ nay đã thất lạc). Hiện nay đất đó được chuyển tiếp cho đời con ông sử dụng, trên đất có hơn 20 cây Điều, những cây này đã trên mười năm tuổi.

Vừa qua tôi có nhận chuyển nhượng lại mảnh đất trên từ con ông, có hợp đồng chuyển nhượng đất do hai bên lập (có Trưởng Thôn ký làm chứng không có dấu). Hiện tại có 1 doanh nghiệp tư nhân đang đề xuất nhà nước cho thuê đất để phục vụ hoạt động khu Du lịch trên mảnh đất của Tôi.

Theo Khoản 02 điều 6 TT02 của Bộ xây dựng “2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển để sử dụng vào mục đích nông nghiệp không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thì thực hiện theo quy định sau đây: a) Được tiếp tục sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển trong thời hạn giao đất còn lại đối với trường hợp được Nhà nước giao đất. Khi hết thời hạn giao đất, nếu người sử dụng đất có nhu cầu tiếp tục sử dụng mà việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất; b) Được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại đối với đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, được thừa kế quyền sử dụng đất từ đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao đất; phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với phần diện tích đất vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.” Hiện đang nói đến vấn đề cho thuê chứ chưa nói đến vấn đề cấp sổ.

Vậy xin Công ty Luật tư vấn giúp tôi có thể đề nghị cấp sổ, hoặc thuê không? Nếu đơn vị du lịch xin thuê trước tôi thì có bị vi phạm không? Tôi cần những trình tự gì để xin các thủ tục trên? Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2013 về đất bãi bồi ven sông, ven biển:

“1. Đất bãi bồi ven sông, ven biển bao gồm đất bãi bồi ven sông, đất cù lao trên sông, đất bãi bồi ven biển và đất cù lao trên biển.

2. Đất bãi bồi ven sông, ven biển thuộc địa phận xã, phường, thị trấn nào thì do Ủy ban nhân dân cấp xã đó quản lý.

Đất bãi bồi ven sông, ven biển thường xuyên được bồi tụ hoặc thường bị sạt lở do Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý và bảo vệ.

3. Đất bãi bồi ven sông, ven biển được Nhà nước cho thuê đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, phi nông nghiệp.

4. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn giao đất, nếu có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và không vi phạm pháp luật về đất đai thì Nhà nước xem xét cho thuê đất.

5. Nhà nước khuyến khích tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư đưa đất bãi bồi ven sông, ven biển vào sử dụng.

6. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Và Khoản 8 Điều 31 Nghị định 46/2014/NĐ-CP quy định:

“8. Hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao đất bãi bồi ven sông, ven biển trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành để sử dụng vào mục đích nông nghiệp thi được tiếp tục sử dụng trong thời hạn giao đất còn lại. Khi hết thời hạn giao đất nếu có nhu cầu sử dụng đất, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai nếu được Nhà nước cho thuê đất theo quy định tại Điều 141 Luật Đất đai năm 2013 thì phải nộp tiền thuê đất theo quy định tại Nghị định này.”

Căn cứ theo các quy định nêu trên nếu đất này còn thời hạn sử dụng thì bạn có quyền sử dụng đất này đến khi hết thời hạn. Khi hết thời hạn được nhà nước giao đất mà bạn còn có nhu cầu sử dụng đất thì bạn có thể được nhà nước cho thuê đất theo quy định của pháp luật. Mặt khác hiện nay nhà nước đang khuyến khích các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư đưa đất bãi bồi ven sông, ven biển vào sử dụng. Do đó nếu thời hạn được giao đất bãi bồi ven sông, ven biển của bạn đã hết mà bạn không yêu cầu thuê phần đất này thì đơn vị dịch vụ có quyền xin thuê phần đất này.

Vì vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần xem xét lại thời hạn sử dụng phần đất cồn mà bạn đang canh tác. Nếu đã hết thời hạn sử dụng thì bạn cần nhanh chóng tiến hành thủ tục thuê đất. Hồ sơ xin thuê đất theo quy định tại Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin cho thuê đất theo mẫu;

- Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất.

Hồ sơ này được gửi đến Phòng tài nguyên và môi trường sau đó Phòng tài nguyên và môi trường sẽ trình UBND huyện quyết định (quy định tại Điều 4 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT).