Câu hỏi: Chào Văn phòng Luật Minh Gia. Tôi có câu hỏi muốn được các luật sư tư vấn giúp như sau: Năm 1997 Chú tôi có mua một mảnh đất của bà A, thời điểm đó chỉ chuyển nhượng bằng giấy viết tay có chữ ký của các bên và có xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố, chú tôi cũng không làm thủ tục sang tên gì cả, đến năm 2000 chú tôi không có nhu cầu sử dụng nữa nên chuyển nhượng lại cho gia đình tôi, cũng chỉ viết thêm vài dòng vào giấy tờ chuyển nhượng cũ với chủ cũ trước đây. Sau đó gia đình tôi có sang hỏi giấy chứng nhận chỗ chủ cũ thì bà A khất lần khất lượt bảo rằng bìa đỏ đang thế chấp tại ngân hàng nên không lấy được. Sau đó gia đình tôi có sang đòi nhiều lần nhưng đều bị từ chối. Có thông tin cho rằng chủ cũ đã xin cấp lại bìa mới mang tên bà. Vậy nay gia đình tôi còn cơ hội đòi lại không xin các Luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thời điểm thực hiện hai hợp đồng mua bán trong trường hợp của bạn là năm 1997 và năm 2000 do đó vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ tuân thủ theo quy định của Bộ luật dân sự 1995. Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà A và chú bạn năm 1997 không có giá trị do không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gia đình bạn giao kết sau đó với người chú cũng không phát sinh hiệu lực.

Tại Phần II, mục 2, tiểu mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:

“a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Tuy nhiên, tại thời điểm chú bạn và bà A làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà A đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trường hợp của bạn không đáp ứng đủ điều kiện được hướng dẫn đã nêu trên do đó không thể áp dụng quy định này để xác định quyền sử dụng đất của bạn đối với diện tích đất mà bà A đã bán cho chú bạn.

Do bạn chỉ thỏa thuận mua bán mảnh đất này với chú mình mà không phải mua lại trực tiếp từ bà A đồng thời hợp đồng mua bán giữa bà A và chú bạn chưa đáp ứng được điều kiện theo quy định tại thời điểm giao kết hợp đồng do đó cũng chưa đủ căn cứ để khẳng định chú bạn là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất vào thời điểm chuyển nhượng lại cho bạn. Để xác định quyền sử dụng đất với mảnh đất này bạn nên liên hệ với chú mình và nhờ chú mình trực tiếp làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chú bạn và bà A vào thời điểm năm 1997, khi đó, Tòa án có thể áp dụng một số án lệ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực để xác định ý chí của các bên tại thời điểm chuyển nhượng có hoàn toàn tự nguyện hay không, chú bạn đã thanh toán hết giá trị mảnh đất cho bà A để xác định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng này. Nếu hợp đồng chuyển nhượng vào năm 1997 đó được công nhận, sau đó khi chú bạn và bạn thỏa thuận giao kết lại một hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng thì bạn mới có thể yêu cầu làm thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình mình.