Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp hai bên đã giao kết một hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên mua đã giao đủ số tiền cho bên bán nhưng bên bán không đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bên mua đi tách thửa và phương hướng giải quyết. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư. Tôi có thắc mắc này xin được nhờ luật sư tư vấn. Năm 2015 tôi có mua một mảnh đất diện tích 108 m vuông từ thửa hơn 1000m của chủ nhà và sau đó tôi có đi làm tách thửa ngay nhưng không được, do thời điểm đó UBND huyện không cấp sổ đỏ vì giai đoạn mua bán đất sôi động, còn nhiều vấn đề. Thỏa thuận tách thửa là do bên mua là tôi đi làm, lúc đó tôi đã trả đủ tiền mua và có ghi giấy thỏa thuận với bên bán là khi nào được phép tách thửa phải hợp tác đưa sổ đi tách. Sau đó năm 2016, việc tách và cấp sổ được phép nên tôi đi làm nhưng chủ đất không đưa sổ với lý do đã cắm sổ vào ngân hàng mượn tiền làm ăn, tôi có làm đơn khiếu nại gửi ấp xã tôi đang sinh sống yêu cầu can thiệp thì chủ đất nói nếu tôi có 500tr nộp vào ngân hàng thế chấp cho ông ta thì ông ta lấy sổ ra cho, ông ta không có tiền để lấy ra. Bên trưởng ấp không giúp gì được tôi, nói rằng tôi phải chịu chờ đến khi chủ đất có tiền lấy sổ ra. Sau đó, tôi vẫn còn giấy photo của quyển sổ đỏ đó nên nộp vào phòng tài nguyên để xin tách thửa và gọi chủ đất đến kí thủ tục xin tách. Sau đó chủ đất yêu cầu đo đạc lại miếng đất bán và cho rằng miếng đất đã bán cho tôi có dính kèm khoảng 2m vuông đất thừa thẹo (tôi cũng có thấy hiện trên bản đồ đất nhưng thực tế nó nằm sau nhà của người khác và dính với miếng của tôi như 1 cái nút thắt nơ, thực tế không ai sử dụng được). Nay chủ đất viện lý do đó để cố tình trì hoãn việc tách thửa cho tôi. Ông ta nói rằng cần làm lại sổ đỏ mới sau đó mới tách cho tôi, nhưng tới nay sau gần 2 năm việc đó chưa hoàn thành. Tôi có hỏi đã có sổ mới để đưa tôi đi tách thửa chưa thì đều nói chưa có. Vậy mong luật sư cho lời khuyên tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi được tách thửa của mình và xin hỏi luật sư rằng có luật nào quy định nếu người bán đất trong thời hạn nhất định chưa chịu tách thửa khi đã bán cho người khác có bị phạt trách nhiệm không công khai mua bán để đóng thuế thu nhập cá nhân. Và việc sử đụng đất đã bán vẫn nằm trong sổ của mình để đi giao dịch vay tiền ngân hàng là lừa đảo ngân hàng và lợi dụng người mua đất. Mong luật sư cho lời khuyên. Dựa trên quá trình tôi cố gắng yêu cầu được hợp tác đi tách thửa này có thể kiện người bán về thái độ chây lì không muốn tách thửa và luật sư có thể cho biết kết quả sẽ ra sao?. Xin chân thành cảm ơn luật sư công ty Luật Minh Gia.

Trả lời: Theo như thông tin bạn đưa ra thì bạn có thỏa thuận mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã trả đủ tiền mua và có ghi giấy thỏa thuận với bên bán là khi nào được phép tách thửa phải hợp tác đưa sổ đi tách. Tuy nhiên bên bán đã không thực hiện đúng các thỏa thuận mà hai bên đã cam kết khi không đưa sổ đỏ cho bạn đi tách. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự thì bên bán phải giao tài sản cho bên mua đúng thời hạn đã thỏa thuận; bên bán chỉ được giao tài sản trước hoặc sau thời hạn nếu được bên mua đồng ý. Tuy nhiên thực tế bên bán cố tình không thực hiện theo đúng nội dung trong hợp đồng.

Đối với hành vi của bên bán đã vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng về việc thực hiện chuyển quyền sở hữu trước tiên bạn có thể yêu cầu UBND hòa giải tranh chấp trên. Nhưng trên thực tế bên bán cố chây lỳ không giao sổ cho bạn để đi tách sổ nên nếu không hòa giải được bạn có thể khởi kiện ra tòa án huyện nơi bị đơn cư trú để giải quyết, yêu cầu bên bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc yêu cầu bên bán bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra theo như quy định tại
Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
như sau:

Điều 39. Thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ

1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.

…

Theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 quy định nội dung đơn khởi kiện:

“4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện;

e) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án”.

Bạn cũng có thể tham khảo mẫu đơn khởi kiện tại đây.