Câu hỏi: Xin chào luật sư xin luật sư tư vấn giúp tôi một số việc về việc cấp sổ đỏ khi giao đất trái quy định như sau: năm 1993 tôi mua được một thửa đất do xã bán trái thẩm quyền, tôi đã nộp tiền sử dụng đất tuy nhiên do quá trình lưu trữ không tốt nên đã bị thất lạc.

Tôi có đến ubnd xã xin xác nhận đã nộp tiền nhưng do thời gian khá lâu, qua nhiều đời cán bộ và lãnh đạo nên việc lưu trữ ở xã cũng không còn (theo tôi được biết các giấy tờ về lĩnh vực tài chính thì chỉ sau một thời gian là hủy). Bây giờ tôi đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cơ quan tiếp nhận yêu cầu phải cung cấp giấy nộp hoặc chứng minh được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thì mới tiếp nhận hồ sơ. Tuy nhiên như đã nói ở trên việc lưu trữ giấy nộp tiền đã thất lạc ubnd xã cũng không còn. Vậy giờ tôi muốn chứng minh được việc nộp tiền thì phải làm như thế nào, cơ quan nào xác nhận được?

Trả lời: Trước tiên
, bạn trình bày năm 1993 có mua 1 thửa đất, nhưng không rõ ràng vào thời điểm nào bởi năm 1993 là thời điểm có hiệu lực của hai hệ thống luẩt cùng điều chỉnh về vấn đề đất đai.

Vì vậy, có thể đưa ra 2 trường hợp vào thời điểm trước và từ ngày 15/10/1993. Dù bạn mua đất vào thời điểm nào thì theo quy định của pháp luật hiện hành bạn có thể được xem xét cấp GCNQSDĐ. Cụ thể, tại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“...
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Thứ hai,
tại Khoản 4 trên đây có quy định việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được công nhận quyền sử dụng đất. Chính giấy tờ chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ về tài chính mà cơ quan có thẩm quyền yêu cầu bạn cung cấp là cơ sở để tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về tiền sử dụng đất:

“1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy, nếu bạn đưa ra được các giầy tờ chứng minh đã nộp đủ tiền sử dụng đất vào thời điểm được giao đất thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc chỉ nộp số tiền cho phần đất còn thiếu; nếu bạn không chứng minh được đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất là 40% hoặc 50% tùy vào thời điểm được giao với đất trong hạn mức và 100% với diện tích đất vượt hạn mức.

Do đó, nếu bạn không chứng minh được thửa đất đó bạn đã thực hiện nghĩa vụ tài chính thì bạn vẫn được cấp giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.