Câu hỏi: Hỏi: Kính mong các anh, chị tư vấn giúp tôi về vấn đề về bồi thường đất lộ giới khi thu hồi làm đường như sau : Gia đình tôi có 1 lô đất gắn liền với nhà ở từ thời ông nội, trước khi ông mất đã cho bố tôi và hiện bố tôi đang đứng tên lô đất trên, và được cấp GCNQSDĐ (tổng diện tích gần 500m) theo giấy chứng nhận thì đất nhà tôi bị thu hồi 108m quy hoạch giao thông vậy nên:

- Thứ 1: theo như trên thì nhà tôi có được cấp tái định cư khi sau khi thu hồi vẫn còn gần 400m? và nếu không được thì điều kiện nào thì được cấp tái đinh cư lô đất trên.

- Thứ 2: lô đất trên có được phép cho con (đã lấy vợ) hoặc bán bớt đất để đủ điều kiện cấp tái đinh cư theo quy định hay không? (cho diện tích đất đang được quy hoạch thu hồi giao thông)

- Thứ 3: hiện nhà và đất tôi đang trong diện quy hoạch giao thông, và khi thu hồi 108m trên thì buộc phải tháo gỡ toàn bộ kiến trúc, nhà ở, cây cối v.v... vậy nên nhà chúng tôi được bồi thường như thế nào ? và theo quy định, nghị định nào ? xin chân thành cám ơn và mong nhận được sự giáp đáp sớm nhất.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện được bồi thường khi NN thu hồi đất

Khi xảy ra trường hợp thu hồi đất, người có quyền sử dụng đất sẽ phải đáp ứng điều kiện để được bồi thường về đất. Trường hợp của bố bạn là bị thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội; vì lợi ích quốc gia, công cộng. Luật Đất đai 2013, Điều 75 Khoản 1 có quy định về điều kiện bồi thường về đất trong trường hợp này là
:

''Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”

Như vậy, điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất nhìn chung là:

- Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu đất ở (Giấy chứng nhận)

- Không thuộc trường hợp tại Điều 77 Khoản 2 Luật đất đai 2013

Thứ 2, nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi

Trường hợp của bố bạn đã đáp ứng đủ điều kiện để được bồi thường. Tiếp đến cần xem xét bồi thường như thế nào. Về nguyên tắc bồi thường, Luật đất đai 2013 Điều 74 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”

Thêm vào đó, Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở là:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất

Như vậy, trường hợp của bố bạn sau khi thu hồi vẫn còn gần 400m2 đất trong cùng địa phương với đất bị thu hồi nên bố bạn sẽ nhận được tiền bồi thường trước. Nếu quỹ đất của địa phương còn dư, có thể xem xét để giao đất đền bù cho đất đã bị thu hồi.

Đồng thời, Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Điều 6 quy định chi tiết Điều 79 nói trên về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở là:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

3. Hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này mà không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc bằng nhà ở tái định cư thi được Nhà nước bồi thường bằng tiền.

...”

Đối chiếu theo quy định trên, nếu quỹ đất ở địa phương không dư dả, gia đình bạn không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Thứ 3, về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư

Trong trường hợp bố bạn cho con cái hoặc vợ để đủ điều kiện cấp tái định cư thì việc tặng, cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tiến hành trước khi có quyết định thu hồi đất thì mới có căn cứ hợp lý. Ngược lại, việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu được tiến hành sau khi có quyết định thu hồi đất thì có thể bị coi là không đủ điều kiện cấp tái định cư.

Về khoản bồi thường khi đất ở bị thu hồi, Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định là:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

Theo quy định trên, nếu kiến trúc nhà ở của gia đình bạn gọi chung là công trình phục vụ sinh hoạt bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần trong quá trình Nhà nước thu hồi đất mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn được bồi thường một khoản bằng giá trị xây mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương. Nếu sau khi tháo dỡ, nhà ở, kiến trúc công trình sinh hoạt vẫn đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật thì gia đình bạn sẽ được bồi thường một khoản căn cứ theo thiệt hại trên thực tế, tức là thiệt hại do công trình bị tháo dỡ.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà còn lại không đảm bảo tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định pháp luật, nhưng cũng không rơi vào hai trường hợp tại Khoản 1 Điều 89 trên, thì căn cứ theo Nghị định 47/2014/NĐ-CP, Điều 9 quy định bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Tgt = G1 - (G1/T) x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương”