Câu hỏi: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất của ủy ban bị thu hồi đất để thực hiện dự án làm đường có được bồi thường không? Bồi thường thiệt hại về tài sản theo đơn giá như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất. Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.

1. Đang sử dụng đất UB bị thu hồi có được bồi thường không?

Hỏi:
Chào luật sư Luật sư cho tôi hỏi về luật đất chút. Gia đình tôi đang sinh sống và làm ăn trên mảnh đất mua của ông cha và được cấp sổ đỏ với tổng diện tích là 7106m2 trong đó gồm - 1000m2 đất ở -80m2 đất 50 năm -360m2 đất vườn tổng là 1440m2 được sử dụng -đất còn lại họ thể hiện trên bản đồ là UB Nhưng năm 2012-2013 nhà tôi bị ảnh hưởng do làm tuyến đường 495b bị thu hồi đất phải di rời đi nơi khác trong quá trình đền bù ủy ban nhân dân huyện đã đền gia đình tôi 1440m2 đất. Vậy luật sư cho tôi hỏi chỗ đất còn lại mà mà họ đã ghi là UB thi gia đình tôi có được đền bù hay hỗ trợ ít tiền nào không? Nếu được đền bù thì với giá bao nhiêu tiền 1m2?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, trong tổng diện tích 7106m2 đất bạn chỉ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích 1440m2. Do đó, để được bồi thường về đất hoặc tài hợp pháp gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất, bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 75, Điều 88 Luật Đất đai năm 2013 sau đây:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

“Điều 88. Nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

...”

Như vậy, để được bồi thường về đất, gia đình bạn cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được bồi thường về tài sản, thì những tài sản trên đất phải là tài sản được tạo lập hợp pháp.

Nếu bạn đáp ứng đủ điều kiện bồi thường về tài sản trên đất, giá đất bồi thường được xác định theo Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 như sau:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Theo quy định nêu trên, phải căn cứ vào giá đất cụ thể của từng địa phương nên mức bồi thường sẽ khác nhau. Vì vậy chúng tôi không thể xác định mức giá bồi thường cụ thể trong trường hợp của bạn.

2. Bồi thường nhiều suất đất tái định cư được không?

Hỏi:
Gia đình tôi hiện có mảnh đất 750m2, tuy nhiên mảnh đất này hiện giờ đang đứng tên một chủ hộ đó là mẹ tôi. Nội dung trong sổ đỏ ghi đây là đất thổ cư nông thôn. Tại mảnh đất của gia đình tôi có dự án lấy đất làm quy hoạch và lấy hết mảnh đất đó. Sau khi lấy đất, chính quyền xã đã đền bù cho gia đình chúng tôi là 100m2 đất, số đất còn lại quy đổi ra tiền và trả cho chúng tôi. Tuy nhiên gia đình tôi không muốn lấy tiền mà muốn chính quyền xã bồi thường nguyên số đất mà xã đã thu hồi (tức 750m2) để chia cho các thành viên trong gia đình (vì mẹ tôi có 4 người con trai và muốn lấy nguyên dất để chia đều cho bốn người con trai đó). Vậy gia đình tôi đòi hỏi quyền lợi như vậy có hợp lý không? Nếu không được thì bên tôi sẽ được bồi thường theo hình thức như thế nào? Vậy nhờ luật sư tư vấn giùm! Thanks!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đang sử dụng đất thổ cư thuộc đối tượng thu hồi để thực hiện dự án. Do đó, để được bồi thường về đất, gia đình của bạn cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

…

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

…”

Như vậy, hiện nay gia đình bạn chỉ được bồi thường một suất đất tái định cư 100m2. Do đó, để được bồi thường nhiều suất đất tái định cư thì bạn cần phải đáp ứng đủ điều kiện theo Khoản 2 quy định nêu trên. Trường hợp như quỹ đất tại địa phương không còn đủ đất để bồi thường thì gia đình buộc phải nhận bồi thường bằng tiền tương ứng với diện tích đất đã bị thu hồi.