Câu hỏi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình thuộc về những ai trong gia đình theo quy định của pháp luật. Nếu muốn định đoạt thì cần phải có điều kiện gì? Nếu trường hợp đất cấp cho hộ gia đình mà trong đó có thành viên hộ gia đình mất thì việc chia thừa kế được thực hiện như thế nào và các vấn đề pháp lý khác có liên quan. Đây là thắc mắc của rất nhiều người đã liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn. Nếu bạn cũng có thắc mắc tương tự thì hãy liên hệ với chúng tôi

1. Tư vấn quy định pháp luật về giấy chứng nhận sử dụng đất

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về giấy chứng nhận sử dụng đất như:

+ Nắm được các cụ thể các thành viện trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất;

+ Nắm được trường hợp người mất trong hộ gia đình đứng tên chứng nhận sử dụng đất không để lại di chúc;

+ Biết được cam kết có phải là di chúc không;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Quy định pháp luật về chia thừa kế trong trường hợp đất cấp cho hộ gia đình

Nội dung hỏi tư vấn:

Thưa VP LS Minh Gia. Mong VP luật sư tư vấn trường hợp như sau: Cha mẹ tôi có 4 người con, khi cha mẹ tôi chết đi không để lại di chúc phân chia tài sản, nay anh em muốn phân chia theo luật nhưng có 3 vấn đề: Thứ nhất: cha mẹ tôi có nuôi 1 cháu ngoại (sinh năm 1989) từ khi mẹ sinh ra đã bỏ lại cho ông bà, cháu gái có hộ khẩu trong hộ gia đình của cha mẹ tôi, sổ đỏ cấp cho hộ gia đình cha mẹ tôi vào năm 1999. Cháu ngoại sống cùng ông bà đến năm 18 tuổi thì theo mẹ về Bình Dương sinh sống và lập gia đình, nay cháu ngoại đó cũng muốn nhận 1/3 diện tích đất trong sổ đỏ. Vậy có đúng theo luật định không? Thứ 2: Trong phần đất cha mẹ tôi có 2 phần diện tích: phần 1 đã được cấp sổ đỏ năm 1999 gồm 1.300m2, phần còn lại chưa được cấp là 800m2. Ngay cạnh nhà cha mẹ là gia đình anh thứ 2 tôi sinh sống, có công khai phá trong suốt thời gian từ lúc ở cùng cha mẹ đến lúc ra ở riêng năm 1989 (ở cạnh nhà cha mẹ) rồi năm 1997 về ở chung với cha mẹ để chăm lo cha mẹ khi về già. Nay xảy ra tranh chấp, 2 trong 4 người con xác nhận phần được chia chỉ là 1.300m2 đã được cấp sổ đỏ - di sản ba mẹ để lại. Phần chưa cấp là do vợ chồng anh thứ 2 san lấp, khai hoang mà có nên sẽ không nhận. Như vậy thì các con sẽ được hưởng tài sản như thế nào trong trường hợp trên. Thứ ba: Cha tôi lúc còn sống năm 1999 có viết 1 tờ giấy cam kết giao lại ngôi nhà đang ở cho anh thứ 2 chăm nom và lo phụng dưỡng cha mẹ khi về già. Giấy cam kết này có được xem là di chúc hợp pháp không ạ? Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, vấn đề của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thứ nhất, đất cấp cho hộ gia đình thì làm sao xác định được cụ thể thành viên hộ gia đình nào có quyền sử dụng đất.

Trên cơ sở thông tin bạn cung cấp, cha mẹ bạn có nuôi 01 cháu ngoại sinh năm 1989 (từ thời điểm khi sinh đến năm 18 tuổi), cháu ngoại nhập khẩu vào sổ hộ khẩu của cha mẹ bạn. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp vào năm 1999, hình thức sử dụng là hộ gia đình.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy đinh về hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”
.

Theo quy định này thì có thể cháu ngoại của cha mẹ bạn là người có một phần quyền sử dụng đối với diện tích đất đã được cấp sổ cho hộ gia đình mình tại thời điểm được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất (năm 1999).

Tuy nhiên, để xác định được cụ thể thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất thì cần phải căn cứ theo quy định tại Mục 4 Phần III Giải đáp số 01/2017/GĐ-TANDTC như sau:

“
4. Khi giải quyết vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp cho hộ gia đình và tại thời điểm giải quyết tranh chấp, thành viên hộ gia đình đã có sự thay đổi so với thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này những thành viên nào của hộ gia đình có quyền sử dụng đất đó? Những thành viên nào của hộ gia đình có quyền, nghĩa vụ tham gia tố tụng?

…

- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

…”
.

Như vậy, để khẳng định cháu ngoại của cha mẹ bạn có phải là một trong số những thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất hay không, thì phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 có tên cháu ngoại của cha mẹ bạn, thì kể cả trường hợp nay cháu ngoại đã về Bình Dương sinh sống, lập gia đình thì vẫn có một phần quyền sử dụng đối với diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận; Ngược lại, nếu trong hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 không có tên cháu ngoại (chỉ có tên cha mẹ bạn, các con của cha mẹ bạn), thì cháu ngoại của cha mẹ bạn sẽ không có quyền sử dụng đối với diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận. Theo đó, không có quyền yêu cầu chia một phần diện tích đất nói trên.

- Thứ hai, cha mẹ có 02 mảnh đất, trong đó: 1.300m2 đã được cấp giấy chứng nhận, 800m2 còn lại chưa được cấp, thì xác định di sản thừa kế là phần nào.

+ Như chúng tôi đã phân tích ở phần thứ nhất, đối với diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận là 1.300m2, hình thức sử dụng là hộ gia đình thì phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 đó xem cụ thể những thành viên hộ gia đình nào có quyền sử dụng đất, thì diện tích đất này sẽ được chia đều cho những thành viên hộ gia đình. Bởi lẽ, đất được cấp cho hộ gia đình là thuộc sở hữu chung của các thành viên trong hộ gia đình. Sau đó, việc chia thừa kế khi cha mẹ bạn mất không để lại di chúc chỉ được chia đối với phần mà cha mẹ bạn có quyền sử dụng, mà không phải lấy toàn bộ diện tích đất 1.300m2 để chia thừa kế (trừ trường hợp hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1999 xác định thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất chỉ có cha mẹ bạn).

Do cha mẹ bạn mất không để lại di chúc, nên phần diện tích đất thuộc quyền sử dụng của cha mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”
.

Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của cha mẹ bạn sẽ được hưởng một phần di sản thừa kế bằng nhau, bao gồm: cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi của cha và mẹ bạn, con đẻ, con nuôi của cha mẹ bạn.

+ Đối với diện tích đất 800m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng phải xem xét liệu có căn cứ nào chứng minh được đây là đất của cha mẹ hay không (sổ mục kê, bản đồ địa chính, giấy tờ khác về quyền sử dụng đất,…). Bởi lẽ, để xác định đây là di sản thừa kế do cha mẹ để lại và đưa ra chia thừa kế, thì bắt buộc phải có căn cứ chứng minh đây là đất của cha mẹ bạn; Nếu không có bất kỳ căn cứ nào chứng minh được đây là đất của cha mẹ bạn, đồng thời trên thực tế diện tích đất này là do anh trai thứ hai của bạn tự khai hoang, sinh sống tại đó từ lúc ở  với cha mẹ đến lúc ra ở riêng năm 1989, đến năm 1997 tiếp dục quay trở lại sinh sống tại đó thì có thể xác định đất này là của anh trai bạn, không phải là di sản của cha mẹ để lại nên không được dùng để chia thừa kế.

- Thứ ba, bản cam kết giao lại nhà đang ở cho con để chăm nom, phụng dưỡng cha  mẹ khi về già có được coi là di chúc không.

Năm 1999 cha của bạn có làm bản cam kết giao lại căn nhà này cho anh trai của bạn, do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ và rõ ràng nên chúng tôi chưa đủ cơ sở để kết luận bản cam kết đó có được coi là di chúc và có hợp pháp hay không. Tuy nhiên, để xác định đây có phải là di chúc hay không, đồng thời là di chúc hợp pháp hay không thì phải căn cứ theo quy định tại Điều 656 và Điều 655 Bộ luật Dân sự 1995.

+ Điều 656 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về nội dung của di chúc bằng văn bản như sau:

“1- Di chúc phải ghi rõ:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản;

đ) Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung của nghĩa vụ.

2- Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu; nếu di chúc gồm nhiều trang, thì mỗi trang phải được đánh số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc”
.

Theo quy định này, di chúc phải có đầy đủ các nội dung như sau: Ngày, tháng, năm lập di chúc; Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc; Họ, tên người được hưởng di sản; Di sản để lại và nơi có di sản; Việc chỉ định người thực hiện nghĩa vụ và nội dung nghĩa vụ (trong trường hợp của bạn đã chỉ định rõ anh trai bạn phải chăm nom, phụng dưỡng cha mẹ khi về già).

+ Điều 655 Bộ luật Dân sự 1995 quy định về di chúc hợp pháp như sau:

“1- Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

…

4- Di chúc bằng văn bản không có chứng nhận, chứng thực như quy định tại Điều 660 của Bộ luật này chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy
định tại khoản 1 Điều này”
.

Di chúc phải có đầy đủ nội dung quy định tại Điều 656 trên và trong khi lập di chúc cha mẹ của bạn phải hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép; Nội dung của di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội, hình thức của di chúc không trái quy định của pháp luật thì sẽ được coi là di chúc hợp pháp. Khi đó anh trai của bạn là người được thừa kế theo di chúc căn nhà của cha mẹ bạn.