Câu hỏi: Trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở bao gồm những bước như thế nào? Các lệ phí phải đóng khi chuyển mục đích sử dụng của đất? Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Trước đây tôi có mua mảnh đất vườn (làm giấy tay) ở tỉnh Trà Vinh và đã cất nhà ở khoảng 40 năm rồi. Thuế nhà đất đóng đầy đủ nhưng biên lai đóng tiền bị mất. Hiện tại tôi muốn chuyển đất vườn thành đất thổ cư thì cần thủ tục gì và phí khoảng bao nhiêu?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có nhận chuyển nhượng một thửa đất vườn nhưng đã xây nhà ở được khoảng 40 năm nay. Hiện nay bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất thổ cư. Ở đây bạn cần chú ý, vì thửa đất bạn đã sử dụng từ rất lâu, đã xây dựng nhà ở được khoảng 40 năm nay, do đó thửa đất vườn này có thể được xác định là đất ở hay đất nông nghiệp tùy thuộc vào hiện trạng sử dụng đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Căn cứ theo quy định tại điều 103 Luật đất đai năm 2013 về xác định đất vườn, ao. Cụ thể:

"Điều 103. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

Theo đó, rất có khả năng diện tích đất vườn này của bạn đã được xác định là đất ở. Khi bạn xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất này sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất hiện nay là đất ở. Trường hợp này bạn cần liên hệ với UBND huyện để tìm hiểu cụ thể hơn vấn đề này.

Trong trường hợp thửa đất này được xác định là đất vườn (thuộc nhóm đất nông nghiệp) thì bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn (đất nông nghiệp) sang đất ở (đất phi nông nghiệp). Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở thì tiền sử dụng đất được xác định như sau:

“
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”  ( điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ – CP)

Tuy nhiên để thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất không chỉ phụ thuộc vào nhu cầu của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Cụ thể Điều 52 Luật đất đai 2013 quy định Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Do đó cần xem xét kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu thực tế của gia đình để thực hiện hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất. Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5 Điều 50 Luật đất đai (nếu có).

Cơ quan tiếp nhận và xử lý hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất là Phòng Tài nguyên môi trường quận/huyện nơi có đất.Sau khi xem xét các điều kiện về chuyển mục đích sử dụng Phòng TNMT sẽ giải quyết trường hợp của gia đình bạn.

Trân trọng.