Câu hỏi: Chào luật sư, cho em hỏi nhà e là bị đơn trong một vụ án tranh chấp đất đai, nguyên đơn đã khởi kiện từ năm 2007, đến nay tòa án vẫn chưa giải quyết xong, tòa án đã 2 lần xử hủy đơn kiện, nhưng chính quyền địa phương vẫn chưa đồng ý cấp sổ hồng cho gia đình em.

Nhà em là bị đơn trong một vụ án tranh chấp đất đai, nguyên đơn đã khởi kiện từ năm 2007, đến nay tòa án vẫn chưa giải quyết xong, tòa án đã 2 lần xử hủy đơn kiện, nhưng chính quyền địa phương vẫn chưa đồng ý cấp sổ hồng cho gia đình em. Nhà em tại Bình Định, gia đình em mới chuyển vào Sài Gòn sinh sống năm 2010 trước đó từ 1987 đến 2010 nhà em đã sống và sử dụng nhà đất tại Bình Định. Hiện nay nhà em vào sống tại Sài Gòn, nhà cửa ở quê cho thuê. Nay nguyên đơn thấy gia đình em vắng nhà đã tự ý xuống chặt cây xây dựng tiệm rửa xe ở mảnh đất trống nhà em. Vậy cho em hỏi nguyên đơn làm thế gia đình em nên giải quyết ra sao. Các cấp chính quyền có thể can thiệp giúp gia đình em được không và gia đình em nên làm thế nào? Mong luật sư giúp đỡ hỗ trợ nhà em. Em cảm ơn nhiều lắm ạ.

Trả lời: Theo như lời bạn kể thì có một số tình tiết chưa cụ thể (như nguồn gốc của mảnh đất này,…), tuy nhiên chúng tôi rút ra một số ý chính:

- Mảnh đất của gia đình bạn đang có tranh chấp;

- Đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bên tranh chấp hiện đang sử dụng trái phép mảnh đất;

Đối với trường hợp này, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất,
bạn phải chứng minh được mảnh đất trên tuy chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn. Điều này có thể được chứng minh được nếu gia đình bạn thuộc trường hợp quy định tại Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013, cụ thể:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

….

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…..”

Nếu gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì sẽ có quyền sở hữu mảnh đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
khi chứng minh được quyền sở hữu đối với mảnh đất trên thì gia đình bạn có quyền bảo vệ tài sản của mình theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2015.

Theo đó, gia đình bạn có quyền:
“2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”
(Điều 164 BLDS 2015)

Còn bên sử dụng trái phép tài sản của gia đình bạn có nghĩa vụ:
“1. Người chiếm hữu, người sử dụng tài sản của người khác mà không có căn cứ pháp luật thì phải hoàn trả cho chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản đó; nếu không tìm được chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản thì phải giao cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.

2. Người được lợi về tài sản mà không có căn cứ pháp luật làm cho người khác bị thiệt hại thì phải hoàn trả khoản lợi đó cho người bị thiệt hại, trừ trường hợp quy định tại Điều 236 của Bộ luật này.”
(Điều 579 BLDS 2005)

Gia đình bạn có thể gửi đơn đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành can thiệp yêu cầu gia đình nguyên đơn trả lại đất cho gia đình bạn. Nếu họ không đồng ý trả lại thì gia đình bạn có thể liên hệ với Tòa án nhân dân yêu cầu xem xét giải quyết.