Câu hỏi: : thưa luật sư! Xin luật sư giác đáp giúp tôi một số thắc mắc về đất đai nông nghiệp sau đây: Năm 2012 xã tôi có thực hiện quy hoạch dồn điền đổi thửa.  Năm ngoái chính quyền có thực hiện đo đạc diện tích  và cấp lại sổ chứng nhận quyền sử dụng đất (CNQSDĐ). Kết quả đo thực tế gia đình tôi là 3659m vuông nhưng diện tích vẫn được ghi trong sổ đỏ mới là 3120m ( diện tích cũ trước khi dồn điêng đổi thửa). Gần đây chính quyền có thực hiện dự án xây dựng mương dẫn nước nội đồng. Do việc thực hiện dự án vào đất nhà tôi đang canh tác là 106 m vuông. UBND xã và huyện cùng nhân dân đã họp và đã kí kết và dự thảo bản xác nhận về diện tích và mức bồi thường là 815.000 VND/m vuông và hẹn lần tới có thể lấy tiền. Nhưng sắp ngày nhận tiền thì UBND xã lại thông báo là do huyện xét diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trong sổ CNQSDĐ nên sẽ không được hỗ trợ bồi thường cho nhưng trường hợp hộ gia đình có diện tích đất lơn hơn đất được ghi trong sổ CNQSDĐ. Như vậy có đúng không, vấn đề này của tôi cũng là vẫn đề của rất nhiều hộ dân có đất bị thu hồi mong luật sư giải đáp thắc mắc này giúp tôi. Cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Căn cứ Điều 78, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”:

"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này."

Theo quy định tại Điều 78 nghị định 43/2013/NĐ-CP việc dồn điền đổi thửa sẽ do sự thỏa thuận giữa các hộ gia đình với nhau. Cơ quan nhà nước tại địa phương không có thẩm quyền thu hồi lại toàn bộ phần diện tích đất ruộng sau đó đem chia lại để thực hiện việc dồn điền đổi thửa mà chỉ có nhiệm vụ lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho toàn địa phương.Nếu bạn đã thỏa thuận với người sử dụng đất khác để tiện cho việc canh tác theo trình tự thực hiện dồn điền, đổi thửa thì phần diện tích thực tế mà bạn đã thỏa thuận được sẽ được cấp giấy chứng nhận.

Điều 12 Nghị định 47/2015/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số
43/2014/NĐ-CP
thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này."

Trường hợp đất bị thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế - xã hội thì sẽ được bồi thường khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần diện tích thực tế lớn hơn diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi mà không có tranh chấp, không lấn chiếm hoặc do khai hoang được UBND xác nhận sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp thì được bồi thường khi nhà nước thu hồi.