Câu hỏi: Xin chào các Luật sư ạ! Mình muốn hỏi về một việc như sau: Mẹ mình (Bà nội của con trai mình) có cho con trai (năm nay 13 tuổi) mình một suất đất và đã sang tên cho cháu, nay mình muốn mở rộng kinh doanh có nhu cầu thế chấp để vay vốn. Mình đã hỏi ý kiến cháu và cháu đã đồng ý. Gia đình mình đã thảo luận và đưa ra giải pháp là cháu sẽ sang tên lại sổ cho mình để khi đi vay tại ngân hàng thì thủ tục sẽ không phức tạp. Xin hỏi luật sư là cháu năm nay 13 tuổi có thực hiện được thủ tục sang tên sổ đỏ không ạ? Mong luật sư giải đáp. Mình cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, quy định về việc người dưới 15 tuổi đứng tên trên giấy chứng nhận

Theo quy định tại khoản 1 Điều 97 Luật đất đai năm 2013 thì: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Người sử dụng đất theo quy định tại Điều 5 Luật đất đai năm 2013 bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo…

Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa bổi bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT về việc thể hiện thông tin của người sử dụng đất trong Giấy chứng nhận như sau:

“a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”;”

Như vậy, theo các quy định trên, pháp luật đất đai chỉ quy định các đối tượng là người sử dụng đất mà không có giới hạn về độ tuổi của cá nhân được đứng tên trên Giấy chứng nhận. Vì vậy, người dưới 15 tuổi hoàn toàn có quyền là người sử dụng đất và được đứng tên trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai, quy định về việc thực hiện quyền của người sử dụng đất dưới 15 tuổi

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Hôn nhân và Gia đình (
HN&GĐ
) năm 2014 về quyền có tài sản riêng của con như sau:

“Điều 75. Quyền có tài sản riêng của con

1. Con có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của con và thu nhập hợp pháp khác. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của con cũng là tài sản riêng của con.”

Theo quy định trên, trường hợp con được nhận tặng cho riêng QSDĐ thì nó sẽ là tài sản riêng của con. Con trai bạn đã được bà nội tặng cho QSDĐ nên tài sản đó sẽ là tài sản riêng của con bạn.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 77 Luật HN&GĐ năm 2014 về định đoạt tài sản riêng của con như sau:

“Điều 77. Định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự

1. Trường hợp cha mẹ hoặc người giám hộ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi thì có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, nếu con từ đủ 09 tuổi trở lên thì phải xem xét nguyện vọng của con.”

Theo quy định trên, cha mẹ được quyền định đoạt tài sản riêng của con dưới 15 tuổi vì lợi ích của con, nếu con trên 09 tuổi thì phải xem xét đến nguyện vọng của con. Trường hợp bạn muốn mở rộng kinh doanh và có nhu cầu thế chấp mảnh đất do con bạn đứng tên để vay vốn ngân hàng thì bạn có thể thực hiện việc thế chấp mà không cần làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Tuy nhiên, bạn cần chứng minh hành vi đó là vì lợi ích của con. Pháp luật hiện hành chưa có giải thích, hướng dẫn cụ thể về vấn đề này nên trên thực tế, nhiều trường hợp rất khó chứng minh.

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 21 Bộ luật Dân sự (
BLDS
) năm 2015 về việc thực hiện các giao dịch dân sự của người từ đủ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi như sau:

“Điều 21. Người chưa thành niên

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.”

Giao dịch về QSDĐ là một loại hình giao dịch dân sự. Theo quy định trên, người từ đủ 6 tuổi đến dưới 15 tuổi khi thực hiện các giao dịch về QSDĐ phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Cha, mẹ là người đại diện theo pháp luật đối với con chưa thành niên (Điều 136 BLDS năm 2015).

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 141 BLDS năm 2015 về phạm vi đại diện như sau:

“Điều 141. Phạm vi đại diện

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Theo quy định trên, một cá nhân không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình. Bạn không thể đại diện cho con của mình để thực hiện hợp đồng tặng cho QSDĐ cho chính bạn.

Như vậy, con bạn năm nay 13 tuổi có thể thực hiện thủ tục sang tên QSDĐ nhưng phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật là cha, mẹ. Bạn không được đại diện cho con để thực hiện giao dịch tặng cho QSDĐ (sang tên sổ đỏ) với chính bản thân mình mà chỉ có thể đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch với cá nhân, tổ chức khác.

Trân trọng.