Câu hỏi: Có được miễn tiền thuê đất quá 3 năm xây dựng cơ bản không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Nhà nước có thể cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Khi thuê đất, người thuê đất phải nộp tiền thuê đất. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt, pháp luật cũng có quy định về việc miễn, giảm tiền thuê đất cũng như thời gian thông báo nộp tiền thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về tiền thuê đất

Câu hỏi tư vấn:

Chào Công ty Luật Minh Gia, Tham khảo trên mạng, được biết quý công ty chuyên tư vấn pháp luật miễn phí cho cá nhân, tổ chức trên phạm vi cả nước với tất cả các lĩnh vực. Vì thế tôi mạo muội viết thư này rất mong nhận được sự hỗ trợ từ quý công ty cho vấn đề mà công ty tôi đang gặp phải.

1. Miễn giảm tiền thuê đất trong ba năm xây dựng căn bản (Nhưng vì khó khăn nên trong 3 năm này chúng tôi chỉ tiến hành xây dựng).

2. Miễn giảm tiền phạt chậm nộp sau 90 ngày.

3. Diện tích đất chúng tôi thuê hiện đang là rừng phòng hộ ven biển, vẫn chưa khai thác sử dụng đất nên có thể khai thác tới đâu đóng tiền thuê đất tới đó được không?

Rất mong nhận được hồi đáp của quý công ty. Trân trọng cảm ơn!

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản

Theo quy định tại khoản 2 Điều 19 Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

“Điều 19. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

…

2. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

…”

Theo đó, người thuê đất được miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định cho thuê đất. Trong trường hợp đặc biệt, người thuê đất sủ dụng đất vào mục đích trồng cây lâu năm theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định.

Cụ thể hơn, việc miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản được hướng dẫn tại khoản 1 Công văn 7810/BTC-QLCS năm 2015:

“1. Về miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản (không bao gồm hoạt động khai thác khoáng sản)

1.1. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/7/2014 trở đi theo Luật Đất đai năm 2013; căn cứ đơn đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, dự án đầu tư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư và tiến độ thực hiện dự án tại Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy phép đầu tư hoặc Đăng ký đầu tư; cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, xác định cụ thể thời gian được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản và ban hành Quyết định miễn tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, tối đa không quá 03 năm.

1.2. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014

a) Trường hợp dự án được Nhà nước cho thuê đất, đã nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo quy định và cơ quan thuế đã ban hành Thông báo tạm miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo quy định tại điểm 3.2 mục 3 Phần IX Thông tư số 141/2007/TT-BTC ngày 30/11/2007 của Bộ Tài chính trước ngày 01/7/2014, khi hoạt động XDCB kết thúc thì người thuê đất hoàn tất thủ tục theo quy định tại Thông tư số 156/2013/TT-BTC để quyết toán số tiền thuê đất được miễn.

b) Trường hợp dự án được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 nhưng sau ngày 01/7/2014 mới nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản; căn cứ đơn đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản, dự án đầu tư được phê duyệt theo quy định của pháp luật về đầu tư và tiến độ thực hiện dự án tại Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy phép đầu tư hoặc Đăng ký đầu tư, cơ quan thuế phối hợp với các cơ quan có liên quan kiểm tra, xác định cụ thể thời gian được miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản nhưng tối đa không quá 03 năm kể từ ngày có Quyết định thuê đất hoặc thời điểm được bàn giao đất thực tế. Trường hợp đã nộp tiền thuê đất trong khoảng thời gian được miễn tiền thuê đất thì được trừ vào số tiền thuê đất phải nộp của những năm tiếp theo. Người được Nhà nước cho thuê đất phải làm thủ tục, nộp đủ hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản theo quy định nêu trên trước ngày 30/6/2016; quá thời hạn này mà không nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì chỉ được xét miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại (nếu có) tính từ thời điểm nộp hồ sơ theo quy định.”

Do thông tin anh/chị cung cấp không thể hiện anh/chị được Nhà nước cho thuê đất vào thời điểm nào nên nếu anh/chị được Nhà nước cho thuê đất kể từ ngày 01/7/2014 trở đi thì thời gian xây dựng cơ bản được miễn tiền thuê đất là không quá 03 năm. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2014 đã nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì người thuê đất hoàn tất thủ tục để quyết toán số tiền thuê đất được miễn, còn nếu sau ngày 01/7/2014 mới nộp hồ sơ thì người thuê đất phải nộp trước ngày 30/6/2016 và thời gian được miễn tiền thuê đất cũng không quá 03 năm kể từ ngày có quyết định thuê đất hoặc thời điểm được bàn giao đất thực tế, quá thời hạn này mà không nộp hồ sơ đề nghị miễn tiền thuê đất trong thời gian xây dựng cơ bản thì chỉ được xét miễn tiền thuê đất cho thời gian còn lại (nếu có) tính từ thời điểm nộp hồ sơ theo quy định.

Thứ hai, về việc chậm nộp tiền thuê đất sau 90 ngày

Thông tin anh/chị cung cấp không thể hiện anh/chị được Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hay cho thuê đất trả tiền một lần nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây căn cứ quy định tại Điều 24 Nghị định 46/2014/NĐ- CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 8 Điều 3 Nghị định 123/2017/NĐ-CP:

Trường hợp 1: Nộp tiền thuê đất hàng năm

Việc nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước đối với trường hợp thuê đất, thuê mặt nước trả tiền thuê hàng năm được chia làm 2 kỳ:

- Kỳ thứ nhất nộp tối thiểu 50% trước ngày 31 tháng 5;

- Kỳ thứ hai nộp hết số tiền còn lại trước ngày 31 tháng 10 hàng năm.

Trường hợp thời điểm xác định nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất, thuê mặt nước phải nộp của năm đầu tiên từ ngày 31 tháng 10 đến hết ngày 31 tháng 12 của năm thì cơ quan thuế ra thông báo nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước cho thời gian còn lại của năm và thời hạn nộp tiền của năm đầu tiên là 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo.

Quá thời hạn nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước của mỗi kỳ nộp tiền ghi trên Thông báo của cơ quan thuế, người thuê đất, thuê mặt nước phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Trường hợp 2: Nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

- Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo tiền thuê đất, thuê mặt nước của cơ quan thuế, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất theo Thông báo.

- Trong thời hạn 60 ngày tiếp theo, người thuê đất phải nộp 50% tiền thuê đất, thuê mặt nước còn lại theo Thông báo.

Quá thời hạn trên, người được Nhà nước cho thuê đất chưa nộp đủ tiền thuê đất theo Thông báo của cơ quan thuế thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Đồng thời Điều 26 Nghị định 46/2014/NĐ-CP có quy định về xử lý chậm nộp tiền thuê đất:

“Điều 26. Xử lý chậm nộp tiền thuê đất

Trường hợp chậm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước vào ngân sách nhà nước thì người được thuê đất, thuê mặt nước phải nộp tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền thuê đất, thuê mặt nước thực hiện theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.”

Như vậy, pháp luật không có quy định về các trường hợp được miễn hoặc giảm tiền chậm nộp tiền thuê đất, nếu anh/chị chậm nộp tiền thuê đất thì anh/chị phải nộp tiền chậm nộp theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, về việc xác định tiền thuê đất

Việc xác định tiền thuê đất được quy định tại Điều 12 Nghị định 46/2014/NĐ-CP:

- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm: Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất;

- Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Như vậy, pháp luật cũng không có quy định về việc anh/chị khai thác đến đâu thì nộp tiền thuê đất đến đó. Do vậy, anh/chị phải nộp tiền thuê đất theo quy định nêu trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.