Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề thủ tục đính chính giấy chứng nhận, có được thực hiện quyền của người sủ dụng đất khi chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính không?

Chào luật sư. Tôi có 1 miếng đất vườn đã được cấp sổ đỏ vào năm 1999 với diên tích 727,6 m2. Năm 2012 tôi chuyển mục đích sử dụng đất ở với diện tích 620,2m2, đất trồng cây lâu năm là 107,4m2 với số tiền ghi nợ do chuyển đổi là: 491.054.000đ. Đầu năm 2017, tôi làm hàng rào và dựng nhà tôn để giữ đất. Tuy nhiên, thực tế đất còn lại chưa đến 600m2. Luật sư cho hỏi:

1.  Để xác định lại diện tích đất thực tế thì tôi cần làm những thủ tục gì và nơi thụ lý giải quyết?

2.  Tôi có được bồi thường phần chênh lệch diện tích thực tế so với sổ đỏ không?

3.  Tôi muốn tách thửa cho các con tôi thì có quy định phải đóng hết số tiền nợ do chuyển đổi mục đích sử dụng đất không? Nếu có đóng khoản tiền này được quy định như thế nào, có thay đổi không? Xin cám ơn

Trả lời: Căn cứ quy định pháp luật tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định :

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
”

Căn cứ theo quy định của pháp luật, nếu việc số liệu trên gấy chứng nhận quyền sử dụng đất và số liệu thực tế đo đạc có sự chênh lệch do sự sai sót trong công tác đo đạc thì anh có thể được đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định diện tích theo số liệu đo đạc thực tế. Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định về đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử ụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Căn cứ khoản 1 Điều 86 nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về thủ tục đính chính giấy chứng nhận, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp:

“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.”

Về vấn đề hồ sơ, để có thể được đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh cần có các hồ sơ quy định tại khoản 3 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

“3. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp gồm có:

a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi có sai sót về diện tích đất do đo đạc thì có thể sẽ được đính chính hoặc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn về vấn đề bồi thường chênh lệch, nếu không có thiệt hại thực tế xảy ra trên thực tế sẽ không phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại, bồi thường chênh lệch.

Về vấn đề tách thửa, theo quy định tại khoản 1 Điều 168 quy định về thời điểm được thực hiên các quyền của người sử dụng đất:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
”

Căn cứ theo quy định của pháp luật, để có thể thực hiện các quyền của chủ sở hữu thì cần phải hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất. Như vậy, anh cần phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện việc tách thửa, tặng cho quyền sử dụng đất.