Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc có tranh chấp xảy ra nên không ký xác nhận giáp ranh cho hàng xóm. Cơ quan có thẩm quyền vẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thiếu chữ ký giáp ranh là đúng hay sai? Nội dung tư vấn như sau:

Em có một thắc mắc như sau, gia đình nhà em và nhà hàng xóm có xảy ra tranh chấp đất đai, sau nhiều năm kiện tụng gia đình em thắng kiện, với bản án tối cao ở Hà Nội gia đình em xin chính quyền cấp sổ đỏ cho ngôi nhà, sau đó họ cấp sổ đỏ cho gia đình em mà không cần chữ ký giáp ranh của nhà hàng xóm. Sau đó gia đình em xin giấy phép xây dựng để xây dựng ngôi nhà đang xuống cấp của mình. Nhưng khi có đầy đủ giấy tờ trong tay gia đình em khởi công sữa chữa nhà, thì gia đình nhà hàng xóm can ngăn, đập phá đồ đạc không cho xây, chính quyền địa phương nhiều lần xuống hiện trường nhưng không giải quyết cho gia đình em, do đó ngôi nhà của gia đình em tới nay vẫn chưa sữa chữa được. Mấy bữa gần đây có mấy người ở phường xuống nói với gia đình em là ký giáp ranh để làm sổ đỏ cho nhà hàng xóm, gia đình em nhất quyết không ký, mấy người ở phường bảo gia đình em không ký thì họ vẫn làm sổ đỏ cho nhà hàng xóm được. Vậy cho em hỏi như vậy có đúng pháp luật không ạ, mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp cho gia đình em, cảm ơn luật sư rất nhiều ạ.

Trả lời: Việc ký giáp ranh của hàng xóm trong bản mô tả ranh giới thửa đất khi xin cấp GCNQSDĐ nhằm mục đích chứng minh đây là đất không có tranh chấp vì vậy mà có những trường hợp không cần hàng xóm ký xác nhận vẫn có thể xin cấp được GCNQSDĐ. Cụ thể:

- Đây là thủ tục bắt buộc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thửa đất này không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều này được quy định trong khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra tính ổn định lâu dài,không vi phạm pháp luật, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Tuy nhiên, với thông tin mà bạn cung cấp rằng nhà bạn và nhà hàng xóm đã giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án trước đó, bản án có hiệu lực của Tòa chính là cơ sở pháp lý để xác định được ranh giới thửa đất của nhà bạn và nhà họ. Vì thế mà nhà bạn lúc xin cấp GCNQSDĐ không cần chữ ký giáp ranh của hàng xóm và ngược lại nếu nhà bạn không ký xác nhân giáp ranh thì nhà hàng xóm của bạn vẫn xin cấp được GCNQSDĐ.

- Nếu hộ gia đình kia có giấy tờ về quyền sử dụng dất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì việc xin chữ ký giáp ranh từ gia đình bạn là sự không cần thiết.

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ"

Từ những phân tích trên, chúng tôi khẳng định rằng Cán bộ UBND phường trả lời bạn rằng nếu gia đình bạn không ký xác nhận giáp ranh thì vẫn có thể cấp GCNQSDĐ cho nhà hàng xóm của bạn là đúng.