Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia, Tôi có một số câu hỏi nhờ luật sư tư vấn giúp: Gia đình tôi sống ở LA, ba tôi đã mất năm nay mẹ có ý định chia đất cho ba anh em tôi và đã tiến hành gửi hồ sơ ra được bản vẽ đất rồi.

Nội dung yêu cầu:
Nhưng khi cấp các giấy tờ này lên UBND xã nới tôi đang sống thì bên địa chính bảo mẹ tôi phải đi xác minh nào là mẹ tôi vẫn còn độc thân, rồi thì phải về quê của ba tôi (ở Cần Đước) để xác minh một số giấy tờ gì gi đó rất nhiêu khê,.. Nên không tiến hành các thủ tục làm giấy tờ tiếp theo được, nhưng các bác ở địa chính bảo nếu làm dịch vụ thì rất nhanh có muốn làm thì các bác ấy chỉ giúp, điều này làm gia đình tôi rât hoang mang không biết phải làm sao. Và xin văn phòng luật sư tư vấn giúp để ra được giấy chuyển nhượng và mẹ tôi cắt sổ đất chia cho chúng tôi thì cần làm những thủ tục gì nữa. Cho tôi hỏi thêm câu này nữa: đất này hiện tại là đất mẹ tôi thừa hưởng từ ông bà ngoại vậy có phải chia cho các con của ba riêng tôi không? tôi xin chân thành cảm ơn, rất mong nhận được tư vấn từ phía văn phòng luật sư.

Trả lời: Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;...".

Bạn trình bày, hiện mẹ đang có ý định chuyển quyền sử dụng thửa đất cho ba anh em. Theo đó, các bên cần thực hiện các thủ tục công chứng tại Phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo hướng dẫn tại Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ - CP quy định về thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch:

"1. Người yêu cầu chứng thực nộp 01 (một) bộ hồ sơ yêu cầu chứng thực, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

b) Bản sao Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng của người yêu cầu chứng thực;

c) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó; trừ trường hợp người lập di chúc đang bị cái chết đe dọa đến tính mạng.

Bản sao giấy tờ quy định tại Điểm b và Điểm c của Khoản này được xuất trình kèm bản chính để đối chiếu.

2. Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.

3. Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.
Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

4. Người thực hiện chứng thực ghi lời chứng tương ứng với từng loại hợp đồng, giao dịch theo mẫu quy định; ký, ghi rõ họ tên, đóng dấu của cơ quan thực hiện chứng thực và ghi vào sổ chứng thực. Đối với hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) trang trở lên, thì từng trang phải được đánh số thứ tự, có chữ ký của người yêu cầu chứng thực và người thực hiện chứng thực; số lượng trang và lời chứng được ghi tại trang cuối của hợp đồng, giao dịch. Trường hợp hợp đồng, giao dịch có từ 02 (hai) tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai.

5. Trường hợp phải phiên dịch thì người phiên dịch có trách nhiệm dịch đầy đủ, chính xác nội dung của hợp đồng, giao dịch, nội dung lời chứng cho người yêu cầu chứng thực và ký vào từng trang hợp đồng với tư cách là người phiên dịch".

Theo quy định của pháp luật, khi tiến hành thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại UBND xã, phường, thị trấn thì đương sự cần chuẩn bị các giấy tờ nêu tại Khoản 1 Điều 36 và ký hợp đồng trước mặt người thực hiện chứng thực.

Vậy, trong quá trình thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng, nếu người thực hiện chứng thực yêu cầu cung cấp các giấy tờ, tài liệu không được liệt kê tại Khoản 1 Điều 36 nêu trên hoặc các văn bản mà không cung cấp được căn cứ pháp lí thì gia đình có quyền yêu cầu cán bộ thực hiện đúng quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục chứng thực hợp đồng, gia đình nộp bộ hồ sơ theo quy định tại Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT - BTNMT để hoàn tất giao dịch chuyển quyền, đăng ký quyền sở hữu đối với diện tích đất được chia.

Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất:

"...2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất".

Về các loại thuế, phí khi tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo tại bài viết: Các loại thuế, phí khi thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất.