Câu hỏi: Luật sư tư vấn về: Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở khi bên thuê nhà tự ý cho thuê lại căn nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Quy định của pháp luật về thế nào là quyền tự do kinh doanh.

Luật sư tư vấn về:
Kính chào Công ty Luật TNHH Minh Gia, Hiện nay cô chú em (bên A) đang vướng phải một vụ tranh chấp hợp đồng thuê nhà với bên thuê (bên B). Sự việc như sau: Ngày 21/02/2017 cô chú em có cho bên công ty thuê một căn nhà ở quận Tân Bình. Chi tiết được nêu như trong hợp đồng. Tuy nhiên sau đó cô chú em phát hiện bên thuê cho người khác thuê lại căn nhà trên. Nên chú em đã ra Thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng (ngày thông báo 15/08/2017, ngày chấm dứt 15/10/2017) với lý do là “Bên B vi phạm Điểm đ Khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, nghĩa là bên B cho thuê lại nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của bên A” & đương nhiên bên B không chấp nhận vì bên B thuê nhà với mục đích là để KINH DOANH, mà hoạt động CHO THUÊ LẠI NHÀ ĐANG THUÊ là hoạt động KINH DOANH, hoạt động kinh doanh này thuộc mã ngành 68100 lại là ngành nghề chính của bên B, vả lại, ngành này cũng không thuộc nhóm ngành bị pháp luật cấm hoặc bị bên A cấm. Trong khi, bên A đã đồng ý cho bên B được quyền tự do hoạt động, kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật hoặc bên A không cấm, vậy có nghĩa là bên A đã đồng ý rồi chứ sao gọi là chưa đồng ý được. Hiện tại, bên thuê đã trả nhà lại cho cô chú em, nhưng họ có ý định khởi kiện cô chú em đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật và đòi bồi thường. Em muốn hỏi là bên cô chú em có chắc chắn thắng không ạ? Hay bên thuê sẽ có phần thắng cao hơn. Cô chú em đều là công chức nhà nước, làm việc ở Chi cục thú y. Xin cảm ơn luật sư. Mong nhận được phản hồi sớm từ luật sư.

Trả lời: Theo điều 132, Luật Nhà ở năm 2014 quy định về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

…

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”

Theo điều 33, Hiến pháp năm 2013 quy định như sau:
“Mọi người có quyền tự do kinh doanh trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm.”
Trong hợp đồng cũng có quy định rằng “bên A đồng ý cho bên B được quyền tự do hoạt động, kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật hoặc bên A không cấm.”

“Tự do kinh doanh” có thể hiểu người kinh doanh được chọn kinh doanh các ngành nghề mà pháp luật không cấm, kinh doanh đơn ngành hoặc đa ngành. Trong trường hợp những ngành nghề kinh doanh có điều kiện, chủ đầu tư được phép tiến hành sau khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện đó. Do vậy, bên thuê nhà được phép tự do kinh doanh nhưng phải đáp ứng điều kiện là phải được sự đồng ý của bên cho thuê – tức là phải được cô chú bạn đồng ý cho thuê lại căn nhà đang thuê này, đồng thời bạn cũng cần lưu ý về mục đích thuê trong hợp đồng cho thuê có ghi nhận hoạt động cho thuê lại hay không để xác định hay chỉ ghi là kinh doanh thông thường để đánh giá việc có vi phạm hay không?

Bên cho thuê đã tự ý cho thuê lại căn nhà đang thuê mà không có sự đồng ý của cô chú bạn nên cô chú bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang thuê. Cô chú bạn cũng đã thông báo với bên thuê nhà việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước 60 ngày. Như vậy, cô chú bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo đúng quy định của pháp luật.