Câu hỏi: Tôi có 1 thửa đất 700m2 nông nghiệp, tôi có xin lên thổ cư (đất ở) 100m2, đất của tôi nhìn ra khu tái định cư, trước giờ phía trước đất tôi có đường đi, sau này quản lý bên khu tái định cư sử dụng hết không chừa lối đi, họ nói là đã bồi thường hết cho dân luôn phần đất là lối đi trước kia, nên đất đó giờ là của họ, họ đang làm công viên, còn xã họp lại giải thích nói đất đó nhà nước đã bồi thường đủ cho dân nên giờ kêu dân tự xin đường đi, chứ đất đó xã không giải quyết được.

Vây tôi xin hỏi: đất đó tôi mua năm 2013 và lên thổ cư, còn khu tái định cư có trước đó, vậy nếu không có đường đi sao vẫn lên thổ cư cho tôi được, giờ tôi rất hoang mang

Mong nhận được hồi âm sớm từ Công ty, Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, căn cứ theo quy định của Luật đất đai năm 2013, cụ thể tại Điều 57 quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Như vậy, có thể thấy rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất cần phải thỏa mãn hai điều kiện: được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Do đó, với trường hợp của bạn chỉ cần thỏa mãn điều kiện trên là bạn đã được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư, Luật Đất đai không có quy định về vấn đề khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì sẽ phải dành lối đi cho diện tích đất thổ cư đó. Trường hợp này cần căn cứ vào quy định của Bộ luật dân sự.

Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Như vậy, đối với diện tích đất thổ cư của bạn khi mà không có lối đi ra đường công cộng ( Lưu ý: phần diện tích đất này bị vây bọc bởi đất của khu dự án dẫn đến việc không có đường đi vào mảnh đất của bạn), thì bạn có quyền yêu cầu quản lý bên khu tái định cư dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Trường hợp này, tốt nhất hai bên nên thỏa thuận cụ thể với nhau. Lối đi được mở trên phần đất của dự án sao cho thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích đất của bạn bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho đất của dự án. Nếu không có thỏa thuận nào khác thì bạn sẽ phải đền bù cho chủ sở hữu của dự án đối với phần diện tích đất được dùng để mở lối đi.