Câu hỏi: Luật sư tư vấn quy định của pháp luật liên quan tới việc giải quyết tranh chấp khi mua đất ở trong dự án của chủ đầu tư, đã lập hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng và thanh toán 95% giá trị lô đất nhưng đến nay vẫn chưa được chủ đầu tư hoàn thiện thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chảo luật sư. Tôi và 32 hộ dân khác cùng mua đất của một công ty bđs, tại thời điểm 2015 lô đất 2700 m2 này được phân ra 33 lô, mỗi lô diện tích tối thiểu 50m2. Hạ tầng là đường bê tông 5m, mặt tiền các lô đất 4m, đã có điện nước và hiện tại (5/2018) đã có 10 nhà đang ở đây. Đến năm 2016 cty gọi chúng tôi lên công chứng chuyển nhượng tại phòng công chứng và có khoảng 1/2 số hộ đã được công chứng. Nhưng đến nay cty vẫn chưa tiến hành đăng bộ sang tên mặc dù chúng tôi đã đóng 90-95% số tiền đất. Khi tìm hiểu và có gởi khiếu nại đến phòng tài nguyên môi trường thì họ trả lời bằng văn bản là chưa nhận bất kỳ hồ sơ nào của cty để thực hiện tách thửa. Và chúng tôi biết được Hạ tầng vẫn bị vướng mắc chưa nghiệm thu được, trên sổ đất cty chưa có thể hiện đường trước nhà trên các thửa đất. Theo tôi được biết nếu muốn chuyển nhượng một phần thửa đất trong trường hợp này, ngoài các giấy tờ liên quan như sổ đỏ, không tranh chấp,... thì quan trọng phải có xác nhận của văn phòng đất đai được phép tách thửa. Nhưng thực tế họ vẫn chuyển nhượng được và đến nay lại không ra sổ được. Cho tôi hỏi:

1. Văn phòng công chứng có làm sai luật hay không khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng?

2. Nếu văn phòng làm đúng thì chúng tôi cần phải làm gì để có sổ trong khi giấy tờ liên quan bên cty đều giữ hết và chúng tôi chỉ có thể trích lục bản công chứng?

3. Chúng tôi có thể tự đi làm sổ hay không? và làm như thế nào?

Tôi thay mặt các hộ dân xin chân thành cám ơn luật sư mong được sự giải đáp của luật sư

Trả lời: Thứ nhất về điều kiện chuyển nhượng QSD đất trong dự án theo hình thức phân lô, bán nền

Điều 194 Luật đất đai năm 2013 quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện sau khi được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai.

Khoản 1, 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê như sau:

"1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị."

Như vậy, khi đáp ứng các điều kiện nêu tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu trên, đồng thời đáp ứng các điều kiện chung về chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, cụ thể gồm các điều kiện: Chủ đầu tư đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đất  vẫn còn trong thời hạn sử dụng đất. Khi đáp ứng tất cả các điều kiện này, chủ đầu tư có quyền thực hiện việc chuyển nhượng QSD đất trong dự án theo hình thức phân lô, bán nền.

Trường hợp hủ đầu tư chưa hoàn thiện xây dựng cơ sở hạ tầng như chưa xây dựng hệ thống thoát nước, cấp nước nhưng đã tiến hành phân lô, bán nền đất trong dự án là hành vi vi phạm quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng định nghĩa như sau:
"1. Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng."

Theo Điều khoản trên,  công chứng viên khi thực hiện công chứng hợp đồng sẽ phải kiểm tra các điều kiện để xác nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng đất. Nếu việc chuyển nhượng đất theo hình thức phân lô, bán nên nhưng chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật đất đai 2013 thì  hợp đồng không có giá trị pháp lý.

Thứ hai, về trách nhiệm của chủ đầu tư

Khoản 3 Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Như vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, người nhận chuyển nhượng lô đất cần yêu cầu chủ đầu tư thực hiện thủ tục để cấp giấy chứng nhận QSD đất và yêu cầu chủ đầu tư làm rõ việc đáp ứng điều kiện khi phân lô, bán nền đất hay không.

Trường hợp việc chuyển nhượng QSD đất đáp ứng các điều kiện như đã phân tích ở phần đầu, người nhận chuyển nhượng có quyền tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất, trong trường hợp này, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp giấy tờ cần thiết cho người nhận chuyển nhượng. Cụ thể, khoản 3 Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở gồm:

a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.