Câu hỏi: Vào ngày 19 tháng 2 năm 2016 chúng tôi có tiến hành nhận cọc của một khách hàng mua nhà, khi đăt cọc người khách mua đưa chúng tôi 20 triệu gọi là đặc cọc, chúng tôi có làm một giấy đặc cọc viết tay, vì không am hiểu pháp luật nên trong giấy không ghi ngày tháng cũng như thời hạn giá trị của việc đặc cọc ( vì khách hẹn hôm sau ra công chứng làm hợp đồng luôn ).

Nhưng qua ngày thứ 3 thì chị ta báo là không mua nữa rồi tắt máy không liên lạc được. Nay chúng tôi có người đến mua nhà lại không dám bán vì giấy đặc cọc chỉ có 1 bản và chị ta giữ. Chúng tôi có chụp hình lại và trong ảnh có thông tin ảnh được chụp vào ngày 19 tháng 2 ( chúng tôi có gởi kèm ảnh). Vậy cho tôi hỏi:

Thứ nhất : bản đặt cọc đó có giá trị không và thông thường đến bao lâu, ngày 20/2 chúng tôi có đến văn phòng công chứng gởi bộ hồ sơ và đợi chị đến ký nhưng chị không đến, hiện hồ sơ đó vẫn còn trên văn phòng công chứng ( nhưng không có giấy đặc cọc mà chỉ có tên, thông tin 2 bên mà thôi.

Thứ 2 : để giải quyết theo pháp luật chúng tôi phải làm sao? vì hiện đang có người muốn mua nhà.

Thứ 3 : chị ta lại đăng báo bán căn nhà của chúng tôi trên mạng? Xin cảm ơn quý công ty.

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 về hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:

Điều 358.
Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với thông tin bạn đưa ra thì bản hợp đồng đặt cọc ký kết giữa bạn và bên mua đã được pháp luật thừa nhận. Nhưng do trong hợp đồng đặt cọc không thể hiện rõ thời gian giải quyết nên hiệu lực của bản đặt cọc này sẽ kết thúc khi hai bên hoàn thành xong nội dung của bản đặt cọc.

Tuy nhiên, như bạn cung cấp thì sau 3 ngày từ ký kết hợp đồng đặt cọc bên mua gọi điện không mua nữa nhưng không có gì chứng minh chắc chắn việc họ không mua cũng như bản đặt cọc vẫn nằm do họ giữ( quan hệ đặt cọc vẫn tồn tại). Do vậy, hiện nay khi có người khác tới mua thì bạn cũng không thể thực hiện việc bán lô đất cho họ được. Nếu bạn bán cho người khác tức bạn là người vi phạm hợp đồng đặt cọc với người đã đặt cọc trước đó và sẽ phải có nghĩa vụ bồi thường theo khoản 2 Điều 358 Bộ luật này( cụ thể bạn nhận đặt cọc 20 triệu nên khi vi phạm sẽ phải trả lại số tiền 20 triệu đã nhận cộng thêm khoản tiền tương đương 20 triệu, trừ trường hợp hai bên thỏa thuận khác).

***Liên quan việc bên đặt cọc giao bán nhà của bạn trên trang mạng xã hội hiện nay. Do họ chỉ thực hiện việc giao bán chứ chưa có hành vi cụ thể nào như lừa đảo nhận tiền của người mua,.... nên không thể truy cứu trách nhiệm gì đối với họ được. Chỉ trong trường hợp họ giao bán và đã có người mua( tức họ đã nhận tiền) thì bạn mới có quyền tố cáo tới cơ quan công an huyện về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản đối với họ theo quy định của Bộ luật hình sự.