Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề cấp sổ đỏ không đúng với diện tích thực tế, việc khiếu nại với quyết định tháo dỡ và biên bản vi phạm của ủy ban nhân dân cấp xã. Cụ thể như sau:

Kính gửi công ty luật MinhGia. Năm 1989, gia đình tôi được cấp quyết định sử dụng đất 100m2, gia đình tôi đã xây nhà và tường rào trên diện tích đất trên. Năm 2007, theo chính sách của nhà nước gia đình tôi được đổi từ quyết định cấp đất thành giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất không hiểu vì lý do gì giảm từ 100m2 xuống còn 95m2. Gia đình tôi có thắc mắc nhưng được UBND xã giải thích là chỉ tính phần xây nhà, còn phần sân cổng tường rào không được tính vào sổ đỏ nhưng vẫn được sử dụng nên gia đình tôi không có thắc mắc gì thêm. Thời điểm hiện tại, chính quyền xã mới (những người cũ nói gia đình tôi cứ sử dụng bình thường đã về hưu hết) cho xe ủi tới phá tường rào và cổng nhà tôi, lập biên bản gia đình tôi vi phạm xây ngoài diện tích sổ đỏ được cấp. Gia đình tôi rất bức xúc, muốn nhờ công ty tư vấn giúp chính quyền xã làm như thế có đúng không, tại sao từ việc bị mất đất gia đình tôi lại trở thành người vi phạm.

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 5, Điều 98, Luật Đất đai 2013 thì:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như bạn có đề cập, phần diện tích đất nhà bạn được cấp năm 1989 có diện tích là 100m2 mà khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại chỉ cấp Giấy chứng nhận cho 95m2 thì đây là một sai sót của UBND cấp xã cũ. bởi lẽ, gia đình bạn được cấp đất với diện tích 100m2 (có quyết định cấp đất) phần diện tích đất này cũng được gia đình bạn sử dụng lâu dài từ năm 1989 đến nay và không có tranh chấp nên khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp cho toàn bộ phần diện tích 100m2 này. Vì vậy, nếu ranh giới sử dụng đất của gia đình bạn không có sự thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có Giấy chứng nhận thì khi đó gia đình bạn sẽ được cấp đổi Giấy chứng nhận với diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế là 100m2 mà gia đình bạn đã được cấp năm 1989 và gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn là 5m2.

Như vậy, việc ủy ban nhân dân cấp xã cho xe ủi tới phá tường rào và cổng, lập biên bản vi phạm đối với gia đình bạn là không đúng khi bạn chứng minh được phần diện tích này là của gia đình bạn. Để giải quyết vấn đề này, bạn có thể gửi đơn khiếu nại đến UBND xã khiếu nại lại quyết định tháo dỡ và biên bản vi phạm mà UBND cấp xã đã đưa ra theo quy định tại Khoản 1, Điều 7, Luật khiếu nại 2011:

“1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính”

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày kể từ ngày nhận được quyết định của UBND cấp xã. Nội dung đơn khiếu nại thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 8, Luật khiếu nại 2011:
“2. Trường hợp khiếu nại được thực hiện bằng đơn thì trong đơn khiếu nại phải ghi rõ ngày, tháng, năm khiếu nại; tên, địa chỉ của người khiếu nại; tên, địa chỉ của cơ quan, tổ chức, cá nhân bị khiếu nại; nội dung, lý do khiếu nại, tài liệu liên quan đến nội dung khiếu nại và yêu cầu giải quyết của người khiếu nại. Đơn khiếu nại phải do người khiếu nại ký tên hoặc điểm chỉ.”.