Câu hỏi: Đất thuê có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai, Nhà ở

Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng là cơ sở pháp lý để Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. Giấy này do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và được sử dụng thống nhất trong cả nước.

Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng đối với cá nhân là phải có một trong các giấy tờ chứng minh hoặc có thời gian sử dụng ổn định. Tuy nhiên, thực trạng vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xác định các nghĩa vụ tài chính liên quan vẫn còn nhiều vướng mắc.

Nếu bạn có vướng mắc liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở mà chưa có cách giải quyết, chưa tìm được các căn cứ pháp luật, bạn hãy gửi yêu cầu tư vấn để được Luật Minh Gia giải đáp cụ thể.

2. Tư vấn thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Câu hỏi tư vấn:

Nhà em đã thuê mảnh đất để buôn bán vật liệu xây dựng đã được 13 năm, năm nào cũng đóng thuế cho nhà nước đàng hoàng, năm nay nhà em xin được mua lại mảnh đất này theo giá nhà nước quy định được không, vì mảnh đất này từ trước là ao hồ nhà em san lấp và làm cho đến bây giờ, đất này là đất nông thôn ạ? Điều nào của Luật đất đai có cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho nhà em không ? Nhà em mua theo giá nhà nước ạ?

Nội dung tư vấn:

Cám ơn anh đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với trường hợp này chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin anh cung cấp, thửa đất gia đình sử dụng sau ngày 01/07/2004 với hình thức thuê đất, tuy nhiên chưa thể hiện rõ là thuê của cá nhân hay thuê của Nhà nước? Mặt khác, pháp luật về đất đai quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 hoặc đã sử dụng ổn định trước ngày 1/7/2004 mà không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì được công nhận quyền sử dụng đất (Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013). Vì vậy, gia đình anh thuê mảnh đất để buôn bán và có thời gian sử dụng khoảng 13 năm chưa đủ căn cứ để có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu gia đình có nguyện vọng mua lại với giá đất mà tỉnh quy định phụ thuộc vào các điều kiện, chính sách giao đất của UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Giá đất tỉnh quy định được áp dụng trong các trường hợp quy định

khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 có quy định:

“Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

…

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy, chỉ những trường hợp nêu trên mới xác định nghĩa vụ tài chính theo giá đất mà tỉnh quy định. Do đó, việc gia đình anh có được mua lại với giá đất tỉnh quy định hay không phụ thuộc hoàn toàn vào các chính sách về đất đai và quyết định của tỉnh.