Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Diện tích tách thửa đất nông nghiệp nhỏ hơn diện tích tối thiếu được tách thửa thì có được chuyển nhượng sang tên sổ đỏ không? Có cách nào khác để được tách thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa?

Nội dung tư vấn:

Chào luật sư. Bố mẹ tôi có 1 mảnh đất nông nghiệp 500m2, đã có sổ đỏ đứng tên mẹ. Đây là đất sau khi kết hôn bố mẹ mua được. Hiện nay bố mẹ đang cần tiền nên muốn bán cho tôi 250m2 đất. Tuy nhiên theo tôi được biết thì đất nông nghiệp không được tách sổ với diện tích nhỏ hơn 500m2. Nếu bố mẹ tôi viết giấy tờ tay thì không có tính pháp lý. Xin nhờ luật sư tư vấn để tôi có thể mua đất của bố mẹ đúng pháp luật, tránh tranh chấp sau này.Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ theo quy định Luật Đất đai 2013, diện tích tối thiểu để tách thửa tại mỗi địa phương sẽ dựa trên quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh tại địa phương đó. Do đó, diện tích tối thiểu để tách thửa tại mỗi địa phương sẽ là khác nhau.

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa phương bạn là 500m2. Do đó, trong trường hợp phần diện tích đất bạn mua là 250m2 nhỏ hơn diện tích tối thiểu để được tách thửa thì bạn sẽ không được phép tách thửa đất đó.

Căn cứ khoản 2 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai:
“…2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”.

Theo đó, đối với trường hợp đất không đủ diện tích tách thửa thì không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Vì vậy, bố mẹ bạn không thể thực hiện tách thửa đất cho bạn được.

Tuy nhiên, khoản 3 Điều 29 của Nghị định này có quy định: “…3.
Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Theo đó, bố mẹ bạn có thể làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho bạn trong trường hợp nếu bạn xin tách thửa đất mà có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp nhất thửa đó với thửa khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp nhất và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa mới đó.

Ngoài ra, có thể lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với 250m2 đất nông nghiệp có công chứng, chứng thực sau đó làm hồ sơ đăng ký biến động đứng tên đồng sử dụng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ đăng ký biến động gồm:

+ Đơn đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu 09/ĐK);

+ Hợp đồng chuyển nhượng đất có công chứng;

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo có chứng thực của bạn;

+ Biên lai nộp thuế (nếu có).

(Hồ sơ nộp trực tiếp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn cư trú để giải quyết).

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn Luật Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.