Câu hỏi: Để đảm bảo quyền lợi cho chủ sở hữu bất động sản thì trình tự, thủ tục liên quan đến bất động sản tương đối phức tạp và chặt chẽ, đặc biệt là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

1. Luật sư tư vấn về bất động sản.

Bên cạnh trình tự, thủ tục phức tạp thì những tranh chấp liên quan đến bất động sản cũng là vấn đề được các chủ thể đặc biệt quan tâm. Cũng vì lý do đó mà hằng ngày Luật Minh Gia tiếp nhận hàng chục cho đến hàng trăm yêu cầu tư vấn về các thức giải quyết tranh chấp và những thủ tục hành chính khi làm việc với cơ quan nhà nước. Tuy nhiên, qua thực tế thì Luật Minh Gia nhận thấy có rất nhiều trường hợp bản thân các chủ thể cũng chưa xác định được mục đích để giải quyết tranh chấp là gì và phương thức giải quyết tranh chấp nào là tối ưu nhất.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về pháp lý và đang băn khoản không biết giải quyết như thế nào, đừng ngần ngại hãy gọi điện cho chúng tôi qua hotline
1900.6169
để được hỗ trợ kịp thời. Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Tư vấn xin cấp GCNQSDĐ đối với đất được thừa kế.

Yêu cầu tư vấn
: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Gia đình tôi có nội dung sau xin được nhờ anh/chị tư vấn giúp về việc cấp GCNQSDĐ: Gia đình tôi có 4 thửa đất. Sau khi đã chuyển nhượng đi một phần trước đó. Đến năm 2008 gia đình tôi có ra UBND Phường làm Văn bản phân chia tài sản thừa kế (Bố tôi mất năm 1988 và 3 người con lại là: mẹ tôi, anh tôi và tôi tự thỏa thuậnvới nội dung như sau và có chứng thực của Chủ tịch UBND Phường: Thửa 1: có diện tích 343 m2 đứng tên Mẹ tôi Thửa 2 có diện tích 483 m2 đứng tên Mẹ tôi Thửa 3 có diện tích 232 m2 đứng tên anh Ruột tôi Thửa 4 có diện tích 139 m2 đứng tên tôi. Theo nội dung hồ sơ kê khai đất ở lưu tại UBND Phường năm 1985, diện tích đất ở đứng tên mẹ tôi là 285 m2   Hiện tại tôi có nộp hồ sơ xin cấp GCN QSD đất ở cho thửa 1 nêu trên đây với yêu cầu cấp đất ở là toàn bộ 343 m2. Tuy nhiên có nhận được câu trả lời từ Cán bộ địa chính Phường như sau: mẹ tôi chỉ được cấp GCN QSDĐ ở theo hồ sơ kê khai năm 1985 chứ không được cấp toàn bộ 343 m2, mặc dù theo Văn bản thừa kế lập năm 2008 thì toàn bộ diện tích của 4 thửa đất nói trên của gia đình tôi đều có nội dung là đất ở. Vậy kính mong anh chị tư vấn giúp trường hợp của gia đình tôi xin cấp GCNQSDĐ cho thửa 24 là 343 m2 hay 285 m2 hay là diện tích nào khác. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai:

"
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.
"

Về hạn mức công nhận đất ở sẽ do UBND cấp tỉnh quy định cho hộ gia đình, cá nhân về diện tích tối đa có thể được công nhận làm đất ở. Khi đó, bạn cần xác định khu vực bạn quy định hạn mức công nhận đất ở là bao nhiêu và trên mảnh đất đó có nhà ở, công trình phục vụ đời sống, công trinh xây dựng hay không và diện tích xây dựng đó là bao nhiêu. Từ đó, sẽ xác định được diện tích mà mẹ bạn được công nhận theo quy định được dẫn chiếu ở trên.

Về vấn đề chứng thực của Chủ tịch UBND phường về văn bản phân chia di sản thừa kế.

Văn bản được chứng thực vào năm 2008 nên sẽ được thực hiện theo quy định tại Nghị định 79/2007/NĐ-CP.

Theo quy định tài khoản 2 Điều 5 Nghị định này về Thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký:

“
2. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Uỷ ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền  và trách nhiệm:

a) Chứng thực bản sao từ bản chính các giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt;

b)  Chứng thực chữ ký trong các giấy tờ, văn bản bằng tiếng Việt.

Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã thực hiện chứng thực các việc theo quy định tại khoản 2 Điều này và đóng dấu của Uỷ ban nhân dân cấp xã."

Trong văn bản phân chia di sản thừa kế của gia đình bạn, UBND cấp xã chỉ có thẩm quyền chứng thực chữ kỹ có trong văn bản. Không có trách nhiệm đảm bảo về mặt nội dung đất thừa kế là đất ở hay không. Nên diện tích đất ở mẹ bạn được cấp sẽ dựa theo Sổ địa chính của UBND cấp xã