Câu hỏi: Mức đền bù tiền cọc khi bên bán không tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào luật sư, tôi muốn hỏi luật sư 1 vấn đề như sau:

Vào năm 2013 nhà tôi có bán đi 1000 m2 đất nông nghiệp với giá tiền là 195.000.000đ, bên mua đưa trước là 70.000.000đ nhưng vào thời điềm đó thì do đất nhà tôi vướng mắc pháp lý (vào thời điểm đó do địa phương  thay đổi địa giới hành chính đất nhà tôi bị chuyển từ xã trung hòa sang xã đồi 61) nên không thực hiện được thủ tục sang tên, đổi chủ đối với phần đất nêu trên do đó bên mua cũng không đưa thêm tiền cho gia đình tôi (do giấy tay mua bán hai bên đã thỏa thuận sau khi làm xong sổ đỏ sẽ chồng hết phần còn lại) mặc dù tôi đang rất khó khăn về tài chính. Do đó năm 2017 vừa qua tôi phải bán đi một mảnh vườn khác để xoay sở.

Vậy cho tôi hỏi Luật Sư nếu bây giờ tôi muốn trả lại tiền cọc cho bên mua thì tôi phải bồi thường như thế nào. Nói thêm là phần đất nhà tôi bán nêu trên đã được trích đo địa chính và hai bên cũng đã kí kết hợp đồng mua bán tại văn phòng công chứng, và trong giấy đặt cọc cũng đã thỏa thuận là nếu bên nào tự ý hủy việc mua bán thì phải đền gấp đôi hoặc mất tiền cọc. Trên đây là những vướng mắc của tôi mong nhận được phản hồi của Luật Sư! Trân trọng.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn thực hiện hai hợp đồng mua bán đất đai và hiện tại bạn có ý định hủy bỏ hợp đồng mua bán đất đầu tiên (hợp đồng thực hiện vào năm 2013) vì lý do hiện tại bạn vẫn chưa lấy được số tiền còn lại do vướng mắc về vấn đề sang tên mảnh đất đó và bạn cũng đã giải quyết được những khó khăn về tài chính. Theo đó trường hợp của bạn sẽ được giải quyết như sau:

Căn cứ tại Điều 401 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 401. Hiệu lực của hợp đồng

1. Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật liên quan có quy định khác.

2. Từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với nhau theo cam kết. Hợp đồng chỉ có thể bị sửa đổi hoặc hủy bỏ theo thỏa thuận của các bên hoặc theo quy định của pháp luật".

Bên cạnh đó, tại Điểm a, Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Như vậy, hợp đồng mua bán đất đai bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực thì mới phát sinh hiệu lực. Đồng thời, tại Khoản 1 Điều 5 Luật Công chứng năm 2014 quy định:

"Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng".

Như vậy, khi bạn tham gia ký kết hợp đồng và có công chứng tại Văn phòng công chứng tiến hành công chứng thì hợp đồng mua bán này đã phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu của Văn phòng công chứng. Như vậy, khi hợp đồng đã phát sinh hiệu lực thì bạn chỉ được phép hủy bỏ hợp đồng khi thuộc một trong các trường hợp tại Điều 423 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định, cụ thể:

"Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường".

Tuy nhiên, trường hợp của bạn vì hai bên có thỏa thuận sẽ trả hết tiền sau khi thực hiện xong thủ tục sang tên cho người mua nên bạn không có căn cứ chứng minh bên mua vi phạm hợp đồng được vì vậy trong trường hợp này bạn nên thỏa thuận với bên mua về việc chấm dứt hợp đồng mua bán trên và hai bên sẽ tiến hành đến văn phòng công chứng để hủy bỏ hợp đồng mua bán trên. Trong trường hợp thỏa thuận được thì bạn không phải đền bù theo như hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, nếu bạn đã thỏa thuận và bên mua không đồng ý mà bạn vẫn muốn tiếp tục hủy hợp đồng thì bạn buộc phải đền bù. Trong trường hợp trên vấn đề đền bù  khi bạn không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng sẽ được giải quyết theo quy định tại Khoản 2,  Điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015, cụ thể:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Theo quy định trên, khi phía bạn từ chối việc thực hiện hợp đồng thì phía bạn phải trả cho bên mua số tiền đặt cọc và số tiền đền bù. Đồng thời, đối với các vấn đề về đền bù liên quan đến hợp đồng đặt cọc thì pháp luật dân sự có sự tôn trọng thỏa thuận giữa các bên. Trong trường hợp này hai bên đã tiến hành thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc với điều khoản
“nếu bên nào tự ý hủy việc mua bán thì phải đền gấp đôi hoặc mất tiền cọc”
thì khi bạn hủy ngang không tiếp tục thực hiện hợp đồng bạn phải tuân thủ theo thỏa thuận trước đó và phải trả cho bên mua tiền cọc và đền bù một khoản tiền. Cụ thể, theo như thỏa thuận trên, có thể hiểu rằng hai bạn thỏa thuận nếu bên bán hủy hợp đồng thì phải đền tiền cọc gấp đôi và nếu bên mua hủy việc thực hiện mua bán thì bên mua sẽ bị mất tiền đặt cọc. Do vậy, trường hợp này khi bạn không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán trên thì bạn phải đền gấp đôi số tiền bên mua đã đặt cọc.