Câu hỏi: Hiện tôi đang thu hồi và bồi thường một dự án toàn bộ các hộ thuộc dự án đã được cấp Giấy CNQSDĐ đất ở và đất nông nghiệp từ lâu, nhưng trong quá trình sử dụng các hộ dân chia tách thửa để bán. Hiên nay, chúng tôi thuê đơn vị tư vấn đo đạc chỉnh lý biến động nhưng khi ốp tọa độ của giấy CNQSDĐ và bản đồ đo đạc chỉnh lý biến động không khớp. Hiện trạng và bìa đỏ không khớp nhau. Vậy kính mong luật sư tư vấn giúp:

1. Hiện trạng và giấy CNQSD đất không khớp nhau như vậy thì khi thu hồi đất thì nên thu theo giấy CNQSDĐ hay theo bản đo đạc chỉnh lý biến động.

2. Thu hồi theo phương án nào? Điều nào? Ở quyết định gì? thì đúng theo quy định của pháp luật

Trả lời: Đất đai là tài sản đặc biệt, theo quy định của pháp luật thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì có 4 trường hợp thu hồi đất.

a. Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh

b. Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

c. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

d. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

Thứ nhất, căn cứ quy định tại Khoản 7 Điều 22 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về quy định giám sát, kiểm tra, nghiệm thu, xác nhận sản phẩm với bản đồ địa chính:

“
Trường hợp trích đo địa chính thửa đất phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, đấu giá quyền sử dụng đất và mục đích quản lý đất đai khác thì việc xác nhận mảnh trích đo địa chính được thực hiện như quy định đối với việc xác nhận bản đồ địa chính quy định tại điểm 6.1 khoản 6 Điều này
.”

Bản đồ địa chính phải được xác nhận bởi đơn vị thi công, đơn vị kiểm tra, Ủy ban nhân dân cấp xã, và được Sở tài nguyên và Môi trường ký duyệt nghiệm thu. Vậy nên, trong trường hợp thực hiện đo đạc chỉnh lý biến động để tiến hành thu hồi và bồi thường mà phát hiện ra hiện trạng phần đất đo đạc được không khớp với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi thu hồi đất nên thu theo bản đo đạc chỉnh lý biến động.

Thứ hai, thủ tục thu hồi theo quy định của pháp luật gồm có:

Đầu tiên, thông báo thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 17 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. UBND cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi. Sau khi có kết quả thống nhất, hoặc hết thời hạn thông báo thì UBND cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.

Sau khi có quyết định thu hồi, UBND xã có trách nhiệm phối hợp với ban bồi thường, giải phóng mặt bằng tiến hàng kế hoạch thu hồi đất, kiểm tra, khảo sát, đo đạc. Khi này thì những cá nhân, tổ chức có đất bị thu hồi có trách nhiệm phối hợp thực hiện nhiệm vụ trên.

Tiếp đó, trên cơ sở kết quả kiếm tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm
thì ban bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trơ, tái định cư đối với từng tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất thu hổi để lấy ý kiến.

Sau khi phương án chi tiết được lập, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm phối hợp với UBND cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến của nhân dân, nhất là các đối tượng bị thu hồi đất. Hình thức lấy ý kiến là:tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở UBND cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Cuối cùng, phương án được duyệt và thực hiện trên thực tế. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có đất bị thu hồi bàn giao mặt bằng cho ban dự án, nhận tiền bồi thường và hưởng phương án tái định cư được lập và thông qua.bTheo quy định tại Điều 93 Luật đất đai 2013, trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

>> Luật sư tư vấn quy định luật đất đai qua tổng đài:
1900.6169

-------------------

Câu hỏi thứ 2 - Đất có quy hoạch có được xây dựng không?

Tôi có mua mảnh đất năm 2015 có quyền sử dụng đất là đất ở tại đô thị và thời hạn sử dụng lâu dài và  đả có nhà xây nhưng vì quá củ năm nay 2017 tôi đập ra và đi xin giấy phép xây dựng thì cơ quan quản lý đô thị nói là đất này có nằm trong quy hoạch đường cua dự án 2014 nên chị được cấp giấy phép tạm trong 5 năm và ko được xây kiên cố vậy cho tôi hỏi luật sư vậy có đúng ko và cho tôi hỏi sau này mảnh đất cua tôi nếu có bị giải tỏa thì có được cấp tái định cư tại chổ ko và diện tích có như tôi mua ko và đền bù cho phần nhà mà tôi làm ko và nếu có thì được bao phần trăm xin luật sư giải cho tối với tôi xin cám ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Như vậy, Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm, người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Về việc tài định cư,
anh/chị tham khảo bài viết sau:

>> Điều kiện để được bồi thường đất tái định cư theo Luật Đất đai

>> Điều kiện được hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất