Câu hỏi: Nội dung tư vấn:  Đất ở mà gia đình tôi đang ở hiện nay vừa mới lấy sổ đỏ về, được ký duyệt tháng 12/2014. UBND xã nói năm 2009 đã đo lại đất ở nhưng bố tôi ( đã mất năm 2011) không nói cho chúng tôi biết hoặc gia đình tôi không rõ nên không biết là đã đo lại đất hay chưa.

Nay gia đình tôi xin cấp thì đã có sổ và vừa lấy sổ về nhưng phần đất ruộng gần đường liên thôn xã lại không nằm trong sổ đỏ nhà tôi. Đất gia đình tôi đang ở từ đời ông cha và nay đến đời tôi. ( Mẹ tôi hiện vẫn còn ). Nhưng do bố tôi lúc còn sống khó tính nên giấy tờ về sử dụng đất gia đình tôi không có vì 1 vài lý do bố tôi không đồng ý và cứ ở. Vừa qua gia đình tôi họp nên chia đất cho 3 anh em trai, giờ anh trai tôi đang xây nhà không báo với UBND, UBND xã không biết hoặc biết cũng không thấy ý kiến gì. Tôi lo sau này sẽ phức tạp nên hỏi quý luật. Giờ GĐ tôi phải làm sao và làm những thủ tục gì để đất ruộng anh trai tôi đang xây được có sổ đỏ và được phép xây nhà ạ.? Đất GĐ tôi đang ở không hề tranh chấp với ai và có hàng xóm láng giềng bao nhiêu năm biết điều đó. Vì tính chất rất gấp gáp nên tôi mong Quý luật giải đáp thắc mắc sớm giúp tôi ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn..!

Trả lời: Thứ nhất, để có thể xây được nhà trên mảnh đất ruộng gần đường liên thôn thì bạn phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Lúc này cần xác định nguồn gốc của phần đất ruộng này. Nếu mảnh đất này đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì gia đình sẽ làm hồ sơ để đề nghị cấp giấy chứng nhận cho mảnh đất này. Vì thông tin bạn cung cấp không nói rõ nguồn gốc của đất chưa nằm trong sổ đỏ là loại đất gì, đất này do chuyển nhượng chưa làm thủ tục sang tên hay như thế nào nên chúng tôi không thể tư vấn chi tiết cho bạn được. Lúc này bạn cần căn cứ vào quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng tại mục 2 chương VII Luật đất đai và nghị định 43/2014/ NĐ – CP để biết chi tiết trường hơp của mình.

Thứ hai, khi đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì lúc này bạn tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại điều 57 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy trường hợp của bạn là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư nên cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Gia đình bạn nộp hồ sơ tại phòng tài nguyên môi trường, hồ sơ gồm có: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Sau đó, khi đã chuyển mục đích dụng đất thành đất thổ cư lúc này bạn mới có thể xin phép xây dựng trừ trường hợp miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Luật xây dựng năm 2014. Nếu việc xây nhà này là nhà riêng lẻ tại nông thôn không thuộc nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thì anh bạn sẽ không phải xin giấy phép xây dựng.