Câu hỏi: Tôi có mảnh đất 200m2 ở trong khu dân cư vừa cấp lại GCN quyền sử dụng đất trồng cây khác thời hạn 50, nguồn gốc đất 5% từ năm 1980. Tôi đã xây nhà cấp 4 để sinh hoạt từ năm 1995. Đất không có tranh chấp, không nằm trong qui hoạch.

Tôi có mảnh đất 200m2 ở trong khu dân cư vừa cấp lại GCN quyền sử dụng đất trồng cây khác thời hạn 50, nguồn gốc đất 5% từ năm 1980. Tôi đã xây nhà cấp 4 để sinh hoạt từ năm 1995. Đất không có tranh chấp, không nằm trong qui hoạch. Tôi muốn tư vấn như sau:

1, Đất trên có được chuyển đổi sang đất ở lâu dài không?

2, Nếu được thì thủ tục như thế nào.?

3,Tiền lệ phí bao nhiêu. mong luật sư tư vấn trả lời qua mail trên, xin cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai 2013 về xác định loại đất:

Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

....

Theo đó, từ thông tin bạn cung cấp thì đất trồng cây khác của bạn được xác định là thuộc nhóm đất nông nghiệp.

-
Thứ hai,
Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp có thời hạn sang đất phi nông nghiệp( đất ở lâu dài). Cụ thể:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

....

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

....

Điều 127. Thời hạn sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

1. Thời hạn sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Trường hợp chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang sử dụng vào mục đích khác thì thời hạn được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

b) Trường hợp chuyển đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối sang trồng rừng phòng hộ, trồng rừng đặc dụng thì hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất ổn định lâu dài;

c) Trường hợp chuyển mục đích sử dụng giữa các loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất đó theo thời hạn đã được giao, cho thuê.

Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng;

d) Trường hợp chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo thời hạn của loại
đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng. Thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

Như vậy, gia đình bạn hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Tuy nhiên,  thời hạn sử dụng đất sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

-Thứ ba,
thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều của Luật đất đai quy định:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Theo đó, hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

+Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

-Thứ tư,
mức thu tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, theo đó mức đóng của bạn sẽ được xác định cụ thể là bằng với mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chính thức cho phép chuyển mục đích sử dụng. Cụ thể:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

.......

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.