Câu hỏi: Gia đình tôi hiện có ba chị em, bố của tôi hiện nay 98 tuổi đã lập 1 bản di chúc phân chia tài sản cho 3 chị em tôi với hình thức là chia đều thửa đất diện tích 200m2 thành 3 phần bằng nhau

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư! Thứ nhất: Gia đình tôi hiện có ba chị em, bố của tôi hiện nay 98 tuổi đã lập 1 bản di chúc phân chia tài sản cho 3 chị em tôi với hình thức là chia đều thửa đất diện tích 200m2 thành 3 phần bằng nhau. Ba chị em tôi đã đứng tên hợp pháp trên sổ đỏ. Vậy xin hỏi luật sư nếu cả 3 chị em và cụ đều thống nhất bán thửa đất đó thì cần những thủ tục gì để chứng nhận đã giao dịch đúng với số tiền giao dịch và cách chia tiền sau khi bán sẽ như thế nào?Thứ hai: Tôi không được nhanh nhẹn trong cuộc sống thì tôi có được ủy quyền cho con trai tôi thay tôi chứng thực việc mua bán đấy không?Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Căn cứ Khoản 1 Điều 611 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1.Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.”

Theo dữ kiện bạn đưa ra: “Gia đình tôi hiện có ba chị em, bố của tôi hiện nay 98 tuổi”, tức là bố bạn chưa mất, như vậy chưa thể mở thừa kế nên quyền sử dụng mảnh đất 200m2 đó vẫn thuộc quyền sở hữu của bố bạn, ba chị em bạn không có quyền với mảnh đất này và cũng không thể làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc bạn nói “Ba chị em tôi đã đứng tên hợp pháp trên sổ đỏ” là trái quy định của pháp luật, trừ trường hợp bố bạn đã làm thủ tục tặng cho mảnh đất đó cho ba chị em bạn.

Về thủ tục bán mảnh đất chúng tôi tư vấn như sau:

Vì bố bạn còn sống nên quyền sử dụng đất vẫn thuộc quyền sở hữu của bố bạn nên bố bạn có toàn quyền định đoạt đối với mảnh đất đó và là người trực tiếp làm thủ tục chuyển nhượng đất đai theo quy định của pháp luật. Ngoài ra bố bạn có thể lập văn bản ủy quyền cho người khác làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dung đất. Hợp đồng ủy quyền không bắt buộc phải công chứng nhưng nên công chứng để tránh tranh chấp về sau.

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo trình tự sau:

- Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng hoặc tại UBND xã

Các bên cần chuẩn bị hồ sơ, tài liệu sau đây:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Bản sao giấy tờ nhân thân của hai bên (gồm chứng minh nhân dân và hộ khẩu);

+ Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (nếu có)

+ Hợp đồng ủy quyền (nếu có)

Khi ký hợp đồng, các bên phải xuất trình các giấy tờ bản gốc cho các bộ công chứng đối chiếu. Sau khi xét thấy tài liệu đầy đủ, quyền sử dụng đất đủ điều kiện chuyển nhượng, công chứng viên sẽ phát hành hợp đồng cho các bên để đi thực hiện thủ tục sang tên tại cơ quan thẩm quyền.

-Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).

3. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

- Bước ba: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ, bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng (đã công chứng).

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính).

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

6.Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính).

7. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bản chính)

Trường hợp bên chuyển nhượng là người có duy nhất một nhà ở, đất ở thì được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại khoản 2 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân. Sau khi bán mảnh đất, bố bạn có toàn quyền định đoạt số tiền từ việc bán đất.