Câu hỏi: Bồi thường đất nông nghiệp đã khai hoang, sử dụng từ năm 2005

Trả lời: Bây giờ UBND huyện có quyết định thu hồi đất này để giao cho một công ty xây dựng khu nhà ở và mức bồi thường 57000đ/m2 và nếu gia đình không chấp nhận mức bồi thường đó sẽ bị cưỡng chế tịch thu đất và không bồi thường nữa. Vậy cho em hỏi là mức bồi thường đó đã hợp lý chưa ạ? Và nếu nhà em cương quyết đòi thêm tiền bồi thường mà họ không chấp nhận thì họ có quyền cưỡng chế và không đền bù nữa không ạ? Em xin chân thành cảm ơn!!!

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi đưa ra một số ý kiến như sau:

Thứ nhất, về điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vi mục đích quốc phòng, an ninh; phát triền kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm,

có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có

đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,

quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất nông nghiệp của gia đình bạn có nguồn gốc từ khai hoang, đến nay chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với quy định trên thì gia đình bạn chỉ được bồi thường

khi mảnh đất trên đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 3013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này

.”

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất trên được sử dụng từ năm 2005 (không thuộc khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai năm 2013), vậy có hai trường hợp xảy ra:

- Trường hợp một: Nếu gia đình bạn có hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp, địa phương gia đình bạn đang sống là vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng nghĩa với việc được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi.

- Trường hợp hai: nếu địa phương gia đình bạn đang sống không thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn hoặc thuộc một trong hai vùng trên nhưng đất không sử dụng ổn định, có tranh chấp thì không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Và khi nhà nước thu hồi, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất.

Thứ hai, về mức bồi thường khi thu hồi đất.

- Bồi thường về đất:

Căn cứ quy định tại Điều 74 Luật đất đai năm 2013 về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Theo nguyên tắc trên, nếu đất của gia đình bạn thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như đã phân tích ở phần thứ nhất thì được bồi thường. Nếu đất thu hồi là đất nông nghiệp thì sẽ được giao một diện tích đất với cùng mục đích là đất nông nghiệp. Nếu không có đất nông nghiệp để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Do bạn không cung cấp địa chỉ nên để biết mức bồi thường 57000đ/m2 đã hợp lý hay chưa, bạn tra cứu bảng giá đất cụ thể của địa phương mình tại thời điểm có quyết định thu hồi để xác định.

- Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại:

Ngoài bồi thường về đất, nếu trong quá trình sử dụng có đầu tư vào đất thì còn được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại, cụ thể quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất. "

- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất ngoài việc được bồi thường theo quy định của Luật này còn được Nhà nước xem xét hỗ trợ; Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tiemf kiếm việc làm.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về các vấn đề pháp lý liên quan trên cơ sở thông tin bạn cung cấp. Bạn đối chiếu với điều kiện của gia đình mình để cân nhắc có chấp nhận mức bồi thường mà UBND đưa ra hay không.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Bồi thường đất nông nghiệp đã khai hoang, sử dụng từ năm 2005

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Luật gia: Khánh Thương - Công ty Luật Minh Gia