Câu hỏi: Chào luật sư, Gia đình tôi có mua một mảnh đất vào năm 1997 của ông H, có giấy tờ mua bán và xác nhận của người làm chứng. Ông H không có chứng nhận QSDĐ cho mảnh đất này nhưng có quyết định cấp đất của UBND phường vào năm 2011.

Vậy mong luật sư cho tôi hỏi:

1) Gia đình tôi có đủ điều kiện xin cấp QSDĐ mà không phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước hay không?

2) Nếu đủ thì chúng tôi phải làm thủ tục gì để được cấp QSDĐ? Nếu không đủ thì chúng tôi phải làm thủ tục gì để được cấp QSDĐ?

Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, xin chân thành cảm ơn và chúc các luật sư nhiều sức khỏe và thành công.

Trả lời: Thứ nhất, điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ vào Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ…”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn mua đất bằng giấy tờ viết tay từ năm 1997 nhưng đến năm 2011 ông H mới có quyết định giao đất thì tại thời điểm được giao đất ông H mới đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông H sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể chuyển nhượng hợp pháp lại cho bạn. Năm 1997 hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không hợp pháp và một trong các bên có thể tuyên hủy giao dịch dân sự trên. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 1997 là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (áp dụng luật đất đai năm 1993). Sau khi tuyên hủy hợp đồng, ông H đã được cấp giấy chứng nhận thì thực hiện việc giao kết hợp đồng. Nêu gia đình bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp với ông H thì có thể xin cấp giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Tuy nhiên nếu hiện nay ông H không có tranh chấp với gia đình bạn và nếu gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất này ổn định từ thời điểm nhận chuyển nhượng đến nay mà không có bất kỳ tranh chấp gì thì có thể xin xác nhận của ông A về việc ông A không tranh chấp và yêu cầu Ủy ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là đất đã sử dụng ổn định lâu dài để yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”

Nếu gia đình bạn có hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn thì khi yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

Thứ hai, thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Mẫu số 04/ĐK ban hành kèm theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT);

-  Xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

-  Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.