Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và tổ chức và quyền chuyển mực đích sử dụng đât theo quy định của pháp luật hiện hành. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Hiện nay Tôi có mua 1 khu đất của hộ dân ( đất này được Nông trường giao khoán trồng chè), đất này là đất giao khoán chứ chưa có sổ đỏ. Sau đó tôi bán lại cho công ty  ( công ty này tôi là giám đốc) để chuyển đổi mục đích sử dụng sang xây dựng nhà máy sản xuất. Hiện nay thì công ty của tôi đang làm thủ tục để xin chuyển đổi mục đích sử dụng và cấp sổ đỏ của cơ quan nhà nước. Theo tôi được biết thì nhà nước sẽ làm thủ tục thu hồi đất của tôi để giao lại cho công ty làm dự án.Tôi có mấy câu hỏi đặt ra:1. Tiền công ty bỏ ra mua đất của tôi thì có được tính là giá trị tài sản vô hình không. Và khi mua của cá nhân để chuyển đổi mục đích sử dụng có hợp lý không? 2. Giá trị quyền sử dụng đất của công ty được ghi nhận khi công ty tôi làm thủ tục đền bù cho tôi hay khi ký hợp mua bán đất giữa tôi và công ty. Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
tài sản vô hình của doanh nghiệp là những tài sản không có hình thái vật chất, thể hiện một lượng giá trị đã được đầu tư thoả mãn các tiêu chuẩn của tài sản cố định vô hình, tham gia vào nhiều chu kỳ kinh doanh, như một số chi phí liên quan trực tiếp tới đất sử dụng; chi phí về quyền phát hành, bằng phát minh, bằng sáng chế, bản quyền tác giả... Theo đó cách xác định giá tài sản cố định vô hình theo khoản 2, điều 4 Thông tư 45/2013/ TT – BTC hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định như sau:

2. Xác định nguyên giá tài sản cố định vô hình:

a) Tài sản cố định vô hình mua sắm:

Nguyên giá TSCĐ vô hình mua sắm là giá mua thực tế phải trả cộng (+) các khoản thuế (không bao gồm các khoản thuế được hoàn lại) và các chi phí liên quan trực tiếp phải chi ra tính đến thời điểm đưa tài sản vào sử dụng.

Trường hợp TSCĐ vô hình mua sắm theo hình thức trả chậm, trả góp, nguyên giá TSCĐ là giá mua tài sản theo phương thức trả tiền ngay tại thời điểm mua (không bao gồm lãi trả chậm).

.....

đ) TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất:

- TSCĐ vô hình là quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Quyền sử dụng đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp (bao gồm quyền sử dụng đất có thời hạn, quyền sử dụng đất không thời hạn).

Như vậy,
quyền sử dụng đất khi là tài sản hợp pháp của công ty thông qua thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ là tài sản cố định vô hình của doanh nghiệp
. Tuy nhiên, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện theo quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013 :

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp diện tích đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên chưa đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng. Sau khi gia đình đang sử dụng diện tích đất thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng rồi chuyển nhượng cho bạn. Bạn thực hiện đăng ký biến động sang tên quyền sử dụng mang tên bạn thì chuyển nhượng cho doanh nghiệp. Doanh nghiệp khi nhận chuyển nhượng hợp pháp mà muốn chuyển quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục chuyển mục đích. Việc chuyển mục đích sử dụng đất có thực hiện được hay không phụ thuộc vào nhu cầu của doanh nghiệp và quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Thứ hai,
khi thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ bạn sang công ty thì trên hợp đồng chuyển nhượng sẽ thể hiện giá trị chuyển nhượng. Khi xác định giá trị chuyển nhượng giữa công ty và bạn thì xác định giá tài sản cố định vô hình theo quy định tại khoản 2, điều 5 Thông tư 45/2013/TT – BTC trên đây. Đồng thời quyền sử dụng đất của công ty được ghi nhận từ thời điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực và công nhận thông qua việc đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.