Câu hỏi: Để đảm bảo cho hoạt động mua bán được diễn ra thuận lợi, việc đặt cọc môt khoản chi phí trước thường được đặt ra. Tuy nhiên, việc đặt cọc cũng thường phát sinh tranh chấp khi một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Vậy, việc xử lý hành vi vi phạm hợp đồng đặt cọc thế nào, Luật Minh Gia sẽ giải đáp ngay sau đây.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Nhờ văn phòng giải đáp giúp tôi về vấn đề vi phạm hợp đồng như sau: Tôi có hợp đồng đặt cọc với số tiền 150 triệu đồng để mua nhà của ông C. Nhưng vì lý do giá trị nhà đất tăng lên nên ông C yêu cầu tôi trả thêm tiền, tôi không đồng ý thì ông C tự ý huỷ hợp đồng đặt cọc và nói rằng sẽ trả lại tiền cho tôi. Xin hỏi việc ông C trả lại tôi tiền cọc có đúng quy định của pháp luật không và vụ việc được xử lý như thế nào? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;
nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Đồng thời căn cứ điểm a mục 1 Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP quy định như sau:

“Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:

a. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc theo quy định tại khoản 2 Điều 363 BLDS
( mà khoản 2 Điều 363 Bộ luật dân sự 1995 tương ứng với khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự 2015).

Như vậy, theo quy định của pháp luật, đặt cọc là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo thông tin bạn đưa ra, bạn có đặt cọc cho ông C số tiền là 150 triệu đồng để mua nhà, hai bên có lập hợp đồng đặt cọc. Như vậy, trong trường hợp này cần xác định trong nội dung hợp đồng đặt cọc giữa bạn và ông C có thỏa thuận về vấn đề xử lý khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc không, nếu không có thỏa thuận thì theo quy định của pháp luật, nếu ông C tự ý hủy hợp đồng đặt cọc thì ông C có nghĩa vụ phải trả lại tiền đặt cọc là 150 triệu đồng cho bạn đồng thời phải chịu phạt cọc số tiền 150 triệu đồng. Bạn có thể yêu cầu ông C trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc.

Ngoài ra theo Điều 360 Bộ luật dân sự 2015 quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại như sau:
“Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
Như vậy, nếu bạn chứng minh được việc ông C tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc khiến bạn phải chịu thiệt hại như không có chỗ ở, hoạt động kinh doanh gặp khó khăn...thì bạn có thể yêu cầu ông C bồi thường thiệt hại.

Trong trường hợp ông C không thực hiện trả lại tiền cọc, chịu phạt cọc và thực hiện bồi thường (nếu có) bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc.

Trân trọng!

Phòng tư vấn – Công ty Luật Minh Gia