Câu hỏi: Cha mẹ tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước cấp năm 1995, do cha tôi đứng tên trên giấy chứng nhận, tài sản là tài sản chung của cha mẹ tôi. Đến năm 2019, mẹ tôi qua đời nhưng không để lại di chúc. Cuối tháng 03/2022, cha tôi làm thủ tục công chứng chứng thực tại UBND xã để cấp đổi giấy chứng nhận cho 1 (một) thửa đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm nhiều thửa đất), mà không thông báo cho chúng tôi được biết. Khi chúng tôi liên hệ với UBND xã thì họ cho biết, việc họ công chứng chứng thực để cha tôi được cấp đổi thửa đất ra sổ mới là do: đây là tài sản của riêng cha tôi, giấy chứng nhận do ông đứng tên và không có tranh chấp. Và văn phòng đăng ký đất đai huyện đã cấp giấy cho cha tôi. Tuy nhiên, theo hiểu biết của mình, tôi và các anh chị được hưởng quyền thừa kế theo pháp luật do mẹ tôi qua đời mà không để lại di chúc. Nên việc cha tôi đơn phương thực hiện như trên là không đúng. Xin luật sư giải đáp giúp tôi những thắc mắc sau: 1. Việc cha tôi đơn phương thực hiện cấp đổi, 1 thửa đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên, cho bản thân ông là đúng hay sai? Có được cấp đổi khi không có sự đồng ý của những người con hay không? 2. Nếu nhà nước cấp sổ mới cho cha tôi, thì quyền sở hữu của chúng tôi đối với phần thửa đất đó có bị ảnh hưởng hay không? Có bị mất quyền thừa kế hay không? 3. Nếu việc cấp đổi đó là trái pháp luật, thì tôi có thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cha tôi đã làm hay không? Nếu phải khởi kiện ra tòa án thì phải khởi kiện ai và trình tự thực hiện như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của bạn, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn mất không để lại di chúc nên trường hợp này tài sản của mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cả cha và mẹ bạn cùng đứng tên nên đây là tài sản chung. Do đó tài sản chung của 2 người thì 1/2 tài sản là tài sản riêng của cha bạn, 1/2 còn lại là di sản của mẹ bạn để lại sau khi mất và số tài sản của mẹ bạn sẽ được chia đều cho những người ở hàng thừa kế thứ nhất.

Những người thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 bao gồm:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Theo quy định trên thì giấy trị mảnh đất sẽ được chia như sau:

Hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của mẹ bạn; mỗi người sẽ được nhận 1 phần bằng nhau từ ½ giá trị mảnh đất của mẹ bạn.
Cha bạn sẽ được hưởng ½ giá trị mảnh đất + một phần thừa kế từ di sản của người vợ.

1. Việc cha tôi đơn phương thực hiện cấp đổi, 1 thửa đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên cho bản thân ông là đúng hay sai? Có được cấp đổi khi không có sự đồng ý của những người con hay không?

Trong trường hợp tài sản chung của cha mẹ bạn được phân chia dựa trên quyết định của Tòa án thì theo như phân tích phía trên, cha bạn là chủ sở hữu của ½ giá trị mảnh đất và 1 phần thừa kế từ di sản mà mẹ bạn để lại theo hàng thừa kế thứ nhất, tức 1 phần trong ½ giá trị mảnh đất còn lại. Đối với ½ giá trị mảnh đất mà cha bạn được hưởng theo quy định về tài sản chung của vợ chồng thì thuộc sở hữu của cha bạn nên cha bạn có thể đương nhiên thực hiện việc cấp đổi. Đối với 1 phần giá trị mảnh đất từ di sản thừa kế mẹ bạn để lại thì thuộc vào trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013 như sau
: “c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”.

Như vậy, nếu 1 thửa đất nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mà cha bạn đang đơn phương thực hiện việc cấp đổi thuộc vào phạm vi của ½ giá trị mảnh đất cha bạn được hưởng theo chế độ phân chia tài sản chung hoặc 1 phần trong di sản mà mẹ bạn để lại và cha bạn được hưởng thừa kế theo pháp luật thì cha bạn có căn cứ để thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần thông qua sự đồng ý của những người con. Tuy nhiên, việc cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện khi đã xác định được phần đất nào thuộc về bố bạn, phần đất nào thuộc về các con. Trong trường hợp việc phân chia không dựa trên quyết định của Tòa án hoặc cha bạn không có sự thỏa thuận với các con mà tự ý cấp đổi toàn bộ giấy chứng nhận của mảnh đất thì không phù hợp với quy định của pháp luật.

2. Nếu nhà nước cấp sổ mới cho cha tôi, thì quyền sở hữu của chúng tôi đối với phần thửa đất đó có bị ảnh hưởng hay không? Có bị mất quyền thừa kế hay không?

Trong trường hợp nhà nước cấp sổ mới cho cha bạn đối với phần đất thuộc sở hữu riêng của cha bạn, tức ½ giá trị mảnh đất và 1 phần giá trị mảnh đất từ di sản của mẹ bạn thì việc cấp đổi trên phù hợp với quy định của pháp luật.

Mỗi người ở hàng thừa kế thứ nhất đều sẽ được hưởng các phần di sản bằng nhau, khi cha bạn đơn phương thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất ông được hưởng như trên thì vẫn không làm ảnh hưởng đến quyền sở hữu hay quyền thừa kế của bạn và anh chị bạn đối với phần di sản của mẹ bạn.

3. Nếu việc cấp đổi đó là trái pháp luật, thì tôi có thể yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cha tôi đã làm hay không? Nếu phải khởi kiện ra tòa án thì phải khởi kiện ai và trình tự thực hiện như thế nào?

Trong trường hợp việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện đối giá trị mảnh đất thuộc phần thừa kế của bạn và anh chị bạn thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 như sau:
“Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết.”.
Như vậy, trong trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái pháp luật thì bạn có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án có thâm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.

Về thủ tục khởi kiện bạn có thể lựa chọn khởi kiện hành chính yêu cầu Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc khởi kiện dân sự yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên,
để đảm bảo giải quyết triệt để vấn đề của bạn thì bạn nên cân nhắc khởi kiện dân sự về việc phân chia di sản thừa kế. Từ đó sẽ xác định việc cấp giấy chứng nhận có đúng không, trong trường hợp việc cấp là không đúng thì giấy chứng nhận sẽ bị hủy.