Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi được bà nội chia cho một mảnh đất ở quê, hiện thì chỉ có giấy cho tặng do bà nội tôi viết tay và được xác nhận bởi chính quyền đị phương sở tại. Do tôi không có nhu cầu sử dụng, và tôi đang định cư ở xa nên tôi chưa làm giấy xin tách sổ đỏ ra riêng.

Nay tôi muốn chuyển quyền sử dụng mảnh đất trên cho em gái tôi toàn quyền sử dụng thì tôi phải làm như thế nào, thủ tục ra sao, em tôi có làm được sổ đứng tên cô ấy mà tôi đang ở nước ngoài hay không? Giấy di chúc cho tặng do bà nội tôi để lại thì tôi có thể làm hợp đồng ủy quyền tại phòng công chứng được không, hay bắt buộc phải có sổ đỏ đứng tên tôi thì mới làm được hợp đồng chuyển nhượng? Hiện tôi không có điều kiện về nước, mong các luật sư hướng dẫn và giúp đỡ cho.Xin chân thành cảm ơn Luật Sư.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai 2013 về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, một trong những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nên mặc dù giữa bà và bạn có hợp đồng tặng cho có xác nhận của Uỷ ban xã nhưng vẫn chưa tiến hành thủ tục để bạn đứng tên trên giấy chứng nhận. Do đó, về mặt pháp lý bạn vẫn chưa đủ điều kiện để thực hiện các quyền của người sử dụng đất.

Để bạn thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất cho người em thì bạn sẽ phải hoàn tất các thủ tục sang tên giữa bà và bạn trước. Cụ thể, bạn sẽ phải tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho tài sản theo quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Sau khi công chứng xong hợp đồng bạn sẽ nộp bộ hồ sơ cho văn phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục sang tên.

Tuy nhiên, như bạn nói do bạn đang ở xa không thể quay về thực hiện được các giao dịch có liên quan. Trong trường hợp này bạn có thể tiến hành ủy quyền( lập văn bản ủy quyền) cho người khác để họ thực hiện thay bạn hoàn tất thủ tục sang tên từ bà sang bạn. Sau khi hoàn tất xong về mặt pháp luật  bạn được thừa nhận là chủ sở hữu đối quyền sử dụng đất và bạn hoàn toàn có thể ủy quyền tiếp cho người khác để thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đối với người em.