Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp mà cần sự đồng ý của anh chị em. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu :
Gia đình tôi được cấp đất làm nông nghiệp từ lâu nhưng năm ngoái 2014  mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do mẹ tôi đứng tên. Trên giấy ghi là cấp cho hộ bà... Gia đình tôi có 7 anh chị em (2 trai, 5 gái), bố mẹ tôi đã li hôn từ lâu, 5 chị em gái đều đã lấy chồng và tách khẩu. Hiện tại trong sổ hộ khẩu chỉ có ghi tên mẹ tôi và 2 người anh trai, 1 người đã chết, 1 người lập gia đình và tách hộ năm 2007. Nay mẹ tôi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi để tiếp tục làm nông nghiệp (vì trong nhà chỉ có duy nhất mẹ tôi và tôi làm nông nghiệp, các anh chị em khác đều làm công việc khác, mẹ tôi tuổi cao đã thôi làm từ lâu, chỉ có mình tôi đang làm và đóng thuế, nếu tôi không giữ đất sẽ bị mọi người xung quanh lấn chiếm). Hợp đồng đã được công chứng nhưng khi sang tên, phía phòng đăng ký yêu cầu phải có giấy xác nhận đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

Tôi xin hỏi: Vậy tôi sẽ phải hỏi ý kiến của tất cả các anh chị em để được đứng tên? Nếu như có 1 người không đồng ý (anh trai tôi) tôi sẽ không được chuyển nhượng? Tôi đã trình bày như trên nhưng phía cán bộ nói phải hỏi tất cả các anh chị em gái nhà tôi. Nhưng như vậy không hợp lí vì từ trước giờ trong nhà không có ai làm nông cả. Xin nhờ quý công ty giúp cho tôi phải làm thế nào và cần giấy tờ gì để đưa cho phòng đăng ký?
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Trong yêu cầu chị có nói gia đình chị được cấp đất làm nông nghiệp từ lâu và cho tới năm 2014 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và tại năm 2014 thì bố mẹ chị đã ly hôn từ lâu, và điều này chứng tỏ phần đất này không phải tài sản chung của bố mẹ chị.

Tuy nhiên, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trên giấy có ghi là cấp cho “ hộ bà…” mà hiện tại trong sổ hộ khẩu chỉ có ghi tên mẹ chị và 2 người anh trai, một người đã chết, 1 người anh đã lập gia đình và tách hộ.

Căn cứ vào điều 22 Luật cư trú năm 2006 thì có quy định:

1. Người thuộc một trong các trường hợp sau đây thì bị xoá đăng ký thường trú:

a) Chết, bị Toà án tuyên bố là mất tích hoặc đã chết;

b) Được tuyển dụng vào Quân đội nhân dân, Công an nhân dân ở tập trung trong doanh trại;

c) Đã có quyết định huỷ đăng ký thường trú quy định tại Điều 37 của Luật này

d) Ra nước ngoài để định cư;

đ) Đã đăng ký thường trú ở nơi cư trú mới; trong trường hợp này, cơ quan đã làm thủ tục đăng ký thường trú cho công dân ở nơi cư trú mới có trách nhiệm thông báo ngay cho cơ quan đã cấp giấy chuyển hộ khẩu để xoá đăng ký thường trú ở nơi cư trú cũ.

Có thể thấy, trong yêu cầu trên của chị vì có sự mâu thuẫn vì trong hai người anh của chị một người đã chết và một người đã tách hộ thì họ sẽ không có tên nằm trong sổ hộ khẩu của chị được. Vậy nên, chị nên xem ký lại việc tách hộ của anh trai chị xem anh ta có và tên trong sổ hộ khẩu của gia đình chị.

Vì vậy, với trường hợp của chị, có thể có hai trường hợp như sau:

Nếu như anh trai chị đã tách hộ và không còn tên trong sổ hộ khẩu nữa thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp trên sẽ là của riêng mẹ chị và việc chuyển quyền sử dụng đất này sẽ không phụ thuộc vào sự đồng ý của anh trai chị. Cho nên, trong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không cần sự đồng ý của các anh chị em của chị. Và lúc này thì chị cần mang sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , tờ khai về nghĩa vụ tài chính, tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng hợp đồng được công chứng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tới phòng đăng kí để họ có thể hoàn tất thủ tục cho chị.

Còn nếu như việc anh trai chị tách hộ nhưng vẫn còn tên trong sổ hộ khẩu với mẹ chị thì mảnh đất nông nghiệp này sẽ thuộc về hộ gia đình mẹ chị ( gồm mẹ chị và anh trai chị) vì trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi rõ là của “ hộ bà…”. Cho nên, khi thực hiện thủ tục sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất này phải có sự đồng ý của anh trai chị( người mà có tên có tên trong sổ hộ khẩu cùng với mẹ chị).  Vì vậy, lúc này khi tới phòng đăng kí chị cần có bản thoả thuận (cam kết) của anh trai chị về việc đồng ý hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất cùng những giấy tờ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , tờ khai về nghĩa vụ tài chính, tờ khai thuế chuyển quyền sử dụng đất cùng hợp đồng được công chứng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tới phòng đăng kí để họ có thể hoàn tất thủ tục cho chị.

Trân trọng
!