Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn vấn đề như sau: năm 2007 tôi có chuyển nhượng cho ông A diện tích đất 2.300m, giá 500tr. Hợp đồng đã chứng thực và tôi sang tên cho ông A thi ông sẽ thanh toán đủ tiền đất.

Đất sang tên nhưng ông A không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Chỉ trả cho tôi 6 lần tổng cộng 199tr. Đến năm 2009. Tôi gửi đơn yêu cầu Tòa án giải quyết, đòi hủy bỏ hợp đồng. Qua các phiên tòa sơ thẩm, phúc thẩm đều tuyên ông A tiếp tục hợp đồng và trả tiền đất còn thiếu, và lãi suất vi phạm. Cụ thể: tôi giao đất và giấy đất cho Ông A sau khi ông A trả đủ tiền đất còn thiếu. Trong khi ông A chưa thi hành nghĩa vụ nộp tiền thì Thi hành án buộc tôi giao giấy đất cho ông A. Và tháng 9/2010 mặc dù giấy đất mang tên ông A tôi đag giữ thì ông A làm 3 Hợp đồng bán đất cho bà B, HD được UBND phường ký, cùng ngày ông A có tiền nộp vào thi hành án. 2011, Tòa án tối cao có quyết định giám đốc thẩm hủy án ST và PT xét xử lại. 2014, TA sơ thẩm lần 2 tuyên ông A tiếp tục trả tiền và ls theo giá thị trường (đất theo giá thị trường 1,9tr) 2015: TA phúc thẩm lần 2 tuyên hủy án ST, ông A tiếp tục trả tiền đất và lãi suất 64tr. - đất tôi bán từ năm 2007, đến nay 10 năm đi thưa kiện vì bên mua không thanh toán tiền đủ. Đến giờ nhận 64tr tiền lãi suất rất thiệt thòi cho gia đình tôi. Giấy đất tôi đang giữ mà ông A vẫn bán cho bên thứ 3. - đất của tôi là HỘ GIA ĐÌNH. Các con tôi không ký hợp đồng mua bán, có giám định chữ ký không phải của con tôi. Vậy HĐ có bị tuyên vô hiệu để hủy HĐ được k? Tôi muốn yêu cầu hủy HĐ mua bán với ông A, hoặc ông trả bao nhiêu tiền thì cắt bấy nhiêu đất. Nhờ các luật sư tư vấn để bảo vệ quyền lợi của tôi. Xin chân thành cảm ơn quý luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, theo quy định tại khoản 29 điều 2 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

29.
Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Đồng thời theo quy định tại điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định

Theo đó vì mảnh đất này được cấp cho hộ gia đình cho nên khi chuyển nhượng mảnh đất này cần phải có sự đồng ý của tất cả những người có tên trong hộ gia đình thời điểm được cấp đất. Cho nên chúng tôi sẽ trả lời câu hỏi của bạn theo 2 trường hợp như sau:

Một là việc chuyển nhượng mảnh đất với ông A những người trong gia đình của bạn đã biết và đồng ý chấp thuận giao dịch này, tuy họ không cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng nhưng đã đồng ý và thông qua văn bản thỏa thuận  bán đất và đồng ý để bạn đứng tên trên hợp đồng. Lúc này bạn không thể yêu cầu  Tòa án tuyên giao dịch giữa bạn và A là vô hiệu.

Hai là việc chuyển nhượng mảnh đất này chỉ có bạn thực hiện với danh nghĩa cá nhân bạn, những người trong hộ gia đình không đồng ý bán thì đây là giao dịch vô hiệu. Lúc này những người trong gia đình có quyền yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bạn và ông A  vô hiệu.

Tuy nhiên xem xét vụ việc của bạn kể cả những người trong gia đình không ký vào văn bản nhưng với quá trình 10 năm rồi những người trong gia đình đều không có ý kiến phản đối. Đồng thời vụ việc đã được xét xử rất nhiều lần qua các cấp xét xử chắc chắn sẽ xem xét tính hợp pháp của giao dịch này. Cho nên yêu cầu tuyên hủy hợp đồng do giao dịch vô hiệu có thể không được chấp nhận.