Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp yêu cầu khiếu nại giá đền bù về đất và thiệt hại về nhà khi Nhà nước thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế xã hội. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Gia đình tôi năm 2005 có xây dựng một ngôi nhà 60m2 trên thửa đất 90m thuộc đất ruộng,đất 03 tại A. Nay vào diện quy hoạch của thành phố,bên dự án đền bù xuống đo đạc và sau đó gửi bảng giá đền bù xuống cho gia đình tôi có 2 mức là 30% và 70% nhưng nhà tôi chỉ đc có 30% giá trị với lý do xây nhà sau năm 2004.còn 70% thì phải từ 2004 trở về trước mới đc,hiện tại gia đình tôi 7 nhân khẩu,trong đó có 1 e trai bị tâm thần đang sống và sinh hoạt trên mảnh đất đó mà tổng giá trị bồi thường được thông báo là 200trieu cùng 50 triệu hỗ trợ,gia đình tôi chưa chấp nhận và mong luật sư tư vấn giúp có phương án nào cho gia đình tôi không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội mà có bị thiệt hại về nhà ở thì sẽ được bồi thường, trừ các trường hợp ngôi nhà này là xây dựng vi phạm theo quy định tại điều 93 Luật đất đai năm 2013. Về nguyên tắc bồi thường thiệt hại quy định như sau:

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

…

Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

Như vậy pháp luật không quy định về việc bồi thường thiệt hại chỉ phụ thuộc vào thời điểm xây dựng công trình trước hay sau năm 2014 mà xác định trên giá trị của ngôi nhà. Khi xác định giá trị của ngôi nhà sẽ có xét đến năm xây dựng để tính chất lượng của công trình do cơ quan thẩm định định giá, tuy nhiên đây chỉ làm một trong các yếu tố xét thẩm định giá trị ngôi nhà.

Cần xác định rõ việc đã có quyết định bồi thường hay chưa. Nếu chưa có quyết định bồi thường, mà cấp có thẩm quyền chỉ đang trong quá trình xây dựng phương án đền bù thì phía gia đình có thể đưa đề xuất, ý kiến về vấn đề bồi thường thiệt hại tới Ủy ban nhân dân quận, huyện hoặc trung tâm giải phóng mặt bằng, phát triển quỹ đất để thay đổi về mức đền bù. Nếu đã có quyết định bồi thường thì gia đình có quyền khiếu nại về quyết định này theo quy định tại điều 204 Luật đất đai năm 2013:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, trong trường hợp quyết định thu hồi đất, quyết định bồi thường mà người bị thu hồi có căn cứ cho rằng quyết định đó chưa đúng với thực tế thiệt hại thì có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện hành chính. Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính (Điều 9 Luật khiếu nại 2011).

Trình tự khiếu nại được quy định tại Điều 7 Luật khiếu nại 2011 như sau:

"Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính"