Câu hỏi: Có được khởi kiện tuyên giao dịch thuê nhà vô hiệu khi đã hết thời hiệu?

Trả lời: Xin chào ! Tôi đã kí hợp đồng thuê nhà 5 năm giá 4.000.000 đ / tháng, ở được 3 năm . Sau đó tôi cho ông A  thuê lại với giá 8.000.000  thì chủ nhà bảo tôi đã vi phạm hợp đồng nên thu lại nhà. Chủ nhà vẫn cho chính ông A thuê.Trong quá trình thực hiện hợp đồng, tôi có đầu tư sửa chữa nhà ở số tiền rất lớn để cải tạo nhà, bên cho thuê chỉ hỗ trợ chi phí sửa chữa nhưng do hợp đồng chấm dứt trước thời hạn nên tôi không thể thu hối lại tiền đầu tư của tôi vào căn nhà đó.Hơn nữa : Đây là hợp đồng viết tay k có công chứng được kí vào tháng 11 năm 2014. Theo quy định vào năm đó thì hợp đồng phải có công chứng, nếu không có công chứng thì hợp đồng bị vô hiệu hoá. Như vậy tôi có thể khởi kiện như thế nào  để tôi có lợi. Mong tư vấn. Tôi cảm ơn nhiều -- Chúc sức khỏe và hạnh phúc!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Vì hợp đồng ban ký kết năm 2014 nên chịu sự điều chỉnh của Luật nhà ở năm 2005. Căn cứ theo quy định tại điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 thì hợp đồng thuê nhà ở phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể:

Điều 93. Trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở

3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức.

Do đó hợp đồng mà bạn và chủ nhà chỉ ký kết thông qua giấy tay bị vô hiệu hề mặt hình thức.Hợp đồng được ký kết vào tháng 11/2014, thời điệu để yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức là 2 năm. Do vậy trong vòng 2 năm bạn và bên cho thuê không có yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu cho nên giao dịch này đã có hiệu lực theo quy định tại điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015.

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

......

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

Vì hợp đồng đã có hiệu lực cho nên hiện tại căn cứ vào nội dung hợp đồng về điều khoản hỗ trợ chi phí cải tạo nhà ở để xác định có được hỗ trợ từ phía chủ nhà hay không. Nếu trong hợp đồng xác định bên thuê nhà và bên cho thuê cùng chịu chi phí khi tu sửa,cải tạo ngôi nhà thì buộc hai bên phải thực hiện theo đúng nghĩa vụ trong hợp đồng. Bên cho thuê không thực hiện khi này bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân cấp huyện để yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có điều khoản về xác định chi phí này thì không có cơ sở để thực hiện khởi kiện, việc bên cho thuê có hỗ trợ tiền cải tạo hay không phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên. Ngoài ra, cần xác định lại căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và trách nhiệm bồi thường thiệt hại giữa hai bên để giải quyết.

Trân trọng

CV tư vấn: Hà Tuyền - Luật Minh Gia.