Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp được cấp đất tái định cư khi đất bị thu hồi. Đất thuộc dự án treo thì khi có quyết định thu hồi đất có được cấp đất tái định cư không?

Nội dung tư vấn:
Chào  team VP luật sư Cho em hỏi: Nhà em có diện tích đất sử dụng 1.210m vuông đất thổ cư. Nhưng thuộc diện có dự án treo (lâu lắm rồi khoảng 7 năm) nên không tách được sổ đỏ. Hiện nay Ba em muốn cho các con trong gia đình.Tất cả đã lập gia đình và có hộ khẩu riêng. Trong đó có 3 người con gái là hộ khẩu ở chỗ khác, cùng xã nhưng khác thôn.Vậy khi Ba em viết giấy tặng quyền sử dụng đất cho các con thông qua biên bản họp gia đình, không có xác nhận của chính quyền địa phương. Vậy khi 3 người con gái đó về xây nhà trên mảnh đất của ba em (xây nhà năm 2019) thì khi có quyết định thu hồi đất, 3 người con gái có nhà đã xây đó có được cấp đất tái định cư không. Em rất cảm ơn VP luật sư ạ

Trả lời: Thứ nhất, mảnh đất nhà bạn có quyền sử dụng đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất của địa phương nhưng chưa có kế hoạch sử dụng, chưa có thông báo thu hồi đất của chính quyền địa phương thì căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, vì quy hoạch sử dụng đất ở địa phương bạn vẫn chưa có kế hoạch sử dụng nên bố bạn hoàn toàn có quyền được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có cả quyền tặng cho quyền sử dụng đất. Nhưng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này cần được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực đầy đủ mới có hiệu lực. Việc bố bạn chỉ lập văn bản tặng cho thông qua họp gia đình mà không có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì hợp đồng tặng cho này sẽ bị vô hiệu. Nếu hợp đồng tặng cho này vô hiệu thì tức là quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bố anh, 3 người con của bố bạn sẽ không có quyền sở hữu với quyền sử dụng mảnh đất này căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Khi có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, bố bạn mới là người được bồi thường nếu có đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Thứ hai, về cấp đất tái định cư, căn cứ quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, nếu bố bạn đủ điều kiện để được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất thì nếu không còn nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phương, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì mới được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở còn trường hợp còn nhà ở, đất ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì tùy vào điều kiện quỹ đất ở địa phương thì bố bạn có thể được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

Trường hợp 3 người con của bố bạn có đủ điều kiện để được bồi thường về đất và nhà ở (tại thời điểm thu hồi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đât hoặc có đủ điều kiện để được cấp các loại giấy tờ này), vì 3 người con đó có hộ khẩu ở cùng xã nhưng khác thôn với bố bạn và bạn cũng không nói rõ họ có nhà ở đó hay không thì theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP, nếu bị thu hồi hết đất ở hoặc phần đất sau khi thu hồi không còn đủ điều kiện để ở, nếu không còn đất ở, nhà ở nào khác thì được bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở tái định cư cho mỗi người, nếu còn đất ở hoặc nhà ở khác thì tùy vào điều kiện quỹ đất ở địa phương mà được xem xét bồi thường bằng đất ở cho mỗi người.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia