Câu hỏi: Tư vấn trường hợp muốn mua một phần mảnh đất nhưng sổ đỏ hiện tại đang được chủ bán thế chấp tại ngân hàng, nếu người mua đặt cọc thì cần giấy tờ gì và ai xác nhận thì đảm bảo.

Nội dung tư vấn:
Dear MINH GIA! Tôi đang có ý định muốn mua 1 mảnh đất nhưng đang gặp mấy lý do nên mong luật MINH GIA giúp đỡ. 1. mảnh đất tôi đang muốn mua đã có sổ đỏ nhưng tôi mua 1 phần nên cần tách đất nhưng thủ tục đó chưa làm được vì còn phải định lý lại. 2. sổ đỏ hiện tại đang được chủ bán cầm cố tại ngân hàng. Bây giờ chủ bán  bảo tôi cứ đi rút sổ đỏ cho tôi cầm cố và đặt cọc. Vậy mong công ty luật giúp tôi là nếu tôi đặt cọc thì cần giấy tờ gì và ai xác nhận thì đảm bảo. Có người bảo tôi không thì đến ngân hàng làm hồ sơ bảo lãnh về mua bán có được không. Mong công ty luật MINH GIA giúp đỡ...Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Trước hết, bạn đang có nhầm lẫn về hai khái niệm cầm cố tài sản và thế chấp tài sản.

Theo Điều 309 Bộ luật dân sự 2015, cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Theo Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Thực tiễn trong giao dịch vay với ngân hàng, việc “cầm cố sổ đỏ” thực chất là thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên thế chấp giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngân hàng giữ. Vì vậy ở trường hợp của bạn thực chất là chủ bán đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngân hàng.

Căn cứ Khoản 3 Điều 318 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tài sản thế chấp: “
Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
.”

Căn cứ Khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền của bên thế chấp: “
Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật
.”

Như vậy, để mua được mảnh đất đang thế chấp bạn cần yêu cầu bên bán đất tới làm việc trực tiếp với ngân hàng, nếu bên ngân hàng đồng ý cho chủ đất tách một phần diện tích đất thì chủ đất mới có quyền được bán lại phần diện tích đất đó cho bạn.

Khi đó, có hai trường hợp xảy ra:

Trường hợp thứ nhất: Chủ đất rút sổ đỏ và thay thế bằng một tài sản bảo đảm khác cho ngân hàng

Trong trường hợp này, để tránh những rủi ro không đáng có bạn có thể lựa chọn cách ký hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Theo đó, bạn sẽ chuyển trước cho bên chủ nhà một số tiền đặt cọc để đảm bảo khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng một phần thửa đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng.

Sau đó, chủ đất sẽ tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản thế chấp là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với một tài sản bảo đảm khác và giải chấp tải sản thế chấp đó. Sau khi có sổ đỏ, chủ đất và bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.

Trường hợp thứ hai: Bạn và chủ đất cùng với ngân hàng lập một thỏa thuận ba bên liên quan đến việc thanh toán tiền mua một phần mảnh đất giữa bên bán và bên mua cũng như việc thanh toán tiền nợ vay của bên bán đối với ngân hàng, thỏa thuận được lập phải công chứng. Theo thỏa thuận này, bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua mảnh đất đó vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp quyền sử dụng đất và đưa sổ cùng số tiền thừa (nếu có) cho bạn.

Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện nơi có bất động sản.

Tóm lại, nếu bạn lựa chọn hình thức đặt cọc thì hợp đồng đó phải được thể hiện bằng văn bản và chứng thực tại UBND xã hoặc tại các tổ chức hành nghề công chứng thì mới đảm bảo về mặt pháp luật.