Câu hỏi: Kính gửi:  Văn phòng luật sư. Tôi xin được tư vấn vấn đề về mua bán nhà đất như sau: Tôi có mua nhà đất theo: hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán công chứng (không có hợp đồng mua bán viết tay). Tại hợp đồng đặt cọc các bên có cam kết mua nhà với giá 2.05 tỷ,

Tuy nhiên vì tài sản đang thế chấp ở ngân hàng nên khi ký hợp đồng công chứng mua bán nhà đất chỉ ký giá mua bán: 300triệu đồng và bên bán phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Theo hợp đồng đặt cọc thì tôi đã đặt cọc bằng chuyển khoản 700triệu ngay sau khi ký hợp đồng và sẽ phải thanh toán nốt số tiền còn lại sau khi bên bán bàn giao sổ đỏ mang tên tôi cho Tôi, nhưng vì giúp gia đình người bán nên tôi đã chuyển hết tiền đặt cọc tiếp phần còn lại là 1.35 tỷ mà chưa nhận sổ đỏ. Trong quá trình mua bán người bán lấy lý do hoàn cảnh và yêu cầu tôi giúp không cho hàng xóm biết họ bán nhà đất. Vì tin và thương hoàn cảnh của họ trình bày nên tôi đã bị lừa mua phải nhà quy hoạch toàn bộ và dự án đã khởi công bước đầu thực hiện. Hiện tôi đã nhận được sổ đỏ tên mình. Tôi đã yêu cầu người bán trả lại tiền và tôi trả lại nhà như ban đầu, chi phí tôi chịu nhưng họ không đồng ý và hoàn toàn không hợp tác.  Vậy tôi xin hỏi: 1. Vì hợp đồng mua bán công chứng là 300 triệu trong khi tôi đã chuyển tiền theo hợp đồng đặt cọc + hợp đồng mua bán là 2.05 tỷ thì tôi có thể đòi lại số tiền 1.75 tỷ hay không?  Rất mong nhận được phản hồi của Văn phòng.  Trân trọng.

Trả lời: Do thông tin của bạn trình bày chưa nêu rõ là tại thời điểm bạn mua đất thì mảnh đất bạn mua đã có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể hay chưa? Cho nên đối với vấn đề của bạn chúng tôi xin được chia làm 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất
:  Nếu tại thời điểm bán đất,  phần đất này đã nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ thể của ủy ban nhân dân quận, huyện thì theo quy định của luật đất đai chủ sở hữu không có quyền chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất đó cho người khác hoặc trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bên bán có hành vi lừa đối bên bạn rằng phần đất này không nằm trong khu quy hoạch thì  hợp đồng mua bán đất của bạn với bên bán đất sẽ bị coi là vô hiệu (căn cứ theo điều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện chuyển nhượng đất đai). Trong trường hợp nếu hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc và có giấy biên nhận tiền (hóa đơn về việc chuyển tiền qua ngân hàng) thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân quận huyện nơi người bán đất cư trú để đòi bên bán hoàn lại số tiền mà bạn đã đặt cọc.

Trường hợp thứ hai: Nếu trong trường hợp tại thời điểm bạn mua đất, phần đất đó chưa nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của ủy ban nhân dân quận, huyện và bên bán có đầy đủ giấy tờ về đất thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đươc coi là hợp pháp. Mặt khác nếu gia đình bạn đã nhận được sổ đỏ mang tên mình có nghĩa là bạn đã có quyền sở hữu đối với phần đất trên. Do đó, bạn không có quyền yêu cầu bên bán đất trả lại phần tiền mà gia đình bạn đã đặt cọc.

>> Giải đáp thắc mắc về điều kiện chuyển nhượng đất đai, gọi:
1900.6169

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn thắc mắc về bồi thường khi nhà nước thu hồi đất?

Xin chào Luật Sư! Nhà em có một lô đất ngang 8m, dài 30m ở tại xã X, nhưng chỉ có giấy viết tay chứ chưa có GCN, Nay nhà nước đòi giải tỏa đất để xây trường học nhưng tiền đền bù tiền không thỏa đáng, nhiều lần mời những hộ gia đình có đất trong diện đền bù lên ũy ban xã để họp bồi thường đất nhưng không ai chịu vì giá bồi thường đưa ra quá thấp. đối với lô đất nhà em ban đầu chỉ có 30triệu sau nhiều lần đòi hỏi nay chỉ được 50 triệu đồng. số tiền bồi thường này thì quá thấp so với giá trị lô đất. Xin Luật sư tư vấn giúp em làm cách nào để có thể đòi lại được số tiền đền bù theo quy định pháp luật Đất đai. Em cảm ơn luật sư!

Trả lời:
Chảo bạn, chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Tư vấn về giá đất bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

>> Tư vấn thủ tục khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất

Theo đó, giá bồi thường sẽ dựa trên quyết định do ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Nên trường hợp thu hồi mà giá bồi thường không thỏa đáng, phù hợp với quy định cũng như quyết định của cơ quan có thẩm quyền cấp trên thì có quyền làm đơn khiếu nại gửi chủ tịch ủy ban nhân huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân để giải quyết.