Câu hỏi: Trường hợp đất được giao cho hộ gia đình thì xác định hộ gia đình sử dụng đất bao gồm những ai? Thành viên trong hộ gia đình có được chuyển nhượng đất này cho người khác hay không? Khi chuyển nhượng có cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào, quý công ty, có vấn đề rất nan giải kính mong quý công ty giải đáp giúp em ạ! Đất nhà em đang ở, sổ đỏ được đăng ký dưới tên của Hộ Bà nội em. Sổ được cấp vào năm 1998 (khoảng thời gian này chưa có sổ hộ khẩu) mà tại thời điểm này các bác của em cũng đã có nhà riêng và được cấp sổ đỏ cả rồi, lúc này chỉ còn ba em ở với nội, khi ba làm sổ đỏ lại không làm tên ba mà lại đăng ký dưới tên của nội. Mãi đến năm 2005 mới có sổ hộ khẩu mà trong chỉ có tên nội em. Giờ ba và bà nội muốn đổi tên sổ cho em nhưng các bác lại không chịu, đòi chia đất.

Như vậy, đưa ra pháp luật sẽ giải quyết như thế nào ạ?

Và khi làm sổ sang tên có cần biên bản họp gia đình không ạ?

Mong quý công ty giải đáp giúp em, em chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn đã cung cấp, mảnh đất của nội bạn được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất hộ gia đình, mà theo quy định tại Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 giải thích về hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, ở thời điểm nội bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bác của bạn không sống chung với nội nữa thì sẽ không được xác định là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất. Do đó các bác của bạn không được phép hạn chế nội bạn chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất sang cho bạn miễn là nội của bạn có đủ các điều kiện chuyển nhượng đất theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

...”

Khi chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, các bên phải giao kết hợp đồng bằng văn bản và hợp đồng này cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Trường hợp còn có người khác có quan hệ huyết thống chung sống và có chung quyền sử dụng đất tại thời điểm Nhà nước giao đất cho nội bạn thì hợp đồng tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ ký của những người đó.