Câu hỏi: Tư vấn về điều kiện, trình tự thủ tục và mức phí khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp được đền bù sang đất ở.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính chào luật sư! Em có 1 vấn đề muốn hỏi luật sư mong luật sư có thể bớt chút thời gian tư vấn giúp, em xin cảm ơn! Hiện nay gia đình em, sau khi thực hiện dồn điền đổi thửa thì số ruộng gồm mấy sào đã được chuyển về gần nhà, trong đó có gần 2 sào nằm đối diện nhà em đang ở( sát mặt đường làng).

Vậy cho em hỏi nếu gia đình em muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở thì có được không ạ? Thủ tục chuyển đổi như thế nào và mức phí là bao nhiêu?

Mong luật sư giải đáp giúp gia đình em. Em xin chân thành cám ơn! Mong phản hồi sớm từ luật sư!

Trả lời: Thứ nhất về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất - Luật đất đai 2013 quy định.

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, trong các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất mà pháp luật quy định không có trường hợp nào cho phép chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở. Do vậy, bạn sẽ phải tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 2 lần. Từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, rồi chuyển từ đất phi nông nghiệp sang đất ở. Tuy nhiên 2 lần chuyển này có thể được thực hiện trong cùng một lần làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Song bạn cũng cần lưu ý, việc có chuyển mục đích sử dụng đất được hay không còn cần phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất của địa phương bạn.

Thứ hai, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đât.

Theo đó, thủ tự chuyển mục đích sử dụng đất được quy Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Thứ ba, về mức phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền..

Trân trọng
!