Câu hỏi: Cần Luật sư tư vấn trường hợp xây dựng nhà tạm sau khi bị thu hồi như sau: Gia đình tôi có 468m2 Đất ở . Trên sổ đỏ có ghi là Đất ở cộng Vườn dài lâu ( ko ghi rõ đâu là vườn và đâu là đất ở ) Hiện nay nhà nước thu hồi 250m vuông đất để làm đường ( 250m đó nhà tôi ghi là đất ở để được đền bù nhiều hơn so với đất vườn ) Cho mình hỏi :

- Diện tích đất còn lại ( đất vườn ) có được phép xây dựng nhà tạm, nhà cấp 4 hay không.và Có cần thủ tục để làm nhà tạm hay nhà cấp 4 không.hay Cứ thế làm - Nếu chuyển đổi thì cần nhưng hồ sơ,thủ tục gì. Và giá tiền chuyển đổi mục đính sử dụng đất vườn sang đất ở là bao nhiêu ( khi thu hồi nhà nước đền bù là 5,5 triệu /m đất ở ) - Anh e gia đình nhà tôi phân chia tài sản đất do Bố Mẹ ( đã mất ) để lại  chỉ cần chính quyền địa phương xác nhận hay phải ra văn phòng công chứng Xin cảm ơn !

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia chúng tôi, về thắc mắc của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Có được xây nhà tạm sau khi bị thu hồi hay không?

Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập, đất vườn có thể dùng để trồng cây hàng năm, trồng hoa màu nhưng nếu bạn muốn xây nhà trên phần đất ấy thì bạn phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013:
“Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”
.

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai:

“Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất
bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Về nghĩa vụ tài chính:

Khi chuyển mục đích sử dụng  đất thì bạn sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định  tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất quy định:

“ Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Luật Đất đai 2013 sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Tức là bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%.

Giá đất làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND tỉnh/thành phố ban hành hàng năm.

Vấn đề chia tài sản do bố mẹ để lại:

Luật công chứng năm 2014  và Nghị định  23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký đã phân biệt rõ hai loại hoạt động công chứng và chứng thực; theo đó Công chứng viên của tổ chức công chứng thực hiện hoạt động công chứng tức là chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch; còn Phòng Tư pháp cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền chứng thực bản sao giấy tờ bản chính, chứng thực chữ ký.

Căn cứ vào các quy định trên, có thể chia làm 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất:
nếu ở địa phương bạn đã có tổ chức công chứng và việc công chứng các hợp đồng, giao dịch đã được chuyển cho các tổ chức công chứng theo Luật Công chứng thì Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của bạn phải được công chứng tại tổ chức công chứng; việc ủy ban nhân dân phường chứng thực Hợp đồng của bạn là không đúng thẩm quyền.

Thứ hai:
Nếu ở địa phương đó chưa có tổ chức công chứng thì Ủy ban nhân dân phường vẫn có thẩm quyền chứng thực Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của bạn. Người thực hiện là người được ủy ban nhân dân cấp xã giao thực hiện việc chứng thực theo quy định. Việc chứng thực tuân theo quy định tại Luật Công chứng và Nghị định số  23/2015/NĐ-CP.