Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Vợ chồng em mua một lô đất diện tích 4*22 là 88m2, giá bán 520triệu và sẽ được tách sổ từ một lô đất lớn phân lô ra bán tại Dĩ An, Bình Dương, mặt đường nhựa 8m và trên sổ người bán đưa cho vợ chồng em coi thì đất đang là đất trồng cây lâu năm, chưa có thổ cư. Em yêu cầu coi trích lục tách thửa thì bên bán nói chờ ký hợp đồng công chứng xong, đi đóng thổ cư rồi ra sổ luôn chứ không có trích lục.

Hợp đồng cọc 20triệu ghi rõ sẽ tách sổ riêng, thổ cư 60m2. Người bán hứa sau 25 ngày mới ra văn phòng công chứng ký hợp đồng, tại văn phòng công chứng sẽ thanh toán thêm 400triệu, còn lại 100triệu lúc nhận sổ sẽ thanh toán hết. Trước khi cọc em cũng đã lên phường và thị xã hỏi không quy hoạch, đất thuộc diện được tách sổ.

Xin hỏi luật sư vợ chồng em mua đất như thế có mạo hiểm không? Liệu bên bán có thể không tách sổ cho bên em không ạ? Em có cần yêu cầu bên bán thuê địa chính đo đất trước khi ra văn phòng công chứng không? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

Như vậy, trong trường hợp của bạn chỉ cần xác định thời điểm thực hiện giao kết người bán có đầy đủ điều kiện để chuyển nhượng (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp, đủ điều kiện tách thửa..và đảm bảo khi lập hợp đồng hai bên đều có mặt tại phòng công chứng để công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật trên) thì bạn có thể yên tâm để giao kết mà không lo việc giao kết của mình sẽ bị tuyên vô hiệu.

Đối với việc bên bán có thực hiện việc tách sổ cho bạn trong đó có 62m2 đất thổ cư hay không thì phụ thuộc hoàn toàn vào nội dung bản đặt cọc và hợp đồng giữa hai vợ chồng bạn giao kết với bên bán thế nào.
Theo đó, bản đặt cọc đã thể hiện rõ nghĩa vụ của bên bán phải tách sổ riêng trong đó đất thổ cư là 62m2 thì đương nhiên thời điểm công chứng xong hợp đồng bên bán bắt buộc phải thực hiện thủ tục tách sổ cho bạn.
Tuy nhiên, bạn cần xác định rõ việc tách sổ với diện tích đất thổ cư 62m2 là sao trong khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp với mục đích trồng cây lâu năm (bên bán sẽ làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư sau đó mới làm thủ tục tách sổ cho bạn, hay sau khi tách sổ mới làm thủ tục chuyển lên đất thổ cư cho bạn để xác định nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thuộc về bên nào). Do vậy, bạn cần thỏa thuận lại vấn đề trên với bên bán trước khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Việc tiến hành đo đạc trước khi công chứng hợp đồng thì không bắt buộc. Tuy nhiên, trong trường hợp để đảm bảo quyền lợi cũng như trách xảy ra tranh chấp về diện tích đất mua thì bạn có thể thỏa thuận với bên bán về việc yêu cầu địa chính xã đo đạc trước khi lập và công chứng hợp đồng mua bán.