Câu hỏi: : Xin chào các Luật sư Luật Minh Gia ạ Xin cho e được trình bày sự việc như sau ạ: Năm 2010 mẹ e có mượn của cô N số tiền là 120 triệu, lãi suất cao theo ngày. Do lãi suất quá cao, nhà e không có khả năng thanh toán. Năm 2012, cô N chốt tổng nợ cả gốc và lãi là 504 triệu. Do nhà e ko có tiền nên cô này siết nợ vườn cà phê đang kinh doanh, diện tích khỏang nửa ha, tổng số 500 cây cà phê đang thu hoạch. Giá trị vườn cà phê vào khoảng 300 triệu đồng tính vào thời điểm đó. Đồng thời cô N đòi siết cái nhà cấp 4 trên nền đất 8m mặt đường lớn, trị giá là 200 triệu. Nhưng chưa lấy nhà ngay, vẫn cho mẹ e ở tại nhà và thoả thuận nếu nhà e có 200 triệu thì sẽ cho chuộc. Đến năm 2014, cô N này yêu cầu mẹ em làm giấy sang nhượng nhà để cô Nguyên này bán cho 1 cá nhân khác, giấy này được viết tay, làm tại nhà của Thôn trưởng chứ không phải tại Uỷ ban nhân dân cấp xã như luật quy định. Đến nay, nhà e có thu xếp đc khoản tiền là 275 triệu, liên lạc với cô N để xin chuộc nhà. Giá chốt là 200 triệu và thêm 75 triệu tièn lãi. Gia đình e đồng ý giá chuộc này, nhưng cô N không đồng ý. Cô ấy đòi nhà e phải chuộc nhà với gía trị đất theo hiện tại. Khoảng 500 triệu. Như vậy nhà e không có khả năng. Thêm 1 điều nữa là đất nhà e ở trước đây chỉ là giấy tờ do nông trường cấp cho công nhân, đến năm 2018 mẹ e mới làm được sổ đỏ, và sổ đỏ mẹ e là người đứng tên. Hiện nay mẹ e đang giữ sổ. Cô N đòi mẹ e phải trả sổ đỏ cho cô ấy, nếu không sẽ kiện ra toà. Vậy, e xin hỏi các Luật sư: 1. Với giấy tờ chuyển nhượng viết bằng tay, tại nhà thôn trưởng, chỉ có cá nhân kí làm chứng thì có hiệu lực pháp luật ko? Hơn nữa, đây không phải là trường hợp mua bán, chuyển nhượng đơn thuần mà là siết nợ, vậy mẹ e và cô N ai đúng sai như thế nào ạ? 2. Nếu cô N kiện mẹ e ra toà thì gia đình e trình bày sự việc như trên, yêu cầu toà giải quyết có được không? Từ số tiền gốc 120 triệu, nhà e đã trả vườn trị giá 300 triệu, nay trả thêm 275 triệu thì đã đủ chưa? 3. Cô N cho vay lãi suất cao, theo ngày là 6.000₫/1trieu/1 ngày là có vi phạm pháp luật không? Cảm ơn các Luật sư đã xem và tư vấn ạ!

Trả lời: Thứ nhất, Hiệu lực của Giấy tờ chuyển nhượng viết bằng tay, tại nhà thôn trưởng, chỉ có cá nhân làm chứng.

Theo quy định tại khoản 3, điều 167, Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b. Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Giấy chuyển nhượng nhà đất thực chất cũng là một hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, Theo quy định trên thì hợp đồng này bắt buộc phải công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, điều 129, BLDS 2015:

"
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định trên, Giấy chuyển nhượng nhà đất đó nếu một trong các bên trong giao dịch đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của Giấy chuyển nhượng đó.

Thứ hai, Về vấn đề cô N kiện mẹ bạn ra Tòa.

Giấy sang nhượng nhà của mẹ bạn cho cô N do thỏa thuận của hai bên, không có chứng cứ nào minh chứng là cô N ép buộc mẹ bạn viết giấy này. Do đó, đây được xem là ý chí tự nguyện của mẹ bạn. Hơn nữa giấy chuyển nhượng này lại có hiểu lực pháp luật.  Về vấn đề khoản nợ của mẹ bạn, cô N có quyền kiện ra Tòa để yêu cầu mẹ bạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ.

Thứ ba, về lãi suất mà cô N cho vay trong Hợp đồng vay tài sản.

Theo quy định tại điều 468, BLDS 2015 về lãi suất:

“1. Lãi suất vay do các bên thỏa thuận.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về lãi suất thì lãi suất theo thỏa thuận không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay, trừ trường hợp luật khác có liên quan quy định khác. Căn cứ tình hình thực tế và theo đề xuất của Chính phủ, Ủy ban thường vụ Quốc hội quyết định điều chỉnh mức lãi suất nói trên và báo cáo Quốc hội tại kỳ họp gần nhất.”

Pháp luật hiện nay quy định mức lãi suất cho vay không được vượt quá 20%/năm của khoản tiền vay. Theo đó, năm 2010, khoản nợ của mẹ bạn là 120 triệu. Mỗi năm, mẹ bạn phải trả lãi suất nhưng không được vượt quá 20% của khoản tiền vay. Như vậy, số tiền mà cô N đòi mẹ bạn phải trả gấp nhiều lần số tiền thực tế tối đa mà mẹ bạn phải trả theo quy định của pháp luật.

Việc cô N cho vay với lãi suất cao như vậy đã vi phạm quy định của pháp luật. Hơn nữa, ở đây cô N còn có thể còn bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội cho vay nặng lãi. Tại điều 201, BLDS 2015 quy định như sau:

“
'1. Người nào trong giao dịch dân sự mà cho vay với lãi suất gấp 05 lần mức lãi suất cao nhất quy định trong Bộ luật dân sự, thu lợi bất chính từ 30.000.000 đồng đến dưới 100.000.000 đồng hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng hoặc phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm.

2. Phạm tội thu lợi bất chính từ 100.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

3. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm.''

Lãi suất cao nhất mà pháp luật cho vay trên tháng là: 5 * 1,66%= 8,33%.

Mà theo thông tin bạn đưa ra, lãi suất cô N cho vay là 6.000đ/ 1 triệu/ 1 ngày, tương ứng với 0,6%/1 ngày và 18%/1 tháng. Mức lãi suất này đã cao hơn mức lãi suất tối đa mà pháp luật dân sự cho phép. Do vậy, cô N đã vi phạm quy định của pháp luật về mức lãi suất cho vay cao hơn rất nhiều so với mức lãi suất tối đa mà pháp luật quy định.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn dân sự - Công ty Luật Minh Gia