Câu hỏi: Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Vậy trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì cần đáp ứng điều kiện gì? Hồ sơ, trình tự, thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất? Đất thuộc diện quy hoạch thì người sử dụng đất có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất không?

1. Luật sư tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất

Đất đai là nguồn tài nguyên sẵn có mà thiên nhiên đã ban tặng cho con người, là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia. Tại nước ta, Nhà nước đã ban hành những quy định pháp luật từ rất sớm để điều chỉnh các vấn đề về chế độ sở hữu đất đai, quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo đó, nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là sử dụng đất đúng mục đích. Trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì phải làm hồ sơ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào người sử dụng đất cũng được quyền chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bạn hoặc gia đình bạn gặp vướng mắc trong việc xác định điều kiện, hồ sơ, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia để được chúng tôi hỗ trợ.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Đất nằm trong quy hoạch có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất không?

Nội dung hỏi tư vấn
:

Chào Luật sư,Do hạn chế về mặt pháp luật, cách đây 6 năm, tôi được mẹ tôi mua cho một mảnh đất trồng cây lâu năm. Tôi có chung Quyền sử dụng đất với chủ đất trước đây như được gửi đính kèm với email này. Hiện tại, tôi tới trung tâm quy hoạch Thành phố thì được biết:1. Thửa đất này thuộc diện quy hoạch đất công nghiệp, chưa có dự án đầu tư2. Xung quanh thửa đất, người dân đã xây dựng nhà ở với mật độ 95% (người dân xây trái phép trong khu vực quy hoạch). Xin luật sư tư vấn, liệu tôi có thể:1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành đất ở?2. Quy hoạch đất công nghiệp sau bao lâu được điều chỉnh một lần? Tôi xin chân thành cảm tạ luật sư và hậu tạ nếu luật sư có thể tư vấn giúp tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế – xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Về việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, khoản 2, khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, đất trong quy hoạch vẫn có thể chuyển mục đích sử dụng đất nếu thuộc trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, theo Điều 52 và điểm d, điểm e khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp được quy định như sau:
“Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất của người yêu cầu thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.”

Do đó, trong trường hợp của bạn, mảnh đất thuộc diện quy hoạch đất công nghiệp, chưa có dự án đầu tư. Tuy nhiên, bạn cần phải xác định rõ việc đã có kế hoạch sử dụng đất hay chưa. Nếu kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch sử dụng đất phù hợp với mục đích gia đình cần chuyển thì bạn có thể thực hiện được việc chuyển mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó, về kỳ quy hoạch sử dụng đất, Căn cứ quy định tại Điều 37, luật đất đai 2013 về
Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“1. Kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.

2. Kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kỳ kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, đất an ninh là 05 năm. Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm.”

Như vậy, kỳ quy hoạch đất công nghiệp được điều chỉnh 10 năm một lần.