Câu hỏi: Thưa Luật sư, luật sư tư vấn giúp em về việc đất đai với ạ. Tổng diện tích đất của nhà em là 273m2 (thuộc thửa 87) do bà nội em đứng tên

Hiện nay bà đã già 85 tuổi rồi ạ, vì nhà khó khăn và neo đơn nên năm 2013 gia đình em có bán 200m2, nhờ gia đình người mua đất làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tách thửa, giấy chứng nhận được cấp từ 2013, nhưng đến 2/7/2016 họ mới đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhà em, trong giấy chứng nhận ghi:

- Thửa đất 87 đã tách thửa để chuyển quyền, diện tích không chuyển quyền là 53,2m2 đất ở thời hạn sử dụng lâu dài có số thửa mới là 87.

- Thửa đất số 315 diện tích 25,2m2 là lối đi chung cho thửa 87 và 314. Trên thực tế diện tích đất nhà em là 273m2, chuyển nhượng 200m2 thì phải còn lại là 73m2 chứ ạ sao lại còn 53,2m2 và 25,2m2 này là khoản sân của nhà em, giữa nhà em và nhà họ đã xây dãy tường phân cách rất cao và có lối đi riêng rồi ra kiệt rồi vậy tại sao trong giấy chứng nhận lại ghi là lối đi chung giữa nhà em và nhà họ trong khi thực tế nhà em và nhà họ điều đã có lối đi riêng. Như vậy là thiệt mất của nhà em 25,2m2, em phải làm sao bây giờ ạ?. Kính mong luật sư quan tâm tư vấn giúp đỡ gia đình em với ạ.Rất mong nhận được sự phản hồi sớm từ luật sư. Em xin chân thành cám ơn luật sư đã giành thời gian quý báu giúp đỡ cho gia đình em.

Trả lời: Dựa trên các thông tin bạn cung cấp, khi bán 200m2 đất (trên tổng 273m2 đất do bà nội của bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) gia đình bạn lại nhờ gia đình bên mua tiến hành các thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bạn cần liên hệ lại với bên mua để hỏi rõ về vấn đề khi họ làm thủ tục tách thửa thì họ ghi vào tờ khai như thế nào? Nếu xác định là do lỗi của bên mua ghi vào tờ khai sai dẫn đến việc 25,2m2 (diện tích sân của gia đình bạn) trở thành lối đi chung, mà thực tế hiện nay gia đình bạn vẫn đang sử dụng thì giải quyết như sau:

Căn cứ tại Khoản 5, Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Ngoài ra, Tại Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

"Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng."

Do diện tích trên thực tế mà gia đình bạn đang sử dụng lớn hơn so với diện tích ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đât, mà hiện tại thì gia đình bạn và hàng xóm đã xây tường rào ngăn cách rất cao, các bên có lối đi riêng, do vậy gia đình bạn cần làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục như sau:
Gia đình bạn cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:
+ Đơn đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp.
+ Bản sao hợp đồng mua bán đất giữa gia đình bạn và gia đình hàng xóm.
Khi chuẩn bị đủ hồ sơ, gia đình bạn nộp lên Văn phòng đăng ký đất đai để được giải quyết.

Tại Khoản 3 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về trách nhiệm của Văn phòng đăng ký đất đai như sau:

"3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận vào đơn đề nghị về lý do cấp đổi Giấy chứng nhận;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
c) Cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."