Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi có một vào thắc mắc liên quan đến luật đất đai, rất mong Luật sư giải đáp và tư vấn:- Năm 1998 Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất kích thước 6x24m, nhưng lúc mua bán thì Bố tôi chỉ làm giấy viết tay và có người làm chứng chứ không sang tên chuyển nhượng quyền sử dụng.- Cách đây vài năm thì mảnh đất đó nằm trong diện đền bù mở rộng đường, thì người bán đất cho Gia đình tôi lại lấy hết toàn bộ số tiền đền bù, và cũng không thông báo cho Gia đình tôi biết gì về việc đền bù và được đền bù. Diện tích sau mở rộng đường còn: 2x24m- Đặt biệt gần đây nhất thì có thông tin rằng ông ta đã bán mảnh đất đó cho 1 bên thứ 3 nữa.Vậy tôi muốn hỏi Luật sư:- Gia đình tôi có thể kiện để lấy lại mảnh đất thuộc về mình không?- Nếu ông ta đã bán mảnh đất đó cho bên thứ 3 thì sẽ như thế nào?- Thủ tục để khởi kiện bao gồm những gì?- Quy trình tiến hành gởi kiện bắt đầu từ đâu?Rất mong hồi âm sớm từ phía Luật sư.Trân trọng!Best Regards!

Trả lời: Theo thông tin chị cung cấp, bố chị có ký một giao dịch chuyển nhượng đất vào năm 1998 bằng giấy viết tay và chỉ có người làm chứng mà chưa làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Theo quy định tại Điều 691 Bộ luật dân sự 1995, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lâp thành văn bản và có chứng thực của Uỷ ban nhân dân, Cụ thể:

"
Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai. "

Như vậy, giao dịch chuyển nhượng giữa bố chị và bên chuyển nhượng không có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền nên bị coi là không tuân thủ về mặt hình thức và là căn cứ xác định hợp đồng vô hiệu. Hậu quả pháp ly được giải quyết theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau

“
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định
.”

Tuy nhiện, giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức sexvaanx được xác định là có hiệu lực nếu đủ điều kiện tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2014. Cụ thể:

“
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực
.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa bố bạn và bên chuyển nhượng nếu vi phạm về mặt hình thức nhưng vẫn  đảm bảo về mặt nội dung :không vi phạm điều cấm của pháp luật, đạo đức xã hội,   có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,các bên tự nguyên giao kết hợp đồng... đồng thời các bên thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thì hợp đồng có thể được xác định là có giá trị pháp lý, không bị coi là vô hiệu. Theo đó, nếu người chuyển nhượng ban đầu đã chuyển nhượng cho người thứ ba thì bị coi là vi phạm.Để đảm bảo quyền lợi của mình,bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Toàn án nhân dân quận (huyện) nơi có đất tranh chấp để yêu cầu giải quyết, việc gia đình bạn có đòi lại được thửa đất này hay không phụ thuộc vào việc Tòa án  xác định giao dịch chuyển nhượng giữa bố bạn và bên chuyển nhượng có hiệu lực hay không.

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Giấy tờ chứng minh thỏa thuận chuyển nhượng;

- Trích lục hồ sơ địa chính của thửa đất;

- Giấy tờ tùy thân của bên khời kiện