Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia. Tôi xin hỏi một vài điều: Gia đình tôi có 2 mảnh đất ở khá gần nhau đều là đất ở, nông thôn ven biển, trong đó:

Một mảnh đất mặt đường ( diện tích 78 m2 ) cấp quyền sử dụng đất ngày 08-10-2010;

Một mảnh nằm trong ngõ ( diện tích 328m2 ) cấp quyền sử dụng đất ngày 05-10-2005.

Xin hỏi luật sư:

• Gia đình tôi có giấy sử dụng đất lâu dài (đất phi nông nghiệp) nhưng hằng năm UBND xã vẫn thu tiền thuế sử dụng đất có đúng không?

• 2 mảnh đất này mang tên cùng chủ hộ. Nếu nộp thuế đất ở thì phải nộp những thuế gì và nộp bao nhiêu % trên diện tích?

• UBND xã tính thuế mảnh đất ở mặt đường cao hơn mảnh đất trong ngõ là đúng hay sai và mức chênh lệch là bao nhiêu giữa 2 mảnh đất?

• Vợ chồng tôi là chủ hộ nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con thì hằng năm con tôi vẫn đóng thuế bình thường là đúng không?

• Tôi lên phòng công chứng huyện để làm thủ tục chuyển nhượng đất cho con. Như vậy tôi phải nộp tiền, lệ phí bao gồm những khoản nào và những khoản đấy tính như thế nào?

• Chúng tôi thấy phòng công chứng huyện tính lệ phí quá cao. Nên chúng tôi lên phòng công chứng tỉnh làm thì có hợp lệ không và lệ phí có thay đổi gì không?

Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư xin cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất, nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm

Căn cứ các văn bản về thuế sử dụng đất, cụ thể: Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1994 và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở là đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo đó, gia đình bạn phải nộp thuế hàng năm:

- Từ 2005 đến trước ngày 01/01/2012 (Ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có hiệu lực) thì áp dụng theo Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi năm 1994: Thuế đất được tính hàng năm và nộp làm 2 kỳ, mỗi kỳ nộp 50% (năm mươi phần trăm). Kỳ đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4. Kỳ thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10 trong năm. Nếu đối tượng nộp thuế tự nguyện nộp toàn bộ thuế một lần thì thu vào kỳ đầu.

- Từ 01/01/2012 trở đi thì áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: gia đình bạn nộp thuế hàng năm, thời hạn chậm nhất là ngày 31/12 hàng năm (người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp 1 lần hoặc 2 lần trong năm); trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà người nộp thuế đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị.

Như vậy, về nguyên tắc thì gia đình bạn phải nộp thuế sử dụng đất đối với đất ở, trừ trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 10, Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Cơ quan thu thuế: cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc khai thuế, nộp thuế tại cơ quan, cá nhân được cơ quan thuế ủy quyền theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là cơ quan thuế cấp huyện) nơi có quyền sử dụng đất.
Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân xã. Đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân, Chi cục Thuế có thể ủy nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện thu thuế của người nộp thuế.

Thứ hai, mức tiền thuế sử dụng đất

Thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất). Trong đó:

- Diện tích đất tính thuế: Tổng diện tích 2 thửa đất ở thực tế sử dụng;(78 m2 + 328 m2)

- Giá của 1m2 đất:

"
Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất  tính thuế thì  không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

2. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở  trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc  lấn, chiếm   thì giá của 1 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.
"

Như vậy, căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định giá của 1 m2 đất. Thường thì giá đất ở mặt đường có giá trị cao hơn giá đất trong ngõ, bạn cần căn cứ giá do UBND tỉnh ban hành để biết cụ thể mức chênh lệch giá giữa hai thửa đất mà mình đang sử dụng. Do giá đất mặt đường cao hơn nên khi tính thuế sử dụng đất cao hơn là đương nhiên.

- Thuế suất: Việc tính thuế suất phụ thuộc vào diện tích đất tính thuế:

Diện tích trong hạn mức thì thuế suất là: 0.03%;  phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0.07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0.15%. Ngoài ra, đối với một số trường hợp đặc biệt thì áp dụng mức thuế suất theo Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.

Bạn cần xác định xem diện tích sử dụng đất ở của gia đình bạn có trong hạn mức hay không, nếu có thì vượt hạn mức bao nhiêu để áp dụng quy định trên. Cách xác định hạn mức tính thuế bạn có thể xem hướng dẫn tại tại Mục 1.4 Khoản 1 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Sau khi xác định được đầy đủ: diện tích đất tính thuế, giá đất 1m2 đất, thuế suất thì bạn có thể tham khảo cách tính tại Mục 2.4 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC để tính cụ thể tiền thuế sử dụng đất mà mình phải nộp.

Thứ ba, về việc chuyển nhượng (mua bán) đất cho con.

Nếu vợ chồng bạn chuyển nhượng diện tích đất trên cho con bạn thì con bạn trở thành người sử dụng đất và vẫn phải đóng thuế sử dụng đất theo quy định pháp luật, trừ trường hợp được miễn, giảm thuế theo quy định trên.

Đối với việc công chứng văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 42 Luật công chứng năm 2015 (có hiệu lực từ ngày 1/1/2015) thì:

"
Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
"

Như vậy nếu bạn không muốn công chứng ở Phòng công chứng ở huyện thì có thể công chứng ở Phòng công chứng ở tỉnh.

Các khoản có thể phát sinh khi công chứng: phí công chứng, thù lao công chứng và chi phí khác. Trong đó:

- Phí công chứng: phải nộp khi yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch.

- Thù lao công chứng: phải nộp khi yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng thực hiện việc soạn thảo hợp đồng, giao dịch, đánh máy, sao chụp, dịch giấy tờ, văn bản và các việc khác liên quan đến việc công chứng.

- Chi phí khác: trường hợp người yêu cầu công chứng đề nghị xác minh, giám định hoặc thực hiện công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng thì người yêu cầu công chứng phải trả chi phí để thực hiện việc đó. Mức chi phí do người yêu cầu công chứng và tổ chức hành nghề công chứng thỏa thuận. Tổ chức hành nghề công chứng không được thu chi phí cao hơn mức chi phí đã thỏa thuận.

Tất cả các khoản trên đều được niêm yết công khai tại trụ sở tổ chứng hành nghề công chứng, bạn có thể liên hệ hoặc đến trực tiếp trụ sở tổ chức này để biết về các khoản chi phí trên.

----

3. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất quy định thế nào?

Câu hỏi:

Chào luật sư. Luật sư cho em hỏi trường hợp em được cấp miếng đất 5.000m2 do đi kinh tế mới ở xã khó khăn trong Đăk Lak. Bây giờ gia đình em mới làm sổ đỏ, hồ sơ xong hết rồi, giờ chỉ chờ tính thuế, nhung cán bộ ở đây cho biết tính xong thuế trong vòng 30 ngày thì phải nộp thuế nếu không thì sẽ phải bị chịu lãi xuất của ngân hàng.Luật sư cho em hỏi cán bộ đó giải thích với gia đình em như thế có đúng không ạ? Nếu đúng thì căn cứ vào đâu để tính lãi xuất ạ. Em xin cám ơn luật sư.

Trả lời:

Theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 14. Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

...

4. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.
c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.
Điều 18. Xử lý chậm nộp
Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực hiện theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
Theo đó,
việc cán bộ địa phương yêu cầu nộp tiền sử dụng đất trong vòng 30 ngày từ thời điểm tính xong nghĩa vụ không thì sẽ phải bị chịu lãi xuất của ngân hàng là không đúng quy định pháp luật.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!