Câu hỏi: Chuyển quyền sử dụng đất là gì? Để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất cần phải đáp ứng những điều kiện nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất qua tình huống sau đây:

1. Luật sư tư vấn về Luật Đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giao dịch chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch phổ biến, diễn ra linh hoạt với nhiều mục đích khác nhau, tuy nhiên để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất phải đáp ứng một số điều kiện cụ thể tùy thuộc vào từng loại đất.

Do đó, nếu bạn có thắc mắc liên quan đến pháp luật đất đai nói chung và chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, bạn cần tham khảo các quy định của Luật đất đai 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn về chuyển quyền sử dụng đất

Hỏi:
Xin chào luật sư! Gia đình chúng tôi rất cần sự tư vấn của các luật sư để biết chính xác về luật. Mong các luật sư giải đáp giúp! Hiện tại tôi đang muốn mua một mảnh đất rừng sản xuất tại huyện Thanh Sơn Phú Thọ, tôi đang sống tại Hà Nội. Gia đình nhà người bán có sổ đỏ của mảnh đất được cấp năm 2004 thời hạn 50 năm là đất rừng sản xuất với mã: RTs như trong ảnh đính kèm. Khi đem ra phòng tài nguyên môi trường thì được cho biết họ không được phép chuyển nhượng mảnh đất trên cho người sống ở nơi khác. Đồng thời nhà chủ đất muốn đổi sang bìa đỏ mới thì cũng không được phép. Vậy tôi viết mail này mạo muội xin ý kiến giải đáp của các luật sư. Nếu được chúng tôi xin nhờ các luật sư giúp đỡ để nhà chúng tôi làm thủ tục mua bán mảnh đất này. Xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ thông tin bạn cung cấp thì bạn muốn mua một mảnh đất rừng sản xuất được cấp năm 2004 thời hạn 50 năm tại huyện Thanh Sơn tỉnh Phú Thọ. Mảnh đất này được xác định là đất nông nghiệp vẫn còn thời hạn sử dụng và có thể chuyển nhượng. Pháp luật quy định hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 179 Luật đất đai 2013:

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

...

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

…”

Ngoài các điều kiện nêu trên, để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Đồng thời, bạn không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 191 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.”

Theo đó, chủ sở hữu mảnh đất trên nếu đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bạn không thuộc các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng theo mảnh đất rừng sản xuất quy định của pháp luật.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, các bên có thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Theo đó, để thực hiện
thủ tục tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất
, trước tiên hai bên tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và công chứng, chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật. Sau đó, hai bên chuẩn bị bộ hồ sơ gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- Chứng minh nhân dân/Căn cước công dân + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán;

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và hai bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn làm hồ sơ, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng Phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất từ chối thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn có thể yêu cầu Phòng Tài nguyên môi trường trả lời rõ lý do không giải quyết hồ sơ.

Ngoài ra, bạn có đưa ra thông tin cho rằng chủ sở hữu mảnh đất không được phép đổi sang bìa đỏ mới. Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng như sau:

“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;

d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.”

Như vậy, chỉ khi thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì chủ sở hữu mảnh đất mới có thể thực hiện việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Lưu ý:
Trong quá trình giải quyết thủ tục tại cơ quan nhà nước, nếu phát sinh thêm vấn đề vướng mắc, chưa rõ, bạn có thể cung cấp thêm hồ sơ, giấy tờ liên quan đến trường hợp của bạn để Luật Minh Gia đưa ra phương án phù hợp với tình hình thực tế của bạn.