Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có các giấy tờ chứng minh theo Luật đất đai, căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

Nội dung câu hỏi
:Xin chào Công ty Luật Minh Gia! Em hiện đang là công chức địa chính xã. Em đang vướng mắc một trường hợp hộ dân đăng ký kê khai quyền sử dụng đất nông nghiệp như sau: Hộ gia đình ông K thời điểm cấp đất năm 1988,1989 theo khoán 10 (đất 10%), thời điểm này các hộ gia đình ngoài diện tích đất ở 300 m2, mỗi khẩu trong gia đình được cấp thêm 60m2 đất rau xanh (gọi là đất %). Hộ gia đình ông K thời điểm này có 4,5 khẩu (một khẩu chia 0,5) x 60m2 (đất %) = 270m2(đất%). đất thổ cư nhà ông K có 336 m2 - 300 m2 đất ở còn 36 m2 đất vườn. Không đủ để tính đất % vào vườn, đất % chia ra ngoài là 270m2 - 36 m2 = 234 m2. ông K được cấp đất vườn thừa tại một mảnh đất trũng ở gần nhà. Quá trình đăng ký kê khai quyền sử dụng đất theo các thời điểm Nhà nước tổ chức dự án đo đạc đến nay, nhà ông K không tiến hành đăng ký kê khai quyền sử dụng đất thửa đất vuờn (%) được chia ở trên. Nên trong dữ liệu hồ sơ địa chính của xã như bản đồ, sổ mục kê không có. Thửa đất trên đến nay vẫn ghi là "UBND xã" quản lý. ông K cũng không còn lưu giữ được giấy tờ gì chứng minh việc cấp đất % như trên có dấu của cơ quan có thẩm quyền cấp. cơ sở dữ liệu của UBND xã chỉ còn lưu được quyển sổ cấp đất thổ cư năm 1988, 1989 (do xã tự lập, thống kê diện tích nhưng không có ký đóng dấu) và quyển chia đất 03 cho các hộ gia đình năm 1993 (cũng do xã lập, thống kê từng nhà nhưng không có ký đóng dấu). Trong hai quyển giấy tờ này có thống kê gia đình ông K được cấp đất % và ghi cụ thể tại thửa đất phù hợp với vị trí đất hiện nay. ông K đề nghị đăng ký khai quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất trên. Tuy nhiên trong quá trình xét duyệt cùng các cơ quan cấp trên, việc gia đình ông K từ thời điểm được chia đất không kê khai vào hồ sơ địa chính và ông K không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Hai quyển sổ lưu tại xã cũng không được cho là căn cứ để xác định quyền sử dụng đất của ông K. Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp em trường hợp này với. Mặc dù đất của ông K được cấp và sử dụng, quản lý ổn định đến nay. Tuy nhiên, do không đăng ký và không lưu được giấy tờ gì, nên rất khó khăn cho việc xét duyệt. Em muốn biết các quyển sổ lưu chia đất (em đã nêu ở trên) có được coi là một trong những giấy tờ để làm căn cứ hay không?? căn cứ cụ thể để xét duyệt trường hợp này cho em với. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: T
ại Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định các loại giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đât như sau "1
. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
''

Trong trường hợp hộ gia đình ông K không thực hiện quá trình kê khai đất trong thời gian sử dụng, cũng như không có các giấy tờ quy định Tại Điều 100 Luật đất đai 2013 làm căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau "1
. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

​Như vậy Uỷ ban nhân dân xã có thể căn cứ vào việc sử dụng đất ổn định trước 01-7-2004, không có vi phạm, không có tranh chấp để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông K.

Việc Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau ''.
Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận"