Câu hỏi: Anh chị cho em hỏi, trước khi ông bà e mất ông bà có bảo để lại 1 mảnh đất không và 1 mảnh đất có nhà cho bác cả (mảnh đất có nhà có giấy tờ còn mảnh không có nhà không có giấy tờ, di chúc cụ thể), giờ nhà bác cả của e thuộc quy hoạch nên được đền bù 1 mảnh tái định cư, còn mảnh đất ông bà để lại bác cho thuê đã được 20 năm. Nay 1 số bác gái (cũng đã được ông bà chia đất để làm nhà) đòi lại mảnh đất cho thuê với lí do đất của bố mẹ bác cả không có quyền sử dụng 1 mình, các bác gái đòi bán mảnh đất cho thuê để lấy tiền chia nhau. Anh chị cho e hỏi các bác gái làm vậy có đúng k? Và nếu muốn được cấp sổ đỏ vouws mảnh đất cho thuê thì bác cả e phải làm thế nào?

Trả lời: Xin chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi này chúng tôi tư vấn như sau:

- Có được yêu cầu chia di sản thừa kế không?

Theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất không có giấy tờ là mảnh đất thuộc quyền sở hữu của ông bà bạn và hiện tại ông bà đã mất. Tuy nhiên không có di chúc để lại mảnh đất này cho Bác trai cảu bạn, do đó mảnh đất này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật cho những người thuộc cùng hàng thừa kế.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 có quy định:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy hàng thừa kế thứ nhất gồm các con của ông bà, do đó các bác gái của bạn cũng có quyền được hưởng mỗi người một phần giá trị tài sản thừa kế đó.

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để  lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

Theo quy định trên thì thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản.  Do đó  việc yêu cầu chia di sản thừa kế trong trườn hợp này vẫn còn thời hiệu nên các bác gái của bạn vẫn có thể khởi kiện để yêu cầu chia di sản thừa kế.

- Làm sao để được cấp sổ đỏ

Bạn cho biết mảnh đất này không có giấy tờ gì liên quan, do đó trường hợp này là xin cấp sổ đỏ mà không có các loại giấy tờ mà pháp luật quy định. Tuy nhiên để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì Bác bạn phải đáp ứng các điều kiện như:

Được ủy bản nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là sử dụng đất ổn định lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở địa phương.

Tuy nhiên do mảnh đất là di sản thừa kế, mà các bác gái bạn lại muốn khởi kiện yêu cầu chia thừa kế có nghĩa mảnh đất đang có tranh chấp nên sẽ không được giải quyết để cấp sổ. Do đó để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này thì các đồng thừa kế nên làm một văn bản thỏa thuận ủy quyền cho Bác trai đứng tên trên sổ đỏ mảnh đất, văn bản phải có công chứng /chứng thực sau đó đến văn phòng đăng kí đất đai để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ

Sau khi có giấy chứng nhận QSDĐ mà thực hiện giao dịch thì phải chia đều giá trị mảnh đất cho các đồng thừa kế khác. Trường hợp bác trai bạn muốn sử dụng mảnh đất thì phải trả cho các đồng thừa kế khác giá trị tương ứng mà họ được hưởng đối với mảnh đất.

---

3. Vấn đề chuyển quyền thừa kế đất của người đã mất?

Câu hỏi:

Kính gửi các luật sư! Xin anh/chị tư vấn giúp tôi một vấn đề như sau: Ông bà nội tôi có 7 người con gồm 5 nam và 2 nữ. Năm 1997 trước khi mất ông nội tôi có nói tôi, chú út đã xây nhà trên phần đất được chia. Các người con còn lại thì tự mua đất sống riêng kể cả chú được nói cho đất. chia đất cho 2 chú tôi, phần còn lại bà tôi vẫn tiếp tục sinh sống, khi đó không làm giấy tờ cho bán đất cho 2 chú. Đến năm 2014 khi đó xã mới cấp sổ đỏ và bà nội tôi đứng tên sở hữu toàn bộ diện tích đất trên (bao gồm cả diện tích đất của 2 chú mà ông tôi nói chia). Khi bà nội mất, các người còn của bà đã họp lại đo đạc đất sau đó thống nhất bán lại phần đất của bà cho tôi, tôi đã thanh toán tiền nhưng văn bản viết tay về việc bán đất không được công chứng. Hiện tại tôi muốn công chứng việc bán lại phần đất của bà nội tôi cho tôi để tránh việc tranh chấp về sau, nhưng khi đo đạc lại lần nữa thì chú út tôi đòi chia thêm đất nghĩa là tôi phải cắt lại 1/5 diện tích đất của bà tôi thì mới ký giấy cho tôi. Vậy tôi xin hỏi như sau:

- Trường hợp tôi không tách sổ đỏ hay công chứng việc bán đất của bà cho tôi, nhưng các bác và chú còn lại có cách nào chuyển quyền thừa kế của họ đối với tài sản của của bà tôi cho tôi không?

- Nếu làm hợp đồng chuyển quyền thừa kế của các người con còn lại của ông bà tôi đối với tài sản đứng tên bà tôi và công chứng các hợp đồng đó, sau này tôi có được quyền thay họ kiện về vấn đề chia quyền thừa kế đối với tài sản của bà nội tôi để lại không?

- Trường hợp khởi kiện quyền thừa kế thì sẽ chia đều tài sản đứng tên bà tôi cho các người con bao gồm 2 chú trên hay sẽ trừ phần đất đã nói miệng trước đó. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Trường hợp bạn không tách sổ đỏ hay không thông qua thủ tục công chứng việc mua đất của bà bạn, nhưng bạn vẫn có thể xác lập quyền sử dụng đối với mảnh đất trên nếu được các chú của bạn đồng ý.

Những người được quyền hưởng di sản thừa kế của bà bạn là những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 – Bộ luật Dân sự (đã trích dẫn tại phần tư vấn 2)

Do đó, khi bà bạn mất mà không để lại di chúc, thì di sản của bà sẽ được chia cho những người thừa kế ở hàng thứ nhất là các cô, chú, bác của bạn. Với tư cách là những người có quyền thừa kế di sản, bạn và các cô chú bác cần thực hiện thỏa thuận phân chia di sản và phải đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương mình để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế.

Luật Công chứng 2014 có quy định về công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản như sau:

Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

Như vậy, các chú của bạn có thể lập văn bản thỏa thuận để lại tài sản là quyền sử dụng đất cho bạn

Thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bạn có thể tham khảo bài viết Hướng dẫn thủ tục khai nhận di sản thừa kế được tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia.

Nếu làm văn bản chuyển quyền thừa kế của các người con còn lại của ông bà bạn đối với mảnh đất đứng tên bà bạn thì văn bản này phải được công chứng. Tuy nhiên do tài sản bà bạn để lại là quyền sử dụng đất – được xác định là bất động sản phải đăng ký quyền sử dụng, đối với tài sản là bất động sản mà pháp luật yêu cầu phải đăng ký quyền sử dụng thì thời điểm xác lập quyền đối với mảnh đất này là thời điểm đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai.

Theo đó, không chỉ dừng lại ở việc công chứng văn bản chuyển quyền thừa kế, bạn cần phải tới văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên trước bạ để xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn. Khi đó, bạn đã có đủ các quyền của người sử dụng đất, những vấn đề về yêu cầu giải quyết tranh chấp, kiện tụng xoay quanh mảnh đất này bạn hoàn toàn có đủ quyền đứng ra thực hiện.

Vì bạn chỉ cung cấp thông tin mua đất vào năm 2014 mà không nói rõ thời điểm vào tháng mấy, nên chúng tôi đưa ra hai hướng giải quyết như sau:

Thứ nhất
, nếu bạn mua đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, thì bạn không cần phải nộp hợp đồng mua bán để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó kể cả phát sinh vấn đề chú bạn không đồng ý giúp bạn thực hiện thủ tục công chứng thì bạn vẫn có thể sang tên sổ đỏ nếu có trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng của bà bạn. Khi đó, bạn có thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 82 –Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Thứ hai,
nếu bạn thực hiện hợp đồng mua bán ngày 01 tháng 7 năm 2014, thì buộc phải có hợp đồng mua bán được công chứng, cùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà bạn mới có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ và xác lập quyền của bạn đối với mảnh đất này.

Trường hợp khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế và không xét đến vấn đề mua đất của bạn, chỉ giải quyết vấn đề chia di sản giữa những người chú trong gia đình, thì Tòa án sẽ xem xét vấn đề chú bạn đã xây dựng nhà sinh sống trên mảnh đất ông bạn để lại, đồng thời xem xét dựa trên việc các thành viên còn lại của gia đình có công nhận việc ông bạn đã tặng cho chú út mảnh đất đó hay không. Nếu quyền sử dụng đất của người chú này được bên tòa công nhận thì việc phân chia di sản sẽ thực hiện trên phần đất còn lại sau khi đã trừ mảnh đất ông bạn để riêng cho chú út ra.

Tuy nhiên, trong trường hợp quyền sử dụng của chú bạn đối với mảnh đất đó không được công nhận do không có bất kì giấy tờ chứng minh nào, thì di sản bà bạn để lại sẽ tính là cả mảnh đất lớn bao gồm cả đất tranh chấp với người chú này. Khi đó việc phân chia di sản sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 651 – Bộ luật Dân sự.