Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chấm dứt hợp đồng cho thuê đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng theo quy định của pháp luật hiện hành: Nội dung hỏi và trả lời tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính gửi Luật Minh Gia! Tôi xin nhờ VP luât sư tư vấn giúp gia đình tôi như sau:Gia đình tôi được cơ quan có thâm quyền cấp giấy chứng nhận sử dụng 1,5ha đất 50 năm. Nhưng do gia đình tôi không sử dụng đến nên có làm giấy viết tay cho thuê đối với 01 người khác thời hạn là 20 năm trong đó có 12 năm kể từ 2011 -2022 đã được chính quyền xã xác nhận việc chuyển nhượng này. Còn từ 2022 - 2030 thì hai bên chỉ ghi thêm vào phần phía dưới của tờ giấy viết tay được xã xác nhận. Trong giấy viết tay cũng thể hiện sau 08 năm nếu gia đình tôi có quyền lấy lại đất và bù lại số tiền mà bên thuê đã trả cho gia đình tôi. Tuy nhiên năm 2018 bên thuê đất đã tự ý thuê phương tiện san lấp khoảng 1500m2 đất của chúng tôi, cụ thể là lấy đất đi chỗ lấy thấp nhất là 50cm chỗ sâu nhất là 2m.Do bên thuê đã tự ý thay đổi hiện trạng 1 phần đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai với ban đầu. Vì vậy nay gia đình tôi muốn thứ nhất thu hồi toàn bộ phần đất cho thuê lại thứ 2 gia đình chúng tôi muốn bên thuê phải trả lại nguyên hiện trạng ban đầu của đất. Vậy xin hỏi luật sư chúng tôi cần phải làm những loại đơn nào? theo cơ sở pháp lý nào? và gửi đến cơ quan cấp nào để được giải quyết? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do bạn không nói rõ đất của gia đình bạn thuộc loại đất nào nên căn cứ theo Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất có  các trường hợp như sau:

“
Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;

i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;

đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;

e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định.

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự”

Trường hợp đất của gia đình bạn không thuộc trường hợp được cho thuê lại quyền sử dụng đất mà vẫn cho thuê lại đất, hợp đồng cho thuê đất ở đây được xác định là hợp đồng vô hiệu. Việc xử lý sẽ căn cứ vào mức độ lỗi của các bên dẫn đến hợp đồng vô hiệu để bồi thường thiệt hại và xác định rủi ro.

Trường hợp đất của gia đình bạn thuộc trường hợp được cho thuê lại quyền sử dụng đất thì căn cứ theo Điều 42 Luật kinh doanh bất động sản 2014  như sau:

“Điều 42. Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất

1. Yêu cầu bên thuê khai thác, sử dụng đất theo đúng mục đích, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên thuê thanh toán tiền thuê theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên thuê chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, hủy hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại.

4. Yêu cầu bên thuê giao lại đất khi hết thời hạn thuê theo hợp đồng.

5. Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra.

6. Các quyền khác trong hợp đồng.”

Và căn cứ theo Điều 480 Bộ luật dân sự 2015 về nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích.

“Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Để việc chấm dứt hợp đồng thuê đúng quy định của pháp luật, bên cho thuê phải dựa vào những căn cứ trên như: theo thỏa thuận của hai bên hay một bên đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ hợp đồng cho thuê (theo thỏa thuận hoặc  quy định của pháp luật). Vì vậy, nếu bên thuê đã tự ý thay đổi hiện trạng 1 phần đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất sai với ban đầu thì gia đình bạn có quyền yêu cầu bên thuê đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì gia đình bạn có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và và gia đình bạn có quyền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên thuê gây ra. Nếu bên thuê không chịu bàn giao hoặc cố tình trì hoãn, kéo dài thời gian không trả lại đất thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất yêu cầu giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình.