Câu hỏi: Thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thể hiện điều gì? Trong trường hợp giấy tờ không ghi rõ thông tin thửa đất thì người sử dụng đất phải làm thế nào? Luật Minh Gia tư vấn trường hợp này như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện các thông tin cơ bản như: Người sử dụng đất, nguồn gốc thửa đất, sơ đồ thửa đất, những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận...

Tuy nhiên, thực tế hiện nay cho thấy nhiều người sử dụng đất đang gặp vướng mắc trong việc xác định các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu bạn có vướng mắc liên quan đến vấn đề này, bạn có thể tìm hiểu các quy định của Luật Đất đai hoặc hỏi ý kiến luật sư chuyên môn trong lĩnh vực này. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn về các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hỏi:
Luật sư tư vấn về thông tin ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau: Xin chào các luật sư ạ,cháu có một chút thắc mắc rất mong các luật sư giải đáp giúp cháu ạ. Do tình cờ xem tờ giấy chứng nhận QSD đất QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình được cấp lại từ năm 2016, cháu thấy có điểm lạ. Bên trong nó CHỈ GHI MỤC II.1 là Thửa đất gồm 3 mảnh ruộng còn phần II.

2 là Nhà ở thì ghi -/- nghĩa là không có gì. Phần III là sơ đồ cũng không có. Trong khi ở 2 quyển cũ thì 1 quyển đất nhà có thông tin, hình vẽ, diện tích hẳn hoi.Theo như cháu thấy trên mạng thì các hộ khác có ghi cả nhà ở trong đó nữa. Nhưng cháu hỏi mẹ và dì thì mọi người bảo là nhà ai cũng thế, người ta sẽ phát 2 quyển, quyển nhà đến giờ vẫn chưa phát, sẽ phát sau!!!Vậy tóm lại bây giờ chỉ gộp làm 1 quyển hay vẫn 2 quyển ạ? Nếu chỉ có 1 quyển thì có phải nhà cháu đang bị "mất" phần đất nhà ở không ạ?Cháu xin cảm ơn nhiều ạ!

Trả lời: Theo quy định tại Điều 3, Thông tư 23/2014/TT- BTNMT quy định thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng bao gồm:

“a) Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục "I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;

c) Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận";

d) Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;”

Như vậy, pháp luật đã có quy định về việc ghi nhận thông tin về quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đối với trường hợp của bạn, cần xem xét các nội dung sau:

Thứ nhất
, đối với nội dung về nhà ở và tài sản gắn liền với đất ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 7, Thông tư 23/2014/TT- BTNMT như sau:

“1. Tài sản gắn liền với đất thể hiện trên Giấy chứng nhận là tài sản đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 35 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP

…
..

Trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận mà thửa đất không có tài sản gắn liền với đất hoặc có tài sản gắn liền với đất nhưng người sử dụng đất (đồng thời là chủ sở hữu tài sản) chưa có nhu cầu chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người khác hoặc có đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản nhưng không đủ điều kiện chứng nhận thì tại điểm ghi về tài sản gắn liền với đất trên trang 2 của Giấy chứng nhận được thể hiện bằng dấu "-/-". Ví dụ:

"2. Nhà ở: -/-

3. Công trình xây dựng khác: -/-

4. Rừng sản xuất là rừng trồng: -/-

5. Cây lâu năm: -/- ”

Theo đó, tài sản gắn lền với đất được ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là tài sản được hình thành tại thời điểm cấp giấy chứng nhận và theo đề nghị của chủ sở hữu tài sản. Đối với trường hợp tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa có tài sản với gắn liền với đất hoặc có tài sản nhưng chủ sở hữu không có đề nghị chứng nhận hoặc chủ sở hữu có đề nghị nhưng không đủ điều kiện chứng nhận thì phần tài sản gắn liền vứi đất sẽ được ghi dấu “-/-”.

Như bạn có đề cập, thì tại thời điểm cấp lại giấy chứng nhận, gia đình bạn đã có nhà ở trên đó nhưng phần nhà ở vẫn ghi -/- nên có thể gia đình bạn không có đề nghị ghi nhận tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất không có đủ điều kiện chứng nhận. Các trường hợp không đủ điều kiện để được chứng nhận là tài sản gắn liền với đất bao gồm: nhà ở đang có tranh chấp; không có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật; không xác định được chủ sở hữu nhà ở; …

Đối với trường hợp việc không ghi nhận nhà ở là do gia đình chưa có đề nghị thì có thể làm thủ tục đăng kí biến động theo quy định tại Điều 95, Luật đất đai 2013 nộp tại Văn phòng đăng kí đất đai . Hồ sơ đăng kí biến động bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền trên đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính)

- Giấy tờ để chứng minh việc tạo lập tài sản hợp pháp.

Đối với trường hợp không đáp ứng được điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì theo quy định tại  điểm đ Khoản 3 Điều 70 Nghị 43/2014 như sau:
“Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì Văn phòng đăng ký đất đai gửi phiếu lấy ý kiến cơ quan quản lý nhà nước đối với loại tài sản đó. Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, cơ quan quản lý nhà nước đối với tài sản gắn liền với đất có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho Văn phòng đăng ký đất đai”.

Thứ hai
, phần nội dung về sơ đồ thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 12, Thông tư 23/2014/TT-BTNMT như sau:

“1. b) Những trường hợp không thể hiện sơ đồ gồm:

- Cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp;

- Đất xây dựng công trình theo tuyến. Ví dụ: "Đường giao thông, đường dẫn điện, đường dẫn nước của tổ chức đầu tư xây dựng theo hình thức BOT”.

Đối với trường hợp của bạn, vì phần I của Giấy chứng nhận ghi đất gồm 3 thửa đất ruộng nên sẽ thuộc trường hợp cấp một Giấy chứng nhận chung cho nhiều thửa đất nông nghiệp. Vì vậy, việc Giấy chứng nhận của gia đình bạn không ghi nhận sơ đồ thửa đất là đúng với quy định của pháp luật.