Câu hỏi: Trong trường hợp nào người sử dụng đất được cấp đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất? Có thể cấp nhiều suất đất tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất hay không? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này như sau:

Bồi thường tái định cư là một hình thức bồi thường về đất, theo đó Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất nhằm hỗ trợ người dân có đất bị thu hồi ổn định đời sống.

1. Điều kiện được hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất ở

Hỏi:
Nhà tôi là căn nhà ba gian có quyền sử dụng đất của Sở Tài Nguyên môi trường Đà Nẵng cấp với tổng diện tích là 87,34m2. Năm 2007 Uỷ ban thành phố Đà Nẵng ra quyết định thu hồi 12 mét vuông, đền bù số tiền là 60 triệu đồng. Đồng thời, cho phép nhà tôi xây dựng lại ở trên diện tích đất còn lại 75,5m2. Đến năm 2016 lại tiếp tục chỉnh trang đường nên thu hồi tiếp gia đình tôi 24 mét vuông.

Vậy gia đình tôi có được bố trí đất tái định cư không? Hiện nhân khẩu nhà tôi trên 10 người. Mong nhận được Tư vấn của Công Ty Luật TNHH Minh Gia. Trân trọng cám ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có diện tích đất ở bị Nhà nước thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế - xã hội. Do đó, để được bồi thường về đất, bạn cần phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

…

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

…”

Trong trường hợp này bạn cần xác định diện tích còn lại sau khi thu hồi đất có đủ điều kiện để ở hay không? Nếu gia đình bị thu hồi lần hai mà diện tích còn lại không đủ điều kiện để ở thì có căn cứ yêu cầu được bồi thường về đất. Diện tích được coi là đủ điều kiện để ở được quy định tại các quyết định cá biệt tại Đà Nẵng, bạn có thể tham khảo thông tin này tại Phòng tài nguyên môi trường hoặc trong các quyết định phê duyệt phương án bồi thường. Tuy nhiên, cần lưu ý, phần diện tích này không đồng nhất với quy định về diện tích tối thiểu tại địa phương khi thu hồi đất và điều kiện tái định cư là gia đình phải di chuyển chỗ ở mới có căn cứ yêu cầu bồi thường tái định cư. Cho nên, gia đình cần tìm hiểu về diện tích để có yêu cầu phù hợp.

2. Điều kiện được cấp nhiều suất tái định cư khi thu hồi đất

Hỏi:
Bố mẹ tôi có hai anh em trai. Tôi lập gia đình và đã mua một mảnh đất để ở riêng trên cùng địa bàn xã, em trai tôi ở với với bố mẹ. Hiện nay bố mẹ tôi đã mất và không để lại di chúc. Hai anh em tự thỏa thuận chia đôi mảnh đất của bố mẹ để lại. Và chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên cho tôi. Nhưng đến nay mảnh đất đó nằm trong dự án quy hoạch. Vây khi đền bù và bồi thường cấp tái định cư có được 2 suất tái định cư không?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn có đất bị thu hồi để thực hiện dự án. Do đó, để được bồi thường về đất tái định cư nhiều suất thì bạn cần phải thuộc trường hợp bị thu hồi hết đất ở hoặc diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở. Trường hợp trong hộ gia đình bị thu hồi đất có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 1 thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh có thể căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình (Điều 6 Nghị định 47/2017/NĐ-CP).

Như vậy, đối chiếu trường hợp của bạn cho thấy tại thời điểm thu hồi đất chỉ có em trai sinh sống tại thửa đất này và có nhiều hơn một thửa đất nên không đủ điều kiện được cấp hai suất tái định cư theo quy định.

3. Giá đất khi tính đề bù tái định cư nhân hệ số đất như thế nào?

Hỏi:
Thưa luật sư. Tôi muốn hỏi một số vấn đề về đất đai. Kính mong luật sư tư vấn giúp. Nhà tôi hiện đang ở trong khu quy hoạch hành chính mới của huyện Sa Pa tỉnh Lào Cai. Diện tích 100m2, mua từ năm 2003, hiện chưa có bìa đỏ. Chồng tôi không có việc làm. Tôi làm trong nhà nước. Đất mua có xác nhận của thị trấn. Có biên lai thuế từ 2007. Vì mấy năm trước gia đình tôi chưa xây nhà, không ở đó nên không nộp thuế đất. Khẩu chồng tôi có ở đó từ năm 2003. Trong hộ khẩu gia đình còn có 1 em chú. 1 em cậu. Đều làm nghề tự do. Tôi muốn hỏi gia đình tôi có đủ điều kiện cấp tái định cư không và được mấy suất theo quy định. Và có phải nộp thuế đất hay không. Khi đền bù gia đình tôi có được tính tiền đất nữa hay không. Tôi muốn hỏi thêm về hệ số đất. Tôi thấy có trường hợp hỏi luật sư là giá đất 200.000 một mét vuông x hệ số đất là 6. Tôi muốn hỏi giá đất ở khi tính đền bù thì nhân hệ số đất như thế nào? Xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, thửa đất bạn đang sử dụng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, để được bồi thường về đất, hỗ trợ tái định cư thì bạn cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Cụ thể: Đối tượng được đền bù, hỗ trợ tái định cư là hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất ở
khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Điều kiện bồi thường: Thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của UBND cấp tỉnh và hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư.

Để được bồi thường nhiều suất đất ở, nhà ở tái định cư thì bạn cần phải thuộc tường hợp trong hộ gia đình bị thu hồi đất có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng 1 thửa đất ở thu hồi thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình hình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Như vậy, để bồi thường về đất hoặc nhà ở tái định cư, bạn phải đáp ứng đủ đồng thời các điều kiện nêu trên. Khi đáp ứng đủ điều kiện bồi thường về đất theo quy định của pháp luật, bạn không được bồi thường bằng tiền. Hình thức bồi thường bằng tiền chỉ áp dụng trong trường hợp bạn không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở. Mức bồi thường bằng tiền được tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Còn hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.