Câu hỏi: Diện tích trên sổ đỏ: 350 m2 (150m2 đất ở lâu dài, còn lại là đất trồng cây hàng năm). Người Chủ đó có bán cho gia đình tôi là 150m2 (trong đó: 100m2 đất ở, còn lại 50m2 ko phải đất ở) trong tổng diện tích 350m2 (nghĩa là chưa tách thửa). Hợp đồng mua bán viết tay không có xác nhận của xã Tại thời điểm đó chưa có quy hoạch. Người chủ đó làm thủ tục tách thửa nhưng bị trục trặc và hồ sơ bị ngâm bên sở TNMT hơn 1 năm. Có một số vấn đề sảy ra mong Luật Minh Gia giải đáp!

Chào luật sư! Tổng diện tích của mảnh đất đó thể hiện trong sổ đỏ là: 350 m2 (150m2 đất ở lâu dài, còn lại là đất trồng cây hàng năm). Khi mua thì người Chủ đó có viết giấy tay thỏa thuận mua bán với bố của tôi,làm HĐ Mua Bán viết giấy tay ko có chính quyền xã tại xác nhận. Tôi nói ngắn gọn nội dung như sau: gia đình người Chủ đó có bán cho gia đình tôi là 150m2 (trong đó: 100m2 đất ở, còn lại 50m2 ko phải đất ở) trong tổng diện tích 350m2 (nghĩa là chưa tách thửa). Tại thời điểm mua bán ko có dự án quy hoạch nào tại khu vực này (người Chủ và bố tôi có lót tay cho cán bộ địa chính Xã 2 triệu đồng) và đồng thời thì người Chủ đó làm thủ tục tách thửa nhưng bị trục trặc số CMND trên giấy CMND và số CMND trên sổ đỏ khác nhau, sau đó người Chủ xin giấy làm thủ tục đi điều chỉnh lại nhưng hồ sơ bị ngâm bên Sở TNMT hơn 1 năm. Giờ người Chủ đó đã lấy được Sổ Đỏ đã chỉnh sửa đúng về và làm thủ tục tách thửa, khi cán bộ địa chính thành phố qua đo đạc đất nhà tôi mua phối hợp với người dẫn đo đạc (cán bộ địa chính Xã) thì ko tách và nâng được, tôi hỏi tại sao ko được thì cán bộ Xã nói trúng khu quy hoạch trạm y tế Xã, tôi có hỏi quy hoạch dự án gì ở đây mà tất cả người dân khu vực này ko ai biết về thông tin này thì cán bộ Xã nói là chỉ có bên địa chính và cơ quan UBND xã biết thui, nên tôi có nói cán bộ nói như vậy là chắc chắn ko đúng với pháp luật rồi. Cán bộ địa chính nói như vậy thì xin thưa luật sư tư vấn và hướng dẫn giúp em để em làm rõ vấn đề này được ko ạh? Vì mua đất và đã làm nhà rồi là do bố của tự ý làm,em ko hề hay biết,em mới biết sự việc thì giờ em mới hoảng nên nhờ luật sư tư vấn ạh. SỔ ĐỎ của Chủ đó e vẫn còn giữ ạh. Em xin chân thành cảm ơn ạh

Trả lời: Điều 48 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 48. Công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất."

Như vậy, nội dung liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố công khai tại trụ sở của UBND cấp xã. Do đó, việc cán bộ địa chính trả lời như vậy là có căn cứ.

Chỉ khi có quyết định thu hồi đất, UBND cấp xã sẽ thông báo cho từng hộ gia đình theo quy định tại Khoản 2 Điều 1 Luật đất đai năm 2013:

"Điều 67. Thông báo thu hồi đất và chấp hành quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm."

Còn về việc tách thửa, khi có quy hoạch mà chưa có quyết định thu hồi đất thì bạn vẫn có thể tách thửa nhưng sẽ bị hạn chế về việc sử dụng thửa đất này theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật."