Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp ông mất, những người trong gia đình thỏa thuận chia đất đã có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã. Nay muốn tách thửa nhưng một người không đồng ý.

Ông bà tôi có mảnh đất nhà ở mang tên ông tôi. Ông bà có 7 người con 4 trai 3 gái. Ông tôi mất bà tôi cho họp gia đình có đầy đủ 7 người con và chia mảnh đất đang ở làm 3 phần theo chiều dọc ngoảnh ra ngõ và được sự nhất chí của các con chia cho 3 người 2 con trai 1 con gái. Và đã lập biên bản có chữ kí đầy đủ của các con và bà tôi và có dấu xác nhận của uỷ ban nhân dân xã. Nay mẹ tôi muốn xây nhà và làm thủ tục tách sổ đỏ thì 1 người trong số 3 người được chia không đồng ý chia dọc nữa mà muốn chia ngang nếu không sẽ không đưa chứng minh nhân dân để làm thủ tục tách sổ.

Vậy luật sư cho tôi hỏi miếng đất đã chia theo biên bản đó có được công nhận không? Và miếng đất đã chia đó đã thuộc về mẹ tôi chưa? Và mẹ tôi có làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đã chia không? Và nếu được thì làm cách nào trong khi 3 người con được chia đất trong đó giơ 1 người không đồng ý và không đưa giấy tờ để làm thủ tục tách sổ đỏ? Rất mong được sự giúp đỡ của các luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình 2014 thì diện tích đất trên thuộc tài sản chung vợ chồng. Khi ông của bạn mất thì theo Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình quy định:

“1. Khi một bên vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết thì bên còn sống quản lý tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp trong di chúc có chỉ định người khác quản lý di sản hoặc những người thừa kế thỏa thuận cử người khác quản lý di sản.

2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế.

3. Trong trường hợp việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống, gia đình thì vợ, chồng còn sống có quyền yêu cầu Tòa án hạn chế phân chia di sản theo quy định của Bộ luật dân sự.

4. Tài sản của vợ chồng trong kinh doanh được giải quyết theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, trừ trường hợp pháp luật về kinh doanh có quy định khác.”

Do đó, khi ông bạn mất thì ½ tài sản chung vợ chồng sẽ được chia di sản khi có yêu cầu chia di sản. Nếu ông bạn có di chúc thì tài sản của ông được chia theo di chúc, nếu không có di chúc thì được chia theo quy định pháp luật. Khi đó, phần di sản trên được chia cho 8 người bao gồm: bà của bạn, 7 người con của hai ông bà hoặc do thỏa thuận của các bên.

Trong trường hợp này, việc thỏa thuận của các bên chỉ được áp dụng với phần diện tích của ông (tức là ½ diện tích đất). Đối với ½ diện tích còn lại thuộc quyền sở hữu của bà thì bà phải làm hợp đồng tặng cho, công chứng chứng thực.

Như vậy, thỏa thuận trên không được công nhận. Để thỏa thuận chia diện tích trên thành 3 phần có hiệu lực pháp luật thì các bên phải thực hiện như trên.

Sau khi thỏa thuận có hiệu lực pháp luật thì mẹ bạn có quyền sử dụng diện tích trên và được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về việc tách đất phải phụ thuộc vào diện tích đất tối thiểu được tách thửa. Nếu diện tích đất trên đủ điều kiện để tách thửa thì để đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn cần làm trình tự, thủ tục quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2013/NĐ-CP:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

...”

Do đó, bạn cần làm 1 bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

– Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, cụ thể trong trường hợp của bạn là Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất.

– Giấy tờ khác theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền.

Việc một người không đồng ý giao giấy tờ để tách thửa là không đúng do diện tích đất trên đã được chia cho mẹ bạn theo thỏa thuận cũng như theo hợp đồng tặng cho ở trên. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 661 Bộ luật Dân sự 2015 về Hạn chế phân chia di sản thì:

“Trường hợp theo ý chí của người lập di chúc hoặc theo thỏa thuận của tất cả những người thừa kế, di sản chỉ được phân chia sau một thời hạn nhất định thì chỉ khi đã hết thời hạn đó di sản mới được đem chia.

Trường hợp yêu cầu chia di sản thừa kế mà việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì bên còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia di sản trong một thời hạn nhất định. Thời hạn này không quá 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn 03 năm mà bên còn sống chứng minh được việc chia di sản vẫn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của gia đình họ thì có quyền yêu cầu Tòa án gia hạn một lần nhưng không quá 03 năm.”

Nếu việc tách thửa có ảnh hưởng nghiêm trọng tới đời sống của những người thừa kế khác thì trong thời hạn 3 năm không được tách thửa.