Câu hỏi: Hỏi: Gia đình tôi có thửa đất ở tại địa phương, cha, mẹ tôi đã qua đời không để lại di chúc . Thửa đất trên do cha, mẹ tôi mua lại của người hàng xóm vào năm 1971 (có giấy mua bán chứng thực của xã thuộc chính quyền mỹ ngụy và được UBND huyện công chứng vào những năm 7 mấy 80 vì huyện công chứng không ghi rõ ngày).

Đến năm 1997 được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất do cha tôi đứng tên là ông: Nguyễn X – với diện tích là 476m2 trong giấy ghi là đất ở + đất vườn lâu dài . Và theo giấy mua bán của cha tôi để lại thì diện tích mua bán đất chỉ ghi có 264m2 mua bán làm nhà ở . Sở dĩ theo giấy chứng nhận là 476m2 là vì vào năm 1975 cha tôi có mua thêm 212m2 nối tiếp phần đất sau cũng của chủ đất  trên bán , nhưng hiện nay chủ đất và cha mẹ tôi đã qua đời nên giấy tờ mua phần sau bị thất lạc hiện không có giấy để chứng minh . Tôi có 5 anh chị em hiện còn sống ( 2 trai ,3 gái) là thừa kế chung của anh chị em theo pháp luật. thực tế thì thửa đất trên tôi cùng vợ con ở sinh sống từ khi cha , mẹ tôi còn sống đến nay và có đóng góp xây dựng nhà ở, hằng năm tôi vẫn đứng tên đóng thuế nhà đất đầy đủ. Vào khoản năm 2001 em gái út tôi ly dị chồng về tôi có cho em 1 phần làm nhà ở , tổng diện tích tôi , em gái tôi và cha mẹ tôi đã làm nhà ở ,để lại khoản 290m2 . anh chị em chúng tôi đoàn kết không tranh chấp gì. Nay anh chị em chúng tôi họp gia đình có biên bản thống nhất cùng ký để cho tôi và em gái út tôi thừa kế thửa đất và toàn bộ tài sản gắn liền trên đất nêu trên . Xét thấy em trai tôi con đông mặt dù đã có nhà ở riêng, nhưng tôi muốn cho em trai tôi 1 phần để sau này cho cháu , vì vậy anh em chúng tôi muốn tách thành 3 lô cho 3 người trong 5 anh chị em là tôi 1 phần em gái út 1 phần em trai 1 phần còn người chị và em gái kế từ chối nhận , nhường lại cho 3 anh em chúng tôi.  Chúng tôi đi làm hồ sơ thừa kế thì xã và bên đo đạt của huyện nói rằng thửa đất trên chỉ được sử dụng đất ở theo qui định là 200m2,và 276m2 còn lại là đất vườn phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chuyển đổi mục đích từ đất vườn sang đất ở phải tốn chi phí lớn. Chúng tôi không đủ tiền.  Kính thưa luật sư !  trên thực tế nhà ở chúng tôi đã làm từ năm 1971 đến nay là khoản 290m2 và theo giấy mua bán đất cha tôi để lại làm nhà ở là 264m2 và phần đất còn lại mua năm 1975 cũng thuộc đất ở nối tiếp cùng chung 1 thửa . Nếu qui định chỉ cấp có 200m2 đất ở còn lại đất vườn thì có đúng pháp luật không ? hiện giờ chúng tôi phải làm như thế nào để chuyển đổi mục đích thành đất ở và thủ tục tách phân chia thừa kế cho 3 anh chị em phải làm như thế nào ? mong Luật sư hướng dẫn tư vấn giùm cho chúng tôi . Gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Thứ nhất
, về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014 NĐ-CP quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai:

“a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó”;

Như vậy,  bạn cần xác định xem tại địa phương bạn quy định công nhận hạn mức đất ở là bao nhiêu. Nếu theo quy định hạn mức đất ở là 200m2 thì trong trường hợp của bạn, vì gia đình đã xây dựng nhà ở với diện tích trên thực tế là 290 m2 rồi nên sẽ được công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở là 290 m2.

Phần diện tích đất còn lại (186m2) là đất vườn, theo quy định tại điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy đinh: “
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở”;

Theo đó, muốn sử dụng để ở thì gia đình bạn phải làm đơn lên Uỷ ban nhân dân huyện xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.

Thủ tục chuyển đổi bạn thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014 NĐ- CP:

“
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Thứ hai
, về việc phân chia thừa kế cho ba anh em. Theo quy định tại điểm a Khoản 1 và Khoản 2 Điều 676 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định:

“
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.

Như vậy, trường hợp của bạn là bố mẹ đã qua đời và không để lại di chúc, nên theo quy định nêu trên mảnh đất đó sẽ được chia đều cho 5 người con. Tuy nhiên, trong 5 anh chị em bạn có 2 người từ chối nhận thừa kế. Như vậy, theo quy định tại Điều 642 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

"1. Người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản, trừ trường hợp việc từ chối nhằm trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

2. Việc từ chối nhận di sản phải được lập thành văn bản; người từ chối phải báo cho những người thừa kế khác, người được giao nhiệm vụ phân chia di sản, cơ quan công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có địa điểm mở thừa kế về việc từ chối nhận di sản.

3. Thời hạn từ chối nhận di sản là sáu tháng, kể từ ngày mở thừa kế. Sau sáu tháng kể từ ngày mở thừa kế nếu không có từ chối nhận di sản thì được coi là đồng ý nhận thừa kế”.

Theo đó, kể từ ngày mở thừa kế, trong vòng 6 tháng thì người chị và em gái từ chối nhận di sản thừa kế phải có văn bản từ chối nhận di sản thừa kế. Như vậy mảnh đất đó sẽ được chia cho 3 anh em bạn.

Căn cứ vào Khoản 4 Điều
57 Luật Công chứng năm 2014 về Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản:

“4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.

Theo đó, 3 anh em bạn khi đã có văn bản thoả thuận phân chia di sản đã được công chứng, có thể sử dụng để xin chuyển quyền sử dụng đất với thửa đất mình được chia.

Trân trọng