Câu hỏi: Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình được thực hiện như thế nào? Ai là người ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này thông qua các tình huống sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có thể việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất cần thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật đất đai.

1. Tư vấn về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình

Hỏi:
Xin chào Luật Sư, cho phép tôi được hỏi một việc sau đây: Đầu năm 2015 tôi có mua một mảnh đất đã có sổ đỏ mang tên ông Nguyễn văn N (sổ đỏ được cấp năm 2010 không ghi tên vợ, mảnh đất này do UBND phân cho hộ gia đình ông N, lúc đó trên sổ hộ khẩu của ông N chỉ có tên ông N và tên con trai sinh năm 1985 không có tên vợ, thời điểm đó vợ ông N đang làm ăn bên Nga không có nhà). Tất cả thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều do ông N và con trai ký. Sau đó tôi đã được UBND huyện cấp sổ đỏ mang tên tôi. Đến nay, vợ ông N lại đòi kiện để hủy sổ đỏ của tôi với lý do vợ ông N không ký vào giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vậy việc này có đúng không? Rất mong nhận được tư vấn của luật sư!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, thửa đất ông N chuyển nhượng cho bạn là đất hộ gia đình. Khoản 30 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định về hộ gia đình sử dụng đất như sau:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Từ quy định nêu trên có thể thấy tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vợ ông N đang làm ăn ở Nga, không có mặt ở nhà nên có thể xác định vợ ông N không có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất. Vì vậy, ông N và con trai được xác định là người sử dụng đất hợp pháp nên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Đồng thời, vợ ông N không phải là người sử dụng đất hợp pháp nên không có căn cứ để đòi lại phần đất đã chuyển nhượng cho gia đình bạn.

2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa ký các giấy tờ chuyển nhượng

Hỏi:
Chào luật sư! Tôi có một vấn đề muốn hỏi luật sư mong luật sư tư vấn giúp tôi: Ông tôi hứa cho cha tôi 4 thửa đất từ năm 1989 đến nay, sổ đỏ do cha tôi giữ nhưng do ông tôi đứng tên. Bây giờ mới làm thủ tục sang tên QSDĐ để cha tôi đứng tên ban đầu ông tôi ký đồng ý xác nhận, cha tôi làm gần xong rồi nhưng vì do mâu thuẫn nhỏ nên còn 3 mảnh nữa ông không chịu ký. Như vậy luật sư cho tôi hỏi thủ tục còn thiếu 3 chữ ký có được quyền cấp giấy QSDĐ do cha tôi đứng tên cả 4 thửa đất hay không? Có được quyền ký nhái chữ ký của ông để làm thủ tục không?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, 4 thửa đất vẫn do ông nội bạn đứng tên nên ông được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Vì vậy, ông nội có quyền quyết định chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bất kỳ ai theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013:

“
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…”

Trường hợp ông nội của bạn thực hiện thủ tục tặng đất cho cha bạn thì các bên cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực và tiến hành sang tên trên giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

Về nguyên tắc, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy, nếu ông nội của bạn không đồng ý thỏa thuận tặng 3 thửa đất còn lại cho cha của bạn thì cha không có căn cứ để làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn giả mạo chữ ký của ông nội để ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng thì ông nội của bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của Bộ luật Dân sự.