Câu hỏi: Trường hợp hai chị em cùng sở hữu một căn nhà, sau đó em gái lập vi bằng cho chị gái mượn nhà thì thông qua vi bằng đó chị gái có thể sang tên ngôi nhà được không? Sau khi lập vi bằng, chị gái muốn bán nhà có cần em gái đồng ý không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư. Hiện em đang ở Mỹ. Nhưng em chỉ mới qua Mỹ được 20 tháng nên vẫn còn quốc tịch Việt Nam. Em và chị em có đứng tên chung 1 căn nhà do cha và mẹ để lại.  Vì chị em mượn 1 tỷ tiền lãi cao nên Hồi tháng 1/2019 em có về Việt Nam làm 1 văn bản vi bằng cho mượn nửa căn nhà. Và sau đó sang tên nhà cho chị em đứng tên để tiện việc vay tiền ngân hàng để trả nợ. Bây giờ em và chị em có xảy ra mâu thuẫn. Và chị em có ý định bán nhà mà không có sự đồng ý của em.Vì em không muốn bán nhà kỷ niệm của ba mẹ. Vậy em xin hỏi có cách nào để ngăn việc bán nhà lại. Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, vấn đề lập vi bằng:

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng là chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ các trường hợp vi phạm quy định về đảm bảo an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp bị pháp luật cấm. Vi bằng chỉ ghi nhận những sự kiện, hành vi mà thừa phát lại trực tiếp chứng kiến; việc ghi nhận phải khách quan, trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến việc lập vi bằng.

Thứ hai, vấn đề sang tên nhà:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp thể hiện bạn chỉ làm vi bằng chứ chưa lập hợp đồng chuyển nhượng hay tặng cho quyền sử dụng đất. Do đó có thể xảy ra hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1
: sau khi lập vi bằng, bạn tiến hành thủ tục tặng cho hoặc chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình cho chị gái của bạn để sang tên ngôi nhà cho chị gái bạn thì mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chị gái bạn. Khi đó, chị gái bạn có đầy đủ các quyền của người sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

...”

Khi đó, chị gái bạn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất mà không cần sự đồng ý của bạn.

Trường hợp 2:
bạn và chị gái chỉ lập vi bằng về việc cho chị gái bạn mượn phần quyền sử dụng đất của bạn thì đây không phải là căn cứ để xác lập giao dịch dân sự về tặng cho hoặc chuyển nhượng đất. Do đó, bạn vẫn được xác định là đồng chủ sở hữu hợp pháp đối với mảnh đất và tài sản gắn liền với đất. Việc bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài không hạn chế quyền đối với bất động sản ở Việt Nam theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 và Điều 186 Luật Đất đai 2013:

“Điều 8. Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.”

“Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

d) Cho thuê, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

...”

Và theo Điều 209 Bộ luật Dân sự 2015 có thể xác định sở hữu chung của hai chị em bạn là sở hữu chung theo phần:

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong đó, bạn và chị gái bạn có quyền, nghĩa vụ tương ứng với phần quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình. Và nếu chị gái bạn muốn chuyển nhượng đất, tài sản gắn liền với đất thì chỉ được chuyển nhượng phần tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của chị gái bạn. Và trong trường hợp này, nếu chị bạn muốn bán nhà đất thì bạn sẽ được quyền ưu tiên mua theo quy định tại Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

...

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

...”

Căn cứ theo các quy định nêu trên, nếu chị bạn muốn bán toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà thì cần phải có sự đồng ý của bạn.