Câu hỏi: Câu hỏi: Nhờ tư vấn về quyền quyết định đất đai của các thành viên hộ gia đình như sau: Ông Nội em mất tháng 6.2006, có để lại mảnh đất Sổ đỏ ghi là hộ gia đình. Sau đó đã chuyển quyền sử dụng cho bà Nội em và cũng ghi là Hộ gia đình. Tại thời điểm chuyển sang hộ khẩu Bà Nội em chỉ có Bà và cháu Nội (các con Bà đã tách hộ từ trước khi ông mất) cách đây hơn 3 năm bà đã chuyển quyền sử dụng đất cho Ba em (con trai trưởng của ông bà).

Nhưng có 5 người con kí tên, có 1 người ở xa nên không có kí, và đã chuyển được quyền sử dụng đất cho ba em. Nay người không kí tên tranh chấp. Vậy có phải chia lại tài sản đều cho 6 người con hay chỉ chia 1/6 cho người tranh chấp (vì 5 người đã đồng ý kí tên). Nếu tranh chấp thì tính từ lúc đất ông Nội còn đứng tên hay từ lúc Bà Nội đứng tên? Ông đã mất trên 10 năm rồi. Và đất đó gọi là hương hỏa (không ghi trong sổ đất).

Trả lời: Căn cứ Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này
.

Cụ thể hoá các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ như thế nào là “Hộ gia đình sử dụng đất” tại khoản 29 Điều 3, đó là:
“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Như vậy, các thành viên có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định là đồng chủ sử dụng quyền sử dụng đất. Đất của gia đình bạn là đất cấp cho hộ gia đình có ghi chủ hộ là ông bạn trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ của ông được xác định là đồng chủ sử dụng. Khi thực hiện chuyển nhượng, mua bán, tặng cho, thừa kế phải được sự đồng ý của những người có tên trong hộ.

Như vậy, khi bà bạn làm thủ tục sang tên toàn bộ quyền sử đất của ông bà bạn sang cho bố bạn thì phải được sự đồng ý của những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (ông bạn là chủ hộ) và chữ kí của những người có quyền hưởng di sản thừa kế của ông bạn. Do văn bản thỏa thuận đồng ý sang tên từ hộ gia đình sang cho bố bạn thiếu chữ kí của một trong sáu người con nên văn bản này không có giá trị pháp lý. Bố bạn và những người này sẽ phải thực hiện thỏa thuận lại về việc sang tên, tách thửa (nếu đất đủ hạn mức tối thiểu để tách thửa và chia đều cho 6 người) hoặc thanh toán giá trị tương ứng với quyền sử dụng đất mà anh em bố bạn được quyền sử dụng.

Và theo Điều 645 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng thì diện tích đất trên sẽ được xác định là di sản thờ cúng nếu ông bạn mất để lại di chúcvà có ghi rõ trong di chúc là di sản này được dùng vào việc thờ cúng. Di sản thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thoả thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Thời hiệu khởi kiện là 30 năm đối nên trong trường hợp này, người con đi xa kia vẫn có thể quay lại khởi kiện để đòi lại quyền lợi của mình..