Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi đang mua một căn nhà của người vợ đứng tên chủ quyền, trên hợp đồng viết tay người bán ghi " bên mua sẽ giữ lại 100 triệu đồng đến khi hoàn tất thủ tục sang tên chuyển nhượng và bàn giao nhà  thì giao hết số tiền cho bên bán ( thủ tục đăng bộ).

Đến ngày 27/12/2016 bên bán nhận đủ tiền và bàn giao nhà cho bên mua, bên bán sẽ chịu trách nhiệm sang tên và thủ tục, thuế trước bạ, mua bán cho bên mua". Khi ra công chứng người chồng đã làm cam kết đó là tài sản riêng của vợ, dù người bán có cam kết lo các thủ tục cho tôi nhưng thực tế là tôi tự đi lo. Khi đăng bộ thì phát sinh giấy chủ quyền chưa hợp lệ phải làm bản vẽ lại để xác định thửa đất.

Ngày 27/12/2016 tôi có gặp người bán trao đổi hẹn ngày 28 tháng 12 đi làm bản vẽ lại để đăng bộ và giao nhà nhận tiền luôn, nhưng ngày đó  đến nay người bán  cho rằng tôi không giao tiền đúng ngày 27/12/2016 nên tránh mặt, kéo dài thời gian và thay đổi ý định không bán nhà nửa. Trong thời gian chạy lo các thủ tục tôi rất  kiên nhẫn chờ đợi, vì người bán luôn tắt điện thoại và tránh mặt, tôi đã làm thủ tục công chứng, đóng thuế và đang nộp hồ sơ đợi lấy kết quả đăng bộ chuyển sang tên của tôi thì cả hai vợ chồng người bán đã thay đổi ý định không giao nhà cho tôi và yêu cầu tôi hủy hợp đồng không bán nữa. Người bán liên tục không bắt điện thoại không gặp mặt, tắt luôn điện thoại và lánh đi nơi khác, căn nhà bán cho tôi hiện nay đang để trống và khóa cửa lại, có thể  hai vợ chồng  người bán  làm đơn khiếu nại  không bán nữa.

Vậy Luật sư cho tôi hỏi  trong trường hợp này khi đang đăng bộ sang tên cho tôi thì hồ sơ có bị ngưng đăng bộ lại không và tôi cần làm  những gì. Tôi chân thành cám ơn !

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

....

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì nếu thời điểm hợp đồng được lập bên bán đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng và hợp đồng đã được công chứng của cơ quan có thẩm quyền - đã phát sinh hiệu lực. Do đó, bên bán không thể căn cứ vào việc bạn không giao nộp tiền đúng ngày để không tiếp tục giao kết, hủy bỏ hợp đồng và không giải quyết sang tên cho bạn được vì thực tế hợp đồng không có quy định về điều khoản để chấm dứt, hủy bỏ này.

Đồng thời, việc chưa giao nộp tiền một phần do bên bán chưa thể đăng ký sang tên cho bạn (vướng mắc về giấy tờ chủ quyền và xác định thửa đất). Nên cơ quan nhà nước cũng không thể dựa vào thông tin mà bên bán đưa ra để dừng việc tiếp tục giải quyết sang tên cho bạn khi mà hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế...Trừ trường hợp có căn cứ chứng minh giao dịch này vô hiệu hoặc có dấu hiệu của vi phạm pháp luật, việc sang tên sẽ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của các bên. Theo đó, hiện nay để đảm bảo quyền lợi của mình trước việc bên bán muốn hủy bỏ hợp đồng thì bạn có thể cung cấp (biên lai nộp thuế, lệ phí, hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, văn bản cam kết xác nhận tài sản riêng..) gửi Phòng đăng ký đất đai để xác minh tính hợp pháp.