Câu hỏi: Tranh chấp đất đai và quyền lợi, nghĩa vụ của các bên liên quan được giải quyết như thế nào khi tranh chấp diễn ra tại Tòa án. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu:
Vào năm 2009 mẹ tôi có tách sổ chia cho dì năm của tôi một phần đất gần 100m2  ( rộng 3m2 dài 31m) làm sổ đỏ mới cho dì 5 tôi sử dụng, trên phần đất này có 1 phần ( khoảng 30m vuông, rộng 3m dài 10m) của căn nhà do ông bà ngoại để lại đứng tên mẹ tôi là chủ quyền, khi địa chính đo đạc cấp sổ đỏ cho dì 5 trong hồ sơ kỹ thuật chỉ ghi rõ gần 100m vuông đất, không có đề cập đến 1 phần căn nhà của mẹ tôi đứng tên chủ quyền trên hồ sơ kỹ thuật đó, quyển sổ đỏ này không phải là đất hộ.
Vào năm 2011 dì 5 tôi do kẹt tiền làm ăn nên đã đi vay tiền với điều kiện phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên vay tiền, chị G có nói là khi nào dì 5 tôi trả tiền lại hết thì sẽ hoàn trả lại hợp đồng chuyển nhượng đó lại, số tiền ghi trên hợp đồng là 80 triệu , nếu tính theo giá đất thực tế tại thời điểm đó có giá trị 300 triệu.
Sau thời gian làm ăn không được thuận lợi thì dì 5 tôi không còn khả năng trả nợ, dù đã góp và đóng tiền lãi gần 30 triệu , vụ việc này chỉ tính toán miệng và không có giấy tờ đóng lãi, nhưng có người làm chứng đóng lãi. Do biết dì 5 tôi không còn khả năng trả nợ nên chị G đã sang tên sỏ đỏ, việc sang tên sỏ đỏ này diễn ra trước khi dì 5 tôi không còn khả năng trả nợ, chị G cũng không có thông báo cho dì 5 tôi biết việc này.
Bên cho vay - chị G  đã làm đơn khởi kiện lên tòa án nhân dân TP X buộc dì 5 tôi phải giao phần đất chuyển nhượng, tòa đã thụ án hơn một năm nay đã tiến hành hòa giải , đối chất , cử người xuống đo đạc lại phần đất đang tranh chấp ( bên người nhà cùa dì 5 tôi không cho đo đạt )  rất nhiều lần nhưng vụ án vẫn chưa có tiền triển gì , lần gần đây khoảng nữa tháng trước tòa cũng gởi đơn thư mời 2 bên lên tiếp tục đối chất, có đại diện của Sở tài nguyên môi trường và đại diện của Ủy ban nhân dân.
Quá trình đối chất diễn ra như sau : ............................
Xin Công ty Luật Minh Gia giải đáp và giúp đỡ những thắc mắc của tôi là:
1 . Gia đình tôi có nên để cho tòa án đo đạc lại diện tích và 1 phần căn nhà nằm trên diện tích đó hay không ? khi tiến hành đo đạc lại như vậy có lợi cho việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng này không ?

Trả lời: Thứ nhất, gia đình không nên có những hành vi ngăn cản, gây khó dễ cho cán bộ khi tới đo đạc diện tích đất. Để giải quyết vụ việc một cách nhaanh chóng và chính xác nhất, Tòa án cần thu thập những thông tin liên quan đến tài sản tranh chấp và sẽ là căn cứ để yêu cầu phía chị G hoàn trả chi phí xây dựng căn nhà nếu muốn nhận thửa đất trên từ dì 5 của anh. Do vậy, việc thẩm định tại chỗ là cần thiết để giải quyết triệt để tranh chấp, chính việc này có lợi cho quá trình tranh tụng tại Tòa án.
Thứ ba, theo như anh trình bày, vào năm 2011 di 5 của anh có vay 80 triệu của chị G. Sau đó, các bên có tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích đất trên (100m2), tuy nhiên hợp đồng này đã được công chứng hay chưa? Luật đất đai 2013 có quy định bắt buộc phải công chứng với các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 167 như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Trong trường hợp hợp đồng đã ký với chị G chưa được công chứng thì chưa phát sinh hiệu lực pháp luật nên Tòa án có thể không công nhận giao dịch này. Hơn nữa, bản chất của giao dịch giữa hai bên là thế chấp tài sản để thực hiện hợp đồng vay nên Tòa án chỉ xem xét quan hệ vay tài sản và quan hệ thế chấp trong giao dịch này.
Để giải quyết vụ việc gia đình anh cần cung cấp những thông tin thực tế về giao dịch giữ dì Năm và chị G để hỗ trợ phía Tòa án thu thập thông tin, giải quyết vụ việc. Do mẹ anh đã làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho di Năm, nên dì có toàn quyền định đoạt khi đem tài sản đi thế chấp mà mẹ anh không có quyền can thiệp. Tuy nhiên, với căn nhà nằm trên đất do không thể hiện trên hợp đồng tặng cho, đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng dất của dì không có thông tin về căn nhà này nên căn nhà này hiện vẫn thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn. Trường hợp Tòa xét xử phải phát mãi đất để thực hiện nghĩa vụ với chị G thì gia đình bạn có thể bảo vệ tài sản là căn nhà.

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì các thành viên trong hộ gia đình đều có quyền đối với mảnh đất và mọi giao dịch mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp ,… quyền sử dụng đất đều phải thông qua sự đồng ý của những thành viên này. Vấn đề này được quy định cụ thể tại Điều 212 – Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.