Câu hỏi: Kính chào Luật Sư. Cách đây 3 năm gia đình tôi có mua một mảnh đất trông cây lâu năm (150 m2). Trên mảnh đất đó có một ngôi nhà sẵn có nhưng đã bị xuống cấp. Do nhu cầu sử dụng nhưng không đủ chi phí để xây dựng mới nên gia đình tôi đã xin nợ tiền chuyển mục đích sử dụng từ cây lâu năm sang đất ở đô thị để tiến hành sửa chữa nhà ở (chi phí vay mượn để sửa chữa khoảng gần 300 triệu đồng). Nhà của gia đình tôi đã sửa và sử dụng được 3 năm nay nhưng gia đình tôi chưa có khả năng để nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất (gần 300 triệu đồng). Nay quận  có thông báo thu hồi đất của gia đình tôi để làm khu đô thị mới.  Gia đình tôi rất lo lắng không biết sẽ nhận được tiền bồi thường theo khung đất nào, có được cấp nền tại khu tái định cư hay không? Và giá trị nhà ở chúng tôi đã sửa chữa có được bồi thường hay không?  Kính mong Quý Luật sư hỗ trợ giải đáp thắc mắc để gia đình tôi được rõ. Gia đình tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất Đai 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Căn cứ theo quy định này thì gia đình bạn thuộc trường hợp được bồi thường khi thu hồi đất. Do gia đình bạn đã chuyển mục dích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở nên gia đình bạn sẽ được bồi thường theo diện đất ở.

Việc bồi thường đất ở khi nhà nước thu hồi đất được quy định tại Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật Này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở
”.

Theo quy định này thì nếu sau khi nhà nước thu hồi đất mà gia đình bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì gia đình bạn được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở. Còn nếu gia đình bạn có nơi ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng tiền.

Thứ hai,
đối với vấn đề bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 89 Luật Đất đai 2013:

“
1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.
”

Tuy nhiên, do gia đình bạn vẫn đang nợ chi phí  chuyển mục đích sử dụng đất nên gia đình bạn thuộc vào trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Theo quy định tại Khoản 4 Điều 93 Luật Đất Đai 2013 “
Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính vào số tiền được bồi thường để hoàn trả ngân sách nhà nước”.
Do đó, số tiền sử dụng đất còn nợ sẽ được trừ vào số tiền được bồi thường.