Câu hỏi: Chào Luật sư! Tôi có anh trai. Hai vợ chồng anh ấy đã sinh được 02 người con trai đều đã trưởng thành. Đến năm 201x, hai vợ chồng có mua một căn nhà và đất với giá trị khoảng 1,4 tỷ đồng. Lúc làm các thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất thì 2 vợ chồng thống nhất lấy tên con trai đầu, vì muốn để dành phần tài sản để sau này với điều kiệ trông nom, phụng dưỡng bố mẹ.

Nhưng gần đây, do mâu thuẫn gia đình, người con trai cả cùng với mẹ đã đuổi bố ra khỏi nhà vì khẳng định nhà là tài sản do người con tự mua, người bố không có quyền định đoạt tài sản trên. Tôi xin hỏi muốn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của anh trai tôi thì có cách nào không thưa luật sư? Có đòi lại được không? (lúc mua bán đã có tổ trưởng dân phố, hàng xóm đều lập biên bản giao nhận tiền giữa người bố và người bán đất).

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Gia. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

- Quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Bộ luật dân sự quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.
”

Đồng thời, theo
459 Bộ luật Dân sự 2015
quy định về tặng cho bất động sản cũng quy định như sau:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

- Đòi lại đất do hợp đồng tặng cho có điều kiện

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất mà vợ chồng anh trai bạn tặng cho con với điều kiện là chăm nom phụng dưỡng cha mẹ.

Căn cứ theo quy định tại điều 462 Bộ luật dấn sự 2015 về hợp đồng tặng cho có điều kiện, để đòi lại quyền sử dụng đất từ con trai như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và con có đầy đủ 2 yêu cầu sau:

- Hợp hợp đồng giữa bố mẹ và con trai là hợp đồng tặng cho có điều kiện.

- Điều kiện trong hợp đồng là con trai phải có nghĩa vụ phụng dưỡng, chăm sóc bố, mẹ… các điều kiện này không được trái pháp luật và trái đạo đức xã hội.

Tóm lại, khi chuyển quyền sử dụng đất cho con có điều kiện thì sau khi nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ, con không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng bố mẹ. Thì bố mẹ hoàn toàn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất đã chuyển giao cho con trai.

Trong trường này, nếu đủ điều kiện chứng minh hợp đồng tặng cho có điều kiện anh trai bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân đân để giải quyết. Tuy nhiên anh trai bạn phải có các giấy tờ về hợp đồng tặng cho và điều kiện để được nhận tặng cho, đó là các chứng cứ quan trọng để anh trai bạn có thể lấy lại mảnh đất đã tặng cho khi con mình không thực hiện nghĩa vụ chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ. Còn nếu như trong thỏa thuận ban đầu, cũng như trong hợp đồng không thể hiện nội dung này thì bạn không có cơ sở đề đòi lại quyền sử dụng phần đất này.

---

3. Bố mẹ cho con đất muốn đòi lại có được không?

Bố mẹ tôi đã sang tên chuyển nhượng đất cho tôi cách đây 4 năm, thủ tục đã hoàn tất và hiện nay tôi đã đứng tên trên sổ đỏ. Bây giờ bố mẹ tôi ly dị và muốn phân chia tài sản thì phần đất đã sang nhượng cho tôi trước đây có được chia cho bố mẹ khi ra tòa không? Xin cảm ơn luật Minh Gia.

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

- Trường hợp đất được tặng cho không có điều kiện

Theo quy định tại Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 về tặng cho bất động sản quy định như sau:

“Xem trích dẫn quy định tại phần tư vấn (2)

Căn cứ quy định trên, khi anh đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do được bố mẹ chuyển nhượng hoặc tặng cho không có điều kiện thì việc tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên. Hiện nay quyền sử dụng đất được xác định là tài sản riêng của anh, không phải là tài sản của bố mẹ nên bố mẹ anh không có căn cứ để yêu cầu phân chia tài sản khi ly hôn.

- Trường hợp quyền sử dụng đất được tặng cho có điều kiện

Nếu trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ và anh có điều kiện nhưng anh vi phạm điều kiện đó thì bố mẹ anh có quyền đòi lại mảnh đất để phân chia khi ly hôn theo quy định tại Điều 462 Bộ luật Dân sự 2015:

"Xem trích dẫn quy định tại phần tư vấn (2)''

Như vậy, khi anh đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo đúng thỏa thuận, ý chí của các bên và không có điều kiện kèm theo khi tặng cho (hoặc có điều kiện kèm theo nhưng anh không vi phạm những điều kiện này) thì bố mẹ anh không có quyền đòi lại mảnh đất, đồng thời sẽ không được Tòa án giải quyết yêu cầu phân chia mảnh đất này. Ngược lại, nếu việc tặng cho quyền sử dụng đất là có điều kiện và anh vi phạm điều kiện tặng cho thì bố mẹ có quyền đòi lại tài sản. Khi đó, tài sản này là tài sản chung của bố mẹ nên bố mẹ anh có quyền yêu cầu phân chia khi ly hôn.

Trân trọng.