Câu hỏi: Chào luật sư, nhờ giải đáp giúp tôi về việc hai vợ chồng cùng đứng tên trên sổ đỏ như sau: Năm 1998 tôi kết hôn, thời điểm đó vợ chồng tôi được bố mẹ chia cho khoảng 40m2 đất nhưng chưa viết giấy (chiều dài 13m, chiều rộng 3,15m. phần diện tích này là sát mép hồ). Trong quá trình ở tôi đã xây nhà cấp 4 khoảng 20m2 để ở và cơi nới thì mới có diện tích như hiện nay.

Đến năm 2005, bố mẹ chồng tôi chính thức phân chia tài sản cho các con, trong đó chồng  tôi được chia 100m2 trên mảnh đất vợ chồng tôi đã cơi nới, việc phân chia được thể hiện trong giấy thỏa thuận phân chia tài sản ghi tên một mình chồng tôi nhưng không có từ riêng và đã được chứng thực tại UBND phường.

Trong quá trình ở chúng tôi đã đóng tiền thuế đất cho nhà nước đến tận bây giờ là 120m. Năm 2006, trên diện tích rộng 150 m2, vợ chồng tôi xây nhà 3,5 tầng trên tổng diện tích khoảng gần 50m2 để ở, phần còn lại là nhà cấp 4 (khoảng 25 m2) và đất.

Hiện nay chồng tôi nói tài sản này là tài sản riêng của mình chồng tôi, đi làm sổ đỏ không cho tôi đứng tên. Vậy luật sư cho tôi hỏi như vậy đúng hay sai? Tôi có thể làm thủ tục đứng tên cả hai vợ chồng trên sổ đỏ được không? Tôi xin trân trọng cảm ơn và mong sớm nhận được thư hồi đáp của luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Xác định tài sản vợ chồng

- Về tài sản chung

Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 về xác định tài sản chung vợ, chồng như sau:

"Xem trích dẫn quy định về tài sản chung vợ chồng"

- Về tài sản riêng

Căn cứ luật hôn nhân gia đình quy định về tài sản riêng của vợ chồng như sau:

"Xem trích dẫn quy định"

Như vậy,
quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung vợ, chồng trừ trường hợp tài sản được tặng cho riêng. Theo đó, với trường hợp của bạn mặc dù trong văn bản thỏa thuận không thể hiện là "tặng cho riêng" nhưng trong đó đã thể hiện rõ là tặng cho chồng chị nên tài sản này được xác định là tài sản riêng của chồng có trong hôn nhân.

Tuy nhiên, bố, mẹ chỉ cho quyền sử dụng đất còn toàn bộ tài sản (căn nhà cấp bốn 25m2 và căn nhà 3,5 tầng trong diện tích 50m2 đất ở) và diện tích đất cơi nới không nằm trong diện tích mà bố, mẹ chồng cho là do hai vợ chồng cùng tạo lập, gây dựng ra trong thời kỳ hôn nhân nên tài sản này được xác định là tài sản chung vợ chồng. Do vậy, xác định toàn bộ tài sản bao gồm đất và tài sản là tài sản riêng của người chồng được.

2. Quy định về cấp sổ đỏ đứng tên chung 2 vợ chồng

Căn cứ tại, điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất như sau:

"...

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Như vậy,
đối chiếu với trường hợp của bạn thì do đất là tài sản riêng của chồng; còn tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ chồng nên khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận thì hai vợ chồng tự thỏa thuận với nhau về việc đứng tên cả hai vợ, chồng hay một trong hai bên đứng.

Trong trường hợp người chồng đồng ý nhập tài sản riêng (quyền sử dụng đất) vào khối tài sản chung vợ chồng thì thực hiện thủ tục đứng tên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất cả 2 vợ chồng.

Trường hợp không thỏa thuận được thì bạn có thể lựa chọn thực hiện theo hai hướng sau đây:

-
Thứ nhất,
Do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng nên chồng bạn vẫn tự mình làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân (tài sản riêng).

Còn đối với tài sản có trên đất là tài sản chung thì sẽ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất sau và khi đó phải đứng tên cả hai vợ, chồng (dựa trên giấy phép xây dựng, giấy tờ hoàn công nhà, hóa đơn chứng từ xác nhận của hai vợ chồng) trừ trường hợp thỏa thuận khác.

-
Thứ hai
, Do giấy tờ chuyển nhượng mà bố, mẹ chồng cho chồng chỉ thể hiện chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất với số diện tích đất là.. - tức không thể hiện việc tặng cho bao gồm cả tài sản trên đất (thực tế cũng không có tài sản mà tài sản này là do hai vợ chồng tạo lập ra).

Do vậy, khi làm thủ tục cấp thì có thể cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào chủ thể trên hợp đồng để cấp và chồng bạn cũng có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó đứng tên một mình nhưng không đồng nghĩa với việc toàn bộ tài sản là tài sản riêng của chồng. Do đó, bạn có thể không có tên trên giấy chứng nhận không đồng nghĩa với việc bạn không có quyền tài sản trong đó.

3. Giải quyết tranh chấp phát sinh nếu tài sản đứng tên 1 người

Trường hợp rủi ro khi phát sinh tranh chấp sau này thì người chồng cũng chỉ có quyền đối với mảnh đất mà bố, mẹ cho; còn toàn bộ tài sản có trên đất và diện tích cơi nới được không thể hiện trong hợp đồng chuyển nhượng đều thuộc sở hữu chung vợ, chồng và đều có quyền ngang nhau trong đó (bạn phải giữ được các hóa đơn chứng từ cho việc mua bán vật liệu xây dựng, giấy phép xây dựng, giấy phép hoàn công và các giấy tờ khác chứng minh cho việc tạo lập xây dựng tài sản đứng tên bạn hoặc đứng tên cả hai vợ chồng để còn làm căn cứ, cơ sở giải quyết khi phát sinh tranh chấp sau này).