Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đất có diện tích 1200m2, đã được sử dụng ổn định, lâu dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được lập di chúc để lại cho các con không. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào Công ty Luật Minh Gia. Tôi mong Công ty tư vấn cho tôi 1 việc như sau: Nhà tôi ở quê có thửa đất 1200m2, đã được địa phương cấp làm thổ cư và ở nhiều đời theo sơ đồ địa chính của xã công nhận. Đất chưa cấp sổ đỏ. Hiện nay bố và mẹ tôi còn sống nhưng tuổi đã cao, các cụ đều trên 90 tuổi, gia đình có 6 anh chị em. Mong muốn các cụ muốn làm thủ tục phân chia thửa đất trên cho 3 con trai (Các chị gái đã xây dựng gia đình, tự nguyện không nhận phần đất của bố, mẹ chia). Công ty tư vấn giúp bố mẹ tôi thủ tục, trình tự như thế nào để để phân chia hợp luật pháp phần đất trên cho 3 con trai.

Trả lời: Theo như thông tin bạn đưa ra thì hiện nhà anh có thửa đất diện tích 1200m2, đã được địa phương cấp làm thổ cư  tuy nhiên đất chưa cấp sổ đỏ. Hiện nay bố và mẹ bạn còn sống nhưng tuổi đã cao, các cụ đều trên 90 tuổi và có mong muốn phân chia thửa đất trên cho 3 con trai. Như vậy thì bố mẹ bạn có thể làm di chúc. Theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 thì Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Người lập di chúc là người thành niên, minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Theo quy định tại Điều 625 BLDS 2015 thì:

Điều 625. Người lập di chúc

1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

Nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ  Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất thì: “
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”
. Cụ thể tại Điều 179 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

...

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;

e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;

...

2. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;

...

3. Hộ gia đình, cá nhân thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này;

b) Trường hợp thuê đất, thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ như trường hợp không được miễn, không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo như thông tin bạn đưa ra thì đất của gia đình bạn chưa được cấp sổ đỏ do đó khi bố mẹ bạn muốn để lại thừa kế quyền sử dụng đất thì đất hiện nay bố mẹ bạn cần có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013) thì có quyền lập di chúc để định đoạt thửa đất đó cho người thừa kế

Về việc lập di chúc, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân người để lại tài sản cho người khác trước khi chết. Do đó, bố mẹ bạn có thể chỉ định người thừa kế, phân định tài sản của mình theo ý chí, nguyện vọng của mình. Theo thông tin bạn đưa ra thì mong muốn của bố mẹ bạn là phân chia thửa đất trên cho 3 con trai. Về hình thức của di chúc thì di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng. Do đó, bố mẹ bạn có thể lập di chúc theo các cách sau:

- Cách 1: Bố mẹ bạn mang theo giấy tờ nhân thân, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, sở hữu tài sản của người lập di chúc đến UBND xã/phường, Văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng để làm văn bản lập di chúc.

- Cách 2: Bố mẹ bạn có thể lập di chúc bằng văn bản (viết tay hoặc đánh máy) nhưng phải có ít nhất 2 người làm chứng. Người lập di chúc phải ký tên hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc.

- Cách 3: Bố mẹ bạn tự viết di chúc bằng tay và ký vào bản di chúc (không cần người làm chứng).

Người lập di chúc có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực bản di chúc. Cần chú ý nội dung di chúc và người làm chứng cho việc lập di chúc:

Điều 631. Nội dung của di chúc

1. Di chúc gồm các nội dung chủ yếu sau:

a) Ngày, tháng, năm lập di chúc;

b) Họ, tên và nơi cư trú của người lập di chúc;

c) Họ, tên người, cơ quan, tổ chức được hưởng di sản;

d) Di sản để lại và nơi có di sản.

2. Ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này, di chúc có thể có các nội dung khác.

3. Di chúc không được viết tắt hoặc viết bằng ký hiệu, nếu di chúc gồm nhiều trang thì mỗi trang phải được ghi số thứ tự và có chữ ký hoặc điểm chỉ của người lập di chúc.

Trường hợp di chúc có sự tẩy xóa, sửa chữa thì người tự viết di chúc hoặc người làm chứng di chúc phải ký tên bên cạnh chỗ tẩy xóa, sửa chữa.

Điều 632. Người làm chứng cho việc lập di chúc

Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:

1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc.

2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc.

3. Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.