Câu hỏi: Luật sư cho Em hỏi về quy định đối với người đứng tên sổ đỏ khi dưới 18 tuổi như sau: Tình hình là Bố mẹ em có 5 người con, em là kề út nhưng là trai trưởng, em có 1 người chị ruột sinh năm 198x có chồng và đã ly hôn. Sau đó chị quan hệ với 1 người đàn ông và có 1 đứa con trai đến nay cháu đã được 7 tuổi. Hiện nay chị và cháu đang sống ở nhà bố mẹ ruột. Bố của cháu từ lúc sinh ra đến giờ không gặp mặt, giấy khai sinh của cháu chỉ có tên mẹ.

Hiện nay chị có quan hệ với 1 người đàn ông sinh năm 198x ở khác tỉnh và dự định sẽ kết hôn vào 7/201x sau đó về quê của anh ta sinh sống. Theo em được biết thì anh ta chưa có lập gia đình. Bố mẹ em quyết định cho cháu 1 lô đất ở cạnh nhà (chỉ cho cháu chứ không cho 2 vợ chồng). Vậy em xin nhờ luật sư cho em biết : Nếu cho cháu như vậy mà cháu còn nhỏ thì có được không và nếu được thì cần làm những thủ tục gì ? Nếu xây nhà trên mảnh đất đó thì như thế nào và quyền đứng tên ngôi nhà đó thuộc về ai ? Giả sử Bố mẹ em mất sớm mà cháu chưa đủ 18 tuổi nếu có xảy ra tranh chấp với bố dượng của cháu về mảnh đất đó thì sẽ như thế nào và Tôi sẽ là người bảo hộ cho cháu được không ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc bố mẹ bạn muốn tặng một mảnh đất cho cháu bạn:

Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của người con trong quan hệ hôn nhân gia đình, theo quy định tại Điều 75 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:
“Con có quyền có tài sản riêng. Tài sản riêng của con bao gồm tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng, thu nhập do lao động của con, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng của con và thu nhập hợp pháp khác. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của con cũng là tài sản riêng của con”
.

Về việc quản lí tài sản riêng của con được quy định ở Điều 76 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“1. Con từ đủ 15 tuổi trở lên có thể tự mình quản lý tài sản riêng hoặc nhờ cha mẹ quản lý.

2. Tài sản riêng của con dưới 15 tuổi, con mất năng lực hành vi dân sự do cha mẹ quản lý. Cha mẹ có thể ủy quyền cho người khác quản lý tài sản riêng của con. Tài sản riêng của con do cha mẹ hoặc người khác quản lý được giao lại cho con khi con từ đủ 15 tuổi trở lên hoặc khi con khôi phục năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp cha mẹ và con có thỏa thuận khác.

3. Cha mẹ không quản lý tài sản riêng của con trong trường hợp con đang được người khác giám hộ theo quy định của Bộ luật dân sự; người tặng cho tài sản hoặc để lại tài sản thừa kế theo di chúc cho người con đã chỉ định người khác quản lý tài sản đó hoặc trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

4. Trong trường hợp cha mẹ đang quản lý tài sản riêng của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự mà con được giao cho người khác giám hộ thì tài sản riêng của con được giao lại cho người giám hộ quản lý theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Như vậy, cháu của bạn hiện nay mới 07 tuổi, là độ tuổi được coi là người chưa thành niên, nhưng không vì thế mà cháu của bạn bị hạn chế quyền sở hữu tài sản. Bố mẹ bạn hoàn toàn có quyền tặng cho cháu bạn tài sản là quyền sử dụng đất, đó là một giao dịch dân sự thông thường. Tuy nhiên, do cháu bạn mới 7 tuổi nên các giao dịch dân sự của người chưa thành niên có một số điều kiện nhất định.

Tại khoản 4 Điều 21 BLDS 2015 thì giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản của người chưa thành niên phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Như vậy, cháu bạn muốn được nhận tài sản tặng cho là bất động sản (quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý của cha mẹ cháu – người đại diện theo pháp luật đương nhiên của cháu (quy định tại Điều 136 Bộ Luật Dân sự 2015).

Tức là, bố mẹ bạn muốn tặng cho cháu bạn một mảnh đất thì bố mẹ bạn làm Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vàhợp đồng đó phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND. Đối với bên nhận tài sản tặng cho là cháu bạn thì phải có người đại diện theo pháp luật là mẹ cháu cùng ký tên. Khi hợp đồng tặng cho đã được công chứng/chứng thực thì bố mẹ bạn tiếp tục làm thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cho cháu.Trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ngoài tên cháu bạn là người có quyền sử dụng đất thì có cả tên của người đại diện theo pháp luật của cháu để đảm bảo các giao dịch của người chưa thành niên được thực hiện đúng quy định.

Thứ hai, về việc xây nhà trên mảnh đất đó:

Mảnh đất thuộc quyền sở hữu của cháu bạn do được bố mẹ bạn tặng cho. Nhưng hiện giờ cháu mới có 7 tuổi nên theo quy định của pháp luật tài sản riêng của con dưới 15 tuổi sẽ do cha mẹ quản lý. Do vậy, nếu bây giờ muốn xây nhà trên mảnh đất đó thì người muốn xây nhà phải có thỏa thuận với mẹ của cháu về việc xây nhà trên đất đó và người đứng ra xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất của cháu bạn khi đã thỏa thuận và được sự đồng ý của người đại diện của cháu thì có quyền đăng kí quyền sở hữu ngôi nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, trường hợp bố mẹ bạn mất sớm mà xảy ra tranh chấp với mảnh đất:

Nếu bố mẹ của bạn có mất sớm nhưng thủ tục tặng cho đất cho cháu của bạn đã được thực hiện xong thì cũng không có vấn đề gì. Hơn nữa, việc tặng cho này là bố mẹ bạn cho riêng người cháu chứ không cho 2 vợ chồng của chị bạn nên nếu có tranh chấp về đất này xảy ra giữa bố dượng của cháu và cháu bạn thì trên căn cứ pháp luật đất này chính thức là thuộc quyền sử dụng của cháu bạn nên người bố dượng sẽ không có bất cứ quyền gì đối với mảnh đất này.

Về vấn đề giám hộ, tại Điều 47 Bộ luật dân sự quy định:

“1. Người được giám hộ bao gồm:

a) Người chưa thành niên không còn cha, mẹ hoặc không xác định được cha, mẹ;

b) Người chưa thành niên có cha, mẹ nhưng cha, mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự; cha, mẹ đều có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi; cha, mẹ đều bị hạn chế năng lực hành vi dân sự; cha, mẹ đều bị Tòa án tuyên bố hạn chế quyền đối với con; cha, mẹ đều không có điều kiện chăm sóc, giáo dục con và có yêu cầu người giám hộ;

c) Người mất năng lực hành vi dân sự;

d) Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.”

Theo đó, chỉ đặt ra vấn đề giám hộ khi cháu bạn thuộc một trong các trường hợp: không còn cha, mẹ hoặc có cha, mẹ nhưng cha mẹmất năng lực hành vi dân sự/khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi/bị hạn chế năng lực hành vi dân sự/bị Tòa án tuyên bố hạn chế quyền đối với con/không có điều kiện chăm sóc, giáo dục con và có yêu cầu người giám hộ; cháu bạn mất năng lực hành vi dân sự hoặc cháu bạn có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi. Nếu không rời vào một trong các trường hợp đó thì cũng không đặt ra vấn đề giám hộ.Do đó, trong trường hợp này của bạn, nếu bố mẹ bạn mất mà mẹ của cháu vẫn còn thì không đặt ra việc giám hộ cho cháu.

Trân trọng