Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật Minh Gia, tôi có một câu hỏi muốn hỏi về việc bồi thường hỗ trợ tái định cư khi bị thu hồi đất như sau: Gia đình tôi có 3 anh em và vừa qua tôi có đi làm thủ tục cấp sổ hồng cho cả 3 anh em. Trong đó, mỗi sổ hồng đều có phần lớn là đất ở, một phần nhỏ là đất trồng cây lâu năm và cả 3 miếng đất trong 3 sổ này đều chưa được xây nhà.

Vậy cho tôi hỏi nếu như sau này có giải tỏa khu vực tôi đang ở thì 3 anh em tôi có được cấp đất tái định cư hay không? Gia đình tôi còn có một căn nhà bên cạnh 3 miếng đất này, vậy nếu như giải tỏa thì sẽ được đền bù như thế nào? Mong văn phòng luật sư trả lời giúp tôi, tôi xin cảm ơn!.

Trả lời: 1. Đất bị thu hồi, giải toả thì có được bồi thường đất tái định cư không?

Về nguyên tắc bồi thường, theo quy định tại 74 Luật Đất đai 2013:

" 1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Vậy, theo nguyên tắc bồi thường sẽ thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất của UBND cấp tỉnh quyết định.

Căn cứ theo Điều 6 Nghị định 47/2014 quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở.

" Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

5. Trường hợp trong thửa đất ở thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở thì hộ gia đình, cá nhân có đất thu hồi được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương, nếu hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Như vậy, theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014, trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần diện tích đất ở  còn lại không đủ điều kiện để ở mà gia đình bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn thì sẽ được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Trường hợp nếu như sau khi bị thu hồi đất ở mà đương sự vẫn còn đất ở khác trong cùng địa bàn xã, phường, thị trấn thì sẽ được bồi thường bằng tiền, tuy nhiên nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì có thể xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Theo Điều 4 Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định việc tái định cư trên diện tích đất còn lại của thửa đất có nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất:

" Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để tái định cư trong trường hợp thửa đất có nhà ở bị thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở quy định tại Khoản 5 Điều 6 của Nghị định số 47/2014/NĐ-CP được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Việc chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở để tái định cư trong trường hợp thửa đất có nhà ở bị thu hồi còn diện tích đất nông nghiệp không được công nhận là đất ở chỉ được thực hiện khi phần diện tích còn lại của thửa đất thu hồi đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi.

2. Trường hợp phần diện tích còn lại của thửa đất có nhà ở bị thu hồi không đủ điều kiện được tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thu hồi thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp thửa đất trồng cây lâu năm trong thửa đất ở thu hồi thì gia đình bạn được chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất đó sang đất ở trong hạn mức giao đất ở tại địa phương nếu  gia đình có nhu cầu và việc chuyển mục đích sang đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, việc chuyển đổi này chỉ được thực hiện khi phần đất trồng cây lâu năm đủ điều kiện được tách thửa, nếu phần đất trồng cây lâu năm không đủ điều kiện được tách thửa thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi hoặc gia đình bạn được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất còn lại theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

2. Căn nhà bên cạnh 3 miếng đất được đền bù như thế nào?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 88 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.
”

Như vậy khi mảnh đất của bạn bị thu hồi, giải toả căn nhà đó cũng nằm trên diện tích bị thu hồi thì sẽ được Nhà nước bồi thường.

Điều 89 Luật đất đai 2013 quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất:

" 1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế".

Trân trọng!