Câu hỏi: Hỏi đáp quyền sử dụng đất đã thế chấp vốn vay tại ngân hàng.

Trả lời: Anh chị tôi làm ăn thất bại nhà cầm cho ngân hàng và ngân hàng đã kiện ra tòa chuẩn bị phát mãi căn nhà, tòa án cho biết việc mua bán giấy tay không công chứng là không hợp lệ. Nay tôi được biết nhà nước ra nghị định số 01/2017 về đất đai, tôi muốn biết phần đất nói trên có được hợp thức hóa không, và lối đi giải quyết thế nào? nhà tôi có giấy chủ quyền. Kính mong luật sư tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn! Rất mong nhận được sự giúp đỡ từ phía luật sư.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, giá trị pháp lý của việc mua bán bằng giấy tờ viết tay.

Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp người dân (hộ gia đình, cá nhân) nhận chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất sẽ được giải quyết cấp sổ đỏ.

Đồng thời tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo quy định này thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Trong trường hợp của bạn, mặc dù đã thực hiện mua bán đất bằng giấy tờ viết tay từ năm 2006, có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định số 01/2017/NĐ-CP. Nhưng bạn chưa thực hiện việc đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, nên về mặt pháp lý bạn chưa có quyền sử dụng đất đối với diện tích đã nhận chuyển nhượng từ năm 2006 bằng giấy tờ viết tay.

Thứ ba, về việc kê biên tài sản.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 90 Luật thi hành án dân sự 2008:

“Điều 90. Kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp

1. Trường hợp người phải thi hành án không còn tài sản nào khác hoặc có tài sản nhưng không đủ để thi hành án, Chấp hành viên có quyền kê biên, xử lý tài sản của người phải thi hành án đang cầm cố, thế chấp nếu giá trị của tài sản đó lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí cưỡng chế thi hành án…”

Như vậy, mảnh đất trong trường hợp này sẽ được ưu tiên để đảm bảo thi hành án. Bởi lẽ, bạn chưa có quyền sử dụng đất đối với diện tích này. Bạn có quyền yêu cầu anh, chị mình trả lại số tiền tương ứng với giá của mảnh đất đã mua.

Điều 254. Quyền về lối đi qua - ​Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Căn cứ theo quy định trên, nhà bạn bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề và không có lối đi nào khác để dẫn ra đường công cộng, vì vậy bạn có quyền yêu cầu các hộ liền kề mở một lối đi cho gia đình bạn.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến - 1900.6169 để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV Phan Huyền - Công ty Luật Minh Gia.