Câu hỏi: Chào luật sư! Gia đình em được ông bà xưa truyền lại mảnh đất khoảng 600m2 lại và dòng họ em truyền nhau sử dụng đến đời của cha mẹ em sử dụng nhưng do đất của ông bà để lại nên cũng không nghĩ sẽ phải giành hay phải tranh chấp và gia đình em sử dụng qua nhiều năm nhưng khi nhà hàng xóm kế bên nhà em đi làm giấy tờ đất của họ thì họ khai luôn phần đất của nhà em hiện đang ở vào phần đất của họ. Và họ có luôn quyền sử dụng mảnh đất ở nhà em và hiện tại họ muốn bán phần đất của họ nên định bán luôn phần của nhà em vì phần đất nhà em là mặt tiền che mất phần đất của họ nhưng do hiện tại thì họ đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn cả phần của nhà em, gia đình em ngăn cản thì họ không đồng ý và bảo đất của họ họ chỉ cho nhà em mượn ở đỡ. Nhà em định đi kiện để nhờ UBND giải quyết luật sư có thể cho em biết liệu nhà em có lấy lại được mảnh đất của nhà mình không ạ, cần thủ tục, giấy tờ gì chứng minh để bảo vệ quyền lợi của gia đình? Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ trên những thông tin mà bạn cung cấp thì đất mà gia đình bạn đang sử dụng là đất do ông bà xưa truyền lại và sử dụng ổn định lâu dài từ đời này qua đời khác. Hiện nay thì phần đất nhà bạn đang thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà hàng xóm do trong quá trình làm giấy tờ đất họ đã khai luôn phần đất nhà bạn và họ có luôn quyền sử dụng mảnh đất này. Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu đất bị cấp chồng lấn là toàn bộ 600m2 đất nhà bạn. Nguyên nhân dẫn đến việc mảnh đất bị cấp chồng lấn có thể do sai sót của cơ quan chức năng khi không kiểm tra, đo đạc kỹ trong quá trình cấp sổ đỏ cho hộ liền kề.

Thứ nhất, xác định đất lấn chiếm

Để giải quyết tranh chấp này, trước hết bạn cần phải kiểm tra tình trạng hồ sơ đất, từ đó xác định hành vi lấn chiếm của hộ gia đình liền kề.

Trong trường hợp này, bạn cần phải thu thập các giấy tờ về đất đai để từ đó xác định được quyền sử dụng đất trên mảnh đất ông bà xưa truyền lại. Đất sử dụng ổn định, lâu dài do ông bà xưa truyền lại đã được thể hiện rõ trong sổ mục kê hoặc hồ sơ địa chính nên bạn có thể thu thập chứng cứ chứng minh quyền sử dụng bằng cách xin trích lục hồ sơ địa chính qua từng thời kỳ và các loại giấy tờ hợp pháp như giấy tờ về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…để xác định được việc sử dụng đất trên thực tế của các bên đang được ghi nhận như thế nào.

Như vậy, trong trường hợp bạn có đủ căn cứ chứng minh mảnh đất này là mảnh đất do ông bà xưa truyền lại và sử dụng ổn định, lâu dài từ đời này qua đời khác thì xác định được hành vi lấn chiếm của hộ liền kề là trái quy định pháp luật.

Thứ hai, về thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Sau khi xác định được rõ nguồn gốc đất cũng như hành vi lấn chiếm của hộ liền kề, để đảm vệ quyền lợi của mình bạn cần tiến hành hòa giải tại UBND cấp xã. Theo quy định pháp luật, hòa giải là thủ tục bắt buộc nên trong trường hợp này bạn cần làm đơn yêu cầu hòa giải gửi UBND cấp xã nơi đất đang có tranh chấp.

Căn cứ theo Điều 88 của
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính Phủ quy định về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã. Cụ thể như sau:

Bước 1: Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và hồ sơ có liên quan kèm theo thì UBND xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.

Bước 2: Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Về thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND xã là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh.

Bước 3: Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Bước 4: Kết quả của hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có các nội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòa giải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh; ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đã được các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND xã.

Bước 5: Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản khác với nội dung đã thống nhất trong biên bản hòa giải thành thì Chủ tịch UBND xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Khi các bên tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì các bên sẽ tiến đến giai đoạn tranh chấp. Trong trường hợp này, để bảo vệ quyền lợi của mình bạn cần tiến hành gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến các cơ quan có thẩm quyền.

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất của gia đình bạn thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình liền kề.

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

..."

Đối chiếu với quy định trên, k
hi một trong các bên có giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì do Tòa án nhân dân nơi có đất xảy ra tranh chấp giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự. Theo đó, trong trường hợp của bạn, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đất đang có tranh chấp. Cụ thể như sau:

Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Chuẩn bị 01 bộ hồ sơ khởi kiện, gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu.

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ theo quy định tại Điều 100.

- Biên bản hòa giải có chứng nhận của UBND xã và có chữ ký của các bên tranh chấp.

- Giấy tờ của người khởi kiện: Sổ hộ khẩu; chứng minh thư nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

- Các giấy tờ chứng minh khác: Theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự, ai khởi kiện vấn đề gì thì phải có tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho chính yêu cầu khởi kiện đó.

Bước 2. Nộp đơn khởi kiện

- Nơi nộp: Tòa án nhân dân cấp huyện có đất đang tranh chấp.

- Hình thức nộp: Nộp bằng 1 trong 3 hình thức sau:

+ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).

Bước 3. Tòa thụ lý và giải quyết

- Nếu hồ sơ chưa đủ thì Tòa án yêu cầu bổ sung.

- Nếu hồ sơ đủ:

+ Tòa thông báo nộp tạm ứng án phí.

+ Người khởi kiện nộp tạm ứng án phí tại cơ quan thuế theo giấy báo tạm ứng án phí và mang biên lai nộp lại cho Tòa.

+ Sau đó tòa sẽ thụ lý.

Thủ tục chuẩn bị xét xử và xét xử

- Chuẩn bị xét xử: Thời hạn 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng (Tổng 06 tháng - Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự).

- Trong giai đoạn này Tòa sẽ tổ chức hòa giải tại Tòa, nếu các bên không hòa giải thành thì sẽ Tòa sẽ đưa vụ án tranh chấp ra xét xử sơ thẩm (nếu không thuộc trường hợp tạm đình chỉ hoặc đình chỉ).

- Sau khi có bản án sơ thẩm các bên tranh chấp có quyền kháng cáo nếu không đồng ý với bản án và phải có căn cứ.

Ngoài ra, theo Điều 204 Luật Đất đai 2013 quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai thì gia đình bạn có thể khiếu nại quyết định cấp giấy chứng nhận của UBND huyện cho hàng xóm kế bên và yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận. Trường hợp khiếu nại không được giải quyết thì khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.