Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn trường hợp tranh chấp về hợp đồng mua bán một phần mảnh đất không công chứng dẫn tới chưa được giải quyết tách thửa như sau: ​Ông bà nội tôi có 10 người con. Trước năm 1975, bà nội tôi đứng chủ quyền toàn bộ tài sản. Ông nội tôi mất năm 1974, sau giải phóng phần tài sản đó vẫn là của bà nội.

Đến năm 1990, bà nội tôi sang tên chủ quyền cho ba tôi và ba tôi vẫn đứng chủ quyền duy nhất cho đến nay. Năm 2008, ba và mẹ tôi có đồng ý chia cho các cô tôi một phần đất thổ cư gồm 5 phần, trong đó có một phần ba tôi giữ lại làm lối đi và đường nước. Nhưng năm 2002, có chính sách nạo vét kênh mương và làm lộ nông thôn nên phần đất thổ cư đó mỗi người mất một phần cho nên hợp đồng chuyển nhượng không còn đúng với thực tế nên xảy ra tranh chấp không thể tách thửa. Năm 2012 UBND xã có đứng ra hòa giải và mọi người đã đồng ý ký tên trên biên bản hòa giải và đồng ý với diện tích theo biên bản.

Khi tiến hành tách thửa cô 10 (được chia một phần đất) lại không cho cơ quan đo đạt đo lại phần đất và cứ khăng khăng bắt ba tôi phải chia đúng diện tích có ghi trong hợp đồng chuyển nhượng năm 2008 nên phần đất đó vẫn còn đang tranh chấp không thể tách bộ cho các bên liên quan. Nay ba tôi vừa mất không lâu cô 10 lại đem hồ sơ tranh chấp khiếu nại ra tòa đòi gia đình tôi phải chia đúng với diện tích trong hợp đồng năm 2008. xin hỏi cô 10 tôi yêu cầu như vậy có đúng không? về phía gia đình tôi có quyền không tuân thủ hợp đồng chuyển nhượng năm 2008 và lấy đất lại hay không? nếu tách thửa tôi có quyền sang tên từ ba tôi cho tôi rồi làm các thủ tục tách thửa sau được không? nếu có cách khác tách thửa nhanh hơn xin văn phòng hướng dẫn cụ thể cho tôi?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chuyển giao quyền sử dụng đất năm 2008

Do bạn không trình bày rõ là giao dịch giữa bố bạn và những người anh, em còn lại là hợp đồng chuyển nhượng hay hợp đồng tặng cho bất động sản nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp sau:

- Việc chuyển giao được thực hiện qua hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 127 Luật đất đai 2003:

"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng đất đã được công chứng, chứng thực hợp pháp và không vi phạm các quy định khác của giao dịch dân sự có hiệu lực thì giao dịch chuyển nhượng vào năm 2008 có giá trị pháp lý. Nếu như hợp đồng chuyển nhượng giữa 2 bên đã có hiệu lực pháp luật thì cô bạn có lý do để đòi lại phần diện tích đã thỏa thuận trong hợp đồng vì cô đã trả tiền tương ứng để được sở hữu phần đất trong hợp đồng. Thời điểm năm 2002, UBND xã đã có chính sách nạo vét kênh mương nhưng thời điểm 2008 hợp đồng giữa 2 bên mới được kí kết, vì vậy ba anh phải biết về sự thiếu hụt đất đó. Việc chuyển nhượng của ba anh trong trường hợp này đã có dấu hiệu lừa dối và cô anh có cơ sở để yêu cầu anh (là người thừa kế của cha) buộc tiếp tục hợp đồng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng đất không có công chứng, chứng thực của UBND xã thì hợp đồng sẽ vô hiệu về mặt hình thức theo quy định, bạn có thể yêu cầu Tòa án Huyện nơi có đất tuyên hủy giao dịch dân sự giữa cô và bố bạn vì không tuân thủ về mặt hình thức. Hậu quả của việc yêu cầu tuyên hủy là hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường"

Chuyển nhượng đất đai

- Việc chuyển giao được thực hiện qua hợp đồng tặng cho

Theo quy định tại điều 467 Bộ Luật dân sự 2005 về tặng cho bất động sản:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Do bạn cung cấp thiếu thông tin nên chúng tôi chia hai trường hợp như sau:

- Hợp đồng tặng cho đã được công chứng, chứng thực của UBND xã. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tuy nhiên nếu như hợp đồng này đã được công chứng thì giữa 2 bên đã có sự ràng buộc về mặt pháp lý với nhau. Do vậy, đối với trường hợp này, tuy việc tặng cho mà cô của anh chưa đăng ký quyền sở hữu (chưa làm thủ tục sang tên) - việc tặng cho chưa có sự chuyển giao thực tế nhưng do hợp đồng đã được công chứng nên cô anh có cơ sở để yêu cầu anh tiếp tục thực hiện theo hợp đồng, nếu anh không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì có thể phải bồi thường thiệt hại.

- Hợp đồng tặng cho không có công chứng, chứng thực của UBND xã. Khi đó, anh là người thừa kế của bố anh không bắt buộc phải tiếp tục thực hiện việc tặng cho với người cô.

- Thứ hai về vấn đề tách thửa

Đối với việc tách thửa đất thì anh không bắt buộc phải sang tên hết toàn bộ mảnh đất sang tên mình rồi tách lại đất cho những người còn lại. Với trường hợp này, anh và những người còn lại có quyền sở hữu mảnh đất (những người anh, em của bố anh) có thể sang tên trực tiếp tên của mình. Khi đó, anh cần phải có văn bản khai nhận di sản thừa kế của bố và những người còn lại  cần chứng minh quyền sở hữu của mình bằng văn bản chuyển giao quyền sử dụng đất đã có từ bố anh.

Thủ tục tách thửa đã được chúng tôi tư vấn cụ thể và anh có thể tham khảo trong bài viết sau "Trình tự thủ tục thực hiện tách thửa, hợp thửa đất thế nào?”

Khi tách thửa đất cũng cần lưu ý rằng diện tích đất tách ra và diện tích còn lại khi tách phải lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh tại địa phương.