Câu hỏi: :

Chào luật sư. Em xin tư vấn về luật đất đai.  Bố mẹ em có sở hữu sổ đỏ 2 mẫu ruộng tổng cộng la 2000m2. Tâm 3 tháng trước bố mẹ có âm thầm bán cho người khác và tới hôm nay đã nhận đủ số tiền là 80 triệu đồng. Và bố mẹ đã đưa hêt giấy tờ sổ đỏ chính, hộ khẩu, chứng minh nhân dân cho họ để đi làm hồ sơ giao dịch. Nhưng sáng hôm qua bố mẹ hỏi thêm chứng minh nhân dân của e với chị gái, đưa cho họ thêm để làm giấy tờ. E đã đưa và hỏi ra là bán ruộng. E với chị gái sinh trước năm 1994. Quyền sử dụng đất ở nhà được cấp lại vào năm đó. Nên e với chị gái cũng có quyền sở hữu trong đó. Nếu muốn bán phải có sự đồng ý của em và chị gái phai không luật sư. Giờ e muốn thương lương trả lại hêt số tiền ma bo em đã nhận của người ta, để dừng giao dịch và lấy lại giấy tờ sổ đỏ được không ạ. Mong luật sư giúp đỡ. Cám ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:

Việc bố mẹ bạn bán 2000m2 đất có cần sự đồng ý của bạn và chị gái bạn hay không thì phải xác định đối tượng được ghi nhận trong GCNQSDĐ phần diện tích đất đó. Tức là, cần xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn được cấp là GCN ghi tên hộ gia đình hay GCN ghi tên cá nhân.

- Trường hợp GCN 2 mẫu ruộng ghi tên hộ gia đình bạn thì theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình như sau:

“c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.”

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của cả hộ gia đình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, khi trên GCNQSDĐ ghi hộ gia đình thì quyền sử dụng đất sẽ là của tất cả các thành viên có tên trong hộ khẩu thời điểm cấp GCNQSDĐ. Do đó, đất này không phải tài sản của riêng ai trong gia đình bạn mà 2000m2 đất này là tài sản chung của các thành viên gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản phải thực hiện theo quy định tại Khoản 2, Điều 64  Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”.

Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong hộ gia đình sử dụng đất cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất”. Do đó, khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.  Hợp đồng chuyển nhượng phải có sự đồng ý trực tiếp của các thành viên tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản nếu không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bố mẹ bạn muốn bán 2000m2 đất cho người khác thì phải được bạn, chị gái bạn ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có văn bản ủy quyền của chị em bạn cho bố mẹ để thực hiện giao kết hợp đồng thì hợp đồng đó mới được coi là hợp pháp. Như vậy nếu bố mẹ bạn tự ý bán mảnh đất mà chị em bạn không biết hoặc không đồng ý thì bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Như vậy, khi Tòa án tuyên giao dịch dân sự bị vô hiệu thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Gia đình bạn phải trả lại bên kia 80 triệu, đồng thời bên mua sẽ phải trả lại các giấy tờ đã nhận. Ngoài ra, nếu bên nào có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường cho bên còn lại.

- Trường hợp GCN 2 mẫu ruộng ghi tên cá nhân (ghi đích danh tên bố, mẹ bạn)
thì chỉ người (những người) có tên trên giấy chứng nhận mới là người có quyền sử dụng. Khi đó bố mẹ bạn có quyền bán mảnh đất này đi mà không cần sự đồng ý của bạn hay chị gái bạn.