Câu hỏi: Ba mẹ tôi có một mảnh đất được ông bà để lại, tuy nhiên do chiến tranh nên ba mẹ tôi không làm nhà trên mảnh đất đó, tuy nhiên hàng năm vẫn trồng khoai trên mảnh đất đó. Sự việc như thế này: Nhà bên cạnh có xin một nửa mảnh đất đó để trồng khoai và được sự cho phép của Ba tôi (Tôi xin nhấn mạnh là cho để trồng khoai).

Nội dung tư vấn:
Ba mẹ tôi có một mảnh đất được ông bà để lại, tuy nhiên do chiến tranh nên ba mẹ tôi không làm nhà trên mảnh đất đó, tuy nhiên hàng năm vẫn trồng khoai trên mảnh đất đó. Sự việc như thế này: Nhà bên cạnh có xin một nửa mảnh đất đó để trồng khoai và được sự cho phép của Ba tôi (Tôi xin nhấn mạnh là cho để trồng khoai). Tuy nhiên trong thời gian đó, Người xin ba tôi mảnh đất đó đã chủ động làm thẻ đỏ và hiện tại họ đã có thẻ đỏ. Ba tôi đã có ý kiến với chính quyền địa phương mảnh đất đó, với ủy ban nhưng vẫn không giải quyết được. Ủy ban thì chỉ đưa ra lý do là họ đã có thẻ đỏ. Tuy nhiên, gia đình tôi lại được địa phương là tổ dân phố xác nhận đó là đất của gia đình tôi, không chỉ thế, người dân sống bên cạnh cũng xác nhận đó là mảnh đất của nhà tôi. Tôi xin hỏi?

1. Việc họ làm thẻ đỏ mà không có chứng giám của địa phương là tổ dân phố có đúng hay sai?

2.  Để có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần phải có những căn cứ nào? Quy định ra sao? Xin cảm ơn nhiều! Chúc sức khỏe và công tác tốt.

Trả lời: Trước hết, theo quy định trong Luật Đất đai 2013 không có khái niệm “
thẻ đỏ
”, trường hợp của bạn được gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ).

Trường hợp của bạn, trước hết cần xác định khoảng thời gian mà ba bạn cho người hàng xóm mượn đất là bao lâu. Nếu như việc ba bạn cho họ mượn đất trong một thời gian dài mà gia đình bạn lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể khiến gia đình bạn khó khăn trong việc đòi lại đất. Bởi lẽ gia đình hàng xóm đã sử dụng đất ổn định lâu dài thì họ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 21 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định căn cứ để xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“ Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a, Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ,
sổ
mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Như vậy, UBND xã/phường nơi có đất có trách nhiệm xem xét nguồn gốc đất ở, nhà ở và công trình trên đất xác nhận vào đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tường hợp của bạn, việc ba bạn cho nhà bên cạnh mượn một nửa mảnh đất để trồng khoai mà không có giấy tờ hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người đó tự ý làm sổ đỏ cho mảnh đất đó là trái pháp luật. Trong trường hợp này, cơ quan chính quyền cấp sổ đỏ cho người kia không hợp pháp do không điều tra, xem xét nguồn gốc của mảnh đất mà đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này do ông bà nội bạn để lại cho ba mẹ bạn. Do đó, gia đình bạn có thể đưa ra căn cứ chứng minh mảnh đất đó là di sản thừa kế mà ông bà nội bạn cho ba mẹ bạn. Theo Luật Đất Đai 2013 khi bạn có giấy tờ di chúc hay hợp đồng tặng cho chứng minh quyền sử dụng đất ông bà bạn đã chuyền giao sang cho ba mẹ bạn thì ba mẹ bạn hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi đó, Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người kia theo quy định của pháp luật.

Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“
Điều 106. Đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b, Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc điểm d khoản này. Căn cứ vào các quy định nêu trên thì:

Thứ nhất:
Việc cấp sổ đỏ mà không có sự chứng giám của cơ quan chính quyền địa phương là sai quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể gửi kiến nghị đến chủ tịch Ủy ban nhân dân xã để yêu cầu giải quyết. Nếu giải quyết không thỏa đáng bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết.

Thứ hai:
Trong trường hợp này gia đình bạn muốn lấy lại mảnh đất trước hết Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình kia phải bị thu hồi lại. Sau đó, sẽ tiến hành yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, cụ thể:

Căn cứ vào quy định tại Điều 99, Điều 100 và Điều 101 của Luật Đất đai 2013 thì:

Theo quy định tại Điều 99, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

"a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013.

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".

Như vậy, nếu gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể, gồm hai trường hợp sau:

Trường hợp 1:
Nếu như gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

“ Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trường hợp 2:
Nếu như gia đình bạn không có một trong các loại giấy tờ được quy định trong trường hợp 1 thì có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp Điều 101 Luật Đất đai 2013.

“
Điều 101.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, từ những quy định nêu trên. Trước hết, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình hàng xóm nhà bạn cần bị thu hồi. Sau đó, gia đình bạn sẽ làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp tại Phòng đăng ký đất đai. Để có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình bạn cần có giấy tờ hợp pháp về việc được thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất từ ông bà nội bạn hoặc nếu không có các loại giấy tờ nêu trên thì gia đình bạn cần được Ủy ban nhân dân xã/phường xác nhận là đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng