Câu hỏi: Ông A mua đất lâu năm của bà B từ năm 1996 và làm nhà trên đó. Đến thời điểm hiện nay, khi có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, cơ quan bồi thường đề nghị ông A công nhận đất ở để được xét tái định cư và nộp tiền sử dụng đất.

Nội dung tư vấn:
Nhờ chỗ luật sư tư vấn giúp. Cạnh nhà tôi có 1 trường hợp ông A bị thu hồi đất có nhà ở để thực hiện dự án. Thửa đất này rộng 2000 m2 và bị thu hồi 1200 m2, phần thu hồi có nhà ở và được cơ quan bồi thường xét bố trí tái định cư. Nguyên thửa đất này của bà B, ông A mua của bà B vào năm 1996. Trên bìa đỏ cấp năm 1995, thửa đất này là đất lâu năm khác (vì lúc cấp bìa, bà B đã có 2 nhà ở tại 2 vị trí khác, luật cũ chỉ công nhận 1 thửa đất thổ cư, còn 1 thửa là đất lâu năm khác). Lúc đầu cơ quan bồi thường làm việc với gia đình, đề nghị ông A công nhận đất ở khi thu hồi (để được xét tái định cư) và nộp 50% tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, phía huyện không chấp nhận mà quy ông A vào khoản 4, điều 22 Nghị định 43 năm 2014 và nộp 100% tiền sử dụng đất. Vậy nhờ chỗ luật sư tư vấn giúp trường hợp này

Trả lời: Điều kiện để được xét bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là người đang sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 74 và khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.”

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Ủy ban nhân dân cấp huyện quy trường hợp của ông A vào trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP
quy định như sau:

“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.”

Mảnh đất này ông A nhận chuyển nhượng của bà B từ năm 1996, bà B cũng đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1995 nên cần xem xét xem nguồn gốc mảnh đất của bà B là gì. Nếu tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1995, bà B không có bất kỳ loại giấy tờ nào chứng minh về nguồn gốc của mảnh đất (ví dụ như: quyết định giao đất, giấy tờ về tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất, giấy tờ thanh lý hóa giá đất ở,…) hoặc mảnh đất này do bà B tự khai hoang để sử dụng thì mảnh đất này có nguồn gốc là đất khai hoang theo quy định tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Nhận định của Ủy ban nhân dân cấp huyện về trường hợp của ông A như vậy là không trái với quy định của pháp luật. Ông A sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được công nhận đất ở theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Trường hợp nếu nguồn gốc mảnh đất của bà B không phải do khai hoang, tức là bà B có những giấy tờ chứng minh về nguồn gốc mảnh đất thì khi bà B bán đất cho ông A từ năm 1996 đến nay, trường hợp của ông A không thể coi là trường hợp đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang được do mảnh đất này đã đứng tên bà B, bà B chuyển nhượng cho ông A chứ không phải ông A tự ý sử dụng mảnh đất này mà không có giấy tờ gì. Như vậy, việc Ủy ban nhân dân cấp huyện quy ông A vào trường hợp thuộc khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP là không có căn cứ. Vì ông A mua lại mảnh đất của bà B có mục đích sử dụng là đất lâu năm, nên việc ông A xây dựng nhà ở trên thửa đất đó là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất, đây là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật Đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Nếu ông A sau khi mua đất nông nghiệp của bà B mà lại tự ý xây nhà trên đó thì ông A sẽ thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ đỏ theo quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, vì hiện nay đã có quy hoạch về việc sử dụng đất nên ông A phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng và phải kê khai đăng ký đất đai, ông A cũng phải nộp 100% tiền sử dụng đất để được công nhận đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP và được xét tái định cư.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia