Câu hỏi: Luật sư tư vấn về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xin chào luật sư. Hiện tại, tôi đang có 1 mảnh đất 250m2. Trước giờ, đấy là đất canh tác nông nghiệp (trồng rau). Nay tôi có nhu cầu xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang thành đất ở vì tuổi tác vợ chồng tôi cũng đã cao và không có người làm tiếp. Tuy nhiên, khi lên UBND để thực hiện thủ tục thì cơ quan không cho phép gia đình tôi chuyển đổi mục đích sử dụng. Lý do là vì "đang trong quy hoạch". Xin nói 1 chút về dự án đang quy hoạch như sau: Hiện tại, việc quy hoạch và đền bù đã được xử lý xong (theo thông tin dự án cho biết). Tuy nhiên, khu đất này không nằm trong quy hoạch của ban dự án. Khu đất này là do tổ tiên các đời trước khai phá, canh tác và có giấy tờ chứng thực đầy đủ. (trước giải phóng 1975). Đất không thuộc diện nhà nước cấp cho dân sau giải phóng nên không thể gọi là thu hồi đất. Gia đình tôi (và các gia đình hàng xóm) đã trình bày lên cơ quan, cơ quan cũng đã xác nhận đây là đất của gia đình tôi và không liên quan đến dự án. Nhưng khi hỏi với bên dự án thì họ cho biết đây là khu đất nằm trong bản quy hoạch "mở rộng". Và bản quy hoạch này không được các cấp chính quyền nào xác nhận cả. Chính quyền yêu cầu dự án nếu muốn thì phải trao đổi thương lượng với dân rồi mới xử lý tiếp được. Thời gian gần đây, dự án liên tục cho người xuống đo đạc, mặc dù chúng tôi đã nói rõ nhưng vẫn cứ tái diễn. Gia đình chúng tôi và các hộ phải liên tục cho người canh chừng đất để tránh  bên dự án đo "lậu". Nhờ luật sư tư vấn giúp, trong trường hợp này:

1. Theo luật đất đai, chúng tôi có được phép chuyển đổi khu đất của mình thành đất ở hay không ?

2. Chúng tôi cần phải chuẩn bị gì để có thể chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất của mình ?

Trả lời: Theo Điều 48 Luật đất đai 2013 quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai.

2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.

3. Thời điểm, thời hạn công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định sau đây:

a) Việc công bố công khai được thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Việc công khai được thực hiện trong suốt kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

Như vậy, quy hoạch sử dụng đất phải được công bố công khai. Khu đất nhà bác không nằm trong quy hoạch nên bác được phép chuyển đổi mục đích sử dụng khu đất này.

Theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Vì đất gia đình bác đang sử dụng là đất trồng rau, đồng nghĩa là đất nông nghiệp. Do vậy, muốn chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì phải chuyển 2 lần: Đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sau đó chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở. Do vậy, đều thuộc trường hợp phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.