Câu hỏi: Vừa qua, gia đình em có mua 1 miếng đất có nhà hiện hữu diện tích 40.6m2.Giấy tờ được thực hiện mua bán bằng tay. Do nóng vội khi mua nên gia đình em chưa tìm hiểu kỹ ,đến khi tìm hiểu thì được biết khu đất đó đất thuộc quy hoạch của một trường đại học

Kính Chào Đoàn Luật Sư Công ty Luật Minh Gia. Vừa qua, gia đình em có mua 1 miếng đất có nhà hiện hữu diện tích 40.6m2.Giấy tờ được thực hiện mua bán bằng tay. Do nóng vội khi mua nên gia đình em chưa tìm hiểu kỹ ,đến khi tìm hiểu thì được biết khu đất đó đất thuộc quy hoạch của một trường đại học . Nhà và đất được xây hiện có từ trước năm 2001, Gia đình em cũng không rõ đất này thuộc loại đất gì (thổ cư hay vườn, nông nghiệp...) .Gia đình em mua qua chuyển nhượng bằng tay tính đến thời điểm hiện tại là qua 6 lần giao dịch viết tay (Gia đình em là thứ 6). Thửa đất gia đình em mua không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên của người bán nào cả. Chỉ có giấy tờ mua bán tay giữa các chủ đất,Giấy tờ bản gốc gia đình em giữ hiện tại  còn có thêm bản sao công chứng của phường ngày 15/01/2008 xác nhận diện tích, địa chỉ số nhà của chủ đất thứ 2 (tính từ người đầu tiên),đồng thời có thêm bản vẽ hiện trạng vị trí của công ty đo đạc đo cho chủ đất thứ 2, kèm các hợp đồng điện,nước cho căn nhà này.

1. Em muốn hỏi những giấy tờ gia đình em đang giữ có hợp lệ khi chuyển nhượng tay không?

2. Em được biết nếu nhà và đất mua bán giấy tờ tay có trước năm 2008 sẽ được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Luật sư có thể hướng dẫn giúp em trường hợp cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình em không?

3. Em có nghe nói nếu quy hoạch 3 năm treo thì người dân sẽ được cấp chứng nhận sử dụng đất. Trường hợp đất và nhà gia đình em vướng vào quy hoạch cụ thể là đất giáo dục thì nếu bị giải tỏa, gia đình em cần chuẩn bị những giấy tờ hợp lệ gì khi nhận đền bù? Cảm ơn Luật Sư

Trả lời: Theo Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
”

Vậy theo như trên, với những giấy tờ mà gia đình bạn đang giữ thì không đủ điều kiện để làm thủ tục chuyển nhượng đất.

Đối với việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình chị, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại điều 101 Luật đất đai năm 2013 và điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết Luật đất đai thì mảnh đất của gia đình chị có thể được cấp GCN QSDĐ.

"
Điều 101.Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơicó đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật...."

Như vậy, đối với những hợp đồng viết tay từ trước năm 2008 gia đình vẫn có căn cứ để yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. thủ tục gia đình có thể tham khảo bài viết sau : Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu?

Đối với việc đền bù đất thuộc diện quy hoạch thì  Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để được bồi thường về đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Như vậy theo quy định của pháp luật đất đai hiện nay thì khi bị Nhà nước thu hồi đất các chủ thể sau đây sẽ được bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật, đó là người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất bị thu hồi, và người không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 101 luật đất đai 2013.