Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn:Chào Luật sư! Cho tôi hỏi: hiện tại tôi đang định mua một một cái nhà gắn liền đất ở , nhưng người chủ ngôi nhà lại không đứng chính chủ mảnh đất đó mà người khác đứng tên và hiện tại cái sổ đỏ của mảnh đất đó được người chủ nhà nhờ người đứng tên đất mang đi thế chấp ngân hàng đẻ vay tiền rồi.

... và bây giờ người chủ nhà yêu cầu tôi đặt cọc số tiền hơn nửa giá trị lô đất đó để ra ngân hàng lấy sổ đỏ về để làm thủ tục mua bán với tôi. hiện tại tôi đang rất băn khoăn không biết phải làm thế nào để bảo đảm không bị rủi do khi giao dịch kiểu này chỉ sợ đưa tiền cho họ họ lấy sổ đỏ rồi không làm thủ tục cho mình nữa. Rất mong Luật sư tư vấn giúp tôi cách thức giao dịch an toàn nhất tránh rủi do ạ. xin cảm ơn Luật sư nhiều.

Trả lời: Theo quy định tại Đều 188 Luật đất đai 2013 về điều kiện thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Như vậy, điều kiện trước tiên để bên bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn là người bán phải đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp, người bán hiện nay chưa đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hơn nữa, sổ đỏ mang tên chủ cũ đang bị thế chấp tại ngân hàng nên hiện tại không thể thực hiện trực tiếp việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên bán cho bạn. Khi lấy được sổ đỏ khỏi ngân hàng, bên bán phải thực hiện thủ tục sang tên họ thì mới có thể chuyển nhượng cho bạn.
Trường hợp nếu bạn cọc tiền mua đất sẽ chịu rủi ro rất cao. Khi bên bán có ý đồ không thanh toán tiền cọc hoặc không trả lại cọc cho bạn thì có thể tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu do chủ thể ký kết không có thẩm quyền ký kết. Muốn đòi lại tiền, bạn buộc phải khởi kiện ra Tòa. Sẽ rất tốn công sức và tiền bạc. Bạn nên cân nhắc kỹ. Nếu vẫn đủ tin tưởng và muốn thực hiện hợp đồng, bạn cần lập văn bản đặt cọc và thỏa thuận rõ là đặt cọc số tiền bao nhiêu nhằm mục đích gì, khi vi phạm về nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc thì bị phạt ra sao?
Bạn tham khảo để giải quyết vướng mắc của mình, nếu còn chưa rõ hoặc cần hộ trợ, tư vấn thêm bạn vui lòng
liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến qua điện thoại
để được giải đáp:
Trân trọng
P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia