Câu hỏi: Đặt cọc là một trong những biện pháp bảo đảm quyền lợi được các chủ thể tham gia giao kết hợp đồng ưu tiên sử dụng. Bởi lẽ bên cạnh việc đảm bảo nghĩa vụ của các bên khi giao kết, biện pháp đặt cọc còn có tính răn đe tương đối cao đối với bên vi phạm hợp đồng thông qua việc phạt cọc. Do đó, khi tham gia giao kết hợp đồng đặt cọc, các chủ thể không chỉ cần nắm chắc quy định pháp luật dân sự liên quan đến đặt cọc mà còn phải có kiến thức pháp luật về đối tượng khi giao kết.

1. Luật sư tư vấn

Thông thường biện pháp đặt cọc được sử dụng rộng rãi trong hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng đất, hợp đồng thuê nhà, hợp đồng mua bán...Nếu bạn đang trong tình huống khó khăn này và cần sự trợ giúp đội ngũ luật sư, đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc liên lạc theo hotline
1900.6169
để được hỗ trợ các vấn đề pháp lý như:

- Hợp đồng đặt cọc có buộc phải công chứng chứng thực không?

- Hệ quả pháp lý khi vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc là gì?

- Tài sản dùng để đặt cọc là những tài sản gì, có buộc là tiền không?

Để làm rõ hơn về vấn đề này, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợ.p nhất

2. Bên đặt cọc từ chối thực hiện hợp đồng, tài sản đặt cọc thuộc về bên nào?

Tôi có lô đất có sổ đỏ đứng tên cả 2 vợ chồng cần bán. Ngày 03/05/2018 khách hàng là cá nhân đã đạt thỏa thuận với vợ chồng tôi mua lô đất với giá là 1,4 tỷ: Hai bên đã ra văn phòng công chứng ký hợp đồng đặt cọc và khách hàng đã đặt cọc 200 triệu theo đúng hợp đồng. Trong hợp đồng đặt cọc cũng nói rõ sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (tức ngày 03/06/2018) sẽ thực hiện giao dịch mua bán và khách hàng thanh toán 100% giá trị hợp đồng.Tuy nhiên đến ngày 25/05/2018 khách hàng đã phản hồi là sẽ không mua lô đất đó nữa và yêu cầu Tôi trả lại tiền đặt cọc. Tôi không đồng ý và yêu cầu thực hiện đúng những cam kết trong hợp đồng đặt cọc và nếu khách hàng không mua nữa sẽ mất 200 triệu đặt cọc.Cho đến hôm nay ngày 13/06/2018 đã quá hạn 10 ngày rồi nhưng khách hàng cũng không phản hồi là xử lý thế nào mặc dù Tôi có liên hệ nhiều lần qua điện thoại.Vậy Tôi xin nhờ văn phòng Luật Minh Gia tư vấn giúp Tôi về cơ sở pháp lý và quy trình pháp lý cần phải thực hiện để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này.PS: Do bán lô đất đó Tôi cũng đã đặt cọc mua lô khác để ở giờ khách hàng không mua nữa Tôi sẽ mất tiền đặt cọc kia. Do khách hàng là người có tiếng nói tại địa phương tôi sinh sống nên Tôi cũng thật sự lo lắng.

Trả lời: Căn cứ điều 328 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo thông tin bạn cung cấp, ngày 03/05/2018 vợ chồng bạn và bên khách hàng mua đất đã ra văn phòng công chứng ký kết hợp đồng đặt cọc mua bán đất, bên mua đặt cọc 200 triệu. Trong hợp đồng đặt cọc cũng nói rõ sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc (tức ngày 03/06/2018) sẽ thực hiện giao dịch mua bán và khách hàng thanh toán 100% giá trị hợp đồng. Đến ngày 25/05/2018 khách hàng đã phản hồi là sẽ không mua lô đất đó nữa và yêu cầu bạn trả lại số tiền đặt cọc.

Như vậy, trong trường hợp này bên đặt cọc – bên mua đất đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc – bên bán đất là vợ chồng bạn. Do đó, số tiền đặt cọc 200 triệu sẽ thuộc về vợ chồng bạn. Việc bên đặt cọc từ chối giao kết hợp đồng mua bán nhà đất (vi phạm thỏa thuận đặt cọc) và yêu cầu bạn trả lại số tiền đã đặt cọc là không có căn cứ pháp lý. Bạn có thể gửi thông báo bằng văn bản tới nơi cư trú của họ để thông báo và đưa ra chứng cứ chứng mình về việc họ vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đặt cọc nên theo quy định 200 triệu tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bạn.