Câu hỏi: Kính gửi Luật sư! Nhờ luật sư tư vấn dùm trường hợp sau:   Gia đình tôi có 1 mảnh đất 3000 m2 được cấp cho hộ gia đình. Người đứng tên Hộ là Ông Cố, ngoài ra còn 5 người nữa theo sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp sổ là Bà Cố, Ba tôi (cháu nội), mẹ tôi, em tôi và tôi (cháu cố). Hiện tại Ông và bà Cố mất và không để lại di chúc (Ông cố, bà cố có 2 người con, 1 trai, 1 gái nhưng đã lập gia đình và ở riêng trước thời điểm cấp sổ) và gia đình tôi muốn chuyển QSDĐ sang tên cho một thành viên trong gia đình đứng thì thủ tục như thế nào. Nếu Chuyển trực tiếp cho Tôi (cháu cố) có làm được không? Phần Thừa kế của Ông bà Cố sử lý ra sao? Nhờ Luật sư tư vấn giùm. Xin cảm ơn.

Trả lời: Vì mảnh đất được cấp cho hộ gia đình bạn và tại thời điểm cấp sổ hộ khẩu có 6 thành viên trong hộ gia đình, nên các thành viên trong hộ gia đình sẽ là đồng chủ sở hữu với mảnh đất đó. Như vậy, khi ông bà bạn qua đời không để lại di chúc, phần đất mà ông bà bạn được hưởng trong sổ hộ khẩu sẽ được đem ra để chia thừa kế theo pháp luật.

Căn cứ theo điểm a khoản 1 điều 651 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hàng thừa kế thứ nhất như sau:

“ Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”

Như vậy, hai người con của ông bà bạn sẽ là người thừa kế hợp pháp phần đất đó. Vậy nên, những người là đồng sở hữu mảnh đất đó bao gồm: hai người con của ông bà bạn, ba, mẹ, em bạn và bạn.

Theo điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, trường hợp bạn muốn một mình đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó, bạn nên làm một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải được tất cả thành viên có quyền sử dụng đất và nhận thừa kế có đủ năng lực hành vi dân sự là đồng chủ sở hữu của mảnh đất đó thống nhất và kí tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Căn cứ theo điểm a khoản 3 điều 167 Bộ Luật Đất Đai 2013 quy định về việc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng như sau:

“ a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, sau khi được sự đồng ý và kí tên của các thành viên là chủ sở hữu với mảnh đất, hợp đồng chuyển nhượng của bạn phải có sự chứng nhận của công chứng viên hoặc chứng thực của người có thẩm quyền chứng thực.