Câu hỏi: Chào luật sư, Gia đình tôi đang gặp một vài vướng mắc về việc xây dựng không đúng giấy phép đối với phần đất mà gia đình tôi đã cho gia đình khác thuê lại sử dụng, vậy với việc xây dựng không đúng giấy phép xây dựng trên phần đất đó sẽ do ai chịu trách nhiệm, và sẽ bị xử lí ra sao?

Cụ thể như sau: Gia đình tôi có thuê một diện tích 200m2 đất dùng cho kinh doanh (thời hạn thuê là 49 năm). Trong quá trình xây dựng do thiếu kinh phí, gia đình có chuyển nhượng quyền sử dụng 100m2 đất và chỉ sử dụng 100m2 đất còn lại. Với phần 100m2 đất giữ lại, gia đình đã xin giấy phép xây dựng và tiến hành thi công đúng theo thiết kế. Phần 100m2 đất đã được chuyển quyền sở hữu cũng được người mua tiến hành xây dựng. Cả hai phần đất đều hoàn thành xây dựng và kinh doanh được 2 năm.

Nay người mua đất muốn tách bìa, nên gia đình đã làm đơn xin trả lại 100m2 đất này, để nhà nước cho thuê trực tiếp với chính người mua. Tuy nhiên, sau khi cán bộ địa chính đến thanh tra thực địa, thì kết luận xây dựng không đúng giấy phép xây dựng đối với phần 100m2 đất mà gia đình đã làm hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất trước đó. Vậy xin hỏi trong trường hợp này thì vi phạm như thế nào, trách nghiệm thuộc về ai? Gia đình có phải chịu trách nghiệm cho công trình xây dựng không phép (trên phần đất đã chuyển nhượng) hay không? Tôi thực sự rất bối rối không biết xử lý như thế nào? Mong luật sư tư vấn! Xin cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Quy định về vi phạm khi tổ chức thi công xây dựng

Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP về vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng.

" ....5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

....

9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng.

10. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Khoản 7 Điều này mà không thuộc trường hợp xử lý theo quy định tại Khoản 9 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP".

Mặt khác, theo quy định tại Điều 6- Thông tư số 02/2014 có quy định chi tiết Khoản 3, Khoản 5- Nghị định 121/2013/NĐ-CP

" 1. Hành vi xây dựng sai phép quy định tại Khoản 3, Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP được hiểu là xây dựng sai một trong các nội dung của giấy phép xây dựng và các bản vẽ thiết kế được cơ quan cấp giấy phép xây dựng đóng dấu kèm theo giấy phép xây dựng được cấp.

2. Việc xây dựng nhà ở riêng lẻ thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không coi là hành vi xây dựng sai phép:

b) Giảm số tầng so với giấy phép xây dựng đối với những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được phê duyệt".a) Thay đổi thiết kế bên trong công trình mà không ảnh hưởng đến việc phòng cháy chữa cháy; môi trường; công năng sử dụng; kết cấu chịu lực chính hoặc kiến trúc mặt ngoài công trình;

Như vậy đối với hành vi xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính, tuỳ theo mức độ, nhà ở ở đô thị hay nông thôn… mà sẽ có những mức xử phạt khác nhau.

2. Trách nhiệm đối với hành vi vi phạm về xây dựng

Hiện nay pháp luật không quy định ai sẽ là người chịu trách nhiệm khi thực hiện việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng trên đất cho thuê lại, nhưng theo quy định tại Bộ Luật Dân sự quy định:

"Hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì quy định tại các điều từ Điều 703 đến Điều 713 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng thuê lại quyền sử dụng đất.

...

Nghĩa vụ của bên cho thuê quyền sử dụng đất

Bên cho thuê quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

…

3. Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê;

4. Kiểm tra, nhắc nhở bên thuê bảo vệ, giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích;

5. Nộp thuế sử dụng đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

6. Báo cho bên thuê về quyền của người thứ ba đối với đất thuê."

Về Quyền của bên cho thuê quyền sử dụng đất thì bên cho thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

"1. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất trả đủ tiền thuê;

2. Yêu cầu bên thuê quyền sử dụng đất chấm dứt ngay việc sử dụng đất không đúng mục đích, huỷ hoại đất hoặc làm giảm sút giá trị sử dụng của đất; nếu bên thuê không chấm dứt ngay hành vi vi phạm thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, yêu cầu bên thuê trả lại đất đang thuê và bồi thường thiệt hại;

3. Yêu cầu bên thuê trả lại đất khi thời hạn cho thuê đã hết."

Theo quy định tại BLDS đối với trường hợp cá nhân thuê lại quyền sử dụng đất có quyền cho cá nhân khác thuê lại trong thời hạn được gia, được thuê, đối với cá nhân khác được thuê lại có quyền sử dụng  đất ổn định theo thời hạn đã thoả thuận. Vậy theo đó gia đình bên kia đã thuê lại quyền sử dụng đất từ gia đình bạn nên họ có quyền sử dụng đối với mảnh đất này, tuy nhiên chúng tôi không xác định được rõ khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng với công trình có vi phạm trên là do ai thực hiện, nên chúng tôi đưa ra 2 trường hợp để đánh giá với vấn đề trên:

- Giấy phép xây dựng với công trình vi phạm do chính gia đình bạn xin cấp, trường hợp này gia đình bạn sẽ là người phải chịu trách nhiệm đối với vi phạm trên, khi phải chịu trách nhiệm về hành vi vi phạm trên bạn nên có sự thoả thuận lại đối với gia đình bên đó.

- Giấy phép xây dựng với công trình vi phạm trên do chính gia đình đang thuê lại từ bạn xin cấp, trường hợp này sẽ do gia đình đó chịu. Tuy nhiên gia đình bạn có thể sẽ phải chịu trách nhiệm liên đới nếu như biết việc xây dựng sai với giấy phép xây dựng.