Câu hỏi: Bài viết tư vấn về tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng bằng giấy viết tay. Nội dung tư vấn:

Dạ xin chào anh(chị) tư vấn viên, tôi có 1 trường hợp cần được tư vấn như sau :- từ năm 2000 - 2003 tôi có mua 1 số mảnh ruộng từ các chủ khác, thời điểm đó đất ruộng thấp, xấu làm ăn thất thu, đồng tiền thì có giá trị rất nhiều hộ dân bán ruộng.Khi đó thủ tục giao bán ruộng là viết giấy tay giữa 2 bên đồng ý chứ tôi cũng không công chứng(vì không biết) bán ruộng đến khi nào nhà nước cấp phát ruộng lại.- đến nay 2017 thì vài tháng gần đây xã chỗ tôi ở có việc đo đất làm lại sổ đỏ, thì các hộ bán ruộng ngày trước giờ quay lại đòi ruộng mà không muốn trả 1 khoảng tiền nào hết. tôi cho như vậy là không thỏa đáng. Vậy mong anh(chị) tư vấn giúp tôi ?vậy tôi có bị mất ruộng trắng vậy không ? hướng giải quyết giấy tờ như thế nào ạ?xin cảm ơn.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì vào thời điểm năm 2000 – 2003 thì bạn có mua một mảnh ruộng và việc mua bán này thông qua hợp đồng viết tay.

Căn cứ theo Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định:

Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau
"Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, tại thời điểm này thì hợp đồng mua bán đất của bạn bắt buộc phải có sự xác nhận của Ủy ban nhân dân thì mới có giá trị pháp lý. Do đó hợp đồng mua bán trên sẽ vô hiệu do không có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền.

Điều 139 Bộ luật dân sự 1995 quy định:

Điều 139.
Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, Điều 146 Bộ luật này nêu rõ về hậu quả pháp lý:

Điều 146. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuy nhiên, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định trên thì trường hợp các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng hoặc thực hiện xong nghĩa vụ của Hợp đồng thì một trong hai bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.