Câu hỏi: : Tôi đang định mua lại một căn hộ chung cư. Chủ căn hộ đang vay thế chấp ở ngân hàng. Tôi có biết là phải trả hết khoản vay trả góp thì mới được sang tên. Nhưng hiện tại thì tôi chưa đủ điều kiện để trả hết 1 cục được để chủ căn hộ rút hợp đồng thế chấp rồi sang tên. Vậy luật sư cho tôi hỏi có cách nào hợp pháp có thủ tục pháp lý mua bán giữa 2 bên để mua lại căn hộ. Tôi lập vi bằng có được không?. Tôi cảm ơn.

Trả lời: Mua bán, chuyển nhượng nhà đất khi nhà, đất đang thế chấp

Tư vấn về giá trị pháp lý và thủ tục lập vi bằng khi mua bán đất đai

Ngoài ra, Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện của nhà ở tham giao giao dịch như sau:

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai..."

Và Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp

“Điều 321.
Quyền của bên thế chấp

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì chủ căn hộ chung cư đang vay thế chấp tài sản này ở ngân hàng. Về nguyên tắc bên thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp nếu được bên thế chấp đồng ý. Theo đó, hiện nay bạn muốn mua căn hộ chung cư đang thế chấp tại ngân hàng thì để căn hộ đủ điều kiện mua bán buộc ngân hàng phải đồng ý cho các bên thực hiện giao dịch.

Trong trường hợp ngân hàng không đồng ý mà các bên vẫn muốn tiếp tục thực hiện giao dịch thì các bên có thể lựa chọn thanh toán cho ngân hàng để giải chấp (xóa đăng ký thế chấp), sau đó nhận GCN và làm thủ tục chuyển nhượng.

Trường hợp không đủ điều kiện mua bán mà bạn vẫn tiến hành mua bán với chủ căn hộ thông qua hình thức lập vi bằng thì việc mua bán khá rủi ro. Bởi vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, không thay thế văn bản công chứng/chứng thực và chỉ có giá trị là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự mà không thể sử dụng để làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ.

2. Sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có sổ hộ khẩu tại nơi có đất?

Câu hỏi:
Chào luật sư. Tôi có một vấn đề xin được tư vấn như sau: Tôi hiện có hộ khẩu ở tỉnh, tôi muốn mua đất và xây nhà ở TP HCM. Vậy khi mua đất tôi có thể có sổ đỏ hay không. Hiện tại tôi đã đăng ký KT3 ở TP HCM được 2 năm. Mong câu trả lời từ luật sư. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Điều kiện và thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tư vấn về thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tại Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Theo đó, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Có Giấy chứng nhận, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, nếu thửa đất bạn mua đáp ứng đủ điều kiện để chuyển nhượng thì bạn có thể thực hiện giao dịch mua bán. Sau khi giao dịch được xác lập thì có thể làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đứng tên bạn.

3. Không cùng hộ khẩu có được phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất?

Câu hỏi
: Bà nội tôi có một mảnh đất 300 mét vuông ở quê (tài sản riêng của bà), bà hiện đang sống chung với chú tôi quê. Còn bố tôi đi công nhân có hộ khẩu và sống ở nơi khác. Hiện nay bà tôi đã già muốn tặng cho bố tôi. Vậy bố tôi có hộ khẩu nơi khác có được ghi vào quyển sổ đỏ đó không thưa luật sư? Xin luật sư tư vấn. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, trường hợp thửa đất của bà bạn đủ điều kiện để tặng cho theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như đã trích dẫn ở trên thì các bên có thể thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Hơp đồng tặng cho phải được công chứng/chứng thực. Sau đó các bên có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục sang tên trên GCNQSDĐ. Như vậy, việc bố bạn không cùng sổ hộ khẩu với bà bạn không ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.