Câu hỏi: Đất nông nghiệp cũng là một loại đất được nhiều người quan tâm khi tiến hành giao dịch mua bán quyền sử dụng đất. Luật sư tư vấn các quy định pháp luật có liên quan về mua bán đất nông nghiệp. Điều kiện nào thì đất nông nghiệp được phép chuyển nhượng, mua bán? Thời hạn sử dụng đất có ảnh hưởng đến hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không?

1. Luật sư tư vấn quy định về đất nông nghiệp:

Theo quy định pháp luật hiện hành, cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình. Tuy nhiên, đối với một số loại đất thường sẽ có những điều kiện, hạn chế khi tiến hành chuyển nhượng. Vì vậy, bạn cần có những kiến thức pháp lý cơ bản để có thể xác định xem mình có đủ điều kiện được nhận chuyển nhượng hay không?

Nếu bạn đang gặp các vấn đề này đang cần tư vấn, hãy liên hệ đến công ty Luật Minh Gia để được chúng tôi hỗ trợ về các vấn đề như:

- Điều kiện chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp?

- Thủ tục chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp?

- Ảnh hưởng của thời hạn sử dụng đất liên quan đến chuyển nhượng, mua bán đất nông nghiệp?

Để đảm bảo tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được hướng dẫn giải quyết.

Ngoài ra bạn cũng có thể tham khảo tình huống dưới đây về
trường hợp mua đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng
của công ty chúng tôi để có thêm kiến thức về pháp luật.

2. Luật sư tư vấn trường hợp mua đất nông nghiệp đã hết thời hạn sử dụng:

Thưa Luật sư: Tôi có ý định mua một lô đất nông nghiệp diện tích 100 m2 nhưng lô đất này có 2 vấn đề tôi thắc mắc nhờ Luật sư tư vấn: 1. Thứ nhất, lô đất này thuộc mảnh đất nông nghiệp hơn 1000 m2 nhưng thời hạn sử dụng lại là năm 2010. Tôi tìm hiểu tại UBND phường, đất này thuộc khu quy hoạch dân cư. Vậy tôi mua lô đất đã hết hạn này để xây nhà có được không? Dù biết mua bán đất nông nghiệp qua giấy tờ viết tay là vi phạm quy định nhà nước. Ở đây, tôi chỉ xin hỏi Luật sư, với sổ đỏ nông nghiệp đã hết hạn sử dụng, thì người mua như chúng tôi có nguy cơ bị mất trắng đất không? Nếu chúng tôi quyết định mua đất và đặt vấn đề với chủ đất đi gia hạn sổ nông nghiệp thì có được không? (Tôi có hỏi anh chủ đất vì sao đất hết hạn từ năm 2010 mà không gia hạn lại, anh ấy có nó là do sử dụng sai mục đích là bán đất cho người khác xây nhà ở trong khi mảnh đất đó là đất nông nghiệp nên phường không gia hạn lại). 2. Thứ hai, người đứng tên sổ đỏ nông nghiệpđã mất năm 2011. Hiện nay, vợ chồng con trai người đứng tên trong sổ đỏ đang ở trên mảnh đất đó. Trước đó, người con trai của chủ đất đã bán lô đất trên cho bà A, sau đó bà A bán lại cho bà B và cuối cùng tôi là người có ý định mua lại lô đất từ bà B. Vậy nếu chúng tôi mua lô đất này thì cần giấy tờ gì để sau này dễ dàng cho việc sang tên đổi chủ.

Trả lời: Thứ nhất: Về việc mua bán quyền sử dụng đất đã hết hạn.

Đối với vấn đề này thì tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sủ dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyền nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất..."

Như vậy căn cứ vào các điều kiện nêu trên thì mảnh đất mà bạn đang muốn mua quyền sử dụng đất sẽ không đủ điều kiện để thực hiện giao dịch chuyển nhượng này. Do đó để tránh tình trạng sau này sẽ nảy sinh những mẫu thuẫn, tranh chấp không đáng có thì bạn nên yêu cầu chủ đất hiện tại làm thủ tục xin gia hạn sử dụng đất rồi mới tiếp tục đàm phán đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần diện tích mà bạn đang sự định muốn mua.

Thứ hai: Về vấn đề cần những giấy tờ cần thiết gì để sau này bạn có thể sang tên đất được dễ dàng hơn thì tôi xin lưu ý bạn những điểm sau:

Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một căn cứ rất quan trọng tuy nhiên, bản hợp đồng này bạn cần phải lưu ý:

- Ai là chủ sở hữu quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn đang muốn mua

- Giấy tờ liên quan dùng để chứng minh người đó đích thực là chủ quyền sử dụng mảnh đất đó.

- Nếu là tài sản chung thì phải có chung ký của cả 2 vợ chồng

- Nếu là tài sản riêng của một người thì chỉ cần một mình người đó ký tên trong hợp đồng

Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng thì hợp đồng này mới có hiệu lực pháp luật.

Như vậy bạn cần phải xác định rõ ai là người thực sự có đủ tư cách pháp lý để giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất với bạn. Để sau này tránh những phát sinh tranh chấp không đáng có nếu ta cẩn trọng hơn và bản hợp đồng chuyển nhượng này bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng.

Thông qua việc cung cấp về các giấy tờ cần phải có trong bộ hồ sơ, khi bạn muốn sang tên đất mà tôi nêu trên thì bạn đã có thể có câu trả lời cho mình xem bạn cần phải có những giấy tờ gì để sau này thuận tiện cho việc sang tên đất.

Trân trọng!

Cv: Nguyễn Huyền - Công ty Luật Minh Gia