Câu hỏi: Chào luật sư, e đang có câu hỏi về việc đăng kí bổ sung tài sản gắn liền với đất, rất mong nhận được sự hỗ trợ giải đáp từ phía luật sư ạ.Bên e là 1 tổ chức tín dụng, hàng năm có các hoạt động cho vay để xây dựng các công trình phúc lợi xã hội ví dụ như: xây dựng bệnh viện, trường học, chợ,.... Đối tượng cho vay là các doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH, công ty CP,... Khi các đơn vị vay vốn tại bên e để thực hiện dự án thì hầu hết tài sản thế chấp đều là toàn bộ tài sản hình thành trong tương lai từ vốn vay và bên e giữ toàn bộ các hồ sơ, giấy tờ gốc liên quan đến chứng nhận quyền sử dụng đất và việc cấp phép xây dựng dự án của đơn vị vay vốn. Hiện tại đã có 1 số công trình đã hoàn thành đưa vào hoạt động và những đơn vị quản lý những dự án này cần đăng kí bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để đảm bảo đầy đủ nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp của đơn vị. Vậy câu hỏi đặt ra ở đây là: việc đăng kí bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất này của đơn vị cần những hồ sơ gốc gì để bên e có thể bàn giao lại cho đơn vị để hoàn thiện thủ tục đăng kí? Và bên e có cần phải thực hiện thủ tục giải chấp cho đơn vị khi bàn giao lại những hồ sơ này hay không? nếu có thì thủ tục giải chấp bao gồm những bước nào? Những nguy cơ gì có thể xảy ra đối với tài sản thế chấp khi bên e thực hiện giải chấp cho đơn vị?Rất mong nhận được hồi âm từ phía luật sư để bên e có những giải thích cụ thể cho đơn vị để thực hiện các thủ tục về đất đai theo đúng quy định của pháp luật. E xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận gồm có:

“
a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014;

c) Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng);

d) Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp chứng nhận bổ sung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có)
.

e) Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng công trình đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp chủ sở hữu công trình không đồng thời là người sử dụng đất
.”

Như vậy, hồ sơ đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất của đơn vị cần nộp các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Giấy phép xây dựng nhà ở;

- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện

trạng);

- Giấy chứng nhận đã cấp;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Thứ hai, khi trả giấy tờ cho bên vay đăng ký bổ sung tài sản trên đất thi ngân hàng không bắt buộc phải tiến hành giải chấp

Theo thông tin bạn cung cấp, tổ chức tín dụng bên bạn đang tạo điều kiện cho đơn vị rút lại giấy tờ gốc để thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trong trường hợp khi đơn vị rút giấy tờ về thực hiện thủ tục đăng ký tài sản trên đất mà chưa thanh thanh toán cho khoản vay thì bên bạn không cần làm thủ tục giải chấp đối với tài sản hình thành trong tương lai của các đơn vị này. Bởi tài sản này đang được đảm bảo cho khoản vay của ngân hàng, một tài sản được giải cấp khi bên vay thực hiện tất toán khoản vay hợp đồng vay. Do đó, nếu bên đơn vị chưa thanh toán hết khoản nợ mà bên bạn đã thực hiện giải chấp phần tài sản hình thành trong tương lai này thì đồng nghĩa với việc bên bạn chấp nhận chuyển khoản vay có tài sản đảm bảo này trở thành khoản vay không có tài sản đảm bảo. Khi bạn thực hiện giải chấp cho đơn vị thì tài sản đảm bảo chấm dứt nghĩa vụ đảm bảo cho khoản nợ tại ngân hàng, đơn vị có quyền chuyển nhượng cho đối tượng khác mà không cần sự đồng ý của bên bạn. Do vậy, rủi ro xảy ra khi đơn vị vay không còn khả năng trả nợ và cũng không còn tài sản (vì họ đã chuyển nhượng) thì dẫn tới nguy cơ bên bạn không có khả năng thu hồi nợ.

Bạn có thể tham khảo quy định sau:

Căn cứ quy định tại Điều 24 Thông tư liên tịch 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT quy định về đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký.

“
1. Căn cứ thực hiện đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký, gồm:

a) Rút bớt, bổ sung hoặc thay thế bên thế chấp, bên nhận thế chấp theo thỏa thuận của bên thế chấp, bên nhận thế chấp;

b) Thay đổi tên hoặc thay đổi loại hình doanh nghiệp của bên thế chấp, bên nhận thế chấp theo văn bản của cơ quan có thẩm quyền;

c) Rút bớt tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, bao gồm cả rút bớt tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 11 của Thông tư này;

d) Bổ sung tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp các bên không ký kết hợp đồng thế chấp mới;

đ) Khi tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai) đã được hình thành và bên thế chấp thực hiện thủ tục chứng nhận quyền sở hữu tài sản vào Giấy chứng nhận;

e) Yêu cầu sửa chữa sai sót nội dung đã kê khai trong Đơn yêu cầu đăng ký;

g) Đăng ký thay đổi các nội dung khác đã đăng ký ngoài các trường hợp quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e của Khoản này nếu các bên có yêu cầu.
”

Theo quy định trên, đối với trường hợp tài sản thế chấp là tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai đã được hình thành và bên thế chấp đã thực hiện thủ tục đăng ký bổ sung vào Giấy chứng nhận thì hai bên làm thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp. Nên bên ngân hàng không cần giải chấp cho bên đơn vị vay mà chỉ cần trả lại giấy tờ gốc để họ làm thủ tục đăng ký tài sản trên đất và tiến hành gửi công văn yêu cầu thay đổi nội dung đăng ký thế chấp tới UBND quận/huyện. Hồ sơ đăng ký thay đổi nội dung thế chấp bao gồm:

- Đơn yêu cầu đăng ký thay đổi, sửa chữa sai sót theo Mẫu số 02/ĐKTĐ-SCSS;

- Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký thế chấp mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;

- Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký thế chấp là người được ủy quyền;