Câu hỏi: Chào luật sư, gia đình em đang sử dụng mảnh đất do 1 trường cấp 3 chia (ông bà nội em trước là giáo viên của trường) từ năm 1992. Khi đó ông bà em đã xây 1 ngôi nhà diện tích 60m2 trên khu đất đó. Sau này có đường mới mở qua nhà em, nhà em thành nhà mặt đường. Và 1 dãy nhà trường cấp cho các giáo viên ở, cạnh nhà em được đền bù, em cũng không biết như nào, nghe nói là dãy nhà đấy sẽ không thuộc đất của nhà trường nữa mà là của huyện. Riêng nhà em không có trong danh sách đền bù, tức là vẫn thuộc đất của nhà trường. Hiện nay, bố mẹ em đang sửa lại nhà, đổ mái bằng tầng 1 và xây thêm cái chòi tầng 2 diện tích khoảng 40m2. Ở huyện họ sang bắt nhà em phá dỡ tầng 2. Nhà em chưa được cấp giấy quyền sử dụng đất. Luật sư cho em hỏi: Bây giờ nhà em có thể xin cấp giấy quyền sử dụng đất được không? Nếu có thì cần những thủ tục giấy tờ gì? UBND huyện có đủ thẩm quyền để phá dỡ nhà em không? Em xin nói thêm là từ trước giờ nhà em chưa có 1 loại giấy tờ gì về việc sử dụng đất cả. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020, sửa đổi, bổ sung Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về các trường hợp được miễn cấp giấy phép xây dựng như sau:

“Điều 89. Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng

1. Công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định của Luật này, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;

b) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị - xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;

c) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật này;

d) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

đ) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;

e) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật này;

h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

k) Chủ đầu tư xây dựng công trình quy định tại các điểm b, e, g, h và i khoản này, trừ nhà ở riêng lẻ quy định tại điểm i khoản này có trách nhiệm gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

3. Giấy phép xây dựng gồm:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

c) Giấy phép di dời công trình;

d) Giấy phép xây dựng có thời hạn.

…”

Theo quy định thì sửa chữa, cải tạo nhà ở chỉ có hai trường hợp được miễn giấy phép xây dựng đó là:

- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc.

Như vậy, trường hợp nhà ở của bạn xây thêm tầng làm thay đổi kết cấu chịu lực là trường hợp phải xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo. Việc bạn chưa được cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo mà đã xây thêm tầng thì đây được coi là hành vi vi phạm bị xử phạt và có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả.

Về thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quy định tại Điều 77 Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

“Điều 77. Thẩm quyền xử phạt của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện

1. Cảnh cáo.

2. Phạt tiền đến 100.000.000 đồng.

3. Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ năng lực, chứng chỉ hành nghề có thời hạn hoặc đình chỉ hoạt động có thời hạn.

4. Áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả quy định tại khoản 3 Điều 3 Nghị định này.”

Khoản 3 Điều 3 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:

“Điều 3. Hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả

…

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Đối với mỗi hành vi vi phạm hành chính, ngoài việc bị áp dụng hình thức xử phạt, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm còn có thể bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp khắc phục hậu quả sau đây:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

b) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện vi phạm hành chính;

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm;

đ) Những biện pháp khác được quy định tại Nghị định này.”

Như vậy, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có quyền áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, trong đó có biện pháp buộc tháo dỡ, phần công trình xây dựng vi phạm. Vì vậy, nếu Chủ tịch UBND cấp huyện ra quyết định yêu cầu gia đình bạn tháo dỡ tầng 2 là hoàn toàn đúng thẩm quyền.