Câu hỏi: Luật sư cho em xin hỏi là: Ở địa phương em có dự án đầu tư phát triển tiểu vùng sông meekong mở rộng đường xá đô thị và một đoạn đường đi qua nhà của gia đình em. Theo thông tin em nhận được thì nếu người dân không đồng ý thì bên đầu tư sẽ không làm đường. Vậy mà bên dự án chỉ mới thanh toán tiền xong gần hết nhà (nhà em và một số nhà vẫn chưa thỏa thuận xong giá cả đền bù) mà đã chuẩn bị tiến hành làm đường. Theo em được biết thì con đường đi qua gia đình em có lẽ không thuộc diện trưng mua. Vậy nếu gia đình em không đồng ý làm đường thì bên dự án sẽ làm gì ạ. Mặt khác bên dự án đã chuẩn bị tiến hành làm đường rồi trong khi vẫn chưa thỏa thuận xong với gia đình em, như vậy lỡ gia đình em không bán hoặc nếu bán thì bán với giá cao thì sao ạ. Em xin cảm ơn luật sư nhiều ạ

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, rằng việc chủ đầu tư tiến hành mua đất của gia đình bạn thông qua phương thức nào nên chúng tôi chia làm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất

Điều 62 Luật đất đai 2013  có quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia công cộng như sau:

“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

1. Thực hiện các dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư mà phải thu hồi đất;

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

a) Dự án xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế; khu đô thị mới, dự án đầu tư bằng nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA);

...

c) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật cấp quốc gia gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc; hệ thống dẫn, chứa xăng dầu, khí đốt; kho dự trữ quốc gia; công trình thu gom, xử lý chất thải;

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

...

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;
..."

Như vậy, nếu xác định diện tích đất nhà bạn nằm trong trường hợp nhà nước thu hồi đất ( có quyết định thu hồi) thì Nhà nước có thể trực tiếp hoặc giao cho chủ đầu tư tự tổ chức bồi thường. Việc bồi thường với những dự án này sẽ do Nhà nước chi trả dựa trên giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành nhân với hệ số điều chỉnh đất hàng năm K. Nếu gia đình bạn không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thì có thể bị cưỡng chế thu hồi đất.

Trường hợp 2: Dự án không thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất

Ngoài dự án quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013 thì những dự án khác đã được phê duyệt sẽ do chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với người dân thông qua các hình thức quy định tại điều 73 Luật đất đai 2013:

“Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.

..."

Trường hợp này người có đất nằm trong diện quy hoạch có thể thỏa thuận trực tiếp với chủ đầu tư về giá đất bồi thường. Nếu hai bên không thể thỏa thuận mức giá bồi thường thì bên dự án không có quyền thực hiện dự án trên đất nhà bạn.