Câu hỏi: Pháp luật đất đai hiện hành quy định người sử dụng đất có những quyền gì? Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không? Có bị hạn chế số lượng bất động sản được mua ở Việt Nam không? Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài có gì khác so với người cư trú tại Việt Nam?

1. Luật sư tư vấn quy định về đất đai

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Người sử dụng đất được Nhà nước trao quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai. Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất, bao gồm: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;…Trong đó, Luật đất đai hiện hành đã ban hành những quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đặc biệt là với người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?

Đề nghị tư vấn
:

Chào công ty Luật Minh Gia! Tôi có 1 vấn đề nhờ công ty tư vấn giúp:

Tôi có chồng là người Nhật, hiện tại tôi đang sinh sống bên Nhật đã được 3 năm. Theo kế hoạch thì vợ chồng tôi sẽ về Việt Nam sinh sống sau 6 năm nữa. Nhưng bây giờ tôi muốn mua đất đồng sở hữu với chồng tôi, tôi thì là công dân VN nhưng chồng tôi là người nước ngoài và không có thị thực (mỗi năm về 1 lần và dưới 15 ngày được miễn thị thực) thì có mua được không?

- Nếu được cần những điều kiện gì?

- Nếu không 1 trong 2 người chủ sở hữu sẽ có gì khác biệt (vd: thuế sử dụng đất phải trả và những quyền lợi trách nhiệm khác)

- Và thời hạn sở hữu lâu dài hay sao?

Mong được giải đáp. Xin cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định tại điều 3 của Luật Quốc tịch 2008 :

1. Quốc tịch nước ngoài là quốc tịch của một nước khác không phải là quốc tịch Việt Nam.

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

Như vậy bạn là người Việt nam định cư ở nước ngoài  và chồng bạn là người nước ngoài.

Theo quy định tại điều 5 Luật Đất đai năm 2013 có  quy định như sau :

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

1. Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự (sau đây gọi chung là tổ chức);

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

…..

5. Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ;

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch;

Như vậy trường hợp bạn là công dân Việt nam định cư ở nước ngoài thì có quyền  nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai năm 2013.

Theo Luật nhà ở năm 2014  có quy định tại khoản 2 có quy định đối tượng được sở hữu nhà ở tại  Việt nam  :
“ 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài ”.
và hình thức  có nhà ở hợp pháp  theo quy định tại điểm b khoản  2  điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 :

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Như vậy  bạn được mua nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở tại Việt Nam.

Thứ hai
,  Khoản 2 điều 60  Nghị định 43/2014/ NĐ – CP có quy định :

Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Như vậy chỉ bạn mới được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất.

Thứ ba
, về  các loại nghĩa vụ tài chính phải nộp trong việc đăng ký sở hữu nhà  và quyền sử dụng đất  bao gồm : lệ phí trước bạ, thuế chuyển nhượng,… không dựa trên sự đứng tên bao nhiêu người mà dựa vào giá đất và theo quy định cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.