Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Luật sư cho cháu hỏi trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất và vay tài sản như sau: Bác cháu cho một người mượn sổ đỏ nhà đất, cô đó dùng sổ nhà đât đi thế chấp vay tiền. Hiện giờ cô kia đang ở trong tù, nhà cho thế chấp giờ muốn kiện để lấy đất nhà cháu.

Vậy bác cháu có thể làm đơn khiếu nại về tội chiếm đoạt tải sản không? Lưu ý (trong hợp đồng vay tiền có chữ ký của bác cháu, nhưng  bác cháu không nhiều mặt biết chữ nên không hiểu hết trong hợp đồng đó viết gì) thì khi kiện có ảnh hưởng không ạ. Mong luật sư tư vấn giúp. Trân thành cảm ơn.

Trả lời: Trong trường hợp của gia đình bạn để xác định mẹ bạn (bạn không có quyền đứng ra giải quyết trừ khi mẹ bạn ủy quyền cho bạn thực hiện thay) có thể dựa vào việc bên cho vay khởi kiện đòi đất để làm cơ sở khởi kiện về hành vi chiếm đoạt tài sản của bên cho vay là rất khó vì việc bên cho vay khởi kiện khi đã đến thời hạn thanh toán mà đối tượng trên không có khả năng thanh toán vì đang chấp hành hình phạt tù là có cơ sở (dựa vào hợp đồng vay mượn và quyền sử dụng đất là tài sản đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ có ký tên xác nhận của mẹ bạn). Tuy nhiên, để xác định yêu cầu khởi kiện đòi quyền sử dụng đất của bên cho vay có được giải quyết hay không thì phải xét tới tính hợp pháp của hợp đồng vay, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và nội dung trong hợp đồng thể hiện. Cụ thể,
Bộ luật dân sự năm 2015
về thế chấp tài sản như sau:

“
Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp…”

Đồng thời, theo quy định tại khoản 3 Điều 167
Luật đất đai năm 2013
về công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì:

“ 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã…”

Người thế chấp quyền sử dụng đất còn phải đăng ký biện pháp bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Nghị định 102/2017 về đăng ký biện pháp bảo đảm.

“
Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định…”

Như vậy, vì hợp đồng thế chấp phải được công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hoàn tất thủ tục đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Nên trong trường hợp hợp đồng không công chứng ( vi phạm về hình thức Điều 119 BLDS) thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu. Tuy nhiên theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 thì nếu thực hiện được 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Nếu các bên vi phạm quy định bắt buộc về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất thì mảnh đất không được sử dụng để làm tài sản bảo đảm.