Câu hỏi: Kính thưa luật sư, xin luật sư tư vấn cho tôi về trường hợp tranh chấp đất đai như sau:Hiện tại trên mảnh đất 1000m2 của ông nội tôi có 3 người con ở: mảnh A (bố tôi) - mảnh B (bác cả) - mảnh C (bác hai).Về 1000m2 của ông nội tôi - đất được chia như sau:- Năm 1983, ông nội làm nhà cho bố tôi trên mảnh A.- Năm 1984, bố tôi đi bộ đội không ở nhà (chiến tranh biên giới). Lúc đó, ông bác hai ở nhà làm đơn xin đất thì địa phương phân cho ông bác hai mảnh A của bố tôi (bố tôi đi bộ đội không biết, ông bác hai đi đăng ký 1 mình). Vì vậy, trên bản đồ địa chính từ năm 1984 mảnh A ghi tên ông bác hai, còn lại mảnh B+C trên bản đồ vẫn đứng tên ông nội tôi.- Năm 1987, bố tôi xuất ngũ về địa phương.- Năm 1989, bố tôi lấy mẹ tôi và bắt đầu ở nhà được xây cho trên mảnh A.- Năm 1992, ông nội tôi cắm lại cho ông bác hai mảnh C để ông bác hai ở (có thể năm 1984 ông nghĩ bố tôi không thể về nên mới định cho ông bác hai mảnh A).- Năm 1994, ông bác hai tiến hành cất nhà và ra ở mảnh C.- Và từ năm 1994 tới nay năm 2018, 3 nhà chúng tôi ở trên 3 mảnh mà không hề phát sinh tranh chấp, hay kiện tụng (mảnh A (bố tôi) - mảnh B (bác cả) - mảnh C (bác hai)).Tuy nhiên, do mảnh đất A năm 1984 ghi tên ông bác hai nên ông bác hai lại đứng ra đóng tiền sử dụng đất của mảnh A mà nhà tôi đang ở.- Năm 2018, nhà tôi tiến hành xây lại trên mảnh A, khi đã thi công xong móng và cột thì ông bác hai đâm đơn ra xã kiện và nói rằng ông ta đã đóng tiền sử dụng đất thì đất của nhà ông ta. Chính quyền đã đình chỉ xây dựng nhà tôi do đất tranh chấp. Ông nội tôi có tổng cộng 8 người con (4 nam, 4 nữ)!. 1000m2 đất chưa có sổ đỏ, mới có tên trên bản đồ địa chính: mảnh B+C tên ông nội tôi; mảnh A tên ông bác hai!Về mảnh A: từ năm 1984 - 2018: bản đồ địa chính ghi tên ông bác hai.Tuy nhiên ngày 27/03/2018: cơ quan địa chính trả kết quả đo đạc đất lại ghi tên mảnh A là tên bố tôi. Lí do khi đến đo đất cán bộ lấy tên nhà tôi do nhà tôi đang ở, tuy nhiên ông bác hai khi làm đơn ra xã lại nói rằng không biết việc cán bộ đến đo đất nên mới xảy ra việc kết quả đo đất 03/2018 bản đồ ghi tên nhà tôi. Thực tế ông bác hai biết việc cán bộ đến đo đất.Vậy kính mong luật sư cho tôi xin tư vấn pháp lý về mảnh đất chúng tôi đang ở! Hướng giải quyết và thủ tục pháp lý nếu muốn phân chia đất! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông anh cung cấp thì mảnh đất A, B và C đều chưa được cấp sổ đỏ mà chỉ được ghi nhận thông tin trong hồ sơ địa chính nên hiện tại chưa cá nhân nào đã xác lập quyền của mình đối với mảnh đất trên. Nếu mảnh đất 1000m2 chưa xác lập quyền sử dụng của ông bạn, đồng thời nguồn gốc đất không phải do được Nhà nước giao mà do khai hoang nhưng chưa làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất, thì việc xác định chủ sử dụng đất không được căn cứ trên sự phân chia của ông bạn mà phải dựa trên hồ sơ địa chính được UBND xã ghi nhận.

Vào năm 1984, người bác hai của bạn được Nhà nước “phân cho” lô đất A, vậy “phân cho” ở đây cụ thể là như thế nào? Có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền cấp cho bác hai hay không? Việc phân đất này được thực hiện đúng quy trình thủ tục và đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất của người bác này hay chưa?

Nếu mảnh đất này được xác định là chưa có chủ sở hữu mà Nhà nước có quyết định giao đất cho Bác hai của bạn, đồng thời đã có ghi nhận trong hồ sơ địa chính và người bác của bạn đã thực hiện đóng thuế hàng năm thì hiện tại tuy chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bác hai của bạn vẫn có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó theo quy định tại Điều 100 – Luật Đất đai 2013:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Do đó, bạn cần làm rõ lại vấn đề vào năm 1984 nhà nước phân đất cho bác bạn dưới hình thức nào, có đúng quy trình thủ tục không và có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 hay không. Nếu có đủ các điều kiện trên thì pháp luật sẽ công nhận quyền của bác bạn với mảnh đất này và có thể gia đình bạn phải trả lại đất cho người bác.

Trong trường hợp thứ hai, nếu mảnh đất 1000m2 là do ông bạn khai hoang, có căn cứ chứng minh ông bạn sử dụng ổn định, lâu dài trên đất và nếu đã được xác lập quyền sử dụng mảnh đất 1000m2 cho ông bạn thì ông bạn được quyền phân chia mảnh đất này cho các người con và nếu mảnh A đã được phân cho bố bạn, đồng thời gia đình bạn đã ở sử dụng ổn định lâu dài thì người bác hai không thể đòi phần đất này thuộc quyền sử dụng của ông ta. Với số tiền đóng thuế đất hàng năm người bác đã nộp thì gia đình bạn có trách nhiệm hoàn trả cho người bác.

Tuy nhiên, với những thông tin bạn cung cấp, thì chúng tôi thấy rằng, người bác hai đang có nhiều lợi thế hơn trong vụ việc tranh chấp đất đai này. Do người này đã được nhà nước phân đất cho từ năm 1984 (chưa xác định có giấy tờ giao đất đúng quy định, đúng thẩm quyền hay không), đồng thời qua các năm đã thực hiện đóng thuế đất, chỉ có điều người thực tế sử dụng đất là gia đình bạn. Theo đó, có thể UBND xã sẽ giải quyết theo hướng người bác hai đã được ghi nhận thông tin được nhà nước giao đất trong hồ sơ địa chính, đồng thời thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất nên gia đình bạn sử dụng đất chỉ mang tính chất mượn đất của người bác này.

Để xác định quyền và nghĩa vụ giữa hai bên liên quan đến mảnh đất, gia đình bạn có thể yêu cầu Chính quyền xã cung cấp các văn bản, giấy tờ có liên quan đến việc giao đất, ghi nhận quyền và nghĩa vụ của người bác đối với mảnh đất. Đồng thời làm rõ quyền của ông bạn với cả 3 mảnh đất A, B, C để làm căn cứ cho quyền định đoạt các phần đất này của ông. Nếu có căn cứ cho rằng, người bác không đủ điều kiện để công nhận quyền theo quy định của pháp luật, thì gia đình bạn có thể xác lập quyền với mảnh đất khi đã sử dụng ổn định, lâu dài từ năm 1989 đến nay.