Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi có người cô, trước khi mất có để lại di chúc bằng văn bản có chứng thực của UBND xã, tài sản là nhà và đất (đất có trồng tràm) nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Sau khi chết thì ông hàng xóm nhà cô tôi cho rằng phần đất đó là của gia đình ông, khi tôi đi đăng ký giấy chứng nhận thì gia đình ông ta ngăn cản, làm đơn thưa lên UBND xã. UBND xã đã giải quyết, kết quả là đất là của cô tôi và tôi được nhận theo di chúc, ông ta không đồng ý với kết quả hòa giải của UBND xã và đưa đơn ra Toàn án Huyện để giải quyết. Đến nay qua gần 8 tháng mà không thấy mời giải quyết.

Vậy xin Luật sư cho hỏi:

1. Tôi có được quyền làm đơn yêu cầu thực hiện di chúc không? Và nơi đầu tiên tôi gửi đến là cơ quan nào?

2. Theo quy định hòa giải không thành ở UBND xã bao nhiêu ngày mà không nộp đơn ra Toàn án cấp huyện thì tôi được đi đăng ký quyền sở hữu.

3.Tài sản là nhà và đất mà cô tôi để lại Di chúc chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vậy Di chúc (có chứng thực của UBND xã) đó có hợp lệ không? Trân thành cám ơn Luật sư!

Trả lời: Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình về việc xác định quyền sử dụng đất là di sản. Cụ thể:

"1. Xác định quyền sử dụng đất là di sản

...

1.2. Đối với trường hợp đất do người chết để lại mà người đó có một trong các loại giấy quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai năm 2003 thì kể từ ngày 01/7/2004 quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a. Trong trường hợp đương sự có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b. Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c. Trong trường hợp Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.

Theo đó, mặc dù cô bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do đã có tài sản gắn liền trên đất và đã có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường về việc tài sản hợp pháp của cô, đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất thì khi cô mất đi toàn bộ số tài sản trên vẫn được xác nhận là di sản thừa kế mà cô để lại.

Đồng thời,
Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền thừa kế:

Điều 609. Quyền thừa kế

Cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Người thừa kế không là cá nhân có quyền hưởng di sản theo di chúc.

Điều 628. Di chúc bằng văn bản

Di chúc bằng văn bản bao gồm:

...

4. Di chúc bằng văn bản có chứng thực.

Như vậy, do đã được công nhận là di sản thừa kế do cô để lại và một trong các hình thức lập di chúc mà pháp luật công nhận là di chúc bằng văn bản có chứng thực. Do đó, việc cô bạn lập di chúc để định đoạt đối với toàn bộ di sản trên có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường và trong tình trạng minh mẫn, tự nguyện thì được xác định là di chúc hợp pháp. Theo đó, nếu nội dung di chúc định đoạt để lại toàn bộ cho bạn thì bạn có thể làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo di chúc tại Uỷ ban nhân dân và hoàn tất hồ sơ đăng ký sang tên tại Phòng đăng ký đất đai của huyện.

Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn còn phát sinh tranh chấp đất đai, chưa giải quyết xong thì việc nhận thừa kế, đăng ký sang tên quyền sử dụng sẽ bị tạm ngưng cho đến khi giải quyết xong vấn đề tranh chấp. Đồng thời, pháp luật chỉ có quy định về thời gian giải quyết vụ việc hòa giải tranh chấp đất đai giữa các bên với nhau tại Uỷ ban nhân dân xã, phường; không có quy định về việc trong thời gian bao tính từ thời điểm hòa giải tại Uỷ ban không thành mà một trong hai bên không thực hiện khởi kiện ra Tòa án thì việc đăng ký, sang tên quyền sử dụng đất được phép thực hiện.