Câu hỏi: Xin hỏi, Em gái tôi có một căn nhà trên quận Tân Phú. Trước đây khi mua đất và xây dựng nhà để ở vào năm 1997, thì do mảnh đất này được quy định là khu vực xây dựng công viên cây xanh nên đã không làm được thủ tục hợp thức hóa dẫn đến không có sổ đỏ lẫn sỏ hồng.

Năm 2000, em gái tôi đã nhượng căn nhà trên cho tôi, và gia đình tôi tiếp tục sống đến thời điểm hiện tại. Nay chúng tôi muốn là thủ tục sang nhượng nhà ở và đất đai, thì được yêu cầu phải làm hợp thức hóa nhà ở thì mới có thể làm các thủ tục tiếp theo. Chúng tôi đã tiến hành làm các thủ tục cần thiết để được cấp sổ hồng, nhưng phần thuế chúng tôi phải nộp cho việc được cấp sổ hồng là khoảng 141 triệu. Theo tôi được biết, nhà nước có thể cho chúng tôi nợ khoản tiền thuế này, nhưng khoản tiền thuế này được tính như thế nào, và liệu khi em tôi làm thủ tục sang tên cho tôi quyền sử dụng nhà và đất, thì khoản thuế này sẽ tính như thế nào? Ngày 30 tháng 5, em tôi được yêu cầu lên cục thuế để đóng phần thuế này, hoặc sẽ ghi nợ khoản thuế này nếu không có khả năng đóng. Như vậy, khi em tôi ký ghi nợ, vậy chúng tôi có nhận được sổ hồng hay không? Tôi thuộc diện gia đình khó khăn, như vậy tôi có được xét giảm thuế khi em tôi sang nhượng đất và nhà ở cho tôi hay không? Cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
về các loại thuế mà bạn và em bạn phải nộp để được sang tên và cấp sổ đỏ bao gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế thì: “
1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.
”

Trong trường hợp này, nếu bạn và em bạn là anh em ruột thì các bạn có thể được miễn thuế thu nhập từ nhượng lại mảnh đất và căn nhà. Trường hợp bạn và em bạn không phải là anh, chị em ruột với nhau thì thuế thu nhập cá nhân sẽ được xác định như sau:

Theo quy định của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thì thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất).Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

2. Tiền sử dụng đất:

Điều 7 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai nhưng nay nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở; đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có), phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Theo như bạn đã trình bày thì mảnh đất ngôi nhà hiện nay mà gia đình bạn đang ở trước kia được quy định là khu vực xây dựng công viên cây xanh nên em bạn không được cấp sổ đỏ. Đến nay nếu bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì bạn phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Bảng giá đất đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;

3. Lệ phí trước bạ:

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Trong đó:

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất.

- Lệ phí 0,5%.

Ngoài ra, nếu bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP thì bạn không phải đóng lệ phí trước bạ.

4. Các lệ phí khác:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí công chứng: căn cứ theo điểm a khoản 1 Điều 3 Thông tư liên tịch số 62/2013/TTLT-BTC-BTP quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí chứng thực hợp đồng, giao dịch thì lệ phí chứng thực đối với hợp đồng chuyển quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất (tính trên giá trị tài sản) được quy định như sau:

- Phí thẩm định hồ sơ: theo quy định tại điểm a7, khoản 2 Điều 3 thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì mức thu đối với phí thẩm định quy định như sau: "
Tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ
".

Thứ hai
, về vấn đề ghi nợ tiền sử dụng đất:

Căn cứ vào khoản 1, Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất:

“Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.”

Theo như quy định nêu trên thì
trường nếu bạn có nhu cầu xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin ghi nợ tiền sử dụng đất thì bạn vẫn được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ ba,
về vấn đề giảm thuế khi em bạn sang nhượng đất và nhà ở:

Như đã nêu ở trên thì nếu bạn và em bạn là anh, chị em ruột thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, nếu bạn và em bạn không là anh chị em ruột thì bạn vẫn sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng vì theo quy định tại Điều 5 Nghị định 65/2013 Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân về giảm thuế thì chỉ trường hợp:

“1. Người nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.”