Câu hỏi: Dạ, thưa luật sư gia đình em được xã cấp đất nông nghiệp để sản xuất trong vòng 50 năm nay mới được 5 năm thì xã nói thu hồi đất để quy hoạch chợ và trung tâm thương mại.

Và xã nói sẽ chi trả 30.000đ/1m2. Như vậy tổng hơn 3 sào đất của nhà em chỉ được đền bù 49 triệu. Trong khi nếu 45 năm còn lại nếu sản xuất thì sẽ thu được ít nhất tổng thu nhập 225 triệu đồng. Vậy với mức đền bù như vậy có hợp lý không? Dựa vào đâu xã lại đền bù mức giá trên? (đất quê em thuộc vùng nông thôn 2 - địa bàn tỉnh thanh hóa). Cách đây 5 năm xã thu hồi đất ruộng ở cánh đồng khác sau khi xây UBND xã xong dư đất xã phân lô bán lại cho dân làm nhà ở với mức giá gấp 25 lần giá xa đền bù thu hồi. Như vậy có hợp lý không ạ? Xin cảm ơn luật sư. Xin được tư vấn nhanh ạ.

Trả lời: Thứ nhất,
về thẩm quyền của UBND xã:

Đối với trường hợp của bạn do bạn không có nêu rõ là gia đình bạn được cấp đất tại thời điểm nào và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được cho bạn. Do đó, chúng tôi sẽ tư vấn tình của của bạn theo quy định của pháp luật hiện hành.

Căn cứ theo Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Theo quy định pháp luật hiện nay thì UBND xã chỉ có quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, do đó, bạn cần phải xác định phần đất mà gia đình bạn được UBND xã cấp cho theo hình thức nào, có thuộc quỹ đất công ích của xã không. Trường hợp không thuộc quỹ đất trên thì việc UBND xã cấp đất cho gia đình bạn là trái thẩm quyền.

Ngoài ra, theo Điều 66 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm qyền thu hồi đất:

"Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a.Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân c
ư;

......."

Đối chiếu với quy định này thì UBND huyện là cấp có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình.

Như vậy, cần phải xác định rõ quyết định thu hồi là do cơ quan nào ban hành, nếu UBND xã tự ý ra quyết định thu hồi trong trường hợp này là không có căn cứ.

Thứ hai,
về giá đất bồi thường:

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Như vậy, khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đứng ra thu hồi đất nếu gia đình bạn có đủ điều kiện để được bồi thường thì giá bồi thường sẽ do UBND tỉnh quyết định cụ thể căn cứ vào vị trí đất, loại đất mà gia đình bạn đang sử dụng.

Khi UBND xã trước đó có thu hồi đất ruộng để xây dựng trụ sở nhưng không sử dụng hết phần đất này , số đất dôi dư đã được cơ quan này bán lại cho những hộ gia đình khác với giá gấp 25 lần mức giá thu hồi , theo phân tích ở trên thì UBND xã chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã nên việc bán lại những phần diện tích dôi dư thì hành vi này được xác định là trái với quy định của pháp luật hiện hành.

Trường hợp UBND xã tiến hành thu hồi đất không đúng thẩm quyền thì gia đình bạn làm đơn khiếu nại về quyết định thu hồi đất của UBND xã để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn.

Trân trọng.

Cv tư vấn: Đào Thị Trà - Công ty Luật Minh Gia.