Câu hỏi: Kính gửi luật sư! Nhờ luật sư tư vấn cho gia đình tôi trường hợp như sau: Thứ nhất: Bố mẹ tôi có một miếng đất, diện tích sử dụng là 490,8 m2 đất ở, thửa đất hình thành năm 1968 do ông bà nội để lại cho bố mẹ tôi, được cấp bìa đỏ năm 2009, nhưng do lúc làm bìa có sai sót nên nhầm năm sinh của bố tôi là 1957, thực tế theo chứng minh thư và hộ khẩu là năm 1954. Thứ hai: Hiện nay thửa đất đó có trong quy hoạch mở đường của nhà nước và đã thu hồi 50m2 vào thửa đất của bố mẹ tôi, hiện nay đường đã làm gần xong, chủ đầu tư đã thống nhất mức đền bù và đã được các hộ dân đồng ý. Bây giờ bố mẹ tôi muốn tách thửa đất đó ra để chia cho các con thì thủ tục như thế nào và theo quy định thì có phải làm lại bìa mới theo quy hoạch mới được tách bìa không, và thủ tục sửa sai thông tin như thế nào? Gia đình chúng tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về thủ tục đính chính năm sinh:

Căn cứ Khoản 1, Điều 106 Luật Đất đai 2013 quy định về việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sỡ hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (gọi chung là Giấy chứng nhận) đã cấp như sau:
“Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”.

Bạn thuộc trường hợp có sai sót thông tin về tên gọi, năm sinh của người sử dụng đất so với giấy tờ nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp này, bạn được phép đính chính lại Giấy chứng nhận.

Về thủ tục đính chính Giấy chứng nhận đã cấp được quy định tại Khoản 1, Điều 86 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013:
“Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính
”.

Đồng thời, theo hướng dẫn tại Khoản 3, Điều 10 ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường, khi thực hiện thủ tục đính chính Giấy chứng nhận Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quyền sử dụng đất, bạn phải chuẩn bị những hồ sơ sau:

“a) Đơn đề nghị đính chính đối với trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản phát hiện sai sót trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp”.

Văn phòng Đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Thứ hai, về thủ tục tách thửa đất:

Theo trình bày của bạn, mảnh đất mà bố mẹ bạn muốn tách thửa có nguồn gốc rõ ràng có diện tích 490,8m2. Hiện nay thửa đất đó nằm trong quy hoạch của nhà nước và đã được thu hồi 50m2, đất đã làm gần xong và chủ đầu tư đã thông nhất mức đền bù và đã được sự đồng ý của các hộ dân. Như vậy, diện tích đất đã được thu hồi là 50m2 sẽ không thuộc quyền sở hữu của bố mẹ anh nữa. Căn cứ vào quy định cúa pháp luật hiện hành, thủ tục tách thửa đất đối với diện tích đất còn lại được quy định như sau:

Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã...."

Mỗi một địa bàn, UBND thành phố sẽ có quyết định riêng về việc cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Do không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác hồ sơ của bạn như thế nào cho phù hợp với quy định tại địa phương bạn. Tuy nhiên, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Văn bản tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Văn bản tặng cho/chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Về thời gian thực hiện, theo quy định tại Điểm b, đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều luật đất đai có quy định như sau:

”b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại b3, Điểm b, khoản 2, Điều 3, Thông tư 02/2014/TT-BTC mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu phù hợp, đảm bảo nguyên tắc mức thu tối đa áp dụng theo thông tư 02/2014/TT-BTC là tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 50.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận. Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, các nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy đối với cấp mới; 20.000 đồng/giấy đối với cấp lại, cấp đổi, bổ sung vào giấy chứng nhận.

Ngoài ra, phải nộp các loại phí khác (nếu có) như: phí đo đạc, lập bản đồ địa chính và phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất. Mức thu các khoản phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định dựa trên mức tối đa được quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.