Câu hỏi: Trường hợp thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người được ủy quyền thì cần phải chuẩn bị hồ sơ, giấy tờ như thế nào? Trong quá trình thực hiện các giao dịch liên quan đến mảnh đất được ủy quyền có cần sự hiện diện của người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Luật Minh Gia tư vấn trường hợp này như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Hiện nay, thực trạng mua bán nhà, đất qua hợp đồng ủy quyền diễn ra khá phổ biến bởi thủ tục mua bán nhanh gọn, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan Nhà nước trong trường hợp này.

Thực tế đây là một giao dịch xác lập giả tạo nhằm che giấu giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hình thức hợp đồng này tiềm ẩn nhiều rủi ro và gây ra nhiều hậu quả pháp lý dẫn đến tranh chấp giữa các bên.

Vì vậy, nếu bạn đang có ý định nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng ủy quyền thì bạn cần tham khảo trước các quy định của Luật Đất đai hoặc tham khảo ý kiến luật sư chuyên môn để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến Luật Đất đai, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp ủy quyền cho người khác sử dụng đất

Nội dung tư vấn:
Xin chào Công ty Luật Minh Gia. Em có một số thắc mắc mong luật sư giúp đỡ em với ạ. Em có mua một miếng đất của một người được ủy quyền, trong giấy ủy quyền có : ( đại diện bên ủy quyền, người đứng tên sổ đỏ) (ông A) và người được ủy quyền  (ông B), ông A đã giao cho ông B cái sổ đỏ đứng tên ông A.

+ Trong giấy ủy quyền có ghi rõ ông B được quyền quyết định tất cả, việc sang nhượng cho người cá nhân hay tổ chức do ông B lựa chọn và được ký kết vào hợp đồng chuyển nhượng và nhận tiền chuyển nhượng. Ông B đã cầm sổ đỏ của ông A và kèm theo 1 hợp đồng ủy quyền và bán lại cho bên em, ông B có giải thích lại cho bên em là ông A này đã bán cho ông B, Ông B trả tiền cho ông A, nhưng ông A không làm hợp đồng mua bán cho ông B vì ông B không  muốn ra sổ đỏ vì tốn thêm tiền và ông B này mua đất của ông A mục đích là mua đi bán lại để kiếm lời nên chỉ bảo ông A làm hợp đồng ủy quyền thôi. Vậy nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp em:

+ Thủ tục mua đất khi mà có sự có mặt của hợp đồng ủy quyền như thế nào?

+ Nếu ra công chứng hợp đồng mua bán có cần sự có mặt của ông A để ký không ạ.

+ Nhà nước có kiểm tra lại bản hợp đồng ủy quyền này không ạ, em sợ nó làm giả để thêm hoặc bớt dòng chữ nào đó nếu mua đất theo hợp đông ủy quyền này có rủi ro gì không?

+ Ông B nói lúc ra làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng thì chỉ cần một mình ông B ký thì vậy có an toàn không ạ. Em đang thấy rất là hoang mang, mong Công ty Luật Minh Gia giải đáp giúp em sớm. Liệu rằng ra phòng công chứng thì đã chuyển tên qua cho em thì còn rắc rồi gì nữa không ạ?

Trả lời: Thứ nhất, thủ tục chuyển nhượng đất khi thông qua một người được ủy quyền.

Việc mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền trong trường hợp này là việc một người thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng đất. Quyền này được quy định theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng ủy quyền.

Việc người chủ sử dụng đất ủy quyền chuyển nhượng và hợp đồng ủy quyền có chứng nhận của công chứng theo quy định, thì người được ủy quyền được thay mặt chủ sử dụng đất thực hiện việc mua bán đất.

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ ( trong đó có hợp đồng ủy quyền ) hai bên đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có đất hoặc UBND cấp xã để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó anh có thể tự mình đến văn phòng đăng ký đất đai
thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất
tiến hành nộp hồ sơ để sang tên quyền sử dụng đất.

Thứ hai, nếu ra công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán có cần sự có mặt của ông A để ký không?

Khoản 1 Điều 138 Bộ luật dân sự 2015:

"1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự."

Như vậy, trong trường hợp này ông B đã thay mặt ông A thực hiện việc mua bán đất nên không cần ông A đứng ra thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng. Ông B có quyền xác lập, thực hiện cùng với anh về giao dịch này.

Thứ ba, cá nhân có thẩm quyền có kiểm tra lại bản hợp đồng ủy quyền này không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014:

"Công chứng
là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng."

Khoản 4 Điều 2 Nghị định
Số: 23/2015/NĐ-CP quy định:

“Chứng thực hợp đồng, giao dịch” là việc cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Nghị định này chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch."

Như vậy, trước khi công chứng, chứng thực thì cá nhân có thẩm quyền phải thực hiện xác minh nội dung, chữ ký,tính hợp pháp của hợp đồng và các vấn đề có liên quan.