Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp nhà hàng xóm thực hiện xây dựng nhà và mở đua ban công các tầng lấn chiếm khoảng không thuộc ngõ công cộng, ngoài ra còn mở cửa đi ra ngõ chung của gia đình thì có được khởi kiện hay không?  Nội dung tư vấn như sau:

Trân trọng
kính chào quý luật sư! Tôi có một việc sau cần sự giúp đỡ tư vấn của quý luật sư,mong nhận được sự tư vấn. Nhà hàng xóm thực hiện xây dựng nhà và mở đua ban công các tầng lấn chiếm khoảng không thuộc ngõ công cộng, ngoài ra còn mở cửa đi ra ngõ chung của nhà tôi và mở đua ban công các tầng lấn chiếm khoảng không thuộc phần ngõ chung nhà tôi. Nhận thấy việc xây dựng trên gia đình tôi đã yêu cầu hàng xóm phải tháo bỏ toàn bộ phần ban công lấn chiếm khoảng không thuộc ngõ chung của nhà tôi và xây tường kín không được mở cửa đi sang ngõ chung nhà tôi, đồng thời có đơn gửi UBND phường. Sau đó nhà hàng xóm đã tháo bỏ phần ban công lấn chiếm khoảng không ngõ chung của nhà tôi, nhưng vẫn mở cửa đi ra ngõ chung của nhà tôi. Gia đình tôi tiếp tục có đơn gửi UBND phường và nhận thấy phía UBND cố tình kéo dài (có ý định nghiêng về phía hàng xóm, chưa có sự giải quyết gì). Sơ lược ngõ đi chung của nhà tôi: gia đình tôi có một mảnh đất trong quá trình sử dụng bố tôi có nhượng một phần đất cho người khác và để một phần đất làm ngõ đi chung giữa hai nhà, sau này phần còn lại bố tôi tách làm hai thửa đất cho hai chị tôi. Hiện tại phần ngõ đi chung của nhà tôi sử dụng chung cho 3 nhà (hai chị tôi và nhà mua đất). Nhà hàng xóm đang xây dựng không thuộc 3 nhà sử dụng ngõ đi chung,không có quyền lợi sử dụng gì ngõ này. Phần ngõ đi chung thuộc nhà tôi hiện tại chưa làm sổ đỏ. Việc làm ban công lấn chiếm khoảng không ngõ công cộng làm ảnh hưởng không gian đi vào ngõ chung nhà tôi (đi dưới ban công). Xin hỏi trong đơn gửi UBND phường cần phải có những ai đứng tên, trong trường hơp nay bố tôi có còn quyền lợi gì không? Hiện tại gia đình tôi phải giải quyết việc này như thế nào?

Trả lời: Về vấn đề của gia đình chị thì trước hết cần xác định xem phần diện tích đất làm ngõ đi chung kia có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình chị hay không ; cho nên, chị cần căn cứ vào các quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013 để xác định vấn đề này.

Vậy nên, nếu như gia đình có đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà nhà bên cạnh vẫn mở cửa đi ra ngõ đi chung mà không có sự đồng ý của gia đình chị thì đây là hành vi bị nghiêm cấm trong Điều 12 Luật xây dựng 2014 như sau :

"1. Quyết định đầu tư xây dựng không đúng với quy định của Luật này.

2. Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này.

3. Xây dựng công trình trong khu vực cấm xây dựng; xây dựng công trình lấn chiếm hành lang bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh, giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, khu di tích lịch sử - văn hóa và khu vực bảo vệ công trình khác theo quy định của pháp luật; xây dựng công trình ở khu vực đã được cảnh báo về nguy cơ lở đất, lũ quét, lũ ống, trừ công trình xây dựng để khắc phục những hiện tượng này.

4. Xây dựng công trình không đúng quy hoạch xây dựng, trừ trường hợp có giấy phép xây dựng có thời hạn; vi phạm chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp.

5. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán của công trình xây dựng sử dụng vốn nhà nước trái với quy định của Luật này.

6. Nhà thầu tham gia hoạt động xây dựng khi không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

7. Chủ đầu tư lựa chọn nhà thầu không đủ điều kiện năng lực để thực hiện hoạt động xây dựng.

8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình.

9. Sản xuất, sử dụng vật liệu xây dựng gây nguy hại cho sức khỏe cộng đồng, môi trường.

10. Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng.

11. Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung."

Như vậy, hành vi vi phạm của gia đình hàng xóm đang là hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm không gian đang được quản lý sử dụng hợp pháp của cá nhân khác và với hành vi này gia đình chị sẽ có căn cứ để yêu cầu gia đình hàng xóm kia phải dỡ bỏ những phần diện tích đã xây dựng mà lấn chiếm không gian đang được sử dụng hợp pháp của gia đình chị. Bên cạnh đó, nếu như chị muốn gửi đơn khởi kiện thì còn xem xét xem phần ngõ đi chung này đang được sử dụng ổn định của những hộ gia đình nào thì sẽ có các chữ ký của những người đại diện trong gia đình đó.

Trân trọng
.