Câu hỏi: Xin Qúy Công ty tư vấn giúp tôi cụ thể như sau: năm 1999 tôi vào công tác tại Bình Thuận, năm 2002 tôi mua lô đất 100m2của Ông Thiện, năm 2006 tôi xây căn nhà cấp 4 để ở cho tới nay.

Lô đất trên thuộc đất ao hồ, ông Thiện đã sử dụng từ rất lâu (sau giải phóng và trước năm 1993). Khi nhận chuyển nhượng, tôi và ông Thiện chỉ có giấy viết tay và không được chính quyền địa phương xác nhận. Nay tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở được không? Nếu được thì cần những điều kiện gì?

Trả lời: Thứ nhất
, trường hợp của bác không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử  dụng đất. Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

…”

Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Pháp luật đất đai quy định nếu hộ gia đình, cá nhân thuộc một trong những trường hợp quy định tài điều 100 và điều 102 Luật đất đai năm 2013 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp của bác,  năm 2002 bác thực hiện  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Thiện khi ông Thiện chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó. Việc chuyển nhượng chỉ có một giấy viết tay giữa bác và ông Thiện. Năm 2006 bác xây nhà trên mảnh đất đó, mảnh đất đó là đất ao hồ.Như vậy, trường hợp này bác không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo pháp luật đất đai.

Thứ hai
, với thông tin bác cung cấp chúng tôi nhận định thấy : Bác không thể xác lập quyền sử dụng mảnh đất này do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí giữa bác và ông Thiện vô hiệu. Vậy nên bác không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bác và ông Thiện vô hiệu.
Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

+ Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

+ Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định trên, nếu không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện trên thì không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như vậy, trường hợp của  bác khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì ông Thiện không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 128 Bộ luật dân sự năm 2005 về  giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội:

“
Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Theo quy định này, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa  bác và ông Thiện vô hiệu do vi phạm quy định điều 188 Luật đất đai. Hơn nữa, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, trường hợp của bác  hợp đồng không được công chứng.

- Hậu quả pháp lí khi hợp đồng vô hiệu:
Điều 137
Bộ luật dân s
ự năm 2005
về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”
Theo quy định này, khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Hai bên hợp đồng khôi phục tình trạng ban đầu và hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp này, do nội dung hợp đồng trái với pháp với pháp luật đất đai và không tuân thủ về hình thức hợp đồng nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được kí kết giữa bác và ông Thiện vô hiệu.  Bác có quyền yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng này vô hiệu. Khi đó không làm phát sinh, thay đổi quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Có nghĩa là  bác không được xác lập quyền sử dụng mảnh đất đó và nhận lại số tiền đã trả cho ông Thiện.
Trân trọng
!