Câu hỏi: Năm 1995 vợ chồng tôi có mua mảnh đất 95 mét vuông của một người cùng quê, miếng đất này họ được chính quyền xã cấp thuộc diện đất giãn dân. Đến năm 2007 trưởng thôn có vào kêu gọi tôi làm sổ đỏ vì sắp tới phí dịch vụ làm sổ đỏ sẽ cao nhưng sổ đỏ của tôi không được giải quyết.

Đến năm 2015, địa chính xã đã thay người mới, gia đình tôi có nộp hồ sơ làm sổ đỏ,  ngày 14/1/2016 tôi nhận được thông báo đã có sổ đỏ, nhưng chưa kịp mừng thì được biết mảnh đất nhà tôi phải đóng thuế 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức 95 mét vuông với lý do đất chuyển nhượng được thôn giao trái thẩm quyền trước 15/10/1993. Tổng số tiền sử dụng đất phải nộp là 105 688 000 đồng.

Hiện nay gia đình tôi chỉ đủ kinh phí trang trải cuộc sống hàng ngày và nuôi con, không có tiền đóng thuế, cũng như không có nhu cầu lấy sổ đỏ nữa vì xác định ở lâu dài chứ không định chuyển nhượng hay buôn bán gì. Vậy tôi muốn hỏi:

1. Vì không biết trước phải đóng thuế nhiều như vậy,  tôi chưa lấy sổ đỏ cũng như chưa đóng thuế, liệu có hủy không làm sổ đỏ, không lấy sổ đỏ này có được không?

2. Theo như tôi biết nếu không đóng thuế sẽ bị tính lãi 0,05%/ ngày, nó quá cao. Tôi chưa lấy cũng không cần lấy sổ đỏ thì có phải chịu lãi xuất này không? Trong tương lai tôi vẫn không thể có đủ tiền đóng thuế liệu vì làm sổ đỏ mà tôi có nguy cơ bị mất đất? Kính mong quí Luật Sư giúp đỡ, hiện gia đình tôi đang hết sức lo lắng . Tôi  xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 14. Trình tự xác định, thu nộp tiền sử dụng đất

...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho hộ gia đình, cá nhân.

...

4. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:

a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.

b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.

Đồng thời, Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của Luật quản lý thuế năm 2012 xác định nghĩa vụ chậm nộp tiền thuế/

Điều 106. Xử lý đối với việc chậm nộp tiền thuế

1. Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức lũy tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá chín mươi ngày; 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn chín mươi ngày.

Như vậy, khi gia đình được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và đã ra giấy chứng nhận QSDĐ thì sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính (nộp tiền sử dụng đất) trong thời hạn pháp luật quy định.
Theo đó, dù bạn lấy giấy chứng nhận về hay không thì đều phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi đã có thông báo nộp từ cơ quan quản lý thuế. Ngoài ra, hết thời gian ghi trong giấy thông báo mà gia đình không nộp thì còn phải chịu thêm lãi lũy tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá chín mươi ngày; 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn chín mươi ngày
(việc không lấy sổ không làm căn cứ để từ chối thực hiện nghĩa vụ nộp tiền cho cơ quan nhà nước).

+ Trường hợp, đã có thông báo nộp tiền sử dụng đất mà gia đình không nộp cũng không có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất, đã có thông báo xử phạt hành chính mà vẫn không nộp tiền thì có thể diện tích đất mà gia đình đang sử dụng sẽ bị nhà nước thu hồi lại theo quy định tại điểm g, khoản 1 Điều 64 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

...

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

(Lưu ý: Liên quan tới việc thu nộp tiền sử dụng đất thì theo như thông tin bạn cung cấp thì nhà nước yêu cầu bạn phải 50% tiền sử dụng đất do nguồn gốc đất được giao không đúng thẩm quyền trước 1993. Đồng thời, do thông tin bạn chưa đầy đủ nên không đưa ra nhận định số tiền gia đình phải nộp có đúng quy định hay không nhưng gia đình có thể đối chiếu trường hợp mình với quy định sau để xác định số tiền sử dụng đất của mình có được áp dụng đúng hay được áp dụng sai để còn làm khiếu nại. Cụ thể, Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất thì khi được cấp Giấy chứng nhận không phải nộp tiền sử dụng đất.

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giaođất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

-------------

>> Tư vấn thắc mắc pháp luật về nộp tiền sử dụng đất, gọi:
1900.6169

Câu hỏi thứ 2 - Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển nhượng đất ruộng

Dạ chào công ty, em có chút thắc mắc muốn nhờ công ty tư vấn cho em xem thế nào là đúng nhất ạ. Cách đây 10 năm , nhà em có mua một miếng đất, nói là đất ở thì không phải vì đất đó trước là ruộng giờ vẫn là ruộng chưa có ai ở vẫn cấy lúa bình thường, chả là người ta làm con đường thôn nên nó thánh đất mặt đường nên em cũng chưa biết nói là đất ở hay đất ruộng vào thời điểm đó. Xin hỏi là với mảnh đất như vậy thì khi mua ( giả định bên mua phải nộp thuế) phải nộp những khoản thuế nào cho nhà nước ạ, em xin chân thành cảm ơn! Rất mong sớm nhận được hồi đáp!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự cụ thể sau đây:

>> Thuế thu nhập cá nhân trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Những khoản thuế, phí và lệ phí của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo đó, vì thời điểm này được xác định là đất nông nghiệp nên giá tính thuế được xác định trên giá đất nông nghiệp và không phải giá đất ở như trong hợp đồng, các bên có thể thỏa thuận lại giá chuyển nhượng để được tính thuế phù hợp.