Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do khai hoang với nội dung câu hỏi như sau: Gia đình tôi chuyển đến địa điểm đất hiện tại từ năm 1985, khu đất lúc đó là đất đồi bố mẹ tôi khai phá làm nhà và sống tại đó đến nay.

Do khu đất bố mẹ tôi khai phá sau này thuộc khu quy hoach khu du lịch nên chúng tôi không làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được và đến năm 2012 lại có thông báo thu hồi dự án mỏ quặng nhưng đến năm 2015 thì quyết định thu hồi dự án mỏ quặng bị hủy bỏ. Nay gia đình tôi xin hỏi thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như thế nào và mục đích sử dụng đất có phải chuyển đổi không Xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Trước hết cần xem đất nhà bạn có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật Đất đai 2013:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
.

Trong đó, sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo các quy định nếu gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ năm 1985, được Uỷ ban Nhân dân xã phường xác nhận đất sử dụng ổn đinh, không có tranh chấp nhưng không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương nên không được cấp GCNQSDĐ. Do khu đất bố mẹ bạn khai phá sau này thuộc khu quy hoach khu du lịch nên theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai 2013 mảnh đất đã có quyết định quy hoạch là khu du lịch do vậy việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở là không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu do việc quy hoạch mà bị thu hồi đất thì gia đình bạn có thể được bồi thường vì gia đình đã có những khoảng thời gian sử dụng đất lâu dài không có tranh chấp từ năm 1985 tới nay.

Thứ nhất, về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 1.
Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có).

Bước 2.
Nộp hồ sơ trực tiếp tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.

Hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu.

Bộ phận tiếp nhận hồ sơ kiểm tra tính pháp lý và nội dung hồ sơ, nếu hồ sơ đã đầy đủ, hợp lệ thì người nhận hồ sơ viết giấy biên nhận hồ sơ giao cho người nộp, nếu hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Thứ hai, về việc chuyển mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp mảnh đất nhà bạn đang sử dụng thuộc quy hoạch đất du lịch là đất phi nông nghiệp không phải đất ở mà bạn muốn cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở thì bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải nộp tiền sử dụng đất theo Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.

Trân trọng
!