Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thuê đất nông nghiệp và thu hồi đất có đền bù như sau: Tôi ở địa phương khác hiện đang muốn thuê một số diện tích đất nông nghiệp ở một địa phương khác.Hiện tôi đã liên hệ với cấp uỷ,chính quyền,htx ,đại biểu của thôn đó đã họp bàn,lấy ý kiến của nhân dân và đã được sự chấp thuận cho thuê với mức giá 200/sào/năm thời hạn 5 năm.

Cho đến nay tôi vẫn băn khoăn và không hiểu thủ tục thuê và sau thuê.Tôi muốn vpls tư vấn giúp tôi diện tích trước mắt là 15mẫu tương đương 5 ha ruộng cấy của hộ gia đình ,và trong qúa trình thuê diện tích đó phải thu hồi thì vấn đề đền bù gia sao tôi ,hộ gđ cho thuê ra sao.trân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho công ty Luật Minh Gia.  Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Về trình tự, thủ tục thuê đất nông nghiệp

Căn cứ vào điều 68 Nghị định 43/2014 về Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào mục đích khác quy định:

“1. Trình tự, thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin giao đất, thuê đất, xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ thẩm định tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

….

b) Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Thời hạn quy định tại điểm này không bao gồm thời gian làm thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng để thực hiện dự án đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này;

c) Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất’’.

Cũng theo căn cứ tại điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai có quy định về
Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
như sau:

“Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

…..

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường   …”

Hồ sơ thuê đất bao gồm:

+ Đơn xin thuê đất;

+ Văn bản phác thảo dự án đầu tư;

+ Bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân kèm bản chính;

+ Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu chứng minh nhân dân kèm bản chính;

- Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến chủ đầu tư để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Vấn đề đền bù khi bị thu hồi đất

Về phía bạn, bạn chỉ là người thuê đất, không phải là chủ sở hữu nên bạn chỉ được trả lại chi phí cho thuê đất tính từ thời điểm đất bị thu hồi, đồng thời có sự thỏa thuận với chủ đất.

Về phía hộ gia đình cho thuê, họ hoàn toàn được đền bù theo quy định về mức bồi thường mà Luật đất đai quy định.Việc bồi thường về đất phải được xem xét trên cơ sở thời điểm bồi thường, loại đất, khung giá đất. Ngoài ra, họ còn được đền bù tài sản gắn liền với đất. Bao gồm quy định tại điều 90 và 91 Luật đất đai 2013

"Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

b) Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định."

"Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này."