Câu hỏi: Có được chuyển quyền sử dụng đất đối với đất 5% không?

Trả lời: Ông A đã chuyển nhượng lại cho ông B và làm thủ tục chuyển tên cho ông B nộp thuế từ ngày mua đến nay. Nay ông B có nhu cầu bán. Vậy xin hỏi Luật sư: Việc ông A bán cho ông B như vậy đã đúng chưa? Nếu sau này nhà nước cho đóng thuế chuyển sang đất thổ cư thì sổ đỏ cấp cho ông A hay ông B? Nếu cấp cho  ông A thì ô B có quyền đòi lại không? Nếu ông B đã nộp thuế kể từ khi ông A chuyển nhượng đến nay và muốn chuyển nhượng cho tôi có được không? Hay phải hủy việc mua bán giữa ông a và B? Rồi mới ký chuyển lại từ ông A sang cho tôi? Dù là ông A hay ông B chuyển cho tôi và sau đó đc chính quyền địa phương xác nhận và từ nay tôi sẽ là ng nộp thuế. Thì nếu khi nhà nước cho nộp thuế chuyển thành đất thổ cư, cấp sổ đỏ thì sẽ cấp cho tôi hay phải qua ông A? ( nguồn gốc đất là đất năm phần trăm đã chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp).

Trả lời:

Cám ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, yêu cầu của bạn tôi xin được tư vấn như sau:

Trường hợp của bạn không nêu rõ thời điểm ông A được cấp đất và chuyển mục đích sử dụng đất là đất phi nông nghiệp. Do vậy, tôi xác định hai trường hợp:

Thứ nhất:

Nếu diện tích đất trên là đất 5% thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với loại đất 5% này, căn cứ Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“

Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

....

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Từ quy định nêu trên, đất 5% là đất nông nghiệp, không phải là đất phi nông nghiệp. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn là quỹ đất dự phòng, thuộc thẩm quyền quản lí của xã, phường, thị trấn nơi có đất. Người dân chỉ được thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để thuê. Thời hạn thuê là 5 năm.

Theo đó, người thuê đất 5% chỉ được sử dụng đúng mục đích đã thuê, không được sử dụng đất vào mục đích trái với mục đích thuê đất. Như vậy, việc ông A chuyển mục đích sử dụng đất 5% này và thực hiện chuyển nhượng cho ông B là trái pháp luật và có thể bị thu hồi lại diện tích đất đó. Do đó, nếu bạn có ý định mua lại đất này là không đúng với quy định của pháp luật.

Thứ hai:

Để xác định giao dịch giữa A và B có hợp pháp hay không, cần phải xem xét hai điều kiện cần và đủ là : A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không và hợp đồng CNQSD đất của A cho B có tuân theo đúng trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hay không.

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:​

Căn cứ quy định tại  Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, nếu ông A có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên thì ông A có quyền được thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và B:

Theo quy định Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo đó, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa ông A và ông B phải được công chứng thì hợp đồng này mới được coi hợp pháp. Khi đó B sẽ được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trong đó có quyền được chuyển nhượng QSD đất cho người khác.

Trân trọng

!