Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất trong gia đình. Người anh đã tự ý sang tên trên GCNQSDĐ mà không được sự đồng ý của người đứng tên. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào Công ty luật Minh Gia, tôi có 1 vấn đề như sau: Bố mẹ tôi có thửa đất rộng. Năm 1997 anh trai tôi đã lợi dụng bố tôi lúc không tỉnh táo,bệnh tật mà sang tên hoàn toàn tất cả quyền sử dụng đất sang tên anh trai tôi và không được sự biết đến hay đồng ý của bất kỳ ai trong gia đình cũng như bố tôi. Đến 2003. Bố tôi vẫn không biết về việc này. Và bố tôi thực hiện phân chia cho các con trong đó có tôi. Sự phân chia có sự chứng kiến của chính quyền và họ tộc. Chỉ thiếu anh trai ( người đã sang tên quyền sử dụng tất cả phần đất mà không  ai biết). Sau buổi họp gia đình với sự chứng kiến của chính quyền đã thống nhất các phần đất và chính quyền đã cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất cho phần đất của tôi vào năm 2006. Đến năm 2011 bố tôi qua đời và có để lại di chúc như ông đã làm nói trên. Đến nay 2017. Tôi trở về quê với mong muốn xây dựng trên mảnh đất quê hương( vì tôi làm ăn xa nhà), nhưng anh trai tôi đã tự ý xây dựng 1 lán nhỏ trên phần đất của tôi mà không hỏi ý kiến tôi khi thực hiện. Tôi trở về và có sang nói chuyện tình cảm gia đình với anh trai tôi. Nhưng ông ấy không chấp nhận và có những lời nói đe dọa nếu tôi động vào mảnh đất đó. Tôi nhờ chính quyền can thiệp hòa giải 3 lần nhưng anh trai tôi không có mặt hợp tác. Vậy tôi xin hỏi văn phòng luật Minh Gia một số vấn đề như sau:

+ Việc anh trai tôi tự ý sang tên hoàn toàn không được sự biết đến của bố tôi là người quyền sử dụng đất lúc đó là đúng hay sai?

+ Việc bố tôi sang tên phần đất của tôi năm 2003 và chính quyền cấp sổ 2006 có gì thiếu sót và sai phạm? Hướng giải quyết?

+ Trường hợp sổ chứng nhận quyền sử dụng đất của tôi là hoàn toàn hợp pháp lý thì theo luật pháp tôi làm sao để lấy lại? Mong được sự tư vấn,tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Trong thư bạn không nói rõ mảnh đất này trước đó ai đứng tên trên GCNQSDĐ. Tuy nhiên, ai đứng tên (bố hay mẹ, bố và mẹ, hay hộ gia đình) thì khi muốn sang tên  GCNQSDĐ cần phải có sự đồng ý của những người trên GCNQSDĐ. Việc anh bạn sang tên trên GCNQSDĐ mà không ai trong gia đình biết về vấn đề này là trái quy định pháp luật. Đến năm 2006 bạn vẫn có thể thực hiện sang tên trên chính mảnh đất này ( thực tế anh bạn đã lam thủ tục sang tên năm 2003). Như vậy, ở đây đã có sự chồng chéo, phải tiến hành xem xét giải quyết. Bạn có thể gửi đơn hòa giải tranh chấp đất đai đến UBND xã nơi có đất yêu cầu được hòa giải, trong trường hợp hòa giải không thành thì bạn có thể gửi đơn lên TAND quận/huyện nơi có đất yêu cầu giải quyết.

Điều 202 và 203 Luật đất đai 2013 có quy định về trình tự giải quyết tranh chấp như sau:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”