Câu hỏi: : Chào luật sư,cho cháu hỏi luật sư là:năm 2013 bố cháu có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một chú T hai bên thỏa thuận là 5 năm. Có ký hợp đồng chuyển nhượng rồi.giờ bố cháu muốn lấy lại đất nhưng chú T bảo ủy ban nhân dân xã đã đồng ý bán lại cho chú T và không đồng ý trả lại đất cho bố cháu.vậy luật sư cho cháu hỏi làm sao để bố cháu lấy lại được đất ạ. Ủy ban nhân dân xã có quyền thu hồi đất nhà cháu để bán cho người khác không ạ. Và nhà cháu cũng không biết chuyện ủy ban xã bán lại cho chú T. Đất đấy là đất mặt đường. Nhà cháu có sổ đỏ nhưng trong sổ đỏ không ghi cụ thể nhà cháu sử dụng đất chỗ nào. Mong được luật sư hồi đáp.chúc sức khỏe và thành công tới luật sư.

Trả lời: Gia đình bạn đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận tức là gia định bạn đã được công nhận là người có quyền sử dụng đất đối với thửa đất đó. Theo Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT thì thông tin về thửa đất được thể hiện ở trang 2 của Giấy chứng nhận. Vì vậy việc trong sổ đỏ không ghi cụ thể nhà bạn được sử dụng đất chỗ nào là không hợp lý theo quy định pháp luật.

- Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2013 bố bạn có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, thực hiện công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng. Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là chuyển toàn quyền sử dụng đất từ bên chuyển nhượng sang bên được chuyển nhượng, và không bị hạn chế về thời gian sử dụng. Do đó, việc bố bạn và ông T thỏa thuận thời hạn chuyển nhượng QSDĐ là 5 năm thì thỏa thuận này bị vô hiệu (hạn chế quyền của bên mua).

Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng (hoặc chưa công chứng nhưng mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch, theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án có thể xem xét ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó thì hợp đồng này là hợp đồng có hiệu lực) thì ông T mới là người có quyền sử dụng đất, gia đình bạn không còn quyền trên mảnh đất này nữa. Khi đó, gia đình bạn không thể lấy lại mảnh đất nữa.

Nếu hợp đồng không thuộc một trong 2 trường hợp trên thì gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch giữa bố bạn và ông T là vô hiệu. Khi đó các bên có nghĩa vụ khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. Lúc này gia đình bạn có quyền yêu cầu ông T trả lại mảnh đất, đồng thời bố bạn phải trả lại cho ông T số tiền đã nhận.

- Liên quan tới việc UBND xã thu hồi đất:

Theo quy định tại Điều 66 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau:

"1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất."

Như vậy UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Trường hợp Uỷ ban nhân dân xã thực hiện thu hồi đất của gia đình là trái với quy định pháp luật và khi đó để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình có thể làm đơn khiếu nại (căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013). Trường hợp khiếu nại không được thì khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân  để yêu cầu hủy việc quyết định thu hồi đất do xã ban hành.