Câu hỏi: Năm 2001 tôi có mua một mảnh đất của ông A 100 m2 ( đất ao) với giá 5 triệu đồng. Tôi và ông A đã kí nhận có chữ kí của người làm chứng (chưa có có xác nhận của chính quyền).

Số tiền đã trả và ông A đã giao đất cho tôi, tôi đã san lấp và sử dụng từ năm 2001 đến nay. Ông A lập lọng khởi kiện ra toà đòi lại đất viện lí lí do cho mượn . Vậy tôi phải xử lí thế nào? Mảnh đất đó tôi có thể giữ lại được không? Tôi phải làm gì trước toà? (Mảnh đất này từ trước đến nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà chỉ có giấy viết tay của của người khác chuyển nhượng cho ông A từ năm 1995 có xã nhận của chính quyền đại phương nhưng đã thu hồi chí có giấy pho to để kiện lên toà) Mong Luật sư tư vấn giúp đỡ. Xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
về hợp đồng mua bán đất bằng giấy viết tay:

Căn cứ theo Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Theo như bạn trình bày thì năm 2001 có mua mảnh đất với diện tích là 100 m2 với giá 5 triệu đồng bằng giấy viết tay và có người làm chứng. Đối chiếu với quy định trên thì trường hợp giao kết hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất tại thời điểm năm 2001 thì phải được lập thành văn bản có chứng thực của UBND, do đó việc giao kết hợp đồng mua bán giữa bạn và ông A đã vô hiệu vì vi phạm hình thức.

Căn cứ điểm b.3 tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết  02/2004/NQ-HĐTP quy định:

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố… và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”.

Theo như quy định trên thì đối với hợp đồng vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được Tòa án công nhận. Trong trường hợp này bạn mua đất từ 2001 đến nay, bạn có trồng cây lâu năm, đã xây dựng nhà ở kiên cố trên đất mà không có sự phản đối của ông A thì giao dịch trên vẫn được thừa nhận. Nếu chỉ xây dựng nhà trên 1 phần diện tích thì bạn sẽ được công nhận phần diện tích đó và phải trao trả cho ông A diện tích còn lại chưa sử dụng, thanh toán cho nhau giá trị chênh lệch.

Thứ hai,
việc ông A đòi lại đất:

Việc ông A muốn đòi lại đất với lý do là trước đó ông chỉ cho bạn mượn để sử dụng thì cần phải có các bằng chứng chứng minh về việc cho mượn đó. Nếu trong hợp đồng viết tay năm 2001 ghi nhận rõ nội dung của hợp đồng là mua bán và bạn có trả tiền thì ông A không có căn cứ nào nói bạn mượn đất và đòi lại.

Để bảo vệ quyền và lợi ích cho mình, bạn có thể tiến hành thủ tục hòa giải thông qua UBND xã. Khi các bên hòa giải không thành thì bạn có thể nhờ Tòa án nơi có đất để giải quyết tranh chấp.