Câu hỏi: Chào luật sư cho tôi hỏi: Bố mẹ tôi được cơ quan giao 1 thổ đất trên 120 m2 để xây nhà ở trước năm 1993, và được ông bà để lại 1 thổ cho mẹ tôi cũng nằm trong những hộ được cơ quan nơi làm việc cấp quyết định chung cho trên 10 hộ gia đình, nhưng không giao cho cá nhân từng hộ. Thực tế bây giờ không có giấy tờ quyết định việc giao đất. Hiện tại có sơ đồ thổ đất từ năm 1992 có xác nhận của xã phường nơi cư trú, và các biên lai nộp tiền thuế. Vậy giờ gia đình tôi muốn làm sổ đỏ thì có phải nộp tiền sử dụng đất không? Nếu phải nộp thì mức nộp như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện cấp GCNQSDĐ với người sử dụng trước thời điểm 15-10-1993

Theo như thông tin anh cung cấp thì bố, mẹ anh đã được cấp đất trên diện tích 120 m2 để làm nhà ở từ trước năm 1993 và thời điểm hiện tại anh không có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền nên trường hợp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2, điều 101 Luật đất đai 2013:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Việc công nhận diện tích đất ở đối với trường hợp của anh được quy định cụ thể tại điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó".

Diện tích đất ở của gia đình anh được công nhận theo quy định tại điều này.

Về thu tiền sử dụng đất

Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụngđất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất".

Vì vậy:

- Đối với phần diện tích đất ở trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương thì anh sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Đối với phần diện tích đất ở ngoài hạn mức công nhận quyền sử dụng đất tại địa phương thì anh sẽ nộp tiền sử dụng đất theo cách tính sau:

Tiền sử dụng đất = 50% x (Giá đất ở x Diện tích đất - Tiền sử dụng đất được giảm (nếu có)).

Luật sư tư vấn quy định về tiền sử dụng đất

3. Tiền sử dụng đất và hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất quy định thế nào?

Câu hỏi:

Em xin chào quý công ty. Em có 1 vài thắc mắc muốn quý công ty tư vấn giải đáp ạ hiện tại, Em mới mua 1 mảnh đất của ông B với diện tích 110m2 tại Nam Định, mảnh đất nằm mặt đường liên xã (nguồn gốc đất được bà A tách 1 mảnh từ mảnh đất nhà bà A đang ở và đã được chuyển sổ sang tên ông B và ghi là vườn tạp hạn sử dụng 2043).

Trong quá trình mua bán thì nhiều người nói là nên chuyển từ đất vườn sang đất ở để có thể xây được nhà kiên cố và e muốn hỏi là chi phí và cách tính chuyển như thế nào,và có thể chuyển đổi tối đa 110m2 hay không em xin chân thành cảm ơn. Mong được phản hồi sớm.

Trả lời tư vấn:

Chào anh/chị! Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch của thể của từng địa phương. Khi thỏa mãn điều kiện được chuyển mục đích sử dụng đất, anh/chị có thể làm hồ sơ xin chuyển mục đích.

Về phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

….

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Khoản 2 Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC  hướng dẫn một số điều của nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất quy định về tiền chuyển mục đích sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

c) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp có thu tiền sử dụng đất thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại.

Số tiền sử dụng đất phi nông nghiệp của thời gian sử dụng đất còn lại quy định tại Điểm này được xác định theo công thức quy định tại Điểm 1.2 Khoản 1 Điều 4 Thông tư này.

Như vậy, nếu đất nhà anh/chị là đất vường cùng thửa đất có nhà ở thì anh/chị sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Trường hợp đất vườn ao nhưng không cùng thửa đất có nhà ở thì anh/chị phải nộp 100% mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất vườn. Giá đất tính tiền sử dụng đât căn cứ vào bảng giá đất của địa phương nơi có đất.

Về điện tich đất được chuyển mục đích sử dụng đất

Hiện nay, pháp luật không có quy định giới hạn về hạn mức chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên ở tất cả các địa phương đều căn cứ vào hạn mức giao đất ở theo quyết định của UBND tỉnh để cho về diện tích đất được chuyển mục đích sử dụng đất. Anh/chị có thể tham khảo hạn mức đất ở tại địa phương anh/chị để xét về diện tích đất anh/chị được phép chuyển mục đích sử dụng đất.