Câu hỏi: Nội dung câu hỏi: Chào Luật sư! Gia đình tôi có một thửa đất được để lại từ thời ông tôi (rất lâu từ những năm trc 1945 và đến năm 1981 ông tôi mất thì bố mẹ tôi thừa hưởng)! Hiện bố mẹ tôi là người tiếp quản và sổ đỏ giờ đứng tên mẹ tôi (do bố tôi mất từ năm 2005 )! Khu đất này thời gian qua tôi có đầu tư tu sửa khang trang lại theo mô hình nhà thờ tổ
(sửa năm 2014 )! Vì gia đình tôi là cành trưởng họ ! (tôi ko ở tại đây chỉ tu sửa để dòng họ thờ cúng)

Thời gian gần đây anh em tôi 4 người xảy ra tranh chấp! Các em tôi muốn chia đều lô đất này! Nhưng tôi phản đối vì muốn để nguyên trạng làm nhà thờ tổ chung ! Mẹ tôi thì cũng muốn chia ra! Hiện vấn đề tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp là: 1 mẹ tôi có quyền lập thừa kế với lô đất này hay không? Và nếu lập mà tôi muốn phản đối hoặc lập kín mà ko thông qua tôi thì có hợp pháp không? Vì đất là đất tổ tiên để lại từ trước cả khi bố mẹ tôi lấy nhau. 2 . Tôi muốn thương lượng có pháp luật chứng nhận mua lại toàn bộ thửa đất nếu phải chia thì thủ tục hợp pháp như thế nào ? Rất mong luật sư tư vấn giúp, Xin cám ơn!

Trả lời: Theo như thông tin mà bạn cung cấp, thửa đất này là của cha mẹ bạn do được hưởng thừa kế từ ông bạn, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (gọi tắt là sổ đỏ) được đứng tên mẹ bạn. Theo quy định tại Điều 33 Luật HNGĐ năm 2014: “
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng
”.

Theo Điều 66, Luật HNGĐ 2014 có quy định
: "
2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế
".

Do đó, sau khi bố bạn chết thì 1/2 mảnh đất là tài sản của bố bạn được chia thừa kế, phần còn lại là của mẹ bạn. Đối với phần đất là di sản thừa kế do bố bạn để lại, được chia theo pháp luật về thừa kế.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 645 Bộ luật dân sự năm 2005 thì:
"Thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế..."
. Vì bố bạn đã mất hơn 10 năm (từ năm 2005) nên hiện nay đã hết thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế. Theo quy định tại Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP  hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình
thì:

- Trường hợp trong thời hạn mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về quyền thừa kế và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

+ Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

+ Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

+ Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung.

- Trường hợp người chết để lại di sản cho các thừa kế nhưng các thừa kế không trực tiếp quản lý, sử dụng mà di sản đó đang do người khác chiếm hữu bất hợp pháp hoặc thuê, mượn, quản lý theo uỷ quyền... thì các thừa kế có quyền khởi kiện người khác đó để đòi lại di sản.

Như vậy, để có thể phân chia di sản thừa kế này thì cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế (bao gồm mẹ bạn và 4 anh em bạn) và có văn bản cùng xác nhận là đồng thừa kế hoặc các thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia. Khi đó, di sản này sẽ được chuyển thành tài sản chung của các thừa kế và được giải quyết như quy định nêu trên.

Theo Điều 223 BLDS về định đoạt tài sản chung:
“3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác”
.

Để có thể mua lại mảnh đất trên bạn có thể thương lượng với mẹ bạn và những anh em còn lại làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn với điều kiện là phải được sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế là mẹ bạn và các anh em của bạn.

Đối với 1/2 diện tích mảnh đất còn lại là tài sản riêng của mẹ bạn, mẹ bạn có toàn quyền định đoạt, có thể để lại thừa kế mà không cần sự đồng ý của bạn. Vì bạn đã đầu tư tu sửa theo mô hình nhà thờ họ nên sau này khi có tranh chấp bạn có thể yêu cầu được hưởng phần mà bạn đã đầu tư thêm đó nếu bạn chứng minh được.