Câu hỏi: Mua nhà ở xã hội phải ký những hợp đồng nào? Chủ thể thực hiện hợp đồng mua nhà? Luật sư tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gửi luật sư,Tôi cần được tư vấn về dự án chung cư với các nội dung như sau:- Dự án là nhà ở xã hội- Dự án đang bắt đầu giai đoạn phần móng
- Phương thức mua bán được tách thành 03 hợp đồng:
+ Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư chiếm 75% giá trị căn hộ: đặt cọc giữ chỗ 30 triệu (kèm Thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ), hồ sơ được Sở xây dựng duyệt thì đặt cọc mua bán 5% giá trị căn hộ và ký. Hợp đồng mua bán khi thi công xong phần móng, sau đó thanh toán lũy tiến đến khi nhận nhà.
+ Hợp đồng dịch vụ hoàn thiện căn hộ ký với đơn vị thi công chiếm 15% giá trị căn hộ: thanh toán 80% sau khi đặt cọc giữ chỗ và 20% còn lại sau khi ký hợp đồng mua bán.
+ Hợp đồng tư vấn dịch vụ ký với đơn vị phân phối dự án chiếm 10% giá trị căn hộ: thanh toán 100% sau khi đặt cọc giữ chỗ. Tôi thấy rất nguy hiểm khi chưa ký hợp đồng mua bán nhà với chủ đầu tư đã thanh toán 25% tổng giá trị căn hộ cho 02 đơn vị khác. Trong khi theo tôi biết là đơn vị thi công và tư vấn phân phối dự án là ký với chủ đầu tư, người mua ký với chủ đầu tư thôi mới đúng.Xin luật sư tư vấn giúp về tính pháp lý về các nội dung trên và hướng xử lý như thế nào?

Trả lời: Trường hợp này, nếu bạn khi bạn mua nhà ở xã hội mà ký kết ba hợp đồng riêng biệt như vậy thì sẽ có tính chất rủi ro rất cao. Vì thực chất, chủ đầu tư thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai nhằm huy động nguồn vốn cho quá trình xây dựng nhà ở. Tuy nhiên để bán nhà ở hình thành trong tương lai thì phía chủ đầu tư phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014. Cụ thể:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 63 Luật Nhà ở năm 2014 thì:

"2. Việc bán, cho thuê mua nhà ở xã hội hình thành trong tương lai phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;

b) Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán, cho thuê mua theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;

c) Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn quy định tại khoản 1 Điều 53 của Luật này".

Do đó, phía chủ đầu tư xây dựng chỉ được bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai khi đã có hồ sơ đầu tư dự án xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ năng nhà ỏ được phê duyệt và phải có Giấy phép xây dựng của Bộ xây dựng, phải đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt và đồng thời phải đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện bán, trừ trường hợp nhà ở được đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, công trái quốc gia, nguồn vốn xuất phát từ Nhà nước.

Trong trường hợp trên, hợp đồng mua nhà ở của bạn bị tách thành ba hợp đồng bao gồm hợp đồng mua nhà, hợp đồng dịch vụ hoàn thiện căn hộ, hợp đồng tư vấn dịch vụ. Đối với trường hợp tách bạch thành ba hợp đồng riêng như vậy có thể dẫn đến rủi ro cao hơn cho bạn trong quá trình mua nhà. Vì nếu bạn ký hai hợp đồng dịch vụ hoàn thiện căn nhà và hợp đồng dịch vụ tư vấn mà thanh toán gần như là toàn bộ giá trị hợp đồng khi mới đặt cọc nhận chỗ cho căn hộ sẽ xảy ra nguy cơ rủi ro lớn. Việc đặt cọc căn nhà chưa được coi là đã ký hợp đồng mua nhà. Vì hiện tại, phía chủ đầu tư chưa xin cấp Giấy phép xây dựng của Sở xây dựng nên chưa khẳng định được dự án xây dựng của chủ đầu tư này có được thông qua hay không? Do đó, nếu dự án xây dựng không được Sở Xây dựng cấp phép xây dựng mà tại thời điểm đặt cọc mà bạn thanh toán gần như là toàn bộ giá trị của hai hợp đồng dịch vụ hoàn thiện căn nhà và hợp đồng dịch vụ tư vấn thì bạn sẽ phải chịu rủi ro với khoản chi phí mà bạn đã thanh toán này. Vì bên đơn vị thi công và đơn vị phân phối họ chỉ có trách nhiệm tư vấn và hoàn thiện căn hộ và không có trách nhiệm trong việc dự án đó có được Sở Xây dựng phê duyệt hay không nên khi bạn không có được căn hộ thì họ không thể hoàn thiện được căn hộ cho bạn, họ không có lỗi trong việc hợp đồng không thể thực hiện được. Đồng thời, chủ đầu tư muốn tách bạch hợp đồng mua nhà với hợp đồng dịch vụ hoàn thiên căn hộ và hợp đồng tư vấn dịch vụ là nhằm mục đích huy động vốn, giảm thiểu số vốn phải đầu tư cho dự án nhưng phương án này lại đem rủi ro cao hơn cho người mua nhà. Do vậy, nếu thực hiện việc mua nhà ở xã hội bạn nên thỏa thuận ký hợp đồng mua nhà bao trọn các dịch vụ với chủ đầu tư để giảm thiểu thấp nhất sự rủi ro cho mình.