Câu hỏi: Xin chào công ty luật Minh Gia. Tôi có vấn đề về pháp luật muốn nhờ công ty tư vấn như sau: Gia đình tôi hiện tại đang sống trên mảnh đất 5% từ năm 1989 với tổng diện tích là 180 m2, nhưng chỉ làm nhà trên diện tích là 90m2.

Đến năm 1994,dù chưa có sổ đỏ nhưng bố mẹ tôi có bán cho ông Bảy 90m2 bằng giấy viết tay, không qua công chứng hay xã phường. Rồi năm 2003, ông Bảy có bán cho ông Khánh bằng giấy viết tay nhưng không có chữ kí của mẹ tôi và cũng không công chứng hay qua xã phường. năm 2000, gia đình tôi được đóng thuế: Biên lai thu thuế nhà, đất và đến năm 2012 thì đóng thuế: Biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Mẹ tôi vẫn là người đứng tên đóng thuế từ năm 2000 đến nay. Hiện giờ mảnh đất này vẫn chưa có sổ đỏ. Vậy cho tôi hỏi tờ giấy mua bán năm 1994 và năm 2003 có giá trị hay không? Gia đình tôi muốn lấy lại mảnh đất đã bán được hay không? Xin nhận được câu trả lời từ quí công ty, tôi xin trân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
theo quy định tại điều 132 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về đất sử dụng vào mục đích công ích như sau:

1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Đối với những nơi đã để lại quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích vượt quá 5% thì diện tích ngoài mức 5% được sử dụng để xây dựng hoặc bồi thường khi sử dụng đất khác để xây dựng các công trình công cộng của địa phương; giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.

……

4. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất quản lý, sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thông tin bạn đưa ra đây là đất 5% nên có thể được xác định đây là quỹ đất 5% công ích xã phường thị trấn, đối chiếu với quy định pháp luật thì quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã phường, thị trấn là quỹ đất dự phòng, thuộc thẩm quyền quản lí của xã, phường, thị trấn nơi có đất. Người dân chỉ được thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để thuê. Theo đó, phần đất công ích này thuộc quản lý của xã, phường nơi có đất cho nên bản thân người đang sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng phần đất này.

Thứ hai,
xét hợp đồngchuyển nhượng 90 m2 đất giữa mẹ bạn và người kia là hợp đồng vô hiệu. Bởi lẽ đây là phần đất không được phép chuyển nhượng, đồng thời mẹ của bạn không có quyền định đoạt cho phép chuyển nhượng mảnh đất này. Việc chuyển nhượng chỉ được thực hiện khi người bán phải là người có quyền sử dụng, định đoạt đất.

Do vậy, vì đây là giao dịch dân sự vô hiệu nên các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 124 Bộ luật dân sự năm 2015

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Thứ ba, việc gia đình bạn đóng thuế sử dụng đất không đồng nghĩa với việc bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sở dĩ vì hiện tại diện tích đất này vẫn thuộc quỹ đất công ích do UBND xã quản lý nên bạn không thể làm hồ sơ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi này bạn chỉ lên UBND xã , phường để làm thủ tục xin được tiếp tục sử dụng trên diện tích đất. Trừ trường hợp quỹ đất hiện tại không còn thuộc diện đất công ích mà có chứng cứ chứng minh gia đình bạn sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp thì mới có thể làm hồ sơ đề nghị xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.