Câu hỏi: Nhờ luật sư chỉ giúp về trường hợp đơn phương sang tên quyền sử dụng đất khi chủ sử dụng đất không biết. Hậu quả pháp lý phát sinh thế nào, cụ thể: Bố mẹ tôi có 5 người con. 2 người định cư ở nước ngoài, 2 người công tác xa ít khi về. Chỉ có gia đình chị cả làm nhà ở trên thửa đất cùng với bố mẹ tôi. Đất đã có tên mẹ tôi trong bìa đỏ. Chị cả tôi đã tự ý chuyển tên từ mẹ tôi sang tên chị trong bìa đỏ mà cả nhà không ai biết.

Sau đó chị bán dần cho 3 người khác. (họ chưa làm bìa đỏ được). Đến nay bố mẹ tôi đều đã chết. Mẹ tôi chết sau năm 2004. Chị tôi cũng đã chết và trước khi chết chị tôi đã lại chia tiếp các phần đất cho các con bà và con bà lại tiếp tục bán. Nay tất cả chị em chúng tôi mới có điều kiện họp mặt đông đủ định xây nhà thờ cúng bố mẹ tôi thì mới vỡ lẽ ra chuyện này. Vậy chúng tôi phải làm gì để đòi lại đất của bố mẹ tôi là di sản chung làm tài sản thừa kế cho moi người con trong gia đình, và một chỗ thờ cúng bố mẹ tôi (ông là cán bộ tiền bối cách mạng). Xin cám ơn.

=> Tư vấn quy định về sang tên quyền sử dụng đất, gọi:
1900.6169

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, chị cả của bạn đã tự ý sang tên quyền sử dụng đất từ tên mẹ sang tên chị mà không ai biết. Điều này là không thể do muốn được sang tên quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sử dụng đất hoặc giấy ủy quyền. Nhưng vì lý do nào đó mà người chị bạn thực hiện được thủ tục này. Nên chúng tôi chia làm hai trường hợp: mẹ bạn có biết và ủy quyền cho chị bạn và mẹ bạn không biết.

Trường hợp mẹ bạn có biết và ủy quyền thì tất cả các giao dịch sau đó của chị bạn đều hợp pháp và những phần đất đã được chuyển nhượng sẽ không đòi lại được.

Trường hợp mẹ bạn không biết thì về mặt pháp lý, giao dịch này vô hiệu. Từ đó phát sinh những hậu quả pháp lý như sau:

-  Đối với giao dịch với 3 người mua đất đầu tiên:

Đối với 3 người này thì phần đất họ mua là hợp pháp do chính “chủ sử dụng” đất chuyển nhượng cho. Tuy nhiên, do việc sang tên đầu tiên là vô hiệu nên tất cả cá giao dịch kéo theo nó sẽ bị vô hiệu. Vì vậy họ thuộc trường hợp người thứ ba ngay tình. Khoản 2 Điều 133 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Do vậy trường hợp của họ không được bảo vệ do phát sinh từ hoạt động chuyển nhượng và họ phải có nghĩa vụ trả lại những phần đất đã mua này và nhận lại số tiền đã thanh toán.

-  Đối với những người con của chị cả

Do việc sang tên là vô hiệu nên những người con này phải có nghĩa vụ trả lại phần đất đã nhận hoặc bồi thường.

Tuy nhiên đây chỉ là về mặt pháp lý. Việc chứng minh chị cả bạn sang tên một cách không hợp pháp quyền sử dụng đất của mẹ bạn là điều vô cùng khó và liên quan đến việc thực hiện của cơ quan chức năng. Do vậy khả năng giành lại được đất của bạn và các chị em là không cao.