Câu hỏi: Xin chào Luật Sư ! Thưa luật sư, em đang là con của liệt sỹ, cha đã hy sinh ngày 14-8-1973 và mẹ đã hy sinh ngày 16-2-1969. Nay em đang thờ cúng và có 2 tấm bằng Tổ Quốc Ghi Công của cha và mẹ. Em xin được trình bày hoàn cảnh gia đình, em hiện tại không có đất và nhà cửa từ lâu, vì cha mẹ đã hy sinh bỏ lại em lúc còn quá nhỏ, nên hoàn cảnh em rất khó khăn, không nơi nương tựa, nên em đã dựng một chỗ ở tạm đến nay đã được 25 năm, gia đình em mua bán điểm tâm sáng bún và cháo, nay địa phương giải tỏa nơi em đang cư ngụ cho nhu cầu xây dựng đô thị. Vậy em xin được hỏi ý kiến của luật sư về hoàn cảnh của em có được những chính sách liên quan đến nhà ở như thế nào ạ, gia đình em có được nhà nước địa phương hỗ trợ mua nhà giá thấp ở khu đô thị gần chợ nơi gia đình em đang mua bán không ạ. Xin chân thành gửi lời cảm ơn đến Luật Sư ạ!

Trả lời: Đối với những thắc mắc của anh, Luật Minh Gia xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, để được bồi thường khi thu hồi đất thì phải thỏa mãn những điều kiện nhất định và không thuộc trường hợp không được bồi thường về đất tại điều 82 Luật đất đai. Một trong những điều kiện quan trọng để được bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại khoản 1 điều 75 Luật Đất đai rằng:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Căn cứ từ những thông tin anh cung cấp, gia đình anh đã sử dụng mảnh đất đã hơn 25 năm và không có giấy tờ gì. Trong trường hợp này, anh có thể được nhận bồi thường khi bị thu hồi đất nếu anh thuộc trường hợp đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 2 điều 101 Luật đất đai và khoản 1,2 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Theo đó, nếu đất gia đình anh sử dụng không có tranh chấp về quyền sử dụng, khi gia đình anh sử dụng, đất đó không thuộc quyền sử dụng của chủ thể khác và đã bắt đầu sử dụng trước khi có quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi mảnh đất của anh thì tùy vào thời gian bắt đầu sử dụng để xem có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất hay không. Nếu gia đình anh sử dụng đất trước 15/10/1993 thì chỉ cần đáp ứng các điều đã kế trên; nếu gia đình anh sử dụng đất từ 15/10/1993 - 01/07/2004 thì nếu chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất.

Khi đó, gia đình anh có thể được bồi thường đất nơi khác trong địa bàn xã hoặc nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền tùy vào quỹ đất và quy hoạch của địa phương. Theo đó, gia đình anh cũng được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất, cây trồng, vật nuôi theo quy định của điều 89, 90 Luật đất đai khi Nhà nước thu hồi đất và chi phí di chuyển tài sản theo điều 91 nếu phải di chuyển tài sản. Cụ thể là chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và mức bồi thường này do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Ngược lại, nếu gia đình anh không thuộc trường hợp nào kể trên thì theo điều 82, khoản 1 điều 75 Luật Đất đai 2013 thì trường hợp của anh sẽ không đủ
điều kiện được bồi thường đất
. Khi bị thu hồi đất phải chuyển chỗ ở và không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được Nhà nước xem xét bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất. Giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở; giá đất ở tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Gia đình anh được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định.

Bên cạnh đó, vì anh là thân nhân của liệt sĩ nên theo điểm đ khoản 2 điều 14 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng 2005 (sửa đổi, bổ sung 2012) thì anh  được ưu tiên giao hoặc thuê đất, mặt nước, mặt nước biển, vay vốn ưu đãi để sản xuất, miễn hoặc giảm thuế theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 4 của Pháp lệnh này.

Cụ thể, về vấn đề nhà ở, theo điều 2 Quyết định 118/TTg ngày 27 tháng 2 năm 1996 và Quyết định 117/2007/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định: Người có công với cách mạng có hoàn cảnh khó khăn đặc biệt, không thể tạo lập được nhà ở mà chưa được thuê nhà của nhà nước hoặc bị mất nhà do thiên tai, hỏa hoạn, thì tùy theo điều kiện của địa phương, hoàn cảnh và công lao của người được xét tặng Nhà tình nghĩa, được giao đất làm nhà ở hoặc được mua nhà trả góp. Hoặc nếu mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước thì được hỗ trợ toàn bộ tiền sử dụng đất đối với nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ ở. Trường hợp mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là nhà ở một tầng hoặc nhà ở nhiều tầng có một hộ ở thì được hỗ trợ 70% tiền sử dụng đất.

Như vậy, tùy vào hoàn cảnh gia đình anh cũng như điều kiện của địa phương thì có thể được giao đất hoặc mua nhà trả góp hoặc được hưởng ưu đãi miễn giảm tiền sử dụng đất nếu mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Vì vậy, khả năng gia đình anh được mua nhà giá thấp tại nơi gia đình anh đang sinh sống phụ thuộc vào sự xem xét tình hình thực tế tại địa phương anh.