Câu hỏi: Thưa luật sư ! Gia đình tôi đã mua một mảnh đất 110m2 năm 1997, mảnh đất này là khu vực đất quân đội cấp cho người chủ thứ nhất ( quyết định cấp năm 1988).

Nhưng thời kì đó vì đất trống nhiều nên họ đã lấn chiếm thêm và sau này (1992) họ cắt một phần bán lại cho người chủ thứ hai và người chủ thứ hai đã bán lại cho gia đình tôi. Đến năm 2000 chúng tôi đã xây nhà trên mảnh đất này và đến nay tôi vẫn chưa có điều kiện để làm sổ đỏ nhưng chúng tôi vẫn nộp thuế đất hằng năm đậy đủ và có xác nhận của phường làn nhà ở không có tranh chấp. Đến nay đất và nhà của gia đình tôi tôi bị giải tỏa để làm đường,diện tích đất bị mất gần 70 m2. Hồ sơ gia đình tôi đã nộp đầy đủ gồm: quyết định cấp đất (của chủ cũ); giấy tờ mua bán viết tay giữa hai chủ cũ với nhau và chủ thứ hai với gia đình tôi; giấy tờ thuế gia đình tôi đóng. Sau khi nộp hồ sơ thì gia đình mới được biết đất nhà tôi là đất lấn chiếm thêm vì diện tích đất trong quyết định đã làm sổ hết rồi.  Vậy khi giải tỏa  gia đình tôi có được bồi thường phần diện tích bị mất không và mức bồi thường được xét theo kiểu gì? Và với thủ tục, giấy tờ như trên, giờ tôi muốn làm sổ đỏ phần đất còn lại (40m2) thì có được giảm phí theo diện đất lấn chiếm có nguồn gốc trước năm 93 hay không? (trước đây chủ cũ đứng tên). Mong luật sư sớm tư vấn cho gia đình  chúng tôi. Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng như sau:

“
Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
,
có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”.

Như vậy, theo quy định trên thì phần đất gia đình bạn đã được nhận chuyển nhượng đất từ năm 1997, có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên đủ điều kiện bồi thường. Do đó khi nhà nước thu hồi đất để làm đường thì bạn sẽ được bồi thường theo Điều 79 Luật đất đai 2013:

“
Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đât ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

..."

Về vấn đề khi làm sổ đỏ lần đầu anh có được giảm phí hay không? Căn cứ Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

..."

Điều này được hướng dẫn cụ thể hơn tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất như sau:

"Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất:

1. Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở.

2. Trong hộ gia đình có nhiều thành viên thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất thì được cộng các mức giảm của từng thành viên thành mức giảm chung của cả hộ, nhưng mức giảm tối đa không vượt quá số tiền sử dụng đất phải nộp trong hạn mức giao đất ở.

3. Trong trường hợp người thuộc đối tượng được hưởng cả miễn và giảm tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này hoặc các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được miễn tiền sử dụng đất; trường hợp người thuộc đối tượng được giảm tiền sử dụng đất nhưng có nhiều mức giảm khác nhau quy định tại Nghị định này và các văn bản quy phạm pháp luật khác có liên quan thì được hưởng mức giảm cao nhất.

4. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 11, Điều 12 Nghị định này chỉ được thực hiện trực tiếp với đối tượng được miễn, giảm và tính trên số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 4, Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8 và Điều 9 Nghị định này.

...

6. Người sử dụng đất chỉ được hưởng ưu đãi miễn, giảm tiền sử dụng đất sau khi thực hiện các thủ tục để được miễn, giảm theo quy định.

...

8. Trường hợp người sử dụng đất thuộc đối tượng được miễn, giảm tiền sử dụng đất có nguyện vọng nộp tiền sử dụng đất (không hưởng ưu đãi) thì thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai như đối với trường hợp không được miễn, giảm tiền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.

Bên cạnh đó, tại Điều 12, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về các trường hợp giảm tiền sử dụng đất như sau:

“
Điều 12: Giảm tiền sử dụng đất

1. Giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức đất ở đối với hộ gia đình là đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các địa bàn không thuộc phạm vi quy định tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định này khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất; công nhận (cấp Giấy chứng nhận) quyền sử dụng đất lần đầu đối với đất đang sử dụng hoặc khi được chuyển mục đích sử dụng từ đất không phải là đất ở sang đất ở.

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ.

2. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công.

..."

Do bạn không cung cấp đủ thông tin, nên bạn có thể căn cứ vào các quy định mà chúng tôi đã trích dẫn để xác định mình có được giảm phí khi cấp GCNQSDĐ lần đầu hay không.