Câu hỏi: Cách đây hơn 20 năm. Sau nhà chúng tôi có một con hẻm nhỏ do ít người qua lại nên có 1 nhà xây dựng nhà lấn ra (gọi ngôi nhà A), 1 nhà thì lợp đỡ tấm tôn làm nhà bếp (ngôi nhà B) cạnh cửa sổ sau nhà tôi. Chủ ngôi nhà A bán nhà và làm luôn giấy tờ có con hẻm trong sổ đỏ mà không ai biết. Đến khi chủ mới ngôi nhà A đến xây nhà và thương lượng với ngôi nhà B với số tiền 10 triệu (chủ nhà B đồng ý), do muốn xây nhà cao lên nhưng cấn miếng đoanh và xối nước của nhà tôi nên họ thương lượng với nhà tôi một là đưa tôi 5 triệu và làm lại xối đúc thụt vào trong nhà tôi hai là đưa lên phường giải quyết. Vì nhà trong hẻm nên nhờ cái cửa sổ sau nhà nên thoáng hơn. Đó là hẻm chung nhưng lại có trong sổ đỏ của người khác. Nếu tôi đồng ý với đề nghị ấy thì thấy áy náy, nếu không thì phải đưa lên phường hoặc ra toà nhưng nhà tôi cảm thấy không đủ điều kiện để làm rõ ràng việc này. Tôi có một số câu hỏi nhờ luật sư giải đáp giúp: Nếu đưa ra chính quyền thì thì bên chủ mới nhà A đúng hay sai, họ có bị phạt về hành chính hay không? Có cách nào giải quyết vụ việc này không?

Trả lời: Theo thông tin mà bạn cung cấp thì chủ sở hữu căn nhà A cũ đã làm giấy tờ sử dụng đất trong đó bao gồm cả con hẻm đi chung của các hộ gia đình sau đó bán cho người khác. Trong trường hợp này khi chủ nhà A mới mua đất họ chỉ biết mảnh đất mình mua có diện tích bao nhiêu, đã có giấy chứng nhận hay không mà họ không có nghĩa vụ phải biết về việc mảnh đất này được cấp giấy chứng nhận theo hình thức nào, có đúng quy định hay không. Vì vậy khi đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến hành xây dựng nhà bên A có quyền thương lượng với các hộ xung quanh để việc xây dựng diễn ra dễ dàng và phù hợp, do đó nếu có đưa ra cơ quan có thẩm quyền ở xã hoặc ra Tòa để giải quyết thì bên A sẽ không bị xử lý về hành chính hay phải bồi thường.

Bên cạnh đó, chủ nhà A cũ đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả phần hẻm đi chung của các hộ gia đình, việc làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với cả phầm hẻm đi chung của các hộ gia đình là không phù hợp với quy định của Luật đất đai. Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai diện tích thì Giấy chứng nhận đã được cấp có thể bị thu hồi. Tuy nhiên do chủ cũ nhà A đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ sở hữu mới nên theo quy định tại điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 nếu không có căn cứ để chứng minh về việc chủ nhà A cũ đã được cấp Giấy chứng nhận sai diện tích thì Giấy chứng nhận đó sẽ không bị thu hồi. Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai quy định như sau:

“d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điểu kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp thì gia đình bạn cũng không có căn cứ để chứng minh về việc chủ cũ A đã được cấp Giấy chứng nhận với hẻm đi chung, đồng thời chủ cũ A cũng đã chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho chủ sở hữu mới theo quy định của pháp luật đất đai nên tốt nhất trong trường hợp các bên nên tự thỏa thuận để giải quyết hoặc có thể yêu cầu cơ quan cấp xã tiến hành thỏa thuận giải quyết giữa các bên.