Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề cần phải làm các thủ tục gì để sang tên và bán căn nhà là di sản thừa kế. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào các anh/chị Luật sư,Hiện tại mẹ mình đã mất được 8 năm và có để lại 1 căn nhà nhưng không có làm di chúc. Giờ các anh chị em (trong đó 5 anh chị em ở Việt Nam nhưng có 1 người mới vừa đi định cư nước ngoài) muốn bán căn nhà này. Thì cho mình hỏi :1. Cần phải làm các thủ tục gì để sang tên và bán căn nhà này?2. Chỉ 1 người được đứng ra bán?3. Tất cả anh chị em đều được hưởng quyền thừa kế như nhau hay người bên nước ngoài không được nhận thừa kế?4. Người bên nước ngoài cần nộp các giấy tờ gì trong trường hợp người đó sẽ về VN và không về VN.Mong sớm nhận được tư vấn của các anh, chị. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất:
Cần phải làm các thủ tục gì để sang tên và bán căn nhà này?

Căn dứ theo quy định tại Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 quy định về những trường hợp thừa kế theo pháp luật:

“1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

...

2. Thừa kế theo pháp luật cũng được áp dụng đối với các phần di sản sau đây:

a) Phần di sản không được định đoạt trong di chúc;

...

Và theo Điều 651 BLDS 2015 quy định về Người thừa kế theo pháp luật:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

...Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn có một căn nhà, chia làm hai trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu căn nhà này là tài sản chung của bố mẹ bạn thì căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Luật Hôn Nhân và Gia Đình năm 2014:

"2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế."

Dựa trên quy định của pháp luật thì căn nhà này sẽ được chia đôi theo giá trị của ngôi nhà để chia di sản thừa kế.

Trường hợp 2: Nếu căn nhà này là tài sản riêng của mẹ bạn.

Phần tài sản của bà sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất.
Những người được hưởng di sản có thể thỏa thuận với nhau về việc định giá tài sản. Nếu không thỏa thuận được thì phần tài sản sẽ được bán để chia.

Thủ tục
khai nhận di sản thừa kế
theo pháp luật. Việc khai nhận di sản thừa kế này có thể công chứng văn bản khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức công chứng bất kỳ trên địa bàn nơi có bất động sản.

Hồ sơ khai nhận di sản thừa kế:

- Phiếu yêu cầu công chứng theo mẫu;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở;

- Giấy chứng tử của mẹ bạn;

- Giấy tờ tùy thân của người nhận thừa kế;

- Những giấy tờ khác (như giấy kết hôn, giấy khai sinh…)

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan công chứng niêm yết công khai. Sau 15 ngày niêm yết mà không có khiếu nại, tố cáo thì cơ quan công chứng thực hiện thủ tục chứng nhân văn bản khai nhận di sản thừa kế này.

Thủ tục
sang tên quyền sở hữu nhà:

Hồ sơ (01 bộ) bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động;

- Giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất;

- Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu thường trú của người mua;

- Trích lục thửa đất;

-
Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất
có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền vào ngân sách nhà nước

Để có thể bán căn nhà này cần phải có sự đồng ý của những người cùng được hưởng di sản thừa kế thống nhất bán căn nhà này. Tuy nhiên cần phải lập văn bản thỏa thuận giữa những người được hưởng di sản đồng ý bán căn nhà.

Thứ hai: Có được một người đứng ra bán căn nhà đó không?

Để một người có thể đứng ra bán căn nhà đó thì những người được hưởng di sản thừa kế làm một hợp đồng ủy quyền cho một người đứng ra bán căn nhà này. Hợp đồng ủy quyền phải được lập bằng văn bản, có chữ ký của những người được hưởng và phải được công chứng tại văn phòng công chứng.

Thứ 3:
Tất cả anh chị em đều được hưởng quyền thừa kế như nhau hay người bên nước ngoài không được nhận thừa kế?

Căn cứ theo Khoản 2 Điều 651 Bộ Luật Dân Sự năm 2015 quy định: "
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau."

Thứ nhất
, nếu người đó là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định tại điểm điều 1 Luật sửa đổi bổ sung điều 126 Luật nhà ở và điều 121 Luật đất đai:

"Điều 126. Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

...

Khi đó người nước ngoài này vẫn được hưởng di sản thừa kế phù hợp.

- Thứ hai,
nếu người đó không phải là đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì việc chia thừa kế và sở hữu nhà ở trong trường hợp này theo quy định tại khoản 4, điều 186 Luật đất đai 2013

Thứ 4,
Người bên nước ngoài cần nộp các giấy tờ gì trong trường hợp người đó sẽ về VN và không về VN.
Cách thứ nhất: Một trong những người đồng thừa kế đến tổ chức công chứng để yêu cầu công chứng và cung cấp trước một bộ hồ sơ liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế.Người đang ở nước ngoài có thể gửi hồ sơ (giấy tờ tùy thân; giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản …) về nước trước để người thân ở Việt Nam làm thủ tục yêu cầu công chứng (có thể gửi bản sao).
Sau khi đầy đủ hồ sơ, tổ chức công chứng tiến hành thủ tục công chứng như thông thường.Sau 30 ngày niêm yết thông báo nếu không có khiếu nại, tố cáo gì thì tiến hành khai nhận di sản thừa kế.Lúc này, người đang ở nước ngoài có thể về nước, cùng các đồng thừa kế đến tổ chức công chứng để lập và ký văn bản khai nhận di sản thừa kế.Khi lập và ký văn bản trước sự chứng kiến của công chứng thì người đó xuất trình bản chính giấy tờ tùy thân và giấy tờ liên quan đến việc khai nhận di sản thừa kế của mình.
Cách thứ hai: Trường hợp người đang ở nước ngoài không thể về nước được thì có thể ủy quyền để người trong nước thay mặt mình tiến hành thủ tục khai nhận di sản theo quy định của pháp luật.
Việc ủy quyền được thực hiện tại cơ quan đại diện ngoại giao của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tại nước mà người đó đang sinh sống, như Đại sứ quán, Lãnh sự quán.
Trong giấy ủy quyền ghi rõ các thông tin: thông tin về người ủy quyền và người được ủy quyền; căn cứ ủy quyền (là thông tin về việc thừa kế, về tài sản được thừa kế…). Đồng thời ghi rõ nội dung ủy quyền như: “Người được ủy quyền được thay mặt và nhân danh tôi tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.”
Sau khi có giấy ủy quyền của người đang ở nước ngoài gửi về thì người được ủy quyền có thể cùng với những đồng thừa kế khác của người để lại di sản đến tổ chức công chứng để yêu cầu tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế theo quy định của pháp luật. Người được ủy quyền chỉ thực hiện các công việc trong phạm vi được ủy quyền.