Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng khi có một bên chết. Nếu đã làm hợp đồng chuyển nhượng nhưng chưa công chứng, chứng thực thì có được nhận chuyển nhượng không?

Nội dung tư vấn
: Cho tôi được hỏi tóm tắt như sau. Cha mẹ có hợp đồng cắt chuyển nhượng 1 phần đất cho người khác (đất này là đất ở đã được cấp giấy CNQSDĐ đứng tên cha mẹ), nhưng sau khi bán chưa kịp làm chứng thực hoặc công chứng thì mẹ mất. Phần đất đã chuyển nhượng này hai bên đã thực hiện đầy đủ, người chuyển nhượng đã nhận đủ tiền đồng thời cũng đã giao phần đất đấy cho người nhận chuyển nhượng sử dụng. Nay người mua đang làm thủ tục chuyển quyền sử dụng phần đất cha mẹ đã bán đó và có đề nghị những người hưởng thừa kế viết bản từ chối nhận phần di sản mà cha mẹ đã bán trên. Vậy phải làm như thế nào. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Quyền sử dụng đất là tài sản chung của bố mẹ bạn nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này cần có sự đồng ý của cả bố và mẹ bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có công chứng hoặc chứng thực mới đủ điều kiện có hiệu lực về mặt pháp luật. Tuy nhiên, giao dịch này vẫn có thể có hiệu lực nếu có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 như sau:

“
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

...

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, người mua đất của bố mẹ bạn vẫn có thể yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng viết tay nếu có đủ bằng chứng chứng minh về việc các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, ví dụ như: bản ghi âm, ghi hình, người làm chứng, biên bản nhận tiền,… Sau đó, người này có thể làm thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất với Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất. Trường hợp hợp đồng của người mua đất và cha mẹ bạn không đủ điều kiện có hiệu lực theo quy định tại Điều 129 BLDS 2015 thì hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu, phần di sản của mẹ bạn sẽ được chia theo di chúc cho những người thừa kế hoặc chia theo quy định của pháp luật cho những người thừa kế hợp pháp nếu mẹ bạn mất không để lại di chúc hoặc di chúc không hợp lệ. Tức là 1/2 quyền sử dụng đất của mẹ bạn trong quyền sử dụng mảnh đất chung với bố bạn được chia theo di chúc hoặc chia theo quy định của pháp luật:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Nếu người mua đất muốn mua trong trường hợp này thì sẽ phải được sự đồng ý của tất cả những người thừa kế hợp pháp của mẹ bạn theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp những người thừa kế này từ chối nhận di sản để cho một mình bố bạn được hưởng thì việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sẽ chỉ cần có sự đồng ý của một mình bố bạn, bố bạn và người mua đất sẽ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực và làm thủ tục đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất.

Trân trọng.

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia.