Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp chuyển nhượng đất cho người khác bằng giấy viết tay và không có chữ ký của mẹ tôi. Giờ người mua đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có gia đình tôi có bị mất đất không? Nội dung cụ thể như sau:

Năm 2005 bố tôi có bán 1 mảnh đất 200m2 của ông B (ở khu vực Đông Anh), có giấy tờ viết tay và địa chính đo đạc nhưng mẹ tôi không ký vào giấy tờ mua bán đó. Hiện tại mảnh đất đó vẫn nằm chung với mảnh đất nhà tôi, chưa xây ngăn cách. Theo thông tin tôi được biết thì bên mua đã chạy thủ tục và đã làm sổ đỏ rồi. Đến thời điểm hiện tại họ vẫn chưa đến tiếp nhận đất đai. Vậy tôi muốn nhờ các Luật sư tư vấn giúp:

1. Thủ tục mua bán miếng đất đó có hợp lệ hay không?

2. Bên mua tự ý làm sổ đỏ, trong khi đất đai chưa phân định ranh giới rõ ràng, đang tranh chấp như vậy có đúng không?

3. Nếu bây giờ bên mua đến tiếp nhận đất thì gia đình tôi phải làm gì?

Trả lời: Thứ nhất, việc chuyển nhượng mảnh đất có hợp pháp không?

Bạn không cung cấp thông tin mảnh đất mà bố bạn chuyển nhượng là tài sản riêng của bố hay tài sản chung của bố với mẹ nên có hai trường hợp sau.

- Trường hợp thứ nhất: mảnh đất là tài sản riêng

Do thời điểm thực hiện giao dịch mua bán đất là năm 2005 nên áp dụng Bộ luật dân sự 1995 để giải quyết. Bố bạn có quyền định đoạt tài sản riêng mà không cần có sự đồng ý của mẹ, giao dịch của bố bạn đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự năm 1995 thì có hiệu lực pháp luật:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
(Theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 và Điểm b Khoản 1 Điều 119 Nghị định 181/2004).

Theo thông tin bạn cung cấp thì giấy tờ chuyển nhượng là giấy tờ viết tay bạn cần kiểm tra kỹ lại nếu hợp đồng đó chưa thực hiện thủ tục công chứng hay chứng thực thì có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 139 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức:

“Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Điều 145 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu:

“2- Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 137, Điều 138 và Điều 139 của Bộ luật này, thì thời gian yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu không bị hạn chế.”

Theo quy định trên thì mẹ bạn vẫn có thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự trên vì việc yêu cầu tuyên hủy đối với giao dịch bị vô hiệu về mặt hình thức không bị hạn chế về mặt thời gian. Hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu đó là hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995).

- Trường hợp thứ hai: mảnh đất là tài sản chung của bố và mẹ

Tài sản chung thì bố không có quyền định đoạt toàn bộ do vậy nên mẹ bạn có thể yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng mà bố bạn đã thực hiện với ông B theo quy định tại Điều 137  Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội:

“1- Giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu, sung quỹ nhà nước.

2- Trong trường hợp có thiệt hại mà các bên đều có lỗi, thì mỗi bên tự chịu phần thiệt hại của mình; nếu chỉ một bên có lỗi, thì bên đó phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.”

Đối chiếu với Điều 145 Bộ luật dân sự năm 1995 thì hiện tại vẫn có thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự trên.

Trường hợp ông B đã làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn cũng có thể yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ông B được cấp. Nếu ông B đến nhận đất mà hai bên có tranh chấp thì có thể yêu cầu Tòa án huyện nơi có đất giải quyết.

Thứ hai, bên mua tự ý làm sổ đỏ có đúng không?

Bạn không cung cấp thông tin ông B xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào thời điểm nào nên chúng tôi không thể xác định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận là đúng hay sai. Nếu phát sinh tranh chấp thì cơ quan tiến hành đăng ký  dừng việc cấp đến khi giải quyết xong tranh chấp.