Câu hỏi: Xin chào Luật sư! Trước tiên cho tôi gửi lời chào trân trọng và tôi cũng kính mong luật sư giải đáp giúp tôi thắc mắc này: Vừa qua tôi vừa làm thủ tục thừa kế QSD đất của cha mẹ tôi tại thửa đất 49, tờ  bản đồ số 04, diện tích 1050 m2, loại đất thổ cư, thời hạn sử dụng lâu dài mà cha mẹ tôi đã xây dựng nhà ở và sử dụng ổn định từ năm 1975 đến nay.

Trong quá trình kiểm tra và cấp giấy chứng nhận QSD đất . Văn phòng đăng ký QSD đất nói nếu cấp GCN cho tôi thì chỉ cấp được 300m2 đất ở (theo hạn mức đất ở của tỉnh) còn lại là đất trồng cây lâu năm. Tôi hỏi lý do vì sao lại không cấp toàn bộ đất ở thì VPĐK trả lời là tôi không có giấy tờ gì chứng minh tại Điều 100 của Luật đất đai 2013. Vậy cho tôi hỏi Giấy chứng nhận của hộ gia đình tôi được cấp vào năm 1995, sổ đăng ký ruộng đất và Sổ mục kê của xã có tên hộ cha tôi có thuộc các giấy tờ của điều 100 Luật đất đai hay không. Xã tôi đã bị thất lạc bản đồ 299 rồi.  Mong quý luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Theo trình bày của bạn thì mảnh đất trên đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 1995.

Trường hợp thứ nhất
: Nếu giấy chứng nhận này được cấp đúng thẩm quyền cho toàn bộ 1050m2 đất là đất ở thì khi nhận thừa kế hợp pháp, văn phòng đăng ký đất đai phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn với toàn bộ 1050m2 đất thuộc loại đất ở.

Các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai được áp dụng trong trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định, lâu dài và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày Luật đất đai có hiệu lực. Trường hợp đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp có thẩm quyền cấp thì sau khi thực hiện các thủ tục thừa kế hợp pháp, văn phòng đăng ký đất đai phải làm thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích đất được quy định trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũ.

Trường hợp hai:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn được cấp không đúng thẩm quyền, hoặc là giấy chứng nhận tạm thời nếu có 1 trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 1 và điểm c khoản 2, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định sổ mục kê đất, sổ đăng ký đất ruộng đất được lập trước ngày 15/10/1993 thuộc các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai. Trường hợp này được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất theo mục đích sử dụng được ghi trên các giấy tờ đó.

Tuy nhiên, các giấy tờ về sổ mục kê đất, sổ đăng ký ruộng đất của gia đình bạn được xác lập từ năm 1995. Do vậy, không thuộc các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai.

Trường hợp này, theo khoản 2, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình trên đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Phần diện tích đất còn lại được xác định là đất nông nghiệp.