Câu hỏi: : Xin chào luật sư. Năm 2011 Gia đình tôi có mua 1 ngôi nhà xây kinh doanh của đứa em con cô tên là A, Diện tích mặt bằng ngôi nhà là 30.6 m2 địa chỉ vẫn thuộc thôn xã chứ chưa lên Quận, Nguồn gốc của mảnh đất và ngôi nhà chúng tôi đang ở như sau : Em con cô tên là A đã mua mảnh đất 30.6 m vuông của bà B để làm nhà . Mảnh đất đó thuộc 1 phần diện tích trên mảnh đất tổng của thửa đất 248 và 248 A tờ bản đồ 21 của bà B có giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng  đất ngày 24/9/2009 tổng S là 892.5 m vuông  (trong đó đất ở nông thôn là 500 m  vuông và đất ao là  392.5 m vuông, thời hạn sử dụng là lâu dài .  Đến ngày 6/5/2011 có sửa đổi bổ sung S thửa đất 248 +248A là 1049.5 m vuông  trong đó (Thửa 248 = 892.5 m vuông , thửa 248A  = 157 m vuông ), Đất không có tranh chấp và có công chứng bản khai và cam kết quyền thừa kế của các thành viên trong gia đình bà B. Khi gia đình chúng tôi mua nhà thì giấy tờ gồm có: Giấy trích đo công chứng hợp đồng chuyển nhượng 1 phần giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mang tên vợ chồng cô em tên A bán nhà cho tôi  (từ bà B sang tên vc cô A) + giấy mua bán nhà viết tay giữa hai bên cô A và gia đình tôi. (Vì thời điểm chúng tôi mua nhà đó người bán nhà báo là sắp lên Quận nên không công chứng sang tên vợ chồng tôi nữa mà để sau này khi lên Quận làm sổ đỏ sang tên vợ chồng tôi luôn , vì tin tưởng người nhà  nhưng đến thời điểm này 2017 vẫn chưa lên quận nên chưa làm được sổ đỏ , mà gia đình tôi lại đang có ý định bán nhà để chuyển nơi ở khác ). Vậy tôi xin hỏi luật sư như sau :  1 . Bây giờ gia đình tôi có  trích đo công chứng hợp đồng chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất  từ Cô A ( bán nhà ) sang tên vợ chồng tôi ( mua nhà ) được nữa hay không ? vì tôi nghe thông tin là không được phép nữa , Nếu mà công chứng trích đo (được) sang tên vợ chồng tôi thì sau này lên quận gia đình chúng tôi có được cấp sổ đỏ cho ngôi nhà đó hay không ?  2. Nếu trích đo công chứng như diện tích nhà tôi  30.6m vuông ( nếu được ) thì tôí đa được mấy lần ( vì gia đình tôi đang có ý định bán nhà ) có sang tên được cho người mua nhà của tôi để sau này họ làm sổ đỏ nữa không ?    3. Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  lúc chưa bổ sung sửa đổi có ghi tổng diện tích là 892.5 m vuông trong đó đất ở tại nông thôn là 500 m vuông và 392.5 m vuông đất ao , thời hạn sử dụng lâu dài . Trong trường hợp ngôi nhà tôi đang ở nếu nằm trên diện tích  là đất ao thì chúng tôi có làm được sổ đỏ cho mảnh đất và ngôi nhà 30.6 m vuông này không ? Còn sau khi sửa đổi 6/5/2011 thì tôi thấy ghi là “ Diện tích thửa 248 + 248A là 1049.5 m vuông (248 = 892.5m vuông ,248 A  = 157 m vuông ) vậy ghi như thế thì phần đất ao kia đã được chuyển đổi chưa ?   Rất mong được luật sư tư vấn, Trân trọng cảm ơn luật sư !

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn một số đều khoản của nghị định hướng dẫn luật đất đai 2013 về việc chuyển nhượng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

54. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

Như vậy, theo quy định trên thì nếu giấy tờ viết tay của gia đình bạn và cô A được lập trước ngày 01/7/2014 thì giấy tờ đó vẫn được coi là một căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu gia đình bạn muốn bán phần đất trên thì bạn phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi lên văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất. Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có quyền mua bán, tặng cho phần đất đấy cho người khác.

Vì bạn không trình bày rõ nên chúng tôi không thể xác định được phần đất bạn mua thuộc thửa đất thổ cư hay đất ao. Nếu phần đất của bạn thuộc thửa đất ao thì bạn vẫn làm được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên,  sau khi làm thủ tục cấp sổ thì bạn phải thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư (vì theo quy định đất ao không được phép xây dựng nhà ở hay các công trình kiên cố).