Câu hỏi: Luật Sư tư vấn về vấn đề: Cấp mới sổ đỏ cho chủ sở hữu khác đối với công ty có 100% vốn đầu tư nước ngoài được UBND Tỉnh cho thuê đất. Nội dung tư vấn như sau:

Em chào Cty ạ, Em muốn nhờ Cty tư vấn cho e sự việc như sau ạ:Bên e là công ty có 100% vốn đầu tư nước ngoài , được UBND tỉnh cho thuê đất dự án 50 năm từ 2010. Trước đây công ty e thuộc một chủ sở hữu khác và nay là chủ sở hữu khác. Giữa những chủ sở hữu này đã thực hiện việc chuyển nhượng cổ phần cho nhau tháng 12/2016. Hiện nay cty em cũng đã đổi tên khác với tên trước kia, việc đổi tên mới được thực hiện 08/2017. Cty e đã làm giấy tờ xin cấp lại bìa đất để đứng tên chủ sở hữu mới và xin ký lại phụ lục hợp đồng thuê đất với UBND tỉnh, do giám đốc Sở Tài nguyên MT làm đại diện. Tuy nhiên, bên em nhận được hồi đáp từ Sở Tài Nguyên MT là chỉ đăng ký biến động vào Giấy chứng nhận mà không cấp mới và việc này được thực hiện bởi văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, sở Tài Nguyên MT và vẫn ký phụ lục hợp đồng đổi tên bên thuê đất từ tên cty cũ sang tên cty mới cho bên e. Vậy cho e hỏi là nếu bên e chỉ được đăng ký biến động như vậy thì có vấn đề gì không ạ, có đảm bảo quyền lợi của chủ sở hữu mới hay không ạ. Và bên em nếu không cấp mới sổ đỏ thì có sao không ạ, nếu muốn được cấp mới sổ đỏ thì cần có những điều kiện gì ạ? Em cảm ơn ạ.Mong Cty tư vấn sớm giúp e ạ.

Trả lời: Thứ nhất: Về việc đăng ký biến động:

Căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013 quy định các trường hợp phải đăng ký biến động đất đai như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

Do đó, nếu đã được cấp giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký đất đai mà có những thay đổi trên thì người sử dụng đất cần đăng ký biến động đất đai tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền .

Theo Khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng dất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

"
Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

g) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên, thay đổi thông tin về pháp nhân, nhân thân, địa chỉ;

Khi xác nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất sang cho chủ sở hữu mới thì chủ sở hữu mới vẫn được đảm bảo quyền và nghĩa vụ heo quy định của pháp luật.

Thứ hai: Về việc cấp mới sổ đỏ:

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, cần có các điều kiện sau:

- Có bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Như vậy, thực tế, khi làm đăng ký biến động cơ quan nhà nước vẫn có thể chỉnh lý ngay trên sổ đỏ  mà không bắt buộc phải cấp mới sổ cho các chủ sử dụng. Tuy nhiên, nếu như doanh nghiệp muốn được cấp sổ mới có thể yêu cầu cấp đổi giấy chứng nhận để được cấp giấy chứng nhận mới.