Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Xin nhờ tư vấn giúp trường hợp như sau: tôi mua đất nền của 01 công ty kinh doanh bất động sản, khi lập hợp đồng mua bán với chủ đất thì Công ty đó ở vị trí môi giới (có ký tên trên hợp đồng), như vậy Hợp đồng mua bán này đã đầy đủ tính pháp lý hay chưa? Có cần phải ra công chứng hay không ? quy định chuyển nhượng mua bán đất đai thế nào?

Trả lời: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Theo đó, các điều kiện ở khoản 1 được xác nhận về nhân thân của các bên tham gia ký kết, và nội dung của giao dịch.
Về điều kiện về quyền chuyển nhượng đất tức thẩm quyền xác lập giao dịch dân sự đối với bên chuyển nhượng được quy định:
Điều 41 Nghị định 43/2013/NĐ-CP quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê:
“1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.
4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.”
Nếu bên chuyển nhượng đáp ứng điều kiện về chủ thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng bất động sản là đất nền theo quy định trên, dự án bán đất nền của chủ sử dụng được cho phép, và phù hợp với quy định của pháp luật, được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì chủ thể thực hiện và nội dung của giao dịch hợp pháp.
Tại khoản 2, về hình thức của giao dịch, trường hợp của anh, giao dịch được xác lập dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng bất động sản.
Do anh không cung cấp thông tin cụ thể, anh được nhận chuyển nhượng từ chủ sử dụng và bên công ty kinh doanh bất động sản là bên môi giới hay được nhận chuyển nhượng trực tiếp với bên kinh doanh bất động sản (công ty đã thực hiện nhận chuyển nhượng từ phía chủ sử dụng), do vậy, sẽ có hai trường hợp về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng.
Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về  quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;”
Theo trường hợp thứ nhất anh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một chủ sử dụng đất, công ty kinh doanh bất động sản đóng vai trò là bên thứ 3, thực hiện môi giới giao dịch này, căn cứ theo quy định trên của Luật Đất đai, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và người sử dụng mảnh đất phải có công chứng, chứng thực mới đảm bảo được giá trị pháp lý, ngoài nhữngđiều kiện về nội dung và điều kiện của các bên thực hiện giao dịch.
Trường hợp thứ hai, giao dịch chuyển nhượng trực tiếp giữa anh và bên công ty môi giới Bất động sản mà Công ty đã nhận chuyển nhượng từ chủ sử dụng thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực và thực hiện công chứng theo yêu cầu các bên.
Tóm lại, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh và chủ sử dụng đất cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.
Hợp đồng chuyển nhượng được xác lập giữa anh và phía công ty môi giới bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực.
Trân trọng