Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi đứng tên chủ sử dụng 500m2 đất từ năm 2000. Khu đất này có nguồn gốc là đất nông nghiệp, tôi mua của ông N.V.G năm 1968 (có xác nhận của UBND xã T.H). Năm 2005, tôi xây dựng nhà ở trên khu đất này. Năm 2008, UBND huyện C.M ra quyết định thu hồi 100m2 đất của tôi để làm đường.

Tuy nhiên, tôi chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này chưa có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất nông nhiệp sang đất ở. Tôi không đồng ý với việc bồi thường theo giá đất nông nghiệp, với lý do khu đất này gia đình tôi đã sử dụng để làm nhà ở từ năm 2005 và đã nộp thuế nhà đất từ đó đến nay. Tôi muốn hỏi là việc bồi thường diện tích đất thu hồi của gia đình tôi theo giá đất nông nghiệp là đúng hay sai? Trong trường hợp tôi không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại của UBND huyện C.M thì tôi sẽ đề nghị cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết vụ việc này? Và vụ việc này cần phải giải quyết như thế nào?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2000 với nguồn gốc đất nông nghiệp. Đồng thời, thời điểm có quyết định thu hồi đất là năm 2008 nên để giải quyết trường hợp này thì sẽ áp dụng theo quy định Luật đất đai năm 2003. Cụ thể:

Điều 36.
Chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất quy định tại Điều 13 của Luật này được thực hiện như sau:

1. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất chuyên trồng lúa nước sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản;

b) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ sang sử dụng vào mục đích khác;

c) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

2. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải đăng ký với văn phòng của tổ chức có thẩm quyền đăng ký quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) hoặc Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất;

Theo đó, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn do trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà gia đình bạn được công nhận là đất nông nghiệp nên bạn chỉ được phép sử dụng theo đúng mục đích được công nhận đó. Nếu bạn muốn xây dựng nhà ở trên đó thì bắt buộc phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết thì mới được quyền xây dựng. Nên thời điểm năm 2005 gia đình tự ý xây dựng nhà ở khi chưa có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền - hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và với hành vi trên sẽ bị áp dụng hình thức xử phạt vi phạm hành chính, yêu cầu tháo dỡ trả lại vị trí ban đầu cho đất.

Đồng thời, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

Điều 6. Nguyên tắc bồi thường

1. Người bị Nhà nước thu hồi đất có đủ điều kiện quy định tại Điều 8 của Nghị định này thì được bồi thường; trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) xem xét để hỗ trợ.

2. Người bị thu hồi đất đang sử dụng vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc bằng nhà, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thực hiện thanh toán bằng tiền.

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất thì sẽ được bồi thường theo đúng mục đích sử dụng. Việc sử dụng theo đúng mục đích được hiểu dựa trên mục đích được công nhận khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp không có giấy chứng nhận thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất. Đối chiếu với trường hợp của bạn thì do bạn đã được cấp giấy chứng nhận và mục đích được công nhận là đất nông nghiệp nên khi bồi thường cũng sẽ áp dụng theo giá đất nông nghiệp để bồi thường.

Đối với việc bạn tự ý xây dựng nhà ở từ năm 2005 khi chưa chuyển đổi mục đích, chưa được nhà nước công nhận đã là hành vi vi phạm (đã được trình bày trên). Nên hiện nay không có cơ sở, căn cứ để được nhà nước bồi thường theo giá đất ở đối với diện tích đất của bạn. Theo đó, phương án bồi thường của cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng là có cơ sở, đúng quy định pháp luật.

Trường hợp bạn không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân huyện về việc giải quyết phương án bồi thường thì có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh giải quyết.