Câu hỏi: Vào năm 1979 ông A có bán cho ông B hai thửa ruộng có giấy viết tay chuyển nhượng, có người làm chứng (nay người làm chứng này đã mất) và ông A cũng đã mất. Sau đó vào năm 1980 ông B bán hai thửa ruộng này cho gia đình tôi có giấy viết tay chuyển nhượng. Đến năm 2010 có lũ lụt lớn, gia đình tôi làm mất các loại giấy tờ trong đó có giấy bán đất này (có xác nhận của chính quyền). Từ lúc mua cho đến nay gia đình tôi vẫn sử dụng canh tác trên khu đất này, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình canh tác, gia đình tôi có cải tạo hai thửa ruộng này trong một thời gian dài (03 năm) và dùng một phần đất giáp ranh của gia đình để cho khu đất được vuông vắn (có giấy xác nhận của người dân xung quanh chứng kiến gia đình tôi sử dụng từ trước đến nay). Ngoài ra có xảy ra tranh chấp ranh giới với khu đất kế bên thì chính quyền xã cũng mời gia đình tôi tới để giải quyết chứ không phải ông B. Nay ông B khởi kiện ra tòa, đòi lại quyền sử dụng đất của gia đình tôi. Trong khi ông B với gia đình tôi ở gần nhau nhưng khi ở buổi hòa giải thì nói gia đình tôi cải tạo đất ông B không biết. Theo Luật sư theo gia đình phải làm gì cho đúng thủ tục? Vụ kiện này gia đình tôi có cơ sở thắng được không và xin Luật sư cho lời khuyên để chúng tôi có cơ sở nghiên cứu tự bảo vệ quyền lợi của mình?.

Trả lời: Thứ nhất,
năm 1979 ông A có bán cho ông B hai thửa ruộng có giấy viết tay chuyển nhượng, có người làm chứng (nay người làm chứng này đã mất) và ông A cũng đã mất. Hai thửa ruộng này thuộc quyền sử dụng của ông B, giấy chuyển nhượng viết tay của ông A và ông B ở thời điểm đó được công nhận. Nhưng, đến năm 1980 ông B bán thửa ruộng này cho bạn có giấy viết tay chuyển nhượng (có xác nhận của chính quyền). Như vậy, bạn có quyền sử dụng mảnh đất này tính từ thời điểm năm 1980 đến nay.

Thứ hai, c
ăn cứ vào khoản 1 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Đồng thời căn cứ vào Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a.Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b. Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c. Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất

d. Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ. Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e. Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g. Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
h. Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i. Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k. Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3.Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4.Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất".

Như vậy,
từ những căn cứ như trên của pháp luật cùng với tình huống mà bạn đưa ra:
“Đến năm  2010 có lũ lụt lớn, gia đình tôi làm mất các loại giấy tờ trong đó có giấy bán đất này (có xác nhận của chính quyền). Từ lúc mua cho đến nay gia đình tôi vẫn sử dụng canh tác trên khu đất này, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong quá trình canh tác, gia đình tôi có cải tạo 2 thửa ruộng này trong 1 thời gian dài (03 năm) và dùng 1 phần đất giáp ranh của gia đình để cho khu đất được vuông vắn (có giấy xác nhận của người dân xung quanh chứng kiến gia đình tôi sử dụng từ trước đến nay). Ngoài ra có xảy ra tranh chấp ranh giới với khu đất kế bên thì chính quyền xã cũng mời gia đình tôi tới để giải quyết chứ không phải ông B”.
Chúng tôi đưa ra một số lời tư vấn như sau: bạn không còn giấy tờ gì chứng minh bạn có quyền sử dụng mảnh đất mua của ông B năm 1980 thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất. Vậy, trường hợp của bạn sẽ thắng kiện, ông B hoàn toàn không có cơ sở để xác nhận rằng mảnh đất đã bán cho bạn từ năm 1980 là của ông B, nếu bạn chứng minh được rằng mảnh đất đó bạn đã sử dụng lâu dài và ổn định theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai .

Trân trọng
!