Câu hỏi: Tôi ở tỉnh Hòa Bình. Tôi công tác trong cơ quan hành chính nhà nước, được giao phụ trách công tác tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo. Vừa qua có một đơn khiếu nại của công dân về nội dung khiếu nại hành vi hành chính của chủ tịch UBND thị trấn trong quá trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vi phạm quy định về chứng thực: Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có mặt 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng và không có chứng minh thư của bên chuyển nhượng.

Tôi công tác trong cơ quan hành chính nhà nước, được giao phụ trách công tác tiếp công dân, giải quyết khiếu nại, tố cáo. Vừa qua có một đơn khiếu nại của công dân về nội dung khiếu nại hành vi hành chính của chủ tịch UBND thị trấn trong quá trình chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có vi phạm quy định về chứng thực: Chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có mặt 2 bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng và không có chứng minh thư của bên chuyển nhượng. Vụ việc đã được thụ lý giải quyết, qua xác minh nội dung khiếu nại của công dân là đúng. Xin hỏi Luật Minh Gia, việc xử lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được thực hiện như nào, có thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không, cơ quan nào có thẩm quyền thu hội giấy chứng nhận đã cấp? Xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ
Điều 36
Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định:

"Điều 36. Thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch

...

2. Người thực hiện chứng thực kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu chứng thực, nếu hồ sơ đầy đủ, tại thời điểm chứng thực các bên tham gia hợp đồng, giao dịch tự nguyện, minh mẫn và nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì thực hiện chứng thực.

3. Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.

Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch.

..."

Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện theo quy định trên. Do đó, trong trường hợp này, việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có mặt hai bên tham gia hợp đồng là vi phạm quy định của pháp luật.

Thứ hai, về việc xử lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Theo quy định trên, việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vi phạm pháp luật. Do đó, có hai trường hợp sau:

+ Trường hợp 1:
Trường hợp một trong hai bên không có mặt tại thời điểm chứng thực, và đến nay các bên
không đồng ý
việc thực hiện giao dịch đó thì có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng đó vô hiệu (cần lưu ý thời hiệu yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức là 02 năm kể từ thời điểmgiao dịch dân sự được xác lập). Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“
Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Với trường hợp này, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Do vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp sẽ bị hủy.

+ Trường hợp 2:
Trường hợp một trong hai bên không có mặt tại thời điểm chứng thực, và đến nay các bên
đồng ý
việc thực hiện giao dịch đó thì tiến hành chứng thực lại hợp đồng.