Câu hỏi: Vợ chồng tôi có mua của dì một miếng đất với gía trị 50 triệu đồng và đã thực hiện nghĩa vụ thanh toán có hàng xóm làm chứng ,do làm ăn xa nên 10 năm sau vợ chồng tôi mới trở lại thì dì tôi đã bán đất cho người khác và đề nghị trả lại vợ chồng tôi 50 triệu ,chúng tôi không đồng ý vì hiện giá trị mảnh đất đã lên rất cao.Xin hỏi luật sư chúng tôi nên sử xự thế nào cho đúng pháp luật?

Yêu cầu tư vấn:
Cách đây 10 năm vợ chồng em có mua lại mảnh đất và nhà của dì châu dì ruột với số tiền là 50 tr đồng diện tích 2000m2 . Do là dì cháu nên không viết giao kết mua bán hay gì ,nhưng khi giao tiền thì có hàng xóm dân cư quanh đó chứng kiến . Do đi làm ăn xa nên vợ chồng e sau 10 năm mới về thì đến nhà dì xin chìa khóa để cải tạo và ở thì dì trả lời đã bán cho người khác( giá trị hiện tại của mảnh đất là 2000x 3tr/m2). Tôi không đồng ý và đã đến mảnh đất tôi mua thì được biết cháu dì là anh Ngân đang sống ở đó và tôi đòi đất thì anh ý bảo dì bán cho tao đất này 5 năm trước và nẩy sinh tranh cãi ,được biết sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp. Gia đình cũng đã xin chứ ký và làm đơn xác nhận của hàng xóm chứng kiến việc mua bán và giao nhận tiền của gia đình đưa cho dì cháu. Xin hỏi luật sư tư vấn giúp gia đình quy định pháp luật và cách hành xử trong sự vụ này cho đúng pháp luật . Mong luật sư giúp đỡ. Gia đình xin cảm ơn và hậu tạ.

Trả lời: Thứ nhất về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy theo quy định trên hợp đồng chuyển nhưởng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và công chứng chứng thực. Nên trong trường hợp này giao dịch dân sự giữa bạn và dì bạn sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên nếu như hợp đồng mà bạn đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì có thể yêu cầu được công nhận hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015  như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”

Cho nên trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu dì bàn giao lại thửa đất của gia đình, trong trường hợp không thể bàn giao được thì có quyền yêu cầu dì trả lại giá trị phần diện tích đã mua này cho gia đình theo giá tiền tương ứng.