Câu hỏi: Cảm ơn đoàn luật sư của công ty luật Minh Gia đã tư vấn cho tôi. Tôi xin đề cập thêm một số chi tiết nữa về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đúng thẩm quyền, rất mong các luất sư giúp đỡ tiếp như sau:

Bố mẹ tôi có một số tài sản chung gồm: 342m2 đất và căn nhà trên đất. Năm 1982 mẹ tôi mất. Đến năm 1984 bố tôi có lấy vợ hai (không có hôn thú) và mua cho bà một căn nhà trên thửa đất 114m2 khác (bố tôi đứng tên). Do hai anh em trai tôi đi bộ đội, chị và các em gái tôi đã lấy chồng và có nhà ở riêng, nên bà hai vẫn ở trên căn nhà của bố mẹ tôi. Năm 2001 bố tôi mất vì tai nạn giao thông, không có di chúc để lại; sau khi lo hậu sự cho bố tôi xong, tôi có họp gia đình và xác định quyền sở hữu tài sản: Thửa đất 342m2 và căn nhà trên đất của bố mẹ tôi do em trai tôi sở hữu, thửa đất 114m2 và căn nhà trên đất mới mua sau khi bà hai về do bà hai sở hữu, mọi thành viên trong gia đình đều nhất trí như vậy. Năm 2003 địa phương tôi mới bắt đầu cấp sổ đỏ xác lập quyền sử dụng đất, lúc đó hai anh em tôi đã đi bộ đội, hai thửa đất và căn nhà trên đất, chính quyền địa phương cấp sổ đỏ lấy tên bà hai. Nay em tôi đã xây dựng gia đình và muốn nhận lại tài sản của bố mẹ tôi để lại, nhưng bà hai không trả.

Vây xin qúy luật sư hãy tư vấn cho tôi:

(1) Chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cả 456m2 và hai căn nhà trên đất cho bà hai là sai hay đúng?

(2) Nếu sai, thì chúng tôi có quyền yêu cầu chính quyền địa phương hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của năm 2003 cho bà hai và cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật thừa kế không?

(3) Nếu đúng và bà hai đồng ý trả lại quyền sử hữu thửa đất 342m2 và căn nhà trên đất cho em trai tôi, thì em tôi có phải đóng góp nghĩa vụ về thuế theo dạng sang nhượng, chuyển quyền thừa kế không?

* Xin được hướng dẫn để chúng tôi giải quyết theo đúng pháp luật và có tình.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia chúng tôi, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 456m2 đất và hai căn nhà trên cho bà hai là đúng hay sai?

Căn cứ vào Nghị quyết 35/2000/NQ-QH10 quy định về việc thi hành luật hôn nhân và gia đình thì đối với nam nữ sống chung với nhau như vợ chồng từ trước ngày 03/01/1987 thì được coi như vợ chồng. Trong trường hợp của bạn mặc dù bà hai và bố bạn không có giấy đăng ký kết hôn nhưng theo quy định của pháp luật vẫn được coi như vợ chồng hợp pháp.

Sau khi bố bạn mất, vì cả gia đình đã họp và thống nhất về việc chia di sản thừa kế thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 456m2 và hai căn nhà trên cho bà hai là không có căn cứ. Tuy nhiên trong trường hợp này, cần có chứng cứ chứng minh việc gia đình đã họp bàn chia di sản thừa kế do bố bạn để lại.

Trong trường hợp không có chứng cứ chứng minh việc gia đình đã họp bàn chia di sản thừa kế, thì di sản thừa kế có thể được chia theo quy định của pháp luật. Theo đó, căn nhà và mảnh đất 114m2 là tài sản chung của bố và bà hai, nên một nửa số mảnh đất đó thuộc sở hữu của bà hai. Một nửa còn lại của mảnh đất 114m2 và mảnh đất 342m2 sẽ chia đều cho những người nằm trong hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm vợ và các con.

Thứ hai, có hay không quyền yêu cầu chính quyền địa phương hủy quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà hai?

Căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai năm 2013 quy định về giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai thì:

“
1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Như vậy bạn có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính về quản lí đất đai để bao vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Tuy nhiên, bạn cần lưu tâm đến thời hiệu khiếu nại, khởi kiện. Đối với thời hiệu khiếu nại, quy định tại Điều 9 Luật Khiếu nại sửa đổi bổ sung năm 2013 về thời hiệu khiếu nại thì:

“Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.”

Đối với quyết định hành chính từ năm 2003, đến bây giờ thì bạn cần phải có căn cứ chứng minh được trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khiếu nại, hoặc bạn cũng có thể căn cứ vào thời điểm nhận được quyết định hành chính để tính vào thời hiệu khiếu nại. Tương tự như vậy về thời hiệu khởi kiện đối với vụ án hành chính được quy định tại Điều 104 Luật tố tụng hành năm 2010 về thời hiệu khởi kiện

“
1. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà cá nhân, cơ quan, tổ chức được quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án hành chính bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:

a) 01 năm, kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc;

b) 30 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại về quyết định xử lý vụ việc cạnh tranh;

Thứ ba, có phải nộp nghĩa vụ thuế hay không?

Trong trường hợp quyết định hành chính bị hủy thì em bạn không cần phải nộp bất kì một nghĩa vụ thuế nào liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Còn trong trường hợp bà hai đồng ý trả lại mảnh đất cho anh em bạn, theo sự thỏa thuận của các bên, thì bà hai phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, và nộp thuế theo quy định của pháp luật.