Câu hỏi: Kính chào luật sư! Xin luật sư cho tôi hỏi, tôi có ý định mua 1 thửa đất diện tích khoảng 120m2 trong tổng số khoảng 400m2 của chủ hộ, và thửa đất của chủ hộ đã có 150m2 đất ở nhưng chỉ sử dụng hết 50m2, nay chủ hộ đã đồng ý cho tôi 50m2 đất ở và sử dụng lối đi chung. Nhưng khi làm hồ sơ tách thửa thì văn phòng đất đai không đồng ý chuyển 50m2 đất ở đó, chỉ được chuyển sang đất nông nghiệp vì lí do không có lối đi chung (lối đi hiện nay vẫn là lối đi riêng của chủ hộ rộng 2m). Vậy tôi muốn hỏi văn phòng đất đai trả lời vậy có đúng không? có hướng giải quyết nào để tôi có thể tách thửa và được hưởng 50m2 đất ở đó không? Và nếu không được thì tôi cố ý xây dựng trên thửa đất nông nghiệp đó rồi chuyển đổi sang đất ở sau có được không? Xin cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin cung cấp, bạn muốn nhận chuyển nhượng 50m2 đất ở của chủ hộ nhưng văn phòng đăng ký đất đai trả lời đất không có lối đi nên không được tách thửa.

Về trường hợp này, theo Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:
"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Theo đó, khi tách thửa đất cần phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu. Ngoài ra, cần xác định diện tích thửa đất mà bạn muốn nhận chuyển nhượng phải đáp ứng đủ điều kiện chuyển nhượng theo Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Đối với trường hợp bạn xây nhà trên đất nông nghiệp, là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất sẽ bị xử phạt theo Nghị định 91/2020/NĐ-CP. Bạn cần làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở trước khi tiền hành xây dựng nhà ở.

2. Tư vấn về việc ghi nợ và trả nợ tiền sử dụng đất

Câu hỏi: Chào luật sư. Tình hình là nhà tôi đang nằm trên đất ba má cho, nhưng lúc xây nhà thì chưa chia đất nên khi xây nhà thì lô khoảng 42m2 nên khi làm sổ đỏ phải đóng thêm thổ cư cho phần đó. Lúc ấy là năm 2014, do nhà tôi chưa có tiền nên nợ thổ cư khoảng 42 triệu đồng và được nợ trong 5 năm (có ghi trong sổ đỏ). Như vậy tôi không biết liệu lố 2 năm rồi thì khi đóng có phải chịu phạt thêm gì không ạ? Nếu có thì phí phạt được tính như thế nào?  Và tôi muốn hỏi thêm là số tiền mình đóng cho 42m2 đó được gọi chính xác là gì? Số tiền đó được tính như thế nào?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Nghị định 79/2019/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 2. Xử lý chuyển tiếp

1. Hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật từng thời kỳ mà đến trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa thanh toán hết nợ tiền sử dụng đất thì thực hiện như sau:

a) Đối với hộ gia đình, cá nhân đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 3 năm 2016 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận (hoặc theo số tiền ghi trên Giấy chứng nhận đã được xác định theo đúng quy định của pháp luật) đến hết ngày 28 tháng 02 năm 2021. Quy định này không áp dụng đối với số tiền sử dụng đất thanh toán nợ mà hộ gia đình, cá nhân đã nộp vào ngân sách nhà nước.

Kể từ ngày 01 tháng 3 năm 2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán số tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ”.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, gia đình bạn nợ tiền sử dụng đất trước 2016 thì tiếp tục thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến hết 28/2/2021. Kể từ ngày 1/3/2021 trở về sau thì hộ gia đình, cá nhân phải thanh toán tiền sử dụng đất còn nợ theo chính sách và giá đất tại thời điểm trả nợ.

Ngoài ra, pháp luật không quy định tiền chậm trả khi quá hạn thanh toán tiền sử dụng đất đến hết ngày 28/2/2021.Và về giá đất sẽ do UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá.