Câu hỏi: Đất nhận chuyển nhượng từ năm 1960 có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Trên thực tế, có nhiều trường hợp người sử dụng đất không thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khiến quyền là lợi ích hợp pháp của họ bị ảnh hưởng. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn điều kiện công nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Tôi xin chuyên gia tư vấn giúp tôi một việc như sau: Nguyên từ năm 1960 cha mẹ tôi có tạo lập (mua) một mảnh đất khoảng 850m2, tiếp giáp dọc và sử dụng con hẻm giao thông rộng 2,0m dài khoảng 40m. vào năm 1989 cha mẹ tôi có bán một phần đất tiếp giáp con hẻm và có lối đi ra con hẻm này, trong khi bán nhà đất thì hộ dân liền kề (ở cuối con hẻm) xây dựng đoạn tường rào chắn lối đi của các hộ dân mua đất và chiếm dụng luôn một phần con hẻm. Nhằm giải quyết tạm lối đi, lúc này mẹ tôi thỏa thuận tạo một lối đi tạm trên phần đất còn lại của bà, giáp dọc với con hẻm giao thông để cho các hộ dân này cùng gia đình đi ra phần còn lại của con hẻm (trong thời gian gia đình khiếu nại việc xây tường rào, chiếm dụng một phần con hẻm của hộ dân liền kề) với thỏa thuận là: sau khi tường rào trái phép được tháo dỡ, mọi người được sử dụng con hẻm giao thông như nêu trên thì các hộ mua đất của mẹ tôi sẽ hoàn trả lại lối đi tạm mà mẹ tôi đã trưng dụng tạm cho đi (nội dung này được ghi ra và ký tên tại giấy bán nhà ngày 14/3/1989 và được ký xác nhận lại tại Giấy đề nghị xác nhận nguồn gốc và nghĩa vụ hoàn trả ngày 01/01/2015 của các hộ dân đang ở hiện nay). Đến nay đoạn tường rào trái phép đã tháo dỡ, các hộ dân được sử dụng con hẻm giao thông như những năm trước 1989; Lối đi tạm có điều kiện mà mẹ tôi thỏa thuận cùng các hộ mua nhà năm 1989 nêu trên nay là thửa 291 tờ bản đồ số 9 đo đạc chỉnh lý năm 2004 chưa xác định chủ sở hữu. Vậy tôi xin hỏi: - Nay mẹ tôi làm thủ tục đăng ký QSDĐ cho phần đất này có được không? hoặc mẹ tôi có quyền cho tặng các con của bà phần đất này để hợp vào các thửa đất liền kề được không? - Ông chủ tịch phường cho rằng các loại văn bản, tài liệu giấy tờ xác định nguồn gốc đất của mẹ tôi năm 1989 (có xác nhận ký tên, đóng dấu của UBND phường) là không có giá trị pháp luật và phần đất này, lúc thì cho là đất giao thông do UBND phường quản lý, lúc thì cho là lối đi chung với các hộ dân mua đất mẹ tôi năm 1989 và còn cho rằng đất đã cho mượn thì theo Luật là không đòi lại được. sau này, tháng 04/2020 chủ tịch phường lại ra Thông báo kết luận phần đất này là đất giao thông do nhà nước quản lý mà không thấy có căn cứ nào cho thấy đây là đất giao thông. Thông báo của chủ tịch phường như vậy là đúng quy định của pháp luật không? tôi phải giải quyết vấn đề này như thế nào: khiếu nại hay tố cáo đến cấp huyện hay khởi kiện? (Các loại giấy tờ về nguồn gốc nhà đất gồm: Bản vẽ đo đạc hiện trạng nhà đất do UBND phường đo đạc xác nhận ngày 18/3/1989 trong đó thể hiện rỏ phần đất đã bán và phần đất còn lại, trong đó có cả phần đất mẹ tôi tạo lối đi tạm nêu trên; giấy xác nhận chủ sở hữu nhà đất của phần đất bán năm 1989 có xác nhận của chính quyền địa phương năm 1988 và một loại giấy tờ chứng nhận sở hữu đất trước năm 1975 nhưng năm 1989 UBND phường đã thu lại khi ký xác nhận chủ sở hữu nhà đất và làm căn cứ khi đo vẽ hiện trạng nhà và đất năm 1989 nhưng không trả lại). Cảm ơn chuyên gia đã giúp đỡ!

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, năm 1960 cha mẹ anh/chị có mua một mảnh đất 850m2, đến năm 1989 cha mẹ bán có bán một phần đất đó nhưng do con hẻm tiếp giáp phần đất đã bị hộ dân liền kề chiếm dụng nên mẹ anh/chị đã thỏa thuận tạo một lối đi tạm trên phần đất còn lại. Tuy nhiên, khi gia đình anh/chị muốn làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất với lối đi tạm mà mẹ anh/chị đã dành ra đó thì chủ tịch phường thông báo rằng đây là đất giao thông do Nhà nước quản lý. Trong trường hợp này anh/chị có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân Phường đưa ra căn cứ chứng minh rằng đây là đất giao thông do Nhà nước quản lý:

Trường hợp 1: Ủy ban nhân dân Phường không có căn cứ chứng minh đây là đất giao thông do Nhà nước quản lý

Trong trường hợp này, anh/chị có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo căn cứ tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013.

Thông tin anh/chị cung cấp cho thấy có giấy tờ về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cha mẹ anh/chị từ năm 1960 và các giấy tờ như bản vẽ đo đạc hiện trạng nhà đất do Ủy ban nhân dân Phường đo đạc xác nhận ngày 18/3/1989, giấy xác nhận chủ sở hữu nhà đất của phần đất bán năm 1989 có xác nhận của địa phương năm 1988 và giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất trước năm 1975, tuy nhiên những giấy tờ này đã bị Ủy ban nhân dân Phường thu lại năm 1989 nên anh/chị có thể làm thủ tục xin trích lục hồ sơ địa chính của thửa đất để có căn cứ thêm về những thông tin này.

Trường hợp anh/chị có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…”

Trường hợp anh/chị không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo căn cứ tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Theo đó, nếu phần đất được sử dụng làm lối đi tạm đó thuộc một trong hai trường hợp được quy định nêu trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Ủy ban nhân dân Phường có căn cứ chứng minh đây là phần đất giao thông do Nhà nước quản lý

Trong trường hợp này, hành vi sử dụng đất do Nhà nước quản lý là hành vi bị cấm. Việc sử dụng đất do Nhà nước quản lý có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“

Điều 14. Lấn, chiếm đất

…

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

…

4. Trường hợp lấn, chiếm đất phi nông nghiệp, trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

d) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 200.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng nếu diện tích đất lấn, chiếm từ 01 héc ta trở lên.

5. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp (trừ trường hợp quy định tại khoản 6 Điều này) tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với loại đất tương ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này và mức phạt tối đa không quá 500.000.000 đồng đối với cá nhân, không quá 1.000.000.000 đồng đối với tổ chức.

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

”

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.