Câu hỏi: Mua đất ruộng đã xây nhà nhưng không thể sang tên xử lý thế nào?

Trả lời: có cất nhà sẵn trên miếng đất đó tại đường N, TPCT. Bên bán chuẩn bị đi nước ngoài nên bán lại cho vợ chồng em với giá giá là 950 triệu. Sau khi hoàn thành hợp đồng mua bán có chữ ký, dấu lăn tay của vợ chồng em và bên bán và giao đủ tiền cho bên bán thì vợ chồng em đi nộp thủ tục sang tên ở phòng tài nguyên môi trừng TP Cần Thơ nhưng không thể sang tên được vì đây là đất ruộng mà có xây nhà trên đó. Phòng tài nguyên sau đó trả hồ sơ lại cho vợ chồng em và bảo đợi khi nào có những những thay đổi mới về luật và sang tên được thì nộp lại, hoặc đợi khi nào nhà nước cho lên thổ cư thì lên rồi sau đó sang tên. Giờ em có những vấn đề cần CÔNG TY LUẬT TNHH MINH GIA như sau: 1. Vậy giờ vợ chồng em vẫn ở đó bình thường đúng không? Bên bán có còn trách nhiệm gì đối với miếng đất và nhà xây trên miếng đất mà họ bán cho em không? 2. Như trên em có trình bày bì bên bán sẽ đi nước ngoài, không còn ở Việt Nam nữa, sau này nếu nhà nước có giải tỏa hoặc đền bù gì thì có cần bên bán ký tên nữa không? 3. Nếu nhà nước cho lên thổ cư thì có cần bên bán ký tên không? nếu có mình có thể làm giấy ủy quyền từ bên bán cho vợ chồng em ngay bay giờ để sau này có lên thổ cư cũng không không cần bên bán ký tên nữa không? Rất mong nhận được tư vấn từ quý công ty. Thân chào và cảm ơn !!!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Đất của bạn đã mua là đất nông nghiệp không phải là đất thổ cư nên bạn không ở đó được. Để được ở trên mảnh đất đó thì bạn phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”

Khi hai bên đã hoàn thành hợp đồng mua bán có chữ kí, dấu lăn tay của vợ chồng bạn và bên bán thì quyền sử dụng đất này vẫn chưa thuộc về bạn căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 168 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 168.

Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản

1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”

Do đó, việc mua bán được coi là hoàn tất khi bạn được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bên bán vẫn có trách nhiệm đối với bạn. Để hoàn tất việc mua bán và sang tên thì bạn phải phá hủy căn nhà đã xây trên đó để được làm thủ tục mua bán đất nông nghiệp.

Nếu bạn không muốn phá hủy căn nhà và muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn và bên bán sẽ tiến hành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, đồng thời tiến hành thủ tục đăng kí biến động quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Sau khi đã hoàn tất thủ tục nêu trên rồi thì mảnh đất này hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bạn, bên mua không còn quyền gì nữa nên việc bên mua ra nước ngoài rồi sau đó bạn được giải tỏa đền bù thì không cần chữ kí của bên bán.

Do đó, trong trường hợp này, bạn nên yêu cầu bên bán làm hợp đồng ủy quyền (có công chứng) về việc chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất cho 1 bên thứ 3 (có thể là bố, mẹ, anh chị em với bên bán). Sau khi, vợ chồng bên bán ra nước ngoài thì gia đình bạn có thể làm mọi thủ tục giao dịch với bên thứ 3 kia và không bắt buộc phải thông qua bên bán trực tiếp nữa. Việc này sẽ thuận lợi trong các giao dịch liên quan sau này. Về quy trình trong trường này bạn phải làm những thủ tục sau:

- Thứ nhất,

yêu cầu bên bán làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

- Thứ hai,

giao kết lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng hoặc chứng thực.

- Thứ ba,

làm thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

TRÂN TRỌNG!

CV. BÙI THẢO – CÔNG TY LUẬT MINH GIA