Câu hỏi: Luật sư tư vấn về: năm 1996 gia đình em có viết giấy tay chuyển nhượng 1000m2 đất sản xuất nông nghiệp cho Ông A người cùng xóm; với nội dung là: tôi đồng ý chuyển nhượng cho ông A 1000m2 thời hạn sử dụng 20 năm, sau 20 năm trả lại cho nhà nước.

Luật sư tư vấn về:
kính gửi; Luât sư Minh Gia;.nhờ Luât sư tư vấn cho gia đình em một việc như sau:năm 1996 gia đình em có viết giấy tay chuyển nhượng 1000m2 đất sản xuất nông nghiệp cho Ông A người cùng xóm; với nội dung là: tôi đồng ý chuyền nhượng cho ông A 1000m2 thoi hạn sử dụng 20 năm, sau 20 năm trả lại cho nhà nước. (theo nghị đinh 64 là nhà nước giao đất 20 năm)-nhưng đến năm 2016 là đủ 20 năm nhà nước không thu hôi đất, như vậy gia đình em đã làm đơn khởi kiện ông A và buộc ông A trả số diện tích đó lại, khi tòa án sơ thẩm huyện sơn hòa xét xử thì gia đình em thua kiện?-trong khi đó sổ đỏ của diện tích đó gia đình em đang giữ.-còn ông A thi chỉ có duy nhất một tờ giấy viết tay chuyển nhượng của gia đình em và không có công chứng gì cả, trong khi giấy chuyển nhượng đó không có một ai trong gia đình em ký vào đó.vậy kính nhờ luật sư tư vấn cho gia đình em, (em đã làm đơn kháng cáo gửi tòa phúc thẩm tỉnh  rôi). theo nội dung em noi trên gia đình em bây giờ phải làm gi? rat mong luật sư giúp đỡ và tư vấn. em đại diện gia đình xin chân thành cám ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo điều 117, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Luật đất đai năm 1993 không quy định rõ ràng về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ vào trường hợp của gia đình mình thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Hai bên cũng đã tiến hành giao đất và thực hiện các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng, do đó, hợp đồng này vẫn có hiệu lực dù không có chữ kí của bên gia đình bạn.

Gia đình ông A đã sử dụng đất ổn định, lâu dài mảnh đất này đã được 20 năm. Ông A có đủ điều kiện để được xin cấp giấy CNQSDĐ đối với mảnh đất này theo quy định tại Điều 99, Bộ luật đất đai năm 2013:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

… c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”

Như vậy, chủ sở hữu hiện tại của mảnh đất này là ông A.

Thứ hai, về thời hạn sử dụng đất. Theo khoản 3, Điều 210 Luật đất đai năm 2013 quy định:

"3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có như cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013."

Như vậy, đối với mảnh đất này, nếu gia đình ông A có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126:
“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”
Theo đó, thời gian được gia hạn thêm quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Về trình tự, thủ tục gia hạn khi hết thời hạn sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhận được quy định tại Điều 74, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“ 2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy đổi với mảnh đất này, gia đình ông A đương nhiên được gia hạn thời gian sử dụng đất mà không cần làm thủ tục điều chỉnh thời gian gia hạn.

Vậy việc tòa án sơ thẩm xét xử như vậy là đúng theo quy định của pháp luật. Gia đình bạn nên rút đơn phúc thẩm để tránh lãng phí tiền bạc và thời gian.