Câu hỏi: Trường hợp không thực hiện hợp đồng thì có bị phạt cọc không?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Nhưng bên A thì gây khó dễ và đưa ra đề xuất: Phải làm giấy đồng sở hữu lô đất, rồi viết tay thêm một bản khác quy định phần đất nào của bên A, phần nào của bên B hoặc phải đền tiền cọc theo luật dân sự (tức một khoảng tương đương XX triệu). Đến đây gia đình tôi rất khó xử:Bán đất thì chỉ có tách thửa chứ sao lại đứng tên đồng sở hữu. Đâu phải gia đình chúng tôi lật lọng không bán đâu mà phải đền cọc? Nhờ phía công ty tư vấn giúp trường hợp của gia đình chúng tôi. Và nếu trong trường hợp xấu nhất dẫn đến kiện tụng thì chúng tôi thì tòa án sẽ phân xử thế nào?

Trả lời tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty tư vấn như sau:

Do phần đất của bên B nằm trong diện quy hoạch của thành phố nên căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 có quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên, do bạn không nói rõ trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng có kế hoạch sử dụng đất, có quyết định thu hồi chưa nên nếu đất nằm trong diện quy hoạch mà chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật và trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về việc đồng sử hữu đất, Luật không cấm thực hiện giao dịch này và việc nhiều người đứng tên chung trên một giấy chủ quyền là hoàn toàn hợp pháp. Đây là một dạng sở hữu chung theo phần đã được Bộ luật dân sự quy định, không phụ thuộc vào việc có thủ tục hướng dẫn thực hiện hay không.

Trường hợp của bạn đã thỏa thuận và nhận đặt cọc của bên A nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng mua bán đất giữa 2 bên nên căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác

.”.

Trong trường hợp này, mục đích của hợp đồng đặt cọc giữa bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc là nhằm giao kết hợp đồng nhưng bên nhận cọc là bên làm cho hợp đồng không được giao kết thì phải chịu phạt cọc theo Khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015. Như vậy, phía bên mua đất vẫn có phương án để được đồng sở hữu, tức vẫn có thể thực hiện hợp đồng mua bán mà bên gia đình bán đất vẫn từ chối thực hiện thì có thể bị phạt cọc theo quy định. Hợp đồng đặt cọc trong trường hợp này không vô hiệu nhưng do mục đích của hợp đồng không đạt được nên nếu trong hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về việc bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận về số tiền phạt cọc thì chủ đất phải trả lại tiền cọc và chịu tiền phạt cọc tương ứng với số tiền đã đặt cọc.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

CV tư vấn: Dương Thị Thảo - Luật Minh Gia