Câu hỏi: Vào năm 1994 mẹ tôi có mua một miếng đất của cậu tôi với diện tích là 1,7 ha với giá 4 chỉ vàng và có làm giấy tờ tay và có người làm chứng ký tên vào đó. Vậy việc mua bán này có hợp pháp không?

Xin chào luật sư. Tôi xin trình bày như sau: Vào năm 1994 mẹ tôi có mua một miếng đất của cậu tôi với diện tích là 1,7 ha với giá 4 chỉ vàng và có làm giấy tờ tay và có người làm chứng ký tên vào đó. Lúc ấy gia đình vợ chồng của cậu tôi đã ly hôn, miếng đất đó thuộc sở hữu của cậu tôi. Nhưng vì lúc đó cậu tôi chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên mẹ tôi cũng chưa thể sang tên qua cho bà. Sau này khi cậu tôi mất thì người con trai ông ấy đứng tên giấy chứng nhận phần đất đó. Bây giờ khi mẹ tôi yêu cầu người con trai đó sang tên qua cho bà thì người con trai ông ấy không chịu sang tên với lý do cậu ta nói lúc trước bán quá rẻ và cho rằng cha cậu ta thường say xỉn nên không chính xác lúc ký, và có ý định hoàn lại 4 chỉ để lấy lại đất nhưng gia đình tôi không chịu vì đã sinh sống và bỏ nhiều công sức cải tạo vào đó. Vậy tôi xin hỏi luật sư: -Gia đình tôi có thể kiện cậu ta để lấy lại đất không? -Tôi có cơ hội thắng kiện cao không? -Tôi cần chuẩn bị những gì khi tôi khởi kiện? Thêm nữa khi trong giấy tay có ghi: mẹ tôi trả lúc đó trước 2 chỉ rưỡi vàng, còn 1 chỉ rưỡi đến mùa đông xuân năm đó sẽ trả nốt và sự thật là mẹ tôi trả rồi nhưng do tin tưởng nên không có người chứng kiến củng như không làm giấy. Vậy xin hỏi luật sư là tôi có phải trả thêm 1 chỉ rưỡi đó nữa không và nếu trả thì trả theo giá trị vàng vào 1994 hay bây giờ? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
, về mặt nguyên tắc theo quy định của Luật đất đai 1993 trực tiếp điều chỉnh giao dịch xác lập vào năm 1994: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thỏa thuận chuyển nhượng 1,7 ha đất giữa cậu và mẹ bạn chỉ được lập bằng giấy viết tay, không có công chứng chứng thực, không làm thủ tục và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai. Hơn nữa, khi làm giấy viết tay, cậu của bạn còn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy giao dịch dân sự này đã vô hiệu.

Thứ hai
, căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 131.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Hợp đồng mua bán đất vô hiệu, sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Hậu quả đối với các giao dịch vô hiệu là các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Mẹ bạn có thể yêu cầu cháu mình (con của cậu bạn) hoàn trả lại 4 chỉ vàng, đồng thời người cháu đó vẫn được quyền sử dụng đối với mảnh đất đó.