Câu hỏi: Kính gửi văn phòng luật Minh Gia! Gia đình tôi có khai hoang một mảnh đất khoảng 300 mét vuông cạnh nhà ở từ năm 2006, nhà này đã có sổ hồng rồi. Gia đình tôi có đóng tiền sản lượng hàng năm cho UBND xã trong 3 năm đầu nhưng sau đó đi đóng thì xã không nhận nữa. Từ đó đến nay(5/2018) gia đình tôi vẫn canh tác bình thường không có tranh chấp với ai. Diện tích này gia đình tôi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giờ xã muốn thu hồi diện tích đó chưa biết để phục vụ mục đích gì. Vậy kính mong văn phòng luật tư vấn giúp gia đình tôi có được đền bù khi UBND xã thu hồi hay không. Nếu có thì được đền bù như thế nào, thủ tục để được đền bù ra sao.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 66 – Luật Đất đai 2013 có quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất
.

Như vậy, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp Tỉnh và UBND cấp Huyện, UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất. Bạn có thể làm việc lại với UBND xã để xác minh cụ thể trường hợp này UBND xã muốn thực hiện vấn đề gì với lô đất gia đình bạn đang sử dụng.

Tuy nhiên, chúng tôi xin phân tích một số quy định pháp luật liên quan đến vấn đề thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để bạn có thể nắm rõ hơn vấn đề.

Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng tại Điều 75 như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo đó gia đình bạn tuy không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có thể vẫn được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi nếu đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn khai hoang mảnh đất này từ năm 2006, trong quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 101 – Luật Đất đai 2013 có quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014, do vậy nếu khai hoang đất trước thời gian này và sử dụng ổn định lâu dài thì gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do gia đình bạn trực tiếp sử dụng đất từ năm 2006 nên sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều luật này. Nếu không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn sẽ không thuộc đối tượng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Điều 75 – Luật Đất đai 2013.

Nếu không được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 75 - Luật Đất đai 2013, bạn có thể xem xét các trường hợp tuy không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại hoặc các khoản hỗ trợ về tài sản liên quan đến việc sử dụng đất tương ứng.

---

2. Đền bù đất khai hoang khi không được công nhận quyền sử dụng?

Câu hỏi:

Năm 1990 tại địa phương tôi có một nhánh sông cụt giáp bờ đê ngăn mặm của nhà nước và xung quanh là đất trống bỏ hoang vu (sông không còn tác dụng tưới tiêu không còn tác dụng giao thông vận tải nên tôi đã đắp lại ngăn mặm cải tạo, san lấp, tạo thành ao nuôi trồng hải sản và xung quanh làm lúa mầu, được chính quyền địa phương cấp quyết định giao đất lâu dài năm 1996. Năm 2010 khi nhà nước có chủ trương đo đạc lại đất , gia đình tôi có làm đơn xác nhận tự khai hoang năm 1990 để được làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất . được thôn, ban địa chính xã, chủ tịch xã phê duyệt và đóng dấu. Trong suốt quá trình sử dụng đất gia đình tôi không có tranh chấp với tập thể hay cá nhân nào, giao nộp thuế hàng năm đầy đủ. Nay khu vực làm kinh tế của gia đình tôi nằm trong dự án. Ban giải phóng mặt bằng huyện tỉnh gia và UBND xã X không công nhận đất của gia đình tôi .Vì họ cho đó là khúc sông. Mà qui vào đất công. Giá trị bồi thường thu về ngân sách xã bây giờ tôi phải làm sao xin luật sư giúp tôi xin cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Luật Đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất tại Khoản 1,  Điều 75 như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thêm vào đó, Tại
Điều 101 Luật này cũng quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn được chính quyền địa phương cấp quyết định giao đất lâu dài năm 1996 và có đơn xác định tự khai hoang, từ khi khai hoang sử dụng đến này không có tranh chấp gì. Vì vậy, gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 – Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, khi UBND Huyện và ban giải phóng mặt bằng nói mảnh đất nhà bạn là đất khai hoang và không đồng ý bồi thường đất cho gia đình bạn.

Như vậy, với trường hợp nhà bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất này vẫn phải thực hiện bồi thường.

Tuy nhiên, khi phía bên UBND Huyện cho rằng phần đất này là đất công và không tiến hành bồi thường cho gia đình bạn thì bạn có thể yêu cầu bên UBND Huyện đưa ra căn cứ để chứng minh diện tích đất này thuộc vào đất công.

Để xác định một diện tích đất là đất khai hoang hay đất công thì còn tùy thuộc vào các tài liệu có liên quan như bản đồ địa chính qua các thời kỳ, xác nhận của đại diện chính quyền qua các thời kỳ và các tài liệu liên quan khác…

Việc xác định đất được coi là đất công phải được thể hiện tại văn bản có thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính. Do vậy, bạn cần yêu cầu phía UBND Huyện kiểm tra lại xem có căn cứ nào xác định là đất công hay không và nếu có thì đề nghị UBND Huyện trả lời vấn đề này bằng văn bản, có căn cứ rõ ràng.

Bạn có thể cung cấp thêm thông tin về quá trình sử dụng đất của gia đình bạn, cũng như quyết định giao đất lâu dài được chính quyền địa phương cấp năm 1996, đơn xác nhận tự khai hoang đất được UBND xã phê duyệt cùng với chứng từ chứng minh thực hiện nghĩa vụ về thuế đất,… để chứng minh vấn đề gia đình bạn tự khai hoang đất, có sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp để yêu cầu phía chính quyền địa phương công nhận bạn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích đất này và yêu cầu bồi thường về đất nếu Nhà nước thực hiện thu hồi.