Câu hỏi: Khi tiến hành giao kết hợp đồng mua bán đất đai, diện tích đất là một vấn đề được nhiều người quan tâm. Trong thực tế, có một số trường hợp diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chênh lệch so với diện tích thực tế. Vì vậy, câu hỏi đặt ra là hướng giải quyết nào để có thể đảm bảo tối đa quyền và lợi ích của các bên.

1. Luật sư tư vấn quy định về diện tích đất:

Diện tích đất là yếu tố quan trọng để xác định cụ thể đối tượng mua bán và giá trị cần phải thanh toán theo hợp đồng. Vấn đề diện tích đất bị chênh lệch so với thực tế có thể do nhiều nguyên nhân, và phổ biến nhất là do sự thay đổi phương thức đo đạc. Trên thực tế, sự chênh lệch này dẫn đến hậu quả phát sinh các vấn đề tranh chấp phức tạp. Đồng thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.

Vì vậy, nếu bạn chưa có đủ kiến thức pháp lý về vấn đề nói trên, bạn có thể liên hệ tới Luật Minh Gia thông qua các hình thức như sau:

- Gọi điện thoại tới số tổng đài
1900.6169

- Gửi tới địa chị mail:
luatsu@luatminhgia.vn

- Tư vấn trực tiếp tại văn phòng:
Số 218 đường Hoàng Ngân (Dãy sau), Trung Hòa, Cầu Giấy, TP Hà Nội

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây của chúng tôi về trường hợp
diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất trong giấy tờ mua bán.

2. Luật sư tư vấn về trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn diện tích đất trong giấy tờ mua bán:

Nội dung tư vấn:
Tôi có mua đất ruộng với diện tích là 3.000 m2. Tất cả các giấy tờ trong mua bán đều ghi diện tích là 3.000 m2. Đến lúc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được cơ quan chức năng đến đo đạc thì xác định diện tích 3.185 m2 (nhiều hơn diện tích mua lúc ban đầu). Theo quy định, tôi có phải trả thêm tiền cho bên bán với diện tích đất dư đó hay không? (Bên bán có yêu cầu trả thêm phần diện tích đất dư đó).

Trả lời: Căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 về Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định cụ thể như sau:

“... 5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đất chuyển nhượng ghi nhận trên tất cả các giấy tờ mua bán đều là 3000m2. Và ngay ban đầu khi giao kết hợp đồng này thì các bên đã thỏa thuận mua bán với 3000m2 đất. Do đó, nếu không có thỏa thuận khác thì bạn chỉ có nghĩa vụ thanh toán tiền tương ứng với giá trị của 3000m2 như đã giao kết. Đối với diện tích đất thực tế phát sinh sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nếu đủ điều kiện để công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp thì sẽ được xác lập cho bạn. Bạn không có nghĩa vụ phải trả thêm tiền cho bên bán đối với diện tích đất thực tế phát sinh này.

Tuy nhiên, để được công nhận diện tích đất thực tế phát sinh trên thì diện tích đất này phải đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật. Và nếu được công nhận thì tùy từng trường hợp, có thể bạn sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.