phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Thưa luật sư, xin tư vấn dùm tôi trường hợp sau thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Ngày 12/6/201x, tôi đến tại UBND nơi tôi đang ở để nộp hồ sơ gộp 3 thủ tục gồm tách 1 thửa đất CLN từ đất ông A; chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đó sang tên tôi; và tôi chuyển mục đích thửa đất đó sang đất ở với diện tích là 142,1m2. Ngày 17/7/201x, UBND nơi tôi đang ở ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên tôi,

Đồng thời trong ngày cũng ký quyết định cho phép chuyển mục đích với thửa đất tôi nêu trên.Ngày 18/7/201x, Văn phòng đăng ký sử dụng đất chuyển phiếu chuyển thông tin tài chính xác định tiền sử dụng đất đối với trường hợp chuyển mục đích của tôi qua chi cục thuế. Sau đó, tôi nhận được thông báo thuế với số tiền chuyển mục đích là tổng giá trị chênh lệch giá 2 loại đất, cụ thể là 142,1m*(250.000-70.000)=25.578.000 đ.
Đến tháng 9/2014, trong phần đất còn lại của mình, ông A gửi hồ sơ chuyển mục đích 150m2,và được tính tiền sử dụng đất là 50% tổng giá trị chênh lệch 2 loại đất, với lý do đất ông A là đất có nguồn gốc vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở.
Vậy theo nghị định 45/2014/NĐ-CP ban hành ngày 15/5/2014, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014, tại điểm a, khoản 2, điều 5, thì trường hợp chuyển mục đích của tôi cũng được giảm 50%.
Nhưng khi liên hệ với cơ quan chức năng, tôi lại bị từ chối giảm 50%, với lý do, theo điều 17, thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014, có hiệu lực từ 1/8/2014, hồ sơ của tôi nộp trước ngày 1/7/2014 nên không được áp dụng chính sách mới.Cho tôi hỏi cơ quan chức năng trả lời như vậy là đúng hay sai? Vì theo quan điểm của tôi, điều 17, thông tư 76 có nêu rõ "xử lý chuyển tiếp một số vấn đề phát sinh khi thông tư có hiệu lực thi hành", mà hồ sơ của tôi đã giải quyết xong hoàn toàn trước ngày 1/8/2014 (ngày hiệu lực của thông tư 76).

Tiền sử dụng đất?

Trả lời: d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này".

Trân trọng!
Luật gia: Việt Dũng -
Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Ngăn cản hàng xóm xây dựng vì lý do đất tranh chấp được không?

Trả lời: Hỏi:

Gia đình ông Nguyễn Văn Thảo hiện nay đang có tranh chấp ranh đất với gia đình tôi và bà Lâm Bạch Thủy. Nay gia đình tôi đã thõa thuận và xin phép ông Nguyễn Văn Thảo cho nhà tôi xây dựng nhà tắm và nhà vệ sinh (không phải ngay ranh đất đang tranh chấp), và ông Nguyễn Văn Thảo đã đồng ý.

Vậy cho tôi hỏi bà Lâm Bạch Thủy ngăn cản không cho gia đình tôi xây dựng vì lý do đất đang tranh chấp. Nhưng đất của gia đình tôi và bà Lâm Bạch Thủy không có giáp ranh với nhau. Như vậy bà Lâm Bạch Thủy đúng hay sai?

XIn luật sư sớm tư vấn dùm tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Ngăn cản hàng xóm xây dựng vì lý do đất tranh chấp được không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, vì bạn không nói rõ vị trí 3 mảnh đất nên rất khó trong việc xác định ranh đất. Chúng tôi có thể hiểu rằng gia đình bạn xây dựng công trình phụ vẫn trên cùng một ranh đất tranh chấp nhưng xây tại vị trí khác vị trí tranh chấp với bà Thủy và ông Thảo.

Vì vậy, khi bà Thủy ngăn cản việc gia đình bạn xây nhà trên vị trí đất này hoàn toàn là hợp lý. Bởi lẽ tuy rằng vị trí xây dựng không nằm trên điểm tranh chấp giữa 3 nhà nhưng vẫn thuộc ranh đất hiện đang tranh chấp.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ không cấp phép xây dựng cho những công trình xây dựng trên đất tranh chấp. Nếu gia đình bạn cố tình xây dựng trên đó thì sẽ không được coi là bất hợp pháp. Căn cứ:

Điều 89 – Luật xây dựng 2014. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Ngăn cản hàng xóm xây dựng vì lý do đất tranh chấp được không?

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Luật gia Đào Quang Vinh -  Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Gia đình tôi đang xin cấp sổ đỏ.xung quanh tất cả các gia đình đã đồng ý hết,chỉ còn 1 nhà có ranh giới chung khoảng 15m do có xích mích nên ngưởi ta không ký cho.Như vậy tôi mong nhận được tư vấn của các luật sư nên làm gì, và phải làm như thế nào để không cần chữ ký của nhà này mà có đủ điều kiện để nhà tôi được cấp sổ đỏ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi về Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về  Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, thì:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, hoặc đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, nếu mảnh đất của gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn sẽ được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) trong thời hạn luật định.

Việc ký xác nhận của các hộ lân cận chỉ là một trong những cách thức để UBND xã xác định người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Vậy nên việc người hàng xóm do xích mích với gia đình bạn mà không kí xác nhận sẽ không ảnh hưởng đến việc bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trưởng hợp này, bạn có thể làm đơn giải trình sự việc, gửi chính quyền để được xem xét giải quyết.
Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Xin Luật Sư tư vấn cho em về vấn đề sau: Nhà em có 2 sào rưỡi đất ao có sổ đỏ, giờ vùng đất đó bên UBND Xã thu hồi để làm quy hoạch đất thổ cư nên buộc gia đình em phải trả lại phần đất ao đó. Vậy gia đình em được đền bù cụ thể như thế nào? và bao nhiêu? Theo Luật Sư gia đình em nên đề nghị mức thế nào thì hợp lý? Chân thành cám ơn Luật Sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi thắc mắc về Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Như bạn đã nói, 2,5 sào đất ao của nhà bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vậy nên khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế… thì gia đình bạn sẽ được Nhà nước bồi thường về phần diện tích đất bị thu hồi.

Vấn đề này được cụ thể tại Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định về Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;…”

Như vậy, đối với phần đất bị thu hồi thì gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất và các chi phí đầu tư vào đất cũng như chi phí đầu tư vào đất còn lại

Cụ thể, theo quy định tại Điều 3 Nghị Định 47/2014 NĐ-CP thì chi phí đầu tư vào đất sẽ gồm các loại chi phí sau:

- Chi phí san lấp mặt bằng;

- Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

- Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

- Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Ở đây những thông tin bạn đưa ra còn quá chung chung, không cụ thể, Bạn không nói rõ là bạn đang ở vùng nào, vì mỗi vùng có cách quy đổi từ đơn vị “sào” bằng “km2” là khác nhau.

Mặt khác bảng giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do UBND tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội ở từng địa phương và quy hoạnh đã được phê duyệt.
Câu hỏi: Hỏi: Gia đình tôi có một số diện tích đất sản xuất nông nghiệp được Nhà nước giao sử dụng theo Nghị dịnh số 64/NĐ-CP. Nay gia đình tôi muốn hiến tặng cho diện tích đó cho một cơ sở tôn giáo làm sân vận động có được không? Nếu được thì trình tự thủ tục như thế nào?

Trả lời: Thứ nhất,
theo quy định tại khoản 2 điều 3 Nghị Đinh số 64-Cp thì:
“Người được giao đất phải sử dụng đất đúng mục đích trong thời hạn được giao; phải bảo vệ, cải tạo, bồi bổ và sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý để tăng khả năng sinh lợi của đất; phải chấp hành đúng pháp luật đất đai.”

Bên cạnh đó theo quy định tại khoản 3, Điều 38 luật đất đai 2013 về thu hồi đất thì đất được Nhà nước giao cho bạn sẽ bị thu hồi nếu:
“Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả”

Do đó, đất được giao cho gia đình bạn là đất để sản xuất nông nghiệp nên bạn chỉ có thể dùng vào việc sản xuất nông nghiệp mà không thể tặng cho tổ chức nào khác để sử dụng làm sân vận động vì việc chuyển mục đích sử dụng đất không được pháp luật cho phép. Vì vậy bạn thể tặng cho cơ sở tôn giáo để làm sân vận động thì việc sử dụng đất của cơ sở tôn giáo là không đúng với mục đích sử dụng đất đã cấp.

Tuy nhiên, cơ sở tôn giáo trên đây sau khi nhận tặng cho có thể thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải đáp ứng điều kiên để chuyển mục đích sử dụng đất và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trình tự và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 69 NĐ 43/2014/NĐ-CP:

"1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.”
Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất 90m2 ký với hợp tác xã thời gian sử dụng là 50 năm hay còn gọi là đất dịch vụ, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng là xây nhà kiên cố và làm sổ đỏ đứng tên tôi. Mong muốn của tôi có thực hiện được ko nếu thực hiện được cần làm những thủ tục gì? Cảm ơn luật sư mong ls trả lời theo địa chỉ email này.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất được khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định sau đây:

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Nếu trường hợp của bạn thuộc một trong các trường hợp trên đây thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nếu trường hợp của bạn không thuộc các trường hợp trên đây thì bạn cần phải đăng ký đất đai theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013:

“Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất”.

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
Câu hỏi: Chào anh (chị) luật sư, Em có mua mảnh đất nhưng đang có vướng mắc về chuyển nhượng nhờ anh (chị) tư vấn giúp thủ tục, cụ thể như sau: Em mua đất của 1 anh nhưng anh này lại ở trong miền nam (em ở ngoài bắc), miếng đất này của mẹ anh ấy để cho anh ấy nhưng lại không có di chúc. Hiện tại bố mẹ anh ấy đều đã chết.

Tất cả anh em trong gia đình anh ấy đều thống nhất chia cho anh ấy mảnh đất này và anh ấy có toàn quyền với mảnh đất. anh ấy đã nhờ anh em ở nhà bán hộ miếng đất này và em đã mua. Hiện tại sổ đỏ của mảnh đất vẫn để tên mẹ anh ấy chứ chưa sang tên cho anh ấy. Vậy khi em mua miếng đất này thủ tục sang tên cho em như thế nào ạ. Em cảm ơn anh (chị)!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày thì bố mẹ người bán trước khi chết không để lại di chúc nên tài sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật, vì vậy người chủ mảnh đất này cần có giấy từ chối nhận di sản thừa kế của anh chị em trong gia đình người đó. Khi đó tài sản thừa kế sẽ được chia hợp pháp cho người bán này.

Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai

Thủ tục sang tên mảnh đất đó như sau:

+) Tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng

+) Làm thủ tục khai tử cho người đã mất tại Tư pháp xã (phường, thị trấn)

+) Đơn đề nghị đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất (theo mẫu)

+) Biên bản từ chối nhận di sản thừa kế từ các thành viên khác trong gia đình

+) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+) Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu, CMND

+) Sau đó đem sổ đỏ, bản sao giấy Chứng tử, Biên bản từ chối nhận di sản thừa kế, bản phô tô sổ hộ khẩu và CMND của mình đến UBND xã (phường, thị trấn) làm thủ tục sang tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Câu hỏi: Luật sư cho hỏi. Tôi có 1 ngôi nhà cấp 4 tổng diện tích 32m ở ổn định từ năm 2005 đến nay, có xác nhận nhà ở, có biên lai truy thu thuế từ năm 2000 - 2011, nhưng do điều kiện kinh tế khó khăn nên tôi chưa làm được chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay do ngôi nhà xuống cấp nên gia đình tôi muốn sữa chữa lại để sinh sống.

Tôi làm đơn xin sữa chữa nhà ở trình lên UBND phường thì phường trả lời đất tôi đang ở thuộc sở xây dựng quản lý nên phường không có thẩm quyền cấp phép, do vậy Luật sư cho tôi hỏi trường hợp của tôi có thể xin được cấp phép sữa chữa nhà ở hay không và thủ tục tôi phải thực hiện như thế nào ạ. Xin cảm ơn.

Trả lời: Chào anh/chị! Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 96 Luât xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường họp sửa chữa, cải tạo công trình như sau:

''1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.''

Theo đó, nếu như công trình của anh/chị không thuộc trường hợp miễn giấy phép thì vẫn phải nộp hồ sơ xin phép, các trường hợp miễn giấy phép đó chính là:

- Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

- Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

Đối chiếu với quy định trên nếu như anh.chị không thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì phải nộp hồ sơ nêu trên đến UBND hoặc Sở xây dựng (nếu Sở xây dựng đang quản lý) để xin giấy phép phù hợp.
Câu hỏi: Chào các quý luật sư, gia đình tôi mua mảnh đất cá thể của ông Giá đã được 18 năm cách đây vài năm ông ấy mất bây giờ hiện tại gia đình con ông ấy đến lấy lại mảnh đất gia đình tôi mua.

Trong giấy tờ mua bán gia đình tôi chỉ có bản viết tay với ông giá và bản chứng nhận mảnh đất đó của ông giá do xã trước kia chứng nhận ông giá có quyền sử dụng mảnh đất này và hiện tại các con ông ấy không  có bất kể giấy tờ gì chứng nhận mảnh đất này là của họ nên họ đã đổ cát và gạch vào mảnh đất của gia đình chúng tôi. Làm cho gia đình chúng tôi rất bức xúc về những hành động của họ.

Kính mong các luật sư tư vấn cho chúng tôi giải quyết vấn đề nay!  Xin cảm ơn!

Trả lời: Giấy tờ gia đình bạn đang có là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ cũ là ông Giá và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và theo quy định tại khoản 2 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì gia đình bạn thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không phải nộp tiền sử dụng đất:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 bao gồm:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, theo thông tin bạn cung cấp thì hiện nay gia đình bạn có đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các con của ông Giá không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh cũng không có căn cứ gì để đòi lại đất. Do đó, gia đình nên nhanh chóng làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phía các con của ông Giá có các hành vi xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn thì gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết để bảo vệ quyền lợi của mình.
Câu hỏi: Anh/chị tư vấn giúp tôi về thủ tục mua bán nhà: Hiện nay tôi đang xem và dự định mua 01 căn nhà khoảng 40m2 nhưng chưa làm Sổ đỏ (chủ nhà mới chỉ đóng thuế đất hàng năm). Cách tính diện tích để làm Sổ đỏ: có phải dựa theo diện tích đóng thuế đất hàng năm không hay sẽ phải đo lại khi địa chính xuống xác minh để làm Sổ đỏ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở

Theo khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện để chuyển nhượng đất đó là:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Mảnh đất bạn định mua chưa được cấp sổ đỏ nên chưa đủ điều kiện để nhận chuyển nhượng.

Điều 91 Luật nhà ở 2005 cũng quy định: “
1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;

b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Hơn nữa theo Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ởphải có công chứng:
“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Hồ sơ công chứng phải có Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng, trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó (Luật công chứng).

Như vậy giấy chứng nhận quyền sở hữu là rất cần thiết cho việc thực hiện giao dịch mua bán nhà của bạn, bạn nên đợi chủ nhà hoàn thiện các thủ tục xin cấp sổ đỏ rồi mới mua nhà để đảm bảo cho giao dịch mua bán nhà ở hợp pháp.

- Về cách tính diện tích để làm sổ đỏ

Diện tích đất được cấp sổ đỏ không chỉ căn cứ vào diện tích đất nộp thuế hàng năm mà sẽ căn cứ vào tờ khai trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ hợp lệ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành đo đạc thực tế để xác định diện tích cũng như ranh giới của thửa đất đó.