Câu hỏi: Tôi có một thửa đất rộng 300 mét vuông. Thửa đất này gia đình bố mẹ vợ tôi khai khẩn từ năm 1979. Trước 1985 gia đình mẹ vợ tôi có san gạt, dựng một ngôi nhà tạm và trồng cây ăn quả trên đó. Đến năm 2008 bố mẹ vợ tôi sang tên cho vợ chồng tôi dưới hình thức chuyển nhượng có giấy viết tay làm bằng chứng với chữ ký của các thành viên liên quan trong đó có bác trưởng khu dân phố chứng kiến. Khoảng năm 2012 tôi có làm một căn nhà tạm, mái tôn, quây gỗ trên nền nhà cũ của bố mẹ vợ tôi từ ngày khai khẩn thửa đất. Thửa đất này từ khi bố mẹ vợ tôi khai khẩn đến khi chuyển nhượng cho tôi vào tháng 6 năm 2008 được sử dụng ổn đinh không có tranh chấp. Chính quyền địa phương cũng không gọi hỏi gì. Năm 2020 chính quyền địa phương gó thông báo thu hồi đất và bồi thường cho tôi với đơn giá đất trồng cây lâu năm. Theo bản đồ quy hoạch năm 2003 thi mảnh đất này là đất đồi, và được quy hoạch là đất nông nghiệp. Theo luật định thì chính quyền bồi thường theo đơn giá đất trông cây lâu năm cho tôi có đúng luật định không?

Trả lời: Chào anh, cảm ơn anh đã đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với yêu cầu hỗ trợ của anh chúng tôi đã tư vấn như sau:

Khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013 có quy định: “
Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì được bồi thường
”. Tại Điều 75, hộ gia đình, cá nhân để được bồi thường phải có đủ 02 điều kiện sau:

- Đang sử dụng đất mà không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp (Điều 101).

Do đó, để nhận được bồi thường đất do nhà nước thu hồi đất thì cần phải xác định trong trường hợp này anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Phần đất này đã được sử dụng lây dài ổn định trước ngày 01/7/2004 không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, xác nhận đất không có tranh chấp.

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Ngoài ra tại Khoản 2 Điều 21 Nghị định 43/2014 một số giấy tờ làm căn cứ xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau:

- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ.

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất.

- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; giấy chứng minh nhân dân hoặc giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký.

- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan

Người sử dụng đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để được cấp sổ thì được bồi thường khi bị thu hồi đất. Trường hợp của anh có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên thì anh sẽ được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Đất này xác định là đất nông nghiệp nên việc xây dựng nhà trên đất đã vi phạm phát luật về mục đích sử dụng đất. Nên căn cứ Điều 92 Luật Đất đai năm 2013 khi thu hồi anh sẽ không được bồi thường tài sản (nhà tạm) đã xây dựng trên đất, vì sử dụng trái mục đích đất. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm loại đất trồng cây lâu năm nên đền bù theo giá đất trồng cây lâu năm là phù hợp với quy định của pháp luật.