Câu hỏi: Hợp đồng mua bán đất đai đã được công chúng đầy đủ theo theo yêu cầu về hình thức của hợp đồng năm 2007, đến năm 2014 thực hiện việc chuyển nhượng  thì không được do mảnh đất đang trong tình trạng bị kê biên, vậy phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi cho người mua mảnh đất đó?

Kính chào luật sư. Tôi có một vấn đề về giấy tờ đất đai: Năm 2007, tôi có để dành dụm một số tiền và mua thửa đất của ông K.v.T. Do thửa đất có giấy tờ đầy đủ nên tôi yên tâm mua và có làm thủ tục công chứng. Do bận việc và không rành thủ tục nên tôi không xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngay nhưng có đóng đầy đủ thuế đất từ 2007 đến nay (2017). - 7 năm sau, vào tháng 10 năm 2014, do cần tiền để giải quyết việc riêng nên tôi nộp hồ sơ xin chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông K.V.T. và tôi. Tuy nhiên, khi ra làm thủ tục thì văn phòng đăng ký Quyền sử dụng đất  thông báo rằng thửa đất tôi mua, đang tạm ngưng việc giao đất và các quyền sử dụng đất trong vụ án T nên chưa có cơ sở giải quyết. Nhận thấy rằng tôi đã làm thủ tục mua bán nhà đất có lai lịch rõ ràng trên sổ đỏ nhưng không hiểu sao miếng đất tôi mua, lại dính đến vụ án ông T. Do đó, ngày 05 tháng 11 năm 2015, tôi lại làm đơn đề nghị cứu xét trường hợp đất của tôi tại Ban Tiếp Dân / Sở Tài Nguyên Môi Trường của thành phố và nhận được câu trả lời là tiếp tục chờ đợi. Tháng 2, 2017, tôi lại tiếp tục gởi đơn xin cứu xét đến UBND tp  thì ngày 13/03/2017, tôi nhận được câu trả lời của UBND trả lời là đã giao cho ông Trưởng phòng Tài Nguyên và Môi trường nghiên cứu đơn và tham mưu cho UBND để trả lời cho công dân theo quy định. Chờ đợi gần 4 năm qua và đến hôm nay, vụ án với ông T đã kết thúc. Xin luật sư vui lòng tư vấn cho tôi biết nên làm thế nào để bảo đảm quyền lợi của tôi.

Trả lời: Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, theo quy định trên cùng với thông tin mà bạn cung cấp hợp đồng mua bán đất của bạn đã được lập bằng văn bản đã có công chứng đầy đủ theo yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên do bạn chưa cung cấp thông tin về việc giao dịch giữa bạn và ông T đã được đăng kí vào sổ địa chính chưa nên sẽ xảy ra hai trường hơp:

Thứ nhất, nếu việc chuyển nhương đất đã được đăng kí tại cơ quan đăng kí đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính và người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận quyền sử dụng đất kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Thứ hai, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng nhưng việc chuyển nhượng chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai thì chưa có hiệu lực pháp luật.

Như vậy,  với trường hợp thứ nhất nếu nhận thấy tài sản của người phải thi hành án đã được chyển nhượng  hoàn thành cho người khác trước khi có bản án thì cơ quan thi hành án không thực hiện kê biên. Trường hợp tài sản vẫn đứng tên người phải thi hành án thì tài sản đó sẽ bị kê biên để thực hiện bản án.

Hiện nay vụ án của ông T đã kết thúc, do đó để bảo vệ quyền lợi cho mình bạn hoàn toàn có thể khởi kiện lên Toàn án nhằm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Tuy vậy, trường hợp có căn cứ xác định giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó.