Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi về việc sang tên QSD đất như sau: Bố mẹ chồng tôi năm nay đã già, yếu: ông bà đưa giấy tờ đất và nhà cho vợ chồng tôi để đi làm sang tên cho vợ chồng tôi.Vậy: Trình tự thủ tục, hồ sơ cần những giấy tờ gì? Và được thực hiện tại UBND xã hay tại Văn phòng công chứng. Lệ phí thực hiện là bao nhiêu? Tôi xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn anh chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu là bố mẹ bạn tặng cho bạn bất động sản. Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ người này sang người khác bạn cần tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình...

Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất

Bước 1:
Bố mẹ bạn và bạn nên làm giấy tờ tặng cho tài sản tại Văn phòng công chứng (hoặc tại Uỷ ban nhân dân xã). Nếu không bạn có thể đến Văn phòng công chứng, công chứng viên sẽ giúp bạn soạn hợp đồng cho tặng tài sản. Các giấy tờ cần mang theo bao gồm:

+ Chứng minh nhân dân, Hộ khẩu thường trú của bố mẹ bạn và bạn.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

3. Giấy khai sinh của bạn (để làm cơ sở miễn thuế thu nhập cá nhân).

Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các gia đình bạn phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2:
Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Bạn tiến hành nộp hồ sơ vào gồm các giấy tờ đã nêu ở trên đến UBND cấp huyện nơi có nhà đất

+ Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản);

+ Hợp đồng tặng cho công chứng đã lập (01 bản chính);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

+ CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

+ Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân. (giấy khai sinh của bạn)

- Các loại thuế phải đóng khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất là: Thuế thu nhập cá nhân, Lệ phí trước bạ.

Quy định tại  khoản 1 và 4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Trường hợp của bạn thuộc khoản 1 điều 4 nên được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Khoản 10 Điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ quy định:
“Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”
là một trong các trường hợp không phải đóng lệ phí trước bạ.

Theo đó,  lệ phí trước bạ về tặng cho cha mẹ, con cái…chỉ được miễn lệ phí trước bạ khi được Cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu, trong trường hợp tài sản tặng cho không phải lần đầu, lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ là 0.5%.

Bước 3:
Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký);.

- Hợp đồng tặng cho tài sản có công chứng;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

+ Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Bước 4:
Sau khi nhận hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền kiểm tra có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ sang cơ quan thuế để tính thuế thu nhập cá nhân.

Sau khi bạn hoàn thành lệ phí, nghĩa vụ nộp thuế hoặc có tờ khai miễn thuế (trong trường hợp được miễn thuế), cơ quan nhà đất sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên bạn trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở.

------

3. Tư vấn về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hỏi:

Luật sư ơi ! Năm 2008 bố mẹ em có viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bác với giá 30 triệu, nhưng bác mới đưa 25 triệu và gi trong giấy là khi nào xong sẽ đưa 5 triệu . Nếu Giao dịch không thành công coi như bố mẹ em vay với lãi suất 4%/ tháng. bây giờ gần 10 năm bố em vẫn chưa chuyển nhượng đất được vậy có phải giả tiền với lãi 4%/ tháng không ạ? Mà giấy chuyển nhượng do mẹ em viết và chỉ có chữ ký của bố mẹ em thôi , không có chữ ký của bác em.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:

>>
Quy định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này thì khi bố đã đồng ý ký kết vào hợp đồng với nội dung nếu giao dịch không thành công phải trả lãi suất 4%/tháng. tuy nhiên, các bên chưa chỉ rõ khi nào là giao dịch không thành công nên cần phải thỏa thuận lại việc xác định giao dịch không thành công là khi nào? giao dịch không thành công có thể theo hướng chưa giao đủ tiền hoặc chưa giao nhà, từ đó sẽ có căn cứ để xác định có phải trả lãi hay không.

Như vậy, gia đình cần thỏa thuận lại với bác về vấn đề này, tuy nhiên, nếu như chưa giao nhà và chưa sang tên thì tỷ lệ gia đình phải trả lãi là khá cao, gia đình cần cân nhắc về việc thỏa thuận này.