Câu hỏi: Gia đình tôi hiện đang sử dụng một mảnh đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất (nguồn gốc từ đất khai hoang) từ trước thời điểm ngày 1/7/2004 đến nay. Bây giờ gia đình tôi muốn làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng lại vướng tranh chấp với nhà kế bên. Vì nhà kế bên cho rằng mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng là đất của họ và họ tiến hành rào phần đất không sử dụng sau nhà của gia đình tôi lại. Sau nhiều lần ngăn cản qua lại bất thành, gia đình tôi cũng không nói gì và cái hàng rào tạm đó vẫn tồn tại như vậy. Trước đó có đơn vị xuống tiến hành thống kê hiện trạng sử dụng đất tại địa phương tôi và họ đã xác định ranh giới giữa các mảnh đất. Khi gia đình hàng xóm xin xác nhận giáp ranh để họ tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất họ đang sử dụng thì gia đình tôi đã ký xác nhận vì phần đất gia đình họ xin cấp GCNQSDĐ không xâm phạm đến phần đất gia đình tôi đang sử dụng). Nay gia đình tôi tiến hành xin cấp GCNQSDĐ thì hàng xóm lại không ký xác nhận vào giáp ranh vì cho rằng mảnh đất gia đình tôi đang sử dụng là của họ. Vậy, luật sư cho hỏi:  1. Với trường hợp này thì gia đình tôi có được cấp GCNQSDĐ khi không có xác nhận giáp ranh của hàng xóm không? Căn cứ pháp lý nào yêu cầu phải có xác nhận giáp ranh mới cấp GCNQSDĐ? 2. Gia đình hàng xóm đã có GCNQSDĐ có nghĩa là đã xác định ranh giới, diện tích sử dụng. Điều này có thể làm căn cứ xác định ranh giới đất với gia đình tôi được không? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Việc ký giáp ranh của hàng xóm trong bản mô tả ranh giới thửa đất khi xin cấp GCNQSDĐ nhằm mục đích chứng minh đây là đất không có tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi thửa đất của gia đình anh (chị) không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, điều này được quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra tính ổn định lâu dài, không vi phạm pháp luật, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2014. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Gia đình hàng xóm đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên giấy chứng nhận này chỉ thể hiện được ranh giới thửa đất của gia đình nhà họ. Điều này không thể sử dụng làm căn cứ xác định ranh giới đất với gia đình anh (chị) bởi ngoài diện tích đất mà hàng xóm đã được cấp sổ đỏ thì diện tích liền kề rất có thể đang xảy ra tranh chấp, nhất là khi gia đình anh (chị) không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất.

Theo thông tin mà anh (chị) cung cấp thì từng có đơn vị xuống tiến hành thống kê hiện trạng sử dụng đất tại địa phương và đã xác định ranh giới giữa các mảnh đất nên nếu thời điểm đó cơ quan có thẩm quyền này có lập biên bản xác định ranh giới thửa đất thì biên bản này chính là cơ sở pháp lý thay thế cho xác nhận giáp ranh của hộ gia đình liền kề.

Trong trường hợp chưa xác định được ranh giới thửa đất và gia đình hàng xóm không ký giáp ranh, anh (chị) sẽ chưa thể hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu vì những tranh chấp cá nhân mà hàng xóm không ký giáp ranh, gia đình anh (chị) có thể làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới Ủy ban nhân dân xã, đề nghị giải quyết. Sau khi giải quyết xong việc tranh chấp với hàng xóm, gia đình anh (chị) có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.