Câu hỏi: Tranh chấp liên quan đến vấn đề lấn chiếm đất thì phải đo đạc như thế nào? Có bắt buộc phải đo đạc không? Điều chỉnh diện tích đất trên sổ đỏ như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Thửa đất là phần diện tích đất được giới hạn bởi ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến diện tích thửa đất, các bên phải thực hiện đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến đo đạc sai sót

Hỏi:
Tôi có mua một miếng đất diện tích 109m2, có nhà cũ cấp 3 ở trên đó. Khi tôi xin giấy phép xây dựng có nhờ công ty thiết kế xuống nhà đo vẽ diện tích hiện tại thì phát hiện không khớp với bản vẽ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở, khi đối chiếu với bản vẽ trên hệ thống của công ty xây dựng thì nhà kế bên của tôi lại nằm trong diện tích đất ở của tôi. Tôi có lên phòng địa chính của UBND xã để hỏi thì bên đó yêu cầu công ty đo vẽ xuống cắm cọc để xác định diện tích của nhà tôi sau đó mới giải quyết. Xin hỏi luật sư tôi nên làm thế nào vì tôi ở nơi khác đến mà nhà kế bên của tôi thì đã ở lâu.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đã sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận thông tin người sử dụng đất, thông tin thửa đất, diện tích, sơ đồ bản vẽ về thửa đất. Trường hợp trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn ghi nhận không đúng thông tin về diện tích, bản vẽ thửa đất do sai sót của cơ quan Nhà nước khi cấp giấy chứng nhận thì bạn có thể yêu cầu cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn đính chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

…

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

…

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

…”

Trường hợp gia đình hàng xóm là người sử dụng đất hợp pháp trên thửa đất họ xây dựng và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn cấp không đúng đối tượng sử dụng đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể bị thu hồi theo Khoản 2 quy định nêu trên.

Do đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần xem xét lại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất của bạn và đối chiếu với hồ sơ của gia đình hàng xóm để đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Có được điều chỉnh lại diện tích trên sổ đỏ khi đã làm thủ tục mua bán?

Hỏi:
Tư vấn giúp vấn đề trình bày sau đây: Trên GCNQSDĐ có ghi diện tích đất được sử dụng là 60.5m2, mục đích sử dụng đất: đất trồng cây lâu năm. Hiện nay, tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư. Khi mang giấy tờ lên huyện hỏi thì mới biết căn cứ vào tọa độ liệt kê thì lô đất này ngang 7.1m x 16.96m. Nhưng thực tế đất hiện trạng là ngang 8m x 15.23m. Tôi yêu cầu điều chỉnh diện tích đất lại và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất. UBND huyện không cho tôi điều chỉnh diện tích đất vì diện tích đã thể hiện đúng trên sổ rồi không thay đổi được. Tôi rất lo lắng về vấn đền này. Vậy, luật sư cho tôi hỏi: Vấn đề sai sót này có thể điều chỉnh được không? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc xử lý trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, đối chiếu trường hợp của bạn cho thấy thông tin bạn đưa ra không thể hiện ranh giới thửa đất có thay đổi so với thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Do đó, bạn cần xem xét lại hồ sơ địa chính, xác định ranh giới thửa đất để có cơ sở yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất tăng thêm theo Khoản 5 quy định nêu trên.