Câu hỏi: :

Thân gửi Công ty Luật Minh Gia! Tôi có một vấn đề về việc chuyển nhượng đất đai để thanh toán nợ. Trường hợp cụ thể thế này: mẹ tôi có cho một người là bạn hàng mua bán làm ăn vay một khoản tiền có giấy vay nợ, nhưng hiện tại người đó không có khả năng chi trả, nên dự định sẽ dùng một mảnh đất (đã có sổ hồng) do người đó làm chủ sở hữu để thanh toán khoản nợ đã vay. Tôi lo ngại mảnh đất đó có khả năng đã bị thế chấp ngân hàng. Vậy mẹ tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó khi thực hiện giao dịch. Mong Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi những thắc mắc của bạn đến công ty Luật Minh Gia. Với những thông tin bạn cung cấp chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp như sau:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Theo đó, khoản 4 và khoản 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định về quyền của bên thế chấp như sau:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận;

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Như vậy, tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thì không được bán, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Do đó, để mua được mảnh đất của bạn mẹ bạn (bên chủ sở hữu mảnh đất chuyển nhượng đất để thanh toán nợ cho mẹ bạn)  đang được thế chấp tại ngân hàng thì bạn yêu cầu bên thế chấp tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng. Nếu được họ chấp thuận thì bên thế chấp được phép chuyển nhượng tài sản.

Trong trường hợp này, để  thực hiện việc mua bán đúng pháp luật và đảm bảo quyền lợi, có 2 cách thực hiện  như sau:

Thứ nhất:
Bên thế chấp thay thế một tài sản bảo đảm khác để thay thế cho mảnh đất đang thế chấp.

Theo đó, chủ sở hữu mảnh đất tiến hành thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm là một tài sản bảo đảm khác và giải chấp mảnh đất đó.

Đồng thời, để tránh rủi ro gia đình bạn và chủ sở hữu mảnh đất ký hợp đồng đặt cọc mua bán theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015. Việc ký hợp đồng đặt cọc để đảm bảo rằng khi có điều kiện giao kết hợp đồng, bên chủ sở hữu mảnh đất sẽ thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật để chuyển nhượng mảnh đất cho bạn.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi giải chấp tài sản, chủ sở hữu mảnh đất và mẹ bạn sẽ tiến hành giao kết hợp đồng ở văn phòng công chứng.

Thứ hai
: Ký cam kết đặt cọc giữa ba bên: bên chủ sở hữu mảnh đất – bên ngân hàng – bên gia đình bạn liên quan đến việc thanh toán tiền mua mảnh đất.

Theo đó, gia đình bạn sẽ nộp một khoản tiền bằng với tiền mua mảnh đất vào một tài khoản tại ngân hàng nhận thế chấp.

Ngân hàng sẽ tiến hành thanh toán cả gốc lẫn lãi của khoản vay, sau đó tiến hành giải chấp mảnh đất và đưa sổ cùng số tiền thừa cho bên mua.

Sau đó, bạn làm thủ tục sang tên tại Phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường; nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế cấp huyện.

Như vậy, để đảm bảo quyền lợi và trở thành chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất đó khi thực hiện giao dịch, gia đình bạn có thể cân nhắc và lựa chọn một trong hai cách giải quyết trên.

---

3. Có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất đang bị thế chấp không?

Câu hỏi:

Năm 2013 em có mua của gia đình anh A một phần đất, trong sổ đỏ của nhà anh A bao gồm đất ở và đất vườn. Lúc mua em không biết nên không ghi trong hợp đồng là mua bao nhiêu đất ở, bao nhiêu đất vườn. Lúc đó em làm hợp đồng viết tay, không công chứng, giờ cũng khá lâu rồi mà chưa tách được sổ đỏ vì sổ đỏ nhà anh đang thể chấp ngân hàng, không lấy về được. Giờ em muốn viết lại hợp đồng rồi đi công chứng, nếu lúc chuyển dượng phần đã bán sang cho em toàn đất vườn thì theo luật em có được chuyển vừa đất vườn vừa đất ở không?

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định Luật đất đai 2013 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có công chứng hoặc chứng thực, hợp đồng chuyển nhượng quyên sử dụng đất không phát sinh hiệu lực pháp luật. Hơn nữa, khi đất chuyển nhượng đang là tài sản bảo đảm tại ngân hàng, để giao dịch này được chuyển nhượng cần có sự đồng ý của Ngân hàng. Khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đòng chuyển nhượng của bạn không thể được công chứng. Vậy nên bạn không thể hợp pháp hóa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn.

Bạn cần phải chờ người bán rút được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ Ngân hàng ra hoặc có sự cho phép của Ngân hàng để thực hiện lại hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Sau này, khi chuyển nhượng hợp pháp, nếu có quy hoạch cụ thể phù hợp với mục đích đất thì bạn có thể được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở.