Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Bố mẹ tôi sinh được 4 người con ( 3 gái, 1 trai đều đã lập gia đình). Hiện nay bố mẹ tôi đang sống cùng với vợ chồng người con trai trên phần đất của các cụ để lại ( Sổ đỏ tên bố tôi). Vì hoàn cảnh riêng của gia đình, bố tôi có ý định chỉ cho người con trai 1 phần diện tích đất (đã có nhà), diện tích còn lại (đã xây dựng nhà cửa) hiện tại bố mẹ tôi đang ở.

Tôi xin luật sư giải đáp cho tôi:

1. Bố tôi có được toàn quyền quyết định việc cho người con trai 1 phần diện tích đất không? Khi cho thì cần làm những giấy tờ gì?

2. Phần diện tích nhà đất còn lại bố tôi có ý định sẽ cho chung 3 con gái để khi lúc bố mẹ già yếu, ốm đau các con gái và các cháu ngoại có chỗ đến thăm nom và khi giỗ tết có chỗ sinh hoạt chung thì cần giấy tờ gì để xác nhận?

3. Khi đã cho người con trai 1 phần rồi thì diện tích nhà đất còn lại mà bố mẹ tôi đang ở thuộc quyền sử dụng và định đoạt của những ai? Có còn liên quan gì tới người con trai không?

4. Trong trường hợp để giữ hòa khí gia đình, bố tôi mới chỉ lập di chúc cho chung 3 con gái phần diện tích nhà đất còn lại thì cần chứng thực giấy tờ như thế nào? Tôi tha thiết mong nhận được câu trả lời sớm nhất của luật sư để giúp gia đình tôi giải quyết công việc ổn thỏa. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: - Quyền sử dụng, chiếm hữu, định đoạt tài sản quyền sử dụng đất.

+Trong trường hợp của gia đình bạn trên giấy chứng nhận ghi tên của bố bạn không đồng nghĩa với việc đó là tài sản riêng. Nên cần xác định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp riêng cho cá nhân bố, mẹ hay cấp dưới hình thức hộ gia đình (thể hiện Hộ Ông..). Nếu cấp riêng thì quyền định đoạt do bố, mẹ bạn quyết định nên khi tặng cho người con trai thì không cần sự đồng ý của các thành viên còn lại trong gia đình. Cụ thể, luật đất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

+Trong trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình thì khi định đoạt, thực hiện bất cứ giao dịch nào liên quan thì cần có sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ (bố bạn không có quyền định đoạt toàn bộ tặng quyền sử dụng đất). Cụ thể, Điều 109 bộ luật dân sự:

Điều 109.
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

- Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (có công chứng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền);

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

+Văn bản đồng ý của tất cả thành viên đồng ý tặng quyền sử dụng (trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình);

Sau khi hoàn tất việc tặng cho thì người con trai trên sẽ là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất. Đối với mảnh đất còn lại (mảnh đất đang sinh sống) thì quyền sở hữu, định đoạt vẫn thuộc về bố, mẹ bạn (trên giấy chứng nhận thể hiện cấp cho cá nhân bố bạn; trường hợp cấp cho hộ gia đình thì quyền sở hữu thuộc về tất cả thành viên có tên trong sổ hộ khẩu). Thời điểm, người con trai thực hiện xong tặng cho và sang tên thì không quyền sở hữu đối với diện tích đất còn lại nhưng trong trường hợp bố mẹ bạn mất không để lại di chúc thì họ có quyền hưởng thừa kế theo pháp luật.

Trong trường hợp bố, mẹ muốn để lại cho chung ba nguời con phần diện tích đất còn lại thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất chung cho 3 người con cùng sở hữu. Nếu bố, mẹ không làm thủ tục tặng cho mà muốn để lại di chúc thì chỉ cần lập bản di chúc sau đó mang công chứng hoặc chứng thực bản di chúc là được.