Câu hỏi: Trường hợp bên bán không phải là chủ sử dụng hợp pháp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng không? Hình thức hợp đồng theo quy định của pháp luật như thế nào? Nếu hợp đồng vô hiệu thì các bên phải thực hiện nghĩa vụ ra sao? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

1. Luật sư tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn luôn diễn ra sôi nổi. Việc hai bên người mua và người bán nắm rõ quy trình mua bán và chuyển nhượng sẽ giúp giao dịch diễn ra thuận lợi, suôn sẻ. Nhưng trên thực tế, không ít trường hợp vì thiếu hiểu biết pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà người mua và người bán vi phạm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến hậu quả pháp lý là hợp đồng chuyển nhượng bị vô hiệu. Để nắm chắc các quy định pháp luật về đất đai cũng như hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

+ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

+ Thủ tục, trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

+ Trình tự giải quyết khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

Đẻ liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi, ngoài ra bạn có thể tham khảo thêm tình huống mà Luật Minh Gia tư vấn dưới đây:

2. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư Minh Gia. Em muốn hỏi trường hợp như sau: vào ngày 19/6 vừa qua bố chồng em giới thiệu mua nhà. Em và gia đình đã đi xem và Bố chồng giới thiệu nên cũng an tâm. Nhưng khi hỏi thì sổ đỏ của ông Phương - người bán nhà, tên sở hữu đất lại là mẹ ông cho ông vẫn chưa sang tên ông nhưng nói khi bán thì sẽ làm giấy tờ đầy đủ và mẹ ông đứng ra ký kết giấy tờ nên em yên tâm và nói về nhà suy nghĩ thêm. Qua ngày sau ông Phương điện và hối thúc em mua không để bán cho người khác vì có người trả hơn giá và nói nếu chiều nay không quyết định mua thì mai ông ta sẽ bán mất, tại chỗ quen biết nên ông hỏi gia đình em 1 tiếng. Vì quá muốn mua nhà nên em quyết định mua và chỉ viết giấy tay ông ta bắt gia đình em cọc trước 190.000.000 ( một trăm chín mươi triệu đồng), gia đình em không chịu nhưng có bố chồng là bạn ông Phương nên bố chồng nói không sao chắc ông Phương không dám lừa mình đâu. Và  em giao tiền cọc là 190.000.000 nợ lại 160.000.000. Ông ta hẹn em 10 ngày sau sẽ làm sổ hồng cho em vì ông ta đang để sổ hồng ở phòng tài nguyên cắt miếng đất cho cô kia mới mua miếng đất của ông ấy. Em đợi sau 10 ngày thì ông ta lại hẹn em tiếp 10 ngày nữa. Em thấy có cảm giác bị lừa nên doạ ông ta sẽ báo công an ông ta lại nói là để mất sổ hồng cho ông ta thời gian tìm lại.

Và bây giờ em không biết phải kiện ông ấy hay làm gì để lấy lại được tiền hay mua được nhà. Trong lúc nói chuyện giao tiền em có quay video lại và có 3 người làm chứng là bố chồng, mẹ em và một cô bạn của bố. Mong luật sư tư vấn giúp em. Em cảm ơn nhiều ạ.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Căn cứ theo quy định nêu trên và những thông tin mà bạn cung cấp, có thể thấy ông Phương không phải là chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất đó (không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Do vậy, ông Phương không có quyền bán mảnh đất này. Nếu ông Phương chỉ đứng ra giới thiệu cho bạn mua mảnh đất và mẹ ông Phương – người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là người giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán với bạn thì hợp đồng này mới có giá trị pháp lý.

Ngoài ra, bạn cần phải lưu ý đến vấn đề năng lực pháp luật và năng lực hành vi của chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất. Bởi mảnh đất và ngôi nhà được bán thông qua sự giới thiệu của ông Phương; do đó, bên bán (mẹ ông Phương) cần phải có đầy đủ năng lực pháp luật, năng lực hành vi dân sự và đảm bảo yếu tố tự nguyện chuyển nhượng đất và tài sản gắn liền với đất.

Vậy, nếu bên bán đủ điều kiện về chủ thể và đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì giữa bạn và bên bán cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; hợp đồng này phải được công chứng theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Vậy, trong trường hợp của bạn, nếu chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất không giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất với bạn; hoặc có giao kết nhưng hợp đồng chưa được công chứng theo quy định của pháp luật thì hợp đồng này không phát sinh hiệu lực trên thực tế. Do đó, nếu muốn mua mảnh đất và ngôi nhà gắn liền với đất bạn và bên bán phải thực hiện đúng theo quy định của pháp luật. Còn nếu không tiếp tục mua nhà và đất nữa thì giao dịch dân sự xác lập giữa bạn và ông Phương sẽ được xác định là giao dịch dân sự vô hiệu vì không đúng chủ thể hợp đồng và không tuân thủ hình thức do pháp luật quy định. Và đối với giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải chịu hậu quả theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể yêu cầu ông Phương trả lại cho bạn số tiền đã nhận. Trường hợp ông Phương không thực hiện yêu cầu của bạn thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

“Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

...

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.

...”

Đơn khởi kiện được gửi đến Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bị đơn cư trú theo Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Kèm đơn khởi kiện bạn có thể cung cấp các bằng chứng chứng minh yêu cầu khởi kiện của bạn là đúng đắn như hợp đồng mua bán viết tay, video ghi hình, người làm chứng...

Còn đối với khoản cọc 190.000.000 triệu đồng với mục đích giao kết hợp đồng hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất thì mặc dù hợp đồng mua bán vô hiệu nhưng điều khoản về đặt cọc vẫn phát sinh hiệu lực. Do vậy, nếu ông Phương vi phạm điều khoản về đặt cọc thì bạn có thể yêu cầu ông Phương hoàn trả khoản cọc và số tiền tương đương với khoản cọc theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nếu ông Phương không thực hiện hoàn trả, bạn có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 như đã nêu trên.