Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng đất đai không có công chứng, chứng thực và các bên không thực hiện nghĩa vụ hợp đồng. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào luật sư công ty luật Minh Gia ! Hiện nay tôi đang có một vấn đề cấp bách cần luật sư tư vấn giúp. Tháng 6/2007 gia đình tôi có bán cho chị P mảnh đất hợp đồng bằng giấy viết tay không công chứng ( đất tôi ở là tôi mua thanh lý của ngân hàng và tôi đang đợi phòng tài nguyên môi trường hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận..)tháng 9/2007 tôi lấy sổ về và đưa cho chị P đem đi tách thửa và yêu cầu chị P trả nốt tiền theo thỏa thuận, 3 tháng sau cũng không thấy chị P có ý định trả tiền tôi liền làm đơn xin rút lại sổ và ủy ban thị trấn cử cán bộ xuống tại nhà tôi có măt cả 2 gia đình làm biên bản bàn giao lại sổ cho tôi.sự việc kéo dài đến nay đã 10 năm ,phía chị P liên tục đòi đất nhưng không nhắc gì chuyện trả nốt tiền nên tôi không cho, năm 2015 gia đình tôi có gặp chị P trao đổi trả lại tiền cho chị P cộng thêm lãi suất ngân hàng nhưng chị P không nhất trí. Hiện nay chị P làm đơn lên tòa án nhân dân huyện đòi lại đất, tòa án 2 lần hòa giải không thành và đã cử đoàn xuống thẩm định lại đất. Vậy tôi muốn tham khảo ý kiến luật sư: 1, Khi tòa án sử liệu tôi có lấy lại được đất không ?( vì chị thư kí tòa án có nói lại là chị P đã trả 3/4 số tiền rồi thì chị P vẫn có quyền lấy đất ). 2, Nếu tôi lấy lại đất ,trả tiền cho chị P tôi có phải là bên có lỗi không Rất mong luật sư xem xét và sớm hồi âm. Kính chúc luật sư và công ty luật Minh Gia ngày càng phát triển không ngừng

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định của pháp luật đất đai hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho,…quyền sử dụng đất theo nguyên tắc thì buộc phải có công chứng hoặc chứng thực, chỉ khi hợp đồng đã được công chứng, chứng thực thì mới được coi là hợp pháp. Tuy nhiên trong trường hợp hơp đồng đã được ký kết trước năm 2008 thì dù là hợp đồng bằng giấy tay nhưng vẫn được tạo điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ – CP sửa đổi bổ sung một số nghị định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013,theo đó

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà
không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

Thứ hai, khi hai bên thực hiện giao dịch dân sự là mua bán tài sản hoàn toàn xuất phát từ sự tự nguyện “
là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.
” (điều 430 Bộ luật dân sự năm 2015) cho nên các bên buộc phải thực hiện nghĩa vụ của mình. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền, bên bán có nghĩa vụ giao tài sản.

Điều 440. Nghĩa vụ trả tiền

1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.

2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.

3. Trường hợp bên mua không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo quy định tại Điều 357 của Bộ luật này.

Theo đó bên bán có nghĩa vụ phải giao tài sản đúng loại, đúng hạn, đúng địa điểm, bên mua có nghĩa vụ trả tiền đúng thời hạn, trả đủ số tiền cần thanh toán,…hay các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên. Đồng thời các bên sẽ tiến hành việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy trong trường hợp này hai bên trước hết nên thỏa thuận, thương lượng với nhau cách giải quyết yêu cầu cả 2 bên thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận bên bà P trả lại số tiền còn thiếu, nếu cả hai bên đồng ý thỏa thuận khôi phục tình trạng ban đầu , hai bên trao trả cho nhau những gì đã nhận tức bạn trả lại tiền, bà P trả lại đất thì sẽ thực hiện theo sự thỏa thuận mà không đồng nghĩa với việc bạn trả lại tiền là bạn có lỗi. Việc cô thư ký tòa án nói rằng P đã thực hiện việc trả ¾ số tiền thì có quyền lấy đất như vậy là chưa đủ căn cứ, trường hợp nếu hai bên không thỏa thuận được, gia đình bạn có quyền nhờ sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền như Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để yêu cầu bên P thực hiện đúng nghĩa vụ hợp đồng.