phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh về nghĩa vụ tài chính với nhà nước, vậy những khoản mà các bên tham gia mua bán phải nộp là những khoản nào và mức phải nộp là bao nhiêu? Để được giải đáp về các vấn đề này thì bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn cụ thể.

1. Luật sư tư vấn các loại thuế, lệ phí khi mua bán đất

Một trong những vấn đề quan tâm của bên mua đất và bên bán đất là các khoản thuế, phí phải nộp khi mua bán. Theo quy định pháp luật hiện hành thì đối với giao dịch liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ phát sinh thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí đo đạc và một số lệ phí hành chính khác.

Vậy những khoản thuế và lệ phí trên bên nào sẽ phải nộp và nộp tại đâu, nộp tại thời điểm nào và các bên có quyền thỏa thuận với nhau về việc nộp các khoản thuế, lệ phí trên hay không?

Nếu bạn đang gặp trường hợp này và muốn được giải đáp cụ thể về những vấn đề trên thì bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi:
1900.6169
để được hỗ trợ giải đáp.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo trường hợp chúng tôi xử lý sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Lệ phí trước bạ được tính như thế nào khi chuyển nhượng đất?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Luật sư cho mình hỏi: Mình mua căn nhà ở khu phố X, quận 12 với giá trị trên hợp đồng mua bán là 200tr (diện tích được công nhận là 52.2m2. Như vậy số tiền mình phải đóng lệ phí trước bạ là bao nhiêu tại thời điểm này? Xin vui lòng tư vấn giúp, cảm ơn.

Trả lời: Theo chị trình bày, chị có mua một căn nhà với diện tích 52.2 m2 tại khu phố 2, phường Đông Hưng Thuận, quận 12, TP. HCM.

Điều 6 Nghị định 145/2011/ NĐ – CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ như sau:

“
Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này
”.

Điều 7 Nghị định 145/2011/ NĐ – CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau:

“1. Nhà, đất mức thu là 0,5%".

Vậy, theo quy định của pháp luật, gia đình chị phải nộp khoản lệ phí trước bạ với mức thu là 0,5%. Về giá tính lệ phí trước bạ, chị sẽ theo dõi trên bảng giá đất của UBND TP. HCM để có giá tiền/ m2 đất.

Ví dụ : Giá đất trọn đường X là 1,7 triệu VNĐ/m2. Khoản lệ phí trước bạ gia đình phải nộp được tính như sau

1700.000 x 52.2 (m2) x 0.5% = 443.700 VNĐ

Chị có thể trực tiếp tới UBND các cấp để được cung cấp giá tiền/ m2 đất theo Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành hằng năm. Sau đó, chị điền thông tin và thực hiện theo ví dụ trên để đưa ra kết quả chính xác.
Câu hỏi: Mua bán mảnh đất từ năm 1999 viết tay, không đi công chứng. Nay xây nhà kiên cố và đóng thuế đầy đủ, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tranh chấp xảy ra quyền lợi của người sử dụng đất được bảo vệ như thế nào?.

Nội dung yêu cầu tư vấn
: Chào luật sư. Tôi muốn hỏi về trường hợp của tôi. mong luật sư tư vấn giúp

Năm 1999, tôi mua một mảnh đất của nhà bên cạnh, 2 bên mua bán với nhau bằng giấy viết hay và có người làm chứng là trưởng khu phố. Không có dấu xác nhận của chính quyền. Và năm 2004, tôi đã làm nhà kiên cố 3 tầng. Từ đó đến nay, tôi đã đóng thuế đất đầy đủ. Trong suốt thời gian đó, không hề có bất cứ sự tranh chấp nào xảy ra. Sau đó , tôi đã xin được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do chủ tịch Huyện xác nhận bởi do đất khu chúng tôi ở chưa có sổ đỏ từ trước đến nay. Nên chúng tôi không thể làm sổ đỏ.

Nhưng đến nay do mâu thuẫn 2 bên gia đình, và dựa vào luật đất đai mới ( giấy tờ mua bán viết tay không có giá trị) nên gia đình bên bán muốn đòi đất và bồi thường chúng tôi bằng số tiền mà chúng tôi mua đất đó cách đây 17 năm.

Như vậy đúng hay sai. Và có điều luật nào sửa đổi bổ sung cho điều luật đó hay không.

Trả lời: Quy định tại khoản 2 điều 100
Luật đất đai 2013
quy định:

“
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
”

Trường hợp của bạn đã được cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật hiện hành

Kể từ ngày luật đất đai 2003 có hiệu lực thì bắt buộc các hợp đồng liên quan đến đất đai phải được
công chứng chứng thực
thì mới có giá trị pháp lý. Quy định tại khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Hợp đồng mua bán đất của bạn được thiết lập từ năm 1999. Tại thời điểm này do luật đất đai 1993 điều chỉnh. Hợp đồng mua bán đất mà không có công chứng chứng thực được coi là hợp pháp.

Như vậy, gia đình bạn có các quyền và nghĩa vụ đối với mảnh đất đó, còn việc làm từ phía gia đình kia trái với quy định của pháp luật.

Trân trọng
Câu hỏi: Em xin hỏi về vấn đề chuyển đổi đất vườn sang đất ở. Em mua được 58m2 đất vườn tại thị trấn huyện Sìn Hồ tỉnh Lai Châu. Nay em muốn chuyển đổi thành đất ở. Nhưng cán bộ phòng tài nguyên nói là diện tích đất của em không đủ hạn mức để làm thủ tục chuyển đổi vậy em phải làm thế nào để chuyển được vì 58m2 của em đã xây xong nhà.

Trả lời: Theo như chúng tôi tìm hiểu, hiện theo quyết định số 35/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân tỉnh Lai Châu, diện tích đất ở theo hạn mức như sau:

Điều 3. Hạn mức giao đất ở mới tại đô thị và nông thôn
(Thực hiện Khoản 2 Điều 143 và
Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai năm 2013)

"1. Hạn mức giao đất ở mới tại đô thị cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tối thiểu là 80 m2 và tối đa không quá 250,0 m2.

2. Hạn mức giao đất ở mới tại nông thôn cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tối thiểu là 120 m2 và tối đa không quá 400 m2.

3. Hạn mức giao đất ở mới quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này không áp dụng đối với các trường hợp giao đất cho các dự án phát triển nhà ở để xây dựng biệt thự, nhà vườn theo quy hoạch."

Trong trường hợp của bạn, diện tích đất ở của bạn thấp hơn hạn mức quy định của Ủy ban nhân dân, do đó, bạn không được chuyển mục đích sử dụng đất. Chị chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất khi diện tích đất bạn sở hữu tối thiểu bằng diện tích đất theo hạn mức do UBND tỉnh quy định.

Trong trường hợp này, chị đã xây dựng nhà trên diện tích đất đó, như vậy, việc xây dựng của chị như vậy tức là đã thực hiện hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, sẽ bị xử phạt theo quy định của pháp luật.

Trân trọng
.
Câu hỏi: Xin chào Luật sư! Tôi có một số thắc mắc muốn được giải đáp, cụ thể như sau:

1. Đối với đất trồng lúa (nông nghiệp), đã hết thời hạn sự dụng kể từ 2014 theo CNQSDĐ cũ và chủ đất đã làm xong thủ tục xin cấp lại sổ, gia hạn thời gian sử dụng theo luật đất đai 2013, nhưng đến hiện tại chưa được cấp lại sổ (đất đang sử dụng không vi phạp PL, không có tranh chấp) thì chủ đất có đủ điển kiện mua bán, chuyển nhượng đất không?.

2. Đối với những loại đất sử dụng không đúng mục đích được giao (VD: đất được cấp là đất lúa nhưng hiện trạng làm ao; đất được cấp là nông nghiệp nhưng hiện trạng một phần được sử dụng làm đất ở...) thì tính bồi thường ra sao khi nhà nước thu hồi?.
Rất mong nhận được sự tư vấn giải đáp.

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp.

- Phải là đất nông ngiệp được nhà nước giao có thu tiền bởi  Điều 169 luật Đất đai 2013 quy định đất nông nghiệp được Nhà nướcđất được  giao có thu tiền sử dụng đất mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

- Phải còn thời hạn sử dụng đất bởi khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Như vậy, nếu đất trồng lúa của gia đình bạn là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất nhưng đã hết hạn sử dụng đất thì sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sử dụng không đúng mục đích.

Khi đất sử dụng không đúng mục đích mà đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiêp tục vi phạm thì bị thu hồi theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 64 luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;”

Mà Điều 82 luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Như vậy, khi đất sử dụng không đúng mục đích mà bị Nhà nước thu hồi thì sẽ không được bồi thường về đất.
Câu hỏi: Gia đình tôi có 1 mảnh vườn là 1 mẫu 9, nhưng khi kê khai để đăng kí giấy sử dụng đất(thường gọi là sổ đỏ) thì lại kê khai có 1 mẫu 6, bây giờ gia đình tôi còn 3 sào chưa đăng kí quyền sử dụng đất ,miếng đất 3 sào này trong đó mộ phần tổ tiên và có giáp ranh với 3 hộ gia đình khác (tạm thời chưa có tranh chấp) và bây giờ ba mẹ tôi đang làm đơn li hôn để phân chia tài sản mà ba con thì không chịu đi đăng kí quyền sử dụng đất đối với 3 sào đất này. Mà mẹ tôi thì không biết  chữ ,mà ba tôi thì là người không biết gìn giữ hạnh phúc gia đình và đã có vợ bé suốt ngày ăn chơi ko lo tương lai cho vợ con, là con trai trong gia đình tôi muốn đứng ra giúp mẹ lấy lại công bằng ,mong luật sư giúp và chỉ cho tôi những giấy tờ liên quan, những thủ tục, những văn bản ,cơ quan hành chánh có liên quan để có thế xác nhận lại 3 sào đất này thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 106
Luật đất đai 2013
về đính chính và thu hồi giấu chứng nhận đã cấp thì:

“
1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận".

Như bạn đã trình bày, do gia đình bạn đã kê khai thiếu về diện tích của thửa đất do đó trường hợp này được coi là có sai sót thông tin về thửa đất, do đó cơ quan có thẩm quyền sẽ có trách nhiệm đính chính lại giấy chứng nhậ quyền sử dụng đất đã cấp.

Về thủ tục đính chính được quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014 như sau:

“
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.”

Theo đó, trường hợp của bạn sự sai sót là do gia đình đã kê khai thiếu về diện tích thửa đất do đó đây được xác định là sai sót từ phía gia đình bạn. Vì vậy để thực hiện việc đính chính giấy chứng nhận đã cấp gia đình bạn cần có đơn đề nghị đính chính nộp kèm với giấy chứng nhận có sai sót đã cấp đến văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để được giải quyết.

Trân trọng
!
Câu hỏi: Vào năm 2001 người A tách ra bán 25m2 cho người B, việc mua bán có địa chính xã đo đạc và được chủ tịch UBND cấp xã xác nhận. Sau đó người B lại làm hợp đồng bán cho người C. Tới cuối năm 2014 người C bán lại cho gia đình tôi. Gia đình tôi sử dụng từ đó tới nay.Vậy theo quy định mới hiện nay gia đình tôi có thể làm thủ tục xin tách thửa, cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất này không?

Trả lời: Tại Khoản 2 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.”

Như vậy, bạn lưu ý rằng, việc tách thửa phải tuân theo quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được phép tách thửa.

Ngoài ra theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của luật đất đai về việc thửa đất hình thành trước văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Theo đó nếu đất tách thửa thì sẽ làm giấy chứng nhận được.

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới."

Về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của luật đất đai. Về thủ tục này bạn có thể tham khảo bài viết sau của chúng tôi: Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất.

Về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa đất được quy định tại Điều 9 Khoản 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm:

“a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.”

Như vậy, để tách thửa diện tích đất bạn nộp Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm các giấy tờ như đã nêu trên tại Văn phòng đăng kí đất đai.

Trân trọng
.
Câu hỏi: Gia đình chúng tôi thuộc diện di dời lòn hồ thủy điện ở Nghệ An, đã chuyển đi nơi ở mới được 5 năm theo yêu cầu của dự án (di dời tự do), hiện đã nhận các khoản bồi thường đúng theo quy định của nhà nước nhưng riêng tiền bồi thường diện tích đất là chưa được nhận. Chúng tôi làm nhà ở trên mảnh vườn 521m2, không có tranh chấp từ năm 2003. Vậy nay khi chúng tôi nhận tiền đền bù là đất ở (400m2) và đất vườn là 121m2 thì chúng tôi có phải nộp thuế đất đai không và nếu có thì tính như thế nào?

Trả lời: Căn cứ khoản 2 Điều 2 Thông tư số 161/2009/TT-BTC ngày 12/8/2009 của Bộ Tài chính hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản, thì thu nhập từ nhận tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi đất, kể cả các khoản thu nhập do các tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ khi thực hiện thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là khoản thu nhập được miễn thuế.

Như vậy trường hợp của bạn không cần nộp bất kỳ khoản thuế nào.

Trân trọng
!
Câu hỏi: Tôi có ý định mua một mảnh đất nhưng mảnh đất này đang trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi tôi có được thực hiện việc chuyển nhượng này hay không

Trả lời: "1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Căn cứ vào quy định trên, trường hợp của bạn không được phép chuyển nhượng khi bên chuyển nhượng chưa hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trân trọng
Câu hỏi: Tôi có 1 vấn đề liên quan đến cách xác định đất chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi nào thì áp dụng khoản 2a khi nào áp dụng khoản 2b Điều 5 thông tư 76/2014/TT-BTC. Phần diện tích vượt hạn mức khi chuyển mục đích sử dụng đất tính hệ số nào.

Trả lời: Tại điểm a và b khoản 2, Điều 5 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định về việc xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở như sau:

“2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

b) Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.”

Theo đó, khoản 2a trong điều luật nêu trên sẽ áp dụng đối với loại đất có nguồn gốc là đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở. Nghĩa là, đối với loại đất vừa có vườn ao vừa có đất ở trong khu dân cư không được công nhận là đất ở thì khi chuyển mục đích diện tích vườn ao sang đất ở sẽ phải nộp tiền sử dụng đất là bằng 50% tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất  theo giá đất ở và tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp. Ví dụ: Đất ở giá đất là 1 triệu/m2 , đất nông nghiệp giá 500 nghìn đồng/m2 thì khi chuyển diện tích đất vườn ao sang đất ở giá tiền sử dụng đất tính sẽ là 250 nghìn đồng/m2.

Đối với khoản 2b áp dụng với loại đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp. Loại đất này khi chuyển sang đất ở sẽ tính bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và đất theo giá đất nông nghiệp. Ví dụ: giá đất ở là 1 triệu/m2, giá đất nông nghiệp là 500 nghìn đồng/m2 thì khi chuyển từ mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (trong hạn mức) sang đất tiền sử dụng đất phải nộp là 500 nghìn đồng/m2.

Đối với phần đất vượt hạn mức sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì sẽ áp dụng theo quy định tại Điểm b, khoản 3, Điều 5 thông tư như sau:

“Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này.”

Bạn cần xem bảng giá đất tại địa phương để có thể xác định một cách cụ thể về trường hợp này

Trân trọng
!
Câu hỏi: Nhà tôi có 4 anh em, bố mẹ tôi muốn cho tôi 1 phần đất khoảng 1000m2. Nhưng 2 chị tôi không đồng ý, không ký vào biên bản họp gia đình. Vậy xin hỏi tôi có làm được thủ tục nhận đất nữa không? Trường hợp này tôi phải xử lý như thế nào? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể về mảnh đất này là đất của hộ gia đình hay của cá nhân mà do bố mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tôi sẽ chia hai trường hợp để tư vấn dưới đây:

- Trường hợp thứ nhất, đất của cá nhân:

Căn cứ tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

"
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.".

Như vậy, đối với trường hợp này, nếu là đất của cá nhân thì bố mẹ bạn hoàn tòan có quyền quyết định việc tặng cho bạn quyền sử dụng đất mà không cần sự đồng ý của hai chị của bạn.

- Trường hợp thứ hai, đất của hộ gia đình:

Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Như vậy, trường hợp xác nhận mảnh đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình thi khi định đoạt về tà sản, cần phải có sự đồng ý của các thành viên còn lại theo khoản 2 Điều 218 Bộ luật dân sự 2015:
“Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”.

Tuy nhiên, nếu chị bạn không đồng ý việc bố mẹ bạn tách thửa cho bạn một phần mảnh đất đó thì gia đình bạn có thể thực hiện như sau: Trước hết, các thành viên trong hộ gia đình sẽ thỏa thuận phân chia cho mỗi người một phần quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên từng người theo thỏa thuận đó.

Như vậy, thì bố mẹ bạn cũng sẽ được phân chia một phần quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận đối với phần quyền sử dụng đất của mình. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được phân chia thì bố mẹ bạn có thể làm thủ tục để tặng cho bạn. Việc tặng cho này do bố mẹ bạn quyết định mà không cần có sự đồng ý của chị bạn tương tự như trường hợp 1 ở trên.