Câu hỏi: Chào các anh chị luật sư, em nhờ các anh chị tư vấn phân chia tài sản khi bán nhà ở trong trường hợp về phân chia di sản thừa kế là quyền sở hữu nhà ở, đất ở, tư vấn quy định pháp luật và thủ tục liên quan đến thừa kế dưới đây: Ông X có sở hữu 1 căn hộ trước năm 1975, và có 3 đứa con A, B ,C. Khi ông X qua đời thì hai đứa con B và C không còn sinh sống tại ngôi nhà này nữa. Khi làm lại chủ quyền nhà ở thì cơ quan phường cấp sở hữu cho ông A.

Khi Ông A qua đời thì vợ ông A tên là Y thừa kế tài sản (hiện giờ bà Y đã qua đời).

Vào năm 2015, gia đình làm lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì cơ quan Quận xác nhận do không tìm thấy các chứng từ sở hữu nhà ở của các đời trước nên quyết định phát hành giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và đất đai cho căn nhà này với tên sở hữu là con trưởng của bà Y - là đại diện đồng thừa kế của bà Y và ghi chú bên dưới góc trái là "nhà đất chưa được phân chia thừa kế, không được thực hiện các giao dịch". Nhờ các anh chị tư vấn nếu căn nhà này được bán ra thì tài sản chỉ phân chia giữa các con cái của bà Y hay phải phân chia cho 2 ông B và C (là con của thế hệ đầu tiên). Trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo thông tin chị cung cấp, căn hộ có nguồn gốc sở hữu là ông X căn hộ này được xác định là di sản thừa kế của ông X (hoặc của vợ chồng ông X). Do đó, khi ông X mất thì căn hộ này phải được chia thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông A theo quy định tại ĐIều 651 Bộ luật dân sự 2015 gồm bố, mẹ của ông X (nếu còn sống tại thời điểm ông X mất), vợ hợp pháp của ông X và cả 03 người con là A, B, C. Nhưng trên thực tế, tại thời điểm cấp GCN thì cơ quan có thẩm quyền quyết định cấp GCN cho ông A vì ông B, C đã không còn sinh sống tại căn nhà này. Việc cấp giấy chứng nhận cho ông A nếu không có sự đồng ý của những người thừa kế của ông X đã liệt kê trên thì không phù hợp với quy định.

Vì vậy, hiện nay, ông B, C có thể khởi kiện chia thừa kế đối với căn hộ này và hủy GCN đã cấp cho ông A và con trường của bà Y. Để tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông B và C thì cần thỏa mãn hai điều kiện sau:

Thứ nhất,
ông B và C chứng minh được căn hộ này thuộc quyền sở hữu của ông X và mình là người thừa kế được quyền hưởng di sản thừa kế do ông X để lại. Nhưng theo thông tin chị cung cấp, năm 2015, gia đình có làm lại GCN thì cơ quan có thẩm quyền xác định rằng không tìm thấy các chứng từ sở hữu nhà ở của các đời trước. Tức là, tạm thời, tại hồ sơ lưu trữ tại cơ quan Nhà nước thì không có căn cứ chứng minh quyền sở hữu của ông X đối với căn hộ này.

Thứ hai,
về thời hiệu thừa kế:

Theo Điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định:
"1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó ".

Và Khoản 2 Mục I Nghị quyết 02/2004/NQ-HDTP quy định:

“a) Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1996, thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế".

Khi xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện.”

Như vậy, tính từ thời điểm ông X mất mà vẫn còn thời hiệu thừa kế và ông B, C chứng minh được căn hộ này thuộc quyền sở hữu của ông X thì vẫn có thể khởi kiện yêu cầu chia thừa kế.

Trong trường hợp không thỏa mãn 02 điều kiện nêu trên, tài sản này được xác định là của ông A hoặc của vợ chồng ông A (ông A và bà Y) dựa trên nội dung của GCN đã cấp cho ông A trước đó.

- Nếu căn hộ là tài sản riêng của ông A thì người được chia thừa kế gồm: các con của ông A

- Nếu căn hộ là tài sản chung của ông A và bà Y thì người được chia thừa kế gồm: bố mẹ của bà Y (nếu còn sống) và các con của bà Y.

Trân trọng