Câu hỏi: Tháng 10/2005 tôi có mua 1 mảnh đất gồm 3 thửa (nay đã được cấp sổ đỏ 3 thửa có đất thổ cư kèm theo). Thửa đất này phải đi qua nhà ông A nên trước khi về ở chúng tôi đã thỏa thuận và ông A làm giấy chuyển nhượng lối đi có diên tích 02mx40m chỉ có người làm chứng mà không chứng thực tại UBND xã.

Nay xảy ra tranh chấp. Bà B là mẹ ông A không cho sử dụng lối đi này nữa (Sổ đỏ thửa đất vẫn mang tên Bà B). Gia đình tôi đã sang nói chuyện mua lại lối đi trên nhưng Bà B không bán mà chỉ để lối đi cho 01m. Vậy tôi muốn luật sư tư vấn giúp tôi:

- Giấy chuyển nhượng đất không có chứng thực thì có giá trị không?

- Có cách nào thỏa thuận để mở lối đi qua nhà khác xung quanh mảnh đất không?

- Có thể khởi kiện ông A ra tòa án được không (Ông A không có sổ đỏ mà lại bán đất làm lối đi).

Rất mong sớm nhận được tư vấn. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Đồng thời, Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bác và ông A không có hiệu lực pháp luật. Khi đó, theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

"Điều 137.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, trong trường hợp này, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bà B (mẹ của ông A) và ông A phải trả lại cho bác số tiền đã nhận từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về việc thỏa thuận để mở lối đi qua nhà khác xung quanh mảnh đất

Về việc mở lối đi qua bất động sản liền kề, chúng tôi đã có bài viết cụ thể và chi tiết về vấn đề này, mời bác tham khảo tại bài viết: Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề .

Thứ ba, về việc tố giác hành vi của ông A

Trong trường hợp này, nếu bà B đồng ý và ủy quyền cho ông A thì việc ông A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bác là không trái với quy định của pháp luật. Trường hợp ông A ký kết kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bác mà bà B không biết gì về việc này thì việc làm của ông A là trái quy định của pháp luật. Căn cứ theo quy định tại Điều139 Bộ luật Hình sự 1999 sửa đổi, bổ sung năm 2009:

"
Điều 139
. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác có giá trị từ hai triệu đồng
đến dưới năm mươi triệu đồng hoặc dưới hai triệu đồng
nhưng gây hậu quả nghiêm trọng hoặc đã bị xử phạt hành chính về hành vi chiếm đoạt hoặc đã bị kết án về tội chiếm đoạt tài sản, chưa được xoá án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ sáu tháng đến ba năm..

...

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ mười triệu đồng đến một trăm triệu đồng, tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản, bị cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ một năm đến năm năm."

Theo quy định trên, trong trường hợp bà B không biết, không ủy quyền cho ông A ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bác thì bác có quyền tố giác hành vi của ông A tới cơ quan Công an. Theo đó, ông A có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản và có thể bị phạt tù từ sáu tháng đến ba năm.