Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và các vấn đề phát sinh về đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Cụ thể như sau:

Kính gửi Luật sư Minh Gia! Tôi có vấn đề xin Luật sư tư vấn về truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Năm 1994 gia đình tôi có nhận chuyển nhượng một ngôi nhà và đất với diện tích 1170,5m2 tại thành phố KT (nguồn gốc ngôi nhà và đất này trước năm 1975 là căn biệt thự của gia đình sỹ quan chế độ cũ, sau năm 1975 nhà nước thu hồi cấp lại cho hộ gia đình chính sách, đến năm 1994 tôi nhận chuyển nhượng lại). Ngày 08/6/1994 tôi được UBND tỉnh KT cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về phần đất ghi nhận như sau:- Đất trong tiêu chuẩn: 276,2m2;- Đất ngoài tiêu chuẩn: 893,78 m2; trong đó:- Đất đã xây dựng nhà ở: 249,87 m2;- Đất sân: 920,60 m2; - Đất vườn: Không. Năm 2012 tôi tặng cho toàn bộ ngôi nhà và đất này cho em tôi, khi làm thủ tục chuyển thuế cơ quan thuế không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất sân này vì căn cứ vào Khoản 1 Điều 84 Luật Đất đai 2003 vì đất tôi đang ở là đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngày 11/01/2012 em tôi được UBND thành phố KT cấp giấy CNQSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đến năm 2016, thanh tra làm việc tại phòng TN và MT có kết luận việc cấp giấy chứng nhận cho em tôi không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất là sai vì cho rằng đất sân là đất vườn, buộc em tôi phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất sân là 920,60 m2. Xin luật sư tư vấn giúp gia đình em tôi, việc truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như vậy có đúng không, bản thân tôi qua tìm hiểu Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn chư thấy sự đánh đồng giữa đất sân là đất vườn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Luật sư Minh Gia.

Trả lời: Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Bên cạnh đó quy định về đất vườn như sau:

Theo Khoản 1 Điều 103 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

Đất vườn có thể liền kề cùng một thửa với đất ở hoặc được tách riêng ra một thửa độc lập. Đất vườn khác so với đất ở là mục đích sử dụng của đất vườn có thể dùng để trồng cây hằng năm, trồng hoa màu nhưng nếu như muốn dùng để xây nhà ở thì cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 nếu không sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất sai mục đích. Tuy nhiên đất vườn không được xác định vào nhóm đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp như phân loại đất tại Điều 10 Luật Đất đai 2013.

Căn cứ theo Nghị định 198/2004/NĐ-CP (có hiệu lực tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất) về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

Chuyển từ đất vường, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân sư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:

Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp;

+ Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp
.

Trường hợp của bạn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở snag làm đất ở thì nộp thuế thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. Như vậy, việc truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như vậy là đúng với quy định của pháp luật.