Câu hỏi: Thủ tục tặng cho một phần quyền sử dụng đất

Trả lời: 1. Tư vấn quy định pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất

Tặng cho quyền sử dụng đất ra đời là một trong những cách thức để mỗi người có thể xác lập, thực hiện, thay đổi, chấm dứt việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhằm dịch chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, đáp ứng nhu cầu trong đời sống sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh của con người. Vì vậy, tặng cho quyền sử dụng đất, phải tuân thủ những quy định chặt chẽ của pháp luật. Vậy pháp luật hiện nay quy định như thế nào về tặng cho quyền sử dụng đất? Các trình tự, thủ tục cần thực hiện để tặng cho quyền sử dụng đất.

Nếu bạn đang băn khoăn, vướng mắc về vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia để được tư vấn cụ thể.

Bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Thủ tục tặng cho một phần quyền sử dụng đất thực hiện thế nào?

Câu hỏi:

Mẹ tôi có thửa đất rộng 900m2 ở địa bàn thành phố, không thuộc vùng quy hoạch và đã có sổ đỏ cấp năm 2016 (trong đó 400 m2 là đất ở, 500m2 là đất trồng cây hàng năm khác). Bây giờ mẹ tôi muốn tách cho tôi 01 thửa đất rộng 230m2 nằm trong diện tích này (trong đó 100m2 là đất ở và 130m2 là đất trồng cây hàng năm khác) có được không? Thủ tục, lệ phí bao gồm những khoản nào? bao nhiêu? Cám ơn rất nhiều.

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về vấn đề tặng cho một phần của mảnh đất

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện để được tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

“

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

”

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2013 quy định:

“

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

”

Như vậy, người sử dụng đất có quyền tặng cho quyền sử đụng đất nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013. Tuy nhiên đối với trường hợp tặng cho một phần thửa đất thì người sử dụng đất sẽ phải đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích đất sẽ tặng cho trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền sử dụng đất.

Do đó, đối chiếu với trường hợp của bạn, để tặng cho quyền dụng đất đối với một phần thửa đất rộng 230m2 nằm trong diện tích 900m2 thì mẹ bạn sẽ phải tiến hành thực hiện thủ tục tách thửa trước sau đó mới tiến hành thực hiện thủ tục tặng cho.

Theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định thì mẹ bạn sẽ phải chuẩn bị hồ sơ để gửi Văn phòng đăng ký đất đai đề nghị tách thửa đất bao gồm:

“

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

”

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì phải xuất trình chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân.

Lưu ý: Để được tách thửa, diện tích của thửa đất mới và diện tích còn lại phải không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định diện tích tối thiểu của UBND tỉnh nơi có đất quy định.

Thứ hai, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Sau khi tách thửa một phần của mảnh đất thì mẹ bạn và bạn sẽ phải thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục như sau:

Bước 1: Công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

“

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Và theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện bằng văn bản và có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Để tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho bạn và mẹ bạn sẽ phải chuẩn bị hồ sơ theo Khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng 2014, hồ sơ công chứng gồm các giấy tờ sau:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng tặng cho (các bên soạn trước); nhưng thông thường các bên ra tổ chức công chứng và đề nghị soạn thảo hợp đồng tặng cho (phải trả thêm tiền công soạn thảo và không tính vào phí công chứng).

- Bản sao giấy tờ tùy thân:

+ Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân hoặc hộ chiếu của các bên.

+ Sổ hộ khẩu.

- Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng tặng cho:

+ Tùy tình trạng hôn nhân của người yêu cầu công chứng thì cung cấp giấy chứng nhận đăng ký kết hôn; giấy xác nhận tình trạng hôn nhân; quyết định ly hôn; văn bản cam kết về tình trạng hôn nhân hoặc tờ khai đăng ký kết hôn tại UBND cấp xã nơi đăng ký kết hôn.

+ Giấy tờ chứng minh nguồn gốc tài sản riêng: Di chúc, văn bản khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho, văn bản cam kết về tài sản, văn bản thỏa thuận chia tài sản chung.

Bước 2: Thực hiện kê khai về thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ (nếu có)

Người thực hiện tiến hành kê khai thuế thu nhập cá nhân và nộp thuế, lệ phí theo quy định.

Bước 3: Sang tên quyền sử dụng đất

Theo khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 khi tặng cho quyền sử dụng đất thì phải đăng ký biến động đất đai trong thời gian 30 ngày, kể từ ngày quyết định tặng cho.

- Hồ sơ bao gồm:

Theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) về hồ sơ địa chính thì người sử dụng đất cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ như sau:

+ Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Hợp đồng tặng cho;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

+ Văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình đã được công chứng hoặc chứng thực.

- Nơi nộp hồ sơ:

Theo khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thủ tục sang tên giấy chứng nhận khi tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ tiến hành: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định của UBND cấp tỉnh; Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Thứ ba, về thuế và các lệ phí khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất

Khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, ngoài phí công chứng phải trả cho tổ chức công chứng thì phải nộp thêm các khoản tiền như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và lệ phí khác, cụ thể:

Theo Khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định như sau:

“

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

”

Khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định về miễn lệ phí trước bạ:

“

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

”

Như vậy, căn cứ vào quy định trên trường hợp mẹ bạn tặng cho đất cho bạn thuộc trường hợp mẹ đẻ tặng cho đất cho con đẻ nên khi thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất hoàn toàn được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Ngoài ra, khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì sẽ phải thực hiện các lệ phí khác như: Lệ phí địa chính, phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất,… các chi phí này do HĐND cấp tỉnh quyết định.