Câu hỏi: Chào công ty luật minh gia, cho tôi hỏi một số điều luật đất đai, cụ thể như sau, nhà tôi làm nghề nông bao nhiêu đời nay, đến giờ khi nhà nước có quyết định thu hồi 100% đất hai lúa một màu của gia đình tôi, để cho làm dự án khu đô thị với mức bồi thường chỉ là 78 triệu đồng /1 sào. không có hỗ chợ hay tạo công ăn việc làm ,không chuyển đổi nghề nghiệp cho gia đình chúng tôi,vậy cho tôi hỏi như vậy với mức đền bù đó có thỏa đáng chưa, và khi mất 100% đất như vậy gia đình tôi có được hưởng chế độ nào khác không? Ví dụ chuyển đổi nghề nghiện, hay có được hưởng đất dịch vụ hay không? xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, mức bồi thường về đất cho gia đình bạn đã thỏa đáng chưa?

Điều 77 Luật đất đai năm 2013 quy định bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Khi nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất, chi phí đầu tư còn lại vào đất (chi phí san lấp mặt bằng, chi phí làm tăng độ màu mỡ của đất,…và cần chứng minh việc đầu tư vào đất để yêu cầu bồi thường.

Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định…”

Và Điểm đ Khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân Tỉnh nơi có đất được sử dụng làm căn cứ để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc xác định giá đất cụ thể phải bảo đảm các nguyên tắc sau: theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau (Điều 112 Luật đất đai năm 2013) và ngoài ra còn căn cứ
kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về thửa đất, giá đất thị trường (điều 15 Nghị định 44/2014/NĐ-CP). Như vậy việc xác định giá đất cụ thể do các cơ quan chuyên môn tiến hành xác định nên chúng tôi không thể khẳng định cho bạn là mức bồi thường đất cho gia đình bạn là 78 triệu đồng/sào đã thỏa đáng hay chưa.

Thứ hai, khi bị thu hồi đất nông nghiệp thì được hỗ trợ như thế nào?

Các khoản nhà nước hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm: Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất; hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; thu hồi đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ của hộ gia đình, cá nhân mà phải di chuyển chỗ ở; hỗ trợ tái định cư đối với trường hợp thu hồi đất ở của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà phải di chuyển chỗ ở; các khoản hỗ trợ khác
(Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai năm 2013).

- Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm
bằng tiền không quá 05 lần giá đất nông nghiệp cùng loại trong bảng giá đất của địa phương đối với toàn bộ diện tích đất nông nghiệp thu hồi; diện tích được hỗ trợ không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp tại địa phương đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp và mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ điều kiện thực tế của địa phương. (Điều 20 Nghị định 47/2014/NĐ-CP)

-
Hỗ trợ ổn định sản xuất bằng tiền với mức cao nhất bằng 30% một năm thu nhập sau thuế, theo mức thu nhập bình quân của 03 năm liền kề trước đó (trường hợp của gia đình bạn bị ngừng sản xuất và không được bồi thường bằng tiền nên sẽ được hỗ trợ theo quy định tại Điểm b Khoản 4 Điều 19 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

- Hỗ trợ khác sẽ
căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định biện pháp hỗ trợ khác để bảo đảm có chỗ ở, ổn định đời sống, sản xuất và công bằng đối với người có đất thu hồi (Điều 25 Nghị định 47/2014/NĐ-CP).

Như vậy, khi nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất nông nghiệp của gia đình bạn (sản xuất nông nghiệp) và bồi thường bằng tiền thì ngoài bồi thường về đất và chi phí đầu tư còn lại vào đất thì gia đình bạn còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm và các khoản hỗ trợ nhằm ổn định đời sống, sản xuất. Nếu không được hỗ trợ các khoản trên thì bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bồi thường theo đúng quy định của pháp luật.