Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Sau khi hai vợ chồng tôi ly hôn, vì tôi bị tàn tật, nhà cửa lại không chắc chắn nên mọi giấy tờ nhà đất và tiền bạc tôi đều gửi chị ruột. Cách đây 3 năm tôi nhờ chị tôi mượn dùm năm mươi triệu đồng chẵn để xây hai căn phòng trọ.

Khi đó chị soạn một hợp đồng cho tặng QSDĐ và nói tôi phải ký thì chị mới mượn tiền cho tôi được (chị nói:"nếu em không ký nhỡ sau này em mất vợ, con em về tranh giành thì chị mất năm mươi triệu kia thì sao - em cứ ký đi khi nào em trả hết số tiền đã mượn thì chị sẽ hủy tờ giấy cho tặng kia chị, em ruột với nhau chị không lấy của em đâu).

Vì tàn tật, lở loét, chữ nghĩa không biết nhiều và tin tưởng lời chị nên tôi đã ký.Từ đó đến nay, tôi đi bán vé số cộng với tiền phòng trọ dành dụm, tôi đã gửi chị được một trăm bảy mươi tám triệu đồng để trả số nợ cũ còn đâu thì chị giữ dùm. Gần đây tôi mới biết chị đã sang tên QSDĐ mà không hủy bỏ như đã hứa. Tôi có đòi lại giấy chứng nhận QSDĐ và tiền còn dư nhưng chị không trả.

Như vậy, tôi có thể đòi lại QSDĐ được không? Cách thực hiện ra sao, thưa luật sư? Rất mong nhận được sự trả lời từ qúy công ty. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

....

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Đồng thời,

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

..

Như vậy, đối với hợp đồng tặng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng (tức cả hai bên sẽ phải cùng ra văn phòng công chứng để công chứng bản hợp đồng) thì mới có giá trị pháp lý. Do đó, đối chiếu với trường hợp của bạn nếu chỉ ký tên vào hợp đồng tặng cho nhưng bạn chưa tiến hành thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân xã phường, thị trấn), hoặc tại văn phòng công chứng trên địa bàn thì mặc nhiên
hợp đồng không có giá trị, không được công nhận nên không đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời, việc Uỷ ban nhân dân huyện cấp giấy chứng nhận khi chưa xem xét kỹ tính hợp pháp của giao dịch ở đây trái với quy định pháp luật.

Theo đó, hiện nay khi chị đã thực hiện xong thủ tục sang tên thì
để đảm bảo quyền lợi của mình bạn có quyền làm đơn khiếu nại gửi chính Uỷ ban nhân dân cấp huyện (cơ quan thực hiện việc cấp giấy chứng nhận) hoặc làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho người chị và trả lại đất cho chủ sở hữu hợp pháp là bạn theo Điều 106 Luật này. Đối với số tiền đã đưa thì trong trường hợp có biên lai, căn cứ chứng minh giao tiền thì bạn có thể nộp kèm theo đơn khởi kiện để buộc chị bạn phải trả lại tiền đã giữ trước đó.

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

...

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.