Câu hỏi: Xin hỏi luật sư việc sau đây, mong được luật sư giải đáp. Trong giấy chứng nhận QSDĐ của UBND huyện cấp cho bố mẹ tôi  là tên của bố mẹ đẻ tôi, có ghi  diện tích thửa đất ở đó là  276m2 Năm 2010 bố tôi qua đời không để lại di chúc Gia đình  tôi có 5 anh chị em tất cả đều đã xây dựng gia đình và đều đã có con.

Nhưng đến  năm 2015 một người em trai của tôi đã mất. Nay xin hỏi: Câu hỏi 1, Mẹ tôi có được toàn quyền sở hữu 276m2 đất đó hay  không ?Câu hỏi 2,  Cách phân chia này đúng hay sai ?UBNN xã nói rằng mẹ tôi chỉ có quyền được hưởng 1/2  diện tích thửa đất đó là   276m2 : 2 = 138m2. Anh em chúng tôi dự định chia thửa đất đó ra cho mọi người như sau 276m2 : 2 = 138m2  ( Đây là diện tích mẹ tôi được toàn quyền sở hữu ) 138m2 : 6 ( thành viên ) = 23m2 * Vậy tổng diện tich đất mẹ tôi được toàn quyền sở hữu là  (138+ 23 ) = 161 m2* Diện tích đất của người anh cả được toàn  sở hữu 23 m2* Diện tích đất của người em thứ nhất được toàn  sở hữu 23 m2 ( Chết rồi nhưng chia cho con anh ấy tức là cháu của tôi )* Diện tích đất của người em thứ 2 được toàn  sở hữu 23 m2 *Diện tích đất của người em thứ 3 được toàn  sở hữu 23 m2 * Diện tích đất của người em thứ 4 được toàn  sở hữu 23 m2. Câu  hỏi 3, Diện tích của thửa đất chỉ nhỏ có 23 m2 thì có làm được giấy chứng nhận QSDĐ ( bìa đỏ ) hay không ?

Trả lời: I. Mẹ bạn có được sở hữu toàn bộ 276 mét vuông đất đó không?

Theo những quy định tại Bộ luật dân sự thì:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cả bố mẹ bạn cho nên mẹ bạn sở hữu nửa diện tích mảnh đất trên là 138 mét vuông.

Khi bố bạn mất, do không có di chúc cho nên nếu một trong những người thừa kế có yêu cầu chia di sản thì 138 mét vuông đất của bố bạn sẽ được chia theo pháp luật, có nghĩa là chia đều cho những người thừa kế. Như vậy, mỗi người thừa kế sẽ được hưởng 23 mét vuông. Sau khi chia thừa kế, tổng cộng mẹ bạn sở hữu 161 mét vuông.

Thời hạn để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người để lại di sản mất), tuy nhiên theo Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực vào ngày 1-1-2017 sắp tới sẽ cho phép thời hạn người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản. Nếu quá thời hạn trên mà những người thừa kế không có yêu cầu chia di sản thì di sản sẽ thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản.

II. Cách phân chia trong câu hỏi của bạn:

Nếu hiện tại một trong những người thừa kế có yêu cầu chia di sản thì cách phân chia di sản trong câu hỏi của bạn hoàn toàn chính xác.

III. Diện tích thửa đất chỉ 23 mét vuông có làm sổ đỏ được không?

Theo khoản 2 Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Cũng theo khoản 4 Điều 144 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở."

Như vậy, bạn phải xác định xem diện tích tối thiểu được tách thửa mà Ủy ban nhân dân cấp tỉnh của bạn quy định. Nếu mức quy định đó dưới 23 mét vuông hoặc Ủy ban nhân dân tỉnh chưa có quy định thì bạn có quyền tách thửa để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 23 mét vuông đó như bình thường theo khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"
Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Nếu diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương bạn lớn hơn 23 mét vuông thì bạn không có quyền tách thửa.