Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi có một phần đất khoảng 500m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chú tôi (chú tôi đứng tên trên giấy chứng nhận này) thì trong đó có 200m2 đất lúa, 300m2 đất là CLN (cây lâu năm). Tôi được cấp phép đầu tư cây xăng để kinh doanh xăng dầu. Tên là doanh nghiệp tư nhân A

Tôi đã liên hệ các cơ quan chức năng thì được biết là toàn bộ phần đất của tôi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là đất thương mại dịch vụ (TMD). Do đó, muốn xây dựng cây xăng thì phải chuyển mục đích sử dụng đất.

Vậy quý công ty cho tôi hỏi: Tôi đứng tên cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất hết thửa sang đất thương mại dịch vụ có được không?  Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thương mại dịch vụ thì tôi phải chuyển sang hình thức thuê đất và phải ký hợp đồng thuê đất với phòng Tài nguyên Môi trường. Nếu như vậy thì quá thiệt thòi cho tôi, vì hiện nay tôi là chủ sử dụng đất của phần đất này. Nhưng nay lại phải thuê đất trên chính phần đất của tôi đang sử dụng. Hình thức thuê đất là 50 năm. Xin hỏi là tôi có phải chuyển sang hình thức thuê đất hay không? Có phải ký hợp đồng thuê hay không? Hay thời hạn sử dụng đất của tôi sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất là “ Lâu dài”? Trường hợp của tôi muốn chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ thì phải làm như thế nào? Xin chân thành cám ơn. Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

....

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì có thể thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất kinh doanh thương mại dịch vụ) nhưng sẽ phải có sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi (thông qua làm hồ sơ xin phép chuyển đổi). Tuy nhiên, theo như thông tin bạn cung cấp thì người được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 500m2 đất là chú bạn chứ không phải là bạn, nhưng người sử dụng lại là bạn nên sẽ phải xác định rõ ai là người được nhà nước công nhận.

+ Trường hợp, chú bạn là người được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thông qua việc thể hiện tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận QSDĐ và bạn chỉ là người được chú cho phép sử dụng đất thì khi làm hồ sơ bạn không thể với tư cách cá nhân để xin chuyển mục đích sử dụng đất (người làm hồ sơ xin chuyển là người chú); khi được phép chuyển đổi thì thời hạn sẽ được xác định theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đồng thời, việc bạn tự mình hoạt động kinh doanh xăng dầu thông qua việc lấy địa chỉ trên làm địa điểm hoạt động thì phải thông qua hình thức lập hợp đồng thuê/mượn đất với chú bạn chứ không phải thuê đất với cơ quan nhà nước (đất của chú bạn được công nhận, trừ trường hợp nhà nước tiến hành thu hồi lại).

+ Trường hợp người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chú bạn. Tuy nhiên, sau đó chú bạn đã sang nhượng quyền sử dụng đất cho bạn và đã được nhà nước công nhận thì hiện nay khi xin được cấp phép đầu tư cây xăng để kinh doanh xăng dầu (diện tích đất trên làm địa điểm kinh doanh) bạn có thể với tư cách cá nhân của mình để làm hồ sơ xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cho phù hợp với mục đích kinh doanh thương mại dịch vụ của mình và không phải chuyển sang hình thức ký kết hợp đồng thuê đất với nhà nước; thời gian sử dụng đất sẽ theo thời hạn của loại đất sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.