Câu hỏi: Xin chào Công ty Luật Minh Gia, tôi có vấn đề về nhà đất muốn công ty tư vấn như sau: Tôi có người bà con (bà dì) có đất với diện tích gần 700m2 bao gồm đất ở (khoảng 200m2) và đất vườn (phần diện tích còn lại)

Trên diện tích đất ở, bà dì xây 1 căn nhà lớn và 2 nhà phụ liền nhà lớn (tôi xin tạm gọi như thế, nhà phụ 1 dùng chứa đồ, nhà phụ 2 có 1 phòng ngủ, nhà bếp, nhà tắm). Tuy nhiên, khoảng 5 năm trở lại đây, 2 nhà phụ đều làm thành nhà kho chứa đồ.Khoảng mấy năm trước, bà dì và chồng bà dì làm di chúc chia đều phần đất cho các con. Trong di chúc chỉ nói là chia mỗi người bao nhiêu m2 thôi, chứ không chỉ rõ phần đất nào của ai. Một thời gian sau và vì một số lý do, bà dì đưa tiền cho một người con và không chia 1 phần đất cho người con này. Việc này được thực hiện bằng thỏa thuận miệng.Cách đây khoảng 1 tháng, tôi có hỏi mua 1 phần đất của bà dì và được đồng ý bán phần đất nhà phụ 2. Tuy nhiên, nhà phụ 2 chỉ có 40m2, không đủ diện tích tối thiểu 50m2 để tách thửa nếu tính đó là đất có nhà ở). Vì vậy, tôi mới hỏi mua thêm 10m2 đất vườn với dự định chuyển mục đích sử dụng thành đất ở của 10m2 và gộp với 40m2 đất ở để sau này tách thửa.Luật sư vui lòng cho tôi hỏi:

1.       Tôi có thể chuyển 10m2 đất vườn thành đất thổ cư được không?

2.       Tôi có thể tách thửa làm sổ đỏ cho trường hợp trên hay không?

3.       Tôi nên làm hợp đồng mua bán hay tặng cho cho trường hợp này.

Rất mong nhận được tư vấn của luật sư và chân thành cám ơn

Trả lời: Trược hết để đảm bảo quyền lợi của bạn khi bạn mua mảnh đất này bạn nên yêu cầu người dì sửa đổi lại di chúc đã lập để xác định phần tài sản sau này phân chia, bởi lẽ khi thỏa thuận không để lại phần tài sản với một người con trong gia đình chỉ thỏa thuận miệng nên để tránh những tranh chấp về sau thì bạn nên yêu cầu người di sửa đổi lại nội dung di chúc. Sau đó nếu như người dì đồng ý bán lại căn nhà này cho bạn thì hai bên sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng và sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, với câu hỏi đầu tiên của bạn là có thể sẽ được chuyển mục đích 10 m2 đất vườn sang đất thổ cư. Căn cứ tại điều 57 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

……

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

….

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, để chuyển đất vườn sang đất thổ cư bạn cần phải làm xin phép cơ quan có thẩm quyền ở trường hợp này là Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi đang có đất giải quyết. UBND cấp huyện sẽ xem xét vào k
ế
hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử
dụng đất
để quyết định có cho bạn chuyển mục đích hay không.

Thứ hai, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương. Bạn có đưa thông tin là diện tích tối thiểu để tách thửa ở địa phương bạn là 50 m2 theo đó nếu diện tích đất của bạn được nhà nước công nhận là 50m2 thì bạn sẽ được thực hiện việc tách thửa mảnh đất này.

Thứ ba, trong trường hợp này bạn có thể lựa chọn hình thức là ký kết hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 168 Luật đất đai năm 2013:

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, lúc này vì người dì của bạn đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có quyền chuyển nhượng hoặc là tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng hay tặng cho hai bên đều phải thực hiện thủ tục về tài chính như nhau vì bạn không thuộc trường hợp được thu nhập miễn thuế và miễn nộp lệ phí trước bạn nên có thể lựa chọn một trong hai hình thức đều được.