Câu hỏi: : Chào các Luật sư ở Văn phòng Minh Gia. Trước hết xin cảm ơn Luật sư đã dành thời gian đọc thư. Tôi tên A, sinh năm 19xx, là con của ông Đ - người có liên quan trong một việc tranh chấp đất đai với C. Tôi có một số thắc mắc về luật trao tặng đất đai giữa cha mẹ và con cái, mong được Luật sư tư vấn. Sự việc là giữa cha tôi và ông nội tôi có xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất vào năm 2014. Năm 1994, ông nội tôi - G (đã mất năm 2017) có ra Xã để làm thủ tục tặng khu đất 2.501m2 (toàn bộ khu đất cha tôi đang sinh sống) cho cha tôi là Đ (sinh năm 19xx, vẫn còn). Do sự việc xảy ra đã lâu, nên cha tôi không nhớ là vào lúc đó ông có làm giấy tay để trao tặng đất hay không, chỉ biết là ngoài cán bộ ngoài Xã đã kiểm tra đúng quy trình và đã cấp Giấy Chứng nhận Quyền sử dụng Đất (GCNQSDĐ) cho cha tôi. Từ đó đến nay, đã hơn 20 năm, trải qua 02 lần cấp mới lại sổ đỏ theo mẫu mới GCNQSDĐ theo quy định từ các văn bản pháp luật của Nhà nước, trong cả 02 lần ấy, khu đất cha tôi đều được các cán bộ địa chính bên Xã đến tận nơi xác minh, đo đạc, làm đúng các thủ tục CẤP MỚI GCN QSDĐ và không hề có trải bất cứ tranh chấp nào giữa ông và cha tôi. Đến năm 2014, do có đường dây điện cao thế được thi hành ở phía trên khu đất cha tôi, bên công ty Điện lực có đền bù một số tiền khá lớn. Do bị chú tôi - ông C xúi giục để được nhận tiền đền bù nên ông G đã làm đơn khởi kiện, nói rằng vào năm 1994 ông không có tặng khu đất trên cho cha tôi mà là cha tôi tự ra Xã để khai và làm giấy tờ, cho nên bây giờ ông muốn lấy lại TOÀN BỘ khu đất trên. Cha tôi và ông G ra tòa, nhưng vì sức khỏe yếu, và bị xúi giục nên ông G đã làm giấy ỦY QUYỀN để ông C (chú tôi) đứng ra thay mặt đến dự các buổi xét xử của tòa. Sự việc kéo dài cho đến giữa năm 201x thì ông G mất. Theo như tôi đã tìm hiểu, theo quy định pháp luật, khi ông G mất thì ủy quyền của ông C cũng không còn hiệu lực. Nhưng tôi không hiểu sao, các cán bộ tòa án ở Huyện vẫn không căn cứ theo đúng quy định pháp luật để kết thúc vụ tranh chấp, mà vẫn kéo dài thời gian và cho phép ông C tiếp tục đến tòa để tranh chấp với cha tôi. Sự việc tóm lược như trên, tôi có 02 thắc mắc mong được Luật sư dành chút thời gian để giải đáp.

Thứ nhất, vào năm 1994, cha tôi - ông Đ được cán bộ Xã làm đúng thủ tục cấp GCNQSDĐ cho khu đất trên nhưng cha tôi không nhớ (hoặc đã làm mất) Giấy tay về việc Trao tặng Đất thì việc này có khiến GCNQSDĐ hiện nay cho khu đất trên của cha tôi bị mất hiệu lực hay không.

Thứ hai, việc ông G đã mất, nhưng đến nay ông C vẫn được ủy quyền từ ông G, thay mặt đến dự các buổi xét xử của tòa thì có đúng quy định pháp luật hay không. Rất cảm ơn Luật sư đã xem qua thư này. Tôi sẽ vô cùng biết ơn nếu nhận được sự hồi đáp từ Luật sư. Một lần nữa, chúc Luật sư có một năm mới 2020 thành công! Trân trọng.

Trả lời: Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1994 ông G đã ra UBND xã làm thủ tục tặng cho đất sang cho bố bạn và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giả sử trong trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều tra, xem xét và có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp cho bố bạn theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

...d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai
”
.

Giả sử bố bạn được tặng cho đất từ năm 1994 tuy nhiên không có giấy tờ chứng minh tặng cho đất nhưng bố bạn đã sử dụng đất từ thời điểm tặng cho đến khi xảy ra tranh chấp vào năm 2014 thì trong trường hợp này bố bạn vẫn có căn cứ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013.

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”
.

Và theo Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Hướng dẫn thi hành Luật Đất đai có quy định về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định:

“1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận”).

Theo quy định pháp luật, trong trường hợp sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai nhưng đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/7/2004 và không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND xã xác nhân là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, nếu UBND xã nhận cho bố bạn đã sử dụng đất này từ trước ngày 01/7/2004, không vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp và sử dụng phù hợp với quy hoạch đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bố bạn đã được cấp vẫn có hiệu lực, không bị thu hồi.

Thứ hai, về việc ông G ủy quyền cho anh C là người đại diện tham gia tố tụng tại Tòa án.

Khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong các trường hợp sau:

“...đ) Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết; người được đại diện, người đại diện là pháp nhân chấm dứt tồn tại”;

Và Điều 89 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định về Chấm dứt đại diện trong tố tụng dân sự:

“Người đại diện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền trong tố tụng dân sự chấm dứt việc đại diện theo quy định của Bộ luật dân sự”.

Theo đó, trong trường hợp người được ủy quyền là cá nhân chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt. Khi ông G chết thì hợp đồng đại diện theo ủy quyền của ông G với anh C sẽ chấm dứt, anh C sẽ không được tiếp tục đại diện cho ông G thực hiện các công việc được ủy quyền. Như vậy, anh C sẽ chấm dứt việc đại diện theo ủy quyền tham gia tố tụng dân sự tại Tòa án.

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 90 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định Hậu quả của việc chấm dứt đại diện trong tố tụng dân sự:

“2. Trường hợp chấm dứt đại diện theo ủy quyền thì đương sự hoặc người thừa kế của đương sự trực tiếp tham gia tố tụng hoặc ủy quyền cho người khác đại diện tham gia tố tụng theo thủ tục do Bộ luật này quy định”
.

Người thừa kế của đương sự được xác định ở đây là người thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại”.

Và Điều 214 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự:

“1. Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Đương sự là cá nhân đã chết, cơ quan, tổ chức đã hợp nhất, sáp nhập, chia, tách, giải thể mà chưa có cơ quan, tổ chức, cá nhân kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của cơ quan, tổ chức, cá nhân đó;...”

Căn cứ theo quy định pháp luật, khi đương sự  là cá nhân đã chết mà chưa có cá nhân thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng thì Tòa án ra quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án.

Trong trường hợp của bạn, khi ông G mất thì đại diện theo ủy quyền của anh C đã chấm dứt, tuy nhiên anh C lại là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông G, vì vậy, anh C với tư cách là người thừa kế của ông G trực tiếp tham gia tố tụng.

Như vậy, Tòa án vẫn giải quyết vụ án và đưa anh C là người thừa kế trực tiếp tham gia tố tụng tại Tòa án là hoàn toàn phù hợp theo quy định của pháp luật.