Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Luật sư cho hỏi về đòi lại tài sản do người khác đang sử dụng như sau: Bà ngoại của tôi lúc trước có cho mẹ tôi một mảnh đất ở cất nhà và làm ruộng, nhưng chưa tách giấy tờ và sổ đỏ, đất đó vẫn nằm trong sổ đỏ của ngoại tôi. Trong quá trình làm ăn năm 2006 gia đình tôi túng thiếu nên có vay của một người bà con 1 chỉ vàng sau 10 tháng nợ cộng gốc ra 1 chỉ rưỡi vàng nhưng gia đình tôi không đủ tiền trả.

Người bà con đó đã đưa thêm 2 chỉ vàng và siết phần đất đó gần 2 công đất. Gia đình tôi vì không có tiền trả đành cắn răng chịu đựng giao đất cho người ta và dọn nhà đi.

Trong quá trình dọn đi và để đất lại hoàn toàn không có giấy tờ hợp đồng hay thỏa thuận nào, trong khi đất vẫn còn nằm trong sổ đỏ của ngoại tôi. Tôi muốn hỏi bây giờ tôi có quyền lấy lại phần đất đó không?  Thủ tục thế nào? Lúc đó vì khó khăn thiếu nợ người ta nên gia đình tôi đành dọn đi vậy giờ tôi trả lại vàng và lấy đất lại được không? Rất chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì bà ngoại có cho mẹ bạn một phần diện tích đất trong tổng số diện tích mà bà ngoại có. Tuy nhiên, việc tặng cho không được thể hiện dưới bất cứ hình thức văn bản tặng cho, chuyển nhượng nào và cũng chưa thực hiện việc đăng ký sang tên - đất vẫn đứng tên ông, bà. Do đó, đất mà gia đình bạn sử dụng trên thực tế vẫn thuộc sở hữu của bà ngoại bạn, nên bố mẹ bạn không có quyền tự ý thực hiện việc giao đất cho chủ nợ để thanh toán nghĩa vụ trả nợ của mình ( cũng không có bất cứ giấy tờ, hợp đồng nào nên giao dịch này là vô hiệu)- tức người chủ nợ của bố, mẹ bạn cũng không có quyền sử dụng, chiếm hữu đất để khấu trừ nợ được. Vì thế, ông ngoại bạn có quyền đối với mảnh đất này. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất có các quyền:

Điều 166. Quyền chung của người sử dụng đất

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

....

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Theo đó thì bà ngoại bạn có quyền được nhà nước bảo hộ khi chủ nợ bạn xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của bà và bà ngoại bạn có thể khởi kiện hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình. Đồng thời, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu như sau:

Điều 164. Biện pháp bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền tự bảo vệ, ngăn chặn bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền của mình bằng những biện pháp không trái với quy định của pháp luật.

2. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Điều 256.
Quyền đòi lại tài sản

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với tài sản thuộc quyền sở hữu hoặc quyền chiếm hữu hợp pháp của mình phải trả lại tài sản đó, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 247 của Bộ luật này. Trong trường hợp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu của người chiếm hữu ngay tình thì áp dụng Điều 257 và Điều 258 của Bộ luật này.

Như vậy, trong trường hợp này chủ nợ của bố, mẹ đang chiếm giữ tài sản thuộc quyền sở hữu ông, bà bạn (không có căn cứ, cơ sở) nên có nghĩa vụ hoàn trả lại đất cho ông, bà. Trường hợp người chủ nợ không hoàn trả thì bà bạn có thể gửi đơn tới Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì bà bạn hoặc người đại diện hợp pháp của bà có thể khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân nhân cấp quận/huyện giải quyết (bạn không có quyền đòi lại vì không phải là chủ sở hữu hợp pháp trừ trường hợp ông, bà ủy quyền cho bạn đứng ra giải quyết). Đối với việc bố, mẹ bạn nợ 3 chỉ rưỡi vàng thì có trách nhiệm thỏa thuận với chủ nợ để thanh toán khoản nợ.