Câu hỏi: Mở đầu trân trọng kính chào luật sư, em tên Mẩn. Em có vài câu hỏi về luật nhà đất. Gia đình em sống trên mảnh đất tổng cộng khoảng 5000m2. Đất đã có từ lâu, đến thời điểm hiện tại bây giờ ba em 40 tuổi mà vẫn chưa có sổ đỏ. Gia đình em vẫn đóng thuế hằng năm cho nhà nước. Cách đây 2 tháng ba em lên xã và huyện để làm giấy tờ xin cấp phép giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nhân viên gì đó (gọi tắt là ông lớn) đã đòi chữ kí của ông nội em, trong khi đó từ trước tới giờ chưa có giấy phép sử dụng đất. Và đã bắt ba em đóng tiền này tiền nọ, cộng luôn tiền ảnh nói : 'giờ có tiền mới làm'. Nay đã ngoài chục triệu và còn hẹn lên đóng vài lần nữa. Vì là con trong nhà, em 18 tuổi thấy ba mẹ đóng số tiền chỉ có một  nửa là có biên lai, số còn lại thì đóng bằng miệng và mắt. Em thấy nhân viên nhà nước mà làm ăn như vậy nên em uất ức lắm. Mà khi nói với ba mẹ thì ba mẹ bảo: 'giờ là vậy, trăm triệu cũng phải đóng '. Cho hỏi như vậy là nhân viên nhà nước có đúng không??? Khi nhà em còn không mấy khá giả? XIN NHỜ LUẬT SƯ GIẢI THÍCH CHI TIẾT GIÚP EM. VÀ PHÂN TÍCH ĐÚNG GIÁ CẢ VÀ LUẬT LỆ ĐÓNG, CẢ VỀ CÁCH LÀM HỒ SƠ. Mong phản hồi sớm từ phía luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, nhân viên nhà nước có đúng không?

Bạn không nói rõ là nhân viên nhà nước đã bắt gia đình bạn phải đóng phí gì nhưng chỉ có một nửa tiền đã đóng có biên lai xác nhận, còn lại không có. Việc làm đó của nhân viên nhà nước là sai quy định pháp luật, khi không nói rõ và giải thích rõ ràng cho người dân biết là đóng tiền cho mục đích gì và số tiền là bao nhiêu. Số tiền mà gia đình bạn không có biên lai xác nhận sẽ không được nộp vào ngân sách nhà nước và mục đích sử dụng của số tiền đó gia đình bạn không thể biết được.

Tuy nhiên, bạn không nói rõ nhân viên nhà nước thu tiền của gia đình bạn để làm gì nên muốn biết hành vi đó đúng pháp luật hay không, bạn cần hỏi rõ lí do nhân viên nhà nước thu tiền của gia đình bạn là gì. Nếu nhân viên địa chính đó giải trình được lí do và có cơ sở pháp luật thì hành vi của họ là đúng, còn nếu họ không giải trình được lí do thì lúc đó gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại trực tiếp đến chủ tịch UBND xã về hành vi thu tiền bất hợp pháp này của cán bộ địa chính xã. Khi đó, chủ tịch xã sẽ có thẩm quyền giải quyết đơn khiếu nại của bạn theo luật định.Việc xử lý này phụ thuộc vào việc cán bộ địa chính có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không và mức xử phạt như thế nào. Bạn có thể căn cứ vào Nghị định 34/2011/NĐ-CP quy định về xử lý kỷ luật đối với công chức và Nghị định 112/2011/NĐ-CP về công chức xã phường thị trấn để xem xét cụ thể nguyên tắc xử lý, thời hạn, thời hiệu xử lý, cách thức xử lý kỷ luật và hình thức kỷ luật áp dụng đối với hành vi của người vi phạm.

Thứ hai, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ):

Căn cứ theo quy định pháp luật tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất: “
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.

Trong trường hợp của gia đình bạn là đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, chỉ cần đất nhà bạn không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quền phê duyệt thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Theo Điều 8 thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì gia đình bạn nộp 1 bộ hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện, hồ sơ gồm:

“1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.”

Thứ ba, những khoản lệ phí gia đình bạn cần đóng:

Khi bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu tiên, thì những nghĩa vụ tài chính mà bạn phải chi trả là:

* Lệ phí trước bạ: Cụ  thể theo quy định tại Điều 5, Điều 6 và Điều 7 nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ nhà đất là 0,5% và giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

* Nộp tiền sử dụng đất: Vì bạn không nêu rõ mảnh đất gia đình bạn sử dụng từ bao giờ nên chúng tôi chia làm 2 trường hợp:

Đất sử dụng trước 15/10/1993: Căn cứ Điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Đất sử dụng sau thời điểm 17/10/1993 đến trước ngày 1/7/2004: Căn cứ Điều 7 nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

* Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại phí khác. Đó là: phí thẩm định, lệ phí địa chính thì theo quy định tại thông tư 02/2014/TT-BTC (tương tự trường hợp sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất)

Phí thẩm định: Mức thu tùy thuộc vào diện tích đất cấp quyền sử dụng, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ cấp quyền sử dụng đất, như cấp mới, cấp lại; việc sử dụng đất vào mục đích khác nhau (làm nhà ở, để sản xuất, kinh doanh) và các điều kiện cụ thể của địa phương mà áp dụng mức thu khác nhau cho phù hợp, bảo đảm nguyên tắc mức thu đối với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, mức thu cao nhất không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.

Lệ phí địa chính: mức thu tùy từng điều kiện cụ thể của từng địa bàn và chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương mà quy định mức thu cho phù hợp.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013, theo đó dù bạn làm thủ tục sang tên hay xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đều do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.