Câu hỏi: : Vào ngày 4.12.2017 gia đình tôi có bán 1 lô đất cho bên mua. Bên mua làm 1 bản hợp đồng biên nhận đặt cọc 200 triệu. Với thỏa thuận là 30.12.2017 sẽ giao đủ tiền, nếu trong thời gian đó bên nào k chịu thực hiện hợp đồng thì sẽ bồi thường, cụ thể nếu gia đình tôi không thực hiện thì sẽ đền bù gấp đôi tiền cọc, nếu bên mua không thực hiện thì mát cọc. Việc mua bán diễn ra vào trưa ngày 4.12.2017, đến chiều tối cùng ngày thì gia đình tôi đổi ý không bán lô đất đó nữa và có đến tận nhà bên mua để trao đổi lại. Cụ thể là sẽ bán lô đất khác cho bên mua. Bên mua đồng ý. Sáng ngày 5.12.2017, bên mua tới nhà tôi để xác nhận lại và yêu cầu gia đình tôi được cho bên mua sổ đỏ bản photo. Gia đình tôi hỏi có làm lại hợp đồng không, thì bên mua bảo không cần. Và vẫn cam kết bằng miệng là 30.12.2017 giao đủ tiền cho gia đình tôi.Đến 30.12.2017, bên mua không thực hiện giao tiền như cam kết, gia đình tôi quyết định không bán lô đất đó nữa. Đến 6.12.2017, bên mua gọi điện thoại hẹn gặp gia đình tôi tại nhà vào ngày 8.12. 2017 nhưng đã không thấy đến.Sau đó khoảng 1 tuần lại gọi điện hẹn gặp tiếp, gia đình tôi đồng ý gặp, bên mua nói là đến để giao số tiền còn lại, gia đình tôi không đồng ý vì bên mua đã trễ hợp đồng. Vậy là bên mua đòi gia đình tôi đền gấp đôi tiền cọc. Gia đình tôi không đồng ý và có nhã ý trả lại tiền cọc đã nhận trước đó là 200 triệu thì bên mua không chịu. Bên mua nói nếu gia đình không đền gấp đôi cọc thì sẽ khởi kiện ra tòa án.Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi phải làm gì? Gia đình tôi có bị vi phạm gì không?

Trả lời: Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Gia đình bạn và bên mua thỏa thuận mua bán một mảnh đất, gia đình bạn nhận đặt cọc 200 triệu. Trường hợp gia đình bạn không bán nữa thì phải bồi thường theo thỏa thuận. Sau khi thỏa thuận lại với bên mua, bên mua đã đồng ý mua mảnh đất khác của gia đình bạn. Nếu hai bên tiếp tục thỏa thuận 200 triệu mà gia đình bạn đã nhận là khoản tiền đặt cọc đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng với mảnh đất thứ 2 thì bên nào từ chối việc thực hiện hợp đồng hay có lỗi trong việc làm cho hợp đồng không giao kết được theo thỏa thuận của hai bên thì bên đó phải chịu phạt cọc. Trong trường hợp của bạn bên mua và bạn mặc dù không giao kết hợp đồng bằng văn bản nhưng bên mua đã cam kết bằng miệng là ngày 30/12/2017 giao đủ tiền cho gia đình bạn và gia đình bạn đồng ý tức là hai bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc bằng lời nói. Khi bên đó vi phạm nghĩa vụ thì gia đình bạn có quyền từ chối giao kết hợp đồng và thực hiện phạt cọc theo thỏa thuận giữa hai bên. Tuy nhiên vì việc thỏa thuận lại chỉ bằng lời nói nên bạn phải có chứng cứ về việc hai bên đã giao kết hợp đồng bằng miệng thì mới có đủ căn cứ để yêu cầu phạt cọc với bên mua.

Lưu ý:
Nếu bạn không chứng minh được sự thỏa thuận lại về vấn đề đặt cọc mà bên phía người mua chứng minh gia đình mình vi phạm hợp đồng đặt cọc thì còn đặt ra vấn đề họ yêu cầu phạt cọc.

Khi bên mua khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu gia đình bạn phải trả lại số tiền đặt cọc cùng với số tiền phạt cọc thì trước tiên Tòa án tiến hành hòa giải, nếu hòa giải không thành thì đưa vụ án ra xét xử. Bên  mua yêu cầu nên phải có nghĩa vụ chứng minh cho yêu cầu của mình, nếu không chứng minh được bên bạn vi phạm thì Tòa án sẽ quyết định dựa trên những chứng cứ được đưa ra. Gia đình bạn thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về triệu tập của Tòa, các quyền và nghĩa vụ khác có liên quan đến việc giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.