Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức trả góp. Cụ thể như sau:

Xin chào Cty luật Minh Gia!Hiện em có dự định mua 1 mảnh đất của người quen có diện tích 125m2, tri giá 350 triệu, đất thổ cư dưới hình thức trả góp tháng.- Khi nào thanh toán được 1/2 hợp đồng sẽ tiến hanh sang tên và thanh toán 100% sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.Xin cho em hỏi cần phải làm những thử tục gì để đảm bảo tính pháp lí, và có cần ra ủy ban công chứng hợp đồng hay không?Nếu sau này khi chuyển nhượng quyền sử dung đất dưới dang biếu tặng có được hay không?Xin tư vấn giúp em và cho em xin hợp đồng mẫu được ạ!Mong nhận được phản hồi sớm từ quý Cty!Xin cảm ơn!!!!

Trả lời: Thứ nhất,
là về vấn đề bạn cần làm những thủ tục gì khi mua quyền sử dụng đất trả góp. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 67, Luật Đất đai 2013 thì:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Do bạn không nêu rõ bạn mua lại quyền sử dụng đất của cá nhân hay tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản nên có thể chia làm 2 trường hợp: Trường hợp thứ nhất, bạn phải thực hiện công chứng hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất theo nếu bạn mua đất của cá nhân hoặc tổ chức mà không phải là cá nhân tổ chức kinh doanh bất động sản. Trường hợp thứ hai, Bạn mua lại quyền sử dụng đất của tổ chức kinh doanh bất động sản thì không nhất thiết phải công chứng, chứng thực. tuy nhiên, để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình thì bạn nên thực hiện công chứng chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất này.

Còn về vấn đề những vấn về pháp lí cần đảm bảo thì để đảm bảo tốt nhất quyền lợi của mình khi mua bán quyền sử dụng đất bạn cần lưu ý nhưững vấn đề sau:

Vấn đề thứ nhất
, là tình trạng pháp lí của mảnh đất. Đối với vấn đề này chị cần xem xét những yếu tố sau: Giấy tờ nhân thân của bên bán (là cá nhân hoặc hộ gia đình): chứng minh nhân dân/hộ khẩu/đăng ký kết hôn của hai vợ chồng (trong trường hợp đất là tài sản chung của vợ chồng); Giấy tờ thửa đất; Bạn cần chú ý kiểm tra thông tin quy hoạch, thông tin về nghĩa vụ tài chính của chủ sử dụng đất đối với nhà nước đã được bên chuyển nhượng hoàn thành chưa, đất có tranh chấp không.

Vấn đề thứ hai,
bạn cần chú ý đó là trong quá trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó. Khi việc thanh toán được trả góp thì bên chuyển nhượng sẽ khó chấp nhận làm thủ tục sang tên ngay cho bạn, do vậy, để đảm bảo quyền lợi của mình, bạn cần làm hợp đồng chuyển nhượng với những nội dung cần lưu ý nhưu sau:

+Đặc điểm quyền sử dụng đất chuyển nhượng;

+Giá trị đã thanh toán, thời điểm và số lần thanh toán

+Các công việc bên chuyển nhượng cần phải làm: chuẩn bị hồ sơ pháp lý để ký hợp đồng và thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho bạn tại thời điểm cụ thể; giá chuyển nhượng, việc khấu trừ tiền đặt cọc vào giá chuyển nhượng; người chịu thuế TNCN/lệ phí trước bạ/lệ phí đo đạc/lệ phí công chứng khi chuyển nhượng …

+Cam kết của bên chuyển nhượng: không sử dụng quyền sử dụng đất đi tặng cho, thừa kế, hứa bán, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; chịu trách nhiệm giải quyết các tranh chấp (nếu có) trước và trong quá trình bàn giao, sang tên;

+Việc bàn giao quyền sử dụng đất;

Bên cạnh đó, mỗi lần thanh toán tiền bạn cần lập biên bản giao nhận tiền có chữ ký của hai bên.

Thứ hai
, bạn hỏi là nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng biếu tặng được hay không thì theo quy định tại Khoản 1, Điều 167, Luật Đất đai 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, người sử dụng đất có quyền thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… theo quy định của pháp luật. Chính vì vậy, người sử dụng đất có thể lựa chọn hình thức khác nhau. Tuy nhiên, việc tặng cho quyền sử dụng đất có thể phát sinh nhiều rủi ro hơn cho người được tặng cho bởi trong trường hợp người tặng cho chứng minh giao dịch tặng cho đó là giao dịch giả tạo nhằm che dấu nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó sẽ bị tuyên là vô hiệu theo quy định tại Điều 124, Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”

Và khi giao dịch đó bị tuyên vô hiệu do trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì theo quy định tại Điều 131, Bộ luật dân sự 2015 thì:

“ Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Do vậy theo tư vấn của chúng tôi thì bạn không nên thực hiện việc chuyển giao giao quyền sử dụng đất bằng việc làm hợp đồng tặng cho.

Cuối cũng là vấn về hợp đồng mẫu thì hiện nay pháp luật chưa có một văn bản pháp luật nào quy định về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng căn cứ vào giao dịch, thỏa thuận giữa hai bên sao cho không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội.