Câu hỏi: Trường hợp đất bị thu hồi do tiến hành dự án quy hoạch thì phần đất được bồi thường có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành là như thế nào? Làm thế nào để chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhanh nhất? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào văn phòng Luật sư! Tôi xin hỏi một vấn đề, mong luật sư chỉ dẫn giúp: Năm 2002 UBND Huyện có quy hoạch khu chợ, trong đó tôi có 2 nền cũ giao cho chủ đầu tư. Sau khi sang lấp mặt bằng, tôi được đổi lại 1 nền trong khu chợ mới. Tuy nhiên, đã qua nhiều năm bên chủ đầu tư hứa cấp sổ đỏ cho tôi, nhưng đến nay hơn 15 năm mà chưa cấp. Khi tôi hỏi thăm thì mới biết là nền nhà của tôi nằm trong cuốn sổ đỏ lớn (do sở Tài Nguyên giữ). Và bên chủ đầu tư bảo rằng không thể cấp riêng trước cho tôi, mà phải chờ bên công ty hoàn thành các khoản thuế đất... rồi mới lấy được sổ lớn. Sau đó mới chia nhỏ ra rồi mới cấp cho tôi. Tôi thật sự cảm thấy rất bất công. Khi giao đất cho nhà đầu tư thì làm rất nhanh, nhưng khi tôi nhận lại đất thì rất rất chậm.

Xin luật sư tư vấn cho tôi làm thế nào để có được sổ đỏ nhanh nhất. Chân thành cám ơn!

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, rõ ràng về thỏa thuận bàn giao giữa bạn và chủ đầu tư là như thế nào. Việc trên địa bàn huyện có quy hoạch chợ có liên quan gì đối với việc chủ đầu tư thực hiện dự án nên không đủ căn cứ để đưa ra hướng giải quyết cụ thể cho bạn được. Tuy nhiên, chúng tôi sẽ đưa ra một số phân tích sau từ đó bạn đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình.

Trường hợp tại địa phương có quy hoạch dự án làm chợ và hai nền đất của gia đình nằm trong diện quy hoạch. Việc bạn giao nền đất cho chủ đầu tư thông qua việc chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhà nước thu hồi để bàn giao chủ đầu tư thực hiện dự án.

+ Đối với trường hợp chủ đầu tư nhận chuyển nhượng QSDĐ thì cần làm rõ thoả thuận trên hợp đồng của hai bên thể hiện như thế nào? Việc hứa cấp nền đất mới trong dự án thông qua văn bản thỏa thuận nào? Trường hợp cấp đất nên thông qua hợp đồng chuyển nhượng thì cần xác định điều kiện đưa bất động sản vào kinh doanh. Theo đó, Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định:

Điều 9. Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

1. Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Điều 10. Điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (sau đây gọi chung là doanh nghiệp) và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, trong trường hợp chủ đầu tư đáp ứng đủ điều kiện để kinh doanh bất động sản và bất động sản đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh thì có thể xác định việc chuyển nhượng của hai bên có cơ sở pháp lý. Theo đó, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được giải quyết theo Điều 39 Luật này.

Điều 39. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bạn thì căn cứ trên nội dung điều khoản hợp đồng bạn có thể làm đơn yêu cầu chủ đầu tư hoặc khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để giải quyết.

Tuy nhiên, đối với trường hợp không đáp ứng đủ điều kiện kinh doanh và thỏa thuận cấp đất không có căn cứ thì có thể xác định thỏa thuận trên không có giá trị pháp lý. Theo đó, bạn có thể dựa trên hợp đồng chuyển nhượng ban đầu đối với hai lô đất của mình để giải quyết quyền lợi phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đó.

+ Trường hợp nhà nước thu hồi đối với hai nền đất của gia đình bạn để bàn giao cho chủ đầu tư thì không đặt ra vấn đề thỏa thuận trao đổi đất..Do đó, đối với diện tích bị thu hồi sẽ có phương án bồi thường cụ thể; đối với việc xem xét cấp lô đất trong dự án thì cần xác định có đáp ứng đủ điều kiện pháp luật quy định hay không, nếu không đáp ứng thì thỏa thuận chuyển nhượng không có giá trị pháp lý, không có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.