Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề người chị đã bán hết phần thừa kế của mình sau đó lại tranh chấp nhà và đất là phần thừa kế của em gái.

Ba mẹ tôi chết thì không làm di chúc. Ngày trước chị gái ruột tôi đã bán nửa miếng đất ba mẹ để lại và lấy tiền xài. Và tôi tin tưởng chị mình nên không làm giấy tờ chứng. Hiện tai một mình tôi đang đứng tên chủ quyền nhà ba mẹ tôi . Chị gái tôi vẫn đang trong hộ khẩu nhà tôi. Sắp tới tôi định di cư nước ngoài nên cần bán gấp thì có người báo có giấy tờ tranh chấp tôi không bán được nhà. Va tôi không biết vì sao chị gái tôi không đứng chủ quyền nhà mà có thể làm giấy tờ tranh chấp ma UBND chấp nhận. Tôi cũng cần bán nhà nhưng không muốn thương lượng với chị gái tôi. Chị gái tôi đòi tôi phải đưa số tiền quá cao và tôi không thể đáp ứng được. Thì mong luật sự có thể cho tôi biết chút ý kiến để tôi có thể giải quyết cho nhanh để định cư nước ngoài được không?

Trả lời: Khi ba mẹ bạn chết không để lại di chúc, do đó di sản thừa kế được phân chia theo pháp luật Dân sự. Bạn và chị gái của bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất và mỗi người sẽ được hưởng ½ di sản thừa kế mà ba mẹ bạn để lại. Theo như thông tin bạn cung cấp thì ba mẹ bạn để lại mảnh đất và chị gái của bạn đã bán một nửa mảnh đất. Bạn cần chứng minh được rằng chị gái bạn đã bán một nửa mảnh đất này, và số tiền bán đất được chị bạn dùng chứ không hề chia cho bạn. Khi đó, theo quy định của pháp luật dân sự thì chị bạn đã dùng hết di sản được thừa kế và nửa mảnh đất còn lại này là phần thừa kế của bạn.

Về căn nhà của bạn hiện tại thì theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì người đứng tên quyền sử dụng đất có thể là cá nhân hoặc hộ gia đình.

Nếu mảnh đất đứng tên bạn và là tài sản riêng của riêng bạn thì: Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì:
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này"
Theo đó bạn có các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định mà không cần có sự đồng ý của của chị bạn.

Còn nếu mảnh đất đứng tên bạn nhưng là tài sản chung cấp cho hộ gia đình thì: Theo quy định tại điểm c, khoản 2, điều 3 Thông tư Số: 23/2014/TT-BTNMT quy định về GCNQSDĐ cấp cho hộ gia đình có hướng dẫn:

“Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

1. Ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau:

c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó;”

Đối với đất được cấp cho hộ gia đình thì đất đó trở thành tài sản chung của hộ. Khi đó việc định đoạt phải theo sự thỏa thuận của người đồng sở hữu trong hộ gia đình tại thời điểm đó theo quy định tại  Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình của Bộ luật dân sự 2015:

“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại ghi là “hộ gia đình” thì đất đó không phải là tài sản riêng của bạn và muốn chuyển nhượng mảnh đất này cần phải có sự đồng ý của các thành viên hộ gia đình.