Câu hỏi: Kính chào công ty Luật Minh Gia. Nhờ giải đáp giúp tôi về việc mua đất đai thuộc diện quy hoạch như sau: Tôi có mua 1 lô đất tháng 3/2012, hợp đồng mua bán với cty bán đất cho tôi là đến khi nào cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi thanh toán hết phần còn lại với số tiền được nêu trong hợp đồng.

Qua 1 năm sau đó vẫn chưa có sổ, tôi thì muốn xây dựng nhà để ở trên lô đất đó nên nhờ bên cty bán đất cho mình xin giấy phép xây dựng, ban đầu cty nói với tôi là trong vòng 20 ngày là sẽ có giấy phép xây dựng, nhưng rồi 1 năm trôi qua vẫn không xin được giấy phép. Đến cuối năm 2013 thì cty gọi tôi lên đóng thuế đất và thanh toán hết phần tiền còn lại để lấy sổ chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đầu năm 2014 tôi mới thanh toán tiền thuế và nhờ cty cho tôi bản coppy giấy chứng nhận QSDD để tôi lên quận hỏi  sơ bộ rồi thiết kế bản vẽ và xin GPXD, khi hỏi tôi mới biết là lô đất tôi mua có 1/2 bị quy hoạch đường dự kiến.

Tôi có nộp đơn lên quận yêu cầu trả lời bằng văn bản về việc quy hoạch thì có kết quả như sau: thông tin quy hoạch thuộc Quyết định của ủy ban thành phố ban hành ngày 15/8/2013.

Vậy luật sư cho tôi hỏi trước khi phát sinh mua bán thì chưa có quyết định quy hoạch, nhưng trong quá trình mua bán thì phát sinh quy hoạch thì người bán hay người mua phải chịu (người mua chưa thanh toán hết tiền đất và chưa được sử dụng).
Nhưng có một vấn đề mà tôi thấy rất không hợp lí là quyết định quy hoạch ban hành ngày 15/8/2013 nhưng phòng tài nguyên môi trường quận lại kí duyệt bản vẽ sơ đồ hiện trạng để cấp giấy quyền sử dụng đất ngày 10/12/2013 và giấy chứng nhận quyền SDD của tôi được cấp ngày 31/12/2013.

Như vậy thì việc phòng tài nguyên môi trường kí duyệt vậy có đúng không và nếu tôi kiện bên bán đất cho tôi và yêu cầu cty bán đất hoàn lại tiền đã thanh toán có được không?

Rất mong Minh Gia tư vấn giúp tôi những vấn đề nói trên. Tôi đang rất hoang mang vì bỏ tiền ra mua đất chưa được sử dụng đã nằm trong diện bị quy hoạch. Mong phản hồi sớm từ Luật sư Luật Minh Gia.

>> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai trực tuyến qua điện thoại

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 2, Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng khi chưa có quyết định chính thức về việc thu hồi đất thì vẫn có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện trên. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn như vậy là đúng quy định của pháp luật. Khi có quyết định thu hồi đất thì bạn sẽ được bồi thường.

Hiện nay, bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện đúng theo quy định của pháp luật nên bạn không thể khởi kiện bên bán để yêu cầu hoàn lại tiền cho bạn. Tuy nhiên, khi có quyết định thu hồi thì bạn sẽ được bồi thường theo phương án bồi thường .

- Về việc xin cấp phép xây dựng:

Việc xin cấp giấy phép xây dựng mới cho công trình, nhà ở được thực hiện theo quy định của Luật Dân sự 2014 và các văn bản pháp lý liên quan. Trong đó, Điều 94 – Luật Xây dựng 2014 có quy định như sau:

Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

Theo đó, việc xin giấy phép xây dựng mới với công trình nằm trong lô đất đã có quy hoạch có thể gặp nhiều khó khăn. Gia đình bạn có thể gửi đơn xin giấy phép xây dựng có thời hạn với điều kiện phải cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng.

-----------

Câu hỏi thứ 2 - Điều kiện được bồi thường về quyền sử dụng đất

Chào luật sư,Hiện tại mẹ tôi đang đứng sổ hồng và làm mới sổ năm 1994. Lúc đó trên sổ chưa có đường vẽ chấm mè để mở lộ giới. Sắp tới mẹ chuẩn bị chuyển quyền sử dụng đất sang cho tôi, thì mẹ tôi nói là đất nhà tôi sẽ bị chấm mè lộ giới, và sẽ được bồi thường ít hơn nếu vẫn giữ tên mẹ và vẫn để sổ cũ (không bị chấm mè).Tôi muốn kiểm tra 2 thông tin sau:- Nếu chuyển quyền sử dụng đất từ một sổ đỏ không bị chấm mè thì tôi có bị chấm mè sau khi chuyển quyền sử dụng hay không?- Nếu có bị chấm mè thì việc bồi thường có khác gì với không bị chấm mè ở sổ cũ hay không? Xin cảm ơn rất nhiều.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Thu hồi đất theo quy định pháp luật Đất đai

>> Luật sư tư vấn về bồi thường đất đai khi bị thu hồi

Trong trường hợp này anh/chị đang trình bày về việc sổ có "chấm mè", thực chất thuật ngữ "chấm mè" chưa có quy định giải thích trong các văn bản pháp lý mà người dân hay ngầm hiểu "chấm mè" là phần diện tích đó nằm trong lộ giới và thuộc diện quy hoạch thu hồi đất. Như vậy, đối với phần diện tích trong lộ giới mà có quy hoạch thì khi chuyển nhượng vẫn được ghi nhận như giấy chứng nhận ban đầu nếu không có sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất phải thu hồi. Bên cạnh đó, việc quy hoạch lộ giới sẽ không ảnh hưởng đến việc bồi thường, bởi lẽ việc bồi thường được xác định dựa trên điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất và hiện trạng tại địa phương, anh/chị có thể tham khảo bài viết trên để xác định được căn cứ bồi thường hợp lý.