Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tháng 1/2016 Ông em có để lại mảnh đất 40m2 cho bố em với điều kiện phải là trong 40m2 đấy, bố em thực có chỉ 13m2 và 26m2 còn lại là của em. Vì mảnh đất thuộc khu đất cuối năm mới được hứa cấp sổ đỏ nên mọi sự chuyển nhượng chỉ bằng mồm và văn bản viết tay.

Tháng 7/2016 bố em muốn bán mảnh đất trên nhưng em chưa muốn bán, vì thế có sự tranh chấp giữa 2 bố con. Giờ em hứa sẽ mua lại 13m2 đất của bố em với điều kiện là mảnh đất trên thuộc toàn quyền sở hữu của em. Vậy em cần phải có những giấy tờ gì để đảm bảo quyền sở hữu của em khi mảnh đất được cấp sổ đỏ?

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì thời điểm tháng 1/2016 ông bạn để lại mảnh đất với tổng diện tích 40 m2, điều kiện bố bạn chỉ được hưởng 13m2, còn 26m2 còn lại sẽ để lại cho bạn. Nhưng lại không nói rõ ông để lại thông qua hình thức lập di chúc hay hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho. Trường hợp mảnh đất được thực hiện thông qua lập hợp đồng chuyển nhượng (viết tay) thì giao dịch này không có giá trị pháp lý và đất vẫn thuộc quyền sử dụng của ông (bố và bạn không có quyền định đoạt).

Tuy nhiên, trường hợp văn bản viết tay với nội dung như trên được lập ngay trước khi ông mất và mảnh đất này vì chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện để được cấp giấy chứng nhận thì được xác định là tài sản hợp pháp của ông và văn bản trên có thể được xác định là bản di chúc ông để lại. Do vậy sẽ áp dụng quy định Luật đất đai năm 2013 để giải quyết. Cụ thể:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

N
hư vậy, trong trường hợp này bố bạn vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng/tặng cho phần di sản thuộc quyền sở hữu của mình cho người khác mà không bắt buộc phải có giấy chứng nhận QSDĐ. Theo đó, nếu bạn muốn mua luôn diện tích 13m2 mà bố được hưởng để sử dụng chung với diện tích 26m2 của mình thì có thực hiện thông qua lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng có công chứng tại văn phòng công chứng trên địa bàn của địa phương, thời điểm công chứng thì bạn sẽ phải xuất trình được văn bản (di chúc) của ông để được đối chiếu giải quyết. Sau khi hợp đồng được lập hợp pháp thì bạn có thể hoàn tất hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ với toàn bộ diện tích 40m2 trên đứng tên cá nhân bạn và khi này bố bạn sẽ không còn quyền liên quan tới mảnh đất này nữa; mọi quyền chiếm hữu sử dụng, sử dụng sẽ do bạn thực hiện.