Câu hỏi: Hộ gia đình (HGĐ) ông A sống bằng nghề nông trại tại huyện X, tỉnh Y (thuộc vùng đồng bằng sông Cửu Long).

HGĐ đang sử dụng:

- 4ha đất trồng cây hàng năm được UBND huyện giao năm 2000, đã được cấp giấy CNQSDĐ.

- 10ha đất nuôi trồng thủy sản, trong đó có 6ha được UBND huyện cho thuê năm 2000 và 4ha nhận chuyển nhượng năm 2002.

- 12ha đất trồng cây lâu năm, trong đó có 3ha sử dụng từ 1991 do nhận chuyển nhượng (đã có giấy chứng nhận) và 9ha được UBND huyện giao năm 2000.

1/ Xác định thời hạn sử dụng đất và diện tích đất vượt hạn mức của HGĐ ông A cũng như cách xử lý.

2/ HGĐ có được chuyển nhượng QSDĐ đối với 4ha đất trồng cây hàng năm hay không? Nếu có thì đăng ký như thế nào?

3/ HGĐ ông A muốn chuyển MĐSDĐ 4ha trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản thì có cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền hay không? Nếu có thì cơ quan nào cho phép?

4/ Nghĩa vụ tài chính mà HGĐ ông A phải thực hiện khi sử dụng các loại đất nông nghiệp nêu trên.

5/ Giả sử UBND tỉnh muốn thu hồi 12ha đất trồng cây lâu năm của HGĐ ông A để xây dựng khu công nghiệp thì việc thu hồi đất do cơ quan nào tiến hành? Giải thích. Nếu bị thu hồi đất, HGĐ có được bồi thường đất không? Tại sao? Giá đất được bồi thường xác định như thế nào?

6/ Nếu phát sinh tranh chấp QSDĐ 12ha đất trồng cây lâu năm giữa HGĐ ông A và HGĐ ông C trong cùng 1 xã thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Tại sao?

7/ HGĐ ông A muốn xin cấp giấy chứng nhận đối với 6ha đất nuôi trồng thủy sản có được hay không? Tại sao?

Trả lời: 1/ Xác định thời hạn sử dụng đất và diện tích đất vượt hạn mức của HGĐ ông A cũng như cách xử lý.

- Đối với đất trồng cây hàng năm, HGĐ ông A được giao 4ha. Theo quy định tại điểm a), khoản 1, Điều 129 Luật Đất đai 2013 thì hạn mức giao đất trông cây hàng năm cho hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp ở khu vực Đồng bằng sông Cửu Long là
"không quá 3 héc ta"
. Như vậy hộ gia đình ông A được giao đất trồng cây hàng năm vượt hạn mức 1ha.

- Đối với đất nuôi trồng thủy sản, HGĐ ông A được UBND huyện cho thuê 6ha và nhận chuyển nhượng 4ha (tổng là 10ha). Xét phần đất 4ha nhận chuyển nhượng, khoản 1, Điều 139 Luật Đất đai 2013 quy định:
"Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất"
, nghĩa là HGĐ ông A được nhận chuyển nhượng tối đa là 30ha đất nuôi trồng thủy sản. Như vậy 4ha đất nhận chuyển nhượng của HGĐ ông A không vượt hạn mức.

- Đối với đất trông cây lâu năm, HGĐ ông A nhận chuyển nhượng 3ha và được UBND huyện giao 9ha (tổng là 12ha).

+ Đối với phần đất được giao, căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 129 Luật Đất đai 2013 thì
"Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá 10 héc ta đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng".
Do vậy, đất trồng cây lâu năm của gia đình ông A không vượt hạn mức.

+ Phần đất trồng cây lâu năm mà HGĐ ông A nhận chuyển nhượng cũng không vượt hạn mức căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 139 Luật Đất đai 2013.

Về thời hạn sử dụng đất, khoản 1 và khoản 2 Điều 126 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất."

Đối với phần đất trồng cây hàng năm bị giao vượt hạn mức, nếu HGĐ ông A có nhu cầu tiếp tục sử dụng diện tích đất vượt hạn mức này thì HGĐ ông A cần phải thực hiện thủ tục thuê đất tại UBND huyện.

2/ HGĐ có được chuyển nhượng QSDĐ đối với 4ha đất trồng cây hàng năm hay không? Nếu có thì đăng ký như thế nào?

Khoản 1, Điều 179 Luật Đất đai 2013 về "Quyền và nghĩa vụ của của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất" quy định:

"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật."

Như vậy, đối với 4ha đất trông cây hàng năm, HGĐ ông A chỉ được chuyển nhượng phần đất được giao trong hạn mức, nghĩa là HGĐ ông A sẽ chỉ được chuyển nhượng 3ha đất trồng cây hàng năm. Thủ tục chuyển nhượng bạn tham khảo Điều 79, Nghị định 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.

3/ HGĐ ông A muốn chuyển MĐSDĐ 4ha trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản thì có cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền hay không? Nếu có thì cơ quan nào cho phép?

Căn cứ theo điểm b), khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013 về "Chuyển mục đích sử dụng đất" thì chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm sang đất nuôi trồng thủy sản thuộc trường hợp phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là của UBND cấp huyện theo quy định tại khoản 2, Điều 59 Luật Đất đai 2013.

4/ Nghĩa vụ tài chính mà HGĐ ông A phải thực hiện khi sử dụng các loại đất nông nghiệp nêu trên.

Khi sử dụng các loại đất nông nghiệp nêu trên, HGĐ ông A phải có nghĩa vụ thanh toán khoản tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.

HGĐ ông A cần xem xét liệu mình có thuộc một trong các trường hợp giao đất không thu tiền sử dụng đất quy định tại Điều 54 Luật Đất đai hay không:

"Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 159 của Luật này."

và có thuộc trường hợp được miễn, trừ tiền thuê đất hay không. Khoản 1, Điều 110 Luật Đất đai quy định:

"1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ."

5/ Giả sử UBND tỉnh muốn thu hồi 12ha đất trồng cây lâu năm của HGĐ ông A để xây dựng khu công nghiệp thì việc thu hồi đất do cơ quan nào tiến hành? Giải thích.

Khoản 2, Điều 66 Luật Đất đai quy định:

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam."

Căn cứ theo quy định này thì việc thu hồi 12ha đất trồng cây lâu năm của HGĐ ông A sẽ do UBND cấp huyện tiến hành.

Nếu bị thu hồi đất, HGĐ có được bồi thường đất không? Tại sao? Giá đất được bồi thường xác định như thế nào?

Luật đất đai quy định việc bồi thường khi thu hồi đất như sau:

Điều 74.
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều 75.
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Điều 77.
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:
a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;
b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;
c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

Như vậy, nếu 12ha đất trồng cây lâu năm của HGĐ ông A bị thu hồi thì ông A có được bồi thường đất vì 9ha đất HGĐ ông A được UBND huyện giao nằm trong hạn mức và 3ha đất mà HGĐ ông A nhận chuyển nhượng cũng có GCNQSDĐ. Việc bồi thường có thể bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền. Để có được mức giá bồi thường cụ thể bạn phải căn cứ vào bảng giá đất và khung giá đất của địa phương.

6/ Nếu phát sinh tranh chấp QSDĐ 12ha đất trồng cây lâu năm giữa HGĐ ông A và HGĐ ông C trong cùng 1 xã thì cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết? Tại sao?

Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, Điều 203 Bộ Luật Đất Đai 2013 quy định:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành."

Như vậy, trong trường hợp HGĐ ông A và HGĐ ông C xảy ra tranh chấp đối với 12ha đất trồng cây lâu năm thì trước tiên sẽ tiến hành hòa giải tại UBND xã (quy định cụ thể tại Điều 202 Bộ Luật Đất đai 2013). Nếu hòa giải không thành thì có thể tiến hành giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án nhân dân.

7/ HGĐ ông A muốn xin cấp giấy chứng nhận đối với 6ha đất nuôi trồng thủy sản có được hay không? Tại sao?

Khoản 4, Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định:

"4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Như vậy, HGĐ ông A có thể xin cấp giấy chứng nhận đối với 6ha đất nuôi trồng thủy sản mà UBND huyện đã cho thuê từ năm 2000.