Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về quyền sử dụng đất đã thế chấp để vay vốn ngân hàng có được làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng không? như sau: Năm 1992 bố em có mua một mảnh đất tại Hải Dương có tổng 296 m2(em xin nói thêm là bố em mua lại của người hàng xóm chứ không phải đất lấn chiếm), trong quá trình làm bìa đất đơn vị hành chính đã ghi nhầm thành 93 m2 đất ở và 203 m2 vườn thừa.

Ở địa phương em cũng có rất nhiều hộ bị như vậy và các đơn vị địa chính cũng nhận lỗi sai. Và năm 2006 bố em đã thế chấp sổ để vay vốn ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn. Giờ bố em muốn chuyển đổi 203 m2 vườn thừa thành đất ở có được không? Luật sư vui lòng trả lời giúp em. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn, tôi tư vấn như sau:

Quy định về chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền , trong đó có trường hợp quy định tại điểm e khoản 1 điều 57 như sau:

''...e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;''

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn là chuyển đất vườn thành đất ở tức là thuộc trường hợp tại điểm e nêu trên. Do vậy, khi chuyển mục đích dử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm :

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn, do trong sồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, như vậy sau khi chủ sở hữu mảnh đất này thực hiện xong nghĩa vụ thế chấp với ngân hàng thì gia đình bạn mới có thể chuyển mục đích sử dụng đất.

Về nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất

Tại khoản 2 điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

2
. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về vấn đề thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo điểm a, khoản 2, Điều 5 của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

"Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Ngoài ra, theo Thông tư số 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, tại khoản 2, Điều 5 hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp như sau:

"Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được ông nhận là đất ở thì thu tiền sửu dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo gía đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp"