Câu hỏi: Tôi có mua 1 thửa đất với giá 250triệu đồng, 2 bên thỏa thuận là do bên mua chịu mọi chi phí khi làm các thủ tục chuyển nhượng, trong tờ khai tôi khai mua với giá 200triệu, và vợ chồng tôi chưa có nhà ở, đất ở này đứng tên của vợ hay của chồng, hay của 2 vợ chồng? Tôi mua mảnh đất với giá đó tôi thì thuế TNCN là bao nhiêu và liệu tôi có được miễn thuế TNCN không? Các khoản phí khác tôi phải nộp là bao nhiêu? Mong các luật sư giải đáp giúp tôi, tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Luật Minh Gia, vấn đề của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất,
vấn đề ghi tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 33 và Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình 2014,
“quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”, “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác”.

Mảnh đất bạn mua là tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng bạn, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên của bạn và vợ, bạn cũng có thể thỏa thuận bằng văn bản với vợ về việc đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp bạn mua mảnh đất từ tài sản riêng của mình hoặc tài sản đã được chia từ khối tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân thì khi đăng ký quyền sử dụng đất, bạn sẽ đứng tên một mình trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,bạn cần chứng minh được quyền sử dụng đất có được được hình thành từ tài sản riêng của bạn. Nếu bạn không chứng minh được thì được xác định là tài sản có được từ khối tài sản chung của vợ chồng và cả hai vợ chồng sẽ đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
các khoản phí, thuế phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất

Mức thuế phải nộp = diện tích đất (m2) x giá đất x thuế suất

- Mức thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở

- Giá đất do UBND tỉnh quyết định

2. Thuế thu nhập cá nhân

Mức thuế phải nộp = 2% của giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất

3. Lệ phí trước bạ

Số tiền phải nộp = diện tích đất (m2) x giá đất x lệ phí

- Giá đất do UBND tỉnh quyết định

- Lệ phí 0,5%

Thứ ba,
có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?

Theo Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP, các thu nhập được miễn thuế bao gồm:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa các thành viên trong gia đình với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Thu nhập này chỉ được miễn thuế nếu đáp ứng được 3 điều kiện quy định tại khoản 2 điều 4 Nghị định này

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất không phải trả tiền hoặc được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) giữa các thành viên trong gia đình.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp tham gia vào hoạt động sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
Các điều kiện để miễn thuế đối với thu nhập này được quy định tại khoản 5 điều 4 Nghị định này

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

...”

Nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của bên chuyển nhượng (bên bán), do vậy, để xem xét có được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp của anh hay không cần căn cứ vào các điều kiện của bên chuyển nhượng và đối chiếu với quy định nêu trên. Nếu thuộc một trong các trường hợp nêu tại Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.