Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nhiều năm trước, nay vẫn có thể xin cấp GCNQSDĐ. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
gia đình tôi có mua một mảnh đất từ năm 1992, cụ thể là bố tôi, có giấy tờ mua bán và chứng nhận từ cơ quan xã, và địa phương. Do thời đó nên giấy tờ mua bán chỉ có tên người chồng có mảnh đất đó ký tên (cũng là người mang tên trong sổ đỏ) không có chữ ký của người vợ gia đình tôi xây nhà và ở trên mảnh đất đó cho tới nay. Do sự tin tưởng nên bố tôi chưa làm thủ tục làm sổ đỏ tách với gia đình kia ngay sau khi mua. Sau này bố tôi yêu cầu người ta làm sổ đỏ nhưng họ không làm. Năm 2007 bố tôi mất, và ông chồng kia cũng mất 2016. Sau này gia đình tôi yêu cầu làm nhưng gia đình ấy gây khó khăn. HỎI: Bây giờ gia đình tôi muốn làm sổ đỏ cho mảnh đất mua đó có được không? nếu kiện thì chúng tôi sẽ thua hay thắng kiện?

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì việc chuyển nhượng đất được thực hiện vào năm 1992 nên sẽ áp dụng quy định của Luật đất đai 1987. Cụ thể, Điều 16 quy định:

"
Điều 16
. Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1- Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2- Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

...

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định."

Trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ghi tên người chồng (là người đứng tên sổ đỏ) và nếu không có văn bản thỏa thuận mảnh đất là tài sản chung nhưng chỉ ghi tên chồng trên giấy chứng nhận có chứng thực của ủy ban nhân dân xã thì người chồng chính là người có quyền ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần chữ ký của người vợ. Hợp đồng chuyển nhượng đã được ủy ban nhân dân xã công chứng nên hợp đồng này phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm công chứng.

Tuy nhiên, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thông thường các bên sẽ thực hiện đồng thời việc cấp lại GCNQSDĐ mang tên chủ sở hữu quyền mới. Trường hợp của bạn, bố bạn và người chủ cũ không sang tên sổ đỏ và tiến hành đăng kí biến động nên về mặt giấy tờ vẫn mang tên người chủ cũ, nhưng trên thực tế về mặt pháp luật các bên đã kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên mảnh đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn.

Về việc gia đình bạn yêu cầu cấp GCNQSDĐ nhưng gia đình ấy gây khó khăn, bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất yêu cầu xác định bố bạn là người có quyền sử dụng đất.

Về thủ tục khởi kiện thì bạn có thể tham khảo bài viết sau: Tư vấn thủ tục khởi kiện vụ án dân sự tại tòa án

Nội dung đơn khởi kiện bạn có thể tham khảo tại đây: Quy định về nội dung đơn khởi kiện vụ án dân sự

Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện theo mẫu

- Hợp đồng mua bán đất; Giấy tờ xác nhận của UBND xã về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trái pháp luật;

- Giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực)

- Biên bản hòa giải không thành của ủy ban nhân dân cấp xã (phường)

- Các giấy tờ liên quan khác: Sổ địa chính, giấy tờ chứng minh nguồn gốc mảnh đất…

Việc thắng hay thua kiện phụ thuộc vào việc bạn có thể chứng minh quyền của mình đến đâu, căn cứ vào tính hợp pháp của những giấy tờ mà bố bạn có.

Trong trường hợp bản án của Tòa án công nhận bố bạn là người có quyền sử dụng đất, lúc này mảnh đất này đã không còn tranh chấp, gia đình bạn hoàn toàn có thể làm sổ đỏ cho mảnh đất đó theo quy định của luật đất đai hiện hành bởi gia đình bạn đã sinh sống ổn định trên mảnh đất, có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 1992 có chứng nhận của UBND xã và  Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp cấp sổ đỏ như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

... d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bố bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định trên nên bố bạn vẫn có quyền để lại thừa kế và người nhận thừa kế có quyền được hưởng khối di sản thừa kế đó, người thừa kế này có thể làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ.

Thủ tục cấp GCNQSDĐ được thực hiện như sau: Bạn làm hồ sơ với các tài liệu quy định tại Khoản 4 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT tới Văn phòng đăng kí đất đai (Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ) hoặc có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả.