Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc về việc phân chia di sản thừa kế và yêu cầu đòi lại đất khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

1. Vấn đề bên Bố (vợ) em: Gia đình bên bố vợ ( gọi là bên nội). Ngày xưa bà cố nội có một thửa đất ở Q6 rất rộng và có giấy tờ đất đứng tên bà cố nội. Bà cố có 5 người con với Bà nội em là bà Tư(con thứ 3), Đến đời của bố em thì không biết thông tin về người con đầu và người con út ( đã mất ). Mọi người ở chung trong mảnh đất rộng đấy đến khi bà Cố qua đời không để lại di chúc thì ông Ba ( con thứ 2) là người anh lớn trong nhà nên ông ấy đã tự ý chia làm giấy tờ phân nữa số đất để làm tài sản riêng của mình. Còn nửa mảnh còn lại thì bà (con thứ 5) cũng âm thầm làm giấy tờ và xây nhà trên một nữa mảnh còn lại. Cuối cùng còn lại căn nhà thờ tổ (5x12m) là căn mà bà nội em ở lúc đó. Sau một thời gian bố (vợ) em lập gia đình thì ông Ba cũng qua gây chuyện và tự ý chia làm đôi căn nhà thờ ra xây làm nhà cho con gái của ông Ba ấy ở.( lúc ấy cà nhà bà nội bên em rất hiền nên không cương quyết báo Công  an hay nhờ chính quyền giải quyết rõ ràng lúc ấy, cứ thấy ông ba không gây chuyện là mừng rồi). Cuối Cùng bà Nội em chỉ xây được căn nhà nhỏ bé (2.5 x 11m) và lúc ấy mọi người trong gia đình nội em rất sợ vía của ông Ba ( vì mỗi lần nổi hứng lên là ổng qua đánh bà nội em, đập phá mọi thứ trong nhà nội nên khi thấy ổng là cả gia đình đều sợ trốn hết). Mà bà nội lại không  biết chữ nên khi cả nhà nghe tin Ông Ba chở bà nội em lên phường ký giấy gì gì ấy là cả nhà phát hoảng lên và chạy lên tới nơi thì phát hiện ra ông lừa bà nội em ký vào đơn ủy quyền tặng toàn bộ số đất đai cho ông. Và ồn ào trên cơ quan cả buổi cuối cùng chả hiểu sao bên Ủy ban lại đề vào căn nhà và mảnh đất (2.5 x11) mà bà nội và bố em đang ở lại ghi vào là "Đất đai đang tranh chấp"! Và đến tận bây giờ Ông Ba ấy đã qua đời, còn mỗi bà nội em với bà Năm thôi, Luật sư cho em hỏi là bà em có giấy tờ đất của bà cố từ thời xa xưa để lại ấy có thể tự đi đăng ký và căn nhà nhỏ bé ấy cho ba em đứng tên được hay không ? Và nếu muốn đổi từ nhà đất đang tranh chấp sang thừa kế chính chủ rõ ràng thì phải giải quyết như thế nào?

2. Vấn đề mẹ (vợ) em: Ngày xưa ông ngoại (bên vợ) Có mua 1 căn nhà riêng cho 4 đứa còn gái ( con của vợ lẽ thứ 2) Nhưng vì lúc đó các cô dì và mẹ còn quá bé để đứng tên nhà nên ông Ngoại đã để tên của ông bác ( con lớn của vợ cả) đứng tên giùm nhưng không ở chung( vì ông ấy đã được ông ngoại mua cho đất đai nhà cửa riêng hết rồi) . Sau 1 thời gian gia đình bên mẹ (vợ) em có đề xuất ông Anh ( cùng cha khác mẹ) đứng ra làm giấy tờ ủy quyền lại cho bên gia đình mẹ nhưng ông Anh lớn cứ dây dưa vì chưa thống nhất phần chia tài sản cho ổng. Nên đến tận bây giờ ( ông Anh lớn đã qua đời gần 10 năm) rồi và giờ giấy tờ con cái của ông Anh lớn cũng thất lạc các phương trời ko biết ai với ai nữa. Vì Thực tế khi ông ngoại cưới vợ 2 thì ông ngoại đã gần 60 rồi và sinh được 4 người con gái và ở cùng vs gia đình vợ lẽ đến cuối đời, nên bên mẹ và các cô dì ko hề biết và nắm được thông tin về dòng lớn bên vợ cả Và cũng không biết giấy tờ nhà đất của bên mẹ em có còn hay không nữa ( hơn 40 năm rồi ). Và bây giờ bên gia đình mẹ em muốn hợp thức hóa và đứng tên căn nhà  này thì phải làm sao và có hướng nào giải quyết được không ạ? Em rất chân thành cảm ơn và rất mong Luật sư cho em và gia đình có hướng giải quyết về 2 vấn đề trên!

Trả lời: Thứ nhất
, trước hết cần xác định thời điểm bà cố nội mất là khi nào, để xác định thời hiệu phân chia di sản thừa kế. Vì bà cố mất không để lại di chúc nên những tài sản của bà sẽ là di sản để phân chia theo pháp luật. Thời hiệu để phân chia di sản thừa kế theo quy định tại điều 623 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 623. Thời hiệu thừa kế

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là
30 năm đối với bất động sản
, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

Đồng thời tại nghị quyết 02/2004/NQ - HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có thể hiện:

2. Việc áp dụng các quy định của pháp luật về thời hiệu khởi kiện liên quan đến thừa kế

2.1. Quyền thừa kế

"Quyền thừa kế" quy định tại khoản 1 Điều 36 Pháp lệnh Thừa kế năm 1990, Điều 648 của Bộ luật Dân sự bao gồm quyền yêu cầu chia di sản thừa kế, quyền yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc quyền yêu cầu bác bỏ quyền thừa kế của người khác.

2.2. Thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế

a) Đối với trường hợp thừa kế mở trước ngày 01/7/1996, thì thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế được thực hiện theo quy định tại Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế năm 1990 và hướng dẫn tại Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao "hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế".

Khi xác định thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế mà thời điểm mở thừa kế trước ngày 01/7/1991 và di sản là nhà ở thì thời gian từ ngày 01/7/1996 đến ngày 01/01/1999 không tính vào thời hiệu khởi kiện.

Do đó đối chiếu theo Nghị quyết 02/HĐTP ngày 19/10/1990 của HĐTP Toà án nhân dân tối cao "hướng dẫn áp dụng một số quy định của Pháp lệnh Thừa kế":
10. Về thời hiệu khởi kiện

Khi áp dụng thời hiệu khởi kiện về thừa kế theo quy định Điều 36 của Pháp lệnh Thừa kế cần chú ý như sau:

a) Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà công dân, tổ chức có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án bảo vệ lợi ích của mình. Quá thời hạn đó, họ không có quyền khởi kiện nữa. Có hai thời hạn cho hai loại quyền khởi kiện khác nhau đã được quy định cụ thể tại khoản 1 và khoản 2 của Điều 36, khi áp dụng cần tránh nhầm lẫn.

b)
Đối với những việc thừa kế đã mở trước ngày 10-9-1990, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày 10-9-1990
, do đó:

- Sau ngày 10-9-2000, đương sự không có quyền khởi kiện để yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác;

Như vậy nếu như bà mất trước năm 1990 thì tại thời điểm này áp dụng theo quy định trên thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu phân chia thừa kế tính từ 10/9/1990. Do đó tính đến thời điểm này vẫn còn thời hiệu để yêu cầu Tòa án phân chia. Yêu cầu của gia đình là chuyển giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ tên bà cố sang cho ba của bạn khi không yêu cầu phân chia di sản thừa kế tại thời điểm này là không thực hiện được.

Để thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ tên bà cố sang cho ba bạn thì bạn buộc phải thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế di sản của bà cố nội để lại. Nếu tất cả những người thuộc hàng thừa kế hoặc người quản lý di sản đều đồng ý để lại phần diện tích nhà và đất 2,5m x 11m cho ba bạn thì sẽ tiến hành đăng ký biến động sang tên cho ba bạn. Trường hợp không thỏa thuận được thì khối di sản được chia đều cho tất cả những người thuộc hàng thừa kế , mỗi người một phần bằng nhau.  Vì hiện nay diện tích đất này đang được ghi nhận là "đất đang tranh chấp" cho nên một trong các bên đã đưa yêu cầu giải quyết tranh chấp đến UBND xã phường để rút đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Sau đó gia đình có thể tự thỏa thuận phân chia tại văn phòng công chứng nơi có đất, hoặc khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân nơi có đất để yêu cầu giải quyết.

Thứ hai,
theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì người có quyền sử dụng đất sẽ được hiện các quyền trên đất bao gồm quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại,…mà người có quyền sử dụng đất được hiểu là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 “
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất
”

Theo thông tin bạn cung cấp thì ông ngoại nhờ người bác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho nên cần xác định có giấy tờ, tài liệu chứng minh về việc nhờ đứng tên hay không? Nếu có giấy tờ ủy quyền về việc đứng tên trên quyền sử dụng đất thì căn cứ văn bản ủy quyền để xác định phạm vi quyền của người bác.

Trong trường hợp này để có thể đăng ký thay đổi người sử dụng đất từ tên của người bác sang tên cho mẹ bạn thì có thể có 2 lựa chọn như  sau:

- Thứ nhất, nếu có văn bản ủy quyền nhờ bác đứng tên hộ mẹ bạn và các dì, cô thì khi này căn  cứ giấy ủy quyền yêu cầu gia đình bác trả lại diện tích đất. Sau đó tất cả những người có quyền sử dụng đất đã thể hiện trên giấy ủy quyền  thỏa thuận để mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận. Trường hợp không thể thỏa thuận giải quyết phía gia đình có quyền gửi yêu cầu đến Tòa án nhân dân để được giải quyết.

- Thứ hai, nếu không có bất kỳ tài liệu chứng minh về việc đứng tên hộ mà diện tích đất này thuộc sở hữu hợp pháp của người bác thì phải thông qua thủ tục phân chia thừa kế của bác. Sau khi đã phân chia di sản của bác thì sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho mẹ để sang tên quyền sử dụng đất.