Câu hỏi: Kính gửi quý luật sư hiện tôi đang dự định mua một căn nhà đất sổ chung (chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nhưng không biết thủ tục cần những gì, xin luật sư tư vấn cho tôi. Hiện trạng căn nhà tôi đang định mua như sau: nhà là dạng nhà xây xong bán, xây liền một dãy hơn 10 căn, bên bán nói là đất chung sổ, diện tích 3,8x11m2, một lầu một trệt, khu vực thị trấn A, huyện B, tỉnh Bình Dương.

Xin hỏi luật sư nếu mua dạng nhà này thì thủ tục như thế nào và tôi phải được nhận những giấy tờ gì và giấy tờ công chứng như thế nào, thủ tục nếu như sau này tôi muốn bán lại? Với diện tích và khu vực như trên thì có được tách sổ riêng không, thủ tục như thế nào?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được tư vấn về trường hợp này như sau:

Trường hợp này bạn muốn mua nhà ở có chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên cần xác định đây là sở hữu chung theo phần hay sở hữu chung hợp nhất.

Trường hợp 1: Mua nhà đất là sở hữu chung theo phần

Nếu trong GCNQSDĐ có ghi cụ thể phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì phần sở hữu đó được xác định là sở hữu chung theo phần.

- Quy định về định đoạt tài sản chung

Theo quy định tại Bộ luật dân sự về định đoạt tài sản chung như sau:

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật."

Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Theo quy định trên, chủ sở hữu căn nhà đó được bán nhà cho bạn khi quá thời hạn nêu trên các đồng chủ sở hữu chung không mua nhà. Khi mua nhà bạn cần lưu ý vấn đề này.

Mặt khác, dạng nhà ở là nhà xây xong bán nên cần phải đáp ứng các điều kiện sau theo quy định tại Luật kinh doanh bất động sản 2014:

Điều 55. Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

- Thủ tục mua bán mua bán nhà đất sổ đỏ chung

Thứ nhất,
Lập hợp đồng chuyển nhượng:
Các bên lập hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, công chứng, chứng thực hợp đồng này.

Thứ hai,
tiến hành thủ tục sang tên

Các bên thực hiện thủ tục sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện.

- Hồ sơ đăng ký sang tên đất sổ chung gồm có:

+ Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

+ Hộ khẩu thường trú của người mua;

+ Trích lục thửa đất;

+  Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

+ Chứng từ nộp tiền thuế đất.

Căn cứ Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Điều kiện để bạn được cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất là diện tích thửa đất phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa. Bạn cần tham khảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu.

Trường hợp 2: Mua nhà đất là tài sản chung hợp nhất

Nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ phần diện tích đất của mỗi chủ sở hữu thì tài sản là quyền sử dụng đất trên được xác định là sở hữu chung hợp nhất.

Căn cứ quy định về định đoạt tài sản chung hợp nhất tại Bộ luật dân sự như sau:

"...
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật."

Do đó bạn chỉ được nhận chuyển nhượng khi việc chuyển nhượng có sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu.

- Thủ tục và điều kiện chuyển nhượng áp dụng tương tự như trường hợp trên.

Sau khi bạn được cấp GCNQSDĐ và tài sản gắn liền với đất bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng cho người khác.Bạn có thể tham khảo trình tự, thủ tục nêu trên cho việc chuyển nhượng của mình.