Câu hỏi: Em có đặt cọc tiền mua một căn nhà là 50 triệu. Nếu ngày 19/12/2018 em không giao số tiền còn lại thì e có bị mất tiền đặt cọc đó không?  Làm sao để biết giấy tờ mua bán này có tính pháp lý không ạ? Nội dung tư vấn như sau:

Chào Luật sư, em muốn xin tư vấn trường hợp như sau:

Em có mua bán một căn nhà trị giá 880 triệu: Em có đặt cọc tiền mua một căn nhà là 50 triệu , trong giấy mua bán nhà là ngày 19/12/2018 này em phải chồng đủ toàn bộ số tiền còn lại 830 triệu. Nhưng nếu ngày 19/12/2018 như trong giấy mua bán nhà là chồng toàn bộ số tiền thì bên bán giao cho bên mua hoàn tất hồ sơ và quyền sử dụng đất. Vậy thì nếu ngày 19/12/2018 em không giao số tiền kia thì e có bị mất tiền đặt cọc đó không? Thiệt em không muốn mua căn nhà này vì khi đặt cọc xong tiền em phát hiện là nó nằm trong dự án cây xanh. Luật sư xem dùm e với ạ. Làm sao để biết giấy tờ mua bán này có tính pháp lý không ạ? Do e không rành về những vấn đề này nhờ luật sư tư vấn giúp e với.

Trả lời: Thứ nhất,
Theo như thông tin bạn cung cấp, bạn đã giao cho bên bán trước một khoản tiền là 50 triệu khi giao kết hợp đồng mua bán nhà, để xác định được chính xác bạn có mất số tiền này khi vi phạm nghĩa vụ giao kết hợp đồng, chúng ta cần xác đây đây là tiền đặt cọc hay tiền trả trước.

Nếu đây là số tiền đặt cọc, Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Từ quy định trên, có thể thấy nếu bạn không giao nốt số tiền còn lại tức từ chối giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc là 50 triệu sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc tức người bán trừ trương hợp có thỏa thuận khác. Thỏa thuận khác ở đây chính là thỏa thuận về biện pháp xử phạt khác khi bên mua vi phạm nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng thì sẽ giải quyết theo thỏa thuận này.

Trong trường hợp số tiền 50 triệu là tiền trả trước thì khoản tiền này sẽ bị mất khi các bên có thỏa thuận phạt vi phạm (số tiền phạt là 50 triệu đồng). Việc phạt vi phạm hợp đồng không mang tính bắt buộc, mà do các bên thỏa thuận với nhau. Tuy nhiên, thỏa thuận này (nếu có), thì phải thể hiện rõ trong hợp đồng. Nếu trong hợp đồng không có nội dung này thì xem như hai bên không thỏa thuận.

Điều 418 BLDS năm 2015, quy định về thỏa thuận phạt vi phạm:

“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”

Như vậy, nếu hai bên đã có thỏa thuận về việc phạt hợp đồng (và bồi thường nếu có) thì khi bạn vi phạm nghĩa vụ bạn sẽ phải chịu số tiền phạt như thỏa thuận đó, hoặc hai bên có thể khấu trừ số tiền phạt vào số tiền trả trước nếu như có thỏa thuận hoặc khi bạn trốn tránh nghĩa vụ thanh toán phạt hợp đồng.

Thứ hai,
Để biết được hợp đồng mua bán nhà bạn đã giao kết có giá trị pháp lý không ta xét trên những phương diện sau:

- Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, cụ thể:

Bên bán phải có quyền định đoạt đối với nhà bán: là chủ sở hữu đối với diện tích nhà đem bán hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt đối với ngôi nhà hoặc là người có quyền định đoạt đối với ngôi nhà theo thỏa thuận đối với chủ sở hữu nhà hay theo quy định của pháp luật.

Nếu nhà bán thuộc quyền sở hữu chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các đồng sở hữu chung. Nếu chỉ bán một phần quyền sở hữu chung đối với nhà thì phải dành quyền ưu tiên mua cho các đồng sở hữu còn lại trong thời hạn 3 tháng.

Hai bên chủ thể là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia ký kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà: Người từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, được toàn quyền xác lập mọi giao dịch mua bán nhà ở; Người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi là người có năng lực hành vi dân sự chưa đầy đủ tham gia với tư cách là một bên trong quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở thì bắt buộc phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật; Người từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi được xác lập, thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở trong phạm vi tài sản riêng của người này;Người chưa đủ 6 tuổi, người mất năng lực hành vi không được phép xác lập giao dịch mà do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện.

- Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

- Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Trong đó, điều cấm của pháp luật được xác định là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định. Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng;

- Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực tại thời điểm giao kết hợp đồng.