Câu hỏi: Luật sư tư vấn liên quan tới vấn đề mua bán nhà, đất lập hợp đồng không công chứng. Nay hai bên tranh chấp về hợp đồng này. Nội dung cụ thể như sau:

Tôi có mua 1 mảnh đất và có nhà ở gắn liền với đất, mua từ năm 2010 nhưng đến nay tôi mới làm thủ tục chuyển nhượng, sang tên. Tuy nhiên, đến nay bên bán mới chỉ có người chồng ký vào hợp đồng công chứng, còn vợ (đứng tên trong giấy tờ sổ đỏ) thì lại không chịu ký. Bên mua đã giao đầy đủ tiền, bên bán đã giao lại cho tôi sổ đỏ, ký vào hợp đồng dân sự viết tay ký giữa 2 bên mà không có chứng thực của UBND phường, ký giấy biên nhận tiền (150 triệu). Xin cho hỏi, tôi bây giờ có thể làm đơn kiện bên bán lên tòa án dân sự có được không, bên mua và bên bán phải chịu những trách nhiệm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn Công ty đã tư vấn.

Trả lời: Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.”

Khi đáp ứng tất cả các điều kiện để một giao dịch dân sự có giá trị pháp lý theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn mới có giá trị pháp lý.

Với trường hợp cụ thể của bạn thì việc bạn mua mảnh đất là tài sản chung của hai vợ chồng hay tài sản riêng của người vợ mà chỉ có người chồng ký mà người vợ không ký vào hợp đồng thì hợp đồng vô hiệu do nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật vì là tài sản chung thì cả hai người đều có quyền định đoạt, người chồng không thể bán mảnh đất khi chưa có sự đồng ý của người vợ. Hơn nữa hợp đồng của bạn cũng chưa được thực hiện thủ tục công chứng hay chứng thực thì cũng bị vô hiệu về mặt hình thức, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết tại thời điểm năm 2010 bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hay chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Cụ thể Khoản 2 Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng như sau:

“2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Người vợ tại thời điểm hiện tại vẫn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy giao dịch giữa bạn và người chồng xác lập vào thời điểm năm 2010 vì thời hiệu yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự có nội dung vi phạm điều cấm của luật không bị hạn chế (Khoản 3 Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2005)

Trường hợp này bạn cần yêu cầu cả hai vợ chồng bên bán công chứng hợp đồng chuyện nhượng bất động sản để bạn thực hiện thủ tục sang tên trên giấy CNQSDĐ. Trường hợp bên bán không đồng ý, bạn có thể đòi lại số tiền đã trả cho bên bán, nếu bên bán không trả lại thì bạn có thể khởi kiện ra Toà án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả pháp lí của của hợp đồng vô hiệu được giải quyết theo Điều 137 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Theo đó, khi tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu, bên bán có nghĩa vụ trả lại tiền đã nhận cho bạn. Bạn có nghĩa vụ trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán.

Trân trọng!