Câu hỏi: Chào văn phòng luật Minh Gia! cho em hỏi vấn đề như sau: ba mẹ em mua một miếng đất vào ngày 18 tháng 7 năm 1988 có viết giấy tay và hiện đang còn giữ. Gia đình đang sinh sống từ thời điểm đó cho tới giờ, trong khuôn viên đất có trồng cây phi lau và cây keo. Vào ngày 16 tháng 12 năm 2019 gia đình nhận được thông báo của ủy ban nhân dân xã về việc giải phóng mặt bằng để giao lại cho một hộ dân trong xã đầu tư dự án cửa hàng kinh doanh hằng thủy sản. Vậy cho em hỏi ủy ban xã làm như vây có đúng không? Gia đình em muốn làm thủ tục để được cấp sổ đỏ thì có được không ạ. Em xin cám ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có mua miếng đất vào ngày 18/07/1988 có giấy viết tay và sử dụng ổn định từ thời điểm đó đến bây giờ. Hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã có gửi thông báo về việc giải phóng mặt bằng để giao lại cho một hộ dân cư trong xã thực hiện dự án kinh doanh. Về vấn đề thẩm quyền thu hồi đất thì tại Điều 66 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, căn cứ theo quy định đã nêu trên thì thẩm quyền thu hồi đất thuộc về ủy ban nhân dân cấp huyện và ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Trong trường hợp này nếu Ủy ban nhân dân cấp xã tự ra thông báo cho gia đình bạn về vấn đề thu hồi đất thì không phù hợp với quy định của pháp luật đã nêu trên.

Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất thuộc một trong các quy định nêu trên thì có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét về thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn năm 1988 có được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì có căn cứ để đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 đã nêu trên.

Nếu trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phù hợp với quy định của pháp luật và gia đình bạn cũng không có các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 thì gia đình bạn có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã phường để đề nghị xác nhận đất ở ổn định lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất để làm căn cứ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 đã nêu trên.