Câu hỏi: Vay tiền ở ngân hàng có được mua bán, tặng cho đất người khác không?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Xin chào Luật sư! Vui lòng giải đáp thắc mắc giúp tôi.  Cảm ơn. Mẹ chồng đứng tên chủ hộ căn nhà và miếng đất kế bên nhà. Trước đây bà vay ngân hàng 100 triệu mà giờ đến hạn phải đáo hạn, nhưng giờ đã 64 tuổi,  không còn lao động kiếm tiền được. Hiện nay bà muốn sang tên lại cho người con trai thứ 3 của mình (bà có 4 người trai ở chung nhà và 1 gái có gia đình ở riêng)  để con bà tiếp tục vay lại số tiền trên vì gia đình chưa khả năng trả liền được.

Hỏi: Vậy sau khi sang tên lại cho người con thứ 3, thì sau này tài sản đó muốn bán thì mấy anh/ em còn lại có được chia đều ko? (hiện tại anh/em ko ai muốn bỏ tiền ra trả nợ)Vợ của người con trai thứ 3 hiện chưa nhập Hộ khẩu chung, giờ nhập trước khi sang tên căn nhà và sau khi sang tên thì có j khác nhau không?  Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Do bạn không nói rõ mẹ chồng bạn vay 100 triệu tại ngân hàng có thế chất căn nhà và mảnh đất kế bên nhà hay không do đó sẽ chia làm hai trường hợp như sau:

Thứ nhất, căn nhà và mảnh đất kế bên không thế chấp vay 100 triệu đồng tại ngân hàng:

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp này của bạn, nếu ngân hàng chưa gửi đơn khởi kiện ra phía Tòa án yêu cầu phải thanh toán nghĩa vụ của hợp đồng vay tài sản 100 triệu đồng thì mẹ chồng bạn hoàn toàn có quyền tặng cho hoặc chuyển nhượng cho người con trai thứ ba để sang tên căn nhà và mảnh đất kế bên nhà. Việc tặng cho hoặc chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện theo quy định tại Điều 167 và Điều 188 của Luật đất đai năm 2013 quy định. Nếu mẹ bạn đã tặng cho hoặc chuyển nhượng và sang tên căn nhà và mảnh đất kế bên (trường hợp tài sản riêng của mẹ) nhà cho người con thứ ba thì căn nhà và mảnh đất kế bên nhà được xác định là tài sản riêng của người con trai thứ ba, không liên quan tới người vợ của người con thứ ba. Người con trai thứ ba muốn vay tiền tại ngân hàng thì có thể thế chấp tài sản là căn nhà và mảnh đất kế bên căn nhà để có thể vay tiền tại ngân hàng. Nếu sau này người con trai thứ ba muốn bán căn nhà và mảnh đất kế bên nhà  thì các anh em còn lại không có quyền được chia đều tài sản này.

Thứ hai, căn nhà và miếng đất kế bên thế chấp để vay 100 triệu đồng tại ngân hàng:

Căn cứ theo quy định tại Điều 320 về Nghĩa vụ của bên thế chấp của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

...

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.

Căn cứ theo quy định tại Điều 321 về Quyền của bên thế chấp của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

...

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.

Đối với trường hợp của bạn, theo quy định tại Điều 320 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì bên thế chấp có nghĩa  vụ không được bán, tặng cho tài sản thế chấp trừ trường hợp phía bên nhận thế chấp( ngân hàng) đồng ý cho mẹ bạn bán hoặc  tặng cho tài sản thế chấp.

Nếu trong trường hợp bên nhận thế chấp( ngân hàng) không đồng ý cho bên thế chấp bán, tặng cho thì nếu mẹ chồng bạn muốn tặng cho hoặc bán được mảnh đất đã thế chấp tại ngân hàng thì buộc phải thực hiện nghĩa vụ với ngân hàng là thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng và sau đó mới có thể rút được  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang  thế chấp tại ngân hàng thì mới đảm bảo thực hiện được các quyền bán hoặc tặng cho cho người khác.

Việc vợ người con trai thứ ba hiện chưa nhập hộ khẩu chung hoặc sau đó nhập sổ hộ khẩu về gia đình nhà chồng thì không ảnh hưởng đến việc mẹ chồng bạn bán hoặc tặng cho tài sản. Nếu sau khi hoàn thành xong nghĩa vụ với ngân hàng mẹ chồng bạn bán hoặc tặng riêng cho mảnh đất và căn nhà cho người con trai thứ ba  mà người con trai thứ ba không muốn xác nhập khối tài sản riêng vào khối tài sản chung của vợ chồng thì mảnh đất và căn nhà vẫn là tài sản riêng của người con trai thứ ba mà việc người vợ của người con trai thứ ba nhập khẩu hay không nhập khẩu không ảnh hưởng đến việc người con trai thứ ba nhận tài sản của mẹ chồng bạn.

Trân trọng.

Phòng Luật sư tư vấn dân sự - Công ty Luật Minh Gia.