Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Xin chào Luật sư Công ty Luật Minh Gia !Ông cụ nội của tôi có để lại một mảnh đất chung cho bà nội tôi và hai người em (bà Đống và ông Lâm). Nhưng do lúc trước không có thủ tục gì chính thức nên ông cụ chỉ đưa lại giấy tờ gọi là trích lục cho bà nội tôi giữ.

Sau đó một khoảng  thời gian, tờ trích lục đó được ông Lâm giữ (ông Lâm là em út). Năm 2015 ông Lâm có ý định làm sổ đỏ cho mảnh đất này nên  ông đã đến nhà của 2 chị nhờ ký giấy xác nhận mảnh đất trên không có tranh chấp. Sau đó ông Lâm làm thủ tục và đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất chung đó. Gia đình tôi đã xây dựng nhà cửa và sinh sống (diện tích khoảng 100 m2 ) trên mảnh chung đó được hơn 20 năm nay. Vậy xin hỏi Luật sư bây giờ chúng tôi muốn ông Lâm tách thửa đất mà gia đình chúng tôi đang ở (nằm trong mảnh đất chung đó) có được không ? Nếu được thì thủ tục như thế nào ? Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện để tách thửa đất

Theo như thông tin bạn cũng cấp thì gia đình bạn đã sinh sống trên mảnh đất chung này được hơn 20 năm, do vậy thửa đất của bạn là đất ở. Tuy nhiên, bạn chưa nêu rõ thửa đất bạn đang ở là đất ở tại nông thôn hay đất ở tại đô thị, do đó sẽ chia ra hai trường hợp:

+Đối với đất ở tại nông thôn

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2  Điều 143 Luật Đất đai 2013 thì:

“Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán của địa phương.”

+Đối với đất ở tại đô thị

Căn cứ theo quy định tại Khoản 4 Điều 144 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Như vậy, để tách thửa đất thì cần đảm bảo hạn mức đất tối thiểu để tách thửa. Hạn mức đất này do UBND cấp tỉnh ở mỗi địa phương quy định khác nhau. Do vậy, bạn có thể liên hệ trực tiếp với Phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã để được làm rõ vấn đề này.

Theo đó, khi đáp ứng được các điều kiện này và căn cứ vào diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại địa phương thì bạn có thể thỏa thuận với ông Lâm để được tách thửa đất.

Điều 75 Nghị định 43/2013/NĐ – CP có quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa như sau:

“Điều 75.
Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa
.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

+Về hồ sơ:

Trong trường hợp này, do bạn không cung cấp thông tin cụ thể nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác hồ sơ của bạn như thế nào cho phù hợp với quy định tại địa phương bạn. Tuy nhiên, thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

-Các giấy tờ về nhân thân

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Số lượng hồ sơ: 01 bộ