Câu hỏi: Điều kiện chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về điều kiện chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất

Thực tế khi chuyển nhượng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, người thực hiện thủ tục gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến điều kiện được chuyển nhượng, chuyển mục đích. Nhiều trường hợp đất chưa có sổ, đất đang có trang chấp hoặc đang nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đều không được chuyển  nhượng, chuyển mục đích.

Do đó, nếu bạn đang gặp vấn đề này và chưa biết phần đất của gia đình mình có đủ điều kiện để thực hiện các thủ tục chuyển nhượng, chuyển mục đích thì bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn cụ thể về các vấn đề:

- Điều kiện chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất;

- Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất;

- Các khoản thuế, phí phải nộp khi thực hiện chuyển nhượng, chuyển mục đích sử dụng đất.

2. Quy định pháp luật về điều kiện chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi:

Thưa luật sư, cho tôi hỏi: Tôi đang dự định mua đất mở trang trại chăn nuôi, hiện đã đi khảo sát vài địa điểm ở khu vực tôi dự định triển khai xây dựng trang trại, một số diện tích là đất trồng lúa hàng năm của người dân, tôi dự định mua lại.

Tuy nhiên, tôi nghe nói đất trồng lúa hiện nay nhà nước không cho phép hoặc hạn chế chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng, vậy thực hư việc này thế nào và hướng giải quyết ra sao nếu tôi vẫn muốn sử dụng mảnh đất trồng lúa đó để xây dựng và phát triển trang trại chăn nuôi. Xin cảm ơn!

Trả lời: Chào anh! Câu hỏi của anh, chúng tôi xin trả lời như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Dẫn chiếu đến quy định tại Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất:

".....2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó."

Nếu đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 118 và Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì anh mới có thể nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Trường hợp anh đáp ứng điều kiện để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì để sử dụng đất trồng lúa vào mục đích khác, anh cần thực hiện thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp

.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

V

ề thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”