Câu hỏi: Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi vấn đề thế chấp vay vốn ngân hàng và xử lý tài sản thế chấp như sau: Chị A có căn nhà đã thế chấp vay tài sản ba trăm triệu đồng gần 4 năm nay. Hàng năm vẫn đáo hạn và đóng lãi hàng tháng đầy đủ. vừa rồi chị A có mượn tiền của nhân viên ngân hàng để đáo nợ khoản vay, sau khi được giải ngân thì Chị A đã bỏ đi cùng món tiền ba trăm triệu đồng.

Xin hỏi trong trường hợp này Chị A đã phạm tội gì và mức hình phạt như nào nếu bị kiện ra toà, lúc nhân viên ngân hàng đưa tiền cho chị A thì không có giấy tờ kí kết. Trong trường hợp bán nhà để trả nợ thì chị A có bị truy cứu nữa không và nhà tôi muốn bán thì cần thủ tục gì vì giấy tờ nhà thế chấp ngân hàng và không liên lạc được với chị A để kí kết giấy tờ bán. kính mong văn phòng luật sư tư vấn giúp chúng tôi.

Trả lời: Thứ nhất, đối với hành vi của chị A

Theo quy định tại Điều 175 Bộ luật hình sự 2015 nếu chị A bỏ trốn nhằm chiếm đoạt tài sản đã mượn của nhân viên ngân hàng.

Điều 175. Tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 4.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 4.000.000 đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản hoặc đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 174 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm hoặc tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng rồi dùng thủ đoạn gian dối hoặc bỏ trốn để chiếm đoạt tài sản đó hoặc đến thời hạn trả lại tài sản mặc dù có điều kiện, khả năng nhưng cố tình không trả;

b) Vay, mượn, thuê tài sản của người khác hoặc nhận được tài sản của người khác bằng hình thức hợp đồng và đã sử dụng tài sản đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại tài sản.

Hành vi khách quan trong tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản là có việc chuyển giao tài sản từ người bị hại sang người phạm tội xuất phát từ một hợp đồng hợp pháp như vay, mượn, thuê tài sản. Sau khi đã nhận được tài sản, người phạm tội mới dùng thủ đoạn gian dối để chiếm đoạt tài sản đang do mình quản lý. Hoặc nếu người phạm tội không dùng thủ đoạn gian dối mà sau khi đã nhận tài sản một cách hợp pháp rồi bỏ trốn với ý thức không thanh toán, không trả lại tài sản cho chủ sở hữu hoặc người quản lý tài sản (ý thức chiếm đoạt tài sản) thì cũng là hành vi lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản.

Đối với tội lạm dụng tín nhiếm chiếm đoạt tài sản, mục đích chiếm đoạt tài sản là dấu hiệu bắt buộc. Do đó, nếu chị A sau khi lấy được tiền mà bỏ trốn với ý thức không thanh toán tiền hoặc sử dụng số tiền đó vào mục đích bất hợp pháp dẫn đến không có khả năng trả lại thì mẹ bạn có thể truy cứu TNHS về tội làm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản, với mức hình phạt theo khoản 4 Điều 175: “
4. Phạm tội chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm
.”

Nếu gia đình trả nợ thì có thể thương lượng với bên cho vay là chị A không có mục đích chiếm đoạt tài sản và việc mượn tiền của chị A sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng trong dân sự.

Mặc dù lúc nhân viên ngân hàng giao tiền cho chị A thì không ký kết giấy tờ gì nhưng pháp luật quy định hợp đồng vay không bắt buộc lập thành văn bản nên chỉ cần họ có chứng cứ về việc cho vay và nhận tiền thì họ vẫn có thể khởi kiện chị A.

Về việc gia đình bán nhà đang thế chấp:

Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015, bên thế chấp có quyền: Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật. Như vậy, về nguyên tắc gia đình bạn có thể chuyển nhượng căn nhà đang thế chấp ở ngân nếu được ngân hàng đồng ý. Do đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì các bên có thể xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức (Điều 59 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bằng nghị định 11/2012/NĐ-CP):

“1. Bán tài sản bảo đảm.

2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.

4. Phương thức khác do các bên thoả thuận”.

Việc bán tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ được tiến hành giữa bên bán, bên mua và ngân hàng. Khoản tiền mua bán nhà sẽ được bên mua chuyển trực tiếp cho ngân hàng, cả gốc lẫn lãi của khoản vay. Ngân hàng sẽ trả lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất cho bên bán để bên bán giao cho bên mua cùng số tiền thừa (nếu còn).

Ngoài ra, gia đình có thể đưa một tài sản khác vào bảo đảm.cho khoản vay và rút sổ đỏ ra để thực hiện giao dịch mua bán như bình thường.

Các bước cần thực hiện để bán nhà:

- Sau khi bên có nghĩa vụ được bảo đảm hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng hoặc thay thế biện pháp bảo đảm,/tài sản bảo đảm như nêu trên, ngân hàng sẽ trả lại sổ đỏ và ra thông báo giải chấp và chủ sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm).

- Sau khi hoàn tất các thủ tục với ngân hàng, hai bên đến Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Người bán và người mua cần xuất trình chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận kết hôn của 2 vợ chồng (nếu đã kết hôn) hoặc nếu chưa kết hôn hay đã ly hôn thì phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân) và sổ đỏ của ngôi nhà sẽ chuyển nhượng;

- Nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất tại Chi cục thuế quận, huyện nơi có bất động sản rồi đến bộ phận một cửa tại Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường làm thủ tục sang tên.

- Sau khi nhận đầy đủ hồ sơ hợp lệ,  Phòng đăng ký đất đai quận hoặc Văn phòng đăng ký đất đai – thuộc Sở Tài nguyên và môi trường sẽ có phiếu hẹn nhận kết quả hồ sơ hành chính (khoảng trong thời hạn một tháng bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất).