Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có quy hoạch sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian đang có quy hoạch sử dụng. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào quý luật sư. Tôi có mua một căn nhà và đất cách đây hai năm đã có sổ đỏ sang tên tôi.  diện tích đất 118m2 trong đó có 20m2 thổ cư còn lại là đất trồng cây lâu năm hạn sử dụng đến năm 2054.tháng 12 năm 2017 nhà nước công bố quyết định quy hoạch làm đường giao thông trên phần đất của tôi nhưng đến nay chưa làm . Diện tích đất còn lại sau quy hoạch là 33m2.xin quý luật sư tư vấn giúp tôi là tại thời điểm này căn nhà và đất của tôi có công chứng sang tên mua bán được không ? và nếu làm đường giao thông thì với diện tích đất còn lại tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục sử dụng không hay bị thu hồi. Xin cảm ơn quý luật sư và công ty luật minh gia.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 49 Luật đất đai năm 2013 về thực hiện quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy nếu hiện tại diện tích đất của gia đình bạn nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, ... Do đó nếu chưa có kế hoạch sử dụng đất thì bạn vẫn được thực hiện chuyển nhượng.

Liên quan đến vấn đề diện tích còn lại có bị thu hồi hay không phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu như phần diện tích phục vụ mục đích xây dựng đường giao thông thực hiện theo đúng quy hoạch  đã công bố thì phần diện tích còn lại là 33m vẫn hoàn toàn thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bạn và được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích còn lại đó.

Trân trọng

CV tư vấn : Hà Tuyền - Luật Minh Gia