Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái phép và việc xử phạt hành chính theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gửi đến tổng đài tư vấn luật. Hôm nay tôi xin nhờ tổng đài tư vấn giúp tôi là tôi có cho thuê quyền sử dụng đất như trong hợp đồng, thời gian thuê là 15 năm với giá 197 triệu. Loại đất khi kí hợp đồng thuê là đất quả. Sau khi thuê đất thì bên thuê mở cửa hàng bán vật tư nông nghiệp. Hiện cửa hàng đang kinh doanh bình thường, nhưng UBND huyện có mời lên thông báo là sử dụng đất sai mục đích và yêu cầu chuyển sang đất sản xuất kinh doanh. Tôi có thương lượng với bên thuê về việc đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất thì bên thuê không đồng ý đóng tiền chuyển mục đích, cơ quan có thẩm quyền thông báo số tiền thuê khoảng 250 triệu. Số tiền quá lớn tôi không có tiền đóng và nếu đóng thì chẵn lẻ tôi tự bỏ đất cho bên thuê sử dụng và còn phải bù thêm tiền. Nếu không đóng tiền thì UBND huyện sẽ cưỡng chế hoàn trả lại hiện trạng theo đúng mục đích sử dụng đất. Thời gian tôi nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất là khoảng 4 năm 2017. Tôi nhờ quý luật sư tư vấn giúp tôi là số tiền chuyển mục đích ai đóng sẽ đúng theo hợp đồng đã kí và tôi có quyền yêu cầu bên thuê chấm dứt hợp đồng  không. Và nếu bị phạt thì ai se là người bị phạt và phải đóng phạt bao nhiêu. Xin quý luật sư có thể tư vấn giúp tôi và hướng dẫn tôi nên làm gì.Tôi thành thật biết ơn quý luật sư rất nhiều. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc nộp số tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Theo như thông tin của bạn cung cấp thì bạn cho thuê đất với mục đích để bên thuê sử dụng làm đất trồng cây quả, tuy nhiên bên thuê lại sử dụng đất để bán vật tư nông nghiệp. Theo quy định tại Điều 500 Bộ Luật Dân sự 2015 thì:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”.

Bạn cho thuê đất và thỏa thuận trong hợp đồng người thuê đất sử dụng với mục đích thuê đất trồng cây ăn quả, tuy nhiên bên thuê đất không thực hiện đúng theo thỏa thuận về mục đích sử dụng đất trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu bên thuê đất sử dụng đúng mục đích sử dụng đất đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu bên thuê vẫn muốn thuê quyền sử dụng đất với mục đích để bán vật tư nông nghiệp thì bên kia phải đóng tiền chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bên đó không đồng ý thì bạn có quyền hủy bỏ hợp đồng, yêu cầu bên thuê khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất do bên thuê đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo quy định tại Điều 423 Bộ Luật Dân sự năm 2015:

“Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Trong trường hợp của bạn, mục đích của bạn cho thuê đất là để thu tiền tuy nhiên bên thuê lại sử dụng đất sai mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng dẫn đến việc chính quyền yêu cầu bạn chuyển mục đích sử dụng đất với số tiền phải nộp lớn hơn nhiều so với khoản toàn cho thuê làm cho bạn không thể đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Do đó, bạn có quyền hủy hợp đồng và không phải bồi thường khi thông báo trước cho bên thuê về việc hủy hợp đồng.

Thứ hai, đối tượng bị phạt và mức phạt

Đối tượng:

Theo quy định tại Điều 2 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì:

“Điều 2. Đối tượng bị xử phạt

1. Đối tượng bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo quy định của Nghị định này gồm các đối tượng dưới đây có hành vi vi phạm hành chính trong sử dụng đất đai hoặc trong việc thực hiện các hoạt động dịch vụ về đất đai, trừ trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này:

a) Hộ gia đình, cộng đồng dân cư; cá nhân trong nước, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (sau đây gọi chung là cá nhân);

b) Tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (sau đây gọi chung là tổ chức);

c) Cơ sở tôn giáo”.

Bạn là chủ sở hữu của đất và cho thuê quyền sử dụng đất, nhưng người thuê lại có hành vi vi phạm quyền sử dụng đất, vi phạm nội dung của hợp đồng người thuê đó phải nộp tiền phạt hành chính do hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Về mức phạt: Trong trường hợp của bạn, đất của bạn được sử dụng để trồng cây quả. Dù là cây ăn quả hàng năm hoặc lâu năm thì đều là loại đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, người thuê đất của bạn lại sử dụng đất với mục đích bán vật tư nông nghiệp mang tích chất của loại đất phi nông nghiệp. Do đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì :

“Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên”.

Tùy thuộc vào diện tích bị chuyển mục đích trái phép mà bạn cho thuê thì phải nộp số tiền phạt với mức phạt khác nhau.