Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp hiệu lực  của giấy viết tay chuyển nhượng đất đai. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:Xin chào luật sư ! Xin vui lòng cho em hỏi về trường hợp như sau : Trước đây ông bà em có bán đất cho 1 người với giá là 180tr. Nhưng vì là đất của thời xưa ( cách đây hơn 10 năm ) nên không có thẻ đỏ và chỉ có giấy viết tay, không được công chứng chứng thực . Phần đất đó từ lúc được bán cho đến hiện nay người mua đất không hề sử dụng nay khi quy hoạch đường quốc lộ 1 mở rộng đã lấn vào phần đất trên. Và do đất phần đất trên thuộc phần đất hoang hay là đất j đó em không rõ nên không nhận được tiền đền bù. Nay người mua đất quay lại và yêu cầu ông bà em trả lại phần đất đó. Ông bà em có giải thích là phần đất đã bị nhà nước quy hoạch để mở rộng đường quốc lộ nên không còn nguyên diện tích như trước( sau khi nhà nước mở rộng thì phần đất đã bán chỉ còn mấy m). Vì phía bên mua đất làm căng nên ông bà ngoại em xin trả lại phần tiền lúc trc đã nhận khi bán đất đồng thời bồi thường thêm 20tr nhưng phía bên mua không chịu và yêu cầu hoàn trả lại phần đất đã mua như ban đầu. Vậy xin hỏi luật sư là đối với trường hợp này sẽ giải quyết như thế nào để đúng theo pháp luật? Ông bà em đã già và không hiểu về pháp luật nên mong luật sư tư vấn giúp ạ. Em xin chân thành cảm ơn luật sư!       Kính đơn !

Trả lời: Bạn không nói rõ mảnh đất của ông bà bạn đang sử dụng từ năm nào cũng như thời gian thực hiện giao kết hợp đồng giữa ông bà bạn với người mua và mục đích sử dụng của mảnh đất, chúng tôi xin đưa ra 2 trường hợp sau:

-Nếu trường hợp giấy viết tay này được lập trước ngày 01/01/2014 và không được công chứng , chứng thực thì sẽ vẫn có hiệu lực pháp luật nếu như đủ điều kiện theo Điều 122 Bộ luật dân sự 2005 như sau

‘’
Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện

Trong trường hợp  giấy viết tay về việc mua bán này hợp pháp thì ông bà bạn sẽ không có trách nhiệm nếu như mảnh đất này không được bồi thường. Người mua sẽ là chủ sử dụng của mảnh đất này nên họ có quyền được yêu cầu các cơ quan nhà nước  đền bù về đất  nếu có đủ điều kiện’’

-Nếu giấy viết tay này được lâp sau ngày 01/01/2014  thì phải được công chứng, chứng thực mới có hiệu lực pháp luât.   Khi Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập., các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Mảnh đất của ông bà bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu có đủ các giấy tờ và điều kiện thuộc Điều 100 , Điề 101 Luật đất đai 2013 sau thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định
của pháp luật
.

….”

Khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông bà bạn có các quyền quy định tại Điều 166 Luật đất đai 2013 về . Quyền chung của người sử dụng đất ‘
’1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.’