Câu hỏi: :

Gia đình tôi xin cấp lại giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã được cấp năm 2008, nhưng gia đình hàng xóm không chịu ký giáp ranh để gia đình tôi có thể hoàn thiện hồ sơ. Vậy gia đình tôi có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Hai nhà chúng tôi được cấp đát xây nhà từ năm 1990 đến nay không có tranh chấp, không thay đổi ranh giới hay hiên trạng (cả hai nhà đều đã XD hết đất và riêng 2 tường). Năm 2008 nhà nước cấp giấy CNQSĐ đất cho tôi cụ thể: Mặt tiền rộng 4m, mặt hậu rộng 4,3 m, dài hai bên 23m). Nay nhà nước đo cấp lại  sổ thì có chênh lệch về chiều ngang cụ thể theo sổ mới mặt tiền rộng 4,2m mặt  hậu rộng 4,1m. Tôi phát hiện sai sót nên mời cơ quan quản lý đén đo lại thực tế là mặt tiền 4,1m và mặt sau 4,3m ,nhưng nhà bên cạnh không chịu ký giáp ranh để tôi đổi sổ vậy xin hỏi Luật sư trường hợp của tôi sẽ được giải quyết như thế nào. Xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn anh (chị) đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của anh (chị) chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Theo quy định , Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có cán bộ đến đo đạc và phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai.

"Điều 11: Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

c) Đối với thửa đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản có bờ thửa hoặc cọc mốc cố định, rõ ràng trên thực địa thì không phải lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới sử dụng đất nhưng sau khi có bản đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất phải công bố công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư trong thời gian tối thiểu là 10 ngày liên tục, đồng thời phải thông báo rộng rãi cho người sử dụng đất biết để kiểm tra, đối chiếu; hết thời gian công khai phải lập Biên bản xác nhận việc công khai bản đồ địa chính theo mẫu quy định tại Phụ lục số 14 kèm theo Thông tư này;

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

Như vậy, trong trường hợp bản mô tả về ranh giới, mốc giới thửa đất của gia đình bạn đã được cơ quan có thẩm quyền đo đạc và lưu hồ sơ tại phòng địa chính của UBND xã thì cho dù không có xác nhận của người sử dụng đất liền kề, gia đình bạn vẫn có thể đăng ký quyền sử dụng đất và được cấp sổ đỏ khi bạn thực hiện đúng quy định, thủ tục mà pháp luật có quy định.

---

3. Chuyển nhượng đất có cần ký giáp ranh không?

Câu hỏi:

Chào luật sư cho tôi hỏi về việc ký giáp ranh khi chuyển nhượng đất như sau: Năm 1992, bố mẹ tôi có khai hoang 1 mảnh đất đến khi tôi láy vợ thì bố mẹ tôi chia cho tôi 1 nửa mảnh đất, đất của bố mẹ tôi nằm bên ngoài còn của tôi thì nằm bên trong. Trước khi bố mẹ tôi chưa cho tôi thì vẫn có đường đi xiên qua giữa bãi mà là đường đi chung của cả xóm bên trong, đến khi bố mẹ tôi già yếu không làm được.

Đến năm 1996, bố mẹ tôi cho anh B thuê, sau đó bố mẹ tôi có giao bán, thì bên B đang thuê có nhận mua lại nhưng mẹ tôi có giao bán với số tiền. Bên B nhạn mua nhưng chưa viết giấy chuyển nhượng, 2 bên chưa thống nhất thì bên B đã tự quyền đi làm sổ đỏ nhưng không có chữ kí danh giới 2 bên, phần đường của chúng tôi nằm phần giữa bãi. Gia đình tôi vẫn đi đến nay, nay bên B bán đất cho anh C thì anh C gọi chúng tôi ra chỉ giáp danh còn phần đường bên C bảo chúng tôi không có đường, bên C rào lại. Tôi xin hỏi chúng tôi phải giải quyết như thế nào để chúng tôi có đường đi lại?

Trả lời tư vấn:

Chào bạn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Luật sư tư vấn về tranh chấp ngõ đi chung

>> Quy định pháp luật về ký giáp ranh đất

Xét giao dịch mua bán giữa phía bên kia và ba mẹ anh/chị, trong giao dịch này chưa lập hợp đồng mua bán nhưng ba mẹ có làm thủ tục cho bên B và đã nhận tiền của bên B hay chưa? Nếu trong trường hợp ba mẹ đã nhận tiền và đồng ý chuyển nhượng cho bên B thì giao dịch này vẫn có giá trị mà không cần ký giáp ranh bởi bố mẹ bạn đã xác nhận cho họ cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, nếu sau khi họ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không để lại lối đi cho gia đình mà ngoài lối đi đó không còn bố trí một lối đi khác cho gia đình thì mình có quyền yêu cầu họ giành một phần ngõ đi để cùng sử dụng. Bên cạnh đó, nếu có tranh chấp về ranh giới sử dụng đất giữa các bên thì cần xác định lại ranh giới sử dung khi ba mẹ đã bán và có thể trích lục hồ sơ địa chính để xác định lại ranh giới sử dụng của các hộ gia đình.

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!