Câu hỏi: Kính chào: Toàn thể Luật sư Minh Gia.Lời đầu tiên cho tôi được gửi lời chào và lời chúc tốt đẹp đến toàn thể Luật sư Minh Gia. Mong các Luật sư giải đáp cho mình nội dung sau: Mình có một người bạn mua một Lô đất trong dự án Khu đô thị. Người bạn của mình mua từ một người khác bán lại chứ không phải trực tiếp từ chủ đầu tư (Chủ đầu tư bán cho người thứ 1 bằng Thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người thứ nhất mới chuyển nhượng lại cho bạn mình bằng Thỏa thuận chuyển nhượng ba bên). Căn cứ vào hợp đồng ban đầu sau đó mới lập hợp đồng chuyển nhượng ba bên. Nội dung hợp đồng chuyển nhượng 3 bên thể hiện: Người thứ nhất bán cho bạn mình còn chủ đầu tư chỉ là người chứng kiến. Khi mua bán cho người thứ nhất, Lô đất chưa được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư (nghe nói sắp có). Chủ đầu tư nói khi cấp giấy sẽ cấp cho bạn mình chứ không cấp cho người thứ nhất. Mình muốn hỏi: Chủ đầu tư cấp giấy cho bạn mình mà không cấp cho người thứ nhất có đúng luật không? Trường hợp người thứ nhất mua bán đất mà không thực hiện nghĩa vụ tài chính cho nhà nước thì xử lý sao? Thỏa thuận ba bên có đúng luật không, có bị vô hiệu không?Xin cám ơn ạ!

Trả lời: Căn cứ theo Điều 59
Luật kinh doanh bất động sản năm 2014
quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai như sau:

“1. Bên mua, bên thuê mua có quyền
chuyển nhượng hợp đồng mua bán
,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 59 đã trích dẫn ở trên quy định thì bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng sẽ được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó chủ đầu tư trả lời cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận cho bạn của bạn mà không cấp cho người thứ nhất là có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, do bản chất trong trường hợp này là chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền, do đó chưa xuất hiện nghĩa vụ đóng thuế cho nhà nước.

Thứ ba, căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 trích dẫn ở trên thì việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

Vậy nên, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì chủ đầu tư có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người được nhận chuyển nhượng mà không cần cấp cho người thứ nhất.