Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Bố mẹ tôi có diện tích đất trong bìa đỏ là 548m2, trong đó có 200m2 đất ở còn lại là vườn và ao, được cấp lần đầu lâu rồi trước năm 1980, sau đó cấp lại năm 1994. Hiện nay nhà nước đang cắm mốc làm đường duyên hải sẽ lấy hết diện tích đất nói trên, bố mẹ có 6 người con (3 trai 3 gái ) hiện đã lập gia đình ở riêng rồi, chỉ còn vợ chồng tôi ở với bố mẹ và cũng đã có hộ khẩu riêng.

Tôi xin hỏi gia đình tôi có quyền có những lựa chọn nào khi nhà nước đền bù ? Nếu lúc đó bố mẹ tôi yêu cầu tách ra từng phần và chuyển đổi sang đất ở cho các con có được không? Nếu Nhà nước thu hồi cả và chỉ cấp cho bố mẹ một lô đất ở 200m2, đất còn lại đền tiền thì giá đất ở và giá đất vườn chênh lệch như thế nào? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì trường hợp đã được công nhận quyền sử dụng đất nên khi nhà nước thu hồi để thực hiện dự án làm đường sẽ được bồi thường về đất và tài sản gắn liền trên đất, chính sách hỗ trợ khác do tỉnh quy định. Mức bồi thường được xác định như sau:

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.

Trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất thì gia đình không được phép thực hiện các thủ tục liên quan tới việc tách thửa, chuyển nhượng /tặng cho đối với quyền sử dụng đất trên và cơ quan nhà nước có trách nhiệm thông báo không giải quyết mọi vấn đề liên quan đất QSDĐ trên.

- Cách xác định giá đất tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất thì bảng giá bồi thường đối với từng loại đất sẽ do Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất bị thu hồi quyết định (không có bảng giá đất chung cho cả nước) dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường...Do đó, không thể xác định giá trị chênh lệch giữa giá đất ở so với giá đất vườn ao cụ thể cho bạn được, nên trường hợp bạn muốn xác định thì có thể liên hệ trực tiếp tại Uỷ ban xã, phường yêu cầu cung cấp bảng giá đất cho bạn để đối chiếu xác nhận. Cụ thể:

Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai xác định:

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

...

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.