Câu hỏi: Xin được các luật sư tư vấn: Gia đình tôi có 8 anh em, bố tôi mất năm 1987, mẹ tôi mất năm 2003. Khi các cụ qua đời không để lại di chúc về khối tài sản gồm nhà và đất thổ cư. Các anh, em đã ở riêng, tôi chưa họp và thống nhất phân chia tài sản, chủ sử dụng đất vẫn mang tên các cụ. Năm 2011 thực hiện đo đạc theo dự án VLap, ngày nay tình cờ tôi phát hiện chủ sử dụng đất và tài sản đó đã mang tên người khác, tuy vậy thực tế anh em tôi vẫn quản lý. Chỉ không còn tên các cụ trong hồ sơ đất. Tôi xin được tư vấn 1 những người thực hiện như trưởng thôn, cán bộ địa chính xã, chủ tịch UBND xã là những người liên quan đến việc đo đạc, lập thông tin chủ sử dụng đất đã vi phạm điều gì? 2 Chúng tôi nên làm như thế nào để tài sản trên thuộc về chúng tôi hợp pháp Xin trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn mất mà không để lại di chúc, do đó trường hợp của gia đình bạn được chia thừa kế theo pháp luật. Điều 650 – Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Theo đó, khi phân chia di sản thừa kế theo pháp luật, thì những người được thừa hưởng phần di sản bố mẹ để lại là những người con của người đã mất. Khi đó, quyền sử dụng đối với mảnh đất trên sẽ thuộc về anh em bạn, nếu anh em bạn không thông qua thủ tục khai nhận di sản thừa kế và tiến hành tặng cho, mua bán với những người khác thì không ai được công nhận quyền sử dụng hợp pháp với mảnh đất này.

Do vậy, khi các bạn không hề thực hiện thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác mà họ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất bố mẹ ban để lại, thì có thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó được cấp sai quy định của pháp luật, và gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Khoản 2, Điều 106 – Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp không đúng đối tượng sử dụng đất, thì cơ quan đã tiến hành cấp giấy chứng nhận đó có trách nhiệm thu hồi lại giấy chứng nhận đã cấp sai.

Để bảo vệ quyền lợi của gia đình mình, bạn và những người em của mình có thể gửi đơn yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai thu hồi giấy chứng nhận đã cấp sai. Thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 4, Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 87. Thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp

4. Trường hợp thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra có văn bản kết luận Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét, nếu kết luận đó là đúng thì quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp; trường hợp xem xét, xác định Giấy chứng nhận đã cấp là đúng quy định của pháp luật thì phải thông báo lại cho cơ quan điều tra, cơ quan thanh tra;

b) Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì gửi kiến nghị, phát hiện đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm xem xét, giải quyết theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện việc thu hồi và quản lý Giấy chứng nhận đã thu hồi theo quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

đ) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng ý với việc giải quyết của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Về việc xác định xem phía UBND xã và cán bộ địa chính có sai phạm gì trong vấn đề này, cần phải xác minh thêm một số thông tin, rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai là do nhầm lẫn, hay do phía cơ quan có thẩm quyền cố ý thực hiện nhằm chiếm đoạt tài sản của gia đình bạn. Khi làm rõ được những vấn đề này, chúng tôi mới có thể xác định được sai phạm và trách nhiệm của chính quyền xã trong vụ việc của bạn.

Nếu xác định phía cán bộ xã có hành vi vi phạm dẫn đến việc cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật bị xử lý theo quy định tại Điều 206 và Điều 207 của Luật Đất đai:

Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.

Điều 207. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ trong lĩnh vực đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý kỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với các hành vi vi phạm sau đây:

a) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn làm trái với quy định của pháp luật trong giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chuyển quyền sử dụng đất, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, quản lý hồ sơ địa chính, ra quyết định hành chính trong quản lý đất đai;

b) Thiếu trách nhiệm trong quản lý để xảy ra vi phạm pháp luật về đất đai hoặc có hành vi khác gây thiệt hại đến tài nguyên đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

c) Vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin; vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính; vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, nếu xác minh được sai phạm là từ phía chính quyền xã khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho sai đối tượng, vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự.

Về phía người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai, nếu biết giấy chứng nhận đó là cấp sai nhưng vẫn sử dụng nhằm mục đích vụ lợi, thì phải tiền hành bồi thường cho ra đình bạn nếu có thiệt hại xảy ra.