Câu hỏi: Kính gửi Luật sư: Kính nhờ LS tư vấn giúp trường hợp tranh chấp đất như sau: Ông A có khai hoang một thửa đất từ trước năm 1975 và canh tác liên tục đến năm 1997. Đầu năm 1997, ông A và ông B có làm giấy Thỏa thuận trao đổi đất để sản xuất cho thuận tiện trong thời gian 5 năm, (đất ông B là đất HTX nông nghiệp cấp) sau 5 năm sẽ tiến hành bàn bạc tính toán lại.(Giấy thỏa thuận viết tay có 2 cùng bên ký) . Thực hiện được 2 năm, đến năm 1999 ông A mất nên các con ông A không biết có giấy thỏa thuận trao đổi này, nên 2 bên vẫn tiếp tục sản xuất như trong giấy thỏa thuận viết năm 1997 và từ đó đến nay hai bên chưa hề có một thỏa thuận nào khác. Năm 2016, các con ông A tìm thấy giấy thỏa thuận đổi đất nên đã khiếu nại đến UBND xã để yêu cầu ông B hoàn trả lại đất (đất của người nào thì trả lại cho người đó). Hiện cả 2 thửa đất đều chưa có GCNQSH. Hiện UBND xã đã có 3 lần hòa giải: phía ông B có đề nghị đưa cho bên A một số tiền. Bên A từ chối vì tiền quá ít so với giá trị đất. Bên B viện lý do giấy thỏa thuận đã quá lâu (từ năm 1997) và ông A đã chết nên không thể đòi lại đất. Vậy xin hỏi: Các con ông A yêu cầu như vậy có đúng luật không? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ do đó chứng tôi tư vấn cho bạn về vấn đề này như sau:

Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

...”

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Như vậy để có căn cứ đòi lại đất thì phía bên gia đình ông A phải đến ủy ban nhân dân để khai báo về nguồn gốc mảnh đất là đất khai hoang, và sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp thực hiện nghĩa vụ tài chính từ năm 1975 đến năm 1997. Do đó các con ông A muốn bảo vệ quyền lợi cho mình và để đòi lại mảnh đất đó thì gia đình ông A cần có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai  hoang như: Giấy tờ tham gia đóng thuế từ năm 1975 đến năm 1997, xác nhận của UBND xã xác nhận duiện tích đất sử dụng ổn định lâu dài, giấy thỏa thuận  đổi đất  và các giấy tờ liên quan chứng minh khác...

Tuy nhiên hiện tại cả hai mảnh đất đều không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và hiện tại đang có tranh chấp nên không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó hai bên gia đình cần thỏa thuận với nhau để xác định lại chử sở hữu đối với mỗi mảnh đất. Trường hợp không thể thỏa thuận được thì hai bên có thể khởi kiện ra tòa để Tòa án giải quyết.