Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề giao dịch mua bán đất trong trường hợp khai man thông tin người đi mua đất có hợp pháp không? Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Gửi luật sư Mong luật sư có thể giải đáp giúp chúng tôi vấn đề này Năm 1990 bố tôi từ nước ngoài gửi tiền về nước nhờ cô của tôi mua một miếng đất. Tuy nhiên vào thời điểm ấy, tại khu vực này yêu cầu người muốn mua đất phải có hộ khẩu tại đó, nhưng hộ khẩu của cô tôi lại ở nơi khác nên cô cũng bác của tôi đã khai mang một tên một người khác là Nguyễn Văn An (An không hề tồn tại) và đã nhờ giám độc của công ty nơi bác tôi làm việc làm một đơn xạc nhận cư trú cho An. Nhờ đó, cô của tôi đã mua được đất Năm 1993 cô của tôi được cấp hộ khẩu đứng tên hai vợ chồng (nguyễn văn an không có thật, ngày sinh, tên, địa chỉ cư trú đều là giả) Năm 2015 bố tôi về nước và muốn cô chuyển lại đất cho ông. Cô tôi đồng ý và làm thủ tục chuyển giao quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi làm thủ tục cần có sự đồng ý của ông An (chồng giả) của cô tôi. Nhưng ông An không hề tồn tại nên chúng tôi không thể làm thủ tục được. Cô tôi hoàn toàn đồng ý việc chuyển nhượng đất Xin hỏi:chúng tôi có thể chuyển quyền sử dụng đất được hay không? Nếu được thì thực hiện bằng cách nào? Xin cảm ơn luật sư

Trả lời: Thứ nhất
: Về việc muốn mua đất phải có hộ khẩu tại nơi đó

Theo thông tin bạn cung cấp thì thời điểm mua đất là năm 1990. Tại thời điểm đó không có quy định về việc có hộ khẩu tại nơi có đất mới được mua đất. Nên việc mua đất tại thời điểm này không cần phải có hộ khẩu tại nơi có đất. Tuy nhiên, anh chị cần tìm hiểu thêm những quy định về việc mua đất tại địa phương để có căn cứ xác định điều kiện về hộ khẩu tương ứng khi được mua đất tại địa phương.

Thứ hai:
Có thể chuyển quyền sử dụng đất được không?

Ông Nguyễn Văn An không hề tồn tại nên việc chuyển nhượng đất này là không hợp pháp. Giao dịch mua bán đất giữa ông An và người bán đất đã vi phạm về điều kiện giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015:

"1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định."

Bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán đất giữa ông An và người bán đất đã vi phạm quy định của Bộ Luật Dân Sự năm 2015 về điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Vì ông An không hề tồn tại
ngày sinh, tên, địa chỉ cư trú đều là giả nên giao dịch mua bán đất sẽ bị coi là vô hiệu.

Thứ ba: Về việc làm giả giấy tờ nơi cư trú của Nguyễn Văn An

Về việc xử lý về hành vi làm giả giấy tờ nơi cư trú thì căn cứ t
heo quy định tại Nghị định 167/2013/NĐ – CP về việc xử lý về hành vi làm giả giấy tờ nơi cư trú như sau:

“3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 4.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Khai man, giả mạo hồ sơ, giấy tờ để được đăng ký thường trú, tạm trú, cấp sổ hộ khẩu, sổ tạm trú;

b) Làm giả sổ hộ khẩu, sổ tạm trú hoặc giả mạo điều kiện để được đăng ký thường trú;

c) Sử dụng sổ hộ khẩu, sổ tạm trú giả;

...

Như vậy, đối với trường hợp này thì người làm giả giấy tờ của ông An sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi này và hồ sơ của ông An sẽ bị hủy và giao dịch mua bán bị vô hiệu nên việc chuyển nhượng tạm thời sẽ không thực hiện được vì có sự vi phạm quy định pháp luật.