Câu hỏi: :Ông nội tôi có 1200m2 đất  Ông đã chia đều cho 3 người con , mỗi người 400m2 từ năm 1957 nhưng chỉ nói miệng không có viết giấy tờ gì cả. Từ đó đến năm 2003 mỗi nhà đều làm nhà và sinh sông trên phần đất được chia . Đến năm 2004 nhà nước tiến hành chính sách cấp sổ đỏ cho dân, theo đó mỗi nhà chỉ được 200m2 đất ở còn lại là đất vườn. Nhưng gần đây xem lại sổ đỏ tôi phát hiện nhà tôi chỉ được chia tổng cộng có 250m2 ( gồm 200m2 đất ở + 50m2 đất vườn) còn trong sổ của 2 bác ruột của tôi thì mỗi người lại được tới 475m2 và tại thời điểm đoàn đo đạc đến chia thi không có người nhà của tôi ở đó và cũng không ai kí chú gì cả . Xin hỏi luật sư tôi có quyền kiến nghị để được chia lại đất không? và kiến nghị ở đâu ? thủ tục như thế nào? xin nói thêm là hiện nay Cha tôi đã sang tên sổ đỏ cho tôi rồi, và 2 bác cũng đã qua đời rồi? xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Theo thông tin ban cung cấp, việc ông bà cho đất năm 1957 chỉ bằng miệng và không có giấy tờ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận nên việc cho đất này sẽ không có giá trị pháp lý. Vì vậy, thửa đất này được coi là di sản thừa kế khi ông nội bạn mất và do ông nội bạn không có di chúc để lại  nên thửa đất này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Việc thừa kế của mỗi người thừa kế được xác định theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

"
Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, việc chia thừa kế là theo thỏa thuận, nếu không thỏa thuân được thì việc chia thừa kế được xác định theo nguyên tắc những người thừa kế đều được hưởng một phần bằng nhau trong di sản của người đã mất để lại. Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn thì bố bạn là một trong những người thừa kế hợp pháp của ông nội bạn nên có quyền được hưởng phần di sản thừa kế tương ứng là 400m2 đất. Theo đó việc cấp giấy chứng nhận của UBND cấp xã cho bác bạn và bố bạn là không đúng và là một trong các căn cứ để bị thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo Điều 106 Luât đất đai 2013:

"
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

....

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai."

Theo đó, trong trường hợp này để đảm bảo quyền và lợi ích của gia đình thì bạn (do bố đã mất) có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án để hủy giấy chứng nhận đã cấp cho hai bác và yêu cầu phân chia lại di sản thừa kế của ông bà để lại. Đối với giấy chứng nhận gia đình đã cấp vì đã thực hiện sang tên cho bạn nên không có căn cứ để thu hồi lại giấy chứng nhận.  Việc phân chia di sản thừa kế có thể thực hiện bán tài sản để chia giá trị hoặc phân chia theo đất. Nếu phân chia theo đất thì 1200m2 sẽ được chia làm ba phần trong đó bố bạn được hưởng 400m2 đất. Theo đó, sau khi Tòa án giải quyết phân chia di sản và gia đình bạn được xác định hưởng thêm phần chênh lệch bằng đất thì có thể làm thủ tục đăng ký biến động đất đai. Tuy nhiên, nếu các bên đều đồng thuận giải quyết thanh toán bằng tiền thì việc giải quyết trên tinh thần thỏa thuận các bên