Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp người đại diện trong Giấy chứng nhận đất của  "hộ gia đình" tự ý tặng cho đất mà không có chữ ký của thành viên khác. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư Công ty Luật Minh Gia. Tôi hiện đang có thắc mắc mong được giải đáp. Trước năm 1975, tôi là (ông A) sinh ra và lớn lên sống cùng chung trong hộ khẩu của cha mẹ đẻ. Đến năm 1997, cha chết. Vào năm 2000, tôi, ông A và vợ con của ông A tách hộ khẩu ra ở cùng chung một nhà với mẹ cùng một địa chỉ, sinh ra và lớn lên chung căn nhà với mẹ. Nguồn gốc đất cha mẹ và tôi đang ở do ông bà để lại nhưng chưa có quyền sử dụng đất. Đến năm 2010,  nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mẹ tôi đại diện đứng tên hộ bà. Sau khi có sổ đỏ rồi đến năm 2013, mẹ tôi có cho riêng ông A 02 lô đất (01 lô đất mẹ cho đã có nhà, 01 lô đất tôi tự xây dựng nhà ở sử dụng đến hiện nay) có đầy đủ anh chị em trong gia đình xác nhận tờ giấy viết tay của mẹ tôi đã cho ông A.

Đến năm 2016, anh trai tôi (ông B) đã lợi dụng mẹ tôi thiếu hiểu biết, đưa mẹ tôi đến phòng công chứng tư làm hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất: tặng riêng nhà của ông A cùng 01 căn nhà thờ và 01 căn nhà cấp bốn của em gái (cô C). Vậy ông B phạm về luật gì trong khi công nhận phần đất nhà ở mà mẹ đã cho ông A và khi phòng công chứng tự làm hợp đồng tặng cho toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông B mà trong đó có phần đất mẹ cho ông A 02 lô, cô C 01 lô có phạm luật hay không? Mong được nhận phản hồi sớm từ luật sư Công ty luật Minh Gia. Trân trọng!

Trả lời: Thứ nhất, về văn bản tặng cho riêng ông A 02 lô đất có đầy đủ anh chị em trong gia đình ký xác nhận:

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Năm 2010, nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn và mẹ bạn đại diện đứng tên
“
hộ bà
”
, như vậy, những thành viên có tên trong Sổ hộ khẩu của gia đình bạn vào thời điểm được Cấp Giấy chứng nhận năm 2010 sẽ là những người đồng sở hữu đối với diện tích đất này.

Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Năm 2013, khi mẹ bạn cho riêng ông A hai mảnh đất có đầy đủ anh chị em trong gia đình xác nhận tờ giấy viết tay nhưng không làm thủ tục công chứng, chứng thực và chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai – sang tên quyền sử dụng đất nên trường hợp này, 02 lô đất mà mẹ bạn cho ông A vẫn thuộc quyền sử dụng chung của gia đình bạn.

Thứ hai, về việc mẹ bạn tặng cho ông B đất năm 2016.

Khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
nên khi mẹ bạn muốn tặng cho phần diện tích này cho ông B phải được sự đồng ý của những người đồng sở hữu khác.

Việc ông B đưa mẹ bạn đến phòng công chứng tư làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong đó có nhà của ông A cùng 01 căn nhà thờ và 01 căn nhà cấp bốn của cô C thuộc diện tích sở hữu chung của hộ gia đình mà không có ý kiến của những thành viên khác là không đúng quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng tặng cho đã được công chứng nhưng không đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật thì cũng có thể bị vô hiệu.

Về phía công chứng viên, theo quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều 14 Nghị định 110/2013/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 67/2015/NĐ-CP:

“3. Phạt tiền từ 7.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau:

đ) Công chứng hợp đồng, giao dịch trong trường hợp không có căn cứ xác định quyền sử dụng, sở hữu riêng đối với tài sản khi tham gia giao dịch;
”

Như vậy, công chứng viên thực hiện việc công chứng giao dịch tặng cho giữa mẹ bạn và ông B có thể bị xử phạt hành chính theo quy định trên. Ngoài ra, Công chứng viên còn bị áp dụng hình thức xử phạt bổ sung là  tước quyền sử dụng Thẻ công chứng viên từ 06 tháng đến 12 tháng.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.