Câu hỏi: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nói cách khác chính là giao dịch mua bán đất đai. Theo đó, sau khi bên mua hoàn thành nghĩa vụ trả tiền thì bên bán có trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên mua. Vậy, quy định hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như thế nào?

1. Luật sư tư vấn quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hiện nay, các giao dịch mua bán đất đai diễn ra khá thường xuyên kèm theo trách nhiệm sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng mua bán đất có một số tranh chấp diễn ra làm cho nghĩa vụ của bên mua hoặc bên bán không hoàn thành được như dự kiến.

Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần nắm rõ quy định hiện hành về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trường hợp bạn còn thắc mắc có thể
gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn về các vấn đề như:

- Quyền vầ nghĩa vụ các bên trong thực hiện hợp đồng mua bán đát;

- Hướng xử lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ đã thỏa thuận;

- Cơ quan nào có thẩm quyền xử lý hành vi vi phạm hợp đồng.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây về
trường hợp
tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp
để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Luật sư tư vấn trường hợp tranh chấp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp:

Nội dung tư vấn:
Kính gửi công ty luật Minh Gia. Tôi tên là P đến từ HD.  Năm 2004 gia đình tôi có mua đất ruộng của bà con trong thôn. Tổng diện tích là 2800m2 và mua tới 2013 là hết hạn. Năm 2007 N.V.D người cùng thôn muốn mua lại số diện tích đó để sử dụng, gia đình tôi đã đồng ý và làm giấy chuyển nhượng cho N.V.D tới hết năm 2013. Sau khi hết hạn, đầu năm 2014 gia đình tôi lại mua lại số diện tích đất của người dân ( mua vĩnh viễn ) nhưng N.V.D không trả lại số ruộng khi đã hết hạn và nói là tôi mua theo 03. Ngày 1/1/2014 gia đình tôi làm đơn đề nghị ủy ban nhân dân xã giải quyết nhưng tới nay đã hơn hai năm nhưng UBND vẫn không giải quyết và khi bố tôi lên gặp thì bảo chờ một thời gian nữa. Vậy bây giờ, gia đình tôi không biết có nên kiện ra tòa án dân sự ko? hay lại kiện lên Huyện ? Mong công ty xem xét và chỉ cho gia đình tôi xem nên làm thế nào bây giờ ? Dưới đây là những bức ảnh chụp lại các giấy tờ mua bán của gia đình tôi và các bên liên quan.

Trả lời: Chúng tôi không xem được các bức ảnh chụp lại các giấy tờ mua bán của bạn, Vậy nên bạn có thể liên hệ qua email hoặc tổng đài của Công ty Luật Minh Gia để có thể nhận được tư vấn cụ thể hơn.

Điều 74 Nghị Định 43/2014/NĐ CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định như sau:

“….2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

...”

N.V.D là người đã trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp được gia đình bạn chuyển quyền sử dụng đất nên khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng. Tuy nhiên t
heo thông tin bạn cung cấp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và N.V.D là có thời hạn 6 năm (từ năm 2007 đến năm 2013). Như vậy, giữa bạn và N.V.D đã tiến hành giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn.

Về
hình thức
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”
.

Về
hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều 5 khoản 1 Luật Công chứng quy định:
“Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứn
g
”
.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi văn bản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Xét trong trường hợp hợp đồng của bạn đã được công chứng. Đến 2014, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn giữa gia đình bạn và N.V.D đã hết thời hạn 6 năm thì N.V.D có trách nhiệm giao trả đất cho gia đình bạn. Khi hết thời hạn 6 năm, N.V.D không giao trả đất cho gia đình bạn theo thời hạn ghi trên hợp đồng, đồng nghĩa với hành vi vi phạm hợp đồng. Lúc này, gia đình bạn hoàn toàn có quyền khởi kiện N.V.D về hành vi vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Đồng thời, bạn đã đề nghị UBND xã giải quyết nhưng không được nên bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện.

Xét trong trường hợp hợp đồng của bạn không được công chứng hay chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Đối với hợp đồng vô hiệu, điều 137 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy với trường hợp hợp đồng vô hiệu, bạn có thể khởi kiện ra tòa. Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc N.V.D phải trả lại quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.