Câu hỏi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp được giao đất trái thẩm quyền không? Ai có nghĩa vụ phải trả nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất.

1. Tiền sử dụng đất khi giao đất trái thẩm quyền

Hỏi:
Gia đình tôi có mảnh đất được bác tôi nhượng lại, diện tích là 83m2/230m2, mảnh đất 230m2 đã có sổ đỏ từ năm 1992, nay tôi làm tách sổ đỏ cho nhà tôi thì địa chính xã nói tôi phải đóng tiền sử dụng đất là 40% giá đất UBND tỉnh quy định, và nói đây là đất giao trái thẩm quyền xã trả lời như vậy có đúng không, tôi nghĩ đất đã có sổ đỏ thì không phải đóng tiền sử dụng đất, và giao trái thẩm quyền là lỗi của nhà nước, đâu phải do người dân, tôi đang rất phân vân, xin cám ơn luật sư!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền vào năm 1992 nhưng chưa thu tiền sử dụng đất. Do đó, việc nộp tiền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004

1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

…

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Như vậy trong trường hợp này nếu thửa đất được giao đất trái thẩm quyền thì gia đình phải nộp 40% tiền sử dụng đất theo quy định. Bạn lưu ý liên quan đến vấn đề giao đất trái thẩm quyền thì về nguyên tắc có hành vi trái pháp luật về giao đất thì nhà nước phải thu hồi lại phần đất này và không công nhận quyền sử dụng đất cho các hộ dân. Tuy nhiên, để tạo điều kiện cho người sử dụng đất trong trường hợp này cơ quan nhà nước có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất với mức thu tiền sử dụng đất thấp hơn so với các trường hợp khác.

2. Người có nghĩa vụ phải trả nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng

Hỏi:
Tôi có một thắc mắc nhờ luật sư tư vấn giúp tôi: Tôi có mua một miếng đất qua 1 công ty nhà đất. Trong GCNQSDĐ ghi là chuyển mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm sang đất ở đô thị vào ngày 3/11 do chi nhánh Tài nguyên MT Quận ký. Tôi đã ký HĐ công chứng chuyển nhượng với chủ cũ miếng đất vào 15/11 tại phòng công chứng. Ngày 26/11 trả hết tiền cho công ty. Công ty giao lại cho tôi biên nhận đăng bộ lấy sổ hồng tên tôi vào tháng 12 + Thông báo đóng tiền sử dụng đất của chủ cũ miếng đất của cơ quan thuế đã gửi ngày 6/11: gần 100 triệu & Lệ phí trước bạ: 600 ngàn nhưng không có biên lai đóng tiền. Cho tôi hỏi có trường hợp nào xảy ra sai sót từ cơ quan TNMT khi cấp giấy CNQSDĐ cho chủ cũ khi chủ cũ chưa đóng tiền chuyển mục đích SDĐ vì căn cứ theo ngày được chi nhánh TNMT quận cấp GCN QSDĐ (thay đổi mục đích SDĐ thành đất ở đô thị) là ngày 3/11- trong khi thông báo nộp tiền SDĐ của cơ quan thuế là ngày 6/11? Nếu có trường hợp này xảy ra thì công ty bán đất cho tôi phải trả lại gần 100 triệu cho tôi để tôi đi đóng tiền đúng không ạ? Tôi xin cảm ơn các anh chị.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

"
...3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế".

Theo đó nếu như chủ cũ chưa trả nợ hết tiền sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác; cho nên, nghĩa vụ phải nộp tiền sử dụng đất là của chủ nhà cũ nên bạn cần thỏa thuận thêm vấn đề này với người chủ cũ.