Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp tách sổ đỏ khi người chuyển nhượng đất không giao sổ đỏ và phải làm như thế nào khi họ dùng sổ đỏ gốc đó thế chấp để vay tiền ngân hàng.

Chào luật sư! Dạ cho cháu xin hỏi 1 chuyện ạ. Năm 2011 cháu có mua 10m đất của hàng xóm. Năm 2015 cháu hoàn tất thủ tục đo đạc và làm bản trích lục địa chính của mảnh đất cháu mua. Nhưng hiện giờ gd hàng xóm vẫn chưa chịu tách bìa đỏ cho cháu mà lại mang bìa đỏ gốc ra cầm cố ở ngân hàng. Nay cháu muốn gia đình đó phải tách bìa cho cháu thì cháu phải làm sao (đã 5 năm rồi mà năm nào cũng xin khất) và đồng thời cháu muốn làm đơn gửi ngân hàng họ đang vay và gửi lên ủy ban xã để họ không thể tiếp tục vay được nữa (vì năm nào họ cũng trã tiền vào ngân hàng lại vay ra liền). Vậy cháu phải làm đơn với nội dung ra sao ạ? Cháu xin cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của luật đất đai năm 2013:

Điều 82
. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định."

Trường hợp việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn đã công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì bạn hoàn toàn có thể tiến hành tách sổ đỏ cả trong trường hợp người bán đất không giao cho bạn sổ đỏ, bạn có thể nộp hồ sơ xin tách thửa tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất. Cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất để thông báo bằng văn bản cho người chủ đất. Sau thời hạn ba mươi ngày kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì cơ quan cấp giấy sẽ thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn theo quy định.

Hiện tại người bán đất mang sổ đỏ gốc đi cầm cố ngân hàng thì bạn có thể xác minh rằng họ thế chấp toàn bộ mảnh đất hay chỉ thế chấp phần đất của họ, nếu họ chỉ thế chấp phần đất của họ thì bạn có thể làm thủ tục tách thửa cả trong trường hợp họ không giao sổ đỏ gốc cho bạn, nếu họ thế chấp tất cả diện tích của mảnh đất thì bạn có thể yêu cầu họ dừng lại việc thế chấp, nếu họ không thực hiện và sau khi trả tiền lại tiếp tục thế chấp thì bạn có thể viết đơn khởi kiện lên Tòa án yêu cầu dừng việc thế chấp đã chuyển nhượng cho bạn, cần nhanh chóng thực hiện thủ tục tách thửa vì khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn sẽ là chủ sở hữu thực sự của mảnh đất đã mua, khi đó quyền sở hữu của bạn sẽ được pháp luật bảo vệ.