phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Chào luật sư. Xin luật sư tư vấn và giải đáp giúp em về trường hợp sau. Đất nhà em đang sinh sống hiện đứng tên bà nội em. Nhưng hiện giờ bà em đang muốn làm giấy uỷ quyền sử dụng đất cho chú . Vậy luật sư cho em hỏi:

Thứ nhất nếu sau khi bà làm giấy uỷ quyền thì có được phép lập di chúc nhượng quyền thừa kế tài sản cho gia đình em nữa không ạ.

Thứ hai: xin luật sư giải đáp giúp em về quyền và hiệu lực của giấy uỷ quyền sử dụng đất ạ. Trường hợp nếu bà em mất thì Giấy uỷ quyền có hiệu lực nữa không ạ. Em xin chân thành cảm ơn luật sư! Trân trọng!

Trả lời: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Về quy định đại diện theo ủy quyền
Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 quy định Đại diện theo ủy quyền
"1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự."
Theo quy định người bà có thể ủy quyền cho người chú thực hiện các công việc quản lý, sử dụng quyền sử dụng đất. Người chú nhân danh người bà thực hiện các nội dung của văn bản ủy quyền. Tuy nhiên, phải rất lưu ý về nội dung ủy quyền:
+ Trường hơp nếu ủy quyền
quản lý, sử dụng
thì người chứ chỉ được phép quản lý sử dụng mảnh đất. Người bà vẫn có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình sau khi bà mất đi.
+ Trường hợp nếu ủy quyền
định đoạt, cho phép người chú thực hiện tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thì người chú nhân danh người bà thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang cho người khác. Khi đã thực hiện xong thủ tục chuyển tên cho người khác thì bà không còn quyền đối với tài sản đó và không thể lập di chúc định đoạt tài sản này.

Về thời hạn ủy quyền và chấm dứt văn bản ủy quyền

Điều 563 Bộ luật dân sự 2015 quy định thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định; nếu không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Điểm đ khoản 3 điều 140 Bộ luật dân sự 2015 quy định Đại diện theo ủy quyền chấm dứt trong trường hợp Người được đại diện, người đại diện là cá nhân chết.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.
Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về việc cấp sổ đỏ theo luật đất đai như sau: Năm 2005 tôi có làm đơn xin cấp GCNQSD đất. Đến năm 2007 tôi mới được cấp. Thời gian xét duyệt hồ sơ từ năm 2005 đến năm 2007 mới cấp GCN QSD đất có đúng quy định của Luật đất đai năm 2003 hay không? Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp: Năm 2005, bạn có làm đơn xin cấp GCNQSDĐ. Thời điểm này, Luật Đất đai 2003 vẫn còn hiệu lực. Do đó, về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho người đang sử dụng đất tuân theo quy định tại Điều 123 Luật này, cụ thể như sau:

“
1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, pháp luật quy định rất rõ về trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ. Do đó, trường hợp bạn làm đơn xin cấp GCNQSDĐ từ năm 2005 (hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ là hợp lệ) nhưng đến năm 2007 mới được cấp GCNQSDĐ là hoàn toàn trái với quy định của pháp luật.
Câu hỏi: Cháu có một mảnh đất diện tích 122 m2 nhưng trong đó chỉ có 50m2 là đất ở còn lại là đất vườn (đất đã có sổ đỏ). Cháu có ý định xây nhà trên mảnh đất này diện tích nhà là 100m2. Cho cháu hỏi là trên sổ đỏ mảnh đất của cháu chỉ có 50m2 là đất ở mà cháu xây nhà 100m2 được không? Nếu không được thì cháu cần phải làm gì để đủ điều kiện xây nhà?

Trả lời: Thửa đất của bạn có diện tích 122m2 nhưng trong đó chỉ có 50m2 là đất ở và bạn đang có nhu cầu xây nhà 100m2 trên mảnh đất đó. Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất phải sử đụng đúng mục đích của đất, nếu không đảm bảo điều này sẽ xử phạt hành chính hoặc yêu cầu dỡ bỏ công trình trái phép. Vì vây, bạn không thể xây nhà 100m2 trên diện tích đất ở 50m2, thêm vào đó khi xây dựng nhà ở bạn phải báo cáo hoặc xin phép cơ quan có thẩm quyền nên bạn cũng sẽ không được phép xây nhà của các cơ quan đó.

Vì vậy, để được phép xây dựng nhà có diện tích 100m2 như mong muốn của bạn, bạn cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển từ đất vườn sang đất ở.

Cụ thể, tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 quy định căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Theo quy định trên, để được chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải làm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và còn phải xem xét việc chuyển mục đích với diện tích đó có phù hợp với kế hoạch sử dụng đất cấp huyện hay không.

Đồng thời, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở phải nộp tiền sử dụng đất tại UBND cấp huyện theo quy định tại điểm c Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP:

“
Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Sau khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn có thể tiến hành thông báo hoặc xin giấy phép làm nhà theo đúng quy định của pháp luật.
Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp em. Em vừa mua 1 lô đất : đất ở tại nông thôn, 200m2: chiều rộng 7,8m, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại X. Em sợ miếng đất có thể trúng quy hoạch nếu xây dựng cầu cát lái nếu lô đất của em trúng quy hoạch khi xây dựng có được đền bù không? và nếu đền bù thì sẽ đền bù theo giá thị trường hay giá thấp hơn thị trường.rất mong được sự hồi ấm sớm của luật sư xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: >> Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi

>> Tư vấn cách tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Như vậy, trường hợp của bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được cấp hợp pháp) thì đã đủ điều kiện để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, không phụ thuộc vào việc đất có nằm trong quy hoạch. Về giá tính bồi thường là giá đất cụ thể do Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định.
Câu hỏi: Tôi được mẹ cho 1 miếng đất hình chữ nhật KT 6 x 25 = 150 m2, phía tiếp giáp với mặt tiền 6 m mẹ tôi vẫn còn thừa 20 m2, nhưng UBND Phường lại đưa vào lối đi chung khi tách thửa (đã đo tách thửa từ năm 2017 nhưng đến nay 2021 vẫn chưa cấp sổ riêng cho 5 hộ) trong khi dồn hai phần đất cho tôi thì phần đất tăng thêm vẫn giáp lối đi chung, tôi có đề nghị đưa luôn 20 m2 đó vào sổ của tôi thành 170 m2 (mẹ tôi cũng đồng ý) nhưng được cán bộ địa chính trả lời là không được. Xin hỏi UBND Phường xử lý như thế có đúng quy định và bắt buộc không. Tôi phải làm như thế nào để ghép được 20 m2 đó vào sổ của tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn, chung tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện để gộp thửa đất

- Điều kiện 1:
Căn cứ theo quy định tại Điểm 2.3 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT thì để gộp thửa, các thửa đất phải có cùng mục đích sử đụng đất.
Như vậy nếu hai thửa đất xác định là không cùng mục đích sử dụng thì cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

-
Điều kiện 2:
theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 thì thửa đất sau khi hợp lại tạo thành một thửa thống nhất, có chung ranh giới xác định trên thực địa hoặc được mô tả trên hồ sơ. Do vậy, hai thửa đất gộp phải là liền kề nhau.

Ngoài các điều kiện để được hợp thửa đất theo quy định của luật đất đai thì đối với trường hợp của bạn, việc gộp 20m2 đất vào diện tích đất của bạn cần xem xét về việc mở lối đi chung. Hiện nay UBND đang xác định 20m2 đất đó làm lối đi chung, vì vậy việc đưa 20m2 đất vào thửa đất của bạn cần đảm bảo không ảnh hưởng lối đi chung giữa các bất động sản liền kề.

Thứ hai, thủ tục hợp thửa đất đai

Bước 1:
Người sử dụng đất có nhu cầu sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu nhận thấy hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định. Hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- CMND hoặc CCCD người sử dụng đất

Bước 2
. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ

Bước 3.
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện:

- Đo đạc địa chính để làm căn cứ hợp  thửa đất;

- Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp.
Câu hỏi: Cho mình hỏi một vẫn đề này với ạ mình đang có trường hợp trên giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình của mẹ chồng. bây giờ mẹ chồng và các thành viên trong gia đình muốn tách một phần thửa đất cho người con dâu (chồng là con trai đã chết) thì thủ tục như thế nào và có được miễn thuế không? vì GCNQSD đất cấp năm 2007, ma gia đình con dâu và con trai (đã chết) đã tách hộ ra từ năm 1999. Mình thấy theo điều 4 luật thuế thu nhập cá nhân thì được miễn thuế, nhưng hỏi ở cơ quan công chứng thì lại bào là mất thuế 2,5% với nội dung là con trai đã chết rồi thì chỉ làm được thủ tục chuyển nhượng. Mong được tư vấn. xin cảm ơn.

Trả lời: Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Theo quy định trên thì để được thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, trường hợp này gia đình cần phải tiến hành thỏa thuận chia di sản thừa kế, sau đó tất cả những người thừa kế sẽ cùng đứng tên hoặc từ chối để cho 1 trong những người thừa kế đứng tên thì mới có thể thực hiện việc tặng cho hoặc chuyển nhượng.

Về vấn đề thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định:

"
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

...

​4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

..."

Ngoài ra, tại Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:

"
Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

...

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

..."

Như vậy, để được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi sang tên thì gia đình nên để người mẹ chồng đứng tên sau đó tặng cho người con dâu. Trường hợp chuyển nhượng QSDĐ giữa mẹ chồng và con dâu sẽ phải nộp lệ phí trước bạ.
Câu hỏi: Xin chào.Tôi có thắc mắc muốn tư vấn Luật Sư ạ. Chuyện là tôi có mua được mảnh đất ngang 8m dài 34m được tách ra từ mảnh đất rộng khoảng 2 mươi mấy mét dài 34m. Trong đó có 300m đất thổ cư còn lại là đất nông nghiệp. Tôi nhờ bên cty bất động sản ở địa phương làm thủ tục pháp lí về giấy tờ chuyển nhượng và hợp đồng buôn bán đất. Cty bất động sản có làm cho bên tôi 150m thổ cư còn lại là nông nghiệp nhưng do thời điểm đó không thể cho đất nông nghiệp vào sổ đỏ nên chỉ có giấy viết tay do 2 bên thảo thuận và có bên thứ 3 là cty bất động sản chứng nhận. Vậy Luật cho tôi hỏi giấy chứng nhận đó có hiệu lực không và nếu có hiệu lực thì làm sao để tôi cho phần đất nông nghiệp đó vô sổ đỏ chung với 150m đất thổ cư ạ. Cảm ơn Luật Sư đã quan tâm và tư vấn giúp tôi. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: >> Hợp đồng mua bán đất không có công chứng có thể tách thửa đất không?

Như vậy, theo quy định pháp luật cũ mà hợp đồng mua bán chuyển nhượng mà không có công chứng chứng thực sẽ không được công nhận giá trị pháp lý; tuy nhiên, cho đến nay thì hợp đồng mua bán chuyển nhượng nếu chưa có công chứng chứng thực nhưng các bên đã hoàn thành 2/3 nghĩa vụ hợp đồng vẫn được công nhận theo quy định.

Căn cứ theo quy định tại
Tiết 2.3, Khoản 2, Điều 8 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT quy định về bản đồ địa chính như sau:

2.3. Đối tượng thửa đất

a) Thửa đất được xác định theo phạm vi quản lý, sử dụng của một người sử dụng đất hoặc của một nhóm người cùng sử dụng đất hoặc của một người được nhà nước giao quản lý đất; có cùng mục đích sử dụng theo quy định của pháp luật về đất đai;

Đối chiếu với quy định nêu trên thì đất thổ cư và đất nông nghiệp không thể hợp thửa nên sẽ không có căn cứ để hợp thửa nên gia đình cần làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với hai sổ riêng biệt.
Câu hỏi: Năm 1990 gia đình tôi có mua đất của hộ ông B nhưng chỉ làm giấy tay. Đến năm 202x gia đình tôi có làm đơn gửi phòng đăng ký quyền sử dụng đất xin cấp quyền sử dụng đất cho gia đình tôi thì được văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trả lời: "phần đất trên được ông B làm thủ tục tặng cho cho con ông". Tôi có gửi đơn đến ủy ban xã nhờ giải quyết.

Khi hòa giải tại xã, con ông B nói đang thế chấp cho ngân hàng để vay vốn và cũng không hứa khi nào sẽ làm thủ tục chuyển quyền cho gia đình tôi được. Vậy cho tôi hỏi tôi phải làm thế nào để bảo vệ quyền lợi cho gia đình mình. Trường hợp ông B có dấu hiệu vi phạm pháp luật hình sự không trân trọng!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến bộ phận tư vấn  - Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được trả lời như sau:

Theo thông tin bạn đưa ra, bạn không nói rõ là việc mua đất của hộ ông B bằng giấy tay đã có xác nhận của UBND cấp xã hay chưa nên tôi đưa ra 2 hướng như sau:

- Trường hợp 1:
Giấy viết tay đã có  xác nhận của UBND cấp xã. Đối với trường hợp này, nếu hòa giải không thành bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

- Trường hợp 2:
Giấy viết tay không có  xác nhận của UBND cấp xã. Theo quy định tại Bộ luật dân sự thì: “
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trong trường hợp này, giấy viết tay đó bị vô hiệu và các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo các thông tin bạn đưa ra thì hành vi của ông B chưa đủ để cấu thành tội phạm, vì vậy, ông B không vi phạm pháp luật hình sự.

---

4. Điều kiện giao dịch mua bán quyền sử dụng đất hợp pháp?

Câu hỏi:

Em muốn mua một mảnh đất có nhà nhưng chủ đất nói là giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, bản vẽ mất hết chỉ còn hợp đồng chuyển nhượng nhà và tờ khai nộp thuế trước bạ. VẬY với 2 loại giấy tờ này em có dùng để chuyển nhượng, mua bán nhà được không, rồi sau đó xin đổi sang mẫu giấy mới có được không ? Kính mong giải đáp thắc mắc của em!

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Điều kiện và thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo đó, vì đất này chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa đủ điều kiện để giao dịch mua bán. Nên trường hợp này nếu bạn muốn mua thì bên bán sẽ phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau đó hai bên mới xác lập hợp đồng mua bán có công chứng và sang tên quyền sử dụng.
Câu hỏi: Thưa luật sư xin tư vấn giúp. Ông bà nội tôi có 8 ngừời con 3trai và 5 con gái, nay đã xây dựng gia đình và ở riêng từ lâu ông bà đã chia thửa đất của ông bà cho 2 chú còn lại ông đã làm sổ đỏ đứng tên ông và cũng đã làm hộ khẩu chỉ 2 ông bà. Giờ ông mất và vợ chồng tôi phung dưỡng bà, nay bà muốn trao quyền sử dụng đất cho tôi mà chú tôi không nghe. Vậy cho tôi  hỏi chú tôi làm vậy có đúng pháp luật không. Tôi mong sớm nhận đựơc sự tư vấn của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: >> Thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Bộ luật dân sự

>> Thừa kế theo pháp luật và phân chia di sản thừa kế theo pháp luật?

>> Phân chia di sản thừa kế khi chồng hoặc vợ mất trước

Như vậy, với quyền sử dụng đất do bố, mẹ đứng tên nên hai người sẽ có quyền định đoạt, sử dụng chung. Tuy nhiên, vì bố mất nên tài sản sẽ phải chia đôi, trong đó 1/2 giá trị của bố mất không có di chúc sẽ xác định là di sản thừa kế và thực hiện phân chia cho những người thừa kế hợp pháp gồm mẹ và 8 anh, chị em. Do đó, việc người chú không đồng ý cho mẹ thực hiện sang tên cho hai vợ chồng và yêu cầu phân chia di sản thừa kế là đúng với quy định pháp luật.
Câu hỏi: Chào luật sư! Gia đình tôi có mua 1 hồ thả cá của tập thể từ năm 1998. Có đầy đủ giấy tờ mua bán nhưng không có sổ đỏ, năm 2015 xã có làm đường bê tông chạy qua diện tích của hộ gia đình khác, năm 2016 xã có quyết định lấy bờ hồ của gia đình tôi bồi thường cho gia đình kia. Vậy mong luật sư cho tôi xin ý kiến ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Theo Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Chiếu theo quy định trên của Luật Đất đai 2013, UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất của gia đình bạn để thực hiện việc bồi thường cho gia đình khác. Về nguyên tắc việc thu hồi đất chỉ thuộc một trong các trường hợp theo Điều 16 Luật Đất đai 2013

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Cụ thể như thế nào là thu hồi vì mục đích an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế xã hội, do vi phạm đất đai cũng như trình tự, thủ tục về việc Nhà nước thu hồi đất, bạn có thể tham khảo thông qua các bài viết sau: Thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2013

Như vậy, việc UBND xã thực hiện thu hồi đất của gia đình bạn để bồi thường cho hộ gia đình khác có đất bị thu hồi để làm đường là không có cơ sở pháp luật. Do đó, bạn có thể khiếu nại Quyết định hành chính hoặc Hành vi hành chính này của UBND cấp xã. Trường hợp UBND xã không giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng bạn có thể tiếp tục gửi đơn khiếu nại gửi đến UBND cấp huyện để được giải quyết triệt để hoặc lựa chọn cách thức khởi kiện vụ án hành chính đến Tòa án nhân dân.