Câu hỏi: Gia đình em có mua một mảnh đất vào năm 2005 với diện tích là 5m x38m, giấy tờ tay. Đến năm 2008 sở nhà đất có đợt triển khai đo vẽ làm sổ đỏ, gia đình em lúc đó cũng đăng ký và đo vẽ. Đồng thời bên chủ đất cũng nhờ ba em đứng tên miếng đất sát bên để làm thủ tục đo vẽ nhưng thời gian sau đó sở vẫn chưa cấp GCNQSDD.

Đến năm 2014, do gia đình cần nên mới lên sở nhà đất và được cấp sổ với diện tích 10m x38m. đứng tên ba và mẹ em. hiện tại sổ đỏ em đang thế chấp cho ngân hàng để vay tiền.  Tới thời điểm hiện nay, vẫn không có ai liên lạc để nhận đất. Gia đình em có chủ động liên lac với người chủ đất nhưng bên chủ đất cũng không nhớ đã bán cho ai và thậm chí không nhớ là có miếng đất đó.  Gia đình em đang muốn bán đất đó nên em muốn nhờ luật sư tư vấn:

1. Em bán hết tổng diện tích đất trên sổ được không?

2. Nếu em bán hết tổng diện tích đó và xảy ra tranh chấp thì phải xử lý đền bù như thế nào? trả lại số tiền theo giá trị đất ở thời điểm bán hay tính theo giá trị tại thời điểm tranh chấp? Rất mong được tư vấn. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1
. Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Theo như bạn trình bày thì phần diện tích đó do bố mẹ bạn đứng tên. Về mặt pháp lý, nếu bố mẹ bạn đồng ý và làm thủ tục chuyển nhượng phần đất đó cho bạn, đồng thời đất đó không có sự tranh chấp, nằm trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì bạn được quyền bán toàn bộ phần đất đó cho người khác.

Bạn có trình bày rằng phần đất này bạn đang dùng để thế chap tại ngân hàng. Khoản 4, Điều 718 Bộ Luật Dân Sự 2005 (BLDS): “
Được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”
.

Như vậy, bạn phải tới làm việc trực tiếp với Ngân hàng - bên nhận thế chấp nếu được họ chấp thuận thì bạn mới được phép chuyển nhượng phần đất đó.

2.
Theo thông tin bạn cung cấp thì phần diện tích đất bố mẹ bạn đứng tên có 1 phần đất do người khác nhờ đứng tên hộ. Về mặt pháp lý, nếu như việc nhờ đứng tên hộ này không được lập thành văn bản hay không có bằng chứng chứng minh thì phần đất này đương nhiên thuộc quyền sử dụng của bố mẹ bạn.

Tuy nhiên, gia đình bạn cũng đã tìm cách liên hệ với chủ phần đất đó nhưng họ đều không biết về phần đất này. Trường hợp này, để có thể phù hợp với đạo lý con người, cha mẹ bạn có thể nhắc lại với họ về việc nhờ đứng tên hộ đất để có thể thỏa thuận và thanh toán phần diện tích đất vốn thuộc sở hữu của họ.

Giả sử trường hợp sau khi bán đất, chủ phần đất đó chứng minh được phần đất đó thuộc quyền sở hữu của mình thì hai bên có quyền thỏa thuận về giá bán đất. Trường hợp không thỏa thuận được, nếu như tranh chấp này khởi kiện ra tòa, các đương sự không thoả thuận được về giá trị quyền sử dụng đất và giá trị thiệt hại, thì Toà án yêu cầu cơ quan chuyên môn định giá hoặc ra quyết định thành lập hội đồng định giá. Giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo giá thị trường chuyển nhượng tại địa phương nơi đất đang tranh chấp đối với từng loại đất vào thời điểm xét xử sơ thẩm.