Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ONT, HNK . Nội dung tư vấn như sau:

Chào luật sư! Gia đình tôi đang thực hiện dự án xăng dầu,hiện nay đã có chủ trương đầu tư và thời hạn hoạt động là 49 năm và được UBND tỉnh điều chỉnh sang đất TMDV, dự án tôi được xây dựng trên đất nhà tôi có sổ đỏ diện tích 395m2 (đất nhà ở 230m2 + đất trồng cây hàng năm khác 165m2). Tôi đang có một số vấn đề mong luật sư tư vấn:

1. Sau khi hết thời gian hoạt động 49 năm gia đình tôi muốn chuyển về nhà ở diện tích 395m2 gồm 230 nhà ở và 165m2 đất trồng cây hàng năm khác được không? Tôi nghe nói chỉ chuyển được 230m2 nhà ở còn 165m2 thuộc về nhà nước vì đây là đất ông bà nên khi chuyển về mất đất khiến tôi rất lo lắng.

2. Trong quá trình thực hiện dự án tôi phải đóng tiền phí cho đất như thế nào với 2 loại đất trong cùng một sổ đỏ ONT và HNK. Rất mong Quý luật sư tư vấn cho tôi và lời khuyên rõ ràng nhất vì lúc này gia đình tôi rất bất an vì sau khi chuyển về đất nhà ở khi không làm dự án nữa.

Trả lời: Chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo Điều 52 và  Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

Theo thông tin bạn cung cấp, sau khi hết thời gian hoạt động dự án xăng dầu, thời hạn hoạt động là 49 năm, được UBND tỉnh điều chỉnh sang đất dịch vụ, gia đình bạn muốn chuyển về nhà ở diện tích 395m2 gồm 230 nhà ở và 165m2 đất trồng cây hàng năm khác.  Như vậy, 395 m2 đất bạn ký với Ủy ban xã chuyển mục đích sử dụng đất làm đất dịch vụ là thuộc nhóm đất phi nông nghiệp nên bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở theo quy định tại
Điểm e Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013
.

Để được chuyển mục đích sử dụng đất bạn phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ngoài ra, khi chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải thực hiện nghĩa các vụ tài chính theo quy định của pháp luật; Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là bạn sẽ được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Thứ hai,
trong quá trình thực hiện dự án phải đóng tiền phí cho đất với 2 loại đất trong cùng một sổ đỏ ONT và HNK

Tại điểm d khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định cho thuê đất:

Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp”.

Tại điểm a, khoản 1, Điều 17
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP  quy định:

1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ các quy định nêu trên, từ khi Luật Đất đai năm 2013, đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (không phải là đất ở) thì chỉ còn hình thức Nhà nước cho thuê đất; không còn hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Vì vậy, trường hợp bạn có nhu cầu chuyển mục đích sang đất phi nông nghiệp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì: nghĩa vụ tài chính thực hiện theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 17 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP và hướng dẫn của Bộ Tài chính tại Thông tư số 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014.