Câu hỏi: Mua đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp luật không? Trong trường hợp người bán đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng được thực hiện như thế nào? Nếu đã làm mất hợp đồng mua bán đất thì các bên có thể làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

1. Luật sư tư vấn pháp luật đất đai

Thực tế hiện nay cho thấy, tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Điều này dẫn đến phát sinh những tranh chấp không đáng có, người dân không bảo vệ được quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Do đó, nếu gặp trường hợp nêu trên, bạn cần phải tìm hiểu quy định của pháp luật đất đai và các văn bản hướng dẫn chi tiết hoặc tham khảo ý kiến luật sư tư vấn. Nếu không có thời gian tìm hiểu hoặc chưa có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để luật sư của chúng tôi giải đáp và đưa ra cho bạn hướng giải quyết phù hợp.

Để được hỗ trợ, tư vấn về pháp luật đất đai bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được hướng dẫn tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp cấp sổ đỏ khi không có giấy tờ mua bán đất

Nội dung tư vấn: Chào luật sư, mình muốn hỏi giùm 1 người bạn của mình vấn đề khá nan giải. Bạn mình mua 1 miếng đất khoảng 10 năm trước của 1 người (gọi là ông A). Ông A này mua lại miếng đất này từ 1 lô đất của ông chủ đất (ông B) cắt ra. Bạn mình khi mua chỉ ký giấy tay với ông A, không có sự liên quan của ông B. Nhưng tờ giấy tay này bị mất, và đã tìm kiếm nhiều lần nhưng không có kết quả. Hiện tại thì vẫn chưa nói cho ông B biết là giấy tờ đã mất. Xin nhờ luật sư tư vấn. Cám ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, B chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho A. Sau đó, A tiếp tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đó cho người bạn của bạn bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, thông tin đưa ra không thể hiện rõ mảnh đất A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Và mảnh đất đó có đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật đất đai hay không? Do đó, có thể xảy ra hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1
: Ông A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện chuyển nhượng thửa đất thì bạn của bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ
không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên
nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bạn của bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì không cần phải xuất trình hợp đồng, văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu bạn của bạn nhận chuyển nhượng đất trước ngày 01/7/2014 và có giấy chứng nhận của ông A hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất thì bạn của bạn có thể được cấp giấy chứng nhận theo Khoản 2 Điều 82 nêu trên.

Trường hợp 2
: Ông A chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì không có căn cứ để công nhận giao dịch giữa bạn của bạn với ông A là hợp pháp. Theo đó, không có căn cứ để bạn của bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.