Câu hỏi: Kính chào quý luật sư! Đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn tới quý luật sư vì đã bỏ thời gian quý báu ra đọc thư và tư vấn giúp tôi. Trước tiên tôi tự giới thiệu, tôi  là T hiện đang sinh sống và làm việc tại Hà Nội. Nay tôi xin quý luật sư tư vấn giúp tôi về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai sau hôn nhân, do xác định tài sản chung, tài sản chung như sau:

Việc là vào năm 1998 vợ chồng tôi có viết giấy chuyển nhượng đất (viết tay) cho người em ruột của tôi để sinh sống, tới năm 2002 em tôi lập gia đình và sau đó sử dụng giấy chuyển nhượng đó để làm sổ đỏ (năm 2008), sổ đỏ đứng tên 2 vợ chồng. Nhưng vì lý do mâu thuẫn vợ chồng (vợ ngoại tình, và trước đây từng mang tài sản chung, tiền bạc bỏ về quê, không có ý định sống lâu dài với em tôi) nên em tôi xin làm đơn ly dị ra tòa. Gia đình tôi xin được hỏi luật sư là tài sản đất đai đó là tài sản riêng của em tôi hay chung? Đất đai đó sau ly hôn có chia cho người vợ hay không?. Còn một vấn đề tôi mong được tư vấn thêm nữa là vào thời điểm kí giấy chuyển nhượng đất thì chỉ có vợ tôi ký cả 2 chữ ký (vợ ký cả tên vợ và tên tôi).

Nay tôi muốn kiện ra tòa về việc giấy chuyển nhượng không hợp lệ vì không được sự đồng ý và xác nhận bằng chữ ký của tôi, liệu có khả thi và đúng theo luật pháp quy định không ạ? Gia đình tôi cũng đã làm thủ tục giám định chữ ký ở cấp tỉnh để bổ sung hồ sơ kiện tụng.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề này chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định của BLDS 1995 về vấn đề tặng cho tài sản là bất động sản như sau:

" Tặng cho bất động sản

1 - Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền và phải đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2 - Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu, thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm nhận tài sản.”

Theo quy định tại Điều 14, 15 Luật Hôn nhân và Gia đình 1986 quy định:

"
Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ hoặc chồng tạo ra, thu nhập về nghề nghiệp và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được cho chung"

" Tài sản chung được sử dụng để bảo đảm những nhu cầu chung của gia đình.

Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản chung. Việc mua bán, đổi, cho, vay, mượn, và những giao dịch khác có quan hệ đến tài sản mà có giá trị lớn thì phải được sự thoả thuận của vợ, chồng.”

Vậy, trường hợp đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là thửa đất được hình thành theo quy định tại Điều 14 Luật hôn nhân và gia đình 1986 thì bắt buộc phải được sự đồng ý của cả hai vợ chồng (cùng xác nhận trên hợp đồng chuyển nhượng). Nếu trong hợp đồng chuyển nhương mặc dù có tên của cả hai người, nhưng có sự giả mạo chữ ký thì hợp đồng sẽ không phát sinh hiệu lực pháp luật do vi phạm điều kiện chủ thể.

Thẹo bạn trình bày, năm 2008 vợ chồng em trai được Nhà nước công nhận quyền sở hữu bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên của hai vợ chồng. Vậy, trường hợp này nhà nước công nhận quyền sở hữu quyền sử dụng thửa đất trên đối với cả em dâu của bạn. Hơn nữa, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2008 có căn cứ vào hợp đồng tặng cho được ký kết vào những năm 1998 cũng chưa được chứng minh rõ ràng.

Bởi,tại khoản 6 Điều 50 Luật Đất Đai 2003
“
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ”.

Theo những phân tích trên, nếu hai vợ chồng em trai ly hôn và không tự thỏa thuận được tài sản; người em không chứng minh được tài sản được tặng cho riêng thì HĐXX sẽ theo đúng nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn để ra phán quyết.

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

..."

Vậy, gia đình có thể tiến hành xác minh, thu nhập những chứng cứ cần thiết trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Vụ việc trên chúng tôi không thể khẳng định chi tiết hơn do chứng cứ, tài liệu đi kèm không đầy đủ.