Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về chủ thể có quyền sử dụng đất sau khi hủy bỏ quy hoạch sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Em xin chào phòng tư vấn luật, em có vấn đề xin nhờ luật sư tư vấn giúp ạ. Chuyện là thửa đất nhà em nằm sát đường chính, năm 2004 có dự án mở rộng đường nên nhà nước tổ chức cắm mốc lộ giới, từ lề đường vào phần đất nhà em 9m. Sau đó nhà em có bán một lô bên cạnh, chủ mua không chấp nhận mốc lộ giới nên nhà em tính diện tích bán từ mốc lộ giới trở về sau. Đến năm 2010 thì dự án mốc lộ giới bị hủy, nhà nước trả đất lại cho chủ sở hữu. Vậy em xin hỏi phần đất mốc lộ giới cũ sẽ nhập lại cho nhà em hay bên mua. nếu của nhà em thì em muốn xây dựng trên mảnh đất đó thì cần những giấy tờ gì ạ? em cảm ơn luật sư

Trả lời: Thứ nhất
, liên quan đến vấn đề trả lại đất sau khi hủy quy hoạch sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại điều 49 Luật đất đai năm 2013 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Theo đó, đối chiếu thông tin cung cấp thì thời điểm gia đình bán đất không bao gồm phần diện tích nằm trong quy hoạch lộ giới. Do đó, khi nhà nước thực hiện hủy bỏ quy hoạch và hoàn trả phần diện tích trên cho chủ sử dụng thì có thể xác định phần diện tích trên vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của gia đình bạn, chứ không phải bên mua.

Thứ hai
, vấn đề xây dựng nhà ở trên diện tích đất trả lại:

Trước hết để có thể xây dựng trên phần diện tích đất của mình thì cần đảm bảo điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:
- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;
- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng như sau:
1.Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng: Theo điều 103 Luật xây dựng 2014 : “
Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với các công trình, nhà ở riêng lẻ xây dựng trong đô thị, trung tâm cụm xã, trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa thuộc địa bàn do mình  quản lý
”. Vì thế đối với trường hợp của chị, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng là Ủy ban nhân dân cấp huyện.
2. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm: (điều 95 Luật xây dựng 2014):
-Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
-Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
-Bản vẽ thiết kế xây dựng
-Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Như vậy, khi bạn xây dựng nhà ở riêng lẻ thì cần phải xin cấp phép xây dựng (trừ nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì không cần xin cấp phép xây dựng nhưng phải thông báo cho UBND biết để quản lý). Bạn chuẩn bị những hồ sơ nêu trên, nếu nhà ở bạn dự định xây dựng đáp ứng được các điều kiện cấp phép xây dựng thì bạn sẽ được cấp phép xây dựng.