Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có mua 1 mảnh đất hơn 50m2, khi giao dịch thành công, gia đình tôi nhận được 1 bản trích đo của phường và 1 bản cam kết không cầm cố, tranh chấp, tất cả đều có dấu đỏ của phường. Tháng 10 năm 2016 gia đình tôi có lên phường để làm sổ đỏ thì nhận được thông báo ở phòng địa chính là mảnh đất đó đã được cầm cố năm 1994 (trước thời gian gia đình tôi mua).

Gia đình tôi đã cố gắng trả hết số nợ để được cấp phép làm sổ đỏ, nhưng sau khi trả hết số nợ trên thì gia đình bán - người vợ (người chồng đã mất năm 2010) không chịu ký vào giấy xác nhận của Ngân hàng là "đã trả hết nợ" và cũng không chịu ký vào giấy chuyển nhượng đất do phường cấp năm 2007 (mặc dù thiếu chữ ký người vợ nhưng phường vẫn cấp và đóng dấu).

Gia đình tôi còn 1 bản giấy viết tay có đầy đủ chữ ký của gia đình người bán, vợ chồng và con cái của họ. Bản viết tay được lập sau ngày cấp giấy chuyển nhượng có xác nhận của phường. Bây giờ bên phía UBND phường yêu cầu phải có chữ ký của người vợ vào 2 loại giấy tờ trên thì mới chấp nhận cho gia đình tôi làm tiếp hồ sơ để xét duyệt rồi gửi lên quận.

Xin được nhờ luật sư tư vấn giúp tôi xem với trường hợp như trên gia đình tôi phải làm như thế nào để được cấp sổ đỏ và nếu người vợ không chịu ký thì gia đình tôi có được làm sổ đỏ không? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ về thời điểm hai bên lập hợp đồng viết tay không có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước là khi nào, nên không thể nhận định chính xác việc gia đình bạn có thể căn cứ vào giấy tờ đó để làm thủ tục đăng ký sang tên QSDĐ được hay không (văn bản chuyển nhượng tại Uỷ ban xã mà không có chữ ký của bên bán là không có giá trị pháp lý). Tuy nhiên, Luật đất đai năm 2013 quy định về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì trường hợp giấy tờ viết tay của bạn được lập sau ngày Luật này có hiệu lực thì đương nhiên giấy tờ viết tay đó không có giá trị pháp lý (điều kiện hợp pháp là hợp đồng phải có công chứng). T
heo đó, bạn sẽ không thể căn cứ vào giấy tờ này cũng như văn bản chuyển nhượng có chứng thực của Uỷ ban xã, phường (nhưng không có chữ ký của bên bán) để làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất được
. Do đó, nếu bạn muốn sang tên được mảnh đất trên thì bắt buộc phải lập lại hợp đồng chuyển nhượng có ký xác nhận của hai bên là bên mua (bạn) và bên bán (gồm người vợ, các con vì người chồng đã mất), đồng thời thực hiện công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng của cơ quan có thẩm quyền, sau đó hoàn tất hồ sơ gửi Phòng đăng ký đất đai để giải quyết.

Trong trường hợp bên bán không đồng ý ký tên vào hợp đồng mua bán, từ chối giao dịch thì bạn cũng không thể làm thủ tục đăng ký sang tên được. Theo đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì đối với số tiền mà gia đình đã bỏ ra trả nợ thay cho ngân hàng để lấy sổ về và số tiền bạn đã bỏ ra để thực hiện giao dịch mua diện tích đất này thì có quyền yêu cầu họ thanh toán lại; nếu không thanh toán thì có thể khỏi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Trân trọng!

CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.