Câu hỏi: Ông cha ta từ xưa đã khẳng định “Tấc đất tấc vàng”. Ngày nay, khi giá trị đất ngày càng tăng thì việc bảo vệ và khẳng định ranh giới đất là một trong những vấn đề được nhiều người dân quan tâm. Nhưng trên thực tế lại có nhiều trường hợp do sai sót trong quá trình đo đạc dẫn đến sai thông tin khi cấp GCNQSDĐ. Vậy, cách thức xử lý trường hợp này như thế nào?

1.Luật sư tư vấn về chênh lệch diện tích đất trên thực tế và trên GCNQSDĐ.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Việc thể hiện thông tin trên các trang của GCN là một trong những căn cứ để xác định chủ sở hữu và xác định tài sản của mình. Trường hợp có sự chênh lệch về diện tích đất trên thực tế và trên GCN, trách nhiệm thuộc về cơ quan nào? Hướng xử lý ra sao?

Nếu bạn đang gặp phải vấn đề này nhưng lại không có thời gian để tìm hiểu các quy định pháp luật về đất đai, bạn hãy liên hệ với công ty Luật Minh Gia để được hỗ trợ tư vấn về việc sửa đổi bổ sung, đính chính thông tin trên GCN. Bạn có thể gửi câu hỏi trực tiếp qua mail hoặc gọi vào tổng đài
1900.6169
, luật sư của chúng tôi sẵn sàng giải đáp.

Dưới đây là nội dung tư vấn một trường hợp cụ thể, bạn có thể tham khảo để mở rộng kiến thức cho mình.

2. Tư vấn về hướng giải quyết khi có sự chênh lệch diện tích đất trên thực tế và trên GCNQSDĐ.

Nội dung tư vấn như sau
: Hiện tại gia đình tôi có sổ đỏ bị sai về diện tích so với hồ sơ gốc ( thiếu diện tích) và thông tin trên sổ đỏ cũng bị thiếu ( không có số liệu chiều rộng ở phần tiếp giáp với đất giao thông, mà chỉ có số liệu phần hậu nhưng cũng sai so với thực tế. Trên giấy tờ là 35m2 mà thực tế 41.7m2). Mặt khác, phần đất gia đình tôi có 1 mặt tiếp giáp với đường liên thôn và UBND xã cho rằng gia đình tôi đang lấn chiếm phần đường liên thôn. Ngoài ra, cũng có một phần đất phía trên mảnh đất gia đình tôi cũng giáp với đường liên thôn (được cấp sổ đỏ sau) nhưng có số liệu trước, sau rõ ràng nhưng lại sai với thực địa và hiện trạng ban đầu của mảnh đất ( theo dự đoán của tôi là cán bộ địa chính làm sai). Tuy nhiên, khi UBND xã giải quyết việc lấn chiếm đường thì chỉ yêu cầu gia đình tôi cắt phần chiều rộng để cho đủ con đường còn phần đất phía trên đất gia đình tôi không giải quyết gì cả ( mà theo thực tế thì lấn gần hết con đường). Lí do là UBND xã cho rằng phần đất của gia đình tôi thực tế nhiều hơn so với diện tích ghi trong Sổ đỏ. Vậy tôi xin nhờ luật sư tư vấn cho tôi để làm lại Sổ đỏ và cách để kiến nghị để giải quyết việc tranh chấp đất thế nào cho đúng. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, thửa đất của bạn đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng hiện nay có sự chênh lệch giữa diện tích trên thực tế và diện tích trong Giấy chứng nhận đã cấp. Uỷ ban nhân dân xã cho rằng bạn có hành vi lấn chiếm phần đất của đường liên thôn và yêu cầu bạn trả lại phần đất lấn chiếm .Như vậy, trước tiên cần xác định bạn có hành vi lấn chiếm hay không.Theo quy định của pháp luật , lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất;Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền choặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thông qua quá trình đo đac, xác minh của cơ quan đo đạc, nếu xác định bạn có hành vi lấn chiếm đất thì bạn có nghĩa vụ trả lại phần đất lấn chiếm đó. Nếu có căn cứ về việc cơ quan có thẩm quyền ra quyết định  xử lý vi phạm không đúng thì ban có quyền gửi đơn khiếu nại hoặc khởi kiện ra Tòa án để tuyên hủy quyết định hành chính sai đó.

Sau khi đã giải quyết xong vấn đề liên quan đến việc lấn chiếm đất đai mà diện tích trên thực tế vẫn tăng lên so với diện tích trong Giấy chứng nhân đã cấp thì bạn có quyền được cấp đổi Giấy chứng nhận hoặc cấp mới  Giấy chứng nhân đối với phần diên `tích tăng thêm theo quy định tại Điều 98 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

“
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này
.”

Như vậy, nếu diện tích thực tế tăng lên mà không làm thay đổi ranh giới thửa đất thì bạn được cấp đổi lại Giấy chứng nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp diện tích tăng lên mà có thay đổi về ranh giới thửa đất thì bạn được xem xét để cấp Giấy chứng nhận với phần đất tăng thêm theo các quy định tại Điều 24a Nghị định 01/2017/NĐ-CP.

“
Điều 24a. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất

Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

1. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc (thửa đất chưa có diện tích đất tăng thêm) theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã có Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất mà không yêu cầu người sử dụng đất thực hiện thủ tục hợp thửa đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 79, khoản 2 Điều 82 và thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

2. Trường hợp diện tích đất tăng thêm do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà diện tích đất tặng thêm đó có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Thực hiện thủ tục cấp lần đầu đối với diện tích đất tăng thêm theo quy định tại Điều 70 và thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã;

b) Thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này cho toàn bộ diện tích thửa đất nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

b) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 22 của Nghị định này;

c) Trường hợp diện tích đất tăng thêm do người sử dụng đất được giao trái thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Nghị định này;

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này,
”