Câu hỏi: Công ty cổ phần đầu tư xây dựng H là chủ dự án Khu đô thị mới đã thi công hạ tầng dự án bất động sản, đã nộp tiền sử dụng đất và đã có GCNQSDĐ cho từng thửa đất (đứng tên Công ty H). Công ty đã được UBND tỉnh có văn bản xác định vị trí đất nền cho phép được chuyển nhượng GCNQSDĐ. Công ty kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa sáng tên cho khách (bên thứ 2) nhưng chưa sang tên GCNQSDĐ. Đến nay khách hàng không có nhu cầu sử dụng nữa mà chuyển nhượng lại cho người khác (bên thứ 3).

Kính gửi Luật sư, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng H là chủ dự án Khu đô thị mới đã thi công hạ tầng dự án bất động sản, đã nộp tiền sử dụng đất và đã có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng thửa đất (đứng tên Công ty H). Công ty cổ phần đầu tư xây dựng H đã được UBND tỉnh  có văn bản xác định vị trí đất nền cho phép được chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được phép chuyển nhượng đất nền, không bắt buộc phải xây nhà xong mới được chuyển sổ đỏ). Dự án đã được đầu tư hạ tầng và có đủ điều kiện để giao dịch chuyển nhượng. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng H có ký hợp đồng với khách hàng (bên thứ 2) để chuyển nhượng quyền sử dụng đất (đất nền). Do khách hàng chưa chưa nhu cầu sang tên, nên công ty cũng chưa sang tên giấy chứng nhận cho khách. Đến nay khách hàng không có nhu cầu sử dụng nữa mà chuyển nhượng lại cho người khác (bên thứ 3). Công ty chúng tôi có ra văn phòng đăng ký đất đai hỏi thủ tục chuyển nhượng hợp đồng giữa bên thứ 2 và bên thứ 3 qua công chứng làm hợp đồng và nộp thuế thu nhập cá nhân của bên thứ 2 để chuyển nhượng GCN từ tên công ty sang luôn tên thứ 3, thì Văn phòng đăng ký đất trả lời: Trường hợp này của Công ty không chuyển nhượng được như vậy mà phải sang tên cho khách hàng (bên thứ 2) rồi thì mới giao dịch chuyển nhượng từ bên thứ 2 sang bên thứ 3 được. Công ty cổ phần đầu tư xây dựng H muốn hỏi luật sư Văn phòng đăng ký đất đai trả lời như vậy có đúng không. Theo như chúng tôi tìm hiểu thì. Theo luật kinh doanh bất động sản 2014. Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản thì có được chuyển nhượng cho bên thứ 3. Thông tư 16/2010 TT-BXD. Điều 20 sử lý các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng..... Văn phòng đăng ký đất đai có trả lời theo hai điều khoản trên chỉ áp dụng cho trường hợp phải xây thô mới được chuyển nhượng từ bên thứ 2 sang bên thứ 3. Còn trường hợp của Công ty thì phải sang tên cho khách hàng. khách hàng mới sang tên được cho bên thứ 3. Kính chào luật sư, mong luật sư có câu trả sớm nhất cho chúng tôi. Trận trọng cảm ơn./.

Trả lời: Theo Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.”

Theo đó giữa công ty và bên thứ 2 sẽ thỏa thuận với nhau về việc chấm dứt hợp đồng. Khi chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên thứ 2 cũng sẽ chấm dứt quyền đối với mảnh đất.

Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, giấy chứng nhận quyền sửu dụng đất là căn cứ để chứng minh quyền đối với mảnh đất của chủ thể. Do bên thứ 2 chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nên khi 2 bên đồng ý chấm dứt hợp đồng thì bên thứ 2 sẽ không có quyền gì đối với mảnh đất.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Vì vậy khi mà công ty muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên thứ 3 kia thì phải có đầy đủ các điều kiện nêu trên và nếu muốn sang tên cho bên thứ 3 thì phải chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng đối với bên thứ 2 nếu không muốn chuyển nhượng sang cho bên thứ 2 rồi bên thứ 2 mới chuyển sang cho bên thứ 3.