Câu hỏi: Xin quý văn phòng luật sư tư vấn về luật bồi thường đất bị thu hồi để mở rộng tuyến đường giao thông. Hiện tại diện tích quyền sử dụng đất là 60m2, mặt tiền 5m X 12m (Với tổng diện tích đường là 12m, lòng 8m, vỉa hè 2m). Nhà tôi có 2 căn nhà được mua và xây dựng nhà từ năm 1995 (trước chưa xây dựng nhà là một khúc sông). Năm đó tôi xây nhà UBND xã không cắm mốc lộ giới hành lang đường bộ mà chỉ đo từ tim đường vào tới đất sổ đỏ là 5m. Đến nay ban địa chính và chính quyền UBND xã Thống Nhất đến thu hồi để mở rộng hành lang đường bộ có lấn vào đất thuộc trong sổ đỏ là 3m. Vậy tôi được bồi thường như thế nào?

Xin Quý công ty tư vấn giúp tôi (tôi nói thêm phía sau nhà UBND xây chợ và để thừa ra 3m sau này làm đường còn đền bù chuyển đổi từ phía trước ra sau). Như vậy giá đất phía trước có giá trị cao hơn phía sau và theo Luật Đất đai có được đền bù xứng đáng thiệt hại tài sản trên đất hay không?. Khi đi vận động người dân thì chủ tịch và ban địa chính xã nói là “tay không bắt giặc”, nghĩa là không đền bù. Mong Luật sư trả lời giúp ạ. Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Theo thông tin anh cung cấp, chúng tôi nhận thấy chưa thể hiện rõ anh đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích bị thu hồi này. Trường hợp gia đình anh đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở với phần diện tích bị thu hồi hoặc chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhưng đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì được bồi thường về đất ở và nhà ở, công trình trên đất.

Thứ nhất, bồi thường về đất

Với thông tin anh cung cấp cho chúng tôi, trong trường hợp xác định diện tích thu hồi là đất ở, theo quy định tại Khoản 1 Điều 79 Luật Đất đai 2013 (hướng dẫn chi tiết tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP):

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

…”

Nếu gia đình anh bị thu hồi một phần đất ở mà diện tích còn lại đủ điều kiện để tiếp tục ở thì diện tích bị thu hồi có thể được bồi thường bằng tiền hoặc xem xét bồi thường bằng đất ở. Trường hợp bồi thường bằng tiền, giá bồi thường đối với đất được quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai 2013 theo nguyên tắc:

“…2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

…”

Như vậy, căn cứ vào bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành và tình hình thực tế tại địa phương, giá đất bồi thường đối với đất ở bị thu hồi tối thiểu bằng giá đất ở trong bảng giá đất được ban hành trong thời điểm thu hồi. Anh có thể so sánh giữa giá đất bồi thường với giá đất trong bảng giá đất để đánh giá về mức bồi thường có phù hợp với các quy định của pháp luật hay không?

Thứ hai, bồi thường về nhà, công trình xây dựng trên đất

Khi thu hồi đất ở, nếu trên đất có nhà ở, công trình xây dựng hợp pháp thì gia đình anh được bồi thường về nhà, công trình xây dựng trên đất theo Điều 89 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”

Đối với việc bồi thường nhà ở và công trình trên đất, bộ phận được giao nhiệm vụ tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành kiểm đếm các tài sản trên đất để làm căn cứ tính tiền bồi thường. Vấn đề này được hướng dẫn chi tiết tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Ngoài ra, khi bị thu hồi đất ở, gia đình anh có thể được nhận khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, các khoản hỗ trợ khác theo chính sách hỗ trợ của địa phương.

Về quan điểm không bồi thường của UBND cấp xã, vì chưa có hồ sơ địa chính của gia đình anh nên chúng tôi chưa có cơ sở nhận định việc xã trao đổi gia đình anh không được bồi thường là trái pháp luật. Như đã nêu ở trên, nếu gia đình anh đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hoặc chưa có Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì quyền lợi của gia đình anh là được bồi thường đầy đủ theo các quy định của pháp luật.