Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng đất được giao có thời hạn như sau: Nhà em có một miếng đất ruộng 5000m2 mà hồi năm 2006 bán cho ông H với giá 15 triệu.  Hai bên thương lượng là bán đến khi nào nhà nước chia lại đất tại lúc cấp đất thì bên xã người ta có nói 20 năm sau thu hồi chia lại đất

Mà nhà em đã sử dụng 10 năm.  Lúc đó có nói là nếu 7 năm thu hồi thì chia tiền cho 10 năm còn 3 năm trả lại cho người ta.  Nhưng khi họ lên trả tiền thì yêu cầu ba em viết giấy nhận tiền.  Ba em hồi đó không biết lại viết là: "tôi có bán cho anh hải 5 xào ruộng với giá 15trieu đến khi nhà nước thu hồi".  Nhưng đến năm 2016 thì nhà nước cho gia hạn và kiểm tra lại đất đai làm lại sổ mới.  Nhưng lúc nhà em xuông thương lượng lại thì người ta lại nói là bán khi nào nhà nước thu hồi mới trả. Chuẩn bị người ta mời lên xã thương lượng mà ba em lai không hiểu luật lắm.( sổ đỏ vẫn là sổ nhà em chưa tách sổ)   Có gì nhờ cô/chú tư vấn giúp đỡ.  Em xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường hợp này là đất được nhà nước giao không thu tiền sử dụng quy định tại khoản 1 Điều 54 Luật đất đai 2013:

“
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này
.”

Và đất này là đất sử dụng có thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013:

“
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này”.

Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, gia đình bạn có quyền “
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”
.

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Trong trường hợp này, đất nhà bạn đáp ứng đủ các điều kiện để chuyển nhượng đất. Cần phải xem xét hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và ông H có phù hợp với quy định của pháp luật hay không. Nếu hợp đồng chuyển nhượng đáp ứng quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai 2013:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện này thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và ông H là hợp pháp và có hiệu lực pháp luật thì quyền sử dụng mảnh đất và các quyền, nghĩa vụ khác liên quan đến đất sẽ thuộc về ông H. Gia đình bạn không có quyền gia hạn sử dụng mảnh đất này.

Trong trường hơp việc chuyển nhượng giữa gia đình bạn và ông H không có hợp đồng bằng văn bản mà chỉ thỏa thuận bằng miệng và ghi nhận bằng giấy viết tay với nội dung: “
tôi có bán cho anh hải 5 xào ruộng với giá 15 triệu đến khi nhà nước thu hồi
”, và không công chứng thì thỏa thuận này về hình thức không có hiệu lực pháp luật. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 131 Bộ luật dân sự 2015: “
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực
.”

Trong trường hợp này gia đình bạn không có quyền lấy lại mảnh đất và gia hạn thời hạn sử dụng. Các quyền liên quan đến mảnh đất thuộc về ông H.