Câu hỏi: Luật sư tư vấn miễn phí trường hợp tôi có đi làm thủ tục tách sổ đỏ thì không được vì lí do nhà đó chưa chuyển quyền sử dụng đất từ đất ao sang đất ở nên tôi không làm được...

Đề nghị tư vấn:

Xin luật sư tư vấn giúp trường hợp sau: Năm 2003 tôi có mua một mảnh đất của một gia đình, năm 2009 tôi có đi làm thủ tục tách sổ đỏ thì không được vì lí do nhà đó chưa chuyển quyền sử dụng đất từ đất ao sang đất ở nên tôi không làm được, từ đó đến nay tôi yêu cầu gia đình bên đó làm thủ tục chuyển đổi để tôi được tách sổ thì họ bảo không làm vì mất nhiều tiền nên từ đó đến nay tôi không tách được sổ. Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn cho tôi phải làm đơn như thế nào và gửi đi đâu để cơ quan chức năng có thẩm quyền giải quyết cho tôi được tách sổ đỏ, từ năm 2003 đến nay tôi ở không xảy ra bất cứ một tranh chấp nào.

Tôi xin luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Chào anh (chị), cảm ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu cho công ty Luật Minh Gia chúng tôi, công ty xin được trả lời câu hỏi của anh (chị) như sau:

Thông thường để làm được thủ tục xin tách sổ đỏ anh (chị) buộc phải chuyển quyền sử dụng đất từ đất ao sang đất ở. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào Điều 52 Luật Đất đai 2013:

“Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Việc chuyển mục đích sử dụng đất tùy thuộc vào quy hoạch và kế hoạch của địa phương anh (chị) mà có thể chia 2 trường hợp sau:

Trường hợp 1
: Nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở là phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì anh (chị) có thể tiến hành thủ tục xin phép tại Phòng Tài nguyên và Môi trường với hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (quy định tại Điều 6 Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT) như sau:

"Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thời gian giải quyết không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi làm xong thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ao sang đất ở anh có thể tiến hành xin tách sổ đỏ nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có bất động sản bao gồm:

+ Đơn xin tách sổ đỏ

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản gốc + 03 bản photo công chứng);

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn nơi có đất;

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng, tặng cho (03 bản photo công chứng);

+ Các giấy tờ khác: Đăng ký kết hôn; biên bản thỏa thuận về tài sản của vợ chồng; giấy khai sinh….(nếu có yêu cầu

Trường hợp 2:
Nếu đất ao ở đây là loại đất nông nghiệp, nhà nước ta không cho phép chuyển đổi trực tiếp loại đất này sang đất thổ cư.

Căn cứ theo khoản d, khoản e Điều 57 Luật đất đai 2013 anh (chị) có thể tiến hành làm thủ tục chuyển đổi gián tiếp đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp rồi chuyển sang đất ở. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.  Sau đó, anh tiến hành xin tách sổ đỏ như trên.

"Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”