Câu hỏi: Nội dung câu hỏi: Xin chào quý Cơ quan. Xin cho tôi hỏi một vấn đề như sau: Năm 2009 tôi có bán đất ở chưa được cấp sổ đỏ diện tích 180m2 tổng giá bán là 90tr, bên mua đã thanh toán 80tr còn 10tr sau khi có sổ đỏ chuyển quyền sử dụng thì thanh toán hết, đến 2010,2011,2012 đến nay thì bên bán rất nhiều lần đến đàm phán vì đã bán đất với giá quá thấp so với giá thị trường rồi thì bên mua thanh toán nốt 10triệu để bên bán có phí để sang tên sổ đỏ, nhưng bên mua không hợp tác.

Giờ bên bán không bán nữa và hoàn trả lại những gì đã nhận có đúng luật không? Tất cả các hợp đồng mua bán chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay, hợp đồng chuyển nhượng tất cả đều không có công chứng của cấp có thẩm quyền, chỉ có xác nhận của Trưởng thôn...Đến 2014 bên mua gửi đơn hòa giải lên UBND xã, (nhưng đến tận 2016 bên bán mới biết là bên mua gửi đơn hòa giải lên UBND xã). Năm 2014 phần đất 180m2 cũng đã được cấp sổ đỏ, Bên bán tiến hành lên UBND xã lấy sổ đỏ thì chủ tịch xã không trả gây khó khăn để bên bán đi lại rất nhiều lần(có lần đến còn không tiếp),Ông chủ tịch xã yêu cầu phải có đơn của bên mua là không có vấn đề tranh chấp xảy xay nữa (UBND xã bảo là họ là trọng tài giải quyết tranh chấp). Như vậy Chủ tịch xã có làm đúng luật không, và bên bán(là người đúng tên trong sổ đỏ) có quyền khiếu nại hoặc kiện chủ tịch xã vì tội chiếm đoạt tài sản hay chiếm giữ trái phép không? Vì Sở tài nguyên môi trường đã cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân thì trách nhiệm người đúng đầu cấp UBND xã phải trả cho dân, như vậy người bán có kiện được cá nhân ông chủ tịch xã vì chiếm đoạt tài sản không ? Rất mong quí cơ quan tư vấn giúp gia đình chúng tôi. Gia đình xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, theo quy định tại khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013: “
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”;

Theo quy định của Bộ luật Dân sự tại Điều 443 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Trong trường hợp này tất cả các hợp đồng mua bán chỉ giao dịch bằng giấy tờ viết tay, hợp đồng chuyển nhượng tất cả đều không có công chứng của cấp có thẩm quyền, nên việc mua bán nhà này thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, theo đó: “
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu
”.

Bên bán không muốn bán nhà nữa nên có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Tòa án sẽ xem xét và quyết định về việc các bên phải hoàn trả nhau những gì đã nhận: Bên mua trả lại nhà, bên bán trả lại tiền nhà đã nhận. Bên nào có lỗi trong việc làm cho hợp đồng bị vô hiệu sẽ phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

Thứ hai, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này.

Một trong những điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại các điều 100, 101, 102 Luật đất đai năm 2013 là đất đang được sử dụng ổn định và không có tranh chấp. Do vậy, mảnh đất này sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì hai bên có tranh chấp và không tự hòa giải được, bên mua đang có yêu cầu hòa giải gửi UBND xã nên mặc dù Sở Tài nguyên môi trường đã có kết quả về cấp giấy chứng nhận QSDĐ nhưng UBND sẽ vẫn có quyền giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp xong sau đó mới trả kết quả cho người dân.