Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Chào luật sư, tôi muốn hỏi:  Anh A và B thỏa thuận mua bán đất với giá 500 triệu đồng nhưng trong hợp đồng mua bán đất 2 bên thỏa thuận chỉ ghi giá 300 triệu đồng (nhằm mục đích trốn thuế ) sau khi hợp đồng được công chứng.

Bên mua là anh  A không giao số tiền còn lại 200 triệu đồng vì cho rằng mình đã hoàn thành nghĩa vụ thanh toán. Anh B làm đơn khởi kiện ra tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.  Hỏi yêu cầu của anh B có được tòa án chấp nhận hay không? Tại sao? Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Từ những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng A và B đã có hành vi vi phạm pháp pháp luật. Mà cụ thể đó là hành vi trốn thuế từ thu nhập chuyển quyền sự dụng đất.

Có thể thấy, khi Bchấp nhận thỏa thuận với A về việc ghi sai giá trị thực của thỏa thuận, thì đồng thời B phải chấp nhận rủi ro pháp lý có thể sẽ xảy ra đối với việc bên A sẽ không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán như đã thỏa thuận.

Trong trường hợp này, nếu A và B có giao kết một hợp đồng khác về việc thực hiện nghĩa vụ thanh toán phần giá thực của hợp đồng. Thì khi đó B sẽ có căn cứ để kiện đòi tài sản, yêu cầu A  thực hiện thanh toán phần còn lại.

Quy trở lại với câu hỏi của bạn, thì:

Thứ nhất
, căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”.

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) phải được lập thành văn bản và bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Dựa trên quy định của pháp luật và tôn trọng sự tự thỏa thuận của các bên chủ thể được thể hiện trong hồ sơ công chứng. Công chứng viên tiến hành hoạt động công chứng đối với hợp đồng đó. Hợp đồng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên kí và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

Như vậy, hợp đồng mà A kí kết với B là hoàn toàn có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai
, về việc B có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu hay không, thì Điều 122 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.”.

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 thì có đầy đủ các điều kiện sau để giao dịch có hiệu lực:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.

Như vậy, hợp đồng đã được công chứng giữa A và B có đầy đủ các điều kiện để hợp đồng có hiệu lực, hay nói cách khác không có căn cứ để cho rằng hợp đồng này vô hiệu.

Mặt khác, trong trường hợp này B là người không có quyền khởi kiện. Bởi căn cứ theo hợp đồng, thì A đã thanh toán đầy đủ phần nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Nên ở đây, quyền và lợi ích của B trong hợp đồng không hề bị xâm hại.

Vì vậy, yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu của anh B sẽ không được Tòa án chấp nhận.

Trân trọng!