Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Xin chào luật sư. Đầu năm 2015, em có mua 1 thửa đất của gia đình ông bà A. Trị giá 650tr.Đã thanh toán cho ông bà A số tiền 450tr . Còn thiếu lại 200tr. Lý do vì sổ đỏ đất ông bà A đang thế chấp tại ngân hàng. Và ông bà A hứa sau  6 tháng sẽ lấy sổ ra và sang tên cho em. Khi đó e sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho ông bà ANhưng đến nay gần 3 năm ông bà A vẫn chưa lấy sổ sang tên cho e.

Mặc dù e đã nhiều lần hối thúc và Ông bà A hứa hẹn nhiều lần..Vừa rồi em có ra ngân hàng nơi ông bà A thế chấp tài sản. Thì được biết số tiền ông bà A thế chấp là 450tr ( vượt quá số tiền 200tr em còn nợ lại nên giờ ông bà A không đủ khả năng lấy sổ ra) A/c tư vấn giúp em:

Thứ 1: nếu giờ em kiện ông bà A có được không?

Thứ 2: nếu sau này ông bà A không có khả năng trả số tiền cho ngân hàng. Khi đó ngân hàng thanh lý tài sản. E có bị mất miếng đất này không? Hay có tranh chấp gì với ngân hàng về miếng đất này không. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường hợp của bạn cần xác định hợp đồng hai bên ký kết là hợp đồng mua bán đất hay hợp đồng đặt cọc. Nếu hợp đồng ký là hợp đồng mua bán thì áp dụng quy định Luật đất đai năm 2013 để giải quyết. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, vì quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng nên không đủ điều kiện để bên bán được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, hợp đồng mua bán mà hai bên đã giao kết sẽ bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015
Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội
Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.
Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.
Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu và hậu quả 2 bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, tức bên bán sẽ có trách nhiệm hoàn trả 450 triều đã nhận từ phía bạn. Quyền sử dụng đất thì vẫn thuộc về bên người bán.
+Trường hợp hợp đồng hai bên giao kết là hợp đồng đặt cọc thì bạn sẽ căn cứ vào nội dung của hợp đồng. Nếu bên bán vi phạm điều khoản trong thỏa thuận hợp đồng thì bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường, nộp phạt theo Điều 328 Bộ luật này.
Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.

Trân trọng

P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia