Câu hỏi: Gia đình có bốn anh chị em và tôi là con trai duy nhất, mỗi người đều lập gia đình riêng, chị và em gái đều theo chồng còn tôi sống với mẹ trong mảnh đất với diện tích 2000 mét vuông. Sau một thời gian thì giữa tôi và mẹ có xích mích với nhau nên mẹ đòi bán một nửa đất tức 1000 mét vuông và tôi mua lại đất và các thủ tục giấy tờ đều được mẹ và các chị em trong nhà đồng ý ký tên trong văn bản viết tay.

Một  thời gian sau mẹ tôi lâm bệnh và mất, toàn bộ chi phí từ khám chữa bệnh đến mai táng tôi đều lo. Khi mẹ tôi mất có để lại một tờ di chúc cho người con gái út với nội dung toàn bộ đất luôn cả phần tôi mua và để lại cho người con gái út trong phần đất của mẹ 400 mét vuông.Theo tôi không đồng ý với tờ di chúc đó bởi vì phần đất tôi mua là kê khai trong di chúc là mẹ để lại hết cho người con gái út trong khi tôi đã mua một 1000 mét vuông và có các chữ ký của mẹ và chị em nhưng khi mất tờ di chúc được lăn dấu vân tay không phải là chữ ký và người em gái út chỉ muốn lấy 400 mét vuông trong phần đất của mẹ tôi thấy nghi ngờ tờ di chúc không hợp lý và từ khi mẹ mất đến nay cũng đã 12 năm . Mong luật sư tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, liên quan tới hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)
Hợp đồng chuyển nhượng
, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Tuy nhiên, đối với những hợp đồng được xác lập trước ngày 1/7/2004 tức thời điểm luật đất đai năm 2003 có hiệu lực mà không công chức hoặc chứng thực thì vẫn được pháp luật công nhận và không bị vô hiệu.

Như vậy, đối chiếu với thông tin bạn cung cấp thì giữa bạn và mẹ có giao kết hợp đồng mua bán có xác nhận của tất cả thành viên trong gia đình, không có công chứng nhưng lại không cung cấp thời điểm lập hợp đồng nên không xác định chính xác hợp đồng có giá trị hay không. Nhưng nếu hợp đồng lập trước tháng 7 năm 2004 thì theo quy định vẫn có giá trị, tức bạn là chủ sở hữu hợp pháp, được pháp luật công nhận giao dịch mua bán diện tích 1000m2 này theo quy định tại Nghị định 01/2017/NĐ – CP . Theo đó, bạn có thể căn cứ vào bản hợp đồng trên để làm hồ sơ gửi phòng đăng ký đất đai của huyện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, xác định tính hợp pháp của bản di chúc

Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 về việc xác định tính hợp pháp của bản di chúc. Cụ thể:

Điều 630.
Di chúc hợp pháp

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.

Theo đó di chúc là thể ý sự định đoạt của mẹ bạn với tài sản thuôc quyền sở hữu của mẹ.Như đã đã trình bày trên bản hợp đồng của bạn được pháp luật công nhận là hợp pháp. Nên thời điểm mẹ mất để lại di chúc cho người con út toàn bộ tài sản bao gồm cả 1000m2 đất đã chuyển nhượng cho bạn là không có căn cứ, tức bản di chúc trong trường hợp này sẽ bị vô hiệu một phần.

Đối với phần còn lại của di chúc
thì sẽ phải xét tới tính hợp pháp của di chúc.Nếu di chúc được xác định là hợp pháp (điều 630 Bộ luật này) thì đương nhiên em út bạn là người thừa kế hợp pháp đối với phần di chúc đó (hưởng 400m2 đất). Tuy nhiên, trong trường hợp bản di chúc không đáp ứng đủ điều kiện quy định trên thì bản di chúc đó được xác định là vô hiệu và yêu cầu được hưởng 400m2 đất của người em út là không có cơ sở. Do vậy, phần di sản đó sẽ được chia theo pháp luật cho những đồng thừa kế hợp pháp (bao gồm 4 anh, chị em bạn).