Câu hỏi: :
Gia đình em mua 1 mảnh đất 200m2, có giấy chuyển nhượng công chứng UBND xã 14/3/1998. Sau đó, nhà em vào nam lập nghiệp để không mảnh đất từ đó đến nay 2018, thì hay tin chủ cũ đã làm sổ đỏ và bán mảnh đất này cho người khác.  Hai bên đã lên UBND xã cư trú hòa giải, nhưng không thành. Nhờ luật sư tư vấn giấy chuyển nhượng có hợp lệ, đúng sai như thế nào. Liệu nhà em có thể lấy lại đất và nếu kiện ra tòa bao nhiêu % là nhà em lấy lại đất.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn vào năm 1998 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này phải tuân thủ theo quy định của Bộ Luật dân sự 1995 và Luật đất đai năm 1993.

Điều 691 Bộ luật dân sự 1995 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

"Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền."

Theo quy định tại khoản 2 Điều 31 Luật Đất đai năm 1993:

"2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Theo quy định đã nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên phải được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp huyện. Do vậy, hợp đồng chuyển nhượng của gia đình bạn năm 1998 được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại Phần II, mục 2, tiểu mục 2.3 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993 như sau:

“a) Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Toà án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2) Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3) Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

a.4) Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003;

a.5) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1) Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3) Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh
toán cho nhau phần chênh lệch.”

Thời điểm chuyển nhượng hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng tuy nhiên hợp đồng này lại không phù hợp theo quy định của pháp luật đồng thời sau khi làm thủ tục chuyển nhượng bên bán cho gia đình bạn đã làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên họ do đó trường hợp của gia đình bạn không thể áp dụng quy định đã nêu để giải quyết tranh chấp.

Với trường hợp của gia đình bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thời điểm đó không có hiệu lực pháp luật, theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn vẫn chưa cấp Giấy chứng nhận với phần đất này do đó chưa đủ căn cứ để khẳng định mảnh đất này thuộc sở hữu của gia đình bạn. Để giải quyết tranh chấp trong trường hợp này gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân nơi có đất yêu cầu Tòa án xem xét hợp đồng mua bán vào năm 1998 này. Khi đó, Tòa án có thể áp dụng một số án lệ về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hiệu lực để xác định ý chí của các bên tại thời điểm chuyển nhượng có hoàn toàn tự nguyện hay không, gia đình bạn đã thanh toán hết số tiền chuyển nhượng cho bên bán hay chưa… để xác định giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng. Nếu Tòa án công nhận hợp đồng mua bán của gia đình bạn vào năm 1998 này thì gia đình bạn có quyền yêu cầu bên bán hủy Giấy chứng nhận đã cấp và hợp đồng đã bán cho bên thứ ba và trả lại tài sản cho gia đình bạn.