Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Em tên là A, em muốn nhờ Luật Minh Gia tư vấn giúp em trường hợp như sau: Vợ chồng chị gái em có mua căn hộ chung cư đứng tên Hợp đồng là chị gái em, hiện căn hộ chung cư chưa được chủ đầu tư cấp sổ đỏ, nay vợ chồng chị gái cho em căn hộ chung cư đó, thì thủ tục như nào và khi sang tên đổi chủ có phải nộp thuế không? Mong sớm nhận được câu trả lời của Luật Minh Gia.E m cảm ơn!

Trả lời: Gia, với thắc mắc của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo điều 118 Luật Nhà ở 2014 quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch, như sau:

“
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
”

Như vậy, trong trường hợp này chị bạn không thể làm thủ tục tặng cho căn nhà cho bạn được. Việc tặng cho này chỉ được tiến hành khi chị bạn đã được cấp sổ đỏ.

Ngoài thủ tục tặng cho, bạn có thể xem xét thêm thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Căn cứ theo khoản 2 điều 123 Luật nhà ở 2014 có quy định về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, như sau:

“
Điều 123. Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

…

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.
”

Và căn cứ theo điều 32 thông tư 19/2016/TT-BXD quy định về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, như sau:

“Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Đối với trường hợp này của bạn, nếu chị gái bạn chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chị gái bạn có đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà chung cư cho bạn.

Căn cứ theo điều 33 thông tư 19/2017/TT-BXD quy định về trình tự thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Như vậy, chị gái bạn muốn chuyển nhượng căn chung cư cho bạn thì phải làm các trình tự, thủ tục sau đây:

Bước 1
: Lập hợp đồng mua bán nhà ở

Theo khoản 1 điều 33 thông tư 19/2016/TT-BXD, hai bên thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà.

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

- Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng

- Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư

- Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán

- Quyền và nghĩa vụ của các bên

- Giải quyết tranh chấp

- Các thỏa thuận khác.

Mẫu hợp đồng tham khảo theo phụ lục số 24 ban hành kèm theo Thông tư 19/2016/TT-BXD.

Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các điều khoản trong mẫu hợp đồng tham khảo cho phù hợp, nhưng phải đảm bảo có đầy đủ các nội dung chính như quy định trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nha ở.

Số lượng hợp đồng: lập thành 7 bản.

Bước 2:
Công chức hoặc chứng thực

Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- 7 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu có giá trị để đối chiếu.

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực như giấy tờ về tính trạng hôn nhân,..

Bước 3:
Kê khai thuế, phí, lệ phí.

Căn cứ theo điều 4 Nghị định 65/2013 có quy định về thu nhập được miễn thuế, như sau:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.”

Như vậy, trong trường hợp giữa bạn và chị bạn là chị em ruột với nhau thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân phần của chị bạn; còn phần của anh rể bạn vẫn phải chịu thuế thu nhập cá nhân theo quy định pháp luật. Ngoài ra, bạn vẫn phải nộp lệ phí trước bạ và những khoản phí hành chính khi làm thủ tục chuyển đổi.

Bước 4:
Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận.

Căn cứ theo khoản 3 Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD, sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí, bên nhận chuyển nhượng nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.

- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.