Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về việc mua đất dự án chưa có sổ đỏ có nên không và cần lưu ý gì? Cụ thể: Hiện tại em đang có ý định mua một lô đất dự án. Tình hình dự án như sau, chủ đầu tư mua đất nông nghiệp và chuyển đổi lên đất thổ cư sau đó phân lô bán nền. Khi mua chủ đầu tư và bên mua sẽ kí hợp đồng 2 bên, có bảng hợp đồng.

Em có tham quan dự án thì họ đang xây dựng những cơ sở hạ tầng như đường, điện và cống thoát nước. Chủ đầu tư hứa sẽ có sổ hồng khoảng 10 đến 15 tháng. Em có ý định muốn công chứng giao dịch với chủ đầu tư nhưng họ nói không công chứng được vì dự án chưa có sổ hồng, đang chờ cấp sổ. Ngoài ra chủ đầu tư nói là khi mua sẽ thanh toán trước 50%, và mỗi 3 tháng thanh toán tiếp 10% cho tới khi nhận sổ hồng. Nếu em muốn sang nhượng lô đất thì sẽ sang nhượng hợp đồng mua bán giữa em với chủ đầu tư cho bên mua thứ 3.

Như vậy em muốn hỏi luật sư rằng. Tính pháp lý của chủ đầu tư trên có đủ hay không? Em cần phải công chứng hợp đồng với chủ đầu tư hay không? Với hợp đồng mua bán trên em có giao dịch sang nhượng với bên thứ 3 thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được hay không? Và khi mua bán với chủ đầu tư chỉ có hợp đồng mua bán hai bên thôi thì tính pháp lý có ràng buộc hay không? Mong luật sư tư vấn giúp em. Em cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Luật Đất Đai năm 2013 quy định như sau::

Điều 188. Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2.
Ngoài các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các Điều 189,190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Theo thông tin bạn cung cấp, chủ đầu tư nói hợp đồng không công chứng được vì dự án chưa có sổ hồng, đang chờ cấp sổ. Do vậy, đối chiếu với quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi mà đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì về nguyên tắc đất đó
không đủ điều kiện để chuyển nhượng.

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai năm 2013 quy định

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại Điểm b Khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức tham gia kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của một bên;

…

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì pháp luật bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản. Trường hợp chủ đầu tư mà bạn nhận chuyển nhượng có chức năn kinh doanh bất động sản thì Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng khi các bên có yêu cầu. Trường hợp chủ đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản mà hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng đó sẽ bị vô hiệu. Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

1. Giao dịch dân sự không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể tù thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giấ thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Từ những quy định trên có thể thấy rằng, tính pháp lý của chủ đầu tư chưa thật sự đầy đủ. Do vậy, thì bạn nên đợi đến khi nào có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới thực hiện việc mua bán lô đất với chủ đầu tư. Và khi có sổ hồng rồi, thì hợp đồng chuyển nhượng lô đất đó sẽ đủ điều kiện để thực hiện.

Vì lô đất đó chưa có sổ hồng, do đó giao dịch giữa bạn với chủ đầu tư sẽ không đủ điều kiện để được công chứng. Vậy nên, khi mà bạn muốn giao dịch sang nhượng với bên thứ 3 thì bạn không thể thông qua hợp đồng mua bán với chủ đầu tư được. Vì chỉ khi mà có đủ tất cả các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013 thì khi đó mới đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. ​

Khi mà bạn mua bán với chủ đầu tư thì chỉ có hợp đồng mua bán hai bên thì: Nếu như mà hợp đồng mua bán trên có công chứng thì khi đó tính pháp lý sẽ được ràng buộc. Nếu như hợp đồng giữa bạn với chủ đầu tư trên không tiến hành công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì khi đó hợp đồng sẽ vô hiệu theo luật định. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ Luật Dân sự năm 2015.