Câu hỏi: Hợp đồng mua bán đất là căn cứ pháp lý quan trọng nhất của các giao dịch đất đai. Vậy hợp đồng mua bán đất đã được chứng thực tại UBND xã, bên mua đất đã thực hiện xong nghĩa vụ giao tiền thì bên bán đất còn được quyền tự ý đem GCN QSDĐ đi cầm cố hay không? Đây là thắc mắc của rất nhiều người đã liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn. Nếu bạn cũng có thắc mắc tương tự thì hãy liên hệ với chúng tôi

1) Luật sư tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất.

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về hợp đồng mua bán đất như:

+ Nắm được các điều kiện để tiến hành mua bán, chuyển nhượng đất;

+ Nắm được các trình tự, thủ tục bán đất và sang tên đất;

+ Biết được thủ tục cần tiến hành khi có tranh chấp liên quan đến việc mua bán đất;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2) Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất.

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư! Em có vấn đề này muốn nhờ luật sư tư vấn hộ cho em với. Em có mua một đám đất của bà H, 2 bên đã ra làm hợp đồng chuyển nhượng và các thủ tục tại UBND xã từ 10/08/2018 và đã thanh toán tiền xong rồi ạ, nhưng đến nay bà H vẫn chưa sang tên sổ đỏ cho vợ chồng em, em có hỏi nhiều lần để làm nhưng bà lại kéo dài và không hợp tác, em có điều tra thì sổ đỏ của lô đất bán cho em đó giờ bà H đã đem đi cầm cố cho người khác rồi. Như vậy giờ em phải làm sao để lấy lại lô đất đó. Do em không am hiểu về luật lắm nên kính mong luật sư tư vấn và hướng dẫn cho em nên làm như thế nào? nếu em muốn kiện thì viết đơn như thế nào và gửi cho ai. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Hợp đồng mua bán đất đã được chứng thực xong tại Ủy ban nhân dân xã từ ngày 10/08/2018 và đã thanh toán xong tiền, tuy nhiên căn cứ theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

"Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai".

Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sửu dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai, đồng thời tại khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về hiệu lực của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

"
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính"
.

Theo đó, nếu hợp đồng mua bán mới chỉ được chứng thực mà chưa đăng kí thì chưa thể xác định mình có quyền sử dụng đối với diện tích đất đã mua bán. Bởi lẽ, phải đồng thời hợp đồng mua bán được công chứng hoặc chứng thực và đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên môi trường và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Nếu hiện nay bên bán (bà H) chưa sang tên sổ đỏ cho vợ chồng bạn như đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thậm chí không hợp tác để sang tên và bạn có căn cứ chứng minh được rằng hiện nay bà H đã đem sổ đỏ của thửa đất mà vợ chồng bạn mua đi cầm cố không có sự đồng ý, thì bạn có quyền nộp đơn yêu cầu lên Tòa án để buộc bà H phải thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng đã giao kết.

Như vậy, bạn có quyền làm đơn yêu cầu lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để buộc bà H thực hiện nghĩa vụ ghi trong hợp đồng mua bán là sang tên sổ đỏ cho vợ chồng bạn đồng thời giao giấy tờ đầy đủ liên quan đến hợp đồng mua bán cho vợ chồng bạn.