Câu hỏi: Chào luật sư! Cho em hỏi trường hợp tặng cho tài sản là nhà đất như sau: Ba em mất có để lại 1 ngôi nhà trị giá khoảng x tỷ. Gia đình em có 4 người con, tụi em đồng ý ký chuyển thừa kế cho mẹ em và thủ tục tất cả hoàn tất, đã có sổ hồng chứng nhận. Nhưng không biết vì lý do gì hay bị ai xúi giục, mẹ em đòi tách thửa chia đôi đất ngôi nhà và sang nhượng quyền sở hữu cho anh trai đầu

Trong khi mẹ em không trao đổi cho con cái biết gì về điều này hết đến khi em phát hiện ra điều này. Mẹ em làm như vậy có đúng không thưa luật sư? Tụi em không có ý tranh giành tài sản gì hết, chỉ lo lắng vì anh trai của em không đủ minh mẫn để giữ tài sản này, trong khi vợ anh ta luôn có ý định chờ giấy tờ sang nhượng hoàn thành để ly hôn , chia đôi tài sản. Tụi em có khuyên mẹ nhưng mẹ không nghe. Tụi em muốn sau 2 năm sẽ hi vọng mẹ sang cho cháu của em, tức cháu nội đức tôn và là con trai trương của anh đầu em khi cháu đủ 18. Em và 1 anh trai vẫn chưa có gia đình và đang sinh sống tại nhà này. Vậy thưa luật sư có thể tư vấn và giúp em đường lối nào giải quyết không ạ? Nếu có em phải làm gì và đến những đâu ạ? Em chân thành cảm ơn!.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất
, theo pháp luật quy định, sau khi bố bạn mất mà không để lại di chúc thì di sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật. Tuy nhiên,vì anh, chị, em bạn đã nhượng lại quyền thừa kế cho mẹ bạn đối vớ quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng mảnh đất và cũng đã có sổ hồng xác nhận. Vậy nên, mẹ bạn hoàn toàn có quyền định đoạt đối với di sản này mà không cần bất kì sự đồng ý của ai. Việc mẹ bạn định chia đôi thửa đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh trai bạn là đúng pháp luật.

Thứ hai
, nếu bạn muốn mẹ bạn chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà và quyền sử dụng mảnh đất. Bạn có thể thuyết phục mẹ bạn lập hợp đồng tặng cho tài sản cho cháu trai của bạn. Theo những bạn chia sẻ, chúng tôi không thể biết được chính xác độ tuổi của cháu trai bạn là bao nhiêu.  Theo quy định tại Điều 20 và Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 20. Người thành niên

1. Người thành niên là người từ đủ mười tám tuổi trở lên.

2. Người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp quy định tại các điều 22, 23 và 24 của Bộ luật này.

Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.Nếu cháu trai bạn mới 16 tuổi, theo quy định của pháp luật, cháu trai bạn là người chưa thành niên, do vậy, trong giao dịch dân sự sẽ gặp những hạn chế nhất định.

...

Như vậy,bạn có thể tặng cho quyền sử dụng đất cho cháu trai bạn nhưngtùy theo độ tuổi của người cháu trai này đã đủ tuổi thành niên hay chưa mà và xem xét việc tặng cho đó có cần có người đại diện của cháu trai hay không hay không. Điều 136 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định các trường hợp người đại diện theo pháp luật như sau:

Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.

3. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự..”

Theo đó, anh trai của bạn có thể làm người đại diện theo pháp luật cho cháu trai bạn trong hợp đồng tặng cho này.

Khi lập hợp đồng tặng cho ngôi nhà và quyền sử dụng đất phải có công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có người đại diện (anh trai của bạn ) cho cháu bạn, kí tên xác nhận việc nhận tài sản tặng cho cháu bạn . Việc tặng cho nhà phải đáp ứng các điều kiện luật định như căn nhà tặng cho không có tranh chấp, không đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đã có giấy chứng nhận đối với quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013
có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".