Câu hỏi: Vào khoảng năm 2005 tôi có bán khoảng 0,8 ha đất nông nghiệp trồng lúa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993 của tôi. Do gia đình không ổn định nên tôi có bán phần đất và có làm giấy sang nhượng, giấy xác nhận và giấy ủy quyền của vợ tôi cho người mua.

Tất cả điều viết tay, có ký tên người làm chứng và chữ ký của trưởng ấp. Nếu căn cứ theo nghi định 43 hướng dẫn thi hành luật đất đai và luật đất đai 2013 thì: Tất cả giấy tờ phải từ cấp xã trở lên, nhưng giấy tờ chỉ dưới cấp xã là trưởng ấp, và người làm chứng, ở đây thì trưởng ấp đến nay đã qua đời.Với lại số tiền giấy sang nhượng viết tay có ghi số tiền là 45 triệu đồng, nhưng tôi chỉ nhận có 20 triệu đồng, cho đến nay dẫn đến tranh chấp về giá cả không giống nhau mà hiện giờ tôi không giữ giấy sang nhượng gốc chỉ có bên mua giữ. Nay tôi muốn lấy lại phần đất trên, từ căn cứ theo nội dung trên và các luật liên quan khác thì nếu đưa lên tòa thì như thế nào, rất mong sự tư vấn của luật sư.

Trả lời: Thời điểm bạn bán phần đất đấy là vào năm 2005, do đó, luật được áp dụng phải là luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn chứ không phải luật Đất đai 2013 (vì thời điểm đó chưa được ban hành). Theo luật Đất đai 2003 quy định:

- Tại Khoản 1 Điều 106 luật đất đai 2003 quy định về người sử dụng đất được thực hiện các quyền (...) chuyển nhượng, (...) khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

....

- Điều 127 luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định:

- Khoản 4 Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng (…) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

- Điều 148  Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:

“ …
Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)…”

Luật Đất đai quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Như vậy, nếu khi chuyển nhượng phần đất nông nghiệp trên mà không đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ không phát sinh hiệu lực. Bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng phần đất đó vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạnh ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận.