Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 2004 cha tôi ông N có vay bà L số tiền 35.000.000 đồng với lãi suất 30% một tháng. Đến thời hạn nhưng chưa trả kịp, bà L đến nhà lấy sổ quyền sử dụng đất của gia đình và buộc cha tôi ký vào hồ sơ bà đưa, yêu cầu cha tôi ủy quyền cho bà đi vay ngân hàng với mục đích lấy lại số tiền bà đã cho vay.

Nhưng thực chất bà L đã lừa đảo cha tôi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà khi không có sự đồng ý của tôi. Năm 2005 mẹ tôi có trả cho bà L 26.000.000 đồng và yêu cầu bà  L trả sổ quyền sử dụng đất nhưng bà L không chịu trả. Vì hoàn cảnh khó khăn cha mẹ tôi lên thành phố đi làm và đến năm 2013 Ủy Ban có mời cha tôi về để đo đạc và làm sổ mới.

Năm 2016 mẹ tôi có về thương lượng với bà L để trả tiền và lấy lại sổ quyền sử dụng đất nhưng bà L không đồng ý. Do thương lượng không thành cha tôi có đến Ủy ban xã làm giấy cớ mất để cho Ủy Ban thông tin đại chúng với mục đích để Bà L giao ra sổ quyền sử dụng đất .Một tháng sau cha tôi đến phòng tài nguyên trích lục thì phát hiện sổ quyền sử dụng đất đã sang tên cho Bà L - Sổ đất Ủy Ban Huyện cấp cho gia đình chúng tôi là theo "Hộ" và trên hợp đồng chuyển nhượng không có chữ ký các thành viện trong gia đình chỉ có chữ ký của ba tôi. Chúng tôi hoàn toàn không biêt có hợp đồng chuyền nhượng này cho đến khi trích lục hồ sơ ở Ủy ban Huyện vào tháng 6.2016. Kính mong các luật sư tư vấn hướng giải quyết cho gia đình chúng tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Trong trường hợp của bạn sẽ phải xác định rõ vào thời điểm bà L đưa hồ sơ cho bố bạn ký thì bố bạn có biết nội dung trong đó thể hiện là gì hay không (hồ sơ chuyển nhượng hay hồ sơ ủy quyền thực hiện giao dịch vay tiền ngân hàng). Vì về bản chất, khi ký tên xác nhận vào hồ sơ thì bố bạn đã phải biết được nội dung trong đó thể hiện là gì và tự chịu trách nhiệm đối với việc mình làm rồi. Nên nếu vào thời điểm ký bố bạn đã biết nội dung nhưng vẫn đồng ý ký thì
không có căn cứ để tố cáo hành vi chiếm đoạt tài sản đối với bà L được
. Trừ trường hợp, chứng minh được vào thời điểm bà L yêu cầu bố bạn ủy quyền dùng giấy chứng nhận để thế chấp tại Ngân hàng để vay trả nợ nhưng thực chất là nên kế hoạch lừa bố bạn ký mà không biết để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.

Đồng thời, căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho "hộ gia đình bạn" và việc cơ quan nhà nước căn cứ vào hồ sơ bà L cung cấp (chỉ có chữ ký của bố) để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên là không có cơ sở. Cụ thể, Điều 108, 109 Bộ luật dân sự năm 2005:

Điều 108.
Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109.
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì khi định đoạt thực hiện giao dịch liên quan tới tài sản thuộc sở hữu chung của gia đình thì bắt buộc phải có sự đồng ý của tất cả thành viên trên hộ khẩu thường trú của gia đình vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, nếu hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có chữ ký của bố bạn với bà L mà không có chữ ký đồng ý của mẹ, bạn và các anh chị em khác trong gia đình (nếu có) thì mặc nhiên giao dịch đó vô hiệu và việc cấp giấy chứng nhận cho bà L là không có căn cứ. Nên để đảm bảo quyền lợi của mình gia đình có quyền làm đơn khởi kiện gửi cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định của pháp luật đất đai 2013.

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng sử dụng đất
, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.