Câu hỏi: Chào luật sư ạ !  Nhà em được xây dựng từ năm 1994, nhưng chưa có sổ đỏ và không có tranh chấp, nhưng khi lên đăng ký để làm sổ đỏ thì được biết là mảnh đất nhà em đang nằm trên một dự án mà tỉnh muốn quy hoạch vào năm 201x là tuyến đường XX

Nhưng theo em được biết là dự án đó đã được hủy và con đường XX đã được tỉnh và huyện làm ở 1 vị trí khác vào đầu năm 201X. Nhưng khi đi đăng ký làm sổ đỏ thì bên sở tài chính huyện lại cho em biết là tuy dư án đó đã được hủy và đã làm 1 tuyến  đường đó ở vị trí mới nhưng ở cấp trên vẫn chưa có thông tư ban xuống đã hủy nên không thể làm được. Vậy giờ em phải làm gì để làm được sổ đỏ, hay là không thể làm được ạ

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Căn cứ Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên, nếu đất nằm trong diện quy hoạch đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất của mình. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất phải phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch.

- Về cấp sổ đỏ khi đất thuộc diện quy hoạch

Tại Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định 1 trong 7 trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối chiếu với thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất nhà bạn đang nằm trong diện quy hoạch, tuy nhiên bạn không cung cấp thông tin về việc quy hoạch mảnh đất đó đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất hay chưa, do vậy có 2 trường hợp có thể xảy ra:

- Nếu gia đình bạn chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013, thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Nếu gia đình bạn đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện (quy định tại khoản 2, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013) thì thửa đất gia đình bạn đang sử dụng thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Tuy nhiên, tại Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

“Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.”

Như vậy,
nếu mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng đã nhận được thông báo phải thu hồi nhưng sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất thì CQNN có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi. Trường hợp có công bố hủy bỏ thu hồi đất thì gia đình bạn có thể nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

----

3. Xác định thời hạn sử dụng của đất vườn, ao thế nào?

Câu hỏi:

Kính gửi quý công ty. Kính nhờ quý công ty tư vấn cho tôi về vấn đề đất đai như sau: Gia đình tôi có mảnh đất nằm trong khu dân cư. Mảnh đất này do ông nội tôi để lại cho bố tôi trước cải cách ruộng đất. Hiện nay bố tôi đang sống cùng chúng tôi trên mảnh đất đó.

Ngày 20/5/1987 UBND huyện cấp giấy chứng nhận tạm thời quyền sử dụng đất trong đó ghi rõ: - Diện tích đất 515m vuông- Trong đó đất ở : 275m vuông, và đất ao 240m vuông. Nay tôi đề UBND xã và huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Giám đốc quỹ đất huyện trả lời rằng phần đất ao nhà tôi thuộc đất có thời hạn 49 năm ( Hiện trạng đất có nhà ở và phần đất ao tôi  đã đổ đất làm vườn).

Xin hỏi quý công ty về đất ao  như vậy có đúng không?Kính mong quý công ty tư vấn trả lời sớm giúp tôi.Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Thời hạn giao đất và chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Căn cứ theo Điều 126 Luật đất đai 2013 có quy định:

"Điều 126. Đất sử dụng có thời hạn

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này."

- Căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành thì đất nông nghiệp được nhà nước xác định thời hạn là 50 năm còn đất ở được xác định ổn định lâu dài; cho nên, gia đình cần xem xét lại mục đích sử dụng đất của thửa đất có phải là đất nông nghiệp hay không để xác định thời hạn sử dụng đất của gia đình phù hợp.