Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chưa xác định rõ ràng đất đang tranh chấp hay không? Nội dung tư vấn khách hàng thắc mắc như sau:

Hiện nay tôi đang có một vướng mắc liên quan đến lô đất tôi đang sở hữu mong nhờ luật sư giải đáp giúp: Tôi có mua 01 mảnh đất với diện tích 60.4 m2 ( kích thước 4.65 x 13), đã có giấy chứng nhận QSDĐ do Quận cấp và tôi mua và được chuyển nhượng từ 01 người khác.  Hiện bên hông mảnh đất của tôi có 01 kiệt bê tông kích thước 1m. Tôi nghe nói tiền thân con đường này do chủ nhà bên cạnh hiến đất để mở đường cho khu dân cư phía sau. Và trước đây ông ấy có thoả thuận miệng với chủ mảnh đất đã bán cho tôi là ông ta sẽ hiến 1m đất để mở đường và phía chủ đất bán cho tôi cũng hiến 70cm để mở rộng con đường này. Nhưng sau đó chủ đất bán cho tôi đã tách sổ phân lô bán nền mà không hiến khoảng đất trên nên hiện con hẻm này vẫn giữ nguyên kích thước từ xưa đến nay và ông chủ đất bên cạnh nói là nếu bên phần đất này xây lên ông ta sẽ lấy lại cái phần đất đã hiến mà bịt con đường lại.  Hiện nay tôi muốn chuyển nhượng mảnh đất này lại cho người khác thì mảnh đất tôi đang ở có gọi là bị tranh chấp hay không, vì trước đây mảnh này đã bán qua 1 đời chủ và vẫn được mua bán công chứng bình thường.Vậy kính nhờ văn phòng luật sư tư vấn giúp tôi, xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Khoản 16, Điều 3, Luật đất đai 2013 thì :
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó hiện nay diện tích đất này thuộc quyền sử dụng đất hợp pháp của gia đình bạn thông qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên bạn sẽ thực hiện các quyền trên đất theo quy định tại điều 167 Luật đất đai bao gồm: sử dụng, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê lại, để thừa kế, góp vốn,… Tuy nhiên khi thực hiện quyền chuyển nhượng cần đảm bảo đáp ứng điều kiện tại điều 188 Luật đất dai năm 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất

Mặt khác tranh chấp đất đai được hiểu như sau:
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
Đối chiếu với vụ việc của gia đình bạn hiện nay giữa gia đình mình và hàng xóm đang có vấn đề về đất đai là việc thỏa thuận mỗi gia đình dùng một phần diện tích đất để làm đường, Hiện tại cần xác định diện tích phần đường có nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng  đất của một trong hai gia đình hay không? Việc chủ nhà bên đòi lại 1m đất từ diện tích nằm trong quyền sử dụng đất gia đình bạn hay diện tích này hoàn toàn nằm ngoài quyền sử dụng đất. Đồng thời cần xác đinh thỏa thuận giữa chủ đất cũ và nhà hàng xóm bạn có biết và tiếp nhận thỏa thuận hay không. Do đó chúng tôi chia vụ việc thành 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất, nếu diện tích đường đi trong ngõ không thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bạn và việc thỏa thuận hiến đất làm đường giữa hai người chủ đất cũ và nhà hàng xóm bạn không biết đến và không tiếp nhận thỏa thuận, đồng thời tính đến thời điểm bạn thực hiện chuyển nhượng không phát sinh tranh chấp với diện tích này thì bạn được thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Thứ hai, nếu diện tích đất đường đi thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bạn, hiện gia đình hàng xóm có tranh chấp về diện tích này thì gia đình bạn chưa thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng. Khi này bạn cần giải quyết tranh chấp đất đai tại Ủy bạn nhân dân xã phường để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp, nếu hòa giải không thành bạn có thể lựa chọn gửi đơn khiếu nại đến UBND quận/huyện hoặc Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để giải quyết. Sau khi giải quyết tranh chấp đất đai thì bạn mới thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.