Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp ông bà tặng cho đất cho bố, đã làm thủ tục sang tên, giờ bố muốn bán mảnh đất này thì có cần sự đồng ý của vợ và con không. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Ông tôi có 2 người con, con cả là bố tôi và còn 1 cô em nữa. Bố tôi đi du học về vào nam làm việc, còn cô tôi học hành không xong nên vẫn ở với ông bà ngoài Hà Nội, cô tôi lấy chồng có 1 người con, chẳng may chồng cô qua đời nên cô vẫn ở với ông bà. Trước kia ông bà tôi bảo chia căn nhà ông bà đang ở làm 3 phần: bố tôi, cô tôi, ông bà. Nhưng sau đó ông tôi lại bảo bố tôi lo cho cô tôi 1 căn và toàn quyền sử dụng căn nhà hiện tại. Bố tôi đã mua nhà cho cô tôi, ông bà cũng chuyển ra đó, căn nhà chỉ có tôi đang ở để đi học, bố mẹ tôi vẫn ở trong nam. Sau khi mua xong bố tôi nói với ông bà ra nhà cô ở để tôi học nốt 2 năm đại học sau đó ông bà có thể về nhà và ông bà đã đồng ý, tất cả đều là thỏa thuận miệng. (do ông bà tôi đối xử với bố mẹ tôi không ra gì nên tôi không thích sống cùng). Nhưng nay xích mích ông bà tôi lại đòi bán nhà đi chia và trả lại tiền mua nhà cho bố tôi mặc dù đã đồng ý bố tôi toàn quyền sử dụng căn nhà này. Giấy chứng nhận sử dụng đất thì đã được sang tên cho bố tôi từ lúc cô tôi lấy chồng cách đây khoảng hơn 10 năm, ông bà tự sang tên, bố tôi không biết gì cả. Và cách đây khoảng 7 năm bố mẹ tôi bỏ tiền ra xây nhà trên mảnh đất đó cho ông bà và cô ở. Theo tôi thấy thì nhà và đất thuộc toàn quyền sở hữu của bố tôi nhưng nay bố tôi có thể hiểu là quá chán ông bà tôi rồi nên không muốn dây dưa nữa nên cũng đồng ý bán và không lấy phần được chia, chỉ lấy lại tiền xây nhà và tiền mua nhà cho cô. Nhưng bố tôi lại bảo không lấy tiền lãi từ tiền xây nhà, trong khi đã 7 năm trôi qua, chưa nói đến việc gửi ngân hàng hay đầu tư thì số tiền ấy bây giờ đâu còn giá trị bằng 7 năm trước. Vậy cho tôi hỏi tôi và mẹ tôi có thể có thẩm quyền gì không trong căn nhà ấy (cả tôi và mẹ tôi đều có trong sổ hộ khẩu) để có thể ngăn không cho bố tôi bán căn nhà trừ khi bố tôi đồng ý lấy lãi số tiền xây nhà? Căn nhà ấy có được coi là tài sản chung khi được cho trong thời kì hôn nhân vì bố mẹ tôi đã bỏ tiền ra xây 7 năm trước? Giấy xác nhận tài sản riêng của vợ của chồng trong thời gian hôn nhân có cần phải có sự xác nhận của 2 bên khi được bố mẹ vợ (chồng) cho tặng trong thời gian hôn nhân? Cảm ơn luật sự! Thân!

Trả lời: Khi được bố mẹ vợ (chồng) tặng cho tài sản riêng cho vợ chồng trong thời kì hôn nhân thì không cần phải có sự xác nhận của hai bên vợ chồng.

Căn nhà mà bố mẹ bạn đã bỏ tiền ra xây dựng thì được coi là tài sản chung của hai vợ chồng. Tuy nhiên hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã được chuyển sang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) hay chưa? Nếu đã chuyển sang sổ hồng, tức là đã ghi nhận tài sản gắn liền trên đất là căn nhà thì bố bạn không thể bán nếu như không có sự đồng ý của mẹ bạn. Nếu chưa chuyển sang sổ hồng, tức là hiện nay chỉ có sổ đỏ và đang mang tên bố bạn thì vì đây là tài sản của ông bà tặng riêng cho bố bạn nên đây sẽ được coi là tài sản riêng của bố bạn và khi bố bạn muốn bán mảnh đất này đi thì không cần sự đồng ý của mẹ bạn.

Tuy nhiên, cần xem lại xem trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi là hộ gia đình hay không? Điều 3 Khoản 29 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “
Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.
”

Với quy định trên thì có thể hiểu “Hộ gia đình sử dụng đất” có 02 dấu hiệu nhận biết là:

Thứ nhất,
thành viên gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình;

Thứ hai,
đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất (tức là thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định: “
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư
”. Do đó khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.

Để xác định thành viên hộ gia đình thì phải dựa trên căn cứ là “Sổ hộ khẩu” của gia đình. Theo quy định ở trên thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” là những thành viên có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền đất mang tên “Hộ gia đình” sẽ là những người có quyền sở hữu chung tài sản đó. Như vậy, nếu mẹ bạn và bạn đều có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nếu bố bạn muốn bán mảnh đất này thì cần phải có sự đồng ý của mẹ bạn và bạn.