Câu hỏi: Xin  chào các anh chị ! NỘI DUNG E XIN ĐƯỢC TƯ VẤN NHƯ SAU:  Ba, mẹ em mua đất vào năm 2003 và đã làm thủ tục buôn bán trả tiền mặt bằng giấy tay có chữ ký tên rỏ ràng giữa 2 bên mua, bán. Đồng thời có các nhân chứng của làng xóm, chính quyền địa phương từ ấp đến xã làm chứng xác nhận ký tên.

Do thời điểm đó bên bán nói đang gửi bằng khoáng đỏ ở Ngân Hàng nên hiện tại chưa có bằng khoáng đỏ tại nhà đợi khi nào lấy bằng khoáng đỏ về rồi sẻ tiến hành chuyển nhượng sang tên cho Ba, Mẹ tôi. Số tiền mà Ba, mẹ tôi trả cho bên Bán đất là 90%, chỉ nợ lại 10%. Hai bên cam kết khi nào  bên Bán tiến hành thực hiện việc chuyển nhượng sang tên cho bên mua thì bên mua sẻ trả đủ 10% còn lại. Đến khi bên bán lấy Bằng khoáng đỏ về rồi thì lại Trình báo đến Chính Quyền Địa phương, làng, Xã nói là tôi không có bán đất cho Ba, Mẹ tôi.Từ lúc Ba, Mẹ tôi mua đất là cất nhà ở luôn cho đến nay. Sự việc kéo dài thời gian bên bán k chiu sang tên bằng khoáng đỏ cho bên mua dẫn đến Toà án Nhân Dân Huyện, Tỉnh xét xử kết quả là yêu cầu Ba, Mẹ Tôi chỉ được quyền sử dụng 15m đất, số đất còn lại trả lại cho bên bán hết. Gì oan ức, bức xúc qua Ba, Mẹ tôi (bên mua đất) yêu cầu Toà Án Nhân Dân tỉnh xử lại, Toà Án tỉnh xử lại rằng cho Ba, Mẹ tôi đươc quyền sử dụng 15m đất hữu cư. Bị Oan quá Ba, Mẹ gia đình tôi đi đến Toàn Án Trung Ương và cơ Quan Quốc Hội ở Hà Nội kêu oan. Kết quả được cơ Quan Quốc Hội gửi giấy Thông Báo về Yêu Cầu cơ Quan có thẩm quyền ở tỉnh giải quyết sự việc rỏ ràng hơn và cấp bằng khoáng đỏ cho bên Mua Đất. Vậy mà cho đến hiện tại bây giờ các Cơ Quan Có Thẩm Quyền từ Huyện đến Tỉnh vẫn chưa giải quyết rỏ. Cứ một khoảng thời gian mấy tháng là ở huyện cử người vào đo đạt đất   phá hết tất cả nhưng cây trái hoa màu mà Ba, mẹ tôi trồng trên đất. Rồi lại thông báo lên Đài Phát thanh kêu bán đấu giá Căng nhà của Ba, mẹ tôi. Sau đó thì Ba, Mẹ tôi gì tính thật tình liền đến cơ Quan Thẩm Quyền ở Huyện nộp tiền cho Cơ Quan Thi Hành Án để mua lại căng nhà. Vậy mà Cơ Quan Có Thẩm Quyền vẫn không chịu cấp bằng khoáng đỏ cho Ba, Mẹ tôi. Hiện tại gia đình, Ba, Mẹ tôi bị Oan quá, tôi xin được tư vấn để hiểu rỏ hơn về luật đất đai để tìm ra hướng đi kêu Oan cho Ba, Mẹ tôi. Rất mong các anh, chị giúp đỡ, tư vấn dùm e. Kính chào!

Trả lời: Trường hợp của bạn được quy định tại điểm b.3 tiểu mục 2.2 mục 2 Chương II về thừa kế, tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất theo nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP:

“Nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Toà án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và huỷ phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không bảo đảm mục đích sử dụng cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.”

Do bạn không nói rõ gia đình sử dụng bao nhiêu diện tích cho những mục đích gì trong khoảng thời gian thời gian từ năm 2005 cho tới nay và cũng không cung cấp hồ sơ bản án nên chúng tôi chỉ có thể đưa ra quan điểm của mình về vấn đề này. Trong trường hợp này, vì trong khoảng thời gian từ 2003 đến nay gia đình bạn đã xây nhà và ở định cư không có tranh chấp hay bị xử lý vi phạm gì về lĩnh vực đất đai trên mảnh đất này, vậy nên khi có tranh chấp xảy ra giữa bạn và bên bán sẽ được sử lý như sau:

- Đối với phần đất diện tích có nhà ở: Toà án sẽ công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng với phần diện tích đất có nhà ở này.

- Đối với phần diện tích đất còn lại: Toàn án sẽ huỷ phần hợp đồng chuyển nhượng đối với phần diện tích nhà này, hai bên sẽ phải thanh toán cho nhau phần giá trị chênh lệch từ việc giao trả lại phần diện tích đất này.

Như vậy, bạn cần phải xem xét 15m đất được nêu trong bản án có phải là phần diện tích mà gia đình bạn cất nhà không và trong bản án có quy định thanh toán phần giá trị chênh lệch giữa giá trị phần đất phải hoàn trả và số tiền bạn trả cho bên bán đất khi đó.

(Trên đây là một số ý kiến tư vấn trên cơ sở thông tin bạn cung cấp, trường hợp cần thiết, bạn có thể liên hệ trực tiếp và cung cấp hồ sơ vụ án để chúng tôi nghiên cứu và lên phương án tư vấn cụ thể, chi tiết hơn).