Câu hỏi: Ba mẹ con trước đây có thế chấp vay ngân hàng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích là 4000 mét vuông. Do công việc làm ăn thất bại, nên ba mẹ con đã không còn khả năng trả nợ, nên vào tháng 9/2016 ngân hàng gửi văn bản, thông báo về  bán đấu giá phần tài sản đó.đến ba mẹ con, nhưng ba mẹ con đả phản hồi là không đồng ý. Như vậy, phải giải quyết thế nào?

Kính chào luật sư, con xin trình bày trường hợp của con như sau: Ba mẹ con trước đây có thế chấp vay ngân hàng tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích là 4000 mét vuông. Trong phần tài sản đó hiện có 2 nhà, 2 hộ khẩu, một là của cậu con, một là của ba mẹ con. Do công việc làm ăn thất bại, nên ba mẹ con đã không còn khả năng trả nợ, nên vào tháng 9/2016 ngân hàng gửi văn bản, thông báo về  bán đấu giá phần tài sản đó.đến ba mẹ con, nhưng ba mẹ con đả phản hồi là không đồng ý vì giá khởi điểm thấp không theo giá thị trường (giá khởi điểm là 1 tỷ 400 triệu cho diện tích 4000 mét vuông bao gồm cả nhà ở) và đề nghị phía ngân hàng cho thời giản để tự bán tài sản rồi trả nợ cho Ngân hàng. Nhưng đến tháng 1/2017, Ngân hàng tiếp tục gửi văn bản thông báo về việc đã bán đấu giá thành công phần tài sản đó đền ba mẹ con. Sau đó đến tháng 3/2017, Ngân hàng tiếp tục thông báo bằng văn bản đã chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền cho người mua đấu giá  Sau đó tháng 4/2017 gửi văn bản hẹn ngày, yêu cầu gia đình bạ mẹ con, cùng gia đình cậu con phải di dời bàn giao tài sản. Đến đầu tháng 5 /2017, Ngân hàng cho người đến gồm 4 người phìa ngân hàng, 1 người đại diện của người mua đấu giá cùng khoảng 20 người khác (không rõ người bên nào) đến lập biên bản thu giữ tài sản, và yêu câu di dời, Ba mẹ con không đồng ý di dời do không đồng ý với cách xử lí của ngân hàng. Sau đó bên công an khu vực xuống yêu cầu mọi người sau khi hoàn tất thủ tục về giấy tờ thì ra về, còn muốn cho người giữ tài sản hay buộc gia đình con di dời thì phải có quyết định của tòa án. Sau đó ba mẹ con có gặp phía ngân hàng tiếp tục đề nghị được tự bán tài sản rồi trả nợ cho Ngân hàng.Vào ngày 15/8/2017, khi Nghị quyết về thí điểm xử lí nợ xấu có hiệu lực thì vào ngày 21/8/2017 ngân hàng tiếp tục gửi văn bản yêu cầu phải di dời trước ngày 10h ngày 12/9/2017, nếu không sẽ không chịu trách nhiệm nếu có gì xảy ra. Vậy xin luật sư cho con hỏi Ngân hàng làm vậy có đúng trình tự quy định pháp luật không. Nếu đến ngày hẹn mà ba mẹ con vần không đồng ý di dời thì có bị gì không. Tòa có giải quyết không.  Với hiện nay tài sản đó là nơi ở duy nhất của gia đình con và cậu con, ngoài nơi đó ra thì không còn nơi nào để ở nữa. Nên con muốn hỏi nếu trường hợp phải giao tài sản thì gia đình con và cậu con có thể xin phép phía ngân hàng được lưu trú lại một thời gian trước khi tìm được nơi ở khác không. Kính nhờ quý luật sư giải đáp tư vấn giúp con. Xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Thế chấp tài sản là một loại hình giao dịch bảo đảm được sử dụng rộng rãi trong hoạt động bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng.

Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp là yếu tố cốt lõi của quan hệ thế chấp, xuyên suốt toàn bộ quá trình xác lập và thực hiện hợp đồng thế chấp, đảm bảo quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp.

Trong trường hợp mà bạn nêu trên thì còn phải tùy thuộc vào việc trong hợp đồng thế chấp vay mà gia đình bạn đã kí với ngân hàng gia đình bạn có thỏa thuận với ngân hàng phương thức xử lí tài sản là gì hay không.

Theo Khoản 5 Điều 5 Luật Đấu giá tài sản 2016 có quy định như sau:

“
Điều 5. Giải thích từ ngữ

5. Người có tài sản đấu giá là cá nhân, tổ chức sở hữu tài sản, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hoặc người có quyền đưa tài sản ra đấu giá theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.”

Do đã đem tài sản thế chấp để vay tiền và đồng ý cho ngân hàng bán đấu giá tài sản nên công ty tài chính chính là “người có tài sản bán đấu giá”.

Trong hợp đồng thế chấp, thường các ngân hàng bao giờ cũng xây dựng điều khoản bên có tài sản (bên thế chấp) ủy quyền cho ngân hàng được quyền xử lý tài sản bảo đảm khi bên vay vi phạm nghĩa vụ thanh toán. Vì vậy bạn cần xem trong hợp đồng có giữa gia đình bạn và ngân hàng có quy định điểu khoản này hay không.

Với trường hợp xử lý tài sản thông qua đấu giá khi chưa có, không có bản án, quyết định của Tòa án, thì ngân hàng chỉ có thể thực hiện được khi có sự đồng ý, phối hợp của bên có nghĩa vụ, bên có tài sản thế chấp. Sự đồng ý này phải được thể hiện nhất quán trong toàn bộ quá trình xử lý tài sản. Nếu chủ tài sản ban đầu đồng ý, sau đó không đồng ý hoặc có đồng ý nhưng không đồng ý về mọi vấn đề, thì ngân hàng vẫn không xử lý được tài sản, khi đó được coi là có tranh chấp và ngân hàng phải khởi kiện để có bản án, quyết định của Tòa án, sau đó đề nghị cơ quan thi hành án xử lý tài sản thế chấp.

Vì vậy, trong trường hợp này, việc đem tài sản ra đấu giá của ngân hàng là không hợp lý (nếu hai bên không có thỏa thuận). Ngân hàng làm vậy là chưa đúng trình tự thủ tục.

Nếu gia đình bạn thấy ngân hàng làm như vậy không hợp lí, không đồng ý với việc làm của ngân hàng thì có thể đưa đơn khởi kiện ra toàn.