Câu hỏi: Luật sư tư vấn về mảnh đất được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay có công chứng nên chưa xin cấp GCNQSDĐ. Chủ cũ của mảnh đất xin cấp lại sổ đỏ và có sai sót xảy ra khi cơ quan có thẩm quyền công nhận cả diện tích đất đã thực hiện chuyển nhượng. nay sổ đỏ của người chủ đã thế chấp tại ngân hàng. Xin tư vấn về việc xin cấp sổ đỏ khi có giấy tờ viết tay. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi Luật sư, tôi được biết quý Luật sư có dành thời gian tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vướng mắc về Luật pháp trong lĩnh vực đất đai cho nhiều cá nhân, hộ gia đình, tôi viết email này mong muốn được Luật sư giúp đỡ.Trường hợp của gia đình tôi như sau:Gia đình tôi hiện tại có 1 mảnh đất 42m2. Lịch sử của mảnh đất này đã được chuyển nhượng từ chủ đất (bà B) cắt từ lô đất 349m2 thuộc sở hữu của bà B bán qua 2 người từ năm 2000 và đến mẹ tôi là người đang sở hữu kể từ năm 2009. Tất cả các giấy tờ mua bán đều là giấy tờ viết tay, đánh máy có xác nhận của chính quyền xã, phường.Đến năm 2011 bà B xin cấp đổi lại GIấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và được chính quyền giải quyết. Khi cấp đổi Sổ đỏ mới chính quyền đã không thẩm tra lại thực tế lô đất mà bà B xin cấp đổi sổ đã được chia ra làm nhiều mảnh và bán lại theo giấy tờ viết tay cho nhiều người, đều có xác nhận của chính quyền địa phương và các hộ gia đình đều đã xây nhà ở ổn định kể từ những năm 1999, 2000.Cùng trong năm 2011 bà B có làm hợp đồng thế chấp đất tại ngân hàng  để vay tiền và không trả được nợ. Khi làm hợp đồng cho vay vốn nhân viên ngân hàng cũng không thẩm định lại hồ sơ cho vay và chỉ giữ sổ đỏ (được cấp sai từ chính quyền). VÌ vậy nên hiện tại Sổ đỏ toàn bộ lô đất của bà B (bao gồm nhiều mảnh đất của nhiều gia đình) đang trong tay ngân hàng. Cũng vì lí do trên nên từ năm 2011 đến nay gia đình tôi không làm được sổ đỏ cho mảnh đất mình sở hữu cũng như cải tạo, xây dựng trên mảnh đất đó do không có sổ, cũng không được cấp giấy phép xây dựng.Được biết năm 2017 chính quyền thành phố  có thực hiện việc cấp sổ cho các mảnh đất viết tay. Vì vậy, thông qua email này tôi mong muốn nhận được sự hỗ trợ từ Luật sư liệu gia đình tôi có nằm trong diện được cấp sổ đỏ lần đầu theo Nghị định của chính quyền thành phố  không? Nếu có vướng mắc đối với trường hợp của gia đình tôi, mong Luật sư tư vấn thêm. Xin cảm ơn quý Luật sư đã dành thời gian cho tôi và gia đình. Chúc quý Luật sư thật nhiều sức khỏe.

Trả lời: Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định 43/2014/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 3/3/2017 có quy định người dân mua bán bằng giấy tờ viết tay sẽ được giải quyết cấp sổ đỏ.

Khoản 2, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.”

Như vậy, nếu mảnh đất của gia đình bạn có giấy tờ chuyển nhượng  viết tay có công chứng, chứng thực ủa cơ quan có thẩm quyền thì bạn có thể xin cấp GCNQSDĐ.

Hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận bao gồm :

- Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ viết tay có công chứng về chuyển quyền sử dụng đất

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã, phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận, huyện để yêu cầu giải quyết.

Nếu trong thời hạn 30 ngày nói trên mà có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp từ phía bà B hoặc Ngân hàng về mảnh đất bạn đang xin cấp sổ đỏ thì tranh chấp đất đai này sẽ được hòa giải tại UBND cấp xã, nếu hòa giải không thành sẽ được giải quyết tại Tòa án. Gia đình bạn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp nên nếu giải quyết tranh chấp thì khả năng mảnh đất này thuộc về gia đình bạn là rất cao. Khi đã có quyết định của Tòa án có thẩm quyền thì gia đình bạn sẽ được cấp sổ đỏ và có thể thực hiện cải tạo, xây dựng trên mảnh đất.

Nếu hết thời hạn 30 ngày nói trên mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì gia đình bạn cũng sẽ được cấp sổ đỏ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này sẽ giúp gia đình bạn có thể bảo vệ quyền lợi trong trường hợp bà B không trả được nợ và phía ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm. Phía ngân hàng sẽ phải chịu rủi ro khi diện tích đất trên thực tế của bà B không giống trên sổ đỏ đã thế chấp trước đó.

Nếu bà B trả được hết số nợ cho ngân hàng và được nhận lại GCNQSDĐ, để tránh tranh chấp sau này và để mảnh đất nhà mình được rõ ràng về mặt giấy tờ, bạn có thể khuyên bà B làm thủ tục đính chính lại Giấy chứng nhận.

Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013 có quy định:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Khoản 1 Điều 86 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về trình tự đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Bước 1: Khi phát hiện sự sai sót về diện tích đất được cấp sổ, nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp đến phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện hoặc văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường để được đính chính.

Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai sẽ kiểm tra, lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót. Chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai. Đồng thời lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc đính chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Bước 3: Người sử dụng đất đến nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo giấy hẹn