Câu hỏi: Xin chào công ty luật Minh Gia. Tôi viết thư này để hỏi giùm cho chị tôi liên quan đến tài sản sau ly hôn như sau: Tôi mong sẽ nhận được sự tư vấn của các luật sư. Trường hợp của chị tôi cụ thể như sau.  Trong thời kỳ còn hôn nhân chị tôi có mua một mảnh đất nhưng với số tiền hoàn toàn riêng của chị, tên chủ sở hữu của mảnh đất cũng chỉ có tên chị thôi. Sau đó thì chị và chồng ly hôn. Giữa 2 người cũng không xảy ra tranh chấp gì về tài sản.

Và chị ấy cứ nghĩ mảnh đất kia vẫn là tài sản riêng của mình. Tuy nhiên gần đây khi chị làm giấy tờ thủ tục để bán mảnh đất đó đi thì mới biết thì dù chỉ có tên chị trong giấy tờ thì tài sản đó do được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân thì vẫn được coi là tài sản chung, nếu muốn bán thì phải có người chồng đồng thuận kí tên. Nhưng khó khăn ở một chỗ nữa là người chồng cũ kia là người nước ngoài và anh ấy không sẵn sàng về Việt Nam để giải quyết việc này giúp chị. Tuy nhiên Anh ấy cũng có làm và gửi về Việt Nam cho chị giấy từ bỏ quyền sở hữu mảnh đất kia. Nhưng không may là nhân viên công chứng lại không chấp nhận giấy này mà bắt buộc người chồng cũ đó phải đích thân tới xác nhận.

Bây giờ tôi mong luật Minh Gia sẽ tư vấn cho tôi liệu giấy từ bỏ quyền sở hữu kia hay giấy xác nhận cam kết thoả thuận tài sản riêng mà phía chồng cũ của chị làm gửi về là có hợp pháp giúp chị tôi chứng minh được tài sản riêng trong thơi kì hôn nhân? Và nếu trường hợp như nhân viên công chứng nói là không được thì giờ còn cách nào khác giúp chị tôi chứng minh được tài sản riêng mà không cần sự có mặt của người chồng cũ tại Việt Nam. Tôi mong các luật sư của luật Minh Gia sẽ giúp đỡ chị tôi chỉ ra cho chị tôi một con đường. Tôi thay mặt chị cám ơn luật Minh Gia.

Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo Điều 33 luật hôn nhân gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng như sau:

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng,

được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ

chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Như vậy, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân trừ trường hợp vợ chồng có thảo thuận khác. Chị của bạn mua mảnh đất trên trong thời kì hôn nhân nên nếu hai vợ chồng không có văn bản thỏa thuận đó là tài sản riêng của chị bạn thì quyền sử dụng mảnh đất thuộc sở hữu chung của hai vợ chồng.

Và căn cứ theo Điều 35 luật hôn nhân gia đình năm 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung như sau:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình
.

Việc chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng .

Như vậy, khi chị của bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mảnh đất trên phải có sự đồng ý hoặc có văn bản thỏa thuận của người chồng.

Theo khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, các loại hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của NSDĐ phải được công chứng, chứng thực  gồm: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất. Ngoài ra, văn bản về thừa kế QSDĐ, QSDĐ và tài sản gắn liền với đất cũng được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Như vậy, giấy tờ từ bỏ quyền sử dụng hay văn bản thỏa thuận đó là tài sản riêng của vợ chồng phải được công chứng, chứng thực.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 47 năm 2014 luật công chứng người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch:

1. Người yêu cầu công chứng là cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự.

Trường hợp người yêu cầu công chứng là tổ chức thì việc yêu cầu công chứng được thực hiện thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc người đại diện theo ủy quyền của tổ chức đó.

Người yêu cầu công chứng phải xuất trình đủ giấy tờ cần thiết liên quan đến việc công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó.

Văn phòng công chứng yêu cầu sự có mặt của chồng đối với giấy từ bỏ quyền và giấy thỏa thuận quyền sử dụng đất là tài sản riêng là đúng theo quy định của pháp luật. Theo quy định, người yêu cầu công chứng phải có năng lực hành vi dân sự, xuất trình đủ các giấy tờ cần thiết liên quan đến công chứng và chịu trách nhiệm về tính chính xác, tính hợp pháp của các giấy tờ đó và thể hiện ý chí tự nguyện không bị ép buộc.

Do đó, khi chị bạn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chồng của chị bạn phải quay về Việt Nam để thỏa thuận về việc định đoạt quyền sử dụng đất hoặc thực hiện công chứng văn bản từ bỏ quyền, xác nhận quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chị bạn. Tuy nhiên, nếu người chồng không quay về Việt Nam thì bạn có thể yêu cầu anh đến cơ quan lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài để công chứng văn bản từ bỏ quyền sử dụng đất hay xác nhận đó là tài sản riêng của chị bạn khi đó chị bạn sẽ có quyền định đoạt quyền sử dụng đất nói trên.