Câu hỏi: Luật sư tư vấn về những vấn đề cần lưu ý khi giao kết hợp đồng đặt cọc để mua nhà. Vấn đề ngày giao kết hợp đồng, số tiền mua nhà, thời điểm giao nhà, phương thức thanh toán. Nội dung cụ thể như sau:

Ngày 30/7/2017, hai vợ chồng tôi có đồng ý bán căn nhà giá 4,85 tỷ đồng, bên mua có đặt cọc 300 triệu và tiến hành làm hợp đồng đặt cọc, trong đó hẹn 2 tháng sau sẽ công chứng (vì họ nói đang bán căn nhà của họ và khách hẹn vào thời gian đó sẽ chuyển hết tiền cho họ). Luật sư cho mình hỏi:

1. Vì mình cho họ thời gian 2 tháng mới công chứng thì thời gian giao nhà mình có thể hẹn họ 2 tháng sau khi công chứng ko ạ? (Vì mình có đọc lại hợp đồng đặt cọc thấy họ ghi: hẹn 30/9 công chứng giao nhà trống).

2. Sau khi đặt cọc nhà mình 1 ngày thì họ có đăng bán trên mạng và có nhiều người dẫn khách đến xem nhà mình (mình đang mở quán nước bán), trong trường hợp này mình không chấp nhận việc chuyển giao hợp đồng có được ko? Vì trong hợp đồng đặt cọc có ghi rõ tên người mua và ko có thỏa thuận bàn giao hoặc bán lại cho người khác.

3. Nếu tranh chấp đặt cọc xảy ra thì sẽ giải quyết thông qua cơ quan nào ạ?

Trả lời: Thứ nhất, về việc lùi thời gian giao nhà

Căn cứ theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo thông tin anh/chị cung cấp, ngày 30/07/2016, vợ chồng anh/chị có đồng ý bán căn nhà giá 4,85 tỷ đồng, bên mua có đặt cọc 300 triệu và tiến hành làm hợp đồng đặt cọc. Dựa vào quy định trên, hợp đồng đặt cọc không cần phải công chứng, chứng thực. Do đó, trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc được giao kết giữa vợ chồng anh/chị và bên mua đã có hiệu lực pháp luật mà không cần phải công chứng. Theo đó, vợ chồng anh/chị và bên mua phải thực hiện theo những thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, nếu vợ chồng anh/chị muốn lùi thời gian giao nhà thì phải thỏa thuận và được sự đồng ý của bên mua.

Thứ hai, về việc từ chối thực hiện hợp đồng

Do quyền sở hữu ngôi nhà chưa được chuyển giao cho bên mua mà vẫn thuộc về vợ chồng anh/chị nên việc bên mua sau khi đặt cọc một ngày đã đăng tin bán nhà trên mạng và dẫn khách đến xem nhà vợ chồng anh/chị là việc làm không đúng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Vì vậy, vợ chồng anh/chị có thể yêu cầu bên mua chấm dứt việc đăng tin bán nhà trên mạng và dẫn người đến xem nhà.

Trong trường hợp này, nếu vợ chồng anh/chị muốn từ chối thực hiện hợp đồng thì theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo quy định trên, nếu vợ chồng anh/chị muốn từ chối thực hiện hợp đồng mua bán thì vợ chồng anh/chị phải trả cho bên mua 600 triệu đồng (bao gồm 300 triệu đồng tiền đặt cọc và 300 triệu đồng khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc), trừ trường hợp vợ chồng anh/chị và bên mua có thỏa thuận khác.

Thứ ba, về cơ quan giải quyết tranh chấp

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015:

"Điều 26. Những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án

...

3. Tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự."

Theo quy định trên, tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Và theo quy định tại Điều 35, Điều 39, Điều 40 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, trong trường hợp của anh/chị, Tòa án cấp huyện nơi cư trú của bị đơn (bị kiện) hoặc Tòa án cấp huyện nơi hợp đồng được thực hiện có thẩm quyền giải quyết.