Câu hỏi: Khoảng năm 2008 tôi có mua một mảnh vườn khoảng 4000m2 với số tiền là 15 cây vàng và được giao dịch với nhau bằng một bản thoả thuận viết tay không có chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền. Do thời gian quá lâu bản thoả thuận bị thất lạc nên gia đình tôi không còn một chút giấy tờ gì để chứng minh là đã mua mảnh vườn ấy. Bây giờ gia đình chúng tui cũng không biết làm sao mong luật sư tư vấn giúp dùm gia đình chúng tôi. (Với lại sổ đỏ của mảnh vườn đó hiện được chủ sở hữu đem thế chấp ngân hàng tới nay chưa có khả năng hoàn trả ạ?) Trân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không xác định rõ thời điểm bên chủ đất (ông A) đi thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSD) đất vào thời điểm trước hay sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Có thể chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Ông A đi t
hế chấp GCNQSD
trước
chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn

Ông A đi thế chấp GCNQSD trước thời điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì căn cứ tại thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì GCNQSD đã được thế chấp tại ngân hàng. Mặt khác, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đảm bảo về mặt nội dung và điều kiện như sau:

Điều 106 Luật đất đai 2003  quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”.

Theo như quy định trên, khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất không có GCNQSD đất đã vi phạm về điều kiện chuyển nhượng và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng. Như vậy, năm 2008 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông A chỉ thỏa thuận viết tay, không có GCNQSD thì hợp đồng này vô hiệu do không có một trong các điều kiện được quy định.

Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo quy định, đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận. Do việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên không có một trong các điều kiện được quy định nên vô hiệu. Do đó, hai bên gia đình sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn phải trả lại cho ông A mảnh đất và nhận lại số tiền là 15 cây vàng. Trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa giải quyết tranh chấp.

Trường hợp 2: Ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn, sau đó đi thế chấp GCNQSD đất

Thứ nhất,
nếu tại thời điểm chuyển nhượng ông A chưa có GCNQSD đất, chỉ có hợp đồng viết tay giữa hai bên, theo như trường hợp một đã phân tích, hợp đồng này vô hiệu do không có một trong các điều kiện được quy định. Khi hợp đồng vô hiệu thì không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên theo hợp đồng. Khi đã có GCNQSD đất, ông A đi thế chấp với ngân hàng, thì hợp đồng thế chấp với ngân hàng là hợp pháp. Quyền sử dụng đất của ông A không được công nhận. Ông A không có quyền mang quyền sử dụng đất chuyển nhượng cho bạn, vì không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp theo quy định tại
Khoản 4 Điều 348 BLDS 2005  về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản.

Như vậy, bạn cần thương lượng lại với ông A về vấn đề này. Trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được, bạn có quyền yêu cầu Tòa án để giải quyết. Nếu hợp đồng thế chấp với ngân hàng đã thực hiện trình tự, thủ tục hợp pháp thì ngân hàng sẽ được đảm bảo quyền lợi.

Thứ hai,
nếu tại thời điểm chuyển nhượng, ông A đã có GCNQSD đất (đã đảm bảo về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 106, Điều 127 Luật đất đai 2003 nêu trên). Nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực hoặc đăng kí. Như vậy, năm 2008 việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông A chỉ có giấy viết tay, không được công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu về hình thức.  Từ các căn cứ nêu trên, đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận.