Câu hỏi: Có được xây dựng công trình trên đất thuê không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn quy định về đất thuê

Theo quy định của pháp luật hiện hành không có quy định hạn chế bên thuê đất không được xây dựng công trình trên đất thuê, tuy nhiên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì bên thuê đất phải đáp ứng các điều kiện nhất định, đồng thời phải thực hiện đúng và đầy đủ các thủ tục liên quan để được công nhận quyền sở hữu nhà ở. Trường hợp bên thuê đất tự ý xây dựng công trình trên đất mà không có sự đồng ý của bên cho thuê sẽ phát sinh những mâu thuẫn, tranh chấp.

Do vậy, để tìm hiểu các quy định của pháp luật về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về xây dựng công trình trên đất thuê

Câu hỏi tư vấn:

Luật sư cho tôi hỏi: Tôi có thuê 1 mặt bằng (thuê đất không có tài sản gắn liền) với diện tích 15*30m2 để kinh doanh. Khi thuê mặt bằng mọi giấy tờ như: giấy phép xây dựng, điện, nước tôi đều tự xin mà không có sự hỗ trợ của bên cho thuê. Sau gần 2 năm tôi có sửa chữa lại và làm thêm gác nhưng chỉ làm trong phạm vi 450m2 mà tôi đã thuê, giấy phép sửa chữa nhà tôi cũng tự làm luôn. Nhưng giờ bên cho thuê lại yêu cầu tôi trả thêm tiền mặt bằng bằng vì làm thêm gác. Nên tôi không đồng ý bởi khi tôi thuê là thuê đất, tôi phải bỏ tiền ra đầu tư xây dựng mà tại sao phải chịu. Mong Luật sư giải đáp giúp tôi về yêu cầu mà bên cho thuê đã đưa ra. Xin chân thành cảm ơn!

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, bạn có xác lập giao dịch thuê đất không có tài sản gắn liền với đất và trong quá trình sử dụng tài sản thuê anh/chị có xây dựng công trình trên đất. Tuy nhiên, anh/chị không nêu rõ anh/chị và bên cho thuê có thỏa thuận với bên cho thuê trước khi xây dựng công trình hay không nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Anh/chị và bên cho thuê có thỏa thuận về vấn đề xây dựng công trình trên đất

Theo quy định tại khoản 2 Điều 479 và Điều 480 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 479. Nghĩa vụ bảo quản tài sản thuê

…

2. Bên thuê có thể tu sửa và làm tăng giá trị tài sản thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí hợp lý.

…”

“Điều 480. Nghĩa vụ sử dụng tài sản thuê đúng công dụng, mục đích

1. Bên thuê phải sử dụng tài sản thuê theo đúng công dụng của tài sản và đúng mục đích đã thỏa thuận.

2. Trường hợp bên thuê sử dụng tài sản không đúng mục đích, không đúng công dụng thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Do đó, anh/chị có quyền xây dựng công trình trên đất thuê nếu có thỏa thuận và được sự đồng ý của bên cho thuê. Đồng thời, anh/chị cũng có thể yêu cầu bên cho thuê thanh toán một khoản chi phí hợp lý. Mọi vấn đề mâu thuẫn, tranh chấp trong quá trình thực hiện giao dịch thuê đất sẽ được thực hiện theo thỏa thuận đã giao kết.

Đặc biệt, pháp luật cũng có quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

…

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Trong trường hợp này, ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở, anh/chị và bên cho thuê phải lập hợp đồng thuê đất hoặc văn bản chấp thuận của bên cho thuê đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để được chứng nhận nhận quyền sở hữu nhà ở.

Như vậy, nếu bên cho thuê đã ông ý cho anh/chị xây dựng công trình trên đất thì bên cho thuê không có quyền yêu cầu anh/chị trả thêm một khoản tiền vì làm thêm gác. Để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, anh/chị phải chứng minh được anh/chị đã có sự đồng ý của bên cho thuê về vấn đề này và không có bất kỳ thỏa thuận nào về việc trả thêm một khoản tiền sau khi đã xây dựng công trình trên đất thuê.

Trường hợp 2: Anh/chị và bên cho thuê không có thỏa thuận về vấn đề xây dựng công trình trên đất

Căn cứ các quy định đã phân tích ở trên, để được xây dựng công trình trên đất thuê thì bắt buộc phải có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong trường hợp anh/chị tự ý xây dựng công trình trên đất mà không có sự đồng ý của bên cho thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu anh/chị thanh toán một khoản tiền hợp lý. Như vậy, lý do bên cho thuê đưa ra là hợp lý với quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.