Câu hỏi: Tôi có mua đất khai hoang từ năm 2008, vì là đất khai hoang nên không có giấy tờ gì cũng chưa được cấp sổ đỏ, việc mua bán cũng không lập thành văn bản. Giờ tôi có thể được cấp sổ đỏ cho mảnh đất này không?

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư, thưa luật sư, Tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn Mảnh đất tôi đang ở diện tích là 335m2; mảnh đất tôi mua năm 2008 (mua bán không có giấy tờ; mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ và không có giấy tờ gì theo quy định của pháp luật; nguồn gốc mảnh đất là do bên bán khai phá, cải tạo sử dụng từ năm 1982). Nay tôi muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tôi cần làm những thủ tục gì? nguồn gốc đất như thế nào? và các khoản tài chính về đất thì nộp những phí, lệ phí gì? Tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư! mong luật sư sớm tư vấn giúp

Trả lời: Bạn đã mua mảnh đất là đất khai hoang từ năm 2008, mảnh đất này chưa được cấp sổ đỏ và cũng không có giấy tờ gì khác. Việc mua bán của bạn chỉ thông qua thỏa thuận miệng giữa các bên mà lập thành văn bản. Như vậy, theo quy định của pháp luật, quyền sử dụng mảnh đất vẫn chưa được chuyển giao cho bạn mà vẫn thuộc về người chủ cũ, tức là người chủ cũ sẽ là người được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định tại Luật Đất đai 2013.

Vì bạn thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất nhưng không lập thành văn bản, không có công chứng hoặc chứng thực, mảnh đất chưa được cấp sổ đỏ và không có những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này, bạn sẽ không đáp ứng các điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Do bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất mà không lập thành văn bản nên nếu bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất trước 1/1/2008 thì bạn có thể được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này, còn nếu bạn nhận chuyển nhượng sau 1/1/2008 thì cần có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

Tuy nhiên, mảnh đất này có nguồn gốc là đất khai hoang nên sẽ không có giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nên nếu bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này từ trước 1/1/2008 thì bạn có thể được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này, cơ quan đăng ký đất đai sẽ không được quyền yêu cầu bạn nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất nhưng có thể yêu cầu bạn phải chứng minh được trên thực tế có sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chủ cũ với bạn thì bạn mới đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu bạn nhận chuyển nhượng mảnh đất sau 1/1/2008, vì mảnh đất này có nguồn gốc là đất khai hoang, chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng không có giấy tờ theo quy định của pháp luật thì bạn không đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp này, nếu muốn được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ để người này đi làm Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, sau đó lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới với mình có công chứng hoặc chứng thực rồi đi thực hiện thủ tục sang tên với Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất này.

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người chủ cũ cần nộp 1 bộ hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng đất ổn định, lâu dài;

- Xác nhận của UBND cấp xã về việc không có tranh chấp; phù hợp với quy hoạch;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính như: Biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất…

Các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp khi xin cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đối với chủ sở hữu bao gồm:

- Lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ với nhà, đất là 0,5%

- Lệ phí cấp sổ đỏ

- Chi phí khác: Phí đo đạc, thẩm định,…

Như vậy, vì hợp đồng của bạn không đáp ứng điều kiện có hiệu lực nên bạn chưa đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu bạn muốn được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể thỏa thuận với người chủ cũ để người này đi đăng kí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đó hai bên lập 1 bản hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực thì bạn mới đủ điều kiện để được đăng kí cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia