Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật Minh Gia! Tôi muốn nhờ tư vấn 1 vấn đề như sau: hiện tôi muốn mua 1 ngôi nhà cấp 4, được xây từ năm 2007. Thửa đất tôi muốn mua có tổng 58m2, trong đó 1 nhà mua 28m và 1 nhà mua 30m. Giờ nhà mua 30m muốn bán cho tôi. Tôi muốn hỏi nếu vậy thì có làm được sổ đỏ riêng cho nhà 30m tôi đang định mua không ạ? Tôi xin cảm ơn các luật sư rất nhiều!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn như sau:

- Về điều kiện tách thửa đất đai

Trên mảnh đát 58m2 có xây dựng hai ngôi nhà là 28m
2
và 30m
2
. Điều kiện để thực hiện tách thửa thì diện tích đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa (căn cứ theo quy định của từng địa phương). Tuy nhiên do bạn không cung câp thông tìn về mảnh đất này thuộc địa phương nào nên chúng tôi không thể xác định diện tích tối thiểu tại địa phương bạn để tư vấn chi tiết. Bạn cần tìm hiểu thông tin diện tích tối thiểu của địa phương, liên hệ Ủy ban nhân dân xã/ phường nơi đó để hỏi thêm thông tin.

Trường hợp nếu tại địa phương bạn có quy định về 28m2 đủ điều kiện tách thửa thì chúng tôi xin tư vấn tiếp về thủ tục tách thửa đất.

- Thủ tục tách thửa từ sổ đỏ chung

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất. Bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa được hướng dẫn quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

- Đơn xin tách thửa (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất nhóm người cùng chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hồ sơ chuẩn bị đầy đủ và nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai địa phương đó. Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành tiếp nhận hồ sơ, đo đạc và phân chia thửa đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

- Quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng chung

Diện tích tách thửa tối thiểu từng nơi khác nhau, trường hợp này 28m
2
và 30m
2
có nhiều khả năng không đủ điều kiện tách thửa đất. Do đó, khi mua thì được cấp trên sổ đỏ chung.

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Mỗi nhà đều có thể yêu cầu được cấp 1 sổ đỏ chung căn cứ theo quy định Điều 98 Luật Đất đai năm 2013. Đây là tài sản sở hữu chung từng phần nên mỗi người phải có giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu, bản đồ phần đất. Đối với trường hợp sổ chung này thì phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người và mỗi người có thể yêu cầu cấp 01 giấy chứng nhận hoặc chỉ cấp 1 giấy cho người đại diện.

Việc mua nhà chung sổ tiết kiệm chi phí đáng kể tuy nhiên bạn nên cân nhắc một số rủi ro như khi vay vốn, thế chấp ngân hàng gặp khó khăn. Khi muốn thế chấp, chuyển nhượng nhà cần có sự đồng ý bằng văn bản của những nhà còn lại trong sổ chung. Nhiều trường hợp dẫn đến mâu thuẫn tranh chấp khó giải quyết.