Câu hỏi: Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nguồn gốc do khai hoang nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được đền bù khi nhà nước thu hồi đất không? Cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật?

Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Việc thu hồi đất phải được thực hiện bởi chủ thể có thẩm quyền theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

2. Đất khai hoang có được đền bù khi thu hồi không?

Hỏi:
Xin chào luật sư! Gia đình tôi hiện đang sử dụng 1 mảnh đất rộng 5 hécta, được khai hoang từ năm 1990 để làm trang trại chăn nuôi và không có giấy tờ gì. Đến nay nhận thấy tiềm năng phát triển của khu đất nên nhiều người muốn chiếm đoạt, chính quyền thôn cũng muốn giành lại đất cho thôn mình, nên qua đấu tranh gia đình tôi phải cắt 1 hécta cho thôn để làm nghĩa địa. Giờ gia đình tôi muốn xin cấp quyền sử dụng đất nhưng đều không được giải quyết, đến nay đất vẫn thuộc gia đình tôi sử dụng, nhưng không được cấp giấy chứng nhận, dù đã kiến nghị lên UBND cấp xã và cấp huyện, họ vẫn nhùng nhằng không giải quyết. Xin hỏi trường hợp này UBND cấp xã và cấp huyện không cấp sổ đỏ cho tôi là đúng hay sai? Nếu không kịp thời cấp sổ đỏ mà đất bị thu hồi tôi có được bồi thường gì không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, thửa đất bạn đang sử dụng có nguồn gốc do khai hoang từ năm 1990 và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Do đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần phải đáp ứng đủ các điều kiện được quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Như vậy, điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp của bạn là:

- Bạn có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

- Trực tiếp sản xuất nông nghiệp;

- Sử dụng ổn định, không có tranh chấp.

Nếu bạn đáp ứng đủ các điều kiện nêu trên, bạn có thể làm hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu gửi đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để yêu cầu cấp giấy chứng nhận.

Trường hợp chưa thể hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất của bạn bị thu hồi để thực hiện dự án theo quy định của pháp luật thì gia đình bạn có thể được bồi thường nếu bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai năm 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…
”

Ngoài ra, bạn còn có thể được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất còn lại, các khoản hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm,...

2. UBND cấp xã có thẩm quyền thu hồi đất không?

Hỏi:
Xin chào công ty Luật Minh Gia. Năm 2012 gia đình tôi được giao đất nông nghiệp lâu dài về gần nhà để tiện canh tiện cư đã có sổ đỏ. Hiện nay, ủy ban nhân dân xã muốn lấy một phần đất nông nghiệp của gia đình tôi để chuyển cho một hộ gia đình khác để tái định cư. Nếu gia đình tôi không thỏa thuận có được không ạ? Rất mong được sự hồi đáp từ quý công ty ạ!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn được Nhà nước giao đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay UBND cấp xã muốn thu hồi phần đất của bạn để giao cho hộ gia đình khác. Do đó, bạn cần xem xét thẩm quyền thu hồi đất theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Đồng thời, Điều 59 Luật Đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giao đất như sau:

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

…

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

…

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

…”

Như vậy, theo các quy định nêu trên cho thấy UBND cấp xã không có thẩm quyền thu hồi đất và giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Vì vậy, nếu UBND cấp xã ban hành quyết định thu hồi phần đất của bạn và giao đất cho người khác thì bạn có quyền kiến nghị yêu cầu UBND cấp xã để giải quyết.