Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi ở tầng một đầu hồi một khu tập thể cũ, khu nhà tôi là khu nhà được xây dựng theo mô hình nhà nước và nhân dân cùng làm và được đi vào sử dụng từ năm 1994, chủ cũ của căn hộ mà tôi mua lại là tổng giám đốc của công ty mang tên của khu nhà này (công ty này đứng ra xây dựng nhà tập thể cùng với công nhân của công ty được sự cho phép của nhà nước).

Ngoài diện tích sử dụng theo giấy tờ thì nhà chủ cũ có thêm một khoảng sân liền kề đầu hồi khoảng 20m2 không có giấy tờ sử dụng, không ảnh hưởng đến đến mặt bằng của khu tập thể và được xây dựng tường bao quanh kiên cố từ năm xây dựng khu nhà này ( 1994) và không có kiện cáo gì.

Đến năm 1995 nhà tôi mua lại căn hộ thì trong giấy tờ mua bán chỉ đề cập đến diện tích sử dụng theo giấy tờ( khoảng sân thì thoả thuận mua bán bằng miệng). Gia đình tôi sống yên ổn từ năm đó đến năm 2012 thì được cấp sổ hồng quyền sử dụng đất (với diện tích mà khu tập thể đã phân cho). Ngoài việc nộp thuế thuê đất cho nhà nước, nhà tôi có kê khai đóng cả thuế phần sân 20m2 kia từ đó đến nay (4 năm). Trong suốt hơn 20 năm đó nhà tôi vẫn sử dụng khoảng sân bình thường cho riêng nhà tôi mà không có kiện cáo hay thắc mắc gì.

Tháng 11/2016 có 1 hộ gia đình trẻ (mới mua lại nhà ở cùng khu nhà tôi từ năm 2010) vận động một số hộ gia đình khác kiện nhà tôi với lý do là nhà tôi đã lấn chiếm khoảng sân đó. Kính mong văn phòng luật sư tư vấn cho tôi xem trong trường hợp này gia đình tôi phải làm gì? Liệu gia đình tôi có bị lấy mất khoảng sân đó hay không? Nếu không thì sau này sau 10 năm đóng thuế thì nhà tôi có được cấp giấy quyền sử dụng đất hay không? Rất mong văn phòng luật sư xem xét và tư vấn sớm cho tôi được biết. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp diện tích đất sân liền kề (20m2) không có giấy tờ về sử dụng, đã được xây dựng tường bao quanh kiên cố từ năm 1994 và được gia đình bạn sử dụng liên tục từ năm 1995 cùng với thời điểm mua căn hộ và năm 2012 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất. Tuy nhiên, hiện nay diện tích đất sân vườn đang xảy ra tranh chấp với các hộ gia đình liền kề. Do đó, trong trường hợp này để giải quyết vấn đề tranh chấp, khiếu kiện đất đai thì sẽ thông qua hình thức hòa giải tại Uỷ ban nhân dân xã, phường. Cụ thể, Điều 202 Luật đất đai năm 2013:

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Trong đó, để xác định diện tích đất sân liền kề mà gia đình bạn sử dụng từ năm 1995 có bị mất hay không sẽ phải chứng minh nguồn gốc của đất và kiểm tra trên hồ sơ địa chính tại địa phương để xác định đất này hiện do ai là người trực tiếp quản lý hoặc thuộc sở hữu chung của hộ gia đình liền kề (khu tập thể/ thuộc quyền quản lý của nhà nước.

+ Trong trường hợp diện tích này nằm trong phạm vi khuôn viên của khu tập thể - tức thuộc quyền sở hữu chung của các hộ gia đình (khu tập thể) thì mặc dù họ không trực tiếp sử dụng và hoàn toàn do gia đình bạn sử dụng thì hiện nay khi có tranh chấp gia đình sẽ phải hoàn trả lại diện tích đất sân (20m2) đó để làm diện tích sử dụng chung cho toàn bộ hộ dân cư tại khu tập thể đó. Đối với việc gia đình đóng thuế với diện tích đất sân từ năm 2012 cùng với thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất với đất mà gia đình mua lại thì gia đình có thể yêu cầu hoàn trả lại số tiền thuế đã nộp tương ứng với thời gian đã đóng (4 năm). Đồng thời, do xác định diện tích đất sân thuộc quyền quản lý, sử dụng chung của các hộ dân cư liền kề nên dù không phát sinh tranh chấp thì sau 10 năm hoặc thời gian dài hơn gia đình cũng không được công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 20m2 đất sân này.

+ Trong trường hợp diện tích không nằm trong phạm vi khu tập thể (nằm ngoài khu tập thể, không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng), không lấn chiếm, không thuộc quyền sở hữu của bất cứ hộ gia đình nào. Thì hiện nay khi xảy ra tranh chấp, khiếu nại thì gia đình có thể đưa ra căn cứ chứng minh về quá trình sử dụng (khai thác, sử dụng từ năm 1995 không tranh chấp và bắt đầu đóng thuế hằng năm từ năm 2012) để làm căn cứ, cơ sở để gia đình được tiếp tục sử dụng quản lý.