Câu hỏi: Thưa luật sư, ở địa phương tôi từ năm 2004 có vài ha ruộng lúa ở khu vực xa dân cư, khó canh tác, HTX nông nghiệp và UBND xã giao cho các hộ dân có nhu cầu làm để sản xuất lúa, quá trình sản xuất bà con đóng góp đầy đủ sản phẩm sản lượng cho HTX và có năm đóng góp xây dựng kiên cố hóa kênh mương như diện tích sổ đỏ. Để sau này làm sổ cho bà con. Đến năm 2015 tức là sau 12 năm xã có chủ trương đo cấp sổ cho bà con hầu hết là được cấp sổ. Số còn lại một số chưa cấp, xã đưa vào sử dụng đất 5%, trong khi đó có hộ chăm chỉ canh tác cải tạo đất, lấp hố bom, đạn. Vì vậy UBND xã chúng tôi thực hiện như vậy đúng hay sai?. Nếu đúng là đúng thế nào, nếu sai là sai thế nào? Kính mong luật sư tư vấn giúp chúng tôi? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Tại điều 59 Luật đất đai năm 2013 có quy định về cơ quan có thẩm quyền giao đất bao gồm:

''Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Theo đó thẩm quyền giao đất
cho hộ gia đình, cá nhân thuộc về UBND quận/huyện. UBND xã, phường chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiêp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường. Do đó cần xác định diện tích đất trên thuộc quyền sử dụng của hợp tác xã hay thuộc quỹ đất nông nghiệp của xã, phường. Nếu diện tích đất này thuộc quỹ đất nông nghiệp của xã thì thẩm quyền của xã là cho thuê đất, UBND xã không có thẩm quyền giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu diện tích đất này của các thành viên trong hợp tác xã góp đất canh tác thì theo quy định của tại khoản 2 điều 48 Luật Hợp tác xã năm 2012 tài sản là quyền sử dụng đất không thực hiện phân chia.

Trường hợp,
diện tích đất không phải quỹ đất công ích của Uỷ ban xã thì việc Uỷ ban nhân dân xã thu lại đất của các hộ dân cho vào quỹ đất 5% là không có căn cứ. Đối với những trường hợp chưa có giấy chứng nhận nhưng đã có quyết định giao cuả UBND xã thì vẫn có căn cứ để công nhận quyền sử dụng đất. theo điều ại Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“
2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

-------

3. Tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai về ranh giới sử dụng đất

Câu hỏi:

Xin chào luật sư !Tôi tên là A, tôi xin trình bày với luật sư 1 việc như sau, mong được giúp đỡ tư vấn (tôi xin giả định tên nhân vật để dễ hình dung tình huống). Năm 1996 má tôi có mua của bà Hay, miếng đất ngang 14 m, dài xuống 100m, phía đông giáp ông Nam, phía Tây giáp bà Hay, phía bắc giáp đường, phía nam giáp ruộng. Khi mua phía bên ông Nam là hàng rào chè xum xuê từ trên xuống dưới nên khi đóng cọc gia đình tôi và bà Hay thống nhất đo bắt đầu từ phía nhà bà Hay đến hàng rào chè nhà ông Nam 14m thì đóng cọc làm mốc phía bên bà Hay, phía bên ông Nam lấy hàng chè làm ranh giới ( không phải đo từ phía nhà ông Nam qua nhà bà Hay 14m ). Má tôi ở phía bên hàng chè giáp nhà ông Nam xác nhận đủ 14 m thì bên này ba tôi và con nhà bà Hay đóng cọc làm mốc. Việc này có sự xác nhận làm chứng của con gái con rể bà Hay, ba tôi và 1 người nữa. ( nhưng hiện nay ba tôi và người đó đã chết ). Nhà tôi xây nhà lên ở và đồng thời làm 1 cái giếng ở giữa đất cũng gần sát ranh giới. Sau đó vài năm, bên bà Hay có cho ( hay bán tôi không biết rõ ) con rể là Hà 8 m đất giáp ranh nhà tôi ( từ đông sang tây lần lượt theo thứ tự là nhà ông Nam, nhà tôi, nhà Hà, nhà bà Hay ). Năm 2008 má tôi sửa nhà lại, xây 1 bức tường gạch phía bên ngoài giếng nhưng vẫn bên trong cọc mốc thì nhà Hà không cho, bảo là nhà tôi lấn đất họ. Vì mẹ góa con côi còn nhỏ, gia đình không anh em họ hàng lại mắc chuyện xây nhà với thợ nên má tôi nhịn cho yên chuyện, chấp nhận xây tường gạch đè lên giếng.Sau bao nhiêu năm thì ông Nam có bán đất cho người khác, giáp ranh phía Đông với nhà tôi, do đất mua khi xưa không thẳng thơm,bị khuyết 1 chút ở giữa nên người mua mới và má tôi, cùng ông Nam có điều chỉnh chút ít bên phía hàng chè để cả đất cả 2 bên được thẳng thớm. Vì vậy nên khúc giữa nhà tôi sau khi điều chỉnh thì có dư ra 10 phân đất bên phía ông Nam, cọc bên phía bà Hay vẫn giữ nguyên, không bị thay đổi.Nay nhà Hà làm đơn kiện nhà tôi lấn đất nhà họ, bảo là đất 8m bà Hay cho bây giờ chỉ còn 7m mấy quy kết là nhà tôi lấn đất. Nhưng khi bà Hay cho 8m thì chỉ cho trên giấy chứ không đo thực tế từ nhà tôi sang 8m để làm ranh giới giữa 2 nhà. Phường có xuống đo thực tế thì phía đầu nhà tôi đủ 14m, phía giữa dư hơn 10 phân như nãy đã trình bày, phía dưới nhà tôi bị thiếu 20 phân. Còn bên nhà Hà thì thiếu mấy chục phân nhưng bên bà Hay lại dư 1m. ( tôi nghe địa chính nói lại chứ không có giấy tờ rõ ràng ). Khi lên phường hòa giải thì phường k chấp nhận cọc mốc khi xưa, bảo là có thể gia đình tôi nhỏ cọc mốc lên đóng lại, k tính kết quả đó. Yêu cầu đo từ phía nhà ông Nam qua 14m, nếu dư thì phải trả đất lai cho nhà Hà. Gia đình tôi không chịu kết quả đó vì 20 năm trước cắm mốc thì đo từ nhà bà Hay sang nhà ông Nam 14m, đồng ý mới đóng. Bây giờ đo ngược lại từ nhà ông Nam sang nhà bà Hay thì chắc dư phần đất nhà tôi đã điều chỉnh với chủ mới bên nhà ông Nam, và như vậy họ đòi đập nhà tôi trong khi cọc mốc khi xưa vẫn còn.Nhà Hà sau đó làm đơn gửi lên tòa án, và thẩm phán cũng nói là cứ theo luật pháp bây giờ đo đủ từ từ nhà ông Nam sang nhà bà Hay 14m, cọc mốc không có giá trị, dư thì nhà tôi phải trả lại cho bên nhà Hà. Không đề cập đến việc đo lại thực tế số met đất của bà Hay, của nhà Hà, của nhà tôi. Bà ấy nói rằng ngày xưa khi mua sao mua đất thẳng thớm mà mua đất méo xẹo để rồi điều chỉnh. Ngày xưa mua đất gia đình tôi chỉ đo ở trên, ở giữa, ở dưới từ nhà bà Hay qua nhà ông Nam 14m làm mốc, bây giờ thẩm phán nói đo từ nhà ông Nam qua nhà bà Hay 14m,nối 3 điểm đầu giữa cuối lại, dư thì nhà tôi bị đập ra trả lại đất cho ông Hà. Xin hỏi luật sư thẩm phán làm vậy là đúng hay sai,  Và gia đình tôi phải làm sao. Xin cám ơn luật sư.

Trả lời: >> Tranh chấp về quyền sử dụng đất giải quyết như thế nào?

Do trường hợp này vì chưa rõ được hồ sơ và hiện trạng nên chưa tư vấn và khẳng định chính xác bên Thẩm phán xác định hướng giải quyết tranh chấp có phù hợp hay không. CHo nên, để tư vấn chính xác anh/chị có thể gửi hồ sơ hiện trạng để bên Công ty có hướng xác định phù hợp.

Bên cạnh đó, vụ việc này về tranh chấp về ranh giới sử dụng đất giữa các hộ gia đình, gia đình cần thu thập lại hồ sơ địa chính và các hợp đồng mua bán từ thời điểm đó để xác định lại diện tích và mốc giới sử dụng giữa các hộ gia đình để xác định diện tich mua bán có phù hợp và có lấn chiếm với các hộ bên cạnh hay không. Đồng thời cần xác định lại diện tích của gia đình bà Hay ban đầu là bao nhiêu m2 và ranh giới được xác định từ vị trí nào sau đó trừ đi diện tích gia đình anh/chị đã mua để có căn cứ xác định diện tích và phạm vi sử dụng phù hợp. Nếu gia đình thắc mắc về diện tích vì bên cơ quan nhà nước chưa đo đạc thì gia đình có thể đề nghị Tòa xem xét và đo đạc lại diện tích giữa ba hộ gia đình để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.