Câu hỏi: Nhà ở và các công trình trên đất bị phá dỡ khi thu hồi, giải phóng mặt bằng thì được bồi thường theo nguyên tắc nào?

Nội dung yêu cầu:
Xin chào anh (chị) văn phòng luật Minh Gia em gửi thư này mong anh chị tư vấn giúp em! Gia đình em làm nhà gồm 3 nhà: nhà chính (nhà lớn), nhà ngang và nhà bếp có móng, khung tường liền kề nhau. Hiện nay có công trình làm đường và kè đê của nhà nước đi qua, gia đình em thuộc diện GPMB có 659m2 đất và nhà ở được đền bù. Điều đáng nói ở đây là nhà ngang liền kề với nhà bếp và nhà chính nhưng khi nhà ngang và 1 góc của nhà bếp thuôc diện di dời và được đền bù thì nhà bếp và nhà chính không được đền bù. Khi đơn vị thi công phá bỏ phần đã đền bù thì phần liền kề bị ảnh hưởng rất lớn, hiện tượng lún và rạn nứt đã xảy ra. Vậy anh chị cho e hỏi ban dự án đền bù cho nhà em có đúng hay không? Nhà em có được hỗ trợ tái định cư tại chỗ không? À còn môt điều em chưa nói với anh chị, hiện tại đường cao hơn nhà em 5 m gây ô nhiễm, ngập úng khi mưa. Mong anh chị tư vấn giúp em, em xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của bạn được tư vấn như sau:

Theo như bạn trình bày, khi có dự án làm đường và kè đê của nhà nước thì gia đình của anh thuộc diện bị thu hồi đất. Diện tích bị thu hồi bao gồm cả đất và nhà ở gắn liền với đất.

Điều 9 Nghị định 47/2014/ NĐ – CP quy định về bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

" Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây

.....

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ”.

Theo như bạn trình bày, toàn bộ kết cấu tài sản trên đất gồm 3 công trình là nhà chính, nhà ngang, nhà bếp; các công trình đều có móng riêng và khung tường liền kề nhau. Phần diện tích nhà và công trình nhà bếp bị thu hồi là toàn bộ phần nhà ngang và một phần diện tích nhà bếp.

Về bản chất của quá trình bồi thường do thu hồi đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi tới đâu sẽ bồi thường cho cá nhân, hộ gia đình có tài sản bị thiệt hại tới đó.

Theo đó, diện tích nhà ngang bị thu hồi toàn bộ sẽ được bồi thường toàn bộ theo đúng giá trị ngồi nhà còn lại sau khi đã trừ khấu hao. Đối với diện tích nhà bếp, nếu phần diện tích còn lại sau thu hồi sau không còn sử dụng được thì sẽ bồi thường toàn bộ; trường hợp diện tích còn lại sau thu hồi vẫn sử dụng được thì gia đình sẽ được bồi thường chi phí sửa chữa, hoàn thiện công trình. Để biết rõ hơn về quy định trên, đề nghị gia đình liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được cung cấp các quyết định của UBND tỉnh nơi có đất hướng dẫn cụ thể trường hợp như thế nào được bồi thường toàn bộ công trình, tường hợp nào không được bồi thường toàn bộ.

Với diện tích nhà chính, do không bị thu hồi nên đương nhiên gia đình tiếp tục sử dụng diện tích nhà ở trên và không được bồi thường.

Vậy, bạn sử dụng những phân tích trên của chúng tôi để trả lời cho câu hỏi Cơ quan có thẩm quyền bồi thường cho gia đình bạn đúng không. Bởi, với nội dung bạn trình bày chưa đủ cơ sở để chúng tôi khẳng định cho bạn cơ quan nhà nước đúng hay sai.

Trường hợp nhà chính bị ảnh hưởng, nếu xác định được nguyên nhân chính là do quá trình phá dỡ các công trình liền kề thì gia đình có thể liên hệ tới cá nhân, cơ quan trực tiếp quản lí để trình bày, và yêu cầu bồi thường đối với thiệt hại thực tế.

Tiếp theo, bạn có thắc mắc gia đình có thuộc diện được tái định cư tại chỗ hay không? Điều 6 Nghị định 47/2014/ NĐ - CP quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

“ Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

Theo quy định trên, hộ gia đình, cá nhân có đất ở bị thu hồi được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư nếu thỏa mãn một trong 03 trường hợp sau:

-    Thứ nhất, thu hồi hết đất ở mà trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi không còn đất ở, nhà ở nào khác;

-    Thứ hai, phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở của UBND tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nới có đất ở bị thu hồi.

-    Thứ ba, trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được xem xét bồi thường bằng đất ở.

Vậy, nếu trường hợp gia đình nhà bạn còn diện tích nhà chính và một phần diện tích bếp mà đủ điều kiện để ở thì không thuộc trường hợp được bồi thường bằng đất ở, nhà ở tái định cư. Đề nghị bạn tìm hiểu quyết định của UBND tỉnh nơi có đất để nắm rõ diện tích đủ điều kiện để ở.

Cuối cùng, đường hiện tại cao hơn nhà bạn nên thường xuyên gây ra hiện tượng ngập úng khi mưa xuống. Đối với trường hợp trên, nếu tại khu của bạn sinh sống có nhiều gia đình cùng bị ảnh hưởng thì gia đình bạn cùng các gia đình bị ảnh hưởng sẽ có đơn gửi tới UBND huyện để có phương án phối hợp, hạn chế những ảnh hưởng xấu do các công trình trên gây ra.

Trân trọng
!