Câu hỏi: Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất khi không có tên chung trong sổ hộ khẩu

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng phổ biến trong các giao dịch liên quan đến bất động sản. Vì đối tượng của hợp đồng này là bất động sản, một loại đối tượng đặc thù nên quy định về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cũng vì thế mà được quy định chặt chẽ hơn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia giao dịch. Tuy nhiên trên thực tế, vẫn còn có nhiều trường hợp, vì không nắm rõ các quy định của pháp luật dẫn đến hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu hoặc phát sinh những tranh chấp không đáng có.

Vì vậy, bạn hãy tìm hiểu Luật Đất đai 2013 để nắm rõ các quy định của pháp luật về vấn đề này hoặc liên hệ với Công ty Luật Minh Gia để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn về:

- Nội dung hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

- Thủ tục công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

- Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, bạn tham khảo thêm tình huống chúng tôi cung cấp sau đây để tìm hiểu thêm và áp dụng vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Xin chào luật sư. Tôi xin được hỏi thắc mắc về cho quyền sử dụng đất. Ông bà nội tôi hiện đã ngoài 80 tuổi. Ông bà có mảnh đất gồm nhà và vườn cà phê khoảng 1 hecta, có bìa đỏ giấy tờ đầy đủ.  Hiện ông bà muốn chuyển tặng lại quyền sử dụng đất lại cho tôi là cháu nội. Nhưng sổ hộ khẩu của ông bà đã chia khẩu nhiều lần, giờ chỉ có tên ông và bà. Còn hộ khẩu của gia đình tôi thì đã chia ra cho bố mẹ tôi (có tôi trong đó). Các hộ khẩu lúc trước đều không có tên tôi chung với ông bà.  Vậy việc cho tặng đất đai giữa ông bà và tôi có được thực hiện khi chúng tôi không chung sổ hộ khẩu không ạ. Thủ tục thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.

Nội dung tư vấn:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định tại Điều 457 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.”

Theo đó, hợp đồng tặng cho tài sản nói chung và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nói riêng là sự thỏa thuận giữa các bên, không phụ thuộc vào quan hệ hôn nhân, huyết thống hay nuôi dưỡng. Như vậy, trong trường hợp của bạn, ông bà bạn hoàn toàn có quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn mặc dù bạn và ông bà bạn không chung sổ hộ khẩu.

Tuy nhiên, bạn không đề cập đến vấn đề trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận người sử dụng đất là hộ gia đình hay cá nhân nên chúng tôi tư vấn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận người sử dụng đất là hộ gia đình

Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Do đó, nếu đáp ứng hai điều kiện trên thì sẽ được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Trong trường hợp này, việc tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình.

Trường hợp 2: Trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi nhận người sử dụng đất là cá nhân

Trong trường hợp chỉ có ông hoặc bà đứng tên trên giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất là tài sản của ông bà. Đây được xác định là tài sản chung của ông bà nên chỉ cần có sự đồng ý của ông bà về việc tặng cho quyền sử dụng đất này.

Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được quy định cụ thể như sau:

Trước tiên, ông bà (hoặc hộ gia đình) và bạn cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bằng văn bản và phải được công chứng, chứng thực.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo quy định trên thì để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng hoặc chứng thực hợp đồng này. Sau đó, bạn cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm những giấy tờ sau đây theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT để thực hiện thủ tục đăng ký biến động:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Văn bản đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất hoặc văn bản thỏa thuận của ông bà bạn đã được công chứng hoặc chứng thực (nếu có);

- Các giấy tờ khác như: chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân, sổ hộ khẩu,…

Bạn sẽ nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản. Trường hợp địa phương bạn chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì bạn sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Ngoài ra, nếu bạn có nhu cầu nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

Thời hạn giải quyết được quy định không quá 10 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ và không quá 25 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Về nghĩa vụ tài chính, theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì khi nhận tặng cho giữa ông nội, bà nội với cháu nội sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, trong quá trình làm thủ tục bạn sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan tới lệ phí hành chính nhà nước như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ,... Các khoản phí và lệ phí này được do UBND cấp tỉnh ban hành quyết định để áp dụng.