Câu hỏi: Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê. Theo đó hợp đồng thuê tài sản là hợp đồng có đền bù và thời gian thuê có thể có thời hạn hoặc không có thời hạn. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng thuê tài sản.

Hợp đồng thuê tài sản có thể được thực hiện giữa cá nhân với cá nhân, cá nhân với pháp nhân, giữa pháp nhân với pháp nhân hoặc giữa một bên là cơ quan nhà nước với một bên là pháp nhân hoặc cá nhân. Dù là chủ thể nào đi chăng nữa thì bản chất vẫn hợp đồng thuê tài sản thì các chủ thể vẫn phải tuân thủ đúng các điều khoản đã thỏa thuận và theo quy định pháp luật. Tài sản là đối tượng của hợp đồng thuê là tài sản được phép lưu thông trên thị trường và phải là vật xác định được, không tiêu hao.

Trong số đó, hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là một trong những hợp đồng mà tính pháp lý của hợp đồng này phải vừa đáp ứng quy định của luật dân sự vừa phải đáp ứng đúng quy định của luật đất đai tại thời điểm cho thuê đất. Trong quá trình cho thuê, một trong nghĩa vụ của bên cho thuê là đảm bảo tính ổn định của tài sản cho thuê, nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này hoặc bất kỳ vấn đề nào của pháp luật, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline:
1900.6169
để được giải đáp. Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Cho thuê đất nuôi trồng thuê tài sản.

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư! Gia đình em có cho thuê phần đất nuôi trồng thủy sản. Thời hạn thuê 3 năm từ 2016, tiền thuê nhận mỗi năm, hợp đồng chỉ thỏa thuận giữa 2 bên. Đến nay được 2 năm, nhà em muốn bán phần đất đó. Nên báo với người đang thuê là sẽ lấy lại để bán. Nhưng bên thuê vẫn tiếp tục cải tạo để nuôi trồng tiếp tục sau thời điểm thông báo. Và yêu cầu nhà em bồi thường chi phí cải tạo, tiền nợ nuôi tôm thiệt hại những vụ trước, tiền đặt cọc tôm mới chấp nhận trả đất.

Xin luật sư tư vấn nhà em có phải bồi thường các chi phí đó không, và cần làm gì để lấy lại phần đất. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn đã cung cấp, giao dịch dân sự giữa bạn và bên cho thuê được xác lập vào thời điểm 2014 và thời điểm đó Bộ luật Dân sự 2005 vẫn đang có hiệu lực thi hành. Đồng thời, quy định tại điều khoản chuyển tiếp trong Bộ luật Dân sự 2015 dẫn chiếu đến các trường hợp quy định của Bộ luật Dân sự 2015 không quy định cụ thể thì áp dụng Bộ luật Dân sự 2005 để giải quyết. Do vậy, vụ việc của bạn sẽ được giải quyết theo quy định của Bộ luật Dân sự 2005 như sau:

Theo quy định tại Điều 713 Bộ luật Dân sự 2005 quy định trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất như sau:

“
1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

b) Theo thoả thuận của các bên;

c) Nhà nước thu hồi đất;

d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên
”

Và trong trường hợp này, nếu bên cho thuê muốn bán đất thì bên thuê vẫn có thể thực hiện thuê đất cho đến thời điểm được thỏa thuận trong hợp đồng. Nếu không muốn tiếp tục cho thuê đất, bạn có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất theo điểm d Khoản 1 Điều luật nêu trên.

Khi chấm dứt hợp đồng thuê đất các vấn đề phát sinh sẽ được giải quyết như sau:

Đối với vấn đề bên thuê yêu cầu gia đình bạn bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thì gia đình bạn sẽ phải bồi thường nếu hợp đồng thuê ban đầu có thỏa thuận về điều khoản phạt đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê.

Đối với vấn đề bên thuê yêu cầu gia đình bạn thanh toán chi phí cải tạo sau khi bạn thông báo thu hồi đất để bán thì bạn không có trách nhiệm thanh toán phần chi phí phát sinh sau khi đã thông báo thu hồi đất để bán cho bên thuê.

Đối với vấn đề phạt cọc thì cần phải xác định rõ mục đích của hợp đồng cọc ở đây là gì? Và theo quy định tại Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về biện pháp bảo đảm đặt cọc như sau:

“
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Vậy, nếu hợp đồng đặt cọc đảm bảo để giao kết hợp đồng thuê đất thì mục đích của hợp đồng đã đạt được, do đó sẽ không đặt ra vấn đề phạt cọc ở đây. Nhưng nếu hợp đồng đặt cọc nhằm bảo đảm để thực hiện hợp đồng thì khi gia đình bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất bạn sẽ phải chịu khoản phạt cọc theo thỏa thuận giữa các bên; trường hợp các bên không có thỏa thuận cụ thể thì sẽ áp dụng phạt cọc theo quy định của pháp luật.

Đối với vấn đề bồi thường thiệt hại về tôm mà bên thuê yêu cầu gia đình bạn bồi thường thì cần xác định: nếu tôm bị thiệt hại do bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng, bạn phải bồi thường khoản thiệt hại này. Nếu tôm bị thiệt hại do thiên tai, dịch bệnh... mà không phải do lỗi của bên bạn thì bạn không có nghĩa vụ phải bồi thường khoản thiệt hại này cho bên thuê.