Câu hỏi: Nhà tôi mua mảnh đất năm 1994, đã được cấp sổ đỏ từ năm 2009 (trên đó ghi 199 m2, đất vườn, thời hạn sử dụng lâu dài).
Hiện nay, gia đình muốn chuyển đổi mục đích sử dụng và xin hỏi 1 số câu hỏi sau:

1. Liệu mảnh đất này của nhà tôi có được áp dụng theo điều 87, mục 2 của Luật đất đai 2003 (đất ao vườn hình thành trước 18/12/1980 thì được coi là đất ở). Nếu vậy, gia đình phải làm những thủ tục gì để được công nhận?

2. Có cần phải tách làm 2 sổ khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất không (vì tôi nghe nói hiện nay Nhà nước không chuyển mục đích sử dụng và làm sổ cho mảnh đất trên 100m2).

3. Số tiền nghĩa vụ tài chính phải nộp Nhà nước khi chuyển đổi mục đích (Nếu mảnh đất này nằm ở ngách 1 trong 1 ngõ trên đường phố ở Gia Lâm.
Xin cảm ơn quý Công ty

Trả lời: Thứ nhất,
về việc mảnh đất nhà bạn có được áp dụng theo Khoản 2 Điều 87 Luật đất đai năm 2003 hay không.

Căn cứ khoản 2 Điều 87 Luật đất đai năm 2003 quy định:

“
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở
.”

Khoản này cũng như Điều 87 chỉ áp dụng cho trường hợp thửa đất là đất ở và trên thửa đất đó có vườn, ao. Tuy nhiên đối với thửa đất của gia đình bạn, bạn không nói rõ là có đất ở hay không. Hơn nữa, hiện nay Luật đất đai năm 2013 đang có hiệu lực (hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) cho nên việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao phải tuân theo quy định Luật đất đai năm 2013, cụ thể theo Điều 103 như sau:
“
2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.
”
Như vậy, diện tích đất vườn ao được xác định theo đúng quy định trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho gia đình bạn, cụ thể là 199 m2 đất vườn và không được xác định là đất ở.
Thứ hai,
về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Bạn cần chú ý, việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thuộc một trong những trường hợp được quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013:
“
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
”
Trường hợp không thuộc quy định trên thì việc chuyển mục đích sử dụng đất không cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp phải có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì Ủy ban nhân dân cấp huyện (quyết định cho chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân) nơi có đất có thẩm quyền quyết định vấn đề này dựa trên quy định pháp luật. Cụ thể, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện căn cứ vào:
“
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
.”
Như vậy, nếu theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện nơi cư trú của bạn quy định về diện tích đất nông nghiệp được chuyển mục đích tối đa không quá 100 m2 thì bạn phải tuân thủ quy định này. Bạn có thể tách thửa và xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hai thửa đất đó, tuy nhiên việc có được phép chuyển mục đích hay không phụ thuộc vào hai căn cứ trên.
Thứ ba,
về nghĩa vụ tài chính trong trường hợp được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Sau khi bạn nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện. Cơ quan này xác định nghĩa vụ tài chính phải nộp và thông báo cho bạn. Theo đó, bạn phải nộp tiền sử dụng đất:
- Nếu không được miễn theo Điều 110 Luật đất đai năm 2013.
- Và nếu thuộc một trong trường hợp quy định tại điểm d, đ, e và g khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013.
Tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất. Căn cứ vào:
- Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:
Vấn đề này được quy định cụ thể tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Bạn cần căn cứ vào quy định này và trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình mình để xác định tiền sử dụng đất cụ thể.
Trân trọng
!