Câu hỏi: Xin Chào Luật Sư, Em mong được luật sư tư vấn thêm về hình thức thế chấp quyền tài sản. Hiện nay các văn bản luật liên quan cũng chỉ hướng dẫn về thế chấp quyền tài sản (liên quan đến nhà ở theo dự án) và nay chủ yếu là phát sinh thế chấp tài sản nhả ở hình thành trong tương lai.Nhưng em muốn hỏi về trường hợp quyền tài sản liên quan đến hợp đồng thuê lại đất trong KCN.

Có một số vấn đề xảy ra ở đây:

+ Hợp đồng thuê lại đất trong KCN với việc thanh toán theo lịch trình là 04 năm, do đó đối với giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hiện nay chưa rõ ràng.

+ Hiện tại DN thuê lại vẫn có quyền sử dụng mặt bằng thuê lại trong KCN, quyền xây dựng công trình nhà xưởng trên đất.

+ Quyền phát sinh của DN liên quan đến tài sản chỉ là quyền sở hữu đối với công trình trên đất.Theo quy định luật Dân sự, tài sản bao gồm quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng.

Mong luật sư có thể tư vấn thêm giúp em trường hợp đối với quyền tài sản nêu trên, điều kiện thế chấp  đáp ứng theo quy định. Xin cảm ơn luật sư nhiều ạ.

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định tại khoản 3 Điều 19, nghị định 43/2014/NĐ-CP, có quy định:

Trường hợp thuê, thuê lại đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế không thuộc những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Việc cá nhân, tổ chức thuê, thuê lại đất trong khu công nghiệp sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
quyền sử dụng đất thuê, thuê lại trong khu công nghiệp được quy định theo Điều 66, Luật Đất đai 2013:

1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.

3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.

4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.

5. Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

6. Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.

7. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Thứ ba
, theo Điều 105 của Bộ luật Dân sự 2014, tài sản được quy định là:

1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.

2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

Theo Điều 115 của Bộ luật Dân sự 2014, quyền tài sản được quy định bao gồm:

Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Về thế chấp tài sản, theo quy định tại 317, Bộ luật Dân sự 2015:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Chi tiết về tài sản thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thế chấp tài sản được quy định chi tiết từ Điều 318 đến Điều 327, Bộ luật dân sự 2015.