Câu hỏi: Hiện nay tôi có vay vốn tại ngân hàng thế chấp bằng QSD đất. Do nhu cầu về xây dựng nhà xưởng bắt buộc phải chuyển mục đích đất lâu năm lên xây dựng. Vì thế tôi liên hệ với Ngân hàng để mượn tài sản ra để đóng thuế và chuyển mục đích thì phía ngân hàng đồng ý với điều kiện là Nhân viên Ngân hàng sẽ trực tiếp đi làm và khi có giấy mới sửa đổi nhân viên ngân hàng trực tiếp nhận và làm thủ tục thế chấp mới thay đổi thế chấp cũ. Tuy nhiên khi liên hệ phòng tài nguyên môi trường thì họ trả lời phải xóa thế chấp họ mới chuyển mục đích được. Vậy theo quy định có cần xóa thế chấp không?

Trả lời: Thứ nhất, với vấn đề xóa thế chấp khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Với vấn đề xóa thế chấp quyền sử dụng đất, tại Điều 21 Nghị định 102/2017/NĐ-CP có quy định các trường hợp xóa đăng ký biện pháp bảo đảm như sau:

“1. Người yêu cầu đăng ký nộp hồ sơ xóa đăng ký biện pháp bảo đảm khi có một trong các căn cứ sau đây:

a) Chấm dứt nghĩa vụ được bảo đảm;

b) Hủy bỏ hoặc thay thế biện pháp bảo đảm đã đăng ký bằng biện pháp bảo đảm khác;

c) Thay thế toàn bộ tài sản bảo đảm bằng tài sản khác;

d) Xử lý xong toàn bộ tài sản bảo đảm;

đ) Tài sản bảo đảm bị tiêu hủy, bị tổn thất toàn bộ; tài sản gắn liền với đất là tài sản bảo đảm bị phá dỡ, bị tịch thu theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

e) Có bản án, quyết định của Tòa án hoặc quyết định của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật về việc hủy bỏ biện pháp bảo đảm, tuyên bố biện pháp bảo đảm vô hiệu;

g) Đơn phương chấm dứt biện pháp bảo đảm hoặc tuyên bố chấm dứt biện pháp bảo đảm trong các trường hợp khác theo quy định của pháp luật;

h) Xóa đăng ký thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp chuyển tiếp đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật;

i) Cơ quan thi hành án dân sự hoặc Văn phòng thừa phát lại đã kê biên, xử lý xong tài sản bảo đảm;

k) Theo thỏa thuận của các bên.

…”

Như vậy, theo quy định nêu trên thì tài sản đang được thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền chỉ được quyền đề nghị chấm dứt biện pháp bảo đảm khi thuộc một trong các trường hợp đã nêu trên. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất không thuộc các trường hợp được xóa thế chấp theo quy định pháp luật.

Bên cạnh đó, hiện nay pháp luật dân sự quy định bên thế chấp có nghĩa vụ không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật dân sự 2015. Do đó, trong thời gian thế chấp tài sản, bên thế chấp vẫn được quyền thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối với vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, theo quy định của pháp luật đất đai liên quan đến thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, không có quy định cấm người sử dụng đất không được chuyển mục đích sử dụng đất khi đất đang thế chấp. Việc có phải giải chấp sau đó khách hàng mới được sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện chuyển mục đích hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của ngân hàng với khách hàng.

Về bản chất, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất trong hợp đồng vay tài sản là để đảm bảo tránh rủi ro cho bên cho vay trong quá trình bên vay thực hiện hợp đồng vay. Do đó, nếu bên cho vay đồng ý để bên vay sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang được thế chấp để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì coi như bên cho vay đã đồng ý với các rủi ro có thể xảy ra từ hoạt động này, do đó việc phải giải chấp sau đó mới được thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định hiện nay là không bắt buộc.

Thứ hai, về thủ tục xóa thế chấp:

Mặc dù quy định của pháp luật không bắt buộc phải thực hiện việc giải chấp trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên khi có nhu cầu xóa thế chấp để thuận tiện cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, bạn có thể thực hiện thủ tục xóa thế chấp, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm các giấy tờ sau:

Phiếu yêu cầu xóa đăng ký (01 bản chính);
Văn bản đồng ý xóa đăng ký biện pháp bảo đảm của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) hoặc văn bản xác nhận giải chấp của bên nhận bảo đảm (01 bản chính hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu) trong trường hợp phiếu yêu cầu xóa đăng ký chỉ có chữ ký của bên bảo đảm;
Bản chính Giấy chứng nhận đối với trường hợp đăng ký biện pháp bảo đảm mà trong hồ sơ đăng ký có Giấy chứng nhận;
Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu).

Hồ sơ trên được lập thành 01 bộ và được gửi đến bộ phận một cửa (trong trường hợp địa phương đã có bộ phận một cửa), nếu chưa có bộ phận một của thì nộp trực tiếp tại Phòng đăng ký đất đai cấp quận (huyện) nơi đã đăng ký thế chấp.