Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục cấp sổ đỏ cho đất đang trồng rừng sản xuất và mức xử phạt khi xây nhà trên đất trồng rừng.

Gia đình tôi có 10.000m2 đất canh tác từ năm 1985 thuộc đất lâm nghiệp tôi có trồng sắn để cải tạo đời sống cho gia đình. đến năm 2015 tôi trồng cây lâm nghiệp . Trên tôi đã có chòi để bảo vệ tài sản đã lâu. nay tôi muốn dựng lại ngôi nhà để gia đình ở và canh tác trên đất đó tôi cần làm những thủ tục gì để chuyển đổi? Trên đó phân ba loại rừng đó rừng sản xuất. Qua nhiều tôi xin cấp thẻ đỏ chính quyền chưa cấp? và hứa tôi nhiều lần. Tôi nay có khởi công xây móng UBND huyện tới lập biên bản và xử Phạt tôi 22.000,000 đồng tôi hỏi Luật sư giúp cho tôi: Các thủ tục cấp đất? Chuyển đổi thủ tục như thế naò? Xử phạt của huyện có đúng không? Nộp Phạt có được tiếp tục xây dựng không? Nhà nước có thu hồi không? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Theo Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Và theo khoản 2 Điều 57 luật này thì:
“Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Trường hợp của bạn, bạn cần liên hệ trực tiếp với phòng Tài nguyên môi trường UBND quận/huyện nơi mảnh đất tọa lạc để tìm hiểu cụ thể kế hoạch sử dụng đất tại địa phương để biết được mảnh đất này có được chuyển đổi mục đích sử dụng hay không.

Nếu đáp ứng đủ các điều kiện bạn có thể làm thủ tục xin Chuyển nhượng mục đích sử dụng đất  theo quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (năm 2013).

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Sau khi thực hiện đúng trình tự, thủ tục trên bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận sử dụng đất và được xây dựng nhà ở như bình thường.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013 về Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất:
“Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Do đó việc bạn sử dụng đất rừng sản xuất để xây nhà là trái quy định của pháp luật và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.

Mức phạt được quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai như sau:

“Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này”

Diện tích mảnh đất của bạn là 10.000m2 tức là 1 hecta sẽ thuộc vào khoản b và sẽ bị phạt từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng như vậy UBND phạt bạn 22.000.000 đồng là vi phạm quy định của pháp luật. Sau khi nộp phạt tất nhiên bạn vẫn phải tháo dỡ ngôi nhà vì bạn vẫn chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì chưa thể xây nhà trên đất trồng rừng được.

Theo quy định tại Điều 64 Luật Đất đai 2013 về Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai:
“Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm: Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;”

Do đó, nếu đây là lần đầu tiên bạn bị xử phạt vi phạm hành chính thì vẫn chưa bị thu hồi đất nhưng nếu bạn vẫn không tháo dỡ  (hoặc được chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước khi bị phạt) và bị xử phạt lần hai thì bạn sẽ bị thu hồi đất.