Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Chào luật sư.nhờ luât sư tư vấn giúp tôi thắc mắc bên dưới. Chị gái của tôi có mua 1 căn hộ chung cư. Tuy nhiên khi mua căn hộ này chị tôi có vay ngân hàng một khoản và phải thế chấp chính căn hộ này để vay. Chị gái tôi sắp sang nước ngoài, vì vậy muốn làm hợp đồng ủy quyền cho tôi quản lý, sử dụng, cho tặng, cho thuê căn hộ này. Xin cho tôi hỏi: hợp đồng ủy quyền này có hợp pháp không? Khi làm hợp đồng ủy quyển này thì có cần đến sự đồng ý của ngân hàng không?

Trả lời: Chị bạn là chủ sở hữu căn hộ, và căn hộ này đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ. Chị bạn có thể ủy quyền cho bạn thay mặt chị bạn thực hiện các quyền liên quan tới việc sử dụng, quản lý và định đoạt căn hộ trong một thời hạn nhất định do hai bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận thì hợp đồng ủy quyền có thời hạn 01 năm. Hợp đồng ủy quyền này không bắt buộc công chứng, nhưng để đảm bảo tính pháp lý, bạn và chị bạn nên đi công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng này không bắt buộc phải có sự đồng ý của ngân hàng. Tuy nhiên, sau khi ủy quyền, tài sản đó vẫn thuộc sở hữu của chị bạn, nếu chưa đăng ký giải chấp thì vẫn là tài sản thế chấp tại ngân hàng, chị bạn vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đầy đủ. Khi vi phạm nghĩa vụ, Ngân hàng có quyền xử lý căn hộ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp hoặc khởi kiện ra Tòa để xử lý tài sản thế chấp để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Bạn có quyền thực hiện những quyền được quy định trong phạm vi hợp đồng ủy quyền nhưng khi thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho hoặc các giao dịch khác làm chuyển quyền sở hữu căn hộ thì buộc phải có sự đồng ý của ngân hàng. Điều 349 Bộ luật dân sự 2005 về quyền của bên thế chấp tài sản như sau:
Bên thế chấp tài sản có các quyền sau đây:
1. Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thoả thuận;
2. Được đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp;
3. Được bán, thay thế tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh.
Trong trường hợp bán tài sản thế chấp là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh thì quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được hoặc tài sản hình thành từ số tiền thu được trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán.
4. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý.
5. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết;
6. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ, khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.
Trường hợp của bạn ở đây, mục đích là chị bạn muốn chuyển quyền sở hữu cho bạn khi chưa thực hiện hết nghĩa vụ trong giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên, hợp đồng ủy quyền có bản chất pháp lý khác biệt với hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng tặng cho. Hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu với người được ủy quyền. Nếu chị bạn muốn chuyển lại căn hộ này cho bạn thì phải thanh toán hết nghĩa vụ bảo đảm để giải chấp tài sản hoặc có thể thỏa thuận với ngân hàng để thay thế tài sản bảo đảm bằng tài sản khác thuộc sở hữu của chi bạn.
Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!
Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác bạnvui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.
Trân trọng
P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia