Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Chào quý luật sư. Em có một vấn đề kính xin luật sư tư vấn giúp: Gia đình em có một mảnh đất, mảnh đất này ba mẹ có thể là sẽ cho em sau này. Ba mẹ em cho e 2 lựa chọn: hoặc là lấy mảnh đất này hoặc là ở nhà ba mẹ hiện tại. Trong thời gian e đang suy nghĩ thì ba mẹ e bán mảnh đất này.

Quá trình giao dịch bán đất thoả thuận bằng miệng và chưa có làm hợp đồng mua bán. Ba mẹ em có nhận trước tiền cọc là 100 triệu, ba e có viết giấy tay với nội dung là : Họ tên, ngày tháng năm sinh, là chủ sở hữu mảnh đất bên cạnh, số thửa.... đã nhận cọc 100 triệu tiền bán đất từ anh A, số tiền còn lại anh A sẽ giao vào cuối tháng 11. Trong tờ biên nhận đặt cọc có đề cập đến chuyện bán mảnh đất. Sau đó 1 tuần anh em trong gia đình quyết định lấy lại mảnh đất đó vì biết chuyện mua bán đất của ba mẹ. Ba e quyết định ko bán đất nữa, và trả lại tiền cọc. Vậy xin luật sư tư vấn giúp. Em xin hỏi là nhà e ko bán đất nữa thì chỉ phải trả lại tiền cọc Hay là phải trả gấp đôi cọc? Và với tờ giấy nhận cọc viết tay đó có thể làm căn cứ để kiện nhà e ra toà vì ko tuân thủ hợp đồng mua bán đất ko?

Trả lời: Theo thông tin anh/chị cung cấp, hiện nay bố mẹ anh/chị có nhận 100 triệu tiền đặt cọc của người mua đất. Có giấy tờ đặt cọc, nội dung giấy tờ có nói về việc bán đất. Mặc dù trong giấy đặt cọc này không có bất cứ điều khoản nào ràng buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia giao dịch. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 328
Bộ luật dân sự năm 2015
thì:

“ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”

Theo đó thì bố mẹ anh/chị đã nhận tiền đặt cọc nhưng đã từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì bố mẹ anh/chị phải trả tiền đặt cọc cùng với một khoản tiền bằng với khoản tiền đặt cọc.

Đồng thời, nếu như vì lý do không bán mảnh đất này mà dẫn đến thiệt hại thực tế, trực tiếp cho người mua thì bên bán phải có nghĩa vụ bồi thường. Căn cứ:

“ Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác…”

“ Điều 364. Lỗi trong trách nhiệm dân sự

Lỗi trong trách nhiệm dân sự bao gồm lỗi cố ý, lỗi vô ý.

Lỗi cố ý là trường hợp một người nhận thức rõ hành vi của mình sẽ gây thiệt hại cho người khác mà vẫn thực hiện và mong muốn hoặc tuy không mong muốn nhưng để mặc cho thiệt hại xảy ra.

Lỗi vô ý là trường hợp một người không thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, mặc dù phải biết hoặc có thể biết trước thiệt hại sẽ xảy ra hoặc thấy trước hành vi của mình có khả năng gây thiệt hại, nhưng cho rằng thiệt hại sẽ không xảy ra hoặc có thể ngăn chặn được…”