Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc diện quy hoạch và quyền yêu cầu khiếu nại về hành vi của UBND do từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Xin kính chào quý công ty. năm 1987, gia đình chúng tôi đi kinh tế mới từ Hà nội vào lâm đồng theo chủ trương của nhà nước, được nhà nước đưa đi, khi vào gia đình tôi cùng nhiều gia đình khác khai hoang đất rừng làm nương rẫy. gia đình tôi khai hoang được 3,4 ha đất trong cây lâu năm và sử dụng liên tục từ năm 1987 đến nay. việc sử dụng liên tục có giấy tờ và xác nhận của các hộ liền kề. Tuy nhiên năm 1993 khi đo đạc đất đai để cấp sổ thì UBND xã ghi trong bản đồ địa chính là đất nghĩa địa của xã nên không cấp sổ, cũng không có văn bản nào thông báo cho gia đình tôi, không có hỗ trợ đền bù. các hộ liền kề đều đã được cấp sổ. từ đó đến nay không cấp sổ cho gia đình tôi dù đã nhiều lần kiến nghị. lý do là đất đã quy hoạch nghĩa địa không cấp được, muốn đưa ra quy hoạch phải được sự đồng ý của hội đồng nhân dân tỉnh..hiện nay xã cũng không có chủ trương sử dụng làm nghĩa địa vì nằm trong khu dân cư, đã quy hoạch nghĩa địa mới ở nơi khác. vậy cho tôi hỏi:

1. Trường hợp của tôi đủ điều kiện được cấp sổ không?

2. Tôi có thể khiếu nại uBND xã được không, các văn bản căn cứ để khiếu nại?

3. Nếu tôi ủy quyền cho luật sư giải quyết để được cấp sổ được không? mức phí khoảng bao nhieu?

4. Việc muốn đưa ra quy hoạch phải được sự đồng ý của hội đồng nhân dân tỉnh có đúng không?

Toi xin chan thành cảm ơn

Trả lời: Thứ nhất, bạn có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không?

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đất của gia đình bạn thuộc diện quy hoạch sử  dụng đất làm nghiã trang, nghĩa địa tuy nhiên lại chưa thực hiện kế hoạch thu hồi đất nên theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Theo đó, gia đình bạn có quyền được yêu cầu cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc thực hiện quy hoạch phải được sự đồng ý của hội đồng nhân dân cấp tỉnh?

Tại Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.”

Như vậy,
việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất này không cần phải có sự đồng ý của hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Thứ ba, có quyền khiếu nại tới UBND xã không?

Tại Điều 2 Luật khiếu nại 2011 quy địn như sau:

“…

5. Người bị khiếu nại là cơ quan hành chính nhà nước hoặc người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu nại; cơ quan, tổ chức, cá nhân có thẩm quyền có quyết định kỷ luật cán bộ, công chức bị khiếu nại.

…

9. hành vi hành chính  là hành vi của cơ quan hành chính nhà nước, của người có thẩm quyền trong cơ quan hành chính nhà nước thực hiện hoặc không thực hiện nhiệm vụ, công vụ theo quy định của pháp luật.
”

Vậy, hành vi của UBND xã từ chối việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bạn  hoàn toàn có đủ điều kiện cấp sổ đỏ thì bạn có quyền nộp đơn khiếu nại tới cấp có thẩm quyền.