Câu hỏi: Kính chào quý công ty!! Rất mong nhận đc tư vấn về trường hợp của gia đình tôi! Cuối năm 2014, do có sự quen biết từ trước, mẹ tôi có mua lại 1 mảnh đất DTSD 100m của hàng xóm bán cắt lại từ mảnh đất lớn, hiện đang nằm trong dự án quy hoạch, mảnh đất này có diện tích 45m2 đất thổ cư và 55m là đất lấn chiếm từ rất lâu, không có sổ đỏ. Vì tin tưởng nên quá trình giao dịch trao tiền hok có ng làm chứng và chỉ có 1 tờ giấy mua bán viết tay hok đc công chứng (vì thuộc đất quy hoạch). Hiện nay, vì lý do khó khăn,gđ tôi đều đi ra nước ngoài theo diện tỵ nạn, chưa thể về nước. Mảnh đất đó chủ nhà cũ sử dụng mà không xin phép trong vài năm kể từ sau khi đi. Tôi rất lo ngại không biết được nếu xảy ra tranh chấp, liệu mảnh giấy viết tay đó có còn hiệu lực? Nếu họ cố tình bán đi thì tôi có thể kiện họ vì đã lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản được không ạ? Gia đình tôi không còn nhiều người thân thích tại VN, hiện phải sống cuộc sống lưu vong ở nước ngoài rất khó khăn. Nên mảnh đất còn lại là tài sản duy nhất. Rất mong nhận đc sư tư vấn của quý cty. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như vậy, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như vậy sẽ không đủ điều kiên đế thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất  cho mẹ bạn như vậy hợp đồng chuyển nhượng đó bị vô hiệu và hậu quả pháp lý cũng được giải quyết như giao dịch dân sự vô hiệu. Cụ thể, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Khi này mẹ bạn phải giao lại mảnh đất cho người đã chuyển nhượng mảnh đất và yêu cầu họ trả lại số tiền mà mẹ bạn đã giao cho họ.

Mặc dù, Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo quy định này hợp đồng không đáp ứng về mặt hình thức nhưng nếu thực hiện được ¾ nghĩa vụ hợp đồng thì hợp đồng vẫn có hiệu lưc, tuy nhiên việc chuyển nhượng của bên bán trong trường hợp này không được phép vì không đủ điều kiện theo Điều 188 nêu trên.

Tuy nhiên, bạn có thể yêu cầu bên bán trả lại cho mình số tiền đã giao, nếu bên bán không trả có thể khởi kiện lên Tòa án yêu cầu Tòa án tuyên hợp đống đã giao kết là vô hiệu và yêu cầu hoàn trả lại số tiền bên bán đã nhận.