Câu hỏi: Chào quý luật sư.tôi có 1 vấn đề thắc mắc về việc chuyển nhượng đất nhưng thiếu chữ ký của vợ mong luật sư giải đáp. Nhà tôi mua 1 mảnh đất năm 1996. Có người chồng kí,người vợ biết( người vợ không kí). Năm 2007 đã làm quyền sử dụng đất,đóng thuế đầy đủ,không có tranh chấp. 2008 người chồng chết.

Năm 2010 bà vợ kiện lên UBND thành  phố đòi lại đất, Chủ tịch UBND Thành phố đã có quyết định công nhận đất nhà tôi là hợp pháp. Tháng 3.2015, bà vợ  kiện ra Tòa án Thành phố đòi hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lí do là người vợ không biết có bán đất. Quý luật sư cho hỏi.

1. Năm 1996 mua bán đất 1 người kí có hợp pháp hay không?

2. Nếu kiện ra toà khả năng thắng nhà tôi là bao nhiêu?

3. Nếu thua kiện thì đất và tài sản trên đất như thế nào?

Xin cảm ơn!

Trả lời: Xác định mảnh đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng hay đó chỉ thuộc sở hữu của mình người chồng:

Thứ nhất, Nếu mảnh đất này thuộc sở hữu chung hai vợ chồng

Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Luật đất đai 2013 quy định:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
”

Bộ luật dân sự quy định sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thoả thuận hoặc theo quyết định của Toà án.”

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Trong trường hợp này người chồng chỉ có quyền định đoạt đối với toàn bộ số tài sản chung đó.

Nếu như vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó sẽ bị vô hiệu không được pháp luật thừa nhận.

Vậy nên đối với trường hợp này khả năng thua kiện của chị khá lớn, chị sẽ phải hoàn trả lại mảnh đất đó cho người khởi kiện, những khoản hoa lợi lợi tức phát sinh trên mảnh đất cũng không được pháp luật bảo vệ

Thứ hai, nếu mảnh đất chỉ thuộc sở hữu riêng của người chồng:

Điều 43 Luật hôn nhân gia đình quy định:

“1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.”

Điều 44 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng:

“1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ.”

Trường hợp này đảm bảo việc đó là tài sản chỉ thuộc sở hữu của người chồng, không được người chồng sáp nhập vào tài sản chung, tất cả hoa lợi lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, được pháp luật bảo vệ.

Như vậy nếu đó là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp
thì bạn và gia đình có cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, phía bên tranh chấp với gia đình sẽ không đủ cơ sở để khởi kiện để đòi lại đất.