Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Tôi xin được trình bày một số việc như sau nhờ tư vấn giúp.Trước đây ông nội tôi được nhà nước cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận thửa đất lgần 4000m2 là Đất vườn và trên thửa đất được cấp có 250m2 đất nhà ở.Được sự cho phép của ông nội: năm 2002, Gia đình nhà ông chú thứ 4 được xây dựng nhà trên thửa đất này và năm 2007 gia đình nhà tôi cũng xây dựng nhà ở trên thửa đất này.

... Nhưng không làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Năm 2008, gia đình tối có họp mặt gia đình và thống nhất chia thửa đất này cho 4 người con để xây dựng nhà ở và phân chia ranh giới rõ ràng. (Biên bản họp mặt gia đình có xác nhận của UBND xã địa phương). Đến năm 2009, ông nội mất do bệnh nhưng gia đình tôi và ông chú chưa làm thủ tục tách thửa và cũng như làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.Đến nay, gia đinh có nhu cầu làm thủ tục để tách thửa và cũng như chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, khi lấy được sổ đỏ của ông nội thì bà cô thứ sáu và ông dượng đã đứng tên trong sổ đỏ của thửa đất nói trên (được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất vào năm 2011).Vậy cho tôi hỏi như sau:

1. UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất cho bà cô thứ 6 và ông dượng đứng tên cho thửa đất nói trên là đúng hay sai? Căn cứ vào đâu để UBND huyện làm như vậy?

2. Nếu UBND huyện cấp như vậy là đúng thì nay tôi muốn tách thửa và cũng như chuyển mục đích sử dụng đất thì làm như thế nào?3. Tách thửa trước rồi chuyển mục đích sau có được không? vì thửa đất mà nhà tôi đang sử dụng đã xây dựng nhà mà chưa chuyển mục đích. Vì tôi có hỏi UBND xã về chuyển tách thửa trước và chuyển mục đích sau thì không được nên đã đề nghị tôi chuyển mục đích sử dụng đất trước và tách thửa sau.

4. Nếu được cơ quan có thẩm quyền cho chuyển mục đích sử dụng đất thì thủ tục tiếp theo tôi phải làm gì?Đề nghị cơ quan có thẩm quyền tách thửa từ thử đất nói trên và sau này làm hợp đồng tặng cho hay sao? Nếu làm hợp đồng tặng cho thì tôi có phải đóng tiền gì không?

Nhờ công ty Luật Gia Minh giải đáp giúp, xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
, về vấn đề UBND cấp huyện cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho cô thứ 6 và ông dượng vào năm 2011 trong khi ông nội bạn mất 2009 mà trước đó ông nội bạn đứng tên trên thực tế và căn cứ của pháp luật đểu là vô lý, do chủ thể chuyển nhượng, tặng cho  quyền sử dụng đất (ông nội bạn) đã mất tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất cho cô thứ 6 được ký kết, do đó hợp đồng này vô hiệu và việc UBND cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho cô bạn và ông dượng là sai quy định của pháp luật.

Điều 117 BLDS quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Trong khi chủ thể của giao dịch dân sự không còn tồn tại thì giao dịch dân sự hoàn toàn vô hiệu, UBND cấp huyện phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đứng tên ông nội bạn. Do đó, tài sản là quyền sử dụng đất của ông nội bạn sẽ được thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Thứ hai,
là về Biên bản họp mặt gia đình có xác nhận của UBND xã, trong trường hợp này cần xác định Biên bản đưới viết với mục đích di chúc/ tặng cho/chuyển nhượng đất/ hay chỉ là BB lấy ý kiến gia đình. Trong Biên bản cũng đã ghi rõ thống nhất chia thửa đất này cho 4 người con để xây dựng nhà ở và phân chia ranh giới rõ ràng.

Trường hợp nếu Biên bản này được lập với mục đích như di chúc để thừa kế hoặc được tặng cho hoặc để chuyển nhượng giữa cha mẹ với con cái thì sẽ thuộc trường hợp thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Do đó, khi các con của ông nội bạn được nhận thừa kế, nhận tặng cho hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không phải nộp các loại thuế trên.

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

………......

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

……………”

Về lệ phí trước bạ, trường hợp được miễn lệ phí trước bạ pháp luật quy định như sau, cụ thể Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định:

Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

“.......

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

....."

Tuy nhiên, nếu Biên bản trên được lập chỉ với mục đích để lấy ý kiến gia đình thì không có giá trị để phân chia tài sản mà phải xem trong di chúc mà ông nội bạn để lại để phân chia quyền sử dụng đất.

Điều 659. Phân chia di sản theo di chúc

“
1. Việc phân chia di sản được thực hiện theo ý chí của người để lại di chúc; nếu di chúc không xác định rõ phần của từng người thừa kế thì di sản được chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di chúc xác định phân chia di sản theo hiện vật thì người thừa kế được nhận hiện vật kèm theo hoa lợi, lợi tức thu được từ hiện vật đó hoặc phải chịu phần giá trị của hiện vật bị giảm sút tính đến thời điểm phân chia di sản; nếu hiện vật bị tiêu hủy do lỗi của người khác thì người thừa kế có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại.

3. Trường hợp di chúc chỉ xác định phân chia di sản theo tỷ lệ đối với tổng giá trị khối di sản thì tỷ lệ này được tính trên giá trị khối di sản đang còn vào thời điểm phân chia di sản.”

Điều 644. Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng.

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.”

Nếu ông nội bạn lập di chúc thì chia quyền sử đất trên như di chúc, nếu nội dung di chúc không xác định rõ thì chia đều cho những người được chỉ định trong di chúc. Trong đó, những người được quy định tại Điều 664 sẽ được chia tài sản không phụ thuộc vào nội dung của di chúc.

Nếu ông nội bạn không lập di chúc thì quyền sử dụng mảnh đất trên sẽ được chia theo pháp luật. Trong đó quy định về các hàng thừa kế:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Thứ ba,
là về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, đối với phần diện tích đất còn lại trong 4000m2 đất đó là đất vườn thì phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

……

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

……”

Như vậy, trong trường hợp này, gia đình bạn phải được phép của UBND cấp huyện nơi có đất mới được tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp hồ sơ (Theo quy định tại thông tư số 02/2015/TT-BTNMT), gồm có:

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận). “

Thứ tư
là ,về tách thửa

Khi tiến hành tách thửa, mỗi thửa đất được tách ra sẽ được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất riêng theo quy định của Luật đất đai 2013.

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“……

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

…”

Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 về
Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

“2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo quy định tại Nghị định số 43/2014 Hướng dẫn chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…………….”

Như vậy
, muốn được tách thửa, gia đình bạn phải nộp một bộ hồ sơ đề nghị tách thửa đến Văn phòng đăng kí đất đai, sau đó sẽ được xem xét để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc làm hợp đồng tặng cho mà bạn nói ở trên như chúng tôi đã phân tích là không phải nộp khoản tiền gì vì là hợp đồng tặng cho giữa cha mẹ và con cái.....theo như quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân  2007.