Câu hỏi: Kính gửi CÔNG TY LUẬT TNHH MINH GIA Hiện tại tôi có một mảnh đất nhưng chưa sang tên chính chủ do chủ cũ gây khó dễ trong việc chuyển đổi sang tên. Tôi đã cầm Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất (Tên chủ cũ), có giấy viết tay mua bán đất (chưa công chứng). Vậy Công ty cho tôi hỏi: - Khi đất bị thu hồi theo Quy hoạch thì quyền lợi của tôi sẽ bị ảnh hưởng như thế nào? - Công ty có thể cho tôi xin hướng dẫn, tư vấn để có thể tháo gỡ những vướng mắc trong việc chuyển quyền sử dụng đất. Tôi xin chân thành cảm ơn và mong sớm nhận được hồi âm của Công ty.

Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với câu hỏi của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về việc bồi thường khi NN thu hồi đất

Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; ..."

Như vậy, điều kiện để được bồi thường về đất khi NN thu hồi đất là đã được cấp GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ.

- Xác định tính hợp pháp của HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Do thông tin cung cấp không xác định rõ thời gian thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ nên chúng tôi tư vấn theo quy định của pháp luật hiện hành - Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Cụ thể, Khoản 1 Điều 188 quy định:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, Khoản 3 Điều 167 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy,
HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên chỉ ký với nhau không có công chứng hoặc chứng thực thì bị vô hiệu (không có giá trị pháp lý). Tuy nhiên, Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

...

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo đó,
nếu các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ hoặc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng.

---

2. Tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Câu hỏi:

Nhà em có sổ đỏ đất 200 m2 chồng cây lâu năm (50 năm) bây giờ muốn chuyển đổi thành đất nhà ở. Trên khi đất đó nhà em đã làm nhà kiên cố năm 1998 và có trên bản đồ địa chính khu đất đó trên xã. Vậy giờ em muốn chuyển đổi thành đất nhà ở thì UBND xã có phải làm hồ sơ cho em được không ạ và khi làm thì đánh thuế bao nhiêu % ạ. Mong anh chị tư vấn giúp em. Em cảm ở công ty luật Minh Gia nhiều ạ.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo đó, bạn phải làm hồ sơ xin chuyển đổi (Uỷ ban không có trách nhiệm làm hồ sơ cho bạn), trên cơ sở đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất ủy ban nhân dân sẽ xem xét về việc có đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đủ điều kiện thì UBND sẽ ra quyết định cho phép chuyển đổi và tiền sử dụng đất phải nộp tính bằng giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Đối với công trình xây dựng của bạn trên đất nông nghiệp được xác định là xây dựng trái phép và nộp phạt kèm biên pháp tháo dỡ công trình theo quy định pháp luật.