Câu hỏi: Ông bà để lại mảnh đất cho bố mẹ tôi. Bố mẹ tôi đang đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Nhưng hiện bác thứ 5 và cháu đích tôn của ông đòi mảnh đất. Vậy tôi phải làm thế nào?

Trước hết xin gửi lời chào đến Quý Luật Sư! Em xin được tư vấn trường hợp như sau ạ. Hiện tại, gia đình em đang sở hữu mảnh đất mang tên bố mẹ em từ năm 1993 đến nay. Bố mẹ em có nhu cầu bán đất nhưng có xẩy ra tranh chấp như sau.Ông bà nội em có tất cả 7 người con trai, trong đó có 1 bác là liệt sĩ hi sinh năm 1973, 1 bác mất năm 2005 và 1 bác đã mất năm 2007. Bố em là người con út thứ 7 trong gia đình.Khi bố mẹ em bán đất, người bác thứ 5 có viết đơn kiện lên xã với nội dung rằng: Mảnh đất bố mẹ em đang ở khi ông nội em mất (Ngày 12.11.1986) có nói rằng để lại cho 7 anh em và thờ cúng tổ tiên, gia đình em không được bán đi, đồng thời bác có xúi giục người con trai đầu của Bác Cả viết thêm 1 đơn nữa nói rằng, trong di chúc miệng ông nội để lại có nói đất để cho cháu đít tôn nên ko ai có quyền được bán, việc bố mẹ được cấp sổ đỏ là sai và đề nghị thu hồi sổ đỏ. Nhưng thực tế, trước khi ông em mất 1 thời gian, ông chỉ nói miệng là mảnh đất đó sau này để cho cháu đít tôn (Chính là người con trai của bác cả bây giờ), nhưng cũng ko ai chứng kiến cả và cũng ít tai nói về điều này chỉ coi như là câu nói miệng của ông cho đến thời điểm hiện tại khi xảy ra tranh chấp mới được lôi lại chuyện cũ Sau khi ông mất thì người bác thứ 6 của gia đình ở tại mảnh đất của nhà em bây giờ, nhưng do không phù hợp nên đã đổi để lại mảnh đất cho bố mẹ em. Sau đó bố mẹ em sinh sống ở mảnh đất đó từ năm 1987. Đến năm 1993, bà nội có ở cùng gia đình em, Bà nội có nói rằng sợ rằng anh em kiến giả nhất phận sau này xảy ra tranh chấp nên sẽ để lại 1 cái giấy ghi là cho bố mẹ em. Đơn để lại do bà ko viết được nên có người viết thay, có sự chứng kiến của bác thứ 2 trong nhà (khi đó là Phó chủ tịch Uỷ ban mặt trận xã) và đại diện của ông Địa chính xã. Từ đó, mảnh đất mang tên bố em và sau này khi đổi sổ mang tên cả 2 bố mẹ em. Đến nay, khi xảy tranh chấp do lá đơn của người bác thứ 5, có gửi 2 lá đơn lên xã:- Lá đơn thứ nhất là đòi đất cho 7 anh em theo di chúc của ông- Lá đơn thứ hai là đòi đất cho bác liệt sĩ đã mất năm 1973- Lá đơn thứ ba là lá đơn của người con trai của Bác cả đòi đất với lý do ông nội em di chúc cho cháu đít tôn (Người con trai này của bác Cả cũng ko được gia đình Bác Cả ủng hộ ý định trên mà tự mình đi viết đơn gửi các cấp chính quyền) Sau đó, UBND xã đã mời cả gia đình em lên giải quyết. Theo đó, bác Cả hoàn toàn ko đồng ý với lá đơn của bác thứ 5 và con trai bác. Bác nói rằng mảnh đất này đã cho bố mẹ em thì là của bố mẹ em, ko ai có nhu cầu tranh chấp.Bác dâu thứ 2, bác dâu thứ 3, bác trai thứ 6 cũng đồng ý là đây là mảnh đất của bố mẹ em đã được cho. Những lời trong lá đơn của bác thứ 5 là hoàn toàn sai sự thật, không đúng. Đề nghị huỷ đơn.UBND xã cũng thống nhất trong biên bản những điều bác thứ 5 viết trong đơn là ko đúng. Và ghi rõ ý kiến của tất cả mọi người và sau đó tất cả mọi người đã đều ký vào đó. Nhưng sau đó bác thứ 5 tiếp tục ko dừng lại và viết them 1 đơn nữa lên xã với nội dung: Nếu xã không có đủ thẩm quyền để quyết định đúng hay sai yêu cầu xã gửi lên các cấp phía trên giải quyết việc cắt lại phần đất của gia đình em cho bác liệt sĩ đã mất. Và nói rằng bà nội em ko có quyền cho đất cho ai cả. Em xin nhờ Quý Luật sư tư vấn giúp em trong trường hợp này. Em xin chân thành cảm ơn! Em xin hỏi thêm, nếu như bác Thứ 5 vẫn cứ tiếp tục làm đơn sai sự thật như thế và trái với ý chí của gia đình thì gia đình em nên làm thế nào? Và bây giờ gia đình em muốn sang tên sổ đỏ cho người mua nhưng bác thứ 5 vẫn cứ tiếp tục viết đơn như thế có được ko? Em xin chân thành cảm ơn Luật sư! Mong sẽ sớm nhận được câu trả lời.Trân trọng!Em xin trình bày thêm 1 chút là: Người con trai bác cả có gửi đơn xuống UBND huyện. Nhưng UBND cũng đã yêu cầu nếu là di chúc miệng thì phải có ghi âm, còn nếu là di chúc viết thì phải có giấy tờ. Còn ko thì tất cả là vu khống và huỷ đơn ạ. Thứ e là ông em mất đến nay là 31 năm như vậy theo quy định của Luật dân sự thì hiệu lực tính từ thời điểm ông em chết là 30 năm. Như vậy , tranh chấp với lý do ông em di chúc miệng để lại có hợp lý ko ạ.

Trả lời: Theo Điều 99 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

..."

Ngoài ra, tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai quy định:
"Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất".

Trong trường hợp của bạn, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đứng tên bố mẹ bạn. Vậy giá trị quyền sử dụng đất đó thuộc về bố mẹ bạn. Trong khi đó, bà nội bạn đã tặng cho mảnh đất này cho bố mẹ bạn và có sự chứng kiến của Địa chính xã và Phó chủ tịch Ủy ban mặt trận xã. Tặng cho mảnh đất giữa bà nội với bố mẹ bạn phải hợp pháp thì bố mẹ bạn mới có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Hơn nữa, ông bạn di chúc miệng lại cho cháu đích tôn việc cho cháu cháu mảnh đất đó. Nhưng di chúc này không có sự chứng kiến của người khác. Kết luận của UBND là chính xác. Bởi không có ai làm chứng, việc di chúc này không có hiệu lực. Ngoài ra, nhiều người trong gia đình cam kết đồng thuận là bố mẹ bạn là chủ sở hữu giá trị mảnh đất này. Do đó, việc cháu đích tôn khiếu nại là không có căn cứ. Việc bác thứ 5 tiếp tục nộp đơn như vậy chắc chắn không đem lại kết quả gì. Bởi lẽ, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này hiện vẫn đứng tên bố mẹ bạn. Do bà nội tặng cho bố mẹ bạn chứ không phải cho bác liệt sỹ đã mất.

Khi bố mẹ bạn có quyền sử dụng đất nghĩa là có toàn quyền bán, tặng, cho, thừa kế mảnh đất này. Trong đó có thể  thực hiện thủ tục sang tên cho người mua. Còn việc khiếu kiện của bác thứ 5 hay cháu đích tôn không có căn cứ pháp luật không ảnh hưởng đến việc sang tên này.