Câu hỏi: Vào ngày 05/11/20xx, ba tôi có mua một lô đất có diện tích 175 m2 với số tiền là 380 triệu đồng. Nhưng không đến văn phòng công chứng làm  thủ tục mà chỉ ghi giấy viết tay. Tháng 2/20xx, được sự đồng ý của ba, tôi đã làm nhà và là chủ sở hữu ở đây.

Vào khoảng tháng 5/20xx cơ quan nhà nước tiến hành gửi giấy mời bàn về việc giải toả một phần diện tích đất và tiền bồi thường (tôi không tham gia vì không có giấy mời). Tháng 2/20xx, cơ quan nhà nước tiến hành thu giữ để sữa lại sổ đỏ và đền bù tiền.

Sự việc xảy ra thế này:

- Vì tôi chưa đến văn phòng công chứng chuyển quyền sử dụng đất nên không được cơ quan nhà nước công nhận quyền sở hữu. Chủ đất cũ thì yêu cầu được nhận số tiền trên mảnh đất đã bán cho tôi. Vậy tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi của mình?

- Khi xảy ra mâu thuẫn giữa 2 bên, người chủ cũ đã nói nếu không nhận được tiền điền bù thì ông ấy sẽ không đến văn phòng công chứng để ký giấy bán đất cho tôi. Tôi phải làm gì để ép buộc người đó phải đến ký giấy bán đất.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
”.

Căn cứ vào quy định nêu trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc tiến hành chứng thực.

>> Tư vấn quy định về bồi thường thu hồi đất, gọi:
1900.6169

Tại Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“2.
Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Từ căn cứ trên, có thể thể thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cha bạn chưa được công chứng bị vô hiệu do không tuân thủ đúng về mặt hình thức, tuy nhiên tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức có loại trừ một số giao dịch cụ thể:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công nhận

Trong trường hợp, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bố bạn và người chủ đất thực hiện viết tay, hoàn toàn tự nguyện mà không công chứng, chứng thực nếu như đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ đã thỏa thuận, thì gia đình bạn có thể yêu cầu Tòa án cấp huyện nơi có đất công nhận hiệu lực của hợp đồng. Khi đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất có hiệu lực và bạn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất từ bố bạn sang tên bạn theo quy định. Do vậy, khi nhà nước tiến hành giải tỏa một phần diện tích mảnh đất thì bạn được bồi thường phần diện tích được giải tỏa.

Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu

Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Trong trường hợp hai bên chưa thực hiện trong phạm vi nghĩa vụ ít nhất hai phần ba nghĩa vụ đã thỏa thuận thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là vô hiệu các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chủ cũ đứng tên trên GCNQSD đất sẽ nhận được tiền bồi thường và phần diện tích đất còn lại sau khi nhà nước thu hồi đất. Bạn sẽ nhận được số tiền đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Trân trọng.