Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 1998, giữa anh trai tôi và mẹ tôi có thỏa thuận miệng với nhau là: mẹ lấy tên con để cắm đất ở cho rộng và mẹ cho con đất nương trồng ngô. Thỏa thuận này đã được thực hiện, mẹ tôi đã lấy tên anh tôi để cắm đất và mẹ tôi cũng cho anh tôi đất nương trồng ngô của gia đình. Mẹ tôi chỉ lấy tên anh trai, mọi thủ tục cũng như lệ phí cấp đất do mẹ tôi nộp. Anh trai tôi lấy đất nương trồng ngô và sau này đã bán đi.

Đến năm 2004, anh tôi về xin mẹ tôi 4m của thổ đất, mẹ tôi và chúng tôi đã giải quyết trong gia đình cho anh tôi hẳn 5m, nhưng cũng không ghi văn bản. Vì mẹ tôi lấy tên anh tôi để cắm nên cả thổ đất vẫn mang tên anh tôi, đến năm 2014, anh tôi về nói với mẹ tôi là: mẹ đưa giấy tờ để con làm sổ đỏ và tách đất cho mẹ. Khi có giấy tờ trong tay, vợ chồng anh tôi đã lật lọng đòi lấy cả thổ đất vì lí do đất mang tên anh tôi. Nay anh tôi kiện mẹ tôi ra tòa án nhân dân huyện. Xin hỏi luật sư mẹ tôi có bị mất thổ đất này không?  Mẹ tôi đã sử dụng thổ đất này từ năm 1998 đến nay mà không xảy ra tranh chấp với ai.  Hiện nay chỉ anh tôi về tranh chấp với mẹ tôi mà thôi. Trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất. Cụ thể:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của gia đình sẽ phải xác định việc anh trai đứng tên trên giấy chứng nhận có đúng quy định pháp luật, đủ điều kiện được cấp hay không. Đối với việc mẹ bạn trực tiếp sử dụng đất từ năm 1998 đến hiện nay, nhưng thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu năm 1998 thì mẹ bạn lại mượn tên anh trai để làm thủ tục (không có điều kiện sau khi cấp giấy chứng nhận xong thì sang tên cho mẹ, tức đồng ý cho anh đứng tên giấy tờ) và sau khi ra sổ người đứng tên trên giấy chứng nhận là người anh trai - nên mặc nhiên xác định chủ sở hữu hợp pháp là anh trên.

Theo đó, thời điểm hiện nay anh trai yêu cầu đòi lại toàn bộ diện tích đất thổ cư mà mẹ bạn đang sử dụng là có căn cứ, cơ sở. Nên khi anh trai lựa chọn hình thức khởi kiện ra Tòa để giải quyết thì có thể mẹ bạn sẽ phải trả lại đất cho người anh trai, nếu mẹ bạn không đưa ra được căn cứ chứng minh việc cấp giấy chứng nhận trước đây không đúng quy định pháp luật và khi đó sẽ chứng minh theo hướng quá trình sử dụng đất để làm căn cứ. Còn đối với tài sản trên đất nếu do mẹ bạn đứng ra sử dụng xây dựng lên thì có quyền yêu cầu người anh trai hoàn trả lại giá trị tài sản tương đương