Câu hỏi: Xin chào công ty tư vấn Luật Minh Gia. Mình có 1 câu hỏi về việc tách sổ đất đang thế chấp ngân hàng cần sự giúp đỡ, tư vấn của quý công ty.Tôi đang mua đất của 1 cặp vợ chồng, mà mảnh đất đó đang cắm tại Ngân hàng. Mảnh đất có diện tích khoảng 480m2, và có hình thủ như trong ảnh kèm theo. Vấn đề đặt ra là: 1. Chủ nhà sẽ cắt bán cho tôi mảnh có diện tích khoảng 160m2. ( Sẽ cắt tại hình 2348)2.

Miếng đất đã viết giấy tay cho 2 người khác ( 2 mảnh: 4598 và 9678)3. Hiện tại Sổ đỏ là 1 mảnh duy nhất, tổng là 480m2.(Mảnh đất chữ L 235678). Tôi đang băn khoăn là,:1. Ngân hàng đã cầm sổ đổ tổng rồi thì việc giấy viết tay của 2 người kia có ảnh hưởng gì đến việc mua bán sang tên, tách sổ của tôi không?2. Hiện tại, chủ đất có vay mượn bên ngoài. Nếu trong quá trình sang tên, những chủ nợ khác viết đơn kiện đòi nợ, thì thủ tục sang tên tách sổ có vấn đề gì ko ?

Trả lời: Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, công ty xin tư vấn như sau:

Trong trường hợp của bạn, bạn sẽ không thể tiến hành thủ tục tách thửa đất đối với mảnh đất đang được thế chấp của ngân hàng. Bởi lẽ: Chủ đất của bạn hiện đang thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại ngân hàng. Theo thủ tục tiến hành thế chấp tại ngân hàng, trước khi tiến hành hợp đồng thế chấp thì ngân hàng sẽ tiến hành kiểm tra tính pháp lý của tài sản theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013. Sau đó, khi kí hợp đồng thế chấp, ngân hàng sẽ giữ bản gốc giấy chứng nhận và các giấy tờ pháp lý khác theo quy định của luật Đất đai.

Trong khi đó, theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, Nghị định số 43/2013/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:…”

Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính có quy định về hồ sơ phải nộp khi tiến hành thủ tục tách thửa:

"a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp"

Theo đó, khi muốn làm thủ tục tách thửa đất đai thì chủ đất của bạn buộc phải rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất bản gốc (sổ hồng) từ ngân hàng về để làm thủ tục. Điều này là không thể khi mà hợp đồng thế chấp giữa chủ đất của bạn và ngân hàng đang còn hiệu lực. Mảnh đất đó là tài sản bảo đảm cho việc sẽ thực hiện nghĩa vụ trả tiền đối với ngân hàng, theo đó sẽ không thể rút được ra khi chưa thanh toán xong nghĩa vụ với ngân hàng.

Như vậy, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng để đảm bảo cho một hợp đồng vay thì bạn không nên làm hợp đồng chuyển nhượng vì khả năng rủi ro rất cao. Vì vậy nếu vẫn muốn thực hiện giao dịch mua bán với phần diện tích đất trên trong trường hợp bên thế chấp đã thế chấp toàn bộ phần diện tích đất trên thì bạn có thể thực hiện theo một trong cách  sau:

+ Thứ nhất, bạn có thể yêu cầu chủ đất đến ngân hàng thỏa thuận về việc tách một phần diện tích đất trên hoặc thỏa thuận đảm bảo bằng một tài sản khác thay thế (nếu có) thì bên ngân hàng nếu xét thấy việc đảm bảo bằng phần diện tích đất còn lại cũng như tài sản khác không ảnh hưởng đến việc đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì bên ngân hàng sẽ đồng ý khi đó các bên có thể làm hợp đồng tách phần diện tích đất trên.

+ Thứ hai, các bên có thể lập hợp đồng đặt cọc để thể hiện rõ ý chí muốn giao kết hợp đồng tách quyền sử dụng đất trên và thỏa thuận tại thời điểm bên thế chấp thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ của ngân hàng thì sẽ tiến hành giao kết hợp đồng.