Câu hỏi: Luật Minh Gia cho tôi hỏi 2 vấn đề sau ạ:

- Tôi được cấp đất thổ cư năm 1989 với diện tích 231m2. Đến năm 1996, chính quyền địa phương đi đo để làm sổ đỏ, do tôi không có nhà nên kết quả đo và cấp sổ đỏ diện tích đất của tôi trong sổ đỏ chỉ có 211 m2, do sơ suất khi nhận sổ đỏ không xem nên không biết. Đến nay (2017) có tranh chấp mốc giới đất với hàng xóm, đem sổ đỏ ra tôi mới biết có sự sai lệch về diện tích đất giữa sổ đỏ và hồ sơ gốc địa chính xã quản lý khi chia đất. Xin luật sư tư vấn giúp tôi, khi có tranh chấp thì lấy cơ sở dữ diệu ở trên để xác minh mốc giới đất của tôi cho đúng pháp luật.

- Hiện tại tôi có mua 1 mảnh đất nông nghiệp trên một thửa đất nông nghiệp lớn (đã được cấp sổ đỏ). Luật sư cho hỏi giờ tôi muốn chuyển mục đích sử dụng phần đất của tôi mua sang đất ở để xây nhà thì phải làm thế nào. Nộp hồ sơ trực tiếp để chuyển đổi hay chủ đất phải chuyển đổi xong rồi mới tách thửa cho tôi. Nếu chủ đất chuyển đổi rồi mới tách thửa cho tôi thì có thể chuyển đổi riêng phần diện tích của tôi không hay là phải chuyển đổi với tỷ lệ bao nhiêu trên tổng diện tích thửa lớn. Cám ơn luật sư Minh Gia!

Trả lời: Vấn đề thứ nhất,
thông tin trên Giấy chứng nhận khác so với hồ sơ địa chính

Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp cho gia đình bạn không đúng diện tích đất theo như hồ sơ địa chính gốc thì bạn có thể yêu cầu cơ quan địa chính thực hiện đính chính lại thông tin về thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

…”

Như vậy, bạn nộp Giấy chứng nhận đã cấp đến Văn phòng đăng ký đất đai. Trường hợp xác định đúng là trên Giấy chứng nhận diện tích đất có sai sót so với hồ sơ địa chính thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ trình UBND cấp huyện đính chính vào Giấy chứng nhận.

Vấn đề thứ hai
, về chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT:

“Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Căn cứ theo quy định trên thì người phải nộp hồ sơ là người sử dụng đất, nghĩa là hiện tại ai là người có quyền sử dụng đất thì có thể nộp hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất đến UBND cấp huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu sô 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, trường hợp của bạn để đơn giản, nhanh chóng về mặt thủ tục cho bạn thì bạn có thể thực hiện việc tách thửa trước sau đó chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất được tách riêng đó. Bạn có thể yêu cầu chủ đất thực hiện việc tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất xong rồi mới chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn, hoặc bạn cũng có thể tự mình chuyển mục đích sử dụng sau khi bên bán tách thửa và hoàn thiện xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm cả thủ tục đăng ký biến động đất đai). Pháp luật không có quy định người mua hay người bán phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, chỉ cần xác định được tại thời điểm đó ai là người có quyền sử dụng đất và có nhu cầu chuyển mục đích thì có thể nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền (trường hợp chuyển mục đích cần sự cho phép của cơ quan nhà nước).