Câu hỏi: Tôi có 1 người bạn mở công ty cổ phần, vay vốn ngân hàng bằng hình thức thế chấp 2 bất đông Sản của gia đình và các công trình. Trong đó 2 tài sản là nhà đất ngân hàng định giá vay 500tr.

Quá trình làm ăn do thua lỗ gia đình phải bán 1 mảnh đất đi để trả nợ với giá trị 1 tỷ 1. Tôi muốn hỏi là 2 tài sản được thế chấp vay 500tr thì khi bán 1 tài sản nhiều hơn giá trị vay, ngân hàng phải trả lại bất động sản kia có đúng không ạ. Còn số tiền nợ kia là công ty phải có trách nhiệm trả đúng không ạ?

Trả lời: Thứ nhất,
bán tài sản đang thế chấp:

Theo khoản 1 Điều  320 BLDS 2015 quy định:

Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.\

Ngoài ra, tại khoản 4 và 5 Điều 321 BLDS 2015 quy định như sau: bên thế chấp có quyền:

“4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.”

Theo thông tin bạn cung cấp, tài sản thế chấp chỉ đảm bảo cho khoản vay 500 triệu đồng, khi bên thế chấp muốn bán tài sản cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp ( ngân hàng) căn cứ theo khoản 5 Điều luật trên.

Như vậy, trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho cho bên thế chấp xử lý tài sản thì bên thế chấp có quyền bán tài sản này cho người khác.

Căn cứ theo hợp đồng thế chấp tài sản để xác định phạm vi bảo đảm. Trường hợp tài sản thế chấp chỉ bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trả nợ với hạn mức 500 triệu, bên thế chấp có nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng số tiền 500 triệu đồng để được giải chấp tài sản.

Điều 327 Bộ luật dân sự 2015 quy định khi bên thế chấp đã hoàn thành nghĩa vụ bảo đảm, tức là hoàn thành nghĩa vụ thanh toán số tiền theo hợp đồng thế chấp tài sản, trường hợp này việc thế chấp tài sản bị chấm dứt.

Khi bên thế chấp đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ bảo đảm, căn cứ theo khoản 3 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015: "
3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác."

Như vậy, trường hợp ngân hàng đồng ý cho phép gia đình bán tài sản bảo đảm và  bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ thanh toán số tiền 500 triệu đồng (là phạm vi nghĩa vụ bảo đảm được các bên thỏa thuận theo Hợp đồng thế chấp) thì gia đình bạn có quyền yêu cầu ngân hàng trả lại mảnh đất, giấy tờ kèm theo và thực hiện thủ tục xóa đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai,
nghĩa vụ trả nợ của bên vay.

Giả sử, người thế chấp hai thửa đất nêu trên với mục đich để đảm bảo một phần (số tiền vay 500 triệu)  khoản vay mà công ty vay của ngân hàng. Trong trường hợp này, người thế chấp chỉ có trách nhiệm trả số tiền trong phạm vi bảo đảm, số tiền nợ còn lại do công ty (người vay) có nghĩa vụ thanh toán cho bên ngân hàng theo
hợp đồng tín dụng đã giao kết
.

Ngoài ra, người thế chấp có quyền yêu cầu công ty hoàn trả lại số tiền 500 triệu đồng cho bên thế chấp theo quy định của pháp luật.

Trân trọng.

CV tư vấn: Đào Trà - Công ty Luật Minh Gia.