Câu hỏi: Kính chào luật sư. Tôi  đã mua một lô đất chiều ngang 4m chiều dài 64m, vị trí của thửa đất nằm trên tỉnh lộ 764 thuộc xã Sông Ray huyện Cẩm Mỹ tỉnh Đồng Nai (cách ngã tư Sông Ray  300m) vậy theo quy đinh mới tôi có tách thửa được không. Xin cán ơn luật sư.

Trả lời: “
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương
”.

Như vậy, diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại xã Sông Ray, huyện Cẩm Mỹ, tỉnh Đồng Nai do Ủy ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định.

Trước hết, để được tách thửa đất, bạn phải đáp ứng điều kiện đó là:

Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy tờ sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Thứ hai, Căn cứ Quyết định 51/2014/QĐ-UBND về việc quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với từng loại đất trên địa bàn tỉnh Đồng Nai.

Diện tích tách thửa để hình thành thửa đất mới và diện tích còn lại của thửa đất sau khi tách thửa phải lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu.

Trường hợp thứ nhất: Lô đất của bạn là đất ở

Diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng tám mươi mét vuông (80m2).

Ngoài ra, UBND tỉnh Đồng Nai còn quy định:
"Ngoài mức diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định nêu trên, lô đất xây dựng nhà ở tại các đô thị (các phường thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh và các thị trấn thuộc huyện) mà vị trí tiếp giáp với đường phố có lộ giới lớn hơn hoặc bằng hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn phẩy năm mét (4,5m). Những khu vực còn lại (thửa đất tiếp giáp với đường hẻm, đường chưa đặt tên) hoặc vị trí thửa đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới nhỏ hơn hai mươi mét (20m) thì thửa đất tách mới và thửa còn lại phải có bề rộng và bề sâu lớn hơn hoặc bằng bốn mét (4m)".

Vì diện tích đất của bạn nằm trên tỉnh lộ 764, thuộc xã sông Ray không phải thị trấn của huyện Cẩm Mỹ (đất đô thị) nên chỉ áp dụng quy định diện tích tối thiểu được tách thửa lớn hơn hoặc bằng 80 m2.

Diện tích đất của bạn có chiều dài 64 m, chiều ngang 4m (diện tích = 64 x 4= 256 m2) nên đủ điều kiện được tách thửa. Diện tích đất sau khi tách thửa cũng phải đảm bảo lớn hơn hoặc bằng 80 m2.

Trường hợp thứ hai: Lô đất của bạn là đất nông nghiệp

Diện tích tối thiểu được phép tách thửa lớn hơn hoặc bằng năm trăm mét vuông (500m2). Do đó, bạn sẽ không được tách thửa đất.

Trường hợp thứ ba: Lô đất của bạn là đất phi nông nghiệp không phải đất ở

Việc tách thửa đất chỉ được thực hiện khi đã lập quy hoạch chi tiết xây dựng, quy hoạch tổng thể mặt bằng và phải có dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo mật độ xây dựng và yêu cầu của Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008 của Bộ Xây dựng.

Bạn không trình bày cụ thể diện tích đất mà bạn đang sử dụng là đất ở hay đất nông nghiệp… Vì vậy, Minh Gia đã hướng dẫn theo các trường hợp cụ thể ở trên. Nếu là đất ở thì bạn sẽ có thể được phép tách thửa, nếu là đất nông nghiệp thì bạn sẽ không được phép tách thửa.

Trân trọng