Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Kính chào Luật sư Tôi có một vụ việc nhờ luật sư tư vấn giúp Tháng 6 năm 2015 tôi có mua một nền đất tại thành phố Hồ Chí Minh.

Lô đất này tôi mua của một người quen nên chỉ làm hợp đồng mua bán trên giấy tờ ( có thông qua phòng công chứng hợp lệ) mà không đo lại diện tích đất thực tế. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chuyển sang tên cho tôi. Nhưng nay tôi định xây nhà khi đo lại diện tích đất thì diện tích đất thực tế lại nhỏ hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ. Vậy xin luật sư tư vấn giúp tôi là tôi sẽ làm gì trong trường hợp sau:

1. Nếu tôi muốn hủy hợp đồng mua bán nhà đất được không? Nếu hủy hợp đồng tôi phải làm gì?

2. Nếu tôi vẫn tiếp tục sử dụng thì tôi phải xử lý như thế nào và bên bán cho tôi phải chịu trách nhiệm gì? Rất mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời: Trước hết, nếu tiến hành đo đạc lại đúng như thông tin bạn cung cấp diện tích đất trên giấy chuyển nhượng lớn hơn với thực tế, hai bên có thể tiến hành thương lượng, thỏa thuận với nhau về việc hoàn lại  giá trị phần chênh lệch.

Trường hợp, sau khi ký hợp đồng công chứng và đã đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, bạn ( bên nhận chuyển nhượng ) muốn hủy hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết thì hai bên phải trao đổi, thỏa thuận lại với nhau.

- Trường hợp 1: Hai bên đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết

Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng:

1.
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

2.
Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

3.
Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Như vậy, nếu hai bên thỏa thuận hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng bạn và bên chuyển nhượng phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

* Trường hợp 2: Bên chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó,  Điều 5 Luật công chứng 2014 có quy định:

“
Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”.

Do đó, bạn và bên chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên kia có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, hợp đồng công chứng có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu khi có đầy đủ các căn cứ quy định của pháp luật. Căn cứ để tòa án tuyên bố hợp hợp đồng, giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Bộ luật Dân sự, gồm các trường hợp như sau:

– Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu (Điều 127 Bộ luật Dân sự).

+ Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

+ Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

+ Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

– Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội (Điều 128 Bộ luật Dân sự).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo (Điều 129 Bộ luật Dân sự).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện (Điều 130 Bộ luật Dân sự).

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn (Điều 131 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa (Điều 132 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 133 Bộ luật Dân sự)

– Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 134 Bộ luật Dân sự)

Vậy, nếu vi phạm một trong một các quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tòa án tuyên bố là vô hiệu. Cụ thể trường hợp này, nếu có căn cứ cho rằng bên chuyển nhượng có hành vi lừa dối ( như biết có sự sai lệch đất trên thực tế so với GCNQSDĐ mà che giấu ) thì bạn có thể gửi đơn khởi kiện để tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 136 Bộ luật Dân sự:

– Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

– Đối với các giao dịch dân sự được quy định tại Điều 128 và Điều 129 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.