Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở và các quy định liên quan để thủ tục hành chính về đất đai. Nội dung cụ thể như sau: Chào luật sư, Hiện nay gia đình tôi có 200m2 đất vườn. Gia đình tôi có nhu cầu chuyển đất vườn này sang diện tích đất ở. Vậy gia đình tôi cần làm các thủ tục gì? và cần gặp ai? với số tiền chuyển đổi là bao nhiêu? tôi xin cảm ơn!

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở

Trả lời: 1. Về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Theo đó, trong trường hợp này bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất mà không cần phải có sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền.

2.  Về thủ tục hành chính:

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.  Về nghĩa vụ tài chính:

Theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất thì:

“a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, bạn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp.

Giá đất làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính được căn cứ vào bảng giá đất được UBND tỉnh/thành phố ban hành hàng năm.

---------------

Câu hỏi thứ 2 - Nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất?

Xin chào quí công ty!Nhờ quí công ty tư vấn giúp tôi sự việc sau:Ông bà tôi có 1 sổ đỏ mang tên chung của 2 người (cấp năm 2003) kèm theo 1 giấy xác nhận của UBND xã (cấp năm 1998 nội dung: đất đang sử dụng là đất không tranh chấp và được sử dụng từ năm 1964)Ông bà tôi đều đã mất, bây giờ gia đình muốn phân chia mảnh đất ấy làm 3 nhưng lại vướng điều kiện diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở theo "12 /2015/QĐ-UBND " vì sổ đỏ hiện tại chỉ có 90m2 đất ở +500m2 đất vườn, vậy bây giờ gia đình tôi muốn chuyển đổi 1 phần đất vườn sang đất ở thì có tốn phí không? tôi cũng đã xem qua điều 100 Luật đất đai 2013 nhưng vẫn không rõ lắm, nếu có thể thì làm thế nào để không tốn phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, nhờ công ty tư vấn giúpTôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo đó, vì quyền sử dụng đất liên quan tới di sản thừa kế nên nếu tất cả các thành viên đồng ý việc chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất vườn ao sang đất thổ cư thì có thể ủy quyền cho một cá nhân để làm thủ tục. Khi đó, trường hợp đủ điều kiện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng thì nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất được tính bằng 50% giá trị chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.