Câu hỏi: Chào luật sư, tôi mong muốn luật sư hỗ trợ tư vấn giúp tôi. Cha mẹ tôi có 1 mảnh đất 1.000 m2. Tháng 10/2015, mẹ tôi tặng cho a tôi 200m2, nhưng do anh tôi mất nên tôi đứng tên giúp anh tôi.

Nay mẹ tôi muốn tặng cho tôi phần đất còn lại, thì tôi hay mẹ tôi có phải đóng thuế TNCN và lệ phí trước bạ gì hay không? Nếu tôi và cha mẹ tôi không làm hợp đồng tặng cho mà là hợp đồng chuyển nhượng để hợp thức hóa vay vốn ngân hàng thì khi chuyển nhượng tôi và cha mẹ tôi có phải đóng thuế TNCN hay lệ phí gì ko?

2. Trường hợp trước khi mẹ tôi tặng cho hoặc chuyển nhượng phần đất còn lại cho tôi, tôi tặng cho hoặc chuyển nhượng đất mà tôi đứng tên giúp anh tôi như ở phần 1 cho người khác trong gia đình. Thì tôi có bị đóng lệ phí trước bạ hay không?

3. Chị 2 tôi đã có gia đình (đã cắt hộ khẩu) và có 1 mảnh đất duy nhất. nay chị 2 tôi tặng cho tôi (tôi hiện đã đứng tên 1 mảnh đất giúp anh tôi) thì bên nào sẽ chịu phí TNCN và lệ phí trước bạ. Nếu không phải là tặng cho mà là hợp đồng mua bán thì thuế TNCN và lệ phí ntn? Hoặc nếu chị 2 tôi làm hợp đồng mua bán mảnh đất đó cho chị 3 tôi thì thuế TNCN và lệ phí ntn? (Chị 3 tôi chưa đứng tên mảnh đất nào)

Trả lời: 1.

Theo nghị định số 65/2013/NĐ-CP:

“
Điều 4.
Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.

Bộ Tài chính quy định thủ tục, hồ sơ xác định các khoản thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều này.”

Thông tư số 124/2011/TT-BTC:

“
Điều 3.
Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

10. Nhà, đất thừa kế, hoặc là quà tặng giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu.

Trường hợp này, nhà, đất được miễn lệ phí trước bạ là nhà, đất có nguồn gốc là tài sản thừa kế hoặc quà tặng mà người nhận tài sản lần đầu tiên được nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng từ vợ (hoặc chồng), từ cha đẻ (hoặc mẹ đẻ), từ cha nuôi (hoặc mẹ nuôi), từ cha vợ (hoặc mẹ vợ), từ cha chồng (hoặc mẹ chồng), từ ông nội (hoặc bà nội), từ ông ngoại (hoặc bà ngoại), từ con đẻ (hoặc con nuôi), từ con dâu (hoặc con rể) từ cháu nội (hoặc cháu ngoại), từ anh, chị, em ruột.

Ví dụ: Ông A có 3 người con là M, N, O. Khi Ông A mất đi, 3 người con được thừa kế nhà, đất. Anh M tặng phần tài sản thừa kế của mình cho cô O. Như vậy, khi cô O làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất thì quy định không thu lệ phí trước bạ như trên chỉ áp dụng đối với lần đầu tiên cô O được nhận thừa kế từ ông A hoặc quà tặng từ anh M; Có nghĩa là cô O không phải nộp lệ phí trước bạ đối với phần tài sản được nhận từ ông A và anh M.

Trường hợp này, khi khai lệ phí trước bạ, người nhận tài sản phải xuất trình cho cơ quan thuế các giấy tờ hợp pháp chứng minh mối quan hệ với người cho, tặng hoặc xác nhận của uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người cho hoặc nhận tài sản thường trú về mối quan hệ giữa người cho và người nhận tài sản và bản tự cam kết của chủ tài sản về việc lần đầu tiên được nhận quà tặng hoặc thừa kế, nếu khai không đúng thì phải bị truy thu lệ phí trước bạ và phạt theo quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành.
”

Như vậy dù mẹ bạn có làm hợp đồng tặng cho hay hợp đồng chuyển nhượng thì cũng đều không cần phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Nhưng bạn vẫn phải đóng lệ phí trước bạ trong cả hai trường hợp tặng cho và chuyển nhượng: (chuyển nhượng không được miễn lệ phí trước bạ; nhận tặng cho lần thứ hai nên không được miễn lệ phí trước bạ).

2.

Như quy định nêu trên, nếu người họ hàng kia không thuộc một trong các đối tượng tặng cho được miễn lệ phí trước bạ thì khi bạn tặng cho người đó thì người họ hàng kia vẫn phải đóng lệ phí trước bạ, còn nếu làm hợp đồng mua bán nhà đất thì trong mọi trường hợp đều phải đóng lệ phí trước bạ.

3.

Nếu mảnh đất này do chị hai bạn đứng tên thì khi tặng cho hoặc chuyển nhượng đất (theo hợp đồng mua bán) thì bạn không phải đóng thuế thu nhập cá nhân. Với lệ phí trước bạ, nếu bạn không thuộc một trong các trường hợp được miễn thì bạn sẽ là người phải đóng lệ phí trước bạ. Nếu đây là hợp đồng mua bán thì bạn phải đóng lệ phí trước bạ.

Trong trường hợp chị hai bạn làm hợp đồng mua bán mảnh đất cho chị ba bạn, cũng giống với trường hợp của bạn, chị ba bạn sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân khi mảnh đất đó đứng tên chị hai bạn, và chắc chắn phải đóng lệ phí trước bạ trong trường hợp này.