Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc di chúc ông để lại có hiệu lực không khi ông chưa mất, và ai nhà người có quyền nhận tiền bồi thường từ mảnh đất đứng tên ông. Hợp đồng mua bán nhà do giả mạo chữ ký có hợp pháp hay không, người giả mạo phải chịu trách nhiệm pháp lý như thế nào?

Chuyện là: Tôi đang sống trên một mảnh đất cùng các anh chị em tôi, mảnh đất đó là của ông nội tôi. Sau này ông nội có làm di chúc giao mảnh đất cho bố tôi, tôi cùng các anh chị em của tôi đứng tên. Một thời gian sau bố tôi bắt chị và anh tôi kí vào giấy ủy quyền để một mình bố tôi đứng tên (lúc kí bố tôi không cho anh chị tôi biết đó là giấy ủy quỳên, không cho xem bất cứ nội dung gì trên giấy, sau này tôi mới biết đó là giấy ủy quỳên). Nhưng bố tôi không có quyền ép buộc anh chị tôi kí giấy đó được vì bố mẹ tôi đã ly hôn, bố nuôi tôi và chị, mẹ nuôi anh và em tôi. Ông ta có thể bảo hộ cho chị tôi nhưng còn anh tôi thì phải được mẹ tôi bảo hộ (anh chị tôi lúc đó chưa đủ tuổi công dân để kí giấy ủy quyền). Sau này mảnh đất chúng tôi đang sinh sống được nhà nước thu hồi để tiến hành dự án làm cầu vượt và hộ gia đình chúng tôi đã được cấp một lô đất cùng số tiền bồi thường khoảng 500 triệu đồng hoặc hơn. Khoản tiền bồi thường đó khi nhận phải có sự có mặt của các thành viên trong gia đình nhưng bố tôi (vốn đã bỏ mẹ con chúng tôi, đi sống và làm ăn nơi khác đã lâu thì nay nghe tin bồi thường đất sau khi thu hồi) đã một mình đứng ra nhận số tiền đó mà không cho ai trong gia đình biết rồi tiếp tục bỏ đi làm ăn một mình. Sau một thời gian dài, ông ta mới về xây nhà để anh chị em tôi ở trên lô đất được cấp. Đến khoảng 4 tháng trước thì anh chị em tôi nghe tin ông ta bán nhà trong khi chẳng ai trong anh chị em tôi kí giấy bán nhà cả. Sau đó thì có hai người mua nhà đến bảo anh chị em tôi phải dọn ra khỏi nhà vì giờ nhà này là của họ, họ cũng đã đứng tên sổ đỏ của lô đất này. Sau khi tìm lục giấy tờ thì chúng tôi đã phát hiện ra bố tôi đã giả chữ kí của anh và chị tôi để bán nhà với mục đích để trả nợ ngân hàng do ông ta làm ăn thua lỗ. Anh chị em cháu nhất quyết không dọn ra khỏi nhà thì ông ta đưa ra xã yêu cầu anh em tôi ra để giải quyết việc này. Trong lần đó, ông ta nói đã vay tiền ngân hàng để xây nhà, giờ không trả được thì ông phải bán nhà để trả nợ nhưng căn nhà đó lúc trước nghe ông ta nói là xây khoảng 450 triệu đồng mà khoản tiền bồi thường đất đủ để xây thì giờ ra xã ông ta lại nói căn nhà xây tốn đến 800 triệu đồng. Trước đó anh em tôi có ra xã coi thì thấy khoảng tiền bồi thường đợt 1 là 300 triệu đồng (bồi thường 2 đợt) chưa kể đợt 2 thì giờ ra xã ông ta lại đưa ra giấy tờ có ghi bồi thường chỉ 200 triệu đồng. Nhưng ông ta chỉ mới dám đưa ra xã vì ông ta biết ông ta đã sai. Sau khi tìm lục chúng tôi đã có được bản ủy quyền lúc đó (đáng lẽ anh chị tôi kí phải được giữ một bản thì ông ta chẳng đưa anh chị tôi giữ bản nào vì lúc đó ông ta ép kí và không cho biết đó là kí giấy ủy quyền sang tên lại cho ông ta), trên giấy ủy quyền đó đã sai vì người ủy quyền (anh chị tôi) chưa đủ tuổi công dân để kí nó và anh tôi ko có người bảo hộ là mẹ ( mẹ tôi cũng không biết anh tôi đã kí giấy ủy quỳên). Và có được bản photo di chúc của ông nội giao lô đất có tên bố và các chị em (hiện nay thì ông nội tôi chưa mất). Hơn nữa biết được ông ta đã giả chữ kí anh chị tôi để một mình bán nhà. Và như trên thì giấy ủy quyền đã sai đúng không ạ? Việc giả chữ ký để bán nhà của bố tôi cũng đã sai, vi phạm pháp luật phải không ạ? Như vậy thì bố tôi phải chịu hình phạt gì trước pháp luật ạ? Ông nội chưa mất thì việc mua bán nhà, đất cũng phải thông qua quyết định của ông nội đúng không ạ? Hiện nay thì tình hình đang rất nghiệm trọng, bố tôi đã yêu cầu lên công ty cấp nước và điện bảo cắt nước và điện vì ông ta là chủ hộ, chủ hợp đồng với lí do nhà đang tranh chấp và ông ta đã nói với công ty nếu không cắt nước, điện ông ta sẽ đi kiện. Hành vi này là ông ta đang muốn anh em tôi không được sống yên ổn để buộc phải dọn ea giao nhà cho người mua đúng hạn. Giờ cuộc sống của anh em tôi thật sự rất khó khăn, bây giờ chúng tôi phải làm đơn lên tòa hay giải quyết như thế nào ạ? Rất mong nhận được sự tư vấn, giúp đỡ từ phía luatsu ạ?

Trả lời: Thứ nhất, ông bạn có để lại di chúc giao mảnh đất cho bố bạn, bạn cùng các anh chị em của bạn đứng tên.

Hiệu lực của di chúc được quy định tại khoản 1 Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.”

Thời điểm, địa điểm mở thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.”

Trong trường hợp này, ông bạn chưa mất, tức di chúc của ông bạn chưa phát sinh hiệu lực. Do đó, ông bạn vẫn là người sử dụng hợp pháp trên mảnh đất này. Bố bạn không có quyền thực hiện bất kỳ giao dịch nào đối với mảnh đất này.

Thứ hai, về việc anh chị bạn bị ép ký vào giấy ủy quyền.

Vì ông bạn chưa mất nên chỉ ông bạn mới được thực hiện giao dịch trên mảnh đất này. Nếu bố bạn muốn đứng tên trên mảnh đất này thì phải có sự đồng ý của ông bạn, tức là ông bạn có thể làm hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố của bạn. Tuy nhiên, bố bạn lại yêu cầu anh chị của bạn ký tên vào giấy ủy quyền để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này. Anh của bạn cũng chưa đủ tuổi để ký vào giấy ủy quyền mà cần phải thực hiện thông qua người đại diện. Như vậy, giấy ủy quyền này sẽ bị vô hiệu do mục đích của giấy ủy quyền trái với quy định của pháp luật (ủy quyền để thực hiện sang tên khi không có quyền thực hiện việc sang tên) và chủ thể ký kết giấy ủy quyền là người chưa thành niên (theo quy định về giao dịch dân sư vô hiệu tại Điều 123 và Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, giấy ủy quyền này được xác lập trái với các yêu cẩu của pháp luật, nếu bạn có yêu cầu, Tòa án sẽ tuyên giấy ủy quyền này vô hiệu.

Thứ ba, về việc bố bạn nhận toàn bộ số tiền bồi thường từ mảnh đất và xây một căn nhà trên mảnh đất được nhận bồi thường.

Vì trên thực tế, mảnh đất vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông, nhưng do bố bạn đứng tên trái quy định của pháp luật. Khi mảnh đất này bị thu hồi và được bồi thường diện tích đất mới cùng tiền bồi thường, thì mảnh đất mới cùng số tiền bồi thường này vẫn phải do ông của bạn là người có quyền nhận.

Tuy nhiên, bố bạn đã nhận mảnh đất cùng số tiền bồi thường, sau đó xây dựng căn nhà trên mảnh đất này bằng số tiền được bồi thường. Trong trường hợp này, nhà do bố bạn xây nên, mặc dù được xây trên mảnh đất được xác định là đất của ông bạn và xây bằng tiền của ông bạn, thì pháp luật vẫn xác nhận căn nhà này là tài sản của bố bạn. Khi đó, bố bạn là chủ sở hữu căn nhà này, bố bạn có thể bán căn nhà này mà không cần có sự đồng ý của anh em bạn.

Tuy nhiên, bố bạn lại giả mạo chữ ký của anh em bạn trong hợp đồng để bán căn nhà. Khi đó, hợp đồng mua bán nhà này là hợp đồng vô hiệu do bên mua nhà bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối:

“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.”

Như vậy, nếu bạn có đủ các điều kiện  chứng minh bố bạn có hành vi giả mạo chữ ký, bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà này là vô hiệu. Khi đó, người mua không phải là chủ sở hữu căn nhà, nên họ không có quyền yêu cầu anh em bạn đi ra khỏi nhà.

Hiện tại, người mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã sử dụng hợp đồng mua bán nhà giả mạo này làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận này là trái quy định của pháp luật, bạn có thể khiếu nại đến chính cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó và yêu cầu thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận này.

Thứ tư, về việc xử lý vi phạm đối với bố bạn

Bố bạn có hành vi yêu cầu anh chị bạn ký vào giấy ủy quyền mà anh chị bạn không biết nội dung của giấy ủy quyền để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông bạn. Sau đó, bố bạn đã dùng giấy chứng nhận này để nhận đất được bồi thường và số tiền bồi thường. Ngoài ra, bố bạn còn tiếp tục giả mạo chữ kỹ của anh em bạn để giao kết hợp đồng mua bán nhà nhằm mục đích lấy tiền trả nợ.

Hành vi của bố bạn có thể cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tai sản theo quy định tại Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017. Vì số tiền bố bạn chiếm đoạt được là 500 triệu đồng hoặc hơn, nên hành vi của bố bạn sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo khoản 4 Điều 174:

“4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b)99 (được bãi bỏ)

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”

Như vậy, bạn có thể tố cáo hành vi của bố bạn ra cơ quan công an, yêu cầu khởi tố hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản của bố bạn.