Câu hỏi: Kính chào Công ty luật Minh Gia,Tôi có vấn đề muốn hỏi về đất đai như sau:- Bà nội tôi có 1 thửa đất được cấp bìa từ năm 2000. Bà nội có 3 người con trai nên phân đất thành 3 phần chia cho 3 con. Tuy chưa tách được bìa nhưng có biên bản thoả thuận phân chia rõ ràng và ai cũng đã xây nhà, sinh sống trên phần đất của mình

Kính chào Công ty luật Minh Gia,Tôi có vấn đề muốn hỏi về đất đai như sau:- Bà nội tôi có 1 thửa đất được cấp bìa từ năm 2000. Bà nội có 3 người con trai nên phân đất thành 3 phần chia cho 3 con. Tuy chưa tách được bìa nhưng có biên bản thoả thuận phân chia rõ ràng và ai cũng đã xây nhà, sinh sống trên phần đất của mình. Nhà tôi ở đầu tiên, ở giữa là nhà chú thứ 2 và cuối cùng là nhà chú út.- Bố tôi là anh cả và mất năm 1994 nên mẹ tôi và tôi được thừa kế từ phần đất của bố có diện tích là 133 m2.- Năm 2010, người chú thứ 2 ở giữa cho người khác thuê nhà và chuyển đi ở chỗ khác. Đến năm 2012, chú thứ 2 bán nhà của mình.- Năm 2012, tôi có khoản nợ ngân hàng không thanh toán được nên tôi bán lại cho chú tôi 100m2 để lấy tiền trả nợ, tôi còn lại diện tích 33m2. Mẹ tôi, tôi và chú tôi có viết 1 biên bản thoả thuận viết tay thể hiện việc mua bán này.- Tôi sinh ra và lớn lên ở đây. Nên dù bán cho chú tôi 100m2, nhưng tôi vẫn tiếp tục ở lại cho đến nay. - Năm 2015, khi làm xong thủ tục tách bìa đất, thì phần đất mà tôi đang ở là do chú tôi đứng tên, 1 phần vì chú tôi có diện tích tích nhiều hơn, 1 phần vì chú cháu trong nhà nên không làm đồng sở hữu gì cả. - Sau khi có bìa đất, 2015, chú tôi đã thế chấp ngân hàng và hiện giờ không trả được nợ. Việc chú thế chấp ngân hàng tôi có biết sơ qua, nhưng khi làm thủ tục, ngân hàng không đến xác minh chỗ ở thực tế, không tìm hiểu người ở trên đất có liên quan gì hay không, mà trực tiếp cho chú tôi vay luôn.- Tôi có giữ lại 1 số giấy tờ nộp thuế, phí, lệ phí... hàng năm ở khối, phường.- Trường hợp này ngân hàng có quyền phát mãi tài sản ngay cả khi tôi không đồng ý hay không?Xin quý công ty tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất”.

Theo thông tin bạn cung cấp, chú bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện tại chú bạn không trả được nợ ngân hàng và đã đem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đi thế chấp và chú bạn không có khả năng trả nợ dẫn đến việc tài sản bị xử lí.

Bạn đã bán 100m2 trong mảnh đất 133m2 cho chú bạn, tuy nhiên lại không lập thành hợp đồng và có công chứng, chứng thực nên không hợp pháp do không đáp ứng được yêu cầu về mặt hình thức căn cứ vào Điều 502 Bộ luật dân sự 2015
"Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Bạn và mẹ bạn cần thoả thuận lại với chú bạn về việc soạn thảo một hợp đồng mua bán đất đai, sau đó thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực để chứng minh việc mua bán đất giữa bạn và chú bạn là hợp pháp.

Nếu muốn đòi quyền lợi, bạn cần đưa ra chứng cứ chứng minh rằng sau khi bán đất, làm thủ tục tách bìa, chú bạn chỉ đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm cả phần đất có diện tích 33m2 mà bạn không bán cho chú bạn, quyền sử dụng đất thật sư thuộc về mẹ bạn và bạn. Tài sản trên đất là do bạn và mẹ bạn bỏ công sức tạo lập. Chú bạn chỉ có quyền sở hữu đối với diện tích đất 100m2 còn phần đất diện tích 33m2 vẫn thuộc sở hữu thực sự của bạn và mẹ bạn. Nếu chứng minh được, khi ngân hàng đến phát mãi tài sản, bạn không đồng ý phát mãi phần tài sản thuộc sở hữu thực sự của bạn thì ngân hàng sẽ không được phát mãi phần tài sản đó.

Trường hợp thứ hai, nếu không có căn cứ chứng minh việc chú bạn đứng tên hộ trên phần đất bạn chưa bán thì phần bất lợi rất lớn sẽ thuộc về bản bởi chú bạn mới là người đứng tên trên giấy chứng nhận, chú bạn có quyền đối với đất và tài sản trên mảnh đất đó. Khi đó, hệ quả xảy ra là ngân hàng sẽ được phát mãi tài sản là mảnh đất đó mà không cần sự đồng ý của bạn.