Câu hỏi: Chào luật sư cho tôi hỏi về phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư như sau: Hiện tại địa phương tôi đang triển khai dự án dự án khu đô thị V. Hiện thành phố đang ép chúng tôi di dời với giá 21tr/m2 (mặt đường) trong khi đó giá thị trường trong vòng 1-2 năm trở lại đây là 70-90tr/m2.

Chúng tôi có một số thắc mắc sau mong quý công ty giải đáp:

1. Đây có phải là dự án mà người dân được phép tự thỏa thuận với chủ đầu tư hay không? Nếu được thì căn cứ pháp lý là gì.

2. Giá thị trường 70-90tr/m2 thì chúng tôi có thể chứng minh bằng cách nào? Hiện chúng tôi đang căn cứ vào giá nhà đất của những hộ đối diện bên kia đường B.

3. Trong trường hợp được tự thỏa thuận về giá đền bù với chủ đầu tư, chúng tôi phải làm gì. Hiện tại có vẻ như chính quyền thành phố đang cố tình đứng ra làm trung gian để ăn chặn tiền chênh giữa giá thị trường (70-90tr/m2) với giá do Uỷ ban nhân dân thành phố đưa ra (21tr/m2). Không biết tôi nghĩ như thế có đúng không? Rất mong sự giúp đỡ của các anh các chị. Tôi xin chân thành cảm ơn các anh các chị!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Cụ thể:

Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:

...

2. Thực hiện các dự án do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định đầu tư mà phải thu hồi đất, bao gồm:

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hơp của bạn thì địa phương đã có kế hoạch sử dụng đất để xây dựng dự án khu đô thị rồi nên thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất. Sau khi thu hồi đất nhà nước mới thực hiện việc giao cho đơn vị nhà đầu tư để thực hiện dự án xây dựng khu đô thị.

- Liên quan tới việc tổ chức làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng.

Điều 68. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; quản lý đất đã thu hồi

1. Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.

2. Đất đã thu hồi được giao để quản lý, sử dụng theo quy định sau đây:

a) Đất đã thu hồi theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này thì giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án đầu tư hoặc giao cho tổ chức dịch vụ công về đất đai để quản lý;

Điều 69. Trình tự, thủ tục thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

2. Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định như sau:

a) Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức lấy ý kiến về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hình thức tổ chức họp trực tiếp với người dân trong khu vực có đất thu hồi, đồng thời niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư nơi có đất thu hồi.

Việc tổ chức lấy ý kiến phải được lập thành biên bản có xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã, đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã, đại diện những người có đất thu hồi.

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm tổng hợp ý kiến đóng góp bằng văn bản, ghi rõ số lượng ý kiến đồng ý, số lượng ý kiến không đồng ý, số lượng ý kiến khác đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất thu hồi tổ chức đối thoại đối với trường hợp còn có ý kiến không đồng ý về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; hoàn chỉnh phương án trình cơ quan có thẩm quyền;

b) Cơ quan có thẩm quyền thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì do đây dự án thuộc trường hợp nhà nước thu hồi nên thành phần của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường sẽ do nhà nước thành lập ra gồm:  tổ chức dịch vụ công về đất đai, Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, (Chủ tịch hoặc Phó chủ tịch UBND cấp huyện là chủ tịch Hội đồng; Trưởng Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng làm Phó Chủ tịch thường trực của Hội đồng; Trưởng Phòng Tài nguyên và môi trường - ủy viên; Trưởng Phòng Tài chính Kế hoạch - ủy viên; Trưởng Phòng Quản lý đô thị - ủy viên;  Trưởng Phòng Kinh tế - ủy viên; Chủ tịch UBND cấp xã nơi có đất thuộc phạm vi dự án - ủy viên; Chủ đầu tư - ủy viên).

Theo đó, chủ dự án đầu tư chỉ là một ủy viên trong hội đồng đó không có quyền tự định đoạt giá đất bồi thường ở đây nên bạn không thể tự thỏa thuận với chủ đầu tư về giá đất này được. Tuy nhiên, trong quá trình làm tổ chức để lập phương án bồi thường thì vẫn phải thông qua lấy ý kiến của hộ dân có đất bị thu hồi và khi đó nếu bạn không đồng ý với phương án bồi thường (giá bồi thường quá thấp) thì vẫn có quyền đối thoại với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường để đưa ra mức bồi thường mà mình cho là phù hợp nhất; trên cơ sở đó cơ quan có thẩm quyền sẽ  tiến hành thẩm định phương án bồi thường (giá bồi thường sẽ do Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định) trước khi trình Uỷ ban để ra quyết định thu hồi đất.

Đối với việc xác định giá trị trường đối với quyền sử dụng đất thì hiện nay không có văn bản quy định cụ thể. Tuy nhiên, đối với giá đất thì trường có thể được hiểu là giá chuyển nhượng phổ biến trên thị trường tại thời điểm Nhà nước giao đất, là giá người dân mua bán, chuyển nhượng cho nhau và Nhà nước cũng căn cứ trên nền đó để xác định. Theo đó, việc xác định có thể thông qua một trong các cách là tìm ra một giá trị phổ biến chuyển dịch ở những điều kiện tương tự như nhau hoặc thông qua các tổ chức thẩm định giá độc lập (tiêu chuẩn của giá thị trường ở đây phải được mua bán bình thường, không có đầu cơ).