Câu hỏi: Thực hiện giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người chưa thành niên. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Tôi có dự định muốn mua 1 mảnh đất do người đại diện tài sản của người nhận thừa kế giới thiệu là cần bán. Họ có đưa cho tôi xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó ở phần ghi chú có ghi:
"bà Nguyễn Thị A là người đại diện đứng tên đối với phần tài sản ông Phạm Văn B sinh năm 2000 được hưởng theo Văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế số xxx, quyển số yyy được Văn Phòng Công Chứng D chứng nhận ngày 10/03/2016"
. Theo thông tin của người bán là bà Nguyễn Thị A (người mẹ) khi mua bán sang tên sẽ dẫn theo người con là Phạm Văn B sinh năm 2000 để làm thủ tục. Vậy nhờ Luật Minh Gia tư vấn giúp là tài sản này của người đại diện thừa kế bán như vậy có hợp lệ không? và người được thừa kế sinh năm 2000 có đủ hợp pháp để làm thủ tục mua bán hay không? Khi mua bán như vậy thì nếu người thân khác trong gia đình có tranh chấp sau này được hay không ? (anh em khác của người nhận thừa kế chẳng hạn). Cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 21 Bộ luật Dân sự 2015 quy định người chưa thành niên như sau:

“
1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Và theo quy định tại khoản 2
Điều 77
Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

"2. Con từ đủ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi có quyền định đoạt tài sản riêng, trừ trường hợp tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha mẹ hoặc người giám hộ."

Trong tình huống này vì Phạm Văn B là người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi) nên nếu B muốn thực hiện giao dịch dân sự không nhằm mục đích phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi hoặc muốn định đoạt tài sản riêng là bất động sản, động sản có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc dùng tài sản để kinh doanh thì phải có sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. Do đó, nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Phạm Văn B cho anh/chị là tự nguyện, không bị lừa dối, đe dọa thì giao dịch dân sự giữa anh/chị và Phạm Văn B với người đại diện của B là bà Nguyễn Thị A là phù hợp với quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, người thực hiện giao dịch dân sự với anh/chị là Phạm Văn B còn bà Nguyễn Thị A là người đại diện của B, đồng ý để cho B thực hiện giao dịch này chứ bà A không phải người thực hiện giao dịch dân sự với anh/chị.

Thứ hai, về vấn đề tranh chấp về mảnh đất này giữa những người cùng được hưởng di sản thừa kế với B

Theo khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“
Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Như vậy, trong trường hợp này, nếu những người cùng được hưởng di sản thừa kế với B có tranh chấp về mảnh đất khi họ vẫn còn quyền yêu cầu khởi kiện về quyền thừa kế và nếu theo phán quyết mới của Tòa án, B không còn có quyền sử dụng đối với mảnh đất này nữa thì theo quy định trên, quyền lợi của anh/chị vẫn sẽ được bảo vệ, anh/chị vẫn là người có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mình đã được chuyển nhượng thông qua giao dịch dân sự với B và người có quyền sử dụng đất theo phán quyết mới của Tòa án không được đòi lại anh/chị quyền sử dụng đối với mảnh đất này mà họ có quyền yêu cầu Phạm Văn A bồi thường thiệt hại theo quy định của bộ luật dân sự.