Câu hỏi: Nội dung câu hỏi: Năm 1998 gia đình có khai phá một mảnh đất để sản xuất nông nghiệp (trồng Nhãn, vải), mảnh đất có tên và diện tích thửa đất trên bản đồ địa chính. Năm 2004, người chồng chết, người vợ và các con vẫn tiếp tục sử dụng (các con nay đã trên 18 tuổi) cho đến nay.

Hiện tại, gia đình co nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất, đã xác lập các hồ sơ theo quy định tại UBND cấp xã, song đề nghị cấp huyện bị trả về, lý do: Việc người vợ đứng tên một mình trên hồ sơ (chỉ có biên bản họp gia đình, các con ủy quyền cho mẹ đứng tên) là không đủ điều kiện, phải thực hiện việc phân chia thừa kế theo Điều 676 Bộ luật Dân sự. Nay đề nghị cho biết: Việc phân chia quyền sử dụng đất của những người trong gia đình như thế nào khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; phải bổ sung thêm những thủ tục gì ngoài những thủ tục theo hồ sơ (bản trích lục thửa đất do VP ĐKQSDĐ trích lục, đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất được UBND xã ký xác nhận, Biên bản kiểm tra thực địa, Biên bản họp gia đình có xác nhận của chính quyền địa phương, Phiếu ý kiến khu dân cư và các giấy tờ chứng minh quyền nhân thân).

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định Điều 102 Luật Đất đai 2013:
“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Mảnh đất này được tạo lập trong thời kỳ hôn nên được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Theo quy định tại Điều 33 Luật HNGĐ năm 2014:
“Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng
”. Và theo Điều 66 có quy định: "
2. Khi có yêu cầu về chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản. Phần tài sản của vợ, chồng chết hoặc bị Tòa án tuyên bố là đã chết được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế
". Nên người vợ và các con không đương nhiên được cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ mảnh đất đó.

Khi gia đình có nhu cầu cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất thì UBND cấp huyện có yêu cầu phải thực hiện việc phân chia thừa kế theo Điều 676 Bộ luật Dân sự. Do đó, các đồng thừa kế của người đã chết là vợ hoặc con có thể yêu cầu tòa án phân chia di sản thừa kế. Tuy nhiên, người chồng mất từ năm 2004, mà thời hiệu khởi kiện về thừa kế, yêu cầu chia di sản thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (thời điểm người có di sản để lại chết) nên tính đến nay là năm 2016 thì đã hết thời hiệu khởi kiện về thừa kế. Theo quy định tại Điều 2.4 nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ tranh chấp về dân sự, hôn nhân gia đình
: “sau khi kết thúc thời hạn mười năm mà các đồng thừa kế không có tranh chấp về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia thì di sản đó chuyển thành tài sản chung của các thừa kế. Khi có tranh chấp và yêu cầu Toà án giải quyết thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện về quyền thừa kế, mà áp dụng các quy định của pháp luật về chia tài sản chung để giải quyết và cần phân biệt như sau:

a.1. Trường hợp có di chúc mà các đồng thừa kế không có tranh chấp và thoả thuận việc chia tài sản sẽ được thực hiện theo di chúc khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo di chúc.

a.2. Trường hợp không có di chúc mà các đồng thừa kế thảo thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo thoả thuận của họ.

a.3. Trường hợp không có di chúc và các đồng thừa kế không có thoả thuận về phần mỗi người được hưởng khi có nhu cầu chia tài sản, thì việc chia tài sản chung đó được thực hiện theo quy định của pháp luật về chia tài sản chung
”.

Như vậy, ½ diện tích đất là tài sản của người vợ, ½ diện tích mảnh đất là di sản thừa kế do người chồng để lại, khi có yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế và có thể thỏa thuận về phần mỗi người được hưởng. Sau khi có quyết định phân chia di sản thừa kế, để được cấp GCNQSDĐ cần nộp tại UBND xã, phường nơi có đất một bộ hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Bản photocopy sổ hộ khẩu, giấy chứng minh nhân dân.

- Bản sao chứng thực giấy tờ về quyền sử dụng đất (nếu có).

- Bản sao chứng thực giấy tờ về tài sản gắn liền với đất theo quy định tại bản Quy định này (nếu có tài sản và có yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu).

- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ quy định tại điểm d khoản này đã có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng).

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản;

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.