Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trình tự thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Cụ thể như sau:

Kính gửi Luật sư - Công ty Luật Minh Gia. Xin luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề như sau:Ông ngoại tôi  trước khi qua đời đã chia hết đất đai cho các con trai, còn nhà ông ở thì ông để di chúc cho con trai thứ 2 ở (chỉ được ở nhưng không được bán hay nhượng lại cho bất kì ai kể cả con trai khác và cháu nội) và cho 5 cô con gái đi lại, quản lí, có quyền quyết định mọi vấn đề, vì cậu con trai thứ 2 đang ở tù.Diện tích nhà đất là 97m2, số đỏ tên của ông ngoại. Bác trai cả không có quyền thừa kế nhưng lại là người giữ sổ đỏ của ông ngoại tôi.Sau khi ông mất, cậu con út (nhà xát bên cạnh) nói với 5 chị cho xin chữ kí để đi làm sổ đỏ (vì nhà cậu út mới được chia nên chưa làm sổ đỏ), sau này cần vay mượn tiền thì có cái để thế chấp. (không rõ cậu út viết gì vào giấy) nhưng vì 5 chị tin em nên ai cũng kí.Khi cậu con trai thứ 2 ra tù, về sửa nhà, thì xảy ra tranh chấp phần đất lưu không phía sau nhà, cậu con út nhận là của nhà mình.2 bên mời chính quyền địa phương đến đo đất thì phát hiện sổ đỏ của ông ngoại tôi đã bị sửa đổi từ 97m2 thành 50m2. 47m2 kia được nhập vào phần đất nhà cậu út, còn nhà ông ngoại cho cậu thứ 2 bị hụt 47m2.Suốt quá trình sửa sổ đỏ này không thấy bất kì cán bộ địa chính nào đến đo đất. (Mọi việc được làm một cách rất bí mật mà theo tôi chỉ làm trên giấy tờ chứ cán bộ địa chính không đến nơi đo thực tế)Vậy tôi xin hỏi luật sư việc nhượng đất đai như trên có đúng pháp luật không?Cậu út nhà tôi có sai không? cán bộ địa chính xã làm có đúng trình tự không? Bác trai cả nhà tôi đưa sổ đỏ cho cậu út sửa như vậy có phải chịu trách nhiệm gì không?Cậu thứ 2 nhà tôi muốn lấy lại đất đai từ cậu út thì có thể lấy lại được không? Nếu đưa việc này ra tòa thì chúng tôi được bao nhiêu % thắng.Cảm ơn luật sư bớt thời gian đọc và tư vấn giúp cho tôi.

Trả lời: - Thứ nhất, việc chuyển nhượng đất đai như trên không đúng trình tự.

Ông bạn mất có di chúc nên chia thừa kế sẽ chia theo di chúc. Những người thừa kế theo di chúc sẽ được hưởng theo di chúc nếu vẫn còn tài sản chưa chia thì chia theo pháp luật. Nhưng trong trường hợp này, ông bạn đã chia hết  tài sản theo di chúc nên không phải chia theo pháp luật. Đối việc việc chia tài sản theo di chúc, những người thừa kế sẽ nộp bản di chúc tại văn phòng đăng kí đất đai để tiến hành sang tên.

Như vậy, việc làm của cậu út bạn khi viết giấy và xin chữ kí của 5 người chị là không liên quan đế việc phân chia di sản.

Trong trường hợp này, trình tự thủ tục đăng kí quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 70. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ theo quy định để làm thủ tục đăng ký.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đề nghị đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định này thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch.

...

b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước khi thực hiện các công việc tại Điểm a Khoản này, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo cho Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa đất hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

3. Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả theo quy định tại Khoản 2 Điều này;

b) Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

...

4. Cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc sau:

a) Kiểm tra hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

Trường hợp thuê đất thì trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền ký quyết định cho thuê đất; ký hợp đồng thuê đất và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

b) Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.

5. Trường hợp người sử dụng đất đã đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật mà nay có nhu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận; Văn phòng đăng ký đất đai, cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện các công việc quy định tại Điểm g Khoản 3 và Khoản 4 Điều này.”

Như vậy, theo quy định trên thì văn phòng đăng kí đất đai phải tiến hành đo đạc thực địa. Trong trường hợp bạn nói không có ai đến đo đạc thực địa là sai với trình tự thủ tục luật định.

- Thứ hai, cậu út bạn có sai không?

Cậu út bạn khi nhận di sản thừa kế đã làm đơn xin chữ kí của các chị mà theo luật không liên quan gì đến việc nhận di sản. Bạn cũng không nắm được nội dung di chúc nên không thể khẳng định được cậu bạn có ý định làm gì. Việc văn phòng đăng kí đất đai không tiến hành đúng trình tự thủ tục cậu út bạn không có lỗi.

Như vậy cậu út bạn chúng tôi không thể khẳng định là sai được.

- Thứ ba, bác trai cả nhà bạn đưa sổ đỏ cho cậu út sửa như vậy có phải chịu trách nhiệm gì không?

Việc chia thừa kế phụ thuộc vào di chúc nên việc bác cả bạn và cậu út sửa sổ đỏ là sai. Di chúc của ông bạn để lại đã chia rõ ràng và sổ đỏ do bác cả bạn quản lý, bác cả bạn đã thay đổi nội dung sổ đỏ là vi phạm pháp luật. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015:

“2. Người đang chiếm hữu, sử dụng, quản lý di sản quy định tại khoản 2 Điều 616 của Bộ luật này có nghĩa vụ sau đây:

a) Bảo quản di sản; không được bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố, thế chấp hoặc định đoạt tài sản bằng hình thức khác;

b) Thông báo về di sản cho những người thừa kế;

c) Bồi thường thiệt hại nếu vi phạm nghĩa vụ của mình mà gây thiệt hại;

d) Giao lại di sản theo thỏa thuận trong hợp đồng với người để lại di sản hoặc theo yêu cầu của người thừa kế.”

Như vậy, bác cả bạn vi phạm nghĩa vụ về quản lý di sản phải bồi thường nếu hành vi này gây hại.

- Thứ tư, cậu thứ 2 nhà bạn có thể lấy lại được phần đất trên.

Theo di chúc thì cậu thứ 2 nhà bạn được hưởng 97m2  nên việc cậu út bạn lấn chiếm là trái pháp luật và bị thu hồi trả cho cậu thứ 2. Cậu thứ hai nhà bạn có thể nộp di chúc hoặc văn bản hưởng di sản cho Ủy ban nhân dân để xác nhận hưởng di sản và hàng thừa kế. Dù cậu út bạn đã được cấp sổ đỏ nhưng sổ đỏ vi phạm pháp luật sai về trình tự thủ tục thì bị hủy bỏ theo quy định theo Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.