Câu hỏi: Chào luật sư tư vấn, mong luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp đất đai tôi đang gặp phải. Gia đình tôi hiện có mẹ và tôi. Mẹ tôi năm nay đã gần 60 và bị tai biến hơn 10 năm. Mẹ tôi có đứng tên một sổ đỏ đất khoảng 8 sào đất trồng trọt. Lúc tôi còn nhỏ thì cậu tôi nhà sát bên nhà tôi có bán đất cho người khác và dư ra một ít đất, có cho mẹ tôi khoảng 2 sào đất chỉ viết bằng giấy tay và không công chứng.

Hai sào đó giờ vẫn chung luôn với đất nhà tôi. Nhưng tới giờ hơn 10 năm rồi cậu tôi quay lại đòi phần đất đã cho, nhưng lúc này mẹ tôi đã bệnh không hiểu gì và không biết gì nữa, còn tôi thì đã 24 tuổi nhưng ngày xưa vì tuổi còn nhỏ nên tôi cũng chẳng nhớ nổi ranh giới khi cho để trả lại. Vì vậy nên cậu tôi lấy lại tôi chỉ biết nhìn. Cậu tôi cho người khác vào thuê đất làm và người này càng ngày càng lấn đất và lấn lên tới mặt đường để lấy phần mặt đường để ra vào, giấy tay viết ngày xưa tôi thấy ghi cho 2 sào đất nhưng giờ lại thấy làm gần 3 sào đất. Vấn đề tôi gặp phải nữa là phần hộ khẩu và sổ đỏ của mẹ. Mẹ tôi và cậu tôi vẫn chưa tách hộ khẩu ra, hộ khẩu giờ đang có tên chủ hộ là cậu tôi, sau đó mẹ tôi và tôi. Nhưng sổ đỏ thì mẹ và cậu riêng.

Vậy cho tôi hỏi tôi có thể tách khẩu hai mẹ con tôi ra khỏi cậu tôi được hay không? Vì mỗi khi có việc cần tới hộ khẩu thì cậu tôi hay làm khó. Và nếu như không tách ra thì sau này mẹ tôi mất đi thì số đất đó sẽ thuộc về tôi hay về cậu tôi? Còn về sổ đỏ có phải tôi nên kêu địa chính căn cứ theo sổ đỏ của mẹ để đo đất lại hay không? Vì sổ đỏ của mẹ tôi đã từ lâu rồi vẫn chưa đổi sổ mới nên tôi vẫn lo là sổ đỏ đó không chính xác về diện tích đất. Nếu người đang canh tác trên đất nhà tôi có vi phạm gì thì sẽ bị xử phạt gì hay không? Tôi xin Chân thành cảm ơn luật sư và mong nhận được hồi đáp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

1. Về vấn đề tách khẩu ra khỏi khẩu của cậu bạn:

- Theo quy định tại Điều 27 Luật cư trú 2006:

"Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do."

Như vậy, bạn đã 24 tuổi có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu. Do đó bạn hoàn toàn có quyền được tách khẩu ra khỏi hộ khẩu của cậu bạn.

2. Về vấn đề đo lại đất

- Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013:

"...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Như vậy, nếu bạn nghi ngờ rằng sổ đỏ cũ không phản ánh đúng diện tích đất trên thực tế thì bạn có thể kêu địa chính tiến hành việc đo đạc lại đất, nếu như việc đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Về việc người thuê đất vi phạm và có hành vi lấn đất

- Về hành vi lấn đất của người thuê đất, theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013:

"Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Theo quy định tại Điều 10 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP:

"Điều 10. Lấn, chiếm đất

1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

4. Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác."

Theo các quy định trên, hành vi lấn chiếm đất của người thuê đất là hành vi vi phạm pháp luật đất đai và tùy theo hành vi, mức độ lấn chiếm, mức độ vi phạm  trên từng loại đất cụ thể thì sẽ bị áp dụng mức phạt tương ứng.