Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thời gian tiến hành thu hồi đất, giá thu hồi đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi: Khi vợ chồng em mua đất thì đó là đất ruộng diện tích 112m vuông, là 190 triệu. Đến khi cầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xin lên đất thổ cư thì nói là đất trong quy hoạch lộ giao thông không chuyển lên thổ cư được và nói nếu nhà nước thu hồi đất thì chỉ bồi thường là 18 triệu đồng.Về xem lại hợp đồng chuyển nhượng thì chỉ ghi giá chuyển nhượng là 10 triệu. Vậy cho em hỏi em có thể khởi kiện bên bán đã ghi giá trong hợp đồng sai lệch không.

Em chưa biết kế hoạch quy hoạch đó có từ khi nào, vậy làm sao để biết cụ thể khi nào quy hoạch? khi nào nhà nươc thu hồi đất? Và mức bồi thường như vậy thì thiệt thòi cho bên mua của em vì vốn 2 vợ chồng có bao nhiêu đổ vào miếng đất nhỏ đó chỉ mong xây được căn nhà nhỏ mà kết quả thế này. Rất mong sự tư vấn của quý luật sư. Cám ơn ạ!

Trả lời: Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ Điều 183 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện chuyển nhượng đất quy định như sau:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Để hợp đồng có hiệu lực pháp lý, ngoài điều kiện trên thì hợp đồng còn phải đáp ứng điều kiện về hình thức hợp đồng, theo đó khoản 3 Điều 167 về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, để hợp đồng có hiệu lực pháp lý thì phải đáp ứng được các điều kiện để được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và điều kiện về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nêu trên. Vì những thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ nên chúng tôi xin tư vấn cho bạn theo các trường hợp sau:

+ Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng bạn và bên bán không được công chứng chứng thực hoặc mảnh đất mà bạn mua không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng của bạn và người bán vô hiệu. Bên bán phải trả lại cho bên bạn toàn bộ số tiền đã nhận và ngược lại bạn không có quyền sử dụng đối với bất động sản là mảnh đất ruộng. Nếu có giấy tờ, chứng cứ khác chứng minh số tiền mà bạn chuyển giao cho bên mua là 190 triệu đồng thì người bán sẽ phải hoàn trả lại cho bạn 190 triệu đồng.

+ Nếu bên bán có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng đã được công chứng chứng thực thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có hiệu lực pháp luật. Tại thời điểm công chứng chứng thực hợp đồng, nếu hai bên đã đồng ý với mức giá giao dịch thì hợp đồng này hoàn toàn hợp pháp và có giá trị pháp lý.

Về giá trên hợp đồng chuyển nhượng. Trong trường hợp bạn không biết về việc bên bán thay đổi giá bán trong hợp đồng và có bằng chứng về việc bên bán tự ý thay đổi giá giao dịch ghi tại hợp đồng thì có thể yêu cầu bên bán đính chính lại về giá trị hợp đồng theo đúng thực tế của giao dịch là 190 triệu đồng. Trường hợp bên bán không đồng ý việc điều chỉnh mà dẫn tới phát sinh tranh chấp thì bạn có thể làm đơn khởi kiện để yêu cầu công nhận giá trị thực các bên giao dịch với nhau là 190 triệu đồng. (Lưu ý: việc giá trị trên hợp đồng không phải là căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất).

Thứ hai, Về thông tin quy hoạch đất tại địa phương.

Căn cứ quy định tại điểm c khoản 2 Điều 48 về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy định về trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“
a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.
”

Như vậy, nếu muốn biết về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì bạn có thể lên trực tiếp trụ sở của các cơ quan trên (tùy theo cấp quy hoạch mà bạn muốn tìm hiểu) hoặc cổng thông tin điện tử của các cơ quan nêu trên để nắm bắt thông tin quy hoạch.

Thứ ba, về thời gian thu hồi đất.

Theo quy định tại Điều khoản 1 Điều 67 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề thông báo thu hồi đất"

“
Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.
”

Như vậy, trước khi có quyết định thu hồi đất, vì đất của bạn là đất ruộng nên sẽ được thông báo trước ít nhất 90 ngày trước khi có quyết định thu hồi đất. Sau khi có quyết định thu hồi đất, các cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành các thủ tục thu hồi đất theo quy định.

Thứ tư, về giá bồi thường khi thu hồi đất.

Theo quy định tại điểm đ khoản 4 Điều 114 quy định căn cứ tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể được quy định tại khoản 3 Điều 114 như sau:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.”

Như vậy, việc xác định tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất sẽ được tính theo giá đất cụ thể mà Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định. Theo đó, thông tin về việc xác định giá bồi thường là 18 triệu cho 120m2 đất bị thu hồi chỉ mới là thông tin mà chưa có quyết định, văn bản chính thức của cơ quan có thẩm quyền nên chưa có căn cứ xác định giá bồi thường có đúng hay không. Do vậy, trường hợp của bạn thì khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường thì mới có căn cứ để đối chiếu xác định quyền lợi bạn được hưởng là gì. Tuy nhiên, các chế độ khi nhà nước thu hồi đất của bạn (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) sẽ bao gồm: bồi thường về đất, tài sản trên đất, chính sách hỗ trợ về ổn định đời sống, ...

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia