Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi: Tôi có mảnh đất nông nghiệp được nhà nước chia theo nhân khẩu trong gia đình để trồng cây hàng năm (theo lời vận động của cán bộ địa phương kêu gọi
"dồn ô thửa nhỏ thành ô thửa lớn. Trũng đào ao, cao trồng cây"
từ năm 1999. Nhưng không được sự đồng tình của nhân dân lúc bấy giờ nên không thành. Tuy nhiên Gia đình tôi đã tự vận động các hộ có ruộng xung quanh dồn đổi từ năm 1999) và đã trồng cây lâu năm, 1 phần diện tích đã được xây dựng chuồng trại và lều để trông nom.

Từ đó đến nay địa phương đã có mấy lần dồn điền đổi thửa và chia lại ruộng. Nhưng của nhà tôi đã tự dồn từ trước nên vẫn giữ nguyên vị trí cũ. Năm 2018 chính quyền đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp cho các hộ được chia lại ruộng lần gần đây nhất khoảng năm 2012-2013 thì tôi không nhớ rõ. Nhưng nhà tôi vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy việc làm đó của chính quyền là đúng hay sai và gia đình tôi cần phải làm gì?  Xin cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ngoài ra, liên quan tới việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nguyên tắc người sử dụng đất phải làm hồ sơ kê khai/đăng ký, trên cơ sở đăng ký cơ quan nhà nước sẽ xem xét điều kiện và phù hợp thì cơ quan thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối chiếu với trường hợp của bạn, gia đình chưa làm hồ sơ kê khai nên không có căn cứ để cơ quan giải quyết cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn. Do đó, việc cơ quan có thẩm quyền chưa cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn là có căn cứ (không trái quy định pháp luật).

Thứ hai, về vấn đề dồn điền đổi thửa, theo quy định của Luật đất đai 1993 (luật áp dụng tại thời điểm anh tiến hành dồn điền đổi thửa) không có quy định về dồn điền đổi thửa. Đây là chính sách riêng của từng địa phương trong đó có địa phương nơi anh cư trú. Do đó, cần xác định việc dồn điền đổi thửa của gia đình có phù hợp với quy định, chính sách địa phương tại thời điểm năm 1999 hay không?

Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để gia đình bạn được cấp  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì phải thuộc một trong các căn cứ quy định tại Điều 100 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất anh cần có một trong các giấy tờ sau đây:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
”

Nếu không có các giấy tờ trên thì anh vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013, Điều 101 về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”

Như vậy, anh cần chuẩn bị giấy tờ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi đáp ứng được quy định nêu trên anh cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:

“a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.”

Sau khi chuẩn bị đầy đủ giấy tờ quy định của hồ sơ nêu trên, bạn tiến hành nộp hồ sơ ở văn phòng đăng kí đất đai để được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn Đất Đai - Công ty Luật Minh Gia