Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề điều kiện để nhận chuyển nhượng nhà và quyền sử dụng đất. Việc mua bán nhà đất thông qua giấy tờ viết tay có được công nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật không?

Nội dung tư vấn:
Kính chào Văn phòng Luật sư Minh Gia. Sau khi tham khảo qua giấy tờ nhà thì đây là giấy tờ tay được bán truyền qua 4 người. Người chủ đầu tiên có 1 miếng đất lớn, ông cắt ra 1 phần rồi bán lại cho người thứ 2. Tới bây giờ, căn nhà vẫn chưa có sổ riêng và mua bán bằng giấy tờ tay. Vậy nếu tôi muốn mua thì có thể giao dịch như thế nào? Và nếu tôi muốn chủ nhà đi đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên phía chủ hiện tại có làm được hay không? Rất mong nhận được thư trả lời của Quý Văn phòng. Chân thành cám ơn.

Trả lời: Căn nhà bạn muốn mua chỉ được mua bán qua giấy tờ viết tay và chưa có sổ riêng, căn cứ quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 như sau:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Vì hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này là giữa cá nhân với cá nhân nên hợp đồng này bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực để có hiệu lực pháp luật. Đồng thời, để mua bán căn nhà này một cách hợp pháp, người bán căn nhà này cho bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất và sở hữu căn nhà theo quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

…”

Vì căn nhà bạn muốn mua không thuộc những trường hợp giao dịch không bắt buộc có Giấy chứng nhận nên việc căn nhà chưa được cấp sổ riêng mà các bên lại chỉ mua bán bằng giấy tờ viết tay thì hợp đồng mua bán, chuyển nhượng trên bị vô hiệu. Nếu muốn mua mảnh đất và căn nhà chưa có sổ trên thì bạn có thể thỏa thuận với người chủ đầu tiên để người này đi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trước rồi mới lập hợp đồng chuyển nhượng lại cho mình có công chứng hoặc chứng thực thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho mình mới có hiệu lực được.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia