Câu hỏi: Chào luật sư! Tôi có vấn đề muốn hỏi Luật sư:

- Nhà đất gia đình tôi có phần đất nông nghiệp và có biên lai đóng thuế đất năm 1993. Tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng văn phòng SDĐ nói là đất tôi nằm trong quy hoạch nên không được chính quyền cấp giấy. Vậy Luật sư cho tôi hỏi đất tôi có được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hay không? Nếu không thì sau khi giải tỏa sẽ đền bù như thế nào?

-  Tôi muốn mua thêm 1 miếng đất cạnh nhà tôi thì cần làm thủ tục nào? Và có được đền bù như đất của tôi sau khi giải tỏa không? Rất mong được Luật sư tư vấn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn, chung tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai 2013  điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

-
Trường hợp 1:
đất sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Trường hợp 2:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp 3:
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Biên lai nộp thuế đất của bạn từ năm 1993 là căn cứ đề chứng minh bạn đã sử dụng đất ổn định - là một trong các cơ sở để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả ba trường hợp trên.

Thứ hai, đất trong diện quy hoạch có được cấp giấy chứng nhận?

Căn cứ theo quy định tại Khoản 6, Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì trường hợp đất
đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thuộc một trong những trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bạn có thể tìm hiểu các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương mình thông qua UBND các cấp.

-
Trường hợp 1:
Nếu gia đình bạn chưa nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện và có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013, thì gia đình bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật trong đó có việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

-
Trường hợp 2:
Nếu gia đình bạn đã nhận được thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của UBND huyện (quy định tại khoản 2, Điều 66, Luật Đất đai năm 2013) thì thửa đất gia đình bạn đang sử dụng mặc dù đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất nhưng thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, thu tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Trong thời hạn sử dụng đất.

- Có Giấy chứng nhận.

Bạn có thể kiểm tra về tình trạng pháp lý của thửa đất (thông tin người sử dụng đất, diện tích đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất...) tại Văn phòng đăng ký đất đai. Về quy trình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo các bước như sau:

Bước 1:
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Các bên có thể đến VPCC trong địa bàn tỉnh nơi có đất để thực hiện việc công chứng hợp đồng.

Bước 2.
Khai thuế, lệ phí

Khi chuyển nhượng nhà đất thì các bên phải khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Nếu các bên thỏa thuận bên nhận chuyển nhượng nộp thuế thay thì nên khai thuế, lệ phí trước bạ cùng với thời điểm nộp hồ sơ đăng ký sang tên để tiết kiệm thời gian.

Bước 3.
Thực hiện thủ tục sang tên

Bạn nộp hồ sơ yêu cầu sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Thứ tư, về việc bồi thường khi thu hồi đất:

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 thì:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Như vậy, đối với diện tích đất nhận chuyển nhượng, sau khi bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đủ điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Đối với diện tích đất chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Nguyên tắc bồi thường sẽ bồi thường bằng đất cùng mục đích sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền. Hiện nay pháp luật không có sự phân biệt khi bồi thường về đất do được công nhận và đất do nhận chuyển nhượng.