Câu hỏi: Kính gửi các Anh/ Chị luật sư, tôi có một vấn đề cần nhờ các anh/ chị tư vấn giúp: sử dụng ổn định từ đó đến nay, loại đất thổ cư; nguồn gốc là đất cha ông để lại.

Tại thời điểm mua đất, tôi mới chỉ làm thủ tục chuyển nhượng và có dấu đỏ chứng nhận của UBND cấp xã. Tuy nhiên, do không đủ tiền để nộp thuế làm thủ tục cấp sổ đỏ tại UBND huyện nên tôi chưa tới huyện để làm thủ tục xin cấp sổ đỏ. Năm 2007 tôi có lên UBND phường Định Công để làm các thủ tục xin cấp sổ đỏ. Tuy nhiên, sau nhiều lần đi lại, mỗi lần được yêu cầu 1 loại giấy tờ khác nhau nhưng UBND phường vẫn chưa làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu cho tôi, mặc dù việc đo đạc, xác nhận không tranh chấp,... đã được thực hiện. Năm 2012, tôi có xây nhà trên đất, do chưa có sổ đỏ nên không xin được giấy phép xây dựng. Sau khi xây nhà xong, tôi lên UBND phường Định Công để tiếp tục đề nghị xin cấp sổ đỏ nhưng lại được biết vào năm 2004, thửa đất nhà tôi đã nằm trong diện tích bị quy hoạch mở rộng khu đô thị, cụ thể ở mục: làm đường trong khu dân cư, dự án đã được phê duyệt 1/500, do vậy UBND phường đã yêu cầu tôi đi xin chỉ giới đường đỏ tại Viện quy hoạch đô thị. Sau khi nhận chỉ giới đường đỏ, thửa đất nhà tôi chỉ còn 1,4m2 nằm ngoài chỉ giới đường, còn lại toàn bộ nằm trong quy hoạch đường trong khu dân cư. Do vậy, UBND phường cho rằng diện tích còn lại không đủ mức tối thiểu 30m2 nên không thực hiện làm các thủ tục cấp giấy CNQSDĐ lần đầu cho tôi. Tôi được biết dự án quy hoạch mở rộng khu đô thị nói trên đã được thực hiện, nhưng có 1 số ô quy hoạch không hoặc chưa thực hiện, trong đó có khu vực nhà tôi. Trên thực tế, đến nay là năm 2018, tôi chưa hề nhận được quyết định thu hồi đất cũng như chưa thấy chính quyền cắm mốc hay triển khai gì. Tuy nhiên, việc 1 số ô dự án bị treo đến 14 năm nay nhưng vẫn chưa có phê duyệt điều chỉnh dự án dẫn đến khó khăn cho các hộ nằm trong vùng dự án treo, chưa thực hiện. Tôi được biết, UBND phường cũng đã có văn bản phản ánh với UBND quận Hoàng Mai về thực trạng này. Từ thực tế trên, tôi kính nhờ các. Anh/Chị tư vấn 1 số nội dung sau:

1/ Đất nhà tôi thuộc đất thổ cư, nguồn gốc cha ông để lại, trong diện được cấp sổ đỏ; tuy hiện tại đang nằm trong quy hoạch, không phù hợp với quy hoạch nhưng trước khi có quy hoạch đã được tách thửa và xác nhận chuyển quyền ; thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế thì bây giờ có được cấp sổ đỏ lần đầu hay không?

2/ Nếu về sau dự án có thực hiện, đất nhà tôi chưa được cấp sổ đỏ thì được đền bù với mức giá như thế nào?

3/ Nhà tôi xây sau khi có quy hoạch, không có giấy phép xây dựng, nhưng cũng không có quyết định thu hồi thửa đất của gia đình để làm đường. Khi xây dựng chỉ có 1 lá đơn gửi UBND phường, sau đó cũng không có biên bản phạt, bắt dừng xây dựng,... thì nếu trong trường hợp sau này dự án triển khai làm đường thì căn nhà tôi xây trên đất có được đền bù hay không? Đền bù như nào?

4/ Anh/Chị có thể dẫn chiếu giúp các căn cứ pháp lý liên quan đến các vấn đề trên để tôi có thể nghiên cứu và làm việc lại với địa phương. Trên đây là các vấn đề tôi cần tư vấn, kính mong Anh/Chị luật sư hết sức giúp đỡ. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo như bạn trình bày thì bạn có mua lại một mảnh đất và việc mua bán trên có sự chứng thực của cơ quan nhà nước. Tuy nhiên từ năm 2007 đến nay mặc dù mảnh đất trên đã được xác định là sử dụng ổn định, không tranh chấp nhưng vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì bạn không có cung cấp rõ thông tin bạn mua lại mảnh đất này năm bao nhiêu nên sẽ có 2 trường hợp xảy ra:

Trường hợp 1:
Hợp đồng mua bán đất được giao kết trước ngày 15/10/1993:

Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quy định:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;..."

Căn cứ theo quy định trên, nếu mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng không có tranh chấp, được UBND xã xác nhận đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2:
Hợp đồng mua bán đất giao kết sau thời điểm 15/10/1993:

Căn cứ theo khoản 2 Điều 101 Luật Đất Đai 2013 quy định cụ thể:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

……

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra tại Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP nêu rõ:

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

........

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

…………….

Theo như quy định trên nếu bạn mua mảnh đất này sau ngày 15/10/1993 và có sự xác nhận đất không có tranh chấp, sự dụng ổn định lâu dài. Ngoài ra, mảnh đất này bạn mua trước thời điểm có quy hoạch năm 2004 và được sử dụng đến thời điểm hiện tại thì bạn vẫn có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu.

Thứ hai,
bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Nếu trong trường hợp nhà nước thu hồi đất nhưng bạn vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì theo Điều 75 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, trường hợp bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi nhà nước thu hồi sẽ vẫn được bồi thường.

Về mức giá bồi thường thì theo Điều 74 Luật này ghi nhận:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Do đó, khi gia đình mình bị thu hồi diện tích đất này thì sẽ được bồi thường theo giá đất của UBND tỉnh quy định tại thời điểm thu hồi.

Thứ ba,
bồi thường về căn nhà:

Điều 88 Luật Đất Đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu
tài sản hợp pháp
gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.

Đối chiếu với nguyên tắc trên thì nhà nước chỉ bồi thường đối với những tài sản được xác lập một cách hợp pháp. Tuy nhiên, bạn cần phải có căn cứ chứng minh là căn nhà của bạn được tạo lập một cách hợp pháp thông qua văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý xây dựng cấp huyện tại địa phương cho phép căn nhà tồn tại thì khi thu hồi bạn vẫn sẽ được bồi thường về nhà.