Câu hỏi: Một trong những vấn đề đất đai thường được khách hàng quan tâm bao gồm chuyển mục đích sử dụng đất và tách thửa. Vậy, quy định pháp luật về vấn đề này như thế nào? Thủ tục tiến hành ra sao?

1. Luật sư tư vấn về các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai:

Bên cạnh quyền sử dụng đất, vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất và tách thửa cũng là mối băn khoăn của nhiều khách hàng. Theo đó, chuyển đổi mục đích sử dụng đất là việc thay đổi mục đích sử dụng so với hiện trạng sử dụng đất thông qua một quyết định hành chính.
Còn tách thửa là thủ tục chia nhỏ phần đất hiện trạng đảm bảo diện tích tối thiểu mà cơ quan quản lý nhà nước quy định.

Đây là hai thủ tục khá phổ biến, song không phải bất kỳ ai cũng nắm được các quy định về vấn đề này. Nếu chưa nắm rõ các quy định pháp luật để giải quyết vấn đề của mình, bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua các hình thức sau:

- Tư vấn trực tiếp tại văn phòng

- Tư vấn qua email:
lienhe@luatminhgia.vn

-
Tư vấn qua tổng đài điện thoại, gọi:
1900.6169

Hoặc bạn có thể tham khảo tình huống thực tế mà chúng tôi tư vấn dưới đây.

2. Luật sư tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng và tách thửa đất ao:

Nội dung tư vấn:
Tôi xin hỏi luật sư hai việc sau: Cuối năm 2018, tôi có mua lại 94m2 đất ao nông thôn của một gia đình. Sau khi làm thủ tục xong đầu năm 2019 tôi đã có sổ đỏ, trên sổ ghi là đất ao và tôi đã xây dựng nhà kiên cố trên đất .Vậy nay tôi xin làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được không? Nếu được chuyển đổi mục đích sử dụng thì thủ tục như thế nào? Thứ hai, hai anh em tôi được bố mẹ cho cái ao diện tích 400m2. Nhưng khi làm sổ đỏ thì lại chung tên, vì lý do diện tích nhỏ lên không được tách sổ (cán bộ địa chính giải thích). Nhưng vì ai cũng có gia đình riêng nên muốn tách làm hai sổ riêng. Vậy tôi cần làm như thế nào, mong luật sư tư vấn cho tôi. Cảm ơn đoàn luật sư.Trân trọng !

Trả lời: Căn cứ quy định tại Điều 57 Luật Đất Đai  2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Đất ao trong khu dân cư đều thuộc loại đất nông nghiệp, đất thổ cư thuộc loại đất phi nông nghiệp. Việc xây dựng nhà ở chỉ được xây dựng trên đất thổ cư, vì vậy khi bạn xây dựng nhà ở kiên cố trên đất ao thì hành vi này là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

"Điều 8. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

...

2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Trong trường hợp này, bạn có thể tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất với điều kiện là sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu không được cơ quan có thẩm quyền cho phép, bạn sẽ phải tháo dỡ công trình trả lại nguyên trạng như ban đầu.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở cần thực hiện theo những trình tự thủ tục và thực hiện những nghĩa vụ tài chính sau:

- Về trình tự, thủ tục thực hiện:

Sau khi diện tích đất ao xin chuyển mục đích sử dụng của gia đình bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt, bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

- Nghĩa vụ tài chính:

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

“Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Về điều kiện để tách thửa, để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương để đảm bảo quy định, quy hoạch chung đối với quỹ đất của từng địa phương.

Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa như sau:

"Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn có thể liên hệ Ủy ban nhân dân địa phương, theo đó nếu diện tích tối thiểu không đủ thì bạn không được thực hiện tách sổ.