Câu hỏi: Chào Luật sư! Nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi một số thắc mắc trong vấn đề cấp giấy chứng nhận QSDĐ như sau:

Năm 1981, bố mẹ tôi được cấp đất vườn và đất ở với diện tích là 3277m2, trong đó có ghi là 200m2 đất ở còn 3077 là đất vườn và đất trồng cây lâu năm. Huyện có chủ trương thay đổi từ bìa để sang bìa hồng, năm 2014 huyện về đo đạc lại diện tích đất của tất cả các hộ trong xã. Riêng gia đình bố mẹ tôi không có sự thây đổi về diện tích như đã ghi trong bìa thì đã được cấp GCN QSDĐ ghi năm 2015, còn các hộ có sự thây đổi thì chưa được cấp. Tuy nhiên khi bố mẹ tôi được cấp bìa mới lại khô đúng và đủ diện tích như trong bìa cũ (nay huyện đã thu). Bìa cũ diện tích là 3277m2 mà nay bìa mới lại câp có 1800m2. Họ không giải thích cũng như không tư vấn già với diện tích đất còn lại là 1477m2. Bìa cũ tuy là một bìa nhưng lại có 02 miến đất, 01 miếng 1800m2 nay đã được cấp GCNQSDĐ, 02 miếng là 1400m2, giữa 02 miếng đất đó là một cái đường lối rộng 04m. Nhưng năm 1981 thì để chung diện tích trong 01 bìa mà nay lại cấp có 01 thửa còn thửa kia thì không nói gì. Vậy, xin nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi:

1. Chính quyền cấp chưa đủ diện tích đất như vậy có đúng không?

2. Nếu chưa thì gia đình bố mẹ chúng tôi phải làm sao, thủ tục như thế nào để họ cấp đúng và đủ diện tích đất ban đầu (1981)?

3. Vì bố mẹ tôi nay cũng đã lớn tuổi nên cũng đã phân chia đất vườn cho các con. Vậy, diện tích đất mà chính quyền chưa đưa vào trong GCNQSDĐ bố mẹ tôi muốn tách bìa cho tôi luôn có được không? Hay là phải đòi cấp nguyên diện tích như cũ đã mới làm hồ sơ tách bìa sau?

Rất mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ của Luật sư. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Việc chính quyền cấp chưa đủ diện tích đất cho gia đình bạn là hoàn toàn sai với quy định của pháp luật vì mảnh đất gia đình bạn đang ở và sử dụng mảnh đất vườn là  từ năm  1981 đến nay và không có sự biện động và thay đổi về đất. Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Điều 106. Luật đất đai 2013 quy định về việc
Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp như sau:

"1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận”

Như vậy, bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp huyện đính chính lại giầy tờ quyền sử dụng đất cho gia đình bạn, vì gia đình bạn đã bị cơ quan có thẩm quyền của huyện cấp sai diện tích đất mà gia đình nhà bạn đang sử dụng.

Để được đính chính lại điện tích đất đã cấp trong sổ đỏ đã cấp sai so với diện tích đất thực tế gia đình bạn cần nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền cấp huyện để được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với diện tích đất thực tế, theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

“Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.”

Bố mẹ bạn cần phải đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng với diện tích đất thực tế trước khi làm thủ tục tách bìa cho các bạn được, vì nếu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vấn thiếu so với thực tế mà bố mẹ bạn đã thực hiện tách thửa thì sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bạn khi thực hiện tách bìa vì vậy mà bố mẹ bạn cần phải đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đúng với diện tích đất thực tế trước khi thực hiện tách bìa cho các bạn.