Câu hỏi: Xin chào bạn ! Mình có mở một công ty kinh doanh thương mại dịch vụ, do đó có thuê nhà kho với thời hạn thuê là 2 năm. Do chủ đất xây dựng nhà kho mà không xin giấy phép nên bên cty mình thuê nhà kho đó chỉ là ký hợp đồng thuê đất.

Trong thời gian sử dụng thì con đường ra vào tới mùa mưa bị hư hỏng nặng, xe hàng ra vào gặp khó khăn, trong nhà kho thì bị ngập nước khi trời mưa. Nhà dân xung quanh thấy đường hư cũng không cho xe hàng mình ra vào luôn. Do vậy mình đã báo chủ nhà chấm dứt hợp đồng thuê 1 tháng bằng miệng. tới thời hạn hết mình có gửi cho chủ nhà bản thông báo chấm dưt hợp đồng mà chủ nhà không nhận. Và thậm chí còn chửi bới tục tĩu và nói ngang là mình muốn trả kho thì cứ trả nhưng họ sẽ không trả lại tiền cọc cho mình.

Do vậy mình đã nhất quyết không dọn đi nữa và nói chủ nhà mình sẽ ở tiếp 3 tháng, khì nào hết tiền cọc sẽ đi. nhưng chủ nhà không chịu đã cho người lên khóa kho và không cho xe hàng mình ra vào luôn. Mình đã đưa ra hướng giải quyết chủ nhà sửa đường xong mình sẽ thuê tiếp. nhưng chủ nhà một mực không chịu. và nhất quyết lấy lại nhà kho. Trong trường hợp như vậy thi sẽ xử lý như thế nào ạ. nhờ luật sư tư vấn giúp em với ạ. Em xin cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 713 Bộ luật dân sự năm 2005, một trong các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là
“một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc hủy bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật”

Tại khoản 4 Điều 708 Bộ luật dân sự năm 2005 thì bạn có quyền:
“4. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 426 của Bộ luật này”.

“Điều 426. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng dân sự

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

Theo đó, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bạn có thỏa thuận với chủ đất và phải thông báo ngay cho họ để không gây ra thiệt hại cho bên cho thuê. Liệu rằng, trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bạn có nội dung quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng của các bên và có liên quan đến việc đặt cọc hay không? Nếu nội dung này đã được quy định rõ ràng trong hợp đồng thì bạn và bên cho thuê cứ tiến hành như theo nội dung đã ký, bạn có lấy lại được tiền đặt cọc hay không sẽ phụ thuộc vào nội dung của hợp đồng.

Nếu bên nào có lỗi khiến cho hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thì bên đó phải bồi thường thiệt hại. Tuy vậy, việc bạn kí hợp đồng thuê đất mà không phải là thuê nhà kho như đã nêu ở trên thì nhà kho có vấn đề thì bạn cũng không có đủ căn cứ để đưa ra lỗi thuộc về bên cho thuê và đường đất bị lún vào mùa mưa là do điều kiện ngoại cảnh không phải do lỗi của chủ đất. Khi thuê quyền sử dụng đất thì bạn có toàn quyền sử dụng mảnh đất đúng mục đích và việc sử dụng đất dù có không sinh lợi thì bên bạn vẫn phải trả đủ tiền thuê trừ khi bạn và chủ đất có thỏa thuận khác.