Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề bố mẹ bán tài sản chung thì có bắt buộc phải chia cho các con không? Nội dung cụ thể như sau:

Ba má tôi đã đi định cư bên Mỹ được 02 năm, nay về VN muốn bán nhà để trang trải nợ nần, và lo phần cho các con. Ba má tôi có 05 người con: anh lớn là con riêng của má, 4 con sau chung gồm 2 gái, 2 trai. Tất cả đã có gia đình, anh lớn có nhà riêng, con thứ 2 sắp đi xa, con thứ 3 ở xa, còn hai con trai đang ở nhà ba má tôi. Vậy khi bán nhà rồi thì quyền được hưởng phần có khác nhau không?

Ba tôi và các con ruột cho rằng: Anh lớn đã có nhà riêng, chị dâu lại hỗn hào, không hiếu thảo nên không cho hưởng phần, chỉ cho anh một chút ít thôi ( thí dụ bán được 5 tỷ thì cho 2 trăm). Cho 2 chị gái vì có công góp của xây cất căn nhà, 2 con trai chưa có nhà thì mua cho mỗi đứa một căn, trả nợ nần, còn là phần của ba má.Vậy qui định của pháp luật như thế nào ở trường hợp này. Kính mong Luật sư tư vấn giúp chúng tôi.Xin hết lòng cám ơn.

Trả lời: Trước hết cần xác định diện tích đất và nhà này thuộc quyền sử dụng của ai? Bởi lẽ theo quy định tại điều 169 Luật đất đai năm 2013 quy định về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ. Cụ thể:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp”.

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;”

Như vậy khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất có buộc phải cần sự đồng ý của những người con hay không phụ thuộc vào người sử dụng đất. Cụ thể chúng tôi chia làm 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất,
nếu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện tên của ba và mẹ thì ba mẹ có quyền tự định đoạt tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cho bất kì người nào mà không cần sự đồng ý của những người con.

Thứ hai
nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện người sử dụng đất là hộ gia đình hoặc đồng sở hữu có thể hiện tên của những người con thì khi này thực hiện việc chuyển nhượng diện tích đất và nhà buộc phải có sự đồng ý của những người con có tên trong sổ hộ khẩu gia đình tại thời điểm cấp đất hoặc những người đồng sở hữu quyền sử dụng đất.