Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Xin chào anh, chị trong Công ty Luật Minh Gia! Tôi Xin nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn vụ việc như sau: Thời Điểm sử dụng đất: Năm 1950, ông Ngoại tôi có khai hoang đất làm rẫy trồng lúa, bắp… với diện tích trên 1ha, tại buôn U  xung quanh chưa có ai khai hoang, gia đình canh tác ổn định đến năm 1963.

Năm 1963, lính Mỹ - Diệm kéo đến sơ tán dân, cả làng  buôn Du định cư tạm thời, nhưng gia đình ông ngoại vẫn thường xuyên qua xem và khai thác nông sản trên mảnh đất đó. Năm 1965, ông Ngoại có mời các thành viên chủ chốt trong dòng họ, bàn bạc và thống nhất để lại toàn bộ diện tích đất đó cho cháu gái ruột là mẹ tôi  được toàn quyền định đoạt, (không có biên bản ghi chép). Từ năm 1965, gia đình tôi bắt đầu trồng trọt nông sản chủ là trồng lúa, bắp… đến năm 1982,  gia đình tôi ngừng làm một thời gian, đến năm 1986 gia đình quay trở lại canh tác ổn định, xung quanh cũng chưa có ai khai hoang. Từ năm 1996 đến 1998, do hoàn cảnh gia đình nên tạm thời không làm để tập trung lo chuyện gia đình. Năm 1999, gia đình đến làm thì phát hiện thấy gia đình ông K lấn chiếm một phần khoảng 3 sào. Gia đình tôi có nói với gia đinh K, và không thấy gia đình ông K làm nữa. Đến 2014, ông K àm và cải nhau với gia đình tôi, nhiều người già làng úy tín và những người biết rõ về nguồn gốc đất khuyên ông K trả lại phần đất cho gia đình tôi nhưng ông không chịu trả. Sau đó, bố tôi có báo với chính quyền xã ( báo cáo miệng không có giấy tờ) ở cơ sở tôi có báo cáo với ông  thôn trưởng buôn Uôr. Từ đầu năm 1984 đến cuối năm 2013 ông không làm. Năm 2014, gia đình tôi đến phát dọn để làm thì ông K đến nói là đất của ông cha ông để lại không cho gia đình tôi làm, và sau đó cũng không thấy gia đình ông K làm. Năm 2016, gia đình tôi tiếp tục dọn dẹp để trồng nông sản thì ông K đến nói đất đó đã được cấp bìa đỏ cho gia đình ông quản lý. Việc chính quyền địa phương đo đặc và cấp GCNQSDĐ cho gia đình K. Gia đình tôi không hề hay biết, sau đó ông làm đơn lên UBND xã C,  kết quả UBND xã, yêu cầu gia đình tôi trả lại miếng đất là 0,3 ha, hiện gia đình tôi đang làm nhưng gia đình tôi không đồng ý (trong thành phần tổ hòa giải của UBND xã không có mặt của đại diện MT TQVN xã tham gia hòa giải, nhưng vẫn cho tiến hành hòa giải).Những cụ già làng, trưởng thôn, người có uy tín trong làng điều biết rất rõ về nguồn gốc đất đã nêu trên, gia đình tôi có mời 02 lần Già làng, Bí thư chi bộ, Công tác Mặt trận thôn, Thôn trưởng, và những người biết rõ về nguồn gốc đất đến để tiến hành hòa giải, nhưng gia đình K cố tình vắng mặt.Hiện nay gia đình ông K, còn hù dọa gia đình tôi nếu còn làm ông sẽ đánh và phá hoại hoa màu do gia đình tôi trồng; còn kiện gia đình chúng tôi lên Tòa án huyện (Tòa án đang thụ lý, chưa giải quyết). Tôi rất mong Công ty Luật Minh Gia tư vấn sớm nhất giúp gia đình, thay mặt gia đình xin trân trọng cảm ơn và chúc các anh chị trong Công ty sức khỏe.

Trả lời: Để chứng minh mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của gia đình mình, bạn phải có những căn cứ về việc đã khai phá và sử dụng đất từ năm 1950 đến năm 1996. Những căn cứ có thể là: Xác nhận chính quyền địa phương nơi có đất, xác nhận của trưởng bản và những người láng giềng có diện tích đất liền kề, những giấy tờ về việc đóng thuế,... trong khoảng thời gian này. Khi đã có những căn cứ trên thì ông K sẽ không có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích này. Gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án hủy sổ của ông K và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ căn cứ theo quy định của pháp Luật đất đai 2013:

Trong trường hợp gia đình bạn đã có những giấy tờ về quyền sử dụng đất sẽ căn cứ theo Điều 100 Luật đất đai 2013.

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

...”

Trong trường hợp  gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì sẽ căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013.

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”