Câu hỏi: âu hỏi tư vấn: Bố chồng tôi có một miếng đất hơn 700m2, vào năm 2004 ông có làm văn bản cam kết cho tặng tài sản trên cho chồng tôi và một người con khác trong gia đình như không ra công chứng. Đến nay văn bản cam kết cũng như quyết định của bố tôi vẫn không thay đổi. Nay vợ chồng tôi có ý định làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói trên, thì văn bản cho tặng của bố tôi có hiệu lực không?

Bố chồng tôi có một miếng đất hơn 700m2, vào năm 2004 ông có làm văn bản cam kết cho tặng tài sản trên cho chồng tôi và một người con khác trong gia đình như không ra công chứng. Đến nay văn bản cam kết cũng như quyết định của bố tôi vẫn không thay đổi. Nay vợ chồng tôi có ý định làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất nói trên, thì văn bản cho tặng của bố tôi có hiệu lực không? Vì gia đình chúng tôi không muốn ra công chứng vào thời điểm này. Kính mong Luật Gia Minh giải đáp và cho tôi biết luôn quy định vào nội dung công văn nào của nhà nước để tôi đi làm việc cho dễ dàng. Xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về công chứng, chứng thực hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, đối với loại hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì bắt buộc phải công chứng mới được pháp luật công nhận có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, đối với giao dịch hợp đồng được giao kết trước 1/7/2004 mặc dù không có chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng vẫn được coi là không bị vô hiệu. Nên đối chiếu với trường hợp của bạn sẽ xác định thời điểm văn bản tặng cho được lập vào thời điểm nào năm 2004.

+ Trường hợp, văn bản tặng cho lập sau 1/7/2004 không có công chứng thì mặc nhiên
xác định giao dịch vô hiệu
. Do đó, nếu bạn muốn chuyển mục đích đất đối với diện tích mà bố mẹ để lại thì bắt buộc lập lại hợp đồng tặng cho và thực hiện công chứng, sau khi công chứng và hoàn tất thủ tục sang tên thì mới được quyền thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

+ Trường hợp, văn bản tặng cho lập trước 1/7/2004 không công chứng nhưng có xác nhận của các bên thì
hợp đồng được xác định không bị vô hiệu.
Tuy nhiên, nếu bạn muốn thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì vẫn bắt buộc phải tiến hành thủ tục sang tên quyền sở hữu thì mới có thể thực hiện quyền chuyển đối.