Câu hỏi: Nhà tôi có mua 1 mảnh đất của cộng đồng bản với diện tích là 500 mét vuông. Nguồn gốc đất là quỹ đất của bản hàng năm vẫn cho dân thuê sử dụng nhưng đến năm 2014 bản cần tiền xây dựng Nhà văn hóa nên Ban quản lý đã thông qua các hộ dân trong bản thống nhất giao mảnh đất đó cho gia đình tôi và 4 hộ dân nữa quản lý sử dụng. Tất cả các hộ dân trong bản đều đồng ý. Vậy bây giờ gia đình tôi muốn cấp GCN thì có được không và phải làm thế nào? Tôi xin cảm ơn

Trả lời: Căn cứ Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Theo quy định trên thì thôn, bản không có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất. Do đó, bạn cần kiểm tra lại nguồn gốc thửa đất bạn mua là thuộc quyền sử dụng đất của ai để xác định giao dịch mua bán đó có phù hợp quy định pháp luật hay không. Trường hợp bản không có thẩm quyền giao đất mà lại tiến hành giao đất cho gia đình bạn và các hộ dân khác thì việc giao đất này là trái quy định pháp luật, gia đình bạn không có căn cứ để cấp GCNQSDĐ. Đồng thời thửa đất này sẽ bị thu hồi do vi pham pháp luật về đất đai theo khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013 (đất giao không đúng thẩm quyền).

2. Điều kiện và thủ tục
cấp
sổ đỏ với đất khai hoang

Câu hỏi:
Thưa Luật sư, năm 2000 gia đình tôi có khai hoang một thửa đất và hiện nay đang trồng cà phê. Đất nhà tôi không tranh chấp, canh tác ổn định. Gia đình tôi có hộ khẩu tại tỉnh B. Nay tôi muốn hỏi Luật sư, về trường hợp này gia đình tôi phải làm thế nào để được cấp giấy CNQSDĐ, thủ tục ra sao. Tôi xin cảm ơn luật sư!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn có khai hoang một thửa đất từ năm 2000 và đang trồng cà phê trên thửa đất này. Theo đó, chúng tôi hiểu rằng thửa đất gia đình bạn sử dụng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...”

Như vậy, trường hợp gia đình bạn đang sử dụng đất không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ năm 2000 (trước ngày 01/07/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp GCNQSDĐ.

Hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ được quy định theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Các giấy tờ khác: CMND/CCCD, sổ hộ khẩu,...

3. Tư vấn về điều kiện được cấp nhà
ở

Câu hỏi
: Chào Luật Minh Gia. Tôi ở tỉnh A, và vợ ở tỉnh B (hiện đang ở tỉnh C) cưới nhau cách đây hơn 2 năm và lúc cưới thì vợ vẫn đc đăng ký hộ khẩu tại tỉnh B). Hiện nay có 1 con nhỏ, 17 tháng và được đăng ký hộ khẩu ở tỉnh B, và chúng tôi đang có dự định xin cấp nhà ở tỉnh A. Vậy thì để được cấp nhà tôi phải thực hiện các thủ tục gì, liệu có cần xuất khẩu cho con hay chỉ cần xuất khẩu (nhập khẩu cho vợ, vì nếu xuất khẩu cho con nữa thì sẽ hơi phiền phức trong việc cho cháu học tập sau này). Tôi xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định pháp luật hiện hành thì không có quy định về điều kiện được cấp nhà ở mà nó là chính sách hỗ trợ của từng địa phương. Đối tượng được cấp nhà ở thường là hộ nghèo, người có công với cách mạng,....Do đó, gia đình bạn có nguyện vọng được cấp đất ở thì bạn phải kiểm tra quy định riêng của địa phương về chính sách hỗ trợ cho người dân để xác định mình có thuọc đối tượng được hưởng chính sách này hay không. Còn nếu không thì buộc gia đình phải thực hiện việc mua bán nhà ở từ các hộ cá nhân khác.