Câu hỏi: Luật sư cho hỏi về việc chuyển nhượng hoặc cho đất đang thế chấp như sau: Mẹ chồng tôi là cựu nhân viên ngân hàng, được ưu đãi gói vay 5%/1 năm để tín chấp mua nhà. Vợ chồng tôi có nhờ bà đứng tên vay hộ khoản tiền đó vs lãi suất thấp đó (gói ưu đãi chỉ áp dụng cho NV Ngân hàng, chồng tôi ngoài ngành).

Tuy nhiên hiện mua nhà trên hợp đồng, sổ đỏ chỉ được đứng tên mẹ chồng tôi do thủ tục tín chấp trên bắt buộc. Vậy tôi muốn hỏi, sau này mẹ chồng tôi chuyển quyền sở hữu đất (sổ đỏ) sang chồng tôi thì khoản phí tầm bao nhiêu? Thủ tục có phức tạp quá không và khoảng sau bao nhiêu năm?

Trả lời: Theo như chị trình bày, mẹ chồng của chị được vay gói 5%/1 năm. Vợ chồng chị có nhờ bà đứng tên vay hộ khoản tiền đó với lãi suất đó. Tuy nhiên, sổ đó chỉ được  đứng tên mẹ chồng chị do thủ tục tín chấp trên bắt buộc.

Tại Điều 344 Bộ luật dân sự 2015 quy định về bảo đảm bằng tín chấp của tổ chức chính trị - xã hội như sau:

"Tổ chức chính trị - xã hội ở cơ sở có thể bảo đảm bằng tín chấp cho cá nhân, hộ gia đình nghèo vay một khoản tiền tại tổ chức tín dụng để sản xuất, kinh doanh, tiêu dùng theo quy định của pháp luật.”.

Với biện pháp bảo đảm tín chấp, pháp luật không quy định phải đem tài sản làm tài sản đảm bảo, mà “uy tín của tổ chức chính trị - xã hội” sẽ bảo đảm cho khoản vay. Vậy, có thể chị đã sử dụng thuật ngữ pháp lý không chính xác; theo chúng tôi nhận định thì biện pháp bảo đảm trong trường hợp này là  “thế chấp”. Tài sản được đem vào thế chấp là tài sản hình thành trong tương lai, tức là ngôi nhà mẹ chồng chị chuẩn bị mua bằng tiền vay được sẽ trực tiếp phải đem đi làm tài sản bảo đảm.

Điều 320 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản như sau:

"1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp.

3. Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc khai thác công dụng tài sản thế chấp nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có nguy cơ mất giá trị hoặc giảm sút giá trị.

4. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý bên thế chấp phải sửa chữa hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

5. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp.

6. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này.

7. Thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp, nếu có; trường hợp không thông báo thì bên nhận thế chấp có quyền hủy hợp đồng thế chấp tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp.

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”.

Vậy, trong thời gian đưa tài sản là ngôi nhà mới mua vào làm tài sản bảo đảm “thế chấp” thì bên thế chấp, tức mẹ chồng của chị không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp này.

Tài sản bảo đảm (căn hộ) chỉ được chuyển nhượng, tặng cho khi không còn là tài sản bảo đảm, tức bên vay hoàn thành nghĩa vụ thanh toán khoản nợ đồng thời chấm dứt hợp đồng thế chấp; hoặc bên vay đưa tài sản khác vào thay thế tài sản thế chấp thì tài sản này mới giao dịch được.

Trình tự, thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản (căn hộ) nếu đủ điều kiện được giao dịch như sau:

+ Nếu chuyển nhượng thì hai bên thiết lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất; tặng cho thì hai bên sẽ thiết lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Cả hai  trường hợp trên thì hợp đồng đều phải có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật mới phát sinh hiệu lực.

+ Trình tự, thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở:

Nội dung trên đã được chúng tôi tư vấn trọng bài viết: Thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp tặng cho nhà ở giữa mẹ chồng và con trai và con dâu sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Trình tư, thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở không phức tạp; tuy nhiên, tài sản phải không được đưa vào làm biện pháp bảo đảm thì mới thực hiện được các thủ tục trên.

Trân trọng