Câu hỏi: Nhờ luật sư giải đáp giúp về việc được bố mẹ cho đất trước năm 1990 như sau: Lúc sinh thời bà nội có cho ba mẹ em một mảnh đất nhưng chỉ là nói miệng không giấy tờ chứng minh và ba mẹ đã xây dựng và sinh sống và tách hộ khẩu từ năm 1989, thực hiện nghĩa vụ thuế đầy đủ.

Đến 2010 ba mẹ e được trao nhà tình thương nhưng vẫn chưa làm sổ hồng, đến tháng 5/2016 trong khi đang làm giấy tờ thì ba e mất, trong lúc này thì chú và cô ruột mới đưa đơn kiện nói đất này là của ông bà để lại, không cho nhà e làm giấy tờ nhà nữa. Mặc khác, chú e cũng đã có phần nhà đất riêng của mình và đã làm giấy. Vậy cho e hỏi : - Phần đất mà nhà em đang ở có thể làm sổ được không ak ? - Cô chú của e có quyền thưa kiện để giành quyền chia tài sản mảnh đất này không ? - Ba e đã mất vậy mẹ và tụi e có quyền sở hữu mảnh đất đó không ? Rất mong được sự phản hồi nhanh của luật sư ak. Em chân thành cám ơn

Trả lời: Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:

Trường hợp 1: Nếu có hợp đồng chuyển nhượng đất

Theo thông tin bạn cung cấp thì trước năm 1987 thì bà nội có tặng, cho ba mẹ bạn một mảnh đất nhưng chỉ nói miệng và không có giấy tờ gì hết nhưng bố mẹ bạn đã xây dựng, sinh sống trên mảnh đất mà không có ai ý kiến gì. Do đó, có thể thấy có tồn tại một hợp đồng miệng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất (tặng cho đất) thì theo quy định tại Mục 2 Phần II của Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tòa án nhân dân tối cao:

"
2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Chiếu theo quy định trên thì bố, mẹ bạn cũng đã sử dụng đất ổn định, đã xây nhà ở và bên chuyển nhượng (bà nội) cũng không phản đối khi bố mẹ bạn sử dụng mảnh đất đó để xây dựng nhà ở,...Do đó quyền sử dụng đất của bố, mẹ bạn là hợp pháp và được tòa án công nhận.

Trường hợp 2: Nếu không có hợp đồng chuyển nhượng đất

Theo quy định tại điều 16 Luật đất đai 1987:

“Điều 16

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai chỉ thực hiện trong các trường hợp sau đây:

1 - Khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

2 - Khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá nhân thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất;

3 - Khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn còn tiếp tục sử dụng đất đó.

Việc chuyển quyền sử dụng đất đai nói trong Điều này, nếu ở nông thôn thì do Uỷ ban nhân dân xã quyết định, nếu ở thành thị thì do Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh quyết định”.

Ngoài ra, điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định về  cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân cũng quy định:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

Theo đó, gia đình bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ hồng) đối với ngôi nhà tình thương. Còn đối với diện tích đất, gia đình bạn cũng có nhiều căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra.