Câu hỏi: Đất đai luôn là lĩnh vực được nhiều người quan tâm bởi những hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,... thường xuyên diễn ra. Theo đó, việc nhận chuyển nhượng đất đai như thế nào cho đúng quy định và  để giải quyết  những rủi ro pháp lý như thế nào là vấn đề được nhiều người đặc biệt quan tâm.

1. Luật sư tư vấn về luật Đất đai

Hiện nay tình trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy mua bán viết tay vẫn còn tồn tại, thậm chí diễn ra khá phổ biến. Với hình thức chuyển nhượng này, tồn tại rất nhiều rủi ro pháp lý cho người mua.

Nếu bạn đang có nhu cầu pháp lý sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất  và không biết làm thế nào để đảm bảo tối đa quyền lợi của mình hoặc chưa rõ các quy định của pháp luật, bạn hãy liên hệ với chúng tôi qua Email hoặc Tổng đài
1900.6169
của Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể.

2. Tư vấn thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị làm mất mà chưa làm giấy sang tên đổi chủ

Nhờ Cty tư vấn giúp tôi: Tôi mua miếng đất tại thời điểm đó chỉ thỏa thuận, ký giấy viết tay và kèm theo sổ đỏ (Nhưng không làm giấy sang tên), Sau này sổ bị thất lạc, chủ cũ là người đứng tên trên sổ đỏ hiện tại không xác minh được địa chỉ cư ngụ (không liên lạc được). Nay tôi muốn yêu cầu cơ quan thẩm quyền cấp lại sổ phải làm thế nào. Tôi còn lưu giữ các giấy tờ chứng từ nộp thuế hàng năm, và hộp đồng mua bán ký nhận giữa 2 bên. Nhờ Luật sư tư vấn giúp, tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai năm 2013, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên, tức là không bắt buộc.

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo thông tin bạn cung cấp, anh nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ viết tay và không có công chứng hoặc chứng thực. Do vậy, hợp đồng của bạn chưa được pháp luật công nhận bằng các thủ tục hành chính. Do vậy, căn cứ vào giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay, bạn không thể làm thủ tục để xin cấp lại hoặc làm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này bạn cần tìm cách liên hệ lại với người chủ cũ hoặc nhờ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác minh lại danh tính và nơi ở của người chủ của mảnh đất trên và để hai bên phối hợp làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực.

Trường hợp người chủ cũ không hợp tác để làm thủ tục chuyển nhượng một cách hợp pháp thì bạn có thể khởi iện ra tòa án để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không tuân thủ về hình thức là công chứng, chứng thực, tuy nhiên hợp đồng vẫn được công nhận nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực".

Về thẩm quyền giải quyết, anh có thể khởi kiện ra tòa án nơi bị đơn cư trú để yêu cầu giải quyết, trường hợp bị đơn không có nơi cư trú ổn định thì thẩm quyền giải quyết của tòa án nơi bị đơn cư trú cuối cùng có thẩm quyền giải quyết.