Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Chào luật sư, cho e hỏi năm 1992 gia đình em có mua một ngôi nhà hóa giá tại địa bàn huyện em đang sinh sống. Do chuyển từ nền kinh tế bao cấp sang nền kinh tế thị trường nên công ty lâm sản của huyện giải thể.là công nhân của công ty tai thời điểm đó không có nhà ở và việc làm nên gia đình em đã  mua căn nhà của công ty lâm sản của huyện để ăn ở sinh hoạt và làm ăn.

Từ lúc đó tới nay gia đình em ở và sinh sống không có tranh chấp và chấp hành tốt qui định của luật.do chỉ mua nhà trên đất nên tới năm 2003 gia đình em làm hợp đồng thuê đất để sản xuất và kinh doanh, gia đình thực hiện nghĩa vụ tài chính và tiền thuế đất hằng năm theo quy định. Hiện nay khu đất gia đình em sinh sống quy hoạch chia lô đất ở. câu hỏi thứ nhất,  em xin hỏi gia đình em phải thực hiện các nghĩa vụ nào để được ở lại. vì hiện tại gia đình chưa có đất ở và chưa được nhà nước cấp đất lần nào? câu hỏi thứ 2:  và em xin hỏi thêm là khu đất gia đình em thuê sản xuất kinh doanh giờ thị trấn có công văn giải phóng mặt bằng thì gia đình em có được bồi thường di chuyển lắp đặt máy móc ,thiệt hại tháo dỡ lắp đặt vận chuyển không ạ Mong luật sư tư vấn, em xin cảm ơn.

Trả lời: Về câu hỏi thứ nhất:
Đầu tiên, bạn cần hiểu Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, ..., theo đó Nhà nước có thể sẽ tiến hành thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình để thực hiện quy hoạch. Bởi vậy gia đình bạn sẽ buộc phải giao đất nếu có quyết định thu hồi.

Thứ nhất, về quyền sử dụng đất khi mua nhà hóa giá.

Trước hết, gia đình bạn đã có khoảng thời gian sử dụng căn nhà ổn định, lâu dài đồng thời thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính từ năm 1992 đến nay. Song bạn không đề cập đến việc gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (gọi chung là giấy chứng nhận ) đối với căn hay chưa.

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm đ Điều 100 Luật đất đai 2013 thì
“Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở”
là một trong những căn cứ để cá nhân, hộ gia đình được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Do vậy, gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp,…”

ĐIều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở, như sau:

“Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở,…việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở…”

Căn cứ vào những quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất ở của gia đình bạn (diện tích đất của căn nhà gia định bạn đã mua hóa giá năm 1992), thì gia đình bạn sẽ được bồi thường bằng đất hoặc nhà ở tái định cư hoặc bằng tiền.

Đối với diện tích đất gia đình bạn thuê để kinh doanh, nếu là đất thuê trả tiền 1 lần cho toàn bộ thời gian thuê thì sẽ được bồi thường giống như đất ở. Nếu là đất thuê trả tiền hàng năm thì gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định tại Điều 76 Luật đất đai 2013.

“Chi phí đầu tư vào đất còn lại bao gồm chi phí san lấp mặt bằng và chi phí khác liên quan trực tiếp có căn cứ chứng minh đã đầu tư vào đất mà đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất còn chưa thu hồi được.”
(Khoản 13 Điều 13 Luật Đất đai 2013)

Ngoài việc được bồi thường về đất, gia đình bạn còn có thể được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình trên đất.

Điều 89 Luật đất đai 2015 quy định về Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất.

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế…”

Căn cứ theo quy định trên thì khi căn nhà, công trình trên đất bị phá bỏ gia đình bạn còn được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình. Mức bồi thường nhà bằng tổng giá trị hiện có của nhà bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà ở, công trình đó.

Về câu hỏi thứ hai: Có được bồi thường chi phí tháo dỡ, lắp đặt, di chuyển máy móc khi thu hồi đất không?

Điều 91 Luật đất đai 2013 về Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất, quy định:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Như vậy, khi phần đất thuê của gia đình bạn bị thu hồi, thì các chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt máy móc, thiết bị sẽ được Nhà nước bồi thường tương ứng với chi phí thực tế bỏ ra để làm những công việc đó.

Trân trọng
!