Câu hỏi: Kính chào PHÒNG TƯ VẤN ĐẤT ĐAI - CÔNG TY LUẬT MINH GIA.   Tôi có ý định mua mảnh đất ở Khu vực 1 (Tp Hải Phòng). Sổ đỏ được cấp từ năm 1996 với tổng diện tích là 1240 m2 bao gồm nhiều mục. Mục 1 là: đất thổ cư, sử dụng lâu dài với tổng diện tích là 210 m2. Mục 2 là đất trồng trọt (năm 1995-2015). Mục 3…thì bỏ trống.

Tôi muốn mua 90 m2 với giá 3.5 triệu /m2 (chiều rộng 5m, chiều dài 18m) ở mục 1 & ông A đã đồng ý bán nhưng 90 m2 tôi muốn mua thì có chiều rộng 4m đang là công trình phụ & 1m ăn vào nhà ở của ông A. Ông A hứa sau này sẽ đập ra để xây nhà mới trên tổng diện tích còn lại của mục 1 sau khi bán được cho tôi 90 m2 đó vì tôi cũng chưa cần xây ngay nhưng tôi không biết là bao giờ ông A phá ra để trả lại mặt bằng cho tôi. Hai bên có thỏa thuận là chia đôi chi phí tách sổ đỏ & tiền thuế đất. Hiện tại người đứng tên trên sổ đỏ là ông A nhưng trên hộ khẩu thì lại là ông B với ghi chú tên thường gọi là ông A. Tôi có nên mua mảnh đất đó không? Nếu mua thì tôi sẽ phải đóng những loại phí gì và khoảng bao nhiêu. Liệu có tranh chấp gì xảy ra nếu 2 năm sau tôi muốn xây nhà không? Xin vui lòng tư vấn giúp tôi, xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Sau 2 năm, có thể ông A sẽ không phá nhà để trả lại mặt bằng cho bạn. Bởi, xét về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai
. Theo đó, có thể thấy, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất, còn nhà trên đất đó là của ông A. Đây là một bất lợi của bạn khi mua đất vì nếu ông A không chịu phá nhà thì bạn không thể tự ý phá nhà của ông A trên đất của bạn.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các nội dung sau:

1. Tên, địa chỉ của các bên;

2. Quyền, nghĩa vụ của các bên;

3. Loại đất, hạng đất, diện tích, vị trí, số hiệu, ranh giới và tình trạng đất;

4. Thời hạn sử dụng đất của bên chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận chuyển nhượng;

5. Giá chuyển nhượng;

6. Phương thức, thời hạn thanh toán;

7. Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

8. Các thông tin khác liên quan đến quyền sử dụng đất;

9. Trách nhiệm của các bên khi vi phạm hợp đồng.

(Điều 698 Bộ luật dân sự 2005)

Vì vậy
, bạn có thể  mua mảnh đất này nhưng để đảm bảo quyền lợi của mình bạn cần thỏa thuận rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về nghĩa vụ đối với việc phá phần nhà của ông A để trả lại mặt bằng cho bạn sau 2 năm và trách nhiệm của ông A khi vi phạm hợp đồng. Nếu không bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc.

Các loại phí:

Nếu mua mảnh đất đó thì bạn phải nộp các loại phí và lệ phí sau:

-  Lệ phí địa chính: Mức thu tối đa áp dụng đối với cá nhân, hộ gia đình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận (điểm b.3 khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC Hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương).

- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% giá trị chuyển nhượng. (Khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ).