Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Thế chấp Quyền sử dụng đất cho ngân hàng, khi kê biên quyền sử dụng đất thì kê biên cả tài sản gắn liền với đất. Như vậy có đúng với quy định pháp luật không?

Nội dung tư vấn:

Tôi có một thắc mắc xin được Luật Minh Gia tư vấn giúp: Ngày 04/3/2013 TAND huyện ra QĐCNTT giữa các đương sự buộc Doanh Nghiệp A phải trả nợ cho ngân hàng B số tiền 2 tỷ đồng. Tuy nhiên nội dung vụ việc như sau: Mẹ tôi có 1 mảnh đất rộng 800m2 năm 2005 bà làm giấy ủy quyền cho vợ chồng tôi toàn quyền sử dụng và định đoạt 1 ngôi nhà cấp 4 và số diện tích đất trên (tôi là con dâu). Sau đó chúng tôi thống nhất cho chị gái chồng 1 miếng đất sát nhà tôi và vợ chồng anh chị cũng làm nhà trên mảnh đất đó năm 2010. Năm 2009 mẹ tôi lại đi làm lại giấy chứng nhận QSDĐ mang tên mẹ tôi, đến năm 2011 mẹ tôi đã cầm cố thế chấp giấy chứng nhận QSDĐ đó cho ngân hàng B để vay số tiền 2 tỷ trên cho anh chồng tôi làm ăn, nhưng sau đó thua lỗ không có khả năng trả nợ. Quá trình giao dịch vay mượn giữa mẹ chồng tôi, anh chồng tôi với Ngân hàng vợ, chồng tôi và vợ chồng chị cũng không biết. Vấn đề là trong quá trình làm thủ tục vay, ngân hàng B đã không xuống kiểm tra thực tế tại thửa đất, khi đó đã có 02 ngôi nhà làm trên thửa đất mà mẹ tôi đã thế chấp. Nhưng trong biên bản thẩm định thì nói không có tài sản gì. Nay, chi cục THADS huyện X ra quyết định cưỡng chế kê biên tài sản là thửa đất trên và tài sản trên đất là 02 ngôi nhà đó của chúng tôi để bán đấu giá. Vậy xin hỏi Luật gia Minh:

+ Việc cưỡng chế của Chi cục THADS huyện X có đúng quy định của pháp luật không?

+ Nếu đúng thì chúng tôi có được thanh toán tiền của 02 ngôi nhà sau khi thẩm định và bán đấu giá không (vì tài sản cấm cố thế chấp ở Ngân hàng chỉ là Giấy chứng nhận QSDĐ)?

Xin Luật Gia Minh tư vấn giúp và hồi âm sớm để gia đình có hướng giải quyết, xin cảm ơn.

Trả lời: Tại thời điểm làm hợp đồng vay vốn ngân hàng, mẹ bạn đã đồng ý lấy Quyền sử dụng đất 800m2 làm tài sản bảo đảm cho khoản vay của Doanh nghiệp A với ngân hàng. Nên khi Doanh nghiệp A không trả được nợ cho ngân hàng thì Ngân hàng có quyền xử lí tài sản bảo đảm này.

Điều 89 Luật Thi hành án dân sự 2008 sửa đổi, bổ sung 2014 quy định về Kê biên tài sản là Quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm:

“1. Trước khi kê biên tài sản là quyền sử dụng đất, tài sản phải đăng ký quyền sở hữu hoặc đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định của pháp luật, Chấp hành viên yêu cầu cơ quan đăng ký cung cấp thông tin về tài sản, giao dịch đã đăng ký.

2. Sau khi kê biên, Chấp hành viên thông báo bằng văn bản cho cơ quan đăng ký về việc kê biên tài sản đó để xử lý
theo quy định tại khoản 1 Điều 178 của Luật này”.

Đồng thời Luật cũng có quy định: “…
2. Người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành thì bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của Luật này”.

+ Đối với trường hợp của bạn, trong thời gian tự nguyện thi hành án là 10 ngày mà người bị thi hành án( mẹ bạn) không tự nguyện thi hành thì sẽ bị cưỡng chế thi hành án theo quy định của pháp luât.

Theo thông tin bạn cung cấp, cần xác định hai ngôi nhà xây dựng trên diện tích đất 800m2 đó đã được đăng ký quyền sở hữu nhà ở hay chưa? Quyền sở hữu thuộc về ai?

Điều 111 Luật thi hành án dân sự quy định về Kê biên quyền sử dụng đất như sau:

“1. Khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên yêu cầu người phải thi hành án, người đang quản lý giấy tờ về quyền sử dụng đất phải nộp các giấy tờ đó cho cơ quan thi hành án dân sự.

2. Khi kê biên quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án thì kê biên cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đất của người phải thi hành án có tài sản gắn liền với đất mà tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người khác thì Chấp hành viên chỉ kê biên quyền sử dụng đất và thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.

3. Việc kê biên quyền sử dụng đất phải lập biên bản ghi rõ vị trí, diện tích, ranh giới thửa đất được kê biên, có chữ ký của những người tham gia kê biên”.

Điều 113 quy định Xử lý tài sản gắn liền với đất đã kê biên:

“1. Trường hợp tài sản gắn liền với đất đã kê biên thuộc sở hữu của người khác thì xử lý như sau:

a) Đối với tài sản có trước khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Trường hợp người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn cho người có tài sản và người phải thi hành án thoả thuận bằng văn bản về phương thức giải quyết tài sản. Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà họ không thoả thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người có tài sản là người thuê đất hoặc nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người phải thi hành án mà không hình thành pháp nhân mới thì người có tài sản được quyền tiếp tục ký hợp đồng thuê đất, hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất với người trúng đấu giá, người nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng mà họ đã ký kết với người phải thi hành án. Trường hợp này, trước khi xử lý quyền sử dụng đất, Chấp hành viên có trách nhiệm thông báo cho người tham gia đấu giá, người được đề nghị nhận quyền sử dụng đất về quyền được tiếp tục ký hợp đồng của người có tài sản gắn liền với đất;

b) Đối với tài sản có sau khi người phải thi hành án nhận được quyết định thi hành án thì Chấp hành viên yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả lại quyền sử dụng đất cho người phải thi hành án. Sau thời hạn 15 ngày, kể từ ngày yêu cầu, mà người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất.

Đối với tài sản có sau khi kê biên, nếu người có tài sản không di chuyển tài sản hoặc tài sản không thể di chuyển được thì tài sản phải bị tháo dỡ. Chấp hành viên tổ chức việc tháo dỡ tài sản, trừ trường hợp người nhận quyền sử dụng đất hoặc người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đồng ý mua tài sản;

c) Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản.

2. Trường hợp tài sản thuộc sở hữu của người phải thi hành án gắn liền với quyền sử dụng đất đã kê biên thì Chấp hành viên xử lý tài sản cùng với quyền sử dụng đất.

…

Vì bạn không cung cấp rõ thông tin về tài sản gắn liền trên đất, nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp tư vấn như sau:

Trường hợp thứ nhất, xác định 800m2 đất thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, đồng thời hai căn nhà trên đất cũng thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn thì lúc này bên thi hành án sẽ kê biên và Chấp hành viên sẽ xử lý cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất. Như vậy, Chi cục thi hành án dân sự có căn cứ để kê biên quyền sử dụng đất và cả tài sản gắn liền trên đất;

Trường hợp thứ hai, xác định 800m2 đất thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn, nhưng hai căn nhà trên đất không thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn thì trường hợp này Chấp hành viên sẽ chỉ kê biên quyền sử dụng đất thôi và có trách nhiệm phải thông báo cho người có tài sản gắn liền với đất.

Nếu tài sản này có trước thời điểm mẹ bạn nhận quyết định thi hành án thì Chấp hành viên sẽ yêu cầu người có tài sản tự nguyện di chuyển tài sản để trả quyền sử dụng đất cho người thi hành án.

Trường hợp nếu người có tài sản không tự nguyện di chuyển tài sản thì Chấp hành viên hướng dẫn người có tài sản và ngưởi phải thi hành án thỏa thuận bằng văn bản về phương hướng giải quyết tài sản.

Trong thời gian 15 ngày, kể từ ngày hướng dẫn mà mà họ không không thỏa thuận được thì Chấp hành viên xử lý tài sản đó cùng với quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người phải thi hành án và người có tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ vào quy định của pháp luật và những phân tích nên trên, bạn có thể đối chiếu với trường hợp của bạn xem Chi cục thi hành án đã thực hiện đúng pháp luật chưa.

Trong trường hợp chưa đúng thì bạn có thể làm đơn khiếu nại trực tiếp lên Chi cục thi hành án dân sự để giải quyết.

+ Luật Thi hành án dân sự có quy định:
“…Người có tài sản gắn liền với đất của người phải thi hành án được hoàn trả tiền bán tài sản, nhận lại tài sản, nếu tài sản bị tháo dỡ nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá, tháo dỡ tài sản”.

Như vậy, nếu tài sản bị kê biên là tài sản của bạn mà không thuộc quyền sở hữu của mẹ bạn thì sau khi bán đấu giá, bạn sẽ được hoàn trả số tiền bán tài sản nhưng phải chịu các chi phí về kê biên, định giá, bán đấu giá và tháo dỡ tài sản( nếu có).

Trân trọng!

Phòng luật sư tư vấn Luật Dân sự- Công ty Luật Minh Gia.