Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề mua bán nhà bằng giấy tờ viết tay không công chứng, chứng thực. Bên mua có phải trả nợ ngân hàng thay cho bên bán nếu bên bán thế chấp căn nhà cho ngân hàng không?

Nội dung tư vấn:
Nhờ Luật Minh Gia giải đáp giúp e vấn đề này với ạ. Bố e có cho người nhà vay 1 số tiền nhưng ng này ko có khả năng trả nợ nên muốn gia đình e lấy căn nhà chung cư của họ với giá 700tr. Gia đình e vì tin tưởng là người nhà nên chỉ có giấy tờ viết tay và chưa công chứng vì thời điểm đó chủ căn nhà nói là sổ hồng đang ở chỗ chủ đầu tư. Gia đình e tin tưởng và để sau khi chủ đầu tư trả sổ thì mang đi công chứng sau mà lấy sổ về cũng được. Nhưng nay đã 2 năm mà chủ căn nhà ko đưa sổ và cũng ko công chứng được. E được biết chủ căn nhà còn mang sổ đi thế chấp ở ngân hàng. Vậy trường hợp này gia đình e phải làm thế nào ạ? Và khoản nợ ở ngân hàng kia gia đình e có phải chịu trách nhiệm ko? Nếu chủ nhà mang đi vay tín dụng đen ngoài mà ko trả được nợ thì gia đình e có bị mất nhà ko ạ? E cảm ơn

Trả lời: Vì bạn không nói rõ người chủ nhà chung cư đem căn nhà đi thế chấp tại thời điểm nào nên nếu căn nhà được thế chấp trước khi thực hiện giao dịch mua bán với gia đình bạn thì giao dịch này có thể bị vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật, căn cứ khoản 8 Điều 320 BLDS 2015:

“Điều 320. Nghĩa vụ của bên thế chấp

…

8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Như vậy, tài sản đã được thế chấp tại ngân hàng thì không thể bán cho bạn được trừ trường hợp tài sản này là tài sản luân chuyển trong kinh doanh hoặc việc bán tài sản này có sự đồng ý của phía ngân hàng, trường hợp bên bán bán cho bạn căn nhà này mà không có sự đồng ý của phía ngân hàng thì gia đình bạn có quyền đưa đơn ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có căn nhà để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm quy định của pháp luật. Hậu qủa của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 BLDS 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, khi giao dịch mua bán căn nhà chung cư của bạn với bên bán bị vô hiệu thì bạn phải hoàn trả lại nhà cho bên bán, bên bán cũng phải hoàn trả tiền cho gia đình bạn. Việc phía bên bán có một khoản vay ngân hàng sẽ không đặt ra nghĩa vụ trả nợ với gia đình bạn vì gia đình bạn không phải là người có nghĩa vụ với phía ngân hàng, trừ trường hợp gia đình bạn đứng ra bảo lãnh cho người có nghĩa vụ.

Trường hợp căn nhà được thế chấp sau khi bên bán bán căn nhà chung cư cho gia đình bạn thông qua giấy tờ viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực thì việc bán căn nhà không vi phạm điều cấm của luật về thế chấp tài sản nhưng giấy tờ viết tay của bạn với bên bán sẽ bị vô hiệu về mặt hình thức do hợp đồng chuyển nhượng nhà ở bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014:

“Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Như vậy, hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay không có công chứng hoặc chứng thực thì không đủ điều kiện có hiệu lực, hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, ở đây là bạn có trách nhiệm phải trả căn nhà cho bên bán còn bên bán phải hoàn trả lại số tiền cho bạn. Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 129 BLDS 2015, nếu gia đình bạn có chứng cứ chứng minh về việc đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ với bên bán (ở đây có thể thông qua hợp đồng vay và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu căn nhà, giấy biên nhận tiền, ghi âm, ghi hình về việc giao nhận tiền,…) thì hợp đồng mua bán nhà bằng giấy viết tay giữa bạn với bên bán sẽ không bị vô hiệu:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Như vậy, gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân cấp huyện tuyên bố giao dịch giữa bạn và bên bán nhà là có hiệu lực nếu bạn có những chứng cứ chứng minh về việc gia đình mình đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ với bên bán thì hợp đồng mua bán nhà của bạn với bên kia tuy không có công chứng hoặc chứng thực nhưng vẫn sẽ có hiệu lực, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa. Bạn có thể yêu cầu bên bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở để làm thủ tục sang tên. Nếu bên bán đã thế chấp căn nhà này tại Ngân hàng hoặc cầm cố ngôi nhà để vay tín dụng đen thì bạn vẫn có thể căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực của mình để đòi lại tài sản. Trong trường hợp này, bạn cũng không phải chịu trách nhiệm trả nợ cho bên bán cho khoản nợ ngân hàng mà bên bán đã vay, cũng như khoản nợ của bên bán với tín dụng đen, trừ trường hợp bạn đứng ra bảo lãnh cho khoản vay này, trả thay cho bên bán hoặc giữa các bên có thỏa thuận về việc dùng căn nhà mà bên bán nhà đã bán cho bạn để thực hiện nghĩa vụ.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia