Câu hỏi: Cho tôi hỏi về hợp đồng mua bán đất đai có dấu hiệu lừa dối như sau: Bố mẹ tôi được cấp GCN QSDĐ một mảnh đất 70m2 ở Hà Nội đứng tên cả hai người. Năm 2013, Mẹ tôi cần tiền kinh doanh nên đã vay xã hội đen ở ngoài 700 triệu. Lợi dụng mẹ tôi mắt kém, cả tin nên chúng đã bảo mẹ tôi ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tên Nguyễn Văn A và công chứng luôn.

Việc làm này hoạn toàn sai vì bố tôi không hề ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bọn chúng giả chữ ký của bố tôi). Sau đó tên A dùng sổ đỏ nhà tôi thế chấp vay ngân hàng 1,5 tỷ. Do tên A phạm một tội khác nen bị công an khởi tố và đang truy nã toàn quốc. Xin hỏi luật sư, bây giờ bố tôi có thể yêu cầu tòa án tuyên hủy hợp đồng mua bán đã được công chứng ở trên không và tuyên hủy cả sổ đỏ mang tên A không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:Theo quy định tại Bộ luật dân sự về Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

“... Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn không ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chữ ký trong hợp đồng do bên cho vay làm giả.

Trong hợp đồng này đã có hành vi lừa dối (hành vi làm giả chữ ký) do vậy bố bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó là vô hiệu.

Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên A cũng bị vô hiệu.

Tuy nhiên hợp đồng vay tiền giữa mẹ bạn và bên cho vay vẫn có hiệu lực, nếu đến hạn mà mẹ bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền thì bên cho vay có quyền khởi kiện lên Tòa án.

Sau đó A đã mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó thế chấp ở ngân hàng với số tiền 1,5 tỷ đồng.

Ở đây phía ngân hàng là bên thứ 3 ngay tình khi giao dịch với A. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 138 Bộ luật dân sự 2005 về Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

“2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa.”

A đã dùng sổ đỏ nhà bạn mang thế chấp cho ngân hàng với số tiền 1,5 tỷ đồng. Khi giao dịch được xác lập thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà bạn mang tên A vẫn có hiệu lực, vì vậy sau đó nếu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu dẫn đến giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên A cũng vô hiệu thì để bảo vệ quyền lợi của người thứ 3 ngay tình (ở đây là ngân hàng) theo quy định của pháp luật giao dịch giữa A và ngân hàng vẫn có hiệu lực.

Do vậy việc ngân hàng giữ lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm tài sản bảo đảm giao dịch là đúng pháp luật.

Như vậy nếu A hoàn thành nghĩa vụ đối với ngân hàng thì giao dịch mới kết thúc và gia đình bạn mới có thể đòi lại được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.