Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay từ năm 2001 có hợp pháp hay không? Nội dung tư vấn như sau:

Gia đình nhà vợ tôi có 6 chị em, vợ tôi là con gái cả, sau là 3 em gái, trong đó 1 cô bị thiểu năng trí tuệ, và 2 cậu em trai, năm 1992 bố mẹ vợ tôi mất cả, đến năm 1997 gia đình vợ tôi họp phân chia tài sản như sau : vợ tôi , 2 em gái cho 2 cậu em trai và cô thiểu năng phần thừa kế của mình, đến năm 2000 làm sổ đỏ lại mang tên mẹ vợ tôi,  năm 2001 các cậu em đại diện cho 3 người bán căn nhà cấp 4 và quyền SD đất cho vợ chồng tôi là  600.000.000 đ ( sáu trăm triệu đồng ) mọi giấy tờ đều viết tay, chỉ có họ hàng làm chứng khi nhân đủ tiền , các em lảng tránh không làm thủ tục cho vợ chồng tôi, để làm sổ đỏ nhà thì giao cho vợ chồng tôi quản lý, năm 2003 tôi đã xây lại lên 5 tầng Đến năm 2014 vợ tôi mất, 5 người em quay ra khiếu nại sổ đỏ mang tên mẹ vợ tôi là sai đề nghị hủy, và đề nghị làm sổ đỏ cho 6 người, ( tức là 5 em và bố con tôi là người được thừa kế ) cách đây mấy hôm , các em kiện tôi và các con ra tòa đòi chia tài sản chung, là mảnh đất và căn nhà của tôi xin luật sư và công ty tư vấn cho tôi , nếu ra tòa tôi có bất lợi gì không và tôi phải làm gì để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của gia đình mình.

Trả lời: Trước hết , xét đến thỏa thuận phân chia thừa kế năm 1997 bằng giấy tay hoàn toàn là hợp pháp bởi lẽ theo quy định tại Bộ luật dân sự năm 1995 biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế không có quy định bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực, theo đó:

Điều 684.
Họp mặt những người thừa kế

1- Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thoả thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2- Mọi thoả thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.

Do vậy ta thấy thời điểm năm 1997 gia đình vợ bạn đã thỏa thuận để cho “vợ bạn, 2 em gái cho 2 cậu em trai và cô thiểu năng phần thừa kế của mình” như vậy hoàn toàn toàn là hợp pháp.

Năm 2000 Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mẹ vợ bạn như vậy là không hợp lý. Theo đúng nguyên tắc quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho 2 cậu em trai và người cô cho nên khi đó Ủy ban nhân dân cấp huyện phải thực hiện thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và tiến hành cấp lại giấy chứng nhận này.

Vào năm 2001, theo thông tin bạn cung cấp thì các cậu em đại diện cho 3 người bán căn nhà cấp 4 và quyền SD đất cho vợ chồng bạn là  600.000.000 đ ( sáu trăm triệu đồng ) mọi giấy tờ đều viết tay, chỉ có họ hàng làm chứng khi nhân đủ tiền. Khi này cần làm rõ vấn đề cậu em đại diện chuyển nhượng quyền sử dụng đã được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu hay chưa? Nếu trường hợp chưa được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu thì giao dịch này là bất hợp pháp , tức việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý của tất cả những người có quyền sử dụng trên mảnh đất này. Còn nếu tất cả những người đồng sở hữu đều đồng ý thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn thì là hợp pháp.

Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ xung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Những trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Theo đó mảnh đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hai bên tiến hành chuyển nhượng trước ngày 1/1/2018 cho nên vẫn sẽ được pháp luật công nhận. Đồng thời năm 2015 vợ bạn mất tuy nhiên hàng thừa kế thứ nhất không bao gồm em trai cho nên người em vợ không thể yêu cầu đòi phân chia mảnh đất này. Vì phía bên em trai bạn đã gửi yêu cầu ra Tòa án để giải quyết cho nên hoặc bạn sẽ thỏa thuận lại với phía em trai để rút đơn yêu cầu hoặc để tự bảo vệ quyền lợi của bạn bạn sẽ tìm tất cả các tài liệu, chứng cứ chứng minh về các giao dịch này từ đó đối chiếu với các quy định pháp luật trên để giải quyết vụ việc.