Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Kính chào luật sư, Vì có nhu cầu về chỗ ở nên tháng 05/2016 chúng tôi đã tiến hành ký hợp đồng đặt cọc để mua 1 mảnh đất tại xã BV, kích thước tối thiểu 60m2 thổ cư (Cắt từ mảnh đất có Sổ đỏ hơn 1000m2 trong đó ghi là tất cà là đất thổ cư.)Giá thỏa thuận là 325 triệu đồng, đặt cọc trước 200 triệu.

... Thời hạn đặt cọc là 02 tháng, nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục chuyển nhượng thuộc bên bán đất, không có thỏa thuận cụ thể về vi phạm hợp đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại tôi vẫn chưa được nhận sổ đỏ theo hợp đồng. Qua tìm hiểu, tôi được biết mảnh đất nêu trên đã được cắt bán nhiều lần và không còn diện tích đất thổ cư để chuyển nhượng cho gia đình tôi (chỉ còn diện tích đất vườn???). Tiền đặt cọc của tôi chủ đất đã sử dụng để xây nhà 3 tầng gần đó. Việc này khiến gia đình tôi rất bức xúc. Hiện tại, tôi thấy mình có 3 hướng để giải quyết vấn đề:

1. Yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng số đất vườn còn lại để chuyển nhượng cho tôi theo cam kết

2. Chấp nhận mua đất vườn rồi tự chuyển mục đích sử dụng.

3. Khởi kiện đòi lại tiền cọc và phạt cọc theo quy định của pháp luật (theo đánh giá của tôi khả năng chi trả của chủ đất là thấp!) Với tình huống này, các luật sư có thể tư vấn cho tôi nên giải quyết theo hướng nào là khả thi và ít thiệt hại nhất?

Rất mong được sự giúp đỡ của Quý vị luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Với trường hợp thứ nhất,
yêu cầu chủ đất chuyển mục đích sử dụng số đất vườn còn lại để chuyển nhượng cho bạn theo cam kết.

Với trường hợp này, bên bán (bên nhận đặt cọc)  phải tiến hành đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất do bên bán chi trả.

Theo Luật đất đai  2013 về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đó trường hợp của bạn rơi vào Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

……

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

……”

Xác định cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất: theo quy định tại Điều 59 Luật đất đai 2013

Điều 59: Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

“….

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân….

……..”

Theo quy định của Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số 43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP.

Điều 11: Đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất.

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:
a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Với trường hợp thứ hai,
bạn chấp nhận mua đất vườn rồi tự chuyển mục đích sử dụng. Với cách làm này, bạn vẫn phải tiến hành các thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất như trên và phải chịu các chi phi chuyển mụ đích sử dụng đất.

Với trường hợp thứ ba,
là tiến hành khởi kiện đòi lại tiền cọc và phạt cọc theo quy định của pháp luật (theo đánh giá của bạn khả năng chi trả của chủ đất là thấp).

Với cách làm này, bạn sẽ phải tiến hành một loạt các thủ tục tố tụng để khởi kiện tranh chấp về đất đai. Hậu quả pháp lý nếu bạn thắng kiện bạn sẽ được nhận lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc theo quy định tại Điều 328 BLDS 2015:

Điều 328. Đặt cọc

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo đó
, số tiền đặt cọc của bạn là 200 triệu, do đó khi bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng thì bạn sẽ được nhận lại khoản tiền đặt cọc là 200 triệu và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, là 200 triệ, tổng cộng bạn sẽ được nhận 400 triệ từ bên nhận đặt cọc.

Tuy nhiên trong trường hợp thứ nhất nếu bên bán không chấp nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất đó từ đất vườn sang đất ở thì bạn buộc phải lựa chọn cách 2 (chấp nhận mất thêm phí chuyển mục đích sử dụng đất) hoặc cách 3 nếu muốn được pháp luật bảo vệ các quyền lợi hợp pháp cho mình song sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí tố tụng.