Câu hỏi: Xin chào quý công ty Luật Minh Gia.Tôi soạn mail này để nhờ quý công ty trợ giúp một số vấn đề của mình. Cụ thể, trường hợp của tôi là: Hai vợ chồng tôi có ý định mua một lô đất ở khu dự án do công ty D làm chủ đầu tư. Tôi hỏi mua lại của một người khác trước đây đã mua từ công ty D, nay không có nhu cầu, nên bán lại. Tôi đã làm giao kèo đặt cọc cho chủ đất. Trước khi trả đầy đủ tiền theo yêu cầu, vợ chồng tôi vẫn có những băn khoăn lo lắng.

Vì vậy mong quý công ty, với chuyên môn của mình, hãy tư vấn giúp vợ chồng tôi những điều cần lưu ý, những thủ tục cần làm với chủ đất, với công ty D để sau này chúng tôi tránh được những rắc rối pháp lý liên quan tới lô đất chúng tôi định mua. Hiện tại, lô đất chúng tôi định mua chưa được cấp sổ đỏ, theo kế hoạch phải tới cuối năm 2018 công ty D mới giao sổ đỏ cho khách. Nếu tôi mua tức là mua lại, tiếp quản lại hợp đồng giữa chủ đất và công ty D. Mong nhận được sự trợ giúp.Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản chỉ áp dụng với hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Nếu bạn thực hiện việc mua đất dự án của chủ đầu tư, mà lô đất này đã được mua bởi một người khác, thì bạn không thể mua lại đất từ người này khi họ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Luật Đất đai 2013 có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Điều 168 như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.

Theo đó, về phía người mua đất đầu tiên mà muốn bán lại lô đất này cho bạn, thì phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lô đất đó mới có thể thực hiện được. Do vậy, người “chủ đất” không có đủ quyền để chuyển nhượng đất cho bạn vì chưa được công nhận tư cách chủ sử dụng đất.

Bạn có thể thỏa thuận yêu cầu người mua đất đầu tiên thanh lý hợp đồng với bên chủ đầu tư và tự mình giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư để mua lô đất này. Nếu không bạn cũng có thể thỏa thuận với bên mua đầu tiên để họ thực hiện xong hết các thủ tục về mua đất, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bán lại cho bạn theo đúng quy định của pháp luật.

Thủ tục mua bán đất giữa hai cá nhân khi đã có đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo bài viết
Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai
được thực hiện bởi Công ty Luật Minh Gia.

Về điều kiện của chủ đầu tư khi tiến hành bán đất dự án, bạn cần tìm hiểu quy định tại Điều 194 – Luật Đất đai 2013:

Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê

1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;

Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định chi tiết hơn tại Điều 41 như sau:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

4. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Điều này.

Như vậy nếu sau khi đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai, đồng thời đảm bảo các điều kiện phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm và thuộc dự án thuộc khu vực, loại đô thị được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền như: không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị… Thì chủ đầu tư có đủ quyền thực hiện việc mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất với lô đất này cho bạn.

Để đảm bảo quyền lợi của mình không bị xâm phạm, bạn cần tìm hiểu xem chủ đầu tư dự án trên đã đảm bảo đủ những điều kiện để được pháp luật cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền hay chưa.

Nếu phía người mua đất trước đây hoặc bên chủ dự án đã đảm bảo đủ các điều kiện để chuyển nhượng đất cho bạn, sau đó bạn thực hiện thủ tục mua bán theo đúng quy định của pháp luật, gồm hai bước:

- Lập hợp đồng mua bán giữa các bên (nếu mua bán giữa cá nhân thì hợp đồng phải được công chứng)

- Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền

Thì quyền của bạn đối với lô đất này sẽ được Nhà nước công nhận và
tránh được những rắc rối pháp lý liên quan tới lô đất định mua.