Câu hỏi: Trong trường hợp mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay thì sau khi bên mua chết, ngôi nhà có được xác định là di sản thừa kế không? Người thừa kế của bên mua có thể cầm cố giấy tờ mua bán nhà đất không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Tôi có căn nhà đứng tên chủ sở hữu của bố tôi, khu vực nhà chỉ là giấy tờ tay. Ông mất năm 2002 tôi sống với mẹ tôi đến thời điểm hiện tại. Mẹ tôi mất năm 2018 hiện giấy tờ nhà vẫn là bán cho bố tôi. Nhưng những năm qua khai thuế đóng thuế tạm trú là tôi đứng tên. Nay tôi cần vốn làm ăn nên người dì ruột trong gia đình muốn giúp tôi một số vốn với điều kiện là sẽ giữ giấy tờ nhà của tôi. Hiện tôi chưa đứng chủ sở hữu (vẫn là bố tôi) nhà vẫn là giấy tờ tay chưa hợp thức hóa. Vậy nếu dì tôi giữ giấy tờ (hoặc tôi đi cố nhà ) thì liệu dì tôi hoặc người cố nhà có quyền hợp thức hóa tên họ không hay là làm giấy tờ tên của họ? Tôi có xác suất mất nhà không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc căn nhà bạn đang sử dụng do bố bạn nhận chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay. Do đó, khi bố bạn mất, căn nhà bố bạn mua có thể được xác định là di sản thừa kế theo quy định tại tiểu mục 1.3 Mục 1 Chương II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:

“II. VỀ THỪA KẾ, TRANH CHẤP LIÊN QUAN ĐẾN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1. Xác định quyền sử dụng đất là di sản

…

1.3. Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có một trong các loại giấy tờ được hướng dẫn tại tiểu mục 1.1 và tiểu mục 1.2 mục 1 này nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác (như: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi hay vật kiến trúc khác hoặc trên đất có các tài sản khác như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay các cây lâu năm khác) gắn liền với quyền sử dụng đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:

a) Trong trường hợp đương sự có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất đó.

b) Trong trường hợp đương sự không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất, thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.

c) Trong trường hợp Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất không được phép tồn tại trên đất đó, thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.”

Như vậy, nếu thuộc một trong các trường hợp nêu trên bạn cần thực hiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế và yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Sau khi được cấp giấy chứng nhận, bạn có thể thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, thế chấp theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Tuy nhiên, đối chiếu thông tin bạn cung cấp thể hiện bạn “cố nhà” cho dì của bạn; đây có thể hiểu là bạn đang thực hiện cầm cố giấy tờ mua bán nhà đất cho dì của bạn. Do đó, bạn cần lưu ý điều kiện thực hiện các giao dịch liên quan đến nhà và đất cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 188 nêu trên. Đồng thời, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không phải là đối tượng của biện pháp bảo đảm cầm cố theo quy định của pháp luật dân sự. Vì vậy, bạn và dì của bạn cần lựa chọn các hình thức bảo đảm khác cho hợp đồng vay phù hợp theo quy định của pháp luật dân sự.