Câu hỏi: :

Xin chào quý luật sư! em xin được hỏi. gia đình em tính mua 1 phần (gồm 1100m2 có 200m2 thổ cư) mảnh Đất của bác người quen tại xã X (diện tích đất nhà bác khoảng 3000 m2 có 400m2 thổ cư). nhưng do kinh phí không đủ nên phần em tính mua lại được chia bớt cho người em của em một ít. vậy quý luật sư cho em hỏi rằng nếu em tiến hành tách sổ nhà bác ra thành 3 thửa như sau: + thửa (A) của em : 800m2 có 100m2 thổ cư + thửa (B) của đứa em: 300m2 có 100m2 thổ cư + thửa (C) của bác chủ đất: phần còn lại có 200m2 thổ cư có được không? và có thể đăng ký quyền sử dụng đất 1 lượt luôn được không ạ? xin trân thành cám ơn quý luật sư!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn, sau khi nghiên cứu về trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra những thông tin tư vấn như sau:

Đầu tiên, về vấn đề điều kiện để tách thửa

Điều kiện được tách thửa đất được xác định theo quyết định của UBND tỉnh, thành phố. Vì bạn không cung cấp thông tin về việc đất của mình thuộc tỉnh thành phố nào, nên chúng tôi chưa có căn cứ để xác định về điều kiện tách thửa đất ở địa phương của bạn là như thế nào. Vậy trong trường hợp này bạn có thể tham khảo quyết định của của địa phương mình về điều kiện tách thửa.

Thứ hai, nếu trong trường hợp bạn đủ điều kiện tách thửa đất

Trường hợp này bạn có thể tham khảo thủ tục tách thửa đất như sau:

Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nếu có nhu cầu. Trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc phòng Tài nguyên và Môi trường đối với nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (gọi tắt là phòng TN&MT).

Bước 1
: Người sử dụng đất chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Bước 2
: Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.

- Trong thời hạn 12 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT có trách nhiệm thực hiện:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MTthực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

+ Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

+ Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

- Thời gian tiếp nhận và trả kết quả: Trong giờ hành chính các ngày từ thứ 2 đến thứ 6 hàng tuần (trừ các ngày nghỉ Lễ, Tết theo quy định). Địa điểm tiếp nhận và trả kết quả: Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Văn phòng HĐND và UBND cấp huyện

- Trong thời hạn 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ do Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng TN&MT trình UBND cấp huyện ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

---

4. Tư vấn trường hợp đứng tên GCNQSDĐ khi không đủ diện tích tách thửa

Câu hỏi:

Chú Thím tôi đang đứng tên sở hữu sổ đỏ QSD đất ở với diện tích 70 m2. Chú Thím tôi chuyển nhượng lại QSD 1 phần đất là 27 m2 cho Ba Mẹ tôi. Với diện tích này thì không thể tách thửa được theo quy định về cạnh thửa tối thiểu của UBND tỉnh. Vậy xin hỏi Ba Mẹ tôi có thể đứng đồng sở hữu với Chú Thím tôi trên sổ đỏ được không? Chú Thím tôi yêu cầu nếu đứng đồng sở hữu thì phải thể hiện phần diện tích của mỗi bên chứ không chịu sở hữu như nhau. Nếu không thể làm được thì liệu còn cách nào khác để thể hiện quyền của Ba Mẹ tôi trên sổ đỏ hay không? Bởi vì nếu sổ đỏ chỉ đứng tên Chú Thím tôi thì họ sẽ tự ý đi thế chấp ngân hàng mà Ba Mẹ tôi không hay biết gì (Việc này đã xảy ra rồi). Vậy kính mong Luật sư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Theo quy định tại Khoản 3 Thông tư 23/2014/TT – BTNMT quy định:

“3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi "Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất).

Trường hợp có nhiều người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi trên trang 1 không hết thì dòng cuối trang 1 ghi "và những người khác có tên tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận này"; đồng thời tại điểm Ghi chú của Giấy chứng nhận được ghi: "Những người khác cùng sử
dụng đất
(hoặc cùng sử dụng đất và sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất)
gồm:... (
ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất còn lại
)".

Vậy theo quy định trên ba, mẹ bạn hiện nay có thể đồng đứng tên trên GCNQSDĐ đối với mảnh đất của chú, thím bạn. Hiện nay khi thực hiện thủ tục mua bán xong ba, mẹ bạn cùng chú thím có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện để thực hiện đăng ký biến động đất đai để ghi tên ba, mẹ bạn vào GCNQSDĐ đó, tuy nhiên khi thực hiện đăng ký biến động mẹ bạn cũng cần phải trình bày rõ trường hợp của mình và ghi vào mẫu đơn đăng ký biến động đất đai về việc ghi thông tin, diện tích của từng chủ sở hữu trong đó.