Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi xin trình bày trường hợp nhà tôi mong luật sư tư vẫn cách giải quyết giúp tôi.Tôi có nhờ e họ tôi  sinh năm 93, chưa có vợ, đứng ra vay nóng 350tr của anh L bằng cách thế chấp sổ đỏ. Chúng tôi có ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm tin. Và có ký cả hợp đồng vay thế chấp với a L. Nhưng anh ta đã tự ý sang tên sổ đỏ để vay ngân hàng. Vay bao nhiêu thì tôi không rõ nhưng biết việc này nên tôi có ý sẽ trả 350tr để hủy hợp đồng thế chấp, lấy sổ đỏ về. Anh ta cứ lảng tránh và hẹn lên hẹn xuống nhưng đều thất hẹn. Tôi phải làm gì để lấy lại được sổ, hoặc chí ít là để anh ta không vay được ngân hàng nữa. Tôi mong nhận được tư vấn của luật sư sớm ạ. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin anh cung cấp thì chúng tôi thấy rằng hai bên thực chất thực hiện giao dịch vay tài sản có thế chấp quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế lại ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị tuyên vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 124 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Theo đó, nếu giao dịch dịch mua bán đất giữa các bên được lập chỉ mang tính chất hình thức, che giấu một giao dịch thực sự là hợp đồng vay tài sản có thế chấp thì người em của anh có thể gửi đơn đến Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự mua bán đất đó vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Theo quy định trên thì nếu được Tòa án tuyên giao dịch mua bán quyền sử dụng đất vô hiệu thì hai bên sẽ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và nếu có phát sinh thiệt hại thì phải bồi thường. Tức là, anh L sẽ phải trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng dất cho em họ anh và các anh sẽ giao lại số tiền đã nhận từ anh L.

Nếu anh L có ý trốn tránh không có thiện chí trong việc trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thậm chí còn làm thủ tục sang tên để vay vốn ngân hàng, thì em họ anh cần làm đơn yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp cho anh L. Vấn đề thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 106 – Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Theo quy định trên thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp không đúng đối tượng chỉ được thu hồi khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai. Theo đó, trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, anh cần gửi đơn yêu cầu Tòa tuyên giao dịch mua bán quyền sử dụng đất giữa em trai anh và anh L vô hiệu do giả tạo trước, sau khi tòa đã ra quyết định tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, anh có thể dùng quyết định này để hoàn thiện hồ sơ yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho anh L.

Căn cứ theo quy định tại Điều 114 – Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 có quy định Tòa án thụ lý vụ án được quyền ra quyết định áp dụng các biện pháp khẩn cấp tạm thời, trong đó bao gồm biện pháp “cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định”

Điều 114. Các biện pháp khẩn cấp tạm thời

…

12. Cấm hoặc buộc thực hiện hành vi nhất định.

Như vậy, để ngăn chặn anh L làm thủ tục vay vốn ngân hàng, khi gửi đơn yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu, anh và người em họ có thể kèm theo yêu cầu Tòa án ra quyết định cấm sử dụng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này để thực hiện thủ tục vay vốn ngân hàng. Như vậy, có anh có thể ngăn chặn người này thế chấp mảnh đất của em họ anh để vay vốn từ ngân hàng.