Câu hỏi: Thưa luật sư, trong gia đình cha tôi cùng ông nội sống chung và cùng chung hộ khẩu còn ba người cô thì đã có gia đình riêng và hộ khẩu riêng. Mọi chuyện trông gia đình ba tôi đều lo lắng chu toàn nhưng hiện nay các cô tôi lại muốn tranh giành số đất mà nhà nước đã cấp cho "hộ gia đình" của tôi. ông nội hiện giờ đang sống trên Bình Dương cùng cô tư và cô tư tôi nói là ông nội đã chuyển quyền sử dụng đất cho cô tư của tôi. Tôi xin hỏi luật sư là ông nội có thể chuyển hộ khẩu lên chỗ cô tư ở và chuyển quyền sử dụng đất cho cô tư của tôi khi chưa có sự đồng ý của ba tôi và gia đình tôi hay không? ( khi chuyển hộ khẩu ông nội chưa từng thương lượng cùng ba và gia đình tôi). Xin cảm ơn luật sư rất nhìều.

Trả lời: Bạn có cung cấp thông tin mảnh đất đang tranh chấp dược nhà nước cấp cho hộ gia đình mà ông bạn là chủ hộ. Khi đó, quyền sử dụng mảnh đất được coi là quyền sử dụng chung của các thành viên gia đình, vấn đề này được quy định tại Điều 212 của Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Theo quy định trên, việc định đoạt đối với quyền sử dụng đất của gia đình bạn phải được thực hiện theo phương thức thỏa thuận, nhận được sự đồng ý của tất cả những thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng  đất. Theo đó, nếu ông bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng của toàn bộ mảnh đất này thì phải thông qua ý kiến của bà và những người khác trong gia đình.

Về việc xác định những thành viên nào có quyền với mảnh đất được nhà nước cấp cho hộ gia đình, bạn có thể tham khảo quy định tại Mục III trong văn bản số 01/2017/GĐ-TANDTC về giải đáp một số vấn đề nghiệp vụ của Tòa án như sau:

Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”. Như vậy, khi giải quyết vụ án dân sự mà cần xác định thành viên của hộ gia đình có quyền sử dụng đất cần lưu ý:

- Thời điểm để xác định hộ gia đình có bao nhiêu thành viên có quyền sử dụng đất là thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

- Việc xác định ai là thành viên hộ gia đình phải căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp cần thiết, Tòa án có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định thành viên hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm căn cứ giải quyết vụ án và đưa họ tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

- Khi giải quyết vụ án dân sự, ngoài những người là thành viên hộ gia đình có quyền sử dụng đất, Tòa án phải đưa người đang trực tiếp quản lý, sử dụng đất của hộ gia đình, người có công sức đóng góp làm tăng giá trị quyền sử dụng đất hoặc tài sản trên đất tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Như vậy, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất với toàn bộ mảnh đất cấp cho hộ gia đình, ông bạn không thể tự mình quyết định mà chưa thông qua ý kiến của những thành viên khác trong gia đình, cụ thể là những người có tên trong nhân khẩu vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phù hợp với bản kê khai các thành viên có quyền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận. Trường hợp ông bạn tự ý ký văn bản chuyển nhượng, thì hợp đồng đó về nguyên tắc không thể công chứng và cũng không phát sinh giá trị pháp lý.

Về vấn đề chuyển khẩu của ông sẽ được thực hiện theo quy định của luật cư trú, khi đó chỉ cần ông là người có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và các giấy tờ nhân thân cùng sổ hộ khẩu là có thể thực hiện thủ tục chuyển khẩu đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, cần lưu ý việc chuyển khẩu không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình trong trường hợp trên.

-----------

2. Tư vấn về xác định ranh giới sử dụng đất giữa hai hộ gia đình

Câu hỏi:
Trước tiên em xin chân thành cảm ơn văn phòng luật sư!hiện gia đình em đang gặp phãi trường hợp như sau:gia đình em đang có một phần đất của ông bà để lại, hiện ông ngoại em đang đứng tênQua xem xét thì gia đình em có lắp đặt đường nước thải sinh hoạt sâu dưới lòng đất, được sự thỏa thuận của người lớn hai bên, nhưng được bên kia cho phép lấn đường nước qua 1 ít.Nhưng gia đình bên kia yêu cầu tháo gở và xúc phạm bên nhà em, bên em đồng ý tháo gỡQua xem xét thấy bên kia đang xây dựng nhà lấn sang bên em. bây giờ bên em muốn xác định ranh giới lại một cách chính xác để bên kia không lấn qua phần nhà em!Thưa luật sư, hiện tại bên em cần phải làm gì để xác định và đúng pháp luật. xin luật sư tư vấn giúp em.Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Chào bạn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Trong trường hợp này nếu như hai gia đình chưa xác định được cụ thể về ranh giới giữa các hộ gia đình thì có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai và kèm theo yêu cầu được đo đạc xác định ranh giới sử dụng đất của hai gia đình làm căn cứ giải quyết vụ việc.