Câu hỏi: Gia đình A cho ông X mượn sổ đỏ và kí vào 1 tờ giấy do UBND xã cấp về việc mượn sổ đỏ. Ông X phá sản và dùng sổ đỏ mượn được thế chấp ngân hàng. Bây giờ ngân hàng đến đòi ông X nhưng ông X không trả được tiền nên ngân hàng đến đòi gia đình A và nếu không trả thì sau 1 tháng sẽ tịch thu nhà. Hỏi có đòi lại được sổ đỏ không và ông X có làm trái pháp luật không?

Kính thưa đại diện công ty luật Gia Minh, Tôi hiện đang làm nghiên cứu trong lĩnh vực nông nghiệp. Tôi viết thư này mong anh chị có thể trả lời giúp tôi về tình hình vấn đề mà gia đình tôi đang gặp phải liên quan đến việc cho mượn sổ bìa đỏ để vay tiền ngân hang.  Bố mẹ tôi đã cho một người trong làng tên X mượn sổ đỏ để vay tiền ngân hàng với mục đích làm kinh tế (mở công ty). Khi cho mượn sổ bìa đỏ, bố mẹ tôi có kí vào một tờ giấy mà bên ủy ban nhân xã nói là giấy ký nhận cho ông X mượn sổ đỏ nhưng bố mẹ tôi không đọc kỹ là tờ giấy đó ghi gì. Ngoài việc ký giấy cho mượn sổ bìa đỏ ra bố mẹ tôi không đưa bất kỳ giấy tờ chứng minh sở hữu sổ bìa đỏ cho người đó. Bố mẹ tôi cũng không biết người đó đã dùng sổ đỏ để vay tiền thế nào và khoản tiền là bao nhiêu. Do làm ăn thua lỗ công ty của ông X đã bị phá sản và ông X đã không trả được tiền vay từ ngân hàng sử dụng sổ bìa đỏ nhà bố mẹ tôi. Người bên ngân hàng giúp ông X vay tiền sử dụng sổ bìa đỏ nhà tôi tên L. Vì ông X không trả được tiền nên bà L cùng người bên ngân hàng đã đến nhà tôi nhiều lần để thúc bố mẹ tôi trả tiền vay nhưng bố mẹ tôi cũng không thể trả được khoản tiền vay đó. Bà L có nói là ông X đã làm thủ tục vay 50 triệu đồng sử dụng sổ bìa đỏ của bố mẹ tôi. Sau nhiều lần đến thúc nhưng gia đình tôi không trả được tiền, bà L có nói là sẽ đến tịch thu nhà sau 1 tháng nữa nếu bố mẹ tôi không trả được khoản tiền gốc là 50 triệu và lãi là bao nhiêu thì bà L cũng không nói. Tôi viết thư này muốn hỏi một vài câu hỏi như sau:

1.       Việc bà L làm thủ tục cho ông X vay tiền sư dụng bìa đỏ của gia đình tôi mà bố mẹ tôi không tham gia vào việc làm giấy vay tiền, cũng như không cung cấp giấy tờ chứng minh chủ sở hữu sổ bìa đó thế là có đúng luật pháp không? Nếu sai thì ai là người làm sai?

2.       Nếu ông X không trả được tiền, bố mẹ tôi có bị tịch thu đất liên quan đến sổ bìa đỏ đó không?

3.       Nếu mất sổ bìa đỏ đó chúng tôi có kiện được ông X không? Và ông X sẽ bị xử lý thế nào với sai phạm đó? Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong nhận được thư trả lời của công ty.   Thân mến,

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp còn thiếu thông tin về các điều khoản trong hợp đồng mà bố bạn đã ký tại UBND xã. Nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn theo 2 hướng.

Trường hợp 1:
Trong tở giấy có điều khoản đồng ý cho thế chấp để vay ngân hàng.

Căn cứ tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”.

Bên cạnh đó, tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015 quy định về bảo lãnh:

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Ngoài ra, tại Điều 299 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Căn cứ quy định nêu trên và thông tin bạn cho biết, việc bố mẹ bạn cho ông X mượn sổ đỏ và bố bạn có kí vào tờ giấy đó. Nếu trong tờ giấy đó có điều khoản về việc đồng ý cho người mượn dùng để thế chấp ngân hàng thì người đứng tên sẽ đóng vai trò là người bảo lãnh. Do đó, trong trường hợp ông X không trả được nợ, bên bảo lãnh (gia đình bạn) phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ thay cho người được bảo lãnh (ông X). Sau khi trả xong nợ thì mới lấy lại được sổ đỏ. Trường hợp, nếu gia đình bạn không trả được nợ thì bên cho vay (ngân hàng) có quyền khởi kiện bạn tại Tòa án để yêu cầu phát mại tài sản thế chấp để đảm bảo cho quá trình thi hành án

Trường hợp 2
:
Trong tờ giấy không có điều khoản đồng ý cho người mượn (ông X) dùng để thế chấp ngân hàng.

Theo quy định của pháp luật thì ông X  không có quyền sử dụng sổ đỏ của gia đình bạn để đi thế chấp vì chỉ có chủ sở hữu tài sản mới có quyền này. Theo quy định tại Khoản 01 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 về thế chấp tài sản.

“Điều 317. Thế chấp tài sản

Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp”

Theo quy định tại Điều 13 Nghi định 163/2006/NĐ-CP về tài sản bảo đảm quy định:

“
Điều 13. Trường hợp tài sản bảo đảm không thuộc sở hữu của bên bảo đảm

Trong trường hợp bên bảo đảm dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản theo quy định tại các Điều 256, 257 và 258 Bộ luật Dân sự và khoản 2 Điều này
”

Từ những quy định  trên ta có thể thấy ngân hàng chỉ chấp chận cho cô của bạn vay thế chấp khi bố bạn, mẹ bạn tức là người đứng tên trên bìa đỏ đứng tên ký các hợp đồng, thỏa thuận với ngân hàng. Nếu như trong tờ giấy bố bạn ký không có quy định, điều khoản cho phép ông X được sử dụng quyền sử dụng đất để làm tài sản thế chấp vay tiền thì ông X đã làm trái pháp luật vì làm giả hồ sơ vay vốn ngân hàng. Do vậy, hợp đồng thế chấp mà ông X và ngân hàng đã xác lập là giao dịch vô hiệu.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy đình về hậu quả pháp lý của giap dịch dân sự vô hiệu quy định.’

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập

.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định”

Như vậy gia đình bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch thế chấp giữa cô bạn và Ngân hàng là vô hiệu và yêu cầu hoàn trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Luật dân sự - Công ty Luật Minh Gia.