Câu hỏi: Xin Chào Luật Sư ! Phiền luật sư tư vấn giúp mình trường hợp xây dựng nhà ở không có giấy phép nhưng hiện tại muốn cải tạo ông trình và những và những vấn đề pháp lý liên quan.. Nhà mình có sổ hồng và diện tích nhà đất hình chữ L. Sổ Hồng gia đình mình bị mất nên hiện giờ chỉ có bản sao trích lục sổ hồng thôi.

Năm 1999 nhà mình phía sau chữ L là miếng đất trống nhưng năm 2006 mình có xây nhà cấp 4 nhưng không có giấy phép xây dựng. Hiện giờ mình muốn xin giấy phép lên gác cho nhà cấp 4 đo liệu có được không vậy ạ. Cám ơn Luật sư. Phần đất nhà phía trước có nhà phía sau là trống theo sổ hồng và có số nhà đầy đủ. Chỉ rắc rối chút là mình xây nhà ở phía sau đuôi của miếng đất không xin phép thôi ạ giờ mình muốn lên gác cho nhà đó.

Hy vong sớm nhận được tư vấn ạ. Chân thành cảm ơn ạ. Mình xây nhà trên diện tích đất của gia đình không tranh chấp hay chiếm của ai hết ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu phần diện tích đất đang sử dụng của gia đình bạn đã có giấy tờ đầy đủ, đã được công nhận quyền sử dụng trên diện tích đất đó nhưng khi xây dựng công trình nhà ở lại không thông qua thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Luật Xây dựng 2014 có quy định tại Điều 89 như sau:

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

...

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

Do đó Luật có quy định các công trình trước khi xây dựng phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp được miễn như quy định tại Khoản 2 Điều trên. Trong đó, có trường hợp nhà ở riêng lẻ tại nông thôn thì sẽ được miễn giấy phép xây dựng, nên gia đình bạn có thể kiểm tra lại trường hợp của mình là đang xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn hay nhà ở riêng lẻ tại đô thị để xác định nghĩa vụ xin cấp giấy phép xây dựng cho công trình của mình.

Nếu công trình nhà ở của bạn thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhưng lại không thực hiện, thì việc xin giấy phép cải tạo công trình cũ có thể không được chấp nhận, vì công trình trước đây được cho là xây dựng trái phép. Khi đó, bạn có thể bị xử phạt hành chính với hành vi xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 5 và Khoản 11, Điều 15 – Nghị định 139/2017/NĐ-CP như sau:

Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

...

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

...

11. Biện pháp khắc phục hậu quả:

...

d) Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 và khoản 7 Điều này.

Theo đó, với công trình là căn nhà cấp 4 đã xây dựng xong của gia đình bạn, cơ quan có thẩm quyền có thể xử phạt hành chính với số tiền từ 20 – 30 triệu đồng, đồng thời có quyền yêu cầu gia đình bạn tháo dỡ công trình vi phạm.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì căn nhà đã được xây dựng từ khá lâu (năm 2006) nên có thể trường hợp này đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính, vì thời hạn xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng chỉ được xác định là 02 năm theo quy định tại Khoản 2, Điều 5 – Nghị định 139/2017/NĐ-CP:

Điều 5. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính

2. Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng; phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở là 02 năm.

Tuy đã hết thời hiệu xử lý vi phạm hành chính, nhưng cơ quan có thẩm quyền vẫn có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế buộc tháo dỡ công trình.

Sau khi công trình đã được tháo dỡ, bạn có thể xin cấp giấy phép xây dựng mới với công trình nhà ở đang dự định xây dựng. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới được quy định tại Điều 95 – Luật Xây dựng 2014:

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới

1. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng;

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới được quy định cụ thể tại Điều 102 – Luật Xây dựng 2014:

Điều 102. Quy trình cấp, cấp lại, điều chỉnh và gia hạn giấy phép xây dựng

1. Quy trình cấp giấy phép xây dựng và điều chỉnh giấy phép xây dựng được quy định như sau:

a) Chủ đầu tư nộp 02 bộ hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, điều chỉnh giấy phép xây dựng cho cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng;

b) Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ của tổ chức, cá nhân đề nghị cấp, điều chỉnh giấy phép xây dựng; kiểm tra hồ sơ; ghi giấy biên nhận đối với trường hợp hồ sơ đáp ứng theo quy định hoặc hướng dẫn để chủ đầu tư hoàn thiện hồ sơ đối với trường hợp hồ sơ không đáp ứng theo quy định;

c) Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải tổ chức thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa. Khi thẩm định hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải xác định tài liệu còn thiếu, tài liệu không đúng theo quy định hoặc không đúng với thực tế để thông báo một lần bằng văn bản cho chủ đầu tư bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bổ sung chưa đáp ứng được yêu cầu theo văn bản thông báo thì trong thời hạn 05 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo bằng văn bản hướng dẫn cho chủ đầu tư tiếp tục hoàn thiện hồ sơ. Chủ đầu tư có trách nhiệm bổ sung, hoàn thiện hồ sơ theo văn bản thông báo. Trường hợp việc bổ sung hồ sơ vẫn không đáp ứng được các nội dung theo thông báo thì trong thời hạn 03 ngày làm việc, cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thông báo đến chủ đầu tư về lý do không cấp giấy phép;

d) Căn cứ quy mô, tính chất, loại công trình và địa điểm xây dựng công trình có trong hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm đối chiếu các điều kiện theo quy định tại Luật này để gửi văn bản lấy ý kiến của các cơ quan quản lý nhà nước về những lĩnh vực liên quan đến công trình xây dựng theo quy định của pháp luật;

đ) Trong thời gian 12 ngày đối với công trình và nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận được hồ sơ, các cơ quan quản lý nhà nước được hỏi ý kiến có trách nhiệm trả lời bằng văn bản về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình. Sau thời hạn trên, nếu các cơ quan này không có ý kiến thì được coi là đã đồng ý và phải chịu trách nhiệm về những nội dung thuộc chức năng quản lý của mình; cơ quan cấp giấy phép xây dựng căn cứ các quy định hiện hành để quyết định việc cấp giấy phép xây dựng;

e) Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong thời gian 30 ngày đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng, bao gồm cả giấy phép xây dựng có thời hạn, giấy phép xây dựng điều chỉnh, giấy phép di dời và trong thời gian 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ. Trường hợp đến thời hạn cấp giấy phép nhưng cần phải xem xét thêm thì cơ quan cấp giấy phép xây dựng phải thông báo bằng văn bản cho chủ đầu tư biết lý do, đồng thời báo cáo cấp có thẩm quyền quản lý trực tiếp xem xét và chỉ đạo thực hiện, nhưng không được quá 10 ngày kể từ ngày hết hạn theo quy định tại khoản này.

Như vậy, để đảm bảo công trình sắp xây dựng là hợp pháp, gia đình bạn cần thông qua thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng mới cho công trình theo đúng trình tự, thủ tục được hướng dẫn bởi quy định trên.

Thời điểm hiện tại đang có một số ý kiến kiến nghị sửa đổi quy định về vấn đề buộc tháo dỡ với những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng, lới lỏng hướng xử lý cho những công trình này để hạn chế tổn thất của chủ đầu tư xây dựng. Tuy nhiên vấn đề này hiện nay chỉ mang tính chất dự thảo, việc có được đưa vào áp dụng trong thời gian tới hay không còn chưa được quyết định.

Vậy nên, vào thời điểm hiện tại cơ quan có thẩm quyền vẫn được áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình với gia đình bạn, nếu muốn cải tạo công trình cũ thì bạn phải xin giấy phép xây dựng mới để hợp thức hóa việc xây dựng. Còn nếu không muốn tháo dỡ công trình, bạn có thể đợi thêm một thời gian nữa khi quy định trên được sửa đổi. Nhưng chúng tôi cũng xin lưu ý, vấn đề sửa đổi chỉ mang tính chất tham khảo vì hiện nay chưa có văn bản pháp luật chính thức nào quy định vấn đề sửa đổi này.

Trân trọng.