Câu hỏi: Luật sư tư vấn về cách xác định hệ số trong việc tính tiền sử dụng đất khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư. Gia đình vợ tôi có 2 căn nhà cạnh nhau, cha mẹ cho 2 người con là vợ và em trai tôi quyền sử dụng trên 2 căn nhà đó. Khi làm thủ tục giấy tờ chủ quyền thì căn nhà thứ 1 đứng tên chủ quyền chung là vợ và em vợ tôi, căn thứ 2 đứng chủ quyền chung của 2 vợ chồng tôi vì vậy vợ tôi phải chịu mức thuế sử dụng đất là diện tích đất x giá đất x 2 x 100% (trong đó diện tích là một nửa diện tích căn nhà thừ 2, giá đất là giá theo địa phương quy định cụ thể là quận Gò Vấp đưa ra: 1 triệu 500/ m2, 2 là hệ số k) Theo giải thích của phòng thuế thì vì vợ tôi đã đứng tên với em trai trên căn nhà thứ 1 nên khi đứng tên trân căn nhà thứ 2 chung với tôi thì vợ tôi phải chịu thuế sử dụng đất theo quy định là sở hữu nhà lần 2 với mức thuế = 100% giá đất x diện tích x hệ số k. Do tiền thuế quá cao nên chúng tôi phải làm đơn xin nợ thuế 5 năm theo quy định và được chấp thuận ký ngày 5/4/2012. Đầu năm 2016 tôi có đi lên phòng thuế để điều chỉnh hệ số k này từ 2 xuống còn 1,5 do theo khu vực được giảm theo quyết định 18/2013/qđ-ubnd ra ngày 30/5/2013. Được biết theo quyết định 35/2015/qđ-ubnd ngày 14/7/2015 và quyết định 09/2016/qđ-ubnd ngày 25/3/2016 thì hệ số k=1 nhưng khi tôi lên phòng thuế xin điều chỉnh thì phòng thuế lại không đồng ý cho tôi được hưởng hệ số k mới này với giải thích hệ số mới này áp dụng với thuế giá đất mới chứ không áp dụng với giá đất cũ của tôi và họ cho biết nếu theo giá đất mới thì thuế sẽ cao hơn. Vậy xin hỏi luật sư tôi có thể giải trình cách nào để được xét giảm hệ số k này hay không? Vì thật ra cho dù đứng tên trên 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng thật ra vợ tôi cũng chỉ có quyền sử dụng thật trên căn nhà thừ 2 còn căn thứ 1 thì vợ chồng em vợ tôi sử dụng và vợ tôi đứng tên chung chủ quyền cũng chỉ vì đó là tài sản của cha mẹ vợ tôi và cha mẹ không muốn con cái bán đi nên cho đứng chung để giữ cho cha mẹ. Xin cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Theo như nội dung bạn yêu cầu thì số tiền phải đóng này đó chính là tiền sử dụng đất khi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cứ theo quyết định 35/2015/qđ-ubnd ngày 14/7/2015 về việc điều chỉnh hệ số k trong hoạt động thu tiền sử dụng đất quy định như sau:

Điều 4. Xử lý chuyển tiếp

1. Các trường được hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP  ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, nhưng đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và phê duyệt giá đất cụ thể trước ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành thì không áp dụng và không điều chỉnh theo quy định tại Quyết định này.

2. Các trường hợp được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trước ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành mà thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị (tính theo giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành tại thời điểm thực hiện nộp nghĩa vụ tài chính) dưới 30 tỷ đồng; các trường được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 18 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất, nhưng đến ngày Quyết định này có hiệu lực thi hành chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và phê duyệt giá đất cụ thể, thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất theo quy định tại Điều 2 Quyết định này để thực hiện thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không lựa chọn hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại Điều 2 Quyết định này để thực hiện nghĩa vụ tài chính, thì áp dụng quy định pháp luật tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để xác định giá đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Đối chiếu với quy định pháp luật nêu trên thì đối với những gia đình được giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực mà chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định và phê duyệt giá đất cụ thể thì mới được áp dụng hệ số điều chỉnh theo quyết định này. Thế nhưng, gia đình mình đã được xác định và phê duyệt giá đất cụ thể rồi thì sẽ không có căn cứ được áp dụng hệ số điều chỉnh theo nội dung quyết định 35/2015 nêu trên trừ khi gia đình yêu cầu được áp dụng giá đất ngay tại thời điểm quyết định có hiệu lực mới được áp dụng hệ số k tương ứng với quyết định. Vậy nên, với trường hợp này, gia đình có thể tính toán việc áp dụng giá đất mới với hệ số k theo quyết định 35/2015 so với nghĩa vụ tài chính cũ có ít hơn hay không để xem xét có nên yêu cầu xác định nghĩa vụ tài chính lại theo giá đất mới hay không; nếu không gia đình có thể yêu cầu được nộp tiền sử dụng đất sớm hơn 5 năm để được hưởng mức hỗ trợ 2%/năm theo quy định tại Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.