Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề muốn xin cấp GCNQSDĐ mà không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và mảnh đất này đã từng được chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất rừng sang làm đất ở. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào công ty luật Minh Gia. tôi có một vấn đề xin được hỏi và muốn nhờ công ty tư vấn giúp như sau: Năm 1994 gia đình tôi có mua 01 thửa đất đã có nhà và có sổ bìa đỏ. Đi kèm thửa đất đó là một thửa đất trồng rừng nhưng không có giấy tờ gì, trong giấy tờ mua bán cũng không đề cập đến thửa đất trồng rừng đó. Sau này năm 2013 gia đình tôi đã xan thửa đất trồng rừng đó bằng phẳng và làm một ngôi nhà cấp 4 cho bác ruột tôi ở. Bác ruột tôi là hộ độc thân không có chồng con gì. Năm 2016 bác tôi mất và vợ chồng tôi sang đó ở để thờ cúng cho bác tôi. Hiện tại ngay giáp ranh thửa đất đó một bên là đất đã có sổ bìa đỏ và họ đang xây nhà.thửa giáp ranh còn lại cũng đã được san bằng phẳng và đang trồng cây keo. Thửa đất mà bác tôi ở từ trước đến nay không sảy ra tranh chấp gì nhưng lại không có bất cứ một giấy tờ gì của gia đình tôi liên quan đến thửa đất đó. Giờ tôi xin hỏi là tôi muốn làm thủ tục để xin cấp sổ đỏ thửa đất đó có được không. Nếu được thì thủ tục cần những gì. Xin văn phòng luật sư tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 đã ghi nhận về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất cụ thể:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đối chiếu với quy định trên, hộ gia đình bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi đã vi phạm 2 điều kiện sau:

Thứ nhất
, Đất không được sử dụng ổn định trước 1/7/2004:

Tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).”

Mảnh đất này đã không được sử dụng liên tục vào một mục đích chính từ năm 2004 mà đã được chuyển sử dụng để làm đất rừng sau đó lại dùng làm đất ở từ năm 2013.

Thứ hai
, đã có vi phạm pháp luật đất đai: Mảnh đất nhà bạn đã không làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất rừng sang đất ở năm 2013.

Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2013 gia đình bạn đã san thửa đất trồng rừng đó để chuyển mục đích sử dụng mới là làm đất ở, đây thuộc trường hợp mà gia đình bạn phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Nhưng vì thời điểm đó mảnh đất này chưa có GCNQSDĐ nên chắc chắn là gia đình bạn chưa làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.  Bạn có thể tham khảo  quy định dưới đây để biết mức xử phạt vi phạm hành chính gia đình bạn phải chịu. Cụ thể, theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“Điều 7. Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

1. Chuyển mục đích sử dụng sang đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 05 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 05 héc ta đến dưới 10 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 10 héc ta trở lên….”

Vì không đáp ứng được 2 điều kiện trên nên dù có được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì gia đình bạn cũng không được cấp GCNQSDĐ.