Câu hỏi: Quá trình xây dựng vì thiếu tiền nên cô út tự ý nhượng bán đất còn lại cho một số cán bộ , công dân xã khác mà không xin ý kiến của ai. Trong khi đó sổ bìa đỏ đứng tên ông bà tôi thì bố mẹ tôi vẫn cầm.

Kính gửi luật sư! Ông bà nội tôi sinh được 5 người con. Năm 1992 ông mất và đến năm 1996 bà mất không để lại di chúc. Sau khi bà nội tôi ốm nặng và qua đời tại gia đình riêng của bố mẹ tôi, gia đình tôi lo tang lễ xong thì bố liền họp gia đình lại: Năm anh em đã thống nhất giao toàn bộ nhà, vườn cho cô út ở và có trách nhiệm trông coi nhưng không được bán đất khi chưa được sự đồng ý của anh chị em trong gia đình. Các anh có tránh nhiệm tu sữa nhà cửa cho cô em út. Năm 1998 do bão lớn nhà bị tốc mái chúng bố tôi và các cô chú thống nhất bán một phần đất cho anh để lấy tiền chi phí sữa chữa nhà cho cô út ở với số tiền 3000.000đ (ba triệu đồng) người mua đưa trước đặt cọc để chúng tôi làm thủ tục với UBND xã. Sau một thời gian anh mua đất đưa đủ số tiền thỏa thuận thì cô út giật cầm hết. Cầm được tiền cô út bất chấp lời khuyên của gia đình chúng tôi tự ý phá dỡ nhà ông bà để lại, thuê thợ xây dựng nhà nhà mới. Quá trình xây dựng vì thiếu tiền nên cô út tự ý nhượng bán đất còn lại cho một số cán bộ, công dân xã khác mà không xin ý kiến của ai. Trong khi đó sổ bìa đỏ đứng tên ông bà tôi thì bố mẹ tôi vẫn cầm. Vậy tôi nhờ luật sư tư vấn giúp những người mua đất kia mua có đúng pháp luật hay không? Và bây giờ gia đình tôi có thể đòi lại được số đất họ mua vói cô út hay không? Trân thành cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Theo thông tin cung cấp, thời điểm năm 1998 cô út của anh/chị thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó, chúng tôi sẽ tư vấn theo các quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó để xác định tính hợp pháp của việc chuyển nhượng này.

Điều 237 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định:

"Điều 237.
Định đoạt tài sản chung

1- Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2- Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3- Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình, thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua, thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác."

Theo đó, trường hợp là tài sản chung của nhiều người thì việc định đoạt tài sản chung này cần phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu. Do đó, cần xác định thời điểm thực hiện việc chuyển nhượng này, phần đất này là tài sản riêng của cô út hay tài sản chung của nhiều người (bác, cô, chú,...) để đối chiếu với quy định trên.

Ngoài ra, Khoản 2 Điều 31 Luật đất đai năm 1993 quy định:
"
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương"
.
Như vậy, có thể hiểu, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải có xác nhận của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"
Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định trên thì nếu như việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bị vô hiệu về nội dung (có quyền chuyển nhượng toàn bộ) mà chỉ bị vô hiệu về hình thức thì vẫn có thể được công nhận hiệu lực khi các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ của hợp đồng hoặc đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng.