Câu hỏi: Chào luật sư, Hiện tại em có chút vấn đề liên quan đến thừa kế đất đai khi sổ đỏ đứng tên cả bố mẹ mong luật sư giải đáp giúp em ạ. Rất mong nhận được giải đáp tận tụy từ phía các luật sư. Xin chào Luật sư.Em tên O, sinh sống và làm việc tại BD...

Vào năm 200x Ba mẹ em có mua 1 mảnh đất ở BĐ cả ba và mẹ cùng đứng tên sổ, nhưng mẹ em đã thế chấp sổ để vay tiền (thế chấp cho người bên ngoài không phải ngân hàng), ba em không hề biết chuyện này, và hiện tại ba em đã mất. Mẹ em do làm ăn thất bại không đủ khả năng trả nợ và bên người cầm thế chấp sổ đã kiện mẹ em ra tòa, và tòa báo là do ba em mất nên 4 anh em trong gia đình có quyền thừa kế 50% giá trị mảnh đất trên, gia đình em có thương lượng với tòa và người cho vay là cho gia đình em mượn lại sổ để bán đất rồi trả lại tiền nhưng họ không đồng ý và sự việc này đã kéo dài từ năm 201x đến nay chưa xong. Vậy luật sư cho em hỏi giờ gia đình em muốn bán miếng đất trên để lấy tiền trả nợ thi làm thế nào? Trong trường hợp người cho vay không đồng ý cho mượn lại sổ, và đất này đang tranh chấp như vậy có bán được không? Rất mong nhận được giải đáp tận tụy từ phía các luật sư.Em cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, quy định liên quan tới hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:

Điều 213 BLDS 2015 quy định sở hữu chung của vợ chồng:

Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.

Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình."

Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ - CP quy định về hiệu lực của giao dịch bảo đảm:

1. Giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:

a) Các bên có thoả thuận khác;

b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;

c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;

d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.

2. Việc mô tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm".

Căn cứ vào quy định trên, việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng là bất động sản cần được sự nhất trí, đồng thuận của cả hai. Ngoài ra, hình thức văn bản giao dịch với đối tượng là bất động sản buộc phải tuân thủ hình thức Luật định. Vậy, trường hợp định đoạt tài sản chung của vợ, chồng mà không có ý kiến xác nhận đồng ý của một trong các bên; hình thức văn bản không đáp ứng điều kiện Luật định sẽ dẫn tới hậu quả giao dịch dân sự vô hiệu.

Đối với vụ việc trên, mẹ của bạn tự ý thế chấp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng mà không được sự đồng ý của bố; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất không được đăng ký theo quy định tại Điều 10 Nghị định 163/2006/NĐ - CP nên có căn cứ tuyên vô hiệu giao dịch trên và giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu theo quy định tại Điều 131 BLDS 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Khi tham gia tố tụng tại TAND, do bạn và các con được xác định là những người được hưởng di sản thừa kế của bố nên có quyền yêu cầu TA xem xét giá trị hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Trường hợp có đủ cơ sở tuyên vô hiệu thì yêu cầu HĐXX tuân thủ quy định của pháp luật tuyên giao dịch vô hiệu; và yêu cầu bên nhận thế chấp giao trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp.

Thứ hai, quyền và nghĩa vụ liên quan tới di sản thừa kế của bố để lại:

Theo quy định của pháp luật, trường hợp bố chết không để lại di chúc thì các con, vợ, cha, mẹ đẻ (nếu còn sống) được hưởng một bằng bằng nhau đối với toàn bộ di sản thừa kế của người chết để lại. Về nội dung này, bạn có thể tham khảo tại bài viết: Tư vấn về quyền thừa kế.

Bên cạnh quyền được hưởng di sản thừa kế, trường hợp người chết để lại nghĩa vụ tài sản thì những người thuộc diện hưởng di sản thừa kế có nghĩa vụ thực hiện trong phạm vi di sản thừa kế để lại theo quy định tại Điều 615 BLDS 2015

Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại

1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân.

Đối với vụ việc trên, nếu có căn cứ xác định nghĩa vụ trả nợ là nghĩa vụ chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân thì bố của bạn buộc phải thực hiện nghĩa vụ; và khi bố chết thì các đồng thừa kế có trách nhiệm thực hiện trong phạm vi di sản thừa kế để lại. Vậy, trường hợp ngược lại, nếu nghĩa vụ trả nợ là nghĩa vụ riêng thì bạn và các đồng thừa kế khác có quyền yêu cầu giao lại giấy chứng nhận và chia khối di sản thừa kế trên.