Câu hỏi: Pháp luật quy định về Nhà nước cho thuê đất như thế nào? Người thuê đất có quyền và nghĩa vụ gì khi được nhà nước cho thuê đất? Trường hợp vi phạm quy định của pháp luật về cho thuê đất sẽ bị xử lý như thế nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước cho thuê đất qua tình huống sau đây:

1. Luật sư tư vấn về Luật Đất đai

Quyền sử dụng là vấn đề có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong đời sống kinh tế xã hội cũng như trong pháp luật dân sự. Về nguyên tắc, người có quyền sử dụng là người có quyền quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Trong một số trường hợp luật định, quyền sử dụng tài sản có thể bị hạn chế với những điều kiện nhất định, đặc biệt là đối với người được Nhà nước cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai. Do đó, việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong giao dịch thuê đất hiện nay vẫn còn xảy ra nhiều mâu thuẫn, tranh chấp.

Nếu bạn có thắc mắc liên quan đến quyền sử dụng của người không phải là chủ sử hữu, bạn có thể tham khảo quy định của Luật Đất đai năm 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến quyền và lợi ích của bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:
1900.6169
để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng khi Nhà nước cho thuê đất.

Hỏi:
Em xin chào văn phòng luật sư! Em có vài thắc mắc muốn trao đổi rất mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp em. Năm 2007, ông A được Nhà nước cho mượn đất (không xác định rõ bao nhiêu năm) để ươm trồng cây cao su, đến năm 2009, ông A đã được Nhà nước nghiệm thu và hỗ trợ số giống cao su đã trồng. Năm 2013, ông A đã bỏ hoang không chăm sóc và bị người khác đến chặt phá. Năm 2017, ông B cùng với ông C cùng nhau san, gạt mặt bằng tại khu đất trồng cây cao su của ông A để làm vườn ươm nhưng chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền. Cho hỏi, ông A, B, C có vi phạm gì không? Và bị xử lý như thế nào? Em rất mong luật sư giải đáp thắc mắc giúp em, em xin trân trọng cảm ơn ạ!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, ông A mượn đất của Nhà nước nhưng thông tin không thể hiện rõ mượn đất như thế nào nên chúng tôi mặc định đây là hoạt động cho thuê đất của Nhà nước theo quy định của Luật Đất đai năm 2003 (Luật có hiệu lực thi hành tại thời điểm xác lập giao dịch). Trong quá trình sử dụng đất, đến năm 2013 ông A bỏ hoang, không chăm sóc đất và cây trồng trên đất. Do đó, mảnh đất A đang thuê có thể bị thu hồi do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định tại điểm h khoản 1 Điều 64 Luật Đất đai năm 2013:

“
Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

...

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

...”

Đối với hành vi của ông B và ông C khi tự ý tiến hành san, gạt đất trồng cao su mà Nhà nước cho ông A thuê để làm vườn ươm mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì đây có thể xác định là hành vi chiếm đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP
về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

"Điều 3. Giải thích từ ngữ

...

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật."

Theo đó, hành vi chiếm đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo
Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định như sau
:

"Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

...

2. Trường hợp lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

..."

Ngoài ra, nếu ông B, C đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đất nhưng vẫn tiếp tục hành vi chiếm đất thì hành vi đó có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định tại Điều 228 Bộ Luật Hình sự năm 2015, sửa đổi, bổ sung năm 2017 như sau:

"Điều 228. Tội vi phạm các quy định về sử dụng đất đai

1. Người nào lấn chiếm đất, chuyển quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất trái với các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai, đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

..."

Như vậy, phần đất mà ông A được Nhà nước cho thuê (không rõ thời hạn) có thể bị Nhà nước thu hồi đất. Còn ông B và ông C có thể bị xử phạt vi phạm hành chính về việc chiếm đất của người khác được Nhà nước cho thuê, nếu tiếp tục hành vi vi phạm thì có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo những căn cứ pháp lý đã trích dẫn trên đây.