Câu hỏi: Gia đình em có một mảnh đất đã ở từ năm 1989. Đến năm 1996 có 1 cơ quan đến xây gần đó. Năm 2005 UBND huyện ký QĐ tạm thời giao miếng đất nhà em đang ở cho cơ quan đó (nhưng không mời gia đình e đến thông báo, gia đình e hoàn toàn không biết điều này mà đến sau này mới biết).

Thứ nhất, gia đình em đã ở ổn định trước năm 1993 mà đất hiện nay không tranh chấp hay quy hoạch làm gì hết. Thứ hai, hiện cũng chưa có giấy tờ sử dụng đất thể hiện đất nhà em đang ở thuộc cơ quan đó, mà chỉ có QĐ giao đất tạm thời đó thôi (nhưng không thông qua gia đình. Thứ 3, nếu đã có ý định di dời tại sao không thông báo ngay lúc giao đất cho cơ quan đó, mà phải đợi đến bây giờ, sau khi cả gia đình 4 thế hệ đã ở ổn định, đã khai phá, xây dựng, tốn rất nhiều tiền của và công sức, thì mới yêu cầu di dời?

Vậy các anh chị vui lòng cho em hỏi gia đình em có thể được cấp giấy CN quyền sử dụng đất hay không? Nếu không thì khi nhà em bị di dời có được đền bù dựa trên công sức gia đình em đã khai phá và xây dựng gần 30 năm qua không? Xin chân thành cám ơn và kính mong các anh chị giải đáp giúp!

Trả lời: Mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng có được cấp GCN hay có được bồi thường khi thu hồi đất hay không sẽ phụ thuộc vào việc mảnh đất có đủ điều kiện để được cấp GCN? Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình sử dụng mảnh đất từ năm 1989, bạn cần xác định nguồn gốc mảnh đất mà gia đình sử dụng từ đâu mà có, có tài liệu giấy tờ về quyền sử dụng đất không, có sử dụng ổn định lâu dài hay có hành vi vi phạm luật đất đai? Bạn có thể yêu cầu trích lục hồ sơ địa chính để xem xét gia đình bạn đã được ghi nhận đang sử dụng trên mảnh đất đó hay chưa. Hồ sơ địa chính là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, xác định quyền và nghĩa vụ của người được Nhà nước giao quản lý đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bạn cũng cần xác định việc UBND huyện ký quyết định tạm thời giao mảnh đất đó cho cơ quan khác là căn cứ theo cơ sở pháp lý nào?

- Trường hợp mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng đủ điều kiện để cấp GCN:

Nếu gia đình bạn có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hoặc theo quy định tại Điều 102 Luật đất đai 2013 gia đình bạn sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01/ 07/ 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương thì gia đình bạn có thể nộp hồ sơ để yêu cầu cấp GCN. Khi đó, nếu có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 74, 75 Luật đất đai 2013. Tuy nhiên việc thu hồi đất phải được thực hiện theo trình tự, thủ tục nhất định theo quy định tại Điều 66 đến Điều 69 Luật đất đai 2013. Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, CQNN có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm.

Như vậy, nếu mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng đủ điều kiện để cấp GCN mà UBND cấp huyện ký quyết định tạm thời giao đất cho cơ quan khác không thông báo đến gia đình bạn, không có quyết định thu hồi đất là chưa phù hợp với quy định pháp luật. Gia đình có thể gửi đơn khiếu nại để yêu cầu giải quyết theo Điều 204 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính."

- Trường hợp mảnh đất gia đình bạn đang sử dụng không đủ điều kiện để được cấp GCN:

Trong trường hợp này, nếu có quyết định thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì sẽ do UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất với gia đình bạn hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất. Khi đó, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 82 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

“Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Theo đó nếu mảnh đất gia đình đang sử dụng mà không đủ điều kiện cấp GCN thì khi bị thu hồi đất gia đình sẽ không được bồi thường cũng như không được đền bù dựa trên công sức gia đình bạn đã khai phá và xây dựng gần 30 năm qua. Sau khi có quyết định thu hồi đất thì UBND có thể giao đất cho cơ quan, cá nhân khác mà không cần thông báo đến gia đình bạn.