Câu hỏi: Thưa Luật Minh Gia, cho tôi hỏi về quyền bán nhà đất của bợ hoặc chồng như sau: Vợ chồng tôi có một căn nhà nằm trên mảnh đất mua lại của anh ruột (mua sau khi hai người đã kết hôn). Trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp chỉ có một mình tôi đứng tên chủ sở hữu và sử dụng (không có một giấy tờ gì nêu lý do, hoặc thỏa thuận việc một mình tôi đứng tên).

Vậy trong trường hợp này tôi có quyền một mình làm hợp đồng bán, tặng cho... mà không cần sự đồng ý của vợ tôi hay không? Nếu hợp đồng bán, tặng cho do một mình tôi ký thì có hợp pháp?

Nếu cả vợ và chồng cùng đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (có nghĩa là tài sản này là của chung của cả hai vợ và chồng kể cả lý và tình) thì tôi có quyền bán, tặng cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi không?

Nếu hợp đồng bán, tặng cho một nửa phần giá trị tài sản của tôi do một mình tôi ký thì có hợp pháp hay không?

Trả lời: Khoản 1 Điều 33 Luật HNGĐ 2014 quy định:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”

Tiếp đó, khoản 1 Điều 34 luật này quy định “
Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”

Pháp luật cũng khong quy định về hình thức của thỏa thuân giữa hai vợ chồng, nên nếu không có giấy tờ chứng minh có sự thỏa thuận về việc đứng tên riêng thì tài sản là bất động sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng.

Điều 35 quy định về quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung:

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Theo đó, anh muốn làm hợp đồng bán, tặng cho tài sản trên thì phải được sự đồng ý của người vợ, thỏa thuận này phải lập thành văn bản.

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho do một mình anh ký có hiệu lực khi được sự ủy quyền của người vợ để anh đứng ra đại diện ký kết hợp đồng vì đây là giao dịch liên quan đến tài sản bắt buộc phải có sự đồng ý của hai vợ chồng (Khoản 3 Điều 24 LHNGĐ 2014).

Trường hợp cả vợ và chồng cùng đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở thì cũng như trên đã phân tích. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận giữa vợ và chồng.

Anh chỉ được bán, tặng cho một nửa phần giá trị tài sản của mình mà không có sự đồng ý của vợ khi giữa vợ chồng có thỏa thuận về việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Nếu giữa vợ chồng đã có thỏa thuận để chia đôi số tài sản trên thì anh có thể tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản riêng này. Việc giao kết hợp đồng có thể do mình anh thực hiện mà không cần có sự thỏa thuận hay đồng ý của người vợ.

3. Bán đất chung nhưng không có sự đồng ý của vợ có được không?

Câu hỏi:
Em xin chào luật sư. Em xin nhờ luật sư tư vấn giúp em một việc như sauTháng 5/2016 qua giới thiệu của anh trai chồng, vợ chồng em có mua 1 mảnh đất gắn liền nhà (đối diện nhà anh trai chồng). sau khi hoàn thành thủ tục sang tên từ chủ cũ sang cho 1 mình chồng em đứng tên, thì anh trai chồng có đòi mua lại khoảng sân trước nhà em nhằm sử dụng vào mục đích để xe ô tô. Xét về tất cả các mặt thì em thấy việc đó không hợp lý, vì đó là mặt tiền, cũng là lối ra vào ngôi nhà em nên em không đồng ý. Tháng 10/2016 Anh trai chồng dùng vũ lực đánh đuổi vợ chồng em đi nơi khác. Sau khi họp gia đình (họp kín, em không được biết) gia đình nhà chồng quyết định nhà em phải bán lại mảnh đất đó cho anh trai. 2 bên làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, có lấy trộm số chứng minh của em để ghi vào giấy tờ mà không cho em biết. Vậy luật sư cho em hỏi:

1. Tài sản này là tài sản chung, khi em không có mặt và không đồng ý thì hồ sơ chuyển nhượng QSD đất có hợp pháp và được giải quyết không?  Em đang sống cùng chồng tại địa phương, ko vắng mặt

2. Nếu họ chuyển được quyền sử dụng đất thì em có quyền thưa kiện không?  Em xin cảm ơn luật Minh Gia. Mong nhận được phản hồi.

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Theo quy định của luật hôn nhân gia đình tài sản chung của hai vợ chồng là quyền sử dụng đất “
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”
muốn định đoạt sẽ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, căn cứ theo quy định tại điều 35 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014  về
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung vợ chồng
(đã được trích dẫn tại phần tư vấn 1).

Theo đó nếu muốn bán phần diện tích đất này buộc phải có sự đồng ý của vợ và chồng, việc đồng ý này sẽ phải thông qua văn bản thỏa thuận. Hợp đồng chuyển nhượng mà không có sự đồng ý trực tiếp của bạn tại văn phòng công chứng hoặc có sự thỏa thuận đồng ý thông qua văn bản đồng ý của bạn nếu bạn không trực tiếp tham gia ký kết hợp đồng thì mới hợp pháp.

Đồng thời anh chồng chỉ được bán, tặng cho một nửa phần giá trị tài sản của mình mà không có sự đồng ý của vợ khi giữa vợ chồng có thỏa thuận về việc phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân. Nếu giữa vợ chồng đã có thỏa thuận để chia đôi số tài sản trên thì anh chồng có thể tự mình thực hiện giao dịch liên quan đến tài sản riêng này. Việc giao kết hợp đồng có thể do mình anh chồng thực hiện mà không cần có sự thỏa thuận hay đồng ý của người vợ.

Đối chiếu với vụ việc của bạn, người chồng tự thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho người anh trai mà không có sự đồng ý của bạn như vậy là không hợp pháp. Lúc này bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất  tuyên giao dịch này vô hiệu, khi giao dịch này là vô hiệu các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, yêu cầu người anh trai chồng trả lại đất cho bạn.

---

4. Tư vấn về việc chuyển quyền sở hữu tài sản

Câu hỏi:
Xin Luật sư cho biế trường hợp như sau: Cha tôi chuẩn bị định cư ở mỹ. Mẹ tôi đã mất từ năm 2014, gia đình tôi còn 4 chị em gái, gồm 2 người sống tại Việt Nam (1 người đã lập gđ, 1 người chưa), 2 người sống tại mỹ (1 người lập gia đình, 1 là du học sinh). Như vậy, khi cha tôi sang mỹ định cư, tài sản do cha đứng tên ở Việt Nam sẽ do ai thừa kế, theo quy định nào và phải làm thủ tục để nhận thừa kế k hay theo pháp luật là đương nhiên.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 206 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"Điều 206. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng

1. Chủ sở hữu có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt, tiêu dùng, sản xuất, kinh doanh và các mục đích khác không trái pháp luật.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản thuộc sở hữu riêng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác."

Như vậy, bố anh/chị có quyền đối với tài sản thì khi bố anh/chị ra nước ngoài có để lại cho ai có quyền sử dụng tài sản đó hay không phụ thuộc vào ý chí của bố anh/chị. Chứ trường hợp này chưa liên quan đến việc thừa kế, bởi theo quy định của pháp luật thì thừa kế chỉ đặt ra khi có sự kiện người nào đó chết.