Câu hỏi: Dear công ty Luật Minh Gia,Em có thắc mắc mong được giải đáp,Sau khi chú em mất có để lại đất cho 3 người trong 1 gia đình nhưng chưa có sổ đỏ, muốn làm sổ đỏ cho 3 người  cùng chung 1 thửa, vì vậy muốn tách sổ cho 3 người thì phải có 1 người đứng tên sổ đỏ sau đó mới tách được. Hiện tại chú út của em đang đứng tên sổ bao gồm diện tích đất của 3 người. Nhưng do hiện tại bên địa chính nói rằng không đủ diện tích thổ cư để tách.Vậy để tránh tranh chấp hoặc chiếm dụng đất về sau, nên gia đình em muốn làm giấy tờ xác minh đó là đất riêng của mình để tránh trường hợp mất đất vậy bây giờ gia đình em phải làm như thế nào? và thủ tục gồm những gì mong công ty Luật Minh Gia có thể giải đáp giúp em. Trân trọng cám ơn!

Trả lời: Căn cứ theo thông tin mà bạn cung cấp thì chú bạn có để lại đất cho 3 người ( dưới hình thức để lại di chúc hoặc phân chia theo quy định của pháp luật), điều đó có nghĩa là cả 3 người đồng thừa kế này có quyền sở hữu ngang nhau đối với phần di sản mà chú bạn để lại. Theo đó, nếu chú út bạn muốn đứng tên một mình chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải được sử đồng ý của những người đồng thừa kế còn lại ( Có thể thực hiện dưới hình thức ủy quyền cho chú đứng tên trong sổ đỏ). Trong trường hợp chú bạn cấp sổ đỏ mà không có sự đồng ý của những người đồng thừa kế còn lại là sai quy định của pháp luật. Trường hợp này những người được hưởng thừa kế còn lại có quyền yêu cầu Tòa án quận, huyện nơi có đất hủy giấy chứng nhận cấp sai quy định pháp luật và thực hiện thủ tục cấp lại theo quy định.

Theo đó, trên cơ sở quy định tại điều 143 Luật đất đai 2013 thì hạn mức tách thửa đối với đất ở được quy định ở từng địa phương nhất định. Do đó, nếu phần đất của gia đình bạn không đảm bảo hạn mức này thì sẽ không thể làm thủ tục tách thửa cho 3 người được. Cụ thể: …
2
Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Đối với trường hợp này những người đồng thừa kế có thể lựa chọn hình thức đồng sở hữu để đảm bảo quyền lợi của mình. Theo đó, khoản 2 điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:
Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

Như vậy, theo quy định trên thì những người đồng sở hữu đất đều được hưởng tất cả những quyền lợi của người sử dụng đất bao gồm quyền mua, bán, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất…, nếu muốn thực hiện các quyền trên thì phải được sự đồng ý của những người đồng sở hữu còn lại. Do đó, để tránh xảy ra tranh chấp trong quá trình sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu chú út bạn làm đơn xin đăng ký biến động đất đai gửi lên Phòng tài nguyên môi trường quận, huyện nơi có đất để đăng ký tên của những người đồng thừa kế con lại trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.