Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn:  Tháng 10/2015 tôi có mua 1 mảnh đất  diện tích 4x23 m (trong đó 17 m2 lộ giới) sổ hồng chung, đã công chứng mua bán vào tháng 10/2015. Bên bán cam kết sau khi công chứng mua bán 45 ngày là có sổ riêng cho từng thửa, nhưng đến nay vẫn chưa có sổ lí do vướng quy định 33 về qui định tách thửa trên đất phải có nhà mới tách được.

Lúc đầu bên bán cam đoan là đất tôi mua tách sổ riêng được vì nằm trong miếng đất lớn và trên miếng đất lớn có 1 ngôi nhà,  bây giờ thì lại nói vướng qui định. Cho tôi hỏi theo như tôi được biết thì quyết định 33 này có trước khi tôi mua đất, tức là tôi đã bị bên bán lừa ? hay theo như bên bán nói là trước đây vẫn tách được nhưng bây giờ mới có thêm văn bản điều chỉnh 142 gì đó nên đất của tôi vướng ở chổ đó. Như vậy tôi có thể kiện, tôi có thể đòi lại tiền được không? Rất mong nhận được phản hồi của quý cong ty. Xin trân thành cảm ơn !

Trả lời: Do bạn không nói rõ quyết định 33 ở đây là quyết định nào nhưng căn cứ vào nội dung câu hỏi bạn đưa ra thì chúng tôi hiểu rằng đó là quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định về diện tích tối thiếu được tách thửa của Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh. Theo đó, quyết định này vẫn còn hiệu lực nên không thể nói bên bán có hành vi lừa dối bạn ở đây được.

Thứ hai, giải quyết vấn đề tách thửa đất.

Theo Luật đất đai 2013 về diện tích tối thiểu được phép tách thửa. Cụ thể:

Điều 143. Đất ở tại nông thôn

...

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương

Điều 144. Đất ở tại đô thị

....

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.

Đồng thời, quyết định số 33/2014/QĐ-UBND:

Điều 3. Những quy định cụ thể

1. Đối với đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị:

a) Các trường hợp không được tách thửa:

- Khu vực bảo tồn đã được Ủy ban nhân dân Thành phố phê duyệt danh mục phải bảo tồn theo quy định pháp luật;

- Các khu vực hiện đang là biệt thự được tiếp tục quản lý theo quy hoạch; biệt thự thuộc sở hữu Nhà nước; biệt thự thuộc nhóm 1 và 2 theo quy định tại Thông tư số 38/2009/TT-BXD ngày 08 tháng 12 năm 2009 của Bộ Xây dựng hướng dẫn việc quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị; biệt thự thuộc dự án đã quy hoạch; đất ở thuộc các dự án đã được Nhà nước giao đất, cấp giấy chứng nhận cho từng nền đất theo quy hoạch được duyệt. Trường hợp quy hoạch này không còn phù hợp, phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch theo quy định pháp luật trước khi thực hiện tách thửa, việc tách thửa phải đảm bảo đúng theo quy hoạch đã điều chỉnh;

- Trường hợp vị trí nhà, đất ở thuộc khu vực đã có Thông báo thu hồi đất hoặc Quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không được tách thửa;

b) Các trường hợp không thuộc quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 3 Quyết định này thì được tách thửa, nhưng phải đảm bảo các điều kiện sau:

- Thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại, sau khi trừ lộ giới, diện tích tối thiểu như sau:

Khu vực
Đất ở
Đất ở chưa có nhà (m2)
Đất có nhà hiện hữu (m2)
Khu vực 1:
gồm các Quận 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình, Tân Phú.
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
45m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới ≥ 20 mét; 36m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 03 mét tại đường phố có lộ giới < 20 mét.
Khu vực 2:
gồm các Quận 2, 7, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức và thị trấn các huyện được quy hoạch đô thị hóa.
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 05 mét.
50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét.
Khu vực 3:
gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ, ngoại trừ thị trấn hoặc khu vực được quy hoạch đô thị hóa thuộc huyện.
120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét.
80m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không n

Như vậy, cả hai văn bản trên không có bất cứ điều khoản nào quy định bắt buộc phải có nhà trên đất mới được phép tách thửa cả mà chỉ có quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở nông thôn, thành thị, đất có nhà hiện hữu và chưa có nhà trên đất. Do đó, lý do bên bán đưa ra là không có căn cứ, cơ sở nên trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu bên bạn hoàn tất các thủ tục liên quan tới tách thửa cho bạn.

-Thứ ba, hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng.

Theo như thông tin bạn cung cấp bên bán có cam kết về thời gian giải quyết tách thửa sang cho bạn là trong vòng 45 ngày từ ngày hợp đồng được công chứng nhưng hết thời gian vẫn chưa giải quyết xong vì lý do không tách được thửa (không có căn cứ). Nên để xác định bạn có thể khởi kiện và lấy lại được số tiền đã giao trước đó hay không sẽ phải căn cứ vào hợp đồng ký kết giữa hai bên có thể hiện thời gian giải quyết như cam kết, nghĩa vụ và quyền đơn phương chấm dứt khi một bên vi phạm một trong các điều khoản của hợp đồng. Trường hợp có thể hiện thì khi hết thời hạn 45 ngày mà không hoàn tất thủ tục thì bạn thỏa thuận với bên bán về việc hủy hợp đồng đã giao kết. Trường hợp, không thỏa thuận được thì bạn có quyền đơn phương hủy hợp đồng đã giao kết và buộc bên bán thực hiện nghĩa vụ bồi thường, hoàn trả tiền do vi phạm điều khoản hợp đồng.

Trường hợp thỏa thuận về thời gian giải quyết nhưng không quy định về nội dung, điều khoản chấm dứt thì bạn không thể chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên bán trả lại tiền cho bạn được. Nhưng vẫn có quyền làm đơn gửi Tòa án yêu cầu bên bán bồi thường do vi phạm hợp đồng.