Câu hỏi: Hiện tại, tôi có mua 1 căn nhà, đã làm hợp đồng mua bán công chứng và đã sang tên tôi. Nhưng khi đến nhận nhà theo hợp đồng thì bên bán không giao nhà và khởi kiện tôi ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng mua bán, tòa thụ lý, tới ngày ra tòa thì bên bán rút đơn, tòa ra quyết định đình chi vụ án. Sau đó, bên bán lại khởi kiện với yêu cầu là "tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu". Xin hỏi luật sư, văn bản công chứng là gì? Có khác với hợp đồng mua bán công chứng hay không? Tòa thụ lý vụ án thì đúng hay sai?

Trả lời: 1. Văn bản công chứng là gì?

Theo quy định tại Khoản 4 Điều 2 Luật công chứng năm 2014:

"Văn bản công chứng là hợp đồng, giao dịch, bản dịch đã được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật này".

Từa quy định trên, có thể hiểu bản hợp đồng mua bán nhà đã có công chứng ( chứng nhận của công chứng viên) của bạn là một văn bản công chứng.

2. Tòa án thụ lý yêu cầu của bên bán là đúng hay sai?

Để xét xem Tòa án thụ lý yêu cầu của bên bán là đúng hay sai cần xem xét các vấn đề sau: người khởi kiện có quyền khởi hiện hay không? khởi kiện có trong thời hiệu hay không? việc khởi kiện có căn cứ để Tòa án thụ lý hay không?

a) Quyền khởi kiện.

Điều 52 Luật công chứng năm 2014 có quy định:

"
Công chứng viên, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật."

Đồng thời, Bộ luật tố tụng dân sự có quy định trường hợp khởi kiện, yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu như sau:

- Trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền và lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật công chứng tranh chấp với nhau về việc tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo quy định tại Khoản 9 Điều 25 BLTTDS( Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu)

- Trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người có quyền và lợi ích liên quan, cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật công chứng cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật và cùng có yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu theo quy định tại Khoản 6 Điều 26 BLTTDS( Yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu).

Từ những quy định trên, có thể khẳng định việc bên bán khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên văn bản công chứng vô hiệu không trái pháp luật, bên bán có quyền khởi kiện.

b) Thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.Khoản 3 Điều 159 BLTTDS có quy định

"
Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được thực hiện theo quy định của pháp luật. Trường hợp pháp luật không có quy định về thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự thì thực hiện như sau:

a) Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đòi lại tài sản do người khác quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện;

b) Tranh chấp không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này thì thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm".

Từ quy định trên, có thể hiểu thời hiệu khởi kiện của vụ việc tuyên văn bản công chứng vô hiệu là 2 năm kể từ ngày bên bán biết quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm.

c) Căn cứ khởi kiện yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 52 Luật công chứng có quy định: "
có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật ".
Sự vi phạm pháp luật này có thể hiểu là những trường hợp công chứng viên thực hiện công chứng là người không đáp ứng yêu cầu về công chứng viên hoặc việc công chứng không đúng thủ tục, trình tự theo quy định của pháp luật hiện hành.

Theo quy định của BLTTDS người nộp đơn khởi kiện có nghĩa vụ
: "
Người khởi kiện phải gửi kèm theo đơn khởi kiện tài liệu, chứng cứ để chứng minh cho những yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp".
Tòa án sẽ không thụ lý đơn khởi kiện của bên bán nếu bên bán không có chứng cứ, tài liệu chứng minh về việc công chứng có vi phạm pháp luật.

Vì vậy, từ những phân tích trên, có thể khẳng định việc tòa án thụ lý đơn khởi kiện của bên bán là đúng quy định của pháp luật.

3. Hướng giải quyết vụ việc.

Khi Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện của bên bán về tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu. Sẽ có 2 hướng giải quyết mà bạn có thể lựa chọn.

- Một là, 2 bên có thể thỏa thuận để bên bán rút đơn yêu cầu khởi kiện, thanh lý hợp đồng cũ, ký hợp đồng mua bán nhà mới và công chứng hợp đồng mới ký kết.

- Hai là, Khi Tòa án đã có căn cứ để thụ lý đơn của bên bán thì 2 bên vẫn phải chờ quá trình giải quyết đơn khởi kiện của tòa án. Sau khi tòa án mở phiên tòa, nếu Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu thì hợp đồng mua bán nhà đã kí kết sẽ vô hiệu và theo quy định tại điều điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:
" Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".
Nghĩa là khi toà án tuyên hợp đồng vô hiệu thì các bên sẽ giao nhận cho nhau những gì đã trả. Nếu chứng minh được lỗi vô hiệu này do văn phòng công chứng gây ra thì văn phòng công chứng phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu. ​

Trân trọng