Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Nhà tôi mua lại một mảnh đất khai hoang vào năm 1998, giấy tờ tay. Đến năm 2007 phường có yêu cầu thu hồi đất và yêu cầu chúng tôi đóng tiền thuê đất để tiếp tục được quyền sử dụng đất đó.

Đến năm 2015 phường yêu cầu lấy một phần đất để làm đường và không bồi thường cho gia đình tôi. Đến tháng 1 năm 2017 phường chuyển việc thu tiền thuê đất cho công ty công ích quận để thu và bên đây yêu cầu tăng giá thuê đất. Xin hỏi luật sư là việc lấy lại đất, lấy đất không đền bù và tăng giá thuê đất như vậy có đúng không ? Và nếu tăng thì tính như thế nào? Xin cảm ơn luật sự

Trả lời: Trong trường hợp của bạn sẽ phải xác định thời điểm năm 2007 khi ủy ban xã, phường yêu cầu thu hồi đất có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Theo đó, nếu không có quyết định thu hồi thì việc ủy ban nhân dân yêu cầu gia đình đóng tiền thuê đất đối với chính diện tích gia đình mua lại (nguồn gốc do khai hoang) là không phù hợp. Nên để xác định thời điểm hiện nay năm 2015 cơ quan nhà nước tiến hành thu hồi một phần diện tích để làm đường mà không có bồi thường có đúng quy định hay không thì sẽ phải xác định gia đình có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Trường hợp năm 1998 gia đình có mua lại diện tích đất (đất khai hoang chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) và chứng minh được nguồn đất đất sử dụng lâu dài, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương thì được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai. Cụ thể:

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Luật đất đai năm 2013 xác định điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy, trong trường hợp đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thời điểm năm 2015 khi nhà nước thu hồi đất và gia đình thời điểm đó chưa được cấp giấy chứng nhận nhưng đáp ứng đủ điều kiện để được cấp (khoản 1 điều 82 Nghị định 43/2014) thì vẫn được bồi thường về đất và tài sản có trên đất. Do đó, việc không giải quyết bồi thường của cơ quan chức năng là trái với quy định pháp luật.

+ Trường hợp, năm 2007 đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nhà nước đã giải quyết phương án bồi thường, đền bù và có chính sách cho gia đình được tiếp tục sử dụng thông qua thuê nộp thuế sử dụng đất hằng năm. Theo đó, vì là trả tiền hằng năm nên mặc dù thời điểm năm 2015 khi thu hồi một phần đất làm đường gia đình không được bồi thường về đất nhưng vẫn đủ điều kiện để được bồi thường, hỗ trợ chi phí đầu tư vào đất theo Điều 76 Luật này. Nên việc không giải quyết bồi thường là không phù hợp với quy định pháp luật, để đảm bảo quyền lợi của mình thì gia đình có thể làm đơn khiếu nại gửi cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định cho thuê đất, nên yêu cầu tăng giá thuê đất của công ty công ích quận sau khi được ủy ban chuyển sang cho phép thực hiện việc thu tiền thuế (không đưa ra căn cứ pháp lý) là không phù hợp với quy định pháp luật.