Câu hỏi: không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bồi thường?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Nguyên thửa đất với diện tích 04ha trước đây do ông A khai hoang, năm 2003, ông A chuyển nhượng lại cho gia đình tôi, chỉ viết giấy tay, không có công chứng tại xã, đồng thời cũng vào thời điểm đó do có tranh chấp giữa bên ông a với gia đình tôi nên chúng tôi giải quyết tranh chấp bằng một giấy cam kết với nội dung là đất ông A đã chuyển nhượng cho gia đình là đúng sự thật, sau này chúng tôi không tranh chấp nữa và có người làm chúng kí vào biên bản. Nay diện tích đất trên nằm trong quy hoạch dự án nên chúng tôi không làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận. vì vậy, xin cho hỏi luật sư, nếu như dự án được thực hiện, chúng tôi có được nhà nước đền bù không? trường hợp có tranh chấp xảy ra giữa ông a với gia đình tôi thì theo quy định của pháp luật ai là người thắng.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới  công ty Luật Minh Gia! Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất,

Căn cứ vào thông tin bạn đã cung cấp, thì năm 2003 gia đình bạn và ông A đã làm hợp đồng mua bán đất viết tay. Trường hợp này, chúng tôi tư vấn cho bạn theo hai trường hợp như sau:

+ Đất bạn mua từ năm 2003 và hợp đồng mua bán đất là hợp đồng viết tay, không có sự xác nhận của xã, phường. Tuy nhiên, gia đình bạn sử dụng ổn định từ năm 2003 và có xác nhận của xã phường là sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì vẫn có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì bạn sẽ được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây sựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất bạn mua từ năm 2003 có hợp đồng viết tay nhưng lại không có xác nhận của xã phường, điều này là vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại Điều 707 Bộ Luật dân sự 1995. Hơn nữa, nếu từ thời điểm hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến thời điểm hiện tại có sự tranh chấp giữa bên bán và bên mua thì có thể hợp đồng mua bán sẽ bị vô hiệu, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận.

Điều 707. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, mặc dù hình thức hợp đồng giữa gia đình bạn và ông A không phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên, gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ năm 2003 đến thời điểm hiện tại và thực tế không có tranh chấp giữa hai bên, có bản cam kết không tranh chấp giữa gia đình bạn với ông A và có người làm chứng thì gia đình bạn có thể đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 đã nêu trên, cho nên gia đình bạn có thể đủ điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế căn cứ theo quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thứ hai,

khi xảy ra tranh chấp giữa gia đình bạn và ông A thì có thể xảy ra hai trường hợp:

+ các bên phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, gia đình bạn phải trả lại 4 ha đất cho ông A và ông A Phải trả lại số tiền mà gia đình bạn đã thanh toán cho việc mua bán đất trước đó nếu hợp đồng mua bán bất động sản giữa bạn và ông A vì vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng căn cứ vào quy định tại Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 đã nêu ở trên.

+ Gia đình bạn sẽ có lợi hơn khi xảy ra tranh chấp với ông A Nếu gia đình bạn có căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ tại Điều 101 đã nêu trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến

Tổng đài luật sư tư vấn luật trực tuyến

-

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời

Trân trọng!

CV. Mai nam- Công ty Luật Minh Gia