Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đất lấn chiếm từ trước năm 1993 hiện nay muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Chào luật sư. Em có câu hỏi về cách tính chi phí làm sổ đỏ Nhà em được cấp đất năm 1986 (có giấy tờ 40m) Sau đó bố mẹ em có vượt hồ cạnh nhà: tổng diện tích lên khoảng > 300m Năm 1996 nhà nước lấy lại 100m (có đền bù 30trieu), có đợt làm sổ đỏ miễn phí, bố mẹ em cũng đăng ký làm, nhưng do trong vườn có mốc cột điện, vì vậy không được giải quyết. Thời gian sau này khi xác định mốc cột điện không sử dụng nữa, thì lại có dự án hồ chuẩn bị làm, nên nhà em cũng tính để hồ làm xong thì làm một thể, hồ cạnh nhà em ở phố nhỏ thôi, cũng k phải đường lớn. Diện tích nhà em 150m, bao gồm cả 40m có giấy tờ Hiện tại hồ cạnh nhà em đã xong, đường hồ chỗ đất nhà em (tính cả 2 bên vỉa hè) rộng khoảng 8m, có những chỗ khác thì hẹp hơn, đường ngõ trước nhà em rộng 2m: hiện tại nhà em làm sổ đỏ, được thông báo chi phí tổng lên tới hơn 600trieu, tính theo đường hồ, chỗ nhà em lại là ngõ, nên có nút thắt bánh trưng, áp thêm 10% gì nữa. Vậy luật sư cho em hỏi như nhà em, có được tính theo giá đường ngõ không? Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp năm 1986 diện tích được nhà nước công nhận của gia đình bạn là 40m tuy nhiên gia đình bạn lại “vượt hồ hồ cạnh nhà: tổng diện tích lên khoảng > 300m” mà không rõ phần diện tích vượt hồ này có nguồn gốc như thế nào nên chúng tôi chia ra làm 2 trường hợp sau đây:

Thứ nhất
, nếu diện tích đất lấn chiếm không thuộc trường hợp quy hoạch, không thuộc trường hợp thu hồi thì sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Căn cứ khoản 3 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điểu của Luật Đất đai như sau:

“
Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:
…
b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Như vậy, đất gia đình bạn lấn, chiếm đang sử dụng không thuộc trường hợp thuộc quy hoạch thì được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất. Gia đình bạn được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm. Vậy, phần diện tích đất gia đình lấn, chiếm sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vấn đề thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100.
Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:
“ Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
.

Như vậy, khi công nhận quyền sử đất thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đất lấn, chiếm nằm trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất (do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định) thì gia định bạn nộp 50% tiền sử dụng đất. Nếu diện tích đất lấn, chiếm vượt mức công nhận đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Đồng thời tiền sử dụng đất sẽ căn cứ vào quyết định về bảng giá đất của địa phương bạn đối chiếu với vị trí của gia đình xác định từng loại vị trí đất ứng với giá của từng loại vị trí đó.

Thứ hai,
nếu diện tích này nằm trong quyền sử dụng đất của một gia đình khác, tổ chức khác, … mà diện tích đất lấn chiếm đã được sử dụng cho mục đích xây dựng công trình công cộng, công trình sự nghiệp,… thì Nhà nước sẽ thu hồi để trả lại cho công trình đó mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 22 nghị định 43/2014/NĐ – CP, cụ thể:

Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác thì Nhà nước thu hồi đất để trả lại cho công trình mà không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã lấn, chiếm.