Câu hỏi: Một tài sản đang thế chấp có được bán hay không? Lừa dối bên thứ ba để bán tài sản đang thế chấp có hiệu lực hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Hiện tại tôi đang có 1 vấn đề như sau: Đầu tháng 04/2018 tôi đã tin tưởng theo lời người bán nhà là sổ đỏ họ không vấn đề gì, không thế chấp ở đâu nên chỉ xem bản phô tô và tin tưởng theo lời họ nên làm hợp đồng đặt cọc 500 triệu. Trong hợp đồng tôi sơ suất không nghiên cứu kỹ nên họ làm hợp đồng không đưa lời cam đoan việc sổ không thế chấp khi làm hợp đồng đặt cọc. Sau đó ít  ngày tôi mới đi kiểm tra thì phát hiện sổ đỏ họ đã thế chấp ngân hàng từ tháng 01/2018. Sau đó gia đình tôi có gọi điện gặp họ né tránh, nhưng sau gia đình tôi đến bất chợt nên đã gặp và nói chuyện để đòi họ cho xem sổ đỏ gốc, quá trình nói chuyện tôi có quay phim và ghi âm lại, nhưng họ vẫn né tránh không trả lời chính xác về việc họ không thế chấp. Nhưng mới hôm trước khi gọi điện hỏi dồn họ thì họ thừa nhận sổ đã đi thế chấp rồi. Tôi có đặt chế độ ghi âm lại toàn bộ các cuộc nói chuyện...

Vậy xin hỏi Luật Minh Gia là gia đình tôi hoàn toàn tin tưởng khi họ không cho xem sổ gốc nên đã ký đặt cọc trong trạng thái bị đưa thông tin sai sự thật, vậy bây giờ tôi không muốn mua thì tôi đòi lại có cơ sở không? Vì theo luật tài sản thế chấp không được đem giao dịch mua bán, họ cũng không nói tình trạng sổ đang thế chấp mà cố tình lừa nhà tôi, vậy có thể là họ lừa đảo không?

Gia đình tôi đưa ra tòa có thể vô hiệu hợp đồng đặt cọc 500 triệu đó không?

Trả lời: Theo quy định của pháp luật thì đặt cọc là một trong những biện pháp đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Do đó, nếu bạn không muốn mua ngôi nhà và muốn đòi lại số tiền cọc thì cần phải căn cứ vào hợp đồng đặt cọc ban đầu có thỏa thuận về trường hợp trả lại tiền cọc và phạt cọc hay không? Nếu hợp đồng đặt cọc có điều khoản quy định cụ thể thì việc bạn nhận lại tiền cọc sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên ngay từ đầu. Nếu hợp đồng cọc không có điều khoản cụ thể, mà bạn muốn đơn phương chấm dứt không mua đất nữa đồng nghĩa với việc vi phạm nghĩa vụ và theo đó bạn sẽ mất số tiền cọc theo quy định tại Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
”

Tuy nhiên, theo như bạn trình bày thì mảnh đất đang thế chấp đồng nghĩa với việc không đủ điều kiên để thực hiện giao dich mua bán. Theo đó, bạn có thể căn cứ xem trên hợp đồng có quy định về thời điểm các bên thực hiện giao dịch mua bán đất hay không và trách nhiệm của bên nhận cọc phải thực hiện thủ tục mua bán, đăng ký sang tên quyền sử dụng cho bạn hay không. Nếu có quy định thì bên nhận đặt cọc không thực hiện được hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì khi đó bên nhận cọc là người vi phạm nghĩa vụ. Khi đó bạn có quyền yêu cầu họ hoàn trả số tiền đã nhận cọc và số tiền tương ứng với số tiền họ đã nhận.

Đối với vấn đề xem xét bên nhận đặt cọc có lừa đảo gia đình bạn hay không sẽ phụ thuộc vào ý chí của họ khi giao kết hợp đồng cọc có đưa ra các thông tin lừa dối nhằm chiếm đoạt tài sản hay không? Nếu họ có ý định chiếm đoạt tài sản ngay từ đầu thì có thể xem xét về hành vi phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017:

“
1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ.

...”