Câu hỏi: Luật sư tư vấn về giá trị pháp lý của hợp đồng mua tài sản chung của vợ chồng là bất động sản chỉ có một người giao dịch. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi: Chào luật sư ! Năm 2016 gia đình tôi có mua 1 mảnh đất của 1 cặp vợ chồng nhưng chỉ có chồng ký giấy, do 2 vợ chồng ly thân và sang nhượng cho tôi bằng giấy viết tay có chứng thực của ủy ban nhân dân xã, chúng tôi đã chuyển toàn bộ tiền mua đất. Đến năm 2018 thì miếng đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên 2 vợ chồng đó và chúng tôi đã đóng thuế đất đất đầy đủ.

Vậy luật sư cho tôi hỏi việc mua bán của tôi có giá trị pháp lý hay không? bên bán có quyền đòi chuộc lại đất hay không? và thủ tục sang tên quyền sử dụng đất như thế nào khi mà 2 vợ chồng đó đã ly thân và hiện tại không còn định cư ở trong nước?  Xin luật sư tư vấn giúp tôi.  Xin chân thành cảm !

Trả lời: - Về vấn đề giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 188 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định:

“
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh vào năm 2016 không có đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai 2013. Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn và người đó sẽ bị vô hiệu vì không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Về vấn đề bạn thắc mắc về việc vợ chồng bên bán có được đòi chuộc lại quyền sử dụng đất, vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán vô hiệu nên về nguyên tắc các bên sẽ trả lại những gì đã nhận. Tức quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bên bán, nếu bạn là người đang sử dụng trực tiếp trên đất thì có trách nhiệm trả lại đất cho hai vợ chồng người bán.

Để bạn có thể nhận chuyển nhượng được quyền sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp, này anh phải xác lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hai vợ chồng người bán đất (có công chứng, chứng thực).  Vì mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng nên khi giao dịch anh cần liên lạc và thực giao kết hợp đồng có sự đồng ý của cả hai vợ chồng người bán hoặc giữa hai vợ chồng phải ủy quyền cho người khác (bằng văn bản) để định đoạt quyền sử dụng đất và xác lập lại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn (áp dụng trường hợp hai vợ chồng bên bán không trực tiếp về Việt Nam được).

Sau khi thực hiện xác lập hợp đồng về quyền sử dụng đất với hai vợ chồng hoặc người được ủy quyền bằng văn bản thì bạn có thể tiến hành các thủ tục để sang tên quyền sử dụng đất.

- Về vấn đề thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

+ Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

+Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất; Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn Đất Đai - Công ty Luật Minh Gia