Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp bố để lại đất khai hoang cho các con và không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các con có được phép tách thửa không? Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào luật sư! Nhờ luật sư tư vấn giúp: Ba tôi mất năm 1987, bà nội tôi mất năm 1993. Mảnh đất mẹ con tôi đang ở do ba tôi khai hoang lập nên và đc cấp GCNQSDĐ năm 1997 đứng tên hộ gia đình (gd tôi gồm 4 mẹ con). Năm 2008, mẹ tôi làm biến động đất, trong phần hồ sơ ghi thêm tên ba tôi vào có mở ngoặc đã mất. Nay mẹ tôi muốn tách thửa cho con thì đc yêu cầu làm biên bản thừa kế có chữ ký của chú bác tôi, mặc khác chú bác tôi cũng muốn đc chia tài sản trên nhưng chưa nói ra với gd tôi. Xin cho hỏi chú bác tôi có quyền thừa kế vs lô đất trên ko khi thời điểm ba tôi mất đến nay đã đc 30 năm và tôi phải chuẩn bị các giấy tờ gì mới đc tách thửa lô đất đó mà ko phải có chữ ký của chú bác tôi trong biên bản. Rất mong nhận đc hồi âm của luật sư. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất là do bố bạn khai hoang tuy nhiên tại thời điểm bố bạn mất vẫn chưa có sổ đó nên không thể chứng minh rằng quyền sử dụng đối với mảnh đất đó là của bố bạn nếu không có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Nếu bố bạn mất thì chú và bác bạn chỉ có quyền hưởng thừa kế của bố bạn nếu được bố bạn di chúc để lại cho hoặc không có người nào thuộc hàng thừa kế thứ nhất còn sống nữa, tuy nhiên vì bà bạn mất sau bố bạn nên bà cũng được hưởng một phần di sản. Và bà mất thì chú và bác bạn lại được hưởng di sản từ bà bạn.

Có hai trường hợp được đưa ra:

Thứ nhất,
là nếu chú và bác bạn chứng minh quyền sử dụng đất là của riêng bố bạn, thì khi bố bạn mất mảnh đất sẽ được chia cho tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm bà nội, mẹ và các anh chị em bạn và những người khác (nếu thuộc hàng thừa kế thứ nhất) khi này thì bà nội bạn cũng sẽ được chia một phần thừa kế, khi bà nội mất nếu không có di chúc thì phần thừa kế đó được chia cho chú và bác bạn và những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất khác bao gồm cả những người thừa kế thế vị. Như vậy nếu thời hiệu khởi kiện còn thì chú và bác bạn có thể khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế của bố bạn. Trường hợp có tranh chấp về phần di sản thừa kế thì không thực hiện được thủ tục tách thửa và sang tên.

Thời hiệu khởi kiện phân chia di sản thừa kế là 30 năm tính từ thời điểm mở thừa kế, nếu đã hết thời hiệu khởi kiện thì chú và bác bạn nếu chứng minh được thì cũng không có quyền khởi kiện nữa, phần đất đó sẽ thuộc về người đang quản lý di sản là hộ gia đình bạn và việc tách thửa cũng không cần có ý kiến của chú và bác bạn. Điều 623 BLDS 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.

2. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.

3. Thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế."

Thứ hai,
nếu chú và bác của bạn không có bất kỳ một giấy tờ nào chứng minh quyền sử dụng đất là của bố bạn thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997 của hộ gia đình bạn có giá trị pháp lý và nếu đã hết thời hiệu khởi kiện thì quyền sử dụng đất là của hộ gia đình bạn và việc tách thửa chỉ cần ý kiến của các thành viên trong gia đình chứ không cần ý kiến của chú và bác của bạn.