Câu hỏi: Gia đình tôi có mua một mảnh đất của một người( bà ấy là chủ đất) nhưng trong bìa đỏ thì bà ấy lại nhờ em đứng tên và không may là người em đấy đã chết và chưa kịp chuyển tên sang trả bà ấy. Nhà tôi và bà ấy đã giao dịch hợp đồng mua bán xong. ít lâu sau, gia đình tôi mang giấy tờ bìa đỏ xuống cơ quan chức năng để thực hiện việc sang tên đổi chủ. Nhưng người chồng của cô em gái và mẹ của hai chị em nhà người bán đất cho nhà tôi lại gây khó dễ. Bây giờ gia đình tôi phải xử lí như thế nào để thực hiện được việc sang tên đổi chủ? Mong các luật sư giúp đỡ Đã gửi từ iPhone của tôi

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

" Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy
, khi một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đó đã được nhà nước công nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất đó đồng nghĩa với việc họ chính là chủ sở hữu mảnh đất đó.

Theo  Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Do mảnh đất đứng tên em gái của người đã giao kết hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) đất với bạn, nghĩa là mảnh đất trên giấy tờ thuộc quyền sở hữu của người em gái đó, chứ không phải thuộc sở hữu bản thân người giao kết hợp đồng. Theo quy định pháp luật thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, người giao kết hợp đồng mua bán với bạn không có quyền mua bán, tặng cho mảnh đất khi mảnh đất đang đứng tên một người khác trừ trường hợp người đứng tên trên giấy tờ ủy quyền cho phép thực hiện việc mua bán đó.

Do vậy, hợp đồng mua bán mảnh đất vô hiệu do người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán. Người bán cũng không có quyền đại diện chủ sở hữu mảnh đất để thực hiện giao dịch mua bán (khi không được ủy quyền hợp pháp).

Căn cứ Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

Điều 137.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Hậu quả đối với các giao dịch vô hiệu là các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Bạn có quyền yêu cầu người bán đất cho bạn trả lại tiền, còn bạn có nghĩa vụ trả lại những giấy tờ và tài sản đã nhận. Do mảnh đất phát sinh tranh chấp nên bạn nên để bên phía gia đình kia giải quyết việc thừa kế hay sang tên mảnh đất rồi mới tiếp tục thực hiện việc mua bán.