Câu hỏi: Em chào anh chị luật sư Minh Gia ạ! Em rất mong rất mong được anh chị tư vấn chi tiết cho em biết về trường hợp đất đai của gia đình em ạ! Gia đình em là dân tộc thiểu số sinh sống tại vùng đặc biệt khó khăn. Vào năm 2006, gia đình em có khai hoang một mảnh đất đồi khoảng 5ha là đất rừng phòng hộ mà xã đang chuyển hướng sang làm rừng sản xuất để làm kinh tế và trồng cây keo đến nay(2019). Mảnh đất ấy trước đây đồng bào dân tộc khai phá để trồng sắn ngô, nhưng đã bỏ hoang hơn 10 năm rồi. Trước khi khai hoang gia đình em đã lên xã để xin ý kiến và được đồng ý cho làm, thời điểm đó thì khu đất ấy chưa thuộc quyền sở hữu của một cá nhân hay tổ chức nào cả và nói gia đình em cứ làm đi, còn giấy tờ xã sẽ cho làm sau. Đến tháng 2 năm 2007 gia đình em đang tiến hành trồng cây keo thì xã yêu cầu ngừng hết mọi thứ không cho làm nữa với lý do đưa ra là đất này vẫn chưa rõ ràng, nhà nước đang cho phân loại đất thành 3 loại và tạm thời cho bên lâm trường quản lý. Giả sử đất đó là của lâm trường thì tại sao kiểm lâm lại xuống lập biên bản xử phạt gia đình em là khai phá rừng phòng hộ? Sau một thời gian lại bảo là xã chuyển cho lâm trường quản lý và ép gia đình phải liên doanh với lâm trường. Gia đình em thấy có nhiều mâu thuẫn trong sự giải quyết của ủy ban xã và lâm trường nên gia đình vẫn tiếp tục làm đến nay. Thậm chí bên xã cũng có vài cán bộ xã khi thấy gia đình em làm thì cũng làm theo ở cạnh đó. Thực tế lúc đó chưa có một giấy tờ hay bản đồ nào quy hoạch chỗ đất đó là đất của lâm trường, mà số đất ấy chính xác là đất tự nhiên rừng phòng hộ giáp với rừng nguyên sinh. Khi cây keo đến lúc khai thác xã và bên lâm trường không cho khai thác và đưa ra yêu cầu là phải làm liên doanh với lâm trường. Nên gia đình em phải khai thác nhỏ lẻ dần dần. Ngày 09/12/ 2013 thì ủy ban nhân dân tỉnh cấp giấy chứng nhận cho công ty T thuê đất thì bên lâm trường càng làm căng lên đòi lấy lại vì họ đã có giấy chứng nhận (theo em nghĩ thì trên Tỉnh không biết đang có sự tranh chấp này xảy ra tại địa phương em.) Trong suốt thời gian trước đó gia đình em đã gửi đơn lên xã để giải quyết nhưng họ không trả lời gì. Vậy các anh chị luật sư tư vấn cho em biết là gia đình bố mẹ em đang làm có đi ngược lại luật pháp về đất đai không ạ? Gia đình em đã kinh doanh sản xuất gần 10 năm rồi mới quy hoạch vào đất của lâm trường (từ năm 2006 đến 2013 thì quy hoạch). Gia đình em muốn được sở hữu hợp pháp số đất làm ăn kinh tế thì phải làm thế nào ạ? Bây giờ tất cả đất rừng và cả rừng phòng hộ trước đây giờ cũng thuộc lâm trường hết rồi ạ. Đồi ngay sau nhà vốn dĩ trước đây trồng ngô sắn giờ cũng không còn. Người dân quê em giờ không một ai có một tí đất đồi nào để làm ăn kinh tế trừ mấy mảnh ruộng cằn cỗi chỉ đủ ăn. Không chỉ gia đình em mà còn rất nhiều hộ khác nữa cũng gặp vấn đề như thế ạ. Và họ đã phải đồng ý làm liên doanh với lâm trường trong sự đau xót. Mà làm liên doanh với lâm trường thì người dân gặp rất nhiều rủi ro và bị đuổi không cho làm bất cứ khi nào. Nên gia đình em vẫn đang trồng cây đợt mới và chưa đồng ý làm liên doanh với lâm trường ạ. Em rất mong anh chị trả lời tư vấn cho em ạ. Em cảm ơn nhiều ạ.

Trả lời: Căn cứ vào những thông tin bạn cung cấp, chúng tôi sẽ chia ra làm hai trường hợp để giải quyết như sau:

- Trường hợp 1: Vào thời điểm năm 2006 gia đình bạn khai hoang diện tích đất trên chưa thuộc sự quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã.

Mảnh đất trên trước đây do đồng bào dân tộc khai phá để trồng sắn, ngô, nhưng đã bỏ hoang hơn 10 năm, đến năm 2006 gia đình bạn khai hoang để sử dụng và tại thời điểm đó đất này chưa thuộc sự quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã, thì theo quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất”.

Theo đó, hộ gia đình bạn đã sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 đến nay, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và đang trực tiếp sản xuất  nông nghiệp, lâm nghiệp (trồng keo) tại vùng kinh tế đặc biệt khó khăn, nay được ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, do đất này đang có tranh chấp, ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất không xác nhận nên chưa thể cấp giấy chứng nhận cho gia đình bạn.

Việc Ủy ban nhân dân giao đất cho Lâm trường quản lý cũng phải có quyết định giao đất, hiện nay không có bất kỳ một giấy tờ nào về giao đất cho tổ chức khác quản lý thì không có cơ sở. Do đó, Ủy ban nhân dân không được phép ép gia đình bạn phải liên doanh với lâm trường để sử dụng và khai thác rừng keo mà gia đình trồng, gia đình bạn có quyền khiếu nại về hành vi đó.

Ngày 09/12/2013, việc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Công ty T thuê là sai. Bởi lẽ, thời điểm đó đất vẫn do gia đình bạn đang trực tiếp sử dụng và đất đang có tranh chấp.

Hiện nay gia đình bạn muốn được sử dụng đất một cách hợp pháp, trước hết gia đình bạn phải gửi đơn kiến nghị đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc cấp giấy chứng nhận trên cho Công ty T theo quy định tại khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP như sau
: “c) Trường hợp người sử dụng đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai thì gửi kiến nghị bằng văn bản đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có trách nhiệm kiểm tra, xem xét quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai;”
. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã cấp Giấy chứng nhận đó sẽ phải có trách nhiệm kiểm tra, xem xét, nếu thấy việc cấp Giấy chứng nhận trên là sai quy định của Luật đất đai thì phải quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp.

Sau đó gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã yêu cầu hòa giải tranh chấp quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và lâm trường theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013:
“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai”
.

Tuy nhiên, gia đình bạn đã nhiều lần gửi đơn đến Ủy ban xã mà không tiến hành hòa giải, thì trong trường hợp này gia đình bạn có quyền gửi đơn khiếu nại lần 1 đến Ủy ban nhân dân xã (trong thời gian 90 ngày kể từ ngày hết thời hạn hòa giải) về không thực hiện trách nhiệm hòa giải (Điều 204 Luật Đất đai 2013, Điều 7 Luật Khiếu nại 2011). Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hết thời hiệu giải quyết khiếu nại (40 ngày kể từ ngày nộp đơn) mà Ủy ban nhân dân cấp xã không giải quyết, thì gia đình bạn có quyền gửi đơn khiếu nại lần 2 đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu (Ủy ban nhân dân huyện) hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố Tụng hành chính đối với hành vi hành chính của Ủy ban nhân dân xã.

Theo đó, buộc Ủy ban nhân dân cấp xã tiến hành hòa giải, nếu hòa giải không thành thì giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

...”
.

Diện tích đất khai hoang đang tranh chấp mà chưa có giấy chứng nhận nên gia đình bạn được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết: Một là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất; Hai là khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất.

Sau khi có kết quả giải quyết xong, căn cứ vào đó để làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

- Trường hợp 2: Thời điểm năm 2006 đất gia đình bạn sử dụng đã thuộc sự quản lý của Ủy ban nhân dân cấp xã
thì gia đình bạn sẽ phải tuân theo sự chỉ đạo của xã là liên doanh với lâm trường (tuy nhiên, keo mà gia đình bạn trồng đã đến hạn khai thác thì gia đình vẫn có quyền tự khai thác).

Trân trọng!