Câu hỏi: Nhà chú em và nhà hàng xóm mỗi nhà có diện tích là 120m2, ở giữa 2 nhà có một mảnh đất bỏ hoang có diện tích 100m2, từ năm 1980-1990 là 2 gia đình cùng trồng rau trên mảnh đất bỏ hoang đó, tới năm 1991 thì phân tách mỗi bên 50m2 và xây một bức tường ở chính giữa, tới năm 2010 thì nhà  chú em được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 170m2.

Năm ngoái, 2016 gia đình chú em có xây nhà và khi đo đạc lại thì diện tích chỉ còn 140m2, vì thấy hụt so với ban đầu nên chú em đã phá bức tường và lấy thêm đất cho đủ diện tích 170m2, dẫn tới gia đình chú em và hàng xóm có tranh chấp.em muốn hỏi luật sư là trong trường hợp này chú em có được quyền đòi lại 30m2 đất bị thiếu không ạ, và nếu đòi lại thì phải dựa vào căn cứ nào. Thứ 2 là tranh chấp này nên giải quyết như thế nào ạ. Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
về việc chú bạn có quyền đòi lại 30m2 đất bị thiếu không và nếu đòi lại thì phải dựa trên căn cứ nào?

Khoản 5 Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì ranh giới phân chia là bức tường giữa 2 mảnh đất vẫn được giữ nguyên do đó chú bạn cần xác định xem việc đo đạc khi tiến hành cấp Giấy chứng nhận có được tiến hành theo đúng quy định không. Nếu việc đo đạc là đúng thì chú bạn cần làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số liệu sẽ được điều chỉnh theo số liệu thực tế. Còn nếu chú bạn chứng minh được việc đo đạc được tiến hành không đúng quy trình kỹ thuật thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp, lấy lại phần đất thiếu hụt so với số liệu trên Giấy chứng nhận.

Thứ hai
là tranh chấp giữa chú bạn và hàng xóm nên giải quyết như thế nào?

Theo quy định tại điều 202 Luật đất đai 2013:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai
1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.
2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải”.

Như vậy, thì khi gia đình chú của bạn và hàng xóm có tranh chấp về đất đai nếu hai bên không hòa giải được thì chú của bạn sẽ phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải. Trường hợp hòa giải thành thì UBND xã lập thành biên bản có chữ ký của hai bên, có sự thay đổi về ranh giới thì UBND xã chuyển biên bản hòa giải thành tới Phòng Tài nguyên môi trường để thay đổi thông tin trong hồ sơ địa chính. Nếu không hòa giải được thì chú của bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân huyện theo thủ tục tố tụng dân sự hoặc làm đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân huyện để được giải quyết.

Tuy nhiên gia đình chú bạn lại tự ý phá bức tường đi và lấy thêm diện tích đất còn thiếu sang gia đình bên cạnh, hành vi này là trái pháp luật và có thể bị xử lý theo quy định tại Điều 206 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

"Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại."