Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về quyền của người sử dụng đất trong trường hợp có quy hoạch, kế hoạch sử dụng như sau: Em có 1 miếng đất ở Khu A, BĐ. Đây là đất cây trồng lâu năm (2053). Hiện tai tôi có nhu cầu giao dịch hoặc xây nhà nên có xuống UBND huyện để xin thổ cư nhưng nhân viên ở đây báo là đất của tôi nằm trong qui hoạch đường giao thông và đất trồng cây lâu năm nên ko cho lên thổ cư.

Xin luật sư cho tôi hỏi:

1. Sau khi đền bù qui hoạch xong, tôi có được xin lên thổ cư hay không?

2. Trường hợp qui hoạch treo như vậy lâu quá thì tôi phải làm như thế nào?,

3. Quyền lợi của tôi ra sao?

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định của pháp luật, sau khi kế hoạch hàng năm của UBND cấp huyện được thực hiện xong, thì gia đình có thể tiến hành các thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, việc chuyển mục đích phải được sự đồng ý của UBND cấp huyện, và trong giới hạn hạn mức đất ở tại địa phương.

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“ 1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Thứ hai
, nếu quy hoạch treo thì trường hợp của anh sẽ được thực hiện như sau:

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

" 3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất”.

Nếu, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện bị treo, theo quy định tại khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì sau thời gian 03 năm mà chưa có quyết định thu hồi hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt phải điều chỉnh, hủy bỏ và chuyển mục đích sử dụng đối với diện tích trên.

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“ 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Theo quy định trên, thì cả hai trường hợp quy hoạch sử dụng được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất; hoặc đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì chủ sở hữu đều được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tức, trong trường hợp anh thắc mắc thì gia đình vẫn thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.