Câu hỏi: Chào luật sư, Gia đình tôi có ô đất đứng tên 2 vợ chồng tôi. Hiện nay vợ chồng tôi muốn chuyển nhượng ô đất đó sang đứng tên một mình tôi. Vậy xin được hỏi thủ tục cần làm những gi? Quy định thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất
, Thủ tục để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên, hợp đồng được công chứng, chứng thực: Giấy tờ cần mang theo: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản sao chứng minh thư nhân dân của các bên, sổ hộ khẩu.

Thực hiện thủ tục này tại Ủy Ban Nhân dân huyện nơi có đất.

Thứ hai
, thực hiện đăng ký đất đai đồng thời với thủ tục chuyển nhượng:

Hồ sơ bao gồm:

1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).

3. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)

Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.

- Thứ ba: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.

2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)

6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày.

Lưu ý: Trường hợp này nhận chuyển nhượng giữa vợ chồng nên thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân,
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Làm thủ tục sang nhượng đất đai thế nào?

Câu hỏi đề nghị tư vấn:
Chào luật sư. Chú ruột e chuyển nhượng cho e một Mảnh đất là 80m2,nhưng khi đi làm thủ tục để sang nhượng thì lại sảy ra vấn đề là. Trong sổ đỏ của chú ghi tên 2 vợ chồng. Nhưng 2 vợ chồng chú không đăng ký kết hôn và cũng đã bỏ nhau 18nam nay rui. Chú và vợ cũ có 2 đứa con. 1trai.1gai.cac e ấy đều đi theo mẹ và đều lập gia đình rồi.

Vợ cũ của chú cũng lấy chồng mới. Chú cũng lấy vợ mới rồi. Nhưng trong sổ đỏ vẫn giữ tên chú và vợ cũ. Vậy e phải làm thế nào để làm được thủ tục sang nhượng a. Mong luật sư tư vấn ạ.

Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Giấy ủy quyền ký đại diện trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hơp này vì tại thời điểm hình thành quyền sử dụng đất hai vợ chồng chú đã chung sống với nhau nên đã kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi tên của hai vợ chồng nên hiện tại nếu muốn chuyển nhượng thì vợ cũ phải làm ủy quyền cho chú hoặc làm thủ tục tặng cho lại cho chú, hồ sơ anh/chị sau khi làm ủy quyền hoặc làm hợp đồng tặng cho cần nộp hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND huyện, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên mua và bên bán;

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng ủy quyền giữa vợ chồng chú;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Hộ khẩu thường trú của người mua;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế đất.

---

3. Tặng cho đất là tài sản hình thành trong quá trình chung sống như vợ chồng quy định thế nào?

Câu hỏi:
Bà ngoại em muốn tặng cho em mảnh đất có diện tích 624m2. Ông bà ngoại của em có con chung với nhau gồm 3 người con: 1 người sinh năm 1968, 1 người 1974, 1 người 1986 (đã chết) nhưng cả 2 ông bà không có kết hôn và chỉ có con chung với nhau thôi còn ở thì nhà ai nấy ở cho tới bây giờ và được cán bộ xã xác nhận là: có chung sống như vợ chồng.

Khi tặng cho thì ông ngoại già (sinh 1923) không nhận thức được gì nữa nên bà ngoại ko biết phải làm sao để tặng cho tài sản này cho cháu. Vì năm 1995 bà có xin cấp đổi chứng nhận quyền sử dụng đất. Lời tự khai là: Mảnh đất này là của mẹ tôi (mẹ của bà ngoại em) sử dụng đến năm 1968 (chết) và từ đó đến nay (1995) tôi canh tác trên mảnh đất vườn này. Sổ đỏ hiện hữu bây giờ chỉ có tên của bà không có bất cứ từ gì kiên quan đến ông ngoại bây giờ .Trên mảnh đất 624m2 ko có sự đóng góp của ông ngoại vì hiện tại đang ở trên đó là cái nhà đại đoàn kết do xã tặng còn đất thì không phải mua.

Xin nhờ luật sư tư vấn giúp em vấn đề tặng cho đất nói trên và nếu bây giờ ông ngoại chết thì cả tài sản trên được chia như thế nào ạ. Em cám ơn các luật sư nhiều ạ.

Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến công ty luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, ông bà bạn có chung sống với nhau như vợ chồng trước ngày 03/01/1987 mà không đăng ký kết hôn.

Mục 3 Điểm a Nghị quyết 35/2000/NQ-QH10 có quy định “trong trường hợp quan hệ vợ chồng được xác lập trước ngày 03 tháng 01 năm 1987, ngày Luật hôn nhân và gia đình năm 1986 có hiệu lực mà chưa đăng ký kết hôn thì được khuyến khích đăng ký kết hôn; trong trường hợp có yêu cầu ly hôn thì được Tòa án thụ lý giải quyết theo quy định về ly hôn của Luật hôn nhân và gia đình năm 2000”.

Căn cứ vào quy định trên thì ông bà bạn chung sống với nhau vào năm 1968, dù không có đăng ký kết hôn vẫn được công nhận hôn nhân về mặt pháp lý. Việc chia tài sản áp dụng nguyên tắc: tài sản riêng của ai thì vẫn thuộc quyền sở hữu của người đó; tài sản chung được chia theo thoả thuận của các bên; nếu không thoả thuận được thì yêu cầu toà án giải quyết, có tính đến công sức đóng góp của mỗi bên; ưu tiên bảo vệ quyền lợi chính đáng của phụ nữ và con. Cụ thể:

Trường hợp thứ nhất
,
trên sổ đỏ chỉ có tên của bà ngoại nhưng nếu có căn cứ chứng minh được đây là tài sản chung của hai ông bà (được mua bằng tài sản của cả hai) và có văn bản thỏa thuận rằng chỉ một mình bà đứng tên thì mảnh đất này được xác định là tài sản chung của hai ông bà.

Mảnh đất là tài sản chung nên việc bà tặng cho mảnh đất cần có sự đồng ý bằng văn bản của ông. Nếu bà của bạn vẫn muốn tặng cho mảnh đất thì cần yêu cầu Tòa án phân chia tài sản chung vì ông bạn đang không trong trạng thái minh mẫn để có thể thỏa thuận chia tài sản với bà được.

Khi ông mất thì tài sản chung này sẽ được chia đôi, di sản thừa kế của ông được xác định là 1 nửa mảnh đất và sẽ chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm bà và các con chung. Nếu người con sinh năm 1986 đã mất mà có con thì người con này được hưởng phần di sản được chia cho bố/mẹ mình.

Khi mảnh đất được phân chia trong 2 trường hợp nêu trên, bà của bạn có thể đem Quyết định của Tòa án hoặc văn bản phân chia di sản thừa kế đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ với phần đất thuộc sở hữu của mình. Sau đó bà của bạn có thể tặng cho mảnh đất này.

Trường hợp thứ hai,
nếu không có căn cứ chứng minh như trên và chỉ một mình bà ngoại đứng tên thì mảnh đất này rõ ràng là tài sản riêng của bà. Lúc này bà có toàn quyền định đoạt tài sản này cũng như toàn quyền quyết định việc tặng mảnh đất này cho bạn. Bạn cần tiến hành công chứng hợp đồng tặng cho mảnh đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ như bình thường.

Trân trọng