Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi xin hỏi: Tôi có mua lại miếng đất thuộc quyền quản lý của bộ quốc phòng từ 2 đời chủ sở hữu. Miếng đất này được trường sĩ quan lục quân 2 cấp cho đời chủ thứ nhất năm 1980. Theo lời một số người nói, nếu bây giờ bố tôi sinh năm 1959 đứng tên mua lại thì sau này khi làm sổ đỏ sẽ phải đóng ít tiền làm sổ, còn nếu chúng tôi sinh năm 1984 đứng tên mua thì sau này khi làm sổ đỏ sẽ phải đóng nhiều tiền hơn. Như vậy có đúng không ạ? Và điều này quy định tại điều khoản bao nhiêu ạ? Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: Trường hợp của bạn khi mua bán quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng đó phải được công chứng, chứng thực. Sau đó, bạn đến UBND cấp huyện xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định, khi hai bên phát sinh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải kê khai nghĩa vụ tài chính khi thực hiện thủ tục hành chính về đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể mà các chi phí phát sinh sẽ khác nhau. Tuy nhiên, về cơ bản nghĩa vụ tài chính phải nộp khi có hợp đồng chuyển nhượng đất bao gồm các khoản thu sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2% thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản (khoản thu này sẽ do bên chuyển nhượng phải nộp).

- Lệ phí trước bạ: 0,5% giá đất và giá nhà (nếu có).

(Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hợp đồng mua bán nhà).

Một số chi phí khác:

- Phí thẩm định hồ sơ: 0,15% giá trị chuyển nhượng (tối đa 5 triệu đồng/hồ sơ);

- Lệ phí Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: 30.000 đồng/bản

- Lệ phí chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: 30.000 đồng/lần…

Về các trường hợp miễn, giảm thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ quy định tại Điều 4, Điều 5 Luật Thuế thu nhập cá nhân và Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.

6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.

…”

“Điều 5. Giảm thuế

Đối tượng nộp thuế gặp khó khăn do thiên tai, hoả hoạn, tai nạn, bệnh hiểm nghèo ảnh hưởng đến khả năng nộp thuế thì được xét giảm thuế tương ứng với mức độ thiệt hại nhưng không vượt quá số thuế phải nộp.”

“Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất là trụ sở của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và nhà ở của người đứng đầu cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc tại Việt Nam.

2. Tài sản (trừ nhà, đất) của tổ chức, cá nhân nước ngoài sau đây:

a) Cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc.

b) Viên chức ngoại giao, viên chức lãnh sự, nhân viên hành chính kỹ thuật của cơ quan Đại diện ngoại giao, cơ quan Lãnh sự, thành viên cơ quan Đại diện của tổ chức quốc tế thuộc hệ thống Liên hợp quốc và thành viên của gia đình họ không phải là công dân Việt Nam hoặc không thường trú tại Việt Nam được Bộ Ngoại giao Việt Nam cấp chứng minh thư ngoại giao hoặc chứng minh thư công vụ.

c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài không thuộc đối tượng quy định tại điểm a và b khoản này, nhưng được miễn hoặc không phải nộp lệ phí trước bạ theo các cam kết quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên.

…”

Căn cứ theo các quy định trên, muốn được giảm hay miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc lệ phí trước bạ thì phải thuộc một trong các trường hợp theo luật định và việc miễn, giảm này không phụ thuộc vào năm sinh hay độ tuổi của bất kỳ người nào. Như vậy, đối với trường hợp của bạn, bạn phải xác định xem mình có thuộc trường hợp được miễn, giảm theo quy định của luật không? Việc bố bạn hay bạn là người đứng tên mua lại mảnh đất để làm sổ đỏ không phải là căn cứ để được hưởng miễn, giảm thuế và lệ phí trước bạ.