Câu hỏi: Chào luật sư cho tôi hỏi. Tôi có cho bên B mượn số tiền là 200000000 sau đó bên B muốn trả tôi bằng một thửa đất hai bên đã kí hơp đồng chuyển nhượng, có giấy giao tiền và trưởng thôn làm chứng nhưng chưa có công chứng, sau 3 tháng bên B lại bán mảnh đất này cho người khác. Vậy tôi muốn đòi lại số tiền trên thì cần phải làm gì thưa luật sư ?

Trả lời: Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện về hình thức, được ghi nhận trong Bộ luật dân sự năm 2015. Các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất khi muốn có hiệu lực trên thực tế phải tuân theo quy định pháp luật, điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 về hình thức hợp đồng quy định như sau:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo quy định pháp luật đất đai, để hiệu lực thì phải được công chứng, chứng thực. căn cứ điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Từ quy định pháp luật, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn vô hiệu và không có hiệu lực trên thực tế. Do vậy không có căn cứ rằng buộc nào để bên B không có quyền bán đi mảnh đất, vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bên B sang cho bạn không được pháp luật công nhận.

Về yêu cầu đòi lại khoản tiền đã cho vay

Giả sử hai trường hợp đó là hợp đồng cho vay 200 triệu của bạn là hợp đồng cho vay có thời hạn hoặc không có thời hạn, pháp luật dân sự đều có quy định cho cả hai trường hợp. Căn cứ Điều 469 và 470 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 469. Thực hiện hợp đồng vay không kỳ hạn

1. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và không có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản và bên vay cũng có quyền trả nợ vào bất cứ lúc nào, nhưng phải báo cho nhau biết trước một thời gian hợp lý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Đối với hợp đồng vay không kỳ hạn và có lãi thì bên cho vay có quyền đòi lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên vay một thời gian hợp lý và được trả lãi đến thời điểm nhận lại tài sản, còn bên vay cũng có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào và chỉ phải trả lãi cho đến thời điểm trả nợ, nhưng cũng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý.

Điều 470. Thực hiện hợp đồng vay có kỳ hạn

1. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và không có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên cho vay một thời gian hợp lý, còn bên cho vay chỉ được đòi lại tài sản trước kỳ hạn, nếu được bên vay đồng ý.

2. Đối với hợp đồng vay có kỳ hạn và có lãi thì bên vay có quyền trả lại tài sản trước kỳ hạn, nhưng phải trả toàn bộ lãi theo kỳ hạn, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Hợp đồng vay có kỳ hạn quy định hạn mức thời gian bên vay tiền phải trả nợ, do vậy nếu bên vay tiền đến hạn không trả, coi như đã chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên vay tiền nếu không có thỏa thuận gia hạn, thì sẽ phải có nghĩa vụ phải trả thêm cả lãi suất phát sinh từ khoản tiền chậm trả. Căn cứ Điều 357 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 357. Trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền

1. Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

2. Lãi suất phát sinh do chậm trả tiền được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được vượt quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật này; nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này.”

Nếu khi có yêu cầu trả tiền hoặc đã hết hạn mà không thấy bên B thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Anh đã có căn cứ để kiện bên B ra Tòa.