Câu hỏi: Xin chào quý luật sư của văn phòng luật Minh Gia. Tôi và gia đình đang gặp phải một số thắc mắc trong việc bồi thường đất đấu thầu của gia đình, tôi rất mong nhận được sự giả đáp của quý luật sư. Sau đây tôi xin trình bày cụ thể sự việc như sau: Năm 1997, gia đình tôi có ký kết hợp đồng với UBNDX về việc đấu thầu mảnh đất nông nghiệp thuộc quỹ đất 5% của xã với thời hạn là 20 năm(tức đến năm 2017 hết hạn HĐ)

Với mục đích sử dụng là làm kinh tế vườn VAC, với diện tích đấu thầu là 1457m2, hàng năm có nộp sản phẩm quy ra thóc cho UBNDX. Năm 2015, UBNDX tiến hành thu hồi diện tích đất nhà tôi đã đấu thầu để phân lô chuyển đổi thành đất ở, bán đấu giá. Khi tiến hành thu hồi, gia đình tôi được đền bù tiền cây trồng trên diện tích đất đấu thầu là 90triệu đồng, ngoài ra không nhận được bất kỳ khoản bồi thường nào khác. Gia đình tôi sau khi đấu thầu có xây dựng một căn nhà cấp 3 với diện tích là 21m2, cùng với các công trình phụ khác phục vụ mục đích sinh hoạt; và có xây thêm mấy chuồng nuôi lợn, gà, hầm bioga. Ngoài ra gia đình tôi đấu thầu mảnh đất đó là đất trồng lúa thấp hơn so với mặt đường liên thôn của xã, sau khi đấu thầu gđ tôi có tiến hành san lấp, đổ đất nâng bề mặt đất nên gần bằng với mặt đường để làm kinh tế vườn. Khi UBND xã tiến hành thu hồi chia lô để bán gia đình tôi có nhu cầu mua đất để tái định cư và được cán bộ địa chính xã ghi trong tờ bản đồ phần đất mà gia đình tôi đã xây nhà ở là " không bán" và nói rằng mảnh đất đó la để bán cho gia đình tôì. Nay toàn bộ số đất còn lại mà gia đình tôi đấu thầu lúc trước đều được xã bán hết và cấp sổ đỏ, còn gia đình tôi được UBNDX gọi lên và trình bày là gia đình tôi sẽ không được đền bù về nhà cửa, công trình cũng như bất kỳ khoản nào khác với lý do nếu xã làm hồ sơ đền bù cho gia đình tôi thi gđ tôi sẽ không còn quyền lợi gì liên quan tới đất đang ở nữa và̀ Xã đồng thời cũng đem mảnh đất 100m2 mà Xã đã hứa để lại cho gia đình tôi đem bán đấu giá và khi ấy thì gia đình tôi không có quyền ưu tiên gì và cũng sẽ không có đủ tiền để tranh đấu giá với thiên hạ. Do đó vì muốn cho gia đình tôi được tiếp tục tái định cư ở diện tích mà gđ tôi đang ở nên xã sẽ không làm hồ sơ thẩm định đền bù gì thêm cho gđ tôi và gia đình tôi phải nộp một khoản tiền để được sở hữu mảnh đất đó với giá tiền do UBND Tỉnh đưa xuống.

Vậy tôi xin được hỏi một số điều sau:

1. Gia đình tôi không được đền bù công trình xây dựng trên đất được thu hồi và không được đền bù chi phí đầu tư vào đất còn lại là đúng hay sai.

2. Cách giải thích của UBND Xã về việc gia đình tôi muốn tái định cư ở chỗ nơi gia đình tôi đang ở thì phải chấp nhận không được đền bù là đúng hay sai

3. Nhờ quý luật sư tính hộ nếu gia đình tôi được đền bù thì chi phí đền bù còn lại khoảng bao nhiêu tiền?

4. Liệu gia đình tôi có thể vẫn được nhận tiền đền bù mà vẫn có quyền ưu tiên để mua xuất đất hiện gia đình tôi đang ở để tái định cư hay không. Rất mong nhận được giải đáp sớm của quý luật sư. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất,
căn cứ vào quy định tại điều 75, điều 76 Luật đất đai năm 2013 thì đất của gia đình bạn thuộc loại đất được nhà nước cho thuê có thu tiền sử dụng đất cho nên không được bồi thường về đất.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Theo những thông tin mà bạn cung cấp, gia đình bạn hàng năm có nộp sản phẩm quy ra thóc cho UBND xã. Như vậy khi nhà nước thu hồi đất, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất mà sẽ được bồi thường chi phí đầu tư đất còn lại.

Tại Khoản 2 điều 3 Nghị định 47/2014/ NĐ - CP  quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, có quy định như sau:

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P=[ (P1 + P2 + P3 + P4) : T1 ]
X
T2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất. Như vậy gia đình bạn sẽ không được bồi thường công trình xây dựng mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại và tài sản trên đất.

Thứ hai
, theo quy định của pháp luật gia đình bạn sẽ không được hỗ trợ tái định cư trên mảnh đất này. Theo đó do năm 1997 gia đình bạn ký hợp đồng đấu thầu đất nông nghiệp sau đó bạn xây nhà ở trên mảnh đất đó như vậy là đã sử dụng đất sai mục đích theo quy định của Luật đất đai (mục đích đất nông nghiệp). Do đó trong trường hợp này sẽ không được hỗ trợ tái định cư.