Câu hỏi: Nhờ tư vấn giúp tôi về việc xin cấp sổ đỏ cho đất ở lâu năm như sau: Gia đình tôi hiện đang sinh sống và sản xuất trên mảnh đất với diện tích 2000m2 được ông bà khai hoang từ trước năm 1993, với diện tích 2000m2 gia đình tôi xây dựng nhà để ở 1/3 diện tích, còn 2/3 diện tích dùng để trồng trọt hoa màu. đất nhà tôi không có tranh chấp, nhưng đến bây giờ đất nhà tôi vẫn chưa được cấp sổ đỏ.

Tôi muốn hỏi luật sư với nguồn gốc đất như thế, diện tích 2000m2 có được cấp sổ đỏ 100% diện tích hay chỉ được cấp sổ đỏ 1 phần diện tích thôi, quy định thế nào? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia về câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Toàn bộ số đất mà bạn có ngay từ đời ông bà bạn và cả gia đình bạn đã khai thác và sử dụng mảnh đất đó cho đến tận bây giờ thì bạn hoàn toàn có thể cấp sổ đỏ đối với 2000m2 đất đó. Tại Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

"
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
"

Như vậy, chỉ cần đất bạn không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quền phê duyệt thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Đồng thời tại Điều 103 Luật trên cũng nêu rõ về trường hợp xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao:

"
1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.
"

Như vậy, phần đất của bạn sẽ tùy vào từng trường hợp để cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất đối với phần diện tích đất ở, còn lại là đất vườn nếu đất ở cùng nằm trên một diện tích với đất vườn.

Bạn hãy đến văn phòng đất đai nơi bạn đang sinh sống để được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất.

----

3. Đất vườn có được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư?

Câu hỏi:

Xin luật sư cho em hỏi: Em có mua 1 miếng đất, trong giấy tờ là đất vườn, em làm đơn để xin chuyển mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư để xây nhà, nhưng ở sở tài nguyên môi trường trả lời là đất không chuyển mục đích sử dụng được. Vậy em xin hỏi đất vườn xây nhà được không? Những trường hợp nào đất không chuyển mục đích sử dụng được cụ thể là chuyển từ đất vườn lên thổ cư? Và giờ em phải làm gì để được giấy phép xây nhà? Chân thành cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo đó, trường hợp đất vườn của bạn vẫn có thể làm đơn để xin chuyển đổi mục đích sử dụng. Trên cơ sở đơn yêu cầu Uỷ ban nhân dân sẽ xem xét về việc chấp thuận cho chuyển đổi mục đích sử dụng, trường hợp không đủ điều kiện thì phải trả lời bằng văn bản cho gia đình của bạn biết. Do vậy, việc Uỷ ban nhân dân trả lời không chuyển đổi mục đích cho gia đình thì yêu cầu họ trả lời văn bản để xem xét. Ngoài ra, đất vườn thì không được phép xây dựng công trình.