Câu hỏi: Chào anh, chị công ty luật Minh Gia. Tôi nhờ các anh chị tư vấn luật: Bố mẹ tôi có 4 con (2 trai, 2 gái. Chị gái lớn mất, hiện 2 người thoát ly còn 1 anh  ở quê  bố mẹ tôi có nhà ( nhà đã sập ) và đất ở quê không kịp làm di chúc đã mất cả 2 năm 1996-2002.

Năm 2001 UBND xã có làm giấy tờ nhà đất (sổ đỏ) đứng tên 1 mình anh tôi. Anh chị tôi (chị dâu mất) có 4 người con trai đều lớn tuổi 32-45 tuổi). Nay do tuổi cao sức yếu, và không có điều kiện anh tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất cho em ruột (là tôi) và có sự đồng ý các con của anh trai để tôi xây nhà làm nơi thờ tự bố mẹ tôi.  Vậy trong trường hợp này thủ tục chuyển nhượng đất như thế nào rất mong sự tư vấn của anh chị. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Nếu tài sản này là tài sản chung của hai vợ chồng anh trai bạn (chị dâu bạn đã mất, không để lại di chúc) và có 4 người con chung, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất trên cho bạn thì anh trai và các con phải làm thủ tục thỏa thuận phân di sản thừa kế. Căn cứ theo quy định tại điều 656 Bộ luật dân sự năm 2015 về họp mặt những người thừa kế như sau:

“1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.”

Theo quy định trên ,những người được hưởng di sản thừa kế của chị dâu bạn tiến hành lập văn bản thỏa thuận phân chia di sản, xác định rõ phần di sản mà các bên được hưởng, văn bản trên phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trong văn bản này, người được hưởng di sản có quyền tặng cho phần của mình cho những người thừa kế còn lại.

Sau khi thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì các bên tiến hành giao kết
hợp đồng tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng đất
, theo đó, hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất. Do đó, nếu bạn muốn sở hữu toàn bộ mảnh đất trên thì cần có chữ ký của những người thừa kế hợp pháp bao gồm anh trai và các cháu của bạn trong hợp đồng tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 459, 502 Bộ luật dân sự 2015 và khoản 3 điều 167 Luật Đất đai 2013 về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, theo đó, hợp đồng phải được lập thành văn bản và được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường.

Ngược lại, nếu đây là tài sản riêng của anh trai bạn thì anh trai bạn có toàn quyền quyết định về khối tài sản trên, theo đó, trong hợp đồng tặng cho hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ cần chữ ký của người này.

Lưu ý, hợp đồng trên theo quy định của pháp luật cần phải công chứng hoặc chứng thực. Khi thực hiện thủ tục công chứng hoăc chứng thực hợp đồng trên, các bên cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
Giấy chứng tử;
Giấy khai sinh;
Sổ hộ khẩu;
Giấy tờ tùy thân( CMND, hộ chiếu,…)

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thành phần hồ sơ:

- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- CMND + Sổ hộ khẩu của hai bên;

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và các bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.