Câu hỏi: Thưa văn phòng luật sư. Chúng tôi hiện đang có những vấn đề cần tư vấn như sau: 1/ Do quan hệ quen biết lâu năm, tin tưởng lẫn nhau nên năm 1997, tôi cùng 3 người quen hùn tiền để mua đất ở Quận 9 TP HCM song do chủ đất phá sản, bỏ trốn nên chuyển số tiền trên để mua đất nông nghiệp tại Long Thành, Đồng Nai với số tiền là 5 lượng vàng SJC/1.000 mét vuông.

Tiền đất mua của 4 người gồm: tôi (gọi là A) 4.000 mét; một người cô (gọi là B) 3.000 mét, hai người chị mua chung (gọi là C1 & C2) 3.000 mét và thống nhất để cho người B đứng tên trên sổ đỏ. Tôi bỏ tiền ra để trả cho người môi giới, thuê dịch vụ làm sổ đỏ, cắm mốc, phân ranh với chủ đất, đóng thuế, trồng và chăm sóc cây trên diện tích 10.000 mét vuông cho cô B đứng tên, khi làm ra giấy tờ tên của cô B thuộc tờ bản đồ A là 9983 mét vuông. (thoả thuận miệng, không có văn bản giữa 4 người với nhau). Hiện C1 có một bản viết tay nhận tiền thực tế của tôi ghi cho C1 là " tôi nhận số tiền và vàng tương đương 14 lượng để mua 3.000 mét vuông đất NÔNG NGHIỆP cho C1 & C2 ở huyện Long Thành. Sau khi mua chung, có  ý kiến đưa ra là bán đất đi để chia nhưng rồi có ý kiến phản đối nên thôi không bàn việc bán đất nữa. Trước Tết 2017, tôi trao đổi với cô B chị C1 cần tiền để chữa bệnh đã nhờ chị C2 nói chuyện với tôi và C1 trực tiếp điện thoại cho tôi và nhắn em tôi việc chị C1 rất ốm cần tiền chữa bệnh...tôi cũng vậy và cần giải quyết việc gia đình nên đề nghị cô B giao dịch với các khách hàng muốn mua đất do các môi giới mà tôi nhờ... Tháng trước tôi được một người quen cho biết miếng đất chúng tôi mua chung ở Long Thành năm 1997 thuộc tờ bản đồ A thửa B do cô B đứng không tồn tại mà thuộc vào tờ bản đồ B thửa D do người khác đứng với diện tích là hơn 7.000 mét vuông...bản thân tôi nhận thông tin này rất hoang mang vì cách đây 20 năm tôi là người ký nhận tiền của chị C1 và C2, nếu đây là sự thật thì có phải tôi đã bị lừa mua đất ngay từ đầu hay không vì người môi giới bán đất cho tôi đã đi đâu không tìm thấy từ 17 năm nay? Với tình tiết cụ thể này tôi sẽ phải làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình cũng như những người mua chung đất? 2/. Ngoài ra, tôi nghe tin có thể xảy ra vụ kiện về thừa kế đối với mảnh đất trên do phía gia đình cô B như sau: Khi cô B cùng chúng tôi mua đất năm 1997 chồng của cô B có biết sự việc nên không đứng tên trên sổ đỏ cùng cô B. Khi chồng cô B chết không để lại di chúc; Do một số lý do riêng trong gia đình, các con cô B yêu cầu khởi kiện vụ án về quyền thừa kế và đòi phân chia tài sản theo luật định; nếu vụ kiện được thụ lý thì chúng tôi có bị mất đất bởi vụ kiện trên hay không. Xin Văn phòng Luật tư vấn đầy đủ cho chúng tôi biết để bảo vệ quyền lợi chính đáng của chúng tôi.Trân trọng cảm ơn

Trả lời: Thứ nhất, đối với vấn đề thửa đất mà bạn và 3 người khác góp vốn mua.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp thì bạn, cô B và hai chị C1,C2 góp tiền mua chung một thửa đất và ủy quyền cho cô B đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay bạn phát hiện phần đất  mà bạn mua chung trước đây đăng ký thuộc tờ bản đồ A thửa B do cô B đứng không tồn tại mà thuộc vào tờ bản đồ B thửa D do người khác đứng với diện tích là hơn 7.000 mét vuông.

Để giải quyết vấn đề của bạn trước tiên phải căn cứ vào hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất giữa 4 người là bạn, cô B và chị C1,C2 với người bán đất trước đây, đồng thời phải dựa vào giấy ủy quyền giữa bạn và chị C1,C2 ủy quyền cho cô B đứng tên trên sổ đỏ có hợp pháp theo quy định của pháp luật hay không? Sau khi kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ thì bạn có thể liên hệ trực tiếp với văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện nơi có đất (mang theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cô B) yêu cầu họ kiểm tra thông tin đối với phần đất của bạn.

Nếu sau khi kiểm tra giấy tờ phát hiện phần đất của bạn bị cấp trùng với một người khác thì bạn có quyền yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai giải quyết, nếu lỗi cấp đất trùng thuộc về bên văn phòng đăng ký đất đai thì bạn có quyền yêu cầu họ cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất của bạn.

Thứ hai, đối với vấn đề thừa kế

Mặc dù giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên cô B nhưng cô B chỉ có quyền sở hữu 3000m2 trong sổ đỏ ( vì phần còn lại thuộc sở hữu của bạn và chị C1,C2 có giấy ủy quyền cho cô B đứng tên). Do đó, nếu các con của cô B yêu cầu phân chia di sản thừa kế thì chỉ được giải quyết giới hạn trong 3000m2 của cô B.

Theo đó, căn cứ theo quy định tại điều 33 luật hôn nhân và gia đình thì tài sản được xác lập trong thời kỳ hôn nhân của hai vợ chồng mà không có thỏa thuận về chế độ tài sản chung, tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung của hai vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân. Do đó, đối với phần đất của cô B mua chung với bạn và chị C1,C2 thì chồng cô B cũng được sở hữu 1 nửa ( 1500 m2). Cụ thể điều 33 luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:

Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.

Trong trường hợp chồng cô B mất mà không để lại di chúc thì tài sản của hai vợ chồng được chia theo quy định của pháp luật. Theo đó, cô B chỉ được sở hữu 1500 m2, còn 1500 m2 còn lại được coi là di sản thừa kế của chồng, phần di sản này được chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo điều 651 bộ luật dân sự 2015 gồm: bố mẹ của anh chồng, cô B và các con.

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;