Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có một vấn đề vướng mắc cần được tư vấn như sau: Nhà tôi có khai phá và sử dụng ổn định 01 thửa đất nằm bám mặt đường đô thị từ năm 1971, tại thời điểm đó con đường trước mặt nhà tôi chỉ là một con đường mòn nhỏ. Năm 1995 tỉnh ra quyết định quy định mặt cắt con đường đó là 16m và vận động nhân dân xây dựng công trình từ tim đường vào 8m. Năm 2000 xã tôi được đo đạc địa chính lần đầu theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg, ngày 01/7/1999 của Thủ tướng chính phủ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và năm 2001 xã tôi mới được đo đạc địa chính chính quy và được thiết lập bản đồ địa chính. Tại 2 lần đo đạc trên cán bộ đã cắt mất phần đất nằm trong quy hoạch hành lang giao thông theo quyết định 1995 của gia đình tôi, đến năm 2001 khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu thì diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bị cắt đi phần nằm trong quy hoạch hành lang giao thông mặc dù phần đất này do gia đình tôi khai phá từ trước đó. Hiện nay con đường trước mặt nhà tôi đang được nâng cấp và cải tạo, xây dựng lòng đường, vỉa hè và các hạng mục khác vừa đủ 16m mặt cắt đường (trong dự án có kinh phí đền bù). Vậy tôi xin hỏi trường hợp như nhà tôi có được đền bù phần đất phía trước gia đình khai phá nằm trong quy hoạch hành lang giao thông nhưng không nằm trong hệ thống bản đồ các thời kỳ và cũng không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này”

Và khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013 quy định:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất mà gia đình bạn khai hoang sử dụng từ năm 1971 đến nay, đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu thửa đất đó có đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai 2013 mà gia đình bạn chưa làm thủ tục cấp thì khi Nhà nước thu hồi đất gia đình bạn vẫn được đền bù như trường hợp có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên gia đình bạn cần phải thu thập các chứng cứ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thì mới có căn cứ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

2. Nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất nông nghiệp

Câu hỏi:
Chào luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giải đáp 1 số vấn đề như sau ạ: Gia đình tôi có mảnh đất 100m2 nông nghiệp được ông bà nội cho từ năm 1993. Năm 1994 bố mẹ tôi bắt đầu xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó. Một thời gian sau bố mẹ tôi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có ghi là đất nông nghiệp. Gia đình tôi có nộp thuế đất đầy đủ hàng năm theo quy định. Năm 1998 có dự án quy hoach của Nhà nước trên khu đất nhà tôi nhưng vẫn chưa triển khai. Vào giữa năm 2017 dự án đó được tiếp tục triển khai trên khu đất nhà tôi ở. Vậy tôi muốn hỏi gia đình tôi đã ở trên mảnh đất nông nghiệp của ông bà cho trên 20 năm (từ 1994 đến nay) thì có được coi là đất thổ cư? Bây giờ nhà nước thu hồi đất thì gia đình tôi có được bồi thường không ạ và nếu bồi thường thì sẽ bồi thường theo giá đất ở hay giá đất nông nghiệp. Xin cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi lời đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Bồi thường hỗ trợ đối với đất nông nghiệp

Nguyên tắc bồi thường đất đai khi nhà nước thu hồi đất.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật".

Đối chiếu với quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó đủ điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Về nguyên tắc bồi thường thu hồi đất được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền. Vì trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn ghi nhận mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp nên sẽ được bồi thường bằng việc giao đất nông nghiệp hoặc bồi thường bằng tiền theo giá đất nông nghiệp. Việc gia đình sử dụng đất ổn định lâu dài trên 20 năm không phải là căn cứ để bồi thường theo giá đất ở.

3. Có được bồi thường chi phí đầu tư vào đất khi thu hồi?

Câu hỏi:
Chào luật sư! Ở ban chỉ huy quân sự huyện tôi có đất thao trường chia cho anh em sản xuất từ rất nhiều năm nay. Trong đó có 1 người được chia đất sản xuất nhưng để cho mẹ tôi làm. Mẹ tôi làm từ năm 2003 đến nay. Đến nay, khi vô vườn làm thì lại được biết thủ trưởng đơn vị đã thu hồi đất với lí do là chia cho anh em trong cơ quan sản xuất. Mẹ tôi không hề được thông báo việc này cho đến khi vào thì mới biết không được làm nữa. Đất của thao trường mẹ tôi đồng ý trả lại nhưng cho tôi hỏi là mẹ tôi có được đền bù công canh tác và hoa màu từ năm 2003 đến nay hay không? Nếu có cần những gì để chứng minh hay không vì đất được chia cho mọi người sản xuất không hề có giấy tờ? Xin chân thành cảm ơn ạ!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Bồi thường đất, chi phí đầu tư vào đất khi nhà nước thu hồi đất?

Tư vấn thủ tục khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất

Trong trường hợp này nếu như mẹ bạn không được bồi thường về đất có quyền yêu cầu hỗ trợ một phần công sức cải tạo đất tương ứng nên gia đình có quyền yêu cầu hỗ trợ về chi phí này và cần thu thập các chứng cứ chứng minh việc sử dụng ổn định. Ngoài ra, gia đình bạn có thể căn cứ vào Khoản 2 Điều 77 Luật đất đai để đánh giá thêm về việc có quyền yêu cầu.

“Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

…2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.