Câu hỏi: Luật sư tư vấn về các vấn đề có liên quan đến việc mua bán nhà đất, quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong giao dịch như sau: Xin chào luật sư! Hiện tại tôi đang muốn mua 1 mảnh đất 7x13, hiện tại trên đất đã có 1 ngôi nhà cấp 4 xây bằng gạch và chưa tô trát. Tôi mong luật sư có thể cho tôi biết 1 số vấn đề tôi còn thắc mắc như sau:

- Thủ tục mua bán nhà đất gồm những gì?

- Theo luật thì người bán phải chịu thuế gì? người mua phải chịu thuế gì? những loại thuế nào hai bên có thể thỏa thuận để nộp? (theo tôi được biết là người bán phải nộp thuế TNCN, người mua phải nộp lệ phí trước bạ, còn 1 loại thuế là thuế chuyển nhượng bất động sản do người bán nộp, 2% đối với đất nông nghiệp 4% đối với đất ở; hiện tại thuế chuyển nhượng này còn áp dụng hay không?)

- Tôi không biết ngôi nhà đã được xây cất trên có xin giấy phép xây dựng chưa; nếu chưa được cấp phép xây dựng có thể sẽ phải đối mặt với những nguy cơ gì (tháo dỡ hay nộp phạt)? Nếu phải đối mặt với nguy cơ đó thì người bán là người chịu trách nhiệm (vì họ đã xây cất trước khi tôi mua) như vậy có đúng luật không?

- Nếu đất tôi mua là đất nông nghiệp tôi có được cất nhà cấp 4 trên đó hay không? Nếu không được thì tôi phải làm thủ tục gì để được xây cất trên đất đó?Xin cảm ơn luật sư!

Trả lời: 1. Thủ tục mua bán nhà đất.

Bước 1 : Công chứng hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất

Các bên cuần chuẩn bị các giấy tờ:

- CMND và hộ khẩu của cả hai vợ chồng.

- Chứng nhận kết hôn (nếu đã kết hôn) hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu chưa kết hôn).

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Lưu ý: Trường hợp Bên mua nhà đất chỉ muốn một người đứng tên thì phải làm thủ tục thỏa thuận tài sản riêng hoặc văn bản thỏa thuận cử người đứng tên trên giấy chứng nhận (Liên hệ với tư vấn viên của sàn pháp lý để biết thêm chi tiết).

Lập và ký hợp đồng

Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, hai bên mua bán nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để làm thủ tục ký kết hợp đồng. Tổ chức công chứng sẽ soạn thảo hợp đồng và công chứng theo luật định, sau đó sẽ xuất ra 4 bản chính hợp đồng:

- Bản cấp cho bên chuyển nhượng (Bên bán).

- Bản cấp cho bên nhận chuyển nhượng (Bên mua).

- Bản lưu tại cơ quan thuế.

- Bản lưu tại cơ quan trước bạ nhà đất.

Bước 2 : Làm thủ tục mua bán nhà đất tại cơ quan tài nguyên môi trường.

Tổng thời gian làm thủ tục đăng ký: 45-60 ngày. Thời hạn nhận có thông báo nộp thuế: 15-20 ngày làm việc, thời hạn nhận kết quả: 15-20 ngày làm việc kể từ ngày nhận biên lai nộp thuế).

a, Kê khai và nộp thuế

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ: Bộ phận một cửa của Văn phòng đăng ký đất đai các quận (chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai).

Các khoản chi phí + thuế, phí và lệ phí mua bán nhà đất gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % tổng giá trị tài sản;

- Thuế trước bạ: 0,5 % tổng giá trị tài sản;

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định hồ sơ: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);

Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký, trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua nhà đất thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay).

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (01 bản chính).

- Hợp đồng công chứng đã lập (02 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- 02 Bản sao các giấy tờ đã xuất trình khi ký hợp đồng công chứng (CMND, hộ khẩu, chứng nhận kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).

b, Quy trình các bước thực hiện thủ tục mua bán

- Sau khi tiếp nhận một nửa hồ sơ trên, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nộp thuế.

- Sau khi có thông báo thuế, người đi làm thủ tục có trách nhiệm nộp tiền vào ngân sách nhà nước theo thông báo thuế.

- Sau khi nộp thuế xong, cầm biên lai nộp thuế tới bộ phận một cửa của cơ quan tài nguyên môi trường để gửi nốt một nửa hồ sơ còn lại và biên lai nộp thuế.

- Sau khi tiếp nhận hồ sơ, bộ phận một cửa sẽ có giấy hẹn để nhận thông báo nhận kết quả (lấy sổ).

Lưu ý: Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt thuế theo quy định của nhà nước.

2. Những loại thuế phải chịu.

Lệ phí trước bạ:
Theo Khoản 1, Điều 7 của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP quy định, mức thu lệ phí trước bạ của nhà đất là 0,5%. Đồng thời, theo quy định tại Thông tư số 34/2013/TT-BTC, cách tính lệ phí trước bạ phải nộp như sau: Số tiền lệ phí trước bạ phải nộp = (bằng) giá trị tài sản tính lệ phí trước bạ x (nhân) mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Thuế TNCN khi chuyển quyền sử dụng đất:
Theo Khoản 5 Điều 4 Thông tư 111/2013/TT-BC quy định các trường hợp phải nộp thuế thu nhập cá nhân :

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a)
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b)
Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:
…

Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản (theo quy định tại điểm c tiểu mục 1.2, mục 1 trong Công văn số 17526/BTC-TCT). Trường hợp cá nhân chỉ có 1 nhà ở, đất ở duy nhất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Khoản 2, Điều 4, trong Luật thuế thu nhập cá nhân 2007. Cách tính như sau: Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = (bằng) giá chuyển nhượng x (nhân) thuế suất 2% (Khoản 4, Điều 12, Thông tư số 111/2013/TT-BTC).

3. Trách nhiệm phải chịu khi chưa cấp giấy phép xây dựng nhà.

Vì ngôi nhà được xây trước khi chuyển quyền sở hữu cho bạn nên người bán đương nhiên phải chịu trách nhiệm khi xây dựng mà không được cấp giấy phép. Bạn có thể mời cơ quan có thẩm quyền đến và kiểm tra để chứng minh ngôi nhà cấp bốn được xây dựng trước khi chuyển quyền sở hữu cho mình.

Theo khoản 6 điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ–CP thì chủ đầu tư sẽ bị phạt như sau:

“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

4. Nếu đất mua là đất nông nghiệp có được cất nhà cấp 4 trên đó hay không? Nếu không được thì phải làm thủ tục gì để được xây cất trên đất đó?

Theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định :

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

…

Như vậy bạn có thể chuyển quyền sử dụng đất nhưng phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền. Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP :

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Về nghĩa vụ tài chính, Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ tính tiền sử dụng đất bao gồm:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất do UBND tỉnh quy định.