Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn:  Gia đình tôi có mua một mảnh đất, mảnh đất ấy trước đây là đất rẫy của gia đình ông Thông. Sau đó ông Thông chia làm 2 mảnh: 1 mảnh ông Thông cất nhà được cấp sổ đỏ và được công nhận là đất làm nhà ở và sử dụng lâu dài rồi. Còn mảnh nhà tôi đến nay chỉ có giấy viết tay năm 2010.

Bây giờ có đợt làm sổ đỏ nhà em lên làm thì họ nói phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cho tôi hỏi cách tính giá chuyển đổi mục đích sử dụng đất là bao nhiêu? ...., huyện M, tỉnh Sóc Trăng) và khi tính thuế chuyển mục đích sử dụng được tính diện tích miếng đất hay diện tích xây dựng. Giá họ nói với tôi là :1.000.000đ/1m2 và miếng đất tính từ mép lộ là 95m2 diện tích xây dựng là 70m2 với giá 50 triệu có đúng không? Rất mong nhận được sự giúp đỡ của quý công ty. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.

Như vậy, do thông tin bạn không cung cấp đầy đủ đất bạn mua đang được cấp giấy chứng nhận với mục đích gì (đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hằng năm,....) nên không thể tính chính xác tiền sử dụng đất mà gia đình phải nộp là bao nhiêu khi chuyển lên đất ở. Tuy nhiên, khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng sẽ được tính dựa trên giá trị chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất tính theo đất ở với giá tính đất nông nghiệp.

+ Đối với căn cứ nộp tiền sử dụng đất sẽ dựa trên tổng diện tích đất mà gia đình bạn được chuyển mục đích sử dụng đất chứ không căn cứ vào diện tích xây dựng nhà ở. Đồng thời, giá đất sẽ được áp dụng theo gía đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định. Cụ thể:

Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

...

Theo đó, để xác định việc cơ quan nhà nước áp dụng giá chuyển đổi là 1.000.000đ/1m2 có đúng không thì phải căn cứ vào Bảng gia đất do chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh ban hành. Trên cơ sở đó, bạn có thể tới trực tiếp ủy ban nhân dân xã, phường yêu cầu họ cung cấp bảng giá đất để đối chiếu. Ngoài ra, đối với việc áp dụng thêm giá tính từ mép lộ là 95m2 diện tích xây dựng là 70m2 với giá 50 triệu là sai quy định (pháp luật quy định trong trường hợp của gia đình bạn chỉ phải nộp khoản tiền sử dụng đất do thực hiện chuyển mục đích sử dụng, phí thẩm định đo đạc chứ không phải nộp thêm bất cứ khoản tiền nào khác)