Câu hỏi: Lời đầu tiên xin chúc đoàn luật sư Luật Minh Gia có ngày làm việc hiệu quả, hạnh phúc. Tôi xin gửi đến đoàn luật sư Minh Gia câu hỏi về vấn đề đất đai của gia đình. Gia đình tôi có 4 anh chị em, năm 2000 gia đình tôi có mua thêm 1 mảnh đất ngoài mặt đường là đất của xã bán. Khi đó chưa có sổ đỏ ngay (làm sổ theo đợt), toàn bộ giấy tờ thủ tục mua đều đứng tên bố tôi.  Năm 2009 anh trai tôi xây dựng gia đình, nhà ở trong làng không thuận tiện kinh doanh nên anh trai tôi với sự hỗ trợ của bố mẹ dựng ngôi nhà câp 4 để ở và kinh doanh. Đến năm 2015 xã có đợt làm sổ đỏ. Vợ chồng anh trai tôi có mong muốn đứng tên sổ để thuận tiện cho việc kinh doanh, kéo điện, nước và vay vốn ngân hàng để đầu tư làm ăn. Trong lúc làm ăn anh chị tôi bị thua lỗ, dẫn đến gia đình lục đục. Đến năm 2017 chị dâu tôi đã bỏ về nhà ngoại. Anh tôi phần vì làm trả nợ cũ, phần vì chăm nuôi con nên không chăm sóc được cho bố mẹ già (bố mẹ tôi đã ngoài 70 tuổi) nên cũng mong muốn trả lại lô đất cho bố mẹ để dưỡng già, và bố mẹ tôi cũng mong muốn nhận lại lô đất đó để phòng lúc ốm đau. Nhưng chị dâu tôi không đồng ý trả lại. Tôi muốn gửi đến quý văn phòng luật Minh Giá tư vấn giúp tôi xem cách giải quyết cho trường hợp của gia đình tôi.Chân thành cảm ơn quý VP luật Minh Gia.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp năm 2015 do anh chị anh có nhu cầu đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bố mẹ bạn đã đồng ý để cho vợ chồng anh chị bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại Khoản 16 Điều 3 Bộ luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy căn cứ theo quy định nêu trên của pháp luật và đối chiếu với trường hợp của bạn có thể thấy hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên của vợ chồng anh chị bạn. Như vậy, anh chị bạn được xác định là người sử dụng hợp pháp của phần diện tích đất này. Anh chị bạn có toàn quyền của người sử dụng quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của bố mẹ bạn.

Theo thông tin bạn cung cấp, hiện tại anh trai bạn đang có ý định hoàn trả lại phần diện tích đất này cho bố mẹ bạn nhưng người vợ không đồng ý. Tuy nhiên do bạn chưa cung cấp cụ thể thông tin tại thời điểm đồng ý để anh chị bạn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và anh chị có lập hợp đồng tặng cho tài sản hay lập văn bản đồng ý cho mượn phần diện tích đất này hoặc lập văn bản nhờ người con đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Nếu trong trường hợp giữa bố mẹ bạn và vợ chồng người con có thỏa thuận cho mượn đất hoặc thỏa thuận nhờ đứng tên thì vẫn có căn cứ để yêu cầu người con dâu hoàn trả lại phần diện tích đất theo nội dung thỏa thuận.

Nếu trong trường hợp giữa bố mẹ bạn và vợ chồng người con trai có hợp đồng tặng cho tài sản thì bố mẹ bạn có thể yêu cầu người con dâu hoàn trả lại phần diện tích đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau đây:

Thứ nhất,
việc tặng cho quyền sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện không phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm tặng cho

Trong trường hợp nếu việc tặng cho này được thực hiện vào năm 2015 thì việc tặng cho và cấp giấy chứng nhận được tuân thủ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 và Bộ luật đất đai 2013 . Căn cứ theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005 (Điều 467), Điều 117 và Điều 100, ĐIều 101 Bộ luật đất đai 2013 thì hợp đồng tặng cho tài sản có hiệu lực khi đáp ứng được các điều kiện sau:

Hợp đồng tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân có thẩm quyền.

Các bên trong hợp đồng tặng cho có năng lực hành vi dân sự;

Mục đích và nội dung của hợp đồng tặng cho không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

Bên tặng cho hoàn toàn tự nguyện;

Do vậy, nếu trong trường hợp bố mẹ bạn chứng minh được việc tặng cho và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đáp ứng được các điều kiện đã nêu trên thì bố mẹ bạn có thể yêu cầu hoàn trả lại phần diện tích đất này.

Thứ hai, nếu hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là hợp đồng tặng cho có điều kiện và anh đã vi phạm điều kiện tặng cho được ghi nhận trong hợp đồng

Điều 470 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“
1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại."

Căn cứ theo quy định trên và đối chiếu với trường hợp của bạn nếu giữa anh chị bạn và bố mẹ có hợp đồng tặng cho tài sản và trong hợp đồng có thể hiện rõ điều kiện tặng cho (ví dụ như sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất anh có nghĩa vụ chăm sóc, nuôi dưỡng bố mẹ...) nhưng anh chị bạn đã vi phạm về điều kiện tặng cho này trong hợp đồng dẫn đến hợp đồng tặng cho không thể tiếp tục thực hiện và bố mẹ bạn chứng minh được hành vi vi phạm đó thì có căn cứ để yêu cầu chấm dứt thực hiện hợp đồng và có cơ sở để xem xét yêu cầu hoàn trả lại phần diện tích đất đã tặng cho.

Trong trường hợp bố mẹ bạn không có căn cứ chứng minh cho yêu cầu của mình theo các trường hợp chúng tôi đã phân tích trên thì yêu cầu hoàn trả diện tích đất của bố mẹ bạn là chưa phù hợp và diện tích vẫn được xác định thuộc quyền sử dụng hợp pháp của anh chị bạn và khi đó người chị dâu không có nghĩa vụ hoàn trả phần đất này.