Câu hỏi: Xin chào luật sư! Năm 1994 bà nội em có xin UBND xã một khoảng đất để ở và đã được cấp cho 300m vuông sử dụng đến hiện tại nhưng chưa có sổ đỏ. Bây giờ bà nội em đã mất chỉ còn cô em ở và cô muốn làm sổ đỏ hết diện tích đất đó mà nghe người ta nói phải nộp gần 40 triệu. Cô em là con liệt sĩ, bị mù và sống một mình không có chồng con. Xin luật sư tư vấn giúp em về thủ tục và số tiền phải đóng khi làm sổ đỏ toàn bộ diện tích đó. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ )

Theo khoản 4 Điều 100 Luật đất đai 2013 thì:

“4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật”.

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng nên năm 1994, trong quyết định giao đất của UBND ghi là cấp cho hộ gia đình hoặc cấp cho bà và cô bạn 300m2 đến nay chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) thì cô bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

Trường hơp trong quyết định giao đất của UBND ghi là cấp cho cá nhân bà của bạn thì căn cứ theo điều 100 Luật đất đai 2013  quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“ 1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ”

Theo đó, cô bạn nếu có một trong các giấy tờ trên thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Do trường hợp này bà bạn mất do đó cô bạn nếu có giấy tờ hợp pháp về thừa kế mảnh đất đó hoặc giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất từ bà bạn cho cô bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải đóng tiền sử dụng đất đối với phần diện tích này.

Trường hợp cô bạn không có một trong các giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 thì cô bạn sẽ được xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy đinh về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Trong trường hợp cô chị chưa nhận được quyết định cấp đất tại thời điểm năm 1994 thì cô của bạn phải thực hiện đóng nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

Điều 7. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ quy định tại
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trongcác hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, về thủ tục và số tiền phải đóng khi làm sổ đỏ toàn bộ diện tích đó

Căn cứ khoản 3 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT Bạn cần chuẩn bị hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

– Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

– Giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất (viết tay chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho,..)

– Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu có chứng thực

– Trích lục hồ sơ địa chính

– Biên lai chứng minh hoàn thành các nghĩa vụ tài chính của đất đai

– Xác nhận của UBND xã, phường nơi có đất xác nhận đất không tranh chấp.

Thời gian làm thủ tục: Không quá 30 ngày.

– Bạn nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản

Các khoản phí phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Nghĩa vụ tài chính bao gồm:

- Tiền sử dụng đất = giá đất ở x Diện tích đất - Tiền sử dụng đất được giảm theo Điều 12 Nghị định này (nếu có) - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất ( nếu có)

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

b) Gía đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định theo quy đinh tại điểm b, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định này

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước

- Lệ phí trước bạ đối với đất: 0,5% x giá 1m2 đất x diện tích đất. (Giá đất để tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm )

- Lệ phí trước bạ đối với nhà: 0.5% x 1m2 sàn nhà x tổng diện tích nhà.

- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 3 Thông tư 02/2014/TT-BTC thì Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

“Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận…”