Câu hỏi: Luật sư tư vấn về cho thuê đất nông nghiệp ,thời hạn cho thuê đất nông nghiệp. Cụ thể như sau :

Nội dung yêu cầu tư vấn
:Thưa Luật sư, Tôi đang ở Phú Yên, cho tôi hỏi! Căn cứ cho thuê đất nông nghiệp hiện nay là theo quy định nào? Luật THUẾ SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP SỐ 23-L/CTN NGÀY 10/07/1993 CỦA QUỐC HỘI nay còn hiệu lực hay không ?

Trường hợp hộ gia đình chúng tôi phải nộp thuế phần đất nông nghiệp vượt hạn mức theo nghị định 64 thì theo quy định nào hiện hành. Cụ thể diện tích đất nông nghiệp giao cho gia đình chúng tôi như sau: (địa phương tôi mỗi nhân khẩu được xét 289.3 m2 đất lúa hạng 1) gia đình tôi có 3 nhân khẩu được nhận đất theo nghị đinh 64/CP với diện tích là 868 m2 trong tiêu chuẩn. Nhưng khi nhận ruộng, được cấp ở thửa ruộng với diện tích 1000 m2 loai đất lúa 2 vụ, hạng 1 và diện tích 300m2 đất hoa màu với hạng ruộng hạng 2. Như vậy phần diện tích thừa là 300m2 đất hoa màu hạng 2 và 132m2 đất lúa 2 vụ hạng 1.

Vậy tôi hỏi theo hiện nay thời hạn cho thuê đất nông nghiệp theo nghị định 64 đã hết, nay gia đình tôi phải đóng thuế đất như thế nào, theo quy định nào. Giả sử gia đình tôi muốn trả lại phần đất thừa có được hay không. và gia đình tôi có được miễn giảm thuế đất nông nghiệp phần đất dư ra không vì diện tích đất trồng lúa của gia đình tôi không được đảm bảo, thường hay ngập úng Mong được sớm trả lời !Xin trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời: Thứ nhất
,Căn cứ cho thuê đất nông nghiệp hay thuê các loại đất khác đều phải tuân thủ những quy định chung được quy định tại Luật Đất Đai 2013.

"Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất."

Điều 56 Luật Đất đai 2013 quy định về  cho thuê đất như sau :

"1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

......"

Để được Nhà nước cho thuê đất nông nghiệp thì người xin thuê đất cũng như dự án xin thuê đất phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58 Luật Đất Đai 2013. Ngoài ra ,bạn có thể nghiên cứu thêm thông tin chi tiết về việc cho thuê đất được hướng dẫn tại Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai,
Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp đã được Quốc hội khóa 9 kỳ họp III ngày 10/7/1993 đã thông qua ,có hiệu lực thi hành từ 1/1/1994 vẫn đang còn hiệu lực thi hành .

Thứ ba
,về quy định hạn mức giao đất hiện nay theo khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2013 quy định về hạn mức giao đất như sau:

“1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau:

a) Không quá 03 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;

b) Không quá 02 héc ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác”.

Trường hợp, hộ gia đình bạn đang sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức ,thì Nhà nước không thu hồi mà điều tiết nghĩa vụ tài chính với diện tích đất vượt hạn mức theo quy định tại khoản 8 Điều 210 Luật đất đai năm 2013: "8.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng diện tích đất nông nghiệp được giao vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này".
Theo như thông tin bạn cung cấp diện tích đất vượt hạn mức là 300m2 đất hoa màu hạng 2 và 132m2 đất lúa 2 vụ hạng 1 thì phải chuyển sang thuê đất và trả tiền thuê đất , căn cứ vào Điểm b, Khoản 1, Điều 2 Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Việc thuê đất được thực hiện như sau:

"1. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai".

Như vậy, đối với diện tích đất thuộc hạn mức được giao thì gia đình bạn vẫn tiếp tục gia hạn bình thường .Về việc xác định tiền thuê đất bạn tham khảo chi tiết tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.

Thứ tư
,
về thời hạn cho thuê đất nông nghiệp, căn cứ khoản Khoản 1, Khoản 2, Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, quy định:

“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

2. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.”

Theo quy định tại khoản 3 Điều 210 Luật Đất đai 2013 :”
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”

Như vậy, mức giá tính tiền thuê đất căn cứ vào diện tích đất, thời hạn cho thuê đất, đơn giá đất. Theo đó, đất của nhà bạn vượt hạn mức thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng bảng giá đất do UBND tỉnh nơi gia đình bạn ở công bố tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Theo như thông tin bạn cung cấp ,gia đình bạn ở tỉnh Phú Yên nhưng bạn không nói rõ tại huyện nào của tỉnh Phú Yên nên mời bạn tham khảo Bảng khung giá đất tỉnh Phú Yên áp dụng 5 năm (2015-2019) ban hành kèm theo Quyết định số 56/2014/QĐ-UBND ngày 30 tháng 12 năm 2014 để tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ năm
,
bạn có thể  trả lại phần đất vượt hạn mức theo quy định điểm c khoản 1 điều 65 Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

“Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;”

Miễn giảm thuế phần đất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Nghị quyết 55/2010 về miễn giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp trong năm 2011- 2020 có quy định như sau :

"1. Đối tượng được giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp

1. Giảm 50% số thuế sử dụng đất nông nghiệp ghi thu hàng năm đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp nhưng không quá hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 3 Điều 1 của Nghị quyết này..."

Như vậy ,phần đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất nông nghiệp của gia đình bạn là 300m2 đất hoa màu hạng 2 và 132m2 đất lúa 2 vụ hạng 1 thuộc trường hợp được giảm 50% thuế sử dụng đất nông nghiệp .