Câu hỏi: Nhận tặng cho đất không có giấy chứng nhận từ năm 1980 có được cấp giấy chứng nhận hay không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp, người sử dụng đất tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy việc tặng cho hoặc chuyển quyền sử dụng đất này có hợp pháp hay không? Làm cách nào để người sử dụng đất sử dụng ổn định được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về vấn đề nhận tặng cho đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Câu hỏi tư vấn:

Lời đầu tiên xin chào và chúc công ty Luật Minh Gia ngày càng phát triển và thành công. Tôi có một vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDD) nhờ các anh/chị bên công ty tư vấn giúp ạ. Tôi ở Bắc Giang. Bác cả (chị gái) nhà tôi có một miếng đất thổ cư, năm 1980 có cho bác thứ 2 (em gái) một nửa để 2 chị em ở cùng cho vui vì hai bác ấy đều không có chồng con, ngày đó cũng không có sổ đỏ gì hết. Đến năm 1982 bác thứ 2 có ở với một người đàn ông nhưng không đăng ký kết hôn, hai người đến ở với nhau đến khoảng năm 1993 thì không ở với nhau nữa và cũng không có con cái chung. Khi nhà nước làm sổ đỏ thì không biết làm thế nào mà ông ấy lại đứng tên một mình trong sổ đỏ (sổ đỏ hiện tại tôi đang giữ, trong sổ đỏ không thấy có ghi ngày tháng cấp), khi hai người chia tay phân chia tài sản thì ông ấy có viết giấy để lại đất thổ cư cho bác tôi, có người làm chứng ký tên đàng hoàng nhưng không có dấu chứng nhận của xã (giờ chắc không có giá trị pháp lý). Từ đó đến nay một mình bác tôi vẫn ở một mình trên mảnh đất đó và không có tranh chấp với ai, hiện nay bác ấy muốn làm sổ đỏ tên bác ấy nhưng ông kia không ký chuyển nhượng (chị gái cho đất hiện nay vẫn còn sống khỏe mạnh). Như vậy, trường hợp này phải làm như thế nào để bác tôi làm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên bác ấy? Mong nhận được sự tư vấn của các bạn. Chân thành cảm ơn!

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về trình tự, thủ tục xin trích lục thông tin đất đai

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, bác cả của anh/chị đã tặng cho bác hai quyền sử dụng đất từ năm 1980. Tại thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất, bác cả chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tuy nhiên anh/chị không cung cấp thông tin rằng khi bác cả tặng cho bác hai quyền sử dụng đất có văn bản nào xác nhận giao dịch tặng cho này hay không nên anh/chị cần cung cấp thêm thông tin về vấn đề này để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn cho anh/chị. Ngoài ra, mảnh đất của bác hai hiện đã được người đàn ông sống cùng bác hai yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp này, anh/chị cần xin trích lục thông tin thửa đất để xét thêm thông tin về nguồn gốc của thửa đất.

Để tiến hành thủ tục xin trích lục thông tin đất đai, anh/chị cần làm phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai do cơ quan đăng ký đất đai cung cấp theo mẫu 01/PYC ban hàng kèm theo Thông tư 34/2014/TT-BTNMT cùng với một số giấy tờ như: hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bác cả và bác hai (nếu có); giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người đàn ông ở cùng bác hai; chứng minh thư nhân dân/căn cước công dân gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất.

Về trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai Điều 12 Thông tư 34/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

“

Điều 12. Trình tự, thủ tục cung cấp dữ liệu đất đai

1. Việc nộp văn bản, phiếu yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện theo một trong các phương thức sau:

a) Nộp trực tiếp tại cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai;

b) Gửi qua đường công văn, fax, bưu điện;

c) Gửi qua thư điện tử hoặc qua cổng thông tin đất đai.

2. Cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai tiếp nhận, xử lý và thông báo nghĩa vụ tài chính (trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính) cho tổ chức, cá nhân. Trường hợp từ chối cung cấp dữ liệu thì phải nêu rõ lý do và trả lời cho tổ chức, cá nhân biết.

3. Sau khi tổ chức, cá nhân thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện cung cấp dữ liệu đất đai theo yêu cầu.

4. Thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp nhận được yêu cầu trước 15 giờ thì phải cung cấp ngay trong ngày; trường hợp nhận được yêu cầu sau 15 giờ thì cung cấp dữ liệu đất đai được thực hiện vào ngày làm việc tiếp theo;

b) Trường hợp yêu cầu cung cấp dữ liệu đất đai dưới hình thức tổng hợp thông tin thì thời hạn cung cấp dữ liệu đất đai được xác định theo thỏa thuận giữa cơ quan cung cấp dữ liệu đất đai và người có yêu cầu bằng hình thức hợp đồng.”

Thứ hai, về thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã xem xét các thông tin liên quan đến thửa đất, nếu không có căn cứ chứng minh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người đàn ông sống cùng bác hai là hợp lệ thì anh/chị có quyền làm thủ tục yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận đã cấp do cấp không đúng đối tượng sử dụng đất theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

…

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

…

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

…”

Theo đó, anh/chị cần chứng minh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của người đàn ông sống cùng bác hai là không đúng đối tượng nên có căn cứ thu hồi giấy chứng nhận. Khi đó, anh/chị cần gửi kiến nghị bằng văn bản đến Văn phòng đăng ký đất đai để họ xem xét thu hồi giấy chứng nhận theo điểm c khoản 4 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi điểm c khoản 56 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc khởi kiện trực tiếp ra Tòa án để giải quyết.

Cụ thể về hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp không đúng đối tượng được quy định tại điểm a khoản 4 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

“

Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

…

4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 của Luật Đất đai theo quy định như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phát hiện nội dung Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định thì nộp hồ sơ gồm:

- Đơn phản ánh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng quy định;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

…”

Thứ ba, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sau khi đã làm thù tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bác hai có thể làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất theo căn cứ tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Để làm thủ tục cấp lại giấy chứng nhận, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

- Quyết định thu hồi Giấy chứng nhận của cơ quan có thẩm quyền;

- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước công dân.

Sau khi đã chuẩn bị một bộ hồ sơ như trên, anh/chị sẽ nộp một bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất gồm những giấy tờ trên đến Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có di sản thừa kế. Trường hợp địa phương anh/chị chưa có văn phòng đăng ký đất đa thì anh/chị sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Anh/chị cũng có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nếu có nhu cầu.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.