Câu hỏi: Em có mua 1 cái nhà. Chủ đất đã bán cho 2 người và em là người thứ 3 mua căn nhà này. Khi mua nhà này, thì trước nhà làm 1 cái mái hiên xoay. Khi mua nhà xong, em sửa lại mái hiên bằng tôn, chủ đất không cho em làm mái hiên đó, kêu phải tháo bỏ. Vậy, cho em hỏi như vậy có đúng quy định không, em xin cảm ơn

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua 1 căn nhà từ một người khác, tuy nhiên, bạn không nói rõ là giữa bạn và bên chủ căn nhà này có lập Hợp đồng mua bán nhà ở và đã làm thủ tục chuyển giao quyền sở hữu nhà ở hay chưa?

Thứ nhất, các giao dịch về nhà ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 121 quy định hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 121. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó. Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt ban đầu;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên;

7. Cam kết của các bên;

8. Các thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

“
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

…”.

Như vậy, để chuyển nhượng căn nhà trên cho bạn thì trước tiên hai bên phải lập văn bản giao dịch về nhà ở (hợp đồng mua bán nhà ở) và thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng.

Sau khi thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng thì bạn có thể gửi hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và môi trường để làm thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (theo mẫu);

- Hợp đồng mua bán nhà ở (bản chính);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản chính);

- Giấy tờ chứng minh đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính (bản chính);

- Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu của hai bên (bản sao);

Thứ hai, về quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản

Tại Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu như sau:

“Điều 158. Quyền sở hữu

Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”.

Khi bạn có quyền sở hữu căn nhà đó thì bạn đương nhiên có quyền chiếm hữu và định đoạt căn nhà đó theo quy định của pháp luật.

Như vậy, người chủ đất không cho phép bạn làm như vậy (thay mái hiên xoay bằng mái tôn) là trái với quy định của pháp luật. Vì người chủ đất đó sẽ không có quyền gì đối với căn nhà đó nữa (nếu như căn nhà đó bạn mua là hợp pháp).