Câu hỏi: Hiện tại nhà nước đang xây dựng thi công tuyến đường AAA nối A với B, đoạn đường đó đi qua mảnh đất ở nhà em. Hiện tại mảnh đất ở nhà em đã được cấp sổ đỏ từ năm 2008, trước khi nhà nước có quyết định thi công đoạn đường 295. Nhưng UBND Huyện A đã cử người đại diện xuống nói chuyện với gia đình em là nhà nước không có chính sách đền bù, nhà em bị lấn vào khoảng 100m2.Và họ nói sổ đỏ ngày trước cấp cho nhà em là đo sai, bây giờ sẽ đo lại. Em mong luật sư giải đáp giúp em là nhà em như vậy có được đền bù không vậy? Và sổ đỏ nhà em liệu có phải đo lại không ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau (Thời gian hỏi và trả lời tư vấn 3/2014)

Theo Điều 43 Luật đất đai quy định về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường:

"1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng.

c)  Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật này;

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.

3. Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

4. Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này".

Trong trường hợp của bạn thì bạn có thể dựa vào quy định trên để xem xét gia đình bạn có thuộc trường hợp không được đền bù khi bị thu hồi đất.

Căn cứ vào Điều 47 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP vềbồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có
"
.

Như vậy, theo Khoản 1, điều 47 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì "
n
ếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế
"
.

Trong trường hợp của gia đình bạn nếu đất của gia đình bạn có nguồn gốc hợp pháp, đã được cấp sổ đỏ, thì khi nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường. Còn việc sổ đỏ đo sai thì ban giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành đo đạc xác định diện tích trên thức tế theo quy định của pháp luật. Và diện tích bồi thường sẽ là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. Như vậy, việc khi đền bù thì gia đình bạn chỉ được đền bù theo đúng diện tích đo đạc trên thực tế chứ không căn cứ theo sổ đỏ.

Tuy nhiên nhà bạn có quyền gửi đơn đến phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND quận, huyện nơi cấp GCNQSD để kiểm tra lại diện tích đất của nhà bạn để đảm bảo quyền lợi của nhà bạn (nếu như diện tích đất của nhà bạn là đúng như trong GCNQSD chứ không phải là nhà bạn bị đo sai).

Theo Điều 43 Luật đất đai quy định về những trường hợp thu hồi đất mà không bồi thường:

"1. Nhà nước thu hồi đất mà không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất khác không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;trong các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 của Luật này;

b) Đất rừng phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp; đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao và các công trình công cộng.

c)  Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng;

d) Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước;

đ) Đất thuê của Nhà nước;

e) Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 50 của Luật này;

g) Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất, người bị thu hồi đất không được bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp sau đây:

a) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra tại khu vực đất bị thu hồi sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được công bố mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

b) Tài sản gắn liền với đất được tạo ra trước khi có quyết định thu hồi đất mà trái với mục đích sử dụng đất đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thời điểm xây dựng công trình đó;

c) Đất bị thu hồi thuộc các trường hợp quy định tại các khoản 4, 6, 7 và 10 Điều 38 của Luật này.

3. Người bị thu hồi đất quy định tại khoản 1 nhưng không thuộc khoản 2 Điều này được bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất bị thu hồi.

4. Chính phủ quy định việc xử lý đối với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất trong trường hợp thu hồi đất quy định tại các khoản 2, 3, 5, 8, 9, 11 và 12 Điều 38 của Luật này".

Trong trường hợp của bạn thì bạn có thể dựa vào quy định trên để xem xét gia đình bạn có thuộc trường hợp không được đền bù khi bị thu hồi đất.

Căn cứ vào Điều 47Nghị định số 84/2007/NĐ-CP vềbồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"
Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì được bồi thường theo quy định sau:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Không bồi thường về đất đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có
"
.

Như vậy, theo Khoản 1, điều 47 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì "
n
ếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế
"
.

Trong trường hợp của gia đình bạn nếu đất của gia đình bạn có nguồn gốc hợp pháp, đã được cấp sổ đỏ, thì khi nhà nước thu hồi đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường. Còn việc sổ đỏ đo sai thì ban giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành đo đạc xác định diện tích trên thức tế theo quy định của pháp luật. Và diện tích bồi thường sẽ là diện tích được xác định trên thực địa - thực tế đo đạc diện tích thu hồi của từng người sử dụng đất. Như vậy, việc khi đền bù thì gia đình bạn chỉ được đền bù theo đúng diện tích đo đạc trên thực tế chứ không căn cứ theo sổ đỏ.

Tuy nhiên nhà bạn có quyền gửi đơn đến phòng Tài nguyên môi trường thuộc UBND quận, huyện nơi cấp GCNQSD để kiểm tra lại diện tích đất của nhà bạn để đảm bảo quyền lợi của nhà bạn (nếu như diện tích đất của nhà bạn là đúng như trong GCNQSD chứ không phải là nhà bạn bị đo sai).

---

3. Có được bồi thường về đất khi thay đổi lộ giới?

Câu hỏi:

Dạ thưa luật sư cho tôi hỏi về vấn đề giải tỏa mặt bằng .Nhà tôi xây dựng năm 1993 khi đó sổ đỏ đứng tên ba tôi thì theo lộ giới củ,thì nhà tôi xây dựng 4 lầu theo lộ giới củ la hợp lệ! Đến năm 2015 thì ba tôi có sang tên cho tôi va trong bìa đỏ đã thay đổi bản vẽ theo lộ giới mới.thì nha tôi buộc fai đập cả 4 lầu.như vây luật sư cho tôi hỏi như vậy tôi có được đền bù không.mong luật sư giai thích cho tôi hiểu được không?vì đây la tài sản ba cho con chứ không phai mua bán.mong luật sư giải thích dùm.thanks

Trả lởi:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Điều kiện hưởng bồi thường đất đai khi quy hoạch lộ giới

>> Hỏi về việc bồi thường đất

Trong trường hợp này gia đình bị thu hồi đất vì lý do làm lộ giới đường bộ phục vụ lợi ích công cộng nên vẫn được bồi thường theo quy định pháp luật.