Câu hỏi: Tư vấn về trường hợp đất lấn chiếm từ trước năm 2014 vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp có giấy tờ về quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:
Xin thưa các luật sư cho em hỏi Nhà em và nhà kế bên ở trên đất bờ sáng . gia đình em định cư nơi đây sau nhà kế bên nhưng những năm 1993 nhà nước có kêu gọi đóng thuế .và em vẫn còn giữ biên lai... Phía sau nhà là đất ruộng của người kia chết cách đây tầm 30năm không thấy về nhận đất lại. Nên cả khu em dài tầm khoảng 100m mọi người điều lấn ra tới ranh đất hiện giờ là của công ty bất động sản.tạm gọi là vậy. Riêng ai cũng lắn thẳng hết ranh nhưng nhà kế bên em không cho vì họ bảo đất của họ... Vì năm 2000 gia đình em chuyển nơi khác làm ăn cuối 2005 về thì phát xin hàng ngay phía sau nhà cho tới nay ... Vậy cho em hỏi em có quyền như bao người ở đây được hưởng y như họ không ạ. em cảm ơn các anh chị luật sư. Phía sau hiện nay hai bên nhà điều lắn qua xéo xẹo mặt trước 3m2 tới 15m bất đầu từ 15m dài 10m thì chỉ còn 2m2 Nhà họ thì lớn hơn nhà em gấp 3 lần chiều ngang... Em cảm ơn ạ

Trả lời: Đầu tiên, đối với diện tích đất nhà bạn đã và đang sử dụng ổn định

Căn cứ tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về các căn cứ xác định sử dụng đất ổn định:

"1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

…"

Theo đó, biên lại mà gia đình bạn giữ là căn cứ để chứng minh đất  nhà bạn sử dụng ổn định. Để được cấp Giáy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải đáp ứng được những điều kiện quy định tại Điều 101 Bộ luật Đất đai 2013 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Thứ hai, đối với hành vi của những hộ gia đình xung quanh là lấn đất. Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP giải thích về lấn đất và chiếm đất như sau:

"1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất."

Căn cứ tại Khoản 5 Điều 22 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định về việc xử lý, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 như sau:

"5. Người đang sử dụng đất ổn định trong các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điểm a và Điểm c Khoản 2, Điểm b Khoản 3 Điều này mà không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định"

Khoản 3 Điều 22 Nghị định quy đinh rằng:

"3. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp phải xin phép theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì thực hiện xử lý như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất thuộc quy hoạch sử dụng đất cho các mục đích quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật đất đai thì Nhà nước thu hồi đất trước khi thực hiện dự án, công trình đó.

Người đang sử dụng đất vi phạm được tạm thời sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất, nhưng phải giữ nguyên hiện trạng đang sử dụng đất và phải kê khai đăng ký đất đai theo quy định;

b) Trường hợp đang sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo rà soát, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất; người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, vì các hộ gia đình xung quanh bạn có lấn đất nhưng đã xảy ra trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và nếu đất đó được sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Còn đối với trường hợp của bạn, bởi gia đình bạn không thay đổi diện tích đất nên bây giờ bạn sẽ không có quyền gì đối với mảnh đất đó cả. Nếu giờ bạn lấn đất thì sẽ là vi phạm quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Khoản 1 Điều 12 Luật Đất đai 2013 thì những hành vi bị nghiêm cấm có:
"Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai
") và sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật.