Câu hỏi: Chào luật sư, Gia đình tôi có mua một mảnh đất vào năm 1997 của ông H, có giấy tờ mua bán và xác nhận của người làm chứng. Ông H không có chứng nhận QSDĐ cho mảnh đất này nhưng có quyết định cấp đất của UBND phường vào năm 201x. Vậy mong luật sư cho tôi hỏi:

1) Gia đình tôi có đủ điều kiện xin cấp QSDĐ mà không phải trả tiền sử dụng đất cho nhà nước hay không?

2) Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ cho gia đình tôi? Nếu đủ thì chúng tôi phải làm thủ tục gì để được cấp sổ đỏ? Nếu không đủ thì chúng tôi phải làm thủ tục gì để được cấp QSDĐ?

Mong sớm nhận được tư vấn của luật sư, xin chân thành cảm ơn và chúc các luật sư nhiều sức khỏe và thành công.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi, trường hợp bạn thắc mắc Công ty luật Minh Gia tư vấn cho bạn như sau:

- Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ)

Căn cứ theo khoản 2 điều 101 của Luật Đất đai năm 2013 thì:

“...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Căn cứ vào quy định của pháp luật thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 07 năm 2004, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.

Theo như thông tin bạn đưa ra thì mảnh đất này gia đình bạn mua từ ông H năm 1997, có giấy tờ mua bán vậy tức là mảnh đất này gia đình bạn đã sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2013, được thị trấn xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

- Về thẩm quyền cấp sổ đỏ

Căn cứ theo quy định tại điều 105 luật đất đai quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

''1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.''

Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật thì cơ quan có thẩm quyền cấp sổ đỏ gia đình bạn là UBND cấp huyện (cơ quan tiếp nhận hồ sơ cấp sổ đỏ là chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện)

- Về thủ tục, hồ sơ cấp sổ đỏ

Như đã hướng dẫn về thẩm quyền cấp sổ đỏ, người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất sẽ thực hiện nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai tại quận/huyện.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Xác nhận của ủy ban nhân dân xã phường là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

---

2. Hỏi về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi:

Chào luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn trường hợp: Nhà tôi có 6 chị em, tôi là út nam, có một mảnh đất và đã cắt một căn nhà. Sau này, ba tôi trúng số và đã cắt thêm 1 căn nhà sát bên vách và cũng đã tách ra làm 2 sổ đỏ cho 2 căn. Một căn do ba tôi đứng tên, còn căn nhà trúng số do chị tôi đứng tên nhưng ba tôi có xác nhận ở dưới phường (anh rể tôi không liên quan gì đến căn nhà này).

Lúc đó, tôi còn nhỏ, ba tôi hứa sau này tôi lớn sẽ chuyển nhượng sang tên cho tôi. Tôi đã lập gia đình rồi, bây giờ tôi muốn ba tôi chuyển nhượng cho tôi quyền sử dụng đất đó.

Hỏi:

- Thủ tục sang tên như thế nào, cần chuẩn bị những hồ sơ gì và cơ quan nào sẽ làm việc đó?.

- Tôi muốn ba tôi chuyển quyền sử dụng đất căn nhà mà chị tôi đứng tên đó cho cá nhân tôi không liên quan gì đến vợ tôi và căn nhà do ba tôi đứng tên đó được chia đều cho chị em tôi, tôi phải làm thế nào? Thủ tục ra sao? Cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ? Xin tư vấn giúp tôi phương án để tiến hành sang tên được thuận lợi và đỡ tốn kém.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong cả hai trường hợp của bạn thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hoàn toàn giống nhau. Trường hợp người đứng tên đất là ai và người được sang tên là ai thì phải có giấy tờ tuỳ thân của các đối tượng này và họ phải trực tiếp đến văn phòng công chứng để làm thủ tục. Nếu họ không đến được thì cần phải có hợp đồng uỷ quyền cho người khác.

Các bước thực hiện sang tên

Trước tiên, nộp hồ sơ yêu cầu công chứng đến văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản để tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, hồ sơ yêu cầu công chứng bao gồm:

- Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu.

- Dự thảo hợp đồng(nếu có).

- Bản sao giấy tờ tuỳ thân.

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Bản sao giấy tờ khác liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Sau khi nhận hồ sơ yêu cầu công chứng thì công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ công chứng. Nếu thiếu thì công chứng viên sẽ hướng dẫn để bạn bổ sung thêm, nếu hồ sơ đầy đủ, hợp pháp thì công chứng viên sẽ thụ lý và ghi vào sổ công chứng.

Trong trường hợp bạn không soạn được dự thảo hợp đồng chuyển nhượng thì công chứng viên sẽ giúp bạn soạn thảo dựa trên mẫu hợp đồng có sẵn. Bạn chỉ cần làm theo sự hướng dân của công chứng viên là được.

Sau khi bạn nộp phí công chứng và thù lao công chứng thì bạn được nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chứng nhận của tổ chức công chứng để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên theo quy định của pháp luật.

Về thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ và cấp sổ đỏ

Như đã phân tích tại phần (1) thẩm quyền cấp sổ đỏ trường hợp của bạn là UBND cấp quận/huyện. Cụ thể bạn liên hệ phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản nộp hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ cấp sổ đỏ do sang tên bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất( mà bạn đã vừa công chứng ở trên)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Giấy tờ khác như chứng minh thư, sổ hộ khẩu… của các bên.

Sau khi nộp nghĩa vụ tài chính (nếu có) theo quy định bạn sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.