Câu hỏi: Xin hỏi luật sư một việc như sau: Năm 1995 Gia đình tôi có ký nhận thầu với thôn và UBND xã có ký xác nhận diện tích đất 5000m2 đất, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với giá tiền là 3.000.000đ (ba triệu đồng); gia đình đã cải tạo làm ao nuôi trồng thuỷ sản và trồng cây lâu năm vải, nhãn, diện tích đất trên gia đình sử dụng ổn định không có tranh chấp. Nay nhà nước thu hồi diện tích đất trên thì việc đền bù đất gia đình tôi có được hưởng không?

Trả lời: Tại Điều 74 Luật đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, theo đó người sử dụng đất khi bị thu hồi đất nếu có đủ điều kiện quy định tại Điều 75 Luật đất đai 2013 thì có thể được bồi thường. Cụ thể, Điều 75 quy định như sau:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại
khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Theo quy định này, người sử dụng đất được bồi thường về đất khi đủ các điều kiện sau:

Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền hàng năm;
Đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận tại thời điểm bị thu hồi đất.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, gia đình bạn nhận đấu thầu đất của Ủy ban nhân dân xã, nếu đây là quỹ đất 5% của xã thì phần đất này sẽ khó có thể thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, chưa rõ thông tin cụ thể của đất này nên chưa đủ cơ sở khẳng định gia đình bạn có được bồi thưởng về đất hay không. Bạn có thể căn cứ vào điều kiện chúng tôi đã nêu trên để xác định với trường hợp của mình.

Ngoài ra, theo thông tin bạn cung cấp trên mảnh đất gia đình bạn có xây dựng, trồng cây, nuôi hải sản… nên khi bị thu hồi đất gia đình bạn có thể được bồi thường về tài sản, công trình trên đất nếu các tài sản, công trình này được xác định là tạo lập hợp pháp theo quy định.

Về việc bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi khi nhà nước thu hồi đất mà có ảnh hưởng đến cây trồng, vật nuôi như thế nào bạn có thể tham khảo quy định tại Điều 90 Luật đất đai 2013.

Câu hỏi đề nghị tư vấn thứ hai - Bồi thường về nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất

Văn phòng luật sư cho hỏi, đất nhà tôi làm nhà ống có diện tích là 4,3x26m, sắp tới có dự án mở rộng đường trước nhà tôi, và theo quy hoạch thì sẽ đi qua nhà tôi đến tận phòng khách, nếu thế thì chúng tôi sẽ mất phần sân và phòng khách, chỉ còn 02 phòng ngủ nữa thôi, và sẽ làm ảnh hưởng tới kết cấu của ngôi nhà và không đủ yêu cầu để sinh hoạt gia đình. Vậy văn phòng luật sư cho tôi hỏi, gia đình tôi có được đền bù cả ngôi nhà hay không? hay chỉ một phần thôi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với nội dung bạn vướng mắc chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp khi nhà nước thu hồi đất, phần đất còn lại của gia đình chỉ còn lại 2 phòng ngủ, về vấn đề thu hồi đất ở này tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.”

Như vậy, căn cứ theo quy định nêu trên đối chiếu với trường hợp của bạn, việc gia đình bạn được bồi thường toàn bộ phần đất hay chỉ được bồi thường phần nhà nước thu hồi đất còn tùy thuộc vào phần diện tích còn lại sau khi thu hồi còn đủ điều kiện để ở hay không.

Trường hợp sau khi thu hồi một phần đất, phần đất còn lại vẫn đủ diện tích, điều kiện để ở theo quy định của địa phương thì nhà nước chỉ thu hồi và bồi thường một phần, phần còn lại không bị thu hồi sẽ để gia đình bạn tiếp tục sử dụng.

Trường hợp sau khi thu hồi một phần đất mà phần còn lại không bị thu hồi không đủ điều kiện để gia đình bạn tiếp tục sinh sống thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thu hồi toàn bộ đất và tùy từng trường hợp quy định tại Điểm a hay điểm b nêu trên để bồi thường cho gia đình bạn bằng đất hoặc bằng tiền.