Câu hỏi: Năm 2005, mẹ tôi cùng người dì ruột mua hai mảnh đất ở hai vị trí khác nhau nhưng cùng diện tích. Mẹ tôi đứng tên một mảnh, dì tôi đứng tên một mảnh. Đến năm 2007, mẹ tôi và dì thỏa thuận miệng hoán đổi với nhau, mẹ tôi cất nhà trên đất người dì, còn người dì trồng vườn trên đất mẹ tôi. Hai chị em sống bình thường không có tranh chấp hoặc thua kiện gì. Đến năm 2018, do giá đất sốt cao, mảnh đất của người dì, mẹ tôi đang cất nhà gần con lộ nhỏ bị dì đòi lại và kêu tháo dỡ căn nhà trả lại đất. Sau đó dì sẽ trả lại đất cho mẹ tôi. Do ở lâu dài không tranh chấp và đã xây dựng nhà kiên cố, nay bị đòi lại gia đình tôi phải làm thế nào? Nếu không trả có được không? Còn trả thì dì tôi sẽ bồi thường căn nhà ra sao? Kiện ra Tòa thì khả năng giải quyết thế nào. Kính mong Luật sư cho ý kiến.

Trả lời: Thứ nhất, hiệu lực pháp lý của việc trao đổi quyền sử dụng đất giữa dì và mẹ bạn?

Điều 463 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định hợp đồng trao đổi tài sản:

“1. Hợp đồng trao đổi tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó các bên giao tài sản và chuyển quyền sở hữu đối với tài sản cho nhau.

2. Hợp đồng trao đổi tài sản phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực hoặc đăng ký, nếu pháp luật có quy định…”

Điều 126 Luật đất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân:

“
1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất….”

Việc trao đổi tài sản là quyền sử dụng đất được thực hiện theo thỏa thuận của các bên về việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho nhau. Trao đổi tài sản phải lập bằng văn bản và có công chứng, chứng thực và đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và cơ quan quản lý đất đai huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Như vậy, thỏa thuận trao đổi quyền sử dụng đất của mẹ và dì bạn chỉ là thỏa thuận miệng, không được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng này vô hiệu và giải quyết theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005:

"
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Đối với các giao dịch dân sự vô hiệu thì không phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên từ thời điểm xác lập. Vì vậy, hai bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho những gì đã nhận.

Thứ hai, mẹ bạn có phải trả lại đất không?

Vì hợp đồng vô hiệu nên dì bạn có thể đòi lại mảnh đất đó. Nếu đã có bản án của Tòa án yêu cầu mẹ bạn phải trả lại số tiền trên thì dì bạn có thể yêu cầu cơ quan thi hành án buộc mẹ bạn phải thực hiện. Mẹ bạn đã làm nhà ở trên mảnh đất và dì bạn đã không phản đối nên có thể yêu cầu dì bạn bồi thường giá trị của căn nhà theo thỏa thuận của hai bên hoặc có thể yêu cầu thẩm định giá. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì có thể nộp đơn yêu cầu đến UBND xã nơi có thửa đất để tổ chức hòa giải giữa hai bên. Trường hợp hòa giải không thành thì có thể làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp theo quy định tại Khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013 :

"1.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

“[1]... Việc đổi đất giữa các bên là trên cơ sở tự nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đổi đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại Sổ địa chính đối với diện tích đất đổi và trực tiếp canh tác, sử dụng ổn định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguyễn Minh T đã di chuyển các ngôi mộ trên đất, cải tạo một phần thành ao cá.

[2] Trong thực tế việc đổi đất có từ khoảng tháng 2-1992, tuy nhiên các chứng cứ có trong hồ sơ thể hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đổi tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đổi đất là thực tế để công nhận các đương sự có quyền sử dụng
diện tích đất đã đổi mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C để xác định các đương sự đổi đất tạm thời, từ đó xác định việc đổi đất là trái pháp luật để hủy giao dịch đổi đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây xáo trộn không cần thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”

Khi yêu cầu giải quyết tranh chấp dì bạn phải có chứng cứ chứng minh mảnh đất đòi lại từ mẹ bạn trước đây thuộc sở hữu của dì và hai bên đã thực hiện trao đổi quyền sử dụng đất không đúng theo quy định của pháp luật để tuyên hủy hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất đã được thực hiện trước đó, hơn nữa theo nội dung của án lệ trên nếu việc đổi đất giữa mẹ bạn và dì bạn được thực hiện trên cơ sở tự nguyện và xuất phát từ nhu cầu thực tế của hai bên, nếu từ thời điểm đổi hai bên liên tục sử dụng và đãxin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc chuyển đồi quyền sử dụng đất có thế được công nhận. Khi tranh chấp tại Tòa án bạn có thể tham khảo nội dung tại án lệ trên để yêu cầu giữ nguyên hiện trạng của mảnh đất đang sử dụng.