Câu hỏi: Gia đình tôi có mua một căn nhà theo tuyến đường quốc lộ 1A , diện tích 120m2, trong đó đất ở 30m2, đất vườn 90m2, khi làm thủ tục sang tên từ chủ củ sang cho gia đình tôi, địa chính huyện chỉ làm phụ lục đính kèm, chứ không làm giấy chứng nhận mới và tài sản nhà gắn liền trên đất, với nguyên do: trước đây thử đất tổng diện tích là 150m2, trong đó đất ở 60m2, còn lại đất vườn thừa, có một ngôi nhà cấp 4, khi giải phóng mặt bằng làn đường QL 1A, chủ củ nhận tiền bồi thường nhà và đất ở 30m2, và được BQL dự án Huyện lúc đó cho phép hộ củ cất lùi nhà ở vào sâu trong diện tích đất vườn còn lại; sau đó mới bán lại cho gia đình tôi như hiện nay; Do vậy để đảm bảo tính pháp lý không vi phạm luật đất đai của nhà nước, đồng thời gia đình tôi có thể sử dụng sổ đỏ để vay vốn làm ăn, nhờ luật sư tư vấn các bước thủ tục để gia đình tôi thực hiện đăng ký biến động đất đai. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cám anh đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh chúng tôi xin trả lời như sau

- Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Anh có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c, Khoản 1, Điều 99 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;”

- Quy định về đăng ký biến động đất

Trường hợp của anh phải đăng ký biến động đất đai theo quy định tai điểm a, Khoản 4 Điề 95 Luật đất đai 2013 như sau:

“4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

- Thủ tục đăng ký biến động đất đai

Đầu tiên, anh nộp 1 bộ hồ sơ đăng ký biến động đất đai đến Phòng đăng ký đất đai của Uỷ ban Nhân dân cấp xã.Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.

Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

---

2. Đăng ký biến động đất đai thực hiện thế nào?

Câu hỏi:

Vào năm 2012 chồng và mẹ chồng tôi có góp tiền mua 1 mảnh đất, trên giấy tờ đứng tên chồng tôi. Đến năm 2013 vợ chồng tôi mới kết hôn. Năm 201x này vơ chồng tôi có ý định xây nhà nhưng tôi muốn có tên trong sổ đỏ để đảm bảo quyền lợi của tôi trong trường hợp có tranh chấp sau này. Vậy quý công ty cho tôi hỏi quy trình thủ tục thêm tên như thế nào? Nếu không thêm tên mà sau này có tranh chấp thì tôi có được quyền lợi gì không. Kính mong quý công ty giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Quy định trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo quy định Luật đất đai năm 2013 về đăng ký biến động đất đai như sau:

''Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

...

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

Đồng thời, nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai quy định:

''Điều 85. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;
...''

Như vậy, đối chiếu quy định trên thì trong trường hợp của bạn muốn bổ sung thêm tên vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện đang đứng tên cá nhân chồng thì sẽ thỏa thuận với chồng xác nhập tài sản trên thành tài sản chung vợ, chồng và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai nộp cho văn phòng đăng ký đất đai huyện để giải quyết.

- Hồ sơ đăng ký biến động đất đai

Theo đó, thủ tục đăng ký biến động đất đai gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Văn bản thỏa thuận của hai vợ chồng về việc điều chỉnh, bổ sung thông tin trên giấy chứng nhận (xác nhập tài sản riêng của chồng thành tài sản chung hai vợ, chồng).

Trường hợp, chồng bạn không đồng ý thêm tên bạn trên giấy chứng nhận (không muốn xác nhập tài sản riêng vào tài sản chung vợ, chồng) thì không thể làm thủ tục biến động đất đai được. Theo đó, vì không được công nhận nên đó vẫn được xác định là tài sản riêng của chồng và bạn sẽ không có quyền hay hưởng lợi ích trên quyền sử dụng đất đó. Tuy nhiên, thời điểm hiện nay (năm 2017) hai vợ chồng có nhu cầu xây dựng nhà  ở thì tài sản ngôi nhà này sẽ được công nhận là tài sản chung hai vợ chồng được hình thành trong thời kỳ hôn nhân - tức khi có rủi ro phát sinh tranh chấp mặc dù bạn không có quyền đối với QSDĐ nhưng vẫn có quyền đối với những tài sản hình thành trên đất.

Trân trọng.