Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về các vấn đề pháp lý liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành. Nội dung tư vấn như sau:

Tôi có một số câu hỏi dưới đây liên quan đến việc mua 1 mảnh đất và rất mong nhận được sự tư vấn của Quý Luật sư như sau: Hiện nay tôi có mong muốn mua một mảnh đất nhỏ để xây nhà ở. Tuy nhiên, tôi chưa xác định được là phải mua loại đất gì thì mới xây được nhà ở hợp pháp trên mảnh đất đó vì tôi thấy mọi người nói đến rất nhiều loại đất khác nhau như: đất thổ cư, đất giãn dẫn , đất tái định cư, đất dịch vụ, đất sản xuất-kinh doanh… nên tôi khá hoang mang. Do đó, Kính mong  Quý Luật sư tư vấn vắn tắt cho tôi một số vấn đề như sau:

I Xác định loại đất được phép xây nhà ở đất thổ cư, đất giãn dẫn , đất tái định cư, đất dịch vụ, đất sản xuất-kinh doanh ?;  3. Căn cứ vào đâu (văn bản, giấy tờ gì), để xác định được 5 loại đất nói trên? 4. Trước đây ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, trong đó có huyện Thường tin, nhà nước có thu đất trồng lúa của người nông dân để bán cho doanh nghiệp. Sau khi được nhận đền bù, người dân còn được nhận 1 mảnh đất nhỏ bằng khoảng 10% diện tích đất bị thu hồi. Hiện này đã có rất nhiều người xây nhà trên diện tích đất nói trên nhưng tôi chưa biết đất đó gọi là loại đất gì, nếu mua loại đất trên thì có được phép xây nhà để ở không.

II. Xác định tình trạng pháp lý của đất làm cách nào để có thể xác định được tình trạng pháp lý sau đây của mảnh đất cần mua: 1. Cần hỏi cơ quan, tổ chức nào để biết mảnh đất đó có đang bị tranh chấp không? 2. Cần hỏi cơ quan, tổ chức nào để biết mảnh đất đó có thuộc dự án giải tỏa không? 3. Cần hỏi cơ quan, tổ chức nào để biết mảnh đất đó có đang bị chủ sở hữu mang đi cầm cố, thế chấp, tặng cho… người khác không? Giả sử:   4. Đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  là hai vợ chồng, thì khi tiến hành mua bán, thì các con của 2 vợ chồng người bán có phải ký vào hợp đồng không ? 5.  Ngày 1/1/2017, Người chuyển nhượng lập văn bản tặng cho mảnh đất đó cho 1 người nào đó nhưng chưa tiến hành thủ tục đăng ký tặng cho với cơ quan nhà nước. Sau đó 1 thời gian, Người chuyển nhượng lại tiến hành thủ túc bán mảnh đất đó cho người khác và có đăng ký với cơ quan nhà nước. Vậy, trong 2 giao dịch nói trên ( giao dịch tăng cho và giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất), giao dịch nào sẽ có giá trị pháp lý, liệu giao dịch mua bán diễn ra sau có bị coi là vô hiệu không? 6. Ngoài những vấn đề trên, tôi cần phải tiến hành thêm những công việc già khác trước khi mua đất để tránh rủi ro?

III. Thủ tục, thời gian và chi phí đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất   Nếu tôi tìm được mảnh đất cần mua và nhờ Quý luật sư đứng ra tiền hành toàn bộ tủ tục pháp lý cần thiết để mảnh đất đó được đăng ký theo đúng quy định của pháp luật, thì: 1.  Thời gian và toàn bộ chi phí hết bao nhiêu ? 2. Các bước tiến hành thủ tục đăng ký việc mua bán là như nào? 3. Các bên phải cung cấp giấy tờ, tài liệu gì? Trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của Quý Luật sự.

Trả lời: Thứ nhất,
căn cứ để xác định loại đất theo điều 11 Luật đất đai 2013 bao gồm:

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:
1.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;
4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Như vậy, bạn cần dựa vào một trong các căn cứ nêu trên để xác định loại đất mình đang sử dụng. Hiện nay tại điều 10 Luật đất đai năm 2013 về phân loại đất thì không sử dụng thuật ngữ đất dãn dân, đất tái định cư mà bản chất, đất dãn dân là một dạng tái định cư và dùng để ở theo quy định này là đất ở. Còn đất dịch vụ, sản xuất kinh doanh về bản chất là đất xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh. Chỉ khi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện loại đất là đất thổ cư hoặc đất ở thì mới được thực hiện xây dựng nhà ở lâu dài trên đất.

Thứ hai,
để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quy định tại điều 188 Luật đất đai năm 2013

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó khi đất đang tranh chấp sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng, để xác định đất đang có tranh chấp sẽ thông qua UBND xã, phường xác nhận thông qua đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai của các bên. Ngoài ra việc xác định diện tích đất nằm trong quy hoạch của địa phương thông qua quy hoạch sử dụng đất hay kế hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện.  Đối với nội dung đất có bị thế chấp hay không thì có thể kiểm tra trực tiếp trên giấy chứng nhận QSDĐ.

Liên quan đến thông tin bạn cung cấp về vụ việc đất đai, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền thực hiện chuyển nhượng. Nếu trên giấy chứng nhận quyền sử dụng chỉ thể hiện tên của hai vợ chồng thì khi này chỉ cần 2 vợ chồng ký tên trên hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực theo quy định tại điều 167 Luật đất đai năm 2013. Trong trường hợp trên khi người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã bán cho  A bằng giấy tờ tay không công chứng, chứng thực vào thời điểm 1/1/2017 sau đó lại bán cho người khác là B có chứng thực. Nếu giao dịch đầu tiên với A đã thưc hiện được 2/3 nghĩa vụ hoặc A đã trả toàn bộ số tiền cho chủ đất thì giao dịch này vẫn được pháp luật công nhận theo quy định tại điều 129 BLDS năm 2015. Còn nếu giao dịch với A chưa thực hiện hoặc chưa thực hiện chưa đến 2/3 nghĩa vụ thì xác nhận là giao dịch vô hiệu, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận. Hợp đồng với B là hợp pháp.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Thứ ba,
liên quan đến vấn đề phía bạn muốn sử dụng dịch vụ của công ty chúng tôi, rất vui lòng mời bạn liên lạc trực tiếp với bộ phân dịch vụ thông qua số điện thoại 024 66831212 để trao đổi cụ thể, chi tiết hơn về vấn đền này.