Câu hỏi: Ông bà cho cháu đất có mất thuế không? Xin chào công ty luật Minh Gia ! Cháu muốn được tư vấn về quyền sử dụng đất đai ạ. Hiện tại vợ chồng cháu đang ở cùng ông ngoại hiện tại ông ngoại chưa hiểu rõ về vấn đề về đất đai, ông không biết là làm cách nào cho hợp lý để tránh sau này con cháu bị tranh chấp vì lại là cháu ngoại. Cháu muốn hỏi là vấn đề như thế thì ông ngoại cháu có thể tặng nhà cửa, tài sản, đất đai cho vợ chồng cháu không ạ? Thủ tục thực hiện gồm giấy tờ gì? Có mất thuế không? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đề Luật Minh Gia, các thắc mắc của bạn được Luật Minh Gia giải đáp như sau:

- Thứ nhất, về việc tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản:

Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện để chủ thể tặng cho quyền sử dụng đất bao gồm:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.
”

Như vậy, nếu ông ngoại bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện nêu trên thì được thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Khi đó, giữa các bên sẽ phải lập hợp đồng tặng cho tài sản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Tương tự đối với phần nhà ở và các tài sản khác, nếu đã được đăng kí là tài sản gắn liền với đất thì có thể thực hiện việc cho tặng cùng với mảnh đất, còn nếu không thì ông ngoại bạn và bạn có thể thông qua hợp đồng tặng cho để chuyển giao quyền sở hữu. Hình thức của hợp đồng tặng cho phụ thuộc vào đối tượng của hợp đồng. Nếu đối tượng của hợp đồng tặng cho là động sản thì hình thức hợp đồng có thể bằng miệng, văn bản. Nếu đối tượng của hợp đồng là tài sản phải đăng kí quyền sở hữu hoặc là bất động sản thì hình thức của hợp đồng phải là văn bản có chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, về thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất

Điểm a, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Trước hết, bạn cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ theo quy định tại khoản 1 điều 40 Luật công chứng 2014, trong đó gồm một số giấy tờ như phiếu yêu cầu công chứng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ tùy thân,… và tiến hành công chứng tại các văn phòng công chứng có thẩm quyền tại địa phương.

Ngoài ra, các trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất phải được thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, theo quy định tại điểm a, khoản 4, điều 95 Luật đất đai 2013:

“
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
”

Như vậy, bạn cùng với ông ngoại cần thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định tặng cho.

Thứ ba, về các loại thuế phải nộp

Theo quy định hiện nay, khi chuyển quyền sở hữu tài sản là nhà đất thì chủ thể phải nộp các loại thuế, lệ phí gồm: thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ. Tuy nhiên, trong trường hợp này, do đây là hợp đồng tặng cho tài sản giữa ông ngoại bạn và bạn nên sẽ được miễn cả 2 loại thuế và lệ phí này. Cụ thể như sau:

- Điểm d, khoản 1 điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của luật thuế thu nhập cá nhân và nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định:

“Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau.”

- Khoản 10 điều 5 Thông tư 301/2016/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ quy định:

“Điều 5. Miễn lệ phí trước bạ

Miễn lệ phí trước bạ thực hiện theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 của Chính phủ về lệ phí trước bạ, cụ thể như sau:

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
”