Câu hỏi: Hỏi: Năm 2009, tôi có mua nhà cấp 4 ngang 4x10, hẻm trước nhà 1.5, hông 1.2m, sổ hồng thể hiện nhà cấp 4, tường gách mái tôn.

Đến năm 2011 tôi đúc giả 1 lầu nhưng không xin giấy phép xây dựng. Nay tôi muốn hợp thức hóa cái lầu và đổi sổ hồng. Xin tư vấn giúp là thủ tuc tôi phải làm sao, và tôi sẽ bị phạt bao nhiêu tiền?

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 về công trình được miễn Giấy phép xây dựng:

"a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ
".

Theo đó, vì bạn không nói rõ về tình trạng căn nhà của bạn nên chúng tôi xin tư vấn cho bạn theo các hướng sau:

Trường hợp nhà của bạn xây dựng là Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc là nhà ở riêng lẻ ở nông thôn thì sẽ không phải xin cấp phép xây dựng. Do đó, việc bạn không có Giấy phép xây dựng cũng không vi phạm pháp luật nên sẽ không bị xử phạt.

Nếu không thuộc các trường hợp trên, khi xây dựng bạn sẽ phải xin cấp phép xây dựng. Tuy nhiên, theo như bạn trình bày thì năm 2011 bạn xây nhà nhưng không xin cấp Giấy phép xây dựng. Do đó, bạn vi phạm pháp luật về xây dựng nên sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 NĐ 121/2013/NĐ-CP:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
”

Vậy sẽ tuỳ vào nhà bạn xây là ở nông thôn hay đô thị để tính mức phạt và có thể mức phạt tối đa 15.000.000 đồng.

Về vấn đề liên quan đến thay đổi Sổ hồng, theo quy định tại điểm d Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013 về Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi:

"
d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;"

Theo đó, để xác định việc thay đổi về căn nhà đó, bạn cần làm các thủ tục đăng ký biến động đất đai, về trình tự thủ tục bạn có thể tham khảo tại đây.

Trân trọng
!