Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Hiện tại nhà tôi đang ở là do bố mẹ tôi đứng tên. Bây giờ tôi muốn bán nhà nhưng do bố mẹ tôi đã đứng tên 2 căn nhà khác nữa nên nếu ba mẹ tôi đứng ra bán sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

Do đó, ba mẹ tôi định sẽ chuyển quyền sở hữu căn nhà sang cho vợ chồng tôi và sau đó vợ chồng tôi mới đứng ra bán nhà (vì vợ chồng tôi chưa sở hữu căn nhà nào nên bán sẽ không phải nộp thuế TNCN).

Vậy tôi xin hỏi quý công ty, nếu bố mẹ tôi làm thủ tục công chứng chuyển nhà sang cho vợ chồng tôi nhưng vợ chồng tôi không làm thủ tục chuyển tên quyền sở hữu mà tiếp tục làm thủ tục công chứng để bán cho người khác thì có được không? Trong tình huống này, khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu sang cho người mua nhà thì bố mẹ và vợ chồng tôi phải thực hiện những thủ tục gì? Tôi kính mong nhận được phản hồi sớm từ quý công ty. Trân thành cảm ơn và trân trọng kính chào.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)
Có Giấy chứng nhận,
trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

Như vậy, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, nếu giữa bố mẹ và bạn chỉ làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng mà không thực hiện việc sang tên (tức vợ chồng bạn chưa đứng tên quyền sở hữu hợp pháp trên giấy chứng nhận) thì không đủ điều kiện để được phép thực hiện việc chuyển nhượng cho bất cứ đối tượng nào.

- Do đó, trong trường hợp này để sang tên hợp pháp cho người mua thì giữa bố mẹ và hai vợ chồng bạn sẽ phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng
t
rên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã
theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Sau đó sẽ làm thủ tục đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký đất đai của Huyện, hồ sơ gồm:

+Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo chứng thực.

Thời điểm hoàn thành đăng ký sang tên (hai vợ chồng là chủ sở hữu hợp pháp đối với quyền sử dụng đất) thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng cho người mua bình thường thông qua việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng và sau đó làm thủ tục đăng ký sang tên như trình bày trên (không có sự liên quan tới bố, mẹ bạn trong giao dịch này).