phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Thời điểm cấp đất hộ gia đình chỉ có 3 người, sau này gia đình có 5 người thì khi yêu cầu phân chia đất Tòa án chỉ chia cho hộ gia đình có đúng không? Trường hợp nguồn gốc đất từ ông nội để lại thì có được xác định là đất hộ gia đình không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Cho em hỏi đất của cha em là do ông nội để lại và cho ba em. Ba em là chủ hộ. Vậy giờ phân chia tài sản thì em phân chia thành mấy người? Gia đình em gọi có 5 người? Khi đến phân chia thì toà án không phân thành 5 mà chỉ phân thành 3 với lí do là tại thời điểm cấp chỉ có 3 người. Mong luật sư trả lời giúp em. Em cảm ơn rất nhìu ạ.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc mảnh đất do ông bạn để lại nhưng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công nhận hộ gia đình sử dụng đất. Vì thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ thông tin nên chúng tôi sẽ tư vấn theo hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1:
Mảnh đất mà gia đình bạn sử dụng là đất được nhà nước cấp cho hộ gia đình.

Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Như vậy, trong trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất sẽ được xác định là người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai. Do đó, nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn chỉ có 3 thành viên thì khi yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất Tòa án chỉ phân chia cho 3 người là có căn cứ theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2:
Mảnh đất có nguồn gốc sử dụng từ ông nội bạn.

Trong trường hợp mảnh đất được ông nội bạn tặng cho cha bạn hoặc đây là phần đất cha bạn được thừa kế sau khi ông nội mất thì đây được xác định là tài sản riêng của cha bạn. Vì vậy, không có căn cứ để yêu cầu Tòa án phân chia trong trường hợp này.

Ngoài ra, cha bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh đất để yêu cầu đính chính giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2013:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”
Câu hỏi: Trong trường hợp nhà nước thu hồi đất từ năm 2015 thì giá đất bồi thường được xác định như thế nào? Có áp dụng hệ số điều chỉnh từ năm 2019 cho đất thu hồi từ năm 2015 không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào văn phòng luật sư Minh Gia. Em có một số vấn đề về bồi thường tái định cư khi nhà nước thu hồi đất xin văn phòng luật sư tư vấn. Em xin cám ơn!

Em xin trình bày như sau:

- Năm 2008 đất khu vực nhà em bị quy hoạch làm khu du lịch sinh thái. Năm 2015 dự án đổi thành "khu dân cư cho người có thu nhập thấp" và tiến hành các công tác kiểm kê tài sản và bồi thường, giá đất được áp dụng vào thời điểm năm 2015. Nhưng hiện tại tới 24/06/2019 UBND thành phố A mới ký quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ (đợt 3) cho một số hộ dân trong đó có nhà em. Vấn đề là ngày 11/03/2019 UBND tỉnh  ra quyết định số 10/2019 về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh. Đất nông nghiệp chỗ em là có hệ số điều chỉnh là 3.

- Vậy quyết định phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ ký sau quyết định điều chỉnh giá đất. Vậy hộ nhà em có được áp dụng hệ số điều chỉnh là 3 vào phương án bồi thường hỗ trợ hay không. Xin quý Luật Sư tư vấn để em hiểu rõ. Em Xin cám ơn, chúc Luật Sư sức khỏe.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn bị thu hồi đất để thực hiện dự án theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. Theo đó, gia đình bạn có thể được xem xét bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Như vậy, mức giá đất bồi thường sẽ căn cứ theo giá đất của địa phương tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ quyết định thu hồi đất ban hành ở thời điểm nào; do đó, bạn cần xem xét quyết định thu hồi đất có trước hoặc sau khi có quyết định điều chỉnh giá đất để xác định áp dụng hệ số điều chỉnh khi tính mức bồi thường.
Câu hỏi: Ngày 3 tháng 1 năm 2008, UBND tỉnh có ban hành Quyết định về việc thu hồi đất, giao cho Ban Quản lý Khu kinh tế mở  quản lý, sử dụng để xây dựng Khu Thương Mại tự do giai đoạn 1 thuộc Khu phi thuế quan giai đoạn 1.Nhưng đến nay (năm 2019) chưa thực hiện việc thu hồi, Vậy Quyết định này có còn phù hợp với quy định không? Vì quyết định này làm hạn chế các quyền của người sử dụng đất gây bức xúc cho nhân dân. Nhờ Luật sư tư vấn! cảm ơn nhiều!

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì năm 2008, UBND tỉnh đã có quyết định thu hồi đất giao cho Ban Quản lý Khu kinh tế mở  quản lý, sử dụng để xây dựng Khu Thương Mại tự do giai đoạn 1 thuộc Khu phi thuế quan giai đoạn 1 nhưng đến nay là năm 2019 vẫn chưa thực hiện việc thu hồi đất. Pháp luật hiện hành chưa có quy định về thời gian cơ quan có thẩm quyền phải thu hồi đất, mà chỉ qui định về việc hạn chế quyền của người sử dụng đất trong trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm và có quyết định thu hồi đất. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 49 về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“
2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này
.”

Tuy nhiên, vì chưa có quyết định bãi bỏ việc thu hồi, cho nên đất của bạn vẫn thuộc diện quy hoạch giải tỏa.  Trường hợp này bạn có thể khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh yêu cầu trả lời về việc chậm thực hiện thủ tục thu hồi đất và bồi thường giải phóng mặt bằng hoặc đề nghị đưa ra những phương án giải quyết hợp lý đảm bảo quyền lợi cho người dân.
Câu hỏi: Đặt cọc tiền mua đất nhưng không giao đủ tiền có khởi kiện để đòi lại đất được không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về vấn đề đặt cọc khi mua đất

Hiện nay, vấn đề đặt cọc để mua đất là vấn đề khá phổ biến, tuy nhiên cũng rất nhiều tranh chấp phát sinh từ vấn đề này. Do đó, nếu bạn hoặc người thân của mình gặp phải tranh chấp trên và chưa biết phải giải quyết như thế nào bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.

Bạn có thể gửi thư yêu cầu tư vấn hoặc gọi:

1900.6169

để được giải đáp.

Bên cạnh đó, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi giải quyết sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Xử lý trường hợp tranh chấp về vấn đề đặt cọc khi mua đất

Em muốn anh tư vấn giùm em về việc cọc tiền mua đất nhưng sau đó không đến nhận đất. Sau 10 năm giờ giá đất tăng cao lại quay lại đòi đất. Cách đây 10 năm lô đất trên thuộc quyền sỡ hữu của cậu ruột em. Cậu em bán đất cho một người ở xã khác người đó mua đất với một số tiền nhưng khi làm giấy tờ thì bên đó không giao đủ tiền và từ đó đến nay cũng không đến nhận đất. Nay cậu em đã mất được khoảng 6 năm giờ quyền sở hữu đất thuộc về bố em. Giấy tờ sổ đầy đủ. Nay bên kia quay lại đòi gia đình em phải giao đất cho họ. Vậy em nên giải quyết sao mong anh tư vấn giúp ạ!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với nội dung yêu cầu tư vấn của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ tại Khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định:

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

Theo quy định nêu trên thì đặt cọc được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc một tài sản có giá trị khác trong một thời hạn nhất định để đảm bảo cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Mục đích chung của đặt cọc là đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Đối chiếu với trường hợp của bạn, cậu bạn và bên mua đất có thỏa thuận về việc đặt cọc tiền mua đất. Khi làm thủ tục chuyển nhượng, bên mua không giao đủ tiền và không đến nhận đất. Trong trường hợp này, bên mua đã vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, tại khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 quy định như sau:

“Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”.

Như vậy, theo quy định trên thì bên mua đã có hành vi vi phạm về thỏa thuận đặt cọc, do đó khoản tiền mà bên mua đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Ngoài ra, hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất trên đứng tên bố bạn, vì vậy bên mua không có căn cứ để đòi lại mảnh đất trên.
Câu hỏi: Trong trường hợp có Huân chương kháng chiến chống Mỹ hạng nhì có được miễn, giảm tiền thuế đất không? Trong trường hợp nào được miễn, giảm tiền thuế đất? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư! Tôi muốn hỏi luật sư về một vấn đề như sau: Bố mẹ tôi có mua một mảnh đất vào năm 1994, mảnh đất này bố mẹ tôi đã làm sổ đỏ chính chủ nhưng vẫn nợ thuế đất 100%. Hiện nay do có nhu cầu trả nợ thuế đất nhưng không biết có thuộc diện được giảm trừ vì là người có công với Cách Mạng. Cụ thể như sau:

- Mảnh đất rộng 58m2

- Khung giá đất tại đây theo đơn giá quy định: 10,5T/1m2

- Bố tôi có: Huân chương kháng chiến chống Mỹ hạng Nhì, Huân chương Chiến công hạng Nhất...

- Nhà tôi ở tại đó từ năm 1994

- Bố tôi đã được phân nhà theo tiêu chuẩn từ năm 1985.

Xin hỏi luật sư, với những điều kiện như vậy khi nộp thuế có được miễn giảm không? Ở mức độ nào? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn sử dụng đất ở thuộc đối tượng nộp thuế đất hàng năm. Do đó, để được miễn hoặc giảm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, bạn cần thuộc một trong các điều kiện theo quy định tại Điều 9, Điều 10 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010:

“Điều 9. Miễn thuế

…

5. Đất ở trong hạn mức của người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân; mẹ Việt Nam anh hùng; cha đẻ, mẹ đẻ, người có công nuôi dưỡng liệt sĩ khi còn nhỏ; vợ, chồng của liệt sĩ; con của liệt sĩ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc da cam; người bị nhiễm chất độc da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn.

…”

“Điều 10. Giảm thuế

Giảm 50% số thuế phải nộp cho các trường hợp sau đây:

…

3. Đất ở trong hạn mức của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; con của liệt sĩ không được hưởng trợ cấp hàng tháng;

…”

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn, bố bạn chỉ có Huân chương kháng chiến chống Mỹ hạng Nhì và Huân chương Chiến công Hạng nhất thì không thuộc các trường hợp được xem xét miễn hoặc giảm thuế đất theo quy định của pháp luật.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp hoàn công xây dựng hai căn nhà trên cùng mảnh đất, xin cấp phép xây dựng và hoàn thành khác thời điểm: có thể thực hiện hoàn công cùng lúc không?

Nội dung tư vấn:
Em xin chào anh chị luật sư! Anh chị có thể cho em hỏi về việc em đang có 1 mảnh đất 1000m2. Em đang định xây 2 căn nhà. Căn lớn 200m2 và căn nhỏ cấp 4 100m2. Nếu em xây căn nhỏ trước xin giấy phép xây dựng và sau đó xin giấy phép xây dựng căn lớn thì sau khi hoàn công có thể hoàn công cùng 1 lúc hay phải hoàn công căn nhỏ trước và hoàn công căn lớn sau, vì căn nhỏ em xin giấy phép trước và sẽ hoàn thành trước, còn căn lớn xin giấy phép sau và cũng hoàn thành sau. Anh chị luật sư có thể tư vấn giúp em được không ạ? Em cảm ơn anh chị!!!

Trả lời: Hoàn công hay hoàn công xây dựng là một thủ tục hành chính nhằm xác nhận việc các bên đầu tư, thi công đã hoàn thành công trình xây dựng sau khi được cấp giấy phép xây dựng và có nghiệm thu hoàn thành công trình.

Thực hiện thủ tục hoàn công thực chất là việc xác nhận với cơ quan nhà nước về việc đã hoàn thành việc xây dựng công trình, xác nhận công trình này được tạo lập hợp pháp, đúng với giấy phép xây dựng (trường hợp không đúng nhưng không ảnh hưởng đến an toàn công trình và phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì vẫn được xem xét để công nhận); xác nhận lại hiện trạng đất sau khi xây dựng và là căn cứ chứng minh tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ công trình.

Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn không quy định về thời điểm phải làm thủ tục hoàn công mà chỉ quy định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở sau khi xây dựng tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

...”

Theo đó, bạn có thể thực hiện hoàn công xây dựng hai căn nhà của mình vào cùng một thời điểm sau khi đã hoàn thành xong cả hai căn nhà dù thời điểm xin cấp phép và hoàn thành hai công trình là khác nhau.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất nhưng chỉ được chuyển một phần trong diện tích xin chuyển, việc xin cấp giấy phép xây dựng. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Thưa văn luật sư tôi có 300m đất trồng cây lâu năm được cấp sổ đỏ năm 2008 và sử dụng đến nay. Nay tôi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì văn phòng tài nguyên nói họ chỉ cho phép chuyển 62m vuông thôi lý do là phần còn lại là nằm trong hành lang bảo vệ nguồn nước. Vậy theo luật thì phòng tài nguyên có làm đúng không ạ? Vì tôi thấy các hộ dân vẫn được cấp phép xây dựng khi chưa có quyết định thu hồi. Cám ơn luật sư đã hướng dẫn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc chuyển mục đích sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định về Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Theo đó, một trong những điều kiện quan trọng khi các cơ quan nhà nước cho phép thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất là phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện. Dựa theo kế hoạch này, Phòng Tài nguyên và môi trường sẽ chấp thuận cho chủ sở hữu được chuyển mục đích sử dụng đất đối với thửa đất của mình một phần hoặc toàn bộ diện tích.

Trường hợp của bạn khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp thì được thông báo cho phép chuyển 62m vuông với lý do là phần còn lại là nằm trong hành lang bảo vệ nguồn nước, nếu thông báo này được căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện thì Phòng Tài nguyên đã trả lời và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Trường hợp việc Phòng Tài nguyên môi trường chỉ cho phép chuyển mục đích một phần diện tích đất nhưng không dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện, bạn có quyền khiếu nại lên Chủ tịch UBND huyện để yêu cầu giải quyết.

Thứ hai, về việc cấp phép xây dựng.

Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi không thể xác định việc các hộ dân vẫn được cấp phép xây dựng khi chưa có quyết định thu hồi này là cấp phép nhằm xây dựng công trình loại nào, thuộc nông thôn hay thành phố, loại đất đang được sử dụng để tiến hành xây dựng,... để xem xét việc cấp phép xây dựng là đúng hay sai. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 94 Luật Xây dựng 2014, nhà nước vẫn thực hiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn cho người dân khi chưa có quyết định thu hồi đất để đảm bảo, tôn trọng quyền sở hữu của chủ đất với tài sản của mình.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Người dân muốn xin đất thuộc sở hữu của mình vào vùng quy hoạch sử dụng đất của nhà nước có được không?

Nội dung tư vấn:
Gửi Luật sư, tôi đang có thắc mắc và không biết hướng giải quyết ra sao nên nhờ luật sư giúp. Vào năm 2011 toàn bộ đất của tôi nằm trong dự án quy hoạch nhưng lúc đó chỗ tôi ở là làng sản xuất Gốm nên đã làm đơn không được quy hoạch và đã được chấp nhận. Hiện tại thì chỗ tôi hoàn toàn đã nghỉ làm Gốm thì cho tôi hỏi tôi muốn được quy hoạch thì có được không, nếu được thì làm cách nào. Tôi xin chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định: “
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định”.

Và Điều 45 quy định về Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp huyện trước khi trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp huyện trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh thông qua danh mục dự án cần thu hồi đất quy định tại khoản 3 Điều 62 của Luật này trước khi phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện
”
.

Theo quy định pháp luật, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sẽ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Và phải phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội, quốc phòng-an ninh. Quy hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo kỳ quy hoạch là 10 năm.

Như vậy, bạn không thể xin đất của mình vào vùng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được.

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai-Công ty Luật Minh Gia.
Câu hỏi: Gửi luật sư gia đình bà N mua đất bằng giấy tay năm 1987 đất chưa được cấp giấy, do chồng chết năm 1984 đến năm 1996 thành lập bản đồ bà N đi kê khai đăng ký cấp giấy trong đơn ghi rõ chồng chết và được UBND huyện cấp giấy ngày 10/9/1997 cho bà N. Đến năm 2001 do đo đạc lại bản đồ và năm 2006 bà N đi đăng ký cấp đổi đồng loạt và được UBND huyện cấp đổi giấy năm 2009. Năm 2015 đo chỉnh lý biến động bà N đi kê khai cấp đổi lại và được sở tài nguyên môi tường cấp đổi năm 2017. Năm 2019 bà N làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Văn phòng đăng ký đất đai trả về yêu cầu làm thủ tục thừa kế sau đó mới được chuyển nhượng. Vậy mong luật sư giải đáp Văn phòng đăng ký yêu cầu làm thủ tục thừa kế có đúng không. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1984 chồng bà N mất và đến năm 1987 bà N có mua một mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó bà N đã thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bà N. Hiện nay, bà N muốn chuyển nhượng phần diện tích đất này nhưng phía văn phòng đăng ký đất đai không đồng ý và đề nghị bà N thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 vấn đề phân chia di sản thừa kế phát sinh trong trường hợp người mất có để lại di sản thuộc sở hữu của mình cho người khác.

Trong trường hợp này, nếu diện tích đất bà N muốn chuyển nhượng này là phần đất thuộc sở hữu chung với chồng hoặc sở hữu chung với những người khác mà một trong số những người đồng sở hữu đã mất thì có căn cứ để xem xét về vấn đề phân chia di sản thừa kế. Do đó, trong trường hợp này bà N nên kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định ngoài bà N thì còn có những người đồng sở hữu khác hay không.

Đồng thời, bà N có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai giải thích rõ vấn đề phân chia thừa kế ở đây là chia phần di sản thừa kế của người chồng hay chia thừa kế của cá nhân nào khác.

Nếu trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế của chồng bà N liên quan đến mảnh đất này thì bà N có quyền đề nghị họ xem xét lại. Bởi lẽ, căn cứ theo thông tin bạn cung cấp, chồng bà N đã mất vào năm 1984 đến năm 1987 gia đình bà N mới mua mảnh đất này do đó không phát sinh quan hệ tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân giữa bà N và chồng theo quy định của pháp luật hôn nhân gia đình. Trong trường hợp này, không có căn cứ để phân chia thừa kế với phần tài sản không thuộc sở hữu của chồng bà N.

Trong trường hợp này, bà N nên liên hệ lại với văn phòng đăng ký đất đai để làm rõ vấn đề phân chia di sản thừa kế mà văn phòng đăng ký đất đai đề cập đến là phân chia thừa kế của cá nhân nào, từ đó mới có căn cứ xác định phần diện tích đất này có phải phân chia thừa kế hay không.