Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Dear Luật sư,Hiện nay vợ chồng tôi có một mảnh đất cần chuyển quyền sở hữu toàn bộ về vợ tôi,( do chúng tôi có trục trặc về hôn nhân) Vì vậy chúng tôi xin được luật sư tư vấn về các vấn đề sau:+ Các thủ tục chuyển nhượng toàn bộ sở hữu đất cho vợ tôi cả về chi phí dịch vụ ( vì chúng tôi đều bận công việc và hiểu biết pháp luật nên chưa tự đi làm được)

+ Hơn nữa, trường hợp tôi muốn bán 1 nửa đất còn lại để 1 nửa cho vợ tôi thì tôi cũng hỏi luôn về thủ tục và chi phí. Do chúng tôi đang tìm phương án giải quyết tài sản chung trước khi ra tòa xin ly hôn.Rất mong nhận được phản hồi và tư vấn từ phía luật sư.​Trân trọng!​

Trả lời: Theo thông tin anh cung cấp, vợ chồng anh có một mảnh đất là tài sản chung, thuộc sở hữu chung hợp nhất, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung sẽ do hai bên thoả thuận.
Trường hợp thứ nhất
, anh muốn chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho vợ thì có thể lập thoả thuận phân chia tài sản trong thời kỳ hôn nhân. Căn cứ theo Điều 38 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về vấn đề chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân như sau:
1
. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung, trừ trường hợp quy định tại Điều 42 của Luật này; nếu không thỏa thuận được thì có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.
2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 59 của Luật này.
Theo đó, anh chị có thể lập văn bản để thoả thuận cho chị toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên, thoả thuận liên quan đến bất động sản phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Sau khi có văn bản thoả thuận, chị tiến hành đăng ký biến động đất đai tại văn phòng đăng ký đất đai thộc UBND cấp quận/huyện. Tuy nhiên, anh cần lưu ý, thoả thuận phân chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân có thể bị vô hiệu nếu rơi vào trường hơp quy định tại Điều 42 Luật Hôn nhân gia đình năm 2014:
Việc chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân bị vô hiệu khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:
1. Ảnh hưởng nghiêm trọng đến lợi ích của gia đình; quyền, lợi ích hợp pháp của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình;
2. Nhằm trốn tránh thực hiện các nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ nuôi dưỡng, cấp dưỡng;
b) Nghĩa vụ bồi thường thiệt hại;
c) Nghĩa vụ thanh toán khi bị Tòa án tuyên bố phá sản;
d) Nghĩa vụ trả nợ cho cá nhân, tổ chức;
đ) Nghĩa vụ nộp thuế hoặc nghĩa vụ tài chính khác đối với Nhà nước;
e) Nghĩa vụ khác về tài sản theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và quy định khác của pháp luật có liên quan.
Trường hợp thứ hai,
anh muốn bán 1 nửa đất còn lại để 1 nửa cho vợ thì cần xác định mảnh đất trên có đáp ứng diện tích tối thiểu được tách thửa tại địa phương hay không.  Chỉ khi đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa thì vợ chồng anh mới có thể chuyển nhượng. Việc chuyển nhượng đất cho bên thứ ba phải được sự nhất trí của cả hai vợ chồng.
Vợ chồng anh và người mua cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Tại Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:
"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".
Sau khi lập lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hai bên hoàn tất hồ sơ nộp tại ủy ban nhân dân xã, phương, thị trấn theo cơ chế một cửa nhận và trả hồ sơ.
Theo quy định tại Điều 75 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất,
Nghị định số 43/2014/NĐ-CP
của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 thì:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hợp đồng chuyển nhượng; chứng minh thư của các bên (bản sao có công chứng, chứng thực,...))
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:
a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;
b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Anh/chị tham khảo để giải quyết vướng mắc của mình, nếu còn chưa rõ hoặc cần hộ trợ, tư vấn thêm anh/chị vui lòng
liên hệ luật sư tư vấn trực tuyến qua điện thoại
để được giải đáp:
Trân trọng!
P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia