Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp muốn khởi kiện vì bên bán ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chưa hoàn tất các thủ tục cho bên mua, cụ thể như sau:

Xin chào luật sư!

Em tìm hiểu và được biết văn phòng luật sư thông qua trang webiste www.luatminhgia.com.vn nên muốn nhờ luật sư  tư vấn giúp em về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của em cụ thể như sau:

Gia đình em có mua một lô đất vườn 1000 m2 của bà Phan T và có làm hợp đồng mua bán có công chứng. Khi mua thì phần lô đất 1000m2 này vẫn còn nằm trong lô đất lớn (chưa tách thửa ).

Trước đó bà Phan T có mua lại lô đất lớn này tư ông Huỳnh Trọng Tuấn. Do đó khi làm hợp đồng mua bán với gia đình em thì trên hợp đồng có tên ông Huỳnh Trọng Tuấn  nhưng không có có chữ ký bên dưới. Và sau đó bà Phan T có gửi một sổ đỏ của lô đất tách thửa cho 1000m2 này với tên là Huỳnh T nhưng chưa được chuyển sang tên của gia đình em. Vì không thể nhờ ông Huỳnh T để làm lại hợp đồng mới để thuận tiện sang tên cho lô đất này.

Vậy Luật sư có thể cho em biết trong trường hợp này gia đình em có thể khởi kiện bà Phan T vì chưa làm hết trách nhiệm chuyển quyền sử dụng đất cho lô đất đã bán cho gia đình em được không ạ? Ngoài phương án khởi kiện, có phương án nào khác để giải quyết trường hợp này không ạ ?

Rất mong nhận được sự phản hồi của luật sư. Em xin cảm ơn !

Trả lời: Chào ban!  Do thông tin mà bạn cung cấp chưa rõ ràng, nên chúng tôi nêu ra một số vấn đề đối với trường hợp của bạn như sau:

Theo quy định khoản 1 Điều 188 Luật Đất Đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Khi nào thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị pháp lý?

Về hình thức hợp đồng, khoản 1, Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013:

“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký kết.”

Theo quy định trên của pháp luật thì việc bà Th mua đất của ông Tcó hiệu lực khi đáp ứng được các điều kiện về nội dung cũng như hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Sau khi hoàn thành việc mua đất với ông Tuấn và được cấp giấy CNQSDĐ đối với mảnh đất đó thì bà Nhạn mới có thể làm các thủ tục chuyển nhượng lại đất cho gia đình bạn.

Khi tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng này bắt buộc phải có  bản sao giấy tờ tuỳ thân, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy lúc đi công chứng thì những giấy tờ trên có đầy đủ không và giấy tờ này mang tên ai? Người có tên trên sổ đỏ có phải phải là người trực tiếp ký hợp đồng?

Vấn đề chúng tôi  nhận thấy là tại sao hợp đồng mua bán đất giữa gia đình bạn và bà Nhạn lại có thể được công chứng trong khi người giao dịch là đại diện gia đình bạn và bà Nhạn nhưng giấy tờ về quyền sử dụng đất lại là ông Tuấn? Vậy rất có khả năng đã xảy ra sai phạm ở giai đoạn công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và bà Nhạn.

Nếu thật sự có sai phạm xảy ra thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên được xem là vô hiệu và bị hủy bỏ.

Theo khoản 2 Điều 137 BLDS hiện hành,
“giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu
thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu,
hoàn trả cho nhau những gì đã nhận
”.
Bên cạnh đó, khoản 3 Điều 425 BLDS hiện hành quy định
“khi hợp đồng bị huỷ bỏ thì hợp đồng không có
hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải
hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận
”.

Trường hợp này là do sơ suất của gia đình dẫn đến việc thực hiện các giao dịch dân sự trái với quy định của pháp luật nên nó không có giá trị pháp lý. Do vậy, các bên trong giao dịch này có nghĩa vụ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định của pháp luật.