Câu hỏi: Kính chào luật sư. Tôi là người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã 20 năm, tôi có một vấn đề muốn hỏi mong luật sư giúp đỡ và tư vấn cho tôi Ba tôi hiện đang sống ở Việt Nam: Ba tôi năm nay đã 89 tuổi, ba tôi có 4 người con 3 gái một trai. Ba tôi có một căn nhà và mảnh đất 700 mét (trong đó có 200 mét thổ cư và 500 mét nông nghiệp do ba tôi đứng chủ quyền nhà và đất).

Cách đây mấy năm ba tôi có làm đi chúc chia mảnh đất cho chị cả tôi 100 mét đất nông nghiệp, cho chị ba tôi cũng như vậy (cho bằng đi chúc văn bản do luật sư làm).

Người anh thứ ba thì ba tôi cho căn nhà và 70 mét nông nghiệp (cho bằng đi chúc).

Còn tôi thì ba tôi cho tôi 300 mét trong đó có 100 mét thổ cư (cho bằng đi chúc có văn bản do luật sư làm).

Bây giờ tôi không biết vì lý do gì ba tôi lại chuyển toàn bộ nhà và đất cho anh trai tôi đứng tên, sau đó ba tôi mới cho chị em tôi biết, chị em tôi nghe ông nói mà chả hiểu tại sao ba tôi lại làm như thế.

Tôi có hỏi thì ông buồn và nói nếu không sang tên cho anh trai tôi thì sau này ông mất thì nhà và đất sẽ mất hết vì không ai đứng chủ quyền đất, chị em tôi cũng không biết ông nghe anh trai tôi hù dọa thế nào mà ông lại sang tên chủ quyền cho anh trai tôi.

Chị em tôi sợ ông buồn rồi sinh bệnh lên cũng không dám có ý kiến. Anh trai tôi chưa bao giờ phục dưỡng ba tôi dù chỉ một giờ, luôn làm cho ba tôi buồn phiền, ba tôi rất sợ anh trai tôi, anh trai tôi nói cái gì ba tôi cũng nghe theo, không nghe thì anh trai tôi chửi rủa ba tôi rất thậm tệ, hầu như lúc nào anh trai tôi cũng muốn làm chủ ba tôi.

Anh trai tôi năm nay đã trên 45 tuổi nhưng chưa bao giờ đi làm, chỉ ở nhà ăn rồi chơi, tôi là người đã gửi tiền về để lo lắng từ A-Z cho ba tôi và anh trai tôi từ khi tôi ra nước ngoài định cư.

Luật sư làm ơn cho tôi hỏi:

1/ Anh trai tôi đứng chủ quyền đất thì anh trai tôi có quyền bán đất của chị em tôi không? Nếu bán thì chị em tôi có quyền thưa kiện không?

2/ Nếu tôi muốn bán mảnh đất đó được sự đồng ý của ba tôi, mà anh trai tôi không ký giấy cho tôi bán thì tôi phải làm sao?

3/ Sau này ba tôi mất, chị em chúng tôi có giấy di chúc do ba tôi để lại thì anh trai tôi có quyền chiếm đoạt toàn bộ đất của chị em chúng tôi không?

4/ Sau này ba tôi mất thì chị em chúng tôi phải làm sao?

5/ Có phải khi ba tôi mất đi mà chưa sang tên cho ai thì sẽ bị mất hết không?

Trân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, ba của bạn lập di chúc định đoạt tài sản cho các con sau khi chết. Tuy nhiên, sau khi lập di chúc ba của bạn thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho anh trai của bạn. Vì vậy, sẽ phát sinh các vấn đề như sau:

Thứ nhất, anh trai bạn thực hiện bán đất sau khi nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

Trong trường hợp này, bản di chúc ba bạn lập chưa phát sinh hiệu lực pháp luật. Bởi lẽ, di chúc chỉ có hiệu lực tại thời điểm mở thừa kế (thời điểm ba bạn mất). Khi di chúc chưa phát sinh hiệu lực, ba bạn vẫn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Theo đó, ba có quyền thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho anh trai của bạn theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy, nếu anh trai của bạn được ba chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật quy định; và việc tặng cho, chuyển nhượng đó đã được đăng ký vào sổ địa chính thì anh trai bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp. Khi đó, anh trai bạn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất mà không cần sự đồng ý của ba và các thành viên còn lại trong gia đình.

Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp cho thấy hiện nay bạn đang nghi ngờ anh trai bạn có hành vi lừa dối, đe dọa, cưỡng ép ba bạn xác lập các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu có căn cứ để chứng minh ba bạn bị lừa dối, cưỡng ép, đe dọa thì ba bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.”

Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu thì anh trai bạn không có quyền đối với phần đất được tặng cho, chuyển nhượng từ ba; đồng thời, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên sẽ phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Thứ hai, các vấn đề pháp lý phát sinh sau khi ba bạn mất:

Về nguyên tắc, Khoản 1 Điều 643 Bộ luật Dân sự 2015 quy định di chúc sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế. Tuy nhiên, nếu tại thời điểm mở thừa kế, di sản mà ba bạn định đoạt trong di chúc không còn trên thực tế thì bản di chúc của ba bạn cũng không có hiệu lực pháp luật:

“Điều 643. Hiệu lực của di chúc

1. Di chúc có hiệu lực từ thời điểm mở thừa kế.

3. Di chúc không có hiệu lực, nếu di sản để lại cho người thừa kế không còn vào thời điểm mở thừa kế; nếu di sản để lại cho người thừa kế chỉ còn một phần thì phần di chúc về phần di sản còn lại vẫn có hiệu lực.

Như vậy,
nếu toàn bộ phần di sản ba bạn phân chia cho các con trong di chúc đã được tặng cho, chuyển nhượng cho anh trai của bạn phù hợp với quy định của pháp luật thì di chúc của ba bạn không có hiệu lực theo quy định nêu trên.