Câu hỏi: Chào luật sư: Ông nội cháu có 5 người con, 3 trai 2 gái. 2 cô đi lấy chồng xa, chú út lấy vợ trong nam nên đất của ông bà để lại chia cho bố cháu và bác cả. Nhưng vì nhà cháu là trưởng họ, nhà cháu ở cùng với nhà thờ họ, năm 2004 ông nội ốm nặng nên ông phân chia lại đất cho 3 người con trai.

Chú út không lấy chỉ chia cho bố cháu và bác cả, và phân cho bố cháu ra khu đất ngoài để bác cả vào khu trong gần nhà thờ họ tiện việc nhang khói vì là con trưởng, có viết giấy phân chia di chuyển nhà 5 người con và ông nội đều ký. Đến năm 2012 ông nội cháu mất, nhưng phần đất nhà cháu ở bây giờ đứng sổ đỏ tên vợ bác cả, vì năm đó bác cả đi bộ đội, còn phần đất nhà bác cả đang ở hiện tại sổ đỏ đứng tên ông nội. Nay nhà cháu làm sổ đỏ phần đất nhà cháu ở 11 năm nay từ khi ông nội phân chia, nhưng bác cả không đồng ý, bác ấy nói nếu muốn chia đất thì chia phần đất bác cả đang ở đứng tên sổ đỏ ông nội, còn phần đất nhà cháu đang ở đứng tên sổ đỏ vợ bác cả, vợ bác cả mất năm 1995  để lại cho 5 người con của nhà bác cả. 2 cô và chú trong nam về họp gia đình nói với bác cả ký giấy để nhà cháu làm sổ đỏ phần đất nhà cháu đang ở, nhưng bác cả vẫn không đồng ý, mang giấy của 5 người con và ông nội ký phân chia di chuyển nhà cháu và nhà bác cả mang lên xã thì xã bảo vì tờ giấy đó từ năm 2004 không còn hiệu lực, trên xã đưa cho biên bản chỉ cần 5 người con ký vào thì mới làm sổ đỏ được, nhưng bác cả không ký. Cháu rất mong luật sư tư vấn giúp giúp cháu.Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cần phải xác định giấy tờ viết tay chuyển đổi quyền sử dụng đất được ký giữa ông nội bạn và 5 người con là loại giấy tờ gì? Là hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng hay lập di chúc và văn bản này có hiệu lực pháp lý hay không? Diện tích đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa? Do đó chúng tôi giải quyết theo 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất,
ông phân chia đất theo hình thức hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng QSDĐ:

Bởi vì theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân  xã phường. Tuy nhiên hợp đồng này được thực hiện năm 2004 thì xem xét 3 trường hợp theo quy định tại khoản 54 mục 2 Nghị định 01/2017/NĐ – CP. Cụ thể:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó nếu diện tích đất của ông chưa có GCNQSDĐ hoặc trên diện tích đất này ông có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng như GCNQSDĐ của chính quyền cũ cấp, quyết định giao đất,….thì khi đó giao dịch chuyển nhượng giữa ông và những người con mặc dù không được công chứng chứng thực thì vẫn đc làm hồ sơ để được xét cấp GCNQSD cho những người con theo hợp đồng. Trường hợp diện tích đất này đã có GCNQSDĐ mà thực hiện hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực thì việc chuyển nhượng này là không được pháp luật công nhận, một trong những người con có quyền yêu cầu tuyên giao dịch này là vô hiệu các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận.

Đồng thời hiện tại nếu GCNQSDĐ cấp cho bác cả là hợp pháp thì nếu bố bạn không thỏa thuận được với bác cả của bạn thì phần đất đứng tên của vợ bác cả của bạn thì vẫn thuộc về gia đình bác cả của bạn.

Thứ hai,
di sản thừa kế của ông nội bạn để lại chỉ là phần đất đứng tên ông nội bạn. Ông nội bạn chết không để lại di chúc nên di sản thừa kế sẽ được chia theo quy định pháp luật. Căn cứ theo quy định tại pháp luật dân sự mỗi người thuộc hàng thừa kế được hưởng một phần bằng nhau:

Như vậy, di sản thừa kế là quyền sử dụng đất sẽ được chia đều cho 5 người con.Trường hợp 2 cô và chú út của bạn từ chối nhận di sản thừa kế thì di sản thừa kế sẽ được chia đều cho bố bạn và bác cả.