Câu hỏi: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì? Thủ tục cấp thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên đầy đủ là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền đối với nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Khái niệm này được nêu rõ tại Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai như sau:

“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Do đây là một loại giấy tờ quan trọng, có giá trị cao nên thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng khá phức tạp, phải tuân theo trình tự nhất định.

2. Thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Xin chào quý công ty Luật Minh Gia. Cho phép tôi được gửi câu hỏi như sau ạ, và kính mong công ty tư vẫn giúp tôi với ạ. Cụ thể là gia đình tôi có mảnh đất nằm trong bản đồ 299 (thuộc tỉnh Phú Thọ) vào năm 2002 bố đẻ tôi có mua lại một mảnh đất gần nhà tôi ở bằng phương thức chuyển nhượng giao kèo (ký tay giữa bố tôi và ông chủ mảnh đất đó) và bố tôi đã thanh toán đủ tiền như nội dung giao kèo đó, nhưng chưa có chứng thực của ủy ban. Thời gian thấm thoát trôi đi đến nay ông ấy đã mất, thì có người con trai của ông ấy vào nói là mảnh đất ấy đã được bố anh ấy thừa kế lại cho anh ta trước khi bố mẹ anh ta mất (cả vợ ông chủ mảnh đất đã mất) và đòi lại mảnh đất của bố tôi. Vậy cho tôi xin hỏi như vậy thì giao kèo viết tay giữ bố tôi và bố anh ta có hiệu lực pháp lý không ạ. Cho tôi xin nói thêm là mảnh đất của ông ta chưa có giấy chứng nhận quền sở hữu, vì phần lớn đất thủ cư trên quê tôi đều chưa có sổ đỏ,hiện giờ bố tôi phải làm những gì để sử dụng mảnh đất đã mau cho hợp lệ. Kính mong sự phúc đáp sớm của quý công ty ạ. Tôi xin cảm ơn!

Nội dung tư vấn

:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia! Trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất

,

Vì bạn không nêu rõ, gia đình bạn đã sử dụng mảnh đất đó chưa hay bên bán vẫn sử dụng. Cho nên, chúng tôi xin tư vấn cho bạn theo hai trường hợp như sau:

+  Đất bố bạn mua từ năm 2002 và hợp đồng mua bán đất là hợp đồng viết tay, không có sự xác nhận của xã, phường. Tuy nhiên, gia đình bạn sử dụng ổn định từ năm 2002 và có xác nhận của xã phường là sử dụng ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì vẫn có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Đất bố bạn mua từ năm 2002 có hợp đồng viết tay nhưng lại không có xác nhận của xã phường, điều này là vi phạm hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất căn cứ vào quy định tại Điều 707 Bộ Luật dân sự 1995. Nếu từ thời điểm hai bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho đến thời điểm hiện tại gia đình bạn không sử dụng đất trên thực tế thì có thể không đủ điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng có thể bị vô hiệu, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận.

Điều 707. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

Thứ hai,

nếu Hợp đồng mua bán viết tay giữa bố bạn và bên kia vô hiệu thì các bên phải trao trả lại cho nhau những gì đã nhận. Bố bạn phải trả lại mảnh đất cho bên bán và ngược lại bên bán phải trả lại số tiền đã mua mảnh đất cho bố bạn. Tuy nhiên, thời điểm hiện tại người bán đất cho bố bạn đã chết người con trai là người thừa kế mảnh đất hợp pháp thì người con trai sẽ thực hiện nghĩa vụ trong phạm vi số tài sản mà mình được thừa kế căn cứ theo quy định tại Điều 615 Bộ Luật dân sự 2015

(Vì bạn không nêu rõ bên bán chết vào thời điểm nào cho nên chúng tôi áp dụng thời điểm hiện tại)

Điều 615. Thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại.

“1. Những người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp di sản chưa được chia thì nghĩa vụ tài sản do người chết để lại được người quản lý di sản thực hiện theo thỏa thuận của những người thừa kế trong phạm vi di sản do người chết để lại.

3. Trường hợp di sản đã được chia thì mỗi người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại tương ứng nhưng không vượt quá phần tài sản mà mình đã nhận, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp người thừa kế không phải là cá nhân hưởng di sản theo di chúc thì cũng phải thực hiện nghĩa vụ tài sản do người chết để lại như người thừa kế là cá nhân”.

Thứ ba

,

khi có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn thực hiện những thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014 NĐ-CP như sau:

Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ theo quy định để thực hiện thủ tục đăng kí.

Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

Bước 3: Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ. Nếu hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì hướng dẫn bổ sung tại chỗ hoặc viết phiếu yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ, hợp lệ thì cán bộ tiếp nhận vào sổ tiếp nhận hồ sơ, ký vào đơn nơi “ Người tiếp nhận hồ sơ”, đồng thời tiến hành viết biên nhận hẹn ngày nhận thông báo thuế.

Bước 4: Đến ngày hẹn nhận thông báo thuế, công dân mang biên nhận đến nhận thông báo thuế và thực hiện nghĩa vụ tài chính (nếu có). Sau đó, nộp biên lai thuế cho bộ phận tiếp nhận. Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

Bước 5: Đến hẹn, công dân mang phiếu hẹn đến Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nhận kết quả.

Về cách thức thực hiện: Trực tiếp tại trụ sở hành chính tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện

* Thành phần hồ sơ gồm có:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 Điều 100 Luật Đất đai nêu trên (nếu có).