Câu hỏi: Kính chào Công ty Luật Minh Gia, đồng kính chào (các) luật sư sẽ tư vấn cho tôi trong email này.  Cha mẹ tôi đang đồng đứng tên 1 căn nhà, giấy tờ chủ quyền căn nhà này vừa được hoàn thành cách đây khoảng 3 năm. Đến nay gia đình bên Mỹ của ba tôi (ba tôi gọi là cô) muốn ông làm một bản di chúc rằng sau này sẽ chia căn nhà làm 5 phần cho: 2 người đang định cư tại Mỹ, 2 người đang định cư tại Canada và 1 người đang ở Việt Nam. Xin luật sư cho tôi hỏi 4 người đang định cư tại nước ngoài đó có được hưởng di chúc và đứng tên đồng sở hữu căn nhà tại Việt Nam hay không? Nếu được thì họ cần có những giấy tờ gì gửi về để bên đây làm thủ tục.Rất mong nhận được lời tư vấn của luật sư để gia đình tôi sớm có hướng giải quyết. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo quy định tại điểm đ Khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 về nhận quyền sử dụng đất :

“1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

…

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;”.

Theo quy định nêu trên, trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở thì sẽ được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức nhận thừa kế.

Mặt khác, tại khoản 1 Điều 186 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Căn cứ quy định trên, trong trường hợp bố mẹ bạn để lại di chúc cho những đối tượng trên thì họ sẽ có quyền được nhận thừa kế. Theo đó,  để được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì những người định cư ở Mỹ và Canada phải thuộc đối tượng có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo pháp luật về nhà ở. Theo đó, tại Điều 7 Luật nhà ở 2014 có quy định về các đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

3. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.”

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 8 Luật nhà ở 2014, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam phải đáp ứng được các điều kiện sau:

1. Phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam;

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

Như vậy, theo các quy định trên và đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, trường hợp những người định cư ở Mỹ và Canada được phép nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp những người trên thuộc đối tượng không được nhập cảnh vào Việt Nam thì sẽ không được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

(Lưu ý:
Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết và thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ tài sản do người chết để lại theo di chúc là từ thời điểm mở thừa kế).

---

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam không ?

Câu hỏi:

Cho mình hỏi nếu 1 người có 2 quốc tịch Mỹ và Việt Nam, hiện người đó đnag sinh sống và làm việc tại Mỹ thì có thể mua nhà ở Việt Nam được không? Nếu được thể loại nhà nào được phép mua?

Trả lời:

Cám ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, nội dung anh (chị) hỏi Luật Minh Gia trả lời như sau

Trường hợp đối tượng là công dân Việt Nam mà cư trú, sinh sống lâu dài tại Mỹ thì được xác định là người Việt Nam định cư tại nước ngoài theo quy định tại Luật quốc tịch 2008. Người Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà hợp pháp dưới các hình thức quy định tại Khoản 2 Điều 8 Luật nhà ở 2014 bao gồm:

"..
.2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật"

Điều kiện để người Việt Nam định cư tại nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam đó là được phép nhập cảnh vào Việt Nam. Giấy tờ chứng minh người Việt Nam định cư tại nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm:

- Trường hợp mang hộ chiếu Việt Nam thì phải còn giá trị và có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu;

-  Trường hợp mang hộ chiếu nước ngoài thì phải còn giá trị có đóng dấu kiểm chứng nhập cảnh của cơ quan quản lý xuất, nhập cảnh Việt Nam vào hộ chiếu và kèm theo giấy tờ chứng minh còn quốc tịch Việt Nam hoặc giấy tờ xác nhận là người gốc Việt Nam do Sở Tư pháp các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, cơ quan quản lý về người Việt Nam ở nước ngoài cấp hoặc giấy tờ khác theo quy định của pháp luật Việt Nam.