Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Hiện tại em đang làm một dự án đầu tư tại Khánh Hòa, Nha trang và có một vài thắc mắc như sau: Dự án sử dụng đất của bộ Quốc phòng sử dụng vào mục đích Quốc phòng nhưng được chuyển mục đích sử dụng để xây dựng khách sạn.

Như vậy đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được chủ đầu tư sử dụng gọi là đất được giao hay đất thuê? Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cách tính có khác nhau không? Tiền nộp 1 lần hay nộp hàng năm? Dự án sử dụng đất có được miễn trong thời gian xây dựng không hay vẫn phải đóng từ khi bắt đầu xây dựng đến hết thời hạn sử dụng? Thuế đất có được miễn giảm không và tính từ khi nào? Trong quyết định số 37/2015/QĐ-UBND về điều chỉnh giá đất tỉnh Khánh Hòa 2016, thi tiền sử dụng đất có phải nhân thêm hệ số không? Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về cho thuê đất. Cụ thể:

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

...

Đồng thời,

Điều 60. Xử lý trường hợp giao đất, cho thuê đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành

...

2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành và nộp tiền thuê đất.

3. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất còn lại mà không phải chuyển sang thuê đất theo quy định của Luật này.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn do không cung cấp đầy đủ về thời điểm được giao đất không thu tiền sử dụng đất (đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh) nên chưa đưa ra hướng tư vấn chính xác được. Tuy nhiên, trong trường hợp việc giao đất không thu tiền sử dụng đất (đất sử dụng vào mục đích quốc phòng) khi được phép chuyển mục đích sang đất xây dựng khách sạn thì chủ dự án đầu tư sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp tiền thuê đất (không phải nộp tiền sử dụng đất). Tiền thuê đất được trả hằng năm hoặc trả một lần cho cả thời gian thuê phụ thuộc vào quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh).

- Thứ hai,
Cách tính giữa nộp tiền sử dụng đất và tiền thuê đất là khác nhau. Cụ thể, tiền thuê đất được xác định tính theo quy định tại Nghị định 46/2014/NĐ-CP Về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:

Điều 4. Đơn giá thuê đất

1. Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua hình thức đấu giá

Đơn giá thuê đất hàng năm = Tỷ lệ phần trăm (%) nhân (x) Giá đất tính thu tiền thuê đất

Điều 11. Cơ quan xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

1. Căn cứ giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định, Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất và mức tỷ lệ phần trăm (%) để xác định đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Cục trưởng Cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; Chi cục trưởng Chi cục thuế xác định đơn giá thuê đất để tính tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân.

Điều 12. Xác định tiền thuê đất, thuê mặt nước

1. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Tiền thuê đất thu một năm được tính bằng diện tích phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất quy định tại Khoản 1 Điều 4 (đối với trường hợp không qua đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 3 Điều 4 (đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất) hoặc tại Điểm a Khoản 1 Điều 5 (đối với trường hợp đất xây dựng công trình ngầm) hoặc tại Khoản 1 Điều 6 (đối với trường hợp thuê đất có mặt nước) của Nghị định này.

2. Đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

a) Tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất phải nộp tiền thuê đất nhân (x) với đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

b) Tiền thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê được tính bằng diện tích đất có mặt nước phải nộp tiền thuê nhân (x) với đơn giá thuê đất có mặt nước thu một lần cho cả thời gian thuê.

- Thứ ba, trường hợp miễn, giảm nộp tiền thuê đất.

Điều 19. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước

...

2. Miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt nhưng tối đa không quá 3 năm từ ngày có quyết định cho thuê đất, thuê mặt nước. Trường hợp người thuê đất sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp (trồng cây lâu năm) theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì thời gian xây dựng cơ bản vườn cây được miễn tiền thuê đất áp dụng đối với từng loại cây thực hiện theo quy trình kỹ thuật trồng và chăm sóc cây lâu năm do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn quy định. Việc miễn tiền thuê đất, thuê mặt nước trong thời gian xây dựng cơ bản được thực hiện theo dự án gắn với việc Nhà nước cho thuê đất mới, chuyển từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang thuê đất, không bao gồm các trường hợp đầu tư xây dựng cải tạo, mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh và tái canh vườn cây trên diện tích đất đang được Nhà nước cho thuê.

Như vậy, trong trường hợp của bạn nếu dự kiến xây dựng trong 3 năm từ ngày có quyết định cho thuê đất thì được miễn tiền thuê đất trong thời gian 3 năm này (không phải là tiền sử dụng đất).

- Thứ tư, đối tượng chịu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 quy định.

Điều 2. Đối tượng chịu thuế

1. Đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị.

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.

Theo đó, đối chiếu quy định trên với trường hợp của đơn vị thì việc đơn vị thực hiện dự án xây dựng khách sạn (mục đích kinh doanh đất phi nông nghiệp) thuộc đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (không thuộc đối tượng được miễn). Thời điểm đóng bắt đầu từ khi được cơ quan nhà nước cho phép sử dụng (thông báo nộp thuế).

+ Trong quyết định số 37/2015/QĐ-UBND về điều chỉnh giá đất tỉnh Khánh Hòa 2016 thì khi tính tiền thuê đất (không phải tiền sử dụng đất) vẫn phải căn cứ vào hệ số điều chỉnh giá đất để làm cơ sở xác định giá đất cụ thể.