Câu hỏi: Chuyển đổi đường ngõ đi chung sang một vị trí thuận tiện, rộng hơn. Liên quan đến quyền và lợi ích của ba gia đình thì chia lợi ích như thế nào, nội dung tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Hiện gia đình tôi (gia đình 1) đang đi chung ngõ với hai gia đình ở phía sau (như hình ảnh đính kèm). Tổng diện tích đường đi chung này ước tính 200m2. Ngõ dài tuy nhiên chiều ngang hẹp, nên 3 gia đình đã thống nhất chuyển đổi đường đi chung sang một vị trí mới thuận tiện hơn và rộng hơn (dự tính mở rộng 3m thay vì 1.5 m như ngõ hiện tại). Theo ý kiến họp gần đây nhất của 3 gia đình. Do đất của nhà tôi trải rộng từ đầu ngõ tới cuối cùng nên phần lớn đường này sẽ xác nhập vào diện tích sổ đỏ nhà tôi. Tuy nhiên 2 gia đình sau có yêu cầu gia đình tôi phải bồi thường tiền cho họ theo cách tính như sau:
Đoạn 1 (màu cam): Cả ba gia đình dùng chung: Tính diện tích đoạn này, quy thành tiền rồi chia 3 phần. Gia đình tôi phải trả 2 phần cho hai gia đình kia.
Đoạn 2( màu xanh lá cây): Chỉ còn hai gia đình phía sau sử dụng: Tính diện tích đoạn này, quy thành tiền rồi chia 2 phần. Gia đình tôi phải trả 2 phần cho hai gia đình kia.
Đoạn 3(màu hồng): Chỉ còn một gia đình cuối cùng (Gia đình 3) sử dụng đoạn này, quy thành tiền rồi gửi lại cho gia đình cuối ngõ.
Tôi thấy cách tính này không hợp lý vì hiện đang là ngõ chung, khi đổ đường bê tông (đã cách đây 8 năm) gia đình tôi cũng phải chịu khoản phí đều như hai gia đình phía sau. Thêm nữa, việc mở cổng tại vị trí gần so với trục đường chính ko có nghĩa là gia đình tôi không sử dụng phần đường phía sau. Vì phần đất nhà tôi trải dài toàn bộ con đường nên tôi hoàn toàn có thể mở cổng tại vị trí mới sát với cổng của Gia đình 3.
Theo ý kiến tôi, đường đi chung nếu sáp nhập phần đất này vào vườn nhà tôi thì tính tổng giá trị toàn bộ con đường rồi chia 3. Gia đình tôi phải trả 2 phần cho hai gia đình sau.
Vậy nay tôi viết thư này, kính mong luật sư tư vấn giúp tôi ý kiến của tôi đúng hay của nhóm hai gia đình phía sau là chính xác. Xin chân thành cảm ơn và kính mong sớm nhận được hồi âm của Qúy công ty.

Trả lời: Điều 248 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:
“Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:
1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”
Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Như vậy, pháp luật hiện nay quy định việc sử dụng bất động sản liền kề do các bên tự thỏa thuận. Với trường hợp của bạn, các gia đình đang trong quá trình thương lượng thỏa thuận về vấn đề để phần đất dùng làm ngõ đi chung được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn và gia đình bạn hoàn trả tiền lại cho hai gia đình. Pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể đối với trường hợp này mà để cho các bên tự thương lượng, thỏa thuận. Đối với trường hợp này, để đảm bảo quyền lợi, tốt nhất cả 3 nhà nên thỏa thuận để gia đình bạn hoàn trả lại số tiền tương ứng với diện tích đất mà 2 nhà còn lại đã cắt ra để làm lối đi chung.
Trân trọng