Câu hỏi: Kính chào Luật sư, Gia đình tôi có một việc liên quan đến Chuyển quyền sử dụng đất muốn xin được Luật sư tư vấn, nội dung như sau:

1.
Tháng 10/2003, Bố tôi (Ông A) và Ông B có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một mảnh đất trồng cây nông nghiệp hàng năm với các giấy tờ sau:

+ Biên bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trong đó ghi rõ diện tích, số thửa, vị trí bản đồ của thửa đất. Chữ ký đầy đủ của người bán (Ông B), người mua (Ông A) và xác nhận của chính quyền địa phương (UBND xã).

+ Giấy biên nhận tiền chuyển nhượng Quyền sử dụng đất, trong đó Ông B đồng ý chuyển nhượng cho Ông A được sử dụng đất “lâu dài”.

Tuy nhiên do là hàng xóm, tin tưởng nhau nên khi mua bán, Ông A và Ông B chưa thực hiện thủ tục sang tên trên Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, tức là đến nay (03/2014), Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này vẫn đứng tên Ông B và do Ông B nắm giữ.

2.
Đến ngày 25/02/2014, Ông B đến đòi lại thửa đất đã bán trên và chặt phá cây cối được Ông A trồng trên thửa đất với lý do rằng: Thời hạn nhà nước giao đất trồng cây cho ông B trước khi chuyển nhượng là 20 năm (Điều 4, Nghị định 64/NĐ-CP ngày 27/09/1993) nên Ông B chỉ chuyển nhượng QSDĐ cho ông A đến năm 2013, hết năm 2013 Ông A phải trả lại đất cho Ông B mặc dù trên biên bản thỏa thuận không ghi thời hạn này.

Với các thông tin trên, gia đình tôi muốn được Luật sư tư vấn giúp:

1.
Đối với mảnh đất này, gia đình Ông A có quyền sử dụng đất hay không, có phải trả lại Ông B hay không? Thời hạn được nhà nước giao đất đối với mảnh đất này là bao lâu theo quy định hiện hành, theo văn bản nào?

2.
Nếu mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của Ông A thì thủ tục để ông A được cấp mới Giấy chứng nhận QSDĐ là như thế nào?

3.
Ông B đã chặt phá tài sản trên đất của Ông A (nếu mảnh đất này thuộc quyền sử dụng của Ông A) thì có phải đền bù không?

Rất mong nhận được sự tư vấn, giúp đỡ của Luật sư.

Trân trọng cảm ơn Luật sư!

>>  Luật sư tư vấn giải đáp pháp luật Đất đai qua điện thoại 1900.6169

Trả lời: 1.
Về thời hạn giao đất, theo quy định tại Khoản 1 Điều 67 Luật đất đai 2003 thì:

"1. Thời hạn giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 70 của Luật này là hai mươi năm; thời hạn giao đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 70 của Luật này là năm mươi năm.

Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm.

Thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp đất được Nhà nước giao, cho thuê trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thời hạn giao đất, cho thuê đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 1993.

Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước tiếp tục giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử
dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt".

Như vậy, thời hạn giao đất trồng cây hàng năm là 20 năm.

Tại Điều 9 Nghị định số 17/1999/NĐ– CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất quy định: “
Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp; Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có các điều kiện sau đây:

1.
Có nhu cầu sử dụng đất;

2. Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, nếu ông A đáp ứng được các điều kiện nêu trên và đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2003 và có xác nhận của UBND xã thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B được pháp luật công nhận.

Về thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Luật đất đai như sau:

"
1. Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.

2. Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài".

Như vậy, sau khi nhận chuyển nhượng, ông A được tiếp tục sử dụng đất trong thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, pháp luật có quy định về việc gia hạn sử dụng đất nông nghiệp khi hết thời hạn tại Khoản 1 điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai quy định như sau:

"Khi hết thời hạn sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng, nhận chuyển quyền sử dụng được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 67 của Luật Đất đai, trừ trường hợp Nhà nước có quyết định thu hồi đất quy định tại các khoản 1, 4, 7, 8 và 11 Điều 38 của Luật Đất đai."

Căn cứ theo quy định trên, nếu ông A vẫn có nhu cầu sử dụng phần đất trồng cây hàng năm để trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp thì ông A vẫn tiếp tục được sử dụng đất với thời hạn 20 năm.

Trường hợp này của gia đình bạn, ông B đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho ông A và ông B cũng không trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp trên phần đất trồng cây hàng năm nên ông B không có căn cứ để yêu cầu ông A phải trả lại đất.

2. Để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, ông B cần đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất để làm thủ tục. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì có thể nộp tại UBND xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ khác như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

3.
Về hành vi ông B chặt phá tài sản trên đất của ông A thì ông A có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bồi thường thiệt hại.