Câu hỏi: Quy hoạch là một tiến trình chính trị và kỹ thuật nên để quy hoạch hợp lý đòi hỏi những nhà chính trị tham mưu cho việc xây dựng quy hoạch phải có một tầm nhìn rộng và hiện đại. Vậy vì sao chúng tôi lại nhắc đến quy hoạch ngay trong phần đầu bài viết, phải chăng quy hoạch đóng vai trò quan trọng như vậy?

1. Luật sư tư vấn về quy hoạch.

Chúng ta đã quá quen với các thuật ngữ như quy hoạch đất đai, quy hoạch xây dựng và dường như hai thuật ngữ này luôn song hành với nhau trong các dự án đầu tư của Nhà nước.
Nói một cách cụ thể, như Taylor - một nhà lý thuyết đô thị nổi tiếng thế giới, thì: “Quy hoạch đô thị là một quá trình kỹ thuật và chính trị, xử lý việc kiểm soát sử dụng đất và thiết kế môi trường đô thị, bao gồm các mạng lưới giao thông, nhằm hướng dẫn và đảm bảo sự phát triển trật tự của các khu định cư và các cộng đồng”. Theo quy định của luật đất đai 2013,
Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline
1900.6169
để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Đất có quy hoạch thì có xin giấy phép xây dựng.

Nội dung tư vấn như sau:
Tôi có thửa đất tại  thành phố X. Trong GCNQSDĐ có thể hiện là đất ở 70.7m vuông. Nay tôi xin giấy phép xây dựng thì Phòng TN-MT quận Y xác nhận đất của tôi trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 là đất thủy lợi, nên quản lý đô thị không cấp phép xây dựng cho tôi, và trả lời tôi rằng đất không thuộc đất ở nên không cấp phép được. Vậy luật sư cho tôi hỏi. Giá trị đất ở thể hiện trong GCNQSDĐ của tôi có giá trị không? Tại sao trong GCNQSDĐ là đất ở lâu dài mà phòng tài nguyên lại trả lời là đất thủy lợi? Vấn đề này ai sai, ai đúng, và tôi có bị lừa khi mua đất không? Đất tôi mới mua và làm lại giấy CNQSDĐ do phó GĐ sở TN-MT thành phố X ký ngày 1/3/2018 vẫn thể hiện là đất ở lâu dài.Tôi nhờ luật sư hướng dẫn để tôi xin được giấy phép xây dựng.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì phòng tài nguyên môi trường trả lời bạn là phần đất 70.7 m2 đang nằm trong quy hoạch sử dụng đất là đất thủy lợi đến năm 2020, nhưng trong  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận là đất ở. Như vậy,  về bản chất giấy chứng nhận của bạn vẫn có giá trị là đất ở.

Căn cứ theo quy định tại Điều 19 Luật Xây dựng 2014 về điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng như sau

“1. Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với công trình xây dựng ở khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

2. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

3. Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

……”

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở trong đô thị thì một trong các điều kiện để được cấp là việc xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất đã được duyệt. Quy hoạch sử dụng đất được hiểu là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.

Theo thông tin bạn cung cấp, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bạn ghi nhận đây là đất ở sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, sau khi xin cấp phép xây dựng thì cơ quan nhà nước từ chối với lý do, phần đất trên nằm trong quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 là đất thủy lợi. Do đó, việc xây dựng của bạn phải phù hợp với mục đích sử dụng đất trong quy hoạch đã được phê duyệt thì mới có quyền yêu cầu được cấp phép xây dựng phù hợp, theo đó, nếu như quy hoạch được thay đổi sau năm 2020 gia đình mới có căn cứ để xin cấp giấy phép xây dựng vì hiện tại phía UBND đang có dự án sử dụng với mục đích là đất thủy lợi.

Bên cạnh đó, trường hợp có quyết định hoặc thông báo của nhà nước về việc thu hồi phần diện tích 70,7 m2 này để làm đất thủy lợi thì bạn không được phép xây dựng công trình kiên cố trên đất, tuy nhiên, bạn vẫn có thể xin cấp giấy phép xây dựng có thời hạn với điều kiện khi nhà nước thu hồi, bạn phải tự nguyện tháo dỡ phần công trình đó.

Về vấn đề lừa đảo khi mua đất, vì bạn không cung cấp rõ thông tin về vấn đề mua bán đất giữa các bên nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn. Để xác định trường hợp của bạn có dấu hiệu lừa đảo hay không ? Chúng tôi cần bạn cung cấp  một số tài liệu , ví dụ: giấy tờ mua bán đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...để tư vấn hỗ trợ cho bạn.