Câu hỏi: Kính chào Luật sư Minh Gia!Tôi muốn nhờ các luật sư tư vấn cho tôi 1 số vấn đề về việc mua bán đất bằng giấy viết tay như sau:

1./ Cuối năm 2016 tôi có mua 1 mảnh đất nhưng không có sổ đỏ mà chỉ có giấy tờ viết tay giữa 2 bên mua và bán. Như vậy thì sau này khi tách làm sổ đỏ thì tôi có làm được không?

2./ Trong trường hợp tôi không muốn mua nữa thì có lấy lại được tiền đặt cọc hay không (Vì tôi đã đặt cọc trước 300 triệu rồi).

3./ Trong trường hợp không trả được thì giấy tờ mà bên bán đưa cho mình có phải công chứng không? Và cần những loại giấy gì?

Mong nhận được hồi âm của Luật sư sớmTôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo Khoản 1 Điều 82 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai như sau:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Những trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn đối với trường hợp hợp của bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì trường hợp của bạn không thuộc vào trường hợp quy định của pháp luật sẽ được cấp sổ đỏ nếu như nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề đặt cọc giữa các bên

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy thoe quy định của pháp luật thì việc bạn đã đặt cọc cho họ 300 triệu mà bây giờ bạn lại không muốn mua nữa thì bạn sẽ không lấy lại được tiền vì theo khoản 2 điều 328 quy định nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc. Tuy nhiên, các bên có thể thỏa thuận khác.

Thứ ba, về việc công chứng hợp đồng, giao dịch

Theo Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vây, những giấy tờ mà bên chuyện nhượng đất cho bạn thì cần phải được công chứng theo quy định của pháp luật đất đai. Các loại giấy tờ bạn cần từ bên chuyển nhượng đất để công chứng đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, đến các tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc công chứng hợp đồng.

>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai, gọi:
1900.6169

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Đất nông nghiệp có được tự do chuyển nhượng?

Dear Luật sư  Gia đình tôi đang muốn mua một thửa ruộng nông nghiệp của gia đình anh A, sổ đỏ mang tên mẹ anh A, mẹ và bố anh A đã mất, mẹ anh A sinh được ba người con là anh A, anh B, và chị C. + luật sư tư vấn giúp tôi chuyển nhượng hợp pháp thửa ruộng trên, và có mẫu văn bản word nào văn chia sẻ tôi được ko ạ?+  đất nông nghiệp có được mua bán theo quy định của pháp luật ko ạ ( thửa ruộng trên thuộc về gia đình có công với cách mạng)? + khi ký văn bản mua bán có cần chữ ký của anh A, anh A,chị C không ạ.? Cảm ơn luật sư đã bớt thời gian ra đọc email của tôi mong luật sư tư vấn giúp tôi.Chúc quý công ty phát triển hơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Phân chia di sản thừa kế

>> Mẫu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ theo quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 thì các anh/chị sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp mới đủ điều kiện chuyển nhượng, cụ thể:

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

...3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.\

Bên cạnh đó, vì ba mẹ anh A đã mất thì anh/chị cần tìm hiểu gia đình anh A đã làm thủ tục phân chia di sản thừa kế hay chưa, nếu đã làm phân chia di sản thừa kế và hai người còn lại đã chuyển nhượng cho anh A thì không cần có chữ ký của những người kia còn nếu chưa làm phân chia di sản thừa kế thì cần yêu cầu anh A làm thủ tục phân chia di sản thừa kế và cần có chữ ký của hai người còn lại khi họ không đồng ý chuyển nhượng hết lại cho anh A.