Câu hỏi: Hỏi về thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi họ, tên của chồng.

Nội dung cần tư vấn
: Xin chào luận sư! Tôi muốn hỏi luật sư một vấn đề như sau: Bố mẹ chồng tôi cho 02 vợ chồng tôi 01 sổ đỏ nhưng khi ra phường làm thủ tục chuyển nhượng thì cán bộ phường yêu cầu phải có mặt cả hai vợ chồng để ký. Nhưng vì tôi công tác xa không về ký được nên cán bộ phường bảo không cần ghi tên vợ vào . Vậy có phải sổ đỏ được chuyển nhượng chỉ mang tên chồng tôi? sau này có được bổ xung thêm tên của vợ vào không? Nếu được thì vợ có phải về ký trực tiếp không và thủ tục gồm những gì? Rất mong được luật sư tư vấn. Xin chân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên chồng chị

Căn cứ theo quy định tại khoản 4
Điều 98
Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

"4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người."

Và theo khoản 1
Điều 33
Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định:

“Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung. Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Vì bố mẹ chồng chị chuyển nhượng cho vợ chồng chị quyền sử dụng đối với mảnh đất này nên đây là tài sản chung của vợ chồng chị. Do đó, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả họ, tên của chị và họ, tên chồng chị. Nhưng vì chị đi công tác xa, không thể đến ký tên khi làm thủ tục chuyển nhượng được nên cán bộ phường đã làm thủ tục chuyển nhượng cho chồng chị mà không có tên chị trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có tên của chồng chị, điều này có nghĩa là:

- Nếu đây là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chồng chị là người mua. Vì quyền sử dụng đất trong trường hợp này là tài sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân nên áp dụng quy định về tài sản chung.

- Nếu đây là việc tặng cho quyền sử dụng đất thì chồng chị là người được tặng cho riêng. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng chị (vì chỉ có tên chồng chị trong hợp đồng tặng cho), trừ trường hợp trong hợp đồng tặng cho đó có thể hiện rằng việc tặng cho này là tặng cho chung vợ chồng chị và chồng chị ký tên đại diện bên nhận tặng cho.

Tuy nhiên, trong trường hợp này, gia đình chị nên thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất để không phải có nghĩa vụ đóng thuế (vì theo quy định tại Nghị định số 45/2011/NĐ-CP, khi chuyển nhượng thì vẫn phải chịu lệ phí trước bạ).

Thứ hai, về việc bổ sung tên của chị vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp

Trong trường quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng chị thì theo quy định tại khoản 4
Điều 98
Luật đất đai 2013:

"Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu."

Quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng chị nhưng trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi họ, tên của chồng chị, do đó, theo quy định trên nếu chị muốn bổ sung tên của chị vào Giấy chứng nhận thì chị có quyền yều cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp này, chị và chồng chị phải có mặt và trực tiếp ký tên khi làm các thủ tục.

Về thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Theo Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Thành phần hồ sơ:

+ Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả: Văn phòng đăng ký đất đai.

- Thời gian thực hiện thủ tục: Không quá 10 ngày.

Như vậy, khi chị muốn cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bổ sung tên của mình vào Giấy chứng nhận thì chị phải nộp hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai. Sau 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho vợ chồng chị.

Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản riêng của chồng chị. Trường hợp này, vợ chồng chị phải có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc văn bản thỏa thuận nhập tài sản riêng của chồng chị thành tài sản chung của hai vợ chồng (có công chứng). Sau khi có hợp đồng tặng cho hoặc văn bản thỏa thuận thì anh chị nộp hồ sơ đăng ký biến động đến Văn phòng đăng ký đất đai để tiến hành sang tên quyền sử dụng đất.

Hồ sơ đăng ký biến động QSD đất gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);

- Hợp đồng tặng cho QSD đất (đã được công chứng/chứng thực) hoặc văn bản thỏa thuận (đã được công chứng);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Chứng minh nhân dân/thẻ căn cước của hai vợ chồng (bản sao - chứng thực);