Câu hỏi: Như vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này, tôi có thể đòi lại tiền đặt cọc từ đại lý F2 được hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính gửi công ty Luật Minh Gia, tôi gửi email nhờ Quý công ty tư vấn giúp tôi trường hợp sau. Tôi có thỏa thuận mua 1 BĐS nghỉ dưỡng thông qua 1 đại lý F2 của 1 dự án BĐS nghỉ dưỡng. Tôi đã đóng 1 số tiền vào khoảng 300tr. Bên đại lý F2 thu tiền của tôi thông qua biên lai thu tiền của đại lý F2. Sau đó tôi có ký 1 Biên bản thỏa thuận đặt cọc do đại lý F1 ký (tuy nhiên toàn bộ số tiền trên được chuyển vào tài khoản của đại lý F2 chứ không phải F1). Trong Biên bản đặt cọc này, số tiền cọc không được thể hiện, chỉ thể hiện giá trị tổng cộng của BĐS và thông tin về BĐS. Sau khi trao đổi các điều khoản trên HĐ mua bán với chủ đầu tư, tôi thấy nhiều điều khoản bất lợi, tôi đã đề xuất chủ đầu tư chỉnh sửa nhưng yêu cầu của tôi không được đáp ứng. Tôi quyết định không muốn tiếp tục thương vụ này nữa.

Như vậy cho tôi hỏi trong trường hợp này, tôi có thể đòi lại tiền đặt cọc từ đại lý F2 được hay không (tôi chỉ nghe họ nói là đại lý F2, thực tế tôi cũng không biết chính xác họ có phải là đại lý F2 thông qua thỏa thuận văn bản pháp lý với đại lý F1 hay không)?

Rất mong nhận được sự tư vấn của Quý công ty. Trân trọng cám ơn! Trần Trung Hiếu

Trả lời: Theo những gì anh đã trình bày trên đây, chúng tôi có một số thắc mắc cần làm rõ như sau:

Thứ nhất
, việc anh đóng 300 triệu cho đại lý F2 là tiền gì? Tiền giá trị bất động sản hay tiền đặt cọc?

Thứ hai
, tại sao bên đại lý F2 đã thu tiền qua biên lai mà anh vẫn phải ký biên bản đặt cọc với đại lý F1?

Thứ ba
, nếu đã coi là biên bản đặt cọc thì tại sao lại không ghi rõ số tiền cọc?

Những chi tiết trên đây đều gây bất lợi cho anh bởi vì nếu anh chứng minh được 300 triệu đó không phải là tài sản đặt cọc thì anh có thể được trả lại số tiền đó vì hợp đồng chưa được giao kết và anh chưa có nghĩa vụ thực hiện trả tiền mua bất động sản đó.

Trường hợp này, anh có thể thỏa thuận với đại lý F2 trả lại tiền cho anh, nếu đại lý F2 không trả tiền cho anh, anh có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi đại lý F2 có trụ sở. Đây sẽ được xác định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự theo Khoản 2 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.

Nhưng nếu 300 triệu đó là tài sản cọc thì theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
”

Theo điều luật trên đây, nếu anh thực hiện đặt cọc với đại lý F2 là để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bất động sản nghỉ dưỡng mà anh từ chối giao kết hợp đồng thì tài sản cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc (nghĩa là đại lý F2).

Nếu đại lý F2 từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại cho anh 300 triệu và thêm 300 triệu (khoản tiền tương đương giá trị tài sản cọc, trừ trường hợp giữa anh và đại lý F2 có thỏa thuận khác).