Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Người nước ngoài nhờ người thân ở Việt Nam đứng tên Giấy CNQSDĐ và mua bán đất đai có hợp pháp không? Người nước ngoài có quyền khởi kiện đòi lại đất đã nhờ người khác đứng tên Giấy CNQSDĐ không?

Nội dung tư vấn:

Kính chào Luật sư, tôi xin trình bày vấn đề như sau mong nhận được tư vấn từ Luật sư trong thời gian sớm nhất vì gia đình chúng tôi đang bị khởi kiện. Vào năm 2005, Cậu của tôi đã nhập quốc tịch nước ngoài, có về Việt Nam mua đất tổng cộng là 4 sổ đỏ. Và có nhờ người thân trong gia đình tôi đứng tên. Cậu là em của mẹ tôi. 4 sổ đỏ bao gồm tôi, chị tôi, mẹ tôi đứng tên. Vào năm 2016, Cậu tôi có nhờ bạn bè và công ty bất động sản ở Việt Nam tìm người mua nhưng không tìm được. Sau đó vào tháng 9/2016, cậu có gọi điện về cho mẹ tôi nhờ tìm người bán giúp, mẹ tôi đã có tìm nhưng họ hứa giam cọc rồi hủy không mua. Vậy nên mẹ tôi có nói với chị tôi về việc này và chị tôi đã đồng ý vay tiền để mua. Tại thời điểm 11/2016 thì hoàn tất việc mua bán. Và mẹ tôi không báo với Cậu tôi là chị của tôi đã mua mà nói là người ta mua. Sau đó chúng tôi đã chuyển toàn bộ số tiền qua người trung gian mà cậu hướng dẫn. Đến nay, 3/2019 Cậu bất ngờ quay trở về và nói mẹ và chị tôi cấu kết lừa đảo, tự ra giá rẻ với cậu để mua. Vì thời điểm 4/2017 chị tôi có bán 1 sổ với giá cao. Hiện tại Cậu ra điều kiện là phải trả lại 50% giá trị lô đất còn lại là 3 sổ hoặc là chuẩn bị phải ra tòa vì tội lừa đảo.

Vây tôi xin hỏi luật sư như sau: 1) Sau khi giao dịch mà giá bất động sản tự dưng tăng cao thì đó là đúng hay sai? 2) Nếu Cậu tôi dựa vào giá để so sánh và nói chúng tôi lừa đảo vậy có cơ sở nào để luận tội? 3) Cậu tôi là người nhờ đứng tên và nhờ chúng tôi bán, chứ không phải chúng tôi tự năn nỉ mua( chúng tôi có bằng chứng cậu nhắn tin yêu cầu nhờ tìm người mua) vậy người ý thức được giao dịch và đồng ý với giá mẹ tôi báo thì mẹ tôi có sai gì ở đây hay không? 4) Nếu thực sự xảy ra kiện tụng thì tài sản bố mẹ tôi sang tên cho chị em chúng tôi có bị liên quan? 5) Vì Cậu giữ giấy tay chúng tôi ký xác nhận đứng tên sổ đỏ dùm thì Cậu có quyền kiện chúng tôi hay không và giấy tay đó có đủ làm bằng chứng chống lại chúng tôi không? 6) Nếu Cậu tôi không chứng minh được nguồn tiền Cậu gửi trực tiếp từ nước ngoài về vây thì có đủ để nói tiền mua đất là của Cậu. Vì Cậu gửi qua trung gian. Hiện tại mẹ tôi vì sốc nên đâm hoảng loạn tinh thần và làm cho gia đình tôi không ổn định để làm việc. Chị tôi vẫn đang trả nợ ngân hàng vì vay tiền mua đất của cậu. Do sốc nên cũng phải đi cấp cứu. Kính mong nhận được thư hồi âm tư vấn từ Quý bạn để tôi có cơ sở chấn an tinh thần ba mẹ và anh chị em trong gia đình. Trân trọng kính thư.

Trả lời: Thứ nhất, về xác định quyền sử dụng đất hợp pháp.

Do bạn không cung cấp thông tin rõ là Cậu bạn nhập quốc tịch nước ngoài nhưng đã thôi quốc tịch Việt Nam hay chưa, nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp như sau:

+ Trường hợp Cậu bạn nhập quốc tịch nước ngoài và đã xin thôi quốc tịch Việt Nam thì được coi là Người nước ngoài.   hoặc Cậu bạn nhập quốc tịch nước ngoài nhưng vẫn giữ quốc tịch Việt Nam, vẫn đang sinh sống định cư ở nước ngoài thì được coi là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. thì theo quy định về luật Đất đai và luật Nhà ở trước 2013 thì hai đối tượng không được phép nhận chuyển nhượng, nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Theo đó, hiện nay cậu không có căn cứ đòi quyền sử dụng đất từ mẹ bạn, bạn và chị bạn (quyền sử dụng đất do mẹ bạn, bạn và chị đứng ra mua). Đối với những quyền sử dụng đất đã giao dịch thì gia đình bạn cũng không có nghĩa vụ phải thanh toán giá trị phần tài sản đã chuyển nhượng. Về số tiền cậu đưa nhờ mua hộ đất thì nếu chứng minh được về nguồn tiền...thì cậu có thể yêu cầu hoàn trả lại số tiền mà người cậu đã bỏ ra trước đó đưa cho gia đình bạn.

+ Trường hợp Cậu bạn là Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. và bốn quyền sử dụng đất do mẹ bạn, bạn và chị bạn đứng tên đều bao gồm quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất và giữa các giao dịch chuyển nhượng trên đều có căn cứ chứng minh được trước đây có nhờ gia đình bạn đứng tên và có sự xác nhận của người bán đất rằng Cậu đã bỏ tiền ra mua và nhờ gia đình bạn đứng tên. Lúc này, có căn cứ để cậu đòi quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đối với quyền sử dụng đất đã bán thì giá trị tài sản cậu sẽ được hưởng (gia đình bạn có thể yêu cầu một phần chi phí theo công sức đóng góp giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất.  Theo đó, về việc xác định mẫu thuẫn giữa các bên giải quyết như sau:

++ Về giá chuyển nhượng: Gía chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá mà hai bên giao dịch thỏa thuận với nhau. Theo đó, việc tại thời điểm giao dịch và sau giao dịch có biến động là do giá cả thị trường thay đổi. Do vậy, cụ thể trường hợp của bạn và trên cơ sở thông tin cung cấp thì việc chuyển nhượng trên là phù hợp quy định pháp luật, cậu bạn không có căn cứ để yêu cầu đòi hỏi giá trị cao hơn.

++ Về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản: Theo quy định của tôi  Lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo quy định tại  Điều 174 Bộ luật hình sự 2015:

“1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;

b) Có tính chất chuyên nghiệp;

c) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng;

d) Tái phạm nguy hiểm;

đ) Lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc lợi dụng danh nghĩa cơ quan, tổ chức;

e) Dùng thủ đoạn xảo quyệt;

g) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này
.

3. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 07 năm đến 15 năm:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 50.000.000 đồng đến dưới 200.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này
;

c) Lợi dụng thiên tai, dịch bệnh.

4. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 12 năm đến 20 năm hoặc tù chung thân:

a) Chiếm đoạt tài sản trị giá 500.000.000 đồng trở lên;

b) Chiếm đoạt tài sản trị giá từ 200.000.000 đồng đến dưới 500.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều này
;

c) Lợi dụng hoàn cảnh chiến tranh, tình trạng khẩn cấp.

5. Người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 01 năm đến 05 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.”

Theo đó, với dữ liệu bạn cung cấp thì không có căn cứ xác định hành vi chiếm đoạt tài sản của gia đình bạn, cơ sở tố cáo của cậu bạn là không có. Như vậy, từ những căn cứ trên có thể xác định giao dịch chuyển nhượng giữa mẹ và chị bạn là phù hợp với quy định pháp luật, chưa đủ căn cứ tuyên hủy. Về giá chuyển nhượng tại thời điểm giao dịch là giá các bên thỏa thuận và cậu là người xác nhận đồng ý nên không có căn cứ đòi hỏi giá trị chênh lệnh hiện nay.

Trân trọng!

Phòng luật sư tư vấn luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia.