Câu hỏi: Chào luật sư! Tôi thay mặt chồng tôi xin hỏi luật sư một vấn đề về việc được bố mẹ nuôi tặng cho đất nhưng chưa làm thủ tục cấp sổ như sau: Chồng tôi năm nay 40 tuổi, được nhận làm con nuôi từ lúc lên 5 tuổi. Bố mẹ nuôi của chồng tôi không có con trai mà chỉ có 5 người con gái,và chồng tôi là người con trai duy nhất và nhỏ tuổi nhất.

Sau khi lấy vợ, bố mẹ nuôi đã cho hai vợ chồng tôi một mảnh đất để xây một ngôi nhà kiên cố vào năm 2002. Khi đó,việc cho mảnh đất này đã được sự đồng ý của bố mẹ nuôi và 5 người con đẻ của bố mẹ nuôi đã kí giấy cho đất. Đến nay, bố nuôi đã mất tuy nhiên 5 người con đẻ không cho hai vợ chồng tôi được quyền sử dụng mảnh đất này, không được phép làm bìa đỏ. Vậy tôi xin hỏi luật sư liệu tôi có quyền sử dụng mảnh đất này không? Quy định pháp luật thế nào mong được tư vấn. Tôi xin cảm ơn!.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn Công ty xin được giải đáp như sau:

Điều 234 BLDS 2005 quy định về xác lập quyền sở hữu theo thoả thuận:
"
Người được giao tài sản thông qua hợp đồng mua bán, tặng cho, trao đổi, cho vay có quyền sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm chuyển giao tài sản, nếu các bên không có thoả thuận khác hoặc pháp luật không có quy định khác".

Điều 467 BLDS 2005 quy định về tặng cho bất động sản:

"1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ - CP quy định về thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

"1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định".

Theo như anh trình bày, năm 2002 thì cả bố mẹ nuôi và các anh chị đều ký vào giấy với mục đích tặng cho vợ chồng anh đất; hai vợ chồng anh đã xây dựng nhà ở kiên cố trên thửa đất trên. Mặc dù giấy tờ tặng cho chưa có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nhưng qua nội dung hợp đồng có thể đánh giá được bố mẹ nuôi và các anh chị vào thời điểm đó tự nguyện muốn chuyển quyền sở hữu thửa đất trên cho vợ chồng anh.

Vậy, căn cứ vào Điểm a Khoản 2 Điều 82 Luật đất đai 2013, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất thì gia đình nộp đơn đề nghị cấp sổ đỏ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã, phường, thị trấn. Trường hợp có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, nếu không tự thỏa thuận được thì gia đình có quyền gửi đơn tới TAND quận, huyện nơi có đất để giải quyết.

Trân trọng!