Câu hỏi: Luật sư tư vấn về lĩnh vực đất đai. Bất động sản mà cụ thể là đất đai là một trong những tài sản có giá tri lớn và luôn biến động theo thời gian, điều này khiến đất đai luôn tạo được sức hút của xã hội. Chủ sở hữu quyền sử dụng đất có quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình miễn là không trái quy định pháp luật. Tuy nhiên, thực tế cho thấy có những rủi ro mà do người thực hiện giao dịch không có kiến thức pháp luật dẫn đến những thiệt hại không đáng có cả về tài sản và uy tín.

1. Luật sư tư vấn.

Lĩnh vực đất đai được đánh giá là một trong những lĩnh vực phức tạp nhất trong mọi lĩnh vực của đời sống xã hội nói chung và pháp luật nói riêng. Vì vậy, hệ thống pháp luật về lĩnh vực này khá chặt chẽ và nhiều đòi hỏi người tư vấn chuyên môn phải có sự am hiểu nhất định. Nếu bạn đang trong tình huống khó khăn và cần sự trợ giúp đội ngũ luật sư, đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc liên lạc qua địa chỉ email:
lienhe@luatminhgia.vn
hoặc hotline:
024.7307.1999
để giải đáp các vấn đề pháp lý như:

- Tư vấn về điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi giao dịch mà hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực.

- Giải đáp về các trường hợp hạn chế quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Tư vấn về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai.

- Tư vấn về giải quyết các trường hợp diện tích đất thực tế không khớp với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Để minh họa  cho trường hợp, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.

2. Không sang tên được đất vì bên bán bị kiện vay nợ chưa trả

Mình có mua 3 thửa ruộng là đất trồng lúa nước, trước khi mua mình đã đến ubnd xã hỏi địa chính về thông tin thửa đất cần mua, và dc trả lời là có thể chuyển nhượng, nên mình cùng bên bán ký hợp đồng mua bán có công chứng ở văn phòng công chứng huyện, khi nộp hồ sơ ở bên một cửa ở thị xã thì dc yêu cầu xin xã xác nhận đất ko vào quy hoạch,.mình về xã xin dc xác nhận, và mang nộp, kê khai thuế,và có giấy hẹn, vài ngày sau bên một cửa thông báo trả hố sơ,bổ xung thêm giấy xác nhận đất chuyển nhượng chưa có thông báo,quyết định thu hồi đất, mình về xã xin xác nhận thì dc xã trả lời là: bên bán đất có vay tiền chưa trả dc, bên cho vay nộp đơn, nên mọi việc xin xác nhận liên quan đến bên bán ko thực hiện dc, trong khi mình đã thanh toán tiền cho bên bán, xin hỏi xã làm như vậy có đúng ko,và mình phải làm gì để đảm bảo quyền lợi, và tiếp tục việc làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vì mình đợi gần 3 tháng rồi,xã bảo để 2 bên thỏa thuận thanh toán nợ xong sẽ xác nhận cho mình, nhưng đến giờ chưa có kết quả, và việc mua bán đất ruộng có cần nhiều giấy xác nhận như vậy ko, hiện tại bên mình chỉ có hợp đồng công chứng mua bán đất hợp pháp và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên bán, vì đất mình mua là đất vừa cấp lại sổ chỉ vài tháng, xin bên cty luật tư vấn giúp mình !

Trả lời: UBND xã đã trả lời rằng: bên bán đất có vay tiền chưa trả được, bên cho vay nộp đơn, nên mọi việc xin xác nhận liên quan đến bên bán không thực hiện được. Trong trường hợp này, UBND xã chỉ làm đúng khi Tòa án đã thụ lý đơn khởi kiện của nguyên đơn, nguyên đơn yêu cầu Tòa án thực hiện biện pháp khẩn cấp tạm thời là kê biên tài sản theo Khoản 6 Điều 114 Bộ luật tố tụng dân sự 2015. Và thời điểm có việc kê biên xảy ra trước khi hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng.

Nếu thời điểm có việc kê biên xảy ra sau khi hai bên thực hiện hợp đồng hoặc mảnh đất bạn thực hiện việc mua bán không là tài sản bị kê biên để trả nợ thì sau khi bạn ký hợp đồng chuyển nhượng đất, hợp đồng đó đã được công chứng thì bạn vẫn được thực hiện việc sang tên bình thường và sự trả lời của bên UBND xã là không đúng quy định của pháp luật. Khi đó bạn có thể khiếu nại về hành vi của UBND theo trình tự quy định tại khoản 1 Điều 7 Luật khiếu nại 2011:

“
1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Trước hêys, bạn có thể khiếu nại lên chủ tịch UBND cấp xã, sau đó nếu không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định thì bạn có thể khiếu nại lần hai lên UBND cấp huyện.