Câu hỏi: Kính gửi Luật Minh Gia,Xin Luật Minh Gia tư vấn dùm 1 việc dưới đây :Tôi (bên mua nhà) và bên bán nhà ra phòng công chứng thực hiện việc mua bán nhà và chuyển nhượng đất, trong hợp đồng công chứng có qui định rõ : Thuê thu nhập cá nhân do bên bán nhà chịu, và lệ phí trước bạ do bên mua chịu.Sau khi công chứng hoàn tất, tôi sơ ý đã thanh toán hết tiền cho bên bán nhà (lẽ ra phải giử lại một ít tiền) khi nộp hồ sơ tính thuế thu nhập cá nhân và thuế trước bạ, thì bên bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân (Bên bán nhà đứng tên trên nhiều bất động sản - nhiều nhà) , do vậy cơ quan thuế giử lại hồ sơ, khi nào bên bán đóng thuế thu nhập cá nhân xong, mới trả hồ sơ, mặc dù tôi đã đóng thuế trước bạ đầy đủ theo qui định trong hợp đồng công chứngCâu hỏi 1 : - Với trường hợp trình bày ở trên, phải làm sao bắt bên bán nhà đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà, để hoàn tất hồ sơ ?Câu hỏi 2 : Theo tôi nghĩ, việc bên bán không chịu đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà thì không liên quan gì đến tôi nữa, vì tôi đã đóng thuế trước bạ đầy đủ vậy cơ quan thuế giử lại hồ sơ của tôi có đúng qui định không ??Xin cám ơn rất nhiều và mong nhận được tư vấn sớm.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Luật Đất đai 2013 có quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Điều 98 như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Như vậy, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn và bên bán đất cần hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với mảnh đất đang chuyển nhượng. Việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với đất được quy định cụ thể tại Điều 63 – Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 63. Việc xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất trong thực hiện thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai

1. Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế có liên quan đến đất đai và lệ phí trước bạ (sau đây gọi là nghĩa vụ tài chính) do cơ quan thuế xác định. Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai cung cấp thông tin địa chính cho cơ quan thuế đối với các trường hợp đủ điều kiện và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định; trường hợp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể thì do cơ quan thuế xác định.

Theo đó, với trường hợp của bạn, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được coi là một trong những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trước khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không hoàn thành loại thuế này, cơ quan có thẩm quyền sẽ không thể bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.

Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 có quy định về thuế thu nhập cá nhân với trường hợp chuyển nhượng bất động sản tại một số điều luật. Trong đó đối tượng nộp thuế và thu nhập chịu thuế lần lượt được thể hiện tại Điều 2 và Điều 3 như sau:

Điều 2. Đối tượng nộp thuế

1. Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế quy định tại Điều 3 của Luật này phát sinh trong lãnh thổ Việt Nam.

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

…

Như vậy, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được pháp luật quy định là thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân và đối tượng phải chịu thuế ở đây là cá nhân có thu nhập này. Khi bán đất cho gia đình bạn thì bà B đã nhận được một phần thu nhập nhất định, phần thu nhập này phải chịu thuế thu nhập cá nhân và bà B là cá nhân phải chịu thuế.

Luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được áp dụng thuế suất là 2% thu trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thể hiện trên hợp đồng mua bán, vấn đề này được quy định tại Điều 29 – Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007:

Điều 29. Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản tại Việt Nam của cá nhân không cư trú được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 2%.

Hai bên trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất có thể thỏa thuận với nhau về người gánh chịu nghĩa vụ thuế, nếu không có thỏa thuận khác thì căn cứ theo quy định của luật, bên bán bất động sản được là bên có trách nhiệm đóng thuế thu nhập cá nhân.

Nếu bà B không thực hiện nghĩa vụ đóng thuế thu nhập cá nhân, tức là đang có hành vi vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng mua bán. Bạn cần xem lại hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất đã ký giữa hai bên có điều khoản nào liên quan đến trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính của bên bán hay không, nếu có mà bà B không thực hiện thì bạn có thể gửi đơn đến Tòa án nơi bà B đang cư trú để giải quyết tranh chấp hợp đồng, yêu cầu bà B thực hiện những nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng (bao gồm cả nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính với mảnh đất đang chuyển nhượng) và bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại với những thiệt hại do bà B chậm thực hiện nghĩa vụ mà phát sinh.

Theo đó, để giải quyết vấn đề bạn có thể làm đơn khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi bà B đang cư trú để yêu cầu bà này thực hiện nghĩa vụ hợp đồng và chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại.