Câu hỏi: Chuyện về lô đất mẹ tôi mua vào 12/6/2021, tôi và mẹ tôi có đặt cọc 1 lô đất góc ngã tư của 1 chị quen. Lô 11,8mx25m, giá 1,1 tỷ nhưng chị nói trừ tim đường còn lại 9,6mx23m. Vì tin tưởng nên tôi cọc 50 triệu. Ngày 12/7/2021 ra công chứng thì chị chỉ gọi bố tôi vào kí, chị bảo không nên vào nhiều người do dịch covid. Bố tuổi cao, không đọc nên kí và chuyển tiền hết. Gia đình tiến hành xây dựng nhà trên lô đất đã công chứng mà chưa có sổ đỏ (do bên bán bao địa chính nên cứ yên tâm xây). Lúc ra sổ đỏ mới thấy đất chỉ có 8mx23,4m. Vậy là mẹ tôi mất 1,6m đất nhà ở. Nếu khởi kiện thì có được không? Và việc bố mẹ tôi xây nhà trên đất chưa có sổ đỏ thì có được bồi thường hay không? Mong bên luật sư bớt chút thời gian tư vấn giúp ạ. Cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp chị đang vướng mắc Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Theo thông tin chị cung cấp, gia đình chị có phát sinh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“…

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Bên cạnh đó, tại Điều 503 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.”

Theo quy định của pháp luật nêu trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký sang tên tại cơ quan có thẩm quyền.

Đối chiếu với trường hợp của chị, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình chị đã được công chứng tại văn phòng công chứng, tại thời điểm công chứng gia đình chị không đọc nội dung hợp đồng nhưng vẫn ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được công chứng xác định đúng ý chí, hoàn toàn tự nguyện…, ngoài ra, sau khi ký hợp đồng các bên đã thanh toán hết giá trị mảnh đất, đã nhận bàn giao đất và gia đình chị đã tiến hành xây dựng trên phần đất, hiện tại gia đình chị đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất này. Do đó trong trường hợp này có căn cứ để công nhận các bên đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng, gia đình chị không căn cứ để yêu cầu bồi thường phần nhà đã xây dựng trên đất khi chưa có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, theo như chị cung cấp thông tin thì phần diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho gia đình chị không đúng diện tích các bên thỏa thuận. Nếu gia đình chị chứng minh được trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có thỏa thuận diện tích đất là 11,8mx25m, trừ tim đường còn lại 9,6mx23m, trên hợp đồng chuyển nhượng cũng thể hiện rõ diện tích này nhưng khi ra sổ cho gia đình chị diện tích chỉ còn 8mx23,4m thì gia đình chị có thể khởi kiện để yêu cầu bên bán hoàn trả lại phần tiền tương ứng với phần diện tích đất bị thiếu.

Trân trọng.