Câu hỏi: Chào luật sư xin hỏi gia đình tôi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2001, nhưng trên giấy ghi còn nợ nghĩa vụ tài chính, nay tôi muốn nộp tiền để có được sổ đỏ thì phải nộp theo khung giá nào.Trong quyết định có ghi 20 phần là nộp trăm phần trăm và 80 phần nộp 20 p/trăm. Nhà 46 m2 trong ngõ sâu 150m rộng 2m, khu vực chợ thượng đình, phố vũ trọng phụng. Thì phải đóng bao nhiêu tiền.

Trả lời: Về bảng giá đất áp dụng:
Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của gia đình anh xuất phát từ việc xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời điểm năm 2001. Luật điều chỉnh nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất năm 2001 là Nghị định 38/2000/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất. Điều 7 Nghị định 38/2000/NĐ-CP quy định:
"Người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất như sau :
1. Đối với đất đô thị:
a) Trường hợp sử dụng đất ở ổn định trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 (ngày ban hành Hiến pháp năm 1980) thì không phải nộp tiền sử dụng đất;
b) Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực thi hành) thì phải nộp 20% tiền sử dụng đất;
c) Trường hợp sử dụng đất ở ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 trở về sau thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất.
Nếu do nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất trước đó không có giấy tờ hợp lệ, chỉ có giấy tờ mua, bán, chuyển nhượng giữa hai bên được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì phải nộp 40% tiền sử dụng đất…
.”
Quy định pháp luật năm 2001 ghi nhận hoạt động ghi nợ nghĩa vụ quyền sử dụng đất dành cho người sử dụng đất có khó khăn về đời sống; hộ thuộc diện xoá đói, giảm nghèo; bị tai nạn bất ngờ; bệnh tật kinh niên phải điều trị dài ngày được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người đó cư trú xác nhận. Căn cứ pháp lý: Khoản 3 Điều 14 Nghị định 38/2000/NĐ-CP:
"…
3. Trong trường hợp người sử dụng đất mà có khó khăn về đời sống; hộ thuộc diện xoá đói, giảm nghèo; bị tai nạn bấtngờ; bệnh tật kinh niên phải điều trị dài ngày được ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi người đó cư trú xác nhận thì được chậm nộp tiền sử dụng đất và được ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi nộp đủ số tiền sử dụng đất được phép chậm nộp thì được cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới hoặc khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp đủ số tiền sử dụng đất chậm nộp
.”
Tuy nhiên nghĩa vụ tài chính của anh đã hết thời hạn từ năm 2011, quy định pháp luật thu tiền sử dụng đất năm 2001 giới hạn việc thanh toán chỉ được tối đa trong hạn 10 năm. Căn cứ mục V Thông tư 115/2000/TT-BTC Hướng dẫn thi hành Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất:
“
V. Thời hạn nộp tiền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(theo Điều 7 Nghị định số38/2000/NĐ-CP).
…
Thời gian được chậm nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này tối đa là 10 năm. Nếu người sử dụng đất muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật thì trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất đang ghi nợ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngân sách Nhà nước.…”
Vì vậy tuy quy định pháp luật năm 2001 không quy định về việc khi chậm thanh toán chủ sử dụng phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất theo khung giá đất thời điểm nào, nhưng việc thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất của gia đình anh đã bị quá hạn nên sẽ áp dụng quy định pháp luật hiện nay để giải quyết.
Việc thanh toán nghĩa vụ tài chính của gia đình anh thuộc quy định bảng giá đất mới năm 2015 và căn cứ tính tiền sử dụng đất theo Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất. Bảng giá đất mới được ban hành kèm Quyết định 96/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định giá đất ở tại đường Vũ Trọng Phụng giao động từ 10 triệu 250 ngàn đồng đến 25 triệu đồng /một mét vuông. Việc đo đạt và tính toán tiền sử dụng đất sẽ do cơ quan có thẩm quyền tiến hành theo quy định pháp luật.
Về khoản tiền nộp phạt vi phạm hành chính nộp tiền sử dụng đất quá hạn
Gia đình anh có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2001, đến năm 2011 là hạn cuối gia đình anh phải có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất. Đến năm 2015 gia đình anh mới nộp tiền sử dụng đất, từ năm 2011 đến năm 2015 anh phải nộp thêm tiền xử phạt hành chính do chậm nộp tiền sử dụng đất.
a) Từ năm 2011 đến năm 2014 tại khoản 1 Điều 18 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất quy định: “
Chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, thì mỗi ngày chậm nộp chịu phạt 0,02% (hai phần vạn) tính trên số tiền sử dụng đất chậm nộp.
”
Từ năm 2011 đến năm 2014 mỗi năm 365 ngày, mỗi ngày chậm nộp anh phải chịu phạt 0,02% tính trên số tiền sử dụng đất chậm nộp, như vậy từ năm 2011 đến năm 2014 anh phải chịu phạt 29,2% trên tổng số tiền sử dụng đất nộp chậm.
b) Năm 2015, từ thời điểm ngày 1 tháng 7 năm 2014, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực thay thế Nghị định số 198/2004/NĐ-CP, quy định cách thức sử phạt mới tại Điều 18:
“
Điều 18. Xử lý chậm nộp
Trường hợp chậm nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước thì người sử dụng đất phải nộp tiền chậm nộp. Việc xác định tiền chậm nộp tiền sử dụng đất thực hiện theo mức quy định của Luật Quản lý thuế và các văn bản hướng dẫn thi hành
.”
Tiền phạt do chậm nộp tiền sử dụng đất của gia đình anh năm 2015 do mức quy định của Luật Quản lý thuế theo đó tăng từ 0,02%/ngày lên thành 0,05%/ngày.
Trân trọng
!