Câu hỏi: Kính gửi Đoàn Luật Sư Trước hết tôi xin gửi lời chúc sức khỏe và thành công đến toàn thể các anh/chị đang công tác tại đoàn. Tôi có ý kiến thắc mắc thế này kính mong quý đơn vị có thể tư vấn giúp.

Tôi có mua căn hộ chung cư và trong hợp đồng có ghi dự kiến bàn giao là tháng 10 năm 2016. Nhưng đến nay Chung Cư vẫn chưa có giấy phép nghiệm thu PCCC và giấy toàn hoàn công hoặc bất cứ giấy tờ nào chứng minh Chung Cư đã đủ điều kiện đưa vào hoạt động, trong khi đó tiền mua căn nhà tôi phải đi vay ngân hàng, vì trong các giai đoạn thanh toán tôi có trả trễ và đợt cuối vì không thấy nhà đủ điều kiện giao nên tôi dự tính sẽ không đóng nhưng bên bán nhà nói không đóng là phạt trễ tiến độ thanh toán, họ còn nói là đóng xong sẽ làm thủ tục giao nhà, nhưng khi tôi đóng xong thì qua nhận nhà nhưng Chủ Đầu Tư không cung cấp được cho tôi giấy nghiệm thu PCCC và giấy hoàn công. Mặc dù chưa được cấp phép nhưng CĐT đã bàn giao căn hộ cho hơn 20 hộ dân vào ở trong đó, tôi biết như vậy là sai và tôi không đồng ý việc vào ở trái phép như vậy. Quý đoàn cho tôi hỏi trường hợp của tôi thì tôi có quyền gửi đơn khiếu nại đến cơ quan để yêu cầu phía bán căn hộ và phía CĐT chịu trách nhiệm cho lãi suất ngân hàng mà tôi phải chịu trong thời gian trễ này hay không, và tôi phải gửi đến cơ quan chức năng nào có thể giải quyết cho tôi. Trân trọng cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về nghĩa vụ của bên bán căn hộ được quy định tại điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.

Đồng thời quyền của người mua nhà cũng được quy định tại điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 như sau:

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng.

Như vậy, căn cứ vào quy định trên, bên phía chủ đầu tư phải thực hiện đúng nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng đó là giao nhà đúng thời hạn. Hai bên đã ký kết sẽ giao nhà trong tháng 10 năm 2016 mà hiện tại vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ giao nhà do đó mà bên chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng. Lúc này bên bán nhà sẽ phải chịu trách nhiệm khi bàn giao nhà chậm tiến độ.

Thứ hai,
do bên bán căn hộ đã vi phạm hợp đồng nên bạn có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ và có thể bị phạt vi phạm theo quy định tại điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Mặt khác nghĩa vụ thanh toán của hai bên quy định trong điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản như sau:

2. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Như vậy nếu như trong hợp đồng hai bên đã thỏa thuận về điều khoản phạt hợp đồng hoặc bồi thường do một bên vi phạm nghĩa vụ thì lúc này bạn có quyền yêu cầu bên chủ đầu tư thực hiện đúng nghĩa vụ. Nếu như trong hợp đồng đã thỏa thuận nếu bên bán căn hộ giao chậm nhà thì phía bán căn hộ và phía CĐT chịu trách nhiệm cho lãi suất ngân hàng mà bên mua phải chịu trong thời gian chậm thì  lúc này bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân để yêu cầu bên bán căn hộ thực hiện trả lãi suất ngân hàng.

Trong trường hợp hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng về vệc bên bán chị trách nhiệm về lãi suất cho bên mua khi giao chậm nhà mà đã yêu cầu Tòa án nhân dân quận/huyện nơi trụ sở của chủ đầu tư hay bên bán căn hộ giải quyết. Sau khi đã có bản án của Tòa án mà bên chủ đầu tư không giải quyết trả lãi suất cho bạn thì bạn có quyền gửi đơn lên cơ quan thi hành án nơi đã xét xử cho bạn để yêu cầu cưỡng chế thi hành án buộc bên bán căn hộ phải thực hiện nghĩa vụ.