Câu hỏi: Xin kính chào luật sư! Hôm nay tôi có một vấn đề muốn nhờ luật sư giải đáp và giúp đỡ về trường hợp tranh chấp lối đi chung giữa các bất động sản liền kề và thủ tục để giải quyết tranh chấp. Nội dung tranh chấp như sau:

Bố tôi là thương binh thời kỳ chống Pháp được Nhà nước đưa về xã Gia Hưng, huyện Gia Viễn, tỉnh Ninh Bình và cấp cho 02 mảnh đất (Lô đất nhà ông A) để sinh sống. Nhà tôi làm nhà trên Lô 1, Lô 2 để trồng cây hoa màu.

Năm 2012 gia đình nhà ông B có xây tường rào chiếm luôn phần đất đường dẫn ra lô đất 2 của nhà tôi, Ông B nhận đường đi đó là của gia đình mình.

Gia định tôi có lên UBND xã để xin xem bản đồ địa chính xã và được biết trên bản đồ có phần đường đi đó.

Vậy xin hỏi luật sư, để đòi lại phần đường đi đó (thuận tiện cho việc đi lại của gia đình tôi) thì tôi phải làm những thủ tục gì, các bước làm như thế nào; liệu tôi có thể lấy lại được phần đường đi chung đó không.

Xin chân thành cảm ơn luật sư. Một lần nữa xin chúc luật sư và gia đình mạnh khỏe, hạnh phúc!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Trường hợp bạn hỏi, những thông tin bạn đưa ra còn thiếu và chưa rõ ràng, do vậy chúng tôi phân tích dựa trên một số tình huống giả định như sau:

Thứ nhất, Về việc xác định ranh giới thửa đất

Bạn không nêu rõ là gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 lô đất đó hay chưa. Và điều quan trọng là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó có ghi nhận rằng phần đường dẫn ra lô đất thứ 2 cũng thuộc sở hữu của gia đình bạn hay không.

Thứ hai, về ghi nhận lối đi chung trong sơ đồ địa chính

Trong bản hồ sơ địa chính xã, thì phần đường dẫn ra lô đất thứ 2 của gia đình bạn được ghi nhận như thế nào. Ở đây bạn nói không rõ là phần đất đó thuộc sở hữu của nhà ông B hay đơn thuần là đất công cộng để làm lối đi chung.

Nên chúng tôi không thể kết luận phần đất dẫn ra lô đất thứ 2 của gia đình bạn đang thuộc sở hữu của ai. Song có thể xác định trường hợp của bạn thuộc trường hợp tranh chấp lối đi chung giữa các bất động sản liền kề.

Bởi vậy, chúng tôi chia trường hợp của bạn thành các giả định sau để giải quyết:

Giả định 1
:
Phần đất đang tranh chấp hoàn toàn thuộc sở hữu của gia đình bạn, được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng như trong bản hồ sơ địa chính xã, thì bạn hoàn toàn có quyền đòi lại phần đất này để tiếp tục sử dụng.

Giả định 2
:
Phần đất đang tranh chấp là thuộc sở hữu của nhà ông B (trường hợp này ông B phải chứng minh được đây là lối đi riêng của mình) mà lô đất 2 của gia đình bạn lại bị bao bọc bởi các bất động sản khác. Lối đi đang tranh chấp là lối đi duy nhất dẫn ra lô đất thứ 2. Thì Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy, theo quy định này, gia đình bạn có quyền yêu cầu ông B dành cho gia đình bạn một lối đi dẫn ra lô đất thứ 2 của gia đình bạn. Ông B có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó của bạn. Về diện tích lối đi cũng như việc đền bù sẽ do gia đình bạn và ông B tự thỏa thuận.

Giả định 3
:
Phần đất đang tranh chấp là phần đất công cộng được sử dụng làm lối đi chung cho khu dân cư. Thì ông B hoàn toàn không có quyền chiếm dụng phần đất này.

Thứ ba, về thủ tục giải quyết tranh chấp lối đi chung

Trước hết hai gia định bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các giấy tờ liên quan để chứng minh về quyên sử dụng đất của gia đình bạn.