Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về thủ tục và quy định nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Bố tôi đã được cấp đất ở theo tiêu chuẩn quy định là 300 m2 (miếng đất A). Đồng thời bố tôi cũng có một thửa đất khác đã được cấp sổ đỏ là đất nông nghiệp 2.000 m2 (miếng đất B), thực tế là trên miếng đất B này bố tôi đã chia cho tôi 500 m2 làm nhà ở từ lâu hơn mười năm nay nhưng chưa tách thửa và chưa chuyển mục đích sử dụng đất.

Đến đầu năm 2018, tôi đi làm thủ tục tách thửa 500 m2 từ miếng đất 2.000 m2 của bố tôi và được cán bộ địa chính của huyện trả lời rằng: Phải chuyển mục đích trước rồi mới tách thửa vì trên đất 500 m2  này đã có nhà ở nhưng đối tượng chịu thuế là bố tôi chứ không phải là tôi và bố tôi phải chịu thuế vượt hạn mức vì hiện tại bố tôi đã được cấp 300m 2  đất thổ cư.

Vậy tôi xin hỏi:

- Về đối tượng áp bị áp thuế khi chuyển đổi: Cán bộ địa chính cấp huyện nói đối tượng bị áp thuế là bố tôi chứ không phải là tôi có đúng không? Rõ ràng ông đã chia cho tôi cất nhà ở từ lâu, tại sao không phải là tôi chịu thuế chuyển mục đích mà lại là bố tôi (nếu vậy phải chịu thuế quá cao vì vượt hạn mức).

- Phải chuyển mục đích sử dụng trước rồi mới tách thửa hay tách thửa trước rồi mới chuyển đổi mục đích.  Nếu đúng thì những vấn đề tôi hỏi trên đây được quy định cụ thể tại văn bản pháp luật nào? Ghi chú: Tôi đã lập gia đình và tách khẩu thành hộ riêng và hiện tại bố tôi còn sống. Kính mong Quý Luật sư giải đáp những thắc mắc của tôi, tôi xin chân trọng cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi cho Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Về chủ thể nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất

Theo thông tin bạn cung cấp phần bố bạn cho bạn 500m2 đất nhưng chưa tiến hành tách thửa và chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tại thời điểm bố bạn cho bạn đất, bạn chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân huyện thì về mặt pháp lý phần diện tích 500m2 đất trong thửa đất năm 2000m2 đó vẫn thuộc sở hữu của bố bạn.

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”
.

Như vậy, bố bạn là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bố bạn phải thực hiện việc xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính (khi được phép chuyển đổi) như nộp tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí khác. Tuy nhiên, nếu bố bạn không muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà muốn tặng phần diện tích 500m2 đất vườn cho bạn thì sẽ phải hoàn tất thủ tục sang tên quyền sử dụng, sau đó bạn sẽ là người trực tiếp làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích và nộp nghĩa vụ tài chính phát sinh.

2. Về vấn đề tách thửa và chuyển mục đích sử dụng đất

- Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa

Căn cứ tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

31. Bổ sung Điều 43d như sau:

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Theo đó, để được tách thửa thì phần đất của bạn phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất nông nghiệp theo quy định của UBND cấp tỉnh. Đồng thời, nếu bạn muốn xây dựng công trình nhà trên diện tích đất nông nghiệp thì bạn sẽ phải tiến hành xin phép mục đích sử dụng đất. Vì theo điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

- Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp".

Trong trường hợp bạn đã xây dựng công trình nhà ở trên đất nông nghiệp mà
theo quy định tại Khoản 1, Điều 6 của Luật Đất đai thì việc sử dụng đất phải
“đúng quy hoạch, kế hoạch và đúng mục đích sử dụng đất”
. Việc sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi vi phạm pháp luật, thuộc những trường hợp bị nghiêm cấm tại khoản 3 Điều 12 của Luật Đất đai.

Theo đó, hành vi của bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 6,7 hoặc Điều 8 Nghị định số 102/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tùy vào loại đất nông nghiệp bố bạn sở hữu (đất trồng lúa, đất trồng cây lâu năm hay đất rừng...). Bên cạnh đó, bạn cũng có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả
“buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm”.

Vì vậy, khi phát hiện hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa có trách nhiệm không thực hiện thủ tục trên đối với người sử dụng đất; thông báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai tiến hành thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm.

Sau khi người sử dụng đất đã thực hiện xong các biện pháp khắc phục hậu quả hoặc có văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đồng ý cho thực hiện thủ tục tách thửa thì cơ quan thực hiện thủ tục tách thửa mới tiếp tục thực hiện.

Do đó, trong trường hợp  này khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền thì người đứng tên trên GCNQDĐ (bố bạn hoặc bạn) phải tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất trước khi tiến hành làm thủ tục tách thửa. Nếu bố bạn hoặc bạn không thực hiện việc chuyển mục đích trước thì cơ quan có thẩm quyền hoàn toàn có quyền ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính và buộc gia đình bạn phải tháo dỡ công trình nhà ở, khắc phục tình trạng ban đầu của đất.

Trân trọng.