Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà và trách nhiệm khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua nhà? Phân biệt khi nào chịu phạt cọc theo hợp đồng đặt cọc và trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc không phải phạt cọc? Để hiểu rõ về nội dung này có thể tham khảo bài viết sau:

1. Tư vấn về đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà ở

Trong mỗi giao dịch mua bán, chuyển quyền sử dụng đất giữa các cá nhân thường lựa chọn hình thức ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hoặc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi một trong các bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc vì lý do nào thì bị phạt cọc, khi nào không bị phạt cọc? Để tìm hiểu vấn đề về đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc bạn có thể liên hệ tới Công ty Luật Minh Gia, luật sư sẽ hỗ trợ tư vấn cho bạn những vấn đề sau:

- Căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Điều kiện xác định vi phạm hợp đồng đặt cọc và trách nhiệm chịu phạt cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Trình tự, thủ tục khởi kiện khi xảy ra tranh chấp hợp đồng đặt cọc, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tìm hiểu thêm tại một số tình huống tư vấn sau đây:

2. Đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng đặt cọc có bị phạt cọc và bồi thường hay không?

Hỏi:
Dạ kính thưa với luật sư nội dung sau :Ngày 25/3/2018 tôi có bán 01 ngôi nhà cấp 4 với diện tích 40m2 (mê lỡ lợp tôn) cho ông A với giá bán là 730 triệu đồng ( bao làm sổ đỏ).Giấy mua bán viết tay và tôi đã nhận trước tiền cọc là 200 triệu đồng.Trong giấy bán tôi có ghi rõ sau thời gian 3 tháng rưỡi sẽ có sổ đỏ và ra công chứng thì ông A sẽ giao đủ số tiền còn lại .Nhưng khi làm sổ thì phát sinh phí trước bạ và tiền thuế đất quá cao . Nên tôi có cho ông A xem thông báo nộp thuế sử dụng đất , và thương lượng với ông A :- Một là ông A trả thêm tiền thuế sử dụng đất , - Hai là tôi trả lại số tiền nhận cọc . Vì căn nhà nói trên bán với giá 730 triệu bao sổ đỏ là bán cho xóm làng nên tôi để lại không lấy lời )Nhưng ông A không bằng lòng .Vậy xin hỏi luật sư , nếu tôi đơn phương huỷ hợp đồng , và hoàn trả lại số tiền 200 triệu nhận cọc của ông A thì có coi là trái pháp luật không ạ ? Kính xin luật sư có thể tư vấn cho tôi trong thời gian sớm nhất ạ Xin cảm ơn.

Trả lời: Giữa anh và ông A có tồn tại một hợp đồng mua bán tài sản mà đối tượng ở đây là  nhà ở có dùng đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp của anh, hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà sẽ có phát sinh lệ phí trước bạ và thuế sử dụng đất. Đây là những loại thuế, phí, lệ phí mà các bên trong giao dịch mua bán nhà phải nộp vào ngân sách. Các bên có thể thỏa thuận là do bên nào sẽ chịu. Anh đã có thông báo và thương lượng với ông A muốn ông A trả thêm tiền thuế nhưng ông A đã không đồng ý. Trong trường hợp này, anh muốn đơn phương hủy hợp đồng.

Hủy bỏ hợp đồng dân sự
là trường hợp khi một bên vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định thì bên còn lại có quyền xóa bỏ việc thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên vi phạm bồi thường thiệt hại. Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường”.

Dựa vào căn cứ pháp lý trên, có thể nhận định việc đơn phương hủy hợp đồng của anh là không có căn cứ vì anh A không vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng (trừ khi trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về căn cứ khác để hủy hợp đồng). Và vì thế, nếu anh đơn phương hủy hợp đồng thì anh sẽ là bên vi phạm nghĩa vụ và phải chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật. Cụ thể, anh sẽ phải trả lại số tiền cọc mà anh đã nhận từ anh A và một khoản tiền tương đương khoản tiền phạt cọc theo Khoản 2 Điều 328 BLDS 2015: “
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.