Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia,tôi có một số thắc mắc, mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!1. Cha mẹ tôi có cho tôi thửa đất 110m2 nhưng chưa có chứng nhận sổ đỏ, nay đang trong quá trình hoàn thành hồ sơ để làm sổ đỏ. Tôi có hỏi nhân viên địa chính nhà nước nơi tôi sinh sống: Họ có tư vấn cho tôi nên để tên bố mẹ tôi trước sau đó chuyển nhượng dưới hình thức cho thừa kế sẽ dễ dàng hơn. Luật sư cho tôi hỏi: khi làm chuyển nhượng thừa kế như vậy có khó khăn gì không ạh? Và cần những thủ tục gì ạh?2. Nhân viên địa chính cũng tư vấn cho tôi, khi làm sổ đỏ sẽ phải đóng 1 khoản thuế và tiền mua đất lấn chiếm(40m2 x 6.000.000Vnd/m2) nếu tôi không đủ tiền đóng có thể nợ lại cơ quan thuế trong vòng 5 năm mà không phát sinh thêm bất kỳ chi phí nào có đúng vậy không ạh?Có điều nếu tôi nợ thì sổ đỏ đó không chuyển nhượng cho tôi được. Nếu trong vòng 5 năm tôi hoàn thành hết các khoản chi phí nói trên, thì thủ tục chuyển nhượng có khó khăn gì không ạh? Và  nhỡ may sau 5 năm mà ba tôi mất đi(ba tôi đang bệnh nặng) thì thủ tục sang nhượng có gặp rắc rối gì không ah?Cám ơn luật sư đã đọc, mong nhận được thư tư vấn sớm nhất từ Luật Minh Gia,Trân trọng.

Trả lời: Thứ nhất,
thủ tục chuyển nhượng thừa kế đất đai.

Sau khi bố mẹ anh hoàn thiện thủ tục sang tên sổ đỏ đứng tên bố mẹ anh, trường hợp bố mẹ anh làm di chúc với nội dung chuyển nhượng thừa kế đất cho anh (con trai ruột) thì thủ tục chuyển nhượng thừa kế sẽ được thực hiện sau khi bố mẹ anh chết. Căn cứ Điều 611 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 611. Thời điểm, địa điểm mở thừa kế

1. Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết. Trường hợp Tòa án tuyên bố một người là đã chết thì thời điểm mở thừa kế là ngày được xác định tại khoản 2 Điều 71 của Bộ luật này.

2. Địa điểm mở thừa kế là nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; nếu không xác định được nơi cư trú cuối cùng thì địa điểm mở thừa kế là nơi có toàn bộ di sản hoặc nơi có phần lớn di sản."

Đầu tiên, để chuyển nhượng được cho bạn thì bạn phải làm thủ tục  khai nhận tài sản thừa kế

Quy trình khai nhận di sản tại phòng công chứng được thực hiện như sau:

- Người yêu cầu công chứng nộp các giấy tờ sau cho công chứng viên/ cán bộ thụ lý hồ sơ

- Nơi tiếp nhận hồ sơ: Phòng công chứng

- Hồ sơ thủ tục bao gồm: Bản sao có công chứng các giấy tờ sau:

+Sơ yếu lý lịch của những người được nhận di sản thừa kế

+CMND/ hộ chiếu, hộ khẩu của những người sau: cha, mẹ anh và anh

- Giấy chứng tử của cha, mẹ anh

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là di sản thừa kế của cha mẹ anh

Tiếp đó, Công chứng viên ra thông báo để niêm yết tại UBND xã, phường, thị trấn nơi người để lại di sản (cha me anh) thường trú cuối cùng.

Sau khi nhận lại bản niêm yết thừa kế có xác nhận của UBND phường, xã mà không có tranh chấp, khiếu kiện, Công chứng viên hẹn ngày lên ký kết văn bản khai nhận di sản.

Vào ngày hẹn, người thừa kế - anh mang theo toàn bộ bản chính các giấy tờ đã nộp cho phòng công chứng đến ký kết văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Bước 2: Tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất theo thủ tục sau:

-  Người thừa kế nộp hồ sơ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện.

- Căn cứ vào hồ sơ, cơ quan quản lý nhà ở sẽ kiểm tra, xác định vị trí thửa đất và gửi cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);

- Trường hợp của anh do được chuyển nhượng đất từ việc thừa kế của cha mẹ nên anh được miễn mọi khoản thu tiền sử dụng đất để nhận Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở. Thời gian làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Hồ sơ đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Các giấy tờ về thừa kế như: Văn bản khai nhận di sản thừa kế (có công chứng nhà nước);

- Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất của người để lại di sản;

- Bản sao Giấy khai sinh của anh làm cơ sở miễn nộp nghĩa vụ tài chính (thuế thu nhập cá nhân).

- Giấy chứng tử cha mẹ;

Như vậy về thủ tục chuyển nhượng thừa kế đất khá đơn giản, ngoài ra việc để lại thừa kế là bất động sản giữa cha mẹ và con cái sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thứ hai
, về việc nợ tiền sang tên sổ đỏ.

Trường hợp anh khó khăn về kinh tế có thể xin ghi nợ tiền sử dụng đất theo Điều 12 Thông tư số 76/2014/TT-BTC về thu tiền sử dụng đất như sau:

“Điều 12. Ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại Điều này được hướng dẫn cụ thể như sau:

1. Thủ tục ghi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất

a) Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư; hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất nộp về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường (trong trường hợp chưa có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất) thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.

b) Căn cứ hồ sơ địa chính, trong đó có đơn xin ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) chuyển đến, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định và lập hồ sơ theo dõi nợ tiền sử dụng đất (sổ theo dõi nợ được lập chi tiết theo diện tích đất trong hạn mức và ngoài hạn mức); đồng thời chuyển thông tin về số tiền sử dụng đất phải nộp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường.

c) Căn cứ vào số tiền sử dụng đất do cơ quan thuế xác định, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) trình Uỷ ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận. Trường hợp sau khi nhận Thông báo nộp tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân mới có đơn đề nghị được ghi nợ tiền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trong đó có ghi nợ số tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển thông tin về ghi nợ tiền sử dụng đất đến cơ quan thuế cùng cấp để lập sổ theo dõi nợ và thanh toán nợ tiền sử dụng đất theo quy định.

2. Thanh toán nợ tiền sử dụng đất:

a) Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính và hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=) tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

b) Sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành việc thanh toán nợ, căn cứ sổ theo dõi nợ, cơ quan thuế xác nhận theo Mẫu quy định tại Phụ lục số 04 ban hành kèm theo Thông tư này để người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường) làm thủ tục xóa nợ tiền sử dụng đất trên Giấy chứng nhận.

3. Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi chuyển nhượng thì phải nộp đủ số tiền sử dụng đất còn nợ. Trường hợp được phép chuyển nhượng một phần thửa đất, trên cơ sở hồ sơ cho phép tách thửa, cơ quan thuế xác định số tiền sử dụng đất tương ứng với phần diện tích chuyển nhượng. Trường hợp khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà người để lại di sản thừa kế là quyền sử dụng đất chưa trả nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế có trách nhiệm tiếp tục trả nợ theo quy định của pháp luật về thừa kế”.

Như vậy,
khi anh không đủ tiền đóng có thể nợ lại cơ quan thuế trong vòng 5 năm mà không phát sinh thêm bất kỳ chi phí nào. Ngoài ra bố mẹ anh vẫn có thể chuyển nhượng đất cho anh trong trường hợp nợ tiền sử dụng đất. Từ những căn cứ quy định trên, trường hợp sau 5 năm khi bố anh mất thì thủ tục sang nhượng đất sẽ chỉ thực hiện phần đất của cha anh, bởi mảnh đất là tài sản chung của bố mẹ anh; để được chuyển nhượng cả phần đất, sau khi bố anh mất, anh sẽ được hưởng phần đất của cha anh, còn về phần đất của mẹ anh có thể làm hợp đồng tặng cho đất cho anh.