Câu hỏi: Nhờ luật sư giải đáp giúp về hiệu lực của hợp đồng đặt cọc khi thiếu chữ ký như sau: Căn nhà tôi ở do bố mẹ tôi cùng đứng tên sổ đỏ. Ngày 24/7 bố tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà với người khác, nhưng không có chữ ký của mẹ tôi. Theo đó tiền đặt cọc là 500 triệu. Nếu bên mua không mua nhà nữa thì sẽ bi phạt mất tiền cọc. Nếu bên bán không bán nữa thì sẽ phải trả lại tiền cọc và bị phạt thêm 500 triệu nữa. Bây giờ khi gia đình tôi biết thì tất cả đều phản đối bán căn nhà.

Cho tôi hỏi là liệu hợp đồng đặt cọc trên, không có chữ ký của mẹ tôi là 1 người cùng đứng tên trong sổ đỏ thì có hiệu lực không? pháp luật quy định thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Điều 126 Luật nhà ở năm 2014 quy định về mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung, quy định như sau:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Căn cứ quy định trên, để bán được căn nhà đó thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của cả bố và mẹ bạn là chủ sở hữu căn nhà.

Thứ hai, theo quy định tại Điều 122 Bộ Luật Dân sự năm 2005 thì hình thức giao dịch dân sự (hợp đồng đặt cọc) quy định thoả thuận về đặt cọc là một giao dịch dân sự. Do đó, việc đặt cọc “chỉ có hiệu lực” khi có đủ các điều kiện về chủ thể ký kết, về nội dung và hình thức hợp đồng và hợp đồng phải được lập thành văn bản: Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Khi xác lập giao dịch dân sự về đặt cọc không cần thỏa mãn điều kiện về các sở hữu chung có đồng ý hay không (chỉ khi xác lập hợp đồng mua bán nhà ở phải có sự đồng ý của cả bố và mẹ bạn), mà chỉ xét tới người tham gia giao dịch ở đây có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. Do vậy, hợp đồng đặt cọc này vẫn có hiệu lực và bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả cho bên đặt cọc số tài sản như đã thỏa thuận trong văn bản xác lập trước đó.

------------------

Câu hỏi thứ 2 - Nghĩa vụ bồi thường của bên nhận cọc khi vi phạm hợp đồng đặt cọc?

Kính chào văn phòng luật sư. Tôi có thỏa thuận đặt cọc mua lô đắt của công ty A số tiền 50 triệu đồng, nhưng do giá đất biến động, công ty A đã bội tín và bán lô đắt tôi đã cọc cho công ty C.Công ty C đã lại bán cho một người khác với giá cao. Bên A trả lại tiền cọc cho tôi và chịu phạt 50 triệu do vi phạm đặt cọc.Tôi không muốn nhận vì tới thời điểm này giá đất lên cao.

Luật sư cho hỏi: Tôi đòi mức phạt vi phạm đặt cọc cao hơn có được không? Thỏa thuận khác trong hợp đồng đặt cọc là gì, nếu trong hợp đồng thỏa thuận phạt vi phạm tiền cọc cao hơn thì giải quyết thế nào?. Xin cám ơn luật sư.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Theo đó,
vì bên nhận cọc (công ty A) đơn phương chấm dứt hợp đồng nên sẽ phát sinh trách nhiệm bồi thường. Nếu hợp đồng không có thỏa thuận khác về trách nhiệm giữa các bên với nhau khi chấm dứt thì sẽ áp dụng quy định pháp luật để giải quyết, tức công ty A nhận 50 triệu thì có trách nhiệm hoàn trả 100 triệu cho bạn.