Câu hỏi: Chào luật sư tư vấn! Nhờ luật sư giải đáp cho tôi thắc mắc sau đây. Năm 2010 tôi có mua miếng đất 367m2 quy hoạch biệt thự vườn. Trong sổ đỏ ghi 120m2 đất ở và 247m2 đất trồng cây xanh, mục đích sử dụng là ổn định lâu dài. Thông báo nộp thuế trước bạ của tôi ghi rõ: 120m2 đất ở + 247m2 đất nông nghiệp. Vừa rồi tôi có nhu cầu chuyển nhượng thì thông báo nộp thuế của Chi cục thuế Tp. Đà lạt là 247m2 đất nông nghiệp phải tính đơn giá đất như 120m2 đất ở vì mục đích sử dụng là ổn định lâu dài. Số tiền thuế phải nộp của tôi tăng gần gấp 3 lần so với cách tính khi tôi mua trước đây. Vậy luật sư cho tôi hỏi họ áp giá trị đất để tính thuế như vậy có phù hợp với luật thuế hiện nay không? Và họ lý giải là có văn bản của UBND tỉnh Lâm Đồng quy định về nội dung này vào năm 2016 thì công văn đó có phù hợp với pháp luật không và tôi có quyền khiếu nại không hay là phải thực hiện theo quy định này? Rất mong nhận được sự trả lời tư vấn của luật sư trong thời gian sớm nhất có thể để tôi thực hiện đúng theo pháp luật.Trân trọng kính chào!

Trả lời: Căn cứ theo Điều 125 Luật Đất đai 2013 quy định về đất sử dụng ổn định lâu dài như sau:

“Người sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài trong các trường hợp sau đây:

1. Đất ở do hộ gia đình, cá nhân sử dụng;

2. Đất nông nghiệp do cộng đồng dân cư sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này;

3. Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên;

4. Đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định mà không phải là đất được Nhà nước giao có thời hạn, cho thuê;

5. Đất xây dựng trụ sở cơ quan quy định tại khoản 1 Điều 147 của Luật này; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính quy định tại khoản 2 Điều 147 của Luật này;

6. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

7. Đất cơ sở tôn giáo quy định tại Điều 159 của Luật này;

8. Đất tín ngưỡng;

9. Đất giao thông, thủy lợi, đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, đất xây dựng các công trình công cộng khác không có mục đích kinh doanh;

10. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;

11. Đất tổ chức kinh tế sử dụng quy định tại khoản 3 Điều 127 và khoản 2 Điều 128 của Luật này.”

Như vậy, đối chiếu theo quy định trên thì diện tích đất nông nghiệp do gia đình bạn sử dụng không thuộc các trường hợp được sử dụng đất ổn định lâu dài do đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận đất nông nghiệp của gia đình bạn với mục đích sử dụng ổn định lâu dài là không phù hợp. Bạn nên liên hệ với cơ quan địa chính thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để xác định lại thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo thông tin bạn cung cấp bạn đang có nhu cầu chuyển nhượng phần diện tích 367m2 đất này, tuy nhiên bạn lại không cung cấp văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh bạn quy định về tính thuế đối với phần diện tích đất nông nghiệp như đất ở do mục đích sử dụng là ổn định lâu dài, do đó chúng tôi không thể kiểm tra cụ thể nội dung văn bản có phù hợp với quy định về tính thuế hiện nay hay không. Nếu bạn đang có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần thuế bạn phải nộp có thể là thuế thu nhập cá nhân, pháp luật hiện nay có quy định về cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng đất đai ở văn bản sau:

Khoản 4 Điều 17 Thông tư 95/2015/TT-BTC quy định hướng dẫn thực hiện thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh; hướng dẫn thực hiện một số nội dung sửa đổi, bổ sung về thuế thu nhập cá nhân quy định tại luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH13 và nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/02/2015 của chính phủ quy định chi tiết thi hành luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định về thuế về cách tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản như sau:

“a) Thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%.”

Như vậy, căn cứ theo quy trên thì thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng đất đai được tính dựa trên giá chuyển nhượng trên hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên và giá chuyển nhượng do các bên thỏa thuận không thấp hơn giá đất do UBND tỉnh ban hành. Do đó, việc Ủy ban nhân dân tỉnh bạn đưa ra quy định về giá đất nông nghiệp phải tính thuế chuyển nhượng như đất thổ cư vì mục đích sử dụng ổn định lâu dài là chưa phù hợp với quy định của luật thuế thu nhập cá nhân nêu trên.

Với trường hợp này, bạn nên liên hệ với Chi cục thuế Tp. Đà Lạt và yêu cầu họ cung cấp văn bản quy định về vấn đề tính thuế như thông tin đã trả lời bạn và đối chiếu với quy định về căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản đã nêu trên để xác định nội dung của văn bản có phù hợp với quy định hay không. Nếu nội dung văn bản đó trái với quy định đã nêu trên bạn có thể yêu cầu Cơ quan Thuế xem xét lại nội dung văn bản.