Câu hỏi: Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào? Nếu không thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, người có tài sản có phải để lại di chúc cho người khác hay không? Nếu người có tài sản không để lại di chúc mà chết thì tài sản được xử lý như thế nào? Công ty Luật TNHH Minh Gia tư vấn như sau:

1. Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất làm phát sinh quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của chủ sở hữu mới phải thông qua các thủ tục theo quy định pháp luật.

Đối với tặng cho quyền sử dụng đất, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được thực hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực và có đăng ký quyền sở hữu. Vì vậy, việc tặng cho quyền sử dụng đất không tuân thủ hình thức sẽ không có hiệu lực pháp luật trừ trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Đối với thừa kế quyền sử dụng đất, người có tài sản có để lại di chúc và di chúc hợp pháp

Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc nào về lĩnh vực đất đai, bạn có thể liên hệ với chúng tôi thông qua hình thức gửi Email tư vấn hoặc liên hệ qua tổng đài
1900.6169
để được hỗ trợ tư vấn.

2. Tư vấn về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất từ mẹ sang con

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào Luật sư: Em muốn hỏi vấn đề như sau:

Mẹ em hiện tại đã thông báo với tất cả mọi người trong gia đình về phần đất thuộc về anh trai út và hai người em gái.(Những người anh khác đã được chia đất, đã có sổ đỏ riêng và hộ khẩu riêng) Hiện tại mẹ đang sống chung với anh trai út và canh tác mảnh đất thuộc về anh trai út và hai người em gái. Mẹ em đã làm sổ đỏ phần đất sẽ chia cho anh trai út riêng một sổ đỏ và phần đất sẽ chia cho hai người em gái riêng một sổ đỏ. Cả hai sổ đỏ đều đứng tên của mẹ.

Trong sổ hộ khẩu gồm tên mẹ, anh trai út, hai đứa cháu trai con của anh trai út,và tên của một người em gái.Mẹ em đã nói với tất cả mọi người trong gia đình về phần đất nào của anh trai út, phần đất nào của hai người em gái.

Như vậy, mẹ em có phải viết di chúc nữa không? Nếu viết di chúc, cần 2 người làm chứng và lên UBND xã ký tên, vậy 2 người đó là con cái trong nhà được không ,hay bắt buộc hai người làm chứng phải là nguời ngoài? Nếu không viết di chúc mà chỉ nói miệng, sau này xảy ra tranh chấp, vậy những ai có quyền tranh chấp về thừa kế đất đai? Những người không nằm trong hộ khẩu có quyền thừa kế đất đai không? Tất cả những người con bất kể là có tên hay không có tên trong hộ khẩu của mẹ đều được thừa kế đất đai hay sao.

Mong luật sư tư vấn để em biết.

Cảm ơn luật sư.,

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tường và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia! Yêu cầu của chị được tư vấn như sau:

Theo như chị trình bày, hiện thửa đất chia cho anh trai út và hai người con gái riêng mẹ chị đang đứng tên. Vậy, quyền sở hữu quyền sử dụng thửa đất trên được Nhà nước bảo vệ, công nhận là của mẹ chị, mẹ chị có toàn quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt toàn bộ hai thửa đất trên.

Nếu, chỉ thông báo với những người anh em khác trong gia đình, mà mẹ của chị lại không tiến hành bất cứ hành vi gì như: lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất cho anh trai út và hai người con gái riêng hoặc lập di chúc định đoạt khối tài sản trên thì khi mẹ chị mất đi, số tài sản nêu trên sẽ trở thành di sản thừa kế. Dĩ nhiên, tất cả những người thuộc cùng hàng thừa kế (bao gồm có cả các anh em khác đã được chia) cũng có quyền ngang với em trai út và hai em gái đối với khối di sản thừa kế mẹ chị để lại.

Điều 676 BLDS 2005 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“ 1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a)     Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.

Nếu không thực hiện các thủ tục trên, thì khi mẹ chị mất đi sẽ chỉ có những đối tượng trên có quyền đối với di sản thừa kế. Có thể sẽ có những đối tượng trong hộ khẩu thường trú và những đối tượng ngoài hộ khẩu thường trú (ví dụ các anh trai đã tách khẩu).

Khi đó, em trai út của chị và hai người con gái riêng của mẹ chị sẽ được hưởng ít hơn phần mà họ đáng ra được hưởng.

Mẹ của chị hiện còn khỏe mạnh, minh mẫn thì:

Thứ nhất
, mẹ của chị có thể thiết lập các hợp đồng tặng cho. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng sẽ phát sinh hiệu lực kể từ thời điểm các bên công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phưởng, thị trấn nơi có thửa đất.

Sau khi hợp đồng được công chứng, chứng thực đúng theo trình tự, thủ tục luật định, các bên tiến hành thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Điều 692 BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

“ Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Thứ hai
, mẹ của chị có thể lập di chúc. Nội dung di chúc định đoạt theo đúng ý muốn chủ quan của mẹ chị, quyền sử dụng ai sẽ được hưởng sẽ do mẹ của chị quyết định.

Điều 647 BLDS 2005 quy định về
người lập di chúc như sau:

“ 1. Người đã thành niên có quyền lập di chúc, trừ trường hợp người đó bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý”.

Mẹ của chị, nếu hoàn toàn khỏe mạnh, sáng suốt, minh mẫn thì có quyền lập di chúc. Không ai có quyền cản trở, hay bất kỳ hành vi nào khác làm ảnh hưởng tới ý chí chủ quan của người lập di chúc.

Điều 652 BLDS quy định về di chúc hợp pháp như sau:

“ 1. Di chúc được coi là hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ hoặc cưỡng ép;

b) Nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của pháp luật.

2. Di chúc của người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi phải được lập thành văn bản và phải được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý.

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực”.

Như trình bày ở trên thì nếu mẹ chị sáng suốt, minh mẫn thì có thể tự mình lập di chúc mà không cần người làm chứng, nếu nội dung di chúc không trái pháp luật, đạo đức xã hội thì di chúc sẽ phát sinh hiệu lực từ thời điểm mẹ của chị mất. Tuy nhiên, mẹ của chị nên tới trực tiếp một văn phòng công chứng nơi có thửa đất để làm thủ tục công chứng di chúc, và thủ tục gửi giữ di chúc. Bới, sau này nếu có tranh chấp, thì di chúc được công chứng sẽ là chứng cứ không có chứng minh để giải quyết tranh chấp.

Điều 667 quy định về hiệu lực pháp luật của di chúc như sau:

“ 1. Di chúc có hiệu lực pháp luật từ thời điểm mở thừa kế”.

Vậy, khi nào mẹ của chị mất đi, thì di chúc mới phát sinh hiệu lực pháp lí; khi này di chúc mới là căn cứ để tiến hành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với các thửa đất trên.

Nếu các bên muốn tiền hành các thủ tục sang tên, đăng ký quyền sử dụng đất thì có thể lập hợp đồng tặng cho nêu trên; trường hợp tặng cho có thể mất khoản lệ phí trước bạ để tiến hành thủ tục sang tên (nếu không đủ điều kiện để không phải nộp lệ phí trước bạ quy đinh tại khoản 10 điều 4 Nghị định 45/2011 về lệ phí trước bạ); và các khoản tiền đo đạc địa chính ( nếu có). Ngoài ra, thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp trên sẽ được “ miễn”, tức em trai út và các con gái riêng của mẹ sẽ không phải mất khoản thuế này.