Câu hỏi: Kính gửi Luật sư, cho tôi hỏi về miễn giảm tiền sử dụng đất, chuyển đổi đất của đồng bào dân tộc như sau: Tôi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất chuyển nhượng liên thổ với hộ gia đình khác vào tháng 1/202x. Số tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo thông báo là 70.000.000 đồng. Gia đình tôi đã nộp đầy đủ số tiền trên vào NSNN. Tháng 5/202x gia đình tôi được giao một mảnh đất ở có thu tiền sử dụng đất số tiền 500.000.000 đồng. Do gia đình tôi là dân tộc thiểu số ít người nên tôi làm đơn xin giảm tiền sử dụng đất 50% theo khoản 2 điều 12 NĐ 45 CP.

Vậy gia đình tôi có còn được hưởng chính sách miễn giảm nữa không mặc dù gia đình tôi đã chuyển mục đích sử dụng đất nhưng tôi không xin hưởng miễn giảm vì gia đình tôi xin tách thửa đất theo hộ gia đình đã chuyển nhượng đất cho gia đình tôi, vậy gia đình tôi có bị hết hạn mức tính miễn giảm không. Đây là hồ sơ gia đình tôi xin miễn giảm lần đầu tiên và duy nhất : - Đất sử dụng trước năm 1993 đã cấp sổ đỏ quyền sử dụng đất ở trước năm 1993( do nhận chuyển nhượng ). Nay mà được nhà nước giao đất ở có tính thu tiền sử dụng đất thì đất năm 1993 có tính là một lần xét hạn mức đất ở hay không? Kính mong luật sư tư vấn để gia đình tôi được rõ, Gia đình tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc miễn, giảm tiền sử dụng đất:

Tại Khoản 1 điều 10 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định:

Điều 10. Nguyên tắc thực hiện miễn, giảm tiền sử dụng đất

"Hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất thì chỉ được miễn hoặc giảm một lần trong trường hợp: Được Nhà nước giao đất để làm nhà ở hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khác sang làm đất ở hoặc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở."

Như vậy, anh chỉ được nhận miễn giảm 1 lần trong các trường hợp trên đối với tất cả phần đất thuộc quyền sở hữu. Khi đó, số tiền được miễn giảm sẽ tính theo tiền sử dụng đất trong hạn mức theo quy định. Do trước đây anh không xin hưởng miễn giảm đối với mảnh đất từ năm 1993 nên khi được nhà nước giao đất mới, anh vẫn được hưởng chính sách miễn giảm với phần đất trong hạn mức.

Thứ hai, về hạn mức để thu tiền sử dụng đất:

Cũng như nguyên tắc miễn, giảm tiền sử dụng đất, việc xác định hạn mức để thu tiền sử dụng đất cũng chỉ được thực hiện một lần. Cụ thể tại khoản 1 điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất quy định:

“1. Việc xác định diện tích đất trong hạn mức phải đảm bảo nguyên tắc mỗi hộ gia đình (bao gồm cả hộ gia đình hình thành do tách hộ theo quy định của pháp luật), cá nhân chỉ được xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở một lần và trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì hộ gia đình, cá nhân đó được cộng dồn diện tích đất của các thửa đất để xác định diện tích đất trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở nhưng tổng diện tích đất lựa chọn không vượt quá hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương nơi lựa chọn đầu tiên.”

Tuy nhiên, việc xác định hạn mức đất ở chỉ được thực hiện trong phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Trong trường hợp của anh, nếu mảnh đất sử dụng từ năm 1993 và mảnh đất được giao năm 202x nằm tại hai tỉnh, thành phố khác nhau thì hạn mức đất sẽ áp dụng theo quy định của mỗi địa phương. Khi đó, anh sẽ được hưởng chính sách miễn giảm đối với phần đất nằm trong hạn mức theo quy định.

Ngược lại, nếu hai mảnh đất mà anh sở hữu thuộc phạm vi một tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, cụ thể, trường hợp mảnh đất được anh sử dụng từ trước năm 1993 (do nhận chuyển nhượng) đã được xác định hạn mức nhằm chuyển mục đích sử dụng đất thì khi anh được nhà nước giao đất và thu tiền sử dụng đất, diện tích đất trong hạn mức được công nhận quyền sử dụng đất sẽ được xác định theo mảnh đất đầu tiên. Sẽ có 02 trường hợp xảy ra đối với quy định này, bao gồm:

-
Trường hợp 1:
Mảnh đất đầu tiên đã xác định đủ hoặc vượt quá hạn mức

Đối với trường hợp này, do không còn diện tích trong hạn mức được áp dụng với mảnh đất thứ hai mà Nhà nước giao, vì vậy anh sẽ không được miễn giảm tiền sử dụng đất.

-
Trường hợp 2:
Mảnh đất đầu tiên chưa xác định đủ hạn mức

Trong trường hợp này, khi thu tiền sử dụng đất đối với mảnh đất thứ hai, anh sẽ được áp dụng chế độ miễn giảm về tiền sử dụng đất đối với diện tích đất còn thiếu trong hạn mức theo quy định.

Ngoài ra, pháp luật còn quy định các trường hợp không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức theo khoản 3 điều 7 Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất:
“3. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận thừa kế quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc có giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất, nay được cấp đổi Giấy chứng nhận thì không được tính là một lần đã xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất theo quy định tại Điểm a Khoản 3 Điều 3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP.”

Dù vậy, theo những thông tin anh cung cấp thì khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất nhận chuyển nhượng từ năm 1993, anh vẫn phải nộp tiền sử dụng đất là 70.000.000 đồng. Do đó, nhà nước vẫn phải xác định hạn mức để làm căn cứ thu tiền sử dụng đất. Như vậy, mảnh đất năm 1993 vẫn được tính là một lần xét hạn mức đất ở và anh chỉ được hưởng chính sách miễn giảm trong các trường hợp chúng tôi đã phân tích ở trên.