Câu hỏi: Hợp đồng mua bán nhà ở quy định thế nào?

Trả lời: 1. Quy định chung

Theo quy định tại Bộ luật Dân sự thì Hợp đồng mua bán nhà ở được quy định và hướng dẫn như sau:

Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nghĩa vụ của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật.

Quyền của bên bán nhà ở

Bên bán nhà ở có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên mua trả tiền đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

4. Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thoả thuận.

Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Quyền của bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:

1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.

Mua nhà để sử dụng vào mục đích khác

Trong trường hợp pháp luật không có quy định khác thì các quy định tại các điều từ Điều 450 đến Điều 454 Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 cũng được áp dụng đối với việc mua nhà sử dụng vào mục đích khác không phải là mua nhà ở.

2. Tư vấn về bồi thường hợp đồng mua bán nhà ở

Câu hỏi:

Xin chào công ty luật Minh Gia! Tôi có câu hỏi mong nhận được sự tư vấn cho công ty: Tôi có mua 1 căn nhà của công ty A từ 14/4/2015, 4 nhà chung 1 sổ. Trong hợp đồng có ghi: trong vòng 1 năm sẽ ra sổ, nếu không đúng hẹn sẽ đền bù 30% giá trị hợp đồng.

Do 4 nhà cùng 1 sổ, căn nhà tôi mua đầu tiên, 3 căn bán sau cách nhau mấy tháng. Với lý do, 3 căn sau bán bị trễ nên giấy tờ tới hôm nay vẫn chưa xong. Có thể cho tôi biết trong trường hợp này, công ty A có trách nhiệm bồi thường hợp đồng cho tôi hay không?

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đến Bộ phận luật sư tư vấn pháp luật của Công ty Luật Minh Gia. Nội dung câu hỏi của bạn đã được đội ngũ luật sư của Chúng tôi nghiên cứu và tư vấn cụ thể như sau:

Hợp đồng mua bán nhà trong trường hợp của bạn là một loại của hợp đồng thương mại. Hợp đồng thương mại là hình thức pháp lý của hành vi thương mại, là sự thỏa thuận giữa hai hay nhiều bên( ít nhất một trong các bên phải là thương nhân hoặc các chủ thể có tư cách thương nhân) nhằm xác lập, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ, Khi có một bên vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng thì sẽ bị áp dụng các biện pháp chế tài quy định tại Điều 292 Luật thương mại 2005 như sau:

"Điều 292. Các loại chế tài trong thương mại

1. Buộc thực hiện đúng hợp đồng.

2. Phạt vi phạm.

3. Buộc bồi thường thiệt hại.

4. Tạm ngừng thực hiện hợp đồng.

5. Đình chỉ thực hiện hợp đồng.

6. Huỷ bỏ hợp đồng.

7. Các biện pháp khác do các bên thoả thuận không trái với nguyên tắc cơ bản của pháp luật Việt Nam, điều ước quốc tế mà Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam là thành viên và tập quán thương mại quốc tế."

Công ty A đã không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng với bạn. Trong trường hợp của bạn, bạn và công ty A có thỏa thuận trong hợp đồng: trong vòng 1 năm sẽ ra sổ, nếu không đúng hẹn sẽ đền bù 30% giá trị hợp đồng.

Như vậy hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và công ty A đã thỏa thuận cụ thể về chế tài phạt vi phạm khi không thực hiện đúng nghĩa vụ. Theo đó, công ty A không thực hiện đúng nghĩa vụ đã cam kết thì sẽ phải đền bù cho bạn 30% giá trị hợp đồng, theo như thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng.