Câu hỏi: Em chào luật sư ạ. gia đình em có một  thửa đất nhận chuyển nhượng có tổng diện tích là 106.4m2 gia đình em không xây nhà mà để không. Đến năm 2009 được UBND quận cấp GCN và ghi trong GCN mục đích sử dụng là đất vườn thời gian sử dụng lâu dài.

Đến 7/9/201 gia đình em chuyển mục đích sử dụng đất 80m2 và phải nộp 50% số tiền sử dụng đất do bố em là thương binh. Đến ngày 14/11/2010 gia đình em chuyển nhượng 40m2 và hiện nay còn 26.4 m2 và gia đình em đã nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với 26.4m2 còn lại. Tuy nhiên khi nhận được thông báo thuế thì gia đình em mới biết là phải nộp 100% tiền sử dụng đất. Em có lên phòng TNMT thì họ giải thích là nguồn gốc là đất nông nghiệp nên phải chịu như vậy. Tuy nhiên thửa đất đó của nhà em là đất vườn, cho em hỏi là trường hợp này có được hưởng 50% tiền sử dụng đất không ạ. Em xin cảm ơn và mong nhận được sự trả lời sớm của luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo Điều 52 và  khoản 2, Điều 57 Luật Đất đai năm 2013, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Tiền chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP  như sau:
“Hộ gia đình, cá nhân chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Nếu gia đình bạn muốn chuyển nhượng 26,4 m2 đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở còn lại sang đất ở thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Tuy nhiên, bạn cần phải xem xét việc chuyển mục đích sử dụng đất có nằm trong hạn mức giao đất ở hay không? Hạn mức đất ở là diện tích tối đa cho người sử dụng đất được hưởng các quyền lợi hoặc thực hiện các nghĩa vụ theo quy định. Nếu phần diện tích chuyển mục đích nằm trong hạn mức công nhận đất ở thì gia đình bạn được quyền chuyển đổi và nộp tiền sử dụng đất là 50%.

Ngược lại, nếu diện tích trên nằm ngoài hạn mức giao đất ở thì bạn phải nộp số tiền sử dụng lớn hơn, mức thu tiền sử dụng đất được tính theo điểm b khoản 3 Thông tư 76/2014/TT-BTC, cụ thể:

"
b) Đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở, giá đất tính thu tiền sử dụng đất của mục đích trước và sau khi chuyển mục đích là giá đất tương ứng với từng mục đích và từng trường hợp áp dụng các phương pháp định giá đất quy định tại Điểm 1.1 Khoản 1 Điều 3 Thông tư này."

Bên cạnh đó, điểm 1.1 khoản 1 Điều 3 Thông tư trên quy định về giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

"
a) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quyết định được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư quy định tại Nghị định của Chính phủ về giá đất.

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại thì giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định bằng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất."

Như vậy, tùy từng địa phương sẽ có quy định riêng về thu tiền sử dụng đất trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức. Vì bạn không cung cấp rõ vị trí thửa đất của gia đình nên chúng tôi không thể tư vấn . Do vậy, bạn có thể liên hệ với phòng tài nguyên môi trường để xác minh cụ thể về trường hợp của mình