Câu hỏi: Cuối năm 2015 em có mua 1 miếng đất nhà anh đồng nghiệp lúc đến xem đât thì anh ấy bảo bán 1,2 tỷ đồng và nói là gần 60m có nhà cấp bốn lợp bloximang khoang 30 m, em về bàn bạc với gia đình rồi quyết định mua (vì người cùng cơ quan nên e cũng tin tưởng và không  đo đạc lại diện tích, tin lời vợ chồng a ấy nói) vợ anh ấy làm ở thanh tra xây dựng của quận, chuyên làm tiền bằng cách mua đất không có sổ đỏ rồi "hóa phép" thành sổ đỏ nhờ những người diện chính sách đứng tên mua được giảm đến 95%. Báo cáo luật sư là nhà e mua đất tên 1 ông diện chính sách chị ấy nhờ đứng tên, tất cả ký kết hồ sơ đều tên ông kia. Nó là thế này luật sư ạ! thửa đất đấy tổng thể là 96m không vuông vắn ngõ đi hướng tây bắc. (ngõ này là ngõ trong thủa đât 96m đó dài khoảng hơn 7m, rộng hơn 1m) và đã bán 30m cho chị Hà, khi e mua là 58.6m như giấy tờ đât hôm đi công chứng. Hồ sơ kỹ thuật không tách riêng 2 nhà mà vẫn mang tên ông kia với diện tích trong hồ sơ kỹ thuật là 96m. e mua 58.6m và anh chị ấy gửi em cái ngõ đó vào sổ đỏ nhà em. Quả thực là lần đầu tiên mua đất nên cũng không biết và em cũng không để ý và tin tưởng hoàn toàn luật sư ạ. Gần 2 tháng sau em và chị hàng xóm lên quận lấy sổ đỏ thì mới giật mình vì diện tích không đúng như khi công chứng, vì nó không vuông vắn lại thêm cái ngõ gửi vào nên e tính nhẩm chỉ khoảng gần 50m, em gọi chị ấy xuống luôn và hỏi thì chị ấy bảo không sao cả phường nhà nào cũng thế, bảo em cứ xây dựng thoải mái, trên thực tế thì lô đất em mua tới giờ cũng chưa đo lại bằng máy mà chỉ đo băng thước thì cũng chỉ hơn 50m (không chuẩn xác cho lắm nhưng tàm tạm). Nói chung là số liệu giữa diện tích thật, diện tích trên hồ sơ công chứng và diện tích trong sổ đỏ là đều không khơp nhau thưa luật sư. Em còn nợ họ 200 triệu nữa chưa trả, bây giờ em bảo họ làm lại sổ đỏ mới trả nốt tiền thì họ không nghe, lằng nhằng mấy tháng trời rồi. em cũng có hỏi tham khảo ý kiến vài người có kinh nghiệm đất đai thì họ bảo anh chị ấy sai, nếu kiện tụng thì họ sẽ thua nhưng không  phải em muốn kiện anh  chị ấy mà muốn biết phải trái thế nào cho đúng. Em  xin Luật sư tư vấn giúp em với ạ, em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn có mua đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc nhận chuyển nhượng này cũng được lập thành hợp đồng và được công chứng tại cơ quan công chứng. Theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013 thì:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…”

Theo quy định này thì hợp đồng chuyển nhượng của bạn đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, đã đáp ứng được yêu cầu về hình thức của hợp đồng. Từ đây cũng có thể hiểu trước khi văn phòng công chứng đồng ý công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phòng công chứng có trách nhiệm kiểm tra thông tin trên giấy chứng nhận, kiểm tra thông tin về diện tích mua bán và các thông tin khác đảm bảo việc công chứng hợp lệ.

Theo nội dung bạn cung cấp thì khi trao đổi bạn mua đất với diện tích là 58,6m2, nhưng diện tích thực tế hiện tại khi đo đạc lại chỉ còn 50m2, có sự chênh lệch về diện tích khi trao đổi với diện tích thực tế. Tuy nhiên, trường hợp này để có phương án giải quyết phù hợp, trước tiên bạn nên kiểm tra lại hợp đồng mình đã ký kết để xác định diện tích mua bán các bên thỏa thuận trong hợp đồng là bao nhiêu m2, nếu hợp đồng thể hiện diện tích mua bán là 56,8m2, giá mua bán là giá tương ứng với 56,8m2 nhưng thực tế diện tích đất chỉ có 50 m2 thì rõ ràng diện tích mua bán đã bị giảm xuống so với hợp đồng.

Trong trường hợp diện tích có sự chênh lệch thì các bên nên tự thương lượng để giải quyết. Trường hợp này cũng không thể đưa toàn bộ lỗi sai cho bên bán, vì khi ký hợp đồng mua bán bên mua có quyền yêu cầu đo đạc, kiểm tra hiện trạng thửa đất… nhưng bên bạn đã không thực hiện mà trực tiếp ký tên trên hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên xét theo hợp đồng, nếu hợp đồng có ghi rõ diện tích mua bán nhưng thực tế đất không đúng diện tích trong hợp đồng mua bán thì bạn hoàn toàn được quyền yêu cầu bên mua trả lại tiền tương ứng với phần đất bị thiếu hoặc xử lý bằng một hình thức khác phù hợp với nhu cầu của các bên.