Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có một mảnh đất diện tích tổng là 530m2 là của bố tôi mua từ năm 1974 năm 1983 bố tôi định cho anh trai trưởng nhà tôi nên bảo anh trưởng đi (kê khai) đăng ký đất với tên anh ấy nhưng chưa yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến nay bố tôi phân chia cho tôi diện tích là 339m2 trong diện tích đất 530m2 nói trên thì tôi được biết trên hồ sơ địa chính anh trai tôi đang là người đăng ký mảnh đất 530m2 nói trên. Vậy tôi muốn nhờ luật sư giải đáp cho tôi thắc mắc là làm sao để tôi có thể đăng ký lại số diện tích đất mà bố tôi cho tôi và làm sao để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 339m2 mà bố tôi cho tôi.

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì năm 1974 bố bạn mua lại mảnh đất với tổng diện tích 530m2, nhưng đến thời điểm năm 1983 bố bạn đã cho anh trai trưởng được phép kê khai, đăng ký đất đai đứng tên. Do đó, mặc dù chưa được công nhận cấp quyền sử dụng đất nhưng vì việc anh trai đăng ký là hợp pháp và sử dụng ổn định đến thời điểm hiện nay và trên hồ sơ địa chính ghi nhận người đăng ký mảnh đất cũng là anh trai, nên bố bạn sẽ không còn liên quan tới mảnh đất này và việc bố bạn phân chia cho bạn diện tích 339m2 trong tổng diện tích đất là không có căn cứ, bạn cũng không thể dựa vào việc phân chia để sang tên được.

Theo đó, bạn muốn sử dụng và đăng ký sang tên với diện tích đất trên thì thông qua giao dịch hợp đồng tặng cho với người anh trai. Tuy nhiên, vì chỉ có xác nhận trên hồ sơ địa chính chưa có giấy chứng nhận nên anh trai bạn không thể thực hiện giao dịch này được (một trong những điều kiện để thực hiện quyền là phải có giấy chứng nhận QSDĐ). Để giao dịch đăng ký sang tên được thực hiện thì anh trai sẽ làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

...

- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường về đất sử dụng ổn định, lâu dài, phù hợp với quy hoạch;

+ Hồ sơ địa chính ghi nhận về việc anh trai đã đứng tên đăng ký sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh nhân thân.

Sau khi có giấy chứng nhận và anh bạn đồng ý tặng cho bạn một phần diện tích đất thì hai bên sẽ lập hợp đồng tặng cho QSDĐ có công chứng và gửi hồ sơ về Phòng đăng ký đất đai của huyện để hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.