Câu hỏi: Kính chào: CÔNG TY LUẬT MINH GIA. Cho em hỏi là em vừa mua một mảnh đất, em muốn tự thiết kế và xây dựng theo ý của riêng em, nhưng em có một số thắc mắc về quyền sở hữu và sử dụng đối với diện tích đất này như sau:

1. Em có thể đào hầm và xây dụng hầm trú ẩn bên trong phần diện tích đất mà em đã mua hay không? hầm trú rộng khoảng 5x5m và sâu khoảng 5m.

2. Em có thể đào hầm ra phía ngoài diện tích đất mà em đã mua hay không? Rất mong nhận được phản hồi của Luật sư ạ! Em xin cảm ơn!

>> Giải đáp vướng mắc về quyền sử dụng đất, gọi:
1900.6169

Trả lời: Thứ nhất,
về việc xây dựng tầng hầm, hiện nay pháp luật đất đai và xây dựng không cấm việc xây dựng tầng hầm, tuy nhiên, khi xây dựng tầng hầm bạn cần đảm bảo các quy định về tiêu chuẩn xây dựng và phải xin cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 93 Luật xây dựng 2014,  điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

- Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

- Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại…;

- Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định;

Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị.

Trường hợp nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Để được cấp phép xây dựng thì bạn cần nộp hồ sơ xin cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ theo qui định tại Điều 11 Thông tư 15/2016/TT-BXD , Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

- Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

+ Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500 kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

+ Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 - 1/200;

+ Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50 kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

Đối với trường hợp của bạn, vì bạn muốn xây dựng hầm trú ẩn nên ngoài các tài liệu đã nêu, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

Thứ hai,
Việc bạn muốn đào hầm ra phía ngoài diện tích đất mà bạn đã mua:

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 175 Bộ luật dân sự 2015:

"2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Như vậy, bạn chỉ có thể xây dựng trong phạm vi diện tích đất thuộc quyền sử dụng của bạn và theo thiết kế đã được cấp phép. Việc bạn đào hầm ra phía ngoài diện tích đất mà bạn mua là không phù hợp.

Trân trọng.