Câu hỏi: Năm 2005 ông nội cháu có làm giấy chuyển nhượng sở hữu đất cho gia đình cháu có kí tên của ông và xác nhận của xã nhưng đất đấy chưa làm sổ đỏ. Ông cháu đã mất được 2 năm nay. Vậy bây giờ ông cháu mất rồi thì giấy chuyển nhượng kia có còn pháp lí ko? giấy chuyển nhượng đấy chỉ có đại diện là ông cháu kí mà ko có chữ kí của các cô bác trong nhà thì có hiệu lực pháp  lí ko?

Chào Luật sư! Thưa luật sư, cháu nhờ luật sư tư vấn giúp cháu trường hợp sau: Gia đình cháu có 3 chị em gái Năm 2005 ông nội cháu có làm giấy chuyển nhượng sở hữu đất cho gia đình cháu có kí tên của ông và xác nhận của xã nhưng đất đấy chưa làm sổ đỏ Năm 2012 bố mẹ cháu có sửa lại nhà và cơi nới rộng ra trên mảnh đất đó (nhà cũ được xây năm 2000 thì phải ạ) Ông cháu đã mất được 2 năm nay Mấy năm gần đây bố cháu có bồ nhí  bên ngoài và có 2 đứa con trai, họ hàng bên nội thì bênh bố cháu và khinh rẻ mẹ con cháu, và bố cháu đã làm đơn xin ly hôn đơn phương với mẹ cháu Bây giờ mảnh đất đấy mới được bố cháu đi làm sổ đỏ lúc nào mẹ con cháu không hay và diện tích đất trên sổ đỏ chỉ bằng một nửa diện tích đất ông bà nội cho gia đình cháu năm 2005 thôi Bố cháu có nói là bây giờ bà cho từng nào thì lấy từng đấy xong xây hàng rào chia đôi đất nhà cháu ra, và nói là nửa đất kia trả lại cho bà Vậy luật sư cho cháu hỏi: Bây giờ ông cháu mất rồi thì giấy chuyển nhượng kia có còn pháp lí ko? giấy chuyển nhượng đấy chỉ có đại diện là ông cháu kí mà ko có chữ kí của các cô bác trong nhà thì có hiệu lực pháp lí ko? Cháu xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Năm 2005 ông nội bạn đã làm giấy chuyển nhượng sở hữu đất cho gia đình, có kí tên của ông và xác nhận của xã nhưng đất đấy chưa làm sổ đỏ. Ông cháu đã mất được 2 năm. Bây giờ giá trị pháp lý của giấy chuyển nhượng kia phụ thuộc vào việc mảnh đất đó là tài sản chung của ông bà hay là tài sản riêng của ông chứ việc ông bạn đã mất được hai năm không ảnh hưởng đến giá trị pháp lý của giấy chuyển nhượng. Trong tình huống trên, bạn không đề cập đến mảnh đất mà ông bạn làm giấy chuyển nhượng đất cho gia đình bạn là tài sản chung của cả ông và bà hay là tài sản riêng của ông nên chúng tôi chia làm hai trường hợp:

Thứ nhất,
nếu mảnh đất chỉ thuộc quyền sở hữu riêng của ông bạn

Điều 27 Luật hôn nhân gia đình năm 2000 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

“
1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.

2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung
”
.

Điều 33 Luật hôn nhân gia đình năm 2000 quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng như sau:

“
1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình, trừ trường hợp quy định tại khoản 5 Điều này.

2. Vợ, chồng tự quản lý tài sản riêng; trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Tài sản riêng của vợ, chồng cũng được sử dụng vào các nhu cầu thiết yếu của gia đình trong trường hợp tài sản chung không đủ để đáp ứng.

5. Trong trường hợp tài sản riêng của vợ hoặc chồng đã được đưa vào sử dụng chung mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản riêng đó phải được sự thỏa thuận của cả vợ chồng
”
.

Trường hợp mảnh đất chỉ thuộc sở hữu của ông và không được ông sáp nhập vào tài sản chung, tất cả hoa lợi lợi tức từ mảnh đất không phải là nguồn sống duy nhất của gia đình khi đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật, được pháp luật bảo vệ.

Thứ hai, Căn cứ theo quy định tại Điều 27 Luật hôn nhân gia đình năm 2000 về tài sản chung của vợ chồng:

"1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và những thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và những tài sản khác mà vợ chồng thoả thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng. Quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được trước khi kết hôn, được thừa kế riêng chỉ là tài sản chung khi vợ chồng có thoả thuận.

Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất"

Mặc khác, Điều 28 Luật hôn nhân gia đình năm 2000 cũng quy định về việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

“
1. Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chi dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện các nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Việc xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung có giá trị lớn hoặc là nguồn sống duy nhất của gia đình, việc dùng tài sản chung để đầu tư kinh doanh phải được vợ chồng bàn bạc, thỏa thuận, trừ tài sản chung đã được chia để đầu tư kinh doanh riêng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 của Luật này
”
.

Như vậy, nếu mảnh đất là tài sản do cả ông và bà tạo ra trong thời kì hôn nhân hoặc là tài sản riêng của ông nhưng có thỏa thuận là tài sản chung thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chữ kí của ông, bà. Như đã đề cập ở trên, giấy chuyển nhượng đấy chỉ có đại diện là ông bạn kí mà ko có chữ kí của bà thì không có giá trị pháp lý.