Câu hỏi: Luật sư tư vấn cho trường hợp xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất bị lấn chiếm và nằm ngoài khu quy hoạch có được không? có thể đòi lại đất bị lấn chiếm không? Và hợp đồng ủy quyền có cần công chứng không? Nội dung như sau:

Bố tôi có mua thanh lý lại mảnh đất có diện tích 865 m2 từ năm 1991. Cuối năm 2000, Uỷ ban nhân dân tỉnh đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố tôi 198m2. Tháng 6/2008 bố tôi làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông A. Phần đất còn lại sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông A có diện tích 637m2 (trong đó có 515,9m2 nằm ngoài khu quy hoạch và 121,1m2 nằm trong vùng quy hoạch) đến nay chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (phần đất này gắn liền với 03 giấy bàn giao nhà thanh lý năm 1991). Ông A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 198m2 nhưng hiện nay ông A đã xây dựng hàng rào theo tổng diện tích là 319,1m2; như vậy theo quan điểm của tôi thì ông A đã lấn chiếm 121,1m2 đất của bố tôi (trước đây Uỷ ban nhân dân phường bảo với bố tôi phần diện tích 121,1m2 này do Uỷ ban nhân dân  phường quản lý theo quy hoạch).Xin cho tôi hỏi:

1.  Nay bố tôi xin làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích 515,9m2 có được không

2. Trong trường hợp do điều kiện ở xa bố tôi làm đơn kiện ông A ra tòa đồng thời làm hai loại giấy tờ sau:

- Ông B nhân danh bố tôi về việc: thực hiện các quyền của người sử dụng đất, làm các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử  dụng đất với phần diện tích đất 121 m2

- Ông Luật sư C tham gia tố tụng và làm việc với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với tư cách là Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích của chúng tôi đối với phần diện tích đất 121 m2

Hai loại giấy tờ trên có công chứng của Văn phòng công chứng thì có đúng quy định pháp luật không?

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai

Điều 99 Luật đất đai năm 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;…”

Nếu đất đang tranh chấp thì bố bạn không thể làm thủ tục cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sau khi giải quyết xong tranh chấp thì có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận theo bản án hay quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật. Do đó, nếu có căn cứ chứng minh ông A đang sử dụng trái phép diện tích đất của mình thì bố bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 202 luật đất đai năm 2013 quy định về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai…”

Khi có tranh chấp xảy ra các bên không tự giải quyết được thì phải yêu cầu Ủy ban nhân dân xã tiến hành hòa giải, nếu hòa giải thành thì thực hiện theo quyết định hòa giải thành nếu không hòa giải được thì bố bạn có quyền yêu cầu Tòa án nhân dân nơi có đất hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất giải quyết tranh chấp theo quy định sau:

Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;”

Thứ hai, về vấn đề công chứng hợp đồng ủy quyền.

Điều 55 Luật công chứng năm 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền:

“1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Luật công chứng năm 2014, các văn bản hướng dẫn luật công chứng năm 2014 và Nghị định 23/2015/NĐ-CP  không có quy định bắt buộc hợp đồng ủy quyền  phải thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực. Như vậy việc thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng ủy quyền phải thực hiện theo các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh các lĩnh vực cụ thể.Đối chiếu với quy định của pháp luật về hợp đồng ủy quyền quy định tại Bộ luật dân sự năm 2015 (Điều 562), việc công chứng chứng thực  hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại Luật đất đai năm 2013(Điều 167) và Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì hợp đồng ủy quyền để thực hiện các quyền của người sử dụng đất với ông B và hợp đồng ủy quyền để luật sư C bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp không bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng, các bên nên tiến hành thủ tục công chứng, chứng thực các văn bản ủy quyền để đảm bảo quyền lợi của mình khi có tranh chấp xảy ra.

Trân trọng!