Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp hộ gia đình sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi đất ở thì được bồi thường và hỗ trợ như thế nào? Cụ thể như sau:

Chào quý cơ quan  Nhà Tôi có tổng diện tích  là 475m2 (Đã có sổ hồng). Ngày 01-11-2017 tôi có nhận được giấy thông báo đền bù giải tỏa như sau: Diện tích đất thu hồi: 61.8m2. Diện tích bồi thường: 52m2. Đơn giá bồi thường:14.462.000đ/m2 Bồi thường vật kiến trúc: 35.171.900đBồi thường cây, hoa màu: 30.000đ. Khen thưởng bàn giao mặt bằng: 7.500.000đ. Tổng tiền bồi thường: 794.725.900đ. Tôi muốn hỏi:

Vấn đề 1: phần diện tích bồi thường sao chỉ còn 52 m2?

Vấn đề 2: bồi thường vật kiến trúc: 35.171.900đ là phần hỗ trợ lại xây nhà, quá thấp như vậy sao tôi có thể xây lại nhà ở, theo như bảng đo đạc mà bên ủy ban giữ lại của tôi, tôi có ghi chú là: phần diện tích lấn vô hành lang căn nhà là: 3.3 m2 phần quán:6 cột xi măng và mái tôn là: 14.7 m2 phần đất là 43.8 m2 tổng diện tích đất thu hồi là 61.8 m2.

Vấn đề 3: tôi hỏi giá đất bồi thường như vậy có đúng không và làm thế nào để kiểm tra tính chính xác của giá trên? Vì cho đến nay nhà Tôi vẫn chưa nhận tiền bồi thường (do còn đang khiếu nại). Nếu sau này nhà Tôi nhận tiền thì vẫn theo bảng áp giá cũ hay như thế nào là theo giá thị trường? Nhà Tôi có làm đơn khiếu nại để ban bồi thường giải phóng mặt bằng của huyện Hóc Môn giải đáp. Và tôi không có giữ giấy tờ về đền bù : bảng đo đạc diên tích chi tiết từng phần (ủy ban giữ lại); bản  vẽ đền bù không có; chỉ nhận được tờ như hình gửi kèm của chung tất cả các hộ gia đình. Tôi muốn biết thêm thông tin về đền bù giải tỏa mặt bằng theo qui định mới nhất tại điều mấy?

Tôi chân thành cám ơn rất nhiều!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề diện tích đền bù chỉ còn 52 m2

Theo quy định tại điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thì:

"Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

2. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất do việc đo đạc trước đây thiếu chính xác hoặc do khi kê khai đăng ký trước đây người sử dụng đất không kê khai hết diện tích nhưng toàn bộ ranh giới thửa đất đã được xác định là không thay đổi, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

3. Nếu diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi có đất xác nhận diện tích nhiều hơn là do khai hoang hoặc nhận chuyển quyền của người sử dụng đất trước đó, đất đã sử dụng ổn định và không có tranh chấp thì được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

4. Đối với phần diện tích đất nhiều hơn diện tích đất ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất mà diện tích đất nhiều hơn là do hành vi lấn, chiếm mà có thì không được bồi thường về đất.

5. Việc bồi thường về tài sản gắn liền với đất trong trường hợp đất thu hồi quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này thực hiện theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này"

Theo quy định trên thì phía gia đình bạn cần xem xét gia đình mình có thuộc vào các trường hợp quy định tại Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP hay không. Bạn cần xem xét phần diện tích đo đạc trên thực tế khi cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đo đạc có bằng với diện tích thu hồi theo quyết định thu hồi đất hay không?  Theo thông tin mà bạn cung cấp, gia đình bạn có phần diện tích lấn vô hành lang căn nhà là: 3.3 m2 phần quán:6 cột xi măng và mái tôn là: 14.7 m2 phần đất là 43.8 m2 tổng diện tích đất thu hồi là 61.8 m2. Bạn cần chú ý, tổng diện tích đo đạc thực tế trong bảng đo đạc thực tế là bao nhiêu, có trùng khớp với số liệu mà bạn ghi chú không.

Trong trường hợp diện tích đo đạc thực tế của gia đình bạn nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ sử dụng đất, bạn chỉ được đền bù theo diện tích thực tế.

Thứ hai, về vấn đề bồi thường vật kiến trúc

Tại Điều 89 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

"
Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành".

Việc thu hồi đất lấn vào phần hành lang và phần diện tích cột mái tôn của ngôi  nhà. Theo quy định trên thì nếu việc tháo dỡ phần diện tích hàng lang và 6 cột xi măng ảnh hưởng đến tiêu chuẩn kỹ thuật của cả ngôi nhà, không đảm bảo được sự an toàn khi gia đình bạn sử dụng ngôi nhà thì gia đình bạn phải được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của căn nhà ở có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp nếu sau khi tháo dỡ mà không ảnh hưởng đến kết cấu hạ tầng, tiêu chuẩn kỹ thuật của ngôi nhà thì gia đình bạn sẽ được bồi thường theo thiệt hại thực tế. Đối với trường hợp này, mức bồi thường sẽ được tính theo Điều 9 của Nghị đinh 47/2014/NĐ-CP. Cụ thể mức bồi thường thiệt hại bằng tổng giá trị của hành lang, phần cột bị tháo dỡ và mái tôn và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của hành lang, phần cột bị tháo dỡ và mái tôn.

Thứ ba, về giá đất bồi thường

Căn cứ pháp lý: khoản 3 và khoản 4 Điều 114 Luật đất đai năm 2013.

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất”.

Theo quy định trên giá đất để tính tiền bồi thường sẽ do Ủy Ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh ban hành. Cụ thể về giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của gia đình bạn sẽ được tính theo giá đất quy định trong quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Do bạn chỉ đề cập đến việc bạn sinh sống trong huyện Hóc Môn mà không có địa chỉ cụ thể nên  bạn phải tra cứu phụ lục bảng 6 về giá đất ban hành kèm theo quyết định số 51/2014/QĐ-UBND của ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2015-2019, sau đó đối chiếu với địa bàn nơi bạn sinh sống để xác định được chính xác  giá mảnh đất bồi thường của gia đình bạn.