Câu hỏi: Hiện tôi đang có một vấn đề về đất đai như sau: Nhà tôi hiện có một mảnh đất ở do bố tôi làm chủ sở hữu, nhưng đến năm 2014 bố tôi mất và không để lại di chúc. Mẹ tôi đã tự ý bán một phần đất sau nhà. Nhà tôi có ba chị em gái, cả ba chị em thì có chị gái đầu đồng ý bán đất, còn hai người còn lại không đồng ý bán

Nhưng mẹ tôi vẫn làm thủ tục sang nhượng đất, trong quá trình chưa sang giấy tờ thì bên mua đất đã xây dựng và kinh doanh trên mãnh đất đó. Vậy cho tôi hỏi:

Thứ nhất, khi tôi và chị tôi không đồng ý bán đất thì mọi giấy tờ có hợp lệ không.

Thứ hai, tôi muốn kiện người mua đất vì chúng tôi chưa đồng ý bán mà đã xây dựng và kinh doanh.

Thứ ba, khi mà sang nhượng làm thủ tục làm bìa đỏ cho gia đình mua đất cần chữ ký của ba chị em tôi, nhưng mẹ tôi muốn bán đất nên đã bảo chị em tôi đi làm xa không cần ký cũng được (đã làm giấy viết tay sang nhượng đất do mình mẹ tôi ký trong khi 2 chị em tôi không đồng  ý bán). Và người đứng làm bìa đỏ cho nhà mua đất bảo trường hợp này thì tôi không cần phải ký vì tôi đi làm ở nước ngoài (theo luật sư vậy là đúng hay sai?) và chỉ cần hai chữ ký của hai chị gái tôi. Vậy xin hỏi tôi muốn kiện để lấy lại đất thì hình thức và thủ tục kiện như thế nào? (Đây là đất hộ gia đình tôi muốn hỏi thêm nếu bố tôi đã mất không để lại di chúc thì quyền thừa kế phải chia đều cho các thành viên trong gia đình và ai cũng có quyền lợi riêng của mình không ai có đặc quyền bán đất đúng không ạ, vì tôi mong muốn giữ nguyên mãnh đất bố tôi đã để lại không muốn bán). Mong luật sư sớm giải đáp thác mắc và hồi đáp tôi sớm nhất. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, khi bạn và chị gái bạn không đồng ý bán thì mọi giấy tờ có hợp lệ không?

Khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu
”.

Do đó, mảnh đất của bạn có thể sẽ rơi vào một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất
: mảnh đất của nhà bạn là tài sản chung của bố mẹ bạn và bố mẹ bạn đã thỏa thuận ghi tên một người trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp thứ hai
: mảnh đất là tài sản riêng của bố bạn bởi mảnh đất này có thể là tài sản thuộc quyền ở hữu của bố bạn trước khi kết hôn hoặc nó được hình thành trong thời kì hôn nhân nhưng là được tặng cho riêng, được thừa kế riêng.

Ở trường hợp thứ nhất: khi bố bạn mất và không để lại di chúc, phần di sản của bố bạn để lại sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Phần di sản của bố bạn trong trường hợp này được xác định bằng ½ mảnh đất của gia đình bạn. Bởi mảnh đất đó là tài sản chung nên khi bố bạn mất thì chỉ ½ mảnh đất đó – tài sản của bố bạn được mang ra chia thừa kế. Bạn, 2 chị gái và mẹ bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên mỗi người sẽ được nhận một phần di sản thừa kế bằng nhau (1/4 di sản). Như vậy, sau khi được thừa kế, mẹ bạn có ½ + ¼ (thừa kế) = 5/8 quyền sở hữu mảnh đất. Bạn và 2 chị bạn, mỗi người được 1/8 quyền sở hữu mảnh đất.

Cho nên, trường hợp của bạn được coi là sở hữu chung theo phần và mẹ bạn là người có phần quyền sở hữu lớn nhất. Căn cứ theo khoản 2 Điều 216 Bộ luật dân sự 2005 thì “
mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác
”.

Theo đó, mẹ bạn sẽ có quyền lớn nhất đối với việc định đoạt mảnh đất nhà bạn. Trong khi đó, chị gái cả của bạn cũng đồng ý bán mảnh đất đó. Hơn nữa, mẹ bạn chỉ bán một phần đất phía sau nhà, không phải bán toàn bộ đất của nhà bạn. Vậy, trong trường hợp này, mẹ bạn hoàn toàn có quyền chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất đó.

Ở trường hợp thứ hai: nếu đất nhà bạn là tài sản riêng của bố bạn thì khi bố mất và không để lại di chúc, tài sản sẽ được chia đều cho 4 mẹ con, tức là mỗi người sẽ được thừa kế ¼ di sản. Khi này thì phần quyền sở hữu của mỗi người đối với mảnh đất là ngang nhau, vì thế mà quyền định đoạt cũng sẽ ngang nhau.

Căn cứ khoản 2 Điều 109 Bộ luật dân sự 2005 “
việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý
”.

Theo đó, tuy mẹ bạn chỉ bán một phần đất mà không phải bán toàn bộ nhưng cũng phải được đa số thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý. Nếu bạn đã đủ 15 tuổi thì có nghĩa việc bán đất phải được ít nhất 3 người trong gia đình bạn đồng ý (vì bạn là con út). Vì vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có mẹ bạn và chị cả của bạn đồng ý là không hợp pháp.

Thứ hai, nếu bạn muốn kiện người mua đất vì đã xây dựng và kinh doanh thì như thế nào?

Như chúng tôi đã phân tích ở trên, nếu trường hợp của bạn rơi vào trường hợp thứ nhất thì bạn không nên kiện bởi mẹ bạn và chị gái hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất đó. Mặc dù mới đang trong quá trình làm thủ tục sang nhượng, người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn có thể sử dụng. Bởi cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất là “
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, … có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp”.
(Luật Đất đai 2013).

Nếu trường hợp của bạn rơi vào trường hợp thứ hai thì bạn hoàn toàn có thể khởi kiện người mua bằng cách kiện đòi tài sản theo Điều 256 Bộ luật dân sự 2005.

Thứ ba, bạn làm việc ở nước ngoài không cần ký có được không?

Trường hợp bạn đi làm xa không thể ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn phải ủy quyền cho người khác ký. Người được ủy quyền phải có Giấy ủy quyền của bạn và giấy ủy quyền đó phải được công chứng, chứng thực thì mới được coi là hợp pháp.

Về vấn đề này bạn có thể tham khảo trong bài viết sau: Ủy quyền bán nhà khi đang ở nước ngoài