Câu hỏi: Xin quý luật sư của công ty vui lòng tư vấn cho vấn đề về đồng sở hữu nhà đất của các thành viên trong gia đình như sau: Khoảng năm 2011, vợ chồng tôi cùng mẹ tôi mỗi bên bỏ ra 50% để mua một căn nhà và để vợ chồng tôi đứng tên, đến 2014 bán căn nhà đó và mua lại căn nhà khác và cũng để vợ chồng tôi đứng tên. Sau đó mẹ tôi nói cho số tiền nữa căn nhà hiện tại cho tôi.

Vậy nếu muốn tách bạch về số tài sản này tôi nên làm gì? Năm 2016 chồng tôi có đến công chứng ủy quyền cho tôi toàn quyền định đoạt căn nhà trong 20 năm. Vậy trong thời gian được ủy quyền, tôi có quyền bán căn nhà đó hay làm thủ tục tặng 1/2 căn nhà cho 2 con tôi không? Trọng chờ sự tư vấn của quý công ty Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh gia chúng tôi, vấn đề chị đưa ra chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc tách bạch tài sản

Theo Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này."

Căn cứ khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 quy định về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"...2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện..."

Như vậy, trường hợp của chị, vợ chồng chị và người mẹ đều bỏ ra mỗi bên 50% tiền để mua căn nhà, tức là có chung quyền sử dụng căn nhà, nhưng Giấy chứng nhận chỉ đứng tên vợ chồng chị. Việc chị muốn tách bạch tài sản là đất và tiền mua nhà cần phải có giấy tờ chứng minh vào thời điểm đó, hai bên đã thỏa thuận với nhau tách tài sản cụ thể, rõ ràng như thế nào.

Thứ hai, quyền định đoạt đối với căn nhà

Theo thông tin chị đưa ra, n
ăm 2016 chồng chị có đến công chứng ủy quyền cho chị toàn quyền định đoạt căn nhà trong 20 năm mà không nói rõ đã có sự thỏa thuận với người mẹ hay không. Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"
Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại...."

Như vậy, chị có quyền định đoạt việc sử dụng đất trong 20 năm, nhưng trước đó chị phải có thông báo bằng văn bản cho người mẹ biết để tránh sau này có những tranh chấp xảy ra, bởi người mẹ cũng là người có đóng góp vào việc mua căn nhà này.