Câu hỏi: Kính gửi: CÔNG TY LUẬT TNHH MINH GIA. Tôi có một vấn đề muốn nhờ Công ty Luật tư vấn giúp về đất đai. Tôi xin trình bày như sau: Đời ông bà nội tôi có để lại cho bố mẹ tôi một thổ đất.

Năm 1978 UBND xã có chính sách di dân từ thôn 5 sang thôn 1. Gia đình tôi đã đồng ý đổi và di dân nhưng chỉ có các ông đại diện chính quyền xã lúc đó giao, chứ không có giấy tờ gì xác nhận. Đất từ trước đến nay không có sự tranh chấp. Năm 2001, Nhà nước có mở rộng làm đường. Theo biên bản kiểm kê thì tổng diện tích đất của gia đình là 862,2 m2 (đất thổ cư là 380,1 m2; đất ao là 396,7 m2; đất vườn là 85,4m2). Tổng diện tích đất thu hồi là 448m2 (đất thổ cư là 248m2; đất ao là 200m2). Diện tích đất còn lại (đất thổ cư là 132,1m2; đất ao là 196,7m2; đất vườn là 85,4m2). Lúc đó gia đình tôi có làm đơn xin cấp sổ đỏ, nhưng UBND và địa chính xã yêu cầu gia đình tôi phải nộp 240 triệu mới cấp sổ đỏ. Gia đình tôi có hỏi UBND xã cho biết 240 triệu là những khoản tiền gì, thì họ không trả lời. Hiện nay, UBND xã có kế hoạch cấp sổ đỏ, họ gửi thông báo cho gia đình tôi là số đất được hợp pháp hóa là 180m2  và phải nộp 108tr (nghĩa là 180m2* 600.000đ =108tr). Tôi có hỏi UBND xã lại tại sao lại chỉ có 180m2, số còn lại là đất gì thì UBND trả lời còn lại là đất UB (đất ủy ban). Theo biên bản kiểm kê thì đất nhà tôi còn lại là đất thổ cư -132,1m2; đất ao là 196,7m2; đất vườn là 85,4m2. Vậy tại sao UBND xã lại nói là 1 phần đất của gia đình tôi là đất UB (đất ủy ban).  Kính mong Công ty Luật  tư vấn:

1. Gia đình tôi cần làm thủ tục gì để được cấp sổ đỏ.

2. Phải nộp những khoản phí gì và phí bao nhiêu để chuyển phần đất vườn và ao sang đất ở lâu dài.

3. Đất vườn và đất ao liền thổ của gia đình tôi có bị chuyển thành đất UB như lời của UBND xã thông báo không. Kính mong Công ty Luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cám ơn Công ty Luật TNHH Minh Gia

Luật sư tư vấn pháp luật đất đai trực tuyến, Gọi 1900.6169

Trả lời: 1. Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Gia đình bạn đã ở trên mảnh đất này từ năm 1987 đến nay, vì vậy hoàn toàn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn tham khảo tại bài viết: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn và ao sang đất ở lâu dài, bạn phải nội lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất. Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“
Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
”

3. Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

"
Ðiều 247.
Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Ðiều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.”

Do đất nhà bạn đã sống và định cư ổn định và ngay tình trên đó từ năm 1978, nên gia đình bạn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ mảnh đất này, vậy nên không có chuyện đất vườn và đất ao liền thổ của gia đình bị chuyển thành đất UB như lời của UBND xã thông báo.