Câu hỏi: Kính gửi văn phòng luật sư, kính nhờ văn phòng tư vấn giúp tôi về trường hợp rủi ro khi ghi giá trị nhà trong hợp đồng mua/bán đã được công chứng tại văn phòng công chứng thấp hơn giá trị thực tế ghi trong hợp đồng mua/bán ký tay nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân cho người bán do người bán có 02 căn nhà như sau:

- Trường hợp 1: Sau khi hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng thì người mua vi phạm không chịu thanh toán theo giá trị thực tế ghi trong hợp đồng mua/bán ký tay mà đòi thanh toán theo giá trị thấp hơn nhiều ghi trong hợp đồng chính đã được công chứng. Như vậy tôi vẫn giữ bản gốc hồ sơ nhà và tự ý hủy các hợp đồng (01 bản cấp cho người bán, 01 bản cấp cho người mua) đã được công chứng tại văn phòng công chứng được không? Người mua có quyền yêu cầu văn phòng công chứng cấp bản sao trích lục hợp đồng mua/bán được không? Căn nhà của tôi có bị xem là tranh chấp không? Nếu kiện ra tòa thì hợp đồng ký tay giữa hai bên có được tòa xem xét làm cơ sở để xử không? Và cuối cùng là tôi có bị tòa xử bắt buộc phải bán nhà theo giá trị ghi trong hợp đồng chính đã được công chứng tại văn phòng công chứng không?

- Trường hợp 2: Sau khi hợp đồng đã được công chứng tại văn phòng công chứng, người bán nhận từ người mua 1 số tiền khoảng 95% giá trị nhà ghi trên hợp đồng ký tay. Việc thanh toán này có chứng từ ký nhận giữa hai bên. Sau đó người bán vi phạm không chịu ra thuế để làm thủ tục khai báo thuế khiến người mua không thể tiếp tục làm thủ tục đăng bạ sang tên. Khi đó người mua có thể cầm các hồ sơ bản gốc: giấy tờ nhà, hợp đồng mua/bán đã công chứng, hợp đồng mua/bán ký tay giữa hai bên, chứng từ ký thanh toán tiền giữa hai bên để kiện ra tòa và có khả năng được tòa xử lấy lại được toàn bộ số tiền mà người bán đã nhận từ người mua không? Hoặc là buộc người bán phải tiếp tục cùng người mua làm các thủ tục tiếp theo để đăng bạ sang tên cho người mua không? Xin cảm ơn!

Trả lời: Trường hợp 1:

Hợp đồng mua bán bất động sản sau khi được công chứng đã phát sinh hiệu lực, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Việc anh tự ý hủy các bản hợp đồng không chấm dứt hiệu lực của hợp đồng do hợp đồng đã được công chứng.

Trong trường hợp ra tòa thì hợp đồng ký tay giữa hai bên sẽ không được tòa xem xét do không có hiệu lực pháp luật. Khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."
do vậy hợp đồng mua bán nhà ký tay giữa hai bên sẽ bị tòa tuyên vô hiệu.

Sau khi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có nghĩa vụ thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ nội dung hợp đồng, theo các nguyên tắc quy định tại Điều 412 Bộ luật Dân sự. Trong trường hợp sau khi ký hợp đồng công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên quyền sử dụng đất, nếu bạn (với tư cách là bên chuyển nhượng) không muốn chuyển nhượng căn nhà nữa thì bạn phải trao đổi, thỏa thuận lại với bên nhận chuyển nhượng. Sẽ có hai trường hợp xảy ra như sau:

* Trường hợp thứ nhất: Bên nhận chuyển nhượng đồng ý hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã giao kết:

Nếu các bên thống nhất hủy bỏ giao dịch thì hai bên tiến hành công chứng việc hủy bỏ hợp đồng. Thủ tục thực hiện theo quy định tại Điều 51 Luật công chứng:

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

– Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.

– Thủ tục công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện như thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch quy định tại Chương này.

Như vậy, nếu bạn không muốn chuyển nhượng căn nhà nữa thì bạn và bên nhận chuyển nhượng phải tới tổ chức hành nghề công chứng (nơi đã công chứng hợp đồng chuyển nhượng) để hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng đã ký.

* Trường hợp thứ hai: Bên nhận chuyển nhượng không đồng ý hủy bỏ việc chuyển nhượng, hai bên không thống nhất được việc hủy bỏ hợp đồng đã giao kết:

Như trên đã nêu, sau khi đã giao kết hợp đồng, các bên đều có trách nhiệm thực hiện đúng và đầy đủ toàn bộ các quyền, nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng. Hơn nữa, Điều 5 Luật công chứng đã quy định:
“Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”
. Do đó, bạn và bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thi hành hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng; trong trường hợp bạn không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình theo hợp đồng đó thì bên nhận chuyển nhượng có quyền yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trường hợp 2:

Việc giá trị nhà trong hợp đồng mua/bán đã được công chứng tại văn phòng công chứng thấp hơn giá trị thực tế ghi trong hợp đồng mua/bán ký tay nhằm giảm thuế thu nhập cá nhân cho người bán. Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu."

Theo như quy định này thì nếu có những chứng cứ chứng minh giao dịch mua bán nhà đã công chứng là một giao dịch giả tạo để nhằm
trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với bên thứ ba là Nhà nước (trốn thuế) thì giao dịch này có thể bị tuyên vô hiệu. Khi hợp đồng bị vô hiệu, bạn có quyền nhận lại số tiền đã thanh toán cho bên bán.