Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhận chuyển nhượng đất mà không nhận chuyển nhượng nhà trên đất có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật?

Nội dung tư vấn
: Kính gửi cty luật Minh Gia. Tôi có sự việc dưới đây nhờ cty luật tư vấn cho. Tháng 1/2019 ông A có bán cho tôi 105m2 đất thổ cư được tách ra từ 409m2 (đất thổ cư đã có sổ đỏ). Việc chuyển nhượng có hợp đồng được thực hiện ở phòng công chứng. Trong quá trình cán bộ địa chính về đo thực địa để tách sổ (thực hiện sau khi hợp đồng mua bán được ký kết) thì phát hiện trên khu đất 105m2 đã bán cho tôi trước đó ông A đã xây một dãy phòng trọ (không có giấy phép xây dựng).Vì không muốn mất dãy phòng trọ nên cho đến hiện tại tôi vẫn chưa nhận được sổ đỏ của 105m2 đất tôi đã mua từ ông A.Vậy tôi muốn hỏi quý cty: 105m2 đất ông A đã bán, tôi có đòi lại để làm sổ đỏ được không khi trên đất đó là dãy phòng trọ do ông xây dựng, và ông không có ý định bán cho tôi. Mong nhận được hồi đáp sớm nhất từ quý công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Bạn và ông A đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thổ cư, hợp đồng này được hai bên thỏa thuận ký kết tại văn phòng công chứng, như vậy, hợp đồng này đáp ứng được các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực pháp luật theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông A là có hiệu lực, các bên sẽ tuân theo những điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng trừ trường hợp phát sinh những điều kiện làm cho hợp đồng không thể thực hiện được nên trên thực tế đã phát sinh quyền sử dụng của bạn với 105 m2 đất thổ cư mà ông A đã chuyển nhượng cho bạn, bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 căn cứ điểm c khoản 1 Điều 99 Luật Đất đai 2013:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

…

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

…”

Ở trường hợp này, vì hợp đồng giữa bạn và ông A chỉ là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bao gồm cả dãy nhà trọ trên đất nên cơ quan địa chính sẽ thực hiện việc đo đạc để tách thửa và cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn với mảnh đất mà bạn được chuyển nhượng hợp pháp, tức là bạn có quyền được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất 105 m2 mà ông A chuyển nhượng hợp pháp cho bạn còn dãy nhà trọ ông A xây dựng trên mảnh đất vẫn thuộc về sở hữu của ông A nếu ông A đi đăng ký quyền sở hữu với dãy nhà trọ này.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia