Câu hỏi: Kính chào Luật sư! Tôi có một số vấn đề về cấp chứng nhận quyền sử dụng đất, kính xin luật sư tư vấn. Gia đình tôi có 01 mảnh đất (là tài sản chung của bố mẹ tôi).- Khi mẹ kế tôi còn sống, hai bố mẹ tôi đã thống nhất chia đất như sau: chia làm 03 phần, bố mẹ tôi 01 phần, tôi 01 phần, em gái tôi 01 phần. (Bố mẹ và gia đình có biên bản thỏa thuận về vấn đề này).

Tôi đã liên hệ với UBND xã, thành phố, đến đo đạc và làm hồ sơ cho tặng quyền sử dụng đất. Trong quá trình làm hồ sơ, không may mẹ tôi lâm bệnh qua đời. Đến nay, hồ sơ chưa được giải quyết. Cán bộ hướng dẫn đưa ra những lý do sau:

+ Mẹ tôi là mẹ kế (mẹ đẻ tôi mất năm 1987, bố tôi xây dựng gia đình với mẹ kế năm 1988). Đến năm 1992, bố tôi và mẹ kế mua mảnh đất này để sinh sống. Tôi xây dựng gia đình nên đã chuyển hộ khẩu đi nơi khác, giấy khai sinh của tôi là mẹ đẻ (trên giấy Khai sinh của tôi không phải tên mẹ kế), nên tôi không được nhận đất bố mẹ tôi cho bằng hình thức hợp đồng cho tặng. Mà phải là hình thức chuyển nhượng.

+ Có ý kiến xác nhận của bà ngoại (mẹ của mẹ kế) về việc tôi được nhận tài sản từ bố mẹ.

+ Về phần em gái tôi (con của bố và mẹ kế) thì được làm hồ sơ cho tặng quyền sử dụng đất, vì mặc dù xây dựng gia đình, chuyển khẩu đi nơi khác nhưng giấy khai sinh có tên bố và mẹ.

Vậy, hướng dẫn của cán bộ có đúng không?  Mong luật sư tư vấn tôi giải quyết vấn đề này được thỏa đáng.

2. Nhà dì ruột của tôi có 01 mảnh đất ruộng 600 m2, dì tôi muốn cho tôi để tôi sử dụng. Tôi cần làm thủ tục gì để sang tên quyền sử dụng đất dì tôi cho? Và tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất ruộng đó thành đất ở và đất vườn có được không?- Dì tôi ở nhà làm nông nghiệp.

Trả lời: Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 co quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất”.

Do đó, nếu bố mẹ bạn là người sử dụng đất hợp pháp và đáp ứng được các điều kiện theo quy định pháp luật thì hoàn toàn có thể tặng cho bạn quyền sử dụng đất đó. Việc hướng dẫn bạn như vậy là không đúng.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất trên là do bố bạn và mẹ kế cùng đứng tên, tức là bố bạn có 50% giá trị của mảnh đât đó, mẹ kế bạn có 50% giá trị mảnh đất đó. Gia đình bạn cũng đã có văn bản thỏa thuận về việc tặng cho này, nếu  văn bản đã được công chứng chứng thực theo quy định pháp luật thì văn bản này có giá trị pháp lý và được dùng để làm căn cứ thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn mang văn bản thỏa thuận này đến ủy ban nhân dân xã yêu cầu họ thực hiện việc cấp GCNQSDĐ.

Tuy nhiên, tại Điều 3 Văn bản hợp nhất số 04/VBHN-BTC thông tư hướng dẫn luật thuế thu nhập cá nhân ngày 5 tháng 2 năm 2015 về các loại thu nhập được miễn thuế:

“
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.

Theo quy định trên thì phần đất bố bạn tặng cho bạn sẽ không thuộc diện chịu thuế, tức là được miễn thuế thu nhập cá nhân. Nhưng 50% giá trị còn lại của mảnh đất của mẹ kế khi tặng cho bạn thì phải chịu thuế thu nhập cá nhân. Như vậy trường hợp bố và mẹ kế bạn muốn tặng cho bạn mảnh đất nói trên thì mẹ kế bạn có nghĩa vụ đóng thuế.

Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ quà tặng là 10%.

Đối với phần đất của bố bạn (50% mảnh đất) thì khi tặng cho hay chuyển nhượng cho bạn đều không phải chịu thuế gì. Nhưng đối với phần đất của mẹ kế bạn thì khi tặng cho sẽ chịu mức thuế suất là 10%, nếu thực hiện việc chuyển nhượng thì mức thuế suất là 2% trên giá trị chuyển nhượng (Căn cứ khoản 2 điều 17 Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15 tháng 6 năm 2015).

Theo đó, thuế suất chuyển nhượng thấp hơn so với tặng cho nên theo ý kiến của chúng tôi trong trường hợp này bạn nên làm thủ tục chuyển nhượng.

Về vấn đề đất của dì bạn:

Dì bạn có thể tặng cho bạn phần đất nông nghiệp đó theo quy định của pháp luật. Bạn có thể xem thêm trong bài viết:
Đất nông nghiệp có được chuyển nhượng, tặng cho không
để hiểu rõ hơn về việc tặng cho đất nông nghiệp cũng như điều kiện tặng cho.

Nếu bạn muốn chuyển thành đất ở và đất vườn thì bạn cần phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và đồng thời phần đất bạn muốn chuyển phải có trong quy hoạch đất được chuyển mục đích thành đất ở của ủy ban nhân dân.