Câu hỏi: Luật sư tư vấn vấn đề quyền và nghĩa vụ của người sống trên đất hết thời hạn sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

Kính gửi văn phòng luật sư. Hiện tại nhà em có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hết hạn sử dụng, tuy nhiên miếng đất nằm trong dự án quy hoạch treo. Gia đình em có ra ngoài Uỷ ban nhân dân xin gia hạn thì được Uỷ ban nhân dân thông báo không thể gia hạn được vì nằm trong dự án quy hoạch. Nếu không gia hạn được thì đất gia đình em có bị mất không và có được đền bù không ạ. Kính mong văn phòng luật sư tư vấn giải đáp qua mail giúp gia đình  em. Em chân thành cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
về vấn đề bồi thường về đất:

Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi xin tư vấn theo các trường hợp sau đây:

Trường hợp 1:
đất bạn đang sử dụng là đất Nhà nước giao hoặc cho thuê đất:

Khoản 1 Điều 75 Luật đất đai về Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định:

“
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Tuy nhiên, theo quy định của Điều 82 về các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất:

“
Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.
”

Điểm d khoản 1 Điều 65 quy định về trường hợp
“
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;”

Về diện tích đất của gia đình bạn, theo thông tin mà bạn cung cấp diện tích đất này của bạn đã hết thời hạn sử dụng trên giấy chứng nhận. Khoản 7 Điều 170 Luật đất đai về nghĩa vụ của người sử dụng đất quy định :
“Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”
Diện tích đất của bạn hết thời hạn sử dụng đất và không được gia hạn vì vậy sẽ không được bồi thường về đất theo quy định khoản 3 Điều 82 Luật đất đai 2013. Như vậy, bạn sẽ phải giao lại đất cho Nhà nước do đã hết thời hạn quyền sử dụng đất và không được gia hạn sử dụng đất.

Trường hợp 2:
đất mà bạn đang sử dụng là đất Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc cho giao đất, cho thuê đối với đất nông nghiệp:

Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất; xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân khi hết hạn sử dụng đất quy định:

“
Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, nếu diện tích đất của bạn là diện tích đất nông nghiệp mà gia đình bạn đang trực tiếp sản xuất thì khi hết thời hạn sử dụng đất sẽ được sử dụng thêm 50 năm theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013. Theo đó, trường hợp này bạn có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này và sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất, bạn có thể được bồi thường bằng diện tích đất cùng loại, nếu không có hoặc không đủ diện tích đất cùng loại để bồi thường thì sẽ được bồi thường bằng tiền.

Thứ hai,
về vấn đề bồi thường giá trị đầu tư trên đất:

Trường hợp thứ nhất, nếu diện tích đất bạn đang sử dụng là đất thuê đất có thời hạn, đất nhà nước giao (mà không trực tiếp sản xuất nông nghiệp) :

Theo quy định tại khoản 1 Điều 76 Luật đất đai về các trường hợp được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất quy định:

“
1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

a) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật này;

b) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
”

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất và diện tích đất của gia đình bạn thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 76 Lụật này thì được bồi thường về chi phí đầu tư vào đất và tài sản trên đất.

Trường hợp thứ 2: diện tích đất là đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất và bạn đang trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đó:

Điều 88 Luật đất đai 2013 về bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh quy định:

“
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.

2. Khi Nhà nước thu hồi đất mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại.
”

Như vậy, khi bạn bị Nhà nước thu hồi đất bạn sẽ được bồi thường tất cả các thiệt hại về các tài sản mà bạn tạo lập hợp pháp trên diện tích đất bị thu hồi. Ngoài ra, gia đình bạn còn được hưởng khoản hỗ trợ về ổn định đời sống, chuyển đổi nghề nghiệp theo quy định pháp luật.