Câu hỏi: Kính chào luật sư, Ông bà nội tôi có mảnh đất khoảng 800m2 (đất ở nông thôn) đã ở ổn định trước năm 1990 nhưng không có GCN QSDĐ, khi ông bà nội tôi mất cũng không có để lại di chúc gì, ông bà nội có 2 người con là Cô hai N và ba tôi, đến thời ba tôi cũng tiếp tục kế thừa nhà cửa và ở trên phần đất này, còn cô hai N thì chuyển đi xứ khác làm ăn. Năm 1992, ba tôi có đứng ra bán 1 phần 200m2 cho ông G ở liền kề bằng giấy tờ tay, còn lại 600m2.

Ba tôi có 2 người vợ, vợ trước của ba tôi có bốn người con, gồm có: Chị hai D và chị ba H (đã có chồng và chuyển hộ khẩu theo chồng về Tp.HCM năm 1997); Chị út L cũng có chồng và chuyển hộ khẩu về Tp.HCM; chỉ còn Anh tư Nh vẫn tiếp tục ở cùng ba tôi trong gia đình trên mảnh đất này. Năm 1991 vợ trước của ba tôi mất, sau đó 1 năm, ba tôi cưới vợ khác (cũng là mẹ ruột của tôi bây giờ và tôi cũng là con riêng của mẹ tôi). Mẹ tôi về sống với ba tôi (tôi gọi là ba nuôi) có được 3 người con. Nhưng cũng do không thuận với các con của vợ trước của ba tôi nên năm 2006 mẹ tôi đã ra cất nhà ở riêng cũng trên mảnh đất này.

Đến năm 2008, ba tôi có viết giấy tặng cho mẹ tôi và các con của mẹ tôi (bao gồm cả tôi là con riêng của mẹ tôi) phần đất mẹ tôi đang ở với diện tích là 120m2 có xác nhận của trưởng ban nhân dân ấp tại địa phương. Năm 2011 mẹ tôi có làm đơn đề nghị UBND xã và Phòng TNMT huyện Hồng Ngự, tỉnh Đồng Tháp để xin cấp GCN QSDĐ với diện tích như trên, sau đó họ đã tiến hành đo đạc (lúc họ đo đạc cũng là lúc tôi đi làm ăn xa nên không có ở nhà chứng kiến), tuy nhiên, đến năm 2013 khi mẹ tôi nhận được GCN QSDĐ (ký ngày 02/7/2013) thì mới thấy ghi trong GCN là 150m2 . Nguồn gốc sử dụng là: Công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất. Tôi có liên hệ UBND xã thắc mắc với diện tích được cấp thì họ nói là diện tích được cấp nằm trong hạn mức theo quy định của UBND tỉnh Đồng Tháp, nghe thấy thế nên tôi cũng không hỏi gì thêm vì nghĩ chắc họ làm theo trình tự pháp luật quy định cả rồi nên yên tâm mà đi làm kiếm tiền trả tiền sử dụng đất cho mẹ tôi (vì được UBND huyện cho nợ khi cấp GCN QSDĐ). Trong thời gian chờ cấp GCN QSDĐ, do bệnh tình trở nặng nên ba tôi (ba nuôi) mất tháng 5/2012.

Đến đầu năm 2015, Chị hai D (con gái lớn của vợ trước của ba tôi (ba nuôi tôi)) từ Sài Gòn về “bắt tay” với Anh tư Nh có ý tranh giành phần đất bao gồm toàn bộ diện tích mảnh đất kể cả diện tích phần đất mẹ tôi đang ở có GCN QSDĐ, với mục đích là muốn đăng ký QSDĐ toàn bộ mảnh đất, và cho rằng họ không công nhận phần đất ba tôi tặng cho mẹ tôi. Hai bên cũng đã nhiều lần cãi vả. Mặt khác, Anh tư Nh còn cho xây tường rào sắt xung quanh phần đất của ông bà mà còn lấn qua phần diện tích của mẹ tôi đã được cấp GCN, thậm chí còn cho cắm 2 trụ bê-tông ngay trước cửa nhà mẹ tôi với mục đích là sẵn sàng rào hết, làm ảnh hưởng lớn đến đời sống thường nhật của mẹ tôi và các em trong nhà. Sự việc được tiến hành đưa ra hòa giải tại địa phương nhưng không thành, sau đó được chuyển lên UBND xã. Ngày 01/12/2015 vừa rồi, các cán bộ địa chính xã phối hợp Phòng TNMT huyện có đến đo đạc xác minh để tiến hành cấm mốc đối với phần đất của mẹ tôi thì Anh tư Nh lại đứng ra ngăn cản, chửi rủa, còn dọa đánh mẹ tôi.
Cuối cùng, tôi xin được hỏi quý luật sư:

- Phần diện tích đất của mẹ tôi đã được cấp GCN có khác so với giấy tặng cho của ba tôi trước khi ba qua đời thì có ảnh hưởng gì không?

- Với trình tự vụ việc như trên thì Chị hai D và Anh tư Nh làm như vậy đúng hay sai (nếu đúng thì sự việc đi đến mức nào, còn nếu sai thì giải quyết ra làm sao).

Trả lời: Thứ nhất, như anh trình bày thì tới thời điểm năm 2008 thì toàn bộ diện tích mà bố anh đang quản lý chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 66 Nghị định 84/2007/ NĐ- CP quy định về thời hạn thống nhất thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất bằng Giấy chứng nhận như sau:

“
1
. Kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2008
, người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Trường hợp trước ngày 01 tháng 11 năm 2007 người sử dụng đất đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận và người sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai thì vẫn được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất
”.

Chủ trương trên mặc dù đã được thể chế hóa tại điểm a khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2003; Điều 148 Nghị định 181/2004/ NĐ – CP nhưng đã được kéo dài tới 01/01/2008. Tức, điều kiện bắt buộc để các bên tiến hành các giao dịch quyền sử dụng đất sau thời điểm 01/01/2008 là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp tại khoản 2 Điều 66. Theo đó, giao dịch tặng cho giữa bố nuôi của anh và mẹ ruột đã vi phạm điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất theo các quy định của pháp luật hiện hành.

Thứ hai, hợp đồng tặng cho giữa hai bên chỉ có xác nhận của trưởng ban nhân dân âp mà không được công chứng, chứng thực tại văn phòng công chứng hoặc UBND xã, phường, thị trấn. Điều 689 BLDS 2005 quy định
về
hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“ 1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Với hai căn cứ chúng tôi nêu trên, có thể thấy rằng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp của gia đình anh không phát sinh hiệu lực pháp luật. Việc cơ quan nhà nước lấy hợp đồng đó làm căn cứ để sang tên, đăng ký quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, với những gì anh trình bày trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mẹ anh, chúng tôi cho rằng cơ quan nhà nước không cấp sổ đỏ dựa trên căn cứ  là hợp đồng tặng cho, mà dựa theo căn cứ đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp và không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật đất đai 2003. Và cấp sổ đỏ là 150m2 chứ không phải là 120m2 như trong nội dung họp đồng tặng cho. Thời điểm hiện tại, gia đình có tranh chấp về quyền sử dụng đất, nhưng mẹ của anh đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có thể được coi là có lợi thế hơn trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai, anh có thể tham khảo tại bài viết:
https://luatminhgia.com.vn/trinh-tu-giai-quyet-tranh-chap-dat-dai-theo-quy-dinh-cua-phap-luat.aspx.

Tiếp theo, hành động của Chị hai D và Anh tư Nh có nhiều điểm không phù hợp với quy định của pháp luật mặc dù nếu chứng minh được thửa đất thuộc khối di sản thừa kế thì hai người này đều có một phần quyền. Nhưng, yêu cầu cho họ đứng tên trên toàn bộ thửa đất trên là điều không thể.

Ngày 01/12/2015 vừa rồi, các cán bộ địa chính xã phối hợp Phòng TNMT huyện có đến đo đạc xác minh để tiến hành cấm mốc đối với phần đất của mẹ tôi thì Anh tư Nh lại đứng ra ngăn cản, chửi rủa, còn dọa đánh mẹ tôi. Hành vi trên của chị hai và anh tư có thể sẽ phải chịu trách nhiệm hành chính, hoặc trách nhiệm hình sự đối với hành vi chống người thi hành công vụ.

Trân trọng
!