Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề xây dựng nhà ở không xin Giấy phép và việc ghi nhận phần nhà ở mới xây vào GCN quyền sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Kính gửi Luật Minh gia,Tôi có một thắc mắc muốn được LMG tư vấn như sau:Gia đình tôi hiện dự định mua 1 căn nhà được xây trên đất của khu tập thể (đất đã được cấp GCNQSDĐ năm 2010, khi đó đã có tài sản trên đất là nhà 2 tầng), hiện tại, chủ của bất động sản này đã hoàn thành công trình xây dựng nhà 5 tầng trên đất mà không có GPXD. Vậy, tôi muốn hỏi, khi gia đình tôi mua bất động sản này thì gặp những vấn đề gì khi làm thủ tục chuyển nhượng? Tài sản mới  trên đất (giả sử chưa bị chính quyền phát hiện, xử lý) hiện chưa được nhà nước công nhận thì khi chuyển nhượng bị xử lý như thế nào? phải thực hiện biện pháp khắc phục như thế nào? và có thể làm thủ tục công nhận tài sản mới trên đất trong GCNQSDĐ không?Trân trọng cảm ơn LMG!

Trả lời: Theo quy định tại Điều 89, Luật Xây dựng 2014 thì:
“1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này”.

Theo đó, khi xây dựng phải xin giấy phép xây dựng trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 89:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

… d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

…”

Trong trường hợp của bạn, nếu không thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng thì chủ đất sẽ phải xin giấy phép xây dựng khi xây dựng nhà 5 tầng. Nếu không xin giấy phép xây dựng thì có thể bị phạt hành chính theo quy định tại Khoản 6, Điều 13, Nghị định 121/2013/NĐ- CP:

“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình
”
.

Ngoài ra, nếu việc xây dựng công trình mà không có giấy phép mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp còn bị buộc nôp lại số lợi bất hợp pháp được tính như sau:

“b) Đối với nhà ở riêng lẻ được tính bằng số m² xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m² xây dựng tại thời điểm vi phạm cộng với số m² đất xây dựng vi phạm nhân với giá tiền 1m² đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hằng năm, trong đó giá trị đất được xác định theo nguyên tắc sau:

- Tầng 1(hoặc tầng trệt) tính bằng 100% giá tiền 1m² đất tại vị trí đó nhân với số m² đất xây dựng vi phạm.

- Từ tầng 2 trở lên tính bằng 50% giá tiền 1m² đất tại tầng 1 nhân với số m² đất xây dựng vi phạm”
(Khoản 2, Điều 8, Thông tư 02/2014/TT- BXD)

Nếu công trình xây dựng đó không phù hợp với quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì có thể phải chịu biện pháp buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Như bạn có đề cập thì bạn muốn mua lại mảnh đất có ngôi nhà được xây dựng đó thì bạn vẫn thực hiện các thủ tục chuyển nhượng bình thường. Việc ngôi nhà chưa được cấp giấy phép xây dựng thì có thể bị xử lí và áp dựng biện pháp khắc phục như đã nêu ở trên tùy vào tình trạng cụ thể của ngôi nhà đó.

Còn về vấn đề có thể làm thủ tục công nhận phần nhà ở đã xây vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì Điều 95, Luật đất đai 2013 quy định về đăng kí đất và tài sản gắn liền với đất quy định:

“1.Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

3. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

… d) Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

… d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;”

Theo đó, bạn có thể thực hiện thủ tục đăng kí lần đầu (nếu nhà ở chưa được đăng ký) hoặc đăng kí biến động (nếu có sự thay đổi về tài sản gắn liền với đất) đối với ngôi nhà 5 tầng đó.