Câu hỏi: Đất không có giấy tờ gì liệu có được bồi thường khi thu hồi?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất: Về việc cấp giấy chứng nhận trong trường hợp không có giấy tờ,

Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo thông tin bạn cung cấp

thì đất này đã được gia đình bạn sử dụng ổn định từ lâu và không có tranh chấp với bất kỳ ai nên nếu việc sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch thì mảnh đất này đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, vì đất của bạn đang nằm trong quy hoạch, đã có kế hoạch làm đường đô thị nên đất của bạn không thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo căn cứ tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013.

Về việc bồi thường thu hồi đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất,

Điều 13 Nghị định 47/2014 quy định như sau:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.”

Như vậy,

dù thửa đất gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn được bồi thường về đất khi bị thu hồi làm đường đô thị.

Việc bồi thường sẽ được tuân theo nguyên tắc trong Luật Đất đai:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Theo như bạn cung cấp thì khu đất nhà bạn bao gồm đất ở và đất vườn. Để xác định mức bồi thường cụ thể, trước tiên cần xác định được diện tích của từng loại đất. Việc xác định diện tích đất ở và đất vườn được quy định tại Điều 103 Luật đât đai như sau:

“5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.

6. Phần diện tích đất vườn, ao còn lại sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 của Điều này thì được xác định sử dụng vào mục đích hiện trạng đang sử dụng theo quy định tại khoản 1 Điều 10 của Luật này.”

Đối với phần diện tích được xác định là đất ở, việc bồi thường được thực hiện theo chính sách và đơn giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Phần diện tích đất vườn còn lại sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 7 Nghị định này. Ngoài ra, gia đình bạn có thể được được bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP và hỗ trợ di chuyển, tái định cư nếu đáp ứng đủ điều kiện. Chi tiết hơn bạn có thể xem trong Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Thứ hai: Về thủ tục thu hồi đất

cũng như thực hiện việc bồi thường, bạn có thể tham khảo bài viết chúng tôi đã tư vấn tương tự:

>> Thủ tục giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất

Trân trọng