Câu hỏi: Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép hoặc việc đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở phải thực hiện những nghĩa vụ tài chính nào?

Đây là thắc mắc của rất nhiều người đã liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn. Nếu bạn cũng có thắc mắc tương tự thì hãy liên hệ với chúng tôi

1) Luật sư tư vấn quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất.

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như:

+ Nắm được các điều kiện để được chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Nắm được các trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Biết được những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi chuyển mục đích sử dụng đất;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2) Quy định pháp luật về chuyển mục đích sử dụng đất.

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật Minh Gia, Tôi là A. Hôm nay tôi có một chút thắc mắc về luật đất đai, cụ thể là phí tiền sử dụng đất ( phí chuyển đổi mục đích từ đất cây lâu năm sang đất thổ cư 100% ) mong quý luật sư giải đáp thắc mắc! Cụ thể như sau: Thửa đất C được tách 1 phần từ thửa đất số D tờ bản đồ số 39 của ông N  ( ông N  được thừa kế từ bố mẹ và sinh sống từ trước tới nay). Ban đầu ông N  cắt 1 phần đất từ thửa đất sô D tờ bản đồ số 39 bán lại cho ông B  ( là bố của tôi ) và ông B  sang tên cho ông T ( bạn của tôi ). Đất nằm trong khu dân cư, trên đất (thửa đất C tờ bản đồ số 39) có 1 nhà nhỏ được xây vào năm 1996 và tôi đã xin xác định nguồn gốc sử dụng đất từ UBND xã.Theo tôi được biết thì tại nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014 quy định tiền sử dụng đất là thu 50% số tiền sử dụng đất nếu đất vườn ao có liền thổ và các điều kiện đi kèm. Khi tôi nhận được Thuế thì lại không được bắt đóng 100% tiền sử dụng đất trong khi đã đáp ứng đủ các điều kiện của nghị định số 45/2014/NĐ - CP ngày 15/5/2014. Vì sợ phạt thuế nên tôi đã đóng 1/2 thuế trước đó. Mong quý luật sư giải đáp thắc mắc. Nếu có lệ phí xin thông báo lệ phí cho tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp được phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.
”.

Theo đó, đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở sẽ thuộc trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này là chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp, tuy nhiên khi chuyển mục đích sử dụng đất thì phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, đồng thời người sử dụng đất phải thực hiệm nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
.

Như vậy, hộ gia đình, cá nhân sẽ phải nộp tiền khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất, do đó số tiền bạn phải nộp đối với trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được xác định:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Việc xác định giá đất ở và giá đất trồng cây lâu năm sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi bạn đang ở quy định.

Đối với thửa đất của bạn có 1 nhà nhỏ được xây vào năm 1996 có phải là đất vườn, ao gắn liền nhà ở hay không thì cần phải xác định rõ nguồn gốc của thửa đất theo Giấy chứng nhận. Nếu nguồn gốc đất là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất (ông N ) tách ra để chuyển quyền thì theo điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Theo đó, trường hợp trên số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định = ½ số tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp. (giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích).

Ngoài ra, nếu nguồn gốc của thửa đất trên được xác định là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà hiện tại muốn chuyển sang đất ở thì khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ phải nộp tiền theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP như sau:

“Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”
.

Theo đó, trường hợp trên số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất là 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng.