Câu hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng có được coi là căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai không? Luật sư tư vấn như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Con xin kính chào các Cô Chú Luật sư!Con xin nhờ Cô chú tư vấn giúp dùm trường ợp gia đình cháu đang vướng phải, cụ thể tình huống như sau: Gia đình con  có  mua 1 miếng đất (có ra văn phòng công chứng xác thực- hiện tại gia đình con còn giữ - nhưng sổ đỏ bị lạc mất - nhưng đã quá 5 năm). Hiện cha con đã mất, mẹ con sang  gặp chính quyền địa phương trình bày hoàn cảnh và nhờ giúp đỡ làm lại sổ đỏ mới. Tuy nhiên phát hiện phía chủ đất đã tự ý cho người khác thuê mảnh đất của gia đình con trồng khóm và có hành vi giật đất k chịu trả và không ra chính quyền ký xác nhận cho việc làm lại sổ đỏ mới giúp gia đình con vì biết gia đình con làm mất sổ đỏ chỉ còn lại giấy mua bán có công chứng thôi. Con muốn hỏi trong trường hợp này với giấy tờ pháp lý là giấy mua bán mà gia đình con đang giữ con có được quyền kiện ra tòa nhờ pháp luật giải quyết được không?Con xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Trong trường hợp trên, gia đình bạn mua mảnh đất để sử dụng cho cả hộ gia đình nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng này phải được công chứng tai Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền. Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng tại Văn phòng công chứng. Trường hợp này hợp đồng chuyển nhượng giữa chủ sử dụng đất cũ với gia đình bạn được pháp luật công nhận. Gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, gia đình bạn chưa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng, bên phía chủ sử dụng đất cũ biết và cố ý muốn giật đất của gia đình bạn. Trong trường hợp này gia đình bạn phải thực hiện các thủ tục để bảo vệ quyền lợi của mình như đưa vụ tranh chấp này ra giải quyết tại cơ quan giải quyết tranh chấp về đất đai có thẩm quyền. Cụ thể căn cứ vào quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

..."

Trước hết, gia đình bạn nên có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp nộp tại UBND cấp xã. Khi đó, Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ xác nhận, thẩm tra xác minh nguồn gốc của mảnh đất trên. Sau đó phía UBND cấp xã sẽ tổ chức một buổi hòa giải để giải quyết các vấn đề giữa gia đình bạn và phía chủ sở hữu cũ. Trong trường hợp mà hai bên thỏa thuận giải quyết được tranh chấp ngay tại buổi hòa giải thì phía UBND xã sẽ có biên bản kết quả hòa giải thành. Trường hợp mà hai bên không thống nhất được hướng giải quyết trong buổi hòa giải mà UBND xã tổ chức hoặc một trong hai bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành.

Trường hợp hòa giải không thành mà gia đình bạn không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất (đứng tên của gia đình bạn), chỉ còn hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của Văn phòng công chứng do trước đó gia đình bạn làm mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người chủ cũ thì gia đình bạn có thể giải quyết tại Tòa án nhân dân cấp huyện để bảo vệ quyền lợi của mình.