Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 2000 bố mẹ chồng tôi có mua miếng đất nằm ở trục đường xã với diện tích là 115m2 đất vườn tạp. nay bố mẹ chồng tôi muốn chuyển diện tích đó sang tên vợ chồng tôi và chuyển mục đích từ đất vườn tạp sang đất nhà ở thì được biết số tiền chuyển đổi lên tới 30triệu đồng. khi tôi nộp hồ sơ thì được biết miếng đất đó chưa tách thửa ra so với thửa đất nhà chủ mà bố mẹ tôi mua.

Năm 2000 bố mẹ chồng tôi có mua miếng đất nằm ở trục đường xã với diện tích là 115m2 đất vườn tạp. nay bố mẹ chồng tôi muốn chuyển diện tích đó sang tên vợ chồng tôi và chuyển mục đích từ đất vườn tạp sang đất nhà ở thì được biết số tiền chuyển đổi lên tới 30triệu đồng. khi tôi nộp hồ sơ thì được biết miếng đất đó chưa tách thửa ra so với thửa đất nhà chủ mà bố mẹ tôi mua. Vậy bây giờ tôi và bố mẹ chồng tôi phải làm những thủ tục gì? tiền phí là bao nhiêu? Cảm ơn luật sư.

Trả lời: ***Thủ tục tách thửa:

Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm bố mẹ bạn mua đất từ năm 2000 nhưng chưa hoàn tất thủ tục tách thửa với người chủ cũ. Do vậy, trong trường hợp này bố mẹ bạn sẽ phải chuẩn bị hồ sơ đề nghị tách thửa ( theo mẫu) và nộp cho văn phòng đăng ký đất đất huyện để hoàn tất thủ tục tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Theo đó, hồ sơ bao gồm:

Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Như vậy, với việc tách thửa để cấp giấy chứng nhận quyền sử ( 115m2 đất) thì mẹ bạn sẽ nộp các loại phí hành chính liên quan ( phí thẩm định đo đạc 1.500 đồng/m2 đất; lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thông thường là 100.000 đồng/lần cấp).

***Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Thời điểm bố, mẹ hoàn tất thủ tục tách thửa thì sẽ lựa chọn một trong các hình thức chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho bạn. Trong trường hợp này thì thì gia đình bạn nên lựa chọn hình thức lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất để được miễn đóng các loại thuế liên quan( thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ). Tuy nhiên, khi lập hợp đồng tặng cho thì sẽ phải thực hiện tại văn phòng công chứng để được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp theo quy định khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất.

....

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

***Thủ tuc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Do đất hiện tại là đất nông nghiệp( vườn tạp) nên khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu bạn muốn được chuyển đổi lên đất thổ cư thì phải kèm theo hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Theo đó, hồ sơ bao gồm:

+Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất( theo mẫu);

+Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất( theo mẫu);

+Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

+Giấy tờ chứng minh nhân thân( CMTND hoặc sổ hộ khẩu).

Như vậy, trong trường hợp này do việc tặng cho giữa bố mẹ và con cái nên thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi làm hợp đồng tặng cho ( chỉ phải nộp lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và phí thẩm định đo đạc).

**Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng: Tiền sử dụng phát sinh khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.. Do đó,  thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn tạp lên đất thổ cư thì sẽ bạn nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá trị chênh lệch giữa giá tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp( giá đất này sẽ căn cứ vào quyết định của Chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển mục đích). Cụ thể:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.