Câu hỏi: Luật sư cho hỏi quy định về thế chấp tài sản nhà tình nghĩa như sau: Năm 2011 do có nhu cầu làm ăn nên anh tôi đã thuyết phục mọi người trong gia đình cho thế chấp ngôi nhà của mẹ tôi để vay tiền. Do bố tôi là thương binh chống Pháp, còn anh cả tôi là thương binh chống Mỹ nên đây là ngôi nhà tình nghĩa mà Thành đội xây dựng cho.

Do khó khăn nên anh tôi đã không trả được nợ. Ngân hàng thúc giục thì anh tôi có xin được trả dần khoản vay nhưng không được đồng ý. Nay ngân hàng đưa thông báo niêm phong nhà. Vậy kính mong luật sư cho tôi hỏi việc thế chấp này có hợp pháp không? Mẹ tôi có thể làm đơn xin được miễn giảm khoản lãi để trả dần nợ gốc không?

Trả lời: Điều 317 Bộ Luật Dân sự 2015 quy đinh về thế chấp tài sản:

Điều 317. Thế chấp tài sản

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.

Đồng thời, Điều 299 Bộ luật này còn quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.

Trường hợp của bạn là nhà tình thương khi có đầy đủ các giấy tờ về quyền sở hữu thì có thể thế chấp như bình thường cho ngân hàng. Do ngôi nhà là nhà tình thương được “Thành đội” xây dựng cho thì quyền sử hữu ngôi nhà là quyền sở hữu chung của những người được tặng cho, nên khi đi thế chấp nếu các đồng sở hữu đồng ý thì việc thế chấp là hoàn toàn phù hợp quy định của pháp luật.

Trường hợp đến hạn trả nợ mà gia đình bạn không thực hiện nghĩa vụ thanh toán như đã thỏa thuận trong hợp đồng thì ngân hàng có quyền  xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận hoặc được bán đấu giá theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ. Và trong hoàn cảnh này của gia đình bạn, có thể xin được miễn giảm khoản lãi để trả dần nợ gốc theo quy định sau:

Điều 95 Luật Các tổ chức Tín dụng 2010 quy định về chấm dứt cấp tín dụng, xử lý nợ, miễn, giảm lãi suất:

2. Trong trường hợp khách hàng không trả được nợ đến hạn, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì tổ chức tín dụng có quyền xử lý nợ, tài sản bảo đảm tiền vay theo hợp đồng cấp tín dụng, hợp đồng bảo đảm và quy định của pháp luật. Việc cơ cấu lại thời hạn trả nợ, mua bán nợ của tổ chức tín dụng thực hiện theo quy định của Ngân hàng Nhà nước.

4. Tổ chức tín dụng có quyền quyết định miễn, giảm lãi suất, phí cho khách hàng theo quy định nội bộ của tổ chức tín dụng.

Theo đó, việc làm đơn xin giảm, miễn lãi suất để trả dần nợ gốc của gia đình bạn có thể được nhưng phải căn cứ vào các quy định nội bộ của ngân hàng mà bạn thế chấp. Nếu không được gia đình bạn có thể xin gia hạn trả nợ lãi và/ hoặc nợ gốc nhưng gia đình bạn cần chứng minh được là có khả năng trả nợ trong các kì hạn tiếp theo hoặc có khả năng trả nợ trong một khoảng thời gian nhất định. Và nếu không đủ điều kiện để được giảm, miễn lãi suất cũng như gia hạn nợ thì ngân hàng có thể xử lý tài sản bảo đảm là ngôi nhà đang thế chấp.