Câu hỏi: Kính Nhờ quí luật sư tư vấn trường hợp này giúp tôi. Ông A và ông B là hàng xóm cả hai đều có bìa đỏ, nhà ông B có mảnh đất hai mặt tiền, ông B cắt một phần đất phía sau khoảng 50m2 bán cho ông A giấy tay thoả thuận 2012 và ông A đã xây bờ tường ranh giới phần đất đã mua kia, nhưng chưa làm thủ tục tách hợp thửa.

Ông B tiếp tục tách luôn phần còn lại phía sau bán cho ông C cũng với giấy tay mà chưa tách thửa. Cũng trong thời gian này ông B bán luôn phần nhà cửa còn lại cho ông D và đi nơi khác, ông D tới ở cho đến tháng 10/2017 thì bán và được ông C mua vì đất của ông C vẫn chưa được tách thửa với ông B trước kia và cả ông A cũng vậy. Sau khi ông C mua lại đồng thời bán luôn cho ông F sau khi ông F mua đã tiến hành xây nhà kiên cố đúng theo ranh giới hiện trang như đã mua lại của ông C, nhưng lại không chịu tách thửa phần 50m2 lại cho ông A mà ông A đã mua trước kia với chủ cũ là ông B vì phần đất này vẫn nằm trong bìa đỏ nhà ông F. Như vậy xin luật sư tư vấn khi ra toà thì toà sẽ xử thế nào bên nào và bên nào sẽ thắng. Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Theo Khoản 1 Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định quyền chuyển nhượng của người sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Và Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Từ các quy định trên, đối chiếu với trường hợp của bạn: Ông B đã có GCNQSDĐ, đất được xác định không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì ông B có quyền chuyển nhượng cho ông A. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng đất bằng tay ông A mua của ông B từ năm 2012, chưa có công chứng chứng thực tại thời điểm này nên giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định các trường hợp giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức  thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, nếu có tranh chấp giữa ông A và ông F trong việc tách thửa mà ông A đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch giữa ông A và ông B thì ông A có quyền gửi đơn yêu cầu để Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng giữa ông A và ông B. Khi đó, ông A có thể tự mình đi làm thủ tục tách thửa và sang tên trên GCN mà không cần sự đồng ý của ông F.  Tuy nhiên, khi làm thủ tục tách thửa cần lưu ý diện tích mảnh đất sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.  Vì vậy, ông A cần xác định xem diện tích đất tổi thiểu được tách thửa đối với địa phương mình là bao nhiêu. Trường hợp 50m2 đất mà ông B chuyển nhượng cho ông A đủ điều kiện để tách thửa thì việc tách thửa và sang tên sẽ được thực hiện theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 70, Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.