Câu hỏi: Kính gửi văn phòng luật Minh Gia Tôi viết mail này để xin văn phòng luật tư vấn cho tôi về vấn đề chuyển nhượng sổ đỏ. Khi tôi còn công tác ở thành phố, cơ quan có cấp cho tôi một lô đất để ở và đã được hợp pháp hoá làm sổ đỏ nhà ở. Thời gian đó, tôi là chủ sử dụng đất cũng như chủ hộ khẩu có địa chỉ của lô đất đó. Con trai tôi cũng chuyển khẩu từ quê theo tôi ra thành phố. Tuy nhiên, hiện nay tôi đã chuyển khẩu về quê. Vì một số lý do riêng, con trai và con dâu tôi đã nhập khẩu vào một gia đình ở một phường khác nhưng cùng thành phố. Địa chỉ nơi thường trú trên thẻ căn cước của con trai tôi đã thay đổi theo như địa chỉ của hộ khẩu mới. Hiện sổ đỏ của lô đất đó vẫn đứng tên tôi. Vậy tôi có gặp khó khăn gì khi chuyển nhượng sổ đỏ cho con trai mình và thủ tục giấy tờ cần thiết để thực hiện sang tên đất bao gồm những gì? Xin quý văn phòng dành thời gian giải đáp vướng mắc này của tôi. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất về điều kiện thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Vậy trong trường hợp bạn là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi thực hiện việc chuyển nhượng cần đáp ứng các điều kiện như đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất. Việc thay đổi nơi đăng ký thường trú sẽ không ảnh hưởng đến việc thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn.

Thứ hai, về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật Đất đai thì trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Vậy trong vòng 30 ngày kể từ ngày hai bên thực hiện ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn sẽ phải làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu, giấy tờ tùy thân (căn cước công dân, hộ chiếu), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng (bạn có thể công chứng tại UBND xã nơi có đất, văn phòng công chứng),… Tiếp đó, bạn thực hiện nộp hồ sơ trên văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có đất. Từ đó, văn phòng đăng ký đất đai sẽ có trách nhiệm kiểm tra xem hồ sơ có đủ điều kiện không. Do bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con trai của mình nên sẽ thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ. Thời gian giải quyết thủ tục sang tên căn cứ khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian mà cơ quan đăng ký đất đai thực hiện thủ tục đăng ký sang tên khi chuyển nhượng, tặng cho nhà đất là không quá 10 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn.