Câu hỏi: Bà ngoại tôi năm nay 80 tuổi đã già yếu, nhưng vẫn rất minh mẫn. Bà có căn nhà đã làm sổ đỏ đứng tên 05 người, bao gồm: bà tôi, bác tôi, cậu tôi, mẹ tôi và tôi. Được chia làm 3 phần để ở, như sau: bác tôi 1 phần, cậu tôi 1 phần, còn lại là chúng tôi.

Hiện Phòng nhà đất Hà Nội chưa trả sổ đỏ cho gia đình tôi quản lý vì gia đình tôi chưa nộp tiền để lấy sổ về. Hiện tại bác tôi và cậu tôi đang có ý đồ muốn lấy sổ đỏ rồi cầm cố lấy tiền sau lưng chúng tôi. Vậy để đảm bảo quyền lợi, chúng tôi muốn làm di chúc của bà tôi dành cho tôi và mẹ tôi để ko bị 2 người kia bắt tay hất mẹ con tôi ra ngoài đường. 2. Mục đích: - Muốn làm di chúc hợp pháp cho bà với nội dung để lại quyền sử dụng đất như đã phân chia trong sổ đỏ, ko ai có quyền tự quyết mua bán, sử dụng ko hợp pháp - Đảm bảo quyền lợi cho tôi, mẹ tôi và bà tôi. Ko để 2 ng kia giao dịch, cầm cố sổ đỏ khi chưa có ý kiến chúng tôi 3. Hạn chế: - Sổ đỏ vẫn đang nằm trên Phòng nhà đất, gia đình chưa lấy về quản lý. Xin anh/chị tư vấn: tôi muốn làm di chúc cho bà thì cần những giấy tờ liên quan gì? Chi phí bao nhiêu?

Trả lời: Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

”1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.”

Theo quy định tại Điều 218Bộ luật dân sự năm 2015 nêu trên, mọi hợp đồng do cậu và bác ký kết nhằm định đoạt toàn bộ khối tài sản trên đều có căn cứ để xác định không phát sinh hiệu lực của hợp đồng. Tức là bác và cậu không thể đứng ra thế chấp toàn bộ khối tài sản, trừ trường hợp được sự đồng thuận của tất cả 05 người.

Trường hợp này không nhất thiết bà bạn phải lập di chúc mới đảm bảo quyền lợi của mẹ và bạn đối với phần của mình. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ xác nhận quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng đất (Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013). Như vậy, Nhà nước vẫn đang bảo vệ quyền lợi của hai mẹ con trong ngôi nhà trên. Nếu bà bạn hiện tại vẫn còn minh mẫn sáng suốt và muốn sau khi mất để lại di sản thừa kế cho hai mẹ con bạn thì có thể lập bản di chúc bằng văn bản và nên thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực để bảo vệ quyền lợi của mình.