Câu hỏi: Chào luật sư ! Hiện tại tôi có 1 vấn đề muốn tham khảo cũng như xin ý kiến của luật sư như sau. Năm 2002 bố mẹ cháu ly hôn và chia tài sản cũng như quyền nuôi con, 2 ae cháu ở với mẹ ( Cháu sinh năm 1992 và e trai 1993). Năm 2007 mẹ cháu được nhà nước cấp GCNQSDD mang tên Hộ Bà : NTL ( mẹ cháu ) diện tích đất sử dụng 75m2,

Trong thời gian này có làm ăn kinh tế và vay mượn của 1 người và năm 2011 mẹ cháu nói đã chuyển nhượng sổ đỏ cho người này. Lúc mua bán chuyển nhượng chỉ có mẹ cháu.Năm 2013 người này ra đòi đất và yêu cầu mẹ con cháu phải chuyển đi nơi khác ở, lúc đó anh em cháu không biết chỉ nghĩ mẹ làm ăn thua lỗ nên chấp nhận chuyển đi. Nhưng trên thực tại đất có diện tích hơn 130m2 nên khi đó cháu chỉ nghĩ đất bán trong bìa bao nhiêu thì còn lại bấy nhiêu. Nhưng gọi và đợi mãi thì không thấy ai ra để giải quyết cũng như chia đất. Đến đầu năm 2016 qua tìm hiểu 1 số thông tin thì cháu được biết đất đứng tên hộ gia đình thì khi đó 2 anh em cháu cũng có quyền quyết định tài sản chung. Và cháu lại tiếp tục gọi cho họ để giải quyết nhưng mãi không thấy ra, giữa tháng 7/2016 vừa qua vì chờ đợi lâu quá không có nhà để ở nên cháu đã xây ki ốt lên phần đất mà trước kia mẹ cháu bán 1 nửa. Nhưng hôm 29/7/2016 này có 1 người nói là đất của họ đã sang tên ( Qua tìm hiểu cháu đã thấy đất đã được sang tên cho 1 người khác chứ k phải người đứng ra mua bán với mẹ cháu) và địa chính vào yêu cầu cháu đình chỉ mọi hoạt động cũng như bàn giao đất lại cho họ. Vậy cho cháu hỏi, khi cháu xây dựng trên đất của gia đình mình có sai phạm hay không. Và đất mang tên Hộ gia đình thì ae cháu có quyền được quyết định cũng như được chia tài sản không. Và hướng giải quyết như thế nào, rất mong được sự hướng dẫn cũng như ý kiến của luật sư để ae cháu có thể giải quyết 1 cách ổn thỏa nhất ạ. Cháu xin chân thành cảm ơn cũng như mong mỏi ý kiến của các luật sư ạ.

=> Luật sư tư vấn pháp luật Đất đai, gọi:
1900.6169

Trả lời: Thứ nhất:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình vậy nên việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt được quy định tại Bộ Luật dân sự như sau:

Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình.

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý".

Mặt khác Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai quy đinh: "
Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư
".

Theo quy định trên thì việc chuyển nhượng phải được sự đồng ý của bạn và em trai vì lúc đó cả hai đều đã trên 15 tuổi nên hợp đồng chuyển nhượng phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình. Do đó bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng đó vô hiệu theo quy định luật Dân sự - do vi phạm điều cấm của pháp luật.

Cụ thể, Bộ luật Dân sự quy định: "
Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định
". Trường hợp này luật cũng quy định thời hiệu yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là không bị hạn chế.

Thứ hai:
Đối với diện tích đất chưa được ghi trong sổ đỏ thì đương nhiên phần đất này chưa thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn, để phần đất đó thuộc quyền sở hữu hợp pháp của gia đình thì bạn phải có các giấy tờ chứng minh để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc thuộc các trường hợp quy định tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì bạn có thể yêu cầu UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"
Điều 100. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất".