Câu hỏi: Tôi đang vướng mắc trong việc xin cấp GCNQSDĐ lần đầu cụ thể như sau: Tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất ở, có diện tích 54m2, tài sản trên đất không có, đã hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ có các loại giấy tờ sau: - Đơn đăng ký cấp GCNQSĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK.

Nội dung tư vấn:
Tôi đang vướng mắc trong việc xin cấp GCNQSDĐ lần đầu cụ thể như sau: Tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất ở, có diện tích 54m2, tài sản trên đất không có, đã hoàn thành hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ có các loại giấy tờ sau: - Đơn đăng ký cấp GCNQSĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK. - Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất. - Biên bản v/v xác định lại thửa đất do cán bộ Phòng TNMT và cán bộ địa chính phường đo đạc, và có xác nhận đóng dấu của Chủ tịch UBND phường. - Bên lai thu thuế trước bạ của Chi cục thuế TP. - Phiếu chuyển thông tin để nộp thuế trước bạ nhà đất của Phòng TNMT. - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất. - Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất của Chi cục thuế TP. - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập tại cơ quan công chứng TP. - Biên bản v/v kết thúc thông báo việc niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký GCNQSDĐ của phường. - Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của phường. - Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ. Tất cả các giấy tờ trên đều ghi đất ở, sử dụng lâu dài, nhưng đến bước cuối cùng cán bộ Phòng tài nguyên môi trường xuống thẩm định thửa đất trước khi in GCNQSDĐ thì cán bộ có kết luận là diện tích thửa đất này chỉ được phép cấp GCNQSDĐ thuộc đất VƯỜN chứ không được cấp là ĐẤT Ở (đất thổ cư). Với lý do là TRÊN ĐẤT KHÔNG CÓ TÀI SẢN GÌ.

Vậy, thửa đất của tôi chỉ được phép cấp ĐẤT VƯỜN dù hồ sơ là đất ở, có đúng luật đất đai không? xin được CÔNG TY LUẬT MINH GIA tư vấn giúp đỡ có hướng giải quyết theo nguyện vọng. Tôi chân thành cám ơn Công ty!

Trả lời: Căn cứ vào Điều 11 của Luật Đất đai năm 2013 quy định về Căn cứ để xác định loại đất có quy định như sau:

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ vào Điều 3
Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 số 45/2013/QH13 được Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014  về Xác định loại đất có quy định:

Việc xác định loại đất đối với trường hợp sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính.

4. Trường hợp đất có nhà chung cư có mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

5. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như bạn đã chia sẻ ở trên bạn được nhận chuyển nhượng một mảnh đất ở do đó phải xác định mảnh đất ở mà bạn được chuyển nhượng có thuộc Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép hay không nếu phải thì loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng đang sử dụng. Còn nếu thuộc Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

Bên cạnh đó, trên thửa đất bạn được chuyển nhượng đã được cán bộ Phòng Tài nguyên Môi trường và cán bộ địa chính phường đo đạc, và có xác nhận đóng dấu của Chủ tịch UBND phường xác định và tất cả các giấy tờ trên đều ghi đất ở, sử dụng lâu dài tuy nhiên căn cứ vào Điểm g, Khoản 8, Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về nguồn gốc sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

“
g) Trường hợp cấp Giấy chứng nhận do tách thửa, hợp thửa hoặc cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận mà không thay đổi mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này.”

Còn trong Trường hợp Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ vào hồ sơ cấp Giấy chứng nhận đã được xét duyệt trước đây và quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận để xác định và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất theo quy định tại Thông tư này”.

Đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà Giấy chứng nhận đã cấp chưa ghi nguồn gốc sử dụng đất thì căn cứ quy định của pháp luật đất đai tại thời điểm thực hiện thủ tục chuyển nhượng và thể hiện nguồn gốc sử dụng đất vào hợp đồng (như nếu là đất nông nghiệp thì thể hiện nội dung công nhận quyền sử dụng đất như giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc đối với đất ở thì thể hiện nội dung công nhận quyền sử dụng đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất) được quy đinh tại điểm
h, Khoản 8, Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về nguồn gốc sử dụng đất được ghi theo quy định như sau:

h)Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất mà phải cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền thì ghi lần lượt hình thức nhận chuyển quyền (như nhận chuyển đổi; nhận chuyển nhượng; nhận thừa kế; được tặng cho; nhận góp vốn; trúng đấu giá; xử lý nợ thế chấp; giải quyết tranh chấp; do giải quyết khiếu nại, tố cáo; thực hiện quyết định (hoặc bản án) của Tòa án; thực hiện quyết định thi hành án;...); tiếp theo ghi nguồn gốc sử dụng đất như trên Giấy chứng nhận đã cấp lần đầu và được thể hiện theo quy định tại Thông tư này
. Ví dụ:
"Nhận chuyển nhượng đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất".

Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích khác mà phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì ghi nguồn gốc sử dụng đất theo hình thức quy định tại các Điểm a, b, c và d Khoản này phù hợp với hình thức thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước sau khi được chuyển mục đích sử dụng đất;