Câu hỏi: Tôi muốn hỏi về việc ủy quyền để bán nhà đồng thời thực hiện trách nhiệm trả nợ trong hợp đồng ủy quyền. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Cha mẹ tôi có đứng tên sổ hồng căn nhà hiện muốn bán để trả nợ. Cha mẹ tôi muốn uỷ quyền cho người họ hàng thực hiện việc bán nhà và trả nợ. Tôi muốn hỏi:

Trả lời: Thứ nhất,
về việc đóng thuế khi Ủy quyền cho người khác thực hiện việc bán nhà:

Theo như quy định tại Khoản 1 Điều 2 và Điều 3 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung năm 2012 thì: Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất) là thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân; đối tượng nộp thuế là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế phát sinh trong và ngoài lãnh thổ Việt Nam và cá nhân không cư trú có thu nhập chịu thuế phát sịnh trong lãnh thổ Việt Nam.

Và theo quy định tại Điều 581 Bộ luật Dân sự thì:
“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được nhận ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”.
Căn cứ vào các quy định trên đây, ủy quyền bất động sản là nhà ở và đất ở là một hoạt động giao dịch dân sự được luật pháp cho phép.

Theo quy định tại Điểm e Khoản 2 Điều 23 Luật Thuế thu nhập cá nhân: Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, bên chuyển nhượng là cá nhân sẽ phải nộp thuế Thu nhập cá nhân với mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng hoặc 25% trên lợi nhuận thu được.

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng, chúng tôi cũng không rõ nội dung của văn bản ủy quyền mà Bố mẹ bạn (người ủy quyền) ủy quyền cho người họ hàng (người nhận ủy quyền) như thế nào. Chính vì vậy, chúng tôi đưa ra những nhận định chung mà bạn có thể tham khảo và áp dụng vào trường hợp này như sau:

Theo hướng dẫn tại Công văn số 3373/TCT-TNCN hướng dẫn Thuế TNCN đối với chuyển nhượng BĐS thông qua hợp đồng ủy quyền của Tổng cục thuế ngày 20/09/2011 thì:

“1. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.

2. Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mà nội dung của hợp đồng ủy quyền có quy định cho người nhận ủy quyền được các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà theo các quy định tại Điều 164, 171, 182, 192, 195 Bộ Luật Dân sự, cơ quan thuế có trách nhiệm phối hợp với các cơ quan chức năng tại địa phương để tiến hành kiểm tra, điều tra xác minh làm rõ nội dung của hợp đồng ủy quyền để xác định nghĩa vụ thuế TNCN của các đối tượng ủy quyền và đối tượng nhận ủy quyền trước khi làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà.”

Như vậy, nếu không bố mẹ bạn không ủy quyền cho người họ hàng có nghĩa vụ nộp thuế hoặc không thỏa thuận cho người họ hàng đó có các quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất, quyền ở hữu nhà ở thì nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân sẽ thuộc về bố mẹ bạn.

Thứ hai,
về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc thực hiện hợp đồng ủy quyền:

Theo như thông tin bạn cung cấp: Bố mẹ bạn ủy quyền cho người họ hàng thực hiện việc bán nhà và trả nợ. Tại Điều 584 Bộ luật Dân sự quy định:

“Bên được uỷ quyền có các nghĩa vụ sau đây:

1. Thực hiện công việc theo uỷ quyền và báo cho bên uỷ quyền về việc thực hiện công việc đó;

2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện uỷ quyền về thời hạn, phạm vi uỷ quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi uỷ quyền;

3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc uỷ quyền;

4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc uỷ quyền;

5. Giao lại cho bên uỷ quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc uỷ quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này.”

Mặt khác, pháp luật cũng quy định quyền của bên ủy quyền, cụ thể:

“Bên uỷ quyền có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên được uỷ quyền thông báo đầy đủ về việc thực hiện công việc uỷ quyền;

2. Yêu cầu bên được uỷ quyền giao lại tài sản, lợi ích thu được từ việc thực hiện công việc uỷ quyền, nếu không có thoả thuận khác;

3. Được bồi thường thiệt hại, nếu bên được uỷ quyền vi phạm nghĩa vụ quy định tại Điều 584 của Bộ luật này.”

Theo quy định trên, quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ ủy quyền sẽ do các bên thỏa thuận mà không trái với quy định của pháp luật. Phạm vi ủy quyền đến đâu và các công việc được thực hiện như thế nào sẽ được thể hiện trong hợp đồng ủy quyền mà các bên thỏa thuận. Trường hợp người họ hàng không thực hiện việc trả nợ, hoặc trả không đủ cho chủ nợ thì Bố mẹ bạn sẽ được bồi thường thiệt hại do bên được ủy quyền đã vi phạm nghĩa vụ. Như vậy, trường hợp này, người họ hàng ngoài việc phải thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ theo như đã được ủy quyền, còn phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền vì đã vi phạm nghĩa vụ

Trân trọng