Câu hỏi: Lệ phí trước bạ là gì? Khi tặng cho, chuyển nhượng, nhận thừa kế quyền sử dụng đất các bên trong giao dịch có phải nộp lệ phí trước bạ hay không? Luật Minh Gia tư vấn về vấn đề này thông qua tình huống sau đây:

Lệ phí trước bạ là một trong những nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải nộp khi thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, không phải giao dịch nào cũng phát sinh lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật mà một số giao dịch phát sinh có thể được miễn lệ phí trước bạ.

1. Miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp thừa kế di sản của cha mẹ

Hỏi:
Chào luật sư. Cho tôi hỏi gia đình tôi có mảnh đất rộng 220m2 và sổ đỏ cấp tháng 11 năm 1993 quyền sở hữu mang tên mẹ tôi. Nay cả bố và mẹ tôi đều đã mất và anh em chúng tôi muốn chia nhau để làm sổ riêng nhưng không có di chúc (không có tranh chấp gi). Bạn cho tôi hỏi thủ tục để làm bao gồm những gì, có  khó và phúc tạp không, mức phí có cao không? Cảm ơn bạn, chúc bạn mạnh khỏe!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn mất không để lại di chúc nên theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 650 Bộ luật dân sự năm 2015 thì đây là một trong những trường hợp thừa kế theo pháp luật.

Theo đó, di sản này được chia đều cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bố mẹ bạn theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

…”

Việc thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cần phải lập thành văn bản và có công chứng/chứng thực theo quy định của pháp luật. Trường hợp phát sinh tranh chấp thì một trong số những người thừa kế của bố mẹ bạn có thể khởi kiện ra Tòa án yêu cầu phân chia di sản.

Khi tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế, các khoản phí phát sinh bao gồm:

- Phí công chứng hợp đồng, giao dịch theo quy định tại Thông tư 257/2016/TT-BTC tính trên giá trị di sản như sau:

+ Dưới 50 triệu đồng. Mức thu: 50 nghìn.

+ Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. Mức thu 100 nghìn.

+ Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng. Mức thu 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch,…

Thù lao công chứng do UBND cấp tỉnh quy định mức trần và các tổ chức hành nghề công chứng niêm yết công khai tại cơ quan.

- Thuế TNCN được miễn theo quy định của pháp luật;

- Lệ phí trước bạ được miễn theo quy định của pháp luật;

- Lệ phí địa chính: Do UBND cấp tỉnh quy định.

2. Miễn lệ phí trước bạ trong trường hợp tặng quyền sử dụng đất từ anh chồng cho em dâu

Hỏi:
Anh trai của ba tôi định bán cho ba mẹ tôi 1 căn nhà với giá 1 tỷ 350 triệu, nhưng hiện trạng ngôi nhà đã khác so với giấy tờ đã có. Mà bác tôi thì không muốn làm lại giấy trước khi bán vì sẽ mất thời gian. Nay chúng tôi định làm theo hình thức cho, tặng, như vậy bác tôi sẽ tặng cho cả ba và mẹ tôi. Tôi muốn hỏi là làm theo cách này có ổn không? Và phải đóng thuế bao nhiêu nếu tặng cho cả mẹ tôi? Và nếu đã làm giấy tặng rồi thì không đòi lại phải không? Xin trân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, để bác của bạn có thể tặng quyền sử dụng cho cha, mẹ bạn thì bác cần phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

…”

Nếu đáp ứng đủ điều kiện nêu trên, các bên cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật.

Sau khi công chứng, chứng thực hợp đồng, gia đình bạn cần tiến hành thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký đất đai.

Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Theo đó, nếu bố mẹ bạn đã hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp và bác của bạn không có cơ sở để đòi lại quyền sử dụng đất từ bố mẹ của bạn.

Các nghĩa vụ tài chính phát sinh trong trường hợp này bao gồm: Phí công chứng, lệ phí địa chính, thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,…

Bạn lưu ý: Trong giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa bác và bố của bạn (anh/chị/em ruột) thuộc đối tượng được miễn thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ; còn phần giao dịch giữa bác và mẹ của bạn (anh chồng/chị chồng với em dâu) không được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật.