Câu hỏi: Chào luật sư! gia đình tôi hiện nay đang gặp phải một việc rất khó liên quan đến việc cấp bìa đỏ rất mong luật sư tư vấn. Nội dung sự việc như sau:

Nội dung:
Năm 2010 gia đình tôi có mua một mảnh đất với diện tích 96m2. Khi mua đất cả thửa đất bao gồm cả nhà chủ bán đất đang ở hiện nay chưa có bìa đỏ. Nhưng đến năm 2016 nhà chủ bán đất cho tôi đi làm sổ bìa đỏ họ không tách riêng phần đất đã bán cho gia đình tôi 6 năm về trước mà họ vẫn làm đất nhà tôi vào bìa đất của gia đinh họ và yêu cầu gia đình tôi muốn tách được bìa ra khỏi đất nhà họ thì phải đóng một khoản tiền rất lớn so với giá trị mà giá làm bìa đỏ do nhà nước quy định hiện hành nếu không chấp nhận thì họ sẽ không cho tách (Khi làm bia đỏ họ không hề trao đổi vơí gia đình tôi). Vậy họ làm vậy là đúng hay sai? Gia đình tôi phải làm gì? rất mong luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn và rất mong sự hồi âm của luật sư.

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai 2003 quy định

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.
”

Vậy theo quy định trên, 1 trong những điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp trên của bạn việc mua bán quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì giao dịch trên là vô hiệu, và về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuy nhiên theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005 thời hiệu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm, đến nay đã hết thời hiệu khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Vì vậy trước tiên bạn nên thương lượng, hòa giải với bên bán, nếu các bên vẫn không thương lượng, hòa giải được thì bạn có thể đề nghị UBND xã, phường tổ chức hòa giải giữa các bên và nếu hòa giải không thành thì bạn có thể kiện đến tòa án nhân dân nơi cư trú của bị đơn (bên bán) để yêu cầu thực hiện hợp đồng, khi thực hiện khởi kiện bạn cần phải cung cấp kèm theo các chứng cứ chứng minh về giao dịch của mình và các giấy tờ chứng minh việc sử dụng của mình đối với phần đất đó.

Ngoài ra nếu bạn có căn cứ để chứng minh khi thực hiện việc cấp GCNQSDĐ trên cho gia đình bên bán UBND xã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục và có các căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất của mình với phần đất trên thì có thể yêu cầu TAND hủy GCNQSDĐ đó, và xác nhận lại quyền sở hữu với phần đất này.