Câu hỏi: : Em là chủ cũ của một ngôi nhà cụ thể như sau : Năm 1995 em xây dựng 2 ngôi nhà trên cùng một thửa đất . Giữa 2 ngôi nhà em để một cái ngõ nhỏ để dắt xe ra vào chiều dài bằng 2/3 chiều dài thửa đất . Năm 2004 em đã sửa chữa xây lại hoàn chỉnh . Đến tháng 10.2004 em không có nhu cầu sử dụng ngôi nhà cấp 4 nữa nên em đã chuyển nhượng lại cho chủ mới nhà cấp 4 gắn liền với đất . Sau 13 năm giữa 2 nhà ranh giới không thay đổi . Chủ mới cũng không có ý kiến gì về ngôi nhà . Cho đến nay gia đình nhà cấp 4 muốn xây dựng lại. Địa chính xuống đo đạc lại thì diện tích đất thực tế ít hơn trong bìa đỏ. Chủ nhà này đang đòi lại phần đất bị thiếu . Địa chính họ nói nếu thiếu đất thì nhà cấp 4 phải sang nửa cái ngõ nhỏ. Vậy là nhà em không  còn lối đi nữa . Em đã gửi đơn lên UBND phường giải quyết thì họ nói là phải bù thêm phần đất thiếu đó.  Em cũng tin tưởng về phần đo đạc tính toán của địa chính nhưng không hiểu vì sao khi bán ngôi nhà thực tế mặt tiền là 4m2. Nhưng khi ra phòng tài nguyên môi trường thì sơ đồ ngôi nhà cấp 4 lại là 4.9 lớn hơn chiều rông của ngôi nhà là 70 cm. Vậy em nhờ luật sư trợ giúp em về việc này. Em phải làm như thế nào ạ . Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của luật đất đai 2013 thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sẽ được căn cứ trên cơ sở cá giấy tờ quy định tại điều 100, điều 101. Theo đó, nếu hai bên thực hiện việc mua bán thông qua hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ viết tay trước ngày 1/7/2014 thì diện tích chuyển nhượng sẽ được áp dụng diện tích mà hai bên đã thỏa thuận trên hợp đồng (tổng diện tích được chuyển nhượng, chiều dài, chiều rộng của thửa đất). Trong trường hợp sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà diện tích thực tế ít hơn diện tích ghi trên hợp đồng mua bán và trên sổ đỏ thì bên bán phải hoàn lại cho bên mua phần diện tích bị thiếu (trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc bên bán hoàn lại tiền hoặc bồi thường cho bên mua đối với phần đất bị thiếu).

Như vậy, việc gia đình bạn phải trả lại cho gia đình bên mua phần đất bị thiếu so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp sau khi gia đình bạn trả lại đất cho bên mua làm mất phần lối đi vào nhà bạn và ngoài lối đi đấy gia đình bạn không còn lối đi nào khác thì hai gia đình có thể tự thỏa thuận với nhau về lối đi chung. Trường hợp hai gia đình không thỏa thuận được thì bạn có quyền làm đơn gửi ra ủy ban nhân dân xã phường nơi bạn cứ trú để được yêu cầu giải quyết. Theo đó, điều 254 Bộ luật dân sự 2015 quy định chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận. Cụ thể:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.