Câu hỏi: Tháng 11 năm 2015 tôi có mua một căn nhà cấp 4 xây dựng không có giấy phép trên đất trồng cây hằng năm khác (29m2) cách nay 5 năm  Tôi mua bằng giấy tờ tay, có Lập vi bằng tại Thừa Phát Lại. Người chủ bán nhà cho tôi mua phần đất này từ người chủ sở hữu (chủ trước) bằng giấy viết tay năm 2007 từ thửa đất có diện tích hơn 300m2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Xin chào Công ty luật Gia Minh! Xin công ty tư vấn giúp tôi nội dung sau: Tháng 11 năm 2015 tôi có mua một căn nhà cấp 4 xây dựng không có giấy phép trên đất trồng cây hằng năm khác (29m2) cách nay 5 năm. Tôi mua bằng giấy tờ tay, có Lập vi bằng tại Thừa Phát Lại. Người chủ bán nhà cho tôi mua phần đất này từ người chủ sở hữu (chủ trước) bằng giấy viết tay năm 2007 từ thửa đất có diện tích hơn 300m2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Đất trồng cây hằng năm khác, thời hạn sử dụng 20 năm (từ năm 2007 đến năm 2027) (người chủ này đã bán hết thửa đất đó cho 7 gia đình, mỗi gia đình 1 phần đất). Xin cho tôi hỏi: - Tôi có thể tách sổ, chuyển sang đất thổ cư được không, thủ tục thế nào ? - Tôi có thể làm số nhà được không ? Thủ tục thế nào ? - Nay tôi muốn nâng mái cao lên 2m (làm thêm phòng vì gia đình có con nhỏ), tôi có được xin giấy phép sửa chữa hay không ? - Khi hết thời hạn 20 năm, nhà nước có thu hồi hay không, đền bù thế nào ? Mong nhận được sự tư vấn của Công ty. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, vấn đề tách sổ và chuyển mục đích sử dụng đất

Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Như vậy, bạn hoàn toàn có thể làm thủ tục tách sổ để lên đất thổ cư được. Do đó, thủ tục tách sổ lên đất thổ cư quy định như sau:

Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  quy định về Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

"1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Theo đó, hồ sơ bao gồm:

Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Sau khi làm thủ tục tách sổ lên đất thổ cư bạn phải đóng đầy đủ nghĩa vụ đóng tiền sử dụng đất và đương nhiên được làm số nhà.

Thứ hai, về thu hồi đất

Căn cứ Điều 64 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Điều 64. Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai

1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm;

b) Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

c) Đất được giao, cho thuê không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

d) Đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của Luật này mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho;

đ) Đất được Nhà nước giao để quản lý mà để bị lấn, chiếm;

e) Đất không được chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này mà người sử dụng đất do thiếu trách nhiệm để bị lấn, chiếm;

g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;

h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục;

..."

Trong trường hợp của bạn, nếu bạn hoàn thành thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và tách sổ trước khi hết thời hạn 20 năm thì đất này không còn là đất trồng cây hàng năm nữa và mành đất này sẽ không bị Nhà nước thu hồi, trừ trường hợp thu hồi vì mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia công cộng theo Điều 61 và Điều 62 Luật Đất đai năm 2013.