Câu hỏi: :

Em có lô đất ở Biên Hòa. Lúc mua năm 2009 ngang 5m dài 18m. Nhưng đến 2013, em làm nhà thì nhà kế bên xây trước lấn đất của em chỉ còn 4.6m ngang. Lúc xây nhà thì chủ đất bên lấn chiếm hẹn hoài ko xuống gặp nên đang lỡ dỡ em phải tiến hành xây 4.6m. Chủ đất bên lấn chiếm âm thầm bán và sang tay 3 đời chủ. Đến giờ chủ hiện tại mới khui đất bán và bán nhà lấn đất em. Em có gặp chủ đất và hứa sẽ giải quyết tình cảm vì đã gặp tất cả những chủ đất trước thì đã bán xong nên họ ko quan tâm nhưng trong thời gian hẹn chờ giải quyết thì căn nhà đó âm thầm bán cho 1 người trong xóm đã biết rõ đang tranh chấp và bây giờ hai người đó quay lại trở mặt với em và không giải quyết tranh chấp. Và căn nhà đó đang được rao bán cho người khác. Em phải làm sao để đòi lại công bằng cho em.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Về hành vi bị cấm khi sử dụng đất đai

Điều 12 Luật Đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm như sau:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

…”

Như vậy, hành vi lấn đất xây dựng nhà của gia đình hàng xóm đã xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của gia đình bạn. Về nguyên tắc, các công trình xây dựng trên phần đất lấn chiếm sẽ phải phá dỡ và trả lại nguyên hiện trạng ban đầu cho gia đình bạn.

- Về giải quyết tranh chấp đất lấn chiếm

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, bạn có thể gửi đơn lên Ủy ban nhân dân cấp xã để hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai 2013 về hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trong trường hợp chủ tịch UBND xã hòa giải không thành, bạn phải gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp để yêu cầu được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013:

Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.”

Căn cứ thông tin bạn cung cấp: nhà hàng xóm có xây nhà lấn sang phần đất chiều rộng của gia đình bạn là 0,4m và chuyển nhượng QSD đất cho 3 người khác. Như vậy, trong trường hợp này, bạn thỏa thuận với người hàng xóm là người có quyền sử dụng đất trước khi chuyển nhượng để giải quyết vụ việc. Nếu việc hòa giải giữa hai bên không thành, bạn gửi đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có đất để được giải quyết.

---

3. Tư vấn về trường hợp lấn chiếm đất đai

Câu hỏi:

Em chào Luật Minh Gia, Em có thắc mắc về chuyện đất đai nhà em nên em muốn Luật Minh Gia cho em lời khuyên ạ.Chuyện là thế này. Vào năm 1997 nhà em có thầu  lâu năm một mảnh đất mà các cụ trong làng  cho nhà em thầu lâu năm một mảnh đất và sau đó được cơ quan thuế của huyện  gửi giấy đóng thuế hàng năm và gọi là đất phi nông nghiệp và nhà em đã đóng đầy đủ  vì mảnh đất đấy là đất phi nông nghiệp lại gần nhà dân không nằm trong quy hoạch nên nhà em có xây nhà nhưng trong khi xây nhà thì các cụ hiện tại trong làng lại kiện nhà em lẫn chiếm mảnh đất đó lên thị trấn thì nhà em cũng mang giấy tờ đầy đủ để chứng minh mảnh đất đó là của nhà em thầu lâu năm và  có giấy thuế đóng đàng hoàng  là đất phi nông nghiệp (các cụ hiện tại đấy không  có cụ nào trong giấy ký cho nhà em thầu năm 1997 nữa mà toàn các cụ mới thôi ạ) thì cơ quan thị trấn cũng mở sơ đồ đất của nhà em trong sổ gốc của huyện thì cũng đúng như thế và đứng tên bố em chủ số đất đó, nhưng các cụ và  chủ nhiệm trưởng thôn làng em vẫn cứ lên thị trấn kiện yên cầu nhà em dừng thi công.

Sự việc là như vậy em nên làm gì để vụ việc đó không xảy ra nữa ạ, tại vì mỗi lần các cụ lên thị trấn kiện là bên thị trấn lại gọi bố em lên đấy làm việc thì chỉ bảo các cụ yêu cầu  nhà em dừng thi công xây nhà trên mảng đất đó Mong có sự phản hồi sớm nhất từ Luật Minh Gia ạ! Em xin cảm ơn ạ.

Trả lời:

Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi thắc mắc của mình về công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi xin đưa ra quan điểm tư vấn như sau:

Theo quy định tại điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:

“1.Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Nếu sử dụng đất mà không tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất hoặc không thuộc trường hợp sử dụng đất không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất do nhà nước giao cho thuê nhưng hết thời hạn không được gia hạn sử dụng mà không trả đất thì không có hành vi lấn, chiếm.

Việc xác định gia đình bạn đang sử dụng ổn định, xây dựng nhà trên đất có hợp pháp hay không thì cần xác định rõ gia đình bạn có đủ điều kiện công nhận đối với quyền sử dụng đất hay không? Nguồn gốc mảnh đất này trước thời điểm gia đinh bạn sử dụng thuộc sở hữu của ai? Trong trường hợp các cụ trong làng yêu cầu khởi kiện thì bạn có thể làm đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp ra Ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện hòa giải. Trong trường hợp không hòa giải được gia đình có thể yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất.