Câu hỏi: Tranh chấp quyền sử dụng đất được pháp luật giải quyết như nào? Có cần hòa giải tại UBND cấp xã.  Hình thức xử lý đối với cá nhân, hộ gia đình có hành vi lấn, chiếm đất được pháp luật quy định như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Trả lời: Thứ nhất,
theo như chị trình bày thì mảnh đất nhà chị đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và gia đình chị và gia đình kế bên đã thỏa thuận về việc xây dựng tường rào để ngăn cách. Theo quy định tại Điều 176  Bộ Luật Dân sự năm 2015 việc thỏa thuận xây dựng này là hợp pháp.

“Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Tuy nhiên, việc gia đình kế chị xây tường rào nhưng xây theo đường gấp khúc và lấn sang đất nhà chị 40 cm là vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Điều 174 . Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Việc gia đình kế bên chị xây tường rào theo đường gấp khúc và lấn sang đất nhà chị 40cm là đã vi phạm pháp luật đất đai quy định tại Điều 12 và Điều 206 Luật Đất đai năm 2015:

"
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

“
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

4. Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.

5. Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

6. Sử dụng đất, thực hiện giao dịch về quyền sử dụng đất mà không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

7. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

8. Lợi dụng chức vụ, quyền hạn để làm trái quy định về quản lý đất đai.

9. Không cung cấp hoặc cung cấp thông tin về đất đai không chính xác theo quy định của pháp luật.

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật..”

"Điều 140.Xử lý đối với người vi phạm pháp luật về đất đai

“
1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

2. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước, cho người khác, ngoài việc bị xử lý theo quy định của pháp luật còn phải bồi thường theo mức thiệt hại thực tế cho Nhà nước hoặc cho người bị thiệt hại.”

Do vậy, gia đình chị hoàn toàn có quyền khởi kiện tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết tranh chấp.

Thứ hai,
về thủ tục hòa giải

Một vấn đề chị phải lưu ý trước khi nộp đơn khởi kiện thì chị và gia đình kế bên phải có tiến hành hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013. Đây là thủ tục bắt buộc trước khi chị nộp đơn khởi kiện.

"Điều 202. Hoà giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, chị và gia đình kia cần phải tự tiến hành hòa giải với nhau, tuy nhiên theo như trình bày trên thì việc hòa giải bất thành khi gia đình kia vẫn tiếp tục xây rào. Do vậy, chị cần đến Ủy ban nhân dân xã để nộp đơn yêu cầu hòa giải. Thời hạn hòa giải ở đây là 30 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân phường, thị trấn nhận được đơn yêu cầu của chị. Khi hòa giải xong, dù hòa giải thành hay không thành thì cũng cần lập biên bản hòa giải và phải có xác nhận của Ủy ban.

Thứ ba,
về thẩm quyền và thủ tục giải quyết tranh chấp:

Theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai  2013 thì chị có thể nộp đơn xin giải quyết đến Tòa án nhân dân cấp Huyện để yêu cầu giải quyết. Vì mảnh đất nhà chị có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

…....”

Về thủ tục thì chị cần đến Tòa án nhân dân cấp Huyện nơi chị và gia đình kế bên sinh sống để nộp đơn. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

1.Đơn khởi kiện. Gồm các nội dung sau:

-Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện.

- Tên Toà án nhận đơn khởi kiện.

- Tên, địa chỉ của người khởi kiện.

- Tên, địa chỉ của người bị kiện.

- Những vấn đề cụ thể yêu cầu Toà án giải quyết đối với bị đơn

- Các thông tin khác mà chị  xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3.Biên bản hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã.

Về việc nộp đơn, chị có thể đến nộp đơn trực tiếp tại Tòa hoặc gửi đến Tòa án theo đường bưu điện. Khi nộp đơn chị cũng cần phải nộp một khoản tiền tạm ứng án phí.  Trong thời hạn năm ngày làm việc đơn của chị sẽ được Tòa án thụ lý nếu đúng thẩm quyền hoặc được chuyển đến nơi có thẩm quyền giải quyết hoặc nêu chưa đầy đủ hồ sơ sẽ được trả lại.