Câu hỏi: Trường hợp người viết di chúc chưa chết thì di chúc có phát sinh hiệu lực hay không? Tài sản được tặng cho chung sẽ được bán như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư!

Thứ nhất: Gia đình tôi hiện có ba chị em, bố của tôi hiện nay 98 tuổi đã lập 1 bản di chúc phân chia tài sản cho 3 chị em tôi với hình thức là chia đều thửa đất diện tích 200m2 thành 3 phần bằng nhau. Ba chị em tôi đã đứng tên hợp pháp trên sổ đỏ.

Vậy xin hỏi luật sư nếu cả 3 chị em và cụ đều thống nhất bán thửa đất đó thì cần những thủ tục gì để chứng nhận đã giao dịch đúng với số tiền giao dịch và cách chia tiền sau khi bán sẽ như thế nào?

Thứ hai: Tôi không được nhanh nhẹn trong cuộc sống thì tôi có được ủy quyền cho con trai tôi thay tôi chứng thực việc mua bán đấy không? Cảm ơn luật sư!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn đã cung cấp, mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn và bố bạn có quyền định đoạt đối với mảnh đất này thông qua các hình thức chuyển nhượng, tặng cho hay để lại thừa kế. Tuy nhiên, vấn đề thừa kế chỉ được đặt ra khi bố bạn đã mất. Mà trong trường hợp này mảnh đất đã được cấp sổ đỏ mang tên 3 chị em bạn thông qua hợp đồng tặng cho.

Do đó, 3 chị em bạn có quyền cho thuê, chuyển nhượng hoặc tặng cho nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Thủ tục để bán mảnh đất đồng sở hữu của 3 chị em như sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đầy đủ chữ ký của 3 chị em ở bên bán và chữ ký của bên mua;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Các giấy tờ khác như chứng minh thư nhân dân, giấy xác nhận tình trạng nhân thân của bên mua và bên bán.

Hợp đồng này cần phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Sau khi hoàn tất thủ tục mua bán và sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; căn cứ vào số tiền thực tế trên hợp đồng chuyển nhượng để 3 chị em bạn phân chia; việc phân chia có thể chia đều hoặc chia theo thỏa thuận.

Đối với vấn đề ủy quyền, nếu bạn không thể tự thực hiện bạn có thể ủy quyền cho con trai bạn (đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi) để thực hiện thủ tục mua bán đất theo Khoản 1 Điều 138 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.
”

Tuy nhiên, con bạn chỉ có thể đại diện thay bạn nhận thừa kế trong phạm vi văn bản ủy quyền đã xác lập theo điểm a Khoản 1 Điều 141 Bộ luật Dân sự 2015:

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

...

c) Nội dung ủy quyền;

...”

Nếu con bạn thực hiện các hoạt động vượt quá phạm vi đại diện của mình theo thỏa thuận thì hoạt động vượt quá phạm vi thỏa thuận đó sẽ không phát sinh hiệu lực theo Điều 143 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.
”