Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi được tặng cho quyền sử dụng đất và chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

chào văn phòng luật sư minh gia; tôi trình bày sự việc như sau rất mong các bạn tư vấn cho tôi với ạ.  Bố  tôi có 6 người con: 4trai và 2 gái. bố tôi chia đất thổ cư cho 4 nhười con trai và 2 chia cho 2 con gái mỗi người 100m2 đất vườn .vậy hãy tư vấn cho tôi xem là với đất vườn như thế tôi có thể chuyển thành đất thổ cư ( có sổ đỏ ) được không ạ?     thủ tục phức tạp không ạ.và để làm được sổ đỏ thì các khoản chi phí như thế nào ạ tại thời điểm hiện tại  năm 2019 rất mong sớm nhận được phản hồi ạ, cảm ơn văn phong luật sư MINH GIA  rất nhiều

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thì bạn cần làm những thủ tục sau để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Bước 1:
Nộp hồ sơ

Bạn nộp một bộ hồ sơ cho Văn phòng đăng ký đất đai, trường hợp địa phương bạn chưa có Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Nếu bạn có nhu cầu thì bạn có thể nộp tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Trong thời hạn 3 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển cho Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định.

Căn cứ khoản 2 và khoản 4 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014:

“
4. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên chuyển quyền đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:

a) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất mà có hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền theo quy định nhưng bên chuyển quyền không trao Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển quyền, hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Hợp đồng hoặc văn bản về chuyển quyền đã lập theo quy định;

b) Trường hợp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không lập hợp đồng, văn bản chuyển quyền theo quy định, hồ sơ gồm có:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ chữ ký của bên chuyển quyền và bên nhận chuyển quyền.
”

Như vậy, tùy thuộc vào việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bạn là có hay không có văn bản, giấy tờ mà nộp hồ sơ phù hợp với quy định trên.

Trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 thì hồ sơ gồm:

-
Hợp đồng, văn bản về việc tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được công chứng (tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất) hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

- Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho mảnh đất đó.

Bước 2:
Nhận hồ sơ và nghĩa vụ tài chính

Cơ quan có thẩm quyền trên sau khi đã nhận đủ hồ sơ hợp lệ sẽ xem xét để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Trong đó:

Nếu bạn thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính thì cơ quan có thẩm quyền sẽ thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với bạn.

Tuy nhiên bạn không phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ bởi việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa cha, mẹ với con không thuộc đối tượng chịu thuế.

Trường hợp của bạn chỉ phải nộp lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong đó lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (có nhà hoặc tài sản gắn liền với đất) tối đa không quá 100.000 đồng/giấy cấp mới đối với cá nhân, hộ gia đình ở các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, nếu ở nông thông thì được miễn lệ phí này. Trường hợp Giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới.

Bước 3:
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bạn nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại cơ quan mà mình đã nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn thành đất thổ cư:

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất, trong đó khoản 1 có quy định về các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở’

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Như vậy, trường hợp của bạn khi chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở thuộc vào trường hợp quy định tại điểm d:
“Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”
và phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất

Được quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ngoài ra, khi nộp hồ sơ, người sử dụng đất cần cung cấp thêm bản sao các loại giấy tờ chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất.

Về thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất

Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định, cụ thể như sau:

+ Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường

+ Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

+ Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Về nghĩa vụ tài chính phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất vườn thành đất ở

Các chi phí người sử dụng đất phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Khỏan 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tinh theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.