Câu hỏi: Chị em có 1 mảnh đất và đã trao đổi với mảnh đất của 1 người khác, hai bên chỉ kí kết bằng giấy viết tay và có sự chứng kiến của trưởng ban nhân dân ấp. Cho đến nay đã hơn 1 năm rồi họ hứa nhiều lần hẹn làm GCNQSDĐ cho chị nhưng không thực hiện đúng lời hứa ban đầu đồng thời họ cũng xây cất nhà trên đất chị, còn đất của họ chị em vẫn giữ nguyên hiện trạng. Vì thế chị em không muốn đổi nữa .

Xin cho em hỏi giấy viết tay đó có giá trị pháp lý không? nay bà chị em gởi giấy kiện, nếu được giải quyết mức án phí là bao nhiêu? bên nào trả? và nếu chính quyền giải quyết về đất gốc thì tiền chí phí mà họ tháo gỡ nhà họ ai trả? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển đổi đất

Theo thông tin bạn cung cấp thì chị bạn đổi đất một năm trước tức là năm 2017. Thực chất, việc trao đổi tài sản là mảnh đất giữa chị bạn và người kia là hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.

Điểm b Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“ b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông ; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;”

Khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT sửa đổi Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định:

“2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

b) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.

Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;

c) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

d) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;

đ) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.”

Hợp đồng viết tay giữa chị bạn và người kia có sự chứng kiến của trưởng ban nhân dân ấp thì hình thức của hợp đồng chuyển đổi vẫn hợp pháp, nếu các điều kiện khác của giao dịch đúng quy định của pháp luật thì hợp đồng trên vẫn có giá trị pháp lý.Hiện tại bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu bên kia phải thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng. Nếu bên kia không thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng thì bạn có thể thông báo đơn phương chấm dứt, nếu xác định họ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng thì chị gái của bạn không có trách nhiệm phải bồi thường.

Về vấn đề án phí

Khoản 1 Điều 146 Bộ luật tố tụng dấn sự 2015 quy định về nghĩa vụ nộp tiền tạm ứng án phí:

“1. Nguyên đơn, bị đơn có yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án dân sự phải nộp tiền tạm ứng án phí sơ thẩm, người kháng cáo theo thủ tục phúc thẩm phải nộp tiền tạm ứng án phí phúc thẩm, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí.

Nếu chị bạn gửi đơn kiện đến cơ quan có thẩm quyền và được giải quyết thì phải nộp tiền tạm ứng án phí. Nếu sau đó toàn bộ yêu cầu của chị bạn được Tòa án chấp nhận thì bên bị đơn sẽ có nghĩa vụ chịu án phí (Điều 147 Bộ luật tố tụng dấn sự 2015).