Câu hỏi: Chào Luật sư. Tôi có trường hợp như vậy mong luật sư giải đáp tư vấn bồi thường về đất trong trường hợp đất khai hoang nhưng chính quyền địa phương cho rằng đây là đất công. Cụ thể như sau:

Bố mẹ tôi có khai hoang một mảnh đất nông nghiệp với diện tích là hơn 2 sào Bắc bộ, canh tác từ năm 1989 đến nay, không tranh chấp với ai và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất nói trên chỉ canh tác được một vụ vì một vụ kia nước lên không canh tác được.Thửa đất nằm trong đập nhỏ nhân tạo của làng nhưng tiếp giáp mặt đường, từ mặt đường xuống thửa đất là 2,5m đến 3m và xung quanh đó gia đình tôi cũng có 2 miếng đất nhỏ(s=300m2) không bị ảnh hưởng của mùa nước lên.Mùa nước lên thì không canh tác được, UBND xã có cho một hộ khác thôn thuê có thời hạn để nuôi cá.

Mùa nước cạn 2010, Bố tôi có ý định thuê máy múc để múc hồ, ao nhỏ và lấy đất múc ở đó ngăn, đắp lại thành bờ kè để hình thành riêng biệt với phần đập để làm kinh tế, tuy nhiên đã bị địa chính xã( người cùng làng) ngăn cản không cho làm. Và cho rằng đất đó là đất công và nhà tôi không có giấy chứng nhận sử dụng nên không được làm.Năm 2015, UBND xã có ý định lấy lại mảnh đất đó để giao cho hộ được thuê lòng đập canh tác sử dụng(ý định của họ muốn lấy không lấy trắng của gia đình tôi, khi lấy được thì họ sẽ xây dựng một trang trại kiểu VAC). Gia đình tôi đã kiên quyết đấu tranh nên họ không lấy được. Vì vị trí thửa đất nói trên rất có giá trị( kèm hình minh họa)Xin hỏi Luật sư là:  Với tình trạng nêu trên, gia đình tôi có được làm giấy chứng nhận sử dụng đất không? Điều kiện thủ tục như thế nào?Nếu họ muốn thu hồi đất thì gia đình tôi có được đền bù không? Giá thành ra sao? Nếu họ không thu hồi nữa thì gia đình tôi có được tác động thay đổi như ý định năm 2010 để làm kinh tế không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Luật Đất đai 2013 có quy định về Điều kiện được bồi thường về đất tại Khoản 1,  Điều 75 như sau:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Thêm vào đó, Tại
Điều 101 Luật Đất đai
cũng quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này nhà bạn đã khai hoang và sử dụng từ năm 1989, từ khi khai hoang sử dụng đến này không có tranh chấp gì. Vì vậy, gia đình bạn có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 – Luật Đất đai 2013. Tuy nhiên, UBND xã cho rằng mảnh đất nhà bạn là đất công và không cho gia đình bạn tiếp tục sử dụng thì bạn có thể yêu cầu bên UBND Huyện đưa ra căn cứ để chứng minh diện tích đất này thuộc vào đất công.

Như vậy, với trường hợp phía UBND xã không có căn cứ xác đáng chứng minh mảnh đất trên là đất công thì mảnh đất đó có thể được xác định là đất khai hoang sử dụng ổn định trong thời gian dài. Khi đó, gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng nếu chưa được cấp thì khi Nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất này vẫn phải thực hiện bồi thường.

Để xác định một diện tích đất là đất khai hoang hay đất công thì còn tùy thuộc vào các tài liệu có liên quan như bản đồ địa chính qua các thời kỳ, xác nhận của đại diện chính quyền qua các thời kỳ và các tài liệu liên quan khác…

Việc xác định đất được coi là đất công phải được thể hiện tại văn bản có thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính. Do vậy, bạn cần yêu cầu phía UBND xã kiểm tra lại xem có căn cứ nào xác định là đất công hay không và nếu có thì đề nghị UBND xã trả lời vấn đề này bằng văn bản, có căn cứ rõ ràng.

Bạn có thể cung cấp thêm thông tin về quá trình sử dụng đất của gia đình bạn để chứng minh vấn đề gia đình bạn tự khai hoang đất, có sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp để yêu cầu phía chính quyền địa phương công nhận bạn đủ điều kiện xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng với diện tích đất này và yêu cầu bồi thường về đất nếu Nhà nước thực hiện thu hồi.