Câu hỏi: Năm 1988 tôi có mua mảnh đất 1200m2 của người bạn hiện còn sống và đã đứng tên. Tôi đã làm nhà và sinh sống ở đó. Sau năm 1990 tôi lập gia đình và có để lại cho gia đình gồm 5 người trong gia đình: mẹ, anh trai, em gái, em trai, em trai và gia đình cho em út đứng tên. Sau em lập gia đình và tự tách hộ khẩu. Mỗi lần vay ngân hàng anh trai giáp út đứng thừa kế thoả thuận miệng trong gia đình chia lại cho 5 người trong hộ khẩu. Nhưng bây giờ em út chỉ cho anh kế tiếp 5m2 còn lại em út chiếm hết không theo cam kết miệng gia đình giờ những người khác muốn có phần có đòi lại đươc không thời điểm đó sống chung cùng mẹ tất cả đều chưa lập gia đình. Tôi là người chính chủ cho đất vẫn giữ lại hoá đơn đỏ thuế tháng 8 năm 2003. Xin luật sư trả lời. Mong được sự trả lời sớm nhất.

Trả lời: Để giải quyết được trường hợp của bạn, trước hết phải làm rõ thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trên giấy tờ đất ghi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân hay của hộ gia đình? Việc em út bạn đứng tên là đứng tên quyền sử dụng đất của cá nhân hay đây là đất của hộ gia đình em út bạn đại diện đứng tên chủ hộ.

Trường hợp 1
: Em út bạn đại diện hộ gia đình đứng tên chủ hộ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ theo Điều 210 BLDS 2015:

“Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung”.

Nếu trên giấy tờ đất, quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên cả 5 người thì mảnh đất và căn nhà trên đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình. Vì vậy, các thành viên trong gia đình bạn (những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đều là chủ sở hữu và đều có quyền đối với căn nhà, mảnh đất đó mà không phụ thuộc vào việc em út của bạn có cho hay không vì đây là tài sản của hộ gia đình chứ không phải tài sản của riêng em út nhà bạn. chỉ

Vì là tài sản thuộc sở hữu chung nên khi em út bạn muốn thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản này thì phải được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình – những người có tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp em út bạn thực hiện các giao dịch liên quan đến tài sản chung đó mà chưa được sự cho phép của tất cả thành viên trong gia đình thì các thành viên trong gia đình bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu để đòi lại tài sản.

Trường hợp 2:
Em út bạn đứng tên quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của cá nhân.

Trường hợp trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ghi tên của em út bạn đứng tên trên quyền sử dụng đất của cá nhân thì đây là tài sản của em út bạn, chỉ em út bạn mới có quyền đối với tài sản này. Cam kết miệng giữa em út bạn và các thành viên trong gia đình không có giá trị pháp lý, vì vậy không thể căn cứ vào đó để đòi một phần tài sản được. Các thành viên trong gia đình muốn được sử dụng, sở hữu mảnh đất và căn nhà đó thì có thể yêu cầu em út bạn chuyển nhượng hoặc tặng cho một phần quyền sử dụng đất.

Nếu phát sinh tranh chấp giữa em út bạn và các thành viên trong gia đình thì gia đình bạn phải chứng minh được tài sản này là tài sản chung của hộ gia đình, ví dụ như hợp đồng tặng cho giữa bạn và các thành viên trong gia đình hoặc các loại giấy tờ khác.