Câu hỏi: Xin chào luật sư.tôi xin có câu hỏi xin luật sư tư vấn giúp tôi.Tháng 4 năm nay vợ chồng tôi có mua một ô đất của ông A để xây cửa hàng. Do sổ đỏ của ông A con trai ông mang đi thế chấp ở ngân hàng nên chưa tách sổ được nên đã viết giấy chuyển nhượng đất bằng tay.trong đó có ghi rõ tên người chuyển nhượng và người nhận,nhưng đến cuối không có ghi rõ văn bản này được in thành 2 bản có giá trị như nhau,chồng tôi không có kí tên chỉ có chữ kí người chuyển nhượng và dấu của chủ tịch xã.

Trả lời: Thứ nhất, hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng

Theo thông tin bạn cung cấp, vợ chồng bạn và bên chuyển nhượng đã thỏa thuận chuyển nhượng bất động sản đã bị thế chấp tại ngân hàng. Việc chuyển nhượng này được thực hiện thông qua giao dịch bằng giấy viết tay mà không có công chứng chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 321 Bộ luật dân sự 2015, ông A chỉ được chuyển nhượng tài sản đang bị thế chấp nếu có sự đồng ý của bên nhận thê chấp

‘’Điều 321. Quyền của bên thế chấp

…5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật..."

Ngoài ra,theo quy định tại Điều 167 Luật đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng theo quy định của pháp luật

‘'
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
”

Như vậy, có thể nhận thấy rằng giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng bạn với ông A bị vô hiệu do nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật và hình thức của hợp đồng không phù hợp với quy định, không đảm bảo đầy đủ nội dung của hợp đồng chuyển nhương (thiếu chữ ký của một trong các bên giao dịch). Hậu quả của giao dịch vô hiệu được xác định theo Điều 131 Bộ luạt dân sự 2015 như sau:

"
Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
"

Vì vậy, nếu giao dịch chuyển nhượng giữa vợ chồng bạn và ông A bị xác định là vô hiệu thì không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên. Hai bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, ông A có nghĩa vụ hoàn trả lại tiền từ việc nhận chuyển nhượng đất này.

Thứ hai, về việc làm thủ tục đăng ký biến động

Vợ chồng bạn không thể làm hồ sơ thực hiện việc đăng ký biến động về người sử dụng đất vì hồ sơ sẽ cần có:

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp

Trong trường hợp này, nếu các bên có tranh chấp thì vợ chồng bạn nên gửi đơn ra Tòa án nhân dân quân huyện để yêu cầu Tòa án giải quyết