Câu hỏi: : Thưa luật sư, tôi hiện làm việc tư do, tôi có 1 vài câu hỏi như sau  rất mong luật sư tư vấn giúp cho tôi. Xin cảm ơn! Tôi hiện đang có dự định mua lại 1 mảnh đất nông nghiệp hiện đang canh tác trồng lúa.  Người bán là 2 vợ chồng công chức nhà nước có 2 con nhỏ đang theo học THPT.  Vậy nay tôi mà mua và người bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi thì sau này có bị thu lại không?  Có phải có luật công chức nhà nước mà có ruộng là sẽ thu lại chia cho hộ nông dân khác không? Tôi thắc mắc là chỗ đó, nếu đã chuyển cho tôi rồi thì chắc là sẽ không thu lại nữa chứ?

Câu hỏi thứ 2 là:  nếu tôi muốn chuyển đổi mảnh đất nông nghiệp đó sang xây dựng trang trại nuôi heo thì cần những thủ tục gì? gặp ai để chuyển đổi? chi phí chuyển đổi nếu có? Rất mong luật sư tư vấn giúp. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1. Người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013,gồm:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, nếu như vợ chồng công chức Nhà nước đó có giấy CNQSDĐ, đất không có sự tranh chấp nằm trong thời hạn sử dụng đất và quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Pháp luật hiện hành không có quy định nào về việc công chức nhà nước mà có ruộng là sẽ thu lại chia cho hộ nông dân khác. Nếu việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và vợ chồng công chức đó hoàn toàn hợp pháp và đúng theo trình tự thủ tục của pháp luật thì sau khi tiến hành chuyển nhượng thì diện tích đất đó thuộc quyền sử dụng của bạn. Nhà nước chỉ tiến hàng thu hồi đất, nếu đất đó thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 16 của Luật Đất đai 2013:

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

2. Chuyển đổi đất nông nghiệp sang xây dựng trang trại nuôi heo:

Trước khi chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần phải xem xét rằng việc chuyển mục đích sử dụng đất này có phải xin phép hay không? Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

“a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.”

Đối với đất trồng lúa, căn cứ theo Điều 4 Nghị định 35/2015/NĐ-CP thì trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa thì phải gửi hồ sơ xin chuyển đối tới UBND cấp xã, căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất mà UBND cấp xã sẽ quyết định có được chuyển đổi hay không.

Về chi phí phải nộp khi chuyển đổi: Điều 6 Nghị định 35/2015/NĐ-CP quy định tùy theo điều kiện cụ thể tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định mức nộp cụ thể nhưng không thấp hơn 50% số tiền được xác định theo diện tích đất chuyên trồng lúa nước phải chuyển sang đất phi nông nghiệp nhân với giá của loại đất trồng lúa tính theo Bảng giá đất tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất.