Câu hỏi: Trước đây được Nhà nước giao nhà ở không mất tiền thuê nhà thì khi thu hồi nhà có được bồi thường hay không? Mức bồi thường như thế nào? Trường hợp gia đình không đồng ý với mức bồi thường thì giải quyết như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin kính chào luật sư. Tôi xin phép luật sư tư vấn về vấn đề nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. Nội dung như sau: Nhà tôi được phân cho ở thuộc sở hữu Nhà nước (có quyết định phân cho ở từ năm 1981 đến nay). Không phải đóng tiền thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước. Sắp đến Nhà nước thu hồi lại không vì mục đích quốc phòng và lợi ích công cộng mà bán lại cho nhà đầu tư xây khu biệt thự thì xin được hỏi:

Mức đền bù ,bồi thường, hỗ trợ như thế nào (nhà tôi có 6 người, gia đình thân nhân liệt sỹ, gia đình cách mạng)?

Và nếu gia đình chúng tôi không đồng ý về mức bồi thường đó thì sẽ như thế nào?

Xin luật sư giúp, xin cám ơn luật sư nhiều!

Trả lời: Để có thể được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất thì bạn cần phải đáp ứng các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Như vậy, nếu bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (như: giấy tờ về quyền sử dụng đất được chế độ cũ cấp, giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất...) thì bạn đủ điều kiện được bồi thường theo quy định nêu trên.

Mức bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sẽ được xác định theo Điều 89 Luật Đất đai 2013, Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

“Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành.”

“Điều 9. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương.”

Ngoài khoản tiền bồi thường về tài sản, bạn có thể được hỗ trợ các chính sách khác khi nhà nước thu hồi đất như: bồi thường về đất, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ đào tạo, tìm kiếm việc làm... theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Và mức bồi thường sẽ căn cứ vào giá trị thực tế của ngôi nhà và phương án đền bù, hỗ trợ của chính quyền địa phương. Nếu bạn có căn cứ về việc cơ quan có thẩm quyền bồi thường mức không tương xứng với giá trị thực tế của ngôi nhà thì bạn có quyền khiếu nại để yêu cầu mức bồi thường phù hợp với quy định của pháp luật.

Mặt khác, đối với vấn đề mức bồi thường và hỗ trợ có căn cứ trên số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình của bạn hay không sẽ phải xem xét đất này được giao cho hộ gia đình hay giao cho một cá nhân trong hộ gia đình. Nếu đất được giao cho hộ gia đình thì khi thu hồi đất và tài sản gắn liền với đất, các nhân khẩu trong hộ gia đình vẫn được hỗ trợ bồi thường; nhưng nếu đây là đất được cấp cho cá nhân thì khi thu hồi đất chỉ có người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được hỗ trợ phương án bồi thường.