Câu hỏi: : Chào luật sư Em muốn nhờ luật sư tư vấn 3 trường hợp đất đai ạ.

1. Bố mẹ đẻ em (em là con gái) có cho 1 miếng đất (đã có sổ hồng đang đứng tên bố mẹ em). Bây giờ bố mẹ em muốn sang tên (tặng cho) cho cả 2 vợ chồng cùng đứng tên nhưng muốn có điều kiện gì đó khi mà chẳng may 2 vợ chồng em có ly hôn thì tài sản đó vẫn là cho riêng em thôi. Nhưng lúc sang tên vẫn 2 vợ chồng đứng tên sổ đỏ (cần phải 2 vợ chồng đứng tên vì lo sợ con rể dỗi khi đã cho rồi mà không được đứng tên).

2. Bố mẹ em cũng có căn hộ chung cư (kiểu nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp chứ không phải chung cư bình thường hay cao cấp) cũng có sổ hồng đứng tên bố mẹ em. Bố mẹ em cũng muốn sang tên (tặng) cả 2 vợ chồng đều đứng tên trên sổ. Nhưng cũng muốn có gì đó nhỡ vợ chồng em có li hôn thì đó là tài sản của riêng em (chồng em vẫn không tranh chấp được mặc dù cùng đứng tên). Và trường hợp sang tên chung cư nhà ở xã hội có sang tên được luôn hay không? Hay vẫn phải quy định sau bao nhiêu năm mới được sang tên. Bố mẹ em kíý hợp đồng mua 2016. Đến đầu 2019 chung cư mới hoàn thành và đi vào hoạt động. Vậy có được sang tên luôn hay bao nhiêu năm mới đc sang tên? Tính từ lúc ký hợp đồng mua hay lúc chung cư đi vào hoạt động?

3. Nhà chồng em. Bố mẹ chồng bán cho miếng đất.nhưng ý ông bà là khi làm hợp đồng chuyển nhượng ghi là tặng cho để miễn thuế. Vậy nếu vợ chồng em không may ly hôn thì em có quyền đòi chia tài miếng đất đấy không? Mong luật sư tư vấn cho em được biết với.Em cảm ơn ạ

Trả lời: Thứ nhất, đối với vấn đề tặng cho quyền sử dụng đất

Với nội dung bạn trình bày, chúng tôi thấy rằng bố mẹ bạn đang muốn tặng cho bạn tài sản là quyền sử dụng đất. Việc tặng cho này được thực hiện trong thời kỳ hôn nhân của vợ chồng bạn. Với mong muốn của bố mẹ bạn là sẽ tặng cho tài sản cho cả 2 vợ chồng bạn đứng tên, tuy nhiên nếu như trường hợp vợ chồng bạn ly hôn thì tài sản này chỉ thuộc về mình bạn. Trường hợp này, bố mẹ bạn có thể làm thủ tục tặng cho con tài sản có điều kiện. Cụ thể, tại Điều 462 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ dân sự trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được trái pháp luật, đạo đức xã hội.

2. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại".

Như vậy, bố mẹ bạn và vợ chồng bạn có thể làm hợp đồng tặng cho có điều kiện, nếu vợ chồng bạn vi phạm điều kện để được tặng cho (tức ly hôn) thì bố mẹ bạn có quyền đòi lại tài sản đã tặng cho.

Đối với tài sản là Quyền sử dụng đất mà bố mẹ chồng bạn tặng cho.

Vợ chồng bạn nhận chuyển nhượng từ bố mẹ chồng một mảnh đất nhưng lại ký Hợp đồng tặng cho vậy thì khi ly hôn bạn có quyền yêu cầu chia tài sản hay không?  Vấn đề này được xác định như sau: nếu Hợp đồng tặng cho mà bố mẹ chồng bạn ký tặng cho riêng chồng bạn thì tài sản này được xác định là tài sản riêng của chồng bạn, bạn không có quyền yêu cầu chia tài sản. Còn nếu Hợp đồng ký tặng cho cả 2 vợ chồng thì tài sản này sẽ được xác định là tài sản chung và bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu chia tài sản nếu hai vợ chồng bạn ly hôn. Đồng thời, nếu như Hợp đồng tặng cho tài sản có kèm theo điều kiện như trên phân tích ở trên thì bố mẹ chồng bạn có quyền đòi lai tài sản đã tặng cho khi vợ chồng bạn ly hôn.

Thứ hai, đối với vấn đề sang tên nhà ở xã hội.

Căn cứ theo Khoản 4, Khoản 5 Điều 62 Luật nhà ở 2014 có qui định:

“4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Đối với hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư mà thuê mua, mua nhà ở xã hội thì được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế”.

Căn cứ theo qui định trên thì bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở. Theo thông tin bạn cung cấp thì Bố mẹ bạn kí hợp đồng mua nhà năm 2016 đến đầu 2019 chung cư mới hoàn thành và đi vào hoạt động. Như vậy, thời điểm hiện tại bố mẹ bạn chưa đủ điều kiện chuyển nhượng (tặng cho) quyền sở hữu nhà ở xã hội sang cho bạn. Sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận, đã hoàn thành xong hết nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước thì  bố mẹ bạn mới có thể tặng cho lại cho bạn.