Câu hỏi: Chào Luật sư! Em muốn hỏi về trường hợp mua đất nông nghiệp nhưng với mục đích xây nhà ở và muốn chuyển đổi thành đất ở lâu dài, nội dung sự việc của em như sau: Em có ý định mua một ngôi nhà với giá dưới 300 triệu. Em đã tìm ra ngôi nhà ưng ý. Nhưng ngôi nhà này được xây trên đất nông nghiệp với diện tích là 60m(6x10). Lúc trước khu đất này là đất nông nghiệp nhưng họ phân lô họ bán vào mục đích xây nhà ở nên nếu em mua thì sẽ không có giấy tờ sổ sách chỉ có giấy tờ viết tay từ chủ này qua chủ khác không có phường chứng thực, nên em rất do dự.

Nên em muốn hỏi luật sư rằng:

+ Em có thể tách sổ từ chủ đất được không?

+ Sau này em có thể chuyển đổi sang đất xây dựng được không?

+ 2 năm sau em có thể xin giấy sửa chữa nhà được không ?

+ Sau này nếu đất đó thuộc Khu Quy Hoạch thì em có được hưởng số tiền đền bù không ?

Vì trình độ hiểu biết hạn hẹp nên kính mong luật sư của công ty luật Minh Gia giải đáp thắc mắc này giúp em. Em xin chân thành cảm ơn quý Công Ty.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện tách thửa:

Căn cứ theo Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin tách thửa bao gồm:

+ Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK của Thông tư trên;

+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Theo quy định trên việc bạn muốn tiến hành thủ tục tách thửa thì một trong những giấy tờ cần thiết là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, chủ sở hữu mảnh đất trên là người thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, trường hợp chủ sở hữu không trực tiếp tiến hành được thì có thể ủy quyền cho bạn đi làm thủ tục.

Thứ hai, về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Theo thông tin bạn cung cấp, nguồn gốc đất ban đầu là đất nông nghiệp nhưng người chủ đất đã xây dựng nhà ở trên đất, đây xác định là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Để có thể xây nhà trên đất này thì chủ sử hữu đất cần phải tiến hành thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, về việc xin cấp giấy phép sửa chữa nhà:

Hồ sơ xin cấp giấy phép sửa chữa nhà được quy định tại Điều 12 Thông tư 15/2016/TT-BXD:

+ Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình, nhà ở, theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật hoặc bản sao giấy phép xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.

+ Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính bản vẽ hiện trạng của bộ phận, hạng Mục công trình sửa chữa, cải tạo đã được phê duyệt theo quy định có tỷ lệ tương ứng với tỷ lệ các bản vẽ của hồ sơ đề nghị cấp phép sửa chữa, cải tạo và ảnh chụp (10 x 15 cm) hiện trạng công trình và công trình lân cận trước khi sửa chữa, cải tạo.

Lưu ý, để tiến hành được các thủ tục hành chính trên thì cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đứng tên người tiến hành thủ tục.

Do vậy, bạn muốn được cấp những giấy phép trên thì bạn cần có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên mình.

Về mặt hình thức, theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:
“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”

Như vậy, trường hợp bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ có giấy tờ viết tay mà không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản thì sẽ không được pháp luật công nhận.

Vì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được pháp luật công nhận nên bạn sẽ không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đồng thời không thể thực hiện được việc tách thửa, chuyển mục đích sử dụng đất và không được bồi thường khi thu hồi đất.

---

3. Có phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu

Câu hỏi:

Em chào Luật Sư ! Em có một câu hỏi muốn luật sư có thể giải đáp thắc mắc giúp em. Mẹ em có mua mảnh đất của xã từ năm 1996 diện tích 120m2 với giá 5 triệu đồng. Năm 2014 mẹ em mất để lại cho em mảnh đất không có tranh chấp gì. Trong lúc dọn đồ đac có bị thất lạc mất tờ giấy giao tiền mua đất nên giờ chỉ còn tờ giấy giao đất. Em có làm đơn xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất. Nhưng bên địa chính trả lời là đất đó chưa cấp được sổ đỏ và muốn cấp thì phải nộp 1 khoản tiền lớn là 400 triệu. Vậy em xin hỏi luật sư là có đúng không ạ. Em xin trân thành cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu

>> Tư vấn về tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận QSDĐ lần đầu

Trong trường hợp này nếu như gia đình cũ bán cho anh/chị chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và phải nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước theo đúng quy định pháp luật; bên cạnh đó, việc chị trả tiền cho bên chủ cũ thì đó là khoản tiền mua bán đất nên không phải là khoản tiền sử dụng  đất phải nộp cho cơ quan nhà nước nên yêu cầu của cơ quan nhà nước là phù hợp.