Câu hỏi: Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất được giao không đúng thẩm quyền.

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai.

Đất đai là tài sản có giá trị lớn đối với mỗi cá nhân, nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn là vấn đề được mọi người quan tâm. Trong quy định của pháp luật đất đai và các nghị định hướng dẫn khác có quy định rõ về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đât. Nhưng trên thực tế thì việc làm thủ tục này gặp rất nhiều vướng mắc, khó khăn về các hồ sơ, giấy tờ và nếu trong trường hợp đã đủ các điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà cơ quan có thẩm quyền vẫn không làm thủ tục cấp thì giải quyết như thế nào?

Nếu bạn cũng đang thắc mắc và gặp phải trường hợp như thế nàu thì hãy liên hệ với Luật Minh Gia, luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn trường hợp của bạn. Bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Câu hỏi tư vấn:

Kính gửi công ty luật Minh Gia, em muốn hỏi một vài việc như sau: Năm 1987, hợp tác xã có định giao cho ông bà em miếng đất bằng có diện tích 230m2 (có vào sổ). Nhưng đến lúc nhận thì không còn đất bằng đẹp nữa nên ông bà em phải lấy đất ao với điều kiện là phải tăng diện tích lên. Đến năm 1988, hợp tác xã có viết giấy trao quyền sử dụng đất hố ao lâu dài cho ông bà không ghi rõ diện tích nhưng có ghi biên giới đông, tây, nam, bắc giáp với những gì (họ không lưu vào sổ). Ông bà em đã đổ thêm đất lấp ao lấy mặt bằng để trồng rau màu và năm 2004 địa chính ra đo được 927m2. Nay ông bà em muốn làm sổ đỏ cho miếng đất này nhưng thôn không đồng ý với diện tích 927m2 mà là 230m2 có lưu trong sổ. Họ muốn lấy số đất còn lại ra để làm sân bóng cho thôn và động viên ông bà chỉ lấy 500m2 thôi.Em muốn hỏi là đất này có được phép lấy ra như thế hay không, ông bà em có được làm sổ đỏ đất đó không và làm với diện tích bao nhiêu? Chính quyền không cho gia đình em làm sổ đỏ thì họ có vi phạm gì không? Họ còn dọa là nếu không cho họ xuống đo đất thì họ sẽ sử dụng biện pháp cưỡng chế.Công ty giúp cho gia đình em, gia đình xin chân thành cảm ơn!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn anh/chị đã gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, thẩm quyền giao đất năm 1988.

Theo khoản 4 điều 13 Luật đất đai năm 1987 quy định như sau:

“4- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:

a) Giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

b) Giao đất chưa sử dụng cho các tổ chức và cá nhân sử dụng có thời hạn hoặc tạm thời để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;

c) Giao đất khu dân cư nông thôn cho nhân dân làm nhà ở theo kế hoạch đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và đơn vị hành chính tương đương xét duyệt.”

Theo thông tin anh/chị cung cấp, vào năm 1988, hợp tác xã có viết giấy trao quyền sử dụng đất hố ao lâu dài cho gia đình anh/chị. Theo quy định trên thẩm quyền giao đất cho cá nhân để sử dụng và sản xuất nông nghiệp là ủy ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố. Vì vậy, trong trường hợp này hợp tác xã giao đất cho ông bà anh/chị là không đúng thẩm quyền.

Tuy nhiên, gia đình anh/chị có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ điểu kiện trong mục sau đây.

Thứ hai, công nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 1, 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013, như sau:

“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

.

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”

Mặc dù thửa đất 927 m2 được giao không đúng thẩm quyền nhưng nếu gia đình anh/chị có đủ căn cứ chứng minh được thửa đất đã được sử dụng ổn đinh trước ngày 15/10/1993, đất đang được sử dụng phù hợp với quy hoạch, không có tranh chấp thì gia đình anh/chị  được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất 927 m2. Vì thế mà việc thôn bạn lấy diện tích đất của bạn ra làm sân bóng cho thôn là không đúng với quy định của pháp luật.

Đồng thời theo khoản 1 điều 20 Nghị dịnh 43/2014/NĐ-CP có quy định, như sau:

"Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sơ hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, các nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có vi phạm pháp luật đất đai.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.”

Vậy để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, anh/chị cần liên hệ ủy ban nhân dân xã nơi có đất để làm thủ tục xác nhận mảnh đất này không có tranh chấp sử dụng đất và việc sử dụng đất phù hợp với quy hoạch đất ở địa phương anh/chị. Nếu  ủy ban nhân dân xã từ chối hoặc không xác nhận cho anh/chị thì anh/chị có thể làm thủ tục khiếu nại quyết định hành chính theo khoản 1 điều 7 Luật Khiếu nại 2011, như sau:

"

Điều 7. Trình tự khiếu nại

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Thứ ba, thẩm quyền thu hồi đất.

Theo thông tin anh/chị cung cấp, địa phương anh/chị muốn lấy số đất còn lại đó để làm sân bóng cho thôn anh/chị, là không đúng với quy định pháp luật.

Theo khoản 2, khoản 3 điều 66 Luật Đất đai có quy định, như sau:

“

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

”

Vậy theo quy định trên, chỉ có ủy ban nhân dân cấp huyện mới có thẩm quyền thu hồi đất đối với gia đình anh/chị. Nếu trong trường hợp, ủy ban nhân dân cấp xã ra quyết định thu hồi đối với mảnh đất này, anh/chị có quyền khiếu nại theo thủ tục khiếu nại như đã phân tích ở trường hợp.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ bạn vui lòng liên hệ đến Luật Minh Gia chúng tôi để được giải đáp.