phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp thỏa thuận miệng mua bán đất đai từ năm 1987, được cấp Sổ đỏ năm 1996 nay bị người chuyển nhượng khởi kiện. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư! Nhờ giải đáp giúp tôi thắc mắc sau: Ông tôi có để lại cho bác tôi thửa đất nhưng đến năm 87 thì Bác tôi bán lại cho bố mẹ tôi và không làm giấy tờ gì cả. Đến năm 96 thì nhà nước đã cấp bìa đỏ cho bố mẹ tôi. Nay bác tôi lại làm đơn kiện muốn lấy lại thửa đất bố mẹ tôi đang ở và nói rằng ngày xưa bán nhà chứ không bán đất, sổ sách địa chính vẫn còn tên bác tôi. Vậy trường hợp này bố mẹ tôi nên làm thế nào để bảo vệ đất của mình?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1987, bác bạn có bán lại cho bố mẹ bạn thửa đất và không lập hợp đồng mua bán, do đó, bố mẹ bạn cần chứng minh về việc thực tế có thỏa thuận mua bán đất và đã giao đầy đủ số tiền như theo thỏa thuận để làm căn cứ xác minh có tồn tại giao dịch chuyển nhượng đất đai giữa bố mẹ bạn và bác bạn.

Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

"Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực."

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch mua bán đất đai của bố mẹ bạn và bác bạn không đảm bảo về mặt hình thức do không lập thành văn bản và không công chứng, chứng thực nhưng do bố mẹ bạn đã thực hiện nghĩa vụ trả toàn bộ số tiền cho việc mua bán và đã nhận nhà, sinh sống trên đó cũng như đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, việc mua bán nhà đất của bố mẹ bạn và bác bạn có thể vẫn được công nhận hiệu lực do đã thực hiện được quá 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Chồng đi làm ở nước ngoài, vợ, chồng muốn mua đất tại Việt Nam thì có thực hiện việc mua đất và đăng ký GCNQSDĐ đứng tên vợ và chồng được không?

Nội dung tư vấn:
Chào Luật sư ạ! Em hiện đang đi lao động ở nước ngoài. Vợ, chồng em tích cóp được ít vốn nay muốn mua miếng đất để ở. Theo em được biết thì khi giao dịch đất đai phải đứng tên cả 2 vợ, chồng. Hiện tại điều kiện của em không thể về ngay được. Vậy em xin được hỏi là em không có mặt thì có thực hiện được việc mua đất và đăng kí giấy chứng nhận sử dụng đất đứng tên cả 2 vợ, chồng em không ạ? Mong văn phòng tư vấn giúp em! Em xin cảm ơn!

Trả lời: Điều 24 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định Căn cứ xác lập đại diện giữa vợ và chồng:

“1. Việc đại diện giữa vợ và chồng trong xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch được xác định theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan.

2. Vợ, chồng có thể ủy quyền cho nhau xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch mà theo quy định của Luật này, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng”
.

Và Điều 33 Luật này cũng quy định:
“…Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ, chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Theo quy định pháp luật nêu trên, vợ chồng có thể đại diện cho nhau xác lập, thực hiện, chấm dứt giao dịch theo thỏa thuận. Và những tài sản được xác lập sau khi kết hôn thì được coi là tài sản chung của vợ chồng.

Vì vợ, chồng bạn không thể cùng nhau thực hiện giao kết hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể thỏa thuận một người đứng ra đại diện ký kết hợp đồng nhận chuyển nhượng với chủ đất.

Còn việc ghi tên trên Giấy chứng nhận QSDĐ thì khoản 4 Điều 98 Luật Đất đai 2013 có quy định: “
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.…”

Theo đó, đối chiếu trường hợp của bạn khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ phải ghi tên của cả hai vợ chồng bạn vào Giấy chứng nhận. Trừ trường hợp hai vợ, chồng có thỏa thuận vợ hoặc chồng là người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận, đây vẫn là tài sản chung của hai vợ chồng.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp xin hỗ trợ về đất để phát triển kinh tế cho thương binh loại A, thương tật 61%. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính gửi Công ty luật Minh Gia. Tôi có câu hỏi muốn mong muốn Công ty Luật Minh Gia giải thích, trả lời giúp. Bố tôi là thương binh loại A, thương tật 61%. Bố tôi được hưởng các chính sách của thương binh từ trước đến nay. Từ khi bố tôi lập gia đình sống trên mảnh đất của ông bà ngoại cho. Tôi muốn hỏi bây giờ gia đình muốn xin trợ cấp đất để phát triển kinh tế thì có được không? Kính mong công ty luật Minh Gia trả lời giúp. Tôi xin trân thành cảm ơn.

Trả lời: Khoản 5 Điều 20 Pháp lệnh ưu đãi người có công với cách mạng 2005 quy định về Chế độ ưu đãi với thương binh như sau:

“
Ưu tiên giao hoặc thuê đất, mặt nước, mặt nước biển, vay vốn ưu đãi để sản xuất, được miễn hoặc giảm thuế theo quy định của pháp luật; được hỗ trợ về nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 4 của Pháp lệnh này.
”

Theo quy định trên, bố bạn là thương binh loại A, thương tật 61% sẽ được nhà nước
ưu tiên
giao đất, cho thuê đất để sản xuất, phát triển kinh tế. Tuy nhiên, việc giao đất này sẽ cần đáp ứng căn cứ tại Điều 52 Luật Đất đai 2013:

“
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
”

Ngoài ra, Điều 54 Luật Đất đai 2013 quy định về việc giao đất cho cá nhân để phát triển kinh tế, sản xuất thuộc trường hợp cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này sẽ không phải thu tiền sử dụng đất.

Như vậy, tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, chính sách hỗ trợ của địa phương bạn với thương binh mà bố bạn sẽ được xem xét ưu tiên giao đất để sản xuất.

Với mục đích sản xuất, kinh doanh khác không thuộc trường hợp trên, bố bạn muốn được hỗ trợ về đất sẽ thuộc trường hợp thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013. Theo quy định tại Nghị định 31/2013/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, bố bạn sẽ không được miễn, giảm tiền sử dụng đất dù thuộc đối tượng người có công với cách mạng.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.
Câu hỏi: Tranh chấp về đất đang thế chấp tại ngân hàng

Trả lời: Nội dung câu hỏi tư vấn:

Tôi có người chú có mua một mảnh đất ở (có giấy chứng nhận QSDĐ) của anh vợ chú tôi, nhưng vì là gia đình phía bên vợ, quen biết nên chồng tiền mua bán đất đầy đủ, có giấy viết tay mua bán đất nhưng không lấy giấy chứng nhận QSDĐ. Ông anh vợ chú tôi lại đi cầm cố giấy CNQSDĐ tại ngân hàng với số tiền 250 triệu đồng. Chú tôi phát hiện và có làm đơn xin giải quyết tranh chấp đến UBND xã, UBND xã tổ chức hòa giải không thành và có thông báo hòa giải không thành. Hiện nay, Chú tôi muốn thông báo đến các cơ quan chức năng và ngân hàng không cho anh vợ chú tôi vay đáo hạn vì đây là tài sản đang tranh chấp. Vậy giờ chú của tôi phải làm hồ sơ, văn bản gì và gửi đến cơ quan nào để yêu cầu bên ngân hàng không đáo hạn vay bởi vì tài sản đang tranh chấp. Xin cảm ơn trước Văn phòng Luật Minh Gia.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, chúng tôi hiểu rằng việc mua bán đất giữa bạn với bên bán đất không có công chứng, căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“ 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên ở đây các bên mới viết giấy mua bán với nhau mà chưa công chứng thì hợp đồng mua bán đất này chưa có giá trị. Từ đó cũng chưa có căn cứ để làm thủ tục sang tên GCN quyền sử dụng đất.

Theo đó, trên GCN quyền sử dụng đất vẫn đứng tên của bên bán nên bên bán vẫn là người có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Vì thế, hợp đồng thế chấp đất của bên bán với ngân hàng thời điểm đó vẫn hợp pháp. Trường hợp chú bạn muốn thông báo đến ngân hàng để không cho anh vợ chú bạn vay đáo hạn thì có thể làm văn bản thông báo về tình trạng tranh chấp của tài sản kèm theo các tài liệu chứng cứ để ngân hàng được biết. Đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của mình, chú bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Trong trường hợp hợp đồng chuyển nhượng của chú bạn bị vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả nhau những gì đã nhận, bên nào có lỗi gây ra thiệt hại phải bồi thường. Khi đó, chú bạn có thể yêu cầu người bán phải hoàn trả lại tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trân trọng

P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Hành vi san lấp kênh thủy nông có vi phạm pháp luật không? Có quy định xử phạt hành vi san lấp kênh thủy nông hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Thưa quý luật sư gia đình tôi có một mảnh đất nhỏ khoảng 5000m2 chuyên canh lúa nước, trước năm 1995 đất có thông ra một kênh hậu rộng khoảng 5m (kênh ấp chiến lược được đào trước năm 1975) nhưng đến năm 1995 do các hộ xung quanh đều không sử dụng nên tự ý san lấp làm ảnh hưởng đến việc sản xuất của gia đình tôi, nhưng do người kế ranh đất tôi cho đi nhờ và bơm nước nhờ nên hoạt động sản xuất hơn 20 năm qua vẫn ổn, nhưng hiện tại gia đình tôi và người đó có xảy ra mâu thuẫn nên họ không cho bơm nước nhờ nữa vậy cho tôi hỏi tôi có thể thưa họ ra chính quyền về tội cố ý san lấp kênh thuỷ nông không ạ, nếu được thì thủ tuc ra sao, nếu không được thì xin quý luật sư chỉ cho tôi phương hướng giải quyết để sớm trở lại sản xuất! Rất biết ơn quý luật sư. Mong sớm được phản hồi.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, các hộ gia đình xung quanh có hành vi tự ý san lấp kênh ấp chiến lược, làm biến dạng địa hình đất tại địa phương. Theo đó, có thể xác định đây là hành vi hủy hoại đất theo quy định tại Khoản 25 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

“25. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lượng đất, gây ô nhiễm đất, làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định.”

Tuy nhiên, theo quy định tại Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai hiện nay không có chế tài xử phạt đối với hành vi hủy hoại đất. Do đó, khi phát hiện ra hành vi vi phạm pháp luật, bạn có thể kiến nghị yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét tiến hành khai thông kênh như hiện trạng ban đầu.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp khởi kiện khi đất của người dân bị tỉnh thu hồi rồi bán đấu giá cho người khác. Nội dung tư vấn cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Gia đình bạn tôi có một mảnh đất được sử dụng từ năm 1968, trong đó có một cái ao giáp đường đi (đường mở năm 1992). Khoảng năm 2010, tỉnh và huyện có thu hồi đất ở hai bên đường, trong đó có cái ao của gia đình. Bố bạn tôi đã ký để trả lại cho tỉnh san lấp bán đất cho người khác. Mẹ bạn tôi không ký. Hiện cái ao đó đã được bán đấu giá và cấp cho người khác. Vậy mẹ bạn tôi có thể khởi kiện để đời lại cái ao đó không.

Trả lời: Điều 38 Luật Đất đai 2003 quy định về Các trường hợp thu hồi đất như sau:

“
Nhà nước thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

1. Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

...
”

Theo thông tin bạn cung cấp, tỉnh và huyện có thu hồi đất ở hai bên đường, trong đó có cái ao của gia đình bạn và hiện tại, cái ao đó đã được tỉnh san lấp, bán đấu giá và cấp cho người khác. Do việc thu hồi đất của gia đình nhà bạn là theo quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước, cụ thể là UBND cấp tỉnh nên nếu gia đình bạn không đồng ý và phát hiện ra có sai phạm trong quá trình thu hồi thì đại diện gia đình bạn có thể làm đơn khiếu nại hoặc khởi kiện.

Điều 116 Luật Tố tụng hành chính 2015 quy định:

“1. Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà cơ quan, tổ chức, cá nhân được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án hành chính bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện.

2. Thời hiệu khởi kiện đối với từng trường hợp được quy định như sau:

a) 01 năm kể từ ngày nhận được hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính, quyết định kỷ luật buộc thôi việc;

...
”

Ngoài ra, Điều 330 Luật này quy định về Thời hiệu khiếu nại như sau:

“
Thời hiệu khiếu nại là 10 ngày kể từ ngày người khiếu nại nhận được hoặc biết được quyết định, hành vi tố tụng mà người đó cho rằng có vi phạm pháp luật.

Trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan mà người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hạn quy định tại Điều này thì thời gian có sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.
”

Do gia đình bạn nhận được quyết định thu hồi đất từ năm 2010 đến nay không thực hiện việc khiếu nại, khởi kiện nên theo quy định trên, gia đình bạn đã mất quyền khởi kiện về quyết định thu hồi đất ao của gia đình mình.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.
Câu hỏi: Kính chào Quý Luật sư, Xin cho hỏi: Tôi có một miếng đất ngay trong trung tâm Thành phố, được cấp giấy chứng nhận sở hữu, thổ cư 100%, loại đất ở lâu dài tại đô thị, đóng thuế đầy đủ. Nhưng tôi lên phường thì được biết đất nằm trong quy hoạch dự án mở rộng đường sắt, và cũng nằm trong chỉ giới đỏ, không được cấp phép xây dựng. Hiện tại dự án treo đến nay cũng đã hơn 20 năm, vì lí do không thể xây dựng nên miếng đất trên không ai có nhu cầu mua trong khi tôi rất cần vốn làm ăn, gia đình tôi rất buồn về việc này. Vậy cho tôi hỏi, trường hợp này nếu dự án treo thời gian lâu hơn thì tôi cũng phải chờ đợi, không được quyền xây dựng hay chuyển nhượng? Hoặc có cơ quan nào hỗ trợ việc thu mua đất trong dự án không thể xây dựng hay không? Kính mong Quý Luật sư hướng dẫn và tư vấn giúp, xin chân thành cảm ơn. Chào trân trọng!

Trả lời: Căn cứ theo điều 49, Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy nếu hiện tại diện tích đất của gia đình bạn nằm trong diện quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai như quyền chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, ... nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm khi chưa có sự đồng ý của UBND, trong trường hợp bạn muốn xây dựng phải được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.

Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.

Trân trọng.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề trồng cây lâu năm có phải cách mặt đường đi 4 m không? Cán bộ xã có quyền được nhổ cây mà không có căn cứ không?

Nội dung tư vấn
: Luật sư cho tôi hỏi: Gia đình tôi có 1 mảnh đất hiện tại đã trồng cây keo nhưng cán bộ xã bảo nhà tôi là phải trồng cách 4m so với đường quân đội (đường quân đội này là từ thời chống Mĩ, kết thúc chiến tranh nhà tôi đã cho hẳn 3m làm đường đi lại cho 4 nhà đi lại làm vườn. Ở đó không có dân sinh sống). Hiện tại nhà tôi đã sử dụng trồng keo và bị 1 số người nhổ đi 1 hàng và giờ bắt nhà tôi nhổ 1 hàng nữa.Vậy luật sư cho tôi hỏi có luật nào qui định cách ranh giới 4m và nếu có thì quy định tại khoản nào? điều bao nhiêu? Gia đình tôi phải giải quyết như nào cho đúng qui định của pháp luật. Gia đình tôi cảm ơn luật sư. Mong luật sư sớm trả lời ạ.

Trả lời: Khoản 2 Điều 175 BLDS 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

…

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Như vậy, pháp luật dân sự quy định bạn chỉ được phép sử dụng phần đất thuộc phạm vi sử dụng của mình để trồng cây và có nghĩa vụ phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá ranh giới và phạm vi sử dụng của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Quy chuẩn xây dựng trong lĩnh vực xây dựng cũng chỉ quy định khoảng lùi của công trình xây dựng với đường đi chứ không có quy định về khoảng lùi của diện tích đất trồng cây với đường đi, thêm vào đó, pháp luật cũng chỉ có những quy định hướng dẫn về trồng cây xanh đô thị và không có quy định cụ thể về việc trồng cây lâu năm. Việc cán bộ xã nhổ cây của bạn có thể là do bạn vi phạm về ranh giới sử dụng hoặc lấn, chiếm vào phạm vi diện tích của lối đi chung hoặc đường đi đã có quy hoạch. Cán bộ xã nếu muốn nhổ cây keo thì cần phải có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về xử lý vi phạm và cưỡng chế nhổ cây. Bạn có thể yêu cầu bên phía cán bộ xã phải giải thích rõ về việc này vì có thể địa phương bạn có quy định như vậy để phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Nếu trường hợp địa phương bạn không có quy định như vậy mà cán bộ xã vẫn thực hiện hành vi nhổ cây mà không có căn cứ thì bạn có thể khiếu nại lên chính Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp tranh chấp giữa người được tặng cho đất đai không công chứng, chưa làm thủ tục sang tên và người đã được cấp Sổ sau đó. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư, gia đình tôi sống chung với ông bà nội và một người cô trên một thửa đất có diện tích 900m2 đã được cấp sổ đỏ. Năm 2008 do sức ép của bác ruột tôi nên ông nội có viết giấy cho đất cho bác tôi một phần đất để cất nhà ở trên thửa đất trên nhưng không đi công chứng. Năm 2018 ông bà nội làm giấy chuyển quyền sử dụng đất của thửa đất nói trên cho cha mẹ tôi, gần đây bên địa chính xã đo lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ của cha mẹ tôi là 500m2 nhưng ranh giới các bên liền kề không thay đổi và cũng không tranh chấp. Vậy luật sư tư vấn giúp tôi ai được quyền sử dụng diện tích đất chênh lệch trên, bác tôi chỉ có tờ giấy viết tay của ông nội nhưng không có chứng thực của địa phương có quyền tranh chấp không. Mong luật sư giải thích giúp ạ! Xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về giao dịch tặng cho đất bằng giấy viết tay, Khoản 1 Điều 129 Luật Đất đai 2003 quy định:

“
Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.
”

Do ông nội bạn có viết giấy cho bác bạn một phần đất để cất nhà ở nhưng không có công chứng hoặc chứng thực nên hợp đồng tặng cho đất giữa ông nội bạn và bác bạn vô hiệu theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005. Đồng thời, trên thực tế ông bà nội và gia đình bạn vẫn đang trực tiếp sinh sống trên thửa đất đó, năm 2014 ông bà nội đã làm thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất cho cha mẹ bạn (hiện nay sổ đỏ đã mang tên cha mẹ bạn). Do đó, hiện nay cha mẹ bạn là người sử dụng đất hợp pháp,được pháp luật công nhận.

Thứ hai, về diện tích đất chênh lệch.

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
”

Năm 2014, ông bà nội bạn làm giấy chuyển quyền sử dụng đất của thửa đất nói trên cho cha mẹ bạn, gần đây bên địa chính xã đo lại thì diện tích thực tế lớn hơn diện tích trên sổ đỏ của cha mẹ bạn là 500m2 nhưng ranh giới các bên liền kề không thay đổi nên bố mẹ bạn có thể làm thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế, tức là bao gồm cả phần diện tích chênh lệch.