Câu hỏi: Xin chào Luật sư, xin Luật sư cho tôi hỏi. Tôi đang xây nhà, cạnh nhà tôi, hàng xóm có một lối đi rộng khoảng gần 2m là phần đất của nhà hàng xóm. Vậy để cho thoáng nhà mình tôi có được phép mở cửa sổ hướng nhìn sang bên nhà hàng xóm không. Nếu không được thì tôi phải chấp hành theo Quy định pháp luật nào. Rất mong được Luật sư tư vấn. Xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời:
Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến công ty chúng tôi, trường hợp của anh, chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 271 Bộ luật Dân sự quy định về hạn chế quyền trổ cửa:
“Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Khoản 8 Điều 12 Luật xây dựng 2014 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm:

"8. Xây dựng công trình không tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật được lựa chọn áp dụng cho công trình."

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng, cụ thể:

Theo điểm 1, khoản 7.12.2, Điều 7.12 quy chuẩn xây dựng Việt Nam, phần quy định về kiến trúc đô thị thì:

“Từ tầng hai trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở các cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh.

Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m."

Điểm 3, khoản 7.12.2, Điều 7.12 còn nêu:

“Trong trường hợp có thỏa thuận được mở cửa thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể được mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép dưới cao hơn mặt sàn ít nhất 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ, việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử”.

Mặt khác, theo Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ 9411 năm 2012, cụ thể tại mục 6.4.3 quy định:
“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m
trở lên
.”

Theo thông tin anh cung cấp, giữa nhà anh và nhà hàng xóm có lối đi rộng gần 2m, nhưng do đây là đất của nhà hàng xóm nên ranh giới giữa tường nhà anh với ranh giới đất nhà hàng xóm là sát nhau. Theo đó, anh không được xây cửa sổ sát với ranh giới đất của nhà hàng xóm. Trừ trường hợp hai bên gia đình có thoả thuận cho anh được xây cửa sổ tại vị trí đó.

>> Luật sư tư vấn thắc mắc về Luật Xây dựng, gọi:
1900.6169

-----------

Câu hỏi thứ 2 - Điều kiện để thực hiện giao dịch mua bán đất hợp pháp?

Kính thưa Luật sư! Gia đình tôi mới mua được mảnh đất, hiện tại vẫn chưa sang tên đổi chủ được vì gia đình người bán có người con trai đi Đức chưa về được, Hiện tại gia đình tôi mới có hợp đồng viết tay của chủ đất và cầm bìa sổ đỏ mang tên chủ đất! Luật sư cho tôi hỏi làm thé nào để tôi có thể sang tên thửa đất cho tôi, trong khi đó gia đình bên bán không có đủ người ở nhà để đi công chứng sang tên đổi chủ đất. Rất cảm ơn Luật sư! mong nhận được hồi âm sơm!

Trả lời: >>
Tư vấn về ủy quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai

>>
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013

Như vậy, để giao dịch mua bán hợp pháp thì một trong những điều kiện là hợp đồng có công chứng; nếu hợp đồng viết tay không có công chứng thì không có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, vì theo bạn cung cấp thông tin thì người con bên Đức cũng là người có quyền đối với quyền sử dụng đất này nên nếu người con đó không về được thì có thể viết giấy ủy quyền để cho các thành viên khác trong gia đình giao dịch. Khi đó, bạn chỉ cần lập hợp đồng có công chứng với những người còn lại và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất.