Câu hỏi: Có cần phải tách thửa đất khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không? Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu các loại thuế, phí và lệ phí nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Tôi có vấn đề về nhà đất muốn nhờ Quý Luật Sư giải đáp một số vấn đề như sau: Cậu tôi có mảnh đất 240 m2, trong Sổ chứng nhận quyền sử dụng đất ghi rõ trong đó có 60 m2 là đất ký hiệu T, hạn sử dụng lâu dài. Còn lại 180 m3 là đất vườn, hạn sử dụng đến năm 2053. Nay cậu tôi bán lại  120 m2 đất cho mẹ tôi (phần đất nằm trong 180 m2 đất vườn), và nói là muốn làm hồ sơ theo diện tặng để không tốn chi phí trước bạ và thuế TNCN. Tuy nhiên mẹ tôi đồng ý cho tôi đứng tên mảnh đất dự định mua này. Bây giờ tôi muốn làm sổ chứng nhận quyền sử dụng đất cho 120 m2 đất mình mua. Vấn đề đặt ra là:

1/ Vì là một thửa đất nên có phải cậu tôi phải làm hợp đồng mua bán với tôi và làm thủ tục tách thửa không? Nếu đúng vậy thi thủ tục và chi phí ra sao?

2/ Khi tôi làm chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi có phải đóng tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở luôn hay không ( tôi dự định 2-3 năm nữa mới cất nhà trên mảnh đất này) hay có thể giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên tôi vẫn là đất vườn, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất sẽ  tiến hành làm sau khi có nhu cầu.

3/ Theo tôi biết thì đất vườn không được xác định là đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp, vậy thì khi chuyển dổi mục đích sang đất ở, chi phí sẽ xác định theo khoản nào, điều nào trong các Luật và Nghị định về đất đai? Một số thông tin ghi là 50% chi phí chệnh lệch giữa giá đất ở và đất nông nghiệp của khu vực khu đất theo Quyết định bảng giá đất của UBND Tỉnh có chính xác hay không?

Kính mong nhận được sự tư vấn giải đáp của Quý công ty! Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Trong trường hợp này, để có thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần phải đề nghị cậu bạn tiến hành thủ tục tách thửa đất và thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất.

Thứ nhất, về thủ tục, hồ sơ, chi phí tách thửa đất được pháp luật quy định như sau:

Vấn đề tách thửa đất:

Theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa đất hoặc hợp thửa đất:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thừa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

....................

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

.....................

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Thông thường, hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Một là đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Hai là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

- Văn bản chia tách thừa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Về
vấn đề thuế, phí và lệ phí tách thửa
, Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:

“1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Từ quy định này, có thể thấy việc chuyển nhượng bất động sản giữa cậu bạn và bạn vẫn phải chịu thuế theo quy định của pháp luật.

Và theo khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ như sau:

Tiền nộp đất = (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí).

Trong đó:

Diện tích đất tính bằng m2;

Giá đất theo bảng giá của Uỷ ban nhân dân tỉnh nơi có đất;

Lệ phí 0.5%

Các lệ phí khác như: lệ phí địa chính (15.000 đồng), lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng).

Vấ
n đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ khác như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...

Lưu ý: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

Thứ
hai, vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất

Việc chuyển mục đích sử dụng đất hay không căn cứ vào nhu cầu thực tế của mỗi người.

Trường hợp bạn muốn xây dựng trên đất vườn thì cần phải chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở lâu dài. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất tiến hành theo trình tự, thủ tục theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai:

“
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
”

Thứ ba, chi phí chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

“
...................

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

3. Bộ Tài chính hướng dẫn cụ thể Điều này.
”

Vậy, nếu mảnh đất của bạn là đất
vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì sẽ phải chịu phí chuyển mục đích sử dụng là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.