Câu hỏi: Tranh chấp đất đai giữa những người sử dụng đất liên quan đến phần đất giáp ranh được giải quyết như thế nào? Thẩm quyền giải quyết thuộc về cơ quan nào? Luật sư tư vấn vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn luật đất đai

Trong quá trình sử dụng đất, việc tranh chấp quyền sử dụng đất giữa những người sử dụng đất là một trong những tranh chấp thường xuyên xảy ra trên thực tế, đặc biệt là tranh chấp liên quan đến đất giáp ranh. Việc tranh chấp liên quan đến đất đai vừa gây ảnh hưởng đến tình cảm làng xóm vừa gây ra các khó khăn cho người sử dụng đất trong quá trình sử dụng phần diện tích đất thuộc sở hữu của mình. Bên cạnh đó, việc tranh chấp đất đai kéo dài còn gây khó khăn cho cơ quan nhà nước trong quá trình giải quyết tranh chấp.

Khi đất đai có tranh chấp, người sử dụng đất nên tìm hiểu các quy định của pháp luật điều chỉnh về vấn đề này để đảm bảo tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Việc tìm hiểu các quy định này có thể được thực hiện thông qua nhiều hình thức, trong đó hình thức liên hệ tư vấn với các luật sư có kinh nghiệm là một hình thức phổ biến, mang lại hiệu quả cao.

2. Khởi kiện tranh chấp đất giáp ranh

Luật sư tư vấn: tôi có mua một căn nhà cùng thửa đất tại quận Thủ Đức vào tháng 8/2010 bằng giấy tay, căn nhà có nguồn gốc xây cất từ năm 2004. Sau khi mua tôi đã được chủ tịch phường xác nhận không tranh chấp và cấp sổ nhà tạm. Suốt từ đó đến nay gia đình tôi sinh sống không hề có sự tranh chấp nào với những hộ giáp ranh. Nhưng bây giờ chủ hộ giáp ranh với tôi làm hồ sơ chuyển đổi mục đích thổ cư, cán bộ nhà đất phường xuống kiểm tra thực tế thì thấy hiện trạng sai với bản vẽ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều đáng nói là miếng đất này đã được chuyển quyền sử dụng qua nhiều người trong thời gian từ khi tôi mua căn nhà trên, nhưng khi mua bán họ không hề xác định danh giới thực tế giáp danh với nhà tôi(vì căn nhà của tôi phân nửa nhô qua bên mảnh đất đó theo kiểu đường chéo hình chữ nhật ). Nay người chủ đất mới về kiện tôi để lấy phần nửa căn nhà của tôi cho thẳng ranh của họ.

Như vậy tôi xin hỏi luật sư là họ kiện như vậy là có đúng không? Liêu tôi có bị mất nửa căn nhà không? Tôi đã ở được 5 năm không xảy ra tranh chấp với các chủ trước, đã kê khai sử dụng đất 2 lần và đã đóng thuế sử dụng đất. Hiện tại  người chủ cũ của thửa đất tôi mua căn nhà trên cũng đã san nhượng cho người khác. Nếu thực sự phân nửa căn nhà của tôi thuộc bên thửa đất kia thì với thời gian như vậy có còn hiệu lực khởi kiện không ạ? Xin Luận sư giúp đỡ, tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Do anh chưa nêu rõ về các giấy tờ giao dịch mua bán nhà giữa anh và người chủ sở hữu, và anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất hay chưa. Với dữ kiện về được cấp sổ nhà tạm chưa đáp ứng đủ việc cung cấp thông tin liên quan đến vấn đề của anh, nên để được tư vấn cụ thể, rõ ràng và hiệu quả hơn, anh có thể gửi lại yêu cầu cho chúng tôi với những dữ kiện đầy đủ hơn, rõ ràng hơn.

Với những dữ kiện hiện có, chúng tôi có thể đưa ra những tư vấn như sau:

Thứ nhất
, về việc mua bán nhà ở cùng thửa đất của anh và người chủ sở hữu nhà ở được thực hiện dưới hình thức là giấy viết tay không có công chứng, chứng thực rất dễ xảy ra tranh chấp.

Căn cứ Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 502.
Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Bên cạnh đó, tại Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:
“
Hợp đồng chuyển nhượng
, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.”.

Như vậy, với hình thức hợp đồng mua bán nhà để có giá trị pháp lý thì phải được công chứng, chứng thực. Việc xác nhận đất không có tranh chấp của chủ tịch phường không đương nhiên công nhận giá trị pháp lý của hợp đồng mua bán nhà. Do đó, hợp đồng mua bán nhà của anh có thể bị coi là vô hiệu do vi phạm hình thức của hợp đồng. Khi ấy, hai bên của hợp đồng sẽ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, anh phải trả lại căn nhà và được nhận lại khoản tiền mua nhà đã trả.

Thứ hai
, việc kê khai tình trạng của thửa đất có sự sai lệch với thực tế, và không kê khai xác định ranh giới giáp ranh giữa các nhà trong thửa đất đã có sự sai phạm trong thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vấn đề này người chủ sử dụng cũ của mảnh đất có nghĩa vụ liên quan, và sẽ được cơ quan có thẩm quyền yêu cầu và chịu trách nhiệm nếu có vi phạm.

Thứ ba
, với những vấn đề không minh bạch, anh không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ranh giới không được xác định rõ ràng, thì người chủ sử dụng đất mới có quyền khởi kiện.

Vì vậy, vấn đề của anh để được tư vấn rõ hơn, anh có thể gửi lại yêu cầu với những nội dung cụ thể: Hợp đồng mua bán nhà có được công chứng chứng thực hay không? Nội dung của hợp đồng về diện tích ngôi nhà, ranh giới của mảnh đất gắn liền với nhà ở? Anh đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở không? Kể từ thời điểm nào? Cụ thể việc xác định ranh giới được cán bộ địa phương thực hiện như thế nào?