Câu hỏi: Tôi có một số điều tôi chưa hiểu về mua nhà đất đứng tên nhiều người sở hữu mong các vị giúp cho Tôi mới mua một ngôi nhà ở TP Nha Trang - Khánh Hòa với diện tích 62m2 đã có sổ đỏ và đồng sở hửu với một người nữa là 21m2 tổng công trong sổ đỏ là 83m2

Cho tôi hỏi là đất đồng sở hửu thì có rắt rối gì không?và để trách những rắt rối thì tôi cần những thủ tục gì? Ngày 10 tháng 08 năm 2015 này tôi phải chồng đủ tiền cho bên bán nên mong sớm nhận được hồi âm của các vị luật sư.Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn câu hỏi của bạn dành cho công ty Luật Minh Gia, đối với thắc mắc của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Như bạn cho biết khi mua nhà đứng tên đồng sở hữu ( đất đồng sở hữu) thì xác định đó là tài sản chung của hai người ( của bạn và người kia) đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

Theo đó, khi mua nhà đất đồng sở hữu bên cạnh việc bạn sẽ giải quyết được những khó khăn hiện tại về tiền …thì cũng  sẽ gặp những khó khăn đó là khi bạn muốn tách thửa (chia tài sản chung) thì phải được sự đồng ý của các đồng sở hữu. Hoặc khi có nhu cầu mua bán , sửa chữa hay chuyển nhượng … gì thì đều phải có sự đồng ý của đồng chủ sở hữu còn lại . Hoặc khi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó thì bắt buộc phải có bản chính giấy chứng nhận và những giấy tờ liên quan. Trong trường hợp mà đồng sở hữu giữ bản chính giấy tờ mà không giao nộp thì rất khó có thể thực hiện được các giao dịch. Đồng thời  thì cơ quan chức năng không thể giải quyết được .

Đó là những khó khăn về  đồng sở hữu đất, vì vậy bạn nên cân nhắc kỹ càng trước khi mua đất đồng sở hữu với người khác.

Tuy nhiên,
Theo khoản 3 điều 4 thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21-10-2009: trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất thì giấy chứng nhận được cấp cho từng cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Điều 4.   Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận
….
3. Trường hợp thửa đất có nhiều tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này) thì Giấy chứng nhận được cấp cho từng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người.

Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin của người được cấp theo quy định tại khoản 1 Điều này; dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc ghi “Cùng sử dụng đất với người khác” đối với trường hợp cùng sử dụng đất hoặc ghi “Cùng sở hữu tài sản với người khác” đối với trường hợp cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất thì tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất ... (ghi hình thức thuê, mượn, nhận góp vốn) của ... (ghi tên của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, mượn, nhận góp vốn)”.

Trường hợp các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận bằng văn bản về việc cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật) thì ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện cho nhóm người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất) theo … (ghi tên văn bản và ngày tháng năm ký văn bản thỏa thuận cử đại diện)”.
Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà khi cấp Giấy chứng nhận chưa phân chia thừa kế cho từng người thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế. Việc cử người đại diện ghi tên vào Giấy chứng nhận phải bằng văn bản thỏa thuận của những người được thừa kế đã xác định (có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật). Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi “Là người đại diện của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất”.

Theo đó, Nếu như bạn vẫn muốn mua nhà đó đồng sở hữu với người kia thì sau khi mua xong để không gặp những rắc rối thì  bạn có thể thỏa thuận với người còn lại về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cho từng người, bạn một giấy chứng nhận, bác bạn một giấy chứng nhận. Tuy nhiên việc xin cấp này mà không có sự đồng ý của người còn lại thì cũng không thể thực hiện được.

Vì vậy, khi không thể thỏa thuận với nhau đực thì bạn vẫn  có  phương án đó là có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

Trên đây là những tư vấn chúng tôi dành cho bạn, bạn có thể dựa vào đó để xem xét việc có nên mua nhà đồng sở hữu hay không.

---

3. Mua bán đất bằng hợp đồng viết tay có giá trị pháp lý không?

Câu hỏi:

Xin chào văn phòng luật sư Minh Gia! Văn phòng có thể tư vấn dùm em vấn đề này được không ạ?Hiện tại em có ý định mua 1 miếng đất hình thức thông qua giấy tờ tay của chủ hộ chứ không phải là chủ đất cũ, sổ đỏ chủ khu vưc đất đó đang cầm, tất cả các hộ gia đình ở trên mảnh đất đó mua bán đều thông qua giấy tờ tay, em không biết là khi em là người thứ 3 mua lại mảnh đất đó có gặp khó khăn gì trong việc ký kết hợp đồng và xây dựng nhà cửa không ạ? Và hiện tại em muỗn mua mảnh đất đó thông qua giấy tờ tay thì em phải làm thủ tục hợp đồng, pháp lý như thế nào cho đúng quy định tránh việc tranh chấp hoặc xây dựng về sau ạ?.Kính mong sự hồi âm sớm của đại diện văn phòng luật sư.Em xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Điều kiện và thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?

Theo đó, vì quyền sử dụng đất đang thế chấp nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, việc lập hợp đồng viết tay mà không có công chứng sẽ không có giá trị pháp lý, nên việc bạn lựa chọn ký viết tay hai bên xác nhận với nhau thì khi tranh chấp xảy ra pháp luật sẽ không thừa nhận giao dịch mua bán đó của hai bên.