Câu hỏi: Xin chào quý công ty, cháu xin nhờ quý công ty tư vấn giúp cháu về việc tranh chấp của gia đình ông nội cháu như sau: Ông bà nội cháu sinh được 7 người con: 5 trai và hai gái trong đó bố cháu là con trưởng. Sau đó bố cháu mất sớm rồi mẹ cháu đi bước nữa, cháu theo mẹ về ở với bố dượng. Rồi đến lượt bà nội cháu mất, rồi đến ông nội cháu mất, lúc đó cháu đã ngoài 20 tuổi.

Các chú, các cô của cháu bảo ông nội để  lại di chúc là làm nhà từ đường và ông không nói rõ là xây như thế nào và ai thừa hưởng mảnh đất kèm theo ngôi nhà mà ông bà đã sinh sống mấy chục năm qua. Bản di chúc đó cháu chỉ được xem qua rồi hiện tại chú nào giữ hay là bị đốt  rồi thì cháu ko biết nữa. Vài năm sau thì một chú của cháu lại mất sớm và chưa có vợ con. Rồi 3 chú và hai cô còn lại bàn bạc và làm biên bản có ký tên đầy đủ thống nhất cho chú út xây nhà từ đường kết hợp xây nhà để chú út ở (chú út phá nhà của ông bà đi và xây nhà hai tầng kiên cố) đồng thời chú út đứng ra làm giỗ ông bà, giỗ cụ và giỗ của một chú mới mất nữa, còn giỗ bố cháu thì chú không làm. Biên bản trên được lập ra mà không có sự đồng ý của cháu, cũng không thông báo cho cháu biết nên cháu cũng không nắm được nội dung chi tiết của biên bản đó. Lúc lập biên bản đó cháu đã 25 tuổi.

Vậy nếu mẹ cháu và bố dượng cháu ký tên vào đó đồng ý ( thay mặt cháu mà chưa được sự đồng ý của cháu ) thì có hợp lệ không ạ.

Và hiện nay các cô các chú lại họp nhau và lập ra biên bản thứ hai với nội dung chính là chia mảnh đất của ông bà nội cháu để lại thành 10 phần trong đó :

Chú út giữ 5 phần ( viện lý do là đã xây nhà ở kiên cố trên phần đất đó và lo giỗ cho ông bà và ông chú đã mất của cháu - trong khi sang cát cho ông bà và ông chú đã mất thì chú út lại trốn tránh trách nhiệm ). Ngoài ra về phần giỗ của bố cháu thì chú út ko tham gia một tí nào cả.

5 phần còn lại chia cho hai cô, hai chú và cháu(thừa hưởng từ suất của bố cháu đã mất để lại).

Các cô các chú đã đồng ý và ký hết vào biên bản nhưng cháu không đồng ý với nội dung trên vì hai lý do là chia không công bằng và việc thờ cúng tổ tiên ông bà là trách nhiệm của cháu ( cháu là cháu đích tôn ). Hiện tại cháu mải làm ăn và chưa lập gia đình cũng chưa mua được nhà riêng nên đành nhờ các chú làm giỗ hộ.

Vậy cháu muốn hỏi quý công ty là nếu cháu không ký vào biên bản chia tài sản thừa kế,cháu cũng ko có ý kiến phản đối,cháu cũng ko có ý định thưa kiện bất cứ một cô chú nào cả thì các cô các chú ấy có quyền bán mảnh đất và chia cho mỗi người không.

Chú út có cách nào để chạy lấy sổ đỏ chính chủ tên chú út không ạ.

Chú út có ý định mở trụ sở công ty tại nhà mà chú út xây trên mảnh đất của ông bà cháu (sẽ cải tạo và cơi nới,đầu tư thêm nhiều tiền của vào để sửa thành văn phòng) thì có phải xin ý kiến của cháu không ạ.

Nếu chú út cứ ở vậy vài chục năm sau các cô các chú khuất núi hết thì mành đất đó sẽ được xử lí như thế nào ạ.

Trả lời: Thứ nhất, về việc phân chia di sản theo di chúc
. Do bạn không nói rõ ông nội để lại di chúc đối với toàn bộ di sản của ông bà, hay chỉ đối với 1 phần của di sản của ông, và yêu cầu xây Từ Đường trên một phần đất đó thôi. Nên sẽ có hai trường hợp:

Một là di chúc của ông bà để lại xác định nghĩa vụ xây Từ Đường trên 1 phần của mảnh đất đó, phần còn lại không phân chia di sản cho bất kỳ người nào.

Hai là di chúc xác định xây Từ Đường trên toàn bộ phần đất của ông bà, tức là toàn bộ di sản thì những người thừa kế chỉ được phép thực hiện theo di chúc, và không thực hiện phân chia theo thỏa thuận, cũng như theo pháp luật.

Trường hợp thứ nhất,
nếu di chúc hợp pháp, và nay vẫn còn giữ thì đối với phần di sản mà di chúc đã xác định rõ về việc xây dựng Từ Đường trên phần đất nào, thì phải thực hiện theo di chúc, các người con, cháu phải có nghĩa vụ cai quản, trông nom và thờ cúng ông bà tổ tiên, theo chuẩn mực đạo đức. Còn về việc phía những người chú của bạn thỏa thuận giao cho chú út trông nom Từ Đường thì có thể tuân thủ theo thỏa thuận được, và mỗi người đều phải có trách nhiệm đối với phần di sản này.

Trường hợp thứ hai
, do bạn cung cấp: bạn không biết di chúc nay còn hay đã bị đốt, trường hợp xảy ra là di chúc đã bị mất, thì không còn căn cứ để chia di sản đó theo di chúc nữa, mà phải thực hiện chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 650 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 650. Những trường hợp thừa kế theo pháp luật

1. Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn tồn tại vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản”

Thứ hai, đối với việc tham gia biên bản phân chia di sản:

Theo như bạn cung cấp thì các người thừa kế đang thực hiện thỏa thuận phân chia di sản. Việc thỏa thuận này chỉ được thực hiện cách hợp pháp đối với phần di sản không được định đoạt theo Di chúc.

Theo đó, phần đất ngoài di chúc này sẽ được chia theo Pháp luật. Và những người được thừa kế có quyền tham gia thỏa thuận phân chia di sản, trong đó có: 3 người chú của bạn và 2 người cô (theo hàng thừa kế thứ nhất), bạn (theo trường hợp thừa kế thế vị từ bố của bạn).

Do tại thời điểm thực hiện thỏa thuận này, bạn đã thành niên, nên việc thỏa thuận sẽ được bạn thực hiện trực tiếp, mẹ bạn và dượng không đủ điều kiện để đại diện cho bạn, việc đại diện của mẹ cho con cái tham gia các giao dịch liên quan đến tài sản của con chỉ khi con chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự.

Do đó, biên bản thỏa thuận phân chia di sản này được thực hiện mà mẹ bạn và cha dượng tham gia ký kết thay bạn thì không có giá trị, vì mẹ bạn không có quyền tham gia trong trường hợp này.

Biên bản thỏa thuận phân chia di sản phải được thực hiện bởi tất cả những người thừa kế, và phải qua thủ tục công chứng, chứng thực thì mới có giá trị pháp lý, nếu bạn không tham gia thỏa thuận, không đồng ý với thỏa thuận, thì các chú không có quyền định đoạt trên phần di sản đó. Thủ tục công chứng được thực hiện theo Điều 57 Luật công chứng 2014:

“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản

1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.

Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.

2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.

Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.

3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.

Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.

4. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã được công chứng là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản cho người được hưởng di sản”.

Thứ ba
, để chú út đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì giữa những người thừa kế phải có sự thỏa thuận về việc để chú út đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất ông bà để lại, bao gồm phần đất xây dựng Từ Đường, và trong thỏa thuận có nêu rõ về việc không trao quyền định đoạt đối với phần đất đã xây Từ Đường theo Di chúc của ông bà để lại.

Thứ tư,
đối với phần đất mà ông bà để lại, đang được xác định là di sản, nên sẽ thuộc quyền thừa hưởng của những người thừa kế khác, để thực hiện các giao dịch, hay tác động lên phần đất này,đêu cần phải có sự đồng ý của tất cả những người thừa kế. Đối với phần mà di chúc đã xác định việc sử dụng rồi, thì phải thực hiện theo yêu cầu trong Di chúc, mà không được thực hiện các tác động khác ngoài yêu cầu của người đã để lại di sản.

Thứ năm,
như đã phân tích, phần đất này sẽ được chia để thuộc quyền sử dụng của mỗi người thừa kế, nếu không thực hiện chia trên di sản thì có thể thực hiện chia theo giá trị, và đó là phần được xác định thuộc sở hữu của những người thừa kế trong khối tài sản chung. Mỗi người sẽ được một phần trong giá trị mảnh đất đó.

Sau khi những người cô chú của bạn mất đi, thì mỗi phần thừa kế của họ trong khối di sản được chia đó sẽ được xác định là phần di sản của họ để lại, và những người thừa kế của người chết sẽ được hưởng phần tài sản đó.