Câu hỏi: Kính gửi luật sư Minh Gia, cho tôi hỏi về việc khiếu nại quyết định thu hồi đất đai sử dụng ổn định, lâu dài như sau: Tôi đag sử dụng diện tích đất ở 51m(met vuông) ngang 3m dài 17m . Trước năm 1978  là đất liền, giáp trực tiếp với con sông nhỏ, sau đó bị xáng thổi lấy đất lấp bến xe  nên thành một con sông lớn và nhiều năm liền chống chọi với lũ lụt nên bị lở.

Năm 1980 tôi xây kè chống lũ lụt và tránh bị lở . Chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì. Gia đình tôi sinh sống trên phần đất này và kinh doanh làm cơ sở mộc không có tranh chấp với bất kì ai. Đến khoảng năm 2007 thì con sông lớn này đươc lấp lại thành đất liền và trở thành khu tái định cư. Khoảng năm 2009 và 2014 thì UBND THÀNH PHỐ  xuống đo đạc và yêu cầu tôi di dời tháo dở nhà với lí do lấn chiếm đất công, nhưng không có văn bản kèm theo buộc thi hành.

Vì vậy tôi vẩn ở cho đến nay . Nhà sử dụng lâu năm xuống cấp tôi có xin sửa chửa tạm để sinh sống voi dt 12m(met vuông) để tránh mưa nắng thì bị phạt hành chính với số tiền 7.500.000d buộc tháo dở. Tôi xin phép hỏi luật sư tình trạng gia đình tôi như vậy phải làm như thế nào để giải quyết thỏa đáng . Hiện gia đình tôi rất hoang mang , kính xin luật sư hướng dẫn. Tôi xin chân thành biết ơn sâu sắc.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đế Công ty luật Minh Gia chúng tôi, về vấn đề này Công ty chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất, t
heo thông tin bạn cung cấp thì về nguồn gốc mảnh đất mà bạn đang sử dụng đó đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Nếu mảnh đất của bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ có đầy đủ thống kê về diện tích thửa đất bạn đang ở,  sẽ dễ dàng hơn trong việc xác định bạn có lấn chiếm đất hay không. Nếu như mảnh đất của bạn mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ rất khó trong việc xác định việc bạn có lấn đất, chiếm đất hay không bởi vì không xác định được nguồn gốc của đất, số liệu thực tế của mảnh đất sẽ rất khó chứng minh.

Năm 1980 bạn có xây kè để chống lũ lụt và xói mòn mà chính quyền địa phương họ không có ý kiến gì về vấn đề này thì phải xác định diện tích mà bạn xây kè đó có thực hiện việc lấn đất không hay vẫn giữ nguyên hiện trạng của thửa đất đó. Bởi vì trường hợp nếu như việc bạn xây kè lên trên mảnh đất này mà giữ nguyên hiện trạng, không lấn đất hay chiếm đất thì việc xây kè của bạn lên đó là hoàn toàn không có sự vi phạm, còn nếu như bạn xây kè mà có thay đổi về mốc giới của thửa đất hay lấn thêm đất thì ở đó bạn có hành vi vi phạm về lấn chiếm đất đai.

Theo quy định tại khoản 2,khoản 3 Điều 4 Nghị định 182/2004, và khoản 2, khoản 3 Điều 3 Nghị định 105/2009 quy định về hành vi lấn đất, chiếm đất như sau:

“Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước tạm giao hoặc mượn đất nhưng hết thời hạn tạm giao, mượn đất mà không trả lại đất”.

Như vậy việc bạn sử dụng đất ổn định từ năm 1980 bạn có xây kè để tránh lũ, và lở đất, chính quyền địa phương cũng không có ý kiến gì, vậy nên việc bạn xây thêm kè mảnh đất mà bạn đang sử dụng không bị coi là lấn đất nếu như bạn không dịch chuyển mốc giới hay ranh giới thửa đất để mở rộng thêm diện tích đất và không bị coi là chiếm đất khi mảnh đất của bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cho phép sử dụng. Vì đất đó bạn đã sử dụng ổn định lâu dài từ những năm 1980 trở về. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ - CP, Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

Cũng theo quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:

“Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

...

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.”

Vậy đối với căn nhà hiện tại bạn đang sử dụng mà xuống cấp, nếu như được xây dựng trên diện tích đất mà bạn không lấn chiếm đất, thì bạn cần phải có xác nhận của UBND cấp xã về việc căn nhà đã hoàn thành trước năm 01/07/2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất ( Năm 2007 khu đất, con sông được lấp lại và quy hoạch thành khu tái định cư ). Thì sẽ được chứng nhận quyền sở hữu đối với căn nhà mà có trên mảnh đất mà bạn không lấn, chiếm đất.