Câu hỏi: Hỏi: Hiện tôi có một số vấn đề chưa hiểu lắm về việc cập nhật lại sổ hồng , sổ đỏ sau khi đã được cấp với nội dung như sau: - Năm 2014 tôi có mua một thửa đất diện tích 60 m2 có chung sổ đỏ chung của thửa đất có diện tích 1000 m2. Cuối năm 2014 tôi được quận cấp phép xây dựng và tôi đã xây dựng căn nhà trên thửa đất 60m2 đó.

- Năm 2015 chủ đất bán đã làm thủ tục sang tên tách thửa cho tôi và những người mua khác trên lô đất 1000 m2 đó. Hiện tại căn nhà tôi đã được tách sổ sang tên cho tôi có ghi đầy đủ dất ở lâu dài , có thu tiền sử dụng đất và có bản vẻ công nhận kiến trúc căn nhà xây trên đất (đã hoàn công). - Cách đây vài hôm có công ty trước đây đứng ra làm dịch vụ tách thửa sang tên cho khu đất đến gặp tôi yêu cầu cho mượn lại sổ để cập nhật thêm thông tin trên sổ , họ nói ngôi nhà tôi đang ở nằm trong quy hoạch giao thông và nếu tôi không đưa cho họ cập nhật thì quận cũng sẽ gửi giấy mời để làm việc. Hiện tôi rất lo lắng không biết trường hợp này tôi nên giải quyết như thế nào ? Nhờ luật sư vấn giúp tôi:

1. Trong trường hợp này tôi có nên đưa sổ để cập nhật lại không ? nếu cập nhật lại họ có thể không công nhận quyền sử dụng đất và ngôi nhà tôi như lúc đầu không ?

2. Nếu tôi không đưa sổ để cập nhật thì liệu có vi phạm gì không ? và họ có quyền hủy sổ của tôi không ? Kính mong luật sư tứ vấn giúp tôi nên làm như thế nào. Trong khi chờ đợi tư vấn của luật sư tôi xin chân thành cám ơn Chào luật sư !

Trả lời: Thứ nhất, về việc ngôi nhà của bạn nằm ở diện quy hoạch giao thông thì theo Điều 69 Luật đất đai 2013, thủ tục thu hồi đất một cách tổng quan gồm:

- Xây dựng và thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm điểm.

- Lập, thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

- Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và tổ chức thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Trong đó, ở bước đầu tiên, ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thu hồi đất ban hành thông báo thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất được gửi đến từng người có đất bị thu hồi, họp phổ biến đến người dân trong khu vực có đất bị thu hồi và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng, niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dẫn cấp xã, địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư.

Như vậy, nếu ngôi nhà bạn đang ở thực sự nằm trong diện quy hoạch giao thông, ủy ban nhân dân có thẩm quyền sẽ gửi thông báo đến cho bạn. Ngoài ra, thông báo còn được đưa đến người dân qua nhiều kênh, phương tiện đại chúng

Thứ hai, về thẩm quyền cập nhật thông tin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định cơ quan có chức năng thực hiện xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai là Văn phòng đăng ký đất đai. Tiếp đó, căn cứ Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2013, các trường hợp phải thực hiện đăng ký biến động đất đai là:

“a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

i) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất”

Tóm lại nếu bạn rơi vào trường hợp của Khoản 4 Điều 95 kể trên thì bạn mới cần cập nhật thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp ngôi nhà bạn ở nằm trong diện quy hoạch, sẽ có thông báo gửi đến bạn và qua các phương tiện đại chúng.

Ngoài ra, cơ quan có quyền cập nhật biến động đất đai là văn phòng đăng ký đất đai chứ không phải công ty. Hiện nay bạn đã được Nhà nước công nhận có quyền sử dụng với mảnh đất và quyền sở hữu nhà ở trên mảnh đất qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất đai. Nếu nằm trong trường hợp phải đăng ký biến động đất đai, bạn có thể tự mình tiến hành thủ tục cập nhật thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, làm việc trực tiếp với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau đó, nếu gặp  khó khăn trong quá trình bạn có thể sử dụng dịch vụ hoặc ủy quyền cho chủ thể khác thực hiện thay bạn.

Thứ ba, về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 quy định Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

Như vậy, nhìn chung cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trong đa số trường hợp là cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mới có thể thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cá nhân, công ty đều không có quyền.

Như đã nói ở trên, trường hợp của bạn đến nay vẫn là do công ty đề nghị. Công ty không đại diện cho cơ quan nhà nước, cũng không nhận sự ủy quyền của bạn để thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai nên bạn sẽ không mắc phải sai phạm gì nếu không đưa Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.