Câu hỏi: Xin chào quý công ty! Tôi có một thắc mắc như sau: Nhà tôi có một diện tích đất hơn 200m2 nằm trong quy hoạch là đất rừng phòng hộ. Tuy nhiên đến khu tôi đi làm sổ đỏ mới biết là có một phần diện tích đất đã nằm trong quy hoạch rừng phòng hộ và không được cấp sổ đỏ diện tích đó. Xin hỏi gia đình tôi đã làm nhà ở, làm vườn, đào ao (trước là nhà tôi làm ruộng lúa) diện tích đất trên từ những năm 1980 cho đến nay vẫn là ao và làm vườn giáp với đường giao thông. Và mới gần đây có công ty muốn thuê lại khu đồi để quy hoạch du lịch. Thì tất cả các hộ có diện tích đất sử dụng từ những năm 1950 đến nay mới bất ngờ là diện tích trên đã quy hoạch là đất rừng phòng hộ từ những năm 2002 và các hộ vẫn được nhận tiền bảo vệ rừng hàng năm. Nhưng khi quy hoạch khu đồi thành rừng phòng hộ, tất cả các hộ dân liên quan đều không được biết quy hoạch lúc nào, chưa được nhận bất cứ 100 đồng nào cái gọi là tiền bảo vệ rừng cho các hộ, không được thông qua ý kiến và giao diện tích cụ thể cho từng hộ khi lập quy hoạch cho đến nay. Xin hỏi như vậy nhà nước thu hồi có hợp lý hay không? Nhà tôi có tiếp tục được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên hay không? Và khi Nhà nước thu hồi gia đình tôi có những quyền lợi gì đối với diện tích đất đó? Xin cảm ơn quý công ty!

Trả lời: “Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Khi kết thúc kỳ quy hoạch sử dụng đất mà các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện hết thì vẫn được tiếp tục thực hiện đến khi quy hoạch sử dụng đất kỳ tiếp theo được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt.

…”

Theo quy định trên thì khi có quy hoạch sử dụng đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ chưa ra quyết định thu hồi hay bồi thường về đất ngay mà phải có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện. Từ kế hoạch sử dụng đất hàng năm đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới ban hành quyết định thu hồi và tiến hành giải phóng mặt bằng, bồi thường cho người dân đủ điều kiện. Vì vậy nên trường hợp của bạn mới chỉ dừng lại đất có quy hoạch sử dụng từ cấp trên thì việc Nhà nước chưa có thông báo hay bồi thường cho các hộ dân là đúng vì thực tế chưa có quyết định thu hồi đất khu quy hoạch.

Ngoài ra, đất có quy hoach cũng có thể bị điều chỉnh nếu thuộc vào trường hợp Điều 46 Luật đất đai 2013:

“Điều 46. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

1. Việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất;

b) Do tác động của thiên tai, chiến tranh làm thay đổi mục đích, cơ cấu, vị trí, diện tích sử dụng đất;

c) Có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của cấp trên trực tiếp làm ảnh hưởng tới quy hoạch sử dụng đất;

d) Có sự điều chỉnh địa giới hành chính của địa phương.

2. Việc điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất chỉ được thực hiện khi có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất.

3. Nội dung điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất là một phần của quy hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt. Nội dung điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất là một phần của kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.”

…”

Như vậy, các thủ tục về thu hồi đất như thông báo, bồi thường cho người sử dụng đất thực hiện khi có quyết định thu hồi đất còn nếu mới chỉ có quy hoạch thì chưa chắc khu đất nhà bạn đã bị thu hồi vì còn tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện và quy hoạch của cấp trên cũng có thể bị điều chỉnh trong một số trường hợp theo luật định.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì gia đình bạn vẫn có thể thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận.

Về quyền lợi được nhận khi Nhà nước thu hồi đất, để được hưởng bồi thường thì bạn phải đủ điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật đất đai 2013:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

…”

Trường hợp bạn đủ điều kiện được hưởng bồi thường thì bạn có thể được bồi thường bằng đất hoặc bằng tiền tùy thuộc vào điều kiện về quỹ đất của từng địa phương, theo quy định tại Điều 79 Luật đất đai 2013:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

…”

Trường hợp gia đình bạn phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Ngoài ra, nếu gia đình bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì khi bị Nhà nước thu hồi đất mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm theo quy định tại khoản 1 Điều 84 Luật đất đai 2013:

“Điều 84. Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm cho hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp mà không có đất nông nghiệp để bồi thường thì ngoài việc được bồi thường bằng tiền còn được hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm.

Trường hợp người được hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề, tìm kiếm việc làm trong độ tuổi lao động có nhu cầu được đào tạo nghề thì được nhận vào các cơ sở đào tạo nghề; được tư vấn hỗ trợ tìm kiếm việc làm, vay vốn tín dụng ưu đãi để phát triển sản xuất, kinh doanh.

…”

Như vậy, tùy thuộc vào tình hình sử dụng đất thực tế của gia đình bạn mà cơ quan nhà nước sẽ xem xét bồi thường hoặc hỗ trợ những khoản chi phí khác nhau.