Câu hỏi: Em có mua 1 mảnh đất 44m2 vào tháng 5/2015 nhưng chưa công chứng ở UBND xã. Nay em muốn đem đi công chứng có được không ạ?
Đất em mua nằm trong 1 mảnh đất lớn đã được cấp sổ đỏ năm 2004 nhưng sổ này bị mất. Chủ sổ đứng tên là người làm chứng trong hợp đồng mua đất của em còn người bán cho em là em rể của người này vì người này đã cho người em rể miếng đất em mua .Phần đất em mua không phải đất thổ cư, ở ổn định lâu nay và không có tranh chấp gì. Vậy có đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ không? Bây giờ em muốn cấp sổ đỏ miếng đất em mua đang xây nhà thì có phải xin cấp lại sổ đã mất trước không? Thủ tục như thế nào? Em xin cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất,
về việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Pháp luật hiện hành không giới hạn về thời gian công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chỉ quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, giao dịch thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013, cụ thể như sau:
“
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
”
Như vậy, hiện tại bạn hoàn toàn có thể đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng này. Theo đó, bạn có thể công chứng hợp đồng tại một tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trong phạm vi tỉnh ( thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất), bao gồm: Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng. Hoặc bạn có thể chứng thực hợp đồng này tại UBND cấp xã nơi có đất.
Thứ hai,
về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Một là,
hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 168 Luật đất đai năm 2013 thì:
“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
2. Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có Giấy chứng nhận và có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 194 của Luật này.
”
Như vậy để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng (tức bên bán đất cho bạn) phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó. Hơn nữa, theo như thông tin bạn cung cấp: người đứng ra chuyển nhượng cho bạn là người em rể chứ không phải người chủ sử dụng đất. Theo quy định pháp luật thì trong người em rể này không có quyền định đoạt đối với phần đất đó. Vậy, việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật.
Hai là,
việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật cho nên bạn không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đối với phần đất đó. Để được cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất này thì bên chuyển nhượng phải tiến hành xin cấp lại Giấy chứng nhận đồng thời làm thủ tục tách thửa đối với phần đất muốn bán cho bạn theo hướng dẫn tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:
“
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất
.”
Bạn có thể yêu cầu bên chuyển nhượng làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với phần đất muốn bán cho bạn, sau đó bạn làm thủ tục để sang tên mảnh đất cho mình. Trường hợp bên chuyển nhượng không đồng ý thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu, khi đó bạn phải trả lại đất cho bên chuyển nhượng và họ phải trả lại số tiền đã nhận của bạn.
Trân trọng
!