Câu hỏi: :

Luật sư cho em hỏi em giờ định mua đất, trên sổ đỏ có diện tích là 101m2 nhưng thực tế chỉ 98m2 mà giờ mua chủ bảo chưa làm sổ đỏ được sang tên em chỉ làm giấy chuyển nhượng đất và em được giữ số đỏ của họ. Vì do đất đang bị thiếu (em mua đất này là có 10 lô đất liên kề nhau do xã cấp giờ 10 lô đều hụt thiếu đất.) nên họ bảo những hộ còn lại mà không kiện thì mới vào sổ đỏ mang tên em còn không phải đợi nên em hỏi vào trường hợp em có lên mua không? Em thì muốn mua mà giao tiền rồi. Hô này định làm thủ tục ra xã mới biết điện tích thiếu xã bảo mới khảo sát.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện chuyền quyền sử dụng đất.

Tại điều Điều 188 Luật đất đai 2013 có qui định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Căn cứ theo qui định trên thì thửa đất mà bạn định mua đáp ứng đủ điều kiện được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, việc thiếu hụt đất so với diện tích thực tế không ảnh hưởng tới giao dịch giữa hai bên. Bạn có thể tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như bình thường theo qui định của pháp luật. Với phần diện tích thiếu hụt so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích thực tế chúng tôi sẽ đưa ra hướng dẫn cụ thể dưới đây.

>> Tư vấn quy định về chênh lệch diện tích đất, gọi:
1900.6169

Thứ hai, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất khi có sự chênh lệch giữa diện tích trong sổ và diện tích thực tế

Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Theo đó, nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ của gia đình mà ban có ý định mua đất đó do cách đo đạc thủ công trước kia, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn xác định lại diện tích thật của thửa đất rồi làm thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất và sang tên sổ đỏ. Khi đó, giấy chứng nhận sau khi sang tên phải được xác định diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế.

Trường hợp của bạn để đảm bảo quyền lợi của mình bạn cần xác định lại với chủ đất 2 vấn đề sau;

Thứ nhất, nếu diện tích đất mà bạn định mua bị thiếu hụt đất thuôc trường hợp tại Khoản 5 Điều 98 nêu trên thì bạn cần thoả thuận lại với chủ đất về mức giá bán và tổng diện tích cần mua để tránh việc phải trả tiền cho cả phần đất bị thiếu hụt.
Bạn có thể yêu cầu bên bán hoàn lại số tiền tương ứng với phần diện tích còn thiếu.

Thứ hai, nếu trường hợp phần diện tích đó sau khi đo đạc lại bị thiếu hụt không thuộc trường hợp trên mà bị lấn chiếm bởi một hộ gia đình liền kề nào đó thi bạn cần yêu cầu chủ đất giải quyết vấn đề lấn chiếm rồi mới làm thủ tục chuyển nhượng Quyền sử dụng đất cho bạn theo đúng diện tích trong sổ.

Trân trọng.