Câu hỏi: Hiện nay, rất nhiều người nhầm lẫn giữa thủ tục công chứng và thủ tục lập vi bằng tại tổ chức Thừa phát lại. Do đó, dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sai hình thức, quyền lợi của các bên không được bảo đảm. Trong những trường hợp như vậy, Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính chào luật sư, tôi có vấn đề xin luật sư tư vấn giùm: Tôi đang chuẩn bị mua một miếng đất có xây nhà cấp 4 trị giá 700 triệu. Hiện tại căn nhà này đang có chủ trương ra sổ đỏ, đã ra bản trích lục và đang chuẩn bị làm hệ thống đường, điện, nước. Hiện tại giấy tờ nhà vẫn mang sổ chung.

Vậy giờ tôi mua thì có công chứng được không? Hay là công chứng vi bằng? Vì tên tuổi của chủ cũ đã có tên trong giấy tờ chuẩn bị làm sổ đỏ, tôi cần giấy tờ gì để tránh việc sai sót hay kiện tụng sau này? Tôi xin cảm ơn

Trả lời: Theo quy định của pháp luật, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.
”

Vậy, bên bán chỉ được bán mảnh đất nếu có đủ các điều kiện trên đây. Nếu thiếu một trong các điều kiện thì hợp đồng mua bán mảnh đất vô hiệu. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo Điều 42 Luật Công chứng 2014:

“Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.
”

Đối với vấn đề vi bằng, cần phải hiểu vi bằng chỉ là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự trừ trường hợp vi phạm quy định về đảm bảo an ninh, quốc phòng, đời tư, đạo đức xã hội và các trường hợp pháp luật cấm. Sau đó, Thừa phát lại phải gửi Sở Tư pháp thì vi bằng mới hợp lệ. Ngoài tổ chức Thừa phát lại thì về mặt dân sự, Thẩm phán hòa giải, các nhân viên công lực, chưởng kế, phụ tá công lý cũng có thể lập vi bằng.

Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án, là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật.

Như vậy, việc lập vi bằng và công chứng vi bằng trong trường hợp mua nhà đất không phải cơ sở để xác lập quyền sử dụng đất hợp pháp và không phải căn cứ để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất. Do đó, nếu có tranh chấp xảy ra, bên bán có quyền đòi lại quyền sử dụng đất của họ. Do đó, để đảm bảo quyền và lợi ích của mình thì bạn nên yêu cầu bên bán hoàn thiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đứng tên sổ), sau đó mới thực hiện giao kết hợp đồng mua bán có công chứng và đăng ký sang tên quyền sử dụng.