Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp hỏi về về tranh chấp lối đi chung liên quan đến đất nông nghiệp như sau: Luật sư cho e hỏi: nhà e có 1 thửa đất nông nghiệp có diện tích 100m2, cách đây 3,4 năm hàng xóm có mở lời xin làm đường sang phần đất của gia đình e, gia đình e đã đồng ý nhưng nay do nhu cầu sử dụng gia đình e muốn thu hồi lại chỗ đất đó nhưng nhà hàng xóm không đồng ý và nói đất đó là của chung.

Do 2 bên chỉ nói miệng với nhau không có chứng cứ nên gia đình e có nhờ chính quyền địa phương can thiệp. Lần thứ nhất cán bộ nói gia đình e còn nửa đường đi đó, lần thứ 2 thì lại nói đường ý là của chung không phải của ai cả, đất nhà chị có thiếu thì thuê công ty đo đạc đi đo lại ruộng đất, bây giờ gia đình em muốn lấy lại chỗ đất đó thì phải làm sao?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Vì bạn không cung cấp hồ sơ, giấy tờ liên quan đến phần đất đó nên việc xác định phần đất đó thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn hay là lối đi chung chúng tôi không thể xác định giúp bạn được. Việc này phải dựa vào giấy tờ mà hai bên có cùng với hồ sơ địa chính được lưu trữ cũng như việc bạn chứng minh lối đi này thuộc quyền sử dụng của riêng gia đình bạn như thế nào. Ví dụ như Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện ranh giới phần đất nhà bạn đến đâu, hồ sơ địa chính lưu trữ ranh giới các thửa thế nào, nếu như là lối đi chung thì sẽ thuộc quyền quản lý của UBND xã.

Điều 245 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Trong trường hợp xác định đây là phần đất thuộc quyền sử dụng của gia đình bạn thì việc gia đình hàng xóm muốn sử dụng chung có thể theo thỏa thuận của các bên, hoặc nếu không có thỏa thuận,  phải tuân theo nguyên tắc quy định tại Điều 248 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

“Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”

Bạn cần phải xem xét xem lối đi này có thực sự là nhu cầu thiết yếu của gia đình hàng xóm của bạn không, cụ thể là nhà hàng xóm bạn có bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà chỉ có duy nhất lối đi đó là lối ra hay không. Nếu lối đi đó là lối đi duy nhất của nhà hàng xóm thì bạn có nghĩa vụ phải dành cho nhà hàng xóm một lối đi, và nhà hàng xóm phải đền bù cho gia đình bạn, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác. Điều 254 Bộ luật dân sự năm 2015 về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác...”

Như vậy, nếu bạn muốn lấy lại phần đất lối đi chung này, thì trước hết bạn cần phải xem xét lại phần đất này có thuộc quyền sử dụng của riêng gia đình mình hay không ? Trường hợp đây là đất của gia đình bạn bị hàng xóm sử dụng làm lối đi chung thì bạn cần xem xét xem nhà hàng xóm còn lối đi ra nào khác không. Nếu gia đình hàng xóm không còn lối đi nào khác thì gia đình bạn phải để lại lối đi đó làm lối đi chung và người hàng xóm phải đền bù cho bạn nếu không có thỏa thuận nào khác.

Dựa vào những căn cứ nêu trên bạn có thể biết được quyền lợi của mình. Trong trường hợp quyền lợi của mình bị xâm phạm, sau khi tiến hành hòa giải ở UBND xã, phường mà 2 bên hòa giải không thành thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dận quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết.