Câu hỏi: Thân chào ! Tôi có vấn đề về hợp đồng ủy quyền để mua bán, sang tên nhà đất muốn hỏi luật gia tư vấn gùm : Ba tôi có mua căn nhà cách đây 10 năm, nhưng chưa làm sổ hồng. Gần đây, 3 anh em nhà người bán (con của chủ sở hữu đã chết) có làm giấy ủy quyền lại cho BA tôi thực hiện việc sang tên để tôi đứng tên căn nhà trên.

Trong đó 2 người định cư nước ngoài về, 1 người ở VN. Tôi muốn hỏi rằng nếu trường hợp bên được ủy quyền mất thì hợp đồng này có hiệu lực như thế nào? Tôi không rõ những vấn đề nhà đất này, mong các luật gia tư vấn thêm trường hợp của tôi, cho tôi những hướng dẫn hữu ích để tiến hành làm thủ tục nhà . Vì những lí do khách quan mà đến giờ này gia đình tôi vẫn còn loay hoay việc làm sổ hồng. Tôi chân thành cám ơn !

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Thứ nhất
, về việc chấm dứt hợp đồng ủy quyền.

Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về chấm dứt hợp đồng như sau:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện…”

Theo đó, căn cứ vào khoản 3 Điều này thì khi bên ủy quyền mất thì hợp đồng ủy quyền sẽ chấm dứt và không còn giá trị. Do đó, 2 bên sẽ phải làm lại hợp đồng ủy quyền khác trong trường hợp trên.

Thứ hai
, về việc chuyển quyền sở hữu căn nhà sang cho bạn. Ba bạn mua căn nhà cách đây 10 năm do đó, căn cứ vào khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật."

Thì bố bạn là người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên sẽ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu. Theo đó, để sang tên cho bạn thì ba bạn phải xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên và không cần con của chủ cũ làm giấy ủy quyền cho ba bạn để sang tên cho bạn theo hợp đồng tặng cho bất động sản. Bởi vì mảnh đất này đã không còn thuộc quyền sở hữu của họ nữa mà thuộc quyền sở hữu của ba bạn từ 10 năm trước. Bố bạn nộp một bộ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân và nộp phí, lệ phí theo quy định. Hồ sơ gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận QSD đất (theo mẫu);

- Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản chứng thực);

- Trích lục bản đồ địa chính về thửa đất;

- Biên bản xét duyệt cấp Giấy chứng nhận QSD đất;

- Biên bản kiểm tra hiện trạng sử dụng đất;

- Thông báo công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện, không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận QSD đất;

- Biên bản kết thúc công khai;

- Tờ trình đề nghị xét cấp Giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp đủ điều kiện;

Sau khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì bạn và ba bạn đến cơ quan công chứng lập hợp đồng tặng cho thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng kí nhà đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường để được sang tên. Hồ sơ để thực hiện sang tên gồm:

- Hợp đồng tặng cho công chứng đã lập

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

- Bản sao CMND, sổ hộ khẩu của của ba bạn và bạn