Câu hỏi: Xin chào Luật Sư! Nhà em mua mảnh đất với mặt trước 5,98m, mặt sau 5,6m dài bê trái 15,34  giáp một hộ dân ,dài bên phải 15,64 giáp công ty bưu điện có trụ ăngten. Hiện tại nhà bên trái xây dựng 4 tầng đang ở phần thô,đã lấn sang phía sau nhà 30cm, em hỏi thì có nhiều người bảo chỉ thương lượng chứ không làm được gì họ, và họ cũng không bao giờ đập cho dù kiện ra tòa. Gia đình em rối lắm không biết làm sao để lấy lại được đúng diện tích đất của mình để xấy dựng nhà ở trong khi gia đình đang ở nhà thuê. Nếu gia đình em muốn khởi kiện thì khởi kiện lên ngay tại quận đang có đất tranh chấp mà không phải qua UBND phường có đát thì có vi phạm gì không.Nếu thắng kiện mà nhà hàng xóm vẫn không trả lại thì có phải cưỡng chế tháo đập để trả lại đúng đất cho nhà em không vì nghe mọi người nói họ không tháo dỡ để liều kéo dài thời gian mình cũng chịu. Vậy cơ quan nào và ai có trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người dân chịu thiệt ạ. Em xin chân thành cám ơn Luật sư, và xin được giúp đỡ.

Trả lời: Tại Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm bao gồm:

“
1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai

.…

10. Cản trở, gây khó khăn đối với việc thực hiện quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.”

Người có hành vi lấn chiếm đất nhà bạn hiện tại đã xây nhà trên đó, để khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm thì phần nhà xây trên đất đó phải bị dỡ bỏ. Tuy nhiên, theo quy định tại  Điều 110 Luật nhà ở năm 2014 về Các trường hợp nhà ở phải phá dỡ:

“1
. Nhà ở bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng đã có kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà ở hoặc trong tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai.

2. Nhà ở thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 110 của Luật này.

3. Nhà ở thuộc diện phải giải tỏa để thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

4. Nhà ở xây dựng trong khu vực cấm xây dựng hoặc xây dựng trên đất không phải là đất ở theo quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

5. Nhà ở thuộc diện phải phá dỡ theo quy định của pháp luật về xây dựng
.”

Người có hành vi lấn chiếm đất của anh không thuộc trường hợp phải dỡ nhà theo quy định của Luật nhà ở năm 2014. Khi đó, sẽ vi phạm quy định về tố chức thi công xây dựng. Hành vi đó sẽ bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định 139/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở:

"
Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

...

2. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng
…
"

Hai bên có thể thỏa thuận về mức chi phí bồi thường trong trường hợp này. Nếu không thể thỏa thuận với nhau về mức giá bồi thường thì có thể lấy mức giá đất tại thời điểm đó theo quy định của UBND cấp tỉnh làm căn cứ bồi thường. Không thể tự thỏa thuận thì anh có thể gửi đơn đến UBND xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Nếu hòa giải không thành thì thẩm quyền giải quyết sẽ theo Điều 203 Luật đất đai 2013.

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai 2013 về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”

Việc khởi kiện tại quận đang có đất tranh chấp của bạn thì không phải hành vi vi phạm. Hòa giải tại UBND cấp xã là một trong các điều kiện để Tòa án thụ lý đơn của bạn. Tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã trước khi Tòa án giải quyết. Bạn và người thực hiện hành vi lấn chiếm cần hòa giải tại UBND cấp xã theo Điều 202 Luật đất đai, sau khi Hòa giải không thành thì thẩm quyền sẽ được thực hiện theo Điều 203 Luật đất đai năm 2013.