Câu hỏi: Chào luật sư. Tôi có thắc mắc xin luật sư tư vấn giúp. Tôi ở nông thôn, từ năm 2000 tôi có mua 1 mảnh đất và có xây nhà trên mảnh đất đó. Đến năm 2002 tôi được cấp sổ đỏ và trong sổ đỏ ghi là đất màu. Căn nhà đó từ đó tới nay có lúc tôi ở có lúc tôi cho thuê nhưng 10 năm trở lại đây tôi sử dụng để ở và từ khi xây dựng tới nay chính quyền địa phương không có ý kiến gì và khu đất này hiện tại nằm trong khu dân cư.

Nội dung yêu cầu:
Đầu năm 2015 chính quyền địa phương có đi đo đạc và làm lại quyền sử dụng đất cho dân và trong bìa đỏ của tôi ghi là đất trồng cây hàng năm trong khi đất tôi nằm trong khu dân cư, có nhà ở như vậy có được đổi thành đất ở không? Thủ tục như thế nào và khi chuyển đổi có mất phí không? Giờ tôi muốn sửa lại căn nhà tôi đang ở có được không? Mong luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Theo như anh trình bày, hiện thửa đất của anh được sử dụng với mục đích trồng cây hàng năm và anh đang muốn chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở. Trường hợp của anh được quy định tại điểm d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013:
"Chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp"
, và trường hợp này bắt buộc phải xin phép của cơ quan nàh nước có thẩm quyền.

Về thành phần hồ sơ, theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu 01 đính kèm Thông tư 30/2014/ TT - BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngoài ra, anh đem theo chứng minh thư nhân dân (bản sao có chứng thực); Sổ hộ khẩu (bản sao, có chứng thực). Anh nộp hồ sơ đầy đủ tại Phòng tài nguyên và môi trường nơi có thửa đất để thụ lý và giải quyết theo trình tự, thủ tục Luật định.

Về chi phí để chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào đất ở.

Điều 5 Nghị định 45/2014/ NĐ - CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân như sau:

" 2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

...

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền".

Theo đó, anh sẽ phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất phi nông ngiệp sử dụng để ở. Giá đất được áp dụng sẽ là giá đất được quy định tại Khung, bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng.

Tiếp theo, anh muốn sửa lại căn nhà trên. Bởi, thửa đất có mục đích sử dụng là đất nông nghiệp mà không phải đất phi nông nghiệp để ở nên theo chúng tôi anh nên thực hiện xong thủ tục chuyển mục đích. Sau khi thực hiện xong, anh sẽ được sửa chữa như mong muốn.

Anh lưu ý một số trường hợp sửa chữa, cải tạo được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014:

"...

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa".

Trân trọng