Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chủ đầu tư giao nhà không đúng thiết kế ban đầu, ép nghiệm thu nhà, có dấu hiệu không đảm bảo phòng cháy chữa cháy thì có thể không nhận nhà được không?

Chào Anh/Chị ! Đầu năm 2015 em có ký hợp đồng mua căn hộ chung cư trả góp theo gói 30 nghìn tỷ. Hiện tại em đã đóng hơn 40% (căn hộ trị giá hơn 1 tỷ). Theo như hợp đồng thì đầu năm 2017 phải bàn giao nhà,nhưng cho đến tháng 4 bên mới tiến hành bàn giao, vì hợp đồng ghi rõ chủ đầu tư có quyền bàn giao trễ tối đa 6 tháng (đáo hạn là 30/6/2017) nên em cũng không có ý kiến gì. Đến khi nhận bàn giao,theo kinh nghiệm của các bạn đã mua chung cư trước đó, em đề nghị chủ đầu tư cung cấp bản vẽ hoàn công để em đo đạc lại diện tích vì em đo thấy nó nhỏ so với diện tích đã ký nhưng chủ đầu tư cứ viện nhiều lý do không cung cấp, hơn hết em thấy thiết kế trong nhà có nhiều điểm không giống như bản vẽ thể hiện trong hợp đồng em đang giữ cũng như nhà mẫu em xem, em thắc mắc thì bên bảo là toàn bộ sự thay đổi này là hoàn toàn đúng theo thiết kế đã trình lên sở xây dựng và bản vẽ đó đã có chỉnh sửa nên không giống bản vẽ trong hợp đồng. xin lỗi vì đã không thông báo với chủ căn hộ (đã làm sai quy định trong hợp đồng). Em không đồng ý thì bảo rằng thiết kế này không thể thay đổi và em phải chấp nhận vì nó không ảnh hưởng nghiêm trọng. Em phản đối vì để đánh giá nghiêm trọng hay không nghiêm trọng còn phụ thuộc vào cách nhìn nhận của chủ căn hộ, việc thay đổi thiết kế mất thẩm mỹ như vậy nếu thông báo cho em sớm thì em đã ngưng việc mua bán này lại. Tiếp theo đó thì các chi tiết nhỏ khác trong căn hộ cũng gặp vấn đề như sàn đọng nước, ổ cắm lắp đặt bất hợp lý, không đúng thiết kế.....hứa sẽ khắc phục để bàn giao nhưng hẹn gặp 3 lần vẫn đâu vào đấy, cái nào dễ thì sửa, cái nào khó thì bỏ qua nhưng một mặt cứ bắt em ký nhận nhà. Em yêu cầu cung cấp văn bản nghiệm thu pccc, xử lý nước thải cũa như biên bản nghiệm thu công trình an toàn đưa vào sử dụng An Gia cũng từ chối và nói rằng sau khi em ký nhận nhà mới cho em xem. Em không đồng ý ký và chất vấn chủ đầu tư về vấn đề thay đổi nguyên vật liệu xây dựng không giống như trong hợp đồng ký kết, nhưng nói rằng họ thay đổi các sản phẩm đó tốt hơn hoặc tối thiểu là có chất lượng tương đương, em xin cho xem bảng kê các vật liệu thay thế cũng như bản đối chiếu chất lượng tương đương như lời đảm bảo mà nói thì lại từ chối cung cấp. Khi em hỏi về thiết bị phòng cháy trong căn hộ thì nói là không có trong hợp đồng nên không gắn, em muốn xem biên bản nghiệm thu pccc để xác nhận thiết kế căn hộ được thẩm duyệt từ năm nào, vì nếu các công trình nhà cao tầng xây dựng sau 2009 phải áp dụng tiêu chuẩn vn 3890 thì các căn hộ phải bắt buộc có hệ thống chữa cháy tại chổ, sau 4 lần gặp mặt AG có đưa cho e xem 1 tờ giấy photo được cho là biên bản nghiệm thu pccc, do nhiều lần chần chừ không cung cấp nên em hơi nghi ngờ về biên bản này,em xin bản sao photo để em xác minh thì họ từ chối và không cho em chụp hình.Khi về nhà em tìm thông tin thì e biết được tờ giấy lúc sáng là phom văn bản cũ của nhiều năm trước và hiện tại văn bản nghiệm thu pccc không phải như vậy. Sau 4 lần gặp mặt em không thu được kết quả gì, còn 5 ngày nữa là đáo hạn bàn giao nhà,nếu sau thời gian này mà không bàn giao được thì phải bồi thường 20% trên tổng giá trị hợp đồng. Ngày mai lại hẹn gặp, em rất muốn nhận được lời góp ý cũng như tư vấn từ A/C luật sư giúp em bảo vệ quyền lợi của mình. Em có thể từ chối nhận nhà và buộc chủ đầu tư hoàn tiền lại không? Hy vọng sớm nhận được phản hồi từ A/C. Xin Chân Thành Cảm Ơn

Trả lời: Đối với trường hợp của bạn, tại Điều 12 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận về yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh như sau:

“1. Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

3. Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng”.

Theo đó yêu cầu được đặt ra đối với dự án đầu tư bất động sản phải đảm bảo đúng chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì  chủ đầu tư đã xây nhà không đúng với thiết kế ban đầu khi đã thỏa thuận với bạn như diện tích vì e đo thấy nó nhỏ so với diện tích đã ký, các chi tiết nhỏ khác trong căn hộ cũng gặp vấn đề như sàn đọng nước,ổ cắm lắp đặt bất hợp lý,không đúng thiết kế.....vật liệu xây dựng cũng không được dung đúng loại như đã gia kết, biên bản nghiệm thu phòng cháy chữa cháy mà bạn được xem là theo form cũ, nên để lại nhiều nghi vấn, bạn đã có khiếu nại lên chủ đầu tư nhiều lần nhưng không được giải đáp, ở đây thì cần xem xét lại hợp đồng mua bán chung cư mà chủ đầu tư và bạn đã ký kết để xác định trường hợp của bạn có phải là trường hợp chủ đầu tư đã có hành vi vi phạm hợp đồng về chất lượng chung cư đã thỏa thuận hay không.

Trường hợp trong hợp đồng này hai bên có thỏa thuận cụ thể về chất lượng của căn nhà chung cư mà chủ đầu tư khi bàn giao nhà đã không giao nhà đúng như chất lượng đã thỏa thuận thì có thể xem xét để xác định trách nhiệm của chủ đầu tư do vi phạm hợp đồng, hoặc xác định việc phạt vi phạm hợp đồng (nếu trong hợp đồng có điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm hợp đồng) đối với chủ đầu tư trong trường hợp này.

Đồng thời, trên cơ sở hợp đồng đã ký kết thì bạn có quyền yêu cầu chủ đầu tư thực hiện các nghĩa vụ của mình theo đúng hợp đồng thỏa thuận và theo đúng quy định của pháp luật, mặt khác đây cũng là cơ sở để bạn khởi kiện dân sự đối với hành vi của chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, tại Điều 22 và Điều 23, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về nghĩa vụ của bên bán và quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng lần lượt như sau :

“Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng

1. Thông báo cho bên mua các hạn chế về quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng (nếu có).

2. Bảo quản nhà, công trình xây dựng đã bán trong thời gian chưa bàn giao cho bên mua.

3. Thực hiện các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

5. Bảo hành nhà, công trình xây dựng đã bán theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

7. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

8. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng".

Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng

1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.

2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, công trình xây dựng theo quy định tại Điều 20 của Luật này.

4. Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại do việc giao nhà, công trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp đồng.

5. Các quyền khác trong hợp đồng".

Vậy, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán căn hộ chung cư giữa bạn và chủ đầu tư có hiệu lực thì hai bên phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ phát sinh theo hợp đồng và quy định của pháp luật. Căn cứ vào Điều 22 nêu trên thì khi tiến hành bàn giao nhà, nếu bên bán có hành vi vi phạm hợp đồng vì bàn giao nhà không đúng với chất lượng như đã thỏa thuận trước đó thì theo khoản 4, Điều 23 nêu trên, bạn sẽ có quyền yêu cầu chủ đầu tư bồi thường thiệt hại do việc giao nhà không đúng cam kết trong hợp đồng. Hoặc làm đơn kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp này hành vi của chủ đầu tư là hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản, do vậy ở đây để bảo vệ quyền lợi của mình bạn có quyền tố cáo hành vi của chủ đầu tư mà không phải là thực hiện khiếu nại, theo đó về vấn đề tố cáo đối với hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh bất động sản thì tại điểm I khoản 2 Điều 77 Luật kinh doanh bất động sản 2014 ghi nhận:
“Bộ Xây dựng chịu trách nhiệm trước Chính phủ thực hiện chức năng quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước, có nhiệm vụ, quyền hạn sau đây: Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật”.

Căn cứ quy định nêu trên, Bạn có thể không nhận nhà khi có căn cứ chứng minh hành vi vi phạm của chủ đầu tư bạn có thể tố cáo với Sở xây dựng để bảo vệ quyền lợi của mình.