Câu hỏi: Gia đình em làm nhà năm 1990. Đất ở hợp pháp, có sổ đỏ và giấy tờ hợp pháp. Năm 2006 có dự án nâng cấp, sữa chữa đường 33 - Huyện Yên Thành - Tỉnh Nghệ An, Gia đình em thuộc gia đình chính sách.

Bố là thương binh 3/4, bệnh binh 2/3 mất sức 61%. Năm 2006 cán bộ giải phóng mặt bằng xã đã đo đạc và tính giá đền bù với tổng giá trị là 33 triệu đồng. Bao gồm phá dỡ 1 quán bán hàng 4m×4m, 1 gian nhà cấp 4 3m×6m, cổng, đất trước nhà. Nhưng gia đình không chấp nhận vì không đúng giá trị thực của nó. Em xin hỏi là:

1. Nhà em là nhà cấp 4, có 3 gian. Và bị trúng đường 1 gian. Vậy có được đền 3 gian không? Vì dỡ 1 gian thì 2 gian còn lại củng phải dỡ. Và đền bù thì theo quy định nào và giá tiền bao nhiêu.

2. Năm 2006 có dự án làm nhưng tới tận tháng 6/2014 mới tiến hành làm đường, hôm 1/10/ 2014, Uỷ ban nhân dân xã đã gọi gia đình sang và thỏa thuận với gia đình tổng giá trị đền bù là 41 triệu đồng. Và gia đình hẹn hôm sau trả lời để xem lại. Hôm sau, sang thì cán bộ địa chính xã bảo hồ sơ sai nên phải sữa lại. Giá trị không thể lên đến 41 triệu được mà ít hơn. Hẹn tuần sau ngày 7/10/2014 lên tiếp. Vậy xin hỏi luật sư gia đình phải làm như thế nào? Căn cứ những hồ sơ, giấy tờ, hay quyết định nào?

Trả lời: Nếu diện tích đất ở 2 gian còn lại mà không đủ điều kiện ở theo quy định cua UBND cấp tỉnh (tỉnh Nghệ An) và gia đình bạn không còn đất ở, nhà ở nào khác trong xã nơi có đất bị thu hồi đó thì sẽ được bồi thường bằng đất ở và nhà ở tái định cư. Còn nếu gia đình bạn vẫn còn đất ở, nhà ở khác thuộc xã nơi có đất bị thu hồi thì sẽ được bồi thường tiền. Giá tiền bồi thường sẽ do UBND cấp tỉnh quy định mức bồi thường.

Theo Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/ NĐ-CP về quy định về bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở như sau:

"
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở".

Mức bồi thường sẽ được tình căn cứ theo Điều 91 Luật đất đai 2013 và Điều 9 Nghị định số 47/2014/ NĐ-CP về bồi thường hỗ trợ tái định cư, cụ thể là:

Điều 91 Luật đất đai 2013. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này".

Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất:

"Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Tgt = G1-(G1/T)x T1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ".

Ngoài ra,
việc ra quyết định thu hồi đất và bồi thường giá đất thu hồi là thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện đối vối đất của hộ gia đình theo quy định tại Khoản 2 Điều 66 Luật đất đai 2013. Và tại Điểm b Khoản 1 Điều 69 Luật đất đai có quy định là:
"Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng triển khai thực hiện kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm".

Do đó, cán bộ UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm phối hợp, trợ giúp UBND cấp huyện thực hiện việc thỏa thuận giá trị bồi thường với người dân theo mức bồi thường theo quy định pháp luật. Vì vậy, trường hợp nếu UBND cấp xã tự ý ra quyết định thu hồi đất và mức giá bồi thường đất là sai thẩm quyền và bạn có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND xã ra quyết định đó. Còn trong trường hợp, mức bồi thường do UBND cấp huyện quyết định, nếu gia đình bạn thấy mức bồi thường không phù hợp thì có thể khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện ra quyết định thu hồi và bồi thường giá đất thu hồi.