Câu hỏi: Chào luật sư Gia đình tôi ở thành phố Hải Dương,mua đất trước năm 1992 rộng 360m2,năm 1993 cấp sổ đỏ trong đó 200m đất ở lâu năm,160m2 đất trồng cây lâu năm.Hiện nay,đất thuộc dự án quy hoạch.Khi bên giải phóng mặt bằng ,địa chính phường đo lại diện tích thực tế để bồi thường thì chỉ đc 347m2.Đã có công văn để tiến hành bồi thường với mức giá như bên dưới: 1.Đất ở lâu năm (200m2) :5.500.000đ/m2; Đất trồng cây lâu năm (147m):2.840.000đ/m23.

Phần chênh lệch diện tích giữa sổ đỏ với đo thực tế là 13m đc  bồi thường:1.420.000đ/m2Đơn giá bên khu đất tái định cư là 7.000.000m2Gia đình tôi chỉ có 1 sổ đỏ nhưng có 3 sổ hộ khẩu gồm 7 nhân khẩu.(1 sổ:mẹ chồng,1 sổ:gia đình tôi gồm 4 người,1 sổ: em trai chồng tôi gồm 2 người) Xin hỏi luật sư phần diện tích đất trồng cây lâu năm có đc bồi thường theo đơn giá đất ở đc ko và đất đo chệnh lệch bồi thường như trên đã hợp lí chưa?Khi ra tái định cư sẽ đc cấp mấy lô đất?

Trả lời: T
hứ nhất, về giá bồi t
hường khi thu
khi thu hồi đất

Điều 74 Luật đất đai 2013 "

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

N
hư vậy, phần đất vườn của gia đình bạn khi thu hồi sẽ được bồi thường theo giá của loại đất vườn maf không được bồi thường theo giá loại đất ở .

Thứ hai, đối với việc bồi t
hường phần đất giảm đi so với diện tíc
h được ghi nhận trong GCN

Do các t
hông tin bạn cung cấp không đầy đủ nên chúng tôi chưa thể xác định rõ nguyên nhân của việc diện tích đất thực tế bị giảm so với trong GCN. Vì vậy chúng tôi xin đưa ra 2 trường hợp:

- Trường hợp 1,  nếu việc đo đạc diện tích đất trên thực tế là đúng.

Điều 98 Luật đất đai 2013  "
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

....

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
"

Việc bồi t
hường trong trường hợp này được xác định theo Khoản 1  Điều 12 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"Điều 12. Bồi thường, hỗ trợ về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất

"Trường hợp thu hồi đất mà diện tích đo đạc thực tế khác với diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì được bồi thường theo quy định sau đây:

1. Nếu diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

..."

Theo đó khi bồi thường sẽ được xác định theo diện tích đo đạc thực tế và bạn không được bồi thường 13m2 đất bị thiếu.

- Nếu diện tích trên thực tế bị thiếu do bị lấn chiếm .

Trong trường hợp chứng minh được đất của gia đình bị lấn chiếm ảnh hưởng tới quyền lợi thì có thể làm đơn gửi Uỷ ban nhân dân xã để giải quyết. Nếu hòa giải không thành sẽ thực hiện theo Điều 202 Luật đất đai 2013, bạn có quyền gửi đơn đến Tòa án nhân dân nơi có đất để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Khi đó, theo Khoản 3 Điều 30 Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định về đền bù đất có tranh chấp như sau:

“3. Trường hợp diện tích đất thu hồi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chưa giải quyết xong thì tiền bồi thường, hỗ trợ đối với phần diện tích đất đang tranh chấp đó được chuyển vào Kho bạc Nhà nước chờ sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết xong thì trả cho người có quyền sử dụng đất.”

Thứ  ba, về bố trí tái định cư

Nếu trong gia đình bạn có nhiều thế hệ sống với nhau được có thể tách thành hộ gia đình riêng và gia đình đủ điều kiện được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư thì việc bồi thường được giải quyết theo Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.

''
Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

...

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình
"