Câu hỏi: Nội dung câu hỏi: Xin chào tổng đài tư vấn luật Gia Minh. Tôi có một vấn đề muốn xin tư vấn từ các bạn chuyên gia trong lĩnh vực đất đai như sau: Tôi có một mảnh đất 70m2 được làm sổ đỏ năm 2006 có đứng tên 3 người là mẹ tôi, vợ tôi và tôi. Nay tôi muốn sang tên bìa đỏ để chỉ còn vợ chồng tôi thì khi đi làm thủ tục bị vướng mắc. Nay tôi xin mô tả để xin tư vấn của các anh/chị để hoàn thiện thủ tục một cách nhanh nhất:

1. Mẹ tôi đã mất năm 2009 và không để lại di chúc. Mẹ tôi có 3 người con: tôi (đang sống trên mảnh đất đó), anh tôi đang sống ở newziland không thể về nước; em trai tôi đang đi tù ở Thanh Hóa vì sử dụng ma túy còn 2 năm nữa mới hết hạn tù.

2. Mẫu hồ sơ thủ tục tôi tìm trên mạng không có và không biết làm như thế nào cho đúng? Kính mong anh/chị tư vấn sớm giúp tôi vì gia đình có việc cần! Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Do mảnh đất trên đứng tên mẹ, vợ của bạn và bạn nên đây là tài sản chung của 3 người nên theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:
“2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”. Như vậy việc định đoạt mảnh đất này phải được sự đồng ý ký tên của tất cả các thành viên.
Với phần của mẹ bạn đối với mảnh đất đó, vì mẹ bạn đã chết nên sẽ được coi là di sản thừa kế và chia theo di chúc hoặc nếu không có di chúc thì chia theo pháp luật. Vì mẹ bạn chết không để lại di chúc nên phần di sản thừa kế sẽ chia đều theo pháp luật cho các đồng thừa kế hàng thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.  Theo đó căn cứ BLDS quy định  người không được quyền hưởng di sản:

“1. Những người sau đây không được quyền hưởng di sản:

a) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ hoặc về hành vi ngược đãi nghiêm trọng, hành hạ người để lại di sản, xâm phạm nghiêm trọng danh dự, nhân phẩm của người đó;

b) Người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng người để lại di sản;

c) Người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng người thừa kế khác nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ phần di sản mà người thừa kế đó có quyền hưởng;

d) Người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản người để lại di sản trong việc lập di chúc; giả mạo di chúc, sửa chữa di chúc, huỷ di chúc nhằm hưởng một phần hoặc toàn bộ di sản trái với ý chí của người để lại di sản.

2. Những người quy định tại khoản 1 Điều này vẫn được hưởng di sản, nếu người để lại di sản đã biết hành vi của những người đó, nhưng vẫn cho họ hưởng di sản theo di chúc”
.

Trog đó, em trai bạn đang đi tù nhưng không thuộc các trường hợp không được hưởng di sản theo Điều 643 và không từ chối hưởng di sản thì vẫn được hưởng di sản thừa kế do mẹ bạn để lại, còn anh trai bạn thì anh trai bạn vẫn thuộc những trường hợp được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định tại điều 169 Luật đất đai 2013:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở
”.

Vậy nên, với trường hợp này thì di sản của mẹ bạn phải được đem ra để phân chia di sản thừa kế, và nếu như vậy thì em trai và anh trai bạn phải tặng cho hoặc chuyển nhượng lại cho vợ chồng bạn thì vợ chồng bạn mới có căn cứ để đứng tên trên toàn bộ phần diện tích này còn nếu anh em trai không chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì vợ chồng bạn chỉ xin đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích còn lại sau khi phân chia di sản thừa kế hiện tại.

2. Về thủ tục sang tên sổ đỏ

Như bạn đã trình bày thì mảnh đất trên là tài sản chung của vợ chồng bạn và mẹ bạn, nên để được sang tên sổ đỏ đối với phần đất là tài sản của bạn và phần đất mà bạn được hưởng thừa kế của mẹ bạn, theo đó, bạn cần thực hiện những thủ tục sau:

- Thủ tục khai nhận di sản thừa kế: Căn cứ điểm a khoản 1 điều 676 Bộ luật Dân sự 2005, bộ hồ sơ yêu cầu gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng tử của bố bạn;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của ông bà nội; giấy đăng ký kết hôn của bố mẹ bạn …)

- Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế: theo khoản 2 Điều 685 Bộ luật dân sự 2005 thì để có căn cứ khi đến các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký việc chuyển quyền sử dụng đất cần phải có văn bản thoả thuận phân chia di sản giữa vợ chồng bạn và anh trai, em trai bạn.

- Thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai 2013).

Hồ sơ:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế;

+ Văn bản khai nhận di sản thừa kế;

+ Giấy tờ tùy thân của các thừa kế;

+ Những giấy tờ khác (như: giấy khai sinh của anh/chị/em bạn; giấy chứng tử của bố chồng bạn, giấy đăng ký kết hôn của vợ chồng bạn…)

Trình tự, thủ tục:

+ Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất.

Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.