Câu hỏi: Xin chào Luật Minh Gia. 
Luật sư cho mình hỏi khi mình định mua một mảnh đất đã có thổ cư ở Hóc Môn, giờ muốn tách sổ đỏ cũng như xin giấy phép xây dựng nhà thì cần phải làm gì? Và chi phí giành cho những công việc đó là bao nhiêu? 
Xin cảm ơn!

Trả lời: Về thủ tục tách thửa đất.

Trường hợp của bạn về tách thửa đất khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do vậy, thủ tục cần thực hiện gồm:

Thứ nhất, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất mà bạn định mua. Hợp đồng này phải được công chứng tại Văn phòng công chứng.

Thứ hai, sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Để thực hiện việc tách thửa đất trên, theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ – CP hướng dẫn thực hiện Luật đất đai, bạn cần nộp hồ sơ xin tách thửa đất tới cơ quan có thẩm quyền.

Hồ sơ xin tách thửa đất bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản chính và bản sao có chứng thực)

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng;

- Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có yêu cầu);

- Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng ( bản sao có chứng thực);

- Các tài liệu khác ( nếu có yêu cầu);

- Biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Cơ quan nhận hồ sơ: văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện nơi có bất động sản.

Các nghĩa vụ tài chính gồm:

- Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại nghị định 45/2011/NĐ – CP về lệ phí trước bạ, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà đất là 0.5%* giá đất * diện tích. Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có bất động sản ban hành.

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lệ phí thẩm định theo quy định tại thông tư 02/2014/TT – BTC hướng dẫn về phí và lệ phí.

Về thủ tục cấp giấy phép xây nhà ở:

Tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 quy định về các trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng như sau:

“2. Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ.”.

Như vậy, nếu không thuộc các đối tượng theo quy định trên thì để xây dựng gia đình anh phải làm thủ tục xin cấp Giấy phép lao động:

Thứ nhất
, điều kiện để công trình xây dựng được cấp giấy phép xây dựng:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo

đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”.

Thứ hai
, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng:

Tại Điều 95 Luật xây dựng 2014 quy định, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thứ ba
, thời gian cấp giấy phép xây dựng:

Kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan cấp phép xây dựng phải xem xét hồ sơ để cấp giấy phép trong 15 ngày làm việc đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị.

Thứ tư
, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng:

Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 15/2016/TT-BXD, đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ:

“c) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng các công trình còn lại và nhà ở riêng lẻ ở đô thị, bao gồm cả nhà ở riêng lẻ trong khu vực đã được Nhà nước công nhận bảo tồn thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các đối tượng quy định tại các Điểm a, b, d Khoản này;”.

Thứ năm
, khoản phí phải nộp khi xin cấp giấy phép xây dựng:

Lệ phí cấp Giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ theo quy định của từng địa phương.

Trân trọng
.