Câu hỏi: Gia đình tôi được ông bà để lại cho 3 thửa đất cho 3 người con. Từ trước đến giờ cả 3 ô đều chưa làm sổ đỏ thì theo luật mới nhất gia đình tôi có được làm thành 3 sổ đỏ cho 3 ô luôn không? chi phí làm sổ đỏ được tính như nào? Nội dung tư vấn như sau:

Gia đình tôi được ông bà để lại cho 3 thửa đất (đất ở) cho 3 người con lần lượt như sau: ô số 8 là ông C , ô số 9 ông L  và ô A của ông Q (không có di chúc và không có tranh chấp gì). Từ trước tới nay ô A đều do ông L đóng thuế và sử dụng. Hiện nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ để xây nhà và có một số vướng mắc, mong muốn được anh/chị tư vấn giúp. Từ trước đến giờ cả 3 ô đều chưa làm sổ đỏ thì theo luật mới nhất gia đình tôi có được làm thành 3 sổ đỏ cho 3 ô luôn không? Vì theo như cán bộ địa chính của địa phương nói : “Gia đình phải làm 2 sổ đứng tên ô 8 là ông C, 9 là ông L rồi sau đó mới được tách ô 9”. Trong trường hợp ông L đứng tên cả ô  9 thì chi phí làm sổ đỏ được tính như nào? (diện tích của cả ô 9 là 135 m2). Nhờ anh/chị giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
về việc xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các mảnh đất:

Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu người sử dụng các mảnh đất nói trên đáp ứng được đủ các điều kiện: đất được sử dụng ổn định và lâu dài, không vi phạm pháp luật đất đai, có xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã là không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Với ô đất A vì ông bà chưa có sổ đỏ nên ông Q sẽ không thể xin cấp Giấy chứng nhận dựa trên cơ sở văn bản khai nhận di sản thừa kế hoặc hợp đồng tặng cho được. Nếu muốn xin cấp sổ đỏ cho ô đất A thì chỉ có thể dựa trên cơ sở đất được sử dụng ổn định, lâu dài và người đang sử dụng đất là ông L. Như vậy, ông L phải dựa vào cơ sở pháp lý nêu trên để xin cấp sổ đỏ sau đó có thể chuyển nhượng hoặc tặng cho mảnh đất ông Q, lúc này ông Q sẽ tiến hành thủ tục sang tên Giấy chứng nhận.

Thứ hai,
khi bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng lần đầu tiên, thì những lệ phí mà bạn phải chi trả đó là:

Lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ được quy định tại Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP:
“Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)”

Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành

Mức thu lệ phí trước bạ được tính theo tỷ lệ phần trăm, mức thu đối với nhà, đất được quy định tại Khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, cụ thể:
“1. Nhà, đất mức thu là 0,5%”

Tiền sử dụng đất

Tiền sử dụng đất được xác định trên các căn cứ quy định tại Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

“1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

a) Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.”

Hạn mức sử dụng đất ở từng địa phương là khác nhau được thể hiện trong Quyết định do UBND cấp tỉnh ban hành. Tiền sử dụng đất phải nộp cho diện tích đất trong và ngoài hạn mức là khác nhau phụ thuộc vào thời gian sinh sống ổn định trên đất, có nhà ở hay công trình xây dựng khác hay không được quy định cụ thể tại Điều 6 và Điều 7 của Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

Chi phí khác khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Bao gồm: phí đo đạc, lệ phí địa chính, phí thẩm định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí in Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định trên phạm vi tỉnh mình.