Câu hỏi: Nhờ tư vấn giúp tôi về diện tích đất nhỏ hơn đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Năm 2010 gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với diện tích là 166m2, đến năm 2016 nhà tôi xây dựng nhà và chuồng gà trên toàn bộ diện tích ghi trong sổ đỏ thì phát hiện diện tích đất thực tế chỉ có 146m2 thiếu 20m2 . Nhà tôi định đập bỏ hàng rào đã xây để lấn sang phần đất nhà hàng xóm cho đủ diện tích 166m2. Nội dung tư vấn như sau:

Tôi có 1 vụ việc muốn nhờ luật sư tư vấn như sau. Diện tích nhà tôi là 120m2, tôi và nhà hàng xóm sống cách nhau 1 mảnh đất hoang có diện tích là 92m2. Từ nmă 1979 đến năm 1990, 2 nhà chung nhau trồng rau. Đến năm 1991, 2 nhà chúng tôi quyết định xây hàng rào tách mảnh đất hoang làm 2. Năm 2010 gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với diện tích là 166m2, đến năm 2016 nhà tôi xây dựng nhà và chuồng gà trên toàn bộ diện tích ghi trong sổ đỏ thì phát hiện diện tích đất thực tế chỉ có 146m2 thiếu 20m2 . Nhà tôi định đập bỏ hàng rào đã xây để lấn sang phần đất nhà hàng xóm cho đủ diện tích 166m2 , nhưng gia đình hàng xóm không đồng ý nên 2 nhà đã nảy sinh mâu thuẫn. Tôi muốn hỏi là tôi có được đòi diện tích bị thiếu so với sổ đỏ hay không? Xin luật sư tư vấn cho tôi hướng giải quyết rồi các thủ tục liên quan ạ

Trả lời: Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Bên cạnh đó, theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 76. Cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng

1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:

c) Do thực hiện dồn điền, đổi thửa, đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất.”

Theo đó, nếu diện tích đất thực tế khác với diện tích ghi trên sổ đỏ của gia đình bạn do cách đo đạc thủ công trước kia, đồng thời ranh giới thửa đất không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy chứng nhận và không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì bạn cần cấp hoặc cấp đổi giấy chứng nhận. Khi đó, giấy chứng nhận sau khi đổi có diện tích xác định theo số liệu đo đạc thực tế là 146m2, bạn không được xây lấn sang diện tích nhà hàng xóm.

Phần diện tích phía bên kia hàng rào đã được hàng xóm nhà bạn sử dụng ổn định từ năm 1991 nên cho dù bạn có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai thì mảnh đất phía bên đó vẫn sẽ được xác định là của nhà hàng xóm.

Để thực hiện việc cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn nộp hồ sơ theo quy định tại Khoản 1 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

“Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.”

- Nơi nộp hồ sơ: Căn cứ khoản 2 Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh. Bên cạnh đó, nếu có nhu cầu thì bạn nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.

- Thời hạn giải quyết: Cấp đổi giấy chứng nhận được thực hiện trong thời hạn 10 ngày, trường hợp cấp đổi đồng loạt cho nhiều người sử dụng đất do đo vẽ lại bản đồ là không quá 50 ngày. Tuy nhiên, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.

>> Luật sư tư vấn quy định về cấp GCN quyền sử dụng đất, gọi:
1900.6169

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Điều kiện công nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp quy định thế nào?

Bố mẹ tôi có một thửa đất nông nghiệp thực tế hơn 4ha. Năm 2007, dự án đo đất bằng máy định vị của nhà nước đã đo và cấp giấy chứng nhận chưa được 2ha nên bố tôi không nhận sổ đỏ năm đó. Đến nay bố tôi đã mất và mẹ cũng đã già yếu nên tôi muốn làm sổ đỏ thửa đất đó cho bà. Tôi đã nộp đơn về Ban địa chính xã, cán bộ phòng tài nguyên môi trường huyện lên đo đất và xác nhận đất của bố tôi thực tế các hộ xung quanh không có tranh chấp nhưng trên sơ đồ đất của Huyện thì hơn 2ha đã cấp vào sổ đỏ của 11 hộ giáp xung quanh rồi nên không làm được. Nếu làm chỉ được hơn 1,5 ha thôi. Tôi bối rối không biết làm thế nào đây. Rất mong quý luật sư tư vấn cho gia đình tôi nên làm như thế nào để cấp đúng đất thực tế cho mẹ tôi.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Xác định điều kiện công nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh

>> Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013

Trong trường hợp đất nông nghiệp của gia đình thi hiện tại diện tích sử dụng của ba mẹ đang được giao cho các hộ gia đình khác thì gia đình phải thu thập chứng cứ chứng minh đã được sử dụng ổn định lâu dài từ trước 01/7/2004 và
có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp,... theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 mới có căn cứ đẻ công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.