Câu hỏi: Luật Sư tư vấn về trường hợp muốn làm thủ tục xin tách thửa đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính thưa luật sư,Lời đầu tiên, tôi xin gửi lời cảm ơn đến sự hỗ trợ tư vấn của Luật sư, và để hiểu rõ vấn đề tôi xin trình bày đầy đủ nhờ luật sư giải đáp giúp tôi như sau: Năm 2011, mẹ chồng tôi có mua một phần đất của cậu chồng. Sau đó chuyển thổ cư hết phần đất đã mua và xin giấy phép xây dựng để xây ngôi nhà cấp 4 trên phần đất đó .Đất mẹ chồng tôi mua là một phần đất của cậu chồng tách ra bán nhưng chưa tách sổ gì cả. Hiện tại, cả phần đất nhà cậu chồng đang ở và phần đất nhà của tôi vẫn do cậu chồng đứng tên trên sổ đò. Gia đình tôi có ý định tách sổ đỏ nhưng tìm hiểu thì được biết con đường hèm phía trước nhà tôi thuộc diện quy hoạch đường giao thông dự phóng nên sau khi trừ lộ giới con đường thì diện tích đất nhà tôi chỉ còn khoảng hơn 30m2, không đủ diện tích tách thửa như quy định, còn việc quy hoạch thì chưa có thông báo hay quyết định thu hồi gì cả. Nhà tôi cũng vừa làm được sổ hộ khẩu. Tôi chỉ muốn tìm hiểu pháp luật để đảm bảo quyền lợi chính đáng của nhà tôi sau này, nếu không tách được sổ thì sau này qua đời của mẹ chồng, cậu chồng tôi thì chỉ với hợp đồng mua bán công chứng chúng tôi có đảm bảo được quyền lợi của mình? để tránh tranh chấp (nếu có). Và có một vài người bên nhà đất tư vấn cho tôi là trường hợp này chỉ có làm sổ chung nhưng có vè cậu chồng tôi ko thích việc này, pháp luật có quy định bắt buộc phải làm sổ chung nếu ko đủ diện tích tách thửa đối với người bán?Và có phải khi làm sổ chung thì diện tích đất được công nhận của gia đình tôi trên giấy tờ chỉ còn hơn 30m2 hay vẫn để là 58.2 m2?Vậy xin luật sư cho ý kiến tôi phải làm thế nào mới đúng? và phía bên luật sư có nhận làm các dịch vụ làm sổ đất này không ạ?Rất mong nhận được phản hồi từ phía Quý luật sưTôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, Về vấn đề tách thửa đất đang thuộc diện quy hoạch thì theo quy định tại điều 49 Luật Đất Đai năm 2013

“Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: (…) 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

…

Theo quy định trên của điều 49 thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của mình mặc dù đã có quy hoạch sử dụng đất. Một trong số những quyền đó là được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hiện tại, pháp luật chỉ hạn chế việc xây dựng mới nhà và các công trình trên đất và chỉ được cải tạo đất. Nếu chưa có thông báo thu hồi hoặc quyết định thu hồi đất thì gia đình bạn vẫn được tiến hành thực hiện như bình thường.

Để được tách thửa đất thì diện tích đất được tách phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh ban hành. Trường hợp này của bạn diện tích bạn muốn tách thửa là 30m2 đất. Nên rất có thể sẽ không đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa đất.

Song tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Đất đai 2013 có quy định như sau:

Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

“…3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới.”

Căn cứ theo quy định trên, thì hơn 30m2 mà bạn nhận chuyển nhượng có thể được tách thửa nếu 30m2 đất này được hợp thửa với thửa đất liền kề để tạo nên thửa đất bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tối thiểu được tách thửa.

Bạn cần lưu ý rằng: Nếu30m2 đất này không đảm bảo được các điều kiện tách thửa thì sẽ không thể tiến hành thủ tục sang tên và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) với 30m2 đất này. Song bạn có thể sử dụng cách thức cùng đứng tên trong sổ đỏ (đồng sở hữu) với thửa đất bao gồm 30m2 đất bạn đã nhận chuyển nhượng để hợp pháp hóa quyền sử dụng đất của mình với diện tích đất này. Trong trường hợp này, hai bên cần tiến hành thủ tục đăng ký biến động đất đai.

Thứ hai: Trong trường hợp diện tích tối thiểu không đủ để tách thửa thì với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng thì bạn có được đảm bảo về quyền lợi sau này không?

Bạn không nói rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng là mua toàn bộ diện tích thửa đất hay chỉ mua một phần trong tổng số diện tích ban đầu của bên bán. Bởi thủ tục, trình tự của mua toàn bộ diện tích thửa đất sẽ khác so với mua một phần diện tích trong đó. Trên nguyên tắc chung, khi muốn mua một phần diện tích trong tổng số diện tích ban đầu của bên bán thì bạn cần phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trước. Nếu đủ điều kiện được tách thửa và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (Sở tài nguyên môi trường) cho phép thì lúc này hai bên trong giao dịch mới chính thức ký hợp đồng chuyển nhượng và làm thủ tục sang tên. Việc bạn ký hợp đồng có công chứng mà không có sự chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì không thể nói trước được quyền lợi mà bạn được nhận là gì, vì bản thân trình tự thực hiện là không đúng theo quy định pháp luật.

Còn trong trường hợp bạn mua toàn bộ diện tích thửa đất thì bạn chỉ cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại văn phòng công chứng, sau đó tiến hành thủ tục sang tên như bình thường. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật, trong vòng 30 ngày kể từ ngày có sự biến động về người sử dụng đất mà không đăng ký biến động với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 102/2014/NĐ- CP nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Trong trường hợp quyền được đảm bảo là quyền được sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì: tính tới thời điểm hiện tại, việc bạn tiến hành đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được đảm bảo quyền của mình là vẫn có thể thực hiện được. Nếu trong trường hợp bị trả hồ sơ sang tên thì trong bản thông báo gửi trả sẽ ghi rõ lý do vì sao không chấp nhận hồ sơ của bạn. Vì thông tin mà bạn cung cấp cho chúng tôi chưa đầy đủ nên chúng tôi chưa thể kết luận chắc chắn cho trường hợp của bạn được.

Thứ ba: Nếu không tách được sổ thì sau này qua đời của mẹ chồng, cậu chồng tôi thì chỉ với hợp đồng mua bán công chứng chúng tôi có đảm bảo được quyền lợi của mình? Trong  trường hợp này nếu không tách được sổ thì chỉ với hợp đồng mua bán công chứng thì quyền lợi của bạn vẫn được đảm bảo.

Thứ tư: Còn nếu làm thủ tục ra sổ chung thì trên sổ chung diện tích được công nhận của nhà bạn vẫn là 58.2m hay là hơn 30m2?

Nếu như bạn làm thủ tục đồng sở hữu với bên bán cho bạn thì lúc này toàn bộ hồ sơ của bạn sẽ có thay đổi; trong đó có hợp đồng chuyển nhượng.Bạn nên liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền như phòng tài nguyên môi trường để được hướng dẫn cụ thể.