Câu hỏi: Cho tôi hỏi về điều kiện, thủ tục, hạn mức, giá chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Nhà tôi có khoảng 1000m2 đất ruộng, được lập từ năm 1990. Hiện tại trên mảnh đất ruộng đó gia đình tôi có xây dựng 1 căn nhà mái bằng 40m2 và công trình phụ bao gồm nhà bếp, nhà tắm và vệ sinh. Tổng thể diện tích là 150m2.

Bây giờ tôi muốn chuyển đổi giá trị sử dụng đất từ đất ruộng sang đất thổ cư để được xây nhà mới cũng trong diện tích 150m2 ấy thì thủ tục và mức chuyển đổi như thế nào. Và tỉnh Hải Dương đã đáp ứng cho việc chuyển đổi ấy chưa? Mong nhận được câu trả lời từ chuyên gia.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật về đất đai hiện hành thì việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định như sau:

*) Về căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất:

Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp UBND huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi mà bạn đang sinh sống có năm trong diện quy hoạch không.

*) Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Căn cứ vào Điều 69, Nghị định 43/2014-NĐ/CP thì việc chuyển mục đích sử dụng đất phải tuân theo các bước như sau:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo mẫu

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đến cơ quan tài nguyên môi trường đồng thời người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

*) Về hạn mức đất được giao:

Hạn mức đất để ở giao cho cá nhân, hộ gia đình được quy định riêng cho từng tỉnh. Bạn có thể tham khảo hạn mức đất này tại Quyết định 24/2014/ QĐ-UBND của tỉnh Hải Dương.

*) Về mức thu tiền khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

Việc thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử được quy định như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Về giá đất bạn có thể tham khảo tại quyết định 30/2011/QĐ – UBND tỉnh Hải Dương về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn tỉnh hải dương năm 2012.