Câu hỏi: Gia đình chúng tôi Cũng giống như nhiều hộ gia đình khác trong khu phố, hiện toàn bộ các hộ dân đều chưa được cơ quan chứng năng chính quyền địa phương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà ở (sổ đỏ), toàn bộ các hộ gia đình hiện đều đóng thuế đất đai trên danh mục đất nông nghiệp vì khu phố hình thành trên diện tích đất nông nghiệp chủ yến là đất vườn.

Mới đây cơ quan chức năng tại địa phương có thông báo về việc kê khai diện tích sử dụng đất của các hộ gia đình trong khu phố nhằm làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nhà ở và cấp sổ đỏ cho các hộ gia đình. Các hộ gia đình phải tự kê khai trên mẫu quy định. Lệ phí chuyển đổi và cấp sổ đỏ được tính với mức: 3.500.000đ/1m2.

Nếu tính số tiền phải nộp theo diện tích hiện sử dụng của nhiều gia đình thì mảnh đất nếu được chuyển đổi sẽ có giá gần bằng giá thị trường để mua mảnh đất mà các hộ phải mua trong thời điểm hiện tại. Rất nhiều hộ dân băn khoăn và thắc mắc vì cơ quan chức năng chỉ có thông báo không có tuyên truyền giải thích cụ thể để nhân dân hiểu và thực hiện. Vậy tôi xin hỏi:

1. Việc thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất nhà ở được pháp luật nước ta quy định như thế nào?

2. Thủ tục chuyển đổi, cấp sổ đỏ và lệ phí cho vấn đề này như thế nào?

3. Nếu cơ quan chức năng thực hiện theo thông báo nêu trên để chuyển đổi và cấp sổ đỏ cho nhân dân là đúng hay sai? Kính mong nhận được sự tư vấn của luatminhgia để nhân dân trong khu phố hiểu và giải quyết khó khăn, thắc mắc. Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn thắc mắc của bạn như sau:

Quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất được thể hiện ở Điều 57 – Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

...

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Về trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn cần lưu ý quy định tại Điều 69 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP để thực hiện theo đúng quy trình pháp luật quy định:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định

Để nắm rõ hơn nghĩa vụ tài chính cho việc chuyển mục đích sử dụng đất, chúng tôi xin đưa ra căn cứ tại Điểm c, khoản 2, Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định rõ về vấn đề này:

...

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Vì bạn không nêu rõ trường hợp của gia đình bạn như thế nào nên chúng tôi không thể trả lời cụ thể cho bạn được. Căn cứ vào những quy định pháp luật ở trên, hi vong bạn sẽ đối chiếu và tìm ra quy định phù hơp với vấn đề của mình.

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng giá đất 1m2 nhân với diện tích đất ở nhân với hệ số điều chỉnh. Trong đó: Giá đất ở, giá đất nông nghiệp do UBND tỉnh ban hành hàng năm. Còn hệ số điều chỉnh do UBND tỉnh quy định (hệ số điều chỉnh chỉ được áp dụng khi đất ở vượt hạn mức)

Về lệ phí trước bạ bạn cần nộp: Theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP và Thông tư số 124/2011/TT-BTC. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải nộp lệ phí trước bạ bằng 0,5%  giá tính lệ phí trước bạ (bằng diện tích đất nhân với giá đất nhân với tỷ lệ 0,5%.). Trong đó, giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố ban hành.

Số Lệ phí trước bạ mà bạn cung cấp là 3.500.000 VNĐ/m2, tuy nhiên vẫn chưa có giá đất cụ thể tại địa phương nên bạn cần đôi chiếu với giá đất để xác định số tiền chính xác.

Như vậy bạn cần xem xét giá đất ở địa phương để xem cán bộ xã tính phí chuyển đổi cho bạn như vậy đã đúng hay chưa.

Ngoài các loại thuế, phí trên, bạn có thể sẽ phải nộp thêm phí đo đạc lập bản đồ địa chính, phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử đụng dất nếu thuộc trường hợp phải thẩm định theo thông tư 02/2014.