Câu hỏi: Em đang định mua một căn nhà, em có một số thắc mắc muốn nhờ luật sư tư vấn
Em đang định mua một căn nhà 3 tầng trên mảnh đất 38,6 m2 . Căn nhà đang nằm trong diện quy hoạch của thành phố.

Em có tới địa chính phường thì họ trả lời căn nhà vần được mua bán, sang tên đổi chủ bình thường. Căn nhà có bìa đỏ được cấp năm 2008. Và em được biết nếu cấp bìa hồng mới thì trên bìa có ghi dòng chữ " QH .....". Vậy em có một số thắc mắc mong luật sư tư vấn giúp em.

1 - Em có nên sang tên bìa đỏ củ chuyển thành bìa hồng không?

2 - Nếu đổi sang bìa hồng thì khi nhà nước lấy đất, giá trị đền bù  ngôi nhà của em có bị thấp so với những ngôi nhà không đổi bìa không?

Em cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 có quy định về việc thưc hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, trường hợp đất trong diện quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất, chưa có quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật (trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Chuyển nhượng nhà đất trong diện quy hoạch

2.
Thắc mắc của bạn về việc chuyển từ bìa đỏ sang bìa hồng

Theo quy định tại Điều 35 Nghị định 43/2014 quy định tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

“1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép”.

Như vậy, nếu không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì bạn có thể làm thủ tục để chuyển từ sổ đỏ sang sổ hồng.

3.
Giá trị bồi thường của ngôi nhà khi nhận chuyển nhượng và chuyển đổi từ bìa đỏ sang bìa hồng

Theo quy định tại Điều 88 Luật đất đai 2013 về nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản khi nhà nước thu hồi đất thì: “
Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường
”.

Theo quy định trên thì nguyên tắc bồi thường tài sản trên đất là chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì sẽ được bồi thường. Luật đất đai 2013 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định nào phân biệt về việc bồi thường thiệt hại về nhà ở, công trình xây dựng trên đất trong trường hợp nhận chuyển nhượng hay chuyển từ bìa đỏ sang bìa hồng.