Câu hỏi: Kính gửi Luật sư luật Minh Gia. Tôi muốn hỏi thủ tục sang tên nhà đất từ bố mẹ đẻ sang con ruột. Bố mẹ tôi có 3 người con, nhưng người con út đã mất cách đây 10 năm, chỉ còn lại anh trai tôi và tôi. Anh trai tôi đã có vợ và 2 con gái. Còn tôi đã lấy chồng và có 2 cháu trai. Vợ chồng anh trai tôi đã tách hộ khẩu với bố mẹ nhưng vẫn ở chung 1 nhà. Tôi đã chuyển hộ khẩu theo gia đình nhà chồng và cũng tách hộ khẩu riêng.

Hiện nay, bố mẹ tôi không còn khỏe như những năm trước nên muốn sang tên mảnh đất đang sử dụng làm nhà ở cho 2 anh em tôi.
Diện tích mảnh đất 71m2, đã xây gồm 1 nhà 50 m2 và 1 nhà 21 m2. Bố mẹ tôi muốn sang tên mảnh đất đã xây dựng nhà ở 50 m2 cho anh trai chị dâu  tôi, còn mảnh 21 m2 thì cho riêng tôi. Tôi muốn hỏi: Sang tên mảnh đất 71m2 đó có những thủ tục gì và có làm sang tên trước bạ riêng từng mảnh theo diện tích 50 m2 và 21 m2 đó được không? Văn phòng luật sư giúp tôi với! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Bố mẹ bạn có thể tiến hành đồng thời thủ tục tách thửa mảnh đất 71m2 thành 50m2 và 21m2 để tặng cho 2 anh em bạn. Tuy nhiên để có thể tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu do từng vùng quy định. Nên để biết chính xác với diện tích chia như trên có thể tách thửa được hay không bạn nên đến cơ quan địa chính địa phương nơi có đất hỏi về diện tích tối thiểu để tách thửa.

Theo quy định của Luật đất đai 2013, để bố mẹ bạn có thể sang tên mảnh đất sang cho 2 anh em bạn thì phải làm thủ tục tách thửa mảnh đất thành 2 mảnh đất theo diện tích muốn chia cho từng người con và làm thủ tục đăng ký biến động đất đai là sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

1. Thủ tục và hồ sơ tách thửa :

Thủ tục tách thửa đất theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật Đất đai là:

“
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa (Hồ sơ xin tách thửa gồm: Đơn xin tách thửa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.)

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã
.”

2. Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất.

Hồ sơ bao gồm:

+ Văn bản tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên, hợp đồng tặng cho,…

Văn bản tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nơi có thửa đất.

2.  Về thời gian thực hiện :

Theo quy định tại Điểm b, đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết một số điều luật đất đai có quy định như sau:

b) Đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

đ) Tách thửa, hợp thửa đất; thủ tục đăng ký đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất để quản lý là không quá 20 ngày;”

3. Các loại thuế, phí, lệ phí :

Theo Khoản 1 Điều 4 Luật Thuế Thu nhập Cá nhân 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như giấy khai sinh.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 4 Nghị định45/2011/NĐ-CP Quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ: "
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Như vậy, theo các quy định trên thì nếu mảnh đất này đủ điều kiện để tách thửa thì bố mẹ bạn có thể tiến hành tách thửa để tặng cho từng người con và lúc này bạn có thể làm thủ tục trước bạ đối với riêng từng thửa đất.