Câu hỏi: Bài viết dưới đây giải đáp thắc mắc về vấn đề có công chứng được hợp đồng sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp nhà ở. Nội dung câu hỏi:

Xin chào luật sư, tôi có một câu hỏi đang thắc mắc đó là: Các bên đã ký hợp đồng thế chấp quyền tài sản và không công chứng (do luật không bắt buộc các bên phải thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp quyền tài sản), khi nhà ở đã hình thành, thực hiện chuyển tiếp đăng ký thế chấp từ quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán sang nhà ở, trong trường hợp các bên có nhu cầu thực hiện ký kết sửa đổi, bổ sung hợp đồng thế chấp thì thực hiện như thế nào? Vì kể từ thời điểm chuyển tiếp đăng ký thế chấp, đối tượng tài sản thế chấp là nhà ở và theo quy định của khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở, các hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, có một vướng mắc trong thực tế do Luật Công chứng hiện hành chỉ quy định về việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng (Điều 51 Luật Công chứng) nên trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng, thì các trường hợp ký văn bản sửa đổi bổ sung phụ lục hợp đồng thế chấp có bắt buộc phải công chứng hay không và các văn phòng công chứng có thực hiện công chứng các văn bản này hay không?. Cám ơn luật sư!

Trả lời: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng quyền sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác.

Vì trong trường hợp của bạn không nói rõ hai bên thế chấp quueenf tài sản nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn.

Căn cứ theo Điều 421 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

Điều 421. Sửa đổi hợp đồng

1. Các bên có thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng.

2. Hợp đồng có thể được sửa đổi theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này.

3. Hợp đồng sửa đổi phải tuân theo hình thức của hợp đồng ban đầu.

Trong trường hợp của bạn thì sau khi nhà ở đã được xây dựng xong thì các bên muốn thay đổi đối tượng thế chấp trong hợp đồng,thông thường theo quy định của pháp luật thì việc sửa đổi hợp đồng do các bên thỏa thuận. Tuy nhiên đối với trường hợp này thì đối tượng thế chấp của bạn là nhà ở.

Căn cứ theo Điều 122 Luật nhà ở 2014 quy định:

Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

Ngoài ra tại Điều 54 Luật công chứng 2014 nêu rõ:

Điều 54. Công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản

“1. Việc công chứng hợp đồng thế chấp bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có bất động sản.

2. Trường hợp một bất động sản đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ và hợp đồng thế chấp đã được công chứng mà sau đó được tiếp tục thế chấp để bảo đảm cho một nghĩa vụ khác trong phạm vi pháp luật cho phép thì các hợp đồng thế chấp tiếp theo phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã công chứng hợp đồng thế chấp lần đầu. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng hợp đồng thế chấp tiếp theo đó.”

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì đối với hợp đồng thế chấp nhà ở bắt buộc phải công chứng thì mới có giá trị pháp lý.

Tại Điều 51 Luật Công chứng 2014 quy định về việc Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch như sau:

1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
đã được công chứng
chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.

Do đó, việc công chứng sửa đổi, bổ sung hợp đồng trên sẽ chỉ đặt ra đối với trường hợp hợp đồng trước đó đã được công chứng nên hợp đồng trước đó không được công chứng thì sẽ không thuộc trường hợp này.

Muốn hợp đồng thế chấp nhà ở trên phù hợp với các quy định của pháp luật thì các bên có thể thỏa thuận với nhau hủy bỏ hợp đồng thế chấp quyền tài sản ban  đầu và tiến hành ký kết lại hợp đồng thế chấp nhà ở và hợp đồng này phải được mang đi công chứng.