Câu hỏi: Năm 1995 tôi mua 1200m2 đát thổ cư trên đó có 1 nhà cấp 4 và có giấy CNGSDĐ, giấy CNGSHN do UBND thành phố cấp. Tháng 5/ 2015 ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán, công chứng viên yêu cầu phải có giấy hồng .

Tôi làm thủ tục tại 1cửa của tp và nộp đủ các giấy tờ theo yêu cầu của bộ phận tiếp nhận hồ sơ vào ngày 22/9/2015. Mãi đến tháng 8/2015 tôi nhân được giấy hồng mới với diện tích 1241m2 ( 1200m2 thổ và 41m2 trồng cây lâu năm) do UBND kí ngày 18/8/2015 .Đầu tháng 9/2015 khi chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên cho ngừoi khác, chi cục thuế tp áp thuế TNCN cho tôi là 2% trên giá trị 1241m2 đất. Khi tôi thắc mắc cán bọ thuế giải thích là do dính đất nông nghiệp và giấy CNQSDĐ,QSH nhà ở và tài sản gắn liền với đất chưa quá 6 tháng, nên không được miẽn thuế TNCN dù đây là căn nhà duy nhất gia đình tôi đã sinh sống từ năm 1995 đấn nay.Nhờ luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi.

Trả lời: - Về trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi có thu nhập do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất.
Khoản 2 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP quy định về Thu nhập được miễn thuế:

“2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Cá nhân chuyển nhượng có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam theo quy định tại Khoản này phải đáp ứng các điều kiện sau:

a)Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

b) Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

c) Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;”

Theo quy định này, chỉ trường hợp cá nhân có một nhà ở, một đất ở duy nhất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây thì sẽ được miễn nộp thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:

+  Chỉ có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở.

+  Phải có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tối thiểu là 183 ngày.

+  Thực hiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở toàn bộ.​

Theo như thông tin anh đưa ra ngày 18 tháng 8 năm 2015 bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với diện tích 1241 m2 bao gồm 1200m2 đất thổ cư và  41m2 trồng cây lâu năm. Như vậy, anh đang có hai bất động sản được ghi nhận trong một giấy chứng nhận.

Trường hợp của anh có hai bất động sản và được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở ngày 18/8/2015( quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 18/8/2015). Đầu tháng 9 anh đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lúc này quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất của anh chưa đạt tối thiểu 183 ngày như luật định. Do đó, trường hợp của anh không nằm trong diện được miễn thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất. Như vậy, việc trả lời của Chi cục thuế thành phố là có căn cứ pháp luật, anh phải chịu thuế  thu nhập cá nhân trong trường hợp này.

-  Về thuế suất:
Những trường hợp có 2 bất động sản trở nên sẽ phải đóng thuế thu nhập cá  nhân theo quy định tại khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP:

Thuế  suất = 2%   x   giá trị chuyển nhượng

Theo quy định này thì  anh có nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân  là 2 % giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng đó.

Trân trọng