Câu hỏi: Tôi có thắc mắc về đất đai không biết giải đáp, xin phép được hỏi công ty như sau: Tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất ở, có diện tích 54m2, tài sản trên đất không có, đã hành thành hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ có các loại giấy tờ: - Đơn đăng ký cấp GCNQSĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 4a/ĐK. - Biên bản v/v xác định lại thửa đất do cán bộ Phòng TNMT và cán bộ địa chính phường đo đạc, và có xác nhận đóng dấu của Chủ tịch UBND phường. - Bên lai thu thuế trước bạ của Chi cục thuế TP. - Phiếu chuyển thông tin để nộp thuế trước bạ nhà đất của Phòng TNMT. - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất. - Thông báo nộp lệ phí trước bạ nhà, đất của Chi cục thuế TP. - Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại cơ quan công chứng. - Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất. - Biên bản v/v kết thúc thông báo việc niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký GCNQSDĐ của phường. - Danh sách công khai kết quả kiểm tra hồ sơ đăng ký, cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của phương. - Phiếu kiểm soát quá trình giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ. Tất cả các giấy tờ trên đều ghi đất ở, sử dụng lâu dài, nhưng đến bước cuối cùng cán bộ Phòng tài nguyên môi trường xuống thẩm định trước khi in GCNQSDĐ thì cán bộ có kết luận diện tích thửa đất chỉ được phép cấp GCNQSDĐ là đất VƯỜN chứ không được cấp là ĐẤT Ở (đất thổ cư). Với lý do là TRÊN ĐẤT KHÔNG CÓ TÀI SẢN GÌ.    Vậy, thử đất của tôi chỉ được phép cấp ĐẤT VƯỜN  có đúng luật đất đai không? xin được CÔNG TY LUẬT MINH GIA TƯ VẤN giúp đỡ. Tôi trân thành cám ơn!

Trả lời: Việc xác địn
h loại đất dựa theo các căn cứ theo Điều 11 Luật đất đai 2013 như sau

"
Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này
; "

Trong trường
hợp không có các giấy tờ quy định tại Điều 11 Luật đất đai 2013 thì việc xác định loại đất được xác định theo Điều 3 nghị định 43/2014/NĐ-CP , được sửa đổi bổ sung tại Ng
hị định 01/2017/NĐ-CP
như sau

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

3. Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này được thực hiện như sau:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

4. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Từ n
hững thông tin bạn cung cấp, có thể xác định bạn làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận lần đầu. Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với loại đất là đất ở thì bạn cần phải có 1 trong các giấy tờ sau trong đó xác định là loại đất ở theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013

'
'
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Nếu trường hợp không có các giấy tờ trên thì việc xác định loại đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được dựa hiện trang sử dụng của gia đình bạn. Do hiện trạng miếng đất bạn đang sử dụng không có nhà ở nên  không có căn cứ để xác định đây là loại đất ở.