Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia,qua tìm hiểu, tôi được biết Quý công ty có hỗ trợ giải đáp thắc mắc về vấn đề đất đai qua email. Vì vậy, tôi xin hỏi Quý công ty về một vấn đề như sau ạ! Mong Quý công ty trợ giúp tôi trong thời gian sớm nhất! Tôi xin cảm ơn Quý công ty rất nhiều!Hiện nay, tôi muốn mua một mảnh đất với diện tích trên giấy tờ là 62 m2. Đây là mảnh đất được tách ra từ một mảnh đất lớn có diện tích 391 m2 (gồm 300 m2 đất ở + 91 m2 đất vườn) của gia đình bà A (mảnh đất 391 m2 đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp lệ).Người chủ đầu tiên mua mảnh đất 62 m2 này (tạm gọi là ông B) chỉ có giấy tờ viết tay có chứng thực của UBND xã, có biên bản đo đạc cùng đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng đất ở đều có đóng dấu của UBND xã vào ngày vào 15/6/2004. Cũng cùng ngày này, UBND xã đã ghi nhận, vẽ sơ đồ mảnh đất 62 m2 theo hình ABCD và đóng dấu xác nhận với nội dung "Diện tích chuyển nhượng cho ông B 62 m2" trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ bà A, có chú thích ở trang 4 trên giấy chứng nhận là "Chưa nộp lệ phí trước bạ đất".

Sau đó, đến năm 2010, ông B bán tiếp cho người chủ thứ 2 là bà C, cũng chỉ qua giấy tờ viết tay có chứng thực của UBND xã. Hiện bà C là người đóng thuế đất cho mảnh đất 62 m2 này (có thông báo nộp thuế của Chi cục thuế Huyện Gia Lâm ghi tên bà C).

Như vậy, sau khi mua mảnh đất 62 m2 đó từ năm 2004, ông B không làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đã mua, mà vẫn bán tiếp cho bà C nhưng vẫn được chính quyền xã công nhận. Như vậy có hợp pháp không? Đến năm 2015, bà C đã xây dựng một căn nhà 3 tầng trên mảnh đất 62 m2 đó. Hiện nay, tôi muốn mua lại căn nhà 3 tầng của bà C, nhưng tôi vẫn rất băn khoăn về giấy tờ pháp lý của căn nhà này (do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở, mà chỉ có những giấy tờ viết tay từ hộ bà A và ông B). Như vậy, theo Quý công ty, việc mua bán này của tôi có là có hợp pháp không? Và tôi muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và nhà ở cho mảnh đất 62 m2 đó có được không? Và thủ tục cụ thể như thế nào? Nếu tôi không thể xin cấp giấy chứng nhận được thì ông B hay bà C có quyền đó không? Bởi bà C vẫn còn liên hệ với ông B, nếu muốn có thể nhờ ông B đi xin giấy chứng nhận được!Tôi xin chân thành cảm ơn Quý công ty đã lắng nghe và hỗ trợ! Tôi rất mong nhận được phản hồi sớm nhất!P/S: Chúc Quý công ty luôn thịnh vượng và phát triển!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với thông tin bạn đã cung cấp chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất,
các vấn đề pháp lý về mảnh đất:

Trước tiên, để xác định việc anh và C chuyển nhượng mảnh đất và mua bán nhà trên mảnh đất này có hợp pháp hay không thì cần phải xem xét mảnh đất, điều kiện chuyển nhượng của các chủ thể  này trong các giao dịch trước.

Theo như thông tin bạn đã cung cấp thì B đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho C năm 2010 đó là khoảng thời gian do Luật đất đai 2003 điều chỉnh nên sẽ áp dụng Luật Đất đai 2003 và Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết.

Đối với B, khi được A chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản viết tay đã được UBND xã chứng thực, có biên bản đo đạc cùng đơn đề nghị chuyển quyền sử dụng đất ở đều có đóng dấu của UBND xã vào ngày vào 15/6/2004 và ghi nhận và vẽ sơ đồ mảnh đất đó. Tuy nhiên, B chưa đóng lệ phí trước bạ nên chưa thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng do chưa hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính.

Sau khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ A, B phải tiến hành làm thủ tục để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó tại cơ quan có thẩm quyền theo Điều 123 Luật đất đai 2003, cụ thể như sau:

“Điều 123. Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này (nếu có), văn bản uỷ quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu có).

2. Trong thời hạn không quá năm mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm chuyển hồ sơ đến cơ quan quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện các thủ tục về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định mức nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; thông báo cho người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; trường hợp không đủ điều kiện thì trả lại hồ sơ và thông báo lý do cho người xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất biết.

3. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nơi đã nộp hồ sơ để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSĐ) thì người sử dụng đất phải hoàn thành đầy đủ nghĩa vụ tài chính bao gồm cả lệ phí trước bạ thì cơ quan có thẩm quyền mới xem xét và cấp GCNQSDĐ cho B. Tuy nhiên như thông tin bạn đã cung cấp thì B đã không nộp lệ phí trước bạ nên B chưa được cấp GCNQSDĐ nên B không có đủ điều kiện để chuyển nhượng mảnh đất đó cho C.

Căn cứ tại Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

...”

Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng là một trong những giấy tờ không thể thiếu nếu B muốn chuyển nhượng lại mảnh đất này cho C. Vì vậy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa B và C vô hiệu, hai bên có trách nhiệm khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận ( Điều 127 Bộ luật dân sự 2005).

Điều này dẫn đến C không có quyền để chuyển nhượng mảnh đất trên cho bạn. Để đảm bảo quyền lợi và lợi ích của mình, bạn cần phải cân nhắc thật kĩ trong trường hợp này.

Thứ hai,
về ngôi nhà: Bạn mua căn nhà đó sẽ là hợp pháp khi C xây dựng căn nhà trên mảnh đất đó có sự đồng ý của B cùng các điều kiện sau đây:

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 Luật Nhà ở 2014 về điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:

“1.Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2.Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

...”

Căn cứ theo quy định tại Điều 9 Luật Nhà ở 2014 về công nhận quyền sở hữu nhà ở:

“Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện và có nhà ở hợp pháp quy định tại Điều 8 của Luật này thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) đối với nhà ở đó. Nhà ở được cấp Giấy chứng nhận phải là nhà ở có sẵn.”

Theo đó, nếu có sự đồng ý của B rằng cho C xây dựng căn nhà trên mảnh đất đó, và C được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì C có quyền hợp pháp đối với nhà ở do chính C tạo lập, ngay cả trong trường hợp C xây dựng nhà trên mảnh đất của B. Điều đó cũng đồng nghĩa C có quyền thiết lập các giao dịch liên quan đến ngôi nhà của mình, bao gồm bán ngôi nhà này cho bạn. Vậy, việc bạn mua căn nhà này có hợp pháp hay không phụ thuộc vào C có đủ điều kiện trên để là chủ sở hữu căn nhà 3 tầng này hay không.

Trân trọng.