Câu hỏi: Kính gửi Quý Cty Luật Minh Gia! Trước hết tôi xin chân thành cảm ơn sự tư vấn và hỗ trợ của Quý Công ty trong thời gian qua. Tôi có môt vấn đề xin Quý Cty tư vấn cho tôi như sau: Tôi có sở hữu miếng đất với diện tích 5*22,5m trong đó có 80m2 thổ cư, số còn lại là đất 50 năm, sổ đỏ riêng. Tháng 11/2016, tôi có thuê sở đia chính đất đai Thị Xã Dĩ An đo đạc vẽ lại đất và đã được xác nhận đúng với diện tích trên. Tuy nhiên, nhà bên cạnh đã xây dựng lấn chiếm qua đất nhà tôi ở phía sau là 2cm, phần giữa là 4cm và mặt tiền là 10cm, tôi cũng đã làm việc với chủ nhà về vấn đề này, và cũng đo lại diện tích nhà của họ, hiện diện tích nhà của họ là 5,1m trong sổ đỏ chỉ có 5m. Vậy với vấn đề trên tôi phải giải quyết như thế nào? Nếu họ bồi thường thì số tiền bồi thường bao nhiêu là hợp lý? Kính mong Quý công ty tư vấn cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn. Noted: Giá đất tôi mua là 12tr/m2.

Trả lời: Trường hợp hai bên có tranh chấp không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu giải quyết tranh tại cơ quan có thẩm quyền. Trước tiên, bạn phải thực hiện thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã theo quy định Điều 202 Luật đất đai 2013:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Bạn sẽ gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Chủ tịch UBND xã sẽ đứng ra tổ chức hòa giải. Hòa giải phải được lập thành biên bản. Trường hợp hòa giải không thành thì bạn có thể lựa chọn một trong các cách giải quyết sau:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

…”

Bạn có thể nộp đơn khởi kiện tại Tòa án hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp huyện (trường hợp bạn không có Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ tài liệu khác chứng minh quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013).

Về số tiền bồi thường tương ứng với phần đất mà họ đã lấn, chiếm có thể do hai bên tự thỏa thuận hoặc gia đình bạn tính toán dựa trên giá đất trị trường để đưa ra yêu cầu số tiền đòi bồi thường trong đơn khởi kiện. Ngoài ra, trong số tiền đòi bồi thường bạn có thể tính toán các thiệt hại khác do hành vi lấn, chiếm của họ gây ra như chi phí về đo đạc lại diện tích và các chi phí khác (nếu có).