Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề người đại diện theo ủy quyền, thừa kế theo di chúc có hiệu lực kể từ thời điểm nào và điều kiện để được cấp GCNQSĐ theo quy định của pháp luật. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính gửi Công ty! Tôi xin công ty tư vấn 1 việc như sau ạ:

Ông nội tôi được UBND huyện cấp GCNQSD đất năm 2009 với thửa 360 tờ bản đồ 39 với diện tích 305m2. Ông tôi có chia mảnh đất làm 2 phần cho chú tôi và bố tôi. Chú tôi được cấp GCNQSD năm 2006 với thửa 361 tờ bản đồ 39 với diện tích 93m2. Chú tôi nói khi cho đất thì bà nội tôi vẫn còn sống. Đến 2017 thì bà tôi đã mất được 6 năm nên Ông tôi không có quyền đòi lại ( Ý nói khi chia có bà tôi và cho toàn bộ thửa 360, và giờ ông tôi không có quyền đòi lại). Thửa 361 hiện vẫn đang trong GCNQSD của ông tôi.Vậy tôi hỏi:

1. Chú tôi không chịu trả lại phần đất đã chia cho bố tôi,( có xây dựng công tình lấn chiếm và trồng cây trên diện tích này) thì Ông tôi có thể ủy quyền cho tôi là cháu nội khởi kiện ra tòa được không?

2. Ông tôi có thể lập di chúc phần diện tích định cho bố tôi rồi khi qua đời chúng tôi khởi kiện được không?

3. Việc cấp sổ đỏ có đúng pháp luật không khi Ông tôi được cấp thửa 361 (năm 2009) với diện tích 305 m2, chú tôi cấp thửa 361 (năm 2006) diện tích 93m2?Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
căn cứ theo Điều 186, Bộ luật tố tụng dân sự 2015:
“Cơ quan, tổ chức, cá nhân có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án (sau đây gọi chung là người khởi kiện) tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.”

Bên cạnh đó, Điều 85, Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:

“1. Người đại diện trong tố tụng dân sự bao gồm người đại diện theo pháp luật và người đại diện theo ủy quyền. Người đại diện có thể là cá nhân hoặc pháp nhân theo quy định của Bộ luật dân sự.

…

4. Người đại diện theo ủy quyền theo quy định của Bộ luật dân sự là người đại diện theo ủy quyền trong tố tụng dân sự.”

Vì vậy, trong trường hợp chú không chịu trả lại phần đất đã chia cho bố bạn (có xây dựng công tình lấn chiếm và trồng cây trên diện tích này) thì ông bạn có thể ủy quyền cho bạn là cháu nội khởi kiện ra tòa.

Thứ hai,
căn cứ theo Điều 624, Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“
d
i chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết.
”
Bản chất của di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân người lập di chúc nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Do vậy, mọi việc phân chia tài sản, sử dụng tài sản của người lập di chúc cho những người thừa kế theo di chúc chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm mở thừa kế, tức là thời điểm người lập di chúc qua đời. Trường hợp này, nếu như ông bạn lập di chúc phần diện tích định cho bố bạn thì khi ông bạn qua đời, bố bạn chính là chủ sở hữu đối với phần tài sản trong di chúc mà mình được hưởng. Vì vậy, bạn có thể khởi kiện chú bạn sau khi ông qua đời.

Thứ ba,
căn cứ theo Điều 100, luật đất đai 2013 quy định như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Vì vậy, bạn xem xét các trường hợp luật quy định như trên, nếu thuộc một trong các trường hợp trên thì việc cấp sổ đỏ cho ông bạn thửa 360 (năm 2009) với diện tích 305 m2, chú bạn thửa 361 (năm 2006) diện tích 93m2 là đúng hay trái pháp luật.