Câu hỏi: : Kính chào luật sư! Tôi có khúc mắc về thuế sử dụng đất mong được luật sư tư vấn. Đất nhà tôi sử dụng ổn định từ năm 1973, (đất thuộc khu dân cư ở nông thôn), năm 1996 nhà nước cho kê khai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn bộ khu vực dân cư nơi tôi sinh sống. Thời gian này bố mẹ tôi già yếu, ủy quyền cho tôi đi kê khai và đứng tên (giấy ủy quyền viết tay). Nay tôi đi đóng tiền thuế trước bạ thì chi cục thuế yêu cầu đóng 02 loại thuế : thuế trước bạ và thuế sử dụng đất , thuế trước bạ 0.5%, thuế sử dụng đất 50%. Xin hỏi trường hợp của tôi có phải đóng thuế sử dụng đất không? Tôi dược biết, đất ở ổn định trước ngày 15/10/1993 thì được miễn thuế sử dụng đất. Chi cục thuế giải thích trường hợp của tôi được bố mẹ cho từ năm 1996 nên phải đóng thuế sử dụng đất. Khúc mắc của tôi là đất gia đình tôi ổn định từ năm 1973, năm 1996 tôi chỉ được ủy quyền đứng tên sao gọi là bố mẹ cho được. Mặc khác xác định nguồn gốc đất của tôi vào thởi điểm năm 1996 để tính thuế sử dụng đất có hợp lý không? Rất mong luật sư tư vấn giúp. Xin trân trọng cảm ơn./.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP về việc thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

Theo đó, điều 21 nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định về căn cứ xác định việc sử dụng sử dụng đất ổn định
:

Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1.  Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận);

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký…

Như vậy, căn cứ theo các quy định trên thì căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được xác định trên cơ sở thời gian, nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ như: biên lai nộp thuế, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính…

Mặt khác, điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Theo quy định trên việc bố mẹ bạn ủy quyền cho bạn đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thay đổi người sở hữu phần đất trên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn giấy này không được coi là một căn cứ chứng minh về nguồn gốc cũng như việc sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Vậy, căn cứ theo các quy định trên thì việc chi cục thuế trả lời là bạn phải nộp 50% thuế sử dụng đất do bạn được bố mẹ tặng cho đất năm 1996 là không có căn cứ. Theo đó, khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn sẽ mất phần lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị thửa đất; đối với phần đất có nhà ở thì bạn  không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân còn  đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất.