Câu hỏi: Hiện tại gia đình em đang giao dịch một căn nhà. Gia đình em có làm một hợp đồng đặt cọc viết tay có chữ ký của người làm chứng. Trên hợp đồng này giá trị căn nhà là 2 tỷ 4 đặt cọc 20 tr. và trong hợp đồng có ghi khi công chứng xong bên mua phải giao tiền ngay cho bên bán nhưng khi gđ em công chứng xong( tiền trên hợp đồng công chứng là 300 tr)  bên mua nói hôm nay chưa lấy được tiền mai sẽ trả nhưng hôm sau họ ko trả lời đt và có dấu hiệu không muốn giao dịch nhưng khi gđ em muốn hủy hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc cho họ nhưng họ cũng không muốn. Vậy gia đình em phải làm ntn? Nếu họ có dấu hiệu lừa đảo muốn chiếm đoạt tài sản thì họ có thủ đoạn gì có thể lấy được nhà của gđ em để gia đình có biện pháp ngăn chặn ? Và nếu đưa ra tòa buộc họ trả tiền thì số tiền 2 tỷ 4 trong hợp đồng đặt cọc hay 300 tr trong hợp đồng công chứng. Và còn vấn đề nữa là bên em đơn phương hủy hợp đồng được không? vì bên mua đã không làm đúng như hợp đồng đặt cọc là trả tiền luôn. Em xin cảm ơn mong anh chị luật sư dúp đỡ

Trả lời: Theo quy định tại koản 1 Điều 122 Luật công chứng 2014 thì:

"
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng
."

Hợp đồng mua bán nhà ở giữa gia đình bạn và bên phía người mua đã được công chứng, vì vậy nên đã phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ thời điểm công chứng. Lúc này, mọi tranh chấp phát sinh giữa gia đình bạn và bên mua sẽ căn cứ vào các điều khoản trong hợp đồng đã được công chứng.

Thứ nhất,
bên mua có vi phạm nghĩa vụ hợp đồng hay không?

Theo thông tin bạn đưa ra thì giữa gia đình bạn và bên mua có tồn tại hai hợp đồng là hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán chính được công chứng tại văn phòng công chứng. Bạn chỉ đưa ra thông tin là bên mua đã vi phạm điều khoản thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc là phải thanh toán ngay sau khi công chứng hợp đồng, nhưng lại không nói rõ là điều khoản này có được thỏa thuận lại trong hợp đồng đã được công chứng không. Vì vậy, chưa thể khẳng định là bên mua đã vi phạm việc thực hiện nghĩa vụ hay chưa. Bởi lẽ:Theo quy định tại khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự 2005 thì “
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản
”. Sau khi hợp đồng chính được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Như vậy, hợp đồng đặt cọc chỉ có ý nghĩa là bản hợp đồng đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính. Vì vậy, điều khoản thực hiện nghĩa vụ thanh toán của bên mua sẽ căn cứ vào điều khoản trong hợp đồng chính đã được công chứng. Nếu trong hợp đồng chính được công chứng không có điều khoản bên mua phải thực hiện thanh toán ngay, hoặc là có điều khoản thực hiện nghĩa vụ thanh toán nhưng lại có thời hạn không phải ngay sau khi hợp đồng có hiệu lực thì bên mua chưa vi phạm điều khoản thực hiện nghĩa vụ.

Vì vậy, để xác định rõ nghĩa vụ của các bên, bạn cần căn cứ vào nội dung thỏa thuận được ghi trong hợp đồng mua bán đã được công chứng.

- Nếu trong hợp đồng chính có thỏa thuận giống như trong hợp đồng đặt cọc thì có nghĩa là bên mua đang vi phạm thực hiện nghĩa vụ thanh toán. Trường hợp này, vấn đề giải quyết cụ thể như thế nào phụ thuộc rất lớn vào sự thỏa thuận trong hợp đồng của hai bên. Các bên có thỏa thuận về đơn phương chấm dứt hợp đồng khi có hành vi vi phạm, bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng hay hủy bỏ hợp đồng hay không? Nếu có thì thực hiện theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có thì gia đình bạn có quyền khởi kiện bên mua ra Tòa yêu cầu thực hiện nghĩa vụ thanh toán hợp đồng. Trong trường hợp bên mua vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng thì Tòa có thể tuyên hủy hợp đồng đã giao kết.

- Nếu hợp đồng chính có quy định về thời hạn thực hiện thanh toán của bên mua không giống với hợp đồng đặt cọc thì thực hiện theo hợp đồng chính. Hết thời hạn để thực hiện nghĩa vụ thanh toán mà bên mua vẫn không thanh toán thì bạn thực hiện giống như trường hợp trên.

Thứ hai,
có được đơn phương hủy hợp đồng bán nhà hay không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật công chứng: “
Việc sửa đổi, bổ sung hoặc hủy hợp đồng đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người tham gia hợp đồng đó
”. Vì vậy, gia đình bạn không thể đơn phương hủy hợp đồng mua bán nhà ở với phía người mua nếu trong hợp đồng không quy định về điều khoản đơn phương hủy hợp đồng hoặc không có sự đồng ý của bên mua. Nhưng trường hợp này bạn có thể yêu cầu Tòa tuyên hủy hợp đồng do bên mua vi phạm nghiêm trọng việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng.

Bạn có thắc mắc là nếu khởi kiện ra Tòa, Tòa buộc bên mua trả tiền thì số tiền 2 tỷ 4 trong hợp đồng đặt cọc hay 300 tr trong hợp đồng công chứng. Tuy nhiên, thông tin của bạn có phần chưa rõ ràng, 300 tr bạn nhắc đến trong hợp đồng công chứng ở đây là phí và thù lao công chứng hay là khoản tiền gì. Nếu là phí công chứng thì hoàn toàn do hai bên thỏa thuận xem bên nào có nghĩa vụ thanh toán. Luật công chứng 2014 chỉ quy định “
Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng
” mà không quy định rõ bên nào. VÌ vậy, bên thanh toán số tiền phí, thù lao công chứng hoàn toàn do hai bên thỏa thuận. Tòa án sẽ căn cứ vào điều khoản của hợp đồng và sự thỏa thuận của hai bên để buộc bên mua thực hiện thanh toán giá trị căn nhà được ghi trong hợp đồng đã được công chứng.

Thứ ba,
hiện tại, hành vi của bên mua thực hiện mới chỉ dừng lại ở vi phạm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng, chưa cấu thành hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Cấu thành của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản đã được phân tích kỹ trên web của công ty.

Trân trọng