Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề diện tích tối thiểu khi thực hiện thủ tục tách thửa, các trường hợp được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Kính gửi luật sư!Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Ba mẹ tôi có mảnh đất trồng cây lâu năm khoảng 1500 m2, trong đó thổ cư là 300 m2. Giờ ba tôi muốn tách thửa chia đất cho 3 anh em chúng tôi. Dự định chia làm 4 phần: ba mẹ, anh 2, anh 3 và tôi. Anh 2 tôi đã được tách riêng, và được cho 100 m2 thổ cư, nhà ba mẹ từ xưa cũng xây diện tích 120 m2, nên giờ chỉ còn 80 m2 thổ cư và chia làm 2 phần.Cho tôi hỏi, gia đình có con đông, khi chia đất cho con thì có được cấp thêm phần nào thổ cư cho mỗi thửa không, vì nếu không thì không đủ xây nhà, nếu chuyển mục đích thì không có khả năng đóng thuế chuyển đổi, không chuyển được thì không thể xây nhà ở. Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi, cách nào để hạn chế số tiền chuyển đổi mục đích là thấp nhất.Tôi ở tx Long Khánh, Đồng Nai.

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định tại Quyết định 03/2018/QĐ- UBND của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Nai quy định về diện tích tối thiếu được tách thửa quy định với từng loại đất thì diện tích tối thiểu được tách thửa của thì xã Long Khánh được quy định như sau:

“Khi tách thửa đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận có mục đích sử dụng là đất ở thì diện tích, kích thước tối thiểu thửa đất và điều kiện cụ thể, như sau:

1. Diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách thửa

a) Các phường và các xã Hóa An, Tân Hạnh, Hiệp Hòa thuộc thành phố Biên Hòa; các phường thuộc thị xã Long Khánh diện tích tối thiểu thửa đất là 60m2 (sáu mươi mét vuông) …”

Đối với trường hợp của bạn, bạn ở Thị xã Long Khánh nên diện tích thửa đất tổ thiểu sau khi tách thửa là 60m2. Vì vậy, việc bạn muốn tách 80m2 đất ở thành hai phần sẽ không thực hiện được do không đủ diện tích đất tối thiểu cho một thửa đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
vấn đề cấp thêm đất ở thì theo quy định tại Điều 55, Luật đất đai 2013 thì:

“Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;”

Như vậy, gia đình bạn có thể được giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu được Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện ra quyết định giao đất. Theo quy định tại Khoản 2, Điều 4, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, mức thu tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất là:

“ Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất x Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất - Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có) - Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)”

Pháp luật chỉ có quy định về trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không quy định trường hợp giao đất vì lí do gia đình có đông con. Chính vì vậy, gia đình bạn vẫn có thể được giao đất nhưng phải nộp tiền sử dụng đất và việc giao đất sẽ phụ thuộc vào quyết đinh của UBND huyện. Theo như bạn có đề cập, gia đình không có điều kiện kinh tế nên việc trả tiền sử dụng đất sẽ khó thực hiện. Vì vậy, để giảm thiểu tối đa chi phí, gia đình bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất thêm 40m2 từ diện tích đất trồng cây lâu năm để có đủ diện tích tối thiểu khi tách thửa theo quyết định của Uỷ ban nhân dân tỉnh Đồng Nai.

Theo quy định tại Điều 11, Thông tư 02/2015/TT-BTNMT thì trường hợp chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì sẽ không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng kí biến động đất đai. Hồ sơ, thủ tục đăng kí chuyển mục đích sử dụng đất:

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”

Khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất sẽ được thu theo quy định tại Điểm c, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

“c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Như vậy, căn cứ vào loại đất gia đình sử dụng, mục đích sử dụng mà gia đình có thể lựa chọn có chuyển đổi mục đích sử dụng đất hay không.