Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp xây nhà sai giấy cấp phép xây dựng: mức xử phạt, có được cấp Sổ hồng không. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Kính chào Luật sư!Gia đình tôi xây dựng nhà trên đất thuộc dự án đất được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hồ sơ xin cấp phép xây dựng được phê duyệt ngày 22/4/2016 là 4 tầng & Tum cầu thang (khu dự án này được phép xây dựng 5 tầng ). Gia đình tôi đã xây sai phép từ 4 tầng & tum cầu thang thành 5 tầng, trong thời gian xây dựng tháng 4/2016 đến nay chúng tôi chưa thấy bất kỳ một cơ quan nào lập biên bản xử phạt sai phạm xây dựng gì, không có bất cứ tranh chấp gì với các hộ và công trình xung quanh. Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi nay tôi xin cấp sổ hồng thì trường hợp của tôi có bị xử phạt gì không, có đủ điều kiện được cấp sổ hồng hay không, chúng tôi phải làm những thủ tục gì ngoài quy định thông thường.Xin trân trọng cảm ơn luật sư!

Trả lời: Thứ nhất, về việc xử phạt vi phạm đất đai.

Khoản 5 điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định:

“
5. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau
:

a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này
;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị
;
”

Gia đình bạn đã xây sai phép thành 5 tầng trong khi hồ sơ xin cấp phép xây dựng được phê duyệt ngày 22/4/2016 là 4 tầng và tum cầu thang, như vậy, gia đình sẽ phải chịu mức xử phạt hành chính. Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng về nơi sống là nông thôn hay đô thị nên chúng tôi không xác định rõ được cụ thể mức phạt với hành vi xây dựng nhà ở sai nội dung trong giấy phép xây dựng.

Thứ hai, về điều kiện cấp Sổ hồng.

Theo quy định tại khoản 1 điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP  về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất, cụ thể là chứng nhận nhà ở như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

..."

Do trước khi xây dựng, gia đình bạn đã có giấy phép xây dựng nhà ở nên gia đình hoàn toàn đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, do căn nhà được xây dựng không đúng giấy phép xây dựng nên bạn cần xin ý kiến bằng văn bản của cơ quan đã cấp phép xây dựng về việc phần xây dựng không đúng không ảnh hưởng đến an toàn công trình xây dựng và phù hợp với quy hoạch xây dựng.

Thứ ba, về thủ tục cấp Sổ hồng.

Thủ tục gia đình bạn cần thực hiện được quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014:

Bước 1: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Thành phần hồ sơ quy định tại Điều 8 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT.

Bước 2: Ủy ban nhân dân cấp xã tiếp nhận hồ sơ, kiểm tra, xác minh thông tin và có thể trả lại hồ sơ, hướng dẫn thủ tục nếu hồ sơ không đúng, không đủ.

Bước 3: Ủy ban nhân dân xã thực hiện niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã trong vòng 15 ngày.

Bước 4: Sau khi xác minh thông tin, không có người khiếu nại, người yêu cầu thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ thuế, cơ quan có thẩm quyền ký Giấy chứng nhận và trả kết quả.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.