Câu hỏi: Năm 2014 tôi có mua một lô đất tại Bình Dương. Đất phân lô và chung sổ đỏ, người bán là người được uỷ quyền bởi chủ đất, việc mua bán có làm đầy đủ các thủ tục pháp lý cần thiết tại phòng công chứng. Hiện nay do không có nhu cầu sử dụng, tôi muốn bán lại lô đất cho người khác nhưng người bán (đang giữ sổ đỏ) cố tình gây khó dễ không chịu hợp tác cho tôi tiến hành các thủ tục pháp lý mặc dù tôi đã thuyết phục nhiều lần và đồng ý chịu mọi chi phí phát sinh.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có mua lô đất và chung sổ đỏ việc mua bán đã làm đầy đủ thủ tục pháp lý cần thiết tại phòng công chứng nhưng bạn không nhắc đến nội dung hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sở hữu này đã được đăng ký biến động tại cơ quan chức năng hay chưa, theo quy định tại Khoản 4 Điều 95 Luật Đất Đai 2013:

“
Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

b) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên;

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;

g) Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

h) Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;

) Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;

k) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;

l) Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề;

m) Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.”

Và theo quy định tại Khoản 6 điều 95 Luật này thì: “
Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.
”

Như vậy, trường hợp của bạn sau 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất và làm thủ tục tại văn phòng công chứng thì cần phải đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền để xác lập quyền của bạn đối với mảnh đất được chuyển nhượng này.

Để đảm bảo được quyền lợi của bạn, bạn có thể liên lạc với chủ đất mượn sổ đỏ và cầm hợp đồng mua bán đã được công chứng tiến hành thủ tục tách thửa. Nếu bên chủ đất không phối hợp để tạo điều kiện cho bạn tiến hành các thủ tục tách thửa thì bên bán là chủ đất đã vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng và lúc này bạn có thể khởi kiện bên bán để yêu cầu thực hiện hợp đồng.

Chỉ sau khi tiến hành đầy đủ thủ tục để xác nhận quyền của bạn đối với mảnh đất này bạn mới có quyền mua bán, chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác.

Trân trọng
!