Câu hỏi: Tôi xin được hỏi luật sư: gia đình tôi có diện tích đất 720m2 đã được cấp giấy chứng nhận, trong đó 200 m2 là đất cư, phần còn lại là đất trồng cây lâu năm, con trai tôi làm nhà ngoài diện tích đất thổ cư đó, vậy bây giờ tôi có phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng không, nếu có phải làm thì trình tự thủ tục như thế nào. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật đất đai, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng diện tích, đúng mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Với trường hợp của gia đình anh, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình anh có 720m2 đất, trong đó có 200m2 đất thổ cư, do vậy, gia đình anh chỉ được xây dựng trên phần diện tích 200m2 thổ cư, nếu anh muốn xây dựng vượt quá phần diện tích thổ cư phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 thì trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Do vậy, trong trường hợp nhà anh muốn xây dựng vượt quá 200m2 đất ở thì phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất được quy định cụ thể tại Khoản 2 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

“2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

…”

Như vậy, để được chuyển mục đích sử dụng đất, anh cần chuẩn bị hồ sơ và gửi đến Phòng tài nguyên môi trường cấp quận (huyện) nơi có đất bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, về vấn đề xây dựng vượt quá phần đất thổ cư

Theo thông tin anh cung cấp, hiện tại gia đình anh đã xây dựng vượt quá phần diện tích đất thổ cư được nhà nước công nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hành vi này của gia đình anh là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, theo quy định hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Cụ thể tại Khoản 2 Điều 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP có quy định về Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

“a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đồ thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

…”

Căn cứ theo quy định nêu trên thì hành vi xây dựng trên đất trồng cây lâu năm của gia đình anh được xác định là hành vi tự ý chuyển mục đích không được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do anh không cung cấp thông tin diện tích đất gia đình anh xây dựng vượt quá là bao nhiêu và đất của gia đình anh tại thành thị hay nông thôn, do đó chúng tôi chưa xác định được chính xác mức phạt, anh có thể căn cứ theo quy định đã nêu trên để tự xác định mức phạt với gia đình mình.

Ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính như đã nêu trên, gia đình anh còn phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả đó là khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Tóm lại, với trường hợp của anh, do gia đình anh xây dựng vượt diện tích đất thổ cư mà không thực hiện xin phép chuyển mục đích sử dụng đất trước khi xây dựng do đó trong trường hợp anh xin chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã xây dựng thì cơ quan có thẩm quyền có thể sẽ áp dụng biện pháp xử phạt hành chính và buộc gia đình anh khôi phục lại tình trạng đất như đã nêu trên.