Câu hỏi: Kính chào quý công ty! Tôi có một thắc mắc cần luật sư tư vấn về chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư như sau. Gia đình tôi có một mảnh đất có diện tích 360 m2 thuộc loại đất 50 năm trồng cây lâu năm, sát khu dân cư nhưng không nằm chung với diện tích đất thổ cư. Mảnh đất này gia đình tôi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bây giờ gia đình tôi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư để xây nhà ở ( vì gia đình tôi chật và đông con).  Xin hỏi luật sư gia đình tôi có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất 50 năm sang đất thổ cư không? Thủ tục chuyển đổi như thế nào? Và gia đình tôi có phải chịu mức phí chuyển đổi như thế nào?

Trả lời: Theo Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

"Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao
đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng
."

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, trường hợp bạn muốn chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất ở thì bạn cần làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất tại Phòng tài nguyên môi trường thuộc Uỷ ban nhân dân cấp huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau

"
2. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ, gồm có:

a) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

3. Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền như sau:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại nơi tiếp nhận hồ sơ quy định tại các Khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 60 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

b) Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã."

Khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải nộp tiền sử dụng đất được xác định theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể:

"
Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

>> Giải đáp thắc mắc chuyển mục đích sử dụng đất, gọi:
1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Thời hạn sử dụng đất đối với đất NN và quy định về chuyển mục đích sử dụng đất?

Xin Chào Luật SưDạ em được bố mẹ nhượng lại cho thửa đất có diện tích 355m2 trong đó có + 52m2 đất ở sử dụng lâu dài+ 303 m2 đất ao tại nông thôn sử dụng đến 12/2013. Luật sư giúp em thắc mắc là:

1: 303 m2 đất ao tại nông thôn sử dụng đến 12/2013 tức là tại thời điểm năm 2017 là không thuộc phần đất của mình đúng không ạ.

2: Nếu vẫn được sử dụng thì 303 m2 đất ao em xây dựng nhà trên đấy có bị phạt không?

3: Nếu vẫn còn được sử dụng em muốn chuyển về đất ở thì mất chi phí là bao nhiêu? Cảm ơn luật sư rất nhiều!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp khi nhận chuyển quyền sử dụng đất

>> Về mức thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

>> Xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp có được phép không?

Theo đó, vì đất nông nghiệp sẽ có thời gian sử dụng và đất ao, vườn cũng được xác định thuộc nhóm đất nông nghiệp - cũng có thời hạn sử dụng. Khi hết thời hạn này mà có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng và chỉ cần làm thủ tục điều chỉnh thời hạn. Ngoài ra, vì thuộc nhóm đất nông nghiệp nên bạn sẽ không được phép xây dựng công trình trên nền đất này khi chưa chuyển đổi mục đích sử dụng đất, việc xây dựng sẽ được xác định là công trình trái quy định pháp luật.

Tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Trường hợp bạn muốn chuyển đổi và được sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì tiền sử dụng đất tính bằng 50% giá trị chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp