Câu hỏi: Kính gửi quý luật sư Công ty luật Minh Gia, gia đình tôi hiện đang sống trong căn nhà (80m2) trên 1 miếng đất có diện tích 459 m2, tất cả nhà đất do mẹ tôi đứng tên. Theo biểu giá đất là 15.600.000 VNĐ/ m2 - tôi không biết đây là giá mặt tiền hay sao nữa).

Trên giấy tờ thì ghi từ mặt tiền đường QT vào sâu 100m. Kê khai lần đầu năm 1984 thì phần đất ngoài căn nhà là đất nông nghiệp. Kê khai lần 2 năm 1992 thì mẹ tôi hoàn thành thuê đất nông nghiệp và chuyển đổi tất cả phần đất lên thành đất phi nông nghiệp. Từ đó tới nay không kê khai thêm lần nào nữa. Từ năm 2014 tới nay là năm 2017, mẹ tôi chỉ đóng tiền thuế sử dụng đất 1 năm khoảng 300 000 - 400 000 VNĐ (Tôi không nhớ chính xác). Nay gia đình tôi muốn hoàn thành nghĩa vụ thuế đất phi nông nghiệp để tiến hành tách sổ cho các con, tuy nhiên khi lên phòng địa chính quận thì không có ai tư vấn hoặc tính trước số tiền thuế chúng tôi phải đóng là bao nhiêu. Ngoài ra, còn 1 thông tin là tôi nghe về việc đóng thuế 100%, tôi không hiểu như vầy là sao? Có người nói nghĩa là nhà nước quy định giá đất khu vực tôi ở bao nhiêu/ m2 thì tôi phải trả bấy nhiêu tiền/m2, giống như tôi phải mua lại mảnh đất này từ nhà nước. Xin hỏi có phải vậy không? Do vậy, kính mong quý luật gia hỗ trợ, tư vấn và tính mức thuế đất mà gia đình chúng tôi phải đóng (kể cả tiền chậm nộp, phí trước bạ,...) để chúng tôi có thể cân đối hoàn thành nghĩa vụ thuế. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Gia đình bạn có 459 m2 đất trong đó 80 m2 sử dụng để làm nhà ở. Diện tích đất còn lại đã được kê khai 2 lần. Nay gia đình muốn hoàn thành nghĩa vụ về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để tiến hành tách sổ. Trường hợp này áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: gia đình bạn nộp thuế hàng năm, thời hạn chậm nhất là ngày 31/12 hàng năm (người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp 1 lần hoặc 2 lần trong năm); trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà người nộp thuế đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị,

Về
mức tiền thuế sử dụng đất.

Thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất). Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế: Tổng diện tích thửa đất ở thực tế sử dụng: 459 m2
- Giá của 1m2 đất:
"
Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất  tính thuế thì  không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

2. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở  trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc  lấn, chiếm thì giá của 1 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.
"
Như vậy, căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định giá của 1 m2 đất. Thường thì giá đất ở mặt đường có giá trị cao hơn giá đất trong ngõ, bạn cần căn cứ giá do UBND tỉnh ban hành để biết cụ thể mức giá.

- Thuế suất: Việc tính thuế suất phụ thuộc vào diện tích đất tính thuế:
Diện tích trong hạn mức thì thuế suất là: 0.03%;  phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0.07%; phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức thì thuế suất là 0.15%. Ngoài ra, đối với một số trường hợp đặc biệt thì áp dụng mức thuế suất theo Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC hướng dẫn về thuế sử dụng đất phi nông nghiệp.
Bạn cần xác định xem diện tích sử dụng đất ở của gia đình bạn có trong hạn mức hay không, nếu có thì vượt hạn mức bao nhiêu để áp dụng quy định trên. Cách xác định hạn mức tính thuế bạn có thể xem hướng dẫn tại Mục 1.4 Khoản 1 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC.

Sau khi xác định được đầy đủ: diện tích đất tính thuế, giá đất 1m2 đất, thuế suất thì bạn có thể tham khảo cách tính tại Mục 2.4 Khoản 2 Điều 8 Thông tư 153/2011/TT-BTC để tính cụ thể tiền thuế sử dụng đất mà mình phải nộp.

Về lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP ngày 10/10/2016 quy định:

“Điều 3. Người nộp lệ phí trước bạ

Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ quy định tại Điều 2 Nghị định này phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp thuộc diện miễn lệ phí trước bạ theo quy định tại Điều 9 Nghị định này.”

Theo đó, khi tổ chức, cá nhân đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản là đối tượng chịu lệ phí trước bạ với cơ quan nhà nước thì phải nộp lệ phí trước bạ, trừ những trường hợp được miễn lệ phí trước bạ. Như vậy, trường hợp này bạn sẽ làm phải nộp lệ phí trước bạ khi thực hiện đăng kí quyền sở hữu, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định:

"Điều 5. Căn cứ tính lệ phí trước bạ

Căn cứ tính lệ phí trước bạ là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%).

Điều 6. Giá tính lệ phí trước bạ

1. Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất

a) Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

b) Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

- Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

c) Trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà.

...

Điều 7. Mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%)

1. Nhà, đất mức thu là 0,5%."

Căn cứ vào những quy định đã được hướng dẫn trên đây, bạn có thể tham khảo và dự liệu trước những khoản tiền thuế phải nộp trong trường hợp của mình.