Câu hỏi: Trường hợp giữa các bên trong hợp đồng thuê đất không thực hiện đúng như đã thỏa thuận thì phải giải quyết như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính gửi anh/chị giúp em giải quyết vấn đề về thuê đất với ạ. Vụ việc như sau: Gia đình em có mướn một mảnh đất mặt tiền 3m chủ yếu để đặt cái bàn bán với giá là 2 triệu đồng trên tháng ạ, chỉ để bàn không ở cất nhà gì hết ạ. Với hợp đồng được xác lập ban đầu là hợp đồng thuê đất thời hạn thuê là 5 năm (Hợp đồng do em tìm trên mạng có mẫu sẵn ạ rồi sửa một vài chỗ cho hợp lí). Nhưng bây giờ chủ đất đòi lấy lại để bán cho người khác lúc trước có nói là sẽ bồi thường cho gia đình em vì gia đình em chỉ mới thuê được khoảng 1 năm. Nguyên mảnh đất có nhiều người thuê giống gia đình em lắm ạ nhưng người ta đều cất nhà để bán thức ăn, tạp hoá và chủ cũng hứa là sẽ bồi thường. Nay chủ ra nói ngược lại là chỉ trả tiền cọc 20 triệu chứ không bồi thường gì hết. Trong khi chủ mới thì ra đuổi giành lại đất và nói là đã thanh toán với chủ đất cũ hết rồi nên giờ là đất của họ. Trong khi chủ cũ thì chỉ chịu trả cọc và không bồi thường và im lặng không chịu ra giải quyết. Tiền hứa lúc trước bồi thường là 100 triệu ạ. Trước kia chỗ đó là rừng không ai mướn. Nên nhà em xin phép chặt cây mé cây dọn dẹp để được bán. Ban đầu, thì không lấy tiền chỉ kêu dọn dẹp, sàn bằng (do chổ đó là chân núi cũng thấp) và chặt cây chổ bán và những chổ xung quanh cho gọn gàng sẵn tiện trông hộ dùm. Sau khoảng 4 tháng từ một nơi duy nhất nhà em bán dần dần mọi người tụ về bán. Sau đó chủ đất đòi tiền thuê mỗi người với số tiền là 1 mét mặt tiền 1 triệu đến nay gần năm rồi ạ. Vùng đó tổng cộng 12 công đất. Khi bán thì chủ ra thông báo cho những người thuê đất là sẽ bồi thường thoả đáng. Nhưng hôm nay chỉ ra trả lại cho gia đình em 20 triệu tiền cọc lúc trước. Gia đình em chưa nhận.

Nay sự việc như vậy gia đình em nên giải quyết thế nào ạ?

Giúp gia đình em tư vấn với ạ . Do đó là công việc chính duy nhất để trang trải cuộc sống. Em cảm ơn rất nhiều ạ. Chúc anh/chị có một ngày làm việc vui vẻ ạ.

Trả lời: Có thể xác định giữa bạn và bên cho thuê đã hình thành một hợp đồng về quyền sử dụng đất theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.
”

Do đó, để có thể nhận được khoản tiền bồi thường do bên cho thuê vi phạm hợp đồng đã thỏa thuận ban đầu cần xem xét trong hợp đồng có thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm hợp đồng hay không? Có bằng chứng ghi nhận về việc bên cho thuê hứa sẽ bồi thường thỏa đáng hay không?

Mặt khác, nếu trong hợp đồng đặt cọc ban đầu có thỏa thuận về trường hợp nghĩa vụ thực hiện hợp đồng buộc bên cho thuê phải cho thuê đủ 5 năm theo hợp đồng thuê thì trong trường hợp này ngoài vi phạm hợp đồng cho thuê ban đầu, bên cho thuê còn vi phạm hợp đồng đặt cọc và phải bồi thường gấp đôi khoản cọc ban đầu theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

"Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Vậy
, nếu có căn cứ về việc bên cho thuê không thực hiện đúng các thỏa thuận đã cam kết, bạn có thể đòi khoản tiền bồi thường do vi phạm hợp đồng theo các giải pháp như sau: trước tiên, bạn yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng theo những gì đã thỏa thuận; nếu bên cho thuê không thực hiện theo đúng thỏa thuận, bạn có thể làm đơn yêu cầu chính quyền địa phương hòa giải tranh chấp liên quan đến vi phạm hợp đồng thuê; nếu bên cho thuê vẫn không thực hiện, bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu bên cho thuê thực hiện đúng những gì đã cam kết (theo Điều 35, Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).