Câu hỏi: Cho tôi hỏi về việc chia thừa kế và mua bán tài sản khi chồng chết như sau: Tôi có mua một miếng đất nông nghiệp, đã hoàn tất toàn bộ thủ tục giá cả và đã đặt cọc theo đúng trình tự quy định và tiến hành công chứng để chuyển quyền sử dụng đất thì gặp vấn đề trở ngại là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán vẫn còn tên người chồng đã bỏ địa phương đi đã 18 năm không ai rõ tung tích (có thể là đã chết).

Nay tôi muốn hoàn tất hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì phải làm gì? Thông tin thêm là người chồng bỏ đi ấy hiện vẫn còn vợ và 4 người con, khi tôi làm thủ tục mua đất thì có sự đồng thuận của 5 người họ, nhưng không biết các thủ tục thế nào và phải chờ hết thời gian bao lâu nữa mới chuyển được quyền sử dụng đất?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin trả lời tư vấn như sau:

Theo thông tin cung cấp vì người chồng đã đi biệt tích 18 năm không có tin tức gì thì gia đình bên bán có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố một người đã chết. Căn cứ theo quy định tại  khoản 1 Điều 71 Bộ luật Dân sự 2015. Cụ thể:

Điều 71. Tuyên bố chết

1. Người có quyền, lợi ích liên quan có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định tuyên bố một người là đã chết trong trường hợp sau đây:

a) Sau 03 năm, kể từ ngày quyết định tuyên bố mất tích của Tòa án có hiệu lực pháp luật mà vẫn không có tin tức xác thực là còn sống;

….

d) Biệt tích 05 năm liền trở lên và không có tin tức xác thực là còn sống; thời hạn này được tính theo quy định tại khoản 1 Điều 68 của Bộ luật này.

Trường hợp của bạn, người chồng của người bán đất đã bỏ đi 18 năm liền và không hề có tung tích gì. Đồng thời khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trở ngại là còn tên người chồng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, những người trong gia đình có thể lựa chọn yêu cầu Tòa án tuyên là người chồng đã chết theo điều 391, 392 Bộ luật Tố tụng dân sự  năm 2015 từ đó giải quyết vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Sau khi tòa tuyên bố người chồng là đã chết, mảnh đất này sẽ được chia đôi do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đứng tên cả 2 người. Như vậy, một nửa mảnh đất thuộc quyền sở hữu của người chồng.Và vì vậy, việc bán mảnh đất đó trước tiên là thực hiện mua bán được phần của người vợ.Phần còn lại của người chồng được coi là di sản thừa kế. Do anh chồng không có di chúc nên phần đất đó sẽ được chia cho những người thừa kế theo pháp luật về thừa kế. Khoản 1 Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định: “Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a.Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, me nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết”.

Do đó, người vợ và 5 người con là những người thừa kế theo pháp luật sẽ được quyền hưởng phần di sản của người cha.

Theo quy định tại điểm a tiểu mục 2.4 phần I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, nếu 5 người con với tư cách là các đồng thừa kế có văn bản cùng thoả thuận để cho người vợ đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời trong văn bản đó cũng phải nói rõ là các đồng thừa kế không có tranh chấp gì về hàng thừa kế và đều thừa nhận di sản thừa kế do người bố để lại. Khi đó, toàn bộ mảnh đất sẽ đứng tên quyền sở hữu của người vợ hoặc khi tất cả 5 người con cùng đồng ý bán thì anh có thể mua được cả mảnh đất đó.