Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Tôi xin trình bày 1 sự việc như sau: Cách đây 1 năm tôi có mua 1 ngôi nhà, chúng tôi đã thoả thuận giá cả là 450 triệu đồng và tôi (bên mua) đã đặt cọc cho bên bán 1 số tiền là 10 triệu đồng (có giấy đặt cọc viết tay do 2 bên kí).

Hai bên đã thoả thuận là sẽ chuyển tiền 2 lần: hoàn thành thủ tục cấp xã, chuyển 220 triệu; hoàn thành thủ tục cấp huyện, chuyển hết số còn lại là 220 triệu và bàn giao nhà cửa (có giấy thoả thuận do 2 bên kí). Khi chúng tôi cùng nhau ra chính quyền địa phương làm hợp đồng chuyển nhượng xong, tôi đã hẹn bên bán đợi khi thủ tục cấp xã hoàn tất (chủ tịch kí) thì sẽ chuyển một nửa số tiền như thoả thuận và bên bán đã đồng ý.
Vài ngày sau, bên bán nói với tôi là 1 năm sau họ mới sắp xếp được nhà ở nên chưa bàn giao nhà ngay sau khi sang tên đổi chủ được. Chúng tôi đã đưa ra 1 thoả thuận mới (bằng lời nói) là cứ làm thủ tục chuyển nhượng 1 cách bình thường và 1 năm sau tôi sẽ chuyển hết số tiền rồi bàn giao nhà luôn, hai bên đã đồng ý.
Đến nay thời hạn bàn giao nhà đã đến, QSĐ đất cũng đã hoàn tất và đã mang tên của tôi nhưng bên bán đang giữ. Tuy vậy, bên bán vẫn cố tình trì hoãn không chịu nhận tiền và bàn giao nhà, tôi đã nhiều lần mang tiền đến đề nghị học làm thủ tục bàn giao nhưng họ cứ trả lời là họ chưa có nhà mới để ở nên chưa bàn giao nhà cho tôi được.
Lần gần đây nhất khi chúng tôi đến yêu cầu làm thủ tục bàn giao thì bên bán nói là không muốn bán nhà nữa và họ đòi mời chúng tôi đến UBND xã để cho họ trả lại tiền cọc lúc trước, tôi đã không đồng ý. Vậy tôi xin hỏi trong trường hợp này tôi cần phải giải quyết như thế
Mong đoàn luật sư đất đai tư vấn giúp. Thành thật cám ơn!

=> Tư vấn quy định về khởi kiện thực hiện hợp đồng, gọi
19006169

Trả lời: Theo cách trình bày thông tin của bạn chúng tôi hiểu rằng hợp đồng mua bán nhà của bạn hoàn toàn có hiệu lực pháp luật. Các bên đã thực hiện một phần nghĩa vụ theo sự thỏa thuận trong hợp đồng. Mặt khác các thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà ở cũng đã được hoàn tất và mang tên bạn. Bởi vậy, bạn đã có đủ căn cứ pháp lý để xác lập quyền sở hữu với căn nhà này.

Tuy nhiên, bên bán đã không thực hiện đúng thỏa thuận về việc giao nhà ở đúng tình trạng kèm theo hồ sơ về nhà ở cho bên mua. Do đó, trường hợp của bạn thuộc “tranh chấp về hợp đồng dân sự” thuộc thầm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự được quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Bởi vậy, nếu các bên không thể hòa giải, thương lương thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án yêu cầu bên bán phải thực hiện theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận.

Theo đó bạn cần chuẩn bị:

Đơn khởi kiện vụ án dân sự (theo mẫu);

Các tài liệu, giấy tờ liên quan đến vụ việc (hợp đồng mua bán nhà ở, văn bản thỏa thuận về các vấn đề trong hợp đồng….);

Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu (bản sao chứng thực);

Bản kê các giấy tờ nộp kèm theo đơn kiện (ghi rõ số bản chính, bản sao).

Hồ sơ nộp tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Nếu khởi kiện bạn cần lưu ý vấn đề án phí như sau:

Khi Tòa án tiến hành thụ lý đơn khởi kiện của bạn, theo đó bạn sẽ phải đóng tiền tạm ứng án phí. Tiền tạm ứng án phí được xác định theo giá trị của tranh chấp quy đổi bằng tiền. Mức tạm ứng án phí bằng 50% án phí được xác định. Cụ thể:

Mức án phí sơ thẩm đối với các vụ án về tranh chấp dân sự có giá ngạch:

Án phí dân sự sơ thẩm
1.1
Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, lao động không có giá ngạch
300.000 đồng
1.2
Đối với tranh chấp về kinh doanh, thương mại không có giá ngạch
3.000.000 đồng
1.3
Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình có giá ngạch
a
Từ 6.000.000 đồng trở xuống
300.000 đồng
b
Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng
5% giá trị tài sản có tranh chấp
c
Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng
20.000. 000 đồng + 4% của phầngiá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng
d
Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng
36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng
đ
Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng
72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng
e
Từ trên 4.000.000.000 đồng
112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

Bạn có thể tham khảo thêm danh mục án phí, lệ phí được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14.