Câu hỏi: Chào Luật sư Công ty Luật Minh Gia. Tôi có mua của một người một căn nhà trị giá 2 tỷ đồng cuối tháng 12 năm 2012. Khi đó, chủ nhân cũ của căn nhà vừa làm xong sổ đỏ thì xảy ra tranh chấp về đất ở, nên chủ nhân cũ của căn nhà ấy chưa nhận lại được sổ đỏ. Vì vậy, hai bên mua bán chỉ có giấy tờ viết tay với nội dung cam kết chính: bên mua đã giao đủ tiền cho bên bán và đã nhận nhà, đến khi nào giải quyết xong tranh chấp, nhận được sổ đỏ thì bên bán phải có trách nhiệm giao trả sổ đỏ cho bên mua.

Khoảng tháng 01 năm 2013, người ấy bị một người khác kiện về đòi tiền nợ. Khoảng tháng 03 năm 2013, khi tòa xử, người ấy lại khai trước tòa rằng căn nhà đó đang thuộc quyền sở hữu của họ, vì thế, tòa đã giữ lại sổ đỏ của người ấy (còn như tại sao sổ đỏ lại nằm ở tòa/đội thi hành án thì tôi không rõ). Đến tháng 06 năm 2015, việc tranh chấp đất ở được giải quyết xong, nhưng chủ nhân cũ của căn nhà chưa/không thực hiện việc giao trả sổ đỏ cho tôi như đã cam kết trong giấy tờ mua bán hơn hai năm trước (thực tế là hơn hai năm qua, người ấy đã nhiều lần thay đổi chỗ ở và hiện tôi không biết chính xác họ đang ở đâu), thì đội thi hành án của quận có ra thông báo cưỡng chế gia đình chúng tôi ra khỏi ngôi nhà đó để phát mại nhằm lấy tiền trả cho người thắng kiện (ở phiên tòa đòi tiền nợ tôi nói trên).
Vậy chúng tôi phải làm gì trong trường hợp này? Làm thế nào để đòi và giữ gìn được quyền lợi chính đáng của chúng tôi?  Xin Luật Minh Gia tư vấn cặn kẽ giúp chúng tôi. Tôi xin chân thành cám ơn

Trả lời: Về hiệu lực pháp lý của hợp đồng mua bán nhà.
Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở năm 2005 có hiệu lực vào thời điểm các bên mua bán nhà ở quy định:

“
Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

Theo đó, quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân. Điều 122 Luật nhà ở 2014 có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2015 cũng quy định:

“
Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Căn cứ vào các quy định trên thì hợp đồng mua bán nhà ở giữa các cá nhân với nhau bắt buộc phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại UBND.

Trong trường hợp hợp đồng mua bán nhà ở mà bạn xác lập vào thời điểm năm 2012 chưa được công chứng, chứng thực. Như vậy, hợp đồng này chưa có giá trị pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao sang cho người mua.

Về xử lý hợp đồng mua bán nhà ở không được công chứng:
Điều 134 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Tại thời điểm hiện tại, ngôi nhà này đang bị kê biên cưỡng chế thi hành bản án dân sự để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của bên đã bán nhà cho bạn.

Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở không thể tiến hành công chứng hoặc chứng thực, điều này kéo theo hậu quả là hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu. Khi hợp đồng bị vô hiệu, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, bên mua sẽ hoàn trả lại ngôi nhà và bên bán sẽ phải hoàn trả số tiền mua nhà đã nhận. Để đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể gửi đơn khởi kiện tới Tòa án nhân dân để yêu cầu bên bán hoàn trả lại số tiền 2 tỷ đã nhận.

Trân trọng