Câu hỏi: Kính chào quý công ty cùng các luật sư. Tôi có vấn đề cần sự tư vấn pháp luật như sau:

* Vấn đề 1: Cha mẹ tôi khi lấy nhau được gia đình bên nội có hứa cho 1 mảnh đất hơn 4500m2 ( 1 mặt giáp lộ giới, 1 mặt giáp sông, nhưng mảnh đất này do bên nội di cư trong chiến tranh, nên không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).

- Năm 1991 cha mẹ tôi chuyển về mảnh đất trên sinh sống, canh tác, có đóng đầy đủ thuế đất,.. đẩy đủ theo pháp luật đến khi nhà nước ngưng thu tiền sử dụng đất. Cha mẹ tôi có làm giấy xin cấp quyền sử dụng đất từ năm 1991 đến nay, đến năm 2013 địa phương chỉ cấp quyền sử dụng đất trên cho 1 phần đất trên cho gia đình, cha mẹ tôi đứng tên (diện tích 2200 m2), phần đất còn lại giáp sông (diện tích 2300 m2) có quyết định cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn chưa cấp giấy chứng nhận.

- Đến đầu năm 2015 Gia đình tôi mới biết được thông tin của địa phương phần đất còn lại (2300 m2) nằm trong quy hoạch xây dựng nhà máy cấp nước thuộc dự án đầu tư của Trung tâm nước sạch và vệ sinh môi trường nông thôn tỉnh, nên không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất!

- Giữa tháng 9/2015 Đại diện UBND huyện cùng UBND xã có buổi tiếp xúc cùng gia đình vận động cho thực hiện dự án xây dựng nhà máy nước, Trong biên bản tiếp xúc làm việc cũng nêu rõ ý kiến của Phó chủ tịch UBND huyện chỉ đạo  nêu " Đáng lẽ ra đất trên sẽ cấp quyền sử dụng đất cho gia đình, nhưng do năm 2003 có dự án xây nhà máy nước nên không cấp, nay vẫn sẽ bồi thường đất đai+ cây trồng lâu năm trên đất cho gia đình theo quy định của pháp luật"

- Đầu tháng 10/2015 Đại diện chủ đầu tư là Trung tâm nước sạch và vệ sinh môi trường nông thôn, UBND xã cùng Đại diện ban bồi thường đất đai của Huyện có tổ chức của họp tiếp xúc với gia đình tại UBND xã vận động gia đình đồng ý cho dự án được thi công trước, công tác đền bù giải phóng mặt bằng sẽ tiến hành sau (các bên có lập biên bản cuộc làm việc, có chữ kí người đại diện các bên: Đại diện chủ đầu tư, đại diện đơn vị thi công, đại diện Ban bồi thường đất đai, Cán bộ địa chính xã, chủ tịch UBND xã, có đóng dấu xác nhận của UBND, ghi rõ thời gian chi trả tiền đền bù giải tỏa mặt bằng theo đúng pháp luật và sẽ hoàn thành trong 180 ngày, cho gia đình ứng trước 100 triệu đồng, hiện gia đình đã nhận được khoản tạm ứng của ban bồi thường). Ban bồi thường đất đai của huyện có cử người đến kiểm kê cây trồng trên đất nên gia đình tôi đồng ý cho đơn vị thi công được thực hiện công trình. Vậy cho tôi xin hỏi là Biên bản trên có hiệu lực pháp lý, gia đình tôi có được bồi thường đất đai + cây trồng không? Giá bồi thường sẽ thực hiện theo đơn giá bồi thường cho đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

* Vấn đề thứ 2: Cũng liên quan đến phần đất nằm trong dự án xây dựng nhà máy cấp nước trên (diện tích 2300 m2). Do phần đất trên nằm trong quy hoạch, nên giờ bên nội-cụ thể là Bà nội cùng các cô chú gây áp lực, tranh giành tiền bồi thường đất đai.Bà nội tôi lấy lý do là phần đất trên từ trước thuộc cha của bà cho bà trước khi bà lấy chồng (việc này có các anh em của bà nói), nên bà có toàn quyền quyết định cho nhận, xưa bà cho giờ bà đòi lại. Trong khi phần đất trên từ năm 1991 bà đã cho gia đình tôi (việc cho nhận bằng lời nói, phần đất thời điểm trên vẫn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), gia đình tôi sinh sống ở phần đất 4500 m2 trên từ 1991 đến nay, gia đình tôi thực hiện đóng thuế đầy đủ (bên nội không có tranh chấp gì cho đến khi có dự án nhà máy nước). Hiên nay trong 4500 m2, địa phương đã cấp giấy quyền sử dụng đất cho gia đình tôi là 2200 m2, còn lại 2300 m2 là chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Vậy cho tôi xin hỏi là trước pháp luật việc bà Nội tôi và cô chú bên nội đòi lại đất có đúng căn cứ không? Gia đình tôi phải làm gì để bảo vệ lợi ích của gia đình mình trước pháp luật? Quyền quyết định cho nhận phần đất trên do cha tôi, mẹ tôi hay phải có sự đồng ý của cả cha và mẹ tôi (cũng xin được nói thêm hiện mẹ tôi bị di chứng tai biến mạch máu não từ năm 2007 nên bị mù lòa, nhưng suy nghĩ vẫn tỉnh táo, sinh hoạt bình thường) Rất mong nhận được sự giải đáp tư vấn pháp luật của quý luật sư cùng công ty. Tôi trân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
theo thông tin bạn cung cấp, năm 1991 bà bạn đã tặng cho bố mẹ bạn thửa đất 4500 m2 chỉ bằng lời nói không lập thành văn bản, không công chứng chứng thực.

Căn cứ phần 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quy các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình về thừa kế và tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như sau:

2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.2. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực)

Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:

a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:

b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;

b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.

Trường hợp này, bố mẹ bạn chuyển đến làm ăn, sinh sống từ năm 1991 và khi UBND huyện cấp GCNQSDĐ cho bố mẹ bạn
bà bạn vẫn còn sống, khi đó bà bạn biết mà không có ý kiến gì  thì đây có thể là cơ sở để chứng minh bà bạn đã tặng cho quyền sử dụng đất này cho bố mẹ bạn. Như vậy, việc cấp GCNQSDĐ cho bố mẹ bạn là có căn cứ, bà bạn không thể lấy lý do là trước đó cho bây giờ đòi lại mà không đưa ra được chứng cứ chứng minh.

Thứ hai, về vấn đề bồi thường khi giải phóng mặt bằng

Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định về nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật”.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp. ( Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013).

Do đó, đối với diện tích đất 2300 m2 có đủ điều kiện được cấp GCNQSDĐ mà chưa được cấp thì vẫn được bồi thường về đất như đối với đất đã được cấp GCNQSDĐ và bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng như loại đất thu hồi hoặc nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền căn cứ giá đất cụ thể
của loại đất thu hồi do UBND tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Ngoài ra, gia đình bạn còn được bồi thường đối với cây trồng trên đất theo Điều 90 Luật Đất đai 2013:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:
a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;
b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;
c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;
d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.