Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình chúng tôi có khoảng 4000m2 đất ven sông hồng do gia đình chúng tôi tự khai hoang từ trước năm 1986 để sản xuất nông nghiệp và vẫn sử dụng cho đến nay. Thời gian đầu (khoảng 3 đến 4 năm) gia đình tôi cùng các hộ xung quanh khai hoang và sản xuất mang tính tự phát và không nộp phí sử dụng đất (chúng tôi gọi là nộp sản lượng), thời gian này diện tích khai hoang còn mấp mô chỗ cao chỗ thấp cỏ dại mọc nhiều.

Thời gian sau khi khu vực bãi ven sông được các hộ khai hoang hết diện tích tương đối bằng phẳng tạo thành những thửa ruộng nhỏ và trở thành khu sản xuất thường niên, thì chính quyền xã chính thức giao đất cho các hộ sử dụng trên diện tích tự khai phá được để sản xuất nông nghiệp và có thu phí sử dụng đất cho đến nay.

Vừa qua thực hiện chính sách nông thôn mới, xã tôi có thực hiện dồn điền đổi thửa. Khi dồn điền đổi thửa vì phải trích một số diện tích để làm đường giao thông đồng ruộng nên quỹ đất sản xuất nông nghiệp trước đây đã giao cho các hộ (Đất nông nghiệp có sổ) bị thiếu. Vì thế một số hộ đã được chính quyền chuyển diện tích đất nông nghiệp của mình( còn gọi là đất quỹ 1) ra khu vực bãi ven sông ( phía ngoài đã có kè đá kiên cố) trên cơ sở có sự đồng ý của hộ gia đình.

Gia đình chúng tôi cũng đã chuyển 400m2 đất nông nghiệp ngoài đồng(đất quỹ 1) ra khu vực đất bãi ven sông trên. Vì vậy số diện tích đất ven sông còn lại của gia đình tôi khai hoang trước kia còn khoảng 3600m2. Số diện tích đất ngoài đồng chuyển ra khu vực bãi ven sông vẫn thuộc đất quỹ 1 và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời hạn là 50 năm.

Vậy xin hỏi luật sư là số diện tích đất bãi ven sông còn lại của gia đình tôi (3600m2 đất tự khai hoang để sản xuất nông nghiệp tính đến nay khoảng hơn 30 năm và có nộp phí sử dụng đất tính đến nay là gần 30 năm, hiện nay chúng tôi vẫn đang canh tác và không có tranh chấp) có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như số diện tích đất quỹ 1 được chuyển từ ngoài đồng (trong đê) ra không? Nếu không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tại sao? còn nếu được thì thủ tục xin cấp như thế nào như thế nào và thời hạn được bao nhiêu năm. Rất mong được sự tư vấn của luật sư, gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì trước năm 1986 gia đình bạn có khai hoang khoảng 4000m2 đất ven sông hồng để sản xuất nông nghiệp và vẫn sử dụng cho đến nay. Trong quá trình thực hiện chính sách dồn điền đổi thửa thì gia đình đã thực hiện chuyển 400n2 đất nông nghiệp thuộc quỹ đất 1 ra vùng đất ven sông và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, còn lại 3600m2 đất chưa được công nhận quyền sử dụng đất (không có giấy tờ chứng minh). Do đó, hiện nay gia đình muốn được công nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích còn lại thì phải đáp ứng đủ điều kiện tại Điều 101 Luật đất đai năm 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Đồng thời, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều của Luật đất đai.

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật đất đai diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp gia đình nhà bạn thì 3600m2 đất được gia đình khai hoang sử dụng trực tiếp vào mục đích sản xuất nông nghiệp từ năm 1986 đến thời điểm hiện nay, sử dụng ổn định không phát sinh tranh chấp, hằng năm có tham gia đóng thuế phí sử dụng đất đầy đủ
nên thuộc trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất theo hình thức nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích trong hạn mức (thời hạn sử dụng lâu dài trừ trường hợp nhà nước thu hồi để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội...)

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường về nguồn gốc sử dụng đất (khai hoang, ổn định và không có tranh chấp)

+ Biên lai đóng thuế, phí sử dụng đất hằng năm (nếu có);

+ Chứng minh thư, sổ hộ khẩu photo chứng thực.

(Hồ sơ gửi trực tiếp cho phòng đăng ký quyền sử dụng đất của huyện để thực hiện cấp giấy chứng nhận).