Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc hai bên đã hoàn thành giao dịch mua bán đất nhưng sau đó bên bán quay lại đòi một phần đất đã bán.

Kính chào luật sư!Tôi mong luật sư tư vấn giúp trường hợp của anh chị tôi (Bên A) như sau: Năm 2010 Bên A có mua một suất đất bao gồm đất thổ cư và đất ruộng (đất ruộng ngay cạnh đất thổ cư) của gia đình bên B.Hai bên đã ký văn bản sang tay với nội dung: Bên B đồng ý bán toàn bộ đất bao gồm nhà, đất thổ cư và toàn bộ đất ruộng cạnh nhà cho bên A với trị giá 148.000.000 đ. Giấy tờ sang tay chỉ có chữ ký của chồng Bên A và chồng Bên B. Bên A đã làm sổ đỏ cho phần đất thổ cư với giá trị là 93.000.000đ, phần đất ruộng xã không đồng ý cấp sổ đỏ vì đất ruộng cấp theo hộ khẩu gia đình. Các gia đình có quyền mua bán trên phần đất ruộng nhưng không được cấp trong sổ đỏ.Sau khi bán đất lấy tiền đi làm ăn xa nay bên B quay về địa phương và làm đơn kiến nghị gửi ủy ban xã yêu cầu bên A trả lại phần đất ruộng vì bên B không đồng ý bán ruộng cho bên A mà chỉ cho mượn. Xã không giải quyết vì các giấy tờ cho thấy bên B đã đồng ý bán cho bên A cả phần ruộng. Bên A vẫn đóng thuế ruộng đầy đủ từ đó đến nay.Sau khi không được giải quyết tại ủy ban xã bên B đã làm đơn kiến nghị gửi lên tòa án huyện với nội dung: Bên B chỉ cho bên A mượn ruộng đất nay yêu cầu bên A trả lại mặt bằng ruộng và đòi bên A bồi thường số tiền 105.000.000 đ (phần đất ruộng bên A đã chuyển đổi thành đất vườn và ao). Xin nói thêm nhiều lần bên B đến nhà bên A và yêu cầu trả lại ruộng với nhiều lý do như: Việc mua bán nhà đất này chỉ có chồng bên B đồng ý, vợ bên A không ý hoặc phần đất ruộng của bên B  trước đây là của bên B, vợ bên B và con bên B nhưng chỉ có chồng bên B ký tên bán, vợ và con bên B không đồng ý bán nên muốn đòi lại.Xin hỏi luật sư đơn kiến nghị của bên B như vậy có đúng pháp luật không và bên A phải làm gì để giữ được phần đất đã mua của bên B.Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều!

Trả lời: Thứ nhất, đơn kiến nghị của bên B có đúng pháp luật không?

Căn cứ theo quy định Điều 502 Bộ luật dân sự 2015:
"Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Trường hợp không công chứng, sẽ vi phạm về hình thức của hợp đồng quy định Điều 117 BLDS 2015: Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".

Trong trường hợp của anh chị bạn (bên A) đã ký văn bản sang tay với bên B mà không có công chứng, chứng thực. Như vậy, hợp đồng đó đã vi phạm về mặt hình thức. Theo nguyên tắc chung, hợp đồng đã ký giữa anh chị bạn và bên B sẽ bị vô hiệu.

Trong trường hợp trên, anh chị bạn mới chỉ được cấp sổ đỏ cho phần đất thổ cư còn phần đất ruộng xã không đồng ý cấp sổ đỏ cho anh chị bạn vì đất ruộng cấp theo hộ khẩu gia đình.

Phần đất ruộng đó thuộc sở hữu của hộ gia đình bên B, là tài sản chung của hộ nên khi thực hiện các giao dịch liên quan đến phần đất ruộng đó cần phải có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình bên B (vợ và con). Nếu đây là tài sản theo hình thức hộ gia đình thì việc mua bán, trao đổi, chuyển nhượng cần phải có chữ kí của những người trong hộ.

Như vậy, phần đất ruộng vẫn thuộc hộ khẩu gia đình bên B, về mặt pháp lý bên B mới là chủ sở hữu phần đất ruộng đó và nếu vợ và con bên B không đồng ý bán mà bên B tự ý bán thì giao dịch đó là không hợp pháp, nên bên B có thể kiến nghị đòi lại phần đất ruộng đã bán.

Thứ hai, bên A có thể làm gì để giữ được phần đất của bên B

Như đã phân tích ở trên, hợp đồng sang tay giữa anh chị bạn và bên B không đáp ứng được về mặt hình thức nên sẽ bị vô hiệu.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2, điều 129 Bộ luật dân sự 2015, giao dịch dân sự sẽ không bị vô hiệu trong trường hợp:
“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.

Trong trường hợp trên, anh chị bạn có thể yêu cầu Toà án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán đất giữa anh chị bạn và bên B do anh chị bạn đã thực hiện hết nghĩa vụ của giao dịch đó (thanh toán tiền mua đất, làm thủ tuc sang tên sổ đỏ, đóng thuế đất ruộng thường xuyên...)

Vì đây là quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình nên người ký tên trong hợp đồng chuyển nhượng phải là tất cả những người trong gia đình tại thời điểm được cấp Giấy chứng nhận hoặc người đại diện được những người này ủy quyền. Nếu những người giao kết hợp đồng không đúng thẩm quyền thì hợp đồng chuyển nhượng viết tay này không có giá trị.

Do đó, bây giờ anh chị bạn cần thoả thuận với bên B về việc thực hiện lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm: giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực và tiến hành thủ tục sang tên.

Như vậy, anh chị bạn sẽ giữ được mảnh đất thổ cư đã có sổ đỏ và được công nhận giao dịch mua bán phần đất ruộng liền kề.