Câu hỏi: ​Chào luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn trường hợp: Vào năm 1997 Anh em tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp (Có giấy xác nhận của xã) đứng tên tôi. Nhưng sau đó vì không có hộ khẩu tại địa phương nên tôi đã để em vợ tôi đứng tên làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào năm 2008, anh em tôi đã bán cho ông H mảnh đất nói trên (Chỉ có giấy thoả thuận mua bán giữa hai bên, không có xác nhận chính quyền địa phương) nhưng ông H không trả tiền theo thoả thuận và đã kéo dài 3 năm. Trong 3 năm đó ông H đã tự toàn quyền chiếm dụng, khai phá bất hợp pháp trên mảnh đất của anh em tôi.

Vì điều kiện gia đình, em vợ tôi đã về quê và uỷ quyền cho tôi toàn quyền mua bán sử dụng với ông H. Nhưng đến nay ông H vẫn chưa thanh toán cho gia đình chúng tôi. Vậy tôi có đủ tư cách pháp lý để kiện ông H hay không? Và nếu được kiện thì thủ tục pháp lý như thế nào? Gửi cho cơ quan nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, xét quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Về
hình thức
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Về
hiệu lực
của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều 5 khoản 1 Luật Công chứng quy định: “Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.”

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì chỉ có hiệu lực khi văn bản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc được chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã.

Trong trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp, anh em bạn đã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông H. Tuy nhiên hợp đồng này không được công chứng cũng như chứng thực. Chiểu theo quy định đã nói trên, hợp đồng này vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Đối với trường hợp xác định hợp đồng vô hiệu, Điều 137 Bộ luật dân sự quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy bạn có thể khởi kiện ra tòa. Tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông H phải trả lại quyền sử dụng đất cho anh em bạn.

Thứ hai, về quan hệ ủy quyền

Theo điều 142 bộ luật dân sự thì:

- Đại diện theo ủy quyền là đại diện được xác lập theo sự ủy quyền giữa người đại diện và người được đại diện.

- Hình thức ủy quyền do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp pháp luật quy định việc ủy quyền phải được lập thành văn bản.

Bộ luật tố tụng dân sự thì:

- Khoản 3 điều 73: Người đại diện theo uỷ quyền được quy định trong Bộ luật dân sự là người đại diện theo uỷ quyền trong tố tụng dân sự; đối với việc ly hôn, đương sự không được uỷ quyền cho người khác thay mặt mình tham gia tố tụng.

- Khoản 2 điều 74: Người đại diện theo uỷ quyền trong tố tụng dân sự thực hiện các quyền, nghĩa vụ tố tụng dân sự theo nội dung văn bản uỷ quyền.

Chiếu theo các quy định trích dẫn trên, em trai bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho bạn tham gia tố tụng tại tòa. Thỏa thuận ủy quyền này phải được lập thành văn bản quy định rõ phạm vi, quyền hạn của bạn khi tham gia tố tụng tại tòa án (viết đơn khởi kiện, một hoặc một số hoặc tất cả các quyền của nguyên đơn được quy định tại điều 59 Bộ luật tố tụng dân sự).

Thứ ba, về thủ tục giải quyết tranh chấp

Về cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp:

Theo thông tin bạn cung cấp, mảnh đất đang tranh chấp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên em bạn. Đồng thời tại khoản 3 điều 8 của Nghị quyết 05/2012/NQ-HĐTP: đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: Tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất… thì không phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp (nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự khi Tòa án tiến hành giải quyết vụ án).

Như vậy cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp trong trường hợp này là tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp.

Về hồ sơ khởi kiện

Để tòa án thụ lý vụ án của bạn, bạn cần nộp hồ sơ khởi kiện tới tòa án nhân dân.

Hồ sơ bao gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Chứng minh nhân dân

- Hợp đồng ủy quyền (bản chính)

- Các giấy tờ, chứng cứ khác kèm theo

Để tránh thất lạc bạn chỉ nên nộp bản sao các giấy tờ là chứng cứ của vụ án. Sau khi nộp hồ sơ khởi kiện, tòa án sẽ xem xét hồ sơ. Nếu đủ các điều kiện thụ lý, tòa án sẽ yêu cầu bạn nộp tiền tạm ứng án phí. Sau khi bạn nộp tiền tạm ứng án phí cho tòa án, tòa án sẽ thụ lý và nghiên cứu hồ sơ chuẩn bị xét xử.