Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề mảnh đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, muốn bán cho ba người, với ba diện tích khác nhau thì cần làm những thủ tục như thế nào để đúng quy định của pháp luật

Thưa luật sư ! Tôi có một mảnh đất ở nông thôn diện tích 406 m2 , đã được cấp sổ đỏ chứng nhận quyền sử dụng đất , thửa đất này chỉ có một ngõ đi . Nay tôi muốn bán toàn bộ thửa đất đó . Nhưng vì đất rộng , ở quê họ không có đủ tiền để lấy hết . Hiện nay có ba người họ rủ nhau cùng mua , nhưng diện tích mỗi người mua là  khác nhau . Vậy xin hỏi tôi phải làm giấy tờ công chứng thế nào trong trường hợp này ? Nếu giả sử có một hoặc hai người thay đổi ý kiến không mua nữa thì tôi phải sử lý việc này với người còn lại ra sao trong hợp đồng đặt cọc ? Cách giải quyết việc mua bán này như thế nào cho tốt nhất và đúng với quy định của pháp luật ? Kính mong các luật sư tư vấn giúp tôi . Tôi xin chân thành cảm ơn .

Trả lời: Trường hợp của bạn, bạn muốn bán mảnh đất của mình cho 3 người với 3 diện tích đất khác nhau. Do bạn không nói rõ 3 người mua chung này là cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay đứng tên riêng trên từng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tùy theo diện tích đất đã mua, nên chúng tôi đặt ra một số trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất, 3 người mua đất cùng đứng tên trên 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này, có thể xác định mảnh đất này sau khi bạn bán sẽ trở thành tài sản chung của 3 người, 3 người này là đồng sở hữu trên mảnh đất bạn đã bán. Các bên cần làm hợp đồng chuyển nhượng được công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng cần nêu rõ diện tích chuyển nhượng cho mỗi bên là bao nhiêu. Khi thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện thủ tục đó đạc mảnh đất để xác định cụ thể diện tích bạn đã chuyển nhượng. Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần ghi rõ tên người mua tương ứng với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.

Trường hợp thứ hai, bên mua đứng tên riêng trên từng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp này, bạn cần lập ba hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi đó, bạn cần thuê tổ chức đo đạc để thực hiện việc đo đạc để xác định rõ diện tích bán cho từng bên là bao nhiêu. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn sẽ được sang tên cho 3 người mua với 3 diện tích đất khác nhau và 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau.

Đối với hợp đồng đặt cọc, Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Theo quy định trên, trường hợp 3 người đứng tên trên 3 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác nhau, nếu 1 người trong 3 người không mua nữa thì bạn có quyền nhận số tiền (hoặc tài sản) mà người đó đã đặt cọc, hai người còn lại vẫn tiếp tục thực hiện việc giao kết hợp đồng với bạn như đã thỏa thuận.

Trường hợp bên mua thỏa thuận cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hợp đồng đặt cọc xác định nghĩa vụ giao kết hợp đồng của 3 người. Khi 1 bên không mua thì 2 người còn lại phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, tức phải mua toàn bộ mảnh đất như đã giao kết, bao gồm cả phần diện tích của người đã hủy hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Điều 288 Bộ luật Dân sự 2015 về thực hiện nghĩa vụ liên đới:

“1. Nghĩa vụ liên đới là nghĩa vụ do nhiều người cùng phải thực hiện và bên có quyền có thể yêu cầu bất cứ ai trong số những người có nghĩa vụ phải thực hiện toàn bộ nghĩa vụ.

2. Trường hợp một người đã thực hiện toàn bộ nghĩa vụ thì có quyền yêu cầu những người có nghĩa vụ liên đới khác phải thực hiện phần nghĩa vụ liên đới của họ đối với mình.

3. Trường hợp bên có quyền đã chỉ định một trong số những người có nghĩa vụ liên đới thực hiện toàn bộ nghĩa vụ, nhưng sau đó lại miễn cho người đó thì những người còn lại cũng được miễn thực hiện nghĩa vụ.

4. Trường hợp bên có quyền chỉ miễn việc thực hiện nghĩa vụ cho một trong số những người có nghĩa vụ liên đới không phải thực hiện phần nghĩa vụ của mình thì những người còn lại vẫn phải liên đới thực hiện phần nghĩa vụ của họ.”