Câu hỏi: Thưa Luật gia: Vũ Đức Thịnh - Công ty Luật Minh Gia.Tôi xin luật gia tư vấn cho tôi việc sau: Bố mẹ tôi hưởng thừa kế một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ là 69,2m2 và có chúc thư để lại chia cho các con hưởng thừa kế:1. Tôi và em gái được hưởng diện tích là 42,47m2 từ điểm 1 đến điểm 3 đến điểm 5 đến điểm 6 đến điểm 13 theo các cạnh của thửa đất ở bản đồ đính kèm.2.

Em trai út được hưởng diện tích là 26,73m2: Từ điểm 6 đến điểm 8 đến điểm 9 đến điểm 13 theo các cạnh của thửa đất ở bản đồ đính kèm.Hiện nay tôi và em gái muốn tách sổ đỏ cho em trai để tiện cho việc xin phép xây dựng cải tạo nhà vì nhà xây từ năm 1940 đã xuống cấp trầm trọng thì việc tách sổ đỏ có được không, xin luật gia tư vấn hoặc nhận làm thủ tục luôn để tách sổ đỏ. Xin cảm ơn

Trả lời: Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

“1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới”.

Theo quy định của pháp luật, trường hợp người sử dụng đất thực hiện thủ tục tách thửa thì thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại sau khi tách không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu để tách thửa theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP.

Vậy, anh cần kiểm tra diện tích tối thiểu để tách thửa tại địa phương mình tại các cơ quan có thẩm quyền quản lý về đất đai. Bởi, diện tích thửa đất mới hình thành là 26,73m2 có thể không đáp ứng diện tích tối thiểu để tách thửa.

Trường hợp đủ điều kiện tách thửa, anh có thể tiến hành thực hiện trình tự, thủ tục quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ – CP .

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

“
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.