Câu hỏi: Xin chào quý luật sư. Gia đình em (bên B) có thuê đất từ một người A, thời hạn thuê là từ 01/06/2015 - 01/06/2019 (04 năm). Trong thời gian cho thuê, tức là vừa rồi, khoảng tháng 11/2017, bên A có bán lại mảnh đất mà bên B thuê cho một bên thứ 3, em gọi là bên C. Theo hợp đồng, trong thời gian 2 năm đầu, tức là từ 06/2015 - 06/2017, giá thuê sẽ trả mỗi tháng, và mức giá là 4.000.000đ / 01 tháng. Sau thời gian 2 năm đầu, thì mức giá sẽ do 2 bên A và B tự thỏa thuận. Tính từ thời điểm 06/2017, bên B vẫn tiếp tục trả cho bên A mức giá cũ là 4.000.000đ / 01 tháng và không thấy bên A có biểu hiện phản đối hay yêu cầu khác. Đến bây giờ, sau khi đã mua được đất, bên C yêu cầu bên B là tăng giá thuê đất lên 6.000.000đ / 01 tháng, nếu không đồng ý sẽ lấy lại đất. Vậy em muốn hỏi quý luật sư gia đình em (bên B) có bị lấy lại đất nếu như bên C yêu cầu không, và mức bồi thường sẽ như thế nào? (toàn bộ nhà cửa trên đất bây giờ là bên B xây dựng, khi thuê đất chỉ là đất trống chưa khai hoang). Khi bên B kiện ra tòa thì tòa sẽ xử lý như thế nào? Trong hợp đồng không quy định đến vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng vậy bên B có được bồi thường theo pháp luật không? Bên B phải làm gì trong trường hợp này? Em kính gửi quý luật sư hợp đồng thuê đất của bên B.

Trả lời: 1. Về quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu mảnh đất:

Theo như thông tin của bạn thì thời gian thuê đất của gia đình bạn là 4 năm nhưng mới thuê được 2 năm thì chủ sở hữu mảnh đất lại thực hiện viêc chuyển nhượng mảnh đất cho người khác. Tuy nhiên đây là quyền mà chủ sở hữu mảnh đất được phép thực hiện. Căn cứ quy định tại Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

..."

Ngoài ra Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu:

"Điều 194. Quyền định đoạt của chủ sở hữu

Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản."

Theo đó chủ sở hữu có quyền bán mảnh đất cho người thứ ba và phải báo cho người thuê tài sản biết. Người thuê tài sản tiếp tục sử dụng tài sản cho hết thời gian thuê và thực hiện nghĩa vụ cho bên thuê hoặc bên được chuyển nhượng do các bên thỏa thuận.

2. Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê đất:

Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng được quy định tại Điều 428 BLDS 2015 cụ thể như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và lấy lại tài sản cho thuê nếu bên thuê vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận. Theo thông tin của bạn thì các bên có thể thỏa thuạn lại về giá sau 2 năm thuê và bên cho thuê đã tăng giá thuê lên, tuy nhiên trong hợp đồng hai bên không thỏa thuận mức giá cụ thể do đó căn cứ vào giá thuê theo quy định của pháp luật.

Điều 473 BLDS 2015 quy định về giá thuê:

"1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê."

Như vậy, nếu hai bên không thỏa thuận rõ ràng và sau đó thỏa thuận không được thì giá thuê sẽ xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Do đó bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và đòi lại đất, tuy nhiên trrường hợp của bạn bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng không có căn cứ do được xác định là bên vi phạm và thực hiện trách nhiệm bồi thường đối với gia đình bạn. Múc bồi thường sẽ được xác định trên mức thiệt hại thực tế của gia đình bạn do hành vi đơn phương chấm dứt hượp đồng của bên cho thuê.