Câu hỏi: Trường hợp anh chị tặng cho em quyền sử dụng đất thì thực hiện trình tự, thủ tục như thế nào? Người em cần phải làm gì để chứng minh mảnh đất được tặng cho là tài sản riêng của mình? Luật Minh Gia tư vấn trường hợp này như sau:

1. Tư vấn về thủ tục tặng cho đất đai giữa anh chị em

Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên, khi thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho… quyền sử dụng đất nhiều người còn vướng mắc trong thủ tục hành chính; đồng thời, việc xác định quyền sử dụng đất hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ/chồng hiện nay nhiều người còn lúng túng. Điều này dẫn đến những tranh chấp không đáng có giữa các bên trong giao dịch dân sự.

Do đó, nếu bạn đang gặp phải những vướng mắc nêu trên, bạn cần tìm hiểu các quy định liên quan như Luật Đất đai, Luật Hôn nhân - gia đình hoặc hỏi ý kiến luật sư để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Trong trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến vấn đề này bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi để được tư vấn. Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp anh chị tặng cho quyền sử dụng đất cho em

Hỏi:

Quy định của pháp luật về tặng cho quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau: Kính Gửi : Quý Công TyTôi kính nhờ Quý Cty tư vấn giúp tôi về vấn đề cho tặng đất giữa anh chị em chung gia đình với nhau như sau:Tôi ở chung gia đình với chị ruột và anh rể từ nhở đến giờ, có chung hộ khẩu. Nay anh chị tôi muốn choi (tặng) riêng tôi 01 thửa đất 60 m2 thì có được không? 1.Và tôi đã có vợ rồi, vậy miếng đất đó có thuộc tài sản riêng của tôi không?

2. Việc anh chị tặng/cho em có đúng theo qui định của pháp luật không?  3.Nếu đúng pháp luật quy định tôi cần phải làm những thủ tục gì?Rất cám ơn quý cty đã tư vấn cho tôi. Tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi cau hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, về việc tặng cho quyền sử dụng đất

Anh chị bạn là chủ sở hữu quyền sử dụng mảnh đất trên nên sẽ có quyền định đoạt: mua bán, sử dụng, tặng cho… bất kì ai. Nếu mảnh đất trên là tài sản chung của hai vợ chồng anh chị thì khi tặng cho bạn cần phải có sự đồng ý của cả hai người. Anh chị bạn có quyền tặng riêng bạn hoặc tặng cho chung cả hai vợ chồng bạn. Do bạn đang tồn tại quan hệ hôn nhân hợp pháp nên nếu anh chị bạn tặng cho riêng bạn thì trong hợp đồng tặng cho phải ghi rõ là tặng cho riêng.

Căn cứ theo Điều 32 Luật hôn nhân gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ, chồng như sau:

1. Vợ, chồng có quyền có tài sản riêng.

Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 29 và Điều 30 của Luật này; đồ dùng, tư trang cá nhân.

2. Vợ, chồng có quyền nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung.

Như vậy, nếu anh chị bạn tặng cho quyền sử dụng mảnh đất trên cho riêng bạn thì nó sẽ được xác định là tài sản riêng của bạn.

Thứ hai: Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất

Căn cứ theo Điều 457 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản như sau:

Điều 457. Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Và theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã.”

Đất đai là một loại bất động sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sử dụng, do đó trong trường hợp này, anh chị bạn tặng cho bạn mảnh đất thông qua một hợp đồng tặng cho được lập thành văn bản và phải có chứng thực tại ủy ban nhân dân xã hoặc hợp đồng được xác lập và công chứng tại văn phòng công chứng. Vì bạn đang có quan hệ hôn nhân hợp pháp nên nếu anh chị bạn tặng riêng cho bạn thì phải ghi rõ trong hợp đồng tặng cho là tặng cho riêng bạn.

Và các giấy tờ anh chị bạn cần cung cấp khi công chứng, chứng thực gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất;Trường hợp tặng cho một phần nhà đất thì cần có thêm các giấy tờ sau: Hồ sơ kĩ thuật thửa đất, hồ sơ hiện trạng nhà được phòng tài nguyên kiểm tra, xác nhận

- Giấy tờ chứng minh quan hệ giữa bên tặng cho và bên nhận tặng cho ( nếu có) như: Giấy khai sinh, sổ hộ khẩu….

Các giấy tờ mà bạn cần cung cấp bao gồm:

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu.

-  Sổ hộ khẩu ..

- Phiếu yêu cầu công chứng

Thứ ba, về nghĩa vụ tài chính khi tặng cho đất đai

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân quy định như sau:

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Theo khoản 10 điều 4 Nghị định 45/2011/NĐ- CP của chính phủ: Về lệ phí trước bạ quy định về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu”.

Tuy nhiên
, theo như bạn trình bày thì mảnh đất vợ chồng anh chị bạn tặng cho bạn mảnh đất chung của hai vợ chồng. Do đất là tài sản chung của 2 vợ chồng nên nếu vợ, chồng của chị bạn không có thỏa thuận đó là tài sản của riêng ai thì mỗi người sẽ có quyền sở hữu đối với tài sản là một nửa mảnh đất. Vì vậy, trong trường hợp này khi vợ chồng anh chị (anh rể, chị ruột) tặng  cho bạn quyền sử dụng đất thì bạnvẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân tướng ứng với phần quyền sử dụng đất tặng của anh rể. Vì vậy, trong trường hợp này, vợ chồng chị gái bạn có thực hiện theo cách thức sau:

- Anh rể bạn làm hợp đồng tặng cho mảnh đất thuộc quyền sở hữu của mình cho chị gái bạn.

- Sau khi chị gái bạn đã làm thủ tục sang tên đất thì chị gái bạn có thể làm thủ tục tặng cho lại toàn bộ phần đất này cho bạn.

Việc tặng cho trong cả 2 giao dịch trên đều thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ theo quy định.

Trình tự thủ tục sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất :

Sau khi hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (1 bản gốc + 3 bản sao công chứng);

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa các bên;

+ Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (nếu có);

+ Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên tặng cho và bên nhận tặng cho (bản sao, công chứng).

Nơi nộp hồ sơ: Nơi có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 105 Luật Đất Đai 2013 do Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản cấp.

Căn cứ:
“Điều 105 luật đất đai năm 2013 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Hồ sơ sang tên quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường thuộc UBND cấp huyện nơi có đất, nếu trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để xem xét và làm thủ tục sang tên.

Thời hạn giải quyết: không quá 10 ngày (theo điểm l khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).