Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc bên cho thuê bất động sản đơn phương chấm dứt hợp đồng với lý do bên thuê cho bên thứ 3 góp vốn đầu tư trên mảnh đất cho thuê trong khi hợp đồng thuê không đề cập đến vấn đè này là đúng hay sai? Trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp này?

Chào Luật sư. Tháng 11 năm 2016 tôi có thuê mảnh đất của bà B, có ký hợp đồng thuê nhưng không công chứng. Đến tháng 7 năm 2017 do có nhu cầu về vốn đầu tư trên miếng đất này nên tôi có cho bên thứ 3 hùn vốn để tiếp tục đầu tư vào miếng đất này và bên cho thuê đòi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất này với lý do này. Trong hợp đồng cho thuê không hề ràng buộc về vấn đề huy động vốn này và cũng không ràng buộc về bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng. Luật sư vui lòng tư vấn giúp tôi về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng của bên cho thuê như vậy là đúng hay sai và tôi có được quyền yêu cầu bồi thường về chi phí tôi đã bỏ ra như: kha hoang đất, xây dựng nhà ở (nhà tạm bằng lá), xây dựng hệ thống mương nước.... hay không? Cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Như vậy, để xác định được việc đơn phương chấm dứt hợp đồng là đúng hay sai thì phải căn cứ vào hợp đồng cho thuê là hợp đồng có thời hạn hay hợp đồng không có thời hạn. Theo đó nếu bên cho thuê tài sản chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà không thuộc một trong các trường hợp được quy định trong hợp đồng (Trong hợp đồng cho thuê không hề ràng buộc về vấn đề huy động vốn bằng cách cho bên thứ 3 hùn vốn để tiếp tục đầu tư vào miếng đất) hoặc do sự thỏa thuận của hai bên là chấm dứt hợp đồng trái quy định của pháp luật.

Trong hợp đồng cho thuê không đề cập đến việc bồi thường thiệt hại nhưng bên bạn vẫn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại Điều 585 Bộ luật dân sự 2015 về việc bồi thường thiệt hại dựa trên nguyên tắc sau:

"1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình."

Do đó, khi có thiệt hại ngoài hợp đồng xảy ra, tùy theo mức độ lỗi mà các bên phát sinh trách nhiệm bồi thường tương ứng. Bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thường các khoản chi phí hợp lý trong trường hợp vi phạm hợp đồng. Nếu hai bên không thỏa thuận được thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp quận huyện nơi có đó để yêu cầu giải quyết tranh chấp.