Câu hỏi: Việc bồi thường, hỗ trợ là một trong các vấn đề đề mà người sử dụng đất quan tâm khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, hiện nay có nhiều hộ gia đình, cá nhân có đất không biết hoặc không nắm rõ các quy định pháp luật về bồi thường về đất nên họ không biết việc bồi thường về đất của cơ quan có thẩm quyền như thế đã hợp lý chưa?

Để bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của mình, các cá nhân, hộ gia đình nên hiểu rõ các quy định pháp luật về đất đai, đặc biệt là các vấn đề liên quan đến việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến việc bạn không để tìm hiểu rõ các vấn đề liên quan đến đất đai và bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất thì bạn liên hệ với Luật Minh Gia để luật sư của chúng tôi có thể giải đáp và hướng dẫn cho hướng giải quyết phù hợp.

Để được hỗ trợ, tư vấn cụ thể hơn trong vấn bồi thường về đất, hãy gọi điện thoại tới
1900.6169
để được hướng dẫn tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể gửi yêu cầu và các văn bản, tài liệu liên quan về vụ việc của bạn qua địa chỉ mail sau:
lienhe@luatminhgia.vn
để được kiểm tra tính hợp pháp của văn bản cũng như việc trả lời cụ thể yêu cầu của bạn.

Bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất.

Nội dung tư vấn
: Xin chào luật sư. xin đươc tư vấn như sau: Năm 1992 thực hiện chủ trương giao đất ổn định sản xuất cho hộ gia đình theo nghị định 94 hợp tác xã đã giao và cấp sổ đỏ nhưng ngoài ra mỗi hộ còn được cấp ngoài sổ một số diện tích nhỏ để làm chân giống cho diện tích được giao (nhân dân vẫn sử dụng cho tới bây giờ) nay nhà nước có chủ trương thu hồi làm dự án đô thị. Xin luật sư cho tôi hỏi nhân dân có được đền bù không (tuy rằng đã đền bù hoa màu) vậy có được đền bù về đất theo điều 4 nghị định 47 không mong luật sư trả lời thắc mắc của tôi và nhân dân. Xin đươc cám ơn!

Trả lời: Vì bạn không nói rõ phần diện tích đất nằm ngoài sổ đỏ của mỗi hộ là do cơ quan nào cấp nên có thể chia thành 2 trường hợp:

Trường hợp 1
: Nguồn gốc diện tích đất được cấp ngoài sổ đỏ là diện tích đất được giao không đúng thẩm quyền (do hợp tác xã tự ý cấp mà không có văn bản của Ủy ban nhân dân cấp huyện). Theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 13 Luật đất đai 1987 thì thẩm quyền giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp là ủy ban nhân dân cấp huyện. Cụ thể:

“
Điều 13

4- Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định:

a) Giao đất cho các hợp tác xã, tập đoàn sản xuất và cá nhân để sử dụng lâu dài vào sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp;”

Về quy định bồi thường về đất khi thu hồi đất có nguồn gốc là đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ; tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

“
Điều 11. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

1. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 và có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao.

2. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người đang sử dụng đất được bồi thường như sau:

a) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao;

b) Trường hợp có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Nếu bạn có giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất đối với diện tích đất được giao mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao theo khoản 1 Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Nếu bạn không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền thì người đang sử dụng đất được bồi thường về đất đối với diện tích và loại đất được giao nhưng phải trừ đi số tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) theo quy định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 3 Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP.

Do diện tích đất được cấp ngoài sổ này là đất nông nghiệp, nếu trong hạn mức giao đất nông nghiệp thì không phải nộp tiền sử dụng đất căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 5 Điều 20 và khoản 2 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều Luật đất đai 2013. Cụ thể:

“
Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định vào mục đích thuộc nhóm đất nông nghiệp từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật Đất đai; diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) phải chuyển sang thuê đất của Nhà nước;”

“
Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.”

Diện tích được cấp sai thẩm quyền ngoài sổ đỏ trong hạn mức giao đất nông nghiệp, phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng. Bạn sẽ được bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất mà không bị trừ đi tiền sử dụng đất còn nếu diện tích được cấp sai thẩm quyền ngoài sổ đỏ vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp thì bạn phải nộp tiền thuê đất. Khoản tiền bồi thường sẽ phải trừ đi khoản tiền sử dụng đất này.

Trường hợp 2
: Phần đất được cấp ngoài phạm vi sổ đỏ được cấp đúng thẩm quyền, do Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013:

“
Điều 77. Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.”

Tóm lại, nếu bạn được giao phần đất nằm ngoài sổ đỏ không đúng thẩm quyền thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 11 Nghị định 47/2014/NĐ-CP được sửa đổi bổ sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP còn nếu phần diện tích đất này được giao đúng thẩm quyền thì bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013.

Trân trọng!

Phòng Luật sư tư vấn trực tuyến - Công ty Luật Minh Gia