Câu hỏi: Hiện tại em đang công tác tại ngân hàng. Khách hàng bên em đang dùng bất động sản là quyền sử dụng đất để thế chấp vay vốn ngân hàng. Bất động sản thế chấp gồm có đất ở và đất nông nghiệp nhưng đất nông nghiệp thời hạn sử dụng đến hết năm 31/12/2015. Khách hàng muốn gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp (mà không cần xóa thế chấp) để tiếp tục thế chấp ngân hàng.

Vậy thủ tục làm như thế nào và căn cứ vào quy định Pháp luật nào để thực hiện thủ gia hạn thời hạn sử dụng đất nông nghiệp mà không cần xóa thế chấp?

Trả lời: “Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013 quy đinh:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”

Khoản 2 Điều 74 Nghị Định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.”

Áp dụng các quy định trên, có thể thấy:

1. Nếu khách hàng của bạn vẫn tiếp tục sử dụng mà phần đất nông nghiệp mà khách hàng của bạn thế chấp thuộc một trong các trường hợp sau:

a) Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long (không quá 03 héc-ta) hoặc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác (không qua 02 héc-ta), hoặc

b) Đất trồng cây lâu năm (không quá 10 héc-ta nếu ở đồng bằng và không quá 30 héc-ta nếu ở vùng núi), hoặc

c) Đất rừng sản xuất, hoặc

d) Bao gồm nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối (không quá 05 héc-ta),

Thì có thể được tiếp tục có quyền sử dụng đất thêm 50 năm kể từ ngày 1/1/2016 mà không cần làm thủ tục gia hạn bất kể đất đang thế chấp.

2. Nếu khách hàng của bạn vẫn muốn làm gia hạn để xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận thì thủ tục sẽ theo quy định tại Khoản 3 Điều 74, cụ thể như sau:

“a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Trong đó, hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất gồm:

- Đơn xin gia hạn quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kèm theo chứng từ đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính cho cơ quan Tài nguyên và Môi trường;

- Sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân.

Trân trọng
!