Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật sư Minh Gia! Xin phép cho tôi hỏi một số câu hỏi liên quan đến việc mua chung cư nhà ở xã hội thông qua giấy tờ viết tay ạ. Tôi có ý định mua lại một căn hộ chung cư khu tái định cư của nhà nước của bên A, nhưng do là nhà ở xã hội nên không có sổ đỏ, bây giờ bên A họ bảo sẽ làm giấy tờ viết tay và có công chứng của phường, của chính quyền địa phương sở tại. Vậy cho tôi hỏi là: nếu tôi mua lại và xin công chứng của chính quyền địa phương thì văn bản đó có hiệu lực pháp lý không? nếu sau này tôi có ý định bán lại căn hộ chung cư cho người khác nữa thì có được không, và bán theo hình thức viết tay công chứng như vậy thì có được pháp luật chấp nhận không? nếu được thì tôi cần phải làm những thủ tục, cần lấy những thông tin, giấy tờ gì của người bán để sau này tôi không bị phụ thuộc vào người bán nếu như người bán họ đi qua nước ngoài hay đi nơi khác mà tôi không thể gặp lại họ? Xin chân thành cảm ơn đã đọc email của tôi!!!

Trả lời: Khoản 4, Khoản 5, Khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 quy định về nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội như sau:

“
4. Bên thuê mua, bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở; trường hợp trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

5. Bên mua, bên thuê mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho các đối tượng có nhu cầu sau thời hạn 05 năm, kể từ khi đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê mua nhà ở và đã được cấp Giấy chứng nhận nhưng phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật thuế; trường hợp bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội quy định tại Luật này thì chỉ được bán với giá tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

…

6. Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.

Việc xử lý tiền thuê, tiền mua nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự; việc xử lý tiền thuê mua nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định tại Điều 135 của Luật này.”

Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định về công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư;
góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì
không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu
.”

Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng, chúng tôi chưa thể xác định cụ thể trường hợp mua bán giữa bạn và bên A có giá trị pháp luật hay không do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và bên A đang sở hữu nhà ở trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê, mua nhà:

Nếu bạn thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và bên A đang sở hữu nhà ở xã hội này trong thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán hết tiền thuê, tiền thuê mua nhà và đã bán cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội nhưng đơn vị này không mua thì hợp đồng mua bán bằng giấy tờ viết tay giữa bạn và bên A có giá trị pháp luật. Khi bạn tiến hành mua nhà ở xã hội với bên A bạn cần có các giấy tờ sau:

- Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xã hội giữa các bên;

- Giấy tờ tùy thân của các bên;

- Các giầy tờ, chứng từ chứng minh hai bên đã thực hiện hết nghĩa vụ tài chính trong quá trình chuyển nhượng;

- Giấy tờ chứng minh bên A đã thanh toán hết số tiền mua nhà ở xã hội với chủ đầu tư;

- Giấy tờ chứng minh bạn thuộc đối tượng được quyền mua nhà ở xã hội (đối tượng được mua nhà ở xã hội được quy định tại Điều 49, 51 của Luật Nhà ở xã hội).

Do bên A chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất do đó sau khi thực hiện hợp đồng mua bán giữa bạn và bên A, bạn nên có một văn bản thông báo gửi đến Chủ đầu tư để chủ đầu tư biết về vấn đề mua bán này và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bạn.

Bên cạnh đó, theo quy định của pháp luật việc mua bán nhà ở xã hội trong trường hợp này không bắt buộc phải công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền tuy nhiên để đảm bảo giá trị pháp lý cho hợp đồng và tránh trường hợp tranh chấp phát sinh sau này bạn nên thỏa thuận về vấn đề công chứng, chứng thực hợp đồng.

Nếu sau khi mua nếu bạn muốn bán lại nhà ở xã hội này bạn phải đáp ứng được điều kiện về nguyên tắc bán nhà ở xã hội được quy định tại Điều 62 Luật nhà ở 2014. Nếu bạn đang sở hữu nhà ở trong thời hạn 05 năm thì điều kiện để bạn được bán cho bên thứ ba tương tự với trường hợp mua bán giữa bạn và bên A. Nếu bạn sở hữu nhà sau thời hạn 05 năm và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn được quyền bán cho các đối tượng có nhu cầu.

Trường hợp thứ hai, nếu bạn không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội và bên A đã sở hữu nhà ở này sau thời hạn 05 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền thuê, mua nhà:

Với trường hợp này, nếu bên A muốn bán nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu thì bên A phải đáp ứng được các điều kiện đó là đã sở hữu nhà ở sau thời hạn 05 năm; đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo thông tin bạn cung cấp, bên A chưa được cấp Giấy chứng nhận với căn nhà này nên việc mua bán giữa bạn với bên A không đáp ứng được các yêu cầu về mua bán nhà ở được quy định tại Khoản 5 Điều 62 đã nêu trên, do đó hợp đồng mua bán giữa bạn với bên A mặc dù được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì cũng không có giá trị pháp lý.