Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đã sử dụng lâu dài nhưng do người khác đứng tên, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Kính thưa luất sư. Đất tôi đang ở là đất của cố ngoại. Tôi sinh sống từ năm 1996 và đống thuế đất từ đó đến nay. Tôi được con của cố ngoại ký giấy cho tôi ở trên đấy nhà thờ có chứng nhận của mọi người và UBND phường xác nhận đống dấu. Nhưng khi cố mất thi con gái của cố khai con trai đầu của của cố đứng tên sổ đỏ làm năm 1994. Đến nay con trai đầu của cố củng mất nên sổ đỏ đang được con gái của ông con trai đầu đó nắm giữ. Nay tôi muốn làm sổ đỏ do tôi đứng tên có được hợp pháp hay không và phải làm như thế nào cần những giấy tờ gì thì hợp pháp. Để tôi được đứng quyền sở hữu mãnh đất đó có được không. Xin cảm ơn.

Trả lời: Khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định về các giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Trong trường hợp của bạn, bạn không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100. Tuy nhiên, bạn có Giấy chứng nhận có xác nhận của UBND về việc sử dụng mảnh đất này từ năm 1996 đến nay, có đóng thuế đất đầy đủ. Do đó, theo quy định tại khoản 2 Điều 101 thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, mảnh đất mà bạn đang sử dụng do con trai đầu của của cố đứng tên sổ đỏ làm năm 1994, tức là mảnh đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là con trai đầu của cố. Do đó, bạn không thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này cho bạn.

Trong trường hợp này, bạn có thể yêu cầu bên đang giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là con trai đầu của cố thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn. Khi đó, bạn sẽ là người đứng tên hợp pháp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này.

Điều 188 Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do vậy, ngoài việc đã có giấy tờ đầy đủ thì đất phải không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất thì mới được phép chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục và lệ phí chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Bước 1: Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền: Tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.

Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:

Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;

Dự thảo hợp đồng (nếu có);

Bản sao giấy tờ tuỳ thân;

Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất;

Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...