Câu hỏi: Hủy sổ đỏ trong trường hợp nào?

Trả lời: 1. Các trường hợp hủy sổ đỏ

Trường hợp 1: Hủy giấy chứng nhận bị mất

Căn cứ khoản 3 Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cấp lại giấy chứng nhận do bị mất quy định khi thực hiện thủ tục cấp lại giấy chứng nhận do bị mất thì Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất, đồng thời cấp giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai… Như vậy, khi bị mất giấy chứng nhận, thực hiện việc cấp lại giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền ký quyết định hủy giấy chứng nhận bị mất.

Trường hợp 2: Hủy giấy chứng nhận do không giao nộp giấy chứng nhận

Căn cứ khoản 7 Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, những trường hợp sau đây mà người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không giao nộp giấy chứng nhận thì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm báo cáo cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp:

Trường hợp nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh và thu hồi đất để phát triển kinh tế- xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp giấy chứng nhận đã cấp trước khi nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật đất đai.

Trường hợp nhà nước thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì người sử dụng đất nộp giấy chứng nhận đã cấp trước khi bàn giao đất cho Nhà nước, trừ trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế.

Trường hợp cấp đổi giấy chứng nhận đã cấp hoặc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp giấy chứng nhận thì ngời sử dụng đất nộp giấy chứng nhận đã cấp trước đây cùng với hồ sơ đề nghị cấp đổi giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động.

Trường hợp thu hồi giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật về đất đai. Căn cứ theo điểm d khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013 cụ thể: “

d, giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp; không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Trên đây là những trường hợp hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là khi thu hồi giấy chứng nhận mà người sử dụng đất không giao nộp giấy chứng nhận sẽ bị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Trường hợp 3:

Hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận mới

Khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trong trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 mà bên nhận chuyển quyền chỉ có giấy chứng nhận của bên chuyển quyền hoặc hợp đòng, giấy tờ về chuyển quyền theo quy định nhưng chưa sang tên thì không thực hiện thủ tục đăng ký biến động mà thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận. Sau khi nhận được hồ sơ đề nghị, văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho người chuyển quyền. Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin làn đầu tiên trên phương tiện truyền thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp, văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp giấy chứng nhận để làm thủ tục cấp mới.

Trường hợp 4: Hủy giấy chứng nhận theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân đã được thi hành

Đây là trường hợp khi xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất của các bên, mà khi giải quyết tòa án phát hiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là trái pháp luật thì Tòa án xem xét hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Thẩm quyền hủy sổ đỏ

Đối với việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bị mất thì cơ quan có thẩm quyền trong việc ký quyết định hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tòa án có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sau: Căn cứ khoản 4 Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định:

“4. Thẩm quyền của cấp Tòa án giải quyết vụ việc dân sự trong trường hợp có xem xét việc hủy quyết định cá biệt quy định tại khoản 1 Điều này được xác định theo quy định tương ứng của

Luật tố tụng hành chính về thẩm quyền của Tòa án nhân dân cấp huyện, Tòa án nhân dân cấp tỉnh.”

Mà theo khoản 2 Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân. Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyết định hành chính cá biệt do UBND huyện ban hành. Do đó, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp huyện cấp trái quy định pháp luật, ảnh hưởng quyền lợi ích hợp pháp của người dân thì chỉ tòa án nhân dân cấp tỉnh nơi có đất mới có thẩm quyền hủy giấy chứng nhận.

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến hậu quả bất lợi cho chủ thể đang có đất. Nếu chủ thể đang có đất thiếu hiểu biết pháp luật có thể rơi vào trường hợp bị hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do vậy các chủ thể cần tìm hiểu kỹ pháp luật hiện hành để đảm bảo được quyền lợi của mình.