Câu hỏi: Nội dung cần tư vấn: Kính gửi Luật sư: Em có một vài vấn đề thắc mắc về trường hợp thuê quyền sử dụng đất và có xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó, rất mong luật sư giúp đỡ trả lời giúp em và gia đình em, em cảm ơn rất nhiều ạ. Em xin trình bày như sau: Từ năm 1985 gia đình ông bà  nội và bố em từ Campuchia về Việt Nam định cư, có thuê mảnh đất của ông A(hàng xóm) với diện tích 50m2 để xây nhà ở cố định,

Bố em và ông bà nội ở chung nhà, 2 bên chỉ thõa thuận hợp đồng thuê đất xây nhà bằng giấy viết tay (không có UBND Xã xác nhận, làm chứng), và thời hạn là đến năm 2005 thì hết hợp đồng. Sau đó, khi hợp đồng củ hết hạn thì bố em đã đứng tên hợp đồng mới thuê lai ngay tại mảnh đất đó và đến năm 2020 là hết hợp đồng, nhưng trong giấy hợp đồng có để là “ tiếp tục thuê để ở tiếp sau khi hết  hợp đồng”. Nay, ông bà nội em đã mất và căn nhà để lại cho gia đình em sinh sống tại đó.

Luật sư cho e hỏi là khi hết hợp đồng thuê đất vào năm 2020 thì bên cho thuê có được quyền đuổi gia đình em và không cho thuê nữa hay không??? Em xin cảm ơn.

Và gia đình em đã ngõ ý mua lại mảnh đất 50m2 đó, lại diễn ra 2 trường hợp nữa là:

1. Bên chủ đất không đồng ý bán lại mảnh đất đó, có ý lấy lại không muốn cho thuê tiếp. Vậy gia đình em phải nhờ cơ quan nào để giải quyết vấn đề trên ạ??? Nhưng gia đình em muốn mua lại mảnh đất đó.

2. Bên chủ đất đồng ý bán lại mảnh đất đó nhưng đòi giá rất cao so với giá đất hiện hành tại vùng nông thôn đó, 2 bên đã thõa thuận nhiều lần nhưng không đồng thuận giá. Luật sư cho em hỏi phải nhờ cơ quan nào để giải quyết giúp gia đình em ạ??? Và gia đình em có được mua lại mảnh đất đó với giá hiện hành như nhà nước đã ban hành hay không??? Em chân thành cảm ơn Luật sư và Công ty rất nhiều ạ.

>> Tư vấn thắc mắc về hợp đồng thuê mượn đất đai, gọi:
19006169

Trả lời: Thứ nhất
, về việc bên cho thuê có quyền yêu cầu gia đình bạn trả lại đất và không cho thuê tiếp khi hết thời hạn thuê hay không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Nội dung hợp đồng về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 501 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Như vậy, theo quy định nêu trên, hợp đồng thuê đất sẽ áp dụng quy định của hợp đồng thuê tài sản để xác định quyền và nghĩa vụ của các bên; trong đó bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê theo quy định tại Điều 482 Bộ luật Dân sự như sau:

“Điều 482. Trả lại tài sản thuê

1. Bên thuê phải trả lại tài sản thuê trong tình trạng như khi nhận, trừ hao mòn tự nhiên hoặc theo đúng như tình trạng đã thỏa thuận; nếu giá trị của tài sản thuê bị giảm sút so với tình trạng khi nhận thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ hao mòn tự nhiên.

2. Trường hợp tài sản thuê là động sản thì địa điểm trả lại tài sản thuê là nơi cư trú hoặc trụ sở của bên cho thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

3. Trường hợp tài sản thuê là gia súc thì bên thuê phải trả lại gia súc đã thuê và cả gia súc được sinh ra trong thời gian thuê, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Bên cho thuê phải thanh toán chi phí chăm sóc gia súc được sinh ra cho bên thuê.

4. Khi bên thuê chậm trả tài sản thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại tài sản thuê, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại; bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận.

5. Bên thuê phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê trong thời gian chậm trả.”

Do đó, nếu hết thời hạn thuê theo quy định tại Điều 474, bên thuê có nghĩa vụ trả lại tài sản thuê cho bên cho thuê:

“Điều 474. Thời hạn thuê

1. Thời hạn thuê do các bên thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận thì được xác định theo mục đích thuê.

2. Trường hợp các bên không thỏa thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý.

Theo thông tin bạn cung cấp, mặc dù trong hợp đồng có thỏa thuận về thời hạn chấm dứt hợp đồng nhưng điều khoản trong hợp đồng lại thỏa thuận: "tiếp tục thuê để ở tiếp sau khi hết hợp đồng”; do đó, các bên phải thực hiện đúng như thỏa thuận ban đầu. Trường hợp bên cho thuê không muốn cho bên thuê ở thì có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Mặt khác, đối với căn nhà trên mảnh đất đó là do ông bà bạn xây dựng, do đó, nếu trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa gia đình bạn và bên cho thuê không có thỏa thuận là khi chấm dứt hợp đồng, căn nhà sẽ thuộc sở hữu của bên cho thuê thì khi chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất, bên cho thuê phải thanh toán cho gia đình bạn giá trị của căn nhà đó.

Thứ hai, về việc gia đình bạn muốn được bên cho thuê chuyển nhượng cho quyền sử dụng mảnh đất

- Trường hợp thứ nhất: Bên cho thuê không đồng ý chuyển nhượng quyền sở hữu mảnh đất đó cho gia đình bạn và không muốn cho gia đình bạn thuê tiếp.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có sự thỏa thuận giữa các bên. Do đó, trong trường hợp này, việc gia đình bạn muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất đang thuê nhưng bên cho thuê không muốn chuyển nhượng cho gia đình bạn không trái với quy định của pháp luật. Vì vậy, nếu gia đình bạn muốn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất này thì phải có sự thỏa thuận, đồng ý chuyển nhượng của bên cho thuê chứ không thể nhờ đến cơ quan nào đứng ra can thiệp, giải quyết vấn đề này được.

- Trường hợp thứ hai: bên cho thuê đồng ý chuyển quyền sử dụng mảnh đất đó cho gia đình bạn nhưng đòi giá rất cao so với giá đất hiện hành tại vùng nông thôn đó.

Theo pháp luật hiện hành, Nhà nước không có quy định nào quy định về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng được đưa ra dựa trên sự thỏa thuận của các bên. Việc đưa ra một mức giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của bên cho thuê, nếu gia đình bạn đáp ứng được yêu cầu về giá thì việc chuyển nhượng sẽ được thực hiện, nếu không thỏa thuận được về giá chuyển nhượng thì việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Vì vậy, để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì gia đình bạn và bên cho thuê phải thỏa thuận được với nhau về giá chuyển nhượng chứ không có cơ quan nào can thiệp, giải quyết vấn đề này.