Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng khi giải quyết tranh chấp do thực hiện đặt cọc cho việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng lời nói. Nội dung tư vấn như sau:

Tôi có giao dịch bằng miệng với người chủ đất về việc mua bán đất nhưng người trực tiếp giao dịch bằng miệng với tôi không đứng tên chủ sở hữu tài sản mà nhờ một người khác đứng tên người giao dịch với tôi có kêu tôi đặt cọc 50 triệu, trước khi đặt cọc người giao dịch với tôi có chuyển số tài khoản của người đứng tên đất cho tôi chuyển tiền và tôi có đặt cọc 50 triệu người nhận có nhắn tin đã nhận tiền 50 triệu tôi thì ở vĩnh long còn người giao dịch bằng miệng với tôi và người đứng tên đất thì ở TPHCM tôi kêu về vĩnh long làm hợp đồng với tôi thì không về hẹn lần lượt hoài. Cho nên tui kêu chuyển trả tiền lại cho tôi thì bên kia không chịu, vậy luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này xin cảm ơn

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 về hợp đồng đặt cọc. Cụ thể:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Đồng thời tại điều 119 BLDS năm 2015 về hình thức giao dịch dân sự quy định:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó

Theo đó cần xác định thỏa thuận về đặt cọc là trực tiếp giữa bạn và chủ đất hay bạn và người đứng ra giao dịch. Nếu trường hợp là trực tiếp giữa bạn và chủ đất hoặc người chủ đất ủy quyền cho người đứng ra giao dịch làm việc với bạn mà hiện tại bên kia không thực hiện hợp đồng thì bên chủ đất đó mới bị phạt cọc. Khi đó tranh chấp về việc thực hiện giao dịch sẽ phát sinh nên bạn có quyền gửi yêu cầu đến Tòa án để giải quyết nếu hai bên không tự thương lượng được với nhau. Ngoài ra nếu xuất phát từ gia đình bạn không muốn thực hiện hợp đồng nên yêu cầu trả cọc thì xác định việc đơn phương không thực hiện cọc xuất phát từ phía bạn và bạn sẽ bị mất tiền cọc hoặc theo như điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Việc khởi kiện sẽ thực hiện tại Tòa án nhân dân quận huyện. Bạn chuẩn bị hồ sơ khởi kiện gồm đơn khởi kiện, các loại giấy tờ chứng minh nhân thân người nhận cọc và các chứng cứ chứng minh giao dịch đặt cọc trên thực tế như xác nhận người làm chứng, file ghi âm, ghi hình,... gửi đến TAND cấp huyện để được đảm bảo quyền lợi của mình.

Trân trọng

CV tư vấn : Hà Tuyền - Luật Minh Gia