Câu hỏi: Kính chào luật sư! Vì tôi tin tưởng Luật Minh Gia nên nhờ luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau: Hôm 16/6, tôi có khởi công xây dựng nhà ở thì phát hiện phần đất tôi định xây là của chủ nhà kề bên, còn nhà kề bên lại xây trên phần đất của tôi được cấp phép

Khi tôi đến nói chuyện với vợ chồng chủ nhà xây trên phần đất của tôi thì chủ nhà mang sổ đỏ ra xem đúng chính xác vị trí số thửa đất trống tôi định xây, còn vị trí số thửa đất của tôi được ghi trong sổ quyền sử dụng đất là thửa đất đã xây nhà.Đất tôi mua năm 2010, nhà xây trên đất của tôi đã được xây xong trước đó. Tôi chỉ muốn xây đúng như sổ quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng.Xin luật sư tư vấn cho tôi để tôi sớm xây nhà vì từ trước giờ ở nhà thuê tốn kém. Cụ thể, tôi cần làm thủ tục gì và thời gian giải quyết bao lâu? Nếu có quyết đinh từ chính quyền buộc chủ nhà trả lại đất của tôi nhưng họ không chịu đập thì phải làm sao?Rất mong sớm nhận được trả lời của luật sư. Xin cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 về Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp thì:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:
……

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Như vậy trong trường hợp của bạn, trước hết bạn nên lên văn phòng đăng ký đất đai xin trích lục bản đồ địa chính xem xét nếu có sự nhầm lẫn, cấp nhầm giấy chứng nhận quyền sử dụng của bạn với hộ gia đình bên cạnh thì lúc này bạn lên cơ quan đã cấp giấy chứng nhận cho bạn để yêu cầu họ cấp lại cho bạn. Vì việc cấp nhầm giấy chứng nhận thuộc về trách nhiệm của cơ quan có thẩm nên họ phải thực hiện đính chính, thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp nhầm, cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng mà bạn và gia đình kia nhầm lẫn. Do đó, bạn nên cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất yêu cầu họ cấp lại, thu hổi, đính chính thông tin đối với mảnh đất đã cấp nhầm.

Đồng thời bạn và gia đình kia có thể  làm đơn khiếu nại nên cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có đất về hành vi cấp nhầm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

Trình tự, thủ tục khiếu nại được quy định tại điều 7 Luật Khiếu nại năm 2011 như sau:

1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

…

Thời hiệu khiếu nại là 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại.

Khi đã được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì việc xây dựng trái phép trên đất của người khác là trái pháp luật.  Do vậy, xác định lỗi của các bên nếu gia đình bên kia có sai phạm xây dựng trái phép trên đất của người khác có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ công trình, khôi phục tình trạng ban đầu.