Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai anh em ruột và phân chia di sản thừa kế theo pháp luật hiện hành. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào luật sư!Tôi có 2 câu hỏi liên quan đến vấn đề đất đai, xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi ạ!

Câu 1: Tôi có đứng tên thửa đất do cha mẹ cho tương đương khoảng 12 công (không có tranh chấp). Nay tôi muốn cho em trai ruột  2 công. Tôi phải làm những thủ tục gì, mẫu đơn gì, nộp đơn ở đâu?...Xin nhờ luật sư tư vấn giúp.

Câu 2: Ông bà tôi có thửa đất diện tích khoảng 35mx30m. Trước năm 1985 cất nhà ở một phần, phần còn lại là vườn tạp, sử dụng cho đến nay. không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay ông bà tôi đã mất, không có làm di chúc. Ông bà tôi cho cha mẹ tôi ở từ năm 1993 đến nay, mẹ tôi là người con thứ (nhà ông bà tôi có 5 người con), đã cho đất canh tác cho 5 người con (có giấy chứng nhận đầy đủ). Chỉ còn mảnh đất và ngôi nhà (đã rất cũ) nêu trên là chưa có giấy tờ. Lúc đầu không ai trông coi nên kêu cha mẹ em về ở, chứ không nói cho luôn, hay ở đến thởi gian nào. Bây giờ khi mẹ tôi muốn cất lại nhà, 4 người còn lại có người đòi chia phần đất này. Có người đòi chia đều, mẹ tôi thì yêu cầu chia cho bản thân và người con út nhiều hơn (mỗi người 10mx30m). 3 người còn lại 3 phần bằng nhau (5mx30m). Tôi hỏi luật sư là chia theo cách nào là đúng luật, để sau này không xảy ra tranh chấp. Nếu thống nhât được cách chia, thì thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSD đất cho 5 mảnh làm như thế nào? Xin phản hồi sớm.Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Về trình tự, thủ tục, hồ sơ thực hiện quyền sử dụng đất bạn có thể tham khảo tại bài tư vấn dưới đây:

Thủ tục chuyển nhượng đất đai và các loại thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật hiện hành

Tư vấn thủ tục chuyển nhượng đất đai

Tư vấn về trường hợp miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở

Theo đó khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bạn cùng bên nhạn chuyển nhượng lập hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng thông qua thủ tục công chứng hoặc tại UBND xã, phường thông qua thủ tục chứng thực. Sau khi hoàn thành thủ tục ký kết hợp đồng sẽ thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất theo thủ tục đăng ký biến động đất đai.Khi này sẽ thực hiện tại Phòng tài nguyên môi trường quận/huyện thuộc UBND quận/huyện. Vì bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho em trai ruột nên bạn được miễn thuế thu nhập cá nhân, em trai bạn được miễn lệ phí trước bạ.

Thứ hai, vấn đề phân chia di sản thừa kế của ông bà để lại:

Vì ông bà mất không để lại di chúc cho nên sẽ thực hiện phân chia di sản của ông bà để lại theo pháp luật chia cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
…..

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy phần di sản của ông bà để lại là diện tích đất và nhà trên đất sẽ phân chia thành các phần bằng nhau cho 5 người con đẻ , con nuôi(nếu có), ông bà (nếu còn sống). Việc phân chia cho mẹ và người con út nhiều hơn (mỗi người 10mx30m). 3 người còn lại 3 phần bằng nhau (5mx30m) hoàn toàn có cơ sở nếu tất cả những người thuộc hàng thừa kế đều đồng ý. Muốn thực hiện phân chia di sản ông bà để lại thì tất cả những người thuộc hàng thừa kế thỏa thuận phân chia tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực văn bản phân chia di sản. Sau khi đã phân chia thì sẽ thực hiện thủ tục tách thửa thành 5 thửa nếu diện tích này đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để tách thửa, trường hợp không tách thửa được thì có thể đăng ký đồng sở hữu đất đai.

Thủ tục tách thửa được thực hiện theo quy định tại nghị định 43/2014/NĐ – CP Nghị định hướng dẫn Luật đất đai năm 2014 theo đó:

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.