Câu hỏi: Kính chào luật Minh Gia! cho em hỏi về tư vấn về thuê nhà ở không lập hợp đồng như sau: Em hiện đang thuê trọ một phòng với giá 1triệu đồng một tháng nhưng không có giấy tờ hợp đồng gì cả. Bây giờ em muốn trả phòng vì vài vấn đề nhưng chủ nhà trọ bắt em phải trả thêm số tiền phòng để trống trong lúc chưa có người mới vào thuê. Như vậy có đúng với quy định của pháp luật không? Xin Luật sư tư vấn giúp em về vấn đề này. Em xin cảm ơn.

Trả lời: Bộ luật Dân sự 2015  có quy định về hợp đồng thuê tài sản như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn thuê nhà ở nhưng không lập hợp đồng bằng văn bản, vậy khi giao kết hợp đồng bằng lời nói, hai bên có thỏa thuận về thời hạn của hợp đồng thuê hay không.

Trường hợp không thỏa thuận về thời hạn thuê. Luật Nhà ở 2014 có quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, trong đó:

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

Như vậy, hai bên có thể thỏa thuận chấm dứt hợp đồng, trường hợp không thể thỏa thuận được do bên cho thuê ra điều kiện quá cao để chấm dứt hợp đồng (yêu cầu bạn bồi thường số tiền phòng trong thời gian chưa có người mới chuyển đến) thì bạn có thể sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định tại Điều 132 – Luật Nhà ở 2014 như sau:

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Nếu thuộc một trongc ác trường hợp trên, bạn có thể thực hiện quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở mà không phải thực hiện bồi thường do vi phạm hợp đồng nếu báo trước ít nhất 30 ngày.

Tuy nhiên, trách nhiệm bồi thường do vi phạm hợp đồng sẽ đặt ra nếu bạn không có đủ căn cứ để chấm dứt hợp đồng thuê hoặc không thỏa thuận được với bên cho thuê mà vẫn chấm dứt thực hiện hợp đồng này. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng được quy định cụ thể như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyề

Vì vậy, nếu bạn không thể thỏa thuận được với bên cho thuê về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời cũng không có căn cứ để sử dụng quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê thì được coi là bạn đang vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng thuê nhà và phải chịu trách nhiệm bồi thường do vi phạm nghĩa vụ nếu lỗi dẫn đến vi phạm hoàn toàn là do bạn.

Số tiền bạn phải bồi thường cho bên cho thuê được xác định dựa trên thời hạn còn lại của hợp đồng thuê, yếu tố lỗi và theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Do vậy, bạn có thể thỏa thuận lại với bên cho thuê để thống nhất về số tiền bồi thường này.