Câu hỏi: Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai khi thỏa thuận sang tên không công chứng

Nội dung tư vấn:
Cha và mẹ tôi có được 90 công đất, năm 2007 cha tôi bỏ mẹ con tôi đi và để lại toàn bộ số đất đó lại cho mẹ và kêu mẹ đợi khi nào 3 chị em tôi lớn thì cho lại mỗi đứa 30 công. Năm 2010 mẹ tôi có tái hôn với một người đàn ông khác, người này tự nguyện đứng ra cho mẹ tôi tiền cải tạo đất, nhưng có kêu mẹ tôi ký vào giấy thuận phân là chấp nhận cho ông ấy đứng tên 30 công đất, lúc đó mẹ tôi đã ký vào giấy đó và 3 chị em tôi hoàn toàn không hay biết. Nay khi mẹ tôi và người đàn ông đó chia tay, ông ta thưa mẹ tôi ra tòa đòi lấy 30 công đất đó, vậy người đàn ông đó có lấy được 30 công đất đó không? Trong khi 3 chị em tôi hoàn toàn không có ký vào giấy thuận phân đó, và mẹ tôi cũng không hề đứng tên công đất nào cả, tôi có đứng tên 30 công còn lại 60 công vẫn chưa có làm quyền sử dụng đất vì em tôi chưa đủ tuổi để đứng tên đất như lời cha tôi dặn lại trước khi đi. Vậy cho tôi hỏi trường hợp này chị em tôi cương quyết không chấp nhận vì lý do là đất của cha chúng tôi để lại cho 3 chị em tôi thì có được không? Chúng tôi có giành lại được 30 công đất đó không? Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu là cha bạn đã mất và để lại ý nguyện chia đều mảnh đất cho 3 chị em bạn.

Thứ nhất,
về việc chia mảnh đất cho 3 chị em bạn.

Mảnh đất này theo như bạn nói là của cha mẹ bạn. Và như vậy, khi cha bạn mất, tài sản này sẽ được chia đôi. Một nửa của mảnh đất này sẽ là di sản để chia thừa kế. Theo đó, nếu không có thỏa thuận, thì phần đất sẽ được chia theo pháp luật thì bạn, mẹ bạn và 2 em của bạn mỗi người sẽ được hưởng 1/4 phần diện tích đất này.

Trong trường hợp của bạn, bạn có nói bố bạn dặn mẹ bạn là chia đều cho 3 chị em bạn mỗi người 1/3. Do cha bạn chỉ cho bằng lời nói mà không để lại di chúc bằng văn bản, nên đây có thể coi là di chúc bằng miệng theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2005:

“Điều 651. Di chúc miệng

1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.”

Tuy nhiên thì di chúc bằng miệng chỉ có hiệu lực khi nó hợp pháp theo quy định tại Khoản 5 Điều 652:

“5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.”

Người làm chứng được quy định tại Điều 654:

"Mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:

1. Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;

2. Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;

3. Người chưa đủ mười tám tuổi, người không có năng lực hành vi dân sự.”

Như vậy, trường hợp của bạn thì di chúc miệng của cha bạn sẽ không được coi là hợp pháp vì không có người làm chứng và cũng không được ghi chép lại để đi công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó việc cha bạn để lại lời dặn mẹ bạn không có giá trị pháp lý.

Thứ hai,
về việc thỏa thuận cho người đàn ông đã lấy mẹ bạn đứng tên 30 công đất.

Theo quy định tại Điều 689 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực.

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Ngoài ra thì tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 cũng quy định
về quyền chuyển đổi, chuyển nhương, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
như
sau:

" Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Theo đó thỏa thuận giữa mẹ bạn và người đàn ông đó sẽ vô hiệu do vi phạm về hình thức.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Như vậy, trong trường hợp này thì người đàn ông kia sẽ không có quyền sử dụng đối với 30 công đất như đã thỏa thuận. Người đàn ông này chỉ có quyền yêu cầu chia phần di sản phát sinh trong thời kỳ hôn nhân (tiền cải tạo đất và những khoản phát sinh khác).

Hiện tại thì mảnh đất này 3 chị em bạn chỉ có quyền sở hữu một phần do được hưởng thừa kế từ cha bạn, do đó nếu mà thỏa thuận giữa mẹ bạn và người đàn ông kia có hiệu lực thì ba chị em bạn chỉ được quyền đòi nếu phần đất này lấn vào phần đất của 3 chị em bạn

Trân trọng
.