Câu hỏi: Kính chào luật sư! Năm 2015, nhà tôi mới mua mảnh đất 5.5x60 trong khu đất do chủ đất phân lô bán lại (khoảng 10 nền như vậy). Khu đất này giáp với 1 công ty gỗ lớn và có khoảng 3 xưởng đang xây bờ bao xung quanh, mảnh đất tôi nằm sát tường bao một xưởng. Khi mua tôi mang sổ đất lên TNMT T hỏi họ trả lời là khu này quy hoạch SKC không lên thổ cư được, mặc dù trên sổ ghi đất cây lâu năm. Khi về tôi nói với chủ đất họ nói họ sẽ chạy lên thổ cư cho và khi mua tôi đã làm giấy cam kết nếu trong 1 năm mà không lên được thổ cư thì bên bán sẽ mua lại thửa đất theo giá đã bán và chịu lãi ngân hàng số tiền mua. Vậy xin hỏi luật sư về tình trạng thửa đất như vậy có lên thổ cư được không và giấy cam kết đó có hiệu lực gì không (giấy gồm bên bán lăn tay, người làm chứng và bên mua). Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất:

Đất SKC là cơ sở sản xuất phi nông nghiệp thuộc nhóm đất phi nông nghiệpMục đích của loại đất này là để sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp và kinh doanh, dịch vụ; không được sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp (chăn nuôi, trồng trọt), cũng không dùng để ở như đất thổ cư.

Theo quy định tại Luật đất đai năm 2013, một trong những nguyên tắc sử dụng đất được quy định Theo Khoản 1 Điều 6 như sau:
“ Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất”

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở là một trong những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại điểm e khoản 1 điều 57. Như vậy, khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn phải được phép của cơ quan có thẩm quyền.

Việc mảnh đất bạn mua nằm trong quy hoạch SKC có được chuyển mục đích sử dụng đất từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở sẽ được tuân theo quy định tại khoản 2 Điều 49 của Luật này. Cụ thể :

- Trường hợp mảnh đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì bạn là người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển đổi MĐSDĐ.

- Trường hợp
nếu có quy hoạch và có kế hoạch hàng năm cụ thể thì mảnh đất bạn mua không thể xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ hai, về cam kết chuyển mục đích sử dụng đất:

Bên bán có cam kết về việc bên bán cam kết chuyển mục đích sử dụng đất trong thời hạn 1 năm, nếu vi phạm có các chế tài kèm theo thực tế không có giá trị pháp lý ràng buộc bên bán. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất phát sinh hiệu lực pháp luật khi hợp đồng đó được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Khi hai bên thực hiện đúng quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng, bên bán cho bạn không còn bất cứ nghĩa vụ liên quan nào đến việc phải chuyển mục đích sử dụng đất cho gia đình bạn bởi theo quy định nêu trên thì việc chuyển MĐSDĐ phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu bên kia không hỗ trợ và không thực hiện cam kết, rất khó để bạn dựa vào bản cam kết trên để đòi thực hiện việc mua bán lại.

Để có thể đảm bảo được quyền lợi, tránh rủi ro thì bạn và bên bán có thể lập Hợp đồng đặt cọc, đảm bảo cho việc thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong hợp đồng đặt cọc này có thể ghi rõ thời điểm thực hiện hợp đồng chuyển nhượng khi đất đã chuyển đổi thành đất ở. Nếu bên bán không thực hiện chuyển đổi mục đích được thì không phát sinh hợp đồng mua bán, bên bán phải trả lại cọc.

............................................................................................................................

Câu hỏi 2: Tính tiền thuế, phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Câu hỏi đề nghị tư vấn:

Dạ chào luật sư. Em có chút thắc mắc muốn nhờ LS tư vấn giúp ạ. Năm 2010, Gia đình em có mua 65m2 đất vườn của nhà hàng xóm. Đất này thuộc sổ đỏ đất vườn của họ có diện tích hơn 2000m2, là đất trồng cây hàng năm. Nay em muốn tách sổ đỏ và chuyển đổi mục đích sử dụng (MĐSD) sang đất nhà ở thì phí phải nộp tính như thế nào ạ. Em xin chân thành cám ơn luật sư ạ!

Trả lời:

Tại khoản 1 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2014 quy định:
“Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất
”. Theo đó, khi chuyển nhượng một phần thửa đất thì việc đầu tiên phải làm là đề nghị đo đạc tách thửa, sau đó mới thực hiện các bước để sang tên.

Lệ phí tách thửa:

Khi tiến hành tách thửa, bạn là người nhận chuyển nhượng sẽ phải các khoản lệ phí sau:

+
Lệ phí trước bạ
: Theo khoản 1 Điều 6, khoản 1 điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP năm 2016: Lệ phí trước bạ phải nộp = 0.5% x (Giá đất tại bảng giá đất x Diện tích)

Theo  Điều 5 Thông tư số 34/2013/TT-BTC, giá đất tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Ngoài ra, người nhận còn phải mất một số khoản: lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí công chứng, đo đạc.

Lệ phí phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất

Do đất vườn mà gia đình bạn mua là đất trồng cây hàng năm nên căn cứ theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP năm 2014:  Khi hộ gia đình, cá nhân chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì số tiền phải nộp xác định như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Bạn có thể căn cứ vào bảng giá đất do UBND cấp tỉnh địa phương ban hành, địa chỉ thửa đất, vị trí thửa đất để tính tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển MĐSDĐ.