Câu hỏi: Thửa đất nhà em đã thuê thuộc vào đất 5% của hợp tác xã tức là quỹ đất của nhà nước và địa phương. Nôm na lại như sau: Năm 2001 nhà em có nhu cầu thuê mượn đất thuộc diện đất 5% của địa phương đó không phải là đất nông nghiệp được chia mà là đất thuê mượn trong quỹ đất thuộc diện 5% của xã để đào ao nuôi trồng thủy sản, trồng trọt chăn nuôi và làm hoa màu trong khi đó nhà em đã có công đầu tư vào đất như bồi lấp thửa đất ấy vì nguyên bản của thửa đất là một vùng thấp, xin phép chính quyền xã để xây dựng chuồng trại để chăn nuôi và xây nhà cấp 4 để phục vụ cho canh tác và chăn nuôi và trồng cây hoa màu. Năm 2014 đã hết hạn thuê và được  chính quyền thông báo thu hồi để phân lô để chuyển đổi và đấu giá đất ở mà thửa đất ấy thuộc diện 5% không nằm trong bìa đất của gia đình mà là đất nhà em thuê của xã vậy khi hết hạn thuê đất mà chính quyền đã thông báo thu hồi  năm 2014 và 2018 chính thức thu hồi thì có được hỗ trợ đền bù gì hay không? Trong thực tế nhà em ko được đền bù gì cả mà theo em tìm hiểu thì không được đền bù về đất nhưng có được đền bù về chi phí đầu tư vào đất như san lấp mặt bằng theo Nghị định 47/2014/ND-CP và Điều 76 Luật đất đai 2013. Câu thứ 2: Chính quyền xã thu hồi để phân lô bán đấu giá đất ở vậy nếu như nhà em có nhu cầu mua đất đất thu hồi trên thì có được tạo điều kiện mua hay ưu tiên tái định cư trên chính mảnh đất đã thu hồi theo Điều 86 Luật đất đai 2013 hay không vì thu hồi đất để quy hoạnh đất ở. Kính mong có được câu trả lời sớm và chính xác, xin cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất
, bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Tại Khoản 1 Điều 132 Luật đất đai 2013 có quy định:

“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.”

Như vậy, đất 5% của gia đình bạn là quỹ đất nông nghiệp của xã, phường, thị trấn, được sử dụng phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương. Căn cứ theo quy định tại khoản 1, Điều 82, Luật đất đai năm 2013, gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 76 Luật này, gia đình bạn sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất.

“1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

…

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;”

Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 3, Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại được hiểu là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết.

- Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia có khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

Vì mảnh đất đó ban đầu là vùng thấp, gia đình bạn mất chi phí để san lấp mặt bằng nên khoản chi này được xác định là chi phí đầu tư vào đất.

Tuy nhiên để xác định được chi phí đầu tư vào đất còn lại cần một số điều kiện sau:

“3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

-Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất”

Như vậy, khi nhà nước thu hồi đất thuộc quỹ đất 5% thì gia đình bạn sẽ được bồi thường chi phí san lấp mặt bằng đã đầu tư vào đất theo quy định trên.

Thứ hai,
với câu hỏi gia đình bạn được tạo điều kiện mua hay ưu tiên tái định cư trên chính mảnh đất đã thu hồi hay không?

Nghị định 47/2014/NĐ-CP có  quy định như sau:

“Điều 24. Hỗ trợ khi thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn

Trường hợp đất thu hồi thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn thì được hỗ trợ; mức hỗ trợ cao nhất có thể bằng mức bồi thường; mức hỗ trợ cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; tiền hỗ trợ được nộp vào ngân sách nhà nước và được đưa vào dự toán ngân sách hàng năm của xã, phường, thị trấn; tiền hỗ trợ chỉ được sử dụng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng, sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Như vậy, trong trường hợp này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ ban hành quyết định quy định cụ thể mức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất công ích của xã, phường, thị trấn và gia đình bạn sẽ được tạo điều kiện ưu tiên mua tại Quyết định của Ủy ban nhân dân tỉnh có quy định điều khoản này. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý, quy định về tài định cư chỉ đặt ra khi nhà nước thu hồi đất ở làm mất chỗ ở của người dân mà đây là đất nông nghiệp nên không được hỗ trợ tái định cư tương ứng.