Câu hỏi: Cho tôi hỏi về chuyển nhượng đất hộ gia đình và vấn đề đồng sở hữu quyền sử dụng đất như sau: Gia đình tôi có mảnh đất do cụ ngoại để lại cho bố và mẹ tôi. sau này đất đó bị giải toả và bố mẹ tôi được đền bù mảnh đất 40m2. Hiện nay đã được cấp sổ đỏ mới. Trước đây sổ đỏ chỉ đứng tên bố và mẹ tôi, nhưng khi cấp sổ đỏ mới, người ta bảo theo luật mới tất cả những ai có tên trong hộ khẩu.

Lúc bấy giờ thì sổ đỏ hiện tại sẽ đứng tên bấy nhiêu người trong hộ gia đình nên ngoài bố mẹ ra, hiện tại mảnh đất đó có đứng tên cả 3 chị em tôi (là con ruột của bố mẹ tôi). Bố mẹ tôi hiện nay đã ly dị, hộ khẩu hiện tại của bố tôi bao gồm 2 em gái út. Vừa rồi theo nguyện vọng tất cả thành viên đã chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất sang cho tôi để tôi chuyển nhượng lại cho 1 mình bố tôi đứng tên.

Xin hỏi nếu bây giờ tôi chuyển nhượng lại quyền sử dụng cho bố tôi thì 2 e gái của tôi đang đứng cùng hộ khẩu với bố tôi có được quyền sử dụng đất hay cùng đứng tên trong sổ đỏ hay không? nếu không thể mà chỉ đứng tên 1 mình bố tôi thì sau này nếu bố tôi cưới vợ hai, vợ và con riêng của bà ấy có thể nhập vào sổ đỏ đó không? giả sử khi tôi chuyển quyền sử dụng sang cho 1 mình bố tôi và bố tôi làm 1 bản công chứng với nội dung: sau này nếu bố tôi bán mảnh đất đó hay như nào thì cũng phải chịu trách nhiệm chia cho 2 em gái tôi 2/5 giá trị mảnh đất. Vậy bản công chứng đó sau này có giá trị hay không? nếu bố tôi không giữ lời như trong công chứng chúng tôi có quyền khởi kiện để đòi lại quyền lợi cho 2 em tôi không? xin trả lời sớm cho tôi. Xin cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

1. Khi bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố thì hai em gái đang đứng cùng hộ khẩu với bố bạn có được quyền sử dụng đất hay cùng đứng tên trong sổ đỏ không?

Trường hợp này, nếu bạn không chuyển nhượng đất cho hai em của bạn mà chỉ chuyển nhượng cho bố bạn thì hai em của bạn sẽ không có quyền sử dụng đất hay đứng tên trong sổ đỏ. Như vậy bạn có thể thực hiện việc chuyển nhượng của mình cho cả bố và hai em của mình để được đảm bảo chắc chắn rằng em gái bạn sẽ được đứng tên trong sổ đỏ khi thực hiện việc chuyển nhượng đất sang cho bố bạn.

Căn cứ theo quy định tại điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Theo nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cụ thể theo Khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013 trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, nhà ở hay tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy để đảm bảo rằng em bạn được đứng tên trong sổ đỏ hay có quyền sử dụng đất thì bạn nên chuyển nhượng cho bố bạn và cả hai em của bạn, khi cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất thì mỗi người sẽ được một giấy chứng nhận hoặc chung một giấy chứng nhận ghi tên những người có quyền.

2. Nếu không chuyển nhượng cho hai em mà chỉ đứng tên 1 mình bố thì sau này nếu bố cưới vợ hai, vợ và con riêng của bà ấy có thể nhập vào sổ đỏ đó không?

Đối với trường hợp này cần phải xem xét bố bạn và vợ hai sau này có thoả thuận việc nhập tài sản riêng vào khối tài sản chung hay không, theo quy định tại Khoản 1 Điều 46 Luật Hôn nhân & Gia đình 2014 quy định
“Việc nhập tài sản riêng của vợ, chồng vào tài sản chung được thực hiện theo thỏa thuận của vợ chồng”.

Vậy nếu như bố bạn và vợ hai sau này có thoả thuận việc nhập tài sản riêng (là mảnh đất đó) vào khối tài sản chung thì theo quy định tại Điều 34 Luật Hôn nhân & Gia đình 2014 “
Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.”
Nên nếu như sau này mảnh đất đó mà bố bạn đưa vào khối tài sản chung thì người vợ thứ hai sẽ được đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sở hữu đó. Còn nếu không nhập vào khối tài sản chung thì mảnh đất đó là tài sản riêng nên sẽ chỉ do bố bạn đứng tên.

3. Về nội dung của bản công chứng mà bạn với bố bạn thoả thuận

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn muốn rằng buộc trách nhiệm của bố bạn bằng một văn bản có công chứng với nội dung :"
nếu sau này có chuyển nhượng mảnh đất trên thì phải có trách nhiệm chia cho 2 em gái của bạn 2/5 giá trị mảnh đất"
.

Đối với trường hợp này, bạn và bố có thể ký kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có điều kiện. Điều kiện được thỏa thuận nhằm mục đích rằng buộc trách nhiệm của bố bạn sau này. Nội dung điều khoản có thể thỏa thuận như sau:
" Nếu như bên B (bên nhân tặng cho) thực hiện thủ tục chuyển nhượng mảnh đất (đổi tượng của hợp đồng tặng cho) thì buộc có trách nhiệm chia cho 2 em gái giá trị tương ứng với 2/5 giá trị mảnh đất đó. Trường hợp bên B vi phạm thoả thuận sẽ là căn cứ để bên A (bên tặng cho) có quyền đòi lại mảnh đất trên."

Sau này nếu như bố bạn không thực hiện thoả thuận trong hợp đồng (vi phạm điều kiện) sẽ là cơ sở để bạn thực hiện thủ tục kiện đòi tài sản. Tranh chấp về hợp đồng dân sự thuộc thầm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự. Vậy, nếu có sự kiện xảy ra mà các bên không thể hòa giải, thương lương được thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án yêu cầu bên bố bạn (bên B) phải thực hiện theo đúng hợp đồng đã thỏa thuận để đảm bảo việc thực hiện sự thoả thuận trong hợp đồng, đảm bảo quyền lợi cho 2 em của mình.