Câu hỏi: Ông ngoại tôi chỉ có mẹ tôi là con duy nhất, trong lúc ông tôi đau ốm nặng gần mất, cậu trong họ của tôi tự làm giấy tờ và gọi là ông tôi chuyển nhượng đất cho cậu trong khi mẹ tôi (con ruột) không biết gì.

Khi ông tôi mất đám đưa xong là cậu đưa ra công bố với mọi người trước sự ngỡ ngàng của tất cả bà con họ hàng, nay cậu đòi bán mảnh đất đó, nghe thông tin xã báo nếu trong một tháng không có đơn khiếu nại thì xã giải quyết, trong khi mẹ tôi muốn giữ mảnh đất hương hỏa của ông bà để thờ cúng, nếu ở thì con cháu ở để thờ cúng, tôi muốn hỏi quý luật sư giấy thừa kế như vậy có hợp lý và đúng quy định không, bây giờ tôi muốn viết đơn khiếu nại thì viết như thế nào? Xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất, giá trị pháp lý của giấy tờ cậu họ đã lập để chuyển quyền sử dụng đất từ ông ngoại sang cậu họ

Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể về thời điểm ông bạn mất là năm nào nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Giả sử thời điểm ông bạn mất vào năm 2017 thì việc xác định văn bản mà cậu bạn lập có giá trị pháp lý hay không sẽ căn cứ theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015. Bạn lưu ý đối chiếu với quy định của pháp luật tại thời điểm văn bản đó được lập để xác định cụ thể. Chúng tôi cũng chưa rõ giấy tờ mà cậu họ bạn lập là văn bản gì nên chúng tôi đưa ra cho bạn một số trường hợp như sau:

- Trường hợp 1
: Văn bản mà cậu họ bạn tự lập là hợp đồng dân sự (chuyển nhượng, tặng cho…)

Hợp đồng là một hình thức giao kết giao dịch dân sự. Hợp đồng mà ông bạn chuyển đất cho cậu bạn sẽ hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Như vậy, để hợp đồng ông bạn chuyển nhượng cho cậu họ có hiệu lực pháp luật thì cần đáp ứng đủ các tiêu chí về: chủ thể, mục đích và nội dung hợp đồng, và hình thức hợp đồng.

+ Về chủ thể, chủ thể tham gia giao kết hợp đồng phải đáp ứng đủ hai điều kiện: có năng lực hành vi dân sự, và tự nguyện tham gia giao dịch. Theo đó, nếu gia đình có thể chứng minh ông bạn không tự nguyện lập và ký hợp đồng hoặc thời điểm ký hợp đồng ông đang trong tình trạng không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình thì có thể kiện lên Tòa án yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng này.

+ Về mục đích và nội dung, mục đích và nội dung của hợp đồng không được trái pháp luật, chẳng hạn như hợp đồng không được nhằm mục đích giả tạo hay che giấu bất kỳ giao dịch nào khác, nội dung hợp đồng không được bao gồm điều cấm của pháp luật,...Nếu mảnh đất không phải là tài sản riêng của ông mà là tài sản chung của ông với bà hoặc với một người khác thì ông sẽ không có quyền tự định đoạt kể cả khi ông còn minh mẫn sáng suốt nên có thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch này do vi phạm điều cấm của luật.

+Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đều yêu cầu hình thức là văn bản có công chứng (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013). Do đó nếu hợp đồng ông bạn chuyển nhượng đất cho cậu bạn không có công chứng thì giấy tờ này không có giá trị pháp lý và gia đình có thể dùng hợp đồng này làm căn cứ để khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên hợp đồng này vô hiệu về hình thức.

Khi yêu cầu tuyên hủy cần chú ý tới thời hiệu yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015).

Trường hợp 2
: Văn bản mà cậu bạn lập và yêu cầu ông ký là di chúc

Di chúc mà ông bạn để lại sẽ là hợp pháp nếu đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

“1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật….”

Tương tự như hợp đồng, di chúc hợp pháp cũng cần đáp ứng đủ các điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức thì mới được coi là di chúc hợp pháp. Theo đó, nếu gia đình có căn cứ chứng minh ông bạn đã lập di chúc khi không đủ minh mẫn sáng suốt hay không tự nguyện lập di chúc hoặc di chúc không đảm bảo điều kiện có hiệu lực về mặt hình thức thì gia đình có thể kiện yêu cầu Tòa án tuyên di chúc vô hiệu. Thời hiệu khởi kiện về thừa kế đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm ông bạn mất.

Thứ hai về vấn đề khiếu nại

Để ngăn cậu họ làm thủ tục sang tên mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án xem xét và tuyên hủy giao dịch dân sự hay di chúc đã được người cậu họ lập nếu không đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên trước mắt về phía cơ quan nhà nước, bạn có thể làm đơn với nội dung xin xác nhận tình trạng đất đang có tranh chấp, đề nghị cơ quan chức năng dừng việc giải quyết sang tên cho cậu họ bạn. Nếu cơ quan có thẩm quyền vẫn ra quyết định đất không có tranh chấp hoặc giải quyết việc sang tên cho cậu họ bạn thì bạn có thể khiếu nại quyết định của cơ quan đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cậu họ. Sau đó tiến hành thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của ông.