Câu hỏi: Luật sư tư vấn về  trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất được giao ở ven biển và bồi thường về cây trồng trên đất khi thu hồi. Nội dung tư vấn như sau:

Chào luật sư trong công ty luật Minh Gia.Đầu tiên cho tôi gửi lời chào và lời chúc sức khỏe đến các luật sư trong công ty mình. Sau đây tôi có 1 vấn đề muốn nhờ tư vấn của luật sư như sau: Ở quê tôi ven biển có dải đất cát dài và rộng, ngày xưa chính quyền giao đất cho dân theo diện đất nông nghiệp có thể trồng cây hoa màu như dưa, khoai, sắn,... hay cây lâm nghiệp gì cũng được (nghĩa là không yêu cầu trồng cây gì). Trước đây khi cây phi lau còn có giá trị thì người ta thường trồng phi lau nên sau này có thể chính quyền gọi nó là "rừng phòng hộ" việc này tôi không rõ họ gọi là gì, vì 1 số người dân vẫn trồng hoa màu và làm trang trại như bình thường. Lúc giao đất chính quyền cho phép đưa diện tích đất này vào sổ đỏ như đất trồng lúa và hoa màu, nhưng lúc đó dân tôi sợ nộp thuế nên không ai vào sổ đỏ nên đất này xưa nay không ai nộp thuế sử dụng đất. Nhà tôi cũng được cấp 1 miếng ở đây.Gần đây có một số doanh nghiệp về đầu tư và chính quyền đã ép người dân giao đất: không đền bù về đất chỉ đền bù thu nhập từ miếng đất mang lại với giá đền bù rất thấp so với thu nhập của miếng và số năm đền bù chỉ được 1 năm.Nay tôi viết emai này nhờ luật sư tư vấn cho tôi mấy câu về miếng đất này như sau:1. Hiện nay, đất này của chúng tôi có được quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nữa hay không? được thì thủ tục thế nào?2. Nếu không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chúng tôi có được quyền chuyển mục đích sử dụng đất qua buôn bán hay dịch vụ gì không?3., Nếu không làm được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi doanh nghiệp về đầu tư làm dự án ở đây thì chúng tôi có được đền bù về đất không hay chỉ tài sản, thu nhập và giá trị cây trồng trên đất được đền bù?4. Nếu chỉ được đền bù giá trị thu nhập cây trồng trên đất thì số tiền đền bù cho cây hoa màu ngắn hạn sẽ chỉ tính trong 1 năm hay bao nhiêu năm? Tôi rất cảm ơn sự tư vấn và giúp đỡ của các luật sư.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 49 Luật đất đai năm 2013 có nội dung như sau:

" 2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Theo đó nếu trường hợp đã có quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm hoặc trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất mà sau 3 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển nhượng thì lúc đó gia đình bạn mới có thể nộp hồ sơ để xét duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Còn trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất đã lên phương án bồi thường thì lúc này thông thường sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đồng thời để có thể được đền bù khi Nhà nước thu hồi diện tích đất này thì cần đảm bảo các điều kiện sau:

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Như vậy trong trường hợp đất có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất. Còn trường hợp đây là đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất  thì gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất và giá trị tài sản, hoa màu trên đất.  Việc bồi thường hoa màu, cây trồng sẽ thực hiện theo quyết định của UBND tỉnh nơi có đất và thức hiện theo nguyên tắc tại điều 90 Luật đất đai năm 2013.

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng."