Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp tranh chấp khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được công chứng, chứng thực hợp pháp. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào luật sư! Tôi có thoả thuận với chị H mua lại thửa đât, trong điều kiện sổ đỏ thửa đất đó đang thế chấp tại ngân hàng, ngày 30/11 vừa qua chung tôi đã thống nhât cùng nhau ký vào hợp đồng chuyển nhượng QSD đất  tại ngân hàng. Tuy nhiên vì chưa rút được sổ từ ngân hàng ra nên chung tôi mới thực hiện ký và giao lại giấy tờ đó cho công chứng viên, vì hết giờ làm việc nên chúng tôi hẹn nhau sang hôm sau ra trả tiền cho ngân hàng và rút sổ ra, nhưng sáng hôm sau thì chị H bên chuyện nhượng lại không đồng ý chuyển nhượng nữa. Trong trường hợp nay tôi có quyền khởi kiện chị H vì đã vi phạm hợp đồng không?

Trả lời: Theo quy định tại Điều 117 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Bên cạnh các yếu tố về chủ thể, nội dung và mục đích của giao dịch thì hình thức của giao dịch cũng là một trong những yếu tố để xác định điều kiện có hiệu lực của giao dịch. Tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Theo quy định trên, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chị H là hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng này chỉ có hiệu lực từ thời điểm chứng hoặc chứng thực. Nhưng theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất mà bạn muốn là của chị H và sổ đỏ đang bị thế chấp tại Ngân hàng.

Bạn và chị H cùng Ngân hàng đã thỏa thuận và được sự cho phép của Ngân hàng, hai người đã cùng ký vào hợp đồng nhưng chưa kịp công chứng vì hết giờ làm việc và sáng hôm sau thì chị H lại không chuyển nhượng nữa. Việc hai bên giao các giấy tờ cho công chứng viên chưa được coi hoàn thành việc công chứng vì theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn thì:

“Điều 40. Công chứng hợp đồng, giao dịch đã được soạn thảo sẵn

1. Hồ sơ yêu cầu công chứng được lập thành một bộ, gồm các giấy tờ sau đây:

a) Phiếu yêu cầu công chứng, trong đó có thông tin về họ tên, địa chỉ người yêu cầu công chứng, nội dung cần công chứng, danh mục giấy tờ gửi kèm theo; tên tổ chức hành nghề công chứng, họ tên người tiếp nhận hồ sơ yêu cầu công chứng, thời điểm tiếp nhận hồ sơ;

b) Dự thảo hợp đồng, giao dịch;

c) Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

d) Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó;

đ) Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định phải có.

2. Bản sao quy định tại khoản 1 Điều này là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ, chính xác như bản chính và không phải chứng thực.

3. Công chứng viên kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng. Trường hợp hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý và ghi vào sổ công chứng.
...

6. Công chứng viên kiểm tra dự thảo hợp đồng, giao dịch; nếu trong dự thảo hợp đồng, giao dịch có điều khoản vi phạm pháp luật, trái đạo đức xã hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch không phù hợp với quy định của pháp luật thì công chứng viên phải chỉ rõ cho người yêu cầu công chứng để sửa chữa. Trường hợp người yêu cầu công chứng không sửa chữa thì công chứng viên có quyền từ chối công chứng.

7. Người yêu cầu công chứng tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng.

8. Người yêu cầu công chứng đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch. Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch”.

Việc bạn và chị H giao lại các giấy tờ cho công chứng viên chỉ là bước đầu tiên trong quá trình công chứng hợp đồng trên. Việc công chứng chỉ hoàn thành khi mà công chứng viên đã đối chiếu với yêu cầu của hai bên, nội dung của hợp đồng và ghi lời chứng, ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng vào hợp đồng giao dịch trên. Trong trường hợp này, hợp đồng của bạn và chị H mới chỉ có chữ ký của hai bạn mà chưa được công chứng nên chưa có hiệu lực pháp lý. Hợp đồng chưa có hiệu lực pháp lý sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Do đó, trong trường hợp này bạn không thể kiện chị H ra Tòa được.