Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Nhà em được xây trên miếng đất của nhà ngoại em, chỉ có cái nhà chứ không có đất gì hết ,đất là của ngoại em đứng tên, xây được 3 năm thì ở đó có dự án giải tỏa, được nhà nước bồi thường về nhà như mọi người. Nhưng có người ta thì có tái định cư còn nhà em ở thì không có, lúc đó gia đình em nghỉ là do nhà em không có đất nên không có được tái định cư,

Nhưng sau một thời gian có 1 anh làm trong dự án bồi thường, anh đó là thanh tra đất (nghe mọi người gọi là vậy) anh đó liên hệ với gia đình em và nói là có tái định cư cho gia đình em,"anh nói là nền em là nền non gì đó" không giống với người ta nên bán đi cho người ta, lúc đó nếu không bán đi thì cũng không lấy được nên đã nhận số tiền là 10 triệu từ anh đó rồi kí tên vào miếng giấy gì đó. Khoảng một thời gian sau có một người lại và kiêu gia đình em kí tên vào giấy bán nền và được biết là anh đó lấy nền của gia đình em bán cho người ta là 95 triệu đồng. Đáng ra là gia đình em cũng như người khác cũng nhận được 1 nền để xây nhà ở, bây giờ lại bị anh đó lừa và lấy đi.

Vậy gia đình em có thắc mắc liệu bây giờ có thể đòi lại công bằng không và muốn biết để nói ra sự lừa gạt của anh thanh tra đó thì phải làm sao. Trân thành cảm ơn!

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, rõ ràng về thời điểm có dự án giải tỏa, bồi thường. Đồng thời, việc bạn ký vào giấy tờ do đối tượng thanh tra đất đưa với để nhận số tiền 10 triệu với nội dung gì (hợp đồng mua bán nhà ở hay giấy tờ xác nhận ..lỗi một phần do bạn) và việc đối tượng khác liên hệ yêu cầu bạn ký tế vào giấy bán nền thì gia đình bạn đã ký hay chưa và việc ký này có được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không. Nên rất khó để xác định gia đình có lấy lại được ngôi nhà thuộc quyền sở hữu của mình và các quyền lợi khác có liên quan. Để nhận được hướng tư vấn cụ thể yêu cầu bạn cung cấp thêm thông tin bổ sung.

Tuy nhiên, trong trường hợp bạn đã ký và giấy tờ ký là hợp đồng mua bán nhà ở nhưng không có công chứng hoặc chứng thực, chưa hoàn tất thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà ở thì đương nhiên giao dịch đó vô hiệu và còn thời hiệu khởi kiện. Theo đó, để đảm bảo quyền lợi của mình thì gia đình có thể giải quyết theo hướng làm đơn khởi kiện ra Tòa án tuyên giao dịch vô hiệu để lấy lại quyền sở hữu nhà ở của mình. Cụ thể, Luật nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện có hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở như sau:

“ 1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.”

Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“ Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó thì giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức thì vô hiệu. Tuy nhiên, theo quy định của Bộ luật dân sự hiện hành thì nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Vấn đề 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng theo quy định của Bộ luật dân sự chưa được hướng dẫn cụ thể nên Tòa án thông thường sẽ áp dụng trong trường hợp giao dịch không tuân thủ quy định về hình thức là vô hiệu theo yêu cầu của tuyên bố giao dịch dân sự của một bên hay các bên.

Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu đối với trường hợp không tuân thủ quy định về hình thức theo Điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015 là 02 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

Về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Ngoài ra, việc ký vào giấy tờ mà đối tượng thanh tra đất đưa ra một phần do lỗi của bạn vì không kiểm tra, xác minh rõ nội dung trong đó. Đồng thời, cũng không có căn cứ chứng minh rằng họ lừa đảo để chiếm dụng tài sản của mình lấy lợi riêng (khi ký là do bạn tự nguyện ký) nên rất khó xử lý, trừ trường hợp họ thừa nhận hành vi của mình hoặc bên thứ 3 mua lại từ người thanh tra đứng ra làm chứng sự việc thì khi đó có thể trình báo cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.