Câu hỏi: Luật sư cho hỏi: Chủ sở hữu đất đã được cấp GCNQSD đất cho một thửa đất có phần diện tích sử dụng chung và Sử dụng riêng (bản chất sử dụng chung là ngõ đi chung với các thửa đất khác). Nay chủ sở hữu làm thủ tục chuyển nhượng vậy phần diện tích sử dụng chung cần có xác nhận của các đồng sở hữu là các chủ sử hữu đồng sử dụng không? Và theo quy định pháp luật nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Trong trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chung với những người khác (cụ thể phần đất sử dụng chung là phần ngõ đi chung), tức là bạn và những người này được coi là đồng sử dụng với thửa đất đó. Khi này, phụ thuộc vào việc các bạn có lập văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đồng sử dụng hay không mà tài sản là quyền sử dụng mảnh đất này được xác định là sử dụng chung hợp nhất hay sử dụng chung theo phần. Bộ luật Dân sự 2015 có quy định cụ thể như sau:

Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Điều 210. Sở hữu chung hợp nhất

1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó, phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung.

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia.

2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung.

Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đồng sử dụng (văn bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất chung phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoăc Phòng công chứng) có giá trị xác định phần quyền của mỗi chủ sử dụng đất đối với tài sản. Nếu các đồng sử dụng lập văn bản này, quyền sử dụng đất của bạn và những người khác được xác định là sử dụng chung theo phần. Trường hợp không có văn bản thỏa thuận phân chia tài sản đồng sử dụng, quyền sử dụng đất của các bạn được coi là sử dụng chung hợp nhất. Cũng phụ thuộc theo việc bạn sử dụng đất chung theo phần hay hợp nhất mà việc định đoạt tài sản cũng có những quy định khác nhau. Vấn đề này thể hiện trong Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung   hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

..
..

Như vậy, nếu đã phân chia quyền sử dụng thửa đất nhận chuyển nhượng chung thì bạn có thể tự định đoạt việc chuyển nhượng, tặng cho,...phần đất thuộc quyền sử dụng của mình mà không phải thông qua sự đồng ý của những chủ sử dụng khác. Tuy nhiên, khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn vẫn cần yêu cầu những người còn lại hỗ trợ bạn bằng cách giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn để hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng.

Trường hợp, quyền sử dụng đất là sử dụng chung hợp nhất (chưa thỏa thuận phân chia quyền sử dụng với mỗi người) thì bạn phải thỏa thuận và được sự đồng ý của những chủ sử dụng đất còn lại mới có thể chuyển nhượng, tặng cho thửa đất hoặc một phần thửa đất này. Khi đó, các đồng sử dụng phải ký văn bản ủy quyền/văn bản đồng ý cho bạn thay mặt họ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hoặc tất cả các đồng sử dụng cùng ký vào hợp đồng chuyển nhượng/tặng ch quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng mới có thể thực hiện.

Như vậy, với phần đất sử dụng chung là ngõ đi, nếu chưa thỏa thuận phân chia rõ phần quyền của mỗi chủ sử dụng đất, bạn cần sự đồng ý của tất cả những người này mới có thể thực hiện chuyển nhượng sang cho những cá nhân khác.

Trân trọng.