Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề xin thôi quốc tịch Việt Nam và vấn đề về sở hữu tài sản là quyền sử dụng đất sau khi xin thôi quốc tịch. Cụ thể như sau:

Thưa luật sư, Hiện tôi đang định cư ở Đức và mang quốc tịch Việt Nam. Hiện tôi muốn vào quốc tịch Đức nhưng lại phải bỏ quốc tịch Việt Nam. Hiện tôi đang có nhà đất ở Việt Nam. Trong sổ đất có nhà cấp 4, đất ở và đất trồng cây lâu năm. Xin đựơc hỏi luật sư sau khi tôi bỏ quốc tịch Việt Nam thì tôi có được phép sở hữu nhà đất này nữa không? Luật hiện tại chỉ cho phép người VN định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở và đất ở, vậy tôi có phải chuyển đổi phần đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư trước khi bỏ quốc tịch VN để sau khi thôi quốc tịch vẫn được đứng tên nhà và đất không? Rất mong được LS tư vấn. Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Trường hợp bạn hỏi nếu bạn thôi quốc tịch Việt Nam thì bạn không còn là công dân Việt Nam nữa và có thể coi là người nước ngoài. Khi trở thành công dân nước ngoài, việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài được quy định tại Điều 161, Luật nhà ở 2014 như sau:

“1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm a khoản 1 Điều 159 của Luật này được thực hiện các quyền của chủ sở hữu nhà ở theo quy định tại Điều 10 của Luật này; trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở.

2. Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại điểm b và điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

a) Chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư; nếu là nhà ở riêng lẻ bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề thì trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường chỉ được mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế và sở hữu không quá hai trăm năm mươi căn nhà.”

Pháp luật Việt Nam hiện nay hạn chế việc sở hữu nhà ở của người nước ngoài. Tuy nhiên, với trường hợp của bạn thì bạn đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và việc bạn thôi quốc tịch Việt Nam pháp luật Việt Nam không hề có quy định về việc tước quyền của bạn với tài sản đó nên bạn hoàn toàn có quyền sở hữu đối với tài sản nhà ở sau khi xin thôi quốc tịch Việt Nam.

Vấn đề thứ hai bạn hỏi thì đối với đất trồng cây lâu năm nếu bạn xin thôi quốc tịch Việt Nam thì cũng không có căn cứ nào quy định khi thôi quốc tịch Việt Nam bạn sẽ bị tước quyền đối với diện tích đất trồng đó. Tuy nhiên, đối với loại đất này, nếu hết thời hạn giao đất, cho thuê đất trồng cây lâu năm thì bạn sẽ không được gia hạn cũng như tiếp tục sử dụng phần diện tích đó nữa. Ngoài ra, bạn cần chú ý trường hợp Nhà nước thu hồi đất đai do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm các trường hợp quy định tại Điều 64, Luật Đất đai 2013:

“h) Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục”

Theo đó đối với trường hợp bạn định cư ở bên Đức mà không sử dụng đến đất này trong thời hạn là 18 tháng liên tục thì bạn có thể bị thu hồi phần diện tích đất đó.

Tiếp theo là về vấn đề bạn hỏi là trước khi bạn xin thôi quốc tịch bạn có thể thực hiện chuyển đổi phần đất nông nghiệp trông cây lâu năm sang đất ở được hay không. Nếu bạn chưa xin thôi quốc tịch Việt Nam thì tức là bạn vẫn còn là công dân Việt Nam và vì vậy bạn hoàn toàn có các quyền chuyển đổi bình thường của công dân Việt Nam và theo quy định tại Điều 57, Luật đất đai 2013 thì:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;”

Theo đó, bạn có thể thực hiệc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp trồng cây lâu năm sang đất thổ cư. Bên cạnh đó, Khoản 2, Điều 57, Luật đất đai 2013 còn quy định
: “2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
. Như vậy, bạn có thể thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất nhưng  phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/ NĐ- CP:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;”

Hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

-Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

-Giấy chứng nhận QSDĐ;

-Biên bản xác minh thực địa;

-Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

-Trích lục bản đồ địa chính thửa;

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP cũng  quy định:

" Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính. Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định. "

Như vậy, bạn có thể nộp đầy đủ các hồ sơ giấy tờ trên đến Uỷ ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi vẫn còn quốc tịch Việt Nam.