Câu hỏi: Chào luật sư, Tôi có mua nhà ở quận X, đường 2. Giá trị hợp đồng căn nhà là 600 triệu. Vậy tôi đóng thuế trước bạ là 0,5% của giá trị căn nhà là 600 triệu hay là của giá đất theo giá quy định của nhà nước. Nếu chủ nhà trước đó chưa hoàn tất các thuế đất, thì tôi có phải đóng phụ thu hay không ? Hay bên bạn phải thanh tóan rồi thủ tục mua bán của tôi mới diễn ra. Xin vui lòng trả lời giúp tôi. Tôi cảm ơn!

Trả lời: I. Thứ nhất về lệ phí trước bạ khi mua nhà:

Theo Khoản 1 Điều 7 của nghị định 45/2011/NĐ-CP có quy định về mức thu lệ phí trước bạ: đối với nhà, đất mức thu là 0,5 %.

Và tại Khoản 2 Điều 5 của thông tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ có quy định về căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ:

Đối với nhà:
Căn cứ xác định giá tính lệ phí trước bạ nhà là diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ và giá nhà tính lệ phí trước bạ.
Trong đó:

-
Diện tích nhà chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà (kể cả diện tích công trình phụ kèm theo) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

- Giá nhà tính lệ phí trước bạ: là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Giá tính lệ phí trước bạ là giá do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành nhưng phải theo nguyên tắc như sau:
Đối với nhà thì Sở Tài chính chủ trì, phối hợp với Sở Xây dựng, xây dựng giá tính lệ phí trước bạ nhà, căn cứ giá thực tế xây dựng mới 1 m2
sàn nhà đối với từng cấp nhà, hạng nhà để xây dựng Bảng giá tính lệ phí trước bạ nhà trình UBND cấp tỉnh ban hành và áp dụng tại địa phương
.

Như vậy, trong trường hợp của bạn thì mức lệ phí trước bạ bạn phải nộp là tính theo giá do Uỷ ban nhân dân Thành phố H quy định.

Luật sư tư vấn giải đáp pháp luật Đất đai

II.Thứ hai, về nghĩa vụ tài chính của các bên khi mua bán nhà:

Căn cứ Thông tư 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, tại điểm b, khoản 2, Điều 23 quy định: “
Thực hiện thủ tục trình cấp Giấy chứng nhận và trao cho người được cấp
đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
hoặc gửi Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, thị trấn; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính
". Trong đó:

Nghĩa vụ tài chính của bên chuyển nhượng:

Bên chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất là phải nộp thuế thu nhập cá nhân; nếu còn nợ thuế sử dụng đất thì phải nộp trả tiền thuế sử dụng đất còn nợ; hoặc nếu còn nợ lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà trước đây thì phải trả hết nợ.

Nghĩa vụ tài chính của bên nhận chuyển nhượng:

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ thông báo của cơ quan thuế, các bên chuyển nhượng nộp nghĩa vụ tài chính và chuyển biên lai nộp tài chính cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Sau đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất sẽ trình Uỷ ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận và trả Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn không phải nộp các khoản thuế, lệ phí liên quan đến quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng còn nợ. Nếu các bên chuyển nhượng chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sẽ không làm thủ tục tiếp theo là trình Uỷ ban nhân dân cấp Giấy chứng nhận. Bên nhận chuyển nhượng sẽ chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

-----------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn về việc xác định giá đất khi thay đổi địa chỉ

Gửi quý công ty xin giúp tôi có hỏi đáp. Cụ thể.Hiện nay tôi đang sử dụng một mảnh đất trong ngõ ở vị trí 2 có giá đất là 15 triệu/m2 đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau lưng đất nhà tôi là đất của Công ty, thành phố có Dự án đường đi qua mảnh đất sau lưng nhà tôi đã thu hồi đất của công ty làm Dự án. Sau khi làm đường xong, một phần đất của Công ty chuyển quyền sử dụng cho các hộ dân với giá đất theo quy định là vị trí 1 có giá 21 triệu/m2. Hiện nay, sau khi nhà tôi hợp thửa vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và muốn thay đổi địa chỉ cấp giấy chứng nhận thành số nhà theo đất mặt đường thì phải chịu giá thuế là như thế nào đối với đất nhà tôi đã được cấp giấy chứng nhận đang sử dụng là vị trí 2.Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời:
Chào anh/chị! Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự qua bài viết cụ thể sau đây:

>> Mức lệ phí cấp mới, cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp này vì anh chị chưa xác định đây là khoản tiền gì bởi khi hợp thửa và thay đổi địa chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tức có sự đính chính lại thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ phải nộp lệ phí cấp đổi, đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà mức lệ phí này được xác định bằng một khoản tiền tại địa phương mà không liên quan đến giá đất vị trí nào. Cho nên, nếu ngoài ra gia đinh có làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hoặc các thủ tục khác có liên quan mà cần xác định giá đất vị trí 1 hay vị trí 2 thì để chính xác anh/chị cần lên UBND đê xác định vị trí vì việc Công ty chuyển nhượng theo giá nào không phải căn cứ xác định vị trí đất ở vị trí 1 hay vị trí 2, anh/chị cần yêu cầu cung cấp thêm thông tin để xác định chính xác.
Tham khảo dịch vụ pháp lý liên quan
>>  Tổng đài luật sư tư vấn pháp luật Đất đai
>>  Tư vấn mua bán, chuyển nhượng đất đai
>>  Tư vấn đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất
>>  Dịch vụ Luật sư đại diện giải quyết tranh chấp đất đai