Câu hỏi: Nhà tôi có 1 mảnh đất sử dụng ổn định từ trước năm 1993 đã được cấp sổ đỏ 2001 nhưng trong sổ đỏ chỉ ghi tổng diện tích đất(1840m) không vẽ ngõ vào nhà, nhưng trên trích lục có vẽ ngõ đi không ghi vào đất cấp sổ đỏ(1901m) nhà tôi. Ngõ đó chỉ đi riêng vào nhà tôi từ trước tới nay duy nhất mình nhà tôi đi. Vậy phải làm thế nào để đưa ngõ đó vào sổ đỏ nhà tôi các thủ tục và trình tự tiến hành.

Xin trân trọng cảm ơn !

Trả lời: Trước tiên, bạn cần tìm hiểu lối đi vào nhà bạn là lối đi chung do nhà nước quản lý hay là lối đi riêng lấy ra từ đất của gia đình, nhằm phục vụ riêng cho gia đình. Bạn có thể thắc mắc đến phòng địa chính của Ủy ban nhân dân cấp xã tại địa phương nơi bạn sinh sống.

Nếu diện tích lối đi là đất của gia đình bạn

Với trường hợp này, muốn bổ sung diện tích đất vào sổ đỏ, cụ thể là lối đi của gia đình, vào trong sổ đỏ thì tiến hành theo thủ tục đăng ký biến động đất đai. Căn cứ quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.

2. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý như nhau.

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

…

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

..

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.

…

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính.”

Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai quy định tại Điều 85 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều Luật đất đai:

“Điều 85. Trình tự, thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất do thay đổi thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận; giảm diện tích thửa đất do sạt lở tự nhiên; thay đổi về hạn chế quyền sử dụng đất; thay đổi về nghĩa vụ tài chính; thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký, cấp Giấy chứng nhận; chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc từ giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất hoặc từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã...”

Trước tiên bạn chuẩn bị một bộ hồ sơ đăng ký biến động nộp tới Văn phòng đăng ký đất đai. Việc chỉnh lý cập nhật diện tích đất chưa có trên giấy tờ của gia đình bạn sẽ được cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu và bổ sung vào sổ đỏ.

Nếu diện tích đất lối đi là đất do nhà nước quản lý nhằm mục đích làm lối đi chung cho người dân

Lối đi là bất động sản do Nhà nước quản lý, tự phân ranh giới, không thuộc vào diện tích đất của gia đình bạn, gia đình bạn không thể đưa phần đất này vào phần diện tích trong sổ đỏ của gia đình mình được. Căn cứ Điều 265 Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 265. Nghĩa vụ tôn trọng ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp.

2. Người có quyền sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới trong khuôn viên đất phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất liền kề của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

3. Trong trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng thì người sử dụng đất có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung; không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách.”

Bạn cần làm rõ cơ quan Nhà nước coi lối đi của gia đình bạn hiện nay là tài sản nhà nước quản lý hay tài sản riêng của gia đình bạn. Bất động sản nhà nước phân ranh giới phục vụ làm lối đi thì gia đình vẫn được sử dụng làm lối đi bình thường. Ngay cả trong trường hợp sau này không còn lối đi này nữa, gia đình bạn không có lối đi thay thế, thì nhà nước vẫn sẽ bố trí cho gia đình bạn một lối đi khác theo quy định về sử dụng bất động sản liền kề.