Câu hỏi: Mua bán đất không có hợp đồng

Trả lời: Nội dung yêu cầu:

Nếu ngày đó có hợp đồng mua bán thì dễ rồi, nhưng vì tin tưởng họ nên gia đình tôi không làm hợp đồng mua bán.Vì vậy, phần đất đó đến nay vẫn trong sổ đỏ của họ. Khi nghe có quyết định không chia lại đất năm 2013, họ trở về quê và đòi lại đất, xét về tình thì họ không đúng xíu nào, trong khi hai bên vẫn không có bất hòa gì, tính đến thời điểm hiện tại, mảnh đất đó đã được gia đình tôi canh tác hơn 15 năm, trồng lúa công khai, hàng xóm đều biết. Như vậy nếu đem ra xử thì gia đình tôi có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất đó được không? Có thể tách vấn đề này ra mà áp dụng Điều 247 BLDS 2005 được không?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu, Công ty Luật Minh Gia xin tư vấn cho bạn như sau:

1. Có thể áp dụng Điều 247 Bộ luật dân sự để giải quyết không?

Điều 247, Điều 189 Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định như sau:

" Điều 247. Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu

1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.

" Điều 189. Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.

Việc chiếm hữu tài sản không phù hợp với quy định tại Điều 183 của Bộ luật này là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật.

Người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là người chiếm hữu mà không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật."

Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật là việc chiếm hữu tài sản của một người không tuân theo những căn cứ quy định tại Điều 183 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, tùy thuộc vào ý chí chủ quan của người chiếm hữu tài sản không có căn cứ pháp luật, pháp luật dân sự phân biệt hai hình thức: chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình và chiếm hữu không có căn cứ pháp luật không ngay tình.

Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật quy định tại Điều 183 Bộ luật Dân sự năm 2005, nhưng người chiếm hữu không biết hoặc không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp này, pháp luật không buộc người đó phải biết tính bất hợp pháp của việc chiếm hữu của mình.

Chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng không ngay tình là việc người chiếm hữu biết hoặc buộc phải biết việc chiếm hữu của người đó là không có căn cứ pháp luật.

Về nguyên tắc, pháp luật dân sự chỉ bảo vệ việc chiếm hữu tài sản có căn cứ pháp luật theo quy định tại Điều 183 Bộ luật Dân sự năm 2005. Tuy nhiên, trong một số trường hợp cụ thể, pháp luật dân sự cũng bảo vệ một số trường hợp cụ thể, pháp luật dân sự cũng bảo vệ quyền lợi cho những người chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình.

Trường hợp của bạn không được coi là chiếm hữu không có căn cứ pháp lý nhưng ngay tình vì pháp luật buộc bạn phải biết việc chiếm hữu, sử dụng đất của người khác như vậy là trái pháp luật. Vì vậy, không thể áp dụng Điều 247 Bộ luật dân sự để xác lập quyền sở hữu bất động sản theo thời hiệu.

2. Hướng giải quyết.

Có 2 trường hợp có thể xảy ra:

-  Có người làm chứng hợp pháp ( người làm chứng đảm bảo yếu tố nhận thức và điều chỉnh hành vi, và tính khách quan khi làm chứng)  hoặc có tài liệu có thể chứng minh về giao dịch đó như: bạn đã được bên bán giao giấy tờ đất; có giấy tờ về việc chuyển giao tiền... Khi có được một trong những chứng cứ này thì bạn có thể chứng minh đã có giao dịch mua bán đất vào năm 2000 và bạn có thể thỏa thuận với bên bán để hoàn thiện thủ tục. Nhưng nếu bên bán không đồng ý thì bạn có thể làm thủ tục khởi kiện ra Tòa án để được giải quyết.

-  Không có bất kỳ tài liệu, chứng cứ gì chứng minh về việc mua bán đất năm 2000 thì việc bạn đòi được quyền sử dụng mảnh đất là rất khó.

Trân trọng