Câu hỏi: Đất đã có quy hoạch sử dụng đất thì có xây dựng được công trình nhà ở hay không? Trình tự, thủ tục tiến hành thu hồi đất như thế nào? Trường hợp nào được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế hoặc mục đích quốc phòng - an ninh? Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về đất đai.

Trong quá trình sử dụng đất, bên cạnh việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước hoặc thực hiện nghĩa vụ của mình đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất một cách thiện chí và trung thực. Trong suốt quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ một cách tuyệt đối và chỉ bị giới hạn vì mục đích đảm bảo an ninh trật tự và an toàn xã hội hoặc vì lợi ích chung của dân tộc.

Hiện nay, Luật đất đai 2013 quy định rất rõ các trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; các trường hợp được nhà nước giao đất. Bên cạnh đó là việc thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất như tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. tiền sử dụng đất khi nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này hoặc bất kỳ vấn đề nào của pháp luật, hãy liên hệ với chúng tôi qua hotline:
1900.6169
để được giải đáp.

Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Trường hợp xây nhà ở trên đất có quy hoạch giao thông.

Nội dung yêu cầu
: Thân chào Luật sư! Em xin được luật sư tư vấn vấn đề sau ạ: Em có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: diện tích toàn thửa là 2454 m2, Trong đó có 425m2 thuộc quy hoạch đất giao thông còn lại là đất trồng cây lâu năm. (Đât nhà em ở mặt đường quốc lộ).

- Hiện nay em muốn xây nhà ở gần mặt đường (nhà ở cấp 4, 2 tầng), điều này tương đương em sẽ xây nhà trên phần đất thuộc quy hoạch đường giao thông. Em xin hỏi em có được phép xây nhà trên phần đất này không? Trường hợp xây được thì em cần phải làm những thủ tục, giấy tờ nào để được cấp giấy phép xây dựng ạ?

- Trường hợp em không được xây sát mặt đường (phải xây trên phần đất thuộc trồng cây lâu năm) thì em phải làm những thủ tục, giấy tờ nào để được cấp phép? Thông tin như trên em rất mong nhận được thông tin tư vấn từ luật sư.Cảm ơn luật sư nhiều.

Trả lời: Về nguyên tắc, trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền trừ một số trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014.

Theo như bạn đã trình bày thì bạn muốn xây nhà ở gần mặt đường (nhà ở cấp 4, 2 tầng) trên phần đất thuộc quy hoạch đường giao thông. Trường hợp này bạn chỉ có thể xây dựng nhà ở tạm thời theo quy định tại Điều 94 Luật xây dựng 2014.

“
Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn.

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng đã được phê duyệt;

c) Chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình khi hết thời hạn tồn tại được ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với công trình được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều 91 của Luật này.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 93 của Luật này.

4. Đối với công trình, nhà ở riêng lẻ được cấp giấy phép xây dựng có thời hạn, khi hết thời hạn mà kế hoạch thực hiện quy hoạch xây dựng chưa được triển khai thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo cho chủ sở hữu công trình hoặc người được giao sử dụng công trình về điều chỉnh quy hoạch xây dựng và thực hiện gia hạn giấy phép xây dựng có thời hạn.”

Gia đình bạn có thể làm hồ sơ xin giấy phép xây dựng tạm tại Uỷ ban nhân dân xã (đối với công trình xây dựng ở nông thôn) hoặc UBND cấp quận/huyện (đối với xây dựng nhà ở đô thị) gồm các giấy tờ sau:

-  Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng tạm;

- Bản sao công chứng một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

-  Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng

Về vấn đề xây nhà trên phần đất trồng cây lâu năm:

Nếu bạn muốn xin xây dựng nhà ở trên diện tích đất trồng cây lâu năm thì trước tiên, bạn cần phải thực hiện thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, sai đó mới tiến hành thủ tục xin phép xây dựng.

Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Sau khi thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn tiến hành làm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo thủ tục như ở trên. Trong hồ sơ không cần có giấy cam kết tự phá dỡ công trình khi Nhà nước thực hiện quy hoạch xây dựng.