Câu hỏi: Tư vấn trường hợp thửa đất đã được cấp GCN quyền sử dụng đất, sau 2 năm thì nhà hàng xóm được cấp GCN đối với 1 phần đất nằm trong thửa đất đã được cấp GCN. Nội dung tư vấn như sau

Nội dung câu hỏi
: Kính thưa Quý Luật Sư, Gia đình tôi đang bị tranh chấp đất đai như sau: Khoảng năm 1980 ba tôi khai khẩn được mảnh đất là 6hecta có ba bên là giáp đất liền, phần còn lại nằm hướng Tây Bắc thì giáp suối. Đất đã được cấp quyền sử dụng đất của Sở tài nguyên tỉnh , gồm rất nhiều thửa đất, nhưng đến nay, nhà có đất bên kia suối đệ đơn kiện thửa đất gần sát suối, thuộc chủ quyền bên đây suối của gia đình tôi là đất thuộc chủ quyền của họ. Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ là được cấp sau gia đình tôi là 2năm, gia đình tôi thực hiện đóng đầy đủ thuế cho nhà nước. Thửa đất này nằm trong sơ đồ, bản vẽ đất đai  của gia đình tôi là đất thuộc chủ quyền của họ. Và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của họ là được cấp sau gia đình tôi là 2năm, gia đình tôi thực hiện đóng đầy đủ thuế cho nhà nước. Thửa đất này nằm trong sơ đồ, bản vẽ đất đai của gia đình tôi, lúc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thưa luật sư, xin luật sư tư vấn giúp tôi cho trường hợp này. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp,gia đình bạn đã khai hoang 6hecta đất trong đó có phần đất đang tranh chấp. Thửa đất này đã được cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên sau đó cơ quan có thẩm quyền lại cấp Giấy chứng nhận cho gia đình hàng xóm đối với phần đất đã được cấp Giấy chứng nhận . Trường hợp này cần xác định việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn đã dựa trên các căn cứ được quy định tại Luật đất đai và các văn bản pháp luật khác tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận. Nếu việc cấp GCN cho gia đình bạn được thực hiện tại thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì việc cấp GCN khi có các giấy tờ quy định tại Điều 100 như sau

‘’
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
…”

Trường hợp không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luất đất đai 2013 thì việc cấp GCN được thực hiện khi có những điều kiện sau :

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.…”

Nếu có căn cứ cho rằng việc cấp Giấy chứng nhận đối với gai đình bạn dựa trên các căn cứ nêu trên và việc cấp Giấy chứng nhận cho gia đình hàng xóm là chưa phù hợp với quy định pháp luật thì đây là một trong các căn cứ để thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp của gia đình hàng xóm theo quy định tại khoản 2 Điều 106 Luật đất đai 2013.

"Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

...
2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Để bảo đảm quyền lợi của mình bạn có thể gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân nơi cấp GCN cho gia đình nhà hàng xóm đề nghị thu hồi GCN đã cấp hoặc gửi đơn ra UBND xã để yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai theoo quy định i Điều 203 Luật đất đai 2013

“
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;…
”