Câu hỏi: Gia đính tôi dự kiến mua căn hộ tầng 3+4 thuộc nhà biệt thự cổ (khoảng hơn 10 hộ sinh sống). Sổ đỏ đứng tên duy nhất là người chồng. Hiện nhà có sổ đỏ 23.6m2, một mặt bằng. Nhưng chủ nhà đã cơi nới thêm tầng 4 lên tổng diện tích là 28*2 là 56m2. Ngoài ra, chủ nhà có mua lại 3m2 ở tầng 1 để để xe mà chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ vẫn đang ở tầng 1(do phần đất này thuộc diện tích sử dụng chung của các hộ trong biệt thự nhưng các hộ lấn chiếm dần).

Luật sư cho tôi hỏi: Trường hợp sổ đỏ có diện tích nhỏ hơn diện tích sử dụng, kèm thêm 3m2 ở tầng 01 chỉ có giấy tờ viết tay của chủ cũ lấn chiếm như vậy. Tôi nên làm thế nào khi nhận chuyển nhượng nhà để an toàn nhất.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc tự ý cơi nới tầng 4 và việc mua lại 3m2 đất để xe ở tầng 1

Theo quy định tại điều 55 Nghị định số: 121/2013/NĐ-CP về vi phạm quy định về quản lý, sử dụng nhà ở:

"4. Xử phạt đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà biệt thự tại khu vực đô thị như sau:

b) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi quy định tại Khoản 3 Điều này hoặc hành vi tự ý phá bỏ cây cổ thụ trong khuôn viên nhà biệt thự

Cơi nới nhà ở

Khoản 3 điều này có quy định:

"3. Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với một trong các hành vi vi phạm quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư sau đây;

c) Tự ý cơi nới, chiếm dụng diện tích, không gian hoặc làm hư hỏng tài sản thuộc phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung dưới mọi hình thức; đục phá, cải tạo, tháo dỡ kết cấu của phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng; thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư".

Do đó việc tự ý cơi nới nhà chung cư tầng 3, tầng 4 của người chủ là không hợp pháp và bị pháp luật nghiêm cấm.

Cũng theo quy định tại khoản 3, điều này thì việc người chủ cũ tự ý mua bán giấy viết tay với phần diện tích sử dụng chung của chung cư từ một người khác cũng là không hợp pháp và người lấn chiếm phần sử dụng chung này (người bán đầu tiên) có thể bị xử phạt theo quy định. Khi đó, nếu như việc lấn chiếm này bị phát hiện thì hợp đồng mua bán bằng giấy viết tay giữa người chủ cũ và chủ nhà hiện tại sẽ đương nhiên vô hiệu và bị buộc khôi phục là tình trạng ban đầu của phần diện tích sử dụng chung này theo quy định tại điều 137 BLDS 2005 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Vì vậy, hợp đồng chuyển nhượng giữa người chủ hiện tại và bạn (về phần diện tích này) cũng sẽ vô hiệu theo.

Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này:

Thứ nhất, về việc cơi nới diện tích

Bạn nên yêu cầu chủ sở hữu của ngôi nhà này làm thủ tục xin phép cơ quan có thẩm quyền xây dựng về việc cho phép phần diện tích ngôi nhà được cải tạo thêm này được tồn tại trên thực tế (vì khi tự ý cải tạo cơi nới ngôi nhà này chủ sở hữu không làm thủ tục để được cho phép xây dựng thêm) và sau đó đính chính lại phần diện tích sử dụng thực tế trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trước khi chuyển nhượng cho bạn. Khi đó việc sử dụng nhà ở của bạn sẽ hoàn toàn hợp pháp và được pháp luật bảo vệ.

Thứ hai, về phần diện tích 3m2 tầng 1

Bạn nên yêu cầu người bán nhà cho mình làm thủ tục để được công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích để xe này. Khi người bán được công nhận là chủ sở hữu của phần diện tích này thì việc mua bán giữa bạn và người này mới hợp lệ. Tránh trường hợp phần diện tích sử dụng này bị cơ quan có thẩm quyền thu hồi do lấn chiếm bất hợp pháp sau này.