Câu hỏi: Chào luật sư! Tôi có vấn đề mong luật sư giải đáp giúp. Nhà tôi và nhà hàng xóm (B) có chung hàng rào do nhà B xây. Hàng rào được xây khi nhà B mua thửa đất kế nhà tôi năm 2015. Khu đất chỗ nhà tôi gồm 1 phần phía trước trước nay có giấy chứng nhận quyền sd đất và phần phía sau chưa có giấy chứng nhận. Năm 2014 xã mới tiến hành cho đo đạc để cấp lại giấy sd đất bao gồm cả phần chưa có giấy ở sau. Nhà tôi không chủ động đi làm giấy mà chờ có thông báo từ xã. Nhưng mấy năm rồi vẫn không thấy thông báo gì mà các nhà kế bên họ đã làm lại sổ đất rồi. Cách đây 1 tuần, nhà tôi mới đi hỏi thăm để làm lại sổ. Khi địa chính huyện xuống đo đạc xong sau đó tôi có nhận được kết quả đo của địa chính thì thấy trên bản vẽ hiện tại có sự thay đổi diện tích đất so với trước đây. Trong bản vẽ trích lục địa chính 2014 ghi nhận tổng diện tích đất nhà tôi là 444.6 m2 (bao gồm cả phần đất chưa có sổ), nhà B là 217.6 m2. Năm 2016 tôi có xây nhà lại thì trên bản vẽ trước khi xây nhà thể hiện diện tích đất nhà tôi là 421.1 m2 và nhà B là 241.1 m2. Như vậy đã xuất hiện ranh chỉnh lý so với trích lục 2014 mất của nhà tôi 23.5 m2 và diện tích đó tăng lên tương ứng cho nhà B. Hiện tại ranh đất vẫn không có gì thay đổi so với 2016 tuy nhiên khi đo lại lần gần đây nhất 2019 thì bản vẽ bên địa chính lại có sự chỉnh lý tiếp phần ranh này. Cụ thể diện tích đất nhà tôi mất thêm 20.5 m2 và nhà B lại tăng thêm tương ứng 20.5 m2. Như vậy, tổng diện tích hiện tại địa chính ghi nhận của nhà tôi là 400.6 m2 và nhà B là 261.6 m2. Do lúc đầu nhà tôi không để ý nên đã ký vào bản yêu cầu đo đạc của địa chính huyện. Sau đó nhận thấy số đất bị mất khá nhiều 44 m2 nên nhà tôi chưa nộp giấy tờ này và đơn yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lên UBND xã vì muốn được làm rõ vấn đề này. Tôi có hỏi lại chủ cũ của thửa đất nhà B mua lại 2015 thì họ xác nhận thửa đất họ bán cho nhà B chiều ngang trước sau bằng nhau và khoảng 215 m2. Tôi muốn hỏi luật sư: - vậy liệu tôi có thể yêu cầu UBND xã giải quyết đề nghị nhà B trả lại phần đất bị mất 44 m2 này hay không? Có hợp lý hay khó khăn gì hay không? - Khi địa chính huyện trả bản vẽ và đưa đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để nhà tôi ghi và nộp lên UBND xã thì có kèm theo thư mời nhà B ra địa chính huyện để chỉnh lại diện tích đất tăng thêm, hiện tại tôi chưa nộp tất cả giấy tờ này lên xã. Như vậy, nếu nhà B biết thông tin này và chủ động ra huyện chỉnh lại sổ đất thì có được không? - Khi thấy diện tích đất nhà tôi chia thành 2 thửa (1 thửa có giấy sd đất cũ và thửa trước đây chưa có giấy) tôi có hỏi để nhập 2 thửa này thành 1 thửa liền như các nhà bên thì nhận được câu trả lời là không được vì thửa cũ là đổi sổ mới còn thửa chưa có giấy trước đây là đề nghị Tỉnh cấp mới. Câu trả lời này liệu có đúng không? Vậy có sai phạm gì khi các nhà khác lại thể hiện chỉ có 1 thửa liền. Mong nhận được mail trả lời sớm nhất từ phía luật sư! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề yêu cầu nhà hàng xóm hoàn trả lại diện tích đất đã lấn chiếm

Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

…”

Như vậy, căn cứ theo quy định này có thể thấy, việc sử dụng đất của người sử dụng đất được thực diện dựa trên nguyên tắc sử dụng đúng mục đích, ranh giới thưa đất….

Nếu gia đình bạn có căn cứ chứng minh việc gia đình hàng xóm có hành vi lấn chiếm phần đất của gia đình mình (như thông tin về diện tích đo đạc qua các thời kỳ và và thông tin về việc gia đình đã bán đất cho người hàng xóm xác nhận về diện tích đã bán…) thì có thể đề nghị Ủy ban nhân dân tiến hành hòa giải, xác định quyền sử dụng đất của các bên. Nếu khi tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân các bên không đạt được thỏa thuận thì có thể liên hệ với Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Thứ hai, về vấn đề yêu cầu cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh thông tin về diện tích đất của nhà hàng xóm

Trong trường hợp muốn điều chỉnh các sai sót về diện tích đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người yêu cầu phải có căn cứ hợp lý chứng minh yêu cầu của mình. Do vậy, trong trường hợp này nếu gia đình hàng xóm biết được thông tin UBND xã có kèm theo thư mời nhà B ra địa chính huyện để chỉnh lại diện tích đất tăng thêm và họ có căn cứ để yêu cầu điều chỉnh thì họ vẫn có thể thực hiện được thủ tục điều chỉnh diện tích đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Thứ ba, về vấn đề hợp thửa đất

Tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định sửa đổi, bổ sung Điều 24a về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất như sau:

“Trường hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện như sau:

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

…

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm được thực hiện theo quy định tại Điều 70 và cấp đổi Giấy chứng nhận cho thửa đất gốc theo quy định tại Điều 76 của Nghị định này nếu thửa đất gốc đã được cấp Giấy chứng nhận. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm xác nhận vào Đơn đề nghị cấp lại, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm và gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế, trình cấp Giấy chứng nhận sau khi người sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai cho toàn bộ diện tích thửa đất đang sử dụng, trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên và áp dụng với trường hợp của bạn có thể thấy nếu diện tích đất tăng thêm này của gia đình bạn có được không vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai thì vẫn có căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất này. Đồng thời căn cứ vào quy định chúng tôi đã nêu trên có thể thấy trường hợp của bạn vẫn có thể có căn cứ để đề nghị gộp thửa đất đối với 02 diện tích đất này.