Câu hỏi: Tư vấn trường hợp người vợ đi làm xa nhà, bỗng dưng phát hiện chồng ở nhà bán 2 mảnh đất. Người vợ có làm đơn ngăn cản việc mua bán đất gửi lên UBND xã, phòng công chứng, văn phòng đăng ký đất đa huyện thì biết được sổ đỏ đã chuyển nhượng cho người khác.

Nội dung tư vấn
: Xin Được tư vấn: Tôi và chồng tôi kết hôn năm 1993 và có được 2 đứa con, trong quá trình chung sống cha mẹ chồng có cho đất ở và đất vườn 2000m2 ngoài ra vợ chồng tôi có mua được 9000m2 và được cấp QSDĐ năm 1998, đến năm 2000 chồng tôi phát bệnh tâm thần phân liệt nặng, có giấy giám định và được UBND Huyện quyết định trợ cấp xã hội, đến nay vợ chồng tôi vẫn chung sống với nhau, nhưng tôi phải đi làm xa nhà mỗi tuần về thăm nhà một lần, cho đến tháng 2 năm 2018 tôi phát hiện chồng tôi bán đất, nhưng tôi hỏi thì chồng tôi nói không có bán, tôi có làm đơn ngăn cản việc mua bán đất gởi đến UBND xã, Phòng công chứng ,Văn phòng đăng ký đất đai huyện thì được trả lời là hồ sơ này không có ở đây, đến ngày 10/3/2018 thì tôi tìm thấy sổ đỏ của tôi đã chuyển nhượng cho tên khác hết 2 thửa đất DT: 10.054m2  do văn phòng đăng ký đất đai huyện ký hồ sơ xác lập ngày 22/2/2018. Xin được tư vấn.

Trả lời: Căn cứ Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Theo đó, nếu không có căn cứ chứng minh 2000m2 đất là mẹ chồng tặng cho riêng chồng bạn thì 2000m2 đất này và 9000m2 đất vợ chồng bạn mua sẽ là tài sản chung của vợ chồng. Khi đó, quyền của bạn đối với 2 mảnh đất này được quy định tại Điều 26 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 như sau:

“Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi.”

Đối với tài sản là bất động sản thì việc định đoạt tài sản chung phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng (Khoản 2 Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình 2014).
Điều này có nghĩa, trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà vợ chồng bạn đã ký phải có sự đồng ý, tức chữ ký của hai vợ chồng bên chuyển nhượng, trừ trường hợp, vợ chồng bên chuyển nhượng đã có văn bản ủy quyền cho một bên tham gia giao dịch.

Như thông tin bạn cung cấp thì bạn không biết về việc người chồng bán mất mảnh đất, người chồng tự mình xác lập, thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chồng bạn đã ký sẽ vô hiệu. Vì vậy, bạn có thể yêu cầu Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản tuyên bố giao dịch dân sự trên vô hiệu. Khi đó, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bạn sẽ được nhận lại 2 thửa đất trên.

Trong trường hợp chồng bạn chứng minh được 2000m2 đất là tài sản chồng bạn được tặng cho riêng thì bạn chỉ có quyền yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch vô hiệu đối với mảnh đất 9000m2.