Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi có ý định mua 1 miếng đất có diện tích 168m2, trên quy hoạch sử dụng đất của phần mềm dnai.lis của sở tài nguyên ghi rõ loại đất là đất ở nông thôn, tình trạng cấp giấy: chưa cấp giấy; quy hoạch đất ở nông thôn (quyết định số 175/QĐ-UBND ngày 15/1/2013). Chủ đất hiện tại đã có biên nhận và đóng thuế đất hàng năm.

Tôi hỏi mua nhưng muốn có sổ đỏ để sang tên chính chủ thì được chủ đất trả lời là sẽ làm 50m2 thổ cư. Xin hỏi khi chủ đất làm 50m2 thổ cư thì 118m2 chưa làm thổ cư là loại đất gì, trong sổ đỏ mới làm có ghi rõ 50m2 thổ cư và 118m2 còn lại không? Khi sang tên cho tôi rồi tôi muốn làm 118m2 này chuyển sang thổ cư như 50m2 thì có được không, thủ tục gồm những gì và khoản tiền phải đóng. Chân thành cảm ơn luật sư đã giải đáp thắc mắc cho tôi.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, trong trường hợp của bạn muốn mua mảnh đất với diện tích 168m2 này thì phải đảm bảo rằng người chủ sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, với do mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nên bạn sẽ phải yêu cầu họ xin cấp giấy chứng nhận xong sau đó mới lập hợp đồng chuyển nhượng.

Đối với việc người sử dụng đất sau khi bạn yêu cầu có giấy chứng nhận để làm thủ tục đăng ký sang tên khi hai bên giao kết hợp đồng thì bên có đất trả lời sẽ làm 50m2 đất thổ cư. Trong trường hợp này sẽ phải xác định rõ việc là người sử dụng đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với tổng diện tích đang sử dụng là 168m2 và trong đó xin công nhận 50m2 đất ở thì diện tích còn lại 118m2 sẽ được xác định là đất nông nghiệp (loại đất cụ thể là đất vườn ao, đất trồng cây hằng năm hay trồng cây lâu năm..sẽ do Phòng đăng ký đất đai quy định căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất). Theo đó, trong giấy chứng nhận được cấp sẽ thể hiện rõ đất ở 50m2; đất nông nghiệp 118m2.

+ Trường hợp sau khi người sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hai bên lập hợp đồng chuyển nhượng với tổng diện tích 168m2 thì khi sang tên quyền sử dụng đất mà bạn muốn sử dụng, công nhận toàn bộ là đất ở thì bạn có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp (118m2 còn lại) sang đất thổ cư theo quy định sau:

Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

** Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:

+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

( Đối với trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì kèm theo hồ sơ trên bạn sẽ phải cung cấp thêm Biên bản xác minh thực địa;  trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;  tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này gửi Uỷ ban nhân dân cấp huyện để giải quyết.

** Nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Trong trường hợp của bạn thì tiền sử dụng đất phải nộp sẽ phải căn cứ vào mục đích sử dụng hiện trạng trước khi thực hiện chuyển đổi. Theo đó, bạ có thể đối chiếu quy định sau để xác định số tiền sử dụng đất phải nộp khi thực hiện quyền chuyển đổi. Cụ thể, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2015/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

...

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.