Câu hỏi: Thưa Luật Sư! tôi có 01 căn nhà cấp 4 rộng khoảng 280m2, xây dựng từ năm 1986. Năm 2014 gia đình tôi được công nhận hộ nghèo được UBND huyện hỗ trợ 20.000.000đ làm lại nhà mới. Cùng thời điểm gia đình tôi có nhượng lại cho em nhận tôi một phần đất ở nhà bếp+chuồng lợn khoảng 137m2 để làm nhà ở. Em nhận tôi cũng được mái ấm công đoàn ngành Y tế hỗ trợ 20.000.000đ để làm nhà. Tháng 3/2017 em nhận trả lại đất mượn cho gđ tôi và nhượng lại phần tài sản xây dựng trên đất của tôi cho gđ tôi. Tháng 7/2017 tôi lên cơ quan Hành chính công đề nghị xin cấp giấy CNQSDĐ thì được trả lời: tôi chỉ làm được sổ cấp giấy CNQSDĐ phần nhà tôi đang ở, còn phần nhà em nhận tôi xây dựng trên đất của gđ tôi thì tôi không làm được giấy CNQSDĐ. Xin hỏi Luật sư như vậy có đúng không? và ai được quyền xin cấp giấy CNQSDĐ phần nhà em nhận tôi xây dựng trên đất của tôi? Xin cảm ơn Luật Sư.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần thuộc vào một trong những trường hợp được quy định tại Điều 99 - Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Những thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ việc nhượng lại một phần đất cho em bạn là thông qua thủ tục tặng cho, mua bán hay chỉ cho mượn bằng miệng và lúc nhượng đất cho em bạn có được lập thành văn bản và công chứng hay không? Bên cạnh đó, việc bạn trình bày
“em trả lại đất mượn cho gia đình tôi và nhượng lại phần tài sản xây dựng trên đất của tôi cho gia đình tôi”
vậy là việc nhượng lại phần đất này từ em bạn có được lập thành văn bản, công chứng và các thủ tục cần thiết khác hay không?

Nếu như ngay từ ban đầu việc gia đình bạn cho đất cho người em nhưng chỉ là cho mượn, hoặc tặng cho mà không lập thành văn bản công chứng, cũng không làm thủ tục sang tên sổ đỏ đứng tên em bạn thì về mặt pháp lý, mảnh đất này vẫn chưa được công nhận là chuyển nhượng cho người khác, và việc em bạn trả lại đất cũng không cần thông qua thủ tục gì. Lúc này, việc bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được giải quyết đối với toàn bộ mảnh đất 280m2.

Những vấn đề về tài sản gắn liền với đất, nếu em bạn muốn sang nhượng cho bạn thì phải được lập thành văn bản và thông qua những thủ tục pháp luật quy định mới được công nhận giá trị pháp lý.

Bên cạnh đó, nếu việc gia đình bạn cho người em đất có thực hiện những thủ tục sang tên đúng quy định, thì khi này mảnh đất này đã được người em xác lập quyền sử dụng về mặt pháp luật, khi đó, nếu bạn muốn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ diện tích 280m2 thì phải đảm bảo việc em bạn chuyển nhượng lại đất cho bạn cũng phải đúng quy định về việc lập văn bản và thông qua công chứng.

Do đó, việc bên cơ quan có thẩm quyền không đồng ý cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn có thể là do việc em bạn nhượng lại đất cho bạn chưa được công nhận về mặt thủ tục.

Như vậy, nếu xác định đã cho người em một phần đất thì việc chuyển nhượng lại phần đất đó cho gia đình bạn phải bảo đảm được thự hiện theo thủ tục pháp luật  quy định – được lập thành văn bản và công chứng tại văn phòng công chứng. Khi đó quyền của gia đình bạn trên toàn bộ 280m2 đất mới được công nhận và được thông qua thủ tục cấp giấy chứng nhận.

Để thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể tham khảo bài viết Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia.