Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp: Cách đây 3 năm tôi có bán một miếng đất 84m2 thông qua cò đất, bên mua đã đặt cọc 10triệu đồng, sau khi nhận cọc cò đất đã lấy 5triệu tôi đã làm hợp đồng qua công chứng nhưng chưa giao cho bên mua và sau khi qua công chứng bên mua thông báo là không mua nữa.

Hiện tại tôi muốn hủy hợp đồng cũ và bán cho người khác nhưng bên mua không chịu ra ký và yêu cầu tôi phải trả lại 10triệu thì mới ký, tuy nhiên trong giấy biên nhận tiền đặt cọc tôi đã ràng buộc rằng nếu bên mua không mua thì mất tiền cọc.

Vậy thưa luật sư trong trường hợp này tôi muốn hủy hợp đồng thì phải làm như thế nào (hợp đồng này qua công chứng cách đây đã 3 năm). Xin luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin cảm ơn !

Xử lý đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc mua đất

Trả lời: Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Các bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc với mục đích là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng mua bán. Như vậy tại thời diểm mà các bên thỏa thuận phải giao kết hợp đồng  bên đặt cọc đã từ chối giao kết hợp đồng thì bên đặt cọc có lỗi và sẽ bị phạt cọc.

Điều 423  Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hủy bỏ hợp đồng:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Nếu bên đặt cọc từ chối việc thực hiện hợp đồng thì bạn có thể thông báo cho bên kia và đến văn phòng công chứng yêu cầu hủy hợp đồng vì bên đặt cọc đang vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đồng đặt cọc dẫn đến không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng. Hậu quả của hủy hợp đồng đó là hợp đồng đặt cọc sẽ không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, hai bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận nhưng số tiền phạt cọc thì bên đặt cọc phải chịu nên bạn không phải trả lại số tiền đã đặt cọc.

-------------

Câu hỏi - Có được phép mua bán đất đai khi sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng?

Chào Luật sư,nhờ luật sư tư vấn dùm tôi mua bán nhà. Tôi định mua 1/2 căn nhà trên đường lê văn q, nhưng giấy tờ nhà đó hiện đã được chủ nhà đem cầm, nay họ cần tiền nên muốn bán lại cho tôi 1 phần nhà là 4 x 17m. Nhà đó đứng tên 2 người cha và mẹ, nhưng người cha đã mất, những người con chưa sang lại tên cho mẹ đứng.Xin nhờ luật sư tư vấn tôi phải làm những thủ tục nào để có thể mua được phần căn nhà đó, khi những người con chưa sang tên lại cho mẹ và giấy tời nhà hiện đang cầm ở ngân hàng. Làm sao tôi có thể tách sổ ra được phần nhà 4 x 17m mà tôi đã mua.Cảm ơn luật sư. Mong nhận được hồi âm sớm của luật sư.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Tư vấn về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trong trường hợp này anh/chị cần xác định điều kiện được chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo đó nếu như sổ đỏ đang ở ngân hàng thì chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho nên, gia đình anh/chị có thể yêu cầu bên bán thỏa thuận với phía ngân hàng yêu cầu rút sổ đỏ hoặc giải chấp để thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp pháp.