Câu hỏi: Ngày 30/05/2016 em có nhận một tờ rơi quảng cáo với nội dung là mua bán đất nền diện tích 5x20m với giá 109 triệu đồng, em có liên hệ qua SDT trên tờ rơi và được bạn tư vấn khẳng định là đất có sổ hồng riêng với giá như trên tờ rơi quảng cáo và có mời em đi xem đất tại dự án này.

Ngày 05/06/2016 em cùng với nhân viên tư vấn công ty đi xem dự án, nhưng khi tới mới biết giá đất thực chất là 345 triệu đồng/nền và họ khẳng định là đất có sổ hồng riêng từng nền, đặt cọc trước 30% được quyền mua bán chuyển nhượng và mời em đặt cọc ban đầu là 20 triệu đồng và công ty sẽ hỗ trợ thanh toán trong 8 tháng sau không lãi suất, em nghĩ do đất có sổ hồng riêng nên đã đặt cọc để mua (và thái độ nhân viên lúc này ép khách hàng đặt cọc rất nhiều), vì em cũng muốn an cư lạc nghiệp nên cũng chọn mua lô đất tại đây. Bên công ty yêu cầu đặt cọc lần 2 vào ngày 06/06/2016 là 83,5 triệu đồng để đủ 30% để có thể mua bán chuyển nhượng lại.

Ngày 06/06/2016 em có đến công ty, lúc này phía công ty mới nói rõ là sổ hồng đang chờ Phòng tài nguyên ký nên chưa có sổ để cho em xem kể cả bản photo và họ nói "sẽ" có sổ hồng riêng cho từng nền, không như lúc ban đầu nhân viên tư vấn công ty này nói khẳng định là "hiện tại" đang có sổ hồng riêng. Nếu không có sổ hồng riêng thì em cũng sẽ không thể làm thủ tục vay vốn ngân hàng và nếu không thanh toán cọc lần 2 thì cũng sẽ mất cọc 20 triệu đồng. Vì đã lỡ đặt cọc và muốn mua bán chuyển nhượng lại thì phải thanh toán tiếp 83,5 triệu đồng để đủ 30% (tổng tiền là 103,5 triệu đồng tương ứng với 30%) mới có thể mua bán chuyển nhượng, sau khi thanh toán 83,5 triệu đồng thì em mới biết trong 8 tháng mà nhân viên tư vấn nói là thanh toán theo tiến độ (mỗi 30 ngày thanh toán 10% đến khi nào hết 241,5 triệu đồng còn lại, nếu không thanh toán theo tiến độ sẽ mất hết số tiền cọc, em nghĩ chỉ có mua bán căn hộ hay mua bán đất tài sản gắn liền với đất hoặc nhà ở hình thành trong tương lai mới thanh toán theo tiến độ, đằng này là đất nền?) mà ban đầu nhân viên tư vấn không có nói rõ cho em biết về trường hợp này. Khi ký hợp đồng mua bán thì pháp nhân ký là công ty này chứ không phải chủ đầu tư

Vậy trường hợp này cho em hỏi em có nên ký với chủ đầu tư hay không và hợp đồng có cần công chứng hay không? Hợp đồng giữa em và công ty có giá trị về mặt pháp lý hay không? Kính mong Luật Minh Gia tư vấn cho em về trường hợp này và những điều cần lưu ý khi mua đất nền, về trường hợp của em như vậy thì cần phải giải quyết bằng cách nào, giờ em chỉ muốn bán lại lô đất đó để lấy lại tiền mình đã bỏ ra thôi.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2012 về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, đối chiếu với quy định trên thì một trong những điều kiện để được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, với trường hợp của bạn vì diện tích đất trên chưa có giấy chứng nhận nên chưa thể thực hiện giao dịch mua bán được. Do đó, vì bạn đã ký hợp đồng đặt cọc trước nên bạn sẽ phải xem xét việc có tiếp tục giao kết hay không, nếu dừng lại thì số tiền cọc trước đó của bạn sẽ bị mất; trường hợp bạn tiếp tục mua thì yêu cầu phía người sử dụng đất nhanh chóng hoàn tất việc cấp sổ để thực hiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng.

Đồng thời, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai về việc chuyển nhượng đất nền:

Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê

1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm:

a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.

2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

3. Hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tự xây dựng nhà ở phải thực hiện việc xây dựng nhà ở theo đúng giấy phép xây dựng, tuân thủ quy hoạch chi tiết và thiết kế đô thị đã được phê duyệt.

Theo đó, với việc bạn có nên ký kết hợp đồng chuyển nhượng với chủ dự án đầu tư: Trong trường hợp của bạn thì phải xác định đất này nếu thuộc về bên chủ dự án đầu tư và giấy chứng nhận cũng là cấp cho chủ đầu tư và dự án bán đất nền của chủ đầu tư được phép, phù hợp với quy định pháp luật thì bạn nên lựa chọn giao kết hợp đồng với chủ đầu tư và với hợp đồng này thì bắt buộc phải thực hiện thủ tục công chứng tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới có giá trị pháp lý.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

+ Trong trường hợp để xác định nếu hợp đồng được giao kết giữa bạn và công ty (trong trường hợp có thể là công ty kinh doanh bất động sản) về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có giá trị hay không thì phải xác định rõ công ty ký với vai trò là môi giới hay là người trực tiếp đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư. Theo đó, nếu với vai trò môi giới thì hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên không có giá trị pháp lý (công ty không phải là người sử dụng đất).

Trường hợp, công ty kinh doanh bất động sản này đã nhận chuyển nhượng từ chủ đầu tư thì việc giao kết của hai bên không bắt buộc phải công chứng và thực hiện theo yêu cầu các bên, tức bạn có yêu cầu thì vẫn có thể thực hiện công chứng được, việc giao kết của hai bên đáp ứng đầy đủ các điều kiện (về hình thức, tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự; nội dung không vi phạm điều cấm pháp luật và dựa trên tinh thần tự nguyện của các bên) thì giao dịch đó được công nhận và đảm bảo tính pháp lý.

Lưu ý khi mua bán đất nền bạn nên tìm hiểu về chủ đầu tư của mình (tiến độ và khả năng hoàn thiện dự án), hồ sơ pháp lý về đất và các loại giấy tờ khác liên quan tới quyền sử dụng đất, thuế phí liên quan ...và xác định rõ vai trò của công ty môi giới trong hợp đồng mua bán này.