Câu hỏi: Tranh chấp quyền về lối đi chung là một trong những tranh chấp phổ biến hiện nay, khi gặp vấn đề này nhiều người thường không biết làm thế để bảo vệ quyền lợi cho mình. Nếu bạn gặp vấn đề này bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây.

Thưa luật sư, tôi có câu hỏi xin luật sư tư vấn giúp: Mảnh đất gia đình tôi đang ở hiện nay là của tổ tiên để lại. Phần đất ngõ nối mảnh đất nhà tôi với đường trục chính hướng đông dài 30m, rộng 3m. Ngõ nhà tôi phía bắc giáp với 2 nhà ( Nhà A, Nhà B), phía nam giáp với 1 nhà (Nhà C), tất cả các nhà A, B, C đều đã có lối đi riêng.Từ đời cụ tôi đến nay ngõ vào nhà tôi chỉ có mình gia đình tôi sử dụng và tôn tạo (Đổ đất, xây mương, bê tông hóa nhiều lần nhưng chỉ có mình gia đình tôi làm, chình quyền không hỗ trợ kích cầu vì nói ngõ 1 hộ sử dụng không được hỗ trợ). Chính quyền thôn, các ban ngành đoàn thể, các dòng họ và các bậc cao niên trong làng đều xác nhận cho gia đình tôi ngõ này chỉ có mình gia đình tôi sử dụng từ trước tới nay, Nhà A, B, C chưa bao giờ mở cổng vào ngõ nhà tôi. Tháng 08/2017 Nhà A sang nhà tôi xin được mở cổng đi chung với nhà tôi nhưng gia đình tôi không đồng ý. Tuy nhiên tôi được biết họ có hỏi bên địa chính xã nói ngõ nhà tôi là ngõ chung nên nhà A một mực đòi mở cổng để đi. Xin được nói thêm nhà A đã có lối đi phía bắc ra ngõ khác rồi ra đường trục chính, phía nam nhà A giáp với ngõ nhà tôi. Vậy tôi xin nhờ luật sư tư vấn giúp tôi chứng minh ngõ nhà tôi là lối đi riêng và tôi có quyền quản lý và sử dụng. Với yêu cầu của nhà A mà nhà tôi không cho đi thì có trái với quy định của pháp luật không?Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Để xác định đây có phải là lối đi riềng thuộc quyền của gia đình bạn hay không thì phải căn cứ và nguồn gốc đất để chứng minh.  Tuy nhiên bạn không nói rõ diện tích lối đi này  có thuộc phần diện tích của gia đình bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  hay không do đó cũng chưa thể xác định đây là lối đi riêng hay lối đi chung. Cho nên vấn đề củ bạn chúng tôi sẽ tư vấn theo hai trường hợp

Trường hợp 1, diện tích lối đi thuộc phần diện tích đất của gia đình bạn đã được cấp sổ đỏ. Trường hợp này gia đình bạn có toàn quyền sử dụng đối với diện tích lối đi. Gia đình hàng xóm không còn lối đi nào khác buộc phải mở lối đi qua diện tích gia đình bạn thì vẫn có thể sử dụng lối đi này thông qua sự thỏa thuận và sự đền bù cho gia đình bạn. Căn cứ Điều 254 Bộ luật dân sự 2015.

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Chỉ trong trường hơp chủ sở hữu BĐS bị vây bọc bởi chủ sở hữu BĐS khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường trục chính thì mới có quyền yêu cầu được mở lối đi chung trên BĐS của chủ sở hữu BĐS khác và phải đền bù cho chủ sở hữu lối đi một khoản hợp lý. Nhưng ở đây gia đình ôn A đã có lối đi khác ở phía bắc ra trục đường chính rồi do đó không có quyền được yêu cầu sử dụng lối đi chung với gia đình bạn.

Trường hợp 2, diện tích lối đi không thuộc phần diện tích đất của gia đình bạn đã được cấp sổ đỏ thì diện tích lối đi này được xác định là lối đi chung, do đó nhà A cũng có quyền mở lối đi qua diện tích đất này.

Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp gia đình bạn đã một mình sử dụng ổn định lối đi này từ rất lâu, tự mình tôn tạo sửa chữa không được chính quyền cũng như hàng xóm hỗ trợ vì lý do lối đi một nhà sử dụng do đó bạn có thể đến văn phòng đăng kí đất đai để làm thủ tục đăng kí biến động đất đai để hợp pháp hóa diện tích lối đi vào sổ đỏ của gia đình, căn cứ theo Điều 95 Luật đất đai 2013
:

"Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

...

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất."