Câu hỏi: Xin chào các luật sư của Công ty luật Minh Gia! Thưa các luật sư, em có một vấn đề về chuyện tranh chấp đất đai trong gia đình em, mong được sự tư vấn chỉ bảo của các luật sư ạ :

Gia đình nhà ngoại em có tất cả 6 anh chị em gái, mẹ em là con gái út. Hồi những năm 80 của thế kỷ trước, các bác của em có lập gia đình và được ông bà ngoại em thu xếp nhà cửa, tiền của…. ổn thỏa cho từng bác một, trong đó có bác trai cả được ông bà cho đất, làm nhà mái ngói gỗ, mua xe máy( những năm 80 thì đó là số tài sản rất lớn ạ).

Đến năm 1991 thì mẹ em lấy bố em, thì bố mẹ em có được bà ngoại (khi đó đang ở với bác cả) cho ở miếng đất ông bà ngày trước ở ( bao gồm vườn, và 1 căn nhà đất xuống cấp)

Sau đó sang năm 1993 thì bà ngoại em bị bác trai cả đuổi đi, và phải khăn gói xuống ở với bố mẹ em, sau đó thì bà viết giấy sang nhượng quyền sử dụng đất cho mẹ em, hiện mảnh đất đã được cấp sổ đỏ đứng tên mẹ em,(và bố mẹ em xây nhà, cải tạo khang trang…). Từ đó đến nay mẹ em hết lòng chăm sóc bà em ( năm 2000 bà em bị tiểu đường nặng, năm 2008 bà em bị ngã liệt giường đến lúc mất là năm ngoái-2017), còn các bác trai gái trên thì không quan tâm bà em, coi như mẹ em nhận đất của bà thì phải có trách nhiệm chăm lo cho bà. Còn trong thời gian đó thì năm 1998 bác trai cả nhà em có ly hôn, tòa chia thì bác bỏ luôn vợ con, không lấy nhà cửa mà lấy xe máy, sau đó bác đó lấy vợ và đến nay sống trong nhà khu tập thể cũng hơi chật). Đến năm ngoái sau khi bà em mất rồi thì các bác trai gái trên mẹ em lần lượt có lí do gây sự với mẹ em, mà căng thẳng nhất là hôm qua (06/05/2018), các bác đó họp nhau lại rồi lấy lý do để bác trai cả về mảnh đất nhà em đang ở để lo thờ cúng giỗ Tết tổ tiên. Hiện tại mẹ em đang rất suy sụp vì bị anh em đối xử như vậy làm em cũng rất hoang mang.

Vậy các luật sư cho em hỏi nếu các bác em có tổ chức kiện tụng tranh chấp đất đai thì bố mẹ em có bị mất quyền sử dụng đất, hoặc phải chia quyền sử dụng đất cho bác kia không ạ? Mong các luật sư tư vấn giúp em, thực sự em cũng rất lo cho bố mẹ em ạ. Em xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Đầu tiền, cần phải xác định mảnh đất đã được sang tên có đúng quy định của pháp luật hay không ?

Thủ tục sang tên quyền sử dụng đất:

- Phải có hợp đồng chuyển nhượng hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực hợp pháp tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc Ủy ban nhân dân.

- Nộp hồ sơ tại chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh nơi có đất.

* Trường hợp 1:
Mảnh đất được sang tên hợp pháp

Nếu mảnh đất của bà bạn được sang tên hợp pháp thì quyền sử dụng đất thuộc về mẹ bạn. Kể từ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì tài sản là quyền sử dụng đất không còn thuộc về bà của bạn nên các bác của bạn không thể khởi kiện yêu cầu chia thừa kế được nữa. Tài sản để chia thừa kế là tài sản thuộc quyền sở hữu của người chết để lại.

Theo 612
Bộ luật dân sự năm 2015
thì:

“ Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác.”

Vì thế, quyền sử dụng đất đã sang tên cho mẹ bạn không thuộc phần di sản mà bà bạn để lại nên tài sản không được đem ra để chia thừa kế. Do đó, nếu các bác muốn khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp về đất đai thì các bác cần có những chứng cứ để chứng minh giấy chứng nhận đã cấp không đúng đối tượng sử dụng đất theo điểm d khoản 2 Điều 106
Luật đất đai năm 2013
. Vì quyền sử dụng đất của mẹ bạn được sang tên hợp pháp nên gia đình bạn sẽ không phải lo lắng về vấn đề mất quyền sử dụng đất hoặc chia quyền sử dụng đất.

* Trường hợp 2:
Mảnh đất sang tên không đúng theo quy định của pháp luật

Nếu mảnh đất được sang tên không tuân thủ quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận…”

Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất không được sang tên hợp pháp cho mẹ bạn, do đó, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bà bạn và phần di sản mà bà để lại sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết.