Câu hỏi: Xin chào luật sư. Tôi có một vấn đề xin được trình bày như sau: Tôi dự định mua một mảnh đất ở huyện Nhà Bè (TP. Hồ Chí Minh) và sau đó sẽ xin giấy phép xây dựng nhà trên mảnh đất đó.

Câu hỏi của tôi là:

- Mảnh đất đó diện tích bao nhiêu thì có thể cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại thời điểm năm 2016?

- Thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất như thế nào?

- Phải chăng, tôi phải xin cấp sổ đỏ đối với mảnh đất đó, sau đó xin giấy phép xây dựng, sau khi có nhà mới có thể xin cấp sổ hồng?

- Làm thế nào tôi có thể biết mảnh đất tôi muốn mua có nằm trong phạm vi quy hoạch, tranh chấp hay không?

Mong sớm  nhận được giải đáp của luật sư. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: 1.  Về diện tích tối thiểu

Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai 2013, cho phép Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Trên cơ sở đó, Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có quyết định số 33/2014/QĐ-UBND quy định về điện tích tối thiểu được tách thử trên địa bàn thành phố, trong đó đối với đất ở chưa có nhà tại địa bàn huyện Nhà Bè là 120m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 07 mét. Như vậy, căn cứ vào các quy định trên thì để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất tại thời điểm này ở huyện Nhà Bè thì diện tích tối thiểu của mảnh đất là 120m2. (Tuy nhiên, vẫn có trường hợp mảnh đất có diện tích dưới 120m2 vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, nhưng trường hợp của bạn không thuộc nên chúng tôi xin phép không đề cập tới tại đây).

2. Về thủ tục

Thủ tục đăng ký đất đai,
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, trong đó bạn thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có sự thay đổi về người sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận là Văn phòng đăng ký đất đai. Cũng theo Nghị định này thì tại Điều 61, thời gian thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 15 ngày.

Để đăng ký biến động đất đai, bạn nộp 01 bộ hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ gồm (khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp cho người chuyển nhượng

Bạn có thể nộp hồ sơ tại
Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất, Ủy ban nhân dân cấp xã phải phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Trong thời hạn nêu trên, Văn phòng đăng ký đất đai trên cơ sở thẩm quyền, nhiệm vụ thực hiện công việc cần thiết và tiền hành x
ác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.

3. Về xin cấp sổ hồng.

Đối với việc bạn xây dựng nhà ở trên mảnh đất đó sau khi nhận chuyển nhượng, nếu thửa đất bạn nhận chuyển nhượng nằm trong khu vực đô thị thì bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng của cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp thửa đất đó nằm ở khu vực nông thôn thì bạn được phép xây dựng nhưng
phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Theo Luật Đất đai 2013 chỉ sử dụng một loại giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất nên khi hiện diện thêm nhà ở trên thửa đất, bạn phải tiến hành đăng ký biến động đất đai do thay đổi về tài sản gắn liền với đất

Hồ sơ gồm (khoản 6 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT):

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

- Bản sao hợp lệ
Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng

Thẩm quyền cấp, thủ tục, thời hạn thực hiện tương tự như đăng ký biến động đất đai do thay đổi người sử dụng đất.

4. Về tình trạng pháp lý, quy hoặc của mảnh đất

Theo quy định của pháp luật, quy hoặc, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện được cơ quan nhà nước quyết định, phê duyệt và công bố công khai. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp dưới phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử đụng đất cấp trên, do đó bạn chỉ cần tham khảo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được niêm yết công khai tại cổng thông tin điện tử hoặc trụ sở của Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc cấp xã.

Để biết được mảnh đất bạn dự định mua có tranh chấp hay không, bạn cần yêu cầu người dự định chuyển nhượng làm thủ tục xin xác nhận đất không có tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Để được tư vấn cụ thể hơn, cũng như để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể liên hệ với số điện thoại tư vấn của công ty Luật Minh Gia để được tư vấn một cách đầy đủ nhất