Câu hỏi: Thưa luật sư, Tôi cần tư vấn một sự việc như sau: Tôi ra TP. X học đại học có thuê chung cư dành cho người thu nhập thấp để ở tiện cho việc học tập và sinh hoạt. Tháng 11/2012, do chủ nhà không có nhu cầu cho thuê nữa và muốn bán căn hộ chung cư. Do mấy năm nữa tôi học xong em tôi cũng ra đây học nên ba mẹ tôi có ý định lấy lại căn hộ đó luôn. Giữa tháng 11 thì hoàn tất thủ tục mua nhà, giao tiền, nhận nhà. Chỉ có:

- Giấy ủy quyền căn hộ chung cư. (Không công chứng, có chữ ký 2 bên).

- Giấy giao tiền (Giấy này tôi không biết lâu quá rồi ba tôi còn giữ không).Khi mua nhà gia đình tôi có hỏi chung cư có chuyển nhượng và đổi tên được không? thì chủ nhà nói được...(do tin tưởng chủ nhà vì tôi từng thuê ở đây 1 năm và chủ nhà hiền lành thân thiện) nên không tìm hiểu thêm. Cũng do tôi thiếu hiểu biết về viêc mua bán nhà đất

Vào tháng 3/2015, tôi muốn đổi căn hộ sang tên tôi thì được biết là chung cư không cho phép chuyễn nhượng sang tên, nếu bên quản lý chung cư biết được sẽ thu hồi không bồi thường.

Hiện giờ tôi đang không biết phải làm sao, liệu tôi có thể kiện chủ nhà tội lừa đảo không? Luật sư có thể tư vấn giúp tôi tôi nên làm gì trong trường hợp trên.Tôi xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
,
về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư của bạn theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở :

“Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây:

a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng;

b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở;

c) Thuê mua nhà ở xã hội;

d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức”.

Đối với hợp đồng mua bán nhà ở không thuộc trường hợp được ngoại trừ ở trên mà chưa được công chứng, chứng thực thì chưa có giá trị pháp lý, đồng nghĩa với việc quyền sở hữu nhà ở chưa được chuyển giao sang cho người mua. Như vậy, trường hợp mua bán căn hộ chung cư của bạn thì hợp đồng mua bán phải được công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, thực tế hợp đồng này không được công chứng, chứng thực cho nên việc mua bán vi phạm quy định về hình thức, một trong các điều kiện dẫn đến hợp đồng vô hiệu theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015. Nếu hợp đồng trên được công chứng theo quy định pháp luật thì quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.

Bên cạnh đó, khi mua bán căn hộ này, hai bên không viết hợp đồng mua bán mà lại viết giấy ủy quyền. Nếu trong giấy ủy quyền không ghi rõ là bán cho bạn mà chỉ ủy quyền cho bạn sử dụng thì bạn không có quyền sang tên căn hộ đó. Phạm vi quyền chiếm hữu, sử dụng hoặc định đoạt căn hộ của bạn phụ thuộc vào nội dung của giấy ủy quyền.

Thứ hai
,
về quyền lợi của bạn

Bạn có thể yêu cầu bên chủ nhà (bên đã viết giấy ủy quyền căn hộ) tiến hành làm lại hợp đồng mua bán căn hộ theo đúng quy định của pháp luật hiện hành (Luật nhà ở năm 2014 và văn bản hướng dẫn) trong đó cần chú ý: nội dung của hợp đồng theo Điều 121 Luật nhà ở năm 2014, hợp đồng phải được công chứng theo Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 và đáp ứng các điều kiện tham gia giao dịch của các bên và của căn hộ theo Điều 118 và Điều 119 Luật nhà ở năm 2014.

Trường hợp bên chủ nhà không tiến hành làm lại hợp đồng thì bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu nếu có căn cứ theo Điều 123 hoặc Điều 124 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó bên chủ nhà phải trả lại tiền cho gia đình bạn theo phán quyết của Tòa án.

Thứ ba
,
về vấn đề hình sự căn cứ Khoản 1 Điều 174 Bộ luật hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017) quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

"1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ”.

Để xem xét trách nhiệm hình sự của người chủ nhà trong trường hợp này cần làm rõ tại thời điểm mua bán thì người chủ nhà có thủ đoạn lừa dối đối với bạn, gia đình bạn hay không. Cụ thể là bên bán lừa dối về một trong yếu tố sau:

- Người chủ nhà không có quyền bán căn hộ chung cư (do không phải là chủ căn hộ đó, không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng căn hộ ....).

- Căn hộ chung cư không đủ điều kiện tham gia giao dịch theo quy định pháp luật, Điều 118 Luật nhà ở năm 2014.

Nếu thuộc một trong những trường hợp trên thì bạn có thể đến cơ quan Công an để trình báo và họ sẽ tiến hành điều tra làm rõ vụ việc, xem xét truy cứu trách nhiệm hình sự với người chủ nhà.

Trân trọng