Câu hỏi: Xin chào luật sư! Luật sư vui lòng tư vấn giúp em về sự việc em xin trình bày như sau: Mẹ em mất nhưng không viết di chúc để lại tài sản thừa kế. Bố em hiện tại bị bệnh teo não, không điều khiển được hành vi của mình.  Hiện tại em và anh trai đang ở thành phố Hồ Chí Minh, phần đất đai ở quê bây giờ tụi em muốn bán để lo cho bố và mua miếng đất khác. Luật sư cho em hỏi, bây giờ em muốn bán thì thủ tục cần những gì?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì mẹ bạn mất và không để lại di chúc, do vậy di sản thừa kế do mẹ bạn để lại sẽ được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 gồm: Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Bố bạn bị bệnh teo não và không điều khiển được hành vi của mình nhưng vẫn có quyền thừa kế phần di sản từ người vợ để lại. Trước khi gia đình muốn bán phần đất này thì cần thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế. Hiện nay bố bạn đang bị bệnh và mất năng lực hành vi nên gia đình cần thực hiện thủ tục tuyên bố người bố mất nặng lực hành vi dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để thực hiện các thủ tục phân chia di sản thừa kế và quản lý tài sản của người bị mất năng lực hành vi dân sự.

Việc quản lý tài sản của người giám hộ người mất năng lực hành vi dân sự:

Bộ Luật Dân sự năm 2015 có quy định về người giám hộ người mất năng lực hành vi dân sự như sau:

Theo quy định tại Điều 53 có ghi nhận như sau:

Trường hợp vợ là người mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng là người mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.

Trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo có đủ điều kiện làm người giám hộ là người giám hộ.

Đối với trường hợp này của bạn thì do mẹ bạn đã mất nên sẽ không thể là người giám hộ cho bố bạn, do đó anh trai bạn là con cả sẽ là người giám hộ đương nhiên khi bố bạn mất năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, việc xác định bố bạn là người mất năng lực hành vi dân sự cần có Quyết định của Tòa án tuyên bố bạn là người mất năng lực hành vi dân sự.

Quyền của người giám hộ người mất năng lực hành vi dân sự được ghi nhận tại Điều 58 của BLDS nêu trên, cụ thể:

- Sử dụng tài sản của người được giám hộ để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu thiết yếu của người được giám hộ;

- Được thanh toán các chi phí hợp lý cho việc quản lý tài sản của người được giám hộ;

- Đại diện cho người được giám hộ trong việc xác lập, thực hiện giao dịch dân sự và thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được giám hộ.

Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi có quyền theo quyết định của Tòa án trong số các quyền quy định tại khoản 1 Điều này

Đồng thời việc quản lý tài sản của người được giám hộ được ghi nhận tại khoản 1 Điều 59:
Người giám hộ của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự có trách nhiệm quản lý tài sản của người được giám hộ như tài sản của chính mình; được thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản của người được giám hộ vì lợi ích của người được giám hộ

Như vậy, bạn và anh trai bạn chỉ được sử dụng tài sản của bố bạn cho những nhu cầu thiết yếu hoặc để thanh toán các chi phí hợp lý trong việc quản lý tài sản của bố bạn. Nếu như trong trường hợp không còn tài sản để chữa trị cho bố bạn thì anh trai bạn có thể bán tài sản để chữa trị cho bố bạn và nếu còn thừa thì có thể sử dụng mua ngôi nhà khác nhưng ngôi nhà này sẽ được đứng tên của bố bạn vì đây vẫn là tài sản hợp pháp của ông.

Thủ tục bán tài sản của người bị mất năng lực hành vi dân sự:

Theo Điều 59, Điều 69 Bộ luật Dân sự 2015 thì việc bán tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ quy định như sau:

Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.

Người thân thích của người được giám hộ có trách nhiệm cử người đại diện làm người giám sát việc giám hộ để theo dõi, đôn đốc, kiểm tra người giám hộ trong việc thực hiện giám hộ, xem xét, giải quyết kịp thời những đề nghị, kiến nghị của người giám hộ liên quan đến việc giám hộ.

Theo quy định tại Điều 3 của Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì:
Người thân thích là người có quan hệ hôn nhân, nuôi dưỡng, người có cùng dòng máu về trực hệ và người có họ trong phạm vi ba đời.
Vì vậy, gia đình bạn có thể lựa chọn một trong số người sau: ông, bà, cha, mẹ, anh ruột, chị ruột, em ruột, bác, chú, cậu, cô, dì của bố bạn để giám sát việc bán nhà. Việc bán căn nhà này của anh bạn phải được người giám sát việc giám hộ đồng ý bằng văn bản và phải chứng minh được việc bán là cho những nhu cầu thiết yếu hoặc để thanh toán các chi phí hợp lý trong việc quản lý tài sản của bố bạn.

Về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì yêu cầu thiết là phải có căn cứ để chứng minh việc bạn là người giám hộ của bố bạn và phải có người giám sát việc giám hộ này. Sau đó bạn có thể thực hiện giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất của người bị mất năng lực hành vi dân sự. Về thủ tục cụ thể bạn có thể liên hệ cơ quan công chứng nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.