Câu hỏi: Tôi có thắc mắc về việc chuyển mục đích sử dụng đất tại tình Đồng Nai. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Tôi đã có nhà, đất ở ổn định (300m2) tại thị trấn A, tỉnh Đồng Nai.

Năm 1987, tôi có mua một mảnh đất vườn 960m2 bằng giấy viết tay cũng tại thị trấn A. Năm 1995,tôi đăng ký làm Giấy chứng nhận QSDĐ cho mảnh đất trên nhưng do không biết quy trình của nhà nước và cán bộ địa chính thị trấn hướng dẫn không rõ khi làm hồ sơ nên tôi chỉ được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ghi loại đất là ĐRM thay vì yêu cầu của tôi là đề nghị cấp 400m2 đất thổ cư, còn lại là đất ĐRM.

Mặc dù vậy, nhưng từ khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ đến nay, hàng năm Chi cục thuế đều ra thông báo tôi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với diện tích 400m2 đất ở, hiện nay là 300m2 và gia đình tôi đều thực hiện việc đóng thuế đầy đủ cho nhà nước từ đó đến nay. Đến năm 2007, tôi có làm một căn nhà tạm diện tích khoảng 30m2 trên mảnh đất trên nhưng tôi không ở mà cho thuê. Nay con tôi đã lập gia đình nhưng chưa có nhà ở, đất ở. Vì vậy, tôi muốn cho con tôi mảnh đất trên để làm nhà ở kiên cố nhưng vì là đất nông nghiệp nên không thể xin giấy phép xây dựng.

Vậy xin các luật sư cho biết:

- Nếu tôi là người trực tiếp làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng từ 300m2 đất ĐRM thành 300m2 đất ở để làm nhà cho con tôi thì nhà nước sẽ tính thuế như thế nào?(có được miễn giảm hay không?).

- Nếu khi tôi chuyển 300m2 đất ĐRM trên thành đất ở mà phải đóng thuế 100% thì việc tôi thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước từ năm 1995 đến nay sẽ tính sao? Có được hoàn trả số tiền đã đóng hay không? - Còn nếu tôi chuyển quyền sử dụng đất cho con tôi đồng thời con tôi làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng như trên thì nhà nước tính thuế thế nào?. Tôi có hỏi cán bộ phòng tài nguyên, nhưng được biết gia đình tôi sẽ không được miễn giảm khi chuyển mục đích. Như vậy quá thiệt thòi cho tôi vì tôi vẫn phải đóng thuế đất ở từ khi được cấp GCN quyền sử dụng đất đến nay.

Rất mong được sự tư vấn của các luật sư. tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất:
Đất ĐRM là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, thì có thể chuyển mục đích sử dụng sang đất ở theo quy đinh tại điểm d điều 57  của luật đất đai 2013:
“ Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp”.

Điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất tùy thuộc vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn chuyển mục đích sử dụng đất. Khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở thì phải tuân thủ các quy định về hạn mức đất ở. Căn cứ quy định tại khoản 3 điều 1 Quyết định số  52/2014/QĐ-UBND Tỉnh Đồng Nai về hạn mức đất ở như sau:

" 3. Hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân làm nhà ở

a) Các phường, xã thuộc thành phố Biên Hòa, các phường thuộc thị xã Long Khánh không quá 200m2 (hai trăm mét vuông).

b) Các thị trấn thuộc huyện và các xã Hiệp Phước, Phước Thiền, Phú Hội, Long Thọ, Long Tân thuộc huyện Nhơn Trạch không quá 250m2 (hai trăm năm chục mét vuông).

c) Các xã vùng đồng bằng, các xã thuộc thị xã Long Khánh và các xã Phú Đông, Phước An, Phú Hữu, Vĩnh Thanh, Phước Khánh, Phú Thạnh, Đại Phước thuộc huyện Nhơn Trạch không quá 300m2 (ba trăm mét vuông).

d) Các xã trung du, miền núi không quá 400m2 (bốn trăm mét vuông)".

Thứ hai:
Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất.

Trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, quy định tại điều 69 nghị định 43/2014/ NĐ – CP:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường…”

Hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

-Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng kí đất đai thuộc sở tài nguyên môi trường.

Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Khi bạn thực hiện chuyển mục đích sử dụng thì phải có nghĩa vụ đóng tiền sử dụng căn cứ điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất:
“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Phí và lệ phí:

Quyết định số 55/2007/QĐ-UBND ngày 21/8/2007 của UBND tỉnh Đồng Nai về việc ban hành mức thu, mức trích, cơ quan thu và đối tượng miễn giảm phí, lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường trên địa bàn tỉnh Đồng Nai. Bạn phải nộp phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất:

-Dưới 300m2 : nộp 100.000 đồng phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất.

-Từ 300m2 đến dưới 10.000m2 : nộp 500.000đồng.

Về lệ phí địa chính: Bạn được miễn lệ phí địa chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn (hoặc sản xuất kinh doanh nông, lâm, ngư nghiệp), trừ các hộ gia đình, cá nhân tại các phường thuộc thành phố Biên Hòa, thị xã Long Khánh.

Thứ ba
: Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con trai sau đó tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất vẫn không thay đổi. Theo đó con trai bạn vẫn phải nộp tiền sử dụng theo quy định tại điểm d khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014/NĐ – CP.

Thư tư:
Về việc sổ đỏ ghi nhận là đất nông nghiệp nhưng hàng năm bạn vẫn nộp thuế đất ở, thì ở đây sẽ có sai sót ở 1 cơ quan có thầm quyền. Để bảo vệ quyền lợi của mình bạn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết vấn đề này.