Câu hỏi: : Xin chào luật sư! Tôi muốn nhờ luật sư giải đáp giúp 1 số câu hỏi trong trường hợp sau Gđ tôi và bác tôi có khu đất giáp nhau trước đó đã phân cách nhau bằng đường hào.nhưng sau đó khu đất nhà bác tôi có san ra và để xây nhà.1 phía đất nhà bác giáp với đồi. 1 phía giáp với cổng nhà tôi._1 :đất phía giáp cổng trong thời gian bác xây nhà bố tôi cũng xây bờ tường ở mé hào giáp đất nhà tôi với lý do là sợ đất lở do nhà tôi giáp đồi nước mưa thường chảy xuôi đường.thế nhưng bác tôi lại lấp đường hào đó. đường hào đó vừa là nơi chảy của nước sinh hoạt vừa là rãnh nước đồi chảy xuống. nhà tôi có can ngăn bác về việc lấp đất vì hào là hào chung. nhưng bác k nghe.hào chỗ đó phải rộng khoảng 1m và dài 4-5m. vì là ae nên bố tôi có nhượng bộ bác. mới đầu bác lấp khoảng 50dm. nhưng sau đó bác lấp hết mẹ tôi có ngăn cản vì đó là chỗ đất cuối cùng dẫn nước sinh hoạt nhà tôi ra ngoài.bác k những k  đồng ý mà còn hất mẹ tôi ra và nặng lời chửi bới. vì nhà tôi có can ngăn   nhiều nên sau đó con trai bác (Ng ở mảnh đất đó) có ra và trả lại cho nhà tôi rãnh nước nhỏ đóNhưng ngay sau đó bác đã gọi trưởng xóm vào với lý do là tường nhà tôi xây đến đâu thì đất nhà tôi tới đó. tường nhà tôi chỉ xây bằng mặt đường để chắn đất lở Và trưởng xóm hoàn toàn đồng ý với ý kiến của bác ta. nhà tôi thua và mất trắng rãnh hào đó_ câu hỏi đầu tiên tôi muốn hỏi luật sư là: luật pháp việt nam có quy định xây tường ở đâu là quy định luôn đất nhà mình ở đó k? _2: phần đất giáp đồi  Trước đó đã phân rãnh hào. nhưng sau khi san đất bác đã múc luôn rãnh hào đi. Giờ đây sau khi chiếm hết rãnh hào ở cổng thì bác lại nói: đất nhà bác còn lên tận đỉnh đồi? Vậy tôi muốn hỏi liệu bác có tiếp tục chiếm dk k?-đường hào đó đã là ranh giới từ rất lâu rồi. chứ kp là mới mẻ gì_tôi đang rất cần sự giúp đỡ vì bme tôi đều là nông dân và kb gì nhiều tới pháp luật và e tôi hiện còn nhỏ và chúng tôi thì đã lập gđ. Nên tôi rất mong nhận dk hồi âm của luật sư trong thời gian sớm nhất Cảm ơn luật sư !

Trả lời: Thứ nhất
,  về việc xác định ranh giới đất nhà bạn:

Theo nội dung tại mục 1.2 Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT – BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất như sau:

“1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.”

Như vậy, ranh giới đất nhà ở của bạn được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất. Tức là việc xác định phần đất thuộc sở hữu của nhà bạn không căn cứ vào việc xây tường đến đâu mà căn cứ vào kết quả cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất.

Thứ hai
, về việc giải quyết tranh chấp đất đai giữa gia đình nhà bạn với nhà bác:

Căn cứ Điều 175 BLDS năm 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”

Theo thông tin bạn cung cấp ranh giới giữa nhà bạn và nhà bác là rãnh hào. Do bạn không nêu rõ việc xác định ranh giới đó đã có thỏa thuận giữa hai bên hay chưa? Trường hợp chưa có thỏa thuận nhưng ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp thì ranh giới đó được pháp luật thừa nhận. Theo đó:

Các bên không được lấn chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách và có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Trong trường hợp này, cần xác định ranh giới này thuộc quyền sở hữu của gia đình phía bên nào hay thuộc quyền quản lý của nhà nước để xác định việc gia đình bác bạn lấn chiếm rãnh hào có vi phạm quy định của pháp luật hay không.  Nếu như đây là đường hào thuộc quyền quản lý của nhà nước thì bác không có quyền xây dựng và gia đình cần gửi đơn đến UBND để yêu cầu xử lý về hành vi lấn, chiếm đất đai của bác. Còn nếu đây là phần diện tích sử dụng riêng của gia đình bạn hoặc là phần diện tích sử dụng chung của hai gia đình mà bác tự ý xây dựng thì các bên cần giải quyết tranh chấp đất đai. Căn cứ vào khoản 1, 2 Điều 202 và khoản 1, 2 Điều 203 Luật đất đai năm 2013 quy định về giải quyết tranh chấp đất đai thì để giải quyết vấn đề tranh chấp phần đất đồi giữa gia đình bạn với gia đình nhà bác trước tiên bạn yêu cầu tiến hành hòa giải ở UBND cấp xã. Sau đó nếu hòa giải không thành thì bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại UBND cấp huyện/ tỉnh hoặc nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết.