Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất là di sản thừa kế để lại không có di chúc. Cụ thể như sau:

Luật sư tư vấn về:
Xin chào Luật Sư công ty Luật Minh Gia, tôi xin hỏi về trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất như sau: Năm 1987 bố mẹ tôi có mua của chú tôi mảnh đất với giá 6 chỉ vàng. Đến năm 2003 nhà nước có đo đạc lại và cấp GCNQSDĐ nhưng do bố tôi đi làm xa không có nhà mẹ con tôi ở cùng với ông, bà nội tôi nên ông tôi đã ký xác nhận thay. Đến năm 2007 bố tôi mất sau đó ông nội tôi cũng mất, trước khi ông tôi mất có giao cho mẹ con tôi sổ hộ khẩu, GCNQSDĐ và một số giấy tờ khác. Đến năm 2016 bà nội tôi cũng mất. Sau này tôi bỏ giấy tờ ra xem thì thấy chỉ có GCNQSDĐ của mảnh đất mà mẹ con tôi sống cùng ông, không có giấy chứng nhận QSDĐ mà bố mẹ tôi mua của chú tôi. Tôi sang UBND xã hỏi bên phòng địa chính xã họ bảo thuộc diện cấp sót người ký tên là ông nội tôi và họ có hướng dẫn tôi làm thủ tuc xin cấp lại. Nhưng do mâu thân cá nhân vơi chính người đã nhượng quyền SDĐ cho bố mẹ tôi nên họ không ký biên bản giúp tôi để xin cấp lại quyền SDĐ (gia đình có mâu thuẫn cá nhân nhưng không có tranh chấp hay kiện cáo gì và người làm chứng cho viêc mua bán giữa bố mẹ tôi và chú tôi còn sống và hoàn toàn khỏe mạnh). Vậy xin hỏi tôi có thể xin cấp lại GCNQSDĐ không và nếu được xin Luật Sư công ty luật Minh Gia tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Đối với trường hợp của bạn thì mảnh đất mà bố bạn mua lại của chú bạn tính đến thời điểm hiện tại vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn không phải thực hiện thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đối với mảnh đất này. Như vậy, bạn phải chứng minh nguồn gốc mảnh đất này là thuộc sở hữu của bố bạn, có thể căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã kí kết giữa bố bạn và chú bạn. Trong trường hợp không có hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể yêu cầu chú bạn hoặc người làm chứng xác nhận. Do bố bạn đã mất nên không thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố bạn được, mà mảnh đất này sẽ được coi là di sản thừa kế của bố bạn để lại.

Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu thời điểm mua bán đất thì bố mẹ bạn đã kết hôn với nhau nên mảnh đất này được coi là tài sản chung của hai vợ chồng. Do bố bạn đã mất nên di sản thừa kế của bố bạn là ½ mảnh đất này và sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, gồm: ông bà nội, mẹ bạn và bạn. Ông bà nội bạn mất sau bố bạn, nên phần di sản ông bà bạn được hưởng sẽ được chia cho chú bạn và người thừa kế thế vị của bố bạn - là bạn.

Điều 652 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về thừa kế thế vị như sau:

“Trường hợp con của người để lại di sản chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì cháu được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của cháu được hưởng nếu còn sống; nếu cháu cũng chết trước hoặc cùng một thời điểm với người để lại di sản thì chắt được hưởng phần di sản mà cha hoặc mẹ của chắt được hưởng nếu còn sống.”

Như vậy, có thể hiểu rằng những người có quyền thừa kế mảnh đất này bao gồm mẹ bạn, chú bạn và bạn. Những người đồng thừa kế có thể thòa thuận với nhau để một người đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này. Theo Khoản 4 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

4. Trường hợp nhiều người được thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà những người được hưởng thừa kế có văn bản thỏa thuận chưa phân chia thừa kế và đề nghị cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đối với toàn bộ diện tích đất, tài sản gắn liền với đất để thừa kế thì cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện đó. Văn bản thỏa thuận phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi "Là người đại diện của những người được thừa kế gồm:... (ghi lần lượt tên của những người được thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ mua bán mảnh đất giữa bố bạn và chú bạn.

- Văn bản thỏa thuận của các đồng thừa kế về việc của người đại diện làm giấy chứng nhận.

Nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.