Câu hỏi: Kính Chào văn phòng luật sự .cháu là Nguyễn C ( SN 1989) . Hiện gia đình cháu có 2 thổ đất , 1 thổ ngoài mặt đường khoảng 150M2 đã xin cấp sổ đỏ , 1 thổ nhà trong rộng 1400m2 ( có làm chuồng trại chăn nuôi , ngày xưa cũng có làm nhà ở nữa ạ )Bố mẹ cháu hiện giờ muốn xin cấp bìa đỏ ở thổ 1400m2 với diện tích là khoảng 200m2 , bố cháu nói là mỗi hộ khẩu chỉ đc làm 1 sổ bìa đỏ

Nếu muốn làm thêm thì phải chuyển nhượng cho con cái ạ .cháu đã đọc nhiều tài liệu tư vấn từ văn phòng luật sư , nhưng vẫn còn nhiều khúc mắc , cháu mong đc sự tư vấn từ các luật sư ạ .cụ thể :1/ cháu hiện 28 tuổi , chưa có vợ con , vậy nếu bố cháu xin cấp sổ đỏ đứng tên cháu có ĐƯỢC không ?2/ với 200m2 ( thuộc diện tích thổ đất 1400m2) sẽ phải đóng lệ phí làm sổ đỏ từ a đến z , tất cả khoảng bao nhiêu3/ cháu đã đọc điều 100 và 101 luật đất đai năm 2013 rồi /Gia đình cháu không có biên lai thu thuế đất trước năm 1993 / chỉ có biên lai thuế đất từ năm 1997 trở lại đây , và không có giấy tờ gì khác nữa , gia đình cháu chuyển nên đây cũng rất lâu rồi , từ năm 1977 , và ở nguyên trên mảnh đất này , không có tranh chấp gì hết ạ /bố cháu nói cần tờ biên lai thuế 1992, 1993 để tránh phải NỘP NHIỀU TIỀN ( gần 40triệu )vì vậy cháu muốn hỏi nếu không có giấy tờ chứng nhận đất + biên lai thuế đất 1992 thì nhà cháu có làm được sổ đỏ ( đứng tên cháu ) hay không /nếu có cần giấy tờ gì ( nếu có mẫu mong VP luật sư gửi kèm qua mail giúp cháu )và khoản phí cần phải nộp /cháu rất hoang mang , không biết nên làm như thế nào /câu hỏi có không chi tiết , dài dòng , lủng củng mong văn phòng luật sư thông cảm ạ /Mong sớm nhận được thư trả lời từ văn phòng luật sư, cháu xin chân thành cảm ơn /chúc văn phòng luật sư ngày càng lớn mạnh.

Trả lời: I/ Về vấn đề làm sổ đỏ mảnh đất 1400 mét vuông:

Pháp luật hiện tại không có quy định "mỗi hộ gia đình chỉ được làm một giấy chứng nhận quyền sở dụng đất" cho nên chỉ cần gia đình bố mẹ bạn chứng minh được mình là chủ sở hữu mảnh đất là làm được sổ đỏ mảnh đất 1400 mét vuông đó.

Theo trình bày của bạn thì gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ năm 1977 cho đến thời điểm bây giờ, tuy nhiên phải có căn cứ chứng minh thời điểm sử dụng đất. Căn cứ chứng minh có thể được thể hiện thông qua một trong các giấy tờ như: biên lai đóng thuế đất, bản đồ, sổ mục kê qua các thời kỳ, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, chứng minh nhân dân, giấy tờ nộp tiền điện nước có ghi địa chỉ nhà của thửa đất đăng ký. Nếu được ủy ban nhân dân xác nhận thời điểm sử dụng đất ổn định,  không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã phê duyệt thì sẽ được cấp GCNQSDĐ theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 như sau:

"Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Về việc nộp tiền khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất trường hợp gia đình bạn được quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất."

II/ Bố mẹ bạn có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn được không?

Vì bố mẹ bạn có căn cứ để xác định mình là chủ sở hữu 1400 mét vuông đất theo phân tích ở trên cho nên bố mẹ bạn có quyền tặng cho một phần mảnh đất cho bạn (200 mét vuông).

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định trường hợp sau được miễn thuế:

"Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau."

Do vậy, bạn không cần đóng thuế khi nhận chuyển nhượng đất từ bố mẹ bạn. Tuy nhiên, trước khi chuyển nhượng bố bạn vẫn phải đóng tiền để nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với 200 mét vuông đất chuyển nhượng. Mức đóng vẫn được xác định theo khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP ở trên.

Ngoài ra, bạn phải đóng lệ phí làm sổ đỏ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất theo Thông tư 02/2014/TT-BTC.

III/ Thủ tục tặng cho tài sản:

Bước 1: Bố mẹ bạn làm sổ đỏ đối với số đất tặng cho (200 mét vuông) và đóng tiền công nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Bố mẹ bạn và bạn lập hợp đồng tặng cho bất động sản tại văn phòng công chứng. Nếu bố mẹ muốn bạn thực hiện hết các thủ tục hành chính thì phải có hợp đồng ủy quyền giữa bố mẹ bạn và bạn được công chứng.

Bước 3: Bố mẹ và bạn đến cơ quan thuế để xác nhận trường hợp mình được miễn thuế.

Bước 4: Bố mẹ và bạn nộp hồ sơ quy định theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT tại văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ bao gồm:

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mảnh đất tặng cho;

- Hợp đồng tặng cho bất động sản;

- Giấy chứng nhận kết hôn của bố mẹ bạn;

- Bản sao chứng minh nhân dân của bạn và bố mẹ;

- Bản sao hộ khẩu thường trú;

- Giấy xác nhận thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân;

- Lệ phí làm sổ đỏ theo Thông tư 02/2014/TT- BTC, quy định cụ thể lệ phí địa chính như sau:

"
+ Mức thu tối đa áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh, như sau:
* Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:
Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.
* Chứng nhận đăng ký biến động về đất đai: Không quá 28.000 đồng/1 lần.
* Trích lục bản đồ địa chính, văn bản, số liệu hồ sơ địa chính: Không quá 15.000 đồng/1 lần.

+ Mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các khu vực khác: Tối đa không quá 50% mức thu áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương; phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh."

Thời hạn quy định làm thủ tục cấp sổ đỏ là không quá 10 ngày kể từ thời điểm hồ sơ trên được nộp đầy đủ.