Câu hỏi: : Kính gửi công ty Luật Minh Gia xin nhờ các Luật sư tư vấn giúp em một việc như sau. Chẳng là quê em hiện nay phần lớn đất nông nghiệp đã được nhà nước thu hồi làm khu công nghiệp. Phần đất nông nghiệp hiện còn sắp tới thu hồi để san lấp cho doanh nghiệp tổ chức phân lô bán, hoặc xây khu đô thị bán... (dân chưa rõ mục đích, vì lúc họ nói làm tiếp khu công nghiệp lúc bảo làm khu dân cư lúc bảo trồng rau xanh...). Tuy nhiên có điều là họ trả giá rất rẻ chỉ khoảng 60tr/sào đất (360m2), trong khi các khu lân cận đó giá rất cao chỉ cách một con sông giá là hơn 200tr/sào, Tôi nhận thấy như vậy là rất bất công đối với dân quê tôi, chính vì vậy tôi xin nhờ các LS tư vấn giúp chúng tôi.

1. Đơn giá họ đề nghị là hơn 60tr/sào đối với đất nông nghiệp của chúng tôi như vậy có hợp lý không?

2. Nếu không thì chúng tôi có thể làm gì để đòi quyền lợi của mình? Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
việc họ đề nghị trả khoảng 60tr/sào đất có đúng pháp luật không?

Nguyên tắc chung khi nhà nước thu hồi đất của Nhà nước theo pháp luật đất đai là Nhà nước thu hồi phần đất nào sẽ tiến hành bồi thường phần đất đó.

Về giá đất bồi thường, căn cứ theo khoản 3 và khoản 4, điều 114, Luật đất đai 2013, Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quyết định giá đất cụ thể:

“ 3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

a) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân;

b) Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất;

c) Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

d) Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm;

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh quy định phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của từng địa phương và quy hoạch đã được phê duyệt. Dựa trên loại đất, mục đích sử dụng và vị trí đất đó mà UBND Tỉnh đưa ra mức giá đất bồi thường. Trường hợp của bạn, mảnh đất được bồi thường là đất nông nghiệp, bạn nên đến UBND Tỉnh, xác định chính xác khu vực mảnh đất của bạn để biết rõ giá đất cụ thể mà gia đình bạn được bồi thường.

Thứ hai,
bạn có thể làm gì để đòi quyền lợi?

Trong trường hợp bạn không đồng ý với quyết định thu hồi đất của Nhà nước, bạn có thể làm đơn khiếu nại như sau:

Theo quy định tại điều 204, Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính theo quy định của pháp luật về khiếu nại, cụ thể tại điều 7, Luật khiếu nại như sau:

“1. Khi có căn cứ cho rằng quyết định hành chính, hành vi hành chính là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình thì người khiếu nại khiếu nại lần đầu đến người đã ra quyết định hành chính hoặc cơ quan có người có hành vi hành chính hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu hoặc quá thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khiếu nại lần hai đến Thủ trưởng cấp trên trực tiếp của người có thẩm quyền giải quyết khiếu nại lần đầu hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần hai hoặc hết thời hạn quy định mà khiếu nại không được giải quyết thì có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án theo quy định của Luật tố tụng hành chính.”

Điều 66, Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Theo các quy định trên, nếu bạn khiếu nại về quyết định hành chính về việc thu hồi đất nông nghiệp của bạn thì bạn gửi đơn khiếu nại đến cơ quan mà ra quyết định thu hồi đất của bạn. Cụ thể trong trường hợp của bạn, chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp là Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Vì vậy, Việc khiếu nại về quyết định bồi thường thu hồi đất được thực hiện như sau:

Đầu tiên, bạn gửi đơn khiếu nại về quyết định bồi thường, thu hồi đất lên chủ tịch UBND cấp huyện. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày nhận được khiếu nại, chủ tịch UBND cấp huyện xem xét và thụ lý giải quyết và thông báo quyết định này cho bạn.

Thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu: 30 ngày kể từ ngày thụ lý, trong trường hợp vụ việc phức tạp thì có thể kéo dài nhưng không quá 45 ngày. Trong trường hợp vùng sâu vùng xa thì thời hạn giải quyết khiếu nại là 45 ngày có thể kéo dài đến 60 ngày.

Trong thời hạn 3 ngày làm việc, quyết định về giải quyết khiếu nại sẽ được gửi đến cho bạn kể từ ngày có quyết định.

Trong trường hợp bạn không đồng ý với quyết định này thì có thể nộp đơn khiếu nại lần hai lên chủ tịch UBND tỉnh trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định hoặc từ ngày hết thời hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà không được giải quyết. Thời hạn này có thể kéo dài đến 45 ngày ở vùng sâu, vùng xa.

Đơn khiếu nại lần hai phải kèm theo quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu và một số tài liệu có liên quan. Trường hợp hết thời hạn khiếu nại lần hai, hoặc đã giải quyết khiếu nại nhưng bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại đó thì bạn có thể khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa theo trình tự thủ tục quy định tại Luật tố tụng hành chính.

Trân trọng.

Phòng luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.