phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chủ đầu tư chậm trả tiền bồi thường khi thu hồi đất.

Tôi có một miếng đất 5562 m2 nằm trong dự án "Hồ chứa nước Suối tre". Đất đã được quy hoạch và đền bù giải tỏa. Số tiền đền bù mà quỹ phát triển đất còn nợ gia đình tôi là 93000000 (chín mươi ba triệu đồng). Sau thời 4 tháng gia đình tôi có đến quỹ phát triển đất để yêu cầu bồi thường hết số tiền còn lại. Nhưng họ thông báo là chưa có.

1/ Chúng tôi có nên kiện quỹ phát triển đất đã không trả đủ tiền đúng như số tiền đã ghi trong giấy quyết định thu hồi đất không? Nếu chờ thì thời gian phải mất bao lâu?

2/ Đến nay 15-10-2015,3 và cũng chưa biết đến khi nào dự án mới thục hiện. Như vậy trong khoảng thời gian này chúng tôi có được phép trồng hoa màu không?

Trả lời: "1. Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có hiệu lực thi hành, cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi.

2. Trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả."

Như vậy, bạn cần xem xét từ ngày Quyết định thu hồi có hiệu lực đến thời điểm hiện nay đã đủ 30 ngày. Nếu như đã quá 30 ngày mà tiền bồi thường vẫn chưa được chi trả đủ thì bạn có quyền đòi lại số tiền đó. Bạn có thể khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi đặt trụ sở chính của tổ chức tiến hành bồi thường về việc đòi tiền bồi thường. Ngoài ra, bạn có quyền đòi số tiễn lãi tính trong thời gian chậm chi trả.

Về vấn đề sử dụng đất đã được thu hồi, theo nguyên tắc đất đã có quyết định thu hồi và trả tiền bồi thường thì tức là đã chuyển quyền sử dụng đất sang cho chủ đầu tư. Như vậy, việc bạn tiếp tục trồng hoa màu mà không sự thỏa thuận trước với bên chủ đầu tư thì sẽ bị coi là không bàn giao đất và có thể bị cưỡng chế thu hồi đất.

Trân trọng
.
Câu hỏi: Tôi muốn tư vấn về việc khi làm thủ tục tách thửa đất của hộ gia đình thì có bắt buộc phải có chữ ký của tất cả thành viên trong gia đình không? Và nếu không có do có người đang ở nước ngoài thì phải làm thế nào?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Trường hợp nhà tôi hiện nay.sổ đỏ là sổ hộ gia đình. Giờ bố tôi muốn tách thửa đất thành 2 phần với 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (2 sổ đỏ). Vì sổ đỏ cũ là sổ đỏ hộ gia đình nên khi tách phải có chữ ký của tất cả các con, nhưng chị gái tôi lấy chồng và định cư ở Hàn Quốc không về ký được. Trước khi đi Hàn Quốc chị có viết giấy là không tranh chấp và không nhận phần và uỷ quyền cho bố tôi, giấy có chữ ký của bố, chị và chúng tôi. Vậy bây giờ bố tôi có thể tách sổ đỏ không? Thủ tục như thế nào ạ? Thời gian khoảng bao lâu? Chị gái tôi không thể bay về Việt Nam để ký được vậy nhà tôi có thể dùng giấy chị viết trước khi đi không? Xin luật sư tư vấn giúp!Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Về việc không có chữ ký xác nhận của chị gái bạn thì bố bạn có tiến hành thủ tục tách thử đất được hay không?

Do chị gái bạn đang ở nước ngoài nên không thể ký xác nhận để bố bạn tiến hành thủ tục tách thửa. Bởi vậy, trong trường hợp này cần có văn bản ủy quyền từ chị gái bạn về việc đồng ý để bố bạn tiến hành thủ tục tách thửa. Bạn có đề cập đến việc, trước khi ra nước ngoài chị gái bạn đã có giấy ủy quyền và có chữ ký của bố bạn. Tuy nhiên không làm rõ được phạm vi ủy quyền và thời hạn ủy quyền của văn bản ủy quyền này. Do vậy, bạn cần kiểm trả lại nội dung của văn bản ủy quyền. Theo đó, nếu nội dung văn bản ủy quyền đã ghi nhận rõ về việc chị gái bạn đồng ý chuyển giao phần quyền của mình cho bố bạn đối với diện tích đất của gia đình và phạm vi ủy quyền này vẫn nằm trong thời hạn ủy quyền, thì văn bản ủy quyền chị gái bạn lập trước khi ra nước ngoài có thể sẽ được sử dụng để hoàn tất thủ tục tách thửa.

Trong trường hợp văn bản ủy quyền này không có giá trị, thì chị gái bạn có thể lập một văn bản ủy quyền mới tại nước ngoài (có nội dung như trên) rồi gửi về Việt Nam. Đồng thời văn bản ủy quyền này phải được hợp pháp hóa qua con đường ngoài giao lãnh sự và sau khi gửi về Việt Nam sẽ phải được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp. (Chị gái bạn có thể đến lãnh sự quán của Việt Nam tại nước chị bạn đang sinh sống để được hướng dẫn cụ thể hơn).

Thứ hai, về thủ tục tách thửa đất.
Trình tự thủ tục tách thửa đất đã được chúng tôi trình bày tại địa chỉ sau, bạn có thể tham khảo tại đây:https://luatminhgia.com.vn/tu-van-ve-tach-thua-dat-dai.aspx

Trân trọng
!
Câu hỏi: Khi nhà cháu mua đất, thì diện tích đất mua là 215 m2. một thời gian thì làm sổ đỏ, bên địa chính xã đo có 177 m2 ( bên địa chính nói thừa đất thì phải nộp thêm tiền, thiếu đất thì không có đất bù cho).

Nhưng hiện nay nhà cháu có ý định bán thì bên địa chính đo lại là 215m2 và nói phải nộp tiền mua số đất thừa trên mới được chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Vậy cho cháu hỏi thế nhà cháu có phải nộp thêm tiền để mua số đất trên k ạ?

Trả lời: Thứ nhất, việc bên địa chính nói: “thừa đất thì phải nộp thêm tiền, thiếu đất thì không có đất bù cho” là không có căn cứ pháp luật.

Thứ hai, việc bạn có ý định bán đất thì bạn phải thỏa mãn các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất Đai năm 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

.....

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Mặt khác, căn cứ theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất Đai năm 2013:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Do vậy, việc bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác phải thỏa mãn các điều kiện trên và phải căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn (trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn ghi nhận diện tích đất là bao nhiêu thì bạn sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác với toàn bộ hoặc một phần diện tích đất đó).

Trân trọng
!
Câu hỏi: Thưa luật sư cho tôi hỏi về việc khai thác cát trái phép:Trên địa bàn xã có một số hộ khai thác cát trái phép trên suối vậy hành vi vi phạm trên là như thế nào. UBND xã có thẩm quyền xử lý như thế nào và mức phạt cho hành vi khai thác cát trái phép là như thế nào ạ.

Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, căn cứ vào Khoản 1 Điều 7 Luật Bảo vệ Môi trường năm 2014 quy định về những hành vi bị nghiêm cấm: “Phá hoại, khai thác trái phép nguồn tài nguyên thiên nhiên”. Do vậy mà việc khai thác cát trái phép là hành vi vi phạm pháp luật về môi trường.

Thứ hai, về thẩm quyền xử lý của UBND xã được căn cứ vào Khoản 3 Điều 143 Luật Môi Trường năm 2014:

“a) Xây dựng kế hoạch, thực hiện nhiệm vụ bảo vệ môi trường, giữ gìn vệ sinh môi trường trên địa bàn; vận động nhân dân xây dựng nội dung bảo vệ môi trường trong hương ước; hướng dẫn việc đưa tiêu chí về bảo vệ môi trường vào đánh giá thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, khu dân cư và gia đình văn hóa;

b) Xác nhận, kiểm tra việc thực hiện kế hoạch bảo vệ môi trường theo ủy quyền; kiểm tra việc chấp hành pháp luật về bảo vệ môi trường của hộ gia đình, cá nhân;

c) Phát hiện và xử lý theo thẩm quyền các vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về bảo vệ môi trường cấp trên trực tiếp;

d) Hòa giải tranh chấp về môi trường phát sinh trên địa bàn theo quy định của pháp luật về hòa giải;

đ) Quản lý hoạt động của thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và tổ chức tự quản về giữ gìn vệ sinh môi trường, bảo vệ môi trường trên địa bàn;

e) Hằng năm, tổ chức đánh giá và lập báo cáo công tác bảo vệ môi trường;

g) Chủ trì, phối hợp với cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ trên địa bàn tổ chức công khai thông tin về bảo vệ môi trường của cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ với cộng đồng dân cư;

h) Chịu trách nhiệm trước Ủy ban nhân dân cấp huyện nếu để xảy ra ô nhiễm môi trường nghiêm trọng trên địa bàn”.

Thứ ba, về việc xử lý hành vi khai thác cát trái phép, căn cứ Khoản 1 Điều 160 Luật Môi trường năm 2014: “Tổ chức, cá nhân vi phạm pháp luật về bảo vệ môi trường, gây ô nhiễm, suy thoái, sự cố môi trường, gây thiệt hại cho tổ chức và cá nhân khác, có trách nhiệm khắc phục ô nhiễm, phục hồi môi trường, bồi thường thiệt hại và xử lý theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan”.

Mặt khác theo Khoản 4 Điều 165 Luật Môi trường 2014 quy định về việc tính chi phí thiệt hại về môi trường:

“a) Chi phí thiệt hại trước mắt và lâu dài do sự suy giảm chức năng, tính hữu ích của các thành phần môi trường;

b) Chi phí xử lý, cải tạo, phục hồi môi trường;

c) Chi phí giảm thiểu hoặc triệt tiêu nguồn gây thiệt hại;

d) Thăm dò ý kiến các đối tượng liên quan;

đ) Tùy điều kiện cụ thể có thể áp dụng một trong những biện pháp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này để tính chi phí thiệt hại về môi trường, làm căn cứ để bồi thường và giải quyết bồi thường thiệt hại về môi trường”.

Do vậy việc xử lý hành vi khai thác cát trái phép của UBND xã cần thỏa mãn các quy định trên của pháp luật (Luật Môi Trường năm 2014).
Câu hỏi: Gia đình Tôi đã sử dụng hợp pháp một thửa đất tại thành phố Hà Giang từ năm 1979 (Thửa đất trên do Nhà nước cấp đền bù khi thu hồi căn nhà đang ở phục vụ cho Dự án mở rộng Chợ trung tâm thành phố).

Vì lý do đặc biệt mà từ ngày được cấp đất đến nay Gia đình Tôi chưa làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, từ năm 1979 đến nay Gia đình Tôi vẫn sử dụng ổn định, không tranh chấp và nộp đầy đủ các loại thuế hàng năm. Đến nay Gia đình Tôi mới làm thủ tục đề nghị Giấy chứng nhận QSDĐ nhưng đã bị mất hết những giấy tờ có liên quan. Vậy, trường hợp của Gia đình Tôi có phải làm những thủ tục gì? Có phải nộp tiền sử dụng đất không? Tiền sử dụng đất được tính như thế nào?

Trả lời: “Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Đồng thời cũng theo quy định tại Điều 6 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

.....

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Như vậy trong trường hợp của gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1979 mà mất hết các giấy tờ có liên quan thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất.

Về giá đất áp dụng đối với diện tích đất của gia đình bạn phải căn cứ vào Bảng giá đất được áp dụng tại địa phương. Vì bạn không nói rõ ở địa phương nào nên chúng tôi không tư vấn cụ thể cho bạn được, bạn có thể liên hệ với UBND địa phương để tìm hiểu về bảng giá đất tại địa phương mình.

Trân trọng
!
Câu hỏi: Tôi có một vấn để mong Luật sư giải đáp như sau: Năm 2003 tôi có mua một mảnh đất của ông A ở. Khi mua mảnh đất đó tôi với ông A có làm hợp đồng mua bán chuyển nhượng và được xác nhận của UBND xã,(Chủ tịch xã và cán bộ địa chính xã ký xác nhận).

Nguồn gốc mảnh đất đó là vào năm 1991 UBND xã bán cho ông A để lấy tiền làm đường cho thôn. Năm 2004 sau khi mua mảnh đất đó tôi có làm nhà cấp 4 để ở cho đến nay. Hiện nay tôi muốn làm thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất này, Luật sư cho tôi hỏi theo quy định hiện hành thì khi làm sổ đỏ tôi có phải nộp tiền sử dụng đất không? Trường hợp nếu bị mất giấy tờ UBND xã bán cho ông A chỉ còn giấy tờ chuyển nhượng giữa tôi và ông A có xác nhận của UBND xã thì Luật sư cho tôi hỏi xem trường hợp này giải quyết thế nào? Xin cảm ơn.

Trả lời: Vấn đề thứ nhất,
Khi làm lại sổ đỏ bác có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Cách giải quyết vấn đề này đã được chúng tôi tư vấn trong trường hợp tương tự sau:

https://luatminhgia.com.vn/xin-cap-gcn-quyen-su-dung-dat-co-phai-nop-tien-su-dung-dat-khong-.aspx
Do đó, nếu bây giờ bác muốn làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đó thì bác không phải đóng tiền sử dụng đất.
Vấn đề thứ hai,
bác muốn làm giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp đã mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà Ủy ban nhân dân xã đã cấp cho Ông A. Vấn đề này, chúng tôi đã tư vấn trong trường hợp tương tự sau:
https://luatminhgia.com.vn/tien-su-dung-dat-phai-nop-khi-xin-cap-giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat.aspx
Như vậy trong trường hợp của gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định từ năm 1991  mà bị mất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND đã cấp cho ông A thì sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất.
Do bác không cung cấp các thông tin cụ thể về mảnh đất như diện tích đất ở, vị trí đất... nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bác biết về hạn mức công nhận đất ở cho gia đình bác cũng như số tiền mà gia đình bác phải nộp là bao nhiêu. Vậy mong bác hãy đọc quyết định số  22/2014/QĐ-UBND  do Ủy Ban Nhân dân Thành Phố Hà Nội ban hành ngày 20/6/2014 và áp dụng vào trường hợp của bác.
Trân trọng
!
Câu hỏi: Thưa luật sư! Tôi có sang nhượng một 1000m2 đất trồng cây lâu năm, nay tôi muốn sang lấp đất để trồng cây, làm vườn. Xin hỏi, việc sang lấp đất đối với đất trồng cây lâu năm có bị vi phạm pháp luật không? Hoặc phải làm những thủ tục gì để việc sang lấp đất mà không vi phạm pháp luật. Xin cám ơn quý luật sư.

Trả lời: "1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng."

Do đó, bạn không cần phải tiến hành thủ tục gì để được phép san lấp mà có thể san lấp luôn với mục đích trồng cây, làm vườn.

Trân trọng
Câu hỏi: Tôi xin chào luật sư, vui lòng cho tôi hỏi người bán nhà cho tôi có được phép bán lại căn nhà cho tôi trong thời gian đang chờ sang tên của người bán cho tôi không ạ, vì người bán chỉ có tờ giấy hẹn ngày đóng thuế để ra sổ hồng. Luật sư vui lòng cho tôi được biết như vậy có hợp pháp không? Tôi xin cảm ơi luật sư !

Trả lời: "1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Theo đó, việc thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản tính từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp của bạn, do đang làm thủ tục sang tên (đăng ký quyền sở hữu) nên quyền sở hữu vẫn chưa chuyển giao sang cho bạn. Tuy nhiên, nếu như hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên đã được công chứng hợp lệ thì bên bán sẽ không có quyền thực hiện giao dịch khác khi đã tồn tại một giao dịch có giá trị pháp lý. Nếu có thì bạn có quyền yêu cầu tuyên bố giao dịch đó là vô hiệu.

Trân trọng
!
Câu hỏi: Thưa luật sư cho em hỏi,ba em có nhà ở quận 8 và có 1 miếng đất 127 m2 ở quân bình tân ,ba mẹ em đứng tên,nay ba mẹ em muốn bán miếng đất 127m2 có sổ đỏ, ước tính miếng đất bán đó khoảng 1 tỷ 500 triệu.vậy cho em hỏi phải đóng mức thuế thu nhập cá nhân là bao nhiêu?hay có được miễn thuế không ạ.Hai bên đã thoả thuận bán chỉ tiến hàng thủ tục công chứng ,vậy có phải nộp các loại lệ phí khác nữa không,xin Luật sư tư vấn cho em,xin cam ơn

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ vào thông tư 111/2013/TT-BTC có quy định về đối tượng chịu thuế thu nhập cá nhân tại Khoản 5 Điều 2  bao gồm có trường hợp về chuyển nhượng đất như sau:

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Theo đó, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế. Trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí liên quan là 2% trên giá trị chuyển nhượng;

Bên cạnh đó, những trường hợp được miễn thuế tại điều 3 Thông tư này cũng có quy định :

Điều 3 . Các khoản thu nhập được miễn thuế

b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b,khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:

b.1.1.1) Việc xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.1.1.2) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở có chung quyền sở hữu, đất ở có chung quyền sử dụng thì chỉ cá nhân chưa có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở nơi khác được miễn thuế; cá nhân có chung quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở còn có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở khác không được miễn thuế.

Như vậy với trường hợp của ba mẹ bạn do sở hữu một căn nhà và một miếng đất dự định bán nên phải đóng thuế thu nhập cá nhân và không được miễn thuế. Do đó ba mẹ bạn phải đóng thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 25% trên thu nhập tính thuế.

Ngoài ra bạn sẽ phải nộp nộp lệ phí trước bạ khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ và Điều 6 Thông tư 124/2011/TT-BTC hướng dẫn Nghị định số 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, tỷ lệ phần trăm (%) lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5%. Giá đất tính phí trước bạ căn cứ theo bảng giá nhà, đất do UBND tỉnh, thành phố ban hành.
Câu hỏi: Trước cửa nhà cháu có một cái ao do UBND xã quản lý. Nhà cháu bên trong cái ao, 1tháng trước nhà bên ngoài cái ao và nhà cháu có đến Trưởng Thôn để tiến hành mua số đất ao này. 2 bên gia đình có ký kết và thỏa thuận mua xong xuôi (trừ số đất nhà đó đá mua+rãnh thoát nước còn bao nhiêu chia đôi)

Việc thỏa thuận xong được trưởng thôn đến đo và cắm mốc hẳn hoi. hiện tại nhà đó đang tiến hành làm móng xây nhà,nhưng hiện hôm qua cháu đi làm xa về đã phát hiện gia đình kia xây dựng lên cả rãnh thoát nước giữa 2 nhà (rãnh nước này đã được Thôn trừ ra) nên cháu đã gọi Thôn đến giải quyết nhưng hiện tại Thôn đã đến nhưng không tìm được cách giải quyết (vì sợ gia đình nhà đang xây dựng kia có nhiều quan hệ bên ngoài) .Cháu cũng qua gia đình nhà đó nói chuyện nhưng bị đe dọa và họ tuyên bố nhất quyết không chịu dừng lại. Cháu đã làm đơn kiến nghị lên UBND xã nhờ giúp nhưng chưa thấy đến đình chỉ thi công. Cho cháu hỏi nếu xã không giải quyết được thì cháu làm đơn lên hyện được không? và chuyện nhà cháu đòi lại được rãnh nước ấy có khả thi  và pháp luật có được phép bắt nhà kia phá hủy phần lấn chiếm đó không? Việc Thôn đứng ra bán đất công như vậy có sai không nếu không có sự ủy nhiệm của UBND xã.

Trả lời: "
Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép; phát hiện, áp dụng biện pháp ngăn chặn và xử lý kịp thời việc xây dựng các công trình trên đất lấn, chiếm, đất sử dụng không đúng mục đích ở địa phương và buộc người có hành vi vi phạm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm."

Như vậy, hợp đồng mua bán đất giữa gia đình nhà 2 bạn và trưởng thôn là bất hợp pháp. Hợp đồng này sẽ bị tuyên vô hiệu. Đồng thời văn bản thỏa thuận về việc phân chia đất giữa hai gia đình cũng như việc trưởng thôn đo đạc và cắm mốc không được pháp luật công nhận.

Trân trọng