Câu hỏi: Thưa luật sư. Gia đình tôi có mua một mảnh đất nông nghiệp của một số hộ dân cùng thôn diện tích khoảng 1800m2. Đất này trước kia trồng dâu và trồng ngô. Việc mua bán viết tay, không có xác nhận của UBND xã. Nay gia đình tôi đã xây nhà cấp 4 với mục đích để trông nom vườn cây và chăn nuôi gà, lợn. Tôi xây nhà trước và sau này trồng cây ăn quả và xây dựng chuồng trại chăn nuôi sau Cụ thể diện tích 21m2, cao 3m, lợp tôn. Gia đình tôi chưa xin phép hay đăng ký biến động. Vậy gia đình tôi có vi phạm không? Nếu vi phạm thì vi phạm như thế nào? Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thông tin bạn cung cấp không đề cập đến thời gian xây dựng nhà trên đất vườn của bạn, vì vậy chúng tôi đưa ra hai trường hợp giải quyết như sau:

Trường hợp thứ nhất,
đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu gia đình bạn có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất ở đối với phần diện tích đất đã xây dựng nhà ở, thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 101, Điều 103 Luật Đất đai 2013; Điều 20, Điều 22, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (và các văn bản sửa đổi bổ sung) thì phần đất bạn đã xây dựng nhà ở có thể được công nhận là đất ở và việc xây dựng công trình nhà ở trên đất sẽ được công nhận là công trình hợp pháp. Việc công nhận là đất ở căn cứ theo nguồn gốc sử dụng, thời điểm sử dụng, quá trình sử dụng và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương và gia đình bạn phải nộp các nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Trường hợp không đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đối với đất ở, gia đình bạn sẽ không được công nhận công trình nhà ở trên đất.

Theo đó, gia đình bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương hoặc UBND cấp xã nơi có đất để thực hiện thủ tục đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu và công nhận quyền sử dụng đất ở để được công nhận nhà ở trên đất.

Trường hợp thứ hai,
đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Phụ thuộc vào hồ sơ địa chính và giấy tờ đã có của thửa đất, nếu như phần diện tích đất gia đình bạn xây dựng nhà ở không đủ điều kiện được xác định là đất ở thì việc xây nhà trên đất được coi là sử dụng đất không đúng mục đích, gia đình bạn phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013.

Về thủ tục chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư: Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định như sau:

“
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, gia đình bạn cần thực hiện thủ tục đăng ký biến động chuyển quyền sử dụng đất sang cho gia đình bạn, sau đó chuẩn bị hồ sơ gồm các giấy tờ xin chuyển mục đích sử dụng đất theo hướng dẫn cụ thể tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Về vấn đề xử phạt với hành vi xây dựng nhà trên đất nông nghiệp, nếu còn thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính thì sẽ xử phạt theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 04/2022/NĐ-CP) về việc sử dụng đất không đúng mục đích:

“
Điều 11. Sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất rừng phòng hộ, không phải là đất rừng đặc dụng, không phải là đất rừng sản xuất vào mục đích khác không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định tại các
điểm b và d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai

1. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

2. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,02 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,02 héc ta đến dưới 0,05 héc ta;

c) Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

d) Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

đ) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

e) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

g) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.

3. Chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất phi nông nghiệp tại khu vực đô thị thì hình thức và mức xử phạt bằng 02 lần mức phạt quy định tại khoản 2 Điều này.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và khoản 3 Điều này, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.
”

Bạn tham khảo nội dung tư vấn trên để áp dụng đối với trường hợp của gia đình. Nếu còn vướng mắc, bạn vui lòng liên hệ lại cho Luật Minh Gia và cung cấp chi tiết hơn thông tin về đất để được hướng dẫn cụ thể.