Câu hỏi: Tư vấn ủy quyền giải quyết tranh chấp đất đai, mua bán và sang tên nhà ở

Kính gửi luật sư! nhờ Luật sư tư vấn giúp em trường hợp sau: Gia đình nhà Ngoại em gồm 8 anh chị em, cách đây gần 30 năm, các dì các cậu đều có sự nghiệp và gia đình riêng nên mảnh đất của Bà ngoại để lại không có người trông coi (thời điểm đó đất đai không có giá trị nhiều), lúc đó cả gia đình đã yêu cầu mẹ em về đó ở để trông coi, khi đó mẹ em đã gom được 900.000 đồng, đưa cho cậu út (là người trực tiếp nuôi nấng bà ngoạị và ở tại mảnh đất đó) coi như là mua lại luôn nhưng không có giấy tờ gì cả (vì nghĩ là anh em trong gia đình nên tin tưởng). Sau đó bà ngoại được cậu cả đưa về Đăk Lăk sống với cậu. Vài năm sau thì bà ngoại lại về sống với gia đình em, Bà sống khỏe được gần chục năm thì bị tai biến nằm liệt giường gần 4 năm trời. khi đó các cậu dì đều vì công việc riêng nên không trực tiếp chăm sóc chỉ qua lại thăm hỏi. Bà ngoại nằm một chỗ, mọi việc ăn uống, tắm rửa, dọn dẹp vệ sinh đều do một mình mẹ em chăm nom bà. Trong thời gian nuôi bà mẹ em có bán đi một ít đất để xây nhà và thêm tiền thuốc thang cho bà (thời điểm gần 20 về trước nên đất bán cũng chả được bao nhiêu).Bà ngoại cũng đã làm di chúc để lại mảnh đất đó cho mẹ em, có đóng dấu và xác nhận của xã đầy đủ. Khi bà ngoại mất mẹ em cũng lo tang lễ tử tế mà không cần sự đóng góp của ai cả. Sau đó mẹ em đã làm xong sổ đỏ và đứng tên trên mảnh đất đó. Các dì các cậu đều công nhận công sức đóng góp của mẹ em khi nuôi bà nên không ai có ý kiến hay tranh chấp gì về mảnh đất trên. Duy chỉ có cậu ở đăk lăk do làm ăn thất bại nên quay về quê hương, nghĩ tình chị em và cũng nghĩ là đất ông cha để lại nên mẹ em đã cắt cho cậu một mảnh đất và cho tiền xây nhà tử tế nhưng mẹ em vẫn chưa sang tên cho cậu. Nay cậu cũng hơn 60 tuổi, đã ly dị và sống một mình. Mẹ em sanh được 3 chị em nay đều lập nghiệp tại sài gòn và cũng đã nghỉ hưu nên hay vô sài gòn ở với con cái.Căn nhà và mảnh đất ở quê được cho thuê để kiếm thêm thu nhập. Bây giờ cậu lại hay gây khó dễ, đuổi những người đến thuê nhà của mẹ em, cậu bảo đất đó là của ông cha để lại nên các tất cả các cậu dì đều phải có phần và có ý định muốn tranh chấp căn nhà đó. Mảnh đất còn lại tính luôn cả căn nhà mà mẹ cho cậu chưa được sang tên bây giờ khoảng 800m2, theo giá thời điểm hiện tại thì được giá khoảng 800 triệu. Luật sư cho em hỏi: 1. Nếu mẹ em ủy quyền cho em toàn quyền đứng ra giải quyết tranh chấp, mua bán hoặc sang tên căn nhà đó có được không? 2. Em muốn chia đều căn nhà đó cho tất cả các cậu các dì (8 người), về pháp lý em nghĩ không có vấn đề gì, nhưng nếu chia đều như vậy thì em sẽ phải lấy lại căn nhà đã cho cậu để chia mà như vậy thì cậu sẽ không còn được cả căn nhà nữa. vậy em lấy lại căn nhà của cậu có ảnh hưởng gì đến pháp lý không? 3. Nếu cậu cứ tiếp tục quậy phá và đòi nộp đơn kiện cáo lung tung, với những điều kiện em đã kể ở trên thì em có đủ cơ sở pháp lý để tranh đấu với cậu hay không?.Mong luật sư trả lời giúp em. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1. Nếu mẹ em ủy quyền cho em toàn quyền đứng ra giải quyết tranh chấp, mua bán hoặc sang tên căn nhà đó có được không?

Tại Điều 581
Bộ luật dân sự 2005 về
Hợp đồng ủy quyền:

"
Hợp đồng ủy quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định."

Theo đó, mẹ bạn hoàn toàn có thể ủy quyền cho bạn đứng ra giải quyết tranh chấp, mua bán hoặc sang tên căn nhà đó. Mẹ bạn và bạn cần thiêt lập hợp đồng ủy quyền, hợp đồng này phải lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực.

2. Em muốn chia đều căn nhà đó cho tất cả các cậu các dì (8 người), về pháp lý em nghĩ không có vấn đề gì, nhưng nếu chia đều như vậy thì em sẽ phải lấy lại căn nhà đã cho cậu để chia mà như vậy thì cậu sẽ không còn được cả căn nhà nữa. Vậy em lấy lại căn nhà của cậu có ảnh hưởng gì đến pháp lý không?
Sau khi mẹ bạn đã ủy quyền cho bạn đứng ra giải quyết tranh chấp, mua bán hoặc sang tên căn nhà đó thì việc bạn muốn chia đều căn nhà đó cho tất cả các cậu, các dì là hợp pháp.
Bạn muốn lấy lại căn nhà mà mẹ bạn đã cắt cho cậu ở Đắc Lăk, tuy mẹ bạn chưa làm thủ tục sang tên cho cậu nhưng nếu giữa mẹ bạn và cậu có hợp đồng tặng cho nhà ở lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực thì việc bạn lấy lại căn nhà đó là sai.
Nếu thỏa thuận cho nhà ở giữa mẹ bạn và cậu chỉ là thỏa thuận miệng, thì việc tặng cho nhà ở đó vô hiệu, căn nhà đó vẫn thuộc sở hữu của mẹ bạn và theo hợp đồng ủy quyền bạn hoàn toàn có quyền lấy lại căn nhà đó.
3. Nếu cậu cứ tiếp tục quậy phá và đòi nộp đơn kiện cáo lung tung, với những điều kiện em đã kể ở trên thì em có đủ cơ sở pháp lý để tranh đấu với cậu hay không?
Do thông tin cung cấp không đầy đủ, nên chưa thể xác định việc tặng cho nhà ở giữa mẹ bạn và cậu có hiệu lực hay không. Tức giữa hai bên có thiết lập hợp đồng tặng cho hay không.
Do đó, nếu việc bạn lấy lại căn nhà là đúng, tức giao dịch tặng cho nhà ở giữa mẹ bạn và cậu vô hiệu ( không thiết lập hợp đồng tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho không bằng văn bản và không công chứng, chứng thực) thì bạn có đủ cơ sở pháp lý để đấu tranh với cậu.
Trân trọng
!