Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Chào Luật Sư. Bên tôi đang có trường hợp này xảy ra, kính nhờ luật sư tư vấn giúp.Bạn tôi là người nước ngoài, quốc tịch Đài Loan, có nhờ một người Việt Nam đứng tên mua đất tại Việt Nam.

Ông người nước ngoài này chuyển toàn bộ số tiền 9 tỷ đồng bằng tiền mặt cho người Việt Nam đi mua đất và chi việt giấy tay nhận nợ 9 tỷ này thôi, không có giấy tờ chứng minh nhờ đứng tên hộ tại Việt Nam, nhưng có người làm chứng giao dịch này, nhưng cũng chỉ là nói miệng thôi. Vậy khi người Việt Nam này phạm tội, vi phạm phát luật, ông người nước ngoài này muốn lấy lại các quyền sử dụng đất đã mua thì phải làm thế nào? Và nếu xảy ra tranh chấp, người nước ngoài này có thể lấy lại đất trên hay không và nếu không thì căn cứ theo giấy tay mượn nợ không có công chứng, ổng nước ngoài có thể lấy lại được tiền không? Nhờ Luật Sư tư vấn giúp.Xin cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, theo quy định pháp luật đất đai Việt Nam người nước ngoài không thuộc đối tượng được mua quyền sử dụng đất.

Căn cứ quy định tại Điều 186 tại Luật đất đai 2013.

"Điều 186. Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

...

3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

..."

Thứ hai, việc người nước ngoài ( quốc tịch Đài Loan)  đòi lại các quyền lợi khi nhờ người khác đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, việc một người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ xác định người đó là chủ sở hữu đối với đất. Đồng thời, người bạn có quốc tịch Đài Loan này không có giấy tờ gì về việc đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy vay nợ với số tiền 9 tỷ đồng. Vì vậy, để khởi kiện người kia để đòi lại mảnh đất là không có căn cứ chứng minh. Do đó, người bạn của bạn có thể gửi đơn lên Tòa án nhân dân tỉnh nơi cư trú của người Việt Nam đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đòi lại số tiền 9 tỷ  (thông qua hợp đồng vay mượn) đã nêu.