Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Trước đây mẹ tôi là công nhân của một xí nghiệp Nhà nước, năm 1986 được xí nghiệp tạo điều kiện cấp đất để xây nhà dành cho hộ gia đình. Nhưng do thời gian quá lâu và nhận thức còn kém nên không lưu giữ được giấy tờ gì liên quan.

Năm 2002, xí nghiệp giải thể nhưng các hộ gia đình như nhà tôi vẫn ở lại trên mảnh đất đó, cũng không biết vấn đề đất ở được giải quyết ra sao, không tham gia các quyền lợi và nghĩa vụ gì có liên quan trong một thời gian dài, chỉ sinh sống bình thường, không tranh chấp.

Vậy nay các gia đình muốn xin giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó có được không? nếu được thì trình tự, thủ tục như thế nào? Có những trường hợp nào có thể xảy ra vì đa phần các hộ gia đình đều có hoàn cảnh khó khăn, lớn tuổi và ly hương từ lâu, không còn nơi để bắt đầu một cuộc sống mới. Rất mong được giải đáp sớm. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì thời điểm năm 1986 gia đình được xí nghiệp nhà nước cấp đất để xây dựng công trình nhà ở. Đến năm 2002 xí nghiệp giải thể nhưng các hộ gia đình vẫn tiếp tục sử dụng, quản lý đến thời điểm hiện tại, không phát sinh tranh chấp (không có giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất). Do đó, hiện nay để được cấp giấy chứng nhận thì các hộ gia đình sẽ phải đáp ứng đủ điều kiện theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Đồng thời, Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ- CP hướng dẫn thi hành luật đất đai.

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại khoản 4 Điều 103 Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

...

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế của bạn thì trường hợp đáp ứng đủ điều kiện thời điểm sử dụng ổn định từ trước 1993 - tức sử dụng, quản lý từ năm 1986, không có tranh chấp phát sinh giữa các hộ gia đình và với cơ quan nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì được xem xét để được công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Theo đó, thủ tục, hồ sơ đăng ký đất đai gồm:

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất.

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (quyết định cấp đất, biên lai đóng thuế, hộ khẩu thường trú, tạm trú tại địa phương...nếu có)

+ Văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân về đất sử dụng ổn định, không tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương;

+ Giấy tờ chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu photo có chứng thực.

(Hồ sơ được gửi cho phòng đăng ký đất đai của quận/huyện để được giải quyết và thời gian cấp giấy chứng nhận là 30 ngày từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận được hồ sơ hợp lệ)