Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Bà nội tôi có 1 căn nhà hồi xưa thuê của nhà nước, trong hộ khẩu hồi xưa có tên của Bà nội, bố, tôi, chị gái, Cô( em gái ruột của bố) , và 2 người con của cô. Sau khi bà mất chủ hộ khẩu được sang tên cho Bố tôi ( lúc đó không có sổ đỏ ). Về sau bố mẹ và tôi đi công tác bên nước ngoài không ở nhà, chị tôi tiếp tục ở, Cô của tôi mất đi.

Sau đó chị gái đi lấy chồng không ở nhà đó nữa, chị cầm hộ khẩu, chìa khóa nhà. Các em con của cô có đến hỏi chị mượn hộ khẩu để phô tô công chứng bình thường chị vẫn cho mượn, nhưng vào một ngày các em con cô tự ý phá khóa vào nhà ở. Toàn bộ tài sản trong nhà các em bảo " Vứt đi hết rồi "Sau đó họ chiếm dụng thay đổi nội thất đồ đạc trong nhà và ở .

Vậy xin hỏi Luật sư trong trường hợp này gia đình chúng tôi phải làm gì ạ? Lúc các em phá khóa ra và ở đó có 1 đợt nhà nước cho làm sổ đỏ, căn hộ đó được cấp sổ đỏ với tên 5 người là đồng sở hữu bao gồm bố , chị , tôi và 2 người em. Nhưng giờ chúng tôi không ở đó muốn bán đi nhưng họ chiếm dụng không chịu, đã nhiều lần xích mích tranh cãi thậm chí đánh nhau. Giờ gia đình tôi muốn bán căn hộ có được không và phải làm như thế nào . Chị gái tôi mới mất vì ung thư liệu chị còn quyền lợi gì trong sổ đỏ đó không ạ. Rất mong luật sư tư vấn và giúp đỡ gia đình

Trả lời: Theo thông tin bạn đưa ra thì thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cấp cho hộ gia đình( bao gồm bố, bạn, chị và hai người em cùng đứng tên). Do đó, trong trường hợp này được xác định là tài sản chung của hộ gia đình. Cụ thể, Luật đất đai 2013:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

29.
Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, Bộ luật dân sự 2005 xác nhận tài sản chung hộ gia đình:

Điều 108.
Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109.
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Như vậy, trong trường hợp này hai người em không có quyền chiếm đoạt sử dụng toàn bộ giá trị tài sản chung của cả gia đình. Nên khi họ có hành vi nhằm chiếm đoạt làm của riêng thì bạn có quyền làm đơn gửi cơ quan có thẩm quyền để được giải quyết.

-Thứ hai, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đứng tên hộ gia đình.

Do gia đình bạn cũng có quyền sở hữu đối với phần quyền sử dụng đất trên nên vẫn có quyền thực hiện giao dịch mua bán. Tuy nhiên, ngoài gia đình bạn còn có thêm 2 người em cùng đứng tên trên giấy chứng nhận và sổ hộ khẩu gia đình nên khi muốn bán thì
bắt buộc phải có sự đồng ý của hai người em còn lại.
Trường hợp, không có sự đồng ý của họ thì bạn cũng không được phép mua bán quyền sử dụng đất đó vì
trên thực tế, khi làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự.

Do vậy, phương án tốt nhất trong trường hợp này là các thành viên sở hữu tự thỏa thuận với nhau. Trường hợp không thể tự thỏa thuận với nhau hoặc xảy ra tranh chấp thì có thể khởi kiện ra Tòa để giải quyết.

Đối với chị bạn đã mất thì không đồng nghĩa với mất quyền đối với quyền tài sản trên. Một phần di sản mà người chị được hưởng trong khối tài sản sẽ được chia theo pháp cho đồng thừa kế hợp pháp bao gồm bố, bạn ...Cụ thể:

Điều 676.
Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;