Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn: Năm 2008 vợ chồng tôi có xây dựng nhà và sinh sống trên mảnh đất 10 x 40m do bố mẹ vợ tôi cắt cho tại Tỉnh Ninh Bình. Do lúc đó gia đình khó khăn nên tôi đi làm ăn xa chỉ có vợ và con tôi sinh sống, mãi tới năm 2011 tôi mới về và xin cấp quyền sử dụng đất.

Nhưng không được vì mảnh đất do vợ chồng tôi sinh sống không có trong sổ đỏ của bố mẹ vợ tôi,về vấn đề này lúc làm nhà vợ chồng tôi đêu không biết.Vì mảnh đất này do bố mẹ vợ tôi khai hoang và sử dụng mấy chục năm rồi (gia đình tôi là dân tôc mường). Bên UBND xã đã trả lời là mảnh đất tôi đang ở thuộc đất giãn dân và bắt tôi phải đấu giá đất mới được sử dụng đất. Tôi làm nhà năm 2008 lúc đó còn thuộc hộ  giãn dân vì tới năm 2009 UBND mới cho đấu giá đất tai khu vực tôi sinh sống. Vì không có tiền đấu giá nên gia đình tôi vẫn chưa có giấy chứng nhận quyền sư dụng đất. Bây giờ tôi phải làm những thủ tục như nào để có thể xin được cấp quyền sử dụng đất, vi tôi đã nhiều lần ra xã xin họ hướng dẫn nhưng bên UBND  hẹn mãi mà không giải quết, vi công viêc tôi phải đi làm thường xuyên nên nhờ công ty tư vấn giúp tôi.Xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất,
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo thông bạn cung cấp nguồn gốc đất trước đây là đất do bố mẹ bạn khai hoang, và đã sử dụng từ lâu, bây giờ bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này bạn cần xét các điều kiện của mình về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2013.

Theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
”.

Trong trường hợp của bạn cần xác định rõ nguồn gốc đất. Nếu thực sự diện tích đất nói trên do bố mẹ bạn khai hoang và sử dụng ổn định nhiều năm qua thì sẽ có cơ sở để gia đình bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, bạn cần liên hệ với UBND xã để xin giấy xác nhận đối với diện tích đất nêu trên là đang sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp từ đó làm cơ sở cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu nguồn gốc đất này không phải từ khai hoang mà do lấn chiếm thì diện tích đất này sẽ không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận.

Thứ hai,
về thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

“2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”
.

Theo quy định của pháp luật thì UBND cấp huyện mới là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp GCNQSD đất cho bạn. Do vậy bạn cần chuẩn bị hồ sơ và đơn xin cấp giấy CNQSDĐ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND huyện nơi có bất động sản để được giải quyết.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần chuẩn bị hồ sơ gồm những giấy tờ sau:

1. Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế.

3. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

7. Biên lai đóng tiền thuế, lệ phí trước bạ

Thứ ba,
về thời hạn giải quyết.

Khoản 2 Điều 61 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận như sau:

“a) Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là không quá 30 ngày;

b) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng là không quá 30 ngày;

c) Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bổ sung đối với tài sản gắn liền với đất là không quá 20 ngày;

...."

Nếu quá thời hạn nêu trên mà cơ quan có thẩm quyền chưa thực hiện thì bạn có quyền làm đơn khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện để được giải quyết theo quy định của pháp luật.

Thứ tư,
về các loại thuế, phí bạn phải nộp khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Lệ phí trước bạ ( 0,5% x giá của 1m2 đất x diện tích đất. Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành).

- Phí thẩm định, phí trích đo;...

Theo quy định của pháp luật thì UBND cấp huyện mới là cơ quan có thẩm quyền thực hiện việc cấp GCNQSD đất cho bạn. Do vậy bạn cần chuẩn bị hồ sơ và đơn xin cấp giấy CNQSDĐ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND huyện nơi có bất động sản để được giải quyết.