Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc mảnh đất nằm trong dự án quy hoạch xây dựng có thực hiện giao dịch mua bán được không ?  Diện tích thửa đất đang có sổ đỏ của tôi có kích thước 2,5mx8m=20m2,  nếu xin giấy phép xây dựng thì có vấn đề gì không ạ?Nếu tôi làm sổ mới để hợp mảnh đất đã có sổ với mảnh mới mua chưa có sổ thì có được không ? Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào luật sư! Tôi xin nhờ luật sư tư vấn về việc gộp sổ đỏ của 2 mảnh đất. Cụ thể như sau:1. Hiện tại tôi mới mua 1 mảnh đất diện tích 20m2. Vị trí: Thửa đất số 20(1), tờ bản đồ số 02. Dù diện tích bé nhưng đã có sổ đỏ do sổ được làm từ năm 2005. Hiện tại đã chuyển sang tên tôi. Tuy nhiên trong bì đỏ lại ghi thêm nội dung sau: " Thửa đất thuộc quy hoạch đất công trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật theo bản đồ quy hoạch phân khu H2-3, tỉ lệ 1/2000". Qua tìm hiểu thì tôi biết rằng quy hoạch này đã có cách đây 10 năm rồi, và hiện tai chưa thực hiện được, chúng tôi cũng không có nhận được thông báo thu hồi đất.2. Sau này tôi có mua thêm 1 mảnh đất bên cạnh. Mảnh đất này chưa có sổ đỏ, giấy tờ mua bán viết tay. Hóa đơn đóng thuế đất đầy đủ. Diện tích đất là 16m2Vậy luật sư cho tôi hỏi như sau:Câu hỏi 1: Mảnh đất có sổ của tôi có thực hiện giao dịch mua bán được không ạ?Câu hỏi 2; Diện tích thửa đất đang có sổ đỏ của tôi có kích thước 2,5mx8m=20m2. Như vậy nếu xin giấy phép xây dựng thì có vấn đề gì không ạ?Câu hỏi 3: Nếu tôi làm sổ mới để gộp mảnh đất đã có sổ với mảnh mới mua chưa có sổ thì có được không ạ?Tôi xin chân thành cảm ơn! Xin kính chúc luật sư sức khỏe dồi dào và hạnh phúc!

Trả lời: Phần ghi chú trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên có nghĩa là: Theo Quyết định của UBND thì khu vực này đã có dự án quy hoạch chung về xây dựng và đã được phê duyệt. Khi dự án này bắt đầu được thực hiện thì chủ sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải chấp hành theo quy định pháp luật với diện tích khu đất đã được công bố.

Điều 49 Khoản 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Vì thế, nếu quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật bao gồm cả quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất,…

Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất, cũng theo quy định trên, thời hạn thực hiện kế hoạch sử dụng đất là sau 3 năm. Sau thời hạn này,nếu chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước phải điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất cũng không bị hạn chế về quyền.

Như vậy, với mảnh đất số số 20(1), tờ bản đồ số 02 bạn vẫn có thể thực hiện các giao dịch tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.

Với câu hỏi Diện tích thửa đất có kích thước 2,5mx8m=20m2 có ảnh hưởng đến việc xin giấy phép xây dựng chúng tôi xin giải đáp như sau:

Điều 93 Luật xây dựng 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng:

“Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.”

Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại Khoản 7, Điều 79 như sau:

“a) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ phải đáp ứng yêu cầu thiết kế quy định tại khoản 3 Điều  này;

b) Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12 mét, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.”

Như vậy, nếu diện tích thửa đất là 20m2 thì thiết kế xây dựng nhà ở cần đảm bảo các yêu cầu nêu trên khi xin cấp giấy phép xây dựng.

Để thực hiện hợp thửa đất, bạn cần căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai, Điều 75 của Nghị định có hướng dẫn chi tiết về  Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

Theo đó, căn cứ khoản 11 Điều 9 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính, hồ sơ mà bạn cần chuẩn bị bao gồm:

-Đơn đề nghị hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK

-Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Để có thể hợp thửa đất, bạn phải có sổ đỏ của cả hai mảnh đất nói trên. Về thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất có giấy tờ mua bán viết tay, bạn có thể tham khảo tại bài viết sau: Tư vấn về cấp sổ đỏ cho đất có hợp đồng chuyển nhượng viết tay

Sau khi đã chuẩn bị xong hồ sơ, bạn gửi đến văn phòng đăng ký đất cấp huyện để giải quyết. Văn phòng đăng kí đất đai sẽ thực hiện đo đạc địa chính, lập hồ sơ gửi cơ quan có trách nhiệm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tiến hành chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

Văn phòng đăng kí đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.