Câu hỏi: Chào luật sư, Công ty Luật Minh Gia. Tôi muốn hỏi trường hợp thừa kế tài sản và sang tên quyền sử dụng đất như sau: Gia đình tôi hiện nay đang ở trên mảnh đất đứng tên của ông nội tôi, và hiện tại ông đã cho tôi nên tôi muốn chuyển sang tên của mình thì làm thủ tục như thế nào ạ?. Trong trường hợp này thì có mất phí chuyển tên không và cụ thể là bao nhiêu ạ?

Và một trường hợp nữa là ông nội tôi có một mảnh đất hiện tại đang ở có từ thời ông cố nhưng thời đó không hề có giấy tờ gì cả, giờ để lại cho cháu thì thủ tục như thế nào, chi phí là bao nhiêu? Vì tôi nge nói rằng việc tính chi phí sẽ theo m2 có đúng không.

Trả lời: 1. Thủ tục sang tên đất:

Thứ nhất:
Về  cơ quan có thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện. Khi tặng quyền sử dụng đất cần phải được lập bằng văn bản, và có công chứng. Tiếp theo là kê khai nghĩa vụ tài chính (tại Chi cục thuế). Hồ sơ bao gồm các nội dung chính sau:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị Định 65/2013 NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

“Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau.”

Và Khoản 10 Điều 4 Nghị Định 45/2011 NĐ-CP Về lệ phí trước bạ:

“Điều 4. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ

... 10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.”

Như vậy căn cứ vào Khoản 1 Điều 4 Nghị Định 65/2013 NĐ-CP Và Khoản 10 Điều 4 Nghị Định 45/2011 NĐ-CP thì khi ông bà nội tặng cho cháu nội quyền sử dụng đất thì được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ.

Thứ hai:
Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất.

- Hợp đồng chuyển nhượng; hợp đồng tặng cho; hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản; văn bản khai nhận di sản.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc).

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc).

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng.

- Thời hạn sang tên: 15 ngày.

Lệ phí sang tên gồm:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;

- Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp).

Thứ ba:
Nộp đủ lệ phí theo quy định và bạn sẽ nhận sổ đỏ.

2. Về mảnh đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Đối với trường hợp này bạn có thể tham khảo thêm bài viết sau:

>> Thủ tục cấp sổ đỏ khi có hoặc không có giấy tờ về quyền được sử dụng đất

Với trường hợp này, nếu như mảnh đất mà có từ thời ông cố của bạn nhưng không có giấy tờ gì, và hiện nay đất đó vẫn đang được sử dụng ổn định lâu dài, và có được xác nhận của UBND xã là không có tranh chấp thì bạn hoàn toàn có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đối với bạn.

3.
Về khoản tiền sử dụng đất đối với mảnh đất chưa có giấy tờ gì?

Được quy định tại Điều 6 và Điều 7 Nghị định 45/2014, Cụ thể bạn có thể tham khảo hai bài viết sau.

-
Tiền sử dụng đất phải nộp khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi bạn muốn công nhận quyền sử dụng đất đối với đất chưa có giấy tờ gì thì sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 45/2014. Tuy nhiên mức nộp tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất thì sẽ tuỳ thuộc vào việc mảnh đất bạn được công nhận quyền sử dụng đó sử dụng và thời điểm nào: sử dụng trước ngày 15/10/1993 hay là từ ngày 15/101993 và thuộc các trường hợp nào theo quy định tại Điều 6, 7 Nghị định 45/2014 như mảnh đất đó từ thời điểm sử dụng có hành vi vi phạm hay không, đất được công nhận đã vượt hạn mức hay chưa.

Trân trọng.