Câu hỏi: Nhờ văn phòng tư vấn giúp tôi về thủ tục ủy quyền mua bán đất như sau: Tôi đang làm việc ở A, đang làm thủ tục mua đất ở Đà Nẵng. Do bận công việc nên vợ tôi không cùng về làm thủ tục được. Tôi có 1 số thắc mắc liên quan đến chuyển nhượng đất đai, mong quý công ty có thể giải đáp, cụ thể:

1. Vợ tôi có thể làm giấy ủy quyền về việc mua đất cho tôi được không? Nếu có, trong nội dung giấy ủy quyền cần ghi gì? Tôi có thể sử dụng giấy ủy quyền này để ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại phòng công chứng, sở tài nguyên môi trường được không?
2. Nếu đã đủ giấy tờ sau khi công chứng, bên mua có thể độc lập làm thủ tục chuyển nhượng được không?
3. Do công việc, tôi không ở Đà Nẵng nhiều ngày nên có thể ủy quyền cho người nhà nộp chi phí phát sinh + ủy quyền lấy sổ đỏ được không? Nếu được thì trong giấy ủy quyền sẽ ghi nội dung gì? Mong công ty luật Minh Gia có thể giúp tôi trả lời các câu hỏi nêu trên. Xin chân thành cám ơn quý công ty.

Trả lời: Thứ nhất
, Giấy ủy quyền là một hình thức đại diện ủy quyền do chủ thể bằng hành vi pháp lý đơn phương thực hiện, trong đó ghi nhận việc người ủy quyền chỉ định người được ủy quyền đại diện mình thực hiện một hoặc nhiều công việc trong phạm vi quy định tại Giấy ủy quyền. Như vậy vợ bạn hoàn toàn có thể làm giấy ủy quyền mua đất cho bạn.

Về nội dung giấy ủy quyền
bạn có thể tham khảo Mẫu giấy ủy quyền cá nhân chúng tôi đã cung cấp.

Để giấy ủy quyền có tính pháp lý, bạn cần đến văn phòng công chứng để công chứng giấy ủy quyền đó.

Việc vợ bạn ủy quyền cho bạn để tiến hành làm các thủ tục mua bán, chuyển nhượng bất động sản thực chất là sự đại diện theo ủy quyền mà người được đại diện là vợ bạn còn người đại diện là bạn. Về phạm vi đại diện theo quy định Bộ luật dân sự có quy định

“
Phạm vi đại diện

1. Người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Phạm vi đại diện theo uỷ quyền được xác lập theo sự uỷ quyền.

3. Người đại diện chỉ được thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện.

4. Người đại diện phải thông báo cho người thứ ba trong giao dịch dân sự biết về phạm vi đại diện của mình.

5. Người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
”

Như vậy,
nếu trong giấy ủy quyền giữa bạn và vợ có nói đến việc vợ bạn ủy quyền cho bạn được ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tại phòng công chứng, sở tài nguyên môi trường thì bạn sẽ được đại diện vợ bạn làm điều đó.

Tương tự như trên, nếu bạn muốn ủy quyền cho người nhà nộp các chi phí và lấy sổ đỏ thì bạn lại làm giấy ủy quyền và nội dung thì như phần thứ nhất chúng tôi đã nêu.

Thứ hai
, Theo Điều 168 Luật đất đai 2013:

“
Điều 168: Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.”

Như vậy chỉ khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên mua mới có thể độc lập thực hiện các thủ tục chuyển nhượng.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng có được phép chuyển nhượng?

Gửi văn phòng tư vấn luật, Nhờ văn phòng luật tư vấn cho mình về vấn đề sau: Mình mua căn hộ thuộc khu tập thể X (khu này Học viện cấp cho cán bộ công tác trong học viện, hiện tại chỉ có Quyết định giao nhà, chưa có sổ đỏ). Căn hộ mình mua hiện tại chủ được phân đã bán qua vài đời chủ, mình là người thứ 4 mua lại, mình cũng đã gặp được chủ nhà được phân. Vậy mình muốn hỏi, mình cần làm những giấy tờ gì với các bên liên quan để hạn chế nhất rủi ro cho mình khi có vấn đề gì xảy ra?

Vậy mình muốn hỏi mình có thể làm các giáy tờ sau không: + Hợp đồng ủy quyền của chủ được phân cho mình thực hiện các vấn đề liên quan đến việc làm sổ đỏ sau này? Nhờ văn phòng luật gửi cho mình mẫu hợp đồng ủy quyền này. + Làm vi bằng (cái này mình k rõ lắm) + Giấy tờ mua bán viết tay với chủ hiện tại có cần người làm chứng hay ra ủy ban phường xác nhận giao dịch mua bán viết tay này là có thật? + Những giấy tờ gì cần thiết liên quan? Trân trọng cảm ơn!

Trả lời:
Chào bạn. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn do đất chưa có sổ nên không đủ điều kiện để chuyển nhượng cũng như nhận chuyển nhượng quyền sử dụng. Do đó, việc bạn lập văn bản ủy quyền hay hợp đồng mua bán viết tay thì giao dịch đó cũng không có giá trị pháp lý nên việc thực hiện sẽ rủi ro cho bạn, Nên để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của mình, tránh tranh chấp về sau thì bạn nên yêu cầu bên bán làm thủ tục cấp giấy chứng nhận trước rồi mới thực hiện giao dịch.

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!