Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu do giả tạo và hậu quả pháp lí. Cụ thể như sau:

Luật sư cho tôi hỏi : Tôi có mua 1 miếng đất của bà A được kí kết với nhau qua Hợp Đồng Tặng-Cho QSDĐ. Có UBND xã đóng dấu chứng thực. Sau mấy năm hứa hẹn từ bà A đến nay là đã 7 năm mà bà A không chịu sang tên làm sổ cho tôi. Mà bà A đòi lại miếng đất này. Trong khi tôi mua bán bằng tiền đầy đủ. Do chỗ chị em kết nghĩa nên bà A làm hợp đồng cho tặng. Ý đồ bà A là gì tôi không rõ. Nên tôi đã cẩn thận bắt bà A kí tên xác nhận đã nhận đủ tiền đất bằng giấy viết tay, có lăn dấu vân tay giữa 2 bên( không có người kí làm chứng). Như vậy bà A có quyền đòi lại đất không thưa luật sư.?? Đất khi đó chưa có giá nên tôi ỷ y ko nhắc việc làm ra sổ. Đên nay đất có giá hơn thì bà A lật mặt muốn đòi lại đất của tôi. Mong luật sư giúp đỡ tôi.

Trả lời: Trường hợp của bác loại hợp đồng mà bác kí với bà A là hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 722, Bộ luật dân sự 2005:
“Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao quyền sử dụng đất cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”

Khoản 1, Điều 467, Bộ luật dân sự 2005 lại quy định về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất như sau:

“Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu”.

Theo như bác có đề cập, hợp đồng tặng cho giữa bác và bà A có được UBND cấp xã đóng dấu chứng thực. Như vậy, xét về hình thức, hợp đồng này hoàn toàn đáp ứng được các quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nên nó sẽ có hiệu lực ngay kể từ thời điểm được đăng kí.

Tuy nhiên, hiện nay đã 7 năm bà A vẫn không chịu sang tên làm sổ cho bác mà hiện nay bà A lại đòi lại miếng đất này. Xét về nội dung, theo như bác nói đây thực chất là việc mua bán quyền sử dụng đất giữa bác và bà A. Chính vì vậy, bà A có thể đòi lại đất của bác bằng việc chứng minh giao dich giữa bác và bà A là giao dịch dân sự giả tạo theo quy định tại Điều 124, Bộ luật dân sự 2015:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này.

Trong trường hợp xác lập giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch đó vô hiệu”

Thực chất của việc làm hợp đồng tặng cho thay vì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng với giao dịch của hai bên là để nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài tài chính đối với Nhà nước. Vì vậy, giao dịch giữa bác và bà A sẽ được xác định là giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu do bị giả tạo thì theo quy định tại Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 hậu quả pháp lí sẽ là:

“1.Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”

Thời hiệu để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Khoản 3, Điều 132, Bộ luật dân sự 2015:

“3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế”

Như vậy, khi giao dịch giữa bác và bà A được tuyên là vô hiệu thì bác và bà A phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Bác sẽ trả lại đất cho bà A và bà A sẽ phải hoàn trả lại cho bác số tiền mà bà A đã nhận của bác trước kia.