Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp chuyển nhượng căn hộ chung cư chưa hoàn thành thời điểm nộp thuế là khi nào? Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

Luật sư cho tôi hỏi vấn đề như sau.Năm 2017 tôi có mua 1 căn chung cư tại TP Vinh với giá mua trong hợp đồng với chủ đầu tư là 612.000.000đ. Nay tôi không có nhu cầu và đã làm hợp đồng công chứng bán cho người khác. Tôi cũng bán lại với giá 612.000.000đ. Sau khi hai bên thống nhất mua bán xong tôi có đến chi cục thuế TP Vinh làm thủ tục để nộp thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng căn hộ chung cư. Sau khi chi cúc thuế nhận hồ sơ thì họ có trả lời là hiện nay căn hộ chung cư này chưa có giá để áp dụng tính thuế thu nhập cá nhân (lưu ý: căn hộ này là tài sản hình thành trong tương lai chưa được cấp bìa và chưa bàn giao). Vậy tôi phải chờ đến bao lâu mới nộp được thuế thu nhập cá nhân để chuyển nhượng căn hộ?

Trả lời: Theo quy định tại Điều 17 Thông tư 9/2015/TT-BTC  về sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC quy định căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản quy định:

“Điều 12. Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản

Căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là giá chuyển nhượng từng lần và thuế suất.

1. Giá chuyển nhượng

a) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công trình xây dựng trên đất là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng.

b) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, về giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, trường hợp hợp đồng không ghi giá chuyển nhượng hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân (x) với giá đất và giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng được xác định theo giá Uỷ ban nhân (x) với tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng. Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chưa có quy định về đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.

c) Giá chuyển nhượng đối với chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước là giá ghi trên hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nước.

Trường hợp đơn giá cho thuê lại trên hợp đồng thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định tại thời điểm cho thuê lại thì giá cho thuê lại được xác định căn cứ theo bảng giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định.”

Như vậy, việc xác định giá để tính thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp của bạn là chuyển được xác định căn cứ theo giá tính do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Theo đó, việc tính thuế thu nhập cá nhân 2% của bạn sẽ dựa trên giá tính do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định. Trong trường hợp này, bạn vẫn phải có nghĩa vụ kê khai thuế với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để thực hiện nghĩa vụ nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Về việc trường hợp chi cục thuế không tiến hành thu thuế khi bạn đến kê khai nộp  thuế và trả lời với lý do là chưa có giá để tính thuế thu nhập cá nhân thì bạn yêu cầu bên phía cơ quan thuế trả lời bằng văn bản về lý do chưa tiến hành thu thuế để bạn làm căn cứ để kiến nghị/khiếu nại tới cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Đồng thời, để đảm bảo các quyền lợi của bạn về sau này, tránh trường hợp phát sinh các nghĩa vụ do chậm nộp thuế thu nhập cá nhân.