Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp các bên thỏa thuận mua bán đất mà không có giấy tờ viết tay, chỉ thỏa thuận miệng và nay xảy ra tranh chấp. Nội dung cụ thể như sau:

Vào năm 2001 cha tôi có sang của người cháu (A) là con rể Bác hai tôi 2 công đất với giá 1.1 cây vàng nhưng không làm giấy tờ gì hết. Diện tích đất này vẫn còn nằm trong bằng khoán của Bác hai tôi. Sau một thời gian canh tác đến năm 2007 A đòi lấy đất laị thời điểm đó giá vàng cao nên A nói là lúc trước đã cố cho cha tôi là 5 triệu đồng. Sau khi Ấp rồi Xã hoà giải không thành thì diện tích đó cho đến nay vẫn không được sử dụng thế nhưng A đã cố ý 3 lần vào khai phá đất để canh tác nhưng cha tôi.

Trả lời: -Thứ nhất,
về việc chuyển nhượng 2 công đất ( 2000 m2).

Theo như chị trình bày thì cha chị và anh A thực hiện việc chuyển nhượng 2 công đất nhưng không hề có một giấy tờ gì. Giao dịch này được thực hiện từ năm 2001, do vậy sẽ áp dụng các quy định của Bộ Luật Dân Sự năm 1995. Do vậy, mà giao dịch do cha chị và anh A xác lập bị vô hiệu, cụ thể là do vi phạm về hình thức hợp đồng. Hợp đồng mà hai bên thực hiện là bằng hành vi, không có văn bản, không làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 707 Bộ luật dân sự 1995 quy định như sau:

“Điều 707.Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, phải được làm thủ tục và đăng ký tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Do không tuân thủ về hình thức nên các bên có thể khắc phục bằng cách viết đơn ra Tòa án yêu cầu tuyên bố hợp đồng kia bị vô hiệu. Khi đó sẽ được xử lý theo Điều 139 Bộ luật dân sự 1995 quy định:

“Điều 139: Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự vô hiệu, nếu không được thể hiện bằng văn bản, không được Công chứng nhà nước chứng nhận, không được chứng thực, đăng ký hoặc cho phép, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện, thì giao dịch vô hiệu. Bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, khi tòa án đưa ra một khoảng thời gian hợp lý thì nếu hai bên thỏa thuận thương lượng sẽ lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và văn bản này phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân. Tuy nhiên nếu như cha chị và anh A không thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng bằng văn bản và công chứng thì khi đó hợp đồng này sẽ đương nhiên vô hiệu. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên sẽ chịu hậu quả pháp  lý theo Điều 146 Bộ Luật Dân sự 1995.

“Điều 146.Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Do hợp đồng vô hiệu cho nên các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy trong trường hợp này, hậu quả pháp lý bất lợi sẽ thuộc về gia đình chị nhiều hơn, do cha chị sẽ phải trả hai công đất lại cho anh A, và nhận số tiền 1.1 cây vàng từ anh A.

-Thứ hai
, về quyền sở hữu đối với 2 công đất

Mặc dù đã thực hiện việc chuyển nhượng từ lâu nhưng trên thực tế mảnh đất cha chị canh tác vẫn nằm trong bằng khoán, tức trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác Hai. Do vậy, về mặt pháp lý bác Hai mới là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này. Nhưng theo như chị trình bày thì không thấy có sự tham gia của bác Hai trong giao dịch này. Điều này chỉ có thể có hai trường hợp đó là bác Hai đã ủy quyền cho anh A, con rể mình thực hiện giao dịch với cha chị, hoặc anh này tự ý thực hiện giao dịch. Nếu như anh này tự ý thực hiện, sau đó lại ngang nhiên quay lại đòi đất là hoàn toàn vi phạm pháp luật.

-
Thứ ba,
về hành vi đe dọa giết người của A có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo điểm a,khoản 2, Điều 133 Bộ Luật Hình sự năm 2015:

“2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Đối với 02 người trở lên;

…..”

Như vậy, đối với trường hợp của cha chị thì cha chị đang rơi vào thế bất lợi do thực hiện giao dịch mà không có giấy tờ làm chứng. Theo ý kiến của chúng tôi để giải quyết tranh chấp này, cha chị nên thương lượng với bác Hai, nếu bác ủy quyền cho anh A thì thương lượng với anh ta để viết đơn ra Tòa yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, sau đó thực hiện thủ tục ký kết hợp đồng bằng văn bản để giao dịch có hiệu lực. Sau đó, cha chị cần nhanh chóng làm thủ tục tách thửa và làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 2 công đất đó.

Trong trường hợp không thể hòa giải, thương lượng thì biện pháp tốt nhất là viết đơn yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và yêu cầu anh A trả lại tiền, cha chị trả lại đất. Nếu anh A đã gây ra thiệt hại cho gia đình chị thì cũng cần yêu cầu bồi thường.

Trân trọng!