Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia Tôi nhờ công ty tư vấn giúp tôi trường hợp như sau: Nhà tôi bán đất năm 2000 cho nhà anh A bằng giấy mua bán viết tay, không có dấu chứng nhận của UBND xã, không có công chứng. Thời điểm đó đất nhà tôi đã có sổ đỏ. Đến hiện tại (T6/2017) anh A mới làm thủ tục để sang tên sổ đỏ.

Với hiện trạng hồ sơ như hiện tại nhà anh A có gồm sổ đỏ, giấy mua bán viết tay thì anh A có sang tên được sổ đỏ không? Và thủ tục sẽ như thế nào? Tôi đã hỏi một vài nơi thì có nơi nói là với hiện trạng như vậy anh A hoàn toàn có thể làm thủ tục sang tên sổ đỏ, nhưng anh A lại nói là UBND huyện trả lời là giấy mua bán của nhà tôi cho anh A không có chứng nhận của UBND xã thì anh A không làm thủ tục sang tên được. Và yêu cầu nhà tôi phải ký hợp đồng chuyển nhượng mới với thời điểm ký là T6/2017 và có công chứng xác nhận. Hiện tại, nhà tôi chưa ký hợp đồng đó vì thấy rằng mọi thủ tục mua bán với nhà anh A đã kết thúc từ năm 2000 và việc ký mới hợp đồng năm 2017 có thể gây rủi ro cho nhà tôi. Anh A nói nhà tôi không ký hợp đồng mới cho anh A là nhà tôi vi phạm pháp luật và anh A sẽ kiện nhà tôi ra tòa. Công ty cho tôi hỏi là trong trường hợp nhà tôi không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng mới năm 2017 thì nhà tôi có vi phạm pháp luật không? Vì đang cần gấp nên kính mong công ty trả lời sớm giúp tôi. Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, nếu anh A chỉ có sổ đỏ và giấy tờ mua bán viết tay thì vẫn có thể thực hiện được việc sang tên

Căn cứ Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013.

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, Luật Đất Đai năm 2013.

“3. Việc công chứng, chứng thực  văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, một trong những điều kiện để được phép thực hiện hoạt động chuyển nhượng là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một hợp đồng chuyển nhượng và phải được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền. Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng mua bán đất mà bạn và anh A đã xác lập không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên tức thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, hợp đồng thể hiện dưới hình thức viết tay không có công chứng thì anh A không thể làm thủ tục sang tên vì thông thường nếu hợp đồng vi phạm về mặt hình thức thì giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu (do vi phạm về hình thức), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên, Điều 129, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy căn cứ vào Khoản 2, Điều 129 thì anh A có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận giao dịch mua bán đất là có hiệu lực vì hai bên đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của hợp đồng, do đó anh A có thể thực hiện việc sang tên bình thường theo quy định của pháp luật.

Bạn có thể tham khảo thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại bài viết sau: Thủ tục sang tên đổi chủ cấp sổ đỏ như thế nào?

Thứ hai,
nếu anh A yêu cầu bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng mới mà bạn không ký thì không vi phạm quy định của pháp luật, nếu anh A không yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch mua bán trước đó thì coi như giao dịch đó vô hiệu và hai bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng mới lâ việc giao kết một giao dịch dân sự mới không liên quan đến giao dịch trước đó và bạn có quyền ký hoặc không mà không vi phạm gì.