Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử đất đối với trường hợp mua bán đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Em xin chào các bác Luật Sư,các bác vui lòng cho em hỏi về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.Tháng 7/2008 em mua lại 2 miếng đất(1 miếng 54 m2 và 1 miếng 52 m2 thổ cư 100%)của ông A.Giữa 2 miếng đất của em còn 1 miếng 42 m2 nữa chưa có Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất,2 mặt là đất của em còn một mặt giáp đường hẻm,1 mặt giáp người khác,năm 2010 em làm hồ sơ xin cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất(để gộp thửa) địa chính thị xã đã đo lại,không có tranh chấp,hồ sơ xã hoàn tất,khi làm hồ sơ ra địa chính thị xã thì họ trả lời là ông A phải làm thủ tục cấp GCNQSDĐ rồi sang nhượng lại cho em, diện tích đất này em vẫn sử dụng từ tháng 7/2008 đến nay ổn định không có tranh chấp gì,hiện nay ông A đã rời khỏi địa phương không rõ ông A ở đâu,tháng 5/2017 em nhờ địa chính thị xã đo lại diện tích chưa có GCNQSDĐ.tình hình như vậy và theo luật đất đai sửa đổi.vậy em có được cấp GCNQSDĐ với diện tích 42 m2 này không.em kính mong các bác Luật Sư trả lời giúp em với em xin trân thành cảm ơn các bác nhiều ạ-kính mong.

Trả lời: Thứ nhất, căn cứ theo Khoản 1 Điều 99, Luật đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;...”

Bên cạnh đó, Khoản 1,2 Điều 100, Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

1
. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”

Đối với trường hợp của bạn, theo như thông tin bạn cung cấp, tháng 7/2008, bạn mua lại hai mảnh đất (một mảnh 54m2 và một mảnh 52m2 thổ cư 100%) kèm theo một mảnh 42m2 của ông A. Tuy nhiên, diện tích 42m2 này chưa được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất và vẫn được sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ đó đến nay. Thời điểm tháng 7/2008 Luật đất đai 2013 chưa có hiệu lực thi hành. Bên cạnh đó, bạn cũng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật sau thời điểm mua bán đất. Vì vậy, căn cứ theo Luật đất đai 2013, nếu bạn có đủ một trong các các loại giấy tờ theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật này (như trên) , kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan thì bạn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích 42m2 này.