Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình cháu có một mảnh đất được UBND cấp xã giao vào tháng 1/2003 (có biên bản giao đất thực địa, có chữ ký, con dấu của đại diện UBND cấp xã), tháng 2/2003 gia đình củng đã nộp tiền phí sử dụng đất (có biên lai thu tiền của huyện).

Thửa đất được cấp đó hiện tại gia đình cháu chưa xây nhà, chỉ có trồng cây hằng năm (Gia đình cháu đã có một thửa đất gần đó, đã được cấp giấy chứng nhận QSD đất. Nay gia đình cháu muốn làm hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận QSD đất đối với thửa đất đó thì có được không? và cần những hồ sơ, thủ tục gì? và mất bao lâu ạ? Nhờ các luật sư tư vấn giùm gia đình cháu với ạ. Cháu xin cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất....

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

.....

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

Như vậy, theo quy định trên thì Uỷ ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân, việc gia đình bạn được giao đất ở thời điểm tháng 1/2003 là không đúng thẩm quyền.

Do đó, hiện nay gia đình muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất được giao không đúng thẩm quyền thì sẽ phải chứng minh được trong thời gian sử dụng từ năm 2003 đến hiện nay là không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch. Cụ thể, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều của Luật đất đai:

Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền.

....

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 101 Luật đất đai và Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 cuả Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều này;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức giao đất ở thì công nhận diện tích đất ở, đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất thương mại, dịch vụ theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này.

***Theo đó, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được giao không đúng thẩm quyền gồm:

+Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( theo mẫu);

+Biên bản giao đất của Uỷ ban nhân dân xã thời điểm 2003;

+Văn bản xác nhận của Uỷ ban nhân dân cấp xã về việc đất sử dụng không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch của địa phương.

+Giays tờ chứng minh về quá trình sử dụng đất( nếu có);

+Giấy tờ chứng minh nhân thân( CMTND hoặc sổ hộ khẩu).

Trong thời hạn 30 ngày làm việc kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền nhận đủ hơ sơ hợp lệ của gia đình thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hiện đất gia đình mình đang sử dụng với mục đích trồng cây hằng năm thì khi được cấp giấy chứng nhận muốn sử dụng với mục đích đất ở thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.