Câu hỏi: Xin chào Luật sư, Mong luật sư tư vấn giúp em vấn đề này với ạ. Gia đình em có mua một lô đất trị giá 1 tỷ 220 triệu. Đã đặt cọc 100 triệu, làm giấy tờ tay với nhau. Và hẹn 1 tháng sau giao tiền, ký các giấy tờ công chứng liên quan. Tuy nhiên đến ngày hẹn giao tiền, bên bán không giải quyết được, do khúc mắc trong vấn đề giấy ủy quyền

Xin chào Luật sư, Mong luật sư tư vấn giúp em vấn đề này với ạ. Gia đình em có mua một lô đất trị giá 1 tỷ 220 triệu. Đã đặt cọc 100 triệu, làm giấy tờ tay với nhau. Và hẹn 1 tháng sau giao tiền, ký các giấy tờ công chứng liên quan. Tuy nhiên đến ngày hẹn giao tiền, bên bán không giải quyết được, do khúc mắc trong vấn đề giấy ủy quyền. Sổ đỏ gia đình họ được cấp theo Hộ gia đình, đứng tên người vợ. Do đó, bên công chứng yêu cầu phải có giấy ủy quyền của chồng và ba người con trai của bà ấy. Tuy nhiên, một người con trai đang đi tù, 3 năm nữa mới mãn hạn tù. Do vậy, k lấy được giấy ủy quyền. Vì thấy, giá trị lô đất sẽ thay đổi theo thời gian, nên gia đình em muốn đưa đủ 1tỷ cho bên bán. Chừa lại 220 triệu khi nào họ làm xong giấy tờ hết sẽ giao nốt. Hai bên làm hợp đồng ra công chứng đàng hoàng. Xong phòng công chứng lại k chịu, nhất định phải có giấy ủy quyền. Vậy giờ phải giải quyết sao ạ? Đặc biệt là người con đi tù, có làm giấy ủy quyền được không ạ? Em chỉ sợ, sau khi ra tù họ tranh chấp thôi, có cách nào đảm bảo quyền lợi cho bên em không ạ? Thanks,

Trả lời: Vấn đề uỷ quyền khi làm thủ tục mua bán đất của hộ gia đình

Căn cứ theo quy định pháp luật tài khoản khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

“Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Tại khoản 2, Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 có quy định:
“Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư”
.

Về bản chất thì thành viên hộ gia đình trong “Hộ gia đình sử dụng đất” cũng là một dạng của “nhóm người sử dụng đất” nên khi thực hiện các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhóm, đến “Hộ gia đình” thì tất cả các thành viên phải tham gia và ký kết hợp đồng.

Tại Điều 212 Bộ luật dân sự năm 2015 về Sở hữu chung của các thành viên trong gia đình”, thì chủ Hộ gia đình không đương nhiên có quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, mà còn phải đáp ứng được một số điều kiện như sau:

“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác”

Từ những phân tích trên, có thể thấy khi thực hiện công chứng, chứng thực liên quan đến quyền sử dụng đất của “Hộ gia đình” không thể chỉ chủ hộ hoặc đại diện “Hộ gia đình” tham gia mà phải được tất cả thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý, ký kết hợp đồng, giao dịch.

Vì vậy, gia đình bạn muốn mua được lô đất của hộ gia đình muốn bán thì phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó, kể cả người con đang đi tù. Hộ gia đình bán đất cần lấy ý kiến người con đang đi tù về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu người con đó đồng ý thì yêu cầu công chứng viên vào trại giam nơi người đó đang chấp hành án để xin chữ ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có thể yêu cầu người con đó ký văn bản ủy quyền cho thành viên trong hộ gia đình được toàn quyền sử dụng, định đoạt tài sản.

Nếu không tuân thủ quy định đó thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không có giá trị pháp lý và gia đình bạn sẽ gặp bất lợi.