Câu hỏi: Câu hỏi: Chào luật sư Em có một vấn đề tranh chấp về lối đi chung muốn nhờ luật sư tư vấn giúp. Nhà em được cấp quyền sử dụng đất từ năm 1993 trên mảnh đất có diện tích 825m2 trong đó có 400m2 là đất thổ cư và 425m2 đất vườn nhưng tới năm 20xx thì địa chính xã có cấp đất cho hai hộ liền kề nhà em.

Khi đó nhà em có chừa lại lối đi chung cho hai hộ đó là 3m chiều rộng đi qua đất vườn nhà em và nhà em xây tường rào bao tre tới nay do mưa đường bị sụt lún con đường không còn đủ 3m và hai hộ đó bắt nhà em phải đập tường rào để làm đường rộng 6m mà không có đền bù. Vậy luật sư tư vấn giúp em là trong trường hợp này nhà em có được đền bù và có bắt buộc phải cấp thêm đất để làm lối đi chung cho hai hộ đó không ạ?

Trả lời: Theo quy định tại
điều 254
Bộ luật dân sự 2015
Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Điều 248 Bộ luật dân sự
quy định về Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

Điều 248. Nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề

Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.

Ngoài ra pháp luật có quy định về ranh giới bất động sản tại
Điều 175 Bộ luật dân sự 2015
như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, theo như các quy đinh trên thì trước hết, hai hộ liền kề được bạn chừa lại lối đi hợp lý qua đất vườn nhà bạn thì phải đền bù cho bạn nếu không có thỏa thuận khác. Tiếp đó, sau khi đã là lối đi thuộc sở hữu chung của gia đình bạn và hai hộ liền kề thì việc sử dụng lối đi này được xác lập theo sự thỏa thuận của các bên, do đó, việc hai hộ liền kề bắt nhà bạn phải đập tường rào để làm đường rộng 6m và không có đền bù là trái quy định. Nếu họ muốn gia đình bạn mở rộng đường để thuận tiền cho việc đi lại của mình thì họ phải thỏa thuận với gia đình bạn về việc mở rộng lối đi chung nên bạn không bắt buộc phải cấp thêm đất để làm lối đi chung cho hai hộ đó nếu bạn không đồng ý.

Trường hợp gia đình bạn đồng ý đập tường rào để làm đường rộng 6m thì hai hộ khác phải đền bù cho bạn, bởi như bạn đã trình bày thì sau khi chừa lại lối đi chung là 3m chiều rộng đi qua đất vườn nhà bạn và nhà bạn xây tường rào bao tre (đó chính là ranh giới giữa các bất động sản liền kề). Mặt khác, phần đất của bạn có diện tích 825m2 trong đó có 400m2 là đất thổ cư và 425m2 đất vườn đã được Nhà nước Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyến sử dụng đất vào năm 1993, trên bản đồ địa chính phần đất mở đường này thuộc quyền sở hữu của bạn nên nếu bạn đồng ý mở rộng đường 6m thuộc phần đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hai hộ có yêu cầu về lối đi sẽ phải đền bù cho bạn.