Câu hỏi: Gia đình tôi vào Đăk Lăk sinh sống từ năm 1987 và được nông trường Cao su 30/4 cấp cho gia đình 01 lô đất ở với tổng diện tích là: 500m2 và gia đình đã làm nhà ở và sinh sống cho đến nay không có tranh chấp.

Vì hoàn cảnh kinh tế khó khăn nên gia đình tôi đã sang nhượng lại một phần diện tích đất cho gia đình ông A với diện tích là: 116,9m2 và gia đình Ông B với diện tích là: 148,6m2. Và diện tích còn lại tôi đang sử dụng là thuộc 02 thửa đất 241, 242 tờ bản đồ số: 41 ( do trong quá trình đo đạc bản đồ giải thửa đã chia lô đất tôi ra làm 02 thửa đất). Năm 1995 tôi đã cho con trai một phần diện tích nằm trong 02 thửa đất nêu trên với diện tích 184,5 m2 (trong đó có đất thổ cư và đất nông nghiệp) Hiện nay diện tích đất còn lại của gia đình tôi là 183,1 m2. Như vậy theo tôi được biết gia đình chúng tôi sử dụng đất và nguồn gốc đất làm nhà ở năm 1987 là đủ điều kiện cấp giấy quyền sử dụng đất đồng thời được miễn tiền sử dụng đất là 100% và hạn mức cấp đất ở là 400m2 . Như vậy căn cứ vào Thông báo giải quyết hồ sơ của Phòng Tài Nguyên và Môi Trường TP. Buôn Ma Thuột ngày 08 tháng 11 năm 2011 về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình tôi được phản hồi về việc giải quyết hồ sơ theo thông báo và phải nộp chênh lệch 50% tiền sử dụng đất với lý do theo thông báo là làm nhà năm 1994 như vậy là không đúng với nguồn gốc thực tế đất tôi đang sử dụng. (Nghị định 120/2010 về thu tiền sử dụng đất). Nay tôi có thể nhập 2 thửa đất trên lại thành 1 thửa đất và đăng ký lại hồ sơ thì nhà tôi có phải nộp tiền sử dụng đất không, và phải nộp bao nhiêu %. Có áp dụng nghị định 45/2014 về thu tiền sử dụng đất không?

Trả lời: Như bác trình bày thì tại thời điểm này bác đang làm thủ tục để được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhập 2 thửa đất với nhau vì vậy trường hợp của bác sẽ do luật đất đai 2013 và các văn bản liên quan hướng dẫn thi hành Luật đất đai điều chỉnh.

Về việc cấp GCNQSDĐ và thu tiền sử dụng đất

Do đất của bác được nông trường cao su cấp từ năm 1987 nên theo quy định tại điều 100 Luật đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ".

Những giấy tờ khác được quy định tại điều 18
Nghị định 43
/2014/NĐ-CP
giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai:

"Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có)".

Như vậy, nếu như bác có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình được cấp từ năm 1987 thì bác sẽ được cấp GCNQSDĐ mà không phải đóng tiền sử dụng đất".

Do vậy, bác sẽ được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất trong trường hợp này.

Hạn mức công nhận diện tích đất ở

Và diện tích đất ở của bác được xác định như hiện được ghi trong Giấy tờ của nông trường đã được cấp cho bác. Nếu như diện tích đất ở không thể hiện rõ trong giấy tờ được cấp thì hạn mức công nhận diện tích đất ở theo quy định tại khoản 4, điều Luật đất đai 2013:
"4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;
b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;
c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất".
Trân trọng
!