Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia.Tôi xin chia sẻ câu chuyện của gia đình để được quý công ty tư vấn giúp.Chuyện có lẽ bắt đầu từ năm 2004, anh trai tôi bán lại nhà cho tôi và 1 ngừơi nữa là bà Hiên, nhà bà Hiên với diện tích là 64m2 và nhà tôi là diện tích 27.5m2. Tuy nhiên sau khi bán, 1 phần đất để bồn nước nhà anh trai tôi trước là để cái bồn nước, sau khi bán là phần đất này của nhà tôi nhưng nhà tôi lại không rào lại, vẫn để cho nhà bà Hiên sử dụng.

Do ở đây nước ngập nên khi nâng hẻm, nhà bà Hiên nâng nền và đòi nâng cả phần đất này, tuy nhiên nhà tôi không đồng ý và đã lấy lại và sử dụng từ năm 2009. Đến năm 2014, gia đình tôi làm giấy chứng nhận sở hữu đất thì phát hiện ra là nhà bà Hiên đã vẽ cả phần đất để bồn nước trước đây vào giấy tờ sở hữu nhà bà, tôi có qua yêu cầu nhà bà Hiên sửa lại nhưng bà Hiên nhất quyết không chịu đi và nói là đã trả cho gia đình tôi sử dụng rồi. Vì nghĩ chỉ là 1,2 m2 và bà Hiên đã trả lại cho nhà tôi sử dụng rồi nên nhà tôi cũng bỏ qua, trên giấy chứng nhận quyền sở hữu chỉ vẽ phần đất còn lại.Vào khoảng tháng 9/2016, nhà tôi thực hiện sửa chữa nhà và dự định xây phần đất trước đây để bồn nước làm sân chạy xe vào nhà. Lúc này gia đình nhà bà Hiên kiện nhà tôi chiếm đất nhà bà ta, nhà tôi phải ngưng xây dựng sửa chữa nhiều lần và hiện tại phần đất đó nhà tôi vẫn không sử dụng được. Nhà bà Hiên thì không cần sử dụng phần đất này, nhưng vẫn cứ kiện gây khó khăn cho gia đình tôi.Ngoài việc kiện tụng gia đình tôi chiếm đất, nhà bà Hiên còn đưa đơn khiếu nại lên các cấp rất nhiều lần về việc nhà tôi xây dựng trái pháp luật, hệ quả là căn nhà chỉ hơn 26m2 của nhà tôi xây dựng đến hơn 6 tháng mới có thể dọn về ở tạm được. Hiện nay vẫn chưa thể dắt xe vào nhà vì phần đất tranh chấp.Vụ việc của gia đình tôi đưa xuống phường giải quyết thì họ nói nhà tôi sai, do phần đất đó nằm trên giấy sở hữu của nhà bà Hiên rồi. Tuy nhiên khi nhà bà Hiên làm giấy chứng nhận sở hữu đúng ra cơ quan nhà nước phải yêu cầu xác nhận sở hữu đất, phải có chữ ký của những người giáp ranh, tuy nhiên nhà tôi không hề thấy có khảo sát. Xin nói thêm vào câu chuyện là xưa nay nhà tôi chưa hề có xích mích với bất kì người nào trong xóm. Nhà bà Hiên đi khiếu nại, kiện cáo chỉ vì nhà tôi xây cao hơn nhà bà Hiên, và khi nhà tôi xây thì các cửa sổ nhà bà Hiên bị lấp đi. Nhất quyết không chịu trả lại phần đất này cho nhà tôi.Hiện tại gia đình tôi không biết phải làm như thế nào? Xin quý công ty tư vấn giúp.Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo như bạn trình bày thì năm 2004 anh trai bạn có bán lại nhà cho bạn và gia đình bà Hiên, theo đó diện tích của gia đình bà Hiên là 64m2 và gia đình bạn là 27.5m2. Nay hai gia đình xảy ra tranh chấp về phần đất liền kề nhau.

Đối với trường hợp của bạn trước hết bạn phải căn cứ vào hợp đồng mua bán nhà đất giữa gia đình bạn và gia đình bà Hiên với anh trai bạn. Theo đó, căn cứ vào hợp đồng mua bán xác định xem phần đất để bồn nước có thuộc vào diện tích 27,5 m2 đất của gia đình bạn hay không? Nếu như phần đất để bồn nước nằm trong phần đất của gia đình bạn thì việc gia đình bà Hiên sử dụng và thực hiện đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phần đất đấy là không có căn cứ.

Năm 2014 gia đình bạn thực hiện thủ tục đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phát hiện nhà bà Hiên đã vẽ cả phần đất để bồn nước vào giấy tờ sở hữu nhà bà. Căn cứ theo quy định tại điều 8 thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính thì Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu bao gồm:

Điều 8. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu

1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.

Như vậy, theo quy định trên thì người sử dụng đất khi đăng ký sử dụng đất lần đầu không bắt buộc phải có giấy xác nhận giáp ranh của những hộ liền kề. Do đó, việc đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bà Hiên là không trái với quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bạn chứng minh được phần đất để bồn nước là đất của gia đình bạn và việc gia đình bà Hiên đã đăng ký quyền sử dụng đất với phần đất trên thì bạn có quyền khởi kiện ra tòa án nhân dân quận, huyện nơi bạn cư trú để được giải quyết. Theo đó, điều 155 Bộ luật dân sự 2015 quy định đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất đai thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

Điều 155. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

1. Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

4. Trường hợp khác do luật quy định.

Như vậy, nếu hai bên không thể tự giải quyết được thì bạn có quyền khởi kiện gia đình bà Hiên đòi lại phần đất của gia đình.