Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng trong lĩnh vực đất đai khi xét tính hợp pháp của giao dịch chuyển quyền sử dụng đất vào năm 2011 bằng giấy tay. Nội dung tư vấn như sau:

Năm 2011, một hộ đồng bào dân tộc có bán đất cho một người kinh cùng thôn bản mảnh đất, giá trị chuyển nhượng là 185 triệu đồng, chỉ có giấy viết tay, không có công chứng (đất tự khai hoang, không có giấy chứng nhận, chưa có sổ đỏ), người mua mới trả được 60 triệu, còn lại 95 triệu đến nay chưa trả. Vậy hộ đồng bào kia có cách nào yêu cầu người kia trả tiếp số tiền còn lại không, có khởi kiện tại tòa được không?

Trả lời: Căn cứ tại điều 54 Nghị định 01/2017/NĐ – CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có nội dung như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, căn cứ theo quy định trên và đối chiếu với thông tin bạn cung cấp gia đình bạn viết giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho một hộ gia đình khác vào năm 2011, mảnh đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên giao dịch này không được pháp luật thừa nhận. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trường hợp không có công chứng, chứng thực thì phải đáp ứng điều kiện tại quy định trên tức phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng. Nguyên tắc để được thực hiện quyền chuyển nhượng, tặng cho,để thừa kế, cho thuê, cho thuê lại... quyền sử dụng đất thì phải là người sử dụng đất hợp pháp và được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng dất. Vì bạn chưa tiến hành thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa thể hiện bạn đang là người có quyền sử dụng đất hợp pháp và như vậy sẽ không thực hiện được việc chuyển nhượng này.

Đồng thời căn cứ theo quy định tại điều 122 Bộ luật dân sự năm 2005 tại thời điểm bạn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho gia đình kia thì cần đáp ứng điều kiện để một giao dịch dân sự có hiệu lực, theo đó

Điều 122. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.

Như vậy xét về mặt nội dung mặc dù có thể mình là chủ thể hoàn toàn có năng lực hành vi dân sự, tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện nhưng nội dung của giao dịch này đang vi phạm quy định của pháp luật đất đai tức chưa có căn cứ để xác định quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên giao dịch này không được pháp luật ghi nhận. Mà hậu quả của gia dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại điều 137 Bộ luật dân sự năm 2005 là các bên sẽ phải khôi phục tình trạng ban đầu, trả cho nhau những gì đã nhận.

Do vậy giao dịch giữa bạn và gia đình bên kia là vô hiệu về nguyên tắc gia đình bạn trả lại tiền đã nhận, gia đình kia trả lại đất. Sau khi được trả diện tích đất  bạn có thể tiến hành thủ tục để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn có quyền gửi yêu cầu đến Tòa án nhân dân quận, huyện để tuyên giao dịch vô hiệu và bảo đảm quyền lợi của mình.