Câu hỏi: Giấy chuyển nhượng sử dụng đất xác lập từ năm 1989 nhưng không ghi rõ diện tích đất chuyển nhượng, có đóng thuế nhà ở từ năm 2004. Đến nay, UBND xã đòi thu hồi lại đất vì đó là đất lưu không.

Nội dung tư vấn:
Năm 1989 gia đình tôi có mua 1 mảnh đất thổ canh. Có giấy viết tay của chủ sở hữu cũ nhưng không nói rõ là tổng số bao nhiêu m2. Trên giấy viết tay chỉ ghi là nhượng 1 số đất.Từ năm 1989 đến năm 2003 gia đình tôi có đóng thuế nhà đất là 287m2. Đến năm 2004 trở đi, chính quyền xã có đo lại và gia đình tôi phải đóng thuế trên diện tích 440m2.Hiện nay, gia đình tôi đang phá dỡ nhà cũ và xây dựng lại nhà mới trên diện tích đất ở nói trên. Chính quyền xã có cho người xuống đo lại đất và yêu cầu gia đình tôi chỉ đc xây dựng lại nhà trên phần diện tích 287m2. Phần còn lại là đất lưu không, yêu cầu trả lại. Nếu cố tình xây dựng sẽ bị cưỡng chế.Vậy tôi kính nhờ công ty tư vấn giúp như vậy là đúng hay sai. Gia đình tôi có được xây dựng trên toàn bộ diện tích đã đóng thuế là 440m2 không. Mong sớm nhận được phản hồi từ phía công ty .Trân trọng.

Trả lời: Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993."

Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định như sau:

"1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký."

Trong trường hợp của bạn, vì trong giấy chuyển nhượng đất của gia đình bạn với chủ sở hữu cũ được xác lập vào năm 1989 nên nếu được Ủy ban nhân dân xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì đây được coi như giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong giấy chuyển nhượng này không ghi rõ diện tích chuyển nhượng nên không thể xác định được diện tích đất mà gia đình bạn đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bao nhiêu.

Để xác định được diện tích đất hợp pháp của gia đình bạn là bao nhiêu cần căn cứ vào giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất ổn định. Cụ thể trong trường hợp của bạn là biên lai nộp thuế nhà đất và bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời ký. Từ năm 2004, gia đình bạn được đo đạc xác định lại diện tích sử dụng là 440m2 và đóng thuế nhà đất với diện tích 440m2 nên theo quy định, đây được coi là giấy tờ chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định trên diện tích đất 440m2 đó. Gia đình bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích sử dụng là 440m2. Tuy nhiên, nếu một phần đất do gia đình bạn sử dụng ổn định lâu dài thuộc quy hoạch hành lang giao thông thì sẽ bị hạn chế sử dụng đất. Do vậy, để kiểm tra lại về tình trạng sử dụng đất của gia đình thì bạn có thể liên hệ tới Phòng tài nguyên và môi trường yêu cầu kiểm tra về quy hoạch đất hành lang giao thông nêu trên.