Câu hỏi: Luật sư tư vấn về quyền xử lý tài sản bảo đảm trong hợp đồng vay tiền có thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Gửi Luật Minh Gia, tôi có trường hợp liên quan tới tranh chấp đất đai cần luật sư trả lời giúp, tôi có cho người này vay khoản tín dụng và được thế chấp bằng 2 thửa đất. Sau gần 10 năm thì người này cắt đứt liên hệ và qua nước ngoài sống giờ chưa biết tung tích ở đâu. Tôi có tìm đến khu đất được thế chấp thì hiện tại khu đất trên đang được rao bán. GCN QSDĐ tôi hiện vẫn đang giữ và chưa được sang tên chuyển nhượng qua tên tôi. Hiện giờ tôi phải làm gì để chuyển đc tên của thửa đất trên sang tên tôi vì đã qua thời gian rất lâu số tiền gốc và lãi đã lên rất cao và qua thời gian rất lâu tôi không qua coi đất thì hiện tại đang rất lo là người này đã báo mất giấy và làm lại? Nếu có trường hợp như vậy thì tôi cần làm gì? Tôi có thể gửi văn bản cho ban ngành tại khu vực yêu cầu ngừng các thủ tục giao dịch của thửa đất trên hay không ? Mong được luật sư giúp đỡ. Cảm ơn.

Trả lời: Tại Điều 688 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 688. Điều khoản chuyển tiếp

1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau:

…

c) Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày Bộ luật này có hiệu lực mà có tranh chấp thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 để giải quyết;”

Theo thông tin cung cấp, cách đây gần 10 năm bạn có cho người khác vay tiền và có nhận giấy tờ về quyền sử dụng đất của họ, nên sẽ căn cứ vào Bộ luật dân sự 2005 để giải quyết. Điều 342 quy định về Thế chấp tài sản như sau:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp"

Điều 343. Hình thức thế chấp tài sản

"Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính. Trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký.”

Ngoài ra, tại Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về Giao dịch bảo đảm có quy định về Đăng ký giao dịch bảo đảm như sau:

“1. Các trường hợp phải đăng ký bao gồm:

a) Thế chấp quyền sử dụng đất;

…”

Pháp luật không hạn chế quyền nhận tài sản thế chấp đối với cá nhân và nếu hợp đồng thế chấp đáp ứng yêu cầu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 343 BLDS 2005 và Điều 12 Nghị định 163/2006/NĐ-CP thì việc thế chấp đúng quy định của pháp luật. Nếu hợp đồng thế chấp có hiệu lực thì khi bên có nghĩa vụ trả tiền không thực hiện nghĩa vụ như trường hợp của bạn thì bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp dựa trên các cơ sở pháp lý sau:

“Điều 355. Xử lý tài sản thế chấp.

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Điều 336 và Điều 338 của Bộ luật này."

Điều 351. Quyền của bên nhận thế chấp tài sản.

…

7. Yêu cầu xử lý tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 355 hoặc khoản 3 Điều 324 của Bộ luật này và được ưu tiên thanh toán.”

Như vậy, theo các quy định trên thì bên thế chấp đã vi phạm nghĩa vụ và bên bạn có có quyền yêu cầu xử lý tài sản thế chấp, yêu cầu bên thế chấp chấm dứt ngay việc rao bán khu đất, nếu không dừng việc rao bán hoặc đã thực hiện việc bán tài sản thế chấp cho người khác thì bố bạn có thể gửi đơn yêu cầu Tòa án để bảo vệ quyền lợi ích của mình.

Hơn nữa, nếu bên thế chấp đã bán mảnh đất đó cho người khác thì giao dịch đó cũng bị coi là vô hiệu vì vi phạm điều cấm của pháp luật là một trong bốn điều kiện phải đáp ứng để một giao dịch dân sự có hiệu lực theo Điều 122, Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể là vi phạm nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo quy định tại Khoản 4, Điều 348. Nếu giao dịch bị Tòa án tuyên là vô hiệu thì hai bên phải khôi phục lại hiện trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, như vậy bố bạn vẫn có thể yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là mảnh đất đó.

"Điều 348. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản

4. Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 349 của Bộ luật này.