Câu hỏi: Vợ chồng tôi có mua 1 căn nhà ở HM. Hiện trạng căn nhà: căn nhà được xây trên 1 mảnh đất 156m2 (có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), chủ đất ủy quyền cho bà A có toàn quyền với căn nhà.

Bà A xin giấy phép xây dựng lên thành 3 căn nhà có diện tích giống nhau trên mảnh đất này và vợ chồng tôi là người mua 1 trong 3 căn nhà đó. Bà A sẽ cùng tôi ra văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng về việc mua bán căn nhà đồng thời tôi giao tiền (chỉ giữ lại 5%) và nhận nhà. Sau đó, khi bà A đã bán hết 3 căn nhà trên mảnh đất sẽ cùng 3 người mua căn nhà ra phòng công chứng để làm thủ tục mua bán chuyển quyền sử dụng đất từ bà A sang đồng sở hữu cho 3 người mua và sẽ thanh toán hết 5% còn lại. Bởi vì diện tích của căn nhà chưa đủ để tách thửa nên hiện giờ phải chịu đồng sở hữu. Vậy nhờ quý công ty tư vấn với hiện trạng như vậy, vợ chồng tôi mua nhà có những rủi ro gì về sau này liên quan đến đồng sở hữu?

Trả lời: Về việc lập vi bằng hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại khoản 8, điều 2 Nghị định số: 135/2013/NĐ-CP sửa đổi một số điều nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:

"1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán căn nhà của bác. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP:

"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".

Do đó, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên,
khi làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại điều 122 Luật nhà ở 2014:

"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng".

Việc đồng sở hữu mảnh đất của bà A nếu như việc mua bán đã được lập thành văn bản (có công chứng)  và sau đó được cấp GCNQSDĐ (cho tất cả những đồng sở hữu) sẽ đảm bảo quyền lợi cho tất cả những người sở hữu chung mảnh đất này. Tuy nhiên, khi mua nhà thì bác cần lưu ý để mua phần diện tích đất ở của mình sao cho đủ diện tích tối thiểu được tách thửa tại thành phố Hồ Chí Minh theo quy định tại: "Quyết định 33/2014/QĐ-UBND quy định diện tích tối thiểu được tách thửa tại TP HCM".

Trân trọng
!