Câu hỏi: Chuyển nhượng đất nhưng bên mua từ chối tách sổ

Trả lời: ... Từ đó đến nay, gia đình tôi (có đống thuế đất đầy đủ, và có biên lai thu thuế đất đầy đủ) làm mọi thủ tục, có mời gia đình bên mua cùng hợp tác làm nghĩa vụ nhà nước để tách sổ cho đúng thủ tục công chứng chuyển nhượng và đúng pháp luật của nhà nước. Gia đình bên mua có trả lời rằng: “Họ mua để ở không bán nên không cần sổ đỏ”, gia đình tôi đã 2 lần sang đề nghị tách sổ đều nhận được câu trả lời như trên. Vậy gia đình tôi phải tự làm mọi thủ tục bao gồm nộp thuế đất, nộp trước bạ, nộp phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư. Đến ngày 20/4/2017, Bên mua mới đến giục tôi , yêu cầu tách sổ mang tên bên mua. Gia đình tôi có yêu cầu bên mua phải thanh toán các tiền nghĩa vụ cho tôi bằng giá nhà nước hiện hành. Bên mua không nghe và chỉ trả giá theo giá năm 2010. Nay bên mua muốn  kiện tôi ra tòa với lí do “Làm sổ đỏ không thông báo và lại đứng tên sổ là tên tôi”. Vậy trong trường hợp này, gia đình tôi cần làm gì? Xin luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Cảm ơn luật sư !

Nội dung tư vấn:

Cảm ơn anh/chị/chị đã gửi nội dung yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với những thắc mắc của anh/chị, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh/chị bất động sản quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo thông tin cung cấp, năm 1995 anh/chị có bán mảnh đất 72m2 trên diện tích đất ao có giấy tờ viết tay và không có xác nhận của địa phương. Như vậy, giấy tờ viết tay chỉ là sự thỏa thuận giữa hai bên về giá và diện tích, không được địa phương công nhận. Về mặt pháp lý, trong trường hợp này anh/chị vẫn đang đứng tên trên mảnh đất đã bán đồng nghĩa với việc nếu anh/chị và bên mua không thỏa thuận được về vấn đề đóng tiền thuế đất, phí nộp trước bạ, nộp phí chuyển đổi đất ao sang đất thổ cư thì đương nhiên anh/chị phải là người nộp tiền thuế đó.

Tại Điều 107 Luật Đất Đai 2013 về các khoản thu tài chính từ đất đai như sau:

“1. Các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

...

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

...

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

..."

Tại điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, trong suốt thời gian trước khi 2 bên tiến hành tách sổ, gia đình anh/chị đã đóng toàn bộ các loại thuế về đất, phí nộp trước bạ, nộp phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất và có giữ lại hóa đơn thì sau khi tách sổ gia đình anh/chị có quyền yêu cầu bên mua bồi hoàn lại số tiền anh/chị đã nộp.

Hiện tại, vấn đề bên mua kiện anh/chị ra Tòa với lý do “ làm sổ đỏ không thông báo và lại đứng tên sổ là tên của anh/chị”. Trong trường hợp này, anh/chị phải chứng minh được sau khi chuyển nhượng cho bên mua, đã nhiều lần anh/chị đề nghị tách sổ nhưng bên mua từ chối.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, anh/chị vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi -

Số điện thoại liên hệ: 1900.6169

để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng!

CV tư vấn: Phạm Thị Diệu - Công ty Luật Minh Gia