Câu hỏi: Hỏi: Tôi vừa mua một thửa đất ngang 9m x dài 30m (đã trừ bảo lưu theo quy định) đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất nông nghiệp.

Khi đăng ký chuyển quyền sử dụng đồng thời chuyển mục đích sử dụng sang đất ở thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại huyện không cho thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất,  lý do tại thời điểm này Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh có công văn cho tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất đối với tuyến đường hành lang ven biển phía Nam (Tuyến đất của tôi mua). Xin hỏi Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện như vậy có đúng quy định của Pháp luật về đất đai chưa? Trường hợp của tôi vậy thì phải làm sao để được sớm chuyển mục đích sử dụng đất? Xin LS tư vấn giúp tôi, chân thành cảm ơn!

Trả lời: Về việc tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

Ngoài ra, Phần II Khoản 4 Điểm đ Thông tư liên tịch số 03/2008/TTLT-BTNMT-BNV quy định nhiệm vụ quyền hạn của Sở Tài nguyên và Môi trường như sau:
“Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu, sử dụng tài sản gắn liền với đất; việc đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Như vậy, cơ quan có thẩm quyền quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất là ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện. Cơ quan chuyên môn thực hiện hoạt động này là cơ quan chuyên môn của ủy ban nhân dân về tài nguyên môi trường. Trường hợp của bạn có thể là do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định tạm dừng chuyển mục đích sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ vào đó tạm ngừng thực hiện các thủ tục về chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích đất là:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng khi chuyển phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Ủy ban nhân dân cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp Ủy ban nhân dân huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, xem có nằm trong diện quy hoạch không.

Tuy nhiên, dựa trên thông tin bạn đưa ra, miếng đất bạn mua nằm trong tuyến đất thuộc dự án cấp quốc gia, đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt triển khai theo văn bản số 5779/CVCP-QHQT và đã có công văn từ cơ quan cấp tỉnh nên khả năng cao là sẽ không thực hiện chuyển mục đích sử dụng được khi cơ quan có thẩm quyền không cho phép.