Câu hỏi: Kính chào Luật Sư! Tôi có mua một thửa đất của bà B và đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang tên tôi hoàn thành. Nhưng hiện tại tôi đi lấy sổ thì cơ quan cấp quyền sử dụng đất báo là sổ đã sang tên tôi nhưng cơ quan không thể giao sổ cho tôi được. Với lý do là có công văn của UBND ngăn chặn vì bà B mua thửa đất này của bà T mà còn thiếu lại 15 triệu sau khi sang sổ sẽ thanh toán hết. Nhưng giờ bà B không thanh toán hết cho bà T nên không cho tôi lấy sổ. Về việc sang nhượng còn thiếu 15 triệu khi sang sổ hoàn tất sẽ trả hết của bà B và bà T chỉ là giấy viết tay của 2 bên, không có công chứng của cơ quan có thẩm quyền. Mong được Luật Sư giúp đỡ.

Trả lời: Luật Đất đai 2013 có quy định về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Điều 188 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều luật trên thì nếu mảnh đất này đang trong diện tranh chấp giữa bà B và T thì về nguyên tắc mảnh đất này không đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng sang tên cho bạn.

Tuy nhiên, tranh chấp đất đai được ghi nhận chỉ khi cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp hoặc văn bản cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp của Tòa án,…

Cơ quan có thẩm quyền có quyền từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn với lý do đất đang có tranh chấp nên không đủ điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng theo quy định tại Điều 188 – Luật Đất đai 2013. Hướng giải quyết này hoàn toàn phù hợp với những gì Văn phòng đăng ký đất đai trả lời cho bạn và bạn sẽ tạm thời không được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này cho đến khi bà B và bà T giải quyết xong tranh chấp.

Bên cạnh đó, nếu như thủ tục cấp giấy chứng nhận cho bạn đã xong, thủ tục sang tên với mảnh đất đã được thông qua, chỉ có điều giấy chứng nhận này chưa nằm trong tay bạn thì lúc đó mới ghi nhận đất đang có tranh chấp. Theo đó, có thể hiểu đây là trường hợp đã nhận chuyển nhượng xong với phần đất này mới phát hiện tranh chấp giữa hai người chủ cũ. Khi bạn đã xác lập quyền của mình với cơ quan nhà nước, thì lúc này bạn sẽ được bảo vệ với tư cách là người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 133 – Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

…

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Theo đó, nếu bà B đã được nhận chuyển quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận, sau đó mới chuyển nhượng cho bạn, và hiện nay dựa vào giấy tờ sổ đỏ của bà B mà bạn tiếp tục thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận đứng tên mình, và hiện nay thủ tục cấp giấy chứng nhận đã được thông qua, thì giao dịch mua bán quyền sử dụng đất giữa bạn và bà B không bị vô hiệu, bạn vẫn được công nhận là chủ sử dụng của mảnh đất đó. Dựa vào quy định này thì  về phía bà B và bà T, hai bên phải tự giải quyết tranh chấp nợ tiền với nhau, còn bạn với tư cách của người thứ ba ngay tình có thể yêu cầu văn phòng đăng ký đất đai giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình sau khi các bên giải quyết xong tranh chấp.

Tuy nhiên, chúng tôi cũng xin lưu ý rằng sẽ có chút khó khăn với bạn do đã có công văn của UBND đưa xuống ngăn chặn những giao dịch chuyển nhượng với mảnh đất này nên có thể sẽ không dễ dàng khi bạn yêu cầu phía Văn phòng đăng ký đất đai giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình.