Câu hỏi: Chào luật sư, theo tôi được biết thẩm quyền ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất quy định UBND tỉnh ký hoặc uỷ quyền sở tài nguyên ký các giấy cho tổ chức, UBND huyện ký giấy cho hộ gia đình và cá nhân. Thế nhưng tại thời gian từ 01/8 đến nay tất cả các giấy tờ chuyển nhượng, cấp đổi, tặng cho, thừa kế.....đều giao cho Sở tài nguyên và môi trường ky, uỷ ban các huyện chỉ ký các giấy tờ và đến nay các hồ sơ ách tắc rất. Qua đây nhờ luật sư nêu giúp tôi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định thế nào để tôi dùng làm căn cứ yêu cầu thực hiện đúng quy định. Tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty chúng tôi, trường hợp của anh chúng tôi tư vấn như sau:

- Quy định về thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Trên đây là quy định về cơ quan thụ lý và thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất, bạn tham khảo đối chiếu trường hợp của mình.

---

3. Tư vấn thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Câu hỏi:

Lời đầu tiên cho cháu gửi lời chào thân ái và lời chúc sức khỏe tới luật sư, cháu muốn nhờ luật sư giúp đỡ một việc sau. Cháu có mảnh đất 300m2, đây là đất tranh chấp của gia đình cháu gồm 7 người, nhưng đã được TAND huyện giải quyết qua hai vụ xét xử sơ thẩm và phúc thẩm tòa án đã giao cho gia đình cháu số đất trên. Trong đó có 4 người đã cho nhà cháu phần phần đất của mình tại tòa (có giấy trao tặng kèm theo), cùng với chi cục thi hành án dân sự lập biên bản giao đất từ nguyên và biên bản yêu cầu UBND và sở tài nguyên môi trường cấp sổ đỏ cho nhà cháu.

Nhưng khi cháu  đi làm sổ  đỏ thì UBND XÃ trả lời là không làm được vì có 1 trong 4 người đã cho nhà cháu viết đơn yêu cầu không được làm và yêu cầu cháu nên huyện làm vì đất này được huyện giải quyết. Cháu lại lên huyện nhưng huyện chả lời phải về qua xã. Giờ cháu phải làm thế nào để được cấp sổ đỏ, có lam thằng nên huyện được không thưa luật sư, cơ quan nào có thẩm quyền cấp sổ đỏ ạ. Nếu vần phai qua xa thi phai lam the nào ạ? Cháu cảm ơn luật sư nhiều.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Luật Minh Gia, với trường hợp trên chúng tôi xin tư vấn như sau:

- Quy định về thẩm quyền thụ lý giải quyết

Theo quy định tại Điều 105 Luật đất đai năm 2013, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định như sau:

“Xem trích dẫn quy định tại phần tư vấn (1)''

Như vậy đối với trường hợp của bạn cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là UBND Cấp Huyện. Trong trường hợp UBND cấp huyện từ chối bạn yêu cầu cơ quan tiếp nhận  trả lời bằng văn bản có dấu xác nhận và nêu rõ lý do tại sao từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định 1 trong 4 người kia không đồng ý cho bạn tài sản thừa kế có phù hợp với quy định hay không để có căn cứ yêu cầu cấp sổ đỏ phù hợp.

- Cấp giấy quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của tòa án

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định như sau:

“3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.”

Theo như bạn trình bày, gia đình bạn được hưởng diện tích đất này do bản án, quyết định của tòa, thuộc trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 100 Luật Đất Đai 2013 nên bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn có thể liên hệ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp huyện để tiến hành thủ tục và mang theo các giấy tờ sau: Bản án, quyết định của tòa án; giấy tờ liên quan đến thửa đất (giấy chứng nhận, văn bản thỏa thuận...); bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu.

---

4. Cơ quan có thẩm quyền cấp sai giấy chứng nhận QSDĐ xử lý thế nào?

Câu hỏi:

Năm 200x3 gia đình tôi đã đổi 1 phần đất có trong giấy chứng nhận cho UBND xã để UBND xã làm đình làng, thay vào đó gia đình tôi lấy cái ao làng (gọi là ao làng vì khi đó đang do làng quản lý). Tại thời điểm đổi đất nói trên cái ao làng đang do ông N thầu ao thả cá. Việc đổi đất lấy ao cũng được ông N biết và không tranh chấp gì, gia đình tôi đã sử dụng cái ao nói trên ổn định 10 năm và san lấp, xây công trình tường rào trên đó.

Đến năm 201x gia đình ông C con ông N đòi lại ao (ông N đã mất năm 200x) với lý do ao nói trên đã có trong giấy chứng nhận của nhà ông N, dù xã đã giải trình việc vào giấy chứng nhận là lầm lẫn nhưng ông C vẫn cố tình tranh chấp. Nhờ luật sư tư vấn quy định pháp luật thế nào, Nếu sổ đỏ nhà ông C cấp sai và bị thu hồi thì có có cơ sở đòi lại không? xin cảm ơn.

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Quy định về thu hồi giấy chứng nhận do cấp sai

Trường hợp của bạn trình bày, nhà ông C sẽ bị nhà nước thu hồi giấy cấp chứng nhận quyền sử dụng đất căn cứ quy định tại khoản 2 - Điều 106 Luật đất đai 2013 như sau:

" 2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai".

- Thẩm quyền thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

UBND xã đã giải trình về việc cấp giấy sai thẩm quyền thì cơ quan có thẩm quyền có trách nhiệm thu hồi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp. Thủ tục thu hồi được quy định tại Điều 87 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

"... 4. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phát hiện Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật đất đai thì thông báo bằng văn bản cho cơ quan thanh tra cùng cấp thẩm tra; nếu kết luận là Giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định của pháp luật thì thông báo cho người sử dụng đất biết rõ lý do; sau 30 ngày kể từ ngày gửi thông báo cho người sử dụng đất mà không có đơn khiếu nại thì ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp
;

Như vậy, hơn nữa thì gia đình bạn đã có quá trình sử dụng đất được 10 năm, không có tranh chấp với ông Nghiêm. Trường hợp này gia đình bạn sẽ được ủy ban nhân dân cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.