Câu hỏi: Kính chào công ty luật Minh Gia hiện gia đình tôi đang sinh sống tại ngoại thành hà nội khu vực đồng bằng. gia đình tôi có một miếng đất khoảng 932 m2. trong đó có 600 m2 đã được cấp sổ đỏ từ năm 2003. còn 300 m2 thì chưa được cấp do phần đó là đất ao của HTX (thể hiện trên sơ đồ của HTX năm 1990 từ đó đến nay không có sơ đồ dịa chính xã nữa). vào thời điểm năm 2002 gia đình tôi  có tự ý san lấp để làm đất vườn trồng trọt. Thời điểm đó đến nay xã không có ý kiến gì về việc này. năm 2015 gia đình tôi có tách sổ diện tích 600 m2 làm 2 sổ đứng tên chồng tôi và bố chống tôi. còn diện tích 300 m2 chưa cấp sổ đỏ vẫn giữ nguyên và không có trong sổ đỏ. giữa năm 2017 gia đính tôi có nhu cầu muốn xin được câp sổ đỏ cho 300 m diện tích chưa được cấp sổ đỏ vậy tôi xin hỏi với diện tíchl 300m2 chưa được cấp đó có đủ điều kiện xin được cấp sổ đỏ không và nếu có thì phải đóng các khoản phí gì nếu gia đình tôi muốn được cấp đất ở? và thời gian giải quyết à bao lâu? (hiện gia đình tôi có trình với UBND xã để  giải quyết nhưng chưa có kết quả mặc dù hố sơ của gia đình tôi đã được các hộ dân xung quanh ký cam kết không có tranh chấp và đã được UBND xã niêm yết công khai là đất không có tranh chấp tại địa phương. hiện tại cán bộ địa chính xã có giải thích là chờ thẩm định. nhưng tôi còn không hiểu rõ về vấn dề này nên mong được công ty tư vấn giải thích rõ giúp gia đình tôitrân trong cảm ơn cty. Kính mong sơm nhận được hồi âm của cty

Trả lời: Thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ do đó chứng tôi tư vấn cho bạn như sau:

1. Điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật đất đai 2013 có quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 101.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, bạn có một trong các giấy tờ theo quy định tại điều 100 thì có thể được cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ trên thì đất này phải được UBND xã phường nơi có đất xác nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch tại địa phương thì được cấp giấy chứng nhận QSDĐ.

2. Xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất ở

Theo như thông tin bạn cung cấp thửa đất 300m2 gia đình bạn sử dụng vào mục đích trồng trọt từ trước tới nay. Do đó căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất mà bạn được cấp giấy chứng nhận QSDĐ với thửa đất đó là đất nông nghiệp (Điều 3 nghị định 01/2017/NĐ-CP)

Nếu gia đình bạn muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải đến UBND quyện huyện để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên hạn múc đất ở không được vượt quá hạn mức mà UBND cấp tỉnh quy định.

+ Về phí khi chuyển múc đích sử dụng đất:

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Trường hợp 1: Tính phí Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất ở

Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở những người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công thức tính: Tiền chuyển mục đích sử dụng đất  = (giá đất ở - giá đất nông nghiệp) x diện tích đất chuyển mục đích  x 50%

Trường hợp 2:  Tính phí chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Công thức: tính tiền chuyển mục đích sử dụng đất =( Giá đất ở- giá đất nông nghiệp)x số m2

+ Về thời gian giải quyết:

Khoản 40 Điều2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định:

"40. Sửa đổi Điều 61 như sau:

Điều 61.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai

1. Thời gian thực hiện thủ tục giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định như sau:

...

b) Chuyển mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày.

…

4. Thời gian quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này được tính kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Thời gian này không bao gồm thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trường hợp nhận hồ sơ chưa đầy đủ, chưa hợp lệ thì trong thời gian tối đa 03 ngày, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định.

Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện đối với từng loại thủ tục quy định tại Điều này được tăng thêm 15 ngày.”

Như vậy, thời gian thực hiện thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là 15 ngày kể từ ngày Phòng Tài nguyên và Môi trường nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn thì thời gian thực hiện được tăng thêm 15 ngày.