Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn:  Năm 2002, tôi kí hợp đồng giao khoán đất cá lúa với UBND xã. Tổng diện tích là 10.000m2, trong đó 3000m2 đất nông nghiệp, và còn lại là 7000 đất 5%. Năm 2016, nhà nước tiến hành thu hồi đất để xây dựng khu công nghiệp. Các khoản đền bù về đất NN và xây dựng cơ sở hạ tầng, cây cối đều thỏa đáng, chỉ trừ việc bồi thường chi phí đất 5% còn lại.

Chi phí đầu tư đất 5% còn lại không được tính theo các mức chi phí, mà tính theo giá đất là 75.000/m2 và lại không được bồi thường tổng diện tích còn lại là 7000m2, mà chỉ được tính diện tích mặt nước ( diện tích ao nuôi cá do gia đình ngặp ao, cải tạo) là 4.428m2, tức là còn thiếu hơn 2.500m2 đất 5% nữa.

Vậy cho tôi hỏi cách tính, và mức giá đền bù ở trên có đúng với pháp luật không? và đúng ra tôi được đền bù như thế nào? Tôi rất mong nhận được hồi đáp của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về các trường hợp không được nhà nước bồi thường về đất khi thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

..

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

....

d) Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

đ) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế của bạn thì đối với 7000m2 thuộc quỹ đất công ích xã, phường thị trấn (đất 5%) khi thu hồi sẽ
không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường về các khoản chi phí đầu tư vào đất. Nên việc nhà nước không bồi thường về đất đối với 7000m2 đất 5% là hoàn toàn chính xác.

+ Đối với việc bồi thường chi phí đầu tư vào đất trong trường hợp của bạn sẽ được giải quyết căn cứ vào Điều 3 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 3. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Đối tượng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng là các trường hợp quy định tại Điều 76 của luật đất đai.

2. Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà người sử dụng đất đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết. Chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

a) Chi phí san lấp mặt bằng;

b) Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

c) Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

d) Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3. Điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại:

a) Có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất. Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại;

b) Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước.

4. Chi phí đầu tư vào đất còn lại được tính phải phù hợp với giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất và được xác định theo công thức sau:

P = P1+P2+P3 / T1 X T2

Trong đó:

P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

T1: Thời hạn sử dụng đất;

T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Đối với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất (T1) được tính từ thời điểm đầu tư vào đất.

Theo đó, trước hết để xác định nhà nước tính chi phí theo giá đất là 75.000/m2 có đúng hay không thì phải căn cứ, dựa trên giá thị trường tại thời điểm có quyết định thu hồi để xác nhận. Đối với việc chỉ được bồi thường về diện tích 4.428m2 mặt nước đối với diện tích ao nuôi cá do gia đình ngặp ao, cải tạo; còn đối với việc 2500m2 đất không được bồi thường chi phí thì phải xác định diện tích 2500m2 đất 5% còn lại gia đình có đầu tư canh tác, nuôi trồng...hay không. Nếu có thì phương án bồi thường mà nhà nước đưa ra đối với đất 5% là chưa thoả đáng (có quyền làm đơn khiếu nại yêu cầu giải quyết lại phương án bồi thường); trường hợp 2500m2 gia đình được giao chưa sử dụng (chưa canh tác, chưa đầu tư bất cứ chi phí phát sinh trên đó) mà vẫn để đất trống thì sẽ không có căn cứ để được bồi thường về đất và chi phí đầu tư trên đất (phương án bồi thường của nhà nước là đúng quy định).

Đối với việc tính mức bồi thường: Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ về các chi phí mà gia đình đã bỏ ra để đầu tư vào toàn bộ diện tích 7000m2 đất 5% nên không tính cụ thể cho bạn được. Tuy nhiên, bạn có thể dựa theo công thức tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 47/2014 đã được trình bày trên.