Câu hỏi: Tôi có hợp đồng bán 1000 m2 đất cách đây 17 năm với giá 50 Triệu VND.Vi người mua cho người em trai đứng tên hợp do đó người mua chuẩn bị đi Mỹ.

Nội dung tư vấn:
Kính gửi : Luật SưTôi có hợp đồng bán 1000 m2 đất cách đây 17 năm với giá 50 Triệu VND.Vi người mua cho người em trai đứng tên hợp do đó người mua chuẩn bị đi Mỹ.Sau đặt cọc cho tôi 10Triệu đó khi đã cho người đi xem đất và ký hơp đồng ( Người em đứng tên ký sẵn ) sau đó tôi kýVà nhận 10Triệu tiền cọc rồi chủ đất là tôi mang tới UBND xã xác nhận người mua hứa 3 ngày sau thành toán 40 Triệu còn lại nhưng họ đi luôn mãi 15 năm sau mới thuê một ngưới đại diện đứng đơn đưa ra toà kiện tôi.Toà gọi tôi và tôi yêu cầu xem đơn kiện và hợp đồng vì lâu tôi không còn giữ. Trong đơn kiện toà chỉ cho tôi xem tờ photo bôi xoá để thay vì 1000m2 thành 2000m2, Giá 50Triêu /1000m2 thì chỉ Có 40triệu/m2..Tờ khai do không nhớ chỉ nhớ nhận cọc 10-20 TriệuDo không thành toán đủ nên không tới gặp tôi nay giá đất tăng thành một tỷ đồng nên họ khởi kiện Tôi nói tiền cọc là mất vì không thực hiện và bội tín với to sau khi đã ký và xác nhận hợp đồngTrong khi phải chờ đợi quá lâu hơn nữa đất tôi phải chăm sóc mới có giá như hôm nayKhông hiểu sao toà án huyện vẫn thiên lệch về bên mua mà có lần viết giấy Triệu Tập tôi trong khi chỉ là Tranh chấp dân sự. Vì bên mua không chỉ Minh đươc biên nhận tôi đã nhận đủ tiền nhưng Toà Án vẫn thông báo tôi và cử đoàn đo đất của huyện xuống đòi đo đất tôi vào ngày thứ ba tớiTôi phải xử lý ra sao mong luật sư tư vấn dùmChân thành cám ơn

Trả lời: Về việc cán bộ đến đo đạc lại đất, căn cứ Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định như sau:

“
1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).”

Như vậy, khi có tranh chấp đất đai, Tòa án cử cán bộ xuống đo đạc lại đất thì bạn cần phối hợp với họ và xuất trình các giấy tờ liên quan khi có yêu cầu.

Đối với hợp đồng đặt cọc

Căn cứ Khoản 2 Điều 328 BLDS quy định như sau:

“2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như bạn đã trình bày, hai bên thỏa thuận sau 3 ngày bên mua sẽ quay lại thanh toán số tiền còn lại, nhưng đến nay đã quá hạn. Trường hợp trên hợp đồng không có thỏa thuận khác thì coi như bên mua đã từ chối việc giao kết, theo đó tiền đặt cọc sẽ thuộc về bạn.

Đối với hợp đồng đặt cọc bạn đã mang lên UBND xã xác nhận nếu bạn không còn giữ thì có thể lên UBND xã xin trích lục hợp đồng. Nếu như UBND xã vẫn còn giữ, bạn có thể dùng bản trích lục này để chứng minh việc giao kết hợp đồng để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Về việc Tòa án gửi giấy triệu tập

Căn cứ Khoản 1 Điều 68 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 68. Đương sự trong vụ việc dân sự

1. Đương sự trong vụ án dân sự là cơ quan, tổ chức, cá nhân bao gồm nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.”

Theo quy định trên, đương sự trong vụ án dân sự bao gồm: nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan. Do đó, sau khi thụ lý vụ án, Thẩm phán có quyền triệu tập đương sự để lấy lời khai, hòa giải… Người được Tòa án triệu tập phải có mặt theo Giấy triệu tập. Nếu vắng mặt thì sẽ phát sinh hệ quả tương ứng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Căn cứ Điều 227 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“1. Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ nhất, đương sự hoặc người đại diện của họ, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự phải có mặt tại phiên tòa; nếu có người vắng mặt thì Hội đồng xét xử phải hoãn phiên tòa; trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Tòa án phải thông báo cho đương sự, người đại diện, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự về việc hoãn phiên tòa.

2. Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai; đương sự hoặc người đại diện của họ; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự phải có mặt tại phiên tòa; trừ trường hợp họ có đơn đề nghị xét xử vắng mặt; nếu vắng mặt vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì Tòa án có thể hoãn phiên tòa, nếu không vì sự kiện bất khả kháng hoặc trở ngại khách quan thì xử lý như sau:

a) Nguyên đơn vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa; thì bị coi là từ bỏ việc khởi kiện; và Tòa án ra quyết định đình chỉ giải quyết vụ án đối với yêu cầu khởi kiện của người đó; trừ trường hợp người đó có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Nguyên đơn có quyền khởi kiện lại theo quy định của pháp luật;

b) Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa thì Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt họ;

c) Bị đơn có yêu cầu phản tố vắng mặt mà không có người đại diện tham gia phiên tòa; thì bị coi là từ bỏ yêu cầu phản tố và Tòa án quyết định đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố, trừ trường hợp bị đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt. Bị đơn có quyền khởi kiện lại đối với yêu cầu phản tố đó theo quy định của pháp luật;”

Theo quy định của pháp luật, nếu Tòa án triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai mà bạn vẫn vắng mặt thì Tòa án sẽ xét xử vắng mặt, việc này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bạn. Vì vậy, khi có giấy triệu tập của Tòa án, bạn nên có mặt để bảo vệ cho quyền lợi của mình.