Câu hỏi: Chào Luật Sư, Luật sư (Ls) cho tôi hỏi thăm một số vấn đề liên quan đến việc sang tên số hồng khi đã có hợp đồng mua bán đã công chứng và uỷ quyền bán lại cho người khác.

1. Tôi có mua căn nhà năm 2009 đã chứng thực công chứng hợp đồng mua bán. Và người bán cho tôi là được uỷ quyền để bán cho tôi. Hiện tại tôi muốn sang tên qua sổ hồng thì người bán gây khó dễ phải đưa một số tiền thì mới chịu dọn đi (Do lúc mua nhà tôi mua kinh doanh nên cho người bán ở lại căn nhà đó từ 2009 đến nay). Nhờ luật sư tư vấn giúp thủ tục pháp lý để tôi có thể sang tên sổ hồng.

2. Tôi muốn bán lại căn nhà mà tôi nói ở trên cho người khác. Thì tôi có được quyền uỷ quyền công chứng toàn quyền cho người mua hay không. Tôi có đầy đủ Sổ Hồng (nhưng không phải tôi đứng tên), hợp đồng uỷ quyền của người bán, hợp đồng mua bán tên tôi đã chứng thực giữa tôi và người bán.

3. Nếu bên bán được uỷ quyền không chịu đi khỏi căn nhà tôi đã mua thì nhờ luật sư tư vấn tôi có khỏi kiện bên bán ở cơ quan có thẩm quyền nào và thủ tục ra sao.

Trả lời: Thứ nhất, với vấn đề làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 có quy định về công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển quyền sở hữu đối với quyền sử dụng đất taị Khoản 3 Điều 167 như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, căn cứ theo quy định này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Với trường hợp này của bạn, bạn đã lập hợp đồng chuyển nhượng và được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền do vậy, sau khi hoàn tất thủ tục công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng này đã phát sinh hiệu lực, bạn được xác định là chủ sở hữu mới đối với phần diện tích đất đã mua. Do đó bên đã bán cho bạn yêu cầu bạn nộp thêm một khoản tiền nữa thì mới chuyển ra khỏi căn nhà là không phù hợp với quy định của pháp luật.

Nếu bạn muốn làm thủ tục chuyển quyền sở hữu đối với phần diện tích đất này thì bạn có thể làm hồ sơ và gửi đến Văn phòng đăn ký đất đai thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện để yêu cầu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận mang tên mình mà không cần chờ đến khi bên bán dọn đi thì bạn mới làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận. Hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận bao gồm:

-  Đơn xin cấp GCNQSDĐ (theo mẫu);

-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính + bản sao chứng thực);

-  CMTND, sổ hộ khẩu của các bên (bản sao chứng thực);

-  Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng);

-  Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (bản chính) (trong trường hợp hợp chia tách, hoặc hợp nhất nhiều thửa đất);

-  Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng nhân thân (bản sao);

-  Biên lai nộp nghĩa vụ tài chính (bản chính)

Thứ hai, với vấn đề bạn muốn bán mảnh đất này cho người khác theo hình thức ủy quyền.

Theo thông tin bạn cung cấp bạn đang muốn bán đất thông qua hình thức ủy quyền cho bên mua. Tuy nhiên nếu bạn ủy quyền làm thủ tục này thì có thể cơ quan có thẩm quyền công chứng sẽ không chấp nhận giấy ủy quyền của bạn do hợp đồng mua bán là hợp đồng thể hiện sự thỏa thuận của các bên, thể hiện ý chí tự nguyện của các bên trong quá trình giao kết hợp đồng. Tại thời điểm công chứng hợp đồng cơ quan làm thủ tục công chứng cần xác định được những nội dung trong hợp đồng là đúng với ý chí của các bên và các bên giao kết hoàn toàn tự nguyện không có sự lừa dối, ép buộc. Vì hậu quả pháp lý của HĐ chuyển nhượng và HĐ ủy quyền là hoàn toàn khác nhau nên nếu bản chất là bán nhà đất thì bạn phải làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng/chứng thực.

Thứ ba, nếu bên chuyển nhượng nhà cho bạn không chịu chuyển ra khỏi nhà thì giải quyết thế nào?

Như đã phân tích ở trên, sau khi hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và bên bán được công chứng, chứng thực thì đã xác lập quyền sở hữu tài sản đối với bạn và chấm dứt quyền tài sản đối với bên bán, do đó nếu bên bán không chịu chuyển đi khỏi nhà thì bạn có thể làm đơn trình báo về hành vi này và đến cơ quan công an xã phường yêu cầu họ giúp đỡ giải quyết.