Câu hỏi: Tranh chấp đất đai đương sự không có khả năng hoàn trả phải giải quyết như thế nào?

Trả lời: Kính thưa các luật sư ! Năm 2008 Nhà Nước thu hồi đất nông nghiệp để xây dựng khu công nghiệp . Trong quyết định thu hồi đất ngoài việc bồi thường bằng tiền thì các hộ dân có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi còn được hỗ trợ đất dịch vụ là 5% được tính theo diện tích đất thu hồi . Hộ anh T Nhà Nước thu hồi 220m2 đất nông nghiệp nên sẽ được hỗ trợ bằng 11m2 đất dịch vụ . Xong tới nay các hộ dân có diện tích đất 5% vẫn chưa được nhận . Năm 2010 anh T đi làm kinh tế ở nước ngoài .Bà C đã cầm đơn xin chuyển nhượng diện tích đất 5% (11m2) của anh T đến để bán diện tích đất này cho tôi . Trong đơn có chữ ký của cả hai vợ chồng anh T , bà C có nói là anh T uỷ quyền cho bà ở nhà bán số diện tích đất này lấy tiền sinh hoạt và thuốc men . Đồng thời bà C có viết giấy cam kết nếu sau này có vấn đề gì sảy ra thì bà C hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật . Vì vậy tôi đã nhận mua 11m2 đất dịch vụ của anh T là 21 triệu đồng bà C nhận số tiền này và ký nhận trong sổ của tôi (đơn chuyển nhượng của chúng tôi đã được UBND xã xác nhận tại thời điểm chuyển nhượng năm 2010 ) . Năm 2016 anh T về và năm 2017 anh T lại bán số diện tích đất dịch vụ đó cho người khác với giá tiền trên 30 trieu đồng . Khi biết như vậy tôi đã đến gặp anh T để trao đổi về việc ở nhà bà mẹ anh đã bán cho tôi để anh T có hướng giải quyết ( bà  C hiện nay đã già yếu không còn khả năng để trả lại tôi số tiền bà đã nhận của tôi ) . Qua thời gian dài anh Ttrả lời là anh không ủy quyền cho bà C và chữ ký trong đơn không phải là chữ ký của vợ chồng anh nên anh không có trách nhiệm . Vì vậy tôi phải làm đơn đề nghị UBND xã giải quyết . UBND xã đã mời tôi ,anh T và bà C cùng đến UBND xã để giải quyết , tại buổi làm việc bà C không có mặt vì sức khỏe . UBND xã đã phân tích và có kết luận bà C có chữ ký ký nhận tiền của tôi là đúng ,vì vậy anh T có trách nhiệm bàn với anh em ruột hỗ trợ cho bà C trả lại số tiền đã nhận của tôi ( vì bà C hiện nay già yếu không có khả năng để trả) . Đến nay anh T trả lời tôi muốn làm gì thì làm chứ anh em anh T không có trách nhiệm . Vậy kính mong quý Luât Sư tư vấn cho tôi

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn về công ty Luật Minh Gia. chúng tôi xin giải đáp các thắc mắc của bạn như sau:

Trước hết, chúng ta sẽ xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bà C.

Căn cứ Điều 188 Luật Đất Đai 2013 :

“. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Mảnh đất trong giao dịch giữa bạn và bà C là mảnh đất dịch vụ anh T được nhà nước hỗ trợ, do đó, mảnh đất này đáp ứng đủ các điều kiện để có thể thực hiện việc chuyển nhượng theo Điều 188.

Theo Khoản 1 Điều 18 Nghị định 04/2013/NĐ-CP của Chính phủ ngày 07 tháng 01 năm 2013 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều Luật công chứng:

“Việc ủy quyền có thù lao, có nghĩa vụ bồi thường của bên được ủy quyền hoặc để chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản phải được lập thành hợp đồng ủy quyền. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền giữa anh T và bà C phải được công chứng tại phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng thì bà C mới được quyền chuyển nhượng mảnh đất 11m2 của anh T.

Tuy nhiên, về mặt chủ thể thực hiện giao dịch, do bạn không cung cấp cụ thể các thông tin về giấy ủy quyền,…nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Anh T có làm giấy ủy quyền cho bà C (hợp đồng ủy quyền này đã được công chứng) , đồng thời anh chứng minh được các chữ kí trong giấy tờ là của vợ chồng anh T (việc này bạn có thể gửi văn bản yêu cầu cơ quan tiến hành tố tụng giám định, nếu không được chấp nhận, anh có thể tự mình giám định)

Khi đó, hợp đồng mua bán nhà giữa bạn và bà C là hoàn toàn hợp pháp, bạn hoàn toàn có quyền được cấp GCN quyền SDĐ đối với diện tích đất này.

Trường hợp hai: giấy ủy quyền giữa anh T và bà C không được công chứng hoặc chữ kí trên đơn xin chuyển nhượng quyền SDĐ của vợ chồng anh T là giả, hoặc bạn không chứng minh được nó là thật.Trường hợp này, giao dịch giữa bạn và bà C là giao dịch vô hiêu, do bà C không có thẩm quyền thực hiện việc chuyển nhượng đối với mảnh đất này.

Theo quy định của BLDS2015, khi giao dịch dân sự vô hiệu, hai bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, do đo, bà C phải hoàn trả lại cho bạn khoản tiền 21 triệu đã nhận, anh t và các anh hem ruột không có nghĩa vụ hoàn trả đối với số tiền này. Chính vì vậy, cách giải quyết của UBND xã là không hợp lý.

Căn  cứ Điều 203 Luật Đất Đai 2013, nếu không đồng ý với quyết định hòa giải tại UBND cấp xã, anh có thể lựa chọn các phương thức sau:

“2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

Tuy nhiên, trên thực tế, kể cả khi bạn thắng kiện, nhưng bà C không có khả năng hoàn trả lại số tiền đã nhận của bạn nên việc thi hành án là rất khó thực hiện. Chính vì vậy, trong trường hợp này, phương án tốt nhất giữa bạn và vợ chồng anh T đó chính là tự hòa giải với nhau.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến

Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi -

Số điện thoại liên hệ:

1900.6169

để được hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng.

Luật gia / CV tư vấn: Mai Thị Ngọc Mai. - Luật Minh Gia