Câu hỏi: Xin chào Luật Sư,Một người họ hàng ở quê có 2 miếng đất,, lúc trước anh ta mở quán cafe, nhưng sau 3 năm thi khu này đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư về xây dựng nào là tượng phật lớn nhất khu vực Đông Nam Á, khu dã ngoại, homestay....tuy nhiên đây vẫn là ở cấp xã.Sau khi nhận ra tiềm năng về du lịch, anh ta tiến hành xây 2 biệt thự liền kề vì anh ta nghĩ chắc chắn nhà nước sẽ có kế hoạch di dời dân hoặc quy hoạch lại thành đô thị ven biển (chưa có kế hoạch cụ thể, nhưng chắc chắn cuối năm nay hoặc sang năm)Hiện hai biệt thự đang ở khâu hoàn tất thì chính quyền xuống lập biên bản không cho tiếp tục xây dựng và đình chỉ cho đến khi nào chính quyền có chủ trương. Lý do bị lập biên bản là: không có giấy phép xây dựng (đất này là thuộc của anh ta, anh ta muốn xây biệt thự hay nhà ở thì là quyền của anh ta, nên anh ta tự ý xây dựng) và khu vực không được phép xây dựng nhà cao tầng.Vậy cho em hỏi Luật Sư, - Nếu có một đơn vị A muốn đầu tư và xin giấy phép kinh doanh và giấy phép xây dựng mở khách sạn thì chính quyền có giải quyết không?- Có cách nào để anh ta có thể giữ đất và có thể hoạt động kinh doanh không ạ?Cảm ơn Luật Sư!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề  chấp thuận dự án đầu tư

Để đơn vị A được t
hực hiện dự án đầu tư thì đơn vị A cần làm hồ sơ để Nhà nước giao đất
hoặc cho thuê đất theo Điều 54, Điều 55, Điều 56 Luật đất đai 2013

"
Điều 54. Giao đất không thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối được giao đất nông nghiệp trong hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này;

2. Người sử dụng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất là rừng tự nhiên, đất xây dựng trụ sở cơ quan, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; đất sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh; đất làm nghĩa trang, nghĩa địa không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 55 của Luật này;

3. Tổ chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

4. Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước;

5. Cộng đồng dân cư sử dụng đất nông nghiệp; cơ sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này.

Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân được giao đất ở;

2. Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;

4. Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.

Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh."

Ngoài ra, để được thực hiện các dự án đầu tư , đơn vị A phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 58 Luật đất đai 2013

Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư

1. Đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau đây:

a) Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; từ 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng trở lên;

b) Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa; dưới 20 héc ta đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng.

2. Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.

3. Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau đây:

a) Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;

b) Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư;

c) Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
"

Trong trường đơn vị A được chấp thuận dự  án đầu tư và thuộc một trong các trường hợp được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án này thì Nhà nước sẽ thực hiện việc thu hồi đất và có quyết định bàn giao cho chủ đầu tư để thực hiện dự án.

Thứ hai, về vấn đề cá nhân có quyền giữ đất .

Đất đai là tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu của toàn dân, nhà nước là đại diện đứng ra quản lý đất đai, Theo Điề 13 Luật đất đai 2013 Nhà nước có quyền quyết định thu hồi đất

"
Điều 13. Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai

1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất.

2. Quyết định mục đích sử dụng đất.

3. Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.

4. Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.

5. Quyết định giá đất.

6. Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

7. Quyết định chính sách tài chính về đất đai.

8. Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
."

Nhà nước được ra quyết định thu hồi đất trong các trường hợp quy định tại Điều 16 Luật đất đai 2013 như sau

"
Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai."

Vì vậy, nếu Nhà nước ra quyết định thu hồi thì phải thực hiện theo quyết định của Nhà nước, nếu người sử dụng đất không chấp hành thì có thể bị cưỡng chế theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nhà nước không ra quyết định thu hồi thì người sử dụng đất được tiếp tục được sử dụng , nếu muốn kinh doanh thì cần làm thủ tục đăng ký kinh doanh theo quy định của Luật doanh nghiệp .