Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp lập di chúc và đưa những nguyện vọng của người để lại di sản liên quan tới mảnh đất chỉ được sử dụng, quản lý, thờ cúng, còn cái không được phép bán đi. Nội dung tư vấn như sau:

Tôi có một ngôi nhà, hai vợ chồng bàn nếu ai chết sau mà không phải bán ngôi nhà thì sẽ để lại cho 2 con làm tài sản chung, không được bán.Tiền cho thuê nhà sẽ được chia cho 2 con 1/2, 1/4 sẽ để làm từ thiện, 1/4 để tích luỹ và khi đủ lớn thì mua tiếp 1 ngôi nhà nữa làm tài sản chung của con cháu sau này. Vậy ý tưởng này có thể hiện trong di chúc được không? Việc giới hạn tài sản không được bán và việc sử dụng tiền cho thuê nhà sẽ được thể hiện như thế nào? Quy định việc quản lý tài sản chung ra sao? Rất mong nhận được thư trả lời tư vấn của Luật sư. Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Đối với mong muốn thứ nhất: Anh chị muốn căn nhà sau này sẽ chỉ để cho thuê và tiền thuê nhà sẽ được sử dụng theo mong muốn của anh chị. Tuy nhiên điều này là không thể, anh chị không thể thể hiện mong muốn này vào trong nội dung của di chúc. Bởi lẽ khoản tiền thuê nhà sau này không phải là di sản của anh chị (di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác), vì thế mà anh chị không có quyền quyết định sẽ sử dụng số tiền đó như thế nào. Do vậy, anh chị sẽ không thể lập được một di chúc với nội dung như anh đã nêu.

Đối với mong muốn thứ hai: Về việc anh chị muốn để lại cho các con làm tài sản chung nhưng không được bán ngôi nhà chúng tôi chia thành các trường hợp sau để anh, chị tiện theo dõi.

Trường hợp thứ nhất: Nếu anh chị có di chúc để lại tài sản này dùng vào việc thờ cúng.

Điều 645 Bộ luật dân sự 2015 quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:

“1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”

Như vậy, nếu trong di chúc hai anh chị đã nêu rõ ngôi nhà đó sẽ được dùng vào việc thờ cúng và chỉ định người sẽ quản lý căn nhà đó thực hiện việc thờ cúng thì các thừa kế của hai anh chị (hai con) không được chia thừa kế đối với di sản đó, đồng thời các con của anh chị cũng không được quyền chuyển nhượng căn nhà đó. Cho dù có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế về việc chuyển nhượng một phần căn nhà cũng không được thực hiện.

Trường hợp thứ hai: Nếu di chúc của anh chị không thể hiện tài sản này được dùng làm di sản thờ cúng.

Di chúc của hai anh chị không nêu rõ sẽ sử dụng căn nhà đó vào việc thờ cúng mà chỉ có nguyện vọng các con sẽ giữ lại căn nhà của gia đình, không chuyển nhượng cho người khác. Nếu đúng theo ý nguyện của hai anh chị theo di chúc thì các con của anh chị không được quyền chuyển nhượng căn nhà.

Tuy nhiên, trên thực tế thì không có cơ chế nào để kiểm soát việc những người thừa kế có thực hiện theo đúng ý nguyện của người lập di chúc hay không. Vì sau khi hai anh chị mất, các đồng thừa kế có thể làm thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký sang tên quyền sử dụng đối với phần căn nhà được nhận theo di chúc; và sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các con của anh chị có toàn quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền quyết định đối với mảnh đất.

Trong trường hợp này, nếu các đồng thừa kế đã làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần căn nhà được nhận thừa kế theo di chúc thì các đồng sở hữu có thể thỏa thuận về việc chuyển nhượng căn nhà cho người khác, hoặc cho thuê và được quyết định sẽ làm gì với khoản tiền cho thuê nhà mà không buộc phải làm theo ý nguyện của anh chị đã ghi trong di chúc.

Trường hợp nếu như di sản không dùng vào việc thờ cúng thì để chuyển nhượng được căn nhà này, sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế sẽ phải đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần đất đó. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các đồng thừa kế có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc chuyển nhượng có thể thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có căn nhà.