Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc đất khai hoang có được nhà nước công nhận không, nếu bị thu hồi thì cơ quan nào có thẩm quyền thu hồi, tài sản trên đất có được đền bù khi đất bị thu hồi không?

Năm 1965 ông nội tôi có khai hoang một mảnh đất từ năm 1965 làm nương chuyên trồng ngô, khoai, sắn... Đến năm 2009 gia đình có dựng một nhà cấp bốn để ở trên phần đất khai hoang ở trên. Đến năm 2010 nhà nước có làm đường vành đai biên giới đi qua và đã tiến hành giải toả đất và nhà ở cho gia đình tôi, trong quá trình đo đạc còn phần tà ly âm sau ngôi nhà cấp bốn của gia đình tôi chưa đo nên vẫn để chống trên bản đồ giải toả, qua xác minh của trưởng bản (trưởng thôn), bí thư và già làng (bản) đúng là phần đất gia đình tôi còn dư lại nên gia đình tôi dựng căn nhà cấp bốn trên đó, nhưng UBND xã xác định đất đã giải toả hết vậy nên muốn thu hồi chỗ đất nhà tôi đang ở để xây nhà văn hoá thôn bản, Vậy cho tôi xin hỏi:

1. Chỗ đất của gia đình tôi có được công nhận không, nhà tôi dựng từ năm 2016 đến giờ không có chanh chấp.

2. Nếu bị thu hồi cơ quan nào có quyền thu hồi, và có được đền bù nhà và công trình phụ trợ trên đất không?

3. Xin công ty luật cho giá đình tôi lời khuyên. Gia đình tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, điều kiện công nhận quyền sử dụng đất.

Do thông tin bạn cung cấp không đầy đủ, rõ ràng diện tích sử dụng đất của gia đình hiện nay có căn cứ giấy tờ chứng minh hay không và có nằm trong diện tích đã được thu hồi năm 2010 không (thu hồi để thực hiện dự án làm đường vành đai biên giới nhưng không sử dụng hết). Theo đó, trường hợp diện tích sử dụng đất đã bị thu hồi và giải quyết phương án bồi thường năm 2010 thì hiện nay không có căn cứ để gia đình xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp diện tích sử dụng không nằm trong diện tích đã thu hồi và đáp ứng được một trong các điều kiện quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật đất đai năm 2013 thì có thể xem xét làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 100 Luật Đất đai 2013 có quy định về các giấy tờ sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

Và Điều 101 Luật Đất đai 2013 có quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, khi đáp ứng đủ một trong các điều kiện trên thì hồ sơ xin cấp giấy chưng nhận QSDĐ bao gồm:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh sử dụng đất;

+ Văn bản xác nhận của UBND xã về quá trình sử dụng ổn định, không tranh chấp;

+ Giay tờ tùy thân như chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo chứng thực;

Thứ hai, về thẩm quyền thu hồi đất.

Thẩm quyền thu hồi đất được quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 như sau:

...

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, trường hợp diện tích đất gia đình đang sử dụng mà bị nhà nước thu hồi căn cứ Điều 61, 62 Luật đất đai thì thẩm quyền thu hồi đất là của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ ba, điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Và Tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

..

Theo đó, đối chiếu với trường hợp của gia đình nếu tại thời điểm có quyết định hoặc thông báo thu hồi đất mà gia đình đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ hoặc đáp ứng đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ thì xác định đủ điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất cùng mục đích, trường hợp không có đất bồi thường thì bôi thường bằng tiền. Theo đó, việc xác định mục đích sử dụng đất căn cứ vào mục đích trên giấy chứng nhận được cấp hoặc hiện trạng sử dụng (nếu không có giấy tờ chứng minh).