Câu hỏi: Đất khai hoang cho hàng xóm mượn canh tác có được cấp sổ đỏ?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Chào quý công ty. Tôi có vấn đề cần sự hỗ trợ tư vấn từ quý công ty nội dung như sau: Năm 1993 gia đình tôi có tự khai hoang một mảnh đất tầm 350m2 và được canh tác tới 2002 thì có cho một người hàng xóm làm canh tác cho tới nay. Họ có ý định không trả lại cho gia đình tôi, hiện tại mảnh đất này trên bản đồ đo đạc đã có số thửa nhưng quy chủ là của UBND. Vậy cho tôi xin hỏi: - Trường hợp này có gọi là tranh chấp không? - Tôi có được đăng ký QSDĐ không? Rất mong quý công ty, các chuyên gia về luật đất đai... có thể hỗ trợ tư vấn giúp tôi và cần thiết tôi phải làm gì? Xin cảm ơn. Kính chúc quý công ty ngày càng thịnh vượng.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin tư vấn như sau:

Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định về tranh chấp đất đai như sau:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

…

24. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

…”

Như vậy, khi bạn và người hàng xóm có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thì tranh chấp này được coi là tranh chấp đất đai.

Việc bạn có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất trên thì cần xem xét gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn tự khai hoang mảnh đất từ năm 1993, tức là mảnh đất của gia đình bạn sử dụng không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh về việc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như chứng minh về nguồn gốc của mảnh đất nên nếu mảnh đất này đã được Nhà nước thực hiện việc quan lý từ năm 1993 thì việc gia đình bạn tự ý sử dụng mảnh đất đó là hành vi tự ý lấn, chiếm đất trái quy định của pháp luật và gia đình bạn sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với mảnh đất đó. Trường hợp nếu năm 1993 gia đình bạn sử dụng đất trước khi Nhà nước thực hiện việc quản lý thì nếu bạn chứng minh được về việc gia đình bạn đã sử dụng đất ổn định lâu dài từ trước ngày 15/10/1993, không có tranh chấp, không vi phạm quy định về đất đai và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Trường hợp gia đình bạn tự khai hoang nhưng có vi phạm quy định của luật đất đai thì có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

…

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

…”

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn sử dụng đất do tự khai hoang không phải do lấn, chiếm đất đã được cơ quan nhà nước kê khai quản lý thì gia đình bạn cần chứng minh về việc sử dụng đất ổn định lâu dài theo quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.”

Tuy nhiên, vì hiện tại gia đình người hàng xóm đang sử dụng phần đất của nhà bạn để thực hiện việc canh tác từ năm 2002 nên ngoài những giấy tờ theo quy định tại Điều 21, bạn cũng cần có thêm chứng cứ chứng minh về việc gia đình bạn cho gia đình hàng xóm mượn đất để canh tác thông qua văn bản thỏa thuận giữa các bên hoặc thông qua người làm chứng chứng minh về việc bạn cho nhà hàng xóm mượn đất để canh tác hoặc thông qua bản ghi âm, ghi hình,…