Câu hỏi: Chào văn phòng Minh Gia, cho tôi hỏi về thủ tục tặng cho con cái đất đai như sau: Gia đình tôi đang sống chung với bố mẹ đẻ, hiện hai cụ đã già yếu nên muốn để lại nhà, đất (đã có sổ đỏ mang tên bố tôi) cho tôi. Xin hỏi, nếu tôi muốn được đứng tên trong sổ đỏ trong thời gian sớm nhất thì phải làm thế nào và phải nộp những khoản tiền gì? Tôi xin cảm ơn.

Trình tự, thủ tục tặng cho con quyền sử dụng đất

Trả lời: Theo như bạn trình bày chúng tôi hiểu bố mẹ bạn muốn tặng cho nhà đất thuộc quyền sở dụng của bố mẹ bạn cho bạn. Như vậy bạn và bố mẹ có thể làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con. Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai như tặng cho, chuyển đổi, mua bán…là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án và đất vẫn còn thời hạn sử dụng đất.

Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất từ bố mẹ sang con trước tiên bạn và bố mẹ bạn phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng cho này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì bạn có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên bạn tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác như: chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu,…

Về nghĩa vụ thuế, phí phải nộp:

Theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định:

“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Thu nhập từ việc tặng cho quyền sử dụng đất giữa bố mẹ bạn và bạn là thu nhập được miễn thuế. Do vậy, khi tiến hành thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ bố mẹ bạn sang cho bạn thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Ngoài ra, quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 160/2016/NĐ-CP quy định về lệ  phí trước bạ thì:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Nếu bạn thuộc trường hợp bố mẹ tặng cho bạn quyền sử dụng đất thì sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Giải đáp thắc mắc về Tặng cho quyền sử dụng đất?

Gia đình e chuyển về quê sống khoảng năm 2007. Khi đó bên nội e có ký cho gia đình e một nửa mảnh đất hiện có để xây nhà ở. Bên nội e có 9 người con, với lý do ở xa k về được nên chỉ có 6 người ký cho nhà e và có trưởng thôn ký xác nhận( còn 2 người kia thì nói là có cô 3 e ký đại diện là được) nhưng k có giấy uỷ quyền. Vậy cho e hỏi nếu tất cả các chú và cô e cùng nhau làm đơn kiện nhà e và đòi lấy đất lại thì nhà e phải làm sao ạ. Ba e là con trai lớn trong gia đình ạ. E mong quý luật sư giải đáp và gia đình e vô cùng cảm ơn.

Trả lời:

Căn cứ theo quy định thì việc chuyển nhượng đất đai phải có công chứng, chứng thực. Cho nên, gia đình cần xác định về việc khi nội cho có thực hiện theo đúng thủ tục hay không, tuy nhiên, tại BLDS  2015 đã có quy định về những giao dịch dân sự chưa công chứng nhưng các bên đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ vẫn được công nhận, cụ thể:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

....2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, gia đình cần thu thập chứng cứ chứng minh về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ nội để có căn cứ bảo vệ quyền lợi của gia đình.