Câu hỏi: Nội dung yêu cầu: Ông A có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở ( Nhà một trệt, một lầu) đứng tên cá nhân. Năm 2013 ông A có làm hợp đồng tặng cho con gái là bà B ( Con ruột) và được Phòng Công Chứng công chứng, nhưng trong khoảng thời gian từ năm 2013 đến năm 2015 bà B không liên hệ Văn Phòng ĐKQSDĐ cấp huyện làm thủ tục tặng cho sang tên qua bà.

...
Đến năm 2015, Ông A chết thì bà B mới làm hồ sơ tặng cho qua cho bà. Xin hỏi vậy hợp đồng tặng cho còn hiệu lực không, bà B có làm thủ tục sang tên qua cho bà được không, hay phải làm thủ tục thừa kế! Anh chị cho em xin ý kiến nhé.

Trả lời: Điều 465 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản:
"Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Điều 467 Bộ luật dân sự 2005 quy định về tặng cho bất động sản:

"
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản".

Điều 95 Luật đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

"...

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

...

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn
không quá 30 ngày
, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

7. Việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính".

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất bắt buộc phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực.

Bạn có trình bày, năm 2013 ông A và bà B có ký hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; đã thông qua thủ tục công chứng tại Phòng công chứng nên kể từ thời điểm công chứng viên đóng dấu, ký xác nhận thì phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Ông A có nghĩa vụ giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù.

Hơn nữa, nếu không có căn cứ tuyên văn bản công chứng vô hiệu hoặc các bên không có thỏa thuận khác thì hợp đồng tặng cho trên vẫn phát sinh hiệu lực pháp luật. Nay ông A mất, bà B vẫn có quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động mặc dù trong khoảng thời gian từ năm 2013 tới 2015 bà B không nộp hồ sơ tới cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, bà B sẽ bị xử phạt hành chính về hành vi không đăng ký đất đai quy định tại Điều 12 Nghị định 102/2014/NĐ - CP quy định về không đăng ký đất đai:

"1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không đăng ký đất đai lần đầu.

2. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với các trường hợp biến động đất đai quy định tại các điểm a,b,h,i,k và l Khoản 4 ĐIều 95 của Luật đất đai nhưng không thực hiện đăng ký biến động theo quy định".