Câu hỏi: Thừa kế đất đai trong trường hợp không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sai thì giải quyết như thế nào? Giao dịch dân sự vô hiệu? Luật Minh Gia tư vấn như sau

Nội dung tư vấn:
Chào Luật sư! Hiện tại tôi có vấn đề về đất đai, kính mong luật sư có thể giải thích cho tôi và chỉ hướng giải quyết giúp ạ. Sự việc như sau: Ông bà tôi mất đi có để lại 1 phần đất, hiện tại đất này không có di chúc. Mà ông bà có 4 người con 3 gái và 1 trai (cha tôi), hiện tại cha tôi mất và cha tôi có 3 người con. Những năm gần đây thì gia đình có ý định làm sổ đỏ cho lô đất của ông bà, thì trong nhà mới ý để cho cô Út là đứng tên sổ đỏ. Hiện tại Cô tôi đứng sổ đỏ đó, nhưng cô đã tự ý đi bán bớt 1 phần đất trong đó mà chưa thông qua mẹ (là người hưởng thừa kế của ba tôi cho mấy con).

Vậy thì tôi phải làm như thế nào để khởi kiện và làm sao để biết được phần đất đó được bán như thế nào khi không có chữ ký của mẹ tôi. Tôi xin cảm ơn nhiều! Mong sớm nhận được phản hồi của luật sư.

Trả lời: Căn cứ thông tin mà bạn cung cấp thì nguồn gốc diện tích đất là của ông, bà bạn để lại. Theo đó, có thể xác định mảnh đất này là di sản thừa kế do ông, bà bạn để lại. Do vậy, thời điểm ông, bà bạn mất mà không để lại di chúc thì mảnh đất này sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Và theo quy định tại  Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, những người thừa kế theo pháp luật của ông, bà bạn sẽ bao gồm như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Như vây, theo quy định trên 3 người cô và bố của bạn sẽ thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn. Theo đó, phần di sản mà ông bà bạn để lại sẽ được chia đều cho 4 người.

Do đó, có thể xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp cho Cô Út của bạn có sự vi phạm. Cô Út của bạn không có quyền chuyển nhượng phần đất này nên giao dịch chuyển nhượng mà Cô Út bạn thực hiện sẽ là giao dịch dân sự bị vô hiệu do không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015:

“Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội…”

Hiện tại cha của bạn đã mất, nên phần đất mà cha bạn được hưởng thừa kế từ ông bà của bạn sẽ được chia cho người thừa kế của cha bạn, là vợ và các con. Như vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn, bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự mà Cô bạn thực hiện vô hiệu và yêu cầu hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Cô bạn và phân chia di sản thừa kế cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất của ông, bà bạn.

Để biết được phần đất đó được Cô Út của bạn bán như thế nào bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng kí đất đai hoặc UBND quận (huyện) để biết thêm thông tin về việc chuyển nhượng này.