Câu hỏi: Gia đình tôi có mua một căn nhà cấp 4 khu tập thể năm 1997 chưa có sổ đó vì là nhà tập thể chưa thanh lý chỉ có giấy tờ viết tay ra phường. Căn nhà cấp 4 của gia đình tôi có cạnh đường cống và bên cạnh đường cống có phần đất mà gia đình tôi sử dụng và đóng thuế. Diện tích trên giấy tờ là 33m2, nhưng diện tích gia đình tôi sử dụng là 47m2 và hằng năm có đóng thuế sử dụng 47m2.

Năm 2000 gia đình tôi có xây lại nhà cấp 4 trên nền đất cũ nhưng trước cửa có xây lấn cửa ra ngoài hành lang. Còn phần đất ngoài 33m2 chủ cũ có xây bao quanh từ trước. Năm 2017 gia đình tôi có sửa mái và hàng xóm có yêu cầu chúng tôi xây lùi lại trả lại đất ngõ. Gia đình tôi đồng ý và vừa rồi đã xây lùi lại cửa. Nhưng nhà hàng xóm lại yêu cầu chúng tôi phải lùi cả vào phần đất mà chúng tôi đang sử dụng chỉ để đồ đạc linh tinh không xây dựng gì trên đó và đường cống. Chúng tôi đồng ý nhưng với yêu cầu là phải đóng góp để chúng tôi phá tường bao quanh đó đi và xây lùi lại. Nhưng hàng xóm đó không đồng ý đóng góp. Luật sư cho tôi hỏi gia đình tôi làm như vậy là đúng hay sai.

Trả lời: Đầu tiên, bạn cần xác định phần đất hàng xóm yêu cầu gia đình bạn xây lùi lại thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân nào? Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể về người có quyền sử dụng đối với phần đất này, nên có các trường hợp có thể xảy ra:

-Trường hợp phần đất ngoài 33m2 được ghi nhận trong GCN của nhà hàng xóm:

Nếu gia đình bạn đang sử dụng phần đất được ghi nhận trong GCN của nhà hàng xóm thì việc bạn xây dựng trên phần diện tích đó là trái quy định pháp luật. Cụ thể Điều 170 Luật đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Thực hiện kê khai đăng ký đất đai; làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

…

7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn sử dụng.”

Theo đó, nếu phần đất ngoài 33m2 được ghi nhận trong Giấy chứng nhận của nhà hàng xóm thì việc xây tường bao quanh được coi là hành vi lấn, chiếm đất ở bị pháp luật nghiêm cấm. Vì nguyên tắc nghĩa vụ chung của người sử dụng đất là chỉ được sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất đã được cấp. Do vậy, hàng xóm có quyền yêu cầu gia đình bạn phá tường bao quanh, dỡ bỏ công trình xây dựng trái pháp luật trên phần đất của họ. Hàng xóm bạn cũng không có nghĩa vụ phải đóng góp để gia đình bạn phá dỡ và khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất, việc đóng góp sẽ do ý chí tự nguyện của họ.

- Trường hợp phần đất ngoài 33m2 không được ghi nhận trong GCN của nhà hàng xóm:

Nếu hàng xóm bạn không phải là người có quyền sử dụng đối với phần đất ngoài 33m2 thì hàng xóm bạn không có quyền yêu cầu gia đình bạn tháo dỡ công trình trên phần diện tích đất này. Nếu họ phát hiện gia đình bạn có hành vi vi phạm thì có thể gửi đơn lên UBND cấp xã để yêu cầu giải quyết. Khi đó, nếu có hành vi lấn, chiếm đất thì gia đình bạn có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, cụ thể:

"1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

2. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này.

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

...

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này."

Gia đình bạn phải có trách nhiêm khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm và các chi phí liên quan vấn đề phá dỡ tường và công trình xây dựng trên diện tích đất này gia đình bạn phải thanh toán, hàng xóm bạn sẽ không có trách nhiệm phải đóng góp cùng gia đình bạn.

- Trường hợp phần đất ngoài 33m2 không được ghi nhận trong GCN của hộ gia đình, cá nhân nào và thực tế gia đình bạn đang sử dụng 47m2 đất và hàng năm có đóng thuế sử dụng đất đối với 47m2 đất này, không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật đất đai 2013 và đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1/7/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai, được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp thì gia đình bạn có thể làm thủ tục xin cấp GCN đối với phần diện tích đất này theo quy định Điều 101 Luật đất đai 2013. Cụ thể:

“…2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất….”