Câu hỏi: Địa phương tôi thời kỳ 1991-1997 lãnh đạo UBND xã tự ý bán đất trái thẩm quyền và đã bị xử lý theo pháp luật. Nhân dân thời kỳ đó trí thức thấp, chỉ biết mua đất, có người còn giữ được phiếu thu, có người chỉ còn giữ được bìa đỏ năm 1995 được cấp, có người chỉ có giấy biên nhận viết tay giữa đoàn bán đất và hộ gia đình.

Đến nay khi dự án quy hoạch vào diện tích mà nhân dân đã mua và được nhà nước cho là trái thẩm quyền. Trung tâm phát triển quỹ đất đã đi xác minh nguồn gốc đất, nhà có giấy tờ thì cung cấp, nhà không có giấy tờ gốc thì có bìa đỏ năm 1995 và toàn bộ diện tích của các hộ dân trên không có tranh chấp gì, các hộ đã xây bờ be từ bấy lâu nay. trung tâm phát triển quỹ đất đã có phương án đền bù. NHưng khi cán bộ trung tâm xác minh nguồn gốc đất bằng việc đi đến nhà ông chủ tịch UBND xã thời kỳ 1991-1997 đã đi tù về để xác minh nguồn gốc đất của từng hộ xem người dân có mua hay không, thì các ông lãnh đạo thời kỳ đó nói một số hộ ông không bán, không mua. Lãnh đạo các cấp đã căn cứ vào lời nói của các ông lãnh đạo đi tù về và lấy đó làm căn cứ để lập một phương án đền bù hỗ trợ khác. Xin hỏi công ty Luật là có đúng không?

Đất bán trái thẩm quyền là do sự lơi lỏng của nhà nước, hậu quả là nhân dân phải gánh chịu. Đến này các cấp chỉ công nhận là 360m2 đền bù theo diện tích đất thổ cư, còn lại đền bù theo phương án nông nghiệp. Như thế có đúng không? Vì nhân dân mua để giãn dân, nhưng do trí thức của cán bộ thời đó thấp bán ao chỉ ghi là ao và không có hỗ trợ về giấy tờ chuyển đổi cho nhân dân.

Hộ gia đình có hai vợ chồng đã tách ra thành 2 thửa từ năm 2005 đến nay đã cấp giấy chứng nhận QSSD cho 2 người riêng. Nhưng trung tâm PT quỹ đất không chấp nhận mà tự nhập vào một thửa có đúng hay không?

Khi hỗ trợ về đất tái định cư, cán bộ trung tâm phát triển quỹ đất nói đất mua trái thẩm quyền thì giao đất định cư theo mức giá đấu thầu; chứ không giao tái định cư như các hộ mất đất khác. Như vậy có đúng không?

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Trước hết
, bạn có trình bày việc mua bán đất trái thẩm quyền được thực hiện trong giai đoạn năm từ 1991 đến 1997 và có năm 1993 là thời điểm có hiệu lực của hai hệ thống luật cùng điều chỉnh về vấn đề đất đai. Vì vậy có thể sẽ có hai trường hợp xảy ra đối với những hộ mua bán trước ngày 15/10/1993 và sau ngày 15/10/1993. Nhưng dù là mua đất vào thời điểm nào thì theo quy định của pháp luật hiện hành thì những thửa đất này vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho gia đình bạn và những hộ gia đình đã mua những thửa đất kia. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

“
Điều 23.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền.

...

2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Căn cứ theo quy định này, những hộ đã có giấy tờ đất và bìa đỏ để chứng minh đất thì những hộ đó sẽ được công nhận và được cấp GCNQSDĐ. Với những hộ không có giấy tờ đất hoặc sổ đó có thể dùng những giấy tờ hoặc biên lai để chứng minh được việc thực hiện nghĩa vụ tài chính trên mảnh đất đó thì vẫn được công nhận và cấp GCNQSDĐ. Khi này, trung tâm phát triển quỹ đất sẽ phải có một phương án đền bù hỗ trợ theo đúng quy định của pháp luật. Việc lời nói của lãnh đạo xã thời kỳ 1991-1997 được lãnh đạo các cấp lấy làm căn cứ để lập phương án đền bù hỗ trợ thì đó cũng chỉ là một trong số các căn cứ và phải có bằng chứng chứng minh cho lời nói của lãnh đạo xã thời kỳ 1991-1997 là sự thật.

Thứ hai
, về vấn đề đền bù theo giá đất thổ cư hay theo đất nông nghiệp. Theo những gì bạn nói, những mảnh đất này đều là đất ao và là đất nông nghiệp, căn cứ khoản 3 Điều này có quy định trong trường hợp đất này được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, những thửa đất không gắn liền với công trình xây dựng mà không được đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phần đất đó vẫn được xác định là đất nông nghiệp và sẽ được bồi thường theo phương án nông nghiệp. Việc xác định diện tích đất ở với trường hợp có vườn, ao được quy định tại Điều 103 Luật Đất đai năm 2013:

"3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình phù hợp với tập quán ở địa phương theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất."

Thứ ba,
với trường hợp của cặp vợ chồng đã tách đất thành hai thửa và có GCNQSDĐ từ năm 2005 nhưng trung tâm phát triển quỹ đất đã nhập vào thành một thửa. Công ty xin trả lời hành động này không đúng theo pháp luật bởi thửa đất này đã được tách thành hai và mỗi thửa đều có GCNQSDĐ mang tên hai người riêng biệt đúng theo quy định của pháp luật. Trung tâm phát triển quỹ đất vẫn phải xác định đây là hai thửa đất riêng và phải có phương án đền bù hỗ trợ độc lập cho từng người.

Thứ tư,
Về câu trả lời của cán bộ trung tâm phát triển quỹ đất về vấn đề giao đất theo mức giá đấu thầu hay giao tái định cư. Công ty xin trả lời rằng dù là trước đó đất này là đất mua trái thẩm quyền nhưng theo quy định tại Điều 23 nói trên, những hộ dân đã chứng minh và được cấp GCNQSDĐ với những thửa đất đó tức là họ có quyền sử dụng đất hợp pháp và phải được giao tái định cư như các hộ mất đất khác.