Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình tôi có 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp năm 2002 diện tích 230m2 đất ở trong đó ghi rõ cấp cho Hộ gia đình Ông Đ.  Năm 2012 bố mẹ tôi có đem đi thế chấp tại Ngân hàng với món vay 1.300trđ, tài sản thế chấp bao gồm giấy chứng nhận QSD Đất và nhà ở 2 tầng.

Do kinh doanh thua lỗ nên bố mẹ tôi không có khả năng trả nợ. Đến đầu năm 2016 ngân hàng đem hồ sơ đến toà án làm thủ tục phát mãi tài sản của gia đình tôi. Và chi cục thi hành án đã đến lập biên bản cưỡng chế kê biên tài sản, đến khi Toà án đến làm việc thì tôi mới được biết món vay của bố mẹ tôi. Đồng thời tôi tìm hiểu trong hợp đồng thế chấp tài sản cho món vay đó tôi không được ký tên, chỉ có bố, mẹ tôi ký.

Vậy công ty Luật Minh Gia cho tôi hỏi:

1. Khi toà án phát mãi tài sản của gia đình tôi tôi có quyền đứng lên đòi quyền lợi của mình hay không? (Căn cứ theo luật dân sự 2005, nghị định 181\2003)

2. Nếu kiện đòi quyền lợi của tôi ra toà án thì hợp đồng thế chấp tài sản của bố mẹ tôi có hiệu lực hay không, hay chỉ có hiệu một phần.

3. Nếu tôi khởi kiện ra toà án thì khả năng tôi có lấy được 1 phần cho quyền lợi của tôi hay không? Kính mong Luật Minh Gia giải đáp, tư vấn cho tôi, xin trân thành cảm ơn.

>> Giải đáp thắc mắc về thế chấp tài sản để vay vốn, gọi:
19006169

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về hộ gia đình sử dụng đất. Cụ thể:

“
Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…

29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Đồng thời, tại quy định cuả Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Như vậy, trong trường hợp của bạn cần xác định năm 2002 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình nhưng thời điểm đó bạn có đang sinh sống và có tên trên sổ hộ khẩu hay không. Trường hợp có thể hiện thì đương nhiên bạn cũng có quyền sở hữu cũng như nghĩa vụ đối với 230m2 đất nên việc bố mẹ bạn tự ý giao dịch thế chấp tại ngân hàng mà không có sự đồng ý, chữ ký của bạn thì giao dịch đó được xác định là vô hiệu.

Do vậy, thời điểm năm 2016 bên thi hành án cưỡng chế kê biên tài sản để đảm bảo cho việc thi hành thì để bảo đảm bạn có quyền làm đơn gửi Tòa án yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp giữa bố mẹ bạn với bên ngân hàng. Theo đó hợp đồng thế chấp sẽ bị tuyên vô hiệu một phần vì bố mẹ bạn chỉ có quyền định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình theo quy định tại Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 218. Định đoạt tài sản chung

1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.”

Thời điểm tuyên giao dịch vô hiệu thì bên ngân hàng có nghĩa vụ phải trả lại phần quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Còn đối với khoản nợ 1300 triệu thì bố, mẹ vẫn phải có nghĩa vụ thực hiện. Trường hợp không có tiền trả nhưng do có tài sản là đất nên họ có thể áp dụng hình thức khởi kiện ra Tòa yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình sau đó buộc bố mẹ lấy phần tài sản của mình đã được phân chia để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho Ngân hàng.