Câu hỏi: B đã tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho A, bao gồm đất thổ cư và đất ruộng.Sau khi mua bán thì A tiến hành làm sổ đỏ cho hai mảnh đất trên, tuy nhiên A chỉ được cấp GCNQSDĐ đối với thổ cư, còn đối với đất ruộng  UBND đã từ chối vì đây là mảnh đất được cấp cho hộ gia đình anh B. Sau khi nhận số tiền đó đi làm ăn xa, nay bên B trở về làm đơn khởi kiện bên A với lý do chỉ cho mượn? Hoặc vợ B đã nhiều lần nói với bên A rằng việc giao dịch này chị và con không biết nên yêu cầu A trả lại đ

Tình huống:
Kính chào luật sư! Tôi mong luật sư tư vấn giúp trường hợp của anh chị tôi (Bên A) như sau:Năm 2010 Bên A có mua một suất đất bao gồm đất thổ cư và đất ruộng (đất ruộng ngay cạnh đất thổ cư) của gia đình bên B.Hai bên đã ký văn bản sang tay với nội dung: Bên B đồng ý bán toàn bộ đất bao gồm nhà, đất thổ cư và toàn bộ đất ruộng cạnh nhà cho bên A với trị giá 148.000.000 đ. Giấy tờ sang tay chỉ có chữ ký của chồng Bên A và chồng Bên B.Bên A đã làm sổ đỏ cho phần đất thổ cư với giá trị là 93.000.000đ, phần đất ruộng xã không đồng ý cấp sổ đỏ vì đất ruộng cấp theo hộ khẩu gia đình. Các gia đình có quyền mua bán trên phần đất ruộng nhưng không được cấp trong sổ đỏ. Sau khi bán đất lấy tiền đi làm ăn xa nay bên B quay về địa phương và làm đơn kiến nghị gửi ủy ban xã yêu cầu bên A trả lại phần đất ruộng vì bên B không đồng ý bán ruộng cho bên A mà chỉ cho mượn. Xã không giải quyết vì các giấy tờ cho thấy bên B đã đồng ý bán cho bên A cả phần ruộng. Bên A vẫn đóng thuế ruộng đầy đủ từ đó đến nay.Sau khi không được giải quyết tại ủy ban xã bên B đã làm đơn kiến nghị gửi lên tòa án huyện với nội dung: Bên B chỉ cho bên A mượn ruộng đất nay yêu cầu bên A trả lại mặt bằng ruộng và đòi bên A bồi thường số tiền 105.000.000 đ (phần đất ruộng bên A đã chuyển đổi thành đất vườn và ao).Xin nói thêm nhiều lần bên B đến nhà bên A và yêu cầu trả lại ruộng với nhiều lý do như: Việc mua bán nhà đất này chỉ có chồng bên B đồng ý, vợ bên A không ý hoặc phần đất ruộng của bên B  trước đây là của bên B, vợ bên B và con bên B nhưng chỉ có chồng bên B ký tên bán, vợ và con bên B không đồng ý bán nên muốn đòi lại. Xin hỏi luật sư đơn kiến nghị của bên B như vậy có đúng pháp luật không và bên A phải làm gì để giữ được phần đất đã mua của bên B.Tôi xin cảm ơn luật sư rất nhiều!

Trả lời: Theo thông tin bạn đã cung cấp, thì mảnh đất ruộng đó đã được cấp cho hộ gia đình anh B. Vì vậy, việc thiết lập giao dịch phải có sự đồng ý, thỏa thuận của các thành viên trong hộ.

Căn cứ Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định
về sở hữu chung của các thành viên gia đình
như sau:

“1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Theo đó, để chuyển nhượng cho bạn thì mảnh đất ruộng này thì ông B cần có sự thỏa thuận, đồng ý của các thành viên trong gia đình. Nếu vợ B khởi kiện việc chuyển nhượng đất này không có sự đồng ý của chị và con thì B phải chứng minh điều đó.

Về phía bạn, nếu có căn cứ chứng minh rằng khi giao dịch trên được xác lập người vợ của B biết nhưng không phải đối trong thời gian nhất định, và đã cùng người chồng nhận số tiền đó và mang đi làm ăn xa thì bạn có thể thu thập các tài liệu, chứng cứ để đưa ra trước tòa (
căn cứ điểm b khoản 1 Điều 143 BLDS 2015
). Nếu bạn chứng minh được thì giao dịch giữa bạn và B vẫn có hiệu lực và sẽ không phải tiến hành bồi thường.

Ngược lại, nếu bạn không có căn cứ trên và  B chứng minh được việc thực hiện giao dịch trên chị và con chị không biết hoặc không đồng ý thì giao dịch chuyển nhượng đất giữa bạn và người chồng B chỉ có hiệu lực đối với phần đất của người chồng B, và vô hiệu đối với phần đất của vợ B và con. Trong trường hợp này bạn có thể đơn phương  hủy bỏ giao dịch này, đồng thời đề nghị Tòa án xem xét yêu cầu B phải tiến hành bồi thường thiệt hại trong giao dịch trên.

Căn cứ Điều 14
BLDS 2015
quy định về hậu quả của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện như sau:

“1. Giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được thực hiện vượt quá phạm vi đại diện, trừ một trong các trường hợp sau đây:

a) Người được đại diện đồng ý;

b) Người được đại diện biết mà không phản đối trong một thời hạn hợp lý;

c) Người được đại diện có lỗi dẫn đến việc người đã giao dịch không biết hoặc không thể biết về việc người đã xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với mình vượt quá phạm vi đại diện.

2. Trường hợp giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của người được đại diện đối với phần giao dịch được xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì người đại diện phải thực hiện nghĩa vụ đối với người đã giao dịch với mình về phần giao dịch vượt quá phạm vi đại diện, trừ trường hợp người đã giao dịch biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch.

3. Người đã giao dịch với người đại diện có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự đối với phần vượt quá phạm vi đại diện hoặc toàn bộ giao dịch dân sự và yêu cầu bồi thường thiệt hại, trừ trường hợp người đó biết hoặc phải biết về việc vượt quá phạm vi đại diện mà vẫn giao dịch hoặc trường hợp quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.

4. Trường hợp người đại diện và người giao dịch với người đại diện cố ý xác lập, thực hiện giao dịch dân sự vượt quá phạm vi đại diện mà gây thiệt hại cho người được đại diện thì phải chịu trách nhiệm liên đới bồi thường thiệt hại.”

Ngoài ra, nếu người vợ B đã khởi kiện bạn với lý do chỉ cho bạn mượn thì bạn có thể đưa ra các chứng cứ như hợp đồng chuyển nhượng, các giấy tờ khác liên quan để chứng minh giữa bạn và B có tồn tại tại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bạn sẽ không phải tiến hành bồi thường.