Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 2006 hai gia đình tôi có mua chung mảnh đất với DT 50.000m2.. Nguồn gốc của thửa đất thuôc rừng khoanh nuôi bảo vệ, chủ cũ đã có đơn xin nhận đất nhận rừng tháng 10 năm 1996 với mục đích sử dụng là làm ao nuôi thủy sản, trồng cây hàng năm khác, trồng rừng và đã được chủ tịch xã ký xác nhận ( xã trực thuộc thành phố).

Thủ tục tôi mua năm 2006 gồm có: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do chủ tịch xã ký; loại đất ao, vườn, rừng; biên bản kiểm tra và sơ đồ khu đất có chữ ký giáp danh các hộ gia đình, địa chính xã, trưởng bản ký; có đơn xịn xác minh nguồn gốc đất, không có tranh chấp có chữ ký của địa chính xã, trưởng bản; có biên bản kiểm tra thực địa (khu đất này chỉ giáp danh với đất rừng trồng của bản) có chứ ký của kiểm lâm thành phố, trưởng bản, chủ tịch xã; có biên lai thu lệ phí trước bạ, biên lai thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. ( thuế đất nộp là đất vườn+ ao) Năm 2010 (2011) thành phố tổ chức đo, quy hoạch lại đất thì thửa đất nhà tôi chia thành các lô ( đất nuôi trồng thủy sản, đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác, đất rừng) đã hiện trên bản đồ quy hoạch của thành phố.

Đến nay tôi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thủ tục đã có tất cả các thủ tục trên, giấy thông báo về việc niêm yết để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời gian niêm yết 15 ngày tại bản nơi có khu đất ( có chữ ký của chủ tịch xã ) từng lô; có bản kê khai thửa đất đăng ký có xác nhận của địa chính xã, chủ tịch xã; ( từng lô); có đơn xin xác minh nguồn gốc khu đất có xác nhận của trưởng bản, địa chính xã, chủ tịch xã; ( từng lô); có phiếu lấy ý kiến của khu dân cư về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất ( có chữ ký của 5 hộ già trong bản, trưởng bản, chủ tịch xã) từng lô; có trích lục bản đồ địa chính ( có chữ ký giáp danh, giám đốc văn phòng đăng ký sử dụng đất, địa chính xã, chủ tịch xã ) từng lô; có giấy chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu của 2 gia đình.

Tôi đã nộp toàn bộ hồ sơ trên lên văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và họ đã trả lại với lý do Hợp đồng chuyển nhượng năm 2006 việc chuyển nhượng không đúng theo quy định của pháp luật về đất ( chuyển nhượng khi chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Tôi không trực tiếp là người sản xuất nông nghiệp, chưa có ý kiến của cơ quan kiểm lâm về thửa đất trên.

Vậy tôi xin quý luật sư tư vấn chỉ rõ cho tôi xem phải làm thêm những thủ tục gì dựa trên các loại văn bản quy định nào của pháp luật để tôi có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được. (Ghi chú thêm: Trong sổ hộ khẩu 2 gia đình thì có 3 người là công chức nhà nước, một người là nội trợ thì có là người sản xuất nông nghiệp được không? Hợp đồng chuyển nhượng năm 2006 không đúng theo quy định của pháp luật về đất mà tại sao nhà nước vẫn thu lệ phí trước bạ,thuế chuyển quyền sử dụng đất? Ý kiến của cơ quan kiểm lâm về thửa đất thì ai cung cấp mẫu ( tôi ra kiểm lâm thì ko có mẫu). Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì thời điểm bạn mua đất với diện tích 50.000m2 năm 2006 có hợp đồng mua bán ký xác nhận của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân xã, biên lai nộp thuế, phí đầy đủ,...nhưng thời điểm đó khi chuyển nhượng thì chủ sở hữu hợp pháp chưa được cấp giấy chứng nhận chỉ có đơn xin nhận đất, nhận rừng vào tháng 10/1996 xác nhận của chủ tịch xã. Do đó, hiện nay để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn thì sẽ áp dụng theo quy định tại Khoản 1, Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều của Luật đất đai.

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế thì do thời điểm mua năm 2006, tính đến hiện nay đất sử dụng ổn định không có tranh chấp, có biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất đầy đủ. Đồng thời, năm 2010 diện tích đất đã được thành phố tổ chức đo đạc, quy hoạch lại và chia thành các lô ( đất nuôi trồng thủy sản, đất nương rẫy trồng cây hàng năm khác, đất rừng) đã hiện trên bản đồ quy hoạch của thành phố.

Do đó, hiện nay bạn có thể căn cứ vào giấy tờ về đất mà mình giữ và căn cứ theo khoản 1 Điều 82 trên để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất lần đầu mặc dù diện tích đất mình mua trước đó chưa được cấp giấy chứng nhận.

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu;

+ Hợp đồng và giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất (nếu có);

+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

+ Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

+ Chứng minh nhân dân (bản chụp có công chứng);

+ Sổ hộ khẩu gia đình (bản chụp có công chứng);

+ Biên bản trích đo thửa đất có thành phần hộ gia đình, cá nhân và xác nhận của các hộ giáp ranh.

+ Giấy tờ xác minh về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất của Uỷ ban nhân dân xã/thôn xóm...

b) Số lượng hồ sơ: 01 (bộ)

(Hồ sơ nộp tại Phòng đăng ký đất đai của huyện để giải quyết).

+ Đối với mẫu đơn của cơ quan kiểm lâm về thửa đất: Do không có mẫu chung trong trường hợp này, nên nếu cơ quan nhà nước có yêu cầu cung cấp giấy tờ thì bạn có thể làm đơn và gửi trực tiếp cho cơ quan kiểm lâm để họ xác nhận về thửa đất này.