Câu hỏi: Xin chào Luật sư !Xin Luật sư cho hỏi vấn đề sau: Bố tôi mất năm 2007, trên sổ đỏ nhà đất mang tên mẹ tôi và bố tôi. Mẹ tôi hiện tại sức khỏe không còn tốt, trí nhớ và trí tuệ sa sút nhanh.

1. Tôi muốn làm thủ tục để mang tên bố tôi ra khỏi sổ đỏ thì cần làm gì, các lệ phí?

2. Mẹ tôi giảm trí nhớ nhanh nên chúng tôi muốn làm giấy ủy quyền viêc với mảnh đất và nhà cho các con, theo tôi hiểu, giấy ủy quyền chỉ có giá trị khi mẹ tôi sống, các giấy tờ cần mang đến công chứng, lệ phí và thủ tục như thế nào?

3. Các khoản thuế cá nhân, trước bạ và các khoản thuế khác chúng tôi (là con ruột) không phải nộp khi làm thủ tục thừa kế, có đúng không?

Xin cám ơn Luật sư nhiều.

Trả lời: Thứ nhất, về viêc mẹ đứng tên trên sổ đỏ và ủy quyền cho các con

Thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, do đó chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên bố mẹ bạn về nguyên tắc mỗi người được hưởng một phần tài sản, do đó khi bố bạn mất phần tài sản của bố bạn sẽ được chia thừa kế cho các đồng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Ngoài ra, theo Điều 656 BLDS 2015 quy định:

“Điều 656. Họp mặt những người thừa kế

1. Sau khi có thông báo về việc mở thừa kế hoặc di chúc được công bố, những người thừa kế có thể họp mặt để thỏa thuận những việc sau đây:

a) Cử người quản lý di sản, người phân chia di sản, xác định quyền, nghĩa vụ của những người này, nếu người để lại di sản không chỉ định trong di chúc;

b) Cách thức phân chia di sản.

2. Mọi thỏa thuận của những người thừa kế phải được lập thành văn bản.”

Như vậy sau khi bố bạn mất những người thừa kế phải đến Ủy ban nhân dân xã phường để thực hiện việc khai nhận di sản thừa kế, sau đó các đồng thừa kế thỏa thuận cho một người đứng ra quản lý tài sản. Các thừa kế trong gia đình bạn có thể thỏa thuận để cho mẹ bạn đứng tên trên sổ đỏ và quản lý tài sản, thỏa thuận phải lập thành văn bản và công chứng/chứng thực sau đó ra văn phòng đăng kí đất đai để làm thủ tục cho mẹ bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hiện tại mẹ bạn sức khỏe không tốt nếu muốn ủy quyền cho các con quản lý sử dụng tài sản thì phải làm hợp đồng ủy quyền theo quy định của BLDS 2105 và những người được ủy quyền chỉ được thay mặt người ủy quyền trong phạm vi được ủy quyền. Thời hạn ủy quyền do người ủy quyền quy định  hoặc pháp luật quy định nếu không thỏa thuận và pháp luật không có quy định thì hợp đồng ủy quyền có thời hạn là 1 năm.  Có thể công chứng tại văn phòng công chứng hoặc ủy ban nhân dân xã phường với  thù lao công chứng, chi phí khác không có quy định cụ thể tại bất kì văn bản nào, việc quy định thù lao công chứng, các chi phí khác phát sinh sẽ do văn phòng công chứng quy định mvăn phòng công chứng sẽ có quy định riêng.

Thứ hai, việc miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ

Căn cứ quy định tại Khoản 4 Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:
“Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ, giữa cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; giữa cha chồng, mẹ chồng với con dâu; giữa cha vợ, mẹ vợ với con rể; giữa ông nội, bà nội với cháu nội, giữa ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; giữa anh chị em ruột với nhau”.

Ngoài ra, Căn cứ Khoản 10 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ quy định các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ đối với di sản thừa kế và thủ tục sang nhượng di sản thừa kế.