Câu hỏi: Tặng cho nhà nhưng không có giấy tờ thì có bị đòi lại nhà sau 30 năm sử dụng ổn định không?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Xin chào luật sư, em là N. năm nay 23 tuổi, nhà em ở Hà Nội, em xin phép nhờ luật sư tư vấn cho em về vấn đề nghiêm trọng này ạ. Bên A: Chủ đất. Bên B: Chủ hộ (gia đình em, nhà em là nhà cấp 4 ở trong ngõ). Bên C: Vợ chồng chú ruột em. Thưa luật sư, sáng nay mẹ em có kể với em rằng, nhà hiện tại em đang ở là nhà tranh chấp, không phải nhà của bố mẹ em mua. Chuyện là Bên A ngày xưa, bố của họ là chủ của ông em, ông em ngày đó làm công nhân cho chủ bên A. Sau này ông chủ vì quý mến ông em mà để lại căn nhà đó (nhà cấp 4 thôi ạ) cho ông em và không có giấy tờ gì (theo em biết là thế vì hiện giờ khi em hỏi bố bố em cũng chỉ nói là có mỗi sổ hộ khẩu thôi còn sổ đỏ hay sổ hồng thì không có). Một ngày nọ, người của bên A đến nhà em và nói rằng họ muốn lấy lại căn nhà này, nhưng họ nói là trả cho nhà em một số tiền để dọn đi chứ không đưa ra giấy tờ gì cả (ví dụ như sổ đỏ, di chúc, giấy xác nhận chuyển nhượng đất... và theo em biết thì thời điểm ông em đc nhượng lại căn nhà là vào khoảng năm 1954 đổ đi hoặc hơn thế, nói chung là trước chiến tranh chống Mỹ).

Hỏi: 1. Vậy thì có khả năng nào em phải dọn đi 1 ngày nào đó không ạ? 2. Nhà em có 1 chú ruột, năm xưa khi uống rượu với bố em 2 anh em xảy ra xô xát và suýt nữa chú ý đã lấy mạng bố em. Từ đó tới giờ mãi bây giờ chú ý lại quay lại và dọa rằng sẽ làm mọi cách để đẩy nhà em ra khỏi đây và giành lấy mảnh đất này (em nghĩ người đứng sau chuyện này là vợ chú ý vì chú ý về mọi thứ đều kém vợ, kể cả công việc hay kiến thức... mà cô thì rất ghê gớm), kể cả có phải dùng đến vũ lực. Nhưng trước mắt chú dọa là sẽ thỏa hiệp với bên A để họ tìm cách sớm đẩy nhà em ra khỏi đây, sau kkhi lấy được miếng đất chú ấy định bán đi để chia chác. Em rất sợ thưa luật sư, chú ý là người rất thiếu suy nghĩ, hơn nữa nhà vợ chú ý giàu có và có quan hệ, em sợ cô ấy bảo chú dùng bạo lực, hoặc thuê xã hội đen, hay là cho người ném mắm tôm vào nhà em. Em xin luật sư tư vấn cho em cả về cách giải quyết bằng lời nói lẫn tư vấn về mặt pháp lý khi tình huống xấu nhất xảy ra ạ. Em xin cám ơn luật sư ạ.

Trả lời tư vấn

: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì

ông của bạn  làm công nhân cho ông chủ bố bên A và sau này khoảng năm 1954 ông chủ vì quý mến ông bạn mà tặng cho căn nhà cấp 4 và ông bạn cũng không có giấy tờ để chứng minh về việc tặng cho căn nhà. Bên A con của ông chủ đến nhà bạn muốn lấy lại căn nhà này và cũng không đưa ra được bất kỳ giấy tờ gì cả (ví dụ như sổ đỏ, di chúc, giấy xác nhận chuyển nhượng đất để chứng minh là tài sản hợp pháp của ông chủ của ông bạn, do đó:

Căn cứ theo quy định tại Điều 100 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

Căn cứ theo quy định tại Điều 21 về Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định  của Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

...

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

Theo đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bên A con ông chủ của ông bạn phải đảm bảo có giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và phải là trường hợp sử dụng đất ổn định. Tuy nhiên, trong trường hợp này, gia đình bạn đáng sinh sống ổn định, lâu dài trên mảnh đất này từ năm 1954 đến nay nên điều kiện về “sử dụng đất ổn định” của bên A con của ông chủ của ông bạn kia không được đảm bảo. Vì thế, bên A con của ông chủ của ông bạn có thể không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này.

Trong trường hợp của bạn, rất khó để chứng minh giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông chủ của ông bạn và ông bạn là hợp pháp vì không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh về giao dịch tặng cho giữa ông chủ của ông bạn và ông bạn do đó nếu bạn không có căn cứ chứng minh được giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì không đủ căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thông qua giao dịch cho tặng.

Do gia đình bạn không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh về giao dịch tặng cho giữa ông chủ của ông nội bạn và ông nội bạn mà gia đình bạn chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm do đó:

Căn Điều 236 về Xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

Căn cứ theo quy định tại Điều 101 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất  như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Đối với trường hợp này của bạn, nếu bên A con ông chủ của ông bạn không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh căn nhà là tài sản của ông chủ của ông bạn và gia đình bạn cũng không có bất kỳ giấy tờ gì chứng minh về giao dịch tặng cho giữa ông chủ của ông bạn và ông bạn mà gia đình bạn đã sử dụng ổn định lâu dài chiếm hữu ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản và thuộc trường hợp theo quy định tại Điều 101 của Luật đất đai năm 2013 thì bạn có quyền gửi đơn ra văn phòng đăng ký đất đai tại phòng tài nguyên môi trường của huyện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở trên đất.

Việc gia đình bạn đã chiếm hữu căn nhà cấp 4 ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 30 năm đối với bất động sản nên gia đình bạn vẫn có quyền tiếp tục sử dụng căn nhà mà không phải dọn khỏi căn nhà mà gia đình bạn đang ở.

Còn về thông tin bạn cung cấp về việc bạn sợ chú và vợ chú của bạn có thể sẽ dùng bạo lực, hoặc thuê xã hội đen, hay là cho người ném mắm tôm vào nhà của bạn thì do chú và vợ chú của bạn chưa thực hiện hành vi dùng bạo lực, hoặc thuê xã hội đen, hay là cho người ném mắm tôm vào nhà của bạn cho nên chưa có căn cứ để xử lý theo quy định của pháp luật. Do đó, nếu như bạn có căn cứ chứng minh về việc chú và vợ chú của bạn có thực hiện hành vi dùng bạo lực, hoặc thuê xã hội đen, hay là cho người ném mắm tôm vào nhà của bạn thì bạn có thể trình báo cơ quan công an để tiến hành giải quyết và bảo vệ quyền lợi của gia đình bạn nếu như có hành vi vi phạm.

Trân trọng.

Phòng Luật sư tư vấn đất đai - Công ty Luật Minh Gia.