Câu hỏi: Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực ở thời điểm nào? Quyền và nghĩa vụ của các bên khi ký kết hợp đồng tặng cho bất động sản? Khi chưa sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã có hiệu lực hay chưa? … Luật Minh Gia giải đáp các vấn đề trên như sau:

1. Luật sư tư vấn về hợp đồng tặng cho bất động sản

Hợp đồng tặng cho là một trong các loại hợp đồng phổ biến theo quy định của Bộ luật dân sự. Theo đó, người có tài sản sẽ chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác (người được tặng cho). Theo quy định của Bộ luật Dân sự, hợp đồng tặng cho sẽ có hiệu lực khi chuyển giao tài sản, tuy nhiên đối với tặng cho Bất động sản, hợp đồng tặng cho phải đáp ứng các điều kiện về hình thức và có các quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Nếu bạn đang có thắc mắc về hiệu lực của hợp đồng tặng cho theo quy định của pháp luật,  hãy gửi câu hỏi của mình về Email của công ty Luật Minh Gia hoặc liên hệ
Hotline:
1900.6169
để được các Luật sư, chuyên viên pháp lý hướng dẫn tư vấn các vấn đề bạn thắc mắc.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống tư vấn Luật Minh Gia đã giải đáp về hiệu lực của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất dưới đây để có thêm thông tin pháp lý và đối chiếu với trường hợp cụ thể của mình

2. Hỏi về giá trị hợp đồng tặng cho bất động sản

Nội dung tư vấn:
Kính gửi: Quí luật sư! Ngày 18 tháng 11 năm 1999, Cha chúng tôi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nguồn gốc đất là do Cha chúng tôi được thừa hưởng đất hương hỏa của gia tộc để lại từ 4 đời. Vào năm 2003, cha chúng tôi có làm giấy tay cho ông H  xây 01 căn nhà cấp 4, diện tích khoảng 70m2 trên thửa đất nêu trên của cha chúng tôi với điều kiện không được cho thuê và sang bán (vì lúc đó theo lời ông H là nhà của ông H bị giải tỏa nên không có chỗ để ở). Sau khi xây xong nhà thì ông H và vợ cùng các con chuyển đến sinh sống trong căn nhà đó. Đến tháng 3 năm 2006, Ba tôi lại làm Giấy Cho Đất cho ông H 146,8 m2 (có chứng thực của thị trấn) để xây nhà và sinh sống làm ăn. Đến năm 2007, thì ông H chết còn vợ và các con của ông H vẫn sinh sống trong căn nhà đã xây trên phần đất của cha chúng tôi (thời điểm này Ông H không hề đòi hỏi làm giấy chủ quyền).  Tháng 7 năm 2007, cha tôi làm di chúc để lại toàn bộ miếng đât trên cho 4 bốn anh em chúng tôi (trong di chúc không hề nhắc tới việc cho đất cho ông H 146,8 m2).  Đến tháng 02 năm 2012, Cha của chúng tôi chết nên mẹ của chúng tôi và 04 anh chị em ruột chúng tôi thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định của pháp luật nên được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nêu trên và chúng tôi đã thực hiện thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất được thừa kế nêu trên thì mẹ ruột của chúng tôi tự nguyện cho chúng tôi phần quyền thừa kế mà mẹ chúng tôi được hưởng và chúng tôi đã được UBND huyện cấp GCNQSDĐ ngày 05 tháng 06 năm 2015. Sau khi cha chúng tôi chết, Bà Hiền và các con liên tục đòi chúng tôi phải tách thửa để làm giấy GCNQSDĐ cho bà và các con bà theo giấy ba tôi cho đất ông Hạnh. Tôi xin được hỏi: Giấy Cho Đất (đính kèm) mà ba tôi đã lập theo điều 424, 467 luật dân sự 2005 thì hợp đồng cho tặng này đã bị chấm dứt chưa, có hiệu lực thi hành không? và nội dung trong Giấy Cho Đất đã đúng như điều 713 luật dân sự? Mặt khác, Bên cạnh đó từ năm 2000, Ba tôi đã phải chữa bệnh Parkinson (mỗi tháng phải đi khám và lấy thuốc uống ở bênh viện) chúng tôi có thể dựa vào bệnh này của ba tôi để làm căn cứ  ba tôi bị hạn chế năng lực hành vi? Theo luật thừa kế Vợ và các con ông H có được hưởng thừa kế Giấy Cho Đất đó không? Kính mong nhận được sự giúp đỡ trả lời của quý luật sư.

Trả lời: Tại thời điểm mà ba bạn làm Giấy cho đất
cho ông H vào năm 2006 nên luật được áp dụng ở đây là Bộ luật Dân sự năm 2005.

Theo quy định của pháp luật,
hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận. Cụ thể về tặng cho bất động sản thì tại Điều 467 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định:

Điều 467. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu theo quy định của pháp luật bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Theo như thông tin bạn đưa ra,
tháng 3 năm 2016, cha bạn đã làm Giấy cho đất cho ông H 146,8 m2 (có chứng thực của thị trấn) để xây nhà và sinh sống làm ăn. Giấy cho đất mà cha bạn đã làm thực chất là hợp đồng tặng, cho quyền sử dụng đất mà người được cho ở đây là ông H. Bên cạnh đó, giấy cho đất này đã có chứng thực của thị trấn, đáp ứng được điều kiện tại Điều 467 Khoản 1 Bộ luật Dân sự năm 2005 do đó mà giấy cho đất này đã có hiệu lực.

Ngoài ra, tại Điều 424 Bộ luật Dân sự năm 2005 có quy định:

Điều 424. Chấm dứt hợp đồng dân sự

Hợp đồng chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thoả thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn và các bên có thể thoả thuận thay thế đối tượng khác hoặc bồi thường thiệt hại;

6. Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

Theo Điều 424 Khoản 3 thì hợp đồng chấm dứt
do cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân hoặc chủ thể khác chấm dứt mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân hoặc chủ thể đó thực hiện. Tuy nhiên đối với hợp đồng tặng cho tài sản thì hợp đồng này không nhất định phải do chính cá nhân giao kết thực hiện do đó mà khi cha bạn mất hay ông H mất vẫn còn hiệu lực.

Giấy cho đất của cha bạn cho ông H đã được chứng thực nên theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2005 thì phần đất đó đã thuộc quyền sở hữu của ông, mặc dù chưa làm thủ tục sang tên. Khi ông H mất thì phần đất đó thuộc di sản của ông H và được chia thừa kế theo quy định của pháp luật (nếu ông H không có di chúc) và người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết sẽ được hưởng thừa kế.

Về vấn đề hạn chế năng lực hành vi dân sự thì trước hết ta hiểu năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự. Điều 23 Khoản 1 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định về hạn chế năng lực hành vi dân sự: “
Người nghiện ma tuý, nghiện các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan, Toà án có thể ra quyết định tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự
.”

Như vậy,
người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự là người thành niên có năng lực hành vi dân sự, tuy nhiên do họ bị nghiện ma túy hoặc các chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình nên họ có thể bị yêu cầu tuyên bố là người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Yêu cầu tuyên bố một người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự chỉ được thực hiện bởi người có quyền, lợi ích liên quan, cơ quan, tổ chức hữu quan có mối quan hệ với người đó. Tòa án cũng là cơ quan duy nhất có thẩm quyền ra quyết định tuyên bố một người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự. Theo đó việc cha bạn bị bệnh Parkinson không phải trường hợp hạn chế năng lực hành vi dân sự.