Câu hỏi: Năm 1978 bố đẻ em có khai hoang được mảnh đất khoảng 400 m2, lúc đầu gia đình dùng để sản xuất nông nghiệp: Trồng lúa, sắn... Đến năm 2001 gia đình chuyển sang trồng cây bạch đàn và năm 2010 gia đình xây dựng nhà ở, chăn nuôi trồng trọt ổn định từ đó đến nay. Không có tranh chấp với ai.

Vậy em xin được hỏi: Thửa đất của gia đình em có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Nếu được thì cần những thủ tục như thế nào? Nếu không thì có giải pháp nào để cho gia đình được phép sử dụng lâu dài như đất ở thật sự không?

Còn về chính quyền thì họ không xác nhận cho đâu. Chỉ xin được xác nhận của những người dân sống xung quanh từ lâu thôi, em có mắc được điện, mạng internet sử dụng như một hộ dân bình thường. Năm 2011 họ vẽ bản đồ quy hoạch, cắm cột mốc nhưng dự án treo mãi không thực hiện.

Bây giờ em muốn xây dựng nhà xưởng để mở cửa hàng, chính quyền suốt ngày đàn áp tháo dỡ. Mong anh/chị tư vấn giúp.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận QSD đất

Theo quy định của Luật Đất Đai 2013 tại Điều 101 về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Về căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định được quy định chi tiết tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

Như vậy, nếu mảnh đất của gia đình bạn đáp ứng được các điều kiện trên thì sẽ được xác định là đất sử dụng ổn định và đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về việc xin xác nhận của chính quyền xã

Theo Điều 197 Luật đất đai 2013 “
2. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.”

Như vậy, nếu như đất của bạn đủ điều kiện để UBND xã xác nhận thì việc xác nhận tình trạng mảnh đất của gia đình bạn là trách nhiệm của Ủy ban xã, nếu như ủy ban từ chối xác nhận thì gia đình bạn có thể gửi kiến nghị đến chủ tịch UBND xã để yêu cầu giải quyết.Trong trường hợp giải quyết không thỏa đáng bạn có thể gửi đơn khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp huyện để yêu cầu giải quyết

Ngoài ra, trong trường hợp gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà UBND cấp xã cố tình gây khó dễ trong việc xác nhận đất không có tranh chấp cho gia đình bạn thì theo Khoản 3 Điều 70 Nghị định 43/2013/NĐ-CP, bạn có thể mang hồ sơ trực tiếp gửi lên Văn  phòng đăng ký đất đai để nộp, khi Văn phòng đăng ký đất đai nhận được hồ sơ của bạn thì sẽ gửi hồ sơ đến UBND cấp xã để lấy ý kiến xác nhận và công khai kết quả tại trụ sở UBND cấp xã. Khi đó, thủ tục của bạn có thể được giải quyết dễ dàng hơn, không bị UBND cấp xã làm khó.

Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể xin phép xây dựng, tuy nhiên việc xây dựng công trình trên đất phải phù hợp với mục đích sử dụng đất đã được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.