Câu hỏi: Chào luật sư!Tôi có 2 câu hỏi, mong được luật sư giải đáp!1. Tôi dự định mua nền đất 5x19.5m trong khu dân cư T từ cá nhân với giá 365 triệu.Bên bán tư vấn thủ tục chuyển nhượng và thanh toán làm 3 giai đoạn:-Đầu tiên làm họp đồng đặt cọc và thanh toán 20 triệu.-Sau đó làm hợp đồng chuyển nhượng tại cơ quan công chứng, đóng thuế và nộp hồ sơ sang tên tại bộ phận 1 cửa, tất cả thuế, phí, lệ phí bên bán thực hiện hết, khi có biên nhận tên tôi sẽ thanh toán 335 triệu.

Nội dung yêu cầu:
Trong vòng 14 ngày ra nhận sổ đỏ đã được sang tên thì thanh toán hết 10 triệu còn lại. Như vậy có sai sót gì không? 2.Tôi hỏi bên bán có địa chính ra đo đạc, cấm mốc khi làm hồ sơ chuyển nhượng không? Vì thấy cột mốc trước nền không đánh số, cột mốc phía sau đã bị gãy ngã. Họ nói nền đất đó không liên quan đến địa chính nữa, tất cả số liệu về thửa đất đã có thông tin đầy đủ trong sổ đỏ,  khi tôi mua và xin giấy phép cất nhà ở thì bên quản lý dự án Thiên Lộc sẽ xuống đo đạc, kiểm tra lại ranh giới. Như vậy có đúng không? Tôi muốn xác định thửa đất trên sổ đỏ và vị trí thực tế đang xem có khớp không thì họ bảo có bản qui hoạch chi tiết 1/500 đển kiểm tra, nhưng tôi không tin tưởng bản quy hoạch đó có thật không, vậy tôi phải đến cơ quan nào để kiểm tra? Rất mong được luật sư giải đáp! Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 431 BLDS 2005 quy định về giá và phương thức thanh toán:

"1. Giá do các bên thoả thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên.

Trong trường hợp các bên thoả thuận thanh toán theo giá thị trường thì giá được xác định tại địa điểm và thời điểm thanh toán.

Đối với tài sản trong giao dịch dân sự mà Nhà nước có quy định khung giá thì các bên thoả thuận theo quy định đó.

2. Các bên có thể thoả thuận áp dụng hệ số trượt giá khi có biến động về giá.

3. Thoả thuận về giá có thể là mức giá cụ thể hoặc một phương pháp xác định giá. Trong trường hợp thoả thuận mức giá hoặc phương pháp xác định giá không rõ ràng thì giá của tài sản được xác định căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng".

4. Phương thức thanh toán do các bên thoả thuận".

Theo quy định của pháp luật, phương thức thanh toán trong hợp đồng mua bán tài sản theo thỏa thuận của các bên. Đối với vụ việc của anh, các bên thỏa thuận bên mua thanh toán tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thành 03 đợt, và bên bán có trách nhiệm hoàn tất các thủ tục hành chính tới khi có giấy chứng nhận mới đúng với quy định của pháp luật.

Điều 689 BLDS 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

"1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Vậy, sau khi các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng và tiền hành thủ tục công chứng, chứng thực tại Cơ quan có thẩm quyền thì sẽ phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng. Theo đó, bên bán và bên mua buộc phải thực hiện đúng các nội dung đã thỏa thuận.

Hồ sơ đăng ký biến động theo Thông tư 24/2014/TT - BTNMT về Hồ sơ địa chính gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

- Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hợp pháp theo quy định của pháp luật;

-
Bản trích đo địa chính thửa đất và bản mô tả xác định ranh giới, mốc giới thửa đất hoặc bản trích lục địa chính thửa đất;

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật và giấy tờ chứng minh việc miễn giảm thuế (nếu có).

- Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất;

- Tờ khai nộp tiền sử dụng đất;

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;

Theo quy định của pháp luật, trường hợp thửa đất đã được đo đạc địa chính thửa đất; có bản mô tả xác định ranh giới, mốc giới thửa đất thì không buộc phải tiến hành đo đạc, xác minh diện tích thửa đất trên thực tế.

Tuy nhiên, trường hợp có nhu cầu kiểm tra, xác minh diện tích của thửa đất trên thực tế so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh vẫn có quyền đề nghị cán bộ địa chính thực hiện đo, vẽ, xác minh thực trạng đất để đối chiếu và nộp phí theo Luật định (Không quá 1.500 VNĐ/m2).

Nếu cần xác minh các thông tin liên quan tới quy hoạch, đề nghị anh gửi yêu cầu tới các cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai như Phòng tài nguyên và môi trường để được cung cấp những thông tin chính thống.