Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Gia đình tôi trước đây có mảnh vườn đã có sổ đỏ đất nông nghiệp ở phường Ea tam, Buôn Ma thuột. Bố mẹ tôi đã ở trên mảnh đất này. Hiện nay, bố mẹ tôi đã xây dựng thêm 1 căn nhà cấp 4 cho em trai tôi.

Mảnh đất này cách đường Lê Duẩn khoảng 150 mét, đường hẻm tự mở rộng 5 mét, ngõ cụt. Nay, bố mẹ tôi muốn tách sổ đỏ cho em trai và gia đình.

Luật sư cho tôi hỏi:

1. Thủ tục tách sổ đỏ như thế nào?

2. Có cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước hay không?

3. Có phải đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất hay không? Hiện nay, gia đình tôi còn khá khó khăn, nên, nếu không chuyển mục đích sử dụng đất mà tách sổ có được không? Hay là gia đình tôi có thể làm dần từng bước có được không?

Xin cảm ơn luật sư

Trả lời: Việc
tách sổ đỏ (hay còn được gọi là " tách thửa")
chỉ được thực hiện nếu đáp ứng hai điều kiện:

- Diện tích của các thửa đất sau khi tách bảo đảm diện tích tối thiểu được tách thửa của UBND cấp tỉnh nơi có đất.

- Mục đích sử dụng đất sau khi tách thửa phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của UBND cấp huyện nơi có đất.

1. Thủ tục tách sổ đỏ

Theo thông tin bạn cung cấp, đất gia đình bạn ở phường Eatam TP.Buôn Mê Thuột, Đăk Lăk, như vậy, đất này thuộc loại đất ở đô thị. Do đó, căn cứ Khoản 4 Điều 144
Luật Đất đai 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Trường hợp của bạn không cung cấp rõ thông tin về diện tích đất như thế nào và diện tích định tách thửa là bao nhiêu nên bạn nên tham khảo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương bạn trong năm tương ứng để đối chiếu để xem có đủ điều kiện để tách thửa không?

Nếu đủ điều kiện, gia đình bạn cần lập hồ sơ và nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp của bạn, sẽ nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân Phường nơi có đất để chuyển qua cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP   quy định chi tiết một số điều luật Đất đai, hồ sơ tách sổ đỏ bao gồm:

+  Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 16/ĐK;

+  Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

+ Hồ sơ kỹ thuật về thửa đất (nếu có yêu cầu)

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước);

+ Chứng minh thư, hộ khẩu của hai bên chuyển nhượng (có công chứng).

2. Việc có cần chuyển mục đích sử dụng đất hay không thì bạn phải xem xét mục đích tách đất cho e trai của bạn để làm gì? Có thay đổi mục đích sử dụng đất ban đầu không? Nếu tách đất với mục đích sử dụng khác thì phải đăng ký và được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền

3. Về việc đăng ký quyền sở hữu tài sản trên đất

Khi làm hồ sơ tách sổ đỏ bạn có thể kết hợp làm hồ sơ đăng ký sở hữu cho tài sản gắn liền với đất. Tài sản ở đây là ngôi  nhà mà bố mẹ bạn xây, thành phần hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Các giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở.

4. Một vấn đề khác cần lưu ý về phí, lệ phí tách thửa:

- Về nguyên tắc, việc tách thửa phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên trường hợp của bạn thuộc trường hợp được miễn Theo khoản 1 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

- Ngoài ra, theo quy định
Thông tư 124/2011/TT-BTC,
bạn phải nộp
phí trước bạ

Điều 1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ

1. Nhà, đất:

a) Nhà, gồm: nhà ở; nhà làm việc; nhà sử dụng cho các mục đích khác.

b) Đất, gồm: các loại đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp quy định tại Khoản 1, 2 Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 thuộc quyền quản lý sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (không phân biệt đất đã xây dựng công trình hay chưa xây dựng công trình).

Điều 6 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về giá tính lệ phí trước bạ như sau:

“
Giá tính lệ phí trước bạ là giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.
Bộ Tài chính quy định cụ thể trình tự, thủ tục ban hành giá tính lệ phí trước bạ quy định tại Điều này
”.

Điều 7 Nghị định 45/2011/NĐ-CP quy định về mức thu lệ phí trước bạ theo tỷ lệ (%) như sau:

“
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%".

Vậy, theo quy định của pháp luật, bạn phải nộp khoản
lệ phí trước bạ
với mức thu là 0,5% giá trị tài sản.