Câu hỏi: Cho mình giải đáp thắc mắc về việc trà nhà thuê trước thời hạn như sau: Hiện tại mình có thuê 01 phòng trọ, ở chung với chủ nhà. Từ ngày 1/7/201x chủ nhà có yêu cầu đóng trước 12 tháng tiền nhà đến hết ngày 30/6/201x là 9300000 (chín triệu ba trăm nghìn đồng) (không có hợp đồng cũng không có tiền cọc, chủ nhà chỉ viết xác nhận là đã nhận tiền)

Nhưng đến nay mình mới ở được 06 tháng (ở từ ngày 1/7/201x đến ngày 31/12/201x) và mình muốn chuyển nhà, vậy cho mình hỏi chủ nhà có được quyền được giữ tiền của mình 06 tháng còn lại là 4650000 (bốn triệu sáu trăm năm mươi nghìn đồng) và mình có thể lấy lại số tiền chủ nhà đang giữ không?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Bộ luật Dân sự có quy định về hợp đồng thuê tài sản tại Điều 472 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 472. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên thuê phải trả tiền thuê.

Hợp đồng thuê nhà ở, hợp đồng thuê nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Trong trường hợp này, giữa bạn và chủ sở hữu nhà ở có giao kết một hợp đồng thuê nhà nhưng chỉ bằng lời nói mà không lập thành văn bản. Từ đó mà các quyền và nghĩa vụ giữa 2 bên không rõ ràng. Việc anh được lấy lại một phần hay toàn bộ số tiền đã đặt để thuê nhà phụ thuộc vào thỏa thuận trong giao kết giữa hai bên. Trường hợp không có thỏa thuận thì trách nhiệm của bạn đối với chủ sở hữu nhà cho thuê phụ thuộc vào việc bạn có chấm dứt hợp đồng thuê trái luật hay không.

Luật Nhà ở 2015 có quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở tại Điều 131 và 132 như sau:

Điều 131. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

…

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Hai bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc diện bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào các mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

e) Chấm dứt theo quy định tại Điều 132 của Luật này.

Điều 132. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Theo đó, nếu bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thuộc các trường hợp tại Điều 131 – Luật nhà ở 2015 hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi đảm bảo đủ các điều kiện tại Điều 132 thì hợp đồng giữa bạn và chủ nhà được chấm dứt đúng luật, bạn không vi phạm hợp đồng nên không phải bồi thường chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Vì vậy, bên chủ nhà có nghĩa vụ trả lại cho bạn 4.650.000.

Ngược lại, nếu bạn chấm dứt trái luật thì sẽ phải bồi thường một khoản tiền do vi phạm hợp đồng thuê với chủ sở hữu nhà cho thuê, các bên có thể thỏa thuận trừ trực tiếp khoản tiền bồi thường vào 4.650.000 mà chủ nhà đang giữ hoặc lựa chọn phương thức bồi thường khác.

>> Xem thêm:
Dịch vụ Luật sư đại diện giải quyết tranh chấp dân sự