phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Luật Sư tư vấn về trường hợp mua đất nhưng phần đất nông nghiệp vẫn nằm trên sổ bên bán.Nội dung tư vấn như sau

Xin chào luật sư. Gia đình e có dành dụm  mua được 1 mảnh đất rộng 8m dài 34m tách ra từ mảnh đất 20m dài 34m trong đó có 300m2 là thổ cư còn lại là nông nghiệp Vì lần đầu giao dịch đất đai nên không biết gì hết đành nhờ cả vào cty bất động sản ở địa phương làm tất tần tật từ a >>>z. Giờ đến lúc gia đình e đụng đến thì bị bên bán bất hợp tác. Mong luật sư giúp gia đình e với ạ. Chả là bên bất động sản làm cho bên gia đình e 150m2 thổ cư bên bán 150m2 thổ cư nên họ không chịu  "lý do: nhiều đất hơn mà chia 300m2 thổ cư ra làm 2"  Cãi vã 1 hồi thì ra cái chuyện này ạ  "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gia đình e chỉ có 150m2 thổ cư  còn lại đất nông nghiệp vẫn còn nằm trong sổ bên bán. Sau khi được hỏi thì bên cty bất động sản trả lời: tại thời điểm đó không thể gộp chung đất thổ cư chung với đất nông nghiệp được" Bây giờ gia đình e hoang mang lắm không biết có lấy lại được phần nông nghiệp còn lại không ạ???Gia đình e còn: + Giấy kí nhận mua bán do 2 bân kí kết + Giấy công chứng do cty bất động sàn địa phương làm và được 2 bên kí kết chung với bên thứ 3 là cty bất động sản."2 LOẠI GIẤY TỜ NÀY ĐỀU GHI RẤT RÕ DIỆN TÍCH ĐẤT MUA BÁN LÀ 8m x 34m " + Giấy công chứng 20m x 34m là của bên bán và không có tranh chấp Vậy luật sư cho e hỏi các loại giấy tờ này có giá trị pháp lí và nó có thể giúp gia đình e lấy lại phần đất nông nghiệp còn lại không? Nếu lấy được thì luật sư giúp e trình tự các bước để lấy lại ạ.                                                   Xin chân thành cảm ơn vì sự giúp đỡ này ạ !!!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì bạn có mua một mảnh đất có diện tích 8mx34m.

Nếu trong hợp đồng mua bán hai bên đã thỏa thuận  thì diện tích mua bán hai bên phần đất nông nghiệp vẫn nằm trong phần diện tích đất hai bên đã thỏa thuận mua bán. Theo đó bên bán sẽ phải giao toàn bộ diện tích đất mà hai bên đã thỏa thuận bao gồm cả phần đất nông nghiệp nên bạn có thể thỏa thuận lại với bên bán đề nghị bên bán giao đất. Nếu như bên bán vẫn không giao phần đất nông nghiệp mà bạn đã mua thì bạn và bên bán không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án nơi có đất yêu cầu Tòa án giải quyết. Do đó, Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng mua bán để xem xét nêu như bạn và bên bán thỏa thuận rõ ràng về diện tích đất mua là 8mx34m. Tòa án sẽ yêu cầu bên bán phải giao phần đất nông nghiệp cho bạn .

Trong trường hợp hai bên thỏa thuận được bên bán đồng ý giao đất nông nghiệp cho bạn. Nếu như trong trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết. Về thẩm quyền giải quyết được quy định tại Điều 203 Luật Đất Đai năm 2013. Theo đó bạn phải cung cấp các giấy tờ để chứng minh việc hai bên thỏa thuận bên bán đồng ý bán phần đất nông nghiệp.
Câu hỏi: Gia đình tôi có một mảnh đất sử dụng để ở, với diện tích tổng mảnh đất là 1.600m2, nhưng bố tôi chỉ làm sổ đỏ nhà ở hiện tại với diện tích là 280m2, số còn lại bố tôi không làm sổ đỏ

Tôi nhờ luật sư tư vấn: Gia đình tôi có một mảnh đất sử dụng để ở, với diện tích tổng mảnh đất là 1.600m2, nhưng bố tôi chỉ làm sổ đỏ nhà ở hiện tại với diện tích là 280m2, số còn lại bố tôi không làm sổ đỏ, với mục đích sau này để dễ dàng chia cho con cái, do cần nhà để ở nên tháng 6 năm 2017 tôi quyết đinh xây nhà trên mảnh đất chưa làm sổ đỏ, và tôi có ra ủy ban thị trấn để làm thủ tục xin tách thửa, thì được biết mảnh đất đó đã do người hàng xóm kế bên đã đứng tên sổ đỏ, với diện tích là 800m2, trong khi đó cả nhà tôi, và bố tôi không hề hay biết, và cũng chưa từng bán mảnh đất này cho ai. Gia đình tôi có qua nhà hàng xóm hỏi tại sao lại có sổ đỏ đó, thì hàng xóm nói là không biết, nên gia đình tôi mới quyết định đòi lại sổ đỏ, thì nhà hàng xóm nói hiện tại sổ đỏ đã được cầm cố ngân hàng, nên không lấy ra được, và nói chừng nào đáo hạn ngân hàng mới lấy ra, vậy cho tôi hỏi luật sư: gia đình tôi muốn đòi lại sổ đỏ đó thì cần tới cơ quan nào, và thủ tục cần những giấy tờ gì. Tôi chân thành cảm ơn luật sư.

Trả lời: Trong trường hợp trên gia đình bạn có thể kiến nghị lên cơ quan có thẩm quyền yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về miếng đất 800m2 đã cấp cho gia đình hàng xóm. Cụ thể tại khoản 2 điều 106 Luật đất đai 2013 quy định

“
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a)  Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b)  Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d)  Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.”

Về Thẩm quyền đính chính, thu hồi giấy chứng nhận đã cấp thuộc về Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp huyện đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Như vậy, cơ quan nào có thẩm quyền ban hành giấy chứng nhận thì cũng là cơ quan có thẩm quyền trong việc đính chính và thu hồi giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp mà pháp luật quy định.
Câu hỏi: Xin chào luật sư! Cho em hỏi trường hợp như sau: đất cấp cho hộ gia đình ông A vào năm 1997, theo tàng thư hộ khẩu do công an xác nhận là hộ khẩu lập năm 1998 do ông A làm chủ hộ và các thành viên gồm: Ông B là con ruột đã tách hộ khẩu năm 2005, và ông C là con ruột cùng vợ và 2 người con của ông C từ nơi khác nhập hộ khẩu về sống chung với ông A đến nay. còn vợ của ông A thì đang ở nơi khác không chung hộ khẩu với ông A.hiện nay ông B quay về nói với ông A bán mảnh đất này, ông B và ông A đã ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất này cho người khác, nhưng UBND xã yêu cầu ông C phải ký tên mới chứng thực hợp đồng bán mảnh đất này được vì ông C hiện tại đang sống chung với ông A nhưng ông C không đồng ý ký tên để bán. ông B yêu cầu UBND xã phải chứng thực hợp đồng mua bán mà không cần sự đồng ý của ông C. như vậy việc UBND xã yêu cầu phải có sự đồng ý của ông C là đúng hay sai? Và nếu ông C không ký tên thì hợp đồng chuyển nhượng có thực hiện được hay không? xin tư vấn giúp em! em xin cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định tại khoản 29 Điều 3 Luật đất đai 2013 thì: “
Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất
”.

Tại thời điểm năm 1997, Nhà nước cấp đất cho gia đình hộ A. Nếu khi đó gia đình gồm có ông A, vợ ông A và hai người con là ông B và ông C và đều đang sống chung tại thời điểm đó thì mảnh đất sẽ thuộc sở hữu chung của bốn người đã liệt kê nêu trên.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 212 Bộ Luật Dân sư 2015 về sở hữu chung của các thành viên trong gia đình:

“
2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác
”

Việc chuyển nhượng mảnh đất này phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ. UBND xã yêu cầu phải có sự đồng ý của ông C là đúng theo quy định của pháp luật. Ông C không đồng ý thì hợp đồng này không thể chuyển nhượng. Mảnh đất thuộc sở hữu chung và ông C có quyền đối với mảnh đất này nên việc ông C không đồng ý bán thì ông A và ông B không thể tự ý chuyển nhượng.

Trân trọng!
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp đầu tư xây nhà trên đất để kinh doanh nhưng vi phạm nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước nên có quyết định thu hồi đất vậy tài sản trên đất có được bồi thường không?

Kính gửi luật sư. Tôi có thể hỏi luật sư một số vướng mắc và mong được luật sư tư vấn ko ạ? Năm 2011, công ty của gia đình tôi là (Cty A) có phối hợp kinh doanh với (Cty B) để xây dưng khu nhà liên kết. Cty B là chủ sở hữu khu đất, còn Cty A là chủ đầu tư dự án. Dự án đã đc tiến hành thi công xây dựng từ năm 2012-2014 với mục đích là kinh doanh nhà ở. Do thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, ko ổn định nên nhà liên kế xây xong không bán đc.Đến nay, cty B vẫn chưa thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN đối với khu đất thuộc dự án. Ủy ban nhân dân Tỉnh đã có quyết định thu hồi đất dự án. Cty A cũng đã có công văn gửi UBND tỉnh xin thuê lại khu đất và thực hiện nghĩa vụ nộp NSNN đầy đủ nhưng vẫn chưa được sự chấp thuận của UBND Tỉnh. UBND tỉnh cũng đã có quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Vậy xin hỏi luật sư là những tài sản, vật kiến trúc trên đất mà cty A đã đầu tư xây dựng có được đền bù không ạ? Xin chân trọng cám ơn và mong sự giúp đỡ của luật sư!

Trả lời: Căn cứ Điều 92 Luật đất đai năm 2013 quy định về các Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn  liền với đất như sau:

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Mà trường hợp bị thu hồi đất trong trường hợp của Công yy B là do không thực hiện nghĩa vụ với nhà nước, đã bị xử phạt hành chính mà không chấp hành và thuộc vào Điểm g, Khoản 1 Điều 64 Luật đất đai:
“Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành”
nên không thuộc các trường hợp được liệt kê ở trên.

Như vậy, phần tài sản gắn liền với đất do Công ty A trực tiếp đầu tư vẫn được bồi thường nếu được tạo lập trước ngày có quyết định thu hồi đất của nhà nước đối với phần đất của Công ty B.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chủ đầu tư vì chưa đủ vốn để thực hiện dự án có như cầu giao đất cho đơn vị khác triển khai một phần dự án. Nội dung như sau:

Đơn vị tôi được nhà nước giao cho 500 hecta để triển khai dự án đầu tư xây dựng cho các trường Đại học, nguồn vốn nhà nước. Tuy nhiên do nguồn vốn nhà nước cấp cho dự án còn hạn chế nên chưa thể triển khai hết các công trình trong dự án, một số khu đất còn để trống rất lãng phí nguồn tài nguyên sẵn có. Một số trường ĐH có tên trong dự án, hiện tại chưa triển khai muốn tạm bàn giao khu đất để có thể xây dựng các khu thực nghiệm ngoài trời, khu thí nghiệm, cũng như vườn ươm để cho học sinh,sinh viên. Đơn vị tôi có thể tạm bàn giao cho các trường ĐH để họ triển khai theo đề xuất của họ được không ? có phải thu tiền sử dụng đất không ? theo quy định nào ?

Trả lời: Trước hết việc ra quyết định giao đất phải là của một cơ quan có thẩm quyền thực hiện, vì chủ thể ở đây là chủ đầu tư nên sẽ không có thẩm quyền  theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ là cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao đất. Trong trường hợp không đảm bảo tiến độ thi công hay vì bất kỳ lý do gì mà hiện tại chủ đầu tư có ý định chuyển một phần dự án cho đối tượng khác thực hiện như trường hợp trên chủ đầu tư muốn bàn giao một phần diện tích để cho các trường đại học thực hiện khu thí nghiệm, khu thực nghiệm ngoài trời hay vườn ươm cho chính đơn vị trường học xây dựng thì buộc lòng phải xin phép cơ quan có thẩm quyền. Trong trường hợp này đơn vị bạn có thể thực hiện việc xin phép để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao đất cho đơn vị trường học hoặc chuyển nhượng một phần dự án mà chủ đầu tư mới là đơn vị trường đại học đó. Còn đơn vị bạn không có thẩm quyền giao phần đất này cho trường đại học đó thực hiện một phần dự án.
Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn: Gia đình tôi được chính quyền cấp cho mảnh đất từ năm 1977,theo hồ sơ gốc trên sơ đồ mốc danh giới được ghi đầy đủ rõ ràng nếu nhân ra diện tích trên 200m2 nhưng  số đo diện tích ghi trong hồ sơ chỉ có 183m2. Tôi được chính quyền giao đất như mốc giới  trong bản đồ với diện tích thực tế trên 200m2. Gia đình tôi được chính quyền cấp sổ đỏ năm 2005 bản đồ trong sổ đỏ cũng như bản đồ gốc với diện tích tính ra là trên 200m2 như trên đã trình bày.

Gia đình ở trên mảnh đất này tròn 40 năm ổn định, không có tranh chấp, bản thân gia đình không lấn chiếm đất nhưng chỉ có con số diện tích ghi trong hồ sơ không tương xứng với danh giới cũng như nhỏ hơn với diện tích thực tế .Nay tôi xin hỏi cơ quan pháp lý tư vấn đât của gia đình được giải quyết như thế nào theo pháp luật hiện hành

Trả lời: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia
, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Khi diện tích đất thực tế lớn hơn so với trong giấy tờ
Căn cứ Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013:
"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này".
Trường hợp của gia đình bạn, diện tích đất thực tế chênh lệch nhiều hơn diện tích trên sổ đỏ mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, đồng thời cũng không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Khi đó, gia đình bạn có thể được công nhận diện tích đất là trên 200m2 theo thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất chênh lệch đó.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!

Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp: ( Tổng đài luật sư trực tuyến 1900.6169 )
Trân trọng
P.Luật sư trực tuyến – Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chủ đầu tư không có điều kiện thực hiện dự án và có ý định cho thuê. Nội dung tư vấn như sau:

Chào Luật sư, Hiện tại em đang có thắc mắc như sau, cần có sự tư vấn của Quý công ty ah. Công ty em là Công ty TNHH 2 thành viên ( 01 thành viên là người Việt Nam ; thành viên còn lại là công ty TNHH có 100% vốn đầu tư nước ngoài). Hiện nay, Công ty có thành lập chi nhánh tại địa phương và đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư cho 01 dự án tại địa phương ( chi nhánh công ty đã được đăng ký doanh nghiệp đầy đủ theo quy định của Pháp luật) Do điều kiện đơn hàng, Công ty muốn tạm ngừng thực hiện dự án. Theo tìm hiểu, Công ty có quyền chuyển nhượng dự án đầu tư cho chủ đầu tư mới đáp ứng đủ điều kiện. Tuy nhiên, Công ty chúng tôi lại muốn cho chủ đầu tư mới thực hiện dự án theo kiểu cho thuê ( thuê dự án). Công ty đã tìm hiểu các văn bản luật liên quan nhưng k thấy đề cập đến vấn đề này. Vậy xin Quý Công ty giải đáp thắc mắc sau giúp chúng tôi: 1, Công ty chúng tôi có được quyền cho thuê dự án hay không? 2, Nếu được, trình tự xử lý như thế nào? Rất mong nhận được hồi đáp từ Quỹ Công ty. Xin cảm ơn!

Trả lời: Ở mỗi một lĩnh vực sẽ có những quy định riêng về chuyển nhượng, cho thuê dựa án, là dự án xây dựng nhà, công trình xây dựng hay dự án .Vì thông tin bạn cung cấp không nói rõ đây là dự án gì nên chúng tôi không thể tư vấn được .

Nếu trường hợp đây là dự án đầu tư bất động sản, tức công ty đầu tư triển khai dự án tại một địa phương này mà hiện tại đơn vị không có ý định tiếp tục thực hiện dự án hoặc thực hiện dự án không đúng tiến độ thì chỉ chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án chứ không được cho thuê dự án khi chưa xây dựng xong. Pháp luật không đề cập đến việc cho thuê dự án chưa xây dựng trong pháp luật kinh doanh bất động sản mà khi cho thuê dự án khi chưa thực hiện thì còn liên quan đến các vấn đề về quy hoạch,... cho nên việc cho thuê dự án kinh doanh bất động sản là không được thực hiện trên thực tế.

Để có thể tư vấn được rõ hơn vấn đề bạn vui lòng cung cấp thêm thông tin của dự án, chúng tôi sẽ tiếp nhận và tư vấn tiếp vấn đề của công ty mình.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp công ty A thuê đất tại Cụm CN (nộp tiền thuê đất hàng năm) với mục đích gia công và sản xuất cơ khí, muốn chuyển nhượng lại toàn bộ tài sản trên đất cho công ty B với mục đích sản xuất hàng nông, lâm xuất khẩu. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào Luật sư. Hiện tôi đang công tác tại BQL Cụm CN, tôi có một số thắc mắc trong quá trình quản lý, xin luật sư tư vấn giúp. Trường hợp, năm 2005 Công ty A thuê đất tại Cụm CN (nộp tiền thuê đất hàng năm) với mục đích gia công và sản xuất cơ khí. Đến nay, công ty gặp khó khăn nên muốn chuyển nhượng lại toàn bộ tài sản trên đất cho công ty B với mục đích sản xuất hàng nông, lâm xuất khẩu. Hai bên đã tiến hành các thủ tục chuyển nhượng gồm: HĐ chuyển nhượng, hồ sơ,....Hiện Công ty B đang làm thủ tục trình UBND thành phố để hoàn tất thủ tục thuê đất. Tuy nhiên, UBND thành phố có văn bản yêu cầu Công ty B chỉ được phép nhận chuyển nhượng toàn bộ tài sản trên đất với điều kiện công ty B nhận chuyển nhượng để tiếp tục hoạt động gia công ngành nghề cơ khí (theo dự án đăng ký ban đầu). Vậy cho tôi hỏi việc UBND thành phố trả lời Công ty B như vậy đúng hay sai. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại điểm 1, khoản 24, Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai:

1. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình, cá nhân thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất đã được tạo lập hợp pháp theo quy định của pháp luật nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Người thuê tài sản phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký.

2. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê hàng năm; thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp, làng nghề trả tiền thuê đất, thuê lại đất hàng năm và đã được cấp Giấy chứng nhận thì được cho thuê tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về quản lý và sử dụng tài sản nhà nước. Người thuê tài sản gắn liền với đất phải sử dụng đất đúng mục đích.

Theo đó thì khi thuê lại đất trong khu công nghiệp cần phải sử dụng tài sản trên đất theo mục đích đã được xác định trong quyết định cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc trong hợp đồng thuê đất, thuê lại đất đã ký. Như vậy thì khi thuê lại cũng cần phải sử dụng đất đúng mục đích đã đăng ký ban đầu.

Nếu muốn hoạt động với mục đích sản xuất hàng nông, lâm xuất khẩu thì phải làm đơn yêu cầu chuyển mục đích sử dụng đất đến UBND thành phố và được chấp thuận.
Câu hỏi: Gia đình tôi đang có 1 hecta đất rẫy trồng cà phê. Nguồn gốc thửa đất là do nông trường cà phê chỗ tôi khai hoang, từ năm 1990 giao cho gia đình tôi sử dụng, trồng và chăm sóc cà phê, hàng năm gia đình tôi phải đóng các khoản thuế và phí cho nông trường (hình thức liên doanh). Gia đình tôi sử dụng ổn định mảnh đất đó từ đó đến nay. Tuy nhiên vẫn chưa được cấp GCN QSDĐ do diện tích đó nằm trong đất của nông trường.Nay tôi muốn hỏi nếu nông trường (nay là công ty TNHH MTV) đó giải thể thì quyền sử dụng mảnh đất đó sẽ được giải quyết như thế nào? Tôi cần làm gì để có thể đảm bảo quyền lợi sử dụng mảnh đất đó và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?Gia đình tôi đã mất quyết định cấp đất của nông trường, chỉ còn giữ lại biên lai đóng thuế và phí.Mong nhận được sự tư vấn từ quý công ty! Xin cảm ơn!

Trả lời: >> Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

>> Thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu?

Trong trường hợp này nếu như gia đình được nông trường giao đất để quản lý hay giao để sử dụng tạm thời thì có thể không có căn cứ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bởi đây là đất của nhà nước do nông trường quản lý chứ không phải giao trực tiếp cho gia đình . Cho nên, cần xác định nông trường có được phép giao đất cho gia đình bạn để xem xét có đủ căn cứ được công nhận quyền sử dụng đất hay không. Bên cạnh đó, anh/chị cần tham khảo thêm các điều kiện được quy định tại các điều 100 Luât đất đai để xác định điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và để đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đấu theo thủ tục nêu trên.