Câu hỏi: Xin chào Quý Luật gia, tôi có câu hỏi muốn tư vấn như sau:Gia đình tôi từ năm 1995 đến địa điểm A để khai hoang lập nghiệp. Trong khu vực của gia đình tôi sinh sống có một khe nước chảy và một phần đất bằng phẳng diện tích khoảng 100m2 bỏ hoang lâu năm không trồng trọt, phần đất này do đời Bố của ông T khai hoang để trồng lúa nước.

Nội dung cần tư vấn
: Trong thời gian đất trống bị bỏ hoang, bố mẹ tôi có xin ông Thắng để đào ao thả cả và tiếp tục chăn nuôi cá từ đó cho đến nay (9/2016); quá trình cải tạo đất, bố mẹ tôi có khai hoang mở rộng thêm xung quang, và hiện tại diện tích mặt hồ (chưa tính bờ đê) là khoảng 500m2, trong thời gian gia đình tôi khai thác đất trên gia đình Ông Thắng không hề hỏi han hay kiện tụng gì. Mâu thuẫn xảy ra từ đầu tháng 9/2016, con ông Thắng (Ông Thắng đã chết từ năm 2014) gửi đơn yêu cầu UBND phường giải quyết tranh chấp đất, phía địa chính của phường cùng với gia đình đã 02 lần vào yêu cầu gia đình tôi ký vào giấy tờ để cắm mốc và lấy lại đất cho phía gia đình ông Thắng, vị trí cắm mốc trên phần đất mà bố mẹ tôi khai hoang mở rộng thêm (nếu tính từ điểm đầu đến điểm cắm mốc, diện tích mà UBND phường giải quyết cho gia đình ông Thắng lấy lại khoảng 400m2). "Thông tin được biết, con của ông Thắng là người gửi đơn do chơi bóng đá nên nợ tiền rất nhiều, muốn lấy đất để bán trả nợ, ông này là bạn của ông địa chính trên".Từ nội dung tranh chấp trên, tôi kính mong Quý Luật gia tư vấn cho tôi một số vấn đề sau:

1/ Phía bên địa chính làm việc như vậy có đúng quy trình không?

2/ Phía gia đình tôi có cơ sở pháp lý nào để bảo vệ quyền lợi của chúng tôi không, quyền lợi của gia đình tôi ở phần đất đã trở thành 03 cái ao trên như thế nào?

3/ Nếu phía UBND đưa ra tờ bản đồ được lập năm 2004 và năm 2010 có khác nhau như thế nào?

Kính mong có câu trả lời trong thời gian sớm nhất, xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc làm của công chức địa chính

Pháp luật quy định mọi tranh chấp đất đai dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã vẫn là bắt buộc. Theo quy định tại
Điều 202
Luật Đất đai 2013 và khoản 1
Điều 88
của Nghị định số 43/NĐ-CP, khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thẩm tra, xác minh tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất. Sau đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã bao gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh. Cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Do đó, việc công chức địa chính vào nhà và yêu cầu gia đình bạn ký vào giấy tờ để cắm mốc lấy lại đất cho gia đình con ông Thắng là không đúng thẩm quyền, trái với quy định của pháp luật. Gia đình bạn có thể khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã về hành vi của công chức địa chính này.

Thứ hai, về quyền lợi của gia đình

Mặc dù gia đình bạn mượn mảnh đất đã khai hoang của ông Thắng để chăn nuôi nhưng trong quá trình cải tạo đất, bố mẹ bạn có khai hoang mở rộng thêm 400m2. Với phần đất gia đình bạn đã khai hoang mở rộng này, theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

"Điều 101.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

...”

Theo quy định trên, gia đình bạn có thể làm đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân xã xác nhận đối với 400m2 đất khai hoang này là đất sử dụng ổn định lâu dài và khi xác nhận được yêu cầu thì có thể làm hồ sơ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với mảnh đất khai hoang đó. Như vậy,  Để có thể đảm bảo quyền lợi, gia đình bạn cần có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đối với mảnh đất khai hoang đó như: Giấy tờ tham gia đóng thuế từ 1995 đến nay, xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về diện tích đất sử dụng ổn định lâu dài, các giấy tờ liên quan chứng minh khác...Tuy nhiên, mảnh đất đó hiện đang xảy ra tranh chấp nên theo quy định của pháp luật thì sẽ không được giải quyết để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần giải quyết tranh chấp trước khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, con ông Thắng đã gửi đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân phường giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải, nếu hòa giải không thành, Chủ tịch Ủy ban nhân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết thì gia đình bạn có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.