Câu hỏi: Tôi có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (loại đất thổ cư, sử dụng lâu dài) vào ngày 27/01/2003 với DT là 80m2. Có xác nhận của UBND xã tại nơi cư trú là không có tranh chấp. Đất chưa có sổ đỏ, nay tôi làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được không? Nếu được thì cần những thủ tục gì? Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Trường hợp 1:
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng giấy tờ ghi tên người khác kèm theo giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

...”

Trong trường hợp của bạn, nếu diện tích đất này đã có một trong các loại giấy tờ về đất quy định tại Khoản 1 Điều 100 nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi tên người chủ cũ, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan vào năm 2003 nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp hai: Diện tích đất không có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai

Trong trường hợp cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất mà công có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì áp dụng quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 về công nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Trong trường hợp này, bạn có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng vào ngày 27/1/2003 đối với điện tích đất 80m2, tuy nhiên đây không phải là một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013. Nếu không còn các giấy tờ về quyền sử dụng đất khác thì căn cứ Khoản 2 Điều 101 nêu trên, nếu việc sử dụng đất của gia đình bạn trước ngày 01/7/2004 được xác định là có căn cứ sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp, phù hợp với kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất tại địa phương, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì sẽ đủ điều kiện để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Khi đã đủ điều kiện để thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn có thể thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục như sau:

-
Về hồ sơ nộp
khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK

+ Sổ hộ khẩu, các loại giấy tờ tùy thân: Chứng minh thư, căn cước công dân

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP), đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất gồm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giấy tờ chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có)

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch, quy hoạch sử dụng đất của địa phương

-
Về nơi tiếp nhận hồ sơ đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất

-
Về thời hạn giải quyết hồ sơ
đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là không quá 30 ngày kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ và không quá 40 ngày đối với khu vực vùng núi, vùng khó khăn, hải đảo.

---

3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định thế nào?

Câu hỏi:

Luật sư xin vui lòng giúp tôi, hiện nay tôi có môt miếng đất thừa kế, trước chiến tranh thì ông cố tôi ở, sau giải phóng thì ông nội tôi ở, sau đó thì ba tôi ở đến năm 1995 thì ba tôi không ở được vì rừng cây âm u, ba tôi mới xin miếng đất của cô tôi để làm nhà. Đến nay tôi là người thừa kế miếng đất trên, tôi đã lập gia đình và đã tách khẩu cùng thôn, xin vui lòng cho tôi hỏi vậy bây giờ tôi có quyền làm nhà trên miếng đất trên không?

Trả lời:

Theo quyền thừa kế được quy định tại Điều 631 Bộ luật Dân sự 2005, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình; để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo pháp luật; hưởng di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Nếu tài sản để thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai.

Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2014) cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời thửa đất đó cũng phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Về điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại luật đất đai 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Tuy nhiên theo như thông tin bạn cung cấp, mảnh đất trên của gia đình bạn từ năm 1995 bố bạn không ở nữa và cũng không có ai sử dụng. Theo khoản 1 Điều 21 Nghị định 43/2014 thì căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

Trong trường hợp này mảnh đất của gia đình bạn đã không được sử dụng một cách ổn định do đó mảnh đất đó không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận nghĩa là bạn không đủ điều kiện để nhận thừa kế mảnh đất và bạn cũng không được quyền cất nhà trên đó một cách hợp pháp.