Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề thu hồi và cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị sai diện tích, vị trí, hình thửa,... đã cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Thẩm quyền và điều kiện thu hồi theo quy định của pháp luật

Nội dung tư vấn
: Kính gửi công ty luật Minh Gia Bên mình có ký 1 hợp đồng đặt hàng (do giá trị hợp đồng trên 1 tỷ ko qua đấu thầu nên làm hợp đồng đặt hàng) đo đạc chỉnh lý, cấp lại bìa đất lâm nghiệp, (do ngày xưa giao đất lâm nghiệp theo NĐ 163 sai diện tích, vị trí, hình thửa, bìa giao nhóm hộ một người đứng tên bìa cho nhóm người, nên nhu cầu của người dân muốn cấp đổi lại cho đúng vị trí, diện tích, hình thửa; chia tách nhóm hộ; tặng cho; chuyển nhượng đất lâm nghiệp). Bên mình ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư là Ủy ban nhân dân xã, nguồn vốn do những hộ đăng ký đo đạc cấp bìa nộp, đơn giá bên mình lập bình quân 500.000đ/ha. Xã xây dựng phương án đo đạc cấp đổi, cấp tách trình ủy ban nhân dân huyện phê duyệt. Trong trường họp này vì đơn giá do dân góp rất ít nên bên mình không qua sở tài nguyên thẩm định, nhập kho bản đồ đo đạc mà chỉ qua phòng tài nguyên cấp huyện thẩm định hồ sơ, bản đồ và văn phòng đăng ký huyện cấp bìa, mình xem bên luật đất đai thì thấy ko đúng, rất mong Luật Minh Gia tư vấn giúp mình với cảm ơn quý công ty. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Vì việc giao đất lâm nghiệp ở địa phương bị sai diện tích, vị trí, hình thửa do lỗi từ bên phía cơ quan có thẩm quyền của địa phương cho các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nên trường hợp này, khi phát hiện ra Giấy chứng nhận đã cấp không đúng với quy định của pháp luật, cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm phải ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Vì việc giao đất cho các cá nhân trong trường hợp trên bị sai vị trí, diện tích, hình thửa nên thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong trường hợp của bạn được quy định tại Điều 105 Luật Đất đai 2013. Việc thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trong trường hợp này được thực hiện sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp hoặc văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai:

“Điều 105. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, thẩm quyền thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện. Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân. Nếu người sử dụng đất phát hiện việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đúng quy định thì phải gửi kiến nghị bằng văn bản đến Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp huyện sau khi nhận được hồ sơ bao gồm bản gốc giấy chứng nhận đã cấp và kiến nghị của người sử dụng đất thì có trách nhiệm phải kiểm tra lại và quyết định thu hồi Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Sau khi thực hiện việc kiểm tra và thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp lại bởi cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 37. Cơ quan cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận

1. Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:

a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

2. Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì việc cấp Giấy chứng nhận cho các trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện như sau:

a) Sở Tài nguyên và Môi trường cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;

b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

3. Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về các trường hợp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.”

Như vậy, việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường ở địa phương bạn nếu ở địa phương đã thành lập văn phòng đăng ký đất đai, tức là việc cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân phải thông qua Sở Tài nguyên Môi trường còn nếu ở địa phương bạn chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thuộc về Ủy ban nhân dân cấp huyện. Việc thu hồi cũng như cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ phải thông qua Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Sở Tài nguyên Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp xã không có thẩm quyền thu hồi cũng như tự ý cấp cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia