Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục và các nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư! Xin luật sự có thể tư vấn cho trường hợp của tôi với được không ạ?Thủ tục để xin cấp sổ đỏ. Tôi vừa mới mua miếng đất 64m2 có nhà cấp 4. Năm 2003 bà L bán cho ông N mảnh đất và nhà cấp 4 trên có công chứng và dấu mộc của thị xã , năm 2008 ông M mua lại mảnh đất trên từ ông Nghĩa bằng giấy tờ viết tay không có công chứng hay dấu vân tay gì cả. Đầu năm nay 2019 tôi mua lại mảnh đất từ ông M cũng chỉ làm thủ tục công chứng vi bằng.Vậy xin luật sư cho hỏi thủ tục để tôi có thể xin được sổ đỏ cho mảnh đất tôi mới mua thế nào ạ, các khoản thuế và lệ phí tôi phải đóng như thế nào? Xin cảm ơn luật sự rất nhiều.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bạn đã mua mảnh đất 64m2 có nhà cấp 4. Trước đó, mảnh đất này được bà L bán cho ông N có công chứng, dấu mộc của thị xã năm 2003; năm 2008, ông M mua lại mảnh đất này bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng và đến khi bạn mua lại từ ông M chỉ làm thủ tục lập vi bằng. Hiện tại, bạn muốn hỏi về thủ tục xin cấp sổ đỏ và các khoản thuế, lệ phí.

Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Theo điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Ngoài ra, Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai quy định.

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a)Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, khi đảm bảo các điều kiện trên, người sử dụng đất là ông M sẽ có quyền chuyển nhượng mảnh đất và căn nhà trên cho bạn, đồng thời việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Theo thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi thấy hiện nay ông M chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn chỉ làm hợp đồng lập vi bằng vào năm 2019 chưa được pháp luật công nhận. Tức bạn chưa đủ điều kiện để làm thủ tục đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình.

Thứ ba, về điều kiện cấp Sổ đỏ:

Khoản 1 điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a)
Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

...
”

Tuy nhiên, do việc chuyển nhượng mảnh đất của ông M và bạn không đảm bảo các điều kiện luật định và hợp đồng giữa hai bên chưa được công chứng nên không đáp ứng điều kiện được cấp Sổ đỏ và phát sinh các nghĩa vụ tài chính.

Trân trọng

Phòng Luật sư tư vấn Đất đai – Công ty Luật Minh Gia.