Câu hỏi: Pháp luật đất đai quy định như thế nào về các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền? Trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất?

Hiện nay, cùng với sự phát triển của đô thị hóa thì nhu cầu sử dụng đất phi nông nghiệp ngày càng tăng cao, tuy nhiên diện tích đất của nước ta là có giới hạn. Do đó, phát sinh tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất gần đây diễn ra khá phổ biến. Để đáp ứng những nhu cầu này, đồng thời đảm bảo việc khai thác, sử dụng đất đúng quy hoạch thì Nhà nước đá ban hành những quy định cụ thể về trình tự, thủ tục, các trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất.

Trường hợp bạn có vướng mắc liên quan lĩnh vực đất đai thì bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia để được hỗ trợ

1. Hủy đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

Câu
hỏi
: Xin chào luật sư! Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi: Ba tôi là thương binh chiến trường K, được huân chương giấy khen, thuộc diện miễn giảm tiển chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhưng lúc đó gia đình tôi không biết luật đến khi ba tôi bị bệnh hiểm nghèo mất, mẹ tôi mới biết và bắt đầu làm giấy chuyển đổi mục đích sử dụng đất đầu năm 2017, giấy báo thuế về qúa cao so với khả năng của gia đình tôi. Mẹ tôi đã làm đơn xin miễn giảm tiền thuế. Do thương binh đã mất nên gia đình thương binh không được miễn giảm tiền sử dụng đất (đã ghi nợ thuế và có sổ đỏ nợ thuế). Bây giờ cho tôi xin hỏi luật sư là nhà tôi có thể làm đơn xin hủy mục đích sử dụng đất thổ cư được không? Mong luật sư trả lời tôi sớm nhất có thể. Cảm ơn !

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và đã được cơ quan có thẩm quyền đồng ý, đồng thời đã được ghi nợ tiền sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, gia đình bạn không thể hủy việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nữa. Gia đình bạn có nghĩa vụ hoàn thành tiền sử dụng đất nợ, trường hợp có khó khăn thì có thể được ghi nợ tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 16 Nghị định 45/2014/NĐ-CP. Cụ thể như sau:

"Điều 16. Ghi nợ tiền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân được chuyển mục đích sử dụng đất; được cấp Giấy chứng nhận phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Điều 5, Điều 6, Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định này và hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất tái định cư mà có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên Giấy chứng nhận sau khi có đơn đề nghị kèm theo hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận hoặc hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hồ sơ giao đất tái định cư hoặc có đơn xin ghi nợ khi nhận thông báo nộp tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm; sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.
.."

Như vậy, trường hợp gia đình bạn có khó khăn về tài chính, có nguyện vọng ghi nợ thì được fhi được ghi nợ số tiền sử dụng đất phải nộp trên GCN. Gia đình bạn được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm, sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất còn lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ.

2. Tư vấn về chuyển mục đích sử dụng đất

Câu
hỏi
: Chào luật sư! Nhà tôi có thửa đất nguyên đất ở từ 1938 đến nay. Năm 1993 nhà tôi mua một mảnh đất gần đó để ở, lúc đó Ông bà nội tôi vẫn còn sống. Năm 1999-2001 thì ông bà nội mất. Trước khi mất thì ông bà có để lại di chúc cho bố mẹ tôi thửa đất nông nghiệp. Hiện nay gia đình tôi có 2 thửa đất có sổ đỏ (đất nhà ở và đất nông nghiệp). Vậy gia đình tôi muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được không? Hồ sơ bao gồm những giấy tờ gì?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Tại Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

...

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;..”

Theo đó, gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng được thực hiện theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, cụ thể:

“
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Như vậy, gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp thì phải nộp hồ sơ đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Thành phần hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Có phải chuyển mục đích sử dụng đất theo thứ tự khi vừa tách thửa?

Câu
hỏi
: Ông A có một miếng đất rộng là đất cây trồng lâu năm. Nay ông A chia miếng đất ấy thành nhiều mảnh để bán. Tôi và một số người đã mua, mỗi người mua ở các vị trí khác nhau. Khi ra địa chính làm giấy tờ chuyển mục đích từ đất cây trồng lâu năm sang đất ở thì được trả lời là: do những người mua ở các vị trí khác nhau cho nên khi chuyển mục đích thì phải chuyển lần lượt xong người này thì mới đến người kia. Vậy họ trả lời như thế là có đúng không? Xin cảm ơn!!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Hỏi về việc xin chuyển mục đích sử dụng đất

Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất

Ngoài ra, trong trường hợp này thì hiện tại chưa có quy định về việc phải chuyển mục đích lần lượt, tuy nhiên gia đình cần xác định việc mua bán chuyển nhượng đã được tách thửa và cấp các giấy chứng nhận khác nhau hay chưa, nếu vẫn chưa tách thửa thì nên làm lần lượt vì việc chuyển mục đích còn phụ thuộc vào quy hoạch tại địa phương tương ứng.