Câu hỏi: Xin chào quý công ty Luật Minh Gia. Vui lòng tư vấn giúp em tình huống như sau ạ. Vợ chồng em có mua 1 căn nhà cấp 4 của ông Hưng với hợp đồng mua bán giấy viết tay trị giá 350 triệu đồng

Và đã nhận được các giấy tờ như sau:- 1 hợp đồng chuyển nhượng quyền sửa dụng nhà và đất tại địa chỉ đó có chữ ký của 2 bên kèm theo 2 người hàng xóm giáp ranh.- 1 giấy tờ mua đất của ông Hưng với chủ đất cũ là ông Sơn.- 1 HĐ mua đất giữa ông Sơn và cty TNHH KHang Linh (UBND tỉnh bán đất cho cty KL làm dự án khu dân cư, và Cty KL phân lô bán cho dân).Thời điểm vợ chồng em mua là 03/2016. Thời điểm ông Hưng xây nhà là 08/2012.Nay UBND phường nơi cư trú có gửi quyết định xử phạt ông Hưng đã vi phạm hành chính vì xây căn nhà cấp 4 đó không có giấy phép xây dựng. UBND phường yêu cầu tháo dỡ căn nhà trả lại hiện trạng đất ban đầu. Tuy nhiên nhà bây giờ là tài sản và là chủ quyền hợp pháp của chúng tôi. Vậy phường xử phạt ông Hưng như vậy có đúng k? (ông Hưng cho biết, khi xây dựng có bị phường phạt và chạy cho CB phường 30 triệu rồi). Tại sao ngay khi xây dựng phường không cưỡng chế, để xảy ra tình trạng mua bán chuyển nhượng rồi bây giờ sau 5 năm mới ra QĐ phạt.Xin được nói rõ là Cty Khang Linh đang vi phạm pháp luật và GĐ đang bị thi hành án tù, và cán bộ phường nói khu đất đó là mua bán trái pháp luật. (cái này ông Hưng và 54 hộ gđ khác trong khu đã biết và họp với cty KL và UBND phường nhiều lần trước đây; nhưng khi mua bán với chúng tôi thì không hề nói cho chúng tôi biết.)Vậy giờ chúng tôi phải làm ntn để có thể lấy lại số tiền 350tr kia từ ông Hưng, vì trong hđ mua bán ghi rõ, không tranh chấp, không quy hoạch....Với các hồ sơ như trên thì chúng tôi có thể khởi kiện được k? Và phải gửi đơn tới cơ quan nào ạ?Xin các luật sư tư vấn giúp tôi để có thể lấy lại được tiền, chứ bị mất hết ntn thì thật quá khổ ạ.Cảm ơn các luật sư rất nhiều.

Trả lời: Theo điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…..

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy xét về hình thức hợp đồng mua bán đất sẽ phải được công chứng chứng thực, xét về nội dung người có quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng đất. Đối chiếu với trường hợp của bạn, ông Hưng không phải là người có quyền sử dụng đất với mảnh đất này cho nên ông Hưng sẽ không có quyền chuyển nhượng mảnh đất cùng ngôi nhà cấp 4 này. Đồng thời hợp đồng viết tay chuyển nhượng đất vào tháng 3/2016 giữa bạn và ông Hưng không có giá trị pháp lý. Do vậy giao dịch giữa bạn và ông Hưng là giao dịch dân sự vô hiệu, khi giao dịch này là vô hiệu nên các bên sẽ khôi phục tình trạng ban đầu, các bên trao trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 như sau:

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền

Do vậy bên bạn sẽ phải trả lại nhà cấp 4, ông Hưng sẽ trả lại tiền cho bạn. Nếu các bên không thỏa thuận hoàn trả cho nhau những gì đã nhận thì lúc này bạn có quyền gửi đơn lên Tòa án nhân dân quận huyện để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết việc khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả lại đất và tiền đã nhận.