Câu hỏi: Thân hỏi quý Luật sư,Xin đặt câu hỏi trực tiếp là tôi có một miếng đất nông nghiệp 535m2 ở quận A TPHCM. Nay tôi muốn chuyển mục đích sử dụng của miếng đất này từ nông nghiệp sang đất ở và biết được rằng giá thuế đất khá cao gần 3ty (với dt đất này) nếu muốn chuyển mục đích sử dụng.Với số tiền thuế đất này tôi muốn làm giấy nợ thuế để trả trong 5 năm.

Câu hỏi của tôi muốn hỏi quý luật sư là nếu sau 5 năm mà tôi không trả được tiền thuế thì tôi có bị thu hồi đất hay không và trong thời gian 5 năm này nếu tôi muốn bán đất sang nhượng thì tôi phải hoàn tất việc đóng tiền thuế rồi mới bán được hay là không cần?Mục đích của tôi muốn chuyển từ đất nông nghiệp sang thổ cư là để bán đất có giá hơn nên quý luật sư có thể tư vấn cho tôi nên để đất nông nghiệp bán trực tiếp và để người mua tự chuyển mục đích sử dụng hay tôi chuyển mục đích sử dụng trước rồi mới bán (vì tôi sợ khi chuyển rồi thì phải đóng thuế xong mới bán được).Đặc biệt cho hỏi nếu tôi đã làm thủ tục chuyển thành công miếng đất này thành đất ở và sau 5 năm tôi vẫn nợ nhà nước 3ty (vì không có tiền chi trả và không bán được đất) thì đất của tôi có bị nhà nước thu hồi hay không?Xin quý luật sư tư vấn giúp cho trường hợp này.

Trả lời: I. Nếu sau 5 năm mà bạn không trả hết tiền thuế:

Theo điểm a khoản 2 Điều 12 Thông tư 76/2014/TT-BTC quy định:

"Khi thanh toán nợ tiền sử dụng đất, hộ gia đình, cá nhân đến cơ quan thuế kê khai thanh toán nợ theo mẫu quy định tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư này, cơ quan thuế căn cứ vào sổ theo dõi nợ để làm thủ tục thanh toán nợ cho hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp sau 5 năm kể từ ngày ghi nợ trên Giấy chứng nhận, hộ gia đình, cá nhân mới thanh toán nợ hoặc trong thời hạn 5 năm mà chưa thanh toán hết nợ thì số tiền sử dụng đất còn nợ đối với từng loại diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức được quy đổi ra tỷ lệ (%) chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chínhvà hộ gia đình, cá nhân phải nộp tiền sử dụng đất với phần diện tích này như sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp bằng (=)tiền sử dụng đất còn nợ chia (:) cho tổng số tiền sử dụng đất được tính theo giá đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận nhân (x) với tiền sử dụng đất xác định lại theo giá đất tại thời điểm trả nợ."

Ngoài ra, việc bạn không nộp thuế được theo thời hạn 5 năm thì bạn sẽ phát sinh thêm nghĩa vụ do chậm nộp tiền thuế được xác định theo khoản 1 Điều 106 Luật quản lý thuế 2006 sửa đổi bổ sung năm 2012 như sau:

"Người nộp thuế chậm nộp tiền thuế so với thời hạn quy định, thời hạn gia hạn nộp thuế, thời hạn ghi trong thông báo của cơ quan quản lý thuế, thời hạn trong quyết định xử lý của cơ quan quản lý thuế thì phải nộp đủ tiền thuế và tiền chậm nộp theo mức lũy tiến 0,05%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp không quá chín mươi ngày; 0,07%/ngày tính trên số tiền thuế chậm nộp đối với số ngày chậm nộp vượt quá thời hạn chín mươi ngày."

Nếu bạn vẫn không đóng khiến số tiền thuế ngày càng lớn, bạn có thể bị thu hồi đất theo điểm g khoản 1 Điều 64 Luật đất đai 2013:

"Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

...g) Người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành;"

Đương nhiên, khi bạn chưa hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế thì cơ quan thuế sẽ không làm giấy xác nhận bạn đã hoàn thành nghĩa vụ thuế đối với mảnh đất và bạn và người mua sẽ không làm được thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

II. Về việc nên bán trước hay chuyển đổi mục đích sử dụng đất trước:

Nếu bạn không chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giá trị bạn thu được sau khi bán là: giá thị trường mảnh đất tính theo đất nông nghiệp;

Nếu bạn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giá trị bạn thu được sau khi bán là: giá thị trường của mảnh đất tính theo đất ở - tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất của bạn được tính theo Điều 109 Luật đất đai 2013 như sau: = 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở nhà nước -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp nhà nước)

Như vậy, bạn hãy tự xác định theo công thức trên để xem cách nào có lợi nhuận cao hơn. Nếu xác định việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất rồi bán có lợi nhuận cao hơn, bạn hãy tìm người mua trước rồi hãy chuyển nhượng mục đích sử dụng đất để không gặp rủi ro khi đóng thuế đất.