Câu hỏi: Luật sư cho hỏi về thủ tục bán đất khi chồng mất như sau: Chồng tôi mất do tai nạn từ ngày 19/8/1995. Chúng tôi có tài sản chung là 1 khu đất ở 90m2. Đến nay tôi muốn bán thì tôi phải làm thế nào . Trong khi đó chúng tôi chưa có con , hiện tại bố mẹ chồng vẫn còn sống và từ trước cho đến nay mảnh đất ấy tôi vẫn ở từ ngày đó đến nay ko sảy ra tranh chấp gì.

Xin luật sư cho biết nếu giờ tôi bán mảnh đất đó có phải chia cho ai ko?

Thời gian đã lâu nếu họ kiện tụng có còn hiệu lực ko? Nếu phải chia thì tôi phải trả theo khung giá đất của nhà nước hay theo giá thị trường hiện nay?

Nếu tôi sang nhượng cho hay bán thủ tục của tôi phải làm những gì? Nếu phải kiện tụng ra tòa phí của tôi là bao nhiêu? Tôi rất mong được phúc đáp sớm xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn trường hợp của bạn như sau:

Bạn có cung cấp thông tin mảnh đất trên là tải sản chung của vợ chồng bạn. Nếu chồng bạn mất mà để lại di chúc thì phần giá trị mảnh đất được chia thừa kế theo di chúc của chồng bạn, nếu chồng bạn có di chúc để lại quyền sử dụng mảnh đất cho bạn, thì bạn có toàn quyền quyết định việc bán mảnh đất đó đi. Còn nếu chồng bạn không để lại di chúc thì di sản của chồng bạn, trong đó có quyền sử dụng mảnh đất được chia theo pháp luật. Do các bạn chưa có con, nên bạn và bố mẹ chồng sẽ là những người thừa hưởng quyền thừa kế đối với mảnh đất này.

Bạn có thể thỏa thuận với bố mẹ chồng về việc chia di sản để bố mẹ hưởng phần di sản khác của chồng để bạn được toàn quyền sử dụng mảnh đất. Khi đó thì bạn mới có quyền bán hay định đoạt vấn đề khác với mảnh đất này.

Về thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về Thời hiệu thừa kế tại Điều 623 như sau:
“Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế”

Do vậy, nếu bạn vẫn quyết định bán mảnh đất, bố mẹ chồng bạn vẫn có thể khởi kiện ra tòa vì từ thời điểm chồng bạn mất đến nay (2017) là 22 năm – vẫn còn thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế.

Về vấn đề xác định giá đất trả cho bố mẹ chồng bạn để nhận được quyền sử dụng cả mảnh đất, thì giá đất sẽ tùy thuộc vào thỏa thuận giữa bạn và bên bố mẹ chồng để quyết định sử dụng giá đất theo quy định của nhà nước hay giá đất thị trường.

Nếu muốn chuyển nhượng miếng đất này, trước hết bạn cần giải quyết rõ vấn đề về quyền sử dụng đất với bố mẹ chồng. Sau đó, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện và theo trình tự, thủ tục quy định tại Luật Đất đai 2013 như sau:

Để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn cần đáp ứng các điều kiện luật định. Cụ thể, căn cứ vào Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 có quy định:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Về án phí mà bạn phải nộp trước tòa, chúng tôi cần biết bạn muốn kiện về vấn đề gì và sự thỏa thuận giữa bạn và bên còn lại ra sao thì mới có thể xác định rõ cho bạn được. Do vậy, chúng tôi xin đưa ra các căn cứ về áp phí sơ thẩm và án phí phúc thẩm được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 để bạn có thể tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này.

Điều 147. Nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm

1. Đương sự phải chịu án phí sơ thẩm nếu yêu cầu của họ không được Tòa án chấp nhận, trừ trường hợp được miễn hoặc không phải chịu án phí sơ thẩm.

2. Trường hợp các đương sự không tự xác định được phần tài sản của mình trong khối tài sản chung và có yêu cầu Tòa án giải quyết chia tài sản chung đó thì mỗi đương sự phải chịu án phí sơ thẩm tương ứng với giá trị phần tài sản mà họ được hưởng.

3. Trước khi mở phiên tòa, Tòa án tiến hành hòa giải; nếu các đương sự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án thì họ chỉ phải chịu 50% mức án phí sơ thẩm quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Trong vụ án ly hôn thì nguyên đơn phải chịu án phí sơ thẩm, không phụ thuộc vào việc Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn. Trường hợp cả hai thuận tình ly hôn thì mỗi bên đương sự phải chịu một nửa án phí sơ thẩm.

5. Trong vụ án có đương sự được miễn án phí sơ thẩm thì đương sự khác vẫn phải nộp án phí sơ thẩm mà mình phải chịu theo quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này.

6. Trường hợp vụ án bị tạm đình chỉ giải quyết thì nghĩa vụ chịu án phí sơ thẩm được quyết định khi vụ án được tiếp tục giải quyết theo quy định tại Điều này.

Trân trọng.