Câu hỏi: Sử dụng đất không đúng mục đích có bị xử phạt vi phạm hành chính không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Trên thực tế, nhiều chủ thể do không nắm rõ các quy định của pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất nên vẫn thực hiện các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua giấy tờ viết tay. Từ đó giao dịch chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên nhận chuyển nhượng. Đồng thời trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất không sử dụng đúng mục đích sử dụng đất dẫn đến bị xử phạt vi phạm hành chính. Tuy nhiên cũng có một số trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền không thực hiện đúng các quy định về xử phạt vi phạm hành chính khiến người sử dụng đất có nhiều thắc mắc cũng như mâu thuẫn. Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính của ủy ban nhân dân cấp xã

Câu hỏi tư vấn:

Dear Anh/Chị, Em có một vấn đề cần thắc mắc mong anh chị giúp em giải đáp. Em mới mua 1 miếng ở TP.HCM và mua giấy tay vào tháng 9/2016, miếng đất này thuộc đất ao và chủ bán đất cho em đã xin được giấy san lấp và sau khi mua em thực hiện san lấp vào tháng 10/2016 và do miếng đất em mua nằm giữa ao nên tháng 3/2017 em có tiến hành xây bờ kè để khỏi sạt đất xuống hai bên. Thì trong thời gian đổ cột xây bờ kè thì bên đô thị xã xuống yêu cầu ngưng không cho xây nữa thì em đã ngưng theo yêu cầu. Nhưng sau mấy ngày bên xã cho người xuống cưỡng chế cắt ngang hết toàn bộ sắt đổ cột xây bờ kè của em và mang về xã mà không có một lần gởi thông báo mới lên họp trước khi cưỡng chế. Vậy anh chị cho em hỏi như vậy bên xã thực hiện là đúng hay sai? Mong anh, chị giúp em giải đáp sự việc trên Em xin chân thành cám ơn. Thanks & Best regard.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Theo đó, nếu đáp ứng các điều kiện trên thì bên chuyển nhượng có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho anh/chị. Để thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, anh/chị và bên chuyển nhượng cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân cấp xã. Do vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh/chị và bên chuyển nhượng chỉ được xác lập bằng giấy viết tay thì không có đủ giá trị pháp lý. Giao dịch dân sự này sẽ bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

…

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, theo quy định của khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 nêu trên thì nếu anh/chị và bên chuyển nhượng đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ thì anh/chị có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đó.

Thứ hai, về thẩm quyền của ủy ban nhân dân xã

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, có đề cập đến vấn đề phần đất anh/chị nhận chuyển nhượng có bao gồm ao. Trong trường hợp này anh/chị cần cung cấp thêm thông tin về vấn đề phần đất này đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa, mục đích được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là gì nên anh/chị cần cung cấp thêm thông tin để chúng tôi tư vấn cụ thể hơn trường hợp của anh/chị.

Trong trường hợp phần đất anh/chị nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh/chị phải sử dụng đất theo đúng mục đích sử dụng đất đã được ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là một trong những hành vi bị nghiêm cấm theo quy định tại khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

…

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

…”

Hành vi này sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 13 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“

Điều 13. Chuyển đổi cơ cấu cây trồng trên đất trồng lúa không đúng quy định; sử dụng đất vào mục đích khác thuộc trường hợp phải đăng ký mà không đăng ký theo quy định

…

3. Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong nhóm đất nông nghiệp thuộc trường hợp phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất mà không đăng ký theo quy định thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 03 héc ta trở lên.

4. Chuyển mục đích sử dụng đất giữa các loại đất trong nhóm đất phi nông nghiệp thuộc trường hợp phải đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định mà không đăng ký thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 0,5 héc ta đến dưới 01 héc ta;

c) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;

d) Phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích từ 03 héc ta trở lên.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, trừ trường hợp quy định tại điểm b, c và d khoản này;

b) Buộc đăng ký việc chuyển đổi cơ cấu cây trồng với Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này;

c) Buộc làm thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định đối với thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp quy định tại các khoản 3 và 4 Điều này;

d) Buộc làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thuộc trường hợp quy định tại các khoản 3 và 4 Điều này;

đ) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm trong các trường hợp quy định tại các khoản 3 và 4 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 1 Điều 7 của Nghị định này.

”

Do vậy, nếu anh/chị sử dụng đất trái với mục đích sử dụng đất được ghi nhận trên giấy chứng nhận thì bị xử phạt vi phạm hành chính đồng thời phải thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả như trên. Nếu anh/chị không tự nguyện thực hiện thì bị cưỡng chế thực hiện.

Về thẩm quyền của chủ tịch ủy ban nhân cấp xã được thực hiện xử phạt hành chính, Điều 38 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:

“

Điều 38. Thẩm quyền của Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp trong việc xử phạt vi phạm hành chính

1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có quyền:

a) Phạt cảnh cáo;

b) Phạt tiền đến 5.000.000 đồng;

c) Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong việc sử dụng đất;

d) Áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

…”

Đồng thời về thẩm quyền quyết định cưỡng chế theo quy định tại Điều 87 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012:

“Điều 87. Thẩm quyền quyết định cưỡng chế

1. Những người sau đây có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế:

a) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp;

…”

Theo đó, ủy ban nhân dân cấp xã có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính với giá trị tối đa 5.000.000 đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả. Khi xử phạt vi phạm hành chính ủy ban nhân dân cấp xã phải lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính hoặc khi cưỡng chế ủy ban nhân dân cấp xã phải có quyết định cụ thể bằng văn bản. Trong trường hợp của anh/chị, ủy ban nhân dân cấp xã thực hiện cưỡng chế mà không có quyết định cụ thể bằng văn bản là không phù hợp với quy định nêu trên.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.