Câu hỏi: Chào luật sư, Tôi có một thửa đất nông nghiệp trồng lúa 4500 m2, được cấp sổ đỏ (quyền sử dụng đất) năm 1994. Đến nay đã hết hạn sử dụng theo thời hạn là 20 năm. Vậy tôi có thể tiếp tục sử dụng hay là phải gia hạn thêm theo luật đất đai mới là 50 năm. Nếu gia hạn thêm thời gian quyền sử dụng đất thì thủ tục như thế nào, cấp chính quyền ký gia hạn. Rất mong nhận được sự hồi âm của luatminhgia.com.vn.

Trả lời: Về thời hạn sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013:

1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Như vậy, đã hết thời gian sử dụng bạn hoàn toàn có quyền gia hạn để tiếp tục sử dụng với thời hạn là 50 năm.

Về thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

2. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đang sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao, công nhận, nhận chuyển quyền sử dụng đất, khi hết thời hạn sử dụng đất thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai mà không phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất.

Tức là, hết hạn thời gian sử dụng đất thì bạn sẽ được tiếp tục sử dụng đất với thời hạn 50 năm theo Điều 126 Luật đất đai mà không phải làm thủ tục gia hạn quyền sử dụng đất. Nếu bạn muốn xác nhận lại thời hạn sử dụng đất thì thực hiện trình tự thủ tục tại Khoản 3 Điều 74 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

a) Người sử dụng đất nộp hồ sơ đề nghị xác nhận lại thời hạn sử dụng đất;

b) Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất kiểm tra hồ sơ, xác nhận hộ gia đình, cá nhân đang trực tiếp sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai;

c) Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ; xác nhận thời hạn được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 126 và Khoản 3 Điều 210 của Luật Đất đai vào Giấy chứng nhận đã cấp; chỉnh lý, cập nhật vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Mua đất trồng cây lâu năm bằng giấy viết tay có thể tách làm sổ riêng không?

Chào luật sư : Đầu năm 2015 tôi có mua 1 lô đất trồng cây lâu năm ngang 5m dài 25m tổng diện tích là 125m vuông  bằng giấy viết tay và không có sự xác nhận của công an địa phương. Đầu năm 2016 tôi đã xây nhà ở kiêng cố, đã có sổ KT3, điện nước wifi đầy đủ. Vậy tôi có thể tách sổ đỏ riêng được không ? Tôi phải làm sao để có được giấy xác nhận có nhà ở hợp pháp để đăng ký thường trú ? Kính mong luật sư hướng dẫn giúp. Tôi xin vô cùng biết ơn !

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

Theo đó, vì giao dịch mua bán giữa hai bên không có công chứng nên giao dịch đó không có giá trị pháp lý. Nên bạn không thể làm thủ tục tách thửa đối với diện tích trồng cây lâu năm trên được. Đồng thời, việc bạn xây dựng công trình nhà trên đất là trái với quy định pháp luật (sử dụng trái mục đích được nhà nước công nhận). Do đó, nếu bạn muốn giao dịch hợp pháp và được công nhận đất ở thì hai bên sẽ phải xác lập lại hợp đồng công chứng và chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở.