Câu hỏi: Tôi xin được hỏi như sau: Ông A là chủ hộ gia đình (có vợ và 2 con, vợ đã chết năm 2012). Tháng 5.2013, ông ký một hợp đồng viết tay cho ông B thuê một thửa ruộng nông nghiệp. Thời hạn thuê đến hết năm 2020 (sổ đỏ giao QSDĐ đến 31.12.2013). Hợp đồng không có chữ ký của các thành viên trong hộ gia đình, không có văn bản ủy quyền ký hợp đồng; hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực.

Nay Nhà nước thu hồi thửa đất trên để phục vụ Dự án, hai bên xảy ra tranh chấp tài sản trên đất như cây trồng, lều lán,...Vậy hợp đồng nêu trên có hiệu lực pháp luật không? Nếu hợp đồng đó vô hiệu thì tài sản trên đất có bên nào được hưởng không hay sung quỹ Nhà nước?

Trả lời: Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hợp đồng thuê đất

Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định.
”

Bạn có thể xem xét các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực và đối chiếu với trường hợp của ông A để xác định giao dịch dân sự mà ông A đã giao kết có hiệu lực hay không. Cụ thể:

- Về nội dung: Nếu ông A có quyền sử dụng hợp pháp toàn bộ mảnh đất thì có quyền giao kết hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Ngoài ra các nội dung khác của hợp đồng cũng không được vi phạm điều cấm của pháp luật.

- Vê hình thức: Điều 128 Luật đất đai năm 2003 quy định về trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

“1. Việc nộp hồ sơ cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất (sau đây gọi chung là cho thuê quyền sử dụng đất) được quy định như sau:

a) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
;

b) Hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

2. Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký cho thuê quyền sử dụng đất vào hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trả lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người cho thuê đất tại nơi đã nộp hồ sơ.”

Việc cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành hồ sơ và nộp tại Ủy ban nhân dân xã để chuyển tới văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hồ sơ gồm: hợp đồng thuê phải được công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân xã và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu việc cho thuê quyền sử dụng đất của ông A không thực hiện những thủ tục trên thì giao dịch dân sự vô hiệu về mặt hình thức.

Nếu hợp đồng thuê đất không đảm bảo về các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự thì một trong hai bên có thể yêu cầu Tòa án tuyên hủy giao dịch dân sự đã giao kết.

Thứ hai, hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu

Điều 137 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Sau khi có căn cứ cho rằng giao dịch dân sự đã thực hiện vô hiệu thì một trong các bên có thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự đã thực hiện nếu còn thời hiệu yêu cầu tuyên hủy. Khi đã có quyết định tuyên hủy giao dịch dân sự đã thực hiện thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, phần hoa lợi, lợi tức thuộc sở hữu của người tạo ra hoa lợi, lợi tức theo quan hệ dân sự.

Khi Nhà nước thu hồi đất, thì người có quyền sử dụng đất sẽ được Nhà nước bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất theo Luật đất đai 2013.

Trân trọng!