Câu hỏi: Có rất nhiều nguyên nhân khác nhau dẫn đến việc các bên thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng theo quy định pháp luật. Điển hình là việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác mà không có công chứng hoặc chứng thực. Luật sư tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về đất đai.

Để tư vấn một vụ việc đất đai chúng tôi cần những thông tin đầy đủ và chính xác về vụ việc. Dựa trên thông tin mà khách hàng cung cấp, Luật Minh Gia nhận thấy việc người dân nắm bắt các quy định pháp luật về đất đai vẫn còn nhiều hạn chế đặc biệt là việc chuyển quyền. Song cũng có nhiều trường hợp, dù đã nắm rõ các quy định pháp luật nhưng để trốn tránh nghĩa vụ tài chính hoặc vì nhiều nguyên nhân khác nhau nên cố ý thực hiện trái quy định pháp luật.

Như vậy, việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đúng theo quy định pháp luật thì hệ quả sẽ như thế nào? Ai sẽ có trách nhiệm bồi thường thiệt hại do nếu như có thiệt hại từ việc giao kết trái quy định pháp luật?

Bên cạnh đó, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng xử lý phù hợp nhất.

2. Chuyển nhượng đất mà không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nội dung tư vấn:
Như vậy khi mua vợ chồng em cần yêu cầu bên bán làm thủ tục gì? Bên bán hiện nay chỉ đồng ý viết giấy tay.

Trả lời: Căn cứ Điều 31-Bộ luật đất đai 1993

" 2- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân huyện; ở đôthị làm tại Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương".

Theo như thông tin bạn cung cấp ở trên thì lô đất chưa có sổ sách, chỉ có giấy tờ mua bán bằng tay giữa chủ cũ với chủ hiện tại đang muốn bán vào năm 2001 là không hợp pháp; việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được tiến hành và công chứng, chứng thực tại ủy ban nhân dân các cấp như quy định ở trên.

Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ- HĐTP của tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình tại điểm b3, phần b, mục 2.2 thì đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.6 (Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.) tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng.
Vì vậy trong trường hợp trên bên chủ đang muốn bán nhà thì bên chủ của bạn phải làm  thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho mình.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

" 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất"

Như vậy nếu vợ chồng bạn muốn mua lô đất trên thì giấy chuyển nhượng đất đai phải được công chứng, chứng thực theo pháp luật đất đai và người chuyển nhượng phải đáp ứng các quy định trên.