Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Cách đây 2 năm thôn tôi thực hiện chủ trương dồn điền đổi thửa, gia đình tôi được dồn về một thửa có diện tích khoảng 4 sào bắc bộ và đã canh tác được 4 vụ lúa.

Nay các cán bộ thôn, xã đến đánh tiếng với gia đình tôi và một số gia đình khác là khu đất mà chúng tôi đang canh tác xã muốn lấy lại (chúng tôi chỉ nghe nói là cho một doanh nghiệp nào đó làm nhà máy dệt) và đền bù cho các gia đình với giá 72 triệu/1 sào. Chúng tôi đang rất hoang mang vì không biết chính quyền làm vậy có đúng không? Và nếu đúng là có doanh nghiệp muốn thuê lại đất để làm nhà máy dệt thì chúng tôi có được đàm phán với doanh nghiệp hay không và giá đất như thế là có hợp lý không? Kính nhờ các luật sư tư vấn giúp bà con chúng tôi. Chúng tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về thẩm quyền thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 16. Nhà nước quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

1. Nhà nước quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a)
Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng;

b) Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai;

c) Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.

2. Nhà nước quyết định trưng dụng đất trong trường hợp thật cần thiết để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai.

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

...

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Như vậy, trong trường hợp việc thu hồi được thực hiện theo đúng trình tự quy định pháp luật đất đai, đúng thẩm quyền thì người có đất nằm trong diện thu hồi bắt buộc sẽ phải thực hiện theo quyết định thu hồi đất. Theo đó, với trường hợp của bạn việc Uỷ ban nhân dân xã đánh tiếng việc sẽ lấy lại để cho doanh nghiệp thuê đất thực hiện dự án thì sẽ phải xác định Uỷ ban nhân dân xã không có thẩm quyền trong việc thu hồi lấy đất của các hộ dân nên nếu xã đứng ra lấy thì các hộ dân có quyền làm đơn khiếu nại.

Tuy nhiên, trường hợp xã chỉ mới thông báo qua có hộ dân có đất biết về đất của mình có thể bị thu hồi lại, còn quyết định thu hồi đất để nhằm mục đích phát triển kinh tế - xã hội địa phương là do Uỷ ban nhân dân cấp huyện đưa ra và Uỳ ban nhân dân xã là được giao nhiệm vụ gửi thông báo thu hồi này và phối hợp với cơ quan cấp trên để thực hiện việc thu hồi và lấy ý kiến về phương án bồi thường (chưa có căn cứ để nói việc giải quyết của Uỷ ban xã là sai) và
khi này các hộ dân có đất nằm trong diện thu hồi có trách nhiệm phối hợp giao đất cho cơ quan nhà nước để thực hiện dự á
n. Còn sau khi thu hồi xong việc thực hiện dự án thông qua hình thức cho doanh nghiệp thuê để kinh doanh, làm nhà máy dệt..(mục đích phát triển kinh tê, xã hội) thì sẽ do cơ quan chức năng và doanh nghiệp giải quyết với nhau.

- Thứ hai, về phương án bồi thường.

Trong trường hợp này thì sẽ phải xác định nếu quyết định thu hồi là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện (Uỷ ban nhân dân cấp huyện) thì với phương án bồi thường và giá bồi thường sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định và chỉ có quyền khiếu nại không chấp nhận khi giá bồi thường thấp hơn so với giá do Tỉnh ban hành ra. Nhưng nếu dự án làm nhà máy dệt của doanh nghiệp không thuộc một trong các trường hợp phải thu hồi theo Điều 61, 62 luật này - doanh nghiệp sẽ đứng ra để lập hợp đồng chuyển nhượng với các hộ dân nằm trong vùng quy hoạch và giá sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau, tức hộ dân có đất bị thu hồi nếu giá đền bù đưa ra không thỏa đáng thì có quyền thỏa thuận, đàm phán lại với doanh nghiệp về mức giá bồi thường. Cụ thể:

Điều 73. Sử dụng đất thông qua hình thức nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh

1. Việc sử dụng đất để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này mà phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt thì chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Nhà nước có chính sách khuyến khích việc thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện dự án, công trình sản xuất, kinh doanh.