Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về trường hợp cho người thân mượn đất để ở, sau đó xác lập giao dịch mua bán khi không minh mẫn thì phải làm gì để đòi lại quyền lợi. Cụ thể như sau: Nhà em có một mảnh đất ở phường xx, gia đình em cho bác em ở nhờ năm 1997, năm 2003 bác em lừa ba em kí giấy bán nhà và nhờ 2 người làm chứng (nội dung giấy tờ chỉ ghi sơ sài là đồng ý bán nhà có chữ kí của 2 bên và 2 người làm chứng, nhưng trong tờ giấy lại ghi không rõ ràng địa chỉ nhà và ghi sai tên ba em.

Ba em kí giấy tờ đó trong tình trạng không tỉnh táo và không hề nhận được bất cứ số tiền nào cả, người làm chứng thứ 2 (bác cả nhà em) có công nhận là trong việc kí kết đó không hề có trao đổi tiền bạc gì cả, nhưng 2 bên kêu người làm chứng ra đính chính thì ông không chịu ra làm chứng cho cả hai bên). Trong thời gian bác em ở, bác có cho người thuê mảnh đất nhà em để lấy tiền, đồng thời tự ý đập căn nhà gia đình em đã xây và xây mới lại 70% nhưng lại không hỏi qua gia đình em. Và hiện tại nhà đó đang mở một tiệm kinh doanh không thông qua gia đình em. Và 2 bên gia đình đã đưa vụ việc ra tòa nhưng vì lí do người làm chứng của tờ giấy bán nhà không ra làm chứng nên đang tạm hoãn. Luật sư cho em hỏi: Tờ giấy bán nhà đó có hiệu lực không, Nếu gia đình em mang ra tòa thì khả năng̣ thắng bao nhiêu phần trăm. Nếu gia đình em dành được lại đất thì số tiền bác em cho người ta thuê mỗi tháng 10 triệu có được hoàn trả cho nhà em không. Gia đình em có quyền được ngăn cản không cho họ kinh doanh trên đất nhà em không ạ. (vì 2 bên gia đình đang trong diện tranh chấp nhà đợi tòa xử lý)

Trả lời: Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”

Giao dịch dân sự được thực hiện năm 2003 có hiệu lực khi đảm bảo các quy định theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 1995. Theo thông tin mà bạn cung cấp thì thời điểm bố bạn xác lập giao dịch trên không tỉnh táo và bị lừa dối nên nếu có căn cứ chứng minh thì giao dịch bán nhà không phát sinh hiệu lực.

Hậu quả pháp lý khi giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự năm 1995:

“1- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên từ thời điểm xác lập.

2- Khi giao dịch dân sự vô hiệu, thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật, thì phải hoàn trả bằng tiền. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.”

Vậy khi giao dịch dân sự vô hiệu, sẽ không làm phát sinh thay đổi, chấm dứt quyền nghĩa vụ dân sự của các bên. Khi giao dịch dân sự vô hiệu về nguyên tắc các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, kể cả các khoản lợi tức phát sinh từ giao dịch đó, ngoài ra nếu xác định được bên nào có lỗi mà gây thiệt hại thì sẽ phải bồi thường.

Với trường hợp của bạn, hiện nay để có thể giành lại phần diện tích đất và căn nhà đó thì bạn có thể khởi kiện vụ án dân sự ra TAND để giải quyết tranh chấp, khi giải quyết tranh chấp các bên sẽ có nghĩa vụ phải chứng minh quyền sở hữu của mình đối với căn nhà đó ( gia đình bạn cần có các căn cứ chứng minh quyền sở hữu của mình như các giấy tờ về quyền sử dụng, quyền sở hữu, các giấy tờ trong hồ sơ địa chính ở địa phương, các giấy tờ về việc cho mượn ở nhờ và các giấy tờ khác có liên quan; bác bạn có nghĩa vụ cung cấp các giấy tờ mua bán hợp lệ giữa hai người để chứng minh việc chuyển quyền sở hữu trên).  Hiện nay để có thể giành lại mảnh đất đó, gia đình bạn cần phải có căn cứ chứng minh thời điểm thực hiện giao dịch đó bố bạn bị lừa dối, hoặc không tỉnh táo (như: kết luận của hội đồng giám định về việc mất năng lực hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự từ thời điểm nào, xác nhận của những người làm chứng về thời điểm đó bố bạn hoàn toàn không tỉnh táo…) để có thể xác định giao dịch trên là vô hiệu, từ đó có cơ sở để chứng minh giao dịch mua bán đó là vô hiệu và yêu cầu người bác trả lại toàn bộ mảnh đất, cũng như các lợi tức phát sinh từ mảnh đất đó.

Đối với việc muốn ngăn cản không cho thuê phần đất để kinh doanh, hiện nay hồ sơ vụ án đang chờ TAND thụ lý và giải quyết, nên bạn có thể gửi đơn đến TAND đã thụ lý để yêu cầu cho dừng việc thuê đất trên để TAND giải quyết.