Câu hỏi: Tôi mua đất dự án từ năm 2012, đã xây nhà ở từ năm 2013. Nhưng đến giờ phía bên cty chủ dự án vẫn chưa làm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi. ( trong dự án này có khoảng 20 nhà đã xây dựng và ở mấy năm nay nhưng ko được chuyển nhượng qsd đất như tôi). Chúng tôi đã liên hệ và hẹn gặp chủ dự án rất nhiều lần, họ hứa lần hứa lựa nhưng đến giờ vẫn chưa nhà nào có được sổ.

Kính chào Luật sư,  tôi có vấn đề về đất đai xin Luật sư tư vấn giúp. Tôi vô cùng biết ơn! Tôi mua đất dự án từ năm 2012, đã xây nhà ở từ năm 2013. Nhưng đến giờ phía bên cty chủ dự án vẫn chưa làm giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho tôi. ( trong dự án này có khoảng 20 nhà đã xây dựng và ở mấy năm nay nhưng ko được chuyển nhượng qsd đất như tôi)Chúng tôi đã liên hệ và hẹn gặp chủ dự án rất nhiều lần, họ hứa lần hứa lựa nhưng đến giờ vẫn chưa nhà nào có được sổ. Giờ có thông tin chủ cty đã bỏ trốn, giấy tờ khu dự án đã thế chấp vào ngân hàng( tôi biết chắc việc thế chấp này xảy ra sau khi chúng tôi mua đất). Chúng tôi không biết hướng giải quyết thế nào để có được giấy tờ sử dụng đất hợp lệ? Và với hợp đồng mua bán ( file đính kèm) thì chúng tôi có thể làm gì để đủ quyền ở trong nhà chúng tôi? Bên ngân hàng có quyền phát mãi nhà chúng tôi không?Chủ cty đã đưa vợ con ra nước ngoài ở, chúng tôi có thể làm gì để ông chủ cty không xuất ngoại được không? Như tôi biết có rất nhiều dự án của cty này rơi vào tình trạng giống như chúng tôi.Đất dự án ban đầu là đất nông nghiệp, sau đó họ lên thổ cư, rồi chia nhỏ ra cho nhiều người đứng tên sử dụng ( tôi không rõ quan hệ giữ những người này và chủ cty là thế nào). Tên của những người trên hợp đồng giờ không đúng với tên người đứng tên trên từng thửa nhỏ nữa.Mong được luật sư tư vấn giúp, mọi người khu đất tôi đang rối rấm, lo lắng vì toàn vợ chồng trẻ, dốc hết tài sản vay mượn mua đất xây nhà.Chân thành cảm ơn.Thân

Trả lời: Thứ nhất,
về quyền phát mại của ngân hàng.

Căn cứ khoản 2 Điều 325 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

Điều 325. Thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất

...2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Trong các hợp đồng thế chấp, thường ngân hàng và bên thế chấp sẽ thỏa thuận, nếu bên vay vốn ngân hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ thì ngân hàng có quyền yêu cầu bên thế chấp chuyển giao tài sản thế chấp để phát mãi. Nếu bên thế chấp đồng thuận về việc này thì ngân hàng có quyền tiếp quản tài sản và tiến hành thủ tục phát mãi, đấu giá tài sản theo quy định. Trường hợp bên thế chấp không tự nguyện bàn giao tài sản thì ngân hàng phải khởi kiện ra tòa án yêu cầu bên vay vốn phải trả nợ và bên thế chấp phải chuyển giao tài sản thế chấp để ngân hàng xử lý.

Như vậy, ngân hàng không đương nhiên được phát mãi tài sản trong khi tài sản đang do gia đình bạn quản lý, sử dụng.

Bạn nên làm đơn trình bày với các cơ quan chức năng, với ngân hàng, đồng thời cung cấp các bằng chứng về việc chuyển tiền về cho chủ đầu tư mua đất từ dự án, về những vướng mắc giữa bên chủ đầu tư và các hộ gia đình có trường hợp như nhà bạn nếu bạn lưu được như: văn bản, điện thoại, tin nhắn.. thể hiện
đã liên hệ và hẹn gặp chủ dự án rất nhiều lần, họ hứa lần hứa lựa nhưng đến giờ vẫn chưa nhà nào có được sổ
, những bằng chứng về việc bạn xây dựng nhà, bạn sử dụng nhà ở từ năm 2013 cho đến nay…

Những bằng chứng này là cơ sở để bạn đấu tranh với các bên trong việc giải quyết tranh chấp, trường hợp các bên không thỏa thuận được phải khởi kiện ra tòa án thì tòa án sẽ căn cứ vào chứng cứ các bên đưa ra để có phán quyết cuối cùng.

Thứ hai,
về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 21 hộ dân.

Để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một cách hợp lệ, trước hết gia đình bạn cùng 20 hộ dân nên làm đơn khởi kiện chủ đầu tư giải quyết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa ngân hàng và chủ đầu tư dự án. Ngoài ra căn cứ Điều 26 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

Điều 26. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại

...6. Thực hiện đầy đủ các cam kết trong hợp đồng kinh doanh sản phẩm của dự án, bàn giao nhà ở và các giấy tờ liên quan đến nhà ở giao dịch cho khách hàng; thực hiện giao dịch mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở và kinh doanh quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.

8. Bảo hành nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước theo quy định của pháp luật.

9. Chấp hành các quyết định đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan có thẩm quyền về xử lý hành vi vi phạm pháp luật khi có sai phạm trong việc phát triển nhà ở, huy động vốn, ứng tiền trước của khách hàng, thực hiện các giao dịch về nhà ở và các hoạt động khác quy định tại Điều này.

10. Bồi thường trong trường hợp gây thiệt hại cho khách hàng hoặc cho tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tham gia đầu tư xây dựng nhà ở."

Như vậy, trong trường hợp của nhà bạn và 20 gia đình quanh đó được công nhận quyền sở hữu nhà ở khi có sự tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận và kèm theo đó là Hợp đồng mua bán giữa gia đình bạn và chủ đầu tư trước đây đến Cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được giải quyết.

Vì vậy sau khi hoàn thiện xong thủ tục khởi kiện nói trên, Ngân hàng sẽ không có quyền phát mãi gia đình bạn và 20 hộ gia đình lân cận.

Thứ ba,
điều kiện xuất cảnh của công dân Việt Nam.

Căn cứ Điều 21 Văn bản hợp nhất số 07/VBHN-BCA quy định về xuất cảnh, nhập cảnh của công dân Việt Nam:

Điều 21
. Công dân Việt Nam ở trong nước chưa được xuất cảnh nếu thuộc một trong những trường hợp sau đây:

1. Đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc có liên quan đến công tác điều tra tội phạm.

2. Đang có nghĩa vụ chấp hành bản án hình sự.

3. Đang có nghĩa vụ chấp hành bản án dân sự, kinh tế; đang chờ để giải quyết tranh chấp về dân sự, kinh tế.

4. Đang có nghĩa vụ chấp hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, nghĩa vụ nộp thuế và những nghĩa vụ khác về tài chính trừ trường hợp có đặt tiền, đặt tài sản hoặc có biện pháp bảo đảm khác để thực hiện nghĩa vụ đó.

5. Vì lý do ngăn chặn dịch bệnh nguy hiểm lây lan.

6. Vì lý do bảo vệ an ninh quốc gia và trật tự an toàn xã hội.

7. Có hành vi vi phạm hành chính về xuất nhập cảnh theo quy định của Chính phủ."

Trong trường hợp bạn và 20 gia đình có khởi kiện chủ đầu tư trước thời điểm người này xuất cảnh thì áp dụng tại điều luật trên, tòa sẽ đưa ra quyết định hạn chế xuất cảnh vì đang chờ giải quyết tranh chấp. Nhưng nếu khởi kiện chủ đầu tư sau khi người này xuất cảnh thì sẽ có bất lợi đối với tất cả hộ dân đã mua đất từ dự án của chủ đầu tư này và chỉ có quyết định của Tòa yêu cầu người này quay trở về Việt Nam để giải quyết tranh chấp với 21 hộ dân.