Câu hỏi: Quyền sử dụng đất của cá nhân (pháp nhân) được thể hiện thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ theo quy định của luật đất đai. Vậy nếu không có giấy tờ trên nhưng lại có tranh chấp thì phải làm sao để bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình?

Nội dung câu hỏi tư vấn: Xin chào luật sư. Xin phép cho em hỏi luật sư về sự việc tranh chấp như thế này ạ; Ông bà tôi trước đây có công khai hoang đất , có tiến hành phát triển nông nghiệp trên vùng đất khai hoang đó. Sau chiến tranh,chính quyền địa phương về vận động ông bà nhường đất xậy trường học. Ông bà đồng ý và chuyển qua sinh sống ở một khu đất kế bên,cũng thuộc công khai hoang của ông bà. Hiện nay,do trường học mới được xây ở địa điểm khác, trường cũ đó bị dỡ bỏ.Ông bà và gia đình tôi có làm giấy xin được trở về khu đất này sinh sống, tuy nhiên khu đất hiện tại chưa có sổ đỏ.Nhưng chính quyền địa phương không chấp nhận đơn, đồng thời kí kết hợp đồng cho một công ty thuê lại khu đất đó, có kí kết quyết định của UBND tỉnh mà không hề thông báo với chúng tôi. Rõ ràng đất đó là do công ông bà chúng tôi khai hoang, khi nhà nước triển khai làm sổ đỏ cho dân thì đất đang cho mượn xây dựng trường nên không thể cho vào sổ đỏ. Vậy xin hỏi luật sư,chúng tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi cho mình, và đáng lẽ ra chính quyền địa phương phải làm những gì mới đúng theo pháp luật ạ?

Trả lời: Trường hợp 1
: Có một trong các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất. Ông bà bạn sẽ đòi lại được đất trong trường hợp khi cho chính quyền địa phương mượn đất để xây dựng trường học mà có thể hiện bằng văn bản cho mượn. Hoặc là trước đó, ông bà bạn có một trong các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 bao gồm các giấy tờ sau:

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của
Chính phủ."

Điều 18 nghị định 43/2013/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 có quy định hướng dẫn cụ thể các giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

"1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó."

Nếu có một trong các giấy tờ trên, ông bà bạn có thể đòi được đất. Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất như sau:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp 2
: Ông bà bạn không có bất cứ giấy tờ gì chứng minh mình đã cho chính quyền địa phương mượn đất hoặc không có giấy tờ gì theo quy định trên thì việc đòi lại đất gần như là không thể.

Trân trọng
!