Câu hỏi: Chào luật sư. Mong được luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Gia đình tôi có một lô đất được sử dụng ổn định từ trước năm 1995. Diện tích thực thế sử dụng là 200m2. Một mặt giáp đường quốc lộ (tuyến đường này hiện được nhà nước định giá là 3tr8 /m2), một mặt giáp đường xóm 3m (nhà nước định giá 1tr/m2).

Tại thời điểm trước năm 1995 bố tôi có làm sổ đỏ nhưng chỉ làm 64 m2 đất và trên đất có nhà để ở. Đến năm 2000 gia đình tôi đã xây dựng thêm nhà ở trên toàn bộ diện tích còn lại. Giấy phép xây dựng đã mất. Toàn bộ giấy tờ liên quan đã nộp hết cho phường tại thời điểm làm sổ đỏ trước năm 1995. Hiện tại gia đình tôi chỉ có mỗi sổ đỏ ghi 64 m2 và không có thêm giấy tờ gì khác. Hiện tại gia đình tôi vẫn sử dụng 200 m2 đất đó và không có tranh chấp gì. Đầu năm 2016 gia đình tôi muốn làm lại sổ đỏ cho toàn bộ diện tích đất đang sử dụng là 200 m2. Thì gặp khúc mắc sau: Khi kiểm tra sổ đỏ cũ, diện tích trên sổ ghi là 64 m2, giáp ranh với nhà ông A. Nhưng thực tế giữa phần đất có sổ đỏ và phần đất nhà ông A còn có 136 m2 nữa trong tổng số 200 m2 gia đình tôi vẫn đang sử dụng ổn định (không có tranh chấp). Thì không thấy thể hiện trên bản đồ. Nghĩa là phần diện tích đó dường như biến mất vậy. Các thông số ghi trên sổ và bản đồ đã hiển thị sai về khoảng cách giữa mặt đường quốc lộ, nhà tôi, và nhà ông A. Tới thời điểm hiện tại khi đo diện tích đất thực tế mới thấy được vấn đề này. Vẫn là giáp ranh với nhà ông A nhưng thực tế phần giáp ranh đó nằm trên phần diện tích chưa có sổ đỏ của gia đình tôi. Phần này đã có nhà kiên cố từ năm 2000. Tôi không biết phải làm thế nào, nếu tôi làm lại sổ đỏ thì tôi có phải đóng tiền sử dụng phần đất 136m2 không?. Tôi có ý định tách khu đất thành 2 phần. Phần đất mặt đường 64 m2 đã có sổ, và phần đất mặt đường xóm 136m2 chưa sổ. Và muốn làm sổ đỏ cho 2 phần đất này. Tôi nghĩ rằng tách như vậy sẽ giảm nhiều chi phí đóng thuế. Nếu không tôi sẽ phải đóng tiền cho toàn bộ khu đất với giá mặt đường quốc lộ. Ý định đó có vi phạm pháp luật không thưa luật sư. Luật sư có thể tư vấn giúp tôi tổng chi phí chúng tôi cần chi trả hay không ?. Nếu có thể tôi mong luật sư giúp chúng tôi thực hiện những thủ tục cần thiết để làm lại sổ đỏ với chi phí thấp nhất có thể. Xin cám ơn. Mong được hồi âm.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề làm lại sổ đỏ:

Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có
.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”.

Theo như bạn đã trình bày thì khi tiến hành đo đạc mảnh đất 200m2 của gia đình bạn trên thực tế để tiến hành làm lại sổ đỏ thì thấy được thông số ghi trên sổ và bản đồ đã hiển thị sai về khoảng cách giữa mặt đường quốc lộ, nhà bạn, và nhà ông A, phần diện tích còn lại 136m2 chưa được cấp sổ đỏ của gia đình bạn không được hiển thị trên bản đồ. Đồng thời, ranh giới lô đất mà gia đình bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới lô đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất đối, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề - gia đình ông A.

Như vậy, gia đình bạn có thể cấp sổ đỏ cũ và công nhận thêm phần diện tích đất mới trong cùng một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu phần diện tích đất được cấp giấy chứng nhận tăng thêm đó được sử dụng ổn định liên tục, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất, mà chỉ phải nộp lệ phí cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

Thứ hai, về vấn đề tách thửa

Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai quy định:

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở.”

Như vậy, để có thể được tách thửa, diện tích đất gia đình bạn phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Trường hợp đất mặt đường thì sau khi tách phải có một phần diện tích mặt đường nhất định.

Do bạn không nêu cụ thể mảnh đất ở tỉnh nào nên chúng tôi không thể xác định chính xác được mảnh đất này có đủ điều kiện để tách thửa không.  Vì vậy bạn có thể liên hệ trực tiếp tới Phòng tài nguyên và môi trường thuộc UBND quận, huyện nơi có đất để được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch cũng như điều kiện được phép tách thửa.

Về trình tự, thủ tục tách thửa:

Theo quy định Luật đất đai năm 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2013 thì trình tự, thủ tục tách thửa đất được quy định như sau:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

…”

Về các chi phí tách thửa:

- Thuế thu nhập cá nhân khi tách thửa.

Theo quy định của Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các luật về thuế năm 2014 thì Thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên thu nhập tính thuế (giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất).

Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được niêm yết công khai tại cơ quan thuế và cơ quan Tài nguyên môi trường.

Theo khoản 1 Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 thì việc tách thửa giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau là thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân. Trong trường hợp này, hồ sơ cần có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người tiến hành tách thửa và người nhận chuyển nhượng như: Giấy khai sinh…

- Lệ phí trước bạ: Mức phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng tách thửa.