Câu hỏi: Chào Luật sư! Tôi có câu hỏi mong được luật sư tư vấn như sau: Gia đình tôi có mua lô đất với diện tích 234m2 vì đang chờ quyết định thu hồi đất để mở rộng QL1A nên chưa chuyển quyền sử dụng đất. Tình trạng lô đất 234m2 với 154m2 là đất nằm trong hành lang đường bộ còn lại 80m2 đất ở,  khi nhà nước thu hồi đất để mở rộng QL1A chỉ trừ đi phần đất nằm trong hành lang đường bộ thì dt đất ở còn lại vẫn còn 80m2 nhưng theo quy định hiện hành của UBND Tỉnh, với diện tích đất ở còn lại dưới 100m2 đất ở thì được xem xét cấp lô tái định cư mới. Vậy trường hợp này gia đình tôi có được xem xét cấp tái định cư hay không.‎ Rất mong nhận được sự tư vấn từ phía văn phòng luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2013 thì nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

"1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật."

Và Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi như sau:

"Điều 6. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở."

Theo các quy định trên thì việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Tuy nhiên, việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở phải phụ thuộc vào diện tích đất ở bị thu hồi và diện tích đất ở của địa phương.

Đối chiếu với trường hợp của bạn thì cần đối chiếu với quy định tại địa phương để xác định diện tích còn lại sau thu hồi có đủ điều kiện để ở hay không? Nếu còn đủ để ở thì sẽ không được hỗ trợ tái định cư. Vì bạn chưa nêu rõ ở vị trí nào nên bạn cần tìm hiểu quy định tại địa phương cũng như tại quyết định phê duyệt phương án bồi thường để có căn cứ xác định phù hợp.

2. Có được yêu cầu bồi thường về đất nếu đất không có GCNQSDĐ không?

Câu hỏi:
Cách đây gần 1 năm nhà tôi có khai hoang 1 mảnh đất cạnh suối để làm ao. Khi chưa có chương trình dự án gì thì đất làm ao đó vẫn được coi là của vợ chồng tôi, đến khi có dự án làm thủy điện vào làm thì được đền bù giải tỏa 230 triệu thì UBND xã đến đổi tên cho người khác và giữ tiền đền bù. Vậy cho tôi hỏi UBND xã làm như vậy có đúng không? Vợ chồng tôi có được hưởng tiền đền bù không? Vì ao là do vợ chồng tôi bỏ công ra làm.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Hỏi về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ xác định mục đích sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Ngoài ra, căn cứ Điều 75 Luật đất đai 2013 thì Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp..."

Như vậy, trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lơi ích quốc gia, công cộng thì hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có GCNQSDĐ hoặc đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ sẽ được bồi thường về đất.

Với trường hợp của bạn, việc gia đình có được bồi thường về đất hay không phụ thuộc về thửa đất của gia đình có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất hay không? Bởi lẽ theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013 thì hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì mới có căn cứ yêu cầu được bồi thường về đất. Tuy nhiên, gia đình bạn mới khai hoang sử dụng được 1 năm thì chưa có căn cứ được công nhận và nhận bồi thường. Theo đó, nếu như phía cơ quan nhà nước có hành vi tự ý sửa tên cho người khác và giữ tiền mà không có căn cứ pháp lý thì gia đình bạn có thể khiếu nại về hành vi đó để có hình thức xử lý và hoàn tiền lại về cơ quan nhà nước.

3. Có quyền thỏa thuận giá bồi thường khi thu hồi đất với chủ đầu tư thực hiện dự án?

Câu hỏi:
Chào Luật sư, Luật sư cho em ý kiến ạ. Nhà em đang sử dụng đất nông nghiệp 1.800m2. Có công ty tư nhân về mua đất nông nghiệp của xã. Mục đích sử dụng làm khu đô thị. Nhà em nằm trong diện thu mua hết. Cho em hỏi :

1. Nhà em không bán đất nông nghiệp đó cho công ty có được không?

2. Nếu nhà em bán thì theo giá thỏa thuận 2 bên và không bán 1 phần nhỏ để làm đất ở ( hoặc công ty đó  phải cho nhà em 1 suất đất ở có được không?). Để làm được những điều đó nhà em phải làm những thủ tục gì và gặp cơ quan chức năng nào?Mong sự tư vấn ban luật sư. Em xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Người có đất bị thu hồi có quyền thỏa thuận về giá bồi thường khi NN thực hiện thu hồi đất?

Không thể thỏa thuận mức bồi thường với chủ dự án thì có bị cưỡng chế thu hồi đất không?

Trong trường hợp của gia đình cần xác định ai/cơ quan nào thực hiện thu hồi đất. Trường hợp do ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi và căn cứ thu hồi đúng quy định thì gia đình không có quyền từ chối không giao đất, nếu gia đình không bàn giao thì nhà nước sẽ cưỡng chế thu hồi. Về giá bồi thường sẽ do Uỷ ban nhân cấp tỉnh quy định (việc bồi thường sẽ dựà bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất).

Trường hợp, chủ đầu tư thực hiện dự án thì bạn có quyền thỏa thuận về giá bồi thường và có quyền từ chối không bán đất nếu các bên không đạt được thỏa thuận.