Câu hỏi: Xin chào Quý Công ty: Mình có nội dung này muốn hỏi, mong Quý công ty tư vấn giải đáp giúp. Năm 2007 mình có mua 1 căn nhà, tại thời điểm mua nhà thì ngôi nhà cũ đó có khoảng hở 40cm với ngôi nhà liền kề

Khi mình làm biên bản xác định ranh giới để chuyển quyền sử dụng thì chủ nhà bên cạnh đó yêu cầu viết 1 giấy cam kết (không có công chứng). Nội dung ghi sau này nếu tôi phá bỏ căn nhà cũ đó để xây mới thì vẫn để khoảng trống, chứ không được xây hết phần đất hở đó thì họ mới ký vào biên bản xác định ranh giới. Hiện nay ngôi nhà giáp ranh giới với đất của tôi đã được xây mới hoàn toàn 2 tầng sát với lô đất của tôi. Nay tôi có nhu cầu xây mới ngôi nhà để ở và kinh doanh thì chủ nhà bên cạnh buộc phải thực hiện như cam kết trước đây nhưng bản thân tôi thấy đòi hỏi quá vô lý vì nhà của họ đã xây kiên cố trên phần đất của họ, bên cạnh đó thửa đất được cấp của tôi có diện tích chiều ngang và chiều dài rất cụ thể nên tôi muốn xây hết diện tích đó. Tuy nhiên gia đình đó vẫn liên tục sang cản trở việc thi công và nhất quyết không cho xây dựng. Việc này tôi có nhờ UBND Phường hòa giải 2 lần nhưng không thành. Hiện nay việc cấp phép xây dựng của tôi bị dừng lại do gia đình bên cạnh có đơn yêu cầu ngừng cấp phép nên UBND thành phố không cấp phép và việc xây dựng của tôi hoàn toàn bị ngưng lại. Xin hỏi Quý công ty Luật Minh Gia: Việc gia đình bên cạnh đó viện dẫn lý do có giấy cam kết viết tay trước đây nên không cho tôi xây dựng có hợp pháp hay không? Nếu tôi kiện gia đình đó với hành vi ngăn cản việc xây dựng và yêu cầu gia đình đó rút đơn tại Ủy ban nhân dân thành phố về việc yêu cầu ngừng cấp phép có được không? Rất mong nhận được tư vấn và trả lời từ phía Công ty Luật Minh Gia. Xin Trân trọng cám ơn.

Trả lời: Thứ nhất
, theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015 tại Điều 175 về cách xác định ranh giới giữa các bất động sản liền kề được thực hiện theo nguyên tắc sau đây:

“Điều 175: Ranh giới giữa các bất động sản

Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Do đó, nếu các bên có thỏa thuận được với nhau thì khi tiến hành đo vẽ để lập bản đồ địa chính đơn vị đo vẽ sẽ tôn trọng sự thỏa thuận đó. Nếu không thỏa thuận được thì sẽ được thực hiện theo quy định pháp luật. Hơn nữa, thửa đất được cấp cho gia đình bạn có số đo cụ thể nên bạn được sử dụng đất trong không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật, đồng thời không làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Theo quy định pháp luật bạn có thể tham khảo Điều 11 Thông tư 25/2014/TT- BTNMT. Theo đó việc ký xác nhận, cắm mốc ranh giới thửa đất của người có thửa đất liền kề với thửa đất của gia đình bạn là thủ tục bắt buộc.

Thứ hai, giải quyết tranh chấp về ranh giới thửa đất

Như bạn có cung cấp thông tin cho chúng tôi, bạn là người đã có đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã, phường tiến hành giải quyết vụ việc. Bạn đã hoàn toàn hợp tác để giải quyết vụ việc trên.

Theo quy định tại Điều 202, Luật đất đai năm 2013 về thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai như sau:

“Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Căn cứ quy định trên, trong vòng 45 ngày sau khi nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp của bạn thì Ủy ban nhân dân phường sẽ tiến hành các hoạt động hòa giải tranh chấp đất đai. Hòa giải thành hay không thành thì cũng phải lập thành văn bản; nếu hòa giải thành thì biên bản hòa giải thành sẽ được bổ sung vào hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn. Trong trường hợp hòa giải không thành thì một trong số các bên đương sự gửi đơn lên TAND cấp huyện hoặc UBND huyện để giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013. Bản án hoặc quyết định của cơ quan này sẽ là căn cứ để bổ sung vào hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của bạn. Sau khi bạn đã giải quyết xong các tranh chấp với bên hàng xóm thì mới có thể tiếp tục việc xây dựng công trình, nhà ở trên mảnh đất đó.

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”