Câu hỏi: Quy định về Sở hữu chung Đất đai và giải quyết tranh chấp thế nào?

Trả lời: Sau đó, bố tôi mua thêm 3,5m đất nữa của chủ đất nữa, rồi bố tôi làm sổ hồng hết diện tích đất cả phần mình và ông B. trước khi làm sổ xong thì người hàng xóm có xin tận dụng ngôi nhà cấp 4 (phần 6m) và hứa miệng sẽ cắt rời đanh và tường ra để sau này khi tôi đập phần còn lại của ngôi nhà sẽ không làm nứt tường bên của ông, nghe vậy nên bố tôi mới đồng ý. Nhưng khi ông B sửa lại ngôi nhà thì không làm đúng theo thỏa thuận là cắt rời ra. không những thế ông ấy nói sau này bố tôi xây nhà mà làm hư hỏng ngôi nhà của ông thì Bố tôi phải bồi thường cho ông ấy. Ông ấy còn kiện bố tôi ra xã vì không sang nhượng sổ hồng cho ông trong khi sổ chưa lấy về. Vậy nay bố tôi muốn xây nhà và đập phần còn lại của ngôi nhà mà làm nứt tường của ông ấy thì Bố tôi có phải đền bù cho ông ấy không? ông ấy có quyền kiện tôi vì tôi phá hoại tài sản của ông B không? Giờ ông ấy lật mặt thì bố tôi có yêu cầu như thỏa thuận lúc ban đầu là đập hết nhà đi thì có được không vì sổ hồng là đất nông nghiệp? Và nếu ông ấy kiện tôi tranh chấp đất đai thì tôi phải làm sao? (giữa tôi và ông B chỉ có giấy tờ tay) Mong luật sư tư vấn giùm…

Trả lởi:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến cho công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Theo khoản 3 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 quy định.

Đối với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

sẽ được thực hiện như sau:

Trường hợp thứ nhất,

Cấp cho một người nếu có thỏa thuận bằng văn bản cấp một Giấy chứng nhận cho người đại diện (có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật) thì Giấy chứng nhận được cấp cho người đại diện đó. Trên mỗi Giấy chứng nhận ghi thông tin đầy đủ về người được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 1 Điều này; tiếp theo ghi

"Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với... (ghi lần lượt tên của những người còn lại có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)".

Trường hợp thứ hai,

Cấp cho mỗi cá nhân sau khi đã xác định được quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của từng người. Trên Giấy chứng nhận ghi thông tin của người đại diện theo quy định tại Khoản 1 Điều này, dòng tiếp theo ghi

"Là người đại diện cho những người cùng sử dụng đất (hoặc cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cùng sử dụng đất và cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất)gồm:... (ghi lần lượt tên của những người cùng sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất)".

Trong trường hợp của bố bạn đã được hai người kia ủy quyền cho làm sổ hồng. Nếu thỏa thuận đó được lập thành văn bản có công chứng chứng thực về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố bạn – là người đại diện. Thì giấy chứng nhận sẽ chỉ được giao cho bố bạn. Do đó, ông B kiện bố bạn ra UBND xã là sai, không có căn cứ pháp lý.

Nếu đó chỉ là thỏa thuận bằng lời nói không được lập thành văn bản và không có công chứng, chứng thực thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ được cấp cho từng người. Vậy, ông B cũng có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông B có thể trực tiếp đi lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thông qua bố bạn – là người được ủy quyền. Nhưng ông B kiện bố bạn là không có căn cứ bởi sổ hồng chưa được lấy về và thực tế nếu ủy quyền không được lập bằng văn bản sẽ không có căn cứ pháp lý.

Bố bạn muốn xây nhà và đập phần còn lại của ngôi nhà mà làm nứt tường của ông ấy thì sẽ xử lý như sau:

Bố bạn, B và A mua chung một mảnh đất. Nếu khi mua, làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định rõ phần đất của từng người thì mỗi người sẽ có quyền tương ứng đối với phần đất của mình theo Bộ luật dân sự quy định: “

Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác

.”

Trong trường hợp này bố bạn và hai người kia có thỏa thuận là sẽ đập bỏ ngôi nhà khi một trong ba người xây nhà nhưng chỉ thông qua lời nói nên sẽ không có căn cứ pháp lý.

Nếu căn nhà đó nằm trên phần đất thuộc diện tích của ông B và khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xác định phần nhà 6m kia thuộc diện tích đất ở của ông thì ông sẽ có quyền sử dụng chúng. Và khi bố bạn làm nhà đập phần còn lại của ngôi nhà cấp làm nứt tường nhà ông B thì Bố bạn có thể phải bồi thường. Tuy nhiên, phần đất khi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất nông nghiệp nên sẽ không trong trường hợp này việc ông B yêu cầu bồi thường hay kiện bố bạn vì tội phá hoại tài sản là không có căn cứ.

Bố bạn có quyền yêu cầu như thỏa thuận lúc ban đầu là đập hết nhà căn nhà cấp bốn đi, nhưng nếu ông B không đồng ý thì bố bạn không được tự ý đập bỏ ngôi nhà. Do thỏa thuận từ ban đầu chỉ là thỏa thuận bằng lời nói, không người làm chứng nên sẽ không có căn cứ và giá trị pháp lý. Thỏa thuận đó được coi là vô hiệu, nếu giữa hai bên không thể thảo thuận được về việc đập bỏ ngôi nhà thì nên ra UBND cấp xã để yêu cầu giải quyết, tiến hành hòa giải. Hoặc có thể  khiếu nại nên Ủy bạn nhân dân các cấp để xử lý hành vi sử dụng sai mục đích của ông B căn cứ theo khoản 1 Điều 143 Luật đất đai năm 2013 có quy định về Trách nhiệm của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai thì:

" Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp có trách nhiệm phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời những vi phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai tại địa phương."

Nếu ông B kiện bố bạn về tranh chấp đất đai thì bạn đưa ra giấy tờ viết tay, hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai và các chứng cứ có liên quan về sở hữu chung về quyền sử dụng đất đai.

Trân trọng!