Câu hỏi: Xin hỏi luật sư,tôi có dãy nhà cho thuê,có một người quen thuê nhà (do quen nên không có làm hợp đồng thuê),nhưng mấy tháng nay người này không chịu đóng tiền điện nước nên tôi muốn lấy lại nhà ,mà người thuê không chịu đi,xin luật sư tư vấn cách lấy lại nhà ,báo lên công an phường được không?vì người này không có hợp đồng thuê hay gì hết,có thể làm đơn tố cáo người đó vào tội chiếm đoạt tài sản không,xin cảm ơn.

Trả lời: Chào anh/chị! Cảm ơn anh/chị đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 481 Bộ luật dân sự 2015 quy định nghĩa vụ trả tiền thuê:

“1. Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.

2. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”.

Căn cứ khoản 2 Điều 481 BLDS 2015, bên thuê nhà không trả tiền thuê (tiền nhà và tiền điện, nước,...) theo thỏa thuận thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Tức, anh có quyền yêu cầu người này rời khỏi nhà để trả lại mặt bằng và trả đầy đủ tiền thuê nhà.

Trường bên thuê không chịu rời khỏi nhà thì anh có thể tố cáo hành vi trên tới chính quyền địa phương để kịp thời tiếp nhận và xử lý. Vụ việc trên là giao dịch dân sự thông thường, hành vi của bên thuê nhà chưa đủ dấu hiệu cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Người em muốn bán đất có cần sự đồng ý của chị không?

Gia đình tôi có 5 anh chị em (tất cả đều lập gia đình). Sau khi tất cả anh chị em tách khẩu riêng tôi sống cùng mẹ (cha mất sớm). Sau khi mẹ mất tôi đứng tên chủ hộ, tất cả các giấy tờ đất đai đều đứng tên vợ chồng tôi (dù không có di chúc). Nay tôi muốn bán 1 lô đất do vợ chồng tôi đứng tên thì chị gái không cho bán. Vậy tôi phải làm thế nào? và chị gái tôi làm vậy có đúng pháp luật không? Kính mong sự giúp đỡ

Trả lời tư vấn:
Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố bạn mất sớm, bạn sống cùng mẹ và sau khi mẹ bạn mất, tất cả các giấy tờ đất đai đều đứng tên vợ chồng bạn. Hiện tại chị gái bạn không cho bạn bán 1 lô đất do vợ chồng bạn đứng tên. Trường hợp này cần xác định chị gái bạn có quyền sử đụng đối với lô đất mà vợ chồng bạn muốn bán hay không? Tức là việc vợ chồng bạn đứng tên trên GCN có hợp pháp không? Nguồn gốc đất là tài sản của vợ chồng bạn hay là di sản thừa kế của bố mẹ bạn ? Do thông tin bạn cung cấp không cụ thể, nên có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Nguồn gốc đất là tài sản chung của vợ chồng bạn:

Quyền của người sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này."

Theo đó, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp,... tức là vợ chồng bạn toàn quyền quyết định chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không cần có sự đồng ý của người khác, chị gái bạn không có quyền phản đối.

Trường hợp 2: Nguồn gốc đất là tài sản của bố mẹ bạn hoặc của mẹ bạn:

Nếu mảnh đất là tài sản của bố mẹ bạn (hoặc của mẹ bạn) mà hiện nay bố mẹ bạn đã mất, không để lại di chúc thì di sản thừa kế của bố mẹ bạn được chia theo pháp luật.

Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định Người thừa kế theo pháp luật như sau:

"1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản."

Theo đó, bố mẹ bạn mất không để lại di chúc thì di sản thừa kế được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm: 5 anh chị em bạn và ông bà nội/ngoại (nếu có); mỗi người được hưởng một phần di sản bằng nhau. Trường hợp vợ chồng bạn đứng tên trên GCN phải có sự đồng ý của những người thừa kế. Nếu gia đình bạn đã có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đồng ý để lại mảnh đất cho vợ chồng bạn vợ chồng bạn đứng tên trên GCN là đúng trình tự, thủ tục thì vợ chồng bạn được xác định là người có quyền sử dụng đất. Theo đó, vợ chồng bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác mà không cần sự đồng ý của những người đồng thừa kế, tức là chị bạn không có quyền phản đối.

Trường hợp vợ chồng bạn tự ý làm thủ tục sang tên trên GCN mà không có sự đồng ý của những người đồng thừa kế thì Nhà nước có quyền thu hồi GCN đã cấp cho vợ chồng bạn theo quy định tại điểm d, Khoản 2, Điều 60 Luật đất đai 2013, cụ thể:
"d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai."

Như vậy, vợ chồng bạn muốn chuyển nhượng mảnh đất cho người khác thì phải có sự đồng ý của anh chị em bạn. Trường hợp anh chị em bạn không thể tự thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của bố mẹ thì một trong những người thừa kế có thể nộp đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận, huyện nơi có bất động sản để yêu cầu phân chia.