Câu hỏi: Hiện tôi mới mua miếng đất ở Hà Tĩnh với diện tích 300m2, trong đó có 30m2 đất ở và 270m2 đất vườn. Nay tôi muốn chuyển đổi thêm 70m2 đất vườn sang đất ở thì chi phí được tính như thế nào. Được biết giá đất 2015 tại địa điểm tôi mua đối với đất ở là 660 nghìn/m2, đất nông nghiệp là 390 nghìn/m2. tôi thấy có trang thì tư vấn chi phí chuyển đổi bằng 50% giá chênh lệch giữa đất đất ở và đất nông nghiệp, có trang thì tư vấn phải chịu chi phí bằng giá đất ở. Vậy xin luật sư giải thích cho tôi hiểu rõ hơn.

Trả lời: Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP Nghị định của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định về Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

...

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này."

Như vậy, bạn có thể đối chiếu với quy định trên để áp dụng với trường hợp của gia đình bạn.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Có được chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất thổ cư?

Kính gửi công ty luật Minh Gia  Gia đình tôi đã mua một chiếc ao từ năm 2000 rộng 2500m2 ở thị xã X và đã có quyết định của Ủy Ban Nhân Dân thị xã phê duyệt dự án:  "chuyển đổi cơ cấu kinh tế nông nghiệp sang nuôi lợn siêu nạc, thả cá và trồng cây có giá trị kinh tế cao và được phép xây nhà cấp 4" . Tôi đã làm 1000m nhà xung quanh vừa để ở vừa để làm chuồng trại chăn nuôi và 1000m ao thả cá.

Nay do tuổi bố mẹ tôi đã cao và vị trí xung quanh đó dân cũng ở hết nên tôi muốn chuyển thành đất ở thì có làm được sổ đỏ không? Nếu được thì gia đình tôi phải nộp nghĩa vụ tài chính là bao nhiêu tiền ? (được biết giá đất ở chỗ tôi dân đang bán là 2 triệu đồng/m2 ). Mong công ty luật Minh Gia giúp tôi về vấn đề nêu trên. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

>> Hỏi về chuyển đổi từ đất ao vườn sang đất thổ cư

>> Điều kiện, trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất?

>> Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Như vậy, trong trường hợp của bạn nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì có thể làm đơn xin chuyển đổi gửi Uỷ ban nhân dân để được phê duyệt. Trường hợp đủ điều kiện chuyển đổi thì gia đình sẽ làm hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng và thực hiện nghĩa vụ tài chính với nhà nước, nghĩa vụ phải nộp được xác định bằng giá trị chênh lệch giữa giá đất ao, vườn với giá đất ở tại địa phương vào thời điểm có quyết định cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.