Câu hỏi: Gia đình tôi cho người khác mượn bìa đỏ để thế chấp vay vốn ngân hàng, trong quá trình vay ngân hàng cho vay quá số tiền. Vậy tôi có được làm đơn khởi kiện để đòi lại tài sản không? và ngân hàng cho vay quá hạn mức như vậy có đúng quy đinh pháp luật không?

Nội dung tư vấn:
Xin hỏi đoàn luật sư tư vấn : Tôi có miếng đất 6,2 ha đất nông nghiệp gồm 4 bìa đỏ trong đó có 3 bìa là 3,2 ha, 1 bìa là 3 ha. Người ta hỏi mua tất cả là 3,7 tỷ. Sau đó họ chỉ mua một nửa với 3 bìa 3,2 ha trị giá 2 tỷ, do thiếu tiền nên họ đề nghị viết giấy vay nợ 1,7 tỷ và giấy mượn bìa đỏ 3 ha, gia đình đã lưu giữ bản gốc (2 bên tự viết tay và 2 vợ chồng ký không có chứng nhận của cơ quan nào), gia đình đồng ý sang tên cho họ để họ vay ngân hàng trả cho đủ 2 tỷ đồng (ở 3 bìa có 3,2 ha). Đến thời điểm hiện nay ngân hàng xuống xem 6,2 ha hỏi sao không trả lãi thì mới biết người ta đã vay lần 1 là 1,5 tỷ đồng (Gia đình đã biết) nhưng lần 2 nữa là 1,5 tỷ đồng (gia đình không biết trong đó có 1 bìa 3 ha đất gia đình đang làm do cho người ta mươn lúc đầu). Tổng cộng người ta đã vay ngân hàng 3 tỷ (gồm 6,2 ha trong đó có 1 bìa đỏ 3 ha của gia đình). - 6 tháng người ta không trả lài và ngân hàng thông báo phát mãi 6,2 ha đất, gia đình mới biết rằng người mua rẫy đã vay tổng cộng 3 tỷ / 6,2 ha (trong đó có 3 ha đất họ đã viết giấy mượn bìa và giấy vay nợ cho gia đình như lúc đầu) - Theo gia đình được biết và đã vay những lần trước giá trị 1ha đất trồng cà phê chỉ vay được tối đa 300 triệu nhưng trong 6,2 ha này ngân hàng lại cho người mua vay đến 3 tỷ đồng. (trong 6,2 ha đất thì có 1 ha đất trống chưa trồng cây).

Xin hỏi luật sư như vậy gia đình có thể làm đơn kiện người mua rẫy được không? và về phần ngân hàng cho vay như thế có hợp lý không? (gia đình chỉ giữ 1 giấy vay nợ 1,7 tỷ bìa 3 ha và 1 giấy mượn bìa 3 ha bản gốc có hai vợ chồng người mua ký không có làm chứng của cơ quan đơn vị nào)?  Xin chân thành cảm ơn các luật sư!!!.

Trả lời: Thứ nhất bạn và người mua rẫy đã thiết lập hợp đồng vay tài sản với trị giá 1,7 tỷ đồng  theo quy định tại Điều 463 Bộ luật dân sự 2015 :

“
Hợp đồng vay tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho vay giao tài sản cho bên vay; khi đến hạn trả, bên vay phải hoàn trả cho bên cho vay tài sản cùng loại theo đúng số lượng, chất lượng và chỉ phải trả lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định”
.

Theo đó người mua rẫy là bên vay tài sản có nghĩa vụ trả nợ theo quy định tại Điều 466 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Bên vay tài sản là tiền thì phải trả đủ tiền khi đến hạn; nếu tài sản là vật thì phải trả vật cùng loại đúng số lượng, chất lượng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp bên vay không thể trả vật thì có thể trả bằng tiền theo trị giá của vật đã vay tại địa điểm và thời điểm trả nợ, nếu được bên cho vay đồng ý.

3. Địa điểm trả nợ là nơi cư trú hoặc nơi đặt trụ sở của bên cho vay, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;

b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150%”

Như vậy bạn có thể khởi kiện người mua rẫy khi hết thời hạn hợp đồng vay 1,7 tỷ mà bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như đã cam kết.

Thứ hai đối với hợp đồng tín dụng giữa người mua rẫy và ngân hàng lần thứ nhất với tài sản thế chấp là 3 bìa(giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) là 3,2 ha,theo dữ liệu mà Anh (chị) đã cung cấp 3 bìa đỏ này đã được sang tên cho người mua rẫy nên họ hoàn toàn có quyền thế chấp để vay vốn ngân hàng theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Đối với hợp đồng thế chấp vay tín dụng lần 2 với tài sản là bìa đỏ 3 ha (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,trong trường hợp này Anh (chị) đã cho người mua rẫy mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp ngân hàng vay vốn (có giấy mượn đất) giao dịch này cho thấy Anh (chị) đã biết rõ mục đích của việc mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đã đồng ý như vậy trong trường hợp này không có giấu hiệu lừa đảo nên không thể khởi kiện người mua rẫy với hành vi này. Bên cạnh đó tại Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về việc thế chấp tài sản:

“1.
Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
”

Như vậy ngân hàng chỉ có thể cho người làm rẫy vay thế chấp khi Anh(chị) là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó đứng tên ký các hợp đồng, thỏa thuận vay vốn thế chấp với ngân hàng. Nên hợp đồng vay vốn lần thứ hai giữa người mua rẫy với ngân hàng là không đúng theo quy định của pháp luật,việc ngân hàng cho vay là không đúng theo quy định của pháp luật

.