Câu hỏi: Tôi có cho ông Nguyễn Văn A và vợ ông ấy là bà Nguyễn Thị B vay số tiền là 500 triệu thế chấp bằng Sổ đỏ ra công chứng sổ đỏ có ghi là sổ cấp cho hộ gia đình nhưng đến lúc công chứng thì chỉ có ông A và bà B ký còn 2 thành viên còn lại trên 15 tuổi nhưng không có ký đến nay đã quá hạn ông A và B không có khả năng chi trả khoản nợ đó như vậy thì nếu đưa ra

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư Cho mình hỏi một số vấn đề như sau Tôi có cho ông Nguyễn Văn A và vợ ông ấy là bà Nguyễn Thị B vay số tiền là 500 triệu thế chấp bằng Sổ đỏ ra công chứng sổ đỏ có ghi là sổ cấp cho hộ gia đình nhưng đến lúc công chứng thì chỉ có ông A và bà B ký còn 2 thành viên còn lại trên 15 tuổi nhưng không có ký đến nay đã quá hạn ông A và B không có khả năng chi trả khoản nợ đó như vậy thì nếu đưa ra Tòa thì tòa sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu như vậy phần lãi mà ông A và B đã đóng cho tôi trước kia có phải hoàn trả lại cho họ hay không ,và phần lãi còn lại có đuọc nhạn thêm hay ko .Vì khi hợp đồng Tuyên vô hiệu thì hai bên trả cho nhau những gì trao và nhận.

Trả lời: Hợp đồng vay tiền và hợp đồng thế chấp là riêng biệt. Do đó, nếu thỏa thuận vay tiền là tự nguyện giữa hai bên thì hợp đồng vay tiền vẫn có hiệu lực. Hợp đồng thế chấp đất của hộ gia đình thì cần xem xét điều kiện của các bên giao kết hợp đồng.

Tại Khoản 29 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

"Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất"

Theo đó, quyền của những người trong hộ gia đình phải căn cứ vào thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất. Bạn cần xem trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông A ghi tên những ai.

Trường hợp 1: Thời điểm Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình ông A, chưa có 2 người con.

Đối với trường hợp này, quyền đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đặt ra với ông A và bà B. Do đó, khi công chứng hợp đồng thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ cần sự có mặt và đồng ý của 2 người này. Như vậy, hợp đồng này có hiệu lực.

Khi đó, gia đình ông A có quyền phải thực hiện theo đúng hợp đồng. Nếu ông A không thực hiện, bạn có quyền lấy tài sản đã thế chấp là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp 2: Thời điểm Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình ông A đã có 2 người con.

Đối với trường hợp này, quyền đối với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cả ông A, bà B và 2 người con. Thời điểm xác lập hợp đồng thế chấp là lúc 2 người con trên 15 tuổi nên theo quy định của Bộ luật Dân sự thì nếu được sự đồng ý của người đại diện thep pháp luật, họ có thể tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản. Như vậy, việc hợp đồng thế chấp mà không có đủ chữ ký của 2 người con này sẽ bị coi là vô hiệu. Bên cho vay không có căn cứ yêu cầu tòa xử lý hợp đồng thế chấp. Tuy nhiên, thỏa thuận vay tiền do hai vợ chồng A, B là người vay thì vẫn có hiệu lực. Do đó hai vợ chồng A,B vẫn phải trả tiền gốc và lãi suất theo thỏa thuận vay đã ký ban đầu.