Câu hỏi: Thưa Luật sư, tôi xin được tư vấn một vấn đề như sau: Tôi có mảnh đất tại diện tích 150m2, trong đó chỉ có 56m2 là đất xây dựng. Phần 56m2 tôi có xin giấy phép đầy đủ. Phần còn lại là đất nông nghiệp (chuyên trồng lúa nước), nếu tôi xây nhà ra thêm 30m2, phần còn lại làm hồ nuôi cá cảnh và trồng rau, để xe ..... (không thể xin phép xây dựng nên cứ xây - tức là phạm luật). Như vậy cơ quan cấp nào được phép ngăn cản trong quá trình xây và quá trình này phải căn cứ vào văn bản luật nào, hình thức x

Trả lời: Thứ nhất trong lĩnh vực sử dụng đất đai, theo Điều 170 Luật đất đai 2013 về nghĩa vụ của người sử dụng đất thì bạn có trách nhiệm sử dụng đất đúng mục đích.

Khi bạn sử dụng đất không đúng mục đích thì nếu có sự phát hiện của những cá nhân có thẩm quyền, họ sẽ xử phạt hành chính và yêu cầu bạn tháo dỡ, nếu bạn không tháo dỡ họ sẽ ra Quyết định đình chỉ thi công và cưỡng chế tháo dỡ. Căn cứ phát luật ở khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP như sau:

"2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

...

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều này."

Về thẩm quyền xử phạt, thanh tra huyện có quyền xử phạt bạn tối đa 500 ngàn đồng, còn Chủ tịch UBND xã có quyền xử phạt bạn tối đa 5 triệu đồng. Tuy nhiên, thường thì thanh tra huyện sẽ tham mưu xã ra Quyết định xử phạt đối với bạn. Số tiền tối đa bị xử phạt trường hợp của bạn là 2 triệu đồng.

Thứ hai trong lĩnh vực xây dựng. Việc đầu tiên là bạn phải xác định bạn có thuộc trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 2 Điều 89 Luật xây dựng 2014 như sau hay không:

"2.
Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm:

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên;

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư;

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính;

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình;

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này;

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình;

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc;

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt;

k) Công trình xây dựng ở nông thônthuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừnhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ."

Nếu công trình bạn xây dựng thuộc các trường hợp trên thì bạn không cần giấy phép xây dựng, bạn sẽ không bị xử phạt trong lĩnh vực xây dựng.

Nếu công trình của bạn cần giấy phép xây dựng mà bị cá nhân có thẩm quyền phát hiện thì bạn sẽ bị xử phạt hành chính, đồng thời bị lập biên bản, yêu cầu bạn xin giấy phép xây dựng và tháo dỡ công trình. Sau một thời hạn cho phép mà bạn không thực hiện, họ sẽ ra Quyết định đình chỉ thi công và cưỡng chế tháo dỡ. Căn cứ pháp luật ở khoản 6  Nghị định 121/2013/NĐ-CP như sau:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

Ngoài ra, do bạn chắc chắn xây dựng không đủ điều kiện để cấp giấy phép xây dựng cho nên trường hợp của bạn sẽ bị xử lý theo khoản 1 Điều 12 Nghị định 180/2007/NĐ-CP như sau:

"1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

c) Cường chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) vì chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ."

Thẩm quyền lập biên bản là thanh tra huyện, các cán bộ xã,.. Thẩm quyền xử phạt thì bao gồm thanh tra, UBND cấp xã, cấp huyện,... Thường thì mức độ xử phạt của bạn bao nhiêu thì thanh tra sẽ tham mưu đúng cá nhân có thẩm quyền ra Quyết định. Nếu bạn ở nông thôn thì thanh tra sẽ tham mưu cho Chủ tịch UBND xã, còn nếu bạn ở đô thị thì thanh tra sẽ tham mưu cho Chủ tịch UBND cấp huyện.