Câu hỏi: ​Nhờ luật sư tư vấn về chuyển nhượng đất và cấp lại sổ đỏ như sau: Cách đây khoảng 4 năm em có mua 1 miếng đất của của 1 người chị con nhà bác ruột, sau khi trả đầy đủ tiền em nhận được sổ đỏ của mảnh đất đó. Sau khi nhận được sổ đỏ em có liên hệ với người phụ trách địa chính của xã để làm lại sổ đỏ mới (vì là người cùng làng nên khi giao sổ đỏ em không làm giấy tờ bàn giao gì cả).

Sau rất nhiều thời gian hỏi kết quả nhưng anh phụ trách địa chính bảo chưa làm được. Thấy thời gian lâu quá mà chưa làm được sổ đỏ em có gặp anh ta và xin lại sổ đỏ đã giao nhưng anh ấy nói làm mất rồi. Sau đó em có tham khảo các tài liệu rồi viết đơn trình bày việc mất sổ đỏ và xin cấp lại sổ đỏ, em nhờ bố em mang lên xã để nộp nhưng người phụ trách địa chính của xã (vẫn là anh ở trên) nhận đơn, rồi từ đó đến nay khoảng 1 năm không thấy có kết quả gì. Em có hỏi thì anh ta bảo là sắp tới có đợt làm lại tất cả sổ đỏ sẽ làm cho. Xin hỏi các anh chị luật sư, trường hợp này em phải làm gì để làm được sổ đỏ mới. Hiện tại em chỉ còn tờ giấy chứng nhận khi mua miếng đất (có chữ ký của người mua bán và trưởng thôn).

Trả lời: Thứ nhất, về việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng đất

Theo như anh trình bày thì việc mua bán giữa anh và người chị họ có chữ ký của 2 bên và trưởng thôn tuy nhiên hợp đồng này chưa có công chứng vì vậy hợp đồng này chưa tuân thủ quy định của pháp luật về mặt hình thức theo quy định tại điểm b, khoản 1, điều 127 Luật đất đai 2003 (chữ ký của trưởng thôn không phải là điều kiện phát sinh hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng đất):

"Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất".

Tư vấn về chuyển nhượng đất

Thứ hai, về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất

Khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị mất thì người sở hữu mảnh đất đó có thể làm đơn đề nghị cấp lại theo quy định tại điểm k, khoản 1, điều 99 Luật đất đai 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất".

Việc cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định tại điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

"Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1. Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã".

Vì vậy
, trong trường hợp anh cần thực hiện những thủ tục sau:

- Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa 2 bên.

Việc này được thực hiện tại Văn phòng công chứng tại địa phương.

- Yêu cầu người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có đơn đến UBND xã đề nghị cấp lại GCNQSDĐ. Việc cấp lại GCNQSDĐ được thực hiện theo quy định tại điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thời gian cấp lại GCNQSDĐ sẽ không quá 30 ngày nhưng trong nếu địa phương đang thực hiện chính sách về kiểm kê đất đai thì việc cấp GCNQSDĐ sẽ phải lùi lại theo quy định.

- Sau khi có GCNQSDĐ thì 2 người sẽ làm thủ tục đăng bộ sang tên trên GCNQSDĐ sang tên anh tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND huyện.