Câu hỏi: Chồng tôi được thừa kế 1200 mét vuông đất của ông ngoại. Năm 2016, Giấy chủ quyền do chồng tôi đứng tên. Trước đây có cho em chồng tôi trồng sầu riêng và đã thu hoạch được hai năm, năm trước được 60 triệu năm nay được 200 triệu em chồng tôi hưởng trọn không có trả tiền thuê đất. Nay vợ chồng tôi muốn lấy đất lại để bán nhưng em chồng tôi không chịu trả cũng không chịu mua lại, không chịu trả tiền thuê đất luôn. Vậy vợ chồng tôi phải lấy lại đất bằng cách nào, nếu phải bồi hoàn tiền trồng sầu riêng thì bồi hoàn bao nhiêu. Nếu bắt buộc phải cho em chồng tôi tiếp tục hưởng sầu riêng trên đất đó thì theo luật sau bao nhiêu năm em chồng tôi phải trả đất lại cho vợ chồng tôi. Rất mong sự tư vấn của các luật sư. Tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: - Thứ nhất, về sự thỏa thuận giữa chồng bạn (ông A) và em chồng bạn (ông B).

Theo thông tin bạn cung cấp, trước đây gia đình bạn có cho ông B mượn 1 mảnh đất để trồng sầu riêng. Đến nay gia đình bạn muốn lấy lại mảnh đất để bán nhưng ông B không chịu trả.

Điều 494 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Hợp đồng mượn tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được”.

Điều 496 Bộ luật dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ của bên mượn tài sản:

“1. Giữ gìn, bảo quản tài sản mượn, không được tự ý thay đổi tình trạng của tài sản; nếu tài sản bị hư hỏng thông thường thì phải sửa chữa.

2. Không được cho người khác mượn lại, nếu không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Trả lại tài sản mượn đúng thời hạn; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả lại tài sản thì bên mượn phải trả lại tài sản ngay sau khi mục đích mượn đã đạt được.

4. Bồi thường thiệt hại, nếu làm mất, hư hỏng tài sản mượn.

5. Bên mượn tài sản phải chịu rủi ro đối với tài sản mượn trong thời gian chậm trả”.

Điều 499 Bộ luật dân sự 2015 quy định về  quyền của bên cho mượn tài sản:

“1. Đòi lại tài sản ngay sau khi bên mượn đạt được mục đích nếu không có thỏa thuận về thời hạn mượn; nếu bên cho mượn có nhu cầu đột xuất và cấp bách cần sử dụng tài sản cho mượn thì được đòi lại tài sản đó mặc dù bên mượn chưa đạt được mục đích, nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

2. Đòi lại tài sản khi bên mượn sử dụng không đúng mục đích, công dụng, không đúng cách thức đã thỏa thuận hoặc cho người khác mượn lại mà không có sự đồng ý của bên cho mượn.

3. Yêu cầu bồi thường thiệt hại đối với tài sản do bên mượn gây ra”.

Theo quy định nêu trên, "mượn đất" phải là căn cứ để phát sinh quyền sử dụng đất, nên người mượn không thể trở thành chủ sở hữu quyền sử dụng thửa đất trên.

Theo Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai 2013 quy định:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước”.

Trong trường hợp này, ông A là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên có quyền trong việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phần đất được thừa kế; ông A có quyền gửi đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đến cơ quan có thẩm quyền.

Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết tranh chấp gia đình bạn có quyền và nghĩa vụ cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh yêu cầu của mình là có căn cứ. Tức, gia đình phải đưa ra được những tài liệu chứng minh: quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng của ông A; ông A và ông B có thỏa thuận hợp đồng mượn tài sản.

Ngoài ra, ông A cần lưu ý sẽ thanh toán những chi phí mà ông B đầu tư vào đất để làm tăng thêm giá trị khi yêu cầu đã được đáp ứng (sau khi đòi được lại đất).

- Thứ hai, về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Khoản 1 điều 203 Luật Đất đai 2013 quy định:

"1.Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết".

Theo quy định trên, bạn phải gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã để yêu cầu hòa giải. Trong trường hợp hòa giải không thành, bạn có thể nộp đơn lên Tòa án cấp huyện nơi có mảnh đất đó để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Sổ hộ khẩu, chứng minh nhân dân;

- Biên bản hòa giải không thành của Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường;

- Các giấy tờ liên quan khác: Sổ địa chính, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất…