Câu hỏi: Kính gửi công ty luật Minh Gia. Tôi gửi mail này xin được tư vấn một việc như sau: Ông bà tôi có một mảnh đất 353m2. (Thuộc đất vườn lâu dài có thời hạn đến năm 2013). Ông bà tôi có ba ngươi con: hai trai một gái.

Bố tôi là con lớn nhất của ông bà tôi. Năm 2007, do bố tôi bị khủng hoảng về kinh tế nên đã bán phần đất đó cho chú em thứ hai là em trai ruột của bố tôi. Đến năm 2009 bố tôi qua đời. Nay chú tôi về lấy số đất đó và đuổi tôi đi. Và đưa cho tôi xem sổ đỏ có diện tích của thửa đất đó. Vậy tôi muốn hỏi luật sư tư vấn giúp cho tôi xem như vậy chú tôi có làm đúng với luật đất đai không ạ. Và thửa đất đó có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chú tôi không ạ. ( khi viết văn bản bố tôi cũng ghi rõ là đất có thời hạn dến năm 2013)

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì ông bà bạn có một mảnh đất vườn với diện tích 353m2, đến năm 2007 bố bạn đã bán phần đất đó cho chú bạn. Ở đây bạn cần xác định tại thời điểm năm 2007, căn cứ để bố bạn xác lập giao dịch mua bán với chú bạn là gì? Ai là người đứng tên trên GCNQSDĐ tại thời điểm đó? Vì bản chất nguồn gốc đất là của ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền chuyển nhượng, tặng cho.... mảnh đất (trừ trường hợp đất cấp cho hộ gia đình thì những người có tên trong
hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được xác định là người có quyền đối với mảnh đất)
. Nếu năm 2007 việc bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp, tức là có hợp đồng tặng cho/hợp đồng chuyển nhượng của ông bà, hoặc trường hợp ông bà đã mất thì phải có di chúc hợp pháp theo Điều 652 Bộ luật dân sự 2005/ văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế của những người đồng thừa kế (bố bạn và cô chú bạn) thể hiện rõ nội dung đồng ý để lại phần đất này cho bố bạn thì bố bạn được xác lập quyền sử dụng đối với mảnh vườn.

Như vậy, tại thời điểm năm 2007 bố bạn đứng tên trên sổ đỏ là hợp pháp thì bố bạn có quyền xác lập giao dịch mua bán với chú bạn. Tuy nhiên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và được công chứng/chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Nếu bố bạn và chú bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng có nội dung, hình thức phù hợp quy định pháp luật thì chú bạn có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời. Vì bản chất chú bạn là người có quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó, gia đình bạn muốn sinh sống trên mảnh đất này thì phải có sự đồng ý của chú bạn.

Trường hợp không có căn cứ xác lập quyền sử dụng đất của bố bạn thì bố bạn không có quyền giao kết hợp đồng mua bán với chú bạn. Khi đó gia đình bạn có thể nộp đơn lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa tuyên bố giao dịch giữa bố bạn và chú bạn là vô hiệu.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự 2005 như sau

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Theo đó, khi giao dịch giữa bố bạn và chú bạn được Tòa án tuyên bố là vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Chú bạn không có quyền yêu cầu gia đình bạn di dời khỏi mảnh đất vì bản chất người có quyền sử dụng đất là ông bà bạn nên chỉ ông bà bạn mới có quyền trên phần đất này (hoặc những thành viên tron gia đình nếu
đất cấp cho hộ)
. Trường hợp chú bạn gây khó dễ, cản trở gia đình sinh sống thì gia đình bạn có thể liên hệ đến chính quyền địa phương để được hỗ trợ kịp thời.

- Liên quan về việc đất vườn của ông bà có thời hạn đến năm 2013 thì theo Khoản 1 Điều 126 Luật đất đai 2013 quy định:

"1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này."

Theo đó, đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dùn đất nông nghiệp khi hết hạn nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất thêm 50 năm nữa kể từ ngày hết hạn được ghi nhận trong GCN và không phải buộc phải làm thủ tục điều chỉnh thời hạn sử dụng đất. Như vậy, mảnh đất vườn của ông bà bạn có thời hạn đến năm 2013 nhưng vẫn trực tiếp sản xuất nông nghiệp trên đó thì được tiếp tục sử dụng đất đến năm 2063.