Câu hỏi: Gia đình tôi có 4 thành viên, năm 1988 mẹ ruột tôi mất, cha tôi có lấy một mẹ kế và sinh thêm một đứa con gái. Hiện tại gia đình tôi có tổng cộng là 5 thành viên. Gia đình tôi có một miếng đất do ông bà để lại cho cha tôi, GCNQSDĐ do cha tôi đứng tên nhưng nó thuộc về QSDĐ hộ, là đồng sở hữu.

Hiện tại cha tôi già yếu không quản lý được muốn chuyển QSDĐ đó cho chồng tôi, nhưng hiện tại anh thứ 2 của tôi mắc nợ ôm tiền bỏ trốn đi không tìm được để liên hệ. Tôi muốn hỏi nếu anh hai tôi không liên hệ được nhưng gia đình cần giải quyết ngay vấn đề chuyển QSDĐ trước khi cha tôi ra đi. Có phương hướng gì giúp tôi không, để sau này anh ta về không có quyền tranh chấp đất hiện tại.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất gia đình bạn đang sinh sống là đất do ông bà để lại cho bố bạn và GCN cấp cho hộ gia đình do bố bạn đứng tên, tuy nhiên bạn cần xác định rõ thời điểm bố bạn cấp GCN là thời điểm nào? Ông bà để lại cho bố bạn có văn bản hợp đồng tặng cho hay di chúc không? Vì bạn cung cấp thông tin không cụ thể, do đó có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp thứ nhất, ông bà để lại mảnh đất cho riêng bố bạn:

Nếu có căn cứ chứng minh mảnh đất là tài sản riêng của bố bạn (thông qua hợp đồng tặng cho/ di chúc…) thì việc cấp GCN cho hộ gia đình là không phù hợp với quy định pháp luật. Theo đó bố bạn cần làm nộp đơn lên UBND cấp huyện để thu hồi GCN đã cấp theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013 và yêu cầu cấp lại GCN cho bố bạn. Khi đó, bố bạn được tự mình thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho mà không cần sự đồng ý của người khác. Tức là nếu bố bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất cho chồng bạn thì không cần sự đồng ý của các thành viên còn lại, bao gồm anh trai bạn. Việc anh trai bạn bỏ trốn không liên hệ được cũng không ảnh hưởng đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn. Theo đó, việc thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất sẽ phải đảm bảo đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 188, 167 Luật đất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

..

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

..

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Trường hợp đáp ứng điều kiện trên thì sau khi hợp đồng tặng cho được thực hiện công chứng thì hoàn thiện hồ sơ gửi Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng.

Trường hợp thứ hai, ông bà để lại mảnh đất cho nhiều người và bố bạn là người đại diện đứng tên GCN:

Nếu bố bạn chỉ là người đại diện đứng tên trên GCN của hộ gia đình thì bạn cần xác định các thành viên trong hộ gia đinh được cấp GCN bao gồm những ai? Những người này sẽ là người có quyền đối với mảnh đất đó. Nếu bố bạn muốn chuyển nhượng, tặng cho,… thì phải được sự đồng ý của tất cả thành viên trong hộ gia đình đã được cấp GCN.

Trường hợp mẹ bạn có tên trong GCN được cấp cho hộ gia đình thì mẹ bạn có quyền đối mới mảnh đất này. Nếu mẹ bạn mất không để lại di chúc thì di sản của mẹ bạn sẽ được chia thừa kế theo pháp luật. Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Theo đó, ông bà ngoại bạn (nếu có) cùng 3 bố con bạn mỗi người sẽ được hưởng một phần di sản bằng nhau. Nếu bố bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất cho chồng bạn thì phải có sự đồng ý của những thành viên trong hộ gia đình được cấp GCN cùng văn bản của những người đồng thừa kế đồng ý để bố bạn chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên anh trai bạn ôm tiền bỏ trốn gia đình không liên hệ được thì gia đình có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố anh trai bạn mất tích.

Căn cứ Điều 68 Bộ luật dân sự 2015 quy định về tuyên bố mất tích như sau:

“1. Khi một người biệt tích 02 năm liền trở lên, mặc dù đã áp dụng đầy đủ các biện pháp thông báo, tìm kiếm theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự nhưng vẫn không có tin tức xác thực về việc người đó còn sống hay đã chết thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Tòa án có thể tuyên bố người đó mất tích.

Thời hạn 02 năm được tính từ ngày biết được tin tức cuối cùng về người đó; nếu không xác định được ngày có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của tháng tiếp theo tháng có tin tức cuối cùng; nếu không xác định được ngày, tháng có tin tức cuối cùng thì thời hạn này được tính từ ngày đầu tiên của năm tiếp theo năm có tin tức cuối cùng….”

Và Điều 69 Bộ luật dân sự 2015 quy định Quản lý tài sản của người bị tuyên bố mất tích:

“Người đang quản lý tài sản của người vắng mặt tại nơi cư trú quy định tại Điều 65 của Bộ luật này tiếp tục quản lý tài sản của người đó khi người đó bị Tòa án tuyên bố mất tích và có các quyền, nghĩa vụ quy định tại Điều 66 và Điều 67 của Bộ luật này….”

Như vậy, nếu Tòa án tuyên bố anh trai bạn mất tích thì bố  bạn và bạn có thể ra các tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND xã, phường nơi có bất động sản để làm thủ tục phân chia di sản thừa kế. Theo đó, bố bạn và bạn có thể thỏa thuận với nhau về việc tặng cho phần di sản của họ cho chồng bạn và thỏa thuận cho phép chồng bạn được quản lý phần tài sản của anh trai bị tuyên bố mất tích. Việc quản lý tài sản chỉ có ý nghĩa là chồng bạn thay mặt anh trai bạn bảo quản, duy trì tài sản chứ không có quyền sở hữu đối với phần tài sản là phần đất này. Sau này nếu anh trai bạn quay lại và vẫn còn thời hiệu khởi kiện thì anh trai bạn vẫn có thể khởi kiện ra Tòa yêu cầu phân chia di sản thừa kế.