Câu hỏi: Chào Cty Luật Minh Gia, tôi có một câu hỏi rất mong được giải đáp. Tôi có ý định mua một ngôi nhà nhỏ do quân đội cấp cho sỹ quan (A) năm 2012 có giấy quyết định  giao nhà do quân đội cấp cho cá nhân A.

Nội dung yêu cầu:
Ông A đã chuyển nhượng nhà cho Ông B có hợp đồng bằng văn bản và chữ ký của người làm chứng mỗi bên và thủ trưởng đơn .mảnh đất vẫn thuộc đơn vị quản lý. Xin hỏi: - hợp đồng giữa A và B có hiệu lực và được Pháp luật bảo vệ ko? - Quyết định giao nhà của quân đội có tương đương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng giữa A và B ko?   - bây giờ tôi mua lại nhà Đất của ông B tôi có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ko? - giả sử tôi đã mua ngồi nhà của ông B mà hợp đồng ko có công chứng nếu xảy ra tranh chấp tôi có được pháp luật bảo vệ không?  Rất mong được tư vấn và giải đáp. Xin cảm ơn.

Trả lời: 1. Quyết định giao nhà của quân đội có tương đương giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong hợp đồng giữa A và B không?

Điều 83 Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh:

“... 6. Đất do các đơn vị vũ trang nhân dân đang sử dụng nhưng không thuộc quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh đã được xét duyệt thì phải bàn giao cho địa phương quản lý.

Đối với diện tích đất do hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng làm nhà ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì người sử dụng đất ở được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật”.

Quyết định giao nhà của quân đội không phải là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bởi, Điều 83 Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định điều kiện thửa đất do hộ gia đình cán bộ, chiến sỹ thuộc đơn vị vũ trang nhân dân sự dụng làm nhà ở để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã được quân đội quyết định giao đất để xây dựng nhà ở.

2. Hợp đồng giữa A và B có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ không?

Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này”.

Điều 689 BLDS 2005 quy định hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai 2003; Điều 689 BLDS 2005 thì giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông A và ông B không phù hợp với quy định của pháp luật nên chưa phát sinh giá trị hiệu lực pháp lý. Bởi, thửa đất chuyển nhượng chưa đất ứng điều kiện có giấy chứng nhận do cấp có thẩm quyền cấp,....; hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực tại Cơ quan có thẩm quyền mà chỉ có chữ ký xác nhận của thủ trưởng đơn vị nơi quản lý diện tích đất trên.

3. Bây giờ tôi mua lại nhà Đất của ông B tôi có thể công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013 thì ông B không thể tiến hành các thủ tục để chuyển nhượng thửa đất trên cho anh do thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không thể tiến hành công chứng hợp đồng chuyển nhượng).

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này
;...”.