Câu hỏi: Tư vấn về trường hợp năm 1994 gia đình tôi có mảnh đất vườn đem đổi với mảnh đất ruộng của nhà khác nhưng việc chuyển đổi đất đó chỉ nói miệng với nhau không có giấy tờ văn bản. Nay gia đình tôi muốn đòi lại mảnh đất vườn đó có được không?

Kính nhờ tư vấn đất đai. Năm 1994 bố tôi có đổi mảnh đất ruộng cho Bà T (mẹ chồng chị gái ) lấy mảnh đất vườn. Mẹ chồng chị gái tôi lại dùng mảnh vườn đó đổi lấy mảnh đất cho một Ông tên Y và mảnh đất đó giao cho Anh chồng chị gái quản lý. Do mảnh đất sau khi đổi lại khá đẹp nên bố tôi trả lại ruộng mục đích là để mảnh đất đổi lại được ấy cho chị gái K  nhà tôi. Tuy nhiên trong gia đình nhà ck con gái tôi vẫn dàn xếp phân chia đất đai và mảnh đất đổi được đó cho anh chồng chị gái tôi quản lý. Tuy trong lòng chị gái tôi và gia đình tôi không hài lòng nhưng nhưng không muốn gia đình lục đục nên không nói gì. Tuy nhiên đến nay gia đình tôi quyết đòi lại mảnh đất đó. Bà T mẹ chồng chị gái tôi cung ủng hộ, nay Gia đình tôi và Bà T viết đơn và xác nhận mảnh đất trước đây là cho mượn canh tác, bà Y cũng xác nhận là đổi mảnh đất trước đây với gia đình tôi (Vì là chỗ hỏi hàng). Vì vậy về mặt xác nhận người làm chứng thời điểm hiên tại là mảnh đất gia đình tôi đã đổi cho Bà Y lên mảnh đất mới. Tuy nhiên từ trước tới nay việc đổi trác đều không có giấy tờ văn bản. Vì đất đó anh trai chồng chị gái tôi đã gộp với đất cũ và làm sổ đỏ và không còn phân chia danh giới, đã xây tường bao. Theo sơ đồ 1960 mảnh đất cũ nhà toi là Bà Y quản lý, một phần đất anh trai chồng chị gái tôi quản lý là trên đất nhà Bà Y quản lý. Nay tôi muốn đòi lại đất có được hay không. Việc cấp sổ đỏ cho anh trai chồng chị gái tôi có hợp lý hay không (Vì một phần đất mà đổi gộp vào sau này là đất vườn, mới đổi lên và canh tác được 20 năm). Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Vì nội dung bạn yêu cầu tư vấn chưa rõ ràng nên chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn trên các hướng như sau:

Thứ nhất
về việc gia đình bạn có đòi được đất hay không

Vì việc xác lập chuyển đổi đất đai được thực hiện từ năm 1994 nên sẽ áp dụng Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực tại thời điểm đó (có hiệu lực từ ngày 15/10/1993) để xem xét vấn đề. Cụ thể, tại Điều 74 Luật đất đai 1993 quy định như sau:

Điều 74

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, do nhu cầu sản xuất và đời sống, được chuyển đổi quyền sử dụng đất và phải sử dụng đất đó theo đúng mục đích, thời hạn được giao.

Như vây, hộ gia đình, cá nhân do nhu cầu sản xuất và đời sống được quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất.

Về thủ tục chuyển đổi đất được quy định tại Khoản 1 Điều 31 Luật đất đai 1993 như sau:

Điều 31

1- Thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất ở nông thôn làm tại Uỷ ban nhân dân xã; ở đô thị làm tại Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.

………..

Như vậy, việc chuyển đổi ở nông thôn là hợp pháp khi được làm tại Uỷ ban nhân dân xã.

Tuy nhiên dựa trên Án lệ số 15/2017/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 14 tháng 12 năm 2017 và được công bố theo quyết định số 299/QĐ-CA ngày 28 tháng 12 năm 2017 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao về công nhận thỏa thuận miệng của các đương sự trong việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

“[
1
]
.
.. Việc đổi đ
ấ
t giữa các bên là trên cơ sở t
ự
nguyện, xuất phát từ nhu cầu sử dụng canh tác của các bên. Sau khi đ
ổ
i đất, hai bên đã đăng ký, kê khai, được ghi nhận tại S
ổ
địa chính đối với diện tích
đấ
t đ
ổ
i và trực tiếp canh tác, sử dụng
ổ
n định, liên tục từ năm 1992 cho đến nay, quá trình sử dụng đất ông Nguy
ễ
n Minh T đã di chuy
ể
n các ngôi mộ trên đất, cải tạo một ph
ầ
n thành ao cá.

[2] Trong thực tế việc đ
ổ
i đất có từ khoảng tháng 2-1992, tu
y
nhiên các ch
ứ
ng cứ có trong hồ sơ th
ể
hiện các bên tiến hành làm thủ tục đăng ký, kê khai các diện tích đất đã đ
ổ
i tại chính quyền địa phương từ năm 1994, các thủ tục khác như giao giấy tờ đất, kê khai tính thuế cũng từ năm 1994. Trong trường hợp này, lẽ ra phải công nhận việc đ
ổ
i đất là thực tế đ
ể
công nhận các đương sự có quy
ề
n sử dụng diện tích đất đã đ
ổ
i mới đúng và phù hợp với thực tế. Tòa án cấp sơ th
ẩ
m và Tòa án cấp phúc th
ẩ
m căn cứ vào lời khai của bà Trịnh Thị C đ
ể
xác định các đương sự đ
ổ
i đ
ấ
t tạm thời, từ đó xác định việc đ
ổ
i đất là trái pháp luật đ
ể
hủy giao dịch đ
ổ
i đất buộc các bên dở nhà giao trả đất cho nhau là không chính xác, gây x
á
o trộn không c
ầ
n thiết việc sử dụng đất của các đương sự.”

Vì vậy, gia đình bạn nên tham khảo kỹ nội dung án lệ trên trước khi khởi kiện đòi lại quyền sử dụng đất.

Thứ hai
việc cấp sổ đỏ cho anh trai chồng chị gái bạn liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất có hợp lý hay không? Vì thông tin bạn đưa ra chưa đầy đủ nên bạn tham khảo tại Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 57
. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.