Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về thủ tục thanh lý hợp đồng như sau: Công ty chúng tôi là công ty đấu tư và kinh doanh hạ tầng Khu công nghiệp ngoài nhiệm vụ đầu tư hạ tầng chúng tôi được trực tiếp ký Hợp đồng thuê lại đất với các nhà đâu tư thứ cấp đã được Ban quản lý Khu kinh tế cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Hiện nay Ban quản lý Khu kinh tế thu hồi giấy chứng nhận đầu tư của các nhà đầu tư này thì hiện chúng tôi đang gắp khó khăn trong việc thanh lý hợp đồng với họ Cụ thể:

- Các nhà đầu tư thứ cấp này bị thu hồi do chậm tiến độ thực hiện dự án, mà trên lô đất họ tự san lấp mặt bằng và đã đầu tư một số tài sản (như nhà xưởng, nhà điều hành, hạ tầng nội bộ nhà máy...)

- Tuy nhiên trong hợp đồng thuê lại đất hai bên đã ký có quy định:

"+ Bên B bị thu hồi Giấy Chứng nhận đầu tư hoặc bị giải thể trước thời hạn hoặc bị phá sản.

+ Trước khi thanh lý hợp đồng, hai bên có trách nhiệm làm biên bản nghiệm thu hoàn trả lại mặt bằng. Trong trường hợp bên B không phối hợp với bên A để làm thủ tục thanh lý thì bên A sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật".

- Mặt khác trong giấy thu hồi chứng nhận đầu tư và chấm dứt hoạt động dự án của Ban quản lý Khu kinh tế có ghi trong vòng 90 ngày, kể từ ngày Quyết định có hiệu lực Nhà đầu tư bị thu hồi có trách nhiệm tháo dỡ di dời các tài sản trên đất. Thanh lý Hợp đồng thuê lại đất bàn giao lại mặt bằng cho công ty chúng tôi.

Thực tế hiện nay ở khu công nghiệp chúng tôi là:

* Các tài sản trên đất (tài sản các nhà đầu tư thứ cấp đã đầu tư trên lô đất được thuê) như nhà, san lấp mặt bằng nhà đấu tư tự san, hạ tầng nội bộ của dự án... là không thể di dời;

* Một số doanh nghiệp bị thu hồi không chấp nhận thu hồi nên không đồng ý thanh lý Hợp đồng thuê lại đất với chúng tôi.

Vậy Quý Công ty cho chúng tôi hỏi?

1. Đối với các doanh nghiệp đồng ý cho thu hồi thì tài sản trên đất xử lý như thế nào để làm thủ tục thanh lý Hợp đồng thuê lại đất, bàn giao lại mặt bằng cho chúng tôi? Căn cứ pháp lý?

2. Đối với các doanh nghiệp không đồng ý cho thu hồi, không hợp tác trong việc thanh lý hợp đồng thì tài sản trên đất xử lý như thế nào để làm thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng Hợp đồng thuê lại đất theo điều khoản hợp đồng thuê lại đất hai bên đã ký? Căn cứ pháp lý?

Rất mong nhận được sự tư vấn của quý công ty! Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn đến Luật Minh Gia, sau khi nghiên cứu trường hợp của bạn chúng tôi đưa ra những thông tin tư vấn như sau:

1. Thanh lý hợp đồng là gì?

Hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể về cách hiểu việc thanh lý hợp đồng. Tuy nhiên, có thể hiểu khái niệm thanh lý hợp đồng là việc chấm dứt một giao dịch dân sự. Việc thanh lý hợp đồng thường được lập thành biên bản được gọi là biên bản thanh lý hợp đồng.

Việc thanh lý hợp đồng được lập trong các trường hợp sau:

- Thực hiện xong các nghĩa vụ trong hợp đồng

- Chấm dứt theo thỏa thuận tự do giữa các bên

- Một trong hai bên chủ thể có quyền và có nghĩa vụ của hợp đồng đồng chết hoặc chấm dứt (đối với pháp nhân) mà không có sự kế thừa quyền và nghĩa vụ hoặc đối với các giao dịch dân sự không thể kế thừa.

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ thực hiện hợp đồng.

- Đối tượng của hợp đồng không còn nên các bên không thể thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng.

2. Về thủ tục thanh lý hợp đồng đối với các doanh nghiệp đồng ý cho thu hồi thì tài sản trên đất

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 57 Nghị định 31/2021/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đầu tư thì việc thanh lý dự án đầu tư được thực hiện như sau

“8. Sau khi dự án đầu tư chấm dứt hoạt động, việc thanh lý dự án đầu tư thực hiện như sau:

a) Nhà đầu tư tự thanh lý dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về thanh lý tài sản;

b) Đối với dự án đầu tư được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xử lý quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật có liên quan;

c) Trong quá trình thanh lý dự án đầu tư, nếu nhà đầu tư là tổ chức kinh tế bị giải thể hoặc lâm vào tình trạng phá sản thì việc thanh lý dự án đầu tư thực hiện theo quy định của pháp luật về giải thể, phá sản tổ chức kinh tế.”

Vậy trong trường hợp này, khi thanh lý dự án đầu tư mà không gắn với việc giải thể doanh nghiệp thì các bên có thể tiến hành việc thanh lý tài sản, thanh lý hợp đồng theo quy định của pháp luật và theo thỏa thuận của các bên. Công ty bạn sẽ phải tiến hành thủ tục xóa đăng ký cho thuê lại đất, căn cứ vào quy định tại Điều 80 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai.

Hồ sơ bao gồm:

- Xác nhận thanh lý hợp đồng thuê đất trong hợp đồng thuê đất đã ký kết hoặc bản thanh lý hợp đồng thuê đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3. Về thủ tục thanh lý hợp đồng đối với các doanh nghiệp không đồng ý thu hồi, không hợp tác

Về căn cứ đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015

“
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.”

Theo đó, trong hợp đồng giữa công ty bạn với các nhà đầu tư kia đã có nội dung:
“...Trong trường hợp bên B không phối hợp với bên A để làm thủ tục thanh lý thì bên A sẽ đơn phương chấm dứt hợp đồng theo quy định của pháp luật...”.
Như vậy, công ty bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng với các nhà đầu tư kia nếu họ không phối hợp trong việc làm thủ tục thanh lý.

Còn về vấn đề phá dỡ những công trình trên đất, sau khi chấm dứt hợp đồng thì công ty của bạn có thể thực hiện việc tháo dỡ các công trình trên đất, nhưng phải đảm bảo nguyên tắc phá dỡ công trình theo quy định tại Khoản 44 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi, bổ sung 2020: “
Tổ chức, cá nhân sở hữu hoặc đang sử dụng công trình thuộc trường hợp phải phá dỡ phải chấp hành quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp không chấp hành thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ.”

Trân trọng!