Câu hỏi: Năm 2014 tôi nhận 05 ha đất theo dự án rau củ quả trên đất cát bạc màu của tỉnh hà tĩnh được quy hoạch tạm (5 năm) trên diên tích đất đã có quy hoạch đầu tư khu du lịch (quy hoạch khu du lịch từ năm 2010,  nên đất sản xuất rau củ quả xem nhu là mượn tạm đất du lịch).

Đất này tôi được Phó chủ tịch Tỉnh ký năm 2014.  Hiện nay tôi nghe có thông tin có tập đoàn T về thuê đất để trồng rau hay lam sân gôn gì đó( mục đích sử dụng đất tôi chưa biết chính xác, tất nhiên là không phải thực hiện đầu tư du lịch như đã quy hoạch) nên cho tôi hỏi trong trường hợp này mà tỉnh thu hồi đất khi tôi chưa hết thời hạn thì tôi có được bồi thường không,tôi có được xem là có công khai hoang phục hóa không( vì đất này có một số diện tích bỏ hoang đã 5 -  6 năm rồi và một số diện tich đất hoang từ trước đến nay)  nếu sau 5 năm tôi có nhu cầu sử dụng tiếp thì tôi có được thuê tiếp không? nêu tỉnh không cho nữa thì tôi có được sủ dụng đất như đất tôi ra khai hoang không? tôi xin cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo Điều 82 Luật Đất Đai 2013 quy định:

Điều 82. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì bạn được giao 5ha đất theo dự án rau củ quả, tuy nhiên bạn không có  nêu rõ là việc nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hay không?

Như vậy, đối chiếu các điều luật trên thì nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

+ Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 1 Điều 54 của Luật đai năm 2013;

+  Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

+ Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

+ Đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn;

+ Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

+ Đất được Nhà nước giao để quản lý;

+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất; người sử dụng đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

+ Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn nhưng không được gia hạn;

+  Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

+ Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai theo quy định của Luật đất đai năm 2013;

+ Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật đất đai năm 2013.

Trường hợp 1
: Được nhà nước giao đất trả tiền hằng năm thì khi bị thu hồi sẽ không được bồi thường. Tuy nhiên, bạn có thể được nhà nước bồi thường về cây trồng theo khoản 1 Điều 90 Luật Đất đai 2013:

Điều 90. Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

Trường hợp 2:
Được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng một lần thì khi có thông báo thu hồi thì bạn sẽ được nhà nước trả lại số tiền tương ứng với thời gian bạn chưa sử dụng.

Thứ hai, về việc gia hạn thời gian sử dụng đất

Khoản 3 Điều 210 Luật đất đai 2013 quy đinh:

…“3. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp đã được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, khi hết thời hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản 1 Điều 126 của Luật này. Thời hạn sử dụng đất được tính từ ngày 15 tháng 10 năm 2013 đối với trường hợp hết hạn vào ngày 15 tháng 10 năm 2013 theo quy định của Luật đất đai năm 2003; tính từ ngày hết thời hạn giao đất đối với trường hợp hết hạn sau ngày 15 tháng 10 năm 2013.”…

Như vậy, trường hợp mảnh đất trên hết hạn sử dụng mà bạn có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 126 Luật Đất Đai:

“
1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.”

Theo đó, thời gian được gia hạn thêm quyền sử dụng đất nông nghiệp là 50 năm.

Thứ ba, về vấn đề đất khai hoang phục hóa

Điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Khoản 2, điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai quy định:

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác trong thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là không có tranh chấp sử dụng đất; phù hợp với quy hoạch hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đất đã sử dụng từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch; chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp phải thu hồi thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức giao đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

...

Như vậy, đối với trường hợp bạn đã khai hoang một phần diện tích từ năm 2014 thì vẫn chưa đủ điều kiện để có thể công nhận quyền sở hữu đối với phần diện tích này và nếu không được các cơ quan có thẩm quyền cho phép thì bạn không thể tiếp tục sử dụng diện tích trên.