Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn trường hợp hỏi làm thế nào để được cấp sổ đỏ khi hàng xóm muốn lấn đất nên không chịu ký giáp ranh đất đai, luật ký giáp ranh đất quy định thế nào?

Tôi có 1.400m đất đồi do ông bà tôi khai hoang và để lại không có giấy tờ gì. Tôi đã trồng thông 20 năm (1999). năm 20xx nhà kế bên lẫn sang đất tôi vì họ cũng trồng thông tôi không cho xong họ đến xin lỗi và xin giải hoà, đến năm 20xx tôi đi làm giấy quyền sử dụng đất thì ông B lên xã báo là đất chưa thoả thuận ranh giới và họ ép tôi nếu muốn họ ký cho tôi phải lùi lại ba hàng thông còn họ đã có sổ và ông B đi làm sổ từ lúc nào tôi không biết vì tôi không được ký ranh giới.

Tôi vì cần làm sổ đành phải lùi lại nhưng diện tích tôi đã bị hụt không đủ diện tích để trích ngang. Tôi phải xin đo lại. Bên đo đạc đưa tôi tờ ranh giới mô tả chi tiết kèm theo bản vẽ để đưa họ ký nhưng gia đình họ dứt khoát không ký và lại đòi ra điều kiện với tôi. Vậy xin hỏi luật sư tôi phải làm gì để làm được sổ? Và tôi có quyền kiện họ làm sổ không có chữ ký của tôi không? Rất mong luật sư giúp đỡ tôi. Tôi xin cảm ơn nhiều.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mà không có chữ ký giáp ranh của hộ liền kề

Theo Khoản 2 Điều 101  Luật Đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Do đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên muốn cấp giấy chứng nhận, Ủy ban nhân dân cấp xã phải kiểm tra ba yếu tố là: tính ổn định lâu dài, phù hợp với quy hoạch và không có tranh chấp để xem xét cấp giấy cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất không có giấy tờ trước ngày 01/7/2004. Yếu tố không có tranh chấp được thể hiện thông qua việc các hộ gia đình, cá nhân sinh sống xung quanh diện tích đất đó ký giáp ranh xác nhận không có tranh chấp và tính đến thời điểm làm hồ sơ xin cấp giấy không có đơn tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 11 Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT và Khoản 2 Điều 8 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có cán bộ đến đo đạc và phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai.

"Điều 11: Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất. Người sử dụng đất phải xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

...

2.
Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

...

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4.
Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được cán bộ đo đạc, các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác định theo thực địa và theo hồ sơ thửa đất liên quan (nếu có). Đơn vị đo đạc chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất đã lập cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác nhận vắng mặt và thông báo trên loa truyền thanh của cấp xã, niêm yết công khai tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã để người sử dụng đất đến ký xác nhận. Sau 15 ngày kể từ ngày thông báo mà người sử dụng đất không có mặt và không có khiếu nại, tranh chấp liên quan đến ranh giới, mốc giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã lập.

Trường hợp sau 10 ngày kể từ ngày nhận được Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất mà người sử dụng đất liền kề không ký xác nhận, đồng thời không có văn bản thể hiện việc có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến ranh giới thửa đất thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại, người dẫn đạc ký xác nhận và ghi rõ lý do người sử dụng đất liền kề đó không ký xác nhận vào phần “lý do không đồng ý” trong Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất.

Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập danh sách các trường hợp nêu trên để gửi cho Ủy ban nhân dân cấp xã biết và lưu hồ sơ đo đạc.
”

Tuy nhiên, nếu một hộ gia đình có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai thì việc xin chữ ký từ gia đình kế bên là không cần thiết, cụ thể Điều 100 quy định:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy
tờ giao
nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ"

Như vậy, nếu việc gia đình ông B không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai thì việc không có chữ ký giáp ranh của gia đình bạn để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là sai. Bạn có thể khởi kiện họ làm sổ mà không có chữ ký của mình là gia đình hàng xóm giáp ranh.

Thứ hai,
giải pháp trong trường hợp hàng xóm không ký xác nhận giáp ranh để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Căn cứ vào Điều 10 Luật Đất đai 2013 thì đất nhà bạn thuộc nhóm đất nông nghiệp và cụ thể là đất trồng cây lâu năm. Hiện tại, mảnh đất vẫn là đất khai hoang, gia đình bạn vẫn chưa tiến hành thủ tục để cấp Giấy chứng nhận nên chưa thể xác định phần đất đó thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn được.

Trong trường hợp nhà kế bên không ký giáp ranh vì họ đưa ra điều kiện để lấn đất nhà bạn, bạn có thể làm đơn đề nghị hòa giải gửi tới Ủy ban nhân dân xã, đề nghị giải quyết. Luật Đất đai hiện hành quy định về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai phải thông qua hoà giải ở cơ sở, cụ thể:

"
Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, đối với tranh chấp trên, trước tiên hai bên có thể tự hoà giải, nếu không tự hoà giải được thì bạn gửi yêu cầu đề nghị hoà giải đến ủy ban nhân dân cấp xã (phường) nơi có đất tranh chấp.

Trường hợp hoà giải thành, bạn và hàng xóm thống nhất lại được ranh giới đất đai của mình và có chênh lệch so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường để được Uỷ ban nhân dân quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn.

Trường hợp hoà giải không thành thì lập biên bản hoà giải không thành, có chữ ký của các bên và xác nhận của địa phương về hoà giải không thành. Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết căn cứ vào khoản 2 Điều 203 Luật đất đai 2013 như sau:

"
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đ
ai.

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

..."

Trường hợp chủ sử dụng đất liền kề không ký bản mô tả giáp ranh giới thửa đất mà không có lý do, không có bằng chứng về việc tranh chấp đất đai thì thửa đất vẫn được xác định theo các thành phần lập bản ranh giới còn lại.

Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó. Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 (hai) bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.