Câu hỏi: Chị tôi mua đất của gia đình ông A từ năm 2005 để làm nhà ở và sinh sống tại quê hương.nhưng được hai năm sau cụ thể là năm 2007 Chị và Chồng chị không muốn ở đây nữa và đã chuyển nhượng cho tôi số đất mà Chị đã mua của gia đình ông A, vì là chị em ruột trong gia đình nên không có giấy tờ giữa chị và tôi thỏa thuận bằng tình cảm và tôi cũng đã cho chị số tiền mà chị cần. Xong tôi muốn làm sổ đỏ chuyển nhượng sang tên tôi số đất mà Chị đã mua của gia đình ông A, nhưng gia đình ông A không cho tôi mượn sổ để tách, chuyển nhượng sang tên tôi. Tôi và những người có liên quan đã nhiều lần đến nhà nói chuyện và cầm theo biên bản giấy tờ mua bán đất giữa chị và gia đình ông A cho đến nay tôi vẫn chưa làm được sổ đỏ, vì gia đình ông A nói . bán đất là bán cho chị chứ không phải cho cháu vậy là ông A cứ nhất quyết không chịu. Một thời gian sau tôi gọi chị tôi cùng chính quyền địa phương đến nhà ông A để giải quyết lúc đó ông A lại nói "hai chị em đã bàn giao cho nhau thì có gì mà khó, cần làm khi nào tôi lấy cho. Như vậy tưởng mọi chuyện êm xuôi sau khi chị tôi về quê chồng (Thái Bình), tôi lại sang hỏi để làm giấy tờ đứng tên tôi nhưng gia đình ông A cứ lẩn tránh rồi cứ thế gia đình ông A lại bảo không phải bán cho cháu, cháu không có quyền gì mà nói chuyện về miếng đất này còn biên bản giấy tờ mua bán đất của chị và gia đình ông A tôi vẫn đang giữ .Trường hợp như thế này phải làm sao luật sư? Tôi rất mong được giải đáp hợp lý.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, chị của bạn đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông A tuy nhiên chưa làm thủ tục sang tên. Hiện tại khi chị của bạn yêu cầu ông A giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa thì bị ông A từ chối. Việc ông A không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị của bạn làm thủ tục tách thửa và sang tên là có hành vi vi phạm nghĩa vụ. Trường hợp ông A không giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị bạn thực hiện thủ tục tách thửa, chị bạn có thể tiếp tục nhờ bên chính quyền địa phương tiếp tục can thiệp để ông A giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ra hoặc kiện ra Tòa yêu cầu ông A giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị bạn làm thủ tục tách thửa.

Trường hợp ông A nói ông A bán đất cho chị bạn chứ không phải cho bạn nên không giao giấy tờ cho bạn đi làm thủ tục chuyển giao, vậy chị bạn có thể làm
giấy ủy quyền
cho bạn thực hiện giao dịch chuyển nhượng đất giữa chị bạn và ông A. Sau đó, chị của bạn phải đăng ký xin
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
với phần đất mua từ ông A rồi mới có thể chuyển nhượng cho bạn được.

Để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và chị có hiệu lực và bạn có thể làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất thì hợp đồng phải được công chứng chứng thực.

Theo khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hình thức hợp đồng về quyền sử dụng đất:

"
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan
".

Ngoài ra, theo điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Sau khi chị bạn đã đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chị của bạn và bạn phải lập một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng văn bản có công chứng, chứng thực thì mới đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên cho bạn. Việc chị của bạn và bạn chỉ thỏa thuận bằng lời nói về giao dịch chuyển nhượng đất khiến hợp đồng chưa đủ điều kiện để có hiệu lực và bạn cũng không thể đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên bạn.

Nếu chị và bạn muốn ông A sang tên quyền sử dụng đất từ ông A trực tiếp sang cho bạn, thì chị bạn và ông A phải hủy bỏ hợp đồng đã giao kết trước đây, hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng là các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận (Điều 427 BLDS 2015), sau đó ông A và bạn sẽ thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn và làm thủ tục sang tên.

Trân trọng!