Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Vừa qua gia đình em bị thu hồi 298m2 đất (đất ở +đất vườn), trong đó có 150m2 đất nhà ở. Do phần đất ở còn lại là 150m2 đủ diện tích để xây dựng nhà theo pháp luật nên gia đình đã tái định cư trên phần đất ở còn lại (Thông tin về đất :Gia đình có diện tích đất ở + vườn:1000 m2. Trong đó tổng diện tích đất ở :300m2)

Vậy cho em hỏi như thế ngoài việc bồi thường nhà và đất thì bên gia đình em có được hỗ trợ tái định cư tại chỗ hay có những chính sách hỗ trợ gì khác trong trường hợp này không? Vừa qua tỉnh em vừa ra quyết định số 42 /2015/QĐ-UBND "Ban hành Quy định hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam" nhưng không áp dụng đối với các trường hợp tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vậy em có thể áp dụng khung giá này dựa trên luật đất đai khác được không, vì khung giá đất bồi thường nhà em hiện giờ vẫn đang áp khung giá năm 2013 nhưng hiện nay đã năm 2017 (giá đất bồi thường thấp hơn rất nhiều so với giá đất thị trường)? gia đinh em có thể yêu cầu đền bù theo giá thị trường được không hoặc ít nhất dựa trên hệ số trượt giá mà tỉnh mới ban hành và nếu thế thi em sẽ phải căn cứ vào luật nào?  Em xin chân thành cảm ơn ạ!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

...

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì sau khi nhà nước thu hồi 298m2 đất, trong đó có 150m2 đất ở thì gia đình bạn vẫn còn diện tich đất ở  khác là 150m2 liền kề với diện tích bị thu hồi. Do đó, trong trường hợp này gia đình không thuộc đối tượng để được bồi thường đất (suất tái định cư) mà sẽ được bồi thường bằng tiền.

- Thứ hai, xác định giá bồi thường

Điều 113. Khung giá đất

Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.

Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể

1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

đ) Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

..

3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

...

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo đó, khung giá đất là do chính phủ quy định và Uỷ ban nhân dân tỉnh sẽ dựa vào khung giá, phương pháp định giá để xây dựng bảng giá đất với định kỳ 5 năm/lần. Bảng giá đất này là căn cứ để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất.
Do đó, trong trường hợp của bạn thời điểm có quyết định thu hồi đất thì sẽ căn cứ vào bảng giá đất (ủy ban tỉnh ban hành) tại thời điểm đó để xác định giá bồi thường; tức bạn sẽ không được áp dụng giá thị trường để làm căn cứ tính giá bồi thường được.
Đối với việc Uỷ ban nhân dân tỉnh căn cứ khung giá bồi thường năm 2013 thì khi đó bạn sẽ phải đối chiếu xem bảng giá đất có còn hiệu lực vào thời điểm có quyết định thu hồi đất hay không, nếu còn hiệu lực thì đương nhiên vẫn áp dụng theo bảng giá bồi thường đó.

Trân trọng!

CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.