Câu hỏi: Cha mẹ tôi có 2 GCN QSDĐ nằm trên thửa đất nhà tôi với diện tích 843m2 và 758m2 đất nằm trong quy hoạch đất dân cư tự cải tạo. Nay cha mẹ tôi cho tôi đất để làm nhà mà diện tích tôi được cho nằm trong 2 GCN trên 8x24m và 6x7m. Nếu tôi làm hợp đồng cha mẹ cho tôi đất thì phải làm mấy hợp đồng? Khi tôi làm giấy CN QSDĐ tôi có làm đo vẽ lại không và thủ tục đo vẽ gồm những giấy tờ gì? Và tôi có phải chịu thuế tờ khai trước bạ không ?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với vấn đề của anh, Luật Minh Gia xin được trả lời như sau:

- Về vấn đề tách thửa đất đai và thủ tục liên quan

Như nội dung bạn đã trình bày chúng tôi có thể hiểu rằng, hiện tại bố mẹ bạn có ý định cho bạn đất nằm trên 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) khác nhau.  Trong trường hợp này, bạn chỉ cần làm một hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật pháp luật dân sự về hợp đồng tặng cho trong đó có thỏa thuận về việc tặng cho quyền sử dụng đất với diện tích được tặng cho và vị trí,  diện tích, số hiệu cụ thể của mảnh đất được tặng cho,...

Trong trường hợp này bạn cần làm thủ tục tách thửa theo quy định của pháp luật đất đai. Tuy nhiên, để có thể tách thửa cần phải đảm bảo đủ các điều kiện để tách thửa. Theo đó, tại khoản 2, Điều 143 Luật đất đai 2013 quy định về vấn đề tách thửa đối với đất ở tại nông thôn là:

“ Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương”

Đối với đất ở tại đô thị tại khoản 4, Điều 144 Luật này quy định:

“ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở”.

Như vậy, mỗi địa phương khác nhau sẽ quy định về diện tích tối thiểu để có thể tách thửa khác nhau.

Trong trường hợp này, nếu cả hai mảnh đất bạn được tặng cho đều đảm bảo đủ diện tích tối thiểu để tách thửa thì bạn sẽ thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại Điều 75 Nghị định số 43/2014 /NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Bạn có thể tham khảo bài viết của chúng tôi về “Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất”. Trong đó, chúng tôi đã trình bày đầy đủ về hồ sơ cũng như các bước tiến hành tách thửa trong đó có đo đạc diện tích đất để tách thửa.

Về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện trong trường hợp tách thửa

Theo quy định tại Điều 107 Luật đất đai 2013 thì các khoản thu tài chính từ đất đai bao gồm:

“a) Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

b) Tiền thuê đất khi được Nhà nước cho thuê;

c) Thuế sử dụng đất;

d) Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

đ) Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

e) Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

g) Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai”.

Căn cứ theo quy định này thì đối với trường hợp tách thửa của bạn sẽ phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính bao gồm: Thuế sử dụng đất , phí và lệ phí tách thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong đó có bao gồm phí đo đạc. Về mức  phí đo đạc này sẽ do các địa phương khác nhau quy định cụ thể.