Câu hỏi: Kính chào các Anh/ Chị công ty luật Minh Gia! Em xin có câu hỏi về thủ tục đất đai, kính mong các anh chị dành thời gian giải đáp ạ!

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Em có ý định mua 1 mảnh đất vườn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đất 50 năm) ở khu vực Vân Đồn, Quảng Ninh. Chủ hộ nói có thể làm Sổ đỏ 1 phần với giá tiền là 700,000 đ/ 1 m2 đất, và phần còn lại tiếp tục là đất 50 năm không có sổ đỏ. Tổng diện tích mảnh đất khoảng 1200 m2, em có ý định làm trước 200 m2 sổ đỏ. Vậy, trong trường hợp này, kính mong Quý anh chị giải đáp giúp rằng với mức phí làm sổ đỏ như vậy đã hợp lý chưa? Nếu em muốn làm thêm sổ đỏ trong diện tích còn lại thì có khả thi không ạ? các thủ tục giấy tờ cần thiết hợp pháp em cần có để sở hữu toàn bộ mảnh đất này là gì ạ? Kính mong các anh chị dành thời gian giải đáp giúp em!

Trả lời: Thứ nhất, về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai thì phải có GCNQSD đất đối với phần diện tích muốn giao dịch. Theo như bạn trình bày thì diện tích đất này chưa được cấp GCNQSD, bởi vậy trước tiên, bạn cần yêu cầu bên có đất tiến hành thủ tục cấp GCNQSD đất đối với phần diện tích này.

Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Sau khi hoàn tất thủ tục cấp GCN, các bên sẽ có quyền giao kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định  hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực

Sau khi thực hiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn phải làm thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường cấp huyện.

Hồ sơ đăng ký gồm:

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên.

Về nghĩa vụ tài chính, gồm:

- Lệ phí trước bạ: 0,5% x giá 1m2 đất x diện tích đất. (Giá đất để tính lệ phí trước bạ  do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm )

- Phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Thông tư 02/2014/TT-BTC thì Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất:

“Mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy chứng nhận cấp cho hộ gia đình, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất (không có nhà và tài sản khác gắn liền với đất) thì áp dụng mức thu tối đa không quá 25.000 đồng/giấy cấp mới; tối đa không quá 20.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận…”

Trân trọng
!