Câu hỏi: Trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất có trách nhiệm thực hiện đúng các quy định của pháp luật liên quan đến diện tích đất của mình. Người sử dụng đất có trách nhiệm sử dụng đúng phần diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận không được thực hiện các hành vi lấn sang phần đất của người khác. Hành vi lấn đất được xác định là hành vi vi phạm và sẽ bị xử lý theo quy định cụ thể.

1. Luật sư tư vấn hành vi lấn đất

Các tranh chấp liên quan đến quá trình sử dụng đất là một trong những vấn đề thường xuyên xảy ra giữa những người sử dụng đất. Trong đó, nổi bật là các tranh chấp liên quan đến hành vi lấn chiếm đất đai giữa các hộ đất liền kề. Các tranh chấp này không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất, gây mất tình cảm hàng xóm, láng giềng, tình cảm gia đình… mà còn gây ra các khó khăn cho cơ quan có thẩm quyền trong quá trình tiếp nhận và xử lý. Do đất đai là loại tài sản có giá trị nên khi tranh chấp ai cũng mong muốn phần lợi sẽ thuộc về gia đình mình.

Các tranh chấp về đất đai thường phức tạp và rất khó để các bên tự thỏa thuận giải quyết đặc biệt khi các bên không nắm rõ được các quy định pháp luật. Để được giải đáp cụ thể các vấn đề liên quan đến đất đai cũng như để bảo đảm quyền lợi cho bản thân và gia đình, nếu bạn đang gặp các vướng mắc về đất đai bạn có thể liên hệ với chúng tôi qua các hình thức như gửi Email tư vấn hoặc gọi tới số Hotline:
1900.6169
. Chúng tôi có bộ phận luật sư, chuyên viên tư vấn pháp luật giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn tư vấn về các vấn đề liên quan đến vấn đề này.

2. Tư vấn về giải quyết tranh chấp khi bị lấn chiếm đất đai

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính chào Công ty Luật Minh Gia!Tôi xin trình bày sự việc của gia đình tôi mong Công ty tư vấn giúp sự việc như sau: Nguyên trước đây bà ngoại tôi có mua lại căn nhà ngày 10/5/1961 đã được chứng thực với sự chứng kiến của các hộ liền kề, theo đó nhà đất của gia đình chúng tôi là 50 m2, bao gồm có một địa dịch thông hành là 6 m2 (con hẻm nhỏ bên hông nhà để gia đình mở cửa bếp và cửa sổ hiện vẫn còn dấu tích). Thời điểm này, gia đình bên cạnh có diện tích đất nhỏ có xin mượn bà ngoại tôi vách hẻm để cho rộng. Sau đó người này bán lại cho người khác (năm 1985), vợ chồng này có qua xin mượn bà ngoại đất của vách hẻm và tường của gia đình chúng tôi, bà tôi đồng ý cho mượn khi nào có xây cất thì trả lại cho gia đình chúng tôi. Hiện bà tôi đã mất năm 2011, gia đình bên cạnh đang xây dựng lại nhà, gia đình tôi có qua đòi lại phần diện tích đất mà họ đã mượn nhưng họ tuyên bố đất bây giờ là của họ vì đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận và được cấp giấy phép xây dựng theo quy định và không có mượn đất gì của gia đình chúng tôi. Gia đình chúng tôi đã báo chính quyền địa phương và các cơ quan chức năng yêu cầu dừng thi công công trình vì đang tranh chấp, nhưng địa phương và các cơ quan chức năng đều nói không thuộc thẩm quyền, cụ thể: Phòng Tài nguyên môi trường thì nói họ cấp Giấy chứng nhận theo đúng quy trình và quy định pháp luật, Phòng Quản lý Đô thị thì nói họ dựa trên Giấy chứng nhận để tham mưu lãnh đạo Quận cấp phép, Đội thanh tra địa bàn thì nói họ chỉ kiểm tra theo giấy phép và cho thi công việc dừng không thuộc thẩm quyền của họ, chính quyền địa phương thì ghi nhận sự việc và báo lại UBND Quận (có biên bản làm việc) nhưng tới thời điểm hiện tại vẫn chưa có cơ quan nào trả lời gia đình chúng tôi. Nhà bên cạnh đã cho phá móng nhà của chúng tôi, có nguy cơ sụp đổ bất cứ lúc nào và ảnh hưởng đến sinh mạng của hơn 10 người trong gia đình chúng tôi hiện đang sinh sống. Cũng cần nói thêm theo Giấy chứng nhận thì diện tích của nhà bên cạnh chỉ có 13 m2 (chưa tính phần đất họ chiếm của gia đình tôi) thì theo Luật họ không được xây dựng mới mà chỉ được cải tạo, sửa chữa. Tuy nhiên, Giấy phép xây dựng lại cho phép xây dựng và với quy mô 3 tầng đối với nhà trong hẻm. Thật khó tin nhưng lại có thật. Điều này chúng tôi đã có đơn khiếu nại và đơn xin cứu xét khẩn cấp gởi các cơ quan, ban ngành có thẩm quyền xem xét nhưng vẫn không có động tĩnh. Gia đình họ vẫn tiếp tục xây dựng trái phép trên phần đất của gia đình chúng tôi mà không bị bất cứ rào cản pháp luật nào cản trở, cho đến khi họ đụng phải ô văng cửa sổ nhà tôi và họ cho cưa để nhà họ thẳng thì gia đình chúng tôi phản ứng và chính quyền địa phương và cơ quan chức năng quận lại mời làm việc và vẫn không có gì thay đổi, chỉkhông cho họ cắt ô văng cửa sổ nhà tôi vì nó đã hiện hữu từ năm 1953 (chủ trước xây cất và bà tôi mua lại năm 1961). Gia đình chúng tôi đã sinh sống tại căn nhà trên 4 đời nay (ông bà, cha mẹ, tôi và các con của tôi) không hề có mua bán, chuyển nhượng, cho, tặng bất cứ ai và đất đã được công nhận rõ ràng (không phải là đất hoang, không chủ), còn gia đình nhà bên mua là giấy tay. Vậy cơ sở pháp lý nào mà chính quyền lại lấy đất của gia đình chúng tôi cho người khác. Theo tôi được biết:

+ Theo Luât Đất đai thì đối với phần đất đã bị lấn chiếm thì buộc khôi phục, trả lại hiện trạng ban đầu và bồi thường theo quy định. Cơ quan chức năng thu hồi, chỉnh lý và cấp lại Giấy chứng nhận cho người dân.

+ Theo Luật hình sự thì đối với việc chiếm đoạt và phá hoại tài sản công dân sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự (họ đã phá hoại móng và ảnh hưởng đến sinh mạng hơn 10 người trong gia đình tôi).

Nay gia đình chúng tôi muốn lấy lại phần đất mà họ đã chiếm đoạt và đề nghị UBND quận thu hồi, chỉnh lý và cấp lại Giấy chứng nhận mới cho gia đình chúng tôi thì phải làm như thế nào? Mong Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, hiện nay gia đình bạn đang có tranh chấp với gia đình liền kề. Trường hợp này bạn cần có yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Cụ thể theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Một là,
nếu gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị tranh chấp, hoặc trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn còn có giữ giấy tờ mua bán diện tích đất bao gồm phần đất tranh chấp đó không? Trong trường hợp gia đình bạn có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc còn giữ giấy tờ về mua bán đất đối với diện tích đất đang tranh chấp thì nếu tranh chấp của các bạn không thể hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã thì gia đình bạn có thể gửi đơn đến tại Tòa án nhân dân cấp huyện để Tòa án giải quyết tranh chấp của gia đình bạn và hộ gia đình liền kề.

Hai là,
nếu gia đình bạn chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không còn giữ được giấy tờ mua bán đất từ năm 1961 mà không hòa giải được tại Ủy ban nhân dân xã thì gia đình bạn có thể lựa chọn một trong hai cách thức giải quyết tranh chấp. Cụ thể gia đình bạn có thể lựa chọn giải quyết tranh chấp bằng cách gửi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai đến Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc gia đình bạn có thể lựa chọn cách gửi đơn khởi kiện tại Tòa án.

Sau khi có quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của Chủ tịch UBND cấp huyện hoặc quyết định của Tòa án  mà theo quyết định đó diện tích đất tranh chấp thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn thì gia đình bạn có thể dựa trên quyết định giải quyết tranh chấp đó để đề nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trả lại phần diện tích đất cho gia đình bạn.