Câu hỏi: Tôi đang có ý định mua lô đất mà chủ sở hữu đã qua 2 lần chuyển nhượng: Chủ sở hữu 1: 599,2m2 đất trồng cây hàng năm, sau đó tách thửa còn 307,2m2(trong đó 160,0m2 đất odt).

Nội dung yêu cầu:
Ngày 04/07/2016 chuyen muc dich thành đất ở 80,0m2. Cho tôi hỏi một số điều sau: 1/Diện tích thực tế hiện nay của chủ sở hữu là thế nào đối với 160,0m2 đất ODT và 80,0m2 đất chuyển đổi sang đất ở? 2/Người cuối cùng sở hữu từ ngày 12/1/16. Hiện nay tách làm 4 lô để bán, nếu tôi mua có được chủ đất làm thủ tục tách sổ không?(mỗi lô thể hiện hơn 60,0m2). 3/Diện đất này nếu tôi mua có được tách sổ riêng hay không? Hay vẫn cùng chung sở hữu?(sơ đồ đất không hiển thị đường đi) 4/Nếu sở hữu chung thì hệ lụy sẽ thế nào? 5/Nếu được tách chúng tôi sẽ làm thủ tục như thế nào để có sổ riêng? 6/Thủ tục mua bán sang nhượng sẽ làm ở đâu?làm như thế nào và trình tự ra sao? 7/Khi nào có thể gọi là kết thúc HĐ mua bán chuyển nhượng? Và đăng ký hộ khẩu hay quyền sở hữu đất ở đâu?

Trả lời: 1/ Diện tích thực tế hiện nay của chủ sở hữu là thế nào đối với 160,0m2 đất ODT và 80,0m2 đất chuyển đổi sang đất ở?

Theo quy định tại Thông tư 55/2013/ TT-BTNMT về thành lập bản đồ địa chính thì ký hiệu đất ODT được xác định là đất ở đô thị. Vậy, chủ sở hữu quyền sử dụng đất có tổng cộng 240m2 đất ở trong thửa đất của mình, trong đó 160 m2 đất ở đã được chuyển mục đích trước đây và 80m2 được chuyển mục đích vào ngày 04/07/2016.

2/ Người cuối cùng sở hữu từ ngày 12/1/2016. Hiện nay tách làm 4 lô để bán, nếu tôi mua có được chủ đất làm thủ tục tách sổ không? (mỗi lô thể hiện hơn 60,0m2).

Điều 144
Luật đất đai 2013 có quy định về đất ở tại đô thị: "...
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở
.”

Theo quy định của pháp luật, trường hợp bên bán tách thửa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì diện tích thửa đất mới và phần diện tích thửa đất còn lại không được thấp hơn diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở. Và cũng xuất phát từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của mỗi địa phương khác nhau nên diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở tại mỗi địa phương cũng không đồng nhất.

Vậy, anh cần liên hệ tới cơ quan có thẩm quyền về quản lý đất đai, hoặc tìm hiểu Intetnet quyết định của UBND nơi có đất để xác định chính xác diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất ở. Với diện tích 60m2 đất ở thì chủ sở hữu vẫn có thể tiến hành tách thửa nếu thửa đất tọa lạc tại Quận 1, 3,4,5,6,...TP. HCM nếu đáp ứng: Trường hợp đất ở chưa có nhà thì diện tích tối thiểu để tách thửa là 50m2 và chiều rộng mặt tiền của thửa đất không nhở hơn 04 met,....

3/Nếu sở hữu chung thì hệ lụy sẽ thế nào?

Điều 216 BLDS 2005 quy định về sở hữu chung theo phần:

"1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thoả thuận khác".

Điều 223 BLDS 2005 quy định về định đoạt tài sản chung:

"1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại".

Trường hợp các chủ sở hữu mới cùng đứng chung một giấy chứng nhận thì các bên không vướng phải các hệ lụy về mặt pháp lý nghiêm trọng. Bởi, mặc dù đứng tên chung nhưng các bên vẫn thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt riêng biệt đối với phần tài sản của mình. Và dĩ nhiên, các chủ sở hữu khác không được chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phần tài sản không thuộc quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có sự xác nhận đồng ý của chủ sở hữu của phần tài sản đó.

Tuy nhiên, các bên sẽ gặp khó khăn khi tiến hành chuyển nhượng phần tài sản của mình trong khối tài sản chung. Theo quy định tại khoản 3 Điều 223 BLDS 2005, chủ sở hữu chung chỉ được chuyển nhượng phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho người khác khi các đồng thừa kế từ chối không nhận chuyển nhượng. Và theo chúng tôi, vướng mắc về mặt pháp lý trên không ảnh hưởng lớn tới quyền sở hữu của chủ sở hữu thửa đất trên.

4/Nếu được tách chúng tôi sẽ làm thủ tục như thế nào để có sổ riêng? 5/Thủ tục mua bán sang nhượng sẽ làm ở đâu?

-
Thứ nhất
, chủ sở hữu thửa đất lớn nộp hồ sơ yêu cầu tách thửa.

Theo quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về thủ tục tách thửa:

"1.Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ để nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

-
Thứ hai
, các bên tiến hành thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng và hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực.

Bước 1 : Các bên cần tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng( hoặc Ủy ban Nhân dân cấp xã) và mang theo các giấy tờ như: Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, Chứng minh thư nhân dân và hộ khẩu của các bên.

Bước 2: Tiến hành thủ tục kê khai nghĩa vụ thuế tại Uỷ ban nhân dân cấp quận/ huyện nơi có đất.

Hồ sơ bao gồm:
1. Tờ khai lệ phí trước bạ (bên mua).
2. Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (bên bán, trừ trường hợp được miễn thuế).
3. Hợp đồng chuyển nhượng.
4. Bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (có chứng thực)
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của hai bên. (có chứng thực)
Sau khi có thông báo nộp thuế: hai bên tiến hành nộp thuế trong thời hạn 10 ngày vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Tiến hành thủ tục kê khai sang tên quyền sử dụng đất:
Hồ sơ bao gồm:
1. Đơn đề nghị đăng ký biến động.
2. Hợp đồng chuyển nhượng.

4. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
5. Bản sao chứng minh nhân dân và sổ hộ khẩu của bên mua.(có chứng thực)
6. Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Thời gian giải quyết: không quá 15 ngày sẽ nhận được sổ đỏ.

6/Khi nào có thể gọi là kết thúc HĐ mua bán chuyển nhượng?

Theo quy định của pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm các bên hoàn tất thủ tục công chứng, chứng thực. Và khi đó, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực, và buộc các bên phải thực hiện cam kết trên. Xét dưới góc độ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì đây được coi là kết thúc hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, phát sinh hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất, các chủ mới thực hiện các quyền của chủ sở hữu thì buộc các bên phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Điều 692 BLDS 2005 quy định về hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: "Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai".

Trường hợp anh muốn đăng ký hộ khẩu thường trú, đề nghị anh tham khảo bài viết: Tư vấn về thủ tục chuyển hộ khẩu thường trú?