Câu hỏi: Có thể thấy rằng, việc lấn chiếm đất diễn ra ngày càng phổ biến trên thực tế, nhất là trong bối cảnh kinh tế, xã hội hiện nay. Vậy hành vi lấn chiếm dất bị xử lý như thế nào?

Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

Còn chiếm đất là việc tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý về đất đai cho phép.

Nếu có bất kỳ vướng mắc nào liên quan đến vấn đề này nói riêng, hay liên quan đến mọi vấn đề khác liên quan đế pháp luật nói chung, bạn đọc vui lòng liên hệ tới Luật Minh Gia, đội ngũ luật sư, chuyên viên tư vấn sẵn sang giải đáp mọi khó khăn, vướng mắc cho bạn đọc.

1. Xử lý hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang.

Hỏi:
Tôi có sở hữu một thửa đất nông nghiệp, một mặt tiền của thửa đất này giáp với thủy lợi và con đường đi. Phần đất dọc theo thủy lợi tiếp giáp với đất nhà tôi (phần đất này nằm giữa đất nhà tôi và thủy lợi - thuộc hành lang bảo vệ công trình thủy lợi) bị Ông Nguyễn Văn B lấn chiếm và sử dụng để trồng cây. Hành động trên ảnh hưởng đến việc sản xuất và tưới tiêu, cũng như đi lại của gia đình tôi. Xin hỏi luật sư là hành vi trên vi phạm luật gì? nghị định nào qui định? Và tôi có quyền được khiếu nại hay không? Xin cảm ơn

Trả lời: Điều 12 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

..."

Ngoài ra, Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định như sau:

"Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

c) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,1 héc ta đến dưới 0,5 héc ta;

…

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

Đối chiếu với trường hợp của bạn, ông B có hành vi tự ý trồng cây trên phần đất thuộc hành lang bảo vệ công trình thủy lợi. Đây là hành vi lấn, chiếm đất sẽ bị xử lý hành chính và buộc phải trả lại đất đã lấn, chiếm theo Điều 14 Nghị định nêu trên.

2. Có được lấn, chiếm đất vỉa hè để sử dụng?

Hỏi:
Chào luật sư! Mong Luật sư tư vấn giúp tôi một việc như sau: Hiện tôi có thuê một lô đất và và đầu tư kinh doanh quán cà phê đến nay đã hơn 2 năm. Nhưng chị N lấn chiếm trước vỉa hè khu vực tôi kinh doanh để buôn bán bày tủ, dù, bàn ghế trước quán tôi nhập nhằng không có lối đi vào, chỗ để xe và làm mất mỹ quan quán ảnh hưởng đến việc kinh doanh của tôi. Tôi đã nhắc nhở nhiều lần nhưng chị kiên quyết không di dời chỗ khác. Tôi cũng đã thông báo với trật tự đô thị nhiều lần nhưng cũng không thấy thay đổi gì. Vừa rồi tôi có làm đơn gửi UBND thị trấn và ban an toàn trật tự đô thị giải quyết cho tôi để tránh tình trạng cãi nhau làm mất trật tự đô thị nhưng UBND thị trấn trả lời tôi là: tôi chỉ được sử dụng phần đất tôi đã thuê và không được sử dụng phần đất vỉa hè.  Chị N chỉ lấn chiếm vỉa hè và không có lấn chiếm khu vực của tôi sẽ có biện pháp xử lý sau. Nhưng tôi thấy chị càng lấn chiếm ra hơn và cũng không thấy ai xử lý gì. Như vậy thì UBND thị trấn trả lời như vậy đúng hay sai? Và tôi có thể gửi lên những đâu nếu họ không giải quyết để tạo điều kiện tôi kinh doanh? Rất mong nhận được tư vấn của các Luật sư. Xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng thuê đất. Cụ thể:

“
Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều 501. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng có liên quan trong Bộ luật này cũng được áp dụng với hợp đồng về quyền sử dụng đất, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Nội dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất không được trái với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Và Luật đất đai 2013 quy định:

“
Điều 170. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Theo đó, bạn chỉ được phép sử dụng đúng mục đích thuê, đúng diện tích thuê từ chủ sở hữu, không được có hành vi lấn chiếm. Đối với hành vi lấn, chiếm đất vỉa hè của hộ liền kề sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật. Cụ thể, Điều 14, Nghị định 91/2019/NĐ-CP xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai:

“Điều 14. Lấn, chiếm đất

…

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại
Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này”.

Như vậy, trả lời của Uỷ ban thị trấn là đúng với quy định pháp luật. Tuy nhiên, vì hành vi vi phạm của hộ liền kề vẫn chưa được xử lý nên để giải quyết thì bạn có thể làm đơn tố cáo/trình báo gửi Uỷ ban nhân dân huyện để xử lý.

3. Quyền sử dụng đất trong phần đất giáp ranh.

Hỏi:
Chào Luật sư! Gia đình tôi ngày xưa khoảng 10 mấy năm thì ngoại tôi có bán đất cho vài người và đã chừa đường cho họ đi đây là đất gia đình tổ tiên khai hoang và giữa ranh giới với đất nhà nước đã cấp cho một người hàng xóm, ngoại có trồng một vài cây tràm vàng thẳng hàng trên 10 năm nhưng do đất xấu cây cũng không cao to lắm. Nhưng gần đây nhà hàng xóm bắt đầu xây phía sau cách hàng cây làm ranh nhà tôi khoảng hơn một mét thì nhà tôi cũng đã cắt tàn và cưa bớt vài cây nhưng họ vẫn không chấp nhận mà bắt nhà tôi phải cưa hết và đã nộp đơn ra chính quyền kiện nhà tôi. Xin luật sư giải đáp. Xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

"
Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Đối chiếu với quy định pháp luật, trường hợp nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì gia đình bạn cần phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp gia đình bạn và hàng xóm có thỏa thuận khác.