Câu hỏi: Mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở là giao dịch có giá trị tài sản lớn, do vậy, khi thực hiện việc mua bán cần phải đáp ứng được những điều kiện theo quy định của pháp luật. Làm sao để việc  mua bán quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở có được hợp thức hóa, Luật Minh Gia sẽ giải đáp thông qua nội dung tư vấn sau.

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Nhờ văn phòng hỗ trợ giúp về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau: Năm 2003 tôi có mua một miếng đất khoảng 80m2 của ông H con bà B. Đất này có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà B đứng tên. Bà B có 4 người con, bà B chia cho các con mỗi người một phần (chia bằng miệng không có di chúc).

Phần đất tôi mua là của ông H con trai lớn của bà B. Lúc tôi mua đất bà B còn sống có ký tên lăng tay, hai vợ chồng ông H và các con của bà B có ký tên trong giấy tay mua bán. Tháng 2 năm 2004 tôi cất nhà (không phép) ở ổn định đến nay (có số nhà quận). Nay tôi muốn làm hợp thức hóa căn nhà này nhưng bên bán không chịu tái ký, người ta đòi ký phải đưa thêm tiền. Vậy cho tôi hỏi nếu bên bán không tái ký nhà tôi có hợp thức hóa được không?

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Như vậy, vì bạn đã mua và sử dụng đất từ năm 2004 đến nay do vậy, giấy tờ mua bán quyền sử dụng đất của bạn sẽ được công nhận mà không phải công chứng, chứng thực.

Căn cứ khoản 2 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
“2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định.”

Vì bạn mua quyền sử dụng đất, sau đó, mới xây nhà để ở, do vậy chúng tôi xác định trường hợp của bạn là phải yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Theo thông tin bạn cung cấp, bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 01/07/2014 và bạn có hợp đồng mua bán viết tay năm 2003 với ông H theo đó: bà B (đồng ý với việc cho ông H con bà chuyển nhượng phần đất của ông mà bà đã chia cho ông – đồng ý bằng cách kí tên và lăn tay) cho bạn; Ông H (đồng ý với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với mảnh đất 80m2 cho bạn – đồng ý bằng cách kí tên); các con của bà B (đồng ý với việc xác lập quyền của ông H trên phần đất bà B chia cho và hành vi chuyển quyền sử dụng đất của ông H đối với mảnh đất này – đồng ý bằng cách kí tên). Trong trường hợp này, căn cứ quy định nêu trên, bạn có quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hà ở. Tuy nhiên, nếu các bên phát sinh tranh chấp thì phải giải quyết tranh chấp trước.

Sau khi giải quyết xong tranh chấp, bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trân trọng!

Phòng tư vấn – Công ty Luật Minh Gia