Câu hỏi: Em xin chào Luật sư ! Em có 1 số băn khoăn về mảnh đất em đang ở ,mong luật sư giải đáp giùm em : Em mới mua 1 căn nhà ( 1 trệt + 1 lầu ,ngang 3m + dài 11m ) ở trong hẻm. Hiện mảnh đất có căn nhà của em chỉ có sổ đỏ chung với khoảng 10 căn nhà khác,và căn nhà của em mua chỉ có giấy tờ kê khai nhà đất năm 1999 và giấy tờ mua bán công chứng vi bằng qua các chủ, giấy xin số nhà của phường,hiện tại em là chủ thứ 4 ( trước đó là 3 chủ bán qua lại bằng giấy viết tay). Căn nhà của em còn nằm dưới đường điện 220kv X. Vậy em có 1 số câu hỏi sau nhờ luật sư tư vấn giùm em :

1. Nhà của em có những giấy tờ như vậy thì có được coi là hợp pháp không ? và có được hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? nếu có thì thủ tục thế nào?

2.Hiện tại trong cùng hẻm có 2-3 nhà cùng mảnh đất như nhà của em ,giấy tờ cũng vậy nhưng đã được Quận cấp số nhà và được cấp sổ hộ khẩu TP HCM. Vậy em có làm được như họ không ?

3. Căn nhà của em nằm dưới đường điện 220kv X như vậy có được coi là vi phạm hành lang an toàn điện không? nếu có giải tỏa hay các vấn đề liên quan tới điện lực có được đền bù theo luật không? Hiện các nhà xung quanh đã sống dưới đường điện từ năm 1998 tới giờ và không có vấn đề gì hết.

4. Gia đình em xác định mua để ở lâu dài chứ không kinh doanh,như vậy có gặp vấn đề gì sau này hay không ? nhất là đường điện (vì đường điện có trước,nhưng nhà em vẫn xin giấy sửa chữa ở phường cấp được). Mong được luật sư sớm giải đáp những thắc mắc trên, em xin chân thành cảm ơn luật sư!

Trả lời: 1. Nhà của em có những giấy tờ như vậy thì có được coi là hợp pháp không? Và có được hợp thức hóa để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Về việc mua nhà bằng việc lập vi bằng:

Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:
"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.
2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".

Do đó, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, để có thể làm thủ tục sang tên GCNQSDĐ thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Như vậy, nếu ngôi nhà mà gia đình bạn mua bằng cách lập vi bằng thì chưa đủ điều kiện để có thể sang tên. Muốn sang tên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì hai bên phải lập một hợp đồng mua bán nhà ở có công chứng/chứng thực.

Ngoài ra, quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013; đáp ứng đủ diện tích tối thiểu để tách thửa trong trường hợp muốn tách sổ riêng:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

2.Hiện tại trong cùng hẻm có 2-3 nhà cùng mảnh đất như nhà của em, giấy tờ cũng vậy nhưng đã được Quận cấp số nhà và được cấp sổ hộ khẩu TP HCM. Vậy em có làm được như họ không?

Về điều kiện nhập hộ khẩu thường trú vào thành phố Hồ Chí Minh. Vấn đề này bạn có thể tham khảo tại bài viết sau: Điều kiện và thủ tục đăng kí thường trú vào thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bạn cung cấp được giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp, đã tạm trú liên tục trong thời gian Luật định và có nhu cầu thì có quyền nộp hồ sơ để đăng ký thường trú vào TP. HCM

Về cấp số nhà tại Thành phố Hồ Chí Minh bạn có thể tham khảo bài viết sau: Tư vấn về việc xin cấp số nhà, KT3 tại thành phố HCM

3. Căn nhà của em nằm dưới đường điện 220kv X như vậy có được coi là vi phạm hành lang an toàn điện không? nếu có giải tỏa hay các vấn đề liên quan tới điện lực có được đền bù theo luật không? Hiện các nhà xung quanh đã sống dưới đường điện từ năm 1998 tới giờ và không có vấn đề gì hết.

Điều 13 Nghị định 14/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật điện lực quy định Điều kiện tồn tại nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp đến 220 kV:

“Nhà ở, công trình xây dựng được tồn tại trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp đến 220 kV nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau:

1. Mái lợp và tường bao phải làm bằng vật liệu không cháy.

2. Không gây cản trở đường ra vào để kiểm tra, bảo dưỡng, thay thế các bộ phận công trình lưới điện cao áp.

3. Khoảng cách từ bất kỳ bộ phận nào của nhà ở, công trình đến dây dẫn điện gần nhất khi dây ở trạng thái võng cực đại không nhỏ hơn quy định trong bảng sau:

Điện áp
Đến 35 kV
110 kV
220 kV
Khoảng cách
3,0 m
4,0 m
6,0 m

4. Cường độ điện trường nhỏ hơn 5 kV/m tại điểm bất kỳ ở ngoài nhà cách mặt đất một (01) mét và nhỏ hơn hoặc bằng 1 kV/m tại điểm bất kỳ ở bên trong nhà cách mặt đất một (01) mét.

5. Đối với nhà ở, công trình trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp 220 kV, ngoài đáp ứng các điều kiện trên, các kết cấu kim loại của nhà ở, công trình còn phải được nối đất theo quy định về kỹ thuật nối đất.

6. Bộ Công Thương quy định chi tiết về phạm vi, kỹ thuật nối đất kết cấu kim loại của nhà ở, công trình trong và liền kề hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không đối với điện áp từ 220 kv trở lên”.

Vậy, trường hợp nhà ở nằm trong hành lang an toàn đường dây điện trên không nếu đáp ứng điều kiện nêu trên thì chủ sở hữu vẫn được công nhận quyền sở hữu, được sử dụng hạn chế và được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

4. Gia đình em xác định mua để ở lâu dài chứ không kinh doanh,như vậy có gặp vấn đề gì sau này hay không? nhất là đường điện (vì đường điện có trước,nhưng nhà em vẫn xin giấy sửa chữa ở phường cấp được).

Như đã phân tích ở trên, chủ sở hữu của bất động sản tồn tại trong hành lang an toàn đường dây điện trên không vẫn được sử dụng, kể cả việc được sửa chữa khi có nhu cầu nhưng cần đáp ứng Điều 13 Nghị định 14/2014/NĐ-CP.