Câu hỏi: Luật sư tư vấn về tranh chấp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất .

Năm 2009, vợ chồng tôi cùng vài người bạn nước ngoài hùn vốn để thuê quyền sử dụng đất của 2 thửa đất xây dựng làm mat bằng kinh doanh ăn uống. Tất cả việc xây dựng, đăng kí giấy phép kinh doanh, lẫn việc ki hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đều giao cho 1 cá nhân đó đứng. Về việc xây dựng nhà hàng thi dùng công ty của vợ chồng đó đứng ra kí kết,về hợp đồng thuê đất và giấy phép đăng kí kinh doanh thì do cá nhân của vợ người đó đứng và hợp đồng đó đúng theo mẫu quy định của pháp luật và có ra công chứng, nhưng  không có ghi phần giải quyết tài sản trên đất thuê sau khi hết hạn thuê. Kinh doanh được 2 năm, vì mâu thuẫn và bất đồng giữa các cổ phần nên vợ chồng họ sang nhượng lại cho chúng tôi, nhưng không làm bất cứ 1 giấy tờ mua bán chuyển nhượng nào,chúng tôi chỉ thỏa thuận bằng miệng,sau đó thì giấy phép kinh doanh và hợp đồng thuê quyền sử dụng đất được làm lại vaò năm 2011 và đăng kí qua cá nhân tôi. Về giấy phép kinh doanh thì vẫn đăng kí là hộ kinh doanh, về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất thì là cá nhân tôi đứng và vẫn có công chứng, còn hợp đồng thuê cũ đã hủy. Xin nói thêm vì mâu thuẫn lẫn nhau, nên người đứng tên trên hợp đồng thuê cũ cùng với người chủ cho thuê đất vốn dĩ là bạn, nay thêm vì mâu thuẫn giữa chúng tôi nên có ý thông đồng gây khó khăn về các mặt giấy tờ hay chứng từ liên quan đến nhà hàng nếu có xảy ra vấn đề tranh chấp, thưa kiện. Bởi vì bên tôi ngoài hợp đồng thuê quyền sử dụng đất có công chứng đó ra, thì chúng tôi không còn bất kì giấy tờ nào khác để có thể chứng minh là nhà hàng trên do bên tôi bỏ tiền xây dựng và về việc sang nhượng cổ phần cũng không có giấy tờ. Vì theo như bên chủ đất cho thuê báo với chúng tôi là,khi hết hợp đồng tôi không được tháo gỡ cơ sở vật chất trên vì khi ki hợp đồng lại với tôi,thì cơ sở trên đã hình thành nên tức thuộc quyền sở hữu của họ.chúng tôi thật bức xúc vì đã cùng nhau bỏ tiền tỷ để xây dựng và đầu tư,nhưng nay nếu nói theo họ thì coi như chúng tôi phải mất trắng.vì thế kính mong luật sư tư vấn giúp tôi về  trường hợp của tôi sẽ như thế nào?

1) Khi có kiện cáo về vấn đề tranh chấp trên thì tòa có căn cứ theo hợp đồng thuê mướn có công chứng trên để xử lý không?(vì chúng tôi từ đầu cho đến khi làm lại hợp đồng mới,đều là thuê quyền sử dụng đất,chứ không có thuê mặt bằng,hay thuê đất có tài sản gắn liền.)

2) Hợp đồng theo quy định và có công chứng  sẽ  có  giá trị gi? Và có cơ sở để chứng minh việc thuê đất của chúng tôi không?

3) Việc kí lại hợp đồng mới là thuê quyền sử dụng đất vào thời điểm mà nhà hàng đã được hình thành thì quyền sở hữu sẽ là bên chủ đất chứ không phải dựa theo hợp đồng nữa phải không,?

4) Với tình trạng của chúng tôi  thì khi hết thời hạn thuê,chúng tôi có được quyền sang nhượng lại,hoặc tháo gỡ cơ sở vật chất kia không?

5) Nếu có xảy ra vấn đề tranh chấp,thưa kiện,với những gì tôi vừa trình bày ở trên thì chúng tôi có cơ sở nào để đòi lại công bằng cho mình không?

Kính mong luật sư tư vấn giúp và xin chân thành cảm ơn qúy luật sư !

Trả lời: Về hợp đồng có công chứng,
khi có kiện cáo về vấn đề tranh chấp thì đương nhiên Tòa sẽ căn cứ vào hợp đồng thuê có công chứng của các bên để xử lý. Đây chính là cơ sở để xác định quyền và nghĩa vụ cũng như phạm vi tranh chấp của các bên.

Theo Luật công chứng 2014 thì giá trị pháp lý của văn bản công chứng được quy định như sau:

“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

4. Bản dịch được công chứng có giá trị sử dụng như giấy tờ, văn bản được dịch”.

Về vấn đề xác định quyền sở hữu nhà hàng
, kể từ thời điểm ký kết lại hợp đồng mới thì bên chủ đất không thể mặc nhiên thừa nhận quyền sở hữu đối với nhà hàng (tài sản trên đất) được.

Theo quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự 2015:

“Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”

Do bạn đang thuê quyền sử dụng đất của chủ đất nên bạn hoàn toàn có quyền sử dụng, khai thác quyền bề mặt trên mặt đất đã thuê.

Việc bạn thuê quyền sử dụng đất của chủ đất tức là bạn đã có quyền khai thác, sử dụng quyền bề mặt trên đất. Theo đó căn cứ vào Điều 271 về nội dung quyền bề mặt:

“Chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất thuộc quyền sử dụng đất của người khác để xây dựng công trình, trồng cây, canh tác nhưng không được trái với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai, xây dựng, quy hoạch, tài nguyên, khoáng sản và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Thời hạn của quyền bề mặt được xác định theo quy định của luật, theo thỏa thuận hoặc di chúc nhưng không vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất.”

Điểm cần lưu ý là vấn đề thời hạn sử dụng quyền bề mặt không được vượt quá thời hạn của quyền sử dụng đất  và khi kết thúc quyền bề mặt, đối tượng nhà hàng xây dựng trên đất đó sẽ thuộc đối tượng xử lý tài sản quy định tại Điều 273 BLDS 2015 như sau:

“Điều 273. Xử lý tài sản khi quyền bề mặt chấm dứt

1. Khi quyền bề mặt chấm dứt, chủ thể quyền bề mặt phải trả lại mặt đất, mặt nước, khoảng không gian trên mặt đất, mặt nước và lòng đất cho chủ thể có quyền sử dụng đất theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu của mình trước khi quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước khi quyền bề mặt chấm dứt thì quyền sở hữu tài sản đó thuộc về chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời
điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản đó.

Trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất không nhận tài sản mà phải xử lý tài sản thì chủ thể có quyền bề mặt phải thanh toán chi phí xử lý tài sản.”

Như vậy, bạn hoàn toàn có quyền tháo dỡ cơ sở vật chất đó trong thời hạn sử dụng quyền bề mặt và thỏa thuận với chủ đất về cách thức, trình tự và những yêu cầu của hai bên.

Căn cứ vào Điều 713 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.”

Như vậy, trong trường hợp bên cho thuê không tiếp tục ký hợp đồng với bên thuê thì các cơ sở vật chất xây dựng trường sẽ được chia theo thỏa thuận hai bên. Trong trường hợp hai bên không thể thỏa thuận được, bạn có thể kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền để được giải quyết.