Câu hỏi: Hiện tại cháu đang muốn mua một căn nhà tại Hà nội với diện tích 21 m2 nhưng khi xem giấy tờ nhà thì chỉ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2002,( đất thổ cư do Bố mẹ để lại), có giấy phép xây dựng nhà ở trên diện tích đất đó từ năm 2002

Khi cháu hỏi Uỷ Ban Phường thì được biết gia đình chưa đóng thuế đất từ năm 2002 đến nay. Cháu xin hỏi nếu cháu mua căn nhà đó thì:
1. Cháu có thể làm được sổ đỏ không a?
2. Nếu cháu phải đóng thuế đất cho nhà nước từ năm 2002 đến nay thì phải đóng bao nhiêu tiền a?
Cháu xin cảm ơn nhiều!

Trả lời: Thứ nhất
, Khoản 3 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định: "
Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật."

Đồng thời, theo quy định của luật đất đai, cá nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, cá nhân khác có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về các giấy tờ cần thiết, hồ sơ bao gồm:

- Đơn đề nghị chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở;

- Hộ khẩu thường trú của người mua;

- Trích lục thửa đất;

- Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực;

- Chứng từ nộp tiền thuế đất.

Như vậy, trong hồ sơ chuyển quyền sử hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cần phải có chứng từ để chứng minh đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuế cho nhà nước, chứng từ này do bên bán cung cấp. Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp thì từ năm 2002 chủ sở hữu không thực hiện nghĩa vụ nộp thuế cho nhà nước tại Ủy ban nhân dân xã. Do vậy, nếu chưa nộp đủ số thuế thì cơ quan có thẩm quyền sẽ không tiến hành làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho bạn đựơc. Theo đó, chủ sở hữu hoặc bạn, được sự ủy quyền của chủ sở hữu phải tiến hành nộp đầy đủ số tiền thuế đất còn nợ từ năm 2002 đến nay.

Thứ hai
, về số tiền thuế đất phải nộp. do bạn không nói rõ nhà bạn đang mua tại Hà Nội nằm tại vị trí cụ thể nào, do đó chúng tôi không thể tính toán số tiền cụ thể cho bạn được. Do đó, bạn căn cứ vào vị trí bạn mua đất và giá đất phi nông nghiệp hằng năm từ năm 2002 đến nay do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội công bố hằng năm để tính số tiền cụ thể. Đối với trường hợp của bạn thì việc truy thu thuế chia làm hai giai đoạn

- Từ năm 2002 đến trước ngày 01/01/2012 (Ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có hiệu lực) thì áp dụng theo Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi năm 1994: Căn cứ tính thuế đất là diện tích đất , hạng đất và mức thuế trên một đơn vị diện tích.

Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng.Mức thuế cụ thể phụ thuộc vào vị trí đất của thành phố, thị xã, thị trấn.

Do việc đất anh mua nộp chậm tiền thuế do vậy, ngoài việc phải nộp đủ số tiền thuế hoặc tiền phạt theo quy định của Pháp lệnh này, mội ngày nộp chậm còn bị phạt 02 % (hai phần nghìn) số tiền nộp chậm.

- Từ 01/01/2012 trở đi thì áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: Căn cứ tính thuế là giá tính thuế và thuế suất. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất tính thuế nhân với giá của 1m2 đất. Diện tích đất tính thuế đối với trường hợp của đất anh mua là diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.

Giá của 1m2 đất là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm. Thuế suất đối với diện tích đất của bạn là 0,03 %.

Dựa vào căn cứ trên anh tính số tiền cụ thể mình cần nộp, sau đó anh mới có thể làm thủ tục sang tên sổ đó đối với ngôi nhà.

Trân trọng
!