Câu hỏi: E xin chào các anh/chị trong luật minh gia! Anh/chị ơi cho e hỏi: năm 1998 e được bố mẹ cho1 thửa đất ra ở riêng và có xây dựng 1 căn nhà khoảng 50m2 nhưng mảnh đất này chưa thuộc đất ở mà chỉ là đất trồng cây hàng năm. Cho tới năm 2017 nhà e làm thủ tục cấp 100m2 từ đất trồng cây hàng năm sang đất ởNhưg do con cái lấy vợ nhà cửa hơi chật hẹp nên e có đặt móng xây dựng căn nhà mới khoảng 100m2 phía trước căn nhà cũ như đang xây dựng thì bị UBND xã đến đình chỉ tạm dừng thi công, lập biên bản xử phạt hành chính và có báo là gd e đã vi phạm đất đai xây vượt quá 50m2 không nằm trong đất ở... Vậy ac trong luật cho e hỏi như vậy nhà e sẽ bị xử phạt bao nhiêu và cách nhanh nhất để tiếp tục xây dựng là như nào ạk... e xin cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn anh đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 về nghĩa vụ chung của người sử dụng đất: “
Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan
”.

Việc gia đình  anh xây dựng nhà ở  trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích là vi pham pháp luật . Về nguyên tắc các loại đất nông nghiệp thì sẽ không được xây dựng nhà ở, công trình kiên cố nên trong trường hợp này Uỷ ban nhân dân xã ra quyết định xử phạt hành chính về hành vi xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp là đúng. Nếu như gia đình anh cố tình tiếp tục thực việc xây dưng trái phép mặc dù đã bị xử phạt hành chính thì có thể bị buộc phá dỡ công trình hoặc bị thu hồi đất. Anh có thể bị xử lý
theo điểm a khoản 7 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng

7. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;"

Trong trường hợp này, nếu như gia đình anh vẫn muốn tiếp tục xây dựng nhà ở trên diện tích đất nông nghiệp này thì phải thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật hiện hành việc chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình anh ở đây phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định về trình tự, thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định
”.

Về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất:Tại Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm:

“
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:

a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

a) Các giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Biên bản xác minh thực địa;

c) Bản sao bản thuyết minh dự án đầu tư đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư; bản sao báo cáo kinh tế - kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất; thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013
Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư;

d) Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại Khoản 3 Điều 58 của Luật Đất đai năm 2013 và Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình.

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 59 của Luật Đất đai;

đ) Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất;

e) Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư này
”.

Bên cạnh đó, ngoài việc anh/chị phải nộp xử phạt hành chính thì còn phải nộp lại 40% giá trị công trình sai phép mới có căn cứ được công nhận công trình trên đất.

-----

3. Có được xây dựng nhà ở khi chưa chuyển mục đích sử dụng đất?

Câu hỏi:

Chào luật sư. Em có một vài vấn đề mà ko biết phải bắt đầu từ đâu, em mong luật sư dành thời gian giúp em ạ. Hai vợ chồng em cưới nhau đc 2 năm, đang ở với bố mẹ. Nay muốn xin ra ở riêng và đc ba mẹ đồng ý, và còn cho 2 vợ chồng e một mãnh đất trồng cây lâu năm để làm làm nhà ở. Cụ thể là mãnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ba mẹ e, ko có tranh chấp, nhưng chưa có giấy chứng nhận sử dụng đất. Nay e phải làm sao để đc xây dựng nhà thưa luật sư.Mong luật sư giúp đở.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về thủ tục, lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất

>> Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất

Trong trường hợp này nếu gia đình muốn xây dựng nhà ở thì phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đắt ở để được xây dựng hợp pháp.