Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc mua bán đất chỉ có giấy viết tay nhưng không có sổ đỏ, nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư ! Xin vui lòng cho em hỏi về trường hợp như sau: Trước đây ông bà em có bán đất cho 1 người với giá là 180tr. Nhưng vì là đất của thời xưa (cách đây hơn 10 năm ) nên không có thẻ đỏ và chỉ có giấy viết tay. Phần đất đó từ lúc được bán cho đến hiện nay người mua đất không hề sử dụng nay khi quy hoạch đường quốc lộ 1 mở rộng đã lấn vào phần đất trên. Và do đất phần đất trên thuộc phần đất hoang hay là đất j đó em không rõ nên không nhận được tiền đền bù. Nay người mua đất quay lại và yêu cầu ônh bà em trả lại phần đất đó. Ông bà em có giải thích là phần đất đã bị nhà nước quy hoạch để mở rộng đường quốc lộ nên không còn nguyên diện tích như trước (sau khi nhà nước mở rộng thì phần đất đã bán chỉ còn mấy m). Vì phía bên mua đất làm căng nên ông bà ngoại em xin trả lại phần tiền lúc trc đã nhận khi bán đất đồng thời bồi thường thêm 20tr nhưng phía bên mua không chịu và yêu cầu hoàn trả lại phần đất đã mua như ban đầu. Vậy xin hỏi luật sư là đối với trường hợp này sẽ giải quyết như thế nào để đúng theo pháp luật? Ông bà em đã già và không hiểu về pháp luật nên mong luật sư tư vấn giúp ạ. Em xin chân thành cảm ơn luật sư! Kính đơn !

Trả lời: Do bạn không trình bày rõ việc bán đất của ông bà anh từ năm nào mà chỉ nêu là hơn 10 năm, nên chúng tôi sẽ căn cứ các quy định của Bộ luật dân sự năm 2005 (BLDS) và Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành để tư vấn

Theo Điều 689 BLDS 2005 quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

“
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này."

Do vậy, tại thời điểm này, hợp đồng mua bán của ông bà bạn vô hiệu do không có công chứng, chứng thực.

Tại Điều 127 Luật đất đai 2003 quy định về trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“
1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”

Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003 quy định:

Khoản 4 Điều 146 nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:
“ Hợp đồng chuyển nhượng (…) có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”

Điều 148  Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định:

“ …Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có:

a) Hợp đồng chuyển nh­ượng quyền sử dụng đất;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có)…”

Luật Đất đai quy định hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải bằng văn bản, được công chứng hoặc chứng thực và được đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất mới phát sinh hiệu lực. Như vậy, nếu khi chuyển nhượng phần đất trên mà không đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật thì hợp đồng chuyển nhượng đó sẽ không phát sinh hiệu lực. Bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng phần đất đó vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận. Như vậy, ông bà anh chỉ phải trả lại số tiền lúc trước cho người mua đất mà không phải bồi thường.