Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục sang tên sổ đỏ khi người có sổ đỏ bán đất đã chết và con của họ không đồng ý.

Chuyện là gia đình e có 1 mảnh đất mua vào năm 1999. Lúc đó gia đình em đưa giấy viết tay cho địa chính của xã làm giấy tờ, tuy nhiên đến nay cả xã làm lại bìa đỏ. Lúc đó gia đình em mới biết là hiện mảnh đất đó vẫn đứng tên của người mà gia đình em mua trước đó. Gọi tên là anh B, con trai ông L, được cha cho đứng tên bìa đỏ mảnh đất này. tuy nhiên từ lúc mua đến nay k hề xảy ra tranh chấp vì gia đình bán đất nghĩ là đất đã bán xong cho gia đình e rồi và từ đó đến nay gia đình em là hộ đóng thuế đất. Tuy nhiên đến nay xã em báo hiện tại gia đình em chỉ có bìa đỏ của mảnh đất khác mà gia đình em đã ở và bán sau đó. Xã làm hồ sơ lại và yêu cầu gia đình em phải làm giấy xác nhận có chữ kí của tất cả con cái ông L (cha anh B - người đứng tên bìa đỏ).Và hôm đó anh B đồng ý không tranh chấp và kí vào giấy xác nhận đó, còn chữ kí những người còn lại gia đình e tự kí và nộp cho xã Cho em hỏi giờ trường hợp của gia đình em phải giải quyết thế nào ạ.e cảm ơn ạ.

Trả lời: Trường hợp này, bạn cần phải yêu cầu xã làm rõ mảnh đất khác mà gia đình bạn đã ở và bán là mảnh đất nào? Đó là mảnh đất mua lại từ gia đình ông L hay là mảnh đất nào khác?

Xét trên phương diện mảnh đất gia đình bạn mua lại từ nhà ông L, mảnh đất đó vẫn đứng tên ông L mà chưa làm thủ tục sang tên. Vì vậy, bạn cần phải làm thủ tục sang tên đối với mảnh đất bạn đã mua từ gia đình ông L.

Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày có thông báo nộp thuế thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước và nộp lệ phí trước bạ. Mức nộp cụ thể như sau:

- Thuế thu nhập cá nhân: 2 % trên giá bán hoặc là nộp 25% trên “thu nhập” (giá bán trừ giá vốn và các chi phí liên quan) nếu có chứng từ chứng minh. Tuy nhiên, hiện nay luật thuế thu nhập cá nhân đã bỏ cách tính 25% phần chênh lệch nên chỉ áp dụng thống nhất thuế thu nhập cá nhân mức 2% trên giá bán. (Lưu ý là thuế thu nhập cá nhân là thuế đánh vào người có thu nhập phát sinh do hoạt động chuyển nhượng bất động sản - tức người bán nhưng trên thực tế khi tiến hành giao dịch thì các bên có thể thỏa thuận bên nào sẽ nộp khoản thuế này).

- Lệ phí trước bạ: 0,5 %. Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế...nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.

Thủ tục sang tên được tiến hành theo các bước sau:

1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất.

2. Cách thức thực hiện:

Bước 1: Các bên đến tổ chức hành nghề công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ