Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì có thể sang tên được không? Nội dung tư vấn như sau:

Nhà bà L có 2 mảnh đất (A & B), mảnh A là nhà bà đang ở, mảnh B kế bên bà bán cho ông X, không có CNQSDĐ nhưng có phường xác nhận việc mua bán.Sau đó bà L bán tiếp cho ông X mảnh đát A (vì nhà quá cũ nát nên chỉ tính đát) nhưng cũng không có CNQSDĐ và cũng không có xác nhận của phường, mà chỉ có người làm chứng kí vào hợp đồng mua bán đó vào ngày 10/2004.Tháng 10/2005 ông X bán mảnh đát A lại cho tôi và tôi xây nhà ở từ đó đến nay.Nhưng giữa tôi và ông X cũng chỉ có kí hợp đồng mua bán và người làm chứng kí chứ không có xác nhận của phường. Giờ tôi muốn làm CNQSDĐ cho nhà tôi đang ở có được không?Nhà tôi ỏ Buôn Ma Thuột; Đường nhà tôi thuộc hẻm 2. Xin nói thêm là năm 2006 nhà nước có đo đạc và xác định ranh giới thì họ có ghi nhận tôi đứng tên trên mảnh đát đó.Tôi có nhờ người làm thủ tục đát  thì họ nói phải có giáy các nhận hoạc xây nhà trước ngày 1/7/2004; còn nếu nhà xây sau ngày 1/7/2004 thì chờ quyết định của UBTP .Mong LS tư vấn

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì thời điểm tháng 10/2004 bà L với ông X ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, chúng tôi sẽ áp dụng các quy định có hiệu lực tại thời điểm đó để xác định tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng này. Cụ thể:

Điều 106 Luật Đất đai 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/7/2004) quy định:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.
”

Ngoài ra, Khoản 1 Điều 127 Luật đất đai năm 2003 quy định:
“
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
”.

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà L với ông X không được pháp luật thừa nhận do không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực
”.

Như vậy, để hợp đồng chuyển nhượng đáp ứng các điều kiện thì đất được chuyển nhượng phải có đủ 4 điều kiện theo quy định tại Điều 106 Luật Đất đai 2003, đáp ứng điều kiện về hình thức phải được công chứng, chứng thực. Trường hợp bà L ông X đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Sau này việc sang tên sẽ dựa trên quyết định có hiệu lực của Tòa án.