Câu hỏi: Quyền sử dụng đất là một trong những quyền tài sản ngày càng có giá trị dễ phát sinh tranh chấp. Theo đó, căn cứ để xác định một người là người sử dụng đất hợp pháp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vậy điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm những gì? Đất đang có tranh chấp có được cấp giấy hay không? Bạn có thể tham khảo nội dung tư vấn sau:

1. Luật sư tư vấn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định của luật đất đai năm 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Pháp luật hiện hành cũng có quy định về điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, đất đai đang có tranh chấp không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận. Nhưng có trường hợp nào ngoại lệ hay không? Vì sao đất đang có tranh chấp lại không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng? Thời điểm nào thì được cấp giấy chứng nhận?

Nếu có cùng những thắc mắc trên, quý khách hàng có thể liên hệ với công ty Luật Minh Gia qua mail hoặc gọi:
1900.6169
để được hỗ trợ kịp thời. Ngoài ra, quý khách hàng có thể tham khảo thêm tình huống chúng tôi xử lý sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Tư vấn việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đất đang có tranh chấp.

Gia đình tôi có mua một mảnh đất năm 2010, giấy tờ mua bán viết tay chưa được công chứng, chứng thực mà chỉ có người làm chứng. Thửa đất trên chưa được cấp Giấy chứng nhận và có nguồn gốc là do gia đình ông M khai phá và đổi cho gia đình ông T. (có giấy viết tay thỏa thuận đổi đất giữa hộ ông T và hộ ông M cùng năm 2010 và có xác nhận của trưởng bản). Nội dung mua bán giữa gia đình tôi với gia đình ông T và việc đổi đất của gia đình ông T với hộ ông M có ghi cụ thể chiều dài các cạnh thửa đất và giáp ranh trong đó có một bên giáp đất bà B (Đất bà B đã được đo đạc và cấp Giấy chứng nhận năm 2013 và trên Giấy chứng nhận của bà B thể hiện một bên giap ranh là đất ông T (tức là thửa đất gia đình tôi mua lại). Đến nay gia đình tôi đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gia đình bà B lên UBND xã nói là thửa đất trên đó gia đình bà B khai phá và dẫn đến tranh chấp đất đai (thửa đất trên gia đình tôi san ủi từ thời điểm mua bán đến khi cấp giấy không thấy gia đình bà B ý kiến là đất của gia đình bà mà chỉ đến khi gia đình tôi đề nghị cấp Giấy chứng nhận mới xảy ra tranh chấp), do đó UBND xã không lập hồ sơ cấp Giấy chứng nhận cho gia đình tôi. Năm 2012 ông T do làm ăn vỡ nợ nên cả hai vợ chồng đã bỏ trốn đi đâu không ai biết. vì vậy UBND xã lấy lý do là ông T không có mặt tại địa phương nên trì hoãn không giải quyết cho gia đình tôi. Vậy xin hỏi Luật sư. trường hợp của tôi như trên thì phải giải quyết như thế nào để tôi có thể được cấp Giấy chứng nhận QSD đất.

Trả lời: Theo Điều 106 Luật đất đai 2003 quy định thì người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu có đủ điều kiện sau: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Đất không có tranh chấp; Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; Trong thời hạn sử dụng đất. Như vậy, đất của ông T và ông M đều chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó không có quyền kí kết hợp đồng chuyển đổi và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng bị vô hiệu về mặt nội dung.

Mặt khác, theo Điều 126 và Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định thì khi chuyển đổi hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải tuân thủ trình tự, thủ tục theo quy định. Hợp đồng chuyển đổi hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã. Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất giữa ông T và ông M, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông T không tuân thủ theo quy định do đó hợp đồng bị vô hiệu về hình thức.

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và ông T bị vô hiệu, các bên sẽ trả lại cho nhau những gì đã nhận. Hai bên kí kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 2010 do đó nếu các bên không có tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đất không có giấy tờ gì về đất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

Nếu bạn có một trong những giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và có hợp đồng chuyển đổi hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp bạn không có một trong những giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất theo quy định thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày1/7/2014 mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Trường hợp thứ hai, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Hiện nay nhà bạn và nhà bà B (nhà hàng xóm giáp ranh) đang có tranh chấp nên bạn phải làm đơn lên UBND cấp xã yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, chủ tịch UBND cấp xã sẽ thực hiện hòa giải. Nếu hiện nay ông T không có mặt tại địa phương thì bạn có thể cung cấp hợp đồng mua bán, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi giữa ông M và ông T, đưa ra người làm chứng xác nhận đất này ông đã sử dụng ổn định từ năm 2010 đến nay không có tranh chấp. Nếu hòa giải không thành hoặc một trong hai bên không thực hiện, tuân thủ biên bản hòa giải thì quyền khởi kiện lên Tòa án hoặc làm đơn lên UBND cấp huyện để yêu cầu giải quyết.