Câu hỏi: Kính gửi Quí Luật sư,Tôi có thửa đất ghi trên sổ hồng (cấp năm 2000) dài 20,25m, rộng 3.5m. Trên đất này có 1 căn nhà nát. 
 Đất và nhà này tôi mua lại năm 2002. Phía sau có dôi dư phần đất dài 2.3m, rộng 3.5m, không có ghi trên sổ hồng. Năm 2005, tôi đã xây mới lại căn nhà trong thửa đất này; nhà xây 1 trệt, 1 lầu. (Tôi không được cấp phép xây dựng vì khi đó đất này do quân đội quản lí.

Từ năm 2013, khu vực này đã được Quân khu 7 chuyển giao về cho UBND huyện Hóc Môn quản lí, trở thành đất dân sự, người dân đã được phép xây dựng nhà ở ). Căn nhà tôi xây năm đó dài 18.2m, rộng 3.3m (do chừa phần tường chung cho 2 nhà 2 bên), ở phía sau có xây vào phần đất dôi dư 1m chiều dài. Phần đất dôi này tôi đã sử dụng ổn định từ đó đến nay, phía sau là nhà dân, không có tranh chấp. Tôi xin phép được hỏi Luật sư:

-Tôi có thể xin hợp thức hóa căn nhà trên được không?

- Tôi có thể xin hợp thức hóa phần đất dôi ra được không?

- Nếu được, thủ tục và trình tự xin hợp thức hóa cho 2 vấn đề trên là như thế nào? Có thể xin hợp thức hóa cho cả 2 cùng lúc được không? Các loại nghĩa vụ tài chính là gì và phải đóng khoảng bao nhiêu tiền?

Xin trân trọng cảm ơn Quí luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần diện tích đất dôi ra.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 20 Nghị định 43.2014/NĐ – CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai, trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về việc chứng minh quyền sử dụng đất nhưng đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 1/7/2004, nay được ủy ban nhân dân cấp xã xác định là đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu đáp ứng được điều kiện trên thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất.

Cụ thể, khoản 1 Điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ – CP quy định hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất và tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Do bạn thi công xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng, nhưng được xây dựng từ năm 2005, do vậy trường hợp này muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

Bạn có thể thực hiện đồng thời cả hai thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo quy định về thủ tục đăng ký biến động đất đai. Cụ thể, bạn phải nộp bộ hồ sơ yêu cầu tới Văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin đăng ký biến động về đất đai theo mẫu;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng phần đất dôi ra ổn định, lâu dài, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch;

- Giấy xác nhận của UBND cấp xã về việc xây dựng nhà ở trước ngày 1/7/2006, phù hợp với quy hoạch.

- Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp.

Thứ ba, về phí và lệ phí:

Trường hợp này bạn phải nộp các khoản lệ phí sau:

- Lệ phí trước bạ đối với đất: 0,5% x giá 1m2 đất x diện tích đất.

- Lệ phí trước bạ đối với nhà ở: 0,5% x giá 1m2 sàn nhà x diện tích.

- Trường hợp cấp lại mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại thông tư 02/2014/TT – BTC, mức thu tối đa không quá 100.000 đồng/giấy đối với cấp mới; tối đa không quá 50.000 đồng/lần cấp đối với cấp lại (kể cả cấp lại giấy chứng nhận do hết chỗ xác nhận), cấp đổi, xác nhận bổ sung vào giấy chứng nhận.

Trân trọng
!