Câu hỏi: Luật sư tư vấn về: Nguyên mẹ tôi có 1 mảnh đất đã được cấp sổ đỏ năm 2005, (Trong đó nhà nước công nhận 200m2 đất thổ cư, 600m2 là đất nông nghiệp (Trồng cây lâu năm) Năm 2012, mẹ tôi có ra UB phường ký giấy cam kết cho đứa con ruột một phần đất khoảng 90 m2, trên đất đó đã có xây dựng 1 căn nhà cấp 4 (Nhà tự xây không có giấy phép trên đất trồng cây lâu năm chưa chuyễn đổi mục đích) Đến nay, do thấy đứa con quá bất hiếu, hỗn hào nên bà mẹ muốn hủy giấy cam kết cho tặng lúc trước.

Luật sư tư vấn về:
Kính chào quý Luật sư. Tôi  xin được quý luật sư tư vấn và giúp đở ý kiến về việc như sau: Nguyên mẹ tôi có 1 mảnh đất đã được cấp sổ đỏ năm 2005, (Trong đó nhà nước công nhận 200m2 đất thổ cư, 600m2 là đất nông nghiệp (Trồng cây lâu năm) Năm 2012, mẹ tôi có ra UB phường ký giấy cam kết cho đứa con ruột một phần đất khoảng 90 m2, trên đất đó đã có xây dựng 1 căn nhà cấp 4 (Nhà tự xây không có giấy phép trên đất trồng cây lâu năm chưa chuyễn đổi mục đích) Đến nay, do thấy đứa con quá bất hiếu, hỗn hào nên bà mẹ muốn hủy giấy cam kết cho tặng lúc trước.Với nội dung như đã trình bày trên,theo pháp luật xin được LS quý công ty tư vấn :Bà mẹ có  đòi lại đất đã cho như trên được không? Hồ sơ, trình tự phải gồm những gì?Xin nhận được sự giúp đở, tư vấnTôi xin chân thành cảm ơn. Trân trọng kính chào.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận. (Điều 457, Bộ luật dân sự năm 2015).

Đối với trường hợp tặng cho bất động sản thì hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật (Điều 459, Bộ luật dân sự năm 2015). Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản ( Điều 458, Bộ luật dân sự năm 2015).

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và người con trai đã được lập thành văn bản, được chứng thực của UBND cấp xã. Do đó, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này đã có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bạn không nói rõ về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này như thế nào. Nếu mẹ bạn muốn hủy hợp đồng tặng cho này thì phải thuộc một trong hai trường hợp sau:

Trường hợp 1: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và người con trai là hợp đồng tặng cho có điều kiện

Theo điều 462, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về tặng cho tài sản có điều kiện như sau:

“1. Bên tặng cho có thể yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi tặng cho. Điều kiện tặng cho không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ trước khi tặng cho, nếu bên được tặng cho đã hoàn thành nghĩa vụ mà bên tặng cho không giao tài sản thì bên tặng cho phải thanh toán nghĩa vụ mà bên được tặng cho đã thực hiện.

3. Trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”

Như vậy, nếu người con trai vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng tặng cho thì mẹ bạn có quyền yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho này.

Trường hợp 2: Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất vô hiệu

Theo điều 122, BLDS 2015 thì giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại điều 117 của bộ luật này thì vô hiệu. Các điều kiện này là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập, chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện, mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội và hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của mẹ bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Do đó, hợp đồng này chỉ có thể vô hiệu nếu thuộc ít nhất một trong các trường hợp quy định từ điều 123 đến điều 129, Bộ luật dân sự năm 2005 như sau: Vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luât, trái đạo đức xã hội; vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức.

Khi hợp đồng tặng cho bị tuyên vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu không thể hoàn trả bằng hiện vật thì hoàn trả lại bằng tiền. Bên gây thiệt hại thì phải bồi thường. (Điều 131, Bộ luật dân sự năm 2015).

Gia đình bạn có thể căn cứ vào nội dung của hợp đồng tặng cho để xem xét đến khả năng thuộc các trường hợp hợp đồng vô hiệu, từ đó có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vô hiệu.

Tuy nhiên, do hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được mẹ bạn lập từ năm 2012, theo điều 132, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.”

Theo đó, đối với các trường hợp vô hiệu do giả tạo; vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện; vô hiệu do bị nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; vô hiệu do người xác lập không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình; vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là 2 năm. Như vậy, đối với các trường hợp này thì thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu đã hết hiệu lực.

Nếu gia đình bạn có căn cứ chứng minh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất này vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc do giả tạo thì có thể yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng này vô hiệu. Thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu đối với hai trường hợp này không bị hạn chế.