Câu hỏi: Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đóng thuế thu nhập cá nhân thì giải quyết như thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chỉ xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực. Cũng có nhiều trường hợp, đã xác lập hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật nhưng một trong các bên lại không thực hiện nghĩa vụ theo như thỏa thuận đã giao kết làm phát sinh những mâu thuẫn, tranh chấp. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Em chào luật sư! xin tư vấn dùm em việc này với ạ. Em mua lô đất vào tháng 5/1012 đến tháng 8/2013 em làm nhà (lô đất này thuộc quy hoach khu dân cư Do công ty chậm trễ nên mới cấp sổ đỏ cho chủ đất tháng 12/2016). khi mua đất chủ đất cam kết đất không tranh chấp và chịu chi phí sang số cho em nhưng bây giờ người ta cầm sổ và buộc em phải đóng thuế bao gồm cả thuế thu nhập cá nhân mặc dù trong hợp đồng mua bán ghi rõ là bên bán chịu nhưng em vẫn thỏa thuận em sẽ đóng thuế đất còn thuế thu nhập cá nhân bên bán đóng vậy mà người chủ ấy không chịu vậy cho em hỏi theo luật phải làm thế nào ạ? Nếu có cam kết khi mua bán mà giờ họ làm khó em thì em phải làm sao ạ? Em cám ơn ạ

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ nội dung anh/chị cung cấp, anh/chị có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào tháng 5/2012, đến tháng 8/2013 anh/chị đã làm nhà trên phần đất đó. Tuy nhiên đến tháng 12/2016 mới có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do anh/chị không cung cấp thông tin rằng anh/chị và bên chuyển nhượng quyền sử dụng có xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu có) bao gồm những điều khoản nào, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có phải đối tượng kinh doanh bất động sản hay không nên chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Như vậy, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng. Tuy nhiên nếu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực này được thực hiện theo yêu cầu của các bên.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông thường bao gồm các nội dung sau: thông tin của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá chuyển nhượng; thời điểm chuyển nhượng; phương thức thanh toán; quyền và nghĩa vụ của các bên; các cam kết khác;…

Do đó, nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của anh/chị và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cam kết rằng bên chuyển nhượng sẽ là chủ thể chịu các loại thuế, phí, lệ phí phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên chuyển nhượng phải thực hiện nghĩa vụ này. Trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ như trong hợp đồng đã thỏa thuận, anh/chị có thể gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên chuyển nhượng cư trú để yêu cầu bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ này.

Thứ hai, về thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ phải nộp khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Một là, về thuế thu nhập cá nhân

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 12 Luật Thuế thu nhập cá nhân thì thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng. Thuế thu nhập cá nhân là khoản thuế mà bên chuyển nhượng phải đóng bởi điểm a khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thu nhập chịu thuế:

“Điều 3. Thu nhập chịu thuế

…

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

…”

Hai là, về lệ phí trước bạ

Theo quy định tại khoản 1 Điều 4 Thông tư 301/2016/TT-BTC thì mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5%.

Ngoài thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, trong quá trình làm thủ tục anh/chị sẽ phát sinh nghĩa vụ tài chính liên quan tới lệ phí hành chính nhà nước như phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất. Các khoản phí và lệ phí này được do Uỷ ban nhân dân tỉnh anh/chị ban hành quyết định để áp dụng.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

​