Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia. Gia đình tôi ở Gia Lai có 1 miếng đất nông nghiệp nằm ở mặt tiền đường, diện tích đo đất 110m ngang và 50m chiều sâu. Giấy tờ ban đầu là đất ruộng,sau đó do mở đường,cty đất đai đo đạc lại ghi đất trồng cây lâu năm (do bên làm đường sẽ lấn đất nhà mình nên lấy giấy tờ đất làm lại). Sau đó lại ko làm đường lấn vào đất nhưng giấy tờ đất lại lộn xộn giữa đất ruộng và trồng cây lâu năm. Lúc này gia đình tôi muốn làm lại giấy tờ đất để chuyển nhượng cho anh trai mình nhưng bên đất đai sau khi xuống đo đạc ghi đất trồng cây lâu năm nhưng bên phòng tài nguyên Huyện lại không kí và giữ lại hồ sơ đất mà ko đưa ra hướng giải quyết cụ thể. Tôi xin Luật Minh Gia tư vấn giùm gia đình để có hướng giải quyết hợp lý. Gia đình xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định căn cứ xác định loại đất như sau:

“Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ”.

Và Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hướng dẫn như sau:

“Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

1. Sửa đổi, bổ sung
Điều 3 như sau:

“Điều 3. Xác định loại đất

1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

2. Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư…”

Đối chiếu quy định pháp luật và thông tin bạn cung cấp, việc xác định mục đích sử dụng đất ban đầu là đất trồng cây lâu năm là chưa có căn cứ vì công ty đo đạc không có chức năng xác định mục đích sử dụng đất. Để xác định loại đất của thửa đất gia đình bạn đang sử dụng cần căn cứ theo nguồn gốc, quá trình quản lý, hiện trạng để xác định loại đất Vì vậy, gia đình bạn cần trích lục hồ sơ để yêu cầu xác định đúng mục đích sử dụng đất để được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp.

2. Có được chuyển mục đích sử dụng đất do đất HTX cấp?

Câu hỏi:
Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Gia đình tôi có thửa đất sử dụng ổn định trước năm 1980, nguồn gốc đất do Hợp Tác Xã cấp đất, đã được cấp bìa đỏ năm 1996, với diện tích đất ở là 200m2 và đất vườn là 400m2. Nay biết được chủ trương nhà nước cho nâng cấp hạn mức đất lên đất ở đối với đất trước năm 1980, gia đình chúng tôi có đi làm hồ sơ để chuyển đổi 400m2 đất vườn thành đất ở. Sau khi làm xong các thủ tục ở xã, có nộp hồ sơ ở 1 cửa của UBND huyện thì bị phòng TNMT huyện trả lại với lý do ‎đất có nguồn gốc do HTX cấp thì ko đủ điều kiện nâng hạn mức. Nay cho tôi hỏi là: phòng TNMT huyện trả lại hồ sơ như vậy là đúng hay sai? Và điều kiện để nâng hạn mức đất ở đối vs đất trước năm 1980 là gì?

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến
Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu. Khi người sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất cần đảm bảo đất sau khi chuyển mục đích phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Và khi chuyển mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Đối chiếu quy định pháp luật và thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất thổ cư thuộc trường hợp phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Và cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét điều kiện chuyển mục đích nếu phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì đất của gia đình bạn được chuyển mục đích sử dụng đất.