Câu hỏi: Từ Năm 1990 gia đình tôi có được Chủ tịch UBND cho mượn 64m2 đất ao để làm quán (Nhà sàn) bán hàng, kinh doanh. Đây là đất UBND xã cho mượn không thời hạn, mặc dù thời đó chưa có hợp đồng nhưng tôi đã có bản Biên bản giao đất của Chủ tịch xã thời đó viết tay và có dấu đỏ của UBND xã thời đó. Qua thời gian gia đình chúng tôi đã bỏ công sức ra để tôn tạo, bồi đắp phần ao đó thành mặt bằng đất ở, buôn bán với diện tích lên đến 200m2 mặt đất. Nay Nhà nước có chủ trương thu lại phần đất của gia đình tôi đã có công tôn tạo mấy chục năm nay để xây dựng chợ. Vậy xin luật sư giải đáp cho tôi 1 số câu hỏi như sau:

1. Phần đất đó gia đình tôi đã bỏ công sức tôn tạo, lấp đắp mấy chục năm đó chúng tôi có được đền bù không?

2. Nếu được đền bù thì chúng tôi có được đền bù cả 200m2 đã tôn tạo đó không hay chỉ được đền bù 64m2 theo như biên bản bàn giao đất. Và giá trị đền bù như thế nào ? Xin chân thành cảm ơn luật sư đã giúp đỡ

Trả lời: - Về thừa đất gia đình được UBND xã bàn giao:

Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật
.”

Và điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Căn cứ vào các quy định nêu trên cùng với các thông tin mà gia đình bạn cung cấp thì thửa đất này gia đình bạn được giao cho sử dụng từ trước năm 1993, chưa được cấp GCN nhưng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (quyết định giao đất) theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và không thuộc các trường hợp thu hồi đất mà không được bồi thường về đất theo Điều 82 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn đủ điều kiện để được bồi thường khi thu hồi đất.

- Về thửa đất được san lấp, tôn tạo thêm:

Trường hợp người sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được bồi thường theo quy định Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Như vậy, tại thời điểm thu hồi đất mà mảnh đất này không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 101, Điều 102 Luật đất đai, Điều 20, 22, 23, 25, 27, 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì khi Nhà nước thu hồi đất vẫn được bồi thường về đất.

Nếu không đủ điều kiện được bồi thường về đất thì gia đình bạn sẽ không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất. Tuy nhiên, nếu trên mảnh đất đó có tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, cây trồng, vật nuôi,…và không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 92 Luật đất đai 2013, khi Nhà nước thu hồi đất mà gia đình bạn bị thiệt hại về tài sản hoặc phải ngừng sản xuất, kinh doanh mà có thiệt hại thì được bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 89, 90, 91 Luật đất đai 2013.

Do đó, bạn cần xem xét xác định mảnh đất gia đình bạn tạo lập thêm có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận không, nếu không đủ điều kiện thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường, còn nếu đủ điều kiện thì tùy loại đất Nhà nước thu hồi mà có những cách bồi thường tương ứng.

- Về giá đất bồi thường:

Căn cứ Khoản 3 Điều 114 Luật đất đai 2013 quy định Bảng giá đất và giá đất cụ thể như sau:

“3. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định.

Theo đó, trường hợp thu hồi đất phải căn cứ vào giá đất của từng địa phương mà mức bồi thường có khác nhau. Việc bồi thường bằng tiền sẽ theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh địa phương bạn quyết định tại thời điểm thu hồi đất.