Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc thu hồi diện tích đất sử dụng thực tế, diện tích đất này không có trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc đền bù sẽ theo sổ hay theo diện tích thực tế. Quy định pháp luật như sau:

Gia đình nhà tôi có miếng đất được chia từ năm 1977, miếng đất chiều rộng là 30, chiều sâu là 20m. Đến năm 1978, ông bà nội tôi làm căn nhà cấp 4, hiện nay căn nhà vẫn còn. Đến năm 1997, tự nhiên thấy các cán bộ của tổ dân phố nói, đi thu hết sổ đỏ để làm sổ đỏ. Khi đưa sổ đỏ về thì gia đình cất đi không để ý. Đến năm 2002, thị xã làm đường, cắt vào gia đình nhà tôi là 2m và đã có đền bù. Đến năm 2014, thị xã lại cắt tiếp vào nhà tôi 3m làm vỉa hè. Sau đó các cấp chính quyền nói rằng không có đền bù vì đây là đất lưu thông nên không có đền bù. Lúc này nhà tôi mở bìa đỏ ra mới biết nhà mình bị cắt đất. Cụ thể là con đường ở trước mặt nhà tôi là 23,5m tức là con đường đã cắt vào nhà tôi khoảng 7m từ năm 1996. Không chỉ nhà tôi mà cả dãy đường chỗ tôi đều như vậy. Tôi muốn đoàn luật sư tư vấn cho luật đất đai, cụ thể là giải phóng mặt bằng để làm vỉa hè ở chỗ tôi như vậy là đúng hay sai. Nếu sai, chúng tôi phải làm gì để được đền bù đúng số tiền chúng tôi được nhận. Mong thư hồi âm của đoàn luật sư kịp thời.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể hiểu gia đình bạn đã sử dụng đất từ những năm 1977 và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đến năm 1997 thì làm lại sổ đỏ nhưng diện tích đất lại ít hơn so với diện tích trong sổ đỏ ban đầu. Năm 2014 thì có kế hoạch thu hồi đất và phần diện tích thực tế sử dụng bị thu hồi không có trên sổ đỏ nên không được đền bù.

Vấn đề này được quy định tại Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP và Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 và như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Trong trường hợp diện tích đất thực tế đo đạc và sử dụng nhiều hơn diện tích đất ghi trong sổ đỏ thì phần diện tích nhiều hơn sẽ được xác minh nguồn gốc, nguyên nhân vì sao có diện tích đất nhiều hơn so với diện tích ghi trên sổ đỏ để làm căn cứ bồi thường khi thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Nếu diện tích thực tế nhiều hơn diện tích đất ghi trên sổ đỏ nhưng ranh giới thửa đất đã được xác định, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, không do lấn, chiếm mà có thì sẽ được bồi thường theo diện tích đo đạc thực tế.

Đối chiếu với trường hợp của gia đình bạn, nếu tại thời điểm sử dụng đất (năm 1977) mà gia đình bạn không có hành vi vi phạm pháp luật đất đai và sổ đỏ hiện nay của gia đình bạn không có đầy đủ diện tích đất ban đầu mà gia đình đã sử dụng ổn định, lâu dài trước năm 1993 vì lý do chỉnh sửa lại sổ đỏ mà có sai sót thì có đủ điều kiện để được bồi thường cả phần diện tích đất không có trên sổ đỏ nhưng thực tế đã sử dụng ổn định trước năm 1993.

Trường hợp này để đảm bảo quyền lợi của gia đình mình, bạn có thể khiếu nại quyết định thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng đến cơ quan có thẩm quyền. Trình tự, thủ tục khiếu nại được quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.”

Như vậy, gia đình bạn có quyền gửi đơn khiếu nại tới UBND quận/ huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết và bảo vệ quyền lợi cho mình.