Câu hỏi: Em kính chào các anh luật sư và chào quý công ty tư vấn luật em có 1 câu hỏi cần tư vấn ngày xưa năm 1993 nhà em được hợp tác xã kí cho thuê đất (tên gọi loại đất sử dụng "kênh vách nam" để nuôi cá là 1 đoạn kênh hai đầu kênh có hai con đường và hai bên kênh có nhà ở cảu các hộ dân từ đó đến nay nhà em đả cải tạo trồng lúa nuôi cá, sau này ủy ban xã bắt đóng thuế thì gia đình em vẩn đóng thuế đầy đủ nhưng năm 2018 có mở 1 con đường đi ngang qua chính giửa lòng kênh vách nam họ chỉ thông báo với gia đình em mà không có một quyết định thu hồi đất nào củng không có bồi thường. cho em hỏi luật sư trong trường hợp này thì xã có quyền gì không, và bên nhà em có được bồi thường hay không.

Trả lời: Theo quy định của Luật Đất đai 2013, Thẩm quyền thu hồi đất chỉ thuộc về UBND Tỉnh và UBND Huyện:

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.

Do đó, UBND xã không có thẩm quyền thu hồi đất, nên bạn cần xác định trường hợp lấy đất làm đường có phải do Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hay không.

Nếu không thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất mà chỉ do UBND xã vận động các hộ gia đình, cá nhân góp đất làm đường thì có thể không đặt ra vấn đề bồi thường. Còn trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền và gia đình bạn có thể được bồi thường nếu đủ điều kiện để Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất quy định trong Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan.

Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng được quy định tại Điều 75 – Luật Đất đai 2013:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Do đó nếu gia đình bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm thì sẽ thuộc đối tượng được bồi thường về đất nếu Nhà nước có quyết định thu hồi.

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.

Theo quy định trên, hợp tác xã không có thẩm quyền cho thuê đất, vì vậy việc hợp tác xã cho gia đình bạn thuê đất không được pháp luật công nhận. Hiện tại, UBND xã là cơ quan quản lý trực tiếp việc sử dụng đất của gia đình bạn, nhưng bạn không cung cấp thông tin việc sử dụng đất của gia đình mình là do tiếp tục thuê đất của nhà nước, được UBND xã giao đất không đúng thẩm quyền hay hiện tại chỉ đang sử dụng đất ổn định lâu dài không có tranh chấp?

Nếu gia đình bạn đã sử dụng đất từ năm 1993 ổn định mà không có tranh chấp, đồng thời có thực hiện đóng thuế đất qua các năm thì có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 – Luật Đất đai 2013 như sau:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này

Khi có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn được bồi thường nếu Nhà nước thu hồi đất.

Nếu gia đình bạn đang sử dụng đất dưới hình thức thuê đất của nhà nước, Luật Đất đai 2013 có quy định về bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất với đất thuê như sau:

Điều 76. Bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Các trường hợp không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:

..

c) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất, trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng;

…

Do vậy, nếu hiện tại gia đình bạn đang thuê đất của nhà nước thì khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất nếu thuê đất dưới hình thức trả tiền một lần cho cả thời gian thuê mà không được miễn tiền thuê đất.

Còn trong trường hợp gia đình bạn được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hàng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (ngoại trừ các trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuê do thực hiện chính sách đối với người có công với cách mạng) thì bạn sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại.

Bạn cần kiểm tra lại việc sử dụng đất của gia đình được thực hiện dưới hình thức nào để xác định mình có đủ điều kiện được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không.