Câu hỏi: Tư vấn trường hợp hai bên đã giao kết hợp đồng đặt cọc, một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ như đã cam kết, bên còn lại muốn lấy lại số tiền đặt cọc có được không?

Nội dung tư vấn
: Thưa quý công ty. Nhờ giới thiệu của người quen nên vợ chồng tôi quyết định mua miếng đất đó có trồng cao su đang thu hoạch được 1 năm với giá 380trieu đã bao gồm phí làm sổ đất! 2 bên kí hợp đồng đặt cọc 50 triệu với quy định thời hạn đặt cọc là 1 tháng từ ngày kí là 22/10/2017. Trong thời hạn đó bên bán phải hoàn tất hồ sơ để ra công chứng chuyển quyền sở hữu và bên mua là vợ chồng tôi sẽ giao đủ số tiền 330 triệu nữa. Tuy nhiên sau đó hơn 1 tháng mà bên bán vẫn chưa hoàn tất hồ sơ để ra công chứng và gọi hẹn vợ chồng tôi nhiều lần tới 15/12 vẫn chưa xong với lí do bên dịch vụ làm sổ chưa xong. Do vợ chồng tôi đợi quá lâu nên đã báo với bên bán tôi không mua nữa và yêu cầu trả lại tiền cọc. Thêm nữa vợ chồng tôi được biết bên bán đang tiến hành đục mủ cao su sau khi đã nhận tiền cọc của chúng tôi. Ngày 20/12 bên bán sau khi nghe chúng tôi báo không mua nữa thì báo lại đã hoàn tất xong thủ tục và yêu cầu chúng tôi tiến hành giao đủ số tiền 330 triệu. Họ báo nếu chúng tôi không mua nữa thì họ không trả lại tiền cọc cho tôi. Tuy nhiên theo hợp đồng thì quy định nếu mục đích của việc đặt cọc không thành công thì bên mua là chúng tôi được lấy lại tiền cọc và một số tiền bằng tiền cọc nữa. Trong điều khoản mục đích đặt cọc còn quy định bên bán phải giao Sổ không quá 45 ngày sau khi ra công chứng bàn giao quyền sở hữu nên bên bán vịn vào đó bảo họ không làm sai hợp đồng vì họ vẫn đảm bảo ra sổ trước 45 ngày từ ngày ra công chứng. Chúng tôi tranh chấp để thỏa thuận việc trả lại tiền cọc qua điện thoại và nhắn tin nhưng họ không bắt máy và không trả lời. Cho tới gần đây thì có người khác muốn mua miếng đất đó. Họ yêu cầu chúng tôi hủy hợp đồng đặt cọc để họ bán tiếp và báo chỉ trả lại cho vợ chồng tôi 30 triệu với lí do chung tôi không chồng tiền 330 triệu nên họ phải đi vay trả lãi mỗi tháng để phục vụ việc làm ăn của họ! Cho tôi hỏi trong vấn đề này thì bên nào đúng và vợ chồng chúng tôi có quyền lấy lại tiền cọc hay hợp pháp không? Tôi nói thêm là do một số lí do nên vợ chồng tôi cho em trai toi đứng tên đất mua và gửi chứng minh nhân dân và hộ khẩu khoảng ngày 7/11 cho bên bán! Toi chân thành cảm ơn và mong nhận được tư vấn hỗ trợ!

Trả lời: Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Trong trường hợp này, hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ thời hạn đặt cọc là 1 tháng từ ngày kí là 22/10/2017, trong thời hạn đó bên bán phải hoàn tất hồ sơ để ra công chứng chuyển quyền sở hữu. Theo hợp đồng cũng quy định nếu mục đích của việc đặt cọc không thành công thì bên mua được lấy lại tiền cọc và một số tiền bằng tiền cọc nữa. Do đó, hơn một tháng mà bên bán vẫn chưa hoàn tất hồ sơ để ra công chứng thì ở đây bên bán đã vi phạm hợp đồng đặt cọc và bị phạt cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng. Việc bên bán chỉ trả lại cho bạn 30 triệu đồng là vi phạm pháp luật.

Vì đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nên sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Theo Khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

“1. Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp sau đây:

a) Tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này, trừ tranh chấp quy định tại khoản 7 Điều 26 của Bộ luật này;…”

Theo Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ như sau:

“1. Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:

a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;

c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết.”

Như vậy, anh có thể làm đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc. Khi đó, Tòa án sẽ căn cứ vào hợp đồng dân sự các bên đã giao kết để ra phán quyết phù hợp. Nếu đúng như những thông tin bạn cung cấp thì bạn có quyền lấy lại tiền đặt cọc cùng thêm một khoản phạt cọc tương đương với số tiền đặt cọc khi phía bên kia có lỗi trong việc không giao kết hoặc thực hiện hợp đồng phù hợp.