Câu hỏi: Kính thưa luật sư. Năm 2013 tôi có mua 1 mảnh đất diện tích gần 67 m2 thuộc tỉnh Bình Dương . Tuy nhiên miếng đất tôi mua lại chỉ có giấy tờ tay đó là hợp đồng mua bán đất có ký tên và lăn tay giữa hai bên chứ không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. cách đây vài ngày khi tôi ghé vào ủy ban nơi có mua miếng đất để hỏi về việc cất nhà hoặc bán lại

Được các anh bên phòng địa chính Phường thông báo là đất này là đất công của nhà nước từ lâu rồi và sắp tới đây sẽ giải tỏa phần đất này và 1 số hộ xung quanh miếng đất tôi mua để làm đường. Miếng đất này sẽ không được đền bù bất cứ gì cả, các anh bên phòng địa chính có nói tôi là yêu cầu người bán đất bồi thường lại số tiền mà ngày trước tôi đã mua. Vì chủ đất đã lấy đất công của nhà nước bán cho tôi. Thì tôi có yêu cầu người bán đất hãy trả lại số tiền cho tôi nhưng bên chủ bán đất có nói là họ không có trách nhiệm trong việc này. Họ không chịu bồi thường lại số tiền ngày trước tôi đã mua. Vậy thưa luật sư bên chủ đất trả lời như vậy đúng hay sai ? và trong trường hợp này nếu tôi mang đơn đi kiện chủ đất này thì có đúng không và thủ tục kiện sẽ như thế nào? Rất mong luật sư hảy phản hồi sớm giúp tôi. Tôi xin cám ơn luật sư rất nhiều

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, một trong những điều kiện để được phép thực hiện hoạt động chuyển nhượng là có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thì phải được công chứng bởi cơ quan có thẩm quyền. Nhưng thông tin bạn cung cấp thì
không đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên tức thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có giấy tờ chứng minh về nguồn gốc đất, hợp đồng thể hiện dưới hình thức viết tay không có công chứng. Do vậy, mặc nhiên giao dịch giữa bạn và người bán xác định là vô hiệu( do vi phạm về hình thức và vô hiệu do bị lừa dối), không có giá trị pháp lý và cũng không được pháp luật thừa nhận.

Đồng thời, có sự xác nhận của chính quyền xã về việc đất này thuộc sở hữu nhà nước cần phải thu hồi để thực hiện dự án làm đường thì bạn bắt buộc phải trả lại đất cho nhà nước và sẽ không được đền bù bất cứ một chi phí nào liên quan tới diện tích đất đó. Tuy nhiên, do giao dịch của bạn là vô hiệu nên theo quy định hai bên sẽ tiến hành khôi phục lại vị trí ban đầu tức hai bên đã nhận của nhau những gì thì sẽ trao trả lại nhau những thứ đã nhận. Cụ thể, Điều 137 Bộ luật dân sự

Điều 137.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Theo đó, bên bán có nghĩa vụ trả lại số tiền đã nhận từ bạn. Trường hợp bên bán không thanh toán thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân để yêu cầu tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và buộc người có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền đã nhận.