Câu hỏi: San lấp đất ao, vườn để xây dựng nhà ở và sinh sống ổn định, thì được xác định là đất ở trong một só trường hợp theo quy định pháp luật như sau:

Nội dung tư vấn:
lời đầu tiên cho phép t được gửi lời chào thân ái đến quý cơ quan!và mong quý cơ quan giải đáp thắc mắc giúp tôi về 1 số vấn đề liên quan đến đất đai (cụ thể là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu).gia đình tôi hiện đang sinh sống trên 1 thửa đất khoảng 170m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.nguồn gốc đất: được bố và mẹ tôi mua từ năm 1985; trên giấy mua bán viết tay có thể hiện đó là đất ao vườn.cuối năm 1985, đầu năm 1986 bố mẹ tôi có san lấp ao, dựng nhà và sinh sống ổn định đến bây giờ mà không có tranh chấp gì.năm 2013 bố tôi mất do cảm  (bố tôi còn mẹ)năm nay, nhà nước và thành phố Hà Nội có chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp GCN QSDĐ cho các hộ dân. gia đình tôi có lầm đơn đề nghị được cấp giấy thì phia UBND xã nơi t sinh sống có trả lời như sau:- Thứ nhất: Nguồn gốc đất của gia đình tôi thể hiện từ xưa là đất ao vườn nên không thể cấp GCN QSDĐ ở được- Thứ hai: Phải có biên bản họp gia đình về việc thống nhất cấp giấy chứng nhận đứng tên ai (trường hợp nếu được cấp).hiện gia đình t chỉ có một mảnh đất đó để dựng nhà và sinh sốngquý cơ quan có thể gải tích giúp tôi về thủ tục cấp giấy cho thửa đất nhà tôi và có thể cấp giấy đất ở cho thửa đất này được không ạ ?

Trả lời: Thứ nhất, phân loại nhóm đất ao vườn

Theo thông tin mà bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đât có diện tích 170m2, trong giấy mua bán đất viết tay có thể hiện là đất ao, vườn; nguồn gốc của mảnh đất này cũng được UBND xã xác nhận là đất ao vườn. Do đó, mảnh đất mà gia đình bạn mua năm 1985 được xác định đơn thuần là đất ao vườn.

Theo quy định tại Điều 10, Luật đất đai 2013 về Phân loại đất được quy định như sau:

“Điều 10. Phân loại đất

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;

c) Đất rừng sản xuất;

d) Đất rừng phòng hộ;

đ) Đất rừng đặc dụng;

e) Đất nuôi trồng thủy sản;

g) Đất làm muối;

h) Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh;

2. Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;

b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan;

c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;

d) Đất xây dựng công trình sự nghiệp gồm đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp; đất xây dựng cơ sở văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao, khoa học và công nghệ, ngoại giao và công trình sự nghiệp khác;

đ) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất; đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;

e) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông (gồm cảng hàng không, sân bay, cảng đường thủy nội địa, cảng hàng hải, hệ thống đường sắt, hệ thống đường bộ và công trình giao thông khác); thủy lợi; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất sinh hoạt cộng đồng, khu vui chơi, giải trí công cộng; đất công trình năng lượng; đất công trình bưu chính, viễn thông; đất chợ; đất bãi thải, xử lý chất thải và đất công trình công cộng khác;

g) Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;

h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;

k) Đất phi nông nghiệp khác gồm đất làm nhà nghỉ, lán, trại cho người lao động trong cơ sở sản xuất; đất xây dựng kho và nhà để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ phục vụ cho sản xuất nông nghiệp và đất xây dựng công trình khác của người sử dụng đất không nhằm mục đích kinh doanh mà công trình đó không gắn liền với đất ở;

3. Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”

Như vậy, đất ao vườn không thuộc các loại đất được phân loại như trên, mà thông thường, đất ao vườn được xác định là đất ở có ao vườn hoặc đất nông nghiệp có ao vườn.

Việc xác định loại đất cụ thể thực hiện theo quy định tại Điều 3, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP: Trường hợp gia đình bạn không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc có đủ các giấy tờ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo khoản 1, 2, 3 Điều 100, Luật đất đai 2013 nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, mà đã sử dụng đất ổn định mà không do lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất sẽ được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu diện tích mảnh đất của gia đình bạn lớn hơn hạn mức sử dụng đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh, thì chỉ được công nhận diện tích đất ở trong hạn mức, diện tích đất vượt hạn mức sẽ được xác định là đất ao vườn. (Về hạn mức sử dụng đất sẽ do UBND tỉnh nơi bạn cư trú công bố.)

Theo thông tin mà bạn cung cấp, đầu năm 1986 gia đình bạn có san lấp ao để xây nhà và sinh sống ổn định đến thời điểm hiện tại. Tức là gia đình bạn có thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất vào năm 1986. Tuy nhiên trong giai đoạn 1980-1987 không có quy định cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất. Nên việc gia đình bạn san lấp ao để dựng nhà không bị coi là chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.

Như vậy, thời điểm hiện tại gia đình bạn có nhu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất trên thì cơ quan nhà nước sẽ phải xác định loại đất dựa trên hiện trạng sử dụng đất là đất ở và sẽ tiến hành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên loại đất này.  Nên thông tin mà UBND đã trả lời bạn là chưa chính xác. Bạn có thể đề nghị bên UBND xem xét lại.

Thứ hai, người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình.

Theo quy định tại khoản 2, Điều 212 Bộ luật dân sự 2015:

“2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Như vậy, khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn phải thỏa thuận với nhau để thống nhất người đại diện cho hộ gia đình bạn đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hình thức của thỏa thuận này có thể là biên bản họp gia đình thỏa thuận người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy ủy quyền cho một người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.