Câu hỏi: Trường hợp cho thuê lại đất với thời hạn lâu dài nhưng bị nhà nước thu hồi sẽ được giải quyết như thế nào? Bên cho thuê không có lỗi trong việc đất cho thuê bị nhà nước thu hồi thì có phải bồi thường cho bên thuê hay không? Căn cứ pháp luật về việc phải bồi thường hay không phải bồi thường ở đây là gì? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư cho tôi hỏi là hiện tại tôi có thuê của nhà nước một mảnh đất trong khoảng thời gian 25 năm. Trong hợp đồng thì tôi đứng tên là người thuê, nhưng trong khoảng thời gian 25 năm tôi chưa cần sử dụng nên đã cho một người khác thuê lại với hợp đồng 10 năm và trong hợp đồng có ghi nếu một trong hai bên phá vỡ hợp đồng sẽ phải bồi thường số tiền là 50 triệu đồng, nhưng trong khoảng thời gian tôi cho thuê thì mảnh đất đó bị nhà nước thu hồi để làm đường.

Tôi xin hỏi luật sư là nếu như vậy thì tôi có phải đền bù số tiền phá vỡ hợp đồng cho người tôi cho thuê lại không? Tôi xin cảm ơn

Trả lời: Trong trường hợp này, bạn có quyền cho thuê lại mảnh đất mà bạn thuê của nhà nước nếu hình thức thuê trả tiền một lần cho cả thời gian thuê theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.”

Để xác định vấn đề bồi thường trong trường hợp này sẽ phải áp dụng quy định tại Bộ luật Dân sự 2005 để giải quyết. Bởi lẽ theo quy định dẫn chiếu tại Bộ luật Dân sự 2015 thì những trường hợp giao dịch dân sự xác lập trước thời điểm Bộ luật Dân sự 2015 thi hành mà Bộ luật Dân sự 2015 không có quy định thì áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự 2005 để giải quyết. Do đó, theo quy định tại Điều 710 Bộ luật Dân sự 2005 về bồi thường thiệt hại do đất bị thu hồi:

“
1. Khi bên cho thuê hoặc bên thuê cố ý vi phạm nghĩa vụ của người sử dụng đất dẫn đến việc Nhà nước thu hồi đất thì bên vi phạm phải bồi thường thiệt hại cho bên kia.

2. Trong trường hợp hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đang có hiệu lực nhưng do nhu cầu về quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế mà Nhà nước thu hồi đất thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trước thời hạn.

Trong trường hợp bên thuê đã trả tiền trước thì bên cho thuê phải trả lại cho bên thuê khoản tiền còn lại tương ứng với thời gian chưa sử dụng đất; nếu bên thuê chưa trả tiền thì chỉ phải trả tiền tương ứng với thời gian đã sử dụng đất.

Bên cho thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại do thu hồi đất theo quy định của pháp luật, còn bên thuê được Nhà nước bồi thường thiệt hại về hoa lợi có trên đất.”

Vậy trong trường hợp này, đất bị thu hồi theo yêu cầu của Nhà nước chứ không phải do bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê. Theo đó, bạn không có trách nhiệm bồi thường  khoản tiền 50 triệu cho bên thuê lại.