Câu hỏi: Kính gửi luật sư Minh Gia,Tôi có 1 căn nhà để cho thuê. Tôi được biết thuế cho thuê tài sản gồm: Thuế môn bài, thuế giá trị gia tăng (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm), thuế thu nhập cá nhân (5% nếu thu nhập trên 100 triệu/ năm). Hiện có người liên hệ với tôi thuê nhà với ý định để cho thuê lại. Xin luật sư tư vấn trường hợp này thì thuế chúng tôi phải trả được tính như thế nào?

Liệu chúng tôi có phải đóng thuế môn bài 2 lần (Mỗi người trả 1 lần thuế môn bài)?Liệu tôi có bị tính thuế TNCN và thuế GTGT theo người thuê trung gian kia không?Xin cảm ơn quý luật sư đã tư vấn. Kính chúc sức khoẻ quý luật sư.

Trả lời: Theo thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 về việc áp dụng tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản. Cụ thể:

"Điều 4. Phương pháp tính thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Nguyên tắc áp dụng

a) Cá nhân cho thuê tài sản là cá nhân có phát sinh doanh thu từ cho thuê tài sản bao gồm: cho thuê nhà, mặt bằng, cửa hàng, nhà xưởng, kho bãi không bao gồm dịch vụ lưu trú; cho thuê phương tiện vận tải, máy móc thiết bị không kèm theo người điều khiển; cho thuê tài sản khác không kèm theo dịch vụ.

Dịch vụ lưu trú không tính vào hoạt động cho thuê tài sản theo hướng dẫn tại điểm này gồm:
cung cấp cơ sở lưu trú ngắn hạn cho khách du lịch, khách vãng lai khác
;
cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn cho sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự
;
cung cấp cơ sở lưu trú
cùng
dịch vụ ăn uống và/hoặc các phương tiện giải trí. Dịch vụ lưu trú không bao gồm: cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn được coi như cơ sở thường trú như cho thuê căn hộ hàng tháng hoặc hàng năm được phân loại trong ngành bất động sản theo quy định của pháp luật về Hệ thống ngành kinh tế của Việt Nam.

b) Đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định
cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân
là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì khi xác định mức doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là doanh thu trả tiền một lần được phân bổ theo năm dương lịch.

c) Trường hợp cá nhân đồng sở hữu tài sản cho thuê thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng, không phải nộp thuế thu nhập cá nhân được xác định cho 01 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế.

2. Căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế đối với cá nhân
cho thuê tài sản
là doanh thu tính thuế và tỷ lệ thuế tính trên doanh thu
.

a) Doanh thu tính thuế

Doanh thu tính thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản được xác định như sau:

a.1) Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác không bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.2) Doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên cho thuê nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

a.3) Trường hợp bên thuê trả tiền thuê tài sản trước cho nhiều năm thì doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân xác định theo doanh thu trả tiền một lần.

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

- Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

c) Xác định số thuế phải nộp

Số thuế GTGT phải nộp
=
Doanh thu tính thuế GTGT
x
Tỷ lệ thuế GTGT 5%
Số thuế TNCN phải nộp
=
Doanh thu tính thuế TNCN
x
Tỷ lệ thuế TNCN 5%

Trong đó:

- Doanh thu tính thuế giá trị gia tăng và doanh thu tính thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm a khoản 2 Điều này.

- Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng và tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều này.

d) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế

Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bắt đầu của từng kỳ hạn thanh toán trên hợp đồng thuê tài sản."

Như vậy,
Căn cứ doanh thu tính thuế đối với anh/chị khi cho người A thuê nhà là doanh thu bao gồm thuế (trường hợp thuộc diện chịu thuế) của số tiền theo hợp đồng thuê giữa anh/chị với người A và các khoản thu khác bao gồm khoản tiền phạt, bồi thường mà bên anh/chị  nhận được theo thỏa thuận tại hợp đồng thuê.

Ngoài ra, thông tư 92/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 15 tháng 06 năm 2015 quy định:

"Điều 8. Khấu trừ thuế, khai thuế, nộp thuế đối với cá nhân cho thuê tài sản

1. Đối với trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế

Cá nhân cho thuê tài sản trực tiếp khai thuế với cơ quan thuế là cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với cá nhân; cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với tổ chức không phải là tổ chức kinh tế (cơ quan Nhà nước, tổ chức Đoàn thể, Hiệp hội, tổ chức Quốc tế, Đại sứ quán, Lãnh sự quán, ...); cá nhân ký hợp đồng cho thuê tài sản với doanh nghiệp, tổ chức kinh tế mà trong hợp đồng không có thỏa thuận bên thuê là người nộp thuế.

a) Nguyên tắc khai thuế

- Cá nhân trực tiếp khai thuế thực hiện khai thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân nếu có tổng doanh thu cho thuê tài sản trong năm dương lịch trên 100 triệu đồng.

- Cá nhân lựa chọn khai thuế theo kỳ thanh toán hoặc khai thuế một lần theo năm. Trường hợp có sự thay đổi về nội dung hợp đồng thuê tài sản dẫn đến thay đổi doanh thu tính thuế, kỳ thanh toán, thời hạn thuê thì cá nhân thực hiện khai điều chỉnh, bổ sung theo quy định của Luật Quản lý thuế cho kỳ tính thuế có sự thay đổi.

- Cá nhân khai thuế theo từng hợp đồng hoặc khai thuế cho nhiều hợp đồng trên một tờ khai nếu tài sản cho thuê tại địa bàn có cùng cơ quan thuế quản lý.

Điều 3 nghị định 139/2016/NĐ-CP:

“
Các
trường
hợp được miễn lệ phí môn bài, gồm:

1. C
á
nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh có doanh thu hàng năm từ 100 triệu đồng trở xuống.
”

Điều 4:

“
2. Mức thu lệ phí môn bài đối với cá nhân, hộ gia đình hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ như sau
:

a) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 500 triệu đồng/năm:
1
.000.000 đồng/năm;

b) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu trên 300 đến 500 triệu đồng/năm: 500.000 đồng/năm;

c) Cá nhân, nhóm cá nhân, hộ gia đình có doanh thu tr
ê
n 100 đ
ế
n 300 triệu đồng/năm: 300.000 đồng/năm.
”

Như vậy, với hoạt động cho thuê nhà của anh/chị, nếu doanh thu một năm từ 100 triệu đồng trở xuống thì không phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng. Nếu doanh thu một năm trên 100 triệu đồng thì phải nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân với tỷ lệ 5% và thuế giá trị gia tăng với tỷ lệ 5%. Hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, và hợp đồng cho thuê lại giữa bên A với bên B là hai hợp đồng tách biệt nhau, đều phải có trách nhiệm kê khai, nộp thuế môn bài, thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng (nếu có phát sinh).

Đối với hợp đồng cho thuê nhà giữa anh/chị với bên A, cá nhân anh/chị là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên  A khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên A) là người nộp thuế. Đối với hợp đồng cho thuê lại nhà giữa bên A với bên B, bên B là người trực tiếp kê khai và nộp thuế, hoặc bên B khai và nộp thuế thay nếu trong hợp đồng cho thuê nhà có thỏa thuận bên thuê (tức bên B) là người nộp thuế.
Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!