Câu hỏi: Người gốc Việt Nam đang sinh sống tại nước ngoài có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở Việt Nam không? Làm thế nào để được chuyển quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đó? Luật Minh Gia tư vấn trường hợp này như sau:

1. Tư vấn về quyền sử dụng đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào luật sư. Cháu muốn hỏi hiện tại bác ruột cháu muốn chuyển nhượng mảnh đất 150m2 cho cháu. Nhưng cháu lại được nhận con nuôi cho một người cha Đài Loan rồi (bố mẹ cháu ly hôn và cháu ở với mẹ, năm nay cháu 18t), cháu vẫn có quốc tịch Việt Nam. Vậy cháu vẫn có thể đứng trên trên giấy tờ đất được không, làm thủ tục giấy tờ như nào để cháu về Việt Nam sinh sống vẫn còn đất. Cháu cảm ơn.

Trả lời: Theo khoản 1 Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định về nhận quyền sử dụng đất, theo đó người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp sau:

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất;

...

Theo các quy định trên thì trường hợp của bạn được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, tuy nhiên việc nhận quyền sử dụng đất chỉ được thông qua hình thức mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất. Nếu bạn chỉ nhận quyền sử dụng đất mà không gắn liền với việc sở hữu nhà ở thì không được phép nhận quyền sử dụng đất, trường hợp này bạn chỉ được nhận giá trị của quyền sử dụng mảnh đất đó mà không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2
.
Xin ở nhờ có được công nhận quyền sử dụng đất?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Sau giải phóng khoảng năm 1980, Mẹ tôi có cho gia đình bà Đ ở nhờ trên phần đất của gia đình tôi khoảng năm 1980 đến nay. Sau khi ở nhờ trên phần đất của gia đình tôi khoảng vài năm, thì Chính quyền địa phương có cấp cho gia đình bà Đ một miếng trong khu đất giãn dân. Nhưng gia đình bà Đ không di dời đi để trả lại đất cho gia đình tôi, mà đồng thời bán đi đất Chính quyền địa phương cấp cho và tiếp tục ở trên phần đất gia đình tôi. Những năm trước gia đình bà Đ mỗi năm chỉ trả tiền thuê đất từ vài chục ngàn đến hai trăm ngàn/năm cho gia đình tôi. Sau đó, gia đình bà Đ có 2 lần thoả thuận để xin mua đất nhưng trịch thượng không mua. Và xin 5 năm để di dời đi, nhưng đến nay đã qua 5 năm bà Đ cũng đã mất, người con gái của bà Đ sống gần đó lại dọn về "nhà" trên phần đất của gia đình tôi để ở mà không trả lại theo thoả thuận. Trong khi con bà Đ có người làm giáo viên, gia đình cũng không phải thuộc diện nghèo khó. Con bà Đ có xin sửa chữa lại nhưng gia đình tôi không chấp nhận.

Trả lời tư vấn:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn tới Luật Minh Gia, với vướng mắc của bạn chúng tôi giải đáp như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có cho gia đình bà Đ ở nhờ trên phần đất của mình từ khoảng năm 1980 đến nay, gia đình bà Đ mỗi năm trả vài chục ngàn đến hai trăm ngàn/ năm cho gia đình bạn. Sau nhiều lần thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gia đình Đ vẫn không mua và xin 5 năm để di dời đi. Tuy nhiên hết thời hạn 05 năm, con gái bà Đ vẫn không trả lại quyền sử dụng đất theo đúng như thỏa thuận.

Trong trường hợp gia đình cần cung cấp chứng cứ, chứng minh việc hai bên đã thỏa thuận cho gia đình bà Đ thời hạn 05 năm để di dời đi nhưng con gái bà Đ không di dời. Lúc này, căn cứ  khoản 1 Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 quy định:
“1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.”
Như vậy, gia đình bạn có quyền đòi lại quyền sử dụng đất.

Gia đình có thể làm đơn tới UBND cấp xã có thẩm quyền hoặc gửi tới Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất.

Trân trọng!

Phòng luật sư tư vấn – Công ty Luật Minh Gia.