Câu hỏi: Em có mua 1 căn nhà sổ chung 11 căn, bên bán báo sau khi bán hết 12 căn sẽ sang tên QSDĐ cho 12 căn cùng sở hữu, khi sang tên xong thì 12 căn cùng sở hữu vậy nếu lỡ có một căn nào đó mang đi cầm cố hay vay ngân hàng mà không có sự đồng ý của những hộ còn lại thì có được không? Nội dung tư vấn như sau:

Thưa luật sư, cho em xin phép hỏi vấn đề công chứng vi bằng. Em có mua 1 căn nhà sổ chung 11 căn, rồi được công chứng vi bằng, bên bán báo sau khi bán hết 12 căn sẽ sang tên QSDĐ cho 12 căn cùng sở hữu, khi sang tên xong thì 12 căn cùng sở hữu vậy nếu lỡ có một căn nào đó mang đi cầm cố hay vay ngân hàng mà không có sự đồng ý của những hộ còn lại thì có được không? Bên bán nói nếu muốn làm 1 cuốn sổ đứng tên mình nhưng cùng đồng sở hữu vậy cuốn sổ đó có giá trị gì so với cuốn sổ gốc đồng sở hữu không,trường hợp tất cả 12 căn cùng làm cuốn sổ đó thì cuốn sổ gốc còn giá trị gì không. Mong luật sư tư vấn giúp em. Em chân thành cảm ơn.

Trả lời: Về việc lập vi bằng hợp đồng mua bán nhà ở

Theo quy định tại Khoản 8, Điều 2 Nghị định số 135/2013/NĐ-CP sửa đổi một số điều Nghị định số 61/2009/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng của văn phòng Thừa phát lại:

"Điều 25. Thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng

1. Thừa phát lại có quyền lập vi bằng đối với các sự kiện, hành vi theo yêu cầu của đương sự, trừ các trường hợp quy định tại Điều 6 của Nghị định này; các trường hợp vi phạm quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng; vi phạm bí mật đời tư theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật dân sự; các trường hợp thuộc thẩm quyền công chứng của tổ chức hành nghề công chứng hoặc thuộc thẩm quyền chứng thực của Ủy ban nhân dân các cấp và các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

2. Thừa phát lại được lập vi bằng các sự kiện, hành vi xảy ra trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi đặt Văn phòng Thừa phát lại”.

Do đó, văn phòng thừa phát lại có thể lập vi bằng với sự kiện mua bán căn nhà của bạn và các hộ gia đình khác. Giá trị pháp lý của vi bằng do Thừa phát lại lập được quy định tại Điều 28 Nghị định số 61/2009/NĐ-CP:

"1. Vi bằng có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án.

2. Vi bằng là căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác theo quy định của pháp luật".

Do đó, việc lập vi bằng đối với việc mua bán căn nhà được thực hiện theo đúng trình tự thủ tục do Nhà nước quy định sẽ xác nhận về việc có giao kết về việc mua bán giữa 2 bên tại thời điểm lập và được coi là chứng cứ tại Tòa án nếu có tranh chấp xảy ra.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên quyền sở hữu nhà ở thì hai bên vẫn phải lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng của một tổ chức công chứng tại địa phương theo quy định bắt buộc tại Điều 122 Luật nhà ở 2014.

Việc bạn và các hộ gia đình khác sở hữu chung 12 căn chung cư được xác định là sở hữu chung theo phần. Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung theo phần như sau:

“Điều 209. Sở hữu chung theo phần

1. Sở hữu chung theo phần là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu được xác định đối với tài sản chung.

2. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền, nghĩa vụ đối với tài sản thuộc sở hữu chung tương ứng với phần quyền sở hữu của mình, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Điều 145 Luật nhà ở 2014 cũng quy định về trường hợp này như sau:

“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần.”

Như vậy, các hộ gia đình khác chỉ có quyền định đoạt - thế chấp tài sản để vay ngân hàng phần căn hộ của họ tương ứng với phần quyền của họ trong tổng 12 căn này.

Trong trường hợp này, có thể xác định chính xác được phần sở hữu của bạn trong tài sản chung (là căn hộ của bạn) nên bạn có thể yêu cầu làm sổ đỏ cho phần tài sản này và vẫn giữ sổ đỏ ghi nhận quyền sở hữu chung. Cuốn sổ đỏ của chị có giá trị xác nhận phần sở hữu của chị trong khối tài sản chung.

Về giá trị pháp lý của cuốn sổ ghi nhận quyền sở hữu chung 12 căn hộ, cuốn sổ  này sẽ không còn giá trị nếu sở hữu chung bị chấm dứt.

Cụ thể, Điều 220 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt sở hữu chung như sau:

“Điều 220. Chấm dứt sở hữu chung

Sở hữu chung chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Tài sản chung đã được chia.

2. Một trong số các chủ sở hữu chung được hưởng toàn bộ tài sản chung.

3. Tài sản chung không còn.

4. Trường hợp khác theo quy định của luật.”

Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu đều có quyền yêu cầu chia tài sản, việc chia tài sản này được bắt nguồn từ nhiều lý do khác nhau như một trong những chủ sở hữu đó muốn chia số tài sản đó để sang nước ngoài sinh sống hoặc cần một số tiền để đầu tư kinh doanh,…Nếu tình trạng sở hữu chung phải duy trì trong một thời hạn mà các chủ sở hữu đã thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác thì khi hết thời hạn đó các chủ sở hữu mới có quyền yêu cầu chia tài sản. Sau khi chia tài sản chung xong thì mỗi chủ sở hữu có một phần tài sản riêng của mình từ tài sản chung đó và chấm dứt quan hệ sở hữu tài sản chung.