Câu hỏi: Mua bán đất đai (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) là một trong những thủ tục quan trọng và chứa đựng nhiều rủi ro nếu thực hiện không đúng quy định. Thực tế có rất nhiều trường hợp mua bán đất đai bằng giấy “viết tay”, vậy đối với trường hợp mua bán đất đai như vậy có được cơ quan nhà nước  thừa nhận và cấp sổ đỏ không? Đây là thắc mắc của rất nhiều người đã liên hệ với Luật Minh Gia để được hướng dẫn. Nếu bạn cũng có thắc mắc tương tự thì hãy liên hệ với chúng tôi

1) Luật sư tư vấn quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất và tách thửa.

Khi bạn có thắc mắc và liên hệ với Luật Minh Gia, Luật sư chúng tôi sẽ hướng dẫn, tư vấn để bạn nắm được các quy định về hợp đồng mua bán đất như:

+ Nắm được các thủ tục về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất ;

+ Nắm được các trình tự, thủ tục tách thửa đất đai;

+ Biết được trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất;

Để liên hệ với chúng tôi và yêu cầu tư vấn, bạn vui lòng gửi câu hỏi hoặc
Gọi:
1900.6169
, bên cạnh đó bạn có thể tham khảo thêm thông qua tình huống chúng tôi tư vấn sau đây:

2) Quy định pháp luật về hợp đồng mua bán đất và tách thửa.

Nội dung tư vấn:
Cho tôi hỏi: Đất của bà A có sổ đỏ nhưng là đất hoa màu diện tích khoảng 976m2, chia làm 2 thửa ở giữa có đường đi chung 4m được hình thành từ năm 2006, năm 2010  bà A tách ra thành 10 thửa nhỏ mỗi bên 5 thửa, tôi có mua 1 thửa đất ngang 4 dài 20 của bà A bằng giấy tay và xây nhà cấp 4 để ở, nay tôi muốn xin tách thửa và chuyển lên thổ cư thửa đất tôi đã mua của bà A có được không ? Hiện tại ở đây là khu dân cư. Cảm ơn!

Trả lời: Dựa vào thông tin bạn cung cấp, bà A đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng 976m2 đất hoa màu, năm 2010 bạn đã mua đất của bà A với diện tích ngang 4m và dài 20m bằng giấy viết tay, nay bạn muốn tách thửa và xin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ nhất,
việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất và tách thửa

+ Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất.

Căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

…

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã
”
.

Theo quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lí. Đối với trường hợp của bạn, mua đất của bà A bằng giấy viết tay, tuy nhiên bạn không nói rõ đã được công chứng hoặc chứng thực hay chưa nên chúng tôi chưa thể khẳng định được hợp đồng mua bán của bạn là có giá trị pháp lí hay không.

Trường hợp hợp đồng mua bán của bạn với bà A diễn ra vào năm 2010 không có công chứng hoặc chứng thực thì sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ về quy định về hình thức, nhưng nếu các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch (bên mua đã giao được 2/3 tiền cho bên bán, bên bán đã giao đất cho bên mua sử dụng,…) thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 như sau:

“2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”
.

Khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch này, các bên không cần phải thực hiện việc công chứng, chứng thực thì vẫn có giá trị pháp lí.

+ Tách thửa đất.

Trong trường hợp đồng mua bán của bạn là hợp pháp (có giá trị pháp lí), thì hiện nay bạn có thể nộp hồ sơ để thực hiện việc tách thửa đồng thời với việc sang tên diện tích đất đã mua nếu đủ diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định tại địa phương nơi có đất.

Hồ sơ tách thửa và sang tên được thực hiện theo quy định tại khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, bao gồm những giấy tờ sau:

- Đơn đề nghị tách thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc giấy chứng nhận đã cấp;

- Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng hoặc chứng thực (hoặc không được công chứng, chứng thực nhưng đã có quyết định của Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đó thì phải kèm theo quyết định của Tòa án);

- Bản sao chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân (chứng thực), bản sao sổ hộ khẩu (chứng thực) của cả hai bên (bên bán và bên mua);

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK.

Thứ hai
, chuyển mục đích sử dụng đất.

Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nếu thuộc một trong những trường hợp theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 như sau:

“
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

…”
.

Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bạn chuyển mục đích sử dụng đất hay không, thì cần phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai 2013:

“
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
”
.

Bạn có cung cấp hiện tại ở khu vực đó là khu dân cư nên có thể sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, hiện nay bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ mục đích đang sử dụng sang đất đất ở, thì bạn có thể nộp hồ sơ để xin chuyển mục đích sử dụng đất tại cơ quan tài nguyên và môi trường (Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Phòng Tài nguyên Mội trường) quận/huyện nơi có đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp.