Câu hỏi: Luật sư tư vấn về hai trường hợp muốn chuyển mục đích sử dụng đất và trường hợp có sự thay đổi về diện tích so với hợp đồng mua bán trước đó. Cụ thể như sau:

Xin chào Cty Luật Minh Gia. Trước tiên cho tôi gửi lời thăm hỏi và lời chúc tốt đẹp tới toàn thể anh chị em công ty. Xin được đề nghị cty tư vấn cho tôi câu hỏi như sau:

1. Tôi mua mảnh đất nông nghiệp của ông Nguyễn Văn A năm 2007 có xác nhận của xã (diện tích trong giấy viết tay là 160 m2),  đến năm 2010 tôi dựng nhà ở ổn định từ đó tới nay. Đến nay năm 2017 tôi làm hồ sơ đề nghị được cấp giấy để công nhận quyền sử dụng đất ở. Diện tích đo đạc lại là 255 m2. Về quy hoạch sử dụng đất là đất ở. Tôi có đủ điều kiện để được cấp luôn giấy chứng nhận đất ở không? Quy định cụ thể tại điều khoản nào? - Phần diện tích > 160 m2 có được câp không?

2. Anh tôi mua một mảnh đất diện tích 200 m2 đã có nhà ở từ năm 2003 chưa được cấp giấy chứng nhận (mua bán có giấy viết tay xác nhận của xã). Anh tôi ở ổn định từ đó đến nay. Về quy hoạch sử dụng đất không phù hợp. Tôi có đủ điều kiện để được cấp luôn giấy chứng nhận đất ở không? Quy định cụ thể tại điều khoản nào?

Kính đề nghị hồi âm sớm của cty, tôi xin trân thành cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất, mảnh đất của bạn có được cấp giấy chứng nhận đất ở không?

Căn cứ Điều 52 Luật đất đai năm 2013 quy định về căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

"1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”

Theo quy định trên, nếu việc chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với nhu cầu sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt thì sẽ được cơ quan có thẩm quyền xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo như bạn trình bày, bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất thổ cư thì phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo Điều 57, Luật đất đai năm 2013:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì việc chuyển mục đích sử dụng đất của gia đình bạn sang đất ở phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương như vậy bạn có thể chuẩn bị hồ sơ để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất kết hợp với chuyển mục đích sử dụng đất, tuy nhiên bạn cần tìm hiểu quy định về hạn mức đất ở tại địa phương mình để biết rằng diện tích đất của gia đình bạn có được chuyển hoàn toàn sang đất ở hay không. Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy phần diện tích ngoài 160 m2 thể hiện trên hợp đồng chuyển nhượng nếu không có tranh chấp thì cũng sẽ được cấp giấy chứng nhận tuy nhiên chuyển mục đích sử dụng đất ở cũng chỉ được thực hiện khi diện tích nằm trong hạn mức đất ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về hạn mức đất ở tại địa phương.

Thứ hai, diện tích đất nhà anh trai của bạn có được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì đất của anh trai bạn không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Căn cứ Khoản 2, Điều 49, Luật đất đai năm 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên, đất nằm trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất: chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất và anh bạn vẫn có quyền chuyển mục đích sử dụng đất sau khi đã xin phép và được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57, Luật đất đai năm 2013 đã nêu ở trên và việc cấp giấy chứng nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở cũng cần đáp ứng điều kiện về hạn mức đất ở do Ủy ban nhân dân cấp Tỉnh nơi có đất quyết định.