Câu hỏi: Đất khai hoang là gì? Tranh chấp đất khai hoang khai giải quyết thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Trên thực tế có rất nhiều trường hợp, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định, lâu dài, không có tranh chấp nhưng chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cũng không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Pháp luật đất đai đã có các quy định đặc biệt cho các trường hợp này, trong đó có trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đất khai hoang. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất khai hoang

Câu hỏi tư vấn:

Thưa luật sư! Gia đình chúng tôi trước năm 1980, chính xác là 1978 tự khai hoang, khai canh trồng trọt cây rừng và hoa màu với diện tích gần 4ha tại làng Dạ Khê, xã Thủy Bằng, thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế cho đến nay không hề có tranh chấp với ai. Theo chủ trương của nhà nước hợp thức hoá chính chủ quyền sử dụng đất, gia đình chúng tôi làm đơn xin xác nhận được cấp quyền sử dụng đất gửi lên các anh/chị nghành như địa chính xã, địa chính thị xã, thì bị hứa hẹn và đưa đẩy qua bên xí nghiệp lâm trường Tiền Phong Thừa Thiên Huế (xí nghiệp này được thành lập tháng 2/1976) và bây giờ bên xí nghiệp lâm trường đưa ra quyết định thu hồi thửa đất trên với lí do đất của lâm trường quản lý. Vậy cho tôi hỏi lâm trường nói trên có đủ và đúng quyền hạn để thu hồi mảnh đất nói trên của chúng tôi hay không. Trong khu vực đất này do chúng tôi khai hoang canh tác trước khi có dự án tái định cư và thành lập ra làng Dạ Khê từ rất lâu (dự án khu tái định cư Dạ Khê thành lập 2004). Bây giờ xí nghiệp lâm trường nói thuộc phạm vi quản lý và sử dụng của bên lâm trường và ra quyết định thu hồi như vậy là đúng hay sai. Nếu sai thì gia đình chúng tôi cần làm gì để được chứng nhận quyền sử dụng mảnh đất đó. Rất mong luật sư hồi đáp.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về thẩm quyền thu hồi đất

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, gia đình anh/chị đã tự khai hoang, khai canh trồng trọt rừng và hoa màu tại làng Dạ Khê, xã Thủy Bằng, thị xã Hương Thủy, tỉnh Thừa Thiên Huế từ năm 1978. Hiện tại, xí nghiệp lâm trường Tiền Phong Thừa Thiên Huế ra quyết định thu hồi thửa đất trên với lí do đất của lâm trường quản lý. Theo quy định tại Điều 66 Luật Đất đai 2013 về thẩm quyền thu hồi đất thì Uy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền thu hồi đất:

“

Điều 66. Thẩm quyền thu hồi đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Đối chiếu với quy định nêu trên thì chỉ có Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất. Đối với trường hợp của gia đình anh/chị, xí nghiệp lâm trường không có đủ thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất.

Thứ hai, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo thông tin anh/chị cung cấp thì đây là phần đất do gia đình anh/chị tự khai hoang, khai canh từ năm 1978 nhưng xí nghiệp lâm trường lại nói rằng đây là phần đất thuộc phạm vi quản lý và sử dụng của họ. Trong trường hợp này, gia đình anh/chị có thể yêu cầu xí nghiệp lâm trường đưa ra căn cứ chứng minh. Theo đó, có thể xảy ra hai trường hợp sau đây:

Trường hợp 1: Xí nghiệp lâm trường chứng minh được đây là phần đất của họ và gia đình anh/chị có hành vi lấn đất, chiếm đất của lâm trường

Khoản 2 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp như sau:

“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

2. Trường hợp sử dụng đất lấn, chiếm đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các nông trường, lâm trường quốc doanh, Ban quản lý rừng, trung tâm, trạm, trại, công ty nông nghiệp, lâm nghiệp thì thực hiện xử lý theo quy định như sau:

…

c) Trường hợp lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở và không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp lấn, chiếm đất kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và hiện nay diện tích đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

…”

Như vậy, nếu gia đình anh/chị lấn, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp không thuộc quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì gia đình anh/chị được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu phần đất này vẫn được xác định giao cho nông trường, lâm trường quản lý, sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thu hồi đất lấn, chiếm để trả lại cho nông trường, lâm trường.

Trường hợp 2: Xí nghiệp lâm trường không đưa ra được các căn cứ chứng minh đây là phần đất của họ

Trong trường hợp này, gia đình anh/chị có thể làm thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo căn cứ tại khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

…

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

…”

Như vậy, nếu gia đình anh/chị đáp ứng đủ điều kiện nêu trên thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nếu vượt hạn mức thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang cho thuê.

Thứ ba, về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân;

- Sổ hộ khẩu;

- Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ nêu trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.