Câu hỏi: Chào luật Minh Gia! Tôi có vài câu hỏi cần sư giải đáp từ phía Luật Minh Gia như sau: Nhà tôi với tổng diện tích là 183m2 trên sổ đỏ và mặt tiền rộng 8m. Trong đó có 120m2 là nhà và 63m2 là vườn đằng sau nhà. Hiện tại phuờng đang yêu cầu phía gia đình tôi bàn giao 63m2 vườn để làm khu di tích lịch sử (do sau vườn nhà tôi có cây đa và miếu thờ ông thần đa bà thần giếng). Sổ đỏ nhà tôi là đủ 183m2 và hiện tại phường đang giữ. Gia đình tôi có đầy đủ giấy tờ nộp thuế đất từ năm 1992. Và Hiện phuờng đang yêu cầu và gây khó dễ cho gia đình tôi. Tôi có vài câu hỏi cần Luật Minh Gia giải đáp như sau:

1. Trong trường hợp này gia đình tôi có phải bàn giao không?

2. Và mức đền bù như thế nào nếu phải bàn giao 63m2 đất đó? (Hiện phuờng có 2 phương án cho gia đình tôi 1 là cắt lại 25m2 đất để sử dụng phần còn lại bàn giao cho phường, 2 là bàn giao tất cả 63m2 và sẽ đền bù theo khung giá nhà đất), khi hoàn tất thủ tục bàn giao bên Phường sẽ trao trả lại tôi sổ đỏ.

3. Nếu sự việc trên cần phải ra tòa thì ai sẽ là nguời có lợi thế hơn? Gia đình tôi chưa đồng ý. Và đang có yêu cầu nếu bàn giao 63m2 đất đó thì phía phường sẽ đền bù cho tôi một mảnh đất khác cùng với diện tích thu hồi ở trên. Rất mong được sự phản hồi từ phía Luật Gia Mình. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 66 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, chỉ có Ủy ban nhân dân (UBND) cấp huyện và UBND cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất. Đối với những thông tin mà bạn cung cấp chúng tôi chưa xác định được UBND phường bạn tự ý ra quyết định thu hồi đất hay UBND phường căn cứ vào quyết định của cơ quan cấp trên để ra quyết định thu hồi đất do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất,
UBND phường tự ý ra quyết định thu hồi đất của gia đình bạn để xây dựng khu di tích.

Theo quy định tại Điều 67 Luật Đất Đai 2013 thẩm quyền thu hồi đất thuộc về UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện, việc UBND cấp phường có yêu cầu thu hồi diện tích của gia đình bạn là chưa phù hợp với quy định tại Luật đất đai. Do đó đối với trường hợp này, gia đình bạn không có nghĩa vụ bàn giao đất cho UBND phường khi UBND phường có yêu cầu.

Trường hợp thứ hai,
nếu UBND phường ra quyết định thu hồi đất theo chỉ đạo của UBND cấp tỉnh hoặc UBND cấp huyện.

Với trường hợp này, việc yêu cầu thu hồi đất là phù hợp với quy định của pháp luật về thẩm quyền và mục đích thu hồi do đó gia đình bạn phải có nghĩa vụ bàn giao diện tích đất theo đúng yêu cầu của UBND.

Khi UBND phường ra quyết định thu hồi đất, gia đình bạn có thể đề nghị phường bồi thường bằng một mảnh đất khác cùng loại và có diện tích tương đương với diện tích đã được thu hồi theo quy định tại Khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013. Khoản 2 Điều 74 quy định như sau:

"
2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất."

Mức giá bồi thường trong trường hợp nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 114 Luật Đất đai như sau:

“1. Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp.

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

…..

4. Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:

....

đ) Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”

Như vậy, theo nguyên tắc khi thu hồi đất thì bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi. Nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Bạn cần liên hệ trực tiếp với UBND cấp tỉnh tại địa phương mình để xác định mức bồi thường phù hợp với diện tích đất mà gia đình mình bị thu hồi.