Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thế nào là tài sản chung, tài sản riêng trong thời kì hôn nhân và hiệu lực của hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tặng cho bên thứ ba không có sự đồng ý của vợ hoặc chồng.

Luật sư tư vấn về:
Kính chào Luật sư! Tôi có một số vấn đề thắc mắc về thủ tục mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai muốn hỏi Luật sư như sau: Gia đình tôi có một mảnh đất khoảng 300m2 có sổ đỏ đứng tên bố tôi. Mảnh đất này là bố tôi mua thời điểm sau khi kết hôn với mẹ tôi và khi mua bố tôi không cho mẹ tôi biết nhưng một thời gian sau nghe anh em bạn bè nói nên mẹ tôi cũng biết. Cách đây khoảng nửa tháng bố tôi tự ý bán mảnh đất trên cho một người khác mà không nói cho bất kỳ thành viên nào trong gia đình biết ( việc mua bán có hợp đồng, giấy tờ viết tay hay đã bàn giao sổ đỏ chưa thì tôi không rõ vì bố tôi không nói, chỉ biết là bố tôi bán mảnh đất đó 1 tỷ 500 triệu và bên mua đã trả 1 nửa tiền, khi nào sang tên được sổ đỏ thì trả nốt). Bố mẹ tôi có bất hòa do bố tôi có bồ bịch và có con ngoài giá thú nên gần như đang sống ly thân, khi biết việc bố tôi tự ý bán đất mẹ tôi không đồng ý do mẹ tôi xác định đó là tài sản chung của 2 vợ chồng, việc bố tôi tự ý bán không hỏi ý kiến mẹ tôi và không nói cho mẹ tôi hay bất kỳ thành viên nào trong gia đình biết việc bán đất lấy tiền sử dụng vào mục đích gì nên mẹ tôi nhất quyết không đồng ý. Mẹ tôi đã chủ động gặp bên mua nói chuyện khuyên họ không nên mua vì mẹ tôi không đồng ý bán và nếu không có chữ ký của mẹ tôi họ sẽ không sang tên được sổ đỏ nên khuyên họ nên đòi số tiền đã đưa cho bố tôi để gia đình bàn bạc thống nhất xong mới quyết định bán hay không bán. Nhưng do mảnh đất bố tôi bán rẻ hơn thị trường khoảng vài trăm triệu nên họ cố tình không nghe. Vậy tôi muốn Luật sư tư vấn giúp tôi một số vấn đề cụ thể như sau:

1. Mảnh đất trên có được xem là tài sản riêng của bố tôi không? Nếu không phải tài sản riêng thì việc bán đất không thông qua các thành viên gia đình tôi là không hợp pháp và có biện pháp nào để ngăn chặn việc mua bán tiếp tục diễn ra hay không?

2. Nếu bên mua và bố tôi cố tình thực hiện giao dịch mà mẹ tôi không đồng ý ký bất kỳ giấy tờ nào thì bố tôi và bên mua có làm được thủ tục sang tên đổi chủ mảnh đất đó không?

3. Liệu còn kẽ hở nào để bên mua lợi dụng, ví dụ như viết giấy vay nợ với bố tôi và dùng chính sổ đỏ đó thế chấp để hợp thức hóa việc mua bán bất hợp pháp đó sau đó khởi kiện để chiếm dụng luôn mảnh đất và tự sang tên đổi chủ được không? Vậy kính nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi những vấn đề nêu trên! Tôi xin chân thành cảm ơn!-- Trân trọng!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề tài sản chung của vợ chồng trong thời kì hôn nhân. Theo Điều 33, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về Tài sản chung của vợ chồng như sau:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.”

Căn cứ theo quy định trên thì mảnh đất này là tài sản hình thành sau thời kì hôn nhân, do vậy mảnh đất được xác định là tài sản chung của bố mẹ bạn.

Khoản 2, Điều 35, Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung như sau:

“2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Theo đó, khoản 2, Điều 13, Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật hôn nhân và gia đình quy định:

“2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng định đoạt tài sản chung vi phạm quy định tại Khoản 2 Điều 35 của Luật Hôn nhân và gia đình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu.”

Như vậy, bố bạn muốn bán mảnh đất này phải có văn bảng đồng ý của mẹ bạn. Nếu như bố bạn tiếp tục thực hiện hành vi mua bán này thì mẹ bạn có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán đất giữa bố bạn và bên mua vô hiệu.

Thứ hai về vấn đề sang tên mảnh đất. Như chúng tôi đã tư vấn ở trên, nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của mẹ bạn thì bố bạn không thể bán mảnh đất này được. Giao dịch mua bán đất giữa bố bạn và bên mua là giao dịch dân sự vô hiệu. Do vậy bên mua không thể thực hiện thủ tục sang tên mảnh đất này được.

Trường hợp bạn đưa ra là bên mua viết giấy vay nợ với bố bạn và dùng chính sổ đỏ đó thế chấp để hợp thức hóa việc mua bán bất hợp pháp đó sau đó khởi kiện để chiếm dụng luôn mảnh đất và tự sang tên đổi chủ thì việc sang tên này cũng không thể thực hiện được. Bố bạn muốn thế chấp mảnh đất này thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của mẹ bạn. Nếu bố bạn vẫn ký hợp đồng thế chấp thì mẹ bạn có thể gửi đơn yêu cầu tuyên hợp đồng này vô hiệu.