Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Ông nội em có 1 thửa đất khi nhà nước làm đường ông nội em có cho phóng con đường liên thôn qua, cắt đôi thửa đất thành 2,(được ông khai hoang năm 1960), tới năm 1984 thì cho ông Dượng rể mượn để canh tác, nhưng ông dượng rể chỉ trồng được vài ba cây liu để đó, không canh tác được vụ nào (khi cho mượn không có giấy tờ).

Đến thời điểm năm 2003 nhà nước có đợt xuống làm sổ đỏ cho làng thì ông nội em già nên không hay biết, thừa cơ hội đó ông Dượng rể đã tự ý kê khai quyền sử dụng đất đứng tên ông Dượng rể. Đến năm 2011 ông nội em cho em và kêu đi làm sổ đỏ thì khi em xuống xã để làm sổ đỏ thì được xã thông báo là đất này đã có người làm sổ đỏ rồi.

Nay ông nội em biết được và muốn lấy lại đất này, nhà em có làm đơn khiếu nại nộp lên xã, huyện, và trong biên bản hòa giải của xã là ông nội em không chịu hòa giải. Vì vậy muốn thuê luật sư để ủy quyền đòi lại đất cho ông nội, vì ông nội cũng già nên đi lại khó khăn, trong đơn khiếu nại của nội em có già làng và trưởng thôn xác nhận đất đó là đất của ông nội em khai hoang từ xưa.

Vậy cho em hỏi là như nội dung trình bày trên thì nội em có thể đói lại quyền sử dụng đất của ông không? Và đó là do sai phạm của ông Dượng rể và cơ quan cấp giấy chứng nhận sử dụng đất, vậy trong thời gian khiếu nại và ông nội em thuê luật sư có thể buộc ông Dượng rể trả lại đất và chịu chi phí này không? E xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì ông nội bạn khai hoang thửa đất từ năm 1960. Đến năm 1984 ông bạn cho người Dượng rể mượn canh tác (không có giấy tờ về thuê, mượn). Năm 2011 ông nội đi làm giấy chứng nhận để tặng cho bạn thì phát hiện thửa đất đã được Dượng rể cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ năm 2003. Do đó, trong trường hợp để xác định ông nội có quyền đòi lại mảnh đất trên từ ông Dượng hay không thì sẽ phải xác định nguồn gốc đất và giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đó.

+ Trường hợp ông nội bạn khai hoang mảnh đất từ năm 1960, có xác nhận của già làng và trưởng thôn về thời gian sử dụng. Đồng thời, có một trong các giấy tờ chứng minh quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và thời điểm năm 2003 người Dượng rể được cấp giấy chứng nhận trong khi không có các giấy tờ căn cứ để được cấp mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn công nhận cấp là trái với quy định pháp luật. Do đó, hiện nay khi phát hiện ra thì ông bạn có quyền kiện đòi (yêu cầu có cơ sở).
Nên để đảm bảo quyền lợi của mình
ông nội bạn có quyền làm đơn khiếu nại ra Uỷ ban xã để hòa giải, hòa giải không thành thì có quyền làm đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa để kiện đòi quyền sở hữu.
Cụ thể, một trong những giấy tờ làm cơ sở chứng minh quyền sở hữu của ông bạn với thửa đất:

Đ
iều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

...

Tuy nhiên, trường hợp ông nội không có một trong các giấy tờ chứng minh theo quy định tại Khoản 1 Điều 100 trên (chỉ có xác nhận của già làng và trưởng thôn). Đồng thời, thời điểm năm 2003 khi Dượng rể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù không có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhưng đáp ứng đủ điều kiện về nguồn gốc sử dụng đất khai hoang, sử dụng ổn định không tranh chấp từ trước năm 1993 (từ năm 1984 đến năm 2003 khi cấp giấy) theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 và Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì việc cấp giấy chứng nhận là đúng quy định và ông nội bạn sẽ không có căn cứ, cơ sở để khởi kiện kiện đòi lại quyền sở hữu từ người Dượng rể
. Cụ thể:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;

b) Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;

c) Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;

d) Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

đ) Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;

e) Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;

g) Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

h) Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;

k) Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.

3. Trường hợp thời điểm sử dụng đất thể hiện trên các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này có sự không thống nhất thì thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định theo giấy tờ có ghi ngày tháng năm sử dụng đất sớm nhất.

4. Trường hợp không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 2 Điều này hoặc trên giấy tờ đó không ghi rõ thời điểm xác lập giấy tờ và mục đích sử dụng đất thì phải có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.

- Trường hợp, gia đình bạn muốn thuê luật sư đó là dựa trên nhu cầu, mong muốn của gia đình nhằm để đảm bảo, bảo vệ tốt hơn quyền lợi hợp pháp của mình nên trách nhiệm hoàn trả chi phí dịch vụ này là do gia đình phải hoàn trả chứ bên kia (Dượng rể) không liên quan tới việc thuê luật sư nên không có nghĩa vụ phải thực hiện thanh toán chi phí thay cho gia đình bạn được.

Trân trong!

CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.