Câu hỏi: Bà nội tôi gần 80 tuổi (ông nội đã mất từ chiến tranh) có 3 người con: ba tôi là con đầu, một người cô và chú út. Ba tôi và cô tôi lập gia đình có nhà riêng. Bà nội ở với vợ chồng chú út. Và đang ở trên mảnh đất 800m2. Trước kia sổ đỏ đứng tên bà nội tôi. Bà nội có nói là chia cho ba tôi và cô tôi mỗi người 200m2 phần còn lại trên ngôi nhà là để cho chú út nhưng chưa chia được vì tâm lý người già sợ vợ chồng chú tôi hắc hủi lúc tuổi già.  Năm ngoái, vợ chồng chú tôi âm thầm dẫn nội tôi đi làm chứng thực chuyển nhượng cho vợ chồng chú đứng tên làm chủ mảnh đất trên. Vợ chồng chú tôi có nhờ người hàng xóm đi công chứng xác nhận nhà nội tôi chỉ có một người con là chú tôi.  Luật sư cho tôi hỏi vấn đề như sau:  -

Thứ nhất, việc nội tôi chuyển nhượng mảnh đất trên cho vợ chồng chú tôi trong trường hợp nội tôi già cả không nắm rõ mục đích của việc chuyển nhượng chỉ cho một mình chú tôi; trong khi ba tôi và cô tôi không nắm rõ việc chia tài sản như vậy có đúng thủ tục pháp lý hay không? Việc làm của chú tôi như vậy có đúng pháp lý hay không?

Thứ hai, bây giờ ba tôi và cô tôi được nội tôi thông báo chia đất mỗi người 200m2; phần còn lại là cho chú tôi nhưng sổ đỏ lại đứng tên vợ chồng chú tôi, vợ chồng chú tôi không chịu cho. Như vậy nội tôi giờ có quyền chia tài sản mảnh đất trên cho ba và cô tôi không? Nếu trong trường hợp nội tôi không có quyền quyết định chia mãnh đất trên thì nội tôi, ba tôi và cô tôi cần phải làm gì để được chia theo đúng nguyện vọng của nội tôi. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ do đó chúng tôi chưa thể xác định được mảnh đất bạn đang đề cập tới là tài sản của riêng bà bạn được cấp sau khi ông bạn mất hay là tài sản đã được hình thành từ thời điểm ông còn sống do đó:

- Trường hợp 1:
Nếu đây là tài sản chung được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của ông bà thì đây được xác định là tài sản chung của hai vợ chồng, khi ông bạn mất không để lại di chúc thì một nửa tài sản sẽ là di sản thừa kế của ông bạn và chia cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm vợ và các con của ông theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015.Với trường hợp này thì bố bạn và người cô cũng được hưởng một phần thừa kế đối với mảnh đất này do đó nếu bà đã làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất cho chú út là không phù hợp. Bố bạn có quyền yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết. Tuy nhiên, theo quy định của Luật dân sự hiện hành thì thời hiệu yêu cầu chia thừa kế đối với bất động sản là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS 2015). Do đó, bạn cần xem xét với trường hợp của mình kể từ thời điểm ông mất đến thời điểm hiện tại còn thời hiệu để yêu cầu khởi kiện hay không.

- Trường hợp 2
: Nếu đây hoàn toàn là tài sản riêng của bà bạn thì trường hợp này được giải quyết như sau:

Thứ nhất,
với vấn đề bà nội bạn chuyển nhượng quyền sở hữu sang cho người chú:

Điều 158 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền sở hữu tài sản như sau:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Điều 194 Bộ luật dân sự quy định về quyền định đoạt của chủ sở hữu như sau:

“Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định đã nêu trên thì với trường hợp của bạn, mảnh đất 800m2 hiện tại là tài sản chỉ đứng tên bà bạn do đó, bà bạn được xác định là chủ sở hữu duy nhất của mảnh đất, có đầy đủ quyền liên quan đến tài sản đó là quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Do đó, bà bạn hoàn toàn có thể chuyển nhượng cho người chú út mà không cần phải thông báo hoặc được sự đồng ý của bố bạn và cô bạn.

Theo thông tin của bạn thì chú của bạn có tự ý đưa bà đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho chú bạn và có làm xác nhận của hàng xóm về vấn đề chú bạn là con duy nhất, việc xác định là người con duy nhất là không phù hợp với thực tế tuy nhiên do đây là tài sản riêng của bà bạn nên nếu trong quá trình chuyển nhượng cơ quan có thẩm quyền xác định được bà bạn mặc dù tuổi cao nhưng hoàn toàn minh mẫn, sáng suốt và việc chuyển nhượng là hoàn toàn tự nguyện thì việc chuyển nhượng này vẫn có căn cứ pháp luật.

Thứ hai, về vấn đề phân chia tài sản theo đúng nguyện vọng của bà nội bạn.

Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có quy định về Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất như sau:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy, nếu chú bạn đã được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây được xác định là tài sản của chú bạn. Diện tích đất này hiện tại không còn là tài sản mang tên bà bạn nữa do đó bà bạn không có quyền yêu cầu chia diện tích đất này cho bố bạn và cô bạn. Mặc dù bà bạn có ý định để lại cho bố và cô bạn một phần diện tích đất nhưng đây mới được thể hiện bằng lời nói mà chưa có hành vi cụ thể do đó không có căn cứ để xác định bố bạn và cô bạn yêu cầu chú út phân chia tài sản này.

Nếu bà bạn muốn phân chia lại diện tích đất này theo đúng nguyện vọng thì phải chứng minh vào thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng sang tên cho chú bạn bà bạn không minh mẫn, sáng suốt hoặc chứng minh vào thời điểm đó do chú đưa ra những thông tin không đúng khiến cho bà bạn tin tưởng và làm thủ tục chuyển nhượng không đúng với ý định của bà. Khi đó, giao dịch giữa bà bạn và chú bạn có thể có căn cứ để xác định là giao dịch dân sự vô hiệu do một bên không có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định tại Điều 125 BLDS 2015 hoặc vô hiệu do một bên bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 BLDS 2015.

Điều 131 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Nếu chứng minh được giao dịch giữa bà bạn và người chú thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo BLDS 2015 thì thủ tục chuyển nhượng tài sản giữa bà và người chú không phát sinh giá trị, chú bạn phải trả lại tài sản cho bà bạn, khi đó bà bạn có thể làm thủ tục phân chia tài sản cho các con theo đúng ý định.