Câu hỏi: Từ khi Việt Nam  chuyển sang nền kinh tế thị trường,  đặc biệt là những năm  gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về  tính chất, đặc biệt là những khu quy hoạch công nghiệp. Các vụ tranh chấp ngày càng đa dạng và phức tạp hơn như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế đất. tranh chấp về tặng cho quyền sử dụng đất. Vì vậy, để bảo vệ quyền lợi của mình, mỗi cá nhân phải có sự am hiểu pháp luật nhất định.

1. Luật sư tư vấn.

Thông thường các vụ tranh chấp đất đai xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân mà chủ yếu từ quyền và nghĩa vụ các bên, mâu thuẫn xung đột về lợi ích hoặc các nguyên nhân khác. Bên cạnh đó, tranh chấp thường phát sinh giữa cá hộ liền kề, giữa cá nhân với cơ quan nhà nước, giữa cá nhân với tổ chức hoặc tổ chức với cơ quan nhà nước, điều này còn tùy thuộc vào tình hình thực tế.

- Tư vấn về trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

- Tư vấn xử lý trường hợp diện tích đất thực tế lớn hơn so với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Tư vấn về giải quyết tranh chấp đối với bất động sản liền kề, quyền về lối đi qua

- Hỗ trợ giái đáp thắc mắc về thời hiệu khởi kiện chia di sản thừa kế là bất động sản.

Để minh họa  cho trường hợp này, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.

2. Tư vấn xin cấp GCNQSDĐ cho phần diện tích tăng thêm.

Kính gửi Quý công ty Luật Minh Gia,Xin quý công ty tư vấn giúp tôi về luật đất đai liên quan đến trường hợp của tôi :Tôi có mảnh đất rộng 1500 mét vuông. ba mặt giáp đất ở gia đình khác đã được xây tường bao ngăn cách rõ ràng, một mặt giáp đất đấu thầu của gia đình tôi.mảnh đất nhà tôi có 2 thửa : một thửa 236 mét vuông, một thửa 776 mét vuông có giấy đóng thuế nhà đất hàng năm và có trong sổ địa chính xã.Phần đất chênh lệch còn lại khoảng gần 500 mét vuông không có giấy tờ gì và cũng không có trong sổ địa chính xã nhưng gia đình tôi đã sinh sống và làm nhà trên mảnh đất từ trước năm 1993, không có tranh chấp gì.Phần đất chênh lệnh trên cũng không nằm trong dự án gì của nhà nước.Nay gia đình tôi muốn làm giấy chứng nhận cho cả 1500 mét vuông đất trên thì có được không ạ, thủ tục và nghĩa vụ tài chính được tính như thế nào ạ. Xin luật sư tư vấn giúp đỡ gia đình tôi.gia đình tôi xin chân thành cảm ơn Công ty Luật Minh Gia. Mong nhận được sự tư vấn giúp đỡ của quý công ty !

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này
.”

Theo quy định về Cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất tăng thêm so với giấy tờ về quyền sử dụng đất được hướng dẫn bởi Khoản 20 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

“
…

3. Trường hợp diện tích đất tăng thêm không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này thì thực hiện như sau:

a) Trường hợp người sử dụng đất không vi phạm pháp luật về đất đai thì việc xem xét xử lý và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất tăng thêm thực hiện theo quy định tại Điều 20 của Nghị định này;

.....

đ) Thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với toàn bộ diện tích thửa đất thực hiện theo quy định tại Điều 70 của Nghị định này nếu thửa đất gốc có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này
”

Bạn có gần 500m2 đất không có giấy tờ, sử dụng ổn định trước năm 1993 và không hề có tranh chấp. Bạn có thể làm hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ đối với mảnh đất này.

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai.

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 101 của Luật Đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

.....

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này
.”

Dựa vào hạn mức công nhận đất ở tại địa phương bạn thì cơ quan có thẩm quyền sẽ công nhận phần đất của bạn trong trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó.

Nghĩa vụ tài chính được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất, nếu 500m2 trong thửa đất trên được sử dụng trước ngày 15/10/1993, nếu trong hạn mức đất ở thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất; cứ ngoài hạn mức đất ở do địa phương quy định thì bạn sẽ phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với phần vượt quá.