Câu hỏi: Câu hỏi đề nghị tư vấn Xin chào luật sư. Nhờ luật sư trả lời giúp tôi câu hỏi như thế này ạ. Vừa qua tôi có mua một căn hộ chung cư thông qua sàn giao dịch bất động sản. Lúc đến mua, sàn cho tôi xem một cái sơ đồ mặt bằng và căn hộ tôi định mua, Tôi thấy đúng như ý nguyện của tôi là căn có diện tích tạm tính là 55.59m2 và giống mặt bằng sàn đưa cho tôi xem nên tôi đã đồng ý đặt cọc và trong giấy đặt cọc cũng có diện tích là 55.59m2.

Sau đó nhân viên sàn dẫn tôi đi đóng tiền chênh và tiền 20% căn hộ thì trong đơn xin mua là diện tích lại là 55.63m2. Vì lúc đó sợ mất tiền (khi đó tôi đang cầm hơn 300 triệu để đi đóng tiền) nên tôi không để ý là sàn đã ghi vào đơn xin mua là diện tích căn hộ là 55.63m2 và đưa cho tôi ký rồi lên nộp tiền 20% cho chủ đầu tư để lấy phiếu thu. Bây giờ tôi mới phát hiện ra là căn 55.63m2 là căn khác với căn diện tích 55.59m2 như trong phiếu đặt cọc căn hộ của sàn.
Vậy tôi muốn hỏi luật sư là tôi đã sai hay sàn giao dịch bất động sản đã bán hàng không đúng quy trình là không kèm theo mặt bằng cho khách hàng lúc bán hàng (hiện phiếu đặt cọc tôi vẫn giữ). Và tôi có quyền khiếu nại gì với sàn giao dịch về điều này không?

Xin chân thành cảm ơn luật sư!

=> Luật sư tư vấn quy định pháp luật về giao dịch bảo đảm, gọi:
1900.6169

Trả lời: Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, khi bạn giao tiền cho sàn giao dịch bất động sản và ký vào đơn xin mua là lúc giao dịch được hình thành giữa bạn và sàn giao dịch.

Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự như sau:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Thứ nhất, bạn và sàn giao dịch có đủ năng lực tham gia giao dịch đặt cọc; giao dịch của hai bên không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Khi ký kết tham gia giao dịch hai bên hoàn toàn tự nguyện, sàn giao dịch cũng đã đưa văn bản đặt cọc để bạn đọc và xem xét về diện tích của căn hộ.

Thứ hai, hình thức của giao dịch đặt cọc là văn bản, việc sàn giao dịch bất động sản không kèm theo mặt bằng cho khách hàng lúc bán hàng không ảnh hưởng tới hiệu lực của của giao dịch giữa bạn và sàn giao dịch.

Mặt khác, giao dịch giữa bạn và sàn giao dịch không thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Bộ Luật dân sự hiện hành.

Như vậy, giao dịch đặt cọc giữa bạn và sàn giao dịch là hợp pháp, có hiệu lực với các bên liên quan, sàn giao dịch bất động sản không vi phạm pháp luật trong khi thiết lập giao dịch với bạn. Tuy nhiên, bạn hoàn toàn có quyền khiếu nại lên sàn giao dịch để thể hiện tất cả ý kiến của mình về việc giao dịch đặt cọc giữa mình và sàn giao dịch.