Câu hỏi: : Chào Luật Sư! Tôi và chồng tôi là người Việt Nam, hiện tại chúng tôi đang định cư tại nước ngoài (đã có thẻ thường trú). Tôi muốn về Việt Nam đầu tư mua đất, có thể để sau này ở và để sau này bán đi. Luật sư cho tôi hỏi: Tôi mua đất đứng tên 1 mình tôi có được không? Luật có quy định bắt buộc phải đứng tên cả hai vợ chồng trong sổ đỏ không ạ? Nếu như được đứng tên mình tôi thì chồng tôi có phải làm thủ tục gì hay không ạ? Tôi đứng tên vậy sau này tôi muốn bán có ảnh hưởng gì không ạ? Mong luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi cảm ơn nhiều!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhận quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Cụ thể:

“Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất

1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:

...

b) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ;

đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;

g) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê;...”

Và Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch 2008, sửa đổi, bổ sung 2014 định nghĩa người Việt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

“3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì vợ chồng bạn là người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài nên vợ chồng bạn được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đối chiếu với các quy định trên thì vợ chồng bạn chỉ được nhận chuyển quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khhu công nghệ cao, khu kinh tế. Đồng thời được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở gắn hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở.

Trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện theo Điều 98 Luật đất đai 2013, cụ thể như sau:

“
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

4. Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người.
”

Như vậy, trường hợp bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất ở là tài sản chung của vợ và chồng thì khi cấp giấy chứng nhận sẽ đứng tên hai vợ chồng bạn, trừ trường hợp vợ chồng bạn có thỏa thuận ghi tên một người. Việc đứng tên một người không làm chế quyền của người còn lại, tức là sau này vợ chồng bạn muốn chuyển nhượng QSDĐ hay chuyển quyền sử dụng đất ở cho người khác thì phải có sự đồng ý của vợ, chồng bạn.

2.
Đang làm việc tại nước ngoài có được đứng tên mua nhà tại Việt Nam?

Câu
hỏi:
Chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi một vấn đề: tôi và người yêu (A) đang lao động ở nước ngoài theo hợp đồng lao động 3 năm, sang năm mới cưới nhưng muốn mua trước nhà ở. Bọn tôi đã tìm được nhà, nhưng có vấn đề trong việc đứng tên sổ đỏ, xin hỏi luật sư sổ đỏ có thể đứng tên tôi hoặc A không? Nếu không được thì có thể đứng tên ai, làm thế nào để năm sau bọn tôi về nước, chuyển lại tên bọn tôi một cách dễ dàng mà không bị cản trở bởi một số vấn đề pháp lí. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Tư vấn về ủy quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai

Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, theo thông tin bạn cung cấp thì hiện tại bạn và người yêu bạn (A) đang lao động ở nước ngoài và muốn mua nhà ở tại Việt Nam Trường hợp này có thể hiểu bạn và A lao động tại nước ngoài có thời hạn 3 năm nên không được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo quy định của Điều 169, 188 Luật đất đai 2013 và Điều 122 Luật nhà ở 2014 thì thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cần phải đươc công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có bất động sản. Trường hợp bạn và A muốn đứng tên trên giấy tờ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở thì cần có mặt tại Việt Nam để thực hiện thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật không có quy định về việc nhờ người khác đứng tên thay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp bạn và A không có điều kiện về Việt Nam để làm thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì có thể ủy quyền cho người thân ở VIệt Nam để làm thủ tục. Hợp đồng ủy quyền phải được công chứng tại Đại sứ quán Việt Nam tại nước bạn đang cư trú.