Câu hỏi: Luật sư tư vấn, tranh chấp đất đai về vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - sổ đỏ đối với đất thanh lí? cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp? trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp như thế nào? Cụ thể như sau:

Xin chào Luật Sư! Tôi có 1 việc muốn Luật sư tư vấn Giúp! Bố mẹ tôi có mua 1 mảnh đất 1000 m2 thuộc diện thanh Lý Của Hợp Tác Xã năm 1985, theo nghị Quyết của Hợp tác xã tại thời điểm đó Không có hợp đồng mua bán, nhưng có đầy đủ các phiếu thu nộp tiền mua đất năm 1985 và 1986. Bố mẹ tôi vẫn sinh sống trên mảnh đất đó từ năm 1985 đến nay và đất không xảy ra chanh trấp. Năm 2006 Phòng tài nguyên môi trường TP làm cho bố mẹ tôi 1 sổ đỏ 360m2, còn diện tích đất còn lại chưa làm! (Lý do UBND xã trả lời chỉ cấp 360 m2 cho hộ gia đình, khi nào các cháu lớn lập gia đình thì cấp tiếp). Nay bố tôi muốn làm sổ đỏ số diện tích đất còn lại chia cho 3 người con đã lập gia đình. Nhưng địa chính xã trả lời chỉ làm 2 sổ mỗi sổ 180m2, số đất còn lại làm lối đi rộng 4 m còn lại là đất UB! Xin hỏi luật sư!

1. Địa chính xã trả lời như vậy có đúng không?

2. Bố tôi không đồng ý theo phương án đó, mà muốn chia số đất còn lại cho 3 người con có trừ đi 4 mét làm lối đi . Xin luật sư tư vấn cho ạ! Chúng tôi phải đến cơ quan nào giải quyết, thủ tục giấy tờ gồm những gì?

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề địa chính xã trả lời gia đình anh (chị) như trên là trái quy định của pháp luật.

Căn cứ, theo quy định tại điểm h điều 99 Luật đất đai năm 2013. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây: “h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;” thì bố mẹ anh (chị) thuộc diện người được nhà lí thanh lí đất và  được phép cấp sổ đỏ - giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Trong đó, các giấy tờ đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) theo quy định tại Điều 100  Luật đất đai 2013. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: “đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;”.

Theo thông tin anh (chị) cung cấp thì tuy không có hợp đồng mua bán, nhưng giao dịch trên có đầy đủ các phiếu thu nộp tiền mua đất từ năm 1985 và 1986. Theo quy định của luật cũng không yêu cầu bắt buộc phải có hợp đồng mua bán bằng văn bản, trong trường hợp này các phiếu thu nộp tiền mua đất được coi là một giấy tờ thanh lí, là căn cứ chứng minh sự xác lập giao dịch mua bán đất cụ thể là thanh lí mảnh đất 1000m2 giữa hợp tác xã và gia đình anh (chị). Gia đình anh (chị) đã được xác lập quyền sở hữu đối với toàn bộ mảnh đất 1000m2. Như vậy, trong trường hợp của anh (chị) UBND xã không cấp đầy đủ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – sổ đỏ với lí do như trên là trái với quy định của pháp luật.

Thứ hai, đối với vấn đề trình tự thủ tục và cơ quan có thẩm quyền giải quyết vụ việc trên:

Xét trường hợp của anh (chị) là trường hợp có tranh chấp về đất đai. Tranh chấp đất đai có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết TCĐĐ thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp tại địa phương mìnhvới thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chức địa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địa chính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp –Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

Thủ tục hòa giải tranh chấp tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành củaUBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết tranh chấp theo trình tự tố tụng (dân sự)
: việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án được thực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó).

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đã thụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện, đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòa án chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giải thành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấp chính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ án ra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáo theo trình tự phúc thẩm.

Hồ sơ gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ thanh lí (phiếu thu nộp tiền mua đất năm 1985 và 1986)…

Giải quyết tranh chấp theo trình tự hành chính
: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp mà các đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết là Chủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Hồ sơ gồm: đơn khiếu nại, giấy tờ thanh lí (phiếu thu nộp tiền mua đất năm 1985 và 1986),…

Như vây, xét trong trường hợp của anh (chị) thì chủ thể giải quyết tranh chấp trên gồm có: Tòa án nơi có bất động sản (theo thủ tục Tố tụng) hoặc UBND cấp huyện (theo thủ tục hành chính) nơi xảy ra tranh chấp và trình tự thủ tục đã được trình bày cụ thể như trên.