Câu hỏi: Trong trường hợp mẹ thế chấp quyền sử dụng đất sau đó tự ý chuyển nhượng đất cho người khác thì các con và cha có quyền khởi kiện đòi lại đất không? Việc chuyển nhượng có đúng quy định của pháp luật không? Công ty Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Cho em xin được tư vấn một chút vấn đề của em là: vào tháng 11, năm 2011 mẹ em có đi vay thế chấp miếng đất nhà, đã đi ra công chứng kí chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng chỉ có 1 mình mẹ em tự đứng ra kí chuyển nhượng và một thời gian sau thì bên kia tự ý chuyển sang tên họ và tự cắt đất ra từng miếng nhỏ để bán lại cho một bên khác.

Vậy cho em xin hỏi nếu mẹ em kí chuyển nhượng như vậy thì chồng và các con bây giờ có quyền khởi kiện và tranh chấp không ạ? Xin cám ơn ạ!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp mẹ bạn thực hiện giao dịch thế chấp; sau đó tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, thông tin bạn đưa ra không đủ cơ sở để xác định mảnh đất là tài sản riêng của mẹ bạn hay tài sản chung của cha mẹ bạn. Do đó, có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1
: Nếu đây là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn có quyền chuyển nhượng, thế chấp theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.”

Theo đó, khi thực hiện các giao dịch chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên thì mẹ bạn không cần phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.

Trường hợp 2
: Mảnh đất là tài sản chung của cha mẹ bạn.

Trong trường hợp này, khi định đoạt quyền sử dụng đất cần phải có sự đồng ý bằng văn bản của cha bạn theo quy định tại Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014:

“Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.”

Như vậy, nếu mẹ bạn tự ý chuyển nhượng đất mà không có sự đồng ý của cha bạn thì giao dịch dân sự do mẹ bạn xác lập có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật (mảnh đất không đủ điều kiện chuyển nhượng) theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Và để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình, cha bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu, các bên sẽ phải trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

...”

Tuy nhiên, nếu sau khi mẹ bạn chuyển nhượng đất cho người khác, và người đó đã xác lập giao dịch dân sự để chuyển nhượng đất cho người thứ ba; đồng thời người thứ ba không biết nguồn gốc mảnh đất không đủ điều kiện chuyển nhượng thì trong trường hợp này người thứ ba đước xác định là ngay tình trong giao dịch dân sự. Theo đó, người thứ ba có thể được bảo vệ theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì
giao dịch đó không bị vô hiệu
.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”

Trường hợp người thứ ba biết được nguồn gốc mảnh đất đó được chuyển nhượng trái pháp luật nhưng vẫn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người thứ ba không được xác định là người ngay tình trong giao dịch dân sự. Theo đó, người thứ ba phải có nghĩa vụ trả lại đất cho chủ sử dụng hợp pháp khi giao dịch dân sự bị tuyên vô hiệu.