Câu hỏi: Chào luật sư,  mình gửi mail này nhờ luật sư tư vấn giúp mình trường hợp sau nha.Ba mẹ mình có thuê phần đất này ở cất nhà ở từ năm 1974. Chủ đất đã vượt biên đi nước ngoài từ rất lâu, chưa thấy về lần nào, đến nay cũng chưa có thông tin khi nào về. Bấy lâu nay chỉ có người bà con của chủ đất này đến nhà góp tiền thuê, mà không có bất kì giấy tờ nào thể hiện hết, ba mẹ mình thấy cũng ít tiền nên thôi cũng đưa tiền.

Có nhiều lần liên hệ với người bà con này để hỏi chủ đất xem có về nước không để ba mẹ mua lại diện tích đất đã ở lâu nay, mà người này trả lời hứa hẹn năm sau sẽ về cho qua vậy chứ đến nay vẫn chưa thấy về.Theo mình được biết là luật có qui định là nếu sống trên 20 năm sẽ được công nhận quyền sử dụng, nên mình gửi mail xin luật sư tư vấn giúp mình trong trường hợp của ba mẹ mình thì có được cấp quyền sử dụng đất đang ở không, nếu được thì phải làm các thủ tục cần thiết nào.Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cám ơn anh (chị) đã gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với nội dung này công ty Luật Minh Gia tư vấn như sau

Căn cứ quy định tại Điều 100 Luật đất đai,  hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà có một trong các giấy tờ sau thì được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Cụ thể:

"
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

>> Tư vấn quy định về cấp sổ đỏ, gọi:
1900.6169

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ...."

Nếu không có một trong các giấy tờ nêu trên nhưng có căn cứ về việc sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01/07/2004, được UBND xã xác nhận là không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch kế hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng  theo khoản 2 Điều 101 Luật đất đai 2013

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Đối chiếu với trường hợp sử dụng đất của anh (chị), xác định rằng anh (chị) thuê đất của người khác mà không phải nhận chuyển nhượng đất từ họ và cũng chưa thể xác định rằng người cho thuê có giấy tờ về quyền sử dụng đất hay không nên dù gia đình đã sử dụng ổn định thì cũng chưa có cơ sở để nới rằng anh (chị) đủ điều kiện để được cấp GCN. Nếu người cho thuê đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, chứng minh họ là người sử dụng đất hợp pháp thì mặc dù anh (chị) đã sử dụng trên đất này từ năm 1974 nhưng cũng không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Vì vậy, cần đánh giá vào nguồn gốc, quá trình sử dụng đất để xem xét việc cấp Giấy chứng nhận.