Câu hỏi: Chào Luật sư, tôi xin hỏi vấn đề trổ cửa sổ như sau: theo như bảng vẽ tổng diện tích nhà thì ngoài diện tích sử dụng, nhà tôi vẫn còn đúng 12m theo như bảng vẽ, Hộ gia đình đối diện mặt sau nhà tôi nằm sát đường cống có ý định xây 1 cửa phía sau nhà (cửa hậu) đối diện mặt sau nhà tôi.

Nhưng tôi không đồng ý vì nếu mở cửa hậu thì nhà họ đã hết ranh giới rồi trong khi đó họ lại muốn đi lại trên phần đất trống phía sau nhà tôi vì phần đất trống đó có thể thông ra bên đường ngoài, tôi nói không cho phép thì họ nói là lịch sử ngày xưa phần đất trống đó là đất công cộng nhưng thật ra trên giấy tờ đất của tôi có ghi rõ đó là phần đất thuộc sở hữu của gia đình tôi(tôi đã sống ở đây hơn 20 năm) và cũng đã được người đại diện hộ gia đình đó xác nhận là ranh giới của nhà tôi bao gồm phần đất trống đó cách ranh giới nhà họ là 1 đường cống (hay gọi là đường mương công cộng) rộng khỏang 3 tấc như tôi đã nêu trên.

Khi tôi giải thích đây là phần đất của nhà tôi thì họ không nói gì nhưng sau đó họ lại mời một người bên sở địa chính phường xuống và đòi đo lại diện tích đất nhà, tôi không cho phép vì việc đo đạc đã được thực hiện và được xác nhận bằng giấy tờ pháp lý hẳn hoi , họ đo lại và bảo là phần đất trên là đất công cộng, tôi vô cùng bức xúc với các nói trên, cuối cùng nhân viên sở địa chính đó yêu cầu gia đình tôi phải bít kín cửa sau nhà tôi nếu muốn hộ bên kia không xây cửa hậu bởi vì họ giải thích rằng cửa ra vào phải cách nhà đối diện ít nhất 2m (họ trích dẫn mục 6.4.3.1 trong TCVN 9411:2012), tôi biết điều đó nhưng mà cửa ra vào phía sau nhà tôi đã được xây từ rất lâu rồi và nó cũng nằm trong khuôn viên phần đất trống của tôi, phần đất trống của tôi rộng khoảng 1,5m, cửa sau của tôi chưa chiếm tới phân nửa của bề rộng phần đất trống, bây giờ họ muốn xử ép gia đình tôi, tôi muốn rào lại phần đất trống thì họ cũng không cho và họ viện cớ là vì phần đất trống sát đường cống nên nếu tôi rào lại mà cống(đường mương) có vấn đề gì thì không thể vào múc cống(đường mương) được, cánh cửa sau nhà tôi là xây trên phần đất của gia đình tôi nhưng bây giờ họ kêu phường xuống gây áp lực với tôi, họ chỉ đưa ra 2 cách giải quyết 1 là cho hộ gia đình kia mở cửa hậu còn 2 là cả 2 hộ phải bịt kín cửa hậu tức là đồng nghĩa với việc họ ép tôi phải bỏ phần đất trống của nhà tôi vì họ không cho rào và họ cũng không công nhận phần đất đó là của gia đình tôi, tôi đưa giấy tờ ra mà họ không quan tâm mà còn đòi đo lại diện tích nhà tôi mà sau khi đo lại họ lại bảo là phần đất trống đó không phải của nhà tôi, họ chẳng quan tâm tới giấy tờ tôi đưa họ, tôi rất bức xúc với cách cư xử đó, bây giờ tôi không biết phải làm sao nữa, rất mong luật sư tư vấn giúp tôi tìm ra giải pháp giải quyết vấn đề này, mong muốn của tôi là không muốn hộ gia đình kia mở cửa hậu để đi trên đất của tôi vì họ đã làm hết ranh rồi và có luật nào cho phép tôi không cần bịt kín cửa sau của tôi khi được xây dựng trên phần đất của tôi và không hề vượt qua ranh giới (sát mép đường mương), họ còn có ý định cùng hộ kế bên cùng nhau lấp kín đường cống công cộng; tôi không biết là có luật nào cấm việc che lấp đường cống(đường mương) công cộng vì gia đình tôi vẫn đang sử dụng đường cống này nhưng 2 hộ kia vì cửa trước nằm mặt tiền nên họ xài đường cống phía trước nhà họ, họ còn ngang nhiên muốn xây hố ga trên phần đất của tôi, giấy tờ của tôi rành rành như thế mà họ lại coi không ra gì, họ bảo tôi hòa giải ngoài phường có nghĩa là chấp nhận cho hộ kia mở cửa hậu.

Luật sư có thể cho tôi biết việc cán bộ phường trích dẫn điều luật 6.4.3.1 trong TCVN 9411:2012 trong trường hợp của tôi có phù hợp không; có bộ luật nào cho phép tôi được giữ hay mở cửa ra vào trên phần đất thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi không ? Quy định nào nghiêm cấm việc mở cửa ra vào khi đã hết ranh giới vì lý do nếu mở cửa ra vào thì sẽ phải đi lên phần đất của người khác? ; tôi có xin ý kiến của 1 vài nhân viên địa chính tỉnh thì họ bảo rằng tôi không cần gì phải bít kín cửa vì nó được xây trên phần đất của tôi, họ bảo tôi về xem quy định tại QCXDVN 01:2008/BXD, nhưng tôi không biết nó nằm ở phần nào, ngoài ra nếu họ viện dẫn mục 6.4.3.1 trên thì tôi có thể dựa vào bộ luật nào để phản bác lại, có quy định nào cho phép được mở cửa ngay trên phần đất của bản thân mình chưa vượt qua ranh giới không, mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời: Kính chào và cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Luật Minh Gia, với câu hỏi trên chúng tôi xin trả lời như sau:

Về vấn đề trổ cửa:

Điều 178 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

“ 1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.”

Khi tiến hành trổ cửa thì bạn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Theo quy chuẩn này thì:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD chỉ thay thế phần II của quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng.

Cụ thể:

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì:

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m.Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ  số 9411 năm 2012

Tại mục 6.4.3 quy định:
“Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.

Theo quy định nêu trên và theo những thông tin bạn cung cấp, bức tường nhà bạn không nằm trên ranh giới đất với nhà bên cạnh nhưng chỉ cách ranh giới đất 1,5m nên không thể trổ cửa trừ trường hợp thỏa thuận được với nhà đối diện.

Về vấn đề không tôn trọng số liệu và bản đồ trên GCN QSDĐ?

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất thực tế bạn đang sử dụng và diện tích đất trên bản đồ trên GCN QSDĐ là khớp nhau và một phần diện tích này bị cán bộ địa chính phủ định, không công nhận. Bạn có thể yêu cầu người này đưa ra các bằng chứng chứng minh quyết định của mình như trích lục bản đồ... làm căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Vấn đề có được lấp kín đường mương công cộng không?

Theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP của Chính phủ:

" 2. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Tự ý đấu nối vào mạng lưới thoát nước;

b) San, lấp kênh, mương, ao hồ thoát nước công cộng trái quy định;

c) Tự ý dịch chuyển đường ống ngầm, hồ ga thoát nước.

3. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a) Xả chất độc hại vào hệ thống thoát nước công cộng;

b) Vi phạm các quy định về bảo vệ an toàn hệ thống thoát nước.

4. Biện pháp khắc phục hậu quả

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều này;

b) Buộc khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại khoản 1, khoản 3 Điều này..."

Theo đó hành vi tự ý san, lấp kênh mương công cộng là trái quy định của Pháp luật, có thể bị xử lý hành chính theo quy định nêu trên.

---

3. Có được trổ cửa sổ sang nhà hàng xóm khi xây dựng?

Câu hỏi:

Chào luật sư, Hiện tại hàng xóm nhà tôi đang xây nhà. Họ trổ cửa sổ, ban công sang phía phần đất nhà tôi. Phần đất này nhà tôi để làm sân, không xây dựng. Ở lầu 1 họ mở ban công, lầu 2,3 mở cửa sổ. Từ vách tường mở ban công cửa sổ nhà họ đến tường rào đất nhà tôi cách khoảng 1m. Vậy luật sư cho tôi hỏi họ làm như vậy có hợp pháp không? Nếu không tôi có thể khiếu nại ở đâu để bảo vệ quyền lợi cho mình. Cám ơn luật sư.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Xây nhà có được mở cửa sổ sang nhà hàng xóm?

Trong trường hợp này nếu như nhà hàng xóm muốn trổ cửa sổ về phía nhà hàng xóm thì phải đáp ứng điều kiện về khoảng cách và tia nhìn tương ứng, nếu như không đáp ứng đủ điều kiện này thì có thể buộc phải dỡ bỏ phần diện tích đó. Lúc đó, anh/chị có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước giải quyết nếu như họ vẫn có hành vi vi phạm sau khi đối chiếu quy định về trổ cửa sổ nêu trên phù hợp.

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình! Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hộ trợ pháp lý khác Anh/chị vui lòng liên hệ bộ phận luật sư trực tuyến của chúng tôi để được giải đáp.