Câu hỏi: Kính gửi Phòng luật sư tư vấn- Công ty Luật Minh Gia.

Thưa Luật sư! Tôi có vấn đề muốn nhờ phòng Luật sư tư vấn. Vào năm 1999 tôi có mua một thửa đất, trên giấy tờ chuyển nhượng tổng diện tích là 126m2 với 6m chiều rộng và 21m chiều dài. Gia đình chúng tôi xây nhà và ở trên mảnh đất này nhưng không đo đạc lại. Sau nhiều lần đòi bìa đỏ, vào năm 2011 tôi nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng diện tích sử dụng chỉ có 103,5m2 ( sau khi đo đạc lại thì chiều rộng 6m và chiều dài chỉ có 17,25m). Giấy tờ mua bán đất vào năm 1999 được hai bên kí và đóng dấu của UBND thị trấn có diện tích là 126m2 nhưng sau cấp ( năm 2011) chỉ có 103,5m2, vậy đã có sự sai lệch ở đây mà chính quyền lại không xử lý đúng cho gia đình tôi. Tôi có được quyền nêu ý kiến lại không? Và tôi được quyền kiện bên bán đã khai gian chiều dài và đòi đền bù đất cho gia đình tôi được khộng? Tôi xin Luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 thì:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp có sự chênh lệch giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với đo đạc thực tế thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi nhận số liệu trên thực tế đo đạc được. Cho nên, bên địa chính không thể giải quyết vấn đề diện tích đất cho gia đình được.

Thứ hai, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất năm 1999.

Trên thực tế, rất khó để xác định bên chuyển nhượng đất có lỗi trong chuyện này do cả hai bên gia đình đều không thực hiện đo đạc diện tích đất trên. Hơn nữa, gia đình bạn cũng là bên có lỗi trong trường hợp này khi không xác nhận lại diện tích đất khi ký kết hợp đồng. Cho nên, việc kiện ra tòa vừa gây tốn kém mà chưa chắc đã đạt được mong muốn của gia đình.

>> Luật sư tư vấn thắc mắc pháp luật Đất đai, gọi:
1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi chưa chia thừa kế?

Em xin chào các anh chị luật sư của quý công ty. Các anh chị cho em hỏi chút ạ. Mảnh đất mà gia đình em đang ở, đã được bố em xin cách đây cũng gần 40 năm và khi em lập gia đình thì bố mẹ em cho em ra mảnh đất này để ở, em cũng đã ở đây được gần 30 năm rồi tất cả các nghĩa vụ thuế liên quan tới đất em đều thực hiện đầy đủ. Vào năm 2012 bố mẹ em đều mất và không để lại di chúc gì cả và vào năm 2016 em mới làm được sổ đỏ đứng tên em trên mảnh đất em đang ở này, tuy nhiên bây giờ 2 người anh của em lại muốn chia mảnh đất này ra làm 3 nhưng em thì không muốn. Vậy quý luật sư cho em hỏi em đã có sổ đỏ như vậy rồi thì e có quyền quyết định chia hay không chia đúng không? Em xin cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về chia di sản thừa kế theo quy định tại Bộ luật dân sự

>> Phân chia di sản thừa kế trong gia đình

Trong trường hợp này anh/chị cần xác định việc bố mẹ tặng cho quyền sử dụng đất đã thực hiện trình tự, thủ tục phù hợp với quy định pháp luật hay không? Theo đó nếu có hợp đồng tặng cho và sang tên hợp pháp thì anh/chị không phải chia khối tài sản này cho người khác. Bên cạnh đó, nếu chưa thực hiện thủ tục sang tên thì cần xác định thời hiệu khởi kiện di sản thừa kế còn hay không, bởi lẽ nếu chưa sang tên thì đây vẫn là di sản thừa kế của ba mẹ và phải được chia di sản thừa kế. Theo đó, nếu chưa hết 30 năm kể từ thời điểm bố mẹ mất mà chưa chia di sản thừa kế thì hiện tại các anh trai có quyền khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế đối với diện tích đất này còn nếu như đã qua 30 năm mà anh/chị có thời gian sử dụng ổn định thì các anh trai không có căn cứ khởi kiện yêu cầu phân chia di sản thừa kế tương ứng.