Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp mẫu thuẫn gia đình dẫn đến tranh chấp đất đai khi đã được tặng cho, nội dung tư vấn như sau:

1. Đất đai được tặng cho phát sinh tranh chấp giải quyết thế nào?

Câu hỏi: Kính thưa Luật sư! Tôi tên L M T, sự việc tranh chấp đất đai này xảy ra bên dòng họ cùa vợ tôi, hiện giờ tôi rất rối trí, không biết phài giải quyết thế nào cho hợp tình hợp lý nữa,rất mong nhận được sự giúp đỡ của quý Luật sư !!

Sự việc như sau: Hồi xưa,vào thời của ông Cóc (theo cách gọi ở dưới quê thì ông Cóc là cha của ông ngoại vợ tôi) có 3 người con là: ông ngoại vợ tôi (anh lớn nhất trong nhà), rồi đến ông ba và sau cùng là bà năm.Vì lý do ông ngọai vợ tôi sinh sống ngoài chợ nên đất đai chủ yếu ông Cóc để lại cho ông ba và bà năm,chỉ còn một ít đất để ở và 2 miếng vườn nhỏ.Vào thời điểm đó, mẹ vợ tôi vì chuyện tình cảm không thành (cha vợ tôi sinh sống với mẹ vợ tôi dẫn đến có thai vợ tôi nhưng cha vợ tôi không làm đám cưới mà lại đi cưới người khác) nên ông Cóc kêu mẹ vợ tôi về ở chung với lời hứa miệng là: "Con về ở với ông đi,sau này ông chết thì nhà cửa đất đai ông để lại cho con hết!" Tất nhiên,lời hứa này không được công nhận và cũng không có người làm chứng. Thời gian qua đi,ông bà ngọai của vợ tôi dọn về ở chung với mẹ và vợ tôi, rồi ông Cóc của vợ tôi cũng qua đời. Tính đến thời điểm hiện tại thì cũng gần 25 năm trôi qua rồi. Còn ông bà ngọai của vợ tôi thì có tất cả 10 người con, mẹ vợ tôi thứ 5. Quan điểm của bà ngọai là mẹ tôi cứ việc ở đến khi chết thì thôi chứ không muốn cho mẹ tôi bất cứ phần đất nào, còn đất đai nhà cửa sẽ giao lại cho cậu Út đứng tên hết. Vì vậy, bà ngọai đã sang tên theo hình thức cho tặng và cậu Út của vợ tôi là người đứng tên. Mẹ vợ tôi thấy như vậy là quá bất công, vì mẹ vợ tôi đã sống ở đây và bỏ biết bao công sức để xây dựng cải tạo mới đựơc như bây giờ nhưng lại không được hưởng gì, còn cậu Út thì từ nhỏ do hoàn cảnh gia đình nên chủ yếu sinh sống ở nơi khác lại được hưởng hết gia sản. Chính vì vậy, mẹ vợ tôi đã yêu cầu bà ngọai cũng như anh chị em trong nhà xem xét lại. Sau đó, gia đình đồng ý cho mẹ tôi 1 miếng đất vườn nhưng vì lý do mẹ vợ tôi chỉ có mình vợ tôi là con duy nhất nên thay vì cho mẹ vợ tôi thì sẽ sang tên cho vợ tôi đứng tên luôn, còn 1 miếng đất vườn và 1 miếng đất để ở thì cậu Út của vợ tôi vẫn đứng tên. Sự việc tiến hành như dự định nhưng vào ngày hẹn lên công an xã để ký tên sang nhượng lại quyền sử dụng đất thì phát sinh thêm một vấn đề mới như sau: do 2 miếng đất vườn có chung một sổ hồng nên khi làm giấy sang nhượng,cán bộ xã có hỏi cậu Út của vợ tôi là có cho luôn miếng vườn còn lại không,thì cậu Út đã đồng ý và ký tên cho luôn 2 miếng đất vườn với điều kiện đây là đất ông bà tổ tiên sẽ truyền từ đời này sang đời khác chứ không được mua bán! Sau đó, mẹ vợ tôi đầu tư trồng cam quýt ở miếng vườn mà lúc trước cả nhà đồng ý cho vợ tôi, còn miếng vườn kia vẫn để không, sự việc này xảy ra cách đây khoảng 2 năm. Cách đây vài tháng, mẹ vợ tôi lại tiếp tục đầu tư trồng cam quýt trên miếng vườn mà cậu Út tự cho thì bị dì 8 đến nhà chửi và cầm gậy đuổi đánh vì dám trồng trọt ở khu vực mồ mả tổ tiên (do trên miếng vườn này có 2 cái mả của ông Cóc và bà Cóc). Lúc này, cậu Út và một số anh chị em khác trong nhà mới lên tiếng kêu mẹ vợ tôi bắt buộc vợ tôi phải trả lại miếng vườn có phần mả của ông Cóc và bà Cóc cho cậu Út của tôi, nếu không sẽ thưa kiện công an để lấy lại cả 2 miếng vườn luôn! Mẹ vợ tôi nghe nói vậy thì thấy lo sợ sẽ mất hết công sức mấy chục năm qua nên mới chấp nhận trả lại phần đất mà cậu Út đã tự cho sau này,nhưng kèm theo 1 điều kiện là: cậu Út phải đền bù cho mẹ vợ tôi số tiền mà mẹ vợ tôi đã bỏ ra để cải tạo đất chuẩn bị trồng cam quýt!

Vậy Quý luật sư vui lòng cho tôi hỏi: Mấy cậu, mấy dì của vợ tôi kiện để lấy lại 2 miếng vườn luôn là có đúng luật pháp không? (hiện giờ cả 2 miếng vườn vợ tôi đều đứng tên trên sổ hồng rồi) Và mẹ vợ tôi yêu cầu bồi thường số tiền đã bỏ ra để dự định trồng cam quýt như vậy có đúng pháp luật không?

Quý luật sư cho tôi hỏi thêm là: ngôi nhà hiện giờ mẹ vợ tôi đang ở là của cậu Út tôi đứng tên,còn mẹ vợ tôi là chủ hộ và chỉ có mình mẹ vợ tôi trong hộ này thôi thì cậu Út của vợ tôi có quyền đuổi mẹ vợ tôi ra khỏi nhà khi có tranh chấp xảy ra không? (trong quá trình sinh sống tại ngôi nhà này, mẹ vợ tôi đã bỏ nhiều công sức tiền của để xây sửa và có giữ lại một số hóa đơn chứng từ)

Kính mong quý luật sư tư vấn giúp đỡ gia đình tôi! Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc kiện đòi lại đất

Theo thông tin bạn cung cấp, khi gia đình vợ bạn và Cậu út của vợ bạn đến UBND xã để làm thủ tục sang tên đất đai thì Cậu út đã đồng ý sang nhượng cho vợ bạn 2 mảnh đất vườn với điều kiện đây là đất ông bà tổ tiên sẽ truyền từ đời này sang đời khác chứ không được mua bán. Và mẹ vợ bạn đã đầu tư trồng một số cây ăn quả trên phần diện tích đất đó.

Tuy nhiên, vài tháng trở lại đây, khi mẹ bạn tiếp tục đầu tư trồng cây thì bị các cậu và dì của vợ bạn không cho trồng và đòi lại 2 mảnh đất vườn đó. Việc các cậu, dì của vợ bạn đòi lại đất như vậy là không có căn cứ pháp luật.

Tại Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc tặng cho bất động sản như sau:

“Điều 459. Tặng cho bất động sản

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”.

Như vậy, vì 2 mảnh đất trên đã được sang tên cho vợ bạn và đã có sự xác minh, chứng thực của chính quyền địa phương nên vợ bạn có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt 2 mảnh đất đó, gia đình vợ bạn không có quyền đòi lại phần diện tích đất đó.

Thứ hai, về ngôi nhà hiện tại mẹ vợ bạn đang ở

Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên cậu Út của vợ bạn nên cậu Út là chủ sử dụng của mảnh đất mà mẹ vợ bạn đang ở và có các quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nếu mẹ vợ bạn đã xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó thì mẹ bạn có quyền đăng ký quyền sở hữu ngôi nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng phải có sự thỏa thuận với cậu Út vợ bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật.

Khi đăng ký quyền sở hữu nhà trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng của cậu Út vợ bạn thì mẹ vợ bạn cần cung cấp giấy tờ sau (theo Khoản 1, Điều 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở):

“a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

b) Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định tại Nghị định số 61/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu nhà nước từ trước ngày 05 tháng 7 năm 1994;

c) Giấy tờ về giao hoặc tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

d) Giấy tờ về sở hữu nhà ở do cơ quan có thẩm quyền cấp qua các thời kỳ mà nhà đất đó không thuộc diện Nhà nước xác lập sở hữu toàn dân theo quy định tại Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 của Quốc hội khóa XI về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách về quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991, Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQH11 ngày 02 tháng 4 năm 2005 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo xã hội chủ nghĩa trước ngày 01 tháng 7 năm 1991;

đ) Giấy tờ về mua bán hoặc nhận tặng cho hoặc đổi hoặc nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 thì phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật về nhà ở.

e) Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân hoặc giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết được quyền sở hữu nhà ở đã có hiệu lực pháp luật;

g) Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác thì phải có một trong các giấy tờ về mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 có chữ ký của các bên có liên quan và phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận; trường hợp nhà ở do mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở trước ngày 01 tháng 7 năm 2006 mà không có giấy tờ về việc đã mua bán, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở có chữ ký của các bên có liên quan thì phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận về thời điểm mua, nhận tặng cho, đổi, nhận thừa kế nhà ở đó.

Trường hợp người đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này mà hiện trạng nhà ở không phù hợp với giấy tờ đó thì phần nhà ở không phù hợp với giấy tờ phải được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận như quy định tại Điểm h Khoản này;

...."

Tại khoản 4, Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định trên, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Trong trường hợp không thỏa thuận được với cậu Út vợ bạn về việc đăng ký quyền sở hữu căn nhà đó hoặc có tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà thì mẹ vợ bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết và tính tới quyền lợi của mẹ vợ bạn đối với căn nhà đó. Mẹ vợ bạn có quyền yêu cầu cậu Út thanh toán phần giá trị ngôi nhà đã xây và công sức chăm sóc, cải tạo mảnh đất cũng như những chi phí sử dụng đất mà mẹ bạn đã nộp trong thời gian sinh sống.

>> Giải đáp mọi vướng mắc về đất đai, Gọi:
1900.6169

2. Luật sư tư vấn về tranh chấp đất đai đã được cho tặng

Hỏi:
Tôi có một câu hỏi muốn hỏi công ty Luật Minh Gia ạ. Ông tôi kết hôn với bà tôi năm 1959, đến năm 1969 sinh được ba tôi. sau 2 năm thì bà mất. Sau đó thì ông nội tôi có chung sống như vợ chồng với một người khác (bà X) từ năm 1973 nhưng không đăng ký kết hôn.

Trước khi chung sống với ông tôi thì bà có quyền sở hữu 683m2 đất,sau khi chung sống một thời gian thì ông tôi đi làm bìa đất mang tên ông (thuộc mảnh đất 683m2). Năm 2012 thì ông tôi mất, trước khi mất thì ông có ký tên vào đơn để ba tôi đi làm bìa đất chuyển quyền sử dụng sang cho ba tôi. Tôi muốn hỏi giờ bà X có đơn đòi lại quyền sử dụng đất thì có đòi lại được không ạ, tôi xin trân thành cảm ơn.

Trả lời:
Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ vào dữ liệu bạn đưa ra thì sự việc của bạn chia ra những trường hợp sau:

- Trong trường hợp Quyền sử dụng đất đã được ông bạn di chúc lại cho ba bạn và đứng tên ba của bạn thì bà X sẽ không có quyền đòi lại quyền sử dụng đất nữa. Vì số tài sản đó giờ đã đã thuộc quyền sử dụng của ba bạn.

- Trong trường hợp xác định khối tài sản trên thuộc tài sản riêng của ông bạn hay tài sản chung vợ chồng của ông bạn với bà X.

+ Nếu khối tài sản được xác định là tài sản riêng của ông bạn: Tài sản này được xác định là tài sản riêng của ông bạn khi bà X để cho ông bạn đứng tên trên hình thức là dùng hợp đồng tặng cho riêng ông bạn. Và khi đây là khối tài sản riêng nếu như khi ông bạn mất đi nếu ông để lại di chúc toàn bộ phần tài sản của ông cho ba bạn thì ba bạn toàn quyền sở hữu đối với số tài sản do ông nội bạn để lại. Còn trong trường hợp nếu ba bạn không để lại di chúc thì số tài sản trên sẽ được chia đều cho các hàng thừa kế theo quy định tại Điều 651 về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.
Ba bạn muốn được toàn quyền sở hữu số tài sản đó thì phải có biên bản từ chối thừa kế của những người còn lại.
+ Nếu khối tài sản được xác định là tài sản chung của ông bạn và bà X: Tài sản này được xác định là tài sản chung khi nó là tài sản được hình thành trong quá trình hôn nhân theo điều Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình2014 về tài sản chung của vợ chồng như sau:
“Điều 33.
Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”.
Như vậy, nếu khối tài sản trên là tài sản chung vợ chồng thì theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 về Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn như sau:
“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn
1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.
Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.
2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:
a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;
b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;
c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;
d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
…”.
Do đó, Bà X sẽ có 1 nửa số tài sản chung vợ chồng, cho dù quyền sử dụng đứng tên ba bạn. Và trong trường hợp ông bạn mất đi để lại di chúc cho ba bạn thì ba bạn cũng chỉ có quyền sở hữu đôi với 1 nửa số tài sản chung của ông bạn với bà X.
Trong trường hợp mà ông bạn mất đi mà không để lại di chúc thì lúc đó phần tài sản của ông bạn (tức là 1 nửa số đất trên) sẽ được chia đều cho những người thừa kế theo điểm a khoản 1 điều 651 Bộ Luật Dân sự về Người thừa kế theo pháp luật., và bà Xuân ngoài phần 1 nửa tài sản là của bà Xuân thì bà Xuân cũng sẽ được hưởng thêm 1 phần tài sản do ông bạn để lại.
Trân trọng!