Câu hỏi: : Nhờ luật sư tư vấn cho các vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay cụ thể như sau: Gia đình tôi có nhu cầu mua 1 căn nhà 2 tầng chưa được cấp sổ đỏ tại khu vực phường Phú Lương, Hà Đông. - Tôi có thể kiểm tra thông tin thửa đất có nằm trong diện quy hoạch, tranh chấp, ... ở đâu? chi phí bao nhiêu? -Qua tìm hiểu được biết nhà, đất mua bán bằng giấy viết tay trước tháng 7/2014 được cấp GCNQSDĐ (sổ đỏ) thủ tục cũng khá nhiều bước. Vậy đối với nhà đất mua bán bằng giấy viết tay từ sau tháng 7/2014 đến nay có được cấp sổ đỏ không? khi nào? thủ tục? chi phí? -Nếu mua căn nhà trên gia đình tôi phải làm những giấy tờ gì để tránh kiện tụng, tranh chấp, và được cấp sổ đỏ sau này. Xin cám ơn luật sư. Kính thư.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề tra cứu thông tin thửa đất có nằm trong diện quy hoạch, có tranh chấp hay không?

Khoản 2 Điều 48 Luật Đất đai 2013 quy định về công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“2. Trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được quy định như sau:

a) Bộ Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh tại trụ sở cơ quan và trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

c) Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm công bố công khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện tại trụ sở cơ quan, trên cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp huyện và công bố công khai nội dung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện có liên quan đến xã, phường, thị trấn tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Căn cứ theo quy định này, bạn có thể đến Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu tra cứu các thông tin về thửa đất. Chi phí tra cứu thông tin được quy định cụ thể tùy thuộc từng địa phương.

Thứ hai, về vấn đề mua đất chỉ có giấy tờ viết tay sau tháng 7 năm 2014.

Khoản 54 Điều 3 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai quy định sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014 như sau:

“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy, chỉ các trường hợp nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2008 hoặc từ ngày 01/01/2008 đến trước ngày 01/7/2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 Nghị định 01/2017/NĐ-CP hoặc sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 thì đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp của bạn, nếu bạn chỉ làm hợp đồng mua bán viết tay sau ngày 01/07/2014 thì hợp đồng mua bán này không có giá trị pháp lý, bạn không thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã mua.

Thứ ba, những vấn đề cần lưu ý nếu bạn muốn mua căn nhà trên.

Như đã phân tích ở trên, nếu gia đình bạn muốn mua căn nhà này thì trước hết bạn cần làm hợp đồng mua bán có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, do căn nhà này chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó thủ tục công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán sẽ không thực hiện được. Bạn có thể yêu cầu chủ sở hữu làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất sau đó mới tiến hành thủ tục mua bán để đảm bảo quyền lợi cho gia đình mình.