Câu hỏi: Chào luật sư, chúng tôi muốn hỏi trường hợp liên quan đến thuế thu nhập cá nhân khi chúng tôi mua bán bất động sản, nhà đất như sau: Vợ chồng tôi đã có nhà riêng và vừa được bố mẹ chồng cho 1 miếng đất dự án đã có sổ đỏ.  Tôi muốn được tư vấn:

1. Nếu sang tên miếng đất ấy cho vợ chồng tôi, thì vợ chồng tôi và bố mẹ chồng phải đóng những khoản tiền nào?

2.Nếu sau đó vợ chồng tôi bán miếng đất đó thì phải đóng những khoản thuế như thế nào theo hiện nay?

3. Nếu bố mẹ chồng tôi không sang tên miếng đất mà bán thì phải đóng những khoản thuế như thế nào?( bố mẹ chồng tôi cũng đã có nhà riêng.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi đề nghị tư vấn, trường hợp bạn thắc mắc chúng tôi nghiên cứu tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật hiện hành về việc chuyển nhượng và tặng cho bất động sản thì các bên phải chịu 2 khoản tiền là lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân.

Thứ nhất, về nghĩa vụ tài chính khi sang tên miếng đất,

Theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về miễn lệ phí trước bạ thì:

“10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định:

“4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.”

Theo quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân thì trong trường hợp bố mẹ bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn thì sẽ được miễn cả thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thứ hai, nghĩa vụ tài chính khi tiếp tục bán miếng đất đó

Sau khi sang tên quyền sử dụng đất, vợ chồng bạn muốn chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất thì bạn phải đóng thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ sẽ do bên mua đóng.

Theo quy định tại Luật thuế thu nhập cá nhân và khoản 2 Điều 14 Luật này thì bạn phải nộp 2% trên giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, nếu như vợ chồng bạn chỉ có 1 căn nhà duy nhất và chứng minh được nội dung này thì sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp này.

Thứ ba, nếu bố mẹ chồng tôi không sang tên miếng đất mà bán thì phải đóng những khoản thuế nào?( bố mẹ chồng tôi cũng đã có nhà riêng).

Nếu bố mẹ bạn sang tên quyền sử dụng đất cho người khác mà không phải những trường hợp được miễn thuế theo quy định tại Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân thì bố mẹ bạn phải nộp thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Điều 14 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng bất động sản theo từng lần chuyển nhượng trừ giá mua bất động sản và các chi phí liên quan, cụ thể như sau:

a) Giá chuyển nhượng bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng;

b) Giá mua bất động sản là giá theo hợp đồng tại thời điểm mua;

c) Các chi phí liên quan được trừ căn cứ vào chứng từ, hoá đơn theo quy định của pháp luật, bao gồm các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến quyền sử dụng đất; chi phí cải tạo đất, cải tạo nhà, chi phí san lấp mặt bằng; chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc trên đất; các chi phí khác liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản.

2. Trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan đến việc chuyển nhượng bất động sản thì thu nhập chịu thuế được xác định là giá chuyển nhượng bất động sản.”

Thuế thu nhập cá nhân là 2% đối với trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 14.

Ngoài ra người yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải nộp phí thẩm định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có nhu cầu hoặc cần phải thẩm định theo quy định tùy thuộc vào diện tích, tính chất phúc tạp của từng loại hồ sơ nhưng tối đa không quá 7.500.000 đồng/hồ sơ.