Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở và thủ tục chuyển đổi. Hành vi xây nhà trên đất trồng cây lâu năm thì bị xử lý như nào?

Nội dung tư vấn:

Tôi có một thửa đất và được cấp quyền sử dụng đất từ năm 2008. Thửa đất này chỉ có 10m2 đất thổ cư và 80m2 đất trồng cây lâu năm. Nhưng do nhu cầu nhà ở nên tôi đã xây căn nhà cấp 4 trên thử đất này từ năm 2010 (không xin phép). Đến thời điểm này tôi muốn chuyển 80m2 đất trồng cây lâu năm này thành đất thổ cư. Vậy Quý công ty cho tôi hỏi có chuyển mục đích được không, nếu được thì có bị phạt tiền gì không? Rất mong sớm nhận được phúc đáp từ quý công ty. Cảm ơn.

Trả lời: Tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

"Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

1. Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây:

a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;

b) Đất trồng cây lâu năm;”

Như vậy đất trồng cây lâu năm sẽ thuộc vào nhóm đất nông nghiệp. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì được quy định tại Điều 57:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

…

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

Như vậy, trường hợp của bạn có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Về thủ tục chuyển đổi bạn có thể tham khảo bài viết sau của chúng tôi: Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở. Về việc xây nhà chưa xin phép thì bạn sẽ bị xử lý như sau:

Thứ nhất là bạn vi phạm về việc xây dựng nhà ở chưa có giấy phép xây dựng. Theo đó thì bạn sẽ bị xử phạt theo khoản 6 điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP:

“6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;"

Vì vậy tùy vào địa điểm anh xây nhà là ở nông thôn hay đô thị mà anh có thể bị phạt tối đa 15.000.000 đồng.

Thứ hai là trường hợp của bạn có thể coi là sử dụng đất không đúng mục đích và theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai thì hành vi sử dụng không đúng mục đích bị xử phạt như sau:

“2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên.”

“1. Hành vi tự ý chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 1;

b) Phạt tiền từ trên 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 2;

c) Phạt tiền từ trên 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 3;

d) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị vi phạm thuộc mức 4.”

Ngoài ra, tại Khoản 9 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ – CP có quy định:

"
9. Hành vi quy định tại Khoản 3, Khoản 5, Khoản 6 và Điểm b Khoản 7 Điều này mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng các công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt vi phạm hành chính, còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép đối với công trình là nhà ở riêng lẻ và bằng 50% giá trị phần xây dựng sai phép, không phép, sai thiết kế được phê duyệt hoặc sai quy hoạch xây dựng hoặc thiết kế đô thị được duyệt đối với công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng hoặc công trình chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình. Sau khi chủ đầu tư hoàn thành việc nộp phạt thì cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng hoặc điều chỉnh giấy phép xây dựng."

Như vậy, việc bạn xây nhà mà không vi phạm chỉ giới xây dựng, không gây ảnh hưởng đến công trình lân cận, không có tranh chấp, xây dựng trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp thì ngoài việc bị xử phạt hành chính bạn còn bị buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp bằng 40% giá trị phần xây dựng sai phép.

Trân trọng
.