Câu hỏi: :Chào luật sư Xin phép cho mình hỏi cậu hỏi là gia đình ông ngoại nhà mình có mua lại mảnh đất của anh trai ông ngoại trước năm 1990. Nhưng ngày đó chỉ có chính sách bán nhà mà không bán đất. Và ông mình cũng không làm giấy giao dịch mua bán. Hiện tại gia đình ông bán đất lại về đòi lại mảnh đất ấy. Nhưng sổ đỏ vẫn đứng tên ông ngoại mình. Bây giờ nhà ông mình có bị mất đất không ạ. Vì nhà mình không có chứng cứ chứng minh đã mua căn nhà ấy

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, giữa anh trai ông ngoại bạn và ông ngoại bạn có thỏa thuận về việc bán nhà, tuy nhiên đây chỉ là giao dịch miệng mà không được lập thành văn bản. Căn cứ vào các quy định tại Bộ luật dân sự, pháp luật đất đai,  pháp luật về nhà ở thì việc chuyển nhượng tài sản là bất động sản phải thực hiện bằng văn bản và được ông chứng, chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền. Do đó giao dịch miệng về việc bán nhà sẽ bị vô hiệu.

Bạn cần xác định việc cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông ngoại bạn là thời điểm nào để xác định việc cấp Giấy chứng nhận đã hợp pháp hay chưa theo quy định pháp luật tại thời điểm đó. Nếu việc cấp Giấy chứng nhận được thực hiện sau thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực thì căn cứ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông ngoại bạn được xác định Điều 100  Luật đất đai 2013. Cụ thể:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Trường hợp không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất những đã được sử dụng ổn định trước 1/7/2004 và được xác nhận là không có tranh chấp tại thời điểm xin cấp Giấy chứng nhận thì vẫn được cơ quan nhà nước cấp Giấy chứng nhạn theo Điều 101 Luật đất đai 2013

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này
.”

Như vậy, nếu Giấy chứng nhận của ông ngoại bạn được cấp vào thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực và việc cấp Giấy chứng nhận dựa trên các căn cứ quy định tại Điều 100, điều101 Luật đất đai 2013 thì không có cơ sở để anh trai ông ngoại bạn đòi lại quyền sử dụng đất đã đứng tên ông ngoại bạn.

Tuy nhiên, nếu việc cấp giấy chứng nhận trước thời điểm Luật đất đai 2013 có hiệu lực và có căn cứ xác định việc cấp Giấy chứng nhận cho ông ngoại bạn là không đúng, đồng thời anh trai ông ngoại bạn có căn cứ chứng minh quyền của mình đối với thửa đất này thì có thể khởi kiện yêu cầu trả lại quyền sử dụng đất này.

Trường hợp ông ngoại bạn và anh trai của ông ngoại có tranh chấp về thửa đất này thì các bên có quyền gửi đơn ra UBND xã để thực hiện việc hòa giải. Nếu hòa giải không thành tại UBND cấp xã thì các bên có thể khởi kiện ra Toàn án nhân dân quân( huyện ) nơi có đất tranh chấp hoặc UBND cấp huyện theo Điều 203 Luật đất đai 2013

“
Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
”