Câu hỏi: Tôi có mội vấn đề kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi. Ông bà chúng tôi có 5 người con. 3 nam, 2 nữ, gồm: Ông Đỗ A( con cả) Ông Đỗ B (con thứ 2 )Bà Đỗ C (con thứ 3) Ông Đỗ D (con thứ 4) Bà Đỗ E (con thứ 5) Ông bà chúng tôi sinh sống trên mảnh đất của gia đình từ trước năm 1965.Trước năm 1995 ông bà tôi là hoàn tất việc chia đất cho 4 người con, trừ bà Đỗ C lấy chồng theo chồng nên thời điểm đó chưa được chia đất ở

Mẹ tôi là Đỗ E vì không kết hôn nên được ông bà cho 100m2 đất. Tuy nhiên việc chia đất ở cho các con đều chỉ nói qua miệng. Sau này ông tôi có để lại di chúc nhưng do mẹ tôi viết, ông ký tên, không có bên làm chứng, được mọi người trong gia đình đồng thuận, xây nhà và ở ổn định từ đó đến nay. Vì đất của gia đình chúng tôi giáp với tỉnh lộ nên mọi người đã bỏ lối đi chung trong ngõ mà xây nhà quay ra đi lối ngoài mặt đường để tiện làm ăn đi lại. Lối đi chung đó  từ  trước năm 1965 và gia đình tôi còn một mảnh đất ao hơn 300m  đã được san lấp. Phần đất ao này và đường đi chưa được ông bà chia cho ai, không hề có di chúc hay biên bản họp gia đình nào nói về việc chia mảnh đất ao và con đường này cho ai. Ông tôi khi còn sống giao cho con thứ 3 là Đỗ C đổ đất san lấp ao. Ông Đỗ C kết hôn sau cùng (1994) nên không tách khẩu với khẩu cũ của ông bà tôi và từ đó mảnh đất ao sau khi ông tôi chết, con là Đỗ C vẫn đứng tên để nộp thuế đất. Hiện nay ông Đỗ C đã chết, vợ của ông là bà Trần T tự ý đổ đất tiếp vào mảnh đất ao mà không được sự đồng ý của cả gia đình. Bà Trần T tuyên bố lối đi chung từ năm 1965 và mảnh đất ao đã được  bà tôi cho từ ngày xưa và tiến hành lấp đất chuẩn bị xây công trình, rào lối đi chung lại chiếm làm của riêng. Bà Trần T nói có di chúc của bà tôi đồng ý cho đất ao trong khi tôi thấy bản di chúc đó có chữ ký của bà nhưng không xác định được có phải chữ ký của bà tôi không, không có dấu đỏ hoặc xác nhận của bên thứ 3 làm chứng cũng như chữ ký của các anh em khác trong gia đình. Hiện tại gia đình tôi đã làm đơn khiếu nại để chính quyền cấp xã giải quyết. Gia đình chúng tôi cùng bà Trần T đã có họp với ban hòa giải tại xã 1 lần nhưng cán bộ địa chính và ban hòa giải có chiều hướng bênh vực bà Trần T và không công bằng trong việc xem xét sự việc. Cán bộ địa chính xã có lật lại tờ bản đồ từ những năm trước thì số liệu các năm là không khớp nhau và tên của mẹ tôi có 3 năm không có trên bản đồ địa chính. Ban hòa giải nói sẽ lấy diện tích đất của ông tôi đứng tên chia lại đều cho 5 người con trong khi trước lúc mất ông tôi chia đất là không đều nhau, các gia đình cũng đã xây dựng và đều ở ổn định rất nhiều năm nay rồi. Hiện tại tôi cùng gia đình chưa biết hướng giải quyết vấn đề này như thế nào. Kính mong luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi.Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời
: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi về cho Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Trả lời: Vì những thông tin bạn đưa ra chưa cụ thể và thiếu dữ liệu nên chúng tôi không thể tư vấn chính xác cho bạn được. Tuy nhiên, vấn đề của bạn chúng tôi xin đưa ra hướng giải quyết như sau:

Thứ nhất, vấn đề tranh chấp mảnh đất ao

Điều 623 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thời hiệu thừa kế như sau:

“1. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Trường hợp không có người thừa kế đang quản lý di sản thì di sản được giải quyết như sau:

a) Di sản thuộc quyền sở hữu của người đang chiếm hữu theo quy định tại Điều 236 của Bộ luật này;

b) Di sản thuộc về Nhà nước, nếu không có người chiếm hữu quy định tại điểm a khoản này.”

Bên cạnh đó, tại điểm a tiểu mục 2.2, mục 2, Phần 1 nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình có quy định thời hiệu thừa kế đối với những trường hợp mở thừa kế trước ngày 1/7/1996 thì thời hiệu thừa kế được tính từ ngày 10/9/1990 ngày công bố pháp lệnh thừa kế 1990.

Do bạn không cung cấp thông tin ông bà bạn mất năm bao nhiêu do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp 1:

Nếu bà bạn mất được hơn 30 năm thì thời hiệu khởi kiện yêu cầu chia thừa kế đã hết, quá thời hiệu khởi kiện, mọi người trong gia đình bạn coi như đã từ bỏ quyền thừa kế đối với mảnh đất ao trên. Quyền sử dụng mảnh đất ao sẽ thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản.

Trường hợp 2:

Nếu thời hiệu chia di sản thừa kế vẫn còn thì phần di sản của ông bà bạn sẽ được chia theo quy định của pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất. Pháp luật dân sự quy định hàng thừa kế của người để lại di sản như sau:

"a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản".

Với phần di sản ông bạn đã chia cho các con vào năm 1995 nếu đến thời điểm hiện tại tất cả các con đều đồng ý không có tranh chấp thì phần di sản này sẽ chia theo đúng ý nguyện của ông bạn. Theo quy định của pháp luật dân sự với di chúc bằng văn bản không có người làm chứng thì người lập di chúc phải tự tay viết và ký vào bản di chúc do đó di chúc ông bạn lập sau khi chia đất sẽ không có hiệu lực pháp luật.

Với phần đất ao ông bà bạn chưa chia cho ai, đây sẽ là di sản thừa kế của ông bà bạn. Ông bạn mất không có di chúc, cũng không định đoạt phần đất này cho ai trước đó do vậy đây sẽ là di sản thừa kế của ông bạn. Một nửa mảnh đất sẽ được chia đều cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật.

Một nửa mảnh đất ao còn lại sẽ thuộc sở hữu của bà bạn, theo thông tin bạn cung cấp bà bạn có để lại một di chúc nhưng chưa xác định được chữ ký, cũng không có người làm chứng do đó nếu di chúc này không hợp pháp thì một nửa mảnh đất còn lại sẽ được chia tương tự với phần của ông bạn. Với trườn hợp của gia đình bạn, nếu các bạn không tự thỏa thuận được hoặc không đồng ý với kết quả hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án xem xét tính hợp pháp của bản di chúc và phân chia di sản thừa kế của ông bà bạn.

Với phần lối đi chung, để xem xét quyền sử dụng đất đối với lối đi chung này cần căn cứ vào sự phân chia thực tế của ông bà bạn khi còn sống và sự thỏa thuận của các thành viên trong gia đình về việc lập lối đi chung và về việc sử dụng lối đi chúng đó để xác định quyền sở hữu.

Thứ hai, vấn đề giải quyết tranh chấp

Điều 203 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai như sau:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b)...”

Nếu các bên không thể thỏa thuận để giải quyết tranh chấp, gia đình bạn có thể chuẩn bị hồ sơ khởi kiện và gửi tới Tòa án nhân dân cấp huyện yêu cầu xem xét giải quyết.