Câu hỏi: Năm 2006 bố, mẹ tôi có mua 01 mảnh đất của bà A. Đất ở có bìa đỏ đứng tên bà A . Trong hộ khẩu có bà A  và con trai bà A  là anh L . Giấy bán đất viết tay, có bà A  và anh L cùng ký. Năm 2010 bà A  mất tuy nhiên gia đình tôi vẫn chưa làm giấy tờ sang tên và cắt đất. Đầu năm 2018 gia đình tôi muốn làm giấy tờ đất và sang tên cho tôi. Gia đình tôi có hỏi ở Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thì được trả lời là cần có giấy ủy quyền của gia đình bà A cho ông L  thì ông L mới có quyền ký các giấy tờ để làm chuyển nhượng cho gia đình tôi được (nhà bà A  có 8 người con nhưng đã có gia đình và ra ở riêng, chỉ có ông L  ở cùng bà A ). Tuy nhiên gia đình bà A  không chịu ký giấy ủy quyền và cho rằng đất bán đó là của bà A  cho ông L  rồi nên chuyện bán đất là của ông Luy, các thành viên trong gia đình không dính đến việc đó và kiên quyết không ký. Hiện tại theo bản đồ số của cơ quan quản lý đất đai thì mảnh đất đó đang đứng tên bố mẹ tôi tuy nhiên trên giấy tờ thì vẫn chung với gia đình bà A. Vậy bây giờ tôi cần làm thủ tục gì để làm được bìa đỏ nhà và các giấy tờ liên quan. Tôi mong sớm nhận được câu trả lời. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà A vào năm 2006 thông qua giấy viết tay không có công chứng chứng thực. Để xem xét gia đình bạn có quyền  được quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không thì cần xem xét tính hợp pháp của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật đất đai 2003 và các văn bản pháp luật liên quan. Ngoài ra vì chưa xác định nguồn gốc quyền sử dụng đất của bà A là tài sản riêng của bà A hay là tài sản chung của bà A với chồng nên chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp để giải quyết

Trường hợp 1
: Quyền sử dụng đất chuyển nhượng  thuộc quyền sử dụng riêng của bà A.

Khi đó, bà A được xác định là người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất này và được thực hiện chuyển nhượng khi có các điều kiện được quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2003 như sau:

“
Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.
”

Ngoài ra, để đảm bảo tính hiệu lực về mặt hình thức thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại Điều 127 Luật đất đai 2003

“
Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

...Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất
.”

Hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và bà A không được công chứng nên được xác định là bị vô hiệu về mặt hình thức tại thời điểm thực hiện. Tuy nhiên, hết thời hiệu 2 năm kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng được xác lập mà một trong các bên đều không có yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên hợp đồng chuyển nhượng này vẫn được xác nhận là có hiệu lực theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2015 nếu như  nội dung của hợp đồng chuyển nhượng này đã đảm bảo các điều kiện theo quy định của pháp luật

“Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

...đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực...
”

Do đó,hiện nay hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bạn và bà A được xem là căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận theo Khoản 1 Điều 99 Luật đất đai 2013.

“
Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

...c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;...’’

Trường hợp 2
: Quyền sử dụng đất là tài sản chung của trong thời kỳ hôn nhân  của vợ chồng bà A

Nếu có căn cứ xác định quyền sử dụng đất đối với thửa đất đã chuyển nhượng cho gia đình bạn có nguồn gốc là tài sản chung của vợ chồng bà A. Tại thời điểm năm 2006, nếu ông A đã mất thì một nửa giá trị quyền sử dụng đất được xác định là di sản thừa kế và được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 676 Bộ luật dân sự 2005. Cụ thể:

“ Điều 676. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản
.’’

Việc bà A chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất khi chưa có sự đồng ý của những đồng thừa kế khác là không hợp pháp. Do đó, hiện nay nếu những đồng thừa kế của chồng bà A không muốn thực hiện việc ủy quyền cho anh L để chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất thì gia đình bạn có khởi kiện ra Toàn án để yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồngvô hiệu.