Câu hỏi: Luật Minh Gia tư vấn thắc mắc về việc ngân hàng thu hồi đất là tài sản thế chấp, tự đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ thay người mua trong giấy tờ và không có sổ đỏ bản gốc được không?

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào luật sư. Nhờ luật sư tư vấn dùm tôi vấn đề sau đây: Vợ chồng tôi có mua lại đất của mẹ chồng bằng giấy tay và trên giấy có ghi rõ thời điểm là năm 2000 (không công chứng). Mẹ chồng tôi cũng đã mất được vài năm rồi. Nay tôi muốn đi làm sổ đỏ nhưng phát hiện ra sổ đỏ được em chồng tôi lấy đi thế chấp ngân hàng, nợ ngân hàng đã được 10 năm rồi và em chồng tôi không trả tiền lãi lẫn gốc nên số nợ đã lên đến 100 triệu và đã quy vào nợ xấu của ngân hàng. Vậy cho tôi hỏi: 1. Khi ngân hàng tới lấy đất thì đất mà vợ chồng tôi mua có bị mất đi luôn không? 2. Bây giờ tôi đứng ra giải quyết thay chồng và tự đi làm sổ đỏ có được không? (trên giấy tờ viết tay là ghi bán cho chồng tôi) 3. Có cách nào để tôi đi làm sổ đỏ mà không cần phải có sổ đỏ của em chồng tôi được không? (vì sổ đỏ đã bị đem đi thế chấp).

Trả lời: Thứ nhất, về việc miếng đất của chị có bị mất khi ngân hàng tới lấy không:

Theo quy định tại Điều 691 Bộ luật Dân sự 1995 về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Điều 691. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Căn cứ theo Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Thế chấp tài sản như sau:

"1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp."

Căn cứ Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:

"1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định."

Căn cứ Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định Xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý:

"1. Trong trường hợp không có thoả thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì các tài sản này được bán đấu giá.

2. Trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong hợp đồng về quyền sử dụng đất giữa bên thế chấp và người sử dụng đất được chuyển giao cho người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Giao dịch mua bán đất giữa vợ chồng chị và mẹ chồng chị là giấy viết tay không có chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền, do đó giao dịch này là vô hiệu, vợ chồng chị không có quyền sử dụng đối với mảnh đất. Tuy nhiên, cần xem xét thời điểm em chồng chị thực hiện hợp đồng thế chấp với ngân hàng. Nếu hợp đồng thế chấp được hình thành trước khi mẹ chồng chị mất cần đánh giá về việc mẹ chồng có đồng ý cho em đi thể chấp  hay không, nếu như mẹ chồng đồng ý thì ngân hàng sẽ có quyền thu hồi mảnh đất mà em chồng chị thế chấp, trừ trường hợp em chồng chị hoàn thành được nghĩa vụ trả nợ. Nếu hợp đồng thế chấp được thực hiện sau khi mẹ chồng chị mất và không để lại di chúc, hợp đồng thế chấp được coi là vô hiệu vì cần phải có sự đồng thuận của tất cả những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì em chồng chị mới có thể mang mảnh đất ra thế chấp tại ngân hàng. Khi đó, cần có sự đồng ý của chồng chị, ngân hàng mới có thể thu hồi mảnh đất.

Thủ tục sang tên được tiến hành theo các bước sau:

1. Thẩm quyền giải quyết: UBND cấp huyện nơi có nhà đất.

2. Cách thức thực hiện:

Bước 1: Các bên đến tổ chức hành nghề công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.

Bước 3: Kê khai sang tên (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm:

- Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.

- Hợp đồng chuyển nhượng

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất (bản gốc)

- Giấy nộp tiền vào ngân sách nhà nước (bản gốc)

- Bản sao CMND + Sổ hộ khẩu của bên nhận chuyển nhượng

- Thời hạn sang tên: 15 ngày

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ

Thứ hai, chị vẫn có thể đi làm sổ đỏ thay chồng chị nếu chồng chị có văn bản ủy quyền cho chị làm thay công việc của mình.

Thứ ba, trong trường hợp hợp đồng thế chấp hình thành trước khi mẹ chồng chị mất, vợ chồng chị không có quyền gì đối với mảnh đất nên không thể đi làm lại sổ đỏ. Trường hợp hợp đồng thế chấp hình thành sau khi mẹ chồng chị mất, nếu em chồng chị hoàn thành nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng, chị vẫn cần có sổ đỏ bản gốc để có thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Do đó, không có cách nào để chị có thể làm được sổ đỏ mà không có sổ đỏ bản gốc em chồng chị cầm.

Trân trọng,

P.Luật sư tư vấn về Đất đai - Công ty Luật Minh Gia