Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Tôi hiện đang ở trên thửa đất 659m2 nhà nước làm cầu qua đất nhà tôi thu hồi của nhà tôi diện tích 360m2. Đất nhà tôi mới chỉ có trích đo là đất liền thửa không mua bán hay lấn chiếm của ai.

Tuy nhiên là mảnh đất của gia đình tôi được ông ngoại tôi cho tặng từ trước năm 1985 nhưng vì ngày đấy không ai đo đạc mà chỉ viết giấy cho là gần 1 sào bắc bộ, nhưng sau đó khi làm trích đo thì là diện tích mặt bằng là 659m2. Nhà tôi gồm 3 hộ: bố mẹ tôi. Chị gái tôi lập gia đình từ năm 2007 tôi lập gia đình từ năm 2015. Tất cả đều đã tách hộ riêng và bố mẹ tôi đã viết giấy cho tặng từ trước, biên bản kiểm kê cũng là 3 biên bản riêng biệt đứng tên theo 3 chủ sổ hộ khẩu Uỷ ban quận đã có quyết định bồi thường và giao 2 lô đất tái định cư cho tôi và chị gái tôi là 2 hộ phụ.

Quyết định thu hồi đất là từ năm 2011, khi quyết định giá đất đền bù thì họ tính là 400m2 là đất ở để tính tiền đền bù. Hiện tai với số đất còn lại là 299m nhà tôi đã có yêu cầu làm sổ đỏ và có yêu cầu là chuyển đồi mục đích sử dụng đất từ đất ao vườn sang đất ở vì bố mẹ tôi không được cấp đất để làm nhà do còn 300m2 đất còn lại, tới khi nộp thuế để làm sổ đỏ thị họ tính thuế là gần 500tr với lý do là chuyển đổ mục địch sử dụng đất từ đất ao vườn sang đất ở.

Vậy tôi xin hỏi luật sư và mong luật sư tư vấn giúp cho gia đình tôi như sau:

1.Nếu chị tôi lập gia đình từ trước khi có quyết đinh thu hồi đất để làm cầu thì chị tôi và bố mẹ tôi có phải 2 hộ chính riêng biệt trên cùng 1 mảnh đất hay không?

2. Bố mẹ tôi có phải nộp tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất không hay nhà nước phải cấp sổ đỏ và chuyển mục đích sự dụng đất cho bố mẹ tôi vì bố mẹ tôi không còn diện tích đất ở mà số đất còn lại chỉ là đất ao vườn liền kề. Nếu bố mẹ tôi phải nộp thuế cao chuyển đổi mục đích đất ở còn lại thì bố mẹ tôi có được cấp thêm mảnh đất tái định cư cho bố mẹ tôi ở không?

Trả lời: Theo quy định của Luật cư trú năm 2014 về tách sổ hộ khẩu. Cụ thể:

Điều 27. Tách sổ hộ khẩu

1. Trường hợp có cùng một chỗ ở hợp pháp được tách sổ hộ khẩu bao gồm:

a) Người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và có nhu cầu tách sổ hộ khẩu;

b) Người đã nhập vào sổ hộ khẩu quy định tại khoản 3 Điều 25 và khoản 2 Điều 26 của Luật này mà được chủ hộ đồng ý cho tách sổ hộ khẩu bằng văn bản.

2. Khi tách sổ hộ khẩu, người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến đồng ý bằng văn bản của chủ hộ nếu thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

3. Trong thời hạn bảy ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan có thẩm quyền phải trả kết quả giải quyết việc tách sổ hộ khẩu; trường hợp không giải quyết việc tách sổ hộ khẩu thì phải trả lời bằng văn bản và nêu rõ lý do.

Như vậy, điều kiện để tách sổ hộ khẩu là có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và được chủ sổ hộ khẩu đồng ý cho tách khẩu. Do đó, đối chiếu với trường hợp của bạn thì
trường hợp chị bạn trước khi có quyết định thu hồi đất để làm cầu đường đã lập gia đình không đồng nghĩa với việc chị và bố mẹ bạn sẽ là hai hộ riêng biệt trên cùng một thửa đất được. Trừ trường hợp sau khi chị bạn lập gia đình nhưng vẫn sinh sống trên cùng một thửa đất với bố mẹ, được sự đồng ý của chủ hộ (bố/mẹ) đồng ý cho phép tách thửa và hoàn tất thủ tục tách khẩu để cấp sổ hộ khẩu mới tại cơ quan công an quận/huyện thì mới được xác định là chị và bố, mẹ bạn là hai hộ riêng biệt trên cùng một mảnh đất.

- Nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện việc chuyển mục đích sử dụng đất

Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

Điều 5.
Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6, Điều 103 Luật đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo đó, với quy định trên thì sau khi nhà nước đã thu hồi phần diện tích đất ở của gia đình để thực hiện dự án làm cầu đường, còn lại diện tích 299m2 đất vườn ao gia đình vẫn tiếp tục sử dụng với mục đích đó. Vì trong trường hợp này với diện tích thu hồi đã được nhà nước bồi thường, đền bù xong nên diện tích đất còn lại không bị thu hồi nhà nước không phải chịu trách nhiệm đối với đất đó. Do vậy, trường hợp gia đình muốn  công nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử và thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn ao sang đất thổ cư để xây dựng nhà ở thì
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước có thẩm quyền - nộp tiền sử dụng bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển đổi.

- Bồi thường đất tái định cư khi nhà nước thu hồi đất thực hiện dự án: Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng nên không xác định được cụ thể vấn đề cho bạn được. Tuy nhiên, bạn có thể đối chiếu quy định sau để áp dụng - trong trường hợp khi thu hồi đất mẹ dẫn tới mẹ bạn không còn đất để ở và quỹ đất của địa phương còn thì được xem xét bồi thường tái định cư.  Trường hợp sau khi nhà nước thu hồi đất thì vẫn còn đất để sử dụng thì sẽ không được bồi thường suất tái định cư. Đối với việc bố, mẹ nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất không liên quan gì tới việc có được hỗ trợ tái định cư hay không và cũng sẽ không được hỗ trợ tái định cư vì lý do phải nộp tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất này (vì chuyển đổi là sau khi nhà nước thu hồi và lập, giải quyết xong phương án bồi thường). Cụ thể:

Điều 79. B
ồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở
.