Câu hỏi: Nhà tôi trước mua lại của 1 người có đơn xin chuyển nhượng nhà ở năm 2007 và biên bản xác minh hiện trạng nhà đất theo đơn năm 2003 với Diện tích trên giấy tờ là 24,8m2 có xác nhận phường. Nay tôi muốn bán đi liệu ra phường có làm được đơn xin chuyển nhượng nhà ở không và nhà với diện tích như thế có làm được sổ đỏ không.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về vấn đề chuyển nhượng nhà ở:

Theo quy định tại điều 168 Luật đất đai 2013 thì người sử dụng sẽ có quyền chuyển nhượng đất của mình tại thời điểm sau:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền".

Ngoài ra, tại điều 188 Luật đất đai 2013 cũng quy định về điều kiện để người sử dụng đất thực hiện các quyền về chuyển quyền:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất".

Do đó, để có thể chuyển nhượng nhà ở của mình cho người khác thì bạn phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hoặc các giấy tờ có giá trị tương đương khác) khi đó bạn mới có thể thực hiện các quyền đối với ngôi nhà của mình.

Về vấn đề cấp sổ đỏ đối với nhà đất nhận chuyển nhượng

Do ngôi nhà của bạn là nhà mua lại từ người khác nên theo quy định tại điểm g, điều 99, Luật đất đai 2013 về những trường hợp được cấp GCNQSDĐ ngôi nhà gia đình bạn đang sử dụng đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ.

Ngoài ra theo Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết 1 số điều của luật đất đai 2013 có quy định về điều kiện cấp GCNQSDĐ đối với đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất được tách thửa do UBND tỉnh công bố:

"1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

Do vậy, trong trường hợp ngôi nhà bạn đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích hạn mức công nhận đất ở theo quy định của UBND tỉnh nhưng có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ thì bạn vẫn có quyền được cấp GCNQSDĐ.