Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp khi xây nhà nhưng phải dừng thi công do nhà hàng xóm yêu cầu bồi thường thiệt hại vì nhà bị nứt, tuy nhiên không rõ nguyên nhân của việc nứt, sau đó vụ việc được hòa giải không thành và không tiếp tục được giải quyết thì xử lý như thế nào?

Tôi xin nhờ bên Luật Minh Gia tư vấn cho tôi trường hợp như sau: Tôi có đang xây dựng một ngôi nhà liền kề ngôi nhà 04 tầng bên cạnh. Trong quá trình xây dựng tôi có sang nói chuyện với họ về việc xây dựng nhưng sơ xuất không xem hiện trạng ngôi nhà đó. Tôi có lý do sơ xuất bởi ngôi nhà tôi định xây dựng thấp tầng hơn (1,5 tầng) và phương án móng nông hơn móng nhà liền kề (không ép cọc, không tác động lực sang bên cạnh... Tôi làm kỹ sư xây dựng dân dụng và công nghiệp học chính quy nên có kiến thức về chuyên môn xây dựng). Công trình tôi xây dựng đã xong phần móng, cột và đã tạm dừng thi công Nay gia đình đó nhất quyết đòi bồi thường cho các vết nứt trong nhà họ. Có được UBND xã nơi công trình được xây dựng mời hòa giải nhưng không đạt kết quả. Tôi đồng ý với điều kiện có kết quả giám định của cơ quan chuyên môn. Nếu kết luận do công trình tôi gây ra, tôi sẽ chịu mọi chi phí.Nay họ không gửi đơn ra tòa án giải quyết mà do có các quan hệ với chính quyền (hoặc vì một vài lý do khác mà tôi không được biết) mà chính quyền yêu cầu tôi dừng thi công. Đến nay đã được 01 năm vẫn không được giải quyết. Vậy trường hợp của tôi đang thiệt hại do quyết định của chính quyền là có thật. Tôi không nhận được bất kỳ giấy mời của tòa án hay đơn vị có chức năng tương tự để giải quyết. Tôi xin bên Luật Minh Gia tư vấn cho tôi. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định về việc Xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận; ảnh hưởng đến môi trường, cộng đồng dân cư như sau:

“1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án;

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại.

…”

Và căn cứ Điều 8 Thông tư số 05/2015/TT-BXD quy định về Giải quyết tranh chấp và xử lý vi phạm thì:

“1. Trước khi thi công xây dựng, chủ nhà chủ động liên hệ với các chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra hiện trạng và ghi nhận các khuyết tật của công trình liền kề, lân cận (nếu có). Chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận có trách nhiệm phối hợp với chủ nhà để kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình làm căn cứ giải quyết các tranh chấp (nếu có).

2. Trong quá trình thi công xây dựng, nếu công trình liền kề, lân cận có dấu hiệu bị lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ sập đổ do ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở gây ra, chủ nhà phải phối hợp với chủ sở hữu hoặc người quản lý, sử dụng công trình liền kề, lân cận để kiểm tra, xác định nguyên nhân và thống nhất biện pháp khắc phục. Trường hợp các bên không thống nhất thì tranh chấp phát sinh được giải quyết theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, theo quy định trên nếu việc xây dựng nhà của gia đình bạn là nguyên nhân dẫn đến hiện tượng nứt nhà của hàng xóm thì chỉ được phép tiếp tục xây dựng khi bạn và gia đình bên cạnh đã thỏa thuận được về việc bồi thường thiệt hại. Nhà bên cạnh nhà bạn bị nứt và yêu cầu bồi thường thiệt hại tuy nhiên trước khi xây nhà bạn đã không thực hiện việc kiểm tra, ghi nhận hiện trạng công trình liền kề làm căn cứ để giải quyết khi có tranh chấp nên khi có tranh chấp xảy ra rất khó chứng minh.

Thông thường việc bạn xây nhà nếu có ý kiến của họ báo lên chính quyền địa phương về việc làm ảnh hưởng đến nhà bên cạnh thì sẽ phải được chính quyền địa phương lập biên bản ghi lại hiện trạng vụ việc sau đó vụ việc sẽ được trực tiếp giải quyết tại Ủy ban nhân dân xã/phường thường thì tiến hành hòa giải và đưa ra biện pháp khắc phục, nếu hòa giải không thành thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Tòa án, tuy nhiên trong trường hợp của bạn bên thiệt hại lại không yêu cầu  Tòa án giải quyết như vậy để tránh tình trạng tạm ngừng thi công kéo dài bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã mời một tổ chức giám định để tiến hành việc giám định nguyên nhân của việc nứt nhà bên cạnh  nếu không phải do việc xây nhà của bạn làm ảnh hưởng tới nhà bên cạnh thì bạn không phải bồi thường và yêu cầu được tiếp tục cho thi công.

Khi xây dựng bạn cần có nghĩa vụ tôn trọng nguyên tắc xây dựng theo quy định tại Điều 174 Bộ luật dân sự năm 2015:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Nếu việc xây nhà của bạn  làm ảnh hưởng đến công trình bên cạnh thì còn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản;…

Theo đó, gia đình bạn có thể bị phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ nông thôn hoặc từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị cho hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm các quy định về xây dựng gây lún, nứt, hư hỏng công trình lân cận hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật.