Câu hỏi: Chào luật sư, nhờ luật sư tư vấn giúp tôi về tính pháp lý cũng như cách tránh thuế tncn khi cho thuê nhà.Tôi xin trình bày như sau: Nhà tôi trong hẻm có chia phần mặt bằng để cho thuê riêng,và tôi có lối đi riêng lên lầu. Hiện tại tôi muốn cho thuê luôn phần trên lầu và dọn đi nơi khác (Vì phía trên có 4 lầu nhưng tôi không có khả năng khai thác).

Bên phía thuê họ nói sẽ làm hợp đồng tay với tôi ghi rõ thời gian thuê là 5 năm,  và số tiền thuê thực tế là 70 triệu 1 tháng, nhưng đồng thời muốn tôi ra công chứng làm hợp đồng cho mượn nhà, và ký uỷ quyền để họ thay mặt tôi đóng tiền điện nước,làm giấy phép kinh doanh...(vì họ kinh doanh căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài). Nhờ luật sư tư vấn giúp tôi nếu họ làm vậy có bảo đảm an toàn cho tài sản tôi không? Hợp đồng viết tay và hợp đồng công chứng không đồng nhất thì cái nào sẽ có giá trị nếu sau này bên thuê không đóng tiền nhà cho tôi? Giấy uỷ quyền đó có cần thiết phải làm không? Tôi có tránh được thuế nếu làm như vậy không?Mong sớm nhận được hồi âm của luật sư

Xin chân thành cám ơn luật sư!

Trả lời: Trường hợp hai bên giao kết hợp đồng mượn tài sản nhưng thực tế là hợp đồng cho thuê nhà thì sẽ có rủi ro trong quá trình thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng, bởi vì theo quy định của bộ luật dân sự 2015 về hợp đồng mượn tài sản,
theo đó,
bên cho mượn giao tài sản cho bên mượn để sử dụng trong một thời hạn mà không phải trả tiền, bên mượn phải trả lại tài sản đó khi hết thời hạn mượn hoặc mục đích mượn đã đạt được. Nếu bên thuê nhà căn cứ vào hợp đồng mượn tài sản để từ chối trả tiền cho bạn thì hoàn toàn có căn cứ.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở 2014 có quy định về vấn đề công chứng chứng thực hợp đồng:

“ 2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức;
cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu
.”

Theo quy định của pháp luật thì hợp đồng cho thuê nhà có thể công chứng hoặc không công chứng. Nếu các bên giao kết vẫn muốn công chứng thì có thể đến Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng Nhà nước để thực hiện công chứng hợp đồng thuê nhà. Trường hợp không công chứng , hợp đồng thuê nhà vẫn có giá trị pháp lý, các bên giao kết đều bị rang buộc bởi các điều khoản trong hợp đồng.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, trường hợp này, bản chất là hợp đồng thuê nhà nhưng hai bên lại thỏa thuận làm hợp đồng mượn nhà và bạn có ký giấy ủy quyền cho bên thuê thanh toán tiền điện, nước,…  Căn cứ theo Điều 124 Bộ luật dân sự 2015 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

“Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.”

Căn cứ vào quy định tại Điều 124 nêu trên thì hợp đồng nào nhằm mục đích che giấu thì hợp đồng đó sẽ không có hiệu lực pháp luật, hợp đồng bị che giấu vẫn có hiệu lực. Do vậy, nếu các bên nhằm mục đích che giấu về việc thuê tài sản để trốn thuế bằng việc giao kết hợp đồng mượn thì hợp đồng mượn tài sản sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật.

Về việc ủy quyền thay mặt bạn thanh toán tiền điện, nước,… hai bên có thể thỏa thuận những nội dung trên trong hợp đồng chính, không bắt buộc phải làm riêng giấy ủy quyền. Tuy nhiên, để đảm bảo đúng quy định của pháp luật và tránh rủi ro sau này, bạn nên giao kết đúng loại hợp đồng và thỏa thuận các nội dung mong muốn trong hợp đồng.

Lưu ý, trường hợp bạn cho thuê nhà với giá 70tr/tháng thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân, trường hợp bạn không nộp hồ sơ đăng ký thuế, không nộp hồ sơ khai thuế thì sẽ bị xử phạt theo quy định tại 13 Thông tư 166/2013/TT-BTC, cụ thể:

“Người nộp thuế có hành vi trốn thuế, gian lận thuế theo quy định của pháp luật bị xử phạt theo số lần tính trên số tiền thuế trốn, số tiền thuế gian lận như sau:

1. Phạt tiền 1 lần tính trên số thuế trốn, số thuế gian lận đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu (trừ các trường hợp bị xử phạt đối với hành vi khai sai dẫn đến thiếu thuế tại Khoản 1 Điều 12 Thông tư này) hoặc vi phạm lần thứ hai mà có từ hai tình tiết giảm nhẹ trở lên khi có một trong các hành vi vi phạm sau đây:

a) Không nộp hồ sơ đăng ký thuế; không nộp hồ sơ khai thuế hoặc nộp hồ sơ khai thuế sau 90 ngày, kể từ ngày hết thời hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 5 Điều 32 Luật quản lý thuế hoặc kể từ ngày hết thời hạn gia hạn nộp hồ sơ khai thuế theo quy định tại Điều 33 của Luật quản lý thuế, trừ trường hợp quy định tại Khoản 6 Điều 9 Thông tư này và Khoản 9 Điều này.

b) Sử dụng hóa đơn, chứng từ không hợp pháp; sử dụng bất hợp pháp hóa đơn, chứng từ; hóa đơn không có giá trị sử dụng để kê khai thuế làm giảm số thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, số tiền thuế được miễn, giảm.

…..”

Như vậy, trường hợp bạn cho thuê nhà nhưng cố tình làm hợp đồng mượn, nhằm mục đích trốn thuế TNCN mà bị cơ quan chức năng có thẩm quyền phát hiện thì tùy theo tính chất, mức độ của hành vi sẽ xử lý hành chính theo quy định này hoặc bị truy cứu TNHS theo Điều 200 Bộ luật hình sự 2015 .