Câu hỏi: Kính chào Công ty Luật Minh Gia! Được biết công ty có tư vấn pháp luật miễn phí thông qua email và có thắc mắc không thể tự mình giải đáp. Tôi đã mạnh dạn viết thư này gửi đến quý Công ty để xin tư vấn về trường hợp của tôi: Gia đình tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở trước thời hạn thị phải bồi thường như thế nào? Tôi xin khái quát sự việc như sau:

Vào tháng 3 năm 201x mẹ tôi có ký hợp đồng cho một người thuê nhà để kinh doanh dịch vụ (bán phở) tại Đà Lạt với thời hạn đến  tháng 3 năm 202x. Nhưng tới thời điểm này, gia đình tôi có nhu cầu sử dụng lại căn nhà trên. Nên gia đình tôi muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà này. Nhưng trong hợp đồng mẹ tôi ký và công chứng tại phường có một điều khoản không rõ ràng: "nếu bên nào không thực hiện đúng theo hợp đồng sẽ chịu bồi thường theo thỏa thuận"

Vậy kính mong quý Quý công ty cho lời khuyên và giải đáp giúp tôi ở đây tôi phải chịu bồi thường theo thỏa thuận là như thế nào? ví dụ bên thuê nhà có bắt đền chúng tôi 100 triệu hay nhiều hơn nữa chúng tôi cũng phải chịu hay sao? nếu không thì căn cứ chịu bồi thường là như thế nào?
Kính mong quý Công ty bớt chút thời gian quý báu để giải đáp thắc mắc của tôi!

Tôi xin chân thành cảm ơn ! Thân chào!

Trả lời: Căn cứ điều 132 Luật nhà 2014 quy định:

"...2. Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, nhà ở xã hội cho thuê không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng, không đúng điều kiện theo quy định của Luật này;

b) Bên thuê không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

c) Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích như đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

đ) Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

e) Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

g) Thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 của Luật này.

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi bên cho thuê nhà ở có một trong các hành vi sau đây:

a) Không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó thì gia đình chị muốn chấm dứt hợp đồng vì lý do riêng, không thuộc các trường hợp trên nên việc có bồi thường hay không hoàn toàn do các bên tự thỏa thuận. Vì pháp luật chưa hề có một văn bản nào quy định cụ thể về vấn đề mức bồi thường khi đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở nên bên thuê nhà có nghĩa vụ chứng minh những thiệt hại mà việc chấm dứt hợp đồng gây ra cho mình để tính mức bồi thường.

Tuy nhiên nếu gia đình Anh/Chị cảm thấy mức bồi thường đó là vô lý thì có thể nhờ đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

>> Luật sư tư vấn thắc mắc về chấm dứt hợp đồng qua tổng đài:
1900.6169

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu quy định thế nào?

Ông bà nội em có tất cả 6 người con (3 trai, 3 gái). Ông bà nội em có rất nhiều tài sản là đất đai, ruộng vườn và nhà ở. Phần lớn tài sản ông bà nội em đã giao lại cho bác em. Còn 4 người còn lại, ai cũng có 1 phần. Riêng ba em thì chưa được chia gì cả. Theo em tìm hiểu thì ông bác mà được hưởng tài sản nhiều nhất đã làm sổ đỏ sang tên ông( chưa hề có sự đồng ý của tất cả anh chị em, trong đó có ba em). Vậy có đúng pháp luật không? Ba em có quyền làm đơn khởi kiện để đòi lại 1 phần tài sản của ông bà nội không? Ông bà nội em có quyền cho hết tài sản cho 1 mình bác em không? Hiện tại ông bà nội em vẫn còn sống.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 194 BLDS 2015 quy đính quyền định đoạt của chủ sở hữu
Chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.
Mặc dù ông bà nội có rất nhiều tài sản là đất đai, ruộng vườn,...nhưng nếu toàn bộ tài sản trên đều thuộc quyền sở hữu của ông bà thì căn cứ Điều 194 của BLDS, ông bà có toàn quyền trong việc đình đoạt mà không cần phải hỏi ý kiến của bất kỳ người con nào.
Vậy, trường hợp ông bà tặng, cho người bác phần lớn tài sản mà không có căn cứ chứng minh ông bà không tự nguyện: bị ép buộc, lừa dối,...thì ba anh không có quyền đề nghị chia các tài sản trên. Nếu có nhu cầu sử dụng đất, đề nghị gia đình anh đặt vấn đề để ông bà xem xét chuyển nhượng nếu còn tài sản.