Câu hỏi: Thưa luật sư tôi có vấn đề này nhờ luật sư tư vấn giúp: thửa đất của gia đình tôi đang ở hiện nay thuộc đất nông thôn có điện tích thực tế là 433 mét vuông, nhưng theo bản đồ địa chính năm 1993 mà tôi mới được địa chính xã cho xem thì chỉ có 364 mét vuông bao gồm 250m2 đất ở và154m2 đất vườn, nhưng trên thực tế số mét là 433.

Trong đó khoảng năm 1971 ông nội tôi còn sống( ông tôi đã mất năm 1986) thì người em ruột của ông nội tôi (hiện tại vẫn còn sống) có để lại cho ông nội tôi diện tích đất là 68m2, nhưng ngày đó lại không làm giấy tờ chuyển nhượng, và đến năm 1993 thì mảnh đất ấy được chuyển sang tên cho bố đẻ tôi , lúc ấy do bố tôi không biết số mét thực tế đã ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND tỉnh cấp, tôi có xem lại bản đồ năm 1990 do địa chính xã cung cấp thì thấy không có tên của em ông nội tôi ở trên diện tích 68m2 ấy nữa mà chỉ thể hiện một mình tên của bố Tôi, và hiện nay số 68m2 đất ấy được địa chính cho là đất lấn chiếm, vậy tôi muốn hỏi bây giờ gia đinh tôi và em của ông nội tôi phải làm thế nào hoặc căn cứ vào những bản đồ địa chính của những năm nào mà nhà nước lập để chứng minh được 68m2 kia là của em ruột để lại cho anh, cách đây khoảng 2 năm gia đình tôi có xin giấy xác nhận của em ông nội tôi và nộp cho bên địa chính xã  thì họ bảo là được rồi, cho đến bây giờ địa chính mới về làm lại nói là không biết đơn xác nhận ấy, vậy gia đình tôi xin lại giấy xác nhận của em ông nội tôi lần nữa thì có đúng thủ tục không, hoặc là thủ tục pháp lý thế nào thì mong luật sư tư vấn giúp, tôi có muốn xem lại các bản đồ cũ hơn để xác minh thì địa chính xã không cung cấp, họ bảo chỉ dựa vào GCNQSDD năm 1994 do UBND tỉnh  cũ nay là tỉnh H cấp để cấp lại GCN QSDD mới và họ buộc gia đình tôi phải nộp tiền cho 68m2 đất được cho là dôi dư kia.Mong luật sư tư vấn giúp bởi vì em ông nội tôi tuổi đã cao, hiện tại bây giờ ông còn minh mẫn để có thể làm giấy tờ được!Chân thành cảm ơn luật sư!Mong phản hồi sớm!

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì 68m2 đất là của em ông nội bạn để lại cho ông bạn, tuy nhiên hồ sơ địa chính không thể hiện tên của em ông nội bạn. Do đó, để chứng minh được 68m2 đất là em ruột để lại cho anh thì bạn cần xem xét có giấy tờ gì chứng minh được em ruột ông nội bạn là người có quyền sử dụng mảnh đất hay không? Vì mảnh đất chưa được cấp GCN nên bạn có thể căn cứ vào một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xác định quyền sử dụng đất của em ông nội bạn. Ngoài ra gia đình bạn có thể làm đơn xin xác nhận của các hộ dân hoặc UBND về thời điểm bắt đầu sử dụng đất của em ông nội bạn. Khi đó gia đình bạn nộp các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của em ông nội kèm theo đơn xác nhận của em ông nội bạn mà gia đình bạn đã nộp cho địa chính xã để yêu cầu được cấp GCN. Trường hợp địa chính xã từ chối và trả lời không biết về giấy xác nhận mà gia đình đã nộp thì gia đình bạn có thể yêu cầu cán bộ địa chính trích lục lại hồ sơ, giấy biên nhận,...Nếu có giấy tờ chứng minh gia đình bạn đã nộp giấy xác nhận cho địa chính xã thì gia đình bạn không cần phải xin xác nhận lại của em ông nội và cán bộ địa chính phải có trách nhiệm tìm kiếm các giấy tờ này. Trường hợp em trai tặng bất động sản cho anh sẽ được miễn tiền thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Nếu không có căn cứ chứng minh nguồn gốc này của em ông nội bạn, năm 1993 gia đình bạn đã được cấp GCN và thực tế gia đình bạn đang sử dụng 68m2 đất thì việc cấp GCN  và thu tiền sử dụng cho 68m2 đất này sẽ căn cứ vào Điều 98 Luật đất đai như sau:

"5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

- Về vấn đề lấn, chiếm đất:

Căn cứ theo Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP có quy định về vấn đề lấn, chiếm đất như sau:

“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Theo đó, nếu cán bộ địa chính xác định 68m2 đất gia đình đang sử dụng là đất lấn, chiếm thì phải có căn cứ. Dựa vào những thông tin đất đai qua các thời kỳ mà bên xã ghi nhận, cũng như giấy tờ Nhà nước giao đất, cần xác định rõ mảnh đất này là đất do chủ thể nào quản lý và nếu có vấn đề lấn chiếm đất thì lấn chiếm đất của ai? Nếu bên địa chính xã không đưa ra được căn cứ rõ ràng cho việc đất nhà bạn là đất lấn chiếm, thì không thể xác định 68m2 đất này là đất lấn chiếm. Trường hợp cán bộ địa chính có căn cứ xác định diện tích này là đất lấn chiếm thì căn cứ Khoản 2 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, gia đình bạn phải trả tiền sử dụng đất như sau:

“2… phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Theo đó, nếu 68m2 trong hạn mức công nhận đất ở thì gia đình bạn phải nộp 50% tiền sử dụng đất; nếu vượt hạn mức công nhận đất ở thì gia đình bạn phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần đất vượt hạn mức đó.

Như vậy, bạn có thể yêu cầu cơ quan chính quyền đưa ra căn cứ pháp lý xác định đất nhà bạn là do lấn chiếm. Nếu gia đình không có hành vi vi phạm luật đất đai thì gia đình bạn có thể nộp hồ sơ để được cấp GCN (nếu đủ điều kiện).