Câu hỏi: Liên quan đến vấn đề chuyển nhượng đất của hộ gia đình nếu như các con không đồng ý thì có thực hiện được không? Nếu thực hiện được thì cần phải làm như thế nào để phù hợp với quy định của pháp luật?

1. Luật sư tư vấn về đất hộ gia đình

Mặc dù Luật Đất đai 2013 đã có quy định giải thích rõ về đất hộ gia đình nhưng thực tiễn thi hành pháp luật cho thấy nhiều vấn đề pháp lý phát sinh trong quá trình sử dụng, định đoạt phần đất chung của hộ gia đình. Điều đó dẫn đến tranh chấp giữa các thành viên trong gia đình hoặc tranh chấp giữa hộ gia đình với người khác.

Vì vậy, trong quá trình sử dụng đất hộ gia đình, nếu bạn gặp phải những vướng mắc, tranh chấp thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn cần tìm hiểu quy định pháp luật đất đai, pháp luật dân sự hoặc hỏi ý kiến tư vấn luật sư riêng. Nếu không có thời gian tìm hiểu hiểu bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Hỏi:
Xin chào luật sư Minh Gia! Gia đình tôi có trường hợp bị kiện như sau, xin luật sư tư vấn giúp gia đình chúng tôi ạ.

Tôi cùng vợ tôi có nhận tiền bán đất trước tạm thời chưa được 1/4 số tiền bán đất nhưng bị các con tôi không đồng ý bán? Tôi cùng vợ tôi đã mang số tiền trả lại cho bên mua. Thì bị bên mua không chịu nhận lại số tiền trên. Giấy tờ viết tay tự người bên mua viết chỉ có 1 giấy, không có qua phòng công chứng, chỉ có bên mua và bán ký vào không có người nào thứ 3.

Được 1 năm bên mua làm đơn khởi kiện ra tòa án, buộc gia đình tôi phải trả lại tiền và tiền phạt cọc. Như vậy pháp luật giải quyết như thế nào? Luật sư Minh Gia hỗ trợ giúp vợ chồng tôi?

Trường hợp vợ chồng tôi chưa am hiểu về pháp luật? Vì giấy quyền sử dụng đất là đất cấp hộ gia đình. Trong đó hộ khẩu tôi có 3 con tôi nữa. Con tôi không đồng ý bán. Nếu ba má bán, bảo chúng con tôi đi ký công chứng thì chúng con không đi. Chính vì vậy hợp đồng mua bán của tôi không thành. Tôi cùng với vợ có nhận tiền trước là số tiền 70.000.000/370.0000.000. Theo như trên, luật sư Minh Gia hỗ trợ pháp lý cho vợ chồng tôi. Tòa án sẽ giải quyết thế nào? Ra sao? Xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, phần đất bạn chuyển nhượng là đất hộ gia đình. Giữa bạn và bên nhận chuyển nhượng đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng này không có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật. Đồng thời, việc định đoạt tài sản các con của bạn không có sự đồng ý của các con.

Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.”

Do đó, đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu các con của bạn có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn thì các con được xác định là người sử dụng đất hợp pháp.

Vì vậy, để có thể định đoạt tài sản chung của hộ gia đình, bạn cần có sự thỏa thuận của các thành viên trong gia đình, nếu không thể thỏa thuận, bạn có quyền chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình theo quy định tại Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

…

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”

Trường hợp bạn ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ mảnh đất của hộ gia đình mà không có sự đồng ý của các con thì hợp đồng đó có thể bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 123. Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu, các bên sẽ phải chịu hậu quả pháp lý theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Như vậy, đối với giao dịch dân sự vô hiệu, bạn sẽ phải hoàn trả 70 triệu đồng cho bên nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp bạn thực hiện thủ tục chuyển nhượng một phần mảnh đất (phần tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn) cho bên nhận chuyển nhượng phù hợp với quy định của pháp luật đất đai thì hợp đồng đó vẫn có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Khi đó, nếu bạn vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu bạn tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp không thể hiện rõ bạn nhận số tiền 70 triệu là khoản tiền đặt cọc nhằm mục đích giao kết hay thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông tin đưa ra cũng không thể hiện cụ thể bạn chuyển nhượng toàn bộ hay một phần thửa đất. Do đó, để có thể bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể cung cấp thêm thông tin để chúng tôi có thể đưa ra giải pháp phù hợp với trường hợp thực tế của bạn.