Câu hỏi: Tôi có một mảnh đất diện tích 389m2 do tôi đứng tên chủ sở hữu.Nhưng trước khi sang tên cho tôi Ông bà tôi có cho 1 người cháu cất nhà trên mảnh đất đó (cho bằng miệng ko giấy tờ). Bây giờ tôi muốn lấy lại mảnh đất đó thì xảy ra tranh chấp và người kia nói quy định nhà nước ở trên 15 năm thì nhà nước sẽ cấp sổ cho họ (quy định này tôi ko rành lắm). Vậy giờ tôi muốn thưa kiện để đòi lại mảnh đất đó thì tôi phải làm gì ? Thủ tục thế nào?Kính mong Anh/Chị tư vấn giúp đỡ.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung câp, trước khi ông bạn cho bạn quyền sử dụng đất thì ông đã cho một người khác được phép xây nhà trên quyền sử dụng đất của ông. Việc đồng ý này được thực hiện bằng lời nói mà không có văn bản. Để xác định người này có quyền sử dụng đất đối với thửa đất trên hay không thì cần xem xét điều kiện để được nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Chúng tôi xin chia thành hai trường hợp để giải quyết như sau

Trường hợp 1:
Tại thời điểm đồng ý cho người cháu xây nhà thì ông đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Việc tặng cho bất động sản là quyền sử dụng đất khi có các điều kiện bao gồm:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

-  Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

-  Trong thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra việc tặng cho quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật để đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch.

Như vậy, không có căn cứ nào để chứng minh ý chí của ông bà muốn tặng cho quyền sử đất đối với thửa đất trên cho người cháu. Do đó, nếu có căn cứ chứng minh việc tạo lập ngôi nhà hợp pháp thì người này  được công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở do mình tạo lập còn đối với quyền sử dụng đất thì người cháu không đủ điều kiện để được công nhận .

Trường hợp 2:
Tại thời điểm cho người cháu cất nhà ông chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Nếu thời điểm cho phép người cháu được xây nhà, ông chưa được cấp chứng nhận quyền sử dụng đất thì không đủ điều kiện để được tặng cho quyền sử  dụng đất cho người cháu.

Tuy nhiên nếu người cháu chứng minh được ông có tặng cho quyền sử dụng đất này trước ngày 01/01/2008 thì người cháu vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi bố sung bởi Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Cụ thế:

“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; …”

Trường hợp có tranh trấp thì bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu giải quyết. Hồ sơ khởi kiện bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy tờ liên quan đến thử đất tranh chấp

- Giấy tờ tùy thân.