Câu hỏi: Thủ tục chuyển nhượng đất là di sản thừa kế như thế nào?

Nội dung yêu cầu tư vấn:

Chào luật sư tôi muốn hỏi trường hợp sau: Hai năm trước tôi có mua một mảnh đất của một người bạn nhưng mới chỉ ký với nhau giấy bán đất mà chưa làm bất kỳ một giấy tờ nào khác.  Đến ngày 9/01/2018 vừa rồi bạn tôi mới mất nhưng tất cả gia đình bạn tôi đã ký xác nhận đồng ý chuyển quyền sử dụng đất để tôi làm giấy tờ, trong đó gồm có : vợ, bố mẹ vợ, bố mẹ ruột và hai đứa con của bạn tôi, hai cháu đều 4 tuổi. Nhưng khi ra công chứng thì phòng công chứng không chịu công chứng vì chữ ký của hai cháu bé. Lý do họ đưa ra là hai cháu còn quá bé, sợ lớn lên xảy ra tranh chấp và kiện cáo. Vậy cho tôi hỏi trường hợp này văn phòng công chứng có thể công chứng được chưa và tôi nên làm gì.

Trả lời: Thứ nhất, về giá trị của hợp đồng chuyển nhượng giữ bạn và người chủ đất.

Bạn thực hiện hợp đồng mua bán đất từ 2 năm trước. Do đó, hình thức và nội dung của hợp đồng mua bán này phải phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự năm 2005 và Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể:

Theo Điều 689 Bộ Luật Dân sự năm 2005 quy định:

“Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật".

Đồng thời, Điều167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, hợp đồng mua bán đất viết tay không có công chứng, chứng thực giữa bạn và người bạn của mình không có hiệu lực pháp luật do không tuân thủ điều kiện về mặt hình thức.

Thứ hai, trình tự, thủ tục xác lập hợp đồng chuyển nhượng đất hợp pháp.

Vì hợp đồng mua bán của bạn không có giá trị pháp lý nên theo quy định thì đất vẫn thuộc quyền sở hữu của người bán (người đã mất). Theo đó, nếu bạn muốn hợp thức hóa mua và sang tên đối với quyền sử dụng đất này thì phải ký lại hợp đồng mua bán với các đồng thừa kế. Trước đó, thì cần xác định người thừa kế đối với phần di sản của họ là ai. Theo Điều  651 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau”.

Theo đó, những người thừa kế mảnh đất này bao gồm: Cha, mẹ đẻ hoặc cha, mẹ nuôi (nếu có), vợ và các con.
Quá trình để bạn được xác lập quyền sở hữu đối với mảnh đất này được thực hiện như sau:

Bước thứ nhất:
Bạn cần yêu cầu những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của người bán đất lập văn bản khai nhận di sản thừa kế.

Căn cứ theo Điểm c Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự".

Đồng thời,  Điều 58 Luật công chứng năm 2014 quy định:

“Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản

1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.

2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này”.

Theo đó, những người thừa kế mảnh đất trên bao gồm cha, mẹ, vợ và các con của người bán đất cần lập văn bản khai nhận di sản. Trường hợp hai bé con của người bán đất chưa thành niên thì mẹ của hai bế là người đại diện theo pháp luật được phép ký thay vào văn bản khai nhận di sản. Sau khi những ngời thừa kế mảnh đất trên lập văn bản khai nhận di sản có công chứng thì họ được xác định là người đồng sở hữu đối với mảnh đất đó nên bạn cần phải lập hợp đồng mua bán đất có xác nhận của toàn bộ những người thừa kế của mảnh đất.

Bước thứ hai:
Bạn cần lập hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất với những người thừa kế mảnh đất.

Để hợp đồng chuyển nhượng đất có hiệu lực, bạn cần phải có sự xác nhận của cha, mẹ, vợ cũng như các con của người bán đất và phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực hợp đồng theo quy định của pháp luật. Nhưng theo như thông tin bạn cung cấp, hiện nay bạn đang có vấn đề vướng mắc trong quá trình nhận chuyển nhượng mảnh đất do có hai cháu thừa kế mảnh đất đó chưa thành niên. Theo Điều 21 Bộ Luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện”.

Do vậy, trong trường  hợp con của người bạn anh hai cháu đều 4 tuổi nên không thể tự mình xác lập giao dịch và ký vào giấy xác nhận chuyển nhượng đất cho anh được mà cần phải do người đại diện theo pháp luật của hai cháu (mẹ hai cháu bé) thực hiện việc thay mặt hai cháu ký xác nhận vào giấy chuyển nhượng đất cho anh. Tuy nhiên, đối với tài sản của con không phải trường hợp nào người đại diện theo pháp luật cũng có thể tiến hành xác lập các giao dịch liên quan đến tài sản của con được mà còn bị giới hạn trong quy định của pháp luật. Cụ thể, Điều 141 Bộ Luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Như vậy, để hợp pháp hóa thủ tục mua bán mảnh đất trên thì hợp đồng chuyển nhượng đất sẽ phải có chữ ký xác nhận của những người sở hữu mảnh đất đó theo diện thừa kế và phải tiến hành công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và phải đảm bảo người đại diện cho 2 người con chưa thành niên ký thực hiện giao dịch nhằm mục đích phục vụ lợi ích chính đáng của con. Nếu việc ký gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của hai cháu thì không thể thực hiện giao dịch mua bán được.