Câu hỏi: thưa luật sư hôm nay cháu có cùng thương lượng và mua một mảnh đất để ở nhưng với diện tích đất cháu mua là 187 mét vuông là đất vườn nên không đủ diện tích đất để làm sổ đỏ vậy cháu và bên bán mảnh đất này đã đồng ý viết giấy sang nhượng đất bằng tay theo thõa thuận giữa hai bên và đem đến trưởng khóm để xác nhận như vậy cháu muốn hỏi luật sư theo như trưởng khóm ký và xác nhận như vậy thì sau này có đủ cơ sở pháp lý chưa ạ cháu có đến cơ quan xã để xin xác nhận chữ ký và xác nhận của trưởng khóm nhưng cơ quan xã nói là phần này thì cơ quan xã không xác nhận như vậy có đúng và được chưa ạ.

Trả lời: Khoản 31, Điều 2 – Nghị định 01/2017/NĐ-CP có quy định về “Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa” như sau:

31. Bổ sung Điều 43d như sau:

“Điều 43d. Quy định diện tích tối thiểu được tách thửa

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Theo đó, tùy địa phương đang có đất mà UBND tỉnh của địa phương đó sẽ có quyết định về diện tích tối thiểu để bạn được làm thủ tục tách thửa, nói cách một mảnh đất lớn sau khi tách thành những mảnh đất với diện tích nhỏ hơn thì những mảnh đất sau khi tách vẫn phải đảm bảo điểu kiện về hạn mức tối thiểu thì mới được coi là đủ điều kiện tách thửa.

Với trường hợp của bạn, nếu diện tích 187m2 chưa đảm bảo về diện tích tối tiểu theo quy định về hạn mức sử dụng đất tại địa phương thì thủ tục tách thửa không thể thực hiện.

Bên cạnh đó, Luật Đất đai 2013 có quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Khoản 3, Điều 167 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Theo đó, với hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất buộc phải thông qua thủ tục công chứng thì mới được coi là có giá trị pháp lý. Để công chứng hợp đồng thì bạn có thể đến Văn phòng công chứng tại địa phương nơi có đất hoặc Phòng công chứng thuộc UBND xã. Người trường khóm sẽ không có chức năng công chứng hợp đồng nên hiện tại hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất của bạn chưa đảm bảo điều kiện về hình thức nên chưa được công nhận giá trị pháp lý.

Tuy hiện tại văn bản vẫn chưa có giá trị pháp lý nhưng nếu bạn và người bán đất có thể cùng đến Văn phòng công chứng hoặc đến UBND xã yêu cầu chứng thực hợp đồng thì vẫn có thể thực hiện thủ tục này nếu các bên đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà chưa cần xem xét vấn đề về hạn mức sử dụng đất.

Theo đó, nếu người bán đất cho bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn toàn tự nguyện trong việc chuyển nhượng đất cho bạn thì các bên vẫn có thể thực hiện thủ tục công chứng. Vấn đề công chứng hợp đồng vẫn được thực hiện dù diện tích đất chuyển nhượng không đảm bảo điều kiện về hạn mức sử dụng đất tối thiểu tại địa phương. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Văn phòng đăng ký đất đai) có quyền từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn với lý do không đảm bảo điều kiện về hạn mức tối thiểu để tách thửa, nhưng Văn phòng công chứng không thể dựa vào lý do này để không công chứng hợp đồng. Chỉ cần hai bên có đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự, đất thuộc diện không tranh chấp, có đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất và hai bên hoàn toàn tự nguyện giao kết hợp đồng thì tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm công chứng hợp đồng của các bạn.

Về vấn đề 187m2 đất nhận chuyển nhượng của bạn là đất vườn, nên khi xét diện tích tối thiểu của địa phương để tách thửa với đất nông nghiệp thì diện tích trên không đủ điều kiện. Tuy nhiên, bạn có thể thỏa thuận với người bán đất cho bạn để thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất ở trước rồi mới chuyển nhượng sang cho bạn, khi đó 187m2 có thể đã đáp ứng đủ điều kiện về hạn mức tối thiểu dùng để tách thửa với đất ở tại địa phương. Và từ đó, bạn có thể hợp thức hóa thủ tục sang tên mảnh đất này cho mình khi đã đủ điều kiện để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.