Câu hỏi: Tôi có mua một thửa đất của anh A cách đây 5 tháng, diện tích 48m2, đất đã có GCNQSDĐ vừa cấp đổi lại. Nhưng ông B (là cha vợ cũ) của ông A viết đơn kiện ông A bán đất cho tôi là không đúng vì ông B nói rằng: đất này là đất lúc trước vợ chồng ông B cho 2 vk ck con rể anh A năm 2016, lúc đó trên sổ đỏ ghi diện tích là 40m2, cớ sao bây giờ lại bán cho tôi diện tích là 48m2, rõ ràng là lấn qua đất đường đi của ông B. Năm 2015, ông B xin cấp lại sổ đỏ là 59m2 (tất cả diện tích này là của ông B hết nhưng không có đường vào thửa phía sau) tính cả phần đường đi nhưng VPĐK đất đai không chấp nhận vì đó là đường đi, vậy sao 3/2019, nghĩa là sau khi cho ông A rồi thì ông A lại cấp đổi đất lên diện tích 48m2 để bán cho tôi được và ông B đã viết đơn kiện làm tôi không thể giao dịch bán thửa đất đó được. Tôi có kèm theo hình vẽ thửa đất cho Luật sư xem, thửa 44,54,55 lúc trước là của ông B mua của người khác hết, rồi sau đó bán cho 2 người là thửa 44, 54, còn tôi mua thửa 55 của con ông rể cũ ông B. Hiện giờ trong GCNQSDĐ tôi mua của ông A là 48m2, phần còn lại là đường đi vào thửa phía trong, tổng diện tích thửa 55 cả đường đi là 59m2. Vậy Luật sư cho tôi hỏi là nếu kiện thì nếu ông A thua thì tôi là người bị thiệt đúng không, phải trả lại đất cho ông B hay sao? Tôi đã hòa giải với ông B là mỗi bên nhường 1 nữa, nghĩa là tôi chỉ lấy 43m2, còn lại trả đường đi cho ông B mà ông B cũng không chịu, tôi bị thiệt thòi hết sức. Xin Luật sư tư vấn giúp tôi với.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, hiện tại ông B đang làm đơn khởi kiện anh A có hành vi lấn 8m2 đất đường đi của ông. Theo quy định tại khoản 1 Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP: “
Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất”.
Theo đó, nếu như ông B có căn cứ chứng minh trong quá trình anh A sử dụng đất đã có hành vi lấn 8m2 đất của ông (sau khi đo đạc diện tích đất ông B bị thiếu, mốc ranh giới thửa đất thay đổi), ông B có quyền khởi kiện anh A trả lại phần đất bị lấn. Tuy nhiên, phần đất này anh A đã chuyển nhượng cho bạn và bạn đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, bạn được coi là bên thứ ba ngay tình. Khi ông B khởi kiện anh A có căn cứ, xác minh anh A đã có hành lấn đất của mình thì Tòa án sẽ xem xét các bên thỏa thuận yêu cầu anh A trả một khoản tiền tương ứng giá trị đất lấn cho ông B, còn phía bạn vẫn được giữ nguyên đất của mình.

Ngoài ra, Theo quy định tại khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:

“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”
.

Theo đó, ban đầu anh A nhận chuyển nhượng 40m2 đất từ ông B và đã được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ. Đến năm 2019 anh A đã cấp đổi Giấy chứng nhận và được công nhận thêm 8m2 đất. Nếu như trong quá trình sử dụng (từ khi nhận chuyển nhượng đến năm 2019), diện tích đất anh A sử dụng thực tế nhiều hơn diện tích được ghi nhận trong Giấy chứng nhận mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không có sự thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề, người sử dụng đất không vi phạm pháp luật đất đai, không lấn, chiếm đất đai thì anh A được xem xét công nhận quyền sử dụng đất theo số liệu đo đạc thực tế (tức là anh A được ghi nhận thêm 8m2 đất). Sau đó, anh A chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật cho bạn. Bạn là người sử dụng đất hợp pháp. Khi đó, ông B khởi kiện anh A lấn đất của mình mà không chứng minh được thì sẽ không có căn cứ yêu cầu khởi kiện.