Câu hỏi: Hỏi tư vấn về cách xác định các thiệt hại để yêu cầu bồi thường thiệt hại do đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và cách thức khởi kiện để bảo vệ quyền lợi. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Vào ngày 1-1-2014 cháu có thuê của anh N 1 lô đất trống không có nhà và điện nước gì cả,và có làm hợp đồng, có người làm chứng. thời hạn thuê là 5 năm, nhưng không công chứng, và trong hợp đồng có gi rõ là cháu sẽ phải bỏ toàn bộ tiền ra làm nhà số tiền cháu bỏ ra làm nhà và sửa sang lại là 200 triệu đồng,và nhà cháu thuê để bán hàng ăn, và cháu cũng đã kí hợp đồng với khách hàng cung cấp thực phẩm cho họ 3 năm rồi,nếu phải chuyển đi cháu cũng phải bồi thường cho họ, nhưng bây giờ mới thuê được 3 năm thì chủ nhà đòi lại để bán. nhưng trong hợp đồng có gi rất rõ là nếu bên nào phá hợp đồng hoặc vi phạm thì phải bồi thường thiệt hại.

Câu hỏi cháu hỏi là.-số tiền cháu đòi bồi thường là 250 triệu đồng cho cả số tiền cháu đã bỏ ra làm nhà, tiền thiệt hại kinh tế 2 năm còn lại của cháu, tiền di rời quán?-cháu sẽ đòi bồi thường thiệt hại như thế nào?-và nếu cháu đòi bồi thường 250 triệu họ không nge cháu có kiện được không?-và cháu có kiện được họ đã làm thiệt hại kinh tế 2 năm còn lại  không?- và tất cả số tiền làm nhà hoá đơn vật liệu, tiền nhân công, cháu chứng minh được hết.

Trả lời: Theo quy định tại điểm b khoản 3 điều 167 Luật đất đai 2013:
“ b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên”.

Căn cứ vào quy định trên, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất của bạn không cần phải công chứng chứng thực, và có hiệu lực pháp luật.

Hợp đồng mà bạn giao kết với bên cho thuê có thời hạn là 5 năm, nay bạn mới thuê được 3 năm thì bên cho thuê đòi lại đất. Như vậy bên cho thuê đã vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng:
“Cho thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao, được thuê”
( khoản 3 điều 705 bộ luật dân sự).

Bên có nghĩa vụ mà không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.Bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ do đó phải chịu trách nhiệm với bên thuê, và phải bồi thường thiệt hại cho bên thuê. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng quy định tại khoản 2 điều 307 bộ luật dân sự:
“Trách nhiệm bồi thường thiệt hại về vật chất là trách nhiệm bù đắp tổn thất vật chất thực tế, tính được thành tiền do bên vi phạm gây ra, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút”.

Về điều kiện phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại chỉ đặt ra khi thoả mãn các điều kiện nhất định đó là: Có thiệt hại xảy ra, có hành vi vi phạm nghĩa vụ dân sự, có mối quan hệ nhân quả giữa hành vi gây thiệt hại với thiệt hại xảy ra, có lỗi của người gây thiệt hại (không phải là điều kiện bắt buộc). Đây là những điều kiện chung nhất để xác định trách nhiệm của một người phải bồi thường những thiệt hại do mình gây ra.

Như vậy, trong trường hợp này, bên cho thuê đã đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê là vi phạm thỏa thuận đã giao kết trong hợp đồng và gây thiệt hại thực tế  cho bạn. Bởi vậy, bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng và bồi thường thiệt hại cho những thiệt hại thực tế do hành vi dơn phương chấm dứt hợp đồng gây ra.

Trường hợp bạn và bên cho thuê không thỏa thuận được về mức bồi thường và phương thức bồi thường thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú để yêu cầu bồi thường thiệt hại. Bạn lưu ý, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 2 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm hại.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu);

- Hợp đồng thuê đất;

- Bản sao chứng thực chứng minh thư, sổ hộ khẩu của bạn;

- Giấy tờ chứng minh thiệt hại: các hóa đơn, chứng từ đối với việc xây dựng công trình trên đất thuê; giấy tờ, sổ sách chứng minh doanh số thu nhập; và các văn bản chứng minh thiệt hại phát sinh khác....