Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Chuyện là năm 1995 ông bà nội em có cho ba mẹ em 10mét đất ở và có làm giấy tay với nội dung là cho ba mẹ e định cư làm ăn để tránh sự tranh chấp của anh chị em, có chữ kí của ông bà và cả anh chị em của ba em, chữ kí xác nhận của trưởng ô trưởng ấp. Do ba em nghĩ anh em trong nhà chắc cũng không tranh chấp gì nên ba em cũng không làm sổ đỏ.

Tuy nhiên, năm 2015 sau khi ông bà em mất thì anh chị em của ba tranh chấp và đòi lại số đất mà ông bà đã cho trước đó, trong khi gia đình em đã định cư hơn 20năm nay chẳng tranh chấp hay khiếu nại gì....

Vậy em mong luật sư phân tích cho em hiểu sự việc như thế thì nhà em có cách gì để giữ quyền lợi không và nếu ra tòa thì khả năng gia đình em có quyền lợi gì và theo luật thì nhà em có được cấp quyền sử dụng đất trên không ạ. Em cảm ơn luật sư nhiều. Mong luật sư phân tích giúp em ạ.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình quy định:

2.3. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau này 15/10/1993

b. Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a gia tiểu mục 2.3 mục 2 này

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1,2 và 5 Điều 50 của Luật đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng mới có giá trị pháp lý. Tuy nhiên, đối với những hợp đồng được lập trước 2004 thì không bắt buộc phải có xác nhận của Uỷ ban nhân dân. Đối chiếu với trường hợp của gia đình thì hợp đồng tặng cho được xác lập năm 1995, sử dụng ổn định không tranh chấp nên mặc dù không có công chứng vẫn không bị coi là hợp đồng vô hiệu.

Do đó, trường hợp hiện nay khi ông bà mất thì các cô chú (con của ông, bà) yêu cầu chia quyền sử dụng đất lấy lý do chia thừa kế là không có cơ sở vì thực chất quyền sử dụng đất đã được tặng cho thông qua văn bản, có xác nhận của ông bà, cô chú và bố mẹ bạn. Đồng thời pháp luật cũng công nhận hợp đồng không vô hiệu. Nên để đảm bảo quyền lợi của mình thì khi phát sinh tranh chấp giải quyết tại xã phường hoặc khởi kiện ra Tòa thì gia đình có thể đưa ra căn cứ là bản hợp đồng, xác nhận quá trình sử dụng đất và biên lai thuế (nếu có) để làm cơ sở chứng minh quyền sử dụng đất thuộc về bố mẹ bạn.

-Điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thời điểm hợp đồng tặng cho của gia đình được xác định là không vô hiệu, có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã về việc đất sử dụng ổn định không phát sinh tranh chấp thì đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm c khoản 1 Điều 100 Luật này. Do vậy, khi giải quyết xong tranh chấp thì gia đình có thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

....

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;