Câu hỏi: Thưa luật sư, gia đình em có mảnh đất nông nghiệp sản xuất lúa,2.6 ha ở tỉnh L.A thuộc Đồng bằng sông Cửu Long. Gia đình em làm ăn thất bại đã mượn nợ của anh B số tiền là, 127.500.000. Hồi năm 16/10/20xx. anh B buộc bố mẹ em ký tên vào tờ giao kèo cố đất thời hạn là 5 tháng, buộc gia đình em phải trả hết số nợ trên, mà trong khi bố mẹ em đã già mà không có đất kinh doanh nên không có tiền trả cho ông B cho tới nay. Cho em hỏi trách nhiệm trả nợ và trường hợp trên quy định thế nào?

Trả lời: Thứ nhất, đối với hợp đồng “giao kèo đất”

Hiện nay pháp luật không có khái niệm “giao kèo đất” tuy nhiên với những nội dung anh cung cấp Luật Minh Gia hiểu rằng giữa bố mẹ anh và anh B có phát sinh hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để vay số tiền 127.500.000 đồng. Theo quy định pháp luật thì để hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được công chứng theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 và phải được đăng ký thế chấp theo quy định tại Thông tư 07/2019/TT-BTP  về đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Do đó, trường hợp này anh cần kiểm tra lại việc thế chấp quyền sử dụng đất của bố mẹ anh và anh B đã được công chứng, chứng thực và đã được đăng ký thế chấp tại cơ quan có thẩm quyền hay chưa. Đồng thời, anh cần kiểm tra lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định phần diện tích đất này là tài sản của bố mẹ anh hay là tài sản chung của hộ gia đình. Trong trường hợp tài sản chung của hộ gia đình thì có thể có những thành viên khác trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyền đối với phần diện tích đất này.

Trong trường hợp việc thế chấp quyền sử dụng đất đã thực hiện đúng theo quy định của pháp luật thì bố mẹ anh có nghĩa vụ thực hiện theo đúng nội dung thế chấp đã thỏa thuận trong hợp đồng.

Thứ hai, về hợp đồng vay tài sản

Theo quy định của pháp luật về hợp đồng vay tài sản thì người ký tên trên hợp đồng vay tài sản sẽ là người có nghĩa vụ trả nợ khi khoản nợ đến hạn. Do đó, trong trường hợp chỉ có bố và mẹ anh ký hợp đồng vay tài sản thì bố mẹ anh có nghĩa vụ trả nợ khi khoản nợ đến hạn. Ngoài ra, do anh không cung cấp khoản vay này của bố mẹ anh có lãi hay không do đó việc bố mẹ anh trả nợ còn liên quan đến khoản lãi (nếu có). Tại Điều 466 Bộ luật dân sự 2015 có quy định như sau:

“4. Trường hợp vay không có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả nợ hoặc trả không đầy đủ thì bên cho vay có quyền yêu cầu trả tiền lãi với mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

5. Trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi như sau:

a) Lãi trên nợ gốc theo lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tương ứng với thời hạn vay mà đến hạn chưa trả; trường hợp chậm trả thì còn phải trả lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật này;

b) Lãi trên nợ gốc quá hạn chưa trả bằng 150% lãi suất vay theo hợp đồng tương ứng với thời gian chậm trả, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

…”

Như vậy, ngoài nghĩa vụ trả tiền vay gốc là 127.500.000 đồng, bố mẹ anh còn phải trả tiền lãi suất phát sinh (nếu có) theo hợp đồng và tiền lãi chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định nêu trên.

Trong trường hợp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất nêu trên có hiệu lực theo quy định của pháp luật và bố mẹ anh vi phạm nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay thì anh B có quyền xử lý tài sản là quyền sử dụng đất theo hợp đồng thế chấp mà các bên đã thỏa thuận. Gia đình anh có thể trực tiếp thỏa thuận với ông B để giải quyết vụ việc trên. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra các bên có thể khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu giải quyết theo quy định pháp luật.