Câu hỏi: Nội dung đề nghị tư vấn: Kính gởi Quý công ty Luật Minh Gia. Tôi tên Hoàng P, hiện đang ở Vũng Tàu. Tôi có vấn đề thắc mắc về luật Đất đai xin nhờ tư vấn giúp sự việc như sau:

Gia đình tôi xây dựng nhà cách đây 22 năm (xây vào năm 1991), bên phần đất làm ranh giới với nhà bên cạnh, gia đình tôi có xây một hàng đá chẻ làm hàng ranh khi xây dựng nhà, khoảng cách từ hàng đá xây làm ranh cách tường nhà 0.3m. Nay gia đình bên cạnh cố tình gỡ bỏ từng phần hàng đá này lúc gia đình tôi đi vắng, và nhiều lần trước đây cố tình lợp mái nhà sát vào phần tường nhà tôi. Hiện nay còn ngang ngược khiếu nại nói gia đình tôi lấn đất của họ gân 01 m (một mét ). Do tôi đi làm ăn xa, ít về nhà nên khi biết chuyện nay tôi rất bất bình, cha mẹ tôi đã lớn tuổi, việc yêu cầu vô lý này của nhà bên cạnh đã bị UBND xã bác bỏ và yêu cầu hòa giải.

Nay gia đình tôi có nhận được thông báo thụ lý vụ án của Tòa án nhân dân Huyện, gia đình chúng tôi phải làm những việc gì để giải quyết việc này. Gia đình tôi không chấp nhận được việc bị lấn đất lại còn bị kiện như vậy. Liệu gia đình tôi có thể tố cáo lại về hành vi trên không? Phần sổ đỏ ( GCNSDĐ) của gia đình hiện đang ở ngân hàng vay vốn địa phương. Rất mong nhận được sự tư vấn và lời khuyên của Quý công ty Luật Minh Gia.Tôi xin chân thành cám ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại điều 176 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

"Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thỏa thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

Đồng thời hộ gia đình, chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ tôn trọng ranh giới này. Cụ thể
“Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.”

Trường hợp Hàng đá được gia đình anh xây dựng làm hàng ranh ngăn cách được xây dựng trân phần đất của gia đình anh:

Thì căn cứ với những quy định trên, hộ bên cạnh có nghĩa vụ phải tôn trọng phần đất, phần hàng đá làm ranh giới ngăn cách được xây dựng trên phần đất của nhà anh. Hành vi dỡ bỏ từng phần của hàng rào đá này khi chưa có sự đồng ý của anh là vi phạm pháp luật, đồng thời hành vi lợp mái lá sát tường thuộc phần đất của nhà anh đã ngầm thể hiện mục đích lấn chiếm, trái với quy định của pháp luật dân sự và đất đai về nghĩa vụ tôn trọng bất động sản liền kề.

Gia đình anh có thể thực hiện thủ tục phản tố đối với các hành vi vi phạm trên của họ. Trước hết gia đình vẫn tham gia vụ kiện với tư cách là bị đơn, nhưng kèm theo đó, cùng với việc nộp cho Tòa Án văn bản ghi ý kiến phản đối của gia đình với yêu cầu của người khởi kiện, gia đình anh có quyền yêu cầu phản tố đối với họ vì những hành vi lấn chiếm đất như trên, và hành vi xâm phạm phần mốc giới ngăn cách theo căn cứ trên của pháp luật dân sự.
Trường hợp của anh, sự phản tố của anh nếu được Tòa án chấp nhận có thể dẫn đến yêu cầu của nguyên đơn bị thay đổi, hành vi vi phạm pháp luật dân sự của họ có thể sẽ bị xử lý. Hơn nữa, giữa nội dung họ kiện gia đình anh vì cho rằng gia đình anh lấn chiếm đất của họ và nội dung phản tố vì hành vi xâm phạm phần mốc ranh giới, phần bất động sản liền kề của anh đối với họ có sự liên quan đến nhau, Tòa án có thể giải quyết trong cùng một vụ án về tranh chấp đất đai, qua đó có thể xác định rõ được bên nào vi phạm. Do vậy, trường hợp của anh hoàn toàn có thể thực hiện quyền yêu cầu phản tố đối với họ.

Thủ tục phản tố được thực hiện như thủ tục khởi kiện của nguyên đơn, và đã được Luật sư tư vấn cụ thể, rõ ràng tại bài viết được đăng trên website của Công ty Luật Minh Gia theo địa tại bài viết đã tư vấn tương tự sau đây: Luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện và giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Trường hợp, hàng đá làm hàng ranh đó được xây dựng trên phần ranh giới giữa hai bất động sản liền kề thì đó được xác định là tài sản chung
.

Việc gia đình anh xây dựng hàng đá đó cần phải có sự đồng ý của hộ bên cạnh, nếu trường hợp họ không đồng ý vì lý do chính đáng thì gia đình anh buộc phải dỡ bỏ. Căn cứ để xác định lý do chính đáng có thể là phần đó làm ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản của họ…

Nếu cả hai gia đình đã có sự thỏa thuận về việc xây dựng và sử dụng phần hàng ranh này là tài sản chungrồi thì bất cứ hoạt động nào tác động lên phần tài sản chung từ 1 bên đều phải có sự chấp thuận của bên kia. Khi đó, gia đình kia có hành vi dỡ bỏ từng phần hàng ngăn cách mà không có sự đồng ý của gia đình anh cũng là hành vi trái pháp luật. Việc họ lợp mái lá sát sang bên tường nhà anh, ảnh hưởng đến việc sử dụng bất động sản của gia đình anh cũng là sai. Và anh vẫn có quyền đưa ra ý kiến, phản đối yêu cầu khởi kiện cùa gia đình kia và có quyền yêu cầu phản tố trong trường hợp này.

Tuy nhiên, cần lưu ý:

Việc xác định ranh giới, diện tích đất riêng của từng chủ sử dụng sẽ được cơ quan địa phương xác nhận lại căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các hồ sơ địa chính của địa phương. Để xác định chính xác quyền lợi của bên nào bị xâm phạm, gia đình anh có lấn chiếm đất của họ hay không thì thuộc về trách nhiệm của cơ quan Nhà nước ở địa phương. Để tiến hành điều tra xác minh rõ ràng thì anh cần cung cấp hồ sơ có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được dùng để thế chấp vay vốn tại Ngân hàng: Nếu gia đình chưa hoàn thành nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ trả lại giấy chứng nhận trong trường hợp: các bên thỏa thuận việc hủy bỏ hợp đồng thế chấp, các bên thỏa thuận thay thế việc thế chấp bằng biện pháp bảo đảm khác, thời hạn thế chấp đã hết (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác), các bên có thỏa thuận về việc trả lại giấy chứng nhận ….