Câu hỏi: : Chào anh, anh cho em hỏi vấn đề tranh chấp hợp đồng thuê nhà ạ, nội dung như sau: Em có thuê nhà với thời hạn 2 năm, nhưng chưa tới thời hạn giao nhà, chủ nhà mới (mới mua lại của chủ cũ và đồng ý sang lại hợp đồng thuê nhà như chủ cũ) đòi lấy lại nhà để bán.Nội dung trong hợp đồng ghi rõ:" nếu bên nào phá bỏ họp đồng trước sẽ phải BỒI THƯỜNG GẤP ĐÔI SỐ TIỀN ĐẶT CỌC", số tiền đặt cọc là 13tr đồng.Bây giờ chủ nhà chỉ trả lại cho em 26 triệu đồng bao gồm 13 triệu đặt cọc và 13 triệu bồi thường. Như vậy ở trường hợp này chủ nhà đã bồi thường đúng như hợp đồng chưa ạ? Trong khi đó những chi phí em đầu tư cho nhà này nhiều hơn 26 triệu rất nhiều. Vấn đề thứ hai là thời gian trả lại nhà. Trong hợp đồng không ghi bên cho thuê phải báo trước bao nhiêu ngày để trả lại nhà. Vậy bên cho thuê có được quyền yêu cầu em chyển đi ngay lập tức không ạ. Hợp đồng thuê nhà là sự thỏa thuận của hai bên và không được công chứng.Rất mong anh giải đáp giúp em ạ.Em cảm ơn anh, chúc anh một ngày làm việc vui vẻ và thành công.-- Trân trọng !

Trả lời: Thứ nhất, về việc bồi thường khi một trong các bên vi phạm hợp đồng đặt cọc:

Theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Bộ luật dân sự 2015 thì chỉ quy định trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Đối với hợp đồng thuê nhà sẽ không bắt buộc phải công chứng. Do đó, hợp đồng thuê nhà của bạn là hợp pháp, được pháp luật bảo đảm và thực hiện.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Như vậy, trong trường hợp của bạn được hiểu việc bạn đặt cọc cho chủ nhà là để thực hiện hợp đồng thuê nhà, bảo đảm cho bạn thực hiện đúng những thỏa thuận trong hợp đồng (ví dụ như không chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, giữ gìn tài sản của người cho thuê…). Nếu trong hợp đồng ghi rõ nếu bên nào vi phạm hợp đồng phải bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc thì tức là ngoài khoản cọc bạn đã đưa cho chủ nhà thì họ phải trả bạn một khoản phạt cọc tương ứng bằng hai lần số tiền cọc. Cụ thể, bạn được nhận lại 13 triệu đồng tiền đặt cọc và 26 triệu đồng tiền phạt cọc.

Thứ hai, về thời gian bên thuê nhà phải trả lại nhà:

Căn cứ Điều 132 Luật nhà ở 2014 quy định đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở như sau:

"4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật."

Theo đó, khi một bên đơn phương chấm dứt hợp đồng phải có nghĩa vụ báo trước cho bên kia. Thời gian báo trước các bên có thể thỏa thuận với nhau, nếu không có thỏa thuận thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày. Hết thời hạn thông báo, bên thuê nhà phải có nghĩa vụ thu dọn đồ đạc, trả lại nhà cho bên kia.

Tóm lại, bên cho thuê nhà muốn lấy lại nhà để bán thì phải bồi thường cho bạn 26 triệu đồng phạt cọc và 13 triệu đồng tiền cọc. Đồng thời thông báo cho bạn biết trước ít nhất 30 ngày, hết thời hạn thông báo này bạn phải chuyển đi. Nếu bên cho thuê nhà không thông báo trước mà yêu cầu bạn lập tức chuyển đi ngay là không phù hợp với quy định của pháp luật.