Câu hỏi: Chào luật sư! Cho em hỏi về việc mua bán nhà đất có sổ đỏ chung như sau: Em định mua căn nhà 3.5x5 ở Nhà Bè, giá 500tr. Hiện tại có chung sổ đỏ đứng tên 3 người. Người bán nói: Khi em mua thì ra công chứng và đưa sổ cho em. Cho e hỏi:

1. Nếu người bán không phải là 1 trong 3 người trong sổ đỏ thì có công chứng bán được không? (vì người đó vẫn mua lại mà không sang tên). Nếu bán được thì có sang tên cho e được không?

2. Sau khi công chứng xong, trả tiền hết rồi. E cầm sổ đỏ đi sang tên đổi thành tên em vào sổ chung được không? Nếu được thì 2 cuốn sổ còn lại của 2 người chung phải đổi có khó không? Nhờ luật sư chỉ giúp. Em cảm ơn ạ!

Trả lời: Căn cứ theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

…”

Theo quy định trên, người thực hiện việc đăng ký biến động đất đai sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp của bạn, người bán đất cho bạn không phải là một trong 03
(ba)
người đứng tên trên Giấy chứng nhận, tức chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sử dụng đất thì họ không có quyền định đoạt tài sản. Hơn nữa, khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai cũng quy định:
“Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.”
Như vậy, người bán đất cho bạn không đủ điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nếu bạn vẫn mua thì cũng không được sang tên trên Giấy chứng nhận do không có người chủ nào đứng tên trên Giấy chứng nhận thực hiện chuyển nhượng và sang tên cho bạn.

Trong trường hợp bạn mua được căn nhà đó và muốn được sang tên vào sổ chung thì theo nguyên tắc định đoạt tài sản chung tại Điều 218 Bộ luật dân sự 2015, người muốn chuyển nhượng phần đất của mình cho người khác thì phải được sự đồng ý của các đồng chủ sở hữu mảnh đất. Tức nếu bạn muốn được đứng tên trong Giấy chứng nhận chung với những người khác thì phải được họ đồng ý. Nếu những người này không đồng ý thì người bán đất cho bạn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định tại khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Ngoài ra, nếu phải tách thửa, bạn cần lưu ý việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở theo quy định của địa phương và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận đối với thửa đất sau khi tách.