Câu hỏi: Kính gửi công ty Luật Minh Gia! Kính nhờ Quý công ty giải đáp thắc mắc cho gia đình em về việc làm sổ đỏ khi mua bán đất ruộng như sau: Năm 1993 gia đình em có mua Đất ruộng lúa của người Dì (Chị của mẹ), mua bán bằng giấy tay, không có công chứng, lúc này đất chưa có Quyền sử dụng đất.

Đến 1997 làm Quyền sử dụng đất nhưng cho Người dì đứng tên (mẹ em nghĩ sau này Dì hết nghèo sẽ cho chuộc lại, khỏi phải làm giấy) và gia đình em giữ sổ này, đóng thuế hằng năm. Từ 1997 Dì bỏ xứ đi làm ăn xa, nhiều lần gia đình em yêu cầu về làm giấy tờ đất thì viện nhiều lí do không về.Đến nay gần 20 năm, gia đình em đã trồng cây lâu năm (trồng dừa), tháng 5/2016 khi thu nhập ổn định từ dừa thì Dì về đòi lại đất, không chịu làm thủ tục mua bán. Xin hỏi gia đình tôi có đơn phương làm Quyền sử dụng được không. Gia đình tôi có bị mất đất khi Dì lật lộng vì mua bán giấy tay hay không. (20 năm ở địa phương đều biết gia đình em trồng cây ổn định trên đất này, không tranh chấp, giữ sổ đỏ, đóng thuế đầy đủ, chỉ vì nghĩ họ hàng mà bị lật lộng như vậy) Rất mong giúp đỡ và tư vấn quy định pháp luật liên quan, rất mong trả lời, thành thật cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạ chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ tiểu mục 2.3 mục 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

a. Điều kiện để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 131, các điều từ Điều 705 đến Điều 707 và Điều 711 của Bộ luật dân sự, khoản 2 Điều 3, Điều 30, Điều 31 của Luật Đất đai năm 1993 và khoản 1 Điều 106, điểm b, khoản 1 Điều 127, khoản 1 Điều 146 của Luật Đất đai năm 2003, thì Tòa án chỉ công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi hợp đồng đó có đầy đủ các điều kiện sau đây:

a.1. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có năng lực hành vi dân sự;

a.2. Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoàn toàn tự nguyện;

a.3. Mục đích và nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không trái pháp luật,đạo đức xã hội;

a.4. Đất chuyển nhượng đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, luật Đất đai năm 2003;

a.5. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện chuyển nhwowngjvaf bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật;

a.6. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp xã có thẩm quyền.

b. Xác định hợp đòng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm gaio kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Tòa án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.3. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên nhận chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng. Nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ làm nhà trên một phần đất, thì Tòa án công nhận phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất có nhà ở và hủy phần hợp đồng đối với diện tích đất còn lại, buộc bên nhận chuyển nhượng giao trả phần đất đó cho bên chuyển nhượng, trừ trường hợp việc giao trả không đảm bảo mục đích cho cả hai bên giao kết hợp đồng, đồng thời buộc các bên thanh toán cho nhau phần chênh lệch.

Như vậy, việc chuyển nhượng đất giữa gia đình bạn và dì bạn chỉ bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng là vi phạm về hình thức của hợp đồng và cũng không thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất. Tuy nhiên với hợp đồng chuyển nhượng giao kết sau ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004, sau khi nhận chuyển nhượng, gia đình bạn đã trồng cây lâu năm trên đất, đất cũng không có tranh chấp và gia đình bạn vẫn nộp thuế đầy đủ đúng theo quy định của pháp luật thì khi có tranh chấp, Tòa án sẽ công nhận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tờ viết tay đó hợp pháp. Và gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hứu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.