Câu hỏi: Tranh chấp về lối đi chung sẽ được giải quyết ra sao? Luật sư sẽ tư vấn cho khách hàng cụ thể về vấn đề này như sau: Chào luật sư, luật sư cho e hỏi chút về luật ngõ đi chung trên sổ đỏ ạ. Trước kia bác e bán nhà cho người khác, nhà e và nhà bác e có quy định là chỉ bán cho người nhà thì nhà e mới cho đi chung ngõ và chỉ được phép 2 gia đình đi không có gia đình thứ 3.

Sau bao nhiêu năm đi chung ngõ có khoảng thời gian họ đóng ngõ lại và mở ngõ đi riêng khác, bây giờ họ bán đất cho người khác không hỏi ý kiến nhà e có cho người ta đi nhờ không và họ bảo ngõ đi bây giờ trên sổ đỏ là của họ và nhà e chỉ là đi nhờ. Vậy luật sư cho e hỏi trong trường hợp của nhà e, nếu e đòi lại ngõ và có nhiều người làm chứng là ngõ nhà em, thì e có lấy lại dc ngõ k ạ. E cần làm thủ tục như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

- Quy định về lối đi qua

Căn cứ theo Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền về lối đi qua như sau:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Lối đi chung là do hai bên thỏa thuận nhà nào đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Do đó, có thể nhà bạn và nhà bác bạn trước đó đã thỏa thuận về việc nhà bác bạn đứng tên lối đi chung nên khi bác bạn bán nhà thì lối đi chung đó vẫn ghi trong sổ đỏ chuyển nhượng. Vì vậy, bạn nên xem xét lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các hồ sơ trích lục thửa đất để xác định phần diện tích lối đi chung này thuộc quyền sử dụng của gia đình bên kia hay vẫn thuộc quyền sử dụng chung của hai gia đình.

Trong trường hợp phần diện tích này thuộc quyền sử dụng chung của hai gia đình dưới hình thức sở hữu chung thì gia đình kia khi cho người khác sử dụng phải có sự đồng ý của gia đình bạn còn trong trường hợp phần diện tích này thuộc quyền sở hữu riêng của gia đình kia thì họ có quyền cho người khác sử dụng mà không cần ý kiến của bạn. Khi hồ sơ không thể hiện phần diện tích này của gia đình nào thì các bên cần thỏa thuận về phần diện tích đó thuộc quyền sử dụng của ai, nếu không không thỏa thuận được, bạn có thể yêu cầu Tòa án, cơ quan có thẩm quyền để xác định về lối đi chung. Căn cứ quy định tại điểm c khoản 4 Điều 95 Luật đất đai năm 2013).

- Thủ tục giải quyết tranh chấp ngõ đi chung

Về phần thủ tục, trước hết hai gia đình bạn phải tự hòa giải. Trường hợp không tự hòa giải được bạn có thể gửi đơn yêu cầu hòa giải lên Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, thì bạn phải gửi đơn khởi kiên lên Tòa án nhân dân quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết, đồng thời kèm theo các chứng cứ, giấy tờ liên quan để chứng minh về quyền sử dụng đất của gia đình bạn. Bạn sẽ phải thực hiện việc tạm ứng án phí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án.