Câu hỏi: Công ty có quyền phân nhà cho nhân viên không? Xử lý đối với những nhà được phân trước thời bao cấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào văn phòng Luật Minh Gia, Hiện nay tôi có nhu cầu và mong muốn được tư vấn làm sổ đỏ cho căn nhà tôi tại Hà Nội. Thông tin theo dưới:

- Nhà được công ty phân cho từ thời bao cấp (có giấy phân đất).

- Đến năm 2007 bố & mẹ tôi ly dị nên căn nhà được chia làm 3 (tôi và mẹ 2/3) diện tích nhà = 24m2.

- Nhà đóng thuế đất đầy đủ hàng năm & không có bất kỳ tranh chấp nào từ đó đến nay.

Mong công ty tư vấn giúp liệu với thông tin như vậy thì có thể làm được sổ đỏ cho căn nhà hiện tại của tôi hay không? Xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, phần đất bạn đang sử dụng được công ty phân cho từ thời bao cấp; tuy nhiên, thông tin không thể hiện rõ đây là giấy tờ gì, có phải do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hay không. Do đó, có hai trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1
: Gia đình bạn có một trong những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

…”

Nếu có một trong những giấy tờ theo quy định nêu trên, đồng thời quá trình sử dụng đất của gia đình bạn liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất đến nay và việc sử dụng đất không có tranh chấp thì có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất cho gia đình bạn.

Trường hợp 2:
Gia đình bạn không có các giấy tờ hợp lệ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 nhưng đã sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật về đất đai thì gia đình bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

…

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”

Như vậy, từ các trường hợp nêu trên, bạn có thể đối chiếu với điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của gia đình bạn. Nếu đủ điều kiện bạn có thể thực hiện thủ tục yêu cầu cấp giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi có mảnh đất.

Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cần phải được bảo đảm về diện tích tối thiểu để tách thửa theo Quyết định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Trường hợp căn nhà của bạn có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì gia đình bạn vẫn có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận nếu thuộc trường hợp theo quy định tại Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 29. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu

1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

…”