Câu hỏi: Những người nào được phép thực hiện giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì thủ tục và chi phí như thế nào?

Dạ chào luật sư, nhà em định mua lô đất ở Đồng Nai. Người chủ đất nói em rằng khi mua đất đó họ sẽ dẫn em ra phường làm giấy tờ chứng nhận, lô đất em xem 1500m2 và tầm 770m2 ở giữa là đường đi, họ tính giá cho nhà em là 200triệu do ở có mặt tiền xe vô cũng tương đối ok, vả lại dân cư khu đó cũng mới, và thấy có 1 công ty trứng gà cũng mới xây, người chủ chỉ lô gần đó mới bán cho người ta trồng vườn. Mục đích của nhà em thì cũng thích có mô hình VAC để làm và cũng muốn xây nhà nhỏ để ở.

1. Thứ nhất người chủ đất cho em xem giấy tờ của lô đó đứng tên của vợ, và người đó bảo sang tên lên phường ký giấy là xong vậy có đơn giản lắm không?

2. Thứ hai đất nông nghiệp như vậy vó làm nhà ở hay buôn bán gì được không? Theo như người chủ đất nói chỉ ra xã hay phường gì đó xin giấy làm nhà là xong vậy có hợp lệ không hay làm thì làm thế nào và phí chuyển ra sao, bao lâu thì xong?

3. Thứ ba họ còn nói nếu muốn vay ngân hàng họ giúp vay luôn, vậy có đáng tin không? Và làm thế nào để biết sổ họ cầm là sổ ngân hàng chưa cầm cố của bất kỳ ai?

4. Thứ tư, khi làm giấy tờ chuyển nhượng thì cần làm những gì, thủ tục ra sao có những ai làm chứng?

5. Thứ năm, làm sao biết được trên bản đồ địa chính của phường cũng như trên sở tài nguyên tỉnh là lô đất đó không vướng quy hoạch hay gì đó và chứng thực của người chủ đất đó, vì nhà em nghĩ người đó hay mua và bán lại đất.

Em cám ơn. Hy vọng nhận được câu trả lời sớm.

Trả lời: Thứ nhất,
về chủ sở hữu mảnh đất.

Do mảnh đất không đứng tên người trực tiếp thực hiện giao dịch nên bạn cần lưu ý những vấn đề sau để xác định người thực hiện giao dịch có quyền hay không?

- Mảnh đất có phải là tài sản chung của hai vợ chồng người chủ đất hay không? Nếu đó là tài sản chung thì cần có sự thỏa thuận bằng văn bản của hai vợ chồng thì người chồng mới được phép thực hiện giao dịch. Căn cứ Điều 35, Luật Hôn nhân gia đình 2014.

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

-  Nếu đó không phải là tài sản chung của hai vợ chồng, do mảnh đất đứng tên người vợ nên người vợ là chủ sở hữu mảnh đất, người chồng chỉ được phép giao dịch khi có sự ủy quyền của chủ sở hữu mảnh đất.

Thứ hai,
chuyển mục đích sử dụng đất.

Về thủ tục hành chính:

Nếu bạn muốn sử dụng đất làm đất ở thì phải chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.  Tuy nhiên việc chuyển mục đích sử dụng này cần có sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền theo điều  Điều 57, Luật Đất đai 2013.

Sau khi diện tích đất vườn xin chuyển mục đích sử dụng của bạn phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của phường đã được UBND tỉnh phê duyệt, bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Phòng Tài nguyên và Môi trường, hồ sơ gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu 01 ban hành kèm theo Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền mới đất;

Trong 08 ngày làm việc, kể từ khi nhận được hồ sơ hợp lệ, Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, trình UBND cùng cấp quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Về nghĩa vụ tài chính:

Tại Điểm a Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a, Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Vậy bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng 50% giá tiền chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở và tiền sử dụng theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba,
về việc vay tiền ngân hàng.

Do bạn không nói rõ cụ thể cách thức họ giúp bạn vay ngân hàng như thế nào, cầm cố hay thế chấp sổ đỏ của ai, chúng tôi không tư vấn cụ thể cho bạn được. Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu rõ ràng và tỉnh táo trong vấn đề này để tránh bị lừa đảo.

Thứ tư,
thủ tục chuyển nhượng

Theo quy định tại khoản 1, Điều 689 của Bộ luật Dân sự năm 2005; điểm a, khoản 3, điều 167 Luật Đất đai 2013, thì hợp đồng chuyển nhượng đất phải được công chứng, chứng thực.

Vậy, hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng phải đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hồ sơ yêu cầu công chứng (1 bộ) gồm:

-  Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); Dự thảo hợp đồng (nếu có);

-  Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

-  Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.

Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện như sau:

Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Thứ năm,
xác minh đất có trong diện quy hoạch không?

Với thông tin quy hoạch, thì cơ quan phòng Tài nguyên của huyện, nơi có mảnh đất sẽ nắm thông tin này và sẽ cung cấp thông tin khi có yêu cầu của người dân.

​

Theo đó, bạn cần liên hệ cơ quan trên để tìm hiểu trước khi quyết định mua.