Câu hỏi: Cho tôi hỏi về việc sử dụng ngõ đi chung như sau: Tôi có mua một mảnh đất ở. Mảnh đất này đã qua tay 3,4 người.Hiện tại 2 mảnh đất bên cạnh đã xây nhà và đến ở.Nhưng vấn đề là: Lúc xây nhà thì chủ đất cũ (hiện vẫn đang ở đấy, ông này cắt đất bán đi) đã đòi tiền làm ngõ đi chung và còn đòi với giá rất cao (khoảng 20 triệu mỗi nhà).

Tôi biết rõ một người đã đóng tiền cho ông ta.Tôi đang muốn xây nhà trên mảnh đất của tôi, và chắc chắn ông chủ đất cũ cũng sẽ gây khó dễ để đòi tiền, nhưng gia đình tôi không có điều kiện như hai gia đình trên.Vậy, xin hỏi luatminhgia, theo pháp luật quy định thì tôi có phải đóng tiền làm ngõ như hai gia đình trên không? quy định pháp luật thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn! PS: Trong sổ đỏ thể hiện rất rõ mảnh đất và ngõ đi chung.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau:

Trong trường hợp này, cần xác định ngõ đi chung là thuộc quyền sử dụng của ai. Để xác định được lối đi này là lối đi chung thuộc sự quản lý của ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn hay thuộc quyền sử dụng của riêng gia đình ông chủ đất cần phải xem xét về nguồn gốc của lối đi này và các giấy tờ, hồ sơ địa chính được lưu trữ cũng như các văn bản thỏa thuận về lối đi chung của những người chủ trước khi chuyển nhượng lại cho gia đình bạn và gia đình hàng xóm.

Nếu lối đi này không thuộc quyền sử dụng của ai, được ủy ban nhân dân xã quản lí thì người chủ đất cũ không có quyền yêu cầu đòi tiền làm ngõ đi chung.

Tuy nhiên, nếu lối đi này được ghi rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hộ sơ địa chính của chủ cũ thì lối đi này thuộc quyền sử dụng của chủ cũ. Trường hợp thửa đất của nhà bạn và nhà hàng xóm bị bao bọc bởi các mảnh đất khác, lối đi qua phần diện tích đất nhà bạn là lối đi duy nhất thì theo Điều 245 Bộ Luật Dân sự 2015 “ quy định về quyền đối với bất động sản liền kề:

“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”

Điều 248 Bộ luật dân sự quy định về nguyên tắc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề như sau:

“Việc thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề theo thỏa thuận của các bên. Trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thực hiện theo các nguyên tắc sau đây:

1. Bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.

2. Không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.

3. Không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.”

Như vậy, trong trường hợp bất động sản của bạn bị vây bọc và cần có một lối đi qua đất của chủ đất cũ thì chủ đất cũ phải có nghĩa vụ dành lối đi cho nhà bạn và gia đình bạn phải có nghĩa vụ đền bù. Mức đền bù sẽ do hai bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì bạn có thể làm đơn đề nghị giải quyết tranh chấp đất đai nộp tại UBND xã, phường, thị trấn. Trong trường hợp có sự can thiệp, hòa giải của UBND xã phường thị trấn mà hai bên vẫn không thể thỏa thuận được thì bạn có quyền là đơn khởi kiện ra Tòa án nơi có đất.