Câu hỏi: Lộ giới là gì? Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng là gì? Việc đính chính lại bản đồ thửa đất khi trên bản đồ có sai sót do cơ quan nào thực hiện?

Xin chào Công ty Luật Minh Gia! Tôi có 2 vấn đề xin nhờ quý công ty giải đáp giúp:

1. Hiện tại tôi có sở hữu 1 mảnh đất 800 mét vuông có sổ đỏ đứng tên tôi, ở phần bản đồ thửa đất có vẽ đường nét đứt hành lang lộ giới nhưng không ghi khoảng cách từ tim đường đến đường hành lang là bao nhiêu mét nên hiện tại tôi muốn xây dựng ko biết sẽ xây từ đâu đến đâu? Cho tôi hỏi bản đồ đó đúng hay sai, tôi muốn hỏi giới hạn hành lang của đất nhà tôi và sửa lại bản đồ ở đâu?

2. Năm 2009 con đường trước mặt đất nhà tôi dự định làm đường vành đai nên có lộ giới từ tim đường mỗi bên vào 16 m (tôi chỉ nghe hàng xóm nói vậy chứ không có được bất kì thông tin từ cơ quan nào). Nhưng nay thay đổi quy hoạch con đường được mở ở chỗ khác và tôi nghe nói hành lang lộ giới đường nhà tôi có thay đổi. Vậy tôi xin hỏi, tôi muốn xin vẽ lại đường hành lang lộ giới thể hiện trên sổ đỏ của tôi có được không? Nếu được thì xin ở đâu?

Cám ơn và chúc quý Công ty gặt hái được nhiều thành công! Rất mong được sự hồi đáp của quý Công ty!

Trả lời: Theo Điều 3 Luật Xây dựng năm 2014, một số thuật ngữ được giải thích:

“5.
Chỉ giới đường đỏ
là đường ranh giới được xác định trên bản đồ quy hoạch và thực địa để phân định ranh giới giữa phần đất được xây dựng công trình và phần đất được dành cho đường giao thông hoặc công trình hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng khác.”

Chỉ giới đường đỏ (lộ giới) là đường ranh giới được xác định trên thực địa và bản đồ quy hoạch. Nhằm mục đích xác định ranh giới giữa phần đất để xây dựng và phần đất thuộc về đường giao thông. Hay các công trình hạ tầng kỹ thuật hoặc không gian công cộng khác.

Khu vực thành thị, lộ giới là
chỉ giới đường đỏ
bao gồm toàn bộ lòng đường, lề đường và vỉa hè.

“6.
Chỉ giới xây dựng
là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình chính trên thửa đất.”

Nếu công trình được phép xây dựng sát chỉ giới đường đỏ:

+ Lúc này chỉ giới xây dựng có thể trùng với chỉ giới đường đỏ.

+ Ngược lại, nếu công trình phải xây lùi vào so với chỉ giới đường đỏ. Thì chỉ giới xây dựng sẽ lùi vào trong và khác với chỉ giới đường đỏ

Khoảng lùi công trình là khoảng khách từ chỉ giới đường đỏ (lộ giới) đến chỉ giới xây dựng

Như những chi tiết bạn mô tả, đường nét đứt hành lang lộ giới màu đỏ chính là chỉ giới đường đỏ. Tuy nhiên bản đồ không ghi khoảng cách từ tim đường đến hành lang lộ giới, bên cạnh đó, bản đồ cũng không có chỉ giới xây dựng và khoảng lùi công trình. Vậy, có thể thấy bản đổ này không đủ các thông số kĩ thuật để xác định được diện tích mà bạn có thể xây dựng.

Theo quy định tại khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về Lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì: Các hoạt động dịch vụ trong lĩnh vực đất đai bao gồm:
“a) Điều tra, đánh giá đất đai; cải tạo đất;
b) Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;
c) Đo đạc, lập bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính, xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai, lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đấ, quyền sở hữu nhà ow và tài sản khác gắn liền với đất.
d) Tư vấn xác định giá đất;
đ) Đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.”
Theo đó, Khoản 1 Điều này quy định:
“a) Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành lập hoặc tổ chức lại trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường hiện có ở địa phương; có tư cách pháp nhân, có trụ sở, con dấu riêng và được mở tài khoản để hoạt động theo quy định của pháp luật.
Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu;
b) Văn phòng đăng ký đất đai có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai được thực hiện chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của Văn phòng đăng ký đất đai theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;...”

Để tiến hành xin đo đạc lại đất, bạn phải thực hiện theo trình tự thủ tục việc xin đo đạc lại đất theo Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Bước 1
: Người sử dụng đất mang hồ sơ theo quy định đến nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất hoặc Phòng tài nguyên và Môi trường xem xét trường hợp của bạn và tiến hành đo đạc lại vì văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm cập nhật chỉnh lý hồ sơ đất đai và cơ sở dử dữ liệu đất đai, thống kê kiểm kê đất đai quy định tại Điều 5 Nghị định 43/2013/ NĐ-CP. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, thị trấn tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định và thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra (đo đạc) thực tế theo lịch quy định đối với trường hợp đủ điều kiện, nếu không đủ điều kiện thì yêu cầu chủ sử dụng đất bổ sung hồ sơ hoặc trả lại hồ sơ và giải thích cho người dân được rõ lý do;

Bước 2
: Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính; Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất bố trí cán bộ xuống đo đạc kiểm tra thực tế theo lịch và thiết lập một (01) bộ hồ sơ địa chính theo quy định.

Bước 3
: Người sử dụng đất đến thanh lý hợp đồng và nhận hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Bạn có thể tham khảo các quy định trên để làm thủ tục đo đạc lại đất và sửa lại bản đồ đối với phần đất của bạn.

Về vấn đề thay đổi hành lang lộ giới, mời bạn tham khảo các quy định đã được trích dẫn ở trên để có hướng giải quyết hợp lý.