Câu hỏi: Hiện nay tôi có 2 thửa đất, một thửa là đất ở, một thửa là đất nông nghiệp do gia đình tự mua, trước khi mua là chưa có quy hoạch. Sau 3 năm xã tiến hành rà soát, quy hoạch sử dụng đất thì khu đất tôi năm trong diện quy hoạch, Uỷ ban xã có một công văn để nghị các hộ gia đình nằm trong diện quy hoạch trên không được bán đất và phải ký cam kết khi xã có yêu cầu phải trả lại cho xã để xã bán đấu giá thực hiện việc giãn dân. Xã làm vậy có đúng không xin Luật sư giải đáp giúp tôi. Rất mong Luật sư tư vấn giúp gia đình tôi. Xin trân trọng cảm ơn Luật sư

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với vụ việc của bạn chúng tôi có quan điểm tư vấn như sau:

Thứ nhất: Điều kiện của thực hiện quyền của người sử dụng đất trong quy hoạch.

Theo Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

...”

Như vậy trong trường hợp này nếu đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì gia đình anh/chị sẽ bị hạn chế một số quyền như: Không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm. Do vậy đề nghị trên của UBND xã là trái với quy định pháp luật.

Thứ hai, Thầm quyền bán đấu giá đất của UBND xã

Theo quy định tại Điều 37 Luật Đất đai 2013 và Điều 4 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất ban hành kèm theo Quyết định 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 8 năm 2005 của Thủ tướng Chính phủ quy định

“... Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với loại đất nào, dự án nào thì có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá đối với loại đất đó, dự án đó.”

Về điều kiện đấu giá đất

"Điều 5. Điều kiện về các thửa đất được tổ chức đấu giá

“1. Đã có quy hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng.

2. Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng.

3. Có phương án đấu giá được cấp có thẩm quyền phê duyệt.”

Tại điều 59 Luật đất đai năm 2013 có quy định về cơ quan có thẩm quyền giao đất bao gồm:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

Như vậy, UBND xã, phường không được đấu giá để chuyển nhượng (bán) đất đai mà chỉ có thẩm quyền cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiêp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường. Và thực hiện bán đấu giá phần đất nông nghiệp trên của UBND xã sẽ tùy thuộc vào việc diện tích đất trên có nằm trong quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích hay không? Đáp ứng đủ những điều kiện trên thì UBND xã mới đủ điểu kiện tổ chức đấu giá cho thuê đất.