Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Bố mẹ tôi có vay ngân hàng một khoản tiền và có thế chấp bằng Quyền sử dụng đất mảnh đất gia đình tôi đang ở. Đến nay không có khả năng trả nợ ngân hàng đem phát mãi tài sản và đã làm thủ tục bán đấu giá,

Nhưng khi đem bán đấu giá thì có bằng chứng quan trọng về việc các thành viên có quyền lợi liên quan không được ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản (theo luật dân sự, luật đất đai, điều 146 nghị định 181 thi hành luật đất đai có quy định các hợp đồng thế chấp bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thì phải được các thành viên từ 15 tuổi trong hộ gia đình ký tên. Nay chúng tôi không được ký tên trên HĐ thế chấp tài sản đó và chúng tôi cũng đã làm đơn gửi đề nghị giám đốc thẩm tại toà án nhân dân cấp cao tại hà nội.

Vậy công ty cho tôi hỏi:

1. Khi có giấy tiếp nhận đơn của toà án thì việc bán đấu giá tài sản có bị tạm dừng lại không?

2. Nếu trường hợp việc đấu giá vẫn cứ tiến hành và đấu giá thành công thì chúng tôi phải làm gì để đòi lại quyền lợi của mình trên mảnh đất đó.

3. Khi toà án cấp cao xử lý đơn thì lúc đó tài sản đã bán rồi vậy quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình toà sẽ xử lý như thế nào? Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về hộ gia đình sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

Hộ gia đình sử dụng đất
là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời, Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy, trong trường hợp nếu tài sản là quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình và thời điểm được cấp giấy chứng nhận thì bạn và anh, em trong gia đình đã được sinh ra và cùng sinh sống trên mảnh đất thì việc bố, mẹ tự ý giao dịch thế chấp tài sản tại ngân hàng mà không có sự đồng ý của các thành viên khác được xác định là vô hiệu. Do đó, thời điểm hiện tại khi bố, mẹ không thanh toán được nợ và đã có bản án của Tòa yêu cầu xử lý tài sản thế chấp thông qua bán đấu giá tài sản thì để đảm bảo bạn có quyền lợi trong khối tài sản trên thì bạn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.

Theo đó, thời điểm đã có bản án của Tòa và gia đình bạn đã làm đơn đề nghị gửi Viện kiểm soát, Viện kiểm soát đã làm đơn kháng nghị yêu cầu giải quyết theo thủ tục giám đốc thẩm và Tòa án đã thụ lý thì việc thi hành án thực hiện bán đấu giá tài sản thế chấp của gia đình có thể được hoãn thi hành để xem xét kháng nghị tránh hậu quả không thể khắc phục được. Tuy nhiên, để được hoãn thi hành án thì người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm này phải làm đơn yêu cầu hoãn thi hành án gửi thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự.

Điều 48. Hoãn thi hành án

1. Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định hoãn thi hành án trong các trường hợp sau đây:

...

2. Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự ra quyết định hoãn thi hành án khi nhận được yêu cầu hoãn thi hành án của người có thẩm quyền kháng nghị ít nhất 24 giờ trước thời điểm cưỡng chế thi hành án đã được ấn định trong quyết định cưỡng chế. Trường hợp cơ quan thi hành án nhận được yêu cầu hoãn thi hành án của người có thẩm quyền kháng nghị ít hơn 24 giờ trước thời điểm cưỡng chế đã được ấn định trong quyết định cưỡng chế thi hành án thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự có quyền quyết định hoãn thi hành án khi xét thấy cần thiết.

Trường hợp vụ việc đã được thi hành một phần hoặc đã được thi hành xong thì cơ quan thi hành án dân sự phải có văn bản thông báo ngay cho người yêu cầu hoãn thi hành án.

Người có thẩm quyền kháng nghị theo thủ tục giám đốc thẩm hoặc tái thẩm đối với bản án, quyết định của Toà án chỉ được yêu cầu hoãn thi hành án một lần để xem xét kháng nghị nhằm tránh hậu quả không thể khắc phục được.

Thời hạn hoãn thi hành án theo yêu cầu của người có thẩm quyền kháng nghị bản án, quyết định không quá 03 tháng, kể từ ngày ra văn bản yêu cầu hoãn thi hành án; trong thời gian hoãn thi hành án thì người phải thi hành án không phải chịu lãi suất chậm thi hành án.

+
Tuy nhiên, trong trường hợp khi Tòa án đang thụ lý giải quyết mà tài sản đã được bán đấu giá xong thì quyền sử dụng đất cũng không thể lấy lại được nhưng quyền lợi của các thành viên trong gia đình thì vẫn được đảm bảo thông qua việc xác định phần sở hữu của từng thành viên trong khối tài sản trên. Theo đó, những thành viên không ký tên trong giao dịch thế chấp tài sản với ngân hàng thì vẫn có quyền lấy lại phần tài sản mà mình được hưởng trong khối tài sản trên đã bán trên; còn phần tài sản của bố, mẹ sẽ dùng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán cho phía ngân hàng.