Câu hỏi: Hỏi: Nhà em mua một ngôi nhà và chỉ viết giấy tay giá tiền là 300.000.000 không có chứng thực của cơ quan xã, nhưng khi mua nhà người ta bảo cuối năm sẽ tách đất cho, nhưng không tách vì số đất ấy đang thế chấp Ngân Hàng, nhưng bây giờ ông ấy công bố phá sản không thể trả nợ ngân hàng, như thế số đất nhà em có bị mất không và có cách gì cứu vãn được không? Đối với tình trạng trên pháp luật quy định thế nào ạ?

>> Giải đáp thắc mắc về tranh chấp hợp đồng mua nhà đất, gọi
19006169

Trả lời: Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Không công chứng hợp đồng mua nhà thì khi tranh chấp có đòi đưuọc không?

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hợp đồng mua bán nhà đất của gia đình bạn không có công chứng hoặc chứng thực do đó hợp đồng này không phù hợp với quy định về mặt hình thức của giao dịch và có thể bị tuyên vô hiệu. Tuy nhiên, tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Nếu hiện tại, gia đình bạn muốn xác định quyền sở hữu với mảnh đất này thì có thể gửi đơn đến Tòa án yêu cầu Tòa án xem xét về việc thực hiện hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng để công nhận hợp đồng mua bán cho gia đình bạn.

Nếu trong trường hợp hợp hợp đồng này không được công nhận thì do hiện tại người chủ mảnh đất này đã tuyên bố phá sản và mảnh đất bán cho gia đình nhà bạn hiện tại đang được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ với ngân hàng nên khi có tranh chấp tại tòa, tòa sẽ thực hiện việc kê biên tài sản để trả nợ cho ngân hàng trước sau đó rồi mới trả lại tài sản cho bạn theo quy định tại Điều 308 Bộ luật dân sự 2015. Bởi lẽ, giao dịch của người đó với ngân hàng là giao dịch đảm bảo và có đăng ký nên sẽ được quyền ưu tiên thanh toán trước. Khi đã giải quyết xong các khoản nợ vay với ngân hàng thì sẽ đến khoản tiền mua đất của gia đình bạn.

Trân trọng

Luật gia Đào Quang Vinh - Công ty Luật Minh Gia