Câu hỏi: Hô gia đình được cấp đất theo khẩu phần nhân khẩu, người đại diện hộ gia đình có vai trò như thế nào? Gia đình có người qua đời và có người mới nhập hộ khẩu thì giải quyết việc phân chia đất ra sao?

Xin chào Công ty luật Gia Minh. Hiện tôi có một vấn đề nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi. Gia đình tôi được nhà nước cấp 4417m2 đất nông nghiệp theo khẩu phần nhân khẩu có tên trong sổ hộ khẩu gia đình (5 người) gồm: bà ngoại,mẹ ruột và 3 chị em (ba tôi không có trong hộ khẩuu). Khi bà tôi còn sống thì bà là người đứng tên trong sổ đỏ đất nông nghiệp. Khi bà tôi qua đời thì bà tôi chuyển quyền sử dụng đất cho mẹ tôi (mẹ đứng tên trong sổ đỏ) và mẹ tôi xin chuyển đất nông nghiệp thành đất cây trồng lâu năm. Tuy nhiên trong quá trình canh tác nhà tôi qúa khó khăn nên mẹ tôi có chuyển nhượng quyền sử dung đát cho người khác là 2000m2, nên diện tích đât nhá tôi còn lại là 2417m2. Do cả 04 chị em tôi điều lập gia đình, nên mẹ tôi có cho mỗi chị em 100m2 đát trên diện tích đất 2417m2 để xây nhà (nhà xây dựng trên đất cây trồng lâu năm chưa chuyển sang đát thổ cư). Hiện nay trong sổ hộ khẩu gia đình nhà tôi có 06 người gồm: mẹ, ba (mới nhập khẩu), tôi và 3 người em (trong đó có 01 đứa em sinh sau giai đoạn nhà nước cấp đất). Vậy Luật sư cho tôi hỏi mảnh đất được nhà nươc cấp cho gia đình tôi (thực tế còn lại là 2417m2) sẽ được phân chia như thế nào. Xin cảm ơn Công ty luật Gia Minh.

Trả lời: Điều 108, 109 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định như sau:

Điều 108.
Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Như vậy, theo quy định trên, đất được cấp cho hộ gia đình thì thuộc quyền sở hữu chung của tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình. Việc xác định những người có quyền đối với quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu.

Điều 109.
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Mẹ bạn tuy là người đứng tên trên sổ đỏ nhưng chỉ  là người đại diện cho hộ gia đình. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất 2417 m2, là tài sản lớn của hộ gia đình bạn, phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Bên cạnh đó, Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
"Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất".

Tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong sổ hộ khẩu gia đình bạn có 5 người gồm: bà ngoại,mẹ ruột và 3 chi em. Theo dữ kiện bạn đã nêu, gia đình bạn được giao khoán 2417 m2 đất nông nghiệp gồm 5 nhân khẩu, mỗi nhân khẩu là 483,4 m2. Như vậy 5 người này có quyền và nghĩa vụ như nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất này.

Khi bà ngoại mất, do không có di chúc nên phần tài sản của bà sẽ được thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 674, 675, 676 chương XXIV Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể do bà ngoại chỉ có mẹ bạn là con để thuộc hàng thừa kế thứ nhất nên mẹ bạn được thừa kế 483,4 m2 đất của bà.Khi đó, mẹ được hưởng 966,8m2; 3 người con đầu mỗi người được hưởng 483,4m2, người con út không nhận được tài sản.

Về vấn đề mẹ bạn cho mỗi người con 100m2 đất để làm nhà trong phạm vi 2417 là không đúng quy định pháp luật vì mẹ bạn chỉ là người đại diện cho hộ gia đình đối với mảnh đất này. Mẹ bạn có thể  tặng cho quyền sử dụng đất nhưng  chỉ trong phạm vi 966,8 m2 đất mà mẹ bạn được hưởng căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

a) Nhóm người sử dụng đất gồm hộ gia đình, cá nhân thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật này.

Trường hợp trong nhóm người sử dụng đất có thành viên là tổ chức kinh tế thì có quyền và nghĩa vụ như quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế theo quy định của Luật này;

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.

…

Như vậy những người con nếu muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư), làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.