Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 1985 – 1986, thực hiện Nghị quyết 299 HĐND xã và được sự nhất trí của UBND huyện về việc dồn dân từ cánh đồng M về làng, trong đó có hai gia đình là: Gia đình ông O và gia đình bố tôi (N), mỗi gia đình được cấp 03 suất đất, mỗi suất 240 m2 gia đình tôi có 02 anh trai chồng là  T và H có hộ khẩu riêng nên thửa đất đó mang tên chính mình.

Còn chồng tôi, Nguyễn Đức Hân (con trai út) hộ khẩu chung với bố tôi, nên được cấp chung với bố 240 m2 mang tên N – Bố đứng chủ hộ, thửa số 72/240 m2, anh T thửa số 71/240 m2; anh H thửa số 73/240 m2 . Thời gian lúc đó cứ 02 cặp cấp 01; 03 cặp cấp 02; 01 cặp cấp theo bố mẹ. Thửa số 72/240 m2 chúng tôi đã nhận, đã canh tác, nhưng vì điều kiện kinh tế lúc bấy giờ gia đình tôi quá nghèo cơm không đủ ăn, mẹ chồng tôi mất sớm, bố tôi già yếu gà trống nuôi con, vợ chồng tôi mới lập gia đình, sinh 01 đứa con nên không có tiền làm nhà trên thửa đất 72/240 m2  đó mà còn sống chung ở ven sông. Thời gian sau kinh tế gia đình tôi vẫn rất khó khăn, vợ chồng tôi theo chị gái tôi váo Đăk Lăk làm ăn (1995), gửi lại thửa đất 72/240 m2  nhờ anh trai chồng tôi là  T trông coi hộ.

Sau một thời gian dài xa quê làm ăn nơi đất khách quê người, nay trở về quê muốn làm nhà trên mảnh đất 72/240 m2được cấp (như tôi đã trình bày ở trên) để sống cùng anh em. Tôi hỏi đất thì anh T nói với tôi rằng:“ Thím ở nhà là đất của Thím, Thím đi là đất của anh”. Tôi đến UBND xã hỏi về việc đó thì được biết năm 2004  (sau khi bố chồng tôi mất) do thửa đất của chúng tôi không sử dụng để trống, chúng tôi lại không có mặt ở quê nên anh T đã đứng ra nhận là của mình và làm sổ đỏ xác lập quyền sở hữu với mảnh đất đó (cụ thể là nhập vào thửa 71/240 m2  liền kề của anh ấy). Sự việc này tôi đã đề nghị lên UBND và Ban quản lý tài nguyên môi trường xã và đã tiến hành hòa giải 03 lần, trong cuộc hòa giải gần đây nhất vào ngày 08/7/2016 có mặt đại diện đầy đủ các ban ngành trong khổi UBND xã, có cả đại diện bí thư Chi bộ, trưởng thôn, anh T vẫn thừa nhận vợ chồng tôi gửi đất, anh ấy có nhận trông coi hộ, thừa nhận thửa đất số 72/240 m2 cấp cho ông N (bố chồng tôi) và theo đúng quy định anh T chỉ được cấp 240m2  chứ không thể được cấp một người 02 suất cùng một lúc.

Vậy với trường hợp của gia đình phải làm gì để đảm bảo quyền lợi của mình? Mong sớm nhận được hồi đáp của quý công ty. Tôi xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì thời điểm năm 1985-1986 qua chính sách dồn dân về từ cánh đồng về làng thì gia đình bạn chồng bạn được cấp 3 suất đất, trong đó thửa đất số 72/240m2 chồng bạn được cấp chung với bố (chủ hộ); còn hai suất còn lại 71/240m2 và 73/240m2 lần lượt cấp cho hai người anh chồng. Đến thời điểm năm 2004 khi anh T (anh trai chồng) làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất thì để xác định với cấp giấy chứng nhận đối với cả hai suất trên có đúng quy định pháp luật hay không thì sẽ đối chiếu quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, để được công nhận quyền sử dụng đất thì phải có một trong các loại giấy tờ trên. Theo đó, bản chất thời điểm năm 2004 khi anh trai chồng (anh T) làm thủ tục công nhận quyền sử dụng đất đối với với thửa đất số 71/240m2 là hoàn toàn đúng quy định (vì có quyết định cấp đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền).
Tuy nhiên, đối với thửa đất số 72/240m2 mà anh T xác nhận và xin công nhận quyền sử dụng đất để hợp thửa với thửa đất trên là không có căn cứ, trái với quy định Luật đất đai
(thực chất nhà nước có quyết định cấp đất là cho bố chồng và chồng bạn nên mặc dù thời điểm xem xét làm sổ gia đình không có mặt mà do anh T quản lý thay - đã thừa nhận thì anh T cũng không được phép lấy lý do mình quản lý, giữ hộ để xin công nhận quyền sử dụng đất được).

Do đó, trong trường hợp này vì việc giấy chứng nhận được cấp không đúng quy định, không đúng đối tượng sử dụng, không đáp ứng đủ điều kiện để cấp nên có căn cứ để ra quyết định thu hồi giấy chứng nhận QSDĐ mà anh T đã được cơ quan nhà nước cấp. T
heo đó, việc tranh chấp đã qua hòa giải lần 3 nhưng không thành và cũng không được Uỷ ban xã, phường giải quyết nên hiện nay để đảm bảo quyền lợi thì gia đình có thể làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp Uỷ ban nhân dân cấp huyện để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận sai quy định đối với thửa đất số 72/20m2, yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận quyền đã cấp; hoặc lựa chọn làm đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân nơi có đất để giải quyết. Cụ thể:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

..

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Trân trọng!
CV P.Gái - công ty Luật Minh Gia.