Câu hỏi: Luật sư Công ty Luật Minh gia tư vấn về điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử đất và trình tự thủ tục sang tên trên giấy CNQSDĐ. Nội dung tư vấn:

Chào luật sư, cho em xin phép được hỏi như sau: Gia đình em có 01 thửa đất đã có Giấy chứng nhận QSĐ trong đó ghi: + Đất ở 400 m2, Đất nông nghiệp 1400 m2 (có thời hạn 50 năm). Và em được biết theo quy định thì đất ở nông thôn nhà ai cũng như vậy cả (tức là cho 400 m2 đất ở và còn lại có thời hạn, hết hạn đi gia hạn). Nay em xin hỏi luật sư rằng em muốn bán đi 1 phần đất nhà em thì em cần thủ tục gì? Em phải nộp các loại phí gì để ra sổ cho người mua (người mua để xây nhà ở), chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất ở phải nộp bao nhiền tiền một mét vuông và các bước chuyển đổi. Xin cám ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất,
điều kiện và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 về điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Do vậy, nếu bạn đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định trên thì bạn có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân khác. Theo đó, hai bên tiến hành lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng này cần phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật, sau đó, hai bên tiến hành nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu  ý, trước khi tiến hành việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với trường hợp bạn chỉ bán một phần diện tích ,các bên cần phải tiến hành thủ tục đo đạc để xác định vị trí cụ thể phần diện tích muốn chuyển nhượng.

Trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Thành phần hồ sơ:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền);

- CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán ;

Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ trên thì bạn nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn không quá 10 ngày kể từ ngày cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ hợp lệ và các bên hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì bên mua sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai,
các chi phí phải nộp khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+  Thuế thu nhập cá nhân: Theo khoản 2 Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định về Thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp chuyển nhượng bất động sản của cá nhân như sau:
“
Thuế suất đối với chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.
”.

Như vậy, Thuế thu nhập cá nhân mà bên bán phải nộp cho cơ quan nhà nước = 2% x (Giá chuyển nhượng).

+ Lệ phí trước bạ: Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP thì: “
1. Nhà, đất mức thu là 0,5%
.
”
.

Như vậy, Số tiền lệ phí trước bạ của bạn = (Diện tích đất) x( Giá đất) x 0,5%

+ Lệ phí địa chính: mức thu phụ thuộc vào từng điều kiện cụ thể và chính sách phát  triển kinh tế-xã hội của từng địa phương, đảm bảo nguyên tắc: mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba,
thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở:

Theo quy định của Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất ở) cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

Mục đích sử dụng đất.

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

Tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất có quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ngoài ra, Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

“Điều 5. Xác định tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; một số nội dung tại khoản này được hướng dẫn như sau:

2. Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

……”

Vì bạn không cung cấp rõ thông tin về mảnh đất, ví dụ: mảnh đất nằm tại địa phương nào, diện tích đất muốn chuyển đổi,…nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể được cho bạn. Do đó, trường hợp này bạn có thể liên hệ với cơ quan địa chính nơi có đất và áp dụng các quy định trên để xác định chính xác số tiền phải nộp khi chuyển mục đích sử dụng đất.