Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật Minh Gia. Cho tôi hỏi về vấn đề đặt cọc và hủy đặt cọc mua bán nhà đất như sau: Gia đình tôi có bán căn nhà từ năm 2007, không làm hợp đồng bán nhà mà mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc. Bên mua đã thanh toán 2/3 tiền nhà và trong hợp đồng đặt cọc có ghi rõ sẽ thanh toán nốt khi bên bán bàn giao sổ đỏ.Tuy nhiên do có tranh chấp nên gia đình chưa làm được sổ đỏ, chưa bàn giao nhà cho bên mua.

Nhưng bên mua đã tự ý vào nhà và sử dung từ đó đến nay (kinh doanh và cho thuê lại nhà của gia đình tôi). Gia đình tôi gửi đơn kiện từ 2007 đến nay mà không được giải quyết. Tôi muốn nhờ văn phòng luật tư vấn giúp: 1. Hợp đồng đặt cọc không có công chứng có hiệu lực trong vòng bao lâu, gia đinh tôi có quyền đòi lại nhà không? 2. Nếu khởi kiện, thủ tục cần làm những gì? Rất mong nhận được tư vấn của văn phòng Luật Minh Gia. Xin cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, hợp đồng đặt cọc không có công chứng có hiệu lực trong vòng bao lâu:

Theo quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 về đặt cọc thì:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Theo quy định trên thì hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để thực hiện hợp đồng hoặc đảm bảo giao kết hợp đồng vì vậy nó có giá trị đến khi mục đích đặt cọc chấm dứt tức là khi giao kết hoàn thành hoặc đã thực hiện xong hợp đồng. Trừ trường hợp một trong 2 bên giao kết từ chối thực hiện giao kết hoặc từ chối thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc nếu không có thỏa thuận khác đối với bên nhận đặt cọc.

Bên cạnh đó, pháp luật không yêu cầu hợp đồng hợp đồng đặt cọc phải công chứng nên việc hợp đồng đặt cọc không được công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

Từ các phân tích trên thì hợp đồng đặt cọc không có công chứng không làm ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng và hợp đồng đặt cọc có giá trị khi 2 bên thực hiện xong hợp đồng hoặc giao kết đã thỏa thuận mà hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm cho thỏa thuận đó.

Thứ hai, gia đình bạn có quyền đòi lại nhà không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì bên mua nhà đã thanh toán 2/3 số tiền mua nhà và hợp đồng đặt cọc đã quy định rõ bên mua sẽ thanh toán số còn lại lúc bên bán giao sổ đỏ nhưng do gia đình bạn không làm được sổ đỏ nên chưa thể giao cho bên mua.Vì vậy, theo hợp đồng đặt cọc thì bên mua sẽ chưa giao số tiền còn lại cho gia đình bạn. Từ đây có thể thấy bên bạn - bên bán chưa thực hiện được thỏa thuận. Và theo như tôi hiểu thì gia đình bạn đang muốn hủy bỏ hợp đồng đặt cọc để đòi lại nhà.

Theo quy định ở trên về đặt cọc thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết thì phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền có giá trị tương đương với tài sản đặt cọc nếu hai bên không có thỏa thuận khác. Bên cạnh đó, do bên bán đã giao 2/3 số tiền mua nhà nên gia đình bạn phải trả lại số tiền này cho bên mua. Sau khi thực hiện việc trả lại tiền, trả lại tài sản đặt cọc và tiền phạt cọc thì bên mua có nghĩa vụ phải trả lại nhà cho gia đình bạn.

Nên để có thể đòi lại nhà gia đình bạn cần thỏa thuận với người mua về việc hủy bỏ hợp đồng mua bán, và trả lại tài sản đặt cọc cũng như chịu tiền phạt cọc nếu không có thỏa thuận khác.

Thứ ba, nếu khởi kiện, thủ tục cần làm những gì?

Trong trường hợp gia đình bạn đã thỏa thuận trả lại tiền mua nhà và tiền đặt cọccũng như phạt cọc mà bên mua vẫn không chịu trả nhà thì gia đình bạn có thể gửi đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi bên mua cư trú để có thể được can thiệp giải quyết đòi lại nhà.