Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê đất trong khu công nghiệp khi bên thuê đất dừng hoạt động. Nội dung tư vấn như sau:

Công ty tôi là Công ty cổ phần được nhà nước cấp phép cho hoạt động quản lý và cho thuê đất trong khu công nghiệp, Công ty tôi đã ký hợp đồng cho Công ty A thuê đất. Sau một thời gian hoạt động Công ty A bị rút giấy phép hoạt động, hiện đã dừng hoạt động. Hợp đồng cho thuê đất của chúng tôi không thể thanh lý, trong hợp đồng không nêu các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng. Xin hỏi, trong trường hợp này Công ty tôi có được đơn phương chấm dứt hợp đồng hay không? Chúng tôi có được cho thuê lại mảnh đất cho Công ty khác hay không? Trên diện tích đất của Công ty A đã thuê sau khi dừng hoạt động có cả giá trị nhà xưởng trên đất thực tế không thuộc sở hữu của chúng tôi mà là của Công ty A nhưng hiện tại không thể làm việc được với Công ty A. Xin hỏi việc chúng tôi cho thuê lại đất và cả nhà xưởng trên đất cho công ty B có vi phạm pháp luật không? Khoản lợi nhuận thu được từ việc cho thuê nhà xưởng trên đất sau này xử lý thế nào? Rất mong có được sự tư vấn của Luật sư! Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 422 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Chấm dứt hợp đồng như sau:

“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.”

Như vậy, theo quy định này khi bên thuê quyền sử dụng đất là Công ty A chấm dứt hoạt động, nghĩa vụ theo hợp đồng thuê quyền sử dụng đất cũng chấm dứt, thì hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt.

Trong trường hợp của anh, thời điểm Công ty A bị rút giấy phép và dừng hoạt động chính là thời điểm mà hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất đã chấm dứt và không còn hiệu lực. Vì hợp đồng cho thuê đất giữa Công ty của anh và Công ty A đã chấm dứt nên anh được phép cho công ty khác thuê lại mảnh đất này.

Về phần nhà xưởng của Công ty A hiện nằm trên mảnh đất cho thuê của công ty anh. Theo trình bày của anh thì công ty A "bị rút giấy phép hoạt động". Chúng tôi chưa xác định được việc bị rút giấy phép hoạt động theo hình thức nào. Bởi vì nếu công ty A thực hiện thủ tục giải thể, phá sản tại cơ quan có thẩm quyền thì khi thực hiện các thủ tục này phải tiến hành xử lý nợ và các tài sản của công ty đó nên không thể có trường hợp chưa xử lý đối với nhà xưởng do công ty A đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu. Còn đối với trường hợp công ty A bị thu hồi giấy phép kinh doanh do hành vi vi phạm thì theo Điều 201 Luật doanh nghiệp năm 2014, công ty A thuộc trường hợp bắt buộc phải giải thể. Nhà xưởng của công ty A sẽ chỉ được xử lý khi thực hiện thủ tục giải thể. Trường hợp người đại diện của công ty đó không tiến hành các thủ tục để xử lý các nghĩa vụ tài chính và các tài sản hiện có của doanh nghiệp thì anh có thể gửi đơn khởi kiện tới tòa án nhân dân để kiện đòi tài sản và xử lý hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.