Câu hỏi: Nhờ tư vấn về những nội dung trong di chúc hợp pháp liên quan tới việc hạn chế thời điểm phân chia di sản thừa kế. Nội dung cụ thể như sau: ​1 - Tôi muốn lập di chúc cho cháu ruột tôi, cho nó một căn nhà nhưng với điều kiện nó vẫn phải để cho em ruột tôi cũng là cô ruột của nó ở cho đến khi mất mới được lấy căn nhà đó, điều kiện này có được ghi vào di chúc và xem là hợp pháp không ạ?

2 - Và như thế nó chỉ được quyền sang tên cho nó khi bà cô này mất ?có được không ạ?

3 - Tôi muốn cho một căn nhà cho em tôi, nhưng chỉ chứng thực tại UBND quận thôi (không phải ở phường vì tôi không muốn ai biết - phường có nhiều người quen với nhà tôi), vậy có làm được thủ tục chuyển nhượng tên sổ hồng không ạ? ( là giấy CNQ SD đất và Nhà). Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, hạn chế phân chia di sản

Điều 661 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về trường hợp hạn chế phân chia di sản như sau:

Điều 661. Hạn chế phân chia di sản

Trường hợp theo ý chí của người lập di chúc hoặc theo thỏa thuận của tất cả những người thừa kế, di sản chỉ được phân chia sau một thời hạn nhất định thì chỉ khi đã hết thời hạn đó di sản mới được đem chia.

Trường hợp yêu cầu chia di sản thừa kế mà việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì bên còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia di sản trong một thời hạn nhất định. Thời hạn này không quá 03 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn 03 năm mà bên còn sống chứng minh được việc chia di sản vẫn ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của gia đình họ thì có quyền yêu cầu Tòa án gia hạn một lần nhưng không quá 03 năm.

Khi bạn lập di chúc để lại di sản thừa kế cho cháu bạn,kèm theo điều kiện cho em bạn ở cùng cho đến khi mất. Đây là một điều kiện làm hạn chế phân chia di sản của người chết và chỉ khi người em của bạn tức cô ruột của người thừa kế chết thì người cháu mới được hưởng thừa kế là căn nhà do bạn để lại. Đây là ý chí của bạn tự do định đoạt quyền phân chia di sản và thực hiện đúng theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi người cô chết đi thì người cháu mới có quyền hưởng toàn bộ căn nhà, đó là tài sản thừa kế mà người thừa kế được nhận. Lúc này chính thức di sản thừa kế được phân chia theo di chúc. Người cháu có quyền thừa kế căn nhà và sang tên trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Thứ hai, quy định về tặng cho quyền sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất  và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.

Như vậy, khi bạn muốn tặng cho quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở thì phải lập thành hợp đồng tặng cho.Bạn có thể công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Nếu bạn làm thủ tục chứng thực hợp đồng thì phải chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã). Việc bạn chứng thực tại UBND quận (UBND cấp huyện) là không đúng trình tự, thủ tục.nếubạn không muốn chứng thực tại UBND cấp xã thì bạn có thể lựa chọn cách khác là công chứng tại các văn phòng công chứng.

Để thực hiện việc tặng cho quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất, đầu tiên bạn cần phải lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất và có công chứng, chứng thực hợp đồng. Sau đó, bạn cần chuẩn bị nhưng giấy tờ sau để đề nghị thay đổi tên trên giấy chứng nhận:

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, nhà ở gắn liền với đất;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Chứng minh thư nhân dân;

- Sổ hộ khẩu;

Nếu như hợp đồng tặng cho giữa bạn và em bạn chứng thực sai thẩm quyền thì đã vi phạm về trình tự, thủ tục. Hợp đồng đó vô hiệu dẫn đến không thể sang tên trên Giấy chứng nhận được.

Như tôi đã tư vấn, bạn có thể lựa chọn cách khác là công chứng hợp đồng tặng cho tại văn phòng công chứng và sau đó chuẩn bị ồ sơ yêu cầu sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất.