Câu hỏi: Tháng 11/2016, ông A là chủ đất (được cấp GCNQSDĐ năm 2014) cần tiền nên chuyển nhượng một phần thửa đất nông nghiệp 5.000 m2 cho ông B bằng hợp đồng đặt cọc giấy tay (Hợp đồng 1) giá 50 triệu đồng, còn lại 115 triệu đồng chưa trả hết cho ông A.

Ông B lấy 5.000 m2 đất này chuyển nhượng lại cho ông C cũng bằng giấy tay (Hợp đồng 2) giá 270 triệu đồng. Ông C lấy 115 triệu đồng trả hết cho ông A, lãi 105 triệu đồng. Ông C buộc ông A làm hợp đồng giấy tay (Hợp đồng 3) với nội dung là ông A ký bán trực tiếp cho ông C 5.000 m2 trên và được hai bên cùng ký tên nhưng giấy biên nhận tiền 270 triệu đồng là do ông B ký nhận của ông C. Ông A giao cho ông C giữ GCNQSSĐ có thể hiện trên hợp đồng. Ông A chỉ ký nhận của ông B tổng cộng là 165 triệu đồng trên hợp đồng đặt cọc giấy tay. Ngoài ra ông A không ký thêm một tờ giấy nào khác. Ông A vẫn tiếp tục trực tiếp quản lý, sử dụng (trồng trọt, chăn nuôi) và tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ thuế toàn bộ thửa đất trong GCNQSDĐ của ông. Năm 2011, nhà nước có quyết định thu hồi đất toàn bộ thửa đất của ông A là 8.000 m2. Trong đơn giá bồi thường, hỗ trợ có 500 triệu đồng là tiền hỗ trợ đời sống và chuyển đổi nghề nghiệp cho hộ trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Vì không có GCNQSDĐ nên ông A không nhận tiền bồi thường được.

Xin hỏi:

1.     Ông A kiện ông C yêu cầu tòa án tuyên HĐ3 vô hiệu và yêu cầu kèm theo là buộc ông C trả lại GCNQSDĐ để ông A làm thủ tục nhận tiền bồi thường, hỗ trợ được không? Có trường hợp nào ông A thua kiện không?

2.     Trong trường hợp này tòa giải quyết hậu quả của việc tuyên hợp đồng vô hiệu như thế nào? Ai là người có lỗi nhiều hơn? (Lưu ý: ông A không nhận tiền của ông B và không bàn giao đất cho ông B – chủ ý của ông B là mua đất dự án để chờ tiền bồi thường)

3.     Ông A không nhận tiền của ông C đồng nào, nhưng nhận của ông B 165 triệu đồng. Tòa tuyên ông A trả lại tiền cho ai? Trong vụ án này ông B có vai trò như thế nào? Trong trường hợp ông B không đòi lại tiền của ông A thì ông A có nghĩa vụ trả lại tiền cho ông B không? ( Lưu ý: giá bồi thường của nhà nước đối với 5.000 m2 đất trên là 135 triệu đồng, tiền hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm cho hộ trực tiếp sản xuất đất nông nghiệp tương ứng với 5.000 m2 trên là 300 triệu đồng).

Người viết là ông A, kính nhờ luật sư tư vấn giúp!

Trả lời: Thứ nhất
: Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm về hình thức:

Theo quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự (BLDS) thì một giao dịch dân sự có hiệu lực khi:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013:

Dẫn chiếu đến các quy định có liên quan về hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thì theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 như sau: "
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
phải được công chứng hoặc chứng thực
, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Điều 503 của Bộ luật dân sự 2015 có quy định:
Hiệu lực của
việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Từ những quy định trên, đối với trường hợp của bạn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu khi không thỏa mãn các điều kiện về hình thức hợp đồng là văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Mặt khác, việc chuyển quyền sử dụng đất cũng chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp trên do hai bên chỉ làm giấy tay mua bán nên đã không tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật, do đó hợp đồng này chưa có hiệu lực pháp luật. Trong một thời gian nhất định nếu các bên không thực hiện các thủ tục để hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì giao dịch trên vô hiệu do không tuân thủ về mặt hình thức. Ngoài ra, trên thực tế các bên không bàn giao đất, ông A vẫn trực tiếp quản lý, sử dụng, chăn nuôi trồng trọt trên đất nên chưa đủ căn cứ để công nhận hợp đồng. Như vậy, trường hợp này ông A khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên Hợp đồng 3 vô hiệu là có căn cứ pháp luật.

Thứ hai
: Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

Theo quy định tại khoản 2 điều 131 BLDS 2015:
"Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả".

Như vậy khi Tòa án tuyên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay đó là vô hiệu, người chuyển nhượng  phải hoàn trả cho bên kia số tiền đã nhận. Bên nhận chuyển nhượng phải trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên bán.