Câu hỏi: Kính thưa quý công ty! Tôi có vấn đề về ruộng đất xin quý công ty tư vấn cho. Hiện nay tôi đang có dự định thuê đất nông từ hộ cá nhân và gia đình trong xã của tôi. Trong hợp đồng tôi dự định sẽ phô tô công chứng sổ đỏ và trong hợp đồng sẽ xin chữ kí của những cá nhân trong gia đình đủ 15 tuổi. Tôi xin hỏi tôi làm như thế đã đủ chưa?

Trong hợp đồng tôi thuê 20 năm, liệu sau 5 năm đến 10 năm sau trong gia đình của họ có con cái hoặc cháu họ đủ 15 tuổi (ở thời điểm tôi kí hợp đồng những người này chưa đủ 15 tuổi hoặc chưa sinh ra) lại sinh ra ý kiến kiện tụng hoặc không đồng ý cho tôi thuê hết thời gian mà hợp đồng đã kí không? Mong quý công ty tư vấn và chỉ rõ điều luật sử dụng mình lấy ở mục nào năm nào để tôi có thể tham khảo. Tôi cũng mong quý công ty hướng dẫn cho tôi những văn bản và thủ tục cần thiết để làm hợp đồng khi thuê ruộng đất với hộ gia đình. Và nếu có văn bản mẫu thì cho tôi xin một bản. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, đối với vấn đề ký hợp đồng thuê đất

Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên trong gia đình như sau:

“
Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này”.

Như vậy đối với đất nông nghiệp được giao cho hộ gia đình sử dụng thì việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng đất. Việc xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải căn cứ vào hồ sơ quản lý đất đai, được Nhà nước giao đất và có kê khai, đăng ký quyền sử dụng đất. Do đó, không phải mọi thành viên trong hộ gia đình đều có quyền sử dụng đất. Cho nên, anh chỉ cần giao kết hợp đồng với những người có quyền sử dụng đất.

Việc giao kết hợp đồng thuê đất cần tuân theo quy định của pháp luật Dân sự. Trong đó, Điều 21 quy định như sau:

“
Điều 21. Người chưa thành niên

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”

Căn cứ quy định trên, việc ký hợp đồng anh cần thực hiện như sau:

- Đối với người sử dụng đất đã thành niên (đủ 18 tuổi trở lên) và có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì trực tiếp ký vào Hợp đồng.

- Đối với người sử dụng đất từ đủ 06 đến dưới 18 tuổi, người đó ký tên và người đại diện theo pháp luật cùng ký tên.

- Đối với người sử dụng đất chưa đủ 06 tuổi, người đại diện theo pháp luật của người đó ký tên.

Đồng thời, anh cũng cần kiểm tra để đảm bảo việc cho thuê đất tuân thủ các điều kiện quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Thứ hai, đối với vấn đề tranh chấp hợp đồng thuê do người chưa thành niên thay đổi ý kiến

Khi hợp đồng thuê đất anh ký đảm bảo các quy định như chúng tôi đã phân tích trong ý thứ nhất nêu trên thì hợp đồng thuê đất vẫn có hiệu lực. Do đó, nếu người chưa thành niên khi đủ 18 tuổi trở lên thay đổi ý định không muốn cho anh thuê đất thì các bên sẽ giải quyết tranh chấp đối với hợp đồng. Theo đó, nếu anh không được tiếp tục thuê đất thì anh có quyền yêu cầu hoàn trả lại tiền thuê đất anh đã thanh toán, yêu cầu bồi thường thiệt hại và phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng các bên đã ký kết.

Thứ ba, về văn bản, thủ tục cần thiết khi thuê đất nông nghiệp

- Về văn bản pháp luật: Anh có thể tham khảo các văn bản pháp luật sau: Bộ luật dân sự năm 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Luật Công chứng 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành.

- Về thủ tục thuê đất nông nghiệp: căn cứ theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013, hai bên cần lập hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp với các điều khoản do các bên thỏa thuận theo quy định pháp luật. Sau khi thỏa thuận xong các điều khoản trong hợp đồng, căn cứ nhu cầu các bên có thể mang hợp đồng đến UBND cấp xã để chứng thực hoặc tổ chức hành nghề công chứng để công chứng.

- Về mẫu hợp đồng thuê quyền sử dụng đất: anh có thể tham khảo mẫu sau đây: mẫu hợp đồng thuê đất.