Câu hỏi: Trường hợp các thành viên trong gia đình đã thỏa thuận về điều kiện sử dụng hợp pháp mảnh đất thì có quyền khởi kiện đòi phân chia phần đất đó hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Thưa luật sư, cháu có vấn đề cần luật sư tư vấn giúp cháu với ạ: trước đây nhà ông cháu có 4 người con, 2 trai, 2 gái. Ba cháu là con trai út. Lúc trước ai cũng có nhà riêng, nhà cháu đang ở là nhà ông nội mà giờ giấy tờ thuộc tên ba cháu (trước đây họp gia đình mọi người đều nhất trí rằng ai về nuôi ông thì sẽ đựơc ở nhà của ông và giấy tờ liên quan đến việc họp gia đình đều được mấy anh em kí vào). Thời gian gần đây ba cháu có bán 8m ngang (tổng 20m) cũng được 2 năm rồi, giờ bác cháu (tức là anh của ba cháu) đòi kiện gia đình cháu vì bán mà không chia cho gia đình bác!

Vậy luật sư cho cháu hỏi bác có kiện được gia đình cháu không? Nếu được thì nhà cháu phải làm sao ạ?

Trả lời: Căn cứ thông tin mà bạn cung cấp cần phải xác định rõ các vấn đề như sau:

Nếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ba bạn (việc đứng tên hoàn toàn hợp pháp) thì ba bạn sẽ được xác định là người có quyền sử dụng hợp pháp đối với mảnh đất này; đồng thời người sử dụng hợp pháp đất có quyền cho thuê, tặng cho, chuyển nhượng cho người khác theo Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai 2013:

“
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.
”

Theo đó, khi ba bạn thực hiện bán 20m đất cho người khác thì đây là quyền của chủ sử dụng đất mà không ai có quyền cản trở. Vậy, bác của bạn không có căn cứ để yêu cầu phân chia mảnh đất và tài sản gắn liền với đất.

Nếu bố bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có các giấy tờ như văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế thì cần phải xem xét thời điểm xác lập văn bản là thời điểm nào? Trường hợp xác lập văn bản khi ông bà còn sống thì văn bản này hoàn toàn không có giá trị pháp lý. Nhưng nếu có căn cứ chứng minh ông đã tặng cho mảnh đất và tài sản gắn liền với đất cho bố của bạn thì mảnh đất này có thể được xác định là tài sản thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn.

Tuy nhiên, nếu ông bà bạn mất mà chưa định đoạt tài sản này thông qua thủ tục chuyển nhượng hoặc tặng cho bố bạn thì đây sẽ được xác định là di sản thừa kế. Khi đó, phần di sản này sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.
”

Theo đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có thể thỏa thuận phân chia di sản thừa kế tại văn phòng công chứng hoặc khởi kiện ra Tòa án yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Và trong trường hợp này, mảnh đất không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bố bạn nên bố bạn không có quyền bán mảnh đất này.

Trường hợp bị khởi kiện ra Tòa án, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình; gia đình bạn cũng cần phải thể hiện rõ ý kiến và yêu cầu của mình trước Tòa án; đồng thời xuất trình các giấy tờ có liên quan chứng minh ba của bạn là người sử dụng hợp pháp mảnh đất.