Câu hỏi: Dạ xin chào các luật sư Luật Minh Gia, Gia đình em đang có một việc rất cần sự tư vấn về việc mua đất chỉ lập hợp đồng viết tay, em xin được tóm tắt như sau: Vào năm 2011, nhà em có mua 1 mảnh đất nông nghiệp tuy nhiên trên ấy từ ông A đã xây nhà (cấp 1, mái tôn lợp). Ông A không phải chính chủ mảnh đất mà mua lại từ ông B. Do vậy, nhà em đã mua từ ông A nhưng trên giấy tờ ký là ông B. Tuy nhiên chỉ là giấy viết tay, không công chứng gì cả. Nói thật là nhà em bị lừa.

Sau đó có xảy ra tranh chấp nên gia đình em không dám ở đó, cứ đóng cửa để đấy.

Đến tuần trước mới biết UBND xã (hoặc bên nào đó) giải tỏa, đập phá san bằng khu bên ấy lý do là xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp. Tuy nhiên do ở xa nên nhà em chưa nhận được thông báo.

Giờ nhà em rất lo, sợ ngộ nhỡ bên UBND định giải tỏa lại bán chác đi bán chác lại, bởi sự mua bán trước của nhà em không có sự chứng thực của UBND xã hay huyện gì cả.  Ông B lại đang tranh chấp với nhà em.

Giờ em xin ý kiến của các luật sư nên làm như thế nào? từ hôm bị đập đến giờ, nhà em vẫn chưa có động tĩnh gì? Nên lên xã để xin biên bản giải tỏa để chứng thực đất nhà mình hay như thế nào ạ. Em xin ý kiến các luật sư!

Trả lời: Luật Đất đai 2013 có quy định về việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtnhư sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình bạn với ông B không được pháp luật thừa nhận do không tuân thủ về mặt hình thức (không được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản).

Theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 thì:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Do đó, nếu giữa các bên đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng viết tay đã ký thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng này. Tuy nhiên, do tài sản đang có sự tranh chấp và bị đập phá nên gia đình bạn nên yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Chúc bạn sức khỏe và giải quyết được công việc.