Câu hỏi: Xây dựng nhà ở trên đất của bố mẹ được cho bằng giấy viết tay, đến nay phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất và các vấn đề khác về thừa kế. Cụ thể như sau:

Kính thưa Luật sư! Ba mẹ tôi đã ở trên mảnh đất này trước năm 1945, là những người đầu tiên khai hoang khu vực cằn cỗi này. Khi được cấp sổ đỏ, bao gồm luôn diện tích đất và nhà ở là 18 000 m2 và nhiều đất ruộng khác. Họ có 8 người con, đã có gia đình và được bố mẹ cho những mảnh đất riêng. Năm 1998, mẹ tôi mất, không để lại di chúc. Năm 2002, gia đình nhỏ của tôi quyết định rời về ở chung nhà ba tôi để tiện chăm sóc cho ông, vì lúc này ông đã lớn tuổi. Năm 2005, ông quyết định cho chúng tôi mảnh đất sau lưng nhà ông với diện tích 269 m2 để vợ chồng tôi xây nhà riêng bằng giấy tay. Trong văn bản cho đất xây nhà đó có chữ ký đồng ý của 7 anh chị em tôi (có 1 người không ký), ba tôi, chứng thực của Tổ trưởng và Trưởng ấp thời điểm ấy. Năm 2006, nhà tôi bắt đầu xây, không có tiền nhiều nên chúng tôi làm từng bước, đến năm 2007 hoàn thành và sống trong căn nhà ấy từ lúc đó đến nay. Tất cả mọi người xung quanh đều chứng kiến việc chúng tôi xây nhà từ đầu và không có bất cứ ai cản trở. Chính quyền tôi có xin giấy xây dựng đàng hoàng, đã được cấp số nhà và hộ khẩu riêng. Năm 2017, ba tôi mất, có để lại di chúc. Nhưng giờ các chị em tôi muốn làm lại sổ đỏ cho mảnh đất 18 000 m2, chia ra cho bốn người đứng tên, bao gồm luôn căn nhà của tôi đang ở. Tuy nhiên, tôi không mong muốn căn nhà tôi bị đồng sở hữu với 3 người ấy. Tôi muốn tách riêng phần của tôi cho đâu ra đó hẳn hoi, tránh rắc rối cho các con tôi về sau. Khi tôi nói đề nghị này, có 4 người không đồng ý, 3 người còn lại đồng ý. Họ tự nói là ba tôi cho đất để ở chứ không cho làm giấy tờ riêng, miếng đất đó không tách thửa được, sợ có sổ đỏ chồng tôi sẽ đem bán. Từ lúc đầu chỉ có 1 người chị không ký trong giấy tay, và cũng chính chị ấy phản đối việc tôi tách thửa, 3 người kia đã ký giấy tay của tôi, nhưng bây giờ lại ngăn cản. Tôi xin hỏi luật sư: - Các chị em tôi đòi chia cho 4 người đồng sở hữu là đúng hay không? - Điều kiện tôi như vậy có đủ để tách thửa và có sổ đỏ riêng không? Nếu không tôi cần bổ sung những giấy tờ gì? Tôi chân thành cám ơn Luật sư!

Trả lời: Trong trường hợp của bạn, khi ông bạn mất có để lại di chúc, thì di sản sẽ được chia theo di chúc theo quy định tại chương XXIII Bộ luật dân sự năm 2015.

Vấn đề trên, để giải quyết được vấn đề một cách tốt nhất, thì bạn nên thỏa thuận với anh chị em của bạn là có đền bù ngôi nhà cho bạn hay không và đền bù bao nhiêu đối với nhà đó.

Về mặt pháp luật, để chứng minh căn nhà đó là của bạn thì bạn cần phải chứng minh được sự đồng ý của bố mẹ bạn về việc cho phép bạn xây nhà trên đất của bố mẹ bạn (thông qua hình thức cho bạn thuê đất, mượn đất và các loại hợp đồng tương tự…), việc đồng ý đó phải được lập thành văn bản thì khi đó căn nhà đó sẽ thuộc quyền sở hữu của bạn. Tuy nhiên, vì việc tặng cho
giữa ông bạn và bố bạn tại thời điểm năm 2005 nên sẽ áp dụng đoạn 2 điểm b khoản 1 Điều 129 Luật đất đai năm 2003 quy định như sau:

“
Điều 129. Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất

...

2. ...
Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước

…”

Chính vì vậy, việc tặng cho đất của ông bạn phải được lập thành văn bản có chứng thực hoặc công chứng đúng theo quy định của pháp luật mới có hiệu lực, nên văn bản tặng cho của ông bạn bằng giấy viết tay như bạn nêu sẽ vô hiệu ngay từ đầu và đất đó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông bạn.

Trường hợp của bạn là trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu đối với tài sản gắn liền với đất. Khi xây nhà trên đất của bố mẹ bạn, bạn phải đăng kí quyền sở hữu ngôi nhà đó là của bạn và bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT.

“Điều 5. Thể hiện thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tại trang 1 của Giấy chứng nhận

…

2
.
Trường hợp người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận được cấp riêng cho người sử dụng đất và cấp riêng cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất; thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận được ghi theo quy định như sau:

a) Giấy chứng nhận cấp cho người sử dụng đất chỉ ghi thông tin về người sử dụng đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này;

b) Giấy chứng nhận cấp cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chỉ ghi thông tin về chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 1 Điều này, tiếp theo ghi “Sở hữu tài sản trên thửa đất…(ghi hình thức thuê, mượn,…) của… (ghi tên tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cho thuê, cho mượn).

…”

Nếu bạn không có Giấy chứng nhận sở hữu nhà, thì thực tế sẽ không thể chứng minh được căn nhà đó là của bạn như vậy cũng sẽ không có đền bù.

Tiếp theo, khi đã chứng minh được căn nhà trên là của bạn, bạn có thể thỏa thuận với anh chị em của bạn về giá trị của căn nhà hoặc thỏa thuận lựa chọn hội đồng thẩm định giá. Nếu không thỏa thuận được thì tòa án sẽ định giá căn nhà đó và yêu cầu những người được hưởng thừa kế bồi thường giá trị căn nhà đó cho bạn. Theo Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 104. Định giá tài sản, thẩm định giá tài sản

Đương sự có quyền cung cấp giá tài sản đang tranh chấp; thỏa thuận về giá tài sản đang tranh chấp.

Các đương sự có quyền thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản để thực hiện việc thẩm định giá tài sản và cung cấp kết quả thẩm định giá cho Tòa án.

Việc thẩm định giá tài sản được thực hiện theo quy định của pháp luật về thẩm định giá tài sản.

Tòa án ra quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Theo yêu cầu của một hoặc các bên đương sự;

b) Các đương sự không thỏa thuận lựa chọn tổ chức thẩm định giá tài sản hoặc đưa ra giá tài sản khác nhau hoặc không thỏa thuận được giá tài sản;

c) Các bên thỏa thuận với nhau hoặc với tổ chức thẩm định giá tài sản theo mức giá thấp so với giá thị trường nơi có tài sản định giá tại thời điểm định giá nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước hoặc người thứ ba hoặc có căn cứ cho thấy tổ chức thẩm định giá tài sản đã vi phạm pháp luật khi thẩm định giá.”

Về vấn đề điều kiện để tách thửa đất: theo quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 143. Đất ở tại nông thôn

…

2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

…

Điều 144. Đất ở tại đô thị

…

4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở

…”

Theo đó, nếu muốn tách thửa thì phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu tách thửa đối với đất ở theo quy định của UBND cấp tỉnh.