Câu hỏi: Tôi muốn hỏi về việc vô hiệu hóa hợp đồng chuyển nhượng đất ở. Tháng 7/2015 tôi có bán đất cho một người. Trong giấy tờ chuyển nhượng chỉ ghi số tiền bên mua đã đặt cọc số và giá mua mảnh đất đó

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp chúng tôi chưa xác định được cụ thể bạn đang ký kết hợp đồng đặt cọc hay đã ký kết hợp đồng mua bán do đó chúng tôi chia thành các trường hợp sau:

Trường hợp thứ nhất, nếu hai bên đang ký kết
hợp đồng đặt cọc

Điều 328 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Nếu hai bên đang ký kết hợp đồng đặt cọc mà bạn không muốn bán diện tích đất nữa thì bạn có thể thỏa thuận với bên mua về vấn đề trả tiền cọc và phạt cọc. Nếu bên mua không đồng ý và khởi kiện ra Tòa án thì bạn sẽ phải trả lại số tiền cọc đã nhận và chịu khoản phạt cọc bằng số tiền cọc đã nhận.

Trường hợp thứ hai, nếu hai bên đã ký kết hợp đồng mua bán và bên mua đã trả toàn bộ tiền mua đất

Theo như quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Hợp đồng
chuyển nhượng
, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.”

Điều 129 Bộ Luật dân sự 2015 quy định vềGiao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Như vậy, thông thường hợp đồng mua bán đất đai không tuân thủ quy định về việc công chứng, chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu, tuy nhiên nếu hợp đồng mua bán giữa bạn và bên mua đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng và bên mua yêu cầu Tòa án xác định 2/3 nghĩa vụ và công nhận hợp đồng chuyển nhượng này thì hợp đồng mua bán giữa hai bên sẽ không bị vô hiệu theo quy định tại Điều 129 đã nêu trên.

Nếu khi Tòa án xác định chưa thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì hợp đồng mua bán giữa các bên sẽ bị vô hiệu. Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Khi hợp đồng vô hiệu thì không có hiệu lực, giữa các bên chưa xuất hiện quyền và nghĩa vụ do vậy nếu bên kia khởi kiện thì cũng không có căn cứ để khởi kiện.