Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chuyển mục đích sử dụng đất và việc miễn giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với người có công với cách mạng, nội dung câu hỏi như sau:

Kính chào luật sư kính nhờ luật sư tư vấn giúp em vấn đề sau: bố mẹ em mua miếng đất của cụ A năm 1998 với diện tích là 115m2 đất vườn tạp, vừa qua em đã đi làm thủ tục tách thửa đất nhà bố mẹ em ra khỏi thửa đất của cụ A (đất của cụ A đã có nhà ở). Nay bố mẹ em muốn chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn tap sang đất ở thì phí chuyển đổi là bao nhiêu? Nhà em nằm ở đường trục xã của xã Hải Chính huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định. Bản thân bố em là nạn nhân chất độc da cam với tỉ lệ giám định mất sức lao động 67% vậy khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng bố em có được miễn giảm không?

Trả lời: Về phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở:

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”
.

Đất của bố mẹ bạn là đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng QSDĐ từ ông A nên tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng. Và do bố bạn muốn chuyển nhượng từ đất vườn tạp sang đất ở nên căn cứ điểm a trên thì tiền sử dụng đất
= 50% x (tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở -  tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp) tại thời điểm có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trên địa bàn xã Hải Chính, huyện Hải Hậu, tỉnh Nam Định.

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp:
Theo theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 thì: “
Đất nông nghiệp trong các khu dân cư nông thôn thuộc các xã của thành phố Nam Định, các xã, thị trấn các huyện: 75.000 đồng/m
2”.

Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở:
Phụ Lục 01 ban hành theo Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam Định về việc ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 – 2020 có quy định về giá đất thì n
hà bạn nằm ở đường trục xã của xã Hải Chính huyện Hải Hậu tỉnh Nam Định
thì giá đất được xác định: vị trí 1 là 800 .000 đồng/m2, vị trí 2 là 400.000 đồng/m2
(Các lô đất có chiều sâu lớn hơn 30m được chia ra các vị trí để xác định vị trí đất tính giá, vị trí 1 là 30m đầu, từ vị trí thứ 2 trở đi mỗi vị trí 30m tiếp theo).

Căn cứ vào giá đất trên và chiều sâu của lô đất mà bố bạn muốn chuyển mục đích sang đất ở để tính tiền sử dụng đất.

Giả sử, 115 m2 đất đều nằm ở Vị trí 1 thì tiền sử dụng đất được tính là
50% x (800.000 – 75.000)= 362.500 (đồng/m2)

Về việc miễn giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với người có công với cách mạng
, theo quy định của Nghị định 45/2014/NĐ-CP

Điều 11 về miễn tiền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

“
1. Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở khi sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công; hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; nhà ở cho người phải di dời do thiên tai
.”

Và tại Khoản 2 Điều 12 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về Giảm tiền sử dụng đất:

“2
. Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp Giấy chứng nhận cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công
.”

Tại khoản 2 Điều 1, Quyết định 117/2007/QĐ-TTg ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ thì:
"Người hoạt động kháng chiến bị nhiễm chất độc hoá học; thương binh, người hưởng chính sách như thương binh, thương binh loại B, bệnh binh, có tỷ lệ suy giảm khả năng lao động do thương tật, bệnh tật từ 61% đến 80% được hỗ trợ 90% tiền sử dụng đất"
. Bố bạn là nạn nhân chất độc da cam với tỉ lệ giám định mất sức lao động 67%, vì vậy khi làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng bố bạn được hỗ trợ 90% tiền sử dụng đất.