Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vụ việc: Hợp đồng mua bán nhà ở từ năm 1999 đến năm 2006 qua các lần bán hợp đồng chỉ có chữ ký viết tay, không có công chứng hoặc chứng thực . Vậy giờ xin Chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư. Tôi muốn xin luật sư tư vấn giúp. Tôi có mua một căn nhà tập thể cũ năm 2006. Căn nhà này đã được cấp sổ đỏ cho ông A năm 2000, ông A bán cho ông B năm 1999, ông B bán cho ông C và tôi mua lại của ông C. Tất cả các lần mua bán giữa các bên đều viết tay không có công chứng. Tôi ở và đóng thuế nhà từ năm 2006 tới nay, không có tranh chấp. Vậy tôi có chuyển được tên sổ đỏ từ ông A sang tên tôi không thưa luật sư? Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thời điểm giao dịch mua bán nhà ở của bạn diễn ra từ năm 2006, hợp đồng mua bán chỉ có chữ ký viết tay là không đúng với quy định của pháp luật. Điều 450 Bộ luật Dân sự 2005 quy định Hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “
Trường hợp mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.

Theo Nghị định 90/2006/ NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005 có quy định:..
“ Thời điểm chuyền quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”.

Như vậy tại thời điểm bạn mua nhà thì hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mới có hiệu lực pháp luật.

Theo Bộ luật Dân sự 2015 hiện hành quy định Điều 129, Giao dịch dân sự vô hiệu không tuân thủ quy định về hình thức: “…
Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”.
Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở của bạn vẫn sẽ có hiệu lực pháp luật.

Điều 82 Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, có quy định Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định:
“…2. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà bên nhận chuyển quyền sử dụng đất chỉ có Giấy chứng nhận của bên chuyển quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng, giấy tờ về chuyển quyền sử dụng đất theo quy định thì thực hiện theo quy định như sau:

a) Người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất hiện có;

b) Văn phòng đăng ký đất đai thông báo bằng văn bản cho bên chuyển quyền và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển quyền. Trường hợp không rõ địa chỉ của người chuyển quyền để thông báo thì phải đăng tin trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương ba số liên tiếp (chi phí đăng tin do người đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trả);

c) Sau thời hạn 30 ngày, kể từ ngày thông báo hoặc đăng tin lần đầu tiên trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương mà không có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền quyết định hủy Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp không nộp Giấy chứng nhận để làm thủ tục đồng thời cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mới cho bên nhận chuyển quyền.

Trường hợp có đơn đề nghị giải quyết tranh chấp thì Văn phòng đăng ký đất đai hướng dẫn các bên nộp đơn đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo quy định”.

Như vậy bạn vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu ông A làm hợp đồng chuyển nhường quyền sử dụng có công chứng hoặc chứng thực cho bạn. Nếu ông A không thực hiện thì bạn có thể viết đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản yêu cầu ông A chuyền quyền sử dụng đất cho mình.

Trân trọng!

Phòng luật sư tư vấn Đất đai- Công ty Luật Minh Gia.