Câu hỏi: Bài viết tư vấn về trường hợp muốn sang tên quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Nội dung cụ thẻ:

Xin chào Văn phòng luật Minh Gia.Mình có thắc mắc sau muốn nhờ văn phòng luật Minh gia tư vấn giúp.Chồng mình có một mảnh đất được bố mẹ cho và đã sang tên chồng mình.Vào tháng 5/2017 vừa qua vợ chồng mình tiến hành xây 1 căn nhà 4 tầng trên mảnh đất đó. Do thiếu tiền nên vc mình phải thế chấp sổ bìa đỏ vay ngân hàng 500 tr. Hiện nay vợ chồng mình chuẩn bị ly hôn. Mình muốn sang tên miếng đất và ngôi nhà đó cho con trai mình (hiện cháu mới được gần 4 tuổi).Vậy mình muốn hỏi:

1. Sang tên cho con trai mình nhưng mình đứng ra làm người bảo lãnh có được không?

2. VC mình muốn sang tên bằng giấy ủy quyền để sau này khi trả hết nợ sẽ lấy sổ bìa đỏ về sẽ đổi sổ sang tên cháu có được không? Lúc đó có cần chồng mình kí vào giấy sang tên nữa không?

3. Tên sổ bìa đỏ là của chồng mình, và bg mẹ chồng mình vẫn còn sống, nếu bà không nhất trí thì có tiến hành sang tên được không?

Rất mong sớm nhận được hồi đáp. Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, sang tên ngôi nhà và mảnh đất

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

Theo như bạn trình bày thì vợ chồng bạn muốn ly hôn và có ý định để lại ngôi nhà và mảnh đất cho người con trai 4 tuổi thì  về bản chất đây là một giao dịch dân sự.

Căn cứ theo Điều 21 Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.

Như vậy nếu con trai bạn mới 4 tuổi thì mọi giao dịch dân sự sẽ do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Theo Điều 136. Đại diện theo pháp luật của cá nhân thì: "
Cha, mẹ đối với con chưa thành niên".

Theo đó, thì hai vợ chồng bạn đang là đại diện theo pháp luật của con trai mình. Tuy nhiên, bạn không thể tham gia một giao dịch dân sự với nhiều tư cách pháp lý: vừa là bên tặng cho, vừa là người đại diện cho bên nhận tặng cho, bởi theo quy định tại Khoản 3 Điều 141 Bộ luật Dân sự hiện hành, người đại diện không được xác lập, thực hiện các giao dịch dân sự với chính mình hoặc với người thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó.

Thứ hai, về hợp đồng ủy quyền

Hiên nay khi làm thủ tục sang tên giấy tờ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bạn cần làm một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện tại giấy tờ về mảnh đất và ngôi nhà trên do ngân hàng giữ nên việc làm thủ tục sang tên là không thể.

Còn vợ chồng bạn muốn sau này khi trả hết nợ ngân hàng và có thể làm thủ tục sang tên cho con thì hai người có thể làm hợp đồng ủy quyền cho bạn quản lý số tài sản trong thời gian trả nợ ngân hàng và trao trả số tài sản này sau khi con bạn đủ 18 tuổi thì như vậy khi làm thủ tục sang tên cho con bạn không phải chồng bạn ký.

Thứ ba, về vấn đề cần có sự đồng ý của mẹ chồng bạn

Theo như thông tin bạn trình bày thì toàn bộ phần tài sản trên là do bố mẹ chồng bạn cho chồng bạn và đã làm thủ tục sang tên thì theo quy định của pháp luật hiện hành thì chồng bạn mới là chủ sở hữu hợp pháp đối với khối tài sản trên nên có toàn quyền định đoạt tài sản này mà không cần có sự đồng ý từ phía bên mẹ chồng bạn.