Câu hỏi: Thưa Luật sư, Tôi là chủ dự án đầu tư xưởng gia công chê tạo cơ khí. Tôi đã được UBND Huyện Thanh Oai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2005 theo hình thức thuê đất trả tiền hàng năm. Khu đất đó trước đây đã được chủ cũ xây dựng nhà xưởng sản xuất và khi làm thủ tục sổ đỏ tôi không đưa các nhà xưởng trên đất đó vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thực tế thì toàn bộ các nhà xưởng đó không có giấy phép xây dựng (tôi cũng ko rõ là thời điểm đó đã yêu cầu phải xin phép xây dựng chưa) và cũng không còn chứng từ gì cả. Giờ tôi muốn đăng ký các nhà xưởng đó vào sổ đỏ hiện có được không và tôi phải làm những gì xin Luật sư tư vấn giúp.

Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: - Quy định về công nhận tài sản gắn liền với đất

Điều 35 Nghị định 44/2014 NĐ-CP quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 quy định về tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, cụ thể:

“Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.”

Như vậy, nếu nhà xưởng trên không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 35 thì có thể được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận tài sản gắn liền với đất.

>> Tư vấn sang tên, đăng ký biến động đất đai, gọi:
1900.6169

Diện tích đất trên đã được cấp GCNQSDĐ nên:  căn cứ vào điểm d, khoản 4 Điều 95 thì nếu
“
Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký”
thì người sử dụng đất làm các thủ tục để đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật.

- Về thủ tục đăng ký biến động đất đai

Theo quy định tại Điều 85 Nghị định 43 quy định chi tiết một số điều, khoản của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 như sau:

''1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký biến động.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu phù hợp quy định của pháp luật thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp có thay đổi về diện tích thửa đất, tài sản gắn liền với đất hoặc trường hợp đã cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa có bản đồ địa chính, chưa trích đo địa chính thửa đất;

b) Trường hợp đăng ký thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà hoặc công trình xây dựng mà không phù hợp với giấy phép xây dựng hoặc không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin phép thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý, cấp phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

c) Gửi thông tin địa chính cho cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của pháp luật;

d) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp phải cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường; thông báo cho người sử dụng đất ký hoặc ký lại hợp đồng thuê đất với cơ quan tài nguyên và môi trường đối với trường hợp phải thuê đất;

đ) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.'

...”