Câu hỏi: Chào luật sư. Tôi có câu hỏi này muốn hỏi. Mong luật sư hướng dẫn tôi. Bố mẹ tôi có một mảnh đất ở 200m đã có Giấy chứng nhận. Bố mẹ tôi muốn chia cho con trai 100m. Số còn lại 100m bố mẹ tôi muốn để làm nhà thờ để sau này 3 con gái có chỗ đi lại khi thất cơ lỡ bước. Vậy diện tích còn lại kia làm sổ đỏ như thế nào để cho hợp pháp. Sổ đó sẽ đứng tên ai và làm như thế nào để sau này bố mẹ tôi mất đi, tôi có quyền trong mảnh đất đó. Mong luật sư hãy giải đáp và hướng dẫn tôi làm vấn đề này.

Trả lời: Theo thông tin anh cung cấp, bố mẹ của anh có quyền sử dụng đất với mảnh đất ở có diện tích 200m2. Căn cứ vào nhu cầu tách thửa và sử dụng đất của gia đình sau này, gia đình anh nên thực hiện thủ tục tách thành 02 thửa đất: Một thửa thực hiện thủ tục tặng cho người con trai; thửa còn lại thực hiện thủ tục phù hợp để làm nhà thờ, 03 người con gái có thể về ở nhưng anh không mất đi quyền đối với mảnh đất.

- Thứ nhất, thực hiện thủ tục tách thửa:

Do gia đình có nhu cầu tách thành 02 thửa đất, mỗi thửa 100m2 để chuyển quyền cho các con nên cần thực hiện thủ tục tách thửa đất của bố mẹ anh. Trình tự, thủ tục quy định cụ thể tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sửa đổi tại Khoản 49 Điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP và Khoản 3 Điều 3 Nghị định 148/2020/NĐ-CP. Hồ sơ quy định chi tiết tại Khoản 11 Điều 9 và Điều 11 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó, gia đình anh nộp hồ sơ đến Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục này. Nếu đủ điều kiện tách thửa sẽ được cấp 02 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới đứng trên bố mẹ của anh.

- Thứ hai, đối với phần đất xây dựng nhà thờ cúng

Với mong muốn diện tích đất xây dựng nhà thờ cúng để 03 người con gái có chỗ đi lại sau này nhưng không mất đi quyền của anh đối với mảnh đất, chúng tôi đưa ra các trường hợp để anh và gia đình cân nhắc lựa chọn:

*Trường hợp 1:
Bố mẹ lập di chúc thừa kế phần đất 100m2 và ngôi nhà

Để đảm bảo anh có quyền đối với mảnh đất sau này, bố mẹ anh có thể lập di chúc hợp pháp để lại mảnh đất cho anh và những người con gái. Sau khi bố mẹ mất thì chia di sản thừa kế theo di chúc, những người được ông bà để lại di sản thừa kế có quyền đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong đó có anh.

Hoặc bố mẹ của anh mong muốn giữ lại ngôi nhà và mảnh đất để thờ cúng sau này, bố mẹ anh có thể lập di chúc để lại tài sản làm di sản thờ cúng. Ví dụ: Trong di chúc có thể nêu rõ 03 người con gái có quyền được sinh sống tại ngôi nhà nếu không còn nơi ở nào khác,…

Đối với di sản dùng vào việc thờ cúng, Điều 645 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Điều 645. Di sản dùng vào việc thờ cúng

1. Trường hợp người lập di chúc để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng.

Trường hợp người để lại di sản không chỉ định người quản lý di sản thờ cúng thì những người thừa kế cử người quản lý di sản thờ cúng.

Trường hợp tất cả những người thừa kế theo di chúc đều đã chết thì phần di sản dùng để thờ cúng thuộc về người đang quản lý hợp pháp di sản đó trong số những người thuộc diện thừa kế theo pháp luật.

2. Trường hợp toàn bộ di sản của người chết không đủ để thanh toán nghĩa vụ tài sản của người đó thì không được dành một phần di sản dùng vào việc thờ cúng.”

Theo quy định của pháp luật thì phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì tất cả những người thừa kế đều có quyền nhất định đối với mảnh đất: quản lý, sử dụng, hưởng lợi,... Sau này, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn ghi tên của bố mẹ anh nhưng sẽ ghi chú là di sản thờ cúng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, nếu đưa mảnh đất vào di sản thờ cúng thì không thể chuyển nhượng, tặng cho,… mà chỉ có thể tiếp tục dùng làm di sản thờ cúng cho những đời sau tiếp tục quản lý, sử dụng.

*Trường hợp 2:
Bố mẹ lập hợp đồng tặng cho phần đất 100m2 và ngôi nhà

Bố mẹ anh có thể lựa chọn tặng cho riêng anh nhưng kèm theo điều kiện 03 người con gái được quay về sinh sống cùng nếu không có nơi ở nào khác,… Theo đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên anh và có kèm theo điều kiện để 03 người con gái có thể quay lại sinh sống.

Hoặc bố mẹ anh có thể tặng cho 04 người con gồm anh và 03 người con gái để cùng có quyền sử dụng, định đoạt chung đối với thửa đất. Sau khi lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất được công chứng, chứng thực thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên chung của anh và 03 người con gái.

*Trường hợp 3
: Bố mẹ không lập di chúc, không lập hợp đồng tặng cho và tiếp tục sử dụng đất

Trong trường hợp này, bố mẹ anh vẫn đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tiếp tục sử dụng nhà đất. Sau này, khi bố mẹ mất, nhà và quyền sử dụng đất sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, theo đó, anh và 03 người con gái đều có quyền thừa kế như nhau với di sản bố mẹ để lại.