Câu hỏi: Xin chào Luật sư ! Hiện tôi đang làm việc cho công tư tư nhân. Công ty tôi thực hiện dự án đầu tư xây dựng văn phòng công ty. Phần đất để thực hiện dự án công ty có mua lại của các hộ gia đình có nguồn gốc là đất ở và đất nông nghiệp.

Khi làm hồ sơ xin thuê đất cơ quan Tài nguyên môi trường gộp phần diện tích chuyển nhượng là đất ở và đất nông nghiệp thành tổng diện tích công ty phải thuê ( theo tôi thì chúng tôi chỉ phải thuê phần diện tích đất nông nghiệp). Phần diện tích đất ở mà công ty đã mua lại của các hộ gia đình là lâu dài sẽ phải chuyển mục đích sang đất Sản xuất kinh doanh và công ty tôi sẽ phải nộp tiền sử dung đất khi chuyển đổi mục đích vậy tôi muốn hỏi :

1. Giá trị của thửa đất ở thời hạn là lâu dài mà công ty tôi đã mua lại sẽ thành đất SKC thuê 50 năm.

2. Tiền thuê đất công ty tôi phải nộp sẽ được tính như thế nào ? Số tiền mà công ty đã bỏ ra để nhận chuyển nhượng có được trừ vào tiền thuê đất hay không?

Trả lời: Thứ nhất, chuyển  đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh

Điều 56 Luật Đất đai năm 2013 quy định về cho thuê đất như sau:

1 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

2 Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng

Như vậy, khi công ty bạn sử dụng đất nhận chuyển nhượng để sản xuất kinh doanh thì công ty bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ở, đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (đất sản xuất kinh doanh) và trả tiền thuê cho nhà nước theo hình thức trả tiền hàng năm hoặc trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Thứ hai, nghĩa vụ trả tiền thuê đât

Thông tư 77/2014/TT-BTC hướng dẫn việc xác định tiền thuê đất đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải nộp được quy định tại khoản 2 Điều 5 như sau:

"2. Trường hợp tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định tại điểm a khoản 4 Điều 12 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP để thực hiện dự án đầu tư phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất sau khi nhận chuyển nhượng và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về nộp tiền thuê đất thì được trừ số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào số tiền thuê đất phải nộp; số tiền được trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định theo giá đất  của mục đích đất nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không vượt quá số tiền phải bồi thường, hỗ trợ tương ứng với trường hợp nhà nước thu hồi đất, cụ thể:

a) Trường hợp người thuê đất lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP;

b) Trường hợp người thuê đát lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên được quy đổi ra thời gian đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Việc quy đổi số tiền này ra số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất trong trường hợp lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê hàng năm ddwwocj thực hiện theo công thức sau:

n = (Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) / (Tiền thuê đất phải trả một năm)

Trong đó:

- n: Số năm, tháng hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền thuê đất

- Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hợp pháp của hộ gia đình , cá nhân được xác định theo giá đất của mục đích nhận chuyển nhượng tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và theo quy định tại khoản 4, khoản 5 Điều 4 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP;

- Tiền thuê đất phải nộp 1 năm được xác định bằng đơn giá thuê đất hàng năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nhân với diện tích đất phải nộp tiền thuê đất".

Với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất ở sang đất sản xuất kinh doanh thì hiện tại không có văn bản nào quy định trường hợp này có phải nộp tiền thuê đất hay không. Nhưng theo ý kiến của chúng tôi tư vấn cho bạn, đất sản xuất kinh doanh là loại đất mà nhà nước có thu tiền thuê đất nên công ty bạn vẫn phải trả tiền thuê đất với diện tích đất trước đây là nhà ở. Và có thể thực hiện tương tự theo cách tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp nhận chuyển nhượng chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất để thực hiện đầu tư,sản xuất kinh doanh.

Tóm lại, công ty bạn có thể thực hiện việc trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê. Số tiền đã trả để nhận chuyển nhượng sẽ được bù vào số tiền thuê đất phải trả.