Câu hỏi: Dear luật sư !

Năm ngoái Ba Mẹ em có bán 1 mảnh đất gồm 100m2 thổ cư + 2m đất bán sau, Nhưng bây giờ bên mua tự ý thêm vào hợp đồng + 2m nữa tổng cộng là 100m2 + 4m đất.Nhưng hợp đồng đó chỉ mua bán trên giấy viết tay và Ba em đã không giữ lại 1 bản nào, Bên mua viết và giữ lại bản hợp đồng viết tay đó và trong hợp đồng đó chỉ có chữ ký của Ba Mẹ và Anh Trai nhưng không có chữa ký của em (em sinh năm 1989 và hiện tại đang làm việc tại TP.HCM).

Bây giờ em muốn đưa đơn kiện hợp đồng mua bán đó là vô hiệu lực vì không có chữ ký của em thì có được không ạ?

Có 2 trường hợp e muốn hỏi ạ:

Nếu hợp đồng đó không có công chứng của UBX thì sẽ không có hiệu lực đúng không ạ? Và trường hợp đó tòa sẽ giải quyết như thế nào nếu em đưa đơn kiện và em có phải bị bồi thường gì không ạ?

Nếu trường hợp hợp đồng kia được UB xã công chứng (vì Ba em không nhớ là có công chứng hay không thưa luật sư) thì e có thể lấy được bản hợp đồng coppy từ UBX trước khi bên mua tự sửa đổi hợp đồng được không ạ? Và bằng cách nào? Và cho em hỏi việc tự ý sửa đổi hợp đồng thì bị xử phạt như thế nào ạ?...

Em xin chân thành cảm ơn luật sư ạ..

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng?

Trả lời: - Thứ nhất, về quyền sử dụng đất

Do thông tin bạn cung cấp chưa rõ ràng về việc đất của gia đình bạn là đất được cấp cho Hộ gia đình hay cấp cho cá nhân. Trường hợp đất được cấp cho Hộ gia đình thì phần diện tích đó thuộc sở hữu chung của tất cả các thành viên trong hộ gia đình, do đó các thành viên có quyền sở hữu tương đương nhau đối với phần diện tích đất của gia đình mình. Căn cứ Khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy, trong trường hợp đất được cấp cho hộ gia đình bạn thì việc mua bán đất cần phải có chữ ký của tất cả các thành viên trong gia đình đủ năng lực hành vi dân sự (từ đủ 18 tuổi trở lên) thì hợp đồng mua bán đó mới được coi là hợp pháp.

- Thứ hai, về việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Thứ ba, về xử lý hợp đồng dân sự vô hiệu

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả

Như vậy, bạn có thể làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán này là vô hiệu. Và gia đình bạn có nghĩa vụ.

- Thứ tư, việc xin lại giấy tờ từ cơ quan công chứng, chứng thực

Tại Điều 64 Luật Công chứng 2014 quy định về Chế độ lưu trữ hồ sơ công chứng

1. Tổ chức hành nghề công chứng phải bảo quản chặt chẽ, thực hiện biện pháp an toàn đối với hồ sơ công chứng.

2. Bản chính văn bản công chứng và các giấy tờ khác trong hồ sơ công chứng phải được lưu trữ ít nhất là 20 năm tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng; trường hợp lưu trữ ngoài trụ sở thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của Sở Tư pháp.

Theo quy định trên, nếu như hợp đồng mua bán của gia đình bạn đã được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền thì cơ quan đó có trách nhiệm bảo quản cũng như thực hiện biện pháp an toàn đối với hồ sơ công chứng. Và Bản chính văn bản công chứng phải được lưu trữ trong thời hạn ít nhất là 20 năm.

Ngoài ra, tại Điều 65 Luật công chứng quy định về việc Cấp bản sao văn bản công chứng:

"1. Việc cấp bản sao văn bản công chứng được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

....

b) Theo yêu cầu của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch, người có quyền, nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng.

2. Việc cấp bản sao văn bản công chứng do tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ bản chính văn bản công chứng đó thực hiện."

Như vậy, trong thời hạn 20 năm kể từ khi được công chứng, chứng thực mà bạn muốn xin lại hợp đồng mua bán gốc khi công chứng, chứng thực bạn có thể đến tại cơ quan đã thực hiện việc công chứng, chứng thực để yêu cầu trích lục hồ sơ và cấp bản sao công chứng hợp đồng mua bán đó.

-------------

Câu hỏi thứ 2 - Ủy quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kính chào Luật sư! Tôi có ý định mua mảnh đất cho con gái sinh năm 1999, và cho cháu đứng tên.  Tôi muốn đại diện thay cháu làm thủ tục ở phòng công chứng (do cháu ở xa không có mặt trực tiếp giao dịch) Xin Luật sư tư vấn thủ tục, giấy tờ để giao dịnh được thuận lợi.   Xin cảm ơn

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về ủy quyền mua bán, chuyển nhượng đất đai

Căn cứ quy định tại Điều 138 Bộ luật dân sự 2015 về đại diện theo ủy quyền:

"1. Cá nhân, pháp nhân có thể ủy quyền cho cá nhân, pháp nhân khác xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

2. Các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân có thể thỏa thuận cử cá nhân, pháp nhân khác đại diện theo ủy quyền xác lập, thực hiện giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung của các thành viên hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân.

3. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có thể là người đại diện theo ủy quyền, trừ trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải do người từ đủ mười tám tuổi trở lên xác lập, thực hiện."

Như vậy, để thực hiện việc mua đất cho con gái, anh/chị có thể thực hiện thông qua hình thức ủy quyền. Con gái anh/chị có thể ủy quyền cho bố/mẹ được ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bên thứ 3 tại văn phòng công chứng, văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất. Tuy nhiên, anh/chị lưu ý, việc ký hợp đồng ủy quyền phải do người đầy đủ năng lực hành vi dân sự xác lập (từ 18 tuổi trở lên). Hợp đồng ủy quyền cần có công chứng của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã/phường.

Thủ tục ủy quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh/chị tham khảo bài viết: Tư vấn về việc ủy quyền trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất