Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng ngôi nhà trên đất chưa được ghi nhận trên giấy chứng nhận. Nội dung cụ thể như sau:

Vợ chồng em gom góp định mua mảnh đất 53m2 đã có nhà cấp 4 mái tôn trên đó. Về phần đất em thấy chủ nhà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trên đó phần tài sản gắn liền với đất thì không có ghi nhà cấp 4 đó. Xin hỏi luật sư như thế đã đảm bảo pháp lý chưa ạ (vì em sợ nhà cấp 4 cũng phải xin phép), khi vợ chồng em mua và ở đó thì có cần phải xin phép không? Có xảy ra vấn đề nào nữa không? Trong thủ tục mua bán thì vẫn phải làm hợp đồng chứ ạ hay chỉ làm thủ tục chuyển nhượng? Khi xong phần hồ sơ ở văn phòng công chứng, chủ nhà đi nộp hồ sơ lên quận để hoàn tất thủ tục. Thỏa thuận khi có giấy hẹn là căn cứ để vợ chồng em thanh toán tiền cho chủ nhà và đợi sổ đỏ mới, em xin hỏi lúc đợi này là đã chắc chắn thủ tục đã hoàn tất chưa, có xảy ra vấn đề gì nữa không? (Vì em lo trong quá trình đợi sổ đỏ thì hồ sơ có vấn đề ).

Trả lời: Thứ nhất, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

+ Hồ sơ cấp giấy chứng nhận  khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Thông tư 24/2014/TT-BTNMT) nộp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường nơi có đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký đất đai bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (công chứng hoặc chứng thực);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản gốc);

- Chứng từ về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính (lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân).

+ Ủy ban nhân dân xã có trách nhiệm xác nhận hiện trạng đất; niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất; gửi hồ sơ tới văn phòng đăng ký đất đai.

+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra hồ sơ, thực hiện ký cấp Giấy xác nhận đăng ký đất đai, vào Sổ đăng ký đất đai theo quy định, trả Giấy xác nhận đăng ký đất đai cho người sử dụng đất hoặc chuyển cho UBND cấp xã để trả cho người sử dụng đất (Điều 70, nghị định 43/2014/NĐ- CP).

Như vậy, về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định trên các bên phải nộp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng. Do đó, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên cần phải ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Còn về vấn đề trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ nhà trong phần tài sản gắn liền với đất không có ghi nhà cấp 4 đó, thì sau khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng với các nghĩa vụ liên quan thì vợ chồng bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới kèm theo trong đó là tài sản gắn liền với đất là ngôi nhà cấp 4, nếu thuộc trường hợp theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT của Bộ tài nguyên và môi trường như sau:

“7  Thể hiện thông tin về nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận;

1. Tài sản gắn liền với đất thể hiện trên Giấy chứng nhận là tài sản đã hình thành trên thực tế tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận và thuộc quyền sở hữu của người đề nghị được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Điều 35 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP.”

Điều 35 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“Tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu khi thuộc một trong các trường hợp sau:

1. Tài sản gắn liền với đất mà thửa đất có tài sản đó không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật Đất đai và Nghị định này;

2. Nhà ở hoặc công trình xây dựng khác được xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây dựng bằng vật liệu tranh tre, nứa, lá, đất; công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và để phục vụ cho việc quản lý, sử dụng, vận hành công trình chính;

3. Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

4. Nhà ở, công trình được xây dựng sau thời điểm công bố cấm xây dựng; xây dựng lấn, chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật, di tích lịch sử văn hóa đã xếp hạng; tài sản gắn liền với đất được tạo lập từ sau thời điểm quy hoạch được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà tài sản được tạo lập đó không phù hợp với quy hoạch được duyệt tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

5. Tài sản thuộc sở hữu của Nhà nước, trừ trường hợp tài sản đã được xác định là phần vốn của Nhà nước đóng góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính;

6. Tài sản gắn liền với đất không thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này;

7. Tài sản tạo lập do chuyển mục đích sử dụng đất trái phép.”

Trân trọng!