Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình em mua ô đất sử dụng từ năm 1993, khi mua bán 2 nhà chỉ viết tay giấy sang tên mua bán + giấy tờ quyền sử dụng đất và không có công chứng xác nhận của xã phường. Do thời gian nhà em làm nhà giấy tờ sang tên viết tay đã bị thất lạc, chỉ còn giấy tờ quyền sử dụng đất mang tên bên bán.

Đến nay gia đình em muốn làm thủ tục cấp sổ đỏ thì bên bán gây khó dễ và không đồng ý đi làm cho gia đình em. Gia đình em đã lên phòng địa chính của phường thì phường yêu cầu phải có bên bán cùng đến mới giải quyết được. Vậy em xin luật sư tư vấn cho em trường hợp này phải giải quyết như thế nào và thủ tục ra sao. Em xin chân thành cảm ơn và mong sớm nhận được tư vấn của luật sư.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm năm 1993 có lập hợp đồng mua bán sang tên quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời điểm làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đã mất bản hợp đồng nên về nguyên tắc gia đình bạn không thể thực hiện thủ tục này do không đáp ứng được một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

....

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Do vậy, hiện nay nếu bạn muốn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có thể thỏa thuận với bên bán trước đây để họ công nhận làm lại hợp đồng chuyển nhượng, trên cơ sở hợp đồng đó bạn mới thực hiện được thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp, bên bán không hợp tác để giải quyết thì bạn có thể lựa chọn theo hướng xin xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã về việc đất sử dụng đất ổn định, không xảy ra tranh chấp trước 1/7/2004 và chứng minh thời điểm nhận được tài sản là hợp pháp, ngay tình (đã bàn giao đầy đủ tiền và nghĩa vụ liên quan sau khi nhận đất). Đồng thời, từ thời điểm năm 1993 mua đến hiện nay thực hiện nghĩa vụ đóng thuế đầy đủ (thông qua biên lai thuế đóng), bên bán không có phát sinh tranh chấp đòi lại thì bạn có thể xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 101 Luật đất đai năm 2013.

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo đó, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp bạn gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Văn bản xác nhận sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp của Uỷ ban nhân dân xã;

+ Biên lai đóng thuế (nếu có);

Ngoài ra, có thể cung cấp thêm việc bạn nhận được đất là hợp pháp, ngay tình (thông qua người làm chứng, biên lai giao nhận tiền...). Sau khi hồ sơ đầy đủ gia đình sẽ nộp cho Phòng đăng ký đất đai của Huyện để xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn.