Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc bác muốn sang tên sổ đỏ cho cháu ruột nhưng chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng thì cần lập văn bản nào để đảm bảo tính an toàn pháp lý.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gửi Luật Minh Gia,Vợ chồng tôi có vấn đề về đất đai, muốn nhờ Công ty Luật tư vấn: Bà nội chồng tôi cho chồng tôi một miếng đất cạnh nhà bác ruột chồng tôi. Lúc tiến hành làm sổ đỏ, vì chông tôi còn nhỏ, chưa xây nhà trên mảnh đất đó, nên bác tôi tiến hành gộp chung vào thành một sổ đỏ đứng tên bác tôi. Sau đó, bác tôi lại cho một người khác mượn sổ đỏ để đi vay nặng lãi, hiện giờ không có sổ đỏ trong tay. Vợ chồng tôi hiện giờ muốn:1. Với tình hình thực tế, trước mắt muốn chứng thực việc cho tặng đất giữa bà nội và chồng tôi, hoặc bác tôi với tôi ( theo đúng giấy tờ có hiệu lực về pháp lý), để sau này nếu bác tôi có lấy lại sổ đỏ thì vợ chồng tôi có thể tách đất theo đúng quy định.2. Khi việc cho tặng tiến hành xong thì có cách nào, vợ chồng tôi có thể tiến hành tách đất theo đúng luật của nhà nước. Xin chân thành cảm ơn Công ty. Mong sớm nhận được sự tư vấn của Công ty Luật!

Trả lời: Như thông tin bạn cung cấp thì nguồn gốc diện tích đất mà vợ chồng bạn muốn đứng tên hiện nay có nguồn gốc là của bà nội chồng bạn. Tuy nhiên hiện nay diện tích đất này đang đứng tên bác của chồng bạn. Do đó, về mặt pháp lý thì người bác đang là người có quyền sử dụng đất. Bởi vậy, nếu người bác chồng muốn chồng bạn muốn sở hữu diện tích đất đã được bà nội cho trước đây cần phải nhận chuyển nhượng trực tiếp từ người bác. Theo đó, việc chuyển nhượng hay tặng cho phải đảm bảo đầy đủ điều kiện theo quy định sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

.....

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính."

Nếu diện tích đất của bác chồng bạn đang được thế chấp để đảm bảo cho nghĩa vụ vay tiền thì tại thời điểm này các bên chưa thể thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Do đó, tại thời điểm hiện nay các bên có thể giao kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất sau này.

Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng đặt cọc như sau:

Điều 358.
Đặt cọc

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, vợ chồng bạn và người bác có thể lập hợp đồng đặt cọc để đảm bảo sau khi diện tích đất này đáp ứng được đầy đủ điều kiện chuyển nhượng thì sẽ thực hiện các thủ tục liên quan để tách thửa và sang tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng bạn. Hợp đồng đặt cọc nên được công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo tính xác thực của hợp đồng đã giao kết.

Về mẫu của hợp đồng đặt cọc mua bán đất đai, bạn có thể tham khảo bài viết sau: Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất

Lưu ý: Để chuyển giao quyền sử dụng đất đai trong trường hợp này các bên nên sử dụng hình thức chuyển nhượng (mua bán). Bởi lẽ việc tặng cho bất động sản giữa bác và cháu ruột không thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân (10%) và miễn lệ phí trước bạ (0,5%). Do đó, các bên nên thực hiện hợp đồng mua bán đất đai và mức thuế suất trong trường hợp này là 2%/giá trị hợp đồng.