Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Cho tôi hỏi về giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo như sau: Năm 1988 bố, mẹ tôi được cấp một miếng đất với diện tích khoảng 300m2 ( có đóng tiền là 5000 đồng, năm nghin đồng, nhưng không có biên lai ). Sau đó năm 1989 bố mẹ tôi xây nhà ở 1 phần trên diện tích đó. Năm 1997 gia  đình tôi chuyển vào Nam sinh sống, căn nhà được bà ngoại tôi ở và trông nom đến thời điểm hiện tại và không có tranh chấp.

Năm 20xx xã và huyện có tổ chức đo đất vẽ bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất. Năm 201x huyện và xã có làm đường và nhà tôi được đền bù xxm2 trên diện tích xxm2 và hồ sơ đền bù vẫn còn lưu ở huyện. Năm 201x mẹ tôi có bán cho người cùng xã 1 phần đất với diện tích khoảng  4,7x19 ( với số tiền là xx triệu đồng viết giấy tay giữa 2 gia đình). Nhưng khi ra xã làm chứng thì họ chỉ yêu cầu ghi là x triệu đồng ) và họ đã xây nhà trên diện tích này mặc dù miếng đất trên chưa có GCNQSDĐ.  Hiện tại năm 201x gia đình tôi có nguyện vọng làm sổ đỏ cho diện tích đất trên, nhưng phía gia đình mua đất nhà tôi gây khó khăn, gửi đơn lên xã không cho nhà tôi làm sổ đỏ ( mặc dù gia đình tôi đã giải thích rằng khi nào làm được sổ đỏ cho nhà tôi thì mới tách sổ ra cho nhà họ được).

Vậy tôi có thắc mắc là:

1. Gia đình tôi có quyền yêu cầu Tòa tuyên hợp đồng vô hiệu không?

2. Gia đình tôi có phải đền bù tiền nhà hàng xóm xây nhà trên dt đó không nếu tòa tuyên hợp đồng vô hiệu?

3. Thủ tục và đơn yêu cầu tòa tuyên hợp đòng vô hiệu như thế nào và phí cho yêu cầu này là bao nhiêu?

4. Bố mẹ tôi (đã cao tuổi) có thể ủy quyền cho tôi giải quyết vấn đề này được không khi mà miếng đất trên chưa có GCNQSDĐ? và thủ tục ủy quyền thực hiện ở UBND xã có được không? Mong sớm nhận được câu trả lời, tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Như vậy, một trong những điều kiện để được chuyển nhượng là diện tích đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, đối chiếu với trường hợp của bạn thì việc gia đình bán một phần đất với diện 4,7 x 19m trong tổng diện tích đất gia đình có mà đất đo chưa có giấy chứng nhận - không được phép thực hiện giao dịch, việc giao dịch được thực hiện sẽ không được công nhận và không có giá trị. Đồng thời, thời điểm lập hợp đồng năm 2014 lại phát sinh về giá trị tài sản mua, tức thực tế tổng số tiền mua 230 triệu đồng nhưng khi hai bên giao kết lại, xác nhận của xã phường lại thỏa thuận ghi nhận 87 triệu đồng (có thể có dấu hiệu của giao dịch giả tạo tức giao dịch với giá trị mua đất 87 triệu, giao dịch này được thực hiện nhằm che dấu cho giao dịch thực tế trước đó với mức mua 230 triêu). Theo đó, sẽ áp dụng quy định Bộ luật dân sự năm 2015 để giải quyết. Cụ thể:

Điều 124.
Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Điều 132.
Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

...

3. Đối với giao dịch dân sự quy định tại Điều 123 và Điều 124 của Bộ luật này thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu không bị hạn chế.

Theo đó, nếu khi bên mua yêu cầu ghi nhận giá trị của giao dịch là 87 triệu thay vì giao dịch 230 triệu mà gia đình cũng đồng ý (thừa nhận che dấu hợp đồng chính thức trước đó vì mục đích, lý do cá nhân nào đó) thì được xác định là giao dịch giả tạo và pháp luật không áp dụng thời hiệu khởi kiện trong trường hợp này.
Do đó, gia đình bạn vẫn có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa để yêu cầu tuyên giao dịch/hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu do giả tạo. Khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên có nghĩa vụ hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận, trong đó đối với căn nhà được xây dựng (việc xây dựng hợp pháp) trên đó thì gia đình vẫn phải đền bù cho họ.

Mức án phí khi giải quyết tranh chấp đất đai được quy định tại Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết  326/2016, mức án phí đối với tranh chấp về đất đai như sau:

“2. Đối với tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất thì nghĩa vụ chịu án phí dân sự sơ thẩm được xác định:

a. Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án không xem xét giá trị, chỉ xem xét quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất của ai thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như đối với trường hợp vụ án không có giá ngạch;

b. Trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu tài sản và tranh chấp về quyền sử dụng đất mà Tòa án phải xác định giá trị của tài sản hoặc xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng đất theo phần thì đương sự phải chịu án phí dân sự sơ thẩm như trường hợp vụ án có giá ngạch đối với phần giá trị mà mình được hưởng.”

Như vậy, trường hợp của bạn thuộc điểm b Khoản 2 Điều 27 Nghị quyết 326/2016, căn cứ vào giá trị mà bạn được hưởng thì mức án phí được quy định tại  tiểu mục 1.3, mục 1, phần II Danh mục án phí, lệ phí tòa án ban hành kèm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 như sau:

Đối với tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình có giá ngạch

1. Từ 6.000.000 đồng trở xuống:  300.000 đồng

2. Từ trên 6.000.000 đồng đến 400.000.000 đồng:  5% giá trị tài sản có tranh chấp

3. Từ trên 400.000.000 đồng đến 800.000.000 đồng:  20.000. 000 đồng + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400.000.000 đồng

4. Từ trên 800.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng:  36.000.000 đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800.000.000 đồng

5. Từ trên 2.000.000.000 đồng đến 4.000.000.000 đồng: 72.000.000 đồng + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2.000.000.000 đồng

6. Từ trên 4.000.000.000 đồng: 112.000.000 đồng + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4.000.000.000 đồng.

- Liên quan tới việc uỷ quyền: Trong trường hợp này mặc dù diện tích đất chưa có giấy chứng nhận nhưng nếu có đủ căn cứ chứng minh và được nhà nước công nhận quyền sử dụng (hồ sơ lưu tại Uỷ ban xã phường, đã đo đạc và cắm mốc giới..) cho bố, mẹ bạn và vì lý do cá nhân (cao tuổi) không đi theo vụ việc được thì vẫn có quyền ủy quyền cho bạn (có đầy đủ năng lực hành vi dân sự) để thực hiện và có thể chứng thực tại Uỷ ban nhân dân xã, phường nơi cư trú.