Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc chủ nhà trọ thay đổi cách tính điện so với hợp đồng cho thuê phòng trọ, việc xâm phạm phòng trọ không được sự đồng ý của người thuê và cách giải quyết. Cụ thể như sau:

Em xin trình bày sự việc mong quý công ty Minh Gia giải đáp kĩ giúp em! Ngày 8/7/2017, em đã kí kết hợp đồng thuê nhà với chị Y ! Theo như quảng cáo của chị thì phòng wc khép kín, có nóng lạnh, điều hoà, wifi miễn phí! Thanh toán tiền theo tháng 1 với cách tính như sau: tiền nhà 2 triệu 500k, tiền điện khoán 200k/người, tiền nước 50k/người, điều hoà 100k/phòng, wifi miễn phí, đặt cọc 1 triệu! Sau khi đọc kĩ hợp đồng em đã kí kết cùng chị Y! Do em ở 2 người nên theo tính toán thì 1 tháng em phải đưa chị Y tổng là 3 triệu 100k, nếu ko dùng điều hoà là 3 triệu chẵn! 1 vái ngày sau chị Y cho biết tiền điện khoán như thế nhưng bọn em ko được dùng thoải mái mà phải tiết kiệm! Em đưa ra ý kiến nên lắp công tơ riêng mỗi phòng, như thế sẽ chuẩn xác và đạt tiêu chuẩn phòng trọ hơn là khoán! Thì chị Y từ chối và nói rằng căn nhà 4 tầng này là chị thuê của 1 gia đình khác để mở lớp mầm non tầng 1,2,3! Do ít bé học nên thừa tầng 3, mới cho chúng em thuê lại! Chị còn nói vì thế nên k được lắp công tơ riêng chủ nhà sẽ biết chị cho thuê lại! Bọn em phản đối thì chị Y nói ko ở được thì đi chị k cản! Trong quá trình ở trọ, bố mẹ em ko cho em ở cùng bạn nên em có nhờ chị Y nói giúp là em ở 1 mình! Chị đã đồng ý! Đến khi đóng tiền điện, cả căn nhà này dùng hết hơn 4 triệu thì chị Y bắt chúng em phải đóng nhiều hơn con số trong hợp đồng! Chúng em ko đồng ý và muốn thực hiện đúng hợp đồng hoặc lắp công tơ! Chị Y ko chấp nhận và lại nói k ở được thì trả tiền rồi đi nơi khác! Bọn em ko đồng ý thì chị Y nói sẽ gọi cho bố mẹ em nói chuyện! Em biết mình  bị nắm yếu điểm nên e đã đóng theo chị Y, chia số tiền 4 triệu ra 4 phần và em đóng 1 phần! Từ tháng 8 đó cho đến nay chưa tháng nào chị Y thực hiện đúng giá tiền điện ghi trong hợp đồng! Bọn em phàn nàn thì bị mắng chửi là do bọn em dùng nhiều nên tiền điện mới cao! Đầu tháng 9 bọn em phát hiện trong phòng có sự thay đổi: bóng đèn trong nhà wc bị tháo mất! Em liền nói với chị Y thì chị Y nhận là chính chị tháo ra để đỡ dùng đỡ tốn tiền! Bọn em vô cùng khó chịu vì chị Y tự ý tháo mà ko báo và tháo đèn khi bọn em ko có nhà! Sau lúc đó e bị mất cả hợp đồng thuê nhà nhưng ko có cơ sở để khẳng định chị Y lấy! Sau việc đó tiền điện vẫn cao, chị Y lại cấm bọn e sử dụng bếp từ vì tốn điện! Bọn em quá ức chế chuyện trước nữa nên cãi lại thì chị Y nói chị là chủ nhà, chị có quyền cấm các em dùng cái này cái kia hay có quyền vào mà ko cần hỏi ý kiến! Và chị liên tục nói ko ở được thì đi! Bọn em đề cập tới vấn đề pháp luật thì chị lôi bố mẹ em ra và nói đã nói dối giúp cho rồi còn lắm điều, và muốn làm việc với bố mẹ em trong khi em là người kí hợp đồng! Ngoài ra trong suốt quá trình sinh hoạt, thường xuyên bị hỏng bơm mất nước, chị sửa rất chậm ảnh hưởng đến quá trình sinh hoạt của em! Do số tiền cần đóng vượt quá sức tưởng tượng và khả năng nên bọn em ko đủ tiền đóng cho chị Y, chỉ đủ đóng tiền nhà và nước (tiền nước từ tháng 9 tăng lên thành 100k/ng), còn tiền điện thì quá nhiều thành ra bị nợ, bọn em cố gắng trả nhưng cứ hết nợ cũ lại có nợ mới! Đến ngày 1/12/2017 bọn em còn nợ chị Y hơn 2 triệu tiền điện dồn dần từ các tháng! Đến ngày 11/12/2017 e đóng cho chị Y 2 triệu, chị Y trừ vào số nợ, còn tiền nhà bọn em sẽ cố gắng trả trong tháng 12! Kèm theo đó em đã trao đổi với chị Y sẽ ở nốt tháng này và trả nốt tiền rồi chuyển phòng! Chị Y đã đồng ý! Ngày 12/12/2017 em về quê, hiện tại em vẫn ở quê đến 17/12/2017 mới lên thì ngay tối 12/12 chị Y nhắn là nếu trong 2 ngày ko lo đủ tiền thì chị sẽ thay khoá cửa và giữ toàn bộ số đồ đạc của bọn em ( gồm laptop, tủ quần áo, giày dép, bếp nồi cơm bát đũa, đệm hòm tủ và giấy tờ tuỳ thân,...)! Em đã xin đến ngày em lên thù e gửi và nói lí lẽ luật pháp nhưng chị ko đồng ý! Chị bảo muốn luật thì gọi bố mẹ lên đây và đã thay khoá cửa đêm 12/12 làm bạn em ko vào được! Em nhắn tin gọi điện thì chị ko trả lời! Đó là toàn bộ sự việc! Em mong quý công ty giải đáp giúp em chị Y đã sai những gì, xử phạt như nào?

Trả lời: Thứ nhất là việc chị Y tăng mức đóng tiền điện so với hợp đồng thuê phòng trước đó mà hai bên đã kí

Về vấn đề hợp đồng cho thuê phòng trọ này, hiện nay, pháp luật chưa có quy định cụ thể liên quan. Việc thực hiện vấn đề này trên thực tế chủ yếu dựa vào sự thỏa thuận giữa các bên và hợp đồng thuê phòng mà hai bên đã kí kết. Trong trường hợp của bạn, hợp đồng có quy định cụ thể mức đóng tiền điện là 200.000/1 tháng và nếu có sử dụng điều hòa thì là 300.000/1 tháng nhưng vài tháng sau thì chị Y lại yêu cầu bạn phải chia đầu người trên hóa đơn điện và mức đóng tiền điện đã tăng lên 1.000.000 đồng/1 tháng.

Như vậy, chị Y đã vi phạm quy định trong hợp đồng và nếu trong hợp đồng có quy định về phạt hợp đồng thì chị Y sẽ bị phạt theo quy định của hợp đồng. Tuy nhiên, khi bạn thắc mắc với chị Y về giá tiền điện và được chị Y trả lời là sẽ nói với bố mẹ thì bạn lại đồng ý với phương thức tính tiền điện của chị Y. Chính vì vậy, trường hợp này của bạn có thể coi là bạn đã đồng ý với cách tính tiền điện của chị Y và coi như 2 người đã có thỏa thuận khác về mức đóng tiền điện so với hợp đồng và vi vậy trường hợp này không thể xử lí được hành vi của chị Y.

Thứ hai là việc chị Y tự ý vào phòng của bạn và tháo bóng đèn trong nhà vệ sinh của bạn

Đối với trường hợp này, theo quy định tại  Điều 22 Hiến pháp 2013 quy định:

“Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp.

Mọi người có quyền bất khả xâm phạm về chỗ ở. Không ai được tự ý vào chỗ ở của người khác nếu không được người đó đồng ý.

Việc khám xét chỗ ở do luật định.”

Theo đó, việc tự ý xâm phạm chỗ ở của người khác là trái quy định của Hiến pháp 2013. Bên canh đó, Điều  Bộ luật hình sự 2015 cũng quy định về trường hợp tự ý xâm phạm chỗ ở hợp pháp của công dân:
“1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây xâm phạm chỗ ở của người khác, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm:

… d) Tự ý xâm nhập chỗ ở của người khác mà không được sự đồng ý của chủ nhà hoặc người quản lý hợp pháp.”

Như vậy, người chủ nhà có hành vi tự ý vào phòng trọ của bạn bạn thì người này có thể sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định Bộ luật hình sự 2015. Để đảm bảo quyền lợi cho bạn bạn, bạn của bạn nên tới trực tiếp cơ quan công an cấp huyện nơi người chủ nhà đang cư trú để giải quyết.

Thứ ba là việc chủ nhà thay khóa cổng không cho bạn vào nhà và giữ đồ đạc của bạn

Việc chị Y khóa cổng không cho bạn vào nhà khi hợp đồng thuê nhà giữa bạn và chị Y vẫn còn hiệu lực là vi phạm nghiêm trong hợp đồng cho thuê phòng trọ. Trong trường hợp này, bạn có thể kiện chị Y ra Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu giải quyết.

Đối với việc chị Y giữ tài sản của bạn bao gồm: laptop, tủ quần áo, giày dép, bếp nồi cơm bát đũa, đệm hòm tủ và giấy tờ tuỳ thân,... thì Điều 172, Bộ luật hình sự 2015 có quy định về tội công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác:
“ Người nào công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

… c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ; tài sản là kỷ vật, di vật, đồ thờ cúng có giá trị đặc biệt về mặt tinh thần đối với người bị hại”.

Theo đó, chị Y có thể phải chịu trách nhiệm hình sự về tội công nhiên chiếm đoạt tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này, bạn có thể đến trình báo với cơ quan công an để yêu cầu được giải quyết.

Tuy nhiên, theo như bạn có đề cập thì bạn đã làm mất hợp đồng thuê nhà và hiện nay, bạn đang nợ chị Y số tiền là 2.000.000 đồng nên theo tôi thấy bạn cần nói chuyện, thỏa thuận với chị Y trước cũng như trả lại số tiền còn thiếu để giải quyết vấn đề của mình một cách nhanh chóng và đỡ tốn kém về chi phí. Nếu chị Y nhất quyết không đồng ý thì bạn có thể Khởi kiện chị Y ra Tòa án nhân dân cấp huyện để yêu cầu Tòa giải quyết việc chị Y đã vi phạm hợp đồng và trình báo với cơ quan công an để yêu cầu giải quyết những hành vi vi phạm của chị Y như đã nói ở trên.