Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Em tên A, sinh sống và làm việc tại B. Hiện tại em có chút vấn đề liên quan đến xử lý tài sản đang thế chấp là đất đai mong luật sư giải đáp giúp em ạ. Vào năm 2006 Ba mẹ em có mua 1 mảnh đất ở ĐN cả ba và mẹ cùng đứng tên sổ, nhưng mẹ em đã thế chấp sổ để vay tiền (thế chấp cho người bên ngoài không phải ngân hàng) ba em không hề biết chuyện này, và hiện tại ba em đã mất.

Mẹ em do làm ăn thất bại không đủ khả năng trả nợ và bên người cầm thế chấp sổ đã kiện mẹ em ra tòa, và tòa báo là do ba em mất nên 4 anh em trong gia đình có quyền thừa kế 50% giá trị mảnh đất trên, gia đình em có thương lượng với tòa và người cho vay là cho gia đình em mượn lại sổ để bán đất rồi trả lại tiền nhưng họ không đồng ý và sự việc này đã kéo dài từ năm 2010 đến nay chưa xong. Vậy luật sư cho em hỏi giờ gia đình em muốn bán miếng đất trên để lấy tiền trả nợ thi làm thế nào...trong trường hợp nguời cho vay không đồng ý cho mượn lại sổ, và đất này đang tranh chấp như vạy có bán được không? Rất mong nhận được giải đáp tận tụy từ phía các luật sư. Em cảm ơn.

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin được tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 35
Luật HNGĐ 2014
, việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp tài sản là bất động sản.

Và theo quy định tại Điều 26:
“2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng có tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản tự mình xác lập, thực hiện và chấm dứt giao dịch với người thứ ba trái với quy định về đại diện giữa vợ và chồng của Luật này thì giao dịch đó vô hiệu, trừ trường hợp theo quy định của pháp luật mà người thứ ba ngay tình được bảo vệ quyền lợi
”.

Trong trường hợp này mẹ bạn đã thế chấp sổ đỏ để vay tiền mà ba bạn không hề biết, do đó bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch thế chấp tài sản giữa mẹ bạn với người thứ ba là vô hiệu. Nếu Tòa án tuyên bố giao dịch không vô hiệu, thì theo quy định tại Điều 131
BLDS 2015
về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện:
“1. Trường hợp thành viên không có quyền đại diện mà xác lập, thực hiện giao dịch dân sự nhân danh các thành viên khác của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân hoặc người đại diện xác lập, thực hiện vượt quá phạm vi đại diện thì hậu quả pháp lý của giao dịch được áp dụng theo quy định tại các Điều 130, 142 và 143 của Bộ luật này.”

Theo đó, việc mẹ bạn thế chấp mảnh đất này mà không được sự đồng ý của ba bạn không làm phát sinh nghĩa vụ của ba bạn đối với phần giao dịch thế chấp liên quan đến tài sản là ½ quyền sử dụng đất. Vì mảnh đất này do ba mẹ bạn mua trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung của bố mẹ bạn, khi ba bạn chết thì tài sản chung của ba mẹ bạn được chia đôi, phần tài sản của ba bạn được chia theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trong trường hợp này, ba bạn không có di chúc nên phần di sản của ba bạn để lại được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất là 4 anh em bạn và mẹ bạn.

Về việc bán tài sản thế chấp:

BLDS quy định về nghĩa vụ của người thế chấp tài sản là không được bán tài sản thế chấp trừ trường hợp tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh hoặc được sự đồng ý của người được thế chấp. Tuy nhiên, do đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì các bên có thể xử lý tài sản bảo đảm theo các phương thức sau theo quy định tại Điều 303
Bộ luật dân sự năm 2015
:

“1. Bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm có quyền thỏa thuận một trong các phương thức xử lý tài sản cầm cố, thế chấp sau đây:

a) Bán đấu giá tài sản;

b) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản;

c) Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm;

d) Phương thức khác.

2. Trường hợp không có thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại khoản 1 Điều này thì tài sản được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác.”

Trong trường hợp này đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ trả nợ nhưng mẹ bạn không có khả năng trả nợ và gia đình bạn cũng muốn bán đất để trả nợ thì gia đình bạn có thể thỏa thuận với người nhận thế chấp về việc bán mảnh đất. Trong đó, chỉ có ½ quyền sử dụng đất là tài sản dùng để thể chấp để đảm bảo việc vay tiền phần còn lại được chia đều cho mẹ bạn và 4 anh em bạn.