Câu hỏi: : Kính chào luật sư. Hiện tại, ông tôi vừa làm hợp đồng tặng cho không kèm điều kiện một mảnh đất 90m2 và tài sản gắn liền trên đất cho em họ tôi. Đã được công chứng và trong sổ hồng đã có ghi một mục là đã tặng cho ông X thửa đất đó và tài sản gắn liền trên đất. Nhưng chưa làm lại sổ hồng đứng tên em tôi. Như vậy giờ ông tôi muốn lấy lại đất và tài sản gắn liền trên đất thì có lấy được không và có thể kiện được không. Mong luật sư giải đáp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Về điều kiện thực hiện các quyền tặng cho quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 188 Luật đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Và Điều 459 Bộ luật dân sự 2015 quy định Tặng cho bất động sản:

“1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.”

Như vậy, trường hợp các bên tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, hợp đồng tặng cho được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và đã đăng ký vào sổ địa chính thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực pháp luật.

Đối chiếu với trường hợp của bạn thì ông nội bạn đã làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không có điều kiện cho em họ bạn. Nếu thủ tục tặng cho đã tiến hành theo đúng trình tự, thủ tục trên, đồng thời trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã ghi nhận em bạn là bên được tặng cho thì em bạn được xác định là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Tức là, ông bạn không có căn cứ để kiện đòi yêu cầu em bạn trả lại phần tài sản này.

Như vậy, nếu ông bạn muốn yêu cầu em bạn trả lại mảnh đất và phần tài sản gắn liền trên đất thì ông bạn phải có căn cứ chứng minh hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vô hiệu, trình tự, thủ tục tặng cho không đúng quy định pháp luật. Khi đó, ông bạn có thể nộp đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân quận, huyện nơi có bất động sản để giải quyết tranh chấp.