Câu hỏi: Năm 1990, 1993, 1994 tôi có mua thửa đất khoảng 7000m2 (mua làm 03 đợt), khi mua thời điểm đó giấy tờ làm bằng tay, chỉ có sự chứng kiến của những người có uy tín trong làng. Và hiện tại chủ đất vẫn còn sống.Trước khi tôi mua, ba tôi thuê thửa ruộng này làm và đóng lúa cho chủ đất.Năm 1975 khi tiếp quản phải đóng thuế đất, ba tôi đứng tên đóng thuế cho Nhà nước. Đến 1996 Nhà nước cấp sổ đỏ, do khi đóng thuế ba tôi là người đứng tên đóng thuế nên khi NN cấp sổ đỏ tôi để ba tôi đứng tên trên sổ đỏ luôn (tôi không nghĩ là sẽ có tranh chấp sau này). Năm 2008 ba tôi mất, không để lại di chúc.Năm 2010 mẹ tôi mất, không để lại di chúc. Tôi sang tên sổ đỏ từ tên ba tôi sang tên tôi, có sự đồng ý và ký tên của anh ruột tôi. Tôi sang tên một cách hợp pháp, thông báo sang tên được nêm yết 01 tháng tại UBND xã và không có ai tranh chấp trong thời gian này. (Gia đình tôi có 04 anh em, anh cả tôi đã mất có 01 người con gái,01 người anh trai, 01 người chị gái và tôi. Hiện tại, người anh ruột đã ký tên đồng ý sang tên đất cho tôi lại đâm đơn kiện tôi, trong đó có sự tham gia của người con gái anh cả tôi và cả chị tôi. Họ yêu cầu chia phần đất 7000m2 tôi mua này thành 4 phần, mỗi người 01 phần. Tuy nhiên, mỗi người đã có phần ăn rồi do cha mẹ tôi chia trước khi mất rồi.Vậy Anh/ Chị cho tôi hỏi, trong trường hợp của tôi thì phần đất này có bị chia ra không?Rất mong nhận được sự tư vấn của Anh/Chị.Xin chân thành cám ơn.-

Trả lời: Hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có một trong những giấy tờ quy định tại Điều 100
Luật Đất đai 2013
. Nếu không có giấy tờ theo quy định thì hộ gia đình, cá nhân sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đất sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp....Đất bạn nhận chuyển nhượng năm 1990 không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất. Do đó, cơ quan nhà nước không thể lưu trữ hay xác nhận hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng giữa bạn và chủ đất cũ. Khi cơ quan nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn phải xuất trình hợp đồng mua bán, thỏa thuận cho mượn đất giữa bố bạn và bạn.

Khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bạn không xuất trình giấy tờ về nguồn gốc đất do đó cơ quan nhà nước sẽ căn cứ vào quá trình sử dụng đất: căn cứ nộp tiền sử dụng đất hàng năm, người trực tiếp sử dụng, bố bạn sử dụng đất ổn định không tranh chấp do đó bố bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khi bố bạn mất quyền sử dụng đất của bố bạn sẽ được xác định là di sản thừa kế. Theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật thì những người ở hàng thừa kế thứ nhất sẽ được hưởng di sản thừa kế của bố bạn để lại bao gồm: mẹ bạn (nếu còn sống và có mối quan hệ hôn nhân hợp pháp), bốn anh em bạn. Mỗi người sẽ được hưởng một phần bằng nhau trong khối di sản thừa kế do người chết để lại. Các bên có thể thỏa thuận hoặc yêu cầu Tòa án phân chia theo quy định của pháp luật.

Sau khi người để lại di sản thừa kế mất, những người được hưởng di sản thừa kế phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Văn bản khai nhận di sản thừa kế phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật. Do đó nếu khi bạn làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, ba người còn lại đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực từ chối nhận di sản, đồng ý cho bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc bạn đứng tên trên giấy chứng nhận là hợp pháp. Trong trường hợp khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, các bên chỉ lập thành văn bản không có công chứng, chứng thực thì văn bản trên bị vô hiệu về mặt hình thức. Tuy nhiên theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 nếu các bên đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng thì có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng.

Như vậy, tại thời điểm khai nhận di sản, làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất ba người anh còn lại đã từ chối nhận di sản, đồng ý cho bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do đó vợ và con của người anh đã mất không có quyền yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất trên.