Câu hỏi: Kính thưa Luật sư, Cho tôi hỏi thắc mắc về Hợp đồng tặng cho hoặc mua bán đất đai như sau : Vợ chồng tôi có nhờ em gái ruột tôi đứng tên 1 lô đất khoảng 5 tỷ (đây là tài sản trước hôn nhân của em gái tôi). Hiện nay em gái tôi đã lập gia đình. Em gái tôi có 1 lô đất này là tài sản duy nhất. Có vài lý do Vợ chồng tôi không thể đứng tên lô đất này.

Tôi muốn hỏi, bây giờ tôi muốn em gái tôi ủy quyền vợ chồng tôi toàn quyền quyết định lô đất này, đồng thời làm 1 tờ di chúc (cho 2 đứa con của tôi). Thì sau này nếu có chuyện gì bất trắc xảy ra (ví dụ: em gái tôi mất khả năng hành vi dân sự, hay chết chẳng hạn, tôi lo sợ tương lai). Thì người chồng của em gái tôi có dính líu đến tài sản này không (Tôi tin tưởng hoàn toàn em gái mình, nhưng vì dính líu đến người chồng, nên tôi mới nghĩ đến trường hợp này). Hoặc nếu trường hợp trên không được nữa, thì em gái tôi cho tặng hoặc bán lại cho tôi. Thì tôi & em gái tôi phải đóng những loại thuế gì? Mong Luạt sư tư vấn giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Chào bạn, Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất
, về việc ủy quyền và viết di chúc. Theo quy định của Luật hôn nhân gia đình 2014 thì tài sản mà mỗi người có được trước khi kết hôn là tài sản riêng của vợ, chồng, theo đó lô đất mà em gái bạn đứng tên trước khi kết hôn là tài sản riêng của em bạn (nếu em bạn không nhập tài sản đó vào tài sản chung), và như vậy, em bạn có toàn quyền định đoạt đối với tài sản riêng của mình, không liên quan tới người chồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 44 Luật hôn nhân gia đình 2014 như sau:

"4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ".

Như vậy, ngoại trừ trường hợp trên cần sự đồng ý của chồng thì tất cả các trường hợp khác, em bạn đều có quyền tự định đoạt tài sản riêng của mình mà không phụ thuộc vào người khác.

Đối với hợp đồng ủy quyền, khoản 3 Điều 422 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định một trong những trường hợp mà hợp đồng chấm dứt bao gồm:

“3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện…”

Như vậy, đối với hợp đồng ủy quyền thì sau này nếu em gái bạn chết thì hợp đồng ủy quyền theo đó chấm dứt, mọi quyền lợi và nghĩa vụ của hai bên cũng không còn, hai vợ chồng bạn sẽ không còn quyền định đoạt với tài sản đó nữa.

Về phần di chúc, nếu em gái bạn viết di chúc để lại toàn bộ tài sản cho hai con của bạn thì các cháu cũng có thể không được hưởng toàn bộ phần di sản đó, bởi vì tài sản này trên pháp luật là tài sản của em gái bạn, theo quy định của pháp luật thì nếu em bạn viết di chúc không để lại di sản cho chồng nhưng chồng vẫn được chia thừa kế một phần bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự năm 2015:

“1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.”

Như vậy nếu áp dụng cách trên thì bạn sẽ không được hưởng trọn vẹn quyền lợi của mình.

Thứ hai
, về việc tặng cho, mua bán.  Các loại thuế đối với việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và việc lựa chọn loại hình thức nào:

- Đối với trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất giữa bạn và em gái ruột bạn thì bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: bạn sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, tuy nhiên phải nộp lệ phí trước bạ 0,5 %.

Do đó, bạn nên làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

Về việc tặng cho, mua bán.  Các loại thuế đối với việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất và việc lựa chọn loại hình thức nào, bạn vui lòng tham khảo các bài viết sau:

- Các loại thuế, phí khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Thuế và lệ phí trước bạ khi được tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất;

- Lựa chọn hợp đồng tặng cho hay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất?