Câu hỏi: Nhờ tư vấn tranh chấp hợp đồng mua bán đất như sau: Vào năm 2012 bố tôi có mua một mảnh đất của vợ chồng ông N. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi: Chứng nhận Hộ ông N được quyền sử dụng 100m2 đất thổ cư. Khi làm giấy mua bán có các chữ ký của các bên như sau: Bên mua (Nhà tôi) Là bố tôi, Bên bán: Chồng N, Vợ, Con trai thứ 2, (Gia đình ông Tiến có 2 người con). Có chứng thực của Ủy ban nhân dân xã.

Vì một số lý do đến năm 2015 gia đình tôi mới mang Giấy tờ mua bán đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của Hộ ông N lên Phòng Tài nguyên môi trường Huyện để chuyển quyền sử dụng đất sang tên bố tôi. Nhưng cán bộ phòng Tài nguyên nói rằng phải có chữ ký của cả 2 người con thì mới có thể chuyển quyền sử dụng đất được. Gia đình tôi đã đến yêu cầu gia đình ông bà N cung cấp đủ chữ ký nhưng họ không đồng ý. Sau đó đến tháng 12/2016 ông N (chủ hộ) và cha tôi (bên mua) N đều lâm bệnh chết.

Xin nhờ Luật sư tư vấn cách gì để giải quyết vụ việc trên? Gia đình tôi có thể chuyển quyền sử dụng đất sang tên tôi hoặc mẹ tôi không? Hoặc có thể đòi lại tiền được không. Và khi tôi làm đơn khởi kiện lên Tòa Án thì liệu Tòa án có giải quyết được không và hướng giải quyết của Tòa án sẽ như thế nào ạ? Xin Chân thành cảm ơn sự tư vấn của Luật sư...!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với các câu hỏi của bạn chúng tôi xin trả lời như sau:

1. Hướng giải quyết vụ việc tranh chấp hợp đồng mua bán đất

Đối tượng giao dịch là mảnh đất của hộ gia đình ông N được cấp theo hộ gia đình. Đây là tài sản chung của hộ gia đình ông N. Theo quy định tại khoản 2 điều 212 Bộ Luật Dân sự 2015:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác...”

Căn cứ để xác định thành viên trong hộ gia đình là những người có tên trong số hộ khẩu tại tời điểm được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các thành viên chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Trong hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải có đầy đủ chữ ký của các thành viên (người đã thành niên, có năng lực hành vi dân sự đầy đủ). Như vậy, phải có chữ ký của người con trai thứ nhất của ông N. Hoặc có giấy ủy quyền cho người khác tham gia hợp đồng mua bán đất. Trường hợp người con trai chưa thành niên hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện.

Hợp đồng mua bán đất không có đủ chữ ký của đồng sở hữu tài sản vô hiệu (không có giá trị pháp lý). Mặt khác luật quy định hình thức của hợp đồng mua bán đất phải được lập thành văn bản và có công chứng. Trên thực tế, nhà bạn và bên bán chỉ có chứng thực hợp đồng tại UBND xã nên HĐ vẫn vô hiệu về hình thức

Cách giải quyết: Yêu cầu tòa án công nhận hợp đồng có hiệu lực căn cứ vào khoản 2 điều 129 và điều 132 BLDS 2015:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

...

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.

...”

Do đã hết thời gian yêu cầu tòa án tuyên bố HĐ vô hiệu (2 năm kể từ thời điểm ký kết HĐ) nên HĐ có hiệu lực. Tức là tính đến thời điểm hiện tại, một bên hoặc cả 2 bên phải có yêu cầu tòa án công nhận tính hiệu lực cho HĐ. Do bố bạn đã mất (là người ký tên trong hợp đồng mua bán đất) nên những người thừa kế có quyền yêu cầu tòa án công nhận HĐ có hiệu lực theo pháp luật về thừa kế và được đứng tên quyền sử dụng đất theo quy định của PL.

2. Về sang tên quyền sử dụng đất là di sản thừa kế

Trong câu hỏi bạn có đề cập bố bạn mua mảnh đất và một mình ký tên trong hợp đồng mua bán đất nên đây là tài sản của riêng bố bạn.

Nếu bố bạn không để lại di chúc thì tài sản thừa kế chia theo pháp luật. Bạn và mẹ bạn là người thuộc hàng thừa kế thứ nhất nếu không thuộc các trường hợp không được thừa kế theo điều 621 quy định của BLDS 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;…”

Như vậy bạn hay mẹ bạn đứng tên quyền sử dụng đất đều được nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật về thừa kế theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 và có sự chấp thuận của tất cả các đồng thừa kế.

Nếu bố bạn có để lại di chúc, người đứng tên quyền sử dụng đất như trên nếu bạn có tên trong di chúc, mẹ bạn dù có tên hay không vẫn được thừa kế nếu cả  hai người không thuộc trường hợp tại điều 621 BLDS 2015.