Câu hỏi: Người sử dụng đất có được tiến hành cho thuê đất hay không? Điều kiện để cho thuê đất nông nghiệp là gì? Khi cho thuê đất, cần lưu ý những điểm gì để bảo vệ quyền và lợi ích của các bên trong hợp đồng thuê? … Đây là những thắc mắc của nhiều người sử dụng đang đang muốn cho thuê đất, Luật Minh Gia tư vấn các vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn pháp luật về đất đai

Trong thời đại kinh tế thị trường, việc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện các mục đích như sản xuất kinh doanh, sử dụng thực hiện các mục đích khác. Việc mở rộng các quyền của người sử dụng đất càng rộng, càng cần phải có hành lang pháp lý an toàn để vừa bảo vệ các bên trong hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất, vừa bảo đảm lợi ích của Nhà nước, xã hội. Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan có rất nhiều quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, …. Nếu là một người đang muốn cho thuê hoặc đang muốn thuê đất, bạn cần nắm rõ quy định của pháp luật đất đai và pháp luật dân sự về các vấn đề này.

Trong trường hợp bạn có thắc mắc hoặc chưa hiểu về quyền và nghĩa vụ khi cho thuê hoặc thuê đất, hãy đặt câu hỏi qua Email của công ty Luật Minh Gia hoặc liên hệ
Hotline:
1900.6169
để được hướng dẫn tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống tư vấn dưới đây để có thêm thông tin pháp lý cũng như đối chiếu với trường hợp thực tế của mình, từ đó có cách xử lý, thỏa thuận phù hợp.

2. Hỏi về cho thuê đất nông nghiệp

Nội dung tư vấn
: Thưa luật sư, Hiện tại tôi có 1 cửa hàng bán nấm sạch đã đăng ký kinh doanh hộ cá thể mấy năm rồi. Hiện tại tôi muốn thuê 1 miếng đất 1500m2 thuộc đất nông nghiệp đang bỏ hoang gần cửa hàng để làm trang trại trồng nấm sạch và trồng rau cung cấp cho cửa hàng Của tôi và bán cho người dân xung quanh. Vậy: 1. Ngoài hợp đồng thuê đất ra, tôi cần phải tiến hành những thủ tục pháp lý gì nữa, để việc trồng trọt trên đất đó hợp pháp. 2. Để trồng nấm tôi cần dựng nhà lá, chỉ có mái, vách xung quanh là lưới chắn côn trùng thì có được phép không ạ? Cần phải xin phép ai để ko bị làm khó dễ khi thực hiện. 3. Liệu tôi có thể để bảng hiệu nhỏ nhỏ để mọi người xung quanh biết tôi đang trồng nấm sạch và họ có thể tới mua trực tiếp ko? 4. Liệu tôi có thể thành lập công ty, và đưa khu đất đó vào nơi sản xuất của cty được ko? 5. Nếu thành lập công ty thì có luật nào mới cho phép cty được đóng thuế khoán như hộ kinh doanh cá thể ko? Cám ơn luật sư rất nhiều, chúc mọi người luôn thật nhiều sức khỏe.

Trả lời: Thứ nhất, những thủ tục phải tiến hành để việc trồng trọt trên đất là hợp pháp:

Trường hợp 1: Đối với đất bỏ hoang là của cá nhân, tổ chức.

Nếu đất bỏ hoang đã được xác lập Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của một cá nhân hoặc tổ chức nào đó thì trong trường hợp bạn muốn thuê mảnh đất đó bạn phải giao kết hợp hợp đồng thuê đất với chủ sở hữu mảnh đất.

Sau khi đã giao kết hợp đồng thuê đất, bạn phải công chứng, chứng thực bản hợp đồng đó tại Ủy ban nhân dân xã hoặc văn phòng có thẩm quyền công chứng, chứng thực.

Trường hợp 2: Đối với đất bỏ hoang là của Nhà nước.

Khi không xác định được mảnh đất đó thuộc quyền sở hữu của ai thì quyền sở hữu thuộc về Nhà nước. Trường hợp bạn muốn thuê đất thì bạn cần làm những thủ tục sau:

1. Thủ tục thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện thuê đất như sau:

Người xin cho thuê đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin cho thuê đất.

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).

Sau đó, người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trong thời hạn Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tài nguyên và môi trường có văn bản thẩm định gửi đến người xin giao đất, thuê đất để lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất.

2. Sau khi có văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, bạn thực hiện thủ tục xin cho thuê đất của hộ gia đình, cá nhân

Người xin cho thuê đất chuẩn bị 01 bộ hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin giao đất, cho thuê đất;

– Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất (Phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm cung cấp trích lục bản đồ địa chính thửa đất đối với những nơi đã có bản đồ địa chính hoặc thực hiện trích đo địa chính thửa đất theo yêu cầu của người xin giao đất, thuê đất).

– Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất.

Sau đó, Người xin giao đất, thuê đất nộp hồ sơ tại Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ hai, về việc xây dựng công trình nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp.

Theo Khoản 1 Điều 12 Thông tư 03/2017/TT-BTNMT quy định về đăng lý chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động, bao gồm:
a) Chuyển đất trồng cây hàng năm sang đất nông nghiệp khác gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm."

Theo đó, việc xây dựng công trình nhằm mục đích sản xuất nông nghiệp trên đất nông nghiệp trồng cây hàng năm không phải xin phép cơ quan nhà nước nhưng phải đăng ký biến động.

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Khoản 3 Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:

- Cơ quan có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai. Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận vào Đơn đăng ký; xác nhận mục đích sử dụng đất vào Giấy chứng nhận; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có); trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thứ ba, về việc đặt biển quảng cáo.

Nếu không thuộc trường hợp bị cấm quy định tại Điều 8 Luật Quảng Cáo năm 2012. thì bạn được phép đặt biển quảng cáo.

Thứ tư, Thành lập doanh nghiệp và đưa đất vào kinh doanh.

Theo Khoản 3 Điều 67 Nghị định 78/2015/NĐ-CP quy định về quyền thành lập hộ kinh doanh và nghĩa vụ đăng ký của hộ kinh doanh như sau:

"3. Cá nhân thành lập và tham gia góp vốn thành lập hộ kinh doanh không được đồng thời là chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh của công ty hợp danh trừ trường hợp được sự nhất trí của các thành viên hợp danh còn lại."

Theo đó, bởi bạn là chủ hộ kinh doanh cá thể nên bạn không được phép đồng thời là chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp doanh nghiệp tư nhân và công ty hợp danh. Tuy nhiên bạn vẫn có quyền góp vốn, mua cổ phần trong doanh nghiệp với tư cách cá nhân.

Nếu bạn muốn đưa đất vào kinh doanh thì bạn phải xem loại đất bạn được giao cho thuê là nhằm mục đích gì. Nếu chưa là đất mục đất thương mại, dịch vụ thì phải đi chuyển đổi thành đất thương mại, dịch vụ mới có thể đưa diện tích đó vào sản xuất của công ty.

Thứ năm,
nếu đã thành lập công ty thì không được đóng thuế như hộ kinh doanh cá thể nữa. Thuế mà bạn phải đóng sẽ phụ thuộc vào loại hình doanh nghiệp mà bạn thành lập.