Câu hỏi: Cho tôi hỏi: Tôi có tài sản riêng là mảnh đất hình chữ L mang tên mình tôi vì tôi được bố mẹ cho trước khi lấy vợ. Nếu tôi tách thửa đất ra làm 2 và cho em ruột tôi 1 nửa diện tích đất thì có phải chịu thuế không, nếu phải chịu thì là bao nhiêu %, thủ tục tách thửa như thế nào, hồ sơ gồm những giấy tờ gì? Xin cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi yêu cầu tư vấn đến công ty Luật Minh Gia. Đối với trường hợp của bạn, chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Thứ nhất: Nghĩa vụ tài chính khi nhận tặng, cho bất động sản

-  Thuế Thu nhập cá nhân và Lệ phí trước bạ:

Việc tặng cho bất động sản được thực hiện giữa anh, chị, em ruột  thì người nhận tặng cho được miễn thuế thu nhập cá nhân theo khoản 4 Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ - CP năm 2013 và miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 5 Thông tư 301/2016/TT- BTC năm 2016. Cụ thể:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

…

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Điều 5. Miễn lệ phí trước bạ.

…

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Lệ phí địa chính:
Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định.

Thứ hai: Hồ sơ, thủ tục tách thửa theo quy định

Hồ sơ tách thửa hoặc hợp thửa đất được quy định tại khoản 11 điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT năm 2014 như sau:

- Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo mẫu số 11/ĐK;

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;

Sau khi chuẩn bị hồ sơ tách thửa, căn cứ theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP năm 2014, anh thực hiện thủ tục tách thửa như sau:

- Bước 1:
Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có đất.

-
Bước 2:
Tiếp nhận hồ sơ

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả cho người nộp hồ sơ. Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, UBND cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

-
Bước 3:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất xử lý hồ sơ, cụ thể như sau:

+ Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

+ Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

+ Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

---

2. Các loại thuế khi mua bán đất và trường hợp được miễn thuế TNCN

Câu hỏi:

Tôi hiện có 1 bất động sản ( nhà ở cấp 4) đang bán cho khách hàng. Bất sản trên là duy nhất của tôi ( tôi không có bất động sản thứ hai) và khách hàng là người mua không thuộc họ hàng gì với tôi ( mua để ở) . Hiện tôi bán cho người mua với giá 800tr. Như vậy, tôi sẽ đóng các khoản thuế liên quan như thế nào. Tôi có thuộc diện được miễn thuế TNCN hay không? Mong luật sư tư vấn giúp tôi.

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:
Khi bạn bán nhà của bạn cho khách hàng thì các loại thuế bạn phải nộp gồm:

1. Thuế chuyển quyền sử dụng đất: nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thuộc nghĩa vụ của bạn, nếu người mua tự nguyện nộp cho bạn thì họ có thể nộp thuế thay cho bạn. Tiền nộp = (Diện tích đất) x Giá đất x (Thuế suất)

+ Diện tích đất tính bằng m2

+ Giá đất theo bảng giá

- Thuế suất: 2% đối với đất nông nghiệp, 4% đối với đất ở

2.Thuế thu nhập cá nhân:

Việc nộp Thuế thu nhập cá nhân do các bên thỏa thuận, thông thường do bên bán đóng: nếu bên bán chỉ có một căn nhà duy nhất thì không phải đóng

Ngoài ra, bạn phải nộp các lệ phí:

1. Lệ phí trước bạ:

Tiền nộp đất= (Diện tích đất) x (Giá đất) x (Lệ phí)

Tiền nộp nhà= (Diện tích nhà) x (Cấp nhà) x (Lệ phí)

- Diện tích đất tính bằng m2

- Giá đất theo bảng giá

- Lệ phí 0,5%

2. Các chi phí khác liên quan:

- Phí công chứng,

- Phí đo vẽ

Căn cứ vào Điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định về các trường hợp có thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản được miễn thuế thu nhập:

Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập cá nhân và Khoản 2 Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP ngày 27 tháng 6 năm 2013 quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân thì trường hợp bạn chuyển nhượng nhà ở duy nhất của mình cho người khác đã đáp ứng đủ các điều kiện để được miễn thuế thu:

- Tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ có quyền sở hữu, quyền sử dụng một nhà ở hoặc một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó);

- Thời gian cá nhân có quyền sở hữu, quyền sử dụng nhà ở, đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày;

- Nhà ở, quyền sử dụng đất ở được chuyển nhượng toàn bộ;

Như vậy, khi bạn bán bất động sản là nhà ở duy nhất của bạn thì bạn sẽ không phải nộp thuế suất 2% trên tổng giá trị tài sản 800 triệu mà bạn thu được từ việc chuyển nhượng bất động sản của bạn.