Câu hỏi: Gia đình tôi có mảnh đất vườn 500m2, sát khu dân cư nhưng không nằm trong đất thổ cư ( không liền kề với đất ở nhưng có trong sổ đỏ - ở một nơi khác xa nhà) đó là đất nhà nước cấp trồng cây lâu năm ( ngô khoai sắn).Năm 1995 có cho cháu Nguyễn Văn A 200m2 để xây nhà ở. đến nay vẫn ở ổn định và không có tranh chấp. Hiện tại tôi muốn 300m2 còn lại làm thành đất ở và cháu Nguyễn văn A muốn làm sổ đỏ 200m2 thành đất ở thì có được không và thủ tục như thế nào xin luật sư tư vấn ạ.

Trả lời: Thứ nhất, về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo bạn trình bày, bạn được nhà nước cấp 500 m2 đất trồng cây lâu năm và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó, trường hợp bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Căn cứ theo Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính…

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Lưu ý, khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất cho cơ quan nhà nước, theo đó, bằng giá trị chệnh lệch giữa hai loại đất. Giá đất do UNND tỉnh quy định cụ thể tại từng địa phương.

Thứ hai, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Tại Điều 6 Luật đất dai 2013 quy định về nguyên tắc sử dụng đất, theo đó:

“1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

2. Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

3. Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

…..”

Trong trường hợp nhà nước giao đất nông nghiệp cho gia đình bạn sử dụng trồng cây lâu năm thì người sử dụng đất cần phải tuân thủ đúng mục đích sử dụng đất. Năm 1995, bạn có tặng cho A 200 m2 chưa chuyển mục đích sử dụng đất mà A đã xây dựng nhà ở trên đó đã vi phạm nguyên tắc sử dụng đất được quy định tại Điều 6 Luật Đất đai 2013. Nếu việc xây dựng đã hoàn thành 1995 thì cho đến thời điểm hiện tại đã hết thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính nhưng cơ quan nhà nước có quyền yêu cầu A tháo dỡ công trình sai phạm trên đất trước khi công nhận quyến sử dụng đất.

Nếu A muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 200m2 đất nông nghiệp được bạn tặng cho năm 1995 thì sau khi chấp hàng quyết định xử phạt,  bạn tiến hành làm thủ tục tách thửa 200m2 trên. Sau đó, chuẩn bị hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

- Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được công chứng hoặc chứng thực;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy tờ tùy thân của hai bên;

Hồ sơ được nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, trong thời hạn không quá 10 ngày  nếu hồ sơ hợp lệ thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho A.

Trân trọng.

P.luật sư tư vấn về đất đai  – Công ty Luật Minh Gia.