Câu hỏi: Tôi chào các anh chị cty luật Minh Gia. Tôi muốn hỏi về diện tích đất, bố mẹ tôi có một mảnh vườn được cấp GCNQSDĐ năm 1992. Diện tích thổ cư là 300m2 đất chồng cây lâu năm là 5000m2. Nay bố mẹ tôi làm thủ tục sang tên cho tôi, nhưng diện tích lại lên đến 7000m2 vậy tôi muốn hỏi là diện tích hơn 1000m2 đó có được cấp vào diện tích đất trồng cây lâu năm cho tôi ko. Cảm ơn quý công ty luật tư vấn cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, bố mẹ bạn đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 1992 với tổng diện tích là 5300 m2 (bao gồm 300 m2 đất ở và 5000m2 đất trồng cây lâu lăm). Hiện nay, bố mẹ bạn muốn làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho bạn nhưng phần diện tích đất này lại lên đến 7000 m2 và gia đình bạn muốn được ghi nhận phần diện tích đất tăng thêm này trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Về vấn đề ghi nhận thêm phần diện tích đất tăng thêm tại Điều 98 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

Như vậy, trong trường hợp này nếu ranh giới thửa đất gia đình bạn đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ 1992, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì gia đình bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất vượt quá.

Nếu ranh giới thửa đất nhà anh đang sử dụng thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm gia đình anh được cấp GCNQSDĐ 1992, thì phân diện tích hơn 1000m2 sẽ được cấp GCNQSDĐ nếu đủ điều kiện để cấp theo quy định tại Điều 99 Luật đất đai.

Nếu trong trường hợp sau khi cơ quan có thẩm quyền xác minh, phần diện tích đất này đủ điều kiện để được ghi nhận thêm vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn phải làm thủ tục ghi nhận vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình, sau đó mới thực hiện thủ tục chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất này cho bạn.

Với phần diện tích đất vượt quá hơn 1000m2 có thể được xếp vào loại đất trồng cây lâu năm hay không cần phải xem xét về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương và hiện trạng thực tế sử dụng phần diện tích đất này.

Gia đình bạn có thể căn cứ theo quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014 để đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định phần diện tích đất vượt quá là loại đất trồng cây lâu năm. ĐIều 3 quy định như sau:

“
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.
”

Như vậy căn cứ vào hiện trạng đang sử dụng của hơn 1000m2 đất có căn cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét xác định phần điện tích đất này là loại đất trồng cây lâu lăm.

Trong trường hợp này, gia đình bạn có thể liên hệ với cơ quan địa chính tại địa phương để kiểm tra lại ranh giới phần diện tích đất, kiểm tra quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương từ đó yêu cầu cơ quan có thẩm quyền xem xét cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn (bao gồm cả phần diện tích đất vượt quá so với Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1992).