Câu hỏi: Kính gửi: Quý Công ty, tôi  hiện đang sinh sống tại Thành phố TB, TB. Tôi xin nhờ Quý công ty tư vấn vấn đề lien quan đến việc xin cấp sổ  đỏ như sau: Mẹ tôi năm 2007 có mua 1 mảnh đất tại khu đô thị Trần  của ông V là 39,2 m2.

Nội dung yêu cầu:
Khi mua bán có giấy viết tay của ông V làm chứng vì bảo sau này làm sổ đỏ đây là căn cứ. Bên cạnh mảnh đất này ông V cũng bán cho ông B 1 mảnh như của mẹ tôi. 2 mảnh này giáp nhau và mãi sau này mới biết đây là 1 mảnh theo bản vẽ thiết kế của khu đô thị, nhưng ông V đã tách thành 2 miếng riêng biệt và bán cho 2 người khác nhau. Rồi 1 thời gian sau mẹ tôi mới biết mảnh đất đã được cấp sổ đỏ nhưng lại gộp 2 mảnh thành 1 mảnh,  ông B tự ý khai nộp chung để được cấp sổ đỏ tên nhà ông B. Khi mẹ tôi mượn sổ đỏ của ông B đi làm thủ tục tách đất riêng thì lại được trả lời không tách được do đất quy hoạch lô theo 1 lô. Đến nay đã 10 năm mẹ tôi ở trên mảnh đất này nhưng lại không đc cấp sổ thật sự rất lo vì liệu khi mẹ tôi mất có thể mất cả nhà không. Xin Quý công ty cho hỏi như trên thì ông V người bán đất cho mẹ tôi có trách nhiệm gì; Ông B có được phép sở hữu sổ đỏ cả diện tích đất của mẹ tôi không, và liệu có cách nào để mẹ tôi được cấp sổ đỏ cho mảnh đất 39,2m2 này không ạ ?  Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Điều 29 Nghị định 43/2014/NĐ – CP quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu:

“...2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

...”.

Theo quy định của pháp luật, việc tự chia tách thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa mà trong đó có ít nhất 01 thửa có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của UBND cấp tỉnh là trái quy định nên không được công chứng, chứng thực hoặc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.

Vậy, nếu sau khi tách thửa mà có ít nhất 01 thửa nhỏ hơn diện tích tối thiểu thì yêu cầu của gia đình không đúng quy định nên gia đình không được tách sổ riêng.

Bạn có trình bày, năm 2007, ông V đã tự tách đôi thửa đất tại khu đô thị Trấn để bán cho mẹ bạn và ông B mặc dù thửa đất không được tiếp tục tách thửa (theo quy hoạch là 01 lô đất). Như vậy, việc cơ quan có thẩm quyền cấp GCN quyền sử dụng đất cho ông B sở hữu toàn bộ lô đất gây ảnh hưởng tới quyền và lợi ích hợp pháp của mẹ bạn.

Bởi, mặc dù thửa đất không được tách thành 02 thửa riêng biệt nhưng có căn cứ để chứng minh (hợp đồng viết tay có chữ ký của chủ sở hữu cũ) quyền sử dụng đất của toàn bộ lô đất trên không thuộc sở hữu của riêng ông B.

Trong vụ việc trên, để đảm bảo quyền lợi thì mẹ bạn có quyền liên hệ tới UBND xã, huyện hoặc TAND cấp có thẩm quyền để cung cấp tài liệu, chứng cứ và yêu cầu các cơ quan trên xem xét lại quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, căn cứ Điều 699, Điều 702 BLDS 2005, mẹ bạn có quyền yêu cầu chủ sử dụng đất cũ tham gia tố tụng và cung cấp lời khai nhằm làm sáng tỏ sự việc.

Trường hợp Cơ quan có thẩm quyền thụ lý và giải quyết tranh chấp trên chấp nhận nội dung khởi kiện của mẹ bạn, tức tuyên quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với toàn bộ thửa đất trên cho ông B là trái quy định của pháp luật thì căn cứ Điều 98 Luật đất đai về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quền sử dụng đất, mẹ bạn có quyền yêu cầu Cơ quan có thẩm quyền ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“...

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.