Câu hỏi: Chào luật sư, cho tôi hỏi về hợp đồng mua bán nhà đất viết tay như sau: Năm 2003 ba tôi có mua một lô đất của cô tôi với giá 40 triệu đồng, vì sổ đỏ cô tôi nói đang thế chấp ở ngân hàng nên chưa thể đưa cho ba tôi tách sổ ra được và cũng vì anh em  ruột nên ba tôi cũng cả tin nên chỉ viết giấy tay và có chữ ký của vợ chồng cô tôi và ba má tôi,

Sau khi mua xong ba tôi tiến hành xây nhà kiên cố và cô tôi cũng lấy tiền bán đất xây một nhà sát nhà ba tôi (giống nhà cặp). Nhưng khi ba tôi và cô tôi xây nhà xong thì cô tôi trở mặt nói là giá bán đất rẻ nên không chịu giao sổ đỏ. sự việc kéo dài đến ngày hôm nay thấy cô tôi càng ngày càng quá đáng ( do nhà cặp nên ranh giới giữa hai nhà không có hàng rào) đồ đạt xe cộ đều cứ tấp qua nhà tôi vì phía ba tôi chưa có sổ đỏ nên cứ im lặng chịu đựng. Gần đây cô tôi còn nói phía ba tôi phải đưa thêm tiền đất  gần 1 tỷ thì mới được ở còn không thì dọn ra khỏi nhà trả đất lại cho cô. Nhưng theo ý kiến ba tôi thì nếu không đưa sổ đỏ thì trả lại tiền và thối lại cái nhà thì ba tôi sẵn sàng nhưng cô tôi cũng không chịu. Xin hỏi luật sư nếu trong trường hợp này thì ba má tôi phải làm như thế nào? Phải báo cơ quan nào để giải quyết. Trong khi chờ đợi sự tư vấn của luật sư. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai 2013 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

Đồng thời, Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 cũng quy định rõ.

Điều 689.
Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Như vậy, theo như quy định pháp luật trên thì khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng là bất động sản thì bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP lại có quy định:

b) Xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có đầy đủ các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a tiểu mục 2.3 mục 2 này.

b.1. Đối với hợp đồng được giao kết trước ngày 01/7/2004 vi phạm điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng đã có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003, mà có phát sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

b.2. Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2, 3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 mà có phát sinh tranh chấp và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi
phạm điều kiện này.

Theo đó, như tinh thần của nghị quyết thì
hợp đồng mà bố mẹ bạn giao kết vào thời điểm 2003 tức trước ngày 1/7/2004 luật đất đai 2003 có hiệu lực. Nên mặc dù hợp đồng của bố mẹ bạn viết tay nhưng có một trong xác giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 Điều 50 Luật đất đai 2003 thì vẫn có hiệu lực. Do đó, hiện nay gia đình bạn hoàn toàn có cơ sở, quyền yêu cầu gia đình cô bạn giao sổ đỏ để thực hiện việc sang tên. Trường hợp, cô bạn không chấp nhận, đuổi ra khỏi nhà thì gia đình bạn có quyền làm đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án nhân dân huyện nơi có tài sản để đòi lại đất thuộc về gia đình. (Kèm theo đơn khởi kiện sẽ cung cấp thêm bản xác nhận của chính quyền xã về việc đất sử dụng không có tranh chấp, biên lai đóng thuế đầy đủ và hợp đồng mua bán đất).

>> Luật sư tư vấn chuyển nhượng đất đai, gọi:
1900.6169

------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn liên quan đến việc thực hiện giao dịch khi đất đang có tranh chấp

Chào luật sư. Năm 1997 bác tôi giả mạo chữ ký bà nội để chuyển bìa đất đứng tên bác. Hiện tại bìa đang được bác sử dụng để vay tín dụng ngân hàng. Năm 2016 gia đình tôi đi kiện để chuyển lại tên bìa đất cho bà nội. Vậy khi đất đang tranh chấp đó, bác tôi có được tiếp tục vay tiền tín dụng hoặc chuyển nhượng sang tên người khác không ạ. Với trường hợp này gia đình tôi có thể lấy lại đata cho bà nội không ạ (bà đang còn sống) Xin luật sư tư vấn giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:

Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị thì hiện nay, pháp luật chỉ có quy định về việc hạn chế về việc đất đang có tranh chấp thì người sử dụng đất không được thực hiện các giao dịch như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn ... theo Điều 188 Luật đất đai 2013:

"
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Trường hợp đã thực hiện giao dịch rồi thì không có quy định về việc hủy bỏ hoặc tạm dừng giao dịch đó. Trừ trường hợp có yêu cầu cơ quan giải quyết tranh chấp áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.