Câu hỏi: Dear cty luật Minh Gia. Vì có một số tranh chấp nhỏ trong hợp đồng thuê nhà, em có 1 số thắc mắc xin văn phòng mình hỗ trợ giúp em, cụ thể như sau:

1. Khi xảy ra tranh chấp, người thuê nhà có yêu cầu người đại diện cho thuê cung cấp giấy ủy quyền quản lý nhà có công chứng thì mới làm việc tiếp, như vậy có hợp lý không?

2. Ví tại thời điểm ký HD không xuất trình giấy ủy quyền nên khi tranh chấp tôi bổ sung giáy ủy quyền không công chứng để được quyền giải quyết các phát sinh thay cho chị gái tôi có hợp lê không?

3. Ban đầu giao nhà tình trạng nội thất mới 100%, sau 2 tháng ở, chưa thanh lý HD nhưng người thue nhà muốn đi và nhượng HD cho người khác, nên họ muốn đền bù thiệt hại gây ra. Tuy nhiên, tôi yêu cầu đền bù thay mới 100%, họ không đồng ý vì họ trích luật chỉ đền bù dựa trên hư hại thực tế và phải có khấu hao so với thời gian sử dụng, như vậy có chính xác?Nếu như vậy, ai có quyền thẩm định mức độ tài sản hư hại?

4. Nếu không đạt thỏa thuận hòa giải, tôi muốn thưa kiện thì thủ tục như thế nào? Chi phí ra sao? Tôi phải chịu chi phí trước nếu sau này tôi thắng kiện, người thuê mới thực hiện chi trả lại đúng không? Tài sản đang trong quá trình hư hỏng có phải niêm phong chờ giám đinh không?Thời gian thụ lý và xử lý hồ sơ trong bao lâu?Trong quá trình đó, tôi có phải trả lại cọc nhà cho người thuê không? Và hợp đồng thuê này pending lại tức là người thuê nhà phải dọn ra ngoài trong quá trình chờ tòa giải quyết?

5. Vì né thuế nên HD tôi không mang công chứng, như vậy nếu thưa tôi sẽ bị truy thu thuế đúng không? bao gồm những gì? có phải đóng phí phạt không?

6. Trong trường hợp, tôi không kiện thì có được quyền từ chối nhượng hợp đồng theo yêu cầu người thue nhà không?

Rất mong sớm nhận được nhũng thông tin hữu ích từ văn phòng Minh Gia.Trân trọng.

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề ủy quyền

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định:

“2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.”

Như vậy, hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Cho nên, việc người thuê nhà yêu cầu người đại diện cung cấp hợp đồng ủy quyền có công chứng là không đúng.

Thứ hai, về việc bổ sung giấy ủy quyền khi xảy ra tranh chấp

Khi có tranh chấp, bạn có thể bổ sung hợp đồng ủy quyền để chứng minh quyền và nghĩa vụ của mình khi nhận ủy quyền và phạm vi, thời hạn ủy quyền.

Thứ ba, về việc bồi thường thiệt hại về tài sản

Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015 về Nguyên tắc bồi thường thiệt hại quy định như sau:

“1. Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Người chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại có thể được giảm mức bồi thường nếu không có lỗi hoặc có lỗi vô ý và thiệt hại quá lớn so với khả năng kinh tế của mình.

3. Khi mức bồi thường không còn phù hợp với thực tế thì bên bị thiệt hại hoặc bên gây thiệt hại có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác thay đổi mức bồi thường.

4. Khi bên bị thiệt hại có lỗi trong việc gây thiệt hại thì không được bồi thường phần thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Bên có quyền, lợi ích bị xâm phạm không được bồi thường nếu thiệt hại xảy ra do không áp dụng các biện pháp cần thiết, hợp lý để ngăn chặn, hạn chế thiệt hại cho chính mình.”

Như vậy, mức bồi thường là do hai bên thỏa thuận. Trong trường hợp không thỏa thuận được thì mức bồi thường phải dựa trên thiệt hại thực tế. Do đó, người thuê nhà chỉ cần bồi thường phần tài sản bị hỏng hóc hoặc mất. Nếu trong hợp đồng không thỏa thuận về việc chi phí mức độ hao mòn của nội thất bên trong thì người thuê không có nghĩa vụ phải bồi thường. Hơn nữa, khi giao kết hợp đồng, bạn thỏa thuận cho người thuê nhà sử dụng nội thất bên trong thì bạn phải lường trước được việc hao mòn khi sử dụng.

Người cho thuê có nghĩa vụ tự chứng minh sự mất mát, hư hỏng tài sản. Trong trường hợp không tự chứng minh được thì khi làm đơn ra Tòa, bạn yêu cầu Tòa thẩm định mức độ hư hỏng của tài sản (trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được mức bồi thường và có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp).

Thứ tư, về việc khởi kiện ra Tòa

Nếu muốn khởi kiện ra Tòa, bạn cần chuẩn bị hồ sơ khởi kiện. Hồ sơ khởi kiện bao gồm các nội dung quy định tại Khoản 4, 5 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 như sau:

“4. Đơn khởi kiện phải có các nội dung chính sau đây:

a) Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;

b) Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;

c) Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp các bên thỏa thuận địa chỉ để Tòa án liên hệ thì ghi rõ địa chỉ đó;

d) Tên, nơi cư trú, làm việc của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền và lợi ích được bảo vệ là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có);

đ) Tên, nơi cư trú, làm việc của người bị kiện
là cá nhân hoặc trụ sở của người bị kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có). Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người bị kiện thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người bị kiện.

e) Tên , nơi cư trú, làm việc của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cá nhân hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Trường hợp không rõ nơi cư trú, làm việc hoặc trụ sở của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ghi rõ địa chỉ nơi cư trú, làm việc hoặc nơi có trụ sở cuối cùng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

g) Quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm; những vấn đề cụ thể yêu cầu Tòa án giải quyết đối với người bị kiện, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

h) Họ, tên, địa chỉ của người làm chứng (nếu có);

i) Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện.

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án.”

Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự này là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú (tức là nơi có ngôi nhà cho thuê) được quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự.

Về vấn đề án phí, người có đơn khởi kiện là người phải nộp tạm ứng án phí, lệ phí. Nếu bị đơn thua kiện phải đóng toàn bộ án phí, lệ phí và hoàn trả số tiền tạm ứng cho người làm đơn khởi kiện.

Thời gian thụ lý, xử lý hồ sơ và xử lý vụ án dân sự thường kéo dài từ 3 đến 6 tháng, phụ thuộc vào tính chất vụ việc.

Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc vật có giá trị trong một thời hạn nhất định để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Hiện nay, hợp đồng đang thực hiện nhưng người thuê nhà không muốn tiếp tục thuê và muốn chuyển nhượng cho người khác. Nếu trong hợp đồng có thỏa thuận về việc trả lại tiền đặt cọc trong trường hợp này thì bạn phải trả cho người thuê nhà. Nếu không có thỏa thuận thì khi người thuê nhà muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà thì người thuê nhà không được trả lại tiền cọc do vi phạm hợp đồng.

Điều 107 Bộ luật tố tụng dân sự quy định:

“2. Tài liệu, chứng cứ không thể giao nộp được tại Tòa án thì người đang lưu giữ tài liệu, chứng cứ đó có trách nhiệm bảo quản.”

Cho nên, người thuê nhà vẫn có thể tiếp tục sử dụng căn nhà đã thuê nhưng phải bảo quản tài sản bên trong.

Thứ năm, về vấn đề nộp thuế

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 thì hợp đồng cho thuê nhà ở có thời hạn 6 tháng trở lên thì phải được công chứng chứng thực. Tuy nhiên, theo quy định tại Khoản 2 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 đã trích dẫn ở trên thì hợp đồng cho thuê nhà ở không cần phải công chứng, chứng thực. Hiện nay Bộ luật dân sự 2015 cũng không quy định về việc công chứng hợp đồng thuê nhà. Cho nên, hợp đồng cho thuê nhà không cần phải đi công chứng chứng thực.

Trường hợp này, bạn phải đóng thuế thu nhập từ kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở. Việc bạn công chứng hợp đồng hay không không ảnh hưởng tới việc đóng thuế mà là việc bạn kê khai thuế thu nhập khi đi đóng thuế. Nếu bạn đã kê khai khoản tiền thu nhập từ việc kinh doanh dịch vụ trên thì tức là bạn đã đóng thuế. Nếu không kê khai thì khi phát hiện, Nhà nước sẽ truy thu số thuế còn thiếu này. Đồng thời, bạn còn bị phạt tiền theo quy định tại Điều 12 Thông tư 166/2013/TT-BTC quy dịnh chi tiết xử phạt vi phạm hành chính về thuế.

Thứ sáu, vấn đề nhượng hợp đồng thuê nhà

Bản chất của việc chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà là việc chấm dứt hợp đồng với người thuê nhà cũ để ký kết với người hợp đồng thuê nhà mới.

Như đã nói ở trên, pháp luật dân sự tôn trọng sự thỏa thuận của các bên. Nếu bạn không đồng ý việc chuyển nhượng thì bên thuê nhà phải tiếp tục thực hiện hợp đồng hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Khi đó, bạn không cần trả lại số tiền đặt cọc ban đầu, yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có) và yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng (nếu có thỏa thuận trong hợp đồng).