Câu hỏi: Cảm ơn luật sư đã tư vấn giúp tôi qua hai lần tư vấn trước. Lần tư vấn này xin được nhờ luật sư tư vấn trường hợp phát sinh như sau: (1). Khi mẹ tôi lên UBND xã thì được phòng địa chính xã cho biết thửa đất phần trăm trước đây cấp cho ông bà ngoại tôi nên bác dâu tôi có quyền trên mảnh đất này ( tuy nhiên khi được giao đất thì mẹ tôi nhờ ông bà và anh trai mẹ tôi đứng tên xin hộ nhưng sau đó mẹ tôi đóng thuế và...

...được cấp sổ đỏ tên bố mẹ tôi) sau đó mẹ tôi lên UBND huyện xin trích lục sơ đồ thửa đất và được biết thửa đất phần trăm này đã đứng tên bố mẹ tôi và có dấu xác nhận của UBND huyện; (2) bên gia đình họ gần nhà tôi có ông bác phản đối việc phân chia đi sản thừa kế này và đã lên UBND xã nói là tuy ông bà ngoại không để lại đi chúc ( bản giấy tờ viết tay) nhưng có thể có đi chúc bằng miệng (có 3 người chứng thực trở lên thì toà án vẫn chấp nhận). Từ hai vấn đề phát sinh trên. Luật sư tư vấn giúp tôi

(1) khi mẹ tôi nhờ ông bà và anh trai đứng tên xin đất (hiện sổ đỏ là tên riêng bố mẹ tôi) thì toà án có căn cứ vào đo để xác nhận quyền sở hữu và sử dụng của cả ông bà ngoại và anh trai mẹ tôi không? hay chỉ xác nhận đó là tài sản của riêng mẹ tôi không?.

(2) về vấn đề đi chúc không có văn bản thừa kế mà thừa kế bằng miệng ( có 3 người chứng thực, tuy nhiên việc này là bịa đặt) thì toà án có dùng để làm căn cứ phân chia di sản không. Xin chân thành cảm ơn luật sư. Kính chúc luật sư sức khỏe và hạnh phúc

Trả lời: Căn cứ quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

"16.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất."

Theo đó, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mang tên bố mẹ bạn thì bố mẹ bạn được xác định là người có quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất hợp pháp.

Hiện nay, nếu gia đình muốn đưa mảnh đất này vào diện di sản thừa kế do ông bà để lại thì phải khời kiện yêu cầu huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND cấp cho bố mẹ bạn. Nếu có đủ chứng cứ chứng minh việc bố mẹ bạn được cấp sổ là trái pháp luật thì Toà án có thể tuyên huỷ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điều 100, Luật Đất đai 2013:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

Thứ hai, theo quy định của BLDS 2005, điều 649 có nêu: di chúc phải được lập thành văn bản; nếu không thể được lập được di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

Vấn đề di chúc miệng được quy định tại điều 651 BLDS 2005:

“1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ”.

Theo quy định tại khoản 5, điều 652, BLDS 2005: “Di chúc miệng được coi là hợp pháp, nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau đó những người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn năm ngày, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực”

Như vậy
, căn cứ vào các quy định của pháp luật, để di chúc miệng được hợp pháp, thì việc lập di chúc phải thỏa mãn những điều kiện sau:

Thứ nhất, người lập di chúc phải đang trong tình trạng tính mạng bị đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản

Thứ hai, hết thời hạn 3 tháng kể từ ngày có di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc không còn có hiệu lực

Thứ ba, khi di chúc miệng, phải có ít nhất hai người làm chứng ghi chép lại, cùng kí tên hoặc điểm chỉ

Thứ tư, trong vòng năm ngày kể từ ngày có di chúc miệng, thì di chúc phải được công chứng hoặc chứng thực.

Như trường hợp của bạn hỏi: về vấn đề di chúc không có văn bản thừa kế mà thừa kế bằng miệng ( có 3 người chứng thực, tuy nhiên việc này là bịa đặt) thì toà án có dùng để làm căn cứ phân chia di sản không. Giả sử có 3 người chứng thực như bác bạn đã trình bày, thì cũng chưa đủ cơ sở để Tòa án căn cứ phân chia di sản, vì ngoài điều kiện người làm chứng thì di chúc miệng còn phải thỏa mãn các điều kiện chặt chẽ khác theo quy định của pháp luật đã trình bày ở trên. Nên trường hợp(2) của bạn, Tòa sẽ phải xem xét tính hợp pháp của di chúc miệng, nếu đủ căn cứ theo quy định của pháp luật thì Tòa sẽ dùng để phân chia di sản, nếu không đủ căn cứ, thì Tòa sẽ chia theo quy định của pháp luật.

Trân trọng!

Công ty Luật Minh Gia