Câu hỏi: Kính gửi Quý luật sư Luật Minh Gia, khoảng tháng 11/2016, gia đình tôi có gom góp tiền để mua một mảnh đất xây nhà ở. Thủ tục đã xong, tôi đã nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) với tên đại điện là tên của hai vợ chồng tôi và mảnh đất này cũng đã chuyển 100m2 đất trồng sang thổ cư.

Đến tháng 3/2017, chúng tôi đến phòng tài nguyên môi trường của huyện để xin giấy phép xây dựng nhà tại mảnh đất này, nhưng cán bộ ở đây đã thông báo với chúng tôi rằng đất này nằm trong diện quy hoạch tái định cư nên có khả năng bị thu hồi, nên nếu có cấp GPXD thì chỉ được tạm thời. Tôi rất hoang mang vì sau một thời gian tích góp tôi sắp phải đối diện nguy cơ mất trắng. Xin quý luật sư tư vấn giúp tôi trong trường hợp này, nếu đền bù thì nhà nước sẽ đền bù như thế nào và tại sao đất trong diện quy hoạch, nhà nước lại cung cấp sổ hồng và cho chuyển đất trồng sang thổ cư. Và làm sao biết chính xác quy hoạch đang thực hiện, đã thực hiện và quy hoạch treo vì tôi nghe nói (không chính xác) quy hoạch này từ 2010. Và trong trường hợp này tôi phải làm sao? Cảm ơn Quý luật sư và mong được hồi đáp.

Trả lời: - Thứ nhất, về việc bồi thường khi thu hồi đất

Luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc
giao đất có cùng mục đích sử dụng
với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được
bồi thường bằng tiền
theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Như vậy, khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất sẽ được bồi thường (khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật). Việc bồi thường sẽ dựa trên phần diện tích đất, mục đích sử dụng đất bị thu hồi để thực hiện bồi thường tương ứng (bồi thường đất tương đương hoặc bồi thường bằng tiền).

Về điều kiện để được bồi thường, Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm,
có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; …

…”

Như vậy, khi đất đã được cấp GCNQSDĐ hoặc chưa được cấp giấy nhưng có đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ thì khi Nhà nước thu hồi vẫn sẽ được bồi thường.

- Thứ hai, về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

“1. Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

Thủ tướng Chính phủ phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất cho các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an trên cơ sở các chỉ tiêu sử dụng đất cấp quốc gia đã được Quốc hội quyết định.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cấp huyện có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp xã.

Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh.

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì
người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật
.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch
được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm
; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

3. Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà
sau 03 năm
chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất
phải điều chỉnh, hủy bỏ
và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.”

Như vậy, phần đất thuộc quy hoạch sử dụng đất thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền của người sử dụng đất (cấp GCNQSDĐ, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn,...). Do vậy, việc mua bán giữa các bên vẫn thực hiện được.