Câu hỏi: Tôi có mua mảnh đất năm 2015 có quyền sử dụng đất là đất ở tại đô thị và thời hạn sử dụng lâu dài và đã có nhà xây nhưng vì quá cũ năm nay 2017 tôi đập ra và đi xin giấy phép xây dựng thì cơ quan quản lý đô thị nói là đất này có nằm trong quy hoạch đường của dự án 2014 nên chị được cấp giấy phép tạm trong 5 năm và không được xây kiên cố vậy cho tôi hỏi luật sư vậy có đúng không và cho tôi hỏi sau này mảnh đất của tôi nếu có bị giải tỏa thì có được cấp tái định cư tại chỗ không và diện tích có như tôi mua không và đền bù cho phần nhà mà tôi làm không và nếu có thì được bao phần trăm xin luật sư giải cho tối với tôi xin cám ơn

Trả lời: Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Và Điều 94 Luật Xây dựng 2014 sửa đổi, bổ sung 2021 quy định:

“Điều 94. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng có thời hạn

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng có thời hạn gồm:

a) Thuộc khu vực có quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, công bố nhưng chưa thực hiện và chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

b) Phù hợp với quy mô công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho từng khu vực và thời hạn tồn tại của công trình theo kế hoạch thực hiện quy hoạch phân khu xây dựng, quy hoạch phân khu xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu chức năng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

c) Phù hợp với mục đích sử dụng đất được xác định tại giấy tờ hợp pháp về đất đai của người đề nghị cấp giấy phép xây dựng có thời hạn;

d) Khi hết thời hạn tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng có thời hạn và cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất, chủ đầu tư cam kết tự phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trường hợp quá thời hạn này mà quy hoạch xây dựng chưa thực hiện được, chủ đầu tư được tiếp tục sử dụng công trình cho đến khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyết định thu hồi đất. Việc hỗ trợ khi phá dỡ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Đối chiếu quy định pháp luật và thông tin bạn cung cấp, thì trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng đất và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, bạn tiến hành xây dựng nhà mới trên thửa đất đã có quy hoạch thì phải xin giấy phép xây dựng có thời hạn, và bạn cam kết tự  phá dỡ công trình, nếu không tự phá dỡ thì bị cưỡng chế và chịu mọi chi phí cho việc phá dỡ. Trong trường hợp khi hết thời han tồn tại của công trình ghi trong giấy phép xây dựng mà quy hoạch xây dựng có điều chỉnh kéo dài kế hoạch thực hiện thì cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng có trách nhiệm thông báo về viêc gia hạn thời gian tồn tại của công trình.

Như vậy, cơ quan quản lý đô thị trả lời với bạn như vậy là có căn cứ, phù hợp với quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp khi nhà nước thu hồi đất ở, theo Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định về Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở:

“Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở”.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Theo đó, khi Nhà nước thu hồi đất ở của gia đình bạn thì Nhà nước đền bù cho bạn bằng tiền hoặc bằng đất tái định cư tùy theo điều kiện quỹ đất của địa phương.

2. Xây dựng sai phép có được công nhận quyền sở hữu?

Câu hỏi: Chào luật sư. Tôi có xây dựng nhà ở trên nền đất thổ cư, theo giấy phép xây dựng duyệt là: công trình nhà ở bán kiến cố, mái tole, khung cột BTCT, nhưng trong quá trình xây dựng có phát sinh làm thêm gác suốt bằng betong nhẹ, công trình cao vượt hơn 3 mét so với ban đầu, phần phát sinh này tôi có nhờ dịch vụ xin phép nhưng vì lí do khách quan nào đó tôi bị mất liên lạc và cả hồ sơ xin phép. Nay tôi muốn làm giấy tờ tài sản (nhà ở) gắn liền trên đất thì tôi phải làm thủ tục ra sao? Có bị phạt vấn đề gì không? rất mong được luật sư tư vấn cụ thể. Chân thành cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP quy định:

"
Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

…4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

…

12. Đối với hành vi quy định tại khoản 2, khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau:

a) Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình;

b) Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng;

c) Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm”.

Đối chiếu quy định pháp luật và thông tin bạn cung cấp, bạn thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính. Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, bạn phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh giấy phép xây dựng. Trong trường hợp hết thời hạn 60 ngày mà bạn không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Về điều kiện đăng ký tài sản gắn liền với đất (chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) được quy định tại Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

…”

Theo quy định pháp luật, đối với trường hợp nhà ở xây không đúng với giấy phép xây dựng thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì chủ sở hữu nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.