Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật sư Minh Gia! Tôi hiện tại đang sinh sống ở Thanh Hóa. Ba mẹ tôi hiện đang có một mảnh đất thổ cư diện tích 400m2 sử dụng từ trước năm 1993, không vi phạm pháp luật đất đai nhưng chưa có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Hôm trước mẹ tôi có vào ban địa chính UBND xã để làm sổ đỏ thì cán bộ ở đây cho biết chỉ có thể làm sổ đỏ tối đa 200m2 đất ở, 200m2 còn lại được tính là đất vườn tạp, nếu muốn làm sổ đỏ 200m2 còn lại là đất ở mẹ tôi phải tách hộ, nghĩa là phải có giấy chứng nhận đăng kí kết hôn của con cái thì mới có thể làm được cho 200m2 còn lại.

Như thế có đúng không thưa luật sư? Xin luật sư cho biết chi phí làm sổ đỏ nếu làm hết 400m2 đất ở là bao nhiêu và quy trình làm như thế nào? Tôi xin trân trọng cảm ơn, mong hồi âm sớm từ quý luật sư, chúc văn phòng ngày càng phát triển!

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

- Về yêu cầu tách hộ để được công nhận đất ở

Căn cứ theo quy định tại Điều 103 Luật Đất đai 2013, xác định diện tích đất ở với thửa đất có vườn, ao và Điều 5 Quyết định 4463/2014/QĐ-UBND (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 2 Điều 1 Quyết định 4655/2017/QĐ-UBND của UBND tỉnh Thanh Hóa) quy định về hạn mức công nhận đất ở như sau:

“Điều 5. Hạn mức công nhận đất ở đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao

“1. Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở được hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 và người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a. Địa bàn phường: 125 m2/hộ

b. Địa bàn thị trấn đồng bằng: 150 m2/hộ

c. Địa bàn thị trấn miền núi: 200 m2/hộ

d. Địa bàn xã đồng bằng: 200 m2/hộ

đ. Địa bàn xã miền núi: 400 m2/hộ

Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương; trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

2. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ nhưng có tên trong sổ mục kê hoặc sổ đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ hoặc có các tài liệu chứng cứ khác chứng minh nguồn gốc sử dụng đất ổn định từ trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định như sau:

a) Trường hợp đã sử dụng đất ổn định từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 1 Điều này.

b) Trường hợp đã sử dụng đất ổn định từ trước ngày 18/12/1980 thì diện tích đất ở được xác định theo thực tế đang sử dụng, nhưng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 1, Điều 3 và khoản 1, Điều 4 của quy định này”.

>> Tư vấn quy định về xác định hạn mức đất ở, gọi:
1900.6169

Như vậy, theo quy định trên, hạn mức công nhận đất ở tại thị trấn miền núi và xã đồng bằng tại Thanh Hóa là 200m2/hộ. Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định:

“...
29. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.

Để được công nhận diện tích đất ở nhiều hơn 200m2, cần chứng minh có nhiều hộ gia đình cùng sinh sống trên mảnh đất này. Ví dụ như: nộp các giấy tờ chứng minh các con đã đăng ký kết hôn, đã tách sổ hộ khẩu riêng cho vợ chồng người con,…

Do đó, việc hướng dẫn gia đình tách thành 02 hộ gia đình để được xem xét công nhận toàn bộ diện tích 400m2 đất ở là có cơ sở và căn cứ theo chính sách về hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở của địa phương.

- Chi phí cấp giấy chứng nhận toàn bộ diện tích là đất ở

Chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ 400m2 đất ở gồm: tiền sử dụng đất, lệ phí đo đạc, phí thẩm định hồ sơ, lệ phí trước bạ, phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

- Đối với tiền sử dụng đất: Gia đình anh sử dụng đất ổn định từ trước 15/10/1993 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không vi phạm pháp luật đất đai, áp dụng khoản 1 Điều 6 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp là: Giá đất (theo bảng giá đất UBND tỉnh Thanh Hóa quy định) x 50% x 200m2 (vượt quá hạn mức công nhận đất ở). Nếu gia đình thuộc diện miễn giảm tiền sử dụng đất thì nộp hồ sơ xin miễn giảm để được xem xét tính tiền sử dụng đất theo mức ưu đãi tốt nhất.

- Đối với lệ phí trước bạ: xác định bằng 0,5% x Giá đất (theo bảng giá đất UBND tỉnh Thanh Hóa quy định) x 400m2.

- Đối với các khoản phí và lệ phí khác: anh tra cứu mức phí cụ thể trong Nghị quyết HĐND tỉnh Thanh Hóa quy định về mức thu miễn giảm phí, lệ phí...

- Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nếu trường hợp của gia đình là cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, trình tự thủ tục quy định tại Điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, hướng dẫn chi tiết bởi Điều 8, Điều 11, Điều 12 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.