Câu hỏi: Thời gian gần đây, luật Minh Gia đã và đang nhận được rất nhiều câu hỏi liên quan đến lĩnh vực đất đai như: Diện tích sử dụng thực tế lớn hơn so với diện tích trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tặng cho được toàn bộ diện tích đất đó không? Khi thế chấp bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có buôc phải đăng ký không? Chồng hoặc vợ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ ghi tên vợ hoặc chồng hay không?

1. Luật sư tư vấn.

Nếu bạn đang trong tình huống khó khăn này và cần sự trợ giúp đội ngũ luật sư, đừng ngần ngại hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc liên lạc theo hotline
1900.6169
để được hỗ trợ các vấn đề pháp lý như:

- Tư vấn về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng vay thế chấp

- Tư vấn về các khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất

- Tư vấn về quyền được thừa kế đối với di sản là bất động sản

Để minh họa  cho trường hợp này, chúng tôi xin gửi đến bạn tình huống cụ thể dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp nhất.

2. Tư vấn về hợp đồng cho vay thế chấp bằng GCN quyền sử dụng đất

Xin chào luật sư, do thiếu vốn làm ăn nên bố mẹ (bên A) có vai của cá nhân (bên B) 100 triệu và dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thế chấp. Năm 2015 bên B phá sản và không đủ khả năng trả nên ngân hàng có tịch thu tài sản (trong đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bên A thế chấp). Ngân hàng có gửi giấy thông báo cho bên A lên lấy giấy CNQDd, nhưng do bên A không đủ điều kiện tài chính nên chưa lên ngân hàng lấy về. Đến nay bên A đã thu xếp được và lên ngân hàng để được nhận lại giấy CNQSDĐ, nhưng bên ngân hàng trả lời rằng đã có người lấy (bên A không lấy). Sau khi tìm hiểu bên A biết được bên B đã lấy. Tìm gặp bên B, bên B yêu cầu phải trắc 800 triệu mới lấy được giấy CNQSDĐ. Hỏi:

1. Ngân hàng làm vậy có sai không? (giấy CNQSDĐ do bên A đứng tên và đã có thông báo cho bên A mang tiền lên nhận lại, nhưng lại giao cho một người khác, ở đây là giao cho bên B cá nhân cho bên A vai tiền).

2. Bên B yêu cầu bên A phải trả 800 để nhận lại giấy CNQSDĐ mà không có bất cứ căn cứ pháp lý nào như vậy có sai không?

3. Nếu trường hợp bên A muốn nhận lại giấy CNQSDĐ phải làm như thế nào (bên A sẽ trả khoảng vai và lãi xuất ngân hàng nếu có).

Rất mong được luật sư tư vấn, xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 324 Bộ luật dân sự năm 2015 về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba giữ tài sản thế chấp:
“…

c) Giao lại tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp hoặc bên thế chấp theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
”

Ngân hàng là bên thứ ba giữ tài sản thế chấp nên ngân hàng có thể giao lại GCNQSDĐ cho bố mẹ bạn (bên A) hoặc cho bên nhận thế chấp (bên B- bên cho vay).Vì bạn chưa có đủ tiền để lấy lại GCN tại ngân hàng nên ngân hàng hoàn toàn có quyền giao lại GCN cho bên B theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại Khoản 3 Điều 321 BLDS 2015 về quyền của bên thế chấp:

“
Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác
.”

Bố mẹ bạn đã dùng GCNQSDĐ để làm biện pháp bảo đảm thế chấp cho khoản vay của bố mẹ bạn. Khi bố mẹ bạn muốn lấy lại GCNQSDĐ thì chỉ cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền đối với bên cho vay. Theo quy định trên, khi nghĩa vụ được bảo đảm (nghĩa vụ trả tiền) chấm dứt thì bố mẹ bạn có quyền nhận lại tài sản thế chấp do bên B giữ. Hành vi yêu cầu trả 800 triệu của bên cho vay là không có căn cứ và trái với quy định của pháp luật. Khi bố mẹ bạn thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền nếu bên B không trả GCN thì bố mẹ bạn có thể khởi kiện dân sự đòi tài sản tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi bên B cư trú.