Câu hỏi: Kinh chào đoàn Luật sư!Gia đình tôi mua một mãnh đất cất nhà từ năm 2015, 2 bên làm giấy tay giao tiền, giao đất, bên gia đình tôi đình tôi giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên B.

Gia đình tôi và bên B có đến xã để tiến hành làm thủ tục sang tên nhưng không được với lý do sao:  giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên B đã được UBND huyện cấp cho hộ gia đình bên B. chớ không có cấp cho cá nhân. nhưng trong hộ gia đình bên B có người con đi nước ngoài không rõ lý do. vì vậy gia đình bên B không thể chuyển quyền sử dụng đất cho tôi. rất mong quý Luật sư nghiên cứu giúp đở cho gia đình tôi. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Theo như bạn trình bày thì bạn có mua một mảnh đất đứng tên hộ gia đình của bên B, do đó đây được xác nhận là đất cấp cho hộ gia đình, thuộc sở hữu chung của các thành viên trong gia đình nên căn cứ theo khoản 2 Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

……………

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.

Như vậy, trong trường hợp mảnh đất này do các thành viên cùng nhau đóng góp, cùng nhau sản xuất trên đó thì theo quy định trên khi bên B muốn bán mảnh đất  cho bạn thì cần phải thỏa thuận với những thành viên trong gia đình B và những thành viên này thống nhất bán tài sản này, có ủy quyền cho B đứng ra bán thì giao dịch mua bán giữa bạn cùng người này sẽ được coi là hợp pháp.

Đối với trường hợp bên B có một thành viên trong gia đình đi ra nước ngoài không rõ lý do ,trong trường hợp không tìm được người này thì phía bên gia đình của B có thể yêu cầu Tòa án tuyên bố người này mất tích và đồng thời yêu cầu phân chia phần đất này thì phần tài sản mà người bị tuyên bố mất tích được nhận sẽ giao cho một trong các thành viên trong gia đình quản lý mà không được chuyển nhượng phần quyền sử dụng, quyền sở hữu chung của thành viên đó.

Do đó, thì bạn chỉ có thể nhận chuyển nhượng những phần đất của những thành viên còn lại ở Việt Nam.

Ngược lại, nếu bên B chưa được sự đồng ý của những thành viên trong hộ gia đình mà tự ý đứng ra bán tài sản này thì hợp đồng sẽ vô hiệu do chủ thể không đủ điều kiện để tiến hành giao dịch.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, trong trường hợp hợp đồng vô hiệu thì bạn có quyền yêu cầu bên kia trả lại tiền và bạn trả lại đất cho họ. Nếu trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể yêu cầu Tòa án giả quyết.

Trân trọng.
CV tư vấn: Đào Thị Trà. - Luật Minh Gia