Câu hỏi: : Kính gửi Luật sư Minh Gia! Tôi có vấn đề xin Luật sư tư vấn về truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Năm 1994 gia đình tôi có nhận chuyển nhượng một ngôi nhà và đất với diện tích 1170,5m2 tại thành phố (nguồn gốc ngôi nhà và đất này trước năm 1975 là căn biệt thự của gia đình sỹ quan chế độ cũ, sau năm 1975 nhà nước thu hồi cấp lại cho hộ gia đình chính sách, đến năm 1994 tôi nhận chuyển nhượng lại). Ngày 08/6/1994 tôi được UBND tỉnh  cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, về phần đất ghi nhận như sau: - Đất trong tiêu chuẩn: 276,2m2; - Đất ngoài tiêu chuẩn: 893,78 m2; Trong đó: - Đất đã xây dựng nhà ở: 249,87 m2; - Đất sân: 920,60 m2; - Đất vườn: Không. Năm 2012 tôi tặng cho toàn bộ ngôi nhà và đất này cho em tôi, khi làm thủ tục chuyển thuế cơ quan thuế không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần đất sân này vì căn cứ vào Khoản 1 Điều 84 Luật Đất đai 2003 vì đất tôi đang ở là đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Ngày 11/01/2012 em tôi được UBND thành phố cấp giấy CNQSD đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Đến năm 2016, thanh tra làm việc tại phòng TN và MT có kết luận việc cấp giấy chứng nhận cho em tôi không thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất là sai vì cho rằng đất sân là đất vườn, buộc em tôi phải nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất với diện tích đất sân là 920,60 m2.  Xin luật sư tư vấn giúp gia đình em tôi, việc truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất như vậy có đúng không, bản thân tôi qua tìm hiểu Luật đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn chưa thấy sự đánh đồng giữa đất sân là đất vườn. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của Luật sư Minh Gia.

Trả lời: Theo quy định của pháp luật thì khi tặng cho quyền sử dụng đất cho nhau thì bên được tặng cho sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Tuy nhiên, trong trường anh, em ruột tặng đất cho nhau thì được miễn hai loại phí này. Cụ thể, khoản 4 điều 4  luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 và điều 4 nghị định 45/2011/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì trường hợp hai anh em bạn tặng đất cho nhau thì không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Tuy nhiên, do thông tin bạn cung cấp không trình bày rõ tại thời điểm em trai bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay không? Nếu không xin chuyển mục đích sử dụng đất thì em bạn không phải nộp thêm chi phí chuyển mục đích sử dụng (vì việc xin chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào nhu cầu của người sử dụng đất).

Mặt khác, theo quy định tại điều 87 luật đất đai 2003 thì đất vườn ao nằm trong cùng một thửa đất có nhà ở được hình thành trước năm 1980 thì được coi là đất ở. Cụ thể:

Điều 87. Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao

1. Đất vườn, ao được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này thì diện tích đất vườn, ao đó được xác định là đất ở.

3. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định theo giấy tờ đó.

4. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành từ ngày 18 tháng 12 năm 1980 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này mà trong giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất có vườn, ao được xác định như sau:

a) Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định hạn mức công nhận đất ở theo số lượng nhân khẩu trong hộ gia đình;

b) Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở tại địa phương;

c) Trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở tại địa phương thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.

Như vậy, theo quy định trên thì phần đất sân hoặc đất vườn gắn liền với nhà ở sử dụng từ trước năm 1980 đến nay thì phần đất này được coi là đất ở. Do đó, trong trường hợp này gia đình em bạn không phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở nữa. Như vậy, việc thanh tra yêu cầu cơ quan thuế truy thu lại tiền chuyển mục đích sử dụng đất là không có căn cứ pháp luật. Trong trường hợp gia đình bạn không đồng ý việc truy thu tiền chuyển mục đích này thì em bạn có quyền làm đơn khiếu nại về quyết định hành chính gửi lên cơ quan có thẩm quyền ra quyết định truy thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất để được yêu cầu giải quyết.