Câu hỏi: Nhà tôi có đất hiện do bố tôi là chủ hộ thuộc diện giải tỏa , đã có quyết định cắm đền bù giải tỏa ở khu vực khác. Đất nhà tôi là đất ở, đất vườn lâu năm từ thời ông bà tôi để lại nhưng lại chưa có sổ đỏ. 1. Nếu tôi tách sổ hô khẩu thì bố mẹ tôi có thể tách đất cho tôi để sau khi đền bù cá nhân tôi sẽ có một mảnh đất riêng không? Gia đình tôi bán đât và nhiều lần đòi lại quyết định cắm đất và những thủ tục của người để làm sổ đỏ nhưng họ không trả. Giải quyết?

Nội dung tư vấn
: Dear công ty luật Minh Gia! Tôi là con gái và nhà tôi có 2 chị em và đang ở cùng bố mẹ đẻ. Nhà tôi có đất hiện do bố tôi là chủ hộ thuộc diện giải tỏa , đã có quyết định cắm đền bù giải tỏa ở khu vực khác. Nhưng cho đến giờ vẫn chưa thực hiện chế độ đền bù cho gia đình tôi. Và tôi mới nghe được thông tin là 1 công ty khác sẽ thực hiện đền bù đất đó để làm dự án khác, không phải của trường đai học hùng vương nữa. Đất nhà tôi là đất ở, đất vườn lâu năm từ thời ông bà tôi để lại nhưng lại chưa có sổ đỏ.

Vậy tôi xin hỏi mấy vấn đề như sau:

1. Nếu tôi tách sổ hô khẩu thì bố mẹ tôi có thể tách đất cho tôi để sau khi đền bù cá nhân tôi sẽ có một mảnh đất riêng không? Và việc tách khẩu là cần thiết hay không?

2. Mảnh đất nhà tôi được đền bù gồm 300m2 và bố mẹ tôi đã bán 100m2 và người mua đất nói chịu trách nhiệm làm sổ đỏ và gia đình tôi đã trích 25 triệu để họ làm sổ đỏ nhưng cho tới thời điểm này là khoảng 2 năm rồi họ vẫn chưa làm được sổ đỏ. Gia đình tôi nhiều lần đòi lại quyết định cắm đất và những thủ tục để làm sổ đỏ nhưng họ không trả. Trường hợp này gia đình tôi nên làm gì?

3. Bố tôi là người có tính ăn chơi. Sợ sau khi đền bù đất thì bố tôi sẽ nắm tiền và sẽ tiêu hết. Trường hợp này mẹ tôi nên làm gì để đảm bảo quyền lợi. Giữ gìn tài sản chung của gia đình?Rất mong nhận được sự trả lời sớm từ phía công ty. Tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Thứ nhất, là về tách sổ hộ khẩu thành hộ gia đình. Theo quy định tại khoản 6, Điều 19 về Các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định như sau:

6. Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Bên cạnh đó, căn cứ theo quy định tại Điều 79 của Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

Và căn cứ theo  khoản 2, Điều 6 về  Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của Nghị định 47/2014/ NĐ-CP về Bồi thường tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất có quy định như sau:

Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

2. Trường hợp trong hộ gia đình quy định tại Khoản 1 Điều này mà trong hộ có nhiều thế hệ, nhiều cặp vợ chồng cùng chung sống trên một thửa đất ở thu hồi nếu đủ điều kiện để tách thành từng hộ gia đình riêng theo quy định của pháp luật về cư trú hoặc có nhiều hộ gia đình có chung quyền sử dụng một (01) thửa đất ở thu hồi thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình.

Đối với quy định ở trên bạn muốn tách thành từ hộ gia đình riêng thì trước tiên bố bạn phải làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có đầy đủ điều kiện ở trên để được công nhận là hộ gia đình riêng thì bạn sẽ được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất ở, nhà ở tái định cư và tình thực tế tại địa phương quyết định mức đất ở, nhà ở tái định cư cho từng hộ gia đình cho bạn.

Thứ hai
,
là để chuyển nhượng đất đai thì người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai năm 2013.  Do đó việc nhà bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất  cho giao dịch đó bị coi là vô hiệu( Điều 122 Luật dân sự năm 2015).

Trong trường hợp bạn muốn đòi lại giấy tờ mà nhà bạn đã đưa cho người mua không trả lại thì nhà bạn có quyền  khởi kiện ra Tòa án và Tòa án tuyên giao dịch giữa nhà bạn và người mua là vô hiệu và hai bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.  Và Tòa án sẽ xem xét lỗi của các bên để buộc bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia. Tòa án cấp quận, huyện là cơ quan có thẩm quyền xét xử tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó nhà bạn có thể gửi đơn lên Tòa án cấp quận, huyện nơi bị đơn cư trú( người mua) để giải quyết.

Thứ ba, là việc bạn có chia sẻ bố bạn là người có tính ăn chơi. Sợ sau khi đền bù đất thì bố bạn sẽ nắm tiền và sẽ tiêu hết. Trường hợp này bạn muốn mẹ bạn đảm bảo quyền lợi giữ gìn tài sản chung của gia đình thì theo quy định tại Điều 213 về Sở hữu chung của vợ chồng của Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định như sau:

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.

Theo quy định ở trên, bởi vì đây tài sản chung của vợ chồng có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Nếu như bố mẹ bạn không thể phân chia theo thỏa thuận thì rất khó để hạn chế sử dụng tiền của bố bạn. Trừ trường hợp mẹ bạn gửi yêu cầu ly hôn ra tòa yêu cầu tòa phân chia tài sản thì mới có thể đảm bảo được quyền lợi của mẹ bạn.