Câu hỏi: Xin chào: Công ty luật Minh GiaTôi mong muốn công ty luật Minh Gia tư vấn cho tôi một việc như sau:Tôi có 1 thửa đất, diện tích đo hiện trạng hơn 300m2, nhưng trong bản đồ địa chính 2001 chỉ có 287,6 m2 và đã được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh lập trích lục bản đồ công nhận 287,6 m2 theo đúng bản đồ địa chính 2001 có xác định có 120,0 m2 đất ở+ 167,6 m2 CLN, lịch sử lô đất của tôi là vào năm 1999 tôi có mua đất vườn của bà T, tuy nhiên phần diện tích đất trên không nằm trong giấy chứng nhận của bà T, tôi sử dụng ổn định từ đó đến nay, ổn định không tranh chấp, có ranh giới rõ ràng, có số thửa, diện tích ranh giới và ghi là đất ở trên bản đồ 2001. Sau khi được văn phòng đăng ký đất đai tỉnh  kiểm tra hiện trạng và  lập trích lục bản đồ công nhận 287,6 m2 theo đúng bản đồ địa chính 2001,  xác định có 120,0 m2 đất ở+ 167,6 m2 CLN và hướng dẫn về UBND phường làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cấp lần đầu. Tuy nhiên khi về phòng địa chính phường không tiếp nhận hồ sơ với lý do trên đất tôi đang ở có xây dựng nhà ở chính là 100m2 và nhà trọ 100 m2  tổng là 200 m2 vợt hạn mức đất ở do thành phố quy định là 120 m2 do đó chỉ có thể làm theo 2 hướng: một là: Phá nhà chỉ còn 120m2 đất ở, hai là phải làm tất 200 m2 vào giấy chứng nhận thành đất ở mới ký làm thủ tục vì đã sử dụng đất sai mục đích, vậy xin hỏi Cty Luật sư như vậy đúng hay sai và phải làm như nào để cho đúng. Xin cảm ơn

Trả lời: Căn cứ theo khoản 5 điều 103 Luật Đất Đai 2013 quy định về Xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đất có vườn ao như sau:

“5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này”.

Theo như bạn thông tin, vào năm 1999 bạn có mua đất vườn của bà T, tuy nhiên phần diện tích đất không nằm trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T nên theo quy định tại khoản 5 điều 103 Luật Đất Đai 2013 diện tích đất ở của bạn sẽ được xác định theo hạn mức đất được Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở (mỗi địa phương sẽ có quy định về hạn mức đất ở khác nhau). Trường hợp này, diện tích đất ở của bạn là 120m2, phần đất còn lại vẫn là đất vườn.

Căn cứ theo điều 12 Luật Đất Đai 2013 quy định về các hành vi bị nghiêm cấm khi sử dụng đất đai như sau:

“1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

…”

Theo như bạn thông tin, đất bạn đang ở có xây dựng nhà ở là 100m2, nhà trọ là 100m2, tổng là 200m2 vượt hạn mức đất ở do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định (tức là bạn xây dựng nhà ở trên cả đất vườn), hành vi của bạn thuộc trường hợp bị cấm theo khoản 3 điều 12 Luật Đất Đai 2013: “sử dụng đất không đúng mục đích” nên việc văn phòng địa chính yêu cầu bạn phá nhà chỉ còn 120m2 đất ở hay công nhận 200m2 đất ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm thủ tục kí ký nhận vì đã sử dụng đất sai mục đích là hoàn toàn có căn cứ pháp luật.

Trường hợp văn phòng địa chính công nhận 200m2 đất ở vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu bạn làm thủ tục kí nhận vì đã sử dụng đất sai mục đích, bạn có thể bị xử phạt hành chính theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về hình thức và mức xử phạt vì đã chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp (không phải là đất trồng lúa, đất rừng, đất rừng phòng hộ mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép):

"2. Chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

...”

Theo như bạn thông tin, phần đất sử dụng sai mục đích của gia đình bạn có diện tích là 80m2 nên theo quy định tại điểm a khoản 2 điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP bạn có thể bị xử phạt hành chính với mức phạt từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng.

Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 200m2 đất ở, bạn phải trả tiền giá đất theo quy định tại điểm a khoản 1 điều 7 Nghị định 45/2014/NĐ-CP của Chính Phù quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

“a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức (nếu có) thì phải nộp bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, đối với phần đất ở vượt hạn mức, bạn sẽ phải nộp 100% tiền sử dụng đất đối với phần đất trong hạn mức theo quy định của pháp luật hiện hành.