Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ năm 2000 nhưng không có công chứng, chứng thực thì có bị vô hiệu không? Cụ thể như sau:

Chào Luật Minh Gia,Mong Luật sư tư vấn về luật giúp gia đình tôi.Gia đinh tôi có 1 miếng đất khoảng 300m2. Xây nhà ở khoảng 100m2. Còn đất trống khoảng 200m2. Năm 2001, gia đình tôi bán đất cho ông H, giấy viết tay, không có công chứng. Trong giấy ghi rõ: bán nửa cái nhà với giá 36 triệu, trả trước 33 tr, còn 3 tr. Đến nay, số tiền 3 tr vẫn chưa trả cho gia đình tôi. Ông H dùng miếng đất trống khoảng 100m2 bên cạnh nhà tôi để xây phòng trọ. Không có bất kỳ tranh chấp gì. Khoảng năm 2015, gia đình tôi có làm sổ đỏ với toàn bộ diện tích là 300 m2. Và gia đình tôi lấy sổ đỏ để đi vay ngân hàng 100 triệu. Đến nay 2017, ông H xuống yêu cầu nhà tôi tách quyền sử dụng đất cho ông H. Nhưng sổ đỏ đang nằm trong ngân hàng và đất đang nằm trong khu vực quy hoạch nên phường không cho tách đất. Hiện ông H đang đâm đơn ra tòa để kiện gia đình tôi? (Gia đình tôi hiện chưa biết lý do cụ thể mà ông H kiện?) Luật sư có thể tư vấn cho tôi các trường hợp có thể xảy ra nếu ông H đâm đơn kiện không ạ? Và qua tìm hiểu thông tin pháp luật, thì hợp đồng giao dịch giữa gia đình tôi và ông H là vô hiệu, nhưng sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Toà án công nhận hợp đồng. Theo như tình huống của gia đình tôi thì hợp đồng giao dịch này có được công nhận hay vô hiệu? Mong luật sư có thể giải thích cụ thể những vấn đề xung quanh mà gia đình tôi đang gặp phải và hướng giải quyết tốt nhất mà gia đình tôi nên thực hiện.Tôi xin chân thành cảm ơn Luật Minh Gia.Mong nhận được sự phản hồi sớm nhất.Trân trọng,

Trả lời: Trước hết về hợp đồng mua bán, theo quy định của pháp luật, hợp đồng mua bán đất phải có công chứng. Tuy nhiên, theo quy định tại điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, phải xác định được rằng các bên đã thực hiện được ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch hay chưa? Trường hợp các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ (thanh toán và bàn giao) thì một trong các bên có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của Hợp đồng.