Câu hỏi: Chào luật sư ! Hiện tại tôi có mua một mảnh đất gần 1ha ở xã T.H huyện L.H tỉnh L.Đ ,nhưng chưa có thổ cư vì thuộc đất nông nghiệp trồng cà phê, tôi muốn chuyển đổi lên đất thổ cư khoảng 100m2.Tài nguyên môi trường huyện L.H bảo rằng đât không tiếp giáp đường đi nên không làm được,họ bảo rằng luật mới ra. Xin các vi tư vấn về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất giúp tôi. Chân thành cảm ơn !

Trả lời: "1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp
.

Đất nông nghiệp trồng cà phê là đất trồng cây lâu năm  muốn chuyển sang thành đất thổ cư ( đất ở ) tức là chuyển từ đất nông  nghiệp sang đất phi nông nghiệp nên cần phải tiến hành thủ tục xin phép theo quy định tại điểm d khoản 1 điều  57 Luật đất đai 2013.

Về thủ tục xin phép bạn có thể tham khảo tại bài viết :Thủ tục đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất và thông tư 30/2014/TT – BTNMT  quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất , thu hồi đất năm 2014.

Theo đó trong điều 7 Thông tư 30/2014/TT – BTNMT  có quy định về thẩm định điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất có quy định về nội dung của văn bản thẩm định gồm:

"a)
Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b)
Đánh giá về sự phù hợp với quy hoạch chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt có liên quan đến dự án (nếu có);

c)
Đánh giá về yêu cầu sử dụng đất của dự án theo quy định hiện hành về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất. Đối với loại dự án chưa có quy định về tiêu chuẩn, định mức sử dụng đất thì cơ quan thẩm định căn cứ vào quy mô, tính chất dự án và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương để
đánh giá;

d)
Đánh giá về khả năng sử dụng đất đảm bảo hiệu quả thông qua việc đánh giá về năng lực thực hiện dự án của chủ đầu tư; tác động môi trường do sử dụng đất; mức độ phù hợp với kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; hệ số, mật độ xây dựng, độ cao, độ sâu trong lòng đất đối với dự án xây dựng công trình; mức độ ảnh hưởng đến vấn đề quốc phòng, an ninh (nếu có);

e)
Yêu cầu về diện tích sử dụng đất, mục đích sử dụng đất và khả năng đáp ứng về quỹ đất của địa phương đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư.

Tuỳ vào tùng địa phương sẽ có những quy hoạch và điều kiện chuyển mục đích sử dụng khác nhau theo quy định của pháp luật.

Trân trọng
!