Câu hỏi: Thưa luật sư tôi muốn hỏi một việc như sau: hiện nay hàng ngõ tôi có 10 hộ gia đình đang đi chung một con ngõ từ lâu đời nay, sự việc xẩy ra khi có một hộ gia đình làm nhà ở đầu ngõ, đã lấn chiếm khoảng không trên cao của đường ngõ đi, cụ thể là hộ đó làm văng, my cửa sổ đua ra ngõ đi chung của 10 hộ dân chúng tôi.

(Bản thân hộ đó không đi chung cùng ngõ, mà đi hướng mặt đường to, còn mé sườn nhà giáp hàng ngõ chúng tôi đang đi thì làm văng my đu ra hàng mét.) 10 hộ dân chúng tôi quá bức xúc, đã làm đơn kiện 10 hộ gia đình cùng ký và gửi đơn ra UBND xã, nhưng UBND xã trả lời chúng tôi bằng miệng là, người ta làm văng my ra nhưng không ảnh hưởng đến giao thông đi lại của ngõ nên không giải quyết. vậy tôi xin hỏi trường hợp như trên, UBND trả lời như vậy có đúng không.? và chúng tôi có cơ sở nào để làm đơn khiếu kiện lên cấp trên được không. ? việc lấn chiến khoảng không trên cao của hàng ngõ có vi phạm không. vi phạm như thế nào? tôi xin chân thành cảm ơn

Trả lời: Điều 174 Bộ luật dân sự 2015 có quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Và tại 2.8.10 Quyết định 04/2008/QĐ-BXD quy định Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ như sau:

“- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua..., nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những Điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), tùy thuộc chiều rộng lộ giới, không được lớn hơn giới hạn được quy định ở bảng 2.9, đồng thời phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.”

Bảng 2.9: Độ vươn ra tối đa của ban công, mái đua, ô-văng

Chiều rộng lộ giới (m)
Độ vươn ra tối đa Amax (m)
Dưới 7m
0
7÷12
0,9
>12÷15
1,2
>15
1,4

​Như vậy, trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ thì việc xây dựng ban công, mái đua, ô-văng  phải đảm bảo điều kiện sau: nếu chiều rộng lộ giới từ dưới 7m thì độ vươn ra tối đa là 0m; từ 7m đến 12m được vươn ra đối đa 0,9m; Từ trên 12m đến 15m được phép vươn ra 1,2m và trên 15m trở lên độ vươn ra tối đa là 1,4m. Vì bạn không cung cấp cụ thể chiều rộng ngõ đi chung, do đó bạn có thể căn cứ vào quy định trên để áp dụng vào trường hợp của mình.

Theo đó, nếu văng, my cửa sổ mà hàng xóm bạn muốn xây dựng lấn ra ngoài ngõ đi chung vàkhông đảm bảo điều kiện trên thì các hộ xung quanh có thể báo tới cơ quan nhà nước xã, phường để tới lập biên bản xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng theo Khoản 4 ĐIều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, cụ thể:

“4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.”