Câu hỏi: Kính gởi Luật Sư công ty Luật Minh Gia. Tôi đang có vướn mắc liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của công ty TNHH A nên có vài câu hỏi mong luật sư tư vấn giúp Công ty TNHH A:

Nội dung yêu cầu:
Đại diện pháp luật là ông T trước đây có hợp đồng chuyển nhượng (đền bù) tiền đất cho 2 hộ gồm ông L(3197m2+2737m2) và  H (328m2) và 326m2 đất công cộng do UBND xã  quản lý. Sau đó công ty TNHH A được thuê lại tổng diện tích 6588m2 để sản xuất kinh doanh cán, kéo sắt thép xây dựng. Do điều kiện kinh doanh không đảm bảo môi trường nên ngành nghề trên bị ngưng hoạt động và yêu cầu di dời vào KCN hoặc chuyển đổi ngành nghề. Nay công ty A đã bổ sung ngành nghề mới và đang có nhu cầu sang nhượng lại quyền sử dụng đất và tài sản gắng liền trên đất cho tôi như vậy cho tôi hỏi: Cá nhân tôi có được nhận chuyển nhường quyền sử dụng đất đó hay không? Nếu được thì tôi có được xây dựng lại nhà xưởng cho các đơn vị có ngành nghề được cho phép thuê lại để sản xuất không? Đất sau khi chuyển nhượng vẫn là đất sản xuất kinh doanh như quyết địng của Tỉnh đã giao đúng không ahj? Trong trường hợp cá nhân không được nhận chuyển nhượng từ tổ chức kinh tế thì công ty TNHH 2TV của tôi muốn nhận chuyển nhượng tài sản và quyền sử dụng đất có được không? Nếu nhận chuyển nhượng được thì các quyền sử dụng đất cho hoạt động sản xuất như trên sổ quyền sử dụng đất quy định từ cty A có được chuyển sang cty tôi không? Việc chuyển nhượng quyền sử dụng như thế sau khi hết thời gian thuê đất tôi có được gia hạn thuê tiếp hay không? Nếu trong trường hợp đất không thuê nữa cho sản xuất kinh doanh thì sau đó đất thuộc quyền sử dụng của ai? Nhà nước hay tôi? Rất mong nhận được câu trả lời của Luật sư sớm.

Trả lời: Điều 174 Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất,
cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
:

“1. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này
.

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a)
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất
;

b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;

c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.

3. Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả
có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 173 của Luật này.

4. Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng;

c) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng".

Chiểu theo quy định trên, trường hợp công ty TNHH A thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng toàn bộ tài sản gắn liền với đất cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân,.... không thuộc các đối tượng quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 có quyền được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều 191. Trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

"1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.

2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.

4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó".

Vậy, nếu không thuộc một trong 04 trường hợp quy định tại Điều 191 Luật đất đai 2013 thì anh có quyền được nhận quyền nhượng toàn bộ diện tích đất và tài sản gắn liền với đất.

Tuy nhiên, để thực hiện dự án đầu tư thì anh cần thực hiện các thủ tục theo quy định của Luật đầu tư 2014 và Luật doanh nghiệp 2014.