Câu hỏi: Kính gởi các Luật sư công ty Luật Minh Gia, Nhờ LS tư vấn giúp tình huống nhà của gia đình tôi liên quan đến hợp đồng mua bán đất đai như có tranh chấp. Để các LS hiểu rõ vấn đề, tôi xin phép trình bày chi tiết sự việc như sau:

Vào tháng 8 năm 2013, tôi có thỏa thuận mua nhà của bà N tại Quận 12, Hợp đồng mua bán được thực hiện tại một phòng công chứng tại TP HCM. Tổng số tiền 760tr. Tôi đã thanh toán 740tr ngay khi công chứng còn lại 20tr sẽ thanh toán sau khi đăng bộ sang tên từ bên bán qua bên mua.

Ngay sau khi giao dịch mua bán xong tôi tiến hành thủ tục đăng bộsang têntại UBND Q12 và UBND Q12 hẹn vào cuối tháng 9 năm 2013 sẽ trả kết quả. Trong lúc tôi đang chờkết quả đăng bộ từ Q12thì vào ngày 25 tháng 9 năm 2013 thì có 2 người ở tóa án quận Q12 xuong nhà và nói nhà tôi đang bị tranh chấp...

Lý do tranh chấp: là ông B(chồng) có cho bà N(vợ bé) một số tiền gần 1 tỷ đồngđể nuôi connay ông ta yêu cầu bà N trả lại tiền và yêu cầu Q12 ngăn chặn khẩn cấp việc mua bán thuê chấp căn nhà trên...

Trong trường hợp nêu trên, tôi có một số vấn đề nhờcác LS tư vấn hướng giải quyết:

1.  Về pháp luật căn nhàđó có thuộc quyền sở hửu củatôi hay chưa?

2.  Căn nhà của tôi có tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ chồng tôi không?

3.  Việc tranh chấp giữa bà Ngọc và ông Ba có lên quan gì đến tôi không? Nếu có thì trước pháp luật tôi có bất lợi gì hay không?

4.  Nếu ra pháp luật thì căn nhà của tôi có bị phát mãi hay không? Nếu có thì tôi có thể lấy lại được số tiền mà tôi đã đưa cho ba N hay không?

Lưu ý:
Căn nhà này chì có mình bà N đứng tên trên sổ hồng và có giấy chứng nhận độc thân.Rất cảm sự tư vấn của các LS.

(Để đảm bảo quyền riêng tư cho người đề nghị tư vấn, chúng tôi đã thay đổi thông tin cá nhân trong nội dung câu hỏi:)

Mua bán nhà đất nhưng có tranh chấp xử lý thế nào?

Trả lời: - Thứ nhất, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp thì phải qua 3 bước:

1. Liên hệ phòng công chứng để công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2. Sau khi công chứng hợp đồng hai bên liên hệ Chi cục thuế để tiến hành thủ tục đóng thuế, Bên chuyển nhượng kê khai và đóng thuế Thu nhập cá nhân; Bên nhận chuyển nhượng kê khai và đóng Lệ phí trước bạ.

3. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bên nhận chuyển nhượng liên hệ với UBND cấp Quận làm thủ tục đăng bộ.

Sau đó bên chuyển nhượng giao cho bên nhận chuyển nhượng: GCN quyền sử dụng đất, thông báo nộp lệ phí trước bạ (bản chính), bản vẽ, giấy tờ đóng thuế sử dụng đất (hàng năm, nếu có).

Vì vậy, trong trường hợp này, căn nhà này chưa thể thuộc sở hữu của bạn do chưa hoàn thành xong các thủ tục về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thứ hai, về vấn đề căn nhà có tiếp tục được đăng bộ sang tên hay không:

Theo như bạn trình bày thì GCNQSDĐ (sổ hổng) chỉ đứng tên bà N là người bán nhà chứng tỏ bà N là chủ sở hữu đích thực của ngôi nhà này và có toàn quyền định đoạt tài sản của mình.

Vì vậy, căn nhà vẫn tiếp tục được đăng bộ sang tên vợ, chồng bạn mà không liên quan đến ông B vì nó không phải là tài sản liên quan đến ông B do ông B và bà N cũng không phải là vợ, chồng theo quy định của pháp luật (không có giấy đăng kí kết hôn).

- Thứ ba,
nếu có tranh chấp giữa bà N và ông B thì quan hệ tài sản của hai người này với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà N với bạn là 2 quan hệ độc lập vì vậy, nó không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bạn.

- Thứ tư,
do là quan hệ độc lập nên nếu bạn hoàn thành các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà N thì căn nhà đó hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của bạn và Ngân hàng không có quyền đối với tài sản của bạn.

--------------

Câu hỏi thứ 2 - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải chuyển hộ khẩu hay không?

Chào Luật sư Minh Gia,Trước tiên cho em cảm ơn Công ty Luật Minh Gia luôn đưa ra những tư vấn hữu ích với dẫn luật rõ ràng, chuyên nghiệp.em có một thắc mắc mong được Luật Minh Gia tư vấn sớm. Chồng em có mua một mảnh đất và đang trong quá trình làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Vợ chồng em mới kết hôn được 1 năm nhưng chưa kịp chuyển khẩu. khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phía dịch vụ họ nói e phải chuyển khẩu về nhà chồng thì mới chuyển quyền sử dụng đất được.sau khi chuyển khẩu xong, bên đó và chồng em đưa cho em một thỏa thuận về tài sản riêng, tức mảnh đất chồng em đang hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sẽ là tài sản riêng của chồng và em không có quyền sử dụng cũng như sở hữu với mảnh đất đó với lý do tiện việc chuyển nhượng (bán ) đất sau này.Luật Minh Gia tư vấn giúp em việc chuyển nhượng lại mảnh đất sau khi hoàn tất việc mua bán sau này (bán lại mảnh đất cho người khác) sẽ dễ dàng hơn khi mảnh đất là tài sản riêng của chồng em chứ không phải là tài sản chung có đúng không ạ? Em cảm ơn!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

Như vậy, theo quy định pháp luật thì điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc phải chuyển hộ khẩu; cho nên,chị vẫn có quyền đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với chồng. Trong trường hợp chị cam kết làm hợp đồng chuyển nhượng cho chồng làm tài sản riêng thì chị không có quyền sử dụng đất lúc này và mai sau nếu chuyển nhượng không cần sự xác nhận của chị.