Câu hỏi: Kính chào Luật gia! Tôi Trần Văn Hùng.
Xin luật gia tư vấn giúp thắc mắc sau: Tại Khoản 1 điều 88 Luật đất đai 2013 quy định: “Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường.”. Xin hỏi tài sản hợp pháp ở đây được hiểu như thế nào?
- Giả sử trên diện tích đất có 01 ngôi nhà được xây dựng từ trước năm 01/7/2004. Đất chưa có Giấy CNQSD đất, khi xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng, thì nhà đó có được bổi thường không?
- Giả sử trên diện tích đất có 01 ngôi nhà được xây dựng từ sau năm 01/7/2004. Đất chưa có Giấy CNQSD đất, khi xây dựng nhà không có giấy phép xây dựng, thì nhà đó có được bổi thường không?
Rất mong được sự trợ giúp của luật gia.

Trả lời: Khoản 1 điều 88 Luật đất đai 2013 quy định: “
Khi Nhà nước thu hồi đất mà chủ sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với đất bị thiệt hại về tài sản thì được bồi thường
”.

Cụ thể, bạn hỏi với trường hợp bồi thường do thu hồi đất đối với nhà trên đất. Luật đất đai 2013 có quy định cụ thể sau:

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

Như vậy, với cả hai trường hợp nhà được xây dựng trước 01/07/2004 và sau 01/7/2004 thì việc xác định tính hợp pháp của ngôi nhà sẽ dựa trên tính hợp pháp của quyền sử dụng đất. Nếu bạn là chủ sử dụng đất hợp pháp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì khi nhà nước thu hồi đất sẽ bồi thường về đất và tài sản trên đất cho bạn. Tài sản trên đất này bao gồm ngôi nhà được xây dựng.

Tại Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định điều kiện bồi thường về đất như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; ....

Trường hợp này của bạn là không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó, chỉ được bồi thường về đất và tài sản trên đất nếu đất thuộc trường hợp đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp theo quy định tại Điều 100 và Điều 101 Luật đất đai 2013.

Như vậy, tài sản hợp pháp ở đây có thể được hiểu là tài sản được hình thành trên diện tích đất ở hợp pháp, tài sản hình thành trước khi có thông báo về thu hồi đất, được hình thành không vi phạm quy định của pháp luật (lấn chiếm...). Với nhà ở xây dựng trên đất sẽ được xem xét bồi thường nếu chủ sở hữu nhà là người có quyền sử dụng đất hợp pháp đối với phần đất được xét bồi thường và ngôi nhà được xây dựng tuân thủ quy định pháp luật về xây dựng.