Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia, Xin hãy giúp đỡ tôi một số vấn đề mà tôi chưa biết phải giải quyết như thế nào đối với trường hợp ký giáp ranh đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi hộ liền kề không ký giáp ranh theo quy định của pháp luật hiện hành, cụ thể: Năm 1999,tôi có mua một thửa đất mặt tiền đường (4x 32) bằng giấy tờ tay và năm 2008 tôi có làm sổ đỏ. Vì thừa đất dài quá và bên hông có đường đi 2m của  hộ đi chung bên trong.

Năm 2002 tôi có làm giấy tờ viết tay với bà này là đường đi chung bên hông  đưa cho bà đó 10 triệu đồng hai bên có cam kết là để đường đi chung. Nhưng thực  tế là con đường này là đường đất của nhà nước.

Năm 2010 bà này làm sổ và trên sổ vẫn thể hiện là đường đất của nhà nước. Xin hỏi khi địa chính xuống đo đất cấp sổ tôi không đồng ý về ranh giới thửa đất và cũng không ký giáp danh sao nhà nước lại cấp được sổ cho bà này được. Như vậy là cấp đúng hay sai ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn, chúng tôi xin trả lời như sau:

Theo quy định pháp luật về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần phải có văn bản ký giáp ranh giữa các hộ gia đình xung quanh về việc không lấn chiếm đất, sử dụng đúng ranh giới đất đai.

>> Quy định về ký giáp ranh đất thế nào, gọi:
1900.6169

Căn cứ Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT quy định về việc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

“Xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó
."

Do đó, với trường hợp của bạn, nếu gia đình bạn không ký giáp ranh thì sẽ không có đủ giấy tờ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên hiện bạn không đồng ý về ranh giới thửa đất (tức có tranh chấp, mâu thuẫn) và không ký giáp ranh nên theo quy định trên nên để đánh giá về việc cơ quan nhà nước cấp sổ đỏ cho hàng xóm này là đúng hai sai, chúng tôi xin chia thành ahi trường hợp sau:

- Nếu đơn vị đo đac “xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý” thì việc cấp sổ đỏ này là đúng.

- Nếu không xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền. Như vậy, việc cấp sổ đỏ cho người hàng xóm này của cơ quan nhà nước là không phù hợp với quy định vì không theo trình tự, thủ tục đã nêu trên.