Câu hỏi: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể hiểu là việc Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho một cá nhân, tổ chức. Mà nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định. Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về vấn đề này.

1. Tư vấn về công nhận quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng được thể hiện qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tuy nhiên do thời gian trước khi có và hoàn thiện pháp luật đất đai khiến còn tồn tại những trường hợp dù đã sử dụng lâu dài, ổn định nhưng chưa có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Vậy,

- Những trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất;

- Điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất;

- Thủ tục yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất;

- Các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Nếu bạn thắc mắc về các vấn đề liên quan đến đất đai nhưng không có thời gian tìm hiểu, hãy liên hệ với công ty Luật Minh Gia để được hỗ trợ tư vấn về các vấn đề này.

2.  Thủ tục công nhận quyền sử dụng đất quy định thế nào?

Câu hỏi:

Tôi xin quý công ty giải đáp thắc mắc: Tôi có một mảnh đất khoảng 300m2, do gia đình tôi tự san lấp và xây nhà ở từ năm 1992 đến nay nhưng chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khu nhà tôi hiện cũng có 6 căn hộ như vậy do nằm giữa ranh giới của 2 xã. Từ năm 2013 trở về trước thì chúng tôi có đóng thuế sử dụng đất hàng năm, nhưng từ năm 2013 đến nay không thấy thu nữa. Hiện tại chúng tôi muốn xin cấp quyền sử dụng đất đối với lô đất trên. Xin quý công ty giải đáp: liệu chúng tôi có được cấp quyền sử dụng đất đối với những lô đất trên? thủ tục và mức phí để xin cấp GCN quyền sử dụng đất đối với trường hợp của tôi như thế nào. Tôi xin chân thành cảm ơn quý công ty!

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, với câu hỏi của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, đất của gia đình bạn đang được sử dụng làm chỗ ở từ năm 1992 tới này và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên có thể rơi vào trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điều 101 Luật Đất đai 2013:

Một là, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu đáp ứng các điều kiện:

- Đang sử dụng đất trước 01/07/2014;

- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương;

- Trực tiếp tham gia sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Như vậy, bạn cần xác định xem địa phương bạn có phải vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hay đặc biệt khó khăn và gia đình có đăng trực tiếp tham gia sản xuất một trong các lĩnh vực: nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; và đất gia đình có tranh chấp hay không. Nếu đáp ứng hết các tiêu chí, gia đình sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải đóng tiền sử dụng đất. Trường hợp, gia đình không thuộc vùng có điều kiện khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn hoặc không trực tiếp tham gia sản xuất nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản thì cần thỏa mãn các tiêu chí sau để được công nhận quyền sử dụng đất:

- Sử dụng đất ổn định từ trước 01/7/2004;

- Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp;

- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; hoặc không phù hợp nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch; hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch.

Như vậy, bạn cần xét xem trên thực tế đất của gia đình bạn đang sử dụng thuộc trường hợp nào để áp dụng. Trong đó, điều kiện về sử dụng đất ổn định và không có tranh chấp là điều kiện chung. Sử dụng đất ổn định có thể hiểu là đất được một cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng vào một mục đích nhất định liên tục tới thời điểm xét. Ví dụ như trường hợp gia đình bạn sử dụng phần đất hiện tại để ở, sinh hoạt từ năm 1992 tới nay thì là đất ổn định. Tuy nhiên, để được công nhận đất gia đình bạn đang sử dụng là đất sử dụng ổn định thì cần có một số giấy tờ chứng minh theo khoản 2 điều 21 Nghị định 43/2015/NĐ-CP hoặc nếu không có thì xin giấy xác nhận đã sử dụng đất ổn định từ 1992.

Về các nghĩa vụ tài chính cần nộp

- Thứ nhất là tiền sử dụng đất. Nếu gia đình bạn thuộc trường hợp 1 không phải nộp tiền sử dụng đất như sau: Đối với phần đất có nhà ở công trình xây dựng hiện gia đình bạn đang sử dụng nếu trong hạn mức thì được công nhận toàn bộ không cần nộp tiền sử dụng đất, nếu diện tích vượt quá hạn mức thì phần vượt quá phải 50% tiền sử dụng đất theo giá đất giá đất cụ thể tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Lệ phí trước bạ theo công thức:

Lệ phí trước bạ
=
Diện tích đất chịu lệ phí trước bạ (m2)
x
Giá một mét vuông đất (đồng/m2) tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành
x
0.5%

- Lệ phí cấp giấy chứng nhận do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương quy định.

- Phí thẩm định hồ sơ nếu có do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh nơi có đất quy định.

Về thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Bước 1: Nộp các nghĩa vụ tài chính đối với đất.

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng kí đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng kí đất đai tại địa phương.

Hồ sơ bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Bản sao chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã là đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

Bước 3: Nhận kết quả theo thời gian được ấn định trên phiếu tiếp nhận.