Câu hỏi: Xin Luật sư tư vấn giúp về trường hợp được tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đã làm các thủ tục chuyển nhượng sang tên, thủ tục công chứng thì có được bán không, vì nay muốn bán nhà, chuyển nhượng đất thì bị kiện đòi chia tài sản, cụ thể như sau:

Ba em trước khi qua đời đã để lại cho em đất và nhà gắn liền với đất, diện tích 115m2. Ba em đã làm thủ tục chuyển nhượng toàn bộ tài sản nói trên cho em đứng tên và có các anh chị đồng ý không nhận thừa kế di sản và đã ra phòng công chứng ký toàn bộ hồ sơ liên quan để chuyển nhượng tài sản cho một mình em đứng tên.

Trong giấy quyền sở hữu nhà và đất bây giờ chỉ có một mình em sở hữu, nhưng khi em bán thì mấy anh chị ra đòi chia tài sản và đòi làm đơn thưa em là em chiếm dụng tài sản nói trên.Vì vậy, em xin Luật Sư tư vấn giúp em là em có quyền bán nhà và đất nói trên được không? Và họ kiện tụng như vậy là đúng hay sai? Xin cám ơn Luật Sư.

Trả lời: - Quyền sử dụng đất đã tặng cho hợp pháp có thể chuyển nhượng?

Khi bạn được nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ bố và đã thực hiện đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bạn có các quyền theo quy định tại Khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:

Khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này
”.

Điểm d Khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở:

“1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;”.

Trường hợp của bạn đã được ba tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đã thực hiện các thủ tục một cách hợp pháp thì bạn có các quyền theo quy định nêu trên, kể từ thời điểm bạn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất đứng tên bạn thì bạn đã trở thành chủ sở hữu đối với căn nhà và chủ sử dụng đối với mảnh đất được tặng cho đó.

Căn cứ quy định và phân tích nêu trên thì anh chị bạn không có quyền yêu cầu chia nhà và đất đã tặng cho bạn. Các chị của bạn không thể ép bạn phải chia đất đang đứng tên bạn nếu bạn không đồng ý.

Trường hợp này bạn có quyền chuyển nhượng phần đất đang đứng tên quyền sử dụng của mình mà không cần sự đồng ý của các anh chị em trong gia đình.

- Trường hợp việc tặng cho không đúng quy định pháp luật

Tuy nhiên, về nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, do bạn chưa cung cấp đầy đủ thông tin như: Hợp đồng tặng cho có điều kiện hay không có điều kiện? Nếu có điều kiện thì các điều kiện đó là gì, có khả thi, có hợp pháp không? Các bên thực hiện các điều kiện đó như thế nào? Các bên có quyền và nghĩa vụ như thế nào trong hợp đồng?

Nếu anh chị bạn khởi kiện ra Tòa án nhân dân có thẩm quyền, yêu cầu đòi chia tài sản với lý do bạn chiếm dụng tài sản nói trên thì anh chị phải đưa ra căn cứ chứng minh hợp đồng tặng cho vô hiệu dựa trên nội dung của hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở theo Khoản 5 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015:

Khoản 5 Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 quy định Hình thức, nội dung đơn khởi kiện:

“...

5. Kèm theo đơn khởi kiện phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Trường hợp vì lý do khách quan mà người khởi kiện không thể nộp đầy đủ tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện thì họ phải nộp tài liệu, chứng cứ hiện có để chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm. Người khởi kiện bổ sung hoặc giao nộp bổ sung tài liệu, chứng cứ khác theo yêu cầu của Tòa án trong quá trình giải quyết vụ án”.

Như vậy,
hợp đồng tặng cho đảm bảo đúng các quy định theo pháp luật, thì quyền lợi của bạn vẫn được bảo đảm, khi không có căn cứ về việc hợp đồng tặng cho trên là vô hiệu thì Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu của họ.