Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chồng mất, người vợ muốn sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Chào luật sư, Vào năm 1995, vợ chồng tôi có mua 1 mảnh đất thổ cư với diện tích 120 m2 do một mình chồng tôi đứng tên và tôi sống với chồng tôi có 3 đứa con. Vào năm 2002, chồng tôi qua đời mãi đến hôm nay trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDD) chồng tôi vẫn còn đứng tên .Bây giờ tôi muốn chuyển tên GCNQSDD qua cho tôi thì có được hay không? Nếu làm được thì cần những thủ tục và giấy tờ như thế nào ? Nhưng trong bằng khoán cũ của chồng tôi hiện là 120 m2 . Vào năm 2014, mô hình đại trà của địa phương có đo đạc lại mảnh đất của tôi và ở các hộ gia đình khác , thì mảnh đất của tôi đo đạc  lại là 121 m2 và có sự thống nhất, kí tên của các bên liên quan ,các hộ gia đình lân cận mảnh đất của tôi và chứng thực của địa phương. Tôi chờ đến hôm nay nhưng địa phương vẫn chưa đổi cho tôi từ bằng khoán cũ sang bằng khoán mới. Bây giờ tôi muốn tự đi làm bằng khoán mới với diện tích 121 m2 và chuyển qua tôi đứng tên thì có được hay không? Nếu được thì cần nhưng thủ tục và giấy tờ như thế nào ? Và đến cơ quan nào để làm ? ( Mảnh đất của tôi không có tranh chấp) Mong luật sư giải đáp thắc mắc này giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
, giải quyết vấn đề giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết cần xem xét hiện nay người đang đứng tên trên giấy chứng nhận là chồng nhưng diện tích mới chưa cập nhật do vậy hơn hết gia đình chị nên làm thủ tục đăng ký biến động đất đai sau đó mới làm thủ tục phân chia thừa kế. Căn cứ theo quy định tại khoản 4 điều 95 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;

….

c) Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;

d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;

Do vậy trước hết những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm : cha mẹ đẻ của chồng, con đẻ,  con nuôi, cha mẹ nuôi (nếu có) sẽ cùng thỏa thuận ký văn bản để đồng ý cho chị đứng ra làm thủ tục đăng ký biến động. Để thực hiện thủ tục này bạn cần hoàn thiện hồ sơ rồi gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng Tài nguyên môi trường của UBND quận huyện nơi có đất, hồ sơ gồm:

+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền trên đất theo Mẫu số 09/ĐK;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Văn bản thỏa thuận đồng ý của những người thuộc hàng thừa kế

+ Giấy tờ chứng minh biến động

Thứ hai
, sau khi đã hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai diện tích thực tế là 121 m2 lúc này chị cùng những người thuộc hàng thừa kế sẽ tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế. Vì đây là tài sản hình thành trong quá trình hôn nhân nên chị sẽ có phần trên diện tích đất này, tức sẽ chỉ chia ½ diện tích là di sản thừa kế của chồng.

Trường hợp chị muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một mình thì sẽ có 2 trường hợp có thể xảy ra. Một là chị đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng với tư cách là đại diện của những người thuộc hàng thừa kế. Hai là chị đứng tên trên Giấy chứng nhận với tư cách cá nhân sử dụng đất thì lúc này phải đảm bảo những người  thuộc hàng thừa kế khác sẽ từ chối nhận di sản hoặc tặng phần di sản cho chị.

Khi này thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ bao gồm:

Trình tự thủ tục sang tên sổ đỏ:

+Liên hệ với Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng để tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế;

+ Làm thủ tục khai tử tại Tư pháp xã (phường, thị trấn);

+ Đơn đề nghị đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Di chúc( nếu có)

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất

+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng chứng thực

+ Bản sao có chứng thực Sổ hộ khẩu, CMND.

Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký nhà đất nơi có tài sản để tiến hành thủ tục đăng ký sang tên cho chị.