Câu hỏi: Chào luật sư, Tôi hiện có mua 01 căn nhà sổ chung, 3 người chung 1 sổ, 1 nhà diện tích là 100m2, 02 nhà còn lại mỗi nhà 50m2, tổng diện tích sổ là 200m2, nhà có diện tích 50m2 đứng tên chủ sổ 200m2. tất cả đều có hợp đồng mua bán thông qua Thừa Phát Lại có xác nhận của các bên. Vậy cho tôi hỏi người đứng tên trong sổ đỏ có được cầm sổ đi vay vốn và sang nhượng không, sang nhượng phần diện tích mà mình sử dụng hay tất cả diện tích trong sổ, có ảnh hưởng những người mua sổ chung không, khi ra phường để xin giấy xác nhận tình trạng bất động sản có tranh chấp hay không phường sẽ xác nhận ra sao có đi thẩm tra hay không. Xin được tư vấn chi tiết đối với các bên. Cảm ơn

Trả lời: Chào chị, cảm ơn chị đã tin tưởng và gửi câu hỏi cần tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của chị chúng tôi tư vấn như sau:

Quy định pháp luật về Vi bằng

Vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập nhằm ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Vi bằng được dùng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Giá trị pháp lý của vi bằng

Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng, giá trị pháp lý của vi bằng như sau:

“Thừa phát lại được lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác
.”

Tuy nhiên đối với việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai năm 2013.

Do đó, việc chị mua đất thông qua thừa phát lại thì hợp đồng mua bán nhà này không có hiệu lực pháp luật. Chị buộc phải làm lại hợp đồng mua bán và đi công chứng chứng thực cũng như được ghi nhận trong sổ đỏ. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng kí tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Về vấn đề Nhà sổ chung có được thế chấp không?

Sau khi làm lại hợp đồng có công chứng chưng thực và đăng ký sửa đổi trong sổ đỏ chung. Đây là tài sản sở hữu chung từng phần nên mỗi người phải có giấy tờ ghi nhận từng phần của mình là bao nhiêu. Đối với trường hợp sổ chung thì phải được ghi đầy đủ thông tin của từng người và mỗi người có thể yêu cầu cấp 01 giấy chứng nhận hoặc chỉ cấp 1 giấy cho người đại diện.

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Mỗi người sẽ có quyền thế chấp, chuyển nhượng phần đất, diện tích nhà của mình. Tuy nhiên, căn cứ theo Điều 145 Luật nhà ở năm 2014 thì việc thế chấp vay vốn trên diện tích thuộc quyền sở hữu của một người vẫn cần phải có được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu khác.

“Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung

Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự
.”

Việc mua bán sang nhượng quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu chung có trong sổ chung. Dựa trên căn cứ Điều 126 Luật nhà ở năm 2014.

"Điều 126. Mua bán nhà ở thuộc sở hữu chung

1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường
hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác
.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự
.”

Nhằm bảo đảm tốt nhất quyền lợi của các chủ sở hữu khác trong sổ chung thì khi bán phần nhà thuộc sở hữu của mình thì tòa án sẽ ưu tiên cho người khác cùng sổ trước.

Về việc xin giấy xác nhận tình trang bất động sản có tranh chấp hay không?

Trường hợp này bạn cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ để nộp lên Ủy ban nhân dân xã/phường nơi có nhà ở gồm:

-  Đơn đề nghị xác nhận tình trạng bất động sản (tự khai);

-  Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

-  Sổ hộ khẩu; chứng minh nhân dân;

-  Văn bản xin xác nhận đất không có tranh chấp, không vi phạm quy hoạch sử dụng đất;

Sau khi hoàn thành nộp hồ sơ ở bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp xã/phường để được hướng dẫn thực hiện. Các thủ tục được hoàn tất theo thành phần hồ sơ; công dân đến nộp hồ sơ tại bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả thuộc UBND cấp xã. Cán bộ tiếp nhận kiểm tra hồ sơ sẽ kiểm tra tình trang đất trên sổ lứu trữ và thực tế sau đó sẽ trả lời về tình trạnh tranh chấp của thửa đất.