Câu hỏi: Xin chào Luật sư, tôi có một việc về xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích nhỏ hơn hạn mức quy định muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi: Cuối năm 2007  mẹ tôi có mua 1 miếng đất trên sổ đỏ là 47 m2, nhưng vì thiếu tiền tiền nên mẹ tôi bán lại cho hàng xóm phía sau 18m2 chỉ là giấy viết tay có công chứng của xã, nên mảnh đất của tôi có diện tích là 29m2.

Mẹ tôi xây nhà và đến năm 2013 sang tên cho tôi là con gái ruột và trên Sổ đỏ chỉ đứng tên 1 mình tôi. Hiện nay, tôi biết có Luật cho phép cấp Sổ đỏ cho nhà dưới 30m2, nên tôi muốn nhờ Luật sư tư vấn giúp tôi là tôi có thể tách riêng phần 29 m2 và tôi có thể làm Sổ đỏ ngôi nhà 29m2 không. Xin chân thành cảm ơn!

Xin cấp sổ đỏ cho diện tích đất dưới 30 m2

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì có thể thấy thửa đất của bạn đã được cấp sổ đỏ với diện tích 47 m2, trong đó có 18 m2 đã chuyển nhượng cho người khác nhưng chỉ là giấy viết tay có chứng thực của UBND xã mà không làm thủ tục sang tên, 29 m2 còn lại bạn đã sử dụng xây nhà trên đó. Hiện nay bạn muốn tách thửa riêng phần đất của mình để được cấp sổ đỏ riêng cho 29m2.

Theo quy định tại Điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 về điều kiện để thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định như sau:

”1. Thửa đất đang sử dụng được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành mà diện tích thửa đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Không được công chứng, chứng thực, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không được làm thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với trường hợp tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

3. Trường hợp người sử dụng đất xin tách thửa đất thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp thửa đất đó với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới".

Như vậy, để được cấp sổ đỏ thì thửa đất phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Thứ nhất,
thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được hình thành từ trước ngày văn bản quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được tách thửa có hiệu lực thi hành. (Tại Hà Nội: Thửa đất có diện tích nhỏ hơn 30m2 chỉ được cấp giấy chứng nhận nếu được hình thành trước ngày 10/4/2009 - thời điểm Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 có hiệu lực thi hành).

- Thứ hai,
thửa đất đang sử dụng có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu có đủ điện kiện cấp sổ đỏ.

Trường hợp người sử dụng đất tự chia tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp giấy chứng nhận thành hai hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất một thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thì sẽ không được công chứng và cấp giấy tờ nhà đất.

Trường hợp người sử dụng đất xin tách thành thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu đồng thời với việc xin được hợp với thửa đất khác liền kề để tạo thành thửa đất mới có diện tích bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được tách thửa thì được phép tách thửa đồng thời với việc hợp thửa. Lô đất mới này sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

---------------

Câu hỏi thứ 2 - Tư vấn quy định về diện tích thực tế khác với diện tích ghi trong sổ đỏ

Chào luật sư, tôi có 1 sổ hồng, 1 bên có ghi diện tích sử dụng là 687 m2 ( có 100m2 thổ cư, còn lại là trồng cây (trong đó có 355m2 nằm trong quy hoạch lộ giới giao thông)). tuy nhiên bên mặt vẽ bản đồ thì diện tích đất lại hụt mất 1 phần, cụ thể như sau: góc thửa 1: 1320780,23 (x) 600822,81 (y) góc thửa 2: 1320768,50 (x) 600852,63 (y) góc thửa 3: 1320747,20 (x) 600843,51 (y) góc thửa 4: 1320760,24 (x) 600816,34 (y) (cạnh 12 và 34 trục Y; 14 và 23 trục X) tính ra hụt khoảng 100m2 vậy là đúng hay sai, và nếu sai thì tôi phải làm thế nào để sau này không gặp rắc rối nếu có ý định tách thửa để bán. xin cảm ơn.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự sau đây:

>> Tư vấn về diện tích đất trên thực tế nhỏ hơn diện tích đất trong sổ đỏ

Trong trường hợp này gia đình cần có yêu cầu đo đạc lại để xác định nguyên nhân bị hụt diện tích so với sổ đỏ; nguyên nhân thông thường là do đo đạc sai, do lấn chiếm,...; từ đó có căn cứ để giải quyết phù hợp. Theo đó, nếu như do đo đạc sai thì phải xin điều chỉnh lại diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn do lấn, chiếm thì có thể yêu cầu những hộ gia đình đã lấn chiếm trả lại đất cho gia đình phù hợp.