Câu hỏi: Có được phép xây dựng trên đât nông nghiệp không?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Theo quy định của pháp luật đất đai, một trong những nguyên tắc sử dụng đất là sử dụng đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất. Tùy thuộc vào từng loại đất sẽ có mục đích sử dụng đất cụ thể, người sử dụng đất nếu muốn sử dụng vào mục đích khác sẽ phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Vì vậy, trong một số trường hợp đặc biệt, khi người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Do đó, nếu bạn có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất hay muốn tìm hiểu thêm các quy định về vấn đề này, bạn có thể tham khảo quy định tại Luật đất đai 2013 hoặc tham khảo ý kiến chuyên gia, luật sư có kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Trường hợp bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc Gọi:

1900.6169

để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn tham khảo thêm tình huống chúng tôi cung cấp sau đây để tìm hiểu thêm và áp dụng vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn chuyển mục đích sử dụng đất

Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi Công ty Luật Minh Gia,Hiện tại tôi có vấn đề cần tư vấn như sau:  Người sở hữu mảnh đất: ông A (cha ruột), năm sở hữu: 2000.- Năm 2007, ông A mất không để lại di chúc và quyền thừa kế- Năm 2016, cha của ông A mất- Theo luật thừa kế, mảnh đất này có 5 người sở hữu, bao gồm:1) Mẹ ông A2+3) 2 người con ruột của ông A4) vợ sau của ông A5) con của ông A với vợ sau- Khi ông A mất, mảnh đất nói trên vẫn là đất ruộng (đất ĐRM),- 18/11/2018 tôi phát hiện có xây dựng trái phép trên mảnh đất này- 30/11/2018, Nộp đơn tố cáo, UBND xã tiếp nhận- 03/12/2018, mời hoà giải lần 1- 14/12/2018, mời hoà giải lần 2 đáng lưu ý, trong quá trình thụ lý vụ việc, UBND xã đã gửi biên bản xử phạt hành chính nhưng công trình vẫn tiếp tục xây dựng, đến nay 02/03/2019  công trình đã hoàn thành và đã có người ở (?)Vậy Luật sư tư vấn giúp tôi các vấn đề sau:

1) Đất ĐRM có được quyền xây dựng hay không?

2) Nếu đã bị xử phạt hành chính thì có được quyền xây dựng tiếp không?

3) Công trình sau khi xử phạt có bắt buộc phải tháo dỡ không?

4) Như đã nêu trên, mảnh đất được chia làm 5, nếu công trình vượt quá mức chia thì có bị phá dỡ hay không?

Phiền Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp, gia đình chúng tôi xin chân thành cảm ơn.*

Trả lời tư vấn: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Đất nông nghiệp có được quyền xây dựng không?

Căn cứ quy định tại Khoản 1 Điều 170 Luật đất đai năm 2013 quy định thì người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích. Cụ thể:

"1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật có liên quan"

Theo đó, người sử dụng đất có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất. Trường hợp của bạn, theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất của ông A là đất ruộng đất – tức là đất nông nghiệp vì thế hành vi xây dựng trên đất nông nghiệp được coi là hành vi vi phạm pháp luật do sử dụng đất không đúng mục đích. Theo qui định của pháp luật đất nông nghiệp được sử dụng để sản xuất nông nghiệp mà không được xây dựng. Trường hợp muốn xây dựng trên đất nông nghiệp thì chủ sở hữu đất cần phải thực hiện thủ tục cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở theo qui định tại điểm d và e khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;”

2. Nếu đã bị xử phạt hành chính có được xây dựng tiếp không?

Như đã phân tích ở trên, đất nông nghiệp sẽ không được xây dựng trên đất. Nếu muốn xây dựng thì chủ sở hữu sẽ phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Đất chưa được chuyển mục đích sử dụng đất mà xây dựng trái phép thì sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo căn cứ tại Khoản 3, Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai. Cụ thể:

“Điều 6. Chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép

3. Chuyển mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta;

b) Phạt tiền từ trên 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 0,5 héc ta đến dưới 03 héc ta;

c) Phạt tiền từ trên 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép từ 03 héc ta trở lên"

Hành vi xây dựng trái phép đã bị xử phạt hành chính sẽ không được tiếp tục xây dựng nữa. Tuỳ vào hành vi vi phạm, mức độ vi phạm sẽ có những chế tài riêng để khắc phục hậu quả cho hành vi vi xây dựng  phạm pháp luật gây ra.

3.Công trình sau khi bị xử phạt có bắt buộc tháo dỡ? Công trình vượt quá mức chia thì có bị phá dỡ hay không?

Căn cứ tại Khoản 4, Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ- CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực xây dựng trái phép đất đai qui định:

"Khoản 4: Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này”.

Như vậy, các trường hợp xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp tùy vào từng trường hợp Đất đó bị xử phạt hành chính theo quy định nào thì đều có áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả kèm theo là buộc tháo dỡ công trình và hoàn trả lại vị trí ban đầu cho đất.  Trường hợp đất xây dựng vượt quá mức cho phép, Đất đã bị xử phạt hành chính, buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu thì nếu không tự nguyện phá dỡ công trình, sẽ bị cưỡng chế phá dỡ theo trình tự thủ tục qui định của pháp luật.