Câu hỏi: Luật sư tư vấn về thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi mua đất nông nghiệp của các hộ gia đình để thực hiện dự án đầu tư. Cụ thể như sau:

Nội dung tư vấn:
Xin quý công ty giúp đỡ về việc hướng dẫn tôi làm thủ tục chuyển nhượng và chuyển đổi đất. Hiện nay, tôi đang thực hiện một dự án đầu tư. Tôi cần tiến hành mua đất của 20 hộ dân, đất của họ là đất nông nghiệp, thuộc diện giao đất miễn thuế 20 năm, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mỗi hộ có nhiều thửa trong đó nhưng tôi chỉ mua 1 thửa của mỗi hộ đó và tôi cần mua 20 thửa của 20 hộ nhưng tôi không rõ cần phải làm những thủ tục nào, nên tôi viết thư này mong quý công ty giúp đỡ. Mong sớm nhận được thư. Xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Trong trường hợp của bạn, để có thể mua 20 thửa của 20 hộ thì cần phải làm thủ tục tách thửa, thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất và thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất.

Đầu tiên, về thủ tục tách thửa và hợp thửa đất được quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thông thường hồ sơ tách thửa sẽ gồm các giấy tờ sau:

- Đơn xin tách thửa đất (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận đã cấp (bản chính);

- Văn bản chia tách thửa đất, văn bản chia tách quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chung của hộ gia đình hoặc của nhóm người cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất;

Sau đó, bạn sẽ làm thủ tục chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, hai thủ tục này phải được làm đồng thời. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Về đăng ký sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì hồ sơ nộp về văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng tài nguyên và môi trường cấp quận (thị xã, huyện) nơi có đất. Hồ sơ bao gồm:

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên...