Câu hỏi: Tôi có câu hỏi như sau: Mẹ của bà nội tôi mất có để lại di chúc, là chia đất trên ra cho các con, trong đó có bà nội tôi. Khi phân chia làm sổ đất thì đất thuộc quyền sử dụng hộ gia đình (ông nội tôi mất sớm). Người cô là con chồng khác. Nhưng nay do nghe lời xúi bậy của những người xung quanh, bà nội tôi muốn chuyển quyền sử dụng đất là cá nhân, và chỉ để lại cho cô tôi, và đuổi cha tôi ra ngoài. Theo tìm hiểu thì nếu là quyền sử dụng đất là hộ gia đình thì đồng sở hữu chung của hộ gia đình, trong đó có ba tôi. Nhưng theo được biết thì bà nội tôi cũng có quyền chuyển sang cá nhân, mà không cần sự đồng ý của ba tôi. Xin cho hỏi có đúng không? quy định thế nào? và nếu như vậy thì quá bất công cho ba tôi. Nhờ quý luật sư giải đáp thắc mắc. Xin cảm ơn.

Trả lời: Theo quy định tại Điều 108; khoản 2, Điều 109 Bộ luật Dân sự năm 2005, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho hộ gia đình thì tất cả mọi thành viên trong hộ gia đình có quyền sử dụng chung.

Việc xác định những người có quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình được căn cứ vào sổ hộ khẩu. Những người có tên trong sổ hộ khẩu tại thời điểm thửa đất được cấp giấy chứng nhận đều có quyền sử dụng đối với thửa đất đó. Việc định đoạt tài sản chung của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý.

Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Trường hợp không cần sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình:

- Nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản không phải là tài sản chung của hộ gia đình, mà là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó.

- Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, ba bạn hoặc thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.

Trong trường hợp của bạn, mảnh đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình nên việc định đoạt phải được sự đồng ý của các thành viên trong hộ gia đình, tức là nếu bà nội bạn muốn chuyển quyền sử dụng thì phải được sự đồng ý của ba bạn, trừ trường hợp theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, ba bạn hoặc thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.