Câu hỏi: Kính gửi các luật sư Công ty luật Minh Gia. Trước mặt gia đình tôi đang thi công nâng cấp đường tỉnh lộ, trong quá trình thi công, chủ đầu tư không tiến hành thẩm định nhà cũng không mua bảo hiểm cho công trình. Hậu quả, trong quá trình làm đã làm sụt lún, nứt nhà dân ven đường. Đại diện chủ đầu tư chỉ tới kiểm tra hiện trạng nhà dân và yêu cầu kí cam kết không ngăn cản thi công. Nhưng không có phương án bồi thường cụ thể. Theo chúng tôi tìm hiểu: Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 180/2007/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị quy định về việc xử lý công trình xây dựng ảnh hưởng đến chất lượng công trình lân cận như sau:

“1. Trường hợp công trình xây dựng gây lún, nứt, thấm, dột hoặc có nguy cơ làm sụp đổ các công trình lân cận thì phải ngừng thi công xây dựng để thực hiện bồi thường thiệt hại:

a) Việc bồi thường thiệt hại do chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận; Trường hợp các bên không thoả thuận được thì bên thiệt hại có quyền khởi kiện đòi bồi thường tại toà án.

b) Công trình chỉ được phép tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận việc bồi thường thiệt hại..."

Chúng tôi chưa đạt được thỏa thuận, chủ đầu tư vẫn tiến hành thi công. Chúng tôi không đồng ý thì bị cảnh cáo vi phạm pháp luật. Vậy qua đây, tôi muốn hỏi quý luật sư, đại diện chủ đầu tư có làm đúng luật không? Nếu không gia đình và người dân chúng tôi cần làm gì để đòi lại công bằng. Chúng tôi đều là nông dân, không có nhiều hiểu biết về các điều luật nên rất hoang mang. Mong các luật sư giúp đỡ. Rất mong nhận được hồi đáp từ quý các luật sư. Xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ theo Điều 15 Nghị định 139/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng ; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật ; kinh doanh bất động sản; phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công thì:

"Điều 15. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

Điểm c khoản 11 Điều 15 Nghị định 139/2017 có quy định về biện pháp khắc phục đối với công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận như sau:

“ c) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bồi thường thiệt hại đối với hành vi quy định tại khoản 3 Điều này…”

Cách thức giải quyết cụ thể với trường hợp này được quy định tại Điều 3 Thông tư số 03/2018/TT-BXD như sau:

“ 1. Việc bồi thường thiệt hại do Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại tự thỏa thuận. Trường hợp các bên không thỏa thuận được thì việc bồi thường thiệt hại được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự.

2. Trường hợp gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận thì chủ đầu tư phải dừng thi công xây dựng công trình và có biện pháp di dời ngay người và tài sản của công trình lân cận. Chủ đầu tư có trách nhiệm thuê và trả chi phí thuê nhà ở cho bên bị thiệt hại. Nhà được thuê phải đảm bảo các yếu tố về khoảng cách đi lại, diện tích, hạ tầng xã hội để bên bị thiệt hại ổn định cuộc sống. Nếu bên bị thiệt hại tự tìm chỗ ở (tương đương nơi ở bị ảnh hưởng) thì chủ đầu tư có trách nhiệm trả cho bên bị thiệt hại số tiền tương ứng với số tiền thuê nhà và chi phí di chuyển tài sản.

3. Sau khi biên bản vi phạm hành chính được lập, Chủ đầu tư và bên bị thiệt hại không tự thỏa thuận được về việc bồi thường thiệt hại và một bên có đơn yêu cầu gửi Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết thì được thực hiện theo trình tự như sau:

a) Trong thời hạn 05 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức thỏa thuận lần đầu;

b) Hết thời hạn 07 ngày kể từ ngày thỏa thuận lần đầu không thành hoặc không tổ chức được thỏa thuận lần đầu do một trong các bên vắng mặt, Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức thỏa thuận lần hai;

c) Tại buổi thỏa thuận lần hai mà một trong các bên vắng mặt không có lý do chính đáng thì Chủ tịch UBND cấp xã quyết định thuê tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Sau khi xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;

d) Tại buổi thỏa thuận lần hai mà hai bên không thống nhất được mức bồi thường thiệt hại thì hai bên thống nhất thuê một tổ chức tư vấn, có tư cách pháp nhân để xác định mức bồi thường thiệt hại. Trường hợp hai bên không thống nhất về tổ chức tư vấn được thuê hoặc mức bồi thường thiệt hại do tổ chức tư vấn được thuê xác định thì Chủ tịch UBND cấp xã thuê một tổ chức tư vấn xác định mức bồi thường thiệt hại. Chi phí thuê do Chủ đầu tư chi trả. Căn cứ kết quả xác định mức bồi thường thiệt hại, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm yêu cầu Chủ đầu tư chuyển tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng do UBND cấp xã làm chủ tài khoản. Chủ đầu tư chỉ được tiếp tục thi công xây dựng sau khi đã chuyển đủ số tiền vào tài khoản bảo lãnh tại ngân hàng;

đ) Trường hợp một bên không thống nhất với mức bồi thường thiệt hại thì có quyền khởi kiện tại Tòa án.

4. Trường hợp Chủ đầu tư không bị xử phạt vi phạm hành chính thì khuyến khích áp dụng quy định tại khoản 3 Điều này để giải quyết việc bồi thường thiệt hại.

5. Bên vi phạm chỉ được tiếp tục thi công xây dựng khi các bên đạt được thỏa thuận và đã hoàn thành việc bồi thường thiệt hại hoặc đã tuân thủ trình tự giải quyết quy định tại khoản 3 Điều này…”

Như vậy, đối với các trường hợp này để giải quyết được thì các bên phải có sự thỏa thuận về mức bồi thường thiệt hại khi gây ảnh hưởng trong quá trình xây dựng, nếu như không thỏa thuận được các hộ dân có quyền khởi kiện gửi đến Tòa án nhân dân quận huyện để yêu cầu xác định mức bồi thường tương ứng.