Câu hỏi: Kính gửi quý Luật sư, lần trước tôi đã hỏi về việc nguyên cha tôi là công chức, thời điểm tháng 7/1992 được Chủ tịch UBND thị xã cho về ở tại phần nhà kho cũ (chủ cũ vượt biên, đất nhà bỏ hoang) Nhà nước quản lý nhưng không có thể hiện bằng văn bản quản lý nhà đất của chủ cũ, quá trình ở thực hiện đầy đủ thủ tục kê khai, đóng thuế đất. Khi làm giấy CNQSD. Qua tư vấn tôi được hướng dẫn là gia đình tôi không phải đóng tiền sử dụng đất ở trong hạn mức theo quy định tại điểm a, Khoản 1, Điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, khi gia đình tôi làm thủ tục để được cấp giấy CNQSD đất thì bị áp dụng Điểm c, Khoản 1, Điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP này là phải đóng 40% giá trị đất. Tôi rất hoang mang vì không hiểu Khoản 8 này áp dụng như thế nào? Xin quý luật sư tư vấn giúp gia đình tôi.

Trả lời: Theo quy định tại
Điểm a
,
khoản 1 điều 6 nghị định 45/2014/NĐ-CP
:

"
Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền."

Như bạn đã trình bày thì gia đình bạn được chủ tịch UBND thị xã giao đất từ tháng 7/1992 ,quá trình ở cũng thực hiện đầy đủ thủ tục kê khai, đóng thuế đất nên theo quy định trên thì gia đình bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho gia đình bạn.

Khi bạn làm thủ tục để được cấp giấy CNQSD đất thì bị áp dụng
Điểm c, Khoản 1, Điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP
là phải đóng 40% giá trị đất
là không phù hợp
, bởi theo điểm c điều 8 nghị định này quy định như sau:

“
Điều 8. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì thu tiền sử dụng đất bằng 40% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bằng 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
”

Theo điều luật trên thì điều kiện để áp dụng điểm c, khoản 1 điều 8 này là:

+Đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 1/7/2004, thẩm quyền giao đất được quy định tại
điều 59 Luật đất đai 2013:

“
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức;

b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo;

c) Giao đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại khoản 3 Điều 55 của Luật này;

d) Cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định tại điểm đ và điểm e khoản 1 Điều 56 của Luật này;

đ) Cho thuê đất đối với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

4. Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này không được ủy quyền.”

+ Sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004.

+ Không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, theo
Điều 8 Thông tư 76/2014/TT-BTC thì:

"
Giấy tờ chứng minh về việc đã nộp tiền cho cơ quan, tổ chức để được sử dụng đất khi xác định tiền sử dụng đất quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP; bao gồm:

1. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền để được sử dụng đất, thu tiền đền bù theo Quyết định số 186/HĐBT ngày 31 tháng 5 năm 1990 của Hội đồng Bộ trưởng về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác.

2. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn thu tiền theo Thông tư số 60/TC-TCT ngày 16 tháng 7 năm 1993 của Bộ Tài chính về hướng dẫn chế độ quản lý thu đối với việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, việc cấp quyền sử dụng đất xây dựng nhà ở và công trình.

3. Biên lai, phiếu thu, hóa đơn hoặc các loại giấy tờ khác chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất của Ủy ban nhân dân các cấp hoặc của cơ quan, tổ chức giao đất không đúng thẩm quyền
."

Tóm lại, gia đình bạn đã được Chủ tịch UBND thị xã cho về ở tại phần nhà kho cũ (chủ cũ vượt biên, đất nhà bỏ hoang) nên việc giao đất này là đúng thẩm quyền theo điểm a, khoản 2 điều 59 luật đất đai 2013 .Do vậy, gia đình bạn không phải đóng 40% giá trị đất theo Điểm c, Khoản 1, Điều 8 nghị định 45/2014/NĐ-CP vì không thuộc đối tượng áp dụng của điều này (không đáp ứng ngay điều kiện áp dụng đầu tiên)