Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ năm 1987 mà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thì tại thời điểm này có được cấp giấy chứng nhận hay không? Nội dung tư vấn như sau:

Bà tôi có 1 căn nhà( 85m2) đã sang tên cho bố tôi ( có giấy sang tên dấu đỏ năm 1987, nhưng bị sai tên đệm và trong giấy có 1 dòng ghi thêm tên mẹ tôi vào đấy( có thể ghi sau khi bà mất)Bà tôi có 6 người con: Ông Nguyễn Văn 1: 1 vợ 7 người con. 7 người con đều đã có gia đìnhÔng Nguyễn Văn 2: ( đã mất 2005) 1 vợ, 4 người con , 3 người đã có gia đình. 1 người chưa có.Bà nguyễn thị 3: có 1 chồng và 3 người con đã có gia đìnhÔng Phạm văn 4: Có 1 vợ và 3 người con đã có gia đìnhÔng Phạm văn 5: ( Đã mất 2015) có 1 vợ, và 2 người con. 1 con trai đã mất 2016. Người con trai này đã có gia đình và có 3 cháu bé( đều dưới 10t).Ông Phạm văn 6: ( Bố tôi. đã mất 2001) có 1 vợ và 3 người con đã có gia đình. là 3 anh em chúng tôi.Bà tôi mất năm 2002. Tức là mất sau bố tôi. Khi mất bà cũng dặn các con là căn nhà này để lại cho các cháu con ông Phạm Văn 6. Hiện tại, đã 16 năm trôi qua kể từ ngày đó đến giờ gia đình tôi vẫn không làm được giấy tờ nhà.Gia đình đã được UBND quận cho người xuống đo đạc có trích lục thửa đất, có giấy thuế môn bài từ ngày xưa, thuế đất đóng đầy đủ. Vướng mắc là UBND yêu cầu toàn bộ thành viên trong cả họ phải lên phường cùng 1 ngày để ký giấy xác nhận không tranh chấp, kèm theo mỗi gia đình lại làm 1 tờ khai sơ yếu lý lịch./

Đã nhiều năm qua tất cả mọi người đều không thể về được vì mọi người đều đi làm rất xa nên chúng tôi vẫn không làm được giấy tờ.Vậy xin được tư vấn là có cách nào khác để giải quyết vấn đề không ạ? Gia đình tôi ở ngoại thành Hà Nội và trong nhiều năm qua không hề có tranh chấp.

Trả lời: Thứ nhất
, tại điều 54 Nghị định 01/2017/NĐ – CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai có nội dung như sau:

1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Như vậy bà bạn đã viết giấy chuyển quyền sử dụng đất cho bố bạn từ năm 1987 và gia đình bạn đã sử dụng từ đó cho đến tại thời điểm hiện tại cho nên giao dịch từ thời điểm 1987 mà bà đã chuyển quyền sang cho bố bạn là hợp pháp. Theo thông tin bạn cung cấp vì tên đệm của bố bạn bị ghi sai trong giấy chuyển quyền sử dụng đất nên cần phải thực hiện thủ tục đính chính lại thông tin. Đồng thời cần xem xét tính xác thực của việc ghi tên mẹ bạn vào giấy sang tên sau khi bà mất có đúng hay không? Nếu việc ghi sai thông tin như vậy thì yêu cầu cơ quan trước đây đã chứng thực giấy sang tên cho bố bạn thực hiện điều chỉnh lại thông tin ban đầu.

Thứ hai,
về việc UBND quận yêu cầu phải có chữ ký xác nhận không có tranh chấp của tất cả các thành viên trong họ trong cùng một thời điểm là không có cơ sở. Bởi lẽ, việc xác nhận sử dụng đất không có tranh chấp chỉ đặt ra với những cá nhân/hộ gia đình có liên quan đến quyền sử dụng đất đó. Nên UBND quận cần xác nhận cụ thể những cá nhân nào có quyền, nghĩa vụ liên quan để yêu cầu thực hiện thủ tục cần thiết. Mặt khác, trong trường hợp cá nhân liên quan không thể trực tiếp xác nhận nội dung không có tranh chấp về đất thì có thể ủy quyền để thực hiện thủ tục này. Đồng thời, việc xác nhận có thể diễn ra tại nhiều thời điểm khác nhau trong quá trình giải quyết Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bắt buộc phải cùng thực hiện trong một ngày.

Thứ ba
, vì khi bố bạn mất phần diện tích nhà này sẽ trở thành di sản thừa kế. Cần xác định diện tích đất và nhà này được hình thành trong thời điểm bố và mẹ trong thời kỳ hôn nhân hay không? Nếu tài sản này hình thành trước thời kỳ hôn nhân thì sẽ phân chia toàn bộ tài sản này cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, bao gồm có cả bà bạn. Tuy nhiên vì bà mất nên phần của bà lại trở thành di sản thừa kế cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất có những người bác, chú và phần của bố bạn. Cho nên tốt hơn hết tại thời điểm này các bên nên thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cả phần người bà và người bố, trường hợp diện tích nhỏ không đủ để phân chia các bên có thể thỏa thuận phân chia bằng khoản tiền tương đương với phần mỗi người thừa kế được hưởng.