Câu hỏi: Diện tích đất thực tế nhỏ hơn trong hợp đồng phải làm gì?

Trả lời: Nội dung tư vấn:

Xin chào luật sư Minh Gia Mong luật sư tư vấn giúp em trường hợp sau :Năm 2012 gia đình em có mua một miếng đất có diện tích 2ha với số tiền 750 triệu đồng, & thời điểm mua thì gia đình em và bên Bán chỉ viết giấy sang tay mà không có chứng nhận của các cấp chính quyền.. khi viết giấy và ký kết sang nhượng đất, bên Bán chỉ có vợ ký , còn người chồng thì vắng mặt nhưng cũng được người chồng xác nhận qua điện thoại và sau đó người vợ ký khống ! cũng chính thời điểm ấy sổ đỏ của miếng đất này đang bị bên Bán thế chấp tại ngân hàng ! Nên vấn đề sang tên sổ đỏ cũng chưa được tiến hành.. Trong quá trình canh tác gia đình em và chính quyền có tổ chức đo đạc lại và phát hiện diện tích đất trên không đúng, chỉ đươc 1.88ha . Nay gia đình em muốn bên Bán hoàn tất việc sang tên sổ đỏ và bồi thường diện tích đất còn thiếu..! Mong luật sư tư vấn giúp em, và như vậy có đúng quy trình và luật không !! cảm ơn luật sư..

>> Luật sư tư vấn quy định về chuyển nhượng đất đai, gọi:

1900.6169

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn luật đất đai tới công ty Luật Minh Gia! Trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất:

Hợp đồng mua bán giữa gia đình bạn với bên bán đã vi phạm về hình thức của hợp đồng. Dựa theo những căn cứ mà bạn đã trình bày  thì hợp đồng giữa gia đình bạn và bên bán chỉ là hợp đồng viết tay và không có công chứng, chứng thực cho nên hợp đồng mua bán bất động sản sẽ bị vô hiệu do vi phạm về hình thức của hợp đồng. Căn cứ tại Bộ luật dân sự quy định:

"2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật."

Hơn nữa, Theo điều 127 Luật đất đai 2003 sửa đổi bổ sung 2009 (hiện nay đã hết hiệu lực) quy định về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 127.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

“…Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất…”

Thứ hai,

Do Diện tích đất thực tế nhỏ hơn so với diện tích đất đã ghi trong hợp đồng, mà bạn cũng không nêu rõ bên bán có biết hay không? vì vậy, chúng tôi chia hai trường hợp sau:

+ Nếu bên bán biết rõ điều đó nhưng vẫn cố tình giao kết hợp đồng mua bán với gia đình bạn. Hơn nữa, Nếu tại thời điểm giao kết hợp đồng mà gia đình bạn không biết về việc bên bán đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì hợp đồng này cũng sẽ bị vô hiệu do bị lừa dối theo quy định tại điều 132 BLDS về giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa:

"Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình".

Khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả theo quy định tại điều 137 về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Khi hợp đồng vô hiệu thì 2 bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu sẽ là bên phải bồi thường thiệt hại, bạn hoàn toàn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu với trường hợp này.

+ Nếu bên bán không biết được diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải xem xét dựa trên ba khía cạnh sau

- Diện tích đất thực tế chênh lệch nhiều như vậy là do đo đạc sai sót hay không? Nếu do đo đạc sai sót thì gia đình bạn nên nhờ cơ quan có thẩm quyền đo đạc lại chính xác.

- Nếu diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì do cơ quan địa chính đo đạc sai sót ngay từ thời điểm giao đất cho bên bán thì lỗi thuộc về cơ quan địa chính. Trường hợp này, cơ quan địa chính phải tiến hành điều chỉnh lại diện tích đất thực tế cho bên bán để phù hợp với diện tích ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu không đủ diện tích đất để điều chỉnh lại cho bên bén thì cơ quan địa chính phải bồi thường cho bên bán một khoản tiền.

- Nếu Đất bị lấn chiếm thì bên bán thực hiện thủ tục yêu cầu Tòa Án giải quyết, bên lấn chiếm phải hoàn trả lại số diện tích đất đã lấn chiếm.

* Hướng giải quyết:

Do gia đình bạn vẫn muốn tiếp tục sử dụng mảnh  đất đó và yêu cầu bên bán bồi thường về số diện tích đất còn thiếu. Tuy nhiên, hợp đồng này đã bị vô hiệu cho nên Nếu vẫn muốn tiếp tục sử dụng mảnh đất đấy thì hai bên giao kết lại hợp đồng mới theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.

Bộ Luật dân sự 2015 quy định:

“ Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan”.

Hơn nữa Điều 167 Luật đất đai cũng quy định rõ về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Căn cứ vào những quy định trên. Gia đình bạn và bên bán phải lập hợp đồng mua bán bất động sản bằng văn bản và có công chứng của xã, phường hoặc văn phòng công chứng thì hợp đồng mua bán bất động sản mới có hiệu lực.

Trên đây là nội dung tư vấn của chúng tôi về vấn đề bạn quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ với chúng tôi để được giải đáp.