Câu hỏi: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Điều kiện để các bên thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định như thế nào? Trường hợp bố mẹ muốn bán căn nhà thì có cần sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình không?

1. Luật sư tư vấn về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức chuyển quyền sử dụng đất từ người này sang người khác và là một trong những quyền cơ bản của người sử dụng đất. Tại nước ta, đất đai là một loại tài sản có giá trị đặc biệt có vai trò vô cùng quan trọng nên việc chuyển quyền sử dụng đất, đặc biệt là hình thức chuyển nhượng được quy định khá chặt chẽ. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và đáp ứng các điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật dân sự, Luật đất đai. Ttong trường hợp bạn cần hỗ trợ giải đáp các vướng mắc liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn có thể liên hệ Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn chi tiết cho bạn những nội dung như sau:

- Tư vấn điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật hiện hành;

- Tư vấn trình tự, thủ tục thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tư vấn quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Hướng dẫn phương thức xử lý trong trường hợp phát sinh tranh chấp liên quan chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

- Tư vấn các vấn đề khác về chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, lĩnh vực đất đai nói chung.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Bố mẹ muốn bán căn nhà có cần sự đồng ý của tất cả các con hay không?

Nội dung tư vấn:

Xin hỏi: Bố mẹ tôi sinh ra có 9 người con (3 trai, 6 gái). Bố tôi mất năm 1995, Sổ đỏ (gcnqsdđ) mang tên mẹ tôi tên ĐTK sinh năm 1936, mẹ tôi hoàn toàn minh mẫn. Trong 8 người con thì tất cả đã có gia đình riêng, mẹ tôi sống với người con trai thứ 8 Trong vài năm gần đây, người con trai thứ 8 nghe lời vợ tìm mọi cách để chiếm dụng toàn quyền sử dụng đất. Trước mắt đã tự ý thay đổi tên chủ hộ từ tên mẹ tôi sang tên người con trai thứ 8 đang ở với bà. Trong khi bà còn đang minh mẫn, sức khỏe tốt. Nhưng mẹ tôi hoàn toàn không biết sự thay đổi này Khi mẹ tôi phát hiện vợ chồng người con thứ 8 đang chuẩn bị đổi tên sổ đỏ thì mẹ tôi cất sổ đỏ.Từ đó vowjc chồng người con trai thứ 8 luôn ngược đãi mẹ tôi. Mẹ tôi và vợ chồng người con thứ 8 tuy vẫn còn ở chung nhà, nhưng đã ăn riêng 2 năm nay (có rất nhiều hành vi ngược đãi mẹ tôi nhưng tôi không kể ra đây). Mẹ tôi vẫn mong muốn cho người con thứ 8 có thời gian tĩnh ngộ. Nhưng thực tế ngày càng nặng hơn, càng uy hiếp đến tính mạng của bà hơn.Hiện tại mẹ tôi quyết định bán nhà (giá tầm hơn 2,5 tỉ) chia đều cho 9 người con và bà giữ lại 1 phần để trang trải cho quảng đời còn lại. Oái oăm thay,  người con trai thứ 8 không chấp nhận mà muốn chiếm dụng toàn bộ.

Vậy xin hỏi Luật sư 2 điều:1, Sổ hộ khẩu người con trai thứ 8 tự thay đổi tên chủ hộ khi chưa có sự đồng ý của mẹ tôi là chủ hộ trong khi bà còn minh mẫn có vị phạm Luật Cư trú không?Mẹ tôi có quyền lấy lại quyền chủ hộ không?Giải quyết nội dung này phải làm như thế nào? Thuộc thẩm của cơ quan chức năng nào?2. Nếu mẹ tôi bán nhà trên gcnqsdđ mang tên bà có sự đồng ý của 8 người con (trừ người con trai thứ 8 không đồng ý) nhưng số tiền bán được mẹ tôi chia đều cho tất cả 9 người con thì việc bán đất bán nhà của mẹ tôi có hợp pháp không? Để giải quyết vấn đề này đúng quy định của Pháp luật,  tôi phải hướng dẫn mẹ tôi phải làm như thế nào?Rất trân trọng cảm ơn luật sư.Nếu Luật sư giúp được việc này ổn thỏa tôi xin cảm ơn và hậu tạ ạ. Tôi muốn mẹ tôi sống cuối đời yên ổn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về việc người con trai thứ tám tự ý thực hiện thủ tục thay đổi thông tin chủ hộ khẩu

Căn cứ theo quy định tại Điều 29 về Điều chỉnh những thay đổi trong sổ hộ khẩu của Luật cư trú năm 2006 như sau:

1. Trường hợp có thay đổi chủ hộ thì hộ gia đình phải làm thủ tục thay đổi chủ hộ. Người đến làm thủ tục phải xuất trình sổ hộ khẩu; phiếu báo thay đổi hộ khẩu, nhân khẩu; ý kiến của chủ hộ hoặc người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ.

Căn cứ theo quy định tại Điều 8 về Vi phạm quy định về đăng ký và quản lý cư trú của Nghị định 167/2013/NĐ-CP như sau:

....

2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Tẩy, xóa, sửa chữa hoặc có hành vi khác làm sai lệch nội dung sổ hộ khẩu, sổ tạm trú, giấy tờ khác liên quan đến cư trú;

…

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc thu hồi sổ hộ khẩu, sổ tạm trú, giấy tờ khác liên quan đến cư trú đối với hành vi quy định tại Điểm a Khoản 2; Điểm a Khoản 3 Điều này;

b) Buộc hủy bỏ thông tin, tài liệu sai sự thật đối với hành vi quy định tại Điểm b Khoản 2 Điều này;

Theo đó, đối chiếu với trường hợp của bạn việc người con trai thứ tám tự ý đổi tên chủ hộ khẩu mà không có ý kiến chủ hộ là mẹ bạn hoặc người khác trong gia đình về việc thay đổi chủ hộ là trái với quy định của pháp luật.

Do vậy, hành vi này của người con trai thứ tám đã làm sai lệch nội dung sổ hộ khẩu thì có thể sẽ bị xử phat tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 theo quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Nghị định 167/2013/NĐ-CP. Đối với trường hợp này của mẹ bạn thì mẹ của bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp cơ quan công an cấp xã để yêu cầu giải quyết và xử lý theo quy định pháp luật.

Thứ hai, Về việc mẹ bạn muốn bán căn nhà

Do thông tin bạn cung cấp không rõ căn nhà mẹ bạn muốn bán đã có Giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất mang tên mẹ bạn tuy nhiên bạn không nói rõ căn nhà là tài sản riêng cuả mẹ bạn hay là tài sản chung của bố mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân và bố bạn khi mất có viết di chúc để lại căn nhà này cho mẹ bạn đối với phần di sản bố bạn để lại hay không, do đó sẽ chia làm hai trường hợp như sau:

+ Trường hợp căn nhà mẹ bạn muốn bán là tài sản riêng của mẹ bạn:

Căn cứ theo quy định tại Điều 167 về Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất của Luật đất đai năm 2013 như sau:

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

…

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Đối với trường hợp này của bạn, nếu mẹ bạn là chủ sỡ hữu của căn nhà và là tài sản riêng của mẹ bạn thì mẹ bạn hoàn toàn có quyền tự định đoạt đối với tài sản riêng là căn nhà của mẹ bạn. Do đó, mẹ bạn có quyền chuyển nhượng căn nhà cho người khác theo quy định tại Điều 167 của Luật đất đai năm 2013 mà không cần phải có sự đồng ý của những người con của mẹ bạn. Việc phân chia giá trị tài sản sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất do mẹ bạn toàn quyền quyết định, không phụ thuộc ý chí của những thành viên khác trong gia đình.

+ Trường hợp căn nhà là tài sản chung của bố mẹ bạn và bố bạn mất không để lại di chúc:

Căn cứ theo quy định tại Điều 651 về Người thừa kế theo pháp luật của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

Căn cứ theo quy định tại Điều 117 về Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự của Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Đối với trường hợp này của bạn, nếu căn nhà mà mẹ bạn đứng tên chủ sở hữu là tài sản chung của bố mẹ bạn trong thời kỳ hôn nhân mà bố bạn mất không để lại di chúc để lại thì theo quy định tại Điều 66 của luật hôn nhân gia đình năm 2014 di sản thừa kế là căn nhà theo nguyên tắc sẽ được chia đôi mỗi người một nửa. Do đó, nếu bố bạn mất không để lại di chúc  thì ½ di sản do bố bạn để lại sẽ chia đêu cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: Ông nội bạn(nếu còn sống), bà nội ban(nếu còn sống), mẹ bạn và 9 người con sẽ được chia thành các phần bằng nhau. Theo đó, nếu mẹ bạn muốn bán căn nhà thì cần phải có sự đồng ý của tất cả những người thuộc hàng thừa kế đồng ý, nếu 8 người con của bố mẹ bạn đồng ý bán căn nhà mà một mình người con trai thứ tám không đồng ý bán căn nhà thì hợp đồng chuyển nhượng nhà của mẹ bạn không đủ hiệu lực pháp lý theo quy định tại Điều 117 của Bộ luật dân sự năm 2015. Giao dịch chuyển nhượng được xác định là vô hiệu.

Do vậy, để đảm bảo tính pháp lý thì khi giao dịch cần có chữ ký đồng ý của tất cả người thừa kế của bố bạn (trong đó có người con thứ 8). Trường hợp thỏa thuận để giao dịch không được thì có thể làm đơn khởi kiện để yêu cầu phân chia di sản thừa kế ra Tòa án nhân dân huyện nơi có bất động sản để giải quyết quyền lợi các bên.