Câu hỏi: Năm 1995, tôi mua 1 thửa đất của UBND xã, mặt tiền đường liên xã chiều dài 10m. Có phiếu thu tiền mua đất và biên bản giao đất thổ cư do phó chủ tịch xã kí và đóng dấu, trên biên bản có ghi một số điều quán triệt cụ thể: - Trừ mặt đường là 5m - Trừ chân đê.

Hiện nay, theo quy hoạch những mảnh đất ven sông không được xây dựng công trình, mảnh đất của tôi thuộc quy hoạch nên không được xây nhà và không được cấp sổ đỏ. Năm 2016, tôi có nhu cầu xây nhà và được biết UBND xã chuẩn bị bán chỗ đất mạ ( hiện tại là đất ruộng) cho người dân, chỉ chờ khi có giá đất của huyện đưa xuống sẽ tiến hành bán. Chỗ đất này có mặt tiền là đường liên thôn người dân xung quanh cũng đã xây nhà thổ cư và giá thị trường khá cao (khu đất này không quan thoáng, yên tĩnh, dân trí cao). Tôi đã viết đơn xin được đổi lấy mảnh đất này và cán bộ địa chính trả lời sẽ xem xét nếu đổi được thì có thể phải nộp thêm tiền để đổi. Câu hỏi:

1. Tôi có được đổi đất không?

2. Thời hạn giải quyết trường hợp này theo quy định là bao lâu?

3. Diện tích đất Tôi được đền bù là bao nhiêu?

4. Nếu được đổi tôi có phải nộp thêm tiền không?

5. Nếu được đổi thì khi làm GCNQSDĐ tôi phải đóng những khoản tiền gì?

Trả lời: Thứ nhất, về các vấn đề liên quan đến đổi đất.

Pháp luật không có quy định cụ thể về việc đổi đất giữa người sử dụng đất và cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên công ty không thể khẳng định có đổi được đất không và giá cả như thế nào. Việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền có cho phép bạn đổi lô đất và bù thêm tiền hay không hoàn toàn phụ thuộc vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương bạn. Bạn có thể tham khảo các chính sách sử dụng đất tại UBND xã bạn để biết thêm có được chuyển đổi không và điều kiện được chuyển đổi là gì.

Thứ hai, các khoản tiền phải nộp khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn cung cấp thông tin là UBND xã bán đất cho bạn. Thực tế, UBND xã không được phép bán đất, không có thẩm quyền giao đất. Trường hợp của bạn, có thể UBND xã được ủy quyền hoặc được UBND tỉnh hoặc huyện giao quyền thực hiện các chính sách, quyết định giao đất. Việc giao đất này thực hiện thông qua hình thức bán đấu giá. Khi được giao và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn phải nộp những khoản tiền sau:

+ Một, là tiền sử dụng đất.

Khi được nhà nước giao đất có thu tiền, bạn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất. Tiền sử dụng đất phải nộp được quy định cụ thể tại Điều nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

1. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp là số tiền trúng đấu giá. Việc xác định giá khởi điểm cụ thể như sau:

a) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ đồng trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do Sở Tài nguyên và Môi trường xác định, chuyển cho Hội đồng thẩm định giá đất của địa phương do Sở Tài chính làm thường trực Hội đồng tổ chức thẩm định, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.

b) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất mà diện tích tính thu tiền sử dụng đất của thửa đất hoặc khu đất đấu giá có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với tỉnh còn lại là giá đất cụ thể do cơ quan tài chính xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

c) Việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất gắn với tài sản thuộc sở hữu nhà nước thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước.

2. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất thì tiền sử dụng đất phải nộp được xác định theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp
=
Giá đất tính thu tiền sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất
x
Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất
-
Tiền sử dụng đất được giảm theo quy định tại Điều 12 Nghị định này (nếu có)
-
Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất (nếu có)

Trong đó:

a) Diện tích đất phải nộp tiền sử dụng đất là diện tích đất có thu tiền sử dụng đất ghi trên quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Giá đất tính thu tiền sử dụng đất được xác định Giá đất theo Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi tắt là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định áp dụng trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất ở trong hạn mức.

c) Tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sử dụng đất là tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà nhà đầu tư đã tự nguyện ứng cho Nhà nước.

Trong trường hợp bạn được cơ quan có thẩm quyền địa phương cho phép đổi đất. Tiền sử dụng đất bạn phải nộp là khoản tiền chênh lệch giữa giá trị mảnh đất bạn sẽ được đổi với giá trị mảnh đất hiện tại của bạn. Giá đất dựa theo giá đất quy định tại Bảng giá đất theo quyết định của UBND tỉnh bạn.

+ Hai, lệ phí trước bạ.

Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn sẽ phải nộp lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ được tính bằng 0,5% giá đất tính lệ phí trước bạ.  Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành.

+ Ba, các lệ phí khác:

- Lệ phí địa chính: 15.000 đồng.

- Lệ phí thẩm định: 0.15% giá trị chuyển nhượng (tối thiểu là 100.000 đồng và tối đa là 5.000.000 đồng)

Trân trong!

CV: Thùy Dương - Công ty Luật Minh Gia