Câu hỏi: Gia đình tôi hiện nay đang sinh sống tại Quảng Nam, nay muốn chuyển nhượng 1 phần quyền sử dụng đất đang sử dụng (có giấy chứng nhận đăng ký quyền sử dụng đất). Tuy nhiên, trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng, gia đình bên cạnh không đồng ý ký giáp ranh vì lý do: đất của gia đình này nằm lọt hoàn toàn trong diện tích đất của tôi, nên gia đình này muốn tôi bán cho họ một lối đi riêng vào đất của họ nhưng tôi không đồng ý.

Tôi biết, theo quy định của pháp luật, tôi không được phép bịt kín lối đi chung với gia đình tôi đã nhiều năm nay và sau này cũng như vậy.Tuy nhiên, gia đình họ không đồng ý và nhiều lần làm đơn đề nghị chính quyền địa phương can thiệp. Chính quyền địa phương đã tổ chức hòa giải nhưng không thành và UBND xã hướng dẫn cho tôi khởi kiện ra tòa. Cho tôi hỏi trường hợp quyền sử dụng đất của tôi làm thế nào thì chuyển nhượng được; trường hợp nếu sau khi tôi khởi kiện ra tòa thì có được giải quyết không? Tôi xin chân thành cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất về việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp này, mảnh đất mà gia định bạn muốn chuyển nhượng đã vi phạm một trong các điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định tại khoản 1, điều 188, Luật đất đai năm 2013 đó là đất đang có tranh chap xảy ra giữa bạn và hộ gia đình có đất nằm lọt hoàn toàn trong diện tích đất của gia đình bạn. Vì vậy, trong trường hợp này, muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trước hết bạn cần giải quyết tranh chấp hiện có với hộ gia đình kia và đảm bảo đáp ứng các điều kiện còn lại quy định tại khoản 1,điều 188.

“ Điều 188:
Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Sau khi đã đáp ứng được các điều kiện nêu trên, bạn phải tiến hành các thủ tục theo trình tự được quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014  ngày 15/5/2014 của Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Bạn nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:

- Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trên đây là các bước trong trình tự tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn cần tư vấn.

Thứ hai, xin được trả lời bạn về vấn đề khởi kiện ra Tòa khi có tranh chấp về đất đai.

Theo thông tin bạn cung cấp thì đất của hộ gia đình kia nằm hoàn toàn trong diện tích đất của gia đình bạn và không có lối đi ra vì vậy gia đình kia hoàn toàn có quyền yêu cầu gia đình bạn mở cho họ một lối đi và gia đình bạn có nghĩa vụ phải đáp ứng yêu cầu đó theo quy định của pháp luật. Nếu gia đình bạn không đáp ứng yêu cầu thì họ cũng hoàn toàn có quyền yêu cầu UBND xã /phường giải quyết. Và trong trường hợp này, theo bạn cung cấp thì việc tiến hành hòa giải giữa hai bên đã không thành, vì vậy trong trường hợp này bạn hoàn toàn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết.