Câu hỏi: Chào Luật sư, Em có mua 1 phần đất, đất trên không có sổ đỏ, người bán đã làm giấy tay cho bên xác nhận cả hai đem ra phường- xã - thị trấn UBND đã xác nhận ký tên và đóng dấu. Đất trên hiện tại không ai tranh chấp.

Vậy luật sư cho em hỏi, em có thể ra UBND để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? và thủ tục cần làm như thế nào? em xin cảm ơn.

Trả lời: Vì thông tin bạn cung cấp không nói rõ việc sử dụng đất từ năm bao nhiều và việc chuyển nhượng đất bằng giấy viết tay được thực hiện từ năm nào nên chúng tôi chưa đủ dữ liệu để tư vấn chi tiết cho bạn, chúng tôi phân tích quy định và hướng dẫn để bạn đối chiếu, tham khảo.

- Về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 về việc Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử đụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

...

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

...

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

....

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

...

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Như vậy, căn cứ vào các quy định nêu trên và đối chiếu với trường hợp của mình, bạn có thể biết được thửa đất của mình có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

- Thủ tục cấp sổ đỏ do nhận chuyển nhượng đất đai

Trường hợp đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn tiến hành kê khai tại ủy ban xã phường hoặc văn phòng đăng ký quyền sử đụng đất cấp huyện. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 (nếu có)

---------

3. Mua bán đất viết tay có làm thủ tục sang tên sổ đỏ được không?

Câu hỏi:

Cho em hỏi là em có mua một mảnh đất của cô chú em với giá là 200triệu và em đã đưa chước là 180 triệu và chỉ có giấy viết tay và có người làm chứng chứ không ra xã hay phong công chứng. Bây giờ em muốn sang tên nhưng cô chú ấy ngập ngừng không muốn sang tên cho em vậy cho em hỏi bây giờ em phải làm thế nào để sang tên được ạ. Công ty tư vấn cho em với ạ. Em xin cảm ơn ạ.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự sau đây:

>> Điều kiện và thủ tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

>> Hợp đồng chuyển nhượng đất không công chứng có giá trị pháp lý không?

Theo đó, hợp đồng của bạn không được công chứng nên không có giá trị pháp lý, không làm căn cứ để sang tên quyền sử dụng đất được. Nên nếu bạn muốn sang tên thì phải xác lập lại hợp đồng có công chứng.

Bạn tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!

---

4. Đất chưa có sổ đỏ có bán được không?

Câu hỏi:

Chào luật sư, cho tôi hỏi trường hợp: Hiện nay nhà tôi chưa có sổ đỏ. bố tôi là chủ hộ trong sổ hộ khẩu gia đình. tuy nhiên bố tôi đã mất nhưng hiện nay vẫn chưa thay đổi tên chủ hộ trong sổ hộ khẩu. nhà tôi hiện có 4 người có tên trong sổ hộ khẩu là bà nội, mẹ, em trai còn nhỏ và tôi.

Tôi xin hỏi nếu muốn bán ngôi nhà thì có cần có sự đồng ý của tất cả thành viên trong gia đình hay số đông đồng ý hay chỉ cần 1 người đồng ý. tôi mong nhận được ý kiến giúp đỡ từ phía công ty. tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời:

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn, đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn ngoài nội dung chúng tôi tư vấn bạn có thể tham khảo tình huống tương tự sau đây:

>> Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Trường hợp của bạn, trước tiên cần khẳng định, hiện tại gia đình bạn chưa thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì đất hiện tại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, vi phạm điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật đất đai 2013.

Khi bố bạn mất không để lại di chúc, phần đất thuộc sở hữu của bố bạn được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất bao gồm: bố, mẹ, vợ, chồng và các con. Tất cả những người thừa kế còn sống tại thời điểm mở thừa kế (thời điểm người có di sản mất) phải thực hiện đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất; có thể ủy quyền cho một người hoặc tặng cho phần thừa kế cho người khác đứng tên.

Trân trọng