Câu hỏi: Thuê đất được hiểu là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, có những trường hợp khi tiến hành thuê đất, người thuê đất phải bỏ ra chi phí đầu tư ban đầu. Vậy, sau này cơ quan Nhà nước có tiến hành chi trả lại khoản chi phí này không?

Nếu bạn cũng đang có những thắc mắc liên quan đến vấn đề thuê đất hãy liên hệ với đội ngũ luật sư chuyên nghiệp của chúng tôi để được hướng dẫn, giải đáp cụ thể thông qua các phương thức sau:

- Tư vấn trực tiếp tại văn phòng

- Liên hệ qua địa chỉ mail
lienhe@luatminhgia.vn

Chúng tôi rất hận hạnh được đồng hành cùng bạn trong việc xử lý các vấn đề ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người dân. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm bài viết dưới đây về vấn đề hoàn trả chi phí đầu tư ban đầu khi tiến hành thuê đất.

Nội dung tư vấn:
Chào luật sư Minh Gia! Tôi có vấn đề thắc mắc như sau: Sau khi dồn điền đổi thửa thì ở xã tôi có dư diện tích đất dư thừa. Được sự kêu gọi của thôn và chấp thuận của xã, tôi ở địa phương khác đã về nhận đất để đào ao nuôi cá. Cấp thôn đưa ra điều kiện nộp 25 triệu cho thôn tiền phúc lợi vì tôi ở địa phương khác. Ban thôn đã tạm giao mốc giới và xã cũng đã đo đạc diện tích để chuyển đổi sang đất thầu của xã. Bên thôn và xã đòi hỏi phải nộp 250 triệu phúc lợi nữa mới làm hợp đồng thuê đất, tôi không đồng ý nộp vì địa phương không nói trước. Ban đầu vì diện tích vượt hạn mức quy định tại địa phương nên thôn và xã đã cử đại diện 7 hộ đứng tên hồ sơ tạm. Hàng năm mức phí tôi nộp bên xã vẫn thu theo đất nông nghiệp về hợp tác xã, đến năm thứ hai tới nay chỉ thu phí một nửa diện tích đất tôi đang sử dụng. Hiện tại là năm thứ tư, ủy ban xã và thôn đã bàn giao nửa diện tích đấy cho người khác mà không có thông báo nào, không giải quyết gì về tài sản tôi đã đầu tư. Tôi xin cảm ơn luật sư Minh gia.

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn và Uỷ ban nhân dân xã là hợp đồng cho thuê đất nên có thể hiểu rằng đất bạn đang đề cập đến ở đây là đất nằm trong quỹ đất 5% của xã.

Căn cứ Khoản 3 Điều 59 và khoản 2, 3 Điều 132 Luật Đất đai 2013 như sau:

“
Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất​

...

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.”

"Điều 132. Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích

...

2. Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn để sử dụng vào các mục đích sau đây:

a) Xây dựng các công trình công cộng của xã, phường, thị trấn bao gồm công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa và các công trình công cộng khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;

b) Bồi thường cho người có đất được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng quy định tại điểm a khoản này;

c) Xây dựng nhà tình nghĩa, nhà tình thương.

3. Đối với diện tích đất chưa sử dụng vào các mục đích quy định tại khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 05 năm.

..."

Như bạn đã đề cập, thì hợp đồng thuê đất đã diễn ra bốn năm tức là sau khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực, UBND xã, phường cho bạn thuê để sử dụng vào mục đích nông nghiệp là phù hợp với quy định của pháp luật.

Về phúc lợi cho thôn khi làm hợp đồng thuê đất:

Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể về mức đóng hay bất kỳ quyền và nghĩa vụ liên quan phần phúc lợi khi thuê đất cho nên mức phúc lợi này sẽ do hai bên thỏa thuận với nhau ngoài hợp đồng thuê đất.

Về vấn đề bàn giao lại đất cho thuê cho người khác:

Với vấn đề này, cần xác định hợp đồng thuê đất và các thỏa thuận liên quan giữa bạn và bên Ủy ban nhân dân xã có còn thời hạn hay không.

Trong trường hợp vẫn nằm trong thời hạn thuê, phía Ủy ban nhân dân xã không được phép bàn giao cho bên thứ ba. Nếu Ủy ban nhân dân xã thực hiện bàn giao, tức là có sự vi phạm hợp đồng đã giao kết. Vì vậy, Ủy xã nhân dân xã phải tiến hành bồi thường đối với những thiệt hại do sự vi phạm hợp đồng này nếu trong hợp đồng các bên thỏa thuận có ghi nhận những điều khoản thỏa thuận về phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại, nếu không thỏa thuận thì bạn sẽ phải chứng minh về những thiệt hại trên thực tế để yêu cầu UBND bồi thường cho mình theo quy định tại Điều 428 BLDS 2015:

"Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Trong trường hợp đã hết thời hạn thuê, Ủy ban nhân dân xã hoàn toàn có quyền bàn giao cho bên thứ ba và ở đây không có sự vi phạm hợp đồng. Theo đó, những chi phí ban đầu bạn đã đầu tư sẽ không được Ủy ban nhân dân xã tiến hành chi trả.