Câu hỏi: Bà cụ hàng xóm tôi người Việt Nam, chồng mất sớm có 02 người con gái đều đi lấy chồng và không sống cùng bà cụ. Người con gái cả lấy chồng Việt Nam và con gái thứ hai lấy chồng người Trung Quốc và định cư ở Trung Quốc từ những năm 1979 nhưng vẫn thường xuyên đi lại chăm sóc mẹ của mình. còn người con cả lấy chồng Việt Nam, mặc dù ở ngay huyện bên cạnh nhưng hầu như không quan tâm gì đến mẹ của mình vì vậy khi thấy bà cụ quan tâm, yêu thương người con gái thứ hai thì tỏ ra ghen ghét, đố kỵ....dẫn đến hai chị em mâu thuẫn với nhau.
Đến những năm cuối đời bà cụ bán ngôi nhà của mình được một khoản tiền lớn, sau khi đã chia cho các con, cháu mối đứa một phần bà gửi tiết kiệm một khoản, một khoản mua một ngôi nhà khác để ở và di chúc ngôi nhà này cho người con thứ hai (di chúc có người làm chứng). Cách đây khoảng hơn 1 năm thì bà cụ mất, người con cả và các con đòi người con thứ hai ở Trung Quốc phân chia tài sản và không đồng ý với di chúc của bà cụ. (Bà này đã gửi đơn lên UBND thị trấn đề nghị giải quyết)
Vậy trong trường hợp này, người con ở Trung Quốc muốn bán ngôi nhà mà mẹ mình đã di chúc để lại cho thì phải làm như thế nào ạ? Rất mong luật sư tư vấn giúp ạ!

Trả lời: Trong trường hợp di chúc là hợp pháp và người con gái thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:

Theo quy định tại Luật nhà ở năm 2014 và Luật đất đai 2013: Cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi miễn trừ ngoài giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật thì có quyền được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Nếu người con gái thuộc trường hợp này thì khi khai nhận di sản thừa kế, người này sẽ phải thực hiện các thủ tục theo quy định để đăng ký quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà trên mang tên của mình. Sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên mình, người con gái có quyền thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

Nếu người con gái không thuộc diện được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì người này sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng vẫn được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ngôi nhà mình được thừa kế theo quy định tại Khoản 3, Điều 186 Luật đất đai năm 2013:

“3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính”.

Trong trường hợp di chúc không hợp pháp thì phần tài sản của bà cụ sẽ được chia đều cho những người con của mình và tất cả những người này đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”.

Trong trường hợp này, người con gái ở Trung Quốc sẽ được quyền hưởng giá trị phần di sản thừa kế của mình và việc phân chia, khai nhận di sản thừa kế là ngôi nhà sẽ được thực hiện theo quy định tại Khoản 4, 5 Điều 186 Luật đất đai 2013:

“4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”