Câu hỏi: Luật sư tư vấn về quyền và nghĩa vụ của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự có yếu tố lừa dối. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Hiện tại tôi có một vụ việc xin Công ty tư vấn giúp. Năm 2011 tôi có phát sinh giao dịch mua bán nhà với Ông A là mua 01 căn nhà (ngôi nhà này là do mẹ chết để lại di chúc cho các con) nhưng Ông A đã mạo chữ của 3 người anh em còn lại để hợp thức hóa mình. Ông A đứng tên trên sổ đỏ, tôi không biết việc này và đã mua căn nhà trên và đã sang tên bán cho 01 người khác. Năm 2016 ba người anh em của ông A đã làm đơn thưa ra tòa và đầu năm 2017 tòa xử sơ thẩm với kết quả là Ông A phải trả lại tiền bán căn nhà cho tôi để tôi trả lại cho người đã mua và người mua trả lại căn nhà cho gia đình Ông A, nhưng hiện nay Ông A khó khăn về tài tài chính không có khả năng thanh toán lại. Hiện nay gia đình Ông A tiếp tục kháng cáo lên tòa phúc thẩm đề nghị xử lại. Xin cho hỏi tôi có khả năng thắng kiện hay không? Rất mong Luật gia giải đáp. Cảm ơn.

Trả lời: Bạn thực hiện giao dịch mua bán nhà với ông A vào năm 2011 và vấn đề tranh chấp phát sinh vào năm 2016 do đó vấn đề của bạn sẽ được giải quyết theo Bộ Luật Dân sự năm 2005.

Theo quy định tại Điều 138 của Bộ Luật dân sự năm 2005:
“Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa”.

Bạn thực hiện mua căn nhà khi căn cứ vào sổ bìa đỏ đứng tên ông A. Tuy nhiên, ông A thực hiện các hành vi lừa dối để được đứng tên trên sổ bìa đỏ, bạn không hề biết việc chiếm hữu căn nhà là chiếm hữu không có căn cứ pháp luật. Nếu bạn chưa tiến hành thủ tục sang tên và đứng tên trên sổ đỏ mà bán cho người thứ ba thì giao dịch mua bán giữa bạn và người thứ ba bị vô hiệu.

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại 137 Bộ luật Dân sự năm 2005:

“Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Giao dịch mua bán giữa bạn và ông A vô hiệu nên không làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ từ thời điểm hai bên xác lập giao dịch. Do đó, hai bên cần khôi phục tình trạng ban đầu hoàn trả cho những gì đã nhận. Bạn cần hoàn trả ngôi nhà lại cho gia đình A và ông A hoàn trả lại tiền cho bạn.

Trường hợp bạn đã được đứng tên trên GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở nhưng hợp đồng mua bán giữa bạn với người thứ ba chưa được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán với người thứ ba sẽ vô hiệu. Do đó, cần phải xác định cụ thể lại để xem xét phán quyết của Tòa án có căn cứ hay không.