Câu hỏi: Kính gửi đến quý cơ quan lời chào trân trọng nhất Tôi có nhận chuyển nhượng một thửa đất, thực trạng trước đây của thửa đất trên QSDD là có đường nội bộ 1m. Hiện trạng thực tế thì thửa đất tôi có 1 đường 1m và phía sau là đường 5m và có 1 cánh cửa ra vào ở đường 5m này(chưa cập nhật vào QSDD).

Chúng tôi tiến hành cập nhật đường 5m vào QSDD thì Theo hồ sơ kỹ thuật thửa đất đã được UBND Phường và Văn phòng đăng ký đất đai TX xác nhận, thửa đất có phát sinh đường đi 5m so với GCN trước đây. Theo biên bản xác minh hiện trạng của UBND Phường, đường đi 5m này thuộc thửa 644 đã được thu hồi và hiện nay không thuộc quyền quản lý, sử dụng của bất kỳ cá nhân, tổ chức nào. Thị Xã cũng đã tiếp nhận hồi sơ và hen ngày đóng thuế, chuyển QSDD cho tôi. Chúng tôi đang sơn sửa lại cho sạch sẽ để ở và thêm 1 cánh cửa nữa ở đường 5m để tiện dắt xe ra vào. Tuy nhiên, ngày 10/7/2016 một số hộ dân liền kề bên trong đã tự ý xây bức tường cao khoảng trên 1m làm bít cửa đi ra đường 5m của nhà chúng tôi và để 01 thùng rác ngay cửa ra vào nhà chúng tôi. Việc này đặc biệt nghiêm trọng, ảnh hưởng đến sinh hoạt và cuộc sống của gia đình chúng tôi. Trước khi sửa chữa lại căn nhà, chúng tôi được biết đường đi 5m hiện đã đổ bê tông là do một số hộ dân liền kề bên trong tự bỏ tiền ra làm. Chúng tôi đã nói chuyện để đi chung đường 5m. Tuy nhiên, các hộ dân này vẫn không muốn cho chúng tôi đi con đường 5m (mặc dù đường 5m này không thuộc sở hữu của họ theo xác nhận của UBND và hiện trạng trước đây nhà chúng tôi đã có 1 cửa đang đi ra đường 5m). Trích yếu lịch sử đường 5 m: thửa đất 644 này (là con đường 5 hiện tại) do 1 người A đứng tên cùng với 1 thửa 122 nữa. Năm 2011 người A bán toàn bộ đất trên cho ông B. trên giấy QSDD của ông A thể hiện nhà nước đã thu hồi do đã bán toàn bộ diện tích cho ông B và diện tích còn lại làm đường nội bộ. QSDD của ông B chỉ thể hiện diện tích thửa 122, và ko thể hiện thửa 644 nữa mà thể hiện là đường nội bộ. Và ông B cũng tách sổ bán hết diện tích cho những người là hàng xóm liền kề bên trong bây giờ của tôi vào năm 2011 và nhà nước đã thu hồi QSDD của ông B. Vậy nay cho tôi hỏi : - Việc làm xây đường của các hộ bên trong như vậy có đúng không, nếu không họ vi phạm ở quy định gì? - Được biết sau khi xây tường xong, họ và ông B có ký giấy bán con đường đó, có thể lùi ngày hiệu lực, việc làm này có đúng không. - Tôi đã gửi đơn cứu xét lên UBND phường nhưng UBND phường bảo đợi đến ngày tôi có QSDD tên tôi mới xét xử ( tôi đang nộp hồ sơ đã có phiếu hẹn ngày trả kết quả để đóng thuế và nhận QSDD) . Việc kéo dài thời gian xét xử trên có hợp lý không, vì họ để thùng rác trước nhà tôi rất ô nhiễm, lại bít lối đi như vậy làm cho cuộc sống gia đình tôi rất khó khăn. Chân thành cảm ơn quý cơ quan đã giúp đỡ tôi, Mong quý cơ quan phản hồi sớm giúp qua địa chỉ mail:

Trả lời: Thứ nhất, về việc xác định chủ sử dụng hợp pháp đối với phần đất đang có tranh chấp

Con đường 5m hiện nay được xác định là tài sản do UBND huyện quản lý và UBND huyện đã công nhận bạn là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng con đường này và đang trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên mặc dù được ủy ban huyện đã công nhận thuộc quyền sử dụng của bạn nhưng con đường này là đường đi chung giữa các bất động sản liền kề nên theo quy định của pháp luật về hạn chế bất động sản liền kề thì ai là chủ sở hữu con đường đi chung thì sẽ phải tạo điều kiện tối đa cho các hộ dân xung quanh bất động sản về nhu cầu đi lại.

Theo quy định của Bộ luật dân sự 2015 về lối đi qua cụ thể:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Như vậy theo quy định trên mặc dù hiện nay quyền sử dụng mảnh đất đó chưa được chuyển giao chính thức cho một cá nhân nào nhưng tất cả những bất động sản xung quanh con đường 5m đó đều có quyền sử dụng con đường này để đi lại và không một ai có quyền ngăn cản. Vì bạn có nhận chuyển nhượng phần đất có gắn với quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề nên bạn cũng được hưởng quyền sử dụng 5m đất đó.

Thứ hai, giải quyết hành vi của những người hàng xóm bên cạnh bất động sản liền kề

Việc một số hộ dân liền kề bên trong đã tự ý xây bức tường cao khoảng trên 1m làm bít cửa đi ra đường 5m của nhà bạn và để 01 thùng rác ngay cửa ra vào nhà bạn là việc làm trái với quy định của pháp luật về việc sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và theo quy định của nghị định 167/2013/NĐ-CP về xử phạt vi phạm quy định về giữ gìn vệ sinh chung:

“ Điều 7: Vi phạm quy định về giữ gìn vệ sinh chung.

1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Không thực hiện các quy định về quét dọn rác, khai thông cống rãnh trong và xung quanh nhà ở, cơ quan, doanh nghiệp, doanh trại gây mất vệ sinh chung;

b) Đổ nước hoặc để nước chảy ra khu tập thể, lòng đường, vỉa hè, nhà ga, bến xe, trên các phương tiện giao thông nơi công cộng hoặc ở những nơi khác làm mất vệ sinh chung;

c) Tiểu tiện, đại tiện ở đường phố, trên các lối đi chung ở khu công cộng và khu dân cư;

d) Để gia súc, gia cầm hoặc các loại động vật nuôi phóng uế ở nơi công cộng;

đ) Lấy, vận chuyển rác, chất thải bằng phương tiện giao thông thô sơ trong thành phố, thị xã để rơi vãi hoặc không đảm bảo vệ sinh;

e) Nuôi gia súc, gia cầm, động vật gây mất vệ sinh chung ở khu dân cư.

2. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Đổ, ném chất thải, chất bẩn hoặc các chất khác làm hoen bẩn nhà ở, cơ quan, trụ sở làm việc, nơi sản xuất, kinh doanh của người khác;

b) Tự ý đốt rác, chất thải, chất độc hoặc các chất nguy hiểm khác ở khu vực dân cư, nơi công cộng;

c) Đổ rác, chất thải hoặc bất cứ vật gì khác vào hố ga, hệ thống thoát nước công cộng, trên vỉa hè, lòng đường;

d) Để rác, chất thải, xác động vật hoặc bất cứ vật gì khác mà gây ô nhiễm ra nơi công cộng hoặc chỗ có vòi nước, giếng nước ăn, ao, đầm, hồ mà thường ngày nhân dân sử dụng trong sinh hoạt làm mất vệ sinh.

3. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc thực hiện biện pháp khắc phục tình trạng ô nhiễm môi trường đối với hành vi quy định tại Điểm b, c, d, đ, e Khoản 1 và Điểm b, d Khoản 2 Điều này;

b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đối với hành vi quy định tại Điểm a, c Khoản 2 Điều này.

Để chấm dứt tình trạng trên của những người hàng xóm bạn có thể gửi yêu cầu tố giác đến Ủy ban nhân dân xã để yêu cầu giải quyết theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, nếu bạn muốn lấy lại phần đất lối đi chung này, thì trước hết bạn cần phải xem xét phần đất này có thuộc quyền sử dụng của riêng bạn hay không. Tức là phải có căn cứ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất là của bạn. Trong trường hợp đây là đất của bạn bị hàng xóm sử dụng làm lối đi chung thì bạn cần xem xét xem nhà hàng xóm còn lối đi ra nào khác không. Nếu gia đình hàng xóm không còn lối đi nào khác thì bạn phải để lại lối đi đó làm lối đi chung và có quyền yêu cầu đền bù cho lối đi đó.

Bạn có thể yêu cầu tiến hành hòa giải ở UBND xã, phường. Nếu 2 bên tiến hành hòa giải không thành thì bạn có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dận quận/huyện nơi có thửa đất để yêu cầu giải quyết.