Câu hỏi: Xin luật sư tư vấn giùm tôi về việc bị hàng xóm lấn chiếm đất như sau: Năm 1997 gia đình tôi có mảnh đất (950m2) thuộc diện quy hoạch, khu trung tâm văn hóa huyện. Sau đó quy hoạch 300m2, huyện bán 450m2. Nhà hàng xóm giáp đất nhà tôi lấn chiếm 200m2 vì khu đất này hiện giờ không quy hoạch nữa. Gia đình tôi có quyền đòi lại mảnh đất 200m2 lấn chiếm được hay không? Nếu được phải làm những thủ tục gì? Đất này thuộc nông trường cấp nên chưa có bìa đỏ (chỉ có giấy nông trường cấp).

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trước hết, để đòi lại diện tích đất 200m2 này, gia định bạn cần phải chứng minh mình là người có quyền sử dụng đất. Thuộc trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng chưa làm thủ tục cấp.

Do diện tích đất đang tranh chấp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên rất khó để xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với diện tích đất này. Do đó, để chứng minh được bạn là người có quyền sử dụng đất với diện tích đất 200 m2 mà hàng xóm đang lấn chiếm, thì trong giấy tờ do nông trường cấp đất cần phải ghi nhận rõ về diện tích đất, vị trí thửa đất đồng thời có cắm mốc thửa đất. Hoặc trong hồ sơ địa chính tại địa phương có ghi nhận các thông tin này. Theo đó, mới có thể xác định được các căn cứ để có cơ sở để đòi lại đất.

Trong trường hợp này, trước hết các bên cần tự thỏa thuận. Nếu không thể tự thỏa thuận, các bên có quyền yêu cầu để Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức hòa giải. Theo yêu cầu của các bên, cán bộ địa chính xã sẽ tiến hành đo đạc, xác minh lại hiện trạng sử dụng đất và đối chiếu với các thông tin được ghi nhận tại các giấy tờ, hồ sơ mà các bên có.

Sau khi tiến hành hòa giải tại địa phương, theo đó đã đưa ra được các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của gia đình bạn, nếu hòa giải không thành thì bạn có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện để được giải quyết tranh chấp

---

2. Có đòi lại được đất bị hàng xóm lấn chiếm?

Câu hỏi:

Câu hỏi
:

Nhờ các luật sư tư vấn giúp tôi. Tôi rất cảm ơn ạ. Nhà tôi và nhà ông B bên cạnh  đều có quyền sử dụng thửa đất diện tích 100m2. Ở giữa 2 phần đất của 2 nhà có 1 thửa đất bỏ hoang  diện tích  là 100m2. Từ năm 1970 đến 1990, nhà tôi và nhà ông B sử dụng chung thửa đất này để trồng rau. Đến năm 1991, chúng tôi chia đôi thửa đất này làm 2 và xây một bức tường làm ranh giới. Năm 2010, nhà tôi được cấp Giấy chứng nhận với diện tích 150 m2; gần đây, nhà tôi quyết định xây lại nhà. Khi đo đất thì phát hiện thực tế diện tích đất chỉ có 130m2. Khi xây nhà, bố mẹ tôi đã cho đập bức tường ngăn và xây lấn sang 20m2 để lấy lại số đất còn thiếu. Nhưng nhà ông B đã ngăn cản. Các luật sư cho tôi hỏi là nhà tôi có quyền đòi lại 20m2 đất bị thiếu so với giấy chứng nhận đúng không ạ? Và nếu gia đình ông B không chịu trả thì nhà tôi phải kiện như thế nào ạ

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo như thông tin bạn cung cấp, năm 2010 nhà bạn được cấp Giấy chứng nhận với diện tích 150 m2, vậy theo thông tin về diện tích cũng như sơ đồ lô đất được thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có bao gồm 20m2 đang tranh chấp với nhà ông B hay không. Nếu phần diện tích đất đang tranh chấp đã được xác lập quyền sử dụng trên sổ đỏ của gia đình bạn, thì bạn hoàn toàn có thể yêu cầu ông B trả lại đất và thực hiện xây nhà trên đó.

Tranh chấp về đất đai ban đầu sẽ được giải quyết tại UBND cấp xã, tại đây bạn có thể yêu cầu ông B trả lại đất cho gia đình mình, vì quyền sử dụng trên mảnh đất đó đã được thể hiện trên sổ đỏ của gia đình bạn, tức là quyền của bạn đối với 20m2 đất này đã được nhà nước công nhận, nên ông B không có quyền sử dụng trên phần diện tích này.

Nếu sau khi giải quyết  tại UBND cấp xã, mà gia đình bạn hoặc nhà ông B không đồng ý với hướng giải quyết này, hai bên có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp Huyện tại địa phương để yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Tuy nhiên, bạn phải lưu ý rõ ràng vấn đề
"Khi đo đất thì phát hiện thực tế diện tích đất chỉ có 130m2"
vậy việc chỉ còn lại 130m2 có thực sự là do việc phân định danh giới đất với nhà ông B bị làm sai hay không? hay phần diện tích 20m2 còn thiếu là do bị lấn chiếm từ các hộ lân cận khác hoặc do nguyên nhân khác mà không phải từ phía nhà ông B. Để làm rõ vấn đề này, bạn cần xem lại sơ đồ lô đất của gia đình mình, đồng thời đối chiếu với kết quả đo đạc thực tế trên mảnh đất nhà mình để đưa ra kết luận.

Nếu diện tích đất còn thiếu không phải do nguyên nhân từ phía ông B, thì việc yêu cầu ông B trả đất là không có căn cứ. Ông B có thể yêu cầu gia đình bạn bồi thường thiệt hại với hành vi tự ý đập bức tường danh giới với nhà ông B và xây lấn sang phần nhà ông B 20m2 đất.

Như vậy, bạn cần tìm hiểu vấn đề khiến mảnh đất của gia đình mình bị sai lệch về diện tích so với sổ đỏ là do đâu để tìm ra hướng giải quyết tốt nhất.