Câu hỏi: Chia di sản thừa kế đất đai thì cần làm những thủ tục gì? Cách chia di sản thừa kế là đất đai như thế nào? Pháp luật quy định như thế nào về các vấn đề liên quan đến chia di sản thừa kế là đất đai? Luật Minh Gia xin tư vấn về vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn về thừa kế

Một trong những di sản thừa kế có giá trị lớn là nhà, đất. Khi nhận thừa kế thì người hưởng thừa kế cần phải làm thủ tục sang tên Sổ đỏ. Vậy thủ tục sang tên sổ đỏ được pháp luật quy định như thế nào? Nếu bạn chưa tìm hiểu quy định pháp luật về vấn đề này bạn hãy liên hệ tới Luật Minh Gia, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung như sau:

+ Quy định pháp luật về chia thừa kế theo pháp luật, di chúc;

+ Thủ tục phân chia di sản thừa kế;

+ Thủ tục sang tên sổ đỏ khi nhận thừa kế quyền sử dụng đất;

2. Tư vấn thủ tục nhận thừa kế nhà ở

Hỏi:
Ba tôi được thừa kế nhà và đất với diện tích khoảng 700 m2 (có di chúc do ông nội để lại được xác nhận tại UBND địa phương, có sự đồng ý của cô chú) làm hồ sơ và đã được cấp sổ đỏ do ba đứng tên nhưng khi làm sổ hồng chỉ được cấp là người đại diện thừa kế. Hiện nay, ông bà nội và người chị thứ 2 của ba cũng đã chết. Nay gia đình tôi muốn làm Giấy chứng nhận sử dụng đất mang tên ba thì thủ tục phải làm như thế nào? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Trước hết bạn cần xác định nguồn gốc mảnh đất bạn đang sử dụng là tài sản được hình thành trong thời kì hôn nhân của ông bà bạn hay tài sản riêng của ông bạn? Vì bạn không cung cấp thông tin cụ thể, do đó có các trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp 1: Mảnh đất và ngôi nhà là tài sản riêng của ông bạn

Khi đó, nếu trong di chúc của ông bạn thể hiện nội dung ông bạn để toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà cho bố bạn thì bố bạn sẽ là người có quyền sở hữu đối với phần di sản này. Tuy nhiên, trước khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ ông bạn sang tên bố bạn thì bố bạn phải làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại tổ chức hành nghề công chứng/ UBND xã, phường, thị trấn.

Thực tế, hiện nay trong sổ hồng chỉ ghi nhận bố bạn là người đại diện thừa kế thì sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế, bố bạn có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp GCN làm thủ tục đính chính GCN đã cấp theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai 2013, cụ thể:

“1. Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp sau đây:

a) Có sai sót thông tin về tên gọi, giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất so với giấy tờ pháp nhân hoặc nhân thân tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận của người đó;

b) Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được cơ quan đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận.”

Nếu trong di chúc không thể hiện ý chí của ông bạn muốn để toàn bộ mảnh đất và ngôi nhà cho bố bạn thì bố bạn chỉ có quyền đối với phần tài sản được ghi nhận trong di chúc. Đối với phần di sản còn lại sẽ được chia đều cho những người cùng hàng thừa kế, mỗi người được một phần di sản như nhau. Tức là, nếu bố bạn muốn đứng tên trên GCN thì phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/văn bản từ chối nhận di sản của những người thừa kế, khi đó bố bạn mới có thể làm thủ tục sang tên bố bạn trên sổ hồng.

Trường hợp 2: Mảnh đất và ngôi nhà là tài sản chung của ông bà bạn

Về nguyên tắc thì tài sản được hình thành trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung của vợ chồng và sẽ được chia đôi: ông bạn 1/2, bà bạn 1/2 tài sản. Nếu ông bạn mất thì chỉ có ½ mảnh đất được coi là di sản thừa kế. Tức là nếu có di chúc ông bạn để lại mảnh đất cho bố bạn thì thực tế bố bạn cũng chỉ có quyền sử dụng đối với ½ mảnh đất này. Khi đó, ½ mảnh đất còn lại nếu bà bạn mất không để lại di chúc hoặc hợp đồng tặng cho thì sẽ được chia thừa kế theo pháp luật, những người cùng hàng thừa kế sẽ được hưởng một phần di sản bằng nhau. Cụ thể quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau…”

Và theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện tại sổ hồng do bố bạn là người đại diện hợp pháp để đứng tên thừa kế nên bản chất căn nhà đang thuộc quyền sở hữu của bố bạn, những người con khác của ông bạn (nếu có). Tuy nhiên trên thực tế ông, bà bạn và người chị thứ 2 của bố bạn đã mất, do đó quyền thừa kế phần di sản mà cô bạn được hưởng sẽ thuộc về chồng cô bạn và các con. Vì vậy, khi muốn sang tên căn nhà cho bố bạn thì cần phải có sự đồng ý của chú và các em bạn.

Do đó trước khi yêu cầu sang tên nhà ở sang cho bố bạn, gia đình bạn cần làm một biên bản họp gia đình với nội dung từ chối nhận di sản thừa kế do cô bạn để lại và có chữ ký của chú bạn. Sau đó, gia đình chú bạn cần ra UBND xã làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế đồng thời nộp lại biên bản họp gia đình vơi nội dung từ chối nhận di sản thừa kế tại xã. Khi đó, quyền thừa kế sẽ chuyển sang cho bố bạn theo quy định của pháp luật về hàng thừa kế.

Sau khi đã hoàn tất thủ tục trên, gia đình bạn tiến hành thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã. Hồ sơ bao gồm:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Đơn đăng ký sang tên quyền sử dụng đất;

+ Di chúc/văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế/văn bản từ chối nhận di sản thừa kế.

+ Giấy chứng tử

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu bản sao chứng thực.