Câu hỏi: Đất UB có được chuyển nhượng không?

Trả lời: Câu hỏi tư vấn:

Chào luật sư, tôi có câu hỏi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp như sau: Gia đình tôi có mảnh đất khai hoang từ trước năm 1980 đến nay, vẫn trồng trọt và canh tác, không có xảy ra tranh chấp với ai. Giờ tôi muốn chuyển nhượng mà ủy ban xã lại nói đó là đất UB, không đồng ý cho gia đình tôi chuyển nhượng. Tôi muốn hỏi như thế đúng hay sai? Tôi muốn xin quyền sử dụng đất có được không, mảnh đất đó có được cấp quyền sử dụng đất không khi không có giấy tờ gì xác minh về mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của gia đình tôi. Rất mong được sự giúp đỡ của luật sư!

Luật sư tư vấn:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Theo thông tin bạn trình bày, mảnh đất này gia đình bạn đã khai hoang và sử dụng ổn định, không có tranh chấp từ năm 1980, nay bạn muốn chuyển nhượng nhưng lại bị UBND cấp xã ngăn cản.

Thứ nhất, điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

Theo đó, để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định, bạn phải đáp ứng được 04 điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, trong thời hạn sử dụng đất và không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Thứ hai, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gia đình bạn sử dụng đất ổn định từ năm 1980 mà không có bất kỳ giấy tờ gì về quyền sử dụng đất, do đó theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Theo đó nếu đất của gia đình bạn đã được sử dụng ổn định từ trước 01/07/2004, không vi phạm pháp luật về đất đai và được UBND cấp xã xác nhận không xảy ra tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì sẽ được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên theo thông tin bạn cung cấp UBND xã trả lời đây là đất UB nên không cấp Giấy chứng nhận, để xác định câu trả lời này có đúng hay không bạn có thể yêu cầu UBND cấp xã cung cấp văn bản chứng minh. Nếu hồ sơ ghi nhận là đất UB nhưng gia đình đã tự khai hoang và hiện tại phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì theo quy định tại Khoản 4 Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với phần trong hạn mức và cho thuê đối với phần vượt hạn mức của nhà bạn.

Điều 22. Việc xử lý, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01 tháng 7 năm 2014

…

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp do tự khai hoang mà đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền duyệt, không có tranh chấp thì được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nếu vượt hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thì diện tích vượt hạn mức phải chuyển sang thuê.

…

Trường hợp đất gia đình bạn đang sử dụng thuộc quy hoạch sử dụng đất và có kế hoạch về việc thu hổi thì sẽ được tạm thời tiếp tục sử dụng cho đến khi Nhà nước thu hồi nhưng phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.