Câu hỏi: Cách đây 15 năm, ba mẹ e có 1 miếng đất khai hoang, dc xã công nhận, cấp sổ đỏ 15m, còn S sử dụng bên ngoài rộng hơn, vì vào thơi điểm đó k có điều kiện để làm sổ đỏ nên chỉ làm dc 15m ạ. Gđ e sinh sống từ năm 1995, năm 2001 làm sổ đỏ, sống trên đó hàng xóm, cả xã ai cũng biết, nhưng vì lý do k chung sống dc với nhau, năm 2004 ba mẹ e ly hôn

Nội dung tư vấn:
Cách đây 15 năm, ba mẹ e có 1 miếng đất khai hoang, dc xã công nhận, cấp sổ đỏ 15m, còn S sử dụng bên ngoài rộng hơn, vì vào thơi điểm đó k có điều kiện để làm sổ đỏ nên chỉ làm dc 15m ạ. Gđ e sinh sống từ năm 1995, năm 2001 làm sổ đỏ, sống trên đó hàng xóm, cả xã ai cũng biết, nhưng vì lý do k chung sống được với nhau, năm 2004 ba mẹ e ly hôn (vào những năm ấy, ba e suốt ngày rượu chè đánh đập vợ con nên mẹ e k thể tiếp tục chung sống, đành đem con cái xa xứ để làm lụng, nuôi 1 lần 4 đứa ăn học). E có 2 việc kính mong luật sư giúp đỡ ạ. - Thứ nhất: ba mẹ e hồi còn chung sống với nhau kinh doanh thu mua nông sản, có Gđ ông L ký gửi gđ e 2 tấn cà phê, thời điểm đó, 8,5k/kg. Nhưng k may gđ e phá sản, mẹ e k có tiền trả nên cầm sổ đỏ cho ông L để ông yên tâm, khi nào có tiền sẽ trả. Mẹ e đưa chúng e xa xứ, làm thuê làm mướn nuôi chúng e ăn học, 1 mình mẹ e bươn chải. Ba e ở lại nhưng k ở trên nhà cũ nữa( chỗ cầm sổ đỏ cho ông L) mà chuyển vào rẫy ở, ba e vẫn tiếp tục rượu chè. Ông L lợi dụng ba e suốt ngày say xỉn, lại tin người nên làm a e kết nghĩa, lợi dụng lòng tin của ba e mà ép ba e ghi giấy mua bán cho ông L. Vào năm 2004 ( thời điểm này ba mẹ e chưa chính thức có giấy ly hôn, giấy ly hôn chính thức có sau tờ giấy mua bán này 1 tháng) e k nhớ tháng chính xác, trên giấy có ghi bán nhà bán đất diện tích 15m2 trên sổ đỏ và số diện tích bên ngoài chưa có sổ nữa, với giá 40 triệu, cuối giấy có chữ ký và ghi tên của ba mẹ e và người xác nhận, nhưng, mẹ e k hề ký vào tờ giấy và cũng k có mặt mẹ e luôn, ba e vì cả tin, lại nghĩ rằng trên danh nghĩa vợ chồng thì chồng có thể ký thay vợ dc nên ba e ký thay mẹ e, còn về phần xác nhận của trưởng thôn thì k hề có mặt của ông ý, mà là sau đó ông L chặn ông trưởng thôn giữa đường và nhờ xác nhận giùm ( giấy viết tay), về số tiền ghi trên giấy mua bán ba e k hề nhận 1 đồng nào, chỉ vì cả tin mà ba e tin lời ông L khi nào có tiền sẽ cho chuộc lại, sau đó vài năm ba e có xin chuộc lại nhưng ông L k chịu, ba e 1 thân 1 mình, mẹ e xa xứ nên k biết chuyện này. Đến đầu năm nay, mẹ e có điều kiện quay lại chuộc, mẹ e thỏa thuận với ông L sẽ trả tất tần tật các khoản nợ theo giá hiện tại ( 35k/kg cà phê hoặc 2 tấn cà phê) nhưng ông L k chịu, đòi mẹ e nếu muốn lấy đất thì mua theo giá đất hiện tại (80tr/m2) nhưng ba mẹ e k hề mua bán gì với ông L, giờ đây làm sao làm như vậy dc ạ? Mẹ e có thể lấy đất lại k ạ? Cuộc sống khó khăn, 4 mặt con h đây k có miếng đất mà sống. Thêm nữa, thời điểm mẹ e quay về, nghe ng dân nói ông L đã làm sổ đỏ tên ông L cả S có sổ và k có sổ, nên mẹ e lên xã hỏi thì xã chối và hủy cái sổ mới mang tên ông L, e có thắc mắc nếu ông L đúng và minh bạch thì tại sao trong 14 năm ô L k thể làm dc sổ đỏ? Mẹ e thương lượng với ông L k dc thì gần đây có thuê người về san đất dựng nhà thì gia đình ông L ra cản trở, chửi bới k cho làm, mẹ e yêu cầu nếu ông đúng thì ông đi kiện, khi nào chính quyền tuyên bố đây là đất của ông thì tôi k làm, nhưng gđ ông L k chịu kiện. Có bạn e học bên luật bảo e là k nên kiện, để bên đó kiện vì tốn rất nhiều chi phí sợ mẹ e k trụ nổi, nhưng bây giờ cứ như vậy mẹ e rối k biết phải làm sao ad giúp e với ạ - Thứ 2: Trên diện tích đất nhà e khai hoang mà chưa làm sổ đỏ, năm ngoái xã cấp cho 1 ông bí thư làm nhà, nhưng đất đó là đất nhà e, làng xóm cũng xác nhận là đất nhà e sinh sống trước giờ, lúc ông bí thư làm nhà ( nhà kiên cố) mẹ e xa xứ nên k hay biết, ba e vì tai nạn hồi xưa k đi xe máy dc, chỉ ở rẫy nên cũng k hay biết, khi biết thì nhà đã làm xong, ba e lên xã thì k ai giải quyết nên đành chịu đi về, đến lúc mẹ e trở vè mới biết, lên xã thì ông bí thư nói xã cấp, k biết gì hết, mẹ e yêu cầu làm hợp đồng mượn đất thì ông k chịu, chính quyền xã lại chối k phải đất mẹ e( trong khi cả dân ở xã đều xác nhận) thiệt tình mẹ e khổ lắm bây giờ k biết làm sao để lấy lại dc đất.

Trả lời: Thứ nhất, đối với bản hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất mà bố bạn và ông L giao kết với nhau:

Theo Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng thì: "
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng."

Như vậy, đối với diện tích đất đã được cấp quyền sử dụng đất khi có bất kì giao dịch nào phải có sự thỏa thuận, đồng ý của cả vợ, chồng. Bởi hợp đồng này được xác lập trước khi hoàn thành thủ tục ly hôn của bố mẹ bạn nên đây vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng. Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của bố, mẹ bạn và chữ ký của người làm chứng (trưởng thôn). Tuy nhiên, đây không phải chữ ký của mẹ bạn và không có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền nên hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu.

Còn đối với diện tích đất bố mẹ bạn khai hoang chưa được cấp quyền sử dụng đất thì không được có quyền chuyển nhượng. Vì thời gian bố bạn và ông L làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm 2004 nên phải áp dụng luật thời điểm đó là Luật Đất đai năm 2003.

Khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 quy định về điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất gồm:

"a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Thêm vào đó, xét về nội dung của hợp đồng, theo Bộ luật Dân sự quy định thì giao dịch dân sự này vô hiệu khi bán đất mà chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với phần đất còn lại. Hơn nữa, trong hợp đồng này không phải chữ ký của mẹ bạn nên hợp đồng bị coi là vô hiệu do giả tạo. Mẹ bạn có quyền khởi kiện ra TAND yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu do bị giả chữ ký.

Nếu cung cấp các chứng cứ chứng minh mình không ký vào hợp đồng mua bán hoặc yêu cầu giám định chữ ký thì TAND ra quyết định tuyên hợp đồng mua bán đất vô hiệu do giả tạo. Khi đó, các bên trả lại cho nhau những gì đã nhận. Ông L phải trả lại đất cho gia đình bạn.

Thứ hai, về việc xã lấy đất do bố mẹ bạn khai hoang cấp cho cán bộ là không hợp pháp.

Điều 59 Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất như sau:

"2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định;

b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư.

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn."

Theo như luật quy định, Ủy ban nhân dân cấp huyện là bên có thẩm quyền để ra quyết định giao đất. Do đó việc UBND xã giao đất cho cán bộ xã sử dụng xây nhà kiên cố trên đó là trái thẩm quyền. Theo như bạn nói, năm ngoái xã mới giao đất cho cán bộ bí thư nên có thể hiểu rằng là vào năm 2017. Như vậy, theo Khoản 5 Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân không đúng thẩm quyền như sau:
" Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thu hồi toàn bộ diện tích đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau."
Như vậy, diện tích đất mà ủy ban xã giao này không được pháp luật công nhận. Do đó, bạn có quyền khiếu nại quyết định giao đất của Ủy ban nhân dân xã, yêu cầu hủy quyết định giao đất trai thẩm quyền của UBND xã.

Để tránh những tranh chấp không đáng có, bạn nên đi làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất nhà bạn.