Câu hỏi: Em có vài vấn đề cần được giải đáp. Bà của em (A) bán 1 miếng đất 6x35 cho 1 bà B (có hộ khẩu ở quận 7) với giá tiền năm 2000 là 10 triệu đồng và có ghi thời hạn sử dụng trong hợp đồng mua bán đến năm 2043 và ko có giấy tờ ghi chép tách thửa trong Sổ Đỏ của Bà A. Bà B sau đó bán lại cho ông C. Ông C muốn tách thửa làm sổ riêng nhưng không làm được. Vì vậy phần đất ông C mua của Bà B vẫn còn thuộc trong đất Bà A. Bà A nay đã trên 80 tuổi muốn chuyển nhượng cho con đứng tên thì phải làm sao ạ? Nếu như địa chính xuống đo đạc lại đất mà Ông C tranh chấp thì phải làm gì? Nếu trong hợp đồng mua bán có thời gian như vậy thì có thể xem đó là hợp đồng thuê đất không? Bà A có thể lấy lại đất không ạ? Em cám ơn và mong hồi âm ạ.

Trả lời: - Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có tranh chấp:

Theo thông tin bạn cung cấp thì trên Giấy chứng nhận quyền sử đụng đất, diện tích đất bà A đã bán cho bà B và bà B bán cho ông C hiện nay đứng tên bà A. Bà A có quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác. Tuy nhiên, nếu như khi bà A chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho con đứng tên thì cần đáp ứng các điều kiện để được thực hiện các quyền chuyển nhượng, quyền sử dụng đất tại khoản 1, 2 điều 188 Luật Đất đai 2013:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.”

Do vậy, nếu như ông C có yêu cầu giải quyết tranh chấp thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện được do vi phạm điều kiện tại điểm d khoản 1 Điều 188 nêu trên. Khi đó, hai bên cần thương lượng với nhau, hoặc nếu không thỏa thuận được thì yêu cầu UBND cấp xã tại địa phương có đất tiến hành hòa giải. Nếu hòa giải tại UBND cấp xã không thành thì một trong các bên có thể khởi kiện lên tòa án nhân dân cấp huyện tại nơi có đất để yêu cầu giải quyết.

- Về loại hợp đồng đã giao kết giữa bà A và bà B:

Theo thông tin bạn cung cấp thì bà A chuyển nhượng quyền sử đụng đất cho bà B, tuy nhiên lại xác định thời hạn sử dụng đến năm 2043. Để xác định hợp đồng giữa bà A và bà B là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay hợp đồng cho thuê đất cần xem xét toàn bộ nội dung của hợp đồng. Đối với hợp đồng thuê tài sản thì người cho thuê không chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản, bên thuê chỉ có quyền sử dụng trong khoảng thời gian nhất định mà không có các quyền định đoạt khác như quyền bán tài sản, kể cả quyền cho thuê lại cũng cần sự đồng ý của người cho thuê. Bên cạnh đó, cần xem xét nội thỏa thuận về thời hạn đến năm 2043 là thời hạn của hợp đồng chuyển nhượng hay thời hạn sử dụng đất được xác định theo từng loại đất. Đối với trường hợp này, bạn cần cung cấp toàn bộ nội dung thỏa thuận trong hợp đồng để Luật sư của Luật Minh Gia có thể đánh giá và đưa ra tư vấn cụ thể.

- Bà A có thể đòi lại quyền sử dụng đất?

Theo thông tin bạn cung cấp, bà A “bán” cho bà B phần đất vào 2000, vì vậy áp dụng quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 1995, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Cụ thể:

+ Về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất theo điều 693 Bộ luật Dân sự 1995:

“Hộ gia đình, cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai;

2- Trong thời hạn còn được sử dụng đất;

3- Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai;

4- Đất không có tranh chấp.”

Điều 30 Luật Đất đai 1993 quy định không được chuyển quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau đây:

“1- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;

2- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật quy định không được chuyển quyền sử dụng;

3- Đất đang có tranh chấp.”

Khoản 2 điều 75 Luật Đất đai 1993 quy định:
“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở, do chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Việc chuyển nhượng phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép. Người nhận đất phải sử dụng đúng mục đích.”

+ Về hình thức chuyển quyền sử dụng đất theo điều 691 Bộ luật Dân sự 1995:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Vì thông tin không đầy đủ nên chúng tôi chưa thể khẳng định việc giao dịch của bà A có thể được tuyên vô hiệu do vi phạm về điều kiện, nội dung hoặc hình thức theo điều 697 Bộ luật Dân sự hay không. Để có căn cứ tư vấn, bạn cần cung cấp hồ sơ liên quan để Luật sư của Luật Minh Gia có những nhận định và tư vấn cụ thể cho bạn.