Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua hợp đồng viết tay không? Nội dung trả lời tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn: cháu xin được hỏi luật sư ạ, hiện cháu đang định mua 1 mảnh đất tầm 200m2 ( trong đó đất thổ cư là 300m2 và vườn tạp và đất lâm nghiệp ).. đất của bà chủ đầu tiên tên là Năm, nhưng bà đã bán cho 1 anh tên là đạt. Tuy nhiên a đạt sau đó lại không chuyển tên chủ sở hữu miếng đất mà vẫn đứng tên là bà Năm sau đó anh mang đi cắm sổ ( lấy lí do là đi chuyển tên trong sổ đỏ ). Anh đạt bán miếng đất cho ông Năm và chỉ làm hợp đồng viết tay. Sau đó ông Năm lại bán tiếp 1 phần đất cho người nhà và phần còn lại cho bà Nguyệt. Giao dịch cũng chỉ có bản hợp đồng viết tay..Vậy cháu xin luật sư tư vấn..nếu cháu mua lại miếng đất của bà Nguyệt với bản hợp đồng viết tay thì cháu có được cấp sổ đỏ không ạ.. và nếu có thì cháu cần thực hiện những thủ tục và chi phí như thế nào ạ..vì cháu thấy nhà nước đang chuẩn bị thực hiện cấp sổ đỏ trực tiếp cho người dân nếu giấy tờ hợp đồng nhà đất giữa hai bên hợp pháp ạ...cảm ơn luật sư tư vấn ạ

Trả lời: Thứ nhất, vì bạn không nêu rõ bạn muốn mua mảnh đất năm bao nhiêu? cho nên chúng tôi chia ra hai trường hợp như sau:

+ Nếu như bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được ủy ban nhân dân xã xác nhận là đã sử dụng đất từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  căn cứ theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013

Điều 100. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

"...d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;.."

+ Nếu bạn mua mảnh đất từ bà nguyệt với bản hợp đồng viết tay thì bạn sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì nguyên tắc Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải đáp ứng đủ các điều kiện như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án... quy định tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013. Trong trường hợp này phải thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua từng người một, sau đó bà Nguyệt sẽ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn hoặc sau khi anh Đạt lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về bạn có thể thỏa thuận với anh đạt, ông năm và bà nguyệt để bà năm trực tiếp chuyển quyền sử dụng một phần đất mà bạn mua lại cho bạn chứ không thể căn cứ vào hợp đồng viết tay để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn được.

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừ kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất .

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất...."

Thứ hai, Nếu bạn muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần những thủ tục sau đây:

Bước 1: Lập hợp đồng tặng cho/chuyển nhượng có công chứng của tổ chức công chứng địa bàn nơi có đất.

Bạn cần chuẩn bị: Chứng minh thư hoặc giấy tờ tùy thân của 2 bên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy khai sinh của bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng (để làm thủ tục miễn thuế thu nhập cá nhân tại cơ quan thuế).

Bước 2: Đăng ký sang tên tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Khi có văn bản tặng cho/chuyển nhượng đã được công chứng, bạn nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng tài nguyên và môi trường quận/huyện trên địa bạn nơi có đất kèm theo bản sao giấy tờ tùy thân của các bên và bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 3: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính tại kho bạc, bạn nộp giấy tờ về việc hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với thửa đất để được cấp sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất