Câu hỏi: Xin luật sư tư vấn như sau: Tôi có lập một hợp đồng giấy tay để mua 1 căn nhà. Cả hai bên đều thỏa thuận là không có tranh chấp. Song đến nay lại xảy ra tranh chấp với phần đất ranh cắt 1/2 căn nhà tôi. Thông tin cụ thể như sau:

Năm 2010 tôi có mua 1 căn nhà nằm giữa lằn ranh 2 thửa đất, trước đây là cùng 1 thửa được tách ra thành 2 thửa bán cho 2 người chủ khác nhau. Trên thỏa thuận thì toàn bộ căn nhà thuộc về thửa đất bên này nhưng trên văn bản giấy chủ quyền thì không thể hiện vì nhà chưa được cấp sổ hồng, tuy nhiên căn nhà đã được cấp số nhà và được xác nhận không tranh chấp của chính quyền địa phương.

Thửa đất bên kia đã được mua bán qua 3 đời chủ trong thời gian này và họ không có tranh chấp gì về danh giới căn nhà của tôi. Mới đây một người chủ mới mua lại thửa đất này và họ đo vẽ lại đúng hiện trang thực tế và không có phần nhà của tôi trên đất của họ trong giấy chứng nhận quyền mới. Tuy nhiên họ lại kiện tôi và đòi lại nửa căn nhà của tôi với lý do trong giấy chứng nhận quyền cũ có phần đất này. Xin hỏi luật sư họ kiện như vậy có đúng không ạ?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trước hết, trường hợp của bạn đã được trình bày một phần tại bài viết: Tư vấn về tranh chấp đất đai

Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà

Theo như thông tin bạn cung cấp, thì hợp đồng mua bán nhà của bạn chỉ là hợp đồng giấy tay. Có sự thỏa thuận giữa các bên là đất không có tranh chấp. Mặt khác, tuy hợp đồng này không được công chứng theo đúng quy định của pháp luật, nhưng đã có xác nhận của chính quyền địa phương là đất không có tranh chấp đồng thời cấp số nhà tạm cho căn nhà của bạn. Như vậy, chính quyền địa phương đã có sự thừa nhận tính hợp pháp đối với hợp đồng mua nhà của bạn.

Như bạn đã trình bày, thì mảnh đất đã được tách thửa trước khi thực hiện hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bởi vậy, bạn có thể đến Ủy ban nhân xã yêu cầu họ cho xem trích lục hồ sơ địa chính đối với mảnh đất này. Qua đó xác định ranh giới của các thửa đất được ghi nhận trong hồ sơ địa chính như thế nào. Nếu phần ranh đất này được ghi nhận trong hồ sơ địa chính xác định thuộc quyền sở hữu của người chủ đất đã bán nhà cho bạn (do bạn chưa làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và chưa đăng ký đất đai nên trong hồ sơ địa chính không ghi nhận tên của bạn ) thì phần đất ranh đã được tách thửa này hoàn toàn không có liên quan đến phần đất mà người chủ mới đã nhận chuyển nhượng.

Thứ hai, về người chủ mới của thửa đất bên cạnh kiện đòi phần đất ranh

Như thông tin bạn cung cấp, thì người chủ mới này đã tiến hành đo đạc thực tế và cho thấy là phần đất của bạn không liên quan đến phần đất mà người chủ mới này đã nhận chuyển nhượng. Điều này đã được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người chủ mới này.

Theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai 2013 thì một điều kiện kiên quyết để cá nhân, tổ chức được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là phải được
“…Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp…”
. Khi người chủ mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng, thì đã được cơ quan có thẩm quyền xác nhận là đất không có tranh chấp. Bởi vậy, người chủ này không có căn cứ để khởi kiện yêu cầu bạn trả lại phần đất ranh đó.

Để được tư vấn cụ thể hơn, bạn có thể liên hệ với chúng tôi để được tư vấn trực tiếp.