Câu hỏi: Nội dung đề nghị tư vấn: Thân chào luật sư, Tôi có 1 vấn đề cần được luật sư tư vấn gấp về khởi kiện đòi lại tài sản thuộc sở hữu chung đã được tặng mong nhận được sự giúp đỡ của luật sư, như sau:  Năm 1975 A, B, C, D, là 4 chị em đồng sở hữu 1 căn nhà. Năm 1977 Nhà bị cháy. Nhà nước ra quyết định cấp lại 1 căn nhà khác với diện tích dựa trên số người trong hộ khẩu là A, B, C, D.

Lúc này A,B,C đã có gia đình nên không muốn đứng tên mà quyết định để D đứng tên 1 mình vì D không lập gia đình, không chồng con. Việc quyết định này của A,B,C không có văn bản, giấy tờ mà tự D (Chủ hộ khẩu) đi làm giấy tờ đứng tên mình D là chủ sở hữu căn nhà mới này. Căn nhà này A,B,C và D sẽ cùng sống chung với nhau.

Năm 2001 D không có tiền, chỉ có A,B,C là người góp tiền để xây lại căn nhà và tiếp tục sống chung đến nay. Việc góp tiền này là tự nguyện, giấy tờ mua vật liệu của A,B,C vẫn còn nhưng không có hóa đơn đỏ. Căn nhà này hiện nay do D đứng tên trên sổ hồng

Năm 2015 Cháu trai (Con của A) Biết rằng nếu D qua đời thì nhà sẽ được chia cho A,B,C nên hứa sẽ nuôi C đến phần đời còn lại, D giờ đã quyết định tặng cho căn nhà trên cho 1 người cháu (Con gái của A). D hiện tại sở chùa. B đã nhận 200 triệu và đồng ý ra đi, không kiện. C không nhận 300 triệu từ người cháu tống rai này và quyết định khởi kiện.Hỏi những người còn lại là C có cở sở nào để kiện D không được tự ý tặng cho căn nhà trên không?

>> Luật sư tư vấn quy định về Khởi kiện đòi lại tài sản, gọi
19006169

Trả lời: Về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở:

Tại Điều 155 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 155. Không áp dụng thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây:

1. Yêu cầu bảo vệ quyền nhân thân không gắn với tài sản.

2. Yêu cầu bảo vệ quyền sở hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

3. Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai.

4. Trường hợp khác do luật quy định.”.

Đối chiếu quy định nêu trên, trong trường hợp của bạn sẽ không áp dụng thời hiệu khởi kiện. Tuy vậy, do bà D đã được cấp GCNQSDĐ hợp pháp từ năm 1977 do đó bà D là chủ sở hữu hợp pháp của ngôi nhà được cấp đó, do vậy bà có các quyền được quy định tại điều 166, điều 167 Luật đất đai 2013 đó là các quyền chung đối với người sử dụng đất và các quyền riêng là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc bà D tặng cho căn nhà trên cho con gái của bà A là phù hợp với quy định của pháp luật về điều kiện thực hiện các quyền về chuyển quyền sử dụng đất tại điều 188 Luật đất đai 2013:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Do việc bà D tặng cho cháu con gái của A là phù hợp và bà D là chủ sở hữu của ngôi nhà nên bà C sẽ không có cơ sở để kiện bà D đòi lại nhà ở.

Về hợp đồng tặng, cho:

Trường hợp người được tặng cho đã đủ 18 tuổi thì hợp đồng tặng cho sẽ được sang tên người đó.

Trường hợp người được tặng cho chưa đủ 18 thì việc ghi tên trên GCNQSDĐ sẽ phải ghi cả tên của người đó và người đại diện theo pháp luật là bố mẹ của người đó theo quy định tại Điều 21 Bộ luật dân sự 2015:

“1. Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi.

2. Giao dịch dân sự của người chưa đủ sáu tuổi do người đại diện theo pháp luật của người đó xác lập, thực hiện.

3. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười lăm tuổi khi xác lập, thực hiện giao dịch dân sự phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý, trừ giao dịch dân sự phục vụ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày phù hợp với lứa tuổi.

4. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi tự mình xác lập, thực hiện giao dịch dân sự, trừ giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản, động sản phải đăng ký và giao dịch dân sự khác theo quy định của luật phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý.”.

Về việc A, B, C góp tiền xây dựng lại căn nhà:

Đây là trường hợp thực hiện công việc không có ủy quyền quy định tại Điều 574 Bộ luật dân sự 2015:

“Điều 574.
Thực hiện công việc không có ủy quyền

Thực hiện công việc không có ủy quyền là việc một người không có nghĩa vụ thực hiện công việc nhưng đã tự nguyện thực hiện công việc đó vì lợi ích của người có công việc được thực hiện khi người này không biết hoặc biết mà không phản đối.”.

Vì vậy, nếu 3 người chứng minh được việc góp tiền của mình thông qua giấy tờ mua vật liệu và không có sự tranh chấp với D( D không phản đối) thì 3 người A, B, C có quyền yêu cầu D thanh toán lại nghĩa vụ theo quy định tại Điều 576 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 576. Nghĩa vụ thanh toán của người có công việc được thực hiện

1. Người có công việc được thực hiện phải tiếp nhận công việc khi người thực hiện công việc không có ủy quyền bàn giao công việc và thanh toán các chi phí hợp lý mà người thực hiện công việc không có ủy quyền đã bỏ ra để thực hiện công việc, kể cả trường hợp công việc không đạt được kết quả theo ý muốn của mình.

2. Người có công việc được thực hiện phải trả cho người thực hiện công việc không có ủy quyền một khoản thù lao khi người này thực hiện công việc chu đáo, có lợi cho mình, trừ trường hợp người thực hiện công việc không có ủy quyền từ chối.