Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề: Đã lập hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì bên mua có quyền khởi kiện đòi lại đất không vì bên bán đã chuyển nhượng đất cho một người khác?

Nội dung tư vấn:
Xin chào, vấn đề của mình như sau: Anh trai mình có mua một miếng đất, đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng ngày 09/09/2010. Sau đó anh tôi chưa kịp sang tên sổ đỏ, anh tôi bị bắt 28/4/2011. Sau 8 năm trở về giờ miếng đất đã có chủ khác (A), cũng có giấy tờ đầy đủ. Xin được hỏi, có thưa kiện ra Toà án để lấy lại miếng đất được không? Xin cảm ơn. Mong nhận được tư vấn của Công ty Luật Minh Gia.

Trả lời: Căn cứ khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 quy định:

“
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất”.

Điều 692 Bộ luật dân sự 2005 quy định về Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất:

“
Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”.

Và Điều 46 Luật Đất đai 2003 quy định:

“
Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

1. Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

2. Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này;…”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban xã (phường, thị trận). Đồng thời, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm các bên làm thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.

Đối chiếu trường hợp của bạn: Anh trai bạn và chủ đất đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà đáp ứng tất cả điều kiện chuyển nhượng (đất đã có Giấy chứng nhận, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đang trong thời hạn sử dụng đất), đồng thời hợp đồng đã được công chứng thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp pháp. Tuy nhiên, anh trai bạn chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thì việc chuyển quyền sử dụng đất chưa phát sinh hiệu lực. Tức là, chưa có căn cứ xác định anh trai bạn là người có quyền sử dụng đất mà chủ đất vẫn là người có quyền sử dụng đất hợp pháp với phần đất đó.

Ngoài ra, theo thông tin bạn cung cấp: Hiện tại chủ đất đã giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với A. Tuy nhiên, bạn không cung cấp rõ thông tin cụ thể về giao dịch giữa chủ đất và A. Do đó, bạn cần xác định cụ thể giấy tờ đầy đủ A đang giữ là giấy tờ gì?

Trường hợp hợp đồng giao kết giữa A và chủ đất là phù hợp theo quy định pháp luật về mặt nội dung và hình thức (đã được công chứng hoặc chứng thực), đồng thời A đã làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai, GCNQSDĐ đứng tên A thì A được xác định là người sử dụng hợp pháp với phần đất đó. Tức là, anh trai bạn không có căn cứ yêu cầu chủ đất trả lại mảnh đất này, thay vào đó anh trai bạn có thể làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận (huyện) nơi có bất động sản để yêu cầu chủ đất cũ trả lại số tiền anh trai bạn đã bỏ ra mua và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu như anh trai bạn có căn cứ xác định thiệt hại xảy ra do chủ đất vi phạm hợp đồng chuyển nhượng.

Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa A và chủ đất không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của hợp đồng hoặc chưa làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai thì anh trai bạn có căn cứ để làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân quận (huyện) nơi có bất động sản để yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng của mình.