Câu hỏi: Nội dung tư vấn: Xin chào Luật sư tư vấn - công ty Luật Minh Gia, tôi Xin luật sư tư vấn giúp tôi tư vấn giúp trường hợp của tôi. Tôi có mua lại một lô đất (rộng 258m2), lúc trước thuộc diện đất nông nghiệp (canh tác gì đó) từ một người sinh sống ở đó.

Nhưng gần cây xăng, bị ô nhiễm nên gia đình họ quyết định bán, và tôi đã mua lại. Lúc bán, chúng tôi chỉ là thuận mua vừa bán, cũng không có sổ đỏ hay gì cả. Chỉ là một tờ giấy xác nhận & có chữ ký từ người bán (có đề cập sẽ chịu trách nhiệm trước pháp luật nếu có thay đổi gì). Lô đất chúng tôi mua có trên bản đồ của Thành phố, và họ tên chủ nhà đã bán cho chúng tôi.Tôi nghe phong phanh là đất ở đó có khả năng sẽ bị giải tỏa, và có khả năng tôi sẽ bị mất trắng đất mà không có được đền bù.Tôi vừa mới thấy trên mạng việc "Bắt đầu từ ngày 3/3, Chính phủ tạo điều kiện cấp sổ đỏ với các trường hợp đất chuyển nhượng viết tay". Tôi rất lo lắng việc lô đất của tôi sẽ bị mất trắng. Tôi khẩn mong luật sư có thể giúp tôi tư vấn, và có thể hướng dẫn giúp tôi nói & viết như thế nào khi đăng ký xin cấp sổ đỏ. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn luật sư. Chào luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay.

Vì trong thư bạn không đề cập đến việc mua bán đất trong khoảng thời gian nào nên sẽ xảy ra 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất
: Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay trong khoảng thời gian 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008.

Căn cứ quy định tại Khoản 54 Điều 2 của Nghị định số 01/2017/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 82 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) thì trường hợp người dân (hộ gia đình, cá nhân) nhận chuyển nhượng đất từ ngày 01/7/2004 đến trước ngày 01/01/2008 bằng giấy tờ viết tay thì người đang sử dụng đất sẽ được giải quyết cấp sổ đỏ.

Người đang sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 70 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cụ thể như sau:

Về hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận:

Người sử dụng đất cần chuẩn bị các loại giấy tờ sau:

+ Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nếu có.

+ Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

+ Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Nơi nộp hồ sơ:

Người đề nghị cấp Giấy chứng nhận có thể nộp hồ sơ tại UBND cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai.

Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:

Đối với trường hợp này là UBND cấp huyện (theo quy định tại Khoản 2 Điều 105 của Luật Đất đai 2013).

Nếu bạn mua đất trong khoảng thời gian này thì cần nhanh chóng thực hiện các thủ tục đã nêu ở trên để được cấp sổ đỏ. Từ đó bạn sẽ có những quyền nhất định đối với mảnh đất đã mua. Khi nhà nước thu hồi đất bạn sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai:
Việc mua bán đất bằng giấy tờ viết tay từ ngày 01/01/2008 trở đi.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Luật dân sự 2015 thì:

“ Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Như vậy, nếu như hợp đồng mua bán của bạn được xác lập từ ngày 01/1/2008 mà không có công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng mua bán này không có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp bạn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ yêu cầu các bên cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giải quyết theo hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Thứ hai, về việc bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất trên.

Như đã phân tích ở trên, khi bạn có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi theo quy định tại điều Luật đất đai 2013.

Tuy nhiên, Điều 82 Luật đất đai 2013 có quy định về trường hợp nhà nước thu hồi đất không được bồi thường bao gồm:

- Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật đất đai 2013:

-  Đất được Nhà nước giao để quản lý;

-  Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

Từ căn cứ trên, bạn có thể xem xét cụ thể trường hợp của mình có thuộc các trường hợp không được đền bù không. Khi thuộc một trong các trường hợp trên thì bạn sẽ không được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.