Câu hỏi: Ở quê tôi có khu nuôi trồng thủy sản từ năm 2004 đến nay. Trên diện tích nuôi trồng thủy sản của xã chia cho nhiều hộ dân. Từ năm 2004 chính quyền xã cho người dân được phép xây dựng nhà trông coi (thực tế ra họ xây nhà ở mà ủy ban ko can thiệp). Từ 2012 trở lại đây nhiều nhà trong vùng nuôi trồng thủy sản xây nhà rất to và rộng, trong đó có 1 nhà bên cạnh nhà tôi xây dựng năm 2016 bị ủy ban ra can thiệp không được xây dựng, mà 1 tháng sau họ xây dựng lại bình thường. Đến giờ tôi xây nhà thì ủy ban ra bắt tháo dỡ và chuẩn bị cưỡng chế nếu nhà tôi không phá. Mong luật minh gia giúp tôi rõ hơn về luật đất đai vùng nuôi trồng thủy sản.

Trả lời: Theo thông tin anh cung cấp, đất của anh là đất nông nghiệp, mục đích nuôi trồng thuỷ sản. Do vậy, việc xây dựng nhà trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật. Gia đình bạn muốn xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp trước tiên phải làm hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất nông nghiệp sang đất ở), hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp quận/huyện và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định của  Luật đất đai 2013 đối với trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất như sau:

“
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng
.”

Như vậy, trong trường hợp này anh thuộc trường hợp quy định tại điểm d, khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013, do đó bạn cần phải làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo thủ tục quy định tại Điều 69  Nghị định 43/2014/ NĐ-CP quy định chi tiết một số điều luật của luật đất đai như sau:

“
Điều 69. Trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định”.

Vậy, sau khi hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sang tên quyền sử dụng đất bạn cần nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất đến Phòng tài nguyên môi trường huyện bạn đang ở để được giải quyết
.”

Do đó, anh cần làm thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất để hợp pháp hóa việc xây dựng nhà, hồ sơ bao gồm: đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.