Câu hỏi: Căn hộ của tôi chưa thực hiện thủ tục sang tên mà tôi nhận cọc và thay đổi người mua như vậy có bị coi là lừa đảo không. Người chủ mới của căn nhà họ phải tiến hành những bước gì để lấy lại nhà của mình. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào quí công ty, nhờ công ty tư vấn trường hợp tôi đang gặp phải như sau. Cách đây hơn 1 năm tôi có nhận tiền đặt cọc khi bán nhà cho một người khác ( khi nhận cọc đã đồng ý giao nhà cho họ, và đồng ý cho họ sửa chữa chờ ký hợp đồng). Giấy tờ nhà lúc tôi mua còn đứng tên chủ cũ nên tôi có nhờ họ làm thủ tục sang tên nhưng vì nhiều lý do mà cách đây hơn một tháng mới sang tên được. Lúc đó tôi quyết định bán cho một người khác, và có thông báo với người mua trước chấp nhận đền cọc và số tiền sửa chữa cho họ, yêu cầu họ tính toán thời gian ở để trừ vào tiền chi phí sửa chữa. Tuy nhiên họ không đồng ý và chỉ chấp nhận dọn đi với điều kiện đền toàn bộ tiền cọc và chi phí sửa chữa. Xin luật sư tư vấn trong trường hợp này khi căn hộ chưa đứng tên tôi mà tôi nhận cọc và thay đổi người mua như vậy có bị coi là lừa đảo không. Người chủ mới của căn nhà họ phải tiến hành những bước gì để lấy lại nhà của mình. Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Bộ luật hình sự 2015 quy định về tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

“Điều 174. Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm…”

Để cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản phải có hành vi dùng thủ đoạn gian dối nhằm chiếm đoạt tài sản. Dùng thủ đoạn gian dối là đưa ra thông tin giả (không đúng sự thật) nhưng làm cho người khác tin đó là thật và giao tài sản cho người phạm tội, việc đưa ra thông tin giả có thể bằng nhiều hình thức khác như giả vờ vay, mượn, thuê để chiếm đoạt tài sản.

Theo thông tin anh cung cấp, anh đã mua căn nhà từ một người khác nhưng chưa thực hiện thủ tục sang tên mà đã giao dịch bán lại cho một người khác. Việc anh chưa đứng tên trên Giấy chứng nhận nhưng đã thực hiện quyền chuyển nhượng của chủ sở hữu có được xem là đưa ra thông tin giả- thủ đoạn gian dối hay không phụ thuộc vào việc chuyển nhượng giữa anh và chủ cũ.

Cụ thể, vì anh và chủ cũ của căn nhà có mua bán đúng quy định của pháp luật tức là hai bên có hợp đồng mua bán đã công chứng chứng thực thì về mặt pháp lý quyền sở hữu căn nhà đã thuộc về anh kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng, chứng thực. Việc anh nhận mình là chủ sở hữu không bị coi là đưa ra thông tin không đúng sự thật và kể từ đây anh được thực hiện quyền định đoạt căn nhà của chủ sở hữu bao gồm quyền bán căn nhà. Như vậy, ở đây không có yếu tố dùng thủ đoạn gian dối nên không cấu thành tội Lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Anh đã từ chối giao kết hợp đồng với người mua trước nên nếu anh và người mua mới thực hiện mua bán căn nhà đúng quy định của pháp luật bằng cách có hợp đồng mua bán hợp pháp được công chứng và thực hiện thủ tục sang tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì người mua này sẽ trở thành chủ sở hữu của căn nhà. Chỉ có chủ sở hữu của căn nhà mới có quyền định đoạt, và cho phép người khác sinh sống trong nhà của mình cũng như có quyền yêu cầu người mua trước chuyển ra khỏi nhà nếu không sẽ có thể khởi tố hình sự về tội Xâm phạm chỗ ở của người khác (Điều 158 Bộ luật hình sự 2015).

Vấn đề bồi thường thiệt hại do anh từ chối giao kết hợp đồng phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng đặt cọc về vấn đề phạt cọc, bồi thường thiệt hại (nếu có), ngoài ra nếu trong hợp đồng đặt cọc anh có đồng ý cho người này sinh sống trong nhà để tiện sửa chữa thì anh không được yêu cầu họ thanh toán tiền thuê nhà và ngược lại.