Câu hỏi: Trường hợp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi thu hồi có được đền bù không? Nếu tài sản hình thành trên đất được xây dựng trái pháp luật thì có được đền bù phần giá trị tài sản không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Hiện tại hộ gia đình tôi có nhà ở và đất nằm trong hạng mục bị thu hồi để làm dự án cầu của huyện là 98m2. Trong đó, 1 phần diện tích đất đã bị thu hồi từ năm 2006 là 63,9m2 (Là một phần trong 4.800m2 đất vườn của bố tôi bị thu hồi năm 2006, khi đó bìa vườn tự khai là 650m2 nhưng thu hồi dôi dư hơn so với diện tích đất trong bìa). Đến thời điểm hiện tại gia đình chưa làm được bìa mới. Năm 2010, tôi lập gia đình, tách khẩu và làm nhà ở riêng trong phần diện tích 98m2 đất như đã nói ở trên và ở ổn định từ đó đến nay, không có tranh chấp gì cả, đồng thời cũng không có giấy tờ chứng nhận gì cả và không bị xử phạt vi phạm gì cả. Lúc đầu Ban giải phóng mặt bằng lập phương án đền bù vẫn có hộ gia đình tôi, xác nhận trong biên bản kiểm tra thực địa cho hộ gia đình tôi là 34,1m2 đất ở. Tuy nhiên, sau đó họ lại xóa bỏ tên hộ gia đình tôi ra khỏi phươg án đền bù và tính phần đất và nhà tôi đang ở là đất vườn và tài sản trên đất đứng tên bố tôi. Tôi muốn nhờ luật sư tư vấn giúp:

Tôi là hộ gia đình riêng nên việc xóa bỏ hộ gia đình tôi như thế là đúng hay sai?

Liệu gia đình tôi có được công nhận phần diện tích đất chưa thu hồi (34,1m2) là đất ở không?

Phần tài sản trên đất đã bị thu hồi có được đền bù nữa không?

Cách giải quyết đảm bảo quyền lợi tối ưu nhất cho gia đình là như nào?

Trân trọng cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, trường hợp bạn xây nhà trên đất với diện tích 98m2 thì cần phải xem xét 98,2m2 đất này đã được bố bạn tặng cho hay chuyển nhượng cho bạn hay chưa? Trường hợp bố bạn chưa tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn thì nhà nước vẫn công nhận bố bạn có quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất này thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Do đó, khi xây dựng phương án bồi thường thì ban giải phóng mặt bằng sẽ căn cứ vào người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mục đích sử dụng đất để giải quyết bồi thường theo quy định tại Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Trường hợp bạn xây dựng công trình trên đất thì cần phải xem xét mục đích sử dụng đất ở đây là gì? Nếu đây là đất nông nghiệp (cụ thể là đất vườn) mà chưa được chuyển mục đích sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp (đất thổ cư) thì việc xây dựng công trình trên đất là trái với mục đích sử dụng đất. Do đó, công trình xây dựng sẽ không được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Trường hợp phần đất mà bạn xây nhà đã được bố bạn tặng cho hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật thì khi nhà nước thu hồi đất, bạn sẽ được giải quyết bồi thường theo quy định của pháp luật và theo phương án bồi thường. Tuy nhiên, giá đất được bồi thường theo giá đất vườn ao hay đất thổ cư thì sẽ căn cứ theo thông tin ghi nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp nếu đây là đất vườn ao mà bạn xây dựng công trình trên đất hoặc công trình xây dựng trên đất thổ cư không được cấp giấy phép xây dựng (đối với trường hợp phải cấp phép lao động) thì công trình xây dựng trái pháp luật sẽ không được giải quyết bồi thường.

Đối với việc diện tích 34,1m2 đất có được công nhận là đất ở hay không sẽ phải dựa trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận mục đích sử dụng đất này.