Câu hỏi: Thân gửi Luật Minh Gia. Tôi chuẩn bị mua một căn nhà nhưng có vài thắc mắc mong được luật sư giải đáp. Nhà tôi sắp mua căn nhà 1 mê nằm trong ngõ của quận Hải Châu, thành phố Đà Nẵng.

Thông tin thực tế thì căn nhà xây dựng: - diện tích đất: 48,7 mét vuông; - diện tích xây dựng: 48,7 mét vuông; -diện tích sử dụng 2 tầng là 90 mét vuông; - nhà 1 mê 2 tầng lợp tôn ở trên. Nhưng khi xem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất là 48,7 mét vuông, trong đó:- đất ở tại đô thị là 36,9 mét vuông, đất trồng cây lâu năm là 11,8 mét vuôngCòn tài sản gắn liền với đất thì nhà nước công nhận quyền sở hữu nhà ở:- diện tích xây dựng: 19,9 mét vuông- diện tích sử dụng: 19,9 mét vuông- kết cấu: tường xây, mái ngói- số tầng: 1. Nghĩa là nhiều thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực tế thì hoàn toàn khác nhau. Nên tôi khá băn khoăn và lo lắng chưa hiểu người bán xây trái phép hay như thế nào? Mong Luật sư xem và tư vấn cho tôi nên làm như thế nào, ngươi bán có xây dựng trái phép hay không? Nếu tôi mua nhà đó thì có bị trái pháp luật không? Xin chân thành cảm ơn Luật sư và mong email tư vấn của Luật Minh Gia. Thân chào!!!

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

…

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có“.

Trường hợp của bạn, số liệu trên thực tế và số liệu trên giấy tờ khác nhau đồng thời nếu không có tranh chấp với các hộ xung quanh và không có xác định vi phạm của cơ quan có thẩm quyền thì bạn có thể thong tin trong lúc đo đạc không chính xác. Khi đó, bạn có thể yêu cầu người bán thực hiện đính chính lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thủ tục này được quy định cụ thể tại Điều 86 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn một số quy định của Luật đất đai như sau:

"
1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Như vậy, để giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người bán thể hiện đúng diện tích so với thực tế thì cần nộp sổ đỏ cùng đơn đính chính đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đính chính.