Câu hỏi: Việc xác định loại đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với người sử dụng đất, tuy nhiên có nhiều trường hợp không có các giấy tờ để xác định loại đất. Vậy với những trường hợp này, căn cứ xác định loại đất được quy định như thế nào? Để được tư vấn cụ thể, bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ giải đáp.

1. Luật sư tư vấn về vấn đề xác định loại đất

Theo quy định pháp luật, việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trường hợp nếu không có giấy tờ thì xác định theo hiện trạng sử dụng hoặc nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

Tuy nhiên, hiện nay vấn đề xác định loại đối với đất không có giấy tờ xảy ra rất nhiều tranh chấp, do đó nếu gia đình bạn gặp phải vấn đề này và chưa biết phải giải quyết như thế nào thì bạn có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi để được hỗ trợ tư vấn.

Bạn có thể gửi yêu cầu tư vấn hoặc gọi:
1900.6169
để được giải đáp vướng mắc.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm trường hợp chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức pháp lý trong lĩnh vực này.

2. Quy định pháp luật về thẩm quyền, căn cứ xác định loại đất

Luật sư tư vấn về:
Nhà bác e có 400m2 đất nông thôn, đất bác mua từ năm 1994 không có giấy tờ gì cả, sử dụng ổn định đến nay. Hiện tại gđ làm thủ tục để cấp giấy CNQ SD đất mà chưa làm được e xin hỏi:_đất của bác e không có giấy tờ gì nhưng sử dụng ổn định từ năm 1994, có tên trong sổ mục kê của xã là 200m2 đất ở và 200m2 đất vườn,ranh giới bản đồ 299 không thay đổi với bản đồ địa chính hiện tại._ nhưng ktra trong sổ địa chính ko có phần diện tích này._xã họp xét đưa 400m2 này vào đấy vườn ko có đất ở. Vì xã trả lời trước đó vùng này là đất vườn.nhưng trong sổ mục kê vẫn có 200m2 đất ở???Vậy gđ bác e chỉ được cấp đất vườn thôi ạ? Có được cấp đất ở không vì nhà bác e xây nhà ở đó ổn định ko có tranh chấp từ 1994 đến nay. Xin được luật sư tư vấn!

Trả lời: Thứ nhất, về căn cứ xác định loại đất. Theo điều 11, Luật đất đai năm 2013 quy định như sau:

“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2, và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ."

Theo khoản 1 Điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định như sau:

“1. Trường hợp đang sử dụng đất không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 11 của Luật đất đai thì loại đất được xác định như sau:

a) Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;

b) Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

…

4. Cơ quan xác định loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; là Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp thửa đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền xác định loại đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện thì cơ quan xác định loại đất là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.”

Căn cứ để xác định sử dụng đất ổn định được quy định theo điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“…

i) Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;”

Đối với trường hợp của gia đình bạn, mảnh đất mà bác bạn mua không có bất kì một giấy tờ gì chứng minh, mảnh đất của bác bạn sử dụng ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép do vậy, căn cứ để xác định loại đất sẽ dựa vào sổ mục kê và hiện trạng sử dụng đất hiện tại của gia đình bác của bạn.

Ngoài ra, căn cứ theo điều 2, Nghị định 01/2017/NĐ-CP nêu trên thì thẩm quyền xác định loại đất đối với trường hợp của bạn là Ủy ban nhân dân cấp huyện. Như vậy, việc Ủy ban nhân dân xã họp xét duyệt 400m2 đất này đều là đất vườn là không có căn cứ và không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, về vấn đề có được cấp 200m2 đất ở hay không? Như chúng tôi đã phân tích ở trên, bác bạn hoàn toàn có căn cứ để được xin cấp đất ở trong trường hợp này. Tuy nhiên, do mảnh đất của bác bạn có phần đất vườn nên theo điều 103, luật đất đai năm 2013 quy định về xác định diện tích đất ở đối với trường hợp có vườn, ao như sau:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

...

5. Đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật này mà đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức quy định tại khoản 4 Điều này; trường hợp đất đã sử dụng ổn định kể từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 thì diện tích đất ở được xác định theo mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này.”

Mảnh đất của bác bạn là đất ở nông thôn nên theo khoản 2, Điều 143, Luật đất đai năm 2013 quy định về đất ở tại nông thôn như sau:

"2. Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tình quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn; diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương."

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.”

Như vậy, nếu diện tích đất lớn hơn hạn mức thì sẽ chỉ được công nhận diện tích đất bằng hạn mức là 200m2 tương ứng. Nếu diện tích đất nhỏ hơn hạn mức thì sẽ được công nhận toàn bộ diện tích kể cả khi nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa nếu đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. (theo khoản 1 điều 29 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP)