Câu hỏi: Kính nhờ Luật sư CT Luật Minh Gia tư vấn giúp tôi vấn đề sau: Năm 1984, ông A lấy bà B và ra ở riêng. Năm 1985, họ sinh con gái đầu lòng; năm 1988 và 1990 lần lượt sinh các con trai. Năm 1991, bà B mất không để lại di chúc. Năm 1993, ông A lấy bà C (có đăng ký kết hôn), họ sinh sống với nhau trên mảnh đất mà ông A ra ở riêng cùng bà B từ năm 1984; đến đầu năm 1995, do mâu thuẫn vợ chồng nên bà C về sinh sống với bố mẹ đẻ của mình và sinh hạ con gái đầu lòng (cũng trong năm 1995). Ông A tiếp tục sinh sống cùng 03 người con (có với người vợ đầu) trên mảnh đất đó. Năm 1996, UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông A (GCN chỉ ghi tên một mình ông A) đối với thửa đất vườn ở nói trên cùng với các diện tích đất nông nghiệp ở ngoài đồng ruộng mà ông A và bà B được chia theo Nghị định 64 của Chính phủ (trong đó không có diện tích đất nông nghiệp của bà C, vì ông A và bà C lấy nhau sau khi Nhà nước đã thực hiện xong việc chia đất nông nghiệp). Sau khi chia đất nông nghiệp theo Nghị định 64 đến nay, trên địa bàn tỉnh nơi ông A sinh sống đã thực hiện chuyển đổi ruộng đất 02 lần với mục đích dồn điền đổi thửa, khắc phục tình trạng ruộng đất manh mún... Năm 2001, do quá trình ông A qua lại, bà C sinh thêm con trai (con thứ 2 chung với ông A) và vẫn ở nhà bố mẹ đẻ đến năm 2015 thì xây nhà kiên cố ở riêng trên một phần thửa đất của bố mẹ bà (hiện nay bố mẹ bà C đều đang sống). Năm 2014 - 2015, triển khai đại trà việc cấp đổi giấy CNQSD đất vườn ở và cấp CNQSD đất nông nghiệp (tách 02 loại đất đã được cấp chung giấy CNQSD trước đây ra thành 02 Giấy CNQSD đất khác nhau). Đối với phần đất nông nghiệp trong giấy CNQSD đứng tên ông A cấp năm 1996 nay đã được đo đạc, xác định lại diện tích và cấp giấy CNQSD nông nghiệp cho hộ ông A (trên Giấy CNQSD có ghi cả tên ông A và tên bà C). Tháng 7/2016 ông A đã nhận giấy CNQSD nông nghiệp và đến tháng 10/2016 thì đưa nhờ cô con gái đầu lưu giữ. Riêng thửa đất vườn ở mà ông ra ở riêng cùng bà B từ năm 1984, được cấp giấy CNQSD đất đứng tên ông năm 1996 và ông sinh sống ổn định từ đó đến nay, không tranh chấp, diện tích có tăng do sai số đo đạc và khai phá bờ bụi, ông đã được hướng dẫn lập hồ sơ để cấp đổi giấy CNQSD đứng tên cả ông và bà C (vì theo người hướng dẫn thì do ông và bà C dù ly thân đã lâu nhưng chưa ly hôn thì vẫn là vợ chồng và đó vẫn là tài sản chung nên phải ghi tên cả 02 người trên Giấy CNQSD đất). Do ông A là người bị câm điếc bẩm sinh, không nhận thức được đầy đủ về pháp luật (tuy nhiên vẫn biết chữ và nhận thức được các vấn đề ở mức độ đơn giản) nên hầu hết mọi việc trong quá trình lập hồ sơ, thủ tục cấp giấy CNQSD đất nông nghiệp và cấp đổi giấy CNQSD đất vườn ở của ông A có lúc do bố đẻ, có lúc do em gái của ông A (đều ở cùng thôn) thực hiện thay hoặc do chính ông A thực hiện dưới sự hướng dẫn, giải thích của mọi người; không hề có chữ ký của bà C. Người con gái đầu của ông A với bà B (sinh năm 1985 và đã lấy chồng năm 2011) mặc dù ở cùng thôn nhưng do điều kiện công việc hành chính nhà nước, ít có thời gian, đồng thời cũng tin tưởng các cán bộ chuyên môn liên quan trực tiếp trong quá trình lập hồ sơ sẽ xử lý việc đất đai của ông A đúng quy định nên đã không sát sao việc lập hồ sơ thủ tục cấp giấy và cấp đổi giấy CNQSD đất của ông A. Hai người con trai còn lại của ông A và bà B cũng vì điều kiện đi làm ăn xa nhà nên không biết việc này cụ thể. Đầu tháng 10/2016 khi ông A đưa giấy CNQSD nông nghiệp nhờ cất giữ, người con gái đầu của ông thấy giấy CNQSD này đứng tên cả ông A và bà C nên phân vân không biết việc đứng tên cả 02 người như vậy có đúng quy định không; đồng thời, hỏi cán bộ địa chính thì biết Giấy CNQSD đất vườn ở được cấp đổi cũng đứng tên cả ông A và bà C (Giấy CNQSD đất này đã được PCT UBND huyện ký trước đó mấy ngày, đang lưu tại Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện, chuẩn bị chuyển về xã để bàn giao cho ông A). Về phần đất nông nghiệp, tuy từ sau Nghị định 64 đến nay chưa có lần nào chia lại nhưng địa bàn tỉnh ông A sinh sống đã có 02 lần chuyển đổi ruộng đất nên cô không rõ đất nông nghiệp của bà C đã được nhập với đất nông nghiệp của ông A hay chưa. Do vậy chưa có cơ sở để ý kiến về Giấy CN QSD đất nông nghiệp. Riêng về phần đất vườn ở, cô cho rằng đó ban đầu vốn là tài sản của bố mẹ cô; khi mẹ cô mất đi, thì 1/2 thửa đất là di sản thừa kế được chia đều cho bố, 03 chị em cô và ông ngoại (ông ngoại mất năm 2014). Đối với cuộc hôn nhân giữa ông A và bà C thì thửa đất đó là tài sản có trước hôn nhân, giữa ông A, bà C, các con ông A (có với bà B) và bố đẻ bà B không hề có 01 thỏa thuận nào bằng văn bản về thửa đất này, do đó tuyệt đối không thể là tài sản chung của ông A với bà C. Việc Giấy CNQSD đất vườn ở đứng tên 1 mình ông A được cấp đổi chuyển sang đứng tên cả ông A và bà C là trái quy định, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bà B (trong đó có 03 chị em cô). Cô đã lập tức kiến nghị (bằng miệng chứ chưa bằng văn bản) với công chức Địa chính xã và Văn phòng Đăng ký QSD đất huyện tạm dừng việc bàn giao Giấy CNQSD đất cho ông A để lập lại hồ sơ, cấp đổi Giấy CNQSD đất chỉ đứng tên ông A (mà không có tên bà C). Theo quy định, để cấp đổi Giấy CNQSD đất chỉ đứng tên ông A thì buộc phải có văn bản thỏa thuận giữa ông A với các con của ông A và bà B về việc đồng ý cấp đất đó cho riêng ông. Tuy nhiên, do người con trai thứ 2 đi làm ăn xa và mất liên lạc, không thể về trong giai đoạn này nên không thể lập được Văn bản đó. Cô con gái đầu đã kiến nghị với cơ quan chuyên môn tạm thời cứ làm hồ sơ cấp đổi  Giấy CNQSD đất chỉ đứng tên ông A đại diện cho những người đồng sử dụng (ông A sẽ bị hạn chế một số quyền theo quy định khi sử dụng đất và không có quyền định đoạt đối với thửa đất khi chưa có ý kiến của những người còn lại). Cho đến khi họp đủ các con và thống nhất được thì sẽ toàn quyền của ông hoặc thỏa thuận khác. Cán bộ chuyên môn hướng dẫn cô phải thuyết phục được bà C đồng ý bằng văn bản rằng thửa đất đó không thuộc quyền sử dụng của bà và không yêu cầu ghi tên bà trong Giấy CNQSD thì mới có cơ sở để xử lý. Vây, tôi xin hỏi một số ý như sau: 1. Thửa đất vườn ở đó có phải là tài sản có trước hôn nhân giữa ông A, bà C và không phải là tài sản chung của ông A với bà C hay không? 2. Quá trình lập hồ sơ cấp đổi và việc Giấy CNQSD đất vườn ở đứng tên cả ông A và bà C có trái quy định không?  Nếu không thực hiện được như hướng dẫn của cán bộ chuyên môn (không có văn bản đồng ý của bà C) thì vụ việc này giải quyết như thế nào để đúng quy định của pháp luật? (Trình tự, thủ tục ra sao?) Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, xác định tài sản chung của bà B và ông A

Theo thông tin bạn cung cấp, Ông A và bà B đã kết hôn năm 1984, đây là thời điểm Luật hôn nhân và gia đình năm 1959 có hiệu lực thì tại Điều 15 Luật hôn nhân và gia đình 1959 quy định về quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng tài sản của vợ chồng như sau

“ Điều 15

Vợ và chồng đều có quyền sở hữu, hưởng thụ và sử dụng ngang nhau đối với tài sản có trước và sau khi cưới.”

Do đó, có thể xác định thửa đất vườn mà ông A và bà B đã sinh sống từ năm 1984 nếu là tài sản riêng của ông A ( hoặc bà B) trước khi cưới  hoặc là tài sản có sau khi ông A cưới bà B thì đều được xác định là tài sản chung của vợ, chồng.

Vì vậy, có thể xác định tài sản chung của vợ chồng ông A và bà B bao gồm: Thửa đất vườn ở và  diện tích đất nông nghiệp ở ngoài đồng ruộng mà ông A và bà B được chia theo Nghị định 64 của Chính phủ.

Thứ hai, vấn đề cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho thửa đất vườn ở mang tên ông A và bà C

Theo thông tin bạn cung cấp, năm 1991 bà B mất không để lại di chúc, đây được xác định là thời điểm mở thừa kế nên  mặc dù thời điểm này những người thừa kế của bà B chưa làm thủ tục mở thừa kế và phân chia di sản thừa kế của bà B nhưng những người thừa kế hợp pháp của bà B đã có các quyền và nghĩa vụ đối với di sản thừa kế của bà B để lại.

Di sản của bà B được xác định theo Điều 4 Pháp lệnh về thừa kế 1990 như sau :

‘‘
Điều 4: Di sản

1- Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác, quyền về tài sản do người chết để lại.

Tài sản gồm có tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, các thu nhập hợp pháp.

2- Trong trường hợp vợ hoặc chồng chết thì một nửa tài sản chung của vợ chồng thuộc về di sản của người chết
.’’

Theo thông tin bạn cung cấp thì bà B không có tài sản riêng mà chỉ có tài sản chung là bất động sản với ông A. Tuy nhiên, theo quy định tại Mục 1 Nghị quyết 02/HĐTP năm 1990 thì quyền sử dụng đất không thể là trở thành di sản của công dân đã chết. Vì vậy, phần quyền sử dụng đất của bà B trong khối tài sản chung với chồng không được xác định là di sản thừa kế

“
1. VỀ DI SẢN

Điều 4 của Pháp lệnh quy định: "Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác, quyền về tài sản do người chết để lại.

Tài sản gồm có tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, các thu nhập hợp pháp khác".

Khi xác định di sản, cần chú ý là:

a) Trong những năm gần đây, Nhà nước ta đã có nhiều chủ trương đổi mới về kinh tế, do đó, phạm vi những tài sản thuộc quyền sở hữu của công dân đã được mở rộng hơn trước. Vì vậy di sản không chỉ là những đồ dùng hàng ngày, nhà ở, tư liệu sinh hoạt khác; của cải để dành; những công cụ sản xuất dùng trong những trường hợp được phép lao động riêng lẻ... như trước đây, mà còn bao gồm cả những máy móc, nhà xưởng, kho tàng, nguyên vật liệu...; vốn bằng tiền, vằng, ngoại tệ, với số lượng không hạn chế; cổ phiếu v. v... Do đó, tất cả mọi tài sản thuộc quyền sở hữu của một người sẽ trở thành di sản khi người đó chết.

Đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất được giao không phải là quyền sở hữu về tài sản của công dân nên không thể trở thành di sản khi công dân chết. Các tranh chấp về di sản có liên quan đến quyền sử dụng đất được giải quyết theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai…”

Cụ thể vấn đề thừa kế bất động sản tại thời điểm này được quy định tại Điều 17 Luật đất đai 1987 như sau

“
Điều 17

Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó
.’’

Như vậy, trong trường hợp trên thửa đất vườn ở của ông A và bà B có nhà ở thì những người thừa kế theo pháp luật của bà B sẽ được thừa hưởng 1 nửa giá trị của căn nhà này. Sau khi được nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở thì được quyền sử dụng đất có ngôi nhà đó. Khi đó, việc cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất này mang  tên của Ông A và bà C khi chưa có văn bản đồng ý của những người thừa kế theo pháp luật của bà B là không có căn cứ pháp Luật.

Còn với một nửa giá trị quyền sử dụng đất của diện tích đất nông nghiệp mà ông A và bà B được cấp theo Nghị định 64/CP thì không được xác định là di sản thừa kế khi bà B mất. Phần quyền sử dụng đất này sẽ được chuyển nhượng cho những người đang sử dụng ổn định trên thửa đất đó.

Thứ ba, về thủ tục khởi kiện

Những người thừa kế theo pháp luật của bà B có quyền gửi đơn đến Tòa án nhân dân để yêu cầu giải quyết việc phân chia di sản thừa kế. Hồ sơ bao gồm:

- Đơn khởi kiện;

- Giấy tờ liên quan đến thửa đất ;

- Giấy chứng tử của bà B;

- Giấy tờ chứng minh mối quan hện với người đã mất;

- Giấy tờ tùy thân

Đồng thời, nếu có căn cứ việc cấp đổi  giấy chứng nhận mang tên ông A và bà B là không đúng đối tượng sử dụng đất  thì Tòa án sẽ ra quyết định thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp theo Điều 106 Luật đất đai 2013.

“
Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

…2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.
”