Câu hỏi: Gia đình tôi dc nhà nước cấp đất ở năm 1993. đã đóng thuế + phí đầy đủ! nhưng chủ hộ (chồng) đã bán chui mà ko cần chữ ký của vợ! mà bên mua vẫn chấp nhận?

Kính gửi VP luật Minh Gia? tôi có 2 việc muốn dc tư vấn như sau:

1.Gia đình tôi dc nhà nước cấp đất ở năm 1993. đã đóng thuế + phí đầy đủ! nhưng chủ hộ (chồng) đã bán chui mà ko cần chữ ký của vợ! mà bên mua vẫn chấp nhận? vậy cho tôi hỏi như thế có đúng ko? và nếu thời điểm hiện tại tôi kiện lại bên mua để đòi 1 nửa mảnh đất là phần của mình (vợ) có dc ko?

2. năm 2003-2005 , vì mảnh đất nói trên đã co quy hoạch của nhà nước nên bị thu hồi và trả về 1 địa điểm khác cho người sở hữu. nhưng khi đó nhà tôi ko dc lên cơ quan có thẩm quyền để nhận mảnh đất mới này (vì li do đã chuyển nhượng năm 1993) , nthe có đúng luật ko? tôi là vợ- tài sản là tài sản chung nhưng tôi chưa biết cả 2 mảnh đất đó như thế nào? và cũng ko dc đi nhận cả 2 mảnh đó. vậy thời điểm này tôi có thể khởi kiện bên mua ko? và tỉ lệ thắng kiện là bao nhiêu %?

Trả lời: Đối với vụ việc thứ nhất,
Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Điều 213 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng:

“
1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này"

Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình quy định:

"1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình"

Trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đất thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì phải có chữ ký của cả hai vợ chồng.

Nếu như vậy thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên sẽ bị vô hiệu và không được pháp luật thừa nhận.

Vì vậy chị hoàn toàn có quyền kiện đòi lại một nửa mảnh đất là phần của chị.

Đối với vụ việc thứ hai, đối với mảnh đất đã bị thu hồi và trả về một địa điểm khác cho chủ sở hữu, vì hợp đồng chuyển nhượng trên vô hiệu, cho nên mảnh đất vẫn thuộc quyền sở hữu của vợ chồng chị.

Theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện bồi thường về đất:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.
”

Chị hoàn toàn có quyền khởi kiện bên mua vì ngay từ đầu hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất mà bên mua kí với chồng chị đã vô hiệu.