Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Ngày 10/1/2016 em có làm giấy tay mua bán 1 lô đất rừng đang trồng cây keo lá tràm cho 1 người bạn, trong lúc đang nhậu, trị giá 350 triệu. Vợ chồng em có ký tên mua bán và nhận cọc bằng giấy viết tay là 100 triệu, còn 250 triệu thì đến tháng 3/2016 sẽ nhận đủ. Lô đất này là một phần tài sản của ba mẹ (đã mất) của em để lại nhưng chưa sang tên cho em. Về mặt tình cảm là em ở nhà tổ và khai thác toàn bộ đất đai của ba, mẹ đã hơn 7 năm rồi.

Hiện tại em có 1 người chị, 1 người anh, 1 người em đều đã lập gia đình và ở riêng. Em muốn hỏi:

1. Hiện tại em không bán đất nhưng trả tiền cọc lại cho bạn thì người ta đòi bổi thường 200tr, vậy có đúng không và em nên làm gì?

2. Em có được toàn quyền quyết định tài sản của ba mẹ mà không cần chữ ký và đồng ý của anh em trong nhà không?

3.
Nếu đến tháng 3 mà bạn em đưa tiền mà em không nhận và không bán đất cho bạn thì em sai gi, em bồi thường gì khi bạn kiện đến tòa ạ?

Trả lời: Đối với câu hỏi 1 và 3

Theo quy định của BLDS năm 2005, Điều 697 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: "
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

“
1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này
”.

Cũng theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp của bạn, bạn không cung cấp thông tin về việc giấy nhận tiền bán đất trên đã được công chứng chứng thực chưa.

- Nếu chưa được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán đất của bạn chưa có hiệu lực pháp luật, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng đó và không phải bồi thường cho bên mua mà chỉ phải trả lại số tiền đã nhận.

- Nếu giấy tờ đó đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán nhà đất phát sinh hiệu lực. Theo quy định cuả BLDS năm 2005 tại Điều 358: “
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng"

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc;nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
"

Điều 29, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định:
“Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”
.

Trong trường hợp của bạn, vợ chồng bạn có ký tên mua bán và nhận cọc bằng giấy viết tay là 100 triệu, còn 250 triệu thì đến tháng 3/2016 sẽ nhận đủ. Như vậy, phải xem nội dung trong giấy mà bạn viết có ghi rõ số tiền 100 triệu là khoản tiền trả trước hay đó là khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện, giao kết hợp đồng.

+ Nếu các bên chỉ thỏa thuận đây là khoản tiền trả trước thì khi bên nhận tiền là bạn không thực hiện hợp đồng thì bạn có nghĩa vụ trả lại cho bên kia số tiền đặt trước. Tức là bạn phải trả lại 100 triệu cho người mua.

+ Nếu các bên thỏa thuận đây là khoản tiền đặt cọc thì theo quy định tại Điều 358, BLDS nếu bên nhận đặt cọc là bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác, khi đến tháng 3 mà bên mua đưa tiền mà bạn không nhận và không bán đất thì bạn có nghĩa vụ trả cho người đặt cọc số tiền là 200 triệu.

Đối với câu hỏi 2
.

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, lô đất này là một phần tài sản của ba mẹ bạn, tuy nhiên bạn không nói rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đứng tên ba, mẹ bạn hay là đất của hộ gia đình.

Thứ nhất, nếu lô đất này là tài sản riêng của ba, mẹ bạn thì do ba mẹ bạn đã chết tài sản này được coi là di sản thừa kế, sẽ được chia theo di chúc (nếu ba, mẹ bạn trước khi chết có để lại di chúc) hoặc chia theo pháp luật. Như vậy, bạn không được tự ý định đoạt đối với toàn bộ lô đất mà chỉ có quyền đối với phần mà bạn được thừa kế theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, nếu lô đất này là tài sản của hộ gia đình:

Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013:
“1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên”.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:
“5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.”

Như vậy, trường hợp bán đất thì trong các văn bản giao dịch cần phải có chữ ký của những người có tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những người này được thực hiện việc giao kết khi có sự đồng ý bằng văn bản của các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất.