Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp bồi thường thiệt hại về nhà ở và đất khi Nhà nước thu hồi đất nhằm mục đích phát triển kinh tế- xã hội. Nội dung tư vấn như sau:

Cuối năm 2016 tôi có mua một khu đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho chủ cũ năm 1992 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ ghi có tổng diện tích đất ở chứ không có sơ đồ đất.tổng diện tích đó đều là đất ở. Khi mua trên khu đất chủ cũ đã xây dựng một ngôi nhà cấp 4 năm 1993 cũng không có trong sơ đồ đất. khi làm thủ mua bán cán bộ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất  yêu cầu đo đạc vẽ lại sơ đồ và làm lại sổ. diện tích đất ở sát mặt đường cách tim đường 3,5m, ngôi nhà cách tim đường 7m. khi đo và hoàn thiện sơ đồ mới  thì chỉ giới xây dựng nhà trong sổ mới thay đổi  cách tim đường 10m. 10m chỉ giới xây dựng tính từ tim đường trong đó có phần đất trước đây và một phần ngôi nhà cũ hiện đang ở không có trong sổ mới. nay gia đình tôi đang ở thì có thông báo giải tỏa để mở rộng xây dựng lòng lề đường. vậy xin luật gia tư vấn khi giải tỏa nhà sẽ bị phá và phần đất phần nhà nằm ở 10m chỉ giới xây dựng đó có được  đền bù không?. Kính gửi luật gia giúp đỡ. Xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì có thể được bồi thường về đất nếu đáp ứng điều kiện theo quy định tại điều 75 Luật đất đai năm 2013:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

.....

Như vậy, vì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn khi thực hiện xong thủ tục đo vẽ lại sơ đồ đất có thể hiện diện tích đất và nhà nên bạn có quyền sử dụng trên diện tích đất và nhà cách tim đường 10m. Do đó,
khi Nhà nước có quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất mở rộng lòng đường có thu hồi diện tích thuộc quyền sử dụng đất của bạn thì bạn sẽ được bồi thường về đất.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Thứ hai,
trường hợp bồi thường thiệt hại về nhà và công trình xây dựng trên đất khi thu hồi đất xác định như sau:

Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ.

3. Đối với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội gắn liền với đất đang sử dụng không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì mức bồi thường tính bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương theo quy định của pháp luật chuyên ngành

Do vậy, đối chiếu với thông tin bạn cung cấp vì năm 1992 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thể hiện toàn bộ diện tích là đất ở nên về nguyên tắc sẽ được thực hiện việc xây dựng trên đất. Đồng thời, khi xây dựng ngôi nhà trên sơ đồ đất không thể hiện ngôi nhà nhưng không rõ thông tin trên hồ sơ địa chính cũng như sơ đồ đất của địa phương đã thể hiện phần đất nằm trong hành an toàn giao thông hay chưa? Cho nên nếu trên hồ sơ địa chính không thể hiện phần hành lang an toàn giao thông mà đến thời điểm năm 2016 khi thực hiện thủ tục đo vẽ lại bản đồ đất, xác định hành lang an toàn giao thông phần diện tích này mới nằm trong quy hoạch đất hành lang thì gia đình bạn sẽ được bồi thường thiệt hại về nhà theo quy định trên.

Nếu như trên thông tin hồ sơ quản lý đất đai tại địa phương đã thể hiện phần diện tích này nằm trong hành lang an toàn giao thông mà gia đình chủ cũ xây dựng nhà trên đất nằm trong hành lang là vi phạm pháp luật đất đai cho nên không được bồi thường thiệt hại về nhà theo quy định tại điều 92 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:

Điều 92. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất

1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.