Câu hỏi: Kính chào Luật sưTôi là Nguyễn Anh K. Hồi đầu tháng 2 tôi được chị tôi chuyển quyền sử dụng đất bằng hình thức tặng cho, tôi và chị đã ra làm hợp đồng công chứng quyền sử dụng đất.Hiện tại tôi chưa ra Sở Tài Nguyên và Môi Trường để làm thủ tục chuyển đổi trên sổ hồng và chuẩn bị xin giấy phép xây dựng.

Vậy luật sư cho tôi hỏi:1/ Thủ tục xin giấy phép xây dựng tôi có thể đem hồ sơ công chứng và sổ hồng vẫn đứng tên chị tôi đi làm giấy phép xây dựng được không? Và trên bản vẽ thiết kế kiến trúc sư vẫn ghi tên chủ hộ là tên của chị tôi vậy sau khi xin giấy phép xây dựng thì chủ hộ sẽ là ai?

2/ Hiện tại, trên hồ sơ công chứng và sổ hồng thì diện tích đất là 80m2 và diện tích nhà ở trên đất là 64m2 .Và sau khi thiết kế để xây nhà thì diện tích nhà sau thiết kế là 77m2 (phá bỏ nhà cũ, xây mới hoàn toàn) thì luật sư cho tôi hỏi: Sau này tôi đi làm thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất trên sổ Hồng ở Sở Tài Nguyên Môi Trường, thì trên hợp đồng công chứng và diện tích nhà hiện tại không khớp về diện tích nhà trên đất thì có sao không?

Có được chuyển quyền sử dụng đất không? và lúc đó chủ hộ sẽ là tôi hay vẫn đứng tên chị tôi.Mong luật sư hồi đáp

Trả lời: Tại thông tư 10/2012/TT-BXD
hướng dẫn về cấp giấy phép xây dựng quy định thủ tục như sau:

Điều 6. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1
. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 13 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 - 1/500, kèm theo sơ đồ vị trí công trình;

- Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chủ yếu của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 - 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50, kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin tỷ lệ 1/50 - 1/200.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn:

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng, theo mẫu tại Phụ lục số 14 của Thông tư này;

b) Bản sao được công chứng hoặc chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

c) Hai bộ bản vẽ thiết kế, mỗi bộ gồm:

- Sơ đồ mặt bằng xây dựng tỷ lệ 1/50 - 1/500, theo mẫu tại Phụ lục số 15 của Thông tư này;

- Bản vẽ các mặt đứng chính của công trình, tỷ lệ 1/50 - 1/200;

- Bản vẽ sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, nước thải, cấp nước, cấp điện, thông tin, tỷ lệ 1/50 - 1/200.

3. Đối với công trình xây chen có tầng hầm, ngoài các tài liệu quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này, hồ sơ còn phải bổ sung văn bản phê duyệt biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.

Như vậy,
trên giấy tờ quyền sử dụng vẫn đứng tên chị bạn nhưng thực chất giữa hai chị em bạn đã làm hợp đồng chuyển nhượng có công chứng nên về mặt pháp luật bạn là chủ sở hữu mới của phần diện tích trên. Do đó, bạn hoàn toàn có thể làm hồ sơ xin phép xây dựng đứng tên mình là chủ hộ( bằng việc khi thực hiện thủ tục xin phép sẽ kèm theo bản hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng ).

-Thứ hai,
liên quan tới việc sai lệch diện tích khi thiết kế xây dựng nhà.

Do thông tin bạn cung cấp chưa đầy đủ, nên chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp. Trên cở sở đó bạn sẽ biết được việc thiết kế xây dựng nhà ở có vi phạm gì không.

+Trường hợp 1, Nếu 80m2 đất được nhận chuyển nhượng từ chị bạn là toàn bộ đất ở trong đó 64m2 đất được bỏ ra để xây dựng nhà thì khi lập kế hoạch thiết kế xây dựng lại là 77m2 cũng không hề vi phạm bất cứ quy định nào của pháp luật.

+Trường hợp 2, Nếu trong 80m2 đất chỉ có 64m2 là đất ở thì khi thiết kế xây dựng lại nhà thì bạn cũng chỉ được phép xây dựng đúng với phần diện tích đất đó là 64m2 chứ không được phép xây dựng hơn 77m2. Như vậy, khi xây dựng quá phần diện tích quy định thì tại thời điểm chuyển đổi quyền sử dụng đất trên sổ Hồng ở Sở Tài Nguyên Môi Trường mà phát hiện ra giữa diện tích nhà hiện tại không khớp với diện tích thể hiện trong giấy chuyển nhượng bắt buộc phải tiến hành tháo dỡ phần diện tích vi phạm đó.

-Thứ ba, về hợp đồng chuyển nhượng.

Giữa hai chị em bạn vẫn có thể tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau khi đáp ứng điều kiện đủ điều kiện về quyền chuyển nhượng sau. Cụ thể. Điều 188, Luật đất đai 2013:

- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
-  Còn trong thời hạn sử dụng đất.

Sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng sang tên thì bạn sẽ là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đó (tức bạn đứng tên với tư cách chủ hộ).