Câu hỏi: Tôi có thửa đất rộng khoảng 3000m2, tôi có nhu cầu góp vốn để thực hiện cùng bạn làm dự án trồng vườn ươm lâm sinh. Thửa đất do mua của người khác nhưng không có giấy tờ chứng nhận về quyền sử dụng đất. Khi đi đến hỏi UBND xã thì nói đó là đất chưa sử dụng do UBND quản lý nên chỉ cho phép tận dụng trồng cây cối hoa màu chứ không được xây dựng bất cứ công trình nào trên đất. Căn cứ điều khoản nào? Do nhu cầu làm vườn ươm cần có kho chứa nguyên liệu và nhà ở cho công nhân lâu dài nên tôi muốn hỏi giờ có được UBND làm hợp đồng cho thuê đất hay không?

Trả lời: Theo khoản 3 Điều 10 Luật đất đai 2013:
“Nhóm đất chưa sử dụng gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.”

Trường hợp UBND xác định đây là đất chưa sử dụng thì bạn không thể xây dựng trên mảnh đất này được vì việc sử dụng đất phải đúng với mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 6 về nguyên tắc khi sử dụng đất:

“Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

…”

Theo Điều 165 Luật đất đai 2013:

“Điều 165. Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng

1. Căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, Ủy ban nhân dân các cấp có kế hoạch đầu tư, khai hoang, phục hóa, cải tạo đất để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng.

2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đầu tư để đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

3. Đối với diện tích đất được quy hoạch sử dụng vào mục đích nông nghiệp thì ưu tiên giao cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại địa phương chưa được giao đất hoặc thiếu đất sản xuất.”

Từ quy định trên thì việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng sẽ căn cứ vào quy hoach, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với trường hợp của bạn sẽ dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện. Nếu UBND cấp huyện có kế hoạch dự định đưa phần đất đó vào sử dụng theo quy hoạch thì bạn có thể đề nghị việc thuê quyền sử dụng đất để làm vườn ươm. Để biết được chính xác thì bạn nên trực tiếp đến UBND cấp huyện để tìm hiểu về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hiện tại của địa phương.

Ngoài ra, những đối tượng được Nhà nước cho thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần được quy định tại Điều 56 Luật đất đai 2013:

“Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

d) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh;

đ) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê;

e) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp;

g) Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc.

…”

Căn cứ theo quy định trên thì tổ chức, cá nhân chỉ được thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Vì vậy, đất cho thuê không được xây dựng nhà ở mà chỉ được đưa vào sử dụng phù hợp với mục đích sử dụng thuộc một trong các trường hợp nêu trên.