Câu hỏi: Căn cứ xác minh loại đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn về pháp luật đất đai

Đất đai là một trong những tài sản lớn của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình. Do đó, việc thu hồi đất cần được tiến hành một cách hợp lý theo quy định pháp luật về đất đai nhằm bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất cũng như hạn chế các hành vi lạm quyền của các cá nhân, cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, hoạt động thu hồi, bòi thường hỗ trợ tái định cư cho người bị thu hồi không phải được thực hiện dễ dàng mà nó diễn ra vô cùng phức tạp. Đặc biệt, đối với các trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như chưa xác định rõ được các loại đất cũng như diện tích như thế nào. Do đó, để bảo đảm quyền lợi cho người bị thu hồi đất, tổ chức thu hồi đất cần phải xác minh và làm rõ các trường hợp trên. Vì vậy, viẹc nắm vững các quy định pháp luật về đất đai vô cùng cần thiết.

2. Tư vấn về bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

Câu hỏi:

​Gia đình tôi có mảnh đất hơn 300m2, năm 2010 theo tiến độ dự án Khu đô thị Nam Hoàng Đồng tỉnh Lạng Sơn thì mảnh đất này bị thu hồi. Gia đình tôi đã ở trên mảnh đất này từ những năm 1930 đến 1995 thì chuyển đi xây dựng nhà ở nơi khác. Vì nhà ngày xưa xây trên mảnh đất này là kiểu nhà đất nên đến thời điểm có thông báo kiểm đếm, bàn giao đất thì nhà đã hỏng và sụp hoàn toàn, chỉ còn lại nền đất và một số cây ăn quả trồng xung quanh nhà.

Do đó, ban giải phóng mặt bằng không công nhận cho gia đình tôi đó là đất ở mà cho rằng đó là đất vườn nên các phương án đền bù thực hiện đối với đất vườn. Xin quý luật sư cho tôi hỏi Ban giải phóng mặt bằng kết luận như vậy có đúng không? Và căn cứ vào những quy định nào?

Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi?

Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về điều kiện bồi thường khi thu hồi đất:

Theo như bạn trình bày thì trường hợp của bạn là trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội theo quy định tại điều 62 Luật đất đai 2013.

Do gia đình bạn đã sử dụng ổn định từ năm 1930 đến năm 1995 và không có tranh chấp  nên gia đình bạn đủ điều kiện để được cấp GCNQSDĐ đối với diện tích đất 300m2 này theo quy định tại điều 101 Luật đất đai 2013 và điều 20, điều 22, điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Do đó, gia đình bạn sẽ được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước".

Về bồi thường theo loại đất nào?

Do đất nhà bạn chưa có GCNQSDĐ nên khi tiến hành kiểm kê đất đai để bồi thường Ban giải phóng mặt bằng phải tiến hành xác định loại đất đối với đất gia đình bạn theo căn cứ quy định tại khoản 1 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc xác định loại đất khi cấp GCNQSDĐ:

"1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 của Luật Đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

b) Đối với thửa đất có công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì công nhận đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ theo diện tích thực tế đã xây dựng công trình đó; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài;

c) Đối với thửa đất có cả nhà ở và công trình xây dựng để sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này; phần diện tích còn lại đã xây dựng công trình sản xuất, thương mại, dịch vụ phi nông nghiệp thì được công nhận theo quy định tại Điểm b Khoản này;

d) Đối với phần diện tích đất còn lại sau khi đã được xác định theo quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này thì được xác định là đất nông nghiệp và được công nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều này".

Do đó, việc bạn được bồi thường theo loại đất nào phụ thuộc vào thực trạng sử dụng đất của gia đình bạn và sự xác minh của Ban giải phóng mặt bằng khi tiến hành điều tra để bồi thường về đất. Do ngôi nhà của bạn xây dựng đã hư hỏng hoàn toàn và gia đình bạn không sử dụng thường xuyên mà đã chuyển đi xây dựng nhà ở nơi khác nên đó có thể là căn cứ để Ban giải phóng mặt bằng xác định đất của gia đình bạn không phải là đất ở. Vì vậy, nếu không đồng ý với việc bồi thường này của Ban giải phóng mặt bằng bạn có thể đến UBND cấp xã đề nghị họ giải trình rõ về căn cứ xác định loại đất đối với gia đình bạn. Nếu không đồng ý với việc giải trình của UBND xã bạn có thể làm đơn khiếu nại gửi đến UBND huyện khiếu nại về việc bồi thường đất theo quy định tại điều 204 Luật đất đai:

"Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính"