Câu hỏi: Hiện tại, bên gia đình em có nhận được một mảnh đất từ nhà nội cho. Tuy nhiên không có sổ đỏ, chỉ cho bằng miệng, ông bà nội cũng đều đã mất. Và ba mẹ em muốn cho mảnh đất này lại cho con cái thì phải làm những giấy tờ gì để chuyển quyền sỡ hữu được ạ?

Trả lời: Do thông tin cung cấp không đầy đủ nên trường hợp của bạn cần làm rõ thời điểm ông bà tặng cho quyền sử dụng đất cho gia đình bạn (tặng cho miệng)

* Thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất trước 1/1/2008

Theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

Điều 82. Thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định

1.Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008 mà đất đó chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 2 Điều này thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được bắt buộc người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Do đó, nếu thời điểm tặng cho trước 1/1/2008 thì giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà và gia định bạn có hiệu lực (dù không có GCNQSDĐ và không có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất). Nên bố mẹ bạn có thể làm thủ tục để tặng cho lại quyền sử dụng đất đó cho con cái mình.

Bước 1: Đăng kí sang tên quyền sử dụng đất (từ ông bà sang bố mẹ)

Bước 2: Xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng

Bước 3: Đăng kí sang tên quyền sử dụng đất (từ bố mẹ sang con cái)

Hồ sơ gồm:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

- Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

- Giấy tờ khác: CMND, sổ hộ khẩu

* Thời điểm tặng cho quyền sử dụng đất sau 1/1/2008

Theo quy định tại Luật đất đai 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

Theo quy định trên thì giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất sau 1/1/2008 phải lập thành văn bản và phải có công chứng, chứng thực và điều kiện để thực hiện giao dịch là đã có GCNQSDĐ. Ông bà bạn tặng cho quyền sử dụng đất cho gia đình bạn chỉ nói miệng, không thiết lập bất kì hợp đồng nào và đất không có sổ đỏ. Do đó, giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông bà và gia đình bạn không phát sinh hiệu lực pháp luật.

Như vậy trường hợp này, quyền sử dụng mảnh đất trên vẫn thuộc về ông bà bạn và khi ông bà bạn mất sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về thừa kế.

Cần xác định thời điểm ông bà bạn mất là khi nào và có để lại di chúc hay không?

Trường hợp ông bà bạn mất có để lại di chúc, thì tài sản là quyền sử dụng đất nêu trên sẽ được chia thừa kế theo di chúc. Nếu bố mẹ bạn là người thừa kế theo di chúc đối với tài sản là quyền sử dụng đất thì bố mẹ bạn có quyền tặng cho lại quyền sử dụng đất mà mình được thừa kế cho con cái. Cần tiến hành các thủ tục:

Bước 1: Khai nhận di sản thừa kế

Bước 2: Đăng kí sang tên quyền sử dụng đất ( từ ông bà sang bố mẹ)

Bước 3: Xác lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng

Bước 4: Đăng kí sang tên quyền sử dụng đất ( từ bố mẹ sang con cái)

Trường hợp ông bà bạn mất không để lại di chúc, thì tài sản là quyền sử dụng đất nêu trên sẽ được chia theo pháp luật. Nếu bố mẹ bạn là người ở hàng thừa kế thứ nhất của ông bà bạn, tương tự như trường hợp thừa kế theo di chúc, bố mẹ bạn có thể thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái của mình theo các bước trên.

Trường hợp gia đình bạn đã và đang sử dụng mảnh đất này từ trước 1/7/2004, không có vi phạm pháp luật đất đai, không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất thì sẽ được cấp GCNQSDĐ theo quy định sau:

Điều 101. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nếu gia đình bạn được cấp GCNQSDĐ thì bố mẹ bạn có thể tiến hành các thủ tục sang tặng cho quyền sử dụng đất cho con cái của mình như các bước nêu trên.