Câu hỏi: Ông ngoại chết không kịp để lại di chúc, cậu tự ý sang tên khu đất cho mình mà không có sự đồng ý của bà ngoại (một trong hai người có quyền đối với khu đất). Người dì yếu đuối sau khi có sự vào cuộc của chính quyền địa phương đã được sổ đỏ đứng tên riêng. Người cậu giả mạo chữ kí của bà ngoại và mẹ lập biên bản họp gia đình để không được bán phần đất. Các quy định của pháp luật trong trường hợp này như thế nào?

Chào Luật sư Minh Gia, em muốn nhờ luật sư tư vấn cho em và gia đình về trường hợp sau: Ông bà ngoại em có 3 người con: mẹ em, cậu em và 1 dì út. Mẹ em học hết cấp 3 thì lập gia đình và ở nhà buôn bán, còn cậu sau khi lập gia đình được ông bà làm nhà cho ở riêng và sử dụng phần đất đai do ông bà khai phá để sản xuất. Dì út đau yếu ở cùng với ông bà, không lập gia đình và cũng được ông bà xây nhà cho ở. Trước khi ông mất vài năm, ông có đưa ra ý kiến với mẹ: nên chia đều đất cho các con hay giao cho cậu mợ? Thì mẹ đưa ra ý kiến với ông: “ông bà có 1 mình cậu là con trai nên sau này mọi công việc của ông bà và dì út yếu đuối đều đến tay cậu nên không phải chia” - đó là ý kiến riêng của mẹ. Nhưng chưa kịp họp gia đình thì năm 2012 ông ngoại em qua đời không để lại di chúc. Tuy nhiên từ sau khi ông mất cậu ngày càng tỏ ra bất kính, bất hiếu với bà ngoại và nhiều lần đe dọa đánh, đuổi dì khỏi ngôi nhà ông bà làm cho dì. Vì lo cho dì, nên bà ngoại em quyết định cắt 1 phần đất từ số đất đai ông bà khai phá được để làm sổ đỏ riêng cho dì nhưng cậu em phản đối. Lúc đó mới lộ ra chuyện cậu đã bí mật làm sổ đỏ, đứng tên đất cả khu đất đó mà không có sự đồng ý của bà và người trong gia đình. Sau một thời gian rất dài nhờ sự vào cuộc của chính quyền địa phương: thôn, xã, huyện, bà đã làm được sổ đỏ riêng đứng tên của dì út. Nhưng hiện nay, bà và dì út muốn bán 1 phần đất (thuộc sở hữu của dì) để an dưỡng tuổi già thì gặp phải khó khăn: cậu nhờ sự giúp đỡ của công an thôn lập giả biên bản họp gia đình với nội dung: “cậu cắt đất cho dì để ở khi nào không ở nữa thì phải trả lại cho cậu mợ, đất không được bán” và giả mạo chữ kí của bà ngoại và mẹ em. Xin luật sư tư vấn để em và gia đình được hiểu thêm về quy định của pháp luật trong trường hợp này? Gia đình xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Điều 106 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:

"2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.”

Trong trường hợp cậu bạn làm đã bí mật làm sổ đỏ, đứng tên đất cả khu đất đó mà không có sự đồng ý của bà (bà là một trong hai người có quyền đối với khu đất) thì đã vi phạm theo điểm d khoản 2 điều 106 nêu trên, không đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cho nên sẽ bị thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

Theo Điều 650 Bộ luật dân sự 2015 quy định về Những trường hợp thừa kế theo pháp luật như sau:

“1.
Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong những trường hợp sau đây:

a) Không có di chúc;

b) Di chúc không hợp pháp;

c) Những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế;

d) Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản.

...”

Vì ông ngoại không để lại di chúc cho nên chia thừa kế theo pháp luật. Và như đã chứng minh bên trên việc bí mật làm sổ đỏ của cậu bạn là vi phạm và không có hiệu lực, cho nên toàn bộ tài sản của ông bà ngoại bạn sẽ được chia theo pháp luật. Trong trường hợp này nếu chia theo pháp luật thì bao gồm cả bà ngoại, mẹ, cậu, dì của bạn nều được chia di sản.

Còn về phần biên bản họp gia đình, đây chỉ là một trong những thỏa thuận dân sự, nếu chứng minh được chữ kí của bà ngoại và mẹ bạn là giả thì nội dung biên bản này hoàn toàn không có hiệu lực và dì của bạn hoàn toàn có thể bán phần đất này vì phần đất này đã thuộc sở hữu của dì bạn.

Sau đây là một số trình tự thủ tục để bạn tham khảo thêm:

Về trình tự, thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Bước 1: Nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất nơi có mảnh đất;

Bước 2: Thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế và lệ phí);

Bước 3: Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về hồ sơ xin cấp giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất bao gồm:

- Đơn xin cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);

- Giấy tờ chứng minh việc quản lý sử dụng ổn định mảnh đất;

- Sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng (nếu có);

- CMTND, Hộ khẩu thường trú của người sử dụng đất;

- Văn bản uỷ quyền nộp hồ sơ hoặc nhận Giấy chứng nhận (nếu có).

- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật.

Như vậy, để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chị cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và thực hiện đúng trình tự thủ tục trên.