Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề đất đang tranh chấp có được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc thi công xây dựng có phải tạm dừng do tranh chấp đất đai không? Làm thế nào để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp đất đai?

Nội dung tư vấn:
Kính chào Luật MInh Gia. Tôi có một việc xin tư vấn như sau; Năm 1973 bà Đ mua của cụ C 268m2 ( chỉ là giấy viết tay) và làm nhà ở đó. Năm 1991 bà Đ bán 190 m2 cho tôi. sau đó bà xây nhà mái bằng trên mảnh đất còn lại ( khoảng 268-190= 78m2).Năm 1991 bà Đ xây nhà mái bằng trên phần đất còn lại sau khi bán cho tôi, chân tường nhà của bà Đ làm đúng ranh giới đất nhưng phần mái chờm sang phần đất đã bán cho tôi. Vài tháng sau tôi làm nhà đã làm cách để tránh hàng gạch chờm sang và bà Đ đã viết tay xác nhận khe hở giữa hai nhà là thuộc sở hữu của tôi.Giữa nhà tôi và nhà bà Đ chỉ có ranh giới là bức tường nhà của bà Đ. Năm 1997 bà Đ bán đất cho chị P, nhưng chị P không xác nhận với tôi về ranh giới đất giữa hai nhà.Năm 2000 nhà tôi được cấp GCNQSH nhà đất. Năm 2003 khi nhà tôi dự định xây nhà, sang xin chữ ký để xin GPXD thì chị P nói rằng tôi chỉ được xây đúng theo tường nhà cũ của tôi. Tôi đã làm đơn ra phường khiếu nại về khe hở giữa hai nhà là sở hữu của nhà tôi. Tổ dân phố đã tổ chức hoà giải nhưng không thành.Năm 2013 nhà chị P mới làm sổ đỏ. Tháng 8 năm 2018 chị P xin GPXD và đã được phép xây và đã xây dựng lấn chiếm khe đất thuộc sở hữu của nhà tôi.Tôi khiếu nại ra Phường thì Phường vào đo lại đất thì nói rằng nhà chị P phải tính cả khe 10 cm đó thì mới đủ đất còn nhà tôi đã đủ đất.Vậy tôi xin hỏi quý công ty luật:

1/Việc cấp sổ đỏ cho nhà chị P năm 2013 có đúng không: -Năm 2003 đã có tranh chấp ranh giới đất giữa hai nhà (có biên bản hoà giải tôi còn giữ) chưa thành công. Biên bản này có ghi ý kiến chủ bán đất là bà Đ bán cho nhà tôi và nhà chị P khẳng định khe hở giữa hai nhà là của tôi. -Tôi có giấy xác nhận của bà Đ là đã xây lấn sang đát nhà tôi và khe hở thuộc đất nhà tôi. -Năm 2013 không làm xác nhận ranh giới đất với nhà tôi trước khi làm sổ đỏ. (Tôi chỉ có xác nhận ranh giới vào năm 1998 khi chưa biết có tranh chấp đất). Vậy có thể dùng giấy tờ đã cũ cách đây 20 năm để làm sổ đỏ năm 2013 được không?Tôi xin thông tin thêm: - Giấy tờ mua bán đất của nhà chị P với nhà cụ Đ không rõ ràng: không ghi chính xác diện tích mà chỉ ghi >100m2. Hiện nay sổ đỏ ghi là 119m2. -Tôi còn giữ giấy tờ của cụ Đ mua lại nhà đất của cụ C năm 1973 là 268 m2. Cụ Đ bán cho nhà tôi 190m2, vậy không thể còn tới 119m2 như sổ đỏ đã cấp.

2/Trong khi đang tranh chấp thì nhà chị P có quyền tiếp tục thi công xây dựng không? Đơn khiếu nại của tôi đã được phương tổ chức hoà giải không thành, với lí do là GPXD đã cấp đúng sổ đỏ. Chị P thi công đúng GPXD. Phường không có cơ sở để dừng xây dựng.Tôi còn giữ các giấy tờ quá trình mau bán của 2 nhà với bà Đ, các giấy xác nhận của bà Đ bán đất cho tôi khảng định chủ quyền của tôi. Nhưng Phường lập luận là các giấy tờ đó không còn ý nghĩa vì đã có sổ đỏ là tính pháp lý cao nhất.Vậy xin quý Cty cho biết tôi có thể làm gì tiếp theo để đòi quyền sở hữu tài sản của mình? Rất mong nhận được sụ tư vấn của quý công ty.

>> Giải đáp thắc mắc về cấp GCN Quyền sử dụng đất, gọi:
1900.6169

Trả lời: Vì thời điểm chị P được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là năm 2013, Luật Đất đai 2013 chưa có hiệu lực thi hành nên trường hợp này áp dụng các quy định tại Luật Đất đai 2003.

Chị P có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà Đ từ năm 1997, có đủ giấy tờ chứng minh giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị và bà Đ, chị P cũng đã sử dụng đất ổn định trong khoảng thời gian từ năm 1997 đến năm 2013, chị P sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 50 Luật đất đai 2003. Điều 50 Luật Đất đai 2003 quy định:

“Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá  nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất."

Chị P đến năm 2013 mới làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là trước đó, giấy tờ đất vẫn đứng tên của bà Đ. Vì bà Đ đã mua đất của cụ C từ năm 1973 (trước ngày 15 tháng 10 năm 1993) nên trường hợp này thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 50: hộ gia đình, cá nhân có một trong số những giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nếu thửa đất đó không có tranh chấp thì căn cứ vào những giấy tờ đã có như trên, chị P sẽ được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 50 Luật đất đai 2003. Nhưng vì đến năm 2003 thì giữa gia đình bạn và gia đình chị P có xảy ra tranh chấp về phần đất là khe hở giữa 2 nhà. Tranh chấp này đã được đưa ra Ủy ban nhân dân phường để tiến hành hòa giải nhưng không thành, như vậy, phần đất này vẫn là phần đất đang có tranh chấp, nếu chị P xin cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất mà phần diện tích đất đó bao gồm cả phần đất đang có tranh chấp giữa hai nhà trường hợp này chưa thể cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Tháng 8 năm 2018, chị P đã xin giấy phép xây dựng và xây lấn chiếm vào phần đất đang có tranh chấp giữa 2 bên. Điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014:

“1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

2. Đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này và phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn”.

Như vậy, khi đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định và được cấp Giấy phép xây dựng, chị P có quyền tiến hành xây dựng công trình.

Vì hai bên đã tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân phường nhưng không thành và để đảm bảo các quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể gửi yêu cầu khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi mình sinh sống. Sau khi Tòa thụ lí đơn, bạn có thể ngăn chị P tiếp tục thi công xây dựng bằng cách đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp theo Điều 122 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015:

“Điều 122. Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp

Cấm thay đổi hiện trạng tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người đang chiếm hữu hoặc giữ tài sản đang tranh chấp có hành vi tháo gỡ, lắp ghép, xây dựng thêm hoặc có hành vi khác làm thay đổi hiện trạng tài sản đó.”

Về phần đất đang tranh chấp giữa hai nhà, bạn có văn bản viết tay xác nhận của bà Đ nhưng lại không có công chứng, chứng thực thì chưa đủ để xác định phần đất khe hở thuộc phạm vi đất mà nhà bạn được sử dụng, nhưng đây sẽ là một trong những căn cứ để Tòa xem xét về quyền sử dụng đất khi giải quyết tranh chấp của 2 bên. Hành vi của chị P sẽ được coi là lấn đất ở nếu bạn chứng minh được khe đất đó thuộc quyền sử dụng của nhà bạn. Để chứng minh được điều này thì cần phải dựa vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho hai bên, nhưng như đã đề cập ở trên, Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chị P là không đúng pháp luật nên trường hợp này để xác định phần diện tích đất của hai nhà cần phải dựa vào ranh giới ghi nhận trong sổ địa chính của cơ quan địa chính tại địa phương. Chị P sẽ không thể tiếp tục xây dựng trên phần đất đang có tranh chấp, bị buộc
áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả
theo quy định tại Điều 10 Nghị định 102/2014/NĐ-CP, hành vi của chị P sẽ bị phạt tiền từ 5 triệu đồng đến 10 triệu đồng vì hành vi lấn đất ở và bị quy định tại khoản 5 điều này:

“3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho chị P trong trường hợp trên là trái quy định của pháp luật về đất đai, chị P sẽ không thể tiếp tục xây dựng trên mảnh đất đang có tranh chấp giữa hai nhà. Bạn có thể khởi kiện ra Tòa để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp của mình và nếu quyền sử dụng khe đất thuộc về bạn, hành vi của chị P sẽ bị xử lí theo quy định của pháp luật.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Dân sự - Công ty Luật Minh Gia