Câu hỏi: Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi sai diện tích đất thì người sử dụng đất có được đòi lại diện tích đất theo giấy chứng nhận không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Gia đình tôi làm nông nghiệp. Khi nhà nước tiến hành dồn điền đổi thửa thì trên sổ đỏ gia đình tôi là 7 sào, tuy nhiên thực tế đất sử dụng chỉ có 6 sào. Thời gian chia đất dồn điền đổi thửa gia đình tôi không có người làm và nhà neo người nên đã không để ý diện tích thực tế được giao ít hơn trên sổ đỏ 1 sào. Trong khi gia đình các cán bộ trong thôn thì diện tích thực tế đều nhiều hơn trên sổ đỏ. Đến nay đã được 5 năm giao đất. Hàng năm gia đình tôi vẫn đóng thuế đất đai đầy đủ theo sổ đỏ là 7 sào. Suốt 2 năm nay gia đình tôi đã báo cấp chính quyền thôn nhưng không được giải quyết.

Vậy gia đình tôi phải làm đơn và đến cơ quan nào để lấy lại được 1 sào bị thiếu và có được bồi thường 1 sào thực tế bị thiếu suốt 5 năm qua không?

Rất mong quý công ty giải đáp và tư vấn giúp. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo Khoản 2 Điều 78 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013:

“Điều 78. Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để thực hiện “dồn điền đổi thửa”

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

2. Ủy ban nhân dân cấp xã lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường.

3. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án trình Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt và chỉ đạo Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức cho các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi ruộng đất theo phương án được duyệt.

4. Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo thực hiện việc đo đạc lập, chỉnh lý bản đồ địa chính.

5. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nộp hồ sơ cấp đổi Giấy chứng nhận.

6. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau đây:

a) Kiểm tra hồ sơ, xác nhận nội dung thay đổi vào đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Lập hoặc cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; tổ chức trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Trường hợp người sử dụng đất đang thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện trao Giấy chứng nhận theo quy định tại Khoản 5 Điều 76 của Nghị định này.
”

Vậy, nếu bạn thực hiện dồn điền đổi thửa theo quy định của từng địa phương thì phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất đang sử dụng so với diện tích đất ban đầu thì sẽ căn cứ vào quy định của từng địa phương để giải quyết.

Nếu thực tế sau quá trình dồn điền, đổi thửa, bạn chỉ còn lại 6 sào đất mà trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận 7 sào thì bạn sẽ được cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho 6 sào đất đo được trên thực tế theo Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.
”

Còn đối với số tiền thuế sử dụng đất bạn đã nộp thừa so với diện tích đất sử dụng trên thực tế thì bạn có yêu cầu bằng văn bản đến chi cục thuế địa phương nơi bạn đóng thuế để họ xem xét và ra quyết định hoàn trả thuế cho gia đình bạn.