Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc về hợp đồng đặt cọc và chuyển nhượng chuyển quyền sử dụng đất viết giấy tay không có công chứng, chứng thực. Nội dung tư vấn như sau:

Kính thưa luật sư, tôi muốn nhờ luật sư tư vấn dùm về hợp đồng mua bán đất sang tay và thời gian đơn phương hủy hợp đồng, sự việc là vào khoảng tháng 5/2017 bố, mẹ tôi có bán cho một chủ kinh doanh bất động sản tư nhân khoảng gần 300 mét vuông đất với hợp đồng chuyển nhượng hình thức là sang tay số tiền sang nhượng là 390 triệu, trong hợp đồng ghi là có hiệu lực 60 ngày, bố mẹ tôi nhận tiền cọc 50 triệu gần 20 ngày tiếp theo bố mẹ tôi nhận thêm khoảng 200, bố mẹ tôi tiến hành vay thêm tiền ngân hàng để xây căn nhà, người mua đó hứa sẽ thanh toán đúng theo hợp đồng, nhưng khoảng 30 ngày sau thì giá đất bắt đầu hạ, người chủ đó không bán được nên không thanh toán số tiền còn lại theo hợp đồng, đến tháng 11/2017 bố mẹ tôi có làm đơn gởi tòa án nhờ tòa án xử hủy hợp đồng để bố mẹ tôi bán đất cho người khác để trả tiền ngân hàng, theo hợp đồng thì người chủ đó sẽ mất 50 triệu tiền cọc nhưng bố mẹ tôi vẫn đồng ý hoàn trả hết số tiền người chủ đó đã đưa cho bố mẹ tôi, nhưng người chủ đó không chịu thỏa thuận và cũng không đến tòa án theo lệnh triệu tập, tòa án lại thu án phí khi bố mẹ tôi đơn phương kiện nhưng đến nay tòa án vẫn chưa triệu tập được người chủ đó để giải quyết, vậy xin hỏi luật sư bố mẹ tôi có thể đơn phương hủy hợp đồng đó được không, bố mẹ tôi làm vậy có sai luật không, tại vì sau khi thu án phí đến nay đã ba tháng mà tòa án huyện vẫn không có động thái gì giải quyết cho bố mẹ tôi, trong khi đó tiền bố mẹ tôi vay ngân hàng vẫn phát sinh tiền lời và sắp đến hạn đáo hạn, mong luật sư tư vấn dùm để bố mẹ tôi có cách giải quyết tốt nhất. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố mẹ bạn cho bên bán có bị vô hiệu hay không thì có những căn cứ của pháp luật sau đây đối chiếu:

Tại điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Tại điều 328 bộ luật dân sự năm 2015 có nội dung sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy một hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần phải được công chứng của văn phòng công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường nơi có đất. Theo thông tin bạn cung cấp bạn nói bố mẹ “sang tay” hợp đồng cho người chủ kinh doanh bất động sản tư nhân nhưng không rõ đây là viết qua giấy tay hợp đồng chuyển nhượng hay mới chỉ tiến hành thủ tục đặt cọc. Chúng tôi sẽ đặt ra 2 trường hợp để bạn đối chiếu như sau:

Nếu giữa 2 bên chỉ mới thực hiện thủ tục đặt cọc hoặc đã lập hợp đồng chuyển nhượng nhưng không có công chứng hay chứng thực thì gia đình bạn sẽ có quyền yêu cầu đòi lại đất. Bởi lẽ nếu đây là hợp đồng đặt cọc hai bên đã thỏa thuận đặt cọc sau đó tiến hành kí kết hợp đồng nhưng hiện nay bên mua không còn trả tiền và không còn muốn ký mua mảnh đất thì tức là đang vi phạm và như vậy sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng cọc. Còn nếu hai bên đã kí kết hợp đồng nhưng chỉ thông qua giấy tay thì vi phạm về hình thức hợp đồng và phía gia đình có quyền yêu cầu tuyên giao dịch vô hiệu.

Nếu cả hai bên đã tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua công chứng, chứng thực thì khi này về bản chất sẽ phải căn cứ vào nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng. Nếu các bên có sự thỏa thuận về việc hủy hợp đồng trong thời gian nhất định thì sẽ thực hiện theo đúng thỏa thuận hoặc hiện tại hai bên sẽ thỏa thuận hủy hợp đồng.

Thứ hai, về việc Tòa án có thụ lý đơn của phía gia đình mà chưa có thời gian giải quyết thì khi này phải căn cứ theo trình tự, thủ tục giải quyết mà Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định.  Khi nhận đơn yêu cầu giải quyết vụ việc dân sự của gia đình bạn phía Tòa án phân công Thẩm phán để giải quyết vụ việc, sau khi nhận đơn tòa án sẽ ra quyết định có thụ lý hay không vụ việc của bạn và việc nộp tạm ứng án phí là điều kiện bắt buộc để đưa ra quyết định thụ lý. Cho nên đối chiếu với vụ việc của mình Tòa án đã thụ lý vụ việc và đã triệu tập các bên để giải quyết vì thông tin bạn có cung cấp “
bên bán không thỏa thuận , cũng không đến tòa án theo lệnh triệu tập
”. Như vậy Tòa án vẫn đang trong quá trình giải quyết vụ việc, lần triệu tập tiếp theo là khi nào hay tiến độ giải quyết vụ việc phụ thuộc vào sự sắp xếp của Tòa án và sự hợp tác của cả 2 bên.Do đó khi này bạn sẽ liên lạc trực tiếp với phía Tòa án để xác định thời gian giải quyết vụ việc để sắp xếp thời gian cá nhân, trường hợp phía Tòa án không có lý do chính đáng mà từ chối giải quyết,.. gia đình bạn có quyền thực hiện khiếu nại hành vi của phía Tòa án.