Câu hỏi: Thưa Luật sư, Năm 2014, hai vợ chồng tôi có ký hợp đồng mua bán 115m2 đất cây ăn trái với người bán và đặt cọc 50trđ. Đợt 2 thanh toán 160tr khi ký hợp đồng công chứng.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Thưa Luật sư, Năm 2014, hai vợ chồng tôi có ký hợp đồng mua bán 115m2 đất cây ăn trái với người bán và đặt cọc 50trđ. Đợt 2 thanh toán 160tr khi ký hợp đồng công chứng. Sau đó do cần tiền người bán yêu cầu TT thêm 65trd nhưng chưa ra công chứng. Tổng công chúng tôi đã thanh toán 115trđ. Nhưng hiện tại không thể công chứng đủ diện tích do người bán còn vướng thủ tục pháp lý của 1 phần diện tích trong 115m2. Trong hợp đồng này người bán không thể hiên số giấy phép quyền sử dụng đất. HIện tại chúng tôi muốn chấm dứt hợp đồng mua bán này và thu hồi lại tiền. Họ cứ chay ỳ không chịu trả lại tiền hoặc đi công chứng. CHúng tôi có thể khởi kiện không? Nhờ Luật sư tư vấn giúp. Cảm ơn!

Trả lời: Điều 358.
Đặt cọc - Bộ luật dân sự 2005 quy định:

"1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Như vậy, nếu 2 bên đã giao hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết hợp đồng như đã thỏa thuận thì bên nhận cọc phải hoàn trả lại số tiền cọc đã nhận và phải một khoản tiền tương ứng với số tiền đã nhận cọc, trừ trường hợp bạn và bên nhận đặt cọc có thỏa thuận không phạt cọc.

Bên cạnh đó, Theo mục 1 của Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân tối cao về tranh chấp hợp đồng dân sự có đặt cọc như sau:

"....b. Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệuđược thực hiện theo thủ tục chung.

c. Trong trường hợp các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định điều kiện nếu đặt cọc bị vô hiệu là hợp đồng cũng bị vô hiệu, thì hợp đồng đương nhiên bị vô hiệu khi đặt cọc đó bị vô hiệu. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu được thực hiện theo quy định tại Điều 146 BLDS. Việc xử lý đặt cọc bị vô hiệu và hợp đồng bị vô hiệu sẽ theo nguyên tắc hai bên trả lại cho nhau những gì đã nhận và bên có lỗi phải bồi thường.

...."

Về hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 thì hình thức của hợp đồng buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Đối chiếu với khoản 2 điều 401 bộ luật dân sự :
“
Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
.

Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực hợp pháp thì hợp đồng này sẽ vô hiệu hay nói cách khác là không có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp này, 2 bên mới chỉ giao kết hợp đồng đặt cọc mà chưa thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, nên xem xét để giải quyết hậu quả của hợp đồng đặt cọc.

Về cách thức và thủ tục khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn tham khảo tại một số bài viết sau của chúng tôi hướng dẫn về thủ tục khởi kiện:

Khởi kiện dân sự đòi tiền đặt cọc

Khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất viết tay và đòi lại tiền thế nào