Câu hỏi: : Nguyên năm 2000 tôi có xây nhà trên mảnh đất tôi khai hoang. Trong lúc đang xây nhà tôi bị chính quyền địa phương lập Biên bản vi phạm hành chính về hành vi xây dựng nhà trái pháp luật (chính quyền cho rằng tôi xây dựng trên diện tích đất không đúng quy hoạch) nhưng không có ra quyết định xử phạt hành chính. Năm 2017 nhà và diện tích đất nói trên nằm trong khu quy hoạch nên được giải tỏa đền bù. Nhưng không bồi thường đất và nhà nêu trên cho tôi mà chỉ hổ trợ 50% giá trị công trình. Vì vậy mong luật sư có thể tư vấn giúp tôi để tôi có thể bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Kính mong luật sư giúp đỡ. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Nhà xây dựng trái phép đã bị xử phạt tiền nhưng không phải tháo dỡ có được đền bù không?

Căn cứ theo thông tin bạn cung cấp thì bạn xây dựng nhà trái phép đã bị lập biên bản vi phạm nhưng không ra quyết định xử phạt hành chính. Về điều kiện bồi thường về đất, công trình trên đất khi Nhà nước thu hồi, căn cứ Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:…"

Như vậy, về nguyên tắc bồi thường về đất và tài sản trên đất thì phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Hiện tại đất của bạn chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, nhưng nếu như đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì vẫn được bồi thường về đất.

- Đối với quyền sử dụng đất
, căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"...2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này".

Trường hợp thửa đất gia đình bạn đang sử dụng đáp ứng được điều kiện nêu trên thì có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được bồi thường khi thu hồi đất.

- Đối với tài sản trên đất là ngôi nhà:

Theo quy định tại Điểm h Khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014 về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở:
“
Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

h) Trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ quy định tại các Điểm a, b, c, d, đ và e Khoản này thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006, được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật. Trường hợp nhà ở hoàn thành xây dựng kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 trở về sau thì phải có giấy tờ xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng và đáp ứng điều kiện về quy hoạch như trường hợp nhà ở xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2006; trường hợp nhà ở thuộc đối tượng phải xin phép xây dựng mà không xin phép thì phải có giấy tờ của cơ quan quản lý về xây dựng cấp huyện chấp thuận cho tồn tại nhà ở đó.
Như vậy, trường hợp không có giấy tờ về việc cấp phép xây dựng thì cần có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã hoàn thành xây dựng trước 01/7/2006 và được xây dựng trước khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc phải phù hợp quy hoạch đối với trường hợp xây dựng sau khi có quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn theo quy định của pháp luật.

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn xây dựng nhà ở trước năm 2006, tuy nhiên nếu tại thời điểm xây dựng đã có quy hoạch và việc xây dựng là vi phạm quy hoạch thì không đủ điều kiện để được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, do đó không đủ điều kiện để được bồi thường.

2.
Có được nhận bồi thường khi mua bán trong khi đang thu hồi đất?

Câ
u h
ỏi
: Ngày 10/11/2017 tôi có mua 1 mảnh đất diện tích khoảng 700m2, là đất canh tác lâu năm, không có tranh chấp (trước 1992), chưa được kiểm đếm và bồi thường. Tuy nhiên khi mua không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có giấy viết tay của gia đình bán và có xác nhận của các hộ có đất liền kề (2 hộ) và của trưởng khu hành chính. Khi mua đã biết đất trong quy hoạch của huyện để xây trường mầm non nhưng hiện nay chưa rõ có tiếp tục dự án hay không. Hỏi nếu bị thu hồi tôi có được bồi thường không và giá bồi thường có bằng đất có bìa vườn hoặc giấy chứng nhận khác không? Xin cảm ơn.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Luật sư tư vấn về bồi thường đất đai khi bị thu hồi

Điều kiện về bồi thường về nhà ở trên đất khi nhà nước thu hồi đất

Ngoài ra, theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như đã trích dẫn ở trên thì điều kiện để hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất và tài sản trên đất là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
.

Theo thông tin bạn cung cấp thì năm 2017 gia đình bạn có mua một mảnh đất diện tích khoảng 700m2 nhưng không có GCNQSDĐ, các bên chỉ có hợp đồng chuyển nhượng viết tay. Theo đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng theo Điều 117 BLDS 2015, Điều 188 Luật đất đai 2013 nên bị vô hiệu. Gia đình bạn không được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp trên phần đất này. Trường hợp Nhà nước tiến hành thu hồi mảnh đất này thì người chủ cũ được bồi thường nếu đáp ứng được điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 6 Nghị định 47/2014/NĐ-CP. Giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3.
Tư vấn về mức bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp

Câu hỏi
: Chào Luật sư! Mong Luật sư giải đáp thắc mắc sau: Có một thửa đất nông nghiệp (BHK) có diện tích 500m theo bản đồ 299/TTg, sau khi chuyển 300m2 đất sang đất ở tại đô thị (ODT) diện tích 200m2 còn lại vẫn là đất BHK. Khi nhà nước thu hồi đất một phần đất trong diện tích 200m2 đất BHK, vậy khi tính bồi thường cho phần đất (BHK) bị thu hồi có được tính hỗ trợ bằng 50% giá đất ở cùng thửa đất không? Khi lập phương án bồi thường đơn vị lập theo quy định tại Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Hỏi về giá đất và bồi thường thu hồi đất

Trong trường hợp này bạn cần tư vấn về các mức hỗ trợ mà không phải về mức bồi thường đất. Cho nên, về hỗ trợ phải xác định về các hỗ trợ như ổn định đời sống,... Và với mức 50% mà bạn đang yêu cầu tư vấn thì thuộc các loại hỗ trợ khác theo quy định tại Quyết định số 13/2015/QĐ-UBND ngày 05/3/2015 của UBND tỉnh Quảng Ngãi thì các hỗ trợ khác được quy định như sau:

"Điều 26. Hỗ trợ khác

...19. Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở trong khu dân cư nhưng không được công nhận là đất ở; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm còn được hỗ trợ bằng 50% giá đất ở của thửa đất đó.."

Như vậy, nếu như gia đình đó  bị thu hồi các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở riêng lẻ; các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở dọc kênh mương và dọc tuyến đường giao thông thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp trồng cây lâu năm thì hộ gia đình đó sẽ được xem xét về mức hỗ trợ khác tương ứng với 50% giá đất ở của thửa đất này.