Câu hỏi: Liên quan đến quyền sử dụng đất thì chủ sở hữu quyền sử dụng đất có quyền tự định đoạt tài sản do mình là chủ sở hữu, theo đó chủ sở hữu quyền sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện các quyền thì chủ sở hữu phải tuân thủ đúng quy định pháp luật. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về vấn đề này.

1. Luật sư tư vấn về đất đai.

Pháp luật đất đai ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu thống nhất và quản lý. Theo đó, nhà nước đã xây dựng và tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai nhằm tạo ra cơ sở giải quyết các tranh chấp và là cơ chế để giải quyết các hành vi vi phạm. Như đã đề cập ở phần trên, các quyền của chủ sở hữu quyền sử dụng đất sẽ được nhà nước bảo hộ và được tự do thực hiện các quyền mà nhà nước không cấm.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những căn cứ để thực hiện các vấn đề pháp lý về đất đai như chuyển nhượng, thừa kế hoặc tặng cho. Bên cạnh đó Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là một trong những cơ sở để làm căn cứ xác định ai sẽ là chủ thể được hưởng bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước tiến hành thu hồi đất.

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotlline
1900.6169
để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Biên bản thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất có làm căn cứ để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được không?

Nội dung tư vấn như sau:​
Dear Luật sưEm muốn luật sư tư vấn hộ em xem bây giờ phải làm như thế nào.Nhà em sang ở đất bên ngoại của mẹ, ông bà ngoại em có 2 bác trai là liệt sĩ, có 7 người con gái đã lấy chồng, mẹ là út nhất nhà. Hiện chỉ còn 3 bà bác em còn sống , mẹ em và các bác còn lại đều đã mất.Đến nay 3 bà còn sống muốn lấy lại ít đất để xây từ đường thờ cúng ông bà. Bố em đã chia đất và ra xã kí giấy tờ để làm sổ đỏ sang tên cho bố em nội dung như file ( kèm theo)Hiện nay từ đường đã xây xong.Về phần bố em đang muốn hút cái ao bên đất được chia để cho ao vuông đẹp hơn nhưng họ lại vào chửi bố em không ra gì coi bố em là người ở nhờ,Vậy em muốn hỏi theo giấy tờ trên thì nhà em đã được làm sổ đỏ, nếu chưa được sổ đỏ thì giấy tờ này nếu ra pháp luật có được coi như sổ đỏ không.( 3 bà này đã ra xã kí vào sổ của xã rồi )và theo luật sư nên giải quyết thế nào? Rất mong bên luật tư vấn giúp.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại  Luật đất đai năm 2013 có quy định về người có quyền sử dụng đất như sau:

Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

…

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

..

Đồng thời để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện tại điều 100 và 101 Luật đất đai năm 2013. Vì thông tin bạn đưa ra không rõ diện tích “đất nhà ngoại” đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ai hay chưa cho nên chúng tôi sẽ chia ra làm 2 trường hợp:

Trường hợp 1: Nếu nguồn gốc đất này của ông bà ngoại, và khi ông bà mất để lại di chúc định đoạt diện tích đất này cho gia đình bố mẹ bạn thì khi này đây là diện tích đất bố bạn có quyền sử dụng hợp pháp. Bố bạn có quyền sử dụng, thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất,.. từ đó việc bố bạn tiến hành  “hút cái ao bên đất được chia để cho ao vuông đẹp “ là hoàn toàn có quyền thực hiện khi đã có sự đồng ý của những người thừa kế của mẹ, những người bác không có quyền cản trở. Nếu chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trong trường hợp này bố bạn có quyền đại diện cho những người thừa kế của mẹ đi làm giấy chứng nhận mà không cần sự đồng ý của hai người bác.

Trường hợp 2: Nếu diện tích đất này là của ông bà ngoại nhưng khi mất ông bà không để lại di chúc thì khi này sẽ phải tiến hành thủ tục phân chia di sản thừa kế nếu vẫn còn thời hiệu. Khi đó tất cả những người thừa kế của ông bà, tức bao gồm các bác, mẹ bạn, mỗi người một phần bằng nhau thì khi này bố bạn cùng với bạn sẽ là người hưởng phần di sản của mẹ. Cho nên những người thuộc hàng thừa kế sẽ cùng thỏa thuận về việc để ra một diện tích dùng vào việc thờ cúng thì căn cứ dựa trên biên bản thỏa thuận của những người người thừa kế. Nếu tất cả những người thừa kế đã thỏa thuận biên bản để ra diện tích nhằm mục đích thờ cúng và diện tích còn lại để cho gia đình bạn thì sẽ thực hiện theo biên bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế đã được công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường. Từ đó có căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình bạn. Còn nếu biên bản thỏa thuận này không có đủ những người thừa kế đồng ý thì không đủ căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.