Câu hỏi: Chào luật sư, cho tôi hỏi: Cha tôi mất năm 2001 - Năm 2003 mẹ tôi có mua một căn nhà (trong sổ hồng có ghi là đồng sở hữu thừa kế của cha tôi) - Nay mẹ tôi muốn bán nhà, chúng tôi là đồng sở hữu thừa kế của cha tôi và đã đồng ý ủy quyền thừa kế để mẹ chúng tôi thực hiện mọi giao dịch mua bán nhà. - Vấn đề ở đây là ông bà nội chúng tôi hiện tại bên nươc ngoài không về được. Vì vậy tôi muôn hỏi chúng tôi cần làm những giấy tờ gì?

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tới Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề này chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với bất động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc về Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại.

5. Trường hợp một trong các chủ sở hữu chung đối với động sản từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu còn lại.

6. Trường hợp tất cả các chủ sở hữu từ bỏ quyền sở hữu của mình đối với tài sản chung thì việc xác lập quyền sở hữu được áp dụng theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật này.”

Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng uỷ quyền:
"Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Theo quy định của pháp luật, mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Đối với trường hợp của bạn, do toàn bộ di sản thừa kế của người chết để lại được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu chung cho tất cả những người thuộc đối tượng hưởng di sản thừa kế, nên khi định đoạt tài sản trên buộc phải được sự đồng ý của các đồng thừa kế còn lại. Nếu các đồng sở hữu không có mặt tại thời điểm định đoạt mà có nhu cầu thì có quyền ủy quyền cho người có đủ điều kiện thay mặt mình tham gia ký kết, thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng khối tài sản trên.

Vậy, bố mẹ của người chết hiện đang sinh sống tại nước ngoài, không có điều kiện có mặt để ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì có quyền ủy quyền cho người khác (có thể ủy quyền cho mẹ của bạn) định đoạt phần tài sản thuộc quyền sở hữu của họ.

Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền:

"1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng
ủy quyền.”

Do ông, bà có quyền đối với một phần tài sản trên nhưng lại đang ở nước ngoài nên không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng. Trường hợp này, ông, bà có thể liên hệ tới Cơ quan đại diện ngoại giao của Việt Nam ở nước ngoài để tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền; sau đó gửi về Việt Nam để tiếp tục thực hiện các thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên.

+ Thẩm quyền công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định của luật công chứng chứng thực 2014:

"Điều 78: Việc công chứng của cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt nam ở nước ngoài

1. Cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan đại diện lãnh sự của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài được công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền và các hợp đồng, giao dịch khác theo quy định của Luật này và pháp luật về lãnh sự, ngoại giao, trừ hợp đồng mua bán, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng bất động sản tại Việt Nam.

2. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao được giao thực hiện công chứng phải có bằng cử nhân luật hoặc được bồi dưỡng nghiệp vụ công chứng.

3. Viên chức lãnh sự, viên chức ngoại giao thực hiện công chứng theo thủ tục quy định tại Chương V của Luật này, có quyền quy định tại các điểm c, d và đ khoản 1 và nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c, d và đ khoản 2 Điều 17 của Luật này".