Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Trước đây tôi có mua một mảnh đất, nhưng thời gian đó nhà nước chỉ cấp sổ chung cho hộ gia đình (những người trong hộ khẩu), bây giờ tôi muốn chuyển lại thành sổ tên tôi thì tôi phải làm những thủ tục gì?

Trước đây tôi có mua một mảnh đất, nhưng thời gian đó nhà nước chỉ cấp sổ chung cho hộ gia đình (những người trong hộ khẩu), bây giờ tôi muốn chuyển lại thành sổ tên tôi thì tôi phải làm những thủ tục gì? Nếu phải làm thủ tục tặng cho (từ những người đứng tên trong hộ khẩu cho tôi) thì tôi có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không? Tất cả những người có tên trong hộ khẩu tại thời điểm tôi mua mảnh đất đã ra công chứng cam kết đó là tài sản riêng của tôi, những người còn lại không có đóng góp gì. Nhưng khi tôi làm thủ tục chuyển lại thành sổ chỉ đứng tên tôi thì cục thuế yêu cầu phải nộp thuế thu nhập cá nhân, như vậy có đúng không?

Trả lời: Theo quy định của Bộ luật dân sự về tài sản chung hộ gia đình. Cụ thể:

Điều 108.
Tài sản chung của hộ gia đình

Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ.

Điều 109.
Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình

1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.

2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế của bạn thì do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình, nên mọi thành viên cùng sinh sống, có tên trên sổ hộ khẩu vào thời điểm cấp giấy chứng nhận nên các thành viên đều có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt, mọi giao dịch liên quan đều phải thông qua sự đồng ý của tất cả thành viên.
Do đó, trường hợp bạn muốn chuyển quyền sử dụng đất từ tài sản chung hộ gia đình sang quyền sử dụng đất đứng tên cá nhân - tài sản riêng thì phải được sự đồng ý của các thành viên còn lại thông qua lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng tặng cho được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân xã/phường thị trấn nơi có bất động sản.

- Thủ tục đăng ký sang tên:
Sau khi hợp đồng tặng cho được lập có công chứng thì bạn sẽ chuẩn bị hồ sơ gửi Phòng đăng ký đất đai để hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.

+ Đơn đăng ký biến động đất đai (theo mẫu);

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản chính);

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh photo có chứng thực.

-
Trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất.

Điều 4, Luật thuế thu nhập cá nhân. Cụ thể:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

....

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn thì nếu những thành viên có tên trên sổ hộ khẩu vào thời điểm được cấp giấy chứng nhận đều có quan hệ huyết thống (bố, mẹ, vợ chồng, con cái) thì sẽ thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên, với trường hợp có một trong các thành viên có tên trên sổ hộ khẩu nhưng không có quan hệ huyết thống, không thuộc quan hệ theo khoản 4, Điều 4 luật này thì cũng không phải đóng thuế thu nhập cá nhân mà chỉ nộp lệ phí trước bạ. Theo đó, nếu bạn thuộc trường hợp trên thì việc Cục thuế yêu cầu bạn nộp thuế thu nhập cá nhân là không đúng quy định pháp luật.