Câu hỏi: Chào Quý anh (chị) Luật sư! Em là A, em có 1 số vần đề về đất đai cần được tư vấn. Hiện tại em đang có thai và gia đình em rối như tơ vò chuyện đất đai. Mong Quý anh (chị ) tư vấn giúp em, em chân thành cảm ơn! Cụ thể trường hợp của em như sau:

-  Ba em là con trai út ở nhà thờ có trách nhiệm thờ cúng ông bà. Ngày trước lúc ông bà nội em còn sống, anh em bên nội có ý muốn cắt 1 nền đất nhỏ đủ để cất nhà ở để cho Bác 6 em với lý do là gia đình Bác 6 đang gặp khó khăn phải giăng câu thả lưới trên sông hằng ngày sợ anh 2 ko được đi học mặc dù gia đình Bác đã có 1 ngôi nhà ở phần đất nhà bên vợ và cũng đã được ông bà nội em chia phần cho Bác 6 lúc mới lập gia đình.Lúc này mẹ em và tất cả anh chị em trong nhà kể cả ông bà nội đồng ý cho (cho 1 nền nhà).

- Sau khi nhận được giấy tay của tất cả mọi người ký (cho 1 nền nhà). anh em bên nhà nội âm thầm cùng ba em cắt thêm 1 phần đất nữa cho Bác 6 khoảng 150m2 bao gồm nền nhà cũ có chữ ký của ông bà nội và tất cả anh chị em bên nội nhưng ko có chữ ký của mẹ em.

- Sau khi có được giấy viết tay lần 2 bác 6 em âm thầm mang tờ giấy đó ( giấy cho 150m2) đến nhà riêng của chú làm giấy tờ đất ở gần nhà âm thầm cấp sổ đỏ (nhưng đền thời điểm này em vẫn chưa thấy sổ đỏ cấp riêng cho phần đất 150m2 đó và sổ đỏ nhà em vẫn còn nguyên vẹn, ko có tách 150m2 đã cho) và gia đình Bác 6 lại chuyển về quê vợ sinh sống.

- Được 1 thời gian thì con trai của Bác 6 về nhà em thu hoạch trái cây trên phần đất 150m2 thì mọi chuyện mới vỡ lỡ lúc này mẹ em mới biết chuyện.Và lúc này ông bà nội em đã mất.

- Mọi chuyện vẫn tranh chấp cho đến khi Bác 6 em mất, mang về chôn cất trên phấn đất dành trên nhà em và lúc này anh 2 (con Bác 6) và Bác 6 gái mang giấy tay về đòi chia đất và nói đã làm sổ đỏ nhưng vẫn chưa ai nhìn thấy sổ đỏ của phần đất vừa cho.

- Đến cách đây khoảng 2 tháng UBND xã có yêu cầu ba em đến để giải quyết phần đất tranh chấp 150m2 cho sau. UBNN xã có hỏi nếu ba em đồng ý cho thì ký tên vào giấy cho (giấy của UBNN xã đưa và yêu cầu ba em xác nhận tại thời điểm ở UBNN xã, ko có sự đồng ý của mẹ và em và lúc này ông bà nội em đã mất). Còn nếu ba em ko cho thì xem như 150m2 đất tranh chấp vẫn thuộc về nhà em.Ba em đã ký tên cho.

- Điều kiện ngày xưa cho 01 nền nhà là Bác 6 nghèo khổ và chỉ ở không được bán hay sang nhượng cho bất kỳ ai. nhưng anh 2 con Bác đã có ý định bán cho người khác nhưng mọi người không đồng ý vì anh 2 giờ đã có gia đình công ăn việc làm ổn định và dư về tai chính.

- Cách đây 1 tuần Bác 3 (Bác cả) và cô 7 (cô Út) em về nhà ba em muốn ba em cắt thêm 1 phần đất khác cho Bác 4 (theo quê vợ ở Trà Vinh) đang khó khăn. Ba em lại có ý định cho và gặp phải sự phản đối quyết liệt từ mẹ em.

Vậy cho em hỏi:

1/ Trường hợp giấy viết tay do ba em cho Bác 6 150m2 sau ko có sự đồng ý của mẹ em (lúc ông bà nội còn sống) có được công nhận không? và sổ đỏ của 150m2 này (nếu đã được cấp) thì có hiệu lực hay không?

2/ Nếu sổ đỏ được cấp được cơ quan có thẩm quyền công nhận thì sao trong sổ đỏ nhà em diện tích đóng thuế từ trước đến giờ vẫn y như cũ ( ko trừ 150m2 ba em đã cho)?

3/ Nếu sổ đỏ của phấn đất tranh ko được công nhận thì đến thời điểm ba em ký giấy cho tại UBNN xã (cách đây khoảng 02 tháng chỉ có sự đồng ý của ba em nhưng mẹ e, ko đồng ý và lúc này ông bà nội đã mất) thì giấy này có hiệu lực không?

4/ Nếu ba em muốn cho đất Bác 4 nhưng mẹ em và chúng em ko đồng ý thì có được hay không?

Rất mong nhận được hồi âm sớm từ Quý anh (chị). Em CHÂN THÀNH CẢM ƠN!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến công ty chúng tôi. Trường hợp của bạn, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, việc tặng cho đất tại thời điểm ông bà còn sống có giá trị pháp lý không?

Bạn cung cấp nhiều thông tin cho chúng tôi, tuy nhiên lại thiếu thông tin quan trọng nhất là người có quyền sở hữu đối với mảnh đất trên vào từng thời điểm.

Trước tiên, bạn cần xác định: Vào thời điểm ông bà nội còn sống, quyền sở hữu mảnh đất trên thuộc về ai? Ông bà nội bạn mất có để lại di chúc hay không? Nếu có di chúc thì nội dung di chúc về phân chia di sản thừa kế như thế nào? Nếu không có di chúc thì tài sản thừa kế sẽ được chia theo pháp luật và những người thừa kế có thỏa thuận nào khác không? Sau khi ông bà mất thì quyền sử dụng đất thuộc về ai?

Điều 158 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về quyền sở hữu:

“Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật.”

Pháp luật dân sự nước ta và hiện nay là Bộ luật dân sự năm 2015 tôn trọng quyền sở hữu tài sản của cá nhân. Cơ sở phát sinh quyền tặng cho tài sản là quyền sở hữu đối với tài sản đó. Nói cách khác, chỉ chủ sở hữu tài sản mới có quyền tặng cho tài sản.

Vào thời điểm làm giấy tặng cho quyền sử dụng đất cho bác 6, ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu quyền sử dụng đất là của ông bà nội thì chỉ cần ông bà nội đồng ý tặng cho và tiến hành các thủ tục cần thiết theo quy định thì bác 6 có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 150m2 đất trên. Tương tự đối với trường hợp mảnh đất trên là tài sản riêng của bố bạn thì cũng chỉ cần sự đồng ý của bố bạn là đủ. Về hình thức của hợp đồng tặng cho thì tùy từng thời điểm pháp luật quy định về hình thức khác nhau, ví dụ như tại thời điểm luật đất đai năm 2013 có hiệu lực thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục công chứng hay chứng thực thì mới có giá trị pháp lý (Khoản 3Điều 167 Luật đất đai năm 2013)

Chỉ khi mảnh đất đó là tài sản chung của bố mẹ bạn (bất động sản hình thành trong thời kỳ hôn nhân hoặc trước thời kỳ hôn nhân nhưng vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung) thì việc tặng cho một phần mảnh đất trên cần phải có sự đồng ý của cả bố và mẹ bạn mới có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp mảnh đất trên là di sản thừa kế mà những người thừa kế thỏa thuận đó là tài sản chung thì quyền định đoạt tài sản thuộc về tất cả các đồng thừa kế. Việc đồng ý tặng cho của các  đồng thừa kế phải được thực hiện bằng văn bản.

Thứ hai, về vấn đề tiền thuế sử dụng đất hàng năm

Nếu việc tặng cho cho bác 6 là hợp pháp và bác đã là chủ sở hữu thì phần diện tích bác được tặng cho bác sẽ có nghĩa vụ nộp thuế, nếu gia đình bạn đã nộp thay cho bác thì có quyền yêu cầu thanh toán số tiền thuế mà gia đình bạn đã bỏ ra để nộp cho bác.

Thứ ba, việc bố bạn cho đất các bác có được công nhận không

Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”

Điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì phải đáp ứng cả về mặt nội dung và hình thức. Nếu cách đây hai tháng bố bạn làm hợp đồng tặng cho bác bạn thì việc tặng cho phải được sự đồng ý của tất cả những người có quyền sử dụng hợp pháp mảnh đất. Hình thức phải thực hiện thủ tục công chứng hoặc chứng thực theo quy định của Luật đất đai năm 2013. Về vấn đề bố bạn ra Ủy ban nhân dân xã ký cho bác 6 và muốn cho Bác 4 một phần đất thì như trên đã phân tích, nếu đất đó là tài sản riêng của bố bạn hoặc là tài sản chung của bố bạn và các bác (con của ông bà nội) thì chỉ cần họ đồng ý thì có thể làm hợp đồng tặng cho. Còn nếu đó là tài sản chung của bố, mẹ và các bạn thì mới cần có sự đồng ý của mẹ và các bạn thì mới có thể thực hiện thủ tục.