Câu hỏi: Mua bán đất đai không có các giấy tờ gốc về QSDĐ nhưng sử dụng ổn định và thực hiện nghĩa vụ tài chính đầy đủ thì giải quyết như thế nào? Cụ thể như sau:

Xin chào phòng tư vấn luật TNHH Minh Gia. Tôi có mua một thửa đất thổ cư 100% từ một chủ cũ, chủ này không đứng tên ở sổ chính do mua đi bán lại tới 3 lần trên sổ nhưng hiện ở cục thuế thì chủ cũ đóng thuế và có biên lai thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp của năm 2016. Tôi nộp hồ sơ xin sang tên ở sở nhà đất thành phố thì bên cơ quan này yêu cầu phải có biên lai nộp thuế của năm 2017. Quay về phường hỏi thì họ đưa ra cái sổ và nói rằng sau khi tính toán lại thì bên sở thuế của phường đã ghi lại là thửa đất này cho đến hết năm 2017 đã đóng dư một khoản tiền (ghi trong ngoặc đơn) nên không cần đóng tiền thuế cho năm 2017 nữa. Không có nộp nên không có biên lai, bên phòng nhà đất sẽ không nhận hồ sơ. Vậy trong trường hợp này tôi phải làm gì để thủ tục sang nhượng tên có thể tiến hành đầy đủ. Xin cám ơn nhiều a!

Trả lời: Do thông tin cung cấp không đề cập đến thời điểm các bên thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ, do vậy, chúng tôi sẽ tư vấn theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014). Theo đó, tại Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Theo quy định của pháp luật thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp khi thửa đất đáp ứng đủ các điều kiện theo Điều 188 trên và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan, tổ chức có thẩm quyền. Theo đó, việc chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên khi bên chuyển nhượng chưa sang tên QSDĐ sẽ không hợp pháp.