Câu hỏi: Chào Công ty Luật Minh Gia. Nhà tôi bị thu hồi đất nông nghiệp để giao lại cho một doanh nghiệp phát triển kinh tế (xây dựng khu vui chơi giải trí), gia đình không chịu thực hiện các bước vì đền bù quá thấp thì Tp ra quyết định cưỡng chế thì quyết định này đúng hay sai. Vì mình đọc các tài liệu chỉ có ghi là cưỡng chế thu hồi đất cho điều 61, 62 của luật đất đai 2013 thôi. Doanh nghiệp phát triển kinh tế thì có phải thỏa thuận không hay theo giá của nhà nước. Kính nhờ Công ty luật giải đáp giúp. Xin cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 62 Luật đất đai 2013 như sau:

“Điều 62. Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

...

3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:

a) Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương;

b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;

c) Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;

d) Dự án xây dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản, hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng;

đ) Dự án khai thác khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản.”

Và Điều 66 Luật đất đai 2013 quy định thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 2 Điều này;

b) Thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

3. Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất.”

Như vậy, nếu thửa đất gia đình bạn đang sử dụng thuộc dự án xây dựng khu vui chơi giải trí phục vụ công cộng được Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì doanh nghiệp không có thẩm quyền thu hồi đất mà thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất thuộc về UBND cấp huyện. Khi có quyết định thu hồi đất từ UBND cấp huyện thì gia đình bạn phải chấp hành, trường hợp không tự nguyện thi hành thì có thể bị áp dụng biện pháp cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất. Còn về giá đất thì gia đình bạn không được thỏa thuận mà cần dựa vào quyết định phê duyệt giá đất tại địa phương do UBND cấp tỉnh quyết định để có căn cứ xác định giá đất phù hợp.

Do đó, bạn cần xác định thửa đất gia đình bạn đang sử dụng có thuộc dự án do UBND cấp huyện ra quyết định thu hồi hay không? Trường hợp đất không thuộc dự án do HĐNĐ cấp tỉnh chấp thuận mà doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng đất của gia đình bạn thì gia đình bạn và doanh nghiệp đó có thể lựa chọn thông qua hình thức nhận chuyển nhượng hoặc thuê quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc giá thuê quyền sử dụng đất do các bên thỏa thuận.

2. Điều kiện được hỗ trợ tái định cư theo quy định pháp luật

Câu hỏi:
Kính gửi Công ty luật Minh Gia. Gia đình tôi có hộ khẩu thường trú tại huyện P. Tôi mới mua một mảnh đất ở tại huyện H (đã có sổ đỏ nhưng chưa có nhà ở). Nếu bây giờ nhà nước thu hồi hết mảnh đất của tôi ở huyện H để làm đường giao thông thì tôi có được bố trí tái định cư bằng đất ở hoặc căn hộ không? Tôi có nghe một số thông tin cho rằng nếu không có hộ khẩu thường trú tại địa bàn xã có đất bị thu hồi thì sẽ không được bố trí tái định cư mà chỉ được đền bù bằng tiền. Vậy thông tin này có chính xác không? Xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Tái định cư cho người bị thu hồi đất

Quy định pháp luật về đền bù khi thu hồi đất như thế nào?

Ngoài ra, Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Và Điều 79 Luật đất đai 2013 quy định Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất...”

Theo đó, nếu như gia đình bạn đã được cấp GCNQSDĐ với phần đất ở bị thu hồi, đồng thời không còn đất ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở. Trường hợp gia đình bạn không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở thì được Nhà nước bồi thường bằng tiền. Việc bồi thường về đất  khi Nhà nước thu hồi đất ở không phụ thuộc vào việc gia đình bạn có sổ hộ khẩu tại địa phương đó hay không.

3. Có được bồi
thường đất ở
khi nhà nước thu
hồi đất nông nghiệp
?

Câu
hỏi
: Xin chào luật sư! Tôi xin được hỏi luật sư về một việc như sau: Gia đình tôi có một thửa đất nông nghiệp 100m2, nhiều năm nay không canh tác được. Xung quanh xây dựng nhà cửa. Nay nhà nước thu hồi phần đất này. Vậy tôi xin hỏi luật sư là khi Nhà nước thu hồi thì nhà tôi có được bồi thường về đất ở không? Rất mong được luật sư tư vấn. Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia. Đối với yêu cầu hỗ trợ của bạn, chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự thông qua một hoặc một số bài viết cụ thể sau đây:

Thu hồi đất theo quy định pháp luật Đất đai 2013

Đối với trường hợp của gia đình bạn thì theo quy định tại Điều 74 Luật đất đai 2014 đã trích dân ở trên, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. Do đó, thửa đất gia đình bạn đang sử dụng là đất nông nghiệp nên khi Nhà nước thu hồi thì gia đình bạn chỉ được bồi thường bằng đất nông nghiệp (nếu đủ điều kiện bồi thường theo Điều 75 Luật đất đai 2013). Trường hợp địa phương không có đất nông nghiệp để bồi thường thì gia đình bạn được bồi thường bằng tiền theo bảng giá đất nông nghiệp UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm thu hồi.