Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp cá nhân có được nhận thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ? Và hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất có phải công chứng không?

Kính gửi công ty luật Minh Gia, Tôi có một trường hợp về tranh chấp đất đai rất mong quý công ty tư vấn giúp.Gia đình tôi đang sống tại tỉnh Đắc Lắc từ năm 1999 đến nay, trong thời sinh sống, gia đình tôi có sử dụng chung 1 khu đất với chú ruột tôi, đến năm 2012 chú tôi có bán 1 phần khu đất cho người khác và đứng ra tách sổ. Sau khi tách sổ,chú tôi nói sẽ chuyển quyền sử dụng khu đất còn lại là 400m2 (đất thổ cư) cho gia đình tôi với chi phí là 40 triệu đồng (trước đó gia đình tôi đã mua khu đất này với giá 30triệu nhưng chưa tách sổ vì nghĩ anh em trong nhà nên tin tưởng). Trong thời gian gia đình tôi chuẩn bị tiền để chuyển quyền sử dụng khu đất thì chú tôi đem sổ đất này đi thế chấp cho một người khác với giá 60 triệu nhưng không qua chính quyền xác nhận và không thông báo với gia đình tôi. Tháng 11 năm 2012 chú tôi đột ngột qua đời. Đến năm 2014, người được thế chấp quyền sử dụng đất của chú tôi đòi gia đình tôi 60 triệu tiền thế chấp và vợ chú tôi đòi 20 triệu tiền chuyển quyền sử dụng đất vì quyền sử dụng đất vẫn đứng tên chú tôi, nếu gia đình họptôi không chấp nhận sẽ kiện ra tòa. Vì vậy,quý công ty vui lòng tư vấn giúp tôi:

+ Việc 2 cá nhân đứng ra thế chấp và nhận thế chấp quyền sử đụng đất mà không thông qua chính quyền xác nhận có hợp pháp không ? Có kiện được ra tòa không ?

+ Gia đình tôi đã định cư trên khu đất đó từ năm 1999 đến nay,đã được chính quyền xã cấp sổ hộ khẩu trên khu đất đó, gia đình tôi đóng thuế khu đất từ năm 1999 tới nay và người đứng tên đóng thuế là mẹ tôi.Việc thế chấp khu đất mà không thông báo với gia đình tôi có hợp pháp không?

+ Nếu kiện ra tòa thì gia đình tôi có chịu trách nhiệm gì không? Rất mong quý công ty giải đáp giúp tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn quý công ty. Xin kính chúc quý công ty ngày càng phát triển và gặt hái được nhiều thành công trên mọi lĩnh vực.

Trả lời: Thứ nhất, về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất giữa chú bạn với bên nhận thế chấp phải được công chứng theo quy định của pháp luật. Do đó, hợp đồng thế chấp này vô hiệu.

Thứ hai, về việc thế chấp khu đất mà không thông báo cho gia đình bạn

Chú bạn mới chỉ hứa miệng rằng sẽ bán lại cho gia đình bạn mảnh đất đó thôi, chứ hai bên vẫn chưa xác lập hợp đồng mua bán. Như vậy mảnh đất này vẫn thuộc quyền sở hữu của chú bạn. Do đó việc chú bạn thế chấp quyền sử dụng đất mảnh đất này vẫn hợp pháp.

Thứ ba, về nghĩa vụ trả nợ

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là ký giữa chú bạn và bên nhận thế chấp, với lại như đã nói ở trên thì hợp đồng thế chấp này vô hiệu nên gia đình bạn không có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền 60 triệu vnđ do bên nhận thế chấp yêu cầu.