Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề đòi lại đất bị lấn chiếm khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và những loại phí, lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất khi xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Nội dung tư vấn:
Xin chào luật sư, Em viết thư này mong luật sư tư vấn giúp về cách giải quyết việc tranh chấp đất ạ. Mẹ em là bà mẹ đơn thân nên được ông bà cho một nửa mảnh đất hiện gia đình em đang sinh sống. Nửa còn lại gia đình bác em thừa kế. Năm 2001 bác em có bán diện tích đất của nhà bác cho nhà A. Trong giấy tờ bán có ghi rõ tổng diện tích đất là 300m2 đất ở và 355 m2 ao. Diện tích bán cho nhà A là 150 m2 đất ở và 296 m2 ao. Phần còn lại chia cho mẹ em (em gái bác) 150 m2 đất ở và 59 m2 ao. Diện tích đất nhà em đang sử dụng có thêm phần ngõ (chưa rõ diện tích) ngày trước khi bác em bán đất thì 2 nhà đi chung phần ngõ trên diện tích đất nhà e. Sau khi bán đất thì nó thuộc về phần đất nhà e. Do nhà em có 3 mẹ con gái nên toàn bị nhà A trộm cắp tài sản thóc lúa, gà chó... mà chính quyền thôn vẫn làm ngơ. Hiện nay mảnh đất nhà em đang ở cũng bị lấn chiếm thấy rõ vì khi bán đất cắt mảnh đất hình thang theo chiều dọc chia đều ra đường mà hiện giờ gia đình em còn 7,2m chiều ngang mà nhà A có 9,7m. Nhà em trước đây k biết về việc lấn chiếm này cho đến bây giờ xin cấp sổ đỏ thì UBND xã lại nói diện tích của nhà em bây giờ chỉ còn 109m2. Nhà em khiếu nại nhưng xã k giải quyết vì ng làm sổ đỏ là người nhà của nhà A.Vậy em mong luật sư tư vấn giúp em mấy vấn đề sau đây ạ: 1. Phải làm gì để nhà em lấy lại phần diện tích bị lấn chiếm ? (Hiện nay 2 gia đình đã xây nhà sát cạnh nhau và xây tường bao) 2. Vì bác em đã mất nên bây giờ nhà em muốn xin cấp sổ đỏ thì phải mất những khoản gì ? (UBND xã báo mất khoảng 9 triệu thuế...?) 3. Diện tích ngõ em tính khoảng trên dưới 100m2. UBND xã báo nếu làm sổ đỏ thì nhà em phải mất hơn 200 triệu để cấp cả phần diện tích ngõ. Em chưa rõ đây là khoản phí gì. Có bắt buộc phải cấp sổ đỏ diện tích ngõ ấy k ạ? Cần trả những khoản phí cụ thể là bao nhiêu ạ? Gia đình em khó khăn nên nếu phải trả phí 200 triệu nhà em k gánh nổi ạ. Em đã trình bày cụ thể trường hợp của gia đình em. Em rất mong luật sư giải đáp và tư vấn giúp em cách xử lý vấn đề này đòi lại công bằng cho một gia đình nhỏ luôn chịu ức hiếp, bắt nạt ạ. Em xin chúc sức khỏe và chân thành cảm ơn! Mong thư hồi âm.

Trả lời: Thứ nhất
, về việc lấy lại phần đất bị lấn chiếm

Năm 2001, bác bạn có bán một phần đất cho nhà A, trong hợp đồng bán có ghi rõ tổng diện tích đất là 300m2 đất ở và 355 m2 ao, diện tích bán cho nhà A là 150 m2 đất ở và 296 m2 ao, phần còn lại chia cho mẹ bạn 150 m2 đất ở và 59 m2 ao. Như vậy, nhà A chỉ có quyền sử dụng với phần diện tích đất mà đã được bác bạn chuyển nhượng thông qua hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp, nhà A cũng chỉ có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần diện tích đất này. Trường hợp này, bạn xem xét xem nhà A đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa hoặc nhà A đã được ghi nhận là người sử dụng đất trong hồ sơ địa chính hay chưa. Trường hợp nhà A đã có giấy chứng nhận hoặc đã được ghi nhận trong hồ sơ địa chính với phần đất ranh giới như trong giấy tờ chuyển nhượng mà bác bạn đã chuyển nhượng cho bên A mà bên nhà A lại tự ý thay đổi mốc giới, ranh giới sử dụng đất thì hành vi của nhà A là hành vi lấn, chiếm đất đai bị nghiêm cấm theo quy định tại Điều 12 Luật đất đai 2013:

“Điều 12. Những hành vi bị nghiêm cấm

1. Lấn, chiếm, hủy hoại đất đai.

2. Vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố.

3. Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích.

…”

Vì bạn không nói rõ là khi được ông bà cho đất, ông bà bạn có lập thành văn bản tặng cho hay không hay trong sổ địa chính của địa phương có ghi nhận gia đình bạn có quyền sử dụng đất nên chưa thể khẳng định là gia đình bạn đã phát sinh quyền sử dụng đất hay chưa nhưng vì bạn đã gửi đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân cấp xã nhưng không được giải quyết nên bạn có thể yêu cầu Ủy ban nhân dân xã ra biên bản về việc hòa giải tranh chấp đất đai không thành và có thể lựa chọn tiếp tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất hoặc khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự”

Như vậy, nếu Ủy ban nhân dân cấp xã không thực hiện việc hòa giải về tranh chấp đất đai thì bạn có thể yêu cầu Ủy ban ra biên bản hòa giải không thành để bạn có thể khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp huyện hoặc Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có mảnh đất để được giải quyết.

Thứ hai
, về những loại phí cần nộp để được cấp sổ đỏ

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bạn cần đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013:

"Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

…”

Bạn cần đưa ra những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất của bạn ví dụ như hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của ông bà cho mẹ bạn, văn bản về việc phân chia di sản thừa kế của ông bà bạn, hoặc hợp đồng tặng cho của bác bạn cho mẹ bạn,…

Ngoài ra, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn còn cần thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất bao gồm:

+ Lệ phí trước bạ: Nghị định 140/2016/NĐ-CP quy định Lệ phí trước bạ bằng 0,5% (x) diện tích đất (x) giá đất theo mục đích sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định trong Bảng giá đất ban hành theo quy định của Luật đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ.

+ Tiền sử dụng đất: căn cứ Điều 3 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất được tính như sau:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:

1. Diện tích đất được giao, được chuyển mục đích sử dụng, được công nhận quyền sử dụng đất.

2. Mục đích sử dụng đất.

3. Giá đất tính thu tiền sử dụng đất:

…”

Việc tính tiền sử dụng đất phải căn cứ vào bảng giá đất địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và được niêm yết tại văn phòng đăng ký đất đai hoặc Ủy ban nhân dân.

+ Lệ phí địa chính để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành nhưng không qua 100.000 đồng với trường hợp cấp lần đầu

+ Chi phí đo đạc, thẩm định,...

Thứ ba
, về việc có bắt buộc phải công nhận quyền sử dụng của cả phần ngõ không?

Vì bạn không nói rõ phần ngõ này là do gia đình bạn tự mở hay là lối đi chung từ lâu nên nếu phần ngõ này là do gia đình bạn tự mở trên phần diện tích đất mà mình được chuyển nhượng thì gia đình bạn mới có quyền được công nhận quyền sử dụng với phần ngõ đó, còn nếu phần ngõ là lối đi từ lâu trước khi gia đình bạn được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phần đất này là phần đất sử dụng chung, gia đình bạn sẽ không có căn cứ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với phần đất này. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa trên những căn cứ chứng minh về phần diện tích đất mà gia đình bạn được sử dụng, tức là nếu phần diện tích bạn được sử dụng có bao gồm cả phần ngõ thì bạn sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với cả phần ngõ còn nếu phần ngõ là lối đi chung thì gia đình bạn sẽ không được công nhận quyền sử dụng với phần đất đó mà trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ chỉ ghi nhận phần ngõ này là lối đi chung. Trường hợp gia đình bạn được công nhận quyền sử dụng với phần ngõ này thì những phí, lệ phí, thuế, tiền sử dụng đất sẽ được tính như khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng với phần đất ở của gia đình bạn.

Trân trọng

Phòng tư vấn pháp luật Đất đai - Công ty Luật Minh Gia