Câu hỏi: Gia đình em có cầm quyền sử dụng đất (sổ hồng) cho ngân hàng 200 triệu mỗi tháng đóng 4 triệu mấy tới 7 năm thì hết hợp đồng. Gia đình em đóng được 3 tháng rồi nhưng vì làm ăn thua lỗ nên không còn tiền đóng. Đã trễ 5 ngày và phía ngân hàng đã có gởi giấy báo thu nợ 10 ngày nữa họ sẽ làm theo phát luật. Gia đình em định bán nhà để trả nợ ngân hàng nhưng có chị ngân hàng nói không phải muốn bán là bán, nếu không đóng thì phía ngân hàng vào niêm phòng nhà. Em đang rất hoang mang?

Trả lời: *Về quyền bán căn nhà:
Giữa gia đình bạn và ngân hàng đang tồn tại giao dịch dân sự vay tiền và có thực hiện biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo nghĩa  vụ trả nợ cho nên phía bạn có quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp. Căn cứ theo quy định tại điều 321 Bộ luật dân sự năm 2015. Cụ thể:

“Điều 321. Quyền của bên thế chấp

1. Khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng là tài sản thế chấp theo thỏa thuận.

2. Đầu tư để làm tăng giá trị của tài sản thế chấp.

3. Nhận lại tài sản thế chấp do người thứ ba giữ và giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp do bên nhận thế chấp giữ khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp chấm dứt hoặc được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác.

4. Được bán, thay thế, trao đổi tài sản thế chấp, nếu tài sản đó là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh. Trong trường hợp này, quyền yêu cầu bên mua thanh toán tiền, số tiền thu được, tài sản hình thành từ số tiền thu được, tài sản được thay thế hoặc được trao đổi trở thành tài sản thế chấp.

Trường hợp tài sản thế chấp là kho hàng thì bên thế chấp được quyền thay thế hàng hóa trong kho, nhưng phải bảo đảm giá trị của hàng hóa trong kho đúng như thỏa thuận.

5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật

..”

Do quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bạn không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất kinh doanh nên gia đình chỉ có thể bán nếu được phía ngân hàng đồng ý.
*Về việc xử lý tài sản thế chấp khi không thực hiện nghĩa vụ

Trong trường hợp đã đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp căm cứ theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ – CP được sửa đổi bổ sung tại Nghị định 11/2012 cụ thể:

Điều 56. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.

…

Điều 59. Các
phương thức xử lý tài sản bảo đảm
theo thoả thuậ
n

1. Bán tài sản bảo đảm.

2. Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm
.

3. Bên nhận bảo đảm nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyền đòi nợ.

4. Phương thức khác do các bên thoả thuận.

Như vậy, nếu gia đình không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng sẽ có trách nhiệm niêm phong và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của luật. Trước hết khi xử lý tài sản thế chấp sẽ do hai bên tự thỏa thuận, thương lượng, trường hợp gia đình bạn không còn biện pháp nào khác để thực hiện nghĩa vụ thì Ngân hàng có thể lựa chọn thực hiện phương thực bán tài sản bảo đảm.