Câu hỏi: Hỏi về trường hợp tự ý chuyển nhượng đất đai là di sản thừa kế

Trả lời: Bà nội của chúng tôi trước khi chết vẫn sống trên mảnh đất của ông bà khi đó chú tôi đã lập gia đình và ở cùng ông bà trên mảnh đất đó để trông nom và thờ tự. Năm 2006 khi nhà nước có chính sách làm giấy chứng nhận sử dụng đất thì chú và thím đã đưa tất cả đất vào sổ đỏ đứng tên mình mà không họp anh em lại để quyết định, anh em không ai được biết. Năm 2005 chú và thím đã tự ý bán 1 phần đất sau lưng nhà khoảnh 200m vuông vì những lúc đó chú thím gặp khó khăn nên anh chị em không ai ngăn cấm cả và đến năm 2012 thì chú mất khi đó chỉ còn lại thím và các em ở cùng với bà để trông nom mảnh đất đó, đến năm 2013 thì bà nội tôi mất được 2 năm, đến năm 2014 thì thím đã tự ý ngấm ngầm bán hết đất đai của tổ tiên và tự ý di chuyển bát hương của dòng họ đi mà không cần hỏi ý kiến của chị em trong họ để chủ mới dọn đến ở mà không để lại đất để xây nhà từ đường thực hiện nghĩa vụ của con cháu đối với tổ tiên, lúc đó mấy cô và bác của chúng tôi nói rằng mình cũng có 1 phần đất trong đó để giữ lại xây nhà thờ thổ tiên lúc đó thím nói mình có sổ đỏ ( GCNQSDĐ) nên có quyền bán mà không ai làm gì được?  Hiện tại thì mảnh đât đó đã sang tên cho chủ mới và đa dọn đến ở. Vậy kính mong luật sư tư vấn giúp tôi những vấn đề sau đây:

1, Mấy cô và bác của tôi có quyền đòi chia tài sản chung là đất do ông bà để lại không?

2, Nếu đó là đất chung thì chúng tôi có quyền khởi kiện để đòi toà án huỷ bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho chủ mới hay không?

3,Tự ý di chuyển bát hương của dòng họ đi mà không hỏi ý kiến anh chị em trong họ có vi phạm pháp luật hay không?

4,Khi đất đang có tranh chấp mà vẫn cố tình thực hiện giao dịch mua bán thì sẽ bị sử lý như thế nào

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

+/ Thứ nhất, có thể khẳng định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người con út năm 2005 là trái với quy định của pháp luật. Vì:

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì mảnh đất trên là tài sản chung của ông bà bạn. Khi ông bạn mất (năm 1996) thì phần tài sản của ông bạn sẽ được chia thừa kế (do bạn không nói rõ ông bạn mất có để lại di chúc hay không).

Nếu không có di chúc thì phần đất của ông bạn sẽ được chia theo pháp luật, tức là chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất (6 người cô, bác và bà nội bạn).

Nếu có di chúc thì sẽ chia di sản thừa kế theo di chúc. Giả sử ông nội để lại toàn bộ tài sản cho người con út thì người con út cũng chỉ có quyền sở hữu đối với một nửa mảnh đất (500m2) vì phần đất còn lại thuộc quyền sở hữu của bà nội bạn.

Do vậy, việc người con út bí mật làm GCNQSDĐ đối với mảnh đất 100m2 là trái với quy định của pháp luật vì không có căn cứ xác định quyền sở hữu đối với mảnh đất trên.

Từ việc GCNQSDĐ của người con út vô hiệu, nên các giao dịch liên quan đến tài sản trên đều không có hiệu lực pháp luật.

+/ Thứ hai, về quyền thừa kế của các cô, các bác của bạn.

Nếu ông bà bạn mất không để lại di chúc thì những người thừa kế theo pháp luật có quyền yêu cầu phân chia di sản thừa kế theo quy định của pháp luật.

+/ Thứ ba, pháp luật không quy định về trường hợp “di chuyển bát hương của dòng họ”. Vấn đề này trong thực tế được điều chỉnh bởi các quy phạm về đạo đức. Do vậy, hành vi này không vi phạm pháp luật.

+/ Thứ tư, theo quy đinh Luật đất đai 2013 tại khoản 1 Điều 188 thì điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, đất không có tranh chấp là một trong những điều kiện bắt buộc để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ vào quy định tại  Điều 128 BLDS 2005 về

Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội

"Giao dịch dân sự có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của pháp luật là những quy định của pháp luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung giữa người với người trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng.'

Do vậy, đất đai đang có tranh chấp mà các bên vẫn tiến hành mua bán thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Trân trọng

Bài viết liên quan:

>>  Tư vấn pháp luật thừa kế

>>  Mẫu thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

>>  Mẫu đơn khởi kiện phân chia di sản thừa kế.

>>  Quy định pháp luật về Di chúc - Di sản - Thừa kế