Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp phát sinh tranh chấp. Cụ thể như sau:

Dear luật sư!Tôi có 1 trường hợp nhờ các luật sư cho tôi ý kiến:Tôi có mua đất với trường hợp như sau:lịch sử của mãnh đất là như thế này (2 vợ chồng có 6 người con ) - trong mãnh đất có 2 loại đất thổ cư và nông nghiệp.2 vợ chồng khai hoan sau khi ông chồng chết để lại đất cho bà vợ,bà vợ đã làm Thủ Tục sang tên ra sổ đỏ tên mình ( không phải sổ hộ )sau này bà mẹ làm hợp đồng TẶNG CHO 1 người con gái cũng đã được ra sổ đỏ,tiếp tục người con gái làm hợp đồng mua bán cho 1 người khác và bây giờ tôi mua lại của người đó đã làm hợp đồng mua bán rõ ràng (đóng thuế đầy đủ ..vv..) Văn phòng đất đai đã làm thủ tục sang tên cho tôi (ra tên tôi trên sổ)..nhưng trong ngày đi lấy sổ thì người con trai trong gia đình đã " GỞI ĐƠN NGĂN CHẶN " cho phòng đăng ký đất đai cho cho ra sổ tên tôi vì "người con trai trong nhà đang khỏi kiện người mẹ vì phân chia đất không đều" Toà án đang thụ lý nên Phòng đăng ký đất đai đã huỷ tên tôi.Trước khi huỷ tên tôi (do có đơn ngăn chặn) văn phòng đăng ký đất đai đã hỏi ý kiên của : sở tư pháp và toà áncả 2 cơ quan trên đều cho rằng vụ kiện trên vẫn không liên quan gì đến tôi nhưng văn phòng đăng ký đất đai vẫn Huỷ tên tôi trên sổ với lý do áp dũng luật đất đai điều 188 : ĐẤT ĐANG TRANH CHẤP.Nhờ các luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp trên.Tôi phải đi đi theo hường nào để không bị thiệt thòi.Mong nhận được sự hồi âm sớm từ quý luật dưTrân trọng.

Trả lời: Tại thời điểm người chồng chết, mảnh đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khi đó, khi người chồng chết đi, mảnh đất này được coi là trường hợp sử dụng lâu dài và theo quy định tại Điều 101, Luật Đất đai 2013,và có thể thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không có giấy tờ chứng minh:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Khi người chồng chết đi, theo quy định tại của pháp luật, những người ở hàng thừa kế thứ nhất sẽ có quyền thừa kế đối với phần diện tích đất đó. Theo đó, việc người vợ sang tên mảnh đất đó cho mình và sau đó lại tặng cho người con gái là trái với quy định của pháp luật về thừa kế. Vì vậy, người con trai có quyền khởi kiện yêu cầu tòa giải quyết vấn đề phân chia với lô đất. Khi đó, việc cơ quan đăng kí đất đai xóa tên đăng kí của bạn có thể nhằm hỗ trợ việc giải quyết tranh chấp này cho Tòa án. Sau khi có quyết định giải quyết tranh chấp của Tòa án thì cơ quan đăng kí đất đai sẽ dựa vào quyết định đó để tiếp tục xử lí hồ sơ của bạn. Có nhiều khả năng có thể xảy ra:

Thứ nhất
, nếu Tòa án tuyên hợp đồng tặng cho của bà vợ cho người con gái hoặc hợp đồng mua bán giữa người con gái và người mua thứ nhất là vô hiệu thì theo quy định của Bộ luật dân sự các bên sẽ trả lại những gì đã nhận và theo đó hợp đồng mua bán giữa bạn và người mua thứ nhất sẽ vô hiệu theo và khi đó bạn sẽ không được sang tên đối với phần diện tích đã chuyển nhượng.

Thứ hai
, nếu Tòa án tuyên việc tặng cho giữa bà vợ và người là vô hiệu nhưng hợp đồng chuyển nhượng giữa người con gái với người mua thứ nhất và giữa người mua thứ nhất với bạn vẫn có hiệu lực thì bạn vẫn được thực hiện thủ tục sang tên bình thường và bà vợ sẽ có nghĩa vụ phải giải quyết vấn đề thừa kế với những người con còn lại.