Câu hỏi: Tranh chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng dân sự

Trả lời: Ở đc 1 thời gian thì có làm giấy chuyển nhượng đất và bán nhà cho ông bà A nhưng ông bà A mới đặt cọc cho nhà tôi 20 triệu trong tổng giá trị bán thõa thuận là 140 triệu, hẹn nhà tôi làm xong giấy tờ sổ đỏ đứng tên ông bà A thì mới trao hết tiền. Trong thời gian đó nhà tôi có cho ông bà A vào ở trước, hiện tại giấy tờ chuyern tên sổ đỏ chưa làm đc thì ông bà A do làm ăn thất bát đã bỏ trốn. Vậy xin hỏi nhà tôi có quyền sử dụng nhà và đất đã bán cho ông bà A mà chưa trả hết tiền và chưa có sổ đỏ đứng tên ông bà A đc k? Sổ đỏ vẫn đg đứng tên tôi. Mong đc luật sư tư vấn và phản hồi gấp. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ry Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Điều 697 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

“Điều 697.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai

”

Căn cứ theo điều luật trên thì hai bên có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng theo quy định tại điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng, chứng thực thì mới được xem là có hiệu lực pháp luật,  nên trường hơp của bạn tôi xin được phân ra làm hai trường hợp như sau:

TH1

: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn đã được công chứng.

Trong trường hợp này thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng do vậy hai bên cần phải thực hiện và tuân thủ đầy đủ các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng.

Căn cứ theo Điều 701, Bộ luật dân sự năm 2005 có quy định:

“Điều 701.

Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng;

4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai

”.

Theo điều luật trên thì ông A phải có nghĩa vụ thanh toán đủ số tiền 120 triệu còn lại cho bạn nếu ông A không thực hiện đúng nghĩa vụ theo đúng thời hạn trong hợp đồng quy định thì bạn có thể từ chối tiếp nhận nghĩa vụ trả tiền từ ông A và yêu cầu ông A bồi thường thiệt hại nếu có. Như vậy, ông A vi phạm nghĩa vụ dân sự thì hai bên có thể thỏa thuận giải quyết vấn đề này. Trường hợp không thỏa thuận được hoặc thỏa thuận không được thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án nơi bị đơn (ông A) cư trú để được giải quyết.

Điều 700 Bộ luật dân sự 2005 quy định về quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

"Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này”.

“Điều 305.

Trách nhiệm dân sự do chậm thực hiện nghĩa vụ dân sự

1. Khi nghĩa vụ dân sự chậm được thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ; nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ và bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại

”

.

Ngoài ra căn cứ theo Điều 308, Bộ luật dân sự năm 2005:

“Điều 358.

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác

”.

Theo quy định trên thì khi ông A từ chối việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì số tiền đặt cọc 20 triệu của ông A sẽ không được hoàn trả lại.

TH2

: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng.

Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn chưa được công chứng thì hợp đồng xem như vô hiệu do không thỏa mãn quy định theo điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

Theo đó, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu sẽ được xác định (Điều 137 Bộ luật dân sự 2005):

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."

Như vậy, các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu trước khi thực hiện giao dịch.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Tranh chấp thực hiện nghĩa vụ dân sự trong hợp đồng dân sự

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

CV Nguyễn Thị Dung - Công ty Luật Minh Gia