Câu hỏi: Cho tôi hỏi về việc mua nhà đất nhưng sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng như sau:  Tôi có mua một thửa đất chúng tôi được biết thửa đất này đã được vay tín chấp ngân hàng và chủ đất hứa sau khi chúng tôi giao đủ tiền chủ đất sẽ xóa thế chấp, chuyển QSD sang cho vợ chồng tôi.

Chúng tôi cùng nhau ra VP Công chứng và giao đủ số tiền cùng với biên bản thỏa thuận trong vòng 60 ngày chủ đất phải chuyển QSD sang cho vợ chồng tôi, nên vợ chồng tôi tiến hành xây dựng nhà trên thửa đất đó, đến nay đã quá 60 ngày mà chủ đất vẫn không chuyển QSD sang cho vợ chồng tôi vợ chồng tôi có hỏi thì ông cố tình lẫn tránh và nói giấy tờ đất vẫn nằm trong ngân hàng, ông chưa lấy ra được và không hẹn ngày giao giấy chứng nhận QSD đất cho vợ chồng tôi. Chúng tôi nhờ công ty luật hướng dẫn cụ thể dùm vợ chồng tôi có phải gửi đơn và kiện về tòa án nhân dân quận hay không và giải quyết như thế nào để thuận tiện và nhanh nhất có thể. Xin cảm ơn!.

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của anh chúng tôi tư vấn như sau:

Theo như anh trình bày thì bên có đất đã nhận tiền nhưng không thực hiện đúng thỏa thuận giữa hai bên. Trường hợp anh đã tiến hành thương lượng, thỏa thuận mà bên có đất không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình, để đảm bảo quyền lợi của anh thì gia đình buộc phải gửi đơn tới TAND quận, huyện hoặc gửi đơn tố giác nếu có dấu hiệu của tội phạm, cụ thể:

Trong trường hợp người này có sử dụng thủ đoạn gian dối để yêu cầu gia đình mình bàn giao quyền sử dụng đất nhằm mục đích chiếm đoạt tài sản thì người này có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản khi đã thế chấp quyền sử dụng đất mà vẫn cố ý đem đi mua bán và che giấu thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ theo Điều 174 Bộ Luật hình Sự 2015 sửa đổi, bổ sung năm 2017 quy định về tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản:

“Điều 174.
Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản

1. Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm:

a) Đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi chiếm đoạt tài sản mà còn vi phạm;

b) Đã bị kết án về tội này hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 168, 169, 170, 171, 172, 173, 175 và 290 của Bộ luật này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm;

c) Gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội;

d) Tài sản là phương tiện kiếm sống chính của người bị hại và gia đình họ;

…”

Để xác định một người có phạm tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản hay không cần đảm bảo hai hành vi khách quan và bắt buộc (cần và đủ): hành vi dùng thủ đoạn gian dối và hành vi chiếm đoạt tài sản. Gian dối là đặc trưng cơ bản của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhưng không phải là dấu hiệu duy nhất của tội phạm, mà ngoài thủ đoạn gian dối, người phạm tội còn phải có hành vi chiếm đoạt tài sản thì mới đủ yếu tố cấu thành tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Khi đó gia đình có thể tố giác hành vi vi phạm của người này tới Cơ quan công an xử lý trách nhiệm của người này.

Tuy nhiên, trong trường hợp người này không sử dụng thủ đoạn gian dối và không có mục đích chiếm đoạt tài sản mà gia đình đã thanh toán giá trị chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà họ không thực hiện đúng nghĩa vụ bàn giao thì gia đình có quyền khởi kiện yêu cầu bên kia thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định. Thủ tục khởi kiên bạn có thể tham  khảo bài viết sau:

>> Thủ tục khởi kiện dân sự

Trân trọng!