Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện để người nước ngoài được cấp sổ bìa đỏ khi mua nhà tại Việt Nam. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào các anh chị.Trước tiên tôi xin cảm ơn các anh chi đã hổ trợ tư vấn cho tôi.Thắc mắc của tôi về việc nếu người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam thì có thể được cấp sổ đỏ hay không?. Hiện tại 1 người quen của tôi mang quốc tịch Hàn Quốc mua căn nhà chung cư đã được 2 năm rồi nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ. Khi hỏi về vấn đề này thì bên phía cty có tư vấn cho là hiện tại vẫn chưa thể làm thủ tục bởi về phía luật pháp chưa có quy định phổ biến cụ thể vấn đề này và yêu cầu tiếp tục chờ để có thông báo chính thức.Vậy cho tôi được hỏi, khoảng khi nào thì sẽ có thông báo cụ thể cho việc cấp sổ đỏ cho người nước ngoài? Xin cảm ơn các anh chị đã tư vấn cho tôi.

Trả lời: Thứ nhất, về việc người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam có được cấp sổ đỏ hay không?

Trường hợp người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam sẽ được cấp sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014  và Nghị định 99/2015/NĐ-CP, cụ thể:

Một là, phải đáp  ứng được điều kiện về mặt chủ thể:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 về điều kiện công nhận quyền sở hữu Nhà ở thì:
"Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam, đối với tổ chức cá nhân người nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này"
.

Người quen của bạn là cá nhân nước ngòai nhập cảnh vào Việt Nam  theo quy định tại Điểm c khoản 1 Điều 159 Luật Nhà ở và chỉ được  quyền sở hữu nhà ở khi đáp ứng đủ điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 160 thì:

“Đối với cá nhân nước ngoài quy định tại điểm c khoản 1 Điều 159 của Luật này thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật”.

Để đáp ứng điều kiện về mặt chủ thể thì người quen của bạn phải không thuộc các đối tượng cấm nhập cảnh vào Việt Nam và phải không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự.

Hai là, nhà mà người nước ngoài đó mua phải đáp ứng được điều kiện về khu vực được sở hữu nhà ở

Theo quy định tại Điều 75  Nghị định 99/2015/NĐ-CP về khu vực tổ chức, cá nhân người nước ngoài được sở hữu nhà ở thì:

“Điều 75. Khu vực tổ chức, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở

1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở (bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ) trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của pháp luật Việt Nam.

2. Bộ Quốc phòng, Bộ Công an có trách nhiệm xác định cụ thể các khu vực cần bảo đảm an ninh, quốc phòng tại từng địa phương và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để làm căn cứ chỉ đạo Sở Xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở”.

Theo đó, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án xây dựng nhà ở thương mại và đặc biệt không được sở hữu nhà ở trong khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh. Trường hợp người quen của bạn mua nhà chung cư là nhà trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhưng chưa được xác định có nằm trong khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh hay không. Do đó, cần phải căn cứ vào  quy định của Bộ Công An, Bộ Quốc Phòng và Sở xây dựng để xác định căn nhà chung cư mà người quen của bạn có nằm ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng an ninh hay không. Trường hợp căn nhà đó nằm ngoài khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh thì người quen của bạn đáp ứng được điều kiện về khu vực được sở hữu nhà ở.

Ba là, cá nhân nước ngoài được sở hữu số lượng nhà ở trong giới hạn theo quy định của từng địa phương dựa trên căn cứ tại Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng tỉnh, TP đó công bố.

Theo quy định tại Điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP thì trường hợp người quen của bạn mua nhà chung cư thì cần phải căn cứ vào thông tin mà Sở xây dựng địa phương nơi người quen của bạn mua nhà để xem xét điều kiện về số lượng nhà ở được sở hữu.

Như vậy, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì người quen của bạn phải đáp ứng tất cả các điều kiện về chủ thể, điều kiện về khu vực sở hữu nhà ở và số lượng nhà ở được sở hữu.

Thứ hai, về thời điểm thông báo cụ thể về việc cấp sổ đỏ cho người nước ngoài

Theo thông tin bạn cung cấp, người quen của bạn mua căn nhà chung cư từ 2 năm trước nhưng vẫn chưa được cấp sổ đỏ do vẫn chưa có văn bản quy định hướng dẫn về khu vực được sở hữu nhà ở thì hiện nay phía Bộ Công An và Bộ Quốc phòng đã có văn bản xác định khu vực bảo đảm về quốc phòng an ninh. Cụ thể, Bộ Công an đã ra văn bản số 786/BCA-TCAN và Bộ Quốc phòng đã ra văn bản số 10328/ BQP-TM về việc xác đinh khu vực bảo đảm về quốc phòng an ninh và có văn bản thông báo cho Ủy ban nhân dân các tỉnh chỉ đạo cho các Sở xây dựng xác định cụ thể danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại trên địa bàn không cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở. Do đó, với từng địa phương thì thời điểm có thông báo về việc xác định khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh có sự khác nhau. Do đó, người quen của bạn cần phải tra cứu thông tin tại Cổng thông tin điện tử của Sở xây dựng nơi tỉnh, thành phố mà người bạn đó mua nhà để có thể đối chiếu và thực hiện các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.