Câu hỏi: : Chào luật sư! Xin cho em hỏi:  Bà cố em có 5 người con nhưng không ai chăm sóc bà cố mà chỉ có mẹ em là con của người con gái út của bà cố chăm sóc. Người con thứ 2 có hứa cho mẹ em ngôi nhà vì mẹ em có công chăm sóc bà cố vì ai cũng có nhà riêng chỉ có mình em ở chung . Năm 1996 bà cố em mất . Năm 1999 mẹ em có cất riêng 1 căn nhà ở mảnh đất phía sau vì căn nhà đang ở là nhà thờ cúng, không được ai  đồng ý sửa chữa lại. Cho đến nay là 2016 vẫn không thể làm sổ đỏ vì không có tên trong danh sách thừa kế theo pháp luật. Xin luật sư cho em hỏi có cách nào để mẹ em có thể làm sổ đỏ ngôi nhà đó theo pháp luật được hoặc hướng dẫn em cách thức để có thể làm sổ đỏ . Em xin cảm ơn  rất nhiều.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp không đề cập đến việc bà cố bạn mất có để lại di chúc hay không. Do đó, tình huống của bạn có thể chia làm 2 trường hợp như sau:

Thứ nhất, trường hợp bà cố bạn mất để lại di chúc:

Nếu khi mất, bà cố bạn có để lại di chúc về việc để lại phần đất phía sau căn nhà cho mẹ bạn  và di chúc đó  không rơi vào một trong các trường hợp di chúc không có hiệu lực pháp luật  (Khoản 2 Điều 167 Bộ Luật Dân sự) thì di chúc có hiệu lực pháp luật, di sản được phân chia theo di chúc. Theo đó, thì phần đất sẽ thuộc sở hữu của mẹ bạn. Khi đó, mẹ bạn có thể tiến hành đăng ký giấy chứng quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 có quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

3. Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.

…”

Điều 99. Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

…”

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

…

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp quận/huyện nơi có bất động sản. Hồ sơ để được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:

+ Văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất (Di chúc hoặc biên bản phân chia thừa kế).

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013).

Thứ hai, trường hợp bà cố bạn mất không để lại di chúc:

Nếu bà cố mất không để lại di chúc thì tài sản của bà cố sẽ được chia theo pháp luật. Khi đó, di sản của bà cố sẽ chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

Như vậy, nếu Bà cố bạn mất mà không để lại di chúc thì phần di sản bà cố để lại sẽ được chia theo pháp luật. Phần di sản bà cố để lại sẽ được chia đều cho 5 người con của bà cố. Do đó, theo trường hợp này thì mẹ bạn không có quyền thừa kế phần đất đó. Trừ trường hợp, người con gái út của bà cố (tức là bà ngoại của bạn) được chia phần đất đó, sau đó có chuyển nhượng hay tặng cho hoặc để lại thừa kế phần đất đó cho mẹ bạn. Hoặc những người được hưởng thừa kế có thỏa thuận về việc để lại cho mẹ bạn phần đất đó.

Việc người con thứ 2 của bà cố có hứa cho mẹ bạn ngôi nhà không có giá trị pháp lý. Vì người con thứ 2 đó, không có quyền sở hữu mảnh đất đó, nên không có quyền tặng cho phần đất đó cho người khác. Trường hợp, sau khi chia di sản thừa kế, người con thứ hai đó được hưởng phần đất đó và họ vẫn muốn để lại cho mẹ bạn thì trường hợp này cần có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng. Khi đó, mẹ bạn có thể tiến hàng thủ tục Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như phân tích ở trên.