Câu hỏi: Chào Luật Sư. Hiện tại tôi đang có 1 vấn đề khá khó khăn so với hoàn cảnh của tôi, mong Luật sư tư vấn tìm ra 1 giải pháp giúp tôi, tôi xin cảm ơn rất nhiều. Tôi xin trình bày sau đây:

Nội dung yêu cầu:
Nhà tôi đang ở, Đứng tên sổ đỏ là tên tôi (tôi gọi bên tôi là bên A), Năm 2010 tôi có bán 1 phần căn nhà cho bên B, vì diện tích căn nhà bán khá nhỏ nên bên B không làm được sổ đỏ. Thời điểm đó chỉ ký giấy tờ bán tay có nhân chứng xác nhận là bên C. Hiện tại tôi không có trách nhiệm và quyền hạn gì với căn nhà đã bán, hiện nay bên B muốn bán căn nhà đó, và bên C ( nhân chứng lúc trước ký nhận) mua lại. Tôi biết theo pháp luật thì căn nhà đã bán dù chung sổ nhưng tôi không có liên can gì đến hết. Nhưng bên C muốn tôi ký bán phần căn nhà đó cho bên C, bỏ đi tời giấy bán cho bên B lúc trước. Trường hợp của tôi giờ bi rơi vào thế khó xử vì bên C nói sổ đỏ tên tôi, tôi giữ nên tôi phải ký bán mới được, mà bên C là hàng xóm láng giềng của tôi nên nếu tôi làm căng không chịu ký vì mình không có trách nhiệm gì với căn nhà đã bán thì không được. Bên C cần giấy tôi ký để gộp chung mảnh đất đó vào chung sổ với nhà của họ, điều này tôi hiểu được và bên B cũng đồng ý làm như vậy. Trong trường hợp của tôi là lúc trước tôi đã bán cho bên B rồi, dù là giấy tay nhưng vẫn có giá trị pháp luật, giờ tôi lại ký bán bên C nữa thì tôi đã vi phạm pháp luật bán nhà cho 2 bên. Bây giờ không có chuyện gì nhưng 5 hay 10 năm nữa bên B sẽ có quyền kiện tôi vì đã bán cho bên B rồi giờ lại bán cho bên C, khi đó tôi không có gì xác nhận là mình chỉ ký bán cho bên B thôi, còn bên B bán bên C nhờ tôi ký lại hết. Mong luật sư tư vấn giúp cho tôi để tìm ra giải pháp thỏa đáng không làm mất tình làng nghĩa xóm, không để tôi vào tình trạnh khó sử trước pháp luật.Trường hợp của tôi cũng đã nhờ vài bên tư vấn giúp, mọi người điều nói là tôi không có trách nhiệm gì với căn nhà đã bán, bên B có trách nhiệm hoàn toàn, tôi không có nghĩa vụ phải ký giấy tờ gì cho họ cả, không là tôi phải ra pháp luật giải quyết. Tôi biết bản thân mình là đúng không còn trách nhiệm gì với căn nhà đã bán nhưng tại sao bên B và C không để tôi yên, việc này tôi phải làm thế nào được ạ.Mong luật sư giải đáp giúp tôi sớm ạ.Cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Theo Luật Đất đai 2003 quy định:

"
Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất
...
b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất."

Vậy theo quy định của Luật Đất đai 2003 thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Theo bạn trình bày, năm 2010 bạn có chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B bằng giấy tờ viết tay có người làm chứng, tuy nhiên không đề cập đến việc có được công chứng, chứng thực hay không, vì vậy chúng tôi xin đưa ra hai trường hợp để bạn tham khảo:

Thứ nhất,
Hợp đồng chuyển nhượng trên không được thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định.

Theo quy định của Bộ Luật Dân sự 2005:

Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.

Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Từ các quy định trên có thể thấy rằng việc chuyển nhượng đất đai mà không thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật là không tuân thủ về hình thức và giao dịch trên sẽ bị coi là vô hiệu, về nguyên tắc khi giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy nếu trong trường hợp trên mà hợp đồng chuyển nhượng của bạn không được công chứng, chứng thực thì sẽ bị vô hiệu và sẽ không phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa các bên, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về gia đình bạn, bên B không có quyền sử dụng đối với mảnh đất.

Thứ hai,
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng trên được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp nếu hợp đồng chuyển nhượng trên đã được thực hiện thủ tục công chứng theo quy định thì giao dịch trên sẽ phát sinh và theo sự thỏa thuận của các bên trong giao dịch đó. Nhưng do ông B chưa được đứng tên trên GCNQSDĐ nên không có các quyền của người sử dụng đất, không được xác định là chủ sở hữu đất đai mà được pháp luật thừa nhận.

Với trương hợp của bạn hiện nay do ông B chưa được đứng tên trên GCNQSDĐ nên chưa xác lập quyền sử dụng đất của ông B, nên ông B không thể thực hiện các  quyền của người sử dụng đất (bao gồm cả quyền chuyển nhượng, mua bán với ông C). Trường hợp trên tốt nhất để tránh các thủ tục lâu dài và các khoản thuế, lệ phí phát sinh thì nên trực tiếp giao dịch mua bán giữa ông A với ông C, và ba người nên thực hiện một bản cam kết với nhau về việc ông A đã từng bán mảnh đất trên cho ông B nhưng chưa sang tên, nhưng nay ông B có nhu cầu chuyển nhượng mảnh đất đó cho ông C, nên ông B nhờ ông A trực tiếp thực hiện thủ tục sang tên cho ông C để tránh việc xảy ra các tranh chấp về sau giữa các bên.

Hiện nay nếu diện tích mua bán đó vẫn chưa đủ diện tích để thực hiện cấp GCNQSDĐ thì vẫn có thể cho ông C đứng tên chung trên GCNQSDĐ với gia đình bạn và khi thực hiện thủ tục sang tên nên yêu cầu thể hiện rõ diện tích do ông C sở hữu trên GCNQSDĐ để xác lập quyền sở hữu cho ông C.