Câu hỏi: Xin chào Công ty Luật Minh Gia, Lời đầu cho tôi xin gửi lời chúc sức khỏe tới các Luật sư. Tôi có câu hỏi muốn gửi tới Luật sư mong được giải đáp: Tôi đang muốn mua một căn nhà, tuy nhiên căn nhà này chỉ có trích đo của Phường mà không có sổ đỏ, trích đo này được làm từ năm 1996 mang tên chính chủ ngôi nhà tôi định mua. Ngoài trích đo này thì còn giấy chuyển nhượng đất (bản đánh máy và có chữ ký của 2 người) của chủ cũ cho chủ mới ngôi nhà hiện tại. Vậy luật sư cho tôi hỏi với những giấy tờ như trên tôi có thể yên tâm mua ngôi nhà này không, điều nữa là khi tôi tiến hành mua thì thủ tục như thế nào, có thể sang tên bản trích đo Phường cho tôi không, thủ tục bàn giao Công chứng giữa 2 bên như thế nào. Sau này tôi có thể làm sổ đỏ không, làm thế nào để biết ngôi nhà này có nằm trong quy hoạch không. Đây là lần đầu tôi tiến mua nhà nên mong Luật sư giải thích chi tiết cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về việc mua ngôi nhà gắn liền với quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

..."

Và căn cứ Điều 118 Luật nhà ở năm 2014 quy định về Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch:

"1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;

d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

đ) Nhận thừa kế nhà ở;

e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.

…"

Như vậy, căn cứ các quy định nêu trên, nếu chỉ có trích đo thửa đất và giấy tờ chuyển nhượng không được công chứng, chứng thực giữa chủ cũ của nhà đất với người bán nhà đất cho bạn thì không thể làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà cho bạn tại Văn phòng công chứng do chưa đáp ứng điều kiện có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.

Vì vậy, người chuyển nhượng quyền sử dụng đất và bán nhà trên đất cho bạn phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho họ trước khi làm thủ tục chuyển nhượng cho bạn. Nếu bạn thực hiện chuyển nhượng nhà đất nhưng không có Giấy chứng nhận, Hợp đồng chuyển nhượng, mua bán không được công chứng, chứng thực thì bạn sẽ không thể thực hiện được thủ tục cấp Sổ đỏ đứng tên của bạn.

Thứ hai, về việc kiểm tra các thông tin liên quan đến quy hoạch của thửa đất

Theo quy định của pháp luật, cụ thể quy định tại Thông tư 34/2014/TT-BTNMT, bạn có thể liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận/Huyện nơi có đất hoặc Bộ phận địa chính của UBND cấp xã để yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến quy hoạch của thửa đất. Tuy nhiên, yêu cầu này có thể bị từ chối do bạn không phải là chủ sử dụng của nhà đất này. Do đó, bạn nên đề nghị người bán thực hiện thủ tục yêu cầu cung cấp dữ liệu về đất đai để cung cấp thông tin cho bạn.

Trân trọng./.