Câu hỏi: Tôi có 1 vần đề thắc mắc, mong luật sư giúp đỡ.Tôi mua một mảnh đất trung tâm Thành phố từ anh B, nhưng chưa sang tên đổi chủ nên bìa đất vẫn đứng tên anh A (Có giấy viết tay bán cho anh B năm 2006), nay vợ chồng anh B ủy quyền toàn bộ bìa đất cho vợ chồng anh A bán - sang tên đổi chủ cho tôi. Mà anh A đi lao động xuất khẩu hẹn 3 tháng nữa về ký giấy tờ. Giờ cứ giao 80% giá trị bìa đất cho vợ anh A và vợ anh A giao bìa đất cho tôi cầm.

Vậy xin hỏi luật sư:

1. Tôi có cần phải bắt gia đình B viết giấy ủy quyền ( có xác nhận chính quyền) cho Vợ anh A thay mặt bên B bán cho tôi không? Có hợp lý không

2. Tôi cầm bìa đất và giao 80% cùng hợp đồng ký với vợ anh A có an tâm không? (vợ anh A hứa 3 tháng nữa chồng sẽ về ký)3. Mua bán trên với vợ anh A có hợp lý không? hay mình phải làm hợp đồng với bên B.

Xin luật sư tư vấn giúp đỡ cho gia đình tôi.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Xác định chủ sở hữu quyền sử dụng đất để thực hiện giao dịch

Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”

Trong trường hợp này để quyền lợi của bạn được bảo đảm và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói trên không bị vô hiệu thì hợp đồng chuyển nhượng mảnh đất đó phải có đủ điều kiện để có hiệu lực theo quy định tại Điều 117 nêu trên. Như vậy về mặt chủ thể thì cũng phải đáp ứng theo quy định của pháp luật tức là phải có quyền sử dụng mảnh đất và đáp ứng các điều kiện khác như về mặt nội dung và hình thức (Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013) thì mới có giá trị pháp lý.

Như vậy cần phải xem xét người đang có quyền sử dụng đất hợp pháp trong trường hợp này. Nếu hợp đồng mua bán đất theo thông tin bạn cung cấp tại thời điểm năm 2006 là có giá trị pháp lý thì bạn yêu cầu B làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, sau khi B đứng tên thì mới có thể giao kết hợp đồng hoặc ủy quyền cho A hoặc vợ A giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bạn. Bạn không cung cấp thông tin cụ thể về việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng A và B vào thời điểm năm 2006 nên chúng tôi không xác định cụ thể cho bạn.

Vậy dựa theo một số quy định về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp dưới đây để xác định, nếu các bên hiện tại không tranh chấp về hợp đồng thì có thể yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng này nếu đã đáp ứng các điều kiện khác của giao dịch dân sự và chỉ bị vô hiệu về mặt hình thức và các bên chứng minh mình đã thực hiện được 2/3 nghĩa vụ của hợp đồng theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015. Vì giao dịch đó thực hiện vào thời điểm năm 2006 nên sẽ áp dụng Bộ luật dân sự năm 2015 và Luật đất đai năm 2003 để xem xét giá trị pháp lý.

Về mặt nội dung và mục đích của giao dịch không được vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; về chủ thể thì người tham gia có năng lực hành vi dân sự, tự nguyện khi tham gia giao dịch; hình thức phải lập thành văn bản và có công chứng nhà nước hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã nơi có đất (Điều 127 Luật đất đai năm 2003. Nếu hợp đồng chuyển nhượng có giá trị pháp lý thỉ yêu cầu B làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao kết hợp đồng với bạn, trường hợp hợp đồng vô hiệu thì một trong hai bên có thể yêu cầu tuyên hủy giao dịch dân sự và khi này thì bạn phài giao kết với vợ chồng anh A (nếu là tài sản chung của vợ chồng). Anh A có thể ủy quyền cho vợ hoặc một người khác để thực hiện giao kết hợp đồng với bạn, về vấn đề giao tiền và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì đây là thỏa thuận giữa hai bên.

---

2. Hỏi về việc chồng bán tài sản chung không cần sự đồng ý của vợ

Nội dung đề nghị tư vấn:

Chào luật sư công ty Luật Minh Gia! Em có 1 vấn đề cần luật sư tư vấn giúp e! Ba mẹ em hiện đang có xung đột, đang chờ làm thủ tục ly hôn. Ba em là người hoàn toàn có lỗi trong việc ly hôn. Hiện có một số đối tượng đang kích động ba em bán 1 mảnh đất để vụ lợi cho bản thân (đây là tài sản chung của ba mẹ, nhưng ba là người đứng tên trên sổ đỏ).

Luật sư cho em hỏi là ba em có quyền đơn phương bán đất được không? Mẹ em cần phải làm gì để bảo vệ phần tài sản chung đó? Em xin cảm ơn luật sư!

Công ty Luật Minh Gia xin tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất,
Theo Khoản 1 điều 33 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng. Do đó mảnh đất này được coi là tài sản chung của ba mẹ bạn.

Thứ hai,
Khoản 1 Điều 34 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung như sau: “Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.” Do đó việc mẹ bạn không có tên trong sổ đỏ không làm mất đi quyền lợi của mẹ bạn.

Thứ ba,
Điều 35 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận và việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Vì mảnh đất này là tài sản chung của vợ chồng nên việc định đoạt không thể đơn phương do ba của bạn thực hiện được. Việc này cần phải có sự thỏa thuận của cả hai vợ chồng. Việc một người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản không đồng nghĩa với việc tài sản này là tài sản riêng của người đó.

Do vậy, trong trường hợp này, mẹ bạn có thể yêu cầu ba bạn thỏa thuận phân chia tài sản chung theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền lợi hợp pháp cho mình. Còn trong trường hợp ba bạn vẫn cương quyết đơn phương bán mảnh đất đó thì mẹ bạn có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.