Câu hỏi: Đất gia đình em bao gồm một nền nhà, hai công đất ruộng của cha mẹ em, một nền nhà của cô Sáu và một mảnh đất vườn của bác Bảy, tất cả đều do bác Bảy đứng tên. Nhà em và nhà cô Sáu đã ở trên đất này khoảng 30 năm, còn bác Bảy sau khi lập gia đình thì về bên nhà vợ sống cũng gần 20 năm. Bác lén đi vay ngân hàng cũng 10 năm rồi, trong thời gian vay bác có bán 1 phần đất cho ông Năm, làm giấy tờ viết tay. Bây giờ bác Bảy đang làm thủ tục chuyển nhượng phần đất của nhà em cho cha em đứng tên, bác Bả

Kính chào các luật sư của Công ty luật Minh Gia!Em có một vấn đề liên quan đến luật đất đai mong các luật sư có thể dành chút thời gian quý báo của mình để tư vấn giúp em ạ.Đất gia đình em bao gồm một nền nhà, hai công đất ruộng của cha mẹ em, một nền nhà của cô Sáu em và một mảnh đất vườn của bác Bảy em, tất cả đều do bác Bảy em đứng tên. Nhà em và nhà cô Sáu em đã ở trên đất này khoảng 30 năm, còn bác Bảy em sau khi lập gia đình thì bác Bảy em về bên nhà vợ sống cũng gần 20 năm, cách đó cũng khoảng 8km (khác xã nhưng cùng huyện). Bác Bảy em đứng tên giấy tờ đất của cả gia đình, sau đó bác Bảy em lén gia đình đem bằng khoáng đi vay ngân hàng cũng khoảng 10 mấy năm rồi, trong thời gian cầm bằng khoáng đi vay ngân hàng bác Bảy em có bán một phần đất cho ông Năm, làm giấy tờ viết tay. Vào năm 2016, ông Năm đứng ra trả tiền vay ngân hàng của bác Bảy em để lấy bằng khoáng về để sang tên phần đất mà 10 mấy năm trước bác Bảy em đã sang cho ông. Cùng lúc đó nhà nước cũng kêu bác Bảy em làm lại bằng khoáng mới và bác Bảy em tiếp tục đứng tên tất cả phần đất của gia đình em (bao gồm nền nhà hai công ruộng của cha mẹ em và nền nhà của cô Sáu). Bây giờ bác Bảy đang làm thủ tục chuyển nhượng phần đất của nhà em cho cha em đứng tên, bác Bảy em đã kí tên rồi nhưng hồ sơ còn sai nhiều chổ. Ở huyện đang xem xét hồ sơ khi nào xong sẽ gọi cha cha em và bác Bảy cùng đi lấy hồ sơ về làm lại và đem đi lên ủy ban xã nộp lại. Vậy cho em hỏi nếu bây giờ bác Bảy em không muốn chuyển nhượng phần đất đó cho cha em nữa và bác Bảy em muốn bán luôn phần đất của nhà em, đuổi cha mẹ em không cho cha mẹ em ở nữa thì có được không ạ? Vì hiên giờ cha em và bác Bảy cũng có một số mâu thuẫn và bác Bảy hay dọa cha em như thế. Nếu bác Bảy muốn đuổi cha em ra khỏi phần đất đó thì cha em có thể kiện lại không ạ? Vì gia đình em đã ở trên phần đất đó 30 năm rồi.Kính mong các luật sư của Công ty luật Minh Gia trả lời giúp em. Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo tại Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 3: Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Theo đó, việc bác Bảy đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nên bác Bảy có toàn quyền sử dụng, định đoạt đối với mảnh đất.

Căn cứ vào điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
”

Theo đó thì giữa bố bạn và bác Bảy có thực hiện với nhau hợp đồng chuyển nhượng không.

- Nếu không có hợp đồng chuyển nhượng

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.”

Theo đó khi bố bạn và bác Bảy không thực hiện kí kết hợp đồng chuyển nhượng thì giao dịch dân sự có thể bị vô hiệu. Tuy nhiên nếu bố bạn đã thực hiện hai phần ba nghĩa vụ thì bác Bảy không thể bán cho đất cho người khác được nữa và nếu gia đình bạn bị đuổi thì bố bạn có thể khởi kiện ra Tòa.

Tuy nhiên nếu chưa thực hiện nghĩa vụ gì thì bác Bảy có quyền bán cho người khác và có thể đuổi gia đình bạn đi bất cứ lúc nào vì đây là mảnh đất của bác Bảy. Việc trước đây cho gia đình bạn ở chỉ là sự định đoạt đối với mảnh đất và bác Bảy có thể lấy lại mảnh đất và không cho gia đình bạn ở. Trong trường hợp này đã vi phạm hình thức hợp đồng và hợp đồng sẽ bị vô hiệu, các bên sẽ trả cho nhau những gì đã nhận.

- Nếu có hợp đồng chuyển nhượng thì còn phải xem xét hợp đồng chuyển  nhượng đó đã công chứng hay chưa.

+ Trường hợp 1: Hợp đồng chuyển nhượng này chưa công chứng

Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo trường hợp này nếu không có công chứng mà bố ban đã thực hiện được hai phần ba nghĩa vụ thì bác Bảy không thể bán cho người khác được. Tuy nhiên nếu chưa thực hiện được trên hai phần ba nghĩa vụ thì hợp đồng này sẽ bị vô hiệu, hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Nghĩa là bác Bảy có thể sẽ bán được cho người khác và có thể đuổi gia đình bạn.

+ Trường hợp 2: Hợp đồng chuyển nhượng đã có công chứng

Trong trường hợp này hợp đồng phù hợp với hình thức của hợp đồng theo pháp luật quy định. Cho nên bác Bảy không thể bán cho người khác. Nếu bán cho người khác thì sẽ bị phạt vi phạm hợp đồng đã kí với bố bạn.