Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Hiện tại em đã có gia đình và 2 con đang sống chung đất với bố mẹ ruột em và đã có nhà riêng trên đất bố mẹ. Kế bên nhà bố mẹ là đất của chú ruột (em trai ruột của bố). Chú đã có gia đình và 2 đứa con gái nhưng đầu óc chú không được bình thường, khám tỉ lệ thương tật não tới 86%, chú đang hưởng trợ cấp của xã hội..

Vợ chú đã ly hôn với chú từ khi 2 con còn nhỏ và kể từ đó họ không quan tâm tới chú nữa. Hiện tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ hộ khẩu đứng tên mình chú và vợ chồng em đang nuôi dưởng chú. Ông nội của em  (bố ruột của chú) có để lại di chúc sẽ cho tặng ai mảnh đất đó nếu như họ nuôi dưỡng chú đến lúc chú qua đời.

Hiện tại vợ chồng em đang giữ bìa đỏ do mẹ của chú giao lại cho vợ chồng em và mẹ chú đã tách hộ chuyển vào nam sinh sống. Giờ em muốn làm thủ tục sang tên quyền sử cho em thì em phải làm những gì, ở cơ quan nào mong luật sư tư vấn. Xin chân thành cảm ơn .!

Trả lời: Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp quyền sử dụng đất được cấp cho chú và chú là chủ sở hữu hợp pháp nên trong trường hợp bạn muốn làm được thủ tục sang tên quyền sử dụng đất phải được sự đồng ý bằng văn bản của chú thông qua hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có công chứng hoặc chứng thực (bản di chúc của ông liên quan tới quyền sử dụng đất của chú không có giá trị). Tuy nhiên, do khả năng nhận thức của chú vào thời điểm hiện nay không được minh mẫn, bình thường nên khi bạn muốn thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì trước tiên làm đơn yêu cầu Tòa án tuyên bố mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự đồng thời yêu cầu cử người đại diện cho chú. Sau khi có quyết định thì người đại diện theo pháp luật của chú sẽ đứng ra thực hiện mọi giao dịch liên quan tới quyền và lợi ích hợp pháp của chú. Cụ thể, Bộ luật dân sự năm 2015:

“Điều 136.
Người đại diện theo pháp luật của cá nhân

1. Cha, mẹ đối với con chưa thành niên.

2. Người giám hộ đối với người được giám hộ. Người giám hộ của người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi là người đại diện theo pháp luật nếu được Tòa án chỉ định.

3. Người do Tòa án chỉ định trong trường hợp không xác định được người đại diện quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.

4. Người do Tòa án chỉ định đối với người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Điều 141. Phạm vi đại diện

1. Người đại diện chỉ được xác lập, thực hiện giao dịch dân sự trong phạm vi đại diện theo căn cứ sau đây:

a) Quyết định của cơ quan có thẩm quyền;

b) Điều lệ của pháp nhân;

c) Nội dung ủy quyền;

d) Quy định khác của pháp luật.

2. Trường hợp không xác định được cụ thể phạm vi đại diện theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người đại diện theo pháp luật có quyền xác lập, thực hiện mọi giao dịch dân sự vì lợi ích của người được đại diện, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

3. Một cá nhân, pháp nhân có thể đại diện cho nhiều cá nhân hoặc pháp nhân khác nhau nhưng không được nhân danh người được đại diện để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự với chính mình hoặc với bên thứ ba mà mình cũng là người đại diện của người đó, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

4. Người đại diện phải thông báo cho bên giao dịch biết về phạm vi đại diện của mình.”

Như vậy, bạn không thể thực hiện giao dịch trực tiếp với chú nhưng có thể thông qua người đại diện theo pháp luật của chú. Tuy nhiên, phải đảm bảo giao dịch này nhằm phục vụ lợi ích của chú (giao dịch hợp pháp, được pháp luật công nhận thì có thể xem xét tiến hành thủ tục chuyển nhương, sang tên tại Phòng đăng ký đất đai của huyện). Trường hợp, nếu việc chuyển nhượng sang tên quyền sử dụng đất không nhằm mục đích lợi ích mà dẫn tới thất thoát tài sản, ảnh hưởng tới quyền sở hữu của chú thì giao dịch đó không được phép thực hiện - không tiến hành sang tên quyền sử dụng đất được.