Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề xây nhà trên đất lấn chiếm thì vấn đề bồi thường giải quyết như thế nào. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung câu hỏi:

Cụ thể là tôi có 2 phần đất nằm 2 bên phần giữa là con rạch cạn cùng ngang khoảng 14m dài 70m không tác dụng cho việc phát triển kinh tế chỉ mang tính chất neo đậu. Từ khi có công văn nạo vét rạch. Cơ quan nhà nước ra cấm ranh để nạo vét. Do công trình nhà phụ của tôi bị xuống cấp tôi tiến hành xây dựng nhà phụ nằm sát phần ranh ông A ( ông A là người của thị xã ) cấm. Đến khi nạo vét xong nhà phụ của tôi bị sụp lún. Khi Chúng tôi làm đơn yêu cầu giải quyết bồi thường thì trong cuộc họp ông A trả lời là do phần nhà phụ tôi nằm trên phần đất rạch. Nên không bồi thường và yêu cầu nhà phụ của tôi phải gỡ bỏ. Chuyện lấn rạch hoàn toàn không ai nhắc đến từ khi nạo vét rạch. Tự nhiên giờ lại nhắc đến. Thực sự khi đó ra thì đất nhà tôi dư ra về bên rạch. Nhưng chúng tôi ko biết chỉ làm theo ranh của ông A. Nhờ luật sư tư vấn dùm.

Trả lời: Theo thông tin mà bạn cung cấp, chúng tôi xin tư vấn cho bạn theo hai trường hợp sau đây:

Trường hợp thứ nhất
, nếu nhà phụ của anh xây trên mảnh đất do rạch do lấn chiếm đất thuộc quyền quản lý của nhà nước. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai thì hành vi lấn đất và chiếm đất được định nghĩa như sau:

“1. Lấn đất là việc người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc việc sử dụng đất do được Nhà nước giao, cho thuê nhưng hết thời hạn giao, cho thuê đất không được Nhà nước gia hạn sử dụng mà không trả lại đất hoặc sử dụng đất khi chưa thực hiện thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, việc bạn lấn chiếm đất ở rạch để xây dựng công trình nhà phụ là trái với quy định của pháp luật.

Theo điều 10 của nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định:

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất.

...

3. Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở.

...

5. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này;

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Như vậy, Khi cơ quan nhà nước tiến hành nạo vét rạch làm sụt lún nhà phụ bạn sẽ không được bồi thường, ngoài ra bạn sẽ phải có nghĩa vụ tháo dỡ công trình trên đất đã lấn chiếm để trả lại nguyên trạng ban đầu cho đất ở rạch theo quy định của pháp luật.

Trường hợp thứ hai
, nếu bạn xây nhà phụ trên đất mà bạn có quyền sử dụng đất thì trong trường hợp trên phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng.

Điều 584 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại:

“1. Người nào có hành vi xâm phạm tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín, tài sản, quyền, lợi ích hợp pháp khác của người khác mà gây thiệt hại thì phải bồi thường, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.

2. Người gây thiệt hại không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp thiệt hại phát sinh là do sự kiện bất khả kháng hoặc hoàn toàn do lỗi của bên bị thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Như vậy, trong trường hợp bạn xây công trình trên đất thuộc quyền sử dụng đất của mình thì khi gây thiệt hại bên phía thi công nạo vét mương sẽ có nghĩa vụ phải bồi thường. Mức bồi thường được quy định: Thiệt hại thực tế phải được bồi thường toàn bộ và kịp thời. Các bên có thể thỏa thuận về mức bồi thường, hình thức bồi thường bằng tiền, bằng hiện vật hoặc thực hiện một công việc, phương thức bồi thường một lần hoặc nhiều lần, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.