Câu hỏi: : Kính chào các anh chị trong Văn phòng  Luật Minh Gia. Em có một vấn đề mong các anh chị tư vấn giúp em ạ. Nhà em có 1 thửa đất hơn 5000m2 do ba mẹ khai hoang từ năm 1980 để lại. Gia đình vẫn giữ giấy đóng thuế từ năm 1992 nhưng tới nay vẫn không được cấp sổ, chính quyền địa phương đã đưa vào diện đất 5% do xã quản lý. Ba em trước khi mất đã chia lại cho các con. Nay chúng em xây nhà lên ở thì bị cưỡng chế. Khu nhà em cũng có vài hộ dân tình hình đất cũng giống nhà em, nhưng họ lại không giữ được giấy đóng thuế. Năm 2017 gia đình em có mua lại hơn 1000m2 để phân lô bán cho người dân. Một số hộ đã tới xây nhà ở. Giờ chính quyền địa phương ra quyết định cưỡng chế và nói nhà em chiếm đoạt đất công tự ý phân lô bán. Luật Minh Gia cho em hỏi:

1. Nhà em đã làm sai ở điểm nào và hướng giải quyết thế nào ạ?

2. Đất nhà em có thể lên sổ được không?

3. Mảnh đất gia đình em mua của hộ khác năm 2017 không có giấy thuế có được lên sổ không? Nếu được lên sổ người đứng tên sẽ là gia đình em hay chủ đất cũ ạ?

Mong Luật Minh Gia tư vấn giúp em. Em chân thành cám ơn ạ!

Trả lời: Thứ nhất đối với vấn đề đất 5% và Điều kiện để được cấp Giâý chứng nhận Quyền sử dụng đất.

Tại Khoản 1 Điều 132 Luật đất đai 2013 có quy định:

“1. Căn cứ vào quỹ đất, đặc điểm và nhu cầu của địa phương, mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương.

Đất nông nghiệp do tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trả lại hoặc tặng cho quyền sử dụng cho Nhà nước, đất khai hoang, đất nông nghiệp thu hồi là nguồn để hình thành hoặc bổ sung cho quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”.

Như vậy, nếu đất của gia đình bạn đã được đưa vào diện đất 5% theo đúng qui định của pháp luật thì đất này đang thuộc quản lý của xã. Đất đó là đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích đất công ích và được Ủy ban nhân dân cấp xã cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương thuê để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá để cho thuê. Vì vậy, việc bạn xây dựng trên đất 5% là hành vi sử dụng sai mục đích sử dụng đất. Khi phát hiện sai phạm UBND xã có thẩm quyền ra quyết định xử phạt hành chính và yêu cầu tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Đồng thời như đã phân tích ở trên nếu đất này đang thuộc quản lý của xã khi chưa có quyết định cho gia đình bạn thuê mà gia đình tự ý sử dụng thì có thể được coi là hành vi lấn chiếm đất công.

Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì đất của gia đình bạn đã đươc khai hoang, sử dụng từ năm 1980 đến nay, do đó nếu như UBND xã cho rằng mảnh đất nhà bạn là đất công, thuộc quỹ đất 5% thì bạn có thể yêu cầu bên UBND xã đưa ra căn cứ để chứng minh diện tích đất này thuộc vào đất công. Để xác định một diện tích đất là đất khai hoang hay đất công thì còn tùy thuộc vào các tài liệu có liên quan như bản đồ địa chính qua các thời kỳ, xác nhận của đại diện chính quyền qua các thời kỳ và các tài liệu liên quan khác…Việc xác định đất được coi là đất công phải được thể hiện tại văn bản có thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai hoặc trong hồ sơ địa chính. Do vậy, bạn cần yêu cầu phía UBND xã kiểm tra lại xem có căn cứ nào xác định là đất công hay không và nếu có thì đề nghị UBND xã trả lời vấn đề này bằng văn bản, có căn cứ rõ ràng.

Trường hợp phía UBND xã không có căn cứ xác đáng chứng minh mảnh đất trên là đất công thì mảnh đất đó có thể được xác định là đất khai hoang sử dụng ổn định trong thời gian dài. Bạn có thể cung cấp thêm thông tin về quá trình sử dụng đất của gia đình bạn để chứng minh vấn đề gia đình bạn tự khai hoang đất, có sử dụng ổn định lâu dài, không có tranh chấp để yêu cầu phía chính quyền địa phương xem xét cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất.

Thứ hai, Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì thửa đất của bạn phải có đủ điều kiện mà pháp luật quy định tại Điều 100, 101 Luật đất đai 2013.
Cụ thể:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Đối chiếu với các qui định trên nếu xét thấy thửa đất của gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể làm hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc phòng tài nguyên môi trường hoặc nộp tại UBND cấp xã ở bộ phận tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính.

Thứ ba, đối với 1000m2 đất gia đình bạn mua lại từ hộ dân khác năm 2017.

Căn cứ theo quy định tại Luật đất đai năm 2013 có quy định về điều kiện thực hiện giao dịch và hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể:

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất."

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;"

Theo đó nếu muốn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì cần đảm bảo những điều kiện tại Điều 188 nêu trên. Khi đã đủ điều kiện chuyển nhượng thì hợp đồng này phải được thực hiện công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường. Căn cứ vào thông tin mà bạn cung cấp thì thửa đất mà gia đình bạn mua  năm 2017, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cũng không bất kỳ loại giấy tờ nào khác theo qui định của pháp luật. Hợp đồng mua bán giữa gia đình bạn với gia đình chủ đất nếu không được công chứng, cũng như không có xác nhận của chính quyền địa phương thì Hợp đồng sẽ bị vô hiệu. Như vậy, thửa đất 1000m2 đó gia đình bạn không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc người chủ cũ có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không cần xem xét về nguồn gốc đất và quá trình sử dụng đất của họ.

Trân trọng!

P. Luật sư tư vấn - Công ty Luật Minh Gia.