Câu hỏi: Xin chào luật sư, tôi có một số vấn đề về việc tranh chấp đất đai như sau: hiện tại tôi đang xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1993 do Nhà Nước cấp cho tôi lại nhỏ hơn diện tích đất thực tế.

Từ xưa do tôi chưa có nhu cầu sử dụng đất nên đã cho nhà hàng xóm phía sau nhà tôi đi nhờ con đường trên phần đất của tôi hiện tại tuy nhiên trong giấy chứng nhận QSDĐ năm 1993 thì không có thể hiện con đường như trên. Vào năm 2006, do nhà có xảy ra mất trộm nên tôi đã xây dựng tường rào và vẫn chừa con đường cho hàng xóm tôi đi. Nay con cái của tôi đã lớn tôi muốn làm lại sổ đất để các con con có thể dựng nhà ở trên phần đất đường đi đó thì bị các hộ dân phía sau nhà đưa đơn kiện tới phường. Vào buổi hòa giải thì phường nói rằng việc đất của tôi lớn hơn diện tích trên giấy chứng nhận QSDĐ là điều bất thường nên vẫn giải quyết cho các hộ dân phía sau nhà tôi có lối đi chung (tuy nhiên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ này ngày xưa hoàn toàn không hề có con đường, nhưng năm 2009, bà này có làm lại giấy chứng nhận QSDĐ thì lại có con đường nhưng không ký liên ranh với tôi mà ký liên ranh với chị tôi, nhưng chị tôi đã chết vào năm 2006). Xin cho tôi hỏi việc phường giải quyết như vậy là có hợp lý hay chưa, xin luật sư cho tôi hướng giải quyết để tôi có thể lấy lại con đường. Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Do phần diện tích đất mà chưa được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn đang trong tình trạng xảy ra tranh chấp và người hàng xóm của bạn làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại có đường đi chung nên việc đầu tiên bạn cần làm cho thừa đất không còn tình trạng xảy ra tranh chấp để tránh việc bảo vệ quyền lợi của bạn gặp khó khăn và hợp pháp hóa phần đất chưa được thể hiện trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất càng nhanh càng tốt.

Theo Điều 273 Bộ luật  dân sự 2005 (BLDS 2005) quy định Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

"Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác".

Tại Điều 275 BLDS 2005 quy định Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề:

“1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù".

Trong trường hợp các hộ gia đình ở phía sau nhà bạn mà bị bao bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác thì họ có quyền yêu cầu bạn để lại một phần diện tích đất để làm lối đi. Như vậy, sau khi có buổi hòa giải trên Ủy ban nhân dân phường thì bạn nên làm một văn bản thỏa thuận với các hộ gia đình nói trên rằng sẽ để một  phần diện tích của bạn để làm lối đi cho các hộ gia đình và trong văn bản bạn chưa nên nhắc đến vấn đề đền bù và coi như vấn đề này chưa thỏa thuận nhằm tránh trường hợp các hộ gia đình khác không ký vào bản thỏa thuận dẫn đến sẽ gây khó khăn cho việc bảo vệ quyền lợi của bạn

Còn trong trường hợp các các hộ gia đình ở phía sau nhà bạn không bị bao bọc   bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác thì bạn cũng làm văn bản thỏa thuận với các hộ gia đình nói trên rằng sẽ để một phần diện tích của bạn để làm lối đi cho các hộ gia đình và trong văn bản bạn không đề cập đến sẽ để phần đất đó làm lối đi trong thời gian bao lâu.

Lưu ý là trong văn bản thỏa thuận cần thể hiện rõ phần đất để làm lối đi là thuộc quyền sử dụng của bạn. Sau khi các hộ gia đình đã kí vào bản thỏa thuận đó tức là phần diện tích đó không còn tranh chấp nữa và phần diện tích đó là thuộc quyền sử dụng của bạn từ đó sẽ thuận lợi cho bạn đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo khoản 5 Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định:

“5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.

Thủ tục đính chính lại Giấy chứng nhận được quy định tại Điều 86 Nghị định 43/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều khoản của luật đất đai như sau:

"1. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót cho Văn phòng đăng ký đất đai để đính chính. Trường hợp sai sót do lỗi của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải có đơn đề nghị để được đính chính.

Trường hợp Văn phòng đăng ký đất đai phát hiện Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót thì thông báo cho người sử dụng đất biết và yêu cầu người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để thực hiện đính chính.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra; lập biên bản kết luận về nội dung và nguyên nhân sai sót; lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền thực hiện đính chính vào Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp có sai sót; đồng thời chỉnh lý nội dung sai sót vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.

3. Trường hợp đính chính mà người được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng có yêu cầu cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì Văn phòng đăng ký đất đai trình cơ quan có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Trong trường hợp có hộ gia đình không ký hoặc yêu cầu bạn không được yêu cầu đền bù hoặc yêu cầu về thời gian làm lối đi chung như vậy thì quyền lợi của bạn không được bảo đảm. Khi đó bạn cũng đi làm thủ tục đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên do người hàng xóm của bạn làm lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì lại có đường đi chung nên bạn phải đưa các chứng cứ chứng minh phần diện tích làm lối đi đó là thuộc quyền sở hữu của bạn như các giấy tờ về thu thuế sử dụng đất… và cần có văn bản thỏa  thuận về liên danh giữa chị bạn và người hàng xóm để chứng minh chị không hề thỏa thuận với người hàng xóm đó về việc thỏa thuận về liên danh. Trong trường hợp này thì sẽ xảy ra tranh chấp kéo dài và tỉ lệ bạn được đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không cao.

Sau khi đã được đính chính lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn có thể yêu cầu  đền bù trong trường hợp các hộ gia đình phía sau bị bao bọc yêu cầu dành lối đi ra đường công cộng hoặc bạn có quyền sử dụng với con đường đó nếu các hộ gia đình phía sau không bị bao bọc.