Câu hỏi: Điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như thế nào?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Pháp luật quy định các điều kiện cụ thể để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên thực tế có nhiều trường hợp sau khi xác lập giao dịch chuyển nhượng hoặc tặng cho quyền sử dụng đất, các bên tham gia giao dịch không thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên trên giấy chứng nhận, nhiều trường hợp khác không xác lập hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực dẫn đến hợp đồng vô hiệu. Do vậy, để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Câu hỏi tư vấn:

Chào văn phòng, tôi có 2 câu hỏi này mong muốn các anh chị giúp e giải đáp ạ. Trước kia ông nội tôi có mua cho cho bố mẹ tôi 1 mảnh đất rộng 180m2. Bố mẹ tôi đã nộp tiền mua đất cho ủy ban xã rồi, nhưng gia đình tôi đã làm mất giấy nộp đất mà chỉ còn lại giấy giao đất. Nếu như vậy thì gia đình có thể làm sổ đỏ đất được không ạ, thủ tục thế nào?

- Gia đình có mua một miếng đất 5*35 từ năm 2007 nhưng chỉ có giấy tay với chủ đất trong lô đất chung đả có sổ đỏ nhưng đến nay vẩn chưa ra được sổ đỏ riêng cho tôi. nghe nói miếng đất đó chủ đất đả cắm ngân hàng có khả năng sẻ bị ngân hàng thu vì quá hạn,vậy tôi và nhiều người mua củng giấy tay sẻ mất đất sao. xin cảm ơn nhiều

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Câu hỏi thứ nhất:

Theo thông tin anh/chị cung cấp, ông nội anh/chị có mua cho bố mẹ anh/chị một mảnh đất nhưng bố mẹ anh/chị chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên anh/chị không cung cấp thông tin rằng ông nội anh/chị mua đất từ thời điểm nào, bằng hình thức như thế nào, hiện tại giấy tờ bố mẹ anh/chị còn giữ là giấy tờ gì nên chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 quy định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân sư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:

“

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

…”

Theo đó, nếu gia đình anh/chị đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các giấy tờ được liệt kê theo quy định nêu trên thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. Trường hợp gia đình anh/chị không có các giấy tờ nêu trên thì vẫn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Về thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, theo quy định tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

- Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân;

- Sổ hộ khẩu;

- Một trong các giấy tờ sau:

+ Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp;

+ Xác nhận của UBND cấp xã về việc đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Sau khi đã chuẩn bị hồ sơ nêu trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

Thời hạn giải quyết không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Câu hỏi thứ hai:

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, gia đình anh/chị có mua một mảnh đất từ năm 2007. Do đó, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên chịu sự điều chỉnh của Luật Đất đai 2003. Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 về hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

“Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

…

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

…”

Theo đó, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, gia đình anh/chị và bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất. Trường hợp, gia đình anh/chị và bên chuyển nhượng chỉ xác lập giao dịch thông qua giấy viết tay thì không có giá trị pháp lý. Do vậy, giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của gia đình anh/chị sẽ bị vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

“Điều 134. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Khi giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

Như vậy, giao dịch dân sự gia đình anh/chị xác lập sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên. Do đó, gia đình anh/chị sẽ không thể làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu gia đình anh/chị đã thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng thì bên chuyển nhượng phải trả lại số tiền đó cho gia đình anh/chị.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.