Câu hỏi: Kính thưa Luật sư Minh Gia! Lời đầu tiên kính chức  sức khỏe Luật sư và tập thể đồng nghiệp. Sau đây mong Luật sư tư vấn cho tôi nội dung sau: Một công ty tư nhân bán 0,9ha đất (kho tàng nhà xưởng, bãi đậu xe), đất này có nguồn gốc, năm 1985 UBND thành phố cấp phép giao đất để hoạt động (bằng văn bản). Công ty hoạt động ổn định, liên tục từ đó đến nay 32 năm. Hiện tại, công ty mới lập thủ tục đề nghị cấp GCN-QSDĐ. Do công ty làm ăn thua lỗ, đã họp và tập thể thống nhất 100% chuyển nhượng đất cho người khác, để lấy vốn trả nợ (công ty bán đất). Tôi muốn mua thửa đất nêu trên, kính mong Luật sư tư vấn: Giả sử, công ty chưa có GCN-QSDĐ tôi mua bằng giấy viết tay có được không? Công ty có GCN-QSDĐ có được quyền bán không? Nếu được quyền bán, thì giấy tờ pháp lý.như thế nào? Kính mong Luật sư giúp đỡ, tôi chân thành cám ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi tới Công ty Luật Minh Gia, với tình huống của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Căn cứ theo Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan
.

Ngoài ra tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định:

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Như vậy theo như các quy định hiện tại thì hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất bắt buộc phải lập thành văn bản được công chứng, chứng thực. Nếu phía bên công ty bán đất cho bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc mua bán diễn ra giữa hai bên sẽ không được pháp luật công nhận. Bởi lẽ vì phía công ty chưa có bất cứ giấy tờ nào chứng minh rõ mình là chủ sở hữu đối với mảnh đất trên thì việc công chứng hợp đồng mua bán này rất khó khăn.

Thứ hai, công ty có quyền bán đất đó cho bạn không?

Vì bạn không nói rõ về nguồn gốc đất này được hình thành như thế nào là từ nguồn thuê đất trả tiền đất một lần cho cả thời gian thuê, thuê đất trả tiền hằng năm hay công ty đó được nhà nước giao đất(giao đất có thu tiền sử dụng hay không thu tiền sử dụng ) nên chúng tôi sẽ không thể tư vấn cụ thể chính xác cho bạn được xem công ty đó có được quyền bán lại cho bạn mảnh đất đó cũng như việc bạn có thể làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đối với mảnh đất đó được hay không.

* Nếu công ty bán đất cho bạn được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì trường hợp này sẽ không có quyền chuyển nhượng (bán) mảnh đất đó cho bạn theo quy định tại Khoản 2 Điều 173 Luật đất đai 2013:

2. Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.

* Nếu công ty định bán đất cho bạn được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê  thì sẽ có quyền chuyển nhượng (bán) đất lại cho bạn theo quy định tại Điều 174 Điểm a Khoản 2:

2. Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:

a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;

Như vậy, bạn cần đối chiếu xem trường hợp của mình thuộc trường hợp này để có thể xem xét phía bên công ty đó có quyền bán đất cho bạn hay không.

Thứ ba, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa cá nhân và công ty

Bộ hồ sơ đầy đủ thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ từ công ty sang cá nhân gồm có:

– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ công ty sang cá nhân (2 bản gốc hợp đồng);

– Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp (2 bản sao công chứng);

– Giấy tờ chứng minh nhân thân của cá nhân: CMND, Sổ hộ khẩu, Giấy chứng nhận kết hôn; Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân,… (2 bản sao công chứng);

– Tờ khai lệ phí trước bạ, Thuế TNDN, đơn đăng ký biến động

------

3. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không công chứng có hợp pháp?

Câu hỏi:

Thưa luật sư :trong hợp đồng mua bán đất viết tay của hai bên mua bán có đặt cọc 30 triệu và vi phạm quy định hợp đồng phạt 60 triệu nhưng hợp đồng không có xác nhận củâ cơ quan có thẩm quyền và hợp đồng trong khi chưa làm di chúc thừa kế xác nhận quyền sử dụng  nhưng hợp đồng có gi sau 3tháng làm song sẽ chuyển quyền sử dung cho bên mua .và sau 4tháng thì người bán muốn thay đổi.vậy khi khởi kiện ra tòa thì hợp đồng có giá trị pháp lý không .nếu không có giá trị pháp lý thì việc vi phạm hợp đồng có phải bồi thường không. Nếu có thì tính như thế nào và bồi thường 60triệu có đúng như quy định của pháp luật không ạ?rất mong luật sư tư vấn và trả lời giúp .!  Xin cảm ơn luật sư.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã."

Như vậy, theo quy định của pháp luật thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được công chứng/chứng thực (trừ trường hợp kinh doanh bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản).

Do vậy, hợp đồng mà anh/chị đã ký kết sẽ bị vô hiệu theo Điều 129 Bộ luật dân sự 2015. Theo đó, các bên sẽ phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo Điều 131 Bộ luật dân sự 2015.