Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về hợp đồng mua bán đất không có công chứng, chứng thực thì có hiệu lực không, cụ thể: Ngày 11 tháng 1 năm 2015 em có chuyển nhượng cho bạn một thửa đất rẫy tại xã X, tỉnh Dak Nông. Đất trồng cafe và hồ tiêu, chưa có sổ đỏ nên em đã viết giấy tay và nhờ hai người gần rẫy mình làm chứng và không có đưa ra xã xác thực.

Khi chuyển nhượng, người bên kia đã đặt cọc cho em một số tiền và hẹn đến ngày 10/4/2015 thanh toán cho em số còn lại nhưng tới bây giờ là 7/6/2015 chưa thấy họ chuyển tiền cho em. Gọi điện thì họ tắt máy, nghe nói họ làm bìa đỏ rồi. Xin hỏi luật sư dựa trên pháp luật thì em phải làm gì vì em nghe nói nếu chuyển nhượng mà không có địa phương chứng thực thì khó bề đòi lại đất. Xin luật sư tư vấn giúp em!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 3, điều 167 Luật đất đai 2013 về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

"... 3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này".

Do đó, đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này thì hợp đồng bắt buộc phải có công chứng hoặc chứng thực mới phát sinh hiệu lực và được pháp luật bảo vệ. Vì vậy, hợp đồng có thể bị vô hiệu về mặt hình thức theo quy định tại Điều 134 Bộ luật dấn sự 2005:

"Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu".

Khi hợp đồng vô hiệu thì 2 bên phải hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận theo quy định tại điều 137 bộ luật dân sự 2005:

"Điều 137. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường".

Và bên có lỗi sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường do để hợp đồng vô hiệu xảy ra.

Hướng giải quyết khi hợp đồng mua bán đất không công chứng

Do đó, trong trường hợp này:

- Thứ nhất, bạn nên cố gắng liên lạc với người đã mua đất của mình thỏa thuận về việc hoàn thành nốt nghĩa vụ hợp đồng (trả nốt khoản nợ còn lại) và công chứng hợp đồng mua bán giữa 2 bên để làm thủ tục sang tên. Theo bạn trình bày thì việc họ được cấp GCNQSDĐ khi hợp đồng giữa 2 bên chưa được công chứng, chứng thực là không thể xảy ra.

- Thứ hai, trong trường hợp không liên lạc được với người đã mua đất vì người này có hành vi cố tình trốn tránh, không trả nốt số tiền còn lại thì bạn có thể làm đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu về mặt hình thức (do chưa được công chứng). Khi này, Tòa án sẽ dành cho 2 bên một khoảng thời gian để hoàn thành hợp đồng đó là bên mua hoàn thành nốt nghĩa vụ thanh toán khi đến hạn ghi trên hợp đồng và hai bên phải công chứng hợp đồng mua bán này. Nếu bên mua là bên cố tình không thực hiện nốt hợp đồng dẫn đến hậu quả pháp lý làm hợp đồng vô hiệu thì họ sẽ phải bồi thường nếu có thiệt hại xảy ra trên thực tế.

Khi khởi kiện tại Tòa án, bạn sẽ cần cung cấp những giấy tờ chứng minh về việc giao dịch mua bán đất giữa 2 bên gửi kèm đơn khởi kiện để làm chứng cứ bảo vệ quyền lợi cho mình.