Câu hỏi: Kính chào các anh chị Luật Minh Gia. lời đầu tiên em xin được gửi tới quý anh chị ời chúc sức khỏe, hanh phúc, luôn mang những sự công bằng đến người dân.Em có một thắc mắc về đất đai nhờ Luật minh gia giúp đỡ ạ.Gia đình em có một mảnh đất CLN do bác em khai phá làm vườn từ năm 1979 sử dụng đến năm 1990 bác em cho mẹ em làm vườn (Nhưng không làm giấy tờ) và sử dụng ổn định từ đó đến cuối năm 2016, gia đình em dựng nhà trên mảnh đất đó và cũng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Tuy nhiên đến đầu năm 2017 em ruột của ông bác đã cho mẹ em đất năm xưa làm đơn khởi kiện đòi mảnh đất này của gia đình em mà không có bất cứ giấy tờ căn cứ gì, ông này tự làm biên bản xác nhận nguồn gốc đất và đi xin chữ ký của một số người xác nhận cho ông ấy là trước năm 1993 có được sử dụng mảnh đất này. Em kính nhờ anh chị tư vấn giúp em có quy định nào trong luật quy định nhu vậy không? Việc đòi lại đất như vậy có hợp pháp không? Những người ký bừa vào giấy xác nhận nguồn gốc đất của ông ta khi không biết nguồn gốc đất có bị quy trách nhiệm không, em xin chân thành cảm ơn anh chị, mong tin anh chị ạ./.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, với trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, trong trường hợp này, mẹ bạn cần xác nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất này

Theo thông tin bạn đã cung cấp thời điểm mà mẹ bạn được bác tặng cho mảnh đất từ năm 1990 sử dụng ổn định đến năm 2016 nhưng lại không có giấy tờ gì chứng minh quyền sử dụng đất thì mẹ bạn cần đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo Khoản 1 Điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất”

Như vậy, nếu mảnh đất đó không có tranh chấp và được ủy ban nhân dân xã xác nhận thì mẹ bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất được tặng cho đó.

Thứ hai, căn cứ vào các quy định sau

Khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai

Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:

1. Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.

2. Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:

a) Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;

b) Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;

c) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.

3. Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

4. Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

8. Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.”

Theo thông tin bạn cung cấp, người em của bác bạn không có bất cứ giấy tờ căn cứ gì, ông này tự làm biên bản xác nhận nguồn gốc đất và đi xin chữ ký của một số người xác nhận cho ông ấy là trước năm 1993 có được sử dụng mảnh đất này. Như vậy, người em này không chứng minh được các giấy tờ theo quy định của pháp luật rằng mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của mình thì việc đòi lại mảnh đất là không có căn cứ.

----

3. Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất từ bố, mẹ sang con?

Câu hỏi:

Xin chào luật sư:Tôi đang sống ở TP. HCM, ba tôi có thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ba mẹ muốn cho 3 người con và đã có 3 căn nhà xây dựng năm 2011 nhưng không có giấy phép xây dựng. Luật sư cho hỏi ba mẹ muốn cho 3 người con được hay không? Phải làm thủ tục như thế nào? Đất đã có nhà có làm thủ tục được không? Xin cám ơn Luật sư nhiều!

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi đã tư vấn trường hợp tương tự cụ thể sau đây:

>> Tư vấn về thủ tục bố mẹ tặng đất cho con ?

>> Trình tự, thủ tục khi bố mẹ tặng cho con quyền sử dụng đất

Theo đó,
nếu bố mẹ bạn muốn tặng quyền sử dụng đất cho 3 người con thì sẽ lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất có công chứng. Sau khi hợp đồng công chứng thì hoàn thiện hồ sơ để đăng ký sang tên quyền sử dụng.

Anh/chị tham khảo để giải đáp thắc mắc của mình!