Câu hỏi: Giải quyết tranh chấp khi vay nợ gán giấy tờ nhà đất

Trả lời: Vậy tôi muốn hỏi:

- Nếu quá thời hạn trả nợ mà anh A không thể trả cho tôi số tiền thì tôi có quyền lấy căn nhà đã cầm cố không? Và thủ tục nếu có là gì?

- Trong trường hợp anh A báo với chính quyền về việc mất giấy tờ nhà (do trộm cắp, cháy nhà, hoặc một nguyên do nào khác) thì anh A có thể được cấp lại giấy tờ nhà này không ? Trong trường hợp này anh A có bán được căn nhà này không?

- Nếu căn nhà của anh A nằm trong diện giải phóng mặt bằng, được bồi thường thiệt hại thì số tiền được bồi thường này được giải quyết thế nào? Và nếu không có giấy tờ nhà thì anh A có được bồi thường căn nhà bị thu hồi (đã cầm cố cho tôi) không ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia. Trường hợp của bạn chúng tôi xin tư vấn như sau:

Câu hỏi thứ nhất của bạn: nếu quá thời hạn trả nợ mà anh A không thể trả thì bạn có quyền sở hữu căn nhà không?

Điều 326 Bộ luật dân sự 2005 quy định về cầm cố tài sản:

Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sỏ hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm, bao gồm:

1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

4. Các trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định.

Khi bạn cho A vay tiền, A đã chuyển giao giấy tờ nhà cho bạn để bảo đảm nghĩa vụ vay. Trường hợp khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ, tức A phải trả khoản vay đó nhưng lại không có khả năng để trả nợ thì theo quy định của pháp luật, bạn có quyền xử lý tài sản cầm cố.

Điều 58 Nghị định 163/2006/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 11/2012/NĐ-CP quy định nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm:

1. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện thoe thỏa thuận của các bên; nếu không có thỏa thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

2. Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận của bên bảo đảm và các bên cùng nhận bảo đảm, nếu không có thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

3. Việc xử lý tài sản bảo đảm phải được thực hiện một cách khách quan, công khai, minh bạch, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch bảo đảm, cá nhân, tổ chức có liên quan và phù hợp với các quy định tại Nghị định này.

4. Người xử lý tài sản bảo đảm (sau đây gọi chung là người xử lý tài sản) là bên nhận bảo đảm hoặc người được bên nhận bảo đảm ủy quyền, trừ trường hợp các bên tham gia giao dịch bảo đảm có thỏa thuận khác.

Người xử lý tài sản căn cứ nội dung đã được thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm để tiến hành xử lý tài sản bảo đảm mà không cần phải có văn bản ủy quyền xử lý tài sản của bên bảo đảm.

5. Việc xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ không phải là hoạt động kinh doanh tài sản của bên nhận bảo đảm.

6. Trong trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua tài sản bảo đảm hoặc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm phải thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp tổ chức, cá nhân không thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì chỉ được hưởng giá trị quyền sử dụng đất, giá trị nhà ở.

Như vậy, khi đến hạn A không trả được nợ cho bạn, theo thỏa thuận của hai bên thì căn nhà đó sẽ thuộc về bạn như là để thay thế cho nghĩa vụ trả nợ của A.

Về thủ tục chuyển quyền sở hữu căn nhà được quy định tại Điều 70 Nghị định 163/2006/NĐ-CP:

1. Người mua tài sản bảo đảm, người nhận chính tài sản bảo đảm thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm đối với mình có quyền sở hữu tài sản đó. Thời điểm chuyển quyền sở hữu được xác định theo quy định tại Điều 439 Bộ luật dân sự.

2. Trong trường hợp tài sản bảo đảm có đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì người nhận chuyển quyền sở hữu , quyền sử dụng tài sản đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản.

Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản. Trong trường hợp pháp luật quy định việc chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản phải có sự đồng ý bằng văn bản của chủ sở hữu, hợp đồng mua bán tài sản giữa chủ sở hữu tài sản hoặc người phải thi hành án với người mua tài sản về việc xử lý tài sản bảo đảm thì hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản được dùng để thay thế cho các loại giấy tờ này.

Như vậy, sau khi thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm, bạn có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với căn nhà mà A đã cầm cố cho bạn.

Câu hỏi thứ hai của bạn về việc giấy tờ nhà bị mất có được cấp lại không?

Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở , Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình do bị mất:

1. Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công tình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã,trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính vè chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyề sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Đầu tiên, khi bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, A cần phải thông báo việc mình đã bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở với Ủy ban nhân dân cấp xã. Trường hợp bị mất do thiên tai, hỏa hoạn... thì không cần phải thông báo với UBND cấp xã.

Sau đó, UBND cấp xã sẽ niêm yết công khai việc A bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có niêm yết công khai, A phải làm hồ sơ yếu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở tại UBND cấp xã hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở do bị mất được quy định tại khoản 2 Điều 10 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày dối với hộ gia đình và cá nhân; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.

Sau khi nộp hồ sơ, văn phòng đăng ký đất đai sẽ xem xét, kiểm tra hồ sơ. Nếu địa phương A thường trú đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở Tài Nguyên và Môi trường sẽ thực hiện cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Nếu địa phương A thường trú chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Câu hỏi thứ ba của bạn về bồi thường khi thu hồi tài sản bị cầm cố.

Thứ nhất,

A bị mất giấy tờ nhà thì khi thu hồi đất, A có được bồi thường hay không?

Căn cứ Điều 75 Luật Đất đai năm 2013, điều kiện được bồi thường về đất và tài sản gắn liền với đất là người sử dụng đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp.

Điều 79 Luật Đất đai 2013 quy định về Bồi thường về đất khi nhà nước thu hồi đất ở:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a. Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền.

b. Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.

4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.

Trường hợp căn nhà của A thuộc diện giải phóng mặt bằng, nhưng tại thời điểm có quyết định thu hồi mà A bị mất Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì A có thể yêu cầu cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, đây là căn cứ để hưởng bồi thường. Nếu lúc đó chưa kịp cấp lại Giấy chứng nhận thì A phải có bằng chứng chứng minh căn nhà đó thuộc sở hữu của A.

Thứ hai,

trường hợp căn nhà của A có quyết định thu hồi nhưng căn nhà đang là đối tượng cho việc bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của A thì bạn có thể thỏa thuận với A về việc thay đổi loại tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ, hoặc cũng có thể thỏa thuận nếu như đến hạn trả nợ nhưng A không trả được thì căn nhà đó đương nhiên thuộc về bạn và khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng thì bạn lúc đó sẽ là chủ sở hữu căn nhà do đó bạn sẽ được hưởng khoản bồi thường.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Giải quyết tranh chấp khi vay nợ gán giấy tờ nhà đất

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Trịnh Hoa – Công ty Luật Minh Gia