Câu hỏi: Xin chào công ty luật.tôi có một vấn đề cần giải đáp, mong công ty giúp đỡ.Tôi dự định mua một miếng đất đã có nhà cấp 4, miếng đất này là của xí nghiệp A  xây và cấp cho cán bộ nhân viên công ty. Đặc điểm:- xí nghiệp phân lô sát nhau và xây nhà cấp 4.- các miếng này không có sổ đỏ, hay sổ hồng, mà chỉ có giấy biên nhận đóng tiền hàng tháng. Giữa công ty và nhân viên.- đã mua đi bán lại nhiều lần( qua giấy tờ viết tay)- mọi người đã sống dc 10 năm nay.- hiện các hộ dân đã xây nhà lên 2-3 tầng trên miếng đất này.Tôi đang dự định mua một trong các mảnh đất đấy có giá từ 500-800 triệu.xin hỏi sau này nhà nước thu hồi đất hay giải tỏa thì tôi có nguy cơ mất trắng không ạ.Xin cảm ơn.

Trả lời: Với những dữ liệu bạn cung cấp, chưa đủ để xác định cụ thể, chắc chắn việc bạn có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất hay không. Do đó, bạn cần tự xác định những vấn đề cụ thể sau để áp dụng quy định pháp luật phù hợp. Cụ thể: nguồn gốc đất? đất có được UBND xã xác nhận là có tranh chấp hay không? Đất có thuộc trường hợp vi phạm đất đai theo quy định Điều 76 Luật đất đai 2013 không?. Trường hợp đất không có tranh chấp, đồng thời không vi phạm đất đai, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được xác định như sau:

Theo Điều 74 Luật đất đai 2013 quy định Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.”

Và Điều 75 Luật đất đai 2013 quy định Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp…”

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này không có sổ đỏ, hay sổ hồng, mà chỉ có giấy biên nhận đóng tiền hàng tháng. Trường hợp người sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được bồi thường theo quy định Điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

"1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước."

Như vậy, tại thời điểm thu hồi đất mà mảnh đất này không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 101, Điều 102 Luật đất đai, Điều 20, 22, 23, 25, 27, 28 Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì khi Nhà nước thu hồi đất vẫn được bồi thường về đất.  Do đó, bạn cần xem xét xác định mảnh đất có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận không, nếu không đủ điều kiện thì khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường, còn nếu đủ điều kiện thì tùy loại đất Nhà nước thu hồi mà có những cách bồi thường tương ứng.

Thứ hai, liên quan tới việc ai sẽ được hưởng khoản tiền bồi thường. Như phân tích trên do đất chưa có sổ đồng nghĩa với việc bên bán không đủ điều kiện để chuyển nhượng theo Điều 167, Điều 188 Luật đất đai, hợp đồng mua bán chỉ viết tay của hai bên không có giá trị pháp lý. Khi đó, hợp đồng xác định là vô hiệu và hai bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Khi nhà nước thu hồi đất mà mảnh đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng đất hợp pháp (bên bán) sẽ nhận khoản tiền bồi thường này, chứ không phải bạn.