Câu hỏi: Năm 2005, nhà nước có chính sách cấp đất cho cán bộ viên chức để xây nhà ở, yêu cầu nộp một số tiền trước thời hạn để được nhận mỗi người một lô đất.

Sau đó chị A đã bán đất chưa được cấp, tức là bán giấy xác nhận sẽ được cấp một lô đất với giá 350 triệu, hợp đồng có thoả thuận: nếu bên nào đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ bồi thường 100% giá trị lô đất tức là 350 triệu. Hợp đồng không được công chứng, chứng thực vì chị A thực hiện giao dịch đối với đất được cấp mục đích xây nhà. Đến nay là 2 năm, nhà nước mới cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đât. Lô đất hiện nay đã có giá 800 triệu. Chị A đòi đơn phương chấm dứt hợp đồng, tức là không chuyển nhượng giấy chứng nhận quyền sở hữu đất nói trên. Chị cho rằng nếu chị đơn phương thì sẽ bồi thường 700 triệu (350 triệu đã nhận và 350 triệu theo hợp đồng bồi thường). Nhưng bên mua không đồng ý. Vậy nếu bên mua kiện thì luật sẽ giải quyết như thế nào? Tôi xin cảm ơn Luật sư!

Trả lời: Do thông tin cung cấp không đề cập về việc chuyển nhượng quyền sử dụng vào năm nào. Do vậy, chúng tôi tư vấn theo quy định của pháp luật hiện hành (Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014), Theo  Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về điều kiện thực hiện quyền của người có quyền sử dụng đất

"Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính".

Do mảnh đất giao dịch chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chỉ có giấy xác nhận sẽ được cấp trong một khoảng thời gian, hơn nữa hợp đồng mua bán này không được công chứng, chứng thực. Theo quy định pháp luật thì chỉ có chủ sở hữu mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Vì vậy, người giao kết hợp đồng mua bán tức chị A không có quyền mua bán, tặng cho mảnh đất khi mảnh đất chưa đứng tên mình.

Do vậy, hợp đồng mua bán mảnh đất vô hiệu do người bán không có đủ điều kiện để thực hiện việc mua bán.

Căn cứ Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 131.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Hợp đồng mua bán nhà đất vô hiệu, sẽ không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên. Hậu quả đối với các giao dịch vô hiệu là các bên phải trả cho nhau những gì đã nhận. Bên mua có quyền yêu cầu chị A trả lại số tiền 350 triệu, đồng thời có nghĩa vụ trả lại những giấy tờ và tài sản đã nhận.