Câu hỏi: Hỏi: Ông bà nội tôi có 3 người con: 1 trai (là bố của tôi) và 2 cô con gái (là cô ruột tôi đều đã có gia đình). Hiện tại ông nội tôi đã mất cách đây gần 10 năm, chỉ còn bà nội tôi đang ở một mình trong căn nhà của ông bà tạo dựng (căn nhà có đầy đủ giấy tờ pháp lý theo quy định chủ hộ là ông nội tôi).

Vì ông Nội tôi đột ngột qua đời không kịp làm di chúc cho con cháu, theo ý nguyện ông trước đây (ý nguyện này ông nói với rất nhiều người trong họ hàng và bà con lối xóm) thì căn nhà ông bà nội tạo dựng sẽ cho anh hai của tôi (gọi là cháu đức tôn, tôi có 3 anh em trai và 1 em giái) để thừa kế tiếp quản và tự quyền quyết định. Sau khi ông nội tôi qua đời vì sợ sau này có nhiều điều trục trặc tương tự nên cách đây 3 năm gia đình có hội họp và bà nội tôi đã làm giấy giao căn nhà này cho anh hai tôi (có chữ ký của bà nội tôi và có người làm chứng, xin nhắc bà nội tôi thời điểm đó đã 82 tuổi và vẫn còn rất minh mẩn). Phần ba tôi thì không có vấn đề gì (đồng thuận ký) nhưng còn 2 bà cô (em ruột ba tôi) hiện tại vẫn không đồng ý và không ký vào giấy đồng thuận cho nhà anh 2 tôi. Mà ý định 2 bà cô kia là muốn bán nhà để chia chát phần tiền vì sự ích kỷ đối với gia đình. Nội bộ gia đình chúng tôi đang rất bức xúc và đấu tranh để giữ lại căn nhà sau này là từ đường của dòng họ, chỉ sợ khi bà nội tôi qua đời, thì căn nhà trên nếu không được đồng thuận của hai bà cô kia thì e rằng khó về để ở hoặc không dám tu sửa vì tính pháp lý có thể chưa rõ ràng. Xin hỏi luật sư: Vậy theo ý nguyện ông nội tôi, cùng giấy giao nhà của bà nội cho anh hai tôi là đầy đủ tính pháp lý chưa, có cần chữ ký đồng thuận của hai bà cô kia không? (hiện tại thời điểm này bà nội đã yếu, nên gia đình cũng lo lắng rằng khi bà mất căn nhà trên vẫn còn tranh chấp thì khó lòng ai ở được). Hướng xử lý ra sao nếu 2 bà cô kia vẫn không đồng ý? Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Theo như thông tin cung cấp thì ông nội bạn đã mất và bà nội hiện nay đã già yếu. Phần tài sản của ông bà bạn là tài sản của hộ gia đình đứng tên ông là chủ hộ. Bạn cần xác định rõ tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản gắn liền với đất thì hộ gia đình ông bà gồm có những ai? Nếu như tại thời điểm cấp GCNQSDD, hộ gia đình có cả bố, cô em ruột bố bạn thì phần tài sản này thuộc sở hữu chung của cả gia đình chứ không phải của riêng ông và bà. Tại thời điểm ông nói với mọi người rằng phần căn nhà do ông bà tạo dựng sẽ để lại cho cháu trai thì đây có thể được coi là di chúc miệng nếu như đủ các điều kiện sau đây:

Điều 651 - Bộ luật dân sự 2005. Di chúc miệng

1. Trong trường hợp tính mạng một người bị cái chết đe dọa do bệnh tật hoặc các nguyên nhân khác mà không thể lập di chúc bằng văn bản thì có thể di chúc miệng.

2. Sau ba tháng, kể từ thời điểm di chúc miệng mà người di chúc còn sống, minh mẫn, sáng suốt thì di chúc miệng mặc nhiên bị huỷ bỏ.

Tuy nhiên, nếu như di chúc miệng này có hợp pháp đi chăng nữa thì anh bạn cũng chỉ được để lại phần di sản thừa kế trong khối tài sản của ông mà thôi (vì đây là tài sản hộ gia đình). Vì đây là tài thuộc sở hữu chung của hộ gia đình nên khi bà bạn muốn để lại toàn bộ tài sản cho người cháu trai thì phải được sự đồng ý của các thành viên khác trong gia đình. Hiện nay, nếu hai người cô kia không đồng ý về việc tặng cho phần tài sản này thì bà bạn và bố bạn cần làm hợp đồng tặng cho sang nhượng toàn bộ phần tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho anh trai bạn. Sau đó tiến hành các thủ tục liên quan đến việc cập nhật đính chính lại tên của anh trai bạn trên GCNQSDĐ. Khi đó, kể cả trong trường hợp hai người cô nếu như muốn bán toàn bộ phần diện tích đất và nhà cũng không thể tự ý bán được và cần phải có sự đồng ý của anh trai bạn.