Câu hỏi: Gia đình tôi là bị đơn trong 1 vụ tranh chấp quyền sử dụng đất. Nguồn gốc đất như sau: GĐ tôi nhận sang nhượng 1 thửa đất vào năm 1988, thoả thuận giao đất và 1 mảnh giấy tay sang đất, diện tích khoảng hơn 7 công, bố tôi cải tạo đất, khai hoang thêm diện tích đất trống liền kề, trồng cây lâu năm, cất nhà sinh sống đến nay, đăng ký sử dụng đất với nhà nước từ năm 1995 diện tích 12.000 m2, được cấp QSDĐ năm 2003. Hiện nay có 2 hộ GĐ khiếu nại đến UBND cấp xã về việc GĐ tôi chiếm đất (1 người là con chủ đất đã bán cho tôi, và 1 người cho rằng đất họ là đất liền kề). Kính nhờ Luật sư tư vấn tôi phải làm sao để bảo vệ quyền lợi của gia đình. Xin cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

- Về việc sử dụng đất ổn định, lâu dài

Theo thông tin anh cung cấp, gia đình anh đã nhận chuyển nhượng đất năm 1988 bằng giấy viết tay là không phù hợp với pháp luật về đất đai năm 1987 (Điều 5: Nghiêm cấm việc mua bán đất đai) và gia đình cũng khai hoang thêm diện tích đất trống liền kề. Tuy nhiên, gia đình đã đăng ký kê khai quyền sử dụng đất từ năm 1995 và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2003, đồng thời gia đình đã xây dựng nhà ở, trồng cây trên đất và sinh sống ổn định. Do đó, có cơ sở để chứng minh gia đình anh sử dụng đất ổn định, công khai, liên tục trên đất.

Với phần diện tích đất gia đình anh đang sử dụng và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cứ vào nội dung thỏa thuận của các bên và hồ sơ địa chính, cần xác định rõ đâu là phần diện tích gia đình đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đâu là phần diện tích khai hoang.

- Đối với phần diện tích đất nhận chuyển nhượng

+ Nếu hồ sơ địa chính năm 1988 thể hiện thửa đất của gia đình đã bán đất cho anh có diện tích lớn hơn diện tích ghi trên giấy tờ mua bán thì gia đình chỉ có quyền sử dụng đất với phần diện tích đã nhận chuyển nhượng. Phần diện tích còn lại gia đình này có quyền đòi lại vì anh đã tự ý kê khai vào diện tích sử dụng của gia đình.

+ Nếu gia đình kia đã bán toàn vẹn thửa đất cho gia đình anh, các bên nhận bàn giao đất phù hợp với ranh giới, mốc giới trên hồ sơ địa chính, diện tích ghi trên giấy tờ mua bán phù hợp với diện tích trên hồ sơ địa chính năm 1988, sau khi đo đạc lại có diện tích tăng thêm nhưng phần diện tích tăng thêm một phần do phương thức đo đạc mới, một phần do diện tích khai hoang không lấn chiếm đất đai của những hộ gia đình khác và không vi phạm pháp luật, đủ điều kiện xác định gia đình anh sử dụng đất hợp pháp thì gia đình được tiếp tục sử dụng diện tích này.

- Đối với diện tích khai hoang

Nếu diện tích này chưa được ai kê khai sử dụng trước khi gia đình anh khai hoang, gia đình anh không tự ý lấn chiếm đất, đồng thời, việc khai hoang đất chưa sử dụng phù hợp với chính sách đất đai (tại thời điểm năm 1988, 1995), gia đình đã công khai sử dụng ổn định, liên tục từ đó đến nay và nộp thuế sử dụng đất đầy đủ thì không có cơ sở để kết luận gia đình anh lấn chiếm đất của hàng xóm.

- Đối với việc giải quyết khiếu nại đất đai

Căn cứ theo quy định tại Điều 204 Luật đất đai 2013:

Điều 204. Giải quyết khiếu nại, khiếu kiện về đất đai

1. Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại. Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.

Như vậy, những hộ gia đình này có quyền khiếu nại UBND cấp xã về việc sử dụng đất của gia đình anh. Nhưng việc kết luận gia đình anh có lấn, chiếm đất hay không UBND xã sẽ dựa trên những căn cứ: hồ sơ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính, các giấy tờ, tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất,… của gia đình anh. Vậy nên, gia đình anh chú ý các giấy mời, thông báo của UBND cấp xã về việc giải quyết khiếu nại để nắm được trình tự, thời gian giải quyết khiếu nại (thông thường 30 ngày, trường hợp phức tạp không quá 45 ngày), đồng thời, gia đình cũng cần kiểm tra có căn cứ các bên đưa ra chứng minh gia đình anh tự ý lấn, chiếm đất đai không.