Câu hỏi: Xin chào Luật sư, hiện em cùng ba mẹ, anh trai, chị dâu và cháu gái đang ở chung trong 1 căn nhà ( hiện giấy tờ nhà vẫn đứng tên ba mẹ em). Nay gia đình bên chị dâu có 1 khoản tiền và dự tính xây lại nhà vào năm sau (chi phí xây nhà khoảng 1 tỷ). Vậy cho em hỏi sau này ba mẹ em có quyền chỉ để em và anh trai đứng tên trên giấy tờ nhà ko (vì tiền xây nhà chủ yếu do bên vợ lo), và nếu sau này em không còn muốn ở lại nhà nữa và muốn bán lại phần nhà của mình (nửa căn nhà) cho anh chị để ra riêng, nhưng anh chị không đồng ý thì em có thể bán lại quyền sở hữu nhà đó cho ai không? Vì em thấy thường chỉ có thể bán nguyên căn nhà chứ đâu ai bán 1 phần căn nhà? Nhưng nếu không bán được thì em không thể ra riêng. Xin Luật sư tư vấn giúp em và nếu có public thì hide địa chỉ mail của em giúp em nhé. Cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, căn cứ theo Điều 10 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

"Điều 10. Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở

1. Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:

a) Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;

b) Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;

c) Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật này và pháp luật về đất đai;

d) Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;..."

Theo thông tin mà bạn cung cấp thì giấy tờ nhà đứng tên bố mẹ bạn. Nếu chưa xây dựng nhà với thì với tư cách là chủ sở hữu hợp pháp quyền sử dụng căn nhà đó thì bố mẹ bạn có toàn quyền quyết định chuyển nhượng, để thừa kế hay tặng cho quyền sử dụng này cho bạn và anh trai.

Việc bố mẹ muốn tặng cho con nhà đất trong trường hợp này thì phải xác định rõ thời điểm sau:

Trường hợp 1: Trường hợp trước khi xây dựng căn nhà mới đó thì bố mẹ bạn có quyền chuyển chỉ để cho anh trai bạn và bạn đứng tên trên giấy tờ nhà ở đó. Khi đó, bạn và anh trai có quyền quyết định trong vấn đề phá nhà cũ để xây nhà mới và thỏa thuận về việc tỷ lệ góp khi xây nhà mới thuộc về những ai để xác định phần sở hữu sau khi xây nhà.

Trường hợp 2: Trường hợp nhà đất của bố mẹ, bố mẹ đồng ý cho anh trai và chị dâu phá nhà cũ và xây nhà mới. Khi đó cần có văn bản thỏa thuận giữ bố mẹ và anh, chị về việc ngôi nhà trên đất là của hai vợ chồng anh, chị hay là đồng sở hữu của cả bố mẹ và anh chị.

+ Nếu văn bản thỏa thuận nội dung bố mẹ đồng ý cho vợ, chồng anh chị xây nhà trên đất của mình thì xác định nhà ở là sở hữu của họ, đất thuộc sở hữu của bố mẹ. Như vậy, nếu bố mẹ muốn cho hai con thì chỉ được quyền cho tài sản thuộc sở hữu của mình (chỉ được cho quyền sử dụng đất).

+ Nếu văn bản thỏa thuận căn nhà có sự đóng góp của cả bố mẹ bạn, anh và chị dâu bạn, quyền sử dụng đất vẫn thuộc về bố mẹ. Khi đó bố mẹ chỉ có quyền tặng cho quyền sử dụng đất và phần nhà thuộc sở hữu của mình (vì nhà là đồng sở hữu nên khi định đoạt phải có sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu).

Thứ hai, nếu bạn và anh trai là đồng sở hữu nhà đất mà sau bạn muốn bán lại thì thực hiện theo quy định sau:

Điều 126 Luật nhà ở 2014 quy định:

“1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.

Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.

2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự.”

Việc bán nhà thuộc sở hữu chung thì các đồng sở hữu còn lại được quyền được ưu tiên mua. Nếu không mua thì nhà đó có thể được bán cho người khác. Như vậy trong trường hợp này bạn cần được sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu đó đồng ý việc bán một nửa căn nhà, nếu mà các đồng chủ sở hữu không đồng ý bán căn nhà đó thì bạn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Nhưng vấn đề đặt ra ở đây là liệu có ai mua một nửa căn nhà khi mà bạn bán không?