Câu hỏi: Xin chào luật sư, Ba me tôi có 1 căn nhà (cùng sở hữu) và có 3 người con (đã trên 18 tuổi). Năm 2011 cậu của tôi (tức là em ruột của mẹ tôi) cần vốn làm ăn nên năn nỉ mẹ tôi cầm sổ đỏ để cho cậu tôi mượn tiền. Ban đầu ba tôi không đồng ý nhưng do gia đình bên mẹ tôi năn nỉ và cậu tôi nói cầm sổ đỏ cho chị vợ của cậu (bên xui gia) nên cũng nhẹ dạ mà cho đồng ý.

Tuy nhiên, khi làm thủ tục cầm cố sổ đỏ thì bên cho vay không làm thủ tục cầm cố mà làm thủ tục mua bán, lúc đó ba mẹ có thắc mắc thì bên cho vay bảo: "làm mua bán sẽ nhanh gọn và dễ dàng..." Và ba mẹ tôi cũng không nghĩ ngợi gì vì tin tưởng cũng là bà con xui gia với lại ba mẹ là người ít học, nông dân nên về pháp lý thì hoàn toàn không biết chỉ nghe theo bên cho vay hướng dẫn làm theo.

Kể cả giấy mua bán cũng do bên cho vay viết sẵn và ba mẹ tôi ký tên, sau đó ra phòng công chứng tiếp tục ký giấy tờ mua bán nhà ở đất ở( sổ đỏ). Và đến nay do cậu tôi không trả tiền lãi cho bên cho vay mà phía bên đó đã vừa gửi giấy khởi kiện về UBND phường và buộc gia đình tôi rời đi.

Như vậy, kính thưa luật sư, ba mẹ tôi phải làm gì để không mất quyền lợi của mình, như khởi kiện lại sự thật trong bản họp đồng mua bán này được không, hay là khởi kiện có giấu hiệu lừa gạt gì hay không. Rất mong đuoc sự giúp đở của luật sư, xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Luật Minh Gia. Chúng tôi tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

Việc bố mẹ bạn dù chỉ muốn cầm cố tài sản là căn nhà nhưng vẫn ký hợp đồng khi biết rõ đó không phải hợp đồng cầm cố mà là hợp đồng mua bán sẽ gây rất nhiều khó khăn cho việc đòi lại căn nhà của mình.

Nếu bố mẹ bạn nhầm lẫn giữa hợp đồng mua bán với hợp đồng cầm cố, hoặc bên thông gia cố ý lừa dối để bố mẹ bán ký hợp đồng mua bán nhà trong khi bố mẹ bạn vẫn nghĩ là đang ký hợp đồng cầm cố, thì sự việc có thể giải quyết theo hướng yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị nhầm lẫn hoặc do bị lừa dối theo quy định tại Điều 126 và Điều 127 - Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, do bố mẹ bạn biết rõ đây là hợp đồng mua bán nhà mà vẫn đồng ý giao dịch nên việc giải quyết sẽ khó khăn hơn. Chúng tôi xin đưa ra hai hướng giải quyết sau:

Trước hết, bạn trình bày căn nhà này là sở hữu chung của cha mẹ bạn vậy trong giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thể hiện tên của cả bố và mẹ bạn hay chỉ riêng bố hoặc mẹ bạn. Trong trường hợp căn nhà là sở hữu chung của vợ và chồng mà sổ đỏ chỉ ghi tên bố hoặc mẹ bạn, thì vấn đề của bạn có thể giải quyết theo các căn cứ luật định như sau:

Điều 34. Đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung

1. Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

2. Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này.

Điều 35. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung

1. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận.

2. Việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng trong những trường hợp sau đây:

a) Bất động sản;

b) Động sản mà theo quy định của pháp luật phải đăng ký quyền sở hữu;

c) Tài sản đang là nguồn tạo ra thu nhập chủ yếu của gia đình.

Đối với tài sản chung của cả hai vợ chồng thì vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Theo đó, nếu chỉ có bố bạn ký tên trong hợp đồng mua bán nhà thì gia đình bạn phải chứng minh giữa bố mẹ bạn chưa có thỏa thuận nào về việc bán căn nhà đang ở. Và ý chí của mẹ bạn là không đồng ý với giao dịch mua bán nhà này, rồi lấy đó làm căn cứ khởi kiện yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà giữa bố bạn và bên kia vô hiệu.

Hoặc nếu không, gia đình bạn phải chứng minh được giữa hai bên là bố mẹ bạn và bên nhà thông gia thực chất chỉ tồn tại giao dịch cầm cố giấy tờ sổ đỏ theo đúng ý chí của hai bên chủ thể và giao dịch mua bán nhà là giao dịch giả được thực hiện về mặt pháp lý nhằm che giấu giao dịch cầm cố trên. Khi này, bạn có thể dựa vào căn cứ tại Điều 124 – Bộ luật Dân sự 2015 để yêu cầu tuyên bố giao dịch mua bán nhà vô hiệu:

Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo

1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu.

Nếu giao dịch mua bán nhà giữa bố mẹ bạn và bên thông gia được tuyên bố vô hiệu thì gia đình bạn sẽ giữ được căn nhà. Vấn đề này được thể hiện rõ tại Điều 131 – Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.