Câu hỏi: Tư vấn trường hợp năm 2016, thi hành án kê biên 2 mảnh đất nông nghiệp do bà T đứng tên ở cùng huyện. Năm 2017, thi hành án tiến hành đấu giá nhưng không ai mua, đã giảm giá 2 lần. Mới đây xuất hiện 1 người tên K nói rằng đất đó ông ta đã mua của bà T, có công chứng bán (năm 2015) nhưng chưa sang tên. Ông K đã làm đơn kiện lên tòa án.

Nội dung tư vấn:
Xin chào anh chị! Em muốn nhờ anh chị tư vấn giúp em việc này: Năm 2008, ba em có bán 2,5 ha đất nông nghiệp cho bà T với số tiền 1,4 tỷ đồng. Bà T chỉ mới đặt cọc 100 triệu nhưng ba em đã vội vã sang tên. Bà T đã không trả số tiền còn lại. Năm 2012, thi hành án huyện đã đấu giá mảnh đất 2,5 ha của ba em được 930 triệu. Bà T còn thiếu lại khoảng hơn 500 triệu cả gốc và lãi do thanh toán chậm. Năm 2016, thi hành án kê biên 2 mảnh đất nông nghiệp khác do bà T đứng tên ở cùng huyện. Năm 2017, thi hành án tiến hành đấu giá nhưng không ai mua, đã giảm giá 2 lần. Mới đây xuất hiện 1 người tên K nói rằng đất đó ông ta đã mua của bà T, có công chứng bán (năm 2015) nhưng chưa sang tên. Ông K đã làm đơn kiện lên tòa án. Tòa án đã nhận hồ sơ và yêu cầu ngừng đấu giá. Anh chị cho em hỏi tòa án làm như vậy có đúng pháp luật không? Ông K có quyền yêu cầu tòa án hủy đấu giá và trả lại đất cho ông ta không? Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ Điều 75 Luật thi hành án dân sự 2008, sửa đổi bổ sung 2014 quy định giải quyết tranh chấp, yêu cầu hủy giấy tờ, giao dịch liên quan đến tài sản thi hành án như sau:

"1. Trường hợp tài sản của người phải thi hành án bị cưỡng chế để thi hành án mà có người khác tranh chấp thì Chấp hành viên thông báo cho đương sự, người có tranh chấp về quyền của họ được khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp khởi kiện tại Tòa án hoặc đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì việc xử lý tài sản được thực hiện theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền.

Trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày được thông báo hợp lệ mà đương sự, người có tranh chấp không khởi kiện tại Tòa án hoặc không đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết thì Chấp hành viên xử lý tài sản để thi hành án theo quy định của Luật này."

Như vậy, khi đang thi hành án bán đấu giá 2 mảnh đất của bà T mà phát sinh ông K tranh chấp tài sản này thì ông K có quyền khởi kiện lên Tòa án và việc Tòa nhận hồ sơ và ra yêu cầu ngừng đấu giá là đúng trình tự, thủ tục theo quy định pháp luật.

Trong trường hợp Tòa xét thấy hợp đồng mua bán giữa bà T và ông K là hợp đồng hợp pháp, được pháp luật công nhận và bảo vệ thì Tòa sẽ hủy việc đấu giá và trả lại tài sản cho ông K. Nếu có căn cứ xác định giao dịch giữa bà T và ông K nhằm trốn tránh nghĩa vụ thi hành án thì Chấp hành viên thông báo cho người được thi hành án để yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu hoặc yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hủy giấy tờ liên quan đến giao dịch đó. Khi đó, 2 mảnh đất sẽ được bán đấu giá và ông K không có quyền đòi lại mảnh đất này.

Tuy nhiên, bạn cần làm rõ nguồn gốc 2 mảnh đất đó bà T có từ thời điểm nào, và tại sao đến năm 2016 Tòa án cơ quan thi hành án mới thực hiện kê biên 2 mảnh đất này để xác định việc kê biên này làm đúng theo quy định pháp luật hay không. Nếu tại thời điểm năm 2012 bà T đã sở hữu 2 mảnh đất này mà cơ quan thi hành án không tiến hành kê biên tài sản thì trường hợp này lỗi thuộc về cơ quan thi hành án và cơ quan này phải có trách nhiệm bồi thường cho bạn theo Luật trách nhiệm bồi thường của Nhà nước 2017

Trong trường hợp giao dịch mua bán giữa ông K – bà T đúng pháp luật, cơ quan thi hành án không có lỗi thì Thủ trưởng cơ quan thi hành án dân sự sẽ ra quyết định về việc chưa có điều kiện thi hành án, trả lại đơn và khi đó bạn phải chờ đến khi bà T có tài sản để thi hành thì bạn mới có quyền yêu cầu bà T thi hành án.