Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề: Năm 1974 nhà tôi khai phá đất rừng hoang gần sông để làm vườn trồng cây ăn trái diện tích 7.600m2. cùng với phần đất vườn của gia đình tôi có gia đình chú S khai thác hơn 1 ha. Từ năm 1974 đến nay gia đình tôi với gia đình chú S cùng đi 1 con đường giữa vườn, không có ai rào, cắm ranh giới. Năm 2002 chú S chuyển nhượng cho anh T 5.000m2 trong đó có dính con đường mà 2 gia đình đã đi. Khi anh T làm giấy tờ chuyển nhượng có đưa cho tôi ký, tôi có nói về con đường thì anh T nói với gia đình tôi “đường này anh cứ đi tự nhiên” vì vậy tôi không ghi trong hợp đồng đó.

Cách đây 1 tháng, anh T nói với tôi: Từ nay đến tết anh phải tự kiếm đường đi tôi sẽ khóa cổng lại. Thưa luật sư, gia đình tôi trước đến nay chỉ có 1 con đường để đi lại, nay anh T không cho gia đình tôi đi thì gia đình tôi phải làm gì?

Trả lời: 1. Về việc xác định lại lối đi chung

Theo thông tin anh cung cấp thì năm 1974 gia đình anh và gia đình chú S cùng khai hoang đất rừng, hai gia đình cùng sử dụng một lối đi chung giữa vườn, không cắm ranh giới. Năm 2002 chú S chuyển nhượng cho anh T diện tích đất bao gồm cả con đường đi chung giữa 2 nhà, việc chuyển nhượng có chữ ký giáp ranh của anh. Trong trường hợp này, gia đình anh có thể kiểm tra lại các thông tin về trích lục đất đai để xác định con đường đó là lối đi chung của 2 nhà hay thuộc quyền sử dụng riêng của gia đình chú S. Anh có thể xin trích lục thông tin về phần đất của 2 gia đình tại Ủy ban nhân dân xã/huyện để xác định quyền sử dụng đất và xem xét lại nội dung văn bản anh đã ký kết năm 2002 đồng thời đề nghị UBND cấp xã tham gia hòa giải tranh chấp về lối đi chung.

2. Trường hợp con đường đi thuộc quyền sử dụng riêng

Hiện tại gia đình hàng xóm (anh T) không đồng ý để gia đình anh tiếp tục đi qua con đường thuộc quyền sử dụng riêng của gia đình họ dẫn đến gia đình anh không có đường đi vào phần đất của gia đình mình. Vấn đề lối đi qua, tại Điều 254 Bộ luật dân sự 2015 có quy định quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Căn cứ theo quy định nêu trên thì khi một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác dẫn đến không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Như vậy, có thể thấy điều kiện để thực hiện quyền về lối đi qua bao gồm hai điều kiện, cụ thể:

Thứ nhất, bất động sản bị vây bọc. Hiện nay, pháp luật không có quy định cụ thể như thế nào là bất động sản bị vây bọc, tuy nhiên có thể hiểu bất động sản bị vây bọc là bị bao bọc bởi một hoặc nhiều bất động sản xung quanh dẫn đến không thể trực tiếp đi ra đường công cộng hoặc lối đi ra đường công cộng quá nhỏ gây ảnh hưởng đến việc khai thác và sử dụng bất động sản của chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bị hạn chế.

Thứ hai, không có bất cứ lối đi nào khác để đi ra đường công cộng hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng do lối đi quá ngắn hoặc quá hẹp dẫn đến khó khăn trong việc sử dụng bất động sản.

Nếu trong trường hợp chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc dẫn đến không có lối đi hoặc có nhưng lối đi không đủ dẫn đến việc khó khăn, hạn chế trong việc sử dụng bất động sản của mình thì có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp lý.

Đối chiếu với trường hợp của anh, nếu bất động sản của anh bị vây bọc bởi bất động sản của nhà anh T, ngoài lối đi đã thỏa thuận với gia đình ông S trước đó không còn lối đi nào khác thì anh có quyền đề nghị anh T cho mình tiếp tục sử dụng lối đi cũ hoặc thỏa thuận một lối đi khác qua bất động sản của anh T nhưng phải đảm bảo lối đi đó là thuận tiện và hợp lý. Khi sử dụng phần lối đi qua bất động sản của anh T anh phải đền bù cho anh T (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Việc đề bù này do các bên tự thỏa thuận.

Trong trường hợp anh T không đồng ý cho gia đình anh sử dụng lối đi qua và các bên không tự thỏa thuận được về vấn đề này, để đảm bảo quyền lợi của mình gia đình anh có thể liên hệ với Ủy ban nhân dân cấp xã (phường) để đề nghị giải quyết hoặc khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp quận (huyện) nơi có đất để yêu cầu giải quyết.