Câu hỏi: Chào Luật sư,Tôi có một trường hợp như thế này. Gia đình tôi có một mẫu đất khoản 1500m2 đã sử dụng ổn định từ trước năm 1975 nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Trên phần đất ấy gồm có 2 ngôi nhà và là nơi gia đình tôi canh tác hoa màu, nhưng hiện nay không làm được nữa và cho người khác thuê để trồng hoa. Trên đất có 7 ngôi mộ là những người trong gia đình tôi.( những mộ ấy gồm là cha và chú của 2 liệt sỹ và 1 người có công với cách mạng, cũng như là chồng của bà mẹ việt nam anh hùng).Nay UBND phường muốn thu hồi đất nhưng chỉ đền bù phần công trình có trên đất và mộ phần.phần đất gia đình chúng tôi bị tịch thu trắng.vậy cho tôi hỏi đoàn luật sư là UBND phường nơi tôi ở đã làm đúng hay chưa và gia đình chúng tôi còn được nhận được khoảng đền bù và hỗ trợ nào khác ngoài những điều tôi nói trên.chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
về điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Điều 99 Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.”

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn đã sử dụng 1500 m2 ổn định, lâu dài từ năm 1975 đến nay, tuy nhiên không có bất cứ giấy tờ chứng minh quyền sở hữu. Căn cứ theo Điều 101 Luật đất đai 2013 quy định:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Như vậy, đối với trường hợp của gia đình bạn không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất này nếu được UBND xã xác nhận là đất sử dụng ổn định, lâu dài không tranh chấp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ hai,
về vấn đề bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:

Theo thông tin bạn cung cấp không có nêu rõ cơ quan nhà nước thu hồi đất vì mục đích gì nên chúng tôi không thể tư vấn cụ thể cho bạn được. Trong trường hợp việc thu hồi đất này nhằm mục đích mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng ví dụ: làm đường, xây dựng trường học,.... thì khi tiến hành thu hồi đất  thì phải tuân thủ theo quy định dưới đây.

Tại khoản 1 Điều 74 Luật Đất đai 2013 quy định:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1.Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

Ngoài ra, Điều 75 Luật này quy định điều kiện được bồi thường về đất , cụ thể:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc
có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp
, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Đối chiếu với quy định trên nếu gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia,công cộng, người bị thu hồi sẽ được bồi thường theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra,đối với 7 ngôi mộ trên mảnh đất này thì căn cứ theo Điều 18 Nghị định 47/2014/NĐ-CP:

Điều 18. Bồi thường về di chuyển mồ mả

Đối với việc di chuyển mồ mả không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều 8 của Nghị định này thì người có mồ mả phải di chuyển được bố trí đất và được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với tập quán và thực tế tại địa phương.

Theo đó khi nhà nước thu hồi dẫn đến gia đình bạn phải di dời 7 ngôi mộ trên thì gia đình sẽ được bồi thường chi phí đào, bốc, di chuyển, xây dựng mới và các chi phí hợp lý khác có liên quan trực tiếp.

Tuy nhiên, xem xét về thẩm quyền thu hồi đất thì trường hợp thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện, theo quy định tại điều 66 Luật Đất đai 2013:

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất trong các trường hợp sau đây:

a) Thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư;

b) Thu hồi đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

Do đó, bạn cần phải xác định xem cơ quan nào ban hành quyết định thu hồi, nếu trường hợp quyết định này do UBND phường ban hành thì trường hợp thu hồi này không đúng thẩm quyền, do vậy, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể làm đơn khiếu nại về quyết định thu hồi của UBND phường.