Câu hỏi: Bài viết tư vấn về trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mua từ năm 2016 và vấn đề bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi. Nội dung tư vấn:

Xin chào luật sư, mong luật sư giải đáp cho tôi sự việc như sau: năm 2016 tôi mua 1 miếng đất 100m2 trong phần đất 500m2 từ anh A (phần đất 500m2 đã có sổ đỏ đất cây trồng lâu năm quy hoạch sắp tới là đất ở đô thị, chủ nhà phân 5 lô bán và tôi mua 1 lô, hiện tôi đang giữ sổ đỏ chung đó) bằng hợp đồng mua bán có công chứng tại phòng công chứng. Hiện đất tôi vẫn để trống chưa xây dựng gì.

1. Hiện tôi muốn ra sổ đỏ cho phần đất 100m2 của tôi cần điều kiện gì nữa?

2. Tôi muốn cấp phép xây dựng nhà ở thì đủ điều kiện chưa, bà nên chờ ra sổ đỏ đã ko?

3. Nếu đất tôi ko thể ra sổ đỏ mà nằm trong quy hoạch nào đó trong tương lai thì khi đó có được đền bù ko?

Cảm ơn và mong phản hồi.

Trả lời: Thứ nhất,
điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Căn cứ vào Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo như bạn trình bày thì năm 2016 bạn có tiến hành mua 100m2 đất của anh A và hợp đồng mua bán đã được công chứng theo đúng quy định của pháp luật thì trong trường hợp này bạn hoàn toàn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, cấp phép xây dựng nhà ở

Theo như thông tin bạn trình bày thì 100m2 này là đất trồng cây lâu năm không phải đất ở nên theo khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 quy đinh:

"Điều 6. Nguyên tắc sử dụng đất

1. Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất."

Ngoài ra tại Điều 93, Luật xây dựng năm 2014 quy định về điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở quy định:

"1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a. Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;"

Như vậy, đối với trường hợp muốn xin cấp phép xây dựng nhà ở thì bạn cần phải đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng đất. Do đó muốn xây dựng nhà ở trên đất này bạn cần phải cin chuyển mục đích sử dụng đất.

Thứ ba, về vấn đề đền bù

Căn cứ theo Điều 74 và 75 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

..."

Như vậy, nếu bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với 100m2 trên thì khi nhà nước có quyết định thu hồi bạn vẫn được bồi thường.