Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp gia đình được nhà nước cho thuê đất từ năm 1997 đến năm 2000 và vẫn ở cho tới hiện tại thì có đủ điều kiện làm sổ đỏ không? Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Kính chào Văn phòng Luật sư Minh Gia! Tôi có thắc mắc này kính nhờ quý luật sư tư vấn giúp tôi, nôi dung câu hỏi như sau: Từ năm 1997 đến 2000 tôi có thuê của UBND xã  một lô đất để làm ăn kinh doanh. Sau khi  hết thời hạn thuê, vì làm ăn thua lỗ nên tôi không tiếp tục thuê nữa. Tuy nhiên, tôi vẫn tiếp tục được cho ở thêm một thời gian. Năm 2001 tôi được Chủ tịch xã ( hiện đã nghỉ hưu) cùng một số cán bộ xuống tiến hành đo đạc diện tích để cấp đất ở cho gia đình tôi. Việc đo đạc này của cán bộ địa chính có sự chứng kiến của Chủ tịch xã cùng một số người đi cùng, nhưng chưa được lập thành văn bản cho các bên liên quan ký xác nhận. Sau khi đã đo đạc diện tích đất ở xong, vào ngày 7/9/2001 gia đình tôi  được UBND xã chính thức cấp sổ Hộ khẩu tại xã  ( Rút Hộ khẩu từ Thị xã Quảng Trị về nhập Hộ khẩu Xã Triệu Thành). Đất hiện tại của tôi ở không nằm trong diện Quy hoạch, không có tranh chấp, đất ở được sử dụng lâu dài, ổn định và đã có Hộ khẩu thường trú từ năm 2001 đến nay (đã 14 năm). Hiện tại gia đình tôi vẫn không được UBND xã xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi quý luật sư cho tôi hỏi trong trường hợp trên của tôi có thể được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không? Nếu không được xét cấp sổ đỏ thì tôi có được tiếp tục ở , hay sẽ bị UBND xã sẽ thu hồi và nếu bị thu hồi thì có được bồi thường gì không? Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Với yêu cầu của anh nêu trên, vì chưa đủ dữ liệu để có thể khẳng định chính xác được mảnh đất của gia đình có thuộc trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không. Bên cạnh đó, theo quy định tại Luật đất đai 2013 về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."
Đồng thời tại Điều 101 Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
.....
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."
Cho nên, nếu như gia đình anh có các giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai nêu trên hoặc thuộc các trường hợp theo điều 101 thì gia đình anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Và nếu như bị thu hồi thì gia đình anh sẽ được bồi thường theo quy định tại Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất như sau: Tại Điều 6 về Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định

"Việc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở quy định tại Điều 79 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam khi Nhà nước thu hồi đất ở mà có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc bồi thường về đất được thực hiện như sau:

a) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư;

b) Trường hợp thu hồi hết đất ở hoặc phần diện tích đất ở còn lại sau thu hồi không đủ điều kiện để ở theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh mà hộ gia đình, cá nhân còn đất ở, nhà ở khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất ở thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

Trân trọng
.