Câu hỏi: : Chào công ty Luật Minh Gia? Em muốn hỏi và muốn tư vấn về phần đất đai nhà em, bên công ty giúp em giải đáp về việc em phải làm như thế nào:
Ông ngoại em có 9 người con 5 gái, 4 trai. Ông nhà em có chia cho các bác trai ở mặt đường và các chị gái mẹ em cũng được ở mặt đường, mỗi mẹ em được chia mảnh trong xóm và mẹ em là út. Trước lúc nhà em xây nhà ông ngoai đứng ra xây nhà cho mẹ em. Do hoàn cảnh khó khăn về con cái nên mẹ em không để ý, gọi là kệ đưa tiền cho ông đứng ra làm. Ông cho nhà em đất từ năm 1995. Đến năm 2002 nhà em làm nhà mới  xong 7 năm sau ông mới mất. Ông có để lại di chúc. Thì lúc nhắm mắt xuôi tay có người đã lấy mất di chúc.

Vậy đến bây giờ bác trưởng cho rằng nhà em thừa đất. Mà cứ nói rằng nhà em thừa do ông ngoại cho, mặc dù ông ngoại đứng ra đo chia đất lúc nhà em làm nhà đến bây giờ nhà em vẫn chưa tách được ra để làm sổ đỏ và đóng thuế nhà nước.

Hiện tại 3 tới 4 năm nay nhà em vẫn chưa tách được ra để tự chủ mà nhà em đã chịu rằng nếu thừa thì bác cứ lấy và vẫn không giải quyết cho gia đình em. Em rất buồn vì chuyện này mà mẹ em suy nghĩ đến bệnh trầm cảm?

Nên hôm nay em gửi đến bên Công ty Luật Minh Gia mình có nhiều luật sư am hiểu về luật giải thích và chỉ hướng cho em: Em nên làm gì? Và làm như nào? Phải như nào để mẹ em có thể tách riêng được? Bố đẻ em thì lại ở đất ngoại, ở rể nên không có tiếng nói? Nên rất muốn bên công ty giúp em. Em xin trân thành cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp thể hiện ông ngoại bạn thực hiện thủ tục tặng đất cho mẹ của bạn. Tuy nhiên, thông tin đưa ra không đủ cơ sở để xác định giữa mẹ bạn và ông ngoại có hợp đồng tặng cho đất hay không? Hiện nay ai là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Vì vậy, có thể xảy ra hai trường hợp như sau:

Trường hợp 1:
Nếu gia đình bạn vẫn đang sử dụng mảnh đất với nguồn gốc do ông ngoại tặng cho từ năm 1995 thì bạn có thể yêu cầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP:

"1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Trường hợp 2
: Nếu không xác định được về việc mảnh đất đã được ông ngoại tặng cho mẹ của bạn và trên thực tế ông ngoại bạn vẫn trực tiếp sử dụng đất, đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến lúc mất. Trong trường hợp này, ông ngoại của bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp; khi ông mất, mảnh đất sẽ trở thành di sản thừa kế của ông.

Nếu ông mất không để lại di chúc hoặc có di chúc nhưng bản di chúc đó đã bị tiêu hủy hoặc thất lạc thì di sản thừa kế sẽ được phân chia theo pháp luật cho những người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

…”

Theo đó, hàng thừa kế thứ nhất của ông ngoại bạn bao gồm: 9 người con và bà ngoại (nếu bà ngoại bạn còn sống vào thời điểm mở thừa kế). Như vậy, nếu mẹ bạn muốn phân chia mảnh đất và tài sản gắn liền với đất thì mẹ bạn cần thỏa thuận với những người thừa kế khác về việc phân chia di sản thừa kế. Trong trường hợp các bên không thỏa thuận được thì một trong những người thừa kế có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu phân chia di sản thừa kế.

Khi thực hiện phân chia di sản thừa kế, nếu mẹ bạn có căn cứ chứng minh về việc có đóng góp công sức trong quá trình hình thành ngôi nhà thì mẹ bạn có thể yêu cầu những người thừa kế thanh toán cho mẹ bạn một khoản tương ứng với công sức đóng góp của mẹ bạn.