Câu hỏi: Luật sư tư vấn về các vấn đề liên quan đến việc chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Vào năm 2006, gia đình tôi có xây dựng trái phép 2 căn phòng trọ có tổng diện tích 30m2,sau đó bị trật tự đô thị lập biên bản phạt và gia đình tôi đã đóng phạt với mức giá 600.000 đồng, sau đó trên địa chính có yêu cầu gia đình tôi vẽ lại diện tích bị đóng phạt,nhưng bên đo đạc vẽ thêm 70m2 nữa là 100m2. Năm 2008 gia đình tôi nhận được sổ Hồng,thay vì diện tích sử dụng là 700m2,nhưng hiện chỉ còn lại 600m2,còn 100m2 kia không được phép xây dựng. Cuối năm 2017, tôi có lên địa chính phường nơi tôi cư ngụ để hỏi về 100m2 bị phạt kia thì được trả lời rằng gia đình tôi phải đóng phạt mảnh đất 100m2 đó, và chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư. Luật sư cho tôi hỏi rằng có đúng quy định là chúng tôi phải đóng phạt và chuyển mục đích mảnh đất 100m2 đó không? và khi chuyển mục đích thì gia đình tôi phải đóng thuế bao nhiêu? và tại sao khu đất của tôi đã được lên thổ cư năm 2000 (lúc đó nhà nước ban hành làm đại trà,nay 100m2 đất đó sao lại là đất nông nghiệp?, mong Luật sư tư vấn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc đóng phạt mảnh đất 100m2 và phải chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Căn cứ theo quy định tại Khoản 3 Điều 12 Luật Đất đai năm 2013 về những hành vi bị nghiêm cấm thì người sử dụng bị nghiêm cấm:
“Không sử dụng đất, sử dụng đất không đúng mục đích”.

Trường hợp của bạn, 100m2 đất của bạn phải sử dụng với mục đích đất nông nghiệp nhưng bạn lại sử dụng với mục đích đất ở nên bạn đã vi phạm pháp luật đất đai, vi phạm về điều cấm về sử dụng đất đai.

Mà theo quy định tại Điều 206 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“Điều 206. Xử lý đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

1. Người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai thì tùy theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật”.

Diện tích 100m2 của bạn là đất nông nghiệp nhưng bạn lại sử dụng với mục đích để xây nhà do đó bạn đã vi phạm về việc sử dụng đất. Sử dụng không đúng mục đích sử dụng đất. Do đó, việc bạn sử dụng sai mục đích sử dụng đất này sẽ bị xử phạt là đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, số tiền sử phạt với từng loại đất nông nghiệp sử dụng sai mục đích sẽ có sự khác nhau. Do bạn không nói rõ 100m2 đất nông nghiệp đó là loại đất nào nên đối với từng loại đất nông nghiệp khi bạn sử dụng sai mục đích sử dụng đất thì bạn sẽ phải nộp phạt với các mức khác nhau, cụ thể:

Trường hợp 1:
100m2 vuông đó là loại đất trồng lúa.

Đối với đất trồng lúa khi sử dụng sai mục đích sang đất ở( đất phi nông nghiệp) thì theo quy định tại Điểm a, Khoản 3 Điều 6 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:
“Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta”.

Trường hợp 2:
100m2 đó là loại đất nông nghiệp không phải đất trồng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 8 Nghị định 102/2014/NĐ-CP:
“a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu diện tích đất chuyển mục đích trái phép dưới 0,5 héc ta”.

Khi bạn sử dụng sai mục đích sử dụng đất, nếu bạn vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất với mục đích đất ở thì bạn buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất. Nếu bạn không chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của mảnh đất đó.

Thứ hai, về nghĩa vụ đóng thuế khi chuyển mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai năm 2013 thì:

“1.Các khoản tài chính từ đất bao gồm

a, Tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất”.

Trường hợp của bạn, gia đình bạn chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở (đất phi nông nghiệp) theo điểm d, Khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Số tiền sử dụng đất bạn phải đóng phụ thuộc vào diện tích chuyển mục đích sử đất, giá đất, mục đích sử dụng đất.

Giá đất để tính tiền sử dụng đất trong trường hợp của bạn sẽ được căn cứ theo Bảng giá đất do UBND tỉnh nơi bạn có đất.

Đồng thời, theo quy định tại Điểm b, Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thì:

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Do đó, bạn sẽ phải nộp số tiền sử dụng đất bằng khoảng chênh lệch giữa số tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với số tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tạo thời điểm mà bạn nhận được quyết định chuyển mục đích sử dụng đất. Do bạn không cung cấp địa điểm mà bạn có đất cần chuyển nhượng nên bạn cần phải căn cứ vào bảng giá đất nơi địa phương bạn có đất để tính số tiền sử dụng đất phải nộp.

Thứ ba, vấn đề tại sao 100m2 đất của bạn vẫn là đất nông nghiệp

Tuy năm 2000 nhà nước có ban hành chính sách làm đại trà nhưng tại thời điểm đó bạn vẫn sử dụng đất với mục đích đất nông nghiệp và đến năm 2006 bạn mới tiến hành xây dựng nhà trọ. Nếu tại thời điểm năm 2000 bạn không tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất với 100m2 đó sang đất ở thì mảnh đất của bạn vẫn là đất nông nghiệp.