Câu hỏi: Luật sư tư vấn miễn phí trường hợp: Tài sản đang được kê biên đảm bảo thi hành án có được bán hay không? Và việc sang tên tài sản thuộc nhiều chủ sở hữu cần cần sự đồng ý của các đồng sở hữu không?

Chào luật sư:
- Hiện nay nhà tôi có anh trai sổ đỏ đứng tên anh ấy, và anh ấy đã mang đi vay tiền có thế chấp sổ đỏ, với giá là: 250 triệu đồng, đồng thời anh ấy còn vay mượn ít nhất 4 người khác nhưng không có thế chấp sổ đỏ, người cho vay có thế chấp sổ đỏ và mấy người kia đã khởi kiện anh trai tôi, và hiện giờ tòa án đã xử lý xong 2 trường hợp, 1 người cho vay có thế chấp và một người không có thế chấp, còn mấy người kia chưa xử lý mặc dù họ đã viết đơn lên tòa án. Gia đình chúng tôi muốn bán lại ngôi nhà cho một người khác và họ sẽ trả đủ số tiền cho 2 người kia nhưng chúng tôi sợ tòa án sẽ ko cho chuyển đổi chủ sở hữu ngôi nhà và đất cho người mua, vì còn mấy lá đơn chưa giải quyết, vậy trong trường hợp này sau khi trả tiền cho 2 người kia chúng tôi có quyền chuyển đối sổ đỏ cho người mua nhà không?
- Nếu không được thì sổ đỏ đó trước kia là do anh trai tôi sang tên cho anh ấy mà có sự đồng ý và chữ ký của bố nhưng không có đồng ý và chữ ký của mẹ tôi, nhưng vừa rồi cả gia đình tôi đã ký vào giấy vay nợ của người có thế chấp là nhà và đất không có sự tranh chấp, vậy giờ chúng tôi kiện anh trai tôi về tội sang tên sổ đỏ không có sự đồng ý của mẹ và tôi thì tôi có giữ được ngôi nhà không?
Mong luật sư trả lời sớm.

Tài sản đang được kê biên đảm bảo thi hành án có được bán

Trả lời: -Thứ nhất, về việc gia đình bạn bán ngôi nhà cho người khác

Tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a)
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, trường hợp ngôi nhà của gia đình bạn đang trong tình trạng kê biên để đảm bảo thi hành án thì gia đình bạn sẽ không được phép bán ngôi nhà đó.

Và sau khi thi hành án xong, gia đình bạn có thể thực hiện việc chuyển đổi phần diện tích đất của mình.

- Thứ hai, việc sang tên khi không có chữ ký của mẹ bạn

+ Trường hợp 1: Phần diện tích đất thuộc sở hữu chung của hộ gia đình

Tại Điều 212 Bộ luật dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của các thành viên gia đình như sau:

“Điều 212. Sở hữu chung của các thành viên gia đình

1. Tài sản của các thành viên gia đình cùng sống chung gồm tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên và những tài sản khác được xác lập quyền sở hữu theo quy định của Bộ luật này và luật khác có liên quan.

2. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác.

Trường hợp không có thỏa thuận thì áp dụng quy định về sở hữu chung theo phần được quy định tại Bộ luật này và luật khác có liên quan, trừ trường hợp quy định tại Điều 213 của Bộ luật này.”.

Như vậy, trường hợp nếu là tài sản chung của hộ gia đình thì khi sang tên quyền sử dụng đất phải có sự đồng ý của các thành viên khác trong hộ gia đình.

+ Trường hợp 2: Phần diện tích đất thuộc sở hữu chung của bố mẹ bạn

Tại Điều 213 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về sở hữu chung của vợ chồng như sau:

“Điều 213. Sở hữu chung của vợ chồng

1. Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung; có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

3. Vợ chồng thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.

4. Tài sản chung của vợ chồng có thể phân chia theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.

5. Trường hợp vợ chồng lựa chọn chế độ tài sản theo thỏa thuận theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình thì tài sản chung của vợ chồng được áp dụng theo chế độ tài sản này.”.

Như vậy, nếu tài sản trên là tài sản chung của vợ chồng thì việc sang tên quyền sử dụng đất bắt buộc phải có sự đồng ý của mẹ bạn.

Trường hợp, nếu như việc sang tên không được thực hiện theo quy định thì hợp đồng thế chấp giữa anh trai bạn và bên thế chấp sẽ được coi là vô hiệu.

Tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”.

Như vậy, anh trai bạn và bên nhận thế chấp sẽ phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo quy định trên.