phamhoangf/legal-sft-dataset huggingface dataset:
Câu hỏi: Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào

Trả lời: Nội dung yêu cầu tư vấn

Chào luật sư, luật sư cho tôi hỏi bố mẹ tôi được mua nhà theo nghị định 61.năm 2006 đã hoàn thành tất cả các thủ tục giấy tờ và dc yêu cầu nộp 120 triệu đồng. Do không đủ tiền nộp nên gia đình nộp trước 25 triệu theo diện trả góp 10 năm. Hiện nay gia đình đến để nộp nốt tiền thì được giải thích là nhà gia đình đang ở nằm trong quy hoạch nên k nhận tiền của chúng tôi nữa và k làm sổ đỏ cho chúng tôi nữa. Gia đình k nhận được bất kỳ 1 thông báo nào về việc nhà nằm trong khu vưc quy hoạch. Vậy luật sư cho chúng tôi hỏi như vậy là đúng hay sai và nếu như có bị thu hồi thì gia đình tôi có được đền bù giải phóng như các gia đình có sổ đỏ không ? gia đinh chúng tôi xin chân thành cảm ơn !.

Trả lời:

Cảm ơn anh (chị) đã gửi câu  hỏi về cho công ty Luật Minh gia! Sau đây, chúng tôi xin tư vấn yêu cầu như sau:

Theo quy định tại điều 10 Nghị định 61/1994/ NĐ - CP của Chính phủ số 61  - CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở:

“Người mua nhà sau khi trả hết và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở”.

Theo như lời trình bày của anh (chị) thì bố mẹ anh ( chị) chưa hoàn thành nghĩa vụ trả tiền cho nên chưa đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền  sử dụng đất ở.

Theo Điều 82 Luật đất đai 2013 quy định  trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất.

“

Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này”

Khoản 5 điều 19  Nghị định 43/2014 quy định các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dựng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liến với đất:

“Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

”.

Như vậy, trong trường hợp này, bố mẹ của anh (chị) sẽ không được bồi thường khi nhà nước giải phóng mặt bằng .

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn yêu cầu tư vấn:

Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất được quy định như thế nào

. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác bạn vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến -

Số điện thoại liên hệ

1900.6169

để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.

Trân trọng

!

Luật gia Nguyễn Ngọc Ánh - Công ty Luật Minh Gia
Câu hỏi: Nhận chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ thế nào?

Trả lời: Trả lờ:

Cảm ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia, trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn giao kết được lập vào ngày 25/8/2005, theo quy định tại Điều 106 Luật đất đai năm 2003 thì sau thời điểm ngày 1/7/2004 người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền theo quy định của Luật Đất đai (quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất) khi đáp ứng được các điều kiện sau:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Khoản 1 Điều 168 Luật đất đai năm 2013 hiện hành cũng quy định, người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng đất khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về hình thức, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a, khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

Về thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi nhận chuyển nhượng đất

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2004 mà người chuyển nhượng không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì  người nhận chuyển nhượng có quyền gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn không thể làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được.

Để có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên có chứng thực của UBND cấp thì trường hợp này bạn chỉ có thể yêu cầu người đã chuyển nhượng đã thực hiện thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp người đó không thực hiện trách nhiệm của mình, bạn có quyền khởi kiện tại cơ quan có thẩm quyền để được bảo về quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Câu hỏi: Xin chào luật sư, cho tôi hỏi. Tôi là chủ họ, đã thường trú từ năm 2002 trên đất của cha mẹ (Tỉnh Tiền Giang) khi cha mẹ chết không để lại di chúc, anh ruột tôi đứng tên trong giấy tờ đất, có hộ khẩu ở Sài Gòn. Nay thửa đất này có quyết định giải tỏa. Vậy tôi có được hỗ trợ tái định cư không? (Tôi thuộc diện ở nhờ trên đất của người khác, có hộ khẩu từ năm 2002 là chủ hộ).
Xin cảm ơn!

Trả lời: - Thứ nhất, về
quyền sở hữu di sản thừa kế

Do thông tin chị cung cấp chưa đầy đủ về vấn đề đất của bố mẹ chị trước đây là đất được cấp cho hộ gia đình hay cá nhân. Do đó, chúng tôi không có căn cứ để tư vấn cụ thể được.

Tuy nhiên, khi bố mẹ bạn mất không để lại di chúc nhưng sau đó anh trai bạn đã đứng tên trên phần diện tích đất đó. Như vậy có nghĩa là bạn đã đồng ý để anh trai chị đứng tên.

Vì pháp luật có quy định, khi người để lại di sản chết đi mà không để lại di chúc thì phần di sản đó sẽ được chia theo pháp luật ( Điểm a Khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015). Do đó, nếu chia theo pháp luật thì bạn sẽ được hưởng 1 phần diện tích đất đó khi đã được chia đều cho các người con. Vì anh em bạn đều thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định của pháp luật. Cụ thể, tại Điều 651 BLDS 2015 quy định về người thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

….

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Như vậy, nếu di sản thừa kế được chia theo pháp luật thì chị sẽ được hưởng 1 phần của diện tích đất mà bố mẹ chị để lại.

- Thứ hai, về việc bồi thường,
hỗ trợ tái định cư

Theo thông tin bạn cung cấp, anh trai bạn hiện đang đứng tên trên diện tích đất của bố mẹ để lại. Do đó, khi có quyết định giải phóng mặt bằng thì người được hưởng bồi thường, hỗ trợ tái định cư là anh trai bạn. Vì quyết định bồi thường, hỗ trợ tái định cư cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và diện tích đất ghi trên giấy để ra quyết định. Vì vậy, bạn sẽ không được hỗ trợ gì khi giải tỏa diện tích đất đó.

Tuy nhiên, trường hợp đất đó được cấp cho Hộ gia đình mà bạn đang là chủ hộ nên bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi có quyết định giải tỏa từ cơ quan có thẩm quyền.
Câu hỏi: Hỏi: Nhà cháu và nhà hàng xóm bên cạnh có chung 1 đường mương thoát nước gần 2m . Nhà hàng xóm đã xây dựng nhà ở cách đây hơn 10 năm và đẫ lấn vào phần diện tích mương thoát nước là 1,5m . Cách đây mấy năm nhà cháu có xây dựng nhà cấp 4 sát mương thoát nước ( vẫn để lại diện tích mương là 50cm ) nhưng nhà hàng xóm lại đi khiếu nại là nhà cháu lấn chiếm đất công ( mương thoát nước ) lên các cấp chính quyền.

Đã có đoàn đo đạc của thị cơ quan quản lý sở tại về đo đạc và kết luận là nhà cháu có lấn vào 20cm đất mương nước và nhà hàng xóm là hơn 1.5m và đã tiến hành hòa giải. Hiện nay diện tích đất ở của nhà cháu đã được cấp sổ đỏ tính từ mép xây dựng sát mương thoát nước đến mép tường nhà hàng xóm không ở cạnh liền thổ. Còn nhà hàng xóm có mâu thuận tranh chấp thì chưa được cấp sỏ đỏ đất ở. Hiện tại nhà cháu đang tiến hành xây dựng nhà ở trên diện tích đất thổ cư của nhà cháu ( sát với mép mương vẫn để lại diện tích mương thoát nước đoạn hẹp nhất là 40cm đoạn rộng là 1m ) nhưng nhà hàng xóm có tranh chấp vẫn đưa đơn khiếu nại lên các cấp có thẩm quyền và nói là nhà cháu lấn chiếm đất mương nước. Vậy mong các cô chú luật sư tư vấn cho cháu xem trong trường hợp này nhà cháu theo đơn khiếu nại của nhà hàng xóm có tranh chấp là đúng hay sai cách giải quyết dứt điểm vụ việc trên như thế nào và nhà cháu có thể khiếu nại nhà hàng xóm về việc làm phiền mình có được không?

Trả lời: Theo như thông tin bạn cung cấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã tiến hành đo đạc và hòa giải về việc tranh chấp mương nước giữa hai nhà. Hiện tại gia đình bạn đã được cấp sổ đỏ theo quy định của pháp luật nên việc xây dựng trên phần diện tích được cấp sổ đó là phù hợp.

Việc nhà hàng xóm đưa đơn thư lên cấp có thẩm quyền tố cáo về việc lấn chiếm của nhà bạn thì họ phải có căn cứ để chứng minh. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có nghĩa vụ xác minh điều đó có đúng sự thật khách quan hay không. Theo quy định của pháp luật khi xây dựng nhà ở trên đất đai thì gia đình bạn phải xin cấp phép xây dựng tại UBND huyện. UBND huyện sẽ thẩm tra xem việc xây dựng đó hợp pháp hay không và có lấn chiếm hay không rồi mới ra quyết định cấp giấy phép xây dựng hợp pháp cho gia đình bạn. Căn cứ:

Điều 89 – Luật xây dựng 2014. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Nếu việc cấp phép là đúng nhưng trong quá trình xây dựng có dấu hiệu sai trái thì gia đình hàng xóm hoàn toàn có quyền gửi đơn thư yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và xử lý. Việc đưa đơn từ tố cáo là quyền lợi của người dân nên không thể cấm cản họ làm việc đó được. Tuy nhiên, nếu như việc tố cáo của họ là không đúng sự thật và gây ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp cũng như danh dự của gia đình bạn thì bạn hoàn toàn có thể kiến nghị để ngăn chặn lại hành vi vi phạm của bên họ.
Câu hỏi: Luật sư tư vấn vấn đề làm cách nào đòi lại đất sau khi đã có đơn chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Em H - sinh sống tại Quảng Ngãi mong được giúp đỡ: Gia đình em có 7 anh chị em ( Sáu chị em gái và một anh trai). Khoảng năm 2007, gia đình em bị phá sản rơi vào cảnh khổ bị xiết nhà vì nợ.

Bố em để đảm bảo nhà đất đã thương lượng và bán mảnh đất hiện đang ở bán cho cô ruột – em gái bố với giá chỉ có 20.000.000 VND để dựng tạm ngôi nhà nhỏ ở ( Đất này có ghi rõ quyền sử dụng đất cung cấp cho hộ gia đình ông Võ Đình A… tên bố em). Khi bán chỉ có bố em và cô ruột em cùng ghi và ký nhận giấy tờ nhưng trên giấy tờ chỉ ghi là Đơn chuyển nhượng cho quyền sử dụng đất và không hề có chứng nhận gì của UBND xã, phường.. và chữ ký đồng ý của mẹ và anh chị em em. Đồng thời bố em giao Giấy quyền sử dụng đất cho cô cầm luôn.

Cô ruột em có hứa sau này anh em em làm việc có khá lên thì về cô sẽ bán lại mảnh đất trên cho nhà em để sinh sống. Năm 2014 anh trai em có đến nhà cô thì cô nói giờ đưa cô 150.000.000 để lấy lại mảnh đất. Anh trai em đồng ý, tết năm 2015 khi anh trai em về đến nhà cô để mua lại mảnh đất thì hay tin cô vì hám lợi đã bán lại đất trên cho em gái ruột cô cũng chính là cô ruột em với giá 750.000.000.

Giờ em mong được giúp đỡ hướng dẫn gia đình em giành lại quyền lời mảnh đất trên. Em xin chân thành cảm ơn và đợi sự giúp đỡ từ phía anh/chị !

Trả lời: Bố của em chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cô em vào năm 2007 do đó vào thời điểm đó áp dụng quy định của Luật Đất đai năm 2003. Luật đất đai năm 2003 có quy định về vấn đề này tại Khoản 1, Điều 126 như sau:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

>> Tư vấn quy định về chuyển nhượng đất đai, gọi:
1900.6169

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước."

Như vậy, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bố bạn cho cô của bạn chưa được pháp luật chứng thực, cụ thể là không được chứng thực tại UBND phường nơi có đất. Hơn nữa như bạn trình bày quyền sử dụng đất đứng tên hộ gia đình và việc chuyển nhượng chỉ có bố bạn là bên chuyển nhượng ký giấy tờ mua bán, không có sự đồng ý của các thành viên còn lại trong hộ đồng ý chuyển nhượng.

Từ đó việc sang tên quyền sử dụng đất chưa được thực hiện. Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật thì cô bạn không có quyền sử dụng đối với mảnh đất.

Việc cô bạn sử dụng mảnh đất và bán lại cho em gái là trái pháp luật.

Trong trường hợp này gia đình bạn có quyền yêu cầu hoặc khởi kiện hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tay) hoặc khởi kiện hủy giao dịch chuyển nhượng giữa cô bạn và người mua.

Trân trọng.
Câu hỏi: Hỏi: Chào luật sư, luật sư cho em hỏi: Em mua nhà từ 1 doanh nghiệp hoạt động kinh doanh bất động sản, được biết đất đó doanh nghiệp thuê từ đất ở của cá nhân, trong thời hạn 50 năm. Vậy khi em mua nhà từ doanh nghiệp đó, thời hạn sử dụng nhà của em là bao lâu, nếu hết hạn sử dụng thì cái nhà trên được xử lý như thế nào. Mong luật sư giải đáp giùm em, em cảm ơn.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc cho thuê lại đất được quy định như sau:

Điều 179 -
Luật đất đai 2013
. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;

Theo đó cá nhân hoặc hộ gia đình có quyền cho thuê lại đất. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quyền được thuê lại đất và sử dụng hợp pháp trong suốt thời gian thuê cho đến lúc hết thời hạn cho thuê. Căn cứ:

Ðiều 708
-
Bộ luật dân sự 2005
.
Quyền của bên thuê quyền sử dụng đất

Bên thuê quyền sử dụng đất có các quyền sau đây:

1. Yêu cầu bên cho thuê chuyển giao đất đủ diện tích, đúng vị trí, số hiệu, hạng đất, loại đất và tình trạng đất như đã thỏa thuận;

2. Ðược sử dụng đất thuê ổn định theo thời hạn như đã thỏa thuận;

3. Ðược hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng đất;

4. Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng theo quy định tại Ðiều 426 của Bộ luật này;

5. Yêu cầu bên cho thuê giảm, miễn tiền thuê trong trường hợp do bất khả kháng mà hoa lợi, lợi tức bị mất hoặc bị giảm sút.

Về tài sản là nhà ở trên đất khi chủ sở hữu nhà không đồng thời là chủ sở hữu đất được quy định như sau:

Điều 31 – Nghị định 43/2014/ NĐ - CP. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

4. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì ngoài giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này, phải có hợp đồng thuê đất hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Theo đó, nếu như nhà ở được xây trên mảnh đất cho thuê này mà có sự chấp thuận của chủ sở hữu mảnh đất và được lấp thành văn bản thì nhà ở đó vĩnh viễn thuộc quyền sử dụng của chủ đầu tư. Khi chủ đầu tư đem bán lại cho bạn và sang tên nhà cho bạn thì nhà ở đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn trong thời gian lâu dài chứ không phải là 50 năm như đối với hợp đồng thuê đất. Vì vậy, bạn phải yêu cầu chủ đầu tư xuất trình được giấy tờ thỏa thuận giữa bên cho thuê và daonh nghiệp để bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho bạn.
Câu hỏi: Năm 2002 gia đình em có mua chung lô đất 860m
2
trong đó có 20m mặt đường và 43m chiều sâu, được phân chia diện tích cụ thể như sau: bên nhà em 1m nhân 43m, bên nhà bà Phương 5m nhân 43m, bên nhà anh Bắc 14m nhân 43m. Sau khi ủy ban nhân dân xã cấp quyền sử dụng đất năm 2006 gia đình anh Bắc được cấp sổ đỏ diện tích 14m nhân 43m, gia đình bà Phương được cấp sổ đỏ diện tích 6m nhân 43m, gia đình em không có mét nào. Vậy UBND xã có quyền cấp sổ đỏ cho gia đình anh Bắc và bà Phương không? Em xin cảm ơn luật sư.

Trả lời: Căn cứ Điều 105 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

“
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên và môi trường cùng cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
”

Theo như thông tin bạn cung cấp ở trên thì Ủy ban nhân dân cấp xã cấp quyền sử dụng đất năm 2006 cho gia đình anh Bắc 14m nhân 43m, gia đình bà phương 6m nhân 43m, gia đình bạn không có mét nào. Như vậy căn cứ vào quy định của pháp luật thì Ủy ban nhân dân cấp huyện trở lên mới có quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc Ủy ban nhân dân cấp xã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ trên là sai thẩm quyền.

Điều 204 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Người sử dụng đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai”.

Vì vậy, nếu có căn cứ chứng minh quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không đúng, xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của gia đình bạn thì gia đình bạn có quyền khiếu nại hoặc khởi kiện yêu cầu thu hồi và hủy quyết định hành chính (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) đó.
Câu hỏi: Tôi có nhận chuyển nhượng 1 mảnh đất từ năm 1987. Qua nhiều lần đo đạc để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích đất lại tăng lên so với diện tích đất ban đầu tôi nhận chuyển nhượng. Hiện tại tôi có 1 số thắc mắc như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Chào luật sư,
Tôi có mua 01 mảnh đất từ năm 1987, hai bên có lập đơn sang nhượng với diện tích 378 m2 và được UBND phường xác nhận. Năm 1992 UBND phường cấp Giấy Chứng Nhận Đăng Ký Kê Khai Đất cho Tôi với diện tích 420 m2. Năm 1998 UBND tỉnh cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất cho Tôi với diện tích 440 m2.
Từ khi được cấp GCN QSDĐ Tôi nộp thuế SDĐ hàng năm cho  diện tích 440 m2. Trong quá trình sử dụng Tôi không lấn chiếm đất của các hộ xung quanh, việc sai lệch diện tích do việc đo đạc mỗi thời kỳ khác nhau .Từ trước đến nay chủ sử dụng đất cũ và các hộ giáp ranh  không ai khiếu nại gì.
Tôi xin hỏi :
Chủ sử dụng đất cũ có quyền khiếu nại Tôi về phần diện tích đất của Tôi tăng thêm so với diện tích đất đã bán ( từ năm 1987) hay không?.
Thời hiệu khởi kiện, khiếu nại việc mua, bán này đến nay còn không?. Xin cám ơn.

Trả lời: Và Khoản 3 Điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 quy định thời hiệu khởi kiện như sau:

“1- Trong thời hạn ba năm, kể từ thời điểm xẩy ra vi phạm hợp đồng, bên bị vi phạm có quyền khởi kiện trước Toà án, nếu pháp luật không có quy định khác. Quá thời hạn này, bên bị vi phạm mất quyền khởi kiện.

2- Trong trường hợp do trở ngại khách quan mà không khởi kiện được trong thời hạn quy định tại khoản 1 Điều này, thì thời gian bị trở ngại khách quan không tính vào thời hiệu khởi kiện.

3- Đối với hợp đồng bị vi phạm trước ngày Pháp lệnh này có hiệu lực mà pháp luật không quy định thời hiệu khởi kiện, thì thời hiệu khởi kiện được tính từ ngày Pháp lệnh này có hiệu lực.”

Theo thông tin bạn cung cấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất của bạn được xác lập từ năm 1987 (trước ngày Pháp lệnh hợp đồng dân sự 1991 có hiệu lực) nên về vấn đề thời hiệu khởi kiện sẽ được áp dụng theo quy định của Pháp lệnh hợp đồng dân sự năm 1991. Theo đó thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự là 3 năm, kể từ ngày vi phạm.
Bởi vậy, trường hợp của bạn đã hết thời hiệu khởi kiện theo quy định của pháp luật.
Câu hỏi: Kính chào Luật sư! Bố mẹ chồng tôi hiện đang sở hữu diện tích đất theo sổ đỏ là gần 1000m2. Nay bố chồng tôi muốn cho đất vợ chồng tôi (diện tích cho gần 100m2) để xây nhà nhưng không muốn cắt thẻ đỏ riêng cho vợ chồng tôi. Bố chồng tôi đồng ý viết giấy tay và có chữ ký của anh chị em của chồng tôi (có một người em đang ở bên Mỹ không thể ký vào giấy này).

Do đó, tôi xin hỏi, trong trường hợp nếu bố chồng tôi ký xác nhận cho đất cùng với các chữ ký của anh chị em (thiếu 1 người) và vợ chồng tôi yêu cầu bố chồng tôi ra phường xác nhận. Từ giấy xác nhận đó, vợ chồng tôi có thể làm sổ đỏ riêng cho mình được không. Nếu trong trường hợp bố chồng tôi không cắt sổ đỏ, nếu vợ chồng tôi xây nhà, sau này có tranh chấp thì pháp luật có bảo vệ được phần nhà mà chúng tôi đã xây không? Xin chân thành cám ơn Luật sư!

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi yêu cầu tư vấn tới công ty Luật Minh Gia. Trường hợp này chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

1. Về giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất

Phần đất mà bố mẹ chồng bạn cho vợ chồng bạn nằm trong diện tích đất thuộc sở hữu chung của bố và mẹ chồng bạn. Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình, tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng thì vợ, chồng cùng nhau định đoạt các giao dịch liên quan tới tài sản chung.

Như vậy, quyền định đoạt đối với phần đất đó thuộc về bố, mẹ bạn. Khi thực hiện giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất thì phải được lập thành văn bản và phải có chữ ký của cả bố và mẹ chồng bạn trong hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải được công chứng tại văn phòng công chứng.

Trường hợp này không cần có chữ ký hay sự đồng ý của những người con còn lại.

Cụ thể, về thủ tục làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các nghĩa vụ tài chính phải nộp bạn có thể tham khảo tại bài viết:

>> Thủ tục tặng cho con quyền sử dụng đất

2. Về thủ tục cấp giấy chứng nhận sau khi nhận tặng cho quyền sử dụng đất

Sau khi đã thực hiện xong thủ tục công chứng đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và các khoản thuế, phí, lệ phí phải nộp khi tặng cho quyền sử dụng đất. Theo quy định tại khoản 4 Điều 95 và khoản 3 Điều 105 Luật đất đai, bạn chỉ cần tiến hành đăng ký biến động đất tại văn phòng đăng ký đất đai thuộc sở tài nguyên và môi trường để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nếu bố mẹ bạn không muốn chia đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì không cần phải thực hiện công chứng hợp đồng tặng cho. Trường hợp này, nếu bố mẹ bạn đồng ý bằng văn bản cho phép vợ chồng bạn xây nhà trên phần đất trên thì sau này khi xảy ra tranh chấp phần giá trị ngôi nhà đó sẽ được pháp luật bảo vệ.