Câu hỏi: Xin chào văn phòng luật sư Minh Gia, cho tôi hỏi về cách xác định loại đất và chi phí chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Tôi đang quan tâm miếng đất này, nhưng chưa hiểu rõ về mục đích sử dụng của nó. Miếng đất này khi tách ra thành 24 mảnh. Mỗi mảnh 1000m2 thì miếng đất đó có được phép xây nhà không hay chỉ được phép trồng cây và nếu chỉ được phép trồng cây muốn chuyển đổi thành đất ở thì chi phí sẽ như thế nào. Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Về việc xác định mục đích sử dụng đất, từ thông tin bạn cung cấp, chúng tôi không thể xác định mục đích sử dụng của các thửa đất này. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 có quy định về các căn cứ để xác định loại đất tại Điều 11 như sau:

Điều 11. Căn cứ để xác định loại đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, bạn có thể kiểm tra thông tin về mục đích sử dụng đất được thể hiện ngay trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong trường hợp giấy chứng nhận không thể hiện thông tin này hoặc thể hiện không rõ ràng, bạn có thể làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai để yêu cầu cung cấp những thông tin về mục đích sử dụng đất có trong hồ sơ địa chính.

Về chi phí chuyển mục đích sử dụng đất, trong trường hợp muốn xây dựng nhà ở trên đất thì thửa đất thuộc quyền sử dụng của bạn phải là đất ở, nếu thửa đất có mục đích sử dụng không phải đất ở thì cần thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên căn cứ về loại đất trước và sau chuyển mục đích. Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định cụ thể như sau:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đấtcó thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Bạn có thể tham khảo quy định trên để xác định tiền sử dụng đất phải nộp trong trường hợp của gia đình mình.

Trân trọng
P.Luật sư tư vấn luật đất đai – Công ty Luật Minh Gia