Câu hỏi: Trước hết tôi xin trân trọng cảm ơn Luật Minh gia đã tạo điều kiện cho những người dân không nắm vững về luật pháp như tôi một chỗ dựa để được tư vấn và chia sẻ những vấn đề liên quan đến pháp luật! Tôi xin luật sư tháo gỡ giúp cho gia đình tôi một khó khăn như sai ạ.

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Tôi xin luật sư tháo gỡ giúp cho gia đình tôi một khó khăn như sai ạ: Từ 1954 đến nay gia đình tôi có sở hữu một cái ao gần 1000m2 (đây là đất của tổ tiên, cải cách ruộng đất gia đình không vào hợp tác xã mà để tăng gia thêm chút thu nhập do gia đình liệt sĩ neo đơn). Vì nguồn gốc mảnh đất như vậy nên gia đình không phải nộp thuế,  giấy tờ sở hữu do cháy nhà mấy lần bị thất lạc. Hiện tại gia đình chỉ có giấy xác nhận đất không có tranh chấp và được gia đình sử dụng từ 1954 của nguyên chủ tịch xã các thời kỳ xác nhận và xác nhận của những người cao tuổi trong thôn gia đình tôi sinh sống. Xin hỏi luật sư với hiện trạng như vậy gia đình tôi có đủ cơ sở pháp lý đề nghị cấp chứng nhận quyền sử dụng đất không? Thử  tục cần phải làm như thế nào? Chính quyền xã lấy một phần đất của ao đó không thông báo cho gia đình và tuyên bố đó là đất của xã là đúng hay sai? cảm ơn luật sư Luật Minh gia đã dành thời gian đọc và trả lời !

Trả lời: Thứ nhất
: Đối với diện tích cái ao sử dụng ổn định lâu dài từ năm 1954 trở lại và không có tranh chấp có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không?

Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này có nguồn gốc do tổ tiên để lại, và được nguyên chủ tịch xã các thời kì xác nhận là đất sử dụng ổn định lâu dài không có tranh chấp. Nếu đất ở của gia đình bao gồm cả cái ao, căn cứ vào điều 103 luật đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Đất vườn, ao của hộ gia đình, cá nhân được xác định là đất ở phải trong cùng một thửa đất đang có nhà ở.

2. Đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18 tháng 12 năm 1980 và người đang sử dụng có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.

Trường hợp trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này chưa xác định rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được công nhận không phải nộp tiền sử dụng đất được xác định bằng không quá 05 lần hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 143 và khoản 4 Điều 144 của Luật này “.

Tại khoản 1 và khoản 2 điều 24 Nghị định 43/2014/ NĐ – CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai, xác định diện tích đất ở có vườn ao như sau:

“1. Đất vườn, ao quy định tại điều 103 luật đất đai áp dụng đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở, kể cả thửa đất trong và ngoài khu dân cư thuộc các trường hợp sau:

a,Thửa đất hiện đang có nhà ở và vườn, ao;

b) Thửa đất mà trên giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2,3 điều 100 luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này có thể hiện nhà ở và vườn, ao nhưng hiện trạng đã chuyển hết sang làm nhà ở.

2. Loại giấy tờ làm căn cứ xác định diện tích đất ở theo quy định tại các khoản 2,3,4 điều 100 luật đất đai là giấy tờ có thể hiện một hoặc nhiều mục đích nhưng trong đó có mục đích để làm nhà ở, đất ở hoặc thổ cư”.

Căn cứ vào quy định trên gia đình bạn đủ căn cứ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở có vườn ao. Do các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn bị cháy, nên gia đình bạn phải làm thủ tục xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai
: Theo thông tin bạn đưa ra thì bạn bị mất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bị cháy nhà, nghĩa là thuộc trường hợp bị mất Giấy chứng nhận do hỏa hoạn gây ra. Bạn sẽ thực hiện việc xin cấp Giấy chứng nhận theo thủ tục tại Điều 77 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“ Điều 77. Cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất

1.Hộ gia đình và cá nhân, cộng đồng dân cư phải khai báo với Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất về việc bị mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, trừ trường hợp mất giấy do thiên tai, hỏa hoạn.

Tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải đăng tin mất Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương.

2. Sau 30 ngày, kể từ ngày niêm yết thông báo mất Giấy chứng nhận tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã đối với trường hợp của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư hoặc kể từ ngày đăng tin lần đầu trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương đối với trường hợp của tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người bị mất Giấy chứng nhận nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận.

3. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất đối với trường hợp chưa có bản đồ địa chính và chưa trích đo địa chính thửa đất; lập hồ sơ trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại Điều 37 của Nghị định này ký quyết định hủy Giấy chứng nhận bị mất, đồng thời ký cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận được quy định tại Khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT như sau:

“Điều 10. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi, cấp lại, đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận

2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng do bị mất gồm có:

a) Đơn đề nghị cấp lại Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;

b) Giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc đã niêm yết thông báo mất giấy trong thời gian 15 ngày đối với hộ gia đình và cá nhân; giấy tờ chứng minh đã đăng tin 03 lần trên phương tiện thông tin đại chúng ở địa phương về việc mất Giấy chứng nhận đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, cá nhân nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; trường hợp mất Giấy chứng nhận do thiên tai, hỏa hoạn phải có giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về việc thiên tai, hỏa hoạn đó.”

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của gia đình bạn bị cháy nên khi nộp hồ sơ thì phải có giấy xác nhận của ủy ban nhân dân cấp xã về việc hỏa hoạn đó.

Cơ quan thẩm quyền:
Bạn đến nộp một (01) bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Thứ ba:
Về việc khiếu nại như thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp.

Như thông tin bạn cung cấp thì chính quyền xã đã lấy một phần diện tích đất ao mà không có bất kỳ thông báo gì là không phù hợp với quy định của pháp luật. Trường hợp này bạn có thể khiếu nại trực tiếp đến UBND cấp xã để được giải quyết. Nếu UBND xã không giải quyết hoặc giải quyết không thỏa đáng thì bạn có thể khiếu nại đến UBND cấp huyện.

Thời hạn khiếu nai
: 90 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được quyết định hành chính, hành vi hành chính.

Trường hợp người khiếu nại không thực hiện được quyền khiếu nại theo đúng thời hiệu vì ốm đau, thiên tai, địch họa, đi công tác, học tập ở nơi xa hoặc vì những trở ngại khách quan khác thì thời gian có trở ngại đó không tính vào thời hiệu khiếu nại