Câu hỏi: Luật sư tư vấn về việc lối đi chung, cách thức để được sử dụng lối đi chung và vấn đề hợp thức diện tích lối đi chung vào sổ đỏ. Cụ thể như sau:

Kính gửi: Công ty Luật MINH GIA Tôi có thắc mắc này xin nhờ quý Công ty tư vấn giúp. Hiện phía sau nhà tôi có một ngõ đi, do nhu cầu sử dụng của gia đình hiện nay muốn mở lối đi ra ngõ đi đó nhưng hộ gia đình bên kia không cho vì nói "đó là ngõ riêng của gia đình nên không được đi". Nếu xét về nguồn gốc thì là nhà phía sau (gọi là hộ B) bớt lại làm lối đi chung cách đây khoảng 30 năm. Hộ B hiện nay đã được chia thành hộ C và D nên trong quá trình chia tách thì hình thành ngõ đi từ giai đoạn đó (bản đồ năm 1989 đến nay có thể hiện ngõ đi). Hiện nay hộ C ở phía ngoài đã lấy sổ đỏ và làm thủ tục bán cho một hộ khác (gọi là C'). Nhưng khi bán thì hộ D đã thu của hộ C' 50 triệu tiền lối đi chung đó. Chính vì vậy hiện nay hộ này không cho nhà tôi đi vì lý do đã mất tiền mua, Chủ hộ D ở đây là em trai của Hộ C ban đầu và là Trưởng khu phố.Tôi biết bộ C' kia không cho đi cũng chỉ vì: một là đã mất tiền "mua ngõ", hai là có sự xúi dục của ông Trưởng khu phố kia. Họ đã xây một bức tường chắn trước cửa nhà tôi mở ra ngõ đi đó và thách thức gia đình "có kiện đến đâu cũng theo và đố đứa nào vào giải quyết". bản thân tôi là cán bộ của phường đó, nhung qua ngồi nói chuyện và hỏi chuyện chuyên môn cũng như lãnh đạo thì thấy hướng giải quyết bảo vệ cho ông Trưởng khu phố kia. Vì vậy tôi viết những dòng này muốn hỏi quý cơ quan xem ngõ đi đó là ngõ đi chung hay ngõ riêng của gia đình và không ai được đi vào? Cán bộ địa chính đã trả lời, nếu xét về nguồn gốc đất của nhà người ta thì muốn đi phải hỏi ý kiến và đưc[j sự đồng thuận của gia đình mới được. và hiện nay có văn bản mới về việc hợp thức lại diện tích ngõ đó vào sổ đỏ của gia đình là đúng hay sai? Bản thân tôi thiết nghĩ, đó là ngõ chung hình thành từ rất lâu, nay gia đình mới đi nên khi đặt vấn đề với các hộ trong ngõ có xin đóng góp tiền xây dựng ngõ, nhung gia đình bên kia thì lại có ý ngoài tiền đó còn phải trả riêng cho gia đình số tiền đất ngõ do gia đình bỏ ra đó? Vậy nếu được đi tôi có phải mất tiền đó không? Rất mong sớm nhận được hồi âm từ quý Công ty và những căn cứ theo quy định của pháp luật để nếu có gửi đơn giải quyết tôi có cơ sở trình bày. Câu trả lời xin gửi vào địa chỉ mail giúp tôi để đảm bảo tính bảo mật của sự việc. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Vấn đề bạn hỏi về lối đi chung đó có phải lối đi chung của mọi người hay ngõ đi riêng của gia đình thì cần xét về nguồn gốc của lối đi này, theo như bạn đề cập thì lối đi này là do nhà ông B chừa lại để làm ngõ đi cách đây 30 năm và sau đó nhà ông B tách ra làm 2 là nhà ông C và nhà ông D. Hồ sơ địa chính cũng thể hiện đây là ngõ đi từ năm 1989 đến nay nhưng phần diện tích này vẫn là đất thuộc sở hữu của ông B, sau khi tách cho C và D thì lối đi này thuộc quyền sở hữu của C và D. Chính vì vậy, nếu trước đó gia đình bạn không hề có thỏa thuận nào về lối đi chúng với gia đình ông B hoặc với gia đình ông C và ông D thì lối đi này không phải là lối đi của gia đình bạn.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 254, Bộ luật dân sự 2015 thì:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ… Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Như vậy, nếu phần đất của gia đình bạn bị bao bọc bởi các mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng thì bạn được phép yêu cầu ông C’ và ông D cho bạn đi lại qua lối đi đó nhưng bạn phải đền bù cho ông C’ và ông D một khoản tiền mới có thể sử dụng lối đi đó. Như bạn đã nêu, lối đi này nằm sau nhà bạn, tức là gia đình bạn vẫn có lối đi khác để ra đường công cộng nên lối đi này không phải là lối đi duy nhất bạn không có quyền yêu cầu ông C’ và ông D cho bạn đi. Nếu muốn tiếp tục đi lối đi này, bạn cần thỏa thuận với gia đình ông C’ và ông D cũng như trả tiền để được sử dụng lối đi chung đó.

Còn về việc bạn hỏi hiện nay có văn bản mới về việc hợp thức lại diện tích ngõ đó vào sổ đỏ của gia đình hay không thì chúng tôi xin trả lời là theo quy định tại Điều 95, Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu… .4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:… d) Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký;”.
Như vậy, đối với lối đi chung thì có thể hợp thức lại diện tích lối đi chung vào sổ đỏ theo thủ tục đăng kí biện động về đất đai .