Câu hỏi: Hỏi: Nhờ văn phòng tư vấn giúp về việc chia tài sản là quyền sử dụng đất được bố mẹ tặng cho khi ly hôn như sau: Ông bà nội tôi có một mảnh đất, khá là rộng, tôi không nhớ rõ là diện tích bao nhiêu. Ông bà có 4 người con, bố tôi là con trưởng. Tuy nhiên, do bố tôi và cô thứ hai có gia đình riêng và tự mua được đất nên chưa cần ông bà chia đất ở. Ông bà chia đôi số đất này cho chú hai và chú út của tôi, ông bà tôi ở chung đất với chú út.

Ông bà đã sang tên hết quyền sử dụng đất cho gia đình chú út, mà đứng tên lại là vợ chú ấy, tuy nhiên gần đây hai vợ chồng đã ra tòa ly hôn và người vợ đòi phân chia tài sản muốn dành hết số đất đó. (vì đất được chia cho vợ một mảnh, chồng một mảnh) nếu ly hôn thì chú tôi chỉ được hưởng một phần tư diện tích đất đúng không ạ. Bố và cô tôi có được đòi quyền phân chia tài sản đất của bà nội tôi không, vì lúc ông bà sang tên đất cho vợ chú út chưa được của sự đồng ý của bố và cô tôi, vì họ có quyền được hưởng tài sản này.

Tôi muốn hỏi làm thế nào để đất của ông bà tôi không bị bán hết và vẫn ở lại với gia đình tôi vì bây giờ sổ đỏ đứng tên vợ cũ của chú út. Tôi xin chân thành cám ơn! rất mong được sự tư vấn từ phía công ty

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

1. Xác định tài sản của vợ chồng khi giải quyết ly hôn

Hiện tại, quyền sử dụng một nửa mảnh đất ban đầu đã được ông bà bạn chuyển nhượng cho gia đình chú út, nhưng vợ của chú út là người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu muốn phân chia quyền sử dụng mảnh đất đó, trước tiên phải xác định được quyền sử dụng mảnh đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng. Theo nguyên tắc phân chia tài sản được ghi nhận tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, giải quyết tài sản chung của vợ chồng do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được có thể yêu cầu Tòa án giải quyết. Tòa án giải quyết dựa trên nguyên tắc tài sản chung của vợ chồng được chia đôi.

Thêm vào đó, Điều 44 Luật Hôn và Gia đình quy định “
Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung”.

Do đó, khi ly hôn tài sản riêng của vợ chồng vẫn thuộc sở hữu của người đó, còn tài sản chung sẽ được phân chia dựa trên thỏa thuận của mỗi bên. Nếu hai bên không đạt được thỏa thuận, có thể yêu cầu Tòa giải quyết. Nhìn chung, tài sản chung của vợ chồng sẽ được chia đôi.

Để xác định được đây là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ chồng cần căn cứ vào nguồn gốc tài sản.

2. Quy định về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng

Theo quy định Luật Hôn nhân và Gia đình quy định về tài sản chung như sau:

“Xem trích dẫn quy định về tài sản chung"

Ngoài ra, Luật Hôn nhân và Gia đình định nghĩa tài sản riêng của vợ chồng như sau:

“Xem trích dẫn về tài sản riêng"

Áp dụng các quy định trên với tình huống của bạn, nguồn gốc quyền sử dụng đất mà vợ chú út của bạn đang đứng tên có được sau khi kết hôn, là do nhận chuyển nhượng từ ông bà bạn. Dựa trên thông tin bạn đưa ra là ông bà cho cô một mảnh, chú một mảnh, vậy ông bà của bạn đã tặng riêng quyền sử dụng đất cho cô, chú. Nếu bạn không muốn cô út của bạn có toàn quyền sử dụng mảnh đất, bạn sẽ cần chứng minh nguồn gốc tài sản là của ông bà tặng cho chỉ riêng chú út hoặc tặng cho chung cả hai vợ chồng.

Mặc dù hiện tại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cô út đứng tên, tuy nhiên Điều 34 Khoản 2 Luật Hôn nhân và Gia đình quy định:

“
Trong trường hợp giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng tài sản chỉ ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì giao dịch liên quan đến tài sản này được thực hiện theo quy định tại Điều 26 của Luật này; nếu có tranh chấp về tài sản đó thì được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều 33 của Luật này”
.

Theo đó, Khoản 3 Điều 33 quy định trong trường hợp không đủ căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung. Tức là kể cả khi cô út đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng cô út không đủ căn cứ chứng minh quyền sử dụng toàn mảnh đất là tài sản riêng thì quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất sẽ được coi là tài sản chung.

3. Chuyển nhượng tài sản chung của vợ chồng

Về quyền đòi chia mảnh đất của bố bạn và cô bạn, ông bà bạn là người có quyền sử dụng mảnh đất, nay đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất đi. Theo Điều 188 Luật đất đai 2013, điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

…”

Tóm lại, căn cứ theo quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các quy định liên quan, việc ông bà bạn chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của ông bà bạn, do bố bạn và cô bạn không phải là người có quyền sử dụng đất nên ông bà không cần sự đồng ý của bố bạn và cô bạn.