Câu hỏi: Dạ thưa luật sư em có câu hỏi này muốn hỏi ạ. Xin luật sư trả lời giúp em ạ. Nhà em có 1 mảnh đất bố em để lại nguồn gốc mảnh đất là do ông bác em để lại cho. Ông bác em mất từ năm 1991 và ông không có con cái gì bố em là cháu trai trưởng nên ông để lại cho nhà em để thờ cúng. Vợ của ông bác em cũng đồng ý. Bà bác em bây giờ vẫn còn sống nhưng bà đã chuyển về sống cùng con riêng của bà không tranh chấp đất gì cả. Nhà chú em thì có đất ở bên cạnh do ông nội em để lại cho chú. Mẹ em bảo năm 1993 xã lập hồ sơ diện tích đất tên bố mẹ em. Và nhà em nộp thuế đất từ năm 1993 đến năm 2003 thì bố em làm đơn xin cấp bìa đỏ và bên xã và bên địa chính vào đo có biên bản các bên đất giáp ranh kí. Khi đó chú em đi làm ăn xa không có nhà nên chỗ đất giáp ranh với nhà chú em thì không phải chú em kí nhưng theo giấy biên bản thì vẫn có chữ kí của chú em. Đến năm 2005 thì nhà em được cấp bìa đỏ. Đến khi chú em đi làm ăn xa về cũng không nhắc đến chuyện đất cát. Đến năm 2017 thì bố em mất. Bố mẹ em sinh được 3 chị em gái. Bà nội em vẫn còn sống. Bây giờ bố em mất rồi để lại đất cho chị em em. Nhưng bà nội em và các cô chú muốn đòi lại đất. Chú em đang muốn kiện nhà em vì chữ kí chỗ làm bìa đỏ giáp ranh giữa 2 nhà là chú ý không kí. Nhà em kí khống. Và muốn lấy lại toàn bộ đất vì bố em mất rồi. Với hồ sơ xin cấp sổ đỏ của nhà ghi là xin cấp đất do cha ông để lại ổn định trước năm 82. Em muốn hỏi là liệu chú em có đòi lại được đất không ạ. Sổ đỏ là mang tên cả mẹ em và bố em ạ. Và em muốn hỏi là bây giờ chị em em phải làm gì để giữ được đất ạ. Em mong câu trả lời sớm nhất từ luật sư. Em xin chân thành cảm ơn ạ.

Trả lời: Do gia đình bạn làm hồ sơ yêu cầu cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với diện tích đất bác bạn để lại vào năm 2003 do đó, vấn đề đo đạc địa chính xác định ranh giới thửa đất được áp dụng theo quy định tại Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điểm 1, Điểm 2 Mục 1 Chương 3 Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC có quy định về thủ tục đăng ký đất đai ban đầu như sau:

“1. Đối tượng thực hiện.

Đăng ký đất đai ban đầu thực hiện đối với người đang sử dụng đất nhưng chưa kê khai đăng ký quyền sử dụng đất và chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cục Quản lý ruộng đất, Tổng cục Địa chính phát hành hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo quy định tại Nghị định 60/CP ngày 05 tháng 7 năm 1994 của Chính phủ.

2. Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất.

Hồ sơ kê khai đăng ký quyền sử dụng đất do người sử dụng đất lập gồm:

a) Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất (theo mẫu ban hành kèm theo Thông tư này);

b) Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất được Uỷ ban nhân dân cấp xã chứng thực;

c) Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất sử dụng (theo mẫu Phụ lục 10 của quy phạm thành lập bản đồ địa chính ban hành theo Quyết định số 720/1999/QĐ-ĐC ngày 30 tháng 12 năm 1999 của Tổng cục Địa chính) đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ở không có giấy tờ quy định tại điểm 3.a Chương 2 của Thông tư này.

d) Văn bản uỷ quyền kê khai đăng ký quyền sử dụng đất (nếu có uỷ quyền).”

Như vậy, với trường hợp của bạn, thời điểm bố bạn nhận thừa kế của bác bạn và sinh sống tại mảnh đất này không có một trong các loại giấy tờ được quy định tại điểm 3.a Chương 2 do đó trường hợp này khi tiến hành làm các thủ tục để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn cơ quan địa chính phải tiến hành lập biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất. Việc xác nhận ranh giới thửa đất phải được tất cả các hộ liền kề ký xác nhận diện tích gia đình bạn đang sử dụng là đúng thực tế và không có tranh chấp. Theo đó, việc chú bạn không trực tiếp ký vào biên bản để xác định ranh giới nhưng cơ quan địa chính vẫn xác nhận và tiến hành cấp Giấy chứng nhận cho gia đình bạn là chưa phù hợp với quy định.

Với trường hợp này, chú bạn có quyền khởi kiện yêu cầu xem xét lại tính hợp pháp của chữ ký và xác định lại diện tích đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho gia đình bạn có lấn chiếm sang các diện tích đất liền kề hay không. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp thì phần diện tích đất của gia đình bạn trước đây do bác bạn sử dụng và để thừa kế lại, còn diện tích đất của chú bạn thì được ông nội để lại cho do vậy trường hợp này bạn phải liên hệ với cơ quan địa chính tại địa phương để xem xét lại bản đồ địa chính về phần diện tích đất trước đây do bác bạn sử dụng và phần diện tích do ông nội bạn sử dụng có diện tích như thế nào để xác định chú bạn có căn cứ đòi lại toàn bộ diện tích đã cấp cho gia đình bạn hay không.

Nếu trong sổ địa chính có thể hiện thông tin rõ ràng về diện tích do bác bạn và ông bạn sử dụng, gia đình bạn đã sử dụng diện tích đất này ổn định, lâu dài từ năm 1993 đến năm 2005 thì việc yêu cầu đòi lại toàn bộ diện tích đất của chú bạn là chưa phù hợp. Chú bạn chỉ có thể yêu cầu gia đình bạn trả lại đất nếu phần diện tích mà gia đình bạn sử dụng bị lấn chiếm sang phần diện tích đất của mình.

Theo thông tin bạn cung cấp, bố bạn đã mất vào năm 2017 do đó trường hợp này sẽ phát sinh vấn đề phân chia di sản thừa kế giữa những người thừa kế. Điều 651 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thừa kế theo pháp luật như sau:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

…

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.”

Như vậy, nếu bố bạn mất không để lại di chúc thì phần tài sản thuộc sở hữu của bố bạn (cả tài sản riêng và tài sản chung với mẹ bạn) sẽ được chia theo pháp luật cho những người đồng thừa kế trong đó có bà của bạn. Do đó, trường hợp này bà bạn có quyền yêu cầu chia thừa kế đối với phần đất này.