Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi :chồng tôi trước có mua chung đất với anh của vợ cũ 1 mảnh đất 150m2 ( thuộc đất biệt thự ) . Bây giờ chồng tôi muốn bán 1 nửa của mình ( vì 2 vợ chồng chia tay ) thì chồng tôi cần những thủ tục như thế nào ?Mảnh đất chung của 2 gia đình đứng sổ đỏ đứng tên chồng tôi và tên anh vợ cũ của chồng tôi . Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Như chị trình bày, thì thửa đất 150m2 trên thuộc sở hữu chung hợp nhất của chồng chị và anh vợ cũ của chồng chị. Theo Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua.

Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung.

Trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn 03 tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Tòa án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.”

Trước tiên bạn cần xác định phần quyền của chồng chị trong khối tài sản đó, nếu là sở hữu chung mà trong đó xác định rõ phần của mỗi bên thì chồng chị có thể bán luôn phần của chồng chị, người anh có quyền ưu tiên mua. Nếu tài sản là sở hữu hợp nhất không phân chia theo phần thì nếu muốn chuyển nhượng phần tài sản của chồng chị trong khối tài sản chung thì chồng chị có thể thỏa thuận với người anh vợ cũ để chia, nếu không thỏa thuận được thì có thể yêu cầu Tòa án giải quyết.

Sau khi hoàn tất thủ tục trên, chồng chị và người mua cần lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này….".

Điều 75 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành luật Đất đai năm 2013 về trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất, thì:

“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa. (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp; hợp đồng chuyển nhượng; chứng minh thư của các bên (bản sao có công chứng, chứng thực,...))

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Trước tiên bạn làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sau khi bạn được tách thửa và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đát thì có thể giao kết hợp đồng chuyển nhượng và đến văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất để tiến hành thủ tục sang tên cho người nhận chuyển nhượng.

Trân trọng