Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Gia đình A vay của nhà tôi một số tiền lớn và viết giấy vay nợ, kèm theo cầm cố giấy tờ nhà ( căn nhà của gia đình A đang ở thuộc diện nhà được phân, không có số đỏ mà chỉ có giấy phân nhà do CATP cấp) .

Hiện tại căn nhà mà gia đình A đang cầm cố để vay tiền gia đình tôi đang thuộc diện giải toả và gia đình A vẫn chưa trả gia đình tôi số tiền vay nợ.

Vậy tôi xin hỏi văn phòng Luật như sau:

1. Nếu đến hạn GPMB mà gia đình A chưa có giấy tờ nhà để làm thủ tục xin bồi thường thì gia đình A có được bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư không? Nếu như được bồi thường thì tôi có thể khởi kiện và yêu cầu lấy số tiền bồi thường được không?

2. Gia đình A có thể xin bồi thường nhà mà không cần giấy tờ nhà được không?

Trả lời: Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về điều kiện được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Cụ thể:

Điều 75. Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.

Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

Theo đó, điều kiện được bồi thường về đất là phải có giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận nhưng do nằm trong diện thu hồi nên không được giải quyết cấp giấy chứng nhận. Do đó, đối chiếu quy định trên với trường hợp thực tế của gia đình ông A thì căn cứ giải quyết theo Khoản 1, Điều 100 Luật này.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ

Đồng thời, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết một số Điều luật đất đai.

Điều 18. Giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai
Các giấy tờ khác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điểm g Khoản 1 Điều 100 của Luật Đất đai có tên người sử dụng đất, bao gồm:
...

5. Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.

6. Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.

7. Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Điều 21. Căn cứ xác định việc sử dụng đất ổn định

1. Sử dụng đất ổn định là việc sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng đất vào mục đích đó đến thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc đến thời điểm quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận).

2. Thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được xác định căn cứ vào thời gian và nội dung có liên quan đến mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau đây:

....
g)
Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;

Như vậy, mặc dù chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất nhưng đã có giấy tờ chứng minh (giấy tờ về phân cấp nhà ở, biên lai đóng thuế, giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, chứng minh thư...đều thể hiện địa chỉ đó, không phát sinh tranh chấp từ thời điểm sử dụng đến hiện nay - tức đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận QSDĐ
. Do đó, đối chiếu với quy định tại Điều 75 Luật này thì mặc dù đất gia đình ông A đang nằm trong diện giải tỏa thu hồi khi chưa có giấy chứng nhận nhưng vì đáp ứng đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận, nên khi có quyết định thu hồi thực hiện dự án thì vẫn được quyền bồi thường về đất và tài sản có trên đất. Trường hợp, thu hồi giải phóng mặt bằng toàn bộ diện tích đất và gia đình ông A không có đất ở nào khác trong địa bàn. Đồng thời, quỹ đất tại địa phương còn thì được xem xét bồi thường bằng đất ở.

Tuy nhiên, trong trường hợp đến hạn bồi thường giải phóng mặt bằng mà gia đình A chưa có giấy tờ nhà, không cung cấp được giấy tờ chứng minh (do bên nhận cầm cố giữ - tức đang có tranh chấp)  việc bồi thường có thể bị tạm dừng đến khi giải quyết xong tranh chấp hoặc gia đình ông A cung cấp được giấy tờ chứng minh điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì mới giải quyết được bồi thường. Trường hợp, gia đình ông A không có giấy tờ (không chứng minh được đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) thì sẽ không được bồi thường về đất mà chỉ được bồi thường đối với tài sản có trên đất.

- Giải quyết cầm cố tài sản đối với giấy tờ nhà.

+ Thứ nhất, Do giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở không được xác định là tài sản mà chỉ được coi là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sở hữu nên không thể mang đi cầm cố được. Việc gia đình ông A cầm cố giấy tờ trên cho bạn sẽ không có giá trị pháp lý và theo quy định bạn có nghĩa vụ hoàn trả lại giấy tờ cho gia đình ông A. Theo đó, khi gia đình ông A được bồi thường do giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án của nhà nước thì toàn bộ số tiền bồi thường sẽ thuộc về gia đình A,
bạn không có quyền khởi kiện yêu cầu đòi khoản tiền bồi thường mà ông A đã được nhận.

Tuy nhiên, trong trường hợp của bạn chúng tôi xác định vấn đề của bạn không phải ông A cầm cố quyền sử dụng đất mà ông A vay tiền và mang quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo (thế chấp bằng tài sản). Do đó, trường hợp này sẽ phải xác định sau khi nhận tài sản trên bạn có thực hiện việc đăng ký thế chấp hay chấp tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền hay không, nếu bạn không đăng ký - tức việc thế chấp không được công nhận. Nên khi có dự án thu hồi đất thì người được bồi thường sẽ là ông A (đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận), bạn sẽ không có quyền khởi kiện đòi số tiền được bồi thường đó. Mà chỉ có quyền khởi kiện kiện đòi tài sản đối với hợp đồng vay của mình với ông A để buộc ông A phải trả lại số tiền vay + tiền lãi (nếu có).