Câu hỏi: Gia đình tôi khai hoang mảnh đất 1000m2 từ tháng 6 năm 1992 có sự đồng ý của Hợp tác xã. Vừa rồi bàn giao cho dự án giải tỏa năm 2020, diện tích còn lại 441,1 m2 hiện đang có nhà ở và đang sản xuất chăn nuôi. Tháng 02 năm 2021 lại có thông báo kiểm kê tiếp. Theo tôi hiểu phần đất còn lại sau giải tỏa gia đình tôi được làm sổ có đúng không? Nếu giải tỏa nữa thì được bồi thường như thế nào?

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

- Về vấn đề cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Luật Đất đai 2013 có quy định về 02 trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là có hoặc không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 hoặc Điều 101. Vì anh cung cấp thông tin là đất khai hoang nhưng chưa rõ các thông tin về căn cứ sử dụng đất, nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính, vấn đề nộp thuế sử dụng đất của thửa đất này nên chúng tôi nhận thấy, có thể mảnh đất chưa có một trong số các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 100 Luật Đất đai 2013.

>> Tư vấn quy định về cấp giấy chứng nhận QSD đất, gọi:
1900.6169

Vì vậy, chúng tôi sẽ giả định phân tích trong trường hợp gia đình anh thuộc Điều 101 Luật Đất đai 2013:

“Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.”

Xét về thời gian sử dụng đất, gia đình anh đáp ứng được điều kiện về thời điểm sử dụng đất ổn định trước ngày 01/07/2004. Các điều kiện khác như: không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất,... cần có căn cứ và có xác nhận của UBND cấp xã theo quy định từ Điều 20 đến Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Nếu anh đáp ứng được các điều kiện trên và diện tích còn lại phù hợp với hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của địa phương thì anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để được cấp Giấy chứng nhận, anh cần chuẩn bị và nộp hồ sơ theo hướng dẫn tại Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

- Về vấn đề bồi thường khi thu hồi đất khai hoang

Đối với đất, theo quy định tại Điều 75 Luật Đất đai 2013, nếu mảnh đất gia đình anh đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được giải quyết bồi thường về đất (trừ trường hợp đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân trực tiếp trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng trước 01/07/2004 thì được bồi thường theo diện tích thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức theo quy định).

Đối với tài sản trên đất, phụ thuộc vào loại đất mà gia đình anh được công nhận quyền sử dụng đất, gia đình có thể được giải quyết theo chính sách thu hồi đất ở như: bồi thường về giá trị nhà ở xây dựng trên đất hoặc được hưởng chính sách tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống,... với phần đất được công nhận đất ở; bồi thường về chuồng trại chăn nuôi và cây cối nếu được công nhận là đất nông nghiệp. Tùy từng trường hợp cụ thể và căn cứ theo Quyết định phê duyệt phương án bồi thường mới có thể đánh giá chi tiết về vấn đề bồi thường của gia đình anh, căn cứ theo các Điều 77, Điều 79, Điều 83,... Luật Đất đai năm 2013.