Câu hỏi: Người sử dụng đất đất do lấn chiếm có được yêu cầu công nhận quyền sử dụng đất không? Khi công nhận quyền sử dụng đất, mục đích sử dụng đất được xác định dựa trên cơ sở nào? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này như sau:

Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.

1. Đất lấn chiếm có được công nhận quyền sử dụng đất không?

Hỏi:
Nhà chú em lấn chiếm đất rừng sản xuất của Ban quản lý rừng vào năm 1998, đến năm 2004, điều chỉnh phân định quy hoạch đất Lâm nghiệp, khu vực đất ông đang sử dụng được quy hoạch đất trồng cây hàng năm khác theo quy hoạch sử dụng đất đến 2010 đã được phê duyệt tháng 1 năm 2006 đối có diện tích 576m2, sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với Quy hoạch sử dụng đất khu dân cư của huyện đến 2020 đã được phê duyệt tháng 1 năm 2016, hiện trạng trên đất đang trồng khoai lang. Cho em hỏi những thu tục để cấp giấy chứng nhận gồm những gì ạ?

Trả lời: Trước hết muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chú của bạn phải có một trong những loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

…”.
Trường hợp chú của bạn không có một trong các giấy tờ nêu trên thì căn cứ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Tuy nhiên, thông tin bạn cung cấp nêu đây là phần đất do chú của bạn lấn chiếm. Do đó bạn cần phải xác định rõ nguồn gốc phần đất này là do chú của bạn khai hoang hay là đất lấn, chiếm của cơ quan nhà nước. Bởi lẽ, đất lấn, chiếm thì không được công nhận quyền sử dụng đất theo các căn cứ nêu trên.

Trong trường hợp đất của gia đình là đất khai hoang sử dụng ổn định, lâu dài không có tranh chấp và đáp ứng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận theo một trong hai quy định nêu trên, chú của bạn có thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau:

+ Bước 1: Cá nhân chuẩn bị hồ sơ đủ theo quy định của pháp luật. Trong hồ sơ gồm có: Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất hoặc xác nhận của UBND cấp xã theo quy định tại Điều 100, Điều 101 Luật Đất đai năm 2013 nêu trên.

+ Bước 2: Cá nhân nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất cấp huyện.

+ Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính: Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và nộp biên lai cho văn phòng đăng ký đất đai.

+ Bước 4: Bộ phận tiếp nhận hẹn ngày nhận giấy chứng nhận.

2. Có được công nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là đất thổ cư không?

Hỏi:
Luật Minh Gia cho tôi hỏi trường hợp nhà tôi khi xưa có miếng đất hơn 3000m và có nhà đã ở lúc trước và đất  đã có tên trong trích đồ địa chính 299 là đất thổ cư. Nhưng sau này nhà tôi dọn nhà và dời đi nơi khác ở, miếng đất đó chúng tôi trồng cây lâu năm. Sau này các giấy tờ liên quan thất lạc, đến nay miếng đất đó cũng đang trồng cây nhưng chúng tôi đã làm sổ đất trồng cây lâu năm vậy chúng tôi có làm lại được đất thổ cư không? Chúng tôi có hỏi bộ phận địa chính họ nói do không có nhà nên không làm đất thổ cư được mà làm đất trồng cây lâu năm. Vậy tôi nhờ luật sư hỗ trợ giúp tôi thông tin. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 11 Luật Đất đai năm 2013 quy định về căn cứ để xác định loại đất như sau:

“
Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

…

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
”

Như vậy, theo quy định nêu trên, nếu tại thời điểm gia đình bạn thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất không còn giấy tờ chứng minh thửa đất được công nhận là đất thổ cư thì việc xác định loại đất căn cứ theo hiện trạng sử dụng đất là đất nông nghiệp.