Câu hỏi: Người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn với đất chưa sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được bảo vệ quyền lợi như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Xin chào luật sư, xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp này: Năm 2003, bố mẹ tôi li hôn, tôi và anh trai thống nhất để bố mẹ tự quyết định phân chia tài sản mà không tham gia. Bố mẹ tôi đã thống nhất là để cho 2 anh em tôi mỗi người được sở hữu một nửa tài sản. Sau đó bố tôi vào Nam và lấy vợ khác, căn nhà vẫn đứng tên bố tôi. Giờ nhà nước muốn thu hồi giải phóng mặt bằng để làm đường.

Xin hỏi luật sư:

Mong luật sư tư vấn, tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về vấn đề quyền lợi của hai anh em

Để xác định được quyền lợi của hai anh em đối với phần tài sản (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất) mà bố mẹ để lại thì cần xác định việc cho tặng có được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền hay không. Theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 500. Hợp đồng về quyền sử dụng đất

Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Điều 503. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật đất đai.

Và Luật đất đai năm 2013:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Theo đó, nếu việc tặng cho hợp pháp (đúng chủ thể giao dịch, tuân thủ về mặt hình thức) thì thời điểm chuyển giao quyền sử dụng đối với đất trên là thời điểm hợp đồng được công chứng. Đồng nghĩa với việc đã phát sinh quyền đối với hai anh em bạn trong việc định đoạt, sử dụng và chiếm hữu mảnh đất trên.

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

Theo đó, nếu việc tặng cho đáp ứng đầy đủ những điều kiện trên thì mặc dù về mặt giấy tờ bố, mẹ vẫn đứng tên nhưng về quyền thì đã chuyển giao cho hai anh em bạn kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng hoặc chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Đồng nghĩa với việc hai anh em sẽ có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với tài sản trên.

Tuy nhiên, nếu việc tặng cho thì thông qua miệng (không đáp ứng đủ điều kiện trên) thì việc thỏa thuận không có giá trị. Khi đó, tài sản vẫn thuộc quyền sử dụng của bố me và hai anh em bạn sẽ không có quyền lợi trong khối tài sản trên.

Thứ hai, quyền sử dụng đất đối với hai anh em.

Trường hợp anh em bạn được bố mẹ thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để lại tài sản trên thì khi nhà nước thu hồi đất ban giải phóng mặt bằng có thể sẽ làm việc trực tiếp với hai anh em mà không cần sự tham gia của bố bạn. Tuy nhiên, bạn cần phải đưa ra các giấy tờ chứng minh quyền của mình đối với mảnh đất đó như: bản án ly hôn của cha mẹ, văn bản thỏa thuận của cha mẹ về việc để lại tài sản cho con.

Thứ ba, Các biện pháp để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của mình

Nếu hai anh em được bố mẹ thỏa thuận để lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì để bảo đảm được tối đa các quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hai anh em bạn cần tiến hành các thủ tục đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc về văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Theo Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

- Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

.....

Và trong trường hợp anh em bạn có quyền sử dụng mảnh đất gắn liền với căn nhà thì khi tiến hành giải phóng mặt bằng, bạn sẽ được bồi thường, hỗ trợ tái định cư theo các phương án thu hồi, giải phóng mặt bằng cụ thể của dự án làm đường đó (Điều 93 Luật Đất đai 2013; Điều 30 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP). Trường hợp phát sinh tranh chấp thì làm đơn gửi cơ quan có thẩm quyền để giải quyết.