Câu hỏi: Kính gửi: Công ty Luật Minh Gia vấn đề tôi xin quý hãng tư vấn giùm tôi như sau:- Năm 2015, tôi có mua giấy tay một mảnh đất 80 m2 của ông A, trong sổ đỏ chung ghi là thuộc phần diện tích đất trồng cây hàng năm, hạn sử dụng là 5/2017. Xung quanh đất tôi mua đã có 8 căn nhà cấp 4, tất cả đều chung thửa, chung sổ với chủ nhà và chưa có thổ cư như đất của tôi

Tháng 11/2016, vì nhu cầu cấp thiết nên tôi cũng dự tính làm nhà cấp 4 để giải quyết chỗ ở cho gia đình. Tuy nhiên khi vừa xây móng được 0,5m (cốt đường và các nhà xung quanh làm móng 1m) thì ngày 23/11 địa chính xã xuống ngừng thi công và lập biên bản với người ký là ông Minh (chủ đất) và cán bộ địa chính tại UBND xã lúc 10h30 phút, trong biên bản cũng có mời tôi lên UBND xã để giải quyết vào ngày 24/11. Lúc địa chính xã đến làm việc thì toàn bộ thợ và dụng cụ ngưng thi công và rút hết khỏi công trình ngay lập tức và từ đó đến nay không làm thêm gì nữa, tôi lấp đất lại và trồng rau trên tàn bộ diện tích. - Ngày hôm đó tôi đi công tác không ở nhà, khi về thì được chủ nhà thông báo nên ngày 24/11 tôi có lên UBND xã làm việc, buổi làm việc có địa chính xã, và phó CT.UBND xã, có ghi lại biên bản làm việc với nội dung tôi xây dựng móng nhà không có giấy phép, tôi có kí tên vào biên bản.- 1 tuần sau đó, tôi bị mời ra xã để địa chính xã đưa quyết định đình chỉ thi công công trình xây dựng và yêu cầu tôi tự tháo dỡ, buổi làm việc có ghi lại biên bản. (Quyết định đình ghi ngày 26/11 căn cứ 121/2013 NĐ-CP và biên bản ngày 23/11).- Ngày 20,21,22 tháng 12 cán bộ địa chính xã liên tục gọi điện cho tôi ra xã để đưa thông báo đề nghị tự tháo dỡ, tuy nhiên do phải đi lại nhiều lần ảnh hưởng đến công việc nên lần thứ 3 thì tôi bận nên không đi nhận, địa chính xã đã xuống công trình dán thông báo (Thông báo ghi ngày 11,12,13/12).- Đến ngày 6/1/2017 cán bộ địa chính lại gọi tôi ra xã để nhận quyết định cưỡng chế tháo dỡ, do gọi vào 17h, ngoài giờ hành chính nên tôi từ chối không đến nhận.Tôi xin được quý hãng trả lời giúp tôi là cán bộ địa chính gọi tôi lên làm việc liên tục và các văn bản mà UBND xã ra như vậy có đúng luật hay không:1. Biên bản vi phạm hành chính lập như vậy có đúng không? vì biên bản lập đối tượng là ông Minh chủ đất và cán bộ địa chính xã ký.2. Quyết định đình chỉ thi công đối với tôi ra sau ngày lập biên bản 2 ngày, cho dù công trình đã ngưng thi công hoàn toàn từ lúc cán bộ địa chính lập biên bản.3. UBND xã không ra quyết định xử phạt vi phạm hành chính, nhưng hơn 1 tháng sau lại ra quyết định cưỡng chế tháo dỡ. Và tôi có nghe nói nghị định 180/2007 và 121/2013 đã hết hiệu lực.4. Nếu tôi đã chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác vào cuối tháng 12/2016 thì tôi có trách nhiệm gì đối với vụ việc hay không?Tôi kính mong quý hãng luật tư vấn giùm tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!-- Trân trọng

Trả lời: Thứ nhất,
phải xác định với bạn rằng tại thời điểm hiện tại Nghị định 180/2007/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị và nghị định số 121/2013/NĐ – CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng , quản lý công trình hạ tầng kĩ thuật, quản lý phát triển nhà và công sở vẫn còn hiệu lực áp dụng. Theo đó khi bạn thực hiện việc xây dựng móng nhà không có giấy phép sẽ bị xử phạt theo quy định:

Điều 12. Xử lý công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng

1. Những công trình xây dựng theo quy định phải có Giấy phép xây dựng, khi xây dựng không có Giấy phép xây dựng, trừ những trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này phải bị xử lý như sau:

a) Lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư tự phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc phá dỡ công trình xây dựng vi phạm trật tự xây dựng đô thị; đồng thời, áp dụng các biện pháp ngừng cung cấp các dịch vụ điện, nước và các dịch vụ khác liên quan đến xây dựng công trình; cấm các phương tiện vận tải chuyên chở vật tư, vật liệu, công nhân vào thi công xây dựng;

c) Cường chế phá dỡ nếu chủ đầu tư không thực hiện quyết định đình chỉ thi công xây dựng. Chủ đầu tư chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí lập phương án phá dỡ (nếu có) vì chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

2. Đối với những công trình xây dựng không có Giấy phép xây dựng nhưng đủ điều kiện để cấp Giấy phép xây dựng theo quy định thì xử lý như sau:

a) Những công trình xây dựng phải bị lập biên bản ngừng thi công xây dựng, yêu cầu chủ đầu tư làm thủ tục xin cấp Giấy phép xây dựng gồm: công trình xây dựng phù hợp vị trí quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng trên đất ở có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, phù hợp quy hoạch xây dựng; xây dựng mới trên nền nhà cũ hoặc cải tạo nhà đang ở phù hợp quy hoạch xây dựng; công trình xây dựng trên đất có đủ điều kiện về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai;

b) Trường hợp chủ đầu tư không ngừng thi công xây dựng, công trình phải bị đình chỉ thi công xây dựng, buộc xin cấp Giấy phép xây dựng, đồng thời áp dụng các biện pháp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này.

Trong thời hạn tối đa 60 ngày, kể từ ngày có quyết định đình chỉ thi công xây dựng, chủ đầu tư không xuất trình Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bị cưỡng chế phá dỡ;

c) Sau khi được cấp Giấy phép xây dựng, nếu công trình đã xây dựng sai nội dung Giấy phép xây dựng thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng. Sau khi tự phá dỡ công trình sai nội dung Giấy phép xây dựng, chủ đầu tư mới được tiếp tục thi công xây dựng.

Trường hợp chủ đầu tư không tự phá dỡ phần sai nội dung Giấy phép xây dựng được cấp thì phải bị cưỡng chế phá dỡ theo quy định tại Điều 24 Nghị định này và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ;

d) Trường hợp chủ đầu tư bị từ chối cấp Giấy phép xây dựng hoặc không có Giấy phép xây dựng sau thời hạn quy định tại điểm b khoản 2 Điều này thì chủ đầu tư phải tự phá dỡ công trình vi phạm, nếu chủ đầu tư không tự phá dỡ thị bị cưỡng chế phá dỡ và phải chịu trách nhiệm về toàn bộ chi phí tổ chức cưỡng chế phá dỡ.

Theo đó khi gia đình bạn xây nhà không xin phép là đã vi phạm theo quy định của pháp luật , đồng thời lại có sai phạm vì xây dựng nhà trên đất nông nghiệp. Theo thông tin bạn cung cấp thì mảnh đất này được bạn mua lại lúc này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là đất trồng cây lâu năm chứ không phải đất thổ cư,do đó khi này bạn đã sử dụng đất sai mục đích. Theo nghị định 121/2013/NĐ – CP thì mức xử phạt đối với hành vi của bạn như sau:

7.
Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

a)
Xây dựng công trình trên đất không được phép xây dựng;

Như vậy trong trường hợp này bên Ủy ban nhân dân xã có thẩm quyền  lập biên bản đình chỉ thi công và cưỡng chế công trình sai phạm. Bạn chỉ có thể được cấp giấy phép xây dựng nếu được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế khi bạn chưa hoàn thành thủ tục sang tên, đất vẫn đứng tên của gia đình chủ cũ thì bạn chưa thể làm thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Thứ hai
, bạn có hỏi rằng nếu bạn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng trước tháng 12/2016 thì bạn có phải chịu trách nhiệm hay không? Chúng tôi xin trả lời vấn đề này như sau: Việc xử lý hành chính là đối với hành vi vi phạm và cá nhân thực hiện hành vi do đó mà trong trường hợp bạn dù chuyển nhượng nhưng vẫn thực hiện hành vi xây dựng trái phép trên thực tế thì bạn vẫn phải chịu trách nhiệm với hành vi xây dựng trái phép này.