Câu hỏi: Xin chào! Luật sư cho em hỏi vấn đề liên quan đến tách thửa đất đai ạ. Nhà bên Bác em có 1 miếng đất đã có sổ và có 3 người con đã xây nhà trên đất đó, có cả nhà Từ đường. Hiện Bác đã qua đời và chưa để lại di chúc. 3 người con muốn tách sổ đất. Hiện tại đã tháo dỡ nhà chuyển ra ở trọ, chỉ chừa mỗi nhà Từ đường lại.

Luật sư cho em hỏi tình hình như vậy là như thế nào? Và có luật nào làm căn cứ cho vấn đề muốn tách sổ mà phải tháo dỡ nhà không ạ?Mong nhận được sự giúp đỡ của bên phía Luật sư. Em cảm ơn ạ.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp, Bác bạn mất không để lại di chúc nên những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất của bác có quyền thừa hưởng di sản là quyền sử đụng đất bác để lại. Khi đó, những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định pháp luật bao gồm: cha mẹ, vợ chồng, con cái của người đã mất. Trường hợp chỉ còn 3 người con thuộc hàng thừa kế thứ nhất thì những người này phải thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế tại Tổ chức hành nghề công chứng, sau đó dựa trên văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Luật Đất đai 2013 có quy định về các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất tại điều 167 như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

...

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Theo quy định trên, những người con có quyền sử dụng đất chung từ thửa đất được thừa kế từ người cha. Sau khi thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế, nếu thửa đất đủ điều kiện để tách thửa cho từng người theo quy định thì họ có thể xin cấp giấy chứng nhận riêng với mỗi phần đất từng người sử dụng. Về điều kiện thực hiện những quyền này, Luật Đất đai 2013 có quy định tại Điều 188 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

...

Như vậy, điều kiện để thực hiện quyền thừa kế đối với đất chỉ bao gồm 4 điều kiện cụ thể: Có giấy chứng nhận đứng tên người cha, đất không có tranh chấp, đất còn thời hạn sử dụng và không bị kê biên bảo đảm thi hành án. Nếu thửa đất đảm bảo những điều kiện này, những người con của bác bạn có thể thực hiện thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Về việc tách thửa đối với phần đất nhận thừa kế, ngoài các điều kiện được thể hiện trong quy định trên, còn phải đảm bảo điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa tại địa phương (thể hiện trong Quyết định của UBND Tỉnh/Thành phố nơi có đất quy định) và các điều kiện khác về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (nếu có).

Ngoài ra, pháp luật đất đai không có quy định về việc muốn tách thửa đất thì phải tháo dỡ nhà trên đất, nên gia đình bạn không nhất thiết phải tháo dỡ nhà mới có thể xin tách thửa với phần đất trên. Những người thừa kế có thể thỏa thuận về quyền sở hữu căn nhà khi làm thủ tục phân chia di sản thừa kế.

Từ những phân tích trên, gia đình bạn có thể xin ý kiến của cơ quan có thẩm quyền để tách thửa mảnh đất, khi đó chính quyền địa phương sẽ kiểm tra điều kiện được tách thửa đất trên địa bàn để xác định thửa đất này có đủ điều kiện tách thửa theo nhu cầu của những người thừa kế hay không. Việc tháo dỡ nhà có thể là không cần thiết để phục vụ cho nhu cầu tách thửa nếu ba người thừa kế không có tranh chấp về căn nhà này.

Trân trọng.
P.Luật sư tư vấn luật đất đai  – Công ty Luật Minh Gia