Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi có một câu hỏi muốn nhận được sự tư vấn của Luật sư, kính mong Luật sư giải đáp giúp:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Mẹ tôi có 01 mảnh đất 1.300m2 (Trong đó: Đất thổ cư là 1.000m2, đất nông nghiệp là 300 m2) ở Nghệ An. Mẹ tôi chia đất cho các con ( nhà tôi có 6 anh chị em, 3 trai, 3 gái) mảnh đất 1.300 m2 được mẹ chia như sau:

Chia 5 phần (mỗi phần 150m2);3 phần chia cho 3 người con gái, 1 phần cho mẹ, 1 phần để làm nhà thờ. Chia 1 phần 300m2 cho anh thứ hai, 1 phần 135m2 cho em trai út, 1 phần 115 m2 cho anh trai cả (phần của anh cả và phần để làm nhà thờ do anh cả đứng tên).

Tháng 12/2015 các thành viên trong gia đình chúng tôi tập trung ra phòng công chứng để làm hợp đồng, sau khi làm ở phòng công chứng xong hồ sơ đưa lên Văn phòng đăng ký QSDĐ nộp, đến nay đã 6 tháng vẫn không thấy ra sổ, chúng tôi có hỏi thì được trả lời như sau: Do mảnh đất 1.300 m2 đó được chia làm nhiều sổ nên họ bắt chúng tôi phải chuyển đổi mục đích sử dụng 300 m2 đất nông nghiệp thành đất thổ cư (nếu làm như thế gia đình chúng tôi phải đóng 150 triệu, tính giá thuế mặt tiền đường là 5.000.000 đ x 300m2).

Tôi muốn hỏi:

1. Khi mảnh đất 1.300 m2 được chia làm nhiều sổ có bắt buộc phải chuyển đổi 300 m2 đất nông nghiệp thành đất thổ cư hay không?

2. Nếu chúng tôi để 2 phần đất 300 m2 (phần đất của mẹ và phần đất nhà thờ) vẫn là đất nông nghiệp để khỏi phải đóng thuế như vậy có được không?

3. Quy định nào bắt buộc phải chuyển đổi phần đất nông nghiệp thành đất thổ cư rồi mới tách sổ?

Tôi xin chân thành cảm ơn. Kính chúc toàn thể Anh chị em sức khỏe và văn phòng Luật sư ngày càng phát triển!

Trả lời: Thứ nhất:
Về việc tách thửa đất.

Việc tách thửa đất phải đảm bảo hạn mức đất tối thiểu được tách thửa đối với loại đất tương ứng theo quy định tại mỗi địa phương. Do vậy, để xem xét thửa đất của gia đình mình có đủ điều kiện để tách thửa hay không thì bạn có thể tự mình tra cứu hạn mức đất này trong Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành hoặc liên hệ với cán bộ địa chính xã, phường để được cung cấp thông tin về vấn đề này.

Thủ tục tách thửa đất, bạn tham khảo tại bài viết sau: Thủ tục tách thửa đất

Thứ hai
:  Về việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Hiện nay, việc chuyển mục đích sử dụng đất được thực hiện theo yêu cầu của người có quyền sử dụng đất dựa trên căn cứ quy định của pháp luật và quy hoạch sử dụng đất tại mỗi địa phương. Do đó, nếu không có nhu cầu sử dụng đất ở thì bạn có thể giữ nguyên mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp.

Nếu sau này bạn có nhu cầu xây dựng công trình nhà ở trên đất thì bạn buộc phải thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bạn có thể tham khảo bài viết sau: Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Khi chuyển mục đích sử dụng đất gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất ( theo quy định tại điểm b khoản 2 điều 5 nghị định 45/2014/ NĐ – CP quy định về thu tiền sử dụng đất):

“b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo thêm một số bài viết của chúng tôi về Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất và Thủ tục sang tên sổ đỏ.