Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề mua bán đất chưa thực hiện xong nghĩa vụ trả tiền mua, hai bên thỏa thuận hợp đồng vay thay thế cho số tiền chưa trả trong hợp đồng mua bán. Bên mua mượn sổ đỏ của bên bán thế chấp tại ngân hàng.

Xin chúc các luật sư sức khỏe là cán cân công lý cho xã hội. Xin hỏi đoàn luật sư tư vấn ạ! Tôi có miếng đất 6,2 ha đất nông nghiệp gồm 4 bìa đỏ trong đó có 3 bìa là 3,2 ha, 1 bìa là 3 ha. Người ta hỏi mua tất cả là 3,7 tỷ. Sau đó họ chỉ mua một nửa với 3 bìa 3,2 ha trị giá 2 tỷ, do thiếu tiền nên họ đề nghị viết giấy vay nợ 1,7 tỷ và giấy mượn bìa đỏ 3 ha, gia đình đã lưu giữ bản gốc (2 bên tự viết tay và 2 vợ chồng ký không có chứng nhận của cơ quan nào), gia đình đồng ý sang tên cho họ để họ vay ngân hàng trả cho đủ 2 tỷ đồng (ở 3 bìa có 3,2 ha).  Đến thời điểm hiện nay ngân hàng xuống xem 6,2 ha hỏi sao không trả lãi thì mới biết người ta đã vay lần 1 là 1,5 tỷ đồng (Gia đình đã biết) nhưng lần 2 nữa là 1,5 tỷ đồng (gia đình không biết trong đó có 1 bìa 3 ha đất gia đình đang làm do cho người ta mươn lúc đầu). Tổng cộng người ta đã vay ngân hàng 3 tỷ (gồm 6,2 ha trong đó có 1 bìa đỏ 3 ha của gia đình). 6 tháng người ta không trả lài và ngân hàng thông báo phát mãi 6,2 ha đất, gia đình mới biết rằng người mua rẫy đã vay tổng cộng 3 tỷ / 6,2 ha (trong đó có 3 ha đất họ đã viết giấy mượn bìa và giấy vay nợ cho gia đình như lúc đầu) Theo gia đình được biết và đã vay những lần trước giá trị 1ha đất trồng cà phê chỉ vay được tối đa 300 triệu nhưng trong 6,2 ha này ngân hàng lại cho người mua vay đến 3 tỷ đồng. (trong 6,2 ha đất thì có 1 ha đất trống chưa trồng cây). Xin hỏi luật sư như vậy gia đình có thể làm đơn kiện người mua rẫy được không? và về phần ngân hàng cho vay như thế có hợp lý không? (gia đình chỉ giữ 1 giấy vay nợ 1,7 tỷ bìa 3 ha và 1 giấy mượn bìa 3 ha bản gốc có hai vợ chồng người mua ký không có làm chứng của cơ quan đơn vị nào). Xin chân thành cảm ơn các luật sư!!!.

Trả lời: Thứ nhất, bạn có thể kiện người mua rẫy không?

Căn cứ Khoản 1 Điều 4 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 quy định về Quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp như sau:

“1. Cơ quan, tổ chức, cá nhân do Bộ luật này quy định có quyền khởi kiện vụ án dân sự, yêu cầu giải quyết việc dân sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu Tòa án bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân, bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của mình hoặc của người khác.

Căn cứ vào hợp đồng vay giữa hai bên, khi đến hạn mà người mua rẫy nhà bạn chưa thực hiện trả khoản tiền vay nợ cho gia đình bạn thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án để đòi lại số tiền mà bạn đã cho họ vay để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Nếu bạn có hợp đồng vay viết tay có chữ ký của bên vay thì có thể khởi kiện và đây được coi là chứng cứ khi thực hiện việc khởi kiện.

Thứ hai, phía ngân hàng thực hiện cho vay có đúng pháp luật không?

Việc thực hiện hợp đồng thế chấp trên thực là do chủ sở hữu thực hiện và ký tên trên các giao dịch với bên nhận thế chấp tuy nhiên bạn không cung cấp thông tin về thời gian thực hiện hợp đồng vay và hợp đồng thế chấp nên bạn có thể tham khảo quy định về hợp đồng thế chấp  của Bộ luật dân sự năm 2005 và năm 2015 như sau:

Điều 342 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.”

Điều 317 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”

Như vậy cả hai quy định trên đều cho thấy rằng việc thế chấp quyền sử dụng đất phải do chủ sở hữu quyền sử dụng đất thực hiện và ký trên các hợp đồng, giao dịch theo thông tin bạn cung cấp thì việc vay 1,5 tỷ lần thứ hai gia đình bạn không biết như vậy có nghĩa là việc thế chấp không do gia đình bạn thực hiện như vậy việc ngân hàng giao dịch hợp đồng thế chấp với bên mượn sổ đỏ của gia đình bạn là sai quy định, bạn có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng thế chấp này vô hiệu do không đáp ứng yêu cầu về chủ thể và được giải quyết hậu quả như một giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự.

Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về việc giải quyết hậu quả của giao dịch vô hiệu như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."