Câu hỏi: Xin chào Luật sư công ty Luât  Minh Gia. Tôi có thắc mắc như sau nhờ luật sư hổ trợ tư vấn trường hợp xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) lần đầu và lệ phí cấp sổ đỏ là bao nhiêu? trường hợp muốn đồng thời chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư thì quy định thế nào? những nghĩa vụ tài chính phải thực hiện. Cụ thể:

Vào đầu năm 199x ba mẹ tôi có mua căn nhà kèm với đất và sinh sống và ở tới nay. với diện tích theo phòng địa chính địa phương đo được là 739m2. ( tôi có gửi kèm hình chụp sơ đồ nhà, phần tổng diện tích là phần màu xanh). Nhưng đã 25 năm rồi, mà nhà tôi chưa được cấp sổ quyền sử dụng đất.

Nay tôi muốn xin cấp sổ, và theo tôi được biết khi cấp sổ thì theo hạn mức ở khu vực tôi sinh sống thì được công nhận diện tích đất thổ cư khi lên sổ đỏ là 200m2. Hiện tại tôi có ngôi nhà cũ, nhà trước là 40m2, nhà sau là 50m2. (phần vẽ bằng nét đứt, phần đất còn lại là đất trồng cây lâu năm). Nhưng do nhà tôi đông người, nên mún xây một nhà cấp 4 mới, với diên tích là 8x20, 160m2 (phần tôi vẻ bằng viết đỏ). và phá dỡ ngôi nhà sau vì quá cũ với diện tích là 50m2.

Như vậy theo lý thuyết thì tôi đủ diện tích đất thổ cư để xây nhà mới.Nhưng cán bộ địa phương nói rằng khi tôi xây như vậy là sẽ bị thiếu đất thổ cư. nên phải lên thêm diện tích đất thổ cư. Vì không đơn giản là lấy: 40m2( nhà trước cũ) + 160m2 ( nhà mới) - 50 m2 ( nhà sau cũ) =200m2 ( thổ cư nhà nước cấp). Mà diện tích đất thổ cư nhà nước cấp sẽ dính liền với nền nhà cũ.

Điều tôi thắc mắc là:

Thứ nhất: Vì đây là lần cấp sổ đầu tiên cho nhà tôi. nên khi tôi không biết diện tích đất thổ cư mà 200m2 nhà nước cấp, nó kéo theo hướng nào, phương dọc theo nhà cũ, hay là phương ngang ra. nên không biết có thể kéo qua phần diện tích đất mà tôi định xây được bao nhiêu, để bù trừ cho nền nhà mới. khi đó tôi sẽ tiết kiêm được 1 khoản khá lớn. ví dụ: Thay vì tôi phải lên thêm 160m2 thổ cư cho nền nhà mới , thì tôi chỉ phải lên thêm 120m2 , vì phần đất thổ cư nhà nước cấp theo sổ kéo ngang qua...Và nếu được phải làm như vậy thì tôi cần thủ tục gì để yêu cầu cơ quan nhà nước cấp hướng đất thổ cử theo phương hướng mà tối thấy lợi nhất.

Thứ hai: Nếu như được bù trừ diện tích hoặc không bù trừ diện tích thì tôi vẫn phải lên thêm đất thổ cư tối thiểu là 120m2  và tối đa là 160m2 cho nhu cầu xây dựng nhà mới. ( ví dụ đơn giá của khu vực nhà tôi là 1tr2/m2 đất thổ cư xin cấp thêm)Nhưng tôi được biết nếu tôi lên cùng với sổ lần đầu tiên hay cùng 1 thửa liền kề. thì tôi được giảm 50% đơn giá. vậy thay vì fai đóng 1tr2 thì tôi chỉ cần đóng 600 ngàn đồng/m2 đất thổ cư cấp thêm. vậy điều tôi nói ở trên áp dụng vào trường hợp cụ thể của tôi có được hay không? Xin nhờ Luật sư giải đáp những thắc mắc của tôi, Xin chân thành cảm ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng lựa chọn tư vấn bởi Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi xin tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:

- Về vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ lần đầu)

Về phần diện tích đất thổ cư của gia đình bạn, theo như bạn cung cấp thông tin, gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa thể xác định phần diện tích đất thổ cư có phù hợp với kế hoạch xây dựng nhà ở của bạn. Để nắm rõ hơn thông tin về mảnh đất, bạn có thể hỏi phía UBND xã để có được câu trả lời, từ đó xây dựng kế hoạch xây dựng công trình sao cho phù hợp.

Tuy gia đình bạn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thông tin về mảnh đất này đã được lưu lại tại cơ quan quản lý đất đai qua các thời kỳ, do vậy, không thể tự ý xin đổi vị trí đất thổ cư với các loại đất có mục đích sử dụng khác, mặc dù về tổng diện tích dưới quyền sử dụng của bạn vẫn không thay đổi.

- Về thủ tục thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

"Xem hướng dẫn chi tiết thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu"

- Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp sổ đỏ và chuyển mục đích sử dụng đất

Về nghĩa vụ tài chính phải thực hiện khi xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu đồng thời xin chuyển mục đích sử dụng đất được quy  định cụ thể tại Luật Đất đai 2013 và Nghị định  45/2014/NĐ-CP như sau:

Nếu gia đình bạn khi mua bán mảnh đất từ đầu năm 1993 và có giấy tờ mua bán thì sẽ thuộc trường hợp không phải nộp tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Điều 100 – Luật Đất đai 2013:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

...

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Nêu trong trường hợp gia đình bạn không có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người chủ cũ, bạn có thể phải gánh chịu nghĩa vụ tài chính theo quy định tại Điều 6 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP như sau:

"Điều 6. Thu tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất (cấp Giấy chứng nhận) cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất đã sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nếu được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

a) Trường hợp đất có nhà ở thì người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất ở đang sử dụng trong hạn mức công nhận đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân; đối với diện tích đất ở vượt hạn mức công nhận đất ở (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để ở mà tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất đã có một trong các hành vi vi phạm theo quy định tại Điều 22 Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, nhưng nay nếu được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất trong hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; nộp 100% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất vượt hạn mức công nhận đất ở theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp sử dụng đất có công trình xây dựng không phải là nhà ở, nếu được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất với thời hạn sử dụng lâu dài thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này của loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có thời hạn sử dụng đất cao nhất quy định tại Khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Theo thông tin bạn cung cấp thì gia đình bạn sử dụng mảnh đất này từ đầu năm 1993 nên sẽ áp dụng điều luật trên để tính tiền thu sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Do đó, dựa vào thực tế sử dụng đất của gia đình bạn mà có thể xác định khoản tiền sử dụng đất này.

Về số tiền thu khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, Điều 5 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP có quy định:

Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

c) Chuyển mục đích từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không phải là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, khi chuyển mục đích sang đất ở thì không phải nộp tiền sử dụng đất.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp dưới hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, khi được chuyển mục đích sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, khi được chuyển mục đích sang đất ở đồng thời với chuyển từ thuê đất sang giao đất thì nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở trừ (-) tiền thuê đất phải nộp một lần tính theo giá đất phi nông nghiệp của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Trường hợp đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở dưới hình thức được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm thì thu tiền sử dụng đất bằng 100% tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này.

Theo đó, phụ thuộc vào loại đất mà bạn muốn chuyển đổi mục đích sử dụng lên đất thổ cư, mới xác định được số tiền phải nộp khi thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chỉ trong trường hợp gia đình bạn chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì mới được tính số tiền chuyển mục đích sử dụng đất bằng 50% giá trị chênh lệch giá hai loại đất.

Trân trọng.