Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 2009 chồng tôi là người nước ngoài cùng mấy người bạn cùng nước, hùn vốn để kinh doanh nhà hàng ăn uống và có thuê một miếng đất để xây dựng làm mặt bằng kinh doanh.

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất đó do một cá nhân trong số cổ đông chúng tôi đứng tên, thời hạn thuê là 10 năm và có công chứng, giấy phép kinh doanh nhà hàng cũng do người đó đứng tên. Được khoảng gần 3 năm do người đó không muốn tiếp tục kinh doanh ,nên đã bán phần cổ đông của họ cho chúng tôi, vì thế chúng tôi phải kí lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất kia vào năm 2012 và trên hợp đồng có ghi thời hạn là 91 tháng.

Trong hợp đồng có ghi các điều khỏan như sử dụng đất đúng mục đích, không được hủy hoại làm giảm sút giá trị của đất, không được cho người khác thuê lại quyền sử dụng đất khi chưa được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản, trả lại đất sau khi hết thời hạn. Tại thời điểm kí kết hợp đồng này, thuê đất không có tranh chấp, thuê đất thuộc trường hợp cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và 2 bên kí kết hợp đồng này là hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc, nhưng không có ghi phần giải quyết tài sản đã đầu tư trên đất thuê sau khi hết hạn hợp đồng và cũng có công chứng. Đồng thời giấy phép cũng chuyển đổi sang tên tôi.

Vậy xin hỏi luật sư: Sau khi hết thời hạn hợp đồng thì tôi có thể lấy phần tài sản trên đất thuê đó không? Và tôi có  nghe họ nói là dựa vào thời điểm làm lại hợp đồng thuê đất với tôi thi nhà hàng đã được hình thành, do đó tôi sẽ mất trắng và không có quyền đòi bồi thường gì về tài sản đã tạo nên, có đúng vậy không ạ? Kính mong luật sư tư vấn giúp, và làm thế nào để tôi có thể đòi lại phần tài sản đó ạ?

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì thời điểm các bên lập hợp đồng là năm 2012, tức thời điểm Bộ luật dân sự năm 2005 vẫn có hiệu lực. Tuy nhiên, hiện tại đã được thay thế bằng Bộ luật dân sự năm 2015 nhưng trong điều khoản chuyển tiếp có quy định "
Giao dịch dân sự đang được thực hiện mà có nội dung, hình thức khác với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 và các văn bản quy phạm pháp luật quy định chi tiết Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11
".
Theo đó, vì
do Bộ luật mới này không có quy định cụ thể về hợp đồng thuê quyền sử dụng đất nên với trường hợp của bạn vẫn được áp dụng quy định Bộ luật dân sự năm 2005 để giải quyết. Cụ thể:

Điều 703.
Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.

Điều 713.
Chấm dứt hợp đồng thuê quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt trong các trường hợp sau đây:

a) Hết thời hạn thuê và không được gia hạn thuê;

b) Theo thoả thuận của các bên;

c) Nhà nước thu hồi đất;

d) Một trong các bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng hoặc huỷ bỏ hợp đồng theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;

đ) Bên thuê quyền sử dụng đất là cá nhân chết mà trong hộ gia đình của người đó không còn thành viên nào khác hoặc có nhưng không có nhu cầu tiếp tục thuê;

e) Diện tích đất thuê không còn do thiên tai;

g) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Khi hợp đồng thuê quyền sử dụng đất chấm dứt, người thuê quyền sử dụng đất phải khôi phục tình trạng đất như khi nhận đất, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.
Tài sản gắn liền với đất được giải quyết theo thoả thuận của các bên.

Như vậy, với quy định trên thì hợp đồng là thuê quyền sử dụng đất, còn tài sản trên đất là do bạn và các thành viên góp vốn khác tạo dựng nên. Theo đó, khi chấm dứt hợp đồng do thời hạn thuê đã hết thì những tài sản trên được giải quyết theo phương thức thỏa thuận, nếu thỏa thuận không được thì về nguyên tắc tài sản hình thành do ai thì sẽ thuộc quyền sở hữu của người đó - tài sản là do bạn và các thành viên tạo lập nên để phục vụ cho hoạt động kinh doanh thì khi hết hạn hợp đồng tài sản đó đương nhiên được công nhận là của bạn và các thành viên trên; không liên quan tới chủ sử dụng đất cho thuê (khi thuê tài sản vẫn chưa được hình thành).

Đối với việc lập lại hợp đồng thuê đất không đồng nghĩa với việc tài sản trên đó đương nhiên thuộc về chủ sử dụng đất. Mặc dù hợp đồng có được ký kết lại nhưng thực tế tài sản hình thành là do bạn và những thành viên khác, bao gồm cả người đã bán cổ phần trước đó sang cho bạn (dựa vào hóa đơn chứng từ về mua bán nguyên vật liệu...do những thành viên này đứng tên giao dịch để chứng minh). Theo đó, trong trường hợp người khi hết thời hạn thuê mà bên cho thuê không trả lại tài sản có trên đất thì để đảm bảo quyền lợi có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án để giải quyết.