Câu hỏi: Năm 2010 tôi có mua lại 1 mảnh đất của ông H. Mảnh đất này được nhà nước bồi thường cho ông H. Tại thời điểm mua đất, mảnh đất này chưa có sổ đỏ.

Giấy tờ mua bán giữa tôi và ông H chỉ có: 1. Đơn xin chuyển nhượng (ông H chuyển cho tôi) được phường nơi ông H cư trú xác nhận (nhưng mảnh đất được nhà nước bồi thường mà tôi mua lại nằm ở phường khác); 2. Giấy ủy quyền sử dụng đất của ông H cho tôi có chữ ký của tôi, ông H và xác nhận của Phường nơi ông Hồng cư trú; 3. Biên lai thu tiền sử dụng đất của Ban QLDA bồi thường đất cho ông H (Biên lai phô tô có đóng dấu treo của Ban QLDA) Vậy tôi xin hỏi với những giấy tờ mua bán giữa tôi với ông H như trên thì tôi đã trở thành người hợp pháp sử dụng mảnh đất được đền bù kia không? Nếu sau này có sổ đỏ thì với những giấy tờ mua bán đó tôi có được hợp pháp sang tên sổ đỏ từ ông H cho tôi không? Mua bán giữa tôi và ông H có sảy ra tranh chấp được không? Trường hợp ông H chết mà nhà nước vẫn chưa cấp sổ đỏ cho mảnh đất trên thì mảnh đất đó có bị người nhà ông H tranh chấp không? Nếu sang tên được sổ đỏ cho tôi thì tôi cần phải làm những thủ tục gì? Tôi rất mong nhận được tư vấn sớm nhất từ văn phòng Luật Gia Minh.Tôi xin chân thành cám ơn!

Trả lời: Thứ nhất, việc chuyển nhượng đất này hiệu lực pháp luật không?

Theo quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật dân sự 2015 thì:

“ Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

Ngoài ra, tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này"

Theo các quy định trên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) thì bắt buộc phải công chứng tại cơ quan có thẩm quyền.

Khoản 6 Điều 5 Nghị định Số: 23/2015/NĐ-CP về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng giao dịch.

“6. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất.”

Như vậy, các hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất do UBND cấp xã nơi có đất chứng thực. Việc bạn và ông H làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường nơi ông H cư trú ( nơi không có đất ) là không đúng thẩm quyền. Vì vậy hợp đồng chuyển nhượng này không có hiệu lực pháp luật.

Thứ hai, hướng giải quyết khi hợp đồng chuyển nhượng không có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp này, các bên cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu ông H mất, thì những người thừa kế của ông H cùng nhau làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bạn. Trong trường hợp có tranh chấp thì bạn có thể gửi đơn ra Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú để giải quyết theo hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu là trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Thứ ba, nếu các bên làm lại thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật.

Bước 1: Để thực hiện chyển nhượng đất cho bạn, đầu tiên ông H phải tiến hành các thủ tục để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bước 2: Hai bên ra văn phòng công chứng hoặc UBND xã/phường nơi có đất để công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, kê khai nghĩa vụ tài chính.

Bước 3: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất).

Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

- Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký)

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký).

- Hợp đồng công chứng đã lập (01 bản chính)

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (01 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)

- Bản sao CMND, Sổ hộ khẩu của bên mua.

Hồ sơ nộp tại: Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi bạn cư trú để thực hiện thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.