Câu hỏi: Xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng có được đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất?

Trả lời: 1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình. Cá nhân, tổ chức khi xây dựng công trình phải xây dựng theo đúng những nội dung đã được cấp phép. Trường hợp không tuân thủ theo nội dung của giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và khắc phục hậu quả. Để tìm hiểu về vấn đề này, anh/chị có thể tham khảo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật liên quan hoặc liên hệ với Luật Minh Gia chúng tôi để được tư vấn cụ thể. Ngoài ra anh/chị có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để vận dụng linh hoạt vào trường hợp của mình.

2. Tư vấn về đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất

Câu hỏi tư vấn:

Xin chào Luật Sư, em có một vấn đề thắc mắc liên quan đến vấn đề đất đai mong muốn được giải đáp như sau: Nhà e năm 2016 có xin cấp phép xây dựng 1 căn nhà đến nay đã hoàn thành. Hôm bữa em có đi nộp hồ sơ bổ sung tài sản trên miếng đất đó. Khi cán bộ xg thẩm tra đo diện tích xây dựng thì chiều rộng nhà e hụt 4 cm chiều dài hụt 10cm so với cấp phép xây dựng. Bộ phận 1 cửa trả lời gđ e là không đủ điều kiện bổ sung tài sản. Như vậy cho em hỏi quy định đó nằm trong thông tư nghị định, điều khoản nào. và có quy định sai số trong trường hợp này là bao nhiêu không.

Ngoài ra luật sư cho hỏi sổ đỏ nhà em bên ngoài bìa sổ là tên của bố mẹ chồng em. Bên trong sổ mới ghi chuyển nhượng cho con dâu và con trai. Như vậy không được gọi là sổ chính chủ phải không ạ? Khi bán đi tài sản được phân chia như nào ạ? Và thửa đất của bố mẹ chồng em chia hết cho con cái còn dư lại 9m2 Bây giờ muốn nhập tiếp 9m2 vào sổ thì thủ tục phải làm thế nào ạ? E xin cảm ơn nhiều ạ. Rất mong câu trả lời sớm nhất.

Nội dung tư vấn:

Chào anh/chị, cảm ơn anh/chị đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với câu hỏi của anh/chị, chúng tôi tư vấn như sau:

Thứ nhất, về việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Căn cứ thông tin anh/chị cung cấp, năm 2016 anh/chị đã xây nhà và xin giấy phép xây dựng, tuy nhiên khi anh/chị thực hiện thủ tục bổ sung tài sản gắn liền với đất thì phát sinh vấn đề công trình anh/chị đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp phép. Do đó, cơ quan có thẩm quyền không thực hiện đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất cho anh/chị. Theo quy định tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về chứng nhận quyền sở hữu nhà ở như sau:

“Điều 31. Chứng nhận quyền sở hữu nhà ở

Chủ sở hữu nhà ở thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở và có giấy tờ chứng minh việc tạo lập hợp pháp về nhà ở thì được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định sau đây:

1. Hộ gia đình, cá nhân trong nước phải có một trong các loại giấy tờ sau:

a) Giấy phép xây dựng nhà ở đối với trường hợp phải xin giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Trường hợp nhà ở đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

…”

Theo đó, nếu nhà ở anh/chị đã xây dựng không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp thì phải có ý kiến bằng văn bản của cơ quan có thẩm quyền cấp phép xây dựng xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Sau khi được xác nhận diện tích xây dựng không đúng giấy phép không làm ảnh hưởng đến an toàn công trình và nay phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì anh/chị sẽ được đăng ký bổ sung tài sản gắn liền với đất.

Thứ hai, về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Anh/chị đưa ra thông tin rằng, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có thông tin của bố mẹ chồng anh/chị trang 1 của giấy chứng nhận và tên của vợ chồng anh/chị tại trang 3 của giấy chứng nhận. Việc thể hiện thông tin trên giấy chứng nhận như vậy không đồng nghĩa với việc vợ chồng anh/chị không phải người sử dụng đất hợp pháp bởi theo quy định tại khoản 1 Điều 17 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT:

“

Điều 17. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

1. Các trường hợp xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp để trao cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất bao gồm:

a) Nhận quyền sử dụng toàn bộ diện tích đất, quyền sở hữu toàn bộ tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận trong các trường hợp chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn; hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật;

b) Chuyển quyền sử dụng một phần diện tích thửa đất, một phần tài sản gắn liền với đất đã cấp Giấy chứng nhận cho người khác trong các trường hợp quy định tại Điểm a Khoản này hoặc chuyển quyền sử dụng một hoặc một số thửa đất trong các thửa đất cấp chung một Giấy chứng nhận thì bên chuyển quyền được xác nhận vào Giấy chứng nhận đã cấp;

…”

Như vậy, trong trường hợp bố mẹ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho vợ chồng anh/chị mà không có nhu cầu cấp mới giấy chứng nhận thì cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp. Do vậy, vợ chồng anh/chị vẫn được công nhận là người sử dụng đất hợp pháp. Nếu vợ chồng anh/chị nhận chuyển nhượng toàn bộ từ bố mẹ thì vợ chồng anh/chị có toàn quyền của người sử dụng đất đối với phần đất đó, ngược lại, nếu bố mẹ chỉ chuyển nhượng một phần đất cho vợ chồng anh/chị thì vợ chồng anh/chị chỉ có quyền trong phạm vi phần đất nhận chuyển nhượng.

Thứ ba, về thủ tục gộp thửa đất

Để thực hiện thủ tục hợp thửa đất, trước tiên anh/chị cần chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ theo quy định tại Khoản 11 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT gồm:

“Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất

…

11. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục tách thửa hoặc hợp thửa đất:

a) Đơn đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa theo Mẫu số 11/ĐK;

b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

…”

Về trình tự, thủ tục để hợp thửa đất được quy định cụ thể tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP:

“Điều 75. Trình tự, thủ tục thực hiện tách thửa hoặc hợp thửa đất

1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

4. Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần thửa đất thì cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai;

b) Xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp và trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”

Theo đó, sau khi anh/chị đã chuẩn bị một bộ hồ sơ gồm các giấy tờ trên, anh/chị sẽ nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục hợp thửa đất.

Thời hạn giải quyết theo quy định tại khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP là 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; không tính thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật, thời gian trưng cầu giám định.

Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề anh/chị yêu cầu tư vấn. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý khác anh/chị vui lòng liên hệ qua Email hoặc gọi điện đến bộ phận luật sư tư vấn trực tuyến để được giải đáp, hỗ trợ kịp thời.