Câu hỏi: Câu hỏi: Nhờ văn phòng tư vấn quy định về việc xây dựng nhưng không đúng giấy phép như sau: Hiện tại em có xây nhà cấp 2 theo như giấy phép xây dựng đã cấp phép là xây dựng trong diện tích thực tế là 53 m2, diện tích tổng thể của khu đất là 4*15=60 m2 - đây là giấy phép đã xin được do bên nhà thầu làm thủ tục xây dựng rồi (53 m2). Hiện tại thì nhà em đã xây xong xuôi hết. Thủ tục và hồ sơ về xây dựng là có đầy đủ, không gặp rắc rối về giấy tờ.

Vấn đề là hồi trước khi nhà em còn là nhà cấp 4 thì diện tích xây nhà tính tổng thể hết là khoảng 58m2, bao gồm mái che và cửa ngoài. Bây giờ khi em xây nhà theo diện tích đã cho phép, em có xây ra thêm phần mái che và cửa mà hồi xưa nhà cấp 4 xây dựng, thanh tra nhà đất có lập biên bản và nói là phần này không đúng trong giấy phép đã xin và yêu cầu không cho lợp mái tôn, trong khi đó thì phần em xây thêm chỉ là phần nhô ra ngoài mà hồi trước làm mái che và cửa ra vào. Em xin hỏi ban tư vấn là em có được quyền xây dựng mái nhà và cửa ra vào không? và nếu không được xây thì em có quyền được yêu cầu hay xin thủ tục xây dựng như thế nào. Em xin cảm ơn!

Trả lời: Đối với trường hợp của gia đình bạn, đã xin cấp giấy phép xây dựng đối với diện tích thực tế là 53m2 và trong bản vẽ thiết kế đã nộp để xin giấy phép xây dựng không thể hiện phần mái che gia đình bạn xây thêm. Do đó, hành vi bắn thêm mái tôn và xây dựng thêm cửa sổ phần bên ngoài diện tích 53m2 đã được cấp giấy phép xây dựng là trái quy định của pháp luật. Gia đình bạn sẽ bị buộc tháo dỡ và bị xử phạt hành chính theo quy định (nếu còn thời hiệu xử lý vi phạm hành chính). Trong trường hợp, gia đình bạn muốn xây dựng thêm, thực hiện sửa chữa thì phải xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa cải tạo công trình.

Thủ tục, trình tự xin cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình.

Theo Điều 96 luật xây dựng 2014 quy định  hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp sửa chữa, cải tạo công trình:

“1. Đơn đề nghị cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình.

2. Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, quản lý, sử dụng công trình, nhà ở theo quy định của pháp luật.

3. Bản vẽ, ảnh chụp hiện trạng của bộ phận, hạng mục công trình, nhà ở riêng lẻ đề nghị được cải tạo.

4. Đối với công trình di tích lịch sử - văn hóa và danh lam, thắng cảnh đã được xếp hạng, công trình hạ tầng kỹ thuật thì phải có văn bản chấp thuận về sự cần thiết xây dựng và quy mô công trình của cơ quan quản lý nhà nước về văn hóa.”

Căn cứ theo Điều 103 luật xây dựng năm 2014 quy định về thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng. Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có gia đình bạn có nhà sẽ có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà.

Tuy nhiên, cũng cần lưu ý thêm rằng pháp luật không cho phép xây dựng nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ. Trừ những trường hợp được quy định trong Quyết định số 04/2008/QĐ-BTBXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng về quy chuẩn xây dựng Việt Nam. Theo đó, những phần được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ, phải tuân thủ các quy định sau đây:

2.8.10. Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ

Các quy định này cần được vận dụng phù hợp với giải pháp tổ chức không gian cụ thể của từng khu vực và thể hiện trong quy định về quản lý xây dựng theo đồ án quy hoạch của từng khu vực cụ thể và phải tuân thủ các quy định sau đây:

1.
Các bộ phận cố định của nhà:

- Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên tới độ cao 3,5m, mọi bộ phận của nhà đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ các trường hợp dưới đây:

+ Từ độ cao 1m (tính từ mặt vỉa hè) trở lên, các bậu cửa, gờ chỉ, bộ phận trang trí được phép vượt đường đỏ không quá 0,2m.

- Trong khoảng không từ độ cao 3,5m (so với mặt vỉa hè) trở lên, các bộ phận cố định của nhà (ô-văng, sê-nô, ban công, mái đua... nhưng không áp dụng đối với mái đón, mái hè) được vượt quá chỉ giới đường đỏ theo những điều kiện sau:

+ Độ vươn ra (đo từ chỉ giới đường đỏ tới mép ngoài cùng của phần nhô ra), phải nhỏ hơn chiều rộng vỉa hè ít nhất 1,0m, phải đảm bảo các quy định về an toàn lưới điện và tuân thủ quy định về quản lý xây dựng áp dụng cụ thể cho khu vực;

+ Vị trí độ cao và độ vươn ra cụ thể của ban công phải thống nhất hoặc tạo được nhịp điệu trong hình thức công trình kiến trúc, tạo được không gian kiến trúc cảnh quan trong từng cụm nhà cũng như trong tổng thể toàn khu vực;

+ Trên phần nhô ra chỉ được làm ban công, không được che chắn tạo thành lô-gia hay buồng.

Như vậy
, pháp luật quy định cụ thể phần nhô khỏi chỉ giới đường đỏ không được làm mái che mà chỉ có thể là ban công hoặc bậu cửa sổ. Bạn cần xem lại với trường hợp của gia đình mình, phần làm mái che nhô ra đã vượt quá chỉ giới đường đỏ chưa để xác định gia đình có thể xin cấp giấy phép xây dựng mới với phần mái che này hay không.