Câu hỏi: Trường hợp người sử dụng đất muốn xây dựng trên diện tích đất của mình, nhưng trong quá trình chuẩn bị xây dựng thì diện tích đo đạc lại lớn hơn diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đối với phần diện tích dư ra, phát sinh tranh chấp với gia đình hàng xóm thì giải quyết thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Dear Luật sư công ty luật Minh Gia, Tôi có mua 1 mảnh đất có diện tích 4.6 x 25 m. Tôi chuẩn bị để xây nhà và có bên địa chính TP tới đo. Họ chỉ cho tôi cắm cọc cách cọc cũ 1,5m chiều rộng. Vậy thay vì chiều rộng cũ là 4.6m thì bây giờ là 6.1m. Nhưng miếng đất bên cạnh đáng lẽ chiều rộng 4,6m thì lại chỉ có 3,3m. Tôi có nghe nói cuối miếng đất (là miếng đất của tôi có hàng tre) nên đất mới dôi ra thế. Tuy nhiên nhà bên cạnh do bị mất đất nên không chịu để chúng tôi xây nhà. Vậy tôi phải làm như thế nào mới hợp pháp? Nếu tôi đồng ý chia đôi đất như trên sổ đỏ thì có sao không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp chưa thể hiện rõ thời điểm bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là năm nào, đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa. Nếu bạn đã thực hiện các thủ tục chuyển nhượng và sang tên theo quy định của pháp luật thì ở thời điểm hiện tại bạn cần kiểm tra diện tích đất mà bạn được công nhận trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trên hồ sơ địa chính là 4.6m hay 6.1m.

Trường hợp tất cả các giấy tờ thể hiện rõ thông tin mảnh đất của bạn là 6.1m thì xác định bạn là chủ sử dụng hợp pháp mảnh đất theo quy định của pháp luật. Khi đó, hộ gia đình liền kề không có căn cứ để yêu cầu bạn phân chia mảnh đất này.

Trường hợp ngược lại, các giấy tờ thể hiện thông tin mảnh đất của bạn là 4.6m thì không có căn cứ chứng minh phần diện tích đất dôi ra (1.5m) thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn. Trong trường hợp này, hộ gia đình liền kề có thể yêu cầu giải quyết tranh chấp đối với diện tích đất dôi ra. Khi phát sinh tranh chấp đất đai, các bên buộc phải tiến hành hòa giải tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đaia 2013:

“Điều 202.
Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của Ủy ban nhân dân cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

5. Đối với trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân cấp xã gửi biên bản hòa giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.

Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Trường hợp hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì các bên có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai 2013:

“Điều 203. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

...”

Như vậy, đối chiếu với trường hợp của bạn, nếu bạn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong số các giấy tờ theo quy định của pháp luật thì vụ việc của bạn thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản.

Sau khi tiến hành giải quyết tranh chấp đất đai và xác định được phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình, bạn có thể tiến hành các thủ tục xây dựng công trình trên đất theo quy định của pháp luật.