Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia, Tôi tình cờ biết được quý Công ty qua người bạn giới thiệu. Nhân đây, tôi xin có 1 câu hỏi liên quan đến vấn đề xin cấp giấy chứng nhận quyền SD đất. Tôi xin cấp giấy chứng nhận SD đất do cha ông để lại, chia làm 2 sổ từ mảnh đất 535 m2, 1 mảnh 265m2 có hộ 3 người, 1 mảnh 270m2 cho hộ 6 người.

UBND xã chỉ đồng ý cấp 120m2 cho hộ 6 người, số còn lại khoảng 150m2, yêu cầu nộp thuế =1/2 mức giá quy định. Vậy cho tôi hỏi: Mức giá quy định nộp ở khu vực Đông Anh la bao nhiêu tiền/m2. Trường hợp nào được miễn, trường hợp nào được giảm. Nếu tôi chỉ xin cấp quyền sử dụng trong khoảng hạn mức, số còn lại để theo diện sân vườn liền kề và không nộp tiền có ảnh hưởng gì không? Xin tư vấn làm sao để không phải nộp tiền vì đất cha ông để lại và không phát sinh mua bán gì? Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã gửi nội dung tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi xin đưa ra ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, mức giá đất theo quy định pháp luật của khu vực Đông Anh

Mức giá đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định 5 năm 1 lần cho từng địa phương cụ thể mà thông tin bạn cung cấp không nói rõ chỗ bạn đang ở thuộc khu vực nào của huyện Đông Anh nên chúng tôi rất khó để nói con số cụ thể vì vậy bạn có thể đến trực tiếp địa chính xã để hỏi hoặc tham khảo bảng số 6 Bảng giá đất tại thị trấn  Đông Anh thuộc huyện Đông Anh được ban hành kèm theo Quyết định số 96/2014/QĐ – UBND ngày 29/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội để biết giá đất cụ thể cho khu vực bạn đang quan tâm.

Thứ hai, trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
:

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 110 Luật Đất Đai 2013 quy định về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất:

“
Điều 110. Miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

1. Việc miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được thực hiện trong các trường hợp sau đây:

a) Sử dụng đất vào mục đích sản xuất, kinh doanh thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư hoặc địa bàn ưu đãi đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư, trừ dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại;

b) Sử dụng đất để thực hiện chính sách nhà ở, đất ở đối với người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo; hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo; sử dụng đất để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở; đất ở cho người phải di dời khi Nhà nước thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người;

c) Sử dụng đất sản xuất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số;

d) Sử dụng đất xây dựng công trình sự nghiệp của các tổ chức sự nghiệp công lập;

đ) Đất xây dựng kết cấu hạ tầng cảng hàng không, sân bay; đất xây dựng cơ sở, công trình cung cấp dịch vụ hàng không;

e) Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối đối với hợp tác xã nông nghiệp;

g) Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ”
.

Thứ ba, đối với mảnh đất vượt hạn mức
.

Căn cứ vào quyết định 22/2014/QĐ-UBND thành phố Hà Nội thì việc xem xét cho phép sử dụng phần vượt hạn mức đất ở như sau:

“
Điều 4. Hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất ở có vườn, ao
5. Trường hợp thửa đất ở được hình thành từ ngày 01/7/2004 trở về sau do chia tách thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì tổng hạn mức công nhận đất ở của các thửa đất sau khi chia tách bằng hạn mức công nhận đất ở của thửa đất trước khi chia tách, cụ thể:
b) Trường hợp thửa đất chia tách có tổng diện tích đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở (gồm đất ở và các loại đất khác) thì các bên được sử dụng đất phải tự thỏa thuận việc phân chia diện tích đất ở theo hạn mức được sử dụng; trường hợp không thỏa thuận được thì hạn mức công nhận đất ở được phân chia đều theo diện tích các thửa đất sau chia tách.
b.1) Trường hợp diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại điểm b khoản này mà các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trước ngày 01/7/2014 thì được xem xét công nhận là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

b.2) Trường hợp diện tích vượt hạn mức công nhận đất ở theo nguyên tắc quy định tại điểm b khoản này mà các hộ gia đình, cá nhân đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống sau ngày 01/7/2014 thì hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 và quy định của Ủy ban nhân dân Thành phố
.”
Việc xác định tiền sử dụng đất đất theo quyết định 13/2012/QĐ-UBND thành phố Hà Nội có quy định như sau:

“
Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở mà không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 18 bản quy định này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 19 bản quy định này, nay được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch đã được phê duyệt hoặc chưa có quy hoạch được phê duyệt tại thời điểm xét cấp Giấy chứng nhận thì được cấp theo quy định sau đây:

a. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có nhà ở thì phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở do Ủy ban nhân dân thành phố quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích đất ở đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất ở mới xác định theo mức tối đa do Ủy ban nhân dân Thành phố quy định; đối với diện tích đất ở thực tế ngoài hạn mức giao đất ở mới (nếu có) thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định.

b. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có công trình xây dựng (không phải là nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng, Người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất đối với diện tích đất phi nông nghiệp theo giá đất sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp cùng loại do Ủy ban nhân dân thành phố quy định tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận; thời hạn sử dụng đất là lâu dài;”

Do thông tin bạn cung cấp không nói rõ tình trạng của mảnh đất mà bạn đang muốn tách thửa để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này là thuộc loại đất nào nên bạn có thể căn cứ vào quy định trên để xác định tình trạng của mảnh đất.

Nếu mảnh đất bạn đang muốn đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là loại đất ở thì bạn không thể để nó là đất ao vườn liền kề và không nộp tiền được vì như vậy sẽ trái với mục đích sử dụng đất.

Còn nếu là là loại đất ao, vườn liền kề thì bạn vẫn phải nộp phí thì mới có thể được đảm bảo về các quyền của mình đó là sử dụng định đoạn như chuyển nhượng, tặng cho, cầm cố,… đối với phần diện tích vượt quá này.