Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch sử dụng đất, vấn đề đền bù khi thu hồi đất. Nội dung tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn
: Xin Công ty Luật Minh Gia giải đáp cho tôi chút thắng mắc về đất đai như sau: Gia đình chúng tôi có một miếng đất  đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 93,3m2 với 60m2 đất ở đô thị và 33,3 đất trồng cây lâu năm. Hiện tại khu đất của tôi đang có 1 công ty tư nhân đang trình UBND thành phố phê duyệt quy hoạch tỉ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại dịch vụ và muốn mua lại miếng đất của tôi để thực hiện dự án trên, nhưng giá đưa gia chỉ băng nửa gia trị trường nên tôi chưa đồng ý bán, vậy nệu dự án đươc phê duyệt thì tôi có bị nhà nước thu hồi đất để thục hiện dự án trên không?Rất mong được sự tư vấn của Quý Công ty.Chân thành cảm ơn!-a

Trả lời: Thứ nhất, về thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất:

Căn cứ quy định tại Điều 45, Luật đất đai 2013 về
Thẩm quyền quyết định, phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

“
1. Quốc hội quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.

2. Chính phủ phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt.

...”

Theo như bạn cung cấp, công ty tư nhân đang trình UBND thành phố phê duyệt quy hoạch tỉ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại dịch vụ. Tuy nhiên, UBND thành phố không có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất của cấp tỉnh. Mà Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội phải trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh trước khi trình Chính phủ phê duyệt. Do đó, thẩm quyền phê duyệt quy hoạch sử dụng đất trong dự án trên là Chính phủ.

Thứ hai, nếu dự án trên đươc Chính phủ phê duyệt:

Căn cứ quy định tại Điều 74, Luật đất đai 2013 về
Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất:

“
1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

3. Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật
.”

Theo đó, việc bồi thường về đất dựa trên bảng giá đất UBND thành phố Hà Nội ban hành.

Theo như bạn cung cấp, bạn đã đáp ứng được điều kiện hưởng bồi thường về đất theo Điều 75, Luật đất đai 2013 khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:

“
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Do vậy, việc bồi thường đất cho bạn sẽ được tuân theo quy định:

Thứ nhất, về đất ở:

Căn cứ quy định tại Điều 79, Luật đất đai 2013 về
Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở
:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất
.”

"Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ."

Ở đây,
về giá đất ở mà bạn bị thu hồi hiện nay thì gia đình nên đến UBND thành phố Hà Nội xác định chính xác khu vực nơi gia đình đang sinh sống để biết rõ giá đất cụ thể căn cứ theo Điều 114 Luật đất đai năm 2013 về bảng giá đất và giá đất cụ thể.

Các khoản hỗ trợ khác:

Theo Khoản 2 Điều 83 Luật đất đai 2013, bạn có thể được hưởng:

+ Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất;

+ Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm nếu bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp mà không được bồi thường bằng đất nông nghiệp;

+ Các loại hỗ trợ khác theo chính sách của từng địa phương.

Mức hưởng đối với từng loại hỗ trợ sẽ do Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định cụ thể dựa trên các quy định khung của Chính phủ.

Thứ hai, về đất trồng cây lâu năm:

Căn cứ Điều 77, Luật đất đai 2013 về
Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân:

“
1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.

2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích đ ược bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này
.”

Căn cứ quy định tại Điều 112, Luật đất đai 2013
về Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

"1. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.

2. Chính phủ quy định phương pháp định giá đất.

Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp. Cho nên, để xác định giá đất phù hợp bạn cần xem xét về quyết định của UBND tỉnh về giá đất nông nghiệp cụ thể tại địa phương của bạn để xác định mức bồi thường có hợp lý hay không.

Như vậy, nếu thấy việc đền bù chưa thỏa đáng thì có quyền đề nghị UBND thành phố Hà Nội và Ban giải phóng đền bù xem xét. Khi bạn có căn cứ hợp lí, nhà nước sẽ không thu hồi đất của bạn.

Trân trọng ./.

Chuyên viên Lê Nhung - Công ty Luật Minh Gia.