Câu hỏi: Luật sư tư vấn về mức bồi thường về đất, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất khi bị Nhà nước thu hồi đất như sau: Tôi  có 960m2 đất  Phần đất của tôi bị ảnh hưởng dự án có nguồn gốc diễn biến sử dụng như sau:- Đất có nguồn gốc: Do Công thổ Quốc gia đứng bộ trước năm 1975, năm 1978 Nhà nước tiếp quản, thành lập Nông trường X TP.HCM,

Gia đình tôi là diện đi kinh tế mới nên được Ban Giám đốc Nông trường X giao 1.000m2 đất (20m x 50m), theo Quyết định số X/17/11/1980 để làm nhà ở, đến ngày 17/12/1980 bà Hai làm đơn xin cất nhà và được Ủy ban nhân dân xã xác nhận thuận cho cất nhà. Theo sổ bộ địa chính lập năm 1982, đất thuộc thửa 23 tờ 1 xã T, loại đất Thổ vườn, diện tích 980m2, do Nông trường X đăng ký. tôi đã trực tiếp sử dụng làm nhà ở từ 1980 đến nay. - Đặc điểm khu đất: Theo bản đồ địa chính số lập năm 2005, đất thuộc thửa 12 tờ 3 xã T, diện tích thực tế là 960m2, bề ngang tiếp giáp đường A là 20m, bề dài 48m, tính từ mép đường trở vào. Trên đất có căn nhà cấp 4, số 20, A; nhà tường, mái lợp tôn. Diện tích xây dựng nhà là 300m2 (15m x 20m), có vị trí nằm ở giữa khu đất, cách đường A 20m, xung quanh căn nhà là đất trồng cây ăn trái, cây tạp. Đất chưa được cấp Giấy Chứng nhận. - Về áp giá bồi thường:Ngày 15/10/2014, Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng huyện lập Bảng chiết tính kinh phí bồi thường cho gia đình tôi được bồi thường gồm các hạng mục như sau: ) - Đất ở mặt tiền đường: 960m2 đơn giá 2.000.000 đồng/m2  = 1.920.000.000đ     2)- Nhà cấp 4:  300m2 đơn giá 3.000.000 đồng/m2 = 900.000.000đ  3) - Bồi thường cây cối hoa màu và các khoản hỗ trợ khác:   = 95.000.000đ. CỘNG:  2.915.000.000đVới số tiền bồi thường trên gia đình tôi cảm thấy vẫn bị thiết thòi mà không biết hỏi ai. Vậy Gia đình tôi trăm sự nhờ luật sư tư vấn giúp tôi nhà nước áp giá như thế có đúng chưa, tôi có cần kiến nghị lên cấp thẩm quyền cao hơn để giải quyết không, trăm sự nhờ Luật sư giúp đỡ tôi xin chân thành cảm ơn Luật sư nhiều.

Trả lời: Thứ nhất là bạn đã đáp ứng được điều kiện hưởng bồi thường về đất theo Điều 75 Bộ luật Dân sự 2015 khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
“Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp.”

Do vậy, việc bồi thường đất cho bạn sẽ được tuân theo quy định:

Thứ nhất,
về đất ở: Điều 79. Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất ở của Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.”

Ở đây, bạn được bồi thường bằng tiền thì số tiền được bồi thường phải tương ứng với giá đất ở địa phương bạn tại thời điểm đất bị thu hồi. Do đó, để xác định xem số tiền đất bạn được bồi thường có đúng không bạn phải tìm hiểu xem giá đất ở địa phương bạn thời điểm bị thu hồi đất là bao nhiêu để so sánh.

Thứ hai
về bồi thường nhà ở: theo Điều 89. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất của Bộ luật Dân sự 2015:

“1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.”

Mức bồi thường được quy định cụ thể tại Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về  Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 của Luật Đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

2. Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định theo công thức sau:

Tgt=G1-(G1:T)xT1

Trong đó:

Tgt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại;

G1: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành;

T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại;

T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.

Bạn có thể áp dụng công thức trên để tính mức bồi thường cho căn nhà.

Thứ ba
mức bồi thường với cây cối hoa màu, theo Điều 90 Bộ luật Dân sự 2015 về Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi:

“1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

a) Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời điểm thu hồi đất;

b) Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất;

c) Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

d) Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng.”

Thứ tư
là chi phí khác thì theo Bộ luật Dân sự 2015, “
Điều 91. Bồi thường chi phí di chuyển khi Nhà nước thu hồi đất:

1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.”

Căn cứ vào những quy định trên bạn có thể xem xét xem mức bồi thường của mình đã hợp lý chưa. Nếu nó ít hơn những gì bạn được hưởng thì bạn có thể làm đơn khiếu nại để đòi hỏi quyền lợi của mình.