Câu hỏi: Đề nghị LUẬT SƯ tư vấn giúp tôi về hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất, nộp thuế đất. Tôi xin trình bày rõ về nguồn gốc đất tôi đã mua như sau: * Ngày 07/11/1992, Ban quản lý ruộng đất TP có Quyết định số 500/QĐ-UB công nhận quyền sử dụng đất 3,2351 ha loại đất thổ+ao+cây lâu năm thửa 452 khu 1; thửa 453 khu 2 tờ 02-TL299/TTg cho XÍ NGHIỆP GIỐNG TRỒNG RỪNG;

* Ngày 29/03/1994, XÍ NGHIỆP GIỐNG TRỒNG RỪNG đã chuyển nhượng toàn bộ số đất trên cho Công ty MVT theo hợp đồng mua bán nhà đất số 212/HĐ/VT khu vườn ươm Phường A Quận Tb. Hợp đồng này được Giám đốc Sở Nông nghiệp Nguyễn TX đồng ý ngày 6/4/1994 và được sự chấp thuận của Phó chủ tịch thường trực UBND TP Nguyễn VH ngày 8/4/1994. Có biên bản bàn giao đất số 18/BB-94 ngày 27/7/1994 giữa XÍ NGHIỆP GIỐNG TRỒNG RỪNG cho Công ty MVT * Ngày 16/1/1998, Công ty May Việt Tiến có BIÊN BẢN BÀN GIAO NỀN ĐẤT XÂY NHÀ TẠI KHU VƯỜN ƯƠM PHƯỜNG A Quận T cho tôi; tôi đã quản lý và sử dụng mảnh đất trên từ 1998 đến nay. Năm 2015, tôi có uỷ quyền cho một người quen thay tôi tiến hành thủ tục Cấp GCNQSD ĐẤT tại UBNDQ T cho tôi (Bản thân tôi mắc bệnh hiểm nghèo phải điều trị liên tục nên không có sức khoẻ để làm giấy tờ đất ra tên mình). Tháng 1/2017, người nhà tôi ký nhận GCNQSDĐ tên của tôi với và đã thanh toán tiền chi phí cho người tôi uỷ quyền làm giấy tờ như đã nói ở trên; Tháng 10/2018, khi tôi trở về với sức khoẻ ổn định hơn thì được người nhà bàn giao Bộ hồ sơ đất gồm GIẤY CHỨNG NHẬN QSD ĐẤT; THÔNG BÁO NỘP THUẾ ĐẤT VÀ TRƯỚC BẠ; BẢN VẼ HIỆN TRẠNG ĐẤT. Trên tờ thông báo thuế ghi rõ tôi phải nộp cho chi cục thuế số tiền được tính là đóng 100% đất nông nghiệp giá 2.600.000/ 1 mét vuông đất...sẽ phải phạt chậm trả tiền thuế và thuế đất trên 500.000.000 do Cơ quan thuế đã có thông báo thuế cho tôi từ cuối năm 2015.; Kính đề nghị Luật sư tư vấn cho tôi việc:

1/ Chi cục thuế Quận T áp dụng mức nộp thuế đất nông nghiệp 100% với trường hợp đất của tôi như trên là đúng hay sai? Khi trao đổi về hồ sơ đất của mình, tôi có nói với người được uỷ quyền là
“ Đất của tôi mua của Công ty MVT là đất nền để xây nhà nên nghĩa vụ thuế với nhà nước sẽ là của Công ty MVT và Xí nghiệp Giống trồng rừng...hãy giúp tôi xác lập quyền sử dụng đất theo quy định...”
.

2/ Trong trường hợp tôi là người đứng chủ sở hữu đang điều trị bệnh hiểm nghèo không nhận được Thông báo nộp thuế từ chi cục Thuế T năm 2016; từ 2016 đến nay gia đình tôi cũng không có nhận được văn bản nhắc nộp thuế từ chi cục thuế Quận T.. như vậy thì tôi có phải nộp tiền phạt do chưa thực hiện nghĩa vụ thuế với nhà nước hay không?

3/ Tôi có thực hiện việc Huỷ uỷ quyền với người tôi đã ký Uỷ quyền năm 2015 để làm lại Giấy tờ đất ra tên tôi hay không? Trân trọng cảm ơn Luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, căn cứ tính thuế sử dụng đất nông nghiệp :

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn nhận được thông báo nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, theo quy định tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp 1993 thì đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp bao gồm: cá nhân sử dụng đất nông nghiệp để sản xuất hoặc hộ được giao quyền sử dụng đất nhưng không đưa vào sản xuất. Ngoài ra, đất chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp gồm có đất trồng trọt, đất mặt nước nuôi trồng thủy sản hoặc đất rừng trồng.

Căn cứ để tính thuế được quy định tại Điều 5 Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp, theo đó có 3 căn cứ để đóng thuế:

- Diện tích;

- Hạng đất;

- Định suất thuế tính bằng kilôgam thóc trên một đơn vị diện tích của từng hạng đất.

Thuế sử dụng đất nông nghiệp tính bằng thóc, thu bằng tiền. Giá thóc thu thuế do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định được thấp hơn không quá 10% so với giá thị trường ở địa phương trong vụ thu thuế.

Do đó, trường hợp bạn phải đáp ứng cả về đối tượng nộp thuế và loại đất chịu thuế theo quy định trên thì có trách nhiệm nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp.

Trường hợp bạn nhận được thông báo nộp thuế yêu cầu bạn đóng 100% đất nông nghiệp thì phải xác định rõ loại đất mà bạn đang sử dụng, cụ thể căn cứ theo Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định về căn cứ xác định loại đất:

“Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ sau đây:

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;”

Nếu kiểm tra trong hồ sơ tại cơ quan địa chính ghi nhận loại đất mà bạn đang sử dụng là đất ở nhưng trong thông báo nộp thuế ghi nhận thuế sử dụng đất nông nghiệp thì bạn có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước xác minh lại loại đất mình đang sử dụng và xem xét lại thuế sử dụng đất đang áp với loại đất này.

Thứ hai, thủ tục nộp thuế sử dụng đất:

Thời gian nộp thuế do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Trước thời hạn nộp thuế ít nhất là 10 ngày, cơ quan trực tiếp thu thuế phải gửi thông báo quy định rõ địa điểm, thời gian và số thuế phải nộp cho từng hộ nộp thuế.

Theo bạn trình bày, bạn không nhận được thông báo nộp thuế đât từ cơ quan thuế nên không thực hiện nghĩa vụ của mình. Trường hợp này, phải xác định được lý do bạn không nhận được thông báo trên? Nếu cơ quan thuế đã gửi về đúng địa chỉ của gia đình bạn, gia đình bạn đã nhận được nhưng không thông báo cho bạn về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước thì bạn phải nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo
.
Nếu quá 30 ngày kể từ ngày phải nộp ghi nhận trong thông báo mà bạn không thực hiện thì ngoài việc nộp đủ số tiền thuế thì còn bị phat
iền bằng 0,1% số thuế thiếu hoặc tiền phạt cho mỗi ngày chậm nộp.

Thứ ba, hủy bỏ hợp đồng ủy quyền:

Điều 423 Bộ luật dân sự 2015 quy định về các căn cứ để hủy bỏ hợp đồng, cụ thể:

“1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:

a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;

b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;

c) Trường hợp khác do luật quy định.

2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Theo đó, nếu có một trong các căn cứ trên thì bạn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng ủy quyền đã giao kết mà không phải bồi thường thiệt hại. Hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng ủy quyền là hợp đồng không có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trân trọng.

P.luật sư tư vấn về đất đai – Công ty Luật Minh Gia.