Câu hỏi: UBND cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất không? Căn cứ xác định tiền thuê đất như thế nào? Tổ chức, cá nhân chưa hoàn tất thủ tục thuê đất có thể khai thác đất hay không? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước cho thuê đất) là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất.

1. Thẩm quyền cho thuê đất của UBND cấp xã

Hỏi:
Chào Luật Sư. Em có vấn đề này mong được Luật sư tư vấn và hỗ trợ: Hiện nay em đang liên kết với nhà nước (cấp Xã) thuê đất làm sân Bóng đá cỏ nhân tạo theo hợp đồng là BOT (thuê 8 năm). Vậy cho hỏi Em có nộp tiền thuê đất hằng năm không? Em nộp thuế không? Khi nào là nộp thuế? Vậy em mong chờ sự trả lời sớm từ Luật sư. Em xin chân thành cảm ơn. Xin trân trọng.

Trả lời: Thứ nhất, về thẩm quyền cho thuê đất:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 về cho thuê đất. Cụ thể:

“Điều 56. Cho thuê đất

1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:

a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

b) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức được giao quy định tại Điều 129 của Luật này;

c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

…”

“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

…

3. Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

…”

Theo đó, trong trường hợp của bạn cần xác định bạn muốn thuê đất của xã thì diện tích đất thuê có thuộc đất công ích xã hay không. Nếu thuộc thì bạn có thể ký trực tiếp với Uỷ ban xã và lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần để thực hiện nghĩa vụ tài chính. Trường hợp, không thuộc đất công ích thì bạn không thể ký hợp đồng thuê đất với Uỷ ban xã được mà phải ký trực tiếp với Ủy ban nhân dân huyện hoặc tỉnh và sau đó lựa chọn hình thức thanh toán tiền thuê đất hằng năm hoặc một lần (nếu được phép cho thuê đất từ cơ quan nhà nước).

Thứ hai, về nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hằng năm:

Theo quy định Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 về đối tượng chịu thuế:

“
Điều 2. Đối tượng chịu thuế

…

2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm.

3. Đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 3 của Luật này sử dụng vào mục đích kinh doanh.”

Nếu bạn thuộc một trong những đối tượng nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nêu trên thì bạn phải khai nộp thuế theo Điều 8 Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 như sau:

“Điều 8. Đăng ký, khai, tính và nộp thuế

1. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

2. Người nộp thuế đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có quyền sử dụng đất.”

Như vậy, sau khi được thuê đất từ cơ quan có thẩm quyền thì hằng năm vẫn phải thực hiện nộp thuế sử dụng đất phi nông nghiệp thông qua việc kê khai nộp thuế tại chi cụ thuế tại địa phương.

2. Căn cứ miễn, giảm tiền thuê đất đối với dự án của Nhà máy nước

Hỏi:
Công ty tôi là đơn vị cấp nước nên giá nước do UBND tỉnh thành quyết định. Trong quá trình hợp thức hoá đất các diện tích đất làm hệ thống công trình cấp nước (Nhà máy nước, giếng khai thác nước, trạm bơm cấp nước, nhà xưởng, nhà điều hành, kho bãi...) quy định phải hoàn thành công tác kê khai theo Quyết định 09/2007/QĐ-TTg ngày 19/01/2007 của Chính phủ. Do số cơ sở nhà đất nhiều nên không thể giải quyết để được miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo Nghị định 124/2011/NĐ-CP ngày 28/12/2011 của Chính phủ và khi áp dụng Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 và Điều 12 Thông tư 77/2014/TT-BTC thì không được áp dụng thời điểm từ ngày 20/02/2012 của Nghị định 124/2011/NĐ-CP. Dẫn đến cơ quan tôi không có nguồn tài chính được kết cấu trong giá nước để thực hiện nộp tiền thuê đất từ ngày nộp hồ sơ hợp lệ đến ngày Nghị định 124/2011/NĐ-CP có hiệu lực. Do vậy, xin hỏi làm thế nào để cơ quan tôi có thể được hưởng ưu đãi trong việc áp dụng miễn, giảm tiền thuê đất từ ngày 20/02/2012 theo Nghị định 124/2011/NĐ-CP. Xin trân trọng cảm ơn!.

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ theo Nghị định 124/2011/NĐ-CP quy định ngày 28/12/2011 của Chính phủ tại Điều 1 có quy định như sau:

"Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 117/2007/NĐ-CP  ngày 11 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sản xuất, cung cấp và tiêu thụ nước sạch như sau:

1. Bổ sung khoản 3 Điều 6 như sau:

“Điều 6. Sử dụng đất trong hoạt động cấp nước

3. Đơn vị cấp nước được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với công trình cấp nước bao gồm: công trình khai thác, xử lý nước, đường ống và công trình trên mạng lưới đường ống cấp nước; các công trình hỗ trợ quản lý, vận hành hệ thống cấp nước (nhà hành chính, nhà quản lý, điều hành, nhà xưởng, kho bãi vật tư, thiết bị).”

Như vậy, trong trường hợp đơn vị cấp nước được miễn tiền thuê đất khi thực hiện công trình khai thác, xử lý nước,... nêu trên. Hiện tại Nghị định 124/2011/NĐ-CP vẫn còn hiệu lực; theo đó, nếu đơn vị của bạn hiện tại vẫn đang xây dựng dự án với các công trình nêu trên thì vẫn có căn cứ để làm hồ sơ thực hiện thủ tục miễn tiền thuê đất theo nghị định 46/2016/NĐ-CP. Hồ sơ công ty cần cung cấp các hồ sơ chứng minh về công trình xử lý nước,... nêu trên tương ứng để được miễn tiền thuê đất.

3. Chưa hoàn thành thủ tục thuê đất có được khai thác khoáng sản không?

Hỏi:
Kính gửi Công ty Luật Minh Gia! Hiện nay tình trạng rất nhiều công ty hoạt động trong lĩnh vực khai thác khoáng sản tiến hành hoạt động khai thác khi chưa hoàn thành thủ tục thuê đất (đã có giấy phép khai thác khoáng sản). Xin hỏi quý Công ty, như vậy có trái quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam không? Nếu vi phạm thì sẽ bị xử phạt theo quy định nào và mức độ xử phạt ra sao? Kính mong sớm nhận được câu trả lời của quý công ty. Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp trường hợp doanh nghiệp đã có giấy phép khai thác khoáng sản nhưng chưa hoàn thành thủ tục thuê đất. Do đó, có thể xác định doanh nghiệp chưa có quyền đối với phần đất này. Vì vậy, nếu doanh nghiệp tiến hành khai thác khoáng sản khi chưa có quyền sử dụng đất thì có thể xác định đây là hành vi hủy hoại đất theo Khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“3. Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất hoặc gây ô nhiễm đất mà làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã được xác định, trong đó:

a) Làm biến dạng địa hình trong các trường hợp: thay đổi độ dốc bề mặt đất; hạ thấp bề mặt đất do lấy đất mặt dùng vào việc khác hoặc làm cho bề mặt đất thấp hơn so với thửa đất liền kề; san lấp đất có mặt nước chuyên dùng, kênh, mương tưới, tiêu nước hoặc san lấp nâng cao bề mặt của đất sản xuất nông nghiệp so với các thửa đất liền kề; trừ trường hợp cải tạo đất nông nghiệp thành ruộng bậc thang và hình thức cải tạo đất khác phù hợp với mục đích sử dụng đất được giao, được thuê hoặc phù hợp với dự án đầu tư đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất phê duyệt hoặc chấp thuận;

b) Làm suy giảm chất lượng đất trong các trường hợp: làm mất hoặc giảm độ dầy tầng đất đang canh tác; làm thay đổi lớp mặt của đất sản xuất nông nghiệp bằng các loại vật liệu, chất thải hoặc đất lẫn sỏi, đá hay loại đất có thành phần khác với loại đất đang sử dụng; gây xói mòn, rửa trôi đất nông nghiệp;

...”

Theo đó, tùy thuộc diện tích đất bị hủy hoại, doanh nghiệp có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo các mức được quy định tại Điều 15 Nghị định 91/2019/NĐ-CP:

“Điều 15. Hủy hoại đất

1. Trường hợp làm biến dạng địa hình hoặc làm suy giảm chất lượng đất thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu diện tích đất bị hủy hoại từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

…”