Câu hỏi: Đất thuê của UBND cấp xã có được bán cho người khác không? Trường hợp cho thuê lại để làm mặt bằng kinh doanh được không? Có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Luật Minh Gia giải đáp thắc mắc liên quan đến vấn đề này như sau:

1. Luật sư tư vấn Luật Đất đai

Pháp luật đất đai phân định cụ thể thẩm quyền giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trong từng trường hợp cụ thể. Tuy nhiên, ở các địa phương vẫn xuất hiện tình trạng giao đất trái thẩm quyền, điều này dẫn đến nhiều tranh chấp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau và tranh chấp giữa cá nhân, tổ chức với cơ quan Nhà nước.

Do đó, để đảm bảo xác định đúng thẩm quyền giao đất, công nhận quyền sử dụng đất, bạn cần tham khảo các quy định của Luật Đất đai hoặc luật sư chuyên môn. Nếu bạn không có thời gian tìm hiểu hoặc không có luật sư riêng, bạn hãy liên hệ Luật Minh Gia để chúng tôi giải đáp và hướng dẫn các phương án cụ thể.

Để được hỗ trợ, tư vấn pháp lý về các vấn đề liên quan đến thẩm quyền giao đất, bạn hãy gửi câu hỏi cho chúng tôi để được tư vấn.

Ngoài ra, bạn có thể tham khảo tình huống chúng tôi tư vấn sau đây để có thêm kiến thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

2. Tư vấn trường hợp cấp GCNQSDĐ cho đất thuê của UBND xã

Hỏi:
Luật sư tư vấn về cách xác định mục đích sử dụng đất, các giấy tờ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như sau: Dear luật sư! Kính chào luật sư, và chúc luật sư luôn mạnh khỏe! Trình bày với luật sư như sau:Chúng tôi có mảnh đất 150m2 mua lại có hộ gia đình cùng làng. Đất đó trong giấy tờ là đất ao được xã giao từ năm 1994 không ghi rõ thời hạn, mà ghi cho thuê lâu dài. Đến nay hiện trạng mảnh đất không phải là ao nữa mà đã vượt thành mặt bằng cách đây khoảng 10 năm.

Đến nay gia đình chúng tôi đang băn khoản khi có cá nhân hỏi thuê lại mặt bằng đó. Do không lắm rõ luật lên chúng tôi mong muốn luật sư giải đáp tư vấn cho gia đình chúng tôi các thắc mắc:1. Ảnh đất 150m2 đó gia đình chúng tôi được sử dụng vào những mục đính gì (xây nhà ở, lắp khung mái tôn làm cửa hàng, cho thuê, trồng cây lâu năm...)2. Gia đình chúng tôi có thể làm sổ đỏ, đất sử dụng làm nhà ở, đất nông nghiệp, đất dịch vụ hay không. Nếu có thì chúng tôi phải căn cứ theo VB pháp luật nào...3. Do không ghi rõ thời hạn mảnh đất đó, từ khi giao đất năm 1994 đến nay đã 23 năm rồi, liệu Chính quyền địa phương có cơ sở thu lại đất hay không, nếu thu lại thì bao giờ chính quyền địa phương có thể thực thi. Chúng tôi được quyền sử dụng mảnh đất đó đến thời điểm nào? Mong luật sư tư vấn, giải đáp các thắc mắc cho gia đình chúng tôi. Một lần nữa xin chúc sức khỏe tới luật sư và các cộng sự. Xin cảm ơn!​

Trả lời: Thứ nhất, xác định mục đích sử dụng đất

Việc xác định loại đất theo một trong các căn cứ theo Điều 11 Luật đất đai 2013 như sau “
1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật này đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều này;

4. Đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này thì việc xác định loại đất thực hiện theo quy định của Chính phủ.
Nếu trong quyết định giao đất không ghi rõ mục đích sử dụng đất nên  việc xác định loại đất sẽ được thực hiện theo Điều 3 Nghị định 43/2013/NĐ-CP như sau :

’’
1. Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng.

2. Trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.

3. Trường hợp thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định looại đất được thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích theo hiện trạng sử dụng của từng thửa đất đó;

b) Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất trong bảng giá do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) quy định; trường hợp sử dụng đất sau khi có quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất để xác định mục đích chính. ..”

…

Thứ hai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trường hợp sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại

Điều 99 Luật đất đai 2013 bao gồm “
1. Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:

a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;

b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;

c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;

d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;

g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;

h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;

i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử

k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.’

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đia 2013 thì được cấp Giấy chứng  nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất
:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ
.”

Nếu gia đình bạn đang sử dụng đất không có các giấy tờ trên nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thứ ba, vấn đề thu hồi đất

Theo Điều 13 Luật đất đai 2013 thì nhà nước có quyền thu hồi đất của gia đình bạn kể cả khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và người sử dụng đất sẽ đươc bồi thường hợp lý.Việc thu hồi đất sẽ căn cứ vào quy hoạch của nhà nước