Câu hỏi: Xin chào luật sư! tình trạng của em như sau: năm 2015 em có mua 1 thửa đất do thửa to cắt ra, thửa của em nằm phía trong, không có lối đi công cộng, nên em đã yêu cầu chủ đất bán cho em lập biên bản thỏa thuận lối đi chung, lối đi này nằm trong quyền sử dụng đất của ông ấy, bản đồ đo đạt công ty đo đạt cấp, còn biên bản thỏa thuận do phòng công chứng (tư nhân) chứng thực, như vậy thì biên bản của em có giá trị về mặt pháp lý không, hiện nay chủ đất đó đã bán cho người khác, nhưng vậy nếu chủ mới không cho em sử dụng phần đất đó làm lối đi, em có mất quyền lợi không, việc thứ 2 là chủ đất (sở hữu phần lối đi đã ủy quyền cho em) bán đất, em là vị trí tiếp giáp, nhưng bên đó không yêu cầu em kí biên bản giáp ranh, vẩn sang tên được, như vậy có sai quy định không? rất mong nhận được phản hồi từ luật sư, chân thành cảm ơn !

Trả lời: Thứ nhất, về quyền có lối đi đối với bất động sản liền kề

Điều 254 Bộ Luật dân sự 2015 có quy định về quyền về lối đi qua như sau:

“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”

Như vậy trong trường hợp này, bạn được xác định là bất động sản liền kề không có lối đi riêng vì vậy bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu của mảnh đất bên ngoài dành cho mình một lối đi riêng. Bạn và chủ sở hữu của mảnh đất bên ngoài đã thỏa thuận với nhau về việc dành ra một phần của mảnh đất để làm lối đi riêng cho gia đình bạn, việc thỏa thuận này dựa trên ý chí tự nguyện của hai bên, đã được cơ quan có thẩm quyền công chứng chứng thực vì vậy hợp đồng này có giá trị về mặt pháp lý.

Trong trường hợp chủ mảnh đất bên ngoài đã bán đất cho một người khác, nếu chủ mới của mảnh đất không công nhận thỏa thuận của bạn với chủ cũ thì chủ mới của mảnh đất vẫn có nghĩa vụ phải dành ra một phần đất để làm lối đi riêng cho gia đình bạn căn cứ theo quy định tại Điều 254 đã nêu trên.

Thứ hai, về vấn đề ủy quyền bán đất

Điều 562 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền như sau:

“Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”

Như vậy trong trường hợp bên chủ đất liền kề ủy quyền cho bạn bán đất thì bạn có quyền thực hiện giao dịch bán đất. Tuy nhiên, để đảm bảo cho việc ủy quyền này có căn cứ và tránh các rủi ro thì tốt nhất bạn và bên ủy quyền nên lập một hợp đồng ủy quyển trong đó quy định các nội dung về việc ủy quyền cho bạn nhân danh bên ủy quyền thực hiện bán mảnh đất này. Hợp đồng này nên được mang đến cơ quan có thẩm quyền để công chứng để có được giá trị pháp lý cao nhất. Khi đã có hợp đồng ủy quyền như vậy thì bạn thực hiện việc bán đất này là phù hợp với quy định của pháp luật không phụ thuộc vào việc bạn có ký văn bản giáp ranh hay không.