Câu hỏi: Luật sư tư vấn một số vấn đề liên quan đến việc xác định tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng và nghĩa vụ tài chính liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Nội dung tư vấn như sau:

Xin chào luật sư Minh Gia ! Em đọc được một số bài tư vấn của văn phòng mình ở trên báo ạ.Em thấy bên văn phòng anh chị trả lời rất đầy đủ ạ.Em cũng có một số thắc mắc cá nhân.Vậy nên muốn nhờ đến anh chị tư vấn dùm cho em với ạ.Em tênaf Thương ạ Về vấn đề của em như sau ạ : Em có chồng là người Nhật, hiện tại em sống ở Nhật.Nhưng ở VN e vẫn còn hộ khẩu ạ.Sắp tới em có dự định mua đất ở VN.Nhưng về luật đất đai e chưa nắm rõ lắm nên e muốn nhờ a chị tư vấn dùm e với ạ.E định mua nhưng còn băn khoăn hai trường hợp như sau ạ : 1 - Em đứng tên mua và chông e sẽ ký văn bản thỏa thuận " tài sản này thuộc cá nhân em và không tranh chấp nếu sau này có trường hợp xấu là lị dị xảy ra" 2 - Em nhờ mẹ đứng tên sau đó mẹ sẽ viết giấy chuyển nhượng lại số đất đó cho e Vậy hai trường hợp trên thì em muốn hỏi là tiền thuế của hai trường hợp trên như thế nào ạ.Và e muốn tìn hiểu rõ hơn về luật đất đai của VN hiện tại để em có thể quyết định chọn phương án nào tối ưu nhất cho mình ạ. Mong nhận được sự tư vấn của a chị ạ.Em cảm ơn rất nhiều ạ

Trả lời: Trường hợp 1:
Vợ chồng thỏa thuận về tài sản riêng có trong thời kỳ hôn nhân

Theo khoản 5 Điều 3 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP hướng dẫn Luật Thuế thu nhập cá nhân quy định:

"Điều 3. Thu nhập chịu thuế.

5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:

a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai;

b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai;

...

Thu nhập chịu thuế tại khoản này bao gồm cả khoản thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

..."

Như vậy, trường hợp vợ chồng chị thỏa thuận có tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân và chị có mua một mảnh đất thì đ
ối với việc chuyển nhượng QSDĐ, chỉ phải chịu khi chuyển nhượng (bán) chứ nhận chuyển nhượng (mua) thì không phải chịu thuế (vì không có thu nhập). Tuy nhiên chị vẫn phải nộp lệ phí trước bạ trong trường hợp này.

Trường hợp 2:
Cha mẹ tặng cho đất cho con khi con trong thời kỳ hôn nhân.

Căn cứ khoản 4 Điều 4  Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 quy định:

"Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

...4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

..."

Theo như quy định trên, khi mẹ chị đứng tên một mảnh đất và sau đó chuyển nhượng cho chị mảnh đất này việc chuyển nhượng bất động sản này thuộc khoản thu nhập được miễn thuế.
Do vậy,
chị được nhận phần đất do mẹ chị chuyển nhượng lại mà không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Như vậy, qua việc phân tích 2 trường hợp trên, mẹ chị và chị nên giao kết với nhau một hợp đồng tặng cho QSDĐ để được miễn thuế hoàn toàn (cả về thuế thu nhập cá nhân cũng như lệ phí trước bạ), căn cứ khoản 10 Điều 9 Nghị định số 140/2016/NĐ-CP quy định về miễn lệ phí trước bạ:

"Điều 9. Miễn lệ phí trước bạ

...10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."