Câu hỏi: Người sử dụng đất không có lối đi ra hoặc lối đi ra quá bé thì có thể thỏa thuận với hàng xóm để mua đất làm lối đi không? Trường hợp phát sinh tranh chấp thì phải làm như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên nhằm chuyển quyền sử dụng đất cho người khác. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện thỏa thuận và theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.

1. Mua thêm đất trong ngõ đi chung

Hỏi:
Chúng tôi gồm 5 hộ gia đình ở dãy thứ 2 sau đường quốc lộ chung một ngõ phía trước là ngõ chung, gia đình tôi là gia đình thứ 5 (trong cùng). Nguồn gốc của ngõ đi chung do mỗi nhà bỏ 1m2 đất phía trước làm ngõ (chỉ thỏa thuận bằng miệng, không có giấy tờ, trên sổ đỏ đất của nhà nào vẫn là của nhà đó). Nhưng ngõ đi rất nhỏ không đủ diện tích cho xe ô tô và xe tải nhỏ đi vào gây khó khăn cho việc xây dựng công trình và vận chuyển đồ đạc. Nay tôi muốn mua phần đất thuộc ngõ đi chung để mở rộng phần đất của mình có được không?

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn muốn thỏa thuận với các gia đình hàng xóm bỏ một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mỗi gia đình để mở rộng lối đi chung. Theo đó, có các hình thức thực hiện lối đi chung như sau:

Thứ nhất, thỏa thuận trả lại đất cho Nhà nước để ghi nhận lối đi chung:

Điều 65 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“
Điều 65. Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người

1. Các trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người bao gồm:

…

c) Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

…”

Trong trường hợp này, nếu các gia đình tự nguyện trả lại đất cho cơ quan Nhà nước thì cần phải gửi thông báo hoặc gửi văn bản trả lại đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến cơ quan tài nguyên và môi trường. Văn bản thể hiện rõ nguyện vọng trả lại đất làm lối đi chung của các hộ gia đình. Theo đó, cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra, xác minh thực địa, cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính để điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bản đồ địa chính ghi nhận lối đi chung.

Thứ hai, thỏa thuận về lối đi chung:
Trong trường hợp này, các bên có thể thỏa thuận bỏ diện tích đất ra làm lối đi chung bằng văn bản cụ thể. Nếu các bên không đồng ý bỏ đất ra làm lối đi chung, bạn có thể thỏa thuận mua đất với các gia đình phía trước để mở rộng đường đi vào nhà của mình.

2. Yêu cầu mua lại phần lối đi chung của gia đình hàng xóm

Hỏi:
Chào luật sư, hiện tại tôi có vấn đề như sau, mong luật sư giúp. Trước phần đất nhà tôi là đất của hàng xóm. Tôi không có lối đi ra nên trước nay đưa tiền cho nhà hàng xóm để được đi trên đất của hàng xóm rộng khoảng 2m5. Nhưng dạo đây nhà tôi xây lại nhà. Và bên kia không cho nhà tôi đi nữa, chừng 7m dài dọc theo đường lộ, 2m ngang. Nhà tôi ngỏ ý mua luôn. Nhưng đất là vùng chợ nông thôn, với diện tích cỡ 14m2 như vậy, bên kia nói giá 200 triệu. Đó quả là rất mắc so với giá thị trường đối với vùng đất nông thôn như vậy nên bên tôi không thể nào mua được. Nhà tôi cũng đã mời địa chính xuống đo. Và hiện tại có cắm cột mốc. Luật sư cho tôi hỏi, vậy trong chuyện này bên tôi nên làm ra sao. Muốn mua nhưng bên kia không bán thì phải làm như thế nào? Cảm ơn luật sư!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, phần đất của bạn bị vây bọc bởi các bất động sản liền kề; đồng thời, bạn không thỏa thuận được với gia đình hàng xóm nên không có lối đi ra. Theo đó, để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình bạn có thể thỏa thuận chuyển nhượng một phần đất của gia đình hàng xóm để mở lối đi ra. Việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện theo nguyên tắc tự nguyện về diện tích, giá chuyển nhượng theo quy định tại Bộ luật Dân sự.

Trong trường hợp các bên không thể thỏa thuận về việc chuyển nhượng đất làm lối đi qua, bạn có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015:

“Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

…”

Trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mở lối đi qua cho bạn thì gia đình bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu giải quyết tranh chấp về lối đi qua.