Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp Sáu anh chị em hưởng thừa kế nhà đất từ mẹ. Nhà đất có hình thức sở hữu chung là hộ gia đình. Các thành viên thỏa thuận để tách thửa và chuyển nhượng. Cụ thể như sau:

Thưa quí luật sư, Tôi trân trọng xin được tư vấn vấn đề sau:Mẹ chúng tôi mất năm 2010, không để lại di chúc. 6 anh chị em chúng tôi được thừa hưởng 1 ngôi nhà gồm 2 gian nhà biệc lâp. Mỗi gian có 3 tầng, có cầu thang bên trong, đã được thiếc kế và xây dựng cho 1 hộ gia đình. Chúng tôi có một Văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung với nội dung: Sáu anh chị em cùng sở hữu chung 2 gian nhà. Văn bản đã được công chứng và trước bạ. Hiên nay có 3 đồng sở hữu muốn chuyển nhượng phần thừa kế của mình. Trong 3 đồng sở hữu còn lại, 1 đồng sở hữu chỉ đông thuận việc chuyển nhượng khi mình được "định vị" rõ ràng: phần tôi ở gian nào và tầng mấy? Đồng sở nầy đề nghị 1 bản thỏa thuân phân chia tài sản chung với 4 điều nêu sau đây: Điều 1: Phân chia cho các Ông: Ông Một, Ông Hai và Ông Bađồng sở hữu chung toàn bộ gian nhà bên trái nhìn từ ngoài vào, ký hiệu Hộ A, có díện tích khuôn viên lâ: 50m2, diện tích xây dụng nhà là: 135m2,diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung. Ông Một, Ông Hai và Ông Ba được toàn quyền sở hữu và sử dụng phần nhà được chia. Điều 2: Phân chia cho các Bà : Bà Bốn, Bà Năm và Bà Sáu đồng sở hữu chunggian nhà còn lại, ký hiệu Hộ B, tức là gian nhà bìa phải nhìn từ ngoài vào, có diện tích khuôn viên 52m2, diện tích xây dựng nhà là 155m2, diện tích sử dụng chung là 36m2 là sân và lối đi chung. Trong đó: Bà Bốn được sở hữu phần nhà ở tầng trệt (tầng 1), Bà Năm được sở hữu phần nhà ở tầng 2, Bà Sáu  được sở hữu phần nhà ở tầng 3, Điều 3: Việc phân chia này nhằm mục đích để mỗi đồng sở hữu có 01 phần nhàriêng tư để sử dụng, có thể sửa chửa, trang trí nội thất lại theo nhu cầu sử dụng và thuận tiện trong việc chuyển nhượng lại phần nhà được chia mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu. Điều 4: Các đồng sở hữu có quyền tự xin tách thửa, tách chủ quyền phần nhà được chia nếu hội đủ các thủ tục theo qui định của cơ quan nhà đất có thẩm quyền mà không cần có sự đồng ý bằng văn bản của từng đồng sở hữu.Tôi xin ghi chú ở đây:1) Các ông Một, Hai và Ba có ý muốn chuyển nhượng phần mình cho ông A.2) Ông A sau khi mua hộ A, có ý định tách thửa gian nhà nầy.Bà Sáu, tác giả Bản thỏa thuận nêu trên, có  suy nghĩ như sau:a) Muốn được toàn quyền quyết định về phần mình được thừa hưởngb) Nếu trong tương lại có luật lệ cho phép, bà Sáu sẽ tách thửa phần hộ của mình: Theo điều 4 bên trên, các đồng sở hữu gian hộ A được "tự do" tách thửa, bà Sáu cũng muốn được quyền nầy "cất bỏ túi", có  để sau nầy dùng! Tôi, Bà Năm thì có suy luận: a) Căn hộ B trước sau vẫn là 1 khối tài sản chung hợp nhất.Như thế thì:a1) Các đồng sở hữu phải cùng bàn bạc, thỏa thuận hoặc ủy quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.a2) Bà Sáu đòi hỏi:  "Tự do chuyển nhượng, tặng cho hoặc xin tách thửa, tách chủ quyền không cần sự đồng ý của từng đồng sở hữu". Việc đòi hỏi trên của bà Sáu theo luật cần phải có sự đồng thuận của 3 đồng sở hữu trong khối tài sản chung hợp nhất (hộ B).Nếu không có được 1 thỏa thuận chung (cho hộ B) thì các việc liện hệ nêu trên sẽ được giải quyết theo pháp luật hiện hành khi có nhu cầu. Việc phân chia tài sản và định vị coi như đã có thống nhất ý kiến, bà Sáu không thể từ chối chấp thuận để 3 đồng sở hữu khác chuyển nhượng phần mình. b) Người thực hiện bước tách thửa là ông A. Không có việc "bà Năm cho các ông Một, Hai, Ba quyền tách thửa".Sau khi Biên bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của 6 đồng sở hữu và hợp đồng chuyển nhượng 3 phần (căn hộ A) được ký, ông A có thể tự xin tách thửa theo luật nhà đất hiện hành: Hộ A thỏa đủ điều kiện diện tích để tách.Nếu cần thiếc, ông A sẽ yêu cầu 3 đồng sở hữu hộ B cho phép mình thực hiên việc tách thửa. Ba đồng sở hữu nầy không có 1 lý do chánh đáng nào để từ chối. Việc bà Sáu lúc đó ra điều kiện, đòi bà Năm cho trước mình quyền tách thửa để cất bỏ túi, mặc dù luật lệ chưa có: thỏa thuận cho việc trong tương lai, luật lệ hiện giờ chưa có, hậu quả ra chưa ai biết, có công chứng được không? Tòa án nào phán rằng, bà Sáu có lý khi đòi hỏi, ra điều kiên như thế? Chuyện tách thửa của bà Sáu ở gian hộ B không thể thực hiện được hiện tại vì không hội đủ điều kiện diện tích để chia cho 3 đồng sở hữu ở gian nhà nầy. Do đó không cần bàn đến trong thời điểm nầy. Thưa quí luật sư,1) Ai là người có lý lẽ đúng?2) Tòa án sẽ giải quyết ra sao? Có thể đưa đến chuyện bán nhà để chia đều không? Cám ơn quí luật sư.

Trả lời: Về vấn đề tách thửa

Tại Khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP bổ sung quy định về điều kiện tách thửa như sau: “
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương
”.

Theo đó, để có thể tách thành hai thửa A và B thì diện tích đất của hai thửa phải bằng với diện tích đất tối thiểu được tách thửa đối với loại đất ở phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

Về vấn đề thỏa thuận

Các thành viên trong hộ có thể thỏa thuận về phân chia, chuyển nhượng, định đoạt và các vấn đề liên quan đến bất động sản của hộ gia đình mà không được vi phạm pháp luật và không trái đạo đức xã hội. Khi các bên lập một bản thỏa thuận và bản thỏa thuận được công chứng, chứng thực thì các bên có thể đi làm thủ tục tách thửa theo thỏa thuận. Khi tách thửa ra thành hai hộ là hộ A do ba ông là chủ sở hữu và hộ B do ba bà làm chủ sở hữu thì việc chuyển nhượng hộ A sẽ do các thành viên trong hộ A quyết định và các quyền về thửa đất của hộ A không còn liên quan gì đến hộ B. Bà Sáu thuộc thành viên của hộ B, khi muốn chuyển nhượng thì phải được sự đồng ý của hai thành viên còn lại. Không được tự do chuyển nhượng, tặng cho hoặc xin tách thửa, tách chủ quyền mà không có sự đồng ý của từng đồng sở hữu. Về vấn đề có thể bán nhà đất để chia đều hay không là do thỏa thuận của các bên.