Câu hỏi: Xin chào luật sư! Gia đình em và gia đình bên cạnh đang có bất đồng về chuyện đất đai mong luật sư giúp em ạ! Những năm về trước, giữa gia đình em và gia đình bên luôn có 1 khe nước chung, khi gia đình em xây nhà thì có để ra 1 khoảng làm khe nước, đến nay thì gia đình bên xây nhà nhưng không chừa khe ra mà xây hết đất! Khi gia đình em căng dây theo mốc bìa đỏ từ trước ra sau thì có thấy 1 góc của họ lấn sang phần đất nhà mình một chút! Và khi mưa thì nước từ trên mái nhà họ chảy thẳng vào tường nhà em! Cho em hỏi có cách nào để em có thể biết được chính xác diện tích đất nhà bên và các mốc đất nhà họ không ạ, và việc họ xây mái để chảy nước sang tường nhà em có vi phạm không ạ! Gia đình em đang tìm cách xác định chính xác lại các mốc ranh giới nhà mình thì có cách nào nhanh và chính xác nhất ạ! Em không rõ về luật đất đai nên mong luật sư tư vấn giúp ạ! Em xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, xác định diện tích đất nhà bên và mốc ranh giới giữa hai nhà liền kề

Căn cứ Điều 96 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Điều 96. Hồ sơ địa chính

1. Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính và việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; lộ trình chuyển đổi hồ sơ địa chính dạng giấy sang hồ sơ địa chính dạng số.”

Ngoài ra căn cứ Điều 31 quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT:

“Điều 31. Bảo mật hồ sơ địa chính

1. Dữ liệu địa chính cần bảo mật gồm:

- Thông tin về người sử dụng đất và thông tin thuộc tính thửa đất của các đơn vị quốc phòng, an ninh;

- Thông tin về cá nhân của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người đó có yêu cầu bảo mật phù hợp với quy định của pháp luật;

- Các thông tin khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật Nhà nước.

2. Các tài liệu hồ sơ địa chính có chứa thông tin cần bảo mật quy định tại Khoản 1 Điều này được quản lý theo chế độ mật.

3. Việc quản lý, vận chuyển, giao nhận, truyền dẫn các tài liệu, dữ liệu hồ sơ địa chính có chứa thông tin mật và việc in, sao, chụp, khai thác, cung cấp thông tin mật từ các tài liệu hồ sơ địa chính phải tuân theo quy định của pháp luật về bảo vệ bí mật Nhà nước.

4. Cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin và các cơ quan có liên quan đến việc khai thác, sử dụng thông tin phục vụ yêu cầu thực hiện nhiệm vụ được giao có trách nhiệm quản lý, bảo mật thông tin của hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
”

Như vậy, thông tin về diện tích đất và các thông tin liên quan đến đất của hàng xóm bạn được lưu trong hồ sơ địa chính, và chỉ được xem nội dung, hình vẽ đất nếu có sự đồng ý của người hàng xóm này.

Theo nội dung tại Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 nguyên tắc xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất như sau:

“1. Xác định ranh giới thửa đất

1.1. Trước khi đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc phải phối hợp với người dẫn đạc (là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố... để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất), cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa, đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất; đồng thời, yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).

1.2. Ranh, giới thửa đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của tòa án có hiệu lực thi hành, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới thửa đất.

Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới thửa đất thì đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có thửa đất để giải quyết. Trường hợp tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó; nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thi được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp; đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, một bản lưu hồ sơ đo đạc, một bản gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.

2. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất

2.1. Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được lập theo mẫu quy định tại Phụ lục số 11 kèm theo Thông tư này cho tất cả các thửa đất trừ các trường hợp sau đây:

a) Thửa đất có giấy tờ thỏa thuận hoặc văn bản xác định ranh giới, mốc giới sử dụng đất có bản vẽ thể hiện rõ ranh giới sử dụng đất mà ranh giới hiện trạng của thửa đất không thay đổi so với bản vẽ trên giấy tờ đó;

b) Thửa đất có giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất mà trong giấy tờ đó thể hiện rõ đường ranh giới chung của thửa đất với các thửa đất liền kề và hiện trạng ranh giới của thửa đất không thay đổi so với giấy tờ hiện có;

...

2.2. Trường hợp trên giấy tờ pháp lý về quyền sử dụng đất có sơ đồ thể hiện ranh giới thửa đất nhưng khác với ranh giới thửa đất theo hiện trạng khi đo vẽ thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất phải thể hiện ranh giới theo hiện trạng và ranh giới theo giấy tờ đó.

2.3. Trường hợp ranh giới thửa đất đang có tranh chấp thì trên Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất thể hiện đồng thời theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và theo ý kiến của các bên liên quan.

2.4. Trường hợp người sử dụng đất, người sử dụng đất liền kề vắng mặt trong suốt thời gian đo đạc thì ranh giới thửa đất được xác định theo bản mô tả đã được các bên liên quan còn lại và người dẫn đạc xác nhận. Đơn vị đo đạc có trách nhiệm chuyển Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất cho Ủy ban nhân dân cấp xã để thông báo (hoặc gửi) cho người sử dụng đất vắng mặt ký sau đó.”

Bên cạnh đó căn cứ Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

“Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy  pháp luật luôn khuyến khích và tôn trọng sự thỏa thuận, thương lượng của các bên trong vấn đề dân sự. Để tránh việc xảy ra tranh chấp 2 gia đình nên thương lượng với nhau để đưa ra biện pháp tốt nhất có lợi cho đôi bên trong việc xác định mốc ranh giới. Nếu như không thể thương lượng được, bạn nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp lên UBND xã để yêu cầu xác định mốc ranh giới.

Thứ hai, về việc hàng xóm của bạn xây nhà lấn sang đất nhà bạn

Việc nhà hàng xóm xây lấn sang đất nhà nhà bên cạnh là trái với quy định của pháp luật (theo khoản 2 Điều 175 BLDS năm 2015 quy định trên). Vì quyền sử dụng thửa đất không chỉ được tính dưới mặt đất, mà được xác định cả dưới lòng đất và không gian bên trên theo chiều thẳng đứng. Nếu nhà hàng xóm của bạn đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng thì hoàn toàn có quyền xây dựng nhà theo giấy phép đó.

Nhà hàng xóm cũng chỉ được xây dựng nhà trong phạm vi không gian đất của nhà của họ và không có quyền xây lấn sang phần đất (tính từ lòng đất đến không gian bên trên) của nhà bạn. Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh. Việc nhà bên xây nhà lấn sang nhà bên cạnh là không đúng với quy định của pháp luật, đồng thời xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của nhà bạn.