Câu hỏi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không công chứng, chứng thực có giá trị pháp lý hay không? Nếu hợp đồng không ghi diện tích chuyển nhượng thì bảo vệ quyền lợi các bên như thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Chào Luật Sư, Luật sư cho tôi hỏi: gia đình tôi ở đậu 4 đời gần 100 năm. Năm 2006 12 năm nay chúng tôi đã bồi hoàn 10 triệu cho chủ đất, chủ đất đã nhận tiền và viết giấy nhận nhưng chưa công chứng (nội dung tôi tên Tô Anh Vũ đã nhận tiền bồi hoàn 1 nền nhà của ông Nguyễn Văn A). Tôi xin nói thêm, thời điểm bồi hoàn diện tích nhà tôi sử dụng là căn nhà tôi đang ở và phía trước nhà có mái tôn để bán tiệm. Do trên giấy không để rõ diện tích là bao nhiêu, chủ đất đòi lại phần mái tôn đó. Chủ đất nói chỉ bán 1 nền nhà cho gia đình tôi.

Vậy chúng tôi phải làm gì?

Gia đình chúng tôi có mất phần diện tích mái tôn kia không?

Xin quý Luật sư tư vấn giúp. Chân thành cảm ơn!

Trả lời: Vì bạn thực hiện “bồi hoàn 10 triệu cho chủ đất” không nói rõ là đây là khoản tiền dùng để thanh toán cho nghĩa vụ gì. Do đó, có thể chia ra các trường hợp như sau:

Nếu bạn trả tiền nhằm mua đất và được ông A xác nhận nội dung bán đất đó trên hợp đồng mua bán thì có thể giải quyết như sau:

Trường hợp trong hợp đồng của bạn không thể hiện rõ diện tích đất mua bán có bao gồm phần mái tôn thì sẽ xác định diện tích đất mua bán giữa các bên dựa trên cơ sở sự thỏa thuận ban đầu và sự xác nhận của bên bán về diện tích đất đã bán. Theo đó, nếu đất được sử dụng ổn định lâu dài và không có tranh chấp thì có thể xác định phần 10 triệu bạn bỏ ra mua đã bao gồm cả phần đất và phần mái tôn. Tuy nhiên, nếu có sự tranh chấp giữa các bên thì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể gửi đơn ra UBND xã yêu cầu họ tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai, nếu hòa giải không thành hoặc hòa giải thành mà các bên không thực hiện thì bạn có thể nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp huyện hoặc nộp đơn khởi kiện trực tiếp ra Tòa án theo Khoản 2, Khoản 3 Điều 203 Luật Đất đai 2013:

"Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

..."

Trường hợp 10 triệu bồi hoàn giữa bạn và chủ đất không nhằm mục đích mua bán đất thì ông A vẫn được xác định là chủ sử dụng hợp pháp của mảnh đất và ông hoàn toàn có quyền khởi kiện yêu cầu bạn hoàn trả lại mảnh đất đó. Và trong trường hợp này, nếu gia đình bạn có công trình xây dựng trên mảnh đất đó thì có thể yêu cầu ông A thanh toán phần giá trị tài sản khi lấy lại mảnh đất.