Câu hỏi: Nhờ luật sư tư vấn giúp về trường hợp đất hương hỏa do các cụ để lại và không được chuyển nhượng như sau: Tôi có một thửa đất, có di chúc của bà cố để lại cho hai cháu nội và hai cháu cố sống từ nhỏ, trước năm 1975, trong di chúc bà cố tôi có ghi "chỉ cho thuê hưởng hoa lợi hoặc xây nhà để ở, không được bán"

Đến nay chúng tôi đã trưởng thành, đã ra công chứng ký nhận thừa kế di sản rồi. Nhưng chính quyền địa phương không cho chúng tôi mua bán với lý do là theo di nguyện người mất. Chúng tôi đã đồng lòng ký tên để mua bán, nhưng địa phương vẫn không đồng ý. Xin luật sư tư vấn dùm, xem chính quyền địa phương làm thế đúng không  và chúng tôi phải làm thế nào để được bán miếng đất đó.  Chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì các bạn được thừa kế theo di chúc một thửa đất từ người bà để lại, tuy nhiên, theo nội dung di chúc thì bà bạn có yêu cầu nhà chỉ được ở mà không được bán. Hiện nay, tất cả các đồng thừa kế đã khai nhận di sản thừa kế và muốn bán thửa đất đó.

Chúng tôi chia ra làm 2 trường hợp như sau:

*
Trường hợp thứ nhất
:

Di sản mà bà bạn để lại được coi là di sản dùng vào việc thờ cúng.

Bộ luật Dân sự quy định về di sản dùng vào việc thờ cúng như sau:

"Trong trường hợp người lập di chúc có để lại một phần di sản dùng vào việc thờ cúng thì phần di sản đó không được chia thừa kế và được giao cho một người đã được chỉ định trong di chúc quản lý để thực hiện việc thờ cúng; nếu người được chỉ định không thực hiện đúng di chúc hoặc không theo thỏa thuận của những người thừa kế thì những người thừa kế có quyền giao phần di sản dùng vào việc thờ cúng cho người khác quản lý để thờ cúng".

Như vậy, nếu trong di chúc bà bạn đã nêu rõ thửa đất đó sẽ được dùng vào việc thờ cúng thì các thừa kế của bà bạn không được chia thừa kế đối với di sản đó các bạn không được quyền chuyển nhượng thửa đất đó. Cho dù có sự đồng ý của tất cả các đồng thừa kế về việc chuyển nhượng một phần thửa đất cũng không được thực hiện.

*
Trường hợp thứ hai
:

Di chúc của bà bạn không nêu rõ sẽ sử dụng thửa đất đó vào việc thờ cúng mà chỉ có nguyện vọng các bạn sẽ giữ lại mảnh đất của gia đình, không chuyển nhượng cho người khác. Nếu đúng theo ý nguyện của bà bạn theo di chúc thì các bạn không được quyền chuyển nhượng thửa đất đó.

Tuy nhiên, trên thực tế thì không có cơ chế nào để kiểm soát việc những người thừa kế có thực hiện theo đúng ý nguyện của người lập di chúc hay không. Vì, sau khi bà bạn mất, các đồng thừa kế có thể làm thủ tục theo quy định của pháp luật để đăng ký sang tên quyền sử dụng đối với phần thửa đất được nhận theo di chúc; và sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các bạn có toàn quyền của chủ sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trong đó có quyền chuyển nhượng thửa đất.

Trong trường hợp này, nếu các đồng thừa kế đã làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần thửa đất được nhận thừa kế theo di chúc thì các đồng sở hữu có thể thỏa thuận về việc chuyển nhượng thửa đất cho người khác.

Vậy bạn có thể xem kỹ lại di chúc mà ông bà bạn để lại để xác định rõ hơn quyền và nghĩa vụ của mình đối với thửa đất nêu trên.

Trường hợp nếu như di sản không dùng vào việc thờ cúng thì để chuyển nhượng được thửa đất này, sau khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì các đồng thừa kế phải đăng ký sang tên quyền sử dụng đất đối với phần đất đó. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì các bạn có quyền chuyển nhượng cho người khác. Việc chuyển nhượng có thể thực hiện tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng nơi có thửa đất.