Câu hỏi: Thưa quí Luật sư, Chúng tôi là 2 anh em người Việt Nam định cư ở nước ngoài: Tôi là người gốc Việt Nam. Em tôi còn có quốc tịch Việt Nam. Em tôi muốn làm thủ tục tặng cho tôi 1 ngôi nhà đang được cho mượn.

Chúng tôi có vài thắc mắc xin được hướng dẫn/giải đáp như sau:

1) Tôi có được quyền sở hữu căn nhà ở theo quy định của pháp luật hiên giờ không?

2) Tôi đang có mặt ở quê nhà. Khi tôi rời Việt nam, em tôi mới có mặt ở đây. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của 2 bên, tôi ký tên trước, sau đó em tôi ký tên sau, có thể được không? Nếu không thực hiện được như vậy, khả năng khác như:

a) Tôi ký giấy ủy quyền lại bà chị, đại diện tôi cùng ký tên với em tôi vào hợp đồng.

b) Em tôi làm 1 văn bản cam kết để thực hiện việc tặng cho được không?

Xin quí luật sư gởi cho chúng tôi các văn bản mẫu và vui lòng cho biết hồ sơ bao gồm các nội dung nào cho các trường hợp giải quyết. Cám ơn qúy luật sư.

Trả lời: Theo khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch 2008 sửa đổi bổ sung năm 2014:

“
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.
Như vậy, bạn là người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

1) Tôi có được quyền sở hữu căn nhà ở theo quy định của pháp luật hiên giờ không?

Tại khoản 2 Điều 7 Luật nhà ở năm 2014 quy định Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam:
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài”.

.

Và theo Điều 8 Luật này quy đinh Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:

“1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

a)  Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này”.

Như vậy, bạn có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam với các hình thức mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân.

2) Tôi đang có mặt ở quê nhà. Khi tôi rời Việt nam, em tôi mới có mặt ở đây. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của 2 bên, tôi ký tên trước, sau đó em tôi ký tên sau, có thể được không? Nếu không thực hiện được như vậy, khả năng khác như:

a) Tôi ký giấy ủy quyền lại bà chị, đại diện tôi cùng ký tên với em tôi vào hợp đồng

b) Em tôi làm 1 văn bản cam kết để thực hiện việc tặng cho được không?

Theo Điều 186 Luật  đất đai 2013 quy định Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam:

“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của
pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”

Tại Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã”.

Như vậy, đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bạn và em bạn phải được công chứng hoặc chứng thực.

Và tại Điều 48 Luật công chứng 2014 quy định
Ký, điểm chỉ trong văn bản công chứng:

“1. Người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch phải ký vào hợp đồng, giao dịch trước mặt công chứng viên.

Trong trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp khác đã đăng ký chữ ký mẫu tại tổ chức hành nghề công chứng thì người đó có thể ký trước vào hợp đồng; công chứng viên phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện việc công chứng.

2. Việc điểm chỉ được thay thế việc ký trong trường hợp người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch không ký được do khuyết tật hoặc không biết ký. Khi điểm chỉ, người yêu cầu công chứng, người làm chứng, người phiên dịch sử dụng ngón trỏ phải; nếu không điểm chỉ được bằng ngón trỏ phải thì điểm chỉ bằng ngón trỏ trái; trường hợp không thể điểm chỉ bằng hai ngón trỏ đó thì điểm chỉ bằng ngón khác và phải ghi rõ việc điểm chỉ đó bằng ngón nào, của bàn tay nào.

3. Việc điểm chỉ cũng có thể thực hiện đồng thời với việc ký trong các trường hợp sau đây:

a) Công chứng di chúc;

b) Theo đề nghị của người yêu cầu công chứng;

c) Công chứng viên thấy cần thiết để bảo vệ quyền lợi cho người yêu cầu công chứng”.

Theo khoản 3 Điều 36 Nghị định số 23/2015/NĐ-CP Về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký và chứng thực hợp đồng, giao dịch quy định thủ tục chứng thực hợp đồng, giao dịch:

“
3. Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện chứng thực. Trường hợp người có thẩm quyền giao kết hợp đồng của các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp đã đăng ký chữ ký mẫu tại cơ quan thực hiện chứng thực thì có thể ký trước vào hợp đồng; người thực hiện chứng thực phải đối chiếu chữ ký của họ trong hợp đồng với chữ ký mẫu trước khi thực hiện chứng thực, nếu nghi ngờ chữ ký trong hợp đồng khác với chữ ký mẫu thì yêu cầu người đó ký trước mặt.

Trường hợp người yêu cầu chứng thực không ký được thì phải điểm chỉ; nếu người đó không đọc được, không nghe được, không ký, không điểm chỉ được thì phải có 02 (hai) người làm chứng. Người làm chứng phải có đủ năng lực hành vi dân sự và không có quyền, lợi ích hoặc nghĩa vụ liên quan đến hợp đồng, giao dịch”.

Như vậy, trong cả hai trường hợp công chứng và chứng thưc thì pháp luật đều yêu cầu Các bên tham gia hợp đồng, giao dịch phải ký trước mặt người thực hiện công chứng, chứng thực. Do đó, bạn không thể ký tên trước, sau đó em bạn ký tên sau hoặc bạn ký giấy ủy quyền lại cho người chị, đại diện bạn cùng ký tên với em bạn vào hợp đồng hoặc em bạn làm 1 văn bản cam kết để thực hiện việc tặng cho được.