Câu hỏi: Bố mẹ tôi đổi đất cho ông bà để xây nhà với mặt tiền 10m2 nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại không ghi nhận về phần đất đã được đổi cho ông bà. Nay bố mẹ tôi lý hôn, ông bà đòi lại đất thì nên làm thế nào?

Nội dung tư vấn:
Em chào Anh/Chị Em có vấn đề cần Anh/Chị tư vấn giúp em ạ Bố mẹ em vừa ly hôn đc khoảng 3 tháng, nhưng chưa phân chia tài sản dc. Hiện tại ngôi nhà em đang sinh sống gồm 4 người. Nhà e là nhà vuông 2 tầng, mặt tiền 10m2. Nhưng trong sổ đỏ chỉ có 5m2 mặt tiền và 100m2 đất ở. Do trước đây Bố mẹ e chung sống bên nhà cũ phần đất ấy k bán mà đổi cho bên nhà ông bà nội để lấy 1 phần đất sát cạnh 5m2 đc cấp trong sổ bây giờ để xây dựng. Hiện tại sổ đỏ đứng tên Hộ gd Ông/ bà: ....là tên bố em. Phần đất đổi cũ ông bà đã bán và đã chia cho con cái tức là a chị của bố e rồi, và giờ bố mẹ em ly hôn Ông bà nội và bố em muốn lấy lại đất lại nhà vì nói 5m2 còn lại là của ông bà. Vậy em kính nhờ Anh/Chị tư vấn giúp em để e nắm thêm dc và có hướng xử lý ạ

Trả lời: Vì mảnh đất cấp cho hộ gia đình do bố bạn đại diện đứng tên nên cần xem xét trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho bố mẹ bạn đã ghi nhận những ai có quyền sử dụng đất, trường hợp trong hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nhận cả bố và mẹ bạn được sử dụng đất và sở hữu căn nhà thì mảnh đất và căn nhà thuộc quyền sử dụng và quyền sở hữu hợp pháp của chung bố mẹ bạn, khi giải quyết ly hôn, căn nhà và mảnh đất này sẽ được chia đôi theo quy định của Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Tuy nhiên phần đất của gia đình nhà bạn lại có thêm 5 m2 đất do đổi với ông bà không nằm trong sổ đỏ.

Theo thông tin bạn cung cấp thì bố mẹ và ông bà bạn đã đổi đất cho nhau để bố mẹ bạn làm nhà, tuy nhiên, bạn không nói rõ các bên có làm hợp đồng tặng cho hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất không nên có thể chia thành 2 trường hợp như sau:

Trường hợp thứ nhất
, nếu ông bà bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng, chứng thực cho bố mẹ bạn nhưng chưa làm thủ tục đăng ký biến động đất đai thì 5m2 đất đã đổi thì chỉ có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó đủ điều kiện có hiệu lực nhưng bố mẹ bạn chưa được công nhận quyền sử dụng với phần đất này do quyền sử dụng, quyền sở hữu với bất động sản chỉ phát sinh khi bố mẹ bạn đi đăng ký với cơ quan có thẩm quyền. Bố mẹ bạn có thể làm thủ tục đăng ký biến động đất đai để sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mảnh đất và căn nhà này là tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại Điều 33 Luật Hôn nhân & Gia đình 2014:

“Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng

1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.

3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.”

Như vậy, ông bà và bố bạn sẽ không có căn cứ để đòi phần đất và căn nhà này, trừ trường hợp ông bà bạn tặng cho riêng bố bạn phần đất đó và bố mẹ bạn không thỏa thuận nhập tài sản này vào khối tài sản chung thì mẹ bạn khi giải quyết ly hôn sẽ không có quyên yêu cầu phân chia mảnh đất còn nếu ông bà và bố bạn muốn yêu cầu mẹ bạn trả lại đất và nhà thì phải thanh toán cho mẹ bạn số tiền tương đương với giá trị căn nhà và mảnh đất mà mẹ bạn được sở hữu và sử dụng.

Trường hợp thứ hai
, nếu các bên không có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ có thỏa thuận miệng, phần đất đó vẫn đứng tên ông bà thì phần đất này đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông bà, bố mẹ bạn không được chia quyền sử dụng mảnh đất này khi ly hôn. Tuy nhiên, đối với căn nhà trên đất, nếu căn nhà này được hình thành trong thời kỳ hôn nhân của bố mẹ bạn, không phải do được thừa kế, tặng cho riêng thì đây là tài sản chung của vợ chồng, khi bố mẹ bạn giải quyết ly hôn, sẽ được đem ra chia theo quy định tại Điều 59 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014:

“Điều 59. Nguyên tắc giải quyết tài sản của vợ chồng khi ly hôn

1. Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo luật định thì việc giải quyết tài sản do các bên thỏa thuận; nếu không thỏa thuận được thì theo yêu cầu của vợ, chồng hoặc của hai vợ chồng, Tòa án giải quyết theo quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này.

Trong trường hợp chế độ tài sản của vợ chồng theo thỏa thuận thì việc giải quyết tài sản khi ly hôn được áp dụng theo thỏa thuận đó; nếu thỏa thuận không đầy đủ, rõ ràng thì áp dụng quy định tương ứng tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này và tại các điều 60, 61, 62, 63 và 64 của Luật này để giải quyết.

2. Tài sản chung của vợ chồng được chia đôi nhưng có tính đến các yếu tố sau đây:

a) Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;

b) Công sức đóng góp của vợ, chồng vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung. Lao động của vợ, chồng trong gia đình được coi như lao động có thu nhập;

c) Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp để các bên có điều kiện tiếp tục lao động tạo thu nhập;

d) Lỗi của mỗi bên trong vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.

3. Tài sản chung của vợ chồng được chia bằng hiện vật, nếu không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nào nhận phần tài sản bằng hiện vật có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng thì phải thanh toán cho bên kia phần chênh lệch.

4. Tài sản riêng của vợ, chồng thuộc quyền sở hữu của người đó, trừ trường hợp tài sản riêng đã nhập vào tài sản chung theo quy định của Luật này.

…”

Như vậy, trong trường hợp gia đình bạn đổi đất cho ông bà nội mà không có giấy tờ chuyển nhượng hoặc tặng cho hợp pháp, đất vẫn mang tên ông bà thì bố mẹ bạn không có căn cứ để chia tài sản chung là phần đất đã đổi mà chỉ có thể chia căn nhà là tài sản chung của vợ chồng. Mẹ bạn chỉ có thể yêu cầu bố bạn và ông bà bạn thanh toán khoản tiền tương đương giá trị của phần đất mà mẹ bạn có quyền sử dụng khi đổi cho ông bà.