Câu hỏi: Thưa luật sư, hiện em đang có ý định mua đất nhưng em lại đang ở nước ngoài không về nước được. Cho e hỏi trường hợp em vắng mặt thì em có được quyền đứng tên sổ đỏ không? Và nếu được thì giấy tờ cần thiết là gì ạ? Em đã lỡ làm mất CMND và chỉ có sổ hộ khẩu thôi thì có thể làm giấy tờ được không ạ? Em cảm ơn và mong sự hồi đáp từ luật sư.

Trả lời: Căn cứ theo Điều 562 Bộ luật dân sự 2015 quy định về hợp đồng ủy quyền, có thể hiểu ủy quyền là việc các bên thỏa thuận với nhau, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Theo quy định của pháp luật đất đai, Giấy chứng nhận là một chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất. Việc đứng tên trên Giấy chứng nhận không phải là một công việc hay một giao dịch dân sự mà đó là sự ghi nhận của Nhà nước về quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, một cá nhân không thể ủy quyền cho người khác thay mình đứng tên trên Giấy chứng nhận. Việc nhờ người khác đứng tên trên sổ tức là đang trao toàn quyền đối với bất động sản cho người đứng tên hộ, theo quy định của pháp luật hiện hành, nhờ người khác đứng tên trên sổ đỏ là hành vi trái pháp luật.

Như vậy, đối với trường hợp của bạn, bạn không thể ủy quyền cho người khác đứng tên trên Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, bạn có thể ủy quyền cho người khác nhân danh mình thực hiện thủ tục mua đất và đăng ký sang tên. Khi đó, thông tin về người sử dụng đất trên Giấy chứng nhận được cấp sẽ ghi thông tin của bạn. Trên thực tế, để đảm bảo giá trị pháp lý cũng như tránh những rủi ro và tranh chấp phát sinh, các văn phòng công chứng và Cơ quan cấp Giấy chứng nhận thường yêu cầu người được ủy quyền phải xuất trình Hợp đồng ủy quyền mua bán đất có công chứng. Do đó, khi bạn ủy quyền cho người khác mua đất hộ mình và thực hiện các thủ tục liên quan khác, bạn hãy thực hiện việc công chứng hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Điều 55 Luật Công chứng 2014.

“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.”

Theo đó, bạn đang ở nước ngoài thì có thể liên hệ Cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam nơi đang sinh sống để công chứng hợp đồng ủy quyền, sau đó gửi về Việt Nam rồi bên được ủy quyền sẽ yêu cầu văn phòng công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc của hợp đồng ủy quyền này. Lưu ý, trong nội dung hợp đồng ủy quyền cần có thông tin định danh cá nhân của bạn, thể hiện qua CMND hoặc CCCD, sổ hộ khẩu không phải là giấy tờ định danh cá nhân. Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT được sửa đổi bởi khoản 4 Điều 6 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, cách ghi thông tin về người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận như sau:

“a) Cá nhân trong nước thì ghi “Ông” (hoặc “Bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân (nếu có), địa chỉ thường trú. Giấy tờ nhân thân là Giấy chứng minh nhân dân thì ghi “CMND số:…”; trường hợp Giấy chứng minh quân đội nhân dân thì ghi “CMQĐ số:…”; trường hợp thẻ Căn cước công dân thì ghi “CCCD số:…”; trường hợp chưa có Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ Căn cước công dân thì ghi “Giấy khai sinh số…”

Đối với trường hợp của bạn bị mất CMND, bạn có thể làm luôn thủ tục cấp mới thẻ CCCD theo quy định tại Thông tư 59/2021/TT-BCA. Khi đó, thông tin được ghi trên Giấy chứng nhận khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai sẽ được ghi theo thông tin từ CCCD của bạn.