Câu hỏi: Chào luật sư, Luật sư có thể tư vấn giúp tôi trường hợp sau đây: Tôi có người anh định cư ở nước ngoài, đã nhập quốc tịch ở nước đó. Hiện nay cả gia đình anh đang định cư ở nước ngoài. Trước kia, khi còn ở Việt Nam và là công dân Việt Nam thì anh của tôi có sở hữu 1 mảnh đất và nhà ở đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở.

Vậy tôi muốn hỏi tại thời điểm hiện tại (anh tôi đã nhập quốc tịch nước khác) anh tôi có được quyền chuyển nhượng, tặng cho mảnh đất của anh tôi cho người khác không. Nếu được thì cần những thủ tục gì (anh tôi không về nước được thì cần làm gì để chuyển nhượng được mảnh đất này), và nếu không được thì phải giải quyết như thế nào với mảnh đất của anh tôi. Xin cảm ơn Luật sư

Trả lời: Căn cứ theo Điều 3 Luật quốc tịch 2008:

“Điều 3. Giải thích từ ngữ

3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

4. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài”.

Như vậy, anh của bạn được xác định là người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Căn cứ theo khoản 6 Điều 5 Luật đất đai năm 2013:

“Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

….

6. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch...”.

Theo khoản 6 điều trên, người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. Như vậy, anh của bạn được quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất cho người khác.

Về trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất:

Theo thông tin bạn đưa ra thì anh bạn hiện tại đang ở nước ngoài nên nếu anh bạn có nhu cầu muốn chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì cần phải về Việt Nam để thực hiện các thủ tục hành chính. Trường hợp anh bạn không thể về Việt Nam thì anh bạn có thể ủy quyền cho người khác (người thân, họ hàng…) ở Việt Nam thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền căn cứ theo Điều 195 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 195. Quyền định đoạt của người không phải là chủ sở hữu

Người không phải là chủ sở hữu tài sản chỉ có quyền định đoạt tài sản theo ủy quyền của chủ sở hữu hoặc theo quy định của luật”.

Quy định về việc công chứng hợp đồng ủy quyền tại khoản 2 Điều 55 Luật Công chứng năm 2014:

“Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền”.

Như vậy, hợp đồng ủy quyền giữa anh bạn và người được anh bạn ủy quyền phải được công chứng. Trước tiên, anh bạn sẽ mang bản hợp đồng ủy quyền đến công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng ở nước ngoài nơi anh bạn cư trú, sau đó gửi về Việt Nam cho người được anh bạn ủy quyền để mang đến tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú, công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này.

Sau khi đã công chứng hợp đồng ủy quyền thì người được anh bạn ủy quyền hoàn toàn có quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng như nội dung trong hợp đồng ủy quyền. Sau đó, họ sẽ thực hiện việc chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất theo các bước sau:

- Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất
theo khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013:

Hồ sơ yêu cầu công chứng theo quy định tại khoản 1 Điều 40 Luật công chứng 2014:

- Phiếu yêu cầu công chứng;

- Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho;

- Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng;

- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng phải có.

Sau đó, người được ủy quyền yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng/tặng cho tại tổ chức hành nghề công chứng trong địa bàn tỉnh nơi có đất.

- Bước 2: Kê khai và nộp thuế tại Văn phòng đăng ký đất đai.

Anh bạn là bên chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất nên có nghĩa vụ phải đóng thuế thu nhập cá nhân trừ trường hợp được miễn thuế theo quy định của luật. Hồ sơ kê khai thuế của cần những giấy tờ sau:

- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 11/KK-TNCN;

- Bản chụp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;

- Các giấy tờ làm căn cứ xác định thuộc đối tượng được miễn thuế (nếu có).

Đối với lệ phí trước bạ sẽ do bên nhận chuyển nhượng/tặng cho quyền sử dụng đất nộp trừ trường hợp được miễn theo quy định của luật. Hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà, đất căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 19 Thông tư 156/2013/TT-BTC:

- Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu 01/LPTB ban hành kèm theo Thông tư này;

- Giấy tờ chứng minh nhà, đất có nguồn gốc hợp pháp;

- Giấy tờ hợp pháp về việc chuyển giao tài sản ký kết giữa bên giao tài sản và bên nhận tài sản.

- Các giấy tờ chứng minh tài sản (hoặc chủ tài sản) thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ hoặc được miễn lệ phí trước bạ (nếu có)”.

- Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên trên giấy tờ.

Bạn nộp 01 bộ hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có bất động sản. Trường hợp địa phương chưa có văn phòng đăng ký đất đai thì bạn có thể nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện.