Câu hỏi: Luật sư tư vấn về điều kiện, trình tự thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang đất ở. Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gởi luật sư,Nhờ luật sư tư vấn giúp nội dung như sau: Năm 1976, mẹ tôi mua nhà đất để cả gia đình con cái ở. Giấy tờ chủ quyền là giấy màu trắng không phải sổ hồng như hiện nay. Năm 2014, cha tôi mất. Năm 2016, mẹ tôi muốn làm lại giấy tờ sổ hồng thì được hướng dẫn là phải làm giấy tờ để các con chuyển nhượng phần tài sản của mình lại cho mẹ thì mới làm được. Năm 2017, mẹ tôi nhận được sổ hồng do mẹ tôi đứng tên. Nay mẹ tôi muốn phân chia phần đất đai cho 5 đứa con được rõ ràng để tránh sau này khó giải quyết. Diện tích đất là 870 m2. Trong đó diện tích nhà trên đất là 250m2. Tức là đất ở là 250 m2, đất vườn là 620 m2. Mẹ tôi muốn chuyển đổi toàn bộ đất vườn 620m2 lên đất ở rồi chia cho các con để xây dựng nhà ở thì phải làm thế nào? Trường hợp không được thì để chia cho các con mẹ tôi phải làm sao? Rất mong nhận được phản hồi của quý luật sư ! Xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Thứ nhất, về việc chuyển nhượng từ đất vườn (620m2) thành đất ở

Theo quy định tại Điều 52 Luật Đất đai năm 2013 về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất

1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử
dụng đất”.

Do đó, mẹ bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất đối với 620m2 đất vườn thành đất ở thì việc chuyển nhượng này phải đáp ứng điều kiện là phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt và mẹ bạn phải thể hiện nhu cầu muốn chuyển mục đích sử dụng đất thông qua đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“1.Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2.Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính”.

Để tiến hành chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, mẹ bạn phải nộp đơn xin chuyển nhượng đất kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và môi trường cấp huyện. Phòng Tài nguyên môi trường cấp huyện sẽ thẩm tra xác minh hồ sơ cũng như yêu của mẹ bạn và trình UBND cấp huyện.

Trường hợp yêu cầu của mẹ bạn phù hợp với quy hoạch và quy định của pháp luật, UBND cấp huyện sẽ có quyết định cho phép mẹ bạn chuyển mục đích sử dụng đất và trong trường hợp này mẹ bạn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Cụ thể, căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thì:

“2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Do đó, khoản tiền sử dụng đất mà mẹ bạn phải nộp trong trường hợp này là một nửa khoản chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tiền sử dụng đất sẽ được tính bằng tích của giá đất theo mục đích sử dụng đất với diện tích đất chuyển nhượng. Khi đã chuyển nhượng được sang đất ở, việc chia đất của mẹ bạn cho các bạn phải đảm bảo được các điều kiện về tách thửa như diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền...

Thứ hai, đối với trường hợp mảnh đất của mẹ bạn không thể chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở

Trong trường hợp mẹ bạn không thể chuyển nhượng mục đích sử dụng đất do không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất thì giải quyết theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 2013:

“ Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật”.

Đối với trường hợp quy hoạch đất không hướng tới mục đích xây dựng khu dân cư và cấp huyện đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cụ thể thì phải chuyển mục đích sử dụng đất cho phù hợp kế hoạch sử dụng đất của huyện và thu hồi đất. Trường hợp này mẹ bạn vẫn sẽ được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 như quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Theo đó, mẹ bạn vẫn có thể tiến hành việc tặng cho, chia đất cho các bạn. Tuy nhiên, khi được chia đất thì các bạn không được xây dựng nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm mà chỉ được sử dụng đúng theo mục đích đã chuyển đổi theo kế hoạch sử dụng đất của cấp huyện đã công bố.