Câu hỏi: Tôi là P D, hiện đang cư trú tại Hà Nội.Năm 2003, gia đình tôi có mua một mảnh đất diện tích khoảng 30m2 cũng tại địa bàn trên.Trong quá trình làm đăng ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với Phường sở tại, gia đình tôi gặp vướng mắc như sau, và cần sự hỗ trợ tư vấn của quý công ty: Hiện tại, các giấy tờ gia đình tôi đã có và chuyển cho UBND phường

Hỏi:
: Các giấy tờ trên bao gồm: - Giấy tờ mua bán khu đất năm 2003- Giấy xác nhận cổng ngõ và diện tích khu đất năm 2002- Giấy xác nhận của chính quyền địa phương cấp xã/phường năm 2002- Hóa đơn nộp thuế đất hàng năm kể từ năm 2003.Sau khi tiếp nhận vào giữa năm 2015, đến tháng 3/2016, UBND phường thông báo rằng gia đình chúng tôi còn thiếu giấy tờ liên quan đến xác nhận của địa ấp
phương
xã từ năm 1975 (giao sai thẩm quyền so với Luật đất đai năm 1993) mà người chủ trước đã có nhưng làm thất lạc. Và vì thiếu giấy tờ này, nên gia đình tôi phải nộp phí được xem như tiền sử dụng đất trong khoảng thời gian từ 1975 tới 2003. Cán bộ tiếp nhận của phường có tính toán áng chừng khoản phí này vào khoảng 100tr nhưng không đưa ra văn bản pháp luật hướng dẫn tính toán, mà nói rằng việc tính toán con số chính xác phải do quận thực hiện. Ngoài ra, cán bộ phường yêu cầu gia đình tôi viết tay một đơn cam kết có nội dung không khiếu nại về khoản tiền này (khoản tiền chính xác là bao nhiêu thì chưa rõ ràng, và cũng không được ghi trong đơn) thì mới giải quyết tiếp. Vậy, quý công ty cho tôi hỏi:- Việc tính phí được thực hiện theo văn bản nào của pháp luật hướng dẫn?- Việc nộp đơn có cam kết của gia đình tôi rằng không thắc mắc, khiếu nại gì về khoản phí trên là đúng hay sai? Ngoài ra, theo đúng pháp luật quy định, gia đình tôi cần phải làm những gì để nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Nếu làm chậm, thì bị phạt như thế nào?

Trả lời: Luật Đất đai 2013 quy định về các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở không phải nộp tiền sử dụng đất như sau:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

"1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2
.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

Như vậy, nếu gia đình anh có một trong các giấy tờ xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 về mảnh đất của gia đình anh đang sử dụng mà có tên của người chủ trước đây, kèm với giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy mua bán). Gia đình anh sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

Trường hợp nếu không còn các giấy tờ trên, căn cứ Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều luật đất đai quy định:

“Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

...2. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì
người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại Khoản 1 Điều 20 của Nghị định này.

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

...4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này
phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.”

Theo quy định trên đây, nếu gia đình anh đã sử dụng đất ổn định đến trước ngày mùng 01 tháng 7 năm 2014, không tranh chấp và phù hợp thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính như sau:

Trong trường hợp đất giao không đúng thẩm quyền và gia đình bạn cũng không còn giữ được Các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất và lệ phí thu tiền đất trường hợp này khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp phí theo quy định tại  Điểm b, c Khoản 1 Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất như sau:

“1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

…

c) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, khi được cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở theo giá đất quy định tại Bảng giá đất; bằng 100% tiền sử dụng đất đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở (nếu có) theo giá đất quy định tại Điểm b, Điểm c Khoản 3 Điều 3 Nghị định này tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

..."

Như vậy, gia đình bạn phải nộp tiền sử dụng đất là đúng quy định của pháp luật bằng 50% tiền sử dụng đất theo giá đất ở đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương bạn theo giá đất quy định tại Bảng giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nếu có phần đất vượt hạn mức giao đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm giao quyền sử dụng đất.

*
Hiện nay, chưa có quy định phải làm đơn có cam kết của không thắc mắc, khiếu nại gì về việc nộp tiền sử dụng đất. Căn cứ hồ sơ địa chính (thông tin về người sử dụng đất, diện tích đất, vị trí đất và mục đích sử dụng đất) do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường gửi đến; căn cứ Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về phê duyệt giá đất cụ thể tính thu tiền sử dụng đất của dự án hoặc Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất, trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày nhận được Quyết định phê duyệt giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc từ ngày nhận được hồ sơ địa chính của cơ quan tài nguyên và môi trường (hoặc hồ sơ kê khai; của tổ chức kinh tế), cục thuế (hoặc cơ quan được ủy quyền, phân cấp theo pháp luật về quản lý thuế) xác định số tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền sử dụng đất và gửi cho tổ chức sử dụng đất. (khoản 1 Điều 14 Nghị định 45/2014/NĐ-CP thu tiền sử dụng đất)

Thời hạn nộp tiền sử dụng đất:

a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.

b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại theo Thông báo.

Trường hợp nộp chậm tiền sử dụng đất, anh có thể phải chịu thêm tiền phạt nộp chậm đối với số tiền chưa nộp.