Câu hỏi: Nhà đất đang cho thuê có thế chấp vay vốn được không?

Trả lời: 1. Thế chấp tài sản là gì?

Căn cứ Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”

Như vậy, có thể hiểu thế chấp là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản đó cho bên kia. Theo đó, việc không giao tài sản cũng đồng nghĩa với việc bên thế chấp vẫn được quyền quản lý, sử dụng hoặc có thể giao cho người thứ ba giữ nếu các bên có thỏa thuận.

2. Nhà đất đang cho thuê có thế chấp vay vốn được không?

Điều 34 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP quy định thi hành bộ luật dân sự bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có quy định như sau:

“1. Trường hợp tài sản đang cho thuê, cho mượn được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.

2.Việc tài sản thế chấp đang được cho thuê, cho mượn bị xử lý theo trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật dân sự không làm chấm dứt hợp đồng thuê, hợp đồng mượn; bên thu, bên mượn được tiếp tục thuê, mượn cho đến khi hết thời hạn theo hợp đồng.

3. Trường hợp biện pháp thế chấp đã phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba mà bên thế chấp dùng tài sản để cho thuê, cho mượn nhưng không thông báo cho bên nhận thế chấp biết thì hợp đồng thuê, hợp đồng mượn chấm dứt tài thời điểm xử lý tài sản thế chấp. Quyền, nghĩa vụ giữa bên thế chấp và bên thuê, bên mượn được giải quyết theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê tài sản, hợp đồng mượn tài sản, quy định của Bộ luật dân sự, luật khác liên quan.”

Như vậy, trong trường hợp tài sản đang cho thuê được dùng để thế chấp thì bên thế chấp phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết. Do đó, nhà đất đang cho thuê có thể thế chấp vay vốn được, tuy nhiên bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo cho bên nhận thế chấp về tình trạng của nhà đất.

Ngoài ra căn cứ Điều 146 Luật Nhà ở 2014 quy định về thế chấp nhà ở đang cho thuê như sau:

“1. Chủ sở hữu nhà ở có quyền thế chấp nhà ở đang cho thuê nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà ở biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở.

2. Trường hợp nhà ở đang thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ trường hợp bên thuê nhà ở vi phạm các quy định tại khoản 2 Điều 132 của Luật này hoặc các bên có thỏa thuận khác.”

Như vậy, bên cạnh phải thông báo cho bên nhận thế chấp về tình trạng của ngôi nhà thì chủ sở hữu ngôi nhà khi thực hiện thế chấp phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp. Bên thuê nhà được tiếp tục thuê cho đến khi hết hạn hợp đồng thuê nhà ở trừ trường hợp bên thuê vi phạm các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở.

3. Nhà đang thế chấp có được cho thuê không?

Theo quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ luật dân sự 2015 quy định quyền của bên thế chấp như sau:

“6. Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”

Như vậy, nhà đang thế chấp tại các tổ chức tín dụng thì bên thế chấp vẫn có thể cho người thứ ba thuê nhà, tuy nhiên chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà biết trước về việc thế chấp.

Trên thực tế, hiện nay nhiều cá nhân, tổ chức cho thuê nhà vì lý do nào đó phải thế chấp căn nhà. Để đảm bảo quyền lợi của các chủ thể, việc thế chấp nhà đất phải được thông báo cho bên nhận thế chấp và người thuê nhà nhà biết.