Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vấn đề cháu chủ đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất để trả nợ ngân hàng và hứa sẽ mua lại và được chủ đất đồng, nhưng cháu chủ đất không đủ điều kiện mua lại thì không bà chủ đất không giao đất và khởi kiện người mua đất.

Kính gui anh chị! Em được biết công ty mình là rất uy tín trên thị trường em xin tư vấn như sau: em có làm ăn với một cty ,chị giám đốc này vay ngân hàng 3ty6 và có cầm 1 sổ đỏ của người chú (ông bà). Đến ngày đáo hạn không có tiền do làm ăn thua lỗ và đã nhờ em thanh toán giúp, (giống như trên tinh thần hỗ trợ). Nhưng em không chịu và em muốn phải sang tên mua bán em mới chịu và  với giá 4ty5 (còn nếu sau này muốn mua lại em sẽ bán lại với giá gốc và cộng các chi phí thêm). Vì sắp đến ngày phải trả nếu không sẽ bị phát mãi vì vậy ông bà đã đồng ý bán cho em và sang tên cho em có công chứng đàng hoàng.Nhưng nay ong bà này thấy cô cháu không trả được đã làm đơn gửi tòa xin kiện lại em với nội dung: hủy hợp đồng chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy em xin tư van trước vụ việc sau đó mới chính thức sang bên nhờ anh chị. Em mua như sau: có hợp đồng mua bán tay với giá 4ty5 (gồm em ký,vợ chồng ồng bà ký,cháu ông bà ký làm chứng) - thanh toán 2 đợt: đợt 1: 3ty6 vào ngân hàng và đợt 2 sau 20 ngày làm số đỏ : 900 triệusố tài khoản chỉ định vào của cô cháu tại ngân hàng (khi khi chuyển vào ngân hàng trừ ngay). Nhưng số tiền 900 triệu CÒN LẠI em không chuyển khoản vào TK đó nữa mà em trừ nợ vì cô cháu này nợ bên em các khoản về hàng hóa và trong số đó cũng trừ cả các tiền làm thủ tục sang tên như công chứng đóng thuế cho ông bà...vì ông bà và cô cháu cũng chẳng có tiền để đóng Sau đó ngân hàng trả sổ em giữ luôn và tự đi xóa TNMT sau đó ra phòng công chứng làm hợp đồng mua bán công chứng và đã sang tên em. Do em mua nhà lại cho ông bà ở lại không nhận nhà (vì em nghĩ hỗ trợ thời gian đầu). Nay người ông bà có người cháu làm tại tòa đã kiện lại em như vậy. Nhờ anh chị tư vấn giúp em. Em cảm ơn !

Trả lời: Theo thông tin cung cấp thì ông bà đứng tên mảnh đất đó đã đồng ý bán cho bạn và hợp đồng chuyển nhượng đã có công chứng chứng thực và bạn sang tên hợp pháp. Vì vậy, mảnh đất này thuộc quyền sở hữu của bạn theo quy định của pháp luật. Bạn và chị giám đốc (cháu của ông bà chủ đất) đã thỏa thuận bạn mua mảnh đất để có tiền trả nợ và sau này chị giám đốc sẽ mua lại với giá gốc và các chi phí kèm theo. Tuy nhiên, vấn đề phát sinh là do chị giám đốc không có khả năng trả nợ, lỗi nằm ở chị giám đốc, còn bạn đã mua bán mảnh đất và sang tên đúng pháp luật thì là sở hữu hợp pháp.

Căn cứ vào Bộ luật dân sự 2015

“Điều 450. Mua bán quyền tài sản

3. Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với quyền tài sản là thời điểm bên mua nhận được giấy tờ về quyền sở hữu đối với quyền tài sản đó hoặc từ thời điểm đăng ký việc chuyển quyền sở hữu, nếu pháp luật có quy định”.

“Điều 163. Bảo vệ quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản

1. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái luật quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản.

2. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh hoặc vì lợi ích quốc gia, tình trạng khẩn cấp, phòng chống thiên tai, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của tổ chức, cá nhân theo giá thị trường”.

Việc gia đình bà chủ đất kiện bạn ra ròa án là không có căn cứ pháp luận vì hợp đồng giao kết có sự đồng ý của cae hai bên và đất lúc chuyển nhượng không có tranh chấp. bạn và ông bà chủ đất nên hòa giải để giải quyết tranh chấp.

Trường hợp không thể thương lượng thì gia đình bạn có thể gửi đơn  đến Ủy ban nhân dân xã. Điều 202 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“1.Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Nếu tranh chấp đất đai giữa đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì theo điều 203 Luật đất đai 2013 sẽ được giải quyết như sau:

“1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;

2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này

b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;

3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành”.

Nếu ông bà chủ đất không giao đất cho bạn mà còn tiếp tục gây khó dễ thì bạn có thể khởi kiện ra tòa án.