Câu hỏi: Hiện tại mẹ mình được dì của mẹ cho tặng 180m2 đất nông nghiệp, đất sử dụng lâu dài và được công nhận ở Tp.HCM, nhưng đất này chưa tách thửa, vẫn nằm chung với thửa đất 1400 m2 của dì.nên mình cần tư vấn về các vấn đề sau

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Xin chào Luật Minh Gia, Mình đã tham khảo các bài viết cả bạn, mình thấy bạn hướng dẫn kỹ lưỡng, có dẫn chứng luật cụ thể nên rất tin tưởng.

Trả lời: Thứ nhất
: Về điều kiện và thủ tục tách thửa.

Điều kiện tách thửa: Để được tách thửa thì mảnh đất phải thỏa mãn điều kiện diện tích tối thiểu để được tách thửa theo quy định của từng địa phương. Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Bạn có thể tự mình tra cứu trong quyết định của UBND cấp tỉnh về hạn mức đất tối thiểu để tách thửa hoặc liên hệ trực tiếp với cán bộ Phòng đăng ký đất đai thuộc UBND huyện để được cung cấp thông tin.

Về thủ tục tách thửa: Bạn tham khảo bài viết sau: Thủ tục tách thửa đất

Thứ hai
: Về thủ tục sang tên quyền sử dụng đất cho mẹ bạn, bạn tham khảo bài viết sau: Thủ tục sang tên sổ đỏ

Theo đó, trước hết người dì và mẹ bạn cần lập hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng tại Phòng công chứng hoặc văn phòng công chứng. Sau khi đã làm thủ tục tách thửa và công chứng hợp đồng thì các bên có thể tiến hành thủ tục để sang tên quyền sử dụng đất.

Thứ ba
: Về thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, bạn tham khảo bài viết sau:
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất có thể được thực hiện trước hoặc sau khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất tùy vào sự thỏa thuận của 2 bên.

Thứ tư:
Pháp luật quy định mức thuế và lệ phí khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các loại sau:Thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ,lệ phí đo đạc, lệ phí địa chính… các chi phí khác có liên quan. Bạn có thể tham khảo tại đây các loại thuế và phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Gia đình bạn không thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân(  khoản 4 điều 7 luật thuế thu nhập cá nhân) và không thuộc trường hợp được miễn lệ phí trước bạ Theo quy định tại điều 4 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ. Cho nên các khoản thuế và lệ phí gia đình bạn đều phải nộp theo quy định của pháp luật. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ không được miễn thuế  thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ; và gia đình bạn có thể chọn một trong hai cách chuyển nhượng, hoặc tặng cho đều phải nộp các khoản thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp này người dì và mẹ bạn nên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, theo đó mức thuế thu nhập cá nhân cho hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2% giá trị hợp đồng (đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mức thuế suất là 10% giá trị hợp đồng)

Thứ năm
: Mẹ bạn và người dì có thể ủy quyền cho bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Và việc ủy quyền này phải lập thành văn bản có công chứng theo quy định của pháp luật. Bạn có thể tham khảo tại đây có thể ủy quyền để chuyển nhượng QSD đất.

Thứ sáu
: Về việc diện tích đất này nằm trong thửa đất là tài sản chung của những người đồng thừa kế. Thì khi giao kết hợp đồng sẽ cần có chữ ký của những người đồng thừa kế.