Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia! Hiện tại tôi đang vướng mắc về vấn đề nhà đất mong công ty tư vấn giúp. Tôi có mua 1 mảnh đất 125m2 nằm trong mảnh đất có diện tích 1200m2 với 240m2 đất ở nằm tại Hà Nôi.

Mảnh đất 1200m2 này được xẻ bán cho 9 người trong đó gia đinh tôi. Tuy nhiên mới chỉ có sổ đỏ cho mảnh đất lớn 1200m2 còn thông tin về các mảnh đất nhỏ được xẻ bán hoàn toàn là giấy tờ viết tay chưa có sổ đỏ. Hiện giờ tôi muốn tách sổ cho mảnh đất 125m2 nhưng gặp vấn đề chủ mảnh đất 1200m2 chỉ đồng ý để lại cho tôi 20m2 đất ở, tuy nhiên để làm được sổ đỏ cho mảnh đất 125m2 của mình thì cần phải có 60m2 đất ở. Vậy trong trường hợp này tôi cần xử lý như thế nào?

1. Tôi có thể chuyển đổi thêm 40m2 đất trồng cây lâu năm thành đất ở được không? Giá thành để chuyển đổi là bao nhiêu? Hồ sơ thủ tục như thế nào?

2. Ngoài ra tôi nghe nói có chính sách tăng diện tích đất ở từ 240m2 lên 400m2? Vậy với vị trí đất tôi đang có có thể tăng diện tích từ 240m2 lên 400m2 được không? Thủ tục hồ sơ quy định thế nào mong luật sư tư vấn.

Xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Tùy theo quy định từng địa phương khác nhau, điều kiện tối thiểu để được tách thửa đất cũng khác nhau. Do bạn không cung cấp đầy đủ thông tin về địa phương nơi bạn có đất nên chúng tôi không có căn cứ pháp lý rõ ràng để tư vấn cho bạn. Tuy nhiên, giả sử địa phương bạn có quy định cần phải có tối thiểu 60m2 đất ở mới đủ điều kiện tách thửa thì bạn cần chuyển đổi thêm diện tích đất trồng cây thành diện tích đất ở để đáp ứng đủ điều kiện tách thửa.

Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định:

“
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”

Trường hợp của bạn thuộc trường hợp cần có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định về trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“
1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.

2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.

Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”

Về chi phí khi chuyển mục đích sử dụng đất:

Điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

"
Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Khi đã thực hiện đầy đủ những thủ tục và nghĩa vụ tài chính trên, diện tích đất của bạn sẽ đáp ứng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Về thủ tục tăng hạn mức diện tích đất ở:

Bạn có thể làm thủ tục để tăng hạn mức diện tích đất ở bằng cách chuyển mục đích sử dụng đất như trường hợp chúng tôi đã tư vấn ở trên.