Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc của khách hàng về giải quyết các vấn đề liên quan đến cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi gia đình trao đổi đất mà có hành vi sai phạm. Nội dung tư vấn như sau:

Em chào văn phòng. Gia đình em đang có tranh chấp liên quan đến việc cấp sổ đỏ nên nhờ văn phòng tư vấn cho với ạ. Nhà em và nhà bác A có mua bán trao đổi đất với nhau từ hơn nhiều năm trước. 2 bên đã xây dựng nhà cửa lên hết, hiện tại cả 2 nhà chưa làm đc sổ đỏ vì phát sinh vấn đề sau. Năm 2004 khi thôn đi đạc lại đất, cần kí tên xác nhận, nhà em không có ai ở nhà nên thôn mang sang cho bác trưởng B nhà em kí thay. Và bác B kí tên của bác ý. Bác B giờ yêu cầu nhà e đưa tiền ra thì bác ý mới chuyển tên cho (trong khi bác ý ko liên quan j đến mua bán nên nhà e không đồng ý). Có người gợi ý là bây giờ sẽ để nhà bác A là người trao đổi đất vs nhà e làm sổ đỏ trước sau đó tách ra cho nhà e. Và đầu năm nay khi nhà bác A đi làm sổ đỏ cho mảnh đất đã trao đổi vs nhà e thì phát hiện hơn 300m2 đất thì có hơn 100m2 đang đứng tên sử dụng của 1 người khác. Tức là 100m2 đấy khi thôn đi đo đất đã tự động tách ra, chiếm dụng và bán cho người khác, cấp sổ đó cho người ý. (100m2 đấy là mảnh vườn, hiện tại chưa xây dựng gì) Hàng năm thì nhà bác A vẫn đóng thuế bình thường cho mảnh đất 300m2. Nhà bác A đã nhiều lần lên xã, huyện để yêu cầu làm sổ đỏ nhưng bị gây khó khăn và ko giải quyết cho. Mảnh đất 300m2 đấy là từ thời các cụ để lại nên ko có giấy tờ gì cả. Các cụ để lại cho ông bà và mẹ bác A. Mẹ bác thì già và mất rồi, chỉ sinh có 1 mình bác A nên có phải làm giấy chứng tử và chuyển quyền thừa kế cho bác A không ạ? Sự việc nhà em là như thế, nhờ văn phòng tư vấn giúp để nhà em và nhà bác A được cấp sổ đỏ. Trong trường hợp xã không giải quyết thì mình làm đơn khiếu nại như thế nào ạ? Nhờ văn phòng tư vấn. Em cảm ơn nhiều ạ

Trả lời: Liên quan đến vấn đề trao đổi đất giữa hai gia đình cần xem xét tính hợp pháp của việc đổi đất. Giữa hai gia đình có lập hợp đồng trao đổi bằng văn bản có xác nhận của chính quyền địa phương hay không. Nếu giữa hai gia đình chỉ thỏa thuận miệng về vấn đề trao đổi đất mà không có căn cứ chứng minh thì xác minh thì giao dịch đổi đất là vô hiệu các bên sẽ trao trả cho nhau những gì đã nhận, diện tích đất của mỗi nhà được khôi phục như cũ. Gia đình mình lấy lại diện tích đất đã đổi và trả lại diện tích đất này cho bác A.

Đối với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bác A:

Theo thông tin bạn cung cấp diện tích đất này do ông bà để lại cho mẹ bác A (có căn cứ chứng minh), nhưng mẹ bác A mất nên bác A được xác định là người thừa kế duy nhất đối với phần di sản. Tuy nhiên, không xác định rõ khi mẹ bác A mất có để lại di chúc hay không nếu có để lại di chúc thì thực hiện theo di chúc. Trường hợp không có di chúc thì thực hiện phân chia di sản là mảnh đất này theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất, lúc này chỉ gồm bác A. Căn cứ theo quy định tại điều 651 Bộ luật dân sự năm 2015:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Và  Luật Công chứng 2014:

“Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản”

Như vậy, trong trường hợp này để làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế thì bác A cần xuất trình giấy chứng tử của mẹ làm căn cứ để thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng. Sau khi  thực hiện thủ tục khai nhận di sản bác A có quyền làm thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hồ sơ cấp giấy chứng nhận gồm:

+ Văn bản khai nhận di sản thừa kế;

+ Giay chứng tử của mẹ;

+ Hồ sơ liên quan tới quyền sử dụng đất (giấy tờ xác minh: sổ mục kê, bản đồ địa chính, văn bản xác nhận....);

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo chứng thực.

Còn trường hợp hiện tại 100m2 đất của gia đình đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người khác mà theo bạn đưa tin thì 100m2 đấy khi thôn đi đo đất đã tự động tách ra, chiếm dụng và bán cho người khác, cấp sổ đó cho người này. Để giải quyết vấn đề này trước hết cần xác minh nguồn gốc 300m2 đất này trong hồ sơ đất đai từ trước đến giờ thể hiện thông tin của ai? Gia đình bác A có bất kỳ giấy tờ của chính quyền cũ cấp hay các biên lai nộp tiền thuế sử dụng đất,… hay không? Nếu như gia đình bác A có căn cứ cho rằng tổng diện tích 300m2 đó gia đình đã sử dụng ổn định, lâu dài thì việc cấp GCNQSDĐ với diện tích 100m2 đó là sai phạm. Khi xác định là sai phạm thì hiện tại bác A có quyền khiếu nại về hành vi của những người trong thôn tự ý tách mảnh đất này và có quyền yêu cầu UBND cấp huyện thu hồi GCNQSDĐ đã cấp.

Liên quan đến thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai với hộ gia đình đang sở hữu 100m2 đất gia đình bác A có thể lựa chọn hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định tại điều 202 và điều 203 Luật đất đai năm 2013. Trước hết thông qua thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã, sau khi hòa giải không thành có quyền thực hiện hòa giải tại UBND cấp huyện hoặc gửi đơn khởi kiện tại Tòa án. Trường hợp gia đình đã có yêu cầu giải quyết tại UBND xã nhưng không giải quyết thì gia đình có thể thực hiện khiếu nại việc không giải quyết của UBND xã theo đơn khiếu nại đến chủ tịch UBND huyện.

Đối với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn.
Trong trường hợp của bạn để đươc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất  thì bạn cần có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013.

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.

5. Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp không có một trong các giấy tờ trên thì phải đảm bảo điều kiện áp dụng theo quy định tại Khoản 2, Điều 101 Luật đất đai:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

...

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ:

+ Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Giấy tờ chứng minh về sử dụng đất;

+ Văn bản xác nhận sử dụng ổn định, không tranh chấp của UBND cấp xã (đối với trường hợp không có giấy tờ chứng minh theo Điều 100 luật đất đai);

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu photo chứng thực;

(Hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất để được giải quyết).

Trân trọng!

CV tư vấn : Hà Tuyền - công ty Luật Minh Gia.