Câu hỏi: Luật sư cho tôi hỏi ? gia đình tôi có mua một phần đất sát một bên phần đất đất của gia đình tôi. trước đây chủ của phần đất đó có bán một phần đất cho người khác nhưng chỉ mới viết tay chưa làm thủ tục tách sổ và người mua đã làm nhà ở trên phần đất đó, sau đó một thời gian chủ của thửa đất đó chết và để lại cho con gái của họ và do con gái họ đứng tên sổ đỏ toàn bộ thửa đất bao gồm cả phần đất đã bán người khác.

Sau này người con gái của người chủ thửa đất đất, người đứng tên sổ đỏ của thửa đất có bán thửa đất lại cho gia đình tôi, bán bao gồm cả phần đất đã bán cho người kia mà không nói với họ, thấy vậy tôi mới hỏi vậy phần đất kia là của ai sao lại có người ở trên đó, thì người đứng tên sổ đỏ đó nói là họ cho người kia mượn đất ở thuê và nói cứ yên tâm, và cam kết nếu có tranh chấp trên miếng đất sẽ chịu hoàn toàn trước pháp luật. gia đình tôi thấy sổ đỏ đứng tên của người này rõ ràng nên mua và đã sang sổ mang tên của tôi. nhưng sau này chủ của phần đất kia biết chuyện bị bán đất làm đơn tố cáo chủ thửa đất chiếm đoạt tài sản và kiện gia đình tôi là tiêu thụ tài sản phạm tội mà có.

Tôi xin phép hỏi luật sư trường hợp của tôi có được gọi là tiêu thụ tài sản phạm tội mà có không?

Trả lời: Thứ nhất,
về giải quyết quan hệ dân sự mà bạn đang gặp phải.

Theo thông tin mà bạn cunng cấp không rõ ràng, phần đất đã bị bán chỉ làm giấy viết tay được thực hiện vào năm nào. Cho nên chúng tôi sẽ chia làm hai trường hợp như sau:

- Trường hợp thứ nhất:
Nếu hợp đồng mua bán của chủ cũ với gia đình kia bằng giấy viết tay vào thời điểm trước năm 1993, tức là trước thời điểm luật đất đai 1993 có hiệu lực, thì hợp đồng mua bán đó không cần phải công chứng chứng thực; và hợp đồng mua bán viết tay có hiệu lực pháp luật.

Trường hợp này khi gia đình kia khởi kiện ra tòa, thì gia đình A, phải trả lại  một phần đất đó cho gia đình kia đã mua. Giao dịch dân sự trong trường hợp này giữa bạn và gia đình chủ cũ sẽ bị vô hiệu một phần. ( thời điểm áp dụng theo quy định tại điều 135 bộ luật dân sự 2005).

- Trường hợp thứ 2:
Nếu hợp đồng mua bán đất đai giữa chủ cũ và gia đình kia được thực hiện vào sau ngày luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, và giao dịch mua bán đất từ 1993 đến thời điểm hiện tại bạn hỏi (năm 2016) nếu thực hiện giao dịch mua bán đất thì phải là hợp đồng có công chứng chứng thực. Căn cứ Tại khoản 2 điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định:

“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”
.

Điểm a khoản 3 điều 167 luật đất đai 2013 quy định như sau:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”
.

Trường hợp này mà gia đình chủ cũ và gia đình kia mua bán đất là hợp đồng chỉ viết tay và không có công chứng chứng thực thì hợp đồng sẽ vô hiệu; khi hợp đồng vô hiệu thì sẽ phát sinh hậu quả pháp lí. Và khi khởi kiện ra tòa bạn yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng giữa gia đình chủ cũ với gia đình kia là hợp đồng vô hiệu.

Hậu quả pháp lí của hợp đồng vô hiệu quy định tại bộ luật dân sự năm như sau:

“Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Thứ hai,
bạn nhận chuyển nhượng đất như vậy thì có bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội Tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có không? Bạn tham khảo trường hợp chúng tôi đã tư vấn tương tự tại bài viết sau:

>> Tư vấn về tội chứa chấp hoặc tiêu thụ tài sản do người khác phạm tội mà có

Theo quy định trên, thì bạn phải biết rõ diện tích đất mà bạn mua do người bán phạm tội mà có được (do lừa đảo hoặc lạm dụng tín nhiệm để chiếm đoạt tài sản có được) nhưng cố tình mua thì mới có cơ sở để truy cứu trách nhiệm hình sự với bạn về tội danh này. Trường hợp bạn không biết hoặc không xác định được đây là tài sản do phạm tội mà có thì bạn không phải chịu trách nhiệm về hành vi này của mình.