Câu hỏi: Nội dung cần tư vấn: Xin chào Công ty luật sư Minh Gia. Tôi có một câu hỏi rất mong được sự phúc đáp của quý Công ty. Năm 2007 tôi có mua một căn nhà rộng 15m2 xây 3 tầng 1 tum (mua bán giữa hai bên có xác nhận của CA và UBND phường).

Căn nhà này được xây trên 2 cái bếp của khu tập thể cấp 4, mỗi bếp là 4,4m2 tổng diện tích là 8,8m2 diện tích trên giấy tờ là nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cụ thể là "xí nghiệp kinh doanh nhà". Nhà tôi vẫn chưa sang tên được, tiền thuê nhà hàng năm tôi vẫn nộp cho chủ nhà cũ hiện tại đang ở đối diện nhà tôi". Vậy tôi muốn hỏi: Nếu nhà tôi đang ở đây mà thuộc diện quy hoạch thì nhà tôi có được đền bù hay không? Nếu có thì mức đền bù đó được tính như thế nào. Gia đình tôi xin trân thành cảm ơn và mong sớm nhận được thư trả lời của quý Công ty.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013:

"Điều 75.
Điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp."

Đồng thời khoản 2 Điều 89 Luật Đất đai 2013 quy định:

"Điều 89.
Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng trên đất khi Nhà nước thu hồi đất

1. Đối với nhà ở, công trình phục vụ sinh hoạt gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi Nhà nước thu hồi đất phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì chủ sở hữu nhà ở, công trình đó được bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương.

Trường hợp phần còn lại của nhà ở, công trình vẫn bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì bồi thường theo thiệt hại thực tế.

2. Đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này, khi Nhà nước thu hồi đất mà bị tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì được bồi thường thiệt hại theo quy định của Chính phủ."

Theo quy định trên, nếu gia đình anh/chị có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với ngôi nhà gia đình anh/chị đã mua thì khi Nhà nước thu hồi đất, phải tháo dỡ toàn bộ hoặc một phần ngôi nhà của anh/chị mà phần còn lại không bảo đảm tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của pháp luật thì anh/chị sẽ được bồi thường thiệt hại về tài sản.

Về mức bồi thường

Theo quy định tại Điều 9 Nghị định số 47/2014/NĐ-CP:

"
Điều 9
. Bồi thường thiệt hại về nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất

Việc bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng khác gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Khoản 2 Điều 89 Luật đất đai được thực hiện theo quy định sau đây:

1. Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.

Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại được xác định bằng (=) tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà, công trình đó nhân (x) với giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.

Khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, nhưng mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại.

...

3. Đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình; trường hợp nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, những vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

4. Đối với nhà, công trình xây dựng không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương."

Như vậy, theo quy định trên, mức bồi thường được xác định bằng tổng
tỷ lệ phần trăm chất lượng còn lại của nhà
nhân với
giá trị xây dựng mới của nhà có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành
và
khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Mức bồi thường không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà.

- Trường hợp ngôi nhà của anh/chị bị phá dỡ một phần mà phần còn lại không còn sử dụng được thì anh/chị được bồi thường toàn bộ nhà.

- Trường hợp ngôi nhà của anh/chị bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì anh/chị được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình trước khi bị phá dỡ.

- Trường hợp ngôi nhà của anh/chị không đủ tiêu chuẩn kỹ thuật theo quy định của Bộ quản lý chuyên ngành ban hành thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường cụ thể cho phù hợp với điều kiện thực tế tại địa phương của anh/chị.