Câu hỏi: Bà nội tôi mất đã lâu, ông tôi lấy bà kế. Ông và bà kế không có con chung, ông tôi có 5 người con 1 con trai và 4 con gái. Hiện tại ông tôi đã mất và ông có để lại di chúc như sau: khi nào tôi mất thì bà cứ ở lại đây hương khói cho tổ tiên đến khi bà mất thì để lại di chúc cho cháu Giang (là cháu đích tôn duy nhất của ông) chứ tôi không thừa kế cho đứa con nào cả.

Khi làm xong 49 ngày cho ông gia đình họp, bố tôi hỏi sổ đỏ của ông đâu? Ai cầm? Lúc này cô con gái thứ 3 của ông nói: ông bán đất cho em có giấy từ năm 2001 giờ em ủy quyền cho chị gái cả, đã làm xong giấy tờ có xác nhận của ủy ban và ngay sau đó có 3 anh trên ủy ban về đọc xác nhận.

Việc ông bán đất cho cô con gái thứ 3 có giấy tờ thỏa thuận bố tôi không được biết, vì trước năm 2001 bố tôi gặp khó khăn không chu cấp cho ông được. Nhưng việc ông bán đất cho con gái thứ 3 bố tôi biết và năm 2005 bố tôi đã mua lại đất mà ông đã bán cho cô thứ 3 nhưng không ghi giấy tờ, khi ấy có người làm chứng hiện người này đã mất.

Thưa luật sư, trong trường hợp này ai là người được thừa kế và việc ủy ban làm giấy xác nhận không có điều tra như vậy có đúng pháp luật không ạ? Rất mong sớm nhận được hồi âm.

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: 1. Về các giao dịch chuyển nhượng đối với mảnh đất tranh chấp:

Điều 131 Bộ luật Dân sự 1995
về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định:

“Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

1- Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

2- Mục đích và nội dung của giao dịch không trái pháp luật, đạo đức xã hội;

3- Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện;

4- Hình thức giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.”

Điều 443 Bộ luật Dân sự 1995
về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở:

“Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.”

Điều 691 Bộ luật Dân sự 1995
về hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

“Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai được thực hiện thông qua hợp đồng.

Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 738 đến Điều 744 của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

Áp dụng các quy định trên,
nếu năm 2001 ông của anh/chị đã làm hợp đồng chuyển nhượng đất cho cô con gái thứ ba, hợp đồng đáp ứng được các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 131 ở trên, có chứng thực của ủy ban, thì hợp đồng này đã phát sinh hiệu lực.

Năm 2005, bố của anh/chị mặc dù đã mua lại mảnh đất từ cô anh/chị nhưng giao dịch này lại không lập thành hợp đồng có công chứng do đó giao dịch này chưa phát sinh hiệu lực.

Như vậy,
nếu cô anh/chị đã có hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp từ năm 2001 thì hiện nay cô của anh/chị có thể làm thủ tục sang tên cô. Sau khi cô hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên, quyền sở hữu đối với bất động sản này đã được chuyển sang cho cô, nghĩa là mảnh đất này không còn được xác định là di sản thừa kế của ông để tiến hành chia thừa kế.

Đối với giao dịch chuyển nhượng giữa bố anh/chị và cô, giao dịch này trước hết là vô hiệu về hình thức do không lập thành văn bản có công chứng, chứng thực. Chưa kể thời điểm cô anh/chị thực hiện bán lại mảnh đất cho bố anh/chị, cô chưa làm thủ tục sang tên mảnh đất cho cô, nghĩa là cô chưa hề có quyền chuyển nhượng mảnh đất này cho bố, thì giao dịch này cũng vô hiệu do chủ thể tham gia không có quyền chuyển nhượng.

Do đó, hiện nay, nếu bố anh/chị có được bằng chứng chứng minh đã từng giao tiền cho cô để mua mảnh đất này, thì có thể kiện lên Tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi cô cư trú để yêu cầu Tòa tuyên giao dịch này vô hiệu. Sau khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, các bên thực hiện trả lại cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là cô của anh/chị sẽ phải trả lại số tiền đã nhận của bố anh/chị.

2. Về việc cán bộ ủy ban về đọc xác nhận

Nếu xác định không có ai gửi đơn khiếu nại đất có tranh chấp lên Ủy ban, hợp đồng chuyển nhượng đáp ứng đủ các điều kiện có hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng đất đai, hồ sơ đăng ký sang tên đầy đủ hợp lệ, bản thân mảnh đất đáp ứng được các điều kiện để có thể chuyển nhượng đối với đất đai theo Luật Đất đai 2013, cán bộ Ủy ban trong phạm vi thẩm quyền của mình có thể giải quyết làm thủ tục sang tên cho cô của anh/chị.

3. Về việc ai là người được thừa kế

Như đã phân tích, nếu đã xác định mảnh đất này là tài sản của cô, không phải di sản của ông anh/chị thì đương nhiên không đặt ra vấn đề chia thừa kế đối với mảnh đất này.

Tuy nhiên, nếu hợp đồng chuyển nhượng giữa cô của anh/chị và ông của anh/chị không đáp ứng được bất kỳ điều kiện nào theo quy định tại Điều 133 ở trên, những người có quyền và nghĩa vụ liên quan có thể kiện yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng này vô hiệu (khi kiện cần lưu ý thời hiệu khởi kiện). Sau khi hợp đồng vô hiệu, các bên trả cho nhau những gì đã nhận, nghĩa là trong phạm vi di sản của ông anh/chị, những người quản lý di sản của ông anh/chị sẽ hoàn trả lại số tiền mà ông anh/chị đã nhận theo hợp đồng, còn cô của anh/chị phải trả lại mảnh đất.

Sau khi giải quyết xong hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu:

- Nếu không còn di sản: không tiến hành chia thừa kế

- Nếu còn di sản nhưng di chúc không hợp pháp: di sản được chia theo pháp luật là chia đều cho những người thừa kế theo pháp luật của ông anh/chị theo Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005.

- Nếu di chúc hợp pháp, di sản là mảnh đất vẫn còn toàn bộ hoặc một phần: thì việc thừa kế được chia theo di chúc. Về điều kiện có hiệu lực của di chúc, chúng tôi đã tư vấn một số trường hợp tương tự, anh/chị vui lòng tham khảo các bài viết:

"Điều kiện của di chúc bằng văn bản, thời điểm mở thừa kế"

"Điều kiện có hiệu lực của di chúc miệng"