Câu hỏi: Trường hợp người sử dụng đất đã chuyển nhượng đất cho người khác có thể đòi lại được không? Nếu thửa đất bị người khác lấn chiếm sử dụng thì phải làm thế nào? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Theo đó, tùy từng hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất cần thực hiện thủ tục phù hợp quy định của pháp luật.

1. Có được đòi lại đất sau khi đã mua bán chuyển nhượng?

Hỏi:
Ông họ của tôi được giao đất năm 1980 có giấy tờ của cơ quan Nhà nước. Sau đó ông bán cho ba tôi vào năm 1990. Chỉ có giấy viết tay và giấy giao đất mang tên ông họ. Giấy viết tay đó có chữ ký đầy đủ 2 bên, người làm chứng và cơ quan nhà nước. Trên bản vẽ tại cơ quan nhà nước cũng ghi rõ chủ thửa là ba tôi đứng tên. Gia đình tôi đã sinh sống trên mảnh đất đó đến nay nhưng chưa xin được quyền sử dụng đất (Tôi hay gọi sổ đỏ). Giờ ông tôi muốn đòi lại 1 nửa mảnh đất. Cho tôi hỏi:

1. Ông tôi làm vậy có được không?

2. Tôi cần làm gì và giấy tờ gì để xin cấp giấy quyền sử dụng đất? Em xin cảm ơn!

Trả lời: Căn cứ thông tin bạn cung cấp, thửa đất ba của bạn đang sử dụng có giấy tờ giao đất của cơ quan Nhà nước từ năm 1980 mang tên ông họ của bạn. Do đó, để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ba của ban bạn cần đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

“
Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân
đang sử dụng đất ổn định
mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

…

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

…”

Trường hợp giấy tờ cấp cho ông họ của bạn là một trong số các giấy tờ nêu trên, đồng thời ba của bạn có các giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan thì ba của bạn có thể thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT bao gồm các giấy tờ sau:

- Đơn đăng ký, cấp sổ đỏ theo Mẫu số 04a/ĐK;

- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013;

- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính (biên lai nộp thuế, biên lai nộp tiền sử dụng đất,…).

Như vậy, trong trường hợp này không có căn cứ công nhận quyền sử dụng đất của ông họ đối với phần đất ông đã chuyển nhượng cho ba của bạn. Theo đó, ông không có cơ sở để đòi lại phần đất này.

2. Tư vấn về quyền đòi lại tài sản khi gia đình khác đang sử dụng

Hỏi:
Xin chào Luật Sư. Tôi rất mong được sự tư vấn của Luật Sư, trường hợp của gia đình tôi như sau: Năm 1996 gia đình tôi được nhà nước giao cho 12ha đất rừng để quản lý và sử dụng. Sau đó có một người khác làng bên trồng vườn quýt trên phần đất mà gia đình tôi được giao quyền sử dụng đất rừng. Tuy nhiên toàn bộ phần đất trồng quýt đó hiện nay vẫn thuộc sổ bìa đỏ do tôi đứng tên sở hữu nên tôi muốn Luật Sư tư vấn giúp tôi, hiện nay tôi muốn thu hồi lại phần đất đó để sản xuất thì có hợp pháp hay không? Và nếu hợp pháp thì trình tự các bước như thế nào ạ. Rất mong được sự tư vấn của Luật Sư. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời tư vấn:
Chào bạn! Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Căn cứ thông tin bạn cung cấp, bạn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích 12ha đất rừng. Theo đó, bạn được xác định là người sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013:

“
Điều 5. Người sử dụng đất

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này, bao gồm:

…

2. Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân);

…”

Trường hợp người làng bên thực hiện trồng cây ăn quả trên phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn mà không có sự đồng ý của bạn thì có thể xác định người đó có hành vi chiếm đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“
Điều 3. Giải thích từ ngữ

…

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường h
ợ
p sau đây:

…

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng h
ợ
p pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

…”

Theo đó, hành vi chiếm đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP như sau:

“
Điều 14. Lấn, chiếm đất

1. Trường hợp lấn, chiếm đất chưa sử dụng tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:

a) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm dưới 0,05 héc ta;

b) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với diện tích đất lấn, chiếm từ 0,05 héc ta đến dưới 0,1 héc ta;

…”

Như vậy, trong trường hợp phát hiện ra hành vi chiếm đất bạn có thể trình báo hành vi đó đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xử phạt vi phạm hành chính đối với người vi phạm và buộc họ phải khôi phục lại tình trạng đất như ban đầu để trả lại đất cho bạn sử dụng.