Câu hỏi: Thắc mắc về vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất, đất trong quy hoạch, vấn đề thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất. Cụ thể như sau:

Chào Công ty Luật Minh Gia. Tôi có 2 câu hỏi sau liên quan đến đất đai, nhờ Công ty hỗ trợ giải đáp giúp:

1) Tôi có mảnh đất ở trên số hồng công nhận: tổng diện tích 254m2, trong đó thổ cư 107m2, phần còn lại là đất trồng cây hàng năm khác nhưng thuộc quy hoạch lộ giới đường 10m, sổ hồng cấp tháng 02/2011. Đến ngày 21/09/2017 tôi lên UBND Quận hỏi thì được biết đã thay đổi quy hoạch, phần lộ giới đường chỉ còn 7m. Nay tôi muốn chuyển thêm phần đất không thuộc quy hoạch (khoảng 60m2) lên đất thổ cư, vậy cho tôi hỏi một số vấn đề sau: Sau khi chuyển lên thổ cư, thì có được cấp lại sổ mới không hay chỉ cập nhật vào sổ cũ? Sau khi chuyển lên thổ cư, phần đất thuộc lộ giới 7m có được cập nhật vào sổ cho tôi không hay bị thu hồi, nếu bị thu hồi thì tôi có được đền bù theo giá đất nông nghiệp không? Trong hồ sơ chuyển lên thổ cư, phải điền diện tích muốn chuyển lên thổ cư, vậy diện tích này có cần phải điền chính xác không (vì mảnh đất không vuông vắn nên không thể tính được diện tích cụ thể), hay mình chỉ điền con số phỏng chừng rồi tự cơ quan đất đai tính toán và duyệt cho phép lên thổ cư bao nhiêu? Sau khi nộp hồ sơ, chờ cơ quan đất đai trả kết quả đồng ý cho lên diện tích thổ cư bao nhiêu rồi mới thực hiện nghĩa vụ tài chính (tức là đóng tiền chuyển đất nông nghiệp sang thổ cư) hay như thế nào?

2) Mảnh đất của tôi chưa đóng thuế sử dụng đất từ năm 2011 đến nay, nay tôi muốn đóng thuế sử dụng đất thì đóng ở đâu, thủ tục như thế nào, cần qua các cơ quan nào kiểm tra và cho biết số tiền cần phải đóng không, tôi có cần chuẩn bị gì trước không? Chân thành cảm ơn Công ty Luật Minh Gia.

Trả lời: Về vấn đề, sau khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư có được cấp lại sổ đỏ hay không, căn cứ theo quy định tại điểm đ Khoản 4 và Khoản 5, Điều 95 Luật đất đai năm 2013:

“
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

…

đ) Chuyển mục đích sử dụng đất;

…

5. Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký được ghi vào Sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nếu có nhu cầu và có đủ điều kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp.

Trường hợp đăng ký lần đầu mà không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người đang sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ.
”

Như vậy
,
theo quy định trên, việc chuyển mục đích sử dụng đất thuộc trường hợp đăng ký biến động đất đai. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp. Do đó, bạn có thể lựa chọn hình thức cấp lại Giấy chứng nhận hoặc chứng nhận biến động vào Giấy chứng nhận cũ.

Tuy nhiên, trên thực tế, cơ quan đăng ký đất đai sẽ ghi nhận việc chuyển mục đích sử dụng đất trên Giấy chứng nhận cũ.

Sau khi chuyển lên thổ cư, phần đất thuộc lộ giới 7m vẫn thuộc tổng diện tích 254 m2 đất. Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2013 quy định:
“Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.”

Nếu phần đất thuộc quy hoạch lộ giới đó bị thu hồi thì bạn sẽ được đền bù theo giá đất nông nghiệp căn cứ quy định tại Điều 62 Khoản 3 Điểm b Luật đất đai năm 2013: Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng trong các trường hợp sau đây:
“3. Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải thu hồi đất bao gồm:
…
b) Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước, điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất thải;…”
Như vậy, khi địa phương tiến hành quy hoạch, bạn sẽ được bồi thường theo quy định pháp luật đất đai.

Trong hồ sơ chuyển lên thổ cư, phần diện tích muốn chuyển lên thổ cư cần phải điền chính xác dù mảnh đất không vuông vắn, bạn có thể mời cơ quan đo đạc và xác định chính xác diện tích đất.

Sau khi nộp hồ sơ, bạn vẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính cho những diện tích đất hiện tại. sau khi có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quyết định đó.

Về thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất:

Thứ nhất
,
nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất hàng năm.

Căn cứ các văn bản về thuế sử dụng đất, cụ thể: Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992; Pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về thuế nhà, đất năm 1994 và Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 thì tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở là đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Theo đó, gia đình bạn phải nộp thuế hàng năm:
- Từ 2005 đến trước ngày 01/01/2012 (Ngày Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 có hiệu lực) thì áp dụng theo Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1992 và Pháp lệnh sửa đổi năm 1994: Thuế đất được tính hàng năm và nộp làm 2 kỳ, mỗi kỳ nộp 50% (năm mươi phần trăm). Kỳ đầu nộp chậm nhất là ngày 30 tháng 4. Kỳ thứ hai nộp chậm nhất là ngày 31 tháng 10 trong năm. Nếu đối tượng nộp thuế tự nguyện nộp toàn bộ thuế một lần thì thu vào kỳ đầu.
- Từ 01/01/2012 trở đi thì áp dụng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: gia đình bạn nộp thuế hàng năm, thời hạn chậm nhất là ngày 31/12 hàng năm (người sử dụng đất có thể lựa chọn nộp 1 lần hoặc 2 lần trong năm); trường hợp trong chu kỳ ổn định 5 năm mà người nộp thuế đề nghị được nộp thuế một lần cho nhiều năm thì hạn nộp thuế chậm nhất là ngày 31 tháng 12 của năm đề nghị.
Như vậy, về nguyên tắc thì gia đình bạn phải nộp thuế sử dụng đất đối với đất ở, trừ trường hợp thuộc đối tượng được miễn, giảm thuế sử dụng đất ở theo quy định tại Điều 10, Điều 11 Thông tư 153/2011/TT-BTC.
Cơ quan thu thuế: cơ quan thuế huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh hoặc khai thuế, nộp thuế tại cơ quan, cá nhân được cơ quan thuế ủy quyền theo quy định của pháp luật (sau đây gọi chung là cơ quan thuế cấp huyện) nơi có quyền sử dụng đất.

Trường hợp ở vùng sâu, vùng xa, điều kiện đi lại khó khăn, người nộp thuế có thể đăng ký, khai, tính và nộp thuế tại Ủy ban nhân dân xã. Đối với đất ở của các hộ gia đình, cá nhân, Chi cục Thuế có thể ủy nhiệm cho UBND cấp xã thực hiện thu thuế của người nộp thuế.
Thứ hai
,
mức tiền thuế sử dụng đất.
Thuế sử dụng đất hàng năm được tính bằng: (Diện tích đất tính thuế) x (giá của 1m2 đất) x (thuế suất). Trong đó:
- Diện tích đất tính thuế: Tổng diện tích 2 thửa đất ở thực tế sử dụng;(78 m2 + 328 m2)
- Giá của 1m2 đất:
"Là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm, kể từ ngày 01/01/2012.

1. Trường hợp trong chu kỳ ổn định có sự thay đổi về người nộp thuế hoặc phát sinh các yếu tố làm thay đổi giá của 1 m2 đất tính thuế thì không phải xác định lại giá của 1 m2 đất cho thời gian còn lại của chu kỳ.

2. Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp hoặc từ đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sang đất ở trong chu kỳ ổn định thì giá của 1m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất và được ổn định trong thời gian còn lại của chu kỳ.

3. Trường hợp đất sử dụng không đúng mục đích hoặc  lấn, chiếm thì giá của 1 m2 tính thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng do UBND cấp tỉnh quy định áp dụng tại địa phương.
"
Như vậy, căn cứ vào giá đất do UBND tỉnh ban hành để xác định giá của 1 m2 đất. Thường thì giá đất ở mặt đường có giá trị cao hơn giá đất trong ngõ, bạn cần căn cứ giá do UBND tỉnh ban hành để biết cụ thể mức chênh lệch giá giữa hai thửa đất mà mình đang sử dụng. Do giá đất mặt đường cao hơn nên khi tính thuế sử dụng đất cao hơn là đương nhiên.