Câu hỏi: Luật sư giải đáp thắc mắc về trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có được chuyển nhượng hay không? Nội dung tư vấn như sau:

Thưa luật sư. Gia đình tôi đang có hợp động mua bán một mảnh đất mà bố tôi và 1 người khác cùng đứng tên. Hiện tại thì đất vấn chưa được cấp sổ đỏ mà chỉ có giấy bàn giao mặt bằng lô đất( vì là đất khu tái định cư). Tôi có thấy trong giấy tờ mua bán đất có ghi thông tin của tất cả các thành viên trong gia đình của tôi. Mà theo tôi biết thì trên giấy bàn giao mặt bằng thì chỉ có ghi tên bố tôi, và tuyệt nhiên không có thông tin gì nói tới các thành viên trong gia đình tôi.  Bố tôi cũng chưa có làm bất cứ một loại giấy tờ gì có liên quan tới việc sang tên hay chuyển quyền sử dụng mảnh đất đó cho một ai trong gia đình. Vậy tôi muốn hỏi là mục đích của người lập hợp đồng khi ghi rõ thông tin các thành viên trong gia đình tôi vào trong hợp đồng để làm gì. Và nó có ảnh hưởng gì cho các thành viên trong gia đình tôi sau này khi bị đưa ra luật pháp không ạ?

Trả lời: Điều kiện để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện tại điều 186 Luật Đất đai năm 2013 như sau:

Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.

Như vậy để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đảm bảo đáp ứng các điều kiện trên. Vì mảnh đất này là đồng sở hữu của bố và 1 người khác tuy nhiên lại chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chưa được thực hiện quyền chuyển nhượng.

Đồng thời cần xác định nguồn gốc phần diện tích đất này được giao cho 2 hộ gia đình hay cho 2 cá nhân. Việc có buộc phải viết hay không viết danh sách thành viên gia đình trong trường hợp của bạn thì phụ thuộc vào những người có quyền sử dụng đất trên mảnh đất này. Nếu diện tích đất này được cấp cho hộ gia đình thì khi thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho,… thì buộc những người có tên trong sổ hộ khẩu thời điểm cấp đất đồng ý.

Hiện tại gia đình của bạn cùng người đồng sở hữu còn lại có thể liên hệ tới UBND xã, phường, thị trấn hoặc trực tiếp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có thẩm quyền để nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) theo quy định tại Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ – CP. Sau khi hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới được thực hiện việc chuyển nhượng.