Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp người sử dụng đất muốn chuyển 50m2 đất vườn sang đất ở. Nội dung cụ thể:

Tôi có mảnh đất 277 m2 đã làm nhà trên đó 50 m2 và đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2004. Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi 277m2 là đất vườn có thời hạn đến năm 2024. Nay tôi xin hỏi luật gia tôi muốn chuyển 50m2 trên mảnh đất đó sang đất ở có được không. Nếu không thì chuyễn diện tích tối thiểu từ đất vườn sang đất ở là bao nhiêu.- Bố mẹ đẻ của tôi có đất và nhà trên đất  đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của ông bà. Nay ông bà để cho tôi thừa kế đồng thời sang tên đổi chủ thì khi làm thủ tuc tôi phải trả các khoản phí nào.

Trả lời: Thứ nhất, chuyển mục đích sử dụng đất:

Theo quy định của Luật đất đai năm 2013, trường hợp của bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, được phép chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Điều 57 Luật đất đai năm 2013 có quy định như sau:

“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất

1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;

b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;

c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Như vậy, theo quy định trên thì bạn có thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở. Tuy nhiên, trường hợp của bạn cần phải tiến hành xin phép cơ quan có thẩm quyền trước khi chuyển đổi.

Thứ hai, về diện tích tối thiểu để chuyển đổi

Vì thông tin bạn cung cấp không nêu rõ mảnh đất trên ở khu vực nào nên chúng tôi rất khó có thể tư vấn cụ thể cho bạn. Ngoài ra, muốn biết về diện tích tối thiểu để chuyển sang đất ở thì bạn phải liên hệ với văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương mình để hỏi rõ thêm bởi vì từng địa phương thì họ sẽ có kế hoạch sử dụng đất riêng.

Thứ ba, về các loại thuế phải nộp khi làm thủ tục sang tên

Đối trường hợp của bạn thì ông bà bạn muốn tặng cho phần đất và nhà cho bạn ( cháu) thì sẽ được miễn thuế thu nhập các nhân và lệ phí trước bạ.

Về thuế thu nhập cá nhân

Theo quy định tại điều 4 Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế:

"1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau
".

Về lệ phí trước bạ

Theo quy định tại điều 10 Điều 9 Nghị định số140/2016/NĐ-CP về các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ:

"
Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
"