Câu hỏi: Bố mẹ tôi li hôn từ năm 2010. Tại Biên bản tự thỏa thuận phân chia tài sản (không có công chứng, chỉ có xác nhận của chính quyền nơi cư trú), bố mẹ có chia cho tôi 1 mảnh đất.

Đất được mua năm 2003, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được bố tôi đóng thuế hàng năm. Có cách nào để tôi có thể đứng tên trên Giấy chứng nhận QSD đất, bởi lẽ bố mẹ tôi đã li hôn, không thể cùng đứng tên trên GCNQSD đất, nếu để bố tôi đứng tên riêng thì sẽ không đồng ý cho tôi mảnh đất này nữa.

Trả lời: Bố mẹ bạn trước khi ly hôn có thỏa thuận phân chia tài sản, bản thỏa thuận phân chia tài sản này không có công chứng, chỉ có xác nhận của chính quyền nơi cư trú thì việc xác nhận này là chứng thực của UBND hay chỉ xác nhận của tổ trưởng tổ dân phố hay của người có quyền nào khác. Nếu biên bản này đã được chứng thực của UBND xã mà khi bố mẹ bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì việc tặng cho này hợp pháp căn cứ theo quy định được nêu dưới đây. Còn nếu biên bản này chưa được công chứng thì sau khi bố mẹ bạn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất sẽ tiến hành công chứng bản thỏa thuận cho bạn mảnh đất nêu trên để hợp pháp việc cho bạn mảnh đất.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

“Điều 38. Chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân

2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo quy định của pháp luật.”

Do đó, văn bản thỏa thuận phân chia tài sản chung của vợ chồng không bắt buộc phải có công chứng trừ trường hợp pháp luật có quy định khác thì phải công chứng. Mặt khác, tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Về bản chất, việc bố mẹ bạn thỏa thuận cho bạn mảnh đất tức là đã xuất hiện hợp đồng tặng cho đất cho bạn. Do đó, theo quy định trên thì biên bản tự thỏa thuận phân chia tài sản này phải công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên văn bản này sẽ không được công nhận do vi phạm về hình thức mà tòa án giải quyết cho bố mẹ bạn ly hôn khi chưa đảm bảo về mặt hình thức là trái với quy định của pháp luật, chỉ khi hoàn thành thủ tục công chứng thì văn bản thỏa thuận của bố mẹ bạn mới có hiệu lực căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 39 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014:

“Trong trường hợp tài sản được chia mà theo quy định của pháp luật, giao dịch liên quan đến tài sản đó phải tuân theo hình thức nhất định thì việc chia tài sản chung của vợ chồng có hiệu lực từ thời điểm việc thỏa thuận tuân thủ hình thức mà pháp luật quy định.”

Điều kiện để tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai năm 2013 thì bố mẹ bạn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Như vậy, để bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với mảnh đất đó thì bố, mẹ bạn phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, mới có thể làm thủ tục tặng cho mảnh đất hợp lệ với bạn theo quy định.