Câu hỏi: Luật sư tư vấn trường hợp Hỏi về việc nếu chỉ có các bản sao chứng thực thì các giấy tờ này có thể sự dụng để giao kết hợp đồng trên thực tế được không? và các vấn đề khác liên quan như sau:

Nội dung yêu càu tư vấn:
Xin chào luật sư, tôi có một thắc mắc mong được luật sư tư vấn  giúp.

Anh trai tôi đang xây nhà mới nhưng thiếu một số tiền nên muốn vay vốn ngân hàng. Có một người quen ngỏ ý làm "cò" giúp anh tôi vay tiền. Anh ta yêu cầu một bộ hồ sơ gồm 3 sổ đỏ, 3 CMND, 3 sổ hộ khẩu KT3, 1 giấy phép kinh doanh, 1 giấy đóng thuế có công chứng và hẹn sau khi xem xét hồ sơ xong sẽ có nhân viên ngân hàng xuống khảo sát và làm thủ tục. Nhưng từ lúc nhận hồ sơ đến nay đã gần 1 tháng nhưng vẫn không có ai xuống khảo sát cả. Hỏi thì anh ta trả lời nhân viên ngân hàng phải đi làm gì đó. Hiện giờ anh tôi lo, có thể anh ta dùng bộ hồ sơ đó để làm cớ mất, xin làm lại sổ đỏ khác để chiếm đoạt tài sản hoặc làm hồ sơ giả mang đi lừa đảo. Luật sư cho tôi hỏi, trong trường hồ sơ chỉ có công chứng mà ko có bản gốc để đối chiếu thì hồ sơ đó có giá trị pháp lý hay ko và có thể xảy ra những trường hợp trên ko ? Tôi xin cám ơn Luật sư.

Trả lời: Theo như bạn trình bày, thì bản sao của các giấy tờ này đều đã được chứng thực hợp pháp (trường hợp của bạn là chứng thực bản sao đúng với bản chính, mà không phải là hoạt động công chứng). Bởi vậy những giấy tờ này có giá trị sử dụng thay thế cho bản chính.

Trường hợp 1
: Người này sử dụng bộ hồ sơ để thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất

Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:…”.

Như vậy, chỉ có người sử dụng đất hợp pháp, được pháp luật công nhận thể hiện trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất.

Mặt khác, Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch như sau:

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”.

Nếu một giao dịch dân sự không có đủ các điều kiện theo quy định của Điều luật này thì giao dịch đó sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu (không có hiệu lực pháp luật).

Thứ nhất
, nếu người này mang giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ khác để xác lập giao dịch. Thì giao dịch này được xác lập do giả dối. Nên hoàn toàn không có giá trị pháp lý.

Thứ hai
, đối với các giao dịch liên quan đến đất đai thì pháp luật đều yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản và phải được công chứng thì mới phát sinh hiệu lực pháp luật. Trong quá trình công chứng hợp đồng, thì công chứng viên có trách nhiệm xác minh tính hợp pháp của hợp đồng. Nếu phát hiện thấy dấu hiệu lừa dối thì hợp đồng đó sẽ bị từ chối công chứng. Nếu hợp đồng không được công chứng hợp pháp, thì hợp đồng này sẽ không có giá trị pháp lý.

Như vậy, người đang nắm giữ bộ hồ sơ của anh trai bạn sẽ không thể thực hiện các giao dịch trên thực tế. Bởi người này không phải người đứng tên trong các giấy tờ trong bộ hồ sơ.

Một lưu ý khác về việc anh trai bạn vay vốn tại ngân hàng đó là: Khi phía ngân hàng tiếp nhận hồ sơ vay vốn, ngân hàng sẽ giữ lại bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho việc vay vốn tại ngân hàng. Nên việc hồ sơ của bạn chỉ có bản sao giấy chứng nhận nhận quyền sử dụng đất có chứng thực, thì đã không đảm bảo điều kiện để xét duyệt hồ sơ vay vốn.

Trường hợp 2
: Người đang giữ bộ hồ sơ của anh trai bạn dùng bộ hồ sơ này để xin cấp bản sao từ sổ gốc

Điều 17 Nghị định 23/2015 NĐ-CP có quy định :
“Người yêu cầu cấp bản sao từ sổ gốc phải xuất trình bản chính hoặc bản sao có chứng thực Giấy chứng minh nhân dân hoặc Hộ chiếu còn giá trị sử dụng để người tiếp nhận hồ sơ kiểm tra…”.

Như vậy, có thể sử dụng bản sao đã chứng thực để làm căn cứ cấp bản sao từ sổ gốc. Song vấn đề đặt ra là người đang giữ hồ sơ không phải người đứng tên trong các giấy tờ xin cấp lại đó. Mặt khác người này cũng không nằm trong trường hợp là
“người đại diện theo pháp luật, người đại diện theo ủy quyền của cá nhân, tổ chức được cấp bản chính.”
(phải xuất trình được giấy tờ chứng minh là người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền với người yêu cầu thì mới có giá trị)

Như vậy, người đang giữ hồ sơ của anh trai bạn, hoàn toàn không có cơ sở sử dụng bộ hồ sơ này để thực hiện các giao dịch trên thực tế hoặc để cấp bản sao từ sổ gốc các loại giấy tờ có trong hồ sơ.

Tuy việc sử dụng bộ hồ sơ này trên thực tế là khó xảy ra, song, anh trai bạn cũng nên nhanh chóng lấy lại bộ hồ sơ, để tránh những rắc dối không đáng có trên thực tế.