Câu hỏi: Kính gửi luật sư. Luật sư cho tôi hỏi, hiện tại gia đình tôi đang ở ABC. Trên mảnh đất này hiện đang có quy hoạch. Nhưng vì là đất nông nghiệp nên chỉ được đền bù 250000/m và nhà 3 tầng thì cũng chỉ được đền bù 1/10 so với giá trị quy định của nhà nước. Nhà tôi sử dụng đất từ năm 2009 đến nay có hoá đơn điện nước, từ 2000-2009 chủ cũ cũng đã sử dụng nhưng đó thời gian lâu không giữ được hoá đơn. Vậy nhờ luật sư tư vấn kĩ xem mức đền bù như vậy đúng quy định chưa? Nếu chưa thì tôi có thể căn cứ điều nào luật nào, hoặc có thể phải cung cấp thêm giấy tờ gì để mức đền bù tăng lên. Tôi xin cám ơn.

Trả lời: Đất của bạn là đất nông nghiệp, hiện tại đang có quy hoạch và bị thu hồi. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.

2. Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.”

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được quy định tại Điều 77 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại theo quy định sau đây:

a) Diện tích đất nông nghiệp được bồi thường bao gồm diện tích trong hạn mức theo quy định tại Điều 129, Điều 130 của Luật này và diện tích đất do được nhận thừa kế;

b) Đối với diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 129 của Luật này thì không được bồi thường về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại;

c) Đối với diện tích đất nông nghiệp do nhận chuyển quyền sử dụng đất vượt hạn mức trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì việc bồi thường, hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, tiền bồi thường cho việc thu hồi đất nông nghiệp căn cứ vào giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất, không phục thuộc vào thời gian sử dụng đất bao lâu.

Đối với ngôi nhà 3 tầng của bạn, bạn không nói rõ ngôi nhà này được xây trên chính mảnh đất nông nghiệp này hay xây trên một mảnh đất khác, nên có 2 trường hợp có thể xảy ra như sau:

Trường hợp thứ nhất, nhà xây trên đất nông nghiệp

Điều 82 Luật Đất đai 2013 có quy định các trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường về đất như sau:

“Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất trong các trường hợp sau đây:

1. Các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 76 của Luật này;

2. Đất được Nhà nước giao để quản lý;

3. Đất thu hồi trong các trường hợp quy định tại Điều 64 và các điểm a, b, c và d khoản 1 Điều 65 của Luật này;

4. Trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này.”

Khoản 1 Điều 64 có quy định về thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai như sau:

“1. Các trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai bao gồm:

a) Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm.”

Trường hợp Nhà nước thu hồi đất không được bồi thường tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 92 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp thu hồi đất quy định tại các điểm a, b, d, đ, e, i khoản 1 Điều 64 và điểm b, d khoản 1 Điều 65 của Luật này.

2. Tài sản gắn liền với đất được tạo lập trái quy định của pháp luật hoặc tạo lập từ sau khi có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình xây dựng khác không còn sử dụng.”

Trường hợp nhà của bạn xây dựng trên đất nông nghiệp, tức đã sử dụng đất không đúng mục đích, thì bạn sẽ không được bồi thường về diện tích đất cũng như nhà xây dựng trên đất này. Việc ngôi nhà này vẫn được đền bù, tức là bạn đang được hưởng quyền lợi nhiều hơn so với quy định của pháp luật.

Trường hợp ngôi nhà này xây dựng trên đất ở

Khi nhà nước thu hồi đất ở thì được bồi thường về đất theo quy định tại Điều 79 Luật Đất đai 2013 như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam mà có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này khi Nhà nước thu hồi đất thì được bồi thường như sau:

a) Trường hợp không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở; trường hợp không có nhu cầu bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở thì Nhà nước bồi thường bằng tiền;

b) Trường hợp còn đất ở, nhà ở trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi thì được bồi thường bằng tiền. Đối với địa phương có điều kiện về quỹ đất ở thì được xem xét để bồi thường bằng đất ở.

2. Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất gắn liền với nhà ở phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở, nếu không có chỗ ở nào khác thì được Nhà nước bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hoặc giao đất ở có thu tiền sử dụng đất.

3. Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang sử dụng đất để thực hiện dự án xây dựng nhà ở khi Nhà nước thu hồi đất, nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường về đất.”

Nhà xây trên đất khi bị thu hồi thì mức bồi thường được quy định tại khoàn 1 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

“Mức bồi thường nhà, công trình bằng tổng giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, công trình đó.”

Như vậy, khi nhà bạn bị thu hồi, bạn sẽ được bồi thường bằng tổng giá trị hiện có của nhà và khoản tiền tính bằng tỷ lệ phần trăm theo giá trị hiện có của nhà, chứ không phải tính theo giá Nhà nước quy định.

Đối với trường hợp của bạn, nếu số tiền được bồi thường thấp hơn so với quy định của nhà nước, bạn có thể làm đơn yêu cầu lên cơ quan có thẩm quyền đã ra quyết định thu hồi và bồi thường đất, yêu cầu tăng mức bồi thường đối với bạn.

Trân trọng.
Luật gia / CV tư vấn: Nguyễn Thị Thu Hiền - Luật Minh Gia