Câu hỏi: Thưa luật sư,Trường hợp gia đình tôi như sau:

Gia đình tôi có 4 người, Cha Mẹ, tôi và em trai. Cha Mẹ tôi đã li hôn được 15 năm. trước khi li hôn Cha Mẹ tôi đã đồng thuận ký văn bản trước tòa án toàn bộ tài sản đất đai nhà cửa sẽ cho tôi và em tôi sau khi trưởng thành. Vì lúc đó chúng tôi chưa đủ 18 tuổi. Đến hiện tại Cha tôi đã lấy 1 vợ khác và có 1 con sống cùng với chúng tôi đã được 11 tuổi. Nhưng giấy tờ nhà đất đai Cha tôi vẫn không chuyển quyền sở hữu qua cho chúng tôi trong khi hiện tại tôi đã 33 tuổi, em trai tôi đã 24 tuổi. Chúng tôi cũng không dám yêu cầu việc đó, làm như thế thì tình cảm Cha con và gia đình sẽ không đươc vui. Mặt khác ông còn muốn bán nhà và chia 1 phần nhỏ cho chúng tôi để ra riêng. còn lại ông giữ cho riêng mình và gia đình ông.Xin hỏi luật sư rằng nếu Cha tôi âm thầm bán nhà và lấy tiền luôn rồi cho 1 phần nhỏ sau đó đi mất, chúng tôi có được quyền yêu cầu lấy lại căn nhà hay không? Và khi bán đi rồi giấy tờ nhà đó có hợp lệ hay không?

Trả lời: Theo như bạn cung cấp thì bố mẹ bạn ly hôn và đã có quyết định của Tòa án, theo đó Tòa đã công nhận sự thỏa thuận của bố mẹ bạn về vấn đề sẽ để lại toàn bộ đất đai và nhà cửa cho bạn và em trai khi đã trưởng thành tức là khi hai anh em bạn đã đủ 18 tuổi. Như vậy, thì sau khi tòa ra quyết định công nhận sự thuận tình ly hôn thì quyết định trên đã có hiệu lực pháp luật.

Khi bố mẹ bạn ly hôn thì cả hai anh em là người chưa thành niên, thì trong  trường hợp này ta cần phải xem xét về vấn đề là để lại nhà và đất cho hai anh em có được hay không?

Về nguyên tắc thì chủ sở hữu tài sản, người có quyền sử dụng đất có toàn quyền sử dụng và định đoạt tài sản của mình theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, hai anh em bạn là người chưa thành niên thì căn cứ theo các quy định của pháp luật dân sự thì khi thực hiện giao dịch dân sự thì những đối tượng trên thì vẫn còn những hạn chế nhất định.

Hơn nữa, theo Luật Hôn nhân và gia đình thì khi ly hôn thì bố mẹ bạn có quyền thỏa thuận về tài sản trong đó thì cả hai hoàn toàn có thể để lại tài sản  bao gồm mảnh đất và căn nhà cho hai anh em của bạn. Theo đó khi Tòa án giải quyết ly hôn thì Tòa sẽ ghi nhận vào bản án hoặc quyết định đồng ý để lại khối tài sản trên cho hai anh em. Vì hai anh em bạn chưa thành niên thì mảnh đất và căn nhà này sẽ được giao cho người đại diện theo pháp luật tức là cha hoặc mẹ quản lý cho đến khi hai anh em bạn đủ tuổi thành niên. Đối với trường hợp của bạn thì cần phải xác định ai là người hiện tại quản lý khối tài sản trên.

Do đó, khi hai anh em bạn đã đủ 18 tuổi thì có thể  mang bản án hoặc quyết định của Tòa đến Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứ không cần phải yêu cầu bố bạn thực hiện thủ tục trên.

Theo như thông tin bạn cung cấp thì hiện nay bố của bạn muốn bán nhà đã cho anh em bạn và chia cho hai anh em bạn và giữ lại cho gia đình thứ hai của bố bạn thì có hợp pháp?

Trong trường hợp của bạn thì theo bản án hoặc quyết định của Tòa án thụ lý đơn ly hôn của bố mẹ bạn đã ghi nhận rõ là bố mẹ bạn đều đồng ý để lại toàn bộ số tài sản trên cho hai anh em khi cả hai trưởng thành. Như vậy, kể từ khi bản án hoặc quyết định có hiệu lực thì các bên đương sự phải tuân thủ và khi hai anh em bạn đã đủ tuổi thành niên thì hoàn toàn có thể tiến hành thủ tục sang tên để có quyền sở hữu nhà và đất.

Ngoài ra cần phải xác định lúc bố mẹ bạn ly hôn và có thỏa thuận trên thì ai là người quản lý khối tài sản trên cho anh em bạn? Nếu bố bạn là người quản lý mảnh đất và căn nhà trên thì theo tại khoản 1 Điều 46 Luật Hôn nhân và Gia đình 2000 quy định việc định đoạt tài sản riêng của con chưa thành niên như sau:
“Trong trường hợp cha mẹ quản lý tài sản riêng của con dưới 15 tuổi có quyền định đoạt tài sản đó vì lợi ích của con, có tính đến nguyện vọng của con, nếu con từ đủ 9 tuổi trở lên.”

Nếu bố bạn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản của hai anh em bạn khi chưa thành niên mà không vì  lợi ích của bạn, không tính đến nguyện vọng của bạn thì việc xác lập, thực hiện hợp đồng đó đã vượt quá phạm vi đại diện.

Hơn nữa cho đến khi bạn 33 tuổi, em trai bạn 24 tuổi thì cả hai đều có thể tự mình tiến hành sang tên mảnh đất và căn nhà trên dựa theo bản án hoặc quyết định của Tòa đã tuyên mà không cần sự đồng ý của bố bạn.

Nếu bố bạn đã bí mật bán số tài sản trên thì căn cứ theo Điều 133 BLDS 2015 quy định rõ:

“Điều 133. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

1. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng đối tượng của giao dịch là tài sản không phải đăng ký đã được chuyển giao cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch được xác lập, thực hiện với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp quy định tại Điều 167 của Bộ luật này.

2. Trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu.

Trường hợp tài sản phải đăng ký mà chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giao dịch dân sự với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.

3. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều này nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.”

Do đó, nếu việc mua bán giữa bố bạn và người thứ ba hoàn toàn hợp pháp đã đăng ký quyền sở hữu, người thứ ba không biết về việc mảnh đất và căn nhà đã được giao lại cho hai anh em bạn thì giao dịch trên vẫn có giá trị pháp lý, pháp luật vẫn bảo vệ giao dịch này. Tuy nhiên, theo quy đinh của Luật thì hai anh em bạn có quyền khởi kiện yêu cầu bố bạn hoàn trả chi phí và bồi thường thiệt hại.