Câu hỏi: Luật sư tư vấn về vụ việc tranh chấp đất đai không có hợp đồng công chứng, chứng thực từ năm 2010. Nội dung tư vấn như sau:

Kính gửi: Công ty Luật Minh GiaTrước tiên xin gửi lời chào trân trọng, lời chúc tốt đẹp nhất tới Công ty Luật Minh Gia.Xin hãy tư vấn cho tôi sự việc như sau: Tháng 10/2010 bố tôi và tôi đã bán nhà và đất tôi xây trên đất bố mẹ tôi năm 2003, giấy tờ chỉ có biên bản chuyển nhượng viết tay và trong đó chỉ ghi đồng ý chuyển nhượng đất ở và tài sản trên đất không ghi diện tích và ký luôn ở dưới đó nhưng sau đó biên bản đó bên mua đã ghi thêm phía dưới kích thước lấn chiếm thêm, Ông ấy đã đóng thuế nhà đất từ sau đó là 120m2 nhưng trong biên bản thì bên mua đã ghi tổng diện tích 150m2 và đưa lên xã xác nhận vào dưới chỗ bên mua ghi thêm, thực tế diện tích đất theo móng chưa đến 120m2. Năm ngoái ông ấy ngang nhiên cơi nới làm công trình đua sang đất của bố mẹ tôi khi chỉ có bố tôi ở nhà và hành hung chửi bố tôi. Khi bán nhà tôi có ba mi cửa sổ đua sang 2 bên đất giáp ranh và thời điểm bán nhà tôi cũng nói với ông ấy phải cắt khi các hộ giáp ranh yêu cầu nhưng không ghi trong biên bản. Giờ ông ấy bảo mi cửa sổ là giọt ranh, giọt ranh đến đâu đất nhà ông ấy đến đấy. Đất ở quê đến nay vẫn chưa ai yêu cầu cấp sổ đỏ. Đất của bố mẹ tôi nhưng chỉ tôi và bố tôi tham gia chuyển nhượng ký. Nay cho tôi hỏi việc phân định đất giữa hai nhà sẽ dựa trên móng nhà hay mi cửa sổ? Nhà ông đó chỉ được nhận diện tích theo móng đúng không ạ? Việc ông ấy tự ghi thêm vào biên bản chuyển nhượng và đưa xã ký xác nhận vào dưới chỗ ông ấy ghi thêm và ký có hiệu lực không? Rất mong Quý Công ty Luật Minh Gia giúp cho tôi có được tư vấn thực hiện theo đúng pháp luật. Cụ thể năm ngoái Ông ta đã ngang ngược cơi nới các công trình như làm mi trên tum đua sang nhà tôi, làm mái tôn, dậu inox trên tầng 2 và để chậu cây cảnh xát mép dậu inox tầng 2 đua sang nhà tôi và thỉnh thoảng tưới cây nước chảy xuống phần đất nhà tôi, làm đường nước thải đi bên phía nhà tôi (nhưng đã cắt do không đồng ý) khi chỉ có một mình bố tôi ở nhà và Ông ta đã hành hung chửi bố tôi. Ông đó đã xả nước thải và rác thải trên tầng 2 vào bể nước nhà tôi và nhà tôi đã đệ đơn đã hòa giải và chính quyền cũng đã yêu cầu ông ấy xử lý việc đó để không gây mất VSMT nhà giáp ranh. Nhưng từ hôm hòa giải đến nay đã hơn 2 tuần rồi ông ấy không thực hiện. Vậy những việc ông ấy làm như vậy đã vi phạm luật như thế nào ạ?- Các mi cửa sổ giáp ranh khi bán nhà đã có, liệu đó có được coi là giọt ranh đất của nhà ông ấy không ạ?- Giấy chuyển nhượng chỉ có bố tôi và tôi ký mẹ tôi không tham gia, vậy giấy tờ đó còn thiếu một đồng sở hữu đất, kể từ khi ông ấy lấn chiếm khoảng không mẹ tôi luôn kiên quyết chỉ chấp nhận diện tích tôi chuyển nhương cho ông ấy phải theo móng. Móng đó trước tôi đã làm là móng lệch giật cấp vào trong. Ông đó đã đào lên và cũng biết chắc chắn như vậy. Vậy xin Luật sư tư vấn cho tôi diện tích đất theo móng nhà có đúng không ạ?. Nếu ra tòa biên bản chuyển nhượng đó có được cho là vô hiệu không ạ? Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ tư vấn của Quý Công ty./.Kính thư

Trả lời: Thứ nhất,
theo thông tin bạn cung cấp, đất này là đất của bố mẹ, hình thành chung trong thời kỳ hôn nhân nên là tài sản chung của 2 vợ chồng do vậy để chuyển nhượng hay tặng cho hay thực hiện bất kì giao dịch nào liên quan đến đất sẽ phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng, trong giao dịch trên nếu mẹ bạn đã thỏa thuận cho người bố tự đứng ra ký giấy tờ để bán mảnh đất này thì sẽ được coi là hợp pháp, còn trường hợp bán khi bán mảnh đất này người mẹ không đồng ý thì đây được coi là giao dịch dân sự vô hiệu theo quy định tại Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 như sau
“ Vợ, chồng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung.”

Đồng thời theo điều 4 Nghị định 70/2001/NĐ – CP có quy định “
Trong trường hợp vợ hoặc chồng xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các giao dịch dân sự liên quan đến tài sản chung quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này mà không có sự đồng ý của một bên, thì bên đó có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch đó vô hiệu theo quy định tại Điều 139 của Bộ luật Dân sự và hậu quả pháp lý được giải quyết theo quy định tại Điều 146 của Bộ luật Dân sự.”

Nếu như người mẹ không đồng ý với giao dịch dân sự này thì mẹ bạn có quyền gửi đơn yêu cầu Tòa án nhân dân tuyên giao dịch dân sự vô hiệu và khi này các bên sẽ phải trao trả cho nhau những gì đã nhận, bên gia đình bạn trả lại tiền cho gia đình kia và gia đình bên kia trả lại đất cho bạn.

Thứ hai
, việc xác định ranh giới đất sẽ căn cứ theo diện tích thực tế thời điểm năm 2010 hai bên chuyển nhượng. Bởi lẽ các bên không ghi nhận trong hợp đồng nhưng vì hai bên vẫn sử dụng diện tích này từ thời điểm  2010, hành vi tự ý ghi nhận diện tích tăng thêm vào hợp đồng đã ký mà không có sự đồng ý của gia đình bạn  và cố ý xây dựng lấn chiếm là không được phép. Việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ được thực hiện tại UBND xã, phường nơi có đất còn khi hòa giải tại UBND xã không thành thì lúc này bạn có thể gửi đơn trực tiếp đến Tòa án nhân dân quận, huyện để được giải quyết theo quy định tại điều 202 Luật đất đai năm 2013

Điều 202. Hòa giải tranh chấp đất đai

1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban nhân cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

.......

"1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;”… (khoản 1 Điều 203 LĐĐ 2013)

Đồng thời những hành vi hành hung bố bạn là hành vi vi phạm pháp luật có thể cấu thành tội cố ý gây thương tích theo quy định tại điều 104 Bộ luật hình sự năm 1999 sửa đổi năm 2009 bạn có thể trình báo cơ quan công an để tố giác hành vi vi phạm. Đồng thời những hành vi xả nước thải, đổ rác thải là những hành vi gây mất vệ sinh môi trường nên bạn cũng có quyền yêu cầu chính quyền địa phương can thiệp để bảo bảo quyền lợi của gia đình, khi này gia đình có hành vi vi phạm có thể bị xử lý hành chính trong lĩnh vực môi trường