Câu hỏi: Mẹ em có 1 thửa đất lúa diện tích 690m2 như hình với chiều ngang mặt tiền là 21,8m. Trước đó mẹ em có cho một người dì một phần trong thửa đất đó, diện tích ngang 5m dài hết đất. Hiện tại mẹ em còn lại khoảng 16m ngang. Giấy chứng nhận QSDĐ là đất chuyên trồng lúa nước. Hiện tại mẹ em muốn chuyễn quyền sử dụng phần đất 16m còn lại như trên cho em và tách thửa đất ra cho em và dì em. Nhưng do không đủ diện tích tách thửa của đất lúa nên không tách được, đồng thời e cũng không đứng tên quyền sử dụng đất trồng lúa. Nên UBND xã có đề xuất mẹ em chuyễn quyền sử dụng đất thổ cư phần đất 16m ngang để sang tên cho em, rồi giữ lại giấy chứng nhận QSDĐ trồng lúa 5m cho dì em. Luật sư tư vấn giúp em chuyễn mục đích sử dụng đất một phần trong thửa rồi tách thửa như vậy có được hay không? Trình tự, thủ tục như thế nào? Có cần phải lên thổ cư hết phần đất 16m ngang để tách thửa hay chỉ cần lên thổ cư một phần trong trong đó để tách thửa

Trả lời: Trường hợp của bạn, để chuyển phần diện tích 16m ngang đất nông nghiệp lên đất thổ cư để tách thửa thì phải đảm bảo điều kiện: diện tích đất 16m nganh khi chuyển mục đích sang đất thổ cư và diện tích 5m ngang đất nông nghiệp mẹ bạn đã tặng cho dì phải đảm đảm bảo đủ điều kiện về diện tích tích tối thiểu theo từng loại đất được tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tại địa phương bạn ban hành.

Do bạn chưa cung cấp thông tin là mảnh đất thuộc địa phận của địa phương nào nên chúng tôi không thể tư vấn cho bạn cụ thể là mảnh đất có đủ điều kiện về diện tích tối thiểu để được tách thửa hay không. Để biết về thông tin này bạn đến Ủy ban nhân dân địa phương để tìm hiểu thông tin.

Trường hợp bạn, UBND xã có đề xuất mẹ bạn chuyển quyền sử dụng đất thổ cư phần đất 16m ngang, thì có thể việc chuyển diện tích 16m ngang đất lúa sang đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất thì đủ điều kiện được chuyển đổi theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước.

Căn cứ vào quy định tại Khoản 1 Điều 134 Luật đất đai năm 2013 có quy định:

“1. Nhà nước có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.
Trường hợp cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước có biện pháp bổ sung diện tích đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất trồng lúa.

...
”.

Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa sang đất phi nông nghiệp sẽ được cho vào diện hạn chế. Việc hạn chế này được Nhà nước kiểm soát để xem xét thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại đoạn 2 Khoản 2 Điều 44 Luật đất đai năm 2013:

“
2. ...

Trong trường hợp cần thiết, Hội đồng thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tổ chức kiểm tra, khảo sát thực địa các khu vực dự kiến chuyển mục đích sử dụng đất, đặc biệt là việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng”

Thêm vào đó, tại Khoản 1 Điều 52 Luật đất đai năm 2013 có quy định về căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

"
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệ
t
".

Như vậy, bạn nên xác nhận lại với UBND quận, huyện về diện tích tối thiểu để tách thửa và kiểm tra thửa đất của bạn có đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất trong quy hoạch sử dụng đất hay không? Khi đảm bảo được các điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và điều kiện tách thửa đất thủ tục để tách thửa đất được quy định như sau:

Theo quy định tại Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

“
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị tách thửa hoặc hợp thửa
.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất đối với thửa đất mới tách, hợp thửa;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được cấp hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

3. Trường hợp tách thửa do chuyển quyền sử dụng một phần thửa đất hoặc do giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo, đấu giá đất hoặc do chia tách hộ gia đình, nhóm người sử dụng đất; do xử lý hợp đồng thế chấp, góp vốn, kê biên bán đấu giá quyền sử dụng đất để thi hành án (sau đây gọi là chuyển quyền) thì Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:

a) Đo đạc địa chính để chia tách thửa đất;

b) Thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định tại Nghị định này đối với phần diện tích chuyển quyền; đồng thời xác nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Như vậy, theo quy định này thì  bạn chỉ cần nộp 01 hồ sơ đề nghị tách thửa tại Phòng Tài nguyên và môi trường, những công việc còn lại sẽ do Văn phòng đăng kí đất đai thực hiện.

Hồ sơ xin tách thửa gồm: Đơn xin tách thửa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong trường hợp bạn muốn chuyển mục đích một phần trên diện tích 16m ngang đất nông nghiệp thành đất thổ cư thì cũng phải đảm bảo được các điều kiện nên trên.