Câu hỏi: Chào luật sư, tôi có thắc mắc này nhờ luật sư tư vấn giúp tôi:- Nhà ông K có mặt tiền quay ra ngõ chính (lối đi chung), nhà tôi có mặt tiền quay ra ngách (lối đi chung) như trong hình.- Ngách (lối đi chung) có chiều rộng hơn 2m.- Thời gian vừa qua ông K tự ý ngăn nhà làm đôi để cho thuê, và tự ý trổ cửa chính cũng như cửa sổ quay ra ngách (lối đi chung) của khu nhà tôi, mà KHÔNG HỎI Ý KIẾN người dân (gồm 5 nhà trong đó có nhà tôi) đang sử dụng ngách (lối đi chung).

Cửa chính quay ra mặt ngách mà ông K tự ý trổ là cửa sắt lùa nhưng lấn ra lối đi chung khoảng 30 phân. Cửa sổ quay ra mặt ngách mà ông K tự ý trổ là cửa có cánh mở ra lối đi chung, và thấp hơn 2m so với mặt đất (người dân qua lại đều bị cửa vướng vào đầu). Xin nói thêm là trước khi cho thuê ông K có dùng phần nhà này để làm xưởng cơ khí, cũng không hỏi ý kiến người dân nhưng không ảnh hưởng lắm nên chúng tôi cũng chấp nhận bỏ qua.Tuy nhiên sau khi ông K cho thuê thì ông đòi hỏi quyền sử dụng đất một cách thái quá (người thuê nhà phải được để xe máy, xe đạp, phơi phóng ở ngách lối đi chung, vì nhà thuê là nhà cấp 4, và nhà tôi để ô tô ở đó là ông K ý kiến)Vậy trong trường hợp này, tôi xin hỏi:

1. Trước kia ông K mở xưởng cơ khí như vậy ở trong khu dân cư có vi phạm pháp luật không?

2. Nhà ông K có cửa chính ở mặt ngõ rồi mà tự ý trổ cửa ở mặt ngách vậy là đúng hay sai? Cửa lấn lối đi chung như vậy có phạm luật hay không?

3. Vì ngách là lối đi chung nên nhà tôi đỗ ô tô ở đó có vấn đề gì không?

4. Nếu xảy ra tranh chấp đất đai thì tôi kiện nhà ông K với điều mấy khoản mấy bộ Luật gì?.Cám ơn luật sư và mong hồi đáp của luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, việc xây xưởng cơ khí trong khu dân cư.

Theo thông tin anh đưa ra,
ông K có dùng phần nhà này để làm xưởng cơ khí, cũng không hỏi ý kiến người dân nhưng không ảnh hưởng lắm nên mọi người xung quanh cũng chấp nhận bỏ qua. Tức là người dân quanh đó chấp nhận việc ông K xây xưởng khí trong khu dân cư. Nếu trong quá trình hoạt động xưởng cơ khí có gây ra tiếng ồn và ô nhiễm không khí, ảnh hưởng đến người dân nơi đó thì ông K xử phạt hành chính theo Nghị định số 179/2013/NĐ-CP cụ thể tại Điều 17 về vi phạm tiếng ồn, hoặc hành vi gây ô nhiễm không khí quy định tại Điều 68 Luật Bảo vệ môi trường năm 2014.

Thứ hai, về lối đi chung.

Căn cứ Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"
Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù”.

Áp dụng và vấn đề của anh, chúng tôi có thể phân tra những trường hợp sau:

Trường hợp 1:
Chúng ta hiểu lối đi chung là lối đi chung của nhiều hộ gia đình khi phải qua lối đi đó thì họ mới ra được đường công cộng. Như vậy, khi không có hộ nào bị vây bọc bởi bất động sản của nhà dân quanh đó và họ không bắt buộc phải đi qua bất động sản của nhà ông K thì mới ra được đường công cộng thì lối đi đó sẽ
không phải lối đi chung
. Và như vậy, trong trường hợp này,
nhà ông K có cửa chính ở mặt ngõ rồi mà tự ý trổ cửa ở mặt ngách
và nếu đã có giấy tờ về việc chuyển nhượng, hoặc xin được xây ngõ trên mảnh đất đó thì gia đình ông K hoàn toàn có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đó và được phép sử dụng với lối đi chug này

Trường hợp 2:
Khi có bất động sản bị vây bọc và hộ dân trong bất động sản đó bắt buộc phải đi qua ngõ của nhà ông K thì mới ra được đường công cộng thì
ngõ đi được coi là ngõ đi chung
(của gia đình ông K và của hộ bị vây bọc). Như vậy, việc xác định đây là ngõ đi chung có yếu tố quyết định đến việc gia đình ông K sẽ nhận được gì khi mà đã bỏ tiền ra để làm ngõ, xây ngõ nếu lối đi chung này không nằm trong giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà ôn K. Về vấn đề này cũng đã được quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 nêu trên.

Thứ ba,
việc anh đỗ xe ô tô ở lối đi chung cần có sự thỏa thuận với mọi người có đất liền kề với lối đi chung này để không ảnh hưởng tới người dân ở đó.

Thứ tư, khi xảy ra tranh chấp đất đai.

Căn cứ Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 quy định hòa giải tranh chấp đất đai:

“1. Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.

2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

3. Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình; trong quá trình tổ chức thực hiện phải phối hợp với Ủy ban MTTQ Việt Nam cấp xã và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác. Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

4. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp”.

Như vậy, khi nhận được yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, trong thời hạn không quá 45 ngày (Luật Đất đai 2003 quy định là 30 ngày) UBND cấp xã có trách nhiệm và thẩm quyền giải quyết.