Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vay nặng lãi. Nội dung tư vấn như sau:

Vào tháng 3 - 2015  tôi có cho chị gái bên vợ tôi mượn một bìa đỏ, đất nhà ở là đất mà hiện giờ tôi đang sinh sống. Vì là anh em cả nên khi chị gái bên vợ tôi ra mượn và bảo dùng đi vay tiền bên ngân hàng để chạy việc, cũng do thiếu hiểu biết nên tôi đã đưa cho chị mượn đi. Chị gái còn bảo nếu vay được thì cho hai vợ chồng tôi vài triệu để tiêu còn tiền lãi chị khác giả. Sau hai tháng không thấy chị nói gì, tôi mới gọi điện hỏi thì chị bảo đất của tôi là đất nông thôn nên không vay được. Tôi hỏi chị lấy lại bìa đỏ thì chị bảo cứ yên tâm chị cất cho giờ đang bận việc vài hôm nữa chị khác lấy  giả. Cho đến nay tôi mới biết chi đã mang đi cầm lấy 40 triệu vay với lãi xuất cao ở ngoài và chạy chốn không giả tiền lãi. Đến giờ bên cho vay mới thông báo tới gia đình tôi và còn ép buộc tôi phải trả số tiền cả gốc lẫn lãi là 110 triệu đồng. Trong khi đó chị gái tôi đi vay ngoài mà không hề có chứ kí của chủ bìa đỏ.... Cho tôi hỏi trông trường hợp này tôi nên làm gì và có thể kiện chị gái tôi và bên cho vay nặng lãi đấy không? Xin cảm ơn  luật sư.

Trả lời: Thứ nhất, thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Theo khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự 2015:

Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp).

Theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là “sổ đỏ”) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Trong giao dịch dân sự, việc “cầm cố sổ đỏ” thực chất là
thế chấp quyền sử dụng đất
, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và bên thế chấp giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp giữ.

Theo điều 292, khoản 1 điều 295, khoản 1 điều 317 Bộ luật Dân sự:

Tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm, bên thế chấp (trừ trường hợp cầm giữ tài sản, bảo lưu quyền sở hữu).

Như vậy, để có thể vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận thế chấp phải do chính chủ sở hữu thực hiện (hoặc người đại diện hợp pháp). Thế chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đều phải qua công chứng.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Hợp đồng thế chấp mà chị gái bên vợ ( chị A) và bên nhận thế chấp đã xác lập (không có chữ ký của người đứng tên trong sổ đỏ hoặc có chữ ký nhưng là chữ ký giả), hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực, do vậy, giao dịch vô hiệu (quy định tại Điều 122 giao dịch dân sự vô hiệu.)

Thứ hai, về nghĩa vụ trả nợ

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là ký giữa chị A và bên nhận thế chấp, như đã nói ở trên thì hợp đồng thế chấp này vô hiệu nên gia đình bạn không có nghĩa vụ phải thanh toán số tiền 110 triệu vnđ do bên nhận thế chấp yêu cầu.

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

Do vậy, gia đình bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu tòa án tuyên giao dịch thế chấp giữa chị A và bên nhận thế chấp là vô hiệu.