Câu hỏi: Trước năm 1992 gia đình tôi có nhận đấu thầu dài hạn khu lò gạch cũ của hợp tác xã, bố mẹ tôi có san lấp để trồng cây hoa mầu, sau đó khoảng năm 1997 bố mẹ tôi đã mua lại khu đất đó (có giấy tờ viết tay của chính quyền thôn sở tại và biên lai thu tiền) và đã xây dựng một căn nhà cấp 4 vào thời gian đó đến nay đất không có tranh chấp gì xảy ra, nay gia đình tôi muốn làm sổ đỏ thì cần thủ tục thế nào và mất phí bao nhiêu?

Trả lời: Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi đề nghị tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, đối với trường hợp của anh, chúng tôi có ý kiến tư vấn như sau:

Thứ nhất, điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Căn cứ thông tin anh đưa ra, phần đất khu lò gạch của Hợp tác xã nhưng năm 1997 do thôn bán và thu tiền của gia đình. Vì vậy, nếu phần đất này không thuộc quyền quản lý, sử dụng của thôn thì việc thôn bán đất cho gia đình được đưa vào trường hợp giao đất trái thẩm quyền (theo quy định tại Điều 23, Điều 24 Luật Đất đai 1993). Điều 23 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định như sau:

“Điều 23. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đã được giao không đúng thẩm quyền

1. Đất giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại Điều này bao gồm các trường hợp người đứng đầu điểm dân cư giao đất hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã giao đất không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ; tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng nhưng đã tự phân phối, bố trí cho cán bộ, công nhân viên, xã viên để sử dụng làm nhà ở và các mục đích khác.

…

3. Trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Khoản 2 Điều 20 của Nghị định này.

Trường hợp thửa đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở hoặc công trình xây dựng khác thì diện tích còn lại không có nhà ở, công trình xây dựng được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng đang sử dụng, nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp thì phải làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất.

4. Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Khoản 2 và Khoản 3 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

…”

Như vậy trong trường hợp gia đình mua thửa đất và sử dụng ổn định từ năm 1997, nay được xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Thứ hai, trình tự thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Trình tự, thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao trái thẩm quyền pháp luật không có hướng dẫn cụ thể, mỗi địa phương sẽ ban hành Quyết định riêng để hướng dẫn chi tiết các bước cần thực hiện thủ tục công nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất trái thẩm quyền, căn cứ vào các quy định tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Thông tư 24/2014/TT-BTNMT,…

Chúng tôi có thể khái quát các bước chính để anh tham khảo như sau:

- Bước 1: Nộp hồ sơ đến UBND cấp xã đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Gia đình chuẩn bị hồ sơ gồm: Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy tờ mua bán, Biên lai nộp tiền, Biên lai nộp thuế sử dụng đất (nếu có), Chứng minh nhân dân, Sổ hộ khẩu của người sử dụng đất (Bản sao chứng thực)…

Theo đó, UBND cấp xã xem xét, kiểm tra hồ sơ, đánh giá có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không.

- Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng Đăng ký đất đai

Sau khi UBND cấp xã có văn bản xác nhận đủ điều kiện công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận thì xã chuyển hồ sơ hoặc gia đình mang hồ sơ nộp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai.

- Bước 3: Nộp các nghĩa vụ tài chính, nhận biên lai và nộp lại cho Văn phòng Đăng ký đất đai.

- Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp (thông thường được giải quyết trong 30 ngày kể từ ngày nộp đủ hồ sơ hợp lệ).

Như vậy, nhằm đảm bảo thực hiện đúng, đủ thủ tục, gia đình anh nên đến trực tiếp trụ sở UBND cấp xã để được hướng dẫn chi tiết.

Thứ ba, nghĩa vụ tài chính phải nộp khi cấp Giấy chứng nhận

- Tiền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 8 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, trường hợp giao đất trái thẩm quyền trước 01/07/2004 thu tiền sử dụng đất như sau:

“
1. Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định, khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận thì thu tiền sử dụng đất như sau:

…

b) Trường hợp sử dụng đất có nhà ở ổn định trong khoảng thời gian từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất, thì thu tiền sử dụng đất như sau:

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất theo đúng mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì không thu tiền sử dụng đất;

- Nếu giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thấp hơn mức thu quy định của pháp luật đất đai năm 1993 thì số tiền đã nộp được quy đổi ra tỷ lệ % diện tích đã hoàn thành việc nộp tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm đã nộp tiền; phần diện tích đất còn lại thực hiện thu tiền sử dụng đất theo chính sách và giá đất tại thời điểm có quyết định công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…

2. Diện tích đất còn lại không có nhà ở (nếu có) được xác định là đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng khi cấp Giấy chứng nhận. Nếu người sử dụng đất đề nghị được chuyển sang sử dụng vào mục đích đất ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa thu tiền sử dụng đất theo giá đất ở với thu tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

…”

Như vậy, anh căn cứ vào quy định trên để xác định gia đình có phải nộp tiền sử dụng đất hay không. Trường hợp giá mua năm 1997 phù hợp với mức thu của pháp luật đất đai năm 1993 thì gia đình không phải nộp tiền sử dụng đất. Nếu thấp hơn mức thu theo quy định thì gia đình phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm hiện nay được công nhận quyền sử dụng đất. Từ đó, đối chiếu với Thông báo nộp tiền sử dụng đất của Chi cục thuế xác định số tiền sử dụng đất phải nộp để kiểm tra có phù hợp với quy định của pháp luật hay không.

- Những khoản phí, lệ phí khác:
phí thẩm định hồ sơ, lệ phí đo đạc, lệ phí cấp sổ,… nộp theo Nghị quyết của HĐND tỉnh quy định về phí và lệ phí.