Câu hỏi: Cho em hỏi về sổ địa chính khác diện tích thực thế như sau: Bố mẹ nhà em có 1 miếng đất ở đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do điều kiện kinh tế nên nhà em có tách ra bán cho người khác 1 nửa phía trước, còn nhà em ở một nửa phía sau (vì đất có 2 mặt tiền). Sau khi làm thủ tục tách sổ cho họ, họ xin nhà em cho họ mượn lối đi là 2m ngang x dài 16m ở phía sát ranh giới giữa 2 nhà để họ làm lối đi cho gia súc ra vào, bố mẹ em đã đồng ý.

Sau 1 thời gian, họ tiến hành xây tường rào bao phủ cả phần đất 2m nhà em cho mượn làm lối đi ấy. Thấy vậy, bố mẹ em đã quyết định lấy lại phần đất ấy vì thấy họ có dấu hiệu muốn tranh chấp. Sau khi tiến hành thương lương thì họ xin nhà em bán lại cho họ phần đất đó (ngang 2m, dài 16m), vì tình làng xóm, bố mẹ em đồng ý bán lại cho họ với giá 20 triệu. Khi bán thì 2 bên không ra làm thủ tục công chứng mà chỉ có viết giấy mua bán tay. Sau đó, nhà em có mời địa chính của xã lên để đo đạc và làm thủ tục tách thửa bán 2m cho họ. Địa chính cũng đo từ phần ranh giới cũ sang 2m x 16m (phần lối đi mà họ xin) trước mặt nhà em và nhà họ.

Đến khi 2 bên nhận sổ mới thì phát hiện là phần đất nhà em bị tách bán cho họ là 4m ngang x dài 16m chứ không phải là 2m x 16m như thỏa thuận. Bố em đã gặp trực tiếp bên Địa chính để hỏi sự việc thì được địa chính giải đáp là họ (bên mua) sau khi đo đạc xong họ đã xuống xã gặp địa chính nói là họ mua thêm 2m x ngang 16m, còn phần đường đi 2m là nhà em cho họ nên địa chính dựa vào đó để tách thửa chứ không hề biết là nhà em chỉ bán phần đường đi.

Bố em đã làm đơn khiếu nại gửi lên xã để yêu cầu giải quyết, phía xã cũng đã gọi điện yêu cầu họ (bên mua) trình diện để giải quyết. Họ đồng ý nhưng đã 2 lần họ không xuống gặp để hòa giải.

Vậy em xin hỏi trong trường hợp này bên địa chính làm vậy là đúng hay sai? Gia đình em cần phải làm gì để lấy lại phần đất của nhà mình?.Trong trường hợp mời nhiều lần mà bên mua vẫn bất hợp tác thì gia đình em cần làm gi?

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi tư vấn như sau:

Trong trường hợp của bạn để chuyển quyền sử dụng 1 phần diện tích nói trên thì phòng đăng ký đất đai phải tiến hành đo đạc địa chính theo quy định tại Khoản 3 Điều 75 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật đất đai năm 2013. Đồng thời tiến hành đăng ký biến động theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích chuyển quyền đồng thời xác nhận thay đổi vào giấy chứng nhận đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với phần diện tích còn lại của thửa đất không chuyển quyền, chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai, trao cho người sử dụng hoặc UBND cấp xã để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Gia đình bạn và bên mua có thoả thuận mua bán phần đất có kích thước là 2m x 16m và khi tiến hành đo đạc bên địa chính xác nhận đúng như kích thước trên. Tuy nhiên, sau đó bên địa chính chỉ căn cứ vào lời nói của bên mua là mua lại đất có kích thước 4m x 16m  mà không tiến hành đo đạc lại, cũng không tham khảo ý kiến của gia đình bạn và đã vào sổ địa chính là gia đình bạn đã chuyển nhượng 4m x 16m cho bên mua.

Như vậy, bên địa chính đã không tiến hành đúng trình tự thủ tục về đất đai. Hành vi này là trái với pháp luật. Theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 207 Luật đất đai năm 2013, người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khi thi hành công vụ thì tuỳ theo tính chất, mức độ vi phạm mà bị xử lý lỷ luật hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật đối với vi phạm quy định về lấy ý kiến, công bố, công khai thông tin, vi phạm quy định trình tự, thủ tục hành chính, vi phạm quy định về báo cáo trong quản lý đất đai. Như vậy, bên đo đạc địa chính đã có sự bi phạm về quy định trình tự, thử tục hành chính khi tiến hành kê khai thay đổi biến động đất vào sổ địa chính.

Để đòi lại quyền và lợi ích của gia đình mình thì gia đình bạn hãy gửi đơn kiến nghị đến Chủ tịch UBND cấp xã căn cứ theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 209 Luật đất đai năm 2013: “
Đối với vi phạm của công chức địa chính xã, phường, thị trấn thì gửi đơn kiến nghị đến Chủ tịch Uy ban nhân dân cấp xã
”.

Theo đó chủ tịch uỷ ban nhân nhân xã sẽ tiến hành thủ tục hoà giải. Tuy nhiên, bên mua sau hai lần triệu tập vẫn không có mặt. Do vậy, căn cứ theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 88 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013: "V
iệc hoà giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hoà giải không thành
".

Lúc này, UBND xã sẽ lập biên bản hoà giải không thành và hướng dẫn gia đình bạn nộp đơn tới cơ quan có thẩm quyền để giải quyết. Trong trường hợp này bạn có thể gửi đơn khởi kiện tới Toà án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu giải quyết tranh chấp.