Câu hỏi: Kính chào Luật sư, nhờ giải đáp giúp tôi về cấp sổ đỏ cho đất khai hoang, nội dung như sau: Năm 1983, Tôi có khai hoang mảnh đất khoảng 101 mét vuông (đất trồng rừng) để làm bếp và chuồng heo. Sau đó năm 1989, do nhu cầu bức thiết về nhà ở nên Tôi đã tiến hành cải tạo thành gian nhà ở cấp 4 trên mảnh đất nói trên. Lúc đó do hoàn cảnh kinh tế quá khó khăn nên Tôi không thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Năm 1997, hộ gia đình bên cạnh là ông T có đến ở và làm nhà, do phần nhà ông Anh ở phía sau lưng ngôi nhà cấp 4 của tôi (không có sân) nên tôi đã cho ông Anh 50m2 để làm sân trước. Năm 2000, khi có đủ điều kiện và nhu cầu xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất trên thì UBND phường trả lời là không thể làm được (nhưng không nói lý do). Năm 2002, tôi tiến hành sửa sang lại căn nhà thì bị UBND phường xử phạt hành chính do không có giấy phép xây dựng. Tiếp đến vào năm 2007, do mái nhà hư hỏng và giột nát nên tôi lại sửa chữa và UBND phường tiếp tục tiến hành xử phạt do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không có giấy phép xây dựng.

Hiện tại Tôi đang ở ngôi nhà cấp 4 đã bị dột và đã xuống cấp nhưng không thể sửa chữa được. Diện tích đất của ngôi nhà cấp 4 hiện tại Tôi đang ở khoảng 50m2 (Theo bản đồ quản lý đất của Trung tâm đăng ký quyền sử dụng đất của thành phố). Luật sư cho Tôi hỏi: Theo Luật đất đai hiện hành Tôi có thể làm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên mảnh đất Tôi đang ở được không? Quy định ra sao? Tôi xin chân thành cảm ơn! (Nhà Tôi đang ở không có tranh chấp với ai; không nằm trong quy hoạch của thành phố; diện tích được cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của thành phố theo quy định hiện hành là trên 40m2. Tháng 9/20xx, Tôi đã làm đơn lên Phòng Tiếp dân thành phố yêu cầu cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất để sửa chữa nhà, nhưng đến nay vẫn chưa được giải quyết).

Trả lời: Cảm ơn anh đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn tới Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của anh Công ty xin được tư vấn như sau:

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 quy định về trường hợp cấp GCNQSDĐ quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất mà không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định tại Điều 101 Luật Đất đai 2013 gia đình anh hiện nay có thể được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật đất đai, tuy nhiên gia đình anh cần phải có xác nhận của UBND cấp xã hiện nay mảnh đất đó không có tranh chấp và đất đã được sử dụng ổn định lâu dài.

Về đối tượng cấp phép và điều kiện để được cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 quy định như sau:

"Điều
89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng

1. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

...

3. Giấy phép xây dựng gồm:

a) Giấy phép xây dựng mới;

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo;

c) Giấy phép di dời công trình."

Đối với việc cấp phép xây dựng nhà ở riêng lẻ thì:

"Điều 93. Điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

1. Điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm:

a) Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt;

b) Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hoá, di tích lịch sử - văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh;

c) Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được thực hiện theo quy định tại khoản 7 Điều 79 của Luật này;

d) Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại khoản 1 Điều 95, Điều 96 và Điều 97 của Luật này.

...

3. Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn."

Vậy khi gia đình anh đáp ứng được các điều kiện để cấp GCNQSDĐ thì anh chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, tài liệu và nộp tại Văn phòng đăng kí đất đai cấp quận, huyện để yêu cầu cấp GCNQSDĐ. Nếu như Văn phòng đăng kí đất đai cấp quận, huyện không giải quyết cho anh thì anh có thể gửi đơn khiếu nại đến người đứng đầu của cơ quan đó.

Trân trọng!