Câu hỏi: Kính gửi công ty luật Minh Gia, em muốn hỏi một vài việc như sau: Năm 1987, hợp tác xã có định giao cho ông bà em miếng đất bằng có diện tích 230m2 (có vào sổ). Nhưng đến lúc nhận thì không còn đất bằng đẹp nữa nên ông bà em phải lấy đất ao với điều kiện là phải tăng diện tích lên. Đến năm 1988, hợp tác xã có viết giấy trao quyền sử dụng đất hố ao lâu dài cho ông bà không ghi rõ diện tích nhưng có ghi biên giới đông, tây, nam, bắc giáp với những gì (họ không lưu vào sổ). Ông bà em đã đổ thêm đất lấp ao lấy mặt bằng để trồng rau màu và năm 2004 địa chính ra đo được 927m2. Nay ông bà em muốn làm sổ đỏ cho miếng đất này nhưng thôn không đồng ý với diện tích 927m2 mà là 230m2 có lưu trong sổ. Họ muốn lấy số đất còn lại ra để làm sân bóng cho thôn và động viên ông bà chỉ lấy 500m2 thôi. Em muốn hỏi là đất này có được phép lấy ra như thế hay không, ông bà em có được làm sổ đỏ đất đó không và làm với diện tích bao nhiêu? Chính quyền không cho gia đình em làm sổ đỏ thì họ có vi phạm gì không? Họ còn dọa là nếu không cho họ xuống đo đất thì họ sẽ sử dụng biện pháp cưỡng chế. Công ty giúp cho gia đình em, gia đình xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất
, ông bà bạn có thể làm được sổ đỏ với toàn bộ diện tích đất này.

Điều 236 Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về xác lập quyền sở hữu theo thời hiệu do chiếm hữu, được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật như sau:

“Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn 10 năm đối với động sản, 30 năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định khác.”

Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định về nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có quy định như sau:

"
Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này."

Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“1.Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

a)
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Như vậy, căn cứ theo các quy định này cộng thêm các thông tin do bạn cung cấp thì gia đình bà bạn đã sử dụng ổn định, không có tranh chấp mảnh đất này từ năm 1987 đến nay vừa tròn 30 năm. Theo Khoản 5 Điều 98 Luật đất đai thì gia đình ông bà bạn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai,
về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khoản 2 Điều 105 quy định về thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.”

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này thuộc về Ủy ban nhân dân huyện vì vậy, quá trình tiến hành các thủ tục để cấp giấy chứng nhận sẽ do Ủy ban nhân dân cấp huyện thực hiện, việc thôn không cho gia đình ông bà bạn làm sổ đỏ là không có căn cứ.

Tuy nhiên, bạn cũng cần lưu ý nếu như diện tích đất này của ông bà bạn là đất công ích thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 thì phần đất đó sẽ không được cấp giấy chứng nhận
.