Câu hỏi: Tôi có ký hợp đồng đặt cọc mua nhà diện tích 4 x 11m là 10% giá trị ngôi nhà, vì nhà chưa có sổ nên tôi chỉ được xem các giấy viết tay mua bán trước đây. Sau đó tôi có làm hợp đồng với dịch vụ để làm sổ cho căn nhà đó, phí dịch vụ này tôi trả.

...Trong thời gian chờ ra sổ, tôi mới phát hiện căn nhà này nằm dưới đường dây điện cao thế, tôi mới liên lạc với người bán để thương lượng xin lại nửa cọc nhưng họ không đồng ý. Cho tôi hỏi như vậy có thể khởi kiện họ đã cố tình lừa tôi để chiếm đoạt tiền không? Nếu quyền lợi của tôi vi phạm như trên tôi có thể khởi kiện tại đâu và thủ tục thế nào?  Mong luật sư hướng dẫn. Cảm ơn luật sư.

Trả lời: Bạn đã làm thủ tục cấp giấy sở hữu nhà ở, cho thấy đường dây dẫn điện qua căn nhà có điện áp dưới 500kV. Vì theo quy định tại Khoản 3 Điều 51 Luật điện lực quy định:

“
3. Không cho phép tồn tại nhà ở và công trình có người thường xuyên sinh sống, làm việc trong hành lang bảo vệ an toàn đường dây dẫn điện trên không có điện áp từ 500 kV trở lên, trừ những công trình chuyên ngành phục vụ vận hành lưới điện đó
”.

Như vậy, việc bên bán giao kết mua bán nhà với bạn không phải là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Vì đường dây cao thế đi qua căn nhà ở mức điện áp luật cho phép. Lúc này, bạn đã làm thủ tục xin cấp giấy sở hữu nhà và đang chờ trả giấy nên coi như bạn đã thực hiện hợp đồng mua nhà, do đó bên bán phải trả lại tiền cọc. Bạn không có căn cứ để khởi kiện bên bán lừa dối trong giao kết hợp đồng.

----------------

Câu hỏi thứ 2 - Đất có quy hoạch có được xây dựng không?

Chào Luật Sư. Tôi Xin Được Sự hỗ trợ tư vấn về vấn đề xây dựng nhà tại đất đã có dự án treo Cụ Thể Như Sau: Gia Đình Tôi Có mua một mảnh đất rộng 60m2 Không có Sổ Đỏ, có nhà cấp 4 cột gỗ tường đắp bằng tre và xi măng, mái lợp fobro xi măng xây dựng trước đó từ năm 1996. Đến năm 2009 nhà tôi có mua lại. Đến nay Cột Gỗ đã mối mọt, các vách tường đã rơi và thủng.Có nguy cơ sập nếu mưa to. Gia đình tôi có dự tính xấy dựng lại lên đã làm đơn xin kiến nghị đến phòng xây dựng thị trấn huyện và được chuyển lên phòng xây dựng của huyện nhưng được trả lời là mảnh đất nhà tôi mua đã thuộc vào quy hoạch từ 2004.lên không được phép xây dựng. Hiện tại nhà cũ tôi đã dỡ bỏ và cũng đã xây lên được 1/4 tường nhà. hiện đã bị tạm đình chỉ.Tôi có lên phòng kế hoạch xây dựng và được trả lời là không được xây dựng kể cả nhà tạm.Tôi có xin dựng lại nhà tạm cột sắt bắn mái tôn để gia đình có chỗ ở. Nhưng vẫn không được vậy mong Luật Sư Tư vẫn và giúp đỡ.

Trả lời:
Đối với yêu cầu hỗ trợ của anh/chị chúng tôi tư vấn như sau:

Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

"
Điều 49. Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

...

2. Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm;
nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép
theo quy định của pháp luật."

Như vậy, trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm thì việc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép.

Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 49 Luật đất đai 2013 quy định:

"Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.

Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này."

Như vậy, sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013.