Câu hỏi: Chào luật sư, Xin luật sư tư vấn giúp tôi trường hợp sau.Gia đình tôi có 5 anh em, người anh thứ 2 của tôi được thừa hưởng 3 lô đất mà không có di chúc, cũng không có sổ đỏ. Chỉ là sự thỏa thuận giữa các anh em sau khi cha qua đời. Nhưng 8 năm trước anh đã tự ý bán phần đất này cho người khác mà không có sự đồng thuận hay bàn bạc từ anh em. Sau đó anh bỏ về quê vợ sống. Rất lâu sau chúng tôi mới hay tin nhưng nghĩ đó là phần của anh nên cũng không muốn nồi da xáo thịt. Đến gần đây, người chủ mới của số đất không có giấy chủ quyền này lại tiếp tục muốn bán cho 1 người khác. Người này nhờ vả anh thứ 2 của tôi về xin sự đồng thuận của 5 anh em chúng tôi, muốn chúng tôi ký tên để được bán đi phần đất này. Chúng tôi không muốn ký vì nghĩ ngày trước anh bán cũng không hội ý chúng tôi ( trong khi chúng tôi cũng không muốn đất đai của cha mẹ mình vào tay người ngoài) mà hôm nay lại về muốn chữ ký của chúng tôi, lúc này anh lại bắt tội rằng chúng tôi muốn làm tiền mới chịu ký và còn dọa sẽ làm đơn thưa chúng tôi tội tống tiền. Như vậy trong trường hợp này, chúng tôi có quyền kiện ngược lại vì anh đã bán đất chưa có sổ đỏ, không có di chúc không giấy tờ gì chứng thực quyền sử dụng đất và không có sự đồng ý của anh em không? Và khi kiện thì tỉ lệ thắng của bên nào sẽ cao hơn? Và có phải trong trường hợp này, anh thứ hai đã không còn vai trò gì trong việc sử dụng phần đất này, quyết định chỉ phụ thuộc vào kết quả thương lượng giữa 4 anh em tôi và người chủ mới? Việc anh vu cáo chúng tôi là không thỏa đáng? Rất mong sự tư vấn của luật sư, tôi xin trân trọng cảm ơn!Thanks & Best regar

Trả lời: Luật Đất đai 2013 có quy định về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất như sau:

Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.

…

Do vậy, trong trường hợp muốn bán một mảnh đất là di sản thừa kế cha mẹ để lại, người anh trai chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng nếu đã có giấy hoặc đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mảnh đất này.

Để được coi là đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gia đình bạn cần xin xác nhận của Sở Tài nguyên môi trường về việc người cha đã mất chưa được cấp giấy chứng nhận, nhưng mảnh đất này là tài sản hợp pháp mà ông có quyền sử dụng. Đồng thời, người anh trai các anh em trong nhà cần thực hiện thủ tục khai nhận di sản thừa kế tại văn phòng công chứng và được cấp văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế với nội dung  những người trong gia đình đồng thuận để lại quyền thừa hưởng di sản là quyền sử dụng đất cho người anh trai. Tại thời điểm có trong tay 2 văn bản này và đã thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất, anh trai bạn mới được coi là người có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được quyền chuyển nhượng mảnh đất đó cho người khác.

Do anh trai bạn thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào thời điểm chưa có quyền chuyển nhượng, đồng thời văn bản chuyển nhượng chỉ được viết tay mà không thông qua công chứng, nên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất anh trai bạn đã ký với người mua không được công nhận giá trị pháp lý và có thể bị tuyên vô hiệu, bởi Bộ luật Dân sự 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực tại Điều 117 như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Vấn đề về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu, hậu quả pháp lý đặt ra là hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, nếu có thiệt hại phát sinh thì phải bồi thường. Theo đó, mảnh đất đã ký giấy chuyển nhượng viết tay cho người mua sẽ được trả lại cho gia đình bạn, người anh trai có trách nhiệm trả lại số tiền đã nhận trong giao dịch mua bán với người kia. Hai bên thỏa thuận về thiệt hại và mức bồi thường trên thực tế.

Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn và những người anh em trong gia đình có thể gửi đơn đến Tòa án để yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu. Khi đó, mảnh đất sẽ được trả lại cho anh em bạn và việc thỏa thuận phân chia di sản có thể thực hiện lại (do việc thỏa thuận trước đây chỉ nói miệng nên không có giá trị pháp lý). Nếu mẫu thuẫn gia đình dẫn đến việc phân chia di sản không thể giải quyết qua con đường thỏa thuận, bạn có thể gửi đơn yêu cầu phân chia di sản thừa kế đến Tòa án để giải quyết.

Về vấn đề vu cáo, nếu anh trai anh cố ý bịa đặt nhưng thông tin giả để tố cáo các anh trước cơ quan có thẩm quyền, thì tùy theo mức độ nghiêm trọng của hành vi mà anh trai bạn sẽ bị xử lý vi phạm hành chính hay truy cứu trách nhiệm hình sự tương ứng.

Bộ luật Hình sự 2015 quy định về tội vu khống tại Điều 156 như sau:

Điều 156. Tội vu khống

1. Người nào thực hiện một trong các hành vi sau đây, thì bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm:

a) Bịa đặt hoặc loan truyền những điều biết rõ là sai sự thật nhằm xúc phạm nghiêm trọng nhân phẩm, danh dự hoặc gây thiệt hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người khác;

b) Bịa đặt người khác phạm tội và tố cáo họ trước cơ quan có thẩm quyền.

Nghị định 167/2013/NĐ-CP cũng quy định tại Điểm l, Khoản 3, Điều 5 như sau:

Điều 5. Vi phạm quy định về trật tự công cộng

3. Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

l) Viết, phát tán, lưu hành tài liệu có nội dung xuyên tạc bịa đặt, vu cáo làm ảnh hưởng đến uy tín của tổ chức, cá nhân;\

Trân trọng.

CV tư vấn: Bùi Thanh Hương - Công ty Luật Minh Gia