Câu hỏi: Chào luật sư cho tôi hỏi quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Tôi tên H, sinh năm 197x, đang là giáo viên THPT. Trong tháng 8/201x tôi có mua một lô đất của công ty A tại Khu dân cư P. Tôi và công ty A đã kí hợp đồng với thời hạn 90 ngày và 15 ngày gia hạn của A để hoàn thành thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) cho tôi, để có hợp đồng tôi đã nộp 97% số tiền của lô đất (760 triệu đồng).

Nhưng đến nay đã trễ hạn hơn một tháng, vừa phải trả lãi ngân hàng trong số vốn đã vay để mua đất, vừa cần Sổ đỏ để được vay gói hỗ trợ 30 nghìn tỉ để xây dựng, vừa cần nhà xây dựng nhà để ở, tôi đã nhiều lần đến công ty A để hỏi nhưng được nhân viên cho biết: "Công ty A đang nợ thuế nên Phòng tài nguyên môi trường thành phố không giải quyết việc cấp Sổ đỏ..." bảo tôi phải đợi, đợi,...và đợi qua Tết âm lịch.Việc nợ thuế là của công ty A, còn về phần khách hàng như tôi phải bỏ ra một số vốn lớn như vậy ngâm trong một thời gian quá dài để chờ một vài chữ kí trong thủ tục cấp Sổ đỏ, hàng tháng tôi vẫn trả lãi ngân hàng, trong khi không có Sổ đỏ để vay vốn,...Gia đình tôi quyết định không mua lô đất đó nữa, tôi quyết định hủy hợp đồng. Vậy trong trường hợp này, công ty A phải bồi thường như thế nào cho tôi? phải tính lãi suất với số tiền vốn đó như thế nào để bù vào số tiền tôi phải trả lãi ngân hàng trong số vốn đó? Kính nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Căn cứ theo quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau:

“
Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”.

Đồng thời, Luật đất đai 2013 cũng đã quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc
công chứng, chứng thực hợp đồng,
văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

Như vậy, đối chiếu với quy định trên cần xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn có được công chứng hay không?

- Trường hợp, không được công chứng thì về mặt pháp luật sẽ không có giá trị pháp lý. Do đó, hiện nay nếu bạn không muốn tiếp tục thực hiện giao dịch thì có quyền làm đơn khởi kiện ra Tòa án nhân dân yêu cầu tuyên bố giao dịch vô hiệu và đương nhiên khi giao dịch xác định là vô hiệu thì hai bên có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận nhằm khôi phục lại trạng thái ban đầu hiện có.Tức là công ty có nghĩa vụ thanh toán số tiền đã nhận 760 triệu đồng cho bạn. Cụ thể, Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 quy định:

“Điều 131.
Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

…”.

- Trường hợp, hợp đồng mua bán được công chứng thì hợp đồng đã phát sinh hiệu lực. Do vậy nếu bạn muốn hủy hợp đồng và yêu cầu được bồi thường với lý do công ty A vi phạm về thời hạn giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong hợp đồng là trong thời hạn 90 ngày và 15 ngày gia hạn của A để hoàn thành thủ tục dẫn tới việc chậm thực hiện xây dựng công trình nhà ở, kéo dài thời hạn thanh toán nợ lãi suất cho ngân hàng. Trong trường hợp này, bạn cần phải xác định trong nội dung của hợp đồng có điều khoản về trách nhiệm bồi thường do một bên vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng và quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng  khi một bên vi phạm về thời hạn hay không.....

Trường hợp, hợp đồng chỉ quy định thời hạn gia hạn giải quyết nhưng không có quy định về nội dung, điều khoản chấm dứt trên thì bạn không được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cũng như không có quyền được yêu cầu bồi thường trừ trường hợp được sự đồng ý của công ty A. Theo quy định tại khoản 1 Điều 51 Luật công chứng:
“Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.”.

Tuy nhiên, bạn vẫn có quyền làm đơn khởi kiện gửi Tòa án để yêu cầu công ty A có trách nhiệm bồi thường đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.