Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Năm 1986 bố, mẹ tôi được cấp một miếng đất với diện tích khoảng 300m2 tại một xã thuộc tỉnh Thái Bình ( có đóng tiền là 5000 đồng, năm nghin đồng, nhưng không có biên lai ), sau đó bố mẹ tôi xây nhà ở 1 phần trên diện tích đó. Năm 1996 gia  đình tôi chuyển vào Nam sinh sống, căn nhà được bà ngoại tôi ở và trông nom đến thời điểm hiện tại và không có tranh chấp.

Năm 2006 xã và huyện có tổ chức đo đất vẽ bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất (như tập đính kèm) có chữ ký của chủ tịch xã cán bộ địa chính xã, cán bộ đo đạc và những hộ giáp ranh ký trên bản vẽ với diện tích là 400m2 ( 20 x 20 ) (do có phần đường đi chung của 2 hộ bên trong nhưng thời điểm từ năm 1996 - 2006 họ không đi nữa, nên đã cán bộ xã đã đo tổng DT là 400m2 cho gia đình tôi). Năm 2012 huyện và xã có làm đường và nhà tôi được đền bù 7,2m2 trên DT 400m2 và hồ sơ đền bù vẫn còn lưu ở huyện.

Năm 2014 bố mẹ tôi có bán 1 phần đất khoảng 87m2 ( 4,7x18.5) cho người trong xã, có chứng kiến của ban ấp, cán bộ đo đạc xã và chủ tịch xã. Hiện tại gia đình tôi có nguyện vọng làm sổ đỏ nhưng người mua đất kia lại gửi đơn lên xã yêu cầu nhà tôi trả lại số tiền trên diện tích đất 26m2 mặt tiền với lý do phần đất này là không lưu (nhưng phần đất này vẫn nằm trong bản vẽ xác định ranh giới. Đồng thời cán bộ địa chính và chủ tịch xã gây khó khăn không xác nhận cho gia đình tôi (mặc dù ban ấp, ấp trưởng và các hộ gia đình giáp ranh đã ký xác nhận cho gia đình tôi).  Mặc dù đã nghe gia đình tôi giải thích là sau khi gia đình tôi xin  được cấp  GCNQSDĐ thì mới tách thửa đất bán được và đã đồng ý.

Do vậy tôi có câu hỏi như sau:

1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không nếu người mua rút đơn khởi kiện? Nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong BB xác đinh ranh giới? và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?

2. Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? có qui định nào về việc này không?

3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào? Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thời điểm năm 1986 gia đình được cấp 300m2 (có đóng tiền nhưng không có biên lai). Năm 2006, Uỷ ban nhân dân cấp xã và huyện tiến hành đo đạc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất công nhận cho gia đình 400m2 (có ký xác nhận chủ tịch xã, cán bộ địa chính, ký xác nhận của hộ giáp ranh liền kề, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhưng do bạn cũng không cung cấp việc gia đình còn có các giấy tờ khác nào liên quan tới quyền sử dụng đất hiện nay hay không nên rất khó để xác định việc áp dụng quy định nào để giải quyết việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng. Tuy nhiên, nếu trong trường hợp bạn không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì sẽ áp dụng theo quy định tại Điều 101 Luật đất đai đai năm 2013. Cụ thể:

Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành chi tiết Luật đất đai.

Điều 20. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không vi phạm pháp luật đất đai

Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (công nhận quyền sử dụng đất) cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai, Điều 18 của Nghị định này và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1, Điều 101 Luật đất đai, Điều 23 của Nghị định này được thực hiện theo quy định như sau:

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng khác từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp sử dụng đất; việc sử dụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị hoặc quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt (sau đây gọi chung là quy hoạch) hoặc không phù hợp với quy hoạch nhưng đã sử dụng đất từ trước thời điểm phê duyệt quy hoạch hoặc sử dụng đất tại nơi chưa có quy hoạch thì được công nhận quyền sử dụng đất như sau:

a) Đối với thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở quy định tại Khoản 4 Điều 103 Luật đất đai (sau đây gọi là hạn mức công nhận đất ở) thì toàn bộ diện tích thửa đất được công nhận là đất ở.

Trường hợp thửa đất có nhà ở mà diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở; trường hợp diện tích đất xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì công nhận diện tích đất ở theo diện tích thực tế đã xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống đó;

Như vậy, một trong những điều kiện để được cấp giấy chứng nhận là đất không có tranh chấp. Tuy nhiên, đối chiếu với trường hợp của bạn thì do thời điểm hiện nay đất gia đình đang xảy ra tranh chấp với một hộ gia đình liên quan tới hợp đồng mua bán năm 2014. Nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình sẽ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Theo đó, trong trường hợp hộ gia đình kia rút đơn khởi kiện và được cơ quan nhà nước hoàn trả và xác nhận diện tích hiện của gia đình không còn tranh chấp, hoàn toàn phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị cùng với việc đất được gia đình sử dụng ổn định từ trước 1/7/2004 (từ năm 1986 và sử dụng cố định với diện tích mới theo bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, có xác nhận của chủ tịch xã, cán bộ địa chính, ký xác nhận của các hộ giáp ranh liền kề thì
đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất và diện tích mà gia đình được cấp là 400m2 đúng như bản đồ ranh giới, mốc giới do Uỷ ban nhân dân huyện cùng với Uỷ ban xã xác định.

- Trường hợp, bạn có một trong các giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất thì sẽ được giải quyết cấp giấy chứng nhận theo Điều 100 Luật này:

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ
.

Đối với câu hỏi Uỷ ban xã được phép giữ đơn của bạn trong thời gian bao lâu: Do bạn không cung cấp đơn gửi Uỷ ban nhân dân là đơn nào, với nội dung là gì nên không đưa ra hướng tư vấn cho bạn được. Để nhận được tư vấn về vấn đề này yêu cầu bạn cung cấp thêm thông tin.

- Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (theo mẫu);

+ Văn bản xác nhận của Uỷ ban xã về đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị;

+ Bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, ký xác nhận của hộ giáp ranh liền kề;

+ Chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh có photo chứng thực.

( Hồ sơ nộp trực tiếp hoặc qua đường bưu điện tại Phòng đăng ký đất đai huyện. Thời gian giải quyết là trong vòng 30 ngày từ ngày cơ quan nhà nước nhận được hồ sơ hợp lệ thì có trách nhiệm hoàn thành việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền trên đất cho bạn).