Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia. Hiện tôi đang có một số thắc mắc về việc chia tài sản của gia đình khi ông Ngoại tôi đã mất như sau: Ông bà Ngoại tôi cùng đứng tên trong sổ hồng nhà đất và sau khi ông tôi mất thì quyền thừa kế căn nhà đó thuộc về bà Ngoại tôi. Nhưng hiện nay thì Ngoại tôi muốn bán căn nhà đó và chia tài sản cho các con mỗi người một ít. Theo như tôi tìm hiểu về luật đất đai và quyền thừa kế tài sản thì Ngoại tôi muốn bán căn nhà đó phải có được sự đồng ý của bốn người con ( Gia đình ngoại tôi có 4 người ). Nhưng trong lúc bàn chuyện gia đình thì cậu của tôi nói rằng. Trong giấy khai sinh của mẹ tôi thì chỉ có tên của bà ngoại của tôi và không có tên của ông ngoại tôi thì liệu mẹ tôi có hợp pháp đươc thừa kế một phần tài sản sau khi bán hay không và bên cạnh đó nếu như mẹ tôi không ký tên vào giấy bán nhà thì căn nhà đó có được bán hay không?. Kính mong Luật Gia Minh phản hồi giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn và chúc Công ty Luật Minh Gia làm việc ngày càng thành công và phát đạt.

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên ông ngoại và bà ngoại, nên quyền sử dụng đất này được coi là tài sản chung của ông và bà. Khi ông mất, thì quyền sử dụng một nửa mảnh đất thuộc về ông và sẽ được chia thừa kế theo pháp luật theo quy định tại Điều 651 – Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 651. Người thừa kế theo pháp luật

1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, khi ông bạn mất thì một nửa quyền sử dụng đất đối với mảnh đất kia được chia theo pháp luật và những người được thừa hưởng bao gồm: bà ngoại, các anh chị em con của ông bà ngoại và 2 cụ nội (bố mẹ của ông nội). Nếu hai cụ nội đã mất, thì những người có quyền thừa hưởng di sản chỉ còn bà ngoại và những người con của ông nội.

Theo quy định trên thì những người con của người để lại di sản cũng có quyền với mảnh đất trên và việc bà ngoại được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi ông ngoại mất phải được sự đồng ý của các cô dì chú bác con của ông bà.

Nếu vào thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận đứng tên bà ngoại theo đúng quy định của pháp luật tức là có thông qua sự đồng ý bằng văn bản của những người anh chị em trong nhà để bà ngoại nhận quyền sử dụng đất thì lúc này bà là người được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất một cách hợp pháp và vấn đề chuyển nhượng phần đất này sẽ do một mình bà quyết định mà không cần thông qua sự đồng ý của những người con. Việc bán mảnh đất, các bạn không có quyền can thiệp và tài sản nhận được sau khi bán đất phụ thuộc vào sự định đoạt của bà ngoại bạn.

Còn trong trường hợp, nếu thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tên bà bạn mà cơ quan có thẩm quyền cấp sai thủ tục, chưa được sự đồng ý của những người con với tư cách người có quyền thừa hưởng di sản với phần đất ông ngoại để lại thì những người con của ông bà có thể yêu cầu cơ quan đã cấp giấy chứng nhận thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp theo quy định tại Điều 106 – Luật Đất đai 2013:

Điều 106. Đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp

2. Nhà nước thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trường hợp sau đây:

a) Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất trên Giấy chứng nhận đã cấp;

b) Cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp;

c) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

d) Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tượng sử dụng đất, không đúng diện tích đất, không đủ điều kiện được cấp, không đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai.

3. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 2 Điều này do cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 105 của Luật này quyết định sau khi đã có kết luận của cơ quan thanh tra cùng cấp, văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai.

Sau khi xem xét thu hồi giấy chứng nhận đã cấp, các anh chị em chú bác trong gia đình có quyền yêu cầu tòa án thực hiện phân chia di sản thừa kế với phần đất ông ngoại để lại. Nguyên tắc phân chia di sản được thực hiện theo quy định tại Điều 651 – Bộ luật Dân sự 2015 quy định về chia thừa kế theo pháp luật như đã trích dẫn ở trên.

Khi tòa đã có quyết định về vấn đề chia di sản thừa kế thì những người con được xác định là có quyền thừa kế di sản sẽ có quyền can thiệp trong việc bán mảnh đất này. Để được bán cả mảnh đất này theo ý mẹ bạn, thì những người con phải cùng thống nhất đồng ý bán đất và thể hiện trong văn bản được công chứng về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất.

Vấn đề mẹ bạn không được ghi nhận trên giấy khai sinh là có quan hệ cha con với ông ngoại sẽ ảnh hưởng đến quyền thừa kế của mẹ bạn với mảnh đất mà khi ông mất để lại. Pháp luật chỉ chia thừa kế theo pháp luật cho những người con của người để lại di sản khi những người này được xác định là con đẻ hoặc con nuôi, hay con riêng của vợ/chồng mà có quan hệ chăm sóc như con đẻ,… nhưng vấn để quan hệ cha con phải được pháp luật công nhận, tức là có giấy tờ hoặc căn cứ khác chứng minh quan hệ này. Như vậy, để được thừa hưởng di sản của ông ngoại để lại khi chia theo pháp luật, mẹ bạn cần chứng minh được quan hệ cha – con tuy không thể hiện trên giấy tờ nhưng được chứng minh trên thực tế qua các bằng chứng khác.