Câu hỏi: Xin luật sư tư vấn: Ông bà tôi không có tên trong trích lục đất đai, ông tôi mất trước năm 1987. Năm 1995 đất cấp này cấp cho hộ gia đình ba tôi. Năm 2008 ba tôi có tặng cho cô ruột tôi 100m2, lúc này cô tôi thấy ông bà tôi không có tên trong trích lục đất chỉ có tên ba tôi từ sau 1990 nên có làm giấy để ủy ban công nhận đất cấp cho hộ ba tôi là đất của ông bà nội tội sống từ trước 1980. Với giấy này của ủy ban mà không có trích lục đất nào mang tên ông bà thì cô tôi có đủ căn cứ chứng minh đất đã cấp cho hộ ba tôi là của cha mẹ mình không?.Cảm ơn !

Trả lời: Thời điểm Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào năm 2008 là thời điểm Luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành. Do đó, cần đối chiếu với các quy định về việc cấp Giấy chứng nhận tại Luật đất đai 2003 để xem xét tính hợp pháp của GCN cấp cho ông bà bạn.

Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định cá nhân đang sử dụng đất ổn định thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được cấp GCN quyền sử dụng đất. Cụ thể;

“
Điều 50. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.

5. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ.

7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật
.’’

Đối chiếu với trường hợp cụ thể của ông bà bạn, do ông bà bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nên để được cấp Giấy chứng nhận thì phải được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận đã có hoạt động sử dụng ổn định trước 15/10/1993, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất tại thời điểm cấp GCN. Việc cấp Giấy chứng nhận của Uỷ ban nhân dân không nếu không thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 50 Luật đất đai 2003 thì được xác định là không hợp pháp.

Nếu bố mẹ muốn tranh trấp phần đất này của ông bà thì phải thực hiện thông qua thủ tục hòa giải tại UBND xã phường và khởi kiện lên Tòa án để yêu cầu tuyên hủy việc cấp Giấy chứng nhận cho ông bà nếu có căn cứ việc cấp GCN cho ông bà là không phù hợp. Sau đó, nếu bố mẹ bạn có căn cứ chứng minh về việc sử dụng đất của mình đối với thửa đất này thì bố mẹ bạn có thể được cấp GCN quyền sử dụng đất.