Câu hỏi: Kính gửi:Công ty Luật Minh Gia! Tôi xin được nhờ Công ty Luật Minh Gia tư vấn giúp về vấn đề phân chia tai sản của gia đình tôi:Cha Mẹ tôi có 05 người con;có lô đất với diện tích là 1540m2(trong đó có 200m2 đất thổ cư và 1360m2 đất thổ cư, đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trước khi Cha tôi mất, Cha mẹ tôi thống nhất viết giấy tay, có chữ ký của Cha và Mẹ phân chia đất cho các con như sau:đã chia cho 02 con, mỗi người 200m2, đã làm sổ đỏ riêng.còn 03 con còn lại mỗi người 200m2 chưa làm sổ đỏ.Hiện tại còn Mẹ và các con đã họp gia đình thống nhất phương án phân chia của Cha Mẹ và đồng ký tên.Số diện tích đất còn lại 200m2 đất thổ cư đã làm nhà cấp 4 và 360m2 đất quả là của chung Mẹ và các con. Xin luật sư tư vấn giúp: 1.Việc phân chia như vậy có đúng pháp lý không? Cần những trình tự thủ tục gì để thực hiện đúng pháp luật? 2.Số diện tích còn lại như trên nên phân chia như thế nào là đúng pháp luật và trình tự thủ tục như thế nào? 3.Mẹ cần phải lập di chúc không? Trình tự thủ tục lập Di chúc như thế nào là đúng pháp luật.Kính mong Qúy Luật sư tư vấn giúp tôi.Xin trân trong cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất,
theo quy định tại điều 457, 459 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về hợp đồng tặng cho như sau:

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, bên được tặng cho đồng ý nhận.

……

1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

2. Hợp đồng tặng cho bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản không phải đăng ký quyền sở hữu thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản.

Như vậy việc tặng cho bất động sản là sự thỏa thuận của các bên nhưng sẽ phải lập thành văn bản, đối chiếu với vụ việc của bạn, gia đình đã phân chia cho 5 người con mỗi người 200m2 theo hình thức là tặng cho bất động sản là hoàn toàn phụ thuộc và sự thỏa thuận của mọi người trong gia đình. Nếu việc tặng cho này đã thông qua văn bản tặng cho có công chứng hoặc có chứng thực cuả UBND xã, phường sẽ là tặng cho hợp pháp. Những người con đã được tặng cho đất chứng minh được việc tặng cho đất là dựa trên ý chí tự nguyện không bị ép buộc của bố mẹ đồng thời có văn bản pháp lý ghi nhận thì việc tặng cho này đương nhiên là tặng cho hợp pháp.

Thứ hai
theo quy định tại điều 167 Luật Đất đai năm 2013 có quy định như sau:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Như vậy để định đoạt diện tích đất này trước hết cần xác định hiện tại mảnh đất này đang thuộc quyền sử dụng của ai hay hiểu cách khác ai là người đang đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nếu là đất của riêng người mẹ thì mẹ có quyền tặng cho, chuyển nhượng, cho thừa kế,… cho bất kỳ ai. Nếu đất này đang đứng tên cả của người mẹ và những người con tức là đồng sở hữu diện tích đất này thì khi phân chia định đoạt sẽ phải nhận được sự đồng ý của tất cả những người đồng sở hữu mảnh đất này. Theo thông tin bạn cung cấp diện tích đất này đang thuộc sở hữu của mẹ và những người con do vậy mà để định đoạt sẽ phụ thuộc ý chí của tất cả những người sở hữu tài sản.

Vì đây là phần đất sở hữu chung nên khi định đoạt tặng cho tài sản cho con thì cần được sự đồng ý của tất cả mọi người. Lúc này mọi người sẽ phải đến một tổ chức công chứng trên địa bản tỉnh, thành phố nơi có đất hoặc UBND cấp xã để công chứng/chứng thực hợp đồng tặng đất này. Sau khi có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất đã được công chứng/chứng thực thì mới có thể tiến hành thủ tục đăng ký sang tên cho người được tặng cho tại văn phòng đăng ký đất đai, hồ sơ bao gồm:

+ Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu...

Thứ ba,
trong trường hợp mẹ để lại phần đất thuộc sở hữu của mình cho các con thì có thể không nhất thiết phải thông qua bản di chúc mà có thể tiến hành thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất. Nếu mẹ muốn để lại di chúc thì cần đáp ứng các điều kiện để di chúc hợp pháp theo quy định tại điều 630 Bộ luật dân sự năm 2015 như sau:

1. Di chúc hợp pháp phải có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt trong khi lập di chúc; không bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép;

b) Nội dung của di chúc không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; hình thức di chúc không trái quy định của luật.

…..

3. Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ phải được người làm chứng lập thành văn bản và có công chứng hoặc chứng thực.

4. Di chúc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực chỉ được coi là hợp pháp, nếu có đủ các điều kiện được quy định tại khoản 1 Điều này.

5. Di chúc miệng được coi là hợp pháp nếu người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng của mình trước mặt ít nhất hai người làm chứng và ngay sau khi người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng, người làm chứng ghi chép lại, cùng ký tên hoặc điểm chỉ. Trong thời hạn 05 ngày làm việc, kể từ ngày người di chúc miệng thể hiện ý chí cuối cùng thì di chúc phải được công chứng viên hoặc cơ quan có thẩm quyền chứng thực xác nhận chữ ký hoặc điểm chỉ của người làm chứng.