Câu hỏi: Câu hỏi: Chào anh,  Phiền luật sư cho em hỏi 1 số vấn đề về đất đai của gia đình liên quan đến chuyển nhượng đất của hộ gia đình như sau: Gia đình em có 1 thửa đất mang tên Hộ bà và chủ hộ đứng tên là mẹ em (sổ hộ khẩu nhà e có 3 ng, mẹ , em và e trai em), mẹ e có vay mượn tiền của 1 gia đình để làm ăn. Nhưng do thời thế làm ăn không được nên dẫn đến việc không có tiền trả nợ, mặc dù mẹ em vẫn trả lãi với số tiền rất lớn (không theo lãi suất ngân hàng, em cũng không nắm rõ).

Đến lúc không còn khả năng chi trả thì mẹ em phải gán đất để trả nợ, nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng chỉ có mẹ em là người đứng ra cam kết và ký. Chuyện chuyển nhượng và vay mượn anh em bọn em (em năm nay 24t và em trai em 23t) không hề biết chỉ đến lúc mẹ nói trả nhà cho người ta thì bọn em mới biết, và khi gia đình đang chuyển nhà thì em có nghe thông tin rằng sổ đỏ mang tên hộ gia đình thì 1 người ký thì không có hiệu lực. Điều đó có đúng không ạ, em biết vấn đề nợ nần mua bán là phải trả nhưng số tiền trả lãi cho bà này đã gần bằng số tiền gốc mẹ em vay nên em rất không đồng tình.

Thứ 2 nữa trên sổ đỏ gia đình em là 75m2(không thể hiện dài + rộng cụ thể) diện tích tổng thế, nhưng trong thời gian sinh sống gia đình e có cơi nới và mua thêm hàng xóm ra hơn 135m2. Em có nghe thông tin và đã đi tìm hiểu thì được biết là người này đã sang tên đổi chủ sổ đỏ của gia đình em, nhưng em tìm hiểu thì mọi thủ tục pháp lý để sang tên là không hợp pháp. Em cũng không biết họ làm cách nào mà sang tên được. Vậy bây giờ trường hợp của gia đình em phải giải quyết như thế nào ạ. Em mong có 1 câu trả lời cụ thể để có thể giải quyết chuyện này 1 cách tốt nhất, em rất cảm ơn ạ.

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, về vấn đề của bạn chúng tôi xin được giải đáp như sau:

Thứ nhất, quy định về quyền sử dụng đất hộ gia đình

Theo quy định của pháp luật đất đai năm 2013 Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

Đồng thời để định đoạt tài sản là quyền sử dụng của gia đình theo hình thức tặng cho, chuyển nhượng,cho thuê,… thi cần phải có sự đồng ý của các thành viên trong gia đình tại thời điểm cấp đất. Diện tích đất này thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình mà mẹ đại diện đứng tên trên GCNQSDĐ nhưng khi định đoạt thì cần có sự đồng ý của các thành viên.

Theo thông tin bạn cung cấp thì các thành viên trong gia đình bạn đều là những người đã trưởng thành, do đó các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất này đều cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ.

Đồng thời theo quy định tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định:

"Điều 14. Quy định bổ sung về nộp hồ sơ, thủ tục khi đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quyđịnh tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
"

Vậy với mảnh đất trên của gia đình bạn, trên GCNQSDĐ có ghi tên là của hộ gia đình bạn thì phần đất thuộc quyền sở hữu của hộ gia đình, các thành viên trong gia đình có quyền ngang nhau trong việc định đoạt tài sản. Với hợp đồng, giao dịch giữa mẹ bạn và bên kia về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải được sự đồng của 2 chị em chị, việc giao dịch trên mà không có sự đồng ý của chị và em trai chị là không hợp pháp theo quy định của pháp luật.

Thứ hai, điều kiện để một giao dịch đất đai hợp pháp

Theo quy định tại điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 thì

"Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
"

Vậy hợp đồng dân sự nếu không đáp ứng đủ các điểu kiện trên đây sẽ bị vô hiệu toàn bộ hoặc vô hiệu một phần. Trong trường hợp của bạn, mẹ bạn chỉ có quyền chuyển nhượng đối với diện tích đất tương ứng với phần quyền của mình trong mảnh đất là tài sản chung của hôn gia đình. Do đó, hợp đồng mà mẹ bạn xác lập với người kia sẽ bị vô hiệu một phần. Theo đó, chỉ có phần quyền của mẹ bạn trong hợp đồng là có giá trị pháp lý, phần quyền của 2 người còn lại sẽ bị vô hiệu.

Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu bằng cách trả lại cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp người mua đất không tự nguyện thực hiện trách nhiệm để giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì bạn có quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án tuyên giao dịch dân sự vô hiệu.

Theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích đât là tài sản chung của hộ gia đình đã được người mua đất của mẹ bạn làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất. Song có thể thấy, việc Cơ quan nhà nước đăng ký sang tên quyền sử dụng đất cho người bán khi mà quyền sử dụng đất này là tài sản chung nhưng không có chữ ký đầy đủ của những người đồng sở hữu, là trái với quy định của pháp luật. Do đó, sẽ có căn cứ để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho người đã mua đất của gia đình bạn.

Trường hợp bạn khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích, thì bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:

- Đơn khởi kiện (theo mẫu);

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho hộ gia đình;

- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa mẹ bạn và người mua đất;

- Bản sao chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của những thành viên trong gia đình;

- Các giấy tờ, chứng cứ khác chứng minh về quyền sử dụng đất khác (nếu có).