Câu hỏi: Nội dung yêu cầu tư vấn về phân chia tài sản chung được tặng cho như sau:

Bà nội của em có làm một hợp đồng tặng cho 4 người cháu là 2 căn nhà và 1 mảnh đất. Nhưng lúc cho thì nhà em đang thiếu tiền nên phải để cho một người cháu ra đứng tên để dễ làm thủ tục vay ngân hàng (lúc vay là 600tr, bây giờ trả được 200tr còn nợ 400tr), và thằng em đứng tên đại diện vay có làm một bản cam kết: khi người em út đủ 18 tuổi sẽ chia tài sản đó cho 4 người anh em (hiện nay em út đã 19 tuổi). Bây giờ, do mâu thuẩn phân chia không đều (2 cái nhà đang cho thuê), nên em muốn đơn phương bán nhà để chia tiền! Như vậy có được hay không? Giờ em chỉ có cầm một tờ cam kết (có công chứng). Mong luật sư tư vấn giúp em!

Trả lời: Theo Điều 64 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai năm 2013: “
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư
.

Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định: “
5. Người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất  khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật
.”

Trong trường hợp của bạn, bà nội bạn có làm một hợp đồng tặng cho 4 người cháu 2 căn nhà và 1 mảnh đất như vậy tài sản này là tài sản chung của 4 anh em bạn, nên nếu bạn muốn bán căn nhà để chia tiền thì cần được sự đồng ý của những người còn lại chứ bạn không được tự ý bán.

Việc định đoạt và phân chia tài sản chung được thực hiện theo quy định của BLDS như sau:

Điều 223. Định đoạt tài sản chung

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.

3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.

Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.

4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại
”.

Điều 224. Chia tài sản thuộc hình thức sở hữu chung

“
1. Trong trường hợp sở hữu chung có thể phân chia thì mỗi chủ sở hữu chung đều có quyền yêu cầu chia tài sản chung; nếu các chủ sở hữu chung đã thoả thuận không phân chia tài sản chung trong một thời hạn thì mỗi chủ sở hữu chung chỉ có quyền yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó; khi tài sản chung không thể chia được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để chia.

2. Trong trường hợp có người yêu cầu một người trong số các chủ sở hữu chung thực hiện nghĩa vụ thanh toán khi người đó không có tài sản riêng hoặc tài sản riêng không đủ để thanh toán thì người yêu cầu có quyền yêu cầu chia tài sản chung để nhận tiền thanh toán và được tham gia vào việc chia tài sản chung, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Nếu không thể chia phần quyền sở hữu bằng hiện vật hoặc việc chia này bị các chủ sở hữu chung còn lại phản đối thì người có quyền có quyền yêu cầu người có nghĩa vụ bán phần quyền sở hữu của mình để thực hiện nghĩa vụ thanh toán”.

Vậy nên, với khối tài sản này nếu như không thỏa thuận được về việc phân chia tài sản thì theo nguyên tắc khối tài sản này sẽ được chia thành 4 phần; và chị sẽ không được quyền chuyển nhượng mà không có chữ ký của 3 người còn lại. Nếu như những người còn lại không đồng ý chuyển nhượng thì chị có thể khởi kiện tới Tòa án để nhận được quyết định, bản án về nội dung phân chia phần tài sản chung này.