Câu hỏi: Luật sư tư vấn về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đủ điều kiện tách thửa và chỉ có giấy tờ viết tay thì có hợp pháp không? Cụ thể như sau:

Nội dung yêu cầu tư vấn:
Kính gửi luật sư, Tôi có vài thắc mắc mong quý luật sư có thể tư vấn giúp. Cậu tư tôi hiện đang có 1 miếng đất lớn ở TPHCM, trên miếng đất đó đã xây 1 căn nhà ở giữa, vì lý do kẹt tiền nên cậu tôi muốn bán một miếng đất sát vách với diện tích là 6x12, theo như tôi được biết luật tách thửa thì tổng diện tích đất phải trên 50 mét vuông và mặt tiền đường phải 4 mét trở lên, nhưng mặt tiền đường của miếng đất này chỉ có 2 mét nên không được tách thửa, luật sư cho tôi hỏi nếu gia đình tôi muốn mua miếng đất bằng giấy tay có được không, mua bán bằng giấy tay có được công chứng và thừa nhận của pháp luật không, nếu có mua thì tôi nên làm những gì để tránh cho tình hình xấu nhất là tranh chấp sau này, và có cách nào tốt nhất để mua được miếng đất đó không ạ, dạ mong quý luật sư tư vấn giúp, tôi xin chân thành cảm ơn và mong sớm nhận được phản hồi của quý luật sư ạ.

Trả lời: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 502 Bộ Luật Dân sự 2015 về hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất thì:

“1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Bộ luật dân sự 2015 chỉ quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của bộ luật, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. Giấy tờ viết tay của gia đình bạn và người cậu có bạn khi có đầy đủ các nội dung, đáp ứng về mặt hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng được công nhận là một dạng văn bản. Cụ thể theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì:

"3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã".

Để hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay giữa bạn và cậu của mình có hiệu lực thì  ngoài việc đáp ứng đủ các điều kiện về mặt nội dung thì hợp đồng này cần phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã. Nếu sau khi các công chứng viên tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc các cán bộ có thẩm quyền tại Ủy ban nhân dân xã xác nhận hợp đồng chuyển nhượng này có nội dung đáp ứng các yêu cầu về chuyển nhượng và không trái với pháp luật thì các chủ thể này sẽ tiến hành công chứng hoặc chứng thực để xác nhận sự hợp pháp của giao dịch. Hợp đồng giao dịch bằng tay chỉ có giá trị pháp lý nếu khi không có nội dung trái với quy định của pháp luật và được công chứng hoặc chứng thực theo đúng trình tự, thủ tục.

Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là mảnh đất bạn muốn mua không đáp ứng đủ yêu cầu về tách thửa theo quy định tại Điểm b, khoản 1 Điều 3 Quyết định 33/2014/QĐ-UBND của UBND Thành phố HCM. Cụ thể, theo quy định tại Quyết định của UBND TP. HCM để tách thửa với mảnh đất của cậu bạn, thì diện tích tách thửa tối thiểu phải là 50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 4 m nhưng thực tế theo thông tin bạn cung cấp thì diện tích này là 6 x12 đáp ứng được điều kiện về diện tích tối thiểu nhưng lại không đáp ứng được chiều rộng mặt tiền (chiều rộng chỉ có 2 m), do đó mảnh đất này không đủ điều kiện để tách thửa.

Mà theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP về trình tự thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì:

“
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.

2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;

b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;

c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã”.

Cậu bạn chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng mảnh đất đó khi mảnh đất đó được tách thửa. Nhưng trong thực tế, mảnh đất mà cậu bạn định bán cho gia đình bạn không đủ điều kiện để tách thửa do chiều rộng mặt tiền chỉ có 2m. Đối với diện tích không được tách thửa đó cậu của bạn không thể thực hiện được quyền chuyển nhượng đất. Việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nếu gia đình bạn vẫn tiếp tục mua mảnh đất của cậu bạn thì sẽ không thể thực hiện việc đăng ký tại Văn phòng đăng ký đất đai để xác lập quyền sở hữu với mảnh đất đó. Do đó, về mặt pháp luật bạn không thể bảo đảm được các quyền của bạn khi có tranh chấp xảy ra.