Câu hỏi: Xin chào Luật sư. Tôi xin được hỏi như sau: Cuối năm 2018 tôi có mua lại một hợp đồng đặt cọc của một người (HĐ đặt cọc của người này được mua từ 1 công ty Bất Động Sản, Hợp đồng đặt cọc không có nói đến việc chuyển nhượng lại cho bên thứ 3). Tôi và người đó làm hợp đồng mua bán về hợp đồng đặt cọc. Hiện công ty Bất động sản chưa ra sổ (chưa hết hạn ra sổ). Tôi xin hỏi: Khi Công ty Bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc đó thì có thể chuyển trực tiếp cho tôi luôn được không? Hay là chuyển cho người đứng tên theo Hợp đồng đặt cọc ban đầu, sau đó mới chuyển lại cho tôi. Mong luật sư tư vấn và trả lời giúp tôi. Xin chân thành cảm ơn Luật sư rất nhiều.

Trả lời: Công ty BĐS và người chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc cho bạn đã giao kết hợp đồng đặt cọc với nhau, Điều 328 BLDS 2015 quy định về đặt cọc như sau:

“
Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác
.”

Theo đó, Hợp đồng đặt cọc không phải là loại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất. Người đã “chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc” cho bạn có thể vẫn còn đứng tên trên “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với công ty bất động sản nên khi công ty giao sổ thì công ty sẽ giao cho người đang đứng tên trên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do đó, bạn cần kiểm tra rõ về việc mảnh đất có đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng không? Giữa người đã đặt cọc và Công ty Bất động sản có tồn tại văn bản thỏa thuận, giấy tờ nào khác không? Việc “chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc” cho bạn phía Công ty Bất động sản có biết và có đồng ý không?

Như vậy, nếu giữa người kia và công ty Bất động sản có hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng này chưa bị thanh lý, Công ty Bất động sản không xác nhận bạn là người đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ ghi tên người đã “chuyển nhượng Hợp đồng đặt cọc” mà không phải bạn. Sau khi người này được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp pháp và đăng ký sang tên cho bạn thông qua “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công chứng hoặc chứng thực”.

Nếu bạn muốn cấp Giấy chứng nhận đứng tên của mình mà không thông qua người đã đặt cọc trước đó thì bạn phải thỏa thuận với người đã chuyển nhượng hợp đồng cho mình và công ty Bất động sản về việc hủy hợp đồng cũ giữa công ty với người này và lập hợp đồng mới giữa bạn với công ty Bất động sản để bạn có thể được đứng tên ngay trên Giấy chứng nhận.