Câu hỏi: Trường hợp đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất mà bên nhận cọc không thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng cọc thì giải quyết như thế nào? Nếu các bên đã giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện hợp đồng thì bên mua phải làm thế nào để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình? Luật Minh Gia tư vấn như sau:

Nội dung tư vấn:
Trước tiên, tôi xin cám ơn văn phòng luật sư đã quan tâm đến vấn đề của tôi. Tôi xin trình bày trường hợp của tôi như sau: Tôi và chị gái tôi có mua một miếng đất (bao gồm cả nhà trên đất) của em trai tôi. Tại thời điểm thực hiện mua bán, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất trên đang được thế chấp tại ngân hàng. Do đó tôi và chị tôi đã đồng ý trả tiền đặt cọc khá lớn (1 tỷ đồng để chuộc sổ hồng và 200 triệu tiền mặt để đặt cọc cho miếng đất trên. Trong đó 200 triệu này tôi đã lập một bản viết tay giao nhận tiền, 1 tỷ đồng có cán bộ ngân hàng làm chứng). Sau đó, chúng tôi đã viết một bản hợp đồng viết tay và ghi rõ rằng: chúng tôi đã đặt cọc 1 tỷ 200 triệu đồng, và sẽ hoàn trả nốt 300 triệu còn lại trong vòng 15 ngày, nếu không trả được thì bên bán từ chối hoàn trả lại tiền đặt cọc, và trong vòng 5 tháng tôi không được chuyển nhượng mảnh đất cho bất kỳ ai để tạo điều kiện cho em trai tôi chuộc lại mảnh đất nếu có điều kiện). Nhưng hợp đồng này không được công chứng. Tiếp theo chúng tôi đến văn phòng công chứng và làm hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất (bao gồm nhà trên đất) mà không đưa ra bất kỳ điều kiện gì bên trong, được công chứng viên xác nhận, đóng dấu. Sau đó 2 chị em tôi nộp các giấy tờ cần thiết lên uỷ ban nhân dân để chuyển quyền sử dụng đất. Nhưng ngày hôm sau phía uỷ ban nhân dân liên lạc với tôi và thông báo rằng vừa có đơn khiếu kiện là mảnh đất mà tôi đc tặng cho đã được người khác đặt cọc với số tiền là 300 triệu đồng trước thời điểm tôi được tặng cho. Đến đây tôi tin rằng em trai tôi có hành vi lừa đảo nhằn chiếm đoạt tiền của 2 chị em tôi.

Vậy tôi xin hỏi là trong trường hợp của tôi, trong số ba hợp đồng (hợp đồng viết tay của tôi, hợp đồng tặng cho của tôi và hợp đồng đặt cọc mua nhà của bên thứ ba) thì hợp đồng nào có ý nghĩa pháp lý cao nhất?

Liệu em trai tôi có thể đơn phương huỷ bỏ hợp đồng tặng cho và giấu đi hợp đồng viết tay với tôi không? (hợp đồng viết tay này chỉ được lập 1 bản và em trai tôi giữ).

Liệu bên thứ ba cứ nộp đơn khiếu nại lên uỷ ban nhân dân thì uỷ ban có trả lại hồ sơ của tôi không hay là khiếu nại đó không có căn cứ và được uỷ ban huỷ bỏ, tiếp tục cấp sổ hồng cho tôi?

Và trong trường hợp xấu nhất, tôi có bị mất trắng khoản tiền 1 tỷ 500 triệu đồng không?

Xin văn phòng luật sư sớm hồi đâp cho tôi. Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời: Thứ nhất, về hiệu lực của hợp đồng:

Đối với hợp đồng đặt cọc đã được giao kết sẽ được thực hiện theo quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:

“Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Như vậy, hợp đồng cọc giữa bạn và em trai bạn nhằm giao kết hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Giao dịch này hoàn toàn phù hợp với quy định của pháp luật. Do đó hợp đồng cọc sẽ phát sinh hiệu lực trên thực tế. Nếu em trai bạn từ chối giao kết hợp đồng thì sẽ phải trả cho bạn khoản tiền đặt cọc và một khoản tương đương giá trị tài sản cọc.

Đối với hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất thì xác định giá trị hiệu lực của hợp đồng theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai như sau:

“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Vậy, nếu hợp đồng của bạn đã được công chứng tại văn phòng công chứng thì hợp đồng này hoàn toàn có hiệu lực pháp lý trên thực tế và các bên phải có nghĩa vụ thực hiện hợp đồng.

Đối với hợp đồng đặt cọc mua nhà của bên thứ ba: đây cũng là hợp đồng đặt cọc nhằm giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, do đó hợp đồng này vẫn phát sinh hiệu lực trên thực tế. Nếu em trai bạn chấp nhận bán đất cho bạn thì đồng nghĩa với việc em trai bạn từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng với bên thứ ba. Và khi đó em trai bạn sẽ phải trả lại cho bên thứ ba khoản cọc và tài sản tương ứng với giá trị tài sản cọc.

Thứ hai, vấn đề đơn phương hủy bỏ hợp đồng tặng cho:

Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa bạn và em trai bạn đã được công chứng theo quy định của pháp luật. Do đó các bên có trách nhiệm thực hiện hợp đồng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Trường hợp các bên vi phạm vi phạm nghĩa vụ thực hiện hợp đồng gây ra thiệt hại thì phải bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự:

“Điều 360. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”

Như vậy, em trai bạn không thể đơn phương hủy bỏ hợp đồng tặng cho; nếu em trai bạn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án yêu cầu em trai bạn tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã giao kết. Đồng thời nếu bạn chứng minh được có hợp đồng đặt cọc viết tay trên thực tế thì dù em trai bạn giấu hợp đồng viết tay đi thì giao dịch cọc giữa bạn và em trai bạn vẫn được công nhận và có hiệu lực trên thực tế; bởi lẽ pháp luật không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải được lập thành văn bản.

Thứ ba, quyền và lợi ích hợp pháp của bên thứ ba:

Trong trường hợp này cần xác định rõ nếu giao dịch đặt cọc giữa em trai bạn và bên thứ ba đã được xác lập trên thực tế mà em trai bạn không thực hiện thì em trai bạn sẽ phải trả lại khoản tiền cọc và khoản phạt cọc như đã nêu ở trên. Bởi vì giữa em trai bạn mới hình thành hợp đồng cọc chứ chưa giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do đó nếu bên thứ ba nộp đơn khiếu nại lên UBND không phải căn cứ để trả lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bạn; chỉ cần bạn đáp ứng đủ các điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2013 là bạn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Mặt khác đối với khoản cọc 1 tỷ 500 triệu của bạn sẽ được giải quyết như sau: nếu em trai bạn từ chối thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất với bạn và giao kết, thực hiện hợp đồng với bên thứ ba thì bạn có thể yêu cầu em trai bạn bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ dân sự theo quy định tại Điều 361 Bộ luật Dân sự như sau:

“Điều 361. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ

1. Thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại về vật chất và thiệt hại về tinh thần.

2. Thiệt hại về vật chất là tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất về tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị mất hoặc bị giảm sút.

3. Thiệt hại về tinh thần là tổn thất về tinh thần do bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín và các lợi ích nhân thân khác của một chủ thể.”