Câu hỏi: Chào Luật Minh Gia. Mình xin hỏi một số vấn đề thắc mắc về hình thức lựa chọn nhà thầu có dự án sử dụng đất như sau: 1. Đối với dự án có sử dụng đất cần lựa chọn NĐT mà khu đất dự án chưa GPMB thì việc lựa chọn NĐT thông qua hình thức nào? Đấu thầu dự án, đấu giá QSDđ hay chỉ định trực tiếp? Việc giao đất cho NĐT trúng thầu được thực hiện ở thời điểm nào?

2. Đối với dự án có sử dụng đất cần lựa chọn NĐT mà khu đất có mặt bằng sạch (đã GPMB) thì việc lựa chọn NĐT thông qua hình thức nào trong 3 Hình thức nêu trên? Việc giao đất thực hiện tại thời điểm nào? Xin cám ơn Luật Minh Gia.

Trả lời: Cám ơn bạn đã gửi thông tin tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, trường hợp của bạn chúng tôi giải quyết như sau:

- Về vấn đề xác định hình thức lựa chọn nhà đầu tư

Do bạn không cung cấp thông tin cụ thể về nội dung dự án cũng như nguồn vốn của dự án là gì, vì vậy chúng tôi không thể xác định chính xác hình thức lựa chọn nhà đầu tư cho bạn. Bạn có thể tham khảo các quy định pháp luật dưới đây để áp dụng cho trường hợp cụ thể của mình.

- Hình thức đấu giá và chỉ định chủ đầu tư

Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại: Căn cứ Điều 22 Luật nhà ở quy định Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án như sau:

“2. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện thông qua các hình thức sau đây:

a) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Đấu thầu dự án có sử dụng đất;

c) Chỉ định chủ đầu tư trong trường hợp nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật này, có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật này.

3. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại do cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp dự án có quy mô lớn hoặc có liên quan đến nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương theo quy định của Chính phủ thì phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền theo quy định tại khoản 2 Điều 170 của Luật này quyết định trước khi thực hiện lựa chọn chủ đầu tư.”

Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại được thực hiện qua một trong các hình thức: đấu giá, đấu thầu hoặc chỉ định chủ đầu tư.

+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản. Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 118 Luật đất đai 2013, cụ thể:

1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này:

...

d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;

...

2. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất bao gồm:

...

g) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

h) Giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở;

i) Các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quyết định.

3. Trường hợp đất đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này mà không có người tham gia hoặc trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc đấu giá ít nhất là 02 lần nhưng không thành thì Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất mà không phải đấu giá quyền sử dụng đất.”

- Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất

Căn cứ Điều 199 Luật đất đai 2013 quy định thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất:

“1. Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất:

a) Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

b) Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;

c) Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”

Như vậy, theo các quy định trên và theo quy định Khoản 1 Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, nếu Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà ở đối với khu vực đã thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất (trừ trường hợp không đấu giá QSDĐ theo quy định trên). Thời gian và quy trình đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, Luật bán đấu giá tài sản 2016 và theo Quyết định của UBND tỉnh tại đia phương nơi có đất.

+ Việc chỉ định chủ đầu tư được áp dụng đối với nhà đầu tư có đủ điều kiện quy định tại Điều 21 và khoản 1 và khoản 4 Điều 23 của Luật nhà ở 2014. Tức là: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất ở hợp pháp, phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đủ điều kiện làm chủ đầu tư theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở và có nhu cầu tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thì Sở Xây dựng kiểm tra và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao cho nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư. Thời gian lựa chọn chủ đầu tư là 30 ngày, kể từ ngày Sở Xây dựng nhận được văn bản đăng ký làm chủ đầu tư.

- Về đấu thầu quyền sử dụng đất

Đối với những dự án đầu tư tư theo hình thức đối tác công tư (PPP), dự án đầu tư có sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 1 Luật đấu thầu được quy định tại Điều 10 Nghị định 30/2015/NĐ-CP như sau:

“Điều 10. Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất

1. Lập và phê duyệt danh mục dự án

a) Căn cứ lập danh mục dự án:

- Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội;

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm, danh mục dự án cần thu hồi đất đã được phê duyệt;

- Quy hoạch phân khu xây dựng tỷ lệ 1/2.000 hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 (nếu có).

b) Lập và phê duyệt danh mục dự án

Sở chuyên ngành, cơ quan chuyên môn tương đương cấp sở hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện đề xuất dự án sử dụng khu đất, quỹ đất có giá trị thương mại cao cần lựa chọn nhà đầu tư gửi Sở Kế hoạch và Đầu tư tổng hợp, báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, phê duyệt danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất.

2. Công bố danh mục dự án

a) Sau khi có quyết định phê duyệt, danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất được công bố trong thời hạn quy định tại Khoản 1 Điều 6 Nghị định này. Khuyến khích đăng tải trên các phương tiện thông tin đại chúng khác để tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận thông tin của các nhà đầu tư quan tâm.

b) Nội dung công bố phải bao gồm các thông tin về: Địa điểm thực hiện dự án, diện tích khu đất, chức năng sử dụng đất, các chỉ tiêu quy hoạch được phê duyệt, hiện trạng khu đất, các thông tin cần thiết khác”.

Theo đó, các dự án đầu tư có sử dụng đất phải thông qua đấu thầu để lựa chọn nhà thầu khi thuộc Danh mục cụ thể được phê duyệt của UBND tỉnh. Đây thường là khu vực đất có giá trị thương mại cao và được UBND tỉnh lựa chọn cụ thể. Hồ sơ mời thầu và thủ tục tham gia dự thầu theo quy định của pháp luật về đầu tư và đấu thầu. Hình thức đấu thầu cụ thể căn cứ vào Điều 9 Nghị định 30/2015/NĐ-CP.

Nếu dự án đó là dự án nhà ở thương mại và nằm trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất của UBND tỉnh phê duyệt: Theo quy định tại Điểm b, Khoản 1, Điều 18 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, đối với dự án nhà ở thương mại mà khu vực chưa thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng thì lựa chọn chủ đầu tư thông qua hình thức đấu thầu nếu có nhiều nhà đầu tư có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia làm chủ đầu tư; trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đủ điều kiện quy định tại Điều 21 của Luật Nhà ở đăng ký tham gia thì chỉ định nhà đầu tư đó làm chủ đầu tư.

Sở Xây dựng chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Thời gian và quy trình đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Nếu dự án đầu tư của bạn không nằm trong Danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất của UBND tỉnh phê duyệt thì khi này bạn không cần tham gia theo thủ tục đấu thầu.