Câu hỏi: : Tháng 4 năm 2019 em có mua 2 lô đất nông nghiệp thuộc của công ty bất động sản. Hai lô đất đã có sổ đỏ, bên công ty cam kết nằm trong khu dân cư hiện hữu. Hai bên mua và bán thực hiện công chứng chuyển nhượng ở văn phòng công chứng đất đai nhưng đến nay gần 4 tháng rồi bên bán vẫn không thể sang tên được cho em. Đưa lý do là do sốt đất nên sở môi trường kìm lại không sang tên em thấy vô lý. Luật sư cho em hỏi trường hợp này đã công chứng chuyển nhượng thành công thì tối đa bao lâu bên bán sang tên cho người mua? Trường hợp đã 4 tháng chưa sang tên thì em có được khởi kiện công ty môi giới và bên bán không?

Trả lời: Thứ nhất: Vấn đề về thời hạn để các bên thực hiện đăng ký biến động đất đai:

Theo quy định tại điểm a khoản 4 và khoản 6 điều 95 Luật Đất đai 2013 về  Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có qui định như sau:

“ 4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

….

6. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều này thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Căn cứ quy định nêu trên thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động( từ thời điểm bạn và công ty bất động sản ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và được công chứng ở văn phòng công chứng) thì người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động (sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Thứ hai, đối với vấn đề bên chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giao Giấy chứng nhận quyền sử sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.

Căn cứ tại Điều 39 Luật kinh doanh bất động sản 2014 có qui định về Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

2. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng vị trí và tình trạng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng.

3. Làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên nhận chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

4. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

5. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

6. Các nghĩa vụ khác trong hợp đồng.”

Do đó trong trường hợp của bạn , nếu trong hợp đồng chuyển nhượng giữa bạn và công ty bất động sản có qui định về nghĩa vụ và thời hạn sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà hiện tại đã quá thời hạn qui định trong Hợp đồng hoặc bên chuyển nhượng (công ty bất động sản) chưa hề tiến hành bất cứ thủ thủ tục sang tên nào và cũng không đưa ra được những tài liệu, chứng cứ để chứng minh việc chưa sang tên được sổ do lỗi khách quan từ phía cơ quan nhà nước thì bạn có quyền khởi kiện bên bán tới Toà án nhân dân có thẩm quyền yêu cầu giải quyết tranh chấp Hợp đồng do bên chuyển nhượng đã vi phạm nghĩa vụ của Hợp đồng đã ký kết.

Việc thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ thuộc về nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chứ không thuộc về bên môi giới. Bên môi giới chỉ là bên trung gian để giúp bạn và công ty bất động sản tiến tới việc ký kết hợp đồng. Bởi vậy, khi bạn và bên công ty bất động sản ký kết hơp đồng thành công thì công ty môi đã hoàn thành nghĩa vụ của mình.

Trân trọng!

P.Tư vấn - Công ty Luật Minh Gia