Câu hỏi: Sử dụng đất đai là vấn đề trọng tâm trong lịch sử phát triển không chỉ của Việt Nam mà là của cả thế giới. Hình thức sử dụng đất có sự ảnh hưởng sâu sắc, mạnh mẽ, rộng rãi đến sự phát triển kinh tế, đời sống chính trị và sự ổn định xã hội. Một trong những hình thức được xem là phổ biến Nhà nước phân bổ nguồn lực đất đai ứng với nhu cầu phát triển kinh tế-xã hội đó là hình thức cho thuê đất. Luật sư sẽ tư vấn rõ hơn về hình thức này.

1. Luật sư tư vấn về hình thức cho thuê đất.

Việc nhà nước cho thuê đất là xuất phát từ sự sở hữu chung toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu nhưng quyết định cuối cùng cho thuê đất là quyết định hành chính. Do đó, mối quan hệ giữa nhà nước với người được thuê đất là mối quan hệ không đối xứng. Hiện nay đã có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học, các bài viết bình luận về hình thức này và đều tập trung vào việc phân tích những quy định đồng thời đi sâu vào thực tế áp dụng quy định đất đai về sử dụng đất ở các địa phương khác nhau.

Trong thời gian qua chúng tôi đã nhận được rất nhiều câu hỏi của quý khách hàng xoay quanh các vấn đề như:

- Ai là người có thẩm quyền đại diện cho nhà nước quyết định cho thuê đất ?

- Hình thức trả tiền khi thuê đất như thế nào ?

- Thời hạn thuế đất là bao lâu và những khoản bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trong khi vẫn còn thời hạn thuê ?

Nếu bạn đang gặp khó khăn về vấn đề này, đừng ngần ngại hãy liên lạc với chúng tôi qua hotline
1900.6169
để được hỗ trợ và giải đáp những thắc mắc các vấn đề pháp lý.

Bên cạnh đó, để giúp bạn hiểu rõ hơn về vấn đề này, Luật Minh Gia xin gửi đến bạn tình huống dưới đây để bạn có thể tham khảo và đưa ra hướng giải quyết phù hợp.

2. Ủy ban Nhân dân cấp xã có thẩm quyền cho thuê đất không?

Luật sư tư vấn về:
Em xin chào Công Ty Luật Minh Gia! Em có vài thắc mắc kính mong cô chú anh chị em luật sư giải đáp hộ dùm em. Gia đình em trước năm 1993 có khai hoang đất bãi bồi đất ven sông Tiền diện tích khai thác 4500m².Đất trên khi sử dụng thì không giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ).Đến năm 1997 đến năm 1999 thì có đống thuế, thuế dựa theo diện tích tích đất sử dụng. Nhưng đến năm 2000 thì UBND thị xã và UBND xã cưỡng chế thu hồi đất nhưng bồi thường.Sau đó họ cho gia đình em thuê lại với thời hạn 15 năm.Dự tính họ sẽ thu lại để bán cho 1 công ty để mở khu du lịch sinh thái. Như vậy Kính mong luật sư giải đáp hộ em vài vấn đề sau:

1.Phía UBND thị xã và UBND xã thu hồi đất vậy có đúng pháp luật không?

2.Đất hoang khai thác và sử dụng trước năm 1993 có được cấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật được không?

3.Đất hoang có đóng thuế hằng năm vậy khi thu hồi có được bồi thường không?Đất trên được trồng cây ăn quả lâu năm.

4.Nếu phía UBND cho gia đình em thuê lại với thời hạn 15 năm là đúng luật không ?nếu không thì thời gian gia đình em thuê hợp pháp tối đa là bao nhiêu năm và thấp nhất là bao nhiêu năm? Dạ em xin chân thành cảm ơn công ty ạ.

Trả lời: 1. UBND xã thu hồi đất khai hoang của gia đình bạn năm 2000, như vậy luật áp dụng trong trường hợp này là luật đất đai năm 1993. Theo luật đất đai năm 1993, không có quy định nào quy định rằng UBND xã có thẩm quyền thu hồi đất.

Do vậy, việc UBND xã thu hồi đất khai hoang của gia đình bạn năm 2000 là không đúng thẩm quyền.

2. Đất khai hoang và sử dụng trước năm 1993 sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013. Trường hợp không có giấy tờ theo quy định tại ĐIều 100 Luật đất đai 2013 thì mảnh đất này phải có xác nhận của UBND cấp xã là đất sử dụng ổn định, lâu dài và không có tranh chấp.

Đối với trường hợp của gia đình bạn, theo như thông tin bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu rằng gia đình bạn không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, do vậy gia đình bạn phải có xác nhận của UBND cấp xã xác nhận gia đình mình đã sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp đối với mảnh đất này.

Điều 101, Luật đất đai 2013 quy định về Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tài Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngàu 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nau được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dưng điểm dân sự nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liến với đất."

Gia đình bạn thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu. Hồ sơ bao gồm:

-Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

-Giấy xác nhận đất sử dụng ổn định, lâu dài, không có tranh chấp của UBND cấp xã.

3. Theo điều 13 Nghị định 47/2014/NĐ-CP quy định về bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“ 1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ - CPmà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ - CP thì được bồi thường về đất.

2. Trường hợp người có đất thu hồi được bồi thường bằng tiền thì số tiền bồi thường phải trừ khoản tiền nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất; thu tiền thuê đất, thuê mặt nước”
.

Như vậy nếu gia đình bạn đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được bồi thường về đất theo quy định của pháp luật.

4. Do thông tin bạn cung cấp không rõ ràng về thời gian bạn được UBND xã cho thuê đất là vào năm nào nên chúng tôi chia thành 2 trường hợp như sau:

TH1: Quyết định cho thuê đất của UBND xã an hành trước ngày 29/06/2001:

Văn bản pháp luật được áp dụng trong trường hợp này là Luật đất đai 1993, sửa đổi, bổ sung năm 1998. Theo quy định của Luật đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 1998, không có quy định nào quy định rằng UBND xã có thẩm quyền cho thuê đất trừ trường hợp UBND xã cho thuê đất công ích xã, phường thị trấn. Cho nên,, việc UNND xã cho gia đình bạn thuê đất là không đúng thẩm quyền.

TH2: Quyết định cho thuê đất của UBND ban hành sau ngày 29/06/2001:

Văn bản pháp luật được áp dụng trong trường hợp này là Luật đất đai 1993, sửa đổi bổ sung năm 2001. Theo điều 24 bộ luật này quy định như sau:

“Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối được quy định như sau:

1. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất cho tổ chức kinh tế sử dụng đất;

2. Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình, cá nhân;

3. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.”

Do đó UBND xã chỉ được cho thuê đất thuộc quỹ đất công ích của xã. Tuy nhiên mảnh đất của gia đình mình là đất khai hoang, không thuộc quỹ đất công ích của xã, do đó việc UBND xã cho gia đình mình thuê đất là trái thẩm quyền.

Cả 2 trường hợp, việc UBND xã cho gia đình bạn thuê đất đều không đúng thẩm quyền theo quy định của pháp luật.