Câu hỏi: Xin chào luật sư! Tôi chuẩn bị thuê 1 mảnh đất làm nhà trọ. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này là sổ hồng (do chủ đất mua lại căn nhà cũ 1 trệt 1 lầu rồi đập bỏ hết đi để đất trống cho thuê). Khi thuê, chủ đất sẽ đứng tên xin GPXD để tôi xây dựng 5 tấm (1 trệt 4 lầu), sau khi xây xong sẽ không hoàn công phần xây dựng mới.

Trong hợp đồng thuê cũng ghi rõ hiện trạng nhà là: đã bị đập bỏ hoàn toàn, hiện chỉ còn đất trống như hình chụp hiện trạng. Mảnh đất này giá thị trường là 10 tỷ, trước khi cho thuê đất chủ đất đã cầm tài sản này cho ngân hàng HD Bank để vay 1,8 tỷ. Khi ký hợp đồng thuê đất công chứng, ngân hàng có công văn chấp thuận việc thuê đất này. Trong hợp đồng thuê đất của tôi đã ghi rõ:

- Sau khi cho thuê đất, ngoài khoản vay 1,8 tỷ hiện tại của HD Bank, chủ đất không được cầm cố tài sản này để vay thêm bất cứ khoản vay nào nữa.
- Bên thuê được bồi thường chi phí xây dựng theo mức bồi thường đã thống nhất ở điều 5.2.5 trong trường hợp bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng mà chưa được sự đồng ý bằng văn bản của bên thuê trong khi bên thuê vẫn thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng.
- Bên thuê được bồi thường chi phí xây dựng theo mức bồi thường đã thống nhất ở điều 5.2.5 trong trường hợp miếng đất bị tranh chấp pháp lý về quyền sở hữu và luôn được ưu tiên giải quyết quyền lợi bồi thường đầu tiên so với các chủ thể khác (ngân hàng, cá nhân,…).
Vậy luật sự cho tôi xin hỏi:

1. Chủ đất cầm cố sổ hồng cho ngân hàng:
a. Sau khi kí hợp đồng thuê đất công chứng, nếu chủ đất vẫn mang giấy tờ đi vay ngân hàng tiếp thì khi công chứng vay vốn, ngân hàng có phát hiện ra mảnh đất này đã được cho thuê không? Ngân hàng có phải hỏi ý kiến của tôi trước khi cho vay không?
b. Nếu ngân hàng có thể cầm sổ hồng và cho vay tiếp thì phần tài sản cầm cố có bao gồm phần tôi đã xây dựng thêm?
c. Trong trường hợp chủ đất có “cách” và “được” ngân hàng cho vay tiếp (VD vay thêm 5 tỷ), sau đó bị phá sản và bị ngân hàng kê biên tài sản thì phần chi phí đầu tư xây dựng ban đầu của tôi có được pháp luật bảo vệ, và phía ngân hàng có đền bù phần chi phí này cho tôi khi phát mãi tài sản này không? (Vì nếu chủ đất bị phá sản và kê biên tài sản thì chắc chắn họ sẽ ko còn tiền để đền bù cho tôi)

2. Chủ đất bán mảnh đất này:
a. Trong trường hợp chủ đất “âm thầm” bán tài sản này thì khi đi công chứng bán nhà, công chứng viên có phát hiện ra mảnh đất này đang được cho thuê không? Và giao dịch mua bán nhà này có thể xảy ra nếu không có sự đồng ý của tôi?
b. Trong trường hợp giao dịch bán nhà này có thể xảy ra, nếu chủ đất bán nhà xong nhưng không chịu bồi thường phần tôi đã đầu tư xây dựng như trong hợp đồng, thì người chủ mới có trách nhiệm liên đới gì với tôi không, hay tôi chỉ có thể kiện người chủ cũ?

3. Tôi nên chuẩn bị và làm những gì để ngăn ngừa các rủi ro trên để đảm bảo quyền lợi pháp lý của mình khi mọi việc phải đưa ra pháp luật? Rất mong luật sư giải đáp những thắc mắc trên giúp tôi. Cám ơn luật sư rất nhiều.

Trả lời: Thứ nhất, theo như anh cho biết thì chủ đất hiện tại đang thế chấp mảnh đất cho ngân hàng X để vay 1,8 tỷ nên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mảnh đất này sẽ do bên ngân hàng X giữ. Vì vậy, khả năng chủ đất tiếp tục sử dụng mảnh đất để đi thế chấp ở ngân hàng khác để vay tiền là không thể trừ khi chủ đất có hành vi gian dối để có được một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khác.

Trong trường hợp mà chủ đất có “cách” để ngân hàng khác tiếp tục cho vay thì ngân hàng đó sẽ tiến hành “xem xét, kiểm tra trực tiếp tài sản thế chấp” và có thể sẽ phát hiện ra mảnh đất hiện đã được thế chấp tại X, còn nếu không phát hiện ra thì họ sẽ phải chịu rủi ro. Nếu phát hiện ra mảnh đất hiện đang được cho thuê thì hoặc là họ sẽ để cho anh tiếp tục thuê lâu dài hoặc họ sẽ chỉ để cho anh thuê đến hết hợp đồng thuê đất tùy vào thỏa thuận giữa chủ đất với ngân hàng kia.

Phần nhà anh xây dựng thêm sẽ không nằm trong phần tài sản thế chấp do trong sổ hồng không ghi nhận sự tồn tại của phần tài sản này cũng như việc nếu anh chứng minh được căn nhà được xây dựng từ số tiền do anh bỏ ra.

Trong trường hợp chủ đất bị phá sản mà mảnh đất bị phát mãi thì việc xử lý tài sản thế chấp được áp dụng theo Điều 325 BLDS 2015 như sau:

“1. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất trong phạm vi quyền, nghĩa vụ của mình; quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp trong mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Thứ hai,nếu chủ đất bán mảnh đất:

Điều 320 BLDS 2015 quy định nghĩa vụ của bên thế chấp:

“8. Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Và Điều 133 Luật nhà ở quy định Quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau

“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.”

Như vậy, nếu chủ đất muốn bán mảnh đất thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp, tức là phải được ngân hàng X đồng ý.

Trong trường hợp mảnh đất đổi chủ thì anh sẽ được đảm bảo thuê đất đến hết hợp đồng. Sau khi hết hợp đồng thì anh có thể tiếp tục thuê hoặc không thuê nữa tùy theo thỏa thuận với chủ sử dụng mới của mảnh đất. Nếu anh không tiếp tục thuê mảnh đất đó nữa và anh chứng minh được rằng mình là người đã bỏ tiền ra để xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất thì chủ mới của mảnh đất phải thanh toán cho anh khoản tiền chi phí anh đã bỏ ra để xây dựng công trình trên đất, trừ trường hợp trong hợp đồng thuê có điều khoản khác hoặc các bên có thỏa thuận khác.

Thứ ba, để ngăn ngừa các rủi ro và đảm bảo quyền lợi pháp lý của anh nếu mọi việc phải đưa ra pháp luật, anh nên đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (phần nhà anh đã xây trên mảnh đất). Căn cứ theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì hồ sơ anh phải nộp để đăng ký sở hữu công trình trên đất bao gồm:

- Đơn đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

- Hợp đồng cho thuê đất có công chứng, chứng thực

- Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất (chủ đất) cho phép xây dựng công trình có công chứng chứng thực

- Bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất

- Sơ đồ về tài sản gắn liền với đất (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã có sơ đồ tài sản phù hợp với hiện trạng)

- Chứng từ về nghĩa vụ tài chính mà anh đã thực hiện với tài sản trên đất.