Câu hỏi: Mẹ tôi là người chậm chạp, không được khôn ngoan như người khác. Từ trước năm 1987 mẹ tôi không lấy chồng nên được nhà nước cho chế độ mua đất theo tiêu chuẩn. Bên địa chính xã có vào hỏi ông ngoại tôi là : "Nếu ông bà cho ông Tập (là con trai thứ hai của ông bà tôi) mảnh đất này thì mẹ tôi sẽ được mua đất giãn dân, nhưng với số thước nhỏ hơn.

Nếu ông bà cho cô Luyện mảnh đất của các cụ này, thì ông Tập (cậu tôi) sẽ được mua đất với diện tích lớn hơn (Quy định năm đó là con trai sẽ được mua với diện tích là 7 thước 180m2, con gái chỉ được mua 5 thước 125m2) . Và ông bà tôi đã đồng ý cho mẹ tôi mảnh đất đó, đứng tên mẹ tôi trên bản đồ địa chính của xã từ năm 1992 . Cậu tôi đã mua đất làm nhà trên phần đất được mua, nhưng đến năm 1999 lại phá nhà ở đất mới và vào làm nhà trên phần đất của mẹ tôi được cho và đứng tên. Tới thời điểm này cậu tôi đã sống trên mảnh đất của mẹ tôi 19 năm, trong thời gian đó mẹ con tôi phải ở nhờ nhà bác (anh trai của mẹ tôi) . Vậy bây giờ tôi muốn đăng ký kê khai đất lần đầu và lấy lại mảnh đất đó cho mẹ tôi thì có được không ạ. Trong 19 năm đó thì lúc đó tôi mới 4 tuổi, còn quá nhỏ để nhận thức tranh luận để giữ lại mảnh đất đó cho mẹ tôi. Tới thời điểm 2018 là tôi đã 23 tuổi đủ hành vi dân sự, hiểu biết để giành lại phần đất này cho mẹ tôi. Vậy mong luật sư tư vấn giúp tôi xem tôi có thể lấy lại đất cho mẹ không. Và các bước kê khai đất, kháng kiện với UBND như thế nào ạ. Xin văn phòng luật sư giúp tôi

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì nguồn gốc đất đang tranh chấp là của ông bà bạn, ông bà bạn đã đồng ý cho mẹ bạn và trên bản đồ địa chinh xã đã thể hiện tên mẹ bạn từ năm 1992. Tuy nhiên, bạn cần xem xét có văn bản, giấy tờ nào chứng minh việc ông bà bạn đồng ý cho mẹ bạn mảnh đất này hay không? (hợp đồng tặng cho, hợp đồng chuyển nhượng,…). Vì thông tin bạn cung cấp không cụ thể nên có những trường hợp có thể xảy ra như sau:

- Trường hợp 1:
Gia đình bạn có giấy tờ về quyền sử dụng đất và trên bản đồ địa chính đã thể hiện tên mẹ bạn từ năm 1992 thì theo Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định về việc cấp GCNQSDĐ như sau::

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”

Theo đó, gia đình bạn có thể làm hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có bất động sản. Thành phần hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

+ Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013.

- Đối với việc cậu bạn đã xây nhà và sinh sống lâu dài trên mảnh đất này thì cũng không phải là căn cứ xác định quyền sử dụng đất của chú bạn. Trường hợp mẹ bạn có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất thì có quyền yêu cầu chú bạn tháo dỡ nhà và di dời, nếu chú bạn không đồng ý thì gia đình có thể nhờ chính quyền địa phương hỗ trợ để xử lý kịp thời.

- Trường hợp 2
: Gia đình bạn không có giấy tờ chứng minh ông bà bạn để lại mảnh đất cho mẹ bạn thì mảnh đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của ông bà bạn.

Nếu ông bà bạn vẫn còn sống và bạn muốn làm thủ tục đăng ký GCN tên mẹ bạn thì phải có hợp đồng tặng cho/hợp đồng chuyển nhượng từ ông bà. Hợp đồng phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã.  Khi có những văn bản này cùng các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 100 Luật đất đai 2013 thì gia đình bạn có thể làm thủ tục đăng ký GCN như đã phân tích ở trường hợp trên.

Nếu ông bà bạn đã mất thì mảnh đất này được xác định là di sản thừa kế của ông bà, khi đó nếu ông bà bạn mất không để lại di chúc thì di sản thừa kế của ông bà sẽ được chia đều cho những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo quy định tại Điều 651 Bộ luật dân sự 2015, cụ thể:

“1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:

a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;

b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;

c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.

2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.

3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”

Theo quy định trên, mảnh đất sẽ được chia đều cho mẹ bạn, cậu bạn và những người con khác của ông bà (nếu có), mỗi người sẽ được một phần di sản bằng nhau. Nếu bạn muốn mẹ bạn muốn sử dụng toàn bộ mảnh đất thì phải có văn bản thỏa thuận phân chia di sản của những người đồng thừa kế đồng ý để lại mảnh đất cho bạn. Khi đó gia đình bạn có thể nộp hồ sơ xin cấp GCN tại Văn phòng đăng ký đất đai, thành phần hồ sơ bao gồm:

+ Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013

+ Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế

Trường hợp các đồng thừa kế khác không đồng ý để mẹ bạn sử dụng toàn bộ mảnh đất thì mẹ bạn chỉ có quyền sử dụng với phần diện tích đất được chia thừa kế theo pháp luật. Nếu những người thừa kế không tự thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được thì mẹ bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản để yêu cầu phân chia di sản thừa kế. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu phân chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này thì di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.