Câu hỏi: Nội dung yêu cầu: Tôi dự định nhận chuyển nhượng 2 ha đất nông nghiệp mà trước đây chủ hợp đồng đã nhận hợp đồng của công ty thuộc doanh nghiệp nhà nước với thời hạn 20 năm kể từ 01/01/1994 (đến nay 2016 đã hết thời hạn hợp đồng). Hiện nay người hợp đồng đó vẫn SXKD trên đất và có ý định chuyển nhượng cho tôi.

Thực tế công ty trước đây cho hợp đồng SX đã được cổ phần hóa từ năm 2005, phần đất này không tính vào giá trị cổ phần hóa DN, chỉ giao cho công ty cổ phần quản lý sử dụng và đến 2016 toàn bộ diện tích đất nông nghiệp mà được bàn giao từ công ty cũ, công ty CP cũng không có GCNQSDĐ, không được nhà nước cho thuê. Vậy tôi xin được các Luật gia tư vấn: trường hợp này có nhận chuyển nhượng hợp đồng được không? Nếu nhận chuyển nhượng thì thủ tục làm thế nào và làm với doanh nghiệp hay với nhà nước có thẩm quyền? Tôi xin trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Về thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất thì tại  Điều 168 Luật đất đai 2013 quy định
"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất".

>> Tư vấn quy định về nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, gọi:
1900.6169

Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

"1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này".

Như vậy để có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người chuyển nhượng phải đáp ứng được các điều kiện sau:

- Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.

- Đất chuyển nhượng hiện nay không có tranh chấp.

- Quyền sử dụng đất đó hiện không trong tình trạng bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

- Và trong thời hạn được sử dụng đất,nếu không trong thời hạn thì không được chuyển nhượng.

Theo thông tin bạn cung cấp, thì hiện nay mảnh đất đó không có GCNQSDĐ và chủ hợp đồng đã nhận hợp đồng của Công ty thuộc Doanh nghiệp Nhà nước với thời hạn 20 năm từ 01/01/1994 đến nay thì hợp đồng đã hết hạn. Như vậy sẽ không đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng theo Khoản 1 Điều 168 và điểm d Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.

Để đảm bảo quyền và lợi ích của chính mình thì bạn nên thực hiện mua thửa đất có đủ điều kiện được chuyển nhượng, và các bên phải tiến hành ký kết hợp đồng bằng văn bản có công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên chỉ mua bán bằng lời nói hoặc bằng văn bản không có công chứng, chứng thực thì không được pháp luật bảo vệ khi có tranh chấp.

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

“
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Trân trọng.