Câu hỏi: Câu hỏi tư vấn: Đất ông nội tôi đang ở là đất cuả các cố cao trước, nhưng trước kia cố nội là để lại cho em trai út cuả ông nội, nhưng rồi em trai út lại bán miếng đất này nên ông nội tôi bỏ tiền ra mua về ở từ năm 1985.

Thời gian gần đây phiá em trai ông nội có ý định đưa nhà thờ họ về làm trong đất này, nhưng ông bà nội tôi không đồng ý, em trai ông nội lại đưa về 2 bản trong đó viết ông bà nội tôi chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông ấy với số tiền là 30.000.000đồng và sau này ông bà nội tôi mà chết sẽ đưa về phụng thờ (do ông bà nội tôi không có con nên nhận nuôi cha tôi, cha tôi lấy vợ rồi ở riêng nơi khác.) tờ giấy được ghi năm 2011, có chữ ký cả ông bà nội tôi được xã xác nhận đóng dấu. Nhưng ông bà nội tôi lại không hay biết gì về chuyện này mà số tiền 30.000.000đồng cũng không có (do ông em trai ông nội tôi vay tiền nhiều cho con cái làm ăn nên có về mượn sổ đỏ ông nội tôi 10năm nay để về cắm ngân hàng, nhưng lại không cần đến ông bà nội tôi ký giấy tự ông ấy giải quyết.

Năm 2015 phải làm lại bià đỏ mới ông ấy mới đưa về trả hiện tại bià đỏ ông bà nội tôi giữ)giờ ông em trai ông nội tôi cứ ít ngày là lại về đòi lấy đất, khi về còn dọa dẫm,chửi,đập phá đồ đạc,mượn người khác về đòi (trong khi đó ông nội tôi đã 83tuổi, bà nội tôi 78 tuổi). Vậy cho tôi hỏi tờ giấy đó có chứng thực được không? Và ông bà nội tôi có bị lấy đất không ạ?

Trả lời: Theo thông tin bạn cung cấp thì do thời điểm hợp đồng chuyển nhượng được lập từ năm 2011 nên để xác định tính hợp pháp của hợp đồng sẽ áp dụng theo quy định tại Luật đất đai năm 2003.  Cụ thể:

Điều 127.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Đồng thời, Luật đất đai năm 2013 quy định:

Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

...

Như vậy, đối chiếu quy định trên với trường hợp của bạn thì do hình thức chuyển nhượng đất là của hộ gia đình nên có thể lựa chọn chứng thực tại Uỷ ban xã, phường nới có đất để xác nhận. Do đó, nếu hợp đồng được lập năm 2011 có chữ ký của các bên liên quan và các bên cùng có mặt thì
có thể thực hiện chứng thực được tại Uỷ ban nhân dân xã, phường
.  Nên nếu quá trình thực hiện đúng trình tự, quy định pháp luật thì hiện nay người em út của ông nội hoàn toàn có thể yêu cầu ông nội bạn thực hiện việc sang tên, trả lại đất cho người em út đó.

Tuy nhiên, theo như bạn nói thì thời điểm lập hợp đồng ông, bà nội không hề hay biết và cũng không hề nhận số tiền 30.000.000 đồng - tức có thể chữ ký mà ông, bà ký là giả hoặc ông, bà có ký tên(chữ ký là thật) nhưng không hề hay biết về nội dung của hợp đồng do bị bên kia lừa dối hoặc do bên kia cố ý làm cho ông, bà nội bạn nhầm tưởng về nội dung trong đó mà ký vào (có căn cứ chứng minh về vấn đề trên) thì
có thể khởi kiện ra Tòa tuyên vô hiệu nhưng do đã hết thời hiệu khởi kiện nên ông, bà có làm đơn khởi kiện thì Tòa án cũng sẽ không thụ lý giải quyết và đồng thời em út của ông nội có đòi lại đất, sang tên quyền sử dụng vào thời điểm này thì cũng không thể đòi, giải quyết được vì đang có tranh chấp và cũng chưa có văn bản quy định hướng dẫn về vấn đề này
. Cụ thể, Bộ luật dân sự năm 2005:

Điều 131.
Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn

Khi một bên có lỗi vô ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch dân sự mà xác lập giao dịch thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu bên kia thay đổi nội dung của giao dịch đó, nếu bên kia không chấp nhận thì bên bị nhầm lẫn có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch vô hiệu.

Trong trường hợp một bên do lỗi cố ý làm cho bên kia nhầm lẫn về nội dung của giao dịch thì được giải quyết theo quy định tại Điều 132 của Bộ luật này.

Điều 132.
Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Điều 136.
Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại các điều từ Điều 130 đến Điều 134 của Bộ luật này là hai năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập.

- Lưu ý: Mặc dù vụ việc của gia đình bạn sẽ không thể giải quyết được vào thời điểm hiện nay nhưng đến khi Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực 1/1/2017 thì hợp đồng chuyển nhượng của ông, bà và em út của ông sẽ có hiệu lực và ông, bà bạn sẽ phải có trách nhiệm thực hiện theo hợp đồng là trả lại đất cho người em út nếu đã hết thời hiệu 2 năm từ ngày ông, bà biết được giao dịch được xác lập do lừa dối, nhầm lẫn mà không khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo điều 132 Bộ luật dân sự năm 2015

Điều 132. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu

1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều 125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:

a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;

b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;

d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;

đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ quy định về hình thức.

2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực
.