Câu hỏi: Kính gửi Luật sư công ty Luật Minh Gia. Tôi có thuê một miếng đất trống vào tháng 3/2020, thời gian thuê là 5 năm, tôi đã đầu tư xây dựng trên miếng đất gồm ba phần. Gồm một quán ăn, nhà ở, xưởng mộc. Tổng diện tích đất trên 1000m2. Đến tháng 9/2021, tôi có đồng ý hợp tác làm ăn với một số đối tác cùng mở công ty gỗ chuyên làm đồ gỗ nội thất.

Công ty và bên tôi có thỏa thuận sẽ sử dụng chung miếng đất này, tôi vẫn có quyền buôn bán, sinh hoạt bình thường trên miếng đất này, và bên phía công ty sẽ chi trả toàn bộ chi phí sinh hoạt như điện, internet mà chúng tôi đã đăng ký sử dụng ngay từ ngày chúng tôi thuê miếng đất. Điều sơ xuất của chúng tôi là không ghi rõ quyền lợi của chúng tôi được hưởng mà chủ tịch hội đồng quản trị hứa trước toàn bộ nhân viên vào hợp đồng thuê đất mà chỉ ghi là sử dụng chung mặt bằng này. Công ty xây dựng thêm phần xưởng và cổng (trong chi phí xây dựng thì chúng tôi cũng là cổ đông lớn, chúng tôi có 20% cổ phần và đồng với 2 người khác, 5 người còn lại thì chỉ có từ 5 đến 10 % cổ phần) và hoạt động đến nay hơn 3 tháng và tôi cũng không thể buôn bán như trước vì họ chiếm dụng mặt bằng trước quán để chứa gỗ. Tôi có nhiều lần nhắc công ty di dời gỗ để tôi buôn bán thì họ cứ hẹn nhưng không làm. Gần đây bên phía công ty yêu cầu chuyển gói cước internet của tôi từ 445.000đ/tháng xuống 200.000đ/tháng. Tôi không đồng ý vì nó ảnh hưởng đến hệ thống wifi sau này khi tôi bán hàng trở lại, vậy nên họ yêu cầu bắt một đương internet khác của công ty họ và không chi trả cước internet mà trước đó họ sử dụng và ký hợp đồng với chúng tôi.

Tôi có yêu cầu nếu như vậy thì nên sửa lại hợp đồng thuê đất thật rõ ràng về việc chi trả tất cả các cước phí, điện, internet, diện tích sử dụng để về sau sẽ không xảy ra những tranh chấp sau này thì cô kế toán bên phía công ty không đồng ý và từ chối làm việc với tôi. Cô kế toán vẫn quyết định cho người nhà mạng viettel chạy đường dây mạng mới.

1. Có phải bên phía công ty đã làm sai hợp đồng hay không?

2. Tôi muốn đơn phương kết thúc hợp đồng có được không?

3. Nếu được thì tôi sẽ cần làm thủ tuc hành chính gì? Trong hợp đồng có ghi là nếu lấy lại mặt bằng thì phải thông báo trước 2 tháng. Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi câu hỏi đến công ty Luật Minh Gia, dựa trên nội dung câu hỏi của bạn, chúng tôi xin được đưa ra nội dung tư vấn như sau:

Thứ nhất, bên phía công ty có phải đang làm sai hợp đồng hay không?

Dựa trên các thông tin mà bạn cung cấp thì chúng tôi hiểu giữa bạn và công ty này đã phát sinh hợp đồng hợp tác. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 504 Bộ Luật Dân sự 2015 thì:
“Hợp đồng hợp tác là sự thỏa thuận giữa các cá nhân, pháp nhân về việc cùng đóng góp tài sản, công sức để thực hiện công việc nhất định, cùng hưởng lợi và cùng chịu trách nhiệm.”

Việc xác định một bên có làm sai hợp đồng hay không chính là việc xác định bên đó có vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng hay không. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 351 Bộ Luật Dân sự 2015 thì:
“Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.”

Nội dung nghĩa vụ được xác định dựa trên căn cứ thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Theo thông tin anh cung cấp thì hợp đồng có thỏa thuận: Các bên sẽ sử dụng chung miếng đất, anh vẫn có quyền buôn bán, sinh hoạt bình thường trên miếng đất này và bên phía công ty sẽ chi trả toàn bộ chi phí sinh hoạt như điện, internet mà anh đã đăng ký sử dụng ngay từ ngày thuê miếng đất.

Như vậy, phía bên công ty có nghĩa vụ duy trì các gói cước internet anh đã đăng ký trước đó mà không có quyền chuyển gói cước thấp hơn. Kể cả trường hợp công ty tự đăng ký gói cước mới, anh vẫn có quyền duy trì đồng thời gói cước cũ và phía bên công ty có nghĩa vụ thanh toán phí cước internet gói cước cũ của anh.

Thứ hai, bạn có thể đơn phương kết thúc hợp đồng được không ?

Căn cứ theo Điều 428 Bộ Luật Dân sự 2015 thì:

“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

…

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng."

Như vậy, bạn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần bồi thường thiệt hại trong trường hợp bên công ty kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 423 Bộ Luật Dân sự 2015 thì: “
Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng
.” Như vậy sẽ phải dựa vào phạm vi nghĩa vụ của bên phía công ty kia được quy định trong hợp đồng cũng như thiệt hại trên thực tế của phía bên bạn để xác định bên kia có vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hay không. Ngoài ra nếu trong hợp đồng có quy định về việc một bên hoặc các bên có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận này.

Như phân tích ở trên thì việc giảm gói cước mạng là vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng, tuy nhiên cần xem xét đây có phải là vi phạm nghiêm trọng dến mức làm cho anh không đạt được mục đích của việc hợp tác hay không. Trường hợp vi phạm này không phải là vi phạm nghiêm trọng thì việc phía bạn đơn phương chấm dứt hợp đồng là hành vi vi phạm nghĩa vụ và có thể phải chịu trách nhiệm dân sự với bên kia.

Thứ ba, có thể rút khỏi hợp đồng hợp tác?

Bên cạnh phương án đơn phương chấm dứt hợp đồng, vì hợp đồng của bạn là hợp đồng hợp tác kinh doanh nên bạn có thể xem xét rút khỏi hợp đồng hợp tác. Căn cứ theo Khoản 1 Điều 510 Bộ Luật Dân sự 2015 thì:

“1.Thành viên có quyền rút khỏi hợp đồng hợp tác trong trường hợp sau đây:

a) Theo điều kiện đã thỏa thuận trong hợp đồng hợp tác;

b) Có lý do chính đáng và được sự đồng ý của hơn một nửa tổng số thành viên hợp tác.

2. Thành viên rút khỏi hợp đồng hợp tác có quyền yêu cầu nhận lại tài sản đã đóng góp, được chia phần tài sản trong khối tài sản chung và phải thanh toán các nghĩa vụ theo thỏa thuận. Trường hợp việc phân chia tài sản bằng hiện vật làm ảnh hưởng đến hoạt động hợp tác thì tài sản được tính giá trị thành tiền để chia.

Việc rút khỏi hợp đồng hợp tác không làm chấm dứt quyền, nghĩa vụ của người này được xác lập, thực hiện trước thời điểm rút khỏi hợp đồng hợp tác.

3. Việc rút khỏi hợp đồng hợp tác không thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều này thì thành viên rút khỏi hợp đồng được xác định là bên vi phạm hợp đồng và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan."

Việc rút khỏi hợp đồng của bạn cần căn cứ vào các thỏa thuận trong hợp đồng. Bên cạnh đó bên kia thường xuyên thực hiện các hành động làm ảnh hưởng đến việc sinh hoạt, kinh doanh của phái bạn cũng sẽ được xác định là lý do chính đáng để rút khỏi hợp đồng, và bạn có thể được rút khỏi hợp đồng nếu được sự đồng ý của một nửa tổng số thành viên hợp tác. Nếu không có các căn cứ này mà bạn tự ý rút khỏi hợp đồng thì bạn là bên vi phạm hợp đồng.

Bên cạnh đó thì trong hợp đồng bên bạn đã ký kết thì có tồn tại nội dung lấy lại mặt bằng thì phải thông báo trước hai tháng. Điều khoản này là đang quy định về điều kiện chấm dứt hợp tác, là một trong những nội dung chủ yếu của hợp đồng hợp tác được quy định tại Khoản 9 Điều 505 Bộ Luật Dân sự 2015 mà các bên thỏa thuận. Vì vậy, bạn có thể thông báo chấm dứt việc hợp tác, lấy lại mặt bằng nhưng phải thông báo trước 2 tháng cho các bên tham gia vào hợp đồng hợp tác.