Jurisdiction: civil
Date: 2012-07-01 00:00:00

Позивачі звернулися до суду із позовом, в якому просять визнати укладеними між ними та приватною фірмою «Біна» договорів купівлі-продажу квартир у будинку по [ADDRESS] та визнати їх власниками цих квартир. В обгрунтування заявлених вимог покликаються на те, що між ними та відповідачем були укладені попередні договора, за якими відповідач взяв на себе зобов'язання продати, а позивачі купити в майбутньому квартири в будинку по [ADDRESS]. На виконання договору позивачами передано відповідачеві основну частину вартості вказаних квартир, решта суми мала бути передана позивачами в день підписання майбутнього договору купівлі- продажу. Однак, такі договори станом на дату подання позову з вини відповідача укладено не було. Просять визнати укладеними договори купівлі-продажу квартир в будинку по [ADDRESS] та визнати їх власниками вказаних в позовній заяві квартир. Враховуючи, що між відповідачем та ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" були укладені іпотечні договори, предметом яких були квартири в незавершеному будівництвом будинку по [ADDRESS], до участі в справі в якості третьої особи на стороні відповідача, яка не заявляє самостійних вимог, було залучено ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк". До участі в справі було допущено прокуратуру Костопільського району, яка звернулася до суду із заявою про вступ в справу для захисту інтересів позивачів. В судовому засіданні позивачі позов підтримали повністю та з аналогічних підстав, як особисто в засіданні, та і в заявах про розгляд справи у їх відсутності. Представник прокуратури Костопільського району підтримав позовні вимоги позивачів покликаючись на обставини викладені в позовній заяві, а також на те, що позивачами повністю сплачені кошти за квартири. Крім того, пояснив, що на момент внесення змін до іпотечних договорів будинок ще був незавершений будівництвом, а тому у приватної фірми «Біна» не було права власності на квартири. Вважає, що при укладенні іпотечних договорів, згідно яких предметом застави стали квартири, не було додержано вимог, які встановлені законодавством, а тому ці договори є нікчемними. Представник відповідача в судове засідання не з'явився, подав суду заяву про розгляд справи у його відсутності, позовні вимоги повністю визнає. Представник третьої особи ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" заперечив проти позову та пояснив, що між банком та приватною фірмою «Біна» були укладені іпотечні договори, предметом яких були 35 квартир в будинку по [ADDRESS]. Іпотечними договорами було передбачено, що приватна фірма «Біна» не буде передавати предмету іпотеки. Вважає, що попередні договори, укладені позивачами з відповідачем припинили свою дію. Просить в задоволенні позову відмовити. Заслухавши пояснення позивачів, представника прокуратури, представника третьої особи, з'ясувавши обставини та дослідивши надані письмові докази, суд вважає позовні вимоги обгрунтованими. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. Як вбачається з матеріалів справи, між позивачами та відповідачем протягом 2007-2009 років були укладені попередні договори купівлі - продажу квартир у будинку [ADDRESS]. На виконання цих попередніх договорів позивачами було передано приватній фірмі «Біна» основну частину коштів на оплату вартості квартир, решта суми повинна була бути сплачена в день укладення договорів купівлі - продажу, які планувалось укласти із кожним із позивачів в різні строки (до 1 березня, 2008 року, 1 травня 2008 року, 1 червня 2008 року, 1 вересня 2008 року, 1 січня 2009 року, 1 червня 2009 року і найпізніше до 30.10.2009 року). На момент розгляду справи позивачами повністю оплачено вартість квартир, що стверджується довідками виданими відповідачем. Судом також встановлено, що між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк", від імені якого діяла філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та гр.гр. [PERSON] і [PERSON] 29.05.2008 року укладені кредитні договори за №№ 607/08 та 608/08. В забезпечення виконання цих кредитних договорів 29.05.2008 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк", від імені якого діяла філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та приватною фірмою "Біна" були укладені іпотечні договори № 610/08 та № 611/08 згідно яких предметом іпотеки виступив незавершений будівництвом 70 квартирний житловий будинок по [ADDRESS]. В подальшому 20.10.2009 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" від імені якого діє філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та приватною фірмою "Біна" було укладено договори № 360/09 та № 361/09 про внесення змін до вищеназваних іпотечних договорів, згідно яких предметом іпотеки стали індивідуально визначені квартири в кількості 35 одиниць (№№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50) в незавершеному будівництвом 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]. Внесення змін до іпотечних договорів було проведено на підставі витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.10.2009 р., згідно якого приватна фірма «Біна» є власником об'єкта незавершеного будівництва - 70 квартирного житлового будинку по [ADDRESS]. В примітці на звороті витягу з реєстру вказується, що заставляються квартири в кількості 35 одиниць (№№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50), що становить 48/100 будинку. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" об'єкт незавершеного будівництва - це об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Статтею 382 ЦК України передбачено, що квартирою як об'єктом права власності є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання, тобто квартира є об'єктом права власності лише за умови попереднього прийняття нерухомості в експлуатацію відповідно до законодавства. Згідно довідки Рівненського ОБТІ від 16.05.2012 р. № 804/1 станом на 15.10.2009 р. право власності на квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в будинку по [ADDRESS] як на об'єкти нерухомого майна зареєстровано не було. Крім того, судом встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва 70 квартирний житловий будинок по [ADDRESS] був прийнятий в експлуатацію 21.12.2009 року, тобто пізніше ніж, були укладені та нотаріально посвідчені договори №360/09 та №361/09 про внесення змін до іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року, згідно яких предметом іпотеки стали індивідуально визначені квартири в кількості 35 одиниць в незавершеному будівництвом 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]. Статтею 5 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Ні іпотекодавець ні іпотекодержатель не дотримались встановленого ст.5 Закону України "Про іпотеку" порядку внесення змін до договору іпотеки який передбачає виникнення прав у іпотекодержавтеля після прийняття об'єкту в експлуатацію або на частину нерухомого майна лише за умови можливості іпотекодавця документально підтвердити право власності на такі об'єкти. Таким чином, у ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" на підставі іпотечних договорів №610/08 та 611/08 від 29.05.2008 року укладених між банком та приватною фірмою "Біна" виникли відповідні права саме щодо незавершеного будівництвом об'єкту а не стосовно індивідуально визначених квартир. За таких обставин суд вважає, що договори № 360/09 та № 361/09 від 20.10.2009 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" про внесення змін до Іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року та приватною фірмою "Біна" були укладені без достатніх правових підстав, а тому не приймає їх до уваги. Відповідно до ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Як вбачається із наданих позивачами доказів, вони свої зобов'язання виконали, кошти внесли повністю, однак, з вини відповідача договори купівлі-продажу не були укладені. Статтею 526 ЦК України передбачено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно ст. 525 Цивільного кодексу України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право звернутися за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права (ст. 16 ЦК України). Згідно ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема, із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Статтею 392 ЦК України встановлено - власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оскаржується або не визнається іншою особою. На підставі наведеного суд вважає, що позовні вимоги позивачів є обґрунтованими і підлягають до задоволення. Визнанням прав позивачів на конкретно визначені квартири в будинку по [ADDRESS] не порушуються права ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк", який має права щодо незавершеного будівництвом об'єкту будинку по [ADDRESS]. Статтею 23 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна. Крім того, квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в будинку по [ADDRESS] становлять лише 48/100 частин вищеназваного будику, про що вказується у витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.10.2009 р., і ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" має можливість також претендувати на другу частину будинку. Суд не приймає до уваги заперечення представника ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" щодо того, що в попередніх договорах окремих позивачів вказані інші номери квартир, ніж вказані в позовній заяві, оскільки, умови щодо зміни номерів цих квартир були внесені до попередніх договорів. На підставі викладеного,

Outcome: approved