Jurisdiction: civil
Date: 2011-09-15 00:00:00

У липні 2011 року [PERSON] звернувся до суду з позовом, в якому просить визнати звіт про незалежну оцінку по визначенню ринкової вартості житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташованих на земельній ділянці 500 м2 за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с.Мізікевича, вул.Дукова, ж\\м «Луч», буд.17, який виготовлений субєктом підприємницької діяльності фізичною особою підприємцем [PERSON] в 2006 році - недійсним; визнати дії Державної виконавчої служби Овідіопольського районного управління юстиції по прийняттю звіту про незалежну оцінку по визначенню ринкової вартості житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташованих на земельній ділянці 500 м2 за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с.Мізікевича, вул.Дукова, ж\\м «Луч», буд.17, який виготовлений субєктом підприємницької діяльності фізичною особою підприємцем [PERSON] в 2006 році незаконними; визнати дії Державної виконавчої служби Овідіопольського районного управління юстиції щодо порушення порядку проведення 14.07.2006р. прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна боржника [PERSON] незаконними; визнати недійсним акт опису та арешту майна від 12.01.2006р. будинку №17 з господарськими спорудами, земельної ділянки пл. 0,05 га за адресою: с. Мізікевича, ж/м «Луч»вул.Дукова, Овідіопольського району Одеської області. Представник позивача [PERSON] позов підтримав та надав заяву про розгляд справи в порядку ст.224 ЦПК України. Відповідачі [PERSON] виконавча служба Овідіопольського районного управління юстиції та Субєкт підприємницької діяльності фізична особа-підприємець [PERSON] у судове засідання не зявилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, в справі достатньо доказів для її розгляду по суті і немає необхідності в особистих поясненнях відповідача, тому суд, з письмової згоди представника позивача, в порядку ст. 169, 224-227 ЦПК України, вважає можливим розглянути справу у відсутності відповідачів і ухвалити заочне рішення. Заслухавши пояснення позивача і представника позивача, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав. У судовому засіданні встановлено, що у позивача на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 12.06.2003 року та державного акту на право власності на земельну ділянку, знаходилися у власності житловий будинок з господарськими будівлями і спорудами та земельна ділянка за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с.Мізікевича, вул.Дукова, ж\\м «Луч», буд.17. Рішенням Одеської обласної ради від 07.08.2001 року №347-ХХІІІ затверджені межі міста [PERSON] загальною площею міста 16242,0 га, з включенням у межі міста 2340,0 га земель області, у які в тому числі увійшли землі Овідіопольського району 1407,0 га. Матеріали по встановленню зовнішніх меж міста [PERSON] подано до Верховної Ради України на розгляд та затвердження. На підставі Постанови Верховної Ради України «Про зміну меж міста Одеси Одеської області»№3064-ІІІ від 07.02.2002 року, були розширені межі території м. Одеси зокрема і за рахунок земель Овідіопольського району Одеської області. Таким чином, у вищезазначеному житловому будинку з господарськими будівлями і спорудами та земельній ділянці, що знаходилися у власності позивача, була присвоєна нова адреса, а саме: м.Одеса, вул.Дукова, буд.17. 17.10.2003 року між ВАТ «Міжнародний комерційний банк»і [PERSON] було укладено договір іпотеки №629849, згідно якого для забезпечення своєчасного виконання умов кредитного договору, укладеного між ВАТ «Міжнародний комерційний банк»і ТОВ «Міранда»позивач передав банку під заставу майно, яке належало йому на праві приватної власності, а саме: будинок №17 з господарськими спорудами та земельну ділянку пл. 0,05 га за адресою: с.Мізікевича, ж/м «Луч»вул.Дукова, Овідіопольського району Одеської області. ТОВ «Міранда»не виконало свої зобовязання перед ВАТ «Міжнарлодний комерційний банк»за період з 25.09.2004 року по 24.10.2005 року у розмірі 342474 грн. 94 коп. Згідно виконавчого напису приватного нотаріуса Овідіопольського районного нотаріального округу [PERSON] №6492 від 24.10.2005 року, запропоновано звернути стягнення на заставлене майно позивача, для забезпечення виконання зобовязань ТОВ «Міранда»за кредитним договором №ОК/02-07 від 13.03.2002 року. 03.11.2005 року ВАТ «Міжнародний комерційний банк»звернувся з заявою до ДВС Овідіопольського районного управління юстиції в Одеській області про примусове виконання виконавчого напису приватного нотаріуса Овідіопольського районного нотаріального округу [PERSON] №6492 від 24.10.2005 року. 04.11.2005 року постановою державного виконавця ДВС Овідіопольського районного управління юстиції в Одеській області відкрито виконавче провадження з виконання в примусовому порядку виконавчого напису нотаріуса [PERSON] 12.01.2006 року державним виконавцем ДВС Овідіопольського районного управління юстиції складено акт опису та арешту майна будинку №17 з господарськими спорудами, земельної ділянки пл. 0,05 га за адресою: с.Мізікевича, ж/м «Луч»вул.Дукова, Овідіопольського району Одеської області. 13.01.2006 року державним виконавцем ДВС Овідіопольського районного управління юстиції ухвалено постанову про призначення експерта СПД [PERSON] (Сертифікат субєкта оціночної діяльності ФДМУ №4191/05 від 22.09.2005 року) для участі у виконавчому провадженні. Постановою Державної виконавчої служби Овідіопольського районного управління юстиції від 13.01.2006 року було зроблено замовлення на адресу ФО-П [PERSON] на проведення незалежної оцінки по визначенню ринкової вартості житлового будинку з господарськими будівлями та спорудами, розташованих на земельній ділянці 500 кв.м. за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с.Мізікевича, вул.Дукова, ж\\м «Луч», буд.17. В рамках даного виконавчого провадження, відкритого ДВС Овідіопольського районного управління юстиції, ФО-П [PERSON] була проведена незалежна оцінка вищезазначеного нерухомого майна разом з земельною ділянкою. 09.03.2006 року експерт склав звіт про незалежну оцінку. Дата здійснення оцінки 20.02.2006 року. Згідно експертного висновку, вартість зазначеного нерухомого майна складає 190829 грн. 26.06.2006 року між ДВС Овідіопольського районного управління юстиції в Одеській області та Одеською філією СДП «Укрспецюст»було укладено договір про надання послуг з організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого майна позивача. 14.07.2006 року були проведені прилюдні торги спірного арештованого майна, переможець торгів купив арештоване майно позивача за сумою - 381659 грн. Позивач не згоден з оцінкою належного йому майна, котре зазначене в звіті про незалежну оцінку, складеного 09.03.2006 року ФО-П [PERSON], вважає його необґрунтованим і невірним, у звязку з чим, просить суд визнати зазначений звіт про незалежну оцінку по визначенню ринкової вартості недійсним, визнати дії ДВС Овідіопольського районного управління юстиції по прийняттю звіту про незалежну оцінку незаконними. В свою чергу, позивач стверджує, що ДВС Овідіопольского районного управління юстиції вийшли за межі своєї компетенції, оскільки проводило виконавчі дії щодо майна розташованого в м.Одесі, таким чином з огляду на дані обставини у совокупності доводів, позивач просить також визнати дії ДВС Овідіопольського районного управління юстиції щодо порушення порядку проведення 14.07.2006 року прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна боржника [PERSON] незаконними, а також визнати недійсним акт опису та арешту майна від 12.01.2006 року. Оскаржувані позивачем дії ДВС Овідіопольського районного управління юстиції, повязані з реалізацією арештованого майна, які є підставою для виникнення цивільних прав та обовязків. Крім ДВС Овідіопольського районного управління юстиції в Одеській області співвідповідачем у справі є експерт з оцінки майна СПД ФО-П [PERSON], який не є субєктом владних повноважень, але висновок якого також оскаржується. До таких правовідносин повинні застосовуватися загальні положення про захист цивільних прав, у звязку з чим такий спір повинен вирішуватись в цивільному судочинстві, в порядку позовного провадження. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Згідно ч.1 ст.15 ЦПК України, суди розглядають в порядку цивільного судочинства справи про захист порушених, оспорюваних прав чи інтересів, що виникають із цивільних відносин. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до ч.2 п.17 Постанови Пленуму Верховного суду України №14 від 26.12.2003 року «Про практику розгляду судами скарг на рішення, дії або бездіяльність органів і посадових осіб державної виконавчої служби та звернень учасників виконавчого провадження», дії державного виконавця, повязані з реалізацією арештованого майна, є підставою для виникнення цивільних прав і обовязків. До таких правовідносин мають застосовуватися загальні положення про захист цивільних прав шляхом предявлення позову. В обґрунтуванні позовних вимог позивач посилається на те, що згідно розділу 2 п.2.2. звіту про незалежну оцінку, теоретичним фундаментом процесу оцінки є система принципів, на яких основується розрахунок вартості обєктів нерухомості. Одним із таких принципів, який зазначений в п.2.2. звіту, є принцип залежності. Даний принцип заключається в тому, що вартість обєкту нерухомості залежить від якості його місця розташування, відповідності його фізичним параметрам обєкта та близості до економічної сфери та інфраструктури. У вихідних даних звіту про незалежну оцінку та в п.4.1. і в п.4.2. зазначено, що обєкт оцінювання знаходиться за адресою: Одеська область, Овідіопольський район, с. Мізікевича, вул.Дукова, ж\\м «Луч», буд.17. Насправді, з 2003 року на підставі Постанови ВРУ «Про зміну меж міста Одеси Одеської області»№3064-ІІІ від 07 лютого 2002 року, житловому будинку з господарськими будівлями і спорудами та земельній ділянці, що знаходяться у власності позивача і являється обєктом оцінювання, була присвоєна нова адреса, а саме: м. Одеса, вул.Дукова, буд.17. Тому, позивач вважає, що принцип залежності при здійсненні оцінювання не був дотриманий в повному обсязі, оскільки вартість обєкту оцінювання, який розташований на території міста [PERSON] значно вища вартості обєкту, який розташований на території Одеської області, Овідіопольського району. Крім цього, в п.4.2. звіту зазначено, що «обєкт оцінювання розташований неподалік від морського побережжя, територія закрита, охороняється, що саме по собі говорить про престижність місцезнаходження». Якщо врахувати, що обєкт оцінювання знаходиться фактично ще й у престижному місці на території міста [PERSON], то вартість оцінювання такого обєкту, буде значно вища за вартість обєкту, який знаходиться в Одеській області. Згідно п.2.4. звіту про незалежну оцінку, одним із кроків процедури оцінки є дослідження ринку продаж і оренди аналогічних обєктів в районі, який розглядається та інших районах Одеської області. Таким чином, згідно п.5.1.2 звіту про незалежну оцінку, для визначення ринкової вартості земельної ділянки, був вибраний метод порівняння аналогів. В таблиці №5.8. зазначено які були відібрані аналоги. На підставі цін на відображені аналоги, Оцінювач визначив ринкову вартість земельної ділянки, яка оцінюється. Серед так званих «аналогів»немає жодної земельної ділянки, яка б була аналогічною тій, яка оцінюється, а саме, знаходилася б неподалік від морського побережжя та на території міста [PERSON]. Всі ділянки, які Оцінювач зазначив в таблиці №5.8., як «аналоги», знаходяться в Овідіопольському районі Одеської області. Отже на думку позивача, ринкова вартість земельної ділянки, яку визначив Оцінювач в звіті про незалежну оцінку, не являється реальною та такою яка відповідає дійсному місцезнаходженню обєкту оцінювання. В підпункті 1. п.3.4. звіту про незалежну оцінку зазначено, що затратний підхід застосовується переважно на неактивних ринках нерухомості, коли немає інформації про ціни продажу аналогічних обєктів. Це спростовується тим, що обєкт оцінювання знаходиться в місті [PERSON], розташований неподалік від морського побережжя, територія закрита, охороняється, що саме по собі говорить про престижність місцезнаходження. Даний факт зазначений оцінювачами в звіті про незалежну оцінку. Таким чином, обєкт оцінювання не можна віднести до неактивного ринку нерухомості, де немає інформації про ціни продажу аналогічних обєктів. Тому позивач вважає, що при визначенні вартості такого обєкту недоцільно було застосовувати оцінювачами затратного підходу. Застосувавши такий підхід невірно була визначена вартість обєкту. В даному випадку при визначенні вартості обєкту оцінювання, необхідно було застосувати порівняльний підхід. Згідно п.3.3. звіту про незалежну оцінку, порівняльний підхід до оцінки нерухомості полягає в аналізі інформації про продаж що відбувся та порівняні проданих обєктів з власністю яка оцінюється. Оцінювач СПД [PERSON] в підпункті 2 п.3.4. звіту про незалежну оцінку зазначив, що порівняльний підхід в даній оцінюваній роботі застосовувати недоцільно, тому що в ході проведення аналітичної роботи по підбору обєктів для порівняння, подібних обєкту оцінювання, дійшов висновку, що така інформація практично повністю відсутня оскільки обєкт оцінювання знаходиться в Овідіопольському районі Одеської області. В даній ситуації порівняльний аналіз необхідно було здійснювати тих обєктів, які знаходяться в місті [PERSON], а не Овідіопольському районі Одеської області. При застосуванні порівняльного підходу при визначенні вартості обєкту оцінювання можна було б більш точно та правильно визначити його вартість. В п.3.1.2. звіту про незалежну оцінку, зазначено, що місце розташування обєктів нерухомості можна розділити на три категорії: перспективні, середньо перспективні та неперспективні. Аналіз перспективності обєкту дозволяє вирішити задачу, яким чином оцінювати обєкт і як використовувати параметри в процесі оцінки (підпункт 3 п.3.1.2. звіту). В таблиці №3.2. наведені показники, які дозволяють визначити до якої категорії слідує віднести обєкт оцінювання. При наявності у обєкта більш як три ознаки однієї категорії, обєкт відноситься до цієї категорії. За даною таблицею, оцінювач відніс обєкт оцінювання до другої категорії - середньо перспективний. Позивач стверджує, що обєкт оцінювання відноситься до першої категорії, так як відповідає чотирьом ознакам даної категорії, які зазначені в таблиці №3.2. А саме: 1) рейтинг оточення високий; 2) перспектива розвитку оптимістична; 3) фінансовий ризик вкладення низький; 4) ефективність використання висока. Таким чином, неправильно визначена оцінювачем категорія обєкту, потягло за собою неправильне використання параметрів в процесі оцінки і неправильне оцінювання обєкту. В розділі 4 звіту про незалежну оцінку, зазначено, що вся інформація технічного, економічного характеру, що надана Замовником в усній або письмовій формі і підтверджена чи не підтверджена документально приймалась як правдива. Оцінювач не проводив спеціальної перевірки зазначеної інформації. Отже, на думку позивача, ДВС Овідіопольського районного управління юстиції на момент здійснення звіту про незалежну оцінку була надана СПД [PERSON] неправдива та невірна інформація стосовно місцезнаходження обєкту оцінювання, а СПД [PERSON] здійснив звіт про незалежну оцінку не перевіривши чи відповідає дана інформація, яка є основою для здійснення оцінки, дійсності. З огляду на ці обставини, позивач стверджує, що звіт про незалежну оцінку є необґрунтованим та невірним. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Статтею 31 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»від 12 липня 2001 року №2658-III передбачено, що оцінювачі та суб'єкти оціночної діяльності зобов'язані: дотримуватися під час здійснення оціночної діяльності вимог цього Закону та нормативно-правових актів з оцінки майна; забезпечувати об'єктивність оцінки майна. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Згідно ст.33 вказаного Закону, спори, пов'язані з оцінкою майна, майнових прав, вирішуються в судовому порядку. В свою чергу, в обґрунтування позовних вимог, позивач наголошує, що 26.06.2006 року між ДВС Овідіопольського районного управління юстиції та Одеською філією СДП «Укрспецюст»було укладено договір про надання послуг по організації і проведенню публічних торгів з реалізації арештованого майна позивача. Такі дії ДВС Овідіопольського районного управління юстиції є цілком незаконними, оскільки, майно яке було предметом даного договору, під час укладення договору належало зовсім іншій особі, а саме гр.[PERSON], за яким на підставі рішення Київського районного суду міста [PERSON] від 29.03.2006 року, у справі №2-2865/06, було визнано право власності. Право власності було зареєстровано Овідіопольським районним бюро технічної інвентаризації 12.04.2006 року, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно та державним актом на право власності на земельну ділянку від 04.09.2006 року (кадастровий №5110136900:46:002:0013). Право власності на нерухоме майно та земельну ділянку датувалося періодом: 12.04.2006 02.07.2007р.р. Договір про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна був укладений 26.06.2006 р. тобто під час знаходження майна у власності іншої особи. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до п.2.1. Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, Зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 02 листопада 1999 року за №745/4038, арештоване нерухоме майно - це майно боржника, на яке звернено стягнення і яке підлягає реалізації. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Пунктом 3.1. Тимчасового положення передбачено, що орган державної виконавчої служби укладає із спеціалізованою організацією договір, яким доручає реалізацію майна спеціалізованій організації за визначену винагороду за надані послуги з реалізації арештованого майна, яка встановлюється у відсотковому відношенні до продажної ціни лота. Отже, на думку позивача ДВС Овідіопольського районного управління юстиції повинно було пересвідчитися про те, що арештоване нерухоме майно, належить боржнику і вже потім укладати договір з ОФ СДП «Укрспецюст». В даному випадку, виконавчі дії з реалізації нерухомості позивача, є незаконними, оскільки на момент укладання договору про надання послуг по організації і проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, майно, що було предметом вказаного договору не належало боржнику. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~ 14 липня 2006 року були проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна боржника (позивача), що підтверджується Протоколом №6160142/1, затвердженого Директором Одеської філії СДП «Укрспецюст»14.07.2006 року. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Згідно п.5.1. Тимчасового положення, на підставі копії затвердженого протоколу переможець прилюдних торгів протягом семи банківських днів з дня затвердження протоколу, не враховуючи дня проведення прилюдних торгів, здійснює розрахунки за придбане на прилюдних торгах майно. Відповідно до банківської квитанції, переможець торгів перерахував 27.07.2006 року до ОФ СДП «Укрспецюст»372118 грн. в рахунок оплати купленого ним лота. В дійсності переможець торгів повинен був сплатити повну вартість майна в розмірі 381 659 грн. яку він запропонував як останню суму в торгах, що зафіксовано в [PERSON] про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна від 16.07.2006 року. Отже, з дня проведення прилюдних торгів до дня оплати купленого на цих торгах лоту, минуло 13 днів. Хоча, покупець лота повинен був, відповідно до положення, перерахувати грошові кошти протягом 7 банківських днів. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Згідно п.7.1. Тимчасового положення, прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися, у разі: … несплати в установлений термін переможцем прилюдних торгів належної суми за придбане майно. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~16 липня 2006 року державним виконавцем ДВС в Овідіопольському районі був складений акт про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна. В цей же день, даний акт затверджує начальник ДВС в Овідіопольського районного управління юстиції. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до п.6.1. Тимчасового положення (оформлення результатів торгів), після повного розрахунку покупців за придбане майно, на підставі протоколу про проведення прилюдних торгів та копії документів, що підтверджують розрахунок за придбане майно, державний виконавець складає акт про проведені прилюдні торги і подає його на затвердження начальнику відповідного органу державної виконавчої служби. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~На підставі цього акта нотаріус видає покупцеві свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів (п.6.4. Тимчасового положення). \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~З огляду на ці обставини, позивач дійшов висновку, що держаний виконавець ДВС Овідіопольського районного управління юстиції склав 16.07.2006 року акт про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, погодив (затвердив) його з начальником ВДВС, хоча в дійсності тільки 27.07.2006 року переможець торгів оплатив куплений ним лот. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до п.3.12. Тимчасового положення, для участі в прилюдних торгах покупець подає спеціалізованій організації: заяву про участь у прилюдних торгах та документи, що підтверджують сплату гарантійного внеску. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Як свідчить акт про проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна від 16.07.2006 року, у торгах приймали участь: громадянин України [PERSON] та ВАТ «Міжнародний комерційний банк». \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~На виконання п.3.12. Тимчасового положення, гарантійний внесок в сумі 9541,00 грн. вніс тільки ВАТ «Міжнародний комерційний банк»тобто кредитор. Переможець торгів [PERSON] зовсім не вніс гарантійний внесок для участі у торгах , а отже не мав право приймати участі у торгах. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Останнім доводом позивача є те, що майно позивача знаходиться не на території Овідіопольського району, а на території міста [PERSON], з 2002 року, а отже всі виконавчі дії здійсненні ДВС Овідіопольського районного управління юстиції з самого початку були незаконними. Згідно офіційної відповіді Управління земельних ресурсів Одеської міської ради (вих. №01-19Ї/1278-07 від 31.08.2011 року), на підставі постанови Верховної Ради України від 07.02.2002 року №3064-ІІІ «Про зміну меж м.Одеси Одеської області»земельна ділянка за адресою: вул.Дукова,17 включена до меж м.Одеси і увійшла до них з моменту підписання 31.08.2002 року [PERSON] «Про встановлення в натурі межі м.Одеси по суміжності з Овідіопольським районом Одеської Області та передачу на зберігання межових знаків». Таким чином, виконавчі дії ДВС в Овідопольскому районі вийшли за рамки їх компетенції. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до ч.1 ст.20 Закону України «Про виконавче провадження», виконавчі дії провадяться державним виконавцем за місцем проживання, перебування, роботи або за місцезнаходженням його майна. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~Відповідно до ч.1 ст.6 Закону України «Про виконавче провадження», державний виконавець зобов'язаний використовувати надані йому права відповідно до закону і не допускати у своїй діяльності порушення прав та законних інтересів фізичних і юридичних осіб. Згідно ст.11 Закону України «Про виконавче провадження», Державний виконавець зобов'язаний вживати передбачених цим Законом заходів примусового виконання рішень, неупереджено, своєчасно і в повному обсязі вчиняти виконавчі дії. З огляду на всі викладені обставини, суд робить висновок про порушення цивільних прав позивача в процесі здійснення виконавчих дій ДВС Овідіопольского районного управління юстиції, що полягає у заниженні ринкової вартості нерухомого майна і земельної ділянки проданого на прилюдних торгах і порушення процедури проведення прилюдних торгів. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~З урахуванням представлених доказів по справі суд вважає можливим задовольнити позовні вимоги позивача у повному обсязі. \~\~\~\~\~\~\~\~\~\~

Outcome: approved