Jurisdiction: civil
Date: 2011-09-29 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом до ТОВ Агрофірма Подолівська про визнання недійсною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки та скасування її державної реєстрації, третя особа управління Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області. Свій позов позивач мотивує тим, що між ним і відповідачем 21.04.2006 р. було укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки загальною площею 5,1364 га, з них 4,8391 га ріллі та 0,2973 га сіножатей, розташованої на території Подолівської сільської ради Барвінківського району Харківської області, належної позивачеві на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №074441, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за №181 від 23.04.2004 року. Договір був укладений строком на 5 (пять) років та діяв з моменту його державної реєстрації, яка відбулася 21.04.2006 року за реєстровим № 040668400079 в книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок Барвінківського районного відділу реєстрації Харківської регіональної філії ДП „Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах, тобто строк дії договору закінчився 21.04.2011 року. 16 грудня 2010 року позивач та ТОВ АФ "Подолівська" підписали додаткову угоду до зазначеного договору оренди земельної ділянки б/н від 21.04.2006 р., якою вносяться наступні зміни: строк дії договору подовжується до 21.04.2016 року; розмір річної орендної плати за оренду земельної ділянки складає 4% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Вказану додаткову угоду позивач вважає такою, що не відповідає вимогам чинного законодавства, а саме: - відповідно до пункту 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 р. № 2073, що діяла на момент реєстрації додаткової угоди, у разі внесення змін до договору оренди землі він підлягає перереєстрації. Перереєстрація договорів оренди землі проводиться в порядку, встановленому для їх державної реєстрації. Державна реєстрація договору оренди землі, а також додаткових угод проводиться після надання органу Держкомзему обґрунтованого висновку про відповідність їх чинному законодавству та про те, що вони підлягають державній реєстрації, що передбачено п. 11 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 р. № 2073, але в даному випадку ця вимога законодавства була проігнорована посадовими особами Управління Держкомзему у Барвінківському районі; - при внесенні змін до договору оренди землі в додаткових угодах повинні бути внесенні всі істотні умови договору оренди землі, адже відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. У даному випадку в додатковій угоді відсутнє доповнення до чинного договору оренди положення щодо умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, яке передбачене абзацом 12 ст. 15 Закону України Про оренду землі; - в п. 1 додаткової угоди до договору оренди вказано, що у разі поновлення договору оренди орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію, що не відповідає ч. 2 ст. 33 Закону України „ Про оренду землі в якій змінено порядок поновлення договорів оренди землі, а саме зазначено, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі; - додатковою угодою внесено зміни до пункту 4.1 чинного договору оренди землі та визначено орендну плату у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тоді як в договорі оренди розмір орендної плати був передбачений пунктом 4.3 і становив 1,5% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, тобто на теперішній час в договорі оренди землі існують два пункти, що визначають різні розміри орендної плати 4% і 1,5% . Даний факт є неприпустимий, адже приводить до неоднозначного трактування умов договору в частині визначення орендної плати; - орендна плата вказана в пункті 2 додаткової угоди визначена з урахування нормативної грошової оцінки лише ріллі, тобто і орендна плата розраховується лише за ріллю, тоді як додатковою угодою продовжується термін дії договорів оренди в частині, як ріллі та і сіножатей; - додаткова угода до договору оренди підписана 16 грудня 2010 року, тоді як орендна плата визначена згідно довідки про нормативну грошову оцінку, що була видана в 11 березня 2011 року. Це свідчить про підписання додаткової угоди незаповненою; - крім цього основний договір оренди земельної ділянки, зареєстрований 04.04.2006 року, укладений строком на пять років, тобто 21.04.2011 року договір припинив свою дію відповідно до п 2.1 розділу 11 цього ж договору. Тоді як додаткова угода була зареєстрована 04.05.2011 року, тобто після припинення дії основного договору. Представник відповідача позов не визнав і пояснив, що ТОВ Агрофірма Подолівськапри укладенні договору оренди вимог чинного законодавства не порушувала. Різнобій в нумерації пунктів договору і додаткової угоди щодо розміру орендної плати є опечаткою, але це не допускає неоднозначного трактування розміру орендної плати, оскільки Указ Президента України передбачає розмір орендної плати не менше 3 % нормативної грошової оцінки землі. Додаткова угода була подана на державну реєстрацію ще до закінчення терміну дії основного договору. Крім того, позивач продовжував одержувати орендну плату згідно додатковій угоді, це свідчить про те, що позивач був згоден з умовами додаткової угоди і вважав договір оренди продовженим. Представник третьої особи подав до суду заяву, в якій прохає розглянути справу без участі його представника, що суд вважає за можливе. Вислухавши пояснення сторін, вивчивши матеріали справи, суд доходить висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. 21.04.2006 р. позивачем і відповідачем було укладено договір оренди належної позивачу земельної ділянки загальною площею 5,1364 га, з них 4,8391 га ріллі та 0,2973 га сіножатей, розташованої на території Подолівської сільської ради Барвінківського району Харківської області, належної позивачеві на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ХР №074441, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за №181 від 23.04.2004 року. Договір був укладений строком на 5 (пять) років та діяв з моменту його державної реєстрації, яка відбулася 21.04.2006 року за реєстровим № 040668400079 в книзі реєстрації договорів оренди земельних ділянок Барвінківського районного відділу реєстрації Харківської регіональної філії ДП „Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах. 16 грудня 2010 року позивач та ТОВ АФ "Подолівська" підписали додаткову угоду до зазначеного договору оренди земельної ділянки б/н від 21.04.2006 р., якою вносяться наступні зміни: строк дії договору подовжується до 21.04.2016 року; розмір річної орендної плати за оренду земельної ділянки складає 4% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Додаткова угода зареєстрована в управлінні Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області у державному реєстрі земель 04.05.2011 року за № 632048554000241. На момент укладення основного договору оренди чинна на той час редакція ст. 15 закону України Про оренду земліне відносила до істотних умов договору оренди положення щодо умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, тому відсутність у договорі оренди землі цієї умови не є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Що стосується додаткової угоди до договору, то сторони вносять лише ті зміни чи доповнення до договору, які вважають за необхідне, Та обставина, що в п. 1.1 додаткової угодіи передбачено, що що у разі поновлення договору оренди орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію, а ч. 2 ст. 33 Закону України „ Про оренду землі вказує, що орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі, не порушує чинне законодавство та права орендодавця, навпаки, встановлює більші гарантії прав орендодавця. Різнобій в нумерації пунктів договору і додаткової угоди щодо розміру орендної плати суд розцінює як опечатку, але це не допускає неоднозначного трактування розміру орендної плати за договором, оскільки Указ Президента України передбачає розмір орендної плати не менше 3 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а з цього випливає, що застосуванню підлягає орендна плата у розмірі 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Суд не вважає, що на момент підписання додаткової угоди 16.12.2010 року не було встановлено розмір орендної плати. Пунктом 4.1 додаткової угоди встановлено, розмір орендної плати складає 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Те, що орендна плата не була на момент підписання вказана в грошовій сумі, не впливає на цей висновок. Суд приймає до уваги пояснення представника відповідача, що, оскільки на початку кожного року можлива індексація нормативної грошової оцінки земельної ділянки, позивач просто дочекався офіційних даних з цього питання, після чого вніс до додаткової угоди орендну плату в конкретному грошовому значенні. Хоча орендна плата, як це вбачається з матеріалів справи, дійсно встановлена з з урахування нормативної грошової оцінки лише ріллі, вона встановлена в більшому, ніж мінімальний, розмірі (4 % проти 3 % обовязкових), з чого суд доходить висновку, що сторони дійшли згоди в цьому питанні, підписавши додаткову угоду. Цей висновок суду підтверджується тією обставиною, що позивач, як це вбачається з копій відомостей про виплату орендної плати, одержував орендну плату, і ці дії позивача суд розцінює як підтвердження одобрення підписаної ним додаткової угоди. Та обставина, що додаткова угода була зареєстрована 04.05.2011 року, а строк дії основного договору скінчився 21.04.2011 року, на думку суду не є підставою для визнання додаткової угоди недійсною, оскільки вона була підписана сторонами до закінчення терміну дії договопу (16.12.2010 року), і на момент закінчення терміну дії договору знаходилася в управління Держкомзему у Барвінківському районі з метою її державної реєстрації. Що стосується державної реєстрації додаткової угоди, суд дійшов наступного. Позивач в підтвердження незаконності державної реєстрації посилається на ту обставину, що державна реєстрація договору оренди землі, а також додаткових угод проводиться після надання органу Держкомзему обґрунтованого висновку про відповідність їх чинному законодавству та про те, що вони підлягають державній реєстрації, що передбачено п. 11 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 р. № 2073, але ця вимога законодавства була проігнорована посадовими особами Управління Держкомзему у Барвінківському районі; Порядок державної реєстрації договорів оренди землі, затверджений постановою КМУ від 25.12.1998 р. № 2073, передбачав, що орган земельних ресурсів готує висновок про державну реєстрацію чи про відмову у державній реєстрації, і передає реєстраційну справу виконавчому комітету місцевої ради за місцем розташування земельної ділянки для засвідчення факту державної реєстрації чи відмову у такій реєстрації. Тобто на той час органи земельних ресурсів не здійснювали державну реєстрацію договорів оренди, тому і складали висновок і передавали його. На момент реєстрації додаткової угоди державну реєстрацію здійснювали самі органи земельних ресурсів, тому в складенні висновку не було необхідності, це не передбачено Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень. Крім того, ч. 1 ст. 24 Законом України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмеженьвизначає виключний перелік підстав для відмови у державній реєстрацію прав та їх обмежень, серед яких відсутня така підстава, як відсутність обґрунтованого висновку про відповідність угод чинному законодавству та про те, що вони підлягають державній реєстрації. Частина 4 цієї ж статті передбачає, що відмова у державній реєстрацію прав та їх обмежень з підстав, не передбачених цим законом, заборонена. Тому дії управління Держкомзему у Барвінківському районі Харківської області щодо реєстрації додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки були правомірними.

Outcome: dismissed