Jurisdiction: civil
Date: 2011-01-26 00:00:00

[PERSON] звернулась до суду з позовом до СТОВ «Дружба»в якому просить суд визнати недійсним договір оренди землі від 17 листопада 2007 року укладений між нею та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Дружба»і зареєстрований у Борзнянському районному відділенні ЧРФ ЦДЗК 10 грудня 2007 р. за записом № 040784200386 та про скасування його державної реєстрації. Одночасно, позивач просить зобов'язати сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Дружба»повернути приналежні їй земельні ділянки: рілля - 2,06 га та 2,06 га, кормові угіддя - 0,76 га, 0,37 га та 0,36 га, що розташовані на території Сиволозької сільської ради Борзнянського району Чернігівської області. В судовому засіданні [PERSON], підтримавши позов, в пояснення зазначила що договір між нею та СТОВ «Дружба»укладався на прикінці 2007 року за згодою сторін. Проте, через деякий час їй стало відомо, що первинний текст договору, який вона підписала, змінено іншою стороною. Про суть змін у договорі їй не повідомлялось. Вона спілкувалась з односельчанами, які також укладали подібні договори, і в своїх міркуваннях виходила з оцінок, що висловлювались, виходячи з того, що гіршими умови договору не повинні бути. Коли побачила оновлений договір, то з`ясувала, що підпис в договорі поставлений якоюсь іншою особою, оскільки він лише частково похожий на її. Вона не задоволена тим, як проводяться розрахунки між нею та орендарем її земельних ділянок, оскільки розрахунки проводяться несвоєчасно. Вона відчуває незадоволення у співвідносинах з орендарем і з причини втрати довіри просила визнати недійсним договір оренди землі та повернути їй земельні ділянки, що передані в оренду. В судовому засіданні представник позивача [PERSON], підтримавши позов, в пояснення повідомив, що реєстрацію Договору оренди землі, укладеного у 17 листопада 2007 року між СТОВ «Дружба»та [PERSON] проведено Борзнянським районним відділом ЧРФ ДП «Центр ДЗК»10 грудня 2007 року (№ 040784200386) з грубим порушенням процедурних вимог щодо порядку та строків державної реєстрації прав, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»від 01.07.2004 р. №1952, наказу Державного комітету України по земельним ресурсам № 174 від 02.07.2003 року, яким затверджено Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель. Договір оренди землі був прийнятий на реєстрацію та зареєстрований за наявності в тексті різного роду дописок, закреслень та інших виправлень в частині визначення орендної плати та змін до неї (п.п.5, 9 Договору), що є грубим порушенням вимог ч.3 ст.20, ч.1 ст.24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно з яким - не приймаються на державну реєстрацію прав документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст. На час проведення державної реєстрації договору оренди землі зміни умов договору щодо орендної плати, здійснювалися з ініціативи відповідача і без взаємного узгодження сторін. Позивач, як сторона договору є орендодавцем і не надавала згоди на внесення будь-яких змін до договору від 17 листопада 2007 р. Зміни (виправлення в тексті Договору) були внесені орендарем - СТОВ «Дружба»самостійно, що є порушенням положень ст. ст.651, 654 ЦК України, оскільки проігноровані права власника земельних ділянок. Тому, позивач на законих підставах просить визнати договір недійсним. Також, в договорі в п.5, нормативна грошова оцінка земельної ділянки не визначена належним чином, розмір орендної плати (п.9) не відповідає розміру 1,5% від вартості земельного паю. При визначенні зовсім не врахована земельна ділянка (кормові угіддя), вартість якої на момент укладання договору становила 1706,00 грн. Тобто, в даному договорі не визначена орендна плата і не вказаний її розмір, що відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі»є однією з істотних умов дого вору оренди землі. Одночасно, відсутність визначення у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 даного закону, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Додатково до вказаного, в п.26 договору не визначені відомості про обмеження (обтяження ) щодо використання земельних ділянок, а це також є підставою для визнання договору оренди землі недійсним. Крім зазначеного, на час реєстрації договору оренди землі земельна ділянка визначалась земельним законодавством України, як об'єкт права власності оренди та інших прав. Згідно з ч.1 ст.79 Земельного кодексу України - земельна ділянка, це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування з визначеними щодо неї правами. Вона є об'єктом права власності, оренди та інших прав, являється одиницею у державному реєстрі земель, тому право оренди на земельну ділянку посвідчується одним договором оренди землі окремо на кожну земельну ділянку. Згідно з положеннями Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації та зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку, право постійного користування земельною ділянкою, договорів на право тимчасового користування землею (у тому числі на умовах оренди) та договорів оренди землі, що затверджена наказом Держкомзему України від 04.05.1999 р. № 43, на кожну земельну ділянку укладається окремий договір оренди такої ділянки. Враховуючи викладене, державна реєстрація Договору оренди землі, укладеного [PERSON], як власником земельних часток (паїв) і СТОВ «Дружба», проведена з грубим порушенням вимог діючого законодавства та підлягає скасуванню. Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі»у разі припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельні ділянки на умовах, визначених договором. Представник відповідача позов не визнав у повному обсязі вимог. В судовому засіданні в доводах він зазначив що, договір оренди землі від 17.11.2007 року був укладений між позивачем та відповідачем на підставі вільного волевиявлення обох сторін, з дотриманням вимог чинного законодавства, передбачених для укладення договорів оренди землі. Договір був належним чином підписаний та зареєстрований у Борзнянському районному відділі Чернігівської філії ДП «Центр ДЗК». Посилання позивача у позовній заяві на існування порушень положень ст.ст.651,654 ЦК України не відповідає дійсності, оскільки виправлення у тексті договору оренди землі були вчинені за взаємної згоди в зв'язку з помилкою у визначенні нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Про згоду позивача зі всіма умовами договору оренди землі свідчить виконання зобов'язань за договором - прийняття орендної плати за договором оренди землі від 17.11.2007 року. Доводи позивача про відсутність у договорі оренди землі від 17.11.2007 року умов орендної плати, як істотного положення договору оренди землі відповідно до ст.15 ч.1 Закону України «Про оренду землі», також не відповідає дійсності, оскільки п.9 договору оренди землі від 17.11.2007 року містить положення щодо орендної плати й у тому числі її розмір. Одночасно, розмір орендної плати за договором оренди землі повністю відповідає вимогам Указу Президента України № 830/2002 від 13.09.2002 року «Про додаткові заходи по соціальному захисту власників земельних ділянок та земельних паїв», орендна плата дорівнює 1,5 % від вартості земельної ділянки. Виправлення у договорі оренди землі від 17.11.2007 року, що дійсно мають місце, збільшують орендну плату більш ніж у десять разів порівняно з даними, зазначеними у договорі попередньо. Тобто, права позивача не порушені при внесенні таких змін до договору оренди землі. При укладенні договору оренди землі від 17.11.2007 року було дотримано всіх вимог, передбачених ст.203 ЦК України. Договір містить всі істотні умови, передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі». Згідно з ст.204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Таким чином, будь-які підстави для визнання договору оренди землі від 17 листопада 2007 року недійсним, що передбачені чинним законодавством, відсутні. Стосовно доводів про наявність в тексті договору оренди землі від 17.11.2007 року виправлень, то це дійсно є порушенням положення ч.3 ст. 20 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», однак таке порушення не має наслідком визнання договору оренди недійсним. Зазначене порушення є лише незначним порушенням порядку реєстрації договору. Згідно з ст.24 ч.1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», що діяла на момент реєстрації договору, у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами. Тобто, цією нормою передбачено право, а не обов'язок органу державної реєстрації відмовити у реєстрації договору оренди за наявності виправлень у його тексті. Оскільки договір оренди землі від 17.11.2007 року був зареєстрований у Борзнянському районному відділі Чернігівської філії ДП «Центр ДЗК»не зважаючи на виправлення у тексті, то даний договір є чинним, обов'язковим для виконання обома сторонами. Відповідач додержується всіх умов договору оренди землі від 17.11.2007 року. Так, земельна ділянка, яка належить позивачеві, використовувалась за цільовим призначенням, з дотриманням всіх вимог чинного законодавства. Також, належним чином виконувались зобов'язання за договором оренди землі, своєчасно та у повному обсязі сплачувалась орендна плата. Відповідно до ст.25 Закону України «Про оренду землі», орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Однак дії позивача, пов`язані зі зверненням досуду щодо визнання недійсним договору оренди землі, є порушенням умов цього договору та вимог чинного законодавства щодо належного виконання зобов'язань. Визнання недійсним договору оренди землі від 17.11.2007 року завдасть суттєвої шкоди інтересам відповідача та спричинить значні збитки, у тому числі у вигляді упущеної вигоди відповідно до ст. 28 Закону України «Про оренду землі», оскільки на орендованих площах вирощуються сільськогосподарські культури за планом на весь термін дії укладених договорів оренди та всього обсягу орендованих земель. Однією з обов'язкових умов за якою договір може бути визнаний як недійсний, є порушення прав та охоронюваних законом інтересів позивача пов`язаного з його укладенням. Однак, права та інтереси позивача не були порушені внесенням виправлень до договору оренди землі від 17.11.2007 року. Стосовно доводів позивача щодо недійсності правочину, то відповідно до ст.215 ЦК України, підставою для цього є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1,3,5 та 6 ст.203 ЦК України, ознаки яких, на його погляд, відсутні. Представник третьої особи Борзнянського районного відділу Держкомзему, висловив міркування щодо достатності підстав для задоволення позову. На його думку, доводи позивача про те, що договір слід визнати недійсним, оскільки він містить закреслення та виправлення (розмір нормативної грошової оцінки земельних ділянок із «20891»виправлено на «41782»і розмір орендної плати із «313,37»виправлено на «626,74»), то це лише формально відповідає дійсності, тому що дані виправлення були обумовлені тим, що об`єктом оренди є два паї, а не один, як спочатку було вказано в тексті, тому невиправлення розміру нормативної грошової оцінки саме двох паїв та відповідно й визначення орендної плати за два паї, призвело б до недодержання положень Указу Президента України «Про невідкладні заходи щодо захисту власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)», що передбачав орендну плату на дату реєстрації Договору у розмірі не менше 1,5 % від нормативної грошової оцінки земельного паю. Доводи позивача щодо відсутності взаємної згоди при здійсненні виправлень у договорі також є суперечливими, оскільки виправлення стосуються розміру нормативної грошової оцінки земельних ділянок і розміру орендної плати, які завірені підписом уповноваженої особи і печаткою СТОВ «Дружба». Одночасно, договір підписаний власником земельних ділянок в інтересах якого й здійснені виправлення в тексті. В договорі також визначена орендна плата у відповідному розділі, яка дорівнює 626,74 грн на рік, що відповідає 1,5 % від вартості земельних паїв наданих в оренду. Розмір нормативної грошової оцінки земельної частки (паю) і розмір орендної плати за один пай по СТОВ «Дружба» підтверджуються довідками відділу Держкомзему у Борзнянському районі. Доводи позивача щодо недійсності договору з причини відсутності обов`язкових для визначення в тексті договора обмежень (обтяжень) використання земельних ділянок, є формальними. Позивач вказує в доводах на те, що не припустимо складати лише один договір оренди землі на кілька земельних ділянок і що дійсними були б договори укладені окремо на кожну земельну ділянку.Проте, обєктом оренди даного договору є два паї на території однієї адміністративно-територіальної одиниці. Представник третьої особи, Борзнянського районного відділу Чернігівської регіональної філії ДП «Центр ДЗК»в судове засідання не з`явився, повідомивши суду про те, що у вирішенні спору покладається на розсуд суду і попросивши провести розгляд справи без участі представника. Вислухавши пояснення сторін у справі дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких міркувань. Так, в судовому засіданні встановлено, що [PERSON] є належним власником земельних ділянок, що підтверджується Державними актами: ЧН №114951, ЧН №114952, ЧН №114959, ЧН №149460, ЧН №149461 розмірами відповідно: 2,06 га рілля, 2,06 га рілля, 0,76 га кормові угіддя, 0,37 га кормові вгіддя, 0, 36 га кормові вгіддя, що знаходиться на території Сиволозької сільської ради Борзнянського району Чернігівської області. Зазначені земельні ділянки і є об`єктом оренди договору. На вказаний час правовідносини по укладенню та державній реєстрації договорів оренди підлягали врегулюванню нормами Земельного кодексу України, ЦК України України, ЗУ «Про оренду землі», ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»та виданими на їх виконання нормативно-правовими документами, а саме: Постановою КМ України від 25.12.1998 року «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», Наказом Державного комітету України по земельним ресурсам №174 від 02.07.2003 року, яким було затверджено «Тимчасовий Порядок ведення державного реєстру земель». У відповідності до вимог ст.202 Земельного Кодексу України державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. На виконання цих вимог та вимог ЗУ «Про оренду землі», Указу Президента України від 17.02.2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру»Державним комітетом України по земельних ресурсах 02.07.2003 року було видано Наказ №174, яким було затверджено «Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель». Відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» та п. 8 Постанови Кабінету Міністрів № 2073 «Про затвердження порядку державної реєстрації договорів оренди землі», у договорі оренди мають бути зазначені істотні умови договору оренди передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі». Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі»є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також визнання договору недійсним відповідно до закону. Закон України «Про оренду землі»у ст.15 ч.1 визначає, що істотними умовами дого вору оренди землі є: орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, стро ків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду, умови збереження стану об'єкта оренди, умови і строки передачі земельної ділянки орендарю умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, відповідальність сторін, умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Як стверджує сторона позивача, в договорі, укладеному між [PERSON] та СТОВ «Дружба»від 17.11.2007 року, не визначена орендна плата і не вказаний її розмір, що відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі»є однією з істотних умов дого вору оренди землі. Розмір орендної плати вказаний в п.9, не відповідає розміру 1,5% від вартості земельного паю. При визначенні розміру плати зовсім не врахована земельна ділянка (кормові угіддя), вартість якої на момент укладання договору становила 1706,00 грн. Зазначене знайшло підтвердження в судовому засіданні під час перевірки відомостей, вказаних у довідці Відділу Держкомзему у Борзнянському районі від 05.01.2011 року, як і доводи представника позивача стосовно відсутності у договорі відомостей, які підлягають визначенню в п.26 цього договору щодо обмеження (обтяження) стосовно використання земельної ділянки знайшли своє підтвердження. Невід'ємною частиною договору оренди землі, відповідно до ст. 15 ЗУ «Про оренду землі»є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення земельної ділянки в натурі (по місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди. Проте, зазначені положення не виконані. Доказуючи правомірність своїх вимог, позивач довів, що договір не відповідає вказаним положенням законодавства, оскільки в укладеному договорі оренди, зокрема в розділах «Предмет договору»і «Об'єкт оренди»зазначено лише розмір земельної ділянки та її нормативну грошову оцінку, але не зазначено місце розташування земельної ділянки. Хоча в договорі й вказано, що земельні ділянки знаходиться на території Сиволозької сільської ради, проте відсутнє визначення за місцем їх розташування й дані про встановлення меж земельних ділянок відповідно до затвердженого проекту їх відведення у порядку землеустрою. Відповідно до статті 20 Закону України «Про оренду землі»укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а згідно з ст. 17 Закону України «Про оренду землі»передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Доводи позивача про неналежну реєстрацію договору підтверджені також тими фактами, що датою його укладення є 17 листопада 2007 року. Згідно з його п.20 - передача земельної ділянки орендарю здійснюється не пізніше ніж у семиденний строк після державної реєстрації цього договору за актом приймання передачі. Проте, акт підписаний сторонами 17.11.2007 року, а реєстрація проведена 10.12.2007 року. Одночасно, акт не підписаний головою Сиволозької сільської ради. Згідно з ч.1, 2 ст. 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати на землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Згідно з п.11 орендна плата вноситься у строки до 30 числа останнього у звітному році місяця. Розрахунок закінчується не пізніше 1 числа наступного за звітним року. Проте, згідно з даними відомості СТОВ «Дружба»щодо видачі зерна за 2008 рік розрахунок проведено лише у червні 2009 року. Тобто, доводи сторони позивача про системний характер порушень прав, є дійсно обгрунтованими. Судом також встановлено, що відповідають дійсності доводи позивача стосовно того, що реєстрація Договору оренди землі, укладеного у 17 листопада 2007 року між СТОВ «Дружба»та [PERSON], проведена Борзнянським районним відділом ЧРФ ДП «Центр ДЗК»10 грудня 2007 року (№ 040784200386), відбулась з порушенням процедурних вимог щодо порядку та строків державної реєстрації прав, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»від 01.07.2004 р. № 1952, наказу Державного комітету України по земельним ресурсам №174 від 02.07.2003 року, яким затверджено Тимчасовий порядок ведення державного реєстру земель. Так, договір оренди землі під час огляду в судовому засіданні, дійсно був прийнятий на реєстрацію та зареєстрований за наявності в тексті різного роду дописок, закреслених слів та інших виправлень в частині визначення орендної плати та змін до неї (п.п.5, 9 Договору), що є порушенням вимог ч.3 ст.20, ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», згідно з яким - не приймаються на державну реєстрацію прав документи з підчищеннями або дописками, закресленими словами та іншими не обумовленими в них виправленнями, заповнені олівцем, а також із пошкодженнями, які не дають змоги однозначно тлумачити їх зміст. Крім того, у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо подані документи не відповідають вимогам, установленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами, або не дають змоги установити відповідність заявлених прав документам, що їх посвідчують. Доводи позивача у позові стосовно того, що на момент проведення державної реєстрації договору оренди землі зміни умови договору щодо орендної плати, не обговорювались сторонами і ці умови змінені одностронньо відповідачем підтверджені поясненнями позивача [PERSON], яка в судовому засіданні підтвердила, що вона, як сторона договору є орендодавцем і не надавала згоди на внесення будь-яких змін до договору від 17 листопада 2007 р. Зміни (виправлення в тексті самого Договору) були внесені орендарем - СТОВ «Дружба»самостійно, що є проявом ігнорування її прав власника земельних ділянок і порушенням положень ст.ст.651, 654 ЦК України. Одночасно, як вбачається зі змісту ст.654 ЦК України, зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається якщо інше не встановлено договором або законом. Але, як було встановлено, зміни в договорі були проведені без дотримання вказаних вимог законодавства і тому подальша реєстрація договору проведена неналежно. Таким чином, доводи відповідача стосовно того, що він додержується всіх умов договору оренди землі від 17.11.2007 року і що виправлення у тексті договору оренди землі були вчинені за взаємної згоди в зв'язку із невірним визначенням нормативної грошової оцінки земельної ділянки не знайшли свого підтвердження. Відповідно до ч.1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину сторонами вимог, які встановлені частинами 1-3, 5, 6 ст.203 ЦК України та якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін, або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Загальними вимогами, додержання яких вважається необхідним для чинності правочину, відповідно до ст.203 ч.3 ЦК України, є волевиявлення учасника правочину, яке має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно ст.ст.319, 320 ЦК України власник володіє користується розпоряджається своїм майном, на власний розсуд має право вчиняти будь - які дії щодо свого майна. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. З огляду на сукупність встановлених судом фактів, суд дійшов висновку, що державна реєстрація договору оренди землі, укладеного [PERSON] - власником земельних часток (паїв) і СТОВ «Дружба»проведена з грубим порушенням вимог діючого законодавства і за умови волевиявлення позивача, визначеного у позові, підлягає скасуванню. Відповідно до ст. 34 Закону України «Про оренду землі»у разі припинення або розірвання договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельні ділянки на умовах, визначених договором. На підставі викладеного,

Outcome: approved