Jurisdiction: civil
Date: 2011-05-23 00:00:00

[PERSON] та [PERSON] звернулись з позовом до публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ», та товариства з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп», третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] про визнання договору іпотеки частково недійсним та зобовязання вчинити дії. В позовній заяві та уточненій позовній заяві позивач [PERSON] зазначав, що 04 квітня 2005 року він уклав з ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 8 на будівництво житлового будинку. Між [PERSON] та ТОВ «Укрпромінвестгруп» виникли цивільно-правові зобовязання за договором, відповідно до яких ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобовязувалось своїми силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 5 (нумерація будинків сторонами була змінена з № 5 на № 7), загальною площею 431,0 м.кв., відповідно до проекту, що входить до складу будинків, котрі будуються на території вул. Броварській, с Рожівка, Броварського району, Київської області (згідно з рішенням сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХVІ - У змінилася юридична адреса Оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка, Броварського району, Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова), а позивач [PERSON] зобовязався забезпечити відповідне фінансування об'єкта інвестування. Позивачем [PERSON], у строки, передбачені розділом 3, а саме: п.\~3.1 договору було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів 1 187 836 (один мільйон сто вісімдесят сім тисяч вісімсот тридцять шість) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ. [PERSON] належним чином виконав всі свої обовязки за інвестиційним договором № 8 і набув право власності на майнові права на будинок № 7, а оскільки будинок (обєкт інвестування) був збудований за кошти позивача [PERSON] і будівництво будинку завершене, то відповідно до ст. 331 Цивільного кодексу України [PERSON] є правовласником зазначеного будинку. 17 березня 2005 року позивач [PERSON] уклав з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 7 на будівництво житлового будинку. Відповідно до якого відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» зобовязався своїми або залученими силами та засобами збудувати та ввести в експлуатацію будинок № 3, загальною проектною площею 360 м2, розташований на ділянці № 3 відповідно до умов договору, проектно-кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Броварській, с. Рожівка, Броварського району, Київської області, а позивач [PERSON] зобовязався забезпечити відповідне фінансування обєкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання. Позивачем [PERSON], у строки, передбачені розділом 3, а саме п. 3.1 інвестиційного договору № 7 було внесено 100 % вартості будинку, що є обєктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів 1 473 400 (один мільйон чотириста сімдесят три тисячі чотириста) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ. Таким чином, позивач [PERSON] належним чином виконав всі свої обовязки по інвестиційному договору № 7 і набув право власності на майнові права на будинок № 3, тому є власником зазначеного будинку. 24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки. Відповідно до п. 1.2. договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невідємною частиною. У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на житлові будинки № 3 та 7, що споруджуються за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Броварська. Таким чином, саме 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» розпорядився майновими правами та передав їх в іпотеку відповідачу ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ». Однак, на момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» не міг розпоряджатися майновими правами, так як власниками таких прав на момент укладення договору іпотеки були позивачі Позивачі вважали, що договір іпотеки укладено з порушенням вимог закону та їх прав, що є підставою для визнання його частково недійсним з наступних підстав. На момент укладення договору іпотеки від 24.05.2007 року та додатку № 1 до нього, згідно якого в іпотеку передано майнові права на будинки № 3 та 7 власниками таких майнових прав виступали позивачі. Спірний договір іпотеки порушує права та охоронювані законом інтереси позивачів як власників майнових прав на обєкти нерухомого майна будинки № 3 та 7, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова. Крім того, позивачі вказують, що договір іпотеки № 248-п від 24 травня 2007 року укладено з порушеннями законодавства, що вважають підставою для визнання його частково недійсним з наступних причин. Додаток №1 до Договору іпотеки № 248- п від 24 травня 2007 року укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкти інвестування. Додаток №1 до договору іпотеки № 248 п від 24 травня 2007 року укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутнє його нотаріальне посвідчення. Відповідно до ст.5 Закону України «Про іпотеку» в редакції, що діяла на час укладення договору іпотеки, майнові права на обєкт незавершеного будівництва не були предметом іпотеки, а отже, не могли бути передані у іпотеку. Предмет іпотеки не належав іпотекодавцю, зокрема договір іпотеки був укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майно, що передано в іпотеку іпотекодавцем (ТОВ «Укрпромінвестгруп»), на момент укладення договору іпотеки і додатку №\~1 до нього, не було власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до договору було власністю позивачів. ТОВ «Укрпромінвестгруп» до моменту укладення договору іпотеки отримало повний розрахунок, як забудовник за договорами, від позивачів, як замовників обєкта будівництва. Посилаючись на викладене позивач [PERSON] просив визнати недійсним договір іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» та Публічним акціонерним товариством «Акціонерний комерційний банк «Київ», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], зареєстрований у реєстрі за № 248 п, в частині передачі в іпотеку майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 7, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро»». Посилаючись на викладене позивач [PERSON] просив визнати договір іпотеки від 24.05.2007 року, укладений між ТОВ «Укрпромінвестгруп» та ПАТ «АКБ «Київ», частково недійсним, а саме недійсним в частині передачі в іпотеку майнових прав на житловий будинок № 3, що розташований за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова. Крім того, позивачі просять зобовязати товариство з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу [PERSON] заяву про виключення з Державного реєстру іпотек відомостей про передачу в іпотеку майнових прав на житлові будинки № 3 та № 7, що розташовані за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, а також зобовязати товариство з обмеженою відповідальністю «Укрпромінвестгруп» подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу [PERSON] заяву про виключення з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна відомостей про заборону відчуження майнових прав на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житловий будинок, що будується на земельній ділянці № 3 та № 7, Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро» та стягнути з відповідачів судові витрати. 20.08.2010 року, не погоджуючись із позовною заявою відповідач ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» подав зустрічний позов та зазначав, що свої вимоги позивачі за первісним позовом обґрунтовують тим, що відповідач ТОВ «Укрпромінвестгруп» за договором іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п, неправомірно передав відповідачу ПАТ «АКБ «КИЇВ» в іпотеку майнові права на будинок, оскільки останні вибули із володіння іпотекодавця згідно інвестиційних договорів. Так, відповідач ПАТ «АКБ «КИЇВ» зазначав, що предметом спірних договорів є будівництво, введення в експлуатацію та подальша передача з боку забудовника у власність інвесторів будинків, що будуються на території с. Рожівка по вул. Броварська (Берегова), Броварського району Київської області. Однак, на момент їх укладення, ТОВ «Укрпромінвестгруп» не мало достатнього обсягу прав для його реалізації. Окрім зазначеного вище, правомірність спірних договорів, на думку відповідача ПАТ «АКБ «КИЇВ», є сумнівною виходячи того, що сторони за спірними договорами порушили дозвільно-узгоджувальні принципи, необхідність дотримання яких обумовлена специфікою предмета їх домовленості та з положень Закону України Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг. Відповідач ПАТ «АКБ «КИЇВ» посилаючись на викладене, просив суд визнати недійсним з моменту укладення інвестиційний договір № 8 від 04 квітня 2005р. та інвестиційний договір № 7 від 17 березня 2005р. та судові витрати покласти на відповідачів. В судовому засіданні представники позивачів за первісним позовом за представник відповідачів за зустрічним позовом [PERSON] та [PERSON] позовні вимоги підтримали в повному обсязі та просили їх задовольнити, в задоволені зустрічних вимоги просили відмовити. Зокрема, представники позивачів серед іншого в задоволені зустрічних вимоги просили відмовити, виходячи з наступного. Пунктом 5 Листа Верховного суду України від 28.11.2008р. «Практика розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними» встановлено, що відповідно до п. 3 ст. 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути пред'явлена тільки особами, визначеними у ЦК України й інших законодавчих актах, що встановлюють оспорюваність правочинів, а саме: однією зі сторін, або заінтересованою стороною, тобто права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Оскільки позивач за зустрічним позовом не є стороною оспорюваного інвестиційного договору, а також ним не наведено жодних доказів щодо порушення вчиненням правочину його прав та законних інтересів, позивачі вважають, що ПАТ «АКБ «Київ» не має процесуального права предявляти вимог про визнання оспорюваного правочину недійсним. Враховуючи викладене, позивачі вважають, що зустрічна позовна заява Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до [PERSON], [PERSON] та ТОВ «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсними з моменту їх укладання інвестиційних договорів не підлягає задоволенню. В судовому засіданні представник відповідача за основним позовом та представник позивача за зустрічним позовом публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» [PERSON] основні позовні вимоги не визнав, заперечував проти їх задоволення, зустрічний позов підтримав та просив суд про його задоволення. В судовому засіданні представник відповідача за основним та зустрічним позовами ТОВ «Укрпромінвестгруп», позовні вимоги визнав не заперечував проти їх задоволення, зустрічний позов не визнав та заперечував проти його задоволення. В судове засідання третя особа за основним позовом приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] не зявилась, про час і місце судового розгляду повідомлялась належним чином. Судом встановлено, що 04 квітня 2005 року позивач [PERSON] уклав з ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 8 на будівництво житлового будинку (а.с.9-14). Позивачем [PERSON]М у строки, передбачені розділом 3, а саме: п. 3.1 Інвестиційного договору № 8 було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів 1 187 836 (один мільйон сто вісімдесят сім тисяч вісімсот тридцять шість) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується копіями банківських квитанцій та довідкою від 15.01.2007\~р. (а.с. 16) 17 березня 2005 року позивач [PERSON] уклав з відповідачем ТОВ «Укрпромінвестгруп» інвестиційний договір № 7 на будівництво житлового будинку (а.с. 17-20). Позивачем [PERSON], у строки, передбачені розділом 3, а саме п. 3.1 Інвестиційного договору № 7 було внесено 100 % вартості будинку, що є об'єктом інвестування. Загальна сума перерахованих коштів 1 473 400 (один мільйон чотириста сімдесят три тисячі чотириста) гривень 00 коп., з урахуванням ПДВ, що підтверджується довідкою від 05.04.07 р., що видана позивачу [PERSON] про повний розрахунок за інвестиційним договором № 7 (а.с. 23). Згідно рішення сесії Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 21 серпня 2009 року № 604 ХХVІ - У змінилася юридична адреса оздоровчої зони «Озеро» в селі Рожівка Броварського району Київської області з назви вулиці Броварська на назву вулиці Берегова (а.с.39). Згідно п.2.1.-2.2 «Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні», що затверджено постановою Правління Національного банку України від 15 грудня 2004 р. N 637 передбачене наступне: «2.1. Підприємства (підприємці), які відкрили поточні рахунки в банках і зберігають на цих рахунках свої кошти, здійснюють розрахунки за своїми грошовими зобов'язаннями, що виникають у господарських відносинах, пріоритетно в безготівковій формі, а також у готівковій формі (з дотриманням чинних обмежень) у порядку, установленому законодавством України. 2.2. Підприємства (підприємці) здійснюють розрахунки готівкою між собою і з фізичними особами (громадянами України, іноземцями, особами без громадянства, які не здійснюють підприємницької діяльності) через касу як за рахунок готівкової виручки, так і за рахунок коштів, одержаних із банків. Зазначені розрахунки проводяться також шляхом переказу готівки для сплати відповідних платежів». З огляду на це суд критично відноситься до твердження представника відповідача ПАТ «АКБ «Київ» про те, що з боку позивача [PERSON] не надано необхідного доказу про здійснення оплати за інвестиційним договором та вважає таку позицію необґрунтованою. 24.05.2007 року між відповідачами ПАТ «Акціонерний комерційний банк «Київ» і ТОВ «Укрпромінвестгруп» було укладено договір іпотеки (а.с.24-30). Відповідно до п. 1.2. договору предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, а саме на 37 житлових будинків, які вказані в додатку № 1 до цього договору, який є його невід'ємною частиною. У додатку № 1 до договору вказано, що, окрім інших, в іпотеку передаються майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме: житлові будинки, що будуються на земельних ділянках №№ 3, 7 за адресою: Київська область, Броварський район с. Рожівка, вул. Броварська, 1, житловий масив «Оздоровча зона «Озеро»». Відповідно до п. 3 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" іпотечний договір повинен містити, зокрема, таку істотну умову, як опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про іпотеку" відсутність такої суттєвої умови як опис предмета іпотеки є підставою для визнання іпотечного договору недійсним. Виходячи з аналізу вищенаведених норм та додатку №1 до договору іпотеки і технічного паспорту на будинки позивачів, можна дійти висновку, що інформація щодо будинків позивачів, що зазначена у технічному паспорті на будинок не збігається з даними, що викладені у додатку №1 до договору іпотеки, а договір іпотеки укладено з порушенням такої істотної умови, як опис предмета іпотеки, що суд вважає підставою для визнання іпотечного договору недійсним в частині, що визначена позивачами. Тому виходчи з викладено, суд приходить до висновку, що договір іпотеки від 24.05.2007 року, зареєстрований в реєстрі за № 248-п, був укладений із порушенням ст. 5 Закону Україну «Про іпотеку», оскільки майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, що передані в іпотеку іпотекодавцем ТОВ «Укрпромінвестгруп», на момент укладення договору іпотеки і додатку \~№1 до нього, не були власністю ТОВ «Укрпромінвестгруп», а відповідно до ст.876 ЦК України та договорів були власністю позивачів. Договір іпотеки був укладений з порушенням ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку», де вказується, що предметом іпотеки також може бути обєкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Під час судового засідання ТОВ «Укрпромінвестгруп» не надав доказів, що документально підтверджують або підтверджували у минулому право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, що вказує на порушення відповідачами ч. 2 ст. 5 Закон України «Про іпотеку» при укладанні договору іпотеки від 24.05.2007 року, що зареєстрований в реєстрі за № 248-п. Крім того представник відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп» визнав, що власниками обєктів будівництва відповідно ст.876 ЦК України та договорів є позивачі та право набуття у власність майна після завершення будівництва, відповідно до ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», п.1 ч.1 ст.331 ЦК України та договору, також належить позивачу, що унеможливлює набуття ТОВ «Укрпромінвестгруп» у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Додаток №1 до договору іпотеки № 248-п від 24 травня 2007 року укладено з порушенням законодавства, оскільки відсутній опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, а данні зазначені в додатку № 1 до договору іпотеки не збігаються з даними на обєкт інвестування Крім того, суд критично відноситься до тверджень представника відповідача ПАТ «АКБ «Київ» про те, що предмет іпотеки є відмінним за індивідуальними ознаками від обєкту, що є предметом за інвестиційними договорами, оскільки як було встановлено в судовому засіданні і підтверджено поясненнями представника відповідача ТОВ «Укрпромінвестгруп», що при укладенні договору іпотеки № 248-п від 24 травня 2007р. йшлося саме про майнові права на обєкти, що визначені в відповідних інвестиційних договорах, проте опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації відсутній, через те, що цій обставині не було приділено увагу сторін, розміри та конструкція обєктів зазначалася без врахування проектної та іншої документації. Відповідно до ст. 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. Відповідно до вимог ст.876 ЦК України власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт, є замовник, якщо інше не передбачено договором. Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Відповідно до ст. 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійснений Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю. Відповідно до ч. 1 статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 1 статті 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно з ст. 217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Таким чином суд, оцінивши в сукупності добуті в судовому засіданні докази, вважає необхідним позовні вимоги позивачів задовольнити, оскільки вимоги доведені в судовому засіданні, обґрунтовані та підтверджуються матеріалами справи. Щодо вимог зустрічної позовної заяви, суд критично оцінює посилання позивача за зустрічним позовом, що укладення ТОВ «Укрпромінвестгруп» спірних інвестиційних договорів було здійснено без відповідного дозволу (ліцензії) та суд зазначає наступне. Закон України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності», Закон України «Про інвестиційну діяльність», Закон України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» обовязкового ліцензування інвестиційної діяльності не передбачають. Таким чином, укладання забудовником в інтересах та за кошти замовників договорів будівельного підряду не є діяльністю ТОВ «Укрпромінвестгруп» з надання фінансових послуг, оскільки воно не має правового статусу фінансової установи. Відповідно до ч. 1 ст. 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» обєктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях та сферах народного господарства, цінні папери, цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші обєкти власності, а також майнові права. Пункт 5 ст.7 Закону України «Про інвестиційну діяльність» передбачає, що інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій. Згідно з ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватись та розпоряджатись своєю власністю. Судом встановлено, що відповідачами за зустрічним позовом не порушувалися вимоги чинного законодовства при укладенні інвестиційних договорів, а отже відсутні підстави для визнання недійсним інвестиційного договору № 8 від 04 квітня 2005р. та інвестиційного договору № 7 від 17 березня 2005р. Відповідно до п. 3 ст. 215 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним може бути пред'явлена тільки особами, визначеними у ЦК України й інших законодавчих актах, що встановлюють оспорюваність правочинів - а саме, однією зі сторін, або заінтересованою стороною, тобто права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Оскільки позивач за зустрічним позовом не є стороною оспорюваних інвестиційних договорів, а також ним не надано суду доказів щодо порушення вчиненням правочину його прав та законних інтересів, суд вважає, що ПАТ «АКБ «Київ» не має процесуального права предявляти вимог про визнання оспорюваного правочину недійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Враховуючи викладене та ту обставину, що позивачем за зустрічним позовом не було доведено суду ті обставини, на які він посилається як на підставу своїх вимог, суд вважає, що зустрічна позовна заява Публічного акціонерного товариства «Акціонерний комерційний банк «Київ» до [PERSON], [PERSON] та ТОВ «Укрпромінвестгруп» про визнання недійсними з моменту їх укладання інвестиційних договорів не підлягає задоволенню.

Outcome: approved