Jurisdiction: civil
Date: 2011-03-15 00:00:00

Позивач звернулася до суду з позовом до ТОВ Укрпромінвестгруп, ПАТ Акціонерний комерційний банк Київ, третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] про визнання права власності на житловий будинок № 6, що знаходиться по вул. Береговій, у с. Рожівка, Броварського району, Київської області про зобовязання провести державну реєстрацію права власності на житловий будинок, визнання недійсним договору іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року в частині передачі в іпотеку майнових прав на будинок № 6, що знаходяться за адресою: Київська область, Броварський район, с.Рожівка, вул. Броварська, 1, житлового масиву Оздоровча зона Озеро, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], та зареєстрованого в реєстрі за № 248 - п, про зобовязання ТОВ Укрпромінвестгруп подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу [PERSON] заяву про виключення з Деражвного реєстру іпотек відомостей про передачу в іпотеку майнових прав на житловий будинок, а також зобовязати подати заяву про виключення з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна відомостей про заборону відчуження майнових прав на житловий будинок, стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати понесені позивачем, а саме судовий збір в розмірі 1700 грн. 00 коп., та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 120 грн. Свій позов обґрунтовує тим, що 17 грудня 2005 року вона уклала з ТОВ [PERSON] інвестиційний договір № 6/1 на будівництво будинку. ТОВ Укрпромінвестгруп зобовязався своїми або залученими силами та засобами ввести в експлуатацію будинок, розташований на ділянці № 6, загальною площею 500 кв.м., яка знаходиться у відповідача [PERSON] згідно договору оренди, проектно- кошторисної документації, яка входить до складу будинків, що будуються на території вул. Береговій, а позивач зобовязалась забезпечити відповідне фінансування обєкту інвестування та прийняти його у свою власність для особистого проживання. 31 жовтня 2006 року між позивачем та відповідачем ТОВ Укрпроінвестгруп була укладена додаткова угода № 1 до вказаного вище договору. В п. 3 додаткової угоди внесено зміни до пункту 4.1. ст. 4 Договору про, те що вартість обєкту інвестування становить 3131000 (три мільйони сто тридцять одну тисячу) гривень, в тому числі ПДВ 521833 грн. 33 коп. На виконання взятих на себе зобовязань позивач внесла на рахунок відповідача "Укрпромінвестгруп оплату в наступних розмірах: - 12 лютого 2007 року сплатила 1000000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 65, 15 лютого 2007 року сплачено 1000000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 66, 01 березня 2007 року сплачено 1010000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 68. Таким чином станом на 01 березня 2007 року позивачем сплачено 3010000 грн. 24 квітня 2009 року між позивачем та відповідачем підписаний Акт прийому - передачі будинку № 6 за Інвестиційним договором № 6/1 від 17 грудня 2005 року на будівництво житлового будинку. Згідно даного Акту забудовник виконав роботи, передбачені п.2.3. договору, та передав замовнику будинок № 6 по вул. Броварській, в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Вартість виконаних забудовником робіт та використаних матеріалів становить 2450000 грн. В п. З Акту прийому - передачі перераховані роботи виконані замовником за власний кошт. Вартість виконаних робіт замовником становить 680000 грн. За час дії поговору замовником сплачено 3010000 гривень. Враховуючи сплачену замовником суму та загальну вартість виконаних робіт та вартість використаних матеріалів, поверненню підлягає 560000 грн. Позивач зазначає, що позивачем у зазначені строки, а саме розділом 3, п. 3.1. сплачено 100 % вартості будинку, що є обєктом інвестування. Відповідач ТОВ Укрпромінвестгруп не виконало умови договору, а саме п. 3.1., 3.2, внаслідок чого будинок був побудований, але не зданий в експлуатацію, та документів для оформлення права власності позивач не отримала. Згідно з Договором іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року, який забезпечує вимоги Банку до ТОВ Укрпромінвестгруп, майнові права на житлові будинки, серед переліку яких є № 6 внесені до Єдиного реєстру заборон відчудження обєктів нерухомого майна, тому позивач вважає, що договір іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року укладено всупереч чинного законодавства України, оскільки договір був укладено без відома інвестора, перешкоджає передачі у власність обєкту нерухомості відповідно до договору інвестування, у звязку з чим позивач звернувся з вказаним позовом до суду. Позивач зазначає, що ТОВ Укрпромінвестгруп не міг розпорядитися майновими правами,так як власником таким прав на момент укладення договору іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року був позивач, що підтверджується інвестиційним договором № 6/1 від 17 грудня 2005 року, Актом прийому - передачі будинку від 24 квітня 2009 року, доданими квитанціями про повну сплату вартості будинку в розмірі 3010000 грн. 00 коп. Таким чином позивач вважає, що вона з 17 грудня 2005 року набула права власності на майнові права на будинок № 6, що знаходиться по вул. Береговій, у с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Не погоджуючись із первісним позовом ПАТ АКБ Київ звернулося до суду із зустрічним позовом до [PERSON], ТОВ Укрпромінвестгруп про визнання недійсним з моменту його укладення інвестиційного договору № 6/1 від 17 грудня 2005 року укладений між ТОВ Укрпромінвестгруп та [PERSON] Зустрічний позов обґрунтовує тим, що вважає, що укладений інвестиційний договір № 6/1 від 17 грудня 2005 року оспорюваним та таким, що потребує визнання судом недійсним, оскільки предметом спірного договору є будівництво, введення в експлуатацію та подальша передача з боку ТОВ Укрпромінвестгруп у власність [PERSON] Однак, на момент укладення, ТОВ Укрпромінвестгруп не мав достатнього обсягу прав його реалізації. Позивач за зустрічним позовом вважає, що спірний договір був укладений 17 грудня 2005 року, що не збігається із датою набуття права оренди землі, яке виникло то пізніше, а саме 17 квітня 2006 року. Також на момент укладення спірного договору будівництво та дозволу на виконання будівельних робіт, а також проектної документації, як підстави для залучення інвесторів, оскільки п. 5.2. спірного договору містить обовязок ТОВ Укрпромінвестгруп підготувати та погодити, в рамках будівництва, в установленому законодавством порядку необхідну проектну та іншу документацію, прямо вказує про невідповідність змісту договору загальним вимогам, які необхідні для чинності правочину. До того ж, не є можливим поєднання в одні особі Замовника та інвестора, що було допущено відповідачами. Також позивач посилається на те, що були порушені вимоги ЗУ "Про фінансові послуги та державне регулювання ринків фінансових послуг, яким визначено вичерпний перелік операцій, які визнаються операціями надання фінансових послуг, та встановлено, що операції можуть здійснюватись виключно фінансовими установами. З моменту набрання чинності цим законом, право особи на укладення інвестиційних договорів було обмежене. Позивач як на підставу своїх позовних вимог посилається на ст. 4, 5 Про фінансові послуги та державне регулювання фінансовових послуг, та лист Комітету Верховної ради України з питань фінансових та банківської діяльності від 04 березня 2004 року № 06-10/220, та зазначає, що такі договори мають ознаки договорів довірчого управління коштами, та повинна надаватися лише фінансовими установами. Тому враховуючи відсутність у відповідача ТОВ Укрпромінвестгруп на момент укладення спірного договору, фінансового статусу, який підтверджується відповідною ліцензією, згідно до ст. 227 ЦК України правочин юридичної особи, вчинений нею без відповідного дозволу (ліцензії), може бути визнаний судом недійсним. Позивач в судове засідання не зявилася, про день,час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена. Представник позивача позовні вимоги підтримала частково, зменшила розмір позовних вимог та уточнила, просила визнати право власності на житловий будинок № 6, що знаходиться по вул. Береговій, у с. Рожівка, Броварського району, Київської області, визнати частково недійсним договір іпотеки № 248 від 24 травня 2007 року, а саме в частині передачі в іпотеку майнових прав на будинок № 6, що знаходяться за адресою: Київська область, Броварський район, с.Рожівка, вул. Броварська, 1, житлового масиву Оздоровча зона Озеро, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON], та зареєстрованого в реєстрі за № 248 - п, про зобовязання ТОВ Укрпромінвестгруп подати приватному нотаріусу Київського міського нотаріального округу [PERSON] заяву про виключення з Державного реєстру іпотек відомостей про передачу в іпотеку майнових прав на житловий будинок, а також зобовязати подати заяву про виключення з Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна відомостей про заборону відчуження майнових прав на житловий будинок, стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати понесені позивачем, а саме судовий збір в розмірі 1700 грн. 00 коп., та витрати на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи в розмірі 120 грн. 01 березня 2011 року в судовому засіданні заявила клопотання про залишення частини позовних вимог без розгляду, а саме про визнання за позивачем права власності на спірний житловий будинок. 01 березня 2011 року ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області задоволено клопотання представника позивача, у вказаній частині позовні вимоги залишені без розгляду. Представник позивача заперечувала проти задоволення позовних вимог по зустрічному позову. Пояснення та заперечення надала аналогічні змісту позовної заяви. Представник відповідача ТОВ Укрпромінвестгруп позовні вимоги визнав повністю, не заперечував проти їх задоволення, в зустрічному позові просив відмовити. Представник відповідача ПАТ АКБ Київ позовні вимоги не визнав повністю, і просив в їх задоволенні відмовити, а зустрічний позов задовольнити. Пояснення та заперечення надав аналогічні змісту зустрічної позовної заяви. Третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не зявилась, про день, час та місце розгляду справи була належним чином повідомлена, до суду надала листа в якому просила справу розглядати у її відсутності. Суд, вислухавши представника позивача, представників відповідачів, дослідивши письмові докази по справі, дійшов висновку, що в задоволенні первісного та зустрічного позову слід відмовити з наступних підстав. Судом встановлено, що 17 грудня 2005 року між ТОВ Укрпромінвестгруп (забудовник) та [PERSON] (замовник/інвестор) був укладений інвестиційний договір на будівництво житлового будинку № 6/1 (надалі договір). Обєктом інвестування є житловий будинок № 6 по вул. Броварській, с.Рожівка, Баварського району, Київської області ( п.1.1 договору). В п. 2.1, 2.2., 3.1. зазначено, що забудовник зобовязується своїми або залученими силами і засобами, ввести в експлуатацію будинок, розташований на ділянці № 6 по вул. Броварській, в с. Рожівка, Броварського району, Київської області загальною площею 500 кв.м. та передати його замовнику/інвестору. В п. 4.1., 4.2. зазначено, що вартість обєкту інвестування на дату підписання договору визначається в сумі 3131000 грн. 00 коп., в тому числі ПДВ 521833 грн. 33 коп. та за забудовником залишається право власності на обєкт інвестування до моменту повного розрахунку Замовником/інвестором за обєкт інвестування, а також до дня фактичної передачі його замовнику/інвестору, згідно підписаного сторонами Акту приймання - передачі. В 4.2. визначено, що замовник/інвестор зобовязується оплатити загальну вартість об'єкту інвестування, який будується Забудовником, шляхом перерахування на його рахунок коштів в порядку та розміри, передбачені наступним графіком: -перший платіж 1000000 грн. - 13 лютого 2007 року; -другий платіж 1000000 грн. - 16 лютого 2007 року; -третій платіж 1131000 грн. - 02 березня 2007 року. 31 жовтня 2006 року між позивачем та відповідачем ТОВ Укрпроінвестгруп була укладена додаткова угода № 1 до вказаного вище договору. В п. 3 додаткової угоди внесено зміни до пункту 4.1. ст. 4 Договору про, те що вартість обєкту інвестування становить 3131000 (три мільйони сто тридцять одну тисячу) гривень, в тому числі ПДВ 521833 грн. 33 коп. На виконання взятих на себе зобовязань позивач внесла на рахунок відповідача ТОВ Укрпромінвестгруп оплату в наступних розмірах: -12 лютого 2007 року сплатила 1000000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 65, -15 лютого 2007 року сплачено 1000000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 66, -01 березня 2007 року сплачено 1010000 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 68. Таким чином станом на 01 березня 2007 року позивачем сплачено 3010000 грн. 28 березня 2007 року між позивачем та ТОВ Укрпромінвестгруп укладена додаткова угода до інвестиційного договору № 6/1 від 17 грудня 2005 року, відповідно визначено про те, що п. 4.1.договору викласти в такій редакції: вартість обєкту інвестування становить 3010000 грн.,в тому числі ПДВ 501666, 67 грн. Після остаточного визначення загальної площі будинку, перед передачею будинку Замовнику, сторони здійснюють перерахунок вартості будівництва будинку із врахуванням сплачених Замовником сум та вартості самостійно виконаних Замовником робіт, п. 4.2. викладено в такій редакції : Замовник /інвестор зобовязується оплатити загальну вартість обєкту інвестування, будується Забудовником, шляхом перерахування на його розрахунковий рахунок коштів в порядку та розмірі, передбаченому наступним графіком: -перший платіж 1000000 грн. - 13 лютого 2007 року; -другий платіж 1000000 грн. - 16 лютого 2007 року; -третій платіж 1010000 грн. - 02 березня 2007 року. 24 квітня 2009 року між позивачем та відповідачем підписаний Акт прийому - передачі будинку № 6 за Інвестиційним договором № 6/1 від 17 грудня 2005 року на будівництво житлового будинку. Згідно даного Акту забудовник виконав роботи, передбачені п.2.3. договору, та передав замовнику будинок № 6 по вул. Броварській, в с. Рожівка, Броварського району, Київської області. Вартість виконаних забудовником робіт та використаних матеріалів становить 2450000 грн. В п. 3 Акту прийому - передачі перераховані роботи виконані замовником за власний кошт. Вартість виконаних робіт замовником становить 680000 грн. За час дії договору замовником сплачено 3010000 гривень. Враховуючи сплачену замовником суму - загальну вартість виконаних робіт та вартість використаних матеріалів, поверненню підлягає 560000 грн. Як вбачається з матеріалів справи будинок не введений в експлуатацію. Будівництво проводилось на земельній ділянці за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, яка було передана ТОВ [PERSON] згідно рішення № 412 XXVI-IV Рожівської сільської ради Броварського району Київської області від 24 березня 2006 року в оренду на 49 років для обслуговування оздоровчої зони Озеро та будівництва садибних житлових будинків. 23 жовтня 2006 року ТОВ Укрпромінвестгруп інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю Броварської районної державної адміністрації видано дозвіл на виконання будівельних робіт за № 31 на виконання будівельних робіт з будівництва оздоровчої зони Озеро та садибної житлової забудови в с.Рожівка, Броварського району, Київської області. 24 травня 2007 року між ТОВ Укрпромінвестгруп та АКБ Київ укладений договір іпотеки, що забезпечує вимоги іпотекодержателя, що витікають із кредитного договору № 143/06 про надання кредиту у вигляді відновлювальної відкличної кредитної лінії від 16 листопада 2006 року та додаткових угод № 1- 12. Вказаний договір зареєстровано в реєстрі за № 248-п, та 24 травня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] накладена заборона. Предметом іпотеки є майнові права на нерухомість, будівництво якої незавершене, а саме на тридцять сім житлових будинків (котеджів), які вказані в Додатку № 1 до вказаного договору, який є його невідємною частиною, за адресою Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул.Броварська, 1, житловий масив Озеро ( п. 1.2.) Так, згідно додатку № 1 до Договору іпотеки № 248 - п від 24 травня 2007 року в п. 34 вказана дільниця № 6. Відповідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. В ч. 1 ст. 2 ЗУ Про інвестиційну діяльність інвестиційна діяльність здійснюється на основі: інвестування, здійснюваного громадянами, недержавними підприємствами, господарськими асоціаціями, спілками і товариствами, а також громадськими і релігійними організаціями, іншими юридичними особами, заснованими на колективній власності. Відповідно ч. 1, 2 ст. 5 ЗУ Про інвестиційну діяльність суб'єктами (інвесторами і учасниками) інвестиційної діяльності можуть бути громадяни і юридичні особи України та іноземних держав, а також держави. Інвестори - суб'єкти інвестиційної діяльності, які приймають рішення про вкладення власних, позичкових і залучених майнових та інтелектуальних цінностей в об'єкти інвестування. Інвестори можуть виступати в ролі вкладників, кредиторів, покупців, а також виконувати функції будь-якого учасника інвестиційної діяльності. Згідно зі ст. 3 даного Закону майновими правами визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, в тому числі права, які є складовими час\-тинами права власності (право володіння, користування, розпорядження), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів ) і права вимоги. ч. 2 ст. 190 ЦК України визнає майнові права речовими правами, тобто правом власності (ст. 316 ЦК України). Майнові права можуть передаватись, відчужуватись, за винятком випадків, коли неможливість відчуження, передачі встановлена законом. В ч. 2 ст. 5 Закон України Про іпотеку зазначається про те, що предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Зокрема, статтею 5 Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом і іпотечні сертифікати передбачено, що іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після звершення будівництва. Згідно зі статтею 6 Цивільного кодексу України, сторони мають право укласти будь-який договір, якщо він відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Це значить, що фінансування об'єктів житлового фонду безпосередньо шляхом укладення договорів між забудовником та фізичною особою повністю відповідає предмету регулювання Цивільного кодексу, а саме: такі взаємовідносини регулюються статтею 1130 ЦК, яка передбачає спільну діяльность для досягнення певної мети. Законодавець в ч.3 ст. 4 Закону України Про інвестиційну діяльність передбачив, що об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Але положення цього закону не забороняють інвестувати в майнові права. Відповідно, якщо договором передбачено, що об'єктом інвестування є майнові права на отримання в майбутньому мате\-ріального об'єкта (частини об'єкта), то такий договір формально не протирічить цьому закону. Враховуючи вищевикладене та враховуючи правовідносини, які виникли між сторонами, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні первісного позову та відмову у задоволенні зустрічних позовних вимог. Відповідно до ст.ст. 526, 610 ЦК України зобовязання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та цього Кодексу та порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання(неналежне виконання). За змістом ст.611 ЦК України у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобовязання внаслідок односторонньої відмови від зобовязання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобовязання, сплата неустойки та відшкодування збитків та моральної шкоди. На підставі ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва. Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. У разі незавершеного будівництва особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, може укласти договір щодо обєкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно. У відповідності до ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. За таких обставин суд прийшов до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог [PERSON] до ТОВ Укрпромінвестгруп, Публічного акціонерного товариства ?Акціонерний комерційний банк Київ про визнання частково недійсним договору іпотеки від 24 травня 2007 року укладений між ТОВ Укрпромінвестгруп та ПАТ АКБ "Київ в частині передачі в іпотеку майнових прав на житловий будинок № 6 за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, а також про відмову в задоволенні зустрічного позову Публічного акціонерного товариства Акціонерний комерційний банк Київ до [PERSON], ТОВ Укрпромінвестгруп про визнання недійсним інвестиційного договору № 6/1 від 17 грудня 2005 року укладений між [PERSON] та ТОВ Укрпромінвестгруп з моменту його укладення. Також вважає необґрунтованими вимоги позивача про зобовязання ТОВ Укрпромінвестгруп подати нотаріусу Київського нотаріального округу [PERSON] заяву про виключення з Державного реєстру іпотек відомостей про передачу в іпотеку майнових прав на житловий будинок, та заяву про виключення з Єдиного реєстру заборон на житловий будинок № 6, що знаходиться за адресою: Київська область, Броварський район, с. Рожівка, вул. Берегова, оскільки відповідно до ст.16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обовязку в натурі, зміна правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди та відшкодування моральної(немайнової) шкоди. Таким чином позивач, звернувшись до суду за захистом свого порушеного права, як вона вважає, обрала не той спосіб захисту такого права, встановлений ст.16 ЦК України, враховуючи, що при порушенні договірного зобовязання, позивач має право вимагати від відповідача, в межах умов правочину, лише відшкодування збитків та стягнення неустойки за прострочення виконання умов договору, а також відшкодування моральної шкоди і розірвання договору. Тим більше, що в п.7.1. інвестиційного договору № 6/1 на будівництво житлового будинку від 17 грудня 2005 року передбачена відповідальність Забудовника за невиконання умов вказаного договору.

Outcome: dismissed