Jurisdiction: civil
Date: 2010-11-24 00:00:00

15.11.2007 року позивач [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON], [PERSON] про усунення перешкод в користуванні належним йому на праві власності житловим приміщенням шляхом виселення та зняття з реєстраційного обліку, посилаючись на те, що 21.08.2007 року між [PERSON] районною спілкою споживчих товариств та ним було укладено договір купівлі - продажу 30/100 частин домоволодіння, загальною площею 72,4 кв. м. в житловому будинку літ .«А» як кв. № 2, розташованих по вул. Нафтовиків,11 в м. Xepcoнi. Зазначений договір він зареєстрував у БТІ, однак як власник не має можливості користуватися ним, так як в ньому проживають та зареєстровані відповідачі, які на його вимогу звільнити його житлове приміщення не реагують. Просив усунути йому перешкоди в користуванні житловим приміщенням шляхом виселення [PERSON], [PERSON] з квартири [ADDRESS] та зняття їх з реєстраційного обліку. 18.01.2008 року з зустрічним позовом до суду звернулися [PERSON], [PERSON], [PERSON], в своїх інтересах та інтересах своїх неповнолітніх дітей-Косяк О.Р., [PERSON], до [PERSON], [PERSON] районної спілки споживчих товариств про визнання недійсним договору купівлі продажу. Просили визнати недійсним договір купівлі - продажу 30/100 частин домоволодіння, розташованих в буд. 11 по вул. Нафтовиків в м. Xepcoнi, що складаються з квартири [ADDRESS], який був укладений 21.08.2007 року між [PERSON] районною спілкою споживчих товариств та [PERSON] В судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник неодноразово уточнювали свої позовні вимоги, остаточно просили усунути перешкоди у користуванні належними на праві власності [PERSON] 30/100 частин домоволодіння, розташованих у м. Херсоні по вул. Нафтовиків , 11-а, що відповідають квартирі №2, шляхом виселення [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] з зазначеного житлового приміщення та зняти їх з реєстраційного обліку. В судовому засіданні [PERSON], до [PERSON], [PERSON] та їх представник позовні вимоги [PERSON] не визнали, просили відмовити у задоволенні позову за необґрунтованістю. Зустрічні вимоги доповнили, з підстав, зазначених у позовній заяві, остаточно просили визнати недійсними аукціон з продажу 30/100 частин домоволодіння по вул. Нафтовиків,11 у м. Херсоні у вигляді квартири №2 , оформлений протоколом від 19.06.2006 року, та договір купівлі - продажу від 21.08.2007 року. Зазначили, що аукціон з продажу основних фондів було проведено з порушенням вимог законодавства, договір купівлі - продажу також укладений з порушенням вимог законодавства, так як у проданому житловому приміщенні вони проживають з законних підстав тривалий час та не були повідомлені про проведення аукц1ону, були позбавлені права на першочергове придбання житла, в якому мешкають. Представник відповідача - відділу громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб Комсомольського ВМ ХМВ УМВС України у Херсонській області в судове засідання не зявився, надійшла заява про слухання справи у відсутність зазначеної сторони. Представник [PERSON] районної спілки споживчих товариств як третя особа за первісним позовом та як відповідач за зустрічними позовними вимогами позовні вимоги [PERSON] вважала такими, що підлягають задоволенню, зустрічні позовні вимоги не визнала, просила відмовити у їх задоволенні за необґрунтованістю, вважала проведення аукціону та укладання договору купівлі - продажу спірної частини домоволодіння відбулося з дотриманням вимог законодавства. Представник третьої особи-орган опіки та піклування виконкому Комсомольської районної у м. Херсоні ради покладався на розсуд суду при вирішенні позовних вимог, в останні судові засідання не зявився, просив слухати справу у відсутність зазначеної сторони. Третя особа- приватний нотаріус Херсонського міського нотаріального округу [PERSON] у судове засідання не зявилася, у встановленому законом порядку повідомлена про час та місце слухання справи. Заслухавши пояснення осіб, які приймали участь у справі, дослідивши матеріали справи, матеріали інвентарної справи на кв. № 2 будинку 11, літ. А по вул. Нафтовиків м. Херсоні, суд встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини. [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], проживають та зареєстровані в квартирі №2 будинку 11-2а" по вул. Нафтовиків в м. Xepcoні, що підтверджується довідкою з місця проживання, виданою [PERSON] районною спілкою споживчих товариств, штампами про реєстрацію у їх паспортах та домовою книгою. З матеріалів справи вбачається, що [PERSON] є матірю [PERSON], [INFO], згідно ч.3,4 ст.29 ЦК України місцем проживання фізичної особи, яка не досягла 10 років є місце проживання батьків. Зазначене житло є єдиним та постійним місцем проживання відповідачів. Згідно свідоцтва про право власності від 18.09.2000 року житлові будинки літ. А та Б по вул. Нафтовиків,11 у м. Херсоні належали [PERSON] районній спілці споживчих товариств. Постановою правління Херсонської обласної спілки споживчих товариств від l2 січня 2001 року за №13 було дозволено продаж житлових будинків [PERSON] РСС в м. Херсоні по вул. Нафтовиків 11«А» та 11 «Б» , при цьому визначено, що правом пріоритетного придбання житла мають особи, що там проживають. Постановою правління [PERSON] РССТ Херсонської області від 15.03.2005 року було постановлено продати через аукціон з подільної частини гро-мадського майна житлові будинки по вул. Нафтовиків 11«А» та 11 «Б» в м. Херсоні. В постанові зазначено, що у продовж тривалого періоду мешканцям цих будинків неодноразово пропонувалось викупити їх помешкання, але вони відмовилися. Постановою зборів ради [PERSON] РССТ Херсонської області від 14 лютого 2006 року було затверджено вищезазначену постанову правління. Повідомленням [PERSON] РССТ від 14 червня 2005 року [PERSON] було доведено до відома, що житлові будинки, що розташовані по вул. Нафтовиків 11«А» та 11 «Б» виставлені на продаж на конкурентній основі та згідно чинного законодавства він користується правом першого покупця, аукціон відбудеться у приміщенні [PERSON] РССТ Херсонської області 20 липня поточного року о 13.00 год. , умови проведення конкурсу опубліковані в газеті «Із рук в руки» № 23 від 13-19.06.2005 року, стор. 27. У зазначену дату аукціон проведено не було у зв'язку зi зверненням мешканців зазначених будинків до суду. Ухвалою Комсомольського районного суду м. Херсона від 20.07.2005 року було заборонено відчуження будинків шляхом заборони проведення аукціону, яку було скасовано тільки 27 березня 2006 року . З протоколу засідання членів аукціонної комісії [PERSON] РССТ Херсонської області від 03.04. 2006 року була визначена стартова ціна за кожну з квартир, розташованих в будинках № 11 літ «А» та «Б» по вул. Нафтовиків в м. Херсоні для продажу їх через аукціон в сумі 13000 грн., перший крок аукціону -10% від стартової ціни, другий крок -5% від стартової ціни. Відповідно до оголошень в газеті «Із рук в руки» від 15 -21.05.2006 року №19, від 22-28.05.2006 року № 20 та від 29.05.- 04.06.2006 року № 21 на конкурентній основі продавались житлові будинки за адресою м. Херсон вул. Нафтовиків, 11«А» та 11 «Б», кожний будинок розділено на дві квартири. На продаж виставлено три квартири. Стартова ціна 13000 грн. за квартиру. Аукціон відбудеться 19 червня в смт. Білозерка, вул. Харченко, 28/1. Участь в ayкціоні - 100 гр. [PERSON] внесок 10% стартової ціни. Квартири заселені мешканцями. З повідомлення [PERSON] РССТ від 09.06.2006 року [PERSON], та [PERSON] було доведено до відома, що житлові будинки, розташовані по вул.. Нафтовиків 11-а та 11-б виставлені на продаж на конкурентній основі, аукціон відбудеться в приміщенні [PERSON] РССТ 19 червня поточного року, умови проведення конкурсу зазначені в газеті «Із рук в руки» № 19-21 від 15,22,29 червня 2006 року. Дане повідомлення було направлено рекомендованим листом на імя [PERSON] 10.06.2006 року та згідно відмітки було доставлено Косяк 14.06.2006 року. Отримання цього повідомлення відповідачі заперечували в судовому засіданні, зазначили, що підпис на почтовому повідомлені про отримання виконано не ними. 06 червня 2006 року заяву про участь у аукціоні подав [PERSON], а 13 червня 2006 року [PERSON] ; Відповідно до прибуткових касових ордерів № 258,259, 260,261,262,263 від 09 червня 2006 року [PERSON] вніс 10% від вартості будинків ( тричі по 1300 гр.) та тричі по 100 гр. за участь у аукціоні. Відповідно до прибуткових касових ордерів № 264,265,266, 267,268,269 від 13 червня 2006 року [PERSON] вніс також 10% від продажної вартості будинків - тричі по 1300 грн. та тричі по 100 гр. за участь у аукціоні. Ухвалою Комсомольського районного суду м, Херсона від 16 червня 2006 року при розгляді цивільної справи за позовом [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] до [PERSON] районної спілки споживчих товариств, виконкому Херсонської міської ради про визнання частково недійсним рішення № 386 від 18 вересня 2000 року та свідоцтва від 18 вересня 2000 року про право власності, визнання права на проживання та зобов'язання зняти з балансу i передати у комунальну власність Херсонської міської ради житловий будинок [PERSON] РССТ було заборонено проводити через аукціон відчуження нерухомого майна, розташованого в м. Херсоні по вул. Нафтовиків, 11 «А» та 11 «Б». Відповідно до відмітки ДВС Білозерського району Херсонської області ухвалу було отримано 16 червня 2006 року, а відповідно до відмітки про отримання [PERSON] РССТ зазначена ухвала була отримана ними 22 червня 2006 року . Постановою ДВС від 03 серпня 2006 року виконавче провадження по примусовому виконанню ухвали було закінчено на підставі п. 11 ст. 37 Закону України «Про виконавче провадження» у зв'язку з несвоєчасним поданням виконавчого документу. Згідно протоколу про проведення аукціону по продажу основних фондів [PERSON] РССТ Херсонської області від 19 червня 2006 року за результатами аукціону лот № 2 частину житлового будинку, розташовану в м. Херсоні по вул. Нафтовиків,11 літера А, квартира №2, загальною площею 79,6 кв. м. у складі приміщень 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-7, 2-5, 2-6, купив [PERSON] за 14950 грн. , розрахунок повинен був провести: 50% до 23 червня 2006 року, а повний розрахунок до 19 липня 2006 року. За аукціонною відомістю від 19 червня 2006 року №335 було продано частину жилого будинку по вул. Нафтовиків,11 літера А в [ADDRESS], пл.79,6 кв. м. приміщення 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-7, 2-5, 2-6, за ціну 14950 грн. 21 серпня 2007 року між [PERSON] РССТ Херсонської області та [PERSON] було укладено договір купівлі - продажу 30/100 частин домоволодіння, розташованих в м. Xepcoнi, по вул. Нафтовиків,11 у житловому будинку літ. А кВ.№2, загальною площею 72,4 кв.м., житловою площею 45,8 кв.м. Продаж зазначеної частини домоволодіння вчинено згідно до протоколу проведення аукціону з продажу основних фондів [PERSON] РССТ Херсонської області від 19 червня 2006 року за 14950 грн. Зазначений договір було зареєстровано в peєcтpi прав власності на нерухомого майна 21 серпня 2007 року. Відповідно до інвентарної справи№89152 (а.с.4-5) квартира №2 в будинку літ.А по вул. Нафтовиків,11 у м. Херсоні, має загальну площу 72,4 кв.м житлову площу- 45,8 кв.м та складається з приміщень 2-1(коридор - 6 кв.м), 2-2(кухня-15,4 кв.м), 2-3(житлова-15,6 кв.м), 2-4(коридор-5,2 кв.м), 2-5( житлова 14,7 кв.м), 2-6 (житлова-15,5 квм). Відповідно до ч.2 ст. 4 ЖК України житловий фонд включає в себе жилі будинки i жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об'єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям i становить громадський житловий фонд. Згідно до ст. 5 Закону України „Про споживчу кооперацію первинною ланкою споживчої кооперації є споживче товариство - самостійна організація громадян, які на основі добровільності членства i взаємодопомоги за місцем проживання або роботи об'єднуються для сусп1льного господарювання з метою поліпшення свого економічного i соціального стану. Відповідно до ч.1 ст. 9 зазначеного Закону власн1сть споживчої кооперації є однією з форм колективної власності, яка складається з власності споживчих товариств , спілок підпорядкованих їм підприємств та організацій та їх спільної власності. Володіння, користування та розпорядження власністю споживчої кооперації здійснюють її органи відповідно до компетенції, зазначеної статутами споживчих товариств та спілок. За ч. 1 ст. 10 Закону власність споживчої кооперації є недоторканою, перебуває під захистом держави і охороняється законом нарівні з іншими формами власності. Забороняється відволікання майна споживчих товариств та їх спілок на цілі, непов'язані з їх статутною діяльністю, оскільки на підставі Рішення Конституційного Суду України від 11 листопада 2004 року №16-рп/2004 року недоторканість власності споживчої кооперації передбачає забезпечення здійснення власником володіння, користування та розпорядження майном, заборони будь-яких порушень права на його майно, неприпустимості вчинення інших дій, які суперечать законним інтересам власника. Примусове відчуження об'єктів власності може бути застосоване лише за умов і в порядку визначених Конституцією та законами України. Главою 2 ЖК України визначено обсяг прав та обов'язків наймачів жилих приміщень в будинках державного і громадського житлового фонду. Частиною І ст. 810 ЦК України визначено поняття договору найму житла відповідно до якої, за договором найму житла власник передає або зобов'язується передати наймачеві житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Згідно до положень ст.66 ЖК України та ст. 820 ЦК України передбачено плату за користуванням житлом (квартирна плата). Договір найму житла укладається на строк встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п'ять років, як передбачено вимогами ст. 821 ЦК України та узгоджується з положеннями глави 2 ЖК України. Частиною 2 ст. 822 ЦК України передбачено, що у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. Як було встановлено судом між [PERSON] РССТ Херсонської області та відповідачами було укладено договір найму жилого приміщення, тому згідно до ч.2 ст. 822 ЦК України відповідачі мали переважне право на придбання жилого приміщення, в якому вони проживали, що також було зазначено у постанові правління Херсонської обласної спілки споживчих товариств від 12 січня 2001 року за № 13, якою було дозволено продаж житлових будинків [PERSON] РССТ Херсонської області в м. Херсоні по вул. Нафтовиків 11«А» та 11 «Б» . З положень ч.2 ст. 822 ЦК України наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. Зазначеною нормою закріплюється переважне право наймача на придбання житла , яке можливо реалізувати лише, якщо йому пропонуються умови рівні з іншими особами. Участь позивачів у аукціонах з продажу їх квартири, обмежувала це право, оскільки поняття аукціон, визначене в п.1.2 Положення про порядок продажу на аукціонах основних засобів підприємств і організацій споживчої кооперації України, передбачає продаж, за яким власником стає покупець, котрий у ході торгів запропонував за об'єкт максимальну ціну. Посилання представника [PERSON] РССТ Херсонської області на те, що позивачам неодноразово було запропоновано придбати спірну квартиру, судом визнається безпідставним, так як воно суперечать обставинам справи. З листа від 21 листопада 2000 року вбачається, що мешканців будинків 11 -А, Б запрошували прибути до [PERSON] РССТ Херсонської області 23 листопада 2000 року для вирішення питання про купівлю-продаж квартир, в той час коли [PERSON] РССТ Херсонської області не мала права на такий продаж. Тільки 12 січня 2001 року постановою правління Херсонської обласної спілки споживчих товариств за № 13 їм було дозволено продаж житлових будинків [PERSON] РССТ Херсонської області в м. Херсоні по вул. Нафтовиків 11 «А» та 11 «Б» . Листом від 30.03.2005 року мешканців , в тому числі і [PERSON], [PERSON] РССТ Херсонської області запросила прибути 11 квітня 2005 року з питання купівлі- продажу квартири, в яких вони мешкають. Однак аукціон в зазначену дату не відбувся та їм було запропоновано прийняти участь у проведенні аукціонну, який відбудеться пізніше, та придбати квартиру, в якій вони мешкають, за відповідною ціною , що також знайшло своє підтвердження в листі-повідомленні від 16 червня 2005 року на адресу Косяк, відповідно до якого їх було повідомлено, що житлові будинки по вул. Нафтовиків, 11-а та 11-б виставлено на продаж на конкурсній основі і аукціон відбудеться 20 липня 2005 року о 13.00 в приміщенні [PERSON] РССТ Херсонської області, умови конкурсу зазначено в газеті ,,Із рук в руки". Те, що [PERSON] РССТ і на той час не заперечувала проти переважного права відповідачів на придбання вказаної квартири, підтверджує той факт що їм також пропонувалося прийняти участь у аукціоні в квітні 2005 року , про свідчить посилання в цьому листі на те що вони користуються правом першого покупця. Проте, [PERSON] РССТ Херсонської області жодного разу не зазначила яким саме чином буде реалізовано це переважне право позивачів . Інших доказів того що позивачам пропонувалось реалізувати їх право на переважне придбання спірної квартир та вони його втратили суду не надано. Враховуючи, що чинним законодавством не передбачено іншого способу захисту та відновлення порушеного права [PERSON], [PERSON], [PERSON] як визнання аукціонну недійсним, суд вважає що їх позовні вимоги в цій частині , а саме визнання аукціону, проведеного [PERSON] РССТ Херсонської області 19 червня 2006 року, в частині відчуження нерухомого майна розташованого в м. Херсоні по вул. Нафтовиків , 11 «А» кв.2 недійсним є обґрунтованим та таким, що підлягає задоволенню, оскільки відповідач [PERSON] РССТ Херсонської області не мав на час проведення аукціону права на відчуження спірної квартири на підставі ч.2 ст.822 ЦК України. З протоколу проведення аукціону від 19 червня 2006 року вбачається, що хід проведення аукціону та номер лоту , вказаний в інформаційній картці відповідають вимогам п. 3.11 Положення про порядок продажу на аукціонах основних фондів підприємств і організацій споживчої кооперації України, однак коротка характеристика лоту не відповідала технічній документації, а саме: зазначено що продана частина жилого будинку розташованого в м. Херсоні по вул. Нафтовиків ,11 літ. А кв. 2 , загальною площею пл.79,6 кв. м. приміщення 2-1, 2-2, 2-3, 2-4, 2-7, 2-5, 2-6, за ціну 14950 грн, а відповідно до матеріалів інвентарної справи квартира № 2 має загальну площу 72,4 кв.м житлову площу- 45,8 кв.м та складається з приміщень 2-1(коридор - 6 кв.м), 2-2(кухня-15,4 кв.м), 2-3(житлова-15,6 кв.м), 2-4(коридор-5,2 кв.м), 2-5( житлова 14,7 кв.м), 2-6 (житлова-15,5 квм), що є також порушенням п.2.3 Положення про порядок продажу на аукціонах основних засобів підприємств і організацій споживчої кооперації України. Вирішуючи питання в частині позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу 30/100 частин домоволодіння, розташованих в м. Xepcoнi по вул Нафтовиків,11 у житловому будинку літ. А кВ .№2, загальною площею 72,4 кв.м., житловою площею 45,8 кв.м. від 21 серпня 2007 року, укладеного між [PERSON] РССТ Херсонської області та [PERSON] , який було вчинено згідно до протоколу проведення аукціону з продажу основних фондів [PERSON] РССТ Херсонської області від 19 червня 2006 року за 14950 гр. та який є похідним від проведеного аукціону, суд вважає, що позов в цій частині також обґрунтований і підлягає задоволенню, так як відповідач [PERSON] РССТ Херсонської області не мала на час укладення оспорюваного правочину законних прав на її відчуження, так як в порушення вимог ч.2 ст. 822 ЦК України не було реалізовано переважне право наймачів на придбання спірної квартири, у зв'язку з чим вказана угода відповідно до ч.І ст.203 та ч.І ст.215 ЦК України є недійсною. Не зважаючи на те, що відповідно до ч.2 ст.822 ЦПК України можливо застосування аналогії положень ст. 362 УК України (переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності), що також передбачено п. 26 Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», а саме те, що у разі продажу учасником спільної часткової власності своєї частки іншій особі, не є підставою для визнання правочину недійсним , а інші співвласники у цьому випадку вправі вимагати переведення на них прав та обов'язків покупця, суд вважає в даному випадку неможливим застосування аналогії положень ст. 362 ЦК України, так як договір купівлі-продажу майна та договір купівлі-продажу майна, укладений як наслідок проведення аукціону мають різну правову природу за наслідками його розірвання. На думку суду при визнанні судом оспорюваної угоди недійсною у відповідності до вимог ст. 216 ЦК України необхідно застосувати такі правові наслідки як повернення сторін за оспорюваною угодою в первинний стан. У звязку з чим кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все , що вона одержала на виконання правочину. Враховуючи, що спірну квартиру було придбано [PERSON] за 14950гр. , суд вважає необхідним с повернути сторони за угодою у первинний стан шляхом зобовязання [PERSON] РССТ повернути [PERSON] 14950 грн. та скасувати державну реєстрацію права власності [PERSON] на 30/100 частин домоволодіння, розташованого по вул. Нафтовиків,11 в м. Херсоні та відновити державну реєстрацію прав власності на зазначену частину домоволодіння за [PERSON] РССТ Херсонської області. В задоволенні позовних вимог [PERSON] про усунення перешкод в користуванні житловим приміщенням, виселення та зняття відповідачів з реєстраційного обліку суд відмовляє за необґрунтованістю, оскільки судом визнано недійсним угоду, за якою він був власником спірного житла.

Outcome: approved