Jurisdiction: civil
Date: 2010-02-15 00:00:00

Позивач ТОВ «Автомобільна консалтингова компанія» звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON], ТОВ «Овіс» про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень, укладеним відповідачами 14.08.2008року та посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим №456, в частині нежитлових приміщень першого поверху №1, 2, 4, 5, в літ.А/1-3, загальною площею 216,7 кв.м., розташованих за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. В обґрунтування свого позову позивач посилається на порушення відповідачами в момент укладення договору від 14.08.2008року його переважного права купівлі зазначених нежитлових приміщень, наданого йому ст.777 ЦК України як орендарю, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди від 01.09.2007р. Також позивач наголошує суду на необхідності застосування аналогії закону - ст.362 ЦК України, у звязку з тим, що ч.2 ст.777 ЦК України не встановлює механізму реалізації переважного права наймача на придбання речі, переданої у найм. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON]- [PERSON] проти задоволення позову заперечував в повному обсязі, посилаючись на відсутність підстав для позбавлення набутого [PERSON] за договором від 14.08.2008р. права власності, зокрема заборону протиправного позбавлення права власності згідно ст.41 Конституції України, та правомірність розпорядження таким правом при укладенні договору купівлі-продажу другим відповідачем на підставі ст.4 Закону України «Про власність». Представник відповідача ТОВ « ОВІС» [PERSON] проти задоволення позову не заперечував через відсутність з позивачем спору про дійсність договору купівлі-продажу від 14.08.2008року та ту обставину, що укладаючи договір з першим відповідачем директор товариства [PERSON] діяв на підставі та на виконання рішення загальних зборів учасників від 11.08.2008року. Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що між [PERSON] та ТОВ « ОВІС», в особі директора [PERSON], який діяв на підставі статуту, 14.08.2008р. було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху №1, 2, 4, 5, 13Б, 27-:-32, 34-:-37, 39, 52, площею 489,9 кв.м., та 2-го поверху №76 площею 40,0 кв.м. в літ.А/1-3, загальною площею 529,9 кв.м., розташованих за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. Цей договір внесено 14.08.2008р. до Державного реєстру правочинів за №3080940 (Витяг з Державного реєстру правочинів №6377341 від 14.08.2008р.), посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстровано в реєстрі за №456. З тексту п.11 договору від 14.08.2008р. вбачається, що його укладення проводилося за письмової згоди дружини покупця (першого відповідача) - [PERSON], справжність підпису якої на відповідній заяві було засвідчено нотаріально. Рішення про продаж майна [PERSON] було прийнято загальними зборами учасників ТОВ « ОВІС» 11.08.2008р. Відповідно до п.4 договору від 14.08.2008р. продаж, що є дійсним наміром сторін, вчинено за 1267200,00 грн., в тому числі ПДВ, які гроші покупець повинен був сплатити продавцю протягом 30 календарних днів з моменту підписання та нотаріального посвідчення цього договору на розрахунковий рахунок продавця №26009750471 в «МТБ», м.Іллічевськ, МФО 328168. КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 15.08.2008р. було зареєстровано право приватної власності першого відповідача на продані нежитлові приміщення, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №19908621 від 15.08.2008р. Крім того, між позивачем та ТОВ « ОВІС», в особі директора [PERSON], який діяв на підставі статуту, 01.09.2007р. було укладено договір оренди нежитлових приміщень №1-10 в літ.А/1-3, загальною площею 270,0 кв.м., автомагазин загальною площею 450,0 кв.м. розташовані за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. Відповідно до п.5.1., п.5.2. договору оренди від 01.09.2007р. він набрав чинності з моменту його підписання та скріплення печатками сторін; строк дії договору закінчується 25.08.2008р. Це положення узгоджується з приписами ч.1 ст.795 ЦК України, якою визначається момент початку обчислення строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Відповідно до акту від 01.09.2007р. до договору оренди б/н від 01.09.2007р. ТОВ « ОВІС» , в особі директора [PERSON], передано позивачу орендований обєкт, а саме автомагазин площею 450,00 кв.м., СТО площею 270,0 кв.м., загальною площею 720, кв.м. За клопотанням першого відповідача судом витребувано у позивача та оглянуто в судовому засіданні оригінали договору б/н від 01.09.2007р., акту від 01.09.2007р. до нього. Суду першим відповідачем не було надано доказів, щоб спростовували значення відомостей оспорюваних ним документів і могли бути підставою неприйняття їх до уваги під час оцінки доказів. Таким чином, починаючи з 01.09.2007р. та станом на 14.08.2008р. нежитлові приміщення першого поверху №1, 2, 4, 5, в літ.А/1-3, загальною площею 216,7 кв.м., розташовані за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б, знаходилися в наймі (оренді) у позивача ТОВ «Автомобільна консалтингова компанія». Судом встановлено та орендодавцем (другим відповідачем) не заперечується, що позивач належним чином виконував свої обов'язки, передбачені п.1.1., п.3.1., п.3.5., п.4.3., п.6.4. договору від 01.09.2007р., зокрема щодо використання приміщень, що орендуються, для здійснення статутної діяльності, їх утримання в порядку, визначеному чинними санітарними та протипожежними нормами, правилами та вимогами, утримання від передачі приміщень, що орендуються, в суборенду третім особам без письмового дозволу орендодавця, утримання від відступлення права вимоги та (або) переведення боргу за цим договором до третіх осіб без погодження цього з орендодавцем, сплати орендної плати щомісячно. Встановлений п.4.3. договору від 01.09.2007р. порядок розрахунків передбачає перерахування орендарем орендної плати у розмірі 25000,00 грн. на поточний рахунок орендодавця щомісячно не пізніше 10 банківських днів з дня предявлення останнім рахунку для здійснення оплати. Фактично сторони обмежилися підписанням актів виконаних робіт, рахунки другим відповідачем в адресу позивача не направлялись. Актом звірки взаємних розрахунків на термін з 01.12.2007р. по 05.08.2008р. сторони підтвердили відсутність заборгованості орендаря. Згідно з ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути зміна правовідношення. Згідно з ч.1 ст.8 ЦК України, ч.8 ст.8 ЦПК України якщо цивільні відносини не врегульовані актами цивільного законодавства, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Відповідно до ч.4 ст.362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Цивільні відносини власності та найму (оренди) за своєю суттю є подібними за змістом, оскільки передбачають певний обсяг речових прав особи по відношенню до речі (майна). Законом також визначено права власників часток у спільній власності та наймачів (орендарів) у разі продажу відповідного майна (частки) в якості переважних, що передбачає подібність за змістом правового механізму реалізації та способу їх захисту у разі порушення власниками (продавцями) та набувачами (покупцями). Оскільки ч.2 ст.777 ЦК України не визначено способу захисту переважного права наймача у разі продажу речі, переданої у найм, суд вважає можливим застосувати аналогію ч.4 ст.362 ЦК України, оскільки ця норма цивільного законодавства регулює подібні за змістом відносини в частині виникнення, реалізації та захисту переважного права купівлі майна. Посилання першого відповідача [PERSON] на ст.41 Конституції України та протиправність позовних вимог не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки в даному випадку зміна правовідношення відповідачів за договором купівлі-продажу від 14.08.2008р. зумовлена порушенням переважного права позивача, передбаченого законом, а саме ч.2 ст.777 ЦК України, та необхідністю захисту такого права. Суд відхиляє заперечення [PERSON] проти позову та посилання на ст.4 Закону України «Про власність» також з огляду на зміст рішення Європейського суду з прав людини у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява №8793/79» від 21.02.1986р., згідно з яким обмеження національним законодавством прав власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях, а також рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009р. у справі №31-рп/2009, за змістом якого положення ст.777 ЦК України щодо переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових прав власника. Застосовуючи до спірних відносин аналогію ст.362 ЦК України суд вважає за необхідне стягнути з позивача на користь першого відповідача вартість 216,7 кв.м. нежитлових приміщень, розраховану пропорційно 529,9 кв.м. загальній площі проданого нерухомого майна та 1267200,00 грн. договірної ціни, яку згідно п.4 договору від 14.08.2008р. повинен сплатити покупець, а саме 269153,28 гривень. За таких обставин, враховуючи вище визначене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі. Крім того, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати згідно ст.88 ЦПК України. На підставі викладеного,

Outcome: approved