Jurisdiction: civil
Date: 2010-02-15 00:00:00

Позивач ФОП [PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON], ТОВ «Овіс» про переведення прав та обовязків покупця за договором купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху №1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 11, в літ.В/1-2, загальною площею 223,7 кв.м., розташованих за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б, укладеним відповідачами 14.08.2008р. та посвідченим приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим №457. В обґрунтування свого позову позивач посилається на порушення відповідачами в момент укладення договору від 14.08.2008р. його переважного права купівлі зазначених нежитлових приміщень, наданого йому ст.777 ЦК України як орендарю, який належно виконує свої обов'язки за договором оренди №25/04/07 від 01.12.2007р. Також позивач наголошує суду на необхідності застосування аналогії закону - ст.362 ЦК України, у звязку з тим, що ч.2 ст.777 ЦК України не встановлює механізму реалізації переважного права наймача на придбання речі, переданої у найм. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав позовні вимоги, просив позов задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON] [PERSON] проти задоволення позову заперечував в повному обсязі, посилаючись на відсутність підстав для позбавлення набутого ним за договором від 14.08.2008р. права власності, зокрема заборону протиправного позбавлення права власності згідно ст.41 Конституції України та правомірність розпорядження таким правом при укладенні договору купівлі-продажу другим відповідачем на підставі ст.4 Закону України «Про власність». Представник відповідача ТОВ « ОВІС» [PERSON] проти задоволення позову не заперечував через відсутність з позивачем спору про дійсність договору купівлі-продажу від 14.08.2008р. та ту обставину, що укладаючи договір з першим відповідачем директор товариства [PERSON] діяв на підставі та на виконання рішення загальних зборів учасників від 11.08.2008р. Суд, заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що між [PERSON] та ТОВ « ОВІС», в особі директора [PERSON], який діяв на підставі статуту, 14.08.2008р. було укладено договір купівлі-продажу нежитлових приміщень першого поверху №1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 11, в літ.В/1-2, загальною площею 223,7 кв.м., розташованих за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. Цей договір внесено 14.08.2008р. до Державного реєстру правочинів за №3080976 (Витяг з Державного реєстру правочинів №6377406 від 14.08.2008р.), посвідчено приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстровано в реєстрі за №457. З тексту п.11 договору від 14.08.2008р. вбачається, що його укладення проводилося за письмової згоди дружини покупця (першого відповідача) - [PERSON], справжність підпису якої на відповідній заяві було засвідчено нотаріально. Рішення про продаж майна першому відповідачу було прийнято загальними зборами учасників другого відповідача 11.08.2008р. Відповідно до п.4 договору від 14.08.2008р. продаж, що є дійсним наміром сторін, вчинено за 295920,00 грн., в тому числі ПДВ, які гроші покупець повинен був сплатити продавцю протягом 30 календарних днів з моменту підписання та нотаріального посвідчення цього договору на розрахунковий рахунок продавця №26009750471 в «МТБ», м.Іллічевськ, МФО 328168. КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» 15.08.2008р. було зареєстровано право приватної власності першого відповідача на продані нежитлові приміщення, що підтверджується Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №19909109 від 15.08.2008р. Крім того, між ФОП [PERSON] та відповідачем ТОВ « ОВІС», в особі директора [PERSON], який діяв на підставі статуту, 01.12.2007р. було укладено договір №25/04/07 оренди нежитлових приміщень автоматичних мийок: Літ.В/1-2, приміщення №1-11, загальною площею 331,8 кв.м., Літ.Б/1-2, приміщення №1-12, загальною площею 748,4 кв.м., розташованих за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. Строк оренди сторонами установлено з 12.12.2007р. по 01.03.2010р., проте згідно п.3.1. договору від 01.12.2007р., орендований обєкт вважається переданим в оренду з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі. Це положення узгоджується з приписами ч.1 ст.795 ЦК України, якою визначається момент початку обчислення строку договору найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини). Встановлений п.4.1., п.4.3. договору від 01.12.2007р. порядок розрахунків передбачає сплату договірної ціни у розмірі 20000,00 грн. за поточний місяць протягом пяти днів в готівковій чи безготівковій формі на розрахунковий рахунок орендодавця. Відповідно до акту від 01.12.2007р. за договором №25/04/07 другим відповідачем, в особі директора [PERSON], передано позивачу нежитлові приміщення загальною площею 1080,2 кв.м., в тому числі Літ.В/1-2, приміщення №1-11, загальною площею 331,8 кв.м., розташовані за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б. За клопотанням першого відповідача судом витребувано у позивача та оглянуто в судовому засіданні оригінали договору №25/04/07 від 01.12.2007р., акту від 01.12.2007р. до нього. Суду першим відповідачем не було надано доказів, що б спростовували значення відомостей оспорюваних ним документів і могли бути підставою неприйняття їх до уваги під час оцінки доказів. Таким чином, починаючи з 01.12.2007р. та станом на 14.08.2008р. нежитлові приміщення першого поверху №1, 2, 4, 5, 6, 7, 8, 11, в літ.В/1-2, загальною площею 223,7 кв.м., розташовані за адресою: м.Харків, пр.Гагаріна, №201-Б, знаходилися в наймі (оренді) у позивача ФОП [PERSON]. Судом встановлено та орендодавцем (другим відповідачем) не заперечується, що позивач належним чином виконував свої обов'язки, передбачені п.4, п.6.2. договору оренди №25/04/07 від 01.12.2007р., зокрема щодо утримання приміщень в порядку, передбаченому санітарними, протипожежними правилами, вимогами, утримання від перенавантаження електричних мереж та дій, які можуть призвести до порушення умов нормального функціонування обєкту, його переобладнання та перепланування, ремонту та усунення пошкоджень без письмової згоди орендодавця, використання обєкту за призначенням, а саме у підприємницькій діяльності в якості нежитлового приміщення, сплати орендних платежів ([PERSON] звірки взаємних розрахунків на термін з 01.12.2007р. по 14.08.2008р.). Згідно з ч.2 ст.777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Відповідно до ст.16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способом захисту цивільних прав та інтересів може бути зміна правовідношення. Згідно з ч.1 ст.8 ЦК України, ч.8 ст.8 ЦПК України якщо цивільні відносини не врегульовані актами цивільного законодавства, суд застосовує закон, що регулює подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону). Відповідно до ч.4 ст.362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Цивільні відносини власності та найму (оренди) за своєю суттю є подібними за змістом, оскільки передбачають певний обсяг речових прав особи по відношенню до речі (майна). Законом також визначено права власників часток у спільній власності та наймачів (орендарів) у разі продажу відповідного майна (частки) в якості переважних, що передбачає подібність за змістом правового механізму реалізації та способу їх захисту у разі порушення власниками (продавцями) та набувачами (покупцями). Оскільки ч.2 ст.777 ЦК України не визначено способу захисту переважного права наймача у разі продажу речі, переданої у найм, суд вважає можливим застосувати аналогію ч.4 ст.362 ЦК України, оскільки ця норма цивільного законодавства регулює подібні за змістом відносини в частині виникнення, реалізації та захисту переважного права купівлі майна. Посилання першого відповідача на ст.41 Конституції України та протиправність позовних вимог не можуть бути прийняті судом до уваги, оскільки в даному випадку зміна правовідношення відповідачів за договором купівлі-продажу від 14.08.2008р. зумовлена порушенням переважного права позивача, передбаченого законом, а саме ч.2 ст.777 ЦК України, та необхідністю захисту такого права. Суд відхиляє заперечення першого відповідача проти позову та посилання на ст.4 Закону України «Про власність» також з огляду на зміст рішення Європейського суду з прав людини у справі «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства, заява №8793/79» від 21.02.1986р., згідно з яким обмеження національним законодавством прав власника майна, переданого у найм (оренду), щодо розпорядження цим майном ґрунтується на розумних та справедливих критеріях, а також рішення Конституційного Суду України від 10.12.2009р. у справі №31-рп/2009, за змістом якого положення ст.777 ЦК України щодо переважного права наймача на придбання майна у разі його продажу не порушує майнових прав власника. Застосовуючи до спірних відносин аналогію ст.362 ЦК України суд вважає за необхідне стягнути з позивача на користь першого відповідача грошову суму, яку згідно п.4 договору від 14.08.2008р. повинен сплатити покупець, а саме 295920,00 грн. За таких обставин, враховуючи вище визначене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі. Крім того, з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати згідно ст.88 ЦПК України. На підставі викладеного,

Outcome: approved