Jurisdiction: civil
Date: 2008-12-11 00:00:00

В листопаді 2008 року [PERSON]звернулась до суду з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю «Омбілік-Агро» (далі - ТОВ «Омбілік-Агро»), в якій просить визнати не дійсним договір оренди земельної ділянки від 28.07.2006р., укладений між нею та відповідачем. В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначила, що вона є власником земельної ділянки на підставі державного акту на право власності на землю серії ХР №011140 від 20.12.2004р. Між позивачем та відповідачем 28.07.2006р. був укладений договір оренди цієї земельної ділянки, який зареєстрований у Валківському районному відділі реєстрації філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 11.09.2006 року. В юридичних питаннях по складанню договорів та їх подальшої реєстрації позивач не дуже була обізнана, на час складання договору та довірилась на порядність юристам відповідача. Коли ж в 2008 році [PERSON]звернулась до керівництва ТОВ «Омбілік-Агро» з проханням провести перерахунок оплати за оренду землі в зв'язку з підвищенням індексації, та переглянути умови договору про підвищення плати за землю на підставі підвищення цін, тарифів, то отримала відповідь, що більш ніж 1,5% їй не платитимуть, а для отримання більшої оплати за договором по 2,7% необхідно скласти додаткову угоду ще на п'ять років, на що позивач не погодилась. В зв'язку з чим, позивач зробила висновок, що відповідач її ошукав і цьому передували дії Валківського районного відділу земельних ресурсів, який надав висновок до державної реєстрації договору з порушенням Закону України «Про оренду землі», Постанови КМУ №220 від 03.03.2004р. «Про затвердження типового договору оренди землі» та Постанови КМУ №2073 від 25.12.1998р. «Про порядок реєстрації договорів оренди землі». Позивач вважає, що договір оренди між нею та відповідачем не відповідає Закону України «Про оренду землі», оскільки при його укладенні між сторонами не було досягнуто згоди, в договорі відсутні істотні умови, а саме - орендна плата, що є підставою для відмови в державній реєстрації та визнання договору не дійсним, також, що договір не відповідає Постанові КМУ №220 від 03.03.2004р. «Про затвердження типового договору оренди землі» та Постанові КМУ №2073 від 25.12.1998р. «Про порядок реєстрації договорів оренди землі». В судовому засіданні позивач та його представник висловили таку саму позиції, позов підтримали і просили задовольнити його у повному обсязі. В доповненні до позову позивач висловила думку про нікчемність спірного договору оренди та про неправомірність умов договору щодо суборенди. В своїх письмових запереченнях проти позову відповідач зазначив наступне. З моменту укладення договору (більше двох років) сторони належним чином виконували свої обов'язки відповідно до його умов, орендодавець отримувала орендну плату в обумовленому договором розмірі, що підтверджується видатковими касовими ордерами, і ніяких претензій орендарю не пред'являла. Так само сторонами виконувались інші умови договору оренди. В зв'язку з цим відповідач вважає, що сторони досягли згоди щодо всіх умов договору і виконували їх в обумовленому договором порядку, підтверджуючи своїми діями згоду з усіма його умовами, в тому числі і щодо орендної плати. Відповідач також зазначив, що не дивлячись на твердження позивача, договір містить таку істотну умову, як орендна плата та усі інші умови, передбачені ст.15 Закону України «Про оренду землі», посилаючись при цьому на відповідні пункти договору оренди. Грошова оцінка землі індексувалась кожного року у відповідності з «Порядком проведення індексації грошової оцінки земель», затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2000р. N783, Листом Державного комітету України по земельних ресурсах від 10.01.2007р. та N14-22-6/20 Листом Державного агентства земельних ресурсів України від 10.01.2008р. N14-22-6/55. З приводу зміни розміру орендної плати в запереченні зазначено, що сторонами було укладено додаткову угоду до договору, якою збільшено розмір орендної плати до 2,7% від уточненої грошової оцінки земельної ділянки, і орендна плата становить 1 865,11 грн. Пунктом ІV додаткової угоди передбачено, що вона набирає чинності після підписання її сторонами та державної реєстрації. Але ще до її державної реєстрації орендна плата виплачувалась відповідно до цієї додаткової угоди, що підтверджується видатковими касовими ордерами від 26.09.2007р. №754 та від 26.09.2008р. №1034. Після цього позивач не зверталась до ТОВ «Омбілік-Агро» щодо зміни орендної плати, її твердження з приводу цього нічим не доказані. З приводу тверджень позивача про те, що не було дотримано порядку звернення із заявою до відповідного органу земельних ресурсів, не було дотримано строків і порядку перевірки на відповідність чинному законодавству договору відповідач зазначив, що дана обставина не може бути наслідком дій ТОВ «Омбілік-Агро», позивач не вказала, в чому саме полягають викладені порушення та чим вони підтверджуються. Обґрунтування позивачем вимог статтею 114 Земельного кодексу та ст.48 ЦК України не має відношення до позову. Тож, відповідач просив відмовити в задоволенні позову. В судовому засіданні представник відповідача позов не визнав, підтвердив викладене в письмовому запереченні та просив суд відмовити в його задоволенні. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору - Харківська регіональна філія Державного підприємства «Центр Державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах в судове засідання свого представника не направила, але надіслала заяву про розгляд справи у її відсутності. В заяві третя особа зазначає, що договір оренди земельної ділянки був зареєстрований у встановленому законодавством порядку. Представник Валківського районного відділу земельних ресурсів (друга третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору) в судові засідання не з'являвся, але в матеріалах справи наявна заява про розгляд справи у його відсутності. Даною заявою Валківський відділ земельних ресурсів зазначив, що підстав визнання договору недійсним немає, в зв'язку з тим, що договір оренди земельної ділянки на момент надання висновку, щодо державної реєстрацію договору повністю відповідав земельному законодавству. Вислухавши пояснення сторін, дослідивши письмові докази, наявні в матеріалах справи, суд прийшов до висновку, що позов не підлягає задоволенню, з зв'язку з наступним. Згідно з державним актом на право власності на землю серії ХР №011140 від 20.12.2004р. позивач є власником земельної ділянки площею 5,8226 га, розташованої на території Сидоренківської сільської ради Валківського району Харківської області КСП «Заповіти Ілліча». 28.07.2006р. між позивачем та відповідачем було укладено договір оренди зазначеної земельної ділянки. Згідно з п.1 розділу 1 цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Державну реєстрацію договору було проведено 11.09.2006р. Валківським районним відділом реєстрації філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру». Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до ч.1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Згідно ч.2 ст. 15 цього Закону відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Досліджуючи копію договору, суд встановив наступне. Розділом 2 договору оренди встановлено, що об'єктом оренди є земельна ділянка, розташована на території Сидоренківської сільської ради Валківського району Харківської області КСП «Заповіти Ілліча», розміром 5,8226 га, яка належить орендодавцю на підставі державного акту на право приватної власності. В розділі 3 договору оренди встановлено, що договір укладається терміном на 5 років і діє з моменту його державної реєстрації. Пунктом 2 розділу 2 Договору зафіксовано нормативну грошову оцінку об'єкта оренди з урахуванням коефіцієнту індексації в розмірі 67 196,63 грн. Розділ 4 договору оренди визначає таку істотну умову, як орендна плата. В ньому розмір орендної плати в розмірі встановлено 1,5% від нормативної грошової оцінки, а саме - 1 007,95 грн., орендна плата за відповідний рік користування землею сплачується після збору врожаю, а за перший рік - не пізніше 15 днів з моменту підписання сторонами цього договору. Форма орендної плати встановлена в п.1 розділу 4 цього договору і може сплачуватись у грошові формі або за домовленістю сторін у натуральній. Відповідно до п.2 розділу 12 договору оренди за несвоєчасну сплату орендної плати орендар зобов'язаний сплатити пеню у розмірі 0,1% від суми простроченого платежу за кожний день прострочення, але не більше подвійної облікової ставки НБУ. Розділ 5 та п.1 розділу 8 договору містить умови використання та цільове призначення земельної ділянки, п.п.2,3 розділу 7 договору оренди - умови збереження стану об'єкта оренди, розділ 6 - умови і строки передачі земельної ділянки орендарю, розділ 7 - умови повернення земельної ділянки орендодавцеві, розділ 8 - існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, п.3 розділу 12 - визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, розділ 12 - відповідальність сторін. Умова договору про суборенду, викладена в п.7 розділу 10 договору повністю відповідає вимогам ст.774 ЦК і ст.8 Закону України «Про оренду землі», а саме вимогам про те, що орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. В договорі ж з цього приводу зазначено, що орендар має право передавати орендовану земельну ділянку або її частину у суборенду іншій особі у випадках та на умовах передбачених законом. Суд дійшов висновку, що сторони досягли згоди щодо всіх умов договору, здійснювали свої права та обов'язки у повній відповідності з його фактичними умовами, що свідчить про повне розуміння сторонами своїх дій. При дослідженні письмових доказів, наданих сторонами судом встановлено, що порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону відсутні. Крім того відповідно до ч.2 ст.215 ЦК України та інших норм чинного в Україні законодавства договір оренди, укладений між позивачем і відповідачем не відноситься до категорії нікчемних, оскільки його недійсність прямо не встановлена законом і позивачем не обґрунтована та не доведена. Згідно з ч.3 ст.215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Тож спірний договір слід віднести до оспорюваних правочинів. Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №174 від 02.07.2003р. "Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель" в п.3.3 якого зазначеного, що державна реєстрація договорів оренди землі покладена на структурні підрозділи Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України. Валківським районним відділом земельних ресурсів було проведено перевірку на відповідність договору оренди земельної ділянки усім вимогам законодавства та можливість державної реєстрації цього договору. Як вбачається з висновку зазначеного органу про державну реєстрацію договору від 11.08.2006р. №2157, договір між позивачем та відповідачем відповідає цим вимогам. Таким чином, судом встановлено, що треті особи при реєстрації договору діяли правомірно та обґрунтовано провели державну реєстрацію договору оренди. Зміна чи не зміна сторонами розміру орендної плати не є підставою для визнання договору оренди не дійсним. Крім того, факт збільшення орендарем розміру орендної плати в зв'язку з індексацією грошової оцінки землі підтверджується копією витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 21.03.2008р. №01-25/2820, копіями видаткових касових ордерів від 01.08.2006р. №125, 26.09.2007р. №754 та від 26.09.2008р. №1034. Цими ж касовими ордерами підтверджується твердження відповідача про укладення між позивачем та відповідачем додаткової угоди до договору оренди, якою оренду плату збільшено до 2,7% від нормативної грошової оцінки землі, що фактично складає 1 865,11 грн. Як в позовній заяві, так і під час судового розгляду справи, позивачем не обґрунтовано, в чому саме полягають порушення порядку звернення із заявою до відповідного органу земельних ресурсів та не дотримання строків і порядку перевірки договору на відповідність чинному законодавству позивач Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Тож дану обставину суд вважає не доведеною. Згідно зі ст. 229 ЦК України істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. В судовому засіданні позивач не довела та з її дій не вбачається, що через відсутність у неї обізнаності в юридичних питаннях в момент укладання договору оренди нею була допущена помилка, яка має істотне значення. Навпаки, повне дотримання позивачем умов договору оренди протягом більше ніж двох років свідчить про розуміння нею умов цього договору в повному обсязі. Свої посилання на те, що відповідачем замінено першу сторінку договору оренди позивач не підтвердила ніякими доказами. Тож судом дана обставина не враховується. Тому, на вказаних підставах, позовні вимоги задоволенню не підлягають. Враховуючи вищевикладене,

Outcome: dismissed