Jurisdiction: civil
Date: 2008-08-31 00:00:00

До Іллічівського міського суду звернувся [PERSON] з позовом (а.с. 4-7) до [PERSON] та [PERSON] в якому просив: - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою - ОГСТ «Вишневий сад» Овідіопольського району Одеської області, [ADDRESS], яка була укладена 23 березня 2004 року між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - зобов'язати [PERSON] укласти зі [PERSON] та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0583 га, яка розташована за адресою - ОГСТ «Вишневий сад» Овідіопольського району, Одеської області, [ADDRESS] з продажною ціною 5200 гривень. - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою - ОГСТ «Вишневий сад» Овідіопольського району Одеської області, [ADDRESS], яка була укладена 23 березня 2004 року між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - зобов'язати [PERSON] укласти зі [PERSON] та нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0584 га, яка розташована за адресою - ОГСТ «Вишневий сад» Овідіопольського району, Одеської області,[ADDRESS] з продажною ціною 5200 гривень. 12 травня 2008 року [PERSON] надав суду уточнену позовну заяву, в якій просить суд: - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою: ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району Одеської області, [ADDRESS], яка була укладена 23 березня 2004 року між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] збитки в сумі 209936,08 грн.; - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої за адресою - ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району Одеської області,[ADDRESS], яка була укладена 23 березня 2004 року між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] збитки в сумі 210958,70 грн. Позовні вимоги [PERSON] обґрунтовує тим, що 23 березня 2004 року було укладено два попередніх договори між ним та [PERSON], яка діяла на підставі виданих від імені відповідачів [PERSON] та [PERSON] на її ім'я довіреностей від 23 березня 2004 року. Предметом вказаних попередніх договорів є укладення в майбутньому двох основних договорів купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,048 га, розташованої за адресою ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району, Одеської області, [ADDRESS] (продавець - [PERSON]) та земельної ділянки площею 0,048 га, яка розташована за адресою - ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району, Одеської області,[ADDRESS] (продавець - [PERSON]). Позивач посилається на те, що відповідачі зазначеними довіреностями уповноважили [PERSON] бути їх представником в усіх компетентних установах, організаціях, підприємствах та органах виконавчої влади, у тому числі у відповідних виконавчих органах з питань приватизації належних їм земельних ділянок, що знаходяться на території кооперативу „Вишневий сад”, Молодіжнінської сільської ради, Овідіопольського району Одеської області [ADDRESS] (яка належить [PERSON]) та [ADDRESS](яка належить [PERSON]), а також розпоряджатися: здавати за власним розсудом в оренду особам, товариствам та організаціям, обміняти, продати на умовах та за ціну за власним розсудом, наділили її правом подавати від їх імені заяви у відповідні установи, отримувати і підписувати необхідні довідки та документи, мати вільний доступ до земельних ділянок, одержувати належні відповідачам гроші та інші прибутки тощо. Враховуючи побажання відповідачів продати належні їм земельні ділянки та діючи на підставі та у межах виданих їй доручень, [PERSON] знайшла покупця - [PERSON], домовилась з ним про ціну, уклала з ним 23 березня 2004 року у простій письмовій формі, посилаючись на великі черги у нотаріусів та відсутність у неї вільного часу, попередні договори та отримала від нього кошти у сумі 5200 (п'ять тисяч двісті) грн., що еквівалентно 1000 (однієї тисячі) долларів США за кожну земельну ділянку. Позивач зазначає, що в попередніх договорах сторони узгодили всі істотні умови основного договору купівлі-продажу: предмет, продажну ціну, строки укладання основного договору та інші умови. На момент укладання попередніх договорів продавці користувалися вказаними земельними ділянками на підставі садівничих книжок, а державних актів на право власності на земельні ділянки ні у [PERSON], ні у [PERSON] на той час не було. Тому, згідно умов укладених [PERSON] з позивачем [PERSON] попередніх договорів купівлі-продажу вказаних земельних ділянок, сторони домовилися у майбутньому, протягом одного місяця після отримання продавцями державних актів на право власності на земельні ділянки у приміщенні офісу приватного нотаріуса [PERSON] за адресою: м. Овідіополь здійснити укладання, нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію основних договорів (п. 6.1. попередніх договорів). Згідно розписок від 23 березня 2004 року [PERSON] та [PERSON] отримали від [PERSON] грошові кошти у сумі 5000 (п'ять тисяч) грн. та 5200 (п'ять тисяч двісті) грн. відповідно. З тексту розписок вбачається, що відповідачі [PERSON] та [PERSON] зазначені в розписках як “ПРОДАВЦІ”, також вказане місцезнаходження земельних ділянок і те, що вони не мають претензій до покупця. Позивач акцентує увагу на тому, що на момент укладення попередніх договорів купівлі-продажу середня ціна таких ділянок складала екв. 600-800 долларів США, а [PERSON] уклала угоди за екв. 1000 долларів США. Однак, у з'язку з ростом цін на земельні ділянки та тривалістю оформлення державних актів про право власності на землю, через певний проміжок часу після отримання державних актів відповідачі відмовилися продавати свої земельні ділянки, а також скасували довіреності, видані на ім'я [PERSON] Позивач наполягає, що збільшення цін на земельні ділянки, не є законною підставою для відмови відповідачів від укладання основних договорів купівлі-продажу, тому він вимушений звернутися до суду з позовом, в якому просить визнати дійсними попередні договори купівлі-продажу, та стягнути з відповідачів збитки, завдані відмовою в укладанні основних договорів купівлі-продажу земельних ділянок. Відповідачі та прокурор в інтересах відповідачів позов не визнали та просять суд відмовити в задоволенні позовних вимог повністю. Заперечуючи проти позову, відповідачі посилаються на рішення Овідіопольського районного суду Одеській області від 18 червня 2007 року, залишеним без змін ухвалою апеляційного суду Одеської області від 20 вересня 2007 року, яким [PERSON] було відмовлено в задоволенні позовних вимог про визнання дійсними договорів купівлі-продажу та визнання права власності на земельні ділянки. Також відповідачі вважають, що у суду немає підстав для визнання дійсними попередніх договорів, оскільки перед судом недоведений факт ухилення [PERSON] або [PERSON] від їх нотаріального посвідчення. Відповідачі також не визнають вимоги [PERSON] щодо стягнення заподіяних йому збитків у вигляді упущеної вигоди від продажу земельних ділянок, з огляду на те, що в розумінні ст. 22 ЦК України ці обставини не є упущеною вигодою. Відповідачі також наполягають на тому, що висновки про експертну грошову оцінку земельних ділянок, виконаних ТОВ “Регіональний земельно-кадастровий аналітичний центр” на підставі договорів № 8 та № 9 від 06 травня 2008 року є незаконними, з огляду на незаконний порядок їх отримання. Окрім викладеного відповідачі просять суд застосувати правила ст. 257 ЦК України, які встановлюють загальний термін позовної давності. Третя особа [PERSON] позовні вимоги [PERSON] визнала у повному обсязі, не заперечувала проти їх задоволення. Суд, вислухавши пояснення сторін, представників сторін, дослідивши та перевыривши докази встановив наступны обставини та выдповыдны ъм правовідносини. 23 березня 2004 року було укладено два попередніх договори між позивачем [PERSON] та [PERSON], яка діяла від імені та на підставі виданих відповідачами [PERSON] та [PERSON] на її ім'я довіреностей від 23 березня 2004 року (довіреність від імені [PERSON] серії ВВВ № 741129 від 23.03.2004 та довіреність від імені [PERSON] серії ВВВ № 741130 від 23.03.2004, посвідчені приватним нотаріусом Іллічівського міського нотаріального округу [PERSON], про що зроблені записи у реєстрі нотаріальних дій за № 2678 та № 2677 відповідно) (а.с. 9-10). Зазначені попередні договори були спрямовані на укладання в майбутньому двох основних договорів купівлі-продажу - земельної ділянки площею 0,048 га, розташованої за адресою ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району, Одеської області, [ADDRESS] (продавець - [PERSON]) та земельної ділянки площею 0,048 га, яка розташована за адресою - ОГСТ “Вишневий сад” Овідіопольського району, Одеської області,[ADDRESS] (продавець - [PERSON]). Відповідачі вищевказаними довіреностями уповноважили [PERSON] бути їх представником в усіх компетентних установах, організаціях, підприємствах та органах виконавчої влади, у тому числі у відповідних виконавчих органах з питань приватизації приналежних їм земельних ділянок, що знаходяться на території кооперативу „Вишневий сад”, Молодіжнінської сільської ради, Овідіопольського району Одеської області [ADDRESS] (яка належить [PERSON]) та [ADDRESS](яка належить [PERSON]), а також розпоряджатися: здавати за власним розсудом в оренду особам, товариствам та організаціям, обміняти, продати на умовах та за ціну за власним розсудом, наділили її правом подавати від їх імені заяви у відповідні установи, отримувати і підписувати необхідні довідки та документи, мати вільний доступ до земельної ділянки, одержувати належні відповідачам гроші та інші прибутки тощо. Виконуючи побажання відповідачів продати належні їм земельні ділянки та діючи на підставі та у межах виданих їй доручень, [PERSON] знайшла покупця - [PERSON], домовилась з ним про ціну, уклала з ним попередні договори від 23 березня 2004 року (а.с. 11-16) та отримала від нього кошти у сумі 5200 (п'ять тисяч двісті) грн., що еквівалентно 1000 (однієї тисячі) доларів США за кожну земельну ділянку. Про отримання грошей від [PERSON] [PERSON] склала відповідні розписки (а.с. 17 та 18). Зі змісту попередніх договорів вбачається, що сторони узгодили всі істотні умови для основних договорів купівлі-продажу: предмет, продажну ціну, строки укладання основного договору тощо. Судом встановлено, що на момент укладання попередніх договорів продавці користувалися вказаними земельними ділянками на підставі садівничих книжок, а державних актів на право приватної власності на земельні ділянки ні у [PERSON], ні у [PERSON] на той час не було. Згідно умов укладених [PERSON] з позивачем [PERSON] попередніх договорів купівлі-продажу вказаних земельних ділянок сторони домовилися у майбутньому, протягом одного місяця після отримання державних актів у приміщенні офісу приватного нотаріуса [PERSON] в м. Овідіополь здійснити укладання, нотаріальне посвідчення та державну реєстрацію основного договору (п. 6.1. попереднього договору). Отримані від позивача грошові кошти Кобельницька передала відповідачам. 23 березня 2004 року [PERSON] та [PERSON] отримали від [PERSON] грошові кошти у сумі 5000 (п'ять тисяч) грн. та 5200 (п'ять тисяч двісті) грн. відповідно, про що свідчать розписки (а.с. 19-20). У тексті цих розписок відповідачі [PERSON] та [PERSON] зазначені як “ПРОДАВЦІ”, також зазначені місцезнаходження земельних ділянок, зафіксований факт отримання повної суми за продавані земельні ділянки, та відсутність претензій до покупця. На момент укладення попередніх договорів купівлі-продажу середня ціна аналогічних ділянок складала екв. від 400 до 1300 долларів США, про що свідчать витяги з банку даних агенцій нерухомості “Ефект” та “Новий дом” (а.с. 116-117). Суд враховує також і те, що вказані ціни були встановлені для приватизованих земельних ділянок, а на момент звернення [PERSON] та [PERSON] до [PERSON] з проханням продати їх земельні ділянки, у відповідачів не було права власності на них, отже ці земельні ділянки мали коштувати ще нижче. Відповідачі, отримавши за допомогою [PERSON] державні акти про право власності на землю, відмовилися продавати [PERSON] свої земельні ділянки на умовах, узгоджених в попередніх договорах. Після отримання державних актів скасували довіреності, видані на ім'я [PERSON] Судом встановлено, що [PERSON], маючи належні повноваження від відповідачів, при укладанні попередніх договорів купівлі-продажу, ухилилася від їх нотаріального посвідчення, мотивуючи це великими чергами у нотаріусів та відсутністю в неї вільного часу, що було підтверджено [PERSON] в судовому засіданні. При цьому суд враховує ті обставини, що сторони попередніх договорів домовилися щодо усіх істотних умов цих договорів, узгодили в них всі істотні умови основних договорів та терміни їх укладання, це підтверджується письмовими доказами, а також відбулося повне виконання договорів шляхом передання відповідних грошових коштів від [PERSON] [PERSON] та їх наступне передання [PERSON] та [PERSON] Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Суд не приймає до уваги заперечень відповідачів шляхом посилання на рішення Овідіопольського районного суду Одеської області у справі № 2-64/2007 від 18.06.2007, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Одеської області, як на таке, яким вже вирішено спір між тими ж сторонами та про той же предмет спору, виходячи з нижчевикладеного. Як вбачається з рішення Овідіопольського районного суду Одеської області у справі № 2-64/2007 від 18.06.2007р. позивачу - [PERSON] було відмовлено у задоволені позову до [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу садової земельної ділянки, розташованої [ADDRESS] та до [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу садової земельної ділянки, розташованої [ADDRESS]. Рішення Овідіопольського районного суду Одеської області від 18 червня 2007 року було мотивовано тим, що попередній договір купівлі-продажу не є основним договором купівлі-продажу та його предметом є лише укладання основного договору купівлі-продажу в майбутньому. В позові було відмовлено з урахуванням тієї обставини, що на момент укладання попередніх договорів відповідачі ще не були власниками земельних ділянок, та відповідно вони не набули права на їх продаж. Згідно ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Відповідно до положень ст. 22 ЦК України особа, якій завдано збитків у результаті порушення її цивільного права, має право на їх відшкодування. Збитками є, в тому числі, доходи, які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушене (упущена вигода). Збитки відшкодовуються у повному обсязі, якщо договором або законом не передбачено відшкодування у меншому або більшому розмірі. В судовому засіданні відповідач [PERSON] пояснив суду, що на момент отримання ним та [PERSON] державних актів про право власності на землю, вартість цих земельних ділянок значно зросла, а тому вони ухилилися від укладання зі [PERSON] основних договорів купівлі-продажу за ціною, визначеною попередніми договорами. З метою позбавлення можливості укладання основних договорів від їх імені [PERSON] - вони скасували видані на її ім'я довіреності. Судом встановлено, що ухилення відповідачів від укладання основних договорів купівлі-продажу земельних ділянок спричинили порушення прав позивача та спричинення йому збитків у вигляді упущеної вигоди, яка полягає в наступному. Збитки, завдані позивачу виражаються у втраті доходів, які він мав змогу реально одержати за звичайних обставин при наступному продажу земельних ділянок, якби його право не було порушене відповідачами шляхом ухилення останніх від укладання основних договорів купівлі-продажу цих ділянок за ціною, погодженою в попередніх договорах. Упущена вигода у грошовому виразі полягає у різниці між ринковою вартістю земельних ділянок на момент укладання попередніх договорів та проведення повного розрахунку з відповідачами, який відбувся 23 квітня 2004 року - еквівалент 1000 дол. США та ринковою вартістю цих ділянок на момент розгляду справи - 210958,70 грн. за земельну ділянку [PERSON] (звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаний ТОВ “Регіональний земельно-кадастровий аналітичний центр” (а.с.139-160) та 209936,08 грн. за земельну ділянку [PERSON] (звіт про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виконаний ТОВ “Регіональний земельно-кадастровий аналітичний центр” (а.с. 118-139). Суд приймає в якості належних доказів звіти про експертну грошову оцінку земельних ділянок [PERSON] та [PERSON], виконані ТОВ “Регіональний земельно-кадастровий аналітичний центр”, та не сприймає точки зору відповідачів щодо незаконності їх отримання. З матеріалів справи вбачається, що вказані звіти були виконані ТОВ “Регіональний земельно-кадастровий аналітичний центр” на підставі відповідних замовлень та договорів, укладених [PERSON], яка в свою чергу діяла на виконання клопотання представника позивача [PERSON] В жодному нормативно-правовому акті, що є чинним на момент розгляду справи не встановлено прямої чи опосередкованої заборони проводити експертну оцінку майна на підставі замовлення будь-якої особи, навіть і такої, яка не є його власником. Щодо заявленого клопотання про застосування позовної давності, та спливу строку позовної давності, суд не вбачає підстав для його задоволення. Про порушення своїх прав позивач [PERSON] дізнався лише через 1 місяць після отримання відповідачами державних актів про право власності на земельні ділянки, коли відповідачі в порушення п. 6.1 попередніх договорів відмовилися укладати основні договори купівлі-продажу земельних ділянок та скасували довіреності, видані на ім'я [PERSON], тобто 06 квітня 2006р. та 04 жовтня 2006 року відповідно. Крім того, звернення позивача в листопаді 2005 року з позовом до Овідіопольського районного суду Одеської області до [PERSON] про визнання дійсним договору купівлі-продажу садової земельної ділянки, розташованої [ADDRESS]” та до [PERSON]про визнання дійсним договору купівлі-продажу садової земельної ділянки, розташованої [ADDRESS]” свідчить про намагання позивача [PERSON] визнати дійсними укладені в простій письмовій формі попередні договори. Вищенаведене обумовлює неможливість застосування до спірних правовідносин положень ст. 257 ЦК України щодо наслідків спливу строків позовної давності. Сукупний аналіз матеріалів справи свідчить про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог [PERSON] в частині: - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу від 23 березня 2004 року земельної ділянки [ADDRESS] між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] 209936,08 грн.; - визнати дійсним попередній договір купівлі-продажу від 23 березня 2004 року земельної ділянки [ADDRESS] між [PERSON], яка діяла за довіреністю від імені [PERSON] та [PERSON]; - стягнути з [PERSON] на користь [PERSON] 210958,7 грн. У іншій частині позову необхідно відмовити. Враховуючи викладене,

Outcome: partial