Jurisdiction: civil
Date: 2008-07-09 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі - “представництво”), третя особа суб'єкт підприємницької діяльності - фізична особа [PERSON] (надалі - “СПД [PERSON]”) про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди, в якому просить суд зобов'язати Представництво укласти з СПД [PERSON] додаткову угоду до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р., укладеного між нею та представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (надалі - “договір оренди”). Свої вимоги позивач обґрунтовує тим, що у зв'язку з відмовою представництва укласти додаткову угоду до договору оренди, строк дії якого сплив 09.12.2007 року, порушені його права як учасника спільної діяльності. [PERSON] у судове засідання не з'явився, про час і місце розгляду справи належним чином повідомлений. Представник [PERSON] позовні вимоги підтримав повністю та просив їх задовольнити за підстав, наведених у позовній заяві. У попередньому судовому засіданні третя особа - СПД [PERSON] пред'явила самостійний позов до представництва в якому просила зобов'язати представництво укласти додаткову угоду до договору оренди №3/7 від 21.10.2005 р. строком на 10 років, а також стягнути з представництва на її користь витрати на ремонт, виконаний нею в орендованому приміщенні у 2005 році в сумі 111753.60 грн. Свої вимоги СПД [PERSON] обґрунтовує тим, що нею до представництва було подано пропозицію про продовження строку оренди на 10 років. Вказує, що на пропозицію відповідь отримано не було, проте вона продовжує використовувати приміщення та сплачувати орендну плату. СПД [PERSON] вказує, що незважаючи на те, що представництво продовжу виставляти рахунки на сплату орендної платні угода про продовження строку дії договору оренди не підписана, чим порушені права та інтереси орендаря. За таких обставин вважає, що у відповідності до ст. 638 ЦК України представництво фактично прийняло пропозицію щодо продовження строку оренди на 10 років, а тому повинно бути зобов'язано підписати відповідну додаткову угоду. Також СПД [PERSON] вважає, що вартість виконаних неї у 2005 році ремонтних робіт з урахуванням 3% річних підлягає стягненню з відповідача на підставі ст.ст. 625, 1213 ЦК України, як невідокремлені поліпшення. В судове засідання СПД [PERSON] не з'явилась, про час і місце розгляду справи належним чином повідомлена. Представник СПД [PERSON] заявлений позов підтримав повністю та просив його задовольнити. Представник представництва позов [PERSON] не визнав, вважає, що позивач не може ставити питання про зобов'язання укласти додаткову угоду до договору оренди, оскільки не є стороною договору. Позов СПД [PERSON] представник представництва також не визнав, вказуючи на те, що спір підлягає розгляду господарським судом. Вивчивши матеріали справи, вислухавши думку сторін та їх представників, суд приходить до висновку, що в задоволенні позову [PERSON] слід відмовити у повному обсязі, а позов СПД [PERSON] підлягає частковому задоволенню за наступних обставин. Судом встановлені наступні обставини та відповідні ним правовідносини. В період з 2002 року - по 21.10.2005 року, СПД [PERSON], за згодою представництва, на правах суборенди займала нежитлове підвальне приміщення загальною площею 262,5 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 6 (надалі - “приміщення”). 30.04.2002 р. між [PERSON] та СПД [PERSON] було укладено договір про спільну діяльність, метою якої є організація функціювання кафе “Сезам”, яке розташоване у вищевказаному приміщенні. У зв'язку з незадовільним станом приміщення в травні 2005 року СПД [PERSON] були замовлені ремонтні роботи на суму 111753,60 грн., які були виконані ТОВ “КОНКОРД ТЕПЛО-СЕРВІС”. Ремонтні роботи на вказану суму були сплачені СПД [PERSON], що підтверджується актом приймання виконаних робіт від травня 2005 року. Як вбачається з акту приймання виконаних робіт, у зв'язку з проведенням ремонту у приміщенні були виконані ремонтні роботи, якими були зроблені невідокремлювані поліпшення на суму 111753,60 грн. Під час розгляду справи встановлено, що на проведення ремонтних робіт СПД [PERSON] письмової згоди від представництва не отримувала. 21.10.2005 року, тобто після закінчення ремонту, приміщення було передано СПД [PERSON] в оренду, про що між нею та представництвом укладено договір №3/7 оренди нежитлового приміщення (надалі - договір оренди). Згідно з укладеним договором оренди представництво передало, а СПД [PERSON] прийняла у тимчасове відплатне користування нежитлове підвальне приміщення загальною площею 189,4 кв. м., розташоване за адресою: м. Одеса, вул. Велика Арнаутська, 6 для розміщення й експлуатації кафе. За договором приміщення передано в оренду до 01.10.2006 р. Згідно з проведеною оцінкою експертна вартість приміщення складає 374013,00 грн. З 21.10.2005 року СПД [PERSON] на правах орендаря та на умовах укладеного договору оренди використовує приміщення для розміщення та експлуатації кафе. Додатковим погодженням до договору оренди №3/7, укладеним 09.01.2007 р. визначений розмір щомісячної орендної плати в сумі 5048,1 грн., визначено загальну площу орендованих приміщень - 262,5 кв. м., строк дії договору оренди продовжено до 09.12.2007 р. Додатковим погодженням до договору оренди №3/7, підписаним 13.04.2007 р. збільшено розмір щомісячної орендної плати з 01.01.2007 р. до 8792,4 грн. 01.11.2007 р. СПД [PERSON] звернулась до представництва з проханням продовжити строк дії договору оренди на 10 років. 09.12.2007 року закінчився строк дії договору оренди. За період дії договору оренди станом на 18.01.2008 р. у СПД [PERSON] перед представництвом виникла заборгованість по орендній платі в сумі 83752,34 грн. 11.02.2008 р. від представництва на адресу СПД [PERSON] надійшла пропозиція про оплату заборгованості, розірвання договору оренди та повернення орендованого приміщення. До цього часу СПД [PERSON] відповідь на пропозицію не отримувала, проте представництво продовжує нараховувати орендну плату, виставляє рахунки та приймає від СПД [PERSON] гроші. Після відкриття провадження у справі - у травні 2008 року представництво звернулось до господарського суду з позовом про розірвання договору оренди та виселення СПД [PERSON] з займаного приміщення. Вирішуючи спір про суті суд виходить з наступного. Оскільки [PERSON] не є стороною договору оренди №3/7, суд вважає, що він не вправі вимагати внесення змін до договору оренди. Зазначений висновок зроблений на підставі ст.ст. 651, 652 ЦК України. Суду не надано доказів, що у зв'язку з не укладенням між представництвом та [PERSON] додаткової угоди до договору оренди, порушуються його права та інтереси, позовні вимоги, як це передбачено ст.ст. 10, 60 ЦПК України не доведені. За таких обставин у задоволені позову [PERSON] слід відмовити. Водночас суд вважає, що позов СПД [PERSON] є обґрунтованим та підлягає задоволенню за таких обставин. Як встановлено судом, після закінчення строку дії договору оренди №3/7, сторони фактично продовжують виконувати його умови, так представництво продовжує нараховувати та отримувати від СПД [PERSON] орендну плату, СПД [PERSON] продовжує оплачувати оренду та використовувати приміщення згідно з призначенням. Відповідно до ст. 641 ЦК України, СПД [PERSON] звернулась до представництва з пропозицією про укладення угоди про продовження строку дії договору оренди №3/7 строком на 10 років. Строком відповіді на пропозиція слід вважати дату закінчення строку дії договору оренди - тобто 09.12.2007 р. Суд приходить до висновку, що згідно з ч.2 ст. 642 ЦК України пропозиція СПД [PERSON] була представництвом була прийнята, оскільки представництво продовжує нараховувати орендну плату, з вимогою про повернення приміщення представництво не зверталось. Частиною 2 ст. 638 ЦК України передбачено, що договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Таким чином між сторонами фактично було досягнуто згоди щодо укладення додаткової угоди до договору оренди про продовження його строку дії на 10 років із збереженням інших умов договору. Суд погоджується з позицією СПД [PERSON] стосовно визначення розміру щомісячної орендної плати. Під час розгляду справи не встановлено, що СПД [PERSON] використовує приміщення для розміщення більярду. Враховуючи експертну вартість приміщення, яка складає 374013,00 грн. та положення постанови Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 р. та постанови №1846 від 27.1.22006 р., розмір щомісячної орендної плати у гривнях повинен розраховуватись за наступною формулою: 374013,00 (визначена експертом вартість приміщення) х 15% х 0,7 х індекс інфляції / 12 місяців. Враховуючи строк оренди - 10 років, додаткова угоду підлягає нотаріальному посвідченню. Суд вважає, що вимоги СМПД [PERSON] щодо стягнення з представництва невідокремлених поліпшень у вигляді виконаних ремонтних робіт задоволенню не підлягають. Судом встановлено, що ремонтні роботи були виконані СПД [PERSON] без отримання згоди з боку Представництва. За таких обставин до спірних правовідносин положення ст. 1213 ЦК України застосовані бути не можуть.

Outcome: partial