Jurisdiction: civil
Date: 2008-07-08 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду з позовною заявою до [PERSON] про визнання договору оренди дійсним, в якій зазначає, що 08 серпня 2003 року між позивачем та відповідачем був укладений договір оренди нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець, [PERSON], за актом прийому-передачі від 11 серпня 2003 року передала приватному підприємцю [PERSON], орендарю, приміщення магазину за адресою: [ADDRESS], загальною площею 269,9 м&sup2;, терміном на десять років. На протязі більш як чотирьох років, орендар користувався приміщенням згідно договору, регулярно сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному стані, здійснював поточний ремонт та виконував всі умови договору. Оскільки в момент укладення, договір не був нотаріально посвідчений, то 26.01.2008 року орендар, згідно діючого законодавства, виявив бажання засвідчити його нотаріально, про що направляв [PERSON] лист, де зазначив своє бажання, та вказав термін відповіді на цей лист, згідно діючого законодавства. В зазначений законом термін відповіді не поступило. [PERSON] звернулася з зустрічним позовом до [PERSON] про розірвання договору найма будівлі в якій зазначає, що [PERSON] тривалий час ухиляється від виконання обов'язків: утримувати об'єкт у належному технічному стані, нести всі витрати з його експлуатації, усувати несправності та пошкодження комунікацій, обладнувати об'єкт за згодою «орендодавця», укладати договори на надання комунальних послуг в повному обсязі зі спеціалізованими організаціями. Щодо технічного стану об'єкту, то [PERSON] умисно та суттєво його погіршив, оскільки він повністю демонтував центральне опалення приміщення та відповідно, тривалий час не укладав договори зі спеціалізованими організаціями як щодо надання таких послуг так і щодо обслуговування. За заявою позивача до Лозівського районного управління з питань наглядово-профілактичної діяльності ГУ МНС України Харківської області від 09.01.2008 року інспектором Лозівського РУ ГУ МНС України в Харківській області була проведена експертиза, в ході якої фахівцем виявлено ряд порушень, як правил пожежної безпеки так і правил технічної експлуатації електроприборів та електромереж. Переважна їх більшість є грубими, та такими, які могли та можуть призвести до виникнення пожеж. Також порушення технічної експлуатації нежитлового приміщення, такі як неузгодження з органами архітектурно-будівельного контролю проведення робіт з капітального його ремонту. Подібна експлуатація об'єкту позивача не задовільняє, у зв'язку з чим він і вимушений звернутися до [PERSON] про розірвання договору найма будівлі. Представник [PERSON] - [PERSON] в судовому засіданні свої позовні вимоги, викладені в позовній заяві підтримав, просив позов задовольнити в повному обсязі, оскільки [PERSON] користувався приміщенням згідно договору, регулярно сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному стані, здійснював поточний ремонт та виконував всі умови договору. Зустрічний позов [PERSON] не визнав, так як немає жодних підстав для розірвання договору найма будівлі, оскільки умови договору виконуються сумлінно. Представник [PERSON] - [PERSON] та адвокат [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги [PERSON] не визнали, а свої вимоги викладені в зустрічному позові підтримали та просили їх задовольнити в повному обсязі, оскільки [PERSON] тривалий час ухиляється від виконання обов'язків по утриманню об'єкту у належному технічному стані, не несе витрат з його експлуатації, не усуває несправності та пошкодження комунікацій, не укладає договори на надання комунальних послуг в повному обсязі зі спеціалізованими організаціями, умисно та суттєво погіршив технічний стан об'єкту, оскільки повністю демонтував центральне опалення приміщення та відповідно, тривалий час не укладав договори зі спеціалізованими організаціями, як щодо надання таких послуг, так і щодо обслуговування. Свідок [PERSON] - державний інспектор в Державній інспекції з енергетичного нагляду за режимами споживання, електричної і теплової енергії в Харківській області в судовому засіданні пояснив, що в спірному нежитловому приміщенні відсутній електротехнічний персонал, який має право обслуговувати діючу електричну установку, не встановлена особа відповідальна за електрогосподарство. Є багато порушень в електропроводці, вона не відповідає правилам, немає актів на скриті роботи. Але був наданий термін для усунення вищевказаних недоліків, який ще не сплив, про що в подальшому буде складений акт. на цей час робота підприємства не зупинена. Проект не електропостачання магазину належним чином оформлений. Свідок [PERSON] - заступник начальника Лозівського районного управління головного управління МНС України в Харківській області, тобто начальник відділу з питань наглядово-профілактичної діяльності в судовому засіданні пояснив, що в наглядовій справі знаходиться договір оренди. В січні до них звертався власник об'єкта з заявою про пожежний стан. Інспектором був наданий експертний висновок. Власником був не наданий сертифікат якості на опалювані прилади, але не надання таких документів не можуть призвести до пожежі. У зв'язку з не наданням сертифікатів, припинялася експлуатація пожежно безпечної дільниці. Орендар був притягнутий до адміністративної відповідальності у вигляди штрафу. В тому стані в якому знаходився об'єкт він міг експлуатуватися. Свідок [PERSON] - теплотехнік комунального підприємства «Теплові мережі» в судовому засіданні пояснила, що між їх підприємством та оспорюваним приміщенням договірних відносин не існує, але теплопостачання зебезпечується. В приміщенні вся система опалення була присутня та знаходилася в належному стані. Свідок [PERSON] - юристконсульт комунального підприємства «Теплові мережі» в судовому засіданні пояснив, що між їх підприємством та оспорюваним приміщенням договірних відносин не існує. Дозвіл на демонтаж чи монтаж опалювальних приладів вони не дають, так як вони не являються компетентним органом в цих питаннях. Свідок [PERSON] - головний інженер ПП «Бумеранг- 2» в судовому засіданні пояснив, що як такої тепломережі в приміщенні не має, батареї видалені та закриті гіпсокартоном. З дозволом на демонтаж опалювальних приладів до них ніхто не звертався. Без згоди заклали двері до подвалу. Демонтаж батерей вплинув на тепловий баланс. Свідок [PERSON] - інспектор госпож нагляду в Лозівському управлінні МНС України в судовому засіданні пояснив, що по заявам дає експертну оцінку з пожежної безпеки. За період 2007 року зупинок в роботі об'єкта не було, лише тільки в 2008 році. Якщо і були незначні порушення, то вони усувалися в зазначений термін. Всі можливі причині по яким міг би трапиться пожар на об'єкті відсутні. Вислухавши пояснення сторін, свідків, дослідивши матеріали справ, судом встановлені такі факти і відповідні їм правовідносини. 08 серпня 2003 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди нежитлового приміщення, згідно якого орендодавець - [PERSON] передала приватному підприємцю [PERSON] - орендарю, приміщення магазину за адресою: [ADDRESS], загальною площею 269,9 м&sup2;, терміном на десять років (а.с. 17-20). Згідно з актом прийому-передачі від 11 серпня 2003 року [PERSON] передала, а приватний підприємець [PERSON] прийняв, приміщення магазину за адресою: [ADDRESS], загальною площею 269,9 м&sup2;, для здійснення всіх необхідних заходів, обумовлених в договорі оренди (а.с. 16). Договір оренди та акт прийому-передачі підписаний сторонами та ніким не був оскаржений. На протязі більш як чотирьох років, орендар користувався приміщенням згідно договору, своєчасно сплачував орендну плату, утримував об'єкт в належному стані, здійснював поточний ремонт та виконував всі умови договору (а.с.24-65) 26 січня 2008 року позивач звернувся до орендаря з листом-проханням, в зв'язку з діючим законодавством, посвідчити даний договір оренди, нотаріально, однак відповіді не отримав, тому змушений був звернутися до суду з позовною заявою про визнання договору оренди дійсним (а.с.12). Згідно зі ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення. суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається. [PERSON] просить розірвати договір найму нежитлової будівлі з [PERSON] посилаючись на те, що [PERSON] порушує п.п. 7.1-7.3 укладеного договору - тривалий час ухиляється від виконання обов'язків: утримувати об'єкт у належному технічному стані, нести всі витрати з його експлуатації, усувати несправності та пошкодження комунікацій, обладнувати об'єкт за згодою «орендодавця», укладати договори на надання комунальних послуг в повному обсязі зі спеціалізованими організаціями. Він демонтував центральне опалення приміщення, не уклав договір з ПП «Бумеранг-2» на вивіз твердих побутових матеріалів, не дотримує правил пожежної безпеки, про що був складений акт, та представник орендаря [PERSON] притягувався до адміністративної відповідальності (а.с. 91-94). Незважаючи на те, що згідно експертного висновку Головного Управління МНС України в Харківській області Лозівского районного управління протипожежного стану об'єкту від 09 січня 2008 року було встановлено, що приміщення магазину не в повному обсязі забезпечене противопожежними засобами, та приміщення не відповідає правилам пожежної безпеки, орендар усунув усі вказані недоліки, що підтверджується актом перевірки № Х-21-165а від 03.06.2008 року (а.с. 178-179) Крім того, згідно у відповідності до п 7.1 договору оренди нежитлової будівля від 08 липня 2003 року в обов'язки орендаря входить використовувати об'єкт за його цільовим призначенням, своєчасно здійснювати орендні платежі, нести всі витрати з експлуатації об'єкта, утримувати об'єкт в належному стані, здійснювати за власний рахунок поточний ремонт, усувати несправності та поломки комунікацій об'єкта. Орендар виконував ці обов'язки в повному обсязі. У відповідності до п. 7.3 вищенаведеного договору орендар самостійно і від власного імені укладає договори на надання комунальних послуг у повному обсязі із спеціалізованими організаціями. В судовому засіданні встановлено, що орендар уклав низку договорів на надання комунальних послуг на об'єкт оренди та своєчасно їх оплачує, а саме: проект електропостачання магазину, проект автоматичної установки пожежної сигналізації, договір страхування орендного майна, договір на надання послуг електрозв'язку, договір на постачання електричної енергії, договір на постачання води та відвід стоків (а.с. 112-133). На протязі дії договору оренди, орендар систематично поновлював дозволи та узгодження: дозволом № 11 Лозівського районного управління ГУ МНС України в Харківській області від 18 січня 2008 року, дозволом № 98 від 26 березня 2006 року виданого виконавчим комітетом Лозівської міської ради про узгодження розміщення об'єкту торгівлі, та дозволом № 73 від 1 квітня 2008 року ( а.с. 134-138). Враховуючи вищенаведене, суд вважає, що позовні вимоги позивача про визнання договору оренди нежитлового приміщення магазину за адресою: [ADDRESS], загальною площею 269,9 м&sup2; підлягають задоволенню в повному обсязі. Зустрічні позовні вимоги [PERSON], інтереси якої по довіреності представляє [PERSON] до [PERSON] про розірвання договору найма будівлі задоволенню не підлягають за відсутності підстав для його розірвання.

Outcome: approved