Jurisdiction: civil
Date: 2008-07-17 00:00:00

[PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, обґрунтовуючи свої вимоги тим, що 25 травня 1995 року між ним та відповідачем [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS]. Позивач [PERSON] вказує, що покупець квартири - відповідач [PERSON] зобов'язаний був прийняти вищевказану квартиру і сплатити за неї певну грошову суму, але ні того ні іншого ним зроблено не було, а також на початку 1995 року до нього звернувся нині покійний батько [PERSON] - [PERSON] з проханням переписати квартиру, що належала позивачу, на його сина Руслана під свої зобов'язання згодом виплатити йому гроші за квартиру з відсотками, на що останній дав згоду. Позивач [PERSON] вказує, що відповідач [PERSON] у квартирі [ADDRESS] жодного разу не був, в місті Одесі ніколи не проживав, всі особові рахунки по сплаті житлово-комунальних послуг здійснює він. У листопаді 1996 року батько [PERSON] - [PERSON] трагічно загинув, та що при цьому грошові зобов'язання перед ним виконані не були, але [PERSON] пообіцяв їх виконати, та попросив відстрочити час виконання платежів. У що, зі ствердження позивача [PERSON], він повірив. Позивач зазначає, що 04 липня 1997 року відповідач видав на його ім'я довіреність на право володіння, користування і здачу в оренду квартири [ADDRESS]. Позивач вказує, що згодом, 14 червня 2000 року між [PERSON] та рідним братом позивача [PERSON] був укладений договір оренди вказаної квартири строком на 10 (десять) років. Позивач [PERSON] вказує, що тільки 01 березня 2005 року він зрозумів, якими насправді є наміри відповідача [PERSON], що останній не мав наміру проводити розрахунок, а ще й свідомо затягував час. Оскільки з твердження позивача, саме 01 березня 2005 року брат відповідача - [PERSON], діючи за дорученням, без попередження, ще з двома особами, без орендаря зайшли до квартири [ADDRESS]. Таким чином позивач [PERSON] вважає, що термін позовної давності для пред'явлення позову до суду ним був пропущений з поважних причин, та про порушене його право йому фактично стало відомо тільки 01 березня 2005 року. У судовому засіданні позивач [PERSON] позов підтримав, просив відновити термін позовної давності для звернення з позовом до суду, визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 травня 1995 року, укладений між [PERSON] та [PERSON], засвідчений державним нотаріусом другої Одеської державної нотаріальної контори. Представник відповідача [PERSON] позов не визнав, вказавши, що вимоги не відповідають дійсності, є незаконними та не підтвердженими доказами по справі. Окрім того, представником відповідача [PERSON] була подана зустрічна позовна заява, у якій він просив суд відновити термін позовної давності для звернення з позовом до суду; визнати недійсним та припинити договір оренди жилого приміщення - п'ятикімнатної квартири розташованої [ADDRESS] від 14 червня 2000 року, укладений між [PERSON] та [PERSON]; визнати недійсним договір на охорону спірної квартири № 2014/1 від 01 квітня 2002 року укладений [PERSON] з ЗАТ „Охорона-Комплекс”; визнати недійсною угоду від 23 квітня 2007 року про заміну сторони в договорі № 2014/1 від 01 квітня 2002 року укладену між [PERSON] з ЗАТ „Охорона-Комплекс” та УДСО при ГУМВС України в Одеській області; винести рішення про виселення [PERSON] зі всіма мешкаючима з ним особами з квартири розташованої [ADDRESS]; зобов'язати [PERSON] звільнити зі віма мешкаючи ми з ним особами квартиру [ADDRESS]; заборонити [PERSON] та [PERSON] вчиняти будь-які дії щодо перешкоджання [PERSON] потрапити до його квартири, розташованої [ADDRESS]. Представник третьої особи ЗАТ „Охорона-комплекс” вирішення спору залишив на розгляд суду. Представник третьої особи Управління державної служби охорони при Головному управлінні Міністерства внутрішніх справ України в Одеській області вирішення спору залишив на розгляд суду. Суд, заслухавши пояснення сторін, перевіривши матеріали справи, вважає, що позов підлягає частковому задоволенню з наступних підстав. Як встановлено у судовому засіданні, 25 травня 1995 року між позивачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] був укладений договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] (а.с. 7-8, 82). Відповідно до пункту 3 (третього) вказаного вище договору купівлі-продажу, продаж здійснено за сорок мільйонів карбованців, які продавець отримав від покупця до підписання договору (а.с. 7, 82). Згідно до пункту 5 (п'ятого) договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] витрати, пов'язані з посвідченням цього договору несе продавець, тобто позивач [PERSON] (а.с. 7, 82). Договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 травня 1995 року був підписаний сторонами, тобто позивачем та відповідачем по справі, та посвідчений державним нотаріусом Другої Одеської державної нотаріальної контори Пустомельник Т.П. (а.с. 8, 82). 26 травня 1995 року договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 травня 1995 року був зареєстрований у Одеському міжміському бюро технічної інвентаризації, про що було зроблено відповідний запис на договорі (а.с. 8, 82). Відповідно до статті 224 ЦК України 1963 року по договору купівлі-продажу продавець зобов'язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти майно та сплатити за нього відповідну грошову суму. Згідно до частини 1 статті 227 ЦК України 1963 року договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально завірений, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Таким чином, суд приходить до висновку, що договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 травня 1995 року між позивачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] був укладений відповідно до вимог статей 224, 227 ЦК України 1963 року, який діяв на момент укладення вищевказаного договору. Отже в суду не має підстав визнати вказаний вище договір недійсним. Відповідно до пункту 6 прикінцевих та перехідних положень ЦК України, правила ЦК України про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності, цим Кодексом. Отже, суд вважає, що у даному випадку повинна застосовуватися стаття 71 ЦК України 1963 року, яка передбачає, що загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлюється у три роки. Згідно до статті 76 ЦК України 1963 року перебіг строку позовної давності починається зі дня виникнення права на позов. Право на позов виникає зі дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. Відповідно до частини 1 статті 80 ЦК України 1963 сплив строку позовної давності до пред'явлення позову є підставою для відмови у позові. З матеріалів справи вбачається, що згідно до статей 71, 76 ЦК України 1963 року, строк звернення до суду позивача [PERSON] до відповідача [PERSON] про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 травня 1995 року сплив 25 травня 1998 року. Окрім того, позивач [PERSON] не надав суду доказів, на підставі яких суд міг би визнати поважною причину пропуску строку позовної давності відповідно до частини 2 статті 80 ЦК України 1963 року. Таким чином, суд приходить до висновку, що строк позовної давності для звернення до суду з позовом гром. [PERSON] відновленню не підлягає. З матеріалів справи вбачається, що 04 липня 1997 року відповідач та одночасно позивач за зустрічним позовом по даній справі [PERSON] для збереження та утримання в належному стані квартири [ADDRESS], яка належить йому на праві приватної власності, видав довіреність позивачу та одночасно відповідачу за зустрічним позовом [PERSON] - [PERSON] (а.с. 13, 85). Згідно цієї довіреності [PERSON] уповноважив [PERSON] вчиняти дії щодо сплати комунальних платежів, збирати довідки, скласти та підписати від імені [PERSON] договір оренди, а також вчиняти інші дії, спрямовані на захист, збереження та утримання в належному стані квартири, яка належить [PERSON] (а.с. 13, 85). 14 червня 2000 року, за 20 (двадцять) днів до закінчення дії вказаної вище довіреності, позивач та одночасно відповідач за зустрічним позовом [PERSON] уклав від свого імені договір оренди квартири [ADDRESS] строком на 10 (десять) років зі своїм рідним братом [PERSON]. (а.с. 9-11, 86-87). Вказаний вище договір оренди квартири [ADDRESS] був зареєстрований у МЕП № 56 (а.с. 12, 88, 137). 01 квітня 2002 року [PERSON] уклав договір № 2014/1 з третьою особою за зустрічним позовом [PERSON] - ЗАТ „Охорона-Комплекс” про надання послуг охорони квартири [ADDRESS] (а.с. 36-39), де [PERSON] значиться як власник вказаної вище квартири (а.с. 36, 88). 23 квітня 2007 року між [PERSON] та третьою особою за зустрічним позовом [PERSON] - ЗАТ „Охорона-Комплекс” та УДСО при ГУМВС України в Одеській області було укладено угоду про заміну сторони в Договорі № 2014/1 від 01 квітня 2002 року (а.с. 161, 195). Згідно вказаної вище угоди права та обов'язки за договором охорони № 2014/1 від 01 квітня 2002 року перейшли від ЗАТ „Охорона-Комплекс” до УДСО при ГУМВС України в Одеській області (а.с. 161, 195). З матеріалів справи вбачається, що позивач за зустрічним позовом по справі [PERSON]про існування договору оренди квартири [ADDRESS] дізнався лише у 2005 році, а саме 01 березня 2005 року (а.с. 3, 14, 27). Відповідно до пункту 6 прикінцевих та перехідних положень Цивільного Кодексу України, правила ЦК України про позовну давність застосовуються до позовів, строк пред'явлення яких, встановлений законодавством, що діяло раніше, не сплив до набрання чинності, цим Кодексом. Згідно пункту 7 прикінцевих та перехідних положень ЦК України до позовів про визнання заперечуваного правочину недійсним і про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину, право на пред'явлення якого виникло до 01 січня 2004 року, застосовується позовна давність, встановлена для відповідних позовів законодавством, що діяло раніше. Отже, суд вважає, що у даному випадку повинна застосовуватися стаття 71 ЦК України 1963 року, яка передбачає, що загальний строк для захисту права за позовом особи, право якої порушено (позовна давність), встановлюється у три роки. Згідно до статті 76 ЦК України 1963 року перебіг строку позовної давності починається зі дня виникнення права на позов. Право на позов виникає зі дня, коли особа дізналася або повинна була дізнатися про порушення свого права. Відповідно до частини 2 статті 80 ЦК України 1963 року суд вважає поважною причину пропуску строку позовної давності і відновлює його для звернення з зустрічним позовом [PERSON] до суду. Відповідно до пункту 9 прикінцевих та перехідних положень ЦК України до договорів, що були укладені до 01 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності ЦК України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення. Суд вважає, що договір оренди квартири [ADDRESS], укладений 14 червня 2000 року між [PERSON] та його рідним братом [PERSON] був укладений з перевищенням повноважень [PERSON] з наступних підстав. Позивач по справі та одночасно відповідач за зустрічним позовом [PERSON], [PERSON] на дату укладання договору оренди - 14 червня 2000 року мав право заключати угоди лише до 04 липня 2000 року, відповідно до довіреності (а.с. 13, 85). Проте, діючи з перевищенням повноважень [PERSON] уклав договір оренди строком на 10 (десять) років (а.с. 9-11, 86-87). Цими діями були порушені строки, на які поширювалися повноваження [PERSON], встановлені довіреністю (а.с. 13, 85). Відповідно до вимог статті 63 ЦК України 1963 року угода, укладена від імені другої особи особою, не уповноваженою на укладення угоди або з перевищенням повноважень, створює, змінює і припиняє цивільні права і обов'язки для особи, яку представляють, лише в разі подальшого схвалення угоди цією особою. Таким чином, суд приходить до висновку, що в порушення норм статті 63 ЦК України 1963 року з власником квартири [ADDRESS] [PERSON] умови договору та сам договір оренди від 14 червня 2000 року [PERSON] узгоджено не було. Відповідно до статті 158 ЖК України договір найму жилого приміщення укладається між власником будинку (квартири) і наймачем у письмовій формі з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або в органі управління, що ним утворюється. Договір оренди квартири [ADDRESS] був зареєстрований у МЕП № 56 не належним чином, тому що лист про реєстрацію вказаного вище договору не містить реєстраційних вихідних даних (індексу, вихідного номеру) (а.с. 12, 88, 137). Суд вважає, що зазначений вище лист МЕП № 56 не відповідає вимогам, які встановлені у Інструкції з діловодства у міністерствах, інших центральних органах виконавчої влади, Раді Міністрів Автономної Республіки Крим, місцевих органах виконавчої влади, яка затверджена Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 1997 року № 1153. Відповідно до пункту 4.2.1. зазначеної вище Інструкції службовий документ, що складається в установі повинен мати обов'язкові реквізити і стабільний порядок їх розміщення: найменування установи - автора документа, код установи, код форми документа, назва виду документа (не зазначається на листах), дата, індекс, заголовок до тексту, текст, підпис, візи, позначка про виконання документа і направлення його до справи. Згідно до пункту 4.4.2 цієї ж Інструкції індекси вхідних і створюваних установою документів складаються з порядкових номерів у межах групи документів, що реєструються, які відповідно до завдань пошуку можуть доповнюватись індексами за номенклатурою справ, питань діяльності, кореспондентів, виконавців тощо. Відповідно до пункту 2.1 договору оренди квартири [ADDRESS] від 14 червня 2000 року, укладеному між [PERSON] та його рідним братом [PERSON], орендна плата за квартиру становить 10 (десять) гривень на рік (а.с. 9, 86). Виходячи з наведеного, суд вважає, що вказаний вище договір був укладений на невигідних умовах для власника квартири [ADDRESS] [PERSON], та суперечить частині 3 статті 62 Цивільного Кодексу України 1963 року, де вказано, що представник не може укладати угоди від імені довірителя ні відносно себе, ні відносно іншої особи, представником якої він одночасно є. У матеріалах справи є копії квитанцій, які підтверджують, що всупереч пункту 3.1 вказаного вище договору оренди, комунальні платежі здійснював [PERSON] замість орендаря за зазначеним вище договором - [PERSON] (а.с. 17). Враховуючи вищевикладені обставини, суд визнає недійсним договір оренди квартири [ADDRESS] від 14 червня 2000 року, укладеному між [PERSON] та [PERSON]. З матеріалів справи вбачається, що 01 квітня 2002 року [PERSON] був укладений договір на охорону квартири [ADDRESS] за № 2014/1 з ЗАТ „Охорона-Комплекс” (.а.с. 36-39, 74-77). У тексті зазначеного договору на охорону квартири позивач та одночасно відповідач за зустрічним позовом [PERSON] [PERSON] значиться як власник квартири [ADDRESS]. Проте, згідно довідки КП ОМБТІ та РОН від 09 лютого 2005 року (а.с. 91), та договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 25 червня 1995 року (а.с. 7-8, 82) вказана квартира належить [PERSON]на праві приватної власності. Таким чином, суд вважає, що у [PERSON] не було ніяких правових підстав укладати договір на охорону квартири [ADDRESS] за № 2014/1 з ЗАТ „Охорона-Комплекс” (а.с. 36-39, 74-77). Відповідно до статті 63 ЦК України 1963 року суд визнає недійсним договір на охорону квартири [ADDRESS] за № 2014/1 укладеного між [PERSON] та ЗАТ „Охорона-Комплекс”. У матеріалах справи є угода, згідно якої права та обов'язки за договором охорони № 2014/1 від 01 квітня 2002 перейшли від ЗАТ „Охорона-Комплекс” до УДСО при ГУМВС України в Одеській області (а.с. 161, 195). Відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно до частини 3 статті 215 ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Враховуючи вище викладене, суд вважає за потрібним визнати недійсною угоду від 23 квітня 2007 року про заміну сторони в договорі № 2014/1 від 01 квітня 2002 року укладену між [PERSON] з ЗАТ „Охорона-Комплекс” та УДСО при ГУМВС України в Одеській області. Із матеріалів справи вбачається, що відповідачі за зустрічним позовом [PERSON] [PERSON] та [PERSON] проживають у квартирі [ADDRESS] (а.с. 14, 26, 60, 93, 104, 107, 151, 187), яка належить на праві приватної власності [PERSON]. Згідно до частини 1 статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю. Відповідно до частини 4 цієї ж статті Конституції України ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності непорушно. Згідно до статті 169 ЖК України у разі припинення договору найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, наймач і особи, які проживають разом з ним, зобов'язані звільнити жиле приміщення, а в разі відмовлення - підлягають виселенню зі всіма мешкаючи ми з ним особами в судовому порядку без надання іншого жилого приміщення. Відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Згідно до статті 291 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Відповідно до частини 2 статті 286 ЦК України власник, який має підстави передбачити можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Таким чином, суд приходить до висновку, що [PERSON], який проживає у квартирі [ADDRESS] підлягає виселенню зі всіма мешкаючи ми з ним особами з квартири, без надання іншого житлового приміщення. Також суд вважає за потрібним заборонити [PERSON], [PERSON] вчиняти будь-які дії щодо перешкоджання [PERSON] потрапити та користуватися квартирою [ADDRESS], яка належить [PERSON] на праві приватної власності.

Outcome: partial