Jurisdiction: civil
Date: 2008-07-29 00:00:00

Відповідач [PERSON]., його представник, позовні вимоги не визнали, пояснили, що насправді договір купівлі-продажу спірної квартири є дійсним, оскільки угода по відчуженню нерухомості відбулася і відповідає всім вимогам законодавства, всі істотні умови за договором (предмет та ціна) були сторонами обговорені та виконані, вони погоджувалися із ними. З вартістю продажу нерухомості (2000 грн.) позивач погодився, будь-яких заперечень з приводу цього не мав, оскільки обов'язок щодо погашення заборгованості за комунальні послуги по квартирі, витрат по оформленню нотаріальної реєстрації договору [PERSON]. взяв на себе. Щодо здійснення нотаріальної процедури оформлення договору, - повністю погодилися із доводами та позицією приватного нотаріуса. Із доводами щодо вчинення [PERSON] правочину під впливом тяжких обставин не згодні, оскільки вважають, що взагалі ініціатива працевлаштування, пошуку можливих способів та коштів для існування, зловживання людиною спиртними напоями залежить від неї, а причинно-наслідковий зв'язок між тяжкими обставинами та смертю близьких родичів позивача ним не доказаний. Зустрічні позовні вимоги підтримують та наполягають на їх задоволенні. Представники відповідача [PERSON] - [PERSON]., адвокат [PERSON]. зустрічні позовні вимоги не визнали, вважають, що оскільки у відповідності до ст. 334 ЦК України право власності на нерухоме майно у [PERSON]. виникло з моменту реєстрації угоди в органах Ренійського БТІ (16.11.2005р.), а [PERSON] та [PERSON]. рахуються прописаними за вказаною адресою 27.06.2000р. та 11.11.2005р. відповідно, то правових підстав для зняття їх з реєстраційного обліку немає. Позовні вимоги щодо договірних відносин підтримують та наполягають на їх задоволенні. Третя особа - приватний нотаріус [PERSON]. вважає договір від 01.11.2005р. укладеним правомірно, із дотриманням вимог законодавства. Пояснив, що при укладанні угоди обидві сторони розуміли значення своїх дій, могли керувати своїми діями, підписували необхідні документи, він добре знав [PERSON], як людину, що зловживає спиртним, але на момент укладення і оформлення угоди [PERSON] був тверезим і ніяких сумнівів щодо його адекватності не виникало, щодо дійсної вартості предмету продажу - вона була встановлена за домовленістю між сторонами в розмірі 2000 грн. і він не мав права будь-яким чином впливати на них щодо цього питання, але вважає, що з урахуванням стану квартири, оплатою всіх витрат покупцем та цінами на той час, оговорена сторонами ціна була цілком реальною. Наполягає на тому, що право власності у [PERSON]. виникло з моменту нотаріальної реєстрації договору, крім того, при продажу робився акцент на те, що квартира перебуває у поганому стані, всі нотаріальні витрати поніс [PERSON] Представник третьої особи за зустрічним позовом - сектору ГІРФО Ренійського РВ ГУМВС України в Одеській області - дала пояснення по суті спору, у подальшому просила розглянути справу без її участі. В ході розгляду справи були дослідженні наступні докази: копія договору купівлі-продажу від 01.11.2005р.; копія свідоцтва про смерть [PERSON]. - помер [INFO].; копія свідоцтва про смерть [PERSON]- померла [INFO]; копія свідоцтва про смерть [PERSON] - помер [INFO].; копія адресної довідки; копія довідки Ренійської ЦРЛ про перебування [PERSON] на наркологічному обліку; копія витягу про реєстрацію права власності на квартиру за [PERSON]. від 16.11.2005р.; копія витягу з Державного реєстру правочинів; довідка про склад сім'ї; відповідь виправної колонії на запит суду щодо етапування [PERSON]; відповідь сектору ГІРФО від 15.06.2007р.; копія заяви для реєстрації за місцем проживання; копії талонів реєстрації за місцем проживання; відповідь Ренійського РВ УМВС від 12.12.2007р.; копія витягу з журналу видачі витягів про реєстрацію прав власності; копія заяви № 614 від 09.11.2005р. про реєстрацію прав власності на нерухоме майно; копія витягу про реєстрацію права власності на квартиру за [PERSON] від 31.10.2005р.; копія заяви-заказу № 964; копія свідоцтва про право власності на житло від 27.10.2005р. № 32; відмовний матеріал № 931 від 14.12.2005р.; фотографії стану квартири; розрахункові книжки та квитанції про сплату за комунальні послуги. Судом в ході судового розгляду справи встановлено, що [PERSON] на підставі свідоцтва № 32 від 27.10.2005р. Ренійського міськвиконкому про право власності, належала квартира[ADDRESS] За договором купівлі-продажу № 2829 від 01.11.2005р., посвідченим приватним нотаріусом [PERSON], позивач продав, а [PERSON]. купив у нього вищевказану квартиру за 2000 грн. Після підписання договору обидві сторони виконали взяті на себе зобов'язання: позивачу були сплачені гроші в розмірі обумовленої суми (2000 грн.), відповідачу передана квартира (ключі) та документи на неї. Таким чином, сторонами були виконані всі істотні умови за договором купівлі-продажу нерухомості. Крім того, під час укладання договору сторони домовилися про те, що всі витрати по нотаріальному оформленню договору та заборгованість, що склалася у зв'язку із несплатою за комунальні послуги по квартирі, погасить набувач за угодою, тобто [PERSON]. Хоча ця домовленість і не була письмово засвідчена, відповідач за позовом виконав її, обставини виконання протилежною стороною не заперечувалися, суду також були надані відповідні докази на підтвердження цього факту. Згодом, вважаючи, що угода купівлі-продажу нерухомості була вчинена із порушенням вимог законодавства, під впливом обману, тяжких обставин, на невигідних умовах, позивач, який відбуває покарання за вироком суду у місцях позбавлення волі, діючи через представника, звернувся до відповідача із вимогами про розірвання договору та повернення йому квартири. Судом також було встановлено, що на житлоплощі спірної квартири з 27.06.2000р. рахується прописаним позивач, з 11.11.2005р. - його син [PERSON]. Оскільки за договором купівлі-продажу від 01.11.2005р. у [PERSON]. виникло право власності на квартиру, у якій по теперішній час ні позивач, ні його син не мешкають, з метою недопущення обмеження прав власника, він просить зняти їх з реєстраційного обліку за вказаною адресою, у зв'язку із чим пред'явив зустрічні позовні вимоги. Заслухавши пояснення та заперечення сторін та їх представників, пояснення третьої особи, показання свідків [PERSON], [PERSON]., вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що у задоволенні позовних вимог [PERSON] слід відмовити, що стосується зустрічних позовних вимог [PERSON]., то вони є обґрунтованими, знайшли своє підтвердження у судовому засіданні, у зв'язку із чим підлягають задоволенню. Згідно із ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 657 ЦК України визначені вимоги до форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) - письмова, нотаріальне посвідчення та державна реєстрація. Ст. 210 вищевказаного Кодексу передбачено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Виходячи з цих положень законодавства, вимоги, що пред'являються до такого виду договору, сторонами були повністю виконані: ними була досягнута домовленість щодо предмету продажу, ціни продажу; сам правочин був укладений в письмовій формі (у вигляді договору купівлі-продажу), був засвідчений нотаріально (приватним нотаріусом Ренійського районного нотаріального округу) та пройшов державну реєстрацію (витяг з державного реєстру правочинів - а.с. 30). Самі сторони ці обставини не заперечують, представник позивача у судовому засіданні підтвердив, що він отримав від відповідача 2000 грн. у рахунок вартості квартири. Сам відповідач - [PERSON]. поніс всі витрати по нотаріальному засвідченню правочину та погасив заборгованість по сплаті комунальних послуг за користування квартирою, про що свідчать надані ним розрахункові книжки та квитанції. Аналізуючи доводи представників позивача, з приводу яких вони просили визнати договір купівлі-продажу квартири недійсним, суд зазначає, що в позовній заяві їх було викладено чотири: правочин, вчинений особою, яка у момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та (або) не могла керувати ними (ст. 225 ЦК України); правочин, вчинений під впливом помилки (ст. 229 ЦК України); правочин, вчинений під впливом обману (ст. 230 ЦК України); правочин, вчинений під впливом тяжкої обставини (ст. 233 ЦК України). Під час розгляду справи, від вимог щодо визнання договору недійсним з підстав ст. 229 ЦК України, представники позивача відмовилися. На підтвердження задоволення позовних вимог з підстав ст. ст. 225, 230 ЦК представники позивача посилалися на алкогольну залежність [PERSON], внаслідок чого він нібито у момент вчинення угоди не усвідомлював значення своїх дій та не міг керувати ними, на введення його в оману. Дійсно, згідно довідки Ренійської ЦРЛ від 15.12.2005р. № 643, [PERSON] перебуває на обліку в наркологічному кабінеті лікарні. Однак, протягом розгляду справи представниками позивача не були надані будь-які докази на підтвердження того, за якою причиною він перебуває на цьому обліку, чи проходив він будь-які курси лікування, ними не заявлялося і клопотання про витребування таких доказів, не наданий відповідний висновок експерта. Спростовуючи доводи сторони в цій частині, також слід навести і пояснення приватного нотаріуса [PERSON] щодо того, що він при зверненні громадян за наданням нотаріальних послуг завжди перевіряє їх дієздатність, адекватність, вільність волевиявлення, тверезість мислення. [PERSON] щодо цього сумнівів у нього не викликав, на момент оформлення угоди він знаходився у тверезому стані, розумів значення своїх дій, підписував необхідні документи, додатково домовлявся із [PERSON]. про погашення комунальної заборгованості по квартирі, тобто його внутрішня воля відповідала його зовнішньому прояву. Всі витрати по нотаріальному оформленню поніс [PERSON]. Представники позивача вважають, що [PERSON] був введений [PERSON]. в оману щодо ціни квартири (2000 грн.), однак, як пояснив нотаріус, при укладанні правочину сторонами обговорювалися недоліки квартири (район її розташування, місце розташування, поверховість, стан квартири) і вони давали підстави припускати, що таку квартиру можливо продати по реальній ціні (за 2000 грн.), а не за вартістю інвентаризаційної оцінки нерухомості. Про стан квартири свідчать і фотографії нерухомості, зроблені експертом і надані суду в якості доказів. Крім того, самі представники позивача стверджували, що [PERSON] із [PERSON]. домовилися про таку ціну, щоб менше платити держмито державі, однак, як зазначив нотаріус, даний фактор на суму держмита не вплинув (оскільки вона сплачується з суми інвентаризаційної оцінки), цим сторонам вдалося лише зменшити суму відрахувань до Пенсійного Фонду України, різниця в якій становила 21 грн. Крім того, як пояснила свідок [PERSON] - голова ОВК „Людмила”, в обслуговувані якої знаходиться спірна квартира, квартира на момент продажу перебувала у вкрай незадовільному, нежилому стані, в ній були відсутні сантехніка, батареї для опалення, ремонт ніколи не проводився. Крім того, за житлом рахувалася заборгованість за каналізацію, водопостачання, інші комунальні послуги, причому вона склалася не тільки за часів мешкання там [PERSON], а і за життя його матері та вітчима. Вона неодноразово зверталася до [PERSON] із вимогами щодо погашення заборгованості, навіть пропонувала йому роботу, але він відмовлявся, говорячи, що працювати все одно не буде, і продовжував зловживати спиртними напоями. Восени 2005р. зі слів [PERSON] їй стало відомо про продаж квартири, пізніше сам [PERSON]. із колишнім власником житла прийшов погасити заборгованість (близько 1 тис. грн.). Свідок пояснила, що вона спілкувалася із [PERSON], коли оформлювалася угода, він був тверезий, пояснив, що усвідомлює, що залишається без житла, але квартира йому не потрібна, оскільки його все одно позбавлять волі, а так він хоч отримає гроші на свої потреби. При цьому [PERSON] абсолютно нічого не казав про наявність намірів щодо захисту інтересів сина, його реєстрації, подальшого проживання у цій квартирі та ін. Свідок впевнена, що з урахуванням стану житла, району його розташування, цін на нерухомість у місті на той період, квартира могла стоїти десь 400 дол. США і навіть менше, і тому ціна за угодою була реальною. Окремо також слід зазначити, що з урахуванням обумовленої ціни квартири - 2000 грн., які покупець [PERSON]. передав [PERSON], з урахуванням погашення [PERSON]. усіх заборгованостей по цій квартирі та оплати ним усіх витрат, пов'язаних із оформленням, загальна сума витрат покупця [PERSON]. значно перевищує інвентаризаційну оцінку спірної квартири. Щодо доводів представників позивача з приводу впливу тяжких обставин при вчиненні правочину та його укладення на вкрай невигідних умовах, суд вважає, що те, що у [PERSON] не було коштів для існування (у зв'язку із тим, що він ніде не працював, оскільки переважно перебував в місцях позбавлення волі за скоєння злочинів), він залишився без близьких родичів (внаслідок їх смерті), не може бути підставою для визнання угоди недійсною. „Тяжкі обставини” складися у [PERSON] внаслідок його несерйозного відношення до життя, аморальної поведінки, неприйняття ним будь-яких спроб до працевлаштування. Крім того, як виходить з пояснень сторін, позивач вже тривалий час веде себе таким чином, отже його „тяжкі обставини” не є раптовими, а носять довготривалий характер (на момент оформлення договору [PERSON] мав п'ять непогашених судимостей, перед цим останній раз звільнився із місць позбавлення волі 18.04.2005р.), у зв'язку із чим не могли завдати суттєвого психічного впливу на нього, як на учасника цивільних договірних правовідносин. Аналізуючи доводи представників позивача [PERSON], викладені ними як у позовній заяві, так і в ході судового засідання та, співставляючи їх із дослідженими по справі доказами та обставинами, встановленими в ході судового розгляду, суд зазначає, що всі ці доводи стосовно обставин, які могли б бути підставами для задоволення позовних вимог [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, - не доведені, нічим не підтверджуються та спростовуються дослідженими по справі доказами та встановленими судом обставинами справи. Інші доводи представників позивача, викладені у позовній заяві та у судовому засіданні, також явно спростовуються дослідженими по справі доказами та встановленими судом обставинами справи. Так, і в позовній заяві, і в поясненнях вказувалося, що на другий день після вчинення угоди та отримання грошей (тобто 02.11.2005р.) на [PERSON] було скоєно напад із заподіянням йому ножового поранення та у нього було відкрито викрадено речі, отримані за продаж квартири гроші та паспорт, у зв'язку із чим висловлено підозру, що це скоїли люди покупця квартири [PERSON]. Однак, як виходить з відповіді Ренійського РВ від 12.12.2007р., [PERSON] не звертався по факту вчинення на нього нападу або пограбування у листопаді 2005р., як виходить з довідки Ренійської ЦРЛ (а.с. 77), [PERSON] дійсно надійшов на лікування із діагнозом різана рана лівого плеча, але 09.11.2005р. Як виходить з витребуваного судом та оглянутого у судовому засіданні відмовного матеріалу Ренійського РВ ГУМВС № 931 (КУПП № 1586 від 14.12.2005р.) за заявою [PERSON] про видачу йому паспорту взамін втраченого, пояснення [PERSON] та постанови про відмову в порушенні кримінальної справи, [PERSON] пояснив, що у середині листопаду 2005р. він хотів з метою працевлаштування зробити ксерокопію з паспорту, для чого носив його при собі в кишені, але десь загубив його, скоріше за все, коли щось виймав з кишені. Виявив цю втрату, коли був в магазині. Внаслідок цього було прийнято рішення про відсутність події злочину та про притягнення [PERSON] до адміністративної відповідальності. Представники позивача вказували, що продавши квартиру, та залишившись без житла та засобів для існування, [PERSON] з метою, щоб його взяли під варту, де б він отримав їжу та нічліг, був вимушений знов скоїти ряд злочинів. Але, як виходить із копії вироку по справі № 1-85/2006р. від 24.05.2006р., яким [PERSON] був засуджений за скоєння ряду злочинів, передбачених ст.ст. 15 ч.2 - 186 ч.2, 187 ч.3 КК України до 8 (вісьмох) років позбавлення волі - перший епізод злочинної діяльності, з шести, за які його було засуджено, - спробу відкритого викрадення майна - [PERSON] скоїв ще 06.10.2005р., тобто задовго до оформлення ним права власності на спірну квартиру, її продажу та ін. Крім того, окремо слід зазначити, що даним вироком [PERSON] був засуджений до позбавлення волі з конфіскацією всього, особисто йому належного майна. З урахуванням цього є неясною мета звернення із вимогами про визнання угоди недійсною, що потягло б за собою повернення квартири у власність позивача [PERSON], яка згідно із вироком підлягає конфіскації в доход держави. Таким чином, виходячи з вищенаведених положень, суд не вбачає будь-яких законних підстав для визнання договору купівлі-продажу нерухомості недійсним і відмовляє [PERSON] у задоволені позову. Що стосується вимог [PERSON]. про визнання [PERSON] та [PERSON]. такими, що втратили право користування житловим приміщенням із зняттям їх з реєстраційного обліку за вказаною адресою, суд вважає їх такими, що підлягають задоволенню в повному обсязі. Згідно ст. 71 ЖК України при тимчасовій відсутності наймача або членів його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом 6 місяців. Положеннями ст. 72 ЖК України встановлено, що визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням внаслідок відсутності її понад встановлені строки провадиться в судовому порядку. Згідно ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Відповідно до ст. 391 ЦК України власник має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Таким чином, згідно наданих документів, [PERSON]. є законним власником придбаної нерухомості (це підтверджує нотаріально завірений договір купівлі-продажу, витяг Ренійського БТІ про реєстрацію права власності), а у [PERSON] після продажу майна припинилося право власності щодо нього. Після укладення угоди реєстрація [PERSON] у квартирі [ADDRESS] носить по суті формальний характер, однак вона створює певні перешкоди у користуванні власністю позивачем, тягне додаткові матеріальні витрати. Обставини реєстрації сина [PERSON] - [PERSON]. на спірній житлоплощі викликають у суду сумніви щодо її законності. Так, за невідомими обставинами, в період після укладення договору купівлі-продажу і знаходження технічної документації і домової книги на квартиру в Ренійському БТІ, без будь-якого відома та згоди нового власника, 11.11.2005р. [PERSON]. прописався у квартирі. На підтвердження правомірності здійснення процедури прописки [PERSON]. суду були надані копії заяви для реєстрації за місцем проживання, талонів реєстрації за місцем проживання. У бланку заяви для реєстрації за місцем проживання зроблена відмітка власника [PERSON] щодо того, що він не заперечує у прописці сина за вказаною адресою. В матеріалах справи на а.с. 77 є довідка Ренійської ЦРЛ від 12.06.2007р. із відомостями щодо находження [PERSON] у лікарні у період з 09.11.2005р. по 21.11.2005р. із діагнозом різана рана лівого плеча. Вивчивши ці документи, суду незрозуміло, як [PERSON], знаходячись на стаціонарному лікуванні із таким діагнозом, та надійшовши на лікування 09.11.2005р., 11.11.2005р. міг явитися у Ренійський РВ та заповнювати і підписувати будь-які бланки. Нез'ясованим також є і те, яким чином опинилися документи на квартиру, що були здані [PERSON]. до Ренійського БТІ, на „руках” у [PERSON] та надані ним до Ренійського РВ для прописки. Даючи пояснення у судовому засіданні, спочатку, 06.06.2007р., [PERSON]. пояснив, що коли вирішували питання про його реєстрацію у квартирі, йому не було відомо про її продаж. Однак, на завершальній стадії з'ясування обставин справи та перевірки їх доказами, [PERSON]. пояснив, що батько, знаходячись у лікарні, повідомив йому про продаж квартири. Таким чином, виходячи з того, що [PERSON] потрапив до лікарні 09.11.2005р., а питання реєстрації вирішувалось 11.11.2005р., та [PERSON]., оформлюючи реєстрацію у цій квартирі, вже завідомо знав, що квартира продана, її власник змінився, а його батько [PERSON] вже не має до неї відношення та не може нею будь-яким чином розпоряджатися, в тому числі і давати дозвіл на реєстрацію. Таким чином, суд визнає процедуру реєстрації [PERSON]. за спірною адресою такою, що була здійсненна із порушеннями норм законодавства, оскільки порушувала права та інтереси нового власника - [PERSON]. Відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК України, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Однак, слід розрізняти державну реєстрацію договору і реєстрацію самого майна або права на нього. Реєстрація майна, на відміну від реєстрації договору, не має правовстановлюючого значення. Слід також окремо розрізняти і реєстрацію прав на об'єкти нерухомості, яка пропонується ЦК (ст. 182 ЦК). Заперечуючи проти доводів [PERSON]. щодо зняття з реєстраційного обліку, представник [PERSON] помилково пов'язував момент виникнення права власності на майно за договором із моментом реєстрації права власності на нерухомість в органах Ренійського БТІ (16.11.2005р.), насправді, у відповідності із вищенаведеними положеннями законодавства, відповідне право у [PERSON]. виникло з моменту державної реєстрації правочину - договору купівлі-продажу, тобто з 01.11.2005р. (а.с. 30). У зв'язку із вищевикладеним, є правові підстави для примусового зняття [PERSON] та [PERSON]. з реєстраційного обліку за спірною адресою з метою усунення перешкод в користуванні, володінні та розпорядженні власністю позивачем. Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати в розмірі 16 грн., понесені [PERSON]., підлягають стягненню з [PERSON] та [PERSON].

Outcome: approved