Jurisdiction: civil
Date: 2008-01-09 00:00:00

9 серпня 2007 року [PERSON] звернулася до суду з позовом до приватного підприємства „Фірма „Ревитал" про визнання договору оренди приміщення недійсним. Позов мотивує тим, що 20 січня 2000 року вона на підставі договору купівлі-продажу придбала квартиру [ADDRESS] у м. Харцизьку. 4 травня 2002 року між нею і ПП "Фірма „Ревитал" в особі директора Прилипко В.М. був укладений договір оренди даного приміщення, згідно якого вона як орендодавець зобов'язувалася надати приміщення для функціонування аптеки, а також забезпечити орендарю вільний доступ у зазначене приміщення. Предмет договору на момент його висновку був жилою квартирою, передача якої в користування орендарю не була оформлена необхідним актом прийому-передачі. Договір найму житлового приміщення згідно ст. 158 ч.2 ЖК України укладається між власником квартири і наймачем у письмовій формі, з наступною реєстрацією у виконавчому комітеті місцевої ради народних чи депутатів , або в органі управління, що ним створюється. Вищевказаний договір у порушення ст. 158 ЖК України не пройшов належну реєстрацію. Відповідно до вимог ст. 6 ЖК України жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян і надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється. Згідно ст. 8 ЖК України переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі , як правило, не допускається. Квартира, що здається в оренду, як нежиле приміщення зареєстрована нею в Харцизьком бюро технічної інвентаризації тільки 30 січня 2006 року , тобто на момент укладення договору оренди до нежилого приміщення вона не відносилася.Крім того, на момент реєстрації квартири як нежиле приміщення передбачалося нотаріальне посвідчення договору оренди приміщення, оскільки він укладався на термін більш 1 року. В зв'язку з чим позивачка [PERSON] вважає, що договір оренди приміщення квартири [ADDRESS] м. Харцизька від 4 травня 2002 року, укладений між нею і ПП "Фірма „Ревитал" не відповідає вимогам закону і на підставі ст. 48 ЦК України (у редакції ЦК 1963 року) просить визнати його недійсним. Представник приватного підприємства „Фірма „Ревитал" -директор ПП „Фірма „Ревитал" Прилипко В.М. позов не визнав та пояснив, що він вважає укладений договір оренди приміщення законним та дійсним. Згідно договору оренди приміщення від 4 травня 2002 року [PERSON] передала, а ПП „Фірма „Ревитал" прийняло нежиле приміщення розташоване за адресою :м. Харцизьк, [ADDRESS] у тимчасове оплатне використання під аптеку.На період дії вказаного договору оренди , згідно п.1.2-позивачка втратила право розпорядження вказаним приміщенням з 4 травня 2002 року по 4 травня 2012 року. Нотаріального посвідчення вказаного договору оренди на його укладення не передбачалося діючим законодавством. Рішенням Харцизького міськвиконкому від 5 квітня 2000 року №247 спірне приміщення за договором оренди було визнано нежилим приміщенням і згідно Акту державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації від 16 липня 2002 року аптека розташована за адресою:м. Харцизьк, [ADDRESS], що зазначена у договорі оренди, була готова і введена в експлуатацію. Тому вважає, що ніяких порушень діючого законодавства при укладенні договору оренди приміщення немає, а те, що позивачка, як власник вказаного приміщення за договором оренди не з'ясувала ті чи інші питання, пов'язані з належним оформленням документів стосовно приміщення аптеки не може виступати в якості підстав для задоволення позовних вимог [PERSON] про визнання недійсним даного договору оренди на підставі ст. .48 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року). 26 жовтня 2007 року приватне підприємство „Фірма „Ревитал" звернулося до суду з зустрічним позовом до [PERSON] про визнання договору оренди приміщення дійсним. Позов мотивують тим, що 4 травня 2002 року між ПП „Фірма „Ревитал" та [PERSON] було заключено договір оренди, згідно з яким відповідачка по зустрічному позову здала їм в оренду трикімнатну квартиру розташовану за адресою :м. Харцизьк, [ADDRESS] для функціонування аптеки , а вони повинні були пристосувати приміщення під аптеку, зробивши добудову до квартири та виконавши там ремонтні роботи, а також сплачувати комунальні послуги, вартість оренди за домовленістю сторін., робити необхідний та поточні ремонти в приміщенні. Згідно з діючим на той час законодавством договір оренди нежилого приміщення не потребував нотаріального посвідченням повинен був заключним в письмовій формі. На момент укладення договору оренди, рішенням Харцизького міськвиконкому ця квартира була визнана нежилим приміщенням .При укладенні договору оренди 4 травня 2002 року вони з відповідачкою дійшли до згоди по всім істотним умовам договору, відповідачка передала їм нежиле приміщення, за їх рахунок було зроблено переобладнання цього приміщення та прибудову до нього за проектом та згідно з Актом держкомісії в липні 2002 року переобладнанне приміщення було прийняте в експлуатацію. Всі вимоги договору в подальшому їми виконувалися, між ними та [PERSON] неодноразово заключалися додаткові угоди по договору. 1 січня 2004 року почав діяти новий Цивільний Кодекс України, який потребував нотаріального оформлення договору оренди , який заключається на строк понад рік. Він, як директор підприємства неодноразово звертався до відповідачки з проханням підготувати документи для нотаріального посвідчення договору , але вона відмовлялася.а в квітні 2007 року прислала йому листа з такою пропозицією, але в цьому листі ставилося питання не тільки нотаріального оформлення договору, а й кардинальну його зміну. Вважає, що оскільки договір оренди діяв на протязі 5 років, всі умови договору ними виконувалися, при укладенні договору між ними та відповідачкою були одержані домовленості щодо всіх істотних умов договору, відповідачка передала їм приміщення, вони зробили в приміщенні переобладнання за свій рахунок, сплачували всі комунальні послуги, а також сплачували відповідачці суми за оренду приміщення. Відповідачка, незважаючи на те, що при укладенні договору ними було досягнуто домовленість з усіх істотних питань і умов, в порушення ст. .220 ЦК України, пропонує їм заключити нотаріально новий договір оренди. В зв'язку з чим просить , на підставі ст. .220 ЦК України , визнати дійсним договір оренди нежилого приміщення, що знаходиться за адресою :м. Харцизьк, [ADDRESS], укладений між [PERSON] та ПП „Фірма „Ревитал" 4 травня 2002 року. Відповідачка по зустрічному позову [PERSON] позов не визнала, вважає, що немає ніяких підстав для визнання договору оренди дійсним, оскільки вони не досягли згоди з усіх істотних умов договору . Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи суд вважає позов [PERSON] до Приватного підприємства „Фірма „Ревитал" про визнання недійсним договору оренди приміщення та зустрічний позов Приватного підприємства „Фірма „Ревитал" до [PERSON] про визнання договору оренди приміщення дійсним такими, що не підлягають задоволенню. Судом встановленого [PERSON] на підставі договору купівлі- продажу від 20 січня 2000 року належить на праві власності трикімнатна квартира загальною площею 60, 9 кв.м. , яка розташована за адресою:м. Харцизьк, [ADDRESS]. Згідно договору оренди приміщення від 4 травня 2002 року , без номеру, (а.с. 6-8) вбачається, що [PERSON], який житлове приміщення належить на підставі договору купівлі-продажу від 20 січня 2000 року, яка діє як „Орендодавець", надала у оренду Приватному підприємству „Фірма" Ревитал"-„Орендарю" у особі її директора Прилипко В.М. приміщення розташоване за адресою :[ADDRESS] , для функціонування аптеки, а також забезпечити „Орендарю" вільний доступ в вказане приміщення. „Орендодавець" втрачає право розпорядження зданим в оренду приміщенням на строк дії договору .Строк дії договору оренди-10 років. Орендна плата складає 50 грн. у місяць. Згідно додаткової угоди до вищевказаного договору оренди від 1 квітня 2003 року встановленого орендна плата складає 17 грн. у місяць. З вищевказаного договору не вбачається, в якому місті розташоване приміщення , яке надається у оренду ПП „Фірма „Ревитал", а також те, що вказане приміщення є нежилим. Також не вказана загальна площа наданого в оренду приміщення. Згідно ст. 8 ч.1 ЖК України переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається.У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів , зазначених у частині другій ст. .7 цього Кодексу. Частина друга ст. .7 ЖК України передбачає, що непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнаються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської Ради народних депутатів. 5 квітня 2000 року рішенням Харцизького міськвиконкому №247 „Про перевод квартири [ADDRESS] у місті Харцизьку в розряд нежилої" був затверджений акт обстеження квартири [ADDRESS] у місті Харцизьку та квартира визнана нежилим приміщенням управлінню містобудування та архітектури , бюро технічної інвентаризації необхідно внести зміни в планово-облікову документацію. Рішенням Харцизького міськвиконкому №345 від 17 травня 2000 року „Про проведення проектних робіт по переобладнанню нежилої квартири [ADDRESS] у місті Харцизьку під аптеку " [PERSON]. дозволено проведення проектних робіт по переобладнанню нежилої квартири [ADDRESS] у місті Харцизьку під аптеку. [PERSON] зобов'язана узгодити проект у установленому законом порядку. Згідно Акту державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації від 16 липня 2002 року аптека розташована за адресою:м. Харцизьк, [ADDRESS] була готова к вводу в експлуатацію. Даний Акт був підставою для реєстрації цього приміщення як аптеки у повноважених органах. Рішенням Харцизького міськвиконкому №658 від 21 серпня 2002 року вищевказаний Акт був затверджений. 25 січня 2006 року [PERSON] отримала в Харцизької міської раді Свідоцтво про право власності на нерухоме майно -аптеку, розташовану за адресою : м. Харцизьк, [ADDRESS], загальна площа аптеки складає 75 кв.м. (а.с. 10). Судом встановленого надана в оренду квартира в якості нежилого приміщення-аптеки була [PERSON] зареєстрована в Харцизькому бюро технічної інвентаризації 30 січня 2006 року за №222 , у Книзі 8ф, що вбачається з Витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно (а.с. 11). Відповідно до вимог ст. 153 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року) договір вважається укладеним , якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору , умови, що визначені законом або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однією із сторін має бути досягнено згоди. Відповідно до ст. 256 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року) по договору майнового найму наймодавець зобов'язується передати наймачеві майно в тимчасове користування за плату. Встановлені судом вищевказані докази в їх сукупності свідчать про те, що на момент укладання договору оренди спірного приміщення-4 травня 2000 року між сторонами не була досягнута згода щодо усіх істотних умов договору оренди. Так, суд вважає, що між сторонами не досягнута згода з умови відносно предмету договору оренди. На момент укладення договору оренди-4 травня 2002 року в ньому не вказаний правовий статус здаваємого у оренду приміщення, квартира №1 в будинку №11 на мікрорайоні „Металургів" у місті Харцизьку на момент укладення договору оренди не була остаточно переведена до розряду нежилих приміщень приміщення не було перебудовано для функціонування в якості аптек, не встановлена і не вказана загальна площа зданого в оренду приміщення, оскільки різниться загальна площа приміщення, яка належить на праві власності позивачці-60, 9 кв.м. з Актом державної технічної комісії про готовність закінченого будівництвом об'єкта до експлуатації від 16 липня 2002 року та Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25 січня 2006 року , згідно яких [PERSON] належить аптека за вищевказаною адресою загальною площею 75 кв.м. Крім того, суд також вважає, що також не досягнута між сторонами згода з умови відносно плати по договору оренди приміщення, яка також є істотною для договору майнового найму. Ці обставини також підтверджуються договорм оренди, додатковою угодою до договору оренди від 1 квітня 2003року, письмовими розписками директора ПП „Фірма „Ревитал" Прилипко В.М. від 13 травня 2002 року, від 15 лютого 2004 року, з яких вбачається, що він зобов'язується сплачувати [PERSON] інші суми орендної плати за спірне приміщення, які не встановлені договором від 4 травня 2002 року податковою угодою до нього від 1 квітня 2003 року. В зв'язку з чим, оскільки при укладенні договору оренди приміщення від 4 травня 2002 року між сторонами -[PERSON] та Приватним підприємством „Фірма „Ревитал" не досягнуто в належній формі згоди з усіх істотних умов такого договору, то вищевказаний договор оренди приміщення слід вважати неукладеним. Відповідно до вимог ст. .48 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року) недійсна угода, яка не відповідає вимогам закону. Суд вважає, що немає підстав для визнання договору оренди від 4 травня 2002 року недійсним на підставі ст. .48 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року), оскільки між сторонами не досягнуто в належній формі згоди з усіх істотних умов такого договору, а саме :відносно предмету та плати по договору і такий договір слід вважати неукладеним. Доводи позивачки [PERSON] про те, що такий договір потребує обов'язкового нотаріального посвідчення необґрунтовані, оскільки він укладався сторонами у травні 2002 року, до вводу в дію з 1 січня 2004 року нового Цивільного Кодексу України. Обов*язкового нотаріального посвідчення такого договору на момент його укладення не передбачалось діючим законодавством. Згідно зі ст. .41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджуватися своєю власністю, не завдаючи при цьому шкоди правам інших осіб і не порушуючи їхніх інтересів. Відповідно до вимог ст. .48 Закону України „Про власність" власник має право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоча б вони й не були поєднані з позбавленням володіння майна, і відшкодування завданих ними збитків. Позивачкою не заявлялися позовні вимоги про усунення перешкод в її праві володіння, користування, розпорядження власністю. Відповідно до вимог ст. 11 ч.1 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Оскільки позивачкою [PERSON] заявлені вимоги про визнання договору оренди приміщення недійсним на підставі ст. .48 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року), суд розглядає справу в межах заявлених вимог. При таких обставинах , аналізуючи встановлені докази по справі в їх сукупності, суд вважає за необхідне відмовити позивачці [PERSON] в задоволенні позову. Суд також вважає за необхідне відмовити в задоволенні зустрічного позову Приватного підприємства „Фірма „Ревитал" до [PERSON] про визнання договору оренди приміщення дійсним з наступних підстав. Відповідно до вимог ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемний.Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухиляється від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Згідно зі ст. ст. 4 та 9 Прикінцевих та перехідних положень до Цивільного кодексу України (в редакції 2003 року) цей Цивільний кодекс України застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності Цивільним кодексом України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов'язків , що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності. До договорів, що були укладені до 1 січня 2004 року і продовжують діяти після набрання чинності Цивільним Кодексом України, застосовуються правила цього Кодексу щодо підстав, порядку і наслідків зміни або розірвання договорів окремих видів незалежно від дати їх укладення. Позивач по зустрічному позову заявляє позовні вимоги про визнання дійсним договору оренди приміщення, який був укладений між сторонами 4 травня 2002 року, тобто до 1 січня 2004 року. Не ставить питання про зміну, або розірвання договору оренди приміщення від 4 травня 2002 року. Тому, при таких обставинах , суд повинен керуватися ЦК України в редакції 1963 року, який діяв до 1 січня 2004 року. Відповідно до вимог ст. 47 ЦК України (в редакції ЦК 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов'язково лише у випадках, вказаних у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсность угоди з наслідками, вказаними у частині 2 ст. 48 цього Кодексу. Якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, яка потребує нотаріального посвідчення, а інша сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі на вимогу виконавшої угоду сторони визнати угоду дійсною. Судом встановленого на час укладення договору оренди приміщення між сторонами-4 травня 2002 року, такий договір не потребував обов'язкового нотаріального посвідчення. Таким чином, суд вважає, що вимоги позивача по зустрічному позову про визнання дійсним договору оренди приміщення на підставі ст. .47 ЦК України (в редакції ЦК України) чи на підставі ст. 220 ЦК України не відповідають вимогам закону і не основані на ньому. Тому в задоволенні зустрічного позову слід відмовити.

Outcome: dismissed