Jurisdiction: civil
Date: 2008-02-28 00:00:00

До Зачепилівського районного суду надійшов позов [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] до ТОВ «Комінтерн-М», Новомажарівської сільської ради про визнання недійсним договору оренди земельних ділянок, в якому зазначено, що між ними була досягнута домовленість про укладення договору оренди земельної ділянки. Відповідач взяв на себе обов'язок підготувати проект договору оренди земельної ділянки, оскільки мав таку можливість. В наданому проекті Договору було вказано лише розмір земельної ділянки, строк дії договору - 5 років та розмір орендної плати - 1200 грн. На зауваження позивачів щодо відсутності в Договору інших істотних умов договору оренди земельної ділянки відповідач відповів, що це не суттєво, і тому вони підписала даний Договір. Незважаючи на відсутність частини істотних умов Договору Новомажарівська сільська рада Зачепилівського району провела реєстрацію договорів оренди земельних ділянок. Позивачі вважають, що Новомажарівська сільська рада повинна була відмовити в реєстрації вказаних Договорів, оскільки вони не містять ряду суттєвих умов, а крім того, термін договору визначено на 5 років, а такі договори посвідчує Центр державного земельного кадастру, тому вони просять суд визнати договори оренди недійсними з моменту їх реєстрації Новомажарівською сільською радою. В судовому засіданні представник позивачів [PERSON] підтримав позовні вимоги й пояснив суду, що позивачі в 2005 році уклали договір оренди земельних ділянок з ТОВ «Комінтерн-М». Вказані Договори не містять в собі цілого ряду істотних умов, визначених Законом України «Про оренду землі», що є обов'язковими під час укладання договору оренди земельної ділянки, а саме: строки орендної плати із зазначенням порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Незважаючи на відсутність частини істотних умов Договору Новомажарівська сільська рада Зачепилівського району провела державну реєстрацію вказаних договорів, в порушення вимог ст. 15 Закону України «Про оренду землі», яка передбачає можливість відмови в державній реєстрації договору оренди земельної ділянки на випадок відсутності в ньому істотних умов. Крім того, Новомажарівська сільська рада не мала право проводити реєстрацію даних Договорів, так як строк дії договорів 5 років, а згідно Закону України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень», державну реєстрацію має проводити Центр державного земельного кадастру, тому [PERSON] просить суд визнати договори оренди земельних ділянок укладених позивачами з ТОВ «Комінтерн-М» недійсними. В судовому засіданні представник ТОВ «Комінтерн-М» Левадний О.І., що дії на підставі доручення №11 від 27.02.2008 року, позовні вимог не визнав, пояснивши суду, що дійсно в 2005 році їхнє товариство уклало договори оренди з позивачами по справі. На сьогоднішній день ТОВ «Комінтерн-М» в повному обсязі виконує умови Договору: своєчасно сплачує орендну плату, використовує земельні ділянки за їх цільовим призначенням, не використовує заборонених добрив, що можуть привести до погіршення стану земельних ділянок, тому він вважає, що немає підстав вважати укладені Договори оренди земельних ділянок недійсними. Левадний О.І. зазначив, що згідно ст. 18 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі набирає чинності з моменту державної реєстрації і, на його думку, реєстрація вказаних Договорів проведена Новомажарівською сільською радою і є державною реєстрацією договорів оренди земельних ділянок. В судовому засіданні представник ТОВ «Комінтерн-М» Конюхов С.О., що діє на підставі доручення №12 від 20.02.2008 року також на визнав позовні вимоги з аналогічних підстав. В судовому засіданні представник Новомажарівської сільської ради Бабенко К.Л., що діє на підставі довіреності від 27.02.2008 року пояснила суду, що в 2005 році проводилася сільською радою реєстрація як земельних сертифікатів, так і державних актів на оренду земельних ділянок, які належать громадянам [PERSON], [PERSON], [PERSON] терміном на 1 рік, перереєстрації вказаних договорів оренди земельних ділянок в подальші роки не проводилося. В судовому засіданні [PERSON] пояснив, що він працює заступником начальника відділу земельних ресурсів в Зачепилівському районі та вказав, що згідно Постанови КМУ від 24.01.2000 року №119 реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної рад за місцем розташування земельної ділянки у випадку, коли право на земельну ділянку підтверджується сертифікатом. Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, договори оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України відповідно до п.3.3 Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року №174, тому, на його думку, недодержана форма державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, що належать позивачам. В судовому засіданні свідок [PERSON] пояснила суду, що вона працює в ТОВ «Комінтерн-М» обліковцем й займалася підготовкою Договорів оренди земельних ділянок з позивачами. Вона підтвердила, що в 2005 році здавала підписані Договори до Новомажарівської сільської ради Зачепилівського району на державну реєстрацію. [PERSON] зазначила, що подальша доля договорів оренди їй не відома. В судовому засіданні свідок [PERSON] зазначив, що працює в ТОВ «Комінтерн-М» на посаді головного агронома. Орендовані земельні ділянки знаходяться в постійному обробітку і з свого боку товариство вживає заходи задля збереження належного стану земель. В даний час спірні земельні ділянки вільні й будуть засіватися навесні. В судовому засіданні свідок [PERSON] пояснив, що він входив до складу комісії, яка проводила обстеження стану земельних ділянок, які належать позивачам. В ході перевірки, проведеної 27.02.2008 року, було виявлено, що дані земельні ділянки перебували в необробленому стані. Суд, вислухавши сторони та свідків, дослідив матеріали справи: - договір оренди землі, зареєстрований 05.05.2005 року №284, - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯБ №212618, - витяг про реєстрацію в Єдиному реєстрі довіреностей, серія КМ №261220, - довіреність від 20.02.2008 р., серія ВКС №564409, - договір оренди землі, зареєстрований 29.03.2005 року №220, - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯГ №079449, - договір оренди землі, зареєстрований 28.03.2005 року №216, - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯГ №079450, - довіреність від 22.02.2008 року, серія ВКЕ №514823, - сертифікат на право на земельну частку (пай), серія ХР №0074236, - договір оренди землі, зареєстрований 28.03.2005 року №209, - акт прийому-передачі земельної ділянки, - договір оренди землі, зареєстрований 27.06.2007 року №839, - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯГ №9079451, - довіреність від 22.02.2008 р. серія ВКЕ №004017, - витяг про реєстрацію в Єдиному реєстрі довіреностей,серія ГС №50417, - договір оренди землі, зареєстрований 05.05.2005 року №285, - державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯБ №212617, - доручення від 21.01.2005 р.. серія ВВТ №453124, - доручення №12 від 20.02.2008 року, - доручення №11 від 27.02.2008 року, - квитанції про оплату судових витрат, - квитанції про оплату послуг адвоката, - заперечення на позов, - акт обстеження від 27.02.2008 року, - лист відділу земельних ресурсів від 29.02.2008 року №228, - довіреність на Бабенко К.П., - журнал реєстрації договір оренди земельних ділянок. Суд вважає, що спірні правовідносини між сторонами повинні регулюватись згідно вимог: - ст. 319 ч.1 ЦК України «Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд», - ст. 373 ч. 4 ЦК України «Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення», - ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-ХІV, із змінами та доповненнями від 28.12.2007 р. №170-VI «Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства», - ст. 14 ЗУ «Про Оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-ХІV, із змінами та доповненнями від 28.12.2007 р. №170-VI «Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально», - ст. 15 ч.2 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-ХІV, із змінами та доповненнями від 28.12.2007 р. №170-VI «Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею … є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону», - ст. 20 ЗУ «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. №161-ХІV, із змінами та доповненнями від 28.12.2007 р. №170-VI «Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом». - ст. 2 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. №1952-ІV із змінами та доповненнями від 15.12.2005 р. №3201-ІV «Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру, який містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна, кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна», - ст. 4 п. Г ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. №1952-ІV із змінами та доповненнями від 15.12.2005 р. №3201-ІV - «Обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, а саме: право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб», - ст. 5 ЗУ «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. №1952-ІV із змінами та доповненнями від 15.12.2005 р. №3201-ІV - «Державна реєстрація прав проводиться місцевими органами державної реєстрації прав виключно за місцем знаходження нерухомого майна, а саме: в містах Києві та Севастополі, місті обласного підпорядкування, районі», - п.3.3 Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року №174 «Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, договори оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України», - ст. 215 ЦК України «Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним», - ст. 11 ЦПК України «Суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб… в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть у справі». Суд прийшов до висновку, що позов [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] до ТОВ «Комінтерн-М» та Новомажарівської сільської ради про визнання недійсними договорів оренди земельних ділянок підлягає задоволенню з наступних підстав. В судовому засіданні було встановлено, що укладені між сторонами Договори оренди земельних ділянок були зареєстровані в 2005 році Новомажарівською сільською радою Зачепилівського району, тобто після набуття чинності Законом України «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмеження» від 01.11.2004 року N 1952-IV, який передбачає проведення державної реєстрації права на користування земельною ділянкою для ведення сільськогосподарських потреб (договір оренди земельної ділянки) Центром державного земельного кадастру в Зачепилівському районі (за місцем розташування земель). Крім того, згідно Постанови КМУ від 24.01.2000 року №119 реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної рад за місцем розташування земельної ділянку у випадку, коли право на земельну ділянку підтверджується сертифікатом. Державна реєстрація державних актів на право власності на земельну ділянку, договори оренди землі здійснюється структурними підрозділами Центру державного земельного кадастру при Держкомземі України відповідно до п.3.3 Наказу Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 року №174. Отже, в судовому засіданні було встановлено, що Новомажарівська сільська рада в 2005 році не мала повноважень щодо проведення державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок, крім того, вказані Договори не містять в собі ряду істотних умов, які передбачені Законом України «Про оренду землі», тому суд приходить до висновку про необхідність визнання укладених договорів недійсними. Згідно ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільну справу не інакше як за зверненням фізичних чи юридичних осіб в межах заявлених позовних вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть у справі. З урахуванням того, що відповідачами не було заявлено зустрічного позову до позивачів, суд не розглядає питання правових наслідків визнання договорів оренди землі недійсними. Інших доказів підстав обґрунтування позову суду не надано. На підставі викладеного,

Outcome: approved