Jurisdiction: civil
Date: 2008-04-21 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся до суду із позовом про визнання недійсним попереднього договору купівлі-продажу квартири від 27.12.2006 р., укладеного між ним та ТОВ “Стабіл”. Свою заяву обґрунтував тим, що за умовами укладеного договору відповідач взяв на себе зобов'язання в 1 кварталі 2008 р. закінчити будівництво об'єкту, яким є кв.[ADDRESS], загальною площею 79,19 кв.м., оформити правовстановлюючі документи та укласти договір купівлі-продажу квартири. Передбачену договором суму у 548581,50 грн. він сплатив товариству повністю, проте всупереч умовам договору та нормам чинного законодавства відповідач до теперішнього часу не виконав свої зобов'язання, будівництво об'єкту не розпочато та його здавання в 1 кварталі 2008 р. не планується. Разом з тим між сторонами 26.07.2007 р. було укладено додаткову угоду до попереднього договору купівлі-продажу [ADDRESS] від 27.12.2006 р, згідно якої сторони дійшли згоди про припинення дії попереднього договору, а відповідач зобов'язався повернути сплачені грошові кошти. Однак гроші не повернуті, письмові звернення залишаються без відповіді. В судовому засіданні позивач[PERSON] підтримав свої вимоги, посилаючись на обставини, викладені в позовній заяві. В судове засідання відповідач ТОВ “Стабіл” не з'явився, про час і місце судового розгляду оповіщений у встановленому порядку. Відповідно до ст.213 ЦК України зміст правочину може бути витлумачений стороною (сторонами). При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо за правилами, встановленими ч.3 цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення. З наданого суду попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 27.12.2006 р. вбачається, що ТОВ “Стабіл” (продавець) взяв на себе зобов'язання в 7-денний термін з дня оформлення продавцем правовстановлюючих документів укласти із [PERSON] (покупець) нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу (основний договір) квартири [ADDRESS]. Встановлено, що на час розгляду справи продавцем та покупцем всупереч укладеному попередньому договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 27.12.2006 р. основний договір купівлі-продажу об'єкту, яким є квартира [ADDRESS], не укладено. Суду не надано жодного доказу введення об'єкту в експлуатацію. Із позовної заяви [PERSON], із його пояснень в судовому засіданні вбачається, що будівельні роботи [ADDRESS] не розпочаті. У суду відсутні підстави не довіряти таким показам, оскільки будь-яких доказів в їх спростування в судовому засіданні здобуто не було. Відповідно до ч.1 ст.235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Позивач[PERSON] вважає, що спірний договір [ADDRESS] від 27.12.2006 р. є удаваним правочином і приховує собою договір інвестування в будівництво житла. Суд, враховуючи викладене, вивчивши наданий попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 27.12.2006 р., дійшов висновку, що укладений між ТОВ “Стабіл” (продавець) та [PERSON] (покупець) договір вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, або удаваним правочином, оскільки за своїм змістом та метою є договором інвестування в будівництво житла, зокрема квартири [ADDRESS]. Відповідні висновки суду також підтверджуються діями та зобов'язаннями сторін щодо укладення договору купівлі-продажу квартири після здачі будинку в експлуатацію з метою легалізації права власності на вказане майно та діями сторін щодо оплати початково 80% та в подальшому - 100% вартості квартири. Крім того, статтею 635 ЦК України, якою визначено законодавчі умови укладення та виконання попереднього договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 27.12.2006 р., не передбачено на умовах попереднього договору внесення грошових коштів або вчинення інших дій на виконання основного договору. А, оскільки чинним законодавством не передбачено визнання удаваного правочину недійсним, то в даному випадку до таких відносин сторін слід застосовувати норми, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі. При цьому згідно ст.4 Закону України “Про інвестиційну діяльність”, ст.ст.3.4 т п.2 розділу У1 Прикінцевих положень Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю” об'єктами інвестиційної діяльності не можуть бути об'єкти житлового будівництва, фінансування спорудження яких здійснюється з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління. Інвестування та фінансування будівництва таких об'єктів може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, недержавні пенсійні фонди, які створені та діють відповідно до законодавства, а також через випуск безпроцентних (цільових) облігацій, за якими базовим товаром виступає одиниця також нерухомості. Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.1-3,5,6 ст.203 ЦК України. Згідно ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Частиною 5 ст.203 ЦК України визначено, що правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Частиною 3 ст.215 ЦК України встановлено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). При таких обставинах згідно положень чинного та момент укладення спірного правочину законодавства України попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] від 27.12.2006 р. є недійсним, оскільки суперечить вимогам чинного законодавства, а саме: вимогам Закону України “Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю”. Відповідно до ст.216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. При таких обставинах оскільки укладений 27.12.2006 р. між ТОВ “Стабіл” та [PERSON] попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] є недійсним, тому є всі підстави застосування наслідків визнання правочину недійсним та повернення сплачених грошових коштів в сумі 548581,50 грн., така сума визнана відповідачем наданою суду довідкою ТОВ “Стабіл”. Відповідно до ст.88 ЦПК України на користь позивача слід стягнути понесені та документально підтверджені судові витрати у розмірі 1730 грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved