Jurisdiction: commercial
Date: 2008-02-27 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю „Пікнік” (далі – Товариство) звернулося до суду з позовом до регіонального відділення Фонду державного майна України по Донецькій області (далі – Фонд) про визнання договору оренди № 146/97 від 01.01.97 року (далі – Договір) таким, що діє, а також про зобов’язання відповідача переглянути розмір орендної плати. Згодом в порядку статті 24 ГПК України до судового процесу було залучено співвідповідача дочірнє підприємство „Донецький ПромбудНДІпроект” державної акціонерної компанії „Будівельна компанія „Укрбуд” (далі – Компанія), як належного орендодавця за Договором, а також в порядку статті 22 ГПК України позивач змінив предмет спору, вимагаючи визнання за Товариством права на володіння та користування нежитловим приміщенням площею 189,9 м2, розташованим на першому поверсі інженерного корпусу за адресою місто Донецьк, вулиця Артема 145А (далі – Приміщення), строком до 31.12.16 року на умовах Договору, зобов’язання Компанії усунути перешкоди у користуванні об’єктом оренди Приміщенням шляхом відновлення функціонування електромереж, каналізації, водопостачання та опалення, а також вимагаючи зобов’язання Компанії укласти додаткову угоду про внесення змін до Договору у наступній редакції: „...На підставі статті 770 ЦК України вважати орендодавцем за договором оренди № 146/97 від 01.01.97 року, укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю „Пікнік” та регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області – дочірнє підприємство „Донецький ПромбудНДІпроект” державної акціонерної компанії „Будівельна компанія „Укрбуд”. Інші положення залишити без змін...”. Позовні вимоги Товариства ґрунтуються на невизнанні відповідачами права на оренду Приміщення, не зважаючи на автоматичну пролонгацію Договору на десять років після 31.12.06 року, окрім того, Товариство вважає безпідставним створення Компанією перешкод у користуванні позивачем Приміщення та ухилення відповідача від укладення додаткової угоди до Договору, яка б відображала чинний стан правовідносин за Договором, наймодавцем за яким виступає саме Компанія, а не її попередник Фонд. Представники позивача в судовому засіданні підтримали позовні вимоги та надали суду додаткові документи. Представник відповідача Фонду в судовому засіданні підтвердив правонаступництво Компанії по правах та обов’язках Фонду за Договором, а також зазначив, що Фонд вважає Товариство належним користувачем Приміщенням згідно умов Договору, через що Фонд не може бути належним відповідачем у справі № 9/120пд. Відповідач Компанія категорично заперечила проти позову, вказуючи, що строк дії Договору скінчився внаслідок укладення інших правочинів оренди щодо Приміщення – № 45-05 від 17.08.05 року та № 73-06 від 01.04.06 року. В порядку статті 60 ГПК України Компанія звернулася до суду із зустрічним позовом до Товариства, яким вимагала розірвання Договору та зобов’язання Товариства звільнити займане Приміщення. Зустрічні позовні вимоги Компанія обґрунтувала систематичним, з січня 2006 року до грудня 2007 року, невиконанням грошового зобов’язання за Договором, а також нездійсненням страхування предмету оренди, що є істотним порушенням умов Договору та в силу статті 651 ЦК України є підставою для розірвання цієї угоди. Товариство заперечило проти зустрічного позову, вказавши, що Приміщення є належним чином застрахованим, окрім того, умови Договору не визначають строку виконання грошового зобов’язання, а Товариству не було надано відповідної вимоги на оплату орендної плати, внести яку Товариство готове у будь-який час. Вислухавши у судовому засіданні представників сторін, дослідивши матеріали справи та оцінивши подані докази за своїм внутрішнім переконанням, суд вважає, що позов Товариства до Компанії підлягає задоволенню, наразі у задоволенні позовних вимог Товариства до Фонду та зустрічних позовних вимог Компанії до Товариства слід відмовити виходячи з наступного. Дослідивши Договір, з якого виникли цивільні права та обов’язки Товариства та Фонду, суд дійшов висновку, що укладена між сторонами угода за своїм змістом та своєю правовою природою є договором майнового найму (оренди) державного майна, який підпадає під правове регулювання норм статей 256-276 ЦК УРСР та Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, а також статей 759-786 ЦК України і статей 283-292 ГК України, оскільки після 01.01.04 року строк дії Договору та взаємні зобов’язання сторін – продовжилися. Таким чином, в силу статті 256 ЦК УРСР, статті 759 ЦК України, статті 283 ГК України та статті 2 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, а також пункту 1.1 та 6.1 Договору Фонд зобов’язався надати, а Товариство – прийняти у платне користування Приміщення строком на п’ять років до 31.12.01 року. Додатковою угодою до Договору від 24.12.03 року наймодавець Фонд та наймач Товариство погодили новий строк дії Договору – на десять років з 01.01.97 року до 31.12.06 року. Обов’язки та права Фонду у правовідносинах, що виникли з Договору, передано до Компанії, яка згідно наказу державного акціонерного товариства „Будівельна компанія „Укрбуд” № 14 від 26.01.05 року, листа Фонду № 06-63344 від 23.06.05 року та акту приймання-передачі майна до статутного фонду Компанії від 31.01.05 року – отримала на баланс будівлю, в якій знаходиться Приміщення. За таких обставин безсумнівним є перехід до нововиниклої в зобов’язанні особи Компанії, яка стала орендодавцем за Договором, всіх прав та обов’язків по Приміщенню, що були дійсними для Фонду, оскільки приписи частини 2 статті 268 ЦК УРСР та частини 1 статті 770 ЦК України визначають, що договір найму зберігає чинність і при переході майна від однієї організації (наймодавця) до іншої. З огляду на наведене, суд вважає безсумнівним той факт, що з 26.09.06 року, тобто з моменту державної реєстрації речових прав Компанії на Приміщення згідно свідоцтва ЯЯЯ № 333039 – Компанія стала належним наймодавцем за Договором. В порядку статті 188 ГК України Товариство 26.12.07 року надіслало Компанії пропозицію щодо укладення додаткової угоди до Договору від 26.12.07 року за змістом якої: „...На підставі статті 770 ЦК України вважати орендодавцем за договором оренди № 146/97 від 01.01.97 року, укладеним між товариством з обмеженою відповідальністю „Пікнік” та регіональним відділенням Фонду державного майна України по Донецькій області – дочірнє підприємство „Донецький ПромбудНДІпроект” державної акціонерної компанії „Будівельна компанія „Укрбуд”. Інші положення залишити без змін...”. Наймодавець Компанія не відповіла на зазначену пропозицію, що дає право Товариство на звернення до суду з позовом про внесення до Договору змін. Суд вважає, що позовні вимоги у частині внесення змін до Договору, які б відображали, що наймодавцем за Договором є саме Компанія – є такими, що цілком обґрунтовані з доказової та правової точки зору, а також повністю відповідають фактичним правовідносинам за Договором, через що ці вимоги підлягають задоволенню. За відсутності протягом місяця після закінчення строку дії Договору (31.12.06 року) заяви однієї із сторін про припинення Договору або зміну його умов – зазначена угода в силу пункту 6.4 Договору вважається продовженою на тих самих умовах й на той самий строк, що визначені Договором. Ці положення Договору повністю відповідають правилам автоматичної пролонгації договорів оренди (найму), передбачені статтею 260 ЦК УРСР, статтею 764 ЦК України, статтею 284 ГК України та статтею 17 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”. Строк Договору, як зазначалося вище, закінчився 31.12.06 року, наразі, через відсутність письмових заперечень Товариства та Компанії проти його продовження протягом місяця після його закінчення, суд вважає, що строк дії Договору на передбачених у ньому умовах пролонгувався на десять років до 31.12.16 року включно в силу закону та угоди. Нормами статей 4 ЦК УРСР та 11 ЦК України передбачено, що цивільні права можуть виникати із угод (правочинів), які не суперечать закону. Норми статті 204 ЦК України передбачають презумпцію правомірності правочину. З огляду на наведене, суд дійшов висновку, що Товариство на законних підставах наділене чинним цивільним правом тимчасового оплатного користування Приміщенням, яке (право) виникло з правочину Договору, який є правомірним в силу закону, причому означена правомірність не спростована судом. Посилання Компанії на наявність інших правочинів щодо Приміщення № 45-05 від 17.08.05 року та № 73-06 від 01.04.06 року – до уваги судом не беруться, оскільки всупереч тверджень Компанії, вказані правочини не містять вказівок на припинення дії Договору. Окрім того, відповідач Компанія і сама усвідомлює те, що Договір станом принаймні на 01.02.08 року є чинним, оскільки 01.02.08 року Компанія звернулася до суду з зустрічною позовною заявою про розірвання цього Договору. Для захисту права користування (у тому числі тимчасового оплатного користування) в силу статті 396 ЦК України застосовуються положення закону, встановлені для захисту права власності. Виходячи зі змісту норм статей 4 ЦК УРСР, 11 та 204 ЦК України – Товариство є добросовісним користувачем Приміщенням, яке перебуває в його володінні на праві оренди. За наведених обставин суд вважає безсумнівною наявність у Товариства права на оренду Приміщення згідно Договору. Лист Компанії № 1/429-6-41 від 06.03.07 року, в якому сформульовано вимогу до Товариства звільнити Приміщення, наказ Компанії від 26.03.07 року № 19 „Про створення комісії з приймання приміщень”, пунктом 3 якого віддано розпорядження законсервувати Приміщення та відключити Приміщення від електро-, тепло- та водопостачання – суперечать низці нормативних актів, зокрема, статті 525 ЦК України, статті 291 ГК України та статті 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”, якими визначено неприпустимість односторонньої відмови (розірвання) від зобов’язань взагалі та від господарських договорів оренди зокрема. За нормами статей 391 та 392 ЦК України, власник (так само як і суб’єкт права тимчасового користування) наділений правом захисту права власності в суді у разі невизнання або оспорювання іншими особами такого права власності (або іншого речового права), та правом вимагати усунення перешкод у правомірному користуванні належною річчю. Оскільки лист Компанії від 31.08.07 року № 1-1554-6-38 щодо відключення комунікацій Приміщення, лист Компанії № 1/429-6-41 від 06.03.07 року, наказ Компанії від 26.03.07 року № 19 „Про створення комісії з приймання приміщень”, акти про відключення комунікацій від 03.09.07 року та від 18.02.08 року, а також зміст відзиву Компанії та зустрічний позов містять посилання на необхідність припинення чинності Договору та створення істотних перешкод користуванню Приміщенням шляхом відключення від комунікацій, то це свідчить про те, що відповідач не визнає право користування Товариства Приміщенням та умисно створює перешкоди такому користуванню, у зв’язку з чим суд вважає, що позивач мав право звертатися до суду за захистом свого порушеного речового права, а позовні вимоги щодо визнання права на користування та володіння Приміщенням за Договором і усунення перешкод у користуванні є такими, що підлягають задоволенню. Наразі, суду всупереч статті 33 ГПК України не доведено, що відповідач Фонд оспорює речові права Товариства за Договором, створює перешкоди у користуванні Приміщенням або має укладати додаткові угоди до Договору, тому у задоволенні позовних вимог до Фонду слід відмовити через те, що зазначений суб’єкт не порушував на момент звернення Товариства з позовом до суду та на момент вирішення спору по суті права та охоронювані законом інтереси Товариства. Вимоги зустрічної позовної заяви щодо розірвання Договору та звільнення Приміщення, які ґрунтуються на істотному порушенні Товариством умов Договору – є безпідставними та задоволенню не підлягають. Зокрема, пунктом 4.1 Договору дійсно передбачено обов’язок Товариства застрахувати Приміщення. Водночас, строк виконання цього зобов’язання Договором не передбачений, натомість Товариство здійснило страхування орендованого майна, на що достовірно вказують примірники договорів страхування № 214/686Д від 27.10.03 року, № 01-488 від 29.12.03 року, № 17-1617 від 10.01.05 року, № 100211-17-01-06 від 08.02.06 року, № 1000044-17-01-08 від 31.01.08 року та надані платіжні документи щодо сплати страхових платежів, - через що посилання Компанії на порушення умов Договору Товариством в цій частині позбавлені доказового підґрунтя та повністю спростовані матеріалами справи. Умовами пункту 3.1 та 4.1 Договору визначено обов’язок Товариства провадити оплату орендної плати до Державного бюджету України. Строк виконання грошового зобов’язання за Договором – також не визначений, тому момент виникнення права вимоги зі сплати орендної плати виникає в порядку частини 2 статті 530 ЦК України – на восьмий день після пред’явлення письмової вимоги. Товариство неодноразово зверталося з вимогами щодо сплати орендної плати та надавала відповідачу рахунки на оплату, наразі всі зазначені рахунки та вимоги вказують на внесення орендної плати на користь Компанії, водночас умови Договору прямо вимагають внесення плати виключно до Державного бюджету України. Оскільки суду не надано доказів пред’явлення згідно Договору письмових вимоги до Товариства щодо сплати орендної плати на користь Державного бюджету України, суд вважає, що момент виконання грошового зобов’язання за Договором – не настав, тому посилання Компанії на порушення Товариством умов оплати орендної плати за Договором – є безпідставними. Інших суттєвих порушень умов Договору, які б згідно статті 651 ЦК України могли слугувати підставою для розірвання Договору в судовому порядку – Компанією не наведено. Таким чином, причиною виникнення спору є протиправне невизнання та порушення Компанією права Товариства на користування Приміщенням, незаконне створення перешкод у користуванні Приміщенням, а також порушення Компанією норм ЦК України, ГК України, Закону України „Про оренду державного та комунального майна” та інших норм, які регулюють режим речового права користування та порядок виконання договірних зобов’язань. Відповідно до статті 49 ГПК України, державне мито та витрати на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу покладаються судом на Компанію. На підставі ст.ст.4, 256-276 ЦК УРСР, ст.ст.16, 204, 382, 392, 397, 525, 530, 759-786 ЦК України, ст.ст.283-292 ГК України, ст.ст.2, 5, 17, 26 Закону України „Про оренду державного та комунального майна”,

Outcome: approved