Jurisdiction: civil
Date: 2013-06-24 00:00:00

Позивач звернувся до суду з вказаним позовом посилаючись на те, що між нею та відповідачем [PERSON], 03 квітня 2009 року був укладений основний договір купівлі-продажу земельної ділянки, розташованої в с. Березівка, Колонщинської сільської ради, Макарівського району, Київської області розміром 0,1501 га . Причина, яка обумовила купівлю вказаної земельної ділянки є участь її у проекті Олімпік-парк, який передбачав придбання у власність домоволодіння у котеджному містечку Олімпік-парк . Крім того, між позивачем та відповідачем ТОВ Траверз-Буд 20.12.2007 року був укладений договір доручення на будівництво котеджу на ділянці, яку вона придбала у [PERSON], а також договір на участь у витратах на утримання будинку від 20.12.2008 року. Вказані договори були укладені з метою придбання котеджу у котеджному містечку [PERSON] парк, про яке позивач дізнався з реклами, розміщеної на бігбордах та з рекламного буклету, в яких було зображено котеджне містечко [PERSON] парк, що містить розвинену інженерну, побутову інфраструктуру, службу експлуатації, рекреацію, охоронну службу. Вказана реклама розповсюджувалась ТОВ ДК Європа. Свої зобовязання за вказаними вище договорами позивач виконав в повному обсязі, сплативши визначену договорами суму. Натомість, станом на час звернення до суду, бажаного результату, а саме котеджу у складі котеджного містечка [PERSON] парк, позивач не отримав. Вважає, що вказані вище договори були укладені внаслідок обману та мають бути визнані недійсними відповідно до ч. 1 ст. 230 ЦК України, оскільки відповідачі навмисно ввели його в оману щодо обставин, які мають істотне значення. Позивача було введено в оману , оскільки під час пропонування продукції (підписання низки договорів, виконання яких мало б призвести до отримання нею домоволодіння в котеджному містечку [PERSON] парк їй надавалась нечітка та у двозначний спосіб інформація, яка не дозволила їй зробити свідомий вибір. Адже відповідно до рекламних матеріалів та усних обіцянок представників відповідачів позивач мав отримати домоволодіння із розвинутою інженерною та соціальною інфраструктурою . Крім того, ціна земельної ділянки вдвічі перевищує її ринкову вартість на момент укладення право чинів, оскільки відповідачі запевняли її що у вартість закладено інфраструктура котеджного містечка , насправді ЦК не відповідало дійсності, адже товар , який отримав позивач не той, тобто не з тими характеристиками , які був заявлений до початку його продажу. Так відповідачі ввели позивача в оману щодо природи укладених договорів, та прав і обовязків сторін, що з нього випливають, оскільки мав укладатися договір інвестування житла відповідно до Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, а не окремі договори купівлі-продажу та будівництва житла; позивач була введена в оману щодо ціни земельних ділянок, які нею були придбані, оскільки така ціна була значно завищеною від ринкових цін на час укладення спірних договорів; укладаючи спірні договори позивач була введена в оману щодо наявності інженерних мереж на території котеджного містечка [PERSON] парк, які, як виявилося, відсутні; також позивач була введена в оману щодо строків виконання робіт по будівництву котеджу, який вона придбала та щодо якості і властивості речі (котеджу), які істотно знижують його вартість, тобто інженерної та соціальної інфраструктури котеджного містечка [PERSON] парк. Посилаючись на вказані обставини позивач просив визнати недійсними договір бронювання земельної ділянки, попередній та основний договори купівлі-продажу земельної ділянки, укладених нею з [PERSON], визнати недійсними договір доручення на будівництво котеджу та договір про участь у витратах на утримання будинку, укладені з ТОВ Траверз-Буд, визнати недійсним додаткову угоду від 17.09.2008 року укладену з ТОВ Траверз-Буд, визнати недійсним договір на участь у витратах на утримання будинку від 20.12.2007 року укладений з ТОВ Траверз Буд та стягнути з відповідачів кошти, що були сплачені позивачем по недійсним договорам у сумі , а також збитки, що були завдані позивачеві у подвійному розмірі . У судовому засіданні представник позивача [PERSON] позовні вимоги підтримала , подала свої пояснення. Представник відповідачів [PERSON] та ТОВ Траверз-Буд - [PERSON] , проти задоволення позову до його довірителів заперечив повністю, просив у його задоволенні відмовити за відсутністю підстав для визнання оспорюваних договорів недійсними, подав письмові заперечення. Відповідач ТОВ ДК Європа свого представника у судове засідання не направили, хоча неодноразово на їх юридичну адресу відправлялись судові повідомлення. Вислухавши пояснення представників сторін, свідка [PERSON], дослідивши матеріали справи, суд встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. Між позивачем по справі та відповідачем ТОВ Девелоперська компанія Європа 30 листопада 2007 року був укладений договір бронювання земельної ділянки № 30.11\\618\\2 . Відповідно до п.1 Договору, предметом вказаного договору є бронювання земельною ділянки розташованої в селі Березівка Макарівського району Київської області в котеджному містечку Олімпік-Парк . Під бронюванням в цьому Договорі розуміється фіксування земельної ділянки за клієнтом. ( а.с. 23-25) 20.12.2007 року між позивачем та відповідачем [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки № 618 (далі - попередній договір) та 03.04.2009 року договір купівлі-продажу земельної ділянки № 618\\1 (далі основний договір), за якими позивач придбав у [PERSON], земельну ділянку за адресою: с. Березівка, Колонщинської сільської ради, Макарівського району, Київської області, площею 0,1501 га, номер земельної ділянки за генеральним планом забудови № 618, цільове призначення для будівництва та обслуговування жилого будинку та господарських споруд, кадастровий номер земельної ділянки, частина якої відчужується 3222782600:07:013:0022, що належала [PERSON], на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ № 089952 , виданого 05.02.2007 року та зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю № 010700600075. Продаж вчинено за домовленістю сторін за 722\~ 554,50 грн. Як попередній договір так і основний, укладені між позивачем та [PERSON], були посвідчені нотаріусом та зареєстровані в реєстрі. ( а.с. 27-37) Зазначені договори є чинними, жодна із сторін у встановленому законом порядку вказані договори не оспорювала, як не оспорювала і окремі їх умови. Умови зазначених вище договорів сторони виконали в повному обсязі, а саме, позивачка сплатила в повному обсязі вартість земельної ділянки , а [PERSON], передав позивачу обумовлену договорами земельну ділянку, що підтверджується письмовими матеріалами справи та не заперечувалося представниками сторін в судовому засіданні. (а.с. 38-41) В подальшому , між позивачкою та ТОВ Траверз-Буд 20.12.2007 року було укладено договір доручення №1/618, відповідно до умов якого ТОВ Траверз-Буд від імені та за рахунок позивача зобовязалося вчинити певні юридичні дії, а саме: укласти договір підряду щодо будівництва обєкту нерухомості, після завершення будівельних робіт щодо спорудження об'єкту нерухомості надати довірителю документи, необхідні для послідуючого оформлення його у власність; здійснити відповідні розрахунки пов'язані з виконанням умов даного договору (п. 1.1 вказаного договору). Пунктом 1.2 договору доручення визначено, що об'єктом нерухомості є котедж (індивідуальний житловий будинок), будівництво якого буде здійснюватись за адресою: село Березівка, Колонщинської сільської Ради, Макарівського району, Київської області. Номер земельної ділянки за викопіюванням з генерального плану забудови № 618. Початок будівництва обєкту нерухомості IV квартал 2007 року, завершення будівництва IV квартал 2008 року. Вартість обєкту нерухомості за договором 397\~ 687,50 грн. (п. 1.3.1, 1.3.2, 1.5 договору). ( а.с. 43-54) 17 вересня 2008 року між сторонами було укладено додаткову угоду №1 до договору доручення №1\\618 , де було збільшено суму вартості обєкту нерухомості, обумовлена винагорода повіреного та чітко визначені перелік робіт, що доручаються до виконання повіреному . ( а.с. 56-57,58 ) Умови зазначеного вище договору позивач виконав, сплативши обумовлену договором суму, що підтверджується копіями платіжних доручень та не заперечувалося відповідачем. ( а.с. 59-61) Крім цього, між позивачем та ТОВ Траверз-Буд 20.12.2007 року було укладено договір про участь у витратах на утримання будинку, відповідно до умов якого ТОВ Траверз-Буд зобовязалося надавати послуги з утримання будинку, його охорони. Відповідно до п. 10 договору договір набуває чинності із дня введення в експлуатацію будинку і діє безстроково. Вирішуючи вимоги за позовом [PERSON] щодо недійсності оспорюваних ним договорів, суд виходить з наступного. Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Згідно із ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Вимоги, встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 ЦК України, встановлюють умови дійсності угод. Такими умовами є: - зміст правочину, який не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; - необхідний обсяг цивільної дієздатності особи, яка вчиняє правочин; - волевиявлення учасника правочину, яке має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; - правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; ЦК України встановлює презумпцію правомірності правочину, тобто правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК України). Натомість недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена як будь-якою заінтересованою особою, так і суд з власної ініціативи може застосувати такі наслідки. Правочини, укладені внаслідок обману, є правочини з дефектом волі сторони, оскільки у сторони, яка діяла під впливом обману, внутрішня воля сформувалася невірно під впливом хибних відомостей про обставини правочину, спричинених діями інших осіб. Наслідки укладення таких правочинів встановлені у ст. 230 ЦК України. Так, якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину. Обставини, які мають істотне значення визначені у ч. 1 ст. 229 цього Кодексу. Так вказана норма передбачає, що істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка ж щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом. Під обманом слід розуміти навмисне введення в оману однією стороною правочину іншої сторони з метою вчинення правочину. Обман - це певні винні, навмисні дії сторони, яка намагається запевнити іншу сторону про такі властивості й наслідки правочину, які насправді наступити не можуть. При обмані наслідки правочину, що вчиняється, є відомими й бажаними для однієї зі сторін. Встановлення наявності умислу у недобросовісної сторони ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину за ст. 230 ЦК України. Обман може відбуватися як у вигляді активної поведінки або повідомлення про будь-які обставини, яких насправді немає (повідомлення недостовірних відомостей про предмет договору, надання підробних документів про право власності на продавану річ, про право на вчинення такого правочину), так і у вигляді свідомого замовчування обставин, які можуть перешкодити укладенню правочину. Вирішуючи вимоги щодо визнання недійсними попереднього та основного договорів купівлі-продажу земельної ділянки, укладених між позивачем та [PERSON], суд вважає, що у їх задоволенні слід відмовити з огляду на наступне. Позивач, вимагаючи визнати недійсними вказані договори, на виконання вимог ст. 60 ЦПК України не довів належними та допустимими доказами факт умисної поведінки [PERSON], щодо введення його в оману про обставини, які мають істотне значення, а саме щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Предметом цих договорів була земельна ділянка як самостійний обєкт цивільного обороту. У відповідності до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. При цьому в силу ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. В даному випадку були укладені попередній договір купівлі-продажу земельної ділянки та договір купівлі-продажу земельної ділянки, за якими позивач придбала у [PERSON], земельну ділянку за адресою: с. Березівка, Колонщинська сільська рада Макарівського району Київської області. Позивач не має жодних претензій до самої земельної ділянки. Згідно з умовами попереднього договору [PERSON], був зобов'язаний укласти основний договір, а згідно основного договору останній взяв на себе єдине зобов'язання - передати позивачу у власність земельну ділянку. Взяті на себе зобов'язання відповідач перед позивачем виконав що не заперечувалося позивачем. Жодних інших умов, які б стосувалися котеджного містечка [PERSON] парк вказані договори не містили. Будь-яких інших зобов'язань, крім тих, що передбачені попереднім та основним договорами, [PERSON], перед позивачем не має, в тому числі, по будівництву будинку на цих земельних ділянках та/або котеджного містечка навколо. Свідок [PERSON] у судовому засіданні пояснив, що він є чоловіком позвиачкм по справі . З рекламних матеріалів вони з дружиною дізнались про проект Олімпік-парк і знайшовши в Інтернеті адресу, поїхали до офісу, де громадянка [PERSON], яка діяла як представник КМ [PERSON], розповіла та пояснила всі відомості щодо придбання котеджу у вказаному котеджному містечку. Саме за цією інформацією першим кроком було придбання земельної ділянки , укладення спочатку договору бронювання, потім попереднього договору купівлі-продажу земельної ділянки, а лише потім укладення основного договору купівлі-продажу земельної ділянки. У вартість земельної ділянки входило і користування інженерною та соціальною інфраструктурою . Виходячи з вказаних показів свідка , твердження позивача, що договір доручення на будівництво об'єкта нерухомості, укладений ним з ТОВ Траверз-Буд, нібито є частиною попереднього та основного договору купівлі-продажу землі, то таке твердження є необґрунтованим та спростовується самими договорами, які є різними за природою, змістом, правами та обовязками, що з них виникають. Що ж до посилання позивача на те, що причиною, яка обумовила придбання зазначених земельних ділянок є обслуговування індивідуального будинку у котеджному містечку [PERSON] парк, то суд вважає, що це є мотивом, тобто внутрішнім спонукання особи до здійснення правочину, та не має істотного значення. За таких умов мотиви, якими керувався позивач, укладаючи договори купівлі-продажу земельної ділянки, не є підставами для визнання вказаних договорів недійсними. Таким чином, суд приходить до висновку, позивач укладаючи як договір бронювання , попередній так і основний договір купівлі-продажу земельної ділянки усвідомлював їх природу, права і обовязки сторін, що з них випливають, мав можливість з ними ознайомитися до їх підписання, а більше того нотаріус розяснював як природу посвідчуваних договорів так і права та обовязки що з них випливають, підписані позивачем договори не містять будь-яких умов щодо [PERSON] парку, ціна земельних ділянок, які ним були придбані, була визначена договором за згодою сторін. Отже відсутність факту введення позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для укладення попереднього та основного договору купівлі-продажу земельної ділянки, виключають можливість визнання їх недійсними з заявлених позивачем підстав. Що ж до вимог про визнання недійсним договору доручення, укладеного між позивачем та ТОВ Траверз-Буд, суд вважає, що вони також не підлягають задоволенню з аналогічних підстав. Договір доручення №1/618 , укладений між позивачем та ТОВ Траверз-Буд передбачав здійснення останнім від імені та за рахунок позивача вчинення певних юридичних дій по організації будівництва котеджу (укладення від імені позивача договору підряду) та проведення від імені позивача відповідних розрахунків. Укладаючи договір доручення позивач чітко розумів, що він не купує готовий житловий будинок, а доручає лише організовувати його будівництво. При цьому об'єктом будівництва виступає саме житловий будинок, без додаткових об'єктів - комунікаційних мереж, об'єктів соціальної інфраструктури, інженерних мереж, комунікацій, цілого котеджного містечка [PERSON] парк тощо. Саме ж будівництво об'єктів інженерних мереж, соціальної інфраструктури та комунікацій здійснюється на підставі інших договорів, не укладених із позивачем. Посилання позивача на те, що договір доручення начебто є складовою частиною попередніх та потім основних договорів купівлі-продажу земельних ділянок є неаргументованими, оскільки кожен із цих договорів має свій індивідуальний склад учасників, жоден з них не встановлює своїм змістом прав та обов'язків для третіх осіб, абсолютно різні предмети договорів та індивідуальні істотні умови. Твердження позивача, що укладення договору доручення відбулося за вимогою [PERSON], оскільки в попередньому договорі купівлі-продажу землі містилась норма, за якою продавець земельної ділянки мав право відмовитись від укладення основного договору, якщо покупець не виконає зобов'язань щодо укладення договору доручення із ТОВ Траверз-Буд, не є обґрунтованими, оскільки попередні договори не містили в собі обов'язку позивача укласти договір доручення. Тобто право продавця не кореспондувалося із обов'язком покупця, і застосовувати це право чи ні, це був би вибір продавця. Щодо посилань позивача на те, що його було введено в оману при укладенні спірних договорів, оскільки те, що він отримав за спірними договорами не відповідає рекламному буклету, яка була надана позивачу, слід зазначити наступне. Як передбачено ч. 1 ст. 202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Суд вважає, що ілюстрована книжка реклама не має сили правочину, який передбачає зобов'язання відповідачів побудувати котеджне містечко. У письмовій формі належить вчиняти правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених ч. 1 ст. 206 цього Кодексу (ч. 1 ст. 208 ЦК України). При цьому недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо -, відеозапису та іншими доказами. Згідно ч. 1 ст.207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або у кількох документах, у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Частина 1 ст. 207 ЦК України передбачає, що правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою. Ілюстрована книжка - реклама не містить а ні підписів відповідачів, а ні їх печаток. Позивач не надав суду першої інстанції будь-який документ, лист, телеграму, якими він обмінявся зі сторонами та які б передбачали зобов'язання відповідачів побудувати котеджне містечко в с. Березівка, Колонщинська сільська рада, Макарівського району, Київської обл. Отже відсутність факту введення позивача в оману щодо обставин, які мають істотне значення для укладення договору доручення виключає можливість визнання його недійсним з заявлених позивачем підстав. Суд не погоджується з посиланням позивача на те, що на його відносини з відповідачами поширюються вимоги Закону України Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю, оскільки згідно ст. 1 цього Закону він встановлює загальні принципи, правові та організаційні засади залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами, а також правові засади та особливості випуску, розміщення та обліку сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. Відповідачі не здійснювали залучення коштів в управління з метою фінансування будівництва, а також не здійснювали випуск, розміщення та облік сертифікатів фондів операцій з нерухомістю. Відносини сторін регулюються виключно Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Укладення єдиного договору фінансування будівництва житла не є можливим у даному випадку, оскільки власники земельних ділянок є фізичними особами, не мають і не можуть мати ліцензій на будівельну діяльність, а тому не могли би забезпечити будівництво котеджу для позивача. А з іншого боку ТОВ Траверз-Буд не є фінансовою установою, а також не могло би укласти такий договір, оскільки не було власником земельних ділянок. Вимоги ж щодо визнання недійсним договору про участь у витратах на утримання будинку судом не можуть бути задоволені, оскільки не може бути визнаний недійсним договір, який не набрав чинності, а позивачем не надано доказів на підтвердження введення будинку в експлуатацію як обовязкової умови набрання цим договором чинності. Інші вимоги за позовом щодо повернення сплачених коштів за спірними договорами та стягнення збитків у подвійному розмірі судом відхиляються, оскільки вони є похідними від вимог про визнання недійсними правочинів. Враховуючи викладене, у задоволенні позовних вимог слід відмовити повністю. Відповідно до ст. 88 ЦПК України у разі відмови в позові судові витрати стягненню з відповідачів не підлягають.

Outcome: dismissed