Jurisdiction: civil
Date: 2013-08-26 00:00:00

У серпні 2013 року громадянин [PERSON] Ломаіа Романозі звернувся до Іванківського районного суду Київської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю Укрспортбудінвест про стягнення заборгованості по орендній платі та неустойки. В обгрунтування своїх вимог Позивач посилається на те, що між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди цілісного майнового комплексу (в подальшому Договір), відповідно до якого Позивач передав у строкове, оплатне користування Відповідачеві обєкти нерухомого майна, що входили до складу цілісного майнового комплексу з переробки товарної риби та продуктів тваринництва, розташовані за адресою: Київська обл., Іванківський район, с. Сукачі, вул. Рибокомбінат, 1 та Київська обл., Іванківський район, с. Сукачі, вул. Шевченка, 43 (в подальшому Обєкти нерухомості). Як зазначив Позивач, з квітня 2013 року Відповідач перестав виплачувати орендні платежі, а на вимогу Позивача звільнити обєкт оренди та погасити існуючу заборгованість, відповів відмовою, посилаючись на ту обставину що право власності Позивачем не зареєстроване у встановленому порядку. В звязку із цим, Позивач, вважаючи, що його порушене право підлягає захисту, звернувся до суду із вищевказаною позовною заявою, якою просив зобовязати Відповідача звільнити Обєкти нерухомості та повернути їх Позивачеві, а також стягнути з Відповідача заборгованість по виплаті орендної плати в сумі 60 000,00 грн. та неустойку у вигляді пені в розмірі 1 328,76 грн. У судовому засіданні 20 серпня 2013 року представник Позивача подав заяву про зміну предмету позову, доповнивши його позовними вимогами про визнання договору купівлі-продажу, укладеного із ВАТ Іванківрибсільгосп від 29.01.09 р. дійсним та визнання за Позивачем права власності на наступні Обєкти нерухомості: 1) Коптильний завод (коптильний цех) (літера А), загальною площею 1129,6 кв.м., розташований за адресою: Київська область, Іванківський район, село Сукачі, вулиця Рибкомбінат, будинок 1; 2) Адмінбудинок (літера А), загальною площею 353,2кв.м., розташований за адресою: Київська область, Іванківський район, село Сукачі, вулиця Рибкомбінат, будинок 1; 3) Майновий комплекс загальною площею 5\~ 054,80 кв.м., розташований за адресою: Київська область, Іванківський район, село Сукачі, вулиця Рибкомбінат, будинок 1, що складається з наступних нежилихприміщень, будівель і споруд: - Будинок КПП (літера Б) загальною площею 251,2 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера В) загальною площею 680,4 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Г) загальною площею 707,1 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Д) загальною площею 509,1 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Е) загальною площею 678,0 кв.м.; - Вбиральня (літера Ж) - Нежиле приміщення (літера З) загальною площею 179,6 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера І) загальною площею 259,3 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Л) загальною площею 301,1 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера М) загальною площею 760,8 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Н) загальною площею 8,4 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера О) загальною площею 10,3 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера П) загальною площею 17,7 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Р) загальною площею 437,6 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера С) загальною площею 135,6 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Т) загальною площею 73,7 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера У) загальною площею 26,7 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Ф) загальною площею 8,2 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Х) загальною площею 4,0 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Ч) загальною площею 6,0 кв.м.; - Погріб (літера Ш); - Навіс (літера Я); - Огорожа (М-8); - Водонапірна башта (І); - Водонапірна башта (ІІ); - Естакада (ІІІ); - Вимощення (ІV); - Водопровід (V); - Каналізація (VІ); - Газопровід (VІІ). 4) Майновий комплекс загальною площею 2\~ 327,50 кв.м., розташований за адресою: Київська область, Іванківський район, село Сукачі, вулиця Шевченка, будинок 43, що складається з наступних нежилих приміщень, будівель і споруд: - Нежиле приміщення (літера А) загальною площею 894,2 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Б) загальною площею 59,5кв.м.; - Нежиле приміщення (літера В) загальною площею 888,5 кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Г) загальною площею 456,4кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Д) загальною площею 18,6кв.м.; - Нежиле приміщення (літера Е) загальною площею 10,3кв.м.; - Вбиральня (літера Ж); - Напірна башта (І); - Силосна яма (ІІ). Представник Відповідача проти уточненого позову заперечував та просив залишити його без задоволення за безпідставністю, а також заявив клопотання про залучення у якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача [PERSON] акціонерне товариство Іванківрибсільгосп (далі Третя особа). Третя особа не направила до судового засідання уповноваженого представника, подала письмові пояснення, якими проти задоволення позову не заперечувала, стверджувала, що договір купілі-продажу Обєктів нерухомості є дійсним, Обєкти нерухомості були фактично передані у власність Позивача, а Третя особа отримала за їх продаж кошти. Вищевказаною заявою Третя особа просила слухати справу за відсутності її уповноваженого представника. Заслухавши представників сторін, присутніх у судовому засіданні, взявши до уваги письмові пояснення Третьої особи, обєктивно оцінивши наявні докази, вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову, виходячи з наступного: Судом встановлено, що 26 грудня 2011 року між Позивачем та Відповідачем було укладено договір оренди цілісного майнового комплексу (в подальшому Договір), відповідно до п. 1.1 якого Позивач виступає орендодавцем та зобовязується передати у строкове, оплатне користування цілісний майновий комплекс з переробки товарної риби та продуктів тваринництва, розташований за адресою: Київська обл., Іванківський район, с. Сукачі, вул. Рибокомбінат, 1 та Київська обл., Іванківський район, с. Сукачі, вул. Шевченка, 43 (в подальшому Обєкти нерухомості), а Відповідач виступає орендарем, зобовязується прийняти Обєкти нерухомості та сплачувати орендні платежі за користування ними, відповідно до Розділу 5 Договору. При цьому, пунктом 1.2 Договору передбачено, що Обєкти нерухомості належать Позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 29.01.2009 року, укладеного із [PERSON] акціонерним товариством Іванківрибсільгосп (далі Договір-2). При цьому, виходячи із дослідженої копії вищевказаного Договору-2, останній не був посвідчений нотаріально та не був зареєстрований у встановленому порядку. Як зазначив Позивач, і не заперечував Відповідач, з квітня 2013 року Відповідач припинив виплачувати орендні платежі, що підтверджується тим, що не були підписані Акт приймання оплати по Договору. 21 липня 2013 року Позивач направив Відповідачеві повідомлення про розірвання договору оренди у порядку ч. 2 ст. 782 ЦК України, яким окрім іншого, вимагав у триденний строк звільнити обєкт оренди, повернувши його за актом приймання-передачі та погасити існуючу заборгованість. Листом вих. № 24/07-13 від 24 липня 2013 року Відповідач відмовився задовольнити вимоги Позивача в звязку із тим, що, як стало відомо Відповідачеві, право власності на Обєкти нерухомості не зареєстроване за Позивачем у встановленому порядку, таким чином Позивач, не будучи власником Обєктів нерухомості, не має права передавати їх в оренду, стягувати орендні платежі, отже Відповідач не вважає себе зобовязаним сплачувати такі платежі і вбачає за можливе повернути обєкт оренди виключно законному власнику, право власності якого зареєстроване у встановленому порядку. При наданні нормативної оцінки права Позивача на стягнення заборгованості по орендній платі, потребує дослідження питання наявності у Позивача права власності на спірні Обєкти нерухомості. Статтею 761 ЦК України визначено, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. У відповідності до ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. При цьому, статтею 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Дослідивши копію Договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу ВАТ Іванківрибсільгосп від 29 січня 2009 року, суд доходить висновку, що він не був нотаріально посвідчений. При цьому, Позивачем не було надано доказів про державну реєстрацію за ним права власності на спірні Обєкти нерухомості. Третя особа, що не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні Позивача ВАТ Іванківрибсільгосп у своїх письмових поясненнях зазначила, що будучи продавцем за вищевказаним договором купівлі-продажу, виконала всі зобовязання, покладені на неї зазначеним договором та чинним законодавством, разом із тим Третя особа не має до Позивача жодних претензій. А нотаріальне посвідчення даного договору та державна реєстрація права власності мала б бути здійснена самостійно Позивачем та на його власний розсуд. Причини не здійснення цього Третій особі невідомі. Суд не може погодитися із твердженням Третьої особи, що обовязок по нотаріальному посвідченню договору купівлі-продажу Обєктів нерухомості покладений на Позивача, оскільки виходячи із положень ч. 3 ст. 626 та ст. 655 ЦК України, договір купівлі-продажу є двостороннім правочином, отже його нотаріальне посвідчення потребує ініціативної участі обох його сторін. Виходячи із зазначеного, суд вважає, що Третя особа ухилилася від нотаріального посвідчення договору у розумінні ст. 220 ЦК України. Відповідно до ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Надаючи правову оцінку відсутності державної реєстрації Позивачем права власності на Обєкти нерухомості, слід звернутися до профільного нормативно-правового акту, що регулював відносини у галузі державної реєстрації права власності на обєкти нерухомого майна на момент укладення Договору-2. Таким актом було Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затверджене Наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 року № 7/5. Відповідно до абз.\~ 2,\~ 3 п. 3.1 Тимчасового положення, реєстратор БТІ встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на обєкти, права щодо яких підлягають державній реєстрації, зокрема: відповідність обовязкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення (у випадках, встановлених законом). Очевидно, що без дотримання нотаріальної форми Договору-2, в звязку із ухиленням Третьої особи від його посвідчення, у Позивача була відсутня можливість зареєструвати його у встановленому порядку. Разом із тим, Третя особа стверджує у своїх поясненнях, що ВАТ Іванківрибсільгосп та Ломаіа Романозі як сторони правочину домовилися щодо усіх істотних умов Договору-2, що підтверджується письмовими доказами, і вчинили повне виконання договору, в звязку із чим договір є дійсним, оскільки ВАТ Іванківрибсільгосп вважає, що нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу мала б бути здійснена самостійно позивачем та на його власний розсуд, а тому на думку третьої особи, Позивач набув право власності на Обєкти нерухомості, отже суд вбачає наявність підстав для задоволення його позовних вимог. Судом було досліджені додатки до Договору-2, а саме копії акту приймання-передачі Обєктів нерухомості та акту приймання-передачі коштів від 29 січня 2009 року. Суд погоджується із твердженням Третьої особи та Позивача про досягнення ними домовленості про істотні умови договору, повного та належного його виконання, і доходить висновку про задоволення позовної вимоги про визнання договору купівлі-продажу цілісного майнового комплексу ВАТ Іванківрибсільгосп від 29 січня 2009 року дійсним на підставі ст. 220 ЦК України. Відповідно до ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів зокрема може бути визнання права. Відповідно до ч. 1 ст. 316 ЦК України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Відповідно до ст. 321 ЦК України встановлено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою. Таким чином, враховуючи, що Відповідачем не визнається право Позивача як власника спірних Обєктів нерухомості, суд вважає, що таке право підлягає захисту шляхом визнання права власності на вищевказані Обєкти нерухомості. При цьому, суд звертає увагу, що право власності на згадувані Обєкти нерухомості підлягає подальшій державній реєстрації у відповідності до норм Закону України Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що може бути здійснена державним реєстратором прав на нерухоме майно, або нотаріусом як спеціальним суб'єктом, на якого покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно - під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном (Обєктами нерухомості). Повертаючись до питання стягнення заборгованості за договором оренди та зобовязання Відповідача звільнити спірні приміщення, суд виходить з наступного: Згідно ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. У відповідності до ч. 1 ст. 162 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Судом встановлено що, протягом строку оренди до березня 2013 року включно,Відповідач належним чином виплачував орендні платежі та користувався Обєктами нерухомості, отже визнавав свій обовязок, передбачений Договором оренди. Зазначене підтверджується наявними у матеріалах справи копіями щомісячних актів прийняття оплати з грудня 2011 по березень 2013 року. Проте, з квітня 2013 року Відповідач перестав виплачувати орендні платежі, що підтверджується відсутністю підписаних актів прийняття оплати по Договору та не заперечується представником Відповідача. Відповідно до ст. 629 Цивільного кодексу України, договір є обовязковим до виконання. А відповідач порушив дану норму, не виконуючи свої зобовязання по оплаті оренди. Згідно ст. 526 ЦК, зобовязання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Статтею 530 ЦК України передбачено: якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Оскільки в п. 5.1 Договору встановлено, що Відповідач мав сплачувати орендні платежі кожного місяця не пізніше, ніж до 20 числа кожного місяця, останній порушив свій обовязок по виконанню умов Договору по внесенню орендної плати у встановлений строк. Пунктом 5.2 Договору передбачено, що сума орендного платежу складає за перші два місяці 20\~ 000,00 гривень, а за кожен наступний місяць оренди 15\~ 000,00гривень. Отже суд доходить висновку про обгрунтованість позовної вимоги про стягнення 60\~ 000,00 гривень за час прострочення виконання зобовязань з квітня по липень 2013 року (4 місяці). Згідно 9.5.1 Договору у випадку прострочення по сплаті орендних платежів Орендар сплачує на користь Орендодавця пеню у розмірі подвійної облікової ставки НБУ від суми боргу за кожен день прострочення. В звязку із цим, суд також слід задовольнити позовну вимогу стосовно стягнення пені у розмірі 1 328,76 грн. Відповідно до п. 10.5 Договору, Орендодавець має право відмовитись від виконання зобовязань за цим Договором та вимагати повернення Обєктів нерухомості у випадку якщо Орендар не вносить орендну плату протягом 2 (двох) місяців. Згідно ст. 782 ЦК України, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору. У відповідності до ч. 1 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Як зазначає ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Враховуючи, що Відповідач своїм листом вих. № 24/07-13 від 24 липня 2013 року відмовився задовольнити вимогу Позивача звільнити приміщення в звязку із розірванням Договору, суд вбачає підстави для усунення перешкод у здійсненні права Позивача на користування та розпоряджання своїм майном шляхом зобовязання Відповідача звільнити Обєкти нерухомості та повернути їх Позивачеві. На підставі вищевикладеного, та

Outcome: approved