Jurisdiction: civil
Date: 2013-07-22 00:00:00

19 червня 2013 року позивачі звернулися до суду із позовами, в яких, зокрема зазначили, що кожен із них у 2012 році підписав договір оренди земельної ділянки, яка належить йому на праві приватної власності, з Приватним сільськогосподарським підприємством Хлібороб в особі директора [PERSON]. Всі укладені позивачами договори були зареєстровані у Відділі Держкомзему в Кремінському районі. Відповідач, бажаючи отримати земельні ділянки в оренду надав кожному із позивачів власноруч розроблений проект договору, в якому були зазначені конкретні дані кожного із позивачів, зокрема прізвище, імя та по батькові, дані про земельну ділянку та орендну плату. Відомості щодо істотних умов договору були проставлені самим орендарем без попередніх усних домовленостей з кожним із позивачів. Підписуючи договори оренди земельних ділянок, позивачі вважали, що запропонований їм проект договору відповідає вимогам чинного законодавства, зокрема щодо наявності в ньому необхідних істотних умов. У червні 2013 року позивачі, отримавши юридичну консультацію, дізналися про те, що підписані ними договори не містять всіх необхідних істотних умов, визначених чинним законодавством України. На думку позивачів, відповідач, скориставшись їхньою необізнаністю, склав договори без урахування їхніх інтересів, створивши для себе більш вигідні умови. Так, пунктом 9 договорів оренди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3,5% від вартості земельного паю в грошовій або натуральній формі за її собівартістю, але не вище державних закупівельних цін рослинницькою та іншою продукцією, і становить конкретну суму у гривнях, розраховану з урахуванням розміру земельної ділянки. При цьому не було досягнуто домовленості щодо орендної плати із зазначенням форм платежу та порядку її внесення. Пункт 9 спірних договорів не містить домовленості про конкретну форму орендної плати: грошову або натуральну, а також щодо способів її внесення, переліку, кількості або частки продукції, одержуваної із земельної ділянки, якісних показників продукції, місця, умов, порядку та строків поставки. Згідно з п. 9 Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 (зі змінами та доповненнями), розмір орендної плати встановлюється у гривнях із зазначенням способів внесення за земельні ділянки приватної власності. Таким чином, спірні договори не відповідають вимогам Типового договору оренди землі. Також в усіх підписаних позивачами спірних договорах відсутні умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, що на їхню думку не відповідає вимогам ст. 15 Закону України Про оренду землі. Позивачі зазначили, що частиною другою ст. 15 Закону України Про оренду землі установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Посилаючись на ч. 2 ст. 15 Закону України Про оренду землі, позивачі просять визнати договори оренди землі недійсними з дати прийняття судового рішення та зобовязати Відділ Держземагентства у Кремінському районі Луганської області скасувати державну реєстрацію зазначених у позовній заяві договорів оренди землі, зобовязати Приватне сільськогосподарське підприємство Хлібороб повернути земельні ділянки позивачам. Одночасно з позовною заявою позивачами було подано заяву про забезпечення позову шляхом заборони відповідачу сіяти будь-які сільськогосподарські культури на орендованих земельних ділянках згідно із ст. 152 ЦПК України. Клопотання про вжиття заходів забезпечення позову позивачі обґрунтовували тим, що у разі задоволення позовних вимог відповідач повинен буде повернути земельні ділянки вільні від насаджень сільськогосподарських культур, тобто у стані, придатному для використання їх позивачами. Посилались на те, що земельні ділянки є особливим обєктом оренди, повязаним з сезонністю та циклічністю сільськогосподарського виробництва. В період розгляду справи настає строк сівби озимих зернових культур і, якщо відповідачем буде засіяно такими культурами орендовані земельні ділянки, виконання рішення суду буде ускладненим та може потягти додаткові витрати на обробку землі та пересів. Ухвалою суду від 27 червня заяву про забезпечення позову було задоволено, заборонено відповідачу сіяти будь-які сільськогосподарські культури на орендованих земельних ділянках. В судовому засіданні представник позивачів підтримав заявлені позовні вимоги в повному обсязі. Представник відповідача заперечував проти позову, посилався на те, що позивачі були обізнані щодо умов підписаних договорів. Вважає, що сторони досягли домовленості з усіх істотних умов укладених договорів оренди, не заперечували проти запропонованих умов під час підписання договорів. Свої заперечення обґрунтував тим, що при підготовці договорів оренди використовувалась типова форма договору, в якій передбачено грошову і натуральну форми орендної плати. Стверджував, що сторони досягли домовленості про орендну плату лише в грошовій формі, натуральну форму орендної плати договір не передбачає, про натуральну форму орендної плати сторони не домовлялись. Стосовно відсутності в договорі такої істотної умови як передача у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки, пояснив, що перехідними положеннями Земельного кодексу України заборонена така передача, тому ця умова у договори ним свідомо не вносилась. Представник третьої особи не висловив конкретної позиції щодо спірних договорів, зазначивши, що його задовольнить вирішення спору на розсуд суду. Стосовно вимог позивачів щодо скасування державної реєстрації договорів оренди землі зазначив, що з початку 2013 року змінились повноваження органів Держземагентства щодо реєстрації договорів оренди земельних ділянок,так як натепер реєстрацією нерухомості займається реєстраційна служба Кремінського районного управління юстиції. Представник реєстраційної служби управління юстиції до суду не зявився,надав суду письмове пояснення по справі,просив справу розглянути у їх відсутності,проти позову заперечень не мають. Заслухавши позиції сторін та учасників справи, дослідивши наявні в матеріалах справи письмові докази, судом встановлено такі факти та відповідні їм правовідносини. Так, позивачам на праві приватної власності на землю, належать земельні ділянки: [PERSON] площею 4,7280 га (кадастровий номер: 4421684300:05:005:0090, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099666); [PERSON] площею 5,0465 га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0148, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № № 099593); [PERSON] площею 4,8765га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0082, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099570); [PERSON] площею 4,7790га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0028, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099512); [PERSON] площею 4,7874га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0029, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099513); [PERSON] площею 4,7280га (кадастровий номер: 4421684300:05:005:0100, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099676); [PERSON] площею 5,0490га (кадастровий номер: 4421684300:05:003:0052, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099640); [PERSON] площею 4,9684га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0155, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 017475); [PERSON] площею 4,7280га (кадастровий номер: 4421684300:05:005:0101, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ЛГ № 005936); [PERSON] площею 4,7280га (кадастровий номер: 4421684300:05:005:0098, Державний акт на право приватної власності на землю: серія І-ІУ ЛГ № 099674); [PERSON] площею 4,7940га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0019, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІУ-ЛГ № 099502); [PERSON] площею 4,9713га (кадастровий номер 4421684300:05:002:0176, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 021916); [PERSON] площею 4,9712га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0175, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 021915); [PERSON] площею 5,1404га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0150, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099595); [PERSON] площею 5,0063га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0022, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099506); [PERSON] площею 4,8659га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0083, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099571); [PERSON] площею 4,8888га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0081, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099569); [PERSON] площею 5,4103га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0113, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ЛГ № 111989); [PERSON] площею 5,0739га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0063, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099551); [PERSON] площею 5,4468га (кадастровий номер: 4421684300:05:001:0026, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІІІ-ЛГ № 069760); [PERSON] площею 4,4882га (кадастровий номер: 4421684300:05:005:0083, Державний акт на право приватної власності на землю: серія Р2 № 513901); [PERSON] площею 5,8318га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0006, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ЛГ № 111022) та земельної ділянки площею 5,4817га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0004, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ЛГ № 020299); [PERSON] площею 4,8261га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0151, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099596); [PERSON] площею 5,0590га (кадастровий номер: 4421684300:05:002:0047, Державний акт на право приватної власності на землю: серія ІV-ЛГ № 099532). Кожен із позивачів окремо, у 2012 році (конкретна дата в договорах в договорах відсутня) уклав договір оренди земельної ділянки, належної йому на праві приватної власності строком на 15 років. Укладені договори оренди земельних ділянок були зареєстровані у різні дати у Відділі Держкомзему в Кремінському районі. Дослідивши письмові докази договори оренди земельних ділянок, суд дійшов висновку про те, що в усіх договорах оренди відсутні умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Пунктом 9 кожного спірного договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 3,5% від вартості земельного паю в грошовій або натуральній формі за її собівартістю, але не вище державних закупівельних цін рослинницькою та іншою продукцією, і становить … певну суму виражену у гривнях та розраховану виходячи з розміру та вартості земельної ділянки. Таким чином, зазначеним пунктом договорів передбачалась альтернативна грошовій форма орендної плати, а саме натуральна її форма рослинницькою та іншою продукцією, але водночас не було конкретизовано способи її внесення, перелік, кількість, якісні показники продукції, місця, умови, порядок та строки поставки. Ствердження представника відповідача про те, що договорами не передбачено натуральну форму орендної плати судом відхиляється як таке, що не відповідає дійсності та не підтверджується письмовими доказами договорами оренди земельних ділянок. Судом встановлено, що спірні правовідносини, повязані з орендою землі, як на момент укладання договорів оренди землі так і на даний час регулюється Цивільним кодексом України, Законом України Про оренду землі. Згідно ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до частини першої статті 210 ЦК України та частини першої статті 20 Закону України Про оренду землі договір оренди землі підлягає державній реєстрації та вважається укладеним з моменту його державної реєстрації на підставі статті 18 цього Закону. Згідно ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закон України Про оренду землі. Відповідно до ст. 15 Закону України Про оренду землі істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Частиною другою ст. 15 Закону України Про оренду землі установлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним відповідно до закону. Оскільки в усіх укладених договорах оренди землі відсутні умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки та умови щодо сплати орендної плати в натуральній формі із зазначенням її форм платежу та порядку внесення, як істотні умови договору оренди землі, то такі договори оренди підлягають визнанню недійсними на підставі ч. 2 ст. 15 Закону України Про оренду землі. Пояснення відповідача про те, що умова передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки не вносилась до договору в звязку з тим, що чинним законодавством це заборонено, судом до уваги не береться з огляду на таке. Пунктом 14 розділу Х Перехідні положення Земельного кодексу України передбачено, що до набрання чинності законом про обіг земель сільськогосподарського призначення, але не раніше 1 січня 2016 року, забороняється внесення права на земельну частку (пай) до статутних капіталів господарських товариств. Ця заборона, по-перше, має тимчасовий характер до 1 січня 2016 року, в той час як договори були укладені на 15 років. По-друге, ця норма не виключає обовязку сторін договору оренди землі передбачати відповідну істотну умову. За таких обставин суд приходить до висновку про наявність достатніх підстав для задоволення позовних вимог. Відповідно до ч.1 ст. 88 ЦПК України, стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Зважаючи на це, суд вважає за необхідне стягнути з відповідача витрати понесені позивачами на сплату судового збору та витрат на інформаційно- технічне забезпечення розгляду справи. У відповідності з Постановою КМУ від 17.10.12 року № 1051 Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру, що набрала чинності одночасно з набранням чинності ЗУ Про Державний земельний кадастр, тобто з 01.01.2013 року, Відділ Державного земельного агенствана не має повноважень щодо державної реєстрації договорів оренди землі та скасування записів у поземельній книзі та книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право воасності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. Згідно до ст. 4 ЗУ Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень до прав, що підлягають обовязковій державній реєстрації належить також право оренди земельної ділянки. Органом державної реєстрації прав, утвореним Міністерством юстиції України (ст.6 Закону) в Кремінському районі є Реєстраційна служба Кремінського районного управління юстиції.

Outcome: approved