Jurisdiction: civil
Date: 2013-11-21 00:00:00

Позивачі - [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду із позовною заявою про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 15.10.2008р., укладений між [PERSON] та відповідачем - ТОВ "Перспектива". Позовні вимоги мотивовані тим, що орендодавець за спірним договором оренди - [PERSON] померла [INFO], позивачі є її спадкоємцями. В якості підстави для визнання недійсним договору оренди, з урахуванням заяви про зміну підстав позову (вх.№13807/13 від 15.10.2013р.), позивачі визначають відсутність у ньому істотних умов, передбачених положеннями статті 15 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент укладення спірних договорів) - форми платежу та порядку внесення орендної плати, відповідальності за її несплату; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження об'єкта оренди чи його частини; існуючи обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки, а також тим, що вказані договори не відповідають типовому договору оренди землі, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. №220. Крім того, позивачі наголошують на тому, що всупереч ч.4 ст.15 Закону України "Про оренду землі", Типовому договору оренди землі та умовам спірних договорів, сторонами не складено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості). Також в якості підстави для визнання недійсними договорів оренди позивачі визначають їх невідповідність положенням ч.2 т.19 Закону України "Про оренду землі", а саме визначення строку дії цих договорів без урахування періоду ротації основної сівозміни і розробленого та затвердженого у встановленому порядку проекту землеустрою, який забезпечує еколого-економічне обгрунтування сівозміни, впорядкування угідь та передбачає заходи щодо охорони земель. Крім того, позивачі вказують на порушення їх прав пунктом 39 спірного договору оренди землі, оскільки ним не визначено чи є перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, підставою для зміни умов або розірвання договору. У судовому засіданні 19.11.2013р. оголошувалася перерва до 22.11.2013р. о 11:30 год., у зв'язку із неявкою представника відповідача. Позивачі у судове засідання не з'явилися, однак, надали через канцелярію суду заяви про розгляд справи за їх відсутності. Представник позивачів в судовому засіданні підтримав позовні вимоги в повному обсязі та просив їх задовольнити. Представник відповідача у судовому засіданні проти позову заперечував, вважаючи його необгрунтованим та безпідставним. Заперечення відповідача мотивовані пропуском позивачами строку позовної давності про визнання недійсним договору оренди землі від 15.10.200р., який складає три роки, а заміна орендодавця у зобов'язанні, згідно ст.262 ЦК України, не змінює порядку обчислення строку позовної давності. З'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заслухавши пояснення представників сторін, суд встановив наступне. Згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія ДН №156030 (арк.с.12), [PERSON] була власником земельної ділянки площею 5,35 га, кадастровий номер 1422084400-09-000-0646, яка розташована на території Криворізької сільської ради. [INFO] [PERSON] померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть від 02.09.2011р. серія [NUMBER] (арк.с.13), а 08.05.2012р. право власності на вказану земельну ділянку отримали її доньки - [PERSON] та [PERSON] (по 1/2 частини кожна), що підтверджується свідоцтвами про право на спадщину за законом від 08.05.2012р. (арк.с.16-17). Державну реєстрацію права власності на земельну ділянку проведено 11.03.2013р., що підтверджується витягами з Державного реєстру прав власності на нерухоме майно про реєстрацію права власності (арк.с.18-19). Таким чином, станом на момент звернення до суду із даним позовом, позивачі є власниками земельної ділянки площею 5,35 га, кадастровий номер 1422084400-09-000-0646, яка розташована на території Криворізької сільської ради. Як свідчать матеріали справи, 15.10.2007р. між [PERSON] - Орендодавець та ТОВ "Перспектива" (відповідач) - Орендар було укладено договір ореди землі, відповідно до умов якого Орендодавець зобов'язався передати Орендареві в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення площею 5,35 га, яка розташована на території Криворізької сільської ради, на строк 7 років. А Орендар взяв на себе зобов'язання сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою. Згідно акту про прийом та передачу земельної ділянки від 15.10.2008р., вказану земельну ділянку було передано Орендареві. Державну реєстрацію договору було також проведено 15.10.2013р. Звертаючись до суду із позовом про визнання вказаного договору недійсним, позивач посилається на відсутність у цих договорах істотних умов, передбачених положеннями статті 15 Закону України "Про оренду землі", їх невідповідністю ч.4 ст.15, ч.2 ст.19 Закону України "Про оренду землі" та Типовому договору оренди землі, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. №220. Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам, суд виходить з наступного. Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст.13 Закону України "Про оренду землі"). Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені чч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Частиною першою ст. 203 ЦК України унормовано, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Частиною другою ст. 15 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Таким чином, відсутність у договорах оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених у ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема визначення форми платежу, порядку внесення орендної плати, відповідальності за її несплату та не визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (аналогічної позиції дотримується Верховний Суд України у постанові від 18.07.2012р. у справі №6-77цс12, яка, згідно ч.1 ст.360-7 ЦПК України, є обов'язковою для всіх судів України). Як свідчить наявна в матеріалах справи копія спірного договору оренди землі, при його укладанні сторони дійсно не погодили наступні істотні умов договору, які передбачені ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі": - форма орендної плати (грошова чи натуральна) та порядок її внесення (готівкова/безготівкова). - сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Так, як зазначено в п. 31 Договорів, ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендар (орендодавець). Тобто у даному пункті договору зазначені обидві сторони, однак, кто саме з них несе відповідні ризики сторони не визначили. Даний пункт договору обраний сторонами за зразок з Типової форми договору оренди землі, затверженої Постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004р. №220, в якому він має №32. При цьому вказаною Типовою формою договору передбачено, що обирається одна із сторін - орендодавець або орендар, а непотрібна закреслюється. Однак, спірний договір такого закреслення не містить, а тому суд приходить до висновку, що при його укладанні не було визначено сторону, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. Аналогічна ситуація має місце й у п.17 та п.25 спірного договору оренди, в якому сторони не визначили чи встановлено/не встановлено обмеження/обтяження на орендовану земельну ділянку, та чи з розробленням/без розроблення проекту відведення передається в оренду земельна ділянка, що також є істотною умовою договору в розумінні ч.1 ст.15 Закону України "Про оренду землі". Також сторонами не погоджено такої істотної умови договору оренди землі як відповідальность за несплату орендної плати. Крім того, згідно ч. 2 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Відповідно до п.8 спірного договору оренди, він укладається на 7 років, а згідно актів приймання-предачі земельних ділянок, вони передані орендареві для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Виходячи з положень договору оренди, оскільки земельна ділянка передається для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строк оренди має бути визначений з урахуванням ротації культур, згідно з проектом землеустрою. Проте, в договорі оренди відсутнє положення про те, що строк його дії визначений з урахуванням періоду ротації основної сівозміни, згідно з проектом землеустрою. Також, в договорі оренди, укладених між сторонами, взагалі відсутнє посилання на відповідний проект землеустрою. З огляду на наведене, враховуючи відсутність у спірних договорах оренди таких істотних умов договору оренди землі як: форма та порядок внесення орендної плати; відповідальність за її несплату; наявності обмеження/обтяження на орендовану земельну ділянку; з розробленням/без розроблення проекту відведення передається в оренду земельна ділянка; сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; визначення строку договорів без урахування періоду ротації основної сівозміни, зміст даних договорів суперечить ч.1 ст. 15 Закону України "Про оренду землі", що у відповідності до ч.1 ст.203 ЦК України є підставою для визнання їх недійсними. Однак, позовні вимоги [PERSON] та [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" про визнання недійсним договору оренди землі від 15.10.2008р. не можуть бути задоволені з огляду на наступне. Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (ст. 256 ЦК України). Відповідно до статті 257 Цивільного кодексу України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (ч. 1 ст. 261 ЦК України). У разі порушення свого права на земельну ділянку спірним договором, [PERSON] повинна була дізнатися про таке порушення з 15.10.2008 року - моменту укладання спірного договору), проте вона претензій до відповідача не мала та не пред'явленням вимог вважала, що її права не порушувалися. Про відсутність претензій з боку [PERSON], за її життя, до ТОВ "Перспектива" зазначав представник відповідача, а позивачі такі твердження не спростували. Таким чином, строк позовної давності щодо вимог про визнання недійсним спірного договору оренди землі почав свій перебіг з 15.10.2008р., тобто з моменту його укладання. Суд критично оцінює твердження представника позивачів про те, що строк позовної давності почав свій перебіг з моменту набуття позивачами права власності на земельну ділянку, що є предметом спірного договору, та його державної реєстрації - 11.03.2013р., з огляду на наступне. Як встановлено судом та не заперечувалося сторонами, при укладанні спірного договору не було визначено чи є перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи - орендаря, підставою для зміни умов або розірвання договору. Таким чином, діють положення ч.4 ст.32 Закону України "Про оренду землі", згідно якої перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Отже, після набуття в порядку спадкування позивачами права власності на земельну ділянку площею 5,35 га, кадастровий номер 1422084400-09-000-0646, яка розташована на території Криворізької сільської ради, яка є предметом спірного договору оренди, відбулася заміна сторони у зобов'язанні за даним договором, а саме орендодавця. Згідно ст. 262 ЦК України, зміна сторін у зобов"язанні не змінює порядку обчислення та перебігу позовної давності. Отже, чинним законодавством не передбачено початку перебігу позовної давності заново при зміні осіб у зобовязанні (Аналогічна позиція викладена й в ухвалі Верховного Суду України від 03.10.2010р. http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/8731403). Згідно п.1 ч.1 ст.263 ЦК України, перебіг позовної давності зупиняється якщо пред'явленню позову перешкоджала надзвичайна або невідворотна за даних умов подія (непереборна сила). Як вже встановлено судом, строк позовної давності щодо вимог про визнання недійсним спірного договору оренди землі почав свій перебіг з 15.10.2008р., тобто з моменту його укладання та державної реєстрації, а [PERSON] померла [INFO] Отже, строк позовної давності, що не сплив, на момент її смерті, становив 1 місяць 15 днів. За приписами ч.2-3 ст.263 ЦК України, у разі виникнення обставин, встановлених частиною першою цієї статті, перебіг позовної давності зупиняється на весь час існування цих обставин. Від дня припинення обставин, що були підставою для зупинення перебігу позовної давності, перебіг позовної давності продовжується з урахуванням часу, що минув до його зупинення. Як встановлено судом та не заперечувалося сторонами, право власності на земельну ділянку, яка є предметом спірного договору, спадкоємиці [PERSON] - [PERSON] та [PERSON] отримали 08.05.2012р., а державну реєстрацію права власності на земельну ділянку проведено 11.03.2013р. З огляду на наведене, суд приходить до висновку, що строк позовної давності щодо вимог про визнання недійсним спірного договору оренди землі почав свій перебіг з 15.10.2008р., а зупинив його на період з [INFO] (моменту смерті [PERSON]) до 11.03.2013р. (державної реєстрації права власності на земельну ділянку позивачами). Однак, позивачі не звернулися до суду за захистом свого права, яке вони вважають порушеним протягом залишку строку позовної давності - 1 місяць 15 днів, який продовжив свій перебіг з 11.03.2013р., звернувшись до суду із даним позовом лише 24.09.2013р., тобто майже через шість місяців з моменту набуття ними права власності на земельну ділянку. З клопотанням про поновлення строку позовної давності та доказів на підтвердження поважності причини його пропуску позивачами не надано. За таких обставин, строк позовної давності на звернення з вимогами до відповідача позивачами пропущено, що є підставою для відмови в задоволенні їх позовних вимог у зв'язку з пропуском строку позовної давності. Згідно ст. 267 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Представник відповідача у судовому засіданні 22.11.2013р. заявив про застосування позовної давності. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про відмову в задоволенні позовних вимог [PERSON], [PERSON] до Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива" про визнання недійсним договору оренди землі. У відповідності до ст.88 ЦПК України, витрати по оплаті судового збору покладаються на позивачів.

Outcome: dismissed