Jurisdiction: civil
Date: 2013-12-18 00:00:00

26.09.2013 року Позивач звернувся до Шосткинського міськрайонного суду з вищевказаним позовом та просить суд визнати недійсним Договір іпотеки від 06 червня 2010 року між [PERSON] та [PERSON] за реєстраційним номером 599, яким в іпотеку передалося нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва [ADDRESS] та стягнути з відповідачів судовий збір в сумі 114 грн. 70 коп., мотивуючи тим, що згідно з договором купівлі-продажу від 26.05.1998 № 5, між представником Фонду Державного Майна м. Суми /продавцем/ та громадянином [PERSON]./покупцем/ було укладено договір купівлі- продажу об'єкту незавершеного будівництва під добудову - 70-квартирного житлового будинку, розташованого по [ADDRESS], який передано у власність [PERSON] При подальшому перепродажу об'єкта за договором купівлі-продажу від 12.01.2004 б/н, мировою угодою від 01.12.2005 р., затвердженою ухвалою Шосткинського міськрайонного суду Сумської області від 16.01.2006 р. по справі № 2-28/06, покупцем об'єкта визнано [PERSON] Договором про внесення змін від 19.12.2007 № 527, укладеного регіональним відділенням, продовжено термін виконання покупцем зобов'язань, а саме: - підготувати документи та переоформити право забудовника на об'єкт протягом одного року (до 19.12.2008); - завершити будівництво об'єкта приватизації в строк до 01.12.2012 та ввести його в експлуатацію без збереження первісного призначення; - протягом добудови та введення об'єкта в експлуатацію надавати регіональному відділенню необхідні документи, матеріали. Пунктом 4 Договору про внесення змін від 19.12.2007 № 527 визначено, що сторони домовилися про те, що відчуження об'єкта до моменту завершення будівництва та введення в експлуатацію, а також земельної ділянки, на якій він розташований, забороняється. Договором позики від 06.06.2010 за реєстраційний № 598 [PERSON] (Позикодавець) передає [PERSON] (Позичальнику) у власність грошові кошти в сумі 39500 грн., 00 копійок, а Позичальник зобов'язується повернути позику у визначений Договором строк. Договір іпотеки від 06.06.2010 між гр. [PERSON] (Іпотекодержатель) та гр. [PERSON].(Іпотекодавець) за реєстр. № 599 забезпечував виконання Іпотекодавцем зобов'язань, що випливали з укладеного ним з Іпотекодержателем Договору позики за реєстр. № 598 від 06.06.2010 р. Предметом іпотеки, за Договором від 06.06.2010 р., був об'єкт незавершеного будівництва - [ADDRESS], готовність якого 6 відсотків. Порядком надання державними органами приватизації згоди на подальше відчуження або передачу в заставу об'єктів, обтяжених зобов'язаннями їх власників перед державою, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 30.03.2001 №500 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.04.2001 року за № 370/5561, визначено, що даний порядок регулює відносини, які виникають між державним органом приватизації, що здійснює контроль за виконанням зобов'язань власника об'єкта перед державою, власником об'єкта та претендентом на придбання об'єкта при його відчуженні або передачі його в заставу в період дії зобов'язань. Пунктом 6.1 розділу VII Порядку передбачено, що разом із заявою про погодження застави (іпотеки) об'єкта приватизації подаються документи, передбачені абзацами другим та третім пункту 2.2 розділу II цього Порядку, до органу приватизації подається проект договору застави (іпотеки) або договір застави (іпотеки), укладений за відкладальною умовою щодо набрання ним чинності після погодження його органом приватизації, який повинен передбачати, що: - у разі реалізації заставодержателем (іпотекоутримувачем) свого права на звернення стягнення на заставлений об'єкт у випадку невиконання власником своїх зобов'язань за договором застави (іпотеки), пов'язане з цим відчуження об'єкта застави (іпотеки) повинно здійснюватися лише за погодження з органом приватизації; - у разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням власником своїх зобов'язань за цим договором об'єкт приватизації підлягає поверненню у державну власність за рішенням суду. У цьому випадку звернення стягнення на об'єкт приватизації за невиконання власником зобов'язань за договором застави (іпотеки) заставоутримувачем (іпотекоутримувачем) здійснене бути не може. Абзацом 6 ст. 19 Закону України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» визначено, що подальше відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, можливе лише за умови збереження для нового власника об'єкта незавершеного будівництва зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Під час укладання Договору іпотеки від 06.06.2010 гр. [PERSON] порушив чинні норми законодавства, а саме: - вимоги Порядку надання державними органами приватизації згоди на подальше відчуження або передачу в заставу об'єктів, обтяжених зобов'язаннями їх власників перед державою, затвердженого Наказом Фонду державного майна України від 30.03.2001 №500 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.04.2001 за № 370/5561; - норми Закону України «Про приватизацію об'єктів незавершеного будівництва» від 14.09.2000 р. [PERSON] не звернувся до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області, як органу приватизації та органу, що здійснює контроль за виконанням зобов'язань власника об'єкта перед державою, взятих ним за договором купівлі-продажу, з заявою та відповідними документами для отримання погодження на подальше відчуження об'єкта, також на нового власника не були переведені всі права та обов'язки сторони по Договору про продовження строку добудови об'єкта незавершеного будівництва - [ADDRESS] від 19.12.2007, де на покупця покладалися наступні обов'язки: - покупець зобов'язаний добудувати об'єкт в строк до 01.12.2012 та ввести його в експлуатацію без збереження його первісного призначення; - підготувати документи та переоформити право забудовника на об'єкт приватизації протягом одного року з дати підписання договору; - забезпечити вимоги екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. Регіональне відділення Фонду державного майна України по Сумській області, під час судового розгляду справи №18109/6764/12 в січні-квітні 2013 року, дізналося про те, що 06.06.2010 між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір позики, який був забезпечений іпотекою нерухомого майна - незавершеного будівництва [ADDRESS] на підставі договору іпотеки, який був посвідчений 06.06.2010 за реєстр. № 599. Позивач вважає, що даним договором іпотеки, порушені права та законні інтереси держави, оскільки зобов'язання, які були покладені на [PERSON] за договором купівлі-продажу від 26.05.1998 р.№5 та договором про внесення змін 19.12.2007 року № 527 не виконані і держава в особі РВ ФДМУ по Сумській області, на даний час, не може повернути об'єкт незавершеного будівництва під добудову - [ADDRESS]. Представник позивача Л.В. Топор в судове засідання не прибув, просить розглянути справу без його участі, позовні вимоги підтримує в повному обсязі. Відповідач [PERSON] в судове засідання не прибув, на заявлений позов не відреагував, заяв чи клопотань суду не надав і про причини неявки суд не повідомив. Третя особа приватний нотаріус Броварського районного нотаріального округу Київської області [PERSON] просить справу розглядати без її участі, оскільки вважає, що залучення її в якості 3-ї особи є необґрунтованим, т.я., договір іпотеки посвідчувався приватним нотаріусом Шосткинського міського нотаріального округу [PERSON] Суд вважає можливим розглянути справу без участі представника позивача, відповідача [PERSON], та 3- ї особи приватного нотаріуса Броварського районного нотаріального округу Київської області [PERSON], оскільки в матеріалах справи є достатньо доказів про взаємовідносини сторін. Представник відповідача [PERSON],- [PERSON], та 3-я особа ТОВ «СУПР «Укрросхімпласт» Кравцов А.О., не заперечують. Представник відповідача [PERSON],- [PERSON], посилаючись на ст.ст. 203, 204, 215, 509, ч. 1 ст. 546 ЦК України ЗУ «Про іпотеку», заперечує проти позову, просить відмовити в його задоволенні та при цьому пояснив, що 06.06.2010 року між [PERSON],- та [PERSON], було укладено договір позики (реєстраційний номер 598) грошових коштів в сумі 39 500,00 грн. 00 копійок на умовах визначених цим договором. З метою забезпечення своєчасного та повного виконання договірних зобов'язань по поверненню отриманих коштів [PERSON], запропонував в іпотеку належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме об'єкт незавершеного будівництва - [ADDRESS], готовність якого складає 6 відсотків. Відповідно з метою забезпечення виконання зобов'язань 06.06.2010 року було оформлено нотаріальний договір іпотеки вказаного об'єкту за реєстраційним номером 599. На дату укладення цих договорів вищезазначене нерухоме майно - предмет іпотеки не був зареєстрований в Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна та відповідно був вільний від будь-яких зобов'язань. Передача нерухомого майна в іпотеку не є відчуженням, а є забезпеченням виконання зобов'язань по основному договору позики. Відповідач [PERSON], жодним чином не міг володіти інформацією про будь-які обмеження, щодо вказаного об'єкту на які посилається позивач відповідно до своїх внутрішніх нормативних документів (Наказ Фонду державного майна України від 30.03.2001 року № 500). В своїх законних діях, [PERSON], керувався ЦК України та ЗУ «Про іпотеку», які мають переважну юридичну силу, та розраховував на повернення власних коштів у встановлені договором позики строки. Відповідно до умов договору позики, дата повернення коштів була 07 липня 2010 року. Проте в зв'язку з тим, що у встановлений строк кошти повернуто не було, а неодноразові письмові звернення до [PERSON], не дали позитивного результату тому, було прийнято рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом вчинення виконавчого напису нотаріуса. Таким чином, в зв'язку з невиконанням [PERSON], взятих на себе зобов'язань з повернення грошових коштів, [PERSON], звернувся до Приватного нотаріусу Броварського районного нотаріального округу [PERSON], та 15 квітня 2011 року нотаріусом був вчинений виконавчий напис про звернення стягнення на предмет іпотеки. В Державному реєстрі іпотек зареєстрований лише один запис згідно договору іпотеки від 06.06.2010 року. Інших записів та відповідно державної реєстрації на дату укладення договорів не було. 01 липня 2011 року вказаний виконавчий напис разом з оригіналом договору іпотеки було подано до Відділу ДВС Шосткинського міськрайонного управління юстиції для виконання. 08 липня 2011 року було відкрито виконавче провадження та внесено інформацію до Єдиного державного реєстру виконавчих проваджень. 19 листопада 2012 року в результаті прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна об'єкт, що був предметом іпотеки, а саме: об'єкт незавершеного будівництва 70-ти квартирний житловий будинок готовність якого 6 %, який знаходиться за адресою [ADDRESS] було реалізовано переможцю торгів - ТОВ «СУРП «УКРРОСХІМПЛАСТ», який став власником майна на законних підставах. Грошові вимоги [PERSON], до [PERSON], були погашені виконавчою службою частково за рахунок звернення стягнення на предмет іпотеки. Решту коштів [PERSON], так і не отримав до цього часу з причин відсутності іншого рухомого чи нерухомого майна. Відповідач [PERSON], вважає, жодних порушень чинного законодавства під час укладання договору позики, та як наслідок договору іпотеки (який є похідним договором від договору позики, оскільки не було б позики не було б і забезпечення - іпотеки) і в подальшому процедури звернення стягнення на заставне майно вчинено не було. 3-я особа ТОВ «СУПР «Укрросхімпласт» Кравцов А.О., також заперечує проти позову, просить відмовити в його задоволенні та при цьому пояснив, що він на прилюдних торгах з реалізації нерухомого майна придбав майно - об'єкт незавершеного будівництва 70-ти квартирний житловий будинок готовність якого 6 %, який знаходиться за адресою [ADDRESS], як переможець торгів - ТОВ «СУРП «УКРРОСХІМПЛАСТ», який став власником майна на законних підставах, тому він має право користуватися зазначеним майном та добудовувати його. Вислухавши пояснення сторін та дослідивши матеріали цивільної справи, а саме: копію Договору № 527 від 19.12.2007р. про продовження строку добудови об'єкта незавершеного будівництва - 70-квартирного житлового будинку, копію Договору позики від 06.06.2010 р., копію Договору іпотеки від 06.06.2010 р., копію Витягу з Державного реєстру іпотек № 30802544 від 25.03.2011р., копію виконавчого напису від 15.04.2011 р., копію постанови про відкриття виконавчого провадження від 08.07.2011 р., копію листа про проведення прилюдних торгів від 30.10.2012 р., копію рішення Шосткинського міськрайонного суду Сумської області від 11.04.2013 №1819/6764/2012 р., суд вважає, що позовні вимоги позивача підлягають задоволенню із слідуючих підстав. Відповідно до ч.1 ст.60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. В судовому засіданні встановлено, що 06 червня 2010 року між [PERSON], та [PERSON], було укладено договір позики, посвідчений 06.06.2010 року приватним нотаріусом Шосткинського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим № 598 згідно якого [PERSON], було надано в позику 39500 гривень строком до 07.07.2010 року. В забезпечення повернення позики боржник передав в іпотеку нерухоме майно - незавершений будівництвом [ADDRESS] на підставі договору іпотеки, який був посвідчений 06.06.2010 року приватним нотаріусом Шосткинського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим № 599. Оскільки боржник [PERSON], не виконав зобов'язання за вказаним договором позики, тому 15 квітня 2011 року приватним нотаріусом Броварського районного нотаріального округу [PERSON], на підставі ст. 87 ЗУ «Про нотаріат» був вчинений виконавчий напис про звернення стягнення на об'єкт незавершеного будівництва [ADDRESS], готовність якого 6 %, що в подальшому стало підставою для відкриття виконавчого провадження про стягнення з [PERSON] боргу та проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна,що був предметом зазначеного договору іпотеки. 19 листопада 2012 року в результаті прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна об'єкт, що був предметом іпотеки, а саме: об'єкт незавершеного будівництва 70-ти квартирний житловий будинок готовність якого 6 %, який знаходиться за адресою [ADDRESS] було реалізовано переможцю торгів - ТОВ «СУРП «УКРРОСХІМПЛАСТ», який на даний час є його власником. Статтею 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ч. 3 ст. 215 ЦК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Договір іпотеки від 06.06.2010 року між гр. [PERSON] (Іпотекодержатель) та [PERSON] (Іпотекодавець) за реєстр. № 599 був укладений в супереч норм чинного законодавства, а саме Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», Порядку надання державними органами приватизації згоди на подальше відчуження або передачу в заставу об'єктів, обтяжених зобов'язаннями їх власників перед державою та ЗУ«Про іпотеку», які діяли на той час, виходячи з наступного. Положення пункту 3 частини 1 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що однією з істотних умов Іпотечного договору є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. Якщо предметом іпотеки є майно, на відчуження якого потребується згода або дозвіл іншої особи чи органу, то таку згоду чи дозвіл має бути отримано для іпотеки цього майна. Відповідно до частини 2 ст. 18 Закону України «Про іпотеку» у разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Ст. 14 Закону України «Про іпотеку» та ст. 19 ЗУ «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» передбачено, що подальше відчуження об'єкта незавершеного будівництва та земельної ділянки, на якій розташований цей об'єкт, можливе лише за умови збереження для нового власника об'єкта незавершеного будівництва зобов'язань, визначених договором купівлі-продажу, виключно за згодою державного органу приватизації, який здійснює контроль за їх виконанням. Порядком надання державними органами приватизації згоди на подальше відчуження або передачу в заставу об'єктів, обтяжених зобов'язаннями їх власників перед державою, затвердженого наказом Фонду державного майна України від 30.03.2001 №500 та зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 26.04.2001 за №370/5561, визначено, що даний порядок регулює відносини, які виникають між державним органом приватизації, що здійснює контроль за виконанням зобов'язань власника об'єкта перед державою, власником об'єкта та претендентом на придбання об'єкта при його відчуженні або передачі його в заставу в період дії зобов'язань. Пунктом 6.1 розділу VII Порядку передбачено, що разом із заявою про погодження застави (іпотеки) об'єкта приватизації подаються документи, передбачені абзацами другим та третім пункту 2.2 розділу II цього Порядку, до органу приватизації подається проект договору застави (іпотеки) або договір застави (іпотеки), укладений за відкладальною умовою щодо набрання ним чинності після погодження його органом приватизації, який повинен передбачати, що: - у разі реалізації заставодержателем (іпотекоутримувачем) свого права на звернення стягнення на заставлений об'єкт у випадку невиконання власником своїх зобов'язань за договором застави (іпотеки), пов'язане з цим відчуження об'єкта застави (іпотеки) повинно здійснюватися лише за погодження з органом приватизації; - у разі розірвання у судовому порядку договору купівлі-продажу у зв'язку з невиконанням власником своїх зобов'язань за цим договором об'єкт приватизації підлягає поверненню у державну власність за рішенням суду. У цьому випадку звернення стягнення на об'єкт приватизації за невиконання власником зобов'язань за договором застави (іпотеки) заставоутримувачем (іпотекоутримувачем) здійснене бути не може. Згідно з абз. 5 ст. 19 ЗУ «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва», у разу невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання передачі, а також відшкодовує збитки завдані невиконанням умов договору. Закон України «Про iпотеку», ст. 19 Закону України «Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва» i Iнструкцiя про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України визначають порядок укладання договору iпотеки, предметом якого є майновi права на нерухомiсть, будiвництво, якої не завершено. Укладання таких договорів здійснюється з дотриманням вимог чинного законодавства про приватизацію, а саме нотаріус повинен належним чином перевіряти правовий статус майна, що підпадає під іпотеку, а саме наявність рішення про згоду на таке відчуження, шляхом витребування необхідної інформації. Крім цього, ЗУ «Про іпотеку», Іпотекодавець зобов'язаний до укладення іпотечного договору попередити іпотекодержателя про всі відомі йому права та вимоги інших осіб на предмет іпотеки, у тому числі і ті, що не зареєстровані в установленому законом порядку. У разі порушення цього обов'язку іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов'язання та відшкодування іпотекодавцем завданих збитків. Позивач пояснив, що він своєї згоди на відчуження майна не надавав, що також свідчать матеріали справи, зокрема також цього не вбачається з договору Іпотеки. Таким чином, [PERSON] не звернувшись до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Сумській області, як органу приватизації та органу, що здійснює контроль за виконанням зобов'язань власника об'єкта перед державою, взятих ним за договором купівлі-продажу, з заявою та відповідними документами для отримання погодження на подальше відчуження об'єкта, та на нового власника не були переведені всі права та обов'язки сторони по Договору про продовження строку добудови об'єкта, внаслідок чого укладеним договором Іпотеки порушені права та законні інтереси держави. Крім цього, суд має дати оцінку співмірності суми вартості іпотечного майна та врахувати загальні засади цивільного законодавства - п. 6 ч. 1 ст. 3 ЦК України. Так, згідно п.1.3 договору іпотеки вбачається, що вартість предмету іпотеки згідно з довідкою-характеристикою (Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданий Шосткинським МБТІ 25.05.2010 р. становить 817711,00 грн., а згідно п.1.4 цього договору вартість предмету іпотеки згідно звіту про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомості виданого ПП Мелашенко 28.05.2010р. становить 21000,00 грн. Згідно п.1.5 - заставна вартість предмета іпотеки є договірною і погоджується сторонами в розмірі 39500,00 грн. Тобто, різниця між вартістю згідно з довідкою-характеристикою (Витяг з реєстру прав власності на нерухоме майно) та вартістю згідно звіту про незалежну оцінку ринкової вартості нерухомості становить -796711,00 грн., що складає всього 2,57% відсотків у співвідношенні сум (817711,00 грн.,та 21000 грн.). З матеріалів справи також вбачається з рішення Шосткинського міськрайонного суду Сумської області від 11.04.2013 р. №1819/6764/2012 р., яке станом на 21.06.2013р. набрало законної сили розірвано договір купівлі -продажу незавершеного будівництва, що підлягає продажу на аукціоні від 26.05.1998 р. №5, сторонами якого були Представництво Фонду Державного майна в м. Суми та [PERSON] з подальшим переведенням прав та обов'язків покупця на [PERSON], а також розірвано договір про продовження строку добудови об'єкта незавершеного будівництва 70-квартирного житлового будинку, розташований по [ADDRESS] від 19.07.2007 року № 527, сторонами якого були регіональне відділення Фонду державного майна України по Сумській області та [PERSON]. Відповідно до ч. 3 ст.61 ЦПК України обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарський або адміністративній справі ,що набрало законної сили. Не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Враховуючи вищевикладене доводи відповідача [PERSON], його представника на увагу суду не заслуговують, оскільки суперечать зазначеному законодавству. Також, не заслуговують на увагу суду й доводи 3-ї особи ТОВ «СУПР «Укрросхімпласт», оскільки ЗУ «Про іпотеку» передбачено наступне. Збереження права застави стосовно нового власника майна чи організації, до якої перейшло право повного господарського відання цим майном, не залежить від того, чи знала особа, яка одержала це майно, про таке право. Якщо особі не було відомо про таке право, дана обставина не впливає на право застави, але має значення для відносин між цією особою і заставодавцем. Зокрема, у разі укладення договору купівлі-продажу предмету застави невиконання заставодавцем обов'язку попередити покупця про право застави дає покупцеві право вимагати зменшення ціни або розірвання договору (стаття 659 ЦК України). Вирішуючи питання відповідно до ст. 88 ЦПКУ щодо розподілу судових витрат між сторонами, суд дійшов висновку про стягнення в дольовому порядку з відповідачів на користь позивача сплаченого судового збору в сумі 114 грн., 70 коп., по 57 грн.,35 коп. з кожного.

Outcome: approved