Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-21 00:00:00

09 серпня 2017 року позивач товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-Інвест") звернувся до суду з позовом до [PERSON], приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» (далі - ПП «Ясинуватський хлібозавод») про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди земельної ділянки. В позовній заяві вказав, що 01 грудня 2007 року між фізичною особою [PERSON] та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" був укладений договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER]. Зазначений договір було зареєстрований в Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 22 січня 2010 року, про що вчинено запис за № 04.10.170.00003. Строк дії цього договору визначений 10 років, тобто до 22 січня 2020 року. Відповідно до інформації, наданої державною службою України з витягу з питань геодезії, картографії та кадастру від 10 травня 2017 року встановлено, що у державному земельному кадастрі України вказана земельна ділянка одночасно перебуває в оренді і у приватного підприємства «Ясинуватськй хлібозавод». Державна реєстрація права (в державному реєстрі права) 11 листопада 2016 року, номер запису про право в державному реєстрі прав 17478157. Таким чином, на даний момент на одну земельну ділянку кадастровий номер [NUMBER] існує два договори оренди землі. 01 грудня 2007 року був укладений перший договір оренди землі між ТОВ «Бета-Агро-інвест» та [PERSON] і діє до 22 січня 2020 року, а другий договір оренди землі був укладений між [PERSON] та приватним підприємством «Ясинувтаський хлібозавод», тобто під час дії першого договору оренди землі. Позивач вважає, що така ситуація є протиправною та порушує права первісного орендаря - ТОВ «Бета-Агро-Інвест», оскільки ТОВ «Бета-Агро-Інвест» має переважне право перед ПП «Ясинуватський хлібозавод» на укладання договору оренди на цю земельну ділянку. Уклавши договір оренди земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод» [PERSON] порушила переважні права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» на укладання договору оренди землі на новий строк. Намір власника земельної ділянки [PERSON] передавати земельну ділянку в оренду на термін, який перевищує термін дії договору, укладеного з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», було висловлено шляхом укладання іншого договору оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод». Умови передання земельної ділянки в оренду також були визначені в умовах договору, укладеного між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод». 28 вересня 2016 року ТОВ «Бета-Агро-інвест» була отримана заява від [PERSON] щодо відмови продовження договору оренди земельної ділянки площею 5,41 га., що підтверджує намір [PERSON] порушити право на подовження договору на новий строк. Позивач вказує, що 21 червня 2017 року було здійснено повідомлення [PERSON] про намір укладання договору оренди землі на новий строк. 22 червня 2017 року представник відповідача [PERSON] отримав таке повідомлення та зазначив в ньому про відмову укладання цього договору на новий строк по закінченні дії діючого договору. Позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,41 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод»11 листопада 2016 року. Визнати за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 5,41 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності [PERSON] з 23 січня 2020 року на наступних умовах: - строк оренди: 20 (двадцять) років; - орендна плата в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6554,33 грн. Орендна плата вноситься у такі строки - з 1 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди; - розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; - земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; - цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення. - всі інші істотні умови права оренди визначити на умовах, які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки загальною площею 5.41 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод» 11 листопада 2016 року. У судове засідання представник позивача Хайтов П.В. не з'явився. До суду надав заяву про розгляд справи у його відсутність (а.с.76). Представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» Грузан С.І. в судове засідання не з'явився, надав клопотання про розгляд справи без його участі (а.с.78). В письмових запереченнях проти позову просить відмовити в його задоволенні, оскільки позовні вимоги ТОВ «Бета-Агро-Інвест» не підлягають задоволенню з огляду на їх необґрунтованість. З позовної заяви не вбачається, щоб якесь право або інтерес ТОВ «Бета-Агро-Інвест» були порушені відповідачами, не визнавались або оспорювались. Укладення відповідачами договору оренди землі фактично жодним чином не перешкоджало позивачеві користуватися земельною ділянкою, позивач безперешкодно продовжував користуватися земельною ділянкою аж до звернення в суд з позовною заявою. До того ж, договір оренди землі, укладений між відповідачами, був розірваний за згодою сторін ще 06 липня 2017 року. Згідно з ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Про такі порушення в позові нічого не вказано. Фактично ж при укладенні цього договору ніякі норми ЦК України, включаючи положення про правочини (ст.ст.202-214), договорах (глави 52 і 53), оренди земельної ділянки (параграфи 1 і 3 гл.58), а також земельного законодавства порушені не були. Крім усього іншого, згідно з ч.3 ст.215 ЦК України правочин може бути визнаний судом недійсним лише за позовом однієї з її сторін або ж зацікавленою особою. Позивач не є стороною договору, який він просить визнати недійсним. І в позовній заяві не наводить правового обґрунтування своєї позиції як зацікавленої особи. Позивач не надає доказів того, що його право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, укладеним з [PERSON] 01 грудня 2007 року, зареєстровано в передбаченому законом порядку, тобто відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи сповіщена належним чином, надала суду клопотання про розгляд справи без її присутності та заперечення проти позову. В своїх запереченнях вона вказала, що позивач просить суд визнати за ним право оренди земельної ділянки строком на 20 років на визначених ним умовах і на умовах, передбачених договором, укладеним нею з ПП «Ясинуватський хлібозавод» 11 листопада 2016 року, тобто з третьою особою. Ця вимога суперечить принципу (основам) свободи договору, встановленому п.З ч.1 ст.3 ЦК України та положенням ст.627 цього ж кодексу про свободу договору. Позивач хоче позбавити її права розпорядження належною їй земельною ділянкою. Орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) лише після закінчення терміну, на який був укладено договір оренди землі. Позивач же звернувся в суд з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі. Відповідно до тієї ж ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Однак позивач взагалі ще не погоджував з нею умови можливої додаткової угоди до основного договору оренди землі, і не міг узгоджувати, оскільки звернувся до суду з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі. А про те, чи належним чином орендатор виконав свої обов'язки за умовами договору можна буде говорити тільки після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, тобто не раніше 22 січня 2020 року. Однак вона не була повідомлена про чий-то намір, в тому числі позивача, укласти договір оренди землі на новий строк. Не відомо, з якого джерела позивачеві стало відомо про те, що 22 червня 2017 року її представник [PERSON] отримав повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк і вказав в ньому про відмову в цьому. З копії повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк, отриманої нею разом з позовом, не вбачається, що воно було отримано її представником [PERSON] Відповідач [PERSON] просить у позові відмовити (а.с.56-62). Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги підлягають задоволенню частково. Суд встановив, що 01 грудня 2007 року між [PERSON] та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,4 га, кадастровий номер [NUMBER], яка розташована на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, строком на десять років. Договір був зареєстрований Ясинуватським районним відділом Доненцької регіональної філії Державногго підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітету України по земельних ресурсах» 22 січня 2010 року за № 04.10.170.00003 (а.с.12-13). Відповідно до пункту 37 договору оренди від 01 грудня 2007 року дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря; в інших випадках, передбачених законом. Відповідно до пункту 38 договору оренди від 01 грудня 2007 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Пункт 39 встановлює, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. В пункті 40 договору оренди від 01 грудня 2007 року встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря, є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та [PERSON], орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Відповідно до пункту 43 договору оренди від 01 грудня 2007 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ст. 6 цього Закону в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та [PERSON], систему органів державної реєстрації прав становить спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав. Тобто, договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та [PERSON] 01 грудня 2007 року, був зареєстрований 22 січня 2010 року відповідно до вимог законодавства, що діяло на той час, а тому він є чинним з моменту його державної реєстрації. 18 жовтня 2016 року [PERSON] уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод» строком на 20 років (а.с.20-23). Право оренди спірної земельної ділянки за ПП «Ясинуватський хлібозавод» було зареєстровано відповідно до законодавства 11 листопада 2016 року (а.с.19). Тобто, право користування однією земельною ділянкою на теперішній час мають дві особи, оскільки договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та [PERSON] 01 грудня 2010 року, не припинив свою дію до теперішнього часу і є дійсним. Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з вимогами частинами другою, третьою, п'ятою статті 203 ЦК України особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Частиною другою статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 цього Закону під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про правонабувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки. Одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам цього Закону, який спрямований на забезпечення визнання та захисту державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації, створення умов для функціонування ринку нерухомого майна. До такого висновку дійшов Верховний суд України у своїй постанові 825/1287/15-а від 15 листопада 2016 року. Суд не погоджується з твердженням відповідачів, що укладений між ними договір оренди земельної ділянки не порушує жодних прав позивача як орендаря землі. Укладаючи договір оренди з ПП «Ясинуватський хлібозавод», [PERSON] піддала сумніву наявність у ТОВ «Бета-Агро-Інвест» права користування земельною ділянкою, не визнала цього права за позивачем і самовільно передала його іншій особі, що свідчить про безпосереднє порушення права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як орендаря. До того ж, [PERSON] не мала претензій до ТОВ «Бета-Агро-Інвест» як до орендаря її земельної ділянки, не надала суду жодних доказів того, що їй не було відомо про оренду її земельної ділянки позивачем. Суд вважає, що саме укладенням договору оренди між відповідачами земельної ділянки, якою ще користується Суд зазначає, що законодавство пов'язує момент набуття права користування нерухомим майном з державною реєстрацією цього права. Таким чином і припинення цього права також повинно бути зареєстровано в аналогічному порядку з метою усунення негативних наслідків реєстрації декількох прав на один об'єкт. Разом з тим, згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки, що належить [PERSON] і зареєстроване за ПП «Ясинуватський хлібозавод», не припинено до теперішнього часу (83-84). Також, суд не погоджується з твердженням відповідачів проте, що позивач не має права ставити перед судом питання про визнання договору оренди землі від 01 грудня 2007 року недійсним, оскільки не є стороною цього договору. Натомість, частина 3 ст. 215 ЦК України вказує на те, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Тобто, законодавство надає таке право не тільки сторонам правочину, а й заінтересованим особам, якою в даному випадку є ТОВ «Бета-Агро-Інвест». Суд приходить до висновку, що у відповідачів не було підстав укладати ще один договір оренди на спірну земельну ділянку, оскільки це суперечить вимогам законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, оскільки підриває авторитет держави у сфері захисту прав користування нерухомим майном. Таким чином, суд вважає, що позовна вимога про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки загальною площею 5,41 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод» 18 жовтня 2016 року, підлягає задоволенню. Щодо вимоги про визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 5,41 га, кадастровий номер [NUMBER], розташованої на території Соловйовської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності [PERSON] з 23 січня 2020 року на встановлених ним умовах, то суд вважає, що ця вимог не підлягає задоволенню з таких підстав. Позивач вказує, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», [PERSON] порушила його переважне право на оренду цієї земельної ділянки. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вказує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. Як встановив суд, договір оренди земельної ділянки від 01 грудня 2007 року чинний до 22 січня 2020 року. Але законодавець чітко пов'язує реалізацію переважного права на продовження договору оренди землі зі спливом попереднього договору, а саме вказує, що орендар зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором. В самому договорі від 01 грудня 2007 року орендодавець та орендар дійшли до згоди про те, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 9). Одночасно з цим, положеннями п. 8 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» визначено, що в разі закінчення зазначеного в договорі строку оренди переважне право орендарів на поновлення договору оренди, передбачене статтею 33 Закону України «Про оренду землі», поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 цього Закону та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право. Таку правову позиції висловив Верховний суд України у постанові № 6-146цс16 від 23 березня 2016 року. Таким чином, суд вважає, що вимога позивача про визнання за ним переважного права оренди спірної земельної ділянки є передчасною, оскільки попередній договір є ще дійсним до 2020 року, а для продовження його дії законодавством встановлені умови, які на даний час не дотримані. Питання щодо переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк може вирішуватися сторонами лише по закінченню дії попереднього договору відповідно до положень ст.33 ЗК України. На час розгляду справи право позивача на переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк не порушено,оскільки строк дії договору оренди земельної ділянки не сплив і немає перешкод в користуванні зазначеною земельною ділянкою. До того ж, законодавство передбачає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки при реалізації орендарем свого переважного права на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач же просить визнати за ним право оренди земельної ділянки зовсім на інших умовах, які були вказані в іншому договорі оренди.

Outcome: partial