Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-22 00:00:00

12.10.2020 року позивач звернулася до суду з позовом, яким просить суд визнати дійсним правочин з купівлі-продажу нею 12 / 100 частини житлового будинку за літ."А", який розташований за адресою: [ADDRESS] , та визнати за нею право власності на ці 12 / 100 частин вказаного житлового будинку. В обґрунтування позовних вимог позивач стверджує, що 24.11.2019 року вона з відповідачем домовилась про купівлю-продаж вищевказаних частин житлового будинку, що є квартирою під №5, і в результаті домовленості вона, позивач, передала відповідачу грошові кошти, а відповідач у свою чергу передала ключі та документи, що підтверджується розпискою від 22.11.2019 року. При зверненні до нотаріальної контори з метою оформлення правочину позивачу було в цьому відмовлено у зв`язку з відсутністю кадастрового номеру земельної ділянки на якій розташований будинок. З метою виготовлення кадастрового номеру та необхідної документації позивач звернулася до спеціалізованої організації, в результаті чого їй було роз`яснено, що будинок знаходиться у сумісній власності, а для замовлення документації для виготовлення кадастрового номеру земельної ділянки потрібна згода усіх співвласників, що неможливо здійснити у зв`язку з відсутністю деяких співвласників за вищезазначеною адресою, які проживають в інших місцях, місце проживання яких невідоме. Це означає, що в разі, якщо кадастровий номер земельної ділянки є істотною умовою договору-продажу частини будинку, розташованого на цій ділянці, то вона, позивач, не може реалізувати своє право на купівлю житла, а відповідачка не може реалізувати своє право власності, тобто розпорядитися своєю власністю, що є порушенням їхніх прав. У судове засідання позивач не з`явилася, надала суду заяву про розгляд справи за її відсутністю. Відповідач [PERSON] надіслала суду заяву про те, що вона позовну заяву отримала, вимоги позивача визнає, просить розглянути справу без її участі. Представник третьої особи - Болградської міської ради Одеської області, будучи повідомленим належним чином про час та місце судового засідання, - до суду не з`явився, будь-яких пояснень, заперечень та жодних доказів на спростування позову суду не надав. Розглянувши надані суду документи та матеріали, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, що мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд дійшов висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню за наступних підстав. Судом встановлені наступні факти та відповідні ним правовідносини: - відповідач [PERSON] є власником 12 / 100 частин житлового будинку №20 , що позначений на техпаспорті літ."А", та який розташований за адресою: [ADDRESS] згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 20.11.2019р., р.№5849 (а.с.18), та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.11.2019р. реєстраційний №58758351214 (а.с.20); - зазначене нерухоме майно відповідач [PERSON] успадкувала за законом від спадкодавця [PERSON] , який помер [INFO] , право власності якого, у свою чергу, на спірну вищезазначену нерухомість належало на підставі рішення Болградського районного суду Одеської області від 23.03.2007р. (справа №2-ц-703/2007 рік) (а.с.18); - позивач [PERSON] у позові стверджує, що домовилася з відповідачкою [PERSON] про купівлю в неї квартири у будинку [ADDRESS] , яка є частиною цього будинку, а саме - 12 / 100 частинами; є інші співвласники - сусіди, які у будинку не живуть і їхнє місцеперебування ані позивачу, ані відповідачу невідоме; - 22.11.2019 року між позивачем [PERSON] і відповідачем [PERSON] , був укладений усно правочин стосовно вищевказаних 12 / 100 частин спірного житлового будинку за [ADDRESS] : на виконання його умов позивачкою була сплачена відповідачці обумовлена вартість цих частин вказаного житлового будинку, - що підтверджується відповідною розпискою від 22.11.2019р., згідно якої позивач передала відповідачу 1500 доларів США (а.с.13) та актом прийому-передачі придбаної позивачем частини домоволодіння від 22.11.2019р. (а.с.14); - з технічного паспорту на садибний житловий будинок вбачається, що спірна нерухомість розташована на [ADDRESS] , а відповідач [PERSON] є власником 12 / 100 частин цього будинку (а.с.15-17); - згідно звіту про вартість об`єкту нерухомості, - вартість спірних 12 / 100 частин житлового будинку з господарськими будівлями, що на [ADDRESS] , станом на 28.08.2019р. складає 77200грн. (а.с.21-34); - при зверненні позивача і відповідача до приватного нотаріуса Болградського районного нотаріального округу Агбун М.І. щодо посвідчення договору купівлі-продажу зазначених спірних 12 / 100 частин вказаного житлового будинку, позивач отримала роз`яснення, що для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажубудинку має бути кадастровий номер земельної ділянки, на якій розташований будинок, проте, оскільки станом на даний час отримати його неможливо з-за відсутності усіх співвласників домоволодіння, право позивача на володіння придбаною нею нерухомості і її державної реєстрації порушується з причин, що не залежать ані від її волі, ані від волі відповідача (а.с.39); - згідно претензії, що була направлена покупцем - позивачкою [PERSON] до продавця - відповідачки [PERSON] , відповідач брала на себе зобов`язання оформити право власності на земельну ділянку під зазначеними спірними частинами спірного домоволодіння протягом 6-ти місяців з дня усної домовленості про купівлю-продаж вказаної спірної нерухомості, але відповідач не повідомила покупця-позивача про можливість нотаріального посвідчення їхнього договору, тобто, таким чином, на думку позивача, ухиляється від нотаріального оформлення правочину, який підлягає такому посвідченню чинним законодавством (а.с.37); - відповідно до заяви відповідача [PERSON] вона вимоги позивача визнала в повному обсязі вже після відкриття провадження, не заперечує проти їх задоволення. У відповідності до ст.202 ЦК України, правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно ст.525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Положеннями ст.208 ч.1 п.3 ЦК України визначено, що у письмовій формі належить вчиняти правочини фізичних осіб між собою на суму, що перевищує у двадцять і більше разів розмір неоподатковуваного мінімуму доходів громадян, крім правочинів, передбачених частиною першою ст.206 цього Кодексу. Згідно ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Статтею 638 ЦК України становлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. У вищевказаних відносинах така згода між позивачем [PERSON] та відповідачем [PERSON] була досягнута за всіма істотними умовами договору купівлі-продажу 12 / 100 частин вищевказаного житлового будинку, зокрема: визначено предмет договору купівлі-продажу (власником якого на підставі свідоцтва про право на спадщину й є відповідач - гр. [PERSON] ), між продавцем і покупцем погоджено ціну товару (частини житлового будинку), передано позивачем, як покупцем, належної грошової суми за придбаний товар: частину житлового будинку, а відповідач, у свою чергу, прийняла грошові кошти за продану свою частину житлового будинку, після чого позивач, як вона стверджує, на власний розсуд користується та володіє вказаною придбаною нерухомістю, і нічим ці факти не спростовані. Відповідно до ст.334 ЦК України, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Зі змісту статті 377 Цивільного кодексу України щодо переходу права власності або права користування на земельну ділянку, на якій розміщені об`єкти нерухомого майна, вбачається, що це право переходить до нового власника без зміни її цільового призначення. Порядком вчинення нотаріальних дій від 22.02.2012р. зі змінами, станом на 2020рік, а саме, главою 2 Порядку регламентовано посвідчення правочинів про відчуження та заставу майна, згідно ч.1 якого визначено "Документи, що подаються нотаріусу при вчиненні правочину про відчуження та заставу майна", а саме: "1.1. Правочини щодо відчуження та застави майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що посвідчують право власності (довірчої власності) на майно, що відчужується або заставляється, крім випадків, передбачених пунктом 3 глави 7 розділу І цього Порядку, та у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. У разі посвідчення правочинів щодо відчуження та застави нерухомого майна, право власності на яке зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, документи, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно, не подаються". Таким чином, вимога щодо наявності кадастрового номеру земельної ділянки, на якій розташовані 12 / 100 частин вищезазначеного житлового будинку, відомості про реєстрацію права власності на які за відповідачем містяться у Державному реєстрі - перешкоджає позивачу здійснювати своє право власності щодо фактично придбаного нею об`єкта нерухомості. Оскільки з моменту передання нерухомого майна, тобто з 24.11.2019р., позивач [PERSON] стала його власником, суд дійшов висновку, що відсутність державної реєстрації за нею, як за власницею на цю нерухомість, є порушення її прав, які підлягають відновленню шляхом визнання судом цього права. Відповідно до ст.218 ч.3 ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність в разі недодержання вимог щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема, шляхом прийняття виконання, такий правочин в разі спору може бути визнаний судом дійсним. Крім того, відповідно до ст.657 ЦК України договір купівлі-продажу … житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі. Що стосується визнання права власності на нерухоме майно, то згідно ч.3 ст.334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Нині діючі та діючі на момент укладання договору купівлі-продажу між сторонами статті 334, 640, 657 ЦК України вимог щодо обов`язкової державної реєстрації таких правочинів не містять та не пов`язують момент вчинення таких правочинів з державною реєстрацією. Відповідно до ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», встановлена державна реєстрація саме речових прав на нерухоме майно, а не самих правочинів, з яких набувається це право, а ст.19 цього ж Закону договори та рішення суду зазначає лише як підставу для реєстрації прав, а не як об`єкт державної реєстрації. В даному випадку не можна застосовувати положення ч.1ст.210 ЦК України, оскільки вимоги державної реєстрації укладеного між сторонами договору купівлі-продажу законодавство України не передбачає, хоча раніше (до моменту укладення цього договору купівлі-продажу) таку вимогу містили положення ст.ст.334, 557, 640 ЦК України, які пов`язували момент вчинення таких правочинів з державною реєстрацією, та про які йдеться мова в п.13 Постанови Пленуму Верховного суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», однак ці положення є вже недіючі у зв`язку зі змінами, внесеними із Законами України №1878-VІ (1878-17) від 11.02.2010 року, № 2756-VІ (2756-17) від 02.12.2010 року. Суд констатує, що вирішуючи спори про визнання правочинів дійсними, судам необхідно враховувати, що з 1 січня 2013 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України», яким ч.3ст.640 ЦК викладено в новій редакції, а саме: «договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення», і таким чином, до правочинів, укладених після 1 січня 2013 року абзац 3 п.13 ППВСУ №9 у прямому своєму розумінні не може бути застосований. При вирішенні справи по суті суд бере до уваги правову позицію, яка викладена в Постанові ВСУ №6-1288цс17 від 06 вересня 2017 року, згідно якої суди дійшли неправильного висновку про те, що норма ч.2ст.220 ЦК України не застосовується до спірних правовідносин у зв`язку з необхідністю державної реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна. Однією з умов застосування ч.2ст.220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. Відповідно до п.13 постанови пленуму Верховного Суду України №9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд має з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. Таким чином, суд, дослідивши надані письмові докази в сукупності, дійшов висновку, що між сторонами виникли договірні відносини з приводу купівлі-продажу частини житлового будинку, однак позивачем втрачена можливість з поважних причин, що не залежать ані від її волі, ані від волі відповідачки нотаріально посвідчити правочин. За таких обставин суд вважає за можливе застосувати до спірних правовідносин між сторонами вимог ч.2ст.220 ЦК України, оскільки сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, відбулося повне виконання умов договору, тому суд дійшов висновку, що підлягає визнанню дійсним договір купівлі-продажу12 / 100 частин житлового будинку, що розташований за адресою: [ADDRESS] , - який був укладений між відповідачем (продавцем) [PERSON] та позивачем (покупцем) [PERSON] . У відповідності до положень ст.ст.13,81,83 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом. Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. Згідно ст.82 ч.1 ЦПК України обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази. Докази, що не були предметом дослідження в судовому засіданні, не можуть бути покладені судом в основу ухваленого судового рішення (стаття 229 ЦПК України). Суд розглядає справу дотримуючись принципів змагальності і диспозитивності цивільного судочинства, оцінюючи докази у справі у їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням згідно ст.229 ЦПК України, захищаючи порушені, невизнані або оспорюванні права, свободи чи інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб згідно ст.2 ЦПК України. При розгляді даної справи предмет доказування доведений позивачем відповідними доказами, при чому, їх аналіз дозволяє зробити висновок про те, що вони є належними, допустимими та достовірними як кожний окремо, так і у взаємному зв`язку у їх сукупності. Виходячи з цих обставин, суд приходить до висновку, що укладений 24.11.2019 року договір купівлі-продажу на 12 / 100 частин житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] , може бути визнаним дійсним, та перешкоди для визнання права власності на нерухоме майно у вигляді 12 / 100 частин житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] суд не вбачає, у зв`язку з чим позовні вимоги підлягають задоволенню. На підставі вищенаведеного та

Outcome: approved