Jurisdiction: civil
Date: 2019-03-13 00:00:00

Позивач [PERSON] звернувся із позовною заявою до [PERSON] про усунення перешкод у здійснені права власності шляхом виселення [PERSON] із квартири [ADDRESS] та вселенні його за вказаною адресою. В подальшому [PERSON] просив залишити без розгляду його вимогу щодо виселення [PERSON] та остаточно просив суд усунути перешкоди у здійсненні права власності [PERSON] шляхом вселення до квартири [ADDRESS] . Свої позовні вимоги [PERSON] обгрунтовував тим, що за договором купівлі-продажу, укладеним 26.05.2017 року придбав у [PERSON] квартиру [ADDRESS] . Договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. Оскільки відповідач [PERSON] не бажає надати йому ключі від квартири, чим створює для нього перешкоди в користуванні його власністю, просив задовольнити його позовні вимоги. Відповідач [PERSON] звернулася до суду із зустрічною позовною заявою, в якій просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. від 26 травня 2017 року за реєстровим №387. Свої вимоги за зустрічним позовом [PERSON] обгрунтовувала тим, що не мала наміру відчужувати своє єдине житло, була введена в оману та помилялася щодо підписання договору купівлі-продажу, вважаючи цей договір документом на отримання грошових коштів для подальшого їх передання іншій особі, вона не усвідомлювала, що знаходиться не у банку, а у приватного нотаріуса, не розуміла тексту документу, який вона підписує, через відсутність знань української мови та через вади зору та слуху. Під впливом обману та психологічного тиску була змушена підписати договір купівлі-продажу, не усвідомлюючи наслідки та не маючи бажання на відчуження свого майна. Вона є особою похилого віку, не має близьких родичів, не має іншого житла, хворіє. Крім того зазначала, що договір був укладений із порушеннями норм законодавства. З цих підстав просила визнати договір недійсним. В позові одночасно послалася на підстави визнання договору недійсним на ст. 229 та ст. 230 ЦК України. Після роз`яснення головуючим положень ст. 12 ЦПК України, позивач та його адвокат відмовилися вносити зміни до зустрічного позову. Третя особа Управління культури, національностей, релігій та охорони об`єктів культурної спадщини Одеської обласної державної адміністрації надала до суду письмові пояснення, в яких просило відмовити у задоволенні первісного позову [PERSON] та задовольнити позовні вимоги [PERSON] у зв`язку із наявністю порушень норм законодавства при відчуженні пам`ятки архітектури і містобудування, пам`ятки історії місцевого значення. В судовому засіданні позивач [PERSON] підтримав свої позовні вимоги, просив їх задовольнити, у задоволенні зустрічного позову просив відмовити. Пояснив, що через оголошення на різних інтернет сайтах шукав привабливі варіанти придбання квартири під ремонт та подальшу або продаж, або оренду. Ему зателефонувала дівчина, яка назвалася [PERSON] та запропонувала придбати квартиру її матері похилого віку. Потім вони зустрілися та обговорили умови, а далі вона представила для огляду спірну квартиру. Під час зустрічі та подальшого огляду квартири, відповідач присутньою не було. Після огляду, він запропонував суму 23000 доларів США за квартиру та [PERSON] погодилася без торгу. Після чого, остання надала йому копії всіх документів для виготовлення оцінки квартири та підготування нотаріусом тексту угоди. У нього не виник сумнів, щодо можливості погодження умов продажу квартири з зазначеною [PERSON] без спілкування з власником, тому як остання мала при собі та надала копії документів, а також відкрила квартиру для огляду, тобто мала доступ до неї. Він самостійно замовив оцінку квартири, для чого передав оцінювачу отримані раніше від [PERSON] копії документів. Чому оцінка зроблена без огляду спірної квартири, позивач відповів що йому про це не відомо. На укладення угоди [PERSON] приїхала з [PERSON] до нотаріуса разом, тоді він вперше познайомився з власником квартири. Оригінали документів знаходилися у [PERSON] у сумочці і вона їх самостійне передала нотаріусу. Під час укладенні угоди спочатку кошти були перераховані [PERSON] та їх передали [PERSON] , а остання поклала їх у свою сумочку. Далі нотаріус роз`яснив продавцю порядок та умови укладення угоди по продажу її квартири, після чого [PERSON] підписала спірний договір. Також, позивач підтвердив, що на його вимогу відповідач під його диктування написала розписку про отримання коштів в розмірі 23000 доларів США за продану нею квартиру. Під час підписання угоди та написання розписки присутній його компаньйон [PERSON] здійснював відеозйомку на телефон. Надалі позивачу стало відомо що [PERSON] зникла з усіма коштами. Позивач звернув увагу, що при первинних поясненнях працівникам поліції [PERSON] поясняла, що гроші у неї вкрала [PERSON], а після того, як з`явився адвокат, вона надала пояснення, що саме позивач разом з [PERSON] ввели її в оману. Позивач заперечував, що він діяв разом з не встановленою по кримінальній справі [PERSON], та що у нього був умисел на введення в оману відповідача. Також позивач наполягав, що при укладенні угоди [PERSON] розуміла значення своїх дій та не помилялася, що отримала гроші саме за продану квартиру та підписала саме угоду по продажу. Відповідач за первісним позовом [PERSON] та її представник просили відмовити в задоволенні первісного позову та задовольнити зустрічний позов. Суд, заслухавши доводи сторін, покази свідків, дослідивши матеріали справи, встановив такі фактичні обставини справи. [PERSON] з 01.08.1990 року зареєстрована та мешкає за адресою: [ADDRESS]. У [PERSON] не має дітей та вона ніколи не була одружена. На підставі розпорядження органу приватизації №189360 від 14.01.2005 року вона приватизувала зазначену квартиру та отримала свідоцтво про право власності на житло [NUMBER] від 14.01.2005 року. Зазначений будинок належить до об`єктів культурної спадщини як Прибутковий будинок Кефала, побудований в 1899 році, в якому 1903-1905 роках жив і працював офтальмолог Головін С.С. Рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 25.12.1984 №652 будинок прийнятий під охорону держави, як пам`ятка історії, рішенням виконавчого комітету Одеської обласної ради народних депутатів від 27.12.1991 №580 - як пам`ятка архітектури і містобудування місцевого значення. Наказом Міністерства культури і туризму України від 20.06.2008 року №728/0/16-08 вказаний будинок занесений до Державного реєстру нерухомих пам`яток України як пам`ятка архітектури і містобудування, пам`ятка історії місцевого значення під охоронним номером 456-Од. Відповідно до довідки за результатами маркетингового аналізу щодо визначення найбільш вірогідної ринкової вартості квартири [PERSON] станом на 26.05.2017 року, виданої ПП "Брокбизнесконсалт", вартість спірної квартири може знаходитися в діапазоні 32000-36000 доларів США. Позивач пояснив, що вартість продажу квартири була запропонована та погоджена з [PERSON], а потім цю суму отримала [PERSON] , про що оформила розписку, тому зазначений доказ з боку відповідача на його думку не спростовує дійсність угоди. [PERSON] є пенсіонеркою та інвалідом третьої групи, що підтверджується довідкою №6690 від 29.08.2008 року, виданою Управлінням Пенсійного фонду України в Приморському районі м.Одеса. Згідно виписки із медичної карти амбулаторного хворого №382 від 11.07.2017 року, виданої КУ "Міська лікарня №5" Одеської міської ради, [PERSON] страждає на низку захворювань, в тому числі ішемічна хвороба серця, дифузний кардіосклероз, артеріальна гіпертонія, хронічна недостатність кровообігу мозку, хронічний гіпертрофічний варіативний гіпотиреоз, гострий лівосторонній зовнішній та середній отит. Згідно медичного висновку від 12.07.2017, виданого Інститутом очних хвороб і тканинної терапії імені В.П.Філатова, у [PERSON] . гіперметропія середнього ступеня, незріла вікова катаракта правого та лівого ока, рекомендовані окуляри, медичні препарати. З показів допитаної в якості свідка [PERSON] вбачається, що в травні 2017 року на адресу [PERSON] стала навідуватися дівчина на ім`я [PERSON] , яка переконала [PERSON] в тому, що їй необхідно отримати грошові кошти в банку для передання їх третій особі - [PERSON] , який працює в облдержадміністрації. Для цього [PERSON] необхідно було з`явитися до установи банку із документами, які підтверджують її право власності на нерухомість у місті Одесі. Далі 26.05.2017 року ця дівчина привезла [PERSON] до приміщення, завела до приміщення через вхід без будь яких вивісок. Далі було здійснено передачу грошових коштів. При цьому [PERSON] не відомо чи передавалися саме долари США та у якому розмірі, вона гроші не рахувала та у валюті не розбирається. Всі присутні в приміщенні особи, в тому числі покупець [PERSON] , його товариш [PERSON] , нотаріус та [PERSON] наполягали на підписанні [PERSON] документів та розписки в отриманні грошових коштів. Не усвідомлюючи, які саме документи вона підписує, [PERSON] підписала договір купівлі-продажу квартири та написала під диктування позивача розписку про отримання 23000 доларів США. Після оформлення документів, [PERSON] та [PERSON] повернулися до місця проживання [PERSON] , після чого ця дівчина зникла із квартири разом із сумкою, де знаходилися грошові кошти. Після чого вона та сусіди звернулися з заявами до поліції. З матеріалів справи вбачається, що за фактом вчиненого шахрайства внесені відомості до ЄРДР №12017160500002823, але [PERSON] до цього часу не встановлена. Позивач по кримінальній справі перебуває у статусі свідка. Відповідно до договору купівлі-продажу від 26.05.2017 року, посвідченого приватним нотаріусом ОМНО Демидовим С.С. [PERSON] продала, а [PERSON] купив квартиру [ADDRESS] , сплативши грошові кошти у розмірі 116880 грн.. Як встановлено по справі, ця сума зазначена у договорі на підставі Звіту про оцінку. Звітом про оцінку майна, проведеної директором ТОВ "Восток-Оценка" Бабенковим О.О. , підтверджене, що Звіт оформлений без замовлення власником [PERSON] та без її довіреності для замовлення іншою особою. 29.05.2017 року за заявою [PERSON] було знято з реєстрації за адресою місця її проживання. Допитаний у судовому засіданні у якості свідка [PERSON] зазначив, що дівчина на ім`я [PERSON] зателефонувала йому, знайшовши його номер на сайті. Після цього було декілька зустрічей, на яких вона показувала документи на квартиру, а також саму квартиру. При цьому представилася, як донька [PERSON] Також, за словами [PERSON] у квартирі ніхто не проживав, квартира була у непридатному для житла стані. Але це твердження позивача спростовується матеріалами справи та показаннями свідків - сусідів [PERSON] , [PERSON] , що, [PERSON] постійно проживає у спірній квартирі, а у зв`язку з пічним опаленням збирає різні речі для їх спалення. Аналогічні покази з [PERSON] надав свідок [PERSON] , який є товаришем позивача. Суд, оцінюючи покази [PERSON] та [PERSON] зазначає покази з приводу відвідування квартири [PERSON] під час огляду, спростовуються показами свідків - сусідів [PERSON] - [PERSON] , [PERSON] , які не бачили будь-яких сторонніх осіб, які б відвідували її квартиру, окрім дівчини. Такими, що не відповідають дійсності є покази [PERSON] , що телефон оцінщика Олександра вони з позивачем знайшли на сайті ОЛХ, оскільки це спростовується наявними в матеріалах справи іншими договорами купівлі-продажу нерухомого майна, укладеними [PERSON] у нотаріуса Демидова С.С. до часу укладення спірної угоди. В зазначених договорах оцінку майна проводила одна й та сама особа - [PERSON] В показах [PERSON] , в яких він розповідає про місце розташування кімнат в квартирі [PERSON] містяться протиріччя, оскільки він розповідає про те, що в квартирі ніхто не жив, однак згодом веде мову про те, що в квартирі дійсно було сміття, яке [PERSON] використовувала для опалення. Суд враховує, різну оцінку відеозапису, заявленого сторонами як доказ дійсних обставин, які відбувалися під час укладення спірної угоди, наданого позивачем [PERSON] Суд звертає увагу, що на відеозапису, є висловлення [PERSON] , що вона не вміє писати українською мовою, після чого нотаріус підказує, щоб вона переписала прізвище з паспорту. Суд враховує доводи адвоката [PERSON]., що під час роз`яснення нотаріусом державною мовою, що відбувається та який документ їй слід підписати, остання не розуміла в повній мірі умови що зазначені в угоді та що продає квартиру ї залишиться без житла. Також на відео міститься короткий епізод підписання договору купівлі-продажу [PERSON] , на якому остання висловлює пропозицію поміркувати до понеділка, щоб не підписуватися у журналі нотаріуса. Після цього нотаріус повідомляє їй, що він веде та реєструє всі дії тому підпис необхідна саме зараз. Після цього [PERSON] підписує документи. Зазначений епізод підтверджує, що у [PERSON] виникли сумніви щодо подій у приміщенні де вона знаходилася та щодо підписання наданих їй документів, але нотаріус після цього додатково не роз`яснив їй всі наслідки вчинюваного правочину, не переконався у її волі на відчуження майна або на відкладення підписання угоди на інший день. Допитаний у судовому засіданні нотаріус Демидов С.С. підтвердив, що угода не могла бути вчинена 26.05.2017, якби він роз`яснив продавцю її право на відмову від підписання угоди, а [PERSON] дійсно би відмовилася. При вирішенні спору суд приймає до уваги також те, що [PERSON] є особою похилого віку, має вади зору та слуху, не володіє українською мовою, не має близьких родичів, у тому числі доньки, не має іншого житла. Згідно характеристики, наданої свідками [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] є порядною, доброю, ввічливою та довірливою особою, не мала наміру здійснювати продаж квартири, яка є у неї єдиним житлом. Крім цього, наявними у справі доказами підтверджено, що [PERSON] раніше не брала участь у будь-яких інших нотаріальних діях, не укладала угоди, а тому не мала уяви як це відбувається, а для укладення спірної угоди купівлі продажу не вчинила жодної дії, яка б свідчила про її намір продати квартиру: - перед укладанням угоди вона не отримувала довідку з місця проживання про кількість зареєстрованих осіб у приміщенні, а до нотаріуса була надана довідка, яку [PERSON] отримувала ще взимку для іншої потреби; - не замовляла оцінку квартири; - не отримувала дозвіл на відчуження майна в об`єкті культурної спадщини; - не зустрічалася із покупцем до моменту підписання документів; - не погоджувала суму продажу, що відноситься до істотних умов договору. Зазначене вище наряду з зазначеними вище доказами свідчить про відсутність волі [PERSON] на відчуження належного їй єдиного житла. Відповідно до вимог частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частинами 1 та 3 ст. 203 встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Відповідно до статті 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Згідно статті 627 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. В Постанові Верховного Суду від 26 червня 2018 року по справі № 522/9527/15-ц ( провадження № 61-13380св18), суд висловив позицію, що: «правові наслідки вчинення правочину під впливом помилки й обману передбачені статтями 229, 230 ЦК України. Тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину. Тобто, правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину. Наявність умислу в діях відповідача, істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. При цьому, якщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов`язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (частини першої статті 229 ЦК України). Особа на підтвердження своїх вимог про визнання правочину недійсним повинна довести на підставі належних і допустимих доказів, у тому числі пояснень сторін і письмових доказів, наявність обставин, які вказують на помилку, - неправильне сприйняття нею фактичних обставин правочину, що вплинуло на її волевиявлення, і що ця помилка дійсно була і має істотне значення. Лише в разі встановлення цих обставин норми частини першої статті 229, статті 230 та статей 203 і 717 ЦК України у сукупності вважаються правильно застосованими». Посилання позивача за зустрічним позовом на дві взаємовиключні підстави визнання договору купівлі-продажу недійсним, як помилка та обман, є недоречним. Досліджені у справі докази не є достатніми для того, щоб зробити висновок щодо причетності відповідача за зустрічним позовом [PERSON] до вчиненого ним особисто обману [PERSON] Разом із тим, у справі достатньо доказів на підтвердження того, що [PERSON] не мала наміру на відчуження свого єдиного майна та помилялася стосовно природи правочину, прав та обов`язків сторін правочину, а також дійсних наслідків вчиненого правочину. Відповідно до ст. 18 Закону України "Про охорону культурної спадщини об`єкти культурної спадщини, що є пам`ятками (за винятком пам`яток, відчуження або передача яких обмежується законодавчими актами України) можуть бути відчужені, а також передані власником або уповноваженим ним органом у володіння, користування чи управління іншій юридичній або фізичній особі за наявності погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Особі, яка набула права володіння, користування чи управління пам`яткою, за винятком наймача державної або комунальної квартири (будинку), забороняється передавати цю пам`ятку у володіння, користування чи управління іншій особі без погодження відповідного органу охорони культурної спадщини. Відповідно до ст. 20 Закону України "Про охорону культурної спадщини" у разі продажу пам`ятки (крім пам`ятки, яка не підлягає приватизації) власник або уповноважений ним орган зобов`язаний у письмовій формі повідомити про це відповідний орган охорони культурної спадщини із зазначенням ціни та інших умов продажу. Центральні органи виконавчої влади, що забезпечують формування та реалізують державну політику у сфері охорони культурної спадщини має право привілеєвої купівлі пам`ятки національного значення. Орган виконавчої влади Автономної Республіки Крим, органи охорони культурної спадщини обласних, Київської та Севастопольської міських, районних державних адміністрацій та відповідний виконавчий орган сільської, селищної, міської ради мають право привілеєвої купівлі пам`ятки місцевого значення. У разі відмови від здійснення цього права чи нездійснення його протягом місяця з дня одержання повідомлення власник або уповноважений ним орган має право на продаж пам`ятки. Відповідно до ч. 1 ст. 10 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав, та професійну оціночну діяльність в України» від 12 липня 2001 року, оцінка проводиться на підставі договору між замовником та суб`єктом оціночної діяльності. Ст. 11 вказаного Закону передбачає, що договір складається в письмовій формі та замовником може бути власник майна а бо ж інша особа за дорученням. Відповідно до частин 1, 2 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави ; суд та учасники судового процесу зобов`язані керуватися завданням цивільного судочинства, яке превалює над будь-якими іншими міркуваннями в судовому процесі. Отже, суд приходить до висновку, що договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений між [PERSON] та [PERSON] , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Демидовим С.С. від 26 травня 2017 року за реєстровим №387 є недійсним, оскільки вчинений під впливом помилки з боку продавця та з істотними порушеннями норм чинного законодавства. Позовні вимоги [PERSON] за первісним позовом не підлягають задоволенню, оскільки вони є похідними від наявності у особи права власності на майно.

Outcome: approved