Jurisdiction: civil
Date: 2017-10-29 00:00:00

Заступник керівника Смілянської місцевої прокуратури Черкаської області в інтересах держави звернувся в суд з позовом до Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області, [PERSON], третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору Фермерське господарство «Вербівське-2015» про визнання рішення та договору оренди землі недійсними, повернення земельної ділянки. Свої вимоги мотивував тим, що рішенням Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області № 37-6/VI від 07.07.2014 року [PERSON] надано для створення фермерського господарства чотири земельні ділянки сільськогосподарського призначення комунальної власності загальною площею 3,0944 га. На підставі цього рішення 14.08.2014 року між Вербівською сільською радою Камянського району Черкаської області (орендодавця) та [PERSON] (орендар) укладено договір оренди землі (далі - Договір), предметом якого визначено оренда на 49 років земельної ділянки з кадастровим номером 7121881000:03:000:0479 площею 3,0944 га за межами населеного пункту на території Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області для ведення фермерського господарства. У пункті 5 Договору сторони погодили, що протягом року з моменту державної реєстрації Договору на замовлення та за рахунок орендаря має бути проведена нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки, але з часу державної реєстрації (20.08.2014 року) нормативна грошова оцінка землі не була проведена, а розмір орендної плати визначався за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці ріллі по Черкаській області. З огляду на те, що в спірному договорі не було відображено повних даних про орендну плату виходячи до нормативної грошової оцінки землі, а також щодо виділення земельної ділянки відбулось без встановленого порядку зміни цільового призначення землі із земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на землі для ведення фермерського господарства, просив суд визнати недійсним та скасувати рішення Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області № 37-6/VI від 07.07.2014 року в частині надання в оренду [PERSON] спірної земельної ділянки, визнання недійсним спірного Договору та зобовязання повернути у володіння держави спірну земельну ділянку. В судовому засіданні прокурор позовні вимоги підтримав та просив їх задовольнити. 2 Представники Відповідача подали до суду письмові заперечення та просили в позові прокурору відмовити. Вислухавши пояснення сторін, дослідивши наявні у матеріалах справи докази, суд встановив наступне. Як встановлено під час судового розгляду, у комунальній власності Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області перебуває земельна ділянка з кадастровим номером 7121881000:03:000:0479 площею 3,0944 га за межами населеного пункту на території Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області. Рішенням Вербівської сільської ради Камянського району Черкаської області № 37-6/VI від 07.07.2014 року по вказаній земельні ділянці затверджено проект землеустрою та погоджено її надання в довгострокову оренду [PERSON]. 14 серпня 2014 року між Вербівською сільською радою Камянського району Черкаської області та [PERSON] укладено договір оренди вказаної земельної ділянки строком на 49 років на умовах платності. 20 серпня 2014 року вказаний договір пройшов державну реєстрацію. У договорі сторони дійшли згоди, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки підлягає проведенню на замовлення та за рахунок орендаря у річний строк з моменту державної реєстрації, а до цього оренда плата визначається виходячи за даними про середній розмір нормативної грошової оцінки одиниці ріллі по Черкаській області. Також сторони погодили, що у разі якщо розмір орендної плати визначений за даними затвердженої технічної документації з нормативно грошової оцінки земельної ділянки буде більшим за розмір орендної плати визначеної згідно вказаної умови Договору та сплачений орендарем, то сума різниці між вказаними розмірами підлягає сплаті орендарем орендодавцю (а.с. 7). На виконання цих умов Договору орендарем здійснювалися доплати орендної плати, що підтверджується відомостями податкового органу, так як з пояснень представника Відповідача випливає, що до подачі позову прокурором ще 15 лютого 2017 року Відповідач замовив розроблення нормативної грошової оцінки землі, але вона тривалий час не могла бути виконана і без того, так як Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення був затверджений наказом Мінагрополітики України № 262 лише 23 травня 2017 року (набув чинності 23 червня 2017 року). Під час слухань по справі рішенням Камянської районної ради Черкаської області від 18 серпня 2017 року визначена нормативна грошова оцінка спірної земельної ділянки. 08 вересня 2017 року між Вербівською сільською радою Камянського району Черкаської області та [PERSON] укладено Додаткову угоду до спірного Договору, за умовами якої між сторонами пункт 5 спірного Договору викладено у новій редакції, а саме передбачено розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, а також передбачено у пункті 9 конкретний розмір орендної плати, виходячи з 6% від розміру нормативної грошової оцінки землі. Вказані зміни пройшли державну реєстрацію. Відповідно до положень статей 22, 31, 93, 124 ЗК України землі сільськогосподарського призначення можуть надаватися громадянам для ведення фермерського господарства та використовуватися цим господарством, зокрема, на умовах оренди. За правилом статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок державної або комунальної власності здійснюється за результатами проведення земельних торгів. Частинами другою та третьою статті 134 ЗК України визначені випадки, коли земельні торги не проводяться, а передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або 3 комунальній власності, здійснюється в порядку, встановленому статтею 123 цього Кодексу. Зокрема, земельні торги не проводяться при передачі громадянам земельних ділянок для ведення фермерського господарства. Разом з тим відносини, повязані зі створенням, діяльністю та припиненням діяльності фермерських господарств, регулюються крім ЗК України Законом України «Про фермерське господарство» та іншими нормативно-правовими актами України (стаття 2). У таких правовідносинах Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальним нормативно-правовим актом, а ЗК України загальним. Так, згідно з абзацом 1 частини першої статті 7 Закону України «Про фермерське господарство» для отримання (придбання) у власність або в оренду земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Для отримання у власність або в оренду земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради. Передача в оренду земельних ділянок здійснюється за договором оренди. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» однією з істотних умов договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Орендна плата відповідно до статті 21 Закону України «Про оренду землі» це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Частиною першою статті 13 Закону України «Про оцінку земель» передбачено, що для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності обовязково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими та затвердженими нормативами (стаття 1 Закону України «Про оцінку земель»). Крім того, за змістом статті 93 ЗК України відповідач набуває право використовувати земельну ділянку та обовязок сплачувати орендну плату не з моменту прийняття рішення компетентним органом про передачу цієї ділянки в оренду, а з моменту укладення договору оренди землі. Отже, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати при укладенні договору оренди. Прокурор оспорює дійсність спірного Договору оренди землі з підстави відсутності нормативної грошової оцінки землі, яка є предметом зазначеного Договору. Нормативна грошова оцінка конкретна вартісна характеристика, яка містить низку етапів, передбачених чинним законодавством. Зокрема, це прийняття уповноваженим органом влади рішення щодо проведення нормативної грошової оцінки земель, розробка технічної документації грошової оцінки спеціальною установою, погодження технічної документації органами влади, прийняття відповідною радою рішення про затвердження технічної документації. Як було виявлено під час судового розгляду, сторонами спірний Договір виконувався, ними визнавались взаємні права та обовязки, орендодавець отримував обумовлену в договорі орендну плату, а через відсутність законодавчого регулювання (що не залежало від волі сторін) в питанні проведення нормативної грошової оцінки землі, орендодавець також отримував додаткові доплати орендної плати. Поза увагою прокурора залишилась та обставина, що в подальшому сторони оспорюваного Договору вчинили дії, спрямовані на приведення зазначеного правочину у відповідність до вимог закону: визначили нормативну грошову оцінку земельної ділянки, яка передавались в оренду, та уклали додаткову угоду, якою були внесені зміни до спірного договору із зазначеного питання. 4 Крім цього, не затвердження грошової оцінки спірної земельної ділянки було викликано не винною поведінкою учасників правовідносин, а станом законодавчого забезпечення цієї діяльності, а саме відсутністю Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, який почав діяти тільки з 23 червня 2017 року. З даного приводу Європейський суд з прав людини у своєму рішенні від 20.10.2011 року «Рисовський проти України» висловився, що державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обовязків (див. зазначене вище рішення у справі «Лелас проти Хорватії» (Lelas v. Croatia), п. 74). Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. Визнання угоди недійсною є одним зі способів захисту прав на землю, передбаченим частиною третьою статті 152 ЗК України. За положеннями частини першої статті 203, частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Виходячи з того, що відповідно до статті 15 Цивільного кодексу України та статті 3 Цивільного процесуального кодексу України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право, суд повинен встановити чи дійсно порушуються права орендодавців у звязку з відсутністю в договорах оренди умов, передбачених статтею 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року №\~161-ХІV «Про оренду землі», визначити істотність цих умов, а також зясувати у чому саме полягає порушення їхніх законних прав. Таким чином, саме недодержання певних умов у договорі оренди землі, не тягне за собою автотипне визнання такого договору недійсним. Про це йдеться у правовій позиці Верховного Суду України, висловленій у постанові від 25 грудня 2013 року по справі № 6-94цс13. Таким чином, з урахуванням змін у правовідносинах сторін, прокурор не навів суду, яке право орендодавця було порушена і чи це порушення відповідно до вимог статті 16 ЦК України зумовлює застосування такого способу захисту, як визнання правочину недійсним. Такі висновки суду ґрунтуються на правовій позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 13 березня 2017 року по справі № 6-2195цс16. Як вказав Верховний Суд України у постанові від 25 грудня 2013 року по справі № 6-94цс13 однією з обовязкових умов визнання договору недійсним є порушення у звязку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача, а якщо за результати розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову. Таким чином, суд вважає, що з урахуванням змінених правовідносин між сторонами (укладення додаткової угоди та затвердження нової грошової оцінки землі) доводи прокурора про порушення Відповідачами вимог ст.ст. 5, 20, 23 Закону України "Про оцінку земель"\~шляхом визначення в договорі розміру орендної плати без проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок, оскільки,\~ст.14 Закону України "Про оцінку земель"\~передбачає лише необхідність визначення розміру орендної плати, її індексації, форми платежу, строків, порядку внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а, відтак, викладення в договорі розрахунку формування розміру орендної плати є необов'язковим. В розрізі суд вважає за необхідне додатково зазначити, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передається в оренду, не входить до вичерпного переліку істотних умов договору оренди землі, встановленого ч.1\~ст.15 Закону України "Про оренду землі", а тому невизначеність нормативної грошової оцінки земельних ділянок у спірному договорі не породжує юридичних наслідків та не тягне за собою його недійсність. Як єдину підставу для вимоги про скасування та визнання недійсним спірного рішення сільської ради про надання спірної земельної ділянки в оренду, прокурор вказав про те, що 5 виділення земельної ділянки відбулось без встановленого порядку зміни цільового призначення землі із земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на землі для ведення фермерського господарства. Між тим, з висновку відділу Держземагенства у Камянському районі Черкаської області від 31.07.2014 року № 123 випливає, що цим державним органом погоджено виділення спірної земельної ділянки в оренду з цільовим призначенням для ведення фермерського господарства зі збереженням категорії земель як сільськогосподарського призначення. У звязку з вказаним, суд вважає, що твердження прокурора про те, що земельні ділянки фермерського господарства не можуть прирівнюватись до земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, так як належать до різних видів цільового призначення, не заслуговують на увагу через їх невідповідність діючому законодавству. Так, землями сільськогосподарського призначення земельне законодавство України визнає землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей (ст. 22 Земельного кодексу України). Наведене свідчить, що визначення поняття «землі сільськогосподарського призначення», насамперед, повязано з використанням їх для такої цілі, як виробництво сільськогосподарської продукції, що зумовлено їх природними властивостями. Згідно ч.3 ст. 22 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення передаються у власність та надаються у користування громадянам для ведення особистого селянського господарства, садівництва, городництва, сінокосіння та випасання худоби, ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства. За ч.1 ст. 1 Закону України «Про фермерське господарство» таке господарство є формою підприємницької діяльності громадян, які виявили бажання виробляти товарну сільськогосподарську продукцію здійснювати її переробку та реалізацію з метою отримання прибутку на земельних ділянках, наданих їм у власність та/або користування, у тому числі в оренду, для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, особистого селянського господарства, відповідно до закону. Отже, фермерське господарство здійснює діяльність на землях сільськогосподарського призначення, яке повязане з використанням їх для виробництва (товарної) сільськогосподарської продукції. Таким чином, суд не знаходить порушень зі сторони власника спірної земельної ділянки під час виділення її в оренду для ведення фермерського господарства. Також, суд бажає зазначити, що вимога про визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування не узгоджується з вичерпним переліком способів захисту порушених прав та інтересів, передбачених ст. 16 ЦК України, так як у цьому переліку передбачено тільки такий спосіб захисту як визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування. У звязку з вказаним, суд вважає, що такий спосіб захисту порушеного права як «визнання рішення органу місцевого самоврядування недійсним» є неприйнятним способом захисту права, що тягне за собою відмову в задоволенні позову і в цій частині (висновки суду ґрунтуються на положеннях правових позицій Верховного Суду України, викладених у постановах від 02.07.2014 року та 25.12.2013 року по справам № 6-78цс14, № 6-78цс13). У пункті в) частини 1 статті 5 Земельного кодексу України передбачено, що одним із принципів земельного законодавства являється невтручання держави в здійснення громадянами, юридичними особами та територіальними громадами своїх прав щодо володіння, користування і розпорядження землею, крім випадків, передбачених законом. Також, для земельних правовідносин характерний принцип сталості землекористування, так як тільки сталість забезпечує зацікавленість землекористувачів у дбайливому, господарському ставленні до землі. Між тим, суд переконаний, що ці принципи повністю нівелюються, коли прокурор або інший державний орган, при відсутності на те підстав, в період існуючого та виконуваного 6 сторонами договору з формальних підстав намагається визнати його недійсним, та здійснити його повернення навіть не власнику (у комунальну власність), а іншій особі (до держави). Про це ж ідеться у рішенні Європейського суду з прав людини від 24.06.2003 року «Стретч проти Обєднаного Королівства Великобританії та Північної Ірландії», від 31.06.2006 року «Федоренко проти України» та інших рішеннях ЄСПЛ, які згідно статті 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» є джерелом права. Так, перша та найважливіша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод полягає в тому, що будь-яке втручання публічних органів у мирне володіння майном повинно бути законним, а держава має право здійснювати контроль за використанням майна шляхом введення «законів». Орган місцевого самоврядування як власник спірної земельної ділянки, та фізична особа з фермерським господарством з іншої сторони як землекористувачі цієї земельної ділянки «правомірно очікували» певний стан речей (у майбутньому), а саме, що їхні правовідносини будуть сталими. Таким чином, визнання договору оренди спірної земельної ділянки недійсною, надання обєкту оренди до іншого субєкта відмінного від власника, буде порушувати право власності органу місцевого самоврядування у вигляді правомірних очікувань порядку використання земельної ділянки. Суд вважає, що прокурор не довів обґрунтованість заявленого позову та наявність правових підстав для його задоволення, а тому в задоволенні позову слід відмовити. На підставі викладеного та

Outcome: dismissed