Jurisdiction: civil
Date: 2015-05-06 00:00:00

Прокурор Костопільського району Рівненської області звернувся до суду в інтересах [PERSON] правонаступником якого є [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] із позовом, в якому просить визнати недійсним договір №360/09 від 20.10.2009р. посвідчений 20 жовтня 2009 року приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук В.М. та зареєстрований в реєстрі за №1524 про внесення змін до Іпотечного договору із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №610/08, посвідченого 29 травня 2008 року приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук В.М. та зареєстрованого в реєстрі за №1168; визнати недійсним договір №361/09 від 20.10.2009р. посвідчений 20 жовтня 2009 року приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук В.М. та зареєстрований в реєстрі за №1563 про внесення змін до Іпотечного договору із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08, посвідченого 29 травня 2008 року приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Червук В.М. та зареєстрованого в реєстрі за №1169; визнати припиненою іпотеку квартир №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в кількості 35 одиниць в 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS], які стали предметом іпотеки згідно іпотечних договорів №610/08 та №611/08, укладених 29.05.2008 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк" від імені якого діє філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та ПП "Фірма "Біна" з подальшими змінами, внесеними до них 20.10.2009 року у відповідності до договорів №360/09 та №361/09 про внесення змін до означених Іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року; виключити з Державного реєстру іпотек записи від 22 жовтня 2009 року №9172053, №9172266, №9173547 про державну реєстрацію обтяження майнових прав на квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]; виключити з Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна записи від 20 жовтня 2009 року №9164524, №9164697, №9164794, №9164838, №9164886, №9164948, №9165021, №9165094, №9165148, №9165196, №9165294, №9165374, №9165415, №9165461, №9165564, №9165603, №9165641, №9165678, №9165738, №9167233, №9167246, №9167254, №9167256, №9167261, №9167265, №9167271, №9167273, №9167274, №9167276, №9167278, №9167279, №9167282, №9167284, №9167287, №9167290, від 21 жовтня 2009 року №9167819, №9168010, №9168148, №9168215, №9168470, №9168510, №9168551, №9168595, №9168624, №9168658, №9168694, №9168732, №9168761, №9168811, №9168853, №9168902, №9168943, №9168978, №9169144, №9169166, №9169195, №9169221, №9169234, №9169251, №9169341, №9169481, №9169518, №9169551, №9169576, №9169608, №9169646, №9169689, №9169730, №9169778, №9169808, №9169951, №9170020, №9170181, №9170221, №9170269, №9170418, №9170465, №9170524, №9170568, №9170644, №9170721, №9170760, №9170808, №9170881, №9170921, №9170970, №9171039, №9171104, №9171143, №9171184, №9171211, №9171246, №9171267, №9171303, №9171324, №9171378, №9171410, №9171443, №9171475, №9171517, №9171539, №9171555, №9171593, №9171601, №9171614, від 23 грудня 2010 року №10653709, №10653832, №10653986, №10654066, №10654464, №10654496, №10654554, №10654588, №10654659, №10654699, №10654748, №10655567, №10655594, №10655650, №10655799, №10655991, №10656012, №10656055, №10656062, №10656110, №10656128, №10656167, №10656210, №10656228, №10656239, №10656275, №10656282, від 24 грудня 2010 року №10656856, №10657113, №10657138, №10657306, №10657326, №10657370, №10657401, №10657437, №10657461 про державну реєстрацію обтяження майнових прав на квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]. В обґрунтування заявлених вимог покликається на те, що вищевказані договори були укладені з порушенням вимог ЦК України та закону України "Про іпотеку", іпотека на спірні квартири поширена протиправно, з порушенням інтересів власників нерухомого майна. В судовому засіданні представник прокуратури Костопільського району та позивачі, в інтересах яких заявлено позов, підтримали позовні вимоги повністю та з аналогічних підстав, треті особи на стороні позивачів також підтримали позовні вимоги. Треті особи , які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору на стороні позивачів [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] підтримали заявлені вимоги, подавши відповідні письмові заяви. Представник відповідача ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" заперечив проти позову та пояснив, що додаткові договори було укладено без будь-яких порушень чинного законодавства. Приватна фірма "Біна" була власником незавершеного будівництва будинку [ADDRESS] і вправі була укласти договір про іпотеку частини будинку. Для укладення додаткового договору було надано витяг з реєстру прав власності, який на даний час є чинним. Окрім того зазначив, що питання зняття обтяжень (заборон) квартир на даний час вирішено про що постановлені рішення судів, які набрали законної сили. Просить в задоволенні позову відмовити повністю. Представник відповідача приватної фірми "Біна" в судове засідання не з'явився, про розгляд справи був повідомлений своєчасно та належним чином. Третя особа, що не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів - приватний нотаріус Рівненського міського нотаріального округу Червук В.М. в судове засідання не з'явилася, про розгляд справи була повідомлена своєчасно та належним чином. Заслухавши пояснення сторін, третіх осіб, з'ясувавши обставини справи і дослідивши надані письмові докази, суд вважає позовні вимоги обґрунтованими з наступних підстав. Судом встановлені такі факти та відповідні їм правовідносини. В судовому засіданні встановлено, що між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк" від імені якого діяла філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та [PERSON], [PERSON] 29.05.2008 року укладені кредитні договори за №607/08 та 608/08. На забезпечення виконання цих кредитних договорів 29.05.2008 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк" від імені якого діяла філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне" та ПП "Фірма "Біна" укладені іпотечні договори №610/08 та №611/08 згідно яких предметом іпотеки виступив незавершений будівництвом 70 квартирний житловий будинок по [ADDRESS]. 20.10.2009 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово - інвестиційний банк", від імені якого діяла філія "Відділення ПАТ Промінвестбанк в м. Рівне", та ПП "Фірма "Біна" укладено договори №360/09 та №361/09 про внесення змін до означених Іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року згідно яких предметом іпотеки стали індивідуально визначені квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в кількості 35 одиниць в незавершеному будівництвом 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]. Внесення змін до іпотечних договорів було проведено на підставі витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно від 15.10.2009 р., виданого КП "Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації", згідно якого приватна фірма "Біна" є власником об'єкта незавершеного будівництва - 70 квартирного житлового будинку по [ADDRESS]. В примітці на звороті витягу з реєстру вказується, що заставляються квартири в кількості 35 одиниць (№№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50), що становить 48/100 будинку. Згідно із частиною 1 статті 203 ЦК України зміст правочинну не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Частиною першою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до ст. 1 Закону України "Про іпотеку" об'єкт незавершеного будівництва - це об'єкт будівництва, на який видано дозвіл на будівництво, понесені витрати на його спорудження та не прийнятий в експлуатацію відповідно до законодавства. Стаття 382 ЦК України визначає, що квартирою як об'єктом права власності є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання, тобто квартира є об'єктом права власності лише за умови попереднього прийняття нерухомості в експлуатацію відповідно до законодавства. Згідно довідки Рівненського ОБТІ від 16.05.2012 р. № 804/1 станом на 15.10.2009 р. право власності на квартири №№ 1, 4, 7, 10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25,, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50 в будинку по [ADDRESS], як на об'єкти нерухомого майна зареєстровано не було. Крім того, судом встановлено, що об'єкт незавершеного будівництва 70 квартирний житловий будинок по [ADDRESS] був прийнятий в експлуатацію 21.12.2009 року, тобто пізніше, ніж були укладені та нотаріально посвідчені договори №360/09 та №361/09 про внесення змін до іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року, згідно яких предметом іпотеки стали індивідуально визначені квартири в кількості 35 одиниць в незавершеному будівництвом 70 квартирному житловому будинку по [ADDRESS]. Статтею 5 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Ні іпотекодавець, ні іпотекодержатель не дотримались встановленого ст.5 Закону України "Про іпотеку" порядку внесення змін до договору іпотеки, який передбачає виникнення прав у іпотекодержателя після прийняття об'єкту в експлуатацію або на частину нерухомого майна лише за умови можливості іпотекодавця документально підтвердити право власності на такі об'єкти. Таким чином, у ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" на підставі іпотечних договорів №610/08 та 611/08 від 29.05.2008 року укладених між банком та приватною фірмою "Біна" виникли відповідні права саме щодо незавершеного будівництвом об'єкту, а не стосовно індивідуально визначених квартир. Законодавством України передбачено, що власник, який має намір вчинити правочин із належним йому нерухомим майном, яке розташоване на земельній ділянці, має подати нотаріусу витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Станом на 20.10. 2009 року порядок надання інформації з Реєстру прав був регламентований Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07.02.2002 р. № 7/5, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 18.02.2002 за № 157/6445. Згідно п. 5.8 цього Тимчасового положення витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно містить: реєстраційний номер нерухомого майна; адресу (місцезнаходження) нерухомого майна; підстави виникнення чи припинення права власності; відомості про власника (власників); форму власності; вид і розмір часток спільної власності; опис нерухомого майна (розміри земельної ділянки, на якій розташований об'єкт; найменування будівель, споруд та їх літеровка; призначення майна; матеріали стін кожної будівлі та споруди; розмір житлової та нежитлової площі; процент зношеності тощо); вартість (вартість будівель і споруд за даними інвентаризації, у тому числі й самовільно збудованих, прибудованих чи реконструйованих, з урахуванням фізичного зносу та діючої індексації); особливі позначки реєстратора (дані, у разі їх наявності, про самовільно збудовані, прибудовані чи реконструйовані об'єкти, про накладення арешту та/або заборони, про перебування майна у податковій заставі тощо); термін чинності; дату видачі витягу з Реєстру прав; прізвище, ім'я, по батькові реєстратора; підпис начальника БТІ або уповноваженої ним особи; підпис реєстратора. Зазначений витяг видається на відповідному бланку та скріплюється печаткою БТІ. Тобто, нормою права не було передбачено наявності у витягу будь-яких приміток. При посвідченні додаткових договорів приватний нотаріус фактично використала не витяг з реєстру прав власності, а примітку на звороті витягу з реєстру від 15.10.2009 р., виданого КП "Рівненське обласне бюро технічної інвентаризації". Окрім того, обставини невідповідності оспорюваних правочинів вимогам законодавства встановлені рішенням Костопільського районного суду від 02.07.2012 року у цивільній справі №2-100/12 , що набрало законної сили 28.09.2012 року відповідно до ухвали апеляційного суду Рівненської області та ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18.01.2013р. А саме, судовим рішенням встановлено, що договори №360/09 та №361/09 від 20.10.2009 року укладені без достатніх правових підстав. Оцінюючи обставини порушення відповідачами прав позивачів та третіх осіб на стороні позивача на момент укладання спірних договорів, тобто станом на 20.10.2009 року, суд виходить із наступного. Рішенням Костопільського районного суду від 02.07.2012 року у справі №2-100/12 встановлено, що між позивачами та приватною фірмою «Біна» протягом 2007-2009 років були укладені попередні договори купівлі-продажу квартир в будинку по [ADDRESS]. На виконання вказаних договорів позивачами було передано відповідачеві основну частину коштів по оплаті вартості вказаних квартир 3 717 127 грн., решта суми - 499 161 грн. мала бути сплачена відповідачу в день укладення договорів купівлі-продажу, однак відповідач ПФ "Біна" в порушення вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України, після укладання з позивачами попередніх договорів та отримавши від них основну частину коштів за вартість квартир, основні договори купівлі-продажу у визначений ними термін, не уклав. Дані обставини, відповідно до ч.3 ст.61 ЦПК України, не підлягають доказуванню. Разом з тим, не поставивши до відома покупців, 28.05.2008 ПП фірма "Біна" уклала з ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" договори іпотеки №610/08 від 29.05.2008 та №611/08 від 29.05.2008, за якими у іпотеку банку було передано незавершений будівництвом 70-ти квартирний житловий будинок, площею забудови -1128,3 кв.м., процент готовності незавершеного будівництва -87 % процентів, загальною вартістю, визначеною за взаємною згодою сторін -12 000 000 грн. У подальшому 29.10.2009 року (після укладення останнього попереднього договору у травні 2009), до іпотечних договорів сторонами було внесено зміни договорами №360/09 та №361/09, за якими п. 1.2 іпотечних договорів було викладено в новій редакції, а саме: „Предметом іпотеки є належні іпотекодавцю на праві власності квартири в кількості 35 одиниць в незавершеному будівництвом 70 квартирному житловому будинку, площею забудови -1128,3 кв.м., матеріалів стін - цегла, процент готовності незавершеного будівництва -87 процентів, ... що знаходиться за адресою [ADDRESS], що складається з наступного: квартири, №№ 1, 4, 7 ,10, 13, 2, 5, 8, 11, 14, 17, 19, 21, 23, 25, 26, 28, 30, 32, 34, 41, 43, 3, 6, 9, 12, 16, 18, 22, 29, 31, 38, 39, 20, 50.". Вказані зміни було внесено в порушення вимог ст. 5 Закону України "Про іпотеку", оскільки предметом основних договорів іпотеки від 29.05.2008 був об'єкт незавершеного будівництва 70-квартирний жилий будинок, який був прийнятий в експлуатацію 21.12.2009, а частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї, як окремий об'єкт. Як встановлено судом, позивачі свої зобов'язання виконали у повному обсязі і внесли повністю кошти по оплаті вартості квартир, про що ПП фірма «Біна» ствердила у виданих позивачам довідках від 19.02.2010 та в актах прийому - передачі квартир від 19.03.2010. Всі позивачі разом із сім'ями проживають у вказаних квартирах. Отже, укладеними 20.10.2009 року договорами між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" та ПП Фірма "Біна", було грубо порушено інтереси як позивачів так і третіх осіб на стороні позивачів на момент укладення договорів. За таких обставин суд вважає, що договори №360/09 та №361/09 від 20.10.2009 року між ПАТ "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" про внесення змін до Іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя №611/08 та №610/08 від 29.05.2008 року та приватною фірмою "Біна" були укладені з порушенням вищенаведених нормативних актів. Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання іпотеки припиненою, суд виходить із наступного. Визнання іпотеки припиненою є похідним від визнання іпотечного договору недійсним, що передбачено ст.17 Закону України "Про іпотеку". Зокрема, підставою припинення іпотеки є як визнання іпотечного договору недійсним так і інші підстави, передбачені цим Законом. У разі передачі в іпотеку об'єкта незавершеного будівництва забудовником і звернення стягнення на завершену будівлю, іпотека не поширюється на ту її частину, яка виділена в натурі і була придбана будь-якою особою на підставі цивільно-правового договору шляхом повної сплати її вартості до моменту прийняття рішення про звернення стягнення. Суд критично оцінює виконавчі написи від 01.03.2010 р., копії яких надані представником відповідача як підтвердження факту звернення стягнення на частину об'єкта до моменту виникнення у позивачів та третіх осіб на стороні позивача права власності на частину об'єкта, з наступних підстав. Правові норми Закону України "Про іпотеку" вказують на те, що таке обтяження могло бути здійснене лише після завершення будівництва, виділення квартир в натурі та підтвердження іпотекодавцем права власності на них. Разом з тим, ні станом на 20.10.2009 р. ні станом на 01.03.2010р., ПП Фірма "Біна" власником спірних квартир не була, тобто стягнення звернено на майно, яке іпотекодавцю на праві власності не належало. Виконавчі написи від 01.03.2010р. стали підставою накладення органами державної виконавчої служби 20.04.2010 та 02.09.2010 арешту на все майно ПП Фірма "Біна", в тому числі на спірні 35 квартир. Вказана обставина встановлена рішенням Костопільського районного суду від 25.12.2014 у справі №2-43/12. Разом з тим, станом на момент накладення останнього арешту, тобто станом на 02.09.2010 р. власниками даних квартир являлись позивачі та треті особи на стороні позивача, а не ПП Фірма "Біна". Від так суд вважає, що в даному випадку Банком та нотаріусом не дотримані вимоги щодо встановленого порядку звернення стягнення на майно. Безпідставне накладення арешту на майно, яке не належало боржнику, а перебувало у власності іншої особи, яка не мала жодних зобов'язань перед стягувачем, грубо порушує інтереси власників. Дана обставина встановлена рішенням судів у справі №2-240/11. У відповідності до положень ст.17 Закону України "Про іпотеку" відомості про припинення іпотеки підлягають державній реєстрації у встановленому законодавством порядку. Згідно до положень ст.2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. В даному випадку виключення із Державних реєстрів записів про обтяження квартир є однією із форм захисту інтересів громадян, права яких порушені укладанням договорів та обтяженням належного їм майна. На переконання суду, рішення Костопільського районного суду від 25.12.2014 у справі №2-43/12 не позбавляє позивачів та третіх осіб на стороні позивача можливості звернутись до суду із позовною вимогою щодо виключення з Державного реєстру іпотек та Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна записів про державну реєстрацію обтяження майнових прав на нерухоме майно, оскільки при постановлені 25.12.2014 р. рішення суд врахував виключно існування договорів №360/09 та №361/09 від 20.10.2009 як підставу відмови у задоволенні позовних вимог. Разом з тим, оцінка відповідності вказаних договорів вимогам законодавства та дотриманні при їх укладенні прав та інтересів громадян судом не надавалась. Приймаючи рішення у даній справі суд вважає за необхідне також врахувати інтереси третіх осіб, які вступили у розгляд судом справи на стороні позивачів, оскільки оспорюваними договорами порушено інтереси всіх власників 35 квартир в будинку по [ADDRESS] в м. Костопіль. Виходячи з норми ч.1 ст. 47 Конституції України, кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. У відповідності до ст. 48 Конституції України кожен має право на достатній життєвий рівень для себе і своєї сім'ї, що включає достатнє харчування, одяг, житло. Статтею 55 Конституції України, встановлено, що права і свободи людини і громадянина захищаються судом. У відповідності до вимог ст. 1 ЦПК України, завданнями цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Вказана норма закону узгоджується і з принципами, закладеними у ч. 1 ст. 6 Європейської конвенції про захист прав людини і основоположних свобод . Згідно з ч. 2 ЦПК України, цивільне судочинство здійснюється відповідно до Конституції України, цього Кодексу та Закону України "Про міжнародне приватне право". Статтею 1 Першого протоколу до Європейської конвенції встановлено, що кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений свого майна інакше, як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом або загальними принципами міжнародного права. З урахуванням викладеного суд приходить до висновку, що діями публічного акціонерного товариства "Акціонерний комерційний промислово-інвестиційний банк" в особі обласного відділення в м. Рівне та приватного підприємства "Фірма Біна" при укладенні 20.10.2009 договорів №360/09 та №361/09, зверненні стягнення на майно, а саме на квартири в будинку по [ADDRESS] порушено інтереси позивачів та третіх осіб на стороні позивача у зв'язку із чим вони потребують захисту судом, що є підставою для задоволення позову. На підставі викладеного,

Outcome: approved