Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-21 00:00:00

09 серпня 2017 року позивач товариство з обмеженою відповідальністю "Бета-Агро-Інвест" (далі - ТОВ "Бета-Агро-Інвест") звернувся до суду з позовом до [PERSON], приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод» (далі - ПП «Ясинуватський хлібозавод») про визнання договору оренди недійсним, визнання права оренди земельної ділянки. В позовній заяві вказав, що 01 січня 2007 року між фізичною особою [PERSON] та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" був укладений договір оренди земельної ділянки. Зазначений договір було зареєстрований в Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 15 жовтня 2007 року за № 04.07.170.00106, кадастровий номер земельної ділянки [NUMBER] Строк дії цього договору визначений 10 років, тобто до 15 жовтня 2017 року. 04 травня 2017 року завдяки отриманій інформації від державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру позивачу стало відомо, що вищевказана земельна ділянка одночасно перебуває в оренді і у приватного підприємства «Ясинуватський хлібозавод». Державна реєстрація права - 18 жовтня 2016 року, номер запису про право - 16982657. Таким чином склалася ситуація коли на одну й ту ж земельну ділянку одночасно укладено два договори оренди - з позивачем та приватним підприємством «Ясинуватський хлібозавод». Позивач вважає, що така ситуація є протиправною та порушує права первісного орендаря - ТОВ «Бета-Агро-Інвест», оскільки ТОВ «Бета-Агро-Інвест» має переважне право перед ПП «Ясинуватський хлібозавод» на укладання договору оренди на цю земельну ділянку. Уклавши договір оренди земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод», [PERSON] порушила переважні права ТОВ «Бета-Агро-Інвест» на укладання договору оренди землі на новий строк. Намір власника земельної ділянки [PERSON] передавати земельну ділянку в оренду на термін, який перевищує термін дії договору, укладеного з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», було висловлено шляхом укладання іншого договору оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод». Умови передання земельної ділянки в оренду також були визначені в умовах договору, укладеного між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод». Позивач вказує, що 21 червня 2017 року було здійснено повідомлення [PERSON] про намір укладання договору оренди землі на новий строк. 22 червня 2017 року представник відповідача [PERSON] отримав таке повідомлення та зазначив в ньому про відмову укладання цього договору на новий строк по закінченні дії діючого договору. Позивач просить суд визнати недійсним договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод», зареєстрований Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області 18 жовтня 2016 року. Визнати за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності [PERSON] з 16 жовтня 2017 року на наступних умовах: - строк оренди: 20 (двадцять) років; - орендна плата в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки 6802,45 грн. Орендна плата вноситься у такі строки - з 1 листопада по 31 грудня кожного року, починаючи з моменту державної реєстрації права оренди; - розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; - земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; - цільове призначення земельної ділянки - землі сільськогосподарського призначення. - всі інші істотні умови права оренди визначити на умовах, які були передбачені умовами договору оренди земельної ділянки загальною площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що був укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод» та зареєстрований Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області 18 жовтня 2016 року. В судове засідання представник позивача [PERSON] надав клопотання про розгляд справи без його участі, на позові наполягає (а.с. 83). Представник відповідача ПП «Ясинуватський хлібозавод» [PERSON] в судове засідання надав клопотання про розгляд справи без його участі (а.с.86). В письмових запереченнях пояснив, що позовні вимоги не підлягають задоволенню з огляду на їх необґрунтованість. З позовної заяви не вбачається, щоб якесь право або інтерес ТОВ «Бета-Агро-Інвест» були порушені відповідачами, не визнавались або оспорювались. Укладення відповідачами договору оренди землі фактично жодним чином не перешкоджало позивачеві користуватися земельною ділянкою, позивач безперешкодно продовжував користуватися земельною ділянкою аж до звернення в суд з позовною заявою. Згідно з ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Про такі порушення в позові нічого не вказано. Фактично ж при укладенні цього договору ніякі норми ЦК України, включаючи положення про правочини (ст.ст.202-214), договорах (глави 52 і 53), оренди земельної ділянки (параграфи 1 і 3 гл.58), а також земельного законодавства порушені не були. Крім усього іншого, згідно з ч.3 ст.215 ЦК України правочин може бути визнаний судом недійсним лише за позовом однієї з її сторін або ж зацікавленою особою. Позивач не є стороною договору, який він просить визнати недійсним. І в позовній заяві не наводить правового обґрунтування своєї позиції як зацікавленої особи. Позивач не надає доказів того, що його право оренди земельної ділянки за договором оренди землі, укладеним з [PERSON] 01 січня 2007 року, зареєстровано в передбаченому законом порядку, тобто відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Відповідач [PERSON] в судове засідання не з'явилася, про час та місце розгляду справи сповіщена належним чином, надала суду клопотання про розгляд справи без її присутності та заперечення проти позову (а.с.63). В своїх запереченнях вона вказала, що позивач просить суд визнати за ним право оренди земельної ділянки на визначених ним умовах і на умовах, передбачених договором, укладеним нею з ПП «Ясинуватський хлібозавод», тобто з третьою особою. Ця вимога суперечить принципу (основам) свободи договору, встановленому п.3 ч.1 ст.3 ЦК України та положенням ст.627 цього ж кодексу про свободу договору. Позивач хоче позбавити її права розпорядження належною їй земельною ділянкою. Орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) лише після закінчення терміну, на який був укладено договір оренди землі. Позивач же звернувся в суд з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі. Відповідно до тієї ж ст. 33 Закону України «Про оренду землі» при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Однак позивач взагалі ще не погоджував з нею умови можливої додаткової угоди до основного договору оренди землі, і не міг узгоджувати, оскільки звернувся до суду з позовом до закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі. А про те, чи належним чином орендатор виконав свої обов'язки за умовами договору можна буде говорити тільки після закінчення терміну, на який було укладено договір оренди землі, тобто не раніше 15 жовтня 2017 року. Позивач в позові вказує на те, що вона нібито 21 червня 2017 року була повідомлена про намір укласти договір оренди землі на новий строк. А 22 червня 2017 року її представник [PERSON] отримав таке повідомлення і вказав в ньому про відмову укласти договір на новий термін після закінчення дії чинного (невідомо якого) договору. Однак вона не була повідомлена про чий-то намір, в тому числі позивача, укласти договір оренди землі на новий строк. Не відомо, з якого джерела позивачеві стало відомо про те, що 22 червня 2017 року її представник [PERSON] отримав повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк і вказав в ньому про відмову в цьому. З копії повідомлення про намір укласти договір оренди землі на новий строк, отриманої нею разом з позовом, не вбачається, що воно було отримано її представником [PERSON] Відповідач [PERSON] просить у позові відмовити. Суд, дослідивши матеріали справи, вважає, що позовні вимоги не підлягають задоволенню. Суд встановив, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.13). 01 січня 2007 року між [PERSON] та ТОВ "Бета-Агро-Інвест" був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, строком на десять років. Договір був зареєстрований у Ясинуватському районному відділі Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах» 15 жовтня 2007 року за № 04.07.170.00106 (а.с.14-18). Відповідно до пункту 37 договору оренди від 01 січня 2007 року дія договору припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Відповідно до пункту 37 договору оренди від 01 січня 2007 року дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї сторони внаслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Пункт 39 договору оренди від 01 січня 2007 року встановлює, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Відповідно до ч.1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами. Відповідно до ч.1 ст. 763 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Відповідно до ч.1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі, є Закон України "Про оренду землі". Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та [PERSON], орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Відповідно до пункту 42 договору оренди від 01 січня 2007 року цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації відповідно до положень статті 20 Закону України «Про оренду землі». Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі» укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до ст. 6 цього Закону в редакції, що діяла на час укладення договору оренди між позивачем та [PERSON], систему органів державної реєстрації прав становить спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань державної реєстрації прав - Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав. Тобто, договір оренди земельної ділянки від 01 січня 2007 року, укладений між позивачем та [PERSON], був зареєстрований 15 жовтня 2007 року відповідно до вимог законодавства, що діяло на той час, а тому він є чинним з моменту його державної реєстрації. 30 вересня 2016 року [PERSON] уклала договір оренди спірної земельної ділянки з ПП «Ясинуватський хлібозавод» строком на 20 років (а.с.22-25). Право оренди спірної земельної ділянки за ПП «Ясинуватський хлібозавод» було зареєстровано відповідно до законодавства 17 жовтня 2016 року (а.с.20). Разом з тим, суд встановив, що між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод» 05 липня 2017 року укладено угоду про дострокове розірвання договору оренди землі за згодою сторін (а.с.60-61). Суд зазначає, що законодавство пов'язує момент набуття права користування нерухомим майном з державною реєстрацією цього права. Таким чином і припинення цього права також повинно бути зареєстровано в аналогічному порядку з метою усунення негативних наслідків реєстрації декількох прав на один об'єкт. Суд встановив, що на момент розгляду справи згідно з інформацією Державного земельного кадастру та відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, будь-якого іншого речового права на спірну земельну ділянку, окрім права власності за [PERSON], не зареєстровано (а.с.89-90). Тобто, угода про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод» була зареєстрована в належному порядку. А тому, договір оренди спірної земельної ділянки, який був укладений між [PERSON] та ПП "Ясинуватський хлібозавод", та який позивач просить визнати недійсним, є таким, що розірваний за згодою сторін. Відповідно ч.1 ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Згідно ст. 236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Відповідно до ч.1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Із правової природи такого зобов'язання вбачається, що фактичне користування майном на підставі договору оренди в разі визнання його недійсним унеможливлює застосування наслідків недійсності правочину відповідно до статті 216 ЦК. За змістом статей 651, 653 ЦК зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов'язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов'язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Отже, враховуючи встановлені у справі обставини, суд вважає, що визнати договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON] та ПП «Ясинуватський хлібозавод», недійсним неможливо, оскільки він є розірваним і предмет спору відсутній. Щодо вимоги про визнання за ТОВ "Бета-Агро-Інвест" право оренди земельної ділянки загальною площею 6,09 га, кадастровий номер [NUMBER] розташованої на території Красногорівської сільської ради Ясинуватського району Донецької області, що належить на праві власності [PERSON] з 16 жовтня 2017 року на встановлених ним умовах, то суд вважає, що ця вимог також не підлягає задоволенню з таких підстав. Позивач вказує, що укладаючи договір оренди землі з ПП «Ясинуватський хлібозавод» під час дії договору оренди землі з ТОВ «Бета-Агро-Інвест», [PERSON] порушила його переважне право на оренду цієї земельної ділянки. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» вказує, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. Як встановив суд, договір оренди земельної ділянки від 01 січня 2007 року був чинний до 15 жовтня 2017 року. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Суд встановив, що позивач звертався 21 червня 2017 року до [PERSON] з повідомленням про намір укладання договору оренди землі на новий рік з проектом договору оренди (34-35). Але позивач не надав суду доказів того, що [PERSON] отримала це повідомлення. Посилання позивача на те, що це повідомлення 22 червня 2017 року отримав її представник Мазін суд не бере до уваги, оскільки воно не підтверджено належними доказами, а в написі, якій міститься на повідомленні, відсутнє прізвище отримувача. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Суд встановив, що заперечень орендодавця [PERSON] щодо поновлення договору в строки, передбачені ч.1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», на адресу позивача не надходило. На даний час позивач продовжує користуватися земельною ділянкою [PERSON], а письмового повідомлення від неї про відмову в поновленні договору оренди, передбаченого ч. 6 ст. 33 цього Закону, також не надходило. Крім того, будь-яких інших осіб, які б не визнавали право позивача на поновлення договору оренди земельної ділянки, немає. Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі». В самому договорі від 01 січня 2010 року орендодавець та орендар дійшли до згоди про те, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк (пункт 13). Оскільки у позивача відсутні будь-які перепони для продовження користування орендованою земельною ділянкою, орендодавець не надав заперечень або письмово не відмовився від поновлення договору оренди в порядку і в строки, передбачені ч.ч.1,2,6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», відсутні будь-які інші особи, які претендують на укладення договору оренди спірної земельної ділянки або оспорюють право позивача на це, то відсутній сам предмет спору і права позивача не порушені. Переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушеним у разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення від попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право або продовженні користування орендарем земельною ділянкою без письмової відмови орендодавця від поновлення договору оренди. До того ж, законодавство передбачає можливість поновлення договору оренди земельної ділянки при реалізації орендарем свого переважного права на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Позивач же просить визнати за ним право оренди земельної ділянки зовсім на інших умовах, які були вказані в іншому договорі оренди. Оскільки судом не встановлено порушень, невизнання або оспорювання прав та інтересів позивача, суд приходить до висновку, що позовні вимоги ТОВ «Бета-Агро-Інвест» не підлягають задоволенню.

Outcome: dismissed