Jurisdiction: civil
Date: 2021-07-14 00:00:00

Позивач [PERSON] звернулась до суду з позовом до відповідача Селянського (Фермерського) Господарства «Золота Нива». в особі директора [PERSON], третя особа: Державний реєстратор Окнянської районної державної адміністрації Одеської області про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, в якому просить визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 5,1788 гектарів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5122982500:01:001:0357, що розташована на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області, укладений 27.11.2014 року між [PERSON] та СФГ «Золота Нива», в особі директора [PERSON]. Скасувати рішення про державну реєстрацію земельної ділянки площею 5,1788 гектарів для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5122982500:01:001:0357, що розташована на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області, вчинену державним реєстратором Окнянської районної державної адміністрації Одеської області Ремінним Олексієм Олексійовичем, індексний номер 39784689 від 21.02.2018 року о 10:40:42. В обґрунтування заявлених вимог зазначила, що їй на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 квітня 2011 року належить земельна ділянка площею 5,1788 гектарів, розташована на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5122982500:01:001:0357. Вищевказана земельна ділянка належала її матері [PERSON] , яка померла [INFO] . Згідно Договору №20 від 26 лютого 2000 року її мати [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки (паю) з СФГ «Золота Нива» терміном 10 (десять) років, який був зареєстрований у книзі реєстрації договорів про оренду землі Качурівською сільською радою за №133. Успадкувавши земельну ділянку після смерті матері, позивач успадкувала її права та обов`язки як орендодавця, визначені спірним договором, які не припинилися після її смерті. В 2011 році, після отримання свідоцтва про право на спадщину вона звернулась до СФГ «Золота Нива» про повернення їй земельної ділянки, оскільки закінчився термін договору оренди, також з 2007 року з нею не було проведено розрахунок за користування земельною ділянкою. Зазначила, що з моменту права власності на цю земельну ділянку вона не може отримати ані кошти за використання, ані саму земельну ділянку. Восени 2017 року вона знову звернулась до відповідача з проханням провести розрахунок за 2007-2017 роки та отримала відповідь, що земельна ділянка може бути повернутою лише після закінчення строку дії договору оренди, який між ними був підписаний. При зверненні до державного реєстратора про отримання відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру вона дізналась, що договір оренди землі серія та номер б/н, виданий 27.11.2014 року дійсно зареєстрований 21.02.2018 року, індексний номер 39784689. Державну реєстрацію провів Ремінний Олексій Олексійович, Окнянська районна державна адміністрація. З договору вбачається, що вона надала СФГ «Золота Нива» в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, площею 5,1789 га строком на 17 років, з правом пролонгації, до того ж орендна плата вноситься орендарем в грошовій формі та в розмірі 3 % від базової нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Позивачка зауважила, що не підписувала вищевказаний договір оренди, згоду на його укладення не давала, відповідачем було здійснено підробку її підпису. Також, починаючи від дня смерті її матері СФГ «Золота Нива» не сплачує орендну плату за використання земельної ділянки, що порушує її права як власника земельної ділянки та не унеможливлює використання земельної ділянки в своїх цілях та на власний розсуд. Невиконання обов`язку зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди, що є, на думку позивача, підставою для його розірвання та повернення їй спірної земельної ділянки. Ухвалою суду від 18.03.2019 року відкрито провадження у справі та призначено підготовче судове засідання. 29.05.2019 року відповідач СФГ «Золота Нива» в особі директора [PERSON] через канцелярію Котовського міськрайонного суду Одеської області за вх..№ 7474 подав відзив на позовну заяву, згідно якого просив відмовити позивачці повністю у задоволенні позивних вимог. Зазначив, що відповідно до Розділу ІІ «Зобов`язання сторін, п.2.3, п.2 «Письмово попередити Орендаря про свої наміри щодо продовження чи припинення Договору оренди земельної ділянки за один рік до закінчення терміну його дії» передбачає необхідність відповідно попередити Орендаря тобто відповідача за один рік до його закінчення про намір розірвання договору. Тобто, сторона договору, знаючи та розуміючи свої наміри щодо вказаного договору повинна була попередити іншу сторону за один рік письмово. Але, до сьогоднішнього дня ні сторона за договором від 26.02.2000 року ні його правонаступники жодного разу письмово ні в будь-який інший спосіб не звертались до керівництва Відповідача із проханням припинити дію оспорюваного договору. Щодо сплати орендної плати, зазначив, що за період з 2007-2017 роки позивач отримала грошові кошти в рахунок сплати орендної плати наперед. Твердження позивачки, про те, що вона не отримувала договір не відповідають дійсності, оскільки копія відповідного договору із копією витягу була передана стороні позивача особисто у присутності свідків [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] . Ухвалою суду від 28.01.2020 року закрито підготовче судове засідання та справу призначено до судового розгляду по суті. В судовому засідання позивачка [PERSON] позовні вимоги підтримала у повному обсязі та наполягала на їх задоволенні. Зазначила, що ніяких грошей у [PERSON] вона не отримувала, з 2013 року по теперішній час вона не отримує орендну плату за користування земельною ділянкою. Просила визнати недійсним договір оренди земельної ділянки, скасувати його державну реєстрацію та виплатити орендну плату з 2013 року по 2021 рік. Відповідач СФГ «Золота Нива», в особі директора [PERSON] в судовому засіданні позов не визнав. Зазначив, що в 2013 році до нього звернулась позивачка з пропозицією купівлі земельної ділянки, оскільки на весілля її дочки не вистачало коштів. В 2013 році між СФГ «Золота Нива» та позивачкою [PERSON] у присутності свідків [PERSON] , [PERSON] був укладений договір оренди на 18 років, в рахунок орендної плати, він заплатив позивачці 30 000 грн. тобто 1700 грн. х 18 років. Договір оренди підписала власноручно [PERSON] , а він передав останній 30 000 грн. [PERSON] надала йому весь пакет документів, а саме: копію паспорту, коду, свідоцтва про право на спадщину і він зареєстрував договір оренди у державного реєстратора. [PERSON] дала розписку про отримання нею 30 000 грн. Просив відмовити у задоволенні позовних вимог та відхилити вимоги позивача щодо виплати орендної плати, оскільки із вказаними вимогами позивачка до суду не зверталась. Свідок [PERSON] суду показав, що він є чоловіком позивачки. Зазначив, що відповідач незаконно підробив договір оренди земельної ділянки між ним та його дружиною [PERSON] . Орендну плату за користування земельною ділянкою відповідач не сплачує з 2013 року. Пояснив, що гроші на весілля доньки у відповідача вони не брали. Свідок [PERSON] , пояснив, що він є сином відповідача. В кінці 2014 року він, [PERSON] та його батько приїхали до [PERSON] підписати договір оренди земельної ділянки. Він і [PERSON] сиділи в машині, а батько пішов до [PERSON] після чого він приніс договір оренди, підписаний [PERSON] та сказав, що він розрахувався з нею за оренду земельної ділянки за 20 років наперед. Свідок [PERSON] зазначив, що [PERSON] є орендарем СФГ «Золота Нива». Він на своєму автомобілі підвіз [PERSON] до будинку [PERSON] , [PERSON] в той день давав грошові кошти [PERSON] в рахунок сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Третя особа: Державний реєстратор Окнянської районної державної адміністрації Одеської області в судове засідання не з`явився, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений своєчасно та належним чином Суд, вислухавши сторони, свідків, дослідивши докази по справі, приходить до наступного. В судовому засіданні встановлено, що позивачці [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 21 квітня 2011 року, серія ВР 332573, зареєстровано в реєстрі №354 належить земельна ділянка площею 5,1788 гектарів, розташована на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5122982500:01:001:0357. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 115926072 від 02.03.2018 року власником земельної ділянки площею 5,1788 гектарів, розташована на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 5122982500:01:001:0357 є [PERSON] , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1490842551229. Вищевказана земельна ділянка належала матері позивачки - [PERSON] , яка померла [INFO] , на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ОД №021104, виданого Котовською районною державною адміністрацією Одеської області 20 грудня 2004 року на підставі розпорядження Котовської районної державної адміністрації Одеської області №324-04 від 20 серпня 2004 року та зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 01:04:525:00010. Згідно Договору №20 від 26 лютого 2000 року мати позивачки - [PERSON] уклала договір оренди земельної ділянки (паю) з СФГ «Золота Нива» терміном 10 (десять) років, який був зареєстрований у Книзі реєстрації договорів про оренду землі Качурівською сільською радою за №133. 27.11.2014 року між [PERSON] (орендодавець), з одного боку, та СФГ «Золота Нива» (орендар), з другого боку, укладено договір оренди землі (далі - договір), відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться на території Качурівської сільської ради Котовського району Одеської області. Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 115926072 від 02.03.2018 року вказаний договір оренди землі був зареєстрований 21.02.2018 року,; підстава ввиникнення іншого речового права: договір оренди землі серія та номер: б/н, виданий 27.11.2014 року, видавник СФГ «Золота Нива»; підстава внесення запису: Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Індексний номер 39784689 від 21.02.2018, 10:40:42, [PERSON] , Окнянська районна державна адміністрація Одеської області В оренду передається земельна ділянка, загальною площею - 5,1788 га, у тому числі 5,1788 га ріллі, кадастровий номер: 5122982500:01:001:0357. Відповідно до п. 4 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 87434,75 грн. договір укладено на 17 років. Після закінчення строку дії Договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. Розділом договору «Орендна плата» передбачено, що розмір орендної плати становить 3% від вартості земельної ділянки (відповідно до довідки, виданої уповноваженим органом) у грошовій формі або у вигляді натурплати чи наданих послуг (п.8.). Орендар виплачує орендну плату Орендодавцю у строк не пізніше закінчення фінансового року Орендаря (п.10). Передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами (п. 11). У разі невнесення орендної плати у строки, визначені цим договором, справляється пеня у розмірі 0,01% несплаченої суми за кожний день прострочення (п. 13). Згідно п. 40 договору за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору. В судовому засіданні позивач зазначила, що вона не підписувала спірний договір оренди землі, згоду на його укладання не давала, її волевиявлення на укладання договору було відсутнє. відповідачем було здійснено підробку її підпису, а тому є всі підстави для визнання його недійсним. Відповідно до ч. 1 ст.20 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Судом встановлено, що державна реєстрація спірного договору оренди землі відбулась. Відповідно до ч. 1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Відповідно до роз`яснень які містяться в п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача, тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Таким чином, оскільки в установленому законом порядку здійснено державну реєстрацію спірного договору оренди землі, він є укладеним. Відповідно до положень статті 1 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на момент виникнення правовідносин) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Згідно з частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України визначено, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним із визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Отже, наведеними положеннями закону, які регулюють спірні відносини, передбачена систематична (два і більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, як підстава для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність. Враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Згідно з частиною другою статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Стаття 611 ЦК України передбачає різні правові наслідки порушення зобов`язання, до яких належать, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків і моральної шкоди. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, що значною мірою позбавляє того, на що особа розраховувала при укладенні договору, відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність. Об`єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду зробила правовий висновок щодо поняття систематичності несплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору. Так, у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду нагадує, що у постанові від 23 січня 2019 року у справі № 355/385/17 (провадження № 61-30435сво18) зроблено висновок, що «у статті 629 ЦК України закріплено один із фундаментів на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при: (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припинення зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду). Отже, факт систематичного порушення умов договору оренди землі щодо сплати орендної плати як систематична несплата орендної плати так і систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, є підставою для розірвання такого договору. Позивачка в судовому засіданні зазначила, що відповідач не сплачує орендну плату за використання земельної ділянки з 2013 року по теперішній час. Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків від 18.12.2018 року у [PERSON] за період з 1 кварталу 2018 року по 3 квартал 2018 року відсутня інформація про доходи. Як передбачено ч.3 ст.12, ч.1, ч.6 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Відповідно до ч.1 ст.76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Згідно ч.1 ст.77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Відповідач в ході судового розгляду пояснив, що у 2013 році позивачу була виплачена наперед орендна плата за спірним договором у сумі 30000 грн. Аналізуючи докази, надані сторонами суду, у їх сукупності, суд доходить висновку, що відповідачем не надано належних, достатніх та допустимих доказів на підтвердження виплати позивачу орендної плати наперед у сумі 30 000 грн. Враховуючи вищевикладене суд доходить висновку про обґрунтованість позовних вимог в частині визнання договору оренди недійсним, у зв`язку з несплатою орендної плати. В судовому засіданні позивачка також просила стягнути з відповідача орендну плату з 2013 року по 2021 рік. Проте, суд відхиляє заявлені вимоги позивачки, оскільки вона не зверталась з вказаними вимогами, заяву про збільшення позовних вимог не подавала. Згідно ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбаченому цим Кодексом випадках. Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації речового права, здійсненої на підставі спірного договору, то суд доходить наступного. Відповідно дост.55 Конституції України, права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань. Частиною 2 ст.16 ЦК України передбачено, що способом захисту цивільних прав та інтересів може бути, зокрема, припинення дії, яка порушує право. Під захистом цивільних прав розуміється передбачений законодавством засіб, за допомогою якого може бути досягнуте припинення, запобігання, усунення порушення права, його відновлення і (або) компенсація витрат, викликаних порушенням права. Обраний спосіб захисту має безпосередньо втілювати мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту, тобто мати наслідком повне припинення порушення його прав та охоронюваних законом інтересів. Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» № 1952IV відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Зміст зазначеної правової норми свідчить про те, що законом встановлено спосіб судового захисту порушених прав та інтересів особи, зокрема, як скасування державної реєстрації прав на підставі судового рішення. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав уточнено, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав). За таких обставин, зважаючи на факт розірвання судом спірного договору, на підставі якого була проведена державна реєстрація прав, що свідчить про припинення речового права, суд приходить до висновку про ефективність обраного позивачем способу захисту, його відповідність змісту відповідного права та характеру його порушення, та вважає заявлені позивачем до відповідача вимоги в частині скасування державної реєстрації речового права законними, обґрунтованими і такими, що підлягають задоволенню. Враховуючи викладене, суд дійшов висновку про те, що позов є обґрунтованими, а позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню.

Outcome: approved