Jurisdiction: civil
Date: 2018-01-24 00:00:00

ТОВ "Кей-Колект" звернулося до суду з позовом, в якому зазначає, що 17 листопада 2006 року в забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» та [PERSON] був укладений договір іпотеки №11079323000/11079323000/2/3, відповідно до якого відповідачем передано в іпотеку банку нерухоме майно - житловий будинок та земельна ділянка, які знаходяться за адресою: [ADDRESS]. 12 грудня 2011 року Публічним акціонерним товариством УкрСиббанк було відступлено ТОВ «Кей-Колект» право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, укладеним з відповідачем. 11 липня 2016 року у зв'язку з порушенням [PERSON] умов кредитного договору в частині повернення кредиту та сплати відсотків у відповідності із застереженням, яке міститься в пункті 5 договору іпотеки, в позасудовому порядку було звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержателем - ТОВ "Кей-Колект". 17 листопада 2016 року представниками ТОВ "Кей-Колект" була здійснена спроба потрапити до вищевказаного будинку, але виявилося, що в ньому незаконно проживає відповідач. За цих підстав ТОВ "Кей-Колект" просить усунути йому перешкоди в здійсненні права користування майном, що розташовано за адресою: [ADDRESS] шляхом надання постійного безперешкодного доступу до цього майна, а також визнати відповідача таким, що втратив право користування вказаним житловим приміщенням. В свою чергу, відповідач звернувся до суду з зустрічною позовною заявою про визнання незаконним та скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 30553754 від 11.07.2016 року, яким за ТОВ «Кей-Колект» зареєстровано право власності на нерухоме майно будинок , що розташований за адресою: [ADDRESS]. Свої вимоги обґрунтував тим, що ним в іпотеку було передано нерухоме майно, а саме: житловий будинок, який знаходяться за адресою: [ADDRESS]. 11.07.2016 року на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:30553754 від 20.07.2016 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] зареєстрував за ТОВ «Кей-Колект»право власності на житловий будинок, який знаходиться за адресою: [ADDRESS]. Вважає, що таке рішення приватного нотаріуса є незаконним та підлягає скасуванню, оскільки відчуження предмету іпотеки відбулося в порушення статті 1 Закону України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» та без дотримання вимог «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Так, для проведення державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, ТОВ «Кей-Колект» повинно було надіслати йому вимогу про усунення порушень, чого зроблено не було. Ухвалою суду від 22.08.2017 року первісний позов та зустрічний позов були об'єднані в одне провадження. Представник ТОВ "Кей-Колект" в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, наполягав на їх задоволенні. В задоволенні зустрічного позову просив відмовити, надав письмові заперечення (а.с.98-102), в яких зазначив, що умови договору іпотеки не передбачають ніякого обов'язку щодо надіслання повідомлення про усунення порушень. До того ж, вважав, що до даних правовідносин не може бути застосований Закон України «Про мораторій та стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки, а ні державного реєстратора, а ні іпотекодержателя законом не віднесено до органу, що здійснює примусове стягнення. Сторони в договорі іпотеки домовилися про застосування позасудового порядку звернення стягнення на предмет іпотеки. Укладаючи іпотечний договір, [PERSON] надав згоду на перехід права власності (відчуження) до іпотекодержателя в майбутньому у разі неналежного виконання боржником основного зобов'язання. Всі інші підстави на які посилається [PERSON] є виключно його суб'єктивною оцінкою. Відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] в судове засідання не з'явився, надав суду заяву про розгляд справи в його відсутності. Заслухав доводи сторін, дослідив письмові докази по справі, дав їм оцінку в їх сукупності, суд прийшов до наступного. Судом встановлено, що 17 листопада 2006 року між АКІБ «УкрСиббанк» та [PERSON] укладений договір іпотеки № 11079323000/11079332000/2/3. Іпотекодавець - [PERSON] передав в іпотеку нерухоме майно, а саме, жилий будинок, який розташований за адресою: [ADDRESS]. На підставі договору іпотеки було встановлено обтяження - заборона відчуження нерухомого майна будинку [ADDRESS], яке зареєстровано 17 листопада 2006 року за № 15493743 приватним нотаріусом [PERSON] 13 лютого 2012 року між ПАТ «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір відступлення прав вимоги, відповідно до п.п. 1.1 якого цедент передає, а цесіонарій приймає права вимоги за договорами іпотеки, зазначені у додатку 1 до цього договору. 11 липня 2016 року ТОВ «Кей-Колект» звернулось до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] із заявою про державну реєстрацію права власності. Приватний нотаріус [PERSON] 11 липня 2016 року ухвалив рішення про проведення державної реєстрації права власності будинку [ADDRESS] м. Дніпро за ТОВ «Кей-Колект». Підставою для винесення рішення по державну реєстрацію права власності за ТОВ «Кей-Колект» на вищевказану квартиру став дублікат іпотечного договору № 11079323000/11079332000/2/3 від 17 листопада 2006 року. Зокрема, п. 2.1.1 та п.2.1.2 договору іпотеки № 11079323000/11079332000/2/3 від 17 листопада 2006 року визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання зобов'язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмету іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами. У разі порушення іпотекодавцем обов'язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов'язань за кредитним договором, а у разі невиконання іпотекодавцем цієї вимоги, звернути стягнення на предмет іпотеки. В силу ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Згідно з ч.ч.1, 3 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» (далі - Закону) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов'язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов'язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до ст. 35 Закону у разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцяти денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Частинами 1 і 3 статті 36 Закону встановлено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Як передбачено ч. 1 ст. 37 Закону, іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання. За наведених обставин можливо зробити висновок про те, що у разі невиконання основного зобов'язання, Банк має право звернути стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законом або договором, в тому числі і визнавати за собою право власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Отже, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, повинні відповідати загальним положенням про договір. При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки з дотриманням умов звернення стягнення та порядку реалізації, передбачених законом. Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції на час виникнення спірних правовідносин) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З п.п. 2, 4 ч. 1 ст. 3 вказаного Закону слідує, що обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав і внесення відомостей до державного реєстру прав виключно на підставах та в порядку, визначених цим Законом, є одними із загальних засад державної реєстрації прав. Державній реєстрації прав підлягає право власності. У державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення (п. 1 ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 5 Закону № 1952-IV). В силу п. 1 ч. 1 ст. 27 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката. Статтею 27 Закону України «Про держану реєстрації речових на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено підстави для державної реєстрації прав. Згідно зі ст. 24 вказаного Закону подання заяви про державну реєстрацію прав неналежною особою є підставою для відмови у державній реєстрації прав. Згідно п.61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 р. № 1127 (діючий на момент перереєстрації), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу). З інформаційної довідки (а.с.22,23)вбачається, що оскаржуване [PERSON] рішення про право власності прийнято на підставі дубліката договору іпотеки № 11079323000/11079332000/2/3 від 17 листопада 2006 року, про щодо зазначено у державному реєстрі речових прав (запис № 30553754) та зареєстровано право власності на будинок за ТОВ «Кей- Колект» (15493723). Як видно зі змісту договору іпотеки №11079323000/11079332000/2/3 від 11 листопада 2007 року, він містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Порядок застосування позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки регламентовано в розділі 5 іпотечного Договору. Так, п.5.1 та п.5.2 встановлено, що сторони дійшли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, яке здійснюється одним із наступних способів звернення стягнення на предмет іпотеки: шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання в порядку, встановленому законом України «Про іпотеку»; шляхом отримання іпотекодержателем права продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому законом України «Про іпотеку». Також п. 5.2. зазначеного Договору визначено, що у разі настання обставин, зазначених в п. 4.1. цього договору, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. В повідомленні зазначається який із способів задоволення вимог іпотекодержателя застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог. Однак, як вбачається з матеріалів справи, зазначених вимог договору іпотекодержателем не дотримано. Як також, визнав в судовому засіданні представник ТОВ «Кей-Колект»,повідомлення іпотекодавцю [PERSON] про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателем за адресою його мешкання йому не надсилалось. В оспорюваному договорі іпотеки від 17 листопада 2006 року відсутні будь-які посилання про права ТОВ «Кей Колект» на предмет іпотеки, дане товариство не є стороною вказаного договору та при переході права вимоги за даним договором від банку до товариства, ним не було проведено, згідно зі ст. 24 Закону України «Про іпотеку», відповідної реєстрації обтяження. Крім того, державним реєстратором не внесено до державного реєстру речових прав відомостей щодо інших документів, які були підставою для виникнення та реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект», а тому прийняття рішення та проведення державної реєстрації права власності за відповідачем не відповідає вимогам Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно. Усі вищенаведені обставини свідчать про те, що у приватного нотаріуса [PERSON] були відсутні правові підстави для прийняття рішення про проведення державної реєстрації права власності будинку [ADDRESS] за ТОВ «Кей-Колект», а тому вимоги [PERSON] за зустрічним позовом є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Щодо доводів позовної заяви про те, що реєстрація спірного будинку нотаріусом була проведеною з порушенням норм Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», то встановлений згаданим Законом мораторій на стягнення нерухомого житлового майна громадян України, наданого як забезпечення зобов'язань за кредитами в іноземній валюті, не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов'язань за договором, оскільки цей Закон не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов'язань, а відтак він не може бути правовою підставою для нотаріуса для відмови у вчиненні нотаріальної дії по державній реєстрації прав на нерухоме майно на підставі договорів, укладених у порядку, встановленому законом, та які є чинними, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнення на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності, з урахуванням положення ст. 109 Житлового кодексу Української РСР. Що стосується вимог за позовом ТОВ «Кей-Коллект», то суд прийшов до такого. Згідно зі статтею 41 Конституції України, частиною 1 статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Відповідно до частини 1 статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Ці положення закону кореспондуються зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, відповідно до якої кожна фізична або юридична особа має право вільно володіти своїм майном. Частиною 1 статті 383 ЦК України передбачено, що власник житлового будинку має право використовувати помешкання для власного проживання, проживання членів своєї сім'ї, інших осіб. Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Отже, гарантуючи захист права власності, закон надає саме власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його прав. Враховуючи, що суд при розгляді дійсної справи прийшов до висновку, що рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] про державну реєстрацію за ТОВ «Кей-Колект» права власності на будинок, що розташований за адресою: [ADDRESS] є незаконним та підлягає скасуванню, то вимоги про надання безперешкодного доступу до будинку, що розташований за адресою: [ADDRESS], та визнання відповідача таким, що втратив право користування цим житловим приміщенням є необґрунтованими, оскільки право на користування нерухомим майном є похідним від права власності на нього. Отже, виходячи з наведеного, суд вважає, що правові підстави для задоволення позову ТОВ "Кей-Колект" відсутні. Щодо розподілу судових витрат, то відповідно до ст. 141 ЦПК України з приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] та ТОВ «Кей-Колект» на користь [PERSON] підлягають стягненню судові витрати понесені по сплаті судового збору в розмірі 640,00 грн., з кожного по 320,00 грн.

Outcome: approved