Jurisdiction: civil
Date: 2015-08-10 00:00:00

У грудні 2014 року [PERSON] звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "ВАТЕС", Товариства з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" про визнання договору дольової участі інвестиційним, визнання прав інвестора за договором, визнання договору купівлі-продажу недійсним в частині та переведення прав покупця на частину незавершеного будівництва, мотивуючи свої вимоги тим, що 12 грудня 2007 року ним, як фізичною особою, було укладено з ТОВ „Ватес" договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02 , на виконання якого 21.12.2007 року було інвестовано 523836,50 грн, що за курсом Національного банку України становило 103730 дол. США, однак його майнові права було порушено відповідачами, оскільки спочатку будівництво центру було зупинено, а в подальшому, без його відома та згоди, 25 травня 2012 року ТОВ „Ватес" було продано об"єкт інвестування у вигляді 99/100 частин незавершеного будівництва центру, означеного на плані літерою „А-1", загальною площею 378,3 кв.м., готовністю 37 відсотків, що розташоване за адресою: місто Чернігів, [ADDRESS], будинок без номеру, ТОВ "РІЕЛ КО". Позивач посилався на те, що в результаті зазначеної операції його майнові права було порушено, оскільки об"єкт інвестування було передано іншій особі без його згоди, відтак просив їх відновити в судовому порядку. Рішенням Деснянського районного суду м. Чернігова від 14 травня 2015 року у задоволенні позовних вимог [PERSON] відмовлено. В апеляційній скарзі [PERSON] ставиться питання про скасування вказаного судового рішення, виходячи з того, що його протизаконно було позбавлено майнових прав, які протизаконно не були відновлені судом. Вислухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення учасників судового розгляду та дослідивши матеріали цивільної справи, інвентаризаційної справи, апеляційний суд приходить до висновку про задоволення апеляційної скарги, виходячи з наступного. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог [PERSON], суд першої інстанції виходив з того, що договір дольової участі у будівництві офісно-готельного комплексу, укладений 12 грудня 2007 року між [PERSON] та ТОВ „Ватес" не може розглядатись як інвестиційний договір, оскільки у відповідності з законом не було затверджено інвестиційного проекту, проектної пропозиції, між тим договір купівлі-продажу об"єкту незавершеного будівництва, укладений 25 травня 2012 року між ТОВ „Ватес" та ТОВ "РІЕЛ КО", було здійснено без порушення вимог законодавства та прав позивача. Наведені висновки суду першої інстанції, всупереч приписам ст. 212, 213 ЦПК України, не відповідають фактичним обставинам справи та вимогам закону. З матеріалів справи встановлено, що 12 грудня 2007 року між [PERSON] та ТОВ „Ватес" було укладено договір дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02, відповідно до умов якого, [PERSON] приймає участь у будівництві офісно-готельного центру, що знаходиться за тимчасовою будівельною адресою: на перехресті [ADDRESS] у місті Чернігові, шляхом фінансування будівництва офісного приміщення № [NUMBER] загальною проектною площею 90,2 кв.м., що розташоване на 4 поверсі, загальною вартістю 1047673,00 грн, що на день укладення договору за курсом Національного банку України становить 207460 доларів США. В свою чергу ТОВ „Ватес" прийняло на себе зобов"язання виконати роботи по будівництву об'єкту у відповідності до проектної документації у першому кварталі 2010 року та після здачі об'єкту в експлуатацію здійснити протягом двох місяців необхідні дії для видачі [PERSON] свідоцтва про право власності та після проведення повного розрахунку за вказаним договором. Умовами зазначеного договору було передбачено, що сплата [PERSON] фінансування будівництва має відбуватись наступним чином: до 25.12.2007 року - 103730 доларів США, до 19.12.2008 року та до 30.11.2009 року - по 51865 доларів США. Починаючи з 2008 року, будівництво згаданого об"єкту, всупереч умовам договору дольової участі, ТОВ „Ватес" було зупинено, при цьому перший пайовий внесок за договором дольової участі було внесено [PERSON] в сумі 523836,50 грн ( 103730 долари США) на розрахунковий рахунок ТОВ „ Ватес" 21 грудня 2007 року. У зв"язку з тривалим невиконанням ТОВ „Ватес" взятих на себе зобов"язань за договором дольової участі, у вересні 2012 року [PERSON] було надіслано звернення з питання врегулювання подальших правовідносин, та отримано відповідь від ТОВ „Ватес" № 556 від 06 вересня 2012 року про те, що незаплановане зупинення будівництва офісно-готельного центру мало місце через негативні економічні фактори, а тому в разі, якщо відновлення будівництва названого об'єкту не відбудеться, товариство „Ватес" поверне перший пайовий внесок в сумі, еквівалентній 103730 доларам США ( а.с. 9, 10). Водночас, з матеріалів даної справи встановлено, що на час надіслання ТОВ „Ватес" вказаної відповіді [PERSON], спірний об»єкт незавершеного будівництва вже не належав ТОВ „Ватес", оскільки ще 25 травня 2012 року 99/100 частин об'єкту незавершеного будівництва, готовністю 37%, було відчужено останнім шляхом укладення договору купівлі-продажу на користь ТОВ "РІЕЛ КО", яке з 2008 року являлось власником 1/100 частини спірного об'єкту незавершеного будівництва. Крім наведеного, з матеріалів інвентаризаційної справи Чернігівського міського бюро технічної інвентаризації № 20256 було встановлено, що об"єкт незавершеного будівництва, означений на плані літерою „А-1", загальною площею 378,3 кв.м., готовність якого становила 37 %, що розташований за адресою: місто Чернігів, [ADDRESS], будинок без номеру, було продано на підставі договору купівлі-продажу від 08 вересня 2008 року [PERSON] ТОВ „Ватес" та ТОВ „РІЕЛ КО" відповідно в частинах 99/100 та 1/100 за 371792 грн. Таким чином, з встановлених вище обставин справи та наведених доказів, апеляційний суд приходить до висновку, що отримавши від [PERSON] 21 грудня 2007 року грошові кошти за договором дольової участі в сумі 523836,50 грн ( еквівалент 103730 доларам США), ТОВ „ Ватес" та ТОВ „РІЕЛ КО" тільки 08 вересня 2008 року придбали за вказані кошти у власність об"єкт незавершеного будівництва, означений на плані літерою „А-1", загальною площею 378,3 кв.м., готовність якого становила 37 %, а 25 травня 2012 року в такому ж стані готовності , не здійснивши за вказаний період збільшення обсягів будівництва об"єкту, його було відчужено ТОВ „РІЕЛ КО", яке не мало будь-яких договірних відносин з [PERSON], у зв"язку з чим фактично формально відбулось усунення останнього від участі у будівництві та позбавлення майнових прав на об"єкт незавершеного будівництва без жодних правових наслідків для відповідачів. Виникнення зазначеної складної ситуації та негативні ризики інвестицій у будівництво обумовлено тим, що в законодавстві України прямо не передбачено укладення договорів про пайову участь у будівництві та чітко не визначено природу вказаних договорів. Проте, існування договору дольової участі у цивільному обігу є допустимим виходячи з принципу свободи договору, прописаного у ст. 3 ЦК України, який означає, що сторони мають право укласти договір, не передбачений актами цивільного законодавства, але такий, що відповідає його основним принципам. Таким чином особи, які бажають увійти у пай мають право укласти договір про пайову участь у будівництві нежитлового об'єкта, який передбачає, що пайовик несе необхідні витрати та отримує у власність свою частину побудованого об"єкта відповідно до встановленої договором пропорції. Мета договору про пайову участь у будівництві - об"єднання зусиль декількох осіб для спорудження одного об"єкта нерухомості, результат - одержання кожним з пайовиків частину пропорційну його участі у будівництві, при цьому участь кожного з пайовиків може полягати : у наданні ділянки під будівництво, виділенні коштів на будівництво, наданні будівельних матеріалів, організації або виконанні будівельних робіт. Особа, яка фінансує дольову участь у будівництві є інвестором такого будівництва нежитлового приміщення, а відповідно вказані правовідносини регулюються Законом України „Про інвестиційну діяльність" незважаючи на фактичну назву договору про дольову участь у будівництві, лише за умови, що в ньому йде мова про участь у будівництві об"акта нежитлової забудови. За таких обставин, правовідносини, що виникли з договору дольової участі у будівництві офісно-готельного центру № 02, укладеного 12 грудня 2007 року між [PERSON] та ТОВ „Ватес", є правовідносинами з інвестування будівництва готельно-офісного комплексу, на них поширюються положення Закону України „Про інвестиційну діяльність". Наявність зазначених правовідносин між сторонами підтверджено договором про дольову участь у будівництві, доказами інвестування [PERSON] коштів у будівництво ( а.с. 8), а також листом ТОВ „Ватес" від 06 вересня 2012 року № 556 ( а.с. 10). Виходячи з природи укладеного договору, у [PERSON] та ТОВ „Ватес" виникло право спільної часткової власності на об"єкт незавершеного будівництва на підставі ст. 355, 356 ЦК України , а тому розпорядження ТОВ „Ватес" 99/100 частинами об'єкту незавершеного будівництва, шляхом укладення договору купівлі-продажу на користь ТОВ "РІЕЛ КО" , без повідомлення та згоди на таке відчуження [PERSON], є порушенням ст. 361 ЦК України, якою передбачено, що співвласник самостійно має право розпорядитись лише своєю часткою у праві спільної часткової власності, окрім того, положеннями договору не передбачено можливість та наслідки завчасного відчуження об"єкту у вигляді незавершеного будівництва. Зважаючи на те, що за умовами договору купівлі-продажу від 25 травня 2012 року ТОВ „Ватес" було продано об"єкт інвестування у вигляді 99/100 частин незавершеного будівництва центру, означеного на плані літерою „А-1", загальною площею 378,3 кв.м., готовністю 37 відсотків, що розташоване за адресою: місто Чернігів, [ADDRESS], будинок без номеру, ТОВ "РІЕЛ КО" без згоди та волі [PERSON], як учасника спільної часткової власності, зазначений договір в частині купівлі-продажу 24/100 частин об"єкту незавершеного будівництва, є недійсним на підставі ч.1 ст. 203, ч.3 ст. 215 ЦК України. Розмір частки об"єкту незавершеного будівництва, належної на праві спільної часткової власності [PERSON], відповідно до договору дольової участі у будівництві, позивачем було обраховано за умовами вказаного договору виходячи з суми грошового внеску [PERSON], еквівалентної 103730 доларам США, за курсом 799,25 грн за 100 доларів США станом на час укладення договору купівлі-продажу від 25 травня 2012 року та договору про внесення змін і доповнень до вказаного договору від 28 травня 2012 року (а.с.42-44), за якими вартість продажу 99/100 частин нерухомого майна було визначено в сумі 3420000 грн. З таким розрахунком частки в абсолютній величині 24/100 частин об"єкту незавершеного будівництва погоджується апеляційний суд, оскільки вартість відчужуваного майна склала 3420000 грн, вартість 1/100 його частини становить 34545,45 грн, а розмір внесеного [PERSON] пайового внеску, перерахований у прив"язці до долара США, як передбачено договором, на зазначену дату становив суму 829062, 03 грн. Саме в частині відчуження 24/100 частин незавершеного будівництва, належних на праві спільної часткової власності [PERSON], договір купівлі-продажу частини нерухомого майна , укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю „Ватес" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" 25 травня 2012 року, підлягає визнанню недійсним та, виходячи з підстав позову, порушене право [PERSON] підлягає захисту шляхом визнання за ним права власності на 24/100 частин об"єкту незавершеного будівництва, означеного на плані інвентаризаційної справи № 20256 літерою „А-1", загальною площею 378,3 кв.м., готовністю 37 відсотків, що розташований за адресою: місто Чернігів, [ADDRESS], будинок без номеру на земельній ділянці площею 0,2566 га, що надана Чернігівською міською радою в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" за кадастровим номером [NUMBER], будівництво якого здійснюється Товариством з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" на підставі Декларації про початок виконання будівельних робіт , зареєстрованої Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Чернігівській області 22 червня 2012 року за № ЧГ08312104647 та проектно-кошторисної документації як торгово-офісний комплекс на розі [ADDRESS] у місті Чернігові, на підставі ст. 392 ЦК України, оскільки його право було порушене та не визнавалось ні ТОВ „Ватес", ні ТОВ "РІЕЛ КО". Посилання суду першої інстанції в судовому рішенні на те, що Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 31 січня 2013 року на користь [PERSON] було стягнуто з ТОВ „Ватес" грошові кошти в сумі 829113,89 грн, що на час ухвалення судом рішення, була еквівалентна 103730,00 доларам США, та 115034,00 грн штрафу за порушення умов договору дольової участі, як на підставу для відмови в задоволенні позовних вимог, не можна вважати обґрунтованим, оскільки на час укладення 25 травня 2012 року між Товариством з обмеженою відповідальністю „Ватес" та Товариством з обмеженою відповідальністю "РІЕЛ КО" договору купівлі-продажу 99/100 частин незавершеного будівництва готельно-офісного центру зазначеного рішення суду не існувало, договір дольової участі від 12 грудня 2007 року між [PERSON] та ТОВ „Ватес" не було розірвано або визнано недійсним. Крім того, апеляційний суд приймає до уваги ту обставину, що на час вирішення даного спору грошові кошти, витрачені [PERSON] на перший грошовий внесок, останньому повернуто не було незважаючи на вказане судове рішення і така можливість фактично є втраченою через завершення процедури банкрутства ТОВ „Ватес" та відсутністю майна для реалізації. До того ж, умовами договору дольової участі не було передбачено повернення інвестору грошових внесків у примусовому порядку за наявності чинного договору дольової участі. Такої можливості не передбачає і діюче цивільне законодавство, а відтак формально існуюче рішення суду не впливає на вирішення даного спору та не перешкоджає відновленню порушеного права позивача. Посилання відповідачів на пропущення позивачем строку давності, оскільки відповідно до п.6.1.1 договору дольової участі він діє лише до 31 березня 2010 року, не заслуговують на увагу, оскільки така позиція суперечить положенням ст. 599 ЦК України, якою передбачено, що зобов"язання припиняються виконанням, проведеним належним чином, чого у даних правовідносинах не відбулось. Таким чином, позовні вимоги [PERSON] підлягають частковому задоволенню, в частині визнання частково недійсним договору купівлі-продажу об"єкту незавершеного будівництва та відновлення його права на 24/100 частин вказаного об"єкта. Що стосується інших вимог позивача про визнання договору дольової участі інвестиційним договором та визнання за ним права інвестора будівництва , вони не підлягають задоволенню, оскільки положеннями ст. 16 Цивільного Кодексу України не передбачено зазначених способів захисту цивільних прав, а зазначені права витікають зі змісту укладеного договору дольової участі. Виходячи з того, що даним судовим рішенням констатовано поширення на спірні правовідносини Закону України „Про інвестиційну діяльність", відновлено порушені майнові права позивача як інвестора будівництва нежитлового приміщення, додаткового визнання договору дольової участі інвестиційним договором та визнання за позивачем права інвестора будівництва не передбачається законом. Не підлягають задоволенню вимоги [PERSON] про визнання за ним прав покупця 24/100 частин об"єкту незавершеного будівництва, оскільки його право відновлено шляхом визнання за ним права власності на 24/100 частин об"єкту незавершеного будівництва із зазначенням всіх ідентифікуючих даних щодо спірного об"єкту на день розгляду даної справи. Враховуючи те, що суд першої інстанції не врахував всіх істотних обставин справи під час її розгляду, порушив норми матеріального та процесуального права, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню, з постановленням апеляційним судом нового судового рішення про часткове задоволення позовних вимог [PERSON]

Outcome: partial