Jurisdiction: civil
Date: 2015-04-20 00:00:00

В суд звернувся [PERSON] з позовом до обслуговуючого кооперативу «ЖБК Енергетик» (далі - ОК «ЖБК Енергетик») у якому просить: 1) визнати за ним майнові права на трикімнатну квартиру будівельний [ADDRESS] у м. Кузнецовську Рівненської області (далі - квартира №111); 2) заборонити ОК "ЖБК Енергетик" вчиняти будь-які дії стосовно передачі прав на квартиру №111; 3) зобов'язати ОК «ЖБК Енергетик» виконати зобов'язання відповідно до п.3.1 договору №111 від 06.03.2008р., а саме закінчити будівництво будинку [ADDRESS] здати його в експлуатацію та передати у власність позивача квартиру №111; 4) стягнути з відповідача пеню за перевищення термінів будівництва в сумі 10973,26 грн. за період з жовтня 2011р. до січня 2015р. включно; 5) зобов'язати ОК «ЖБК Енергетик» припинити виносити рішення про збільшення вартості квадратного метра загальної площі квартири у будинку [ADDRESS] Рівненської області, що стосується позивача, а також припинити вимагати від [PERSON] внесення на рахунок ОК «ЖБК Енергетик» коштів, нарахованих внаслідок збільшення розрахункової ціни 1 м2 загальної площі квартири. В заяві від 14.04.2015р. [PERSON] уточнив пункт перший своїх вимог і просив визнати за ним майнові права на трикімнатну квартиру первинною загальною площею 70, 25 м2 будівельний [ADDRESS] як на об'єкт інвестування. Позовні вимоги обгрунтовуються тим, що 06.03.2008р. сторони уклали договір про пайову участь у будівництві житла згідно із яким ОК «ЖБК Енергетик» зобов'язався збудувати та передати у власність позивача протягом місяця, після закінчення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію, квартиру за адресою: Рівненська область, [ADDRESS], яка знаходиться у другій черзі. Термін закінчення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію за договором - другий квартал 2011р. Позивач свої зобов'язання по договору виконав у повному обсязі, сплативши вступний внесок та всі пайові внески в загальній сумі 279590,20 грн. ОК «ЖБК Енергетик» до цього часу свої зобов'язання не виконав, квартиру не збудував і не передав її у власність [PERSON] Такими діями відповідач порушує право позивача на власність. На думку позивача, між сторонами фактично виникли договірні відносини щодо інвестування будівництва квартири, тим самим він, будучи інвестором, вклав у будівництво об'єкту нерухомості власні кошти. Вважає, що до здавання об'єкту нерухомості в експлуатацію він є власником майнових прав на об'єкт інвестування - квартиру №111. Ці майнові права не потребують державної реєстрації та охороняються законом. В теперішній час будівництво будинку не завершено, будь-яких дій щодо закінчення будівництва відповідачем не здійснюється у зв'язку із скрутним фінансовим становищем, що вказує на можливість позбавлення позивача майнових прав на об'єкт інвестування. ОК «ЖБК Енергетик», збільшуючи вартість будівництва одного квадратного метра житла, в супереч вимог п.2.6 договору про пайову участь в будівництві житла вимагає від позивача сплатити в його користь 158062, 50 грн. Відповідач самовільно може продати пай позивача іншим особам, оскільки протягом 2014р. повідомляв листами про скрутне матеріальне становище кооперативу, просив надати банківські реквізити [PERSON] для повернення йому коштів у разі виключення із асоційованих членів кооперативу і продажу паю. [PERSON] наведені в позові розрахунки розміру пені за порушення строків будівництва за період з жовтня 2011р. до січня 2015р. в загальній сумі 10973,26 грн. У судовому засіданні позивач [PERSON] повністю підтримав позовні вимоги і їх обгрунтування. Дав пояснення, що за суттю близькі до обґрунтувань позову та наданих суду письмових пояснень позивача у справі. Пояснював також, що він сплатив вступний внесок, перший пайовий внесок та далі продовжував сплачувати щомісячно платежі до часу, доки сума платежу стала меншою ніж 7000грн. Графіка платежів до договору не було. Останній платіж, за вимогою відповідача провів у квітні 2014р. Зазначав, що будинок в експлуатацію не зданий, кооператив порушив строки будівництва, може його вести без кінця і в такий спосіб далі виманювати кошти. З боку кооперативу були погрози щодо виключення позивача із кооперативу та продажу паю. Позивач бажає визнання спірної квартири належної йому, оскільки він сплатив кошти на будівництво квартири і до здачі житла в експлуатацію ніхто не може нею розпоряджатися. Представник відповідача [PERSON] позову не визнав повністю. Заперечення відповідача зводяться до того, що прав щодо квартири №111 ще не існує так як будинок не введений у експлуатацію, а позивач вніс лише пайовий внесок і він має право тільки на пайовий внесок. Заперечують можливість визнання майнових прав на квартиру, як на об'єкт інвестування, оскільки в такому разі кошти повинні були б залучатися виключно через фонди фінансування будівництва. На думку відповідача, предмет договору свідчить про те, що замовник має право на пай, а квартира передається лише після того як асоційованим членом внесено всі пайові внески та інші платежі, передбачені та затверджені загальними зборами членів кооперативу, після введення будинку в експлуатацію та після викупу квартири в кооперативу. Покликаються, що всі члени (асоційовані члени) кооперативу несуть колективну відповідальність, беруть на себе всі ризики та витрати кооперативу для досягнення його мети, а також зобов'язуються вносити всі внески, паї тощо в розмірах і порядку, що визначені загальними зборами кооперативу. Рішення загальних зборів членів кооперативу про внесення асоційованими членами кооперативу цільових внесків (у зв'язку із зміною вартості одного метра квадратного загальної площі в незавершеному будівництві) для досягнення мети кооперативу не всі асоційовані члени, в тому числі й позивач, виконують, що унеможливлює виконання кооперативом взятих на себе зобов'язань. Заявляють про застосування наслідків спливу строку позовної давності щодо стягнення неустойки. Відповідач також стверджує, що відповідно до п.4.6 договору про пайову участь у будівництві житла №111, у зв'язку із невнесенням [PERSON] додаткового цільового внеску, кооператив скористався своїм правом викупу паю замовника і тому, на сьогодні вищевказаного договору про пайову участь у будівництві житла №111 від 06.03.2008р. - не існує. Просили в позові відмовити повністю. Суд, заслухавши пояснення позивача і представника відповідача, дослідивши та оцінивши інші докази у справі, приходить до висновку про задоволення позову частково. Згідно із ст.526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Судом встановлено, що [PERSON] є асоційованим членом ОК «ЖБК Енергетик». 06.03.2008р. між ОК «ЖБК Енергетик» та [PERSON] укладено договір №111 про пайову участь у будівництві житла. Предметом договору є узгодженість сторін про будівництво кооперативом житлового будинку в [ADDRESS] та об'єктів комунального, соціального призначення або інших об'єктів, передбачених законодавством, які є невід'ємною частиною даного будівництва або супроводжують його і передача позивачу визначеної договором квартири (№111, загальною площею 70, 25 м2, трикімнатної) в даному будинку та її оплата замовником. Попередня вартість квартири складає 273975 грн. Замовником до 07.03.2008р. вноситься вступний внесок в розмірі 5000грн. та до 14.03.2008р. - перший пайовий внесок в розмірі 58100 грн. Позивачем внесені пайові внески згідно із попередньою вартістю квартири, останній платіж проведений 28.04.2014р. Заперечення відповідача щодо несвоєчасності внесення пайових внесків в суді доказами не підтверджені, оскільки графіку таких платежів немає. Відповідачем також не доведено в суді доказами, що договір №111 про пайову участь у будівництві житла був розірваний (чи зупинений, як вказано в п.4.6 договору) у березні 2011р. у зв'язку із неможливістю його виконання замовником та, що пай замовника в будівництві був викуплений кооперативом. Доказів, що підтверджували б фактичне розірвання договору та викуп паю до суду не надано. Лист від 03.03.2011р., адресований кооперативом позивачу про зупинення дії договору та викуп паю є документом, що створюється самостійно відповідачем і правового значення не має. Крім того, надане до суду листування протягом 2014р. та претензія ОК «ЖБК Енергетик» від 13.01.2015р. засвідчують, що [PERSON] є асоційованим членом кооперативу і йому пропонується доплатити пайовий внесок. Тому суд, вирішуючи спір виходить із того, що договір №111 про пайову участь у будівництві житла (далі - договір №111) між сторонами не розірвано. Відповідно до п.3.1 договору №111 кооператив зобов'язувався здати житловий будинок в [ADDRESS] державній комісії. Планований термін закінчення будівництва та здача об'єкта в експлуатацію - ІІ квартал 2011р. Після цього в місячний термін обумовлена в пункті 1.2 даного договору квартира передається по акту прийому-передачі у власність замовника, з отриманням усіх документів на цю квартиру, необхідних для оформлення права власності, при умові повної сплати вартості квартири. Отже, виходячи із умов договору, у замовника - позивача [PERSON] не виникає майнового права на квартиру №111, як на об'єкт інвестування, до здачі житлового будинку в експлуатацію та повної сплати вартості квартири. Внесення пайових внесків не породжує виникненя у позивача прав на об'єкт нерухомості. Крім того, умовами договору №111 передбачено будівництво кооперативом житлового будинку, а не лише квартири замовника. Тому, така вимога позову немає правових підстав для задоволення. З обставин справи видно, що між сторонами фактично є спір з приводу того чи проведено було позивачем оплату вартості квартири. Однак, питання повної оплати вартості квартири можна вирішити тільки після здачі житлового будинку в експлуатацію. Сторонами не оспорюється, що друга черга житлового будинку [ADDRESS] в експлуатацію не введена. У справі вбачається, що має місце прострочення виконання зобов'язання відповідачем строку закінчення будівництва та здачі об'єкта в експлуатацію, що визначено п.3.1 договору №111. Вид і розмір відповідальності за вищеназване прострочення встановлено у п.6.7 договору №111, згідно із яким у разі перевищення термінів будівництва від плануємого більше ніж на три місяці замовник має право вимагати в кооператива пеню в розмірі 0,1% від суми фактично перерахованих коштів за кожен наступний місяць прострочки. Отже, із урахуванням встановленого нормою ст.258 ч.2 п.1 ЦК України однорічного строку позовної давності до вимог про стягнення неустойки, та зважаючи, що порушення тривало і на час подачі позову - 13.02.2015р., суд вбачає підстави для стягнення пені за період із лютого 2014р. по січень 2015р. в загальній сумі 3334, 71 грн. (станом на період лютий - квітень 2014р. позивачем сплачено було коштів 272805 грн. Тому, 272805 грн. х 0,1 % х 3місяці = 818, 40 грн.; станом на період травень 2014р. - січень 2015р. позивачем сплачено було коштів 279590, 20 грн. Тому, 279590, 20 грн. х 0,1 % х 9місяців = 2516, 31 грн.; 818, 40 грн. + 2516, 31 грн. = 3334, 71 грн.). В решті вимог щодо стягнення пені позивачем пропущено строк позовної давності, що відповідно до ст.267 ч.4 ЦК є підставою для відмови в цій частині позову. Згідно із ст.2 Закону України «Про кооперацію» кооператив - юридична особа, утворена фізичними та/або юридичними особами, які добровільно об'єдналися на основі членства для ведення спільної господарської та іншої діяльності з метою задоволення своїх економічних, соціальних та інших потреб на засадах самоврядування. Відповідно до ст.4 того ж Закону кооперація базується на таких основних принципах: добровільності вступу та безперешкодного виходу з кооперативної організації; соціальної справедливості, взаємодопомоги та співробітництва; рівного права голосу під час прийняття рішень (один член кооперативу - один голос); вільного вибору напрямів і видів діяльності; демократичного контролю за діяльністю кооперативних організацій та їх посадових осіб з боку членів кооперативних організацій; безпосередньої участі членів кооперативної організації у її діяльності. Для задоволення інших вимог позивача в суді не доведено правових підстав. Так, зобов'язування відповідача виконати зобов'язання відповідно до п.3.1 договору №111 від 06.03.2008р., а саме закінчити будівництво будинку [ADDRESS] здати його в експлуатацію та передати у власність позивача квартиру №111 не є прийнятним способом захисту прав позивача, так як фактичне виконання цього обов'язку (що є предметом договору) в натурі залежить від виконання своїх зобов'язань щодо внесення пайових, цільових внесків членами кооперативу та асоційованими членами кооперативу, необхідних на будівництво житлового будинку в цілому. Кооператив був створений з метою забезпечення житловими та нежитловими приміщеннями членів та асоційованих членів кооперативу і членів їх сімей шляхом будівництва жилих будинків. Суд також не вбачає підстав для: заборони відповідачу виносити рішення про збільшення вартості квадратного метра загальної площі щодо спірної квартири №111 та припинити вимагати від позивача внесення коштів, нарахованих внаслідок збільшення розрахункової ціни одного метра квадратного загальної площі квартири; заборони відповідачу вчиняти будь-які дії стосовно передачі прав на квартиру №111. При цьому суд виходить із того, що діяльність кооперативу будується на принципах добровільності, майнової взаємодопомоги, самоуправління. Заборона наперед відповідачу приймати певні рішення щодо збільшення вартості будівництва може перешкоджати досягненню статутної цілі та буде втручанням у питання діяльності кооперативу. Питання передачі прав сторонами по договору визначаються в договорі №111 і немає законних підстав для встановлення судом наперед заборони щодо розпорядження об'єктом нерухомості, який ще не створений у встановленому законом порядку. Отже, обрані позивачем способи захисту не відповідають характеру відносин, що склалися між сторонами. Тому, за таких обставин позов підлягає частковому задоволенню. Оскільки позовні вимоги щодо стягнення пені задоволено судом на 30, 39%, то в такому співвідношенні слід стягнути в дохід Державного бюджету України судові витрати із відповідача в сумі 74, 03 грн. (243, 60 грн. х 30, 39%), від сплати яких позивач був звільнений, як споживач.

Outcome: partial