Jurisdiction: civil
Date: 2016-05-03 00:00:00

Позивач в листопаді 2015 року звернувся до суду з позовом до [PERSON] міської ради, [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації. Вказав, що мешканці будинку № 8 по вул. Гагаріна в м. Знамянка утворили ОСББ «Світанок-Знамянка, яке зареєстроване 13.06.2014 року. На першому поверсі будинку розташоване нежитлове приміщення, що належить [PERSON] та якому присвоєно адресу: вул. Гагаріна,8-Д, хоча фактично зазначене приміщення є складовою частиною всього багатоквартирного будинку по вул. Гагаріна, 8. Після утворення ОСББ і вжиття заходів спрямованих на оформлення відповідної земельної ділянки, дізнались, що рішенням [PERSON] міської ради від 23.03.2012 року № 538 «Про затвердження проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, що посвідчують право на земельні ділянки» затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надано [PERSON] в оренду земельну ділянку, яка розташована за адресою: м. Знамянка, вул. Гагаріна, 8-Д загальною площею 178 кв.м. строком до 01.12.2060 року для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови. В подальшому між [PERSON] та [PERSON] міською радою укладено відповідний договір оренди від 25.05.2012 року, який цього ж дня зареєстрований у відділі Держкомзему у м. Знамянка. Позивач вважає, що договір оренди порушує права інших співвласників будинку, не дає можливості оформити належним чином всю земельну ділянку під будинком та отримати кадастровий номер. Договір оренди має бути визнано недійсним внаслідок відсутності істотних умов, зокрема щодо обєкту оренди, який неможливо створити. Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, викладені у позові. Представники відповідача [PERSON] міської ради позов не визнали, вказуючи в цілому на безпідставність позовних вимог, а також на те, що оспорюваний договір оренди укладено у травні 2012 року, а ОСББ «Світанок-Знамянка» створено в червні 2014 року. Отже, внаслідок укладення договору оренди права ОСББ у даному випадку не було порушено. Представник відповідача [PERSON] у судовому засіданні позов визнав і просив його задовольнити. Представник третьої особи Управління Держгеокадастру у [PERSON] районі Кіровоградської області зазначив, що позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню, з огляду на те, що в рамках діючого на час укладення договору оренди законодавства надати в оренду або у власність землю під приміщенням багатоквартирного будинку (окремою квартирою) неможливо, оскільки неможливо створити обєкт земельних відносин земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна. Просив задовольнити позов. Представники третіх осіб Реєстраційної служби Головного управління юстиції у Кіровоградській області та ТОВ «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України» у судове засідання не зявились, повідомлені про час та місце розгляду справи належним чином, причини неявки суду не повідомили. Заслухавши осіб, які беруть участь у справі, та дослідивши матеріали даної справи, суд вважає, що позовні вимоги підлягають частковому задоволенню, виходячи з наступних підстав. Судом встановлено, що мешканцями будинку № 8 по вул. Гагаріна в м. Знамянка Кіровоградської області створено обєднання співвласників багатоквартирного будинку «Світанок-Знамянка», яке зареєстровано 13.06.2014 року. Відповідач [PERSON] є власником нежилого офісного приміщення, розташованого за адресою: вул. Гагаріна, 8-Д в м. Знамянка на підставі свідоцтва про право власності № 224, виданого виконавчим комітетом [PERSON] міської ради 31.08.2012 року на підставі рішення виконавчого комітету [PERSON] міської ради від 27.08.2012 року № 462 в цілому, яке складає 30/10000 часток від будинку, який належить ОСББ «Світанок-Знамянка». Дане нежиле офісне приміщення не входить у власність ОСББ. У судовому засіданні зясовано, що зазначене нежиле приміщення, належне [PERSON], розташоване на першому поверсі будинку № 8 по вул. Гагаріна у м. Знамянка, виділено в окрему адресу. Судом також зясовано, що рішенням [PERSON] міської ради № 538 від 23.03.2012 року затверджено проект землеустрою щодо відведення [PERSON] земельної ділянки по вул. Гагаріна, 8-Д в оренду терміном до 01.12.2060 року площею 178 кв.м. для розміщення та обслуговування офісного приміщення із земель житлової та громадської забудови, які використовуються в комерційних цілях. На виконання вказаного рішення 25.05.2012 року між [PERSON] міською радою та [PERSON] укладено договір оренди відповідної земельної ділянки, кадастровий номер 3510600000:50:072:0027. Згідно пунктів 3, 4 договору, на земельній ділянці розміщено нежиле приміщення, належне [PERSON], інші обєкти інфраструктури відсутні. Земельна ділянка передається в оренду без споруд. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у м. Знамянка, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.05.2012 року за № 351060004000140. Згідно акту відновлення в натурі і погодження меж земельної ділянки від 09.04.2012 року межі земельної ділянки закріплені межовими знаками в кількості 12 шт. Виконавець відповідних робіт ТОВ «Інститут дослідження проблем оточуючого середовища України». Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб'єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї) (ст. 3 ЗК України). Статтею 19 Конституції України\~закріплено принцип відповідно до якого органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені\~Конституцією та законами України. Пунктом 34 ч. 1\~ст. 26 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» до виключної компетенції пленарних засідань міської ради віднесено вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин. Згідно з пунктами а), в) д), е), є), з), к)\~ст. 12 ЗК України\~до повноважень сільських, селищних, міських раду галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить: розпорядження землями територіальних громад; надання земельних ділянок у користування із земель комунальної власності відповідно до цього\~Кодексу; організація землеустрою; координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів; здійснення контролю за використанням та охороною земель комунальної власності, додержанням земельного та екологічного законодавства; підготовка висновків щодо вилучення (викупу) та надання земельних ділянок відповідно до цього\~Кодексу; вирішення інших питань у галузі земельних відносин відповідно до закону. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються\~ЗК України\~та\~Законом України «Про оренду землі». За змістом\~ст. 16 Закону України «Про оренду землі»\~укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому\~Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Відповідно до ч. 1\~ст. 124 ЗК України\~передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними\~статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (ч. 1\~ст. 122 ЗК України). Порядок передачі земельних ділянок державної або комунальної власності у користування регулюється т. 123\~ЗК України. За нормами ст.ст. 18 - 21 ЗК\~України земельний фонд України відповідно до цільового призначення поділяється на дев'ять категорій, кожна з яких має свій правовий режим залежно від характеру землекористування, системи державних органів, що здійснюють функції державного управління землями та обсягом компетенції цих органів у галузі управління використання земельних ділянок. Цільове призначення земель - це встановлені законодавством порядок, умови та межі використання земель для конкретних цілей відповідно до їх категорій. Цільове призначення конкретної земельної ділянки залежить від категорії земель, з яких її виділено, від планування та зонування території і є встановленою компетентним органом при наданні земельної ділянки межею її використання для конкретного призначення відповідно до затверджених планів розвитку території, зонування земель, а також правового режиму відповідної категорії земель. До земель житлової та громадської забудови належать земельні ділянки в межах населених пунктів, які використовуються для розміщення житлової забудови, громадських будівель і споруд, інших об'єктів загального користування (ст. 38 ЗК України). Використання земель житлової та громадської забудови здійснюється відповідно до генерального плану населеного пункту, іншої містобудівної документації, плану земельно-господарського устрою з дотриманням будівельних норм, державних стандартів і норм (ст. 39 ЗК України). Відповідно до\~ст. 42 ЗК України\~земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного жилого будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. За змістом наведених положень законодавства земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, повинні використовуватися підприємствами, установами і організаціями, які здійснюють управління цими будинками, на умовах постійного користування, або відповідні земельні ділянки можуть передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників, створеному відповідно до\~Закону від 29 листопада 2001 р. «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», що зумовлює обмеження їх цільового призначення та суб'єктного складу землекористувачів. Нормами земельного законодавства не передбачено можливості передачі у власність окремим співвласникам багатоквартирних будинків земельної ділянки, на якій розташований багатоквартирний жилий будинок, або її частини. Відповідно до\~ст. 14 Закону України «Про оренду землі»\~умови договору оренди земельної ділянки не можуть суперечити законам України. Істотними умовами договору оренди земельної ділянки є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження і обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;\~ відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, порушення вимог статей\~4,\~5,\~6,\~7,\~9,\~13,\~15\~цього Закону\~є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди згідно зі\~статтею 18 цього Закону, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Враховуючи наведене, суд дійшов висновку стосовно того, що надати в оренду або у власність земельну ділянку для обслуговування вбудованого чи прибудованого приміщення в багатоквартирному будинку неможливо, оскільки неможливо створити об'єкт земельних відносин - земельну ділянку, не порушуючи єдиний комплекс нерухомого майна, - виділити приміщення будинку як окрему будівлю та надати йому окрему адресу, яка необхідна для визначення місця розташування земельної ділянки як складова поняття «земельна ділянка». Частина (частка) земельної ділянки не може бути об'єктом оренди землі, оскільки відповідно до\~статті 3 Закону України «Про оренду землі»\~об'єктом оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній та державній власності, а отже, укладання договору оренди землі можливе лише на земельну ділянку із зазначенням у ньому всіх часток, що належать до неї, та відповідно всіх орендарів. Міською радою було затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду та безпідставно передано в оренду одному із співвласників багатоквартирного будинку, а не об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку, частину земельної ділянки на якій розміщено вказаний вище багатоквартирний будинок. Згідно із ч. 1\~ст. 202 ЦК України\~правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч. 1\~статті 203 ЦК України\~зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. За змістом ч. 1\~ст. 215 ЦК України\~підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою\~статті 203 цього Кодексу. З огляду на вищезазначене суд дійшов висновку, що договір оренди землі від 25.05.2012 року як такий, що укладений з порушенням вимогЗакону України «Про оренду землі» має бути визнаний недійсним. Посилання представників відповідача на недоведеність порушення прав ОСББ є помилковим і не відповідає фактичним обставинам у справі. Відповідно до\~статті 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку»\~об'єднання створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.\~\~Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечує реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території. Положеннями статей\~14,\~15\~цього\~Закону\~встановлені права і обов'язки власника-члена об'єднання, зокрема, брати участь в управлінні об'єднанням, вимагати від статутних органів захисту своїх прав. З урахуванням викладених положень закону, права об'єднання співвласників будинку є похідними від прав власників квартир, у зв'язку з чим є підстави вважати, що звернення об'єднання з позовом до суду є правомірним, оскільки здійснено в інтересах і на захист порушених прав співвласників будинку. Постановою КМУ від 09.09.2009 року № 1021 було затверджено порядок ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі. Зазначена постанова втратила чинність з 01.01.2013 року на підставі постанови КМУ від 17.10.2012 року № 1051 «Про затвердження Порядку ведення Державного земельного кадастру». Ведення Державного земельного кадастру здійснює Держгеокадастр та його територіальні органи. Згідно п. 60, 61 Порядку, запис у Поземельній книзі скасовується (поновлюється) Державним кадастровим реєстратором на підставі рішення суду. Скасування (поновлення) запису в Поземельній книзі здійснюється шляхом внесення до Державного земельного кадастру відомостей про його скасування (поновлення) із зазначенням дати та підстави для скасування (поновлення), посади, прізвища та ініціалів Державного кадастрового реєстратора, який скасував (поновив) запис, та формування з використанням програмного забезпечення Державного земельного кадастру нових аркушів Поземельної книги. Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» в редакції від 01.01.2016 року у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому\~підпунктом "а"\~пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Будь-яка позовна вимога має бути предявлена до конкретного, а не абстрактного відповідача, навіть якщо вимога не стосується зобовязання до вчинення певних дій. Відносно вимоги про скасування державної реєстрації договору, суд має відзначити, що міська рада у такому разі є неналежним відповідачем, оскільки до її компетенції не належить вирішення зазначення питання. Реєстраційна служба та Управління Держгеокадастру, яких безпосередньо стосується відповідна позовна вимога, у даному спорі виступають третіми особами (не відповідачами). Таким чином вимоги в частині скасування державної реєстрації договору оренди задоволенню не підлягають, оскільки предявлені до неналежного відповідача. Крім того, на думку суду є передчасними, визнання договору недійсним тягне за собою скасування реєстратором відповідного запису, обставини щодо відмови у здійсненні відповідної процедури певним субєктом наразі відсутні. При зверненні до суду позивачем як юридичною особою сплачено судовий збір за одну вимогу немайнового характеру в розмірі 1218 грн. Враховуючи, що зрештою суд відмовляє у задоволенні однієї з двох вимог немайнового характеру, кожна з яких є окремим обєктом для справляння судового збору та з огляду на те, що в такому разі позивачем не в повному обсязі сплачено судовий збір при зверненні до суду, на підставі ст. 88 ЦПК України суд вважає за необхідне залишити недоплачений судовий збір за одну вимогу немайнового характеру, у задоволенні якої суд відмовив, в розмірі 1218 грн. по фактично сплаченому позивачем, і при цьому стягнути з відповідача судовий збір в недоплаченому розмірі за задоволену частину позовних вимог в сумі 1218 грн.

Outcome: partial