Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-20 00:00:00

Позивач звернувся до суду із вказаним позовом. В судовому засіданні представник позивача позов уточнив та пояснив, що позивач є орендарем земельної ділянки [PERSON], площею 2,7341 га, кадастровий номер [NUMBER] згідно договору оренди землі від 26.06.2012 року, що зареєстрований в Держреєстрі земель від 22.08.2012 року [NUMBER] строком на 5 років з правом пролонгації. Відповідно до п.8 даного договору - договір укладено на 5 років з моменту його державної реєстрації. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. В даному випадку орендар має не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення дії договору повідомити про такий намір. Позивач виконав даний обов'язок і надіслав у встановлений строк лист із повідомленням про намір скористатися цим правом. У листі-повідомленні від 13.06.2017 року №160-А позивач поінформував відповідача про необхідність укладення додаткової угоди до договорру оренди землі від 26.06.2012 року з орендною платою за рік у розмірі 5% від нормативної грошової оцінки та строком дії договору оренди землі на строк 7 років, до 22.08.2024 року. Після 22.08.2017 року позивач продовжував користуватись вказаною земельною ділянкою.14.09.2017 року відповідач надіслав лист, в якому вказав на небажання укласти угоду про поновлення договору оренди землі у зв'язку із незгодою із розміром орендної плати. Було з'ясовано, що [PERSON] 09.03.2017 року уклав з ТОВ АПК Грін Лайн договір про надання права користування земельною ділянкою дл с/г потреб, за яким передав спірну земельну ділянку в користування ТОВ АПК Грін Лайн. В договорі вони вказали, що даний договір набуває чинності з моменту підписання та спкріплення печаткою та зареєстровано у встанволеному порядку.. Таким чином, відповідач незаконно уклав 09.03.2017 року з ТОВ АПК Грін Лайн договір емфітевзису у строк дії договору між позивачем та відповідачем. Відповідач безпідставно зазначає про припинення права оренди позивача. Просить визнати недійсними договір емфітевзису від 09.03.2017 року, договір оренди землі від 03.11.2017 року між [PERSON] та ТОВ АПК Грін Лайн, визнати поновленим на той же строк і тих же умовах договір оренди землі від 26.06.2012 року, зобов'язати [PERSON] вчинити дії щодо укладення та підписання з позивачем додаткової угоди щодо поновлення договору оренди землі від 26.06.2012 року з орендною платою 5% від нормативної грошової оцінки та строком дії договору оренди землі сім років до 01 серпня 2024 року та стягнути судові витрати. Надано письмові пояснення. Представник відповідача проти позову заперечив та пояснив, що відповідно до умов договору від 26.06.2012 року припинилася 22.08.2017 року. Позивач направив [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі №160А від 13.06.2017 року(отримано [PERSON] 27.06.2017 року) з орендною платою у розмірі 5% на рік від нормативної грошової оцінки та строком дії договору 7 років. Лситом від 03.07.2017 року [PERSON] надано позивачу відповідь про наявність заперечнь і про прийняте рішення відносно заперечень щодо поновлення, зокрема щодо розміру орендної плати. Окрім того, переважне право на поновлення договору передбачає належне виконання умов договору, своєчасне повідомлення про намір укладення договору на новий строк, до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди і орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення та своє рішення. Отже, право орендаря на поновлення договору в такому випадку припинилось внаслідок наявності заперечень орендодавця про поновлення договору протягом місяця з моменту звернення орендаря. Окрім того, додаткова угода містить нові положення щодо умов договору, зокрема ціни та строку, що не є продовженням. Просить відмовити в завдоленні позову. Надано письмові пояснення щодо позову. Заслухавши пояснення представників сторін, вивчивши та дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов слід задовольнити частково з таких підстав. Судом встановлено, що позивач є орендарем земельної ділянки [PERSON], площею 2,7341 га, кадастровий номер [NUMBER] згідно договору оренди землі від 26.06.2012 року, що зареєстрований в Держреєстрі земель від 22.08.2012 року [NUMBER] строком на 5 років з правом пролонгації. Відповідно до п.8 даного договору - договір укладено на 5 років з моменту його державної реєстрації. Реєстрацію проведено 22.08.2012 року. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. В даному випадку орендар має не пізніше ніж за 2 місяці до закінчення дії договору повідомити про такий намір. [PERSON] 09.03.2017 року уклав з ТОВ АПК Грін Лайн договір про надання права користування земельною ділянкою дл с/г потреб, за яким передав спірну земельну ділянку в користування ТОВ АПК Грін Лайн(договір емфітевзису). 22.08.2017 року є строком закінчення договору [PERSON] та Товариства з додатковою відповідальністю "ім.Латиських стрільців" щодо спірної земельної ділянки. 13.06.2017 року позивачем складено проект нової додаткової угоди [PERSON].20.06.2017 року даний проект відправлено [PERSON] і 27.06.2017 року він його отримав. 03.07.2017 року [PERSON] направлено відмову від поновлення і 12.07.2017 року позивач отримав вказану відмову. Позивач подальших дій на відмову не вчиняв і 08.09.2017 року [PERSON] повторно направив позивачеві відмову. 03.11.2017 року між [PERSON] та ТОВ АПК Грін Лайн укладено договір оренди спільної земельної ділянки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). Відповідно до вимог частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі»). Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України «Про оренду землі», яка фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди землі. Так, відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Частинами восьмою та дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. В нашому випадку, орендодавець в установлений термін повідомив орендаря про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди та укладення додаткової угоди, протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про відмову у поновленні договору оренди землі, тим самим припинивши право орендаря на переважне право поновлення договору оренди землі, передбачене чч.1-5, 6 ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Разом з тим, право орендодавця на відмову від поновлення договору оренди та укладення додаткової угоди не є абсолютним. Суд вважає, що відмова орендодавця повинна бути вмотивованою, оскільки законодавець за змістом статті 33 ЗУ «Про оренду землі», захищає орендаря, який належним чином виконує свої обов'язки, від свавільності рішення орендодавця та надає йому право оскаржити дії орендодавця в суді у разі ухилення останнього від укладення додаткової угоди. При цьому, на думку суду, суттєвими обставинами при обговоренні додаткової угоди між сторонами має бути досягнення згоди за усіма істотними умовами договору, зокрема, щодо розміру орендної плати. Але, щоб досягти будь-якого результату при наявності суперечностей, орендодавець повинен надати своє бачення щодо істотних умов договору, відносно яких у нього є сумніви. В нашому випадку, [PERSON], не висуваючи ніяких пропозицій позивачу щодо розміру орендної плати, та ухиляючись від обговорення додаткової угоди, укладає новий договір з третьою особою, з умовами договору, які є фактично ідентичними тим, що пропонувались позивачем. Саме в цьому суд вбачає порушення права орендаря на пролонгацію договору оренди землі, який належним чином виконує свої обов'язки, несе витрати на утримання земельної ділянки та безумовно має переважне право на укладення нового договору на умовах, запропонованих орендодавцем, якщо він визнає ці умови. Однак ці умови повинні бути запропоновані орендодавцем та обговорені сторонами, що не було зроблено відповідачем і тому право ТОВ «Ім. Латиських Стрільців» підлягає поновленню в судовому порядку. Вирішуючи питання про спосіб належного захисту порушеного права позивача та

Outcome: partial