Jurisdiction: civil
Date: 2018-01-14 00:00:00

У квітні 2017 року позивач звернувся до суду з зазначеним позовом, посилаючись на те, що 19 квітня 2007 року між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ був укладений договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер: 5924786700:03:002:0185), строком на 10 років. Із інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що державний реєстратор [PERSON] зареєструвала укладені між ФГ «Натон» та [PERSON] договір оренди землі. Позивач вважає, що оспорюваний договір оренди землі є недійсним, оскільки він укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, спірна земельна ділянка на той момент знаходилася в законному користуванні позивача. Просив визнати договір оренди землі, укладений між [PERSON] та ФГ «Натон» недійсним та скасувати рішення про її державну реєстрацію. В судове засідання представник позивача не зявився, надавши суду письмову заяву про розгляд справи без участі представника, проти винесення заочного рішення не заперечував. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявився, хоча належним чином був повідомлений про час та місце слухання справи. Відповідач [PERSON] в судове засідання не зявилась, від неї надійшла письмова заява про розгляд справи без її участі, в своєму запереченні зазначала, що при реєстрації спірного договору оренди на земельну ділянку заявником згідно абз. 2 і 3 п.59 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень було надано витяг з Державного земельного кадастру (НВ-5903750112016 від 13.10.2016 року), в якому вказано актуальні дані про земельну ділянку, в тому числі інформацію про власників (користувачів) земельної ділянки. В наданому для державної реєстрації витягу з ДЗК не було зазначено, що спірна земельна ділянка є предметом іншого договору оренди, тому в Державний реєстр були внесені відомості, які вказані у витязі з ДЗК. Представник фермерського господарства «Натон» в судове засідання не зявився, про час та місце слухання справи був належним чином повідомлений, в письмовому запереченні відповідач позовні вимоги не визнав, посилаючи на те, що спірний договір припинив свою дію. Зясувавши правові позиції сторін, дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. У відповідності з статтею 509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. У відповідності з ч. 2 ст. 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, є, зокрема, завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; інші юридичні факти, а також договори та інші правочини. У відповідності з ст. 626, 629, 638 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. У відповідності з ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Обєктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. ( стаття 3, 4 Закону). У відповідності з ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Судом встановлено, що 19 квітня 2007 року між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,7687 га, (кадастровий номер: 5924786700:03:002:0185, який був зареєстрований у Сумському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України» 23 жовтня 2007 року. (арк.с. 6,7). Таким чином, договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,7687 га між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ був укладений 19 квітня 2007 року та зареєстрований 23 жовтня 2007 року у відповідності з діючим законодавством і є чинним. В подальшому між власником земельної ділянки [PERSON] та ФГ «Натон» був укладений договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з яким [PERSON] передала належну їй земельну ділянку загальною площею 3,7687 га (кадастровий номер 5924786700:03:002:01), в оренду фермерському господарству «Натон» строком на 7 років ( ар.с. 82-85). Державний реєстратор виконавчого комітету Лебединського міської ради Сумської області [PERSON] 24 жовтня 2016 року зареєструвала укладений між ФГ «Натон» та [PERSON] договір оренди землі від 29 грудня 2015 року, у відповідності з яким [PERSON] передала належну їй земельну ділянку загальною площею 3,7687 га в оренду фермерському господарству «Натон». Суд вважає, що укладений між ФГ «Натон» та [PERSON] договір оренди землі не відповідає вимогам закону, виходячи з наступного. Частиною першою\~ст. 215 Цивільного кодексу України\~передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1, 3, 5, 6\~ст. 203 цього Кодексу. У відповідності з ч. 1\~ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до положень ст. ст.\~125,\~126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до\~Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Частиною 5\~ст. 116 ЗК України\~передбачено правило неможливості передачі в користування земельної ділянки без припинення права попереднього користування, в тому числі і орендаря. Суд вважає, що договір оренди землі, укладений 29 грудня 2015 року між ФГ «Натон» та [PERSON] слід визнати недійсним з тих підстав, що оспорюваний договір оренди землі не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки зареєстрований до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ, спірна земельна ділянка на момент укладення договору з ФГ «Натон» знаходилася в законному користуванні САП «Родючисть» ТОВ, а договір оренди між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ розірваний у встановленому порядку не був і є чинним. Оспорюючи позовні вимоги, відповідач послався на те, що спірний договір припинив свою дію, про що до державного реєстру 22 листопада 2017 року внесено відповідний запис, тому підстав для визнання договору оренди землі недійсним між [PERSON] та ФГ «Натон» немає. Разом з тим, задовольняючи позовні вимоги, суд виходить з того, що на момент укладення оспорюваного договору з ФГ «Натон» попередній договір оренди землі з САП «Родючисть» не закінчився і був чинним. Пунктом 8 договору, укладеного між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ передбачено, що строк дії договору становить 10 років. Після закінчення строку договору, орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Відповідно до п. 42 договору, договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, при укладенні цього договору сторони досягли згоди щодо початку дії його строку з моменту державної реєстрації (23 жовтня 2007 року), тому строк його дії починається саме з цієї дати. Вирішуючи питання про початок дії строку договору між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ, суд також бере до уваги наступне. Частиною першою\~ст. 638 ЦК України\~передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Таким правочин є вчиненим з моменту з моменту його державної реєстрації ( ч.1 ст. 210 ЦК України). Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статей 18, 20 Закону України «Про оренду землі» ( в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Отже, строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обовязки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксована умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Аналогічна позиція висловлювалася Верховним судом України у постанові від 27 квітня 2017 року у справі № 6-422цс17, а також у правовому висновку, викладеному у постанові Верховного Суду України від 18 січня 2017 року). З огляду на викладене, договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,7687 га між [PERSON] та САП «Родючисть» ТОВ, який був укладений 19 квітня 2007 року та зареєстрований 23 жовтня 2007 року, закінчувався 23 жовтня 2017 року, тоді як оспорюваний договір оренди земельної ділянки з ФГ «Натон» був зареєстрований 29 грудня 2015 року, тобто задовго до спливу чинного договору оренди землі з САП «Родючисть» ТОВ. Відтак, одночасне існування державної реєстрації кількох прав оренди на одну і ту ж земельну ділянку суперечить вимогам чинного законодавства, спрямованого на забезпечення, визнання та захист державою речових та інших прав, які підлягають державній реєстрації та призводить до порушення права позивача, як орендаря. Таким чином, укладенням договору оренди землі між [PERSON] та ФГ «Натон» були суттєво порушені права САП «Родючисть» ТОВ, які підлягають судовому захисту шляхом визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Натон». Що ж стосується вимог позивача в частині скасування державної реєстрації договору оренди землі, який необхідно визнати недійсним, то в цій частині суд не вбачає підстав для задоволення позову, виходячи з наступного. У відповідності з ст. ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, яка була чинна на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до положень п.п.1,3 ч. 3 ст. 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних інформаційних систем, документів та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником. Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов'язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі. З метою запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку з різними набувачами Державною реєстраційною службою України було направлено лист розяснення від 06.08.2013 року №2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадкам подвійної реєстрації прав оренди на земельні ділянки за різними правонабувачами», за змістом якого державним реєстраторам було доведено до відома про необхідність запитування від органів виконавчої] влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили державну реєстрацію прав оренди землі, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 01 січня 2013 року, витребування необхідної інформації (довідок, копій документів тощо), необхідних для реєстрації прав та їх обтяжень про наявність або відсутність зареєстрованих договорів оренди землі у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 року. Згідно п.п. 1 та 3 ч. 3\~ст. 10 зазначеного Закону, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Суду не надано належних та допустимих доказів того, що при державній реєстрації оспорюваного договору оренди землі державний реєстратор повною мірою перевірив відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, впевнився у відсутності державної реєстрації договору оренди на спірну земельну ділянку в органі, до компетенції якого раніше належали відповідні функції. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»\~визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень\~це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно вимог до ч. 2\~ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37\~цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У відповідності до приписів п.п. 1 та 9 ч. 1\~ст. 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації та рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Отже, зі змісту вищезазначених положень законодавства вбачається, що записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень. Записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними. Таким чином, рішення суду про визнання недійсним договору оренди землі є самостійною підставою для скасування запису про державну реєстрацію договору оренди землі та при отриманні державним реєстратором відповідного рішення суду, що набрало законної сили, він зобов'язаний скасувати відповідний запис про державну реєстрацію прав, а в разі відмови скасування такого запису заінтересовані особи не позбавлені права звернутися до суду з відповідними вимогами зобовязального характеру, зокрема, з вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. За таких обставин вимоги позивача про визнання протиправною та скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки від 29 грудня 2015 року заявлені передчасно і є такими, що не підлягають задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: partial