Jurisdiction: civil
Date: 2015-03-13 00:00:00

Позивач звернувся до суду з позовом про визнання договору оренди землі недійсним та скасування державної реєстрації права оренди землі, в обґрунтування заявлених вимог вказуючи на те, що 25 квітня 2011 року між [PERSON], що був власником земельної ділянки площею 10, 9439 га, розташованої на території Юрївської селищної ради Юрївського району, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та Фермерським господарством «Сонячне» Юрївського району було укладено договір оренди землі строком на 10 років, який був зареєстрований у відділі Держкомзему Юрївського району та про що у Державному реєстрі земель зроблено відповідний запис від 10.02.2012 року за № 122680004000454. У 2015 році [PERSON] помер та спадкоємцем майна останнього у вигляді вищевказаної земельної ділянки на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом стала відповідачка по справі [PERSON], яка вищезазначену земельну ділянку передала в оренду СФГ «НАІР» Юр»ївського району строком на 7 років , при цьому інше речове право на вказану земельну ділянку, а зокрема право оренди за СФГ «НАІР» було зареєстровано Юрївським районним управлінням юстиції Дніпропетровської області 16.03.2016 року. Позивач зазначав, що укладення відповідачем договору оренди на земельну ділянку, яка раніше вже була передана в оренду іншій юридичній особі, згідно чинного на той час законодавства, є порушенням права оренди позивача на земельну ділянку та законодавства України. Договір оренди землі, укладений між відповідачкою та СФГ «НАІР» Юр»ївського району, на підставі якого право оренди землі зареєстроване за СФГ «НАІР» 16.03.2016 року, позивач вважає недійсним з тих підстав, що дія договору оренди цієї ж земельної ділянки , що був укладений 25.04.2011 року між [PERSON] та ФГ «Сонячне», не припинена в силу статей 638, 770 ЦК України, статті 31 Закону України «Про оренду землі». Укладення договору оренди земельної ділянки без припинення дії попереднього договору суперечить чинному законодавству та порушує права ФГ «Сонячне». Посилаючись на статті 16, 638, 651, 770, 792 ЦК України, статті 90, 93, 124, 125 Земельного кодексу України позивач просив визнати недійсним договір оренди земельної ділянки площею 10, 9439 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим № 1225955100:04:001:0128, що укладений між відповідачкою [PERSON] та СФГ «НАІР» Юрївського району, відповідно до якого право оренди землі зареєстровано за СФГ «НАІР» 16.03.2016 року та скасувати державну реєстрацію права оренди землі за СФГ «НАІР». В судовому засіданні представники позивача по справі [PERSON] та [PERSON] заявлені позовні вимоги повністю підтримали (ас. 43-44, 66-67). Відповідачка по справі [PERSON] та представник останньої [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги повністю не визнали (ас. 62, 61). Представник третьої особи по справі на стороні відповідача без самостійних вимог СФГ «НАІР» Юр»ївського району [PERSON], що були залучені до участі у справі на підставі ухвали суду від 28.11.2016 року (ас. 21-22, 64), в судовому засіданні проти заявлених вимог заперечував. Третя особа по справі Юрївська районна державна адміністрація Дніпропетровської області в судове засідання не зявилися, про причини неявки суд не повідомили, про час та місце розгляду справи представник останніх [PERSON] був сповіщений належним чином (ас. 42, 116), при цьому, будучи опитаним в судовому засіданні 17.01.2017 року, журнал якого є невідємною частиною даного судового засідання, проти заявлених вимог не заперечував. Суд знаходить можливим розглянути дану справу у відсутності представника третьої особи по справі Юрївської райдержадміністрації Дніпропетровської області , проти чого присутні в судовому засіданні учасники процесу не заперечували. Заслухавши пояснення сторін по справі, дослідивши письмові матеріали справи, оглянувши відомості щодо видачі [PERSON] в рахунок орендної плати за 2014 рік насіння зернових культур, оцінивши зібрані докази в їх сукупності, суд приходить до наступного: - відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії І-ДП № 070640 від 12 квітня 2002 року [PERSON] був власником земельної ділянки площею 10, 944 га, що розташована на території Юрївської селищної ради Юр»ївського району, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (ас. 99). 25 квітня 2011 року між позивачем по справі ФГ «Сонячне» Юрївського району, як орендарем, та [PERSON], як власником землі та орендодавцем, було укладено договір оренди земельної ділянки площею 10, 944 га, що розташована на території Юрївської селищної ради Юрївського району строком на 10 років. Вказаний договір оренди у встановленому законодавством порядку було зареєстровано у відділі Держкомзему Юрївського району Дніпропетровської області про що у Державному реєстрі земель 10 лютого 2012 року зроблено відповідний запис за № 122590004000454 (ас. 92-98). Зазначений договір належним чином підписаний сторонами, при цьому пунктами 33 37 вказаного договору передбачений порядок зміни умов договору, припинення дії договору, розірвання договору (ас. 7-12, 95-96). Так , пунктами 36, 37 визначено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається; перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Також до договору доданий акт прийому - передачі земельної ділянки підписаний сторонами належним чином (ас. 12, 98). Відповідно до ст. 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. З 01.01.2013 року ст. 6 Закону України «Про оренду землі» доповнена частиною 5, згідно якої право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Відповідно до ст. 20 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на 25.04.2011 року, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Вказана норма втратила чинність з 01.01.2013 року. Згідно ст. 17 Закону України «Про оренду землі», в редакції станом на 25.04.2011 року, передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання - передачі. В нині чинній редакції Закону України «Про оренду землі» ст. 17 передбачає, що обєкт за договором оренди землі вважається переданим орендодавцем орендареві з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом. Відповідно ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Таким чином, в судовому засіданні встановлено, що договір оренди землі від 25 квітня 2011 року, що був укладений між [PERSON] та ФГ «Сонячне» Юрївського району є чинним. ФГ «Сонячне» набуло право оренди вказаної земельної ділянки строком на 10 років. Згідно копії свідоцтва про смерть серії І-КИ № 633131 від 10 квітня 2015 року (ас. 77), [PERSON] помер 10 квітня 2015 року. Згідно копії свідоцтва про право на спадщину за заповітом від 27 січня 2016 року за реєстровим № 14, відповідачка по справі [PERSON] є спадкоємцем зазначеного в заповіті майна [PERSON], при цьому спадщина на яку видане вказане свідоцтво складається з земельної ділянки, розташованої на території Юрївської селищної ради Юрївського району, площею 10, 9439 га, з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим № 1225955100:04:001:0128, яка належала [PERSON] на підставі Державного акта на право приватної власності на землю серії І-ДП № 070640, виданого 12 квітня 2002 року (ас. 69). Право власності на вказану земельну ділянку зареєстровано за відповідачкою [PERSON] 27.01.2016 року на підставі свідоцтва про право на спадщину за заповітом , про що свідчить витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ас. 75-76). 10 лютого 2016 року за № 17 відповідачка [PERSON] та СФГ «НАІР» Юрївського району уклали договір оренди земельної ділянки з кадастровим № 1225955100:04:001:0128, площею 10, 9439 га, строком на 7 років (ас. 70-74). Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до ч. 1 ст. 627 ЦК України відповідно до \~статті 6\~ цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Аналіз зазначеної норми закону дозволяє зробити висновок, що наявність укладеного в установленому порядку договору оренди земельної ділянки обмежує права власника земельної ділянки у володінні та користуванні предметом договору оренди. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 1 Закону України «Про оренду землі» визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Відповідно до ст. 35 Закону України «Про оренду землі» спори, пов'язані з орендою землі, вирішуються у судовому порядку. Згідно ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені \~частинами першою - третьою,\~п'ятою\~та\~шостою статті 203 \~цього Кодексу. Відповідно ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Відповідно до вимог ст.ст. 215 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 10.02.2016 року ( час укладення оспорюваного договору) ) договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Правонаступництво у разі зміни власника речі переданої у найм передбачено загальними положеннями про найм цивільного кодексу України. Так, статтею 770 ЦК України передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Згідно ст. 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обовязки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Як слідує зі статті 1216 ЦК України спадкуванням є перехід прав та обовязків від фізичної особи, яка померла до інших осіб. Частиною 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 10.02.2016 року ( час укладення оспорюваного договору)) визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Чинна редакція ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі», що була змінена на підставі Закону України № 1533-19 від 20.09.2016 року, також передбачає, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Договором оренди землі від 25.04.2011 року, що був укладений між [PERSON] та ФГ «Сонячне» Юрївського району, таку підставу для припинення договору оренди землі, як смерть фізичної особи орендодавця, не передбачено. Натомість п. 37 договору визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору, також вказаним договором не передбачено розірвання договору в односторонньому порядку, в тому числі й у разі зміни власника земельної ділянки. Таким чином, смерть фізичної особи орендодавця за загальним правилом не є підставою для припинення договору, оскільки, разом із правом власності на земельну ділянку до його спадкоємців переходять права та обовязки за договором оренди, якщо інше прямо не передбачено в самому договорі. Відповідно до ч. ч. 1, 3, 4 ст. 148-1 ЗК України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобовязана повідомити про це її користувачів. За згодою сторін договору оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави до такого договору можуть бути внесені зміни із зазначенням нового власника земельної ділянки. В судовому засіданні також встановлено, що договір оренди земельної ділянки від 25 квітня 2011 року, що укладений між [PERSON] та ФГ «Сонячне», в судовому порядку недійсним, припиненим, або розірваним не визнавався. При цьому, в рахунок орендної плати за вказаним договором відповідачка [PERSON] за 2015 рік отримувала грошові кошти, про що свідчить надана позивачем відомість видачі коштів в рахунок орендної плати за 2015 рік (ас. 100) та розписка [PERSON] про отримання грошових коштів в рахунок орендної плати за договором оренди землі, укладеним між [PERSON] та ФГ «Сонячне» (ас. 101). Підпис на вказаних документах відповідачка [PERSON] в судовому засіданні не заперечувала та не оспорювала, підтвердивши, що вона дійсно отримувала вказані кошти. Відтак, відповідачка знала про наявність договору оренди землі, що був укладений між померлим [PERSON] та ФГ «Сонячне». З огляду на дане суд вважає, що бажання власника земельної ділянки укласти договір оренди землі з СФГ «НАІР» обумовлено особистими обставинами. Таким чином, відповідачка [PERSON], набувши права та обовязки спадкодавця за договором оренди земельної ділянки від 25 квітня 2011 року, укладеним між [PERSON] та ФГ «Сонячне», як новий власник земельної ділянки, порушив умови договору та чинне законодавство, передавши повторно в оренду земельну ділянку іншій особі, не вирішивши питання про припинення попереднього договору оренди земельної ділянки, чим порушила права ФГ «Сонячне» як орендаря земельної ділянки на володіння та користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди від 25 квітня 2011 року. За таких обставин договір оренди земельної ділянки № 17 від 10 лютого 2016 року, що укладений між відповідачкою [PERSON] та СФГ «НАІР» Юрївського району слід визнати недійсним, як такий, що укладений з порушенням вимог ч. 1 ст. 203 ЦК України. Щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації права оренди землі за СФГ «НАІР» Юрївського району суд дійшов до наступного: - з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 16.03.2016 року державним реєстратором Юрївського районного управління юстиції Дніпропетровської області за СФГ «НАІР» Юрївського району зареєстровано право оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі № 17 від 10.02.2016 року (ас. 13-14), що представник СФГ «НАІР» [PERSON] в судовому засіданні також не заперечував. Відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому\~ підпунктом "а"\~ пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. Рішення суду про визнання договору оренди землі від 10.02.2016 року за № 17 , укладеним між відповідачкою [PERSON] та СФГ «НАІР» , недійсним є підставою для звернення позивача до відповідного органу про скасування речового права зареєстрованого на підставі договору оренди, що, в свою чергу, відповідно до ч. 2 ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для внесення запису про скасування державної реєстрації права. Відтак, вимоги позивача в частині скасування державної реєстрації права оренди землі є передчасними та задоволенню не підлягають. Враховуючи, що позовні вимоги підлягають до часткового задоволення з відповідачки на користь позивача підлягають до стягнення на відшкодування судових витрат по справі 1\~378, 00 грв. сплаченого судового збору.

Outcome: partial