Jurisdiction: civil
Date: 2019-11-24 00:00:00

До Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області з вказаним позовом звернулось Приватне акціонерне товариство «АПК-Інвест», в якому просило визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 р., укладений між приватним акціонерним товариством «АПК - Інвест» та [PERSON] , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з 11.01.2018 року в редакції, що додається. В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК- Інвест» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради під номером 146, відповідно до умов якого [PERSON] передав в оренду позивачу земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, право на яку належало йому на підставі сертифіката серії ДН № 0092263, виданого 10.01.1997 року Костянтинівською районною державною адміністрацією. Позивач виконує свої зобов`язання за договором оренди належним чином, зокрема, сплачує на користь відповідача орендну плату. На підставі вказаного сертифікату [PERSON] було виділено в натурі земельну ділянку площею 3,8978 га з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, право власності на яку було зареєстроване 11.01.2018 року. Про вказані обставини [PERSON] позивача не повідомив та ухилився від переукладення договору оренди земельної ділянки, в зв`язку з чим вказаний договір має бути визнаний переукладеним судом на тих же умовах, що і договір оренди земельної частки (паю) з встановленням орендної плати з урахуванням індексації в розмірі 7815,00 грн. Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 04 листопада 2019 року залишено без розгляду відзив [PERSON] та зустрічний позов [PERSON] до Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» про розірвання договору оренди земельної частки (паю) у цивільній справі за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-ІНВЕСТ» до [PERSON] про переукладення договору оренди земельної ділянки. Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги, посилаючись на обставини, викладені в заявах по суті справи. Відповідач в судове засідання повторно не з`явився, про дату, час і місце його проведення повідомлявся належним чином, про причини неявки не повідомив, клопотання про розгляд справи за його відсутності не надав. Ухвалою Костянтинівського мiськрайонного суду Донецької області від 25.11.2019 р. без виходу до нарадчої кімнати із занесенням її до протоколу судового засідання судом постановлено провести заочний розгляд справи. З`ясувавши обставини справи, дослідивши докази, подані на їх підтвердження, суд дійшов висновку про можливість часткового задоволення позовних вимог з таких підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі сертифіката серії ДН № 0092263 мав право на земельну частку (пай) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області та яка перебувала у колективній власності КСП «Червона Зірка». 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] укладено договір оренди земельної частки (паю), відповідно до умов якого орендодавець передав орендарю у володіння та користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів строком на 20 років зі сплатою орендної плати. Вказаний договір було зареєстровано 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 146. Відповідно до п. 2.3 договору у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії договору оренди допускається у випадках, визначених цим договором та чинним законодавством України. 01 лютого 2014 року сторони склали акт приймання - передачі земельної частки (паю) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів до договору оренди від 01 лютого 2014 року. Протягом 2012-2018 років ПрАТ «АПК-Інвест» сплачувало на користь [PERSON] орендну плату. Земельна ділянка використовується та обробляється ПрАТ «АПК-Інвест». 11.01.2018 р. [PERSON] зареєстрував право власності на земельну ділянку для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області. Про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) та про отримання державного акту на право власності на земельну ділянку відповідач [PERSON] орендаря не повідомив. 07.02.2018 р. Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області було зареєстроване право оренди [PERSON] на земельну ділянку з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085 площею 3,8978 га, розташовану на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області, на підставі договору оренди землі б/дати, згідно з яким [PERSON] як Орендодавець надає, а [PERSON] як Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного с/г виробництва (цільове призначення), яка знаходиться на території Білокузьминівської сільської ради, кадастровий номер 1422481500:34:000:0085, загальною площею 3,8978 га, у тому числі рілля 3,8887, зі строком дії 49 років. Сторони склали акт приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору оренди земельної частки (паю). Вказані обставини підтверджуються договором оренди земельної частки (паю) з додатками, інформаційною довідкою з Державного земельного кадастру від 27.03.2019 року, платіжними дорученнями за відповідні роки, копії яких долучені позивачем, а також встановлені рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12 березня 2019 року у цивільній справі № 233/5043/18 за позовом Приватного акціонерного товариства «АПК-Інвест» до [PERSON] , [PERSON] , третя особа - Костянтинівська районна державна адміністрація Донецької області, - про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, що набрало законної сили 25 квітня 2019 року. Відповідно до ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки» від 03.12.1999 року № 1529/99 постановлено, що у ході реалізації положень цього Указу, інших актів Президента України щодо реформування колективних сільськогосподарських підприємств та створення приватних (приватно-орендних) сільськогосподарських підприємств, селянських (фермерських) господарств, господарських товариств, сільськогосподарських кооперативів, інших суб`єктів господарювання, які засновуються на приватній власності, а також під час укладення договорів оренди земельних часток (паїв) слід виходити з того, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є правовстановлюючим документом, що засвідчує право володіти, користуватися та розпоряджатися зазначеною часткою. Відповідно до п.17 Розділу Х Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Згідно з розділом ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» громадяни - власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону. Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Статтями 31 та 32 вказаного Закону передбачені підстави припинення договору оренди землі, в тому числі, шляхом його розірвання, а саме: договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань. У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторона має право вимагати в іншої сторони відшкодування понесених збитків відповідно до закону. Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Судом не встановлено наявність підстав, передбачених статтями 31, 32 ЗУ «Про оренду землі» для припинення договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 року, укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] . Разом з тим, чинним законодавством передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Зміна статусу предмета оренди та орендодавця, недійсність сертифіката на право на земельну частку (пай) після виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю не передбачені ЗУ «Про оренду землі» як самостійні підстави для припинення договору оренди, а є підставою для його переукладання на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. З наведених норм права вбачається, що земельним законодавством, зважаючи на тривалість процесу реформування аграрного сектора економіки, закладено принцип сталого землекористування, який, зокрема, полягає у рівному захисті прав орендаря та орендодавця земельних часток (паїв), а в подальшому, земельних ділянок, виділених в натурі та переданих у власність, що обумовлено специфікою використання об`єкту договору оренди - земельної ділянки сільськогосподарського призначення, в тому числі, великими витратами для здійснення сільськогосподарського виробництва, його ризиковістю, тривалими строками отримання прибутку, великою значимістю для держави аграрного виробництва. Слід також зазначити, що норма права, викладена в п. 2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), форма якого затверджена Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах №5 від 17 січня 2000 року, відповідно до якої у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства, є відсильною, але, як зазначалось раніше, чинним законодавством не передбачена як самостійна підстава для припинення договору оренди зміна статусу предмета оренди та сторін та / або недійсність сертифіката на право на земельну частку (пай) після виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Судом не застосований правовий висновок Пленуму Верховного Суду України, викладений в абз. 5 п. 8 постанови №7 від 16.04.2004 року «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», а також висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 30 жовтня 2019 року у справі 233/4198/18, оскільки судом, вирішуючи вказаний спір, застосовано норму права, якою передбачено, що припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом (розділ ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі»). Проте щодо вказаної норми права Пленум Верховного Суду України та Верховний Суд у вказаних постановах не висловлювався. Відповідно до ч. 12 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Проте у спірних правовідносинах зміна меж земельної ділянки в розумінні ч. 12 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» не відбулась, разом з тим, відбулась трансформація права на земельну частку (пай) власника сертифіката на право власності на земельну ділянку, виділену в натурі, а розмір земельної частки (паю) було визначено в умовних кадастрових гектарах без визначення земельної ділянки в натурі. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про те, що право оренди ПрАТ «АПК-Інвест» земельної частки (паю), а в наступному - земельної ділянки, виділеної в натурі та переданої у власність, без достатньої правової підстави було порушено її власником [PERSON] , який в односторонньому порядку вирішив розірвати договір оренди землі. Пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01 лютого 2014 року між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] передбачено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін, що узгоджується з Перехідними положеннями Закону України «Про оренду землі», правовою позицією, висловленою в п.20 постанови Верховного Суду від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14, згідно з якою системний аналіз зазначених норм чинного законодавства свідчить, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України "Про оренду землі". З наведених норм права вбачається, що після реєстрації права власності [PERSON] на земляну ділянку, сторони за договором оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року мали переукласти його на тих самих умовах, що і раніше укладений, або за згодою сторін змінити його умови. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Разом з тим, дії [PERSON] свідчать про те, що орендодавець ухилився від переукладання договору оренди земельної частки (паю) у зв`язку з отриманням земельної ділянки у власність. А отже, судом не встановлено наявність волевиявлення обох сторін договору оренди земельної частки (паю) на його переукладення або зміну. З урахуванням викладеного суд дійшов висновку про те, що вимога позивача про визнання переукладеним договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 р., укладеного між приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та [PERSON] , на договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з 11.01.2018 року,задоволенню не підлягає. Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. Відповідно до п. 1 ч. 2 ст. 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути визнання права. Оскільки відповідачем не визнається право оренди позивача земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, а відсутність відомостей про державну реєстрацію речового права позивача в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зумовлює його порушення, вказане право підлягає захисту шляхом визнання його судом. Підсумовуючи вищенаведене, суд дійшов висновку про те, що порушене право позивача має бути захищене шляхом визнання права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 1422481500:34:000:0085, площею 3,8978 га, за орендарем Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» на підставі договору оренди земельної частки (паю) від 01 лютого 2014 року, укладеного між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та [PERSON] , зареєстрованого 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської сільської ради за № 146, що відповідатиме викладеній в позові вимозі та не суперечитиме закону, а також надасть можливість зареєструвати вказане право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що буде перешкодою для зловживань зі сторони інших осіб. Оскільки судом при вирішені вказаного спору застосована норма права, викладена у розділі ІХ Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої припинення дії договору оренди земельної частки (паю) допускається лише у випадках, визначених цим Законом, проте судом не встановлено наявність підстав для припинення вказаного договору, передбачених статтями 31, 32 ЗУ «Про оренду землі» (в редакції чинній, на час виникнення спірних правовідносин), та разом з тим, у постанові Верховного Суду від 14 серпня 2019 року у справі № 484/4135/18 не було зроблено правовий висновок про застосування саме вказаної норми права, суд дійшов висновку про те, що вказаний правовий висновок не підлягає застосуванню до вказаних спірних правовідносин. Крім того, судом не встановлено порушення права власника на майно у зв`язку з відсутністю волевиявлення на переукладання договору оренди земельної частки (паю), оскільки у спірних правовідносинах окрім вищенаведеної норми права також підлягає застосуванню норма права, передбачена ч. 1 ст. 27 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до якої орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Згідно із ч.1 ст.141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. А отже, з [PERSON] на користь ПрАТ «АПК- Інвест» необхідно стягнути судові витрати, пов`язані зі сплатою судового збору, в розмірі 1921 гривні 00 копійок.

Outcome: partial