Jurisdiction: civil
Date: 2014-10-21 00:00:00

ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» звернулось до суду з позовом до [PERSON] про визнання її такою, що втратила право користування квартирою та виселення. Позовні вимоги (з урахуванням заяви про зменшення позовних вимог (а.с. 167 т. 2) обґрунтовуються тим, що ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» (далі - Товариство) 12 серпня 2013 року на прилюдних торгах з реалізації нерухомого майна (предмету іпотеки) придбано чотирикімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS], яка належала на праві приватної власності боржнику [PERSON] 23 вересня 2013 року Товариству приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] видано свідоцтво про придбання вказаної квартири та зареєстровано право власності на квартиру за позивачем. 23 вересня 2013 року позивачем колишньому власнику квартири [PERSON] направлено письмову вимогу №23/09-3 про добровільне звільнення жилого приміщення нею та членами її сім'ї протягом одного місяця з дня отримання цього листа. [PERSON] вимогу отримала 01 жовтня 2013 року, проте 04 листопада 2013 року позивачу стало відомо, що у спірній квартирі зареєстрована і проживає [PERSON], якій 05 листопада 2013 року також направлено вимогу про виселення та здійснено виїзд представника позивача за адресою знаходження квартири з метою досудового врегулювання спору. Двері квартири ніхто не відчинив, вимогу представника позивача усунути перешкоди у користуванні квартирою шляхом добровільного виселення не задоволено. На підставі викладеного, враховуючи, що відповідач зареєстрована і проживає у спірній квартирі, яка належить Товариству на праві власності, внаслідок чого позивачу, як власнику, створюються перешкоди у володінні та користуванні своєю власністю, просить визнати [PERSON] такою, що втратила право користування квартирою та виселити відповідача з квартири. В судовому засіданні представник позивача позов підтримав. Відповідач - [PERSON] проти позову заперечувала та звернулась до суду із зустрічною позовною заявою (а.с. 99 т.1) до ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ», ПП «Нива - В.Ш.» та відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів. Зустрічні позовні вимоги обґрунтовуються тим, що [PERSON] є донькою власника квартири [PERSON] і має право користування вказаною квартирою. Вказує, що прилюдні торги з реалізації нерухомого майна, яке належить [PERSON], проведені 12 серпня 2013 року 10 філією ПП «Нива - В.Ш.», переможцем яких стало ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ», проведені з порушенням встановленого порядку і є недійсними, оскільки оцінка майна виконана неякісно з порушенням вимог нормативно-правових актів з оцінки майна, що призвело до заниження ринкової вартості об'єкта оцінки. Зокрема, вказувала на те, що висновок про оцінку майна не містить відомостей щодо застосування методичних підходів, необґрунтовано неможливість або недоцільність застосування різних методичних підходів та оцінка проведена лише за допомогою порівняльного підходу. Об'єкт оцінки недостатньо ідентифіковано, оскільки оцінювачем не досліджувалося майно за його характеристиками, не зазначено конструктивні особливості об'єкту оцінки. Крім того, зазначила, що внаслідок спливу шестимісячного строку з дня складання звіту з оцінки майна, вказана оцінка на момент проведення прилюдних торгів була нечинною і для реалізації вказаної квартири необхідно було провести повторну оцінку. На підставі викладеного, просила визнати недійсними прилюдні торги, протокол проведення прилюдних торгів та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів. Відповідач за зустрічним позовом ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» проти зустрічного позову заперечував, посилаючись на відповідність проведених прилюдних торгів вимогам законодавства, пропуск позивачем позовної давності, а також те, що [PERSON] не була власником майна та не була стороною у виконавчому провадженні, тому у неї відсутні підстави для оскарження процедури проведення прилюдних торгів. Представник відповідача ПП «Нива В.Ш.» в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи підприємство повідомлене належним чином, причини неявки представника не повідомило. Проте до матеріалів справи представником підприємства надано письмові заперечення, в яких підприємство проти позову заперечує, посилаючись на те, що позивач не є стороною виконавчого провадження і не могла звертатись з заявою про проведення рецензії оцінки нерухомого майна, експертна оцінка майна на момент реалізації була чинною, прилюдні торги було проведено у відповідності до вимог закону, оскарження дій державного виконавця, щодо проведення оцінки майна, повинно здійснювати у порядку, визначеному законом, тому відсутні підстави для визнання прилюдних торгів недійсними. Крім того, вказав, що права членів сім'ї власника об'єкту нерухомості є похідними від права власника і припинення права власності власника квартири не тягне за собою збереження права користування вказаною квартирою членами сім'ї власника та набуття самостійних прав на житло. Крім того, підприємство вказало, що позивачем за зустрічним позовом пропущено, встановлений ст. 48 Закону України «Про іпотеку» 3 місячний строк позовної давності на оскарження результатів прилюдних торгів з реалізації предмета іпотеки. На підставі викладеного просить відмовити у задоволенні зустрічного позову. Представник відповідача за зустрічним позовом - відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції у м. Києві в судове засідання не з'явився, про дату, час та місце розгляду справи відділ повідомлений належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника відділу. Третя особа за первісним та зустрічним позовом [PERSON] та представник третьої особи за зустрічним позовом ПАТ «Банк Фінанси та Кредит» в судове засідання не з'явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за їхньої відсутності. Третя особа за первісним позовом Оболонський РВ ГУ Державної міграційної служби України в м. Києві надіслала заяву про розгляд справи за відсутності її представника та вирішення справи відповідно до вимог чинного законодавства. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню частково, а зустрічний задоволенню не підлягає з наступних підстав. Рішенням Гайворонського районного суду Кіровоградської області від 25 листопада 2010 року у справі №2-1457 задоволено позовні вимоги ПАТ «Банк «Фінанси та Кредит» та стягнуто з [PERSON] та [PERSON] солідарно 1048261 грн.98 коп. заборгованості по кредитному договору. При примусовому виконанні вказаного рішення державним виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві, на прилюдних торгах реалізовано належну боржнику [PERSON] чотирикімнатну квартиру [ADDRESS], яка була передана боржником [PERSON] в іпотеку банку згідно іпотечного договору від 17 червня 2005 року для забезпечення виконання зобов'язань за кредитним договором. Відповідно до протоколу №1013355/3 проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна (предмета іпотеки), яке належить [PERSON], затвердженого директором філії 10 ПП «Нива - В.Ш.» 12 серпня 2013 року, продаж квартири здійснено філією 10 ПП «Нива - В.Ш.», з початковою ціною лоту в розмірі 1075000 грн. Переможцем прилюдних торгів вказаним протоколом визнано ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ», продаж квартири здійснено за 1228000 грн. На підставі вказаного протоколу державним виконавцем складено Акт про реалізацію предмета іпотеки, затверджений начальником ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві 30 серпня 2013 року, на підставі якого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] 23 вересня 2013 року ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ» видано Свідоцтво про належність товариству на праві власності нерухомого майна - чотирикімнатної квартиру [ADDRESS]. Як вбачається з наданого Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №9797064 від 23 вересня 2013 року право власності на вказану квартиру зареєстровано за ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ». Згідно п. 8 ч. 1 ст. 346 ЦК України право власності припиняється у разі звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника. Відповідно до ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Як вбачається з пояснень представників сторін та довідки форми № 3 КП «Житлосервіс «Приозерне» від 09 жовтня 2013 року №453, у квартирі [ADDRESS] зареєстрована та проживає дочка колишнього власника квартири - [PERSON] [INFO]. Відповідно до ч. 1 ст. 109 ЖК України виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом. Частиною 3 ст.109 ЖК України встановлено, що звернення стягнення на передане в іпотеку жиле приміщення є підставою для виселення всіх громадян, що мешкають у ньому, за винятками, встановленими законом. Після прийняття кредитором рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги, якщо сторонами не погоджено більший строк. Якщо громадяни не звільняють жиле приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Згідно ст.40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов'язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. ТОВ «Люкстрейдкомпані Київ», як новий власник квартири, зверталось до [PERSON] листом №23/09-3 від 23 вересня 2013 року та до [PERSON] листом 05/11-1 від 05 листопада 2013 року з письмовими вимогами про добровільне звільнення займаної ними квартири протягом одного місяця з дня отримання вимоги. Крім того, представниками позивача було здійснено виїзд за адресою спірної квартири з метою добровільного врегулювання виселення відповідача, проте мешканці квартири після дзвінка в двері відчиняти відмовилась, про що було складено акт від 05 листопада 2013 року. Відповідач [PERSON], як у наданий Товариством строк, так і в подальшому, після відкриття провадження у справі, квартиру не звільнила. Враховуючи, що Товариство набуло право власності на спірну квартиру, відповідач, яка є членом сім'ї колишнього власника квартири та користувалась квартирою з дозволу власника, разом з припиненням права власності на спірну квартиру колишнім власником, втратила право користування вказаною квартирою. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про наявність підстав для задоволення позову про виселення з належної Товариству квартири [PERSON] Не підлягають окремому задоволенню позовні вимоги в частині визнання відповідача такою, що втратила право користування квартирою, оскільки виселення відповідача зі спірної квартири квартири передбачає припинення користування відповідачем вказаною квартирою, є підставою для зняття з реєстрації місця проживання відповідача у встановленому законом порядку та в повній мірі захищає права позивача. Зустрічний позов [PERSON] про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів, визнання недійсним свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів задоволенню не підлягає з наступних підстав. Відповідно до частини 1 та 3 ст. 62 Закону України «Про виконавче провадження» реалізація арештованого майна, крім майна, вилученого з обігу згідно із законом, та майна, зазначеного в частині восьмій статті 57 цього Закону, здійснюється шляхом його продажу на прилюдних торгах, аукціонах або на комісійних умовах. Майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону. Частинами 1, 6 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження» встановлено, що визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки за регульованими цінами, оцінки нерухомого майна, транспортних засобів, повітряних, морських та річкових суден державний виконавець залучає суб'єкта оціночної діяльності - суб'єкта господарювання, який провадить свою діяльність відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні". Порядок проведення прилюдних торгів встановлено Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5 та зареєстрованого в зазначеному Міністерстві 02 листопада 1999 року за № 745/4838 (далі - Тимчасове положення). Вказаним Тимчасовим положенням визначено, що прилюдні торги є спеціальною процедурою продажу майна, за результатами якої власником майна стає покупець, який у ході торгів запропонував за нього найвищу ціну (п. 2.2 Тимчасового положення), та передбачені певні правила проведення цих торгів, а саме: правила, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна) (розд.3); правила, які регулюють сам порядок проведення торгів (розд. 4) і ті правила, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів (розд. 6). Таким чином, виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця - учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, а відтак є правочином. Крім того, нормами статей 650, 655 та ч. 4 ст. 656 ЦК України процедуру прилюдних торгів віднесено до договорів купівлі-продажу, результатом яких є видача нотаріусом свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів на підставі складеного та затвердженого в установленому порядку акта державного виконавця про проведені торги. Отже, ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів відноситься до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 ст. 203 ЦК України (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу). Таким чином, підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених саме Тимчасовим положенням. З наявних матеріалів справи, пояснень представників сторін, судом не встановлено порушень правил проведення прилюдних торгів з продажу нерухомого майна боржника. Посилання позивача за зустрічним позовом на проведення оцінки квартири з порушенням нормативно-правових актів з оцінки майна не може бути підставою для визнання недійсними прилюдних торгів, оскільки вказані дії проводились державним виконавцем у виконавчому провадженні до передачі об'єкта нерухомості на реалізацію, не стосуються правил проведення прилюдних торгів та мають самостійний спосіб оскарження. Зокрема, стаття 58 Закону України «Про виконавче провадження» встановлює порядок дії сторони виконавчого провадження у разі незгоди з оцінкою майна, проведеною державним виконавцем. Є необґрунтованими посилання [PERSON] на недійсність звіту про оцінку квартири на момент її продажу у зв'язку зі спливом 6-місячного терміну, встановленого ч.5 ст. 58 Закону України «Про виконавче провадження», оскільки зі змісту статті 62 вказаного Закону вбачається, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними ст.58 Закону, тобто норми закону містять вимогу про чинність звіту про оцінку майна на момент передачі майна на реалізацію. Як вбачається з матеріалів справи, Звіт про незалежну оцінку майна, складений ТОВ «Оціночна компанія «Вега» на дату оцінки - 28 січня 2013 року. Договір №1013355 про надання послуг по організації та проведенню прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна між ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві та Філією 10 ПП «Нива-В.Ш.» укладено 22 липня 2013 року, тобто нерухоме майно передано на реалізацію в межах 6 місячного терміну дії оцінки майна. Також, як вбачається з матеріалів справи, [PERSON] не є боржником у виконавчому провадженні, не є стороною договору купівлі-продажу нерухомого майна, а є лише членом сім'ї колишнього власника спірної квартири, в якій проживала за його згоди. Чинним законодавством не передбачено збереження права користування майном членами сім'ї колишнього власника майна у разі переходу права власності на вказане майно до іншої особи. Позивач за зустрічним позовом не надала доказів порушення її прав продажем майна боржника на прилюдних торгах в ході виконавчого провадження. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсним протоколу проведення прилюдних торгів та свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів.

Outcome: partial