Jurisdiction: civil
Date: 2017-11-14 00:00:00

29 червня 2017 року позивач [PERSON] звернулася до суду з позовом до [PERSON], [PERSON], треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат», [PERSON] міська рада , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус [PERSON] міського нотаріального округу [PERSON] про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності. За заявами [PERSON], [PERSON],\~\~ [PERSON] від 11.07.2017 року, [PERSON] від 31.07.2017 року, ухвалами Ковельського міськрайонного суду від 12.07.2017 року та 31.07.2017 року останніх залучено до участі у даній справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача. Треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору: [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» 12 липня 2017 року та [PERSON] міська рада 18 липня 2017 року звернулись із самостійними позовами до [PERSON], [PERSON] про визнання договору купівлі продажу земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права власності. Ухвалами Ковельського міськрайонного суду від 12.07.2017 року та 31 липня 2017 року вказані позови об'єднанні в одне провадження з первінсим позовом. Отже, в кінцевому результаті підлягає розгляду цивільна справа за позовом [PERSON], [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат», [PERSON] міської ради, треті особи, які не заявляють самостійні вимоги щодо предмету спору на стороні позивача\~ [PERSON], [PERSON],\~\~ [PERSON], [PERSON], третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні відповідача приватний нотаріус [PERSON] міського нотаріального округу [PERSON], до [PERSON], [PERSON] про визнання договору купівлі продажу недійсним та скасування державної реєстрації права власності. В обгрунтування заявлених позовів позивачі [PERSON], [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат», [PERSON] міська рада зазначили,що під час судового розгляду цивільної справи №159/4748/16-ц за позовом [PERSON] міської ради до [PERSON] про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки та скасування державної реєстрації права власності на земельну ділянку, за учатю третіх осіб без самостійних вимог [PERSON], [PERSON]С, [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] «[PERSON] ЖБК», що розглядаласся в [PERSON] міськрайонному суді Волинської області позивача стало відомо про те, що 12 грудня 2016р. між [PERSON] та [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. Позивачі вважають, що укладення даного правочину порушує їх законні права та інтереси і має бути визнаний недійсним. При цьому правом оспорювати правочин і вимагати проведення реституції ЦК України наділяє не лише сторону (сторони) правочину, але й інших, третіх осіб, що не є сторонами правочину, визначаючи статус таких осіб як «заінтересовані особи» (статті 215, 216 ЦК України). Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав». В звязку з визнанням [PERSON] переможцем конкурсу з продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 між Виконавчим комітетом [PERSON] міської ради та [PERSON] 15.12.2003р. було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 з наступним покладенням на Відповідача-1 зобовязань а на земельну ділянку обмежень: встановлення обовязку власника розпочати і завершити будівництво 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом протягом 2 років, в цей же термін здійснити озеленення та благоустрій земельної ділянки, вимощення бруківкою автостоянки та пішохідних доріжок, здійснення благоустрою території прилеглої до земельної ділянки зі сторони вул. [PERSON], вимощення тротуару, освітлення, влаштування кишені для паркування автомобілів. Правочин щодо купівлі-продажу даної земельної ділянки від 15.12.2003р. було посвідчено приватним нотаріусом [PERSON] міського нотаріального округу [PERSON] Відповідно до рішення [PERSON] міської ради Волинської області від 29.07.2004р. №325 підприємцю [PERSON] було надано дозвіл на здійснення будівельних робіт. Відповідно до п.п.3.2.3.3. договору купівлі-продажу [PERSON] як власник земельної ділянки зобовязана забезпечити використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Відтак, як вбачається з листа Виконавчого комітету Ковеської міської ради від 02.06.2015р. №КО-721 [PERSON] було набуто право на вищезгадану земельну ділянку на підставі цивільно-правової угоди за результатами земельного аукціону та рішення [PERSON] міської ради №30/10 від 24.01.2008р. для розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом. Оскільки договір купівлі-продажу земельної ділянки від 15.12.2003р. було укладено в спеціальному порядку, у конкурентний спосіб шляхом проведення земельного конкурсу, то конкурсні пропозиції того учасника земельного конкурсу який став його перемежцем є обовязковими для нього та є невідємною частиною договору. Відповідно до договору оренди земельної ділянки від 03.04.2006р. та додаткової угоди до нього від 20.11.2006р. між [PERSON] та [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» [PERSON] передала а [PERSON] «[PERSON] ЖБК» отримав у строкове платне користування терміном на 49 років вищезгадану земельну ділянку за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. 28 лютого 2008р. між [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» позивачем [PERSON], було укладено договір підряду на капітальне будівництво №2802/1. Відповідно до даного договору [PERSON] «[PERSON] ЖБК» як підрядник зобовязався збудувати за кошти замовника та передати замовнику нерухомий обєкт - квартиру площею 60 метрів квадратних (житловою площею 32 метри квадратних) в багатоповерховому житловому будинку на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. Я, як замовник, по договору підряду на капітальне будівництво №2802/1 відповідно до п.3.1. даного договору зобовязалась сплатити до 03 березня 2008р. платіж на суму 244440,00 гривень з розрахунку, що відповідно до п.2.3. договору підряду вартість спорудження одного квадратного метра загальної площі житла згідно кошторису становить 4074,00 гривень. Свої зобовязання за договором будівельного підряду на капітальне будівництво №2802/1 позивач виконала та повністю сплатила передбачену договором суму вартості будівництва квартири. [PERSON] «[PERSON] ЖБК» свої зобовязання за договором будівельного підряду на капітальне будівництво №2802/1 не виконав, квартиру площею 60 метрів квадратних (житловою площею 32 метри квадратних) в багатоповерховому житловому будинку на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 не збудував, кошти не повернув. Станом на момент подачі даного позову так само як і станом на момент укладення 12 грудня 2016р. між [PERSON] та [PERSON] договору купівлі-продажу земельної ділянки площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 на даній земельній ділянці знаходиться обєкт незавершеного будівництва, який був збудований [PERSON] «[PERSON] ЖБК» за її кошти а також кошти інших осіб які були передані [PERSON] «[PERSON] ЖБК» за договорами будівельного підряду на капітальне будівництво. Зокрема, було проведено комплекс робіт на загальну суму - 815601,00 гривень. Виконання даних робіт як і наявність на вищезгаданій земельній ділянці незавершеного будівництва підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08.05.2012р. (витяг у вигляді копії додається) та протоколом огляду від 29.09.2010 року з фототаблицями до нього, що були проведені в рамках розгляду у Камінь-Каширському районному суді Волинської області справи № 157/869/13-к про обвинувачення [PERSON] у вчиненні злочинів передбачених ст.ст. 190 ч.4, ст.364 ч.2, ст.209 ч.1 КК України. З висновку судової будівель-технічної експертизи від 08 травня 2012 року вбачається, що на будівельному майданчику по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі були виконані підготовчі роботи: інженерно-геологічні роботи (арк. 265 том. 20 справи); влаштування тимчасової огорожі будівельного майданчика; влаштування цементного вузла на будівельному майданчику; влаштування електропостачання та освітлення будівельного майданчика; влаштування під'їзного шляху по будівельному майданчику; перенесено напорний каналізаційний колектор за межі плями забудови земельної ділянки; споруджено тимчасові виробничі споруди, та будівельні роботи: земляні роботи (розробка котловану), влаштування монолітної залізобетонної фундаментної подушки, влаштування частини монолітного залізобетонного фундаменту; будівництво частини стіни підвалу та цокольного поверху будинку. Кошторисна вартість підготовчих та будівельних робіт (спорудження будівель, їх обладнання, благоустрій території та інше) проведених на будівництві об'єктів нерухомості станом на 02.10.2008 року складає по вул. Степана Бандери у м. Ковелі - 570374 грн. Цією ж експертизою визначено ринкову вартість нерухомого майна - незавершених будівництвом житлових будинків: по вул. Степана Бандери, 10, - 815601 грн. (у тому числі ПДВ). Наявність обєкта незавершеного будівництва підтверджується також Рішенням [PERSON] міської ради № 12/2 від 08.12.2006 року затверджено містобудівне обґрунтування розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі, за умови внесення змін до технічної документації, а згідно з рішенням виконкому [PERSON] міської ради № 569 від 28.12.2006 року, яке є чинним, ТОВ "[PERSON] ЖБК" дозволено побудувати 72-х квартирний житловий будинок з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом на орендованій товариством строком на 49 років земельній ділянці по вул. Степана Бандери, 10 у м. Ковелі (т. 13 а.с. 74). Наявність обєкта незавершеного будівництва була встановлена також апеляційним судом Волинської області під час судового розгляду цивільної справи №159/4748/16-ц, що підтверджується листом апеляційного суду Волинської області від 05.05.2017р. №159/4748/16-ц/6323/2017 та листом Камінь-Каширського районного суду Волинської області від 17.05.2017р. №03-13/2/2017. Законом України «Про внесення змiн у деякi законодавчi акти України» вiд 15 грудня 2005 р. № 3201-IV було твнесено зміни до ч.3 ст.331 Цивільного кодексу України. На законодавчому рівні було визнано такий тип майна, як обєкт незавершеного будівництва. Зокрема, ч.3 ст.331 ЦК України прямо передбачає такий обєкт цивільно-правових відносин, як обєкт незавершеного будівництва. Більше того, з огляду на проаналізовані законодавчі норми, ЦК України регламентує правовий режим такого майна як нерухомого.\~ Так, згідно\~ ст.331 ЦКУ в новій редакції, в разі потреби власник матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі будівництва (створення майна) може укласти договір щодо обєкта незавершеного будівництва, право власності на який реєструється органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно, на підставі документів, що підтверджують право власності або користування земельною ділянкою для створення обєкта незавершеного будівництва, проектно-кошторисної документації, а також документів, що містять його опис. Пунктом 2 ч.3 тієї ж ст.331 ЦК України законодавець «надає» обєкту незавершеного будівництва правового режиму нерухомості, оскільки особа власник матеріалів, обладнання, що були використані в процесі будівництва, може укласти договір щодо обєкта незавершеного будівництва, як договір щодо нерухомого майна (за тими же комплексом правил і вимог). Так відповідно до ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» право власності на обєкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації як нерухоме майно. Обєкт незавершеного будівництва, право власності на який не зареєстроване, не виключений із цивільного обороту (ст.178 ЦКУ) і може бути відчуженим без реєстрації права власності на нього. Цей висновок підкріплюється і наявною судовою практикою. Крім того, із змісту ст.876 ЦК України можна зробити однозначний висновок, що право власності на обєкта незавершеного будівництва згідно договору будівельного підряду виникає до моменту\~ реєстрації обєкта незавершеного будівництва. Матеріали, які уже використані у будівництві, все ж є нерухомим майном (і фактично, і юридично), незалежно від їх державної реєстрації, оскільки підпадають під встановлені ознаки нерухомості з огляду на їх властивості тісного звязку із землею і неможливості переміщення без непропорційної шкоди його призначенню. Так в ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначено, що у державному реєстрі прав реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення. Як відомо, в Реєстр прав власності на нерухоме майно було внесено зміни, які зазначають про існування в Реєстрі такого типу майна як обєкт незавершеного будівництва. Обєкт незавершеного будівництва як обєкт цивільних правовідносин згадується і в інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, зокрема в розділі 4, яким регламентовано посвідчення договорів про відчуження обєкта незавершеного будівництва. Щодо відсутності державної реєстрації обєкта незавершеного будівництва за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10, то варто зазначити, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно, в тому числі і на обєкт незавершеного будівництва є лише актом офіційного визнання державою факту виникнення цих прав, який в свою чергу має своїм наслідком можливість укладення правочинів стосовно такого майна та пріоритет зареєстрованих речових прав та їх обмежень над незареєстрованими в разі виникнення спору щодо цього нерухомого майна. Відповідно, відсутність державної реєстрації прав на обєкт незавершеного будівництва не позбавляє прав власності на дане майно а тільки обмежує його стосовно розпорядження нею. З цього приводу є чітка правова позиція Верховного Суду України. Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» дає визначення поняття «майнові права», які можуть оцінюватися, як будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону). Відповідно до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. У відповідності до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою,\~п'ятою\~та\~шостою статті 203\~цього Кодексу. Частиною 2 ст.215 ЦК України зазначено, що недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Відповідно до ч.3 ст.215ЦК України якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як уже було згадано, на відчужуваній гр.[PERSON] земельній ділянці знаходяться нерухоме майно у вигляді обєктів незавершеного будівництва. Дана обставина підтверджується висновком судової будівельно-технічної експертизи від 08.05.2012р. Більше того, про існування на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 незавершеного будівництва було відомо і гр. [PERSON], яка отримала її від [PERSON] міської ради для будівництва 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом. Відповідач-1 як уже згадувалось передав земельну ділянку в оренду на 49 років [PERSON] «[PERSON] ЖБК» саме для будівництва. Про існування на земельній ділянці за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 незавершеного будівництва було відомо (не могло не бути відомо) і Відповідачу-2, [PERSON]. Так останній в п.4.6. договору купівлі-продажу зазначає про те, що ним перед укладенням договору було оглянуто земельну ділянку і жодних обєктів забудови там не виявлено. В п.1.1. договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. Відповідач-1 та Відповідач-2 зазначають про те, що продавець передає а покупець приймає в особисту приватну власність вільну від забудови земельну ділянку площею 03164 га, що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. В п.4.1. оспорюваного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. продавець (відповідач-1) заявляє та гарантує, що предмет цього договору до його укладення правами третіх осіб не обтяжений та відсутні будь-які обмеження щодо використання земельної ділянки. При цьому та сама гр. [PERSON] не могла не знати, що особисто за її підписом між нею та [PERSON] «[PERSON] ЖБК» було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким перша передала на 49 років права на користування даною земельною ділянкою [PERSON] «[PERSON] ЖБК». В п.4.5 договору купівлі-продажу земельної ділянки Відповідач-1, як продавець, знову зазначає, що на відчужуваній ним земельній ділянці забудови не має. Таким чином зміст договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12 грудня 2016р. де неодноразово сторонами договору вказується та відсутність забудови на земельній діяльність, вказується на відсутність прав третіх осіб на дану земельну ділянку, зокрема, замовчується факт існування права користання на умовах оренди причому аж на 49 років даною земельною ділянкою третьою особою - [PERSON] «[PERSON] ЖБК», враховуючи обставини справи про обізнаність сторін про існуючу забудову земельної ділянки вказують на те, що даний договір сторонами було укладено саме з метою незаконного заволодіння обєктом незавершеного будівництва та на порушення прав фізичних осіб і юридичної особи (замовників будівництва і підрядника). При цьому незаконність заволодіння обєктом незавершеного будівництва полягає у свідомому внесенні у договір завідомо неправдивих відомостей з метою уникнення визначенних чинним законодавством перешкод та обмежень для укладення такого правочину. У відповідності до ст.228 Цивільного кодексу України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. В даному випадку укладення спірного правочину порушує публічний порядок оскільки супроводжується незаконним заволодінням майном (майновими правами) фізичних та юридичних осіб. Крім того, укладення спірного правочину спрямоване на порушення конституційних прав і свобод. Зокрема, гарантованого ст.41 Конституції України права володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. При цьому власність знову ж таки слід розглядати не лише як майно але й як майнові права. Згідно ч.2 ст.228 Цивільного кодексу України правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним. Частиною 3 ст.228 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.\~ Крім того, враховуючи що Відповідачем-1 як продавцем за договором купівлі-продажу неодноразово вказується та відсутність забудови на земельній діяльність, вказується на відсутність прав третіх осіб на дану земельну ділянку, зокрема, замовчується факт існування права користання на умовах оренди причому аж на 49 років даною земельною ділянкою третьою особою - [PERSON] «[PERSON] ЖБК», враховуючи обставини справи про її обізнаність про існуючу забудову земельної ділянки та обізнаність про права третіх осіб на земельну ділянку (права орендаря), то такий правочин містить ознаки правочину, який вчинений під впливом обману. Відповідно до ст.230 Цивільного кодексу України, правочин може бути визнаний вчиненим під впливом обману у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману щодо фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману, є умисел: особа знає про наявність певних обставин що перешкоджають укладенню правочину. Обман також має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Правочин, здійснений під впливом обману, на підставі ст. 230 ЦК може бути визнаний судом недійсним. Вертаючись до змісту оспорюваного правочину та беручи до уваги, що відповідно до ухвали господарського суду Волинської області від 13.09.2011р. по справі №7/61-Б про банкрутство [PERSON] «[PERSON] ЖБК» визнано грошові вимоги позивача як кредитора по відношенню до боржника [PERSON] «[PERSON] ЖБК» на суму 256817,00 гривень, то варто зазначити і наступне. Так як в п.4.1. оспорюваного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. продавець (відповідач-1) заявляє та гарантує, що предмет цього договору до його укладення правами третіх осіб не обтяжений та відсутні будь-які обмеження щодо використання земельної ділянки, і в подальшому із змісту даного договору жодним чином не вбачається, що після укладення даного договору положення укладеного 03.04.2006р. договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» продовжуть діяти а зобовязання власника земельної ділянки перед [PERSON] міською радою та орендарем - [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» не припиняються, вважаю, що укладення останнього спрямоване на ухилення Відповідача-1 та Відповідача-2 від існуючих у власника даної земельної ділянки зобовязань перед [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» та спрямований на порушення його а значить і моїх як його кредитора прав. При цьому укладення даного правочину та його зміст суперечать положенням ч.3 ст.9Закону України «Про оренду землі», яка передбачає збереження орендних відносин при переході права власності на земельну ділянку. Зміна власника земельної ділянки (орендодавця) не є підставою для припинення договору оренди землі, що прямо передбачено нормами закону. При відчуженні орендованої земельної ділянки відбувається зміна орендодавця.Відповідно до ч. 3 ст. 9 Закону, до нового власника орендованої земельної ділянки переходять права та обов'язки орендодавця за договором оренди цієї земельної ділянки. Згідно ч.1 ст.770 Цивільного кодексу України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Тобто, спірний правочин згідно ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України має бути визнаний недійсним, внаслідок невідповідності його змісту положенням ст.770 Цивільного кодексу України та ч.3 ст.9Закон України «Про оренду землі». Як вбачається з листа від 18.05.2017р. №107 арбітражного керуючого [PERSON] Відповідач-1 не ставила до відома [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» про намір продати належну їй земельну ділянку що знаходиться за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10. [PERSON] також не пропонувала [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» як орендарю земельної ділянки придбати її за зазначеною у договорі або іншою ціною. Разом з тим, відповідно до ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. У відповідності до ст.9Закон України «Про оренду землі» Орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається, а в разі продажу на аукціоні - якщо його пропозиція є рівною з пропозицією, яка є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону. Орендодавець зобов'язаний повідомити в письмовій формі орендаря про намір продати земельну ділянку третій особі із зазначенням її ціни та інших умов, на яких вона продається. Таким чином укладення спірного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. відбулось з порушенням ст.9Закон України «Про оренду землі» та ч.2 ст.777 Цивільного кодексу України. На момент укладення спірного договору купівлі-продажу від 12 грудня 2016р. існував цілий ряд обставин який не дозволяв гр. [PERSON] укласти даний договір без здійснення необхідних згідно чинного законодавства процедур та унеможливлював в законний спосіб його укладення в нотаріальній формі, з цих же причин нотаріус що посвідчував даний правочин за існуючих обставин просто не мав права його посвідчувати без ряду довідок та погоджень. Відповідно до ст.46 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії. У відповідності до п.1.10. глави 2 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України» у разі посвідчення правочину, спрямованого на відчуження земельної ділянки, нотаріус перевіряє відсутність (наявність) обмежень (обтяжень) такої земельної ділянки. Перехід права власності на земельну ділянку не припиняє встановленого обмеження (обтяження). Про встановлене обмеження (обтяження) та його зміст нотаріус зазначає в тексті договору. Так відповідно до ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обєкт незавершеного будівництва виступає як самостійний об'єкт речового права і як різновид обтяження по відношенюю до іншого обєкта речового права - земельної ділянки. Право оренди земельної ділянки згідно ст.4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» також є речовим правом і, одночасно, обтяженням по відношенню до земельної ділянки. При цьому у відповідності до ст.1 Закону України «Про оренду» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. При цьому відповідно до ст.2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору. Відповідно до ст.111 Земельного кодексу України також передбачено існування обтяжень та обмежень на земельну ділянку. І даною нормою зазначено, що умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків, її цільове використання, умови здійснення будівництва визначено як обмеження щодо земельної ділянки. Наявність на відчужуваній гр.[PERSON] земельній ділянці нерухомого майно у вигляді обєктів незавершеного будівництва передбачала отримання згоди у власника незавершеного будівництва, оскільки за своєю сутті це є обтяженням земельної ділянки, що, однак, зроблено не було. При цьому відсутність реєстрації права власності на обєкт незавершеного будівництва не позбавляє права власності (майнового права) на нього. Наявність щодо відчужуваної земельної ділянки діючих правовідносин оренди з [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат», як обставина існування прав третіх осіб, а саме, права володіти та користуватись земельною ділянкою також передбачає вчинення дій щодо повідомлення орендаря про намір продати належну їй земельну ділянку а також запропонувати [PERSON] «[PERSON] житлово-будівельний комбінат» як орендарю земельної ділянки придбати її за зазначеною у договорі або іншою ціною, що також вчинено не було. Крім того, щодо незавершеного будівництва існували майнові права замовників будівництва, за рахунок коштів яких і здійснювалось будівництво. Повідомлень та погоджень з даними особами здійснено знову ж таки не було. Відсутність реєстрації такого обтяження на землю як оренда не припиняє існування такого обтяження так само як не припиняє правовідносин оренди і права орендаря володіти та користуватись земельною ділянкою. Наявність на земельній ділянці обєкта незавершеного будівництва та наявність на земельну ділянку прав третіх осіб однозначно мали бути відображені в змісті укладеного правочину, натомість, в останньому неодноразово і неправомірно заперечується існування даних обставин. Наявність такого обмеження земельної ділянки як обовязок власника розпочати і завершити будівництво 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-розважальним комплексом протягом 2 років, інші умови здійснення такого будівництва: обовязок власника в цей же термін здійснити озеленення та благоустрій земельної ділянки, вимощення бруківкою автостоянки та пішохідних доріжок, здійснення благоустрою території прилеглої до земельної ділянки зі сторони вул. [PERSON], вимощення тротуару, освітлення, влаштування кишені для паркування автомобілів - взагалі не згадуються в оспорюваному договорі купівлі-продажу. Вищенаведені обставини щодо існування на земельній ділянці незавершеного будівництва, існування на дану земельну ділянку прав орендаря щодо володіння та користування землею, існування обтяжень та обмежень, з одного боку, та відсутність збоку Відповідача-1 будь-яких дій щодо врахування та врегулювання даних обставин, та натомість, приховуванням даних обставин, вказує на те, що укладення спірного правочину відбулось з порушенням ч.2 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. За наявності вищезгаданих обставин Відповідач-1, не вчинивши жодних дій, якій б надали йому право в законний спосіб на укладення такого правочину, а тому уклав його немаючи необхідного обсягу спеціальної дієздатності для укладення саме такого правочину за саме таких обставин. В свою чергу відсутність необхідного обсягу спеціальної дієздатності при укладенні правочину відповідно до ст.215 ЦК України має своїм наслідком недійсність такого правочину. В подальшому позивач [PERSON] міська рада додатково,що в постанові Верховного Суду України від 19.10.2016р. по справі №6-1873цс16, скасовуючи судові рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанції щодо відмови в задоволенні позову про визнання правочину фіктивним зазначено: «...основними ознаками фіктивного правочину є: введення в оману (до або в момент укладення угоди) іншого учасника або третьої особи щодо фактичних обставин правочину або дійсних намірів учасників; свідомий намір невиконання зобовязань договору; приховування справжніх намірів учасників правочину. Укладення договору, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є порушенням частин першої та пятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 цього Кодексу є підставою для визнання його недійсним відповідно до статті 234 ЦК України. Укладаючи 12.12.2016р. договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 Відповідач-1 так само будучи обізнаною про наявність позовних заяв [PERSON] міської ради до неї про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 15.12.2003р. та повернення її через невиконання умов конкурсу щодо забудови земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, могла передбачити негативні наслідки для себе у випадку прийняття та виконання судового рішення про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 2003р. та скасування державної реєстрації права власності. Враховуючи невиконання в період з 2003р. по 2016р. умов конкурсної пропозиції Відповідача-1 щодо цільового використання та забудови переданої [PERSON] міською радою земельної ділянки а також беручи до уваги подані станом на грудень 2016р. позови [PERSON] міської ради в тому числі щодо розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, то вважаю, що дії Відповідача-1 та Відповідача-2 направлені на фіктивний перехід права власності на земельну ділянку з метою уникнути виконання в майбутньому судового рішення про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 2003р. та скасування державної реєстрації права власності. Про фіктивний характер укладеного 12.12.2016р. договору купівлі-продажу земельної ділянки за адресою м. Ковель, вул. Степана Бандери, 10 свідчить і те, що купуючи 15.12.2003р. земельну ділянку за ціною 213500,00 гривень Відповідач-1 продає її за ціною 149000,00 гривень, в той час як офіційний курс гривні, встановлений НБУ по відношенню до іноземних валют за період з 2003 по 2016р.р. впав більше ніж в 5 разів. Крім того, на даній земельній ділянці як уже було зазначено знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, комплекс робіт якого відповідно до експертного висновку становить суму 815601,00 гривень. Нарешті, як вбачається з самого договору купівлі-продажу земельної ділянки від 12.12.2016р. станом на момент його укладення замовлена сторонами договору експертна компанія оцінювала ринкову вартість даної земельної ділянки в суму 248975,00 гривень, що свідчить про те, що укладення даного договору супроводжувалось ухиленням від сплати податків через заниження вартості земельної ділянки а сам договір укладений з порушенням до ч.1 ст.203 Цивільного кодексу України про те, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства. В заявленому позові [PERSON] міська рада додатково зазначила також, що 17.02.2004 року [PERSON], яка проживає в [INFO], отримала Державний акт на право власності на земельну ділянку серія ВЛ № 030429 про те, що вона є власником земельної ділянки (кадастровий № 0710400000:02:004:0003) площею 3164 кв.м, яка розташована за адресою: по вул. С.Бандери 10 в м .Ковелі з цільовим призначенням - для будівництва готельного комплексу. Вподальшому розглянувши подане містобудівне обгрунтування місця розташування 72-квартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованим готельно-торговим комплексом по вул. С. Бандери, 10,

Outcome: partial