Jurisdiction: civil
Date: 2020-01-16 00:00:00

Фермерське господарство «Едельвейс-2007» звернулося до суду з даним позовом мотивуючи тим, що рішенням Слобідської сільської ради від 31.01.1998 року [PERSON] було надано земельну ділянку у розмірі 0,25 га по [ADDRESS] під забудову житлового будинку. На підставі договору купівлі-продажу від 04.12.2007 року, укладеного з [PERSON] , фермерське господарство отримало у власність незавершений будівництвом об`єкт, розташований по [ADDRESS] , який був розташований на вищевказаній земельній ділянці. Зі згоди [PERSON] господарство завершило будівництво зазначеного об`єкту. В подальшому [PERSON] оформила своє право на цю земельну ділянку, якій був присвоєний кадастровий номер 5920986000:01:000:1252, отримавши відповідний державний акт. Житловий будинок був збудований без належного дозволу та затвердженого проекту. Згідно звіту про проведення технічного обстеження будинок був збудований у відповідності із державними стандартами і знаходиться у технічно справному стані. З метою оформлення права власності на житловий будинок господарство викупило у [PERSON] земельну ділянку, на якій він був збудований, уклавши з нею відповідний договір купівлі -продажу. Однак після його укладення остання ухилилася від його нотаріального посвідчення, відмовившись прибути до нотаріуса у встановлений сторонами день та час. В подальшому, господарство звернулося до Управління ДАБІ у Сумській області із заявою про реєстрацію завершеного будівництвом будинку, однак отримало відмову, з роз`ясненням права на судовий захист. Посилаючись на те, що господарство та відповідачка домовилися щодо усіх істотних мов договору, але остання ухиляється від його нотаріального посвідчення, просили визнати дійсними договір купівлі -продажу земельної ділянки та акт її прийому- передачі від 31.10.2018 року, а також визнати право власності на житловий будинок по [ADDRESS] . Ухвалою Буринського районного суду від 27.09.2019 року до участі в справ в якості співвідповідача залучено Слобідську сільську раду Буринського району Сумської області, а в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області. В судовому засіданні представник позивача Цуканов В.В. заявлені вимоги підтримав, пояснивши, що представник фермерського господарства та відповідачка [PERSON] повторно звернулися до нотаріуса з наміром нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки, що належала останній, але нотаріус відмовив у вчиненні цієї нотаріальної дії, оскільки на ній розташований об`єкт незавершеного будівнитцва, який також перейшов у власність фермерському господарству на підстав угоди, що не була раніше посвідчена нотаріально. Оскільки ДАБІ відмовило прийняти в експлуатацію добудований житловий будинок, вважав, що господарство має право на судовий захист. Представник відповідача Слобідської сільської ради про дату, час та місце судового засідання повідомлений належним чином, до суду не з`явився по невідомій причині. Письмовий відзив на позовну заяву не надав, клопотання про відкладення судового засідання від нього не надійшло. Враховуючи положення ст.223 ЦПК України, суд вважає можливим розгляд справи провести без його участі за наявними доказами. Відповідачка [PERSON] про дату, час та місце судового засідання повідомлена належним чином, до суду не з`явилася по невідомій причині. Від неї надійшла письмова заява, в якій вона повідомила, що на належній їй земельній ділянці, за адресою [ADDRESS] вона почала будівництво житлового будинку. 04.12.2007 року незавершений будівництвом об`єкт вона продала ФГ «Едельвейс-2007». В подальшому господарство власними засобами і за її згодою продовжило будівництво житлового будинку, а вона оформила відповідні документи на право власності на земельну ділянку, де здійснювалося будівництво. Оскільки ФГ «Едельвейс-2007» завершило будівництво, вона вирішила продати цю земельну ділянку. 31.10.2018 року між нею та господарством був укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки та складений акт приймання-передачі цієї земельної ділянки, яка мала цільове призначення для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд. У зв`язку з її похилим віком та погіршення стану здоров`я вона не змогла прибути на узгоджену дату для нотаріальної реєстрації вказаного договору купівлі-продажу. Просила позов задовольнити, а розгляд справи провести без її участі. Представник третьої особи Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області Тесленко О.В. в задоволенні позову не заперечувала, просила справу розглянути без її участі. В наданих до суду письмових поясненнях до позову повідомила, що відповідно до Закону України «Про внесення зміни до пункту 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» щодо продовження терміну прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва, збудованих без дозволу на виконання будівельних робіт» внесено зміни, відповідно до яких органи державного архітектурно-будівельного контролю безоплатно протягом 10 робочих днів з дня подання заяви власниками (користувачами) земельних ділянок, на яких розміщені об`єкти будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельній ділянці відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт, за результатами технічного обстеження приймає в експлуатацію: збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 300 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 300 квадратних метрів; збудовані до 12 березня 2011 року будівлі і споруди сільськогосподарського призначення. Порядок прийняття в експлуатацію таких об`єктів і проведення технічного обстеження визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. Технічне обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 300 кв.м. включно, господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 100 кв.м. включно проводиться в ході їх технічної інвентаризації з відповідною відміткою в технічному паспорті. Право власності на самочинне збудоване нерухоме майно може бути визнано за рішенням суду за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що була їй відведена для цієї мети, за умови надання їй цієї земельної ділянки. На вимогу власника земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване, якщо це не порушує права інших осіб. В Управління ДАБІ у Сумській області відсутні правові підстави для прийняття в експлуатацію самочинно збудованого будинку площею 400,9 кв.м., а врегулювання питань , порушених у позовній заяві, можливе в рамках судового розгляду. Свідок [PERSON] показав, що він працює у ФГ «Едельвейс-2007» водієм. Спірний житловий будинок почала будувати [PERSON] разом з її чоловіком [PERSON] .. В подальшому, будівництво житлового будинку закінчувало ФГ «Едельвейс-2007». Він возив на будівництво будинку необхідні матеріали, на які виписувалися документи від фермерського господарства. Свідок [PERSON] пояснив, що із самого початку цей житловий будинок будували батьки [PERSON] .. Потім будівництво продовжило фермерське господарство «Едельвейс-2007», в якому він працював майстром. На будівництві робили працівники вказаного господарства. Техніка, яка використовувалася при будівництві, зокрема кран, екскаватор, також належали фермерському господарству. Він особисто був присутнім, коли завозилися будівельні матеріали. Закінчилося будівництво приблизно у 2007-2008 роках. Вислухавши пояснення представника позивача, свідків, дослідивши обставини справи, представлені докази та давши їм оцінку, суд прийшов до наступних висновків. Рішенням Слобідської сільської ради Буринського району Сумської області від 31.01.1998 року [PERSON] надано земельну ділянку площею 0,25 га по [ADDRESS] під забудову житлового будинку, а через деякий час вона розпочала будівництво житлового будинку за цією адресою, що підтверджується поясненнями представника позивача, заявою про визнання позову відповідачкою [PERSON] , показами свідків та копією рішення сільської ради (а.с.17). 04.12.2007 року між [PERSON] та фермерським господарством «Едельвейс-2007», в особі [PERSON] , був укладений договір купівлі-продажу, за умовами якого [PERSON] (продавець) передає у власність фермерському господарству незавершений будівництвом об`єкт, що розташований за адресою [ADDRESS] . Площа незавершеного будівництвом об`єкту орієнтовно 580 кв.м., в т.ч. основна будівля близько 400 кв.м., господарські побудови близько 150 кв.м.. Продаж вчинено за погоджену сторонами суму 73 000 грн., яку покупець зобов`язався сплати до 01.10.2008 року будь-яким способом (а.с.34). Також, за умовами договору Сторони договору розуміють зміст укладеного договору, підписується він добровільно, при здоровому розумі та ясній пам`яті. Покупець має право на віднесення майна на балансовий облік як основного засобу, завершення будівельних робіт, введення його в експлуатацію та реєстрацію права власності на нього. Подальше будівництво житлового будинку, за вказаною адресою, продовжило фермерське господарство «Едельвейс-2007», що підтверджується показами свідків [PERSON] і [PERSON] та вбачається з копій накладних на придбання господарством будівельних матеріалів, що були надані представником позивача (а.с.117,118). 10 жовтня 2015 року фізичною особою-підприємцем [PERSON] був виготовлений технічний паспорт на житловий будинок, що розташований за адресою [ADDRESS] , згідно якого загальна площа будинку становить 400,9 кв.м., в тому числі житлова площа 299,0 кв.м. (а.с.36-39). З технічного паспорту також вбачається, що будинок має бетонний фундамент, стіни з піноблоку, будинок побудований в 2008 році. На замовлення фермерського господарства «Едельвейс-2007», експертом Косик В.М. , який має кваліфікаційний сертифікат серії АЕ №003454, виданий 09.10.2014 року та надає право проводити технічне обстеження будівель у споруд, був складений звіт «Про проведення технічного обстеження житлового будинку», зі змісту якого вбачається, що 30.07.2018 року експертом були проведені роботи з технічного обстеження житлового будинку за адресою [ADDRESS] , власником якого являється фермерське господарство «Едельвейс-2007». За результатами обстеження надано висновок, що вказаний житловий будинок знаходиться у технічно-справному стані і відноситься до категорії «1» - нормальний (а.с.57-66). 27 вересня 2018 року фермерське господарство «Едельвейс-2007» звернулося до Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Сумській області із заявою про прийняття в експлуатацію зазначеного житлового будинку, однак отримало відмову оскільки загальна площа самочинно збудованого будинку становить 400,9 кв.м., тоді як законодавством було передбачено їх право на прийняття в експлуатацію житлових будинків загальною площею до 300 кв.м. включно. Роз`яснено позивачу, що вирішення спірних питання можливе в рамках судового розгляду. Також, було роз`яснено порядок прийняття в експлуатацію самочинно збудованого об`єкту після визнання за заявником права власності у судовому порядку (а.с.35). За таких обставин, враховуючи, що позивач звертався до компетентного органу з приводу прийняття в експлуатацію житлового будинку, але отримав відмову, суд вважає, що в даному випадку наявний спір про право, вирішуючи який суд зважає на таке. Відповідно до ст. 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу. За змістом частин 1 та 5 ст. 376 ЦК України, житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. Як роз`яснив Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ в пунктах 11 та 12 Постанови №6 від 30 березня 2012 року «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» відповідно до пункту 4 статті 26, статті 27 Закону № 3038-VI право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог необхідної містобудівельної документації, отриманої забудовником до початку виконання будівельних робіт, зокрема: вихідних даних, технічних умов, будівельного паспорта, розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; затвердження проектної документації; виконання підготовчих та будівельних робіт. У справах, пов`язаних із самочинним будівництвом нерухомого майна, суди мають враховувати, що за загальним правилом особа, яка здійснила або здійснює таке будівництво, не набуває права власності на нього (частина друга статті 376 ЦК). Разом із цим власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно (частина друга статті 375 ЦК), тому на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудовано на ній, якщо це не порушує права інших осіб (частина п`ята статті 376 ЦК). Вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов`язані встановлювати усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними. Відповідно до ст.34 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності» замовник має право виконувати будівельні роботи після: подання замовником повідомлення про початок виконання будівельних робіт відповідному органу державного архітектурно-будівельного контролю - щодо об`єктів будівництва, які за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та щодо об`єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта та які не потребують отримання дозволу на виконання будівельних робіт згідно з переліком об`єктів будівництва, затвердженим Кабінетом Міністрів України. Форма повідомлення про початок виконання будівельних робіт та порядок його подання визначаються Кабінетом Міністрів України. Статтею 24 цього Закону встановлено, що забудова земельної ділянки здійснюється в межах її цільового призначення, встановленого відповідно до законодавства. Аналізуючи вказані положення Закону та вищенаведені обставини, суд прийшов до висновку, що житловий будинок, що розташований по [ADDRESS] був збудований позивачем самочинно, оскільки будівництво проводилося без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи та належно затвердженого проекту. Як встановлено судом, будівництво спірного житлового будинку здійснювалося позивачем на земельній ділянці площею 0,2500 га, з кадастровим номером 5920986000:01:000:1252, яка на праві власності належала відповідачці [PERSON] і має цільове призначення «02.01» Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель споруд, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серії [NUMBER] , витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с.18-21). 31 жовтня 2018 року між [PERSON] та фермерським господарством «Едельвейс-2007», в особі його представника Бакіна В.І. , був укладений договір купівлі-продажу вищевказаної земельної ділянки за 34 498 грн., які покупець сплачує до 31.12.2019 року. За умовами договору, сторони домовилися, що посвідчення цього договору буде здійснено нотаріусом Буринського нотаріального округу Анохіним О.В., для чого вони узгодили зустріч за місцем розташування робочого місця нотаріуса протягом тижня з дати укладення договору купівлі-продажу. Також продавець підтверджує, що на земельній ділянці розташований не введений в експлуатацію житловий будинок площею 400,9 кв.м., який був добудований покупцем за власні кошти після укладення договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом об`єкта від 04.12.2007 року (а.с.67-69). Актом прийому-передачі земельної ділянки від 31.10.2018 року підтверджено, що [PERSON] передала, а фермерське господарство «Едельвейс-2007» прийняло зазначену земельну ділянку (а.с.70) Між тим, в обумовлені в договорі строки договір купівлі-продажу земельної ділянки не був посвідчений нотаріусом, через неявку [PERSON] , що вбачається з пояснень представника позивача, акту про невиконання умов договору купівлі-продажу і визнається відповідачкою (а.с.71). 28 серпня 2019 року сторони звернулися до приватного нотаріуса Буринського районного нотаріального округу Анохіна О.В. для посвідчення договору купівлі - продажу земельної ділянки від 31.10.2018 року, постановою якого їм було відмовлено у вчинені цієї нотаріальної дії, оскільки на земельній ділянці розташований житловий будинок, а сторони не пред`явили на нього належний правовстановлюючий документ. Договір купівлі-продажу від 04.12.2007 року, укладений між ФГ «Едельвейс-20074» та [PERSON] , за яким фермерське господарство отримало у власність незавершений будівництвом об`єкт, розташований за адресою [ADDRESS] , не може бути прийнятий нотаріусом, оскільки сторонами договору не дотримано вимог ст.657 ЦК України, в частині його нотаріального посвідчення. Таким чином, встановлено, що позивачем використано всі можливі способи вирішення спору в позасудовому порядку. За змістом ст.220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Судом встановлено, що відповідачка не з`явилася для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 31.10.2018 року у строки визначеного договором, однак при її явці для вчинення цих дій 28.08.2019 року, сторони отримали відмову нотаріуса, з підстав, викладених вище. Тобто, суд дійшов висновку, що сторони не спроможні за будь-яких обставин нотаріально посвідчити цей правочин. Пленум Верховного Суду України в п.13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6.11.2009 №9 роз`яснив, що судам необхідно враховувати, що норма ч.2 ст.220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Адже момент їх вчинення відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК пов`язується з їх державною реєстрацією. Тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін. Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Тобто, норами цивільного законодавства не встановлено обов`язкової державної реєстрації такого правочину. За таких обставин, враховуючи, що сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, а саме договором купівлі-продажу та актом приймання-передачі земельної ділянки, суд приходить до висновку, що право позивача підлягає захисту шляхом визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки дійсним, у зв`язку з чим позов в цій частині підлягає задоволенню. Між тим, доводи представника позивача про необхідність визнання дійсним також акту приймання-передачі земельної ділянки від 31.10.2018 року є невірним обранням способу захисту, оскільки вказаний документ жодних юридичних наслідків для сторін не несе, а є лише доказом виконання вищеназваного договору купівлі-продажу цієї земельної ділянки, у зв`язку з чим позов в цій частині задоволенню не підлягає. Щодо аргументів представника позивача, висловлених на захист права фермерського господарства на самочинно збудований житловий будинок, суд, крім вищевикладеного, зауважує наступне. Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Відповідно до ст.328 цього Кодексу, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. За змістом ст.375 ЦК власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу. Як вбачається з положень ст.331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Пунктом 10 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №461 від 13.04.2011 року встановлено, що у випадку визнання права власності на самочинно збудований об`єкт за рішенням суду він приймається в експлуатацію згідно з цим Порядком за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації за результатами проведення технічного обстеження такого об`єкта. Відповідно до ч. ч. 1, 3 ст. 47 Конституції України кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду. У відповідності до ст.8 Конвенції про захист прав людини та основних свобод (1950 р.) кожен має право на повагу до його приватного, сімейного життя та до житла. Відповідно до Звіту про проведення технічного обстеження житлового будинку від 15.01.2020 року, складеного експертом Косик В.М., встановлена можливість надійної та безпечної експлуатації житлового будинку, що розташований за адресою: [ADDRESS] . Вказане, у своїй сукупності із вищевикладеними обставинами, свідчить про наявність умов визнання за позивачем права власності на самочинно збудований житловий будинок, оскільки він був ним збудований на земельній ділянці, що була відведена для цієї мети, з дозволу власника земельної ділянки і судом не встановлено порушення прав інших осіб, у зв`язку з чим позов в цій частині підлягає задоволенню. Однак, оскільки будівництво зазначеного будинку закінчено, позивач зобов`язаний до проведення державної реєстрації права власності, здати житловий будинок в експлуатацію уповноваженому органу державного архітектурно-будівельного контролю. Таким чином, суд прийшов до висновку про часткове позову. Вирішуючи питання судових витрат згідно з положеннями ст.141 ЦПК України, суд вважає, що з позивача на користь державного бюджету підлягає стягненню 1921 грн. в рахунок доплати судового збору в частині розгляду судом позовних вимог немайнового характеру, а саме визнання дійсним акта прийому - передачі земельної ділянки, що узгоджується зі змістом абз.2 ст.6 Закону України «Про судовий збір», відповідно до якого, у разі коли в позовній заяві об`єднано дві і більше вимог немайнового характеру, судовий збір сплачується за кожну вимогу немайнового характеру.

Outcome: partial