Jurisdiction: civil
Date: 2020-11-03 00:00:00

13 лютого 2020 року позивачка звернулася до суду з відповідним позовом до відповідача у якому зазначила, що відповідно до державного акту на право приватної власності на землю серії І-МК № 014125 виданого 05 листопада 2002 року Березнегуватською районною державною адміністрацією є власницею земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5,17 га розташованої на території Березнегуватської селищної ради. З 2011 року належна їй земельні ділянка перебуває в оренді відповідача відповідно до договору оренди землі, зареєстрованого 14.10.2011 року у відділі Держкомзему у Березнегуватському районі Миколаївської області за № 482110004000205 строком на 49 років. За умовами договору відповідач зобов`язався протягом строку дії договору сплачувати орендну плату у розмірі 500 гр. за 1 га, але не менше 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням індексів інфляції. Однак відповідач не виконує обов`язок по сплаті орендної плати та плати за землю, у зв`язку з чим за період з 2012 по 2019 роки виникла заборгованість в сумі 31927 грн.44 коп. У відомостях з Державного реєстру фізичних осіб - платників податку про суми виплачених доходів та утриманих податків зазначено про отримання нею доходу у виді орендної плати у четвертому кварталі 2017 та 2018 року, однак такого доходу від відповідача вона не отримувала. Крім цього вона не отримувала від нього кошти в сумі 66054 грн. за земельну ділянку, та не підписувала і не заповнювала відомість відповідача про отримання цих коштів 05.08.2011 року. Посилаючись на викладене, позивачка просила суд розірвати договір оренди укладений з відповідачем, зобов`язати його повернути належну їй земельну ділянку, стягнути заборгованість по орендній платі в розмірі 31927 грн. 44 коп., інфляційні витрати в сумі 4729 грн. 22 коп., та 3 % річних в сумі 4309 грн. 98 коп., судові витрати та витрати понесені у зв`язку з проведенням судової - почеркознавчої експертизи. Позивачка та її представник - адвокат Бусахіна Т.В. позовні вимоги підтримали у повному обсязі, наполягали на їх задоволенні. Відповідач та його представник - адвокат Козирєва А.В. заперечували проти задоволення позовних вимог позивачки, посилаючись на те, що остання у серпні 2011 року отримала від нього кошти в сумі 66054 грн., про що свідчить її підпис у відомості від 05 серпня 2011 року. Оскільки вона борг не повернула, неповернуті кошти підлягають зарахуванню в рахунок несплаченої орендної плати. У 2017 та 2018 роках він не сплачував позивачці орендну плату, а лише звітував про це до податкової. Крім цього, просив застосувати до вимог позивачки про стягнення заборгованості з орендної плати наслідки спливу загального строку позовної давності (а.с.55 -58,116). Вислухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши матеріали справи та наявні у ній докази, суд доходить наступного. Судом встановлено, що позивачка є власником земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 5.17 га розташованої на території Березнегуватської селищної ради, відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю серії І-МК № 014125 виданого Березнегуватською райдержадміністрацією 05 листопада 2002 року на підставі розпорядження Березнегуватської районної державної адміністрації від 30 липня 2002 року № 328, зареєстрованого в Книзі записів державних актів на право приватної власності на землю за № 1/330, запис про право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно № 19523476 (а.с.4,20). 14 жовтня 2011 року в Державному реєстрі земель було вчинено запис про реєстрацію у відділі Держкомзему у Березнегуватському районі Миколаївської області договору оренди землі укладеного між сторонами строком на 49 років (а.с.14-16). За умовами розділу «Орендна плата» вказаного договору - орендна плата вноситься орендарем одноразово у грошовій формі, яка становить 500 грн. за 1 га ріллі за використання земельної ділянки, але не менше як 3,0% від вартості земельної ділянки в грошовому виразі з врахуванням прибуткового податку громадян. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься один раз всією сумою за весь період використання після підписання договору сторонами та державної реєстрації. Орендна плата вноситься не пізніше першого листопада кожного року. За умовами розділу "Права та обов`язки сторін" орендар зобов`язався своєчасно вносити орендну плату. Крім цього, в договорі в розділі «Зміна умов договору і припинення його дії» сторони передбачили, що його може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України. Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України). Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що також є істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє позивача можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що її земельну ділянку використовує інша особа. Таку правову позицію викладено Верховним Судом України у постановах від 12 лютого 2012 року у справі № 6-146цс12, від 28 вересня 2016 року у справі № 6-977цс16 та об`єднаною палатою Верховного Суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі 183/262/17 (провадження № 61-41932сво18). Суд доходить висновку що наявні у справі докази свідчать про те, що відповідач протягом 2012-2019 років не виплачував позивачці орендну плату, відповідно внаслідок невиконання відповідачем обов`язку по сплаті орендної плати позивач не отримала того, на що вона розраховувала при укладанні договору. За розрахунком складеним представником позивачки заборгованість відповідача по орендній платі за період з 2012 по 2019 рік складає 31927 грн. 44 коп., виходячи з розміру орендної плати - 3990 грн. 93 коп. за кожен рік, розрахованого як 3% річних від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в сумі 133031 грн., інфляційні витрати - 4729 грн. 22 коп., та 3% річних від простроченої суми орендної плати в сумі 4309 грн. 98 коп. ( а.с.36) Разом з тим відповідачем та його представником подано заяву про застосування строку позовної давності до вимог позивачки про стягнення заборгованості по орендній платі. З врахуванням зазначеної заяви суд доходить висновку про стягнення з відповідача на користь позивачки заборгованості по орендній платі в межах загального строку позовної давності, тобто за останні три роки що передували зверненню позивачки з відповідним позовом до суду, а саме за 2017 по 2019 роки. При цьому, оскільки у 2017 та 2018 роках нормативна грошова оцінка земельної ділянки позивачки з коефіцієнтами індексації становила 115816 грн. 64 коп., і тільки у 2019 році збільшилася до 133031 грн., суд доходить висновку про стягнення з відповідача на користь позивачки заборгованості по орендній платі за 2017 і 2018 рік в розмірі 3474 грн. 50 коп.(115816,64х3%) за кожен рік, та 3990 грн. 93 коп. (133031х3%) за 2019 рік, а всього 10939 грн. 93 коп. Враховуючи статтю 21Закону України «Про оренду землі» та пункт 9 договору оренди землі, яким передбачено, що обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, з відповідача на користь позивачки також підлягають стягненню інфляційні втрати в межах загального строку позовної давності, за 2017 рік в сумі 501 грн. 99 коп. (за період з 01.11.2017 року по 13.02.2020 року, 114,80 - середній індекс інфляції за вказаний період), за 2018 рік в сумі 195 грн. 24 коп. ( за період з 01.11.2018 року по 13.02.2020 року, середній індекс інфляції за вказаний період 106,93), за 2019 рік в сумі 11 грн. 97 коп. (за період з 01.11.2019 року по 13.02.2020 року, середній індекс інфляції за вказаний період 100,3) а всього 709 грн. 20 коп. Відповідно до ч.2 ст. 625 ЦК України боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також 3% річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. Як передбачено ч. 1 ст. 612 ЦК України, боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом. З огляду на зазначене, з відповідача за вказаний період також підлягають стягненню 3% річних від простроченої суми орендної плати, за 2017 рік в сумі 238 грн. 46 коп. = (3474,50 - несплачена сума орендної плати х 3% /365 х 835 днів з 01.11.2017 року по 13.02.2020 року), за 2018 рік в сумі 134 грн.22 коп. = (3474,50 сума боргу х 3% /365 х 470 днів з 01.11.2018 року по 13.02.2020 року), за 2019 рік в сумі 34 грн. 44 коп. (3990,93 сума боргу х 3% /365 х 105 днів з 01.11.2019 року по 13.02.2020 року), а загалом 407 грн. 12 коп. За висновком Верховного Суду, викладеним у постанові від 15 січня 2020 року у справі № 709/591/18 (провадження № 61-46917св18) виплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, систематичне невиконання якої є підставою для його розірвання. Як було зазначено вище обов`язок з виплати орендної плати у передбаченому договором розмірі покладається на орендаря, з огляду на те, що відповідач допустив порушення істотних умов договору оренди землі, систематично не сплачував позивачці орендну плату суд доходить висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди укладеного між сторонами та повернення земельної ділянки позивачці. При цьому доводи відповідача та його представника про те, що кошти отриманні позивачкою за договором позики від 05 серпня 2011 року в сумі 66054 грн., фактично є орендною платою виплаченою за весь період дії договору оренди, не заслуговують на увагу, оскільки умовами укладеного між сторонами договору оренди землі, передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже, обов`язок орендаря щодо сплати орендної плати та право орендодавця на її отримання виникло після проведення державної реєстрації договору оренди землі. Як вказано вище, реєстрації вказаного договору оренди землі відбулася від 14 жовтня 2011 року, про що у Державному реєстрі земель було вчинено відповідний запис. Судом встановлено, що після укладення договору оренди відповідач не сплачував позивачці коштів в рахунок орендної плати. Відповідно, отримання позивачкою від відповідача коштів до укладення договору оренди, не можна вважати орендною платою за землю, оскільки їх було сплачено до державної реєстрації вказаних договорів, тобто за нечинними договорами оренди землі, за відсутності обов`язку відповідача сплачувати орендну плату та права позивача на її отримання. При цьому спірним договором оренди землі авансова орендна плата передбачена не була. Крім цього, з копії договору позики від 05 серпня 2011 року убачається, що він не містить умов про те, що отримані позивачкою кошти є саме орендною платою за користування належною їй земельною ділянкою, натомість у цьому договорі зазначено про обов`язок [PERSON] повернути отриману позику, що суперечить суті поняття «орендна плата» (а.с.111). Наявність у позивачки інших боргових зобов`язань перед відповідачем не стосується предмета вказаного спору, а тому судом до уваги не приймається (а.с.112-113). Наявність в матеріалах справи відомості на отримання коштів по земельним паям від 05 серпня 2011 року (а.с.87), також не свідчить про отримання позивачкою орендної плати, оскільки спростовується висновком судової - почеркознавчої експертизи № 265 від 20 серпня 2020 року відповідно до якого підпис у графі «Підпис» у відомості на отримання коштів по земельним паям за 2011 - 2060 роки виконаний не позивачкою, а іншою особою ( а.с.97-100). Щодо інформації зазначеної у відомості з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про суми виплачених доходів та утриманих податків, про отримання позивачкою у четвертому кварталі 2017 та 2018 року доходу у вигляді орендної плати, то остання була спростована поясненнями відповідача наданими під час судового розгляду, за якими він лише звітував до податкової інспекції про сплату позивачці орендної плати, однак фактично її у вказані періоди не сплачував. З огляду на викладене вище суд доходить висновку, що позовні вимоги позивачки є законними і обґрунтованими та підлягають задоволенню частково. Понесенні позивачкою судові витрати підлягають стягненню з відповідача відповідно до вимог ст.141 ЦПК України.

Outcome: partial