Jurisdiction: civil
Date: 2019-10-14 00:00:00

Фізична особа-підприємець [PERSON] (позивач) звернулась до суду з позовною заявою до Малого торгівельного підприємства «Стимул» (МТП\~«Стимул», відповідач 1), [PERSON] (відповідач 2), [PERSON] (відповідач 3), Третя особа - фізична особа-підприємець Ольховський Костянтин Вікторович, в якій, з урахуванням уточнень, просить: 1. Визнати за нею, фізичною особою-підприємцем [PERSON] , переважне право на придбання у власність орендованих нею на підставі договору оренди б/н від 02.01.2017 приміщень торгівельного залу площею 87,6 кв.м, тамбуру площею 2,3 кв.м, коридору плошею 13,6 кв.м, підсобного приміщення площею 26,7 кв.м та приміщення туалету плошею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 1497006563101, за адресою: [ADDRESS] , та відображених у розділах ІІ і ІІІ технічного паспорту на зазначену нежитлову будівлю від 10.11.2017 р. у виконанні КП «Харківське районне бюро технічної інвентаризації»; 2. Перевести на неї, фізичну особу-підприємця [PERSON] , за укладеним між Малим торгівельним підприємством «Стимул» та [PERSON] договором купівлі-продажу від 13.03.2018р., зареєстрованим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 457 та за укладеним між Малим торгівельним підприємством «Стимул» та [PERSON] договором купівлі-продажу від 14.03.2018р., зареєстрованим приватним нотаріусом ХМНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 465, у рівних частинах за кожним договором права та обов`язки покупця приміщень торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, розташованих у нежитловій будівлі літ «А-1», реєстраційний номер 1497006563101, за адресою: [ADDRESS] , вартістю 54 171 грн.; 3. Визнати за нею, фізичною особою-підприємцем [PERSON] , РНОКПП [NUMBER] , зареєстрованою за адресою: [ADDRESS] , право власності на приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, загальною площею 135,4 кв.м, вартістю 54 171 грн., розташованих у нежитловій будівлі літ. «А-1», реєстраційний номер 1497006563101, за адресою: [ADDRESS] ; 4. Стягнути з неї, фізичної особи-підприємця [PERSON] , на користь [PERSON] , РНОКП [NUMBER] , 27 085 грн. 50 коп. та на користь [PERSON] , РНОКП [NUMBER] , 27 085 грн. 50 коп. шляхом перерахування даних сум з депозитного рахунку № [NUMBER] ТУ ДСА в Харківській області, МФО 820172, де вони станом на час постановлення судового рішення по справі мають зберігатись на їх користь; 5. Визнати частково недійсним вчинений 27 грудня 2018 року між [PERSON] , [PERSON] та Малим торгівельним підприємством «Стимул» посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Цигіповою О.Г. за реєстровим №\~14582 правочин, договір оренди нежитлової будівлі загальною площею 260,7 кв. метрів, розташованої за адресою: \~ \~ \~ \~ [ADDRESS] , в частині передачі в оренду (зобов`язань передачі) в тому числі 135,4 кв.м загальної площі нежитлової будівлі у складі приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м, тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м, коридору 1-3 площею 13,6 кв.м, підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м, які станом на час вчинення цього правочину і на цей час перебувають в її постійному користуванні на підставі укладеного в простій письмовій формі між МТП «Стимул» та позивачем договору оренди б/н від 02.01.2017 р. В обґрунтування позовних вимог зазначає, що починаючи з 01.10.2006р. та по 02.01.2017р. на підставі укладених між позивачем, як орендарем, та відповідачем МТП «Стимул», як орендодавцем, договорів оренди від 01.10.2006р., 02.01.2008р., 02.01.2009р., 02.01.2010р., 02.01.2011р., 02.01.2012р., 02.01.2013р., 02.01.2015р., 02.01.2016р. позивач була орендарем приміщення торгівельного залу площею 124,4 кв.м., розташованих у нежитловій будівлі за адресою: [ADDRESS] . Разом з\~орендованим приміщенням\~торгівельного залу\~площею 124,4\~кв.м.\~протягом майже\~усього часу\~орендних відносин\~вона користувалась\~також коридором\~площею 13,6\~кв.м,\~підсобним приміщенням\~площею 6,1\~кв.м.,\~підсобним приміщенням\~площею 26,7\~кв.м.\~та приміщенням\~туалету площею\~5,2\~кв.м. В зазначених вище орендованих приміщеннях позивачем, як фізичною особою-підприємцем протягом всього часу оренди та по цей час здійснюється господарська діяльність з торгівлі посудом, меблями, освітлювальним приладдям та іншими товарами для дому. 17.10.2018р. позивачем отримано лист від МТП «Стимул», яким директором МТП «Стимул» Кислою Г.О. позивачу повідомлялось про те, що згідно із ст.626 ЦК України орендні взаємовідносини між МТП «Стимул» та позивачем, як орендатором за договором оренди від 02.01.2017р., є припиненими, оскільки зазначений договір, на думку [PERSON] , є нікчемним, у зв`язку з чим з моменту отримання цього листа позивач має повернути МТП «Стимул» приміщення площею 176 кв.м., розташовані за адресою: [ADDRESS] , шляхом підписання акту прийому-передачі даних приміщень. 02.02.2019р., позивача було викликано до відділку поліції у м.Мерефа для надання пояснень щодо вчинення нею протидії Ольховському Костянтину Вікторовичу у здійсненні ним господарської діяльності та ознайомлено позивача з поданою ним 30.01.2019р. до правоохоронних органів заявою про вчинення позивачем проти\~нього кримінального\~правопорушення,\~до якої\~ним було\~додано копію\~нотаріально посвідченого\~27.12.2018р.\~приватним нотаріусом\~ХРНО Цигіповою\~О.Г.\~за реєстровим\~№ 14585\~договору суборенди\~нежитлових приміщень. З вказаної копії договору суборенди вбачалось, що Мале торгівельне підприємство «Стимул», яке за цим договором вже не є власником, а орендарем усіх приміщень нежитлової будівлі, розташованої за адресою: [ADDRESS] ,\~зобов`язується передати\~в суборенду\~фізичній особі-підприємцю\~ [PERSON] у\~користування строком\~на три\~роки орендовані\~мною протягом\~останніх 12\~років нежитлові\~приміщення торгівельного\~залу площею\~135,4\~кв.м.\~(в\~дійсності 90\~кв.м.)\~та підсобного\~приміщення площею\~26,7\~кв.м. У цьому ж договорі зазначалось, що об`єкт оренди належить орендодавцям [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, посвідченого 14.03.2018р. приватним нотаріусом ХРНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 465 та Козир Є.М. на підставі договору купівлі-продажу 1/2 частини нежитлової будівлі, посвідченого 13.03.2018р. приватним нотаріусом ХРНО Малаховою Г.І. за реєстровим № 457. 07.05.2019 судом отримано відзив відповідача МТП «Стимул» в особі директора Кислої Г.О., в якому остання просила відмовити позивачу в повному обсязі у зв`язку з тим, що договір оренди, який начебто був укладений між МТП «Стимул» та позивачем, не відповідає чинному законодавству, [PERSON] подані заяви до органу поліції щодо викрадення ФОП [PERSON] особливо важливих документів МТП «Стимул» та щодо підробки ФОП [PERSON] договору оренди від 02.01.2017 року. Також позивач не отримував фактичне займане ним приміщення, як цього передбачає законодавство, не є добросовісним орендарем, та взагалі не була орендарем в момент продажу приміщення, оскільки строк договору від 02.01.2017 року взагалі не почав обчислюватися. 30.05.2019 судом отримано відзив відповідача [PERSON] , в якому останній просив відмовити позивачу в повному обсязі з тих підстав, що договір оренди, який начебто був укладений між МТП «Стимул» та позивачем, не відповідає чинному законодавству, про що в Господарському суді Харківської області відкрито провадження, а також позивач не отримував фактичне займане ним приміщення, як цього передбачає законодавство. ФОП [PERSON] І. орендує за договором оренди приміщення, якого не існує в будівлі, розташованій за адресою: [ADDRESS] , а прохання ФОП [PERSON] визнати за нею переважне право на придбання у власність орендованих нею приміщень: торгівельного залу площею 90 кв. м., коридору 13,6 кв.м., підсобного приміщення площею 26,7 кв.м. та приміщення туалету площею 5,2 кв.м., які розташовані в нежитловій будівлі літ. А- 1, реєстраційний номер 1497006563101, за адресою: [ADDRESS] , не відповідає дійсності, а також не зрозумілим є прохання ФОП [PERSON] про визнання за нею 52/100 частин цієї будівлі. 30.05.2019 судом отримано відзив відповідача [PERSON] , в якому вона просить відмовити позивачу в повному обсязі з підстав того, що за договором оренди від 02.01.2017 року здано в оренду приміщення, якого взагалі не існує. ФОП Соловйова В.І. в своєму позові сама собі суперечить, які саме приміщення вона нібито орендує за договором оренди від 02.01.2017 року. Відповідач [PERSON] уважає договір оренди від 02.01.2017 року недійсним відповідно до ст. 203 та 215 ЦК України. ФОП [PERSON] В [PERSON] надала до суду відповіді на відзив відповідачів, в яких зазначила, що доводи, викладені у відзивах відповідачів, необґрунтовані, вважає, що її позов підлягає задоволенню в повному обсязі. Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 04.03.2019 заяву [PERSON] про забезпечення позову задоволено частково. Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 15.03.2019 відкрито провадження у справі. Суд вирішив проводити розгляд справи за правилами загального позовного провадження. Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 24.04.2019 клопотання позивача [PERSON] про витребування доказів задоволено. Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 24.04.2019 у задоволенні клопотання відповідача Малого торгівельного підприємства «Стимул» про зупинення провадження у справі відмовлено. Ухвалою Харківського районного суду Харківської області від 05.06.2019 у задоволенні клопотання представника третьої особи фізичної особи-підприємця [PERSON] адвоката Тищенка Романа Олександровича про зупинення провадження у справі відмовлено. Клопотання фізичної особи-підприємця Соловйової Вікторії Іванівни про надання дозволу на внесення позивачем коштів на депозитний рахунок задоволено. Ухвалою суду від 03.10.2019 задоволено клопотання позивача про часткове залишення позовних вимог без розгляду, а саме, вимог про визнання частково недійсним вчиненого 27 грудня 2018 року між [PERSON] , [PERSON] та Малим торгівельним підприємством «Стимул» посвідченого приватним нотаріусом ХМНО Цигіповою О.Г. за реєстровим № 14582 правочину, договору оренди нежитлової будівлі загальною площею 260,7 кв. метрів, розташованої за адресою: [ADDRESS] , в частині передачі в оренду (зобов`язань передачі) в тому числі 135,4 кв.м. загальної площі нежитлової будівлі у складі приміщення торгівельного залу 1-2 площею 87,6 кв.м., тамбуру 1-1 площею 2,3 кв.м., коридору 1-3 площею 13,6 кв.м., підсобного приміщення 1-4 площею 26,7 кв.м. та приміщення туалету 1-5 площею 5,2 кв.м., які станом на час вчинення цього правочину і на цей час перебувають в її постійному користуванні на підставі укладеного в простій письмовій формі між МТП «Стимул» та позивачем договору оренди б/н від 02.01.2017 р. Позивач у судовому засіданні підтримала позовні вимоги у повному обсязі, просила їх задовольнити. Представники відповідача 1 Кисла Г.О. та [PERSON] в судовому засіданні заперечували проти позову, посилались на обставини, викладені у відзиві на позовну заяву. Представник третьої особи Тищенко Р.О. в судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, просив відмовити в його задоволенні. Враховуючи подання відповідачами [PERSON] і [PERSON] заяв про розгляд справи за їх відсутності, суд вважав за можливе розглядати справу без їх участі. Суд, дослідивши надані докази у їх сукупності, встановив наступні обставини та відповідні їм правовідносини. Судом встановлено, що 02.01.2017 між позивачем і МТП «Стимул» укладено договір оренди приміщення, строк дії договору оренди встановлено 2 роки та 11 місяців, а саме до 25.11.2019 року (т. 1, а.с. 29, звор. бік). За даним договором передано в оренду приміщення площею 176 кв.\~м за адресою: [ADDRESS] , у свою чергу орендар зобов`язується: використовувати приміщення для торгівлі; один раз на місяць не пізніше 30 числа вносити орендну плату в розмірі 2800 грн; утримувати приміщення за санітарними та протипожежними правилами; за невиконання своїх обов`язків за договором, в результаті яких було спричинено шкоду, сторони відшкодовують в повному обсязі. На підставі договору купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 14.03.2018 (т.\~2, а.с. 137, 138) МТП «Стимул» продало, а [PERSON] придбала за 52\~150 грн. Ѕ частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: [ADDRESS] . На підставі договору купівлі-продажу частини нежитлової будівлі від 13.03.2018 (т.\~2, а.с. 139, 140) МТП «Стимул» продало, а [PERSON] придбав за 52\~150 грн. Ѕ частину нежитлової будівлі літ. «А-1» загальною площею 260,7 кв. м за адресою: [ADDRESS] . На підставі договору оренди нежитлової будівлі від 27.12.2018 (т. 2, а.с. 141-143) [PERSON] та [PERSON] передали, а МТП «Стимул» прийняло в оренду нежитлову будівлю площею 260,7 кв. метрів за адресою: [ADDRESS] . На підставі договору суборенди нежитлових приміщень від 27.12.2018 МТП\~«Стимул» передало в суборенду [PERSON] торгівельний зал площею 135,4 кв. м та підсобне приміщення площею 26,7 кв. м за адресою: [ADDRESS] (т. 2, а.с.\~144-146). Суд на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин і досліджених у судовому засіданні доказів приходить до висновку, що позовні вимоги задоволенню не підлягають, виходячи з наступного. Згідно з ч. 1 статті 628\~Цивільного кодексу\~України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. За приписами ч. 1 статті 638\~Цивільного кодексу\~України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно зі статтею 629 Цивільного кодексу України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. В обгрунтування наявності переважного права на придбання у власність спірного нежитлового приміщення позивач посилається на частину 2 статті 777 ЦК України, згідно з якою наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Згідно з вказаною нормою, підставою для виникнення у наймача переважного права на придбання орендованого майна є належне виконання своїх обов`язків за договором найму. Надаючи оцінку доводам позивача щодо належного виконання своїх обов`язків за договором оренди та наявності у зв`язку з цим переважного права на придбання спірного нерухомого майна, суд виходить з наступного. Як зазначено відповідачем 1 у письмовому відзиві на позовну заяву, позивачем у період з травня по грудень 2017 року не сплачувалась орендна плата на підставі договору від 02.01.2017; на підтвердження цього надано виписку з банківського рахунку МТП\~«Стимул». Щодо вказаних доводів сторони відповідача 1 позивачка у судовому засіданні пояснила, що дійсно не платила орендну плату за певний період, оскільки була домовленість з керівництвом МТП «Стимул» щодо взаємозаліку зобов`язань зі сплати орендної плати та витрат позивача на поліпшення орендованого нерухомого майна. Водночас будь-яких належних і допустимих доказів здійснення такого взаємозаліку позивачкою суду не надано, у свою чергу представники МТП «Стимул» категорично заперечили існування будь-якого взаємозаліку з цього питання. Таким чином, судом встановлено, що позивач у період з травня по грудень 2017 року не сплачувала орендну плату, порушуючи вимоги договору оренди, що підтверджує доводи відповідача 1 щодо неналежного виконання позивачем своїх обов`язків за вказаним договором. Оскільки позивачем неналежним чином виконувались умови договору оренди щодо своєчасної сплати орендної плати, слід дійти висновку про відсутність передбачених частиною 2 статті 777 ЦК України правових підстав для виникнення у позивача переважного права на придбання орендованого майна. Посилання позивача в обгрунтування належного виконання своїх обов`язків за договором оренди на здійснення за власний рахунок поліпшень орендованого майна судом до уваги не приймаються, оскільки відповідний обов`язок орендаря договір оренди від 02.01.2017 не передбачає, доказів зарахування вказаних витрат у рахунок орендної плати позивачем суду не надано. Надаючи оцінку доводам відповідача 1 щодо відсутності у договорі оренди від 02.01.2017 усіх істотних умов, у зв`язку з чим цей договір є неукладеним і не створює юридичних наслідків, суд виходить з наступного. Загальний порядок\~укладання господарських\~договорів врегульовано\~статтею 181\~ГК України,\~частиною 8\~якої визначено,\~що у разі якщо сторони не досягли згоди з усіх істотних умов господарського договору, такий договір вважається неукладеним (таким, що не відбувся). Якщо одна із сторін здійснила фактичні дії щодо його виконання, правові наслідки таких дій визначаються нормами\~Цивільного кодексу України. Згідно з роз`ясненнями, що містяться у пункті 2.6 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України № 11 від 29.05.2013 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними», визначення договору як неукладеного може мати місце на стадії укладення договору, а не за наслідками виконання його сторонами. Оскільки договір оренди від 02.01.2017 фактично відбувся і позивач користується орендованими приміщеннями, сплачуючи за це відповідну орендну плату, суд, враховуючи вищевикладену правову позицію, вважає, що підстави для застосування до спірних правовідносин положень 8 статті 181 ГК України щодо визнання договору неукладеним відсутні. Інші доводи сторін не є суттєвими і не спростовують висновку суду про відсутність правових і фактичних підстав для визнання переважного права позивача на придбання орендованого нерухомого майна. Дослідивши обставини справи, надані матеріали, оцінивши надані докази у їх сукупності, суд дійшов висновку про необхідність відмови у визнанні переважного права позивача на придбання орендованих приміщень у власність. Відповідно, суд відмовляє в переведенні прав покупця за договорами купівлі-продажу та визнанні права власності позивача на спірні нежитлові приміщення, оскільки дані вимоги є похідними від першої вимоги. Враховуючи висновок суду про відмову у задоволенні позовних вимог, відповідно до приписів статті 141 ЦПК України сплачений позивачем судовий збір відшкодуванню не підлягає.

Outcome: dismissed