Jurisdiction: civil
Date: 2019-02-21 00:00:00

18 червня 2018 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до відповідача, в якому просила визнати недійсним з моменту вчинення договір оренди землі, предметом якого є оренда земельної ділянки площею 4,4453 га (кадастровий номер [NUMBER]), укладений 03 жовтня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро», код ЄДРПОУ 39358493, та [PERSON]; визнати недійсним з моменту вчинення договір оренди землі, предметом якого є оренда оренди земельної ділянки площею 4,4453 га (кадастровий номер [NUMBER]), укладений 03.03.2015 року між товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро», код ЄДРПОЮ 39358493 та [PERSON]; витребувати із незаконного володіння товариством з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» код ЄДРПОЮ 39358493, земельну ділянку площею 4,4453 га (кадастровий номер [NUMBER]), яка належить на праві приватної власності [PERSON], на підставі Державного акту про право приватної власності [NUMBER] від 02.12.2008 року. Свої вимоги мотивувала тим, що їй на праві власності належить земельна ділянка (кадастровий номер [NUMBER]). Вказану ділянку вона передала у оренду відповідачу за договором оренди від 03 жовтня 2014 року строком на 5 років. Земельна ділянка була передана за актом-приймання передачі та позивач стала отримувати орендну плату за договором. Проте, коли даний договір було зареєстровано з'ясувалося, що у тексті договору помилково було зазначено кадастровий номер - дві цифри зазначено не вірно, замість [NUMBER] помилково зазначено [NUMBER], під час укладення договору позивач не помітила цієї помилки. Враховуючи, що кадастровий номер є істотною умовою договору оренди землі, вважала, що даний договір є недійсним. Крім того, згодом вона дізналася, що відповідач 27 листопада 2015 року зареєстрував ще договір оренди земельної ділянки [NUMBER], який вона нібито підписала 03 березня 2015 року, проте вона ніколи не мала волевиявлення на передачу належної їй земельної ділянки в оренду на 7 років, а відповідачу вдалося зареєструвати такий договір шляхом використання останньої сторінки попереднього договору від 03 жовтня 2014 року, тобто фактично підробив договір, тому вона не оскаржує свій підпис на договорі від 03 березня 2015 року. Зауважила, що вважає обидва договори від 03 жовтня 2014 року та 03 березня 2015 року недійсними, в зв'язку з чим, нема підстав, для перебування ділянки у відповідача та вона підлягає витребуванню. В судовому засіданні позивач та її представник адвокат Миронов О.А. позовні вимоги підтримали, просили задовольнити з наведених мотивів. Представник відповідача Юрченко Р.О. проти позову заперечував, пояснив суду, що дійсно між позивачем і відповідачем 03 жовтня 2014 року було укладено договір оренди земельної ділянки [NUMBER], строком на 5 років проте при його реєстрації було з'ясовано, що в договорі було допущено помилку у кадастровому номері, в зв'язку з чим договір повернули без реєстрації. Даний договір на підприємстві не зберігся. На той час ділянка вже використовувалася підприємством, позивачу нараховувалася та сплачувалась орендна плата. Підприємство вирішило усунути даний недолік шляхом укладення 03 березня 2015 року ще одного договору оренди із позивачем проте вже на 7 років, де було правильно зазначено кадастровий номер, даний договір було зареєстровано та він діє на теперішній час. Визнав, той факт, що станом на 03 березня 2015 року [PERSON] вже не працював у ТОВ «Карат-Агро», той факт, що в договорі на першій сторінці директором зазначено [PERSON], а на останній зазначено директором [PERSON] пояснив тим, що на підприємстві була плутанина, через велику кількість пайщиків. Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, оцінивши докази у їх сукупності, встановив наступні факти та відповідні їм правовідносини. 03 жовтня 2014 року [PERSON] та товариство з обмеженою відповідальністю «Карат-Агро» уклали договір оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], площею 4,4453 га, що належить позивачу на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серія [NUMBER]. Строк оренди земельної ділянки сторони визначити у 5 років. Сторонами визнано у судовому засіданні, що за даним договором земельна ділянка була передана відповідачу, позивач отримувала орендну плату. Земельну ділянку було передано за актом про передачу та про прийом земельної ділянки в натурі, що підписаний тими самими сторонами. 04 березня 2015 року речове право ФГ «Карат-Агро» оренди земельної ділянки належної [PERSON] було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, рішення про державну реєстрацію договору оренди землі від 03 жовтня 2014 року між ФГ «Карат-Агро» та [PERSON] від 13 березня 2015 року [NUMBER]. Строк дії зазначено 5 років. Площа та кадастровий номер ділянки ідентичні визначеним у договорі оренди від 03 жовтня 2014 року. 27 листопада 2015 року ФГ «Карат-Агро» було перенадано для державної реєстрації ще один договір оренди земельної ділянки належної [PERSON] (кадастровий номер [NUMBER]) від 22 червня 2015 року сторонами якого зазначені [PERSON], як орендодавець та власник земельної ділянки площею 4,4453 га та ФГ «Карат-Агро» як орендар, дане речове право було зареєстровано, рішення про державну реєстрацію № [NUMBER] від 03 грудня 2015 року. Строк дії оренди зазначено 7 років. З наданої суду копії договору оренди земельної ділянки від 03 березня 2015 року вбачається, що з боку ФГ «Карат-Агро» він підписаний [PERSON], як і договір оренди від 03 жовтня 2014 року. Водночас на першій сторінці договору як директор зазначена інша особа [PERSON] Представником відповідача у судовому засіданні визнано, що станом на 03 березня 2015 року така особа, як [PERSON] вже не працювала у ФГ «Карат-Агро», не обіймала посаду директора. Строк дії договору визначений 7 років. До договору додано акт про передачу та про прийом земельної ділянки в натурі, підписантами якого зазначені ФГ «Карат-Агро» та [PERSON] Представник відповідача визнав у судовому засіданні, що дана реєстрація стосується договору оренди земельної ділянки між ФГ «Карат-Агро» та [PERSON] від 03 березня 2015 року, дана обставина не підлягає доказуванню, відповідно до положень ст. 82 ЦПК України. Представник відповідача також визнав, що договір оренди від 22 червня 2015 року між ними не укладався, а перший договір від 03 жовтня 2014 року підприємству було повернуто без реєстрації. Інших договорів не укладалось. Вирішуючи спір суд виходить з того, що спірні правовідносини врегульовані наступними нормами закону - положеннями Конституції України, Земельного Кодексу України, Закону України «Про оренду землі», Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV в редакції, що діяли на момент виникнення правовідносин, а також судом використано Постанову Великої палати Верховного суду України від 07 листопада 2018 року (справа № 575/476/16-ц Провадження № 14-306цс18). У ч.1 ст. 55 Конституції України зазначено, що кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб. Стаття 82 ЦПК України перелічує підстави звільнення від доказування. Так обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Згідно із ч. 1 ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Стаття 203 ЦК України перелічує загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину: 1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. 2. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. 3. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. 4. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. 5. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. 6. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Стаття 215 ЦК України регламентує підстави та умови недійсності правочину. Так підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Стаття 236 ЦК України визначає момент недійсності правочину. Так нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Стаття 638 ЦК України передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Стаття 93 Земельного Кодексу України (в редакції станом на 06.09.2014 року - станом на момент виникнення правовідносин) регламентує право оренди земельної ділянки. Так право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземцям і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам. Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою - не більше 5 років та довгостроковою - не більше 50 років. Право оренди земельної ділянки може відчужуватися, у тому числі продаватися на земельних торгах, а також передаватися у заставу, спадщину, вноситися до статутного капіталу власником земельної ділянки - на строк до 50 років, крім випадків, визначених законом. Орендована земельна ділянка або її частина може за згодою орендодавця передаватись орендарем у володіння та користування іншій особі (суборенда). Орендодавцями земельних ділянок є їх власники або уповноважені ними особи. Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються законом. В наступній редакції цієї ж статті (тобто станом на 12 березня 2015 року) строк короткострокового договору оренди також не міг перевищувати 5 років. Лише в редакції цієї ж статті станом на 05 квітня 2015 року її доповнено п. 10 де визначено, що строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства не може бути меншим як 7 років. Статті 13, 14 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 11 серпня 2013 року, що діяла до 04 квітня 2015 року включно) визначають поняття та форму договору оренди землі, так договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України ( 220-2004-п ). Статтею 15 цього ж Закону визначено умови договору оренди землі. Так істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Зазначено також, що невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Стаття 19 цього ж закону (в редакції, що діяла на момент виникнення спірних правовідносин) визначає строк дії договору оренди землі. Так строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Лише в редакції цього ж закону що почала діяти з 05 квітня 2015 року до цієї статті внесено зміни та визначено, що при передачі в оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 1 липня 2004 року № 1952-IV регламентує порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так записи до Державного реєстру прав вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав. У разі зміни ідентифікаційних даних суб'єкта права, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни, зміни суб'єкта управління об'єктами державної власності, відомостей про об'єкт нерухомого майна, у тому числі зміни його технічних характеристик, виявлення технічної помилки в записах Державного реєстру прав чи документах, виданих за допомогою програмних засобів ведення цього реєстру (описка, друкарська, граматична, арифметична чи інша помилка), за заявою власника чи іншого правонабувача, обтяжувача, а також у випадку, передбаченому підпунктом "в" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, вносяться зміни до записів Державного реєстру прав. У разі якщо помилка в реєстрі впливає на права третіх осіб, зміни до Державного реєстру прав вносяться на підставі відповідного рішення суду. У п.32 Постанові Великої палати Верховного суду України від 07 листопада 2018 року (справа № 575/476/16-ц Провадження № 14-306цс18) визначено, що момент укладення договору визначено у частині перші статті 638 ЦК України, у якій зазначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Згідно зі статтею 2 Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку. Аналіз наведених норм дає можливість зробити висновок, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, тобто на момент підписання договору його сторонами. Відтак оцінюючи докази на предмет дотримання вказаних вимог закону, суд дійшов наступного висновку, що 03 жовтня 2014 року [PERSON] як власник земельної ділянки площею 4,4453 га (кадастровий номер [NUMBER]), яка належить їй на підставі Державного акту про право приватної власності [NUMBER] від 02.12.2008 року уклала договір оренди із ТОВ «Карат-Агро», відповідно до умов якого передала ділянку у оренду строком на 5 років. Державна реєстрація даного договору була проведена державним реєстратором реєстраційної служби ХМУЮ Харківської області 04 березня 2015 року. Сторони визнали, що даний договір почав виконуватися сторонами, земельна ділянка була передана, сплачувалася орендна плата дана обставина не підлягає доказуванню, відповідно до положень ст. 82 ЦПК України. Оцінюючи даний договір, суд також встановлює, що доводи представника відповідача, про відсутність його державної реєстрації спростовується наданим суду витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (номер витягу 34849220), де рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер рішення 19965433 від 13 березня 2015 року проведено реєстрацію договору оренди між позивачем та відповідачем датований 03 жовтня 2014 року. Оцінюючи даний договір на предмет відповідності наведеним вимогам закону суд не вбачає підстав передбачених ст.ст. 203,215 ЦК України для його недійсності, так як договір містить усі необхідні істотні умови, які погодили сторони, відповідає волевиявленню сторін, підписаний уповноваженими особами з необхідним обсягом дієздатності, тобто він повністю відповідає ст.ст. 4-6, 11, 13, 14, 17, 19 Закону України «Про оренду землі», проведено його державну реєстрацію. В той же час в тексті самої угоди, кадастровий номер земельної ділянки зазначений помилково, замість [NUMBER] із помилкою у двох цифрах зазначено [NUMBER], що на думку позивача є підставою його недійсності. Оцінюючи даний довод, суд виходить з того, що відповідно до положень ст.15 Закону України «Про оренду землі» у договорі оренди земельної ділянки об'єкт оренди ідентифікується за трьома складовими - кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки. Крім того невід'ємною частиною договору оренди землі є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів тощо. Таким чином у законі передбачена ціла сукупність ідентифікуючих даних, що безапеляційно дає змогу встановити яку саме земельну ділянку було передано у оренду, що є об'єктом оренди. Тобто визначення предмету договору можливо не виключно за кадастровим номером, а повинно відбуватися у тому числі у поєднанні із визначеним розміром та розташуванням ділянки. Аналізуючи наданий договір від 03 жовтня 2014 року суд виходить з того, що окрім помилкового кадастрового номер, договір також містить посилання на площу ділянки 4,4453 га та місце її розташування - за межами населених пунктів на території Золочівської селищної ради, Золочівського району Харківської області, що відповідає площі ділянки належної позивачу, та місцю її розташування. Більш того, договір містить посилання на правовстановлюючий документ, який засвідчує право позивача - Державний акт про право приватної власності [NUMBER] від 02.12.2008 року яким засвідчено право власності позивача саме на ділянку кадастровий номер [NUMBER]. Невід'ємною складовою договору зазначено акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) відповідно до якого кадастровий номер ділянки визначений як [NUMBER], розмір земельної ділянки та опис суміжних землевласників повністю збігається із відповідними даними у Державному акті про право приватної власності [NUMBER], яким засвідчено право власності позивача саме на ділянку кадастровий номер [NUMBER]. Наведені дані дають можливість встановити, що об'єктом оренди за договором від 03 жовтня 2014 року між [PERSON] та ТОВ «Карат-Агро» була саме земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER], проте у договорі помилково зазначено її кадастровий номер, помилка у кадастровому номері в подальшому була продубльована при державній реєстрації договору. Тобто за таких умов суд доходить висновку, що у спірному договорі оренди земельної ділянки укладеному 03 жовтня 2014 року між [PERSON] та ТОВ «Карат-Агро» наявна така істотна умова як об'єкт оренди, помилка у кадастровому номері ділянки на 2 цифри, свідчить про механічну помилку, а не про відсутність такої істотної умови у договорі. Наявність описки у кадастровому номері є підставою, виправлення помилки відповідно до ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», та не є самостійною та достатньої підставою для визнання договору недійсним відповідно до положень ст.ст. 203,215 ЦК України, ст. 15 Закону України «Про оренду землі». Враховуючи наведене суд відмовляє у задоволенні вимог про визнання недійсним договору оренди землі від 03 жовтня 2014 року між [PERSON] та ТОВ «Карат-Агро». Моментом вчинення вказаного правочину суд вважає момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, тобто на момент підписання договору його сторонами - 03 жовтня 2014 року. Відтак станом на момент розгляду справи, ще не сплив п'ятирічний строк його дії, відтак вимоги [PERSON] про витребування земельної ділянки із незаконного володіння задоволенню не підлягаю. Оцінюючи доводи позивача про недійсність угоди між [PERSON] та ТОВ «Карат-Агро» від 03 березня 2015 року суд вважає позовні вимоги в цій частині обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню, з наступних мотивів. Позивач посилається на відсутність волевиявлення на укладення даного договору, зазначаючи, що ніколи не мала наміру укладати із відповідачем договір про оренду її земельної ділянки строком на 7 років, а 03 жовтня 2014 року уклала із відповідачем договір строком саме на 5 років. Суд вважає її доводи обґрунтованим так як судом встановлено, що станом на 03 березня 2015 року між [PERSON] та ТОВ «Карат-Агро» вже діяв договір про оренду землі (оренду земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER]), що був укладений між сторонами 03 жовтня 2014 року та в подальшому який було зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Сторони у договорі висловили свою волю на укладення договору строком на 5 років. Передача однієї ділянки в оренду двічі законом не передбачена, реєстрація другого договору відбулася лише з тих причин, що в договорі від 03 жовтня 2014 року містилася описка у кадастровому номері. Доводи представника відповідача, про те, що підписанням другого договору від 03 березня 2015 року вони бажали виправити помилку у кадастровому номері, суд оцінює критично так як доповнення та зміни до договору вносяться шляхом укладення додаткової угоди до вже діючої угоди, а не підписанням ще одного нового договору. Крім того судом встановлено, що підпис у договорі оренди землі від 03 березня 2015 року від імені ТОВ «Карат-Агро» вчинено [PERSON], який на той час вже не працював на даному підприємстві, посаду директора не обіймав, станом на 03 березня 2015 року директором був [PERSON] Дана обставина була визнана у судовому засіданні представником відповідача, та відповідно до положень ст. 82 ЦПК України доказуванню не підлягає. Пояснення представника відповідача, про відсутність підпису [PERSON] у договорі від 03 березня 2015 року через плутанину у договорах на підприємстві, суд оцінює критично та як таку, що висновків суду не спростовує. За таких обставин суд доходить висновку, про недодержання в момент вчинення правочину 03 березня 2015 року сторонами вимог, які встановлені частиною третьою статті 203 ЦК України, що як передбачено у частині першій статті 215 ЦК України, є підставою для його недійсності, з моменту його вчинення відповідно до положень частини першої статті 236 ЦК України. Враховуючи часткове задоволення судом позовних вимог, з відповідача пропорційно задоволеної частини вимог підлягають стягненню судові витрати відповідно до положень ст.141 ЦПК України.

Outcome: partial