Jurisdiction: civil
Date: 2017-04-09 00:00:00

Фізична особа - підприємець [PERSON], звертаючись до суду з позовом до [PERSON], просив розірвати Договір оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року з двома додатковими договорами до нього, в примусовому порядку виселити з квартири [ADDRESS] [PERSON], членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення [PERSON], членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири [ADDRESS], повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири [ADDRESS], що є предметом позову. 27 лютого 2017 року Дніпровським районним судом міста Києва постановлено ухвалу про залучення до участі у справі у якості третіх осіб без самостійних вимог - [PERSON] та [PERSON]. (а.с.66-67) 15 березня 2017 року позивачем подано заяву про зміну предмету позову, за змістом поданої до суду заяви позивач просив змінити позовні вимоги, викладені у п.3 позовної заяви, а саме: «В примусовому порядку виселити з квартири [ADDRESS] [PERSON], [PERSON], [PERSON], та будь-яких інших членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення [PERSON], членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири [ADDRESS], повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній на момент передачі квартири в оренду, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири [ADDRESS]». Позивач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав, просив позов задовольнити в повному обсязі , пояснив, що між сторонами виникли відносини на підставі Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, укладаючи договір сторонами досягнуто всіх істотних умов необхідних для договору оренди, погоджено розмір орендної плати, передбачені права та обов'язки сторін договору, з урахуванням додаткових угод до договору оренди сторонами визначено строк дії договору оренди - до 01 серпня 2017 року. Однак, станом на вересень 2016 року у позивача виникла необхідність продати квартиру, яка була передана в оренду відповідачу, про свої наміри позивач повідомив відповідача, запропонував останньому або викупити орендовану квартиру або виселитись з неї з подальшим розірванням договору оренди, пропозиція позивача придбати квартиру була відхилена відповідачем, при цьому він відмовився звільнити квартиру, почав чинити перешкоди потенційним покупцям, які приходили оглядати квартиру. 18 листопада 2016 року позивач направив на адресу відповідача письмову заяву про дострокове розірвання договору оренди та вимогою звільнити займане приміщення, однак вимога позивача залишилась без належного реагування з боку відповідача, що спонукало позивача звернутись з цим позовом до суду. Представник позивача [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, просила позов задовольнити з підстав, викладених у позовній заяві та пояснень, які надавались позивачем у судовому засіданні. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні проти позову заперечувала, просила в позов відмовити у повному обсязі з підстав, викладених у запереченнях на позов, які приєднано до справи (а.с.40-42), мотивуючи тим, що позивачем не доведено підстав для дострокового розірвання договору оренди, укладеного між сторонами спору, та недотримана процедура попереднього повідомлення відповідача про таке розірвання не пізніше ніж за один місяць, що передбачено п.7.5 Договору оренди. Третя особа [PERSON] в судове засідання не з'явилась, подала до суду письмові заперечення на позов, просила в позові відмовити, та розглянути справу у її відсутність. Третя особа [PERSON] в судове засідання не з'явилась, подала до суду письмові заперечення на позов, просила в позові відмовити, та розглянути справу у її відсутність. Заслухавши пояснення позивача, представника позивача, представника відповідача, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд приходить до наступного. Правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. (ч. 1 ст. 316 Цивільного кодексу України) За змістом положень ч. 1 ст. 317 Цивільного кодексу України власникові належить право володіння, користування та розпорядження майном. Відповідно до ч. 1 ст. 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. При цьому відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена в його здійсненні лише у випадку і порядку, встановлених законом. ( ч. 1, 2 ст. 321 Цивільного кодексу України) Судом встановлено, що позивач [PERSON] є власником квартири [ADDRESS], що підтверджується Свідоцтвом про право власності, виданим 03 листопада 2006 року Головним управлінням житлового забезпечення Виконавчого органу Київської міської Ради (Київська міська державна адміністрація). (а.с.18). За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК України). Відповідно частини першої до ст.810 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Договір найму житла укладається у письмові формі (ч. 1 ст. 811 ЦК України) та на строк, встановлений договором (ч. 1 ст. 821 ЦК України). Предметом договору найма житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. (ч.1 ст.812 Цивільного кодексу України) Згідно положень ч. 2 ст. 821 ЦК України договір найму житла, укладений на строк до одного року, визначається як короткостроковий найм, та до нього не застосовуються положення ч. 1 ст.816, положення ст. 818 та статей 822-824 цього Кодексу. Договір найму (оренди) житла належить до двосторонніх правочинів, тому він має відповідати умовам дійсності правочинів і договорів, а саме положенням ст.ст.202, 203 та глави 52 Цивільного кодексу України. До істотних умов договору належать умови про предмет договору, дані про осіб, які проживатимуть разом із наймачем, а також всі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Сторонами договору найма житла є наймодавець, - особа, яка є власником житла, і наймач - особа, якій передається житло в користування. Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. 12 липня 2014 року між [PERSON] та [PERSON] укладено Договір оренди житлового приміщення. (а.с.6-7) За умовами даного договору, Орендодавець надає, а Орендар приймає в оренду 3-кімнатну квартиру за адресою: [ADDRESS] (п.2.1 Договору). Вказана квартира здається в придатному для проживання стані, зі справним сантехнічним та електричним обладнанням, без права суборенди (п.3.1., 3.2. Договору). Приміщення та майно здається в оренду строком на 12 місяців з 01.08.2014р. до 01.08.2015р. (п.3.3. Договору) Орендар зобов'язується щомісячно оплачувати електроенергію, а також комунальні послуги (опалення, прибирання території), воду, Інтернет не пізніше 10 числа кожного місяця (п.3.4. Договору) Відповідно до п.3.11. Договору, він може бути достроково припинений однією із сторін шляхом письмового повідомлення іншій стороні не пізніше, ніж за 30 днів до фактичного звільнення квартири. Орендна плата за один календарний місяць складає 4200,00грн. (п.4.1. Договору) Оплата проводиться 5 числа кожного місяця, але не пізніше 10 числа кожного місяця. У випадку несплати орендатором орендодавцю після обумовленого в п.4.3. та п.3.4. строку договір оренди розривається автоматично. (п.4.3. Договору) У визначену Договором оренди житлового приміщення від 12.07.2014р. дату початку строку оренди - 01 серпня 2014 року, між Фізичною особою-підприємцем [PERSON] та [PERSON] укладено Договір оренди (найму) квартири №59-Б/184 (далі по тексту - Договір оренди). (а.с.8-11) Згідно умов даного Договору оренди, Орендодавець передає, а Орендар приймає в строкове платне користування квартиру в [ADDRESS], з метою тимчасового проживання останнього та членів його сім'ї. Орендодавець погоджується, що разом із Орендарем в орендованій квартирі проживатимуть наступні члени його сім'ї: [PERSON] та [PERSON] (п.1.1., п.1.2. Договору оренди). Пунктом 2.1. Договору оренди визначено, що Орендодавець, серед іншого, має право: вимагати від Орендаря належного виконання умов цього Договору; розірвати Договір достроково, письмово попередивши про це Орендаря за 15 днів; вимагати вивільнення займаної квартири Орендарем протягом 3 денного строку, при достроковому розірванні договору; вимагати від Орендаря своєчасного внесення плати за користування квартирою; вимагати своєчасної сплати за комунальні послуги та не допущення появи та зростання боргу за них. Пунктом 3.2. Договору оренди визначено, що Орендар, серед іншого, зобов'язаний: вчасно в порядку та на умовах цього договору сплачувати плату за оренду квартири та інші платежі (квартплату, вартість комунальних послуг, кабельного телебачення, інтернет та інші супутні платежі). Розрахунки за цим Договором проводяться в грошовій формі та здійснюються у повному обсязі єдиним платежем за кожний місяць користування квартирою переданою в оренду (п.4.1. Договору оренди). За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 4200,00грн. (п.4.2. Договору оренди) Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця (п.4.3. Договору оренди). Орендар самостійно оплачує вартість комунальних послуг, кабельного телебачення та зв'язку, і супутніх платежів, а також вносить квартплату (п.4.5. Договору оренди). Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2015 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору (п.7.1. Договору оренди). Зміни і доповнення до цього Договору вносяться за взаємною згодою сторін, шляхом укладання додаткових письмових договорів (угод) (п.7.3. Договору оренди). Відповідно до п.7.4. Договору оренди, він може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін, у разі порушення Стороною умов цього Договору. Крім того, пунктом 7.5. Договору оренди визначено, що на вимогу Орендодавця Договір може бути розірвано, серед іншого, у випадках: невнесення Орендарем плати, передбаченої п.п.4.2., 4.5. за два і більше місяці; систематичному невиконанні та/або порушенні строків розрахунків оплати за квартиру передану в найм; якщо квартира стане необхідна для проживання самого орендодавця та членів його сім'ї. При цьому Орендодавець повинен попередити про таке розірвання не пізніше ніж за 1 місяць. У разі розірвання цього договору на вимогу орендодавця, договір вважається розірваним з моменту одержання Орендарем письмового повідомлення про розірвання договору. Дострокове розірвання цього договору найму не вважається односторонньою відмовою Сторони від цього договору (п.7.7. Договору оренди). 01 серпня 2014 року між ФОП [PERSON] та [PERSON] підписаний Акт прийому-передачі приміщення по Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року (а.с.14). 31 липня 2015 року між Фізичною особою-підприємцем [PERSON] та [PERSON] укладено Додатковий договір №1 до Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, згідно якого сторони дійшли згоди викласти пункти 4.2., 4.3., 7.1. у наступній редакції: «За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 5500,00грн. В день укладання Договору Орендар сплачує за поточний місяць та за останній місяць оренди, яка становить 11000,00грн. Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця. Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2016 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору». (а.с.12) 20 липня 2016 року між Фізичною особою-підприємцем [PERSON] та [PERSON] укладено Додатковий договір №2 до Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, згідно якого сторони дійшли згоди викласти пункти 4.2., 4.3., 7.1. у наступній редакції: «За користування квартирою Орендар сплачує Орендодавцю щомісячну плату в розмірі 5500,00грн. В день укладання Договору Орендар сплачує за поточний місяць та за останній місяць оренди, яка становить 11000,00грн. Внесення поточної плати здійснюється щомісяця до 15 числа кожного місяця. Даний Договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до 01 серпня 2017 року, а в частині здійснення розрахунків - до повного виконання Сторонами своїх зобов'язань за даним договором. Строк дії договору може бути продовжено шляхом укладання додаткового договору». (а.с.13) 21 листопада 2016 року Фізичною особою-підприємцем [PERSON] направлено на адресу [PERSON] заяву, передану нотаріусом на підставі ст.84 Закону України «Про нотаріат», за змістом якої зазначалось, що ФОП [PERSON] повідомляє про дострокове розірвання Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, в зв'язку з тим, що квартира стала йому необхідна для його проживання та проживання членів його сім'ї. Договір вважається розірваним з моменту одержання Орендарем письмового повідомлення про розірвання Договору оренди. В цій заяві була викладена вимога про звільнення переданої в оренду квартири протягом п'ятнадцяти днів з дня отримання даної вимоги та забезпечити її звільнення всіма мешканцями, в тому числі, але не виключно, особами, зазначеними в п.1.2. Договору оренди та третіми особами. (а.с.21, 22) Стаття 526 ЦК України встановлює загальні умови виконання зобов'язань та закріплює основний принцип виконання зобов'язань - принцип належного виконання, що стосується як суб'єктів, так і предмета, строку чи терміну, місця і способу виконання (статті 527 -545 ЦК України). За змістом статті 526 ЦК України належне виконання зобов'язання - це передусім виконання його відповідно до умов договору і вимог ЦК України та інших актів цивільного законодавства. Як визначено частиною 1 ст.627 ЦК України, відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Статтею 629 ЦК України визначена обов'язковість договору для виконання сторонами. Як вже зазначалось вище, серед визначених п.2.1. Договору оренди прав Орендодавця, яким є позивач у справі, визначено його право розірвати достроково договір, письмово повідомивши про це Орендаря за 15 днів. Таким чином, підписанням даного договору, сторони погодили право орендодавця в односторонньому порядку розірвати Договір оренди, повідомивши про це Орендаря за 15 днів. Крім того, відповідно до ч.1 ст.782 Цивільного кодексу України встановлено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. При цьому пунктом 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України визначено, що договір найму житла може бути розірвано за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази. Згідно зі ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ЦПК. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. На підтвердження порушення відповідачем зобов'язань за договором оренди , позивачем долучено розрахунки за комунальні послуги, оплата яких, згідно умов договору, покладена на відповідача. Так, заборгованість по оплаті за опалення в орендованій відповідачем у позивача квартирі виникла в жовтні 2016 року та станом на березень 2017 року складає 7637,55грн. (а.с.90-91); заборгованість по споживанню електричної енергії виникла наприкінці 2015 року та станом 20.03.2017 року становить 1160,51грн. (а.с.92); станом на 01 лютого 2017 року заборгованість по сплаті за житлово-комунальні послуги становить 1496,95грн. (а.с.93) Виходячи з наведеного, вищезазначених умов Договору оренди, вимог закону та встановлених судом фактичних обставин справи і визначених відповідно до них правовідносин, суд приходить до висновку, що позов Фізичної особи-підприємця [PERSON] до [PERSON] в частині вимог про розірвання договору оренди (найму) квартири, підлягає задоволенню, оскільки в судовому засіданні встановлено порушення відповідачем визначене умовами договору право позивача на розірвання договору в односторонньому порядку, а також тривале - понад встановлені ч. 1 ст. 782 та п. 1 ч. 2 ст. 825 ЦК України строки невнесення відповідачем [PERSON] плати за комунальні та інші послуги по квартирі [ADDRESS], а відповідачем не надано належних та допустимих доказів на підтвердження здійснення сплати як орендних платежів за Договором оренди, так і оплати за комунальні та інші, визначені договором послуги. Разом з тим, суд не вбачає підстав для задоволення вимог позивача в частині виселення в примусовому порядку з квартири [ADDRESS] [PERSON], [PERSON], [PERSON], та будь-яких інших членів його сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, шляхом вивільнення [PERSON], членами його сім'ї, та 3-ми особами, приміщення квартири [ADDRESS], повернення відповідачем позивачу приміщення квартири разом з усіма речами, що були в ній на момент передачі квартири в оренду, передання відповідачем позивачу усіх наявних ключів (дублікатів ключів) від приміщення квартири та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири [ADDRESS], виходячи з наступного. Відповідно до пункту 5.3. Договору оренди обумовлено, що у разі розірвання Договору Орендар повинен привести помешкання в належний стан та звільнити його у 3 денний строк. Факт передачі квартири від Орендаря до Орендодавця оформляється актом приймання-передачі, що підписується Орендарем та Орендодавцем. Після підписання акту приймання-передачі квартири, орендар передає Орендодавцю усі ключі наявні у Орендаря від квартири (п.5.5. Договору оренди). Враховуючи, що вимога позову про розірвання Договору оренди задоволена даним рішенням, тому з урахуванням положень п. 5.3., 5.5. Договору оренди, вимоги позову про виселення відповідача та третіх осіб, повернення приміщення квартири з усіма речами, передання ключів та складання акту приймання-передачі житлового приміщення квартири [ADDRESS], є передчасними. Крім того, стосовно вимоги про виселення з квартири залучених до участі у справі третіх осіб, слід зазначити наступне. Відповідно до ч. 1 ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому Цивільним процесуальним кодексом України, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Положеннями ст. 15 Цивільного кодексу України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Згідно з ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Як роз'яснено у п. 11 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 18.12.2009 року за № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів та осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси (частина перша та друга статті 3 ЦПК України), то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, а якщо були то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це. Разом з тим, однією з засад судочинства, регламентованих п. 4 ч. 3 ст. 129 Конституції України, є змагальність сторін та свобода в наданні ними до суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості. При цьому, ФОП [PERSON], звертаючись до суду з позовом до [PERSON] просив виселити [PERSON], [PERSON] при цьому, вказані особи не є відповідачами по даній справі, залучені до участі у справі у якості третіх осіб, в силу положень ч.4 ст.31 Цивільного процесуального кодексу України, кожна із сторін має право вимагати виконання судового рішення в частині, що стосується цієї сторони, що зумовлює покладення вимог зобов'язального характеру лише на сторін процесу, тобто позивача та відповідача у цивільному процесі, тому суд не має права покладати обов'язки та вимагати виконання рішення суду від [PERSON] та [PERSON], які за своїм процесуальним статусом залучені до участі у справі у якості третіх осіб без самостійних вимог, з дотриманням вимог ст.35 Цивільного процесуального кодексу України. В той же час, вимога про виселення будь-яких інших членів сім'ї, а також усіх 3-х осіб, які можуть тимчасово проживати в орендованій квартирі, заявлена щодо невизначеного кола осіб, крім того, стороною позивача не надано суду жодного доказу на підтвердження проживання в спірній квартири будь-яких осіб, крім відповідача та третіх осіб, тому в цій частині позовні вимоги не підлягає задоволенню. Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. ( ст. 15 Цивільного кодексу України) Згідно з ч. 1 ст. 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до частини третьої ст.212 Цивільного процесуального кодексу України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності. З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що позов Фізичної особи-підприємця [PERSON] до [PERSON], треті особи: [PERSON], [PERSON], про розірвання договору оренди (найму) квартири, виселення шляхом вивільнення приміщення квартири, повернення приміщення квартири та вчинення певних дій, підлягає задоволенню частково в частині позовних вимог про розірвання Договору оренди (найму) квартири №59-Б/184 від 01 серпня 2014 року, укладений між Фізичною особою - підприємцем [PERSON] та [PERSON], в іншій частині позовні вимоги не підлягають задоволенню. Відповідно до положень ст.88 Цивільного процесуального кодексу України, вирішуючи питання розподілу судових витрат, суд присуджує стягнути з [PERSON] на користь Фізичної особи - підприємця [PERSON] судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1378,00 грн., який сплачено позивачем при зверненні з цим позовом до суду. Враховуючи наведене та

Outcome: partial