Jurisdiction: civil
Date: 2014-03-19 00:00:00

У червні 2013 року ТОВ «Агрофірма «Агротіс» звернулося до суду з позовом до відповідача [PERSON] ,мотивуючи свої вимоги тим, що 29 грудня 2004 року між товариством та орендодавцем - [PERSON] укладено договір оренди землі № 8/56 на 12 років до 29 грудня 2016 року. За договором в оренду передано земельну ділянку загальною площею 6,88 гектари. 29 грудня 2004 року здійснено державну реєстрацію цього договору. Порушуючи вимоги ст. 27 Закону України «Про оренду землі» та ст. 95 Земельного кодексу України [PERSON] у 2013 році зайняв вказану передану в оренду земельну ділянку та посіяв на ній соняшник. У зв'язку з чим за 2013 рік товариство не отримало доходи у розмірі 16210,00 грн. Просили стягнути збитки у розмірі 16 210,00 грн., як неодержаний дохід за час тимчасового невикористання земельної ділянки через незаконні дії відповідача; усунути перешкоди з боку відповідача в праві користування земельною ділянкою шляхом зобов'язання [PERSON] звільнити земельну ділянку для подальшого її використання по договору оренди; стягнути судовий збір у розмірі 229 грн.40 коп. [PERSON] звернувся до суду з зустрічною позовною заявою, яку уточнив під час розгляду справи. Згідно позову [PERSON] просить визнати вказаний договір оренди земельної ділянки недійсним з таких підстав. Вказано, що в порушення вимог ст.ст. 203, 638 ЦК України та ст.ст. 15, 19 закону України «Про оренду землі» в договорі не вказані такі істотні умови - відсутнє зазначення сторони,яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини. В п. 31 договору вказано, що такий ризик несе орендар, а у п. 32 того є договору вказано, що цей ризик несе орендодавець, а також відсутнє положення про те, що при визначенні строку договору не враховано період ротації основної сівозміни; до договору не долучено кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень ) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості), що унеможливлює її ідентифікацію на місцевості, що є підставою для визнання договору недійсним. У судовому засідання представник Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Агротіс» Вакал О.Г. позов товариства підтримала і підтвердила доводи позовної заяви, а позов [PERSON] не визнала і вказала, що невід'ємною частиною договору оренди є копія державного акту на право власності на землю з вказанням кадастрового номеру та плану орендованої земельної ділянки та схемами розташування її на місцевості, акт передачі земельної ділянки в оренду, тобто, при укладанні та реєстрації договору оренди всі необхідні документи, які ідентифікують земельну ділянку, було надано, на момент укладення договору законодавчо не було встановлено порядок визначення періоду ротації основної сівозміни при укладенні договорів оренди землі, тому його не могло бути внесено до договору, що ж стосується визначення особи, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди, то цю особу вказано у п. 32 договору. Представник [PERSON] - [PERSON] позов [PERSON] підтримала і підтвердила доводи позовної заяви, а позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «Агротіс» не визнала і вказала, що договір оренди необхідно визнати недійсним, через що немає підстав для задоволення позову ТОВ «Агрофірма «Агротіс». Представник третьої особи - Управління Держземагенства у Олександрівському районі Донецької області пояснив, що вони не мають можливості дати висновок по справі, так як їх відділ в той час не здійснював реєстрацію зазначених договорів аренди і займалось цим управління державного земельного кадастру, тому просив суд вирішувати справу на свій розсуд. Суд, заслухавши сторони та дослідивши письмові матеріали справи: копію договору оренди з додатками, акт обстеження спірної земельної ділянки, розрахунок неотриманої вигоди з документами про урожайність та цінами на соняшник, встановив наступне: 29 грудня 2004 року між орендарем ТОВ «Агрофірма «Агротіс» та орендодавцем - [PERSON] укладено договір оренди землі № 8/56 на 12 років до 29 грудня 2016 року. За договором в оренду передано земельну ділянку загальною площею 6,88 гектари, розташовану на території Беззаботівської сільської ради, належну [PERSON] на праві власності на підставі державного акту від 03 грудня 2004 року, цільове призначення якої визначено - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва . 29 грудня 2004 року здійснено державну реєстрацію цього договору. В 2013 році [PERSON] зайняв передану в оренду земельну ділянку та посіяв на ній соняшник. Відносини, пов'язані з орендою землі регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України « Про оренду землі « тощо. Відповідно до положень ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу,іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства ,його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків ,що обумовлені ним. Згідно ч.1.ст.638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. За змістом ч.2 ст.792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом . Частиною 1 ст.14 Закону України « Про оренду землі« передбачено , що договір оренди укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України . Статтею 18 зазначеного Закону встановлено, що договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації . Відповідно до ст. 15 Закону України «Про оренду землі« істотними умовами договору оренди землі є : об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки ); строк дії договору оренди:орендна плата із зазначенням її розміру ,індексації,форм платежу,строків ,порядку її внесення і перегляд та відповідальність за її несплату ; умови використання та цільове призначення земельної ділянки ,яка передається в оренду ;умови збереження стану об'єкта оренди ; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю ;умови повернення земельної ділянки орендодавцеві ; існуючі обмеження (обтяження ) щодо використання земельної ділянки ; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини ; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог ст. 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до Закону (ч.2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі»). Відповідно ч.4ст.15 Закону України « Про оренду землі « невід'ємною частиною договору оренди землі є : план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду ; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості ); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. З досліджених матеріалів справи вбачається, що 29 грудня 2004 року між сторонам укладено договір оренди належної відповідачу земельної ділянки сільськогосподарського призначення терміном на 12 років та додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 01 червня 2010 року (а.с.18-20,22). Сторонами 29 грудня 2004 року підписано акт приймання-передачі землі,що є невід'ємною частиною договору . До договору надано план (схема ) меж земельної ділянки із зазначенням кадастрового номера 1420381000:01:000:0489 (а.с.21, 23-24). В договорі зазначено сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини, визначено строк дії договору. Згідно ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Договором про оренду землі передбачено, що строк дії договору оренди землі становить 12 років, що не суперечить нормам законодавства. Відповідно до положень ч. 3 ст. 52 Закону України «Про землеустрій» від 22 травня 2003 858-IV редакції Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України по збереженню родючості ґрунтів» від 04 червня 2009 року № 1443-V, порядок розробки проектів землеустрою, що забезпечують еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, встановлюється Кабінетом Міністрів України. Порядок розроблення проектів землеустрою, що забезпечують еколого - економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, в подальшому був врегульований постановою Кабінету Міністрів України від 02 листопада 2011 року № 1134, тоді як спірний договір оренди землі вже було укладено 29 грудня 2004 року. Тобто,на момент укладення договору оренди землі не було законодавчо визначено порядку розробки проектів землеустрою,та сторони в п.18 договору між собою погодили,що передача земельної ділянки позивача в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. Таким чином, відсутність на момент укладення договору оренди землі проекту її землеустрою не може бути підставою для визнання недійсним договору оренди землі, оскільки у відповідності до положень ст. 5 ЦК України акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності. Акти цивільного законодавства не мають зворотної дії у часі. Пункт 26 договору оренди землі, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс», передбачає, що на орендовану земельну ділянку не встановлено обмеження (обтяження) та інші права третіх осіб (наявність державних ліній електропередач, газо та водопроводів і таке інше), а також відсутні підстави обмежень (обтяжень).У зв'язку з цим не було необхідності в виготовленні кадастрового плану для укладення договору оренди. Пункт 18 договору оренди землі, вказує, що передання земельної ділянки в оренду здійснюється без розроблення проекту її відведення. Частина 4 ст. 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції станом на 29 грудня 2004 року) також передбачає, що передача земельної ділянки, межі якої визначено в натурі (на місцевості), в оренду без зміни її цільового призначення здійснюється без розроблення проекту її відведення. Пункт 2 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 квітня 2004 року № 677, проект відведення земельної ділянки розробляється у разі зміни цільового призначення земельної ділянки відповідно до закону та у разі надання, передачі земельної ділянки, вилучення (викуп), відчуження земельної ділянки (її частини), межі якої не встановлено в натурі (на місцевості). Акт визначення меж земельної ділянки у натурі (на місцевості) виготовляється разом з проектом відведення, однак як зазначено вище, договором не було передбачено її виготовлення. Межі земельної ділянки, яка належить [PERSON] на праві приватної власності, були визначені при виготовленні технічної документації для отримання останньому державного акта на право власності на земельну ділянку серія ДН № 097979. Копія державного акту, при виготовленні, видачі та реєстрації якого було складено план та схему земельної ділянки, кадастровий план з відображенням існуючих обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів, є невід'ємною частиною договору оренди землі і є достатнім документом, який ідентифікує земельну ділянку. Щодо ризику випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини,то п.31 договору щодо обов'язків орендаря вказує,що орендар несе ризик пошкодження чи знищення об'єкту оренди чи його частини згідно з цим договором ,а п.32 договору оренди уточнює,що ризик випадкового знищення або пошкодження об'єкта оренди чи його частини несе орендодавець. Пункт 31 договору є відсильною умовою договору ,який безпосередньо вказує та уточнює іншу умову своєї дії в цьому ж договорі. Згідно п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі», яка діяла на момент державної реєстрації договору, для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів : заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди у трьох примірниках; план (схему) земельної ділянки, яка подається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурсних засадах; копію державного акту на право власності на землю, що перебуває у власності фізичної або юридичної осіб. Частина 2 п. 5 вищевказаної постанови передбачала, що для державної реєстрації договір оренди у разі не визначення земельної ділянки в натурі додається акт перенесення меж земельної ділянки, яка надається в оренду, а у разі надання її в оренду із зміною цільового призначення - проект відведення земельної ділянки. ТОВ «Агрофірма «Агротіс» уповноваженому органу, який проводить державну реєстрацію договорів оренди земельної ділянки надав всі документи, які надають змогу індивідуалізувати об'єкт оренди. Договір оренди, укладений між [PERSON] та ТОВ «Агрофірма «Агротіс» є типовим, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, який пропонує умови, які сторони повинні обрати. Відповідно до ч.1. ст.210 ЦК України та ч.1.ст.20 Закону України « Про оренду землі « (в редакції станом на 29.12.2004 року) договір оренди землі підлягає державній реєстрації та відповідно ч.1.ст.210,ч.3.ст.640 ЦК України,ст.18 Закону України « Про оренду землі» є укладеним з моменту його державної реєстрації . Договір оренди пройшов державну реєстрацію в Олександрівському РВ ДРФ ДП «ЦДЗК», про що у державному реєстрі вчинено запис № 8/56 від 29.12.2004 року. Умови договору оренди землі відповідають вимогам діючого законодавства, а форма договору відповідає Типовій формі договору, що затверджена постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220 з наступними змінами . З матеріалів справи вбачається, що сторонами досягнуто домовленості з усіх істотних умов, товариство протягом тривалого часу користувалося земельною ділянкою й доказів того, що [PERSON] не погоджувався із цими умовами оренди суду не надано. Виходячи з викладеного, суд приходить до висновку про те, що відсутні підстави для визнання договору оренди недійсним ,оскільки він зареєстрований в Олександрівському РВ ДРФ ДП « ЦДЗК»,містить всі передбачені законодавством істотні умови, а тому у задоволенні зустрічного позову [PERSON] слід відмовити. Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною першою статті 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Як вбачається з п.15 договору оренди від 29 грудня 2004 року ТОВ « Агрофірма»Агротіс» ,як орендар ,має право використовувати земельну ділянку для вирощування товарної сільськогосподарської продукції. Згідно п.30 договору орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору . Таке ж право орендаря закріплено в ст.25 Закону України « Про оренду землі». У п.»а» ч.1. ст.95 Земельного кодексу України також зазначено,що землекористувачі мають право самостійно господарювати на землі. Відповідно до п.29 договору оренди орендодавець зобов'язаний не втручатися у господарську діяльність орендаря і не створювати йому будь-яких перешкод при виконанні умов договору . Частина 2 ст.24 Закону України » Про оренду землі» передбачає зобов'язання орендодавця не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Відповідно ч.1.ст.27 Закону України « Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні зі захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Згідно ч.2.ст.95 Земельного кодексу України порушені права землекористувачів підлягають відновленню в порядку, встановленому законом. Згідно п.»г» ч.1.ст.95 Земельного кодексу України землекористувачі, якщо інше не передбачено законом або договором, мають право на відшкодування збитків у випадку,передбаченому законом. Відповідно п.»д» ч.1.ст.156 Земельного кодексу України власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки ,заподіяні внаслідок: неодержання доходів за час тимчасового невикористання земельної ділянки . Згідно ч.1ст.28 Закону України « Про оренду землі « орендар має право на відшкодування збитків, яких він зазнав унаслідок невиконання орендодавцем умов ,визначених договором оренди землі. Збитками вважаються : доходи, які орендар міг би реально отримати в разі належного виконання орендодавцем умов договору . Відповідно до ч.2. т. 27 Закону України « Про оренду землі «орендар в установленому законом порядку має право витребувати орендовану земельну ділянку з будь-якого незаконного володіння та користування ,на усунення перешкод у користуванні нею. Як встановлено судом першої інстанції та не оспорювалося сторонами в 2013 році [PERSON] зайняв передану в оренду земельну ділянку та посіяв на ній соняшник, що підтверджується актом обстеження земельної ділянки від 21 травня 2013 року (а.с.8-9). Порушене право орендаря на користування орендованою земельною ділянкою підлягає захисту, а тому позовні вимоги в частині зобов'язання [PERSON] усунути перешкоди в праві користування ТОВ «Агрофірма « Агротіс» орендованою земельною ділянкою, загальною площею 6,88 га розташованою на території Беззаботівської сільської ради шляхом звільнення земельної ділянки для подальшого її використання за договором оренди, зареєстрованим в Олександрівському РВ ДРФ ДП « ЦДЗК» за № 8/56 від 29.12.2004 року обґрунтовані та підлягають задоволенню. Разом з тим, суд не погоджується з розрахунком суми збитків товариства, оскільки існує передбачений чинним законодавством порядок визначення розміру та відшкодування збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам. Розмір заподіяної шкоди, як неодержані доходи за час тимчасового невикористання земельної ділянки через незаконні дії відповідачки, був визначений товариством та склав 16 210,00 грн. (а.с.5-6). Частиною 2 статті 22 ЦК України встановлено, що збитками є доходи,які особа могла б реально одержати за звичайних обставин, якби її право не було порушено (упущена вигода). Відповідно до ч.2 ст.152 Земельного кодексу України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю,навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою і відшкодування завданих збитків. Відповідно до ст. 157 ЗК України відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам здійснюють органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, які використовують земельні ділянки, а також органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, громадяни та юридичні особи, діяльність яких обмежує права власників і землекористувачів або погіршує якість земель, розташованих у зоні їх впливу, в тому числі внаслідок хімічного і радіоактивного забруднення території, засмічення промисловими, побутовими та іншими відходами і стічними водами. Порядок визначення та відшкодування збитків власникам землі і землекористувачам встановлюється Кабінетом Міністрів України. Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України у п. 14 постанови від 16 квітня 2004 року № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» (далі Постанова), розміри збитків, заподіяних власникам землі та землекористувачам вилученням (викупом) або тимчасовим зайняттям земельних ділянок у встановленому порядку, визначаються комісіями, створеними Київською та Севастопольською міськими, районними державними адміністраціями, виконавчими комітетами міських (міст обласного значення) рад відповідно до Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284). У такому ж порядку визначаються збитки, заподіяні обмеженням прав власників землі та землекористувачів, погіршенням якості земель або приведенням їх у непридатний для використання за цільовим призначенням стан унаслідок негативного впливу, спричиненого діяльністю підприємств, установ, організацій та громадян. Відповідно до п.1 Порядку визначення та відшкодування збитків власникам землі та землекористувачам, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 19 квітня 1993 року № 284) власникам землі та землекористувачам відшкодовуються збитки, заподіяні вилученням (викупом) та тимчасовим зайняттям земельних ділянок та неодержання доходів у зв'язку з тимчасовим невикористанням земельних ділянок. Пунктом 3 цього Порядку встановлено, що відшкодуванню підлягають збитки власників землі і землекористувачів, у тому числі орендареві, включаючи і неодержані доходи, якщо вони обґрунтовані. При цьому зазначено, що неодержаний доход-це доход,який міг би одержати власник землі,землекористувач, у тому числі орендар,із земельної ділянки і який він не одержав внаслідок її тимчасового зайняття. Відповідно до пункту 5 Порядку збитки відшкодовуються власникам землі і землекористувачам,у тому числі орендарям, підприємствами,установами,організація ми та громадянами,що їх заподіяли ,за рахунок власних коштів не пізніше одного місяця після затвердження актів комісій. Згідно до ст. 59 ЦПК України,обставини,які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування,не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування,відповідно розмір збитків землекористувачів за законодавством визначається комісією,створеною райдержадміністрацією,виконавчим комітетом міських рад. Таким чином, за змістом положень статей 156,157 Земельного кодексу України ,статей 11,13,22 ЦК України ТОВ « Агрофірма «Агротіс» не набув право на відшкодування спричинених йому збитків у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України . Позивач ТОВ « Агрофірма «Агротіс» не довів належними засобами доказування наявність всіх умов,необхідних для застосування цивільно-правової відповідальності,а тому позовні вимоги в частині відшкодування збитків задоволенню не підлягають. На підставі ст.88 ЦПК України з [PERSON] необхідно стягнути на користь ТОВ « Агрофірма «Агротіс» понесені та документально підтверджені витрати по сплаті суми судового збору, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, у розмірі 114 грн.70коп.(а.с.1).

Outcome: partial