Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-20 00:00:00

у травні 2019 р. представник позивача звернувся з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , загальною площею 64,4 кв.м., житловою площею 39,7 кв.м., що був укладений 23.04.2019 між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Актів проперті Менеджмент», стягнення витрат на правничу допомогу та судових витрат. Позовні вимоги обгрунтовані тим, що 31.03.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» та позивачем укладено кредитний договір №014/10615/2/12423, відповідно до умов якого позичальник отримав кредитні кошти у розмірі 78409 дол. США зі сплатою 12 % річних, терміном до 20.03.2025. В якості забезпечення виконання зобов`язання сторони уклали договір іпотеки №014/10615/2/12423/1, предметом якого, з урахуванням договору про внесення змін від 31.03.2008, є квартира [ADDRESS] , яка належала позивачу на праві приватної власності. У подальшому права кредитора за кредитним договором та права іпотекодержателя за договором іпотеки були відступлені на користь ТОВ «Фінансова компанія «Інновація». 26.04.2019 позивачу стало відомо про те, що 23.04.2019 предмет іпотеки було відчужено на користь ТОВ «Актів проперті Менеджмент» на підставі договору купівлі-продажу квартири, укладеного між товариствами. Відчуження майна відбулось незаконно, з порушенням прав позивача, як власника житла. Зокрема, право власності було набуто відповідачем у період дії мораторію на примусове відчуження житла, з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку», з порушенням порядку здійснення звернення стягнення на майно, не враховано прав та законних інтересів малолітніх дітей, що проживали у квартирі, а також те, що на момент укладення договору купівлі-продажу майна від 23.04.2019 був чинний арешт, що і було підставою для відмови у державній реєстрації прав власності. Ухвалою суду від 28.06.2019 відкрито провадження по справі, призначено підготовче судове засідання (а.с. 49). Ухвалою суду від 28.06.2019 вжито заходи забезпечення позову, шляхом накладення арешту на квартиру [ADDRESS] , загальною площею 64,4 кв.м., житловою площею 39,7 кв.м. (а.с. 50). Постановою Київського апеляційного суду від 07.08.2019 ухвалу Святошинського районного суду м. Києва від 28.05.2019 залишено без змін (витяг а.с. 112-115). 21.06.2019 представник ТОВ «Актів проперті Менеджмент» подав відзив на позовну заяву, проти позовних вимог заперечує, з огляду на те, що спірна квартира на момент укладення договору не використовувалась для особистого постійного проживання позивача та його неповнолітніх дітей, позивач постійно працює в м. Рівному. Спірне майно використовувалось для здачі в оренду третім особам з метою отримання прибутку. Крім того, умовами договору іпотеки передбачалось, що позивач гарантує, що предметом іпотеки не мають права користуватись діти. На момент укладення спірного договору, неповнолітніх осіб зареєстровано у приміщенні не було. На спірні правовідносини не поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», кредитні кошти надавались позивачу для інвестування в об`єкт нерухомості, отриманий позивачем кредит не є споживчим. Продаж квартири здійснено з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», позивачу надсилалось повідомлення про звернення стягнення, ринкова вартість квартири на день продажу становила 1308600 грн. 00 коп., заборгованість позивача склала 105034 дол. США 16 центів (т. 1 а.с. 61-67). 11.07.2019 представник позивача подав відповідь на відзив, зазначив про відсутність доказів того, що спірна квартира використовувалась для здачі в оренду третім особам. Відповідні документи позивачем зі сторонніми особами не укладались, а тому відсутні підстави вважати, що квартира використовувалась позивачем не для власного проживання. На кредитні правовідносини поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», кредитні кошти надавались для придбання квартири, проте, на момент укладення договору будинок не був зданий в експлуатацію, а тому кредитні кошти вкладались в майнові права на квартиру. Позивач проживає у спірній квартирі, іншого житла у нього нема. Продаж квартири, що була предметом іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у позасудовому порядку проведено без відповідних правових підстав та всупереч вимогам законодавства, позивач не був належним чином повідомлений про намір здійснення продажу квартири, поштових повідомлень не отримував та не ставив свій підпис на рекомендованому повідомленні (т. 1 а.с. 111-113). 21.08.2019 представник відповідача ТОВ «Актів проперті Менеджмент» подав заперечення на відповідь на відзив, зазначив про наявність доказів того, що квартира позивачем для постійного користування не використовується, про що зазначено у відповідних актах приватного виконавця, рекламними оголошеннями про здачу в оренду майна. Посилання позивача про відсутність іншого житла не відповідає дійсності, оскільки його дружині належить нерухомість у м. Рівне, де позивач постійно проживає. Про намір здійснити відчуження майна, позивач повідомлявся належним чином, на його адресу відправлялось відповідне повідомлення. Норми Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» застосуванню не підлягає (а.с. 160-163). Ухвалою суду від 05.08.2019 представнику відповідача ТОВ «Проперті Менеджмент» відмовлено у задоволенні клопотання про зустрічне забезпечення позову (т. 1 а.с. 157). Ухвалою суду від 11.10.2019 до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог залучено [PERSON] (т. 1 а.с. 220). 28.10.2019 від представника відповідача ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» надійшли заперечення, проти позовних вимог заперечує, зазначає, що відчуження квартири відбулось з дотриманням вимог чинного законодавства, товариство мало необхідний обсяг прав для відчуження майна (т. 1 а.с. 229-237). 04.02.2020 представник позивача подав заяву про зміну підстав позову, зазначив, що відчуження спірного майна відбулось незаконно, з порушенням його прав, як власника житла. Зокрема, станом на момент укладення спірного договору, був чинний арешт майна, який було знято приватним виконавцем лише 02.05.2019, тобто після укладення даного договору. ТОВ «ФК «Інновація» не було достатнього обсягу прав для придбання та відчуження квартири, так як товариство не має генеральної ліцензії на здійснення валютних операцій, оскільки боргові зобов`язання за укладеним договором були виражені в іноземній валюті. Крім того, 15.05.2009 банк направив лист з вимогою достроково виконати зобов`язання за кредитним договором, таким чином змінивши строк його виконання. Після зміни строку дії кредитного договору, також змінився строк дії іпотечного договору, оскільки такий договір нерозривно пов`язаний з основним зобов`язанням. Крім того, на момент укладення спірного договору, не було достатніх доказів вчинення такого правочину, оскільки ТОВ «Актів проперті Менеджмент» не здійснив оплату коштів за квартиру, в результаті чого приватним нотаріусом вчинено виконавчий напис про звернення стягнення на майно. А договір оренди з [PERSON] укладено в момент невиконання останнім зобов`язання за укладеним договором купівлі-продажу майна, що вчинено з порушенням закону (т. 2 а.с. 46-50). У попередньому судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, зазначені в позові, відповіді на відзив. Представник відповідача ТОВ «ФК «Інновація» у попередньому судовому засіданні проти позовних вимог заперечував з підстав необгрунтованості та безпідставності позовних вимог, обставини, викладені у відзиві на позовну заяву, запереченнях підтримали. Представник третьої особи Раковська В.Ю. в попередньому судовому засіданні проти позовних вимог заперечували. Представник відповідача ТОВ «Актів проперті Менеджмент», третя особа приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І.В. у судове засідання не з`явились, про слухання справи повідомлені належним чином (а.с. 110), причини неявки суду не відомі. На підставі п. 1 ч. 3 ст. 223 ЦПК України у разі неявки в судове засідання учасника справи (його представника) без поважних причин або без повідомлення причин неявки які належним чином повідомлені про судове засідання, суд розглядає справу за відсутності такого учасника справи. Суд, всебічно з`ясувавши обставини, на які позивачка посилається як на підставу своїх вимог, підтверджених доказами, які були досліджені в судовому засіданні, вважає встановленими такі факти та відповідні їм правовідносини. Відповідно до ч. 1 ст. 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ч. 3 ст. 12, ч.ч. 1, 6 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Судом встановлено, що 31.03.2008 між ВАТ «Ерсте Банк» та [PERSON] укладено договір з фізичною особою №14/10615/2/12423, відповідно до умов якого позивачу надано кредит в сумі 78409 дол. США 00 центів, терміном до 20.03.2025, зі сплатою 12,00 % річних (п.1.1). Кредитні кошти призначені для інвестування в об`єкт нерухомості майна, яким є квартира [ADDRESS] (п.2.1) (а.с. 15-19). В якості забезпечення позову 31.03.2008 між Банком та позивачем укладено договір іпотеки №14/10615/2/12423/1, предметом якого є майнові права на квартиру [ADDRESS] . Приватним нотаріусом накладено заборону відчуження квартири (а.с. 20-24). 25.05.2009 ВАТ «Ерсте Банк» надіслав на адресу [PERSON] повідомлення про погашення заборгованості за кредитним договором у сумі 73412 дол. США 32 центи (т. 2 а.с. 60-61). Договором про внесення змін до договору іпотеки від 02.06.2009 сторони погодили, що предметом іпотеки є квартира [ADDRESS] . Договір посвідчено приватним нотаріусом Рівненського міського нотаріального округу Киселюк О.В. (а.с. 25-26). Відповідно до свідоцтва від 12.03.2009, квартира [ADDRESS] на праві приватної власності належить [PERSON] (а.с. 39). 27.05.2014 на підставі договору про відступлення права вимоги, укладеного між ВАТ «Ерсте Банк» на ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс», проведено зміну іпотекодержателя на ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» (т. 2 а.с. 53). 28.04.2015 іпотекодержателя ТОВ «Факторингова компанія «Глобал Фінанс» змінено на іпотекодержателя ТОВ «Фінанс Траст Груп» (т. 2 а.с. 53). 09.02.2017 ТОВ «Фінанс Траст Груп» та ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» уклали договір про відступлення права за договором іпотеки, відповідно до умов якого первісний іпотекодержатель відступає новому іпотекодержателю право за договором іпотеки (майнових прав на нерухоме майно, будівництво якого не завершено, з фізичною особою) №014/10615/2/12423 від 31.03.2008 (т. 2 а.с. 157). Ухвалою Рівненського міського суду Рівненської області від 20.03.2017 замінено стягувача ТОВ «Фінанс Траст Груп» на правонаступника ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» у виконавчому провадженні за позовом ПАТ «Ерсте Банк» до [PERSON] , [PERSON] про стягнення заборгованості (а.с. 181-183). Відомості про зміну іпотекодержателя на ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» відображені в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (т. 2 а.с. 53). 19.04.2017 Рівненським міським судом Рівненської області видано виконавчий лист про солідарне стягнення з [PERSON] та [PERSON] на користь ПАТ «Ерсте Банк» заборгованості за кредитним договором №14/10615/2/12423 від 31.03.2008 в сумі 944667 грн. 60 коп. Стягувачем є ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» (т. 2 а.с. 58). Рішенням Святошинського районного суду м. Києва від 26.03.2019 стягнуто солідарно з [PERSON] , [PERSON] на користь ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» донараховані кошти за кредитним договором №14/10615/2/12423 від 31.03.2008 у розмірі 825667 грн.49 коп. (т. 1 а.с. 89-93). 23.04.2019 між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ТОВ «Актів проперті менеджмент» укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, предметом якого є квартира [ADDRESS] , ціна продажу - 1308600 грн. 00 коп., право власності на яке належить [PERSON] . Договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І.В. (т. 2 а.с. 85-86). Вартість оцінки визначено на підставі звіту про оцінку ринкової вартості від 05.04.2019, (т. 2 а.с. 94-131). Пунктом 4 договору визначено, що продавець не менш ніж за 30 днів до укладення договору письмово повідомив іпотекодавця [PERSON] про намір укласти договір купівлі-продажу предмета іпотеки, що підтверджується рекомендованим повідомленням від 05.10.2018. Відчуження нерухомого майна здійснюється за 1308600 грн. 00 коп. (п. 6). Оплата здійснюється шляхом безготівкового перерахування коштів на рахунок продавця у строк до 30.04.2019 (п. 7). Факт відсутності заборони відчуження нерухомого майна, арешту та податкової застави підтверджується відповідними витягами та інформаційними довідками (п. 10). Відомості про власника вищевказаної квартири ТОВ «Актів проперті Менеджмент» 23.04.2019 внесені до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності (т. 1 а.с.88). 06.06.2019 приватним виконавцем Виконавчого округу м. Києва відкрито виконавче провадження ВП №59300226 про примусове виконання виконавчого напису №2740 виданого 03.06.2019 щодо звернення стягнення на квартиру [ADDRESS] , боржником за яким є ТОВ «Актів проперті Менеджмент», стягувачем - ТОВ «Фінансова компанія «Інновація». Сума заборгованості, що підлягає стягненню 1308600 грн. 00 коп. (т. 2 а.с. 62-63). Відповідно до матеріалів справи, а саме, з відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вбачається, що 31.03.2008 на предмет договору іпотеки приватним нотаріусом накладено заборону; 02.06.2009 приватним нотаріусом на підставі додаткової угоди до іпотечного договору накладено арешт на квартиру [ADDRESS] ; 26.07.2017 Рівненським міським ВДВС ГТУЮ у Рівненській області накладено арешт на нерухоме майно [PERSON] ; 08.04.2019 постановою державного виконавця Святошинського районного ВДВС м. Київ ГТУЮ у м. Києві знято арешт з майна; 19.04.2018 державним виконавцем Святошинського районного ВДВС м. Київ ГТУЮ у м. Києві накладено арешт на квартиру [ADDRESS] ; 21.09.2018 приватним виконавцем виконавчого округу м. Києва винесено постанову про арешт майна; 23.04.2019 обтяження припинено; 20.11.2019 обтяження припинено (т. 2 а.с. 53-55). 17.05.2019 між ТОВ «Актів проперті Менеджмент» та [PERSON] укладено договір оренди житла з правом викупу вказаної квартири (а.с. 136-140). 21.06.2019 складено акт про сплату у повному обсязі орендних платежів та виконання розрахунків за договором оренди житла з правом викупу (143-147). Частиною першою статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно статті 526 ЦК Українизобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч.1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Частинами 1, 4 ст. 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено право іпотекодержателя задовольнити свої вимоги за основними зобов`язаннями шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Відповідно до ст. 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 цього Закону. У відповідності до ч. 1 ст. 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. Дії щодо продажу предмета іпотеки та укладання договору купівлі-продажу здійснюються іпотекодержателем від свого імені, на підставі іпотечного договору, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки, без необхідності отримання для цього будь-якого окремого уповноваження іпотекодавця. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (ч.ч. 5,6 ст. 38 Закону України «Про іпотеку»). З матеріалів справи вбачається, що боржник [PERSON] неналежним чином виконував свої зобов`язання згідно умов укладеного між ним та ВАТ «Ерсте Банк» кредитного договору від 31.03.2008, що підтверджується наявними у справі письмовими доказами. Оскільки боржник неналежним чином виконував свої обов`язки за основним зобов`язанням, ТОВ «Фінансова компанія «Інновація», як особа, яка набула 09.02.2017 на підставі договору про відступлення права вимоги за договором іпотеки від 31.03.2008 права іпотекодержателя, отримало також згідно вимог ст. 33 Закону України «Про іпотеку» право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Пунктом 5.4 договору іпотеки визначено, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється за вибором іпотекодержателя: за рішенням суду, у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса, шляхом продажу іпотекодержателем предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу. Задоволення вимог іпотекодержателя у випадку невиконання іпотекодавцем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушення зобов`язання за цим або кредитним договором у встановлений іпотекодержателем строк (п. 5.5). Таким чином, іпотечний договір від 31.03.2008 містить застереження, яке надавало іпотекодержателю ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки у спосіб, встановлений ст. 38 Закону України «Про іпотеку». При цьому покладений на іпотекодержателя ст. 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язок щодо письмового повідомлення за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» виконало, що підтверджується відповідними повідомленнями (т. 2 а.с. 144-146). Враховуючи те, що оспорюваний договір купівлі-продажу був укладений відповідачами в порядку, визначеному діючим цивільним законодавством та Законом України «Про іпотеку», на підставі застереження, що міститься в іпотечному договорі, зважаючи на презумпцію правомірності правочину, задекларовану у ст. 204 ЦК України, а тому відсутні підстави для визнання даного договору недійсним. Обставини, зазначені позивачем, не знайшли свого підтвердження у ході розгляду справи та не є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу. Таким чином, суд оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності, приходить до висновку що позов не підлягає задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed