Jurisdiction: civil
Date: 2016-11-01 00:00:00

У травні 2016 року [PERSON] звернувся з позовом, в якому просив визнати недійсним договір оренди належного йому на праві власності житлового будинку від 1 вересня 2015 року № 2, укладений між ним та [PERSON], вказуючи, що зазначений договір він не підписував і волевиявлення на його укладення не мав. Рішенням від 31 серпня 2016 року Семенівський районний суд позовні вимоги [PERSON] задовольнив. Визнав недійсним договір оренди № 2 від 01 вересня 2015 року, укладений між сторонами, щодо житлового будинку № 141 по вул. Б. Хмельницького у м. Семенівка, Чернігівської області. В апеляційній скарзі [PERSON], посилаючись на порушення судом норм матеріального та процесуального права, неповноту зясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, просить скасувати зазначене рішення суду та ухвалити нове, яким відмовити в задоволенні позову. Доводи апеляційної скарги зводяться до того, що суд першої інстанції повинен був закрити провадження у справі на підставі п. 2 ст. 205 ЦПК України, оскільки між тим ж самими сторонами вже розглядався подібний спір з приводу дійсності договору оренди № 2, що підтверджується рішенням апеляційного суду Чернігівської області від 19 квітня 2016 року. Скаржник зазначає, що суд безпідставно задовольнив клопотання сторони позивача про призначення почеркознавчої експертизи, і призначивши її, проігнорував вказані [PERSON] питання, що мали бути обовязково вирішені експертами. Тому, відповідно до ч. 1 ст. 59 ЦК України, докази, отримані в результаті проведення експертизи, не повинні були братись судом до уваги. Також вказує, що під час розгляду справи залишена поза увагою та обставина, що він, як наймач, сумлінно виконував всі обовязки щодо додержання умов договору: доглядав за будинком, проводив поточні ремонтні роботи та своєчасна сплачував комунальні послуги. Відповідно до норм цивільного законодавства зазначені вимоги можуть застосовуватися саме до наймачів, а не до тимчасових мешканців. В письмових запереченнях позивач, вважаючи рішення суду законним і обґрунтованим та не погоджуючись з доводами апеляційної скарги, просить судове рішення залишити без змін. Вислухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта, перевіривши доводи апеляційної скарги та дослідивши матеріали справи, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню, виходячи з наступного. Відповідно до ч.ч. 1, 3 ст. 303 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції. Апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обовязковою підставою для скасування рішення. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що укладений у письмовій формі договір почав діяти між сторонами, але орендодавець з початку вересня 2015 року в усній формі вимагав виселення з будинку орендаря, а в жовтні 2015 року звернувся до останнього письмово. Враховуючи висновок експерта та приписи ст. 215 ЦК України, суд прийшов до висновку про недійсність договору оренди, оскільки дії орендодавця та орендаря, які хоч і були спрямовані на встановлення, зміну цивільних прав та обовязків, обговорювались в усній формі, але не створили правових наслідків, так як не були закріплені у письмовій формі. Проте, з таким висновком районного суду не може погодитись апеляційний суд, оскільки він не відповідає вимогам чинного законодавства, яким регулюються спірні правовідносини, враховуючи наступне. Встановлено, що позивачу на праві приватної власності належить домоволодіння по вул. Хмельницького, 141 у м. Семенівка, Чернігівської області, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 16 серпня 2004 року (а.с. 7). 01 вересня 2015 року між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди житлового будинку № 2, за яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове користування для проживання зі своєю сімєю в складі 4-х чоловік житловий будинок № 141 по вул. Б.Хмельницького в м. Семенівка (а.с. 5-6). Зазначений договір, відповідно до п. 1.7, укладений на 7 років, з 01 вересня 2015 року по 31 серпня 2022 року. Приписами ч. 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Як передбачено ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5-6 статті 203 цього Кодексу. Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Приписами ст. 793 ЦК України встановлено, що договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, що передбачено ч. 1 ст. 220 ЦК України. Відповідно до розяснень п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними № 9 від 06 листопада 2009 року, судам відповідно до ст. 215 ЦК України необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини якщо їх недійсність встановлена законом (ч. 1 ст. 219, ч. 1 ст. 220, ч. 1 ст. 224 тощо), та оспорювані якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (ч. 2 ст. 222, ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 225 ЦК тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний недійсним лише за рішенням суду. Зважаючи на викладене, колегія суддів приходить до висновку, що суд першої інстанції, не в повній мірі проаналізувавши вищенаведені норми та матеріали справи, прийшов до неправильного висновку про наявність підстав для задоволення вимог про визнання договору оренди житлового будинку недійсним, пославшись на недотримання під час його укладання вимог ст. 203 ЦК України. Як вже зазначалось, спірний договір оренди був укладений на сім років, отже, у відповідності до ст. 793 ЦК України підлягав обовязковому нотаріальному посвідченню. Наявність недодержання сторонами вказаної вимоги дає апеляційному суду підстави вважати спірний договір нікчемним, який, у відповідності до вимог чинного цивільного законодавства, є сам по собі недійсним і не потребує визнання його таким судом. Колегія суддів вважає, що позивач у випадку, якщо вважає своє право порушеним, може здійснити його захист шляхом предявлення позову про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину відповідно до положень ст. 216 ЦК України. У той же час, апеляційний суд не погоджується з доводами відповідача про те, що провадження у справі за позовом [PERSON] підлягає закриттю на підставі п. 2 ч. 1 ст. 205 ЦПК України, оскільки ці його твердження являються довільним тлумаченням норм цивільно-процесуального законодавства. Зі змісту рішення апеляційного суду Чернігівської області від 19 квітня 2016 року вбачається, що предметом спору були позовні вимоги [PERSON], повязані з виселенням [PERSON] та членів його сімї з житлового будинку, і рішення про дійсність чи недійсність договору оренди від 01 вересня 2015 року судом не приймалось (а.с. 18-20). Інші вказані [PERSON] в апеляційній скарзі доводи не впливають на правильність вирішення даного спору. Відповідач також не позбавлений можливості предявлення відповідного позову у випадку, якщо вважає, що за час проживання у спірному будинку йому були спричинені матеріальні та моральні збитки з боку [PERSON] або [PERSON] Враховуючи, що при ухваленні судового рішення висновки, зроблені районним судом, не в повній мірі відповідають обставинам, що мають значення для справи, допущенні порушення у застосуванні норм матеріального права, апеляційний суд, відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України, скасовує рішення суду першої інстанції з ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні позовних вимог [PERSON] про визнання договору недійсним.

Outcome: partial