Jurisdiction: civil
Date: 2017-09-06 00:00:00

У серпні 2016 року ПП «Агрофірма «Панчеве» звернулось до суду із вказаним позовом, в якому ставило питання про визнання недійсним договору оренди землі б/н від 08.09.2014 року стосовно земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER], укладеного між Фермерським господарством «Босько А.Б.» та [PERSON]; визнання поновленим договору оренди землі від 06.11.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та [PERSON]; визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 06.11.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та [PERSON] Позивач вказує, що 06.11.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та[PERSON] був укладений договір оренди належної останній на праві власності земельної ділянки [NUMBER], площею 5,91 га, що розташована на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер [NUMBER], терміном на 10 років. Відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, а договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору. 04.10.2013 року позивач відправив на адресу [PERSON] лист-повідомлення № 180 про свій намір поновити договір оренди землі від 06.11.2003 року з проектом додаткової угоди до цього договору оренди про поновлення останнього. Проте, орендодавець не повідомив про прийняте ним рішення щодо поновлення вказаного договору оренди землі. Протягом одного місяця після закінчення строку договору позивач продовжував користуватися земельною ділянкою та сплатив орендну плату за користування земельною ділянкою з 07.11.2013 року по 31.12.2013 року у розмірі 228,29 грн. 06.12.2013 року ПП «Агрофірма «Панчеве» направило [PERSON] лист про те, що договір оренди землі від 06.11.2003 року є поновленим, із проектом додаткової угоди, та просило вчинити необхідні дії щодо укладення додаткової угоди та її нотаріального посвідчення. Після закінчення строку договору оренди землі від 06.11.2003 року [PERSON] не було вчинено жодних дій щодо укладення із позивачем додаткової угоди та її нотаріального посвідчення. З часом позивачу стало відомо, що [PERSON] уклав договір оренди землі від 08.09.2014 року стосовно спірної земельної ділянки з ФГ «Босько А.Б.», строком на 10 років, чим порушив права позивача на користування орендованою землею. Представник позивача у судовому засіданні позов підтримав та просив суд задовольнити його. Представники відповідачів у судовому засіданні позов не визнали та просили суд відмовити в його задоволенні. Заслухавши сторони, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов підлягає частковому задоволенню з таких підстав. Судом встановлено, що 06.11.2003 року між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем [PERSON] був укладений договір оренди землі, посвідчений державним нотаріусом Новомиргородської державної нотаріальної контори Кіровоградської області за реєстраційним № 2183, який 06.11.2003 року зареєстровано у Державному реєстрі земель Новомиргородською районною філією КРФ ДП «ЦДЗК» за № 735. Відповідно до п.п. 1, 2 договору оренди землі від 06.11.2003 року[PERSON] передав, а ПП «Агрофірма «Панчеве» прийняла в оренду земельну ділянку [NUMBER], площею 5,91 га, що розташована на території Панчівської сільської ради Новомиргородського району Кіровоградської області, кадастровий номер [NUMBER], терміном на 10 років, тобто до 06.11.2013 року (п. 5), відповідно до п. 6 договору по закінченні строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий термін, договір вважається продовженим на той же термін, якщо жодна із сторін не виявить наміру його припинити, попередивши письмово про це іншу сторону за один місяць до закінчення терміну дії договору. Згідно п. 9 договору оренди землі орендна плата встановлюється в розмірі не менше 782 грн. 19 коп. за рік, не менше півтора відсотка грошової оцінки землі, яка діє на час проведення фактичного розрахунку. За домовленістю сторін орендна плата може сплачуватись у натуральній, грошовій або відробітковій формі за цінами, які визначаються даними Торгово-промислової палати України або по даним бірж і діють на день фактичного розрахунку. Річна орендна плата сплачується орендарем орендодавцю не пізніше 31 грудня кожного орендного року, про що складається додаток у письмовій формі щорічно. Позивач стверджує, що належно виконував обов'язки за умовами договору оренди землі, на підтвердження чого надав суду належні докази (а.с.19-22); відповідач [PERSON] не заперечував проти належного виконання позивачем своїх обов'язків за договором оренди землі від 06.11.2003 року. Відповідно до частини першої статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання, а також на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Тобто, вказана норма визначає об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права. Під способами захисту суб'єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на порушника. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, ПП «Агрофірма «Панчеве» посилалось на невизнання орендодавцем його переважного права, передбаченого спірним договором та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останнім було укладено договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою,третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною третьою цієї статті передбачено, що якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна зі сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як вбачається зі змісту оспорюваного договору [PERSON] уклав договір оренди землі від 08.09.2014 року стосовно спірної земельної ділянки з ФГ «Босько А.Б.» строком на 10 років, ПП «Агрофірма «Панчеве» не є стороною зазначеного договору. Разом з тим, позивач, як орендар цієї ж земельної ділянки, має право на оспорювання цього договору, оскільки цей правочин порушує його переважне право на використання спірної земельної ділянки. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України (далі ЗК України) передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». З матеріалів справи вбачається, що пунктами 6-8, 11, 20-22 договору оренди землі від 06.11.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем [PERSON], встановлено права та обов'язки орендодавця та орендаря відповідно до Закону України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Згідно вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин, а саме на час виникнення переважного права у орендаря) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України. Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Наявними у матеріалах справи доказами підтверджується, що ПП «Агрофірма «Панчеве» згідно вимогам статті 33 Закону України «Про оренду землі», є добросовісним орендарем, який: направляв відповідачу [PERSON] лист-повідомлення з пропозицією поновлення договору оренди, до якого було додано проект додаткової угоди (фіскальний чек та опис поштового відправлення) за адресою, вказаною у договорі оренди; на період дії строку договору оренди земельної ділянки, належної відповідачеві [PERSON], та після закінчення строку дії такого, належним чином та відповідно до умов укладеного між сторонами договору, виконувало свої обов'язки орендаря, використовувало земельну ділянку за призначенням у власних інтересах, за що сплачувало відповідачу орендну плату, що не спростовано відповідачем. Окрім того, судом також встановлено, що [PERSON] не звернувся до позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомленням про заперечення у його поновленні. Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку, що конклюдентні дії ПП «Агрофірма «Панчеве», а саме продовження користування спірною земельною ділянкою та внесення ним відповідної орендної плати після закінчення строку дії договору, свідчить про його намір скористатися своїм переважним правом та поновити договір оренди землі, строк дії якого закінчився, що підтверджує наявність підстав визнання договору оренди землі від 08.09.2014 року стосовно спірної земельної ділянки, укладеного між [PERSON] та ФГ «Босько А.Б.» недійсним, а договір оренди землі від 06.11.2003 року, укладеного між ПП «Агрофірма «Панчеве» та відповідачем [PERSON] поновленим. Зазначені висновки суду узгоджуються з правовою позицією Верховного Суду України, викладеній в Постанові від 12.10.2016 року по справі № 6-1282 цс 16, а також у Постанові від 23.11.2016 року у справі №6-2540цс16. Крім того, суд враховує, що [PERSON] не звертався за судовим захистом щодо неповноти та несвоєчасності сплати ПП «Агрофірма «Панчеве» орендної плати. Щодо вимоги про визнання додаткової угоди укладеною суд зазначає, що позов в цій частині не підлягає задоволенню. Згідно ст.638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Заявляючи вимогу про визнання додаткової угоди укладеною ПП «Агрофірма «Панчеве», таким чином, просить суд змінити умови договору. Однак в даному випадку суд не може визнати додаткову угоду укладеною, оскільки зміни, запропоновані позивачем, стосуються істотних умов договору, що є абсолютним правом на вільне волевиявлення [PERSON] Відповідно до ст. 88 ЦПК України судові витрати суд покладає на відповідачів пропорційно до задоволених вимог, виходячи з документально підтверджених витрат позивача.

Outcome: partial