Jurisdiction: civil
Date: 2021-01-27 00:00:00

У січні 2020 року позивач [PERSON] звернувся до суду із позовною заявою до відповідачів [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , визначивши третьою особою Колективне підприємство «Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», в якій просить уточнивши позовні вимоги : розірвати договір найму об`єкта нерухомості від 22.06.2015 року, укладений між Об`єднанням колективних підприємців Полтавським виробничо-торговим трикотажним об`єднанням «Мрія» та [PERSON] щодо квартири [ADDRESS] . На обґрунтування позовних вимог посилається на ті обставини, що позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 13 грудня 2019 року на праві приватної власності належить житлове приміщення, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] . Згідно з довідкою про склад сім`ї, виданої КП ПТФ «Мрія» від 17 грудня 2019 року, крім власника, у вказаній квартирі зареєстровані та проживать громадяни: [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , але ні попередній власник, ні позивач згоди на їх вселення не давали, відповідних документів відповідачам ніколи не видавалось. Оскільки відповідачі проживають у вказаній квартирі без законних підстав, чинять перешкоди власнику у володінні, користуванні та розпорядженні своїм майном, в добровільному порядку відмовляються покидати житло, позивач вважає необхідним звернутись за захистом своїх порушених прав до суду. 03 лютого 2020 року ухвалою суду відкрито провадження та призначено справу до підготовчого судового засідання. Стороною відповідачів надано до суду відзив на позовну заяву, у якому з позовом не погодились, проти позовних вимог заперечують з таких підстав. Починаючи з 29 грудня 1976 року до 1994 року [PERSON] працювала на підприємстві Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», перебувала на обліку на отримання житла і на початку 90-х років працівники фабрики самі будували будинок сімейного гуртожитку по [ADDRESS] . Рішенням профспілкового комітету і адміністрації підприємства була виділена квартира [ADDRESS] у вказаному будинку для родини відповідачів у складі 3-х чоловік. Відповідач проживає і прописана у квартирі з 09 січня 1997 року разом із своїми дітьми, є квартиронаймачем вказаного житла. Вказує, що її родину поселено до гуртожитку, і не з її ініціативи змінився статус будинку, вона та її родина винаймають спірне житло на законних підставах, зареєстровані, постійно в ньому проживають і користуються, починаючи з 1999 року, укладено договір про користування комунальними послугами із відповідними установами. При цьому відповідачі не є вселеними самоправно, проживають на законних підставах, та не мають іншого житла. На підставі викладеного, вважають, що положення ст.116 ЖК України до спірних правовідносин не підлягають застосуванню, позовні вимоги є безпідставними, а тому просять в задоволенні позову відмовити. Також відповідачем подано зустрічний позов до КП ПТФ «Мрія», [PERSON] , треті особи: приватний нотаріус Полтавського нотаріального округу Гризунова О.В., [PERSON] , [PERSON] , у якій просить визнати угоду купівлі-продажу [ADDRESS] , укладену 13 грудня 2019 року між КП ПТФ «Мрія» та [PERSON] , що посвідчена приватним нотаріусом Гризуновою О.В., недійсною; стягнути з відповідача судові витрати. Зустрічний позов мотивовано, зокрема тим, що рішенням №76 від 14 квітня 2004 року виконавчим комітетом Полтавської міської ради було змінено статус будинку [ADDRESS] з гуртожитку для малих сімей на житловий будинок. Установа відповідача визнала за собою право власності на державний гуртожиток відповідно до рішення господарського суду. 14 березня 2006 року на засіданні ради трудового колективу ПВТТО «Мрія» вирішувалось питання приватизації квартир та було прийнято рішення квартири у будинку по [ADDRESS] продавати по вартості 75 грн./1 кв.м. з наступною приватизацією, при цьому в документі відсутнє посилання на законодавчу базу. 17 квітня 2019 року на загальних зборах членів КП Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» визначено орендну плату для неприватизованих квартир у цьому будинку, яка відповідачами теж сплачується. Позивач та її родина проживають у спірному будинку з 1999 року. Разом із тим, права на приватизацію житла зі зміною його статусу вони були позбавлені, жодних пропозицій по приватизації не було. Фактично підприємство привласнило собі державне майно, а потім почало розпродавати квартири у будинку і збагачуватись за рахунок держави. [PERSON] стало відомо про те, що 13 грудня 2019 року за договором купівлі-продажу квартира [ADDRESS] була продана КП ПТФ «Мрія» громадяну [PERSON] , за яким проведена реєстрація права власності, що порушує права позивача як законного користувача квартири, а також права її дітей, які зареєстровані у квартирі з часу народження і мешкають в ній. При цьому в п.3 договору купівлі-продажу зазначено, що продавець стверджує, що треті особи, а також малолітні та неповнолітні діти не мають прав на квартиру, внаслідок продажу квартири не буде порушено прав і законних інтересів інших осіб, у тому числі дітей, квартира оглянута покупцем (п.6), продавець зобов`язаний попередити покупця про права третіх осіб на квартиру, що відчужується (п.9). Однак перелічені пункти договору не дотримані учасниками угоди. Вказана угода порушує права позивача та членів її родини на законне проживання, яке є єдиним житлом, в якому вони проживають тривалий час і зареєстровані на законних підставах. Таким чином, позивач змушена була звернутись до суду за захистом своїх прав. Від Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» на адресу суду надійшли письмові пояснення третьої особи щодо позовної заяви, у якому вважають позовну заяву [PERSON] обґрунтованою і такою, що підлягає задоволенню. Зазначає, що позивачу на підставі договору купівлі-продажу від 13 грудня 2019 року було передано житлове приміщення за адресою: [ADDRESS] . Відповідачі за первісним позовом проживають у квартирі без жодної правової підстави. Так, КП ПТФ «Мрія» на праві власності належить будинок [ADDRESS] . Вказана нерухомість призначалась для проживання співробітників підприємства, якими не є відповідачі. Після приватизації мешканцям квартир неодноразово було запропоновано викупити квартири або укласти договори оренди з власником. Під час процедури викупу було реалізовано 57 квартир. Квартира [ADDRESS] є однією із трьох нереалізованих. Однак відповідачі не відреагували на повідомлення підприємства і не набули права користування або права власності на займану квартиру, не уклали договір оренди або будь-який інший правочин, який надавав би їм право проживати у вказаному житловому приміщенні. Більше того, відповідачі, займаючи житлове приміщення, користуються комунальними послугами, але не сплачують їх повністю або частково, внаслідок чого утворилась заборгованість. Тому, КП ПТФ «Мрія», будучи законним власником будинку, мав право розпоряджатись нерухомістю на свій розсуд, обмежень у реалізації права власності не встановлено, а тому був укладений договір купівлі-продажу із позивачем. На підставі викладеного підтримують позовні вимоги первісного позову. 05 жовтня 2020 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. В судовому засіданні відповідач (позивач за зустрічним позовом) [PERSON] та її представник - адвокат Яресько Н.В. позовні вимоги первісного позову не визнали з підстав, зазначених у письмовому відзиві на позовну заяву, просили відмовити у його задоволенні за безпідставністю. Водночас підтримали зустрічну позовну заяву та просили визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, оскільки укладений з порушенням прав та законних інтересів відповідачів на житло та проживання у спірній квартирі. Представник позивача адвокат Борзовець О.В. первісний позов підтримав, просив його задовольнити, в задоволенні зустрічного позову просив відмовити. Відповідачі за первісним позовом [PERSON] , [PERSON] у судове засідання не з`явились. Представник Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» (третя особа за первісним позовом, відповідач за зустрічним позовом) у судовому засіданні первісний позов підтримав, в задоволенні зустрічного просив відмовити. Від приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Гризунової О.В. надійшла заява про розгляд без участі. За таких обставин, суд вважає можливим розглядати справу за вказаної явки учасників на підставі наявних у справі матеріалів. Заслухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, повно і всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги первісного та зустрічного позовів, а також доводи сторін, надавши належну правову оцінку зібраним доказам, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив такі факти і відповідні їм правовідносини. Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Згідно з положеннями ст.5 ЦПК України суд, здійснюючи правосуддя, захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб у спосіб, визначений законом або договором. Відповідно до положень частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Згідно зі статтею 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Відповідно до статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом. Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права. Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України). Статтею 15 ЦК України встановлено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Судом установлено та підтверджується матеріалами справи, що рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради від 14.04.2004 №76 «Про зміну статусу гуртожитку для малих сімей по [ADDRESS] , що належить ПВТО «Мрія», на 60-квартирний житловий будинок» надано гуртожитку для малих сімей статус житлового будинку; ПВТО «Мрія» вирішити питання відкриття особових рахунків та договорів найму з наймачами житлових приміщень з додержанням чинного житлового законодавства. Рішенням виконавчого комітету Полтавської міської ради «Про дозвіл на оформлення документів на раніше проведене переобладнання гуртожитку під житловий будинок по [ADDRESS] від 18.12.2007 №329, дозволено ПВТТО «Мрія»: житловий будинок здати в експлуатацію; зареєструвати житловий будинок КП БТІ «Інвентаризатор». Згідно виписки з протоколу №2 засідання ради трудового колективу Полтавського виробничо-торгового трикотажного об`єднання «Мрія» від 14.03.2006, з питання порядку денного №4 «Про приватизацію будинку по [ADDRESS] », постановлено дозволити продаж квартир по балансовій вартості по 75 грн. за кв.м. у будинку по [ADDRESS] з послідуючою їх приватизацією після погашення боргів по квартирній платі. Відповідно до виписки з протоколу №1 Загальних зборів членів Колективного підприємства Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» від 17.04.2019, прийнято рішення: обов`язково заключити договори на житлово-комунальні послуги та оренду квартир протягом 2-х місяців; встановити термін приватизації по експертній оцінці протягом 6-ти місяців; в разі відмови від заключення договору оренди, залишити право за підприємством заключати договори оренди на неприватизовані квартири з третіми особами; встановлено з 1 травня 2019 року ціну за 1 кв.м.: орендна плата неприватизованих квартир 20,00 грн. в т.ч. ПДВ, плата за житлово-комунальні послуги 3,00 грн. в т.ч. ПДВ; особи, що на сьогоднішній день працюють на підприємстві та мають частку майна, сплачують плату за житлово-комунальні послуги; для впорядкування технічної документації провести інвентаризацію будинку за адресою: [ADDRESS] . Згідно довідки №35 від 17.12.2019, виданої КП ПТФ «Мрія», [PERSON] зареєстрована та проживає у житловому будинку КП ПТФ «Мрія» за адресою [ADDRESS] . До складу сім`ї входять [PERSON] ( донька). [PERSON] ( онук). Відповідно до копії трудової книжки серії [NUMBER] , [PERSON] з 1976 по по 1994 перебувала у трудових відносинах з Полтавським виробничим трикотажним об`єднанням «Мрія». 28.11.2019 між колективним підприємством Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» (продавець) та [PERSON] (покупець) укладено договір купівлі-продажу, за умов якого продавець передав у власність покупцю, який приймає та сплачує за неї обумовлену грошову суму (96870 грн.) квартиру [ADDRESS] . Договір посвідчено приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В., зареєстровано в реєстрі за №3095. Відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другої сторони (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і оплатити за нього певну грошову суму. За приписами норми ст.659 ЦК України продавець зобов`язаний попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається (права наймача, право застави, право довічного користування тощо). У разі невиконання цієї вимоги покупець має право вимагати зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу, якщо він не знав і не міг знати про права третіх осіб на товар. Згідно ч.ч.1-3, 5, 6 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Як убачається із матеріалів справи, а саме, договору купівлі-продажу від 13.12.2019, посвідченого приватним нотаріусом Полтавського міського нотаріального округу Гризуновою О.В. по р.№3095, колективне підприємство Полтавська трикотажна фабрика «Мрія» передало у власність [PERSON] квартиру [ADDRESS] , а [PERSON] прийняв її та оплачує за неї обумовлену грошову суму. Право власності продавця на відчужувану квартиру підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 37506325 від 13.12.2019. Згідно п.3 договору продавець стверджує, що на момент укладення цього договору вказана вище квартира не перебуває під арештом чи забороною; щодо неї не ведуться судові спори; вона не заставлена, у податковій заставі не перебуває; відносно неї не укладено будь-яких договорів з відчуження; квартира як внесок до статутного капіталу юридичних осіб не передана; у відчуженій квартирі відсутні будь-які переобладнання, добудови, реконструкції; треті особи, а також малолітні та неповнолітні діти не мають прав на квартиру; внаслідок продажу квартири не буде порушено прав та законних інтересів інших осіб, а тому числі дітей. У пункті 6 договору зазначено, що відчужена квартира оглянута покупцем. Недоліків, які перешкоджають використанню квартири за цільовим призначенням на момент огляду не виявлено. Претензій до продавця щодо якісних характеристик відчужуваної квартири покупець не має. Відповідно до пункту 9 договору продавець зобов`язаний: передати продану квартиру покупцю у стані, придатному для експлуатації її покупцем, а також у стані відповідному санітарним й технічним вимогам і умовам договору; попередити покупця про права третіх осіб на квартиру, що відчужується; попередити покупця про всі відомі йому недоліки квартири. Відповідно до пункту 10 договору покупець зобов`язаний: прийняти куплену квартиру від продавця згідно умов цього договору; до моменту повного розрахунку за вищевказану квартиру не здійснювати реєстрацію без згоди продавця третіх осіб у вищевказаній квартирі. Матеріалами справи підтверджується, що [PERSON] разом із членами своєї сім`ї проживала у спірному житлі з 1999 року, зареєстрована в ньому та фактично є наймачем квартири, хоча письмовий договір відсутній. У той же час, з огляду на викладені норми цивільного права, зокрема, ст.ст.203, 215, 655, 659 ЦК України, суд приходить до висновку, що положення п.п.3, 6, 9 оспорюваного договору купівлі-продажу про те, що внаслідок продажу не буде порушено права та інтереси інших осіб; що продавець зобов`язаний попередити покупця про права третіх осіб на квартиру - не впливають на дійсність вказаного правочину, оскільки він відповідає передбаченим ст.203 ЦК України загальним вимогам, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а тому не може бути підставою недійсності правочину згідно ст.216 ЦК України. Крім того, згідно ст.217 ЦК України недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини. Не виконання продавцем передбаченого ст.659 ЦК України обов`язку попередити покупця про всі права третіх осіб на товар, що продається, надає відповідні права покупцю (щодо вимоги зниження ціни або розірвання договору купівлі-продажу), однак не третім особам. Як убачається зі змісту зустрічної позовної заяви, [PERSON] обґрунтовувала позов правомірністю свого вселення у спірне житло, проживання та користування ним разом із членами своєї сім`ї та не повідомленням продавцем покупця про її право на користування цим житлом. Однак ці обставини не можуть бути кваліфіковані як підстави для визнання правочину недійсним, оскільки Полтавська трикотажна фабрика «Мрія», здійснюючи право власності щодо спірної квартири, мала право на її відчуження позивачу [PERSON] , оскільки [PERSON] не скористалася своїм переважним правом на її придбання. За таких обставин суд приходить до висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу квартири недійсним, тому первісний позов з урахуванням викладених висновків підлягає задоволенню, а в задоволенні зустрічного позову слід відмовити. Відповідно до ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Відповідно до ст.141 ЦК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: approved