Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-07 00:00:00

У серпні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю виробничо-комерційна фірма «ЛІА» ЛТД (далі за текстом ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД) звернулося до суду із позовом до [PERSON] посилаючись на те, що 26 липня 2016 року між товариством та [PERSON] був укладений попередній договір про укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області [PERSON] за реєстровим № 2443. За умовами цього договору товариство зобовязалося в майбутньому, але не пізніше 26 липня 2018 року, передати у власність відповідачу, а відповідач прийняти, на підставі договору купівлі-продажу будівлю супермаркету «Абсолют» з прибудовами загальною площею 4 316,8 м2, який знаходиться за адресою: м. Маріуполь, проспект Будівельників, 86а. За домовленістю сторін визначено вартість предмету договору та порядок розрахунків. Також сторони домовились укласти 27 липня 2016 року договір оренди зазначеного комплексу та посвідчити його у приватного нотаріуса Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області [PERSON] Але відповідач в призначений час та місце укладення договору оренди не зявився та не повідомив причини своєї неявки. У звязку з відмовою відповідача укласти договір оренди комплексу на виконання умов попереднього договору, товариство було позбавлено орендних платежів, які необхідні для погашення заборгованості перед контрагентами та відновлення нормальної господарської діяльності підприємства в звязку з чим просив розірвати попередній договір. Рішенням Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 19 жовтня 2016 року позов ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД задоволено. Розірвано попередній договір про укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладений 26 липня 2016 року між ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД та [PERSON], посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області [PERSON] за реєстровим № 2443. В апеляційній скарзі відповідач [PERSON], посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове про відмову у задоволені позову. Відповідач [PERSON] в судове засідання апеляційного суду не зявився, про час і місце розгляду справи був повідомлений належним чином, тому суд відповідно до ч. 2 ст. 305 ЦПК України розглянув справу без його участі. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника відповідача адвоката [PERSON], яка просила скаргу задовольнити, пояснення представника ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД адвоката [PERSON], яка просила залишити рішення суду без змін, дослідивши письмові матеріали справи в межах апеляційного оскарження та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню, а рішення суду необхідно скасувати та ухвалити нове про відмову в задоволенні позовних вимог з таких підстав. Відповідно до положень п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 309 ЦПК України підставами для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення або зміни рішення є невідповідність висновків суду обставинам справи та порушення і неправильне застування норм матеріального або процесуального права. Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідач порушив умови попереднього договору та позивач в звязку з цим значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладанні цього договору. Проте з таким висновком суду погодитися не можна. Відповідно до ч. 1 ст. 509 ЦК України зобовязанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобовязана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обовязку. Зобовязання виникають з підстав встановлених ст. 11 ЦК України (ч. 2 ст. 509 ЦК України). Однією з встановлених ч. 2 ст. 11 ЦК України підстав виникнення цивільних прав та обовязків є, зокрема, договори. Згідно з ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. У відповідності до ч. 1 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Судом першої інстанції встановлено, що ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД 26 липня 2016 року уклало з [PERSON] попередній договір про укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, який був посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області [PERSON] за реєстровим № 2443. За умовами цього договору ТОВ ВКФ «ЛІА ЛТД зобовязалося у майбутньому передати у власність, а [PERSON] зобовязався прийняти у власність на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, який сторони визначили як основний договір, будівлю супермаркету «Абсолют» з прибудовами, яка знаходиться у м. Маріуполь, пр. Будівельників, буд. №86а, протягом розумного строку з моменту укладання даного договору, але у будь-якому разі не пізніше 26 липня 2018 року. Крім того, сторони визначили ціну майна та погодили, що на момент укладення основного договору, вартість нерухомого майна буде зменшена на суму фактично отриманої ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД від [PERSON] орендної плати за договором оренди відчужуваного комплексу, який буде укладений між сторонами 27 липня 2016 року та посвідчений приватним нотаріусом Маріупольського міського нотаріального округу Донецької області [PERSON] (п.п. 3.1, 3.2 попереднього договору). Отже, із змісту попереднього договору вбачається, що його сторони узгодили всі істотні умови саме договору купівлі-продажу нерухомого майна (основного договору), строки його укладення не пізніше 26 липня 2018 року та порядок зарахування сплаченої [PERSON] орендної плати у вартість майна, що буде придбане ним. Той факт, що відповідач 27 липня 2016 року не уклав з ТОВ ВКФ «ЛІА» ЛТД договір оренди майна, на думку апеляційного суду, не може бути підставою для розірвання оспорюваного попереднього договору з огляду на наступне. Згідно із ч. 1 ст. 610 ЦК України порушенням зобовязання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобовязання (неналежне виконання). У п. п. 1, 4 ч. 1 ст. 611 ЦК України встановлено, що у разі порушення зобовязання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: розірвання договору, відшкодування збитків та моральної шкоди. Відповідно до вимог ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Як пояснила представник відповідача в судовому засіданні апеляційного суду, договір оренди відповідачем укладений не був, оскільки сторони не досягли згоди щодо розміру орендної плати. Представник позивача в судовому засіданні апеляційного суду підтвердила, що проект договору оренди був підготовлений позивачем, але відповідача з цим проектом ознайомлено не було. Таким чином, оскільки сторони попередньо не узгодили істотні умови договору оренди і не вказали їх в попередньому договорі, апеляційний суд вважає, що зобовязання між сторонами виникли лише з приводу укладання договору купівлі-продажу, а включення до попереднього договору умов щодо укладення 27 липня 2016 року договору оренди є по своїй суті договором про наміри, який не містить волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, а тому не може вважатися попереднім договором і бути обовязковим для виконання відповідачем (ч. 4 ст. 635 ЦК України). Крім того, відповідно до статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Частина 3 ст. 6 ЦК України передбачає, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд, надаючи, таким чином, особам право вибору: використати існуючі норми законодавства для регулювання своїх стосунків або встановити для цих стосунків власні правила поведінки. Отже, принцип свободи договору відповідно до статей 6, 627 ЦК України є визначальним та полягає у наданні особі права на власний розсуд реалізувати, по-перше: можливість укласти договір (або утриматися від укладення договору); по-друге, можливість визначити зміст договору на власний розсуд, враховуючи при цьому зустрічну волю іншого учасника договору та обмеження щодо окремих положень договору, встановлені законом. Суд першої інстанції не врахував, що відповідно до абз. 3 ч. 1 ст. 635 ЦК істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються в порядку, встановленому сторонами в попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Так, з матеріалів справи не вбачається, що сторони встановили у попередньому договору порядок узгодження умов договору оренди, або дотрималися порядку укладення такого договору, визначеного ст.ст. 638, 640-646 ЦК України. Враховуючи вищенаведене, апеляційний суд вважає, що підстави для розірвання спірного попереднього договору відсутні, оскільки з його тексту вбачається, що він укладений з метою укласти в майбутньому лише договір купівлі-продажу майна, а здача цього майна в оренду відповідачу не є обовязковою передумовою укладання договору купівлі-продажу. Крім того, не тільки не укладення сторонами договору оренди, а й неузгодження його істотних умов, виключає підстави вважати, що позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні договору, оскільки договір оренди взагалі не було укладено, а відтак він не міг бути істотно порушений відповідачем. В звязку з цим ухвалене судом першої інстанції рішення необхідно скасувати та в задоволенні позовних вимог відмовити Оскільки апеляційний суд приходить до висновку про необхідність скасування рішення суду, у відповідності до ч. 5 ст. 88 ЦПК України з позивача на користь відповідача необхідно стягнути понесені судові витрати по сплаті судового збору за подачу апеляційної скарги в сумі 1 515 грн. 80 коп.

Outcome: approved