Jurisdiction: civil
Date: 2019-01-23 00:00:00

У січні 2017 р. [PERSON] звернувся з позовом про стягнення з [PERSON] суми 49739,01 грн. гарантійного платежу за умовами Договору оренди №1 від 30.04.2012р. щодо нежитлового приміщення [ADDRESS] площею 113,70 кв.м. та стягнення 2500,00 грн. понесених збитків на підставі Договору №16.12/16-12 від 16.12.2016 р. з суб'єктом оціночної діяльності приватним підприємством «Авто-експрес» і судового збору. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 30.04.2012р. між сторонами було укладено Договір оренди №1, предметом якого було нежитлове приміщення [ADDRESS], площею 113,70 кв.м. Згідно з договором оренди №1 від 30.04.2012р., нежитлове приміщення належить [PERSON] на праві власності, орендна плата за користування приміщення сторонами погоджена в сумі 1900,00 доларів США, та визначено, що орендар має сплатити суму орендної плати за перший місяць в розмірі 1900,00доларів США та суму гарантійного платежу в розмірі 1900,00 доларів США. При цьому, відповідно до вимог п. 3.2.1 договору, гарантійний платіж забезпечує здійснення капітального ремонту або усунення суттєвих пошкоджень об'єкта оренди та орендованого майна, що виникли з вини орендаря і що не пов'язаний з його нормальним амортизаційним зносом. Не дивлячись на строк дії укладеного між сторонами договору 1 рік з дати укладання, але до повного виконання сторонами прийнятих на себе обов'язків, договір виконувався сторонами до 30.11.2016 роки, до підписання акту приймання передачі приміщення та акту огляду об'єкта оренди і майна від 30.11.2016 р., відповідно до якого [PERSON] і [PERSON] встановили, що після закінчення строку оренди відповідно до договору оренди №1 від 30.04.2012 р. сторони здійснили огляд приміщення і майна, в результаті чого підписали даний акт. Відповідно до акту сторонами встановлено потертості шпалер діаметром 1 і 3 см, а також кронштейни для кріплення жалюзі. У зв'язку з відмовою [PERSON] повернути позивачу суму гарантійного платежу на підставі начебто спричинених пошкоджень орендованого майна і приміщення, що протирічить змісту підписного ними акту приймання передачі від 30.11.2016 р., а також направленої відповідачем претензії від 09.12.2016 р. і кошторису попереднього розрахунку комплексу ремонтних робіт, позивач був вимушений звернутися до суб'єкта оціночної діяльності щодо незалежної оцінки майна, вартості відтворення оздоблення стін та майна у нежитловому офісному приміщенні №162, що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Луначарського, буд. 10, з метою визначення розміру матеріальних збитків, заподіяних власникові майна, за період оренди. Відповідно до зазначеного вище висновку розмір матеріальних збитків заподіяних власникові майна за період з 30.04.2012 р. по 30.11.2016 р. склав 438,00 грн. з врахуванням ПДВ. Крім того, позивач не заперечує проти компенсації відповідачу 438,00 грн. за плафон до стельового світильника та пульт від кондиціонера та визнає суму заборгованості з оплати комунальних послуг за листопад місяць 2016 року в сумі 1597,99 грн. 30.11.2016 р. [PERSON] у присутності двох свідків надала позивачу розписку про те, що приймає обов'язок повернути суму гарантійного платежу в строк до 10.12.2016р. Однак, гарантійний платіж залишився не повернутий. Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 24.03.2017 р. відкрито провадження по справі та призначено справу до розгляду в судовому засіданні на 11.05.2017 р. (т. 1, а.с. 101). 22.05.2017 р. від [PERSON] на адресу суду подані письмові заперечення, в яких заперечувала проти позовних вимог, посилаючись на їх безпідставність. Зазначила, що позивач не надав жодного письмового доказу щодо передачі ним орендодавцеві [PERSON] гарантійного платежу у сумі 1900 доларів США. Дійсно 30.04.2012 р. між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди нежитлового приміщення. Вказаним договором було встановлено розмір орендної плати на рівні 1900 доларів США, однак жодного разу [PERSON] не платив кошти в доларах США. Так дійсно, між сторонами була домовленість про встановлення орендної плати на 2016 рік в сумі 19000,00 грн. У 2012 р. приміщення орендарю було здане в ідеальному після капітального ремонту стані і головне завдання орендаря було просто підтримувати цей стан. Однак орендар [PERSON] та його працівники недбало ставились до оздоблення приміщення, у зв'язку з цим були проведені ремонтні роботи. Витрати [PERSON] склали понад 90000,00 грн. (т.1, а.с. 122-123). Разом з тим, 22.05.2017р. [PERSON] звернулась до суду із зустрічним позовом, вимоги якого були збільшені, та просить стягнути з [PERSON] заборгованість з орендної плати у сумі 209000,00 грн. основного боргу, вартість матеріалів, що були куплені для відновлення приміщення для належного стану в розмірі 52775,64 грн., судовий збір в розмірі 2617,75,00 грн. та витрати на правову допомогу у сумі 5000,00 грн.(т. 1, а.с. 125-127, 181-182). Вимоги зустрічного позову обґрунтовує тим, що 30.04.2012 р. між [PERSON] та [PERSON] був укладений договір оренди нежитлового приміщення. Вказаним договором було встановлено розмір орендної плати на рівні 19000 доларів США, на 2016 рік орендна плата за домовленістю встановлена у сумі 19000,00 грн. У 2012 р. приміщення орендарю було здане в ідеальному після капітального ремонту стані. Орендуючи приміщення понад 4,5 роки орендар, експлуатуючи його кожен день, набив у стіні цвяхи, протер та пошкодив шпалери стільцями та кріслами, та наніс інші пошкодження приміщенню. Вартість матеріалів, які були витрачені на ремонтні роботи орендованого приміщення, становить 52775,64 грн. Крім того, орендар з 01.01.2016р. по 30.11.2016р. зовсім не здійснював орендні платежі, у зв'язку з чим у [PERSON] наявна заборгованість по орендній платі яка підлягає стягненню. Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 26.07.2017р. клопотання представника відповідача [PERSON] [PERSON] [PERSON] про прийняття зустрічного позову задоволено, прийнято зустрічний позов [PERSON] до [PERSON] про стягнення заборгованості та вимоги за зустрічним позовом об'єднано в одне провадження з первісним позовом [PERSON] до [PERSON] про стягнення грошових коштів за договором оренди нерухомого майна (т. 1, а.с. 141-142, 143-144). 02.10.2017 р. представником [PERSON] [PERSON] подані заперечення щодо зустрічного позову (т.1, а.с. 193-195). Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 21.02.2018 р. задоволено клопотання представника [PERSON] [PERSON] [PERSON] про призначення для участі у справі спеціаліста та залучено до участі у справі спеціаліста суб'єкта оціночної діяльності ПП «Авто-Експрес» [PERSON] (т.1, а.с. 223, 224). В судовому засіданні позивач [PERSON], який є відповідачем за зустрічним позовом, та його представник [PERSON] первісний позов підтримали з підстав зазначених у позовній заяві, у задоволенні зустрічного позову просили відмовити, посилаючись на його безпідставність. Представник відповідача [PERSON], яка є позивачем за зустрічним позовом, - [PERSON] в судовому засіданні заперечувала проти первісного позову, просила відмовити в його задоволенні та підтримала зустрічний позов. Суд, вислухавши пояснення [PERSON], його представника [PERSON], представника [PERSON] [PERSON], експерта, допитавши свідків, дослідивши матеріали справи та зібрані по справі докази, приходить до наступного висновку. Судом встановлено, що 30.04.2012 р. між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди №1, об'єктом якого є нежитлове приміщення [ADDRESS] (а.с. 8-11). Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний час. За користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (стаття 762 ЦК України). Статтею 509 ЦК України передбачено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь іншої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до п. 2.2.1. договору оренди №1 від 30.04.2012 р., в разі зіпсування чи погіршення стану об'єкта оренди та орендованого майна, переданого орендарю в користування згідно з Атом приймання-передачі, останній зобов'язаний за власний рахунок, в тому числі за рахунок гарантійного платежу, відшкодувати вартість такого майна та/або вартість відновлювального ремонту на підставі розрахунків, встановлених орендодавцем, з урахуванням нормального природного зносу. На момент укладання цього договору орендар сплачує на користь орендодавця суму орендної плати за перший місяць оренди об'єкту оренди у розмірі 1900,00 доларів США та гарантійний платіж у розмірі 1900,00 доларів США (п.3.2. договору оренди №1 від 30.04.2012 р.). Статтею 570 ЦК України визначено, що завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 525 ЦК України). Згідно ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог ЦК України. Договір є обов'язковим для виконання сторонами. Боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов'язання (ст. 629, ч. 1 ст. 625 ЦК України). Статтею 610 ЦК України передбачено, що порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). 30.11.2016 р. сторонами складено акт огляду об'єкта оренди та майна (т.1, а.с. 20-22). Як вбачається з розписки, [PERSON] зобов'язалась скласти кошторис по ліквідації дефектів нежитлового приміщення №162 до 05.12.2016 р. Кінцевий розрахунок сторони домовились здійснити наступним чином: від суми гарантованого платежу віднімається сума необхідна для відновлення приміщення від пошкоджень. Кінцевий розрахунок здійснюється до 10.12.2016 р. (т.1, а.с. 23). 09.12.2016 р. [PERSON] направила [PERSON] претензію, відповідно до якої вартість проведеного ремонту та відновлення нежитлового приміщення № 162 складає 122255,85грн., вартість люстри -2000,00 грн., вартість двох дверних циліндрів - 3000,00 грн., вартість пульта від кондиціонера - 400,00 грн., реставрація металопластикових вікон -5000,00 грн., сума заборгованості за комунальні платежі складає 1597,99 грн., а всього 134253,84 грн. (т. 1, а.с. 24). Пунктом 3.2.1. договору оренди № 1 від 30.04.2012 р. визначено, що гарантійний платіж забезпечує здійснення капітального ремонту або усунення суттєвих пошкоджень об'єкта оренди та орендованого майна, що виникли з вини орендаря, що не пов'язаний з його нормальним амортизаційним зносом. При цьому суд враховує наступні обставини. Як убачається з таблиці обрахування орендних платежів за договором оренди №1 від 30.04.2012 р. [PERSON] сплатив [PERSON] 30.04.2012 р. орендну плату за травень 2012 р. в сумі 15295,00 грн. та гарантійний платіж в розмірі 15295,00 грн. (т. 1, а.с. 188). Пунктом 3.5 договору оренди обумовлено, що всі розрахунки по договору можуть здійснюватися у гривнях, по середньому готівковому комерційному курсу продажу доларів США, опублікованому на порталі finance.uа. Станом на 30.04.2012 року комерційний курс продажу валюти за 1 дол. США становив 8,0380 грн., тобто [PERSON] сплатив [PERSON] гарантійний платіж в національній валюті у розмірі 15295 грн., що еквівалентно 1900 дол. США (по курсу за 1 дол. США - 8,05 грн.), як встановлено укладеним між сторонами правочином. У зв'язку з цим суд не може прийняти до уваги доводи представника [PERSON], що розрахунки необхідно проводити з урахуванням сплаченого гарантійного платежу в сумі 15295 грн. Отже, враховуючи вищезазначені умови укладеного між сторонами договору оренди, визначний ним розмір оплат та порядок розрахунків, суд вважає, що при розв'язанні даного спору необхідно враховувати те, що [PERSON] був сплачений гарантійний платіж у розмірі 1900 дол. США та за умовами угоди розрахунки були здійснені у гривневому еквіваленті відповідно вказаної погодженої сторонами суми гарантійного платежу. За нормою частини 2 ст. 533 ЦК України, якщо у зобов'язанні визначено грошовий еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається за офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Станом на 24.01.2019 року курс НБУ за 1 дол. США становить 27,703713 грн. Отже, сплачений позивачем за первісним позовом гарантійний платіж в розмірі 1900 дол. США на день ухвалення рішення складає суму 52637 грн. 05 коп. [PERSON] зазначив, що орендоване приміщення він передав у належному стані. При цьому надав звіт про вартість відтворення оздоблення стін та майна у нежитловому офісному приміщенні № 162, загальною площею 113,70 кв.м., що розташоване за адресою: м. Київ, вул. Луначарського, буд.10 від 30.11.2016 р., складений СПД ПП «Авто-Експрес» [PERSON], яким визначено, що розмір матеріальних збитків заподіяних власникові майна за період оренди з 30 квітня 2012 року по 30 листопада 2016 року склав 438,00 грн. (т. 1, а.с. 28-54) В судовому засіданні оцінювач [PERSON] пояснив, що він працює директором ПП «Автоекспрес», ним 30.11.2016 р. складений звіт про вартість оздоблення стін та майна у нежитловому офісному приміщенні № 162 по вул. Луначарського, буд. 10 в м. Києві на підставі акту звірки між сторонами та фотознімків, він використовував при цьому програмний комплекс АВК-5, інтернет-сторінки та довідкову літературу, опис складено в додатках та кошторисі, враховував правила амортизації. Разом з тим, стороною відповідача за первісним позовом суду надано висновок експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи № 6 від 11.07.2018 р., складений судовим експертом ФОП [PERSON], відповідно якого вартість відновлювального ремонту в нежитловому офісному приміщенні [ADDRESS] і яке було пошкоджене внаслідок використання даного приміщення орендарем [PERSON] в період з 30.04.2012р. по 30.11.2016р., розрахована на основі наданих документів, станом на 30.11.2016р., становить 49703,00 грн. (т. 2, а.с. 24-45). В судовому засіданні експерт [PERSON] пояснив, що при складанні висновку експерта ним враховувалися текстові документи, акт огляду об'єкту оренди підписаний позивачем та відповідачем, у якому зазначений перелік пошкоджень. Розрахунок проводив відповідно Методики про визначенню причин залиття з урахуванням нових технологій та визнанню матеріальної шкоди за його наслідками. Складний ним висновок підтвердив. Таким чином, з огляду на те, що сторони договору оренди, окрім щомісячної орендної плати, передбачили сплату орендарем при підписанні договору суми гарантійного платежу у розмірі 1900,00 доларів США (яка станом на день підписання договору оренди була сплачена в гривневому еквіваленті у розмірі 15295,00 грн.), що слугує гарантією відшкодування пошкодження майна орендарем. У даному спорі судом визначається розмір суми стосовно взаєморозрахунків між сторонами з урахуванням сплаченого [PERSON] гарантійного платежу та вартістю ремонту для усунення пошкоджень об'єкта оренди, що виникли з вини орендаря. Відповідно до п. 3.4 договору оренди № 1 від 30.04.2012 р. оплата комунальних платежів (квартплата, газопостачання, водопостачання, електроенергія) здійснюється орендарем відповідно до наданих Орендодавцем платіжних документів шляхом передачі орендарем сум грошових коштів орендодавцеві. За заявленими вимогами [PERSON] із суми гарантійного платежу просить відрахувати на користь відповідача заборгованість за комунальні платежі у розмірі 1597,99 грн. Враховуючи вище викладене, суд, встановивши фактичні обставини справи, які мають суттєве значення для вирішення справи, бере до уваги висновок судового експерта [PERSON], складений відповідно положень статті 106 ЦПК України, яким визначена вартість відновлювального ремонту для усунення пошкоджень внаслідок використання орендованого приміщення позивачем за первісним позовом у розмірі 49703 грн., та приходить до висновку про стягнення з [PERSON] на користь [PERSON] суми 1 336 грн. 06 коп., що становить різницю між гарантійним платежем та вартістю відновлювального ремонту об'єкта оренди і наявною заборгованістю за комунальні платежі (52637,05 грн. - 49703 грн. - 1597,99 грн.). Заявлені [PERSON] вимоги в частині стягнення з відповідача суми 2500 грн. за складання звіту СОД ПП «Авто-експрес» задоволенню не підлягають, оскільки на підтвердження такої оплати матеріали справи не містять фінансових документів. Таким чином позов [PERSON] слід задовольнити частково. Щодо вимог [PERSON] суд зазначає наступне. Допитаній в судовому засіданні свідок [PERSON] засвідчив, що він працював в орендованому приміщенні [ADDRESS], власником якого є [PERSON], яке орендували до осені 2016 року. Оплата за оренду проводилась щомісячно в 20-х числах. За коштами [PERSON] найчастіше приходила в кабінет до [PERSON], декілька разів на прохання [PERSON] передавав він конверт з орендною платою відповідачу за первісним позовом. Орендували приміщення вони близько чотирьох років. Вікторія заходила у їхній офіс постійно протягом всього цього часу, часто перевіряла покази лічильників води та електроенергії. Режим передачі коштів протягом всього періоду оренди був однаковий. Залишили приміщення через те, що відповідач хотіла підвищити орендну плату, тому [PERSON] вів переговори декілька днів. В період оренди [PERSON] з'являлась регулярно, при цьому жодних претензій у неї до [PERSON] не було. Приміщення було в гарному стані, лише в декількох місцях шпалери були пошкоджені стільцями. Свідок [PERSON] засвідчив, що він працював разом з позивачем за первісним позовом до середини 2016 р., потім перейшов у приміщення, що знаходилось поруч. Протягом всього періоду оренди він допомагав [PERSON] щомісячно готувати гроші по виплаті орендної плати та комунальних послуг, за якими найчастіше [PERSON] заходила сама. Передача коштів завжди обговорювалась, тому коли відповідач на могла заходити до них, тоді гроші для передачі позивач давав іншим співробітникам. Декілька разів він заносив конверт з грошими до квартири [PERSON], яка жила поверхом нижче від офісу, тоді відповідач забирала конверт на порозі. У 2016 р. він один раз передавав гроші. Весь цей час відносини між сторонами були нормальні. Відповідач приходила в офіс раз на місяць, також знімала показники лічильників. До того моменту коли позивач залишив приміщення жодних конфліктів ніколи не було. Коли [PERSON] закінчував орендувати приміщення тоді він (свідок) працював в сусідньому офісі і до нього заходила [PERSON] яка говорила, що в [PERSON] заборгованість по офісу була близько 2-3 тисяч гривень. Позивач платив відповідачу близько 2000 дол. США. За 2016 рік кошти готували в гривнях десь до 25 000 грн. Коли відповідач сказала, що підвищить орендну плату, тоді в холодний період в офісі вимкнула теплопостачання. Посилання [PERSON] на несплату орендних платежів [PERSON] протягом 2016 року не знайшли своє підтвердження під час судового розгляду та спростовані показами свідків. Також суд приймає до уваги ті обставини, що у період часу з 01.01.2016 року по 30.11.2016 року, за які заявлені вимоги за зустрічним позовом, між сторонами здійснювалась електронна переписка, при цьому жодних вимог та нагадувань про наявний борг по орендним платежам протягом вказаного часу не було (т. 1, а.с. 159-180). Крім того, після припинення 30.11.2016 року договору оренди [PERSON] [PERSON] подавала претензію від 09.12.2016 року, відповідно якої до відшкодування позивач за зустрічним позовом вимагала суму 134253,84 грн., що включала лише вартість неповернутого і пошкодженого майна та суму заборгованості за комунальні платежі, при цьому стосовно заборгованості по орендній платі у претензії не йдеться та таких вимог не заявлялось (т. 1, а.с. 24). Вимога [PERSON] про стягнення з [PERSON] вартості матеріалів, що були куплені для відновлення приміщення для належного стану в розмірі 52775,64 грн. також не знайшли своє підтвердження, крім того суд критично оцінює посилання на видаткову накладну № 177 від 02.12.2016 р. видану ФОП [PERSON] (т.1, а.с. 183), оскільки суд не має можливості встановити ким були придбані вказані у накладній товари та де саме вони були використані, якщо таке мало місце. До того ж, згідно наявної інформації з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців, видом діяльності ФОП [PERSON] являється роздрібна торгівля з перевагою продовольчого асортименту, оптова та роздрібна торгівля парфумерними та косметичними товарами, інші послуги, що надаються юридичним особам, діяльність допоміжного медичного персоналу, що виконуються в лікарнях і не лікарями, надання послуг перукарнями та салонами краси (т. 2, а.с. 52, 53). За правилами ч. 3 ст. 12, ч. 1 ст. 81 ЦПК України, кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. В силу вимог ч. 6 ст. 81 ЦПК України, доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Отже, за викладених вище обставин суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] не знайшли свого підтвердження в судовому засіданні, у зв'язку з чим не підлягають задоволенню. Згідно ст. 141 ЦПК України, витрати по сплаті судового збору за первісним позовом підлягають стягненню з [PERSON] на користь [PERSON] пропорційно до розміру задоволений вимог, а саме в сумі 17 грн. 19 коп. Судові витрати по сплаті судового збору за зустрічним позовом суд покладає на [PERSON] у зв'язку з відмовою в його задоволенні.

Outcome: partial