Jurisdiction: civil
Date: 2014-09-29 00:00:00

У серпні 2014 року треті особи [PERSON] та [PERSON] звернулися із самостійними позовними вимогами до [PERSON], [PERSON], публічного акціонерного товариства «Універсал Банк», приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] про визнання договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки недійсними в частині прав покупця, визнання недійсними договорів іпотеки та припинення договорів поруки. Позивачі в своїй позовній заяві зазначали, що вони перебувають у зареєстрованому шлюбі з 17 листопада 1979 року. Від спільного подружнього життя мають сина - [PERSON], [INFO]. Для спільного проживання позивач [PERSON] з дружиною [PERSON] та сином [PERSON] вирішили купити житловий будинок у м. Бровари Київської області, що розташований на земельній ділянці площею 0,0600 га, за адресою: [ADDRESS], який незавершений будівництвом з метою його завершення та використання для інтересів їхньої сім'ї. У зв'язку з зайнятістю позивачів, їхній син [PERSON] займався оформленням документів купівлі-продажу як будинку, так і земельної ділянки, що розташована під будинком. На підставі договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, посвідченого 02 березня 2007 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області [PERSON], зареєстрованим 03 березня 2007 року комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації», відповідач - син позивачів [PERSON], набув право власності на вказаний житловий будинок. На підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 02 березня 2007 року, [PERSON] став власником вказаної земельної ділянки. Броварським міським відділом земельних ресурсів видано Державний акт на право власності на земельну ділянку від 11 квітня 2007 року, згідно якого [PERSON] є власником вказаної земельної ділянки. Згідно із вступною частиною оспорюваних договорів, [PERSON] являється «ПРОДАВЦЕМ», а [PERSON] -«ПОКУПЦЕМ». Після оформлення на себе договорів купівлі-продажу, відповідач [PERSON] взяв у ПАТ «Універсал Банк» кредит і передав в іпотеку житловий будинок та земельну ділянку. В даний час відповідачу [PERSON] на праві власності належить нерухоме майно, незавершений будівництвом житловий будинок та земельна ділянка площею 0,0600 га, які розташовані за адресою: [ADDRESS]. Разом з тим позивачі по справі фактично являються покупцями спірного майна - незавершеного будівництвом будинку та земельної ділянки. Позивачі були присутні при укладені оспорюваних договорів, усі кошти на купівлю вказаного майна належали їм та вони здійснили оплату за вказане майно під час укладення оспорюваних договорів. Отже, ці обставини свідчать про удаваність договорів купівлі-продажу в частині покупця. Як вбачається із розписки від 02 березня 2007 року, виданої продавцем по оспорюваних договорах [PERSON] позивачу [PERSON], вона отримала кошти в сумі 757 500 гривень, що становить еквівалент 150 000 доларів США (по курсу НБУ на той день 1 долар США = 5,05 гривень) в якості оплати за проданий будинок та земельну ділянку за адресою: [ADDRESS], зокрема, в сумі 277 377 гривень, що становить еквівалент 54 926 доларів США (по курсу НБУ на той день 5,05 грн. за долар США) за будинок та земельну ділянку, та за будівельні матеріали, які знаходились в недобудованому будинку в сумі 480 123 гривень, що становить еквівалент 95 074 доларів США (по курсу НБУ на даний день 1 долар США = 5,05 гривень). Крім цього, позивачі житловий будинок добудували, постійно проживають в ньому, будинок знаходиться на їхньому утриманні та обслуговуванні. У зв'язку з економічною кризою відповідач не зміг повернути кредитні кошти, банк звернувся до суду, тому в даний час виникла реальна загроза втрати придбаного житлового будинку та земельної ділянки. Відповідачу [PERSON], [INFO] на момент укладення оспорюваних договорів виповнилось дев'ятнадцять років. З 01 жовтня 2006 року він був зарахований студентом денної форми навчання Київського національного торговельно-економічного університету і на момент укладення оспорюваних договорів продовжував навчання, що підтверджується студентським квитком. [PERSON] до укладення оспорюваних договорів постійного місця роботи не мав, власних коштів на придбання об'єктів нерухомості у відповідача не було, він не отримував коштів ні в дар, ні у спадщину. Незавершений будівництвом жилий будинок придбаний позивачами [PERSON] та [PERSON], а не їхнім сином [PERSON] за 211 113 гривень. Земельна ділянка придбана також позивачами за 66264,00 гривні. Фактично нерухоме майно придбали позивачі за спільні кошти подружжя. Зазначені обставини підтверджуються відповідними документами: випискою АТ «Укрсиббанк за кредитним договором, укладеним з [PERSON], відповідно до якого вона 16 лютого 2007 року отримала кредит 119 000 (сто дев'ятнадцять тисяч) доларів США, що становило еквівалент на момент отримання 600 950,00 гривень за курсом НБУ на день отримання і станом на 01 жовтня 2007 року її заборгованість перед банком становила 112 053,50 (сто дванадцять тисяч п'ятдесят три) доларів США 50 центів, що становило еквівалент в розмірі 565 870,18 гривень за курсом НБУ на день заборгованості, довідкою кредитної спілки «Форт» №68/06 від 16 червня 2011 року, із якої вбачається, що [PERSON] з 28 лютого 2007 року по 28 жовтня 2008 року отримала кредит на суму 68 500,00 гривень, а [PERSON] з 02 квітня 2001 року по 29 жовтня 2008 року отримав кредит на суму 114 118,00 гривень, а всього разом отримали кредит на суму 182 618, 00 гривень. Вказані кошти були використані на придбання спірної нерухомості, що підтверджується також вищевказаною розпискою. Будівельні матеріали, використані для добудови спірного незавершеного будівництвом житлового будинку, придбані за грошові кошти позивачів. Тому позивачі вважають, що фактично покупцями по оспорюваних договорах являлися саме позивачі [PERSON] та його дружина [PERSON], а не їхній син [PERSON], тобто правочин в частині прав покупця є удаваним та недійсним, і тому його треба визнати недійсним, а на них необхідно перевести права та обов'язки покупців та визнати за ними право власності на майно, а саме: незавершений будівництвом житловий будинок [ADDRESS], готовністю 81%, позначений на плані літерою А2, навіс - літерою Б, огорожа - літерою N; земельну ділянку, загальною площею 0,0600 гектара, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], цільове призначення земельної ділянки - обслуговування жилого будинку і господарських будівель. 28 вересня 2007 року між відкритим акціонерним товариством «Універсал Банк», який було перейменовано на публічне акціонерне товариство «Універсал Банк» та фізичною особою - [PERSON], було укладено кредитний договір від 28 вересня 2007 року, згідно якого банк надав кредит в розмірі 437064,00 швейцарських франків, на споживчі потреби строком до 10 вересня 2027 року включно, які мали еквівалент на момент отримання 1 888 020,33 гривень за курсом НБУ на день укладення договору, зі сплатою процентів у розмірі 11,45% річних. Для забезпечення виконання взятих зобов'язань між банком та [PERSON] було укладено договір іпотеки. Відповідно до вказаного договору, [PERSON] в іпотеку було передано нерухоме майно: незавершений будівництвом житловий будинок [ADDRESS], та належить іпотекодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу та земельна ділянка, що є виділеною в натурі, межі якої визначено на місцевості, на якій знаходяться вищезазначені будівлі та споруди, загальною площею 0,0600 гектар, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та належить іпотекодавцю на праві приватної власності. Крім цього, в якості забезпечення зобов'язання за кредитним договором з позивачами були укладені договори поруки № 006-2902/756-0225-Р/1 від 28 вересня 2007 року. Позивачі [PERSON] та [PERSON] постійно проживають в спірному будинку, іншого житла або нерухомості не мають, тобто володіють та користуються спірним майном, але не можуть розпоряджатись майном на власний розсуд, так як право власності на житловий будинок зареєстроване на іншу особу, а саме їхнього сина, [PERSON], що порушує їхні права на здійснення права власності. Крім того, відповідач [PERSON] без згоди позивачів передав спірне майно в іпотеку, що може призвести до його втрати. З огляду на вказане вважають наявними підстави для визнання угоди удаваною в частині прав покупця, так як майно фактично було придбано не [PERSON], а його батьками, про що не заперечує сам [PERSON] Позивачі [PERSON] та [PERSON] також оспорюють договори поруки укладені між ними та ПАТ «Універсал Банк», оскільки відбулася зміна зобов'язання без їхньої згоди, внаслідок чого збільшився обсяг відповідальності. Згідно ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом особистого немайнового або майнового права і інтересу. Способом захисту цивільних прав і інтересів можуть бути, зокрема, визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, або іншим способом, який встановлений договором або законом. Посилаючись на викладене, позивачі просили суд визнати недійсним в частині покупця договір купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS], визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 0,0600 га, що розташована за адресою: [ADDRESS], цільове призначення земельної ділянки - обслуговування жилого будинку і господарських будівель, визнати за ними право власності на спірне майно, скасувати, виданий [PERSON] Броварським міським відділом земельних ресурсів Державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯЕ №588444 від 11 квітня 2007 року, визнати недійсним договір іпотеки серія ВКА №395048, укладений між [PERSON] та ВАТ «Банк Універсальний», посвідчений 28 вересня 2007 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу [PERSON] за реєстровим номером 5368, зобов'язати приватного нотаріуса Київського нотаріального округу [PERSON] виключити з реєстру іпотек та заборон запис № 5368 від 28 вересня 2007 року про заборону відчуження незавершеного будівництвом житлового будинку [ADDRESS], який належить [PERSON], зобов'язати приватного нотаріуса Київського нотаріального округу [PERSON] виключити з реєстру іпотек та заборон запис № 5370 від 28 вересня 2007 року про заборону відчуження земельної ділянки, загальною площею 0,0600 гектара, кадастровий номер 32 10600000000630076, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], яка належить [PERSON], припинити договір поруки № 006-2902/756-0225-Р/1 від 28.09.2007 року, укладений між ПАТ «Універсал Банк» та [PERSON], припинити договір поруки № 006-2902/756-0225-Р/1 від 28.09.2007 року, укладений між ПАТ «Універсал Банк» та [PERSON]. В судовому засіданні позивач, який також є представником за довіреністю позивачки [PERSON], [PERSON] позовні вимоги підтримав та просив суд задовольнити їх у повному обсязі. В судовому засіданні представник відповідача [PERSON] [PERSON] позовні вимоги третіх осіб визнала та не заперечувала проти їх задоволення в повному обсязі. В судовому засіданні представник відповідача публічного акціонерного товариства «Універсал Банк» [PERSON] позовні вимоги не визнав та просив суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. В судове засідання відповідач [PERSON] не з'явилася, про час і місце судового засідання повідомлялася належним чином, надала суду письмові пояснення, в яких позовні вимоги визнала та не заперечувала проти їх задоволення в повному обсязі, просила суд розглядати справу у її відсутність. В судове засідання відповідач приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу [PERSON] не з'явився, про час і місце судового засідання повідомлявся належним чином, надав суду письмові заперечення проти позову та просив суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі і розглядати справу у його відсутність. Судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку, посвідченого 02 березня 2007 року приватним нотаріусом Броварського міського нотаріального округу Київської області [PERSON], зареєстрованим 03 березня 2007 року комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації», відповідач [PERSON] є власником житлового будинку [ADDRESS], та згідно договору купівлі-продажу земельної ділянки, є власником земельної ділянки, площею 0,0600 га, що розташована за адресою: [ADDRESS], що підтверджується Державним актом, серія ЯЕ №588444 від 11 квітня 2007 року, на право власності на земельну ділянку, виданого Броварським міським відділом земельних ресурсів (а.с.70-75). Відповідачу [PERSON], [INFO] на момент укладення оспорюваних договорів виповнилось дев'ятнадцять років, що підтверджується свідоцтвом про народження (а.с.69). З 01 жовтня 2006 року він був зарахований студентом денної форми навчання Київського національного торговельно-економічного університету і на момент укладення оспорюваних договорів продовжував навчання, що підтверджується студентським квитком (а.с.104). Відповідач [PERSON] до укладення оспорюваних договорів постійного місця роботи не мав, власних коштів на придбання об'єктів нерухомості у відповідача не було, він не отримував коштів ні в дар, ні у спадщину. Незавершений будівництвом житловий будинок та земельна ділянка фактично придбані позивачами [PERSON] та [PERSON] за 211 113 гривень та 66 264,00 гривні відповідно. Як вбачається із розписки від 02 березня 2007 року, виданої продавцем по оспорюваних договорах [PERSON] позивачу [PERSON], вона отримала кошти в сумі 757 500 гривень, що становить еквівалент 150 000 доларів США (по курсу НБУ на той день 1 долар США = 5,05 гривень) в якості оплати за проданий будинок та земельну ділянку за адресою: [ADDRESS], зокрема в сумі 277 377 гривень, що становить еквівалент 54 926 доларів США (по курсу НБУ на той день 5,05 гривень за долар США) за будинок та земельну ділянку, та за будівельні матеріали, які знаходились в недобудованому будинку в сумі 480 123 гривень, що становить еквівалент 95 074 доларів США(по курсу НБУ на даний день 1 долар США = 5,05 гривень) (а.с.76). Крім цього, позивачі житловий будинок добудували, постійно проживають в ньому, будинок знаходиться на їхньому утриманні та обслуговуванні. Зазначені обставини підтверджуються відповідними письмовими документами: випискою АТ «Укрсиббанк за кредитним договором, укладеним з [PERSON], відповідно до якого вона 16 лютого 2007 року отримала кредит 119 000 (сто дев'ятнадцять тисяч) доларів США, що становило еквівалент на момент отримання 600 950,00 гривень за курсом НБУ на день отримання і станом на 01 жовтня 2007 року її заборгованість перед банком становила 112 053,50 (сто дванадцять тисяч п'ятдесят три) доларів США 50 центів, що становило еквівалент в розмірі 565 870,18 гривень за курсом НБУ на день заборгованості (а.с.105-108), довідкою кредитної спілки «Форт» №68/06 від 16 червня 2011 року, із якої вбачається, що [PERSON] з 28 лютого 2007 року по 28 жовтня 2008 року отримала кредит на суму 68 500,00 гривень, а [PERSON] з 02 квітня 2001 року по 29 жовтня 2008 року отримав кредит на суму 114 118,00 гривень, а всього разом отримали кредит на суму 182 618, 00 гривень (а.с.109). Вказані кошти були використані на придбання спірної нерухомості та будівельних матеріалів, використаних для добудови спірного незавершеного будівництвом житлового будинку, що підтверджується вищевказаною розпискою. Тому ці обставини свідчать про удаваність договорів купівлі-продажу в частині покупця. Відповідно до ст.235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Враховуючи викладене, суд приходить до обґрунтованого висновку про визнання недійсними в частині покупця договорів купівлі-продажу незавершеного будівництвом житлового будинку та земельної ділянки, розташованих за адресою: [ADDRESS]. Оскільки судом визнається недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки в частині покупця, суд вважає правильним скасувати виданий [PERSON] Броварським міським відділом земельних ресурсів Державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ЯЕ №588444 від 11 квітня 2007 року. 28 вересня 2007 року між відкритим акціонерним товариством «Універсал Банк», який було перейменовано на публічне акціонерне товариство «Універсал Банк» та фізичною особою - [PERSON], було укладено кредитний договір №006-2902/756-0225 від 28 вересня 2007 року, згідно якого банк надав кредит в розмірі 437064,00 швейцарських франків, на споживчі потреби строком до 10 вересня 2027 року включно, які мали еквівалент на момент отримання 1 888 020,33 гривень за курсом НБУ на день укладення договору, зі сплатою процентів у розмірі 11,45% річних (а.с.82-93). Для забезпечення виконання взятих зобов'язань між банком та [PERSON] було укладено договір іпотеки від 28 вересня 2007 року (а.с.94-97). Відповідно до вказаного договору, [PERSON] в іпотеку було передано нерухоме майно: незавершений будівництвом житловий будинок [ADDRESS], та належить іпотекодавцю на праві приватної власності, що підтверджується договором купівлі-продажу та земельна ділянка, що є виділеною в натурі, межі якої визначено на місцевості, на якій знаходяться вищезазначені будівлі та споруди, загальною площею 0,0600 гектар, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] та належить іпотекодавцю на праві приватної власності. Крім цього, в якості забезпечення зобов'язання за кредитним договором з позивачами [PERSON] та [PERSON] були укладені договори поруки № 006-2902/756-0225-Р/1 від 28 вересня 2007 року (а.с.98-100, 101-103). Відповідно до ст.392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається. Оскільки договір іпотеки укладений між ПАТ «Універсал Банк» та [PERSON], а не з фактичними власниками об'єктів нерухомості, вільного волевиявлення яких на укладення правочину не було, то відповідно ч.3 ст.203 та ст. 215 ЦК України вказаний договір являється недійсним. Тому позовні вимоги про визнання недійсним договору іпотеки підлягають задоволенню. В зв'язку з цим вимоги про зобов'язання приватного нотаріуса про виключення з реєстру іпотек та заборон запис № 5368 від 28 вересня 2007 року про заборону відчуження незавершеного будівництвом житлового будинку №12 (дванадцять) готовністю 81%, разом з надвірними будівлями та спорудами запис та № 5370 від 28 вересня 2007 року про заборону відчуження земельної ділянки, що знаходяться за адресою: [ADDRESS] також підлягають задоволенню. Відповідно до ч.3 ст.203 ЦК України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно ч.1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Відповідно до п.22 Постанови Пленуму Вищого Спеціалізованого Суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 березня 2012 року №5 «Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин» , відповідно до ч.1 ст. 22 ЦК України припинення договору поруки пов'язується зі зміною забезпеченого зобов'язання за відсутності згоди поручителя на таку зміну та за умови збільшення обсягу відповідальності поручителя. При цьому, обсяг зобов'язання поручителя визначається як умовами договору поруки, так і умовами основного договору, яким визначено обсяг зобов'язань боржника, забезпечення виконання яких здійснює поручитель. Проте, якщо в договорі поруки передбачено, зокрема, можливість зміни розміру процентів за основним зобов'язанням і строків їх виплати тощо, без додаткового повідомлення поручителя та укладання окремої угоди, то ця умова договору стала результатом домовленості сторін (банку і поручителя), а отже поручитель дав згоду на зміну основного зобов'язання. Якщо в договорі поруки такі умови сторонами не узгоджені, а з обставин справи не вбачається інформованості поручителя і його згоди на збільшення розміру його відповідальності, то відповідно до положень частини першої ст. 559 ЦК порука припиняється у разі зміни основного зобов'язання без згоди поручителя, внаслідок чого збільшується обсяг його відповідальності, що підтверджується аудиторським висновком № 38 від 11.05.2010 року. У цьому випадку поручитель має право на пред'явлення позову про визнання договору поруки припиненим. Згідно ч.1 ст.559 ЦК України порука припиняється з припиненням забезпеченого нею зобов'язання, а також у разі зміни зобов'язання без згоди поручителя, внаслідок чого збільшується обсяг його відповідальності. Враховуючи ту обставину, що договорами поруки не були обумовлені істотні умови договору, такі як відповідальність поручителя за підвищеною відсотковою ставкою 13,45%, що є істотною зміною умов договору та призводить до значного збільшення грошових зобов'язань позивача за кредитним договором, так і поручителів за договорами поруки, є усі підстави для застосування судом ч.1 ст.559 ЦК України щодо припинення вказаних договорів поруки. За таких обставин суд приходить до обґрунтованого висновку про задоволення позову в повному обсязі. Судом обговорювалося питання щодо пропущеного строку позовної давності та встановлено, що він пропущений з поважних причин і підлягає поновленню виходячи з наступного: у жовтні 2009 року ПАТ «Універсал Банк» звернулося до Дніпровського районного суду м. Києва з позовом до [PERSON], [PERSON], [PERSON] про стягнення заборгованості за кредитним договором. Після пред'явлення вказаного позову позивачі дізнались про порушення їх прав і про те, що договори купівлі-продажу будинку і земельної ділянки оформлені на їхнього сина [PERSON], а не на них. У листопаді 2009 року [PERSON], [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду із зустрічним позовом до публічного акціонерного товариства «Універсальний Банк» про розірвання кредитного договору, припинення договору поруки, тому не звертались із позовом про визнання договорів купівлі-продажу нерухомості недійсними, так як вважали, що у разі задоволення їх зустрічного позову їх права будуть захищеними. Позовні вимоги сторонами були заявлені в межах строків позовної давності. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 29 лютого 2012 року рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 24 листопада 2010 року, додаткове рішення Дніпровського районного суду м. Києва від 09 грудня 2010 року та рішення апеляційного суду м. Києва від 18 вересня 2011 року скасовані, справа передана на новий розгляд до суду першої інстанції, а саме до Дніпровського районного суду м. Києва. Ухвалою Дніпровського районного суду м. Києва від 04 жовтня 2013 року провадження по вказаній справі зупинено до вирішення справи № 361/8765/2013 за позовом [PERSON] до публічного акціонерного товариства «Універсал Банк», треті особи [PERSON], [PERSON] про визнання недійсним кредитного договору та договору іпотеки, припинення договорів поруки суддею Броварського міськрайонного суду Київської області Сердинським В.С.. У зв'язку з тим, що спір, який виник у жовтні 2009 року не вирішено до цього часу, законні права позивачів порушені і не відновлені до цього часу, вони не можуть розпоряджатись будинком та земельною ділянкою, оскільки накладена заборона на їх відчудження. Для захисту своїх законних прав вони як треті особи, які заявляють самостійні вимоги звернулись до суду із позовом до відповідачів [PERSON], [PERSON], ПАТ «Універсал банк» та приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу [PERSON] про визнання договорів купівлі-продажу будинку та земельної ділянки недійсними в частині прав покупця та визнання недійсними договорів іпотеки та припинення договорів поруки по справі №361/8765/2013-ц, провадження №361/79/2014 за позовом [PERSON] до публічного акціонерного товариства «Універсал Банк», треті особи: [PERSON], [PERSON] про визнання недійсним кредитного договору та договору іпотеки, припинення договорів поруки як треті особи із самостійними вимогами. Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 30 вересня 2014 року за клопотанням представника позивача [PERSON] позов [PERSON] до публічного акціонерного товариства «Універсал Банк», треті особи: [PERSON] та [PERSON] про визнання недійсним кредитного договору та договору іпотеки і припинення договорів поруки залишено без розгляду. На підставі викладеного,

Outcome: approved