Jurisdiction: civil
Date: 2016-02-22 00:00:00

У січні 2016 року [PERSON] (далі - позивач) звернувся до Шевченківського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» (далі - відповідач) про визнання майнових прав на об`єкт будівництва. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 27.11.2009 року між ТОВ «Спецбудресурс» та [PERSON] був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири № 63 за адресою: [ADDRESS]. Відповідно до п. 2.4 договору, загальна ціна за вищевказану квартиру визначається сторонами у розмірі 1718652,60 грн., що становить еквівалент 215370,00 доларів США, за офіційним курсом долару США, встановленого Національним банком України на момент укладення даного попереднього договору. На момент укладення договору, в рахунок підтвердження дійсним намірів про вчинення правочину, [PERSON] були в повному обсязі виконані умови договору та внесені грошові кошти у розмірі 1718652,60 грн.. З боку ТОВ «Спецбудресурс» не було жодних претензій майнового характеру, які б стосувалися питань оплати за договором. У зв`язку з тим, що будівництво будинку за адресою: [ADDRESS], призупинялося та не було завершене у передбачені строки, до договору неодноразово вносилися зміни шляхом укладення відповідних договорів від 30.11.2010 р., 01.12.2012 р., 31.05.2013 р. та 29.11.2013 р., 27.08.2014 р.. Внесеними змінами встановлювалися нові дати, в строк до яких сторони зобов`язувалися укласти Основний договір купівлі-продажу квартири. Крім того, 28.11.2013 року було змінено сторону в договору, з [PERSON] на [PERSON], шляхом укладення відповідного договору, у зв`язку з чим, до позивача перейшли всі права та обов`язки як до сторони за договором, зокрема, право вимагати укладення Основного договору купівлі-продажу квартири та вимагати належного виконання зобов`язань. Договором про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27.11.2009 р., укладеного 27.08.2014 р., були внесені зміни в частині дати укладення та нотаріального посвідчення Основного договору купівлі-продажу та визначено дату 01.09.2015 р., як кінцевий термін протягом якого сторони зобов`язуються укласти Основний договір, який підлягатиме нотаріальному посвідченню. Між тим, у вказаний строк для підписання Основного договору відповідач до приватного нотаріуса Мелехової Л.Г. не з`явився та не повідомив про причини своєї неявки. Тому позивач просив суд визнати за [PERSON] майнові права на об`єкт будівництва, а саме, на квартиру [ADDRESS] та складається з 4 жилих кімнат і тераси з вітровим захистом - 64,80 кв.м., загальною площею 215,37 кв.м. та судові витрати. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав у повному обсязі та просив суд їх задовольнити. Представник відповідача в судове засідання не з'явився, про день та час розгляду справи повідомлений судом належним чином, про причини неявки суду не повідомив, заперечення на позовну заяву не надав. Відповідно до ч. 4 ст. 169, ст. 224 ЦПК України, суд постановив ухвалу про заочний розгляд справи на підставі наявних у справі доказів. Суд, вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, вважає позовні вимоги такими, що підлягають задоволенню, виходячи з наступного. Майновими правами, які можуть оцінюватися, визнаються будь-які права, пов'язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовими частинами права власності (права володіння, розпорядження, користування), а також інші специфічні права (права на провадження діяльності, використання природних ресурсів тощо) та права вимоги (ст. 3 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні»). Відповідно до положень ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Судом встановлено, що 27 листопада 2009 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» та [PERSON] був укладений Попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до якого Товариство з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» та [PERSON] зобов`язуються у майбутньому в строк до 01 грудня 2010 року, укласти договір купівлі-продажу квартири (Основний договір) у нотаріальній формі та на умовах, визначених цим договором. Термін для укладання Основного договору може бути продовжено за домовленістю та взаємною згодою сторін, що має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором. Пунктом 2.2 Попереднього договору передбачено, предмет - квартира за номером [ADDRESS] і складається з 4 жилих кімнат і тераси з вітровим захистом - 64,80 кв.м., загальною площею 215,37 кв.м.. Відповідно до п. 2.3 договору, сторона 1 стверджує, предмет договору, а саме квартира номер [ADDRESS] належить Товариству з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» на підставі п. 5.2.2. Інвестиційного договору № 12 про закінчення будівництва житлового будинку № 18/16 по вулиці Нагірній в Шевченківському районі м. Києва від 06 квітня 2001 року з усіма додатками та віднесена до 84,5% загальної площі квартир та нежитлових приміщень, які будуть отримані у власність після введення в експлуатацію будинку 18/16 по вулиці Нагірній у місті Києві. Загальна ціна за вищевказану квартиру визначається сторонами у розмірі 1718652,60 грн., що становить еквівалент 215370,00 доларів США, за офіційним курсом долару США, встановленого Національним банком України на момент укладення даного попереднього договору (п. 2.4 Попереднього договору). За домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься 01 грудня 2010 року о 12 годині, у приміщенні офісу нотаріуса Мелехової Л.Г. за адресою: [ADDRESS] (п. 2.9 Попереднього договору). Згідно п. 5 Попереднього договору, у разі якщо сторона 1 в період до 01 грудня 2010 року включно буде відмовлятися від укладення договору купівлі-продажу вищевказаної квартири у визначений у п. 1 цього договору термін та на вищезазначених умовах з будь-яких причин, сторона 1 зобов`язується повернути стороні 2 отриманий від нього аванс, а також сплатити штраф у розмірі суми авансу, переданого за цим попереднім договором. Одностороння відмова від виконання зобов`язань за цим договором не допускається (п. 10 Попереднього договору). Відповідно до ч. 1 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. З матеріалів справи вбачається, що 30.11.2010 року, 01.12.2011 року, 31.05.2012 року, між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» та [PERSON] були укладені Договори про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 листопада 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського округу Мелеховою Л.Г., з яких вбачається, що внесеними змінами встановлювалися нові дати, в строк до яких сторони зобов`язувалися укласти Основний договір купівлі-продажу квартири (а.с.14-19). 28 листопада 2013 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено Договір, відповідно до умов якого, сторони за взаємною згодою та відповідно до п. 2.1 Попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 листопада 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського округу Мелеховою Л.Г. за реєстровим № 1819, досягнуто домовленості про те, що [PERSON] заміняє себе як сторону по вищезазначеному договору на [PERSON]. Таким чином, на протязі дії вищевказаного Попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна - стороною 2 є [PERSON], та, відповідно, при укладенні Основного договору щодо нищезазначеного предмету договору - продавець - Товариство з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс», покупець - [PERSON]. Пунктом 2 Договору від 28 листопада 2013 року передбачено, що за цим договором сторона 1 передає всі свої права та обов`язки та здійснює відступлення права вимоги в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, а сторона 2 приймає права та обов`язки та право вимоги укласти договір купівлі-продажу квартири до Товариства з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс», на узгоджених у вищевказаному попередньому договорі умовах та відповідно чинного законодавства. 29 листопада 2013 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» та [PERSON] було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 листопада 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського округу Мелеховою Л.Г., з якого вбачається, що до п. 1, п. 2.9 та п. 5 Попереднього договору було внесено зміни (а.с.24-25). 27 серпня 2014 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Спецбудресурс» та [PERSON] було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 27 листопада 2009 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського округу Мелеховою Л.Г., з якого вбачається, що було змінено дату, в строк до якої сторони зобов`язувалися укласти Основний договір купівлі-продажу квартири, а саме: за домовленістю сторін укладення та нотаріальне посвідчення Основного договору здійснюватиметься 01 вересня 2015 року о 12 годині, у приміщенні офісу нотаріуса Мелехової Л.Г. за адресою: [ADDRESS] (а.с.26-27). З матеріалів справи вбачається, що на виконання вимог п. 4 Попереднього договору, [PERSON] були внесені грошові кошти у розмірі 1718652,60 грн., що підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордеру № 72 від 27.11.2009 року (а.с.12). Відповідно до п. 4 Попереднього договору, на підтвердження дійсних намірів про наступне укладання Основного договору купівлі-продажу квартири сторона 2 сплачує стороні 1 гроші в сумі 1717854,60 грн., що є еквівалентом 215370,00 доларів США, за курсом долару США, встановленого Національним банком України на момент укладення попереднього договору. Сума зазначена в п. 4 договору, вважається сторонами у договорі як аванс (грошове забезпечення) у рахунок наступного договору купівлі-продажу вищевказаної квартири. Виконання грошових зобов'язань за інвестиційною угодою, а саме повна сплата вартості об'єкта інвестування (стовідсоткова передоплата), свідчить про вчинення дій, спрямованих на виникнення юридичних фактів, необхідних і достатніх для отримання права вимоги переходу права власності на об'єкт будівництва або набуття майнових прав на цей об'єкт (Правова позиція Верховного суду України у справі за № 6-21 цс 13). Згідно до приписів ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити грошові кошти тощо) або утриматись від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Відповідно до ст. 526 ЦК України, зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. З матеріалів справи вбачається, що приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мелеховою Л.Г. посвідчено, що [PERSON] 01 вересня 2015 року 0 12 годині 00 хвилин знаходився у приміщенні за алресою: [ADDRESS], що підтверджується копією Свідоцтва (а.с.30). Пунктом 6 Попереднього договору передбачено, що сторона, яка з`явиться для укладення Основного договору у вищезазначені у п. 1 та у п. 2.9 час та місце, отримає Свідоцтво про посвідчення факту перебування особи у певному місці, видане приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мелеховою Л.Г.. Згідно ч. 1 ст. 530 ЦК України, якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Встановлено, що на день розгляду справи, в порушення взятих на себе зобов'язань, відповідачем будинок по вул. Нагірна, будинок 18/16 в м. Києві не введено в експлуатацію. Під час розгляду справи доказів, які б свідчили про належне виконання відповідачем взятих на себе зобов'язань не отримано. З правовідносин, які склалися між сторонами, можливо зробити висновок, що такі правовідносини регулюються Законом України «Про інвестиційну діяльність». Відповідно до ч. 5 ст. 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор має право володіти, користуватися і розпоряджатися об'єктами та результатами інвестицій, включаючи реінвестиції та торговельні операції на території України, відповідно до законодавчих актів України. Згідно до ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», об'єктами інвестиційної діяльності можуть бути будь-яке майно, в тому числі основні фонди і оборотні кошти в усіх галузях економіки, цінні папери (крім векселів), цільові грошові вклади, науково-технічна продукція, інтелектуальні цінності, інші об'єкти власності, а також майнові права. Відповідно до положень ст. 190 ЦК України майном, як особливим об'єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов'язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами. Згідно з положенням ч. 2 ст. 331 ЦК України, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна), як це встановлено ч. 3 ст. 331 ЦК України, особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва. Відповідно до листа Міністерства юстиції України № 19-50-2309 від 22.06.2007 р., квартира є об'єктом інвестування в об'єкті будівництва, який після завершення будівництва стає окремим майном. До завершення будівництва про інвестованого об'єкта нерухомого майна (квартири) та прийняття його до експлуатації інвестору належать майнові права. Власником об'єкта будівництва або результату інших будівельних робіт є замовник, якщо інше не передбачено договором (ч. 1 ст. 876 ЦК України). Таким чином, суд приходить до висновку, що до завершення будівництва про інвестованого позивачем об'єкту нерухомості і прийняття її в експлуатацію, позивачу, як інвестору, належать майнові права на цей об'єкт нерухомого майна. Оцінюючи належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, та виходячи з того, що відповідачем не виконуються належним чином взяті на себе зобов'язання, суд вважає, що вимоги позивача підлягають задоволенню. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України, з відповідача на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, понесені останнім, які складаються з судового збору в розмірі 551,20 грн.. Виходячи з наведеного,

Outcome: approved