Jurisdiction: civil
Date: 2020-02-10 00:00:00

У провадженні Берегівського районного суду Закарпатської області знаходиться цивільна справа за позовом [PERSON] до Берегівської міської ради, третя особа на стороні відповідача Берегівський міський голова Бабяк Золтан Адальбертович про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовує тим, що 16 червня 2015 року між Берегівською міською радою Закарпатської області і [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Берегівського районного нотаріального округу Закарпатської області Мирончук Оксаною Василівною і зареєстрований у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 3451, згідно з умовами якого відповідач надав, а позивач прийняв у строкове платне користування строком на п`ять років земельні ділянки для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, які розташовані за адресою: [ADDRESS] , а саме: земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0001 площею 0,3285 га, земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0014 площею 0,0500 га, земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0015 площею 0,0376 га. Зазначені земельні ділянки є комунальною власністю територіальної громади міста Берегове Закарпатської області. Вищевказаний договір оренди вважає недійсним з моменту його укладення, з наступних підстав. Як вбачається з оспорюваного договору оренди, такий укладено між [PERSON] і Берегівською міською радою Закарпатської області, в особі міського голови Бабяка Золтана Адальбертовича, який діє на підставі рішення двадцять четвертої сесії Берегівської міської ради Закарпатської області VI скликання від 10 червня 2013 року № 1399 та статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні». Згідно з пунктом 1 оспорюваного договору оренди орендодавець надає орендарю у строкове платне користування (оренду) спірні земельні ділянки відповідно до рішення сорокової сесії Берегівської міської ради Закарпатської області VI скликання від 27 лютого 2015 року № 2167. Таким чином, Берегівська міська рада Закарпатської області, в особі міського голови Бабяка З. А., уклала з [PERSON] оспорюваний договір оренди на підставі рішення Берегівської міської ради Закарпатської області від 27 лютого 2015 року № 2167. Однак, з вищевказаного рішення Берегівської міської ради Закарпатської області від 27 лютого 2015 року № 2167 вбачається, що таким відповідач вирішив поновити із [PERSON] договір оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 4161 шляхом укладення додаткової угоди до відповідного договору оренди земельної ділянки, а не укласти із [PERSON] новий договір оренди спірних земельних ділянок. А тому вважає, що Берегівський міський голова не мав повноважень на укладення від імені Берегівської міської ради Закарпатської області з [PERSON] оспорюваного договору оренди. Такий рішенням Берегівської міської ради Закарпатської області від 27 лютого 2015 року № 2167 був уповноважений на укладення від імені Берегівської міської ради Закарпатської області з [PERSON] додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 4161. Представник позивача [PERSON] - адвокат Пуканич Е. В. в судовому засіданні в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав, викладених у позовній заяві, просив позовні вимоги задовольнити. Представник відповідача Веждел В. І. в судовому засіданні позовні вимоги не визнав та просив у задоволенні відмовити з підстав викладених у відзиві. Судом встановлені наступні фактичні обставини. Згідно зі статтею 14 Конституції України земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування, в межах, визначених цією Конституцією. Дана стаття кореспондується зі статтями 1, 2 Земельного кодексу України, відповідно до яких земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Аналіз вищезазначених норм Конституції України та Земельного кодексу України свідчить, що органи місцевого самоврядування та органи державної влади у земельних правовідносинах діють як органи, через які держава або територіальна громада реалізують повноваження власника земельних ділянок. Реалізуючи ці повноваження, вказані органи вступають у цивільні та господарські правовідносини з юридичними та фізичними особами. Земельні відносини регулюються Конституцією України, Земельним кодексом України, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами (ст. 3 Земельного кодексу України). За нормою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу, чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу. За нормою статті 2 Закону України «Про оренду землі» (далі- Закон) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Так, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (стаття 1 Закону). Відповідно до статті 6 Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. Право на поновлення (пролонгацію) договору оренди землі - це визначене законом переважне право орендаря укласти договір оренди землі на новий строк, що виникає у разі належного виконання ним обов`язків за умовами договору та після закінчення строку договору оренди землі, або коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності заперечень орендодавця. Це право закріплене і в приписах статей 764, 777 Цивільного кодексу України та деталізоване у статті 33 Закону України «Про оренду землі» Законодавством передбачено два випадки поновлення (пролонгації) договору оренди землі: 1) у разі належного виконання орендарем своїх обов`язків за договором, строк якого закінчується, орендар отримує переважне право перед іншими особами на укладання договору оренди землі на новий строк (ч. 1 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Так, орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. 2) орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди за відсутності протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі (ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі»). Тож, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Відповідно до останнього абзацу статті 33 Закону України «Про оренду землі» у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. 18 березня 2008 року між Берегівською міською радою Закарпатської області і [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений державним нотаріусом Берегівської державної нотаріальної контори Закарпатської області Мирончук О. В. і зареєстрований у реєстрі для реєстрації нотаріальних дій за № 2-1044, згідно з умовами якого відповідач надав, а позивач прийняв у строкове платне користування строком на п`ять років земельні ділянки для комерційної діяльності, які розташовані за адресою: [ADDRESS] , а саме: земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0001 площею 0,3285 га, земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0014 площею 0,0500 га, земельну ділянку за кадастровим номером: 2110200000:01:052:0015 площею 0,0376 га. Строк дії вищевказаного договору оренди земельної ділянки закінчився ще 18 березня 2013 року. Після цього позивач не звертався до Берегівської міської ради Закарпатської області з приводу поновлення вищевказаного договору оренди земельної ділянки і не повідомляв останню про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Згідно з частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 05 квітня 2015 року, яка діяла на час укладення оспорюваного договору оренди) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (ч. 8 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 05 квітня 2015 року, яка діяла на час укладення оспорюваного договору оренди)). Таким чином, як випливає з приписів вищенаведених правових норм, поновлення договору оренди землі здійснюється шляхом укладення додаткової угоди до нього, яка в обов`язковому порядку має бути укладена в місячний строк після закінчення строку договору оренди землі. У даному випадку додаткова угода про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 2-1044 мала бути укладена не пізніше 18 квітня 2013 року. Однак, така не укладалася між Берегівською міською радою Закарпатської області і [PERSON] . Відповідно до частини сьомої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 05 квітня 2015 року, яка діяла на час укладення оспорюваного договору оренди) керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Отже, виходячи з приписів вищенаведеної правової норми, Берегівська міська рада Закарпатської області мала прийняти рішення про уповноваження міського голови на підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 2-1044. Однак, Берегівська міська рада Закарпатської області не приймала таке рішення. Берегівською міською радою Закарпатської області було прийнято рішення від 27 лютого 2015 року № 2167, яким вирішено поновити із [PERSON] договір оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 4161 шляхом укладення додаткової угоди до відповідного договору оренди земельної ділянки. Однак, зазначеним рішенням Берегівська міська рада Закарпатської області не уповноважувала міського голову на підписання відповідної додаткової угоди. При цьому, як вбачається з матеріалів справи, Берегівська міська рада Закарпатської області не укладала із [PERSON] додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 4161. Натомість, Берегівський міський голова діючи від імені Берегівської міської ради Закарпатської області уклав із [PERSON] новий договір оренди земельної ділянки від 16 червня 2015 року реєстровий № 3451, на укладення якого Берегівська міська рада Закарпатської області не уповноважувала міського голову. У даному випадку Берегівський міський голова діючи від імені Берегівської міської ради Закарпатської області уклав із [PERSON] новий договір оренди земельної ділянки від 16 червня 2015 року реєстровий № 3451 без відповідного рішення Берегівської міської ради Закарпатської області про надання спірних земельних ділянок у користування (оренду) [PERSON] , тобто з перевищенням своїх службових повноважень. Відповідно до частини першої статті 116 ЗК України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (ч. 2 ст. 116 ЗК України). Згідно з частиною другою статті 16 Закону України «Про оренду землі» (в редакції від 05 квітня 2015 року, яка діяла на час укладення оспорюваного договору оренди) укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Відповідно до пункту 16 частини четвертої статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» сільський, селищний, міський голова укладає від імені територіальної громади, ради та її виконавчого комітету договори відповідно до законодавства, а з питань, віднесених до виключної компетенції ради, подає їх на затвердження відповідної ради. Системний аналіз положень пункту 16 частини четвертої статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі», частини першої статті 116 ЗК України дає підстави для висновку, що сільський, селищний, міський голова вправі укласти від імені територіальної громади, ради договір оренди земельної ділянки виключно на підставі прийнятого відповідною радою рішення про надання земельної ділянки в користування (оренду) та уповноваження сільського, селищного, міського голови на укладення договору оренди земельної ділянки. Втім, у даному випадку Берегівська міська рада Закарпатської області після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки від 18 березня 2008 року реєстровий № 2-1044 не приймала рішення ані про надання спірних земельних ділянок у користування (оренду) [PERSON] , ані про уповноваження Берегівського міського голови на укладення із [PERSON] нового договору оренди спірних земельних ділянок. Згідно з частиною першою статті 83 ЗК України землі, які належать на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст, є комунальною власністю. Від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради (ч. 5 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»). Спірні земельні ділянки належать на праві власності територіальній громаді міста Берегове Закарпатської області і такими відповідно до пункту «а» частини першої статті 12 ЗК України має право розпоряджатися виключно Берегівська міська рада Закарпатської області. З огляду на вищенаведене Берегівський міський голова не вправі був укладати від імені Берегівської міської ради Закарпатської області із [PERSON] новий договір оренди спірних земельних ділянок - договір оренди земельної ділянки від 16 червня 2015 року реєстровий № 3451 без попереднього прийняття Берегівською міською радою Закарпатської області відповідного рішення (про надання спірних земельних ділянок у користування (оренду) [PERSON] та про уповноваження Берегівського міського голови на укладення із [PERSON] нового договору оренди спірних земельних ділянок). Відповідно до частини першої статті 92 ЦК України юридична особа набуває цивільних прав та обов`язків і здійснює їх через свої органи, які діють відповідно до установчих документів та закону. Згідно з частиною третьою статті 92 ЦК України орган або особа, яка відповідно до установчих документів юридичної особи чи закону виступає від її імені, зобов`язана діяти в інтересах юридичної особи, добросовісно і розумно та не перевищувати своїх повноважень. У відносинах із третіми особами обмеження повноважень щодо представництва юридичної особи не має юридичної сили, крім випадків, коли юридична особа доведе, що третя особа знала чи за всіма обставинами не могла не знати про такі обмеження. Органи місцевого самоврядування є юридичними особами і наділяються цим та іншими законами власними повноваженнями, в межах яких діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону (ч. 1 ст. 16 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»). Органи юридичної особи діють у межах повноважень, наданих їм установчими документами та законом. Орган юридичної особи як її частина представляє інтереси останньої у відносинах з іншими суб`єктами права без спеціальних на те повноважень (без довіреності). Між юридичною особою та її органом правові відносини не виникають, а тому дії її органу визнаються діями самої юридичної особи. У відносинах з третіми особами слід виходити з презумпції наявності достатнього обсягу повноважень на здійснення дієздатності юридичної особи як у одноособового органу юридичної особи, так і керівника її колегіального органу. Така правова позиція висловлена Верховним Судом у постанові від 20 березня 2018 року в справі № 910/8794/16. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, встановлені статтею 203 ЦК України. Так, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Аналіз змісту положення частини першої статті 203 ЦК України вказує на те, що зміст правочину не повинен порушувати положень як законів, так і інших нормативно-правових актів, прийнятих на основі Конституції України. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ч. 1 ст. 204 ЦК України). У даному випадку оспорюваний договір оренди не відповідає вищевказаним вимогам законодавства, оскільки такий укладено з порушенням вимог пункту 16 частини четвертої статті 42 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», частини другої статті 16 Закону України «Про оренду землі», частини першої статті 116 ЗК України від імені Берегівської міської ради Закарпатської області, яка не висловлювала своє волевиявлення на укладення вказаного договору, Берегівським міським головою, який не мав на це відповідних повноважень, що свідчить про відсутність внутрішньої волі власника спірних земельних ділянок на укладення вказаного правочину. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Пленум Верховного Суду України в пункті 8 постанови від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» роз`яснив, що відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Згідно з частиною першою статті 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Правочини, які не відповідають вимогам закону, не породжують будь-яких бажаних сторонам результатів, незалежно від волі сторін та їх вини у вчиненні незаконного правочину. Правові наслідки таких правочинів настають лише у формах, передбачених законом, - у вигляді повернення становища сторін у початковий стан (реституції) або в інших. Таку правову позицію висловив Верховний Суд у постанові від 24 квітня 2018 року в справі № 916/2617/16. Укладення оспорюваного договору оренди, який за своїм змістом суперечить вимогам закону, оскільки такий не спрямований на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, укладений особою, яка не мала на це необхідного обсягу цивільної дієздатності, при відсутності волевиявлення власника спірних земельних ділянок на укладення вказаного договору, є порушенням частин першої, другої, третьої та п`ятої статті 203 ЦК України, що за правилами статті 215 ЦК України є підставою для визнання його недійсним. Статтею 236 ЦК України визначено, що нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов`язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Оспорюваний договір оренди порушує права позивача, оскільки такий зобов`язує його сплачувати орендну плату за спірні земельні ділянки, які не були йому надані в користування (оренду) у встановленому законом порядку Берегівською міською радою Закарпатської області. Від так, суд приходить до висновку, що права позивача, відповідачем були порушені, а тому позовні вимоги підставні та підлягають до задоволення.

Outcome: approved