Jurisdiction: civil
Date: 2016-12-29 00:00:00

У лютому 2016 року приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» звернулась до суду з позовом до [PERSON] про визнання поновленим договору оренди землі і визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди. В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 17 листопада 2010 року між ним і [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 5.84 га ріллі (кадастровий номер 1423385800:05:000:0206), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар*їнського району Донецької області строком на пять років. До закінчення строку дії Договору оренди землі приватне підприємство агрофірма «Пречистивське» у Листі-повідомлені за №283 від 12 жовтня 2013 року повідомило відповідачку про подальше користування земельною ділянкою, тобто товариство скористалось переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) з 17 листопада 2015 року у відповідності до вимог статті 33 Закону України «Про оренду землі». Однак [PERSON] відмовилась від одержання цього Листа-повідомлення та Листів-повідомлень за №157 від 7 вересня 2015 року і за №180 від 5 жовтня 2015 року і через це вказані поштові відправлення були повернуті за місцем знаходження позивача. Крім того, після закінчення строку дії договору позивач продовжував користуватись земельною ділянкою: проводив польові роботи під урожай 2016 року, сплачував щомісячно єдиний податок четвертої групи для сільськогосподарських товаровиробників. При цьому, протягом місяця з дня закінчення строку дії Договору до часу звернення позивача до суду, від відповідачки не надходив Лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі. Виходячи з наведених обставин, позивач просив визнати поновленим договір оренди землі від 17 листопада 2010 року та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 17 листопада 2010 року в редакції, запропонованій позивачем. 19 травня 2016 року приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» звернулось до суду з позовом до [PERSON] та сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» про визнання недійсним договору оренди землі та скасування його державної реєстрації. В обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що 2 лютого 2016 року відповідачка уклала з сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» договір оренди земельної ділянки, чим було порушено його переважне право на поновлення договору оренди земельної ділянки від 17 листопада 2010 року. Позивач просив визнати недійсним договір оренди землі від 2 лютого 2016 року. Ухвалою Маріїнського районного суду Донецької області від 26 травня 2016 року вказані справи були обєднані в одне провадження. Після уточнення позовних вимог позивач просив визнати поновленим договір оренди землі від 17 листопада 2010 року та визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 17 листопада 2010 року в редакції, запропонованій позивачем та зобов*язати державного реєстратора прав на нерухоме майно провести державну реєстрацію права оренди земельної ділянки. Рішенням Мар*їнського районного суду Донецької області від 31 жовтня 2015 року було відмовлено у задоволенні позову приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» до [PERSON] про визнання поновленим договору оренди землі та визнання укладеної додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції запропонованій позивачем, та було відмовлено у задоволенні позову приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» до [PERSON] і сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» про визнання недійсним договору оренди, скасування його державної реєстрації. Не погодившись із рішенням суду, позивач приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» принесло апеляційну скаргу в якій просить рішення суду скасувати і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позов з наступних підстав: - відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції взяв до уваги факти, які не були підтверджені належними і відповідними доказами, а саме: судом було визначено дату укладення договору 17 листопада 2008 року, а не 17 листопада 2010 року (згідно із датою реєстрації договору оренди). Вказана обставина має суттєве значення для вирішення справи, оскільки визначає строк закінчення дії договору із яким законодавець повязує переважне право позивача перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк відповідно до частин 2-5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», - суд першої інстанції помилково розцінив лист [PERSON] від 10 жовтня 2013 року (за два роки до закінчення строку дії договору), як повідомлення орендаря про намір не продовжувати договір на новий строк, - поза увагою суду першої інстанції залишилось те, що позивач скористався своїм правом на поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі із власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності) відповідно до частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», згідно із якою у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, - відмова адресата [PERSON] від одержання поштових відправлень позивача про поновлення Договору оренди землі і направлення нею 10 жовтня 2013 року позивачу [PERSON] про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку не є підтвердженням заперечень відповідача на поновлення договору оренди у розумінні частини 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі», а навпаки, одержання відповідачкою протягом 2014-2015 років орендної плати за землю і не сплачення нею податку за землю, використання відповідачем земельної ділянки шляхом проведення польових робіт під урожай 2016 року та сплата ним відповідних податків, свідчить про продовження відносин між сторонами, - укладення договору оренди земельної ділянки між [PERSON] та СТОВ «Ново-Шахтарське» від 2 лютого 2016 року було з порушенням прав позивача, передбачених статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Під час розгляду справи в апеляційній інстанції представник позивача підтримав доводи апеляційної скарги і просив її задовольнити. Представники відповідачів заперечували проти доводів апеляційної скарги і просили її відхилити. Заслухавши суддю-доповідача, представників сторін, дослідивши матеріали справи, апеляційний суд приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення суду скасуванню із ухваленням нового рішення з таких підстав. Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що 10 жовтня 2013 року відповідачка [PERSON] повідомила позивача про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку у 2014 році, що на думку суду свідчить про те, що до спливу строку дії договору, орендодавцем було повідомлено орендаря про небажання продовжувати строк дії договору оренди землі. При цьому суд першої інстанції посилався на частину 1 статті 319 ЦК України відповідно до якої власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і відповідно до частини 1 статті 321 ЦК України ніхто не може бути протиправно обмежений у здійсненні права власності. Однак з таким висновком суду першої інстанції погодитись неможливо з таких підстав: Із матеріалів справи вбачається. Відповідачці [PERSON] відповідно до Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯЖ №439618 від 05 грудня 2008 року, виданого відділом земельних ресурсів у Марїнському районі Донецької області, належить на праві власності земельна ділянка (кадастровий номер 1423385800:05:000:0206) загальною площею 5,84 га ріллі, яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради, Марїнського району, Донецької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 17 листопада 2008 року між [PERSON] (орендодавцем) та Приватним підприємством агрофірма «Пречистівське» (орендар) був укладений договір оренди землі, відповідно до якого, орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Новоукраїнської сільської ради, Марїнського району, Донецької області. Вказаний договір був зареєстрований Марїнським районним відділом Донецької регіональної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах», про що в державному реєстрі земель 17 листопада 2010 року зроблений запис за № 4АА007504-041016300077. Цей договір був укладений строком на 5 років. Пунктом 8 Договору оренди землі передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 7 вересня 2015 року, 5 і 12 жовтня 2015 року, та 25 грудня 2015 року позивач направляв [PERSON] Листи-повідомлення про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк із долученням до листа проекту додаткової угоди (а.с. 19-27). Вказані листи були повернуті позивачу через відмову адресата від їх отримання (а.с. 19-27). 10 жовтня 2013 року відповідачка [PERSON] направила позивачу [PERSON], в якому повідомила про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку «з сезону 2014 року». 12 жовтня 2013 року у відповідь на це повідомлення приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» направило відповідачці [PERSON] Лист за №283 про відсутність підстав для розірвання договору укладеного на 5 років, тобто до 17 листопада 2015 року і про знаходження земельної ділянки під озимою пшеницею на 2014 рік, тобто у сівообороті аграрного підприємства. Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті), а саме: для визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: *орендар належно виконує свої обов'язки за договором; *орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору оренди землі на новий строк; *до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додав проект додаткової угоди; *орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 цього Закону необхідна наявність таких юридичних фактів: *орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; *орендар належно виконує свої обов'язки за договором; *немає письмового повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; *сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Виходячи з аналізу вказаних норм закону, порушення переважного права орендаря матиме місце при укладенні договору оренди: - із новим орендарем при отриманні письмового повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право; - у випадку недосягнення згоди щодо плати за новим договором та інших умов договору з іншим наймачем на більш сприятливих умовах та укладення з ним договору, на тих самих умовах, які запропоновані попереднім наймачем при реалізації переважного права; - укладення договору з новим орендарем за умови, що підставою відмови попередньому орендарю у поновленні договору оренди було повідомлення орендодавця про необхідність використовувати об'єкт оренди для власних потреб. Згідно із наданими сторонами доказів вбачається, позивач як орендар виконував умови договору оренди і відповідачка не зверталась до нього із претензіями щодо неналежного їх виконання. Позивачем були дотримані строки та процедура повідомлення відповідачки про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк шляхом написання з цього приводу Листів від 7 вересня 2015 року, 5 і 12 жовтня 2015 року та 25 грудня 2015 року із повідомленням [PERSON] про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк із долученням до листа проекту додаткової угоди. Направлення відповідачці вказаних Листів-повідомлень підтверджується квитанціями про поштові відправлення, в яких значиться прізвище відповідачки; описом вкладення до конверту (а.с. 20-27). Вказані листи були повернуті позивачу через відмову адресата їх отримати (а.с. 22,26). Під час розгляду справи в апеляційній інстанції представник позивача пояснив, що крім направлення [PERSON] Листів-повідомлень про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди він приїздив за місцем роботи відповідачки і усно також повідомив її про намір поновити договір оренди землі. Представники відповідачки не спростували вказаних фактів. Посилання представників відповідачки на те, що не отримування [PERSON] зазначених Листів-повідомлень свідчить про її небажання продовжувати відносини із позивачем щодо оренди землі не ґрунтується на законі, оскільки відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі» орендар повинен письмово повідомити орендодавця про відмову в поновленні договору оренди. Що стосується Листа відповідачки від 10 жовтня 2013 року на адресу позивача, в якому [PERSON] повідомила про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку «з сезону 2014 року», то апеляційний суд виходить із наступного. Відповідно до статті 18 Закону України «Про оренду землі», в редакції, яка діяла на час укладення угоди, договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Частиною 2 і 3 статті 125 Земельного Кодексу України в редакції станом на листопад 2008 року було передбачено, що право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється. Аналогічним чином закріплене право оренди земельної ділянки з моменту державної реєстрації договору у статті 125 Земельного Кодексу України в редакції на час розгляду справи у суді. Таким чином, Земельним Кодексом України і спеціальним Законом України «Про оренду землі», в редакції яка діяла як під час укладення договору так і під час розгляду справи у суді, передбачено право на користування земельною ділянкою за договором оренди з моменту державної реєстрації цих прав. Договір оренди землі між сторонами був зареєстрований у листопаді 2010 року, а тому строком укладення договору необхідно вважати листопад 2010 року. Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обовязки сторін виникають з актів цивільного законодавства та укладеного договору, і частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі», слід дійти висновку про те, що направлення відповідачкою 10 жовтня 2013 року до закінчення строку дії договору оренди, укладеного з приватним підприємством агрофірма «Пречистівське», заяви про намір самостійно використовувати свою земельну ділянку «з сезону 2014 року», не створює будь-яких прав і обовязків для сторін в розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, із встановлених у справі обставин вбачається, що позивач приватне підприємство агрофірма «Пречистівське» належно виконувало умови договору оренди, дотрималось строків і процедури повідомлення про намір реалізувати своє переважне право на поновлення договору оренди на новий строк, а відповідач [PERSON] не надіслала у встановлений законом строк відмови в поновленні договору на новий строк. А за таких обставин, укладення відповідачем [PERSON] 2 лютого 2016 року договору оренди з іншим орендарем сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» свідчить про порушення відповідачкою переважного права позивача на поновлення договору оренди землі на новий строк. Установивши факт укладення договору оренди від 2 лютого 2016 року з порушенням прав позивача, а також вимог статей 15, 33 Закону України «Про оренду землі», висновок суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову зроблений із порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального і процесуального права, що відповідно до пункту 4 частини 1 статті 309 ЦПК України є підставою для скасування рішення суду першої інстанції і ухвалення нового рішення. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом (частина 2 статті 16 ЦК України). При цьому апеляційний суд виходить із того, що згідно із пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Звертаючись до суду з позовом про захист свого порушеного права на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, позивач послався на невизнання орендодавцем його права, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі», внаслідок чого останній уклав договір оренди цієї самої земельної ділянки з іншим орендарем. З огляду на загальні засади цивільного законодавства та судочинства, права особи на захист у суді порушених або невизнаних прав, рівності процесуальних прав і обов'язків сторін (статті 3, 12-15, 20 ЦК України; статті 3-5, 11, 15, 31 ЦПК України) необхідно дійти висновку про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України «Про оренду землі» на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини 2 статті 16 ЦК України (постанова Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 15 квітня 2015 р. у справі № 6-55цс15). Виходячи із встановлених обставин, наданих сторонами доказів та вимог закону, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню із ухваленням нового рішення про задоволення позову в частині визнання поновленим договору оренди землі, загальною площею 5.84 га ріллі (кадастровий номер 1423385800:05:000:0206), яка розташована на території Новоукраїнської сільської ради Мар*їнського району Донецької області між [PERSON] (орендодавцем) та приватним підприємством агрофірма «Пречистівське» (орендар) та визнання недійсним договору оренди цієї ж земельної ділянки від 2 лютого 2016 року, укладеного між [PERSON] (орендодавцем) та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське». Що стосується позовних вимог приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» про визнання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі укладеною, в редакції запропонованій позивачем, то апеляційний суд виходить із наступного. Частинами восьмою, девятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Виходячи з наведеної норми права, апеляційний суд вважає, що позовні вимоги в частини визнання укладеної додаткової угоди між сторонами, не підлягають задоволенню, оскільки зміст додаткової угоди повинен бути узгоджений з орендарем щодо істотних умов договору, а у разі ухилення відповідачки від вчинення дій щодо укладення додаткової угоди позивач не позбавлений можливості звернутись до суду за захистом свого права. Вимоги позивача в частині скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного 2 лютого 2016 року між [PERSON] (орендодавцем) та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» не підлягають задоволенню виходячи із наступного. Згідно із статтею 1 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Державний земельний кадастр це єдина державна геоінформаційна система відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами; За частиною 1 статті 5 цього Закону ведення Державного земельного кадастру здійснюється шляхом: створення відповідної державної геодезичної та картографічної основи, яка визначається та надається відповідно до цього Закону; внесення відомостей про об'єкти Державного земельного кадастру; внесення змін до відомостей про об'єкти Державного земельного кадастру. Ведення та адміністрування Державного земельного кадастру забезпечуються центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (стаття 6 Закону України «Про Державний земельний кадастр»). Відповідно до частини третьої статті 5 Закону України «Про Державний земельний кадастр» Кабінет Міністрів України затвердив Порядок ведення Державного земельного кадастру згідно із Постановою №1051 від 17 жовтня 2012 року. Пунктом 51 Порядку ведення Державного земельного кадастру передбачено, що внесення відомостей до Поземельної книги в електронній (цифровій) формі є внесенням відомостей до Державного земельного кадастру. Згідно із статтею 9 Закону України «Про Державний земельний кадастр» державний кадастровий реєстратор є державним службовцем, який здійснює реєстрацію заяв про внесення відомостей до Державного земельного кадастру. Оскільки питання внесення відомостей до Державного земельного кадастру забезпечується центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, то [PERSON] та сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Ново-Шахтарське» не є належними відповідачами щодо позовних вимог про скасування державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного 2 лютого 2016 року між ними, то у задоволенні позову в цій частині необхідно відмовити. Відповідно до частини 1 статті 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Якщо позов задоволено частково, судові витрати присуджуються позивачеві пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, а відповідачеві - пропорційно до тієї частини позовних вимог, у задоволенні яких позивачеві відмовлено. Пунктом 36 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про застосування судами законодавства про судові витрати у цивільних справах» №10 від 17 жовтня 2014 року передбачено, що вимога пропорційності присудження судових витрат при частковому задоволенні позову (частина перша статті 88 ЦПК) застосовується незалежно від того, за якою ставкою сплачено судовий збір, (наприклад, його сплачено за мінімальною ставкою, визначеною Законом № 3674-VI). Якщо вимогу пропорційності розподілу судових витрат при частковому задоволенні позову точно визначити неможливо (наприклад, при частковому задоволенні позову немайнового характеру), то судові витрати розподіляються між сторонами порівну. При подачі позовних заяв позивачем був сплачений судовий збір за двома квитанціями у розмірі 2 828 гривень (а.с. 50, 63) та за подачу апеляційної скарги був сплачений судовий збір у розмірі 3 110 гривень, всього позивачем були понесені витрати по сплаті судового збору у розмірі 5 938 гривень. Оскільки позовні вимоги приватного підприємства агрофірма «Пречистівське» задоволені частково, то з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню судовий збір у рівних частках по 1 484 гривні 50 копійок (2 969:2 = 1 484.50).

Outcome: partial