Jurisdiction: civil
Date: 2019-05-13 00:00:00

У листопаді 2018 року позивачка звернулась до суду з позовом до [PERSON] , третя особа: Запорізька товарна біржа «Тітан-Інвест», про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомості, в обґрунтування якого зазначила, що 08.08.1997 року між нею та відповідачем було укладено в письмовій формі договір купівлі-продажу нерухомості, за яким позивачка придбала у відповідача належні йому на праві власності 7/10 частин житлового будинку за адресою: [ADDRESS] , розташований на земельній ділянці загальною площею 1441 кв.м. Зазначена у договорі частка була продана за 13154 гривні, які позивачка сплатила відповідачу повністю до підписання договору. У 2000 році [PERSON] звернулась до ЗМБТІ для отримання реєстраційного посвідчення на своє ім`я, однак право власності не було зареєстроване, через те, що згідно ст.227 ЦК України (в редакції, яка діяла на момент посвідчення договору), договори купівлі-продажу повинні бути нотаріально посвідченими. Позивачка намагалась зв`язатись з відповідачем, однак його місцезнаходження встановити не вдалось, контакт з ним втрачено. Під час укладання договору на товарній біржі позивачці було роз`яснено, що договір має законну силу та не потребує подальшої реєстрації в нотаріальній конторі, а також в самому договорі було зазначено, що у відповідності до ст. 15 Закону України від 10.12.1991 року «Про товарну біржу» договір зареєстрований Запорізькою Регіональною Біржею Нерухомості - реєстраційний №Н-2283 в день посвідчення Договору купівлі-продажу 08.081997 року, а тому [PERSON] була впевнена в правильності та законності укладання даного договору. З огляду на вищевказане, починаючи з серпня 1997 року позивачка володіє, проживає та користується спірними частинами житлового будинку у передбаченому законом порядку, виконує всі обов`язки власника, разом зі своєю сім`єю вона використовує спірний будинок для постійного проживання та утримує його в належному санітарно-технічному стані, сплачує комунальні платежі. За весь час, починаючи з дня укладення договору купівлі-продажу на товарній біржі, заперечень або зауважень ніхто зі сторін правочину не заявляв. Станом на теперішній час [PERSON] вирішила продати належні їй частини житлового будинку, однак у посвідченні нотаріусом вказаної угоди їй було відмовлено через те, що право власності на 7/10 частин будинку залишились не зареєстрованими, у зв`язку з чим позивачка вимушена була звернутись з вказаним позовом до суду, в якому просить визнати дійсним договір (біржову угоду) купівлі-продажу нерухомого майна - 7/10 частин житлового будинку, що знаходиться за адресою: [ADDRESS] , укладений 08.08.1997 року між нею - [PERSON] та [PERSON] та зареєстрований на Запорізькій товарній біржі «Тітан-Інвест» за № Н-2283. В судове засідання позивачка не з`явилась, її представник адвокат Ящук Олена Валеріївна подала заяву, в якій просила розгляд справи проводити без участі позивача і представника, на задоволенні позову наполягають та не заперечують проти ухвалення заочного рішення. Відповідач в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, заперечення та відзив на позов суду не надав, про день і час слухання справи був повідомлений згідно вимог ЦПК України, що підтверджується матеріалами справи. Представник третьої особи в судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, заперечення та відзив на позов суду не надав, про день і час слухання справи був повідомлений своєчасно, належним чином, що підтверджується матеріалами справи. Суд, за згодою представника позивача, ухвалив провести заочний розгляд справи у відповідності зі ст. 280 ЦПК України, за відсутністю відповідача. Суд, вивчивши матеріали справи та з`ясувавши обставини, на які позивачка посилалась як на підставу своїх вимог, дослідивши письмові докази, приходить до наступних висновків. Згідно зі ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Судом встановлено, що 08 серпня 1997 року між [PERSON] та [PERSON] на Запорізькій Товарній біржі «Титан-Інвест» в письмовій формі було укладено договір купівлі-продажу нерухомості, за яким позивачка купила 7/10 частин житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] на земельній ділянці загальною площею 1441 кв.м. Зазначена у договорі частка будинку [PERSON] належала на підставі Свідоцтва № [NUMBER] про право власності на житловий будинок, виданого 24.10.1980 року Запорізьким ДКГ, та була продана за 13154 гривні, які покупець сплатила продавцю повністю до підписання договору. На виконання вимог п. 9 Договору купівлі-продажу у 2000 році [PERSON] звернулась до Запорізького міжміського бюро технічної інвентаризації для отримання реєстраційного посвідчення на своє ім`я, однак була повідомлена про те, що згідно Листа Міністерства юстиції №01-68 від 20.04.1998 року та Листа Управління юстиції м. Запоріжжя № 464 від 12.04.1998 року було надано роз`яснення стосовно того, що договори купівлі-продажу житлового будинку (частини житлового будинку), згідно ст.227 ЦК України повинні бути нотаріально посвідчені, якщо хоча б одна із сторін є громадянином, а невідповідність цій вимозі тягне за собою недійсність такої угоди (ст. 47 ЦК України). Вказане підтверджується Листом ОП ЗМБТІ № 62 від 09.08.2000 року. На підставі вищевказаного ТОВ ЗМБТІ у технічному паспорті та договорі купівлі-продажу від 08.08.1997 року, укладеного на Запорізькій товарній біржі «Титан-Інвест» зробило відмітку про те, що реєстрація права власності позивачки на вказаний об`єкт нерухомості була вчинена помилково, що підтверджується копіями вказаних документів, долучених до позову. З договору купівлі-продажу від 08.08.1997 року вбачається, що сторонам біржової угоди було роз`яснено, що договір має законну силу та не потребує подальшої реєстрації в нотаріальній конторі, в самому договорі зазначено, що у відповідності до ст. 15 Закону України від 10.12.1991 року «Про товарну біржу» договір зареєстрований Запорізькою Регіональною Біржею Нерухомості - реєстраційний № Н-2283 в день посвідчення Договору купівлі-продажу 08 серпня 1997 року. З матеріалів справи встановлено, що з серпня 1997 року [PERSON] постійно володіє, проживає та користується спірними частинами житлового будинку, у передбаченому законом порядку утримує будинок, робить ремонт, сплачує комунальні послуги, разом зі своєю сім`єю позивачка використовує спірний будинок для постійного проживання. Вказане підтверджується долученою до позову Довідкою від 02.03.2018 року, посвідченою головою квартального комітету № 38 м. Запоріжжя. За вказаний час заперечень або зауважень зі сторони учасників договору купівлі-продажу від 08.08.1997 року на правомірність угоди та законність права власності позивачки на вказаний будинок ніхто не заявляв. Згідно Рішення державного реєстратора прав на нерухоме майно Білай Олени Павлівни Департаменту реєстраційних послуг Запорізької міської ради Запорізької області № 39261716 від 18.01.2018 року, у посвідченні угоди позивачці було відмовлено через те, що право власності на 7/10 частин будинку не зареєстроване. Відповідно до частини першої статті 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи. Відповідно до п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Таким чином, оскільки договір купівлі-продажу 7/10 частин будинку [ADDRESS] був укладений сторонами 08.08.1997 року, то на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року, чинних на час їх виникнення. Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом. За змістом ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР, право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами у належній формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом, або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди. Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР, за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму. Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку. Разом з тим, згідно ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Діюча на момент укладання договору купівлі-продажу житлового будинку редакція Закону України «Про товарну біржу» не містила будь-яких обмежень щодо допущення до обігу на товарній біржі житлових будинків. З врахуванням вказаного, суд приходить до висновку, що оскільки [PERSON] повністю виконала умови договору купівлі-продажу частини будинку, сплатила за придбане майно передбачену договором суму грошей, сама угода купівлі-продажу від 08.08.1997 року судом не визнавалася недійсною, то на підставі ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність» позивачка набула право власності 7/10 частин на спірного будинку і правомірно володіє ним, є добросовісним набувачем та ніхто не оспорює її право на частку житлового будинку. Відповідно до ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР, якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. На теперішній час зазначену угоду купівлі-продажу частини будинку неможливо посвідчити нотаріально через те, що місце перебування відповідача не відомо, а в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців відсутні будь які записи стосовно Запорізької товарної біржі «Титан-Інвест», а іншим способом у позасудовому порядку визнати договір купівлі-продажу дійсним неможливо. Відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу перешкоджає позивачці реалізувати свої права власника із розпорядження належним їй майном. Відповідно у п.4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28.04.1978 року зазначено, що з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу (в тому числі при придбанні на біржових торгах), міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2\~ст.47 ЦК\~за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження. На час укладення договору купівлі-продажу у серпні 1997 році сторони правочину не були повідомлені належним чином про те, що правочин купівлі-продажу нерухомого майна, у відповідності до\~ст.47 ЦК України\~(в ред.1963 року) підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки та той час був чинним\~Закон України «Про товарну біржу», відповідно ст.15 якого, правочини, зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають. При вчиненні правочину всі дії сторін були спрямовані на встановлення цивільних прав та обов`язків, перехід права власності, всі сторони мали необхідний обсяг цивільної дієздатності, мали вільне волевиявлення, що відповідало внутрішній волі на досягнення наслідків, а саме, купівлі-продажу вищевказаної квартири, правочин був реальним і вчиненим у формі дозволеним чинним законодавством України в 2001 році. Усі вимоги договору купівлі-продажу, сторонами були виконані, ніяких претензій щодо передачі майна не було, та сторонами правочину один до одного будь-які інші претензії не пред`являлися. Державна реєстрація договору купівлі-продажу була проведена ЗМБТІ 09.08.2000 року. Згідно\~ст.15 Закону України «Про товарні біржі»,\~не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Біржовий договір з моменту його реєстрації на біржі є вчиненим правочином. Реєстрація бюро технічної інвентаризації за позивачкою права власності на 7/10 частин спірного будинку на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого біржею, а не нотаріусом, станом на серпень 1997 року не суперечила чинному законодавству. Правила державної реєстрації об`єктів нерухомого майна, що знаходяться у власності юридичних та фізичних осіб, затверджені\~наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству № 56 від 13 грудня 1995, зареєстровані в Міністерстві юстиції України 19 січня 1996 року за № 31, передбачали підставу для державної реєстрації договорів купівлі - продажу, міни зареєстрованих біржею. Крім того, Інструкцією про порядок державної реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна, що перебувають у власності юридичних та фізичних осіб, затвердженою\~наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України 09.06.1998 року № 121, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 26 червня 1998 року за № 399/2839, також передбачено підставу для державної реєстрації договорів купівлі-продажу, міни, зареєстрованих біржею. Відповідно до п.5 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року за № 1952-1 право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою. На підставі цього Закону реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень здійснюється лише в разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна. Вищезазначене не суперечить вимогами\~ст.328 ЦК України\~(в ред.2003 року), відповідно до якої право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. З огляду на вищевказане, оскільки [PERSON] повністю виконала умови договору купівлі-продажу 7/10 частин житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] , нею здійснено оплату за придбане майно грошовими коштами, які [PERSON] одержав до підписання цього договору, що вбачається з п.5 даного правочину та вказаний Договір у відповідності з вимогами ч.2\~ст.227\~ЦК УРСР 09.08.2000 року був зареєстрований у Запорізькому міжміському бюро технічної інвентаризації, у передбаченому Законом порядку. Крім того, вказаний договір купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми, судом недійсним не визнавався, [PERSON] на підставі ст.ст.128,\~153 ЦК УРСР\~і ст.49\~Закону України «Про власність»\~набула право власності на продажу 7/10 частин житлового будинку, розташованого за адресою: [ADDRESS] і правомірно володіла нею. Передбачених Законом підстав для визнання дійсним неоспореної угоди купівлі-продажу спірної квартири в судовому порядку немає, а тому з огляду на вищевказане, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими і підлягають задоволенню в повному обсязі. На підставі викладеного,

Outcome: approved