Jurisdiction: civil
Date: 2015-05-28 00:00:00

У лютому 2015 року позивач - ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом до [PERSON], треті особи: приватний нотаріус Познякова С.В., Комунальне підприємство «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» про визнання договору купівлі-продажу нежитлової будівлі недійсним. В обґрунтування позовних вимог зазначив про те, що 29.02.2012 року між ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» та громадянином [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нежилої будівлі школи юнг (літ. Ж), загальною площею 251,80 кв. метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS]. На вимогу приватного нотаріуса Познякової С.В. та з метою оформлення договору купівлі-продажу, позивач звернувся до КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» за розрахунком частки відчужуваної будівлі до майнового комплексу. На запит Позивача КП «Київське міське БТІ» листом від 16.02.2012 року №6525 повідомило, що загальна площа майнового комплексу (літ. Ж, З, И) згідно інвентаризаційної справи бюро складає 460,60 кв. метрів. На підставі інвентаризаційної справи, що визначає загальну площу будівель, БТІ розрахувало, що частка нежилої будівлі літ. Ж, загальною площею 251,80 кв. метри складає 55/100 частин від цілісного майнового комплексу. Однак, при розрахунку ідеальних часток від цілісного майнового комплексу не було враховано гідротехнічні споруди, інженерні мережі та інше майно, а взято до уваги лише нежитлові будівлі. Відповідно до висновку № 25-11/022-14, складеного 21.12.2014 року судовим експертом Маліком В.П., ідеальна частка відчужуваної нежитлової будівлі «Школа Юнг» літера «Ж» у єдиному цілісному майновому комплексі ТОВ «РОЗ «Зелений порт» по [ADDRESS] в м. Києві, складає 11 відсотків. КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», у листі від 16.02.2012 року № 6525 проведено розрахунок частки відчужуваної будівлі від єдиного (цілісного) майнового комплексу ТОВ «РОЦ «Зелений порт», зареєстрованої під літерою «Ж» по [ADDRESS] в м. Києві, без додержання вимог пункту 3.9 Інструкції щодо проведення поділу, виділу, та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна та без додержання порядку розрахунку наведеного у пункті 1 Прикладу розрахунку часток у єдиному майновому комплексі цієї ж Інструкції, що є невірним способом розрахунку. У зв'язку із тим, що при укладенні оспорюваного договору позивач мав намір відчужити лише нежилу будівлю «Школа юнг» (літ. Ж), загальною площею 251,8 кв.м., однак, внаслідок невірного розрахунку часток у єдиному майновому комплексі, за оспорюваним договором відчужено 55/10 частин від цілісного майнового комплексу, що суперечило волі власника на момент укладення договору, на підставі ст.ст. 203, 215 ЦК України, позивач просить визнати недійсним договір купівлі-продажу нежилої будівлі школи юнг (літ. Ж), загальною площею 251,80 кв. метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS], укладений 29.02.2012 року між ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» та громадянином [PERSON] У судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала та просила суд позов задовольнити позов з викладених у ньому підстав. Відповідач гр. [PERSON] у судове засідання не з'явився з невідомих для суду причин, про день, час та місце розгляду справи був повідомлений судом неодноразово. Треті особи: приватний нотаріус Познякова С.В., КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» у судове засідання не з'явилися, про день, час та місце розгляду справи були повідомлені судом належним чином у встановленому порядку. Суд, заслухавши пояснення позивача, дослідивши матеріали справи та проаналізувавши надані у справі докази, приходить до висновку про обґрунтованість вимог позивача та необхідність задоволення позовних вимог, з наступних підстав. Згідно ст. 15 ЦПК України суди розглядають в порядку цивільного судочинства справи про захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних сімейних, трудових відносин. У відповідності з ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (ч. 1 ст. 57 ЦПК України). Частиною 2 ст. 59 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування. За змістом ч. 4 ст. 60 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Перевіряючи обставини справи, судом встановлено, що майновий комплекс для обслуговування яхт-клубу на території ТОВ «Рекреаційно-оздоровчий центр «Зелений порт» ([ADDRESS]) належить на праві власності ТОВ «РОЦ «Зелений порт» на підставі рішення Господарського суду м. Києва від 21.01.2010 року. Зазначеним рішенням за ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» визнано право власності на цілісний майновий комплекс для обслуговування яхт-клубу на території товариства, до складу якого, зокрема, входить: - майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS], літера Б, таке як: кабелі електропостачання, траса водопостачання, причали для пантонів та інших плавзасобів, підпірна стінка, апарель-док, майданчик для зимового зберігання яхт тощо; - майно, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS], літера В, таке як: кабелі електропостачання, причали для пантонів та інших плавзасобів, будівля школи юнг, загальною площею 251,80 кв. метрів, будівля рятувальної станції, загальною площею 98,50 кв. метрів, будівля боцманської, загальною площею 110,30 кв. метрів, гаражні бокси та дорожній проїзд. Згідно переліку до складу цілісного майнового комплексу Позивача входить як нерухоме майно, так і невід'ємні поліпшення, гідротехнічні споруди (в т.ч. причали) та інженерні мережі (такі як: електро- та водопостачання, водовідведення), що необхідні для обслуговування цілісного майнового комплексу, його належного функціонування та використання об'єктів цілісного майнового комплексу за цільовим призначенням. 31.01.2012 року ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» було отримано Витяг КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» №33031256 про державну реєстрацію прав на майновий комплекс, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS] (Голосіївський район). Також позивачем було отримано технічний паспорт на будівлі літ. Ж, З, И, що розташовані за адресою: м. Київ, [ADDRESS], яким визначено загальну площу будівель школи юнг, боцманської та рятувальної станції. Судом встановлено, що Позивачем було здійснено облаштування берегової лінії, підсип земляного тіла дамб, здійснення берегоукріплення кам'яною накидкою, будівництво берегозахисної стінки з метою підвищення надійності гідротехнічних споруд, благоустрій території, ремонт автодоріг тощо. У відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 12.10.2000 року №1554 «Про затвердження Методики оцінки вартості майна під час приватизації» та Наказу Фонду державного майна України від 29.12.2010 року №1954 «Про порядок віднесення майна до такого, що включається до складу цілісного майнового комплексу державного підприємства» цілісний майновий комплекс -це об'єкт, сукупність активів якого забезпечує проведення окремої господарської діяльності на постійній і регулярній основі. 29.02.2012 року між ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» та громадянином [PERSON] було укладено договір купівлі-продажу нежилої будівлі школи юнг (літ. Ж), загальною площею 251,80 кв. метрів, що знаходиться за адресою: м. Київ, [ADDRESS]., посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Позняковою С.В. На вимогу приватного нотаріуса Познякової С.В. з метою оформлення договору купівлі-продажу, Позивач звернувся до КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» за розрахунком частки відчужуваної будівлі до майнового комплексу. На запит Позивача КП «Київське міське БТІ» повідомило, що загальна площа майнового комплексу (літ. Ж, З, И) згідно інвентаризаційної справи бюро складає 460,60 кв. метрів. На підставі інвентаризаційної справи, що визначає загальну площу будівель, БТІ розрахувало, що частка нежилої будівлі літ. Ж, загальною площею 251,80 кв. метри складає 55/100 частин від цілісного майнового комплексу. Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, затверджена Наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України 18.06.2007 року №55, зареєстрована в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 року за №774/14041, надалі - Інструкція, визначає порядок проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, та застосовується бюро технічної інвентаризації при підготовці проектних документів щодо можливості проведення робіт з поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна. Зважаючи на це, для визначення частки нежилої будівлі літ. Ж, загальною площею 251,80 кв. метрів від майнового комплексу БТІ повинно було використати Інструкцією. Пунктом 3.9. Інструкції передбачено, що визначення розміру часток у єдиному майновому комплексі провадиться з урахуванням вартості всіх будинків, будівель і споруд, що розташовані за однією адресою та перебувають у власності всіх співвласників. При визначенні частки від майнового комплексу БТІ повинно було визначити загальну вартість цілісного майнового комплексу та окремо вартість відчужуваної будівлі, потім розрахувати пропорцію. Або використати інший спосіб розрахунку:визначити загальну вартість майнового комплексу, потім загальну площу будівель і на підставі отриманих даних розрахувати вартість квадратного метру будівлі, що включатиме в себе вартість всіх складових майнового комплексу. Зазначене підтверджується Висновком №25-11/022-14 експертного будівельно-технічного дослідження від 21.12.2014 року, складеного судовим експертом Маліком В.П., де вказано, що у технічному паспорті БТІ не були враховані всі об'єкти єдиного (цілісного) майнового комплексу, що розташований за адресою: м. Київ, [ADDRESS] та належить ТОВ «РОЦ «Зелений Порт» і стоять у товариства на балансі. Тобто розрахована частка будинку літ. Ж визначена тільки у співвідношенні з будівлями, які значаться за літерами З та И. Зважаючи на кількісний склад об'єктів єдиного (цілісного) майнового комплексу, які знаходяться на балансі, та враховуючи їхні об'ємно-конструктивні характеристики і функціональне призначення, експерт приходить до висновку, що розрахунок ідеальних часток необхідно було проводити за єдиним показником. У даному випадку таким показником є вартість об'єктів майна. Ідеальна частка відчужуваної нежитлової будівлі «Школа Юнг» літера «Ж» у єдиному цілісному майновому комплексі ТОВ «РОЗ «Зелений порт» по [ADDRESS] в м. Києві, складає 11 відсотків. КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», у листі від 16.02.2012 року № 6525 проведено розрахунок частки відчужуваної будівлі від єдиного (цілісного) майнового комплексу ТОВ «РОЦ «Зелений порт», зареєстрованої під літерою «Ж» по [ADDRESS] в м. Києві, без додержання вимог пункту 3.9 Інструкції щодо проведення поділу, виділу, та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна та без додержання порядку розрахунку наведеного у пункті 1 Прикладу розрахунку часток у єдиному майновому комплексі цієї ж Інструкції, що є невірним способом розрахунку. Ст. 202 Цивільного кодексу України, надалі - ЦК, визначає, що правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Ст. 203 ЦК передбачені загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Частиною першою ст. 215 ЦК визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою ст. 203 ЦК. Ст. 229 ЦК передбачає, що я кщо особа, яка вчинила правочин, помилилася щодо обставин, які мають істотне значення, такий правочин може бути визнаний судом недійсним. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Сторона, яка своєю необережною поведінкою сприяла помилці, зобов'язана відшкодувати другій стороні завдані їй збитки. Пунктом 20 Постанови Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року №9 визначено, що правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. Пунктом 3.10. Постанови Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29.05.2013 року №11 визначено, що під обманом слід розуміти умисне введення в оману представника підприємства шляхом повідомлення відомостей, які не відповідають дійсності; заперечення наявності обставин, які можуть перешкоджати вчиненню правочину; замовчування обставин, що мали істотне значення для правочину тощо. Судом встановлено, що на момент вчинення оспорюваного правочину волевиявлення позивача було направлене на відчуження окремої будівлі літ. Ж, а не частини цілісного майнового майнового комплексу. Позивач у разі володіння цією інформацією, не вступив б у правовідносини, невигідні для нього. Верховний Суд України в узагальненні судової практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 24.11.2008 року зазначає, що у правочині зовнішнє волевиявлення особи має відповідати його внутрішній волі. Вона має бути спрямована на досягнення відповідного юридичного наслідку. Воля особи до вчинення правочину і результат правочину не узгоджуються в разі помилки, якщо вона має істотне значення. Такими є помилки щодо правової природи правочину, його змісту, предмета, ціни тощо. Істотною може вважатись помилка, наслідки якої взагалі неможливо усунути. Пункт 3.9. Постанови Вищого господарського суду України «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» від 29.05.2013 року №11 визначає, що під помилкою слід розуміти таке неправильне сприйняття стороною правочину предмета чи інших істотних умов останнього, що вплинуло на її волевиявлення, за відсутності якого можна вважати, що правочин не було б вчинено. Помилка повинна мати істотне значення, зачіпати природу правочину або такі якості його предмета, які значно знижують можливість його використання за призначенням. Позивач помилявся щодо предмету договору купівлі-продажу, оскільки продаж 55% цілісного майнового комплексу не відповідав вільному волевиявленню продавця. Позивач мав намір відчужити окрему нежитлову будівлю літ. Ж, яка може функціонувати окремо. Майновий комплекс - це певні активи товариства, які забезпечують здійснення окремої господарської діяльності, в даному випадку - обслуговування яхт-клубу. Зазначене є обставиною, що має істотне значення. Судом встановлено, що при підписанні договору купівлі-продажу Позивач вважав, що відчужує окрему будівлю літ. Ж, а не частину майнового комплексу. Крім того, при видачі довідки про розрахунок частки відчужуваної будівлі у майновому комплексі КП «Київське міське БТІ» не дотрималося вимог відповідних нормативно-правових актів і неправильно розрахувало частку. Висновком експертного будівельно-технічного дослідження встановлено, що КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна» провело розрахунок частки відчужуваної будівлі від єдиного (цілісного) майнового комплексу ТОВ «РОЦ «Зелений Порт», зареєстровані під літерою Ж по [ADDRESS] у м. Києві, без додержання вимог п. 3.9. Інструкції щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна та без додержання порядку розрахунку часток у єдиному майновому комплексі. Ідеальна частка відчужуваної нежитлової будівлі «Школа Юнг» літера «Ж» у єдиному цілісному майновому комплексі ТОВ «РОЗ «Зелений порт» по [ADDRESS] в м. Києві, складає 11 відсотків. КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна», у листі від 16.02.2012 року № 6525 проведено розрахунок частки відчужуваної будівлі від єдиного (цілісного) майнового комплексу ТОВ «РОЦ «Зелений порт», зареєстрованої під літерою «Ж» по [ADDRESS] в м. Києві, без додержання вимог пункту 3.9 Інструкції щодо проведення поділу, виділу, та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна та без додержання порядку розрахунку наведеного у пункті 1 Прикладу розрахунку часток у єдиному майновому комплексі цієї ж Інструкції, що є невірним способом розрахунку. Також судом враховано співмірність оплати - низьку плату за реалізацію нерухомого майна. Невірні розрахунки БТІ призвели до того, що 55% цілісного майнового комплексу було відчужено товариством на вкрай невигідних умовах. Наслідком такої угоди є обмеження і порушення прав власності товариства на майновий комплекс, що призводить до значного зниження активів товариства та обмеження у використанні майнового комплексу за цільовим призначенням. Статтею 216 ЦК передбачено правові наслідки недійсності правочину. Недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину. Пункт 5 зазначеної статті передбачає, що вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. Пунктом 10 Постанови Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 року №9 передбачено, що рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (ст.ст. 19, 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень»). Таким чином суд дійшов висновку, що позов є обґрунтованим і підлягає задоволенню. На підставі викладеного,

Outcome: approved