Jurisdiction: civil
Date: 2016-04-25 00:00:00

У лютому 2016 року [PERSON] звернувся до суду з позовом, в якому, з урахуванням уточнень, просив розірвати договір оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року, укладений між ним та Чернігівською міською радою; зобовязати Чернігівську міську раду виконати вимоги ч.3 ст.7, абз.8 ч.1 ст.31 Закону України „Про оренду землі та припинити дію договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року, починаючи з 25 грудня 2012 року. Свої вимоги позивач обгрунтовував тим, що 07 листопада 2012 року між ним та Чернігівською міською радою було укладено договір оренди земельної ділянки №3990, згідно пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку в м.Чернігові по вул.Музикальній, 1 для експлуатації приміщення ангару та приміщення складу. Договір укладено терміном до 28 лютого 2019 року. 25 грудня 2012 року між [PERSON] та [PERSON] укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна ангару та складу по вул.Музикальна, 1 м.Чернігова. Позивач вказував, що 26 грудня 2015 року він звернувся до відповідача з заявою, в якій просив розірвати договір оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року через продаж обєктів нерухомого майна, розташованих на земельних ділянках. Однак, за доводами позивача, станом на день звернення до суду з позовною заявою відповідач не виконав вимоги щодо розірвання договору та не припинив його дії на підставі п.п.3 п.30 договору. Рішенням Новозаводського районного суду м. Чернігова від 16 березня 2016 року позовні вимоги задоволено частково; розірвано договір оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року, укладений між Чернігівською міською радою та [PERSON], зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Чернігові 11 грудня 2012 року за №741010004001132; в іншій частині позовних вимог відмовлено; стягнуто з Чернігівської міської ради судовий збір у розмірі 551 грн. 20 коп. на користь УК у м.Чернігові. В апеляційній скарзі [PERSON] просить скасувати зазначене рішення суду в частині відмови в задоволенні позову і постановити в цій частині нове рішення про зобовязання Чернігівської міської ради виконати вимоги ч.3 ст.7, абз.8 ч.1 ст.31 Закону України „Про оренду землі та припинити дію договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року, починаючи з 25 грудня 2012 року. Позивач вказує, що відповідачем не доведено належними доказами факт повідомлення [PERSON] про припинення та/або відмову у припиненні договору оренди земельної ділянки, а лист від 21 січня 2013 року Управління земельних ресурсів є неналежним доказом, оскільки не стосується питання припинення договору оренди земельної ділянки. [PERSON] вважає помилковим висновок суду, що між сторонами договору оренди земельної ділянки не досягнуто згоди по припиненню його дії, оскільки він порушує права та законні інтереси позивача та суперечить нормам матеріального права. Особа, що подає апеляційну скаргу, вказує, що починаючи з 25 грудня 2012 року фактичне користування земельними ділянками по вул.Музикальна, 1 та зведеними на ній ангаром і складом здійснює її новий власник, позивач добровільно відмовився від права користування зазначеною земельною ділянкою, про що повідомив Чернігівську міську раду заявою від 26 грудня 2012 року про розірвання договору оренди. Однак, в порушення норм матеріального права відповідач не вчинив жодних дій, маючи для цього всі законні підстави, щодо припинення правовідношення за договором оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року саме з моменту відчуження нежитлових приміщень. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення учасників судового розгляду, дослідивши матеріали справи та обговоривши доводи апеляційної скарги, апеляційний суд приходить до наступного висновку. Задовольняючи частково позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що новий власник здійснює фактичне користування земельною ділянкою та зведеною на ній будівлею, умовами договору та законодавством передбачена можливість дострокового розірвання договору оренди за рішенням суду на вимогу однієї із сторін договору, а тому позовні вимоги в частині розірвання договору оренди земельної ділянки є обгрунтованими. Також судом встановлено, що вимога позивача щодо обовязку відповідача припинити дію договору оренди земельної ділянки, починаючи з 25 грудня 2012 року, не породжує правових наслідків і не є тим способом захисту, який застосовується судом для припинення договірних зобовязань. Проте, такі висновки суду не грунтуються на матеріалах справи та не відповідають вимогам закону. Судом встановлено, що 07 листопада 2012 року між Чернігівською міською радою (орендодавець) та [PERSON] (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки №3990, зареєстрований в управлінні Держкомзему у м.Чернігові, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 грудня 2012 року за № 741010004001132 (а.с.7-9). Згідно умов договору орендодавець надає, а орендар приймає в довгострокове платне користування земельну ділянку в м.Чернігові по вул.Музикальній, 1 для експлуатації приміщення ангару та приміщення складу, строк дії договору до 28.02.2019 року. Згідно акту прийому-передачі від 11 грудня 2012 року відбулось фактичне передання позивачу зазначеної земельної ділянки (а.с.10). 25 грудня 2012 року між [PERSON] та [PERSON] було укладено договори купівлі-продажу нерухомого майна, відповідно до яких позивач продав належні йому на праві власності: склад загальною площею 50,7 кв.м, нежитлову будівлю ангар загальною площею 315,2 кв.м, що знаходяться за адресою: м.Чернігів, вул.Музикальна, буд.№1 корп.№18, корпус №9 (а.с.12-17). В договорах зазначено, що предмети договорів розташовані на земельних ділянках площею відповідно 0,0917 га та 0,0619 га, які знаходяться у користуванні [PERSON] на підставі договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року. 26 грудня 2012 року позивач звернувся до Чернігівської міської ради з заявою про розірвання договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року в звязку з продажем обєктів нерухомого майна ангару та складу. Згідно листа Управління земельних ресурсів від 24 січня 2013 року питання про вилучення земельної ділянки по вул.Музикальна, 1 буде включено до проекту рішення чергової сесії міської ради, при умові подання новим власником нерухомості документації із землеустрою щодо оформлення права оренди на вказану земельну ділянку. Після продажу позивачем нерухомого майна, що розташоване на орендованій земельній ділянці, ні [PERSON], ні новий власник не сплачували орендну плату за земельну ділянку, в звязку з чим утворилась заборгованість з її сплати за 2012-2015 рік на загальну суму 159 727,29 грн. і Головним управлінням ДФС у Чернігівській області було прийнято рішення №80 від 29.12.2015 року про опис майна у податкову заставу. Як вбачається з договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року, в ньому сторони передбачили підстави зміни його умов і припинення його дії. Так, згідно п.28 спірного договору договір втрачає силу у разі його припинення або розірвання. Пунктом 29 встановлено, що підставою припинення договору є: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; примусовий викуп (вилучення) земельної ділянки у разі суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; неможливість використання земельної ділянки внаслідок обставин, що не залежать від орендаря або орендодавця (у разі зміни умов господарювання, внаслідок змін у чинному законодавстві України); в інших випадках, передбачених законодавчими актами України. Відповідно до п.30 підставою розірвання договору є взаємна згода сторін; вимога однієї із сторін у випадку не виконання іншою стороною обовязків, передбачених договором; добровільна відмова орендаря від оренди земельної ділянки або припинення діяльності орендаря. За змістом ч. 1 ст. 116 Земельного кодексу України громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом, або за результатами аукціону. Положеннями ч. 2 ст. 116 Земельного кодексу України передбачено, що набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування. Згідно абз. 2 ст. 16 Закону України „Про оренду землі укладення договору оренди земельної ділянки із земель державної або комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування - орендодавця, прийнятого у порядку, передбаченому Земельним кодексом України, або за результатами аукціону. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування. Відповідно до п. „е ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є, у тому числі, набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці. Частиною 3 статті 7 Закону України „Про оренду землі закріплено, що до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. Згідно приписів ст. 120 Земельного кодексу України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці обєкти. Аналогічні положення закріплені в ст. 377 Цивільного кодексу України, відповідно до яких до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). Отже, виходячи із вищенаведених норм законодавства, у разі переходу права власності на обєкт нерухомого майна до набувача цього майна відбувається перехід тих прав на відповідну земельну ділянку, на яких вона належала відчужувачу - права власності або права користування відповідною земельною ділянкою в тому ж обсязі, що був у попереднього землекористувача. Якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє імя шляхом укладення договору оренди. Тобто чинне законодавство не містить приписів про автоматичний перехід права користування земельною ділянкою, на якій розміщений обєкт нерухомості, до нового власника нерухомого майна, а також автоматичний перехід обовязків щодо сплати новим власником орендної плати за попереднім договором оренди, стороною якого він не є, без додержання законодавчо встановленого порядку набуття права користування такою земельною ділянкою (ст.ст. 123 - 125 Земельного кодексу України). Виникнення такого права можливо лише за рішенням власника землі, що перебуває у державній або комунальній власності. Таким чином, з урахуванням положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України „Про оренду землі, з моменту укладення договорів купівлі-продажу ангару і складу, які розташовані на орендованій земельній ділянці, право користування земельною ділянкою у [PERSON] за договором оренди землі №3990 від 07 листопада 2012 року припинилось, а отже зазначений договір є таким, що припинений з 25 грудня 2012 року. Враховуючи встановлені обставини справи та беручи до уваги норми діючого законодавства, колегія суддів дійшла висновку, що позовні вимоги [PERSON] підлягають частковому задоволенню шляхом визнання договору оренди земельної ділянки припиненим. При цьому, оскільки спірний договір є припиненим в силу закону, то відсутні підстави для зобовязання Чернігівської міської ради виконати вимоги ч.3 ст.7, абз. 8 ч.1 ст.31 Закону України „Про оренду землі та припинити дію договору, що не є виходом за межі позовних вимог. Також апеляційний суд враховує наступне. Відповідно до ч.3 ст.303 ЦПК України апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обовязковою підставою для скасування рішення. Як вбачається з апеляційної скарги, позивачем оскаржено рішення суду лише в частині відмови в задоволенні позовних вимог про визнання договору оренди землі припиненим. Рішення суду першої інстанції в частині розірвання договору оренди земельної ділянки №3990 від 07 листопада 2012 року позивачем не оскаржується. Проте, в неоскарженій частині рішення суду не грунтується на нормах матеріального права і підлягає скасуванню з таких підстав. Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Враховуючи, що в ході розгляду справи не було встановлено порушень договору оренди земельної ділянки відповідачем, як не встановлено наявності підстав для його розірвання, передбачених самим договором, а також з врахуванням того, що спірний договір є припиненим з 25 грудня 2012 року в силу закону, то відсутні підстави для його розірвання. За таких обставин, оскільки рішення суду першої інстанції не відповідає вимогам ст. 213 ЦПК України щодо законності й обґрунтованості, зазначені вище порушення призвели до неправильного вирішення спору, що в силу ст. 309 ЦПК України є підставою для його скасування, з ухваленням нового рішення. При цьому в звязку з задоволенням апеляційної скарги з відповідача на користь позивача підлягає сплачений ним судовий збір за апеляційний розгляд справи в сумі 606 грн. 32 коп.

Outcome: partial