Jurisdiction: civil
Date: 2021-05-17 00:00:00

У листопаді 2018 року [PERSON] звернувся до суду із позовом до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», [PERSON] , третя особа [PERSON] , про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним та застосування наслідків його недійсності. В обґрунтування позову зазначає, що 05.01.2012 року ним укладено з ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» кредитним договором № 008/2037кс за яким одержано у кредит 700 000 грн. 00 коп., що використані ним для придбання квартири [ADDRESS] за ціною 1 268 413 грн. 00 коп., яку в забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ним передано банку в іпотеку за договором від 05.01.2012 року. В подальшому право вимоги за кредитним договором та договором іпотеки банком відступлено ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», яке 05.05.2018 року звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу квартири [PERSON] за яким було зареєстровано право власності на цю квартиру. Оскільки відчуження належної йому на праві власності квартири відбулося з порушенням ЦК України в частині визначених вимог щодо договору купівлі-продажу, ст. 38 Закону України «Про іпотеку», ст. 55 Закону України «Про нотаріат», п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року № 1127, зокрема, при відступленні прав вимоги за кредитним договором та договором іпотеки, йому не було направлено письмове повідомлення, продаж предмета іпотеки було здійснено без його згоди як іпотекодавця за ціною, яка значно нижча за ринкову ціни цієї нерухомості, при укладенні договору-купівлі продажу спірної квартири, не подано весь перелік документів для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, незважаючи на звернення стягнення на предмет іпотеки, відносно нього продовжують вчинятися виконавчі дії з примусового стягнення грошових коштів у розмірі 494 800 грн. 90 коп., проведення реєстраційних дій з державної реєстрації права власності відбулося на особу, яка не є добросовісним набувачем, [PERSON] просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладеного між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та [PERSON] від 05.05.2018 року, посвідченим приватним нотаріусом КМНО Шевченко І.Л. та застосувати наслідки недійсності правочину, скасувавши державну реєстрацію права власності [PERSON] на спірну квартиру. Ухвалою суду, постановленою у судовому засіданні 04.09.2019 року, до участі у справі у якості третьої особи залучено [PERSON] . У судовому засіданні [PERSON] та його представник позов підтримали, позовні вимоги просили задовольнити, посилаючись на викладені у позовній заяві обставини. У судовому засіданні представник ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» просив відмовити у задоволенні позовну посилаючись на його безпідставність. [PERSON] та [PERSON] у судове засідання не прибули, про час та місце розгляду справи, повідомлялись належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Заслухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про часткове задоволення позову, виходячи з наступного. Відповідно до ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. Частиною 1 ст. 13 ЦПК України встановлено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненнями особи, поданими відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом. Згідно ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених законом. Відповідно до ст. 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи. Судом установлено, що 05.01.2012 року [PERSON] придбано за договором купівлі-продажу квартиру [ADDRESS] (т. 1 а.с. 60-61). 05.01.2012 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та [PERSON] укладено кредитний договір № 008/2037 Кс, відповідно до п. 2.1 якого банк надає позичальнику споживчий кредит на наступних умовах: сума кредиту 700 000 грн. 00 коп., цільове використання - придбання нерухомості, а саме трьохкімнатної квартири площею 67,80 кв. м, розташованої: [ADDRESS] , відповідно до договору купівлі-продажу квартири від 05.01.2012 року; термін повернення кредиту - згідно графіку, наведеному в Додатку № 1 до цього договору, до 04.01.2015 року (т. 1 а.с. 13-18). Крім того, 05.01.2020 року між ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» та [PERSON] укладено іпотечний договір № 008/2037 Кс/І, згідно п. 1.1 якого іпотекодавець передає іпотекодержателеві в іпотеку об`єкт нерухомого майна, а саме трьохкімнатну квартиру [ADDRESS] (т. 1 а.с. 19-23). Пунктами 2.1, 2.2 Договору визначено, що за рахунок предмета іпотеки задовольняються вимоги іптекодержателя до іпотекодавця за кредитним договором № 008/2037 Кс від 05.01.2012 року з наступними змінами та доповненнями у повному обсязі, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та інших платежів, а також будь-яке збільшення цієї суми та/або процентів; за рахунок предмета іпотеки задовольняються також вимоги іпотекодержателя до іпотекодавця щодо відшкодування витрат, пов`язаних з пред`явленням вимоги за основним зобов`язанням і зверненням стягнення на предмет іпотеки, витрат на утримання і збереження предмета іпотеки, збитків, завданих порушенням основного зобов`язання чи умов цього договору. Відповідно до п. 4.1 Договору у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених ст. 12 Закону України «Про іпотеку». У разі порушення (невиконання або неналежного виконання) іпотекодавцем основного зобов`язання та/або умов цього договору, іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки обраним іпотекодержателем способом у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотеко держателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до чинного законодавство та цього договору (п. 4.5 Договору). За змістом п. 5.1.1 Договору за умови настання обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки, іпотекодержатель вправі застосувати в позасудовому порядку продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» та розділом 5 цього договору. Пунктом 5.1.2 Договору іпотеки передбачено, що вибір іпотекодержателем того чи іншого способу звернення стягнення на предмет іпотеки вважається зробленим з моменту закінчення тридцяти денного строку від дня отримання іпотекодавцем повідомлення іпотекодержателя, надісланого останнім в порядку, передбаченому п. 4.5 цього Договору іпотеки. Згідно п. 5.3.1 Договору сторони дійшли згоди, що за обставин, передбачених цим договором для звернення стягнення на предмет іпотеки та відповідного вибору іпотекодержателем способу такого звернення, іпотеко держатель набуває право на продаж від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі покупцеві. В цьому разі іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця про свій намір укласти такий договір. Ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, яка здійснюється коштом іпотекодавця, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна (п. 5.3.2 Договору). Постановою державного виконавця Оболонського РВ ДВС м. Київ ГТУЮ у м. Києві Негодою О.О. від 16.02.2017 року відкрито виконавче провадження з виконання виконавчого листа Оболонського районного суду міста Києва від 24.11.2016 року № 756/12735/15-ц про стягнення з [PERSON] на користь ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» 494 800 грн. 90 коп. боргу за кредитним договором (т. 1 а.с. 39). Зі змісту витягу з рішення Виконавчої дирекції фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 29.05.2017 року вбачається, що виконавчою дирекцією Фонду вирішено визначити активи ПАТ «КБ «УФС», що підлягають продажу (повторному) на відкритих торгах (аукціоні), а саме права вимоги за кредитними договорами, що укладені з фізичними особами, зокрема з [PERSON] , кредитний договір № 008/2037 Кс від 05.01.2012 року, заборгованість за кредитом 466 393 грн. 05 коп. (т. 1 а.с. 24-25). 25.07.2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір № 25/07/17 про відступлення прав вимоги, за умовами якого право вимоги за кредитним договором № 008/2037 Кс від 05.01.2012 року відступлено до ТОВ «ФК «Довіра та гарантія», що також підтверджується додатком № 1 до вказаного договору (т. 1 а.с. 27-30, 31). Крім того, 19.10.2017 року між ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» та ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» укладено договір відступлення прав за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05.01.2012 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Нестеренко Л.О. за реєстровим № 9, за мовами якого первісний іпотекодержатель відступив, а новий іпотекодержатель прийняв всі права первісного іпотекодержателя за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05.01.2012 року, укладеного між банком та іпотекодавцем, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Нестеренко Л.О. за реєстровим № 9 (т. 1 а.с. 32-34). Ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 17.04.2018 року замінено стягувача по цивільній справі № 2/756/1046/16 за позовом ПАТ «КБ «Український фінансовий світ» до [PERSON] про стягнення заборгованості за кредитним договором на ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» за правом грошової вимоги до [PERSON] (т. 1 а.с. 35-36). 05.05.2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , відповідно до умов якого ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» діючи від імені [PERSON] у відповідності до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» № 898-ІV для задоволення вимог за договором іпотеки звернуто стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу від імені іпотекодавця [PERSON] на підставі п. 5.1 договору іпотеки, посвідченого 05.01.2012 року приватним нотаріусом КМНО Нестеренко Л.О., передано у власність [PERSON] , а він прийнято у власність указану квартиру та зобов`язався сплатити за неї грошову суму в розмірі 469 391 грн. 00 коп. протягом одного року з моменту укладення цього договору на розрахунковий рахунок ТОВ «ФК «Довіра та гарантія». (т. 2 а.с. 90-91). При укладенні цього договору купівлі-продажу квартири ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» на підтвердження повідомлення [PERSON] про майбутнє звернення стягнення на іпотечне майно надано нотаріусу зворотне повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» та претензію-вимогу про усунення порушень. Разом з цим, як вбачається із копії зворотного повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти», 16.08.2017 року ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» направлено [PERSON] за адресою: [ADDRESS] , претензію-вимогу про усунення порушень від 16.08.2017 року вих.№ 008/2037 Кс, яку отримано 18.08.2017 року [PERSON] (т. 2 а.с. 108). Як вбачається зі змісту претензії-вимоги ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» про усунення [PERSON] порушень умов кредитного договору від 16.08.2017 року вих.№ 008/2037 Кс, фінансова компанія посилаючись на укладення 20.10.2017 року з ПАТ «КБ «Банк Український фінансовий світ» договору відступлення прав за договором іпотеки № 008/2037 Кс/І від 05.01.2012 року, а також наявності на дату укладення договору № 25/07/17 заборгованості у розмірі 481 662 грн. 31 коп., вимагає протягом тридцятиденного строку сплатити заборгованість та повідомляє про те, що у разі її несплати фінансова компанія має намір набути право власності на квартиру [ADDRESS] , або продати цю нерухомість від імені іпотекодавця відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Тобто, надана ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» нотаріусу при укладенні спірного договору купівлі-продажу квартири претензія-вимога від 16.08.2017 року містить посилання на укладений у майбутньому, а саме 20.10.2017 року договір відступлення прав за договором іпотеки, що ставить під сумнів достовірність цього письмового доказу. У судовому засіданні представник ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» пояснень з приводу указаної обставини надати не змогла. [PERSON] повідомив, що на день направлення йому претензії-вимоги за указаною адресою не проживав, з особою яка її отримала - [PERSON] , не знайомий. За таких обставин, суд визнає указані претензію-вимогу та зворотне повідомлення про вручення поштового відправлення «Експрес Пошти» недостовірними та не бере їх до уваги при вирішені спору з огляду ст. 79 ЦПК України. Відповідно до ст. 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. За змістом ст. 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання. Згідно п. 5 ст. 3 Закону України «Про іпотеку» іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору. Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку»). Згідно з аб. 2 ч. 3 ст. 36 Закону України «Про іпотеку» договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. Відповідно до ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29.09.2020 року у справі № 757/13243/17 висловила правову позицію, що недотримання вимог ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном. Частиною 1 ст. 215 ЦК України установлено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. У відповідності до вимог ч.ч. 1-3 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Враховуючи, що під час судового розгляду установлено, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не додержано визначеної Законом та договором іпотеки процедури направлення [PERSON] вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, [PERSON] згідно інформації з ЄДРПОУ будучи кінцевим бінефіцеарієм (контролером) ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» (т. 1 а.с. 144) маючи реальну можливість перевірити цю обставину при укладенні спірного договору купівлі-продажу квартири від 05.05.2018 року як покупець в цьому не пересвідчився, нотаріус при посвідченні цього договору також на цю обставину увагу не звернув, суд дійшов висновку про те, що ТОВ «ФК «Довіра та гарантія» не мала права його відчужувати, а тому вимога позову [PERSON] про визнання цього договору купівлі-продажу недійсним підлягає задоволенню. Разом з цим, за інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 03.09.2019 року, право власності на квартиру [ADDRESS] зареєстровано за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 19.10.2018 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бочаровою С.В. за № 2122 (т. 2 а.с. 8). За таких обставин, вимога позову [PERSON] про застосування наслідків недійсності правочину не може бути задоволена, оскільки право власності на спірну квартиру на час вирішення справи вже не зареєстровано за [PERSON] .

Outcome: partial