Jurisdiction: civil
Date: 2019-06-02 00:00:00

У листопаді 2016 року позивач звернувся до суду із вказаними позовом, у якому просив визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений ПАТ «Інтеграл-банк» та [PERSON] , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В., зареєстрованим за № 5544, застосувати наслідки недійсності договору купівлі-продажу шляхом визнання за банком права власності на вказану квартиру, що складається з семи житлових кімнат, загальною площею 244, 60 кв м (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 684969880000) та вирішити питання судових витрат /а. с. 2-6/. В обґрунтування позову зазначено, що постановою правління НБУ від 15 вересня 2015 року № 606 ПАТ «Інтеграл-Банк» віднесено до категорії неплатоспроможних, рішенням виконавчої дирекції ФГВФО запроваджено тимчасову адміністрацію та призначено уповноваженою особою на здійснення тимчасової адміністрації, а у подальшому запроваджено процедуру ліквідації. Комісією з перевірки договорів, створеної відповідно до наказу № 65-ОД від 12 листопада 2015 року, було проаналізовано договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , укладений ПАТ «Інтеграл-банк» та [PERSON] , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В., зареєстрованим за № 5544, і встановлено, що ціна, за якою відбулося відчуження квартири є заниженою на понад 20 % від ринкової вартості на момент укладення договору, що за пунктом 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» є нікчемним. На письмове повідомлення від 10 грудня 2015 року про нікчемність договору купівлі-продажу від 21 липня 2015 року, отримане відповідачем 28 грудня 2015 року, не було повернено майно, що є предметом вказаного договору, що стало підставою для звернення до суду із вказаним позовом. Ухвалами судді від 02 грудня 2016 року у справі відкрито провадження та відстрочено позивачеві сплату судового збору до ухвалення судового рішення у справі /а. с. 27, 28/. 15 лютого 2017 року ухвалою судді Цокол Л. І. справу прийнято до провадження, у зв`язку із здійсненням 13 лютого 2017 року повторного автоматизованого розподілу судової справи на підставі розпорядження керівника апарату Ліннік Н. В. № 82 від 13 лютого 2017 року у зв`язку із закінченням терміну повноважень судді Фаркош Ю. А. /а. с. 38, 39-45, 46/. 28 серпня 2017 року стороною позивача подано клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи нерухомого майна у справі, а саме квартири [ADDRESS] , поставивши на вирішення питання: яка ринкова вартість квартири станом на 21 липня 2015 року /а. с. 61-63/. Відповідачем 31 травня 2018 року до суду подано відзив на позов, у якому вимоги позовної заяви не визнав, вказав, що позивачем не обґрунтовано та не надано належних доказів того, що вартість відчужуваної квартири за оспорюваним договором є майна на 50 % нижчою за звичайні ринкові ціни на такий об`єкт нерухомості, не було здійснено визначення звичайної, а не звичайної ринкової, як зазначено у повідомленні, ціни на квартиру [ADDRESS] , її співвідношення із ціною, за якою позивач відчужив об`єкт нерухомості відповідачеві. З протоколу № 2 засідання Комісії з перевірки договорів створеної, відповідно до наказу № 65-ОД від 12 листопада 2015 року, долученого позивачем до матеріалів справи, не вбачається фактів дослідження величини звичайної ціни на квартиру, і робить необґрунтований висновок, що правочин по її відчуженню підпадає під дію пункту 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб». Окрім того, для укладення оспорюваного договору банком було замовлено незалежну оцінку об`єкту нерухомого майна - квартири [ADDRESS] , про що оформлено звіт про оцінку майна від 24 червня 2015 року № 2406/15-1, виконаного суб`єктом оціночної діяльності асоціацією «УКРЕКСПРОБУД», згідно з яким ринкова вартість станом на 24 червня 2015 року становить 2 075 200 грн, у тому числі ПДВ 20 %. Таким чином висновки Комісії з перевірки договорів, створеної відповідно до наказу № 65-ОД від 12 листопада 2015 року, а також повідомлення про нікчемність № 01-1/2418 від 10 грудня 2015 року базуються на припущеннях позивача і не створюють жодних правових наслідків, зокрема й нікчемності оспорюваного договору /а. с. 128-132/. 10 липня 2018 року відповідачем ІП «І-АР-СІ» подано до суду відзив на позов, у якому позовні вимоги не визнано, зазначено, що на виконання умов договору відповідачем у день укладення договору належним чином були виконанні зобов`язання з оплати нерухомого майна, набутого за договором, і переданого від ПАТ «Інтеграл-банк» відповідачу у день укладення договору, про що сторонами складено акт приймання-передачі. 08 червня 2018 року складено рецензію Звіту про оцінку майна, яким є семикімнатна квартира [ADDRESS] , у відповідності із загальним висновком якої Звіт відповідає вимогам нормативно-правових актів з оцінки майна, але має незначні недоліки, що не вплинули на достовірність оцінки. Також будь-які дії та процедури щодо виявлення нікчемних договорів ФГВФО у період з 12 серпня 2015 року по 13 липня 2016 року є такими, що суперечать законодавчо встановленим вимогам. Позивачем не наведено жодної інформації, яка б доводила існування обставин, у відповідності із якими згідно з пунктом 3 частини третьої ст. 38 Законом України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» пов`язується нікчемність правочинів неплатоспроможного банку: ані звичайної ціни, яка застосована для висновку про нікчемність договору та джерела її визначення, ані розрахунку відсотку, на який ціна відчуження квартири за договором купівлі-продажу квартири від 21 липня 2015 року відрізняється від такої звичайної ціни. Окрім того, відповідачем звертається увага на порушення у діяльності самої комісії, оскільки [PERSON] у засіданні комісії участі брати не могла, оскільки навпроти її підпису стоїть відмітка «больничный лист», [PERSON] , який, як вбачається із тексту протоколу (переліку присутніх на засіданні осіб), взагалі не брав участі у засіданні комісії, однак підписав згаданий протокол як присутній. З повідомлення позивача не вбачається, які обставини свідчать про наявність підстав, передбачених пунктом 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» для визнання вказаного договору нікчемним /а. с. 145-149/. Ухвалою суду від 18 липня 2018 року у справі закрито підготовче провадження та призначено справу до розгляду по суті /а. с. 166/. 05 листопада 2018 року представник позивача звернувся до суду із клопотанням про поновлення процесуального строку на подачу доказів, а саме висновку експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 09 жовтня 2018 року № 1-09/10 за заявою ФГВФО, на вирішення якої було поставлено питання: яка дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення, загальною площею 277, 1 кв м, розташованого у триповерховому будинку на першому поверсі за адресою: [ADDRESS] , станом на липень 2015 року? і згідно з яким, дійсна (ринкова) вартість вказаного приміщення у цінах станом на липень 2015 року могла становити 4 531 009 грн з врахуванням ПДВ /а. с. 176-203/. 06 лютого 2019 року на підставі розпорядження керівника апарату суду Ліннік Н. В. № 57 проведено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями, згідно з яким матеріали справи передано судді Литвиновій І. В. /а. с. 208, 209-211/. У судовому засіданні представник позивача підтримав позов та просив суд задовольнити його у повному обсязі, посилаючись на доводи, викладені у позовній заяві та долучений висновок експерта. Представники відповідачів заперечували проти задоволення позову, посилаючись на доводи, викладені у відзивах на позов, просили відмовити у його задоволенні. Суд, заслухавши обґрунтування та заперечення представників сторін у справі, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, всебічно перевіривши обставини, на яких вони ґрунтуються у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин, встановив наступні обставини та дійшов до наступних висновків. 21 липня 2015 року між ПАТ »Інтеграл-Банк» та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, а саме квартири [ADDRESS] , на умовах якого банк передав у власність, а [PERSON] прийняв вказану квартиру, що складається із семи житлових кімнат, загальною площею 244, 6 кв м, житлову 123, 3 кв м, за 2 075 200 грн /а. с. 9-13/. 23 липня 2015 року [PERSON] сплатив банку грошову суму у розмірі вартості майна 2 075 200 грн /а. с. 14/. Правління Національного банку України постановою від 25 листопада 2015 року № 816 «Про відкликання банківської ліценції та ліквідацію ПАТ «Інтеграл-Банк» відкликало банківську ліцензію банку та поставило ліквідувати його /а. с. 15/. Рішенням Виконавчої дирекції Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення ліквідації банк від 26 листопада 2015 року № 210 припинено здійснення тимчасової адміністрації у ПАТ «Інтеграл-Банк» з 27 листопада 2015 року та розпочато процедуру ліквідації банку з 27 листопада 2015 року по 26 листопада 2017 року включно з відшкодуванням з боку Фонду /а. с. 16-17/. 12 листопада 2015 року наказом № 65-ОД Тимчасової адміністрації банку наказано на виконання частини другої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» щодо забезпечення перевірки договорів (інших правочинів), укладених банком протягом одного року до дня запровадження тимчасової адміністрації банку продовжити роботу відповідно до наказу № 39-ОД від 29 вересня 2015 року і підготувати проекти розпоряджень, повідомлень про визнання договорів (інших правочинів) нікчемними та забезпечити вжиття заходів до витребування (повернення) майна (коштів) банку, переданого за такими договорами, та відшкодування збитків, спричинених їх укладенням /а. с. 18/. 25 листопада 2015 року, як зафіксовано протоколом № 2 засідання Комісії з перевірки договорів створеної відповідно до наказу № 65-ОД від 12 листопада 2015 року, Комісія за результатами перевірки договору купівлі-продажу квартири від 21 липня 2015 року між ПАТ «Інтеграл-банк» та [PERSON] , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В., зареєстрованим за № 5544, вважала за можливе зробити висновок, що правочин підпадає під дію пункту 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», а відтак є нікчемним, а саме він містить ознаки нікчемності, оскільки ціна, за якою відбулося відчуження квартири є майже на 50 % нижчою за звичайні риночці ціни на такий об`єкт нерухомості. Про такий висновок Комісії проінформовано відповідача, направивши повідомлення про нікчемність 10 грудня 2015 року /а. с. 19-20, 21-22/. 28 грудня 2015 року відповідач [PERSON] отримав письмове повідомлення про нікчемність засобами поштового зв`язку /а. с. 23/. Як вбачається із змісту відзиву відповідача ІП «І-АР-СІ», 08 жовтня 2015 року [PERSON] та ІП «І- АР - СІ » укладено договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Черкасовою Н. Б., зареєстрованого за № 3140. У відповідності до пункту 3 частини третьої статті 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб», правочини (у тому числі договори) неплатоспроможного банку є нікчемними якщо банк здійснив відчуження чи передав у користування або придбав (отримав у користування) майно, оплатив результати робіт та/або послуги за цінами, нижчими або вищими від звичайних (якщо оплата на 20 відсотків і більше відрізняється від вартості товарів, послуг, іншого майна, отриманого банком), або зобов`язаний здійснити такі дії в майбутньому відповідно до умов договору. В той же час, 24 червня 2015 року суб`єктом оціночної діяльності асоціація «Укрекспробуд» складено звіт про оцінку майна № 2406/15-1, яким є семикімнатна квартира [ADDRESS] , для здійснення нотаріальних дій при укладенні цивільно-правових угод юридичною особою, згідно чинного законодавства України, з метою визначення ринкової вартості майна. Відповідно до цього Звіту від 24 червня 2015 року, ринкова вартість оцінюваної квартири за порівняльним підходом становить 2 075 200 грн /а. с. 65-71/. Відповідно до висновку експерта за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи від 09 жовтня 2018 року № 1-09/10 за заявою ФГВФО, дійсна (ринкова) вартість нежитлового приміщення, загальною площею 277, 1 кв м, розташованого у триповерховому будинку на першому поверсі за адресою: [ADDRESS] , станом на липень 2015 року у цінах станом на липень 2015 року могла становити 4 531 009 грн з врахуванням ПДВ /а. с. 176-203/. Аналізуючи висновок експерта від 09 жовтня 2018 року № 1-09/10 та звіт про оцінку майна від 24 червня 2015 року № 2406/15-1, предметом яких було визначення дійсної (ринкової) вартості одного і того ж об`єкту нерухомого майна, суд звертає увагу на те, що звіт про оцінку майна складено щодо семикімнатної квартира [ADDRESS] як об`єкту житлового фонду, загальною площею 224, 60 кв м, у той час, як висновок експерта - щодо нежитлового приміщення № 22 , розташованого за адресою [ADDRESS] , загальною площею 277, 01 кв м. Як встановлено із змісту оспорюваного правочину, відповідно до пункту 1.1.1 якого нерухоме майно, що є предметом передачі у власність, складається з семи житлових кімнат, має загальну площу 244, 60 кв м, житлову 123,3 кв м /а. с. 9/. Відтак суд відхиляє вказаний висновок експерта від 09 жовтня 2018 року № 1-09/10 як доказ дійсної (ринкової) ціни предмету договору купівлі-продажу від 21 липня 2015 року, оскільки об`єкт нерухомості, що був предметом дослідження, не відповідає характеристиками тому об`єкту, який був проданий банком і придбаним відповідачем [PERSON] за вказаним правочином. У позовній заяві зазначено, що 10 грудня 2015 року позивачем на адресу відповідача [PERSON] направлено повідомлення про нікчемність договору купівлі-продажу від 21 липня 2015 року, яке було отримано відповідачем 28 грудня 2015 року. Так, у відповідності до частини третьої ст. 38 статті Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» від 23 лютого 2012 року № 4452-VI зі змінами внесеними Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення системи гарантування вкладів фізичних осіб та виведення неплатоспроможних банків з ринку» 16 липня 2015 року № 629-VIII, у редакції яка діяла на дату складання повідомлення, визначені підстави нікчемності правочинів вчинених неплатоспроможним банком, так, серед іншого, встановлено, що порядок виявлення нікчемних договорів, а також дій Фонду у разі їх виявлення визначаються нормативно-правовими актами Фонду. Наведене вказує на те, що починаючи з 12 серпня 2015 року процедури по виявленню правочинів (у тому числі договорів), що є нікчемними повинні були здійснюватись Фондом (Уповноваженою особою фонду) в нормативно встановленому порядку, визначеному Фондом гарантування вкладів фізичних осіб. Пунктом 10 частини першої статті 12 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» встановлено, що виконавча дирекція Фонду приймає нормативно-правові акти Фонду. Порядок виявлення нікчемних правочинів було затверджено рішенням Виконавчої дирекції фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 26 травня 2016 pоку N 826 «Про затвердження Інструкції про порядок виявлення правочинів (у тому числі договорів), що є нікчемними, а також дій Фонду гарантування вкладів фізичних осіб у разі їх виявлення». Назване рішення було зареєстровано в Міністерстві юстиції 15 червня 2016 року за N 863/28993 та набирало чинності з дня, наступного за днем його офіційного опублікування, - 12 липня 2016 № 52, тобто набуло чинності з 13 липня 2016 року. Таким чином, будь-які дії та процедури, щодо виявлення нікчемних договорів, а також дії Фонду (Уповноваженої особою Фонду) у разі їх виявлення в період з 12 серпня 2015 року по 13 липня 2016 року, в тому числі дії Уповноваженої особи на здійснення тимчасової адміністрацій (з 26 листопада 2015 року - на здійснення ліквідації) ПАТ «Інтеграл-Банк» здійснювались всупереч законодавчо встановленим вимогам. Згідно з долученим до позовної заяви наказу від 15 листопада 2015 року №65-ОД «Про оновлений склад комісії з перевірки договорів, створеної відповідно до наказу №39-ОД від 29 вересня 2015 року Уповноваженою особою Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на здійснення тимчасової адміністрації ПАТ «Інтеграл-Банк» самовільно та в супереч вимогам закону було прийнято рішення про продовження роботи комісії, створеної відповідно до наказу №39-ОД від 29 вересня 2015 року у оновленому складі з семи осіб, згідно переліку осіб, вказаних у названому наказі. Із протоколу № 2 не вбачається на підставі яких фактів комісією зроблені висновки про те, що договір купівлі-продажу квартири від 21 липня 2015 року між ПАТ «Інтеграл-Банк» та відповідачем, предметом якого є продаж квартири [ADDRESS] є нікчемним, зокрема не наведено жодної інформації, яка б доводила існування обставин у відповідності із якими згідно за пунктом 3 частини третьої ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» законом пов`язується нікчемність правочинів неплатоспроможного банку: ані звичайної ціни, яка застосована для висновку про нікчемність договору та джерела її визначення, ані розрахунку відсотку, на який ціна відчуження квартири за договором купівлі-продажу квартири від 21 липня 2015 року відрізняється від такої звичайної ціни. Також, суд вважає слушними доводи сторони відповідача щодо неповноти складу Комісії, оскільки у відповідності до протоколу № 2 в засіданні Комісії приймали участь (присутні на засіданні) шість осіб: [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] При цьому, як вбачається з підписів на вказаному протоколі [PERSON] перебувала на лікарняному, а [PERSON] , який, як вбачається із тексту протоколу (переліку присутніх на засіданні осіб), взагалі не брав участі в засіданні комісії, підписав згаданий протокол як присутній учасник засідання. Зазначене свідчить про те, що процедура створення Уповноваженою особою ФГВФО комісії з перевірки договорів здійснена з порушенням та всупереч вимогам чинного законодавства України, а сама діяльність комісії та результати її роботи, які оформлені у огляді, зокрема, протоколу № 2 засідання ставляться під сумнів. Відповідно до ст. 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі - продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. Договір купівлі - продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі - продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 Цивільного кодексу України). Таким чином, вищезазначені обставини свідчать про повне виконання сторонами умов спірного договору, при укладенні якого сторонами було досягнуто згоди з усіх його істотних умов, вони не заперечували проти них та вчиняли дії на їх виконання, що вказує на те, що волевиявлення учасників договору було вільним і відповідало їх внутрішній волі, а також на спрямованість даного договору на реальне настання правових наслідків, що ним обумовлені. Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. За змістом частини першої, шостої ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Згідно з пунктом 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків. Статтею 328 ЦК України визначено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. Суд приходить до висновку, що договір було укладено за ціною, що відповідала звичайній ціні, визначеній незалежним оцінювачем майна, твердження позивача щодо нікчемності договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 21 липня 2015 року між відповідачем та ПАТ «ІНТЕГРАЛ-БАНК», посвідченим Каплуном Ю. В. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Каплун Ю. В. за № 5544 з підстав, передбачених пунктом З частини третьої ст. 38 Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» є припущеннями позивача. Суд, оцінюючи належність, допустимість, достовірність та достатність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок в їх сукупності за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженню наявних у справі доказів приходить до висновку, що позов є необґрунтованим і задоволенню не підлягає у повному обсязі. На підставі встановлених судом обставин, що мають юридичне значення у справі,

Outcome: approved