Jurisdiction: civil
Date: 2019-01-22 00:00:00

У липні 2018 року [PERSON] звернувся до суду із зазначеним позовом, у якому просить стягнути з відповідача кошти в сумі 540 335 грн. 41 коп. за попереднім договором купівлі-продажу квартири від 12 грудня 2015 року, з яких: 398 490 грн. - заборгованість за попереднім договором; 19 924 грн. 50 коп. - штраф; 21 248 грн. 30 коп. - 3% річних; 100 692 грн. 61 коп. - інфляційні втрати. В обґрунтування позову зазначає, що 12 грудня 2015 року між [PERSON] та [PERSON] укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № [ADDRESS], відповідно до умов якого сторони зобов'язуються в майбутньому в обумовлений у п. 4.3 договору строк укласти основний договір купівлі-продажу квартири, яка розташована на 7 поверсі 2 секції по [ADDRESS], загальною площею 35,90 кв.м. Згідно п. 4.3 попереднього договору сторони зобов'язуються укласти основний договір протягом 3 місяців після отримання продавцем Сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію. Згідно п. 5.1.1 попереднього договору продавець зобов'язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше ІІ кварталу 2016 року. Загальна вартість квартири становить 398 490 грн. (п. 3.1 попереднього договору). [PERSON] у повно у повному обсязі виконав свої зобов'язання за попереднім договором, передавши відповідачу грошові кошти в розмірі 398 490 грн., що становить 100% вартості квартири, однак відповідач ухиляється від укладення основного договору, повернути [PERSON] сплачені кошти за попереднім договором відповідач відмовляється. На момент звернення до суду із вказаним позовом, квартира та будинок не побудовані і не введені в експлуатацію. У вересні 2018 року [PERSON] подав відзив на позов, у якому просить відмовити в задоволенні позовних вимог, посилаючись на те, що особисто він кошти від [PERSON] не отримував, а отримав вказану суму коштів за придбання квартири від свого представника- [PERSON] На момент подання відзиву на позов, ведуться організаційно-підготовчі роботи для завершення будівництва й будинок не введено в експлуатацію, тому строк попереднього договору не сплинув, він є дійсним до повного виконання сторонами умов договору (п. 4.2, 4.3), а тому вимоги позивача про стягнення штрафу не підлягають задоволенню. У жовтні 2018 року позивач подав відповідь на відзив, у якій зазначив, що відповідачем пропущено строк для подання відзиву на позов. Відповідно до п. 3.2 попереднього договору покупець передав, а продавець отримав кошти в розмірі 398 490 грн. В інтересах продавця [PERSON], діяла [PERSON], повноваження якої були перевірені приватним нотаріусом під час посвідчення попереднього договору, а тому посилання відповідача на те, що він особисто не отримував кошти від позивача не заслуговують на увагу. Доводи відповідача про те, що попередній договір діє і його строк не закінчився є не обґрунтованими, оскільки згідно п. 5.1.1 договору продавець зобов'язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше ІІ кварталу 2016 року, тобто до 30.06.2016 року, а п. 8.1 договору передбачено, що договір припиняє свою дію, зокрема внаслідок закінчення строку дії. Позивач у судове засідання не прибув, подав письмову заяву, у якій зазначив, що позовні вимоги підтримує в повному обсязі, просить справу розглядати без його участі, не заперечує проти заочного розгляду справи. Відповідач в судове засідання не прибув повторно, про час і місце судового розгляду повідомлений вчасно та належним чином, однак про причини неявки суду не повідомив, клопотань про розгляд справи за його відсутності та/або про відкладення розгляду справи не подавав. Враховуючи неявку в судове засідання всіх осіб, які беруть участь у справі, відповідно до положень ч. 2 ст. 247 ЦПК України, повне фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється. Дослідивши у судовому засіданні матеріали справи та подані докази, з'ясувавши всі обставини справи в їх сукупності, суд приходить до висновку про задоволення позову, з наступних підстав. Судом встановлено, 12 грудня 2015 року між [PERSON] та [PERSON], в інтересах якого діяла [PERSON], укладено попередній договір купівлі-продажу квартири № [ADDRESS], відповідно до умов якого сторони зобов'язуються в майбутньому в обумовлений у п. 4.3 договору строк укласти основний договір купівлі-продажу квартири, яка розташована на 7 поверсі 2 секції по [ADDRESS], загальною площею 35,90 кв.м. (а.с. 7). Зазначений договір посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу та зареєстровано в реєстрі за № 2785. [PERSON] у повному обсязі виконав свої зобов'язання за попереднім договором, передавши відповідачу грошові кошти в розмірі 398 490 грн., що становить 100% вартості квартири (п. 3.1, 3.2 договору). Згідно п. 4.3 попереднього договору сторони зобов'язуються укласти основний договір протягом 3 місяців після отримання продавцем Сертифікату відповідності закінченого будівництвом об'єкта чи іншого документа, що підтверджує введення житлового будинку в експлуатацію. Відповідно до п. 5.1.1 попереднього договору продавець зобов'язаний здати житловий будинок в експлуатацію не пізніше ІІ кварталу 2016 року. Відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно [PERSON] на праві приватної власності належать земельні ділянки: по [ADDRESS]; по [ADDRESS] (а.с. 19-21). 19 липня 2018 року [PERSON] звернувся до відповідача з письмовою вимогою повернути сплачені кошти, а також сплатити штраф, 3% річних та інфляційні втрати, яку отримано [PERSON] 25 липня 2018 року (а.с. 70-74). Судом також встановлено, що на момент розгляду справи квартира відповідачем не побудована, будинок не введено в експлуатацію, основний договір купівлі-продажу квартири не укладений, а сплачені за попереднім договором кошти позивачу не повернуті. Згідно із п. 3.2 попереднього договору до підписання попереднього договору, в рахунок належних за основним договором платежів, на підтвердження наміру виконати свої зобов'язання з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу квартири та своєї платоспроможності, Покупець передав, а представник Продавця отримав грошові кошти в розмірі 398 490 грн. Відповідно до п.п. 3.1., попереднього договору сторони домовились, що загальна вартість квартири, за яку вона буде продана Покупцю згідно Основного договору, розраховується виходячи з вартості 1 кв.м. Загальна вартість квартири становить 398 490 грн. Відповідно до п. 6.4 попереднього договору купівлі-продажу у разі односторонньої відмови Продавця від укладення Основного договору, неподання ним документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, неприбуття його до нотаріуса для укладення основного договору, та за наявності інших обставин, внаслідок яких основний договір не може бути укладений з вини Продавця, Продавець крім повернення Покупцю одержаних коштів, зазначених в п. 3 цього договору, сплачує Покупцю штраф в розмірі 5% від суми одержаних коштів. За змістом статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Отже, зобов'язання за попереднім договором між сторонами припинились, оскільки основний договір між ними не було укладено у строк, обумовлений у попередньому договорі. Відповідно ст. 570 ЦК України якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом та повертається у тому розмірі у якому вона була надана. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов'язання може мати місце лише у випадку наявності зобов'язання, яке б мало випливати із договору (основного договору), укладеного сторонами. У аналогічній справі Верховний Суд України в постанові від 13 лютого 2013 року (справа №6-176цс12) зазначив, що оскільки договори купівлі-продажу нерухомого майна, які б за своєю формою та змістом відповідали закону, між сторонами укладені не були, а сторони лише домовились укласти такі договори в майбутньому, то передана відповідачу сума коштів є авансом, який підлягає поверненню позивачу. На підставі викладеного, суд приходить до висновку, що оскільки основний договір купівлі-продажу квартири в установленому законом порядку між сторонами укладено не було, то передані позивачем відповідачу грошові кошти є авансом, який підлягає поверненню позивачу. Таким чином, аванс в розмірі 398 490 грн. та штраф, передбачений п. 6.4 договору в розмірі 19 924 грн. 50 коп., підлягають стягненню з відповідача на користь [PERSON] Доводи відповідача про те, що кошти за попереднім договором він особисто не отримував, не заслуговують на увагу, оскільки як вбачається зі змісту попереднього договору, під час укладення цього договору від імені [PERSON] діяв його представник - [PERSON], повноваження якого було перевірено приватним нотаріусом при посвідченні зазначеного договору. Безпідставними є також посилання відповідача на те, що строк попереднього договору не сплинув та він є дійсним до повного виконання сторонами умов договору, оскільки згідно п. 4.3. у поєднанні з п. 5.1.1 договору, строк дії договору сплинув 30 червня 2016 року (ІІ квартал 2016 року). Щодо позовних вимог [PERSON] про стягнення 3% річних та інфляційних втрат, суд виходить з наступного. Частиною 2 ст. 625 ЦК України передбачено, що боржник, який прострочив виконання грошового зобов'язання, на вимогу кредитора зобов'язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом. За змістом цієї норми закону нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних входять до складу грошового зобов'язання і є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов'язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отримання компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові. Отже, положення зазначеної норми права передбачають, що зобов'язання можуть виникати безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також угод, які не передбачені законом, але йому не суперечать, а в окремих випадках встановлені актами цивільного законодавства цивільні права та обов'язки можуть виникати з рішення суду. Саме таких висновків щодо застосування норми ч. 2 ст. 625 ЦК України дійшов Верховний Суд у постановах від 21 серпня 2018 року № 61-13891св18, від 5 грудня 2018 року № 61-14162св18, від 12 грудня 2018 року № 61-13220св18, якими залишено без змін судові рішення судів попередніх інстанції щодо задоволення позовних вимог про стягнення 3% річних та інфляційних втрат за попереднім договором (а.с. 189-198). Як передбачено п. 5.1.1 попереднього договору, відповідач зобов'язався укласти основний договір до 30 червня 2016 року (ІІ квартал 2016 року). При цьому, п. 6.4 договору передбачено, що за наявності обставин, внаслідок яких основний договір не може бути укладений з вини Продавця, Продавець зобов'язаний повернути Покупцю одержані кошти та сплати штраф. Аналіз зазначених положень попереднього договору дає підстави для висновку, що в разі невиконання Продавцем вимог щодо укладення основного договору купівлі-продажу квартири у строк до 30 червня 2016 року, із вказаної дати у Продавця виникає грошове зобов'язання щодо повернення суми авансу, та сплати штрафу, у разі порушення строку повернення коштів. Оскільки основний договір не був укладений у строк до 30 червня 2016 року з вини відповідача, й останній, відповідно до вимог п. 6.4 попереднього договору, у вказаний строк не виконав свої грошові зобов'язання та не повернув позивачу сплачені кошти в розмірі 398 490 грн., то з відповідача підлягають стягненню 3% річних та інфляційні втрати. Розрахунок 3% річних та інфляційних втрат відповідачем не оспорювався. Таким чином, позовні вимоги [PERSON] є обґрунтованими, підтверджуються належними доказами, а тому підлягають задоволенню в повному обсязі. Відповідно до ч. 1 ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати.

Outcome: approved