Jurisdiction: civil
Date: 2016-03-08 00:00:00

У листопаді 2015 року [PERSON] звернувся до Миронівського районного суду Київської області із позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Потік-Агро» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки. Із врахуванням заяви про збільшення розміру позовних вимог від 26 лютого 2016 року в остаточній редакції позовних вимог просив суд: - визнати договір оренди землі б/н від 28.12.2011 (згідно державного акту РЗ №318798) - недійсним. - зобовязати ТОВ «Потік-Агро» передати земельну ділянку, яка належить [PERSON] на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії РЗ №318798. Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що він є власником земельної ділянки на території Миронівського району Київської області, що підтверджується державним актом на право власності на земельну ділянку серія РЗ №318798. 28 грудня 2011 року між [PERSON] та ТОВ «Потік-агро» було укладено договір оренди землі. Після підписання договору всі три примірника договору оренди землі залишалися у керівника ТОВ «Потік-Агро» з метою проведення їх державної реєстрації. Як стверджує позивач, його примірник договору йому повернуто не було. 11 травня 2015 року [PERSON] звернувся до ГУ МВС України в Київській області з причин зловживання керівником ТОВ «Потік -Агро» службовим становищем, що полягала в утриманні майнових сертифікатів. У ході досудового розслідування під час візуального огляду та порівняння позивачу стало відомо, що зареєстровано не той договір, який було фактично укладено, а підпис в графі «Орендодавець» в договорі оренди є підробленим. Також [PERSON] зясував, що підроблено його підпис в графі «передав» в акті приймання-передачі земельної ділянки (паю) від 28 грудня 2011 року. У подальшому, в рамках кримінального провадження, постановою від 23.07.2015 року було призначено почеркознавчу експертизу. В результаті проведення експертизи було встановлено, що підпис від імені громадянина [PERSON] в графі «орендодавець» на договорі оренди землі від 28.11.2011 року виконаний не громадянином [PERSON], а іншою особою та підпис від імені громадянина [PERSON] в графі «передав» в акті приймання-передачі земельної ділянки (паю) від 28.12.2011 року виконаний не громадянином [PERSON], а іншою сторонньою особою. У судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали з мотивів та підстав, викладених у позові. Представник відповідача проти позову заперечував, зазначивши, що при укладенні спірного договору було дотримано вимог законодавства, що ставляться до даного виду договорів. Крім того, представник позивача пояснив, що на його думку договір з моменту його укладення сторонами виконується, тому немає правових підстав для визнання його недійсним. Також представником позивача було подано клопотання про застосування до спірних правовідносин строку позовної давності. Суд, заслухавши пояснення позивача та його представника, пояснення представника відповідача, дослідивши матеріали справи, всебічно та повно зясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, обєктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню частково. Вирішуючи спір суд встановив, що позивач [PERSON] є власником земельної ділянки площею 4,2624 га на території Потіцької сільської ради Миронівського району Київської області, яка належить йому на праві власності на підставі Державного акта на право приватної власності на землі РЗ № 318798 (а.с. 11,12). Із пояснень представників та самого позивача і матеріалів справи вбачається, що 28.12.2011 року між [PERSON] та відповідачем ТОВ «Потік-Агро» в особі директора [PERSON], який діє на підставі Статуту, укладено письмові договори оренди належної позивачу земельної ділянки, яка розташована на території Потіцької сільської ради Миронівського району Київської області (а.с. 7-9). Згідно умов даного договору [PERSON] передав відповідачу ТОВ «Потік-Агро» у строкове платне користування земельну ділянку для ведення товарного сільського господарства. Зазначений Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему Миронівського району, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28.12.2011 за №322290004001766. Відповідно до ст. 93 ЗК України та ст. 1 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької і іншої діяльності. Відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», іншими законами України, та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі (ст. 2 Закону України «Про оренду землі»). Встановленим судом фактам відповідають земельні правовідносини, які регулюються ст. ст. 93, 124, 125 ч. 2, 126 ч. 2 Земельного кодексу України, ст. 203, ст. 207, ст. 215, ст. 216, ЦК України, ст.ст.1-6, 11, 13-15,17-20,35 Закону України «Про оренду землі», Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року за № 2073. Відповідно до ч. 1 п. 2 та п. 4 ч. 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання правочину недійсним; відновлення становища, яке існувало до порушення. Крім того, в розумінні ст. 31 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на земельну ділянку в порядку спадкування після смерті орендодавця не є підставою для припинення договору оренди. Відповідно до ч. 2 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (ст.792 ЦК України, ст. 2 ЗУ «Про оренду землі»). Згідно ч. 2 ст. 125 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. На підставі ч. 2 ст. 126 ЗК України право оренди землі оформляється договором, який реєструється відповідно до закону. Договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально (ст.13, ч.1 ст.14 ЗУ «Про оренду землі»). Згідно ч. 1, ч. 2 ст. 207 Цивільного Кодексу України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах, листах, якими обмінюються сторони. Правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний сторонами. Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою. Зазначені вимоги Закону відповідачем не дотримані. Зокрема, ознайомившись з оригіналом договору, позивач у справі заперечував, що підпис від його імені на договорі вчинено ним власноручно. Позивач суду пояснив, що договір він не підписував, а його примірник знаходився у відповідача. Згідно висновку судово-почеркознавчої експертизи № 4-05/2222 від 10.02.2016 року що підпис від імені громадянина [PERSON] в графі «орендодавець» на договорі оренди землі від 28.11.2011 року виконаний не громадянином [PERSON], а іншою особою та підпис від імені громадянина [PERSON] в графі «передав» в акті приймання-передачі земельної ділянки (паю) від 28.12.2011 року виконаний не громадянином [PERSON], а іншою сторонньою особою (а.с. 104-108). Відповідно до ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Із зазначеного вбачається, що волевиявлення учасника правочину (орендодавця) не було, а тому не могло відповідати його внутрішній волі. Згідно п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» судам відповідно до вимог ст. 215 ЦК України необхіно розмежовувати: нікчемні правочини якщо їх недійсність встановлено законом (частина перша ст. 219, частина перша статті 220, частина перша статті 224 ЦК України тощо), та оспорювані якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (частина друга статті 222, частина друга статті 223, частина перша статті 225 ЦК тощо). Нікчемний правочин є недійсним через невідповідність його вимогам закону та не потребує визнання його таким судом. Оспорюваний правочин може бути визнаний судом недійсним лише за рішенням суду. Водночас суд констатує, що хоча спірний договір формально і може носити ознаки нікчемного, однак по суті якщо [PERSON] даний договір не підписано, проте його зареєстровано у встановленому законом порядку, договір виконувався стороною орендаря, у даному разі мова може йти лише про відсутність дійсного волевиявлення орендаря, тобто про порушення вимог ч. 3 ст. 203 ЦК України. Таким чином загальні вимоги до правочинів та вимоги до письмової форми правочинів, встановлені ст. 203, ч.ч. 1, 2 ст. 207 ЦК України, відповідачем не додержані, що в силу ст.215 ЦК України є підставою недійсності правочину в момент його вчинення. Згідно із частинами 1, 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Згідно ч.ч. 1, 2 ст.15 ЗУ «Про оренду землі» та п.п. 8, 9 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 року за №2073 істотними умовами договору оренди землі є: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї із істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6,11,17,19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди. Невідємною частиною договору оренди землі на підставі ч. 4 ст. 15 Закону «Про оренду землі» та п. 15 спірного договору (а.с. 19) є план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. У судовому засіданні встановлено, що наданий оригінал договору відповідає Типовій формі договору оренди землі, затвердженій постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року №220, проте вимоги щодо змісту договорів оренди землі, встановлені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», які є істотними умовами цього виду договорів, не розкриті належним чином. Зокрема, в розділах «Предмет договору» зазначено лише розмір земельної ділянки та її нормативна грошова оцінка, але не зазначено місце розташування земельної ділянки. Хоча в п.1 Договорів і вказано, що земельні ділянки знаходяться в адміністративних межах Потіцької сільської ради Миронівського району, проте відсутнє позначення за місцем їх розташування, дані про земельні масиви та поля, на яких вони розташовані і дані про встановлення меж земельних ділянок відповідно до затвердженого проекту їх відведення у порядку землеустрою. Так відносини, повязані з орендою землі, регулюються загальними правилами ЦК України, ЗК України та спеціальним Законом України «Про оренду землі», зокрема п.1 ч.1 ст.15 якого істотними умовами договору оренди земельної ділянки визначається місце розташування та розмір земельної ділянки, визначення у спірних договорах предмета договору як «земельна ділянка, яка знаходиться в адмінмежах Потіцької сільської ради Миронівського району» не може бути визнане судом як належне визначення однієї з істотних умов договору. Суд вважає, що без визначення місця розташування земельного масиву, поля на якому знаходиться орендована земельна ділянка предмет договору в правовому розумінні є невизначеним. Крім того, у договорі не визначена така істотна умова договору як існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки. Хоча у Договорі і зазначено, що на орендовані земельні ділянки не встановлено обмежень (обтяжень) (п. 24 договору), проте як це перевірено і що є підставою для такого висновку не зазначено і не приєднано документів в підтвердження наявності обмежень чи їх відсутності. Всупереч п. 24 договору у п. 25 зазначено, що передача в оренду земельної ділянки не є підставою припинення або зміни обмежень (обтяжень) та інших прав третіх осіб на цю ділянку. Тобто сторони, укладаючи договір, визнавали наявність обмежень (обтяжень), не зазначаючи їх. При укладанні спірного договору також порушено вимоги ст. 19 ЗУ «Про оренду землі», відповідно до вимог якої при передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договорів оренди земельних ділянок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з проектами землеустрою. Дана вимога закону не виконана, договір укладено на 5 років без урахування обмежень, встановлених законом та без врахування проекту землеустрою, який до договору не долучався. Згідно ч. 4 ст. 15 Закону «Про оренду землі» визначено, що невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. Вказані вимоги відповідачем не виконані, зокрема не розроблені кадастрові плани земельних ділянок, відсутні акти визначення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості). Оскільки перелік документів, які визначені законодавцем невідємними частинами договору оренди землі, визначений ч. 4 ст. 15 Закону «Про оренду землі», є вичерпним і розширеному тлумаченню не підлягає, не можна вважати, що план меж земельної ділянки, який міститься на державному акті на право власності на земельну ділянку дає повну інформацію про земельну ділянку. В силу ст. 17 ЗУ «Про оренду землі» передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі (ст.17 ЗУ «Про оренду землі»). Пунктом 20 Договорів визначено, що передача земельних ділянок орендарю здійснюється за актом приймання-передачі. Тобто у договорі взагалі не зазначено, у які терміни відбувається передача земельної ділянки, отже вимоги вказаної статті закону «Про оренду землі» щодо строку теж не виконані. В силу вимог ст.ст. 10, 60 ЦПК України кожна сторона зобовязана довести належними та допустимими доказами ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Доказування підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. За таких обставин, суд вважає, що відповідач не довів належними та допустимими доказами свої доводи щодо належного оформлення акту приймання-передачі земельної ділянки за оскаржуваним договором з врахуванням того факту, що згідно висновку судово-почеркознавчої експертизи позивач вказаного акту також не підписував. Що стосується позовної вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння суд дійшов висновку, що вказана вимога задоволенню не підлягає. Судом встановлено, що позивач звернувся до суду з негаторним позовом (визнання договору недійсним), проте збільшивши позовні вимоги заявою від 26 лютого 2016 року просив також витребувати майно з чужого незаконного володіння, тобто в межах негаторного позову заявив також вимогу, що має іншу правову природу і може бути розглянута судом лише у разі пред'явлення окремого віндикаційного позову. Права особи, яка вважає себе власником майна, не підлягають захисту шляхом пред'явлення позову до добросовісного набувача з використанням правового механізму, установленого ст.ст. 215, 216 ЦК України. Такий захист можливий лише шляхом задоволення віндикаційного позову у разі якщо існують підстави, передбачені ст. 388 ЦК України, які дають право витребувати майно у добросовісного набувача. Вказаної правової позиції дотримується і Пленум Верховного Суду України у Постанові від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» згідно п. 10 якого, норма частини першої статті 216 ЦК України не може застосовуватися як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину. Абзацом 5 пункту 5 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» визначено, що відповідно до статей 215, 216 ЦК України вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв'язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів. Правові наслідки недійсності нікчемного правочину, які встановлені законом, не можуть змінюватися за домовленістю сторін. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред'явлена будь-якою заінтересованою особою. Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. Виходячи зі змісту п. 7 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом. За змістом ст. 216 ЦК України та виходячи із загальних засад цивільного законодавства суд може застосувати з власної ініціативи реституцію як наслідок недійсності оспорюваного правочину. Інші наслідки недійсності оспорюваного правочину суд застосовує відповідно до статті 11 ЦПК України. В даному разі суд вважає за неможливе застосувати до правовідносин, які склалися між сторонами, правило двосторонньої реституції. Оскільки з наданих сторонами доказів неможливо встановити розмір набутого сторонами за договором майна, сторонами не заявлено вартості того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Також суд констатує, що застосування реституції в односторонньому порядку, як це заявлено позивачем, чинним законодавством не передбачено. З метою захисту свого порушеного права позивач може звернутися із самостійним позовом про витребування майна із чужого незаконного володіння, що відповідатиме приписам 387-390 ЦК України. Суд також звертає увагу на те, що рішення суду про задоволення позову про повернення майна, переданого за недійсним правочином, чи витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою для здійснення державної реєстрації права власності на майно, що підлягає державній реєстрації, за власником, а також скасування попередньої реєстрації (статті 19, 27 Закону України від 1 липня 2004 року №1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Стосовно клопотання про застосування строків позовної давності, то суд вважає таке клопотання необгрунтованим з огляду на таке. Відповідно до ст. 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Згідно із ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. Відповідно до ч.ч. 4, 5 ст. 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту. Доводи представника відповідача, що позивач з 2012 року отримував орендну плату, у 2011 році розписувався у книзі реєстрації та отримання договорів оренди, підписував спірний договір, матеріалами справи не підтверджуються. Стосовно одержання орендної плати вказані доводи спростовуються поясненнями позивача, з яких вбачається, що правовідносини між сторонами стосовно оренди належної позивачу земельної діялнки виникли з моменту розпаювання землі у с. Потоки (2003 рік) та отримання позивачем державного акту на землю. Саме з цього часу земельна ділянка позивача перебувала у користуванні відповідача. Тобто відповідач розпочав користуватися належною позивачу земельною ділянкою принаймі за 7 років до укладення спірного договору. Відносно підпису позивача у книзі реєстрації та отримання договорів оренди, суд звертає увагу, що вказаний запис міститься у даній книзі після договорів оренди, укладених у 2012 році, також вказаний запис зачеркнуто, а крім того дана книга взагалі не передбачена нормами чинного законодавства тому вказаний доказ не може сприйматися судом поза межами розімного сумніву. Що стосується твердження представника позивача про підписання позивачем спірного договору оренди землі та акту приймання-передачі земельної ділянки, то вказані доводи спростовані вище наявними в матеріалах справи висновками експертиз. Як вбачається з матеріалів справи та пояснень самого позивача, про наявність спірного договору та неавтентичного підпису на ньому від його імені йому стало відомо лише 11 травня 2015 року, з позовом до суду позивач звернувся 18 листопада 2015 року. Тобто загального строку позовної давності позивачем порушено не було. Відповідно до ст. 88 ЦПК України стороні, на користь якої ухвалено рішення, суд присуджує з другої сторони понесені нею і документально підтверджені судові витрати. Виходячи із викладеного та

Outcome: partial