Jurisdiction: civil
Date: 2021-03-11 00:00:00

У квітні 2020 року ФГ «АГРО-ТРОЯ» в особі директора Курилюка В.Г. звернулось до суду з позовом до [PERSON] , ФОП [PERSON] , третя особа: Державний реєстратор Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Ткаліч В.О. про визнання договору оренди земельної ділянки недійсним та скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки, який було уточнено 14.08.2020 та 10.09.2020. У вимогах уточненої позовної заяви позивач просив визнати договір оренди земельної ділянки, укладений 19 липня 2019 року між відповідачами, - недійсним та скасувати його державну реєстрацію, посилаючись на те, що на підставі договору оренди земельної ділянки від 12.04.2011, укладеного між ФГ «АГРО-ТРОЯ» та [PERSON] , у позивача в оренді перебуває земельна ділянка площею 5,2854 га, кадастровий номер 2322185700:02:001:0120, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області, строк дії договору складає 20 років. Однак, 20.11.2018 орендодавець [PERSON] померла та належну їй земельну ділянку успадкував [PERSON] , який 19.07.2019 уклав договір оренди зазначеної вище земельної ділянки з ФОП [PERSON] , незважаючи на те, що попередній договір оренди землі не був розірваний, чим порушив права позивача на користування цією земельною ділянкою. У судовому засіданні представник позивача ФГ «АГРО-ТРОЯ» в особі директора [PERSON] адвокат Гончаренко П.П. підтримав уточнені позовні вимоги у повному обсязі та просив суд задовольнити їх з підстав, які зазначені в уточненій позовній заяві. Відповідачі до суду не з`явились, представник відповідачів адвокат Вишняков Д.О. у судовому засіданні позовні вимоги не визнав у повному обсязі та просив суд відмовити у задоволенні позову. Узагальнена позиція сторони відповідачів зводиться до того, що відсутні правові підстави для визнання спірного договору оренди землі не дійсним, так як він був укладений сторонами з дотриманням усіх вимог, передбачених ЦК України. Раніше відповідач [PERSON] направляв до суду відзив на первісну позовну заяву, відповідно до якого також просив суд відмовити у задоволенні позову. Третя особа державний реєстратор Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області Ткаліч В.О. до суду не з`явилась, про дату, час і місце судового засідання повідомлялась своєчасно та належним чином. Раніше надала до суду заяву про розгляд справи без її участі. Письмові пояснення щодо позову до суду не надавала. Суд, заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши письмові докази, які містяться в матеріалах справи, установив такі обставини справи. На підставі копії Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ №\~278424 від 24.03.2008 земельна ділянка, площею 5,2854 га, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2322185700:02:001:0120 належала [PERSON] (а.с. 14). 12.04.2011 [PERSON] укладено з ФГ «Агро-Троя» договір оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 20 років, який зареєстрований у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області 17.05.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 17.05.2012 за № 232210004001807 (а.с. 7-11). Пунктом 36 цього Договору сторонами погоджено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 8). Згідно з копією Свідоцтва про право на спадщину за законом від 25.06.2019, після смерті [PERSON] , яка померла [INFO] , земельну ділянку, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області, площею 5,2854 га, успадкував її син [PERSON] (а.с. 17). 25.06.2019 [PERSON] зареєстрував дану земельну ділянку за собою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1858527323221, номер запису про право власності 32126870 (а.с. 19). 19.07.2019 [PERSON] уклав з ФОП [PERSON] Договір оренди земельної ділянки (а саме: вищевказаної земельної ділянки загальною площею 5,2854 га, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер земельної ділянки 2322185700:02:001:0120) строком на 10 років (а.с. 23-26), який зареєстрований 24.07.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про інше речове право: 32641211 (а.с. 19 зворотна сторона). Із встановлених обставин суд вбачає, що сторони даної справи стали учасниками договірних цивільних правовідносин у сфері земельного права щодо користування земельною ділянкою на підставі договорів оренди землі, в межах яких між ними, як орендодавцем та орендарями, виник спір стосовно правильності та законності укладення договору оренди землі та наявності відповідно права користування земельною ділянкою. Враховуючи встановлені судом обставини і визначені відповідно до них правовідносини, для вирішення спору суд застосовує такі норми матеріального права, виходячи при цьому з наступних мотивів. Відповідно до ст.ст. 626, 627 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (статті 792 ЦК України), зокрема Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі». Згідно зі ст. 1 Закону України «Про оренду землі», оренда землі це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Укладення договору оренди земельної ділянки із земель приватної власності здійснюється за згодою орендодавця та особи, яка згідно із законом вправі набути право оренди на таку земельну ділянку. Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування (ч. 1, 3 ст. 16 Закону України «Про оренду землі»). Відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотності порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Одностороння відмова від договору можлива лише у випадках, коли вона прямо передбачена законом або договором (ч. 3 ст. 651 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Згідно з ч. 2-4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Частиною 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), яка має назву «Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання», визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Земельні ділянки, які перебувають у користуванні осіб, передаються у власність чи користування іншим особам лише після їх вилучення у встановленому законом порядку у попереднього користувача (ст.ст. 141, 149 ЗК України). Відповідно до ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець, крім іншого, зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку, крім іншого, є визнання прав та визнання угоди недійсною (п. «а», «в» ч. 3 ст. 152 ЗК України). Підставами визнання правочину недійсним є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5-6 ст. 203 ЦК України. Відповідно до ч. 1, 3 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Як встановлено судом і підтверджується зібраними у справі письмовими доказами, земельна ділянка площею 5,2854 га, кадастровий номер 2322185700:02:001:0120, яка знаходиться на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, власником якої була [PERSON] перебуває в оренді ФГ «Агро-Троя», згідно з Договором оренди землі від 12.04.2011, строк дії якого 20 років. Умовами вказаного Договору оренди землі від 12.04.2011, а саме пунктом 36, передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Крім того, відповідно до п. 34, 35.1 вказаного Договору оренди землі від 12.04.2011, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін; дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. Після смерті [PERSON] , дану земельну ділянку успадкував [PERSON] . Даний Договір оренди землі від 12.04.2011 після переходу права власності до другої особи не було розірвано сторонами у передбачений законом та умовами договору спосіб, а також земельна ділянка не вилучалася, при цьому позивачем виконувалися зобов`язання щодо нарахування орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто в період після набуття права власності на земельну ділянку та до 20.07.2019 [PERSON] не висловлював заперечень проти договору, а продовжував виконувати його умови. Проте, 19.07.2019 [PERSON] уклав спірний Договір оренди зазначеної вище земельної ділянки з новим орендарем ФОП [PERSON] . Одночасно з наведеним, суд встановив, що згідно з листом Міськрайонного управління у Запорізькому районі та м. Запоріжжі Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області від 15.09.2020 за № 29-8-0.18-702/117-20, згідно з записом в Державному реєстрі земель від 17.05.2012, реєстраційний номер 232210004001807, між [PERSON] та ФГ «Агро-Троя», відповідно до вимог законодавства, які діяли на той час, був зареєстрований договір оренди на земельну ділянку, яка розташована на території Мар`ївської сільської ради Запорізького району Запорізької області площею 5,2854 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 2322185700:02:001:0120, строком на 20 років. Строк дії даного договору до 17.05.2032 року (а.с. 124). Таким чином, спірний Договір оренди земельної ділянки від 19.07.2019 був укладений [PERSON] з новим орендарем ФОП [PERSON] без розірвання попереднього Договору оренди землі від 12.04.2011 з ФГ «Агро-Троя», тобто укладено інший договір під час чинності попереднього договору, в тому числі без вилучення земельної ділянки та відсутності достовірної інформації з Державного земельного кадастру щодо реєстрації договору оренди землі, у зв`язку із чим правочин, укладений під час дії іншого договору, підлягає визнанню недійсним із скасуванням його державної реєстрації. 20.07.2019 [PERSON] звернувся до ФГ «Агро-Троя» з заявою, у якій повідомив, що він не бажає укладати договір оренди з ФГ «Агро-Троя» та просить не засівати земельну ділянку площею 5,2854 га, кадастровий номер 2322185700:02:001:0120 (а.с. 16). Відповідно до листа голови ФГ «Агро-Троя» [PERSON] від 14.08.2019 № 41, [PERSON] був повідомлений про норми чинного договору оренди та законодавства, відповідно до яких перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору. Відтак, вчинення оспорюваного правочину 19.07.2019 свідчить про порушення речового права позивача ФГ «Агро-Троя» на володіння та користування об`єктом оренди, оскільки останній набув прав орендаря за Договором оренди землі від 12.04.2011, який укладений на 20 років та до цього часу є не розірваним в установленому Законом порядку та виконувався сторонами, проте орендодавець, який успадкував земельну ділянку [PERSON] , в односторонньому порядку відмовився від попереднього правочину та своїх зобов`язань за ним і уклав новий договір оренди землі з іншим орендарем ФОП [PERSON] . З огляду на встановлені обставини та наведені норми права, суд дійшов висновку про необхідність захисту права орендаря ФГ «Агро-Троя» шляхом визнання недійсним Договору оренди земельної ділянки від 19.07.2019, що укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] , предметом якого є земельна ділянка, що на законних підставах перебувала в оренді позивача. У зв`язку з прийняттям рішення про визнання договору оренди землі недійсним задоволенню підлягають вимоги позивача щодо скасування його державної реєстрації, що в свою чергу не суперечить положенням Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Аналогічна позиція викладена у Постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 535/681/16-ц. Окремо слід вказати, що посилання відповідача [PERSON] у своєму відзиві на позовну заяву від 29.05.2020 на ч. 2 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» (а саме, що «У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку»), як на підставу для відмови у задоволенні позову, є безпідставним, оскільки стаття 33 Закону України «Про оренду землі» містить умови для «Поновлення договору оренди землі». Разом з тим, на момент укладення спірного Договору оренди земельної ділянки від 19.07.2019, Договір оренди землі від 12.04.2011 не був припинений чи розірваний, а відтак питання про його поновлення виникати не могло. Твердження відповідача [PERSON] , зазначеного у відзиві на позовну заяву від 29.05.2020, про те, що позивачем не надано доказів щодо проведення державної реєстрації договору оренди від 12.04.2011, спростовується тим, що Договір оренди землі від 12.04.2011, відповідно до вимог закону, чинних на час укладення договору, був зареєстрований в Державному реєстрі земель від 17.05.2012 (реєстраційний номер 232210004001807). Відповідно до п. 4 Прикінцевих та Перехідних положень Закону України «Про Державний земельний кадастр», у разі якщо земельні ділянки, обмеження (обтяження) у їх використанні зареєстровані до набрання чинності цим Законом у Державному реєстрі земель, відомості про такі земельні ділянки, обмеження (обтяження) підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру в автоматизованому порядку, без подання заяв про це їх власниками, користувачами та без стягнення плати за таке перенесення. За таких обставин та з урахуванням обсягу наданих сторонами доказів, суд приходить до висновку, що позов ФГ «АГРО-ТРОЯ» в особі директора Курилюка\~В.Г. є обґрунтованим та законним, а тому підлягає задоволенню. Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Матеріали справи свідчать, що позивачем понесені та документально підтверджено сплату 4204,00 грн. судового збору за подання позовної заяви, а тому з відповідачів на користь позивача підлягає до стягнення по 2102,00 грн. з кожного понесених судових витрат. На підставі наведеного,

Outcome: approved