Jurisdiction: civil
Date: 2021-11-24 00:00:00

У квітні 2019 позивач [PERSON] звернувся до Голосіївського районного суду м. Києва з позовом до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про стягнення суми авансу та штрафу за невиконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири. Ухвалою Голосіївського районного суду м. Києва від 13.05.2019 позовну заяву [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] про стягнення суми авансу та штрафу за невиконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири передано на розгляд до Святошинського районного суду м. Києва. Ухвалою Святошинського районного суду м. Києва від 05.06.2019 прийнято до розгляду та відкрито провадження у цивільній справі за позовною заявою [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про стягнення суми авансу та штрафу за невиконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири; розгляд справи постановлено проводити за правилами загального позовного провадження; призначено по справі підготовче судове засідання. Постановою Київського апеляційного суду від 03.09.2019 апеляційну скаргу відповідача [PERSON] задоволено; ухвалу Святошинського районного суду м. Києва від 05.06.2019 скасовано, справу направлено для розгляду до Голосіївського районного суду м. Києва за встановленою підсудністю. У вересні 2019 вищезазначена цивільна справа надійшла на адресу Голосіївського районного суду м. Києва. Позов обґрунтований тим, що 26.03.2019 між [PERSON] (покупець) від імені якого діяла [PERSON] та [PERSON] від імені якого діяла також [PERSON] та особисто [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] (продавці) було укладено нотаріально посвідчений попередній договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] , власниками якої в рівних частках на праві спільної часткової власності є продавці. За умовами п.п. 2.1., 3.1.5. попереднього договору сторона продавців зобов`язалася продати, а покупець купити до 04.04.2019 зазначену квартиру за ціною 1747791,5 грн, що є еквівалентом 65000 доларів США за курсом НБУ станом на 26.03.2019 26,8891 грн за один долар. Відповідно до п. 5.1, 5.2, 5.3 Попереднього договору: 5.1. на підтвердження зобов`язання сторін і на забезпечення його виконання покупцем через представника передано, а продавцям отримано в рівних частках забезпечувальну суму в розмірі 107556,40 грн, що еквівалентно 4000 доларів США, яка при умові укладення основного договору купівлі-продажу квартири розцінювалася би учасниками правочину, як аванс в рахунок сплати за основним договором. Оскільки сторону покупця - [PERSON] та продавця ј частини квартири - [PERSON] , щодо якої було укладено Попередній договір, представляла одна і та ж особа - [PERSON] , іншим продавцям квартири було передано ѕ забезпечувальної суми в розмірі 80667,30 грн, що еквівалентно 3000 доларів США. Передання грошових коштів відбувалося в доларах США. 04.04.2019 у присутності сторін за Попереднім договором, продавці відмовилися від укладання основного договору купівлі-продажу квартири з підстав незалежних від волі покупця. Після відмови від укладання договору продавцями, покупцем продавцям була висунута усна вимога про повернення суми авансу та сплати штрафу за невиконання умов Попереднього договору. Від виконання цієї вимоги покупця, продавці також, не вмотивовано відмовилися. Тобто, відповідачі здійснили односторонню відмову від виконання умов Попереднього договору та допустили настання обставин передбачених п. 5.2 Попереднього договору, більше того відмовилися від повернення грошових коштів позивачеві, сплачені за Попереднім договором в сумі 80667,3 грн (еквівалент 3000 доларів США) в якості авансу та відмовилися від сплати штрафних санкцій у сумі 80667,30 грн, а загалом 161334,60 грн. Враховуючи викладене, позивач просить стягнути солідарно з відповідачів на користь позивача аванс сплачений за Попереднім договором від 26.03.2019в сумі 80667,3 грн, штрафу за відмову від укладення Основного договору в сумі 80667,3 грн, судові витрати в сумі сплати судового збору 1613,34 грн та комісії 32,93 грн. В січні 2020 року позивач звернувся до суду із заявою про уточнення до позовної заяви, в якій зазначив, що просить стягнути солідарно з відповідачів на його користь аванс сплачений за Попереднім договором від 26.03.2019 в сумі 80667,3 грн, штраф за відмову від укладення Основного договору в сумі 80667,3 грн, 3% річних в сумі - 3806,0 грн, пеня в сумі - 41778,88 грн, індекс інфляції в сумі 2904,28 грн, а всього - 209823,76 грн та судові витрати. У липні 2020 року позивач звернувся до суду із заявою про уточнення до позовної заяви, в якій зазначив, що просить стягнути солідарно з відповідачів на його користь аванс сплачений за Попереднім договором від 26.03.2019 в сумі 80667,3 грн, штраф за відмову від укладення Основного договору в сумі 80667,3 грн, 3% річних в сумі - 6219,0 грн, пеня в сумі - 56634 грн, індекс інфляції в сумі 5540,43 грн, а всього - 229782,29 грн та судові витрати. У лютому 2021 позивач звернувся до суду із заявою про уточнення до позовної заяви, в якій зазначив, що просить стягнути солідарно з відповідачів на його користь аванс сплачений за Попереднім договором від 26.03.2019 в сумі 84483,0 грн, штраф за відмову від укладення Основного договору в сумі 84483,0 грн, 3% річних в сумі - 9291,0 грн, пеня в сумі - 70424,11 грн, індекс інфляції в сумі 11267,67 грн, а всього - 260978,78 грн та судові витрати. В судовому засіданні представник позивача просив позовні вимоги задовольнити, зазначив, що було передано [PERSON] 3000 доларів США. Відповідач-1 [PERSON] в судовому засіданні просив відмовити в задоволенні позовних вимог. Відповідач-2 [PERSON] та її представник в судовому засіданні заперечили проти задоволення позову. Зазначили, що відповідач-2 ніколи не відмовлялась від укладення договору. Є підтвердження поліції, що викликався наряд в нотаріальну контору. Відповідач-2 вважає, що всю суму повинна віддати її мати. Відповідач-3 [PERSON] та її представник в судовому засіданні заперечили проти задоволення позову. Свідок [PERSON] в судовому засіданні зазначив, що залог [PERSON] давала в руки [PERSON] . У нотаріуса [PERSON] не отримувала гроші. Разом з цим, [PERSON] зауважив, що був свідком при укладенні договору 04.04.2019. Свідок [PERSON] в судовому засіданні зазначив, [PERSON] вимагала у мами, щоб віддали їй дві частини. Про сварку між [PERSON] та [PERSON] йому не відомо. Суд, заслухавшисторін, дослідивши письмові докази по справі, з`ясувавши всі фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення справи по суті, прийшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню. В силу ч.1 ст.4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Судом встановлено, що 26.03.2019 між [PERSON] імені якого діє [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] (продавці) з однієї сторони та [PERSON] (покупець) від імені якого діє [PERSON] з другої сторони, укладено попередній договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гладій М.О., зареєстровано в реєстрі за № 2010. Згідно п. 1.1. сторони зобов`язуються в майбутньому, в строк, обумовлений п. 6.1. цього договору укласти та належним чином оформити договір купівлі-продажу квартири [ADDRESS] . Зазначена вище квартира належить продавцям в рівних частках на праві спільної часткової власності на підставі Договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Межинською Н.В., державним нотаріусом Першої Київської державної нотаріальної контори 16.11.2011 за реєстровим № 14-6845. Право власності продавців на квартиру зареєстровано КП «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» 21.11.2001 в реєстровій книзі № д.45-289 за реєстровим № 3716. За змістом п. 2.1 та п.4.1 попереднього договору, сторона продавець згодна продати, а сторона покупець - набути у власність і купити зазначене майно за ціною 1747791,50 грн, що за курсом Національного банку України на день підписання цього договору еквівалентно 65000,00 доларів США. Пунктом 3.1.1 попереднього договору визначено, що сторона продавець зобов`язується укласти зі стороною покупцем основний договір у термін, місці та на умовах встановлених договором. Пунктом 6.1 встановлено, що за домовленістю сторін укладання та нотаріальне посвідчення основного договору здійснено до 04.04.2019. У п. 5.1. попереднього договору, сторони узгодили, що на підтвердження свого зобов`язання і з метою забезпечення реалізації своїх намірів щодо купівлі-продажу майна представник покупця передав, а продавці отримали в рівних частках забезпечувальний аванс в розмірі 107556,40 грн, що є еквівалентом 4000 доларів США за курсом НБУ станом на 26.03.2019. Зазначена вище сума розцінюється учасниками правочину як аванс в рахунок за основним договором. У випадку відмови (ухилення) продавців від укладення основного договору або у разі неукладення основного договору п. 5.3. передбачена відповідальність, а саме вони зобов`язані протягом трьох днів від дати визначеної п. 6.1 повернути покупцю отриманий аванс, а також сплатити штраф (неустойку) у розмірі 100% від суми авансу, переданого за цим договором. Пунктом 5.4 попереднього договору передбачена відповідальність покупця у разі, якщо покупець буде відмовлятися (ухилятися) від укладення основного договору він не буде витребовувати від продавців повернення авансу, який залишається у продавців, як сплачений в його інтересах штраф (неустойка). За змістом п. 5.2 попереднього договору невиконанням цього договору є: будь-який факт, який є офіційною причиною (із винесенням відповідної постанови) відмови нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу; відмова однієї зі сторін від підписання договору купівлі-продажу на визначених цим договором умовах; нез`явлення до нотаріуса у визначений час або невиконання договору купівлі-продажу, якщо цей факт доказаний в судовому порядку, чи наслідки розірвання договору купівлі-продажу (визнання його недійсним). Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Частина 1 ст.628 ЦК передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Інститут свободи договору передбачає можливість сторін вільно визначати зміст договору, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, які не суперечать законодавству, з врахуванням звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. При цьому сторони мають право врегулювати й ті відносини, які не визначені у положеннях актів цивільного законодавства та не суперечать ним. Згідно із ч. ч. 1, 3 ст. 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір В майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основі їй її договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення. Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Таким чином, внесення завдатку як способу виконання зобов`язання може мати місце лише у випадку наявності зобов`язання, яке б мало випливати із договору, укладеного сторонами, який би за своєю формою та змістом відповідав закону. Оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна, який би за своєю формою та змістом відповідав закону, між сторонами укладено не було, а сторони лише домовились укласти такий договір в майбутньому, то передана [PERSON] , [PERSON] сума коштів є авансом, який підлягає поверненню позивачу. Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Відповідно до статті 570 Цивільного кодексу України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Статтею 571 ЦК України встановлено наслідки порушення або припинення зобов`язання, забезпеченого завдатком. Так, якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається у кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості. На відміну від завдатку, аванс - це спосіб платежу. Аванс не виконує забезпечувальної функції, а виконує функцію попередньої оплати, у разі сплати авансу кредитор не може бути зобов`язаний до повернення авансу у подвійному розмірі і відповідно до відшкодування збитків. Аналогічних висновків щодо застосування норми статті 570 ЦК України викладено у постанові Верховного Суду від 6 листопада 2019 року № 367/661/16-ц. Відповідно до ст. ст. 570, 571 Цивільного кодексу України, завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання й на забезпечення його виконання. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини боржника, завдаток залишається в кредитора. Якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму в розмірі завдатку або його вартості. Окрім того, в диспозиції ч. 2 ст. 570 ЦК України зазначено: якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом. Відносно доводів відповідача викладених у письмових поясненнях щодо нікчемності попереднього договору внаслідок його не посвідчення в нотаріуса та застосування строків позовної давності, суд вважає обставини викладені відповідачем необґрунтованими з огляду на наступне. Попередній договір купівлі-продажу квартири чи будинку (чи ін.. нерухомості) - це угода, яка створює для сторін зобов`язання, а саме укласти між його учасниками основний договір купівлі-продажу в зазначений термін на конкретних умовах та за конкретною вартістю. Загальні підстави для виникнення зобов`язань у зв`язку з набуттям, збереженням майна без достатньої правової підстави визначені нормами глави 83 ЦК України. Стаття 1212 ЦК України регулює випадки набуття майна або його збереження без достатніх правових підстав. Системний аналіз положень статей 11, 177, 202, 1212 ЦК України дає можливість дійти висновку про те, що чинний договір чи інший правочин є достатньою та належною правовою підставою набуття майна (отримання грошей). Загальна умова частини 1 статті 1212 ЦК України звужує застосування інституту безпідставного збагачення у зобов`язальних (договірних) відносинах. Набуття однією зі сторін зобов`язання майна за рахунок іншої сторони в порядку виконання договірного зобов`язання не вважається безпідставним. Тобто в разі, коли правочин утворює правову підставу для набуття (збереження) майна, статтю 1212 ЦК України можна застосовувати тільки після того, як така правова підстава в установленому порядку скасована, визнана недійсною, змінена, припинена або була відсутня взагалі. Щодо позовної вимоги позивача про стягнення суми штрафу у розмірі 100% від суми авансу, суд зазначає наступне. Як вбачається із матеріалів справи, Постановою приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гладій М.О. від 08.04.2019 вих. № 14/02-31 відмовлено у посвідченні договору купівлі-продажу у зв`язку з тим, що особами, які звернулися, не було досягнуто згоди щодо істотних умов договору купівлі-продажу квартири, документи, що посвідчують право власності на квартиру, а також документи за якими нотаріус здійснює встановлення особи та перевіряє повноваження представника надані не були. Дане підтверджується листом відповіддю наявним у матеріалах справи, Міністерства юстиції за результатами проведення перевірки, в якому зазначено, що у попередньо визначений день, а саме 04.04.2019 договір купівлі-продажу вищезазначеної квартири нею не було посвідчено, оскільки сторонами не було досягнуто згоди між собою щодо істотних умов договору та не надано їй всіх необхідних документів. Таким чином, зазначене свідчить про неукладення основного договору, у зв`язку із недосягненням сторонами згоди щодо умов договору купівлі-продажу, а не з вини відповідачів, у зв`язку з чим відсутні правові підстави для застосування до відповідачів відповідальності у виді штрафу, передбаченого у п. 5.3. попереднього договору. Відтак, аргументи позивача, що договір не укладено з вини відповідачів спростовується Постановою про відмову в укладанні договору купівлі-продажу, а також висновками перевірки Міністерства юстиції. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що підстави для стягнення штрафу відсутні. Щодо позовних вимог про стягнення 3% річних, втрат від інфляції та пені, суд зазначає наступне. Позивач при уточненні позовних вимог просить стягнути штраф і пеню, що протиречить вимогам матеріального права. Стаття 61 Конституції України передбачає однозначний принцип «ніхто не може бути двічі притягнений до юридичної відповідальності одного виду за одне й те саме правопорушення», і це стосується не тільки кримінальної чи адміністративної відповідальності, а і цивільної. Відповідно до ст. 549 ЦК України штраф та пеня є одним видом цивільно-правової відповідальності - неустойкою, а також одним засобом забезпечення виконання зобов`язань (в даному випадку грошових). Отже, при притягненні до цивільної відповідальності через суд за порушення грошового зобов`язання слід обирати що стягували: пеню чи штраф (ВССУ від 31.05.2017 у справі № 756/2999/15-ц). Разом з цим, датою з якого обчислюються 3% річних, інфляційні втрати, пеня є 04.04.2019, тоді як згідно умов договору, а саме п. 5.3 договору передбачено, що у випадку відмови (ухилення продавців від укладення основного договору або у разі неукладення основного договору вони (продавці) зобов`язані протягом трьох днів від дати визначеної п. 6.1 повернути покупцю отриманий аванс, а також сплатити штраф (неустойку) у розмірі 100% від суми авансу, переданого за цим договором. Отже, відповідно до п. 6.1 датою виконання вимог щодо повернення суми авансу не 04.04.2019, як рахує позивач в додатках при розрахуванні суми, 08.04.2019, оскільки п. 6.1 передбачено «протягом трьох днів від дати визначеної п. 6.1». Визначення неправильно дати настання зобов`язання призвело до неправильного вирахування 3% річних, інфляційний втрат та пені. Враховуючи викладене, позовні вимоги про стягнення 3% річних, втрат від інфляції та пені не підлягають задоволенню. Щодо укладання попереднього договору від імені позивача (продавця) особою яка одночасно була і представником покупця (позивача) і представником продавця (в справі особа не залучена) суд зазначає, що це є порушенням, що також підтверджується листом відповіддю за результатами перевірки Міністерства юстиції. При посвідченні договору від імені одного з продавців [PERSON] на підставі довіреності діяла [PERSON] , крім того [PERSON] при укладенні вказаного договору одночасно діяла від імені покупця [PERSON] на підставі довіреності виданої нотаріусом Гладій М.О. Відповідно до ч. 3 ст. 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. Як стверджує відповідач-3 вона взагалі не отримувала ніяких грошових коштів. Зазначає у відзиві на позовну заяву, що на момент підписання попереднього договору у відповідача-3, відповідача-1 та відповідача-2 були усні домовленості щодо продажу квартири на [ADDRESS] для того, щоб кожна з дочок могла б придбати собі житло. Було вирішено, що відповідачу-3 дають довіреність на право володіння квартирою, що є власністю бабусі. У яку на той час відповідача-3 та її дітей прописала бабуся, а відпвоідач-3 в свою чергу віддає частину своїх грошей від продажу частки відповідачу-1 задля того, щоб вона купила квартиру окрему, оскільки на той час вона проживала разом із бабусею. Під час укладання попереднього договору відповідач-3 спитала у відповідача-2 чи в силі попередні домовленості, на що відповідь була позитивною і при укладенні договору дійсно представник позивача передала всі грошові кошти відповідачу-2, про що не заперечувала відповідач-3. В подальшому домовленості щодо оформлення договору дарування були скасовані відповідачем-2. І згідно скринів з датою, відповідача-3 поставили перед фактом, про необхідність забрати свою частку грошей від квартири при підписанні основного договору. В день підписання договору відповідач-3 приїхали заздалегідь, щоб отримати копію попереднього договору та ознайомитися з ним, на що нотаріусом було відмовлено. Таким чином, враховуючи письмовий відзив відповідача-3, пояснення свідків, суд приходить до висновку, що позовні вимоги [PERSON] не підлягають задоволенню. Враховуючи викладене, з урахуванням загальних засад цивільного судочинства відповідно до п. 6 ч. 1 ст. 3 Цивільного Кодексу України, а саме: справедливості, добросовісності та розумності, суд приходить до висновку, що позовні [PERSON] до [PERSON] , [PERSON] , [PERSON] про стягнення суми авансу та штрафу за невиконання умов попереднього договору купівлі-продажу квартири, підлягають частковому задоволенню. Згідно із ч.ч. 1, 2 ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.

Outcome: partial