Jurisdiction: civil
Date: 2016-02-04 00:00:00

У липні 2013 року [PERSON] (Позивач) звернулась до Шевченківського районного суду м.Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Віндор Плюс» (Відповідач) про стягнення штрафних санкцій за договором, в якому просила стягнути з Відповідача на свою користь 1 120 000,00грн. штрафу (а.с.1-2 т.1). Свої позовні вимоги позивач обґрунтовував тим, що 16.12.2011р. між нею та Відповідачем було укладено Попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сербіною Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 5571, згідно якого Відповідач зобов'язався у строк не пізніше 20.04.2012р. продати, а Позивач - купити нежитлове приміщення [ADDRESS] 7 травня 2012 року між сторонами було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору від 16.12.2011р. за реєстровим № 5571, згідно з яким сторони домовились змінити термін укладення основного договору купівлі-продажу приміщення на 31 серпня 2012 року та внести інші зміни до Попереднього договору. Разом з тим, на день подання позовної заяви приміщення, вказане у Попередньому договорі, не добудоване, у Відповідача відсутні як правовстановлюючі так і будь-які інші документи на приміщення, стан приміщення зовсім не відповідає вказаному у Попередньому договорі, комунікації у приміщенні відсутні. Незважаючи на неодноразові вимоги Відповідача Позивач так і не вчинив дій, необхідних для укладення основного договору купівлі-продажу приміщення, - н отримав правовстановлюючих та інших документів на приміщення та не привів його до обумовленого договором стану, внаслідок чого основний договір купівлі-продажу не був укладений, а відтак Відповідач має сплатити Позивачці штраф у розмірі 1 120 000,00 грн., який обумовлений попереднім договором. Відповідачем подано заперечення на позовну заяву (а.с.44-47 т.1), в яких він зазначив, що Відповідач не ухилявся від укладення основного договору, а останній не був укладений не з вини Відповідача та з причин, що не залежали від останнього. Так, підставою набуття права власності Відповідачем на нежитлові приміщення є Договір № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав від 05.12.2011р., укладений між Відповідачем та ПП «Під ключ», відповідно до п.2.5. якого ПП «Під ключ» зобов'язалось після введення Об'єкта капітального будівництва в експлуатацію надати Відповідачу документи, необхідні для оформлення права власності, а саме Акт вводу в експлуатацію та Технічний паспорт на Об'єкт нерухомості. Водночас, Відповідач неодноразово звертався до ПП «Під ключ» з вимогами виконати свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, проте ПП «Під ключ» не були надані документи, необхідні для оформлення права власності Відповідача на нежитлові приміщення, більше того, до сьогодні блок СБ, в якому знаходяться нежитлові приміщення, не введений в експлуатацію. Таким чином, не укладення основного договору купівлі-продажу нежитлового приміщення сталося не з вини відповідача та за обставин, що не залежали від його волі. Окрім того, вимоги Позивача про стягнення з Відповідача 1 120 000,00 грн. за попереднім договором не підлягають задоволенню, оскільки Цивільним кодексом України не передбачено сплату неустойки в разі не укладення основного договору, передбаченого попереднім договором, водночас наявність збитків, завданих Позивачу не укладенням основного договору не доведено, вимог про їх відшкодування Позивачем не заявлялось. В судовому засіданні 25.03.2014р. протокольною ухвалою суду до участі у справі в якості третьої особи залучено Приватне підприємство «Під ключ» (а.с.68-69 т.1). Позивачем подано суду додаткові письмові пояснення (а.с.66-67, 87-89 т.1), в яких він зазначив, що за умовами Попереднього договору Відповідач гарантував, що не існує жодних обмежень для набуття ним права власності на приміщення, яке має бути відчужене за основним договором або будь-які інші обставини, які можуть перешкоджати укладенню основного договору. Так, Відповідачем не доведено відсутність його вини щодо не укладення основного договору. Посилання Відповідача на те, що законодавством не передбачено можливість стягнення неустойки (штрафу) за попереднім договором спростовується положеннями ч. 2 ст. 635 ЦК України, так і судовою практикою. Окрім того, згідно сертифікату відповідності № КВ000562 від 24.12.2010р., виданому Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю в м. Києві підтверджено готовність житлового комплексу п [ADDRESS] до експлуатації, дата видачі якого відповідно до п. 17 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом Об'єктів, затвердженого постановою КМУ від 08.10.2008р. № 923, є датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом Об'єкта. Додатково, Позивач зазначив, що відповідно до акту прийому-передачі майна, складеному між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під ключ» 12.12.2011р., останньому передано майно у вигляді нежитлових приміщень в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів, в т.ч. й приміщення [ADDRESS]. Крім того, Відповідачем отримано право власності на 12 інших нежитлових приміщень у будинку, що спростовує твердження Відповідача про неможливість оформлення права власності на спірні приміщення та неможливість виконання інших обов'язків за попереднім договором. Ухвалою суду від 02.03.2015р. за клопотанням представника відповідача у справі призначено судову будівельно-технічну експертизу, проведення якої доручено експертам ТОВ «Незалежний інститут судових експертиз» (а.с.244-245 т.1). В жовтні 2015 року до суду надійшли матеріали справи разом з висновком експерта № 8307 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи (а.с.38-71 т.2). Розпорядженням Шевченківського районного суду м. Києва від 09.10.2015р. № 01-24-1263 (а.с.76 т.2) в зв'язку із припиненням повноважень судді Саадулаєва А.І. проведено повторний автоматичний розподіл справи (а.с.76 т.2), за результатами якого головуючим суддею у справі визначено Маліновську В.М. (а.с.75 т.2), яка ухвалою від 12.10.2015р. призначила до розгляду у судовому засіданні (а.с.77 т.2). У судовому засіданні 07.12.2015р. представник Позивача - [PERSON], позовні вимоги підтримав та просив задовольнити. У судове засідання 05.02.2016р. представник Позивача подав суду письмові заперечення щодо поданого висновку експерта (а.с.95-96 т.2), в яких зазначив, що висновок експерта від 07.10.2015р. № 8307, складений приватним судовим експертом Свістуновим І.С., містить внутрішні суперечності, грубо порушує вимоги чинного законодавства, зокрема Закону України «Про судову експертизу» та Інструкції про особливості здійснення судово-експертної діяльності атестованими судовими експертами, а відтак не має доказової сили, просив розглянути справу за відсутності Позивача та його представник та задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Представник Відповідача - [PERSON] у судовому засіданні 07.12.2015р. щодо задоволення позову заперечив. У судове засідання 05.02.2016р. представник Відповідача та третьої особи не з'явились, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, про причини неявки суд не повідомили. Суд, розглянувши подані сторонами документи, повно і всебічно з'ясувавши всі фактичні обставини справи, на яких ґрунтується позов, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, вважає, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. Як вбачається з матеріалів справи і це встановлено судом, 16 грудня 2011 року між ТОВ «Віндор Плюс» (Продавець за договором) та [PERSON] (Покупець за договором) було укладено попередній договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сербіною Н.П. та зареєстрований в реєстрі за № 5571 (а.с.3-4 т.1), за умовами якого Продавець зобов'язується у строк не пізніше 20.04.2012р. продати, а Покупець зобов'язується купити нежитлове приміщення [ADDRESS] Відповідно до п.10 Попереднього договору сторони визначили вимоги до стану Приміщення, що відчужується за Основним договором. 07 травня 2012 року між Позивачем та Відповідачем було укладено Договір про внесення змін до попереднього договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Сербіною Н.П., зареєстрований в реєстрі за № 2066 (а.с.5 т.1), яким сторони домовились викласти п. 1 та п. 12 Попереднього договору в нових редакціях, зокрема: «1. Продавець зобов'язується у строк не пізніше 31.08.2012р. продати, а Покупець зобов'язується купити нежитлове приміщення [ADDRESS]...»; «12. У разі ненадання Продавцем документів, вказаних у п. 5 цього Попереднього договору, невідповідність Приміщення вимогам, вказаним у п. 10 цього Попереднього договору, на дату, вказану в п. 1 цього Попереднього договору, чи неукладення договору купівлі-продажу Приміщень у визначений строк з інших причин, які залежать від Продавця, Продавець зобов'язується сплатити Покупцю штраф, який становитиме 1 120 000,00 грн., що є еквівалентом 140 000,00 доларів США за офіційним курсом Національного банку України.». Згідно п. 14 Попереднього договору встановлено, що сторони звільняються від будь-якої відповідальності, якщо невиконання ними взятих на себе обов'язків буде пов'язане з обставинами, які не залежать від їх волі або бажання і знаходяться за сферою контролю пов'язаної сторони (постанови уряду, заборони та мораторії міських органів влади т ін.), але при цьому Сторони мають приймати всі необхідні заходи для взаємного відвернення спричинення майнових та фінансових втрат. Статтею 635 ЦК України, передбачено, що попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (ч.2 ст. 635 ЦК України). Відповідно до ст. ст. 627, 628 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. В силу ст. 629 ЦК України, договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно вимог ст.ст. 525, 526 ЦК України одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. У відповідності з ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін). Зобов'язання, строк (термін) виконання якого визначений вказівкою на подію, яка неминуче має настати, підлягає виконанню з настанням цієї події.. Відповідно до п. 4 ч. 1 ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема відшкодування збитків. Положеннями ч. 1 ст. 612 ЦК України передбачено, що боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором. Згідно ч. 1 ст. 624 ЦК України якщо за порушення зобов'язання встановлено неустойку, то вона підлягає стягненню у повному розмірі, незалежно від відшкодування збитків. Статтею 614 ЦК України визначено, що особа, яка порушила зобов'язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов'язання. Відсутність своєї вини доводить особа, яка порушила зобов'язання. Пунктом 2 Попереднього договору визначено, що до дати вказаної у п.1 цього Договору, Продавець зобов'язується набути право власності на Приміщення, оформити та зареєструвати його у порядку, передбаченому чинним законодавством України. Підставою набуття Продавцем права власності на Приміщення є Договір купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 05.12.2011р. Продавець гарантує, що не існує жодних обмежень для укладення Договору купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 05.12.2011р. та набуття Продавцем права власності на приміщення, що укладення зазначеного Договору не порушує ніяких прав третіх осіб, та є справжньою волею його сторін, а також що Договір купівлі-продажу майнових прав № 157/22Анп/щ від 05.12.2011р. не є фіктивним, удаваним і не приховує собою інший правочин Так, згідно Договору № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав, укладеного 05.12.2011р. між ПП «Під ключ» (Продавець) та ТОВ «Віндор Плюс» (Покупець) (а.с.48-54 т.1), Продавець продає, а Покупець купує майнові права на нежитлове приміщення [ADDRESS] у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. Запланований термін завершення будівництва та введення в експлуатацію Об'єкта капітального будівництва - не пізніше 30 грудня 2011 року (п.1.4.). Пунктом 2.1. Договору № 157/22Анп/щ визначено, що майнові права на Об'єкт передаються за цим Договором від Продавця Покупцю після підписання акта приймання-передачі майнових прав, який підписується сторонами в день здійснення Покупцем оплати 100% вартості майнових прав. Право власності на майнові права на Об'єкт переходять від Продавцю до Покупцю після підписання Акта приймання-передачі майнових прав. Згідно п.п.2.3., 2.5. Договору № 157/22Анп/щ, оформлення права власності на Об'єкт нерухомості та всі інші дії, пов'язані з оформленням права власності на Об'єкт нерухомості, втому числі сплата офіційних платежів та інших необхідних платежів, здійснюється Покупцем самостійно за власний рахунок. Сторони домовляються, що після введення Об'єкту капітального будівництва в експлуатацію та здійснення розрахунків Покупцем відповідно до п.3.3. даного Договору, Продавець надає Покупцю наступні документи, необхідні для оформлення Покупцем права власності на Об'єкт нерухомості: 2.5.1. Завірену своєю печаткою копію акту вводу в експлуатацію Об'єкту капітального будівництва; 2.5.2. Технічний паспорт на Об'єкт нерухомості. Судом встановлено, що ПП «Під ключ» не передало Відповідачу в установлені строки документи, передбачені Договором № 157/22Анп/щ від 05.12.2011р., необхідні останньому для оформлення права власності на Об'єкт нерухомості - нежитлове приміщення [ADDRESS] поверх, загальною площею 305,00 кв.м. Доказів зворотного в судовому засіданні не здобуто. Згідно Висновку експерта № 8307 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 07.10.2015р., складеного судовим експертом Свістуновим І.С., встановлено, що фактична ступінь будівельної готовності блоку СБ, в якому розміщене нежитлове приміщення [ADDRESS] на час проведення дослідження становить близько 45,21%? 45%. Загальний технічний стан блоку СБ в житловому будинку за адресою: [ADDRESS], станом на момент проведення дослідження, можливо оцінювати як «добрий». На момент дослідження відсутні небезпека обрушення конструкцій, Об'єкт в цілому придатний для подальшої добудови та наступного введення в експлуатацію. При спорудженні блоку СБ житлового комплексу [ADDRESS] вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою будівельно-монтажні, пуско-налагоджувальні та оздоблювальні роботи виконано не у повному обсязі від передбаченого договорами, проектно-кошторисною документацією та діючими нормативними актами, що не може забезпечити належні та безпечні умови експлуатації будівлі в частині блоку СБ, в тому числі і нежитлового приміщення № 22А, загальною площею 305,00 кв.м., а також не дозволяє прийняти даний блок будівлі в експлуатацію (а.с.38-71 т.2). Таким чином, з вищевикладеного вбачається, що станом на час розгляду справи блок СБ, в якому знаходиться нежитлове приміщення [ADDRESS], яке Відповідач зобов'язувався продати Позивачці у відповідності до умов Попереднього договору, недобудований та не введений в експлуатацію з причин, що не залежали від волі ТОВ «Віндор Плюс», зокрема в результаті невиконання Генеральним підрядником ПП «Під ключ» умов договору № 157/22Анп/щ купівлі-продажу майнових прав від 05.12.2011р. Водночас, судом встановлено, що Відповідач неодноразово направляв ПП «Під ключ» листи з вимогами в погоджені сторонами строки виконати свої зобов'язання за Договором купівлі-продажу майнових прав, надати інформацію про хід виконання будівництва Об'єкта капітального будівництва та про дотримання графіку будівництва Об'єкта нерухомості, зокрема нежитлового приміщення [ADDRESS] (а.с.74-77 т.1). Листами ПП «Під ключ» Відповідача було повідомлено, що труднощі у співпраці з рядом підрядних організацій, призвели до того, що ПП «Під ключ» було вимушено розірвати договори підряду на виконання деяких видів робіт та пошуку інших підрядних організацій для виконання цих робіт в строк, що займає деякий час та може призвести до затримки здачі Об'єктів в експлуатацію (а.с.73 т.1). В подальшому ПП «Під ключ» повідомило Відповідача, що при вирішенні всіх проблем, зокрема труднощів з регулюючими будівництво органами районної адміністрації та відповідністю раніше виданих дозвільних документів на капітальне будівництво, та подоланні перешкод з фінансуванням будівництва, останнього буде інформовано про дату введення Об'єкту в експлуатацію (а.с.79 т.1). Так, Відповідачем в судовому засіданні доведено відсутність своєї вини за порушення зобов'язань щодо укладення Основного договору на умовах та в строки визначені Попереднім договором з урахуванням Договору про внесення змін до такого договору, разом з тим, Відповідачем було вжито всіх залежних від нього заходів щодо належного виконання своїх зобов'язань за Попереднім договором. Разом з тим, згідно Сертифікату відповідності КВ 000562 від 24.12.2010р., виданого Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у м. Києві на підставі Акта готовності Об'єкта до експлуатації від 10.12.2010р. (а.с.147-150 т.1) засвідчено відповідність закінченого будівництвом Об'єкта: Будівництво житлового комплексу з вбудовано-прибудованими приміщеннями і підземною автостоянкою на [ADDRESS], проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил, та підтверджує готовність до експлуатації (а.с.82 т.1). Проте, Позивачем не надано суду належних та допустимих доказів, в розумінні ст.ст. 58-59 ЦПК України, на підтвердження того, що нежитлове приміщення [ADDRESS] і таких не здобуто і в судовому засіданні. Актом прийому-передачі майна від 12.12.2011р. Комунальне підприємство «Житомирбудзамовник» (Замовник) передало майно - нежитлові приміщенні у житловому будинку по [ADDRESS] зокрема і нежитлове приміщення №22А, блок СБ, загальною площею 305,00кв.м., а ПП «Під ключ» (Генеральний підрядник) прийняв зазначене майно, в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на Об'єкт будівництва (а.с.116-118 т.1). Згідно Акту приймання-передачі житлового будинку з балансу на баланс від 20.03.2012р. житловий будинок за адресою [ADDRESS] було передано з балансу КП «Житомирбудзамовник» на баланс ТОВ «Щ-52» (а.с.119 т.1). Водночас, вказаним актом не визначено стан нежитлового приміщення №2А, блок СБ, загальною площею 305,00кв.м., що передається Генеральному підряднику, як і не визначено кількість виконаних робіт в такому нежитловому приміщенні та фактичну готовність до введення в експлуатацію зазначеного приміщення. Беручи до уваги наведене, оцінюючи належність, допустимість і достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності, та, враховуючи те, що обставини, на які посилається Позивач, не знайшли своє підтвердження в судовому засіданні з урахуванням доведеності Відповідачем відсутності його вини у порушенні зобов'язань за Попереднім договором, суд прийшов до висновку, що позов не підлягає задоволенню. Враховуючи наведене, на підставі ст.ст. 525, 526, 530, 610 - 612, 614, 627, 628, 630 ЦК України та

Outcome: dismissed