Jurisdiction: civil
Date: 2017-04-11 00:00:00

У листопаді 2016 року позивач звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: Донецька область, м. Макіївка, вул. Академічна, буд. 39, та земельної ділянки площею 0,0483 га за цією ж адресою, укладених між ним та відповідачкою 24 квітня 2014 року. Уточнивши в ході розгляду справи позовні вимоги, посилався на те, що він перебував із відповідачкою у фактичних шлюбних відносинах. Разом вони проживали у належному йому спірному будинку за адресою: Донецька область, м. Макіївка, вул. Академічна, буд. 39, у якому, з його дозволу, було зареєстроване місце проживання відповідачки. Він кохав відповідачку, мав намір створити з нею сімю та бажав народження їх спільної дитини. У них була домовленість, що одразу після настання вагітності вони зареєструють їх сімейні відносини в органах РАГС. За його рахунок відповідачці було забезпечено високий рівень життя, вона купувала для себе дуже дорогі речі, разом вони подорожували в країни дальнього зарубіжжя. Він завжди її запевняв, що спірний будинок та багато іншого коштовного майна вона обовязково отримає у спадок після його смерті, за умови створення із ним повноцінної сімї та народження дитини. Весною 2014 року на території Донецької області почали діяти воєнізовані протизаконні угрупування. Проживання у м. Макіївка стало небезпечним. У звязку із чим для збереження життя дорогої та коханої жінки він наполягав на її відїзді у м. Київ. Саме в цей період вони уклали спірні договори купівлі продажу належного йому будинку та земельної ділянки. Укладаючи ці договори, вони не обговорювали і не мали наміру передбачати правові наслідки, визначені умовами договору купівлі продажу відповідно до діючого законодавства. Договори були укладені під впливом складних обставин у звязку із перебуванням у зоні АТО. Оскільки вони з відповідачкою не зареєстрували шлюб, у разі його смерті у неї не було б підстав для спадкування. У разі оформлення заповіту оформлення у майбутньому права на спадщину зайняло б у відповідачки тривалий час, крім того, вони не знали, яким чином взагалі це можна було б оформити в подальшому у звязку із проведенням АТО. У той період під час загострення бойових дій перебування поблизу Донецька було вкрай небезпечним для життя. Проте, він вимушений був залишитись у спірному будинку, так як у разі відсутності належного догляду за будинком його могли пограбувати мародери. Крім того, відповідачка не мала в своєму розпорядженні такого заробітку та суми грошей, щоб сплатити йому вартість спірного житлового будинку і земельної ділянки, вартість яких складала 845 254 грн.. Проживаючи у Києві відповідачка систематично приїздила до нього в спірний будинок, він вважав її своєю дружиною, вони продовжували перебувати у фактичних шлюбних відносинах, її матеріальний стан забезпечувався за його рахунок. Однак, у жовтні 2016 року він дізнався, що проживаючи у м. Києві відповідачка зустрічається з іншим чоловіком, який є її коханцем. У той же час він виявив, що відповідачка непомітно для нього вивезла із будинку велику кількість коштовних речей. Оригінали оскаржуваних договорів купівлі продажу вона також забрала таємно від нього. Ці вчинки відповідачки стали для нього справжнім ударом. Він зрозумів, що єдиною її метою було використання його матеріального стану. Посилаючись на статті 203 ч.ч.3,5, 230 ч.1, 215 ч.3, 216 ЦК України позивач просив визнати недійсними договори купівлі продажу будинку та земельної ділянки, укладені між ним та відповідачкою 24.04.2014 року та визнати за ним право власності на зазначені будинок і земельну ділянку. 13.02.2017 року позивач подав заяву про додаткове правове обґрунтування позовних вимог. Зазначав, що згідно із статтями 655, 692, 662 ЦК України правовими наслідками укладення договору купівлі продажу є передання покупцеві предмету купівлі продажу та документів, що його стосуються (технічний паспорт, тощо), а також сплата обумовленої сторонами суми грошових коштів. Відповідно до ч. 5 статті 203 ЦК України правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Проте, до теперішнього часу зазначені правові наслідки не настали. До реалізації та настання реальних правових наслідків обидві сторони свої дії і не спрямовували. Незважаючи на зазначення у договорах про факт розрахунку та передання документів, що стосуються нерухомого майна, насправді ці дії виконано не було, грошові кошти продавцю не передавались, технічний паспорт на будинок та домова книга залишились у продавця. Однією із причин укладення спірних договорів купівлі продажу в період дії АТО була спроба забезпечити юридичну безпеку будинку та земельної ділянки, на якій він розташований. Він, як реальний власник будинку, залишився на території м. Макіївки. На той час у нього були обґрунтовані побоювання, що воєнні угрупування, які непідконтрольні українському урядові, можуть змусити його щодо примусового переоформлення будинку на іншу особу. Таким чином, всупереч ч.5 ст. 203 ЦК України оскаржувані правочини не були спрямовані на реальне настання правових наслідків, передбачених законом. Відповідно до ч.1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.5 ст. 203 ЦК України. Рішенням Краматорського міського суду Донецької області від 13 лютого 2017 року позов задоволено. Визнано недійсними договори купівлі-продажу житлового будинку, розташованого за адресою: Донецька область, м. Макіївка, Гірницький район, вулиця Академічна, будинок 39 та земельної ділянки площею 0,0483 га за цією ж адресою, укладені 24 квітня 2014 року між [PERSON] та [PERSON], посвідчені приватним нотаріусом Макіївського міського нотаріального округу [PERSON] та зареєстровані в реєстрі за номерами 381, 382. Скасовано в електронному Реєстрі прав власності на нерухоме майно реєстрацію права власності на вказаний будинок та земельну ділянку за [PERSON]. Визнано за позивачем право власності на вказані житловий будинок та земельну ділянку. Додатковим рішенням Краматорського міського суду Донецької області від 01 березня 2017 року стягнуто з відповідачки на користь позивача судовий збір в сумі 1 102, 40 грн.. У апеляційній скарзі представник відповідачки [PERSON]В [PERSON] просить скасувати рішення та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову. Посилається на неповне зясування судом обставин справи, невідповідність висновків суду фактичним обставинам, неправильне застосування норм матеріального права. Зокрема, зазначає, що суд задовольнив позовні вимоги у звязку із укладанням позивачем правочинів під впливом тяжких обставин і на вкрай невигідних для нього умовах. Для визнання угоди недійсною з передбачених ст. 233 ЦК України підстав одночасно має бути встановлено існування впливу на волевиявлення особи тяжкої для неї обставини і вкрай невигідні умови договору. Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сімї чи родичів, смерть годувальника, загрози втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення яких або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Судом не прийнято до уваги, що у оспорюваних договорах встановлена ціна продажу предметів договору за домовленістю сторін, а саме 148 000 грн. за будинок і 44 972 грн. за земельну ділянку, які покупець передав продавцю до підписання цього договору. З наслідками та змістом статей 182, 210, 215 -220, 225, 228-236, 377, 631, 632, 657, 659, 660, 668 ЦК України сторони ознайомлені, ці статті їм зрозумілі та розяснені, про що свідчать підписи сторін. Статтею 204 ЦК України встановлено презумпцію правомірності правочину, бо за вказаною нормою правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом, або якщо він не визнаний судом недійсним. Своїми підписами у вказаних договорах сторони підтвердили факт повного розрахунку між собою та обізнаність стосовно рівня ринкових цін на аналогічне нерухоме майно, вважали суму договору вигідною для себе і не повязаною із збігом якихось важких обставин, а також підтвердили відсутність претензій фінансового характеру один до одного. В засіданні апеляційного суду представник відповідача [PERSON] підтримувала апеляційну скаргу та наполягала на її задоволенні, представник позивача [PERSON] проти скарги заперечувала та просила рішення залишити без зміни. Позивач та відповідачка в засідання апеляційного суду не зявились, про час та місце розгляду справи повідомлені, зокрема, через їх представників. Заслухавши доповідь судді - доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що скарга підлягає задоволенню, а рішення суду скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову у задоволенні позову з наступних підстав. Задовольняючи позов суд виходив із того, що позивач не помилявся у природі правочину, але зробив це під впливом тяжких для нього обставин і на вкрай невигідних умовах, бо таким чином, в умовах небезпеки намагався юридично зберегти майно, виключити можливість його переоформлення на сторонню людину, під тиском озброєних людей, які захопили на той час частину української території. Невигідність умов полягає у тому, що позивач, залишаючись мешкати в будинку та вважаючи себе фактичним власником будинку, земельної ділянки, втратив їх. Таким чином, суд прийшов до висновку, що спірні договори не були укладені позивачем вільно, а отже підлягають визнанню їх недійсними на підставі ст.233 ЦК України, як укладені із пороком волі. З вказаними висновками суду погодитись неможливо, оскільки вони не відповідають фактичним обставинам справи та вимогам матеріального і процесуального закону. З матеріалів справи вбачається, що 24 квітня 2014 року між сторонами були укладені два нотаріально посвідчені договори купівлі продажу житлового будинку та земельної ділянки. Із договору купівлі продажу житлового будинку, укладеного 24.04.2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Макіївського міського нотаріального округу [PERSON], вбачається, що продавець [PERSON] та покупець [PERSON], попередньо ознайомлені з правовими наслідками недодержання при вчиненні правочинів вимог закону, володіючи українською мовою, що дало їм можливість вільно та безперешкодно спілкуватися з нотаріусом при узгодженні тексту цього договору, усвідомлюючи природу цього правочину та значення своїх дій, перебуваючи при здоровому розумі та ясній памяті, діючи добровільно, за відсутності будь якого примусу, як фізичного, так і психічного, маючи необхідний обсяг цивільної дієздатності, уклали цей договір, за яким продавець передає у власність, а покупець приймає житловий будинок з належними до нього надвірними побудовами, що розташований за адресою: Донецька область, м. Макіївка, вул. Академічна, будинок №39, і сплачує його вартість за ціною та у порядку, що передбачені цим договором. В пункті 1.4 договору зазначено, що ринкова вартість предмету цього договору становить 800 282 грн.. Згідно з пунктом 2.1 вказаного договору за домовленістю сторін продаж предмета цього договору вчиняється за 148 000 грн., які покупець передав продавцю до підписання цього договору у нотаріуса. У пунктах 2.2. та 2.3 договору зазначено, що сторони свідчать, що вони ознайомлені стосовно рівня ринкових цін на аналогічні обєкти нерухомого майна та за їхнім розсудом визначена у цьому договорі ціна саме цього нежитлового будинку, з належними до нього будівлями і спорудами, відповідає їхній дійсній вартості, сторони вважають визначену ними ціну договору справедливою, її розмір не пов'язаний зі збігом якихось важких для них обставин. Зазначена ціна відповідає домовленості продавця та покупця, є остаточною і змінам не підлягає. Факт повного розрахунку за цим договором підтверджується підписами продавця та покупця під цим договором. У пункті 4.2 договору визначено, що продавець та покупець у присутності нотаріуса стверджують, що: однаково розуміють значення і умови цього договору та його правові наслідки; договір спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; їх волевиявлення є вільним і відповідає внутрішній волі; договір не має характеру фіктивного та удаваного правочину; ціна продажу, зазначена у пункті 2.1 цього договору, відповідає їх дійсним намірам; вони не обмежені в праві укладати правочини; вони не визнані в установленому порядку недієздатними (повністю або частково); вони не перебувають у хворобливому стані, не страждають в момент укладення цього договору на захворювання, що перешкоджають усвідомленню його суті; вільне володіння українською мовою дозволяє кожному з них правильно розуміти зміст цього договору; підписання цього договору є підтвердженням попередніх домовленостей, відсутності взаємних претензій щодо ціни житлового будинку, належних до нього надвірних побудов та споруд, проведеного розрахунку та якісного стану житла. Згідно з договором купівлі продажу земельної ділянки, укладеним 24 квітня 2014 року між продавцем [PERSON] та покупцем [PERSON] та посвідченим приватним нотаріусом Макіївського міського нотаріального округу [PERSON], продавець передає у власність, а покупець приймає земельну ділянку площею 0,9483 га, що розташована за адресою: Донецька область, м. Макіївка, вул. Академічна, будинок №39, кадастровий номер: 1413500000:04:004:0521 та сплачує її вартість за ціною та у порядку, що передбачені цим договором. За даними звіту в стислій формі про визначення ринкової вартості земельної ділянки, виконаного 31.03.2014 року приватним підприємством «Аргумент», ринкова вартість вказаної земельної ділянки складає 44 972 грн.. Згідно з п.2.1 договору за домовленістю сторін продаж предмета цього договору вчиняється за 44 972 грн., які покупець передав продавцю до підписання цього договору у нотаріуса. Згідно з пунктами 2.2., 2.3 договору сторони свідчать, що вони обізнані стосовно рівня ринкових цін на аналогічні обєкти нерухомого майна та за їхнім розсудом визначена у цьому договорі ціна саме цієї земельної ділянки, відповідає її дійсній вартості, сторони вважають визначену ними ціну договору справедливою, її розмір не пов'язаний зі збігом якихось важких для них обставин. Зазначена ціна відповідає домовленості продавця та покупця, є остаточною і змінам не підлягає. Факт повного розрахунку за цим договором буде підтверджено підписами продавця та покупця під цим договором. Вказані договори підписані сторонами, посвідчені нотаріально, зареєстровані в реєстрі: договір купівлі продажу житлового будинку за № 281, договір купівлі продажу земельної ділянки за № 382. Право власності на житловий будинок та земельну ділянку зареєстроване в день укладення договорів у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію прав та їх обтяжень. Обґрунтовуючи позов про визнання вказаних договорів недійсними позивач посилався на декілька підстав, визначених законом для визнання правочинів недійсними, зокрема: - на ч.1 ст. 215 ЦК України, зазначаючи, що в момент вчинення правочину не були додержані вимоги, встановлені частинами 3,5 статті 203 ЦК України, а саме його волевиявлення не було вільним та не відповідало його внутрішній волі, правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, зокрема, грошові кошти покупцем не передавались, технічний паспорт на будинок та домова книга залишились у продавця та він проживає в будинку; - на ч.1 ст. 230 ЦК України, а саме вчинення правочину під впливом обману з боку відповідачки; - на необхідність забезпечити юридичну безпеку будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, оскільки у позивача були обґрунтовані побоювання, що воєнні угрупування, які непідконтрольні українському урядові, можуть змусити його щодо примусового переоформлення будинку на іншу особу суд розцінив це як ст. 233 ЦК України. Заперечуючи проти позову відповідач посилалась на те, що будь яких інших домовленостей, крім тих, що викладені у договорах, не існувало. Не відповідають дійсності ствердження позивача про те, що договори укладені всупереч інтересам позивача та його внутрішній волі, що вона ввела позивача в оману при укладенні договорів. Форма договорів відповідає вимогам цивільного законодавства. На підтвердження позовних вимог позивачем надано копії оспорюваних договорів, домову книгу, з якої вбачається, що відповідачка зареєстрована в спірному будинку з 16.07.2005 року, технічний паспорт на житловий будинок, копії сторінок з його автобіографічної книги, у яких він описує відносини з відповідачкою, як близькі та сімейні. Згідно із ч.1 ст. 215 ЦПК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частинами 3,5 статті 203 ЦК України визначено, що волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Статтею 230 ЦК України визначено, що якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину. Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом (ч.1 ст. 229 ЦК України). Згідно із ст. 233 ЦК України правочин, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, може бути визнаний судом недійсним незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. При визнанні такого правочину недійсним застосовуються наслідки, встановлені статтею 216 цього Кодексу. Сторона, яка скористалася тяжкою обставиною, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки і моральну шкоду, що завдані їй у зв'язку з вчиненням цього правочину. Позивачем заявлено позов про визнання недійсними правочинів з декількох підстав, які є взаємовиключними. Так, правочин може бути визнаний судом недійсним на підставі ст. 233 ЦК, якщо його вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, чим друга сторона правочину скористалася. Тяжкими обставинами можуть бути тяжка хвороба особи, членів її сім'ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини, для усунення або зменшення яких необхідно укласти такий правочин. Особа має вчиняти такий правочин добровільно, без наявності насильства, обману чи помилки. Особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. За змістом ст. 233 ЦК для визнання правочину недійсним необхідно встановити наявність двох підстав: тяжких обставин та вкрай невигідних умов вчинення правочину. Відповідно до правової позиції, яка міститься у постанові ВСУ від 06 квітня 2016 року у справі N 6-551цс16, тяжкими обставинами можуть бути: тяжка хвороба особи, членів її сім'ї чи родичів, смерть годувальника, загроза втратити житло чи загроза банкрутства та інші обставини. Основною ознакою правочину, який вчинено особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, є те, що він повинен бути вчинений саме для усунення або зменшення цих тяжких обставин. Необхідним критерієм для визнання правочину недійсним з передбачених вище підстав, є доведення в судовому засіданні нерозривного причинно-наслідкового зв'язку між тяжкими обставинами та вчиненням спірного правочину, який вчиняється виключно для усунення та/або зменшення тяжких обставин. Доведенню підлягають і вкрай невигідні умови. Вони безпосередньо мають бути пов'язані з обставинами вчинення правочину. Тобто внаслідок вчинення такого правочину особа отримує можливість вирішити ту проблему (усунути тяжку обставину), яка змусила її це зробити. Умови правочину повинні бути не просто невигідними, а вкрай невигідними. Тобто такі умови мають бути явно кабальними для особи. Хоча ЦК і не встановлює, чого саме мають стосуватися умови правочину, однак з аналізу цієї норми випливає, що це насамперед ціна або інші обтяжливі для особи обов'язки. Для доведення вкрай невигідних умов вчинення правочину особа, яка оскаржує правочин, має довести, що за відсутності тяжкої обставини правочин не було б вчинено взагалі або вчинено не на таких умовах. Тяжка обставина є оціночною категорією і має визнаватися судом з урахуванням всіх обставин справи. Правочини, що вчиняються особою під впливом тяжкої для неї обставини і на вкрай невигідних умовах, характеризуються тим, що особа їх вчиняє добровільно, усвідомлює свої дії, але вимушена це зробити через тяжкі обставини. Позивач посилався на укладення договорів у звязку із необхідністю забезпечити юридичну безпеку будинку та земельної ділянки, на якій він розташований, оскільки у нього були обґрунтовані побоювання, що воєнні угрупування, які непідконтрольні українському урядові, можуть змусити його щодо примусового переоформлення будинку на іншу особу. Відповідачка заперечує будь які інші домовленості, крім тих, що зазначені у оспорюваних договорах. У той же час позивачем не надано доказів того, що існувала небезпека примусового переоформлення будинку та того, що укладання договорів купівлі продажу будинку та земельної ділянки є єдиними та належними способами уникнення такого переоформлення у разі дійсного існування небезпеки. Не доведено і вкрай невигідних умов укладення угоди. Договори купівлі продажу відплатні, земельну ділянку продано за ту ж суму, яка вказані у договорі, як її ринкова вартість, а саме за 44 972 грн.. Житловий будинок продано за 148 000 грн., що менше, ніж його ринкова вартість, зазначена безпосередньо у договорі - 800 282 грн., однак, безпосередньо у договорі вказано, що сторони обізнані з рівнем ринкових цін на аналогічні обєкти нерухомого майна та за їхнім розсудом визначена ціна саме цього житлового будинку відповідає дійсній вартості, сторони вважають визначену ними ціну договору справедливою, її розмір не пов'язаний зі збігом якихось важких для них обставин. За умовами договорів факт повного розрахунку підтверджується підписами продавця та покупця під цими договорами, договори підписані, отже, розрахунок проведено. Висновок суду про те, що відповідачем не надано розписки про отримання позивачем грошових коштів за продаж нерухомості суперечить матеріалам справи, оскільки у оспорюваних договорах сторони не домовлялись про підтвердження передання коштів саме розписками. Посилання позивача на те, що у нього залишились технічний паспорт на будинок та домова книга, а також на те, що він залишився проживати у будинку не свідчать про недійсність договору, а стосуються його виконання. Обставини щодо того, що відповідачка зареєстрована в будинку з 2005 року та описання позивачем у його автобіографічній книзі відносин з відповідачкою, як близьких та сімейних також не є підставою для визнання недійсними договорів купівлі продажу житлового будинку та земельної ділянки. Посилання позивача на недійсність правочинів у звязку із введенням його в оману відповідачкою необґрунтоване. Позивач зазначав, що відповідачка навмисно ввела його в оману щодо таких істотних обставин, як природа правочину, права та обовязки сторін, посилаючись на те, що єдиною метою відповідачки було використання його матеріального стану, однак, мотиви правочину не мають істотного значення для визнання угод недійсними. Не доведені позивачем і підстави обґрунтування позову щодо недодержання вимог, встановлених частинами 3,5 статті 203 ЦК України, а саме його волевиявлення не було вільним та не відповідало його внутрішній волі, правочин не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, зокрема, грошові кошти покупцем не передавались, технічний паспорт на будинок та домова книга залишились у продавця та він проживає в будинку. Грошові кошти передані, що підтверджено підписами сторін у оспорюваних договорах та позивачем не надано доказів на підтвердження того, що кошти не передані. Перебування у нього технічного паспорта, домової книги та проживання позивача в будинку стосуються виконання договору та не підтверджують його недійсність. За вказаних обставин підстав для задоволення позовних вимог немає. Згідно з п. п.3, 4 ч.1 ст. 309 ЦПК України невідповідність висновків суду обставинам справи та неправильне застосування норм матеріального і процесуального права є підставою для скасування рішення і ухвалення нового рішення.

Outcome: dismissed