Jurisdiction: civil
Date: 2017-12-12 00:00:00

У липні 2017 року позивач звернувся до суду із вказаним позовом до відповідача, в якому просив: -визнати Договір оренди земельної ділянки від 15.11.2004 року, укладеного між Київською міською радою (код ЄДРПОУ 22883141) та громадянином [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER]), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 15.11.2004 року за реєстровим номером 1104, поновленим на 10 (десять) років на тих самих умовах; -визнати Договір про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 року, укладеного між Київською міською радою (код ЄДРПОУ 22883141) та громадянином [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER]), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 15.11.2004 року за реєстровим номером 1104, укладеним в редакції позивача; -зобов'язати Київську міську раду (код ЄДРПОУ 22883141) здійснити відповідну реєстрацію Договору про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки від 15.11.2004 року, укладеного між Київською міською радою та громадянином [PERSON] (ідентифікаційний номер [NUMBER]), посвідченого нотаріально приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. 15.11.2004 року за реєстровим номером 1104. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримав та просив його задовольнити в повному обсязі зазначивши, що позивач добросовісно, належним чином виконував свої обов'язки за договором, систематично сплачував орендну плату протягом 2014, 2015 та 2016 років та більше ніж за місяць до спливу строку дії договору звернувся до відповідача з клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки надавши проект додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки та низкою інших необхідних документів. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні проти позову заперечував та просив у його задоволенні відмовити в повному обсязі, посилаючись на те, що відсутні правові підстави для укладання угоди до договору оренди запропонованої позивачем, так як Київська міська рада не приймала рішення про продовження договору оренди земельної ділянки. Окрім цього, представник відповідача зазначив, що позивачем не надано звернення до Київської міської ради із проханням продовжити договір оренди на той самий строк на тих самих умовах. Заслухавши пояснення сторін, оголосивши та дослідивши матеріали справи, з'ясувавши обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, суд прийшов до наступного висновку. Судовим розглядом встановлено, що 26.06.2004 року рішенням Київської міської ради № 337/1547 [PERSON], передана в довгострокову оренду на 10 років земельна ділянка загальною площею 1000 (одна тисяча) кв.м. для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд на [ADDRESS] 15.11.2004 року укладений договір оренди земельної ділянки між [PERSON] та Київською міською радою, згідно якого передано в оренду земельну ділянку з кадастровим номером [NUMBER], площею 1 000 кв.м., яка розташована у [ADDRESS]. Договір укладений строком на 10 років та після закінчення строку його дії орендар має переважне право його поновлення новий строк (п. 3.1. договору). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, вони регулюються також актами земельного законодавства - Земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Частиною 1 ст. 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2 - 5 цієї статті). Приписами ч. 6 ст. 33 зазначеного Закону передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди. Відповідна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі №6-219цс14. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо, орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Судом встановлено, що позивач, відкрито користувався протягом 2014-2017 року земельною ділянкою, належно виконував всі умови договору, в тому числі сплачував орендну плату, що підтверджується квитанціями про сплату орендної плати, сплачував земельний податок, що підтверджується квитанціями про сплату земельного податку. 13.10.2014 року позивач направив клопотання про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист-повідомлення) до Київської міської ради про поновлення договору оренди земельної ділянки з усіма необхідними документами, в тому числі проектом додаткової угоди про внесення змін до договору оренди, щодо поновлення строку його дії. Таке клопотання зареєстровано у Київській міській раді за № КОП-0449 від 13.10.2014 року. Наявні докази у справі спростовують заперечення відповідача про не надання позивачем звернення до відповідача з проханням продовжити договір оренди на той самий строк на тих самих умовах. Відповідач у межах місячного терміну з дати закінчення договору оренди не повідомив про відмову у поновленні договору, не приймав рішень про відмову у поновленні договору та не направляв жодних листів на адресу позивача. Крім того, після закінчення строку договору та по дату звернення позивача з позовом до суду відповідач не просив повернути земельну ділянку за актом приймання-передачі. Рішенням Київської Міської Ради від 28.02.2013 №89/9146 внесено зміни до договорів оренди земельних ділянок у частини приведення розміру річної орендної плати у відповідність до положень ст. 288 Податкового кодексу України. Цим Рішення встановлено позивачу річну орендну плату у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Наявні докази у справі спростовують заперечення відповідача про зміну істотної умови договору в частині односторонньої зміни орендної плати позивачем з 1,5 % на 3% від нормативної грошової оцінки земельних ділянок. Факт продовження користування позивачем відповідною земельною ділянкою, після закінчення строку дії договору, відповідачем не заперечується. Натомість відповідачем підтверджено отримання орендної плати за користування позивачем зазначеної земельною ділянкою за 2014 -2016 роки. Враховуючи приписи ст.ст. 124-125 Земельного кодексу України, а також те, що договір оренди зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого орану Київської Міської Ради (Київської Міської державної адміністрації) 30.11.2004 року, у позивача з моменту державної реєстрації вказаного договору - 30.11.2004 року - виникло право оренди вказаної вище земельної ділянки. Отже, строк дії оренди за відповідним договором закінчився 30.11.2014 року, оскільки земельна ділянка передавалася позивачеві в оренду на 10 років. Отже, враховуючи відсутність заперечень орендодавця щодо продовження дії договору протягом місячного строку після закінчення дії договору оренди, суд дійшов висновку, що зазначений правочин є автоматично поновленим на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та діє до 30.11.2024 року включно. Частинами 8,9 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Оскільки поновлення договору оренди за приписами ч. 6 ст.33 Закону України «Про оренду землі» відбувається на тих самих умовах і на той самий строк, які були передбачені договором автоматично з наступної дати після дати його припинення, втім в подальшому, такий юридичний факт (автоматичне поновлення) потребує відповідного оформлення сторонами додатковою угодою, на момент підписання такої угоди, враховуючи приписи ст.ст. 203, 628, 651, 653 ЦК України. Доводи відповідача, викладені у запереченні та під час надання пояснень у судовому засіданні про те, що укладення додаткової угоди до договору та продовження його таким чином на новий строк можливе виключно внаслідок прийняття радою відповідного рішення, оскільки в іншому випадку буде відсутнє волевиявлення учасника господарських відносин та порушений принцип свободи договору, суд вважає безпідставними, оскільки у разі поновлення договору на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України унормовано, що укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із, зокрема, уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). При цьому в спірних правовідносинах, як приписи законодавства, так і умови договору оренди, встановлювали можливість реалізації зазначеного принципу шляхом висловлення заперечень щодо поновлення договору, звернення до орендаря з вимогою про повернення земельної ділянки за актом приймання-передачі, тобто внаслідок висловлення учасником правовідносин волевиявлення у формі дії, тоді як відсутність заперечень щодо поновлення договору та відповідної вимоги про повернення землі засвідчує згоду орендодавця, що відповідає приписам ст. 205 ЦК України. У частині першій статті 777 ЦК України законодавець також закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, що встановлені статтею 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. У випадку виявлення наміру у наймодавця на укладення нового договору найму, реалізація переважного права попереднього наймача можлива лише в разі, коли йому стане відомо про такий намір. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію свого переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Відповідно до статей 319, 626 ЦК України реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. За таких обставин, заявлені вимоги підлягають задоволенню, зважаючи на те, що текст додаткової угоди відповідає умовам, на яких був укладений договір оренди. Враховуючи викладене,

Outcome: approved