Jurisdiction: civil
Date: 2015-01-22 00:00:00

У листопаді 2014 року [PERSON] звернулась до суду з позовом до Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс», [PERSON] та Реєстраційної служби Суворовського районного управління юстиції у місті Херсоні, в якому просила скасувати рішення про державну реєстрації права власності, визнати недійсним свідоцтво про право власності, визнати за нею право власності на спірне нерухоме майно та витребувати його з чужого незаконного володіння. Позовні вимоги мотивовано тим, що між позивачем та ПрАТ «Молодіжний житловий комплекс» було укладено договір про участь у частковому будівництві, на виконання якого нею сплачено кошти в повному обсязі. Неправомірно розірвавши договір в односторонньому порядку, відповідач зареєстрував за собою право власності на спірну квартиру, після чого продав її [PERSON] Зазначені обставини змусили позивача звернутись до суду, обравши наведені способи захисту. У судовому засіданні позивач, її представник та третя особа позовні вимоги підтримали в повному обсязі просили їх задовольнити з підстав, зазначених у позові. Відповідачі позовні вимоги не визнали, проти задоволення позову заперечували з підстав необґрунтованості та надуманості, просили відмовити у його задоволенні. Заслухавши учасників процесу, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з урахуванням наступного. Судом встановлено, що 15.08.2005 року між АТЗТ «Молодіжний житловий комплекс» (правонаступник якого Приватне акціонерне товариство «Молодіжний житловий комплекс», далі - МЖК) та [PERSON], як пайовиком, укладено договір №128 про участь у частковому будівництві. Згідно умов договору (п.п. 1.1, 1.3) МЖК приймає пайовика у часткове будівництво на квартиру [ADDRESS] (будівельна адреса), а пайовик сплачує на розрахунковий рахунок МЖК суму коштів в розмірі та на умовах, визначених даним договором, та зобов'язується прийняти квартиру після введення будинку до експлуатації. Планове закінчення будівництва та здача будинку в експлуатацію сторонами погоджено у III кварталі 2007 року (п. 1.4). Згідно додатку №1 (специфікація) квартира №24 розташована на третьому поверсі, 2-х кімнатна, загальною площею 79,36 кв.м, житловою 34,21 кв.м. Попередня договірна вартість квартири визначена в розмірі 186496 грн. (п. 2.1). Остаточна договірна вартість квартири визначається після закінчення будівництва шляхом розрахунку її вартості з урахуванням вимог ДБН, діючих на момент введення будинку в експлуатацію, інших законодавчих актів, а також інших додаткових витрат (п.2.2). Згідно п. 2.3. договору графік фінансування будівництва визначається додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору. Відповідно до додатку №2 до договору сторонами затверджено графік фінансування, згідно якого пайовик зобов'язалась здійснити повне фінансування в період з серпня 2005 року по 20.05.2007 року та сплатити 186496 грн. Відповідно до письмових доказів, долучених до матеріалів справи, позивач виконала свої зобов'язання та в період з 15.08.2005 року по 18.05.2007 року внесла через касу МЖК всю суму - 186496 грн. В подальшому між сторонами укладались додаткові угоди № 1 від 02.11.2006 року, № 2 від 15.06.2005 року та № 3 від 17.05.2010 року. Їх зміст зводився до зміни попередньої договірної вартості квартири та планового терміну закінчення будівництва. Зокрема останньою додатковою угодою №3 від 17.05.2010 року визначено, що плановий термін закінчення будівництва - IІI квартал 2011 року, а попередня вартість квартири №24 складає 272686 грн., з яких вартість 63,69 кв.м залишилась незмінною (позивачем вже оплачена) і складала 186501 грн. Цією ж угодою сторони погодили, що вартість 15,67 кв.м спірної квартири складає 5500 грн. за один кв.м. (86185 грн.) і має бути сплаченою у строки з 09.2010 року - до 20.03.2011 року. При сплаті цієї суми у визначені строки вартість є незмінною, а у випадку несплати до 31.03.2011 року, вартість 15,67 кв.м в подальшому може змінюватись. Згідно письмових доказів позивачем за період з 09.09.2010 року по 01.12.2010 року сплачено 40000 грн. Не сплаченими залишились 46185 грн., що давало МЖК право змінити вартість 15,67 кв.м квартири на дату визначення її кінцевої вартості. Зазначене було підтверджено самим МЖК у листі №119 від 16.03.2011 року (а.с. 32). Відповідно до декларації про готовність об'єкта до експлуатації будівництво будинку закінчилось в січні 2013 року. 21.01.2013 року на виконання п. 3.1 договору був складений акт прийму-передачі побудованої квартири №24, згідно якого МЖК передав, а [PERSON] прийняла квартиру №24 загальною проектною площею 79,36 кв.м, яка знаходиться в житловому будинку №68 в 4 Таврійському мікрорайоні м. Херсона (будівельний адрес). Крім того, в цей же день МЖК надав [PERSON] гарантійний лист №22, яким зобов'язався виконати роботи по облаштуванню кв. 24 згідно специфікації за договором. В подальшому листом №475 від 06.12.2013 року МЖК повідомив позивача про закінчення робіт, визначення остаточної вартості квартири, яка з урахуванням надлишку площі та заборгованості склала 53560 грн., та запропонував сплатити її до кінця 2013 року на рахунок МЖК або повідомити про причини заборгованості та термін погашення. Також позивача було попереджено про можливе розірвання договору в разі ігнорування цього листа. [PERSON] листом від 15.01.2014 року підтвердила виконання договору та зазначила причини, з яких заборгованість не сплачена. 11.03.2014 року через Бериславське відділення Херсонського ОУ АТ «Ощадбанк» позивач перерахувала грошові кошти в сумі 53560 грн. на рахунок МЖК. Після цього листом від 13.03.2014 року вона повідомила про перерахунок грошових коштів і просила надати документи для оформлення свідоцтва про право власності на квартиру. 14.03.2014 року позивач отримала лист МЖК від 25.02.2014 року №55, в якому останній повідомив про розірвання договору №128 в односторонньому порядку. Згідно поштового повідомлення цей лист направлений на адресу [PERSON] 28.02.2014 року. До отримання позивачем повідомлення про розірвання договору МЖК платіжними дорученнями від 28.02.2014 року за №776 та 777 сплатив збір у сумах 119грн. та 120 грн. відповідно за проведення реєстрації права власності на квартиру №24 та за витяг з держреєстру, в цей же день отримав технічний паспорт на спірну квартиру на своє ім'я та 04.03.2014 року звернувся до реєстраційної служби Суворовського РУЮ м. Херсоні з заявою про реєстрацію права власності ПрАТ «МЖК» на квартиру [ADDRESS], надавши довідки від 27.02.2014 року про те, що МЖК за рахунок власних коштів здійснило фінансування будівництва цієї квартири. 10.03.2014 року реєстраційною службою видано МЖК свідоцтво про право власності на квартиру та здійснено реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. 08.08.2014 року між ПрАТ «Молодіжний житловий комплекс» та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу спірної квартири та проведено державну реєстрацію права власності останньої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. З'ясувавши обставини справи та оцінивши докази в сукупності, суд дійшов наступних висновків. Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. За змістом ст. 526 ЦК України зобов'язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно ч. 1 ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Статтею 654 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору вчинюється в такій самій формі, що і договір, якщо інше не передбачено договором або законом, або не випливає із звичаїв ділового обороту. Пунктом 4.2 договору №128 було передбачено право МЖК на розірвання договору достроково в односторонньому порядку у випадку неодноразового порушення пайовиком графіку фінансування будівництва. В цьому випадку МЖК повідомляє пайовика про розірвання договору і повертає пайовику гроші протягом 60 календарних днів за заявою останнього на його особистий рахунок в банківській установі. В якості обґрунтування розірвання договору відповідач зазначив, що в процесі існування договірних відносин у період 2011-2012рр. позивачем неодноразово порушувався графік фінансування часткового будівництва, визначений додатковою угодою. Зокрема, не були внесені кошти, передбачені згідно графіку до сплати до 10.02.2011 року (20000 грн.) та до 20.03.2011 року (26185 грн.), а також кошти за надлишок площі по даним технічної інвентаризації у сумі 7370 грн., які належало сплатити до 26.01.2013 року. Згідно з положеннями п. 2.3 договору №128 графік фінансування часткового будівництва визначається додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною договору. Узгоджений і підписаний сторонами графік позивач виконала повністю і в строк. Будь-яких інших додаткових угод щодо графіку фінансування сторонами не підписувалось та не узгоджувалось. Укладення додаткових угод до договору від 02.11.2006 року, 05.06.2007 року та 17.05.2010 року щодо зміни планового строку закінчення будівництва та попередньої договірної вартості квартири не свідчить про погодження графіку фінансування. Зокрема, п. 2.1.3 додаткового договору №3 від 17.05.2010 року передбачено у разі сплати вартості 15,67 кв.м у строк до 31.03.2011 року (86185 грн. із розрахунку 5500 грн. за один кв.м площі, з яких 40000 грн. позивачем було сплачено), в подальшому вартість одного метра буде незмінною, а у разі несплати до 31.03.2011 року вказаної суми, то вартість проектної площі квартири 15,67 кв.м може змінюватись і буде визначатись при визначенні остаточної вартості квартири. Тобто в самому договорі зазначено, що несплата коштів не є порушенням, а є вибором сторони без застосування будь-якої відповідальності. Таким чином, несплата позивачем 46185 грн. не є неодноразовим порушенням графіку фінансування. Крім того, МЖК безпідставно вказано про не сплату [PERSON] коштів за надлишок площі до 26.01.2013 року. Оскільки згідно матеріалів справи про надлишок площі за проектну площу квартири у розмірі 1,34 кв.м позивачу стало відомо з листа від 06.12.2013 року, що підтверджується актом прийому-передачі квартири №24 від 21.01.2013 року, де зазначено про передачу квартири площею 79,36 кв.м, а не 80,7 кв.м. Згідно п. 2.7. договору №128 остаточний розрахунок за збудовану квартиру [PERSON] зобов'язалася здійснити на протязі 5 днів з дати підписання акту прийому-передачі квартири шляхом перерахування різниці між 100% вартості квартири з урахуванням уточненої її вартості на момент затвердження акту Держкомісії та загальної площі згідно з технічним паспортом, виданим БТІ та раніше перерахованими сумами. Акт прийому-передачі квартири підписаний 21.01.2013 року, а декларацію про готовність об'єкту до експлуатації затверджено 28.01.2013 року. В матеріалах справи відсутні докази визначення остаточної вартості квартири на цей час з урахуванням вартості надлишкової площі. Крім того, відсутні докази виконання робіт по облаштуванню квартири №24 за специфікацією згідно гарантійного листа від 21.01.2013 року. Таким чином, суд дійшов висновків, що МЖК прийняв рішення про розірвання договору № 128 в порушення його умов, що стало підставою для незаконного набуття ним права власності на спірну квартиру. Враховуючи те, що вимоги в частині визнання недійсним розірвання договору в односторонньому порядку за клопотанням представника позивача залишені без розгляду, відповідне питання судом не вирішувалось. Приймаючи до уваги положення п. 4.2 договору №128, якими передбачено право МЖК на розірвання договору достроково в односторонньому порядку та його обов'язок в цьому випадку повідомити пайовика і повернути йому кошти протягом 60 календарних днів за його заявою, суд вважає, що часом розірвання договору є час повідомлення пайовика, що відповідає принципу рівності сторін та не порушує інтереси пайовика. Отже, часом розірвання договору № 128 є 14.03.2014 року (коли позивач була повідомлена). Таким чином, протягом дії договору № 128 позивачем сплачено повну вартість спірної квартири, яку на підставі акту прийому-передачі від 21.01.2013 року їй було передано. На час розгляду справи та на час реєстрації права власності за МЖК акт був та чинним. Відповідно до правової позиції, викладеній в пунктах 5, 6 постанови пленуму ВССУ №5 від 07.02.2014 року «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав», вирішуючи питання про правомірність набуття права власності, суд має враховувати, що воно набувається на підставах, які не заборонені законом. Проте, зокрема на підставі правочинів, якщо права на нерухоме майно підлягають державній реєстрації, то право власності у набувача виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону (ст. 334 ЦК України) та з урахуванням положень про дію закону в часі на момент виникнення спірних правовідносин (ст. 5 ЦК України). Суди повинні мати на увазі, що законом може бути встановлений інший момент (підстава) набуття права власності. Зокрема, у разі повного внесення пайових внесків за квартиру, оскільки це майно є предметом виконаного зобов'язання, яке виникло з договору. Оскільки передача побудованої квартири №24 відбулась на виконання умов договору №128, то у позивача відповідно до ст. 334 ЦК України, ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виникло право власності на цю квартиру, яке підлягало державній реєстрації в установленому порядку. Правомірність набуття [PERSON] права власності на квартиру підтверджена договором №128, квитанціями про повний розрахунок та актом прийому-передачі спірного нерухомого майна. Відсутність державної реєстрації прав [PERSON] на спірну квартиру не перешкоджає їй захищати своє право на нерухоме майно у обраний спосіб, що відповідає роз'ясненням ВСУ, викладеним в аналізі судової практики застосування судами ст. 16 ЦК України (витяг з аналізу опублікований у Віснику ВСУ №9 за 2014 рік). Відповідно до положень ч.ч. 1 та 2 ст. 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, зокрема, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Оскільки спірна квартира вибула з власності [PERSON] поза її волею, визнання свідоцтва про право власності МЖК недійсним та визнання права власності за позивачем дає їй підстави витребувати майно шляхом віндикації, оскільки між нею та [PERSON] існують не зобов'язальні відносини, а речово-правові відносини щодо права на спірну квартиру. Враховуючи зазначене, позовні вимоги є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України з відповідачів Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс» та [PERSON] на користь позивача підлягають стягнення судові витрати, які складаються з судового збору в розмірі 2557 грн., по 1278,5 грн. відповідно. Крім того, враховуючи ціну позову 280056 грн. (позивачем не доплачено 244 грн.) з відповідачів Приватного акціонерного товариства «Молодіжний житловий комплекс» та [PERSON] в дохід держави слід стягнути судові витрати, які складаються з судового збору в розмірі 487,6 грн. (244 грн. за вимогами майнового та 243,6 грн. за вимогами немайнового характеру), по 243,8 грн. відповідно.

Outcome: approved