Jurisdiction: civil
Date: 2016-03-29 00:00:00

У листопаді 2015 року [PERSON] (далі - позивач) звернувся до Миколаївського районного суду Миколаївської області з позовом до [PERSON] (далі - відповідач) про: визнання договору купівлі-продажу житлового будинку за адресою: вул. Ювілейна, 47, у селі Тернувате Миколаївського району Миколаївської області та земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,20 га, посвідчену державним актом на право приватної власності на землю серії МК № 1880 від 19.06.2011, укладеного 20.06.2011 між позивачем та відповідачем, - виконаним та дійсним; визнання за позивачем права власності на житловий будинок за адресою: вул. Ювілейна, буд. 47, у селі Тернувате Миколаївського району, Миколаївської області, земельну ділянку для обслуговування житлового будинку та господарських будівель площею 0,20 га, посвідчену державним актом на право приватної власності на землю серія МК № 1880 від 19.06.2011. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на таке: 20.06.2011 між сторонами укладено договір купівлі-продажу житлового будинку за адресою: вул. Ювілейна, буд. 47, у селі Тернувате Миколаївського району Миколаївської області та земельної ділянки для обслуговування житлового будинку та господарських будівель, площею 0,20га. Житловий будинок за адресою: вул. Ювілейна, 47 у селі Тернувате Миколаївського району Миколаївської області на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 29.09.2011, виданого виконавчим комітетом Ольшанської селищної ради Миколаївського району Миколаївської області, належить [PERSON] на праві особистої приватної власності. Нотаріально договір купівлі-продажу не складався і угода ніде не реєструвалася. На підтвердження укладення договору купівлі-продажу [PERSON], 20.06.2011 передав позивачу ключі від будинку, а також власноруч написав розписку про отримання від позивача 3500 доларів США в рахунок продажу будинку та земельної ділянки за адресою: вул. Ювілейна, 47, у селі Тернувате Миколаївського району Миколаївської області, вивіз власні речі із будинку. При цьому позивач забезпечив відповідачу проживання в однокімнатній квартирі за адресою: [ADDRESS]. Позивач зазначає, що ним у домоволодінні за адресою: вул. Ювілейна, 47, с. Тернувате Миколаївського району Миколаївської області, був проведений ремонт та виконано робіт на загальну суму 49850 грн. У вересні 2015 року позивач звернувся до відповідача з вимогою укласти письмовий договір купівлі-продажу будинку та подальшого його нотаріального посвідчення, але відповідач відмовив позивачу. Позивач вважає, що такі дії відповідача порушують його права, у звязку з цим він немає права здійснити реєстрацію права власності житлового будинку та земельної ділянки, які він набув на підставі договору купівлі-продажу. Посилаючись на те, що дії як з боку позивача, так і відповідача свідчать про те, що сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору, вчинили взаємні дії для настання юридично значимих наслідків, та у повному обсязі виконали умови договору купівлі-продажу, а також на положення ст. 16, ч. 2 ст. 218, ч. 2 ст. 220, ч. ч. 1, 2 ст. 640 Цивільного кодексу України, позивач просить суд задовольнити позовні вимоги повністю. У судовому засіданні позивач та його представник позовні вимоги підтримали з підстав наведених вище і просили позовні вимоги задовольнити. Щодо обміну будинку на квартиру заперечували. Пояснювали, що у квартири, в є власник, про що відповідачу було відомо. Відповідач отримав гроші за будинок, частину з яких віддав молодшому сину, частину залишив у себе і витратив на поховання старшого сина. Представники відповідача проти позову заперечували, просили суд відмовити у задоволенні позову повністю. Пояснювали, що законом передбачено нотаріальне посвідчення такого договору, що не дотримано сторонами. Також посилались на те, що жоден із свідків не підтвердив укладення договору купівлі-продажу. Сторонами не дотримано письмової форми та нотаріально не посвідчено договір, не досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Свідок [PERSON] повідомив суду, що у 2011 році був присутнім під час розмови сторін, під час якої відповідач, посилаючись на те, що скоро помре, просив позивача забрати його. Відповідач проживав з сином, який зловживав спиртними напоями та помер. Поховання здійснював позивач. Свідок пояснив, що відповідач не міг утримувати будинок, проживав у літній кухні, а будинок розсипався. Відповідач звертався до сільського голови, який йому порадив доживати в своєму будинку, при цьому відповідач скаржився на те, що не може, він скоро помре, не може собі приготувати їжу. Свідок повідомив, що відповідач у сільській раді казав, що має намір укласти договір довічного утримання. Свідок також повідомив, що договір купівлі-продажу сторони нотаріально не посвідчували, оскільки відповідач відмовився їхати до нотаріуса, посилаючись на хворобу. Свідок [PERSON] повідомив суду, що між сторонами відбувся обмін, зокрема, обміняли квартиру на будинок і зараз відповідач не задоволений. Свідок повідомив, що у 2011 році чув від відповідача, що останній бажає обміняти будинок, у ньому руйнувалась стеля. Свідок дізнався, що відповідач знайшов варіант обміну. Була квартира, яка знаходилась на балансі сільської ради, і у якій на підставі договору з сільською радою проживав син позивача. Свідок повідомив, що перевозив відповідача у квартиру, що спочатку завіз відповідача у сільську раду для реєстрації, а потім перевіз до цієї квартири. Відповідачу квартира сподобалась і він залишив відповідача у цій квартирі з речами. Свідок повідомив, що відповідачу було відомо, що син позивача не є власником цієї квартири, відповідач казав, що йому залишилось жити недовго, він цих людей знає, і знає, що вони його не залишать. Свідок також повідомив, що у 2011 році відповідач вже не між утримувати будинок, в ньому протікала стеля. Свідок також повідомив, що йому відомо, що відповідач отримав від позивача гроші, частину яких передав молодшому сину. Свідок [PERSON] повідомив суду, що коли відповідач проживав у с. Тернувате він заходив до відповідача, який проживав із сином, скаржився що погано себе почуває і скоро помре. Відповідача привіз в Ольшанське і поселив у квартирі позивач. Вказана квартира належить іншій особі. На даний час відповідач проживає в квартирі і сплачує за неї комунальні платежі. Свідок пояснив, що між сторонами не було ніякого договору. Був заповіт але на даний час він скасований відповідачем. Свідок повідомив, що розписку відповідач сам не писав, але розписався в ній. Також свідок підтвердив, що сам розклеював оголошення відповідача про продаж або обмін будинку. Свідок [PERSON] повідомила суду, що є соціальним працівником у відповідача, і їй відомо, що відповідач продав будинок, між сторонами була усна домовленість щодо 1-кімнатної квартири, не вище 3-го поверху. Приблизно у березні квітні 2013 року відповідач звернувся до позивача з вимогою оформити квартиру, на що відповідач повідомив, що все буде нормально. Щодо укладення будь-яких договорів свідку невідомо, при цьому свідок пояснив, що всі домовленості між сторонами були в усній формі. Свідок повідомив, що відповідач проживає у квартирі вже пять років, але не є її власником. Власники цієї квартири померли, але є спадкоємець. Відповідач був прописаний в будинку, але на даний час відповідач прописаний у позивача, в квартирі відповідач не прописаний. Відповідач має пільги, але комунальні платежі за квартиру сплачує у повному обсязі. Свідок пояснив, що разом з відповідачем їздив до позивача, відповідач звертався до позивача з вимогою оформити права на квартиру. Свідок пояснив, що від відповідача йому відомо, що відповідач отримав від позивача гроші за будинок, одну частину з яких він віддав молодшому сину, а іншу залишив у себе, частину з яких витратив на поховання старшого сина. Свідок повідомив, що відповідач не знав хто власник квартири, згодом дізнався, що власником квартири є інша особа. Заслухавши у судовому засіданні пояснення позивача, представників сторін, свідків, дослідивши матеріали справи, суд дійшов такого: 20.06.2011 сторони оформили договір купівлі-продажу будинку за адресою: Миколаївська область, с. Тернувате, вул. Ювілейна, 47, шляхом складення розписки про отримання [PERSON] від [PERSON] суми за проданий дім у розмірі 3500 дол. США. Відповідно до ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно із ч. 2 ст. 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 6 листопада 2009 року № 9 розяснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст. 210, 640 ЦК України повязується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обовязків для сторін. Статтею 657 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) було встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. Отже вирішуючи даний спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню дійсним, суд враховує, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі ст. 210, ч. 3 ст. 640 ЦК України повязується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обовязків для сторін. Договір купівлі-продажу житлового будинку (або його частини) підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України. Вищенаведене відповідає правовим позиціям викладеним у постановах Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року № 6-162цс12 та від 19 червня 2013 року № 6-49ц13. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу житлового будинку в силу ст. 657 ЦК України, в редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин, підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, а тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, і відповідно, відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне майно. За таких обставин у задоволенні позову слід відмовити повністю. Відповідно до положень ст. 88 Цивільного процесуального кодексу України судові витрати покладаються на позивача.

Outcome: dismissed