Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-09 00:00:00

у жовтні 2016 року позивач звернувся до суду в порядку цивільного судочинства з позовом до ПАТ «Укрсоцбанк», [PERSON], треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гавловська І.О., ТОВ «Світло юа компані», [PERSON], про визнання недійсним договору іпотеки. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що у березні 2015 року позивач набув право власності на нежитлові приміщення № 59, 60 на [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу, укладеного з [PERSON] У червні 2015 року позивачу стало відомо про існування цивільної справи за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки, предметом якої є вказані нежитлові приміщення, належні позивачу на праві власності. В той же час позивачу стало відомо, що між відповідачами укладено договір іпотеки від 07 лютого 2008 року, за умовами якого в іпотеку банку передані майнові права на незакінчене будівництвом вбудоване приміщення, розташоване в житловому будинку за адресою: [ADDRESS]. Позивач вказує, що на момент вчинення оспорюваного правочину (договору іпотеки) такий суперечив положенням статті 5 Закону України «Про іпотеку», за приписами якої не було передбачено можливості передачі в іпотеку майнових прав на об'єкти, що будуються. Крім того, сторони договору іпотеки не дійшли згоди щодо усіх істотних умов, передбачених ст. 18 Закону України «Про іпотеку», а саме: не вказано ідентифікаційний код юридичної особи в ЄДРЮтаФОП та адресу постійного місця проживання фізичної особи. Також позивач наголошує, що про існування договору іпотеки йому стало відомо в липні 2015 року, тобто з цієї дати розпочався відлік строку позовної давності. За таких обставин, позивач просить визнати недійсним з 07 лютого 2008 року договір іпотеки від 07 лютого 2008 року № 44.02-13-102/1, з усіма додатками та доповненнями, укладений між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON], посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гавловською І.О., реєстровий № 1708. Представник позивача у судовому засіданні підтримав позовні вимоги, просив суд задовольнити позов у повному обсязі. Представник відповідача ПАТ «Укрсоцбанк» у судовому засіданні заперечував проти задоволення позову, просив суд застосувати наслідки пропуску строку позовної давності. Представник відповідача зазначив, що особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має усі його права і несе всі обов'язки такого за іпотечним договором. Початок перебігу строку позовної давності у даному випадку повинен обчислюватися з моменту укладення оспорюваного правочину, тобто з 07 лютого 2008 року. Звернувшись до суду у жовтні 2016 року з позовом про визнання недійсним договору іпотеки, позивач пропустив строк позовної давності, що, на думку представника відповідача, є підставою для відмови у задоволенні позову. Відповідач [PERSON] та треті особи у судове засідання не з'явилися, явку своїх представників не забезпечили, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Заслухавши пояснення осіб, які брали участь у розгляді справи, дослідивши матеріали справи, оцінивши зібрані у справі докази, суд встановив наступне. 07 лютого 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON] укладено іпотечний договір № 44.02-13-102/1. (а.с. 164-166) Відповідно до п. 1.1 іпотечного договору іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю в якості забезпечення виконання іпотекодавцем зобов'язань за договором про відкриття відновлювальної кредитної лінії № 44.29-48-79/П від 07 лютого 2008 року, укладений між іпотекодавцем та іпотекодержателем, та за договором про відкриття відновлювальної кредитної лінії № 44.29-48-80/П від 07 лютого 2008 року, укладений між іпотекодавцем та іпотекодержателем, майнові права на незакінчене будівництвом вбудоване приміщення другого поверху житлового будинку, будівництво якого здійснюється за адресою: [ADDRESS], корп. 6, офіс 2 на першому поверсі (між осями 6-7 А-Г), на другому поверсі (між осями 6-8 А-Г), та (між осями 8-11 А-Д), загальною проектною площею 162,41 кв.м. та 1/2 щитової вбудованих приміщень на першому поверсі загальною проектною площею 7,81 кв.м., загальна проектна площа вбудованого приміщення складає 170,22 кв.м. Згідно з п. 1.1.1 іпотечного договору предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору відступлення права вимоги, укладеного 02 листопада 2007 року між Іпотекодавцем та ТОВ «Видавництво Магнат», Інвестиційного контракту № ВПП 216/2/2 (про інвестування будівництва нежилого приміщення) від 26 січня 2004 року, укладеного між ЗАТ «Страхова компанія «Столиця» та ТОВ «Видавництво Магнат», з усіма змінами та доповлененнями. Заставна вартість предмету іпотеки за згодою сторін становить 1262500 грн., що за офіційним курсом гривні до долара США, встановленим НБУ, на день укладення цього договору, складає 250000 доларів США. (пункт 1.2 іпотечного договору) Пунктом 1.10 іпотечного договору передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, а також після оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додаткову угоду до цього договору, в якій змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на це нерухоме майно. Зазначеною додатковою угодою можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін, наприклад зміни, пов'язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема площі, планування приміщень, тощо. Зазначена додаткова угода є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно п. 1.11 цього договору. Іпотечний договір укладений між сторонами у письмовій формі, підписаний представник іпотекодержателя та іпотекодавцем, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Гавловської І.О., реєстровий № 1708. В день укладення іпотечного договору приватним нотаріусом накладено заборону відчуження на предмет іпотеки. У відповідності до положень ч.ч. 1, 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. (ст. 204 ЦК України) За роз'ясненнями, наданими у постанові Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час вчинення оспорюваного правочину, предметом іпотеки можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору. Частина об'єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об'єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором. Вартість предмета іпотеки визначається за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або шляхом проведення оцінки предмета іпотеки відповідним суб'єктом оціночної діяльності у випадках, встановлених законом або договором. Згідно з ст. 1 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час вчинення оспорюваного правочину, у цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні: нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом; іпотека - вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом. У відповідності до положень ст. 181 ЦК України, в редакції чинній на час укладення оспорюваного правочину, до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. За умовами ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. За приписами ст. 18 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на час вчинення оспорюваного правочину, іпотечний договір укладається між одним або декількома іпотекодавцями та іпотекодержателем у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Іпотечний договір повинен містити такі істотні умови: 1) для іпотекодавця та іпотекодержателя - юридичних осіб відомості про: для резидентів - найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі юридичних та фізичних осіб - підприємців; для нерезидентів - найменування, місцезнаходження та державу, де зареєстровано особу; для іпотекодавця та іпотекодержателя - фізичних осіб відомості про: для громадян України - прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб - платників податків та інших обов'язкових платежів; для іноземців, осіб без громадянства - прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України; 2) зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання та/або посилання на правочин, у якому встановлено основне зобов'язання; 3) опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки має зазначатися її цільове призначення; 4) посилання на видачу заставної або її відсутність. У разі відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він може бути визнаний недійсним на підставі рішення суду. Іпотечний договір може містити інші положення, зокрема, визначення вартості предмета іпотеки, посилання на документ, що підтверджує право власності іпотекодавця на предмет іпотеки, відомості про обмеження та обтяження прав іпотекодавця на предмет іпотеки, визначення способу звернення стягнення на предмет іпотеки. Згідно зі ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин). Відповідно до ст. ст. 15, 16 ЦК особа має право на захист свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, яке реалізується шляхом звернення до суду. Способи захисту цивільних прав та інтересів визначені в ч. 2 ст. 16 ЦК. За змістом ст. ст. 215, 216 ЦК вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненим правочином. Матеріалами справи підтверджено, що між відповідачами був укладений іпотечний договір, за умовами якого в іпотеку банку передані майнові права на незакінчене будівництвом вбудоване приміщення житлового будинку. На час вчинення оспорюваного правочину іпотекодавець не набув право власності на вказані вбудовані приміщення як об'єкт нерухомості або як об'єкт незавершеного будівництва, державну реєстрацію прав не здійснював. Чинним на час вчинення оспорюваного правочину законодавством не було передбачено передачу в іпотеку майнових прав на нерухомість. Такі зміни були внесені в Закон України «Про іпотеку» на підставі Закону України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», який набув чинності 14 січня 2009 року. Предмет іпотеки є істотною умовою договору, без погодження якої іпотечний договір не міг бути вчиненим. Таким чином, судом встановлено, що на час вчинення оспорюваного правочину - іпотечного договору від 07 лютого 2008 року № 44.02-13-102/1, укладеного між АКБСР «Укрсоцбанк» та [PERSON], зміст правочину суперечив вимогам статті 5 Закону України «Про іпотеку», в редакцій чинній станом на 07 лютого 2008 року. Наведені обставини є підставою для визнання оспорюваного правочину недійсним. Разом з тим, суд не погоджується з позицією позивача, що в іпотечному договорі сторони не дійшли згоди щодо усіх істотних умов, передбачених статтею 18 Закону України «Про іпотеку». Зокрема, у статті 7 іпотечного договору вказано ідентифікаційний код юридичної особи - іпотекодержателя та зазначено адресу реєстрації місця проживання іпотекодавця. Матеріалами справи підтверджено, що на підставі договорів купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладених 28 березня 2015 року з [PERSON], позивач набув право власності на нежитлові приміщення № 59, 60, розташовані за адресою: [ADDRESS], корп. 6. Право власності позивача на нежитлові приміщення зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягами від 28 березня 2015 року. (а.с. 80-91) На час ухвалення рішення у даній справі триває провадження у цивільній справі за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до [PERSON], третя особа: [PERSON], про звернення стягнення на предмет іпотеки, за яким банк просить звернути стягнення на предмет іпотеки - нежитлові приміщення, які належать на праві власності [PERSON], в рахунок часткового погашення заборгованості [PERSON] перед банком на підставі іпотечного договору від 07 лютого 2008 року № 44.02-13-102/1. Під час розгляду вказаної цивільної справи судами встановлено, що після завершення будівництва приміщень по [ADDRESS] [PERSON] у встановленому порядку набув право власності на нежилі приміщення з № 1 по № 13 (групи приміщень № 55а), загальною площею 196,2 кв.м., що знаходяться за адресою: [ADDRESS], корп. 6. В подальшому такі нежитлові приміщення були відчужені на користь ТОВ «Еквенто» в рамках ліквідаційної процедури та визнання ФОП [PERSON] банкрутом. ТОВ «Еквенто», здійснивши реконструкцію вказаних нежитлових приміщень, виділіло їх у два окремих об'єкти нерухомості: нежитлові приміщення № 59 та 60, які у вересні 2013 року були відчужені на користь [PERSON] Остання, у свою чергу, уклала з [PERSON] договір купівлі-продажу нежитлових приміщень № 59 та 60 за вказаною адресою, та передала такі позивачу у власність. Відповідно до постанови Верховного Суду України від 21 вересня 2016 року у цивільній справі ПАТ «Укрсоцбанк» до [PERSON], третя особа: [PERSON], про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за банком прав власності на нерухоме майно, рішення судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій були скасовані, справу направлено на новий розгляд до Оболонського районного суду м.Києва. Рішення у даній справі ще не ухвалено. За наведених обставин, суд доходить висновку, що позивач, як заінтересована особа, права та законні інтереси якої порушено вчиненим оспорюваним правочином, має право заявити вимогу про визнання іпотечного договору недійсним. Згідно з ст. 257 ЦК України загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки. За роз'ясненнями, наданими у постанові Пленуму Верховного Суду України від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», перебіг позовної давності щодо вимог про визнання правочинів недійсними обчислюється не з моменту вчинення правочину, а відповідно до частини першої статті 261 ЦК - від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Матеріалами справи підтверджено, що позивач [PERSON] з позовом про визнання іпотечного договору недійсним звернувся до суду 27 жовтня 2016 року. Позовні вимоги щодо звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі оспорюваного правочину заявлені ПАТ «Укрсоцбанк» у червні 2015 року. Питання про заміну відповідача та залучення до участі у справі [PERSON] в якості відповідача у зазначеній цивільній справі вирішено Оболонським районним судом м. Києва у судовому засіданні 30 червня 2015 року. Відтак, про порушення своїх прав та законних інтересів позивач дізнався у липні 2015 року, саме з цього періоду розпочинається перебіг загальної позовної давності. За таких обставин, судом встановлено, що позовні вимоги щодо визнання іпотечного договору недійсним заявлені позивачем [PERSON] з дотримання строку позовної давності. Крім того, суд не вбачає підстав для накладення арешту на належні позивачу нежитлові приміщення № 59 та 60, розташовані за адресою: [ADDRESS], корп. 6, до повного виконання [PERSON] зобов'язань за договорами відновлювальної кредитної лінії, укладеними між [PERSON] та ПАТ «Укрсоцбанк», в порядку, передбаченому ст. 1057-1 ЦК України, з огляду на те, що спірні нежитлові приміщення, як об'єкти нерухомого майна, в заставу банку не передавалися, а вимога ПАТ «Укрсоцбанк» щодо звернення стягнення на вказані нежитлові приміщення перебуває на розгляді суду та оспорюється [PERSON] Враховуючи вищевикладене, суд доходить висновку, що позовні вимоги [PERSON] про визнання недійсним договору іпотеки є законними, обґрунтованими та підлягають задоволенню. Відповідно до ст. 88 ЦПК України суд присуджує до стягнення з відповідачів на користь позивача судовий збір у сумі 552 грн. в рівних частках.

Outcome: approved