Jurisdiction: civil
Date: 2021-12-06 00:00:00

У жовтні 2021 року позивачі [PERSON] , [PERSON] звернулися до суду з позовом до [PERSON] про визнання договору купівлі-продажу дійсним. В обґрунтування своїх позовних вимог позивачі посилалися на те, що 27.10.1998 року між ними та відповідачем було укладено договір купівлі-продажу жилого будинку незавершеним будівництвом з надвірними спорудами за адресою: [ADDRESS] на підставі результатів біржових торгів на Полтавській регіональній аграрно-промисловій біржі. Маючи намір здійснити відчуження належного майна, позивачі звернулися до приватного нотаріуса, однак листом від 28.09.2021 року їм було відмовлено, оскільки укладення договору купівлі - продажу за таким правовстановлюючим документом (договором купівлі-продажу, укладеного на підставі результатів біржових торгів на Полтавській регіональній аграрно-промисловій біржі 27.10.1998р.) не є можливим так як згідно ст. 227 ЦК УРСР 1963р., що діяв на час укладення договору купівлі-продажу, такий договір повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією стороною є громадянин. Позивачі просили визнати дійсним договір купівлі-продажу від 27.10.1998р., укладений між [PERSON] та [PERSON] , яка діяла від свого імені та як законний представник за неповнолітню [PERSON] на підставі результатів біржових торгів на Полтавській регіональній аграрно-промисловій біржі жилого будинку незавершеним будівництвом з надвірними спорудами за адресою: [ADDRESS] , який був зареєстрованим Полтавською регіональною аграрно-промисловою біржою за № Н/882. Позивачі [PERSON] та [PERSON] подали до суду заяви про розгляд справи без їх участі, позовні вимоги підтримували та просили суд їх задовольнити. Представник позивачів [PERSON] подала до суду заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги підтримувала та просила суд їх задовольнити. Відповідач направила до суду заяву про розгляд справи без її участі, позовні вимоги визнала та просила суд їх задовольнити. Суд, розглянувши матеріали справи, дослідивши та оцінивши подані сторонами належні та допустимі докази окремо та в їх сукупності, встановивши фактичні обставини справи, проаналізувавши законодавство, що регулює спірні правовідносини між сторонами, дійшов висновку про задоволення позову з наступних підстав. Судом встановлено, що 09.06.1999 року укладено біржовий контракт № Н/882 між Членом біржі № 301 (Брокер-продавець) в особі [PERSON] та Членом Біржі № 43 (Брокер-покупець) в особі Пиркіної Тетяни Олександрівни, яка діяла на підставі договору-доручення №67 від 26.10.1998 року від імені [PERSON] та неповнолітньої особи [PERSON] (Покупець). Відповідно до умов даного контракту продавець продав, а покупець купив в рівних частках, кожний, наступне нерухоме майно: жилий будинок незавершеного будівництва з надвірними спорудами за адресою: [ADDRESS] , стан завершеності 79 %, площа земельної ділянки 600 кв. м. (а.с.15). 27.10.1998р. було укладено договір купівлі-продажу між [PERSON] , як продавцем та [PERSON] , яка діяла від свого імені та як законний представник за неповнолітню особу [PERSON] на підставі результатів біржових торгів на Полтавській регіональній аграрно-промисловій біржі. Відповідно до п.п. 2.1.-2.5 Договору, продавець продав, а покупець купив в рівних частках, кожний, наступне нерухоме майно: жилий будинок незавершеного будівництва з надвірними спорудами за адресою: [ADDRESS] , стан завершеності 79 %, площа земельної ділянки 600 кв. м. Відповідно до п. 6.6 Договору, він зареєстрований на ПРАПБ за № Н/882 та на підставі ст. 15 ЗУ від 10.12.1991р. «Про товарну біржу» не підлягає нотаріальному посвідченню. При укладанні договору купівлі-продажу сторони домовилися щодо всіх істотних умов, відповідач отримала гроші і передала позивачу всі документи і ключі від будинку. Технічний паспорт від 30.03.1998р. на будинок оформлений на [PERSON] . У Домовій книзі на будинок за адресою [ADDRESS] , яка видана ЖЕК№8 Ленінським РВ ПМУ УМВС України у Полтавській області, також зазначено що позивачі- [PERSON] та [PERSON] зареєстровані в даному будинку; дана інформація міститься у паспортах позивачів серії [NUMBER] та серії [NUMBER] . Як вбачається з відомостей, які містяться на сайті https: usr.minjust.gov.ua, Полтавська регіональна аграрно-промислова біржа (код ЄДРПОУ 23812812) припинила свою діяльність 31.07.2014р. (без правонаступництва). Відповідно до листа від 22.09.2021 р. приватного нотаріуса Полтавського міського нотаріального округу Омеліч Т.А., посвідчити договір купівлі - продажужилого будинку незавершеного будівництва з надвірними спорудами за адресою: [ADDRESS] не має юридичних підстав, оскільки договір купівлі продажу вказаного нерухомого майна, що укладений та зареєстрований Полтавською регіональною аграрно-промисловою біржою 27.10.1998 р., який наданий як документ, що підтверджує право власності не може бути прийнятий нотаріусом в якості документа, що підтверджує право власності, оскільки згідно ст. 227 ЦК УРСР 1963р., що діяв на час укладення договору купівлі-продажу, такий договір повинен бути нотаріально посвідчений. Відповідно до п.4 Прикінцевих та Перехідних положень ЦПК України (в редакції 2004 року) Цивільний кодекс України застосовується до цивільних прав та відносин, що виникли після набрання ним чинності. Відповідно до п. 4 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику в справах про визнання угод недійсними» від 28 квітня 1978 року №3 (діяла на момент укладання правочину) з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу (у тому числі при придбанні на біржових торгах). Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч.2 ст.47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною. Однак це правило не може бути застосовано, якщо сторонами не було досягнуто згоди з істотних умов угоди або для укладення її були в наявності передбачені законом обмеження (наприклад, статтями 105, 114, ЦК). Щоб не допустити неправильного визнання дійсними угод на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК, суд повинен перевірити, чи підлягала виконана угода нотаріальному посвідченню, чому вона не була нотаріально посвідчена і чи не містить вона протизаконних умов. Згідно зі ст. 227 ЦК УРСР (в редакції, що діяла на час укладення спірного договору) договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів. Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається. Згідно п. 1.1, п. 1.7 «Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України», затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 року № 296/5, який діє з 7 березня 2012 року, правочини щодо відчуження майна, право власності на яке підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. Крім правовстановлюючого документа на житловий будинок, квартиру садибу та інше нерухоме майно, якщо воно підлягає реєстрації, долучається витяг із Реєстру прав власності на нерухоме майно. Відповідно до ч. 1 ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Згідно ч. 1 ст. 16 ЦК України, кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом. На підставі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10.12.1991 року угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Але цей Закон вступив в протиріччя з діючою на час укладення договору купівлі-продажу нормою цивільного законодавства - ч. 1 ст. 227 Цивільного Кодексу України (в редакції 1963 року), яка вимагала нотаріальної форми посвідчення договорів купівлі-продажу житлового будинку, за підстави їх недійсності (стаття 47 ЦК України в редакції 1963 року). Згідно ст. 334 ЦК України, право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Відповідно до ст. 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Згідно ч. 2 ст. 220 ЦК України якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. Таким чином, договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на товарній біржі відповідав на той час нормам законодавства України з приводу укладення таких договорів на товарних біржах, а тому договір купівлі-продажу є дійсним. Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06.11.2009 р. «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсним», відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватись судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину. Відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. за № 1952-1, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. З огляду наведеного, позовні вимоги підлягають задоволенню в повному обсязі.

Outcome: approved