Jurisdiction: civil
Date: 2017-03-29 00:00:00

У жовтні 2017 року Херсонська міська рада звернулась до суду з позовом до [PERSON] та товариства з обмеженою відповідальністю «Квіти Херсона», в якому просила визнати недійсним договір про спільну діяльність від 28.04.2006 року та додаткові угоди до нього від 30.05.2008 року, 06.05.2009 року, 01.06.2010 року, 01.07.2011 року, укладені між товариством з обмеженою відповідальністю «Квіти Херсона» та [PERSON]. Позовні вимоги мотивовано тим, що при укладені спірного правочину ТОВ «Квіти Херсона» не мало необхідного обсягу цивільної дієздатності, оскільки передача земельної ділянки за договором про спільну діяльність з [PERSON] мала відбуватись за попереднім дозволом Херсонської міської ради, якого на час звернення до суду не має. Крім того, мета використання земельної ділянки за договором про спільну діяльність не відповідає призначенню земельної ділянки за договором оренди. На думку представника позивача, все зазначене свідчить про незаконність спірного договору і є підставами для визнання його недійсним. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила їх задовольнити з підстав, зазначених у позові. Представники відповідачів позовні вимоги не визнала, проти задоволення позову заперечували з підстав необґрунтованості та безпідставності заявлених вимог. Заслухавши пояснення учасників процесу, вивчивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позов підлягає задоволенню з урахуванням наступного. Судом встановлено, що 28.04.2006 року між ТОВ «Квіти Херсона» та [PERSON] укладено договір про спільну діяльність, за умовами якого сторони домовились здійснювати співробітництво з метою будівництва і введення в експлуатацію магазина квітів з офісними приміщеннями в м. Херсоні, на земельній ділянці розміром 200 кв.м, яка перебуває в користуванні ТОВ «Квіти Херсона» на підставі договору оренди (п. 1.2). Відповідно до п. 2.1 договору про спільну діяльність сторона договору зобовязана у визначені строки здійснити внесок в співробітництво. Внеском ТОВ «Квіти Херсона» є: ведення загальних справ, надання земельної ділянки під будівництво, вирішення організаційних питань, отримання необхідних дозволів та погоджень, введення обєкта в експлуатацію (п. 2.2). Згідно умов п. 6.1 договору грошові кошти та майнові внески, а також все майно, створене сторонами в результаті їх діяльності, складає ї сумісну власність. В пункті 7.1 договору сторони дійшли згоди відносно того, що після введення обєкта в експлуатацію, сторони реєструють право власності на нерухомість у співвідношенні 50% на 50%. В подальшому між сторонами укладались додаткові угоди до договору про спільну діяльність від 30.05.2008 року, 06.05.2009 року, 01.06.2010 року та від 01.07.2011 року, якими конкретизувались розміри часток у праві власності на обєкт після введення його в експлуатацію. Відповідно до рішень Херсонської міської ради від 31.03.2005 № 776 та від 30.05.2005 року № 882 ТОВ «Квіти Херсона» передано в оренду земельну ділянку площею 0,0200 га по вул. Маяковського, 3, в м. Херсоні під будівництво магазину із продажу квітів. На виконання цього рішення 12.07.2005 року між Херсонською міською радою та ТОВ «Квіти Херсона» укладено договір оренди земельною ділянки, відповідно до умов якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення під будівництво магазину із продажу квітів (п. 1). У пункті 2 договору вказано, що на земельній ділянці не знаходиться обєкти нерухомого майна, знаходяться інші обєкти інфраструктури. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Пунктом 7 договору передбачено, що після припинення або розірвання договору орендар зобовязаний повернути орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому в порівнянні з тим, у якому він одержав її в оренду. Згідно пункту 5 договору цільове використання земельної ділянки: під будівництво магазину із продажу квітів. Відповідно до п. 9.2 договору орендар має право за згодою орендодавця передавати у користування орендовану земельну ділянку або її частину іншій особі у випадках та на умовах, передбачених законом. В пункті 11 договору сторонами погоджено, що перехід права власності на будівлі і споруди, розташовані на орендній земельній ділянці, до другої особи не є підставою для зміни умов договору, але потребує переоформлення договору оренди землі. Строк дії договору сторонами погоджено до 31.03.2010 року. Після закінчення дії договору оренди земельною ділянки від 12.07.2005 року між Херсонською міською радою та ТОВ «Квіти Херсона» 28.09.2010 року укладено новий договір оренди земельною ділянки з терміном дії до 31.03.2015 року. На час розгляду справи магазин квітів з офісними приміщеннями в експлуатацію не введений та є незавершеним будівництвом. Договір оренди земельної ділянки після 31.03.2015 року з міською радою не переукладався та не продовжувався. 02.11.2016 року до виконавчих органів міської ради генеральним директором ТОВ «Квіти Херсона» подано клопотання про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі для обслуговування магазину з продажу квітів з офісними приміщеннями, яке на час розгляду справи не вирішено. Згідно матеріалів справи [PERSON] звернувся до Херсонського міського суду Херсонської області (цивільна справа № 766/1336/16ц) з позовом до ТОВ «Квіти Херсона» з вимогами про визнання права власності на спірне нерухоме майно на підставі спірного договору про спільну діяльність. На час розгляду цієї справи остаточне рішення у справі № 766/1336/16ц не прийнято. Відповідно до ч. 4 ст. 11 ЦК України у випадках, встановлених актами цивільного законодавства, цивільні права та обов'язки виникають безпосередньо з актів органів державної влади, органів влади Автономної Республіки Крим або органів місцевого самоврядування. Згідно вимог ч. 1 та 2 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (ч. 1). Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності (ч. 2). Положеннями ч. 1 та 3 ст. 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені\~частинами першою - третьою,\~п'ятою\~та\~шостою статті 203\~цього Кодексу (ч. 1). Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3). Частиною 3 ст. 228 ЦК України передбачено, що у разі недодержання вимоги щодо відповідності правочину інтересам держави і суспільства, його моральним засадам такий правочин може бути визнаний недійсним.\~ Згідно вимог ч. 5 ст. 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об'єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об'єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їх відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об'єктів, що приватизуються та передаються користування і оренду. Статтею 8-1 Закону України «Про оренду землі» визначено що, право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків. Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди. Згідно із нормами ст.ст. 18, 21, 22 Закону України «Про основи містобудівної діяльності» від 11.06.2006 року (в редакції, що діяла на момент вчинення оспорюваного правочину) будівництво обєктів містобудування незалежно від форм власності здійснюється з дозволу відповідних рад. Це право ради можуть делегувати відповідним виконавчим органам. Забудова земельних ділянок, що надаються для містобудівних потреб, здійснюється після виникнення права власності чи права користування земельною ділянкою у порядку, передбаченому законом, та отримання дозволу на виконання будівельних робіт. Статтею 3 Закону України «Про планування і забудову територій» визначено, що планування та забудова окремих земельних ділянок, що належать на праві власності чи праві користування, здійснюється їх власниками чи користувачами у встановленому законодавством порядку. Рішення органів виконавчої влади та місцевого самоврядування з питань забудови та іншого використання територій, прийняті в межах повноважень, визначених законом, є обовязковими для субєктів містобудування. Оцінивши докази у справі в їх сукупності та повно та всебічно зясувавши обставини справи, суд дійшов висновку, що позовні вимоги є обґрунтованими, а спірний договір та додаткові угоди до нього слід визнати недійсними у звязку з наступним. Як зазначалось, пунктом 5 договору оренди земельної ділянки від 12.07.2005 року передбачено умови використання земельної ділянки, за якими цільове використання вищезазначеної земельної ділянки було погоджено під будівництво магазину з продажу квітів. Будівництво магазину з офісними приміщення, як це зазначено в спірному договорі про спільну діяльність, не погоджувалось сторонами договору оренди, відтак дозволу на зведення будівлі з офісними приміщеннями на земельній ділянці міською радою надано не було. Отже, мета використання земельної ділянки, передбачена в спірному договорі про спільну участь від 28.04.2006 року, не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки, визначеному в договорі оренди від 12.07.2005 року. Підтвердженням цього є додаткова угода до договору оренди земельної ділянки від 23.05.2007 року, якою сторони погодили цільове використання земельної ділянки: під будівництво магазину із продажу квітів з офісними приміщеннями. Відповідно до п. «б» ч. 1 ст. 21 ЗК України порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання недійсними угод щодо земельних ділянок. Згідно вимог ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). За договором оренди земельної ділянки від 12.07.2005 року передбачалось право орендаря розпоряджатись земельною ділянкою за згодою орендодавця шляхом передачі її в користування інших осіб. Також сторони погодили умови, за якими при переході до третіх осіб права власності на будівлі, збудовані на земельній ділянці, договір підлягає оренди підлягає обовязковому переукладенню. Тобто всі дії орендаря щодо переходу прав на земельну ділянку до інших осіб мають буди погоджені орендодавцем. За спірним договором про спільну діяльність ТОВ «Квіти Херсона» розпорядилось отриманою в оренду земельною ділянкою шляхом внесення прав на неї у спільну діяльність, за результатами якої співвласником збудованого майна, а отже і користувачем земельної ділянки, мав стати [PERSON] В матеріалах справи відсутні докази, які б свідчили про надання Херсонською міською радою дозволу ТОВ «Квіти Херсона» на розпоряджання земельною ділянкою. Більше того, в матеріалах справи відсутні докази про обізнаність Херсонської міської ради про існування спірного договору про спільну діяльність взагалі. Таким чином, враховуючи відсутність у ТОВ «Квіти Херсона» необхідного обсягу цивільної дієздатності (ч. 2 ст. 203 ЦК України) в розумінні положень ч. 4 ст. 11 ЦК України (цивільні права та обовязки виникають безпосередньою з актів органу місцевого самоврядування) для передачі земельної ділянки за договором у спільну діяльність з [PERSON], відсутність такого дозволу від Херсонської міської ради, зміна цільового призначення згідно договору про спільну діяльність без рішення органу місцевого самоврядування, до компетенції якого віднесено прийняття відповідних рішень, все це свідчить про наявність підстав для задоволення позову та визнання оспорюваного договору та додаткових угод до нього недійсними. Доводи представників відповідачів щодо відсутності порушених прав позивача, щодо незмінності цільового призначення земельної ділянки, щодо відсутності законодавчих заборон на момент укладення спірного договору про можливість передачі земельної ділянки у спільну діяльність, спростовуються матеріалами справи і не ґрунтуються на вимогах закону. Відповідно до положень ст. 88 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягають стягненню судові витрати, які складаються з судового збору в розмірі 1378 грн., по 689 грн. з кожного.

Outcome: approved