Jurisdiction: civil
Date: 2017-01-19 00:00:00

У квітні 2015 року позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» звернулось до суду з позовом до Селянського (фермерського) господарства «Бардеї», [PERSON] про визнання договорів оренди недійсними, який згодом неодноразово уточнювало, у тому числі шляхом збільшення позовних вимог (а.с. 15-18, 104-105, 179-183). На обґрунтування своїх вимог зазначає, що 20 травня 2009 року між ТОВ «Зоря» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення № 365 площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Даний договір зареєстрований у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, про що у державному реєстрі земель вчинено відповідний запис від 28 грудня 2012 року за № 232150004002840. Цього ж дня сторони уклали ще один договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення № 274 площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0047, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, який також зареєстрований у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, про що у державному реєстрі земель вчинено відповідний запис від 28 грудня 2012 року за № 232150004002718. У 2015 році позивачу стало відомо, що 08 січня 2014 року [PERSON] уклала з СФГ «Бардеї» договори оренди вищевказаних земельних ділянок, які орендує ТОВ «Зоря» за чинними договорами оренди. У квітні 2015 року ці договори були зареєстровані Реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області. Позивач вважає, що оскільки попередні договори між ТОВ «Зоря» та [PERSON] від 20 травня 2009 року є чинними, дії щодо передачі спірних земельних ділянок в оренду СФГ «Бардеї» є безпідставними та незаконними. На підставі викладеного позивач просить визнати недійсними договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення площами 8,0900 га кожна, кадастрові номери 2321584500:02:001:0046 та 2321584500:02:001:0047, які розташовані на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, укладені 08 січня 2014 року між [PERSON] та СФГ «Бардеї». Не погоджуючись з позовними вимогами, відповідачі [PERSON] (фермерське) господарство «Бардеї» та [PERSON] звернулись до суду із зустрічним позовом до [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» про припинення дії договорів оренди та визнання недійсним договору оренди (а.с. 35-37). В позові посилаються на те, що 20 травня 2009 року між [PERSON]М та ТОВ «Зоря» укладено два договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення площами 8,0900 га кожна, кадастрові номери 2321584500:02:001:0046 та 2321584500:02:001:0047, які розташовані на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Дані договори зареєстровані у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, про що у державному реєстрі земель вчинено відповідні записи від 28 грудня 2012 року за № 232150004002840 та за № 232150004002718 відповідно. Вказані договори оренди укладено на пять років, тобто цей термін сплинув у 2014 році. У звязку з викладеним, просять суд визнати вищевказані договори оренди припиненими. Крім того, позивачі за зустрічним позовом зазначають, що з первісного позову їм стало відомо, що 20 травня 2011 року [PERSON] та ТОВ «Зоря» знову підписали договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, який так само був зареєстрований 28 грудня 2012 року у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області. Однак, [PERSON] такий договір у 2011 році не підписувала, у звязку з чим позивачі просять суд визнати даний договір недійсним. Ухвалою суду від 16 червня 2015 року вказані позови обєднані в одне провадження (а.с. 77-78). У судовому засіданні представник позивача [PERSON] первісний позов підтримав, просив його задовольнити, проти зустрічного позову заперечував у повному обсязі. Зазначив, що належні [PERSON] земельні ділянки перебували у ТОВ «Зоря» в оренді на підставі договорів, укладених 20 травня 2009 року. Зазначені договори укладені на 5 років. На момент укладення між [PERSON] та СФГ «Бардеї» договорів оренди, а саме на 08 січня 2014 року, строк договорів, укладених 20 травня 2009 року між [PERSON] та ТОВ «Зоря», ще не сплинув, отже, діями щодо передачі в оренду СФГ «Бардеї» земельних ділянок порушено права позивача. Представник відповідача [PERSON] надав суду письмову заяву, у якій просив розглянути справу за його відсутності, первісний позов не визнав, просив суд у його задоволенні відмовити, зустрічний позов просив задовольнити у повному обсязі (а.с. 186). Суд, вислухавши пояснення представника позивача, дослідивши матеріали справи, вважає, що первісний позов ТОВ «Зоря» підлягає задоволенню у повному обсязі, а зустрічний позов [PERSON] та СФГ «Бардеї» - частково, з таких підстав. У судовому засіданні встановлено, що [PERSON] на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 024922, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю, на право постійного користування землею, договорів оренди землі 19 жовтня 2006 року за № 010626000423, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області (а.с. 98). Також [PERSON] на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЗП № 024923, зареєстрованого в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю, на право постійного користування землею, договорів оренди землі 20 серпня 2007 року за № 010726000091, належить земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0047, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області (а.с. 141). 20 травня 2009 року між позивачем ТОВ «Зоря» та відповідачем [PERSON] укладено два договори оренди земельних ділянок, відповідно до яких відповідач передала позивачу в оренду вищевказані земельні ділянки сільськогосподарського призначення (а.с. 95-96, 138-139). Отже, сторони дійшли згоди щодо істотних умов договорів оренди земельних ділянок, скріпивши 20 травня 2009 року договори своїми підписами, що і є моментом укладення договорів. За актами прийому-передачі від 20 травня 2009 року [PERSON] передала, а ТОВ «Зоря» прийняло спірні земельні ділянки в оренду (а.с. 102, 144). Дані договори зареєстровані у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року, який діяв на момент укладення вищевказаних договорів, про що у державному реєстрі земель вчинено відповідні записи від 28 грудня 2012 року за № 232150004002840 та за № 232150004002718 (а.с. 96 оборот, 139 оборот відповідно). Пунктом 8 цих договорів передбачено, що вони укладені на 5 років. Відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». Договір оренди землі укладається в письмовій формі, однією з істотних умов договору є строк дії договору. Строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Передача обєкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено (ст.ст. 14, 17, 19, 31 Закону України «Про оренду землі», чинного на час укладення договору). На підставі ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення правовідносин) укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. Відповідно до п. 43 цих договорів, договір оренди землі набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Частиною 1 статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договору, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договір, надаючи згоді встановленої форми. Разом із тим цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні спірних договорів, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору (Правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-162ц13 від 19 лютого 2014 року). Згідно зі ст. 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру, тобто реєстрацією є запис, фіксація фактів або явищ з метою обліку та надання їм статусу офіційно визнаних актів, внесення до списку або книги обліку. Отже, реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору і ніяким чином не впливає на факт його укладення (Правова позиція Верховного Суду України у справі № 6-127цс13 від 18 грудня 2013 року). Відповідно до ст. 640 ЦК України, моментом укладення договору є момент одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді другої сторони про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що моментом вчинення правочину слід вважати момент, коли сторони свого часу досягли згоди з усіх істотних умов, склали та скріпили підписом письмовий документ, в якому зафіксовані правові наслідки цього правочину. Реєстрація ж договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім щодо договору. Як вбачається з матеріалів справи, на виконання умов договорів оренди землі 20 травня 2009 року відповідачем [PERSON] за актами прийому-передачі було передано, а позивачем ТОВ «Зоря» прийнято в платне користування належні [PERSON] земельні ділянки. Починаючи з дня укладення договорів оренди землі та передачі земельних ділянок, позивач ТОВ «Зоря» користувався ними і з 2009 року щорічно сплачував оренду плату за користування земельними ділянками відповідно до умов договору (а.с. 115-118). Отже, встановлено, що сторони приступили до виконання договорів оренди з часу їх підписання, тобто з 20 травня 2009 року, а саме реально настали правові наслідки відповідно до умов договорів, так як позивач користувався земельними ділянками, а відповідач [PERSON] отримувала орендну плату. Як встановлено, за наявності чинних договорів оренди від 20 травня 2009 року, без вирішення питання про їх припинення або розірвання, 08 січня 2014 року [PERSON], як орендодавець, та СФГ «Бардеї», як орендар, уклали між собою інші договори оренди відносно вищевказаних земельних ділянок строком на 10 років (а.с. 40-41, 44-45, 87-89, 92-93), які були зареєстровані 01 квітня 2014 року та 06 квітня 2014 року Реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області (а.с. 43, 48, 71-72, 74-75). Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Відповідно до положень ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Статтею 627 ЦК України встановлено, що відповідно до ст. цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотності порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 ЦК України). За змістом норми ч. 3 ст. 651 ЦК України, одностороння відмова від договору можлива лише у випадках, коли вона прямо передбачена законом або договором. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ч. 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі»). Пунктом 36 договорів оренди землі, укладених 20 травня 2009 року між [PERSON] та ТОВ «Зоря», встановлена заборона розірвання договору в односторонньому порядку. Як вбачається з матеріалів справи, [PERSON], не розірвавши вищезазначені договори оренди землі від 20 травня 2009 року у передбачений законом або умовами цих договорів спосіб, 08 січня 2014 року уклала договори оренди землі з СФГ «Бардеї». Згідно зі ст. 27 Закону України «Про оренду землі», орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Способами захисту прав власника або землекористувача на земельну ділянку є визнання прав, визнання угоди недійсною (п. «а», п. «в» ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України). Відповідно до ч. 2 ст. 24 Закону України «Про оренду землі», орендодавець зобовязаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Як розяснив Пленум Верховного Суду України в п. 8 Постанови № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме не момент вчинення правочину. Момент вчинення оспорюваних правочинів 08 січня 2014 року свідчить про порушення прав позивача, який набув прав орендаря за договорами від 20 травня 2009 року, укладеними на 5 років, строк дії яких не скінчився. Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 18 грудня 2013 року у справі № 6-127цс13, яка в силу ч. 2 ст. 360-7 ЦПК України має враховуватися іншими судами загальної юрисдикції при застосування таких норм права. Таким чином, судом встановлено, що договори оренди землі від 08 січня 2014 року, був укладені відповідачами [PERSON] та СФГ «Бардеї» з порушенням вимог ст.ст. 6, 15, 17, 22 Закону України «Про оренду землі», оскільки фактично земельні ділянки СФГ «Бардеї» не передавалась, так як перебувала у користуванні ТОВ «Зоря» за попередніми договорами оренди від 20 травня 2009 року, зареєстрованим належним чином, які не визнано недійсними, не розірвано ні одним із зазначених у договорі та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» способів, їх дію не припинено. Тобто, укладаючи договори оренди з СФГ «Бардеї», орендодавець [PERSON] вчинила дії, які перешкоджають орендареві ТОВ «Зоря» користуватися орендованими земельними ділянками, чим порушила права позивача. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позивач за первісним позовом та його представник на підставі ст. 60 ЦК України довели ті обставини, на які вони посилались, як на підставу своїх позовних вимог, а тому позов підлягає задоволенню. Разом з тим, суд знаходить частково обґрунтованими і вимоги за зустрічним позовом. Так, 20 травня 2014 року закінчився пятирічний строк договорів оренди, укладених 20 травня 2009 року між ТОВ «Зоря» та [PERSON], питання їх пролонгації на новий строк, у порядку визначеному договором і законом, не було вирішено, тому наявні правові підстави для припинення договорів, згідно з п. 1 ч. 1 ст. 31 Закону України «Про оренду землі». Щодо вимог позивачів за зустрічним позовом про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, від 20 травня 2011 року, який був зареєстрований 28 грудня 2012 року у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, суд приходить до таких висновків. Згідно з вимогами ч. 1 ст. 11 ЦПК України, суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненнями фізичних чи юридичних осіб, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів сторін та інших осіб, які беруть участь у справі. Частиною 3 статті 10, статтею 60 ЦПК України визначено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених ст. 61 цього Кодексу. Так, з пояснень представника позивача за первісним позовом у судовому засіданні судом встановлено, що ТОВ «Зоря» укладало з [PERSON] два договору оренди землі 20 травня 2009 року, у 2011 році договір про оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га з кадастровим номером 2321584500:02:001:0046 не укладався, відповідно, у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області не реєструвався. Наявність у матеріалах справи договору оренди, датованого 20 травня 2011 року (а.с. 8-9, 95-96), представник ТОВ «Зоря» пояснив технічною помилкою. Пояснення представника позивача за первісним позовом з даного приводу повністю підтверджуються дослідженими у судовому засіданні доказами, зокрема, повідомленням Управління Держземагенства у Вільнянському районі Запорізької області від 05 жовтня 2015 року (а.с. 134), згідно з яким у архівах установи зберігається тільки два договори оренди, укладені між ТОВ «Зоря» та [PERSON], які були зареєстровані 28 грудня 2012 року у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області. Крім того, з примірнику договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, укладеного між ТОВ «Зоря» та [PERSON], який зберігався в архіві Управління Держземагенства у Вільнянському районі Запорізької області (а.с. 95-96), вбачається, що даний договір датований 20 травня 2011 року, однак додані до даного договору акт визначення меж земельної ділянки в натурі та акт прийому-передачі обєкта оренди (а.с. 101-102) датовані 20 травня 2009 року. Факт укладення двох договорів оренди саме 20 травня 2009 року визнаний сторонами у судовому засіданні. За таких обставин, суд погоджується з доводами представника позивача за первісним позовом щодо допущення технічної помилки у написанні року укладення ТОВ «Зоря» та [PERSON] договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га з кадастровим номером 2321584500:02:001:0046, вказаний договір був укладений саме 20 травня 2009 року. Таким чином, оскільки у порушення вимог ст. 60 ЦПК України позивачами за зустрічним позовом не надано доказів факту існування договору оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 8,0900 га, кадастровий номер 2321584500:02:001:0046, від 20 травня 2011 року, у задоволенні позову у цій частині слід відмовити. Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 88 ЦПК України.

Outcome: partial