Jurisdiction: civil
Date: 2018-06-19 00:00:00

У квітні 2018 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червоний хутір», у якому просив усунути йому перешкоди у користуванні майном, що належить йому на праві спільної сумісної власності як співвласнику багатоквартирного будинку [ADDRESS] шляхом зобов'язання відповідача надати йому доступ до приміщень загального користування будинку, а саме підвального приміщення. На обґрунтування своїх позовних вимог посилався на ті обставини, що він та [PERSON] є співвласниками нежитлового приміщення у будинку [ADDRESS], а отже і співвласниками майна цього багатоквартирного будинку, зокрема, приміщень загального користування. У цьому будинку створено об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червоний хутір», з яким у позивача виникають непорозуміння з приводу управління будинком та документування діяльності відповідача, оскільки відповідач безпідставно звинуватив позивача у заборгованості зі сплати платежів на утримання будинку та прибудинкової території і протиправно обмежив доступ до місць загального користування (спільного майна багатоквартирного будинку), а саме підвального приміщення. У зв'язку з чим позивач звернувся до відповідача із листом про надання доступу до спільного майна, але отримав відмову. Обмеження позивача у доступі до спільного майна багатоквартирного будинку порушує вимоги закону та його права як співвласника, крім того, ОСББ не має права вибірково обмежувати співвласників у доступі до майна загального користування як забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов'язків. При цьому наявність заборгованості позивача зі сплати за утримання будинку та прибудинкової території не відповідає дійсності, оскільки [PERSON] та [PERSON] як співвласники нежитлового приміщення у будинку 12 жовтня 2017 року уклали з ПАТ «Науково-виробниче підприємство «Каскад», як балансоутримувачем будинку, договір про відшкодування витрат на утримання будинку і прибудинкової території, на рахунок якого позивач і проводить сплату за надані послуги. У судовому засіданні позивач і його представник підтримали позовні вимоги з викладених підстав та просили задовольнити позов. Представник відповідача заперечував щодо задоволення позову, вказавши на ті обставини, що у зв'язку з наявністю заборгованості позивача зі сплати за утримання будинку та прибудинкової території рішенням загальних зборів ОСББ йому було обмежено доступ до приміщень загального користування будинку до виконання ним своїх зобов'язань, як співвласника нежитлового приміщення у будинку та майна багатоквартирного будинку, зі сплати за ці послуги, що відповідає положенням статуту ОСББ, а не відмовлено у доступі до підвального приміщення, як зазначає позивач. Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, вивчивши та дослідивши наявні у справі докази, суд встановив такі обставини і визначені відповідно до них правовідносини, та дійшов до висновку про відмову у задоволенні позову з огляду на наступне. Судом установлено, що [PERSON] та [PERSON] є співласниками нежитлового приміщення (1-й поверх, літ. «А») загальною площею 439,90 кв.м. у будинку [ADDRESS] на підставі договору купівлі-продажу від 14 липня 2017 року (а.с. 4) Для обслуговування цього будинку та його належного утримання, управління і використання спільного майна у 2016 році мешканцями та власниками нежитлових приміщень даного будинку створено Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку «Червоний Хутір», яке зареєстровано в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 09 вересня 2016 року, що підтверджується відповідною випискою з Єдиного реєстру (а.с. 54-55) Загальними зборами ОСББ «Червоний Хутір», протоколом № 3 від 26 червня 2017 року, затверджено статут ОСББ у новій редакції (а.с. 56-61). Згідно з протоколом № 4 від 17 серпня 2017 року загальними зборами ОСББ вирішено взяти житловий будинок в управління ОСББ «Червоний Хутір», затвердити плату за прибудинкову територію з розрахунку 5 грн 60 коп. за один кв.м. займаної площі, формувати витрати кошторису кожного місяця згідно потреб на ремонтні роботи в будинку, узяти на роботу двірника, заключити договір із відповідною компанією щодо вивозу сміття, відремонтувати та встановити ліфт, відремонтувати дах будинку та інше (а.с. 39-41) Згідно з протоколом № 5 позачергових загальних зборів ОСББ від 13 листопада 2017 року вирішено, зокрема, обмежити доступ мешканцям квартир та приміщень, що не сплачують за прибудинкову територію до місць загального користування. (а.с. 42) Згідно з протоколом № 6 позачергових загальних зборів ОСББ від 05 грудня 2017 року вирішено ознайомити власників нежитлового приміщення [PERSON] та [PERSON] з положеннями статуту ОСББ «Червоний Хутір» та запропонувати їм сплачувати за утримання прибудинкової території на користь ОСББ (а.с. 43-45) Протоколом № 7 зборів ОСББ від 15 лютого 2018 року (п. 4) вирішено додатково попередити боржників, що не сплачують за утримання будинку та прибудинкової території про те, що діють та будуть продовжувати діяти обмеження доступу до місць загального користування (а.с. 46-48). Згідно з рахунком на оплату № 153 за квітень 2018 року борг [PERSON] перед ОСББ «Червоний Хутір» за утримання будинку та прибудинкової території становить 22 170 грн 96 коп. (а.с. 53). Разом з цим, 12 жовтня 2017 року між ПАТ «Науково-виробниче підприємство «Каскад», як балансоутримувачем будинку (відповідно до договору), та [PERSON] і [PERSON] укладено договір про відшкодування витрат на утримання будинку та прибудинкової території власниками нежитлового приміщення (а.с. 11). За цим договором позивач сплачував на рахунок цього підприємства витрати на утримання будинку та прибудинкової території (а.с. 14-19) 25 січня 2018 року [PERSON] та [PERSON] направили голові ОСББ «Червоний хутір» лист, у якому просили надати оригінали рішень ОСББ, опис із кодом доступу до виписки та нової діючої редакції статуту ОСББ, надати інформацію про те, чи було прийнято рішення загальними зборами про здійснення забезпечення утримання та експлуатації будинку та надати відповідні підтверджуючі документи, укласти договір про надання житлово-комунальних послуг та надіслати проект договору, а також надати доступ до підвального приміщення будинку, яке перебуває у спільній сумісній власності всіх співвласників багатоквартирного будинку, шляхом надання ключів до нього на період проведення ремонтних робіт (а.с. 7-9). У відповідь на цей лист голова ОСББ повідомив позивача про те, що обов'язком кожного співвласника є сплата за утримання будинку, пропорційно площі приміщень, однак цей обов'язок не виконується позивачем внаслідок чого виник борг, тому доступ до підвального приміщення зможуть надати відразу після оплати рахунків на утримання будинку та прибудинкової території або виконання робіт по ремонту, що покривають їх вартість. Для проведення робіт з капітального ремонту з втручанням в загальнобудинкові системи життєзабезпечення будинку потрібно надати мешканцям чіткий перелік робіт з належним на це дозволом та згодою всіх співвласників (а.с. 10). Частиною 2 статті 382, частиною 1 статті 369 Цивільного кодексу України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Згідно зі ст. 15 ст. 4 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» співвласник зобов'язаний виконувати обов'язки, передбачені статутом об'єднання і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. Відповідно до аб. 3 та 9 ч. 9 статті 10 Закону України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» передбачено, що до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься питання про використання спільного майна та визначення обмежень на користування спільним майном. Пунктом 3 розділу III статуту ОСББ передбачено, що до виключної компетенції загальних зборів належать, зокрема, питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном (а.с. 57) Пунктом 2, 4 розділу IV статуту передбачено, що сплата встановлених загальними зборами об'єднання внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного та інших фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами об'єднання є обов'язковою для всіх співвласників. Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Порядок володіння, користування та розпорядження майном об'єднання визначається загальними зборами. Пунктом 2 розділу V статуту передбачено, що співвласник зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. Пунктом 3 розділу VI статуту визначено, що у разі систематичної несплати співвласником встановлених загальними зборами внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна, загальні збори можуть прийняти рішення про обмеження користування таким співвласником майном будинку. Відповідно до ч. 1 ст. 5, п. 1 ч. 1 ст. 6, п. 5, 10 ч. 1 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Співвласники мають право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов і обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Співвласники зобов'язані виконувати рішення зборів співвласників, своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги. Частиною 3 статті 7 цього Закону передбачено, що у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов'язків попереднього власника як співвласника. Відповідно до пункту 1 ч. 2 ст. 10 цього Закону до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком у тому числі про розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень на користування ним. Відповідно до положень статей 15, 16, 386, 391 ЦК України власник вправі звернутися до суду з вимогою про захист порушеного права будь-яким способом, що є адекватним змісту порушеного права, який враховує характер порушення та дає можливість захистити порушене право. Власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування своїм майном. Підставою для задоволення позову власника є встановлення факту порушення прав власника і об'єктивно існуючих перешкод у здійсненні ним цих прав. За змістом ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Вирішуючи питання про наявність підстав для усунення позивачу перешкод у користуванні допоміжним приміщенням багатоквартирного будинку (підвалом), суд виходить з наступного. Вимогами Законів України «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» та статутом ОСББ визначені можливості запровадження обмежень на користування спільним майном, зокрема у разі несплати співвласником встановлених загальними зборами внесків і платежів на утримання спільного майна, будинку та прибудинкової території. Судом установлено, що у будинку, де позивач придбав нежитлове приміщення, власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку у 2016 році було створено ОСББ «Червоний Хутір», з метою забезпечення і захисту прав співвласників, дотримання ними своїх обов'язків, належного утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутом. І згідно з протоколом № 4 від 17 серпня 2017 року загальними зборами ОСББ вирішено взяти житловий будинок в управління ОСББ «Червоний Хутір», затвердити плату за прибудинкову територію та інше, а відповідно до статуту ОСББ співвласник зобов'язаний своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески та платежі. Однак позивач неналежним чином виконував свої обов'язки по сплаті за послуги ОСББ «Червоний Хутір» з утримання будинку та прибудинкової території, внаслідок чого утворився борг і відповідач за рішенням загальних зборів запровадив обмеження на користування позивачем, як боржником, приміщеннями загального користування, що відповідає вимогам закону та положенням статуту ОСББ, і листом повідомив позивача, що ці обмеження будуть зняті відразу після оплати рахунків. Отже, обмеження, накладені на позивача як власника нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, щодо обмеження доступу до підвалу є правомірними, та будуть діяти до належного виконання своїх обов'язків та сплати ним за послуги з утримання будинку та прибудинкової території. Посилання представника позивача на ті обставини, що протоколи загальних зборів ОСББ неналежним чином оформлені, прийняті без необхідного кворуму, є безпідставними, оскільки вони є чинними, в судовому порядку такі рішення загальних зборів позивачем не оскаржувались та недійсними не визнавались. Посилання представника позивача на ті обставини, що ОСББ безпідставно нараховує йому оплату за утримання будинку і прибудинкової території, оскільки балансоутримувачем будинку є ПАТ «Науково-виробниче підприємство «Каскад», яке безпосередньо надає ці послуги та з яким він уклав договір про відшкодування витрат на утримання будинку та прибудинкової території власниками нежитлового приміщення, і сплачував йому за ці послуги, а відтак він не має боргу та ОСББ незаконно вимагає від нього сплати за ці послуги, є безпідставними, оскільки позивач не надав доказів того, що балансоутримувачем будинку є ПАТ «Науково-виробниче підприємство «Каскад» та того, що це підприємство дійсно здійснює обслуговування будинку та його утримання, а відтак і доказів того, що обов'язок по сплаті за ці послуги позивачем виконується належним чином - не на рахунок ОСББ, а на рахунок цього підприємства і що боргу він не має. При цьому позивач придбав у власність нежитлове приміщення 14 липня 2017 року, тоді як ОСББ було створено ще 09 вересня 2016 року та 26 червня 2017 року було затверджено статут, яким визначені права та обов'язки співвласників (зокрема і по сплаті за житлово-комунальні послуги, послуги з утримання будинку, виконання рішень зборів співвласників), компетенція загальних зборів, відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів, де вказано зокрема і про обмеження користування співвласником майном будинку у разі несплати внесків та платежів на утримання будинку (пункт 3 розділу VI статуту). А відтак із придбанням даного нежитлового приміщення позивач як новий власник набув усіх обов'язків попереднього власника як співвласника та повинен був дотримуватися положень, визначених статутом ОСББ, та виконувати покладені на нього обов'язки, зокрема і сплачувати Об'єднанню співвласників багатокватирного будинку «Червоний Хутір» за утримання будинку і прибудинкової території пропорційно до загальної площі належних йому нежитлових приміщень, оскільки рішення зборів співвласників є обов'язковими для всіх співвласників, однак позивач не виконував своїх обов'язків, рішень зборів співвласників та вимог статуту. За таких обставин, наразі немає підстав вважати, що позивачу безпідставно обмежено доступ до приміщення підвалу та що такі дії відповідача порушують його права. З огляду на викладене, підстав для задоволення позову та усунення позивачу перешкод у користуванні підвальним приміщенням немає.

Outcome: dismissed