Jurisdiction: civil
Date: 2018-10-25 00:00:00

У жовтні 2017 року [PERSON] звернувся до суду із даним позовом, в якому просить: - розірвати договір купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу від 08 грудня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Петріцькою А.П., зареєстрований у реєстрі за № 18610; зобов'язати [PERSON] та [PERSON] повернути йому земельну ділянку площею 0,1753 га, кадастровий номер: [NUMBER], що розташована за адресою: [ADDRESS]; розірвати договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва з розстрочкою платежу від 08 грудня 2011 року, посвідчений приватним нотаріусом Петріцькою А.П., зареєстрований у реєстрі за № 18614; зобов'язати [PERSON] й [PERSON] повернути йому об'єкт незавершеного будівництва за адресою: [ADDRESS], що розташований на земельній ділянці кадастровий номер: [NUMBER], а також стягнути із відповідачів понесені судові витрати. В обґрунтування вимог зазначається про те, що 08 грудня 2011 року між [PERSON], [PERSON] та [PERSON] укладено договори купівлі-продажу з розстрочкою платежу земельної ділянки площею 0,1753 га, кадастровий номер: [NUMBER], що розташована за адресою: [ADDRESS] та об'єкту незавершеного будівництва за адресою: [ADDRESS] на земельній ділянці кадастровий номер: [NUMBER], посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.А., зареєстровані у реєстрі за номерами 18610 й 18614. Відповідно до пунктів 1, 2 договору купівлі-продажу земельної ділянки з розстрочкою платежу продавець передає у власність покупцям, а покупці приймають у власність земельну ділянку, площею 0,1753 га, (цільове призначення: для будівництва і обслуговування жилого будинку господарських будівель і споруд), що розташована за адресою: [ADDRESS], кадастровий номер: [NUMBER], в рівних частинах по ? частині кожний. Продаж зазначеної земельної ділянки за домовленістю сторін вчинюється за ціною 482 982 грн. 00 коп., що еквівалентно 60 600 доларів 00 центів. Умовами даного договору також визначено розмір та строк здійснення платежів. При цьому останній платіж мав відбутися у строк по 08 грудня 2014 року включно. Пунктами 1 та 4 договору купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва з розстроченням платежу передбачено, що за цим договором продавець передає у власність, а покупці приймають у власність належний продавцю об'єкт незавершеного будівництва, який розташований за адресою: [ADDRESS], готовністю 77 % в рівних частинах по ? частині кожний. Об'єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, площею 0,1753 га, за адресою: [ADDRESS]. Продаж зазначеного об'єкту незавершеного будівництва за домовленістю сторін вчиняється за ціною 1 111 018 грн. 00 коп., що еквівалентно 139 400 доларам США 00 центів. Порядок здійснення розрахунку (розмір та строк оплати) визначений умовами вказаного договору. Останній платіж за договором повинен був відбутися в строк до 08 грудня 2016 року. Після укладення зазначених договорів відповідачі їх умов щодо проведення оплати не виконували, фактично жодних платежів не здійснили. Далі зазначається, що [INFO] [PERSON] помер. У визначений законом строк позивач та [PERSON] як спадкоємці за законом звернулися до нотаріальної контори із заявами про прийняття спадщини. З часу прийняття спадщини відповідачі не здійснювали будь-яких платежів спадкоємцям та не вживали заходів щодо врегулювання спору. За умовами договорів купівлі-продажу з розстроченням платежу право власності на земельну ділянку та об'єкт незавершеного будівництва переходить у власність покупців лише після повної сплати коштів за вказаними договорами. Враховуючи ту обставину, що умови вищевказаних правочинів не виконані, що є істотним порушенням, останні підлягають розірванню, а передане нерухоме майно поверненню. У судовому засіданні позивач [PERSON] та його представник [PERSON] позовні вимоги підтримали, просили їх задовольнити. Представники відповідача [PERSON] - [PERSON] та [PERSON] позовні вимоги не визнали, просили відмовити у задоволенні даного позову. Представник [PERSON] пояснила, що відповідачі сплачували платежі за договорами купівлі-продажу. Спадкоємці [PERSON] з підстав сплати за оспорюваними договорами до відповідачів не зверталися, бажання отримати кошти не виявили. Відповідач [PERSON] у судове засідання не з'явився, про час, дату і місце розгляду справи повідомлявся у визначеному цивільним процесуальним законодавством порядку. Причини неявки суду неповідомлені. Представник третьої особи [PERSON] - [PERSON] позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити. Вислухавши пояснення позивача та його представника, заперечення представників відповідача, пояснення представника третьої особи, дослідивши письмові матеріали справи, суд встановив такі факти та відповідні їм правовідносини. З матеріалів справи вбачається, що 08 грудня 2011 року між [PERSON] з однієї сторони та [PERSON] й [PERSON] з іншої укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки з розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П., зареєстрований у реєстрі за номером 18610. За умовами цього правочину продавець передає у власність покупцям, а покупці приймають у власність земельну ділянку, площею 0,1753 га, (цільове призначення: для будівництва і обслуговування жилого будинку господарських будівель і споруд), що розташована за адресою: [ADDRESS], кадастровий номер: [NUMBER], в рівних частинах по ? частині кожний. Пунктом 2 цього договору передбачено, що продаж зазначеної земельної ділянки за домовленістю сторін вчинюється за ціною 482 982 грн. 00 коп., що еквівалентно 60 600 доларів 00 центів. При оформленні даного договору сума, що підлягає передачі зменшена на суму переданого за попереднім договором від 01 липня 2011 року, грошового забезпечення і складає суму 451 102 грн., що еквівалентно - 56 600 доларів США 00 центів. Підписання договору свідчить про те, що гроші в розмірі - 79 700 грн. 00 коп., що еквівалентно 10 000 доларів США передані продавцю до нотаріального посвідчення цього договору. У строк по 08 грудня 2012 покупці передають продавцю одним платежем - 159 400 грн. 00 коп. (що еквівалентно 20 000 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку); в строк по 08 грудня 2013 року - 172 152 грн. 00 коп. (що еквівалентно 21 600 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку); в строк по 08 грудня 2014 року - 39 850 грн. 00 коп. (що еквівалентно 5 000 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку). Таким чином, останній платіж за договором купівлі-продажу земельної ділянки мав відбутися у строк по 08 грудня 2014 року включно. Відповідно до пункту 4 вказаного договору земельна ділянка відчужується без змін її цільового призначення. Право власності на земельну ділянку, яка є предметом цього договору, переходить до покупців після повної оплати ціни по договору, в порядку, передбаченому статтею 125 Земельного кодексу України. Цей договір є підставою для оформлення подальшої реєстрації прав на земельну ділянку. До того ж, 08 грудня 2011 року між [PERSON], [PERSON] та [PERSON] укладено договір купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва з розстроченням платежу, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П., зареєстрований у реєстрі за номером 18614, за яким продавець передає у власність, а покупці приймають у власність належний продавцю об'єкт незавершеного будівництва, який розташований за адресою: [ADDRESS], готовністю 77 % в рівних частинах по ? частині кожний. Об'єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці, площею 0,1753 га, за адресою: [ADDRESS]. Відповідно до пункту 4 цього договору продаж зазначеного об'єкту незавершеного будівництва за домовленістю сторін вчиняється за ціною 1 111 018 грн. 00 коп., що еквівалентно 139 400 доларам США 00 центів. При оформленні даного договору сума, що підлягає передачі зменшена на суму переданого за попереднім договором від 01 липня 2011 року, грошового забезпечення і складає суму 1 103 048 грн. 00 коп., що еквівалентно - 138 400 доларів США 00 центів. Підписання договору свідчить про те, що гроші в розмірі - 39 850 грн. 00 коп., що еквівалентно 5 000 доларів США передані продавцю до нотаріального посвідчення цього договору. У строк по 08 грудня 2014 покупці передають продавцю одним платежем - 119 550 грн. 00 коп. (що еквівалентно 15 000 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку); в строк по 08 грудня 2015 року - 159 400 грн. 00 коп. (що еквівалентно 20 000 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку). Суму в розмірі - 784 248 грн. 00 коп., що еквівалентно 98 400 доларів США 00 центів, але не менше ніж доларовий еквівалент за курсом НБУ по відношенню до гривні станом на день розрахунку, покупці зобов'язуються сплатити продавцю в строк до 08 грудня 2016 року. Таким чином, останній платіж за договором купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва мав відбутися у строк по 08 грудня 2016 року. Згідно із пунктом 8 цього правочину договір набуває юридичної сили з моменту його нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Право власності на об'єкт незавершеного будівництва, який є предметом цього договору переходить до покупців після повної оплати ціни по договору. Відповідно до Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухового майна від 14 вересня 2016 року власником об'єкта незавершеного будівництва, кадастровий номер: [NUMBER], адреса нерухомого майна: [ADDRESS], значиться [PERSON] відповідно до акту про право власності на земельну ділянку, серії [NUMBER] від 09 липня 2008 року. Згідно із витягом із Державного земельного кадастру про земельну ділянку [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий номер: [NUMBER] (цільове призначення для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), площа 0,1753 га, адреса: [ADDRESS]. [INFO] помер [PERSON], що підтверджується свідоцтвом про смерть серії [NUMBER], виданим [INFO], відділом реєстрації смерті у м. Києві. З дослідженої у судовому засіданні спадкової справи № 412/2015 до майна померлого [INFO] [PERSON], початої 31 березня 2015 року, вбачається, що 31 березня 2015 року спадкоємці за законом [PERSON] й [PERSON] звернулися до нотаріальної контори із заявами про прийняття спадщини їх батька [PERSON] Постановами державного нотаріуса Першої київської державної нотаріальної контори від 19 серпня 2016 року [PERSON] й [PERSON] відмовлено у видачі свідоцтв про на спадщину за законом на ? частку земельної ділянки площею 0,1753 га, кадастровий номер: [NUMBER], що розташована за адресою: [ADDRESS] та ? частку об'єкту незавершеного будівництва за адресою: [ADDRESS] готовністю 77 % у зв'язку із продажем спадкодавцем вищевказаного майна згідно із договорами купівлі-продажу від 08 грудня 2011 року, посвідченими приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П., зареєстрованих у реєстрі за номерами 18610, 18614. Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 24 квітня 2018 року, що набрало законної сили 27 вересня 2018 року, визнано за [PERSON] право на спадкування за законом прав та обов'язків [PERSON] за: - договором купівлі-продажу земельної ділянки з розстрочкою платежу, укладеним між [PERSON] та [PERSON], [PERSON], посвідченим 08 грудня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П., зареєстрованим в реєстрі за № 18610 - на частку у розмірі ?; - договором купівлі-продажу об'єкту незавершеного будівництва з розстрочкою платежу, укладеним між [PERSON] та [PERSON], [PERSON], посвідченим 08 грудня 2011 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Петріцькою А.П., зареєстрованим в реєстрі за № 18614 - на частку у розмірі ?. Визнано за [PERSON] в порядку спадкування за законом після смерті [PERSON] право власності на спадкове майно, а саме: - 1/2 частку земельної ділянки площею 0,1753 га, кадастровий номер [NUMBER] за адресою: [ADDRESS], цільове призначення земельної ділянки - 02.01 для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), та 1/2 частку об'єкту незавершеного будівництва за адресою: [ADDRESS]. Між сторонами у даній справі виникли правовідносини з договорів купівлі-продажу з розстрочкою платежу, їх розірвання та повернення нерухомого майна, що є об'єктом договорів купівлі-продажу. За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори. Згідно зі статтею 627 ЦПК України сторони є вільними в укладені договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до частини першої статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). За змістом статті 611 ЦК України в разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: 1) припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; 2) зміна умов зобов'язання; 3) сплата неустойки; 4) відшкодування збитків та моральної шкоди. Відповідно до статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Договір укладається шляхом пропозиції однієї сторони укласти договір (оферти) і прийняття пропозиції (акцепту) другою стороною. Статтею 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. Стаття 655 ЦК України закріплює законодавче визначення договору купівлі-продажу, згідно з яким це договір, за яким одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. За загальним правилом (частина перша статті 692 ЦК України) оплата товару за договором купівлі-продажу здійснюється після його прийняття або прийняття товаророзпорядчих документів на нього, якщо договором або актами цивільного законодавства не встановлений інший строк оплати товару. Згідно із частиною другою статті 692 ЦК України покупець повинен виконати свій обов'язок щодо оплати одразу в повному обсязі, тобто сплатити продавцеві повну ціну переданого товару. Однак сторони можуть відійти від цього положення, застосувавши розстрочення платежу (частина друга статті 692 ЦК України). У випадку, якщо договором купівлі-продажу передбачена оплата товару через певний час після його передачі покупцю, покупець повинен провести оплату в строк, передбачений договором. Якщо покупець не виконує свого обов'язку щодо оплати переданого йому товару в установлений договором купівлі-продажу строк, продавець набуває право вимоги такої оплати та сплати процентів за користування чужими грошовими коштами(частина третя статті 692 ЦК України), або розірвання договору з підстав, передбачених статтею 651 ЦК України. Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору. Так, умовами договорів купівлі-продажу із розстрочкою платежу передбачено, що покупці здійснюють оплату товару у визначений строк та відповідному розмірі, такі умови договорів сторонами погоджені. Останні платежі мали бути здійснені 08 грудня 2014 року (щодо земельної ділянки) та 08 грудня 2016 року (щодо об'єкту незавершеного будівництва). При розгляді даної справи по суті встановлено, що відповідачі істотно порушили умови взятого на себе зобов'язання щодо оплати його вартості у розмірі та строках обумовлених договорами купівлі-продажу, завдавши при цьому шкоди продавцю у вигляді реальних збитків (доходів, які продавець повинен був отримати від продажу). На підтвердження виконання умов вказаних правочинів стороною відповідача надано копії розписок а.с.44-56. Не зважаючи на зобов'язання, оригінали розписок про отримання [PERSON] від [PERSON] грошових коштів, суду представлені не були. Копії вказаних документів суд не вважає належними доказами, а тому їх правову оцінку не здійснює. Згідно із частинами першою та шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Доказів, які б свідчили про належне виконання зобов'язань відповідачі до суду не надали. З огляду на викладене позовні вимоги у частині розірвання договорів купівлі-продажу з підстав істотного їх порушення підлягають задоволенню. Вирішуючи питання щодо зобов'язання відповідачів повернути позивачу спірні об'єкти нерухомого майна, суд дійшов висновку про часткове задоволення даної вимоги з огляду на ті обставини, що [PERSON] є спадкоємцем та відповідно до судового рішення власником ? їх частини. При цьому [PERSON] позовних вимог щодо повернення їй майна, спадкоємцем якого вона є не заявляла. Відповідно до статті 141 ЦПК України стягненню із відповідачів на користь позивача підлягає судовий збір у розмірі по - 1 280 грн. 00 коп. Крім того, при зверненні до суду із даним позовом [PERSON] сплатив судовий збір у більшому розмірі, отже зайве сплачена сума судового збору - 6 720 грн. 00 коп. підлягає поверненню останньому.

Outcome: partial