Jurisdiction: civil
Date: 2017-11-19 00:00:00

У жовтні 2016 року [PERSON], [PERSON] звернулися до суду з даним позовом. Свої вимоги мотивували тим, що 26 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і [PERSON], [PERSON] укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру [ADDRESS], проектна загальна площа квартири 109,5 кв. м, кількість кімнат - 2. 27 лютого 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду, ціна майнових прав визначена у розмірі 506 651 грн, позивачі у повному обсязі сплатили вказані кошти. 05 квітня 2015 року сторонами підписаний акт прийому-передачі квартири. Однак відповідач відмовляється видавати довідку про повне виконання покупцем обов'язків з виконання договору, що позбавляє їх права звернутися до органу Державної реєстраційної служби України та отримати свідоцтво про право власності на квартиру. Так, в порушення умов основного договору ТОВ «Петрівський квартал» виставляє нові вимоги у вигляді підписання додаткової угоди, за якими покупець квартири погоджується із змістом технічного паспорта на квартиру, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року № [NUMBER], в якому зазначено, що загальна площа становить 125,0 кв. м. Вказали, що загальна площа їх квартири становить 110,9 кв. м, що підтверджується даними технічного паспорта від 25 лютого 2015 року № 02-25/02/15-КТІ на цю квартиру, який був виготовлений ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» на замовлення позивачів. Оскільки остаточний розмір квартири перевищує обумовлену в договорі площу лише на 1,85 кв. м, а не на 15,95 кв. м, як вказував забудовник, тому частина суми, яка покупцем перерахована на рахунок продавця у якості доплати за додаткову площу квартири, а саме 15,95 кв. м, підлягає поверненню позивачам шляхом їх стягнення з ТОВ «Петрівський квартал». Просили суд з посиланням на вимоги ст. ст. 525, 610, 612, 626, 629 ЦК України зобовязати ТОВ «Петрівський квартал» видати [PERSON] і [PERSON] довідку про повне ними виконання за договором обов'язків для оформлення правовстановлюючих документів на квартиру [ADDRESS], що розташована за адресою: [ADDRESS]; стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на їхню користь 65 509 грн. зайво сплачених грошових коштів в розрахунку 4646 грн. 04 коп. за 14,1 кв.м. квартири [ADDRESS], що розташована за адресою: [ADDRESS]. При розгляді справи позивачі уточнили позовні вимоги. Вказали також, що з врахуванням висновків судової будівельно-технічної експертизи про розмір площі квартири, є необхідність у приведенні розрахунку боргу ТОВ «Петрівський квартал» перед позивачами у відповідність з технічними розмірами площ квартири. Крім того, він уточнив назву населеного пункту з с. Петрівське на с. Святопетрівське, Києво-Святошинського району, Київської області. Враховуючи викладене, представник позивачів [PERSON] і [PERSON] просив зобов'язати ТОВ «Петрівський квартал» видати [PERSON] і [PERSON] довідку про повне виконання ними за договором № 32/ЛУ4-А обов»язків для оформлення права власності на квартиру [ADDRESS], і стягнути з ТОВ «Петрівський квартал» на користь [PERSON] і [PERSON] 57 146 грн. 29 коп. зайво сплачених грошових коштів в розрахунку 4646,04 грн. за 12,3 кв.м. квартири [ADDRESS], що розташована за адресою: [ADDRESS]. У судовому засіданні позивач [PERSON] і представник позивачів позов підтримали і просили його задовольнити. У судове засідання позивач [PERSON] не з'явилась, про дату, час і місце розгляду справи повідомлялась належним чином. Позивач надав суду заяву, в якій позов підтримала і просила його задовольнити та розглянути справу у її відсутності. У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Петрівський квартал» проти позову заперечував. Просив суд відмовити в задоволенні позову. Заслухавши пояснення осіб, які беруть участь у справі, допитавши експерта, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що позовні вимоги слід задоволити частково, виходячи з наступних підстав. За ст. 10 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Сторони та інші особи, які беруть участь у справі, мають рівні права щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 04 липня 2016 року позов задоволено. Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 10 листопада 2016 року рішення районного суду залишено без змін. Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 травня 2017 року судові рішення скасовані та справу направлено на новий судовий розгляд. Так, у статтях 3, 6, 203, 626, 627 ЦК України визначено загальні засади цивільного законодавства, зокрема поняття договору і свободи договору, та сформульовано загальні вимоги до договорів як різновиду правочинів (вільне волевиявлення учасника правочину). Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. При розгляді справи судом встановлено, що 26 лютого 2014 року між ТОВ «Петрівський квартал» і [PERSON], [PERSON] укладено договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру [ADDRESS], проектна загальна площа квартири 109,5 кв. м, кількість кімнат - 2. Вказаним договором не передбачено наявність тераси у вказаній квартирі, однак у проектній документації до квартири, яка скріплена печаткою відповідача, зазначено, що це двокімнатна квартира з індивідуальним двориком. Відповідно до умов п. 1.1. якого за цим договором та у відповідності до п. 1 ст. 6 та ст. 656 ЦК України продавець зобов'язується передати у власність покупця, а покупець зобов'язується прийняти у власність майнові права на квартиру в [ADDRESS] та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. Згідно умов п. 1.3. вказаного Договору предметом цього договору є майнові права на квартиру, які після набуття покупцем їх у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування та розпорядження на квартиру після прийняття об»єкта будівництва в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів (державної реєстрації прав власності). За умови виконання своїх обов»язків за цим Договором покупець одержить від ТОВ «Петрівський квартал» документи, необхідні для одержання правовстановлюючих документів (державної реєстрації права власності), що підтверджують право власності покупця на квартиру. Відповідно до умов п. 1.4. вказаного договору майнові права на квартиру за цим Договором передаються від ТОВ «Петрівський квартал» покупцю шляхом підписання Акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід»ємною частиною цього Договору. Акт прийому передачі підписується сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об»єкта будівництва, у строк, визначений ТОВ «Петрівський квартал», та за умови повної оплати покупцями ціни майнових прав на квартиру. Факт повної оплати покупцем ціни майнових прав на квартиру буде підтверджуватися наданням довідки згідно з п. 1.5. Договору. Квартира (як сукупність майнових прав) переходить від ТОВ «Петрівський квартал» до покупця після підписання акту прийому-передачі. Відповідно до умов п. 1.5. Договору умови, розмір і порядок перерахування грошових коштів покупцем на користь продавця визначаються за Договором, а також додатковими угодами, укладеними до цього Договору. На підтвердження виконання покупцем своїх обов»язків, передбачених п. 3.3. цього Договору щодо оплати ціни майнових прав на квартиру, продавець надає покупцю попередню довідку про виконання ним зобов»язань по оплаті ним майнових прав на квартиру. Попередня довідка не підтверджує факт повного виконання всіх зобов»язань за цим Договором. Згідно умов п. 2.1 Договору № 32/ЛУ4-А купівлі-продажу майнових прав на квартиру майнові права на квартиру являють собою права на отримання у власність квартири із наступними попередніми технічним характеристиками: житлова квартира [ADDRESS] за адресою: [ADDRESS] проектна загальна площа 109,05 кв.м., кількість кімнат-2. Відповідно до умов п. 2.3. Договору в разі зміни фактичної площі квартири на момент її прийняття покупцем від продавця ціна майнових прав на квартиру за цим договором підлягає відповідному коригуванню. Згідно умов п. 3.1. Договору ціна майнових прав на квартиру за цим договором становить 601 057,9 грн., в тому числі ПДВ 100176,32 грн., що на дату укладання цього договору еквівалентно 62 938 доларів США. 27 лютого 2014 року між сторонами укладено додаткову угоду, ціна майнових прав визначена у розмірі 506 651 грн., у подальшому позивачі у повному обсязі сплатили вказані кошти, про що 06 березня 2014 року відповідач видав попередню довідку. 05 квітня 2015 року сторонами підписаний акт прийому-передачі квартири. Відповідно до положень п.п. 5.3.1, 5.2.4 укладеного між сторонами договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26 лютого 2014 року та п. 1 додаткової угоди від 27 лютого 2014 року, одночасно з укладенням акта прийому-передачі квартири продавець зобов'язується надати довідку про виконання зобов'язань покупцем за цим договором після повного перерахування ціни майнових прав на квартиру у розмірі 506 651 грн., але не раніше здійснення оплати за даними технічної інвентаризації БТІ. Пунктом 3.2. договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 26 лютого 2014 року передбачено, що у разі, коли остаточна площа квартири (відповідно до вимірів БТІ) перевищуватиме її площу, визначену в договорі (тобто 109,05 кв. м), більше ніж на 0,5 кв. м, продаж квартири буде здійснюватися за умови оплати покупцем вартості зазначеного перевищення остаточної площі квартири. Згідно з даними технічного паспорта № 02-25/02/15-КТІ на квартиру, яка є предметом договору, що був виготовлений ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» 25 лютого 2015 року, її загальна площа становить 110,9 кв. м. На підтвердження остаточної площі спірної квартири у розмірі 125,0 кв. м, ТОВ «Петрівський квартал» посилається на дані технічного паспорта № [NUMBER] виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року, за яким спірна квартира має терасу площею 12,7 кв. м. Згідно з висновками експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, відповідно до результатів натурного обстеження загальна площа спірної квартири складає 110,9 кв. м, враховуючи, що тераса у квартирі відсутня, а індивідуальний дворик та водостік загального користування до загальної площі досліджуваної квартири не входить. Відповідно до п. 1.2 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна від 24 травня 2001 року № 127 (далі - Інструкція), проведення інвентаризації перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів. Замовником будівництва згідно з декларацією про початок виконання будівельних робіт на будинок за адресою: бул. Лесі Українки, 4а у с. Святопетрівське Києво-Святошинського району Київської області виступало ТОВ «Петрівський квартал», а тому є і замовником проведення технічної інвентаризації. На виконання умов договору та Інструкції, відповідач після отримання технічного паспорта від 17 грудня 2015 року, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд», отримав Декларацію про готовність об'єкта до експлуатації № КС 143150640668, зареєстровану Департаментом ДАБІ у Київській області. Згідно з п. 2.2. Інструкції прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо). Згідно з технічним паспортом № 02-25/02/15-КТІ, виготовленим ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана» та висновком судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, загальний розмір квартири [ADDRESS] становить 110,9 кв. м, отже позивачі повинні були здійснити доплату відповідно до п. 3.2 договору від 26 лютого 2014 року за 1,85 кв. м. При цьому експерт у дослідницькій частині висновку вказував на відхилення у розмірах між технічними показниками площ збудованої квартири та її проекту та між технічними показниками площ збудованої квартири та даних технічного паспорта, виготовленого ТОВ «Техсервісбуд» від 17 грудня 2014 року. Скасовуючи судові рішення, суд касаційної інстанції вказав, що суд першої інстанції належним чином не встановилено усіх обставин справи, не з'ясувано, чи входить тераса до переліку приміщень, які можуть бути прибудовою, чи включається до загальної проектної площі кватири згідно з вимогами чинного законодавства та умовами укладеного сторонами договору, а також не встановили усіх технічних характеристик квартири з індивідуальним двориком, зокрема статусу індивідуального дворика (чи тераси), яким чином дана площа включається до загальної площі квартири, та дійшов передчасного висновку про задоволення позову. Відповідно до ч. 3 ст. 10 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається, як на підставу своїх вимог та заперечень. Згідно зі ст. 11 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як на підставі доказів сторін. Статтею 60 ЦПК України передбачено, що кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. За клопотанням позивача, судом було допитано експерта щодо проведеної експертизи. Так, в судовому засіданні експерт підтримав поданий суду висновок та зазначив, що згідно з визначеннями нормативних актів «прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку; приквартирна ділянка - земельна ділянка, що прилягає до будинку (квартири) з безпосереднім виходом на нього». Саме із-за наявності на земельній ділянці (індивідуальний дворик) пригородженій до квартири [ADDRESS] багатоквартирного житлового будинку по бульв. Лесі Українки, 4-а у с. Петрівське будівельних конструкцій та інженерних мереж, які обслуговують весь будинок: конструкції вимощення (відмостки), водостічні труби організованої зовнішньої системи водовідведення, стояк газової труби, експерт вважав, що зазначена земельна ділянка (індивідуальний дворик) є прибудинковою територією, а не приквартирною ділянкою. Крім того, згідно з визначеннями нормативних документів «тераса - огороджена відкрита прибудова до будинку у вигляді площадки для відпочинку, яка може мати дах; розміщується на землі або над нижче розташованим поверхом». «Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. Відповідно до цього визначення огороджена частина прибудинкової території не входить до переліку приміщень, які можуть бути прибудовою і тому її не можна вважати прибудовою. Експерт прийшов до наступних висновків: визначення індивідуальний дворик в технічній документації не є нормативним; тераса (індивідуальний дворик) та водостік загального користування не входить до загальної площі досліджуваної квартири; індивідуальний дворик (правильно прибудинкова територія багатоквартирного житлового будинку) займають площу 42,475 кв. м (а. с. 63-82). Заперечуючи проти висновків експерта, представником відповідача подано суду план цокольного поверху, зміни до плану цокольного поверху, перелік креслень та зміст проекту житлового будинку №4а по бул. Лесі України в с. Петрівське. Відповідно до ст. 10 ЦПК України суд сприяв здійснюю учасниками своїх прав та обов'язків, роз'яснив права та обов'язки щодо надання суду доказів, порядок їх подання суду, право на призначення експертизи для вирішення спірних питань, які потребують спеціальних знань. Дані докази суд оцінює критично, оскільки вони не надавались експерту при проведенні експертизи, хоча представники відповідача були при натурному обстеженні квартири, мали доступ до технічної документації, не заявили клопотань про призначення повторної експертизи з врахуванням поданої документації, а суд спеціальних знань в даній галузі немає для вирішення спірних питань. При цьому судом враховуються пояснення експерта, що можливість надання сторонами по справі будь-яких додаткових матеріалів для проведення експертизи, та будування висновків експертизи в тому числі на поданих документах і натурному обстеженні, а саме те, що на момент огляду жодної тераси не було збудовано. Також не є належними та допустимими доказами по справі, пояснення відповідача щодо тотожності понять «внутрішній дворик» та «тераса» використовувались ними для зручності розуміння покупців, а тому спірна площа входить до загальної площі квартири, оскільки дані поняття не є тотожними, синонімами, кожне має власне визначення та призначення. На підставі викладеного суд приходить до висновку, що остаточна площа спірної квартири становить 110,9 кв. м, що підтверджується даними технічного паспорта від 25 лютого 2015 року № 02-25/02/15-КТІ, виготовленого ТОВ «Інжинірингова компанія «Алтана», та висновком експерта за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 13 травня 2016 року № 1734, поясненнями експерта [PERSON] і саме з цього розміру квартири повинні відбутися остаточні розрахунки між сторонами, відповідно до п. 3.2 договору, позивачі повинні доплатити відповідачу за 1,85 кв. м. Відповідачем не надано доказів на спростування поданих позивачем доказів, не заявлено клопотань про їх витребування в разі складнощів в їх отриманні. Тому позовні вимоги про стягнення на користь кожного з позивачів 28 573,14 грн. підлягають задоволенню. Позовні вимоги щодо зобов'язання видати довідку не підлягають задоволенню, оскільки відповідно до ст.4 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законами України. За ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права; визнання правочину недійсним; припинення дії, яка порушує право; відновлення становища, яке існувало до порушення; примусове виконання обов'язку в натурі; зміна правовідношення; припинення правовідношення; відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; відшкодування моральної (немайнової) шкоди; визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом. У судовому засіданні представник ТОВ «Петрівський квартал» визнав позовні вимоги в частині зобов'язання видачі довідки про повне виконання ними умов договору. Згідно відповіді на адвокатський запит ТОВ «Петрівський квартал» підтвердив виконання [PERSON] і [PERSON] договірних зобов'язань за договором № 32/ЛУ4-А від 26 лютого 2014 року та повідомив про можливість отримання покупцем документів, необхідних для оформлення правовстановлюючих документів на предмет договору за адресою: [ADDRESS]. Оскільки спір в цій частині відсутній, а до суду звертаються за захистом порушених прав, тому в цій частині суд вважає позовні вимоги передчасними та відмовляє в їх задоволенні. Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об'єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв'язок у сукупності, з'ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що відповідно до ст.1 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність частково задоволення позову.

Outcome: partial