Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-13 00:00:00

У грудні 2016 року позивач - [PERSON] звернувся до суду з позовом до [PERSON] , [PERSON] , яка діє в своїх інтересах та в інтересах неповнолітнього [PERSON] , третя особа Служба у справах дітей Оболонської районної у м.Києві державної адміністрації, про визнання осіб такими, що втратили право користування жилим приміщенням. Позов обгрунтований тими обставинами, що позивач [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2016 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. за реєстровим №11660, придбав у [PERSON] квартиру за наступною адресою: [ADDRESS] . Як виявилося в квартирі були зареєстровані відповідачі [PERSON] , [PERSON] , малолітній [PERSON] , які в квартирі не проживали і не проживають, їхнє місце проживання позивачу не відоме, однак перебування відповідачів на реєстраційному обліку в квартирі створює позивачу перешкоди в реалізації свого права власності на квартиру, а тому позивач просить визнати їх такими, що втратили право користування житлом. Від адвоката Забари Ю.С., який діє як представник [PERSON] та як законний представник, батько [PERSON] , надійшли заперечення на позов, згідно з якими адвокат Забара Ю.С. заперечує проти задоволення позовних вимог, вважає їх такими, що не підлягають задоволенню. В обгрунтування заперечень проти позову зазначив, що 05.12.2016 р. йому стало відомо про продаж спірної квартири на підставі договору купівлі-продажу, укладеного в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки квартира була передана [PERSON] в іпотеку ПАТ «Ерде Банк» в забезпечення повернення кредиту, наданого [PERSON] для її придбання, кредит повернений не був, а права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки були відступлені на користь ПАТ «Аксіома Банк», від якого відступлені ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», від якого відступлені [PERSON] , а тому на думку адвоката Забари Ю.С. виселення наймача та членів його сім`ї з квартири може бути здійснено тільки за умови надання їм іншого житлового приміщення. Адвокатом Забарою Ю.С. в інтересах [PERSON] було подано зустрічну позовну заяву до [PERSON] , приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П., треті особи: [PERSON] , неповнолітній [PERSON] , про скасування реєстраційної дії. Зустрічний позов неодноразово змінювався, в останній редакції адвокат Забара Ю.С. просив: визнати недійсним Звіт про незалежну оцінку майна від 01.12.2016 р. (квартири [ADDRESS] ), зроблений ТОВ «Міжрегіональна агенція незалежної оцінки» (код ЄДРПОУ 37772109); застосувати наслідки (нікчемності) недійсності правочинів до Договору купівлі-продажу квартири від 02.12.2016 р. та відновити становище, яке існувало до порушення його права власності шляхом скасування: реєстраційних дій «Реєстрація права власності», що була проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Ковальчуком С.П. на підставі Рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 32682199 від 02.12.2016 р. А також відповідно скасувати (видалити запис) про новий Розділ №1103294090000 та неправомірно зареєстроване право власності (номер запису про право власності 17772135), про реєстрацію права власності за громадянином [PERSON] на квартиру [ADDRESS] . Поновити запис про право власності на вказане майно за [PERSON] . В обгрунтування зустрічних позовних вимоги адвокат Забара Ю.С. зазначив, що [PERSON] набув право власності на спірну квартиру 29.03.2012 р. на підставі договору купівлі-продажу від 30.09.2011 р., вважає, що дії приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Ковальчука С.П. щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за [PERSON] на підставі договору купівлі-продажу від 02.12.2016 року здійснено протиправно, оскільки ним не було перевірено, що [PERSON] направила вимогу про порушення зобов`язання не особисто, а через приватного нотаріуса КМНО Гембарську С.І., дата отримання вимоги [PERSON] зазначена 30.08.2016 р., в той час як звіт про оцінку складений 01.12.2016 р., а тому вимога не є пропозицією про продаж, яка повинна містити вартість оцінки, яка проведена значно пізніше від вимоги, звіт про оцінку не відображає реальну ціну спірної квартири, вартість якої занижена, а договір купівлі-продажу є нікчемним, оскільки в квартирі був зареєстрований його малолітній син [PERSON] , а правочин вчинений без дозволу органу опіки та піклування. У відзиві на зустрічний позов представник [PERSON] проти задоволення зустрічного позову заперечив на підставі того, зокрема, що договір купівлі-продажу від 02.12.2016 р. недійсним судом не визнавався, а тому є правомірним, висновок органу опіки та піклування для продажу квартири не був необхідний, оскільки малолітній [PERSON] був зареєстрований в квартирі після укладення договору іпотеки від 21.03.2012 р. без отримання згоди іпотекодержателя, оцінка проведена належним чином, відтак доводи зустрічного позову не підлягають прийняттю до уваги. В судове засідання з`явився представник [PERSON] , [PERSON] , ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт»,- адвокат Бураков І.О.,- який підтримав первісний позов, проти задоволення зустрічного позову заперечував. Адвокат Забара Ю.С. в судовому засіданні проти первісного позову заперечував, зустрічний позов підтримав в редакції від 16.10.2020 р. Від адвоката Забари Ю.С. надійшло клопотання про розгляд справи у його відсутність. [PERSON] в судове засідання не з`явився, про день та час розгляду справи повідомлявся належним чином. [PERSON] в судове засідання не з`явилася, була належним чином повідомлена про день та час розгляду справи. Інші учасники провадження в судове засідання не з`явилися, були належним чином повідомлені про день та час розгляду справи. Розглядаючи справу, суд забезпечив сторонам рівні можливості щодо подання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості. Дослідивши наявні у справі дані та докази, суд вважає, що первісний позов підлягає задоволенню, а зустрічний позов підлягає залишенню без задоволення, з наступних підстав. Так, 30 вересня 2011 року між [PERSON] , від імені та в інтересах якого діяла [PERSON] на підставі довіреності, та ПАТ «Закритий недиверсіфікований венчурний інвестиційний фонд «Перший інвестиційно-будівельний», від імені якого діяло ТОВ «КУА «Київ Капітал», був укладений договір купівлі-продажу квартири (з відкладувальною умовою), згідно з яким [PERSON] придбав квартиру [ADDRESS] . Ціна продажу квартири визначена в сумі 793800 грн. Розрахунки за квартиру повинні були здійснюватися з відстроченням платежу. Згідно з відкладальною умовою, визначеною в п.15 договору купівлі-продажу квартири право власності на квартиру виникає у покупця з моменту державної реєстрації цього договору за умови передачі (сплати) продавцю грошових коштів за квартиру, що відчужується, в повному обсязі. 21 березня 2012 року між Публічним акціонерним товариством «ЕРДЕ БАНК» та [PERSON] був укладений Договір про іпотечний кредит №К-28/12 відповідно до умов якого ПАТ «ЕРДЕ БАНК» надав позичальнику кредит в сумі 900 000,00 грн. зі сплатою 15 % річних та з кінцевою датою повернення не пізніше 18 березня 2022 року для придбання квартири [ADDRESS] . В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 21 березня 2012 року між банком та Забарою Ю.С. укладений договір поруки. 29.03.2012 р. за [PERSON] було зареєстроване право власності на спірну квартиру після повної оплати [PERSON] ціни квартири. Таким чином, спірна квартира була придбана [PERSON] за рахунок кредитних коштів ПАТ «Ерде Банк». В забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 17 серпня 2012 року між банком та [PERSON] укладений договір іпотеки, згідно з яким передано в іпотеку квартиру [ADDRESS] . На підставі договорів поступки права вимоги за кредитним та договорів відступлення права вимоги за іпотечним договорами права вимоги за Договором про іпотечний кредит № К-28/12 від 21 березня 2012 року, а також права вимоги за договором іпотеки від 17 серпня 2012 року перейшли від ПАТ «ЕРДЕ БАНК» до ПАТ «КБ «АКСІОМА», а в наступному від ПАТ «КБ «АКСІОМА» до ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт», а в наступному від ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» перейшли до [PERSON] , що не заперечується сторонами. Згідно з укладеним між ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» та [PERSON] договором від 26.08.2016 р. №26/08/16 про відступлення права вимоги (із змінами і доповненнями) до [PERSON] перейшло право вимоги суми сформованої заборгованості за Договором про іпотечний кредит № К-28/12 від 21 березня 2012 року, строк платежу якої настав, згідно заочного рішення Оболонського районного суду м. Києва від 27.04.2016 року по справі №756/85/15-ц за позовом ПАТ «КБ «Аксіома» до [PERSON] , Забари Ю.С. про стягнення боргу. Загальна сума права вимоги складає заборгованість в сумі 1 090 832, 20 грн., з яких: - заборгованість за кредитом у розмірі 832 091,86 грн.;- заборгованість за процентами у розмірі 205 042, 80 грн., - пеня по кредиту у розмірі 25 793, 17 грн., - пеня по процентам - у розмірі 27 904, 37 грн. Ціна поступки складає 1 090 832, 20 грн., плата за придбання прав договором не передбачена, а відносини сторін регулюються ст. 512 ЦК України. [PERSON] не заперечується наявність у неї на момент укладення договору купівлі-продажу квартири від 02.12.2016 р. заборгованості у визначеному вище розмірі. На підставі договору відступлення права вимоги за договором іпотеки від 26.08.2016 року, укладеного між ТОВ «Фінансова компанія «Гровінг Стейт» та [PERSON] , до останньої перешли права іпотекодержателя квартири [ADDRESS] . Згідно з вимогою про порушення зобов`язання від 29.08.2016 р., що була передана через приватного нотаріуса КМНО Гембарську С.І., [PERSON] вимагала від [PERSON] та [PERSON] виконання грошового зобов`язання, у випадку невиконання якого заявлялося, зокрема, про продаж предмета іпотеки згідно з ст. 38 Закону України «Про іпотеку». Вимога була отримана [PERSON] 30.08.2016 р. та [PERSON] 30.08.2016 р., що підтверджується дослідженими в судовому засіданні накладними ТОВ «Нова пошта» №59000201548799 та № [NUMBER] відповідно. У наданих до суду накладних наявні підписи про отримання відправлення, дані і адреси сторін відповідають адресам [PERSON] та [PERSON] , зазначеним у кредитному договорі та договорі іпотеки. Доказів повідомлення кредитора про зміну адреси до суду надано не було. Адвокат Забара Ю.С. в судовому засіданні заперечував отримання [PERSON] вимоги, однак не надав суду належних і допустимих доказів своїм доводам. Згідно з ч. 1 ст. 35 Закону України «Про іпотеку» (в редакції від 06.11.2014 р.) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Згідно з ст. 84 Закону України «Про нотаріат» (в редакції на момент вимоги) нотаріус передає заяви громадян, підприємств, установ та організацій іншим громадянам, підприємствам, установам і організаціям, якщо вони не суперечать закону та не містять відомостей, що порочать честь і гідність людини. Заяви передаються поштою із зворотним повідомленням або особисто адресатам під розписку. Заяви можуть передаватися також з використанням технічних засобів. На прохання особи, що подала заяву, їй видається свідоцтво про передачу заяви. Таким чином, закон дозволяє передачу вимоги через нотаріуса, а тому суд не вбачає порушень прав [PERSON] під час надсилання йому вимоги в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку». Крім цього, неналежне повідомлення іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки не є підставою для визнання оспорюваних правочинів недійсними, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. Аналогічних висновків дійшла Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19). 02.12.2016 р. [PERSON] , в порядку, визначеному ст. 38 Закону України «Про іпотеку», на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в договорі іпотеки, продала [PERSON] спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу. Вартість квартири визначена в розмірі 300 000 грн. на підставі звіту про незалежну оцінку майна від 01.12.2016 р. (квартири [ADDRESS] ), що зроблений ТОВ «Міжрегіональна агенція незалежної оцінки». Суд звертає увагу на те, що позивачем не надано до суду належних і допустимих доказів невідповідності спірного звіту дійсній на момент продажу вартості спірного майна, а наявні обставини справи не містять передбачених законом підстав для визнання звіту про оцінку майна недійсним. Наданий позивачем до суду звіт про оцінку від 06.03.2017 р. не є ретроспективним і не визначає вартість майна на дату укладення спірного договору купівлі-продажу, а тому не може слугувати доказом заниження вартості майна у оспорюваному звіті про оцінку від 01.12.2016 р. Інших доказів суду надано не було. Крім цього, доводи зустрічного позову, що неякісний звіт про оцінку майна, вартість майна в якому занижена, є підставою для нікчемності правочину, не заслуговують на увагу, оскільки невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою недійсності правочину, бо за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. Таким чином, позовна вимога про визнання недійсним звіту про незалежну оцінку майна від 01.12.2016 р. (квартири [ADDRESS] ), що зроблений ТОВ «Міжрегіональна агенція незалежної оцінки» не підлягає задоволенню. Суд не погоджується з доводами зустрічного позову про нікчемність (недійсність) спірного правочину, а саме про порушення, допущені при укладенні договору, які полягають в укладенні цього правочину без попереднього дозволу органу опіки та піклування, зважаючи на факт реєстрації в житловому будинку малолітньої дитини. Статтею 12 Закону України «Про основи соціального захисту бездомних громадян та безпритульних дітей» передбачено, що держава охороняє і захищає права та інтереси дітей під час вчинення правочинів щодо нерухомого майна. Неприпустиме зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо жилих приміщень. Органи опіки та піклування здійснюють контроль за дотриманням батьками та особами, які їх замінюють, житлових прав і охоронюваних законом інтересів дітей відповідно до закону. Для вчинення будь-яких правочинів щодо нерухомого майна, право власності на яке або право користування яким мають діти, необхідний попередній дозвіл органів опіки та піклування, що надається відповідно до закону. Згідно з ч. 3 ст. 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Таким чином, іпотекодавець [PERSON] , укладаючи договір іпотеки, зобов`язувався не реєструвати у вказаному житлі, що є предметом іпотеки, будь-яких осіб без письмового дозволу іпотекодержателя. Попередній дозвіл органу опіки та піклування стосовно продажу нерухомого майно, право користування яким має малолітня дитина, не отримувався. Відповідно до правової позиції Верховного Суду України, викладеної у постанові від 20 січня 2016 року у справі № 504/294/14-ц (провадження № 6-2940ц15), правочин, що вчинений батьками (усиновлювачами) стосовно нерухомого майна, право власності на яке чи право користування яким мають діти, за відсутності обов`язкового попереднього дозволу органу опіки та піклування може бути визнаний судом недійсним (частина шоста статті 203, частина перша статті 215 ЦК України) за умови, якщо буде встановлено, що оспорюваний правочин суперечить правам та інтересам дитини, - звужує обсяг існуючих майнових прав дитини та/або порушує охоронювані законом інтереси дитини, зменшує або обмежує права та інтереси дитини щодо жилого приміщення, порушує гарантії збереження права дитини на житло. Сама по собі відсутність згоди органу опіки та піклування не дає підстав для висновку про порушення прав малолітньої дитини, адже укладення договору іпотеки не призвело до звуження обсягу, зменшення чи обмеження її права, оскільки на момент укладення договору іпотеки малолітня дитина не проживала та не була зареєстрована в квартирі. Банк як іпотекодержатель діяв добросовісно та пересвідчився, що в іпотечній квартирі не проживають неповнолітні діти, проте усупереч умовам договору іпотеки боржником вчинені дії стосовно її реєстрації разом з матір`ю з метою перешкоджання іпотекодержателю здійснювати дії стосовно реалізації такого майна. При укладенні договору іпотеки права малолітньої дитини порушені не були, вона не була власником та не користувалися нерухомим майном, яке передавалося в іпотеку, не була зареєстрована на постійне місце проживання за адресою предмета іпотеки і, отже, отримання дозволу на здійснення правочину не є імперативним, так само, як і отримання дозволу на реалізацію предмета іпотеки, оскільки вказане не призвело до зменшення чи обмеження існуючого права дитини. Таким чином, укладений договір купівлі-продажу квартири від 02.12.2016 р. не зачіпає інтересів малолітнього [PERSON] , а отримання дозволу органу опіки та піклування для продажу квартири не було обов`язковим. За загальним правилом, визначеним ст. 204 ЦК України, правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. [PERSON] та його представником, адвокатом Забарою Ю.С., не ставилося питання про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири від 02.12.2016 р., а також не було наведено доказів його недійсності, відтак вищевказаний правочин є правомірним, а тому позовні вимоги про застосування наслідків (нікчемності) недійсності правочину та відновлення становище, яке існувало до порушення його права власності задоволенню не підлягають. Згідно з ст. 40 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення є підставою для виселення всіх мешканців, за винятком наймачів та членів їх сімей. Виселення проводиться у порядку, встановленому законом. Після прийняття рішення про звернення стягнення на передані в іпотеку житловий будинок чи житлове приміщення шляхом позасудового врегулювання на підставі договору всі мешканці зобов`язані на письмову вимогу іпотекодержателя або нового власника добровільно звільнити житловий будинок чи житлове приміщення протягом одного місяця з дня отримання цієї вимоги. Якщо мешканці не звільняють житловий будинок або житлове приміщення у встановлений або інший погоджений сторонами строк добровільно, їх примусове виселення здійснюється на підставі рішення суду. Особи, які проживають у зазначених приміщеннях на умовах договору найму (оренди), не підлягають виселенню, якщо: договір найму (оренди) був укладений до моменту укладення іпотечного договору і про наявність такого договору було доведено до відома іпотекодержателя або такий договір був зареєстрований у встановленому законом порядку; договір найму (оренди) був укладений після укладення іпотечного договору за згодою іпотекодержателя. Відповідно до частини другої статті 109 ЖК УРСР громадянам, яких виселяють з жилих приміщень, одночасно надається інше постійне жиле приміщення, за винятком виселення громадян при зверненні стягнення на жилі приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Постійне жиле приміщення, що надається особі, яку виселяють, повинно бути зазначено в рішенні суду. Таким чином, частина друга статті 109 ЖК УРСР установлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення. Як виняток, допускається виселення громадян без надання іншого жилого приміщення при зверненні стягнення на жиле приміщення, що було придбане громадянином за рахунок кредиту, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного жилого приміщення. Як встановлено судом, [PERSON] придбала спірну квартиру на користь [PERSON] та оплатила її за рахунок кредитних коштів ПАТ «Ерде Банк», що спростовує набуття [PERSON] прав на це житлове приміщення. Разом з тим, [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] в спірній квартирі не проживали, а реєстрацію проживання в квартирі здійснили після укладання договору іпотеки без дозволу іпотекодержателя для перешкоджання іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки. Згідно з первісним позовом не ставиться питання про виселення [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] , оскільки вони в квартирі не проживають. Таким чином, суд погоджується з доводами первісного позову, що [PERSON] , [PERSON] та [PERSON] підлягають визнанню такими, що втратили право на житло.

Outcome: approved