Jurisdiction: civil
Date: 2021-04-05 00:00:00

У грудні 2020 р. до Іллінецького районного суду Вінницької області звернулось СТОВ «Авангард» до [PERSON] та ТОВ «Городок Агроплюс» про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 25.09.2020 р., укладеного між відповідачами щодо земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 3,3337 га (кадастровий номер 0521281 600:04:000:0015), що розташована на території Городоцької сільської ради Вінницької області, мотивуючи свої вимоги тим, що зазначений правочин було укладено до закінчення строку дії іншого договору оренди цієї ж самої земельної ділянки, стороною якого є позивач. Ухвалою Іллінецького районного суду Вінницької області від 29.12.2020 р. відкрите провадження у даній цивільній справі та постановлено проводити її судовий розгляд в порядку загального позовного провадження з роз`ясненням прав учасників справи, зокрема, щодо надання у визначені строки відповідачем відзиву на позов, а позивачем письмової відповіді на відзив. 29 січня 2021 р. до суду надійшла заява [PERSON] , у якій відповідач повідомляє, що позов про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки вона не визнає, просить суд у його задоволені відмовити та проводити розгляд даної цивільної справи у її відсутність. 29 січня 2021 р. до суду надійшов відзив на позовну заяву, у змісті якого представник відповідач ТОВ «Городок Агроплюс» із посиланням на відповідну судову практику суду касаційної інстанції зазначає, що підписаний та укладений договір оренди землі набирає чинності, а орендар набуває право оренди та використання земельної ділянки, саме з моменту реєстрації такого права, а не з моменту підписання договору. У зв`язку із чим останній вважає позовні вимоги немотивованими та безпідставними та просить суд відмовити у їх задоволені. 29 січня 2021 р. до суду надійшла відповідь на відзив, у якій представник позивача зазначає, що зміст договору оренди земельної ділянки, який укладений між СТОВ «Авангард» та [PERSON] передбачав, що момент набрання чинності даним договором є дата його підписання сторонами у зв`язку із чим наслідком укладення договору оренди у період дії іншого договору оренди тієї ж земельної ділянки є визнання останнього договору оренди недійсним. Ухвалою Іллінецького районного суду Вінницької області від 04.03.2021 р. клопотання представника позивача про витребування доказів задоволено, постановлено витребувати у державного реєстратора Ольгопольської сільської ради Чечельницького району Вінницької області Савчук Л.І. реєстраційну справу щодо договору оренди землі від 25.09.2020 р., який укладено між відповідачами щодо земельної ділянки кадастровий номер 0521281600:04:000:0015 17 березня 2021 р. до суду від державного реєстратора із супровідним листом надійшла заява про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо іншого речового права), реєстраційний номер заяви 41743679 дата реєстрації 01.10.2020 р. та платіжне доручення. У судовому засіданні представник позивача СТОВ «Авангард» адвокат Щавінський К.С. позовні вимоги підтримав, просив їх задовольнити з підстав зазначених у змісті позовної заяви, додатково повідомивши, що внаслідок укладення оскарженого у судовому порядку договору ТОВ «Городок Агроплюс» отримало право оренди земельною ділянкою, що стало перешкодою для позивача у реалізації аналогічного права щодо тієї самої земельної ділянки. У судовому засіданні представник відповідача ТОВ «Городок Агроплюс» адвокат Варцаба С.А. надавши суду договір оренди землі від 25.09.2020 р., державний акт на право власності на земельну ділянку серії ВН № 057977 від 06.10.2004 р., копію паспорта громадянина України серії [NUMBER] , виданий 12 грудня 1996 р. Іллінецьким РВ УМВС України у Вінницькій області на ім`я [PERSON] та витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 06.10.2020 р. № 227090704, позовні вимоги не визнав, просив суд у їх задоволені відмовити, надавши пояснення тотожні змісту відзиву на позов. При розгляді справи судом встановлені наступні факти та відповідні їм правовідносини, врегульовані Цивільним кодексом України, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV. Відповідач [PERSON] є власником земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 3,3337 га (кадастровий номер 0521281600:04:000:0015), що розташована на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області на підставі державного акту на право власності на земельну ділянку серії ВН № 057977 від 06.10.2004 р. 27 вересня 2018 р. між [PERSON] та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Авангард» укладений договір оренди вищенаведеної земельної ділянки. Змістом пункту 8 зазначеного договору визначено, що його укладено на 10 (десять) років. Пунктом 38 даного договору передбачено, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовились про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення. Цей договір укладено в двох примірниках, що мають однакову юридичну силу, один із яких знаходиться в орендодавця, другий - в орендаря. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатись інші умови. В рахунок виконання умов зазначеного договору позивач у період за 2018-2020 р.р. проводив нарахування та виплату [PERSON] орендної плати за користування земельної ділянки площею 3,3337 га (кадастровий номер 0521281600:04:000:0015), що підтверджується довідкою СТОВ «Авангард» від 23.12.2020 р. № 38. Зі змісту інформаційної довідки з Державного земельного кадастру про право власності на речові права на земельну ділянку від 21.11.2020 р. вбачається, що 01 жовтня 2020 р. державний реєстратор Ольгопольської сільської ради Чечельницького району Вінницької області Савчук Л.І. зареєструвала договір оренди землі від 25.09.2020 р., укладений між [PERSON] та ТОВ «Городок Агроплюс» щодо земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 3,3337 га (кадастровий номер 0521281600:04:000:0015), місце розташування Городоцька сільська рада Іллінецького району Вінницької області. У відповідності пункту 1 договору оренди земельної ділянки від 25.09.2020 р. [PERSON] (орендодавець) надає, а ТОВ «Городок Агроплюс» (орендар) приймає у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 0521281600:04:000:0015, яка знаходиться на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області. З`ясувавши всі обставини справи та перевіривши їх доказами, оцінивши належність та допустимість кожного письмового доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право власності є непорушним. Згідно з частинами 2 та 3 статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. У статті 11 ЦК України надано перелік підстав виникнення юридичних прав та обов`язків (юридичних фактів), які виникають, як із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, так і з дій, що не передбачені такими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Однією з таких підстав є відповідно до пункту 1 частини 2 статті 11 ЦК України договори та інші правочини. Вказані обставини мають певний часовий проміжок дії, який має початок та закінчення. У частині 1 статті 251 ЦК України строк визначено як певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк може бути визначено актами цивільного законодавства, правочином чи рішенням суду (частина 3 статті 251 ЦК України). Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України. Згідно із частиною 3 статті 6 ЦК України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. У частині 1 статті 627 ЦК України деталізовано принцип свободи договору. Зазначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому вольовий характер визначення строку не викликає сумніву, тобто сторони наділені значними можливостями впливати на момент настання або закінчення строків, оскільки можуть змінювати строк, наближати або віддаляти його настання. Положеннями статті 792 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються спеціальним законом. На час підписання договору оренди земельної ділянки від 27 вересня 2018 р., укладений між СТОВ «Авангард» та [PERSON] діюча редакція частини 4 статті 124 ЗК України передбачала, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Змістом статті 125 ЗК України (у редакції, що діяла станом на 27.09.2018 р.) визначено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Згідно статті 126 ЗК України (у редакції, що діяла станом на 27.09.2018 р.) право власності, користування земельною ділянкою оформляється відповідного до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». У відповідності до пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-ІV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини, є Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин. У статті 13 даного Закону України зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї зі сторін може бути посвідчений нотаріально (стаття 14 Закону України від 06.10.1998 р. № 161-XIV). У відповідності до частини 3 статті 19 Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV (у редакції, що діяла станом на момент підписання [PERSON] із позивачем договору оренди земельної ділянки від 27 вересня 2018 р.) при передачі в оренду земельних ділянок особистого селянського господарства строк дії договору визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років. Момент укладення договору визначено у статтях 638, 640 ЦК України. Вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Договір є укладеним з моменту одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідні також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії. Договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення. Отже, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його, він вважається укладеним. Із системного аналізу змісту Цивільного кодексу України необхідно зробити висновок, що вказане правило визначення моменту укладення договору стосується лише договорів, які повинні бути укладені у простій письмовій формі. У Цивільному кодексі України передбачено, як визначення строку, так і початку перебігу строку та його закінчення. Статтею 252 ЦК України передбачено, що строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати, або настання події, з якою пов`язано його початок (частина 1 статті 253 ЦК України). Строк, що визначений роками, спливає у відповідні місяць та число останнього року строку (частина 1 статті 254 ЦК України). Переважна більшість правовідносин, які урегульовані нормами цивільного законодавства, є відносинами, у яких забезпечується правомірна поведінка їх суб`єктів та нормальна реалізація ними суб`єктивних прав і виконання суб`єктивних обов`язків. Тому і строки у таких правовідносинах є строками здійснення суб`єктивних цивільних прав та виконання обов`язків. Це загальне правило закріплено у статті 631 ЦК України, зокрема що строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Разом з тим згідно частини 3 статті 631 ЦК України сторони можуть установити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Якщо відповідно до акта цивільного законодавства для укладення договору необхідно також передання майна або вчинення іншої дії, договір є укладеним з моменту передання відповідного майна або вчинення певної дії (ч. 2 ст. 640 ЦК України у редакції станом на 27.09.2018 р.) У зв`язку із зазначеним необхідно дійти висновку, що сторони в договорі оренди землі мали право зазначати про момент початку перебігу та припинення дії вказаного договору, оскільки такі права прямо передбачені принципами та закріплені загальними нормами цивільного законодавства. Аналогічний за своїм змістом правовий висновок наведений Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 15 січня 2020 р. у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19). Згідно частини 4 статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Реєстрація прав на оренду землі, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю; саме право оренди виникає з моменту реєстрації цього права; земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права. Суд погоджується із позицією представника відповідача ТОВ «Городок Агроплюс» адвоката Варцаби С.А., що дійсно орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди. У проміжку між укладенням договору і переданням орендарю земельної ділянки (реєстрація речового права) договір діє, а у сторін є право захищати свої порушені договірні права зобов`язального характеру зобов`язально-правовими способами. Зазначений висновок викладений Верховним Судом у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 02 жовтня 2020 р. № 912/3295/18. При цьому, судом встановлено, що [PERSON] та позивач узгодили у пункті 8 договору оренди земельної ділянки від 27 вересня 2018 р. строк його дії - 10 (десять) років, а у пункті 38 визначили, що цей договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Отже, момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали саме з моментом його підписання сторонами. Інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить. Таким чином, строк дії договору оренди земельної ділянки для ведення особистого селянського господарства площею 3,3337 га (кадастровий номер 0521281600:04:000:0015), що розташована на території Городоцької сільської ради Іллінецького району Вінницької області, що був укладений 27 вересня 2018 р. між [PERSON] та СТОВ «Авангард», з урахуванням змісту пунктів 8, 38 даного договору, положень частини 3 статті 631 ЦК України та частини 3 статті 19 Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV (в редакції, що діяла станом на момент підписання даного договору сторонами) закінчується 27 вересня 2028 р. В свою чергу, стаття 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV (у редакції, що діяла станом на момент підписання [PERSON] із ТОВ «Городок Агроплюс» оскаржуваного договору оренди земельної ділянки від 25 вересня 2020 р. регулює питання припинення договору оренди землі, а саме договір оренди землі припиняється в разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; - смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; - ліквідації юридичної особи - орендаря; - відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; - набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; - припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Інших обставин, які б свідчили про наявність підстав для дострокового припинення договору оренди земельної ділянки, що був укладений 27 вересня 2018 р. між [PERSON] та СТОВ «Авангард» відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV відповідачами не зазначено, а судом не встановлено. Виходячи зі змісту наведених норм, передача однієї і тієї ж земельної ділянки одночасно в оренду різним орендарям за різними договорами не допускається. За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. У відповідності до пункту 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним із способів захисту цивільних прав та інтересів можуть бути зокрема визнання правочину недійсним. Змістом частини 1 статті 203 ЦК України передбачено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частини 2 і 3 статті 215 ЦК України). Згідно частини 1 статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3, 5 та 6 статті 203 цього Кодексу. У відповідності до пункту 8 постанови Пленуму ВСУ від 06.11.2009 р. № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» відповідно до частини 1 статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Згідно частини 1 статті 27 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. При цьому, пунктом «в» частини 3 статті 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. Встановивши фактичні обставини справи на підставі доказів, яким надано належну оцінку, врахувавши те, що представником відповідача ТОВ «Городок Агроплюс» не спростовано презумпцію правомірності договору оренди земельної ділянки, укладеного 27.09.2018 р. між [PERSON] та СТОВ «Авангард», суд дійшов висновку про задоволення позовної вимоги, оскільки під час укладення 25.09.2020 р. оскаржуваного договору оренди цієї ж земельної ділянки [PERSON] , діючи недобросовісно, всупереч вимогам абзацу 4 частини 2 статті 24 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 р. № 161-ХІV, згідно якого орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою та порушуючи приписи статті 525 ЦК України, в односторонньому порядку відмовилася від виконання умов раніше укладеного договору оренди земельної ділянки із СТОВ «Авангард», повторно передала дану земельну ділянку в оренду ТОВ «Городок Агроплюс». Висновки суду містять узагальнені відповіді на основні проміжні доводи сторін. Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись, як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). У відповідності до пункту 1 частини 2 статті 141 ЦПК України з відповідачів у рівних частинах підлягають стягненню на користь позивача сплачені ним при зверненні до суду судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 2 102,00 (дві тисячі сто дві гривні 00 коп.) грн. На підставі викладеного,

Outcome: approved