Jurisdiction: civil
Date: 2021-02-25 00:00:00

У вересні 2020 року до Запорізького районного суду Запорізької області надійшов позов [PERSON] до [PERSON] , третя особа: Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, про розірвання договору оренди земельної ділянки. Позовна заява вмотивована тим, що позивачу [PERSON] на праві приватної власності належить земельна ділянка, загальною площею 9,5398 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Земельній ділянці присвоєно кадастровий номер №\~2322181300:01:003:0074 та визначено цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 29.03.2012 між [PERSON] як орендодавцем (позивачем) та [PERSON] як орендарем (відповідачем) було укладено договір оренди земельної ділянки. Відповідно до умов укладеного договору, земельна ділянка за кадастровим номером №\~2322181300:01:003:0074, загальною площею 9,54 га і яка розташована на території Веселівській сільській раді, була передана в строкове платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Позивач вказує, що з моменту укладення договору оренди земельної ділянки, з боку відповідача постійно (систематично) порушуються обов`язки орендаря, визначені Законом України «Про оренду землі» та умовами договору, примірник договору оренди та Державного акту на права власності на земельну ділянку було вилучено у орендодавця та не повернуто, також орендарем не сплачується орендна плата за час користування земельною ділянкою, на неодноразові звернення до орендаря з вимогою належного виконання обов`язків відповідач не реагує та не виконує належним чином своїх обов`язків (не припиняє порушення прав), що свідчить про істотні порушення права власника земельної ділянки. Крім того, на його думку, умови договору не відповідають вимогам законодавства в частині визначення орендної плати, у визначеному порядку не здійснюється обчислення розміру орендної плати з урахуванням індексів інфляції. Вважає, що зазначені обставини дають підстави позивачу як орендодавцю для реалізації свого права щодо розірвання договору оренди в судовому порядку. Відповідачка надала до суду відзив на позовну заяву, зі змісту якого вбачається, що вона повністю заперечує факт наявності заборгованості за договором оренди земельної ділянки від 29 березня 2012 року та зазначає, що позивач отримав орендну плату, заборгованості не існує, позивач жодного разу з часу укладення договору оренди до теперішнього часу не звертався до відповідачки щодо несплати орендної плати або її сплати не в повному обсязі. Позивачем не зазначено за який час відповідачкою не сплачено орендну плату за договором оренди землі та у якому розмірі, не надано доказів щодо неодноразовості, систематичності дій відповідачки з несплати орендної плати, а тому позовні вимоги є безпідставними і задоволенню не підлягають. Представником третьої особи надано до суду письмові пояснення, зі змісту яких вбачається, що земельні ділянки та права на них до 2013 року реєструвались в Центрах державного земельного кадастру в книзі реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, поземельній книзі в паперовому вигляді. Право на земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації такого права, а з 2015 року законом також передбачено, що земельна ділянка вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Спірний договір оренди землі був зареєстрований 24.02.2016 за №\~134426628. У судовому засіданні представник позивача, адвокат Турчинський М.І. пояснив, що зі змісту та правового аналізу договору оренди землі, укладеного між сторонами, можна дійти висновку про те, що спірний договір не містить істотних умов, такі ж умови не були узгоджені між сторонами у визначеній формі, зокрема щодо орендної плати, строків та порядку її внесення та перегляду. Також вказує, що з моменту укладення договору оренди земельної ділянки з боку відповідача постійно (систематично) порушуються обов`язки орендаря, визначені Законом України «Про оренду землі» та умовами договору, примірник договору оренди та Державного акту на права власності на земельну ділянку було вилучено у орендодавця та не повернуто, також орендарем не сплачується орендна плата за час користування земельною ділянкою, на неодноразові звернення до орендаря з вимогою належного виконання обов`язків відповідач не реагує та не виконує належним чином своїх обов`язків (не припиняє порушення прав), що свідчить про істотні порушення права власника земельної ділянки. Наданий суду примірник розписки про отримання грошових коштів, не може свідчити про належне виконання з боку орендаря своїх обов`язків за договором оренди від 29.03.2012, оскільки зміст розписки не відповідає умовам укладеного договору, (зокрема, ціна договору оренди), не зазначено про те, кому та на підставі чого та за яке саме орендоване майно передавалися грошові кошти. Представник відповідача просила відмовити у задоволенні позову, врахувавши наданий до суду відзив на позовну заяву, зазначила, що розпискою, оригінал якої було надано для огляду суду, підтверджено, що [PERSON] отримав орендну плату за договором оренди землі, дата розписки відповідає даті укладення договору, строку дії договору. Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце проведення судового засідання повідомлений завчасно та належним чином, до суду надійшла заява про розгляд справи за відсутності представника Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області з урахуванням наданих письмових пояснень. На підставі наведеного, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності представника третьої особи. Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши матеріали справи та надані докази, оцінивши їх належність, допустимість, достовірність, а також достатність і взаємний зв`язок у сукупності, дійшов наступних висновків. Судом встановлено, що [PERSON] на праві власності належить земельна ділянка загальною площею 9,5398 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області, кадастровий номер 2322181300:01:003:0074, призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що підтверджується копією Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЗП №2061724, виданого на підставі розпорядження Запорізької райдержадміністрації №\~4/144 від 02.10.2003 (а.с.79-80). 29.03.2012 між [PERSON] та [PERSON] укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого земельна ділянка за кадастровим номером №\~2322181300:01:003:0074, загальною площею 9,54 га і яка розташована на території Веселівській сільській раді, передана в строкове платне користування на 49 років для ведення товарного сільськогосподарського виробництва (а.с.74-78). Згідно з витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 15.10.2020, земельна ділянка загальною площею 9,5398 га, яка розташована на території Веселівської сільської ради Запорізького району Запорізької області, кадастровий номер 2322181300:01:003:0074, призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, та яка належить на праві власності [PERSON] , перебуває в оренді у [PERSON] , дата реєстрації речового права 24.02.2016, строк 49 років (а.с.34-35). Відповідно до пункту 9 договору оренди землі від 29.03.2012, орендна плата вноситься орендарем у формі та в розмірі 500 грн за рік. Відповідно до п. 11 вказаного договору розмір орендної плати переглядається у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; збільшення розмірів грошової оцінки земельної ділянки; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом. В разі зміни орендної плати на вимогу однієї із сторін, зацікавлена сторона повинна повідомити про те іншу сторону не пізніше ніж за один сільськогосподарський рік. Пунктом 33 договору оренди землі визначено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за: - взаємною згодою сторін; - рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Згідно із п. 35 договору розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. В матеріалах справи міститься копія розписки [PERSON] про те, що він отримав орендну плату за земельний пай за 49 років в сумі 40 тисяч гривень, датована 29.03.2012 (а.с.90). Оригінал вказаної розписки було оглянуто в судовому засіданні. Згідно зі статтею 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Відповідно до частини першої статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі (частина перша статті 14 Закону України «Про оренду землі»). Частиною першою статті 207 Цивільного кодексу України визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати. Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Водночас у пункті д частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати. Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору. Статтями 627, 629 ЦК України передбачено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Договір є обов`язковим для виконання сторонами Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають саме систематичної (два та більше випадків) несплати орендарем орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки, що вважається істотним порушенням умов договору, оскільки позбавляє орендодавця можливості отримати гарантовані договором кошти за те, що його земельну ділянку використовує інша особа. Однак, відповідачкою була надана суду розписка від 29 березня 2012 року, згідно з якою позивач фактично виявив волю на отримання орендної плати наперед, а орендар вчинив дії - сплатив на користь орендодавця орендну плату у розмірі 40\~000 грн за майбутній період користування земельною ділянкою, який визначений договором оренди землі 49 років. Вказана розписка орендодавця і дії орендаря за обставин цієї справи свідчать про погодження сторонами порядку сплати орендної плати за майбутні періоди, оскільки така домовленість не суперечить умовам договору оренди з приводу форм та способів внесення орендної плати. Позивачем факт написання розписки від 29 березня 2012 року не оспорюється, як не оспорюється і отримання грошових коштів в розмірі 40\~000 грн за надання земельної ділянки в оренду, що спростовує доводи представника позивача щодо того, що розписка не відповідає умовам договору, в ній не зазначено за яке саме орендне майно передані грошові кошти. Згідно зі статтею 531 ЦК України боржник має право виконати свій обов`язок достроково, якщо інше не встановлено договором, актами цивільного законодавства або не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту. Чинне законодавство про оренду землі не містить заборони сплати орендної плати за майбутні періоди користування земельною ділянкою. Звертаючись із вказаним позовом, позивач як на підставу для розірвання договору оренди землі від 29.03.2012 посилалася саме на систематичну несплату орендної плати. Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Згідно із ст. 77 ЦПК України належними доказами є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Відповідно до вимог ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Позивачем у цій справі не доведено істотного порушення орендарем умов договору, позбавлення його права на те, на що він розраховував при укладенні договору оренди (стаття 651 ЦК України). Враховуючи вищевикладене, в судовому засіданні не знайшли своє підтвердження доводи позивача щодо наявності заборгованості зі сплати орендної плати за договором оренди землі від 29.03.2012, оскільки свої грошові зобов`язання відповідно до договору орендар виконав достроково, що не суперечить вимогам закону та умовам договору, при цьому факт виплати орендарем орендної плати у більшому розмірі підтверджується належними доказами та не спростований стороною позивача, а тому вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки задоволенню не підлягають.

Outcome: dismissed