Jurisdiction: civil
Date: 2015-09-13 00:00:00

У березні 2015 року позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» звернулось до суду з позовом до фізичної особи-підприємця [PERSON], [PERSON], третя особа: Реєстраційна служба Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області, про визнання договору оренди недійсним, в позові посилається на те, що 05 вересня 2014 року між ТОВ «Зоря» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення площею 7,0674 га, кадастровий номер 2321584500:02:003:0061, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Договір оренди земельної ділянки укладено на пять років. 30 грудня 2014 року ТОВ «Зоря» звернулось до Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції з відповідною заявою про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яка була прийнята реєстратором за реєстраційним номером 9701885. 31 грудня 2014 року рішенням реєстратора № 18500268 ТОВ «Зоря» було відмовлено у державній реєстрації договору оренди від 05 вересня 2014 року, оскільки заявлене право вже зареєстроване. 18 березня 2015 року на адресу ТОВ «Зоря» надійшов лист від ФОП [PERSON] разом з додатками, з якого стало відомо, що 03 листопада 2014 року між [PERSON] та ФОП [PERSON] також був укладений договір оренди земельної ділянки, предметом якого є земельна ділянка сільськогосподарського призначення площею 7,0674 га, кадастровий номер 2321584500:02:003:0061, яка передана у орендне користування позивачу, відповідно до договору оренди від 05 вересня 2014 року. 12 листопада 2014 року зазначений договір пройшов державну реєстрацію. Разом з тим, ТОВ «Зоря» вважає себе землекористувачем спірної земельної ділянки, оскільки земельна ділянка перебуває у позивача в оренді на підставі договору, укладеного 20 травня 2009 року зі [PERSON], правонаступником якої є відповідач [PERSON] Зазначений договір укладений на 5 років починаючи з дня його державної реєстрації, яка була здійснена відділом Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області 28 грудня 2012 року. У звязку з тим, що дія договору від 20 травня 2009 року не припинена, договір не розірвано і не визнано недійсним, а відповідач [PERSON] висловив свою волю на продовження орендних відносин з ТОВ «Зоря», підписавши 05 вересня 2014 року новий договір оренди, позивач має право в установленому законом порядку вимагати захисту свого порушеного права та просить суд визнати недійсним оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення від 03 листопада 2014 року, укладений між [PERSON] та ФОП [PERSON] щодо передачі в оренду земельної ділянки загальною площею 7,0674 га, кадастровий номер 2321584500:02:003:0061, яка розташована на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, зареєстрований 12 листопада 2014 року Реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області. Крім того, просить Реєстраційній службі Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області скасувати державну реєстрацію права оренди вказаної земельної ділянки згідно з договором оренди від 03 листопада 2014 року, підписаним відповідачами, та провести державну реєстрацію договору оренди від 05 вересня 2014 року, укладеного між ТОВ «Зоря» та [PERSON] У травні 2015 року позивач [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» подало до суду заяву про зменшення позовних вимог (а.с. 21-22), у якій зменшило позовні вимоги в частині скасування державної реєстрації права оренди земельної ділянки згідно з договором оренди від 03 листопада 2014 року, підписаним відповідачами, та проведення державної реєстрації договору оренди від 05 вересня 2014 року, укладеного між ТОВ «Зоря» та [PERSON] Не погоджуючись з позовними вимогами, відповідачі фізична особа-підприємець [PERSON] та [PERSON] звернулися до суду із зустрічним позовом до [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» про визнання договору дійсним (а.с. 52-54). У позові посилаються на те, що спірну земельну ділянку [PERSON] передав ФОП [PERSON] на підставі попереднього договору оренди землі ще у травні 2014 року. У подальшому 03 листопада 2014 року був підписаний договір, який після замовлення технічної документації на договір оренди землі у землевпорядної організації, перевірки нею договору, був направлений до Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області на реєстрацію. На виконання вимог Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» зазначений договір зареєстрований, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 29380033. Таким чином, оскільки договір, укладений між ФОП [PERSON] та [PERSON], зареєстрований відповідно до вимог чинного законодавства України, позивачі за зустрічним позовом вважають, що він дійсний. Ухвалою суду від 16 червня 2015 року вказані позови обєднані в одне провадження (а.с. 59-60). У судовому засіданні представник позивача [PERSON] первісний позов підтримав, просив його задовольнити, проти зустрічного позову заперечував у повному обсязі. Зазначив, що спірна земельна ділянка перебуває у ТОВ «Зоря» в оренді на підставі договору, укладеного 20 травня 2009 року зі [PERSON], правонаступником якої є відповідач [PERSON] Зазначений договір укладений на 5 років починаючи з дня його державної реєстрації, яка була здійснена відділом Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області 28 грудня 2012 року. Отже, термін дії договору закінчується 28 грудня 2017 року. Зважаючи на зміну власника земельної ділянки, ТОВ «Зоря» 05 вересня 2014 року уклало зі [PERSON] новий договір оренди щодо спірної земельної ділянки строком на 5 років, однак у його державній реєстрації було відмолено у звязку з тим, що заявлене право оренди вже зареєстроване. З листа ФОП [PERSON] позивачу стало відомо, що 03 листопада 2014 року між [PERSON] та ФОП [PERSON] також був укладений договір оренди земельної ділянки, предметом якого є земельна ділянка, яка передана у орендне користування ТОВ «Зоря». Вказаний договір і пройшов державну реєстрацію у Реєстраційній службі Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області. Оскільки у встановленому законом порядку дія договору оренди від 20 травня 2009 року не припинена, договір не розірвано і не визнано недійсним, а відповідач [PERSON] висловив свою волю на продовження орендних відносин з позивачем, підписавши 05 вересня 2014 року новий договір оренди, ТОВ «Зоря» є землекористувачем спірної земельної ділянки і має право вимагати захисту свого порушеного права шляхом визнання недійсним договору від 03 листопада 2014 року, укладеного між [PERSON] та ФОП [PERSON] Відповідачі ФОП [PERSON], [PERSON] та їх представник [PERSON] первісний позов не визнали, просили суд у його задоволенні відмовити, зустрічний позов просили задовольнити у повному обсязі. На обґрунтування своїх заперечень щодо первісного позову вказали, що в орендних правовідносинах з ТОВ «Зоря» перебувала [PERSON], правонаступником якої є відповідач [PERSON] Термін дії договору, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Зоря», сплинув у 2014 році, у звязку з чим, [PERSON] домовився з ФОП [PERSON] про передачу останньому земельної ділянки в оренду, підписавши попередній договір оренди 20 травня 2014 року. У подальшому 03 листопада 2014 року був підписаний договір, який 12 листопада 2014 року був зареєстрований Реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області. Від представника третьої особи - Реєстраційної служби Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області надійшла заява про розгляд справи без його участі (а.с. 26). Суд, вислухавши пояснення сторін, дослідивши матеріали справи, вважає, що первісний позов ТОВ «Зоря» таким, що підлягає задоволенню, а зустрічний позов безпідставним та таким, що не підлягає задоволенню, з таких підстав. У судовому засіданні встановлено, що 20 травня 2009 року між позивачем [PERSON] з обмеженою відповідальністю «Зоря» та [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення № 356, відповідно до якого позивачу була передана в оренду земельна ділянка загальною площею 7,0674 га (рілля), що знаходиться на території Михайло-Лукашівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Пунктами 8, 43 цього договору передбачено, що цей договір укладено на 5 років - з моменту підписання сторонами та його державної реєстрації (а.с. 67-68). Вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області, відповідно до Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року, який діяв на момент укладення вищевказаного договору, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 28 грудня 2012 року за № 232150004002895 (а.с. 68 оборот). Таким чином, термін дії цього договору закінчується 28 грудня 2017 року. За період 2012-2013 років позивачем ТОВ «Зоря» [PERSON] нараховувалась та видавалась орендна плата (а.с. 82-88). Відповідач [PERSON] набув право власності на вказану земельну ділянку після смерті [PERSON] на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом № 246 від 13 травня 2014 року, що визнано сторонами у судовому засіданні, а тому на підставі ч. 1 ст. 61 ЦПК України не підлягає доказуванню. Згідно з ч. 1 ст. 148-1 Земельного кодексу України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обовязки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. У 2014 році позивачем ТОВ «Зоря» відповідачу [PERSON], як спадкоємцю прав [PERSON], нараховувалась та видавалась орендна плата, яка ним отримувалась (а.с. 79-81), що дає підстави вважати про обізнаність [PERSON] щодо існування орендних правовідносин між ним, як спадкоємцем [PERSON], та ТОВ «Зоря». За змістом ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Спірні правовідносини регулюються Законом України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди). Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, повязані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 638 ЦК України, договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України (в редакції, чинній на час укладення договору оренди), договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним з моменту державної реєстрації. Статтями 14, 18, 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) визначено, що договір оренди укладається у письмовій формі і набуває чинності після його державної реєстрації, яка проводиться у порядку, встановленому законом. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права. Порядок державної реєстрації договорів оренди землі затверджений Постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року, а відповідно до Указу Президента України № 134/2003 від 17 лютого 2003 року «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру», який в силу ст. 106 Конституції України є обовязковим до виконання на території України, на Державний комітет України по земельним ресурсам покладено обовязок щодо здійснення у складі державного земельного кадастру реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них, договорів оренди земельних ділянок. Не зареєстрований у встановленому законом порядку договір не є укладеним. Відповідно до п. 2 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. З матеріалів справи вбачається, що договір оренди земельної ділянки № 356 від 20 травня 2009 року, укладений у письмовій формі, пройшов відповідну державну реєстрацію, [PERSON] мала необхідний обсяг цивільної дієздатності, її волевиявлення було спрямоване на укладання договору оренди з ТОВ «Зоря». Оскільки цей договір оренди не визнано недійсним, не розірвано і не припинено, а термін його дії закінчується 28 грудня 2017 року, тому він вважається чинним. Зважаючи на зміну власника земельної ділянки, ТОВ «Зоря» 05 вересня 2014 року уклало зі [PERSON] новий договір оренди щодо спірної земельної ділянки строком на 5 років (а.с. 9-10), у державній реєстрації якого було відмолено у звязку з тим, що заявлене право оренди вже зареєстроване (а.с. 15). Як встановлено, за наявності чинного договору оренди № 356 від 20 травня 2009 року, без вирішення питання про його припинення або розірвання, а також за наявності волевиявлення орендодавця на продовження орендних відносин з позивачем, що підтверджується підписанням 05 вересня 2014 року нового договорк оренди, [PERSON] 03 листопада 2014 року уклав інший договір оренди зазначеної земельної ділянки з фізичною особою-підприємцем [PERSON] строком на 10 років (а.с. 12-13, 70-73). 12 листопада 2014 року Реєстраційною службою Вільнянського районного управління юстиції Запорізької області здійснено державну реєстрацію права оренди ФОП [PERSON] на спірну земельну ділянку (а.с. 14, 48-49). Згідно з ч. 1 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч.ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. Відповідно до положень ст. 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Як розяснив Пленум Верховного Суду України в Постанові № 6 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків. Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення договору оренди), а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону (в редакції, чинній на час укладення договору оренди) є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди, відповідно до ч. 2 ст. 15 цього Закону. Відповідна правова позиція щодо визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними вказана у постанові Верховного Суду України від 06 лютого 2012 року по справі № 6-104ц11 та у постанові Верховного Суду України від 14 березня 2012 року по справі № 6-7цс12 за позовами власників земельних ділянок до ТОВ «Яромир-Агро», які мотивовані тим, що ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є, відповідно до ч. 2 цієї ж статті, підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним. Вказані постанови Верховного Суду України, відповідно до ст. 360-7 ЦПК України, є обовязковими для всіх субєктів владних повноважень, які застосовують в своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України, які зобовязані привести свою судову практику у відповідність із цим рішенням Верховного Суду України. Статтею 24 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендодавець зобовязаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. Таким чином, судом встановлено, що договір оренди землі від 03 листопада 2014 року, був укладений відповідачами [PERSON] та ФОП [PERSON] з порушенням вимог ст.ст. 6, 15, 17, 22 Закону України «Про оренду землі», оскільки фактично земельна ділянка ФОП [PERSON] не передавалась, так як перебувала у користуванні ТОВ «Зоря» за попереднім договором оренди від 20 травня 2009 року, зареєстрованим належним чином, який не визнано недійсним, не розірвано ні одним із зазначених у договорі та ст. 31 Закону України «Про оренду землі» способів, його дію не припинено. Тобто, укладаючи договір оренди з ФОП [PERSON], орендодавець [PERSON] вчинив дії, які перешкоджають орендареві ТОВ «Зоря» користуватися орендованою земельною ділянкою, чим порушив права позивача. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позивач за первісним позовом та його представник на підставі ст. 60 ЦК України довели ті обставини, на які вони посилались, як на підставу своїх позовних вимог, а тому позов підлягає задоволенню. Зважаючи на обґрунтованість позовних вимог за первісним позовом, суд не знаходить підстав для задоволення зустрічного позову відповідачів. Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 88 ЦПК України.

Outcome: approved