Jurisdiction: civil
Date: 2020-06-04 00:00:00

У березні 2020 року [PERSON] звернувся до суду з позовом до ТОВ «ЖК «Нові Теремки» про стягнення пені за порушення умов договору. Свої вимоги мотивував тим, що 07 вересня 2017 року між ним та ТОВ «ЖК «Нові Теремки» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру [ADDRESS] . У відповідності до п. 1.1. Договору, ч. 1 ст. 6 та ст. 656 Цивільного кодексу України Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру [ADDRESS] та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. Пунктом 1.3. Договору визначено, що предметом Договору є майнові права на [PERSON] , які після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію реалізуються шляхом реєстрації Покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Продавець зобов`язаний передати Покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру. Пунктом 1.4. Договору Сторони обумовили, що майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому-передачі квартири підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором. Факт повної оплати Покупцем майнових прав на Квартиру буде підтверджуватися наданням Довідки згідно з п. 5.2.4 цього Договору [PERSON] (як сукупність майнових прав) переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту прийому-передачі. Таким чином реалізація Покупцем майнових прав на Квартиру шляхом реєстрації права власності в установленому законом порядку можлива виключно після прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором. В п. 3.1. Договору Сторонами було обумовлено, що ціна майнових прав на Квартиру на момент підписання Договору становить: 255618,86 грн., в тому числі ПДВ 42603,14 грн., що еквівалентно 9838,23 доларам 23 центам США. П.2.4. Договору встановлено, що орієнтовний строк прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію 31 грудня 2018 рік. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію Об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Станом на 07 лютого 2020 року згідно відповіді №28/0/113-20 з Державної архітектурно-будівельної інспекції України Об`єкт будівництва в експлуатацію не прийнятий, а отже Продавцем порушено взяті на себе зобов`язання. Також, п.п. 5.2.1. п. 5.2. Договору визначено, що Продавець зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно Форвардного контракту. Пунктом 6.2. Договору встановлено, що у разі недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 2.4. Договору), Продавець сплачує пеню покупцю в розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на Квартиру за кожен день прострочення. За перші три місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується. Оскільки Продавець не виконав своєчасно зобов`язання у відповідності до п. 2.4. Договору, то на підставі п. 6.2. Договору Продавець зобов`язаний сплатити Покупцю пеню у розмірі 0,1% від ціни Договору за кожний день прострочення згідно розрахунку. Розрахунок пені за прострочення: ціна договору 255618,86 грн.; період прострочення з 01.03.2019 року по 01.03.2020 року; кількість днів прострочення 366; розмір пені 0,1%; сума пені 93556,50 грн. Отже, за невиконання умов п. 2.4. Договору в частині дотримання строків прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію ТОВ «ЖК «Нові Теремки» має сплатити Покупцю [PERSON] пеню у розмірі 0,1% від ціни Договору за кожний день прострочення у розмірі 93556,50 грн. Ухвалою судді Києво-Святошинського районного суду Київської області від 03 березня 2020 року відкрито провадження по справі та справу до розгляду призначено за правилами спрощеного позовного провадження без виклику сторін. У встановлений судом строк сторони не надіслали заперечень щодо такого розгляду справи. Ухвалу про відкриття, позовну заяву з додатками ТОВ «ЖК «Нові Теремки» отримало 24 березня 2020 року, що підтверджено зворотнім повідомленням. Представник ТОВ «ЖК «Нові Теремки» 17 квітня 2020 року надав суду відзив на позовну заяву, в якому заперечував проти позовних вимог та просив в задоволені позову відмовити, оскільки позивач та відповідач не узгоджували всі істоті умови Договору; у діях відповідача відсутній склад цивільно-правового порушення, що виключає застосування до відповідача стягнення у вигляді пені; зроблений позивачем розрахунок неустойки у вигляді пені за недотримання орієнтовного строку готовності Об`єкта будівництва до експлуатації не відповідає нормам цивільного законодавства України. Позивач 27 квітня 2020 року надав суду відповідь на відзив, в якій він не погодився з позицією відповідача та вказав, що строк прийняття об`єкта в експлуатацію, як істота умова договору була визначена конкретною календарною датою, а саме 31 грудня 2018 року; за умовами Договору на відповідача покладено обов`язок не прийняття об`єкта в експлуатацію, а забезпечити його готовність до експлуатації, однак відповідач не вжив жодних заходів щодо введення об`єкту в експлуатацію; сторони вправі передбачити у договорі застосування такої відповідальності як пеня за невиконання зобов`язань, що не мають грошового характеру, оскільки це прямо не заборонено законом. В той же час суд зазначає, що у відповіді на відзив відсутній підпис позивача та дата його складення. Дослідивши матеріали справи, зібрані у справі докази, суд приходить до висновку, що позов не підлягає задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ст. 2, 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Згідно з ч. 1 ст. 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК). Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Судом встановлено, що 07 вересня 2017 року між [PERSON] та ТОВ «ЖК «Нові Теремки» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру [ADDRESS] [NUMBER] /О1-10. Договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру укладено на виконання Форвардного контракту № 44862-А/4, придбаного покупцем за результатами відкритого аукціону, проведеного Товарною біржею Перспектива Коммодіті від 07 вересня 2017 року, між ТОВ «ЖК «Нові Теремки» та [PERSON] . За цим Договором та у відповідності до п. 1 ст. 6 та ст. 656 ЦК України, продавець зобов`язується передати у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти у власність майнові права на квартиру [ADDRESS] [ADDRESS] (надалі «об`єкт будівництва») та оплатити ціну таких прав в порядку та на умовах, визначених цим Договором. Пунктом 1.3. Договору визначено, що предметом Договору є майнові права на [PERSON] , які після прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію реалізуються шляхом реєстрації Покупцем права власності в установленому законом порядку. За умови виконання своїх обов`язків за цим Договором Продавець зобов`язаний передати Покупцю документи, необхідні для державної реєстрації права власності на квартиру. Пунктом 1.4. Договору Сторони обумовили, що майнові права на Квартиру за цим Договором передаються від продавця покупцю шляхом підписання акту прийому-передачі квартири (як сукупності майнових прав), який є невід`ємною частиною цього Договору. Акт прийому-передачі квартири підписується Сторонами після прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкта будівництва та за умови повного виконання Покупцем своїх зобов`язань за цим Договором. Факт повної оплати Покупцем майнових прав на Квартиру буде підтверджуватися наданням Довідки згідно з п. 5.2.4 цього Договору [PERSON] (як сукупність майнових прав) переходить від Продавця до Покупця після підписання Акту прийому-передачі. Виходячи з п. 2.4. Договору, орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 31 грудня 2018 рік. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Пунктом 3.1. Договору сторонами обумовлено, що ціна майнових прав на квартиру на момент підписання Договору становить: 255618,86 грн., в тому числі ПДВ 42603,14 грн., що еквівалентно 9838,23 доларам 23 центам США. Також, п.п. 5.2.1. п. 5.2. Договору визначено, що Продавець зобов`язаний своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за Договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно Форвардного контракту. Пунктом 6.2. Договору встановлено, що у разі недотримання Орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію (п. 2.4. Договору), Продавець сплачує пеню покупцю в розмірі 0,1% від суми Ціни майнових прав на Квартиру за кожен день прострочення. За перші три місяці періоду прострочення від орієнтовного строку прийняття Об`єкта будівництва в експлуатацію, пеня не нараховується та не сплачується. Згідно п. 4.1. Договору, даний договір укладається під відкладальною обставиною, якою сторони визнають пред`явлення до виконання Форвардного контракту № 44862-А/4 покупцем, за відповідним актом. Цей договір набирає чинності з моменту настання відкладальної обставини ( а саме з дати підписання сторонами Акту пред`явлення) і діє до повного виконання сторонами своїх зобов`язань за Договором. Форвардний контракт № 44862-А/4, укладений на Товарній біржі від 07 вересня 2017 року, вважається чинним до моменту повного виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав. Згідно відповіді Держаної архітектурно-будівельної інспекції України №28/0/113-20 від 07.02.2020 року відповідно до системи документообігу Департаменту, відсутня інформація стосовно надходження від ТОВ «ЖК «Нові Теремки», або інших фізичних та юридичних осіб, документів щодо прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, що розташований за адресою: [ADDRESS] . Докази перерахування позивачем коштів на поточний банківський рахунок відповідача, який вказаний в п. 3.1 Договору в розмірі ціни майнових прав на квартиру про виконання [PERSON] своїх зобов`язань щодо оплати майнових прав на квартиру в справі відсутні. З матеріалів цивільної справи та Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 07 вересня 2017 року № 101/О1-10, укладеного між [PERSON] та ТОВ «ЖК «Нові Теремки» також вбачається, що сторони не узгодили всі істотні умови вказаного договору. Відповідно до ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Пунктом 2.4. Договору встановлено, що орієнтовний строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію 31 грудня 2018 рік. Продавець має право в односторонньому порядку змінити строк будівництва, а також в односторонньому порядку змінити термін прийняття в експлуатацію об`єкта будівництва на строк до трьох місяців, і це не буде вважатися порушенням умов цього Договору. Встановлення орієнтовного строку вказує на невизначеність такої істотної умови як строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. За правилами ст. 251 ЦК України строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Терміном є певний момент у часі, з настанням якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення. Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду. Згідно ст. 252 ЦК України строк визначається роками, місяцями, тижнями, днями або годинами. Термін визначається календарною датою або вказівкою на подію, яка має неминуче настати. Враховуючи викладене, колегія вважає, що строк прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 07 вересня 2017 року № 101/О1-10 конкретно не визначений, так як в п. 2.4. Договору зазначена не конкретна, а орієнтовна календарна дата прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. В ч.ч. 1, 2 ст. 11 ЦК України вказано, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Частинами 1, 2 ст. 509 ЦК України встановлено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених ст. 11 цього Кодексу. При цьому, зобов`язання щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не належить до цивільних відносин, тобто до відносин, за наявності яких передбачена цивільно-правова відповідальність. В чинному законодавстві України таке поняття як прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію відсутнє. Стаття 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлює порядок прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів. Частинами 1, 2, 4, 5 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації протягом десяти робочих днів з дня реєстрації заяви. Форма декларації про готовність об`єкта до експлуатації, порядок її подання і реєстрації визначаються Кабінетом Міністрів України. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката у порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України. Форма акта готовності об`єкта до експлуатації, форма сертифіката, порядок його видачі, розмір та порядок внесення плати за видачу сертифіката визначаються Кабінетом Міністрів України. Акт готовності об`єкта до експлуатації підписується замовником, генеральним проектувальником, генеральним підрядником або підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників), субпідрядниками, страховиком (якщо об`єкт застрахований). Зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації або сертифікат є підставою для укладення договорів про постачання на прийнятий в експлуатацію об`єктів, необхідних для його функціонування ресурсів - води, газу, тепла, електроенергії, включення даних про такий об`єкт до державної статистичної звітності та оформлення права власності на нього. Прийняття рішення про реєстрацію (повернення) декларації про готовність об`єкта до експлуатації, видачу (відмову у видачі) сертифіката здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю протягом десяти робочих днів з дати подання відповідних документів. Датою прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта є дата реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації або видачі сертифіката. Механізм прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів визначений Порядком прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 13 квітня 2011 року № 461 (з наступними змінами і доповненнями). Згідно п. 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з незначними наслідками (СС1), та об`єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідним органом державного архітектурно-будівельного контролю на безоплатній основі поданої замовником декларації про готовність об`єкта до експлуатації (далі - декларація). Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. В п. 4 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів встановлено, що надання (реєстрація), повернення (відмова у видачі) чи скасування реєстрації документів, що підтверджують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, визначеними статтею 7 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності». Повноваження Держархбудінспекції здійснюються її апаратом. При цьому реєстрація (повернення, скасування реєстрації) декларації щодо об`єктів, які розміщено на території кількох адміністративно-територіальних одиниць та вплив (відповідно до проектної документації) від діяльності яких після прийняття в експлуатацію буде поширюватися на дві і більше адміністративно-територіальні одиниці, здійснюється безпосередньо апаратом Держархбудінспекції, а щодо інших об`єктів - її територіальними органами за місцезнаходженням таких об`єктів. Так як прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів здійснюється органами державного архітектурно-будівельного контролю, то відносини щодо прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів належить не до цивільно-правових, а до публічно-правових відносин. Статтею 1 ЦК України встановлено, що цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників. До майнових відносин, заснованих на адміністративному або іншому владному підпорядкуванні однієї сторони другій стороні, а також до податкових, бюджетних відносин цивільне законодавство не застосовується, якщо інше не встановлено законом. За вказаних обставин п. 2.4. Договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 07 вересня 2017 року № 101/О1-10 носить технічний характер, так як вказує на технічну характеристику житлового будинку. В даному Договорі пункт 2.4. міститься в розділі 2, який має назву « [INFO] характеристики квартири». Викладене підтверджується і судовою практикою Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у справі № 757/39364/15-ц, провадження № 61-5917сво18, постанова від 17 жовтня 2018 року, за касаційною скаргою ПАТ «Холодінгова компанія «Київміськбуд» на рішення Апеляційного суду м. Києва від 17 листопада 2016 року про стягнення з ПАТ «Холдінгова компанія «Київміськбуд» пені за договором купівлі-продажу майнових прав, якою, рішення Апеляційного суду міста Києва від 17 листопада 2016 року про скасування рішення Печерського районного суду міста Києва від 20 липня 2016 року і ухвалення нового рішення про часткове задоволення позовних вимог скасовано, а рішення Печерського районного суду міста Києва від 20 липня 2016 року про відмову позивачу в задоволенні позовних вимог з вищевказаних підстав залишено без змін. Враховуючи, що термін прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію в Договорі купівлі-продажу майнових прав на квартиру конкретною датою не визначений, а вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів не належить до цивільно-правих відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони ТОВ «ЖК «Нові Теремки» відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені). Відповідно до ст. 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання. Положеннями ст. ст. 524, 533-535 ЦПК України передбачено, що грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів. Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої особи (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Підставою застосування відповідальності, передбаченої ч. 3 ст. 549 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання. Тобто порушення грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти. У справі, яка є предметом перегляду, між сторонами виникли зобов`язання з договору про часткову участь у будівництві, за умовами якого забудовник зобов`язувався збудувати об`єкт будівництва у строк, визначений договором, і передати його замовнику, однак у порушення умов договору свої зобов`язання не виконав. Пунктом 6 Договору встановлена відповідальність боржника за недотримання орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва понад три місяці від орієнтовного строку прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію. Обов`язок щодо прийняття об`єкта будівництва в експлуатацію не є грошовим зобов`язанням. За таких обставин, правовідношення, яке виникло між сторонами, не є грошовим зобов`язанням, тому до спірних правовідносин не застосовується можливість стягувати з відповідача пеню. Враховуючи викладене, позовні вимоги [PERSON] Товариства з обмеженою відповідальністю «Житловий Комплекс «Нові Теремки»» про стягнення пені за порушення умов договору не підлягають до задоволення. На підставі викладеного,

Outcome: dismissed