Jurisdiction: civil
Date: 2021-08-18 00:00:00

У березні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» (далі ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна») звернулося до суду з позовом до [PERSON] про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. В обґрунтування своїх вимог ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» зазначило, що 25 березня 2010 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та [PERSON] було укладено договори оренди земельних ділянок № 259, об`єктом оренди відповідно до якого стала земельна ділянка за кадастровим номером 6820687500:08:004:0001, та № 1,об`єктом відповідно до цього договору стала земельна ділянка за кадастровим номером 6820687500:08:008:0001. За умовами пунктів 1-2 вказаних договорів, останній передав позивачеві у строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 2,2406 га ріллі за договором оренди № 259, та 0,8480 га ріллі за договором № 1. Зазначені земельні ділянки розташовані в адміністративних межах Яснозірської сільської ради Віньковецького району, Хмельницької області, с. Фащиївка. Відповідно до пункту 8 вказаних договорів їх було укладено строком на 10 років, та вони були зареєстровані 9 грудня 2010 року у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центру Державного земельного кадастру» про що в Державному реєстрі земель вчинено записи за № 041074900237 для договору № 259 та № 041074900238 для договору № 1. Згідно пункту 42 договорів оренди земельних ділянок від 25.03.2010 року договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Отже строк дії договорів встановлено до 8 грудня 2020 року. Пунктом 8 договорів передбачено, що після закінчення строку договору, орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У зв`язку з цим ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» вирішило скористатися своїм переважним правом на поновлення договорів оренди землі та протягом строку дії договорів двічі, не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договорів, направляло орендодавцю листи-повідомлення. А саме 05 листопада 2019 року за вихідними номерами 2019/11-198 до договору оренди землі № 1 від 25.03.2010 року, та 2019/11-199 до договору оренди землі № 259 від 25.03.2010 року, а також 17 січня 2020 року за вихідними номерами 2020/01-8 до договору оренди землі № 1 від 25.03.2010 року та 2020/01-9 до договору оренди землі № 259 від 25.03.2010 року про наміри скористатися своїм переважним правом на поновлення договору на новий строк долучивши до них відповідні додаткові угоди. Листи та додаткові угоди до них відповідач отримав особисто 25.01.2020 року, що підтверджується копіями рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового переказу. Проте з дати отримання листів (25.01.2020 року) протягом встановленого місячного терміну відповідач не надіслав позивачу жодного заперечення у поновленні договорів оренди земельних ділянок № 259 та № 1 від 25.03.2010 року, а тому товариство продовжило використовувати земельні ділянки за їх цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди земельної ділянки та здійснило на них посів ріпаку. Після цього 23 листопада 2020 року позивач отримав від [PERSON] заперечення у поновленні договорів оренди земельних ділянок, тобто через 10 місяців з моменту отримання ним останнього листа-повідомлення від товариства про намір скористатися своїм переважним правом. При цьому таку поведінку відповідача товариство не може визнати добросовісною, оскільки [PERSON] було порушено встановлену Законом імперативну вимогу про повідомлення орендаря в установлені строки про наявність заперечення та своє рішення. На підставі викладеного ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» вважає, що відповідно до статті 33 Закону України «Про оренду землі», зокрема частини 1-5 цієї норми отримало право на поновлення договорів оренди № 259 та № 1 від 25.03.2010 року, оскільки зі своєї сторони належним чином виконувало зобов`язання за договором, на виконання вимог пункту 8 договору направило [PERSON] листи-повідомлення від 05.11.2019 та 17.01.2020 року із проектами додаткових угод, відповіді на який не отримало, у зв`язку з чим товариство продовжило використовувати земельні ділянки за їх цільовим призначенням, визначеним у договорі оренди земельної ділянки та здійснило на них посів ріпаку. За таких обставин ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» просило суд: визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № [NUMBER] кадастровий номер 6820687500:08:004:0001 укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та [PERSON] від 25 березня 2010 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центру Державного земельного кадастру» від 9 грудня 2010 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041074900237 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, та визнати поновленим договір оренди земельної ділянки № 1 кадастровий номер 6820687500:08:008:0001 укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та [PERSON] від 25 березня 2010 року, який зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центру Державного земельного кадастру» від 9 грудня 2010 року, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис за № 041074900238 шляхом укладання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній в резолютивній частині цієї позовної заяви. Ухвалою судді від 15 березня 2021 року у справі відкрито провадження за правилами загального позовного провадження, призначено підготовче засідання. Ухвалою суду від 23 квітня 2021 року у справі закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті. У судовому засіданні представник позивача [PERSON] позовні вимоги підтримав повністю з підстав зазначених у позовній заяві, просив задовольнити. Відповідач [PERSON] у суді позов не визнав, пояснивши, що оскільки строк дії договору земельних ділянок із ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» закінчився, із запропонованими товариством умовами він не згідний, то надалі він хоче обробляти свої земельні ділянки самостійно, та використовувати їх на свій розсуд. Представник відповідача, адвокат Соловей О.В. проти позову заперечував, вважаючи позовні вимоги безпідставними, а право позивача не порушеним. Судом встановлено, що на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 991788 від 12 квітня 2007 року [PERSON] належить земельна ділянка площею 2,2406 га (кадастровий номер 6820687500:08:004:0001), яка розташована на території Яснозірської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 25 березня 2010 року [PERSON] і ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» уклали договір оренди земельної ділянки № 259, за умовами якого [PERSON] передав позивачеві вказану земельну ділянку у платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. 09 грудня 2010 року вказаний договір зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» про що в державному реєстрі земель вчинено запис за № 041074900237. Згідно п.п. 5, 9 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 3988,01 грн, а орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від нормативно- грошової оцінки земельної ділянки, що складає 119,64 грн, або в натуральному виразі сільськогосподарською продукцією або наданням послуг за цінами середніми по району (ринковими цінами). Пунктом 8 договору оренди визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. На підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯГ № 991629 від 12 квітня 2007 року [PERSON] належить земельна ділянка площею 0,8480 га (кадастровий номер 6820687500:08:008:0001), яка розташована на території Яснозірської сільської ради Віньковецького району Хмельницької області та призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. 25 березня 2010 року [PERSON] і ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» уклали договір оренди земельної ділянки № 1, за умовами якого [PERSON] передав позивачеві вказану земельну ділянку у платне користування для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років. 09 грудня 2010 року вказаний договір зареєстрований у Віньковецькому відділі Хмельницької регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру» про що в державному реєстрі земель вчинено запис за № 041074900238. Згідно п.п. 5, 9 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 6371,45 грн, а орендна плата вноситься орендарем у розмірі 3 % від нормативно- грошової оцінки земельної ділянки, що складає 191,14 грн, або в натуральному виразі сільськогосподарською продукцією або наданням послуг за цінами середніми по району (ринковими цінами). Пунктом 8 договору оренди визначено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 05 листопада 2019 року ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» надіслало позивачу листи-повідомлення за вих. № 2019/11-198 та № 2019/11-199, а 17 січня 2020 року листи-повідомлення за вих. № 2020/01-8 та № 2020/01-9 про поновлення договорів оренди землі та проекти додаткових угод до цих договорів, в яких позивач запропонував [PERSON] укласти договори на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договорами оренди земельних ділянок від 25 березня 2010 року. При цьому ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» повідомило позивача, що при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін та запропонувало вказати прийнятні строк дії договору оренди, орендну плату із зазначенням її розміру та умов розрахунків,строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Відповідач [PERSON] отримав ці документи відповідно 10 листопада 2019 року та 25 січня 2020 року. 23 листопада 2020 року [PERSON] на ім`я директора ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» [PERSON] надіслав письмову заяву, у якій повідомив, що договір оренди земельних ділянок продовжувати не бажає, оскільки планує обробляти земельні ділянки 0,8480 - рілля, та 2,2406 - сінокос, самостійно, та просив повернути йому земельні ділянки у належному стані. Частинами 1 і 4 статті 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Положення цього конституційного принципу закріплені у ст.ст. 316, 317, 319, 321 ЦК України. Відповідно до ч. 1 ст. 93 ЗК України право оренди земельної ділянки\~це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. За змістом ч. 4 ст. 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (ч. 1 ст. 626 ЦК України). Частиною 1 статті 627 ЦК України визначено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. В силу ч. 1 ст. 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Як передбачено ч. 2 ст. 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України «Про оренду землі» № 161-ХІV визначено порядок укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Згідно з ч. 1 ст. 13, ч. 1 ст. 14 Закону № 161-ХІV договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Істотними умовами договору оренди землі є: об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови (ч.ч. 1, 2 ст. 15 Закону № 161-ХІV). Із положень ч. 1 ст. 31 Закону № 161-ХІV слідує, що договір оренди землі припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено. Порядок поновлення договору оренди землі регулюється статтею 33 Закону № 161-ХІV (в редакції на час виникнення спірних правовідносин), згідно якої по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. \~ \~ \~ \~До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частини 1-5). У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором (частина 6). Відповідно до ч.ч. 8, 11 ст. 33 Закону № 161-ХІV додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Положення ст. 33 Закону № 161-ХІV узгоджуються із загальною нормою ч. 1 ст. 777 ЦК України, що закріплює переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк і передбачає певну процедуру здійснення цього права. Права наймача, встановлені ст. 777 ЦК України, є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Способи захисту цивільних прав та інтересів установлені ст. 16 ЦК України. Як передбачено ч. 1 ст. 4 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону № 161-ХІV було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони у цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша п`ята статті 33 Закону № 161-ХІV). У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону № 161-ХІV). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону № 161-ХІV. І саме в такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Саме таку правову позицію висловила Велика Палата Верховного Суду в постановах від 22 вересня 2020 року (справи №313/350/16-ц і №159/5756/18), яка згідно з ч. 4 ст. 263 ЦПК України має враховуватися судами при застосуванні норм права. Крім того сутністю переважного права є укладення договору найму (оренди) на новий строк із встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення, тому переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк припиняється у разі недосягнення сторонами домовленості з істотних умов договору (ч. 3 ст. 33 Закону № 161-ХІV). Норми ст. 777 ЦК України та ст. 33 Закону № 161-ХІV можуть бути застосовані лише у випадку виявлення наміру у орендаря на укладення нового договору з іншим орендарем. \~ \~ \~ \~ Отже вирішуючи спори щодо відмови орендодавців у поновленні договорів найму на новий строк, суд повинен встановити, з якою метою буде використовуватися майно, що є предметом договору після його закінчення. У випадку відсутності наміру у наймодавця на укладення нового договору найму та наявності його бажання на використання майна для особистих потреб наймач втрачає можливість реалізації переважного права на поновлення договору найму (оренди). З матеріалів справи вбачається, що 25 березня 2010 року між ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» та [PERSON] укладено договори оренди землі № 259 та № 1 строком на 10 років, які набрали чинності (набули юридичної сили) з моменту державної реєстрації договорів, і таким чином діяли по 08.12.2020 року. До закінчення строку дії договорів оренди ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» повідомило [PERSON] про свій намір продовжити орендні правовідносини на певних умовах, однак сторони не досягли згоди щодо істотних умов договору, та як повідомив відповідач позивача письмово, і підтвердив у судовому засіданні, він не бажає і відмовився продовжувати орендні відносини з ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна», оскільки має намір самостійно обробляти земельні ділянки і використовувати їх на власний розсуд. Водночас ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» не спростувало достатніми та об`єктивними доказами цей намір відповідача щодо подальшого використання земельних ділянок. За таких обставин суд доходить висновку, що переважне право ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на укладення з [PERSON] договору оренди землі припинилося й не підлягає захисту, та враховуючи право позивача як власника земельної ділянки розпоряджатися належним йому майном на власний розсуд, на вільне волевиявлення на укладення договору, позов задоволенню не підлягає. Доводи ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» про те, що мають місце підстави для поновлення договору оренди землі та визнання укладеними додаткових угод про поновлення договору оренди землі суперечать фактичним обставинам справи та нормам чинного законодавства. Посилання ТОВ «ГЕРРОМ Інвест-Україна» на правові висновки Верховного Суду, викладені в постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та в інших аналогічних справах, є безпідставними, оскільки Велика Палата Верховного Суду постановами від 22 вересня 2020 року (справи №313/350/16-ц і №159/5756/18), відступила від цих висновків. На підставі викладеного,

Outcome: approved