Jurisdiction: civil
Date: 2017-02-22 00:00:00

У березні 2016 року [PERSON] звернулась до суду з вищевказаним позовом. В обґрунтування зазначила, що у строковому платному користуванні має земельну ділянку по вул. Театральній (Воровського), в районі жилого будинку № 1 в м. Кременчуці. За оренду цієї ділянки сплатила кошти Кременчуцькій міській раді, однак у звязку з тим, що на ній розміщено нерухоме майно відповідачів (сараї), вона фактично нею не користувалася відповідно до її цільового призначення для будівництва молодіжного комплексу. Просила суд стягнути з відповідачів у відшкодування (компенсацію) сплаченої орендної плати за землю грошові кошти у сумі 44\~599,62 грн., сплачені за період з червня 2010 року по жовтень 2015 року. Відповідач [PERSON] подала до суду зустрічний позов до [PERSON], Кременчуцької міської ради, з урахуванням уточнень його вимог, просила визнати незаконним п. 2 рішення міської ради від 26.05.2015 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» (щодо поновлення договору оренди землі [PERSON]В.) та визнати недійсним договір оренди вказаної ділянки від 08.07.2015. Зустрічний позов обєднано в одне провадження з первісним. У судовому засіданні представник позивача вимоги підтримала, просила задовольнити з підстав, викладених в позові. Відповідачі у судовому засіданні проти позову заперечили, просили відмовити у його задоволенні. Пояснили, що на вищевказаній земельній ділянці розміщено їх нерухоме майно, договорів оренди ділянки вони не укладали, а навпаки були проти відведення її позивачу. Оскільки міська рада передала в оренду цю ділянку, майнові питанні з власниками сараїв не вирішено, то всі витрати орендаря повинні бути віднесені на рахунок орендодавця. Представники відповідача за зустрічним позовом заперечили проти нього. Пояснили, що міська рада законно та обґрунтовано поновила договір оренди землі, право власності громадян на сараї у державному реєстрі не зареєстровано, тому не виникло і не може бути порушено спірним рішенням та договором оренди землі. Відповідний договір укладено на підставі рішення органу місцевого самоврядування і відсутні будь-які правові підстави вважати його недійсним. Треті особи та їх представники вимоги за зустрічним позовом підтримали, просили задовольнити. Зазначили, що відповідачі за зустрічним позовом порушили також їх права, оскільки при поновленні договору оренди землі не було враховано наявність нерухомого майна на спірній ділянці. Також зазначили, що ділянка частково знаходиться в межах прибудинкової території їх жилого будинку. Вислухавши пояснення учасників судового процесу, дослідивши матеріали справи, суд приходить до висновку, що у задоволенні первісного позову слід відмовити, а зустрічний задовольнити, з огляду на наступне. Судом установлено, що п. 31 рішення Кременчуцької міської ради від 30.06.2009 [PERSON] передано в оренду земельну ділянку площею 599 кв.м., для будівництва молодіжного комплексу в районі жилого будинку № 1 по вул. Воровського в м. Кременчуці. Згідно з Договором оренди землі від 15.07.2009, укладеним між Кременчуцькою міською радою та [PERSON], зареєстрованим 20.07.2009, остання прийняла в строкове платне користування на три роки вищевказану земельну ділянку. Пунктом 2 рішення Кременчуцької міської ради Полтавської області від 26.05.2015 «Про поновлення договорів оренди земельних ділянок» фізичній особі підприємцю [PERSON] затверджено технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) для будівництва молодіжного комплексу в районі жилого будинку № 1 в м. Кременчуці та поновлено шляхом укладання договору з 20.07.2012 строком на три роки, з дати державної реєстрації права оренди земельної ділянки, договір оренди цієї ділянки від 20.07.2009, про що між ФОП [PERSON] та Кременчуцькою міською радою укладено новий Договір оренди земельної ділянки від 08.07.2015. На підставі договорів оренди землі від 15.07.2009, від 08.07.2015, за період з червня 2010 року по жовтень 2015 року [PERSON] сплатила орендну плату за землю у сумі 44\~599,62 грн. На цей час, на її замовлення, розроблено проект будівництва молодіжного комплексу на відведеній земельній ділянці та отримано дозвіл Державної архітектурно-будівельної інспекції на проведення будівельних робіт. На спірній земельній ділянці, до її відведення [PERSON], одночасно зі спорудженням жилого багатоквартирного будинку, було побудовано цегляні сараї (допоміжні приміщення), які належать відповідачам у справі. Право власності на них підтверджено рішенням Автозаводського районного суду м. Кременчука від 11.05.2010 у справі № 2-276/2010, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Полтавської області від 04.10.2010. Технічні паспорти на громадський будинок (сараї) оформлено КП «Кременчуцьке міжміське бюро технічної інвентаризації» Полтавської обласної ради. Майнові питання з власниками сараїв, зокрема з [PERSON], як на час отримання у користування земельної ділянки так і на час розгляду цієї справи судом, вирішено не було. Останні заперечували проти передачі в оренду спірної ділянки. Набуте громадянами право власності на квартири та належні до них приміщення, згідно зі ст. 41, 55 Конституції України, є непорушним, забезпечується державою і захисту у судовому порядку. На обєкти нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, право власності у набувача відповідно до ч. 4 ст. 334 ЦК виникає з дня державної реєстрації відповідно до закону. Відповідно до п.2 ст.10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» власники квартир у будинках та гуртожитках є співвласниками допоміжних приміщень і зобовязані брати участь у загальних витратах, повязаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки в майні. Згідно\~ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»\~допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Згідно\~ст. 15 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»\~власник зобовязаний використовувати приміщення за призначенням, дотримуватися правил користування приміщеннями, не допускати порушення законних прав та інтересів інших співвласників. Згідно з висновками Конституційного Суду України, викладеними у рішенні від 02.03.2004 № 4-рп/2004, власники квартир багатоквартирного жилого будинку є співвласниками його допоміжних приміщень. Таким чином, суд уважає, що право власності на вказані сараї, які є невідємною частиною житлового будинку, виникло у відповідачів під час набуття та реєстрації їх права власності на відповідні квартири у цьому будинку. Необхідність окремої державної реєстрації права власності на це майно чинним законодавством не передбачено та не вимагається. Статтею 317 ЦК України передбачено, що власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов'язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі. Держава не втручається у здійснення власником права власності. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ст. 319 ЦК України). Згідно зі ст. 393 ЦК правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, який не відповідає законові і порушує права власника, за позовом власника майна визнається судом незаконним та скасовується. Власник майна, права якого порушені внаслідок видання правового акта органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, має право вимагати відновлення того становища, яке існувало до видання цього акта. У разі неможливості відновлення попереднього становища власник має право на відшкодування майнової та моральної шкоди. Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі Перший протокол, Конвенція) кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу є втручання держави в право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення особи права власності на майно шляхом його витребування на користь держави. Перший протокол ратифікований Законом України № 475/97-ВР від 17.07.1997 й з огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України застосовується судами України як частина національного законодавства. При цьому розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини (далі ЄСПЛ), яка згідно зі статтею 17 Закону України від 23 лютого 2006 року № 3477-IV\~ «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права. Відповідно до сталої практики ЄСПЛ (рішення від 23 вересня 1982 року в справі «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції», рішення від 21 лютого 1986 року в справі «[PERSON] та інші проти Сполученого Королівства») положення статті 1 Першого протоколу містить три правила: перше правило має загальний характер і проголошує принцип мирного володіння майном; друге стосується позбавлення майна і визначає певні умови для визнання правомірним втручання у право на мирне володіння майном; третє визнає за державами право контролювати використання майна за наявності певних умов для цього. Зазначені правила не застосовуються окремо, вони мають тлумачитися у світлі загального принципу першого правила, але друге та третє правило стосуються трьох найважливіших суверенних повноважень держави: права вилучати власність у суспільних інтересах, регулювати використання власності та встановлювати систему оподаткування. У практиці ЄСПЛ (серед багатьох інших, рішення ЄСПЛ у справах «Спорронґ і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «[PERSON] та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Сєрков проти України» від 7 липня 2011 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року, «Булвес» АД проти Болгарії» від 22 січня 2009 року, «Трегубенко проти України» від 2 листопада 2004 року, «East/West Alliance Limited» проти України» від 23 січня 2014 року) також напрацьовано три критерії, які слід оцінювати на предмет сумісності заходу втручання в право особи на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: чи є втручання законним; чи переслідує воно «суспільний», «публічний» інтерес; чи є такий захід (втручання в право на мирне володіння майном) пропорційним визначеним цілям. ЄСПЛ констатує порушення статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано. Критерій законності означає, що втручання держави у право власності особи повинно здійснюватися на підставі закону нормативно-правового акту, що має бути доступним для заінтересованих осіб, чітким та передбачуваним у питаннях застосування та наслідків дії його норм. Сам лише факт, що правова норма передбачає більш як одне тлумачення, не означає, що закон непередбачуваний. Сумніви щодо тлумачення закону, що залишаються, враховуючи зміни в повсякденній практиці, усувають суди в процесі здійснення правосуддя. Втручання держави в право власності особи є виправданим, якщо воно здійснюється з метою задоволення «суспільного», «публічного» інтересу, при визначенні якого ЄСПЛ надає державам право користуватися «значною свободою (полем) розсуду». Втручання держави в право на мирне володіння майном може бути виправдане за наявності обєктивної необхідності у формі суспільного, публічного, загального інтересу, який може включати інтерес держави, окремих регіонів, громад чи сфер людської діяльності. Принцип «пропорційності» передбачає, що втручання в право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу, якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), повязаними з втручанням, та інтересами особи, яка так чи інакше страждає від втручання. «Справедлива рівновага» передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе «індивідуальний і надмірний тягар». З огляду на характер спірних правовідносин, установлені судом обставини та застосовані правові норми, вбачається невідповідність заходу втручання держави (Кременчуцької міської ради) в право власності [PERSON] критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Суд вважає, що сам по собі факт не звернення мешканців будинку № 1 по вул. Театральній в м. Кременчуці з відповідною заявою до міської ради щодо оформлення у користування прибудинкової території та не виготовлення на цей час документації із землеустрою щодо її відведення не може свідчити про відсутність порушення їх права власності, зокрема права [PERSON], на допоміжні приміщення та на цільове використання прибудинкової території, на якій вони розміщені. Статтею 42 Земельного кодексу України, в редакції чинній на час прийняття оскаржуваного рішення, передбачено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками. Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку. За приписами ч.1\~ст. 93 Земельного кодексу України\~та\~ст. 1 Закону України «Про оренду землі», право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння та користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ч. 1\~ст. 79 Земельного кодексу України\~земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. Відповідно до ст. 120 ЗК України до особи, яка набула права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи (у даному разі територіальної громади міста в особі міської ради), переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. З правового висновку Верховного Суду України, викладеного у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-2510цс15 вбачається, що стаття 33 Закону України «Про оренду землі»\~об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Так, у частині першій\~статті 33 цього закону\~передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Реалізація зазначеного переважного права на поновлення договору оренди можлива лише за умови дотримання встановлених цією нормою певної процедури і строків (частини 2-5 цієї статті). Для застосування частини першої\~статті 33 Закону України «Про оренду землі»\~та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити наступні юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та про своє рішення. Частиною 6\~статті 33 Закону України «Про оренду землі»\~передбачена інша підстава поновлення договору оренди, а саме: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою\~статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність наступних юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє протягом місяця письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. З урахуванням наведених положень закону, судом встановлено, що [PERSON] та Кременчуцькою міською радою не дотримано вимоги\~ст. 33 Закону України «Про оренду землі», щодо поновлення договору, оскільки ними не надано суду будь-яких доказів щодо повідомлення орендарем до спливу строку договору орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк або про укладання будь-яких додаткових угод про поновлення договору оренди. Відповідно до ст. 55 Закону України «Про землеустрій» технічна документація із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) включає: а) завдання на складання технічної документації із землеустрою; б) пояснювальну записку; в) рішення Верховної Ради Автономної Республіки Крим, Ради міністрів Автономної Республіки Крим, відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення технічної документації із землеустрою (у випадках, передбачених законом); г) згоду власника земельної ділянки, а для земель державної та комунальної власності - органу, уповноваженого здійснювати розпорядження земельною ділянкою, на відновлення меж земельної ділянки користувачем; ґ) довідку, що містить узагальнену інформацію про землі (території); д) копію документа, що посвідчує фізичну особу, або копію виписки з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців; е) копію документа, що посвідчує право на земельну ділянку (у разі проведення робіт щодо відновлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); є) копію правовстановлюючих документів на обєкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці (за умови якщо права власності на такі обєкти зареєстровані); ж) матеріали польових топографо-геодезичних робіт; з) план меж земельної ділянки, складений за результатами зйомки, на якому відображаються зовнішні межі земельної ділянки із зазначенням власників (користувачів) суміжних земельних ділянок, усі поворотні точки меж земельної ділянки, лінійні проміри між точками на межах земельної ділянки, межі вкраплених земельних ділянок із зазначенням їх власників (користувачів); и) кадастровий план земельної ділянки; і) перелік обмежень у використанні земельної ділянки; ї) у разі необхідності документ, що підтверджує повноваження особи діяти від імені власника (користувача) земельної ділянки при встановленні (відновленні) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); й) акт приймання-передачі межових знаків на зберігання, що включається до документації із землеустрою після виконання робіт із встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та закріплення їх межовими знаками. Відповідно до ст. 152 ЗК України Держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, визнання угоди недійсною; визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; відшкодування заподіяних збитків; застосування інших, передбачених законом, способів. Статтею 16 ЦК України передбачено, що кожна особа може звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання незаконним рішення органу місцевого самоврядування, визнання правочину недійсним. Згідно з ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені, зокрема, частиною першою ст. 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути судом недійсним (оспорюваний правочин). Приймаючи оспорюване рішення про поновлення договору оренди землі відповідач не врахував наявність на спірній земельній ділянці нерухомого майна третіх осіб та [PERSON], необґрунтовано затвердив технічну документацію із землеустрою та фактично надав землю в оренду, порушивши їх права та законні інтереси. Тому, суд вважає, що вказане рішення міської ради слід визнати незаконним та скасувати. Ураховуючи незаконне рішення міської ради щодо поновлення договору оренди спірної земельної ділянки, порушення права власності [PERSON] на нерухоме майно, яке на ній розміщено, суд вважає, що договір оренди землі від 15.07.2015 слід також визнати недійсним. Щодо вимоги [PERSON] про стягнення суми коштів, сплаченої в якості орендної плати за спірну земельну ділянку, суд не вбачає підстав для її задоволення, оскільки позивачем не доведено, що такі витрати понесені нею з вини саме відповідачів (або когось з них). Також суд ураховує, що відповідачі за зустрічним позовом - [PERSON] та Кременчуцька міська рада, на час прийняття оскаржуваного рішення та укладання спірного договору, знали про наявність нерухомого майна на спірній земельній ділянці і могли (або повинні були) передбачити не можливість її використання за призначенням (для нової забудови) до вирішення майнових питань з власниками нерухомого майна. Будь-які витрати понесені у звязку з орендою спірної земельної ділянки, ураховуючи встановлені обставини справи, суд відносить до комерційних ризиків орендаря. Окрім цього, останнім не доведено порушення його прав з боку відповідачів. Відповідно до ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Докази подаються сторонами та іншими особами, які беруть участь у справі. Доказуванню підлягають обставини, які мають значення для ухвалення рішення у справі і щодо яких у сторін та інших осіб, які беруть участь у справі, виникає спір. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Ураховуючи викладене,

Outcome: approved