Jurisdiction: civil
Date: 2015-10-04 00:00:00

ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» звернувшись до суду з позовами просило стягнути з [PERSON] на її користь заборгованість за попереднім договором №Р-92 купівлі-продажу нерухомості від 05 вересня 2014 року в сумі -2739380 грн. 87 коп., яка складається з основного боргу в розмірі 2662141,38 грн., пені в розмірі -77239,48 грн., судовий збір у розмірі 3654,00 грн., визнати дійсним попередній договір №Р-92 від 05.05.2014 року купівлі-продажу квартири №92 розташованої на 16 поверсі у секції 2 загальною площею 86.1 кв.м, що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Рогальова, 28, який був укладений між [PERSON] та ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал», яке діє від власного імені, за рахунок та в інтересах Пайового венчурного інвестиційного фонду «Гамма Фонд» недиверсифікаційного виду закритого типу та судовий збір у розмірі 243,60 грн., виселити [PERSON] з квартири №92 розташованої на 16 поверсі у секції 2 загальною площею 86.1 кв.м. та судовий збір у розмірі 243,60 грн., мотивуючи тим, що між ними та відповідачем 05.09.2014 року був укладений попередній договір №Р-92 купівлі-продажу квартири. У відповідності до п.1 попереднього договору, сторони зобовязуються в строк до 25.12.2014 року укласти договір купівлі-продажу квартири №92, розташованої на 16 поверсі у секції 2 загальною площею 86.1 кв.м.(далі-квартира), що знаходиться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Рогальова,28. Згідно п.2 попереднього договору сторони домовилися, що ціна вказаної квартири за основним договором на дату його укладення складатиме суму у гривнях, яка еквівалентна 158527,44 доларів США. На дату укладення попереднього договору ця сума складатиме 2032670,54 грн. без ПДВ (виходячи з курсу НБУ 12,8222 грн.), які [PERSON] повинна перераховувати їм на поточний рахунок до підписання основного договору. У відповідності до п.3 попереднього договору, на забезпечення виконання свого обовязку з укладання основного договору по купівлі квартири відповідач перераховує у безготівковій формі позивачу на його поточний рахунок завдаток в сумі 406534,11 грн. (екв.31705,49 дол. США виходячи з курсу НБУ 12,8222 грн.) та гарантійний платіж в сумі 365\~687,61 грн. (екв.28519,88 дол. США виходячи з курсу НБУ 12,8222 грн.) до 16.09.2014 року. Решту суми, відповідач повинен перерахувати у безготівковій формі позивачу на його поточний рахунок за наступним графіком: 15.10.2014р. 420145,03 грн.; 15.11.2014р. 420145,03 грн.; 15.12.2014р. 420158,76 грн. 17.12.2014р. сторони уклали додаткову угоду №1 до попереднього договору, якою: строк укладання основного договору збільшено до 31.05.2015р.; збільшено ціну квартири до 2560357,50 грн., без ПДВ (екв.162265,20 доларів США виходячи з курсу НБУ 15778907 грн.); збільшено розмір завдатку до 492000,00 грн., без ПДВ (екв.31180,87 дол. США); закріплено норму, згідно якої сума завдатку індексації не підлягає; змінено Графік згідно якого: решти суми 2068367,50 грн. без ПДВ, відповідач повинен сплачувати позивачу на його рахунок за наступним графіком: до 25.01.2015р. 413673,50 грн.; до 25.02.2015р. 413673,50 грн.; до 25.03.2015р. 413673,50 грн.; до 25.04.2015р. 413673,50 грн.; до 25.05.2015р. 413673,50 грн. [PERSON] порушила умови попереднього договору, не забезпечивши своєчасну, повну сплату платежів за попереднім договором, та остаточний розрахунок згідно умов попереднього договору, сплативши на користь позивача суму еквівалентну 40053,47 доларів США, у звязку з чим станом на 16.04.2015р. за нею враховується основний борг за попереднім договором в сумі 122211,73 доларів США, що за курсом НБУ 21.783027 станом на 16.04.2015р. становить 2662141,38 грн. Окрім сплати основного боргу за попереднім договором, [PERSON] повинна сплатити на користь позивача пеню за порушення строків платежів, яка станом на 16.04.2015 року становить 77239,48 грн. З метою мирного врегулювання спору, позивач звернувся до відповідача з листами та повідомляв її про наявність заборгованості, внаслідок невиконання грошового зобовязання, яку необхідно сплатити в найкоротші строки. Однак відповідач на час звернення з цим позовом не виконав письмових вимог щодо погашення боргу. Окрім того, позивач листом від 29.05.2015 №Ф-15/271 запропонував відповідачу нотаріально посвідчити попередній договір, для чого зявитися 09.06.2015 року о 15-00 год. до приватного нотаріуса [PERSON], але відповідач не зявилася до нотаріуса у зазначену дату та час, через що позивач вважає, що відповідач ухиляється від нотаріального посвідчення попереднього договору. Станом на дату подання цього позову договір купівлі-продажу квартири не був укладений, [PERSON] не набула право власності на квартиру, але не звільняє її та продовжує нею безпідставно користуватися. Отже, відповідач не звільняючи добровільно квартиру, порушує права її власника позивача на вільне, безперешкодне використання власної квартири. В свою чергу, відповідач [PERSON] звернулася зі зустрічною позовною заявою, в якій просила, визнати попередній договір №Р-92 купівлі-продажу нерухомості від 05.09.2014 року укладеного між ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» та нею та додаткову угоду №1 від 17.12.2014 року до попереднього договору №Р-92 купівлі-продажу нерухомості від 05.09.2014 року недійсними, застосувати наслідки недійсності правочинів та стягнути судові витрати, мотивуючи тим, що між нею та відповідачем 05.09.2014 року був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомості №Р-92 у простій письмовій формі. Предметом договору були її наміри та ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» в строк до 25.12.2014 року укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості, а саме квартири №92, загальною площею 86,1 кв.м., яка розташована на 16 поверсі у секції 2 будинку №28 по вулиці Рогальова у м. Дніпропетровську. Вона перерахувала відповідачу грошові кошти за договором у розмірі еквівалентну 40053,47 дол. США. Враховуючи той факт, що попередній договір та додаткову угоду до нього укладено у простій письмовій формі без нотаріального посвідчення, тобто не дотриману форму правочину, він є нікчемним, але якщо він оспорюється іншою стороною, в даному випадку відповідачем, який виставив свої позовні вимоги щодо стягнення заборгованості договором він підлягає визнанню недійсності та застосуванню наслідків недійсності правочину. Позивач-відповідач [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги підтримав з підстав викладених в позовних заявах. Вимоги по зустрічній позовній заяві не визнав/ Представник відповідача-позивача [PERSON] в судовому засіданні позовні вимоги зустрічної позовної заяви підтримала з підстав викладених в ній. Предявлені до її довірителя позовні вимоги не визнала з тих підстав, що у [PERSON] змінилось матеріальне становище, ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» не бажає розстрочити заборгованість за попереднім договором купівлі-продажу нерухомості. Окрім того, спірний договір не був нотаріально посвідчений, тому і підстав для стягнення по ньому заборгованості немає. Заслухав доводи сторін, покази свідка, дослідив письмові докази по справі, дав їм оцінку в їх сукупності, суд прийшов до наступного. Судом встановлено таке. Між [PERSON] та ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» був укладений попередній договір купівлі-продажу квартири №92 загальною площею 86,1 кв.м. в будинку №28 у секції 2 по вул. Рогальова у м. Дніпропетровську за номером Р-92 від 05.09.2014 року (надалі за текстом Договір) (а.с.5). Згідно договору сторони зобовязалися в строк до 25.12.2014 року укласти Основній договір купівлі-продажу вказаної квартири. Ціна квартири по договору складала 158527,44 доларів США (2032670,54 грн.). Згідно п.3 договору [PERSON] повинна перерахувати завдаток в сумі 406534,11 грн. (31705,49 доларів США до 16.09.2014 року). Для збереження реальної вартості майна, сторони за договором домовились про здійснення індексації платежів, що здійснюється покупцем. Решту суми покупець повинен перерахувати у безготівковій формі товариству в жовтні, листопаді та грудні 2014 року. [PERSON] перерахувала товариству 632000 грн. за період з 31.10.2014 року по 24.12.2014р. (а.с.24-32), що не оспорюється сторонами. 17.12.2014 року сторони уклали додаткову угоду №1 до попереднього договору, якою строк укладення основного договору збільшено до 31.05.2015р.; збільшено ціну квартири до 2560367,50 грн.; змінено графік погашення решти сум. Спірний договір та додаткова угода до нього нотаріально не були посвідчені. Згідно ч 4 ст.203 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Згідно ст. 209 ЦК України правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін. У відповідності до ст. 625 ЦКУ України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Згідно ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу, зокрема житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Відповідно ч 1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Згідно ч 1 ст. 236 ЦК України нікчемний правочин , визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Відповідно ч 2 ст. 215 ЦК України недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Відповідно до ч 1 ст. 216 ЦК України у разі недійсності правочину кожна із сторін зобовязана повернути другій стороні в натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину … Враховуючи, що попередній договір та додаткова угода до нього укладені у простій формі, без нотаріального посвідчення, то він є нікчемним та недійсним з моменту його вчинення, тобто з 05 вересня 2014 року. Визнавати спірний попередній договір та додаткову угоду до нього недійсними немає підстав. Посилання [PERSON] на те, що якщо угода оспорюється стороною, тому її слід визнати недійсною (оспорювання угоди), не спроможні. В ч 3 ст. 215 ЦК України мова йде про недійсність угоди, яка прямо не встановлена законом. А в даному випадку недійсність спірної угоди встановлена законом (нікчемна угода). В частині зустрічного позову [PERSON] про визнання попереднього договору купівлі-продажу нерухомості №Р-92 від 05.09.2014 року та додаткової угоди №1 від 17.12.2014 року недійсним слід відмовити. Відповідно до ст. 216 ЦК України слід застосувати наслідки недійсності правочину наступним чином. Зобовязати ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» повернути [PERSON] отримані на виконання угоди грошові кошти в розмірі 632\~000 грн.. [PERSON] слід виселити з квартири [ADDRESS], яка належить товариству «Компанія з управління активами «Фінансвоий капітал», однак не на підставі ст. ст. 109,116 ЖК України, а в якості засобу застосування правових наслідків недійсності правочину. З урахуванням викладеного, вимоги ТОВ «Компанія з управління активами «Фінансовий капітал» про визнання спірної угоди дійсною відповідно до ст. 220 ЦК України безпідставні у звязку з вище встановленими обставинами про нікчемність угоди. Враховуючи викладене, суд приходить до висновку, що немає правових підстав для стягнення заборгованості за попереднім договором купівлі-продажу спірної квартири та додаткової угоди до нього, оскільки за нікчемною угодою у сторін не виникло прав та обовязків по її виконанню сплаті платежів та стягненню заборгованості по несплаті цих платежів. В цій частині позову слід відмовити.

Outcome: partial