Jurisdiction: civil
Date: 2017-05-17 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Український Фонд Розвитку Регіонів» (далі - Позивач) звернулося до суду з вказаним позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Прайм-Девелопмент» (далі - Відповідач-1), [PERSON] (далі - Відповідач-2), треті особи без самостійних вимог: Товариство з обмеженою відповідальністю «Інноваційна Будівельна компанія» (далі - Третя особа-1), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Могильницька О.А. (далі - Третя особа-2) та просить в порядку ст. 203 ЦК України визнати недійсним укладений між Відповідачами договір іпотеки від 10.07.2013, вказуючи на те, що Відподвач-1 не мав правових підстав на його укладання. В порядку застосування недійсності договору іпотеки Позивач просить скасувати запис про іпотеку №1600618, що був внесений 10.07.2013 р. 21:01:31, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Могильницькою О.А.; виключити об'єкт нерухомого майна (незавершене будівництво, будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом) з Державного реєстру Іпотек; скасувати запис про обтяження №1600518, що був внесений 10.07.2013 р. 20:32:00, приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Могильницькою О.А.; виключити об'єкт нерухомого майна (незавершене будівництво, будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом) з Єдиного реєстру заборон відчуження. В судовому засіданні представник Позивача доводи та вимоги позовної заяви підтримав в повному обсязі, просив суд їх задовольнити. Представник Третьої особи-1 доводи та вимоги позову підтримав, просив позов задовольнити. Представник Третьої особи-2 надав суду письмові пояснення, що долучені до матеріалів справи, в яких зазначив, що на день укладання оспорюваного правочину він відповідав положенням чинного законодавства, а відтак підстави для відмови у вчиненні нотаріальної дії - відсутні. Заслухавши учасників судового розгляду справи, дослідивши матеріали справи, суд прийшов до висновку, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Судом встановлено, що рішенням Київської міської ради №855/3430 від 19.07.2005 р. Позивачу передано в довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку загальною площею 0,64 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-громадського комплексу у складі житлового будинку, офісно-торгового центру та підземного паркінгу між будинками [ADDRESS] у Печерському районі м. Києва (далі - Рішення Київської міської ради № 855/3430 від 19.07.2005 р.). На підставі вказаного рішення 17.01.2006 р. між Київською міською радою та Позивачем укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки строком на 15 років, площею 6415 кв. м, що знаходиться між будинками [ADDRESS] у Печерському районі м. Києва; цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування житлово-громадського комплексу у складі житлового будинку, офісно-торгового центру та підземного паркінгу; кадастровий номер - [NUMBER]. Вказаний договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 21.01.2006 р. за №82-6-00338 у книзі записів реєстрації договорів (далі - Договір оренди від 21.01.2006 року №82-6-00338). Рішенням Київської міської ради від 31.10.2006 року № 234/291 Третій особі-1 передано в довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку загальною площею 1,69 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом на [ADDRESS] (далі - Рішення Київської міської ради №234/291 від 31.10.2006 року). На підставі вказаного рішення 27.12.2006 року між Київською міською радою та Третьою особою-1 укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки строком на 10 років, площею 16915 кв.м, що знаходиться на [ADDRESS]; цільове призначення земельної ділянки - будівництво, експлуатація та обслуговування житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом; кадастровий номер - [NUMBER]. Вказаний договір зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) 16.01.2007 р. за №82-6-00399 у книзі записів державної реєстрації договорів (далі - Договір оренди від 16.01.2007 року №82-6-00399). 30.03.2012 року між Позивачем (Сторона-1), Третьою особою-1 (Сторона-2) та ТОВ «СФЕРА-СІТІ», правонаступником якого є Відповідач 1 (Сторона-3), укладено Договір № 01-30/03-12 про часткову участь у будівництві житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом (Об'єкт) на земельних ділянках з кадастровими номерами [NUMBER] та [NUMBER] (далі - Договір №01-30/03-12) та передачу функцій Замовника, відповідно до умов якого його учасники досягли згоди щодо наступного (п.п. 2.1, 2.2): Сорона-1 та Сторона-2 доручають Стороні-3 на умовах, визначених цим Договором, виконати Функції Замовника, а Сторона-3 зобов'язується належним чином виконувати зазначені функції та відповідні зобов'язання, забезпечити фінансування Будівництва Об'єкту за власний рахунок та/або із залученням коштів третіх осіб відповідно до умов цього Договору. Для цього Сторона-1 та Сторона-2 передають Сторопі-3 за актом приймання-передачі Будівельний майданчик та всі належні їм Функції Замовника, за винятком права продажу третім особам (фізичним/юридичним) майнових прав на Частини Об'єкту, що належать Стороні-1 та Стороні-2 відповідно до пункту 6.2 статті 6 даного Договору, та права обтяження Сторони-1 та/або Сторони-2 будь-якими грошовими зобов'язаннями перед третіми особами, а Сторона-3 здійснює всі необхідні дії для Будівництва Об'єкту, продажу права на Частини Об'єкту, що належать Стороні-3 відповідно до пункту 6.2 статті 6 даного Договору третім особам (фізичним/юридичним), оформлення за Сторонами та/або третіми особами прав власності на Частини Об'єкту відповідно до умов цього Договору та Законодавства, а також права здійснювати всі інші дії, які є необхідними для досягнення мети за даним Договором. Сторона-3 зобов'язана передати Стороні-1 та Стороні-2 майнові права на Частини Об'єкту у порядку, визначеному статтею 6 цього Договору. Згідно положень п. 6.2. вказаного Договору Сторони розподіляють між собою майнові права в Об'єкті наступним чином: Позивач отримує у власність 10% загальної площі Об'єкту, Третя особа-1 отримує у власність 1% загальної площі Об'єкту, а Відповідач-1 отримує у власність 89% загальної площі Об'єкту. Пунктом 6.5. встановлено, що конкретні приміщення, які складають Частини Об'єкту, що належать Сторонам відповідно до п. 6.2. Договору визначаються Сторонами у Протоколі розподілу площ в Об'єкту. Положеннями п. 6.7. Договору встановлено, що з моменту підписання Сторонами Протоколу розподілу площ в Об'єкті кожна Сторона має право на власний розсуд, без погодження з іншими Сторонами, розпоряджатися належними їй правами на Частини Об'єкту, що закріплені за нею Протоколом розподілу площ в Об'єкті, в тому числі відчужувати в будь-який незаборонений законодавством спосіб, передавати в заставу, реалізовувати їх за договірними цінами за окремими договорами. Згідно пояснень учасників судового розгляду підписання такого Протоколу розподілу площ в Об'єкті між Сторонами не відбулося. Пункт 4.3.18. Договору №01-30/03-12 визначає, що Відповідач-1 при залученні до фінансування Будівництва Об'єкту третіх осіб вправі обтяжувати зобов'язаннями виключно майнові права на належні Стороні-3 частини Об'єкту відповідно до Протоколу розподілу площ в Об'єкті. Відповідно до ч. 1 ст. 355 ЦК України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Згідно ч. 1 ст. 356 ЦК України, власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності є спільною частковою власністю. Так, вищевикладені обставини свідчать, що незавершене будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], належало Позивачу, Третій особі-1 та Відповідачу-1 на праві спільної часткової власності. 10.07.2013 року між ТОВ «СФЕРА -СІТІ», правонаступником якого є Відповідач-1 (Іпотекодавець), та Відповідачем-2 (Іпотекодержатель) укладено Договір іпотеки, посвідчений Третьою особою-2, зареєстрований в реєстрі за №380 (далі - Договір іпотеки), відповідно до якого Іпотекодавець з метою забезпечення належного виконання зобов'язання, що випливає з Договору безпроцентної позики, передає в іпотеку, а Іпотекодержатель цим приймає в іпотеку в порядку і на умовах, визначених у цьому Договорі, Предмет іпотеки, що належить Іпотекодавцю на праві власності. Відповідно до п.1.2. Договору іпотеки, предметом іпотеки за цим Договором є нерухоме майно, а саме - незавершене будівництво, будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, готовністю 14,14%, загальною площею 4236,7 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS]. Абзацом 3 пункту 1.2. Договору іпотеки визначено, що предмет іпотеки, розташований на земельній ділянці, загальною площею 1,6915 га, кадастровий номер [NUMBER] та на земельній ділянці, загальною площею 0,6415 га, кадастровий номер [NUMBER]. Згідно абз. 2 п. 1.2. Договору іпотеки право власності на предмет іпотеки підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №5874130 від 08.07.2013 року, виданого Державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Чекригіним Олександром Валерійовичем. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 60063680000. Разом з тим, як було встановлено вище, незавершене будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], на момент укладення між Відповідачами даного Договору іпотеки належало Позивачу, Третій особі-1 та Відповідачу-1 на праві спільної часткової власності. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про іпотеку», в редакції станом на 10.07.2013 р., що діяла на момент виникнення спірних правовідносин, (далі - Закон) предметом іпотеки, зокрема, можуть бути один або декілька об'єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація: нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об'єкт права власності, якщо інше не встановлено Законом. В свою чергу, згідно ст. 3 Закону іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цей об'єкт. Предметом іпотеки також може бути об'єкт незавершеного будівництва, майнові права на нього, інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуте ним у власність відповідне нерухоме майно у майбутньому. Згідно ч. 2 ст. 16 Закону передача в іпотеку об'єктів незавершеного будівництва здійснюється шляхом передачі в іпотеку прав на земельну ділянку, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, об'єктів незавершеного будівництва та майнових прав на них. Однак, як встановлено судовим розглядом права на земельні ділянки, на яких розташований Об'єкт належали Позивачу-1 і Третій особі-1 та Відподвачу-1 не передавалися. Разом з тим, станом на момент укладення оспорюваного Договору іпотеки предмет Іпотеки - нерухоме майно, а саме - незавершене будівництво, будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, готовністю 14,14%, загальною площею 4236,7 кв.м., яке розташоване за адресою: [ADDRESS], реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 60063680000, на праві власності був зареєстрований за Відподвіачаем-1, що підтверджувалося Витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №5874130 від 08.07.2013 року, виданого Державним реєстратором Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві Чекригіним О.В. Оскільки вказаним Витягом за Відподвіачем-1 підтверджувалося право власності саме на нерухоме майно, а не майнові права на об'єкт незавершеного будівництва, у Третьої особи-2 на час посвідчення оспорюваного правочину правові підставі відмови у вчиненні нотаріальної дії були відсутні. Разом з тим, після посвідчення оспорюваного правочину, постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 08.04.2014 року по справі №826/1765/14, визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві від 16.05.2013р. №2313531 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, на підставі якого внесено запис про реєстрацію права власності на об'єкт нерухомого майна (незавершене будівництво житлового, офісно-торговельного та спортивно-оздоровчого комплексу з вбудованою інфраструктурою та підземним паркінгом, що знаходиться за адресою: [ADDRESS]) за Відповідачем 1. Приймаючи вказане рішення, суд зазначив, що на момент реєстрації за Відподвіачем-1 права власності на об'єкт незавершеного будівництва, що знаходиться за адресою: [ADDRESS], у Відподвіача-1 були відсутні чинні договори оренди земельних ділянок на об'єкт незавершеного будівництва, а відтак, у реєстраційної служби не було підстав для реєстрації права власності за ним. Згідно з ч. 3 ст. 61 ЦПК України, обставини, встановлені судовим рішенням у цивільній, господарській або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді інших справ, у яких беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Частиною 1 ст. 358 ЦК України встановлено, що право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Згідно із ст. 578 ЦК України, майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників. Відповідно до ч. 2 ст. 6 Закону України «Про іпотеку», майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально засвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об'єкт нерухомості. Таким чином, на час укладення оспорюваного правочину Відповідач-1, за відсутності нотаріально засвідченої згоди Позивача та Третьої особи-1 на передачу в іпотеку своїх часток в спільному майні та за відсутності чинних договорів оренди земельних ділянок на об'єкт незавершеного будівництва не мав законних правових підстав передавати в іпотеку Об'єкт незавершеного будівництва, що належав йому, Позивачу та Третій особі-1 на праві спільної часткової власності. При цьому, в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази того, що права на належні Позивачу та Третій особі-1 частини незавершеного будівництва передавалися Відповідачу-1. З урахуванням положень чинного законодавства та Договору про часткову участь у будівництві Відповідач-1 мав право на розпорядження виключно належної йому частини Об'єкту, за умови визначення її в Протоколі розподілу площ Об'єкту, що в даному випадку не відбулося. З урахуванням встановлених вище обставин Відповідачами не дотриманий порядок укладення оспорюваного Договору іпотеки, встановлений Законом України «Про іпотеку». Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Частиною 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Відповідно до ч. 1 ст. 60 ЦПК України кожна сторона зобов'язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених статтею 61 цього Кодексу. Згідно статті 57 ЦПК України доказами є будь-які фактичні дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги і заперечення сторін, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Зважаючи на вищевикладене, а також, враховуючи те, що Відповідаче-1 належними та допустимими доказами не доведено правомірність своїх дій під час укладання оспорюваного правочину, наявні підстави для визнання оспорюваного правочину недійним, оскільки він суперечить положенням ЦК України та Закону України «Про іпотеку», а відтак, позов в цій частині підлягає задоволенню. Щодо позовних вимог про застосування наслідків недійсності правочину, суд зазначає наступне. Відповідно до ч. 1 ст. 216 ЦК України, недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Відповідно до п. 5 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 р. №9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вимога про застосування наслідків недійсності правочину може бути заявлена як одночасно з вимогою про визнання оспорюваного правочину недійсним, так і у вигляді самостійної вимоги в разі нікчемності правочину та наявності рішення суду про визнання правочину недійсним. Наслідком визнання правочину (договору) недійсним не може бути його розірвання, оскільки це взаємовиключні вимоги. Як вбачається з матеріалів справи та Договору іпотеки, в зв'язку з посвідченням приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Могильницькою О.А. Договору іпотеки, зареєстрованого в реєстрі за № 380, накладено заборону на відчуження зазначеного в Договорі майна. На підставі Договору іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Могильницькою О.А. 10.07.2013 року о 21:01:31 внесено запис про іпотеку №1600618 та 10.07.2013 року о 20:32:00 внесено запис про обтяження (заборона на нерухоме майно) №1600518. Враховуючи те, що запис про іпотеку №1600618 та запис про обтяження №1600518 внесені на підставі Договору іпотеки, який визнано судом недійсним, то недійсний правочин (договір) не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов'язані з його недійсністю, в зв'язку з чим позовні вимоги про скасування запису про іпотеку №1600618 та скасування запису про обтяження №1600518 є нормативно та документально доведені, в зв'язку з чим підлягають задоволенню.

Outcome: approved