Jurisdiction: civil
Date: 2019-03-20 00:00:00

ТОВ «[PERSON] [PERSON]» звернулося до Полонського районного суду Хмельницької області з позовом до ФГ «Аграрник-К» та [PERSON] про визнання недійним укладеного між ними договору оренди земельної ділянки від 27.11.2017 року загальною площею 2,2976 га кадастровий номер № 6823680500:04:002:0024, з мотивів, що право оренди на вказану земельну ділянку належить ТОВ «[PERSON] [PERSON]», як первісному та законному орендарю по чинному договору оренди землі. В обґрунтування позовних вимог позивач зазначив, що рішенням Полонського районного суду від 05.06.2018 року задоволено позов ТОВ «[PERSON] [PERSON]» до ФК «Аграрник-К» та [PERSON] про визнання недійним договору оренди земельної ділянки площею 2,2976 га кадастровий номер № 6823680500:04:002:0024. Однак, після постановлення судом вищевказаного рішення, ТОВ «[PERSON] [PERSON]» стало відомо про те, що під час судового розгляду вищезазначеної справи, а саме, 02.05.2018 року, ФГ «Аграрник-К» не ставлячи до відома суд та учасників судового процесу та зловживаючи процесуальними правами і обовязками, перереєструвало право оренди на спірну земельну ділянку за ФГ «Аграрник -К» вже на підставі нового договору оренди землі від 27.11.2017 року. [PERSON] в свою чергу заперечував факт щодо укладення ним 27.11.2017 року із ФГ «Аграрний -К» нового договору оренди. Оскільки зареєстроване речове право оренди, порушує права та законні інтереси ТОВ «[PERSON] [PERSON]» на оренду вказаної земельної ділянки як первісного орендаря, товариство вимушене повторно звернутися до суду про визнання договору оренди від 27.11.2017року недійсним. 22.10.2018 року ухвалою Полонського районного суду було відкрито провадження за правилами спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику)сторін. 13.11.2018 року від відповідача ФГ «Аграрник-К» надійшов відзив, в якому зазначено, що 27.11.2017 року між ФГ «Аграрник-К» та [PERSON] був укладений договір оренди землі, який він особисто підписав, а викладені обґрунтування ТОВ «[PERSON] [PERSON]» є субєктивною думкою, що не підтверджена доказами. Крім того, ФГ «Аграрник-К» нараховувало та виплачувало [PERSON] оренду плату, у звязку з цим в позові просило відмовити. [PERSON] подав до суду відзив, в якому зіслався на те, що є власником двох земельних ділянок з кадастровими номерами № 6823680500:04:002:0024 площею 2,2976 та № 6823680500:04:003:0024 площею 2,3365га. 23.11.2012 року обидві землі ділянки ним були передані в оренду ТОВ «[PERSON] [PERSON]», а 20.10.2017 року за взаємною згодою у звязку із закінченням договору оренди від 23.11.2012року було укладено додаткову угоду про поновлення договору оренди. Після укладення даної угоди позивач до закінчення строку та протягом 2018 року користувався надаю йому в оренду земельною ділянкою, виконував орендні зобовязання та виплачував орендну плату. 09.06.2017 року перебуваючи в орендних стосунках з позивачем, та будучи введеним в оману ФГ «Аграрник-К», помилково підписав три примірники наполовину заповнені бланки договору оренди земельної ділянки із ФГ «Аграрник-К», який був визнаний судом недійним. Будь-якого іншого договору у тому числі, 27.11.2017 року із ФГ «Аграрник-К» не укладав та не підписував. Він також висловив припущення та не виключає, що для укладення договору оренди від 27.11.2017року ФГ «Аграрник-К» могло використати бланк договору оренди, який був ним підписаний 09.06.2017 року. Крім того зазначив, що земельна ділянка ФГ «Аграрник-К» не передавалась, фермерське господарство нею не користувалось та орендну плату йому не виплачувало. 14.11.2018року ухвалою суду призначено судовий розгляд з викликом сторін. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримав у повному обсязі, просив його задовольнити, а також просив стягнути витрати за надання правової допомоги. Крім викладених вимог, додав, що зареєструвати додаткову угоду від 20.10.2017року ТОВ «[PERSON] [PERSON]» були позбавлені можливості у звязку з тим, що при зверненні до реєстратора їм стало відомо, що за даною земельною ділянкою вже зареєстрований новий договір оренди від 09.06.2017року, який визнано в судовому порядку недійсним. Після закінчення розгляду даної справи звернулися до реєстратора про реєстрацію додаткової угоди, однак останній їм повідомив, що 02.05.2018 року був зареєстрований новий договір оренди від 27.11.2017року, укладений між відповідачами. Представник [PERSON] [PERSON] позов визнав та просив його задовольнити, зіславшись на те, що відповідно до вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» між його довірителем та позивачем було укладено додаткову угоду, якою договір оренди було поновлено ще на 7 років. Позивач займається обробітком земельної ділянки, за що [PERSON] отримує оренду плату, у будь-які договірні відносини з ФГ «Аграрник-К» не вступав. Представник відповідача ФГ «Аграрник-К» [PERSON] позов не визнав, та просив відмовити. На обґрунтування своїх заперечень вказав, що додаткова угода укладена між позивачем та [PERSON] є недійсною, оскільки укладена з порушенням вимог ч.ч.2-4 ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Договір є від 27.11.2017 року є чинним, так як укладений після закінчення договору оренди зі ТОВ «[PERSON] [PERSON]», та зареєстрований у встановленому законодавству порядку. Також представник зазначив, що представник позивача [PERSON] не має повноважень на представлення інтересів позивача, оскільки його договір не відповідає типовому договору про надання правової допомоги. Заслухавши пояснення та доводи представників сторін, перевіривши матеріали та дослідивши обставини справи, суд знаходить, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав. Частиною четвертою статті 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюються за договором оренди між власником земельної ділянки та орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків. Сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч.1 ст.627 ЦК України) За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються актами земельного законодавства земельним кодексом України, Законом України «Про оренду землі». Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договорі, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. \~ \~ \~ \~Судом встановлено, що [PERSON] є власником земельної ділянки площею 2,2976 га за кадастровий номер № 6823680500:04:002:0024. \~ \~ \~ \~23.11.2012 року між [PERSON] та ТОВ «[PERSON] [PERSON]» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, який зареєстровано відділом Держкомзему у Полонському районі 23.11.2012 р. Відповідно до\~частин першої-шостої\~статті 33\~Закону України\~«Про оренду\~землі» по\~закінченню строку,\~на який\~було укладено\~договір оренди\~землі,\~орендар,\~який належно\~виконував обовязки\~за умовами\~договору,\~має переважне\~право перед\~іншими особами\~на укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк\~(поновлення\~договору оренди\~землі). Орендар,\~який має\~намір скористатися\~переважним правом\~на укладення\~договору оренди\~землі на\~новий строк,\~зобовязаний повідомити\~про це\~орендодавця до\~спливу строку\~договору оренди\~землі у\~строк,\~встановлений цим\~договором,\~але не\~пізніше ніж\~за місяць\~до спливу\~строку договору\~оренди землі.\~До листа-повідомлення\~про поновлення\~договору оренди\~землі орендар\~додає проект\~додаткової угоди. При\~поновленні договору\~оренди землі\~його умови\~можуть бути\~змінені за\~згодою сторін.\~У разі\~недосягнення домовленості\~щодо орендної\~плати та\~інших істотних\~умов договору\~переважне право\~орендаря на\~укладення договору\~оренди землі\~припиняється. Орендодавець\~у місячний\~термін розглядає\~надісланий орендарем\~лист-повідомлення\~з проектом\~додаткової угоди,\~перевіряє його\~на відповідність\~вимогам закону,\~узгоджує з\~орендарем (за\~необхідності)\~істотні умови\~договору і,\~за відсутності\~заперечень,\~приймає рішення\~про поновлення\~договору оренди\~землі (щодо\~земель державної\~та комунальної\~власності),\~укладає з\~орендарем додаткову\~угоду про\~поновлення договору\~оренди землі.\~За наявності\~заперечень орендодавця\~щодо поновлення\~договору оренди\~землі орендарю\~направляється лист-повідомлення\~про прийняте\~орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності). У частині восьмій статті 33 закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обовязковому порядку. Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. У постанові [PERSON] Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 530/212/17 (№14-330цс18) зроблено висновок, що стаття 33 Закону № 161-XIV землі» фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди: 1) досягнення згоди між орендодавцем та орендарем щодо продовження договору оренди шляхом укладання додаткової угоди чи нового договору та виконання орендарем обовязку щодо повідомлення орендодавця про наміри продовжити орендні правовідносини і надання інформації про умови таких правовідносин у вигляді додаткової угоди чи нового договору оренди; 2) пасивна поведінка орендодавця у вигляді ненадання відповіді на пропозицію укласти договір чи додаткову угоду до договору оренди на новий строк та відсутність заперечень на продовження таких правовідносин протягом місяця після закінчення строку договору, а також фактичне користування орендарем переданою в оренду земельною ділянкою. Можна зробити висновок, що за відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди земельної ділянки з попереднім добросовісним орендарем та за відсутності попереднього повідомлення орендодавця про намір укласти новий договір оренди з новим орендарем, переважне право діючого орендаря, передбачене статтею 33 Закону № 161-XIV, буде порушеним, а така поведінка орендодавця стосовно попереднього орендаря має підстави вважатися недобросовісною. Відповідно до п.3.2 договору оренди земельної ділянки від 23.11.2012року укладеного між [PERSON] та ТОВ «[PERSON] [PERSON]» після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Ці положення узгоджуються із загальною нормою частини першої статті 777 ЦК України та зі статтею 33 Закону України «Про оренду землі». Так, у частині першій статті 777 ЦК України законодавець закріпив переважне право наймача, який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру здійснення цього права. \~ \~ \~ \~Згідно зі ст.396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, втому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу. \~ \~ \~ \~Згідно з ч.1 ст.27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку на рівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється згідно із ч.3 ст.152 ЗК України, зокрема, шляхом визнання угоди недійсною. Відповідно до ст.14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально, а згідно зі ст.18 цього Закону договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Частиною першої статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до частин першої-третьої, п'ятої, шостої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Згідно з частиною першою статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. \~ \~ \~ \~Як вбачається\~із змісту\~оспорюваного договору,\~позивач як\~орендар земельної\~ділянки маючи\~переважне право\~на поновлення\~договору оренди\~землі на\~новий строк,\~дотримуючись вимог\~ст.33\~закону України\~«Про оренду\~землі» \~20\~жовтня 2017\~року уклав\~з [PERSON]\~додаткову угоду\~до договору\~оренди землі\~від 23.11.2012року,\~відповідно до\~п.1\~якої поновили\~укладений договір\~строком на\~7\~років (до\~23.11.2024року).Також сторони встановили, що дана додаткова угода до укладеного між орендодавцем та орендарем договору оренди земельної ділянки набуває чинності з моменту її підписання сторонами та є невідємною частиною договору оренди. Позивачем при зверненні до державного реєстратора з вимогою зареєструвати дану угоду було встановлено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, 09.06.2017 р. між [PERSON] та ФГ «Аграрник-К» укладено договір оренди землі та проведено його державну реєстрацію. У звязку з порушенням прав орендаря, ТОВ «[PERSON] [PERSON]» було подано позов до суду про визнання договору оренди земельної ділянки укладеного між [PERSON] та ФК «Аграрник -К» від 09.06.2017року недійсним. Рішенням Полонського районного суду від 05.06.2018року договір оренди землі, укладений між [PERSON] та ФГ «Аграрник-К» від 09.06.2017року, залишеного постановою Хмельницького апеляційного суду від 23.10.2018 року без змін, визнано недійсним. Тим же рішенням суду, підтвердженого постановою апеляційного суду, яке набрало законної сили, що укладеною 20.10.2017року між сторонами додатковою угодою фактично поновлено строк договору оренди від 23.11.2012року. Під час провадження даної справи в суді ФГ «Аграрник-К» 02.05.2018року реєстрацію договору оренди землі від 09.06.2017року укладеного між фермерським господарством та [PERSON] припинив та цього ж дня здійснив державну реєстрацію договору оренди спірної земельної ділянки від 27.11.2017 року укладеного між ФГ «Аграрник-К» та [PERSON] Проте [PERSON], як власник спірної земельної ділянки у відзиві заперечував факт укладення з ФГ «Аграрник-К» 27.11.2017 року договору оренди землі та посвідчення його своїм підписом саме 27.11.2017року. В судовому засіданні не встановлено, що ФГ «Аграрник-К» не зверталось до [PERSON], як до орендодавця про укладення договору оренди, 27.11.2017року такий договір з ФГ не укладався і в користування земельна ділянка ним не передавалась та оренду плату від ФГ він не отримував. Аналогічні обставини в судовому засіданні були підтвердженні його представником [PERSON] Доводи відповідача ФГ «Аграрник-К», проте що обґрунтування позивача заявлених вимог носять субєктивний характер, на увагу не заслуговують, так як нічим обєктивним не підтверджуються. В той же час ФГ «Аграрник -К» відповідно до ст.81 ЦПК України не надав будь-яких доказів, котрі б обєктивно та з достовірністю спростовували заперечення [PERSON] та його представника щодо не укладення договору оренди 27.11.2017 року. Користування ним орендованою земельною ділянкою та виплатою орендної плати орендодавцеві. Таким чином, ТОВ «[PERSON] [PERSON]» скориставшись своїм переважним правом на поновлення договору оренди та фактично поновивши договір оренди, через неправомірні дії ФГ «Аграрник-К», було позбавлено можливості зареєструвати своє поновлене право користування відповідно до вимог закону. Відповідно до ч.1 ст.236 ЦК України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Частиною 1 статті 216 ЦК України передбачено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що повязані з його недійсністю. Що стосується твердження представника ФГ «Аграрник-К» про те, що у звязку із закінченням строку дії договору від 23.11.2012року було укладено новий договір від 27.11.2017року, тому відсутній предмет спору є необґрунтованим. Якщо прийняти до уваги доводи представника ФГ «Аграрник-К» щодо обставин за яких 27.11.2017 року був укладений договір оренди, то вони правового значення не мають, оскільки на час його укладання був чинним та діяв договір оренди від 23.11.2012року укладений між ТОВ «золота [PERSON]» та [PERSON], який фактично був поновлений додатковою угодою 20.10.2017року укладену між сторонами відповідно до ч. 5 ст.33 ЗУ «Про оренду землі». Крім того, одна і та ж сама земельна ділянка не може бути об'єктом оренди двох договорів, укладених із різними орендарями. Аналіз вищенаведених правових норм та встановлені фактичні обставини за яких було укладено додаткову угоду між позивачем та ТОФ «[PERSON] [PERSON]» від 20.10.2017 року, а також укладення договору оренди укладеного між ФГ «Аграрник-К» та [PERSON] від 27.11.2017року, останнє підлягає визнанню недійсним. Що стосується доводів представника ФГ «Аграрник-К», щодо неможливості представника [PERSON] брати участь даному судовому засіданні, у звязку з тим, що договір про надання правової допомоги не відповідає типовому договору, тому всі пояснення [PERSON] надані в судовому засіданні не заслуговують на увагу, виходячи з наступного. При застосування норм матеріального права щодо визнання договору оренди недійсним суд враховує правові висновки щодо застосування цих норм права, що викладені у постанові Верховного Суду від 06.03.2019 року у справі №655/809/15-ц. Статтею 60 ЦПК України визначено, що представником у суді може бути адвокат або законний представник. Повноваження адвоката як представника підтверджуються довіреністю або ордером, виданим відповідно до Закону України «Про адвокатуру і адвокатську діяльність» (ч.4 ст.62 ЦПК України) При подачі до суду позову [PERSON] було надано угоду про надання правничої допомоги від 03.09.2018року, посвідчення адвоката України № 468 від 16.10.2008року, свідоцтво про право на заняття адвокатською діяльністю, витяг з Єдиного реєстру адвокатів України, ордер серії ЖТ № 19574 про надання правової допомоги, які належним чином підтверджують його повноваження на представництво інтересів позивача. Відповідно ст.141 ЦПК України з відповідача підлягають стягненню понесені позивачем документально підтвердженні судові витрати.

Outcome: approved