Jurisdiction: civil
Date: 2014-07-10 00:00:00

Товариство з обмеженою відповідальністю «Давидівський дар» (далі - ТОВ «Давидівський дар») 09.04.2014 звернулось до суду з позовом до Фермерського господарства «Берегове» (далі - ФГ «Берегове»), [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] про визнання недійсними договорів оренди. У позові вказали, що 01.07.2013 між [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] та ФГ «Берегове» с. Давидівка на підставі державного акту на право приватної власності на землю було укладено договори оренди землі та передано останнім в довгострокове платне володіння і користування земельними ділянками сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва терміном на 8 років. Вказані земельні ділянки розташовані на території Давидівської сільської ради Пирятинського району Полтавської області. Проте, позивач рахує, що вказані договори не мають юридичної сили оскільки заключні із порушенням вимог цивільного законодавства та Закону України «Про оренду землі». Так відповідачами у 2008 році було заключено письмовий договір оренди земельних ділянок з ТОВ «Давидівський дар» та зареєстровано у Відділі Держкомагенства у Пирятинському районі. Укладені договори ні за згодою сторін, ні у судовому порядку до цього часу не розривалися. Таким чином, рахують, що укладені договори з ТОВ «Давидівський дар» мають юридичну силу до 2018 року. розрахунки по орендній платі ТОВ «Давидівський дар» проведено вчасно і у повному обсязі. 22.05.2014 від [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] нідійшов зустрічний позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «Давидівський дар» про визнання недійсним договору оренди землі. Представник позивача за первісним позовом та відповідач за зустрічним позовом у судовому засідання підтримав вимоги ТОВ «Давидівський дар» у повному обсязі, з підстав викладених у позові. Просив у задоволенні зустрічного прозову відмовити. Представник ФГ «Берегове» проти первісного позову заперечував, пояснив суду, що укладені господарством із законними власниками земельних ділянок не підлягають визнанню недійсними, оскільки право оренди набуто у встановленому законодавством порядку, а права орендаря відповідно до норм закону «Про оренду землі» захищаються нарівні з правами власника. При державній реєстрації речових прав оренди державний реєстратор здійснював перевірку документів, наданих сторонами договору оренди, з'ясовував відсутність обмежень щодо укладення договорів та, не виявивши передбачених законом підстав для відмови у проведенні державної реєстрації речових прав оренди, здійснив таку реєстрацію. ТОВ «Давидівський дар» дій державного реєстратора не оскаржувало, реєстрація є чинною, договори мають виконуватись. Зауважив, що ФГ «Берегове» не мало обов'язку перед укладенням договорів здобувати інформацію щодо наявності інших договорів оренди та їх чинності. Дійсно, голова господарства [PERSON] знав про факт укладення в 2008 році таких договорів, оскільки на той час був директором ТОВ «Давидівський дар». Проте, сторони за договором вільні в своїх правах щодо його припинення за взаємною згодою чи в іншому передбаченому законом порядку, а відтак, станом на час укладення договорів з ФГ «Берегове» договори з ТОВ «Давидівський дар» могли бути припиненими. Представник ФГ «Берегове» також зазначив, що [PERSON] не працює в товаристві протягом кількох років, а отже, не має інформації щодо чинності договорів. За таких умов ФГ «Берегове» є добросовісним набувачем права оренди, підстав для визнання договорів оренди недійсними немає, просив у задоволенні первісного позову відмовити. Представник відповідачів за первісним позовом та представник позивачів за зустрічним позовом [PERSON] у судовому засідання пояснив, що [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] про визнання недійсними договорів оренди. У позові вказали, що 01.07.2013 між [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] успадкували земельні ділянки та є їх законними власниками, мають правовстановлюючі документи та вправі розпоряджатися своїм майном на власний розсуд. Власники земельних ділянок неодноразово, в тому числі письмово, попереджували ТОВ «Давидівський дар» про припинення договорів оренди, останнє своїх заперечень проти цього власникам не надавало. Вважаючи договори припиненими, власники передали своє майно у оренду іншій особі, при цьому у встановленому законом порядку була проведена державна реєстрація речових прав оренди, що також свідчить про відсутність перешкод для укладення нових договорів. Просив у задоволенні первісного позову відмовити. В рамках розгляду зустрічного позову представник позивачів позовні вимоги підтримав, пояснив, що між ними та відповідачем - ТОВ «Давидівський дар» у 2008 році було укладено договори оренди землі строком на 10 років. Проте, вказані договори, всупереч нормам Закону України «Про оренду землі», не містять істотної умови щодо збереження стану об'єкта оренди. Відзначив, що це є суттєвим порушенням прав власників майна (земельних ділянок), оскільки орендодавці безпосередньо зацікавлені в тому, щоб стан їх майна за час користування (під час користування) ним іншою особою як мінімум не погіршився, що вимагає погодження сторонами правил користування земельною ділянкою в частині збереження стану об'єкта оренди й зазначення відповідних умов у договорі. Наголосив, що земельним законодавством та, власне, договором, передбачене право орендаря зводити будівлі і споруди (в тому числі водогосподарські споруди та меліоративні системи), закладати багаторічні насадження, що може потягти за собою необхідність заходів по рекультивації, тощо, а отже, прямо впливати на стан збереження земельної ділянки. Підкреслив, що належна регламентація в договорі умов збереження стану об'єкта оренди є чи не найважливішою складовою договору, оскільки відсутність таких умов фактично позбавляє орендодавця права контролю за станом майна як в процесі її використання, так і при закінченні такого використання. За таких умов об'єкт оренди може бути суттєво погіршено, особливо з врахуванням статусу майна - землі, якість якої характеризується головно біологічними показниками. Навів приклад належного визначення в договорі умов збереження стану об'єкту оренди, процитувавши умови договорів, укладених між позивачами за зустрічним позовом та ФГ «Берегове», розділом якого «Умови використання та збереження земельної ділянки» (п.19 договору) детально регламентовано такі умови. В оспорюваних же договорах відповідний розділ взагалі не заповнено, при цьому також договори не мають передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі» невід'ємних частин, окрім акту приймання-передачі, який також є сумнівним, оскільки підписаний до державної реєстрації договору. Послався також на матеріали журналу «Вісник Верховного Суду України», які містять підтвердження його позиції саме щодо істотної умови про збереження стану об'єкта оренди. Додатково пояснив, що факт порушення прав позивачів за зустрічним позовом підтверджується тим, що орендар, користуючись фактичною безконтрольністю з боку орендодавців, які були позбавлені належним чином впливати на збереження стану земельної ділянки через відсутність в договорі відповідної умови, суттєво погіршив стан ґрунтів. Зазначив, що відповідач за зустрічним позовом вирощував на земельних ділянках, які належать позивачам за зустрічним позовом, протягом часу оренди (зокрема в 2012-2014 роках) соняшник, сою та ріпак. При цьому п.15 договору передбачено, що земельна ділянка передана в оренду для вирощування зернових протягом часу оренди, або ж до внесення відповідних змін до договору. Названі ж культури відносяться до олійних, істотно виснажують землю, знижують якісні характеристики ґрунтів. Таким чином, відсутність в договорі саме умови про збереження стану об'єкта оренди безпосередньо призвела до порушення прав позивачів., про що вони дізнались у 2014 році. Це порушення є самостійною підставою для розірвання договору, але водночас чітко ілюструє порушення прав орендодавців внаслідок відсутності в договорах передбачених законом істотних умов. Просив зустрічний позов задовольнити, визнавши договори оренди, укладені між позивачами за зустрічним позовом та ТОВ «Давидівський дар», недійсними. У задоволенні первісного позову відмовити. Наголошував, що в договорі є умова, відповідно до якої після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду, а відтак це означає, що умови збереження стану об'єкта оренди в договорі є. Факт вирощування не зернових культур, всупереч умовам договору, не спростували. Суд, заслухавши пояснення представників ТОВ «Давидівський дар» - позивача за первісним позовом/відповідача за зустрічним позовом, представника фізичних осіб - відповідачів за первісним позовом/позивачів за зустрічним позовом, представника ФГ «Берегове» - відповідача за первісним позовом, дослідивши матеріали справи у їх сукупності, приходить до висновку, що у задоволенні первісного позову необхідно відмовити, а зустрічний позов слід задовольнити в повному обсязі з огляду на наступне. Судом встановлено, що фізичні особи [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON]. [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] уклали з фермерським господарством «Берегове» договори оренди землі щодо земельних ділянок, отриманих ними в порядку спадкування. Як убачається з реєстраційних справ, наданих до суду державною реєстраційною службою Пирятинського районного управління юстиції Полтавської області, вказані особи зареєстрували своє право власності на земельні ділянки. Відповідні речові права оренди, які виникли на підставі договорів, укладених з ФГ «Берегове», також зареєстровані в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відповідно до рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, а саме, в розрізі орендодавців (відповідачів): [PERSON] - індексний номер рішення № 4802905 від 07.08.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5170829 від 21.08.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5219866 від 22.08.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5222337 від 22.08.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5754407 від 11.09.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 6027135 від 19.09.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 7395837 від 30.10.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 10449443 від 30.01.2014; [PERSON] - індексний номер рішення № 7519874 від 01.11.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 7517353 від 01.11.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5585677 від 04.09.2013; [PERSON] - індексний номер рішення № 5597688 від 05.09.2013; [PERSON] - індексний номер рішення №10449527 від 30.01.2014. Згідно п.п. 1, 2 ч.1 ст. 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація прав та їх обтяжень проводиться після прийняття і перевірки документів, що подаються для державної реєстрації прав та їх обтяжень, і встановлення факту відсутності підстав для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та/або їх обтяжень. Відповідно до п. 12 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою КМУ №703 від 22.06.2011, під час розгляду заяви про державну реєстрацію і документів, що додаються до неї, державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно, їх обтяженнями, зокрема щодо відомостей про нерухоме майно, речових прав на нерухоме майно, їх обтяженнями. Відповідно до п.п. 26,27 «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень», затвердженого Постановою КМУ №703 від 22.06.2011, для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно необхідними документами є документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно та інші документи, визначені цим Порядком. Документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно, є: 1) укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно, чи його дублікат. Позивач не надав до суду доказів скасування відповідних рішень державного реєстратора, а також доказів щодо оскарження ним таких рішень у встановленому законом порядку. В рамках розгляду зустрічних позовних вимог підтверджено, що між громадянами [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], які є спадкодавцями позивачів за зустрічним позовом, було укладено договори оренди з ТОВ «Давидівський дар». Вказані договори не містять істотної умови щодо збереження стану об'єкта оренди - відповідний пункт (п.17) договорів взагалі не заповнено. Крім того, відповідачем за зустрічним позовом не надано до суду передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі» невід'ємних частин. Суд уважає, що відсутність такої істотної умови є порушенням права позивачів за зустрічним позовом, оскільки орендодавці безпосередньо зацікавлені в тому, щоб стан їх майна за час користування ним іншою особою як мінімум не погіршився, що вимагає погодження сторонами правил користування земельною ділянкою в частині збереження стану об'єкта оренди й зазначення відповідних умов у договорі. Варто визнати слушними аргументи представника позивачів, що саме стан земельної ділянки (зокрема, як об'єкту, що має біологічні показники) є його визначальною якісною характеристикою, а відсутність в договорах умови про його збереження перешкоджає також і праву орендодавців на відповідний контроль. Відтак, суд має точку зору, що відсутність деяких інших істотних умов договору, передбачених ст.15 Закону України «Про оренду землі», може тлумачитись як формальний дефект договору, але не порушувати прав сторони, тоді як відсутність саме умови про збереження стану об'єкта оренди в сукупності з підтвердженням факту порушення умов договору безпосередньо порушує права орендодавця. Аналогічну правову позицію зайняв Верховний Суд України на засіданні Судової палати у цивільних справах 25 грудня 2013 року при розгляді цивільних справ №6-94цс 13 та №6-78цс 13, предметом яких був спір про визнання недійсним договору оренди з підстав відсутності у договорі істотних умов договору. При розгляді цієї справи Верховний Суд України зробив правовий висновок про те, однією з обов'язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв'язку із його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, а позивач посилається лише на формальне порушення закону у суду немає правових підстав для задоволення позову і визнання правочину недійсним. Суд зважає на те, що матеріалами справи підтверджено факт порушення договорів відповідачем за зустрічним позовом в частині вирощування сільськогосподарських культур, не передбачених договорами. При цьому з договорів вбачається, що сторони чітко сформулювали спільне волевиявлення, яке відповідає інтересам власників земельних ділянок - вирощувати лише зернові культури протягом часу оренди (10 років). Суд критично оцінює доводи представника відповідача по зустрічному позову ТОВ «Давидівськи дар» в частині наявності в договорі умов повернення земельної ділянки, які, з точки зору останнього, регулюють стан збереження об'єкту оренди, оскільки законом встановлено самостійні, окремі істотні умови договору (умови збереження стану об'єкта оренди та умови повернення земельної ділянки орендодавцеві), правовий зміст яких не є тотожним. Відповідно до ст.15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, чинній на час укладення та реєстрації договору оренди) істотними умовами договору оренди землі є: - об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); - строк дії договору оренди; - орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; - умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; - умови збереження стану об'єкта оренди; - умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; - умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; - існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; - визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; - відповідальність сторін. Відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Невід'ємною частиною договору оренди землі є: - план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; - кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; - акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); - акт приймання-передачі об'єкта оренди; - проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Законом. За таких обставин суд вбачає підстави для задоволення зустрічного позову в повному обсязі. Відповідно до Постанови Пленуму Верховного суду України за № 9 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. За положеннями ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Згідно ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною вимог, які встановлені частинами 1-3,5,6 ст.203 цього Кодексу. Відповідно до ст.3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних, або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Згідно ст.15 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи щодо захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів, що виникають із цивільних, житлових, земельних, сімейних, трудових правовідносин. За змістом вказаних процесуальних норм, об'єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес, і саме вони є підставою для звернення особи за захистом із застосуванням відповідного способу захисту. Аналогічні роз'яснення містить п.11 постанови Пленуму Верховного Суду України від 18 грудня 2009 року «Про судове рішення у цивільній справі», оскільки правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, то суд повинен встановити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цієї особи, а якщо були, то вказати, чи є залучений у справі відповідач відповідальним за це. Відповідно до ст.236 Цивільного кодексу України нікчемний правочин або правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення. Якщо за недійсним правочином права та обов'язки передбачалися лише на майбутнє, можливість настання їх у майбутньому припиняється. Відповідно до ч.2 ст.123 Цивільного процесуального кодексу України зустрічний позов приймається до спільного розгляду з первісним позовом, якщо обидва позови взаємопов'язані і спільний їх розгляд є доцільним, зокрема, коли вони виникають з одних правовідносин, або коли вимоги за позовами можуть зараховуватися, або коли задоволення зустрічного позову може виключити повністю або частково задоволення первісного позову. Таким чином, задоволення зустрічного позову - визнання недійсними договорів оренди, укладених між [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON], [PERSON] та ТОВ «Давидівський дар» з моменту їх вчинення, виключає повністю задоволення первісного позову. За відсутності правовідносин оренди з вказаними громадянами (та їх спадкоємцями) ТОВ «Давидівський дар» не може бути визнано особою, права якої є порушеними, що є підставою для відмови в його позові. На підставі викладеного,

Outcome: approved