Jurisdiction: civil
Date: 2017-08-22 00:00:00

Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Буг» звернулось в суд з позовом до Фермерського господарства «Західний Буг» та [PERSON], третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача державного реєстратора виконавчого комітету Зимнівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним. Свої позовні вимоги обґрунтовує тим, що 02 січня 2008 року між СГ ТОВ «Буг» та [PERSON] було укладено договір оренди землі строком на 15 років. Предметом даного договору є земельні ділянки з кадастровими номерами 0720584000:05:001:0099 площею 3,0337 га та 0720584000:05:001:0271 площею 2,3363 га, які знаходяться на території Микитичівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області. З 2008 року дані земельні ділянки фактично були прийняті позивачем у володіння та користування, що підтверджується актами прийому-передачі об»єкта оренди. Право позивача на оренду вищевказаних земельних ділянок було зареєстроване у 2008 році у Володимир-Волинському реєстраційно-виробничому офісі Волинської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинені відповідні записи. Зазначений договір є дійсним, сторонами у встановленому законом порядку достроково не розривався, а його реальність підтверджується належними діями: користуванням, сплатою орендної плати та податків. Однак, до закінчення терміну дії договору оренди із СГ ТОВ «Буг» відповідач уклав 16 січня 2017 року нові договори оренди на ті ж земельні ділянки із фермерським господарством «Західний Буг» [PERSON]. Внаслідок укладення відповідачем у 2017 році нових договорів оренди, без розірвання у встановленому порядку попереднього договору з позивачем, було здійснено непропорційне втручання у належне останньому право користування спірними земельними ділянками і володіння ними. Оскільки, одностороння відмова від договору не допускається в період строку його дії, просить суд визнати недійсними договори оренди землі укладених між відповідачами [PERSON] та ФГ «Західний Буг». Відповідач [PERSON] пред»явив зустрічний позовов до СГ ТзОВ «Буг» про розірвання договору оренди землі. Зустрічний позов [PERSON] обґрунтував тим, що 02.01.2008 року між ним та сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Буг» було укладено договір оренди земельних ділянок, які знаходяться на території Микитичівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області. Предметом даного договору були дві земельні ділянки з кадастровими номерами 0720584000:05:001:0099 площею 3,0337 га та 0720584000:05:001:0271 площею 2,3363 га, які належать йому на праві приватної власності на підставі державних актів на право власності на землю. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Відповідно до п. 9 договору на відповідача покладено обовязок сплачувати орендну плату у розмірі трьох центнерів зерна. Також, п. 13 вказаного договору передбачає щорічний перегляд розміру орендної плати. Вказує, що неодноразово звертався до керівника СГП «Буг» по питанню виплати йому орендної плати згідно чинного законодавства та зерна належної якості, однак йому було відмовлено. За усною домовленістю з [PERSON] було погоджено про розірвання договору між ними, а тому він уклав договори оренди спірних земельних ділянок з ФГ «Західний Буг». Оскільки відповідач, добровільно розірвати договір відмовляється, просить зазначений договір оренди землі розірвати. Ухвалою суду від 28.07.2017 року дана позовна заява була прийнята до спільного розгляду з первісним позовом Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Буг» до Фермерського господарства «Західний Буг», [PERSON] про визнання договору оренди землі недійсним та об»єднана в одне провадження. В судовому засіданні позивач [PERSON] позов підтримав, суду пояснив, що 02 січня 2008 року між Сільськогосподарським товариством з обмеженою відповідальністю «Буг» та [PERSON] було укладено договір оренди землі, а саме земельних ділянок площею 3,0337 га та площею 2,3363 га, які знаходяться на території Микитичівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області. Даний договір між ними було укладено на добровільних засадах строком дії на 15 років. Згідно умов договору, встановлено орендну плату в розмірі трьох центнерів зерна, яка систематично виплачувалась відповідачу з 2008 року по 2016 рік включно. Однак, [PERSON], знаючи, що належні йому на праві власності дві земельні ділянки, які є предметом спору в даній справі, передані у довгострокову оренду СГ ТОВ «Буг», під час дії договору оренди землі від 02 січня 2008 року, подвійно уклав договори оренди, предметом яких були ті ж самі земельні ділянки, із ФГ «Західний Буг» [PERSON], які просить визнати недійсними. Зустрічний позов не визнає так як порушень у виплаті орендної плати не було. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] позов підтримав в своїх поясненнях зіслався на те, що за час користування земельними ділянками, [PERSON] систематично протягом 2008-2015 років виплачувалась орендна плата в розмірі трьох центнерів зерна, а в 2016 року за бажанням орендодавця в грошовій формі. Будь-яких претензій з приводу неналежної якості зерна відповідач не пред'являв та не звертався з приводу внесення змін чи розірвання договору оренди. В січні 2017 року, не розірвавши договір оренди з позивачем, [PERSON],К. уклав нові договори оренди з фермерським господарством «Західний Буг»». Просить позов задовольнити. В задоволенні зустрічного позову просить відмовити за безпідставністю заявлених вимог. В судовому засіданні відповідач [PERSON] та його представник [PERSON] заперечили первісний позов в повному обсязі, просять зустрічний позов задовольнити. Відповідач [PERSON] в свої поясненнях посилається на те, що між ним та СГ ТзОВ «Буг» 02.01.2008 року було укладено договір оренди земельних ділянок площею 3,0337 га та площею 2,3363 га строком на 15 років. Згідно укладеного договору орендна плата встановлена в розмірі 3 центри зерна. Однак, на його постійні звернення щодо неналежної якості отримуваного ним зерна він запропонував переукласти договір оренди на що позивач не погодився. В 2017 році у зв'язку з неналежним виконанням позивачем умов договору оренди він уклав нові договори оренди землі з Фермерським господарством «Західний Буг» [PERSON] на ті ж самі земельні ділянки, які раніше були передані позивачу. Просить договір оренди, укладений між ним та СГ ТзОВ «Буг» розірвати. В судовому засіданні представник відповідача ФГ «Західний Буг» [PERSON] заперечив первісний позов в повному обсязі. Суду пояснив, що фермерське господарство «Західний Буг» орендує у відповідача [PERSON] С,К. дві спірні земельні ділянки на законних підставах. Під час укладення даних договорів, 16 січня 2017 року, у Державному реєстрі прав на нерухоме майно не було зареєстровано жодних обтяжень на дані земельні ділянки. Право оренди на зазначені земельні ділянки зареєстроване у Державному реєстрі прав на нерухоме майно. Просить в задоволенні первісного позову відмовити. Третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідачів державний реєстратор виконавчого комітету Зимнівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області [PERSON] в судове засідання не з»явився, згідно повідомлення сільського голови Зимнівської сільської ради на займаній посаді [PERSON] не працює, просить справу розглядати без представника Зимнівської сільської ради. Заслухавши пояснення сторін та їх представників, дослідивши зібрані матеріали справи та оцінивши їх в сукупності, суд вважає, що позов СГ ТзОВ «Буг» слід задовольнити в повному обсязі, в задоволенні зустрічного позову слід відмовити повністю з наступних підстав. Судом встановлено, що [PERSON] являється власником земельних ділянок з кадастровими номерами 0720584000:05:001:0099 площею 3,0337 га та 0720584000:05:001:0271 площею 2,3363 га, які розташовані на території Микитичівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області, згідно державних актів на право приватної власності на землю серії ЯА № 663289, серії ЯА № 663241 ( а.с. 56, 61). 02 січня 2008 року між [PERSON] та СГ ТзОВ «Буг» укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 5,3700 га, в тому числі: рілля площею 3,0337 га та кормові площею 2,3363 га, яка знаходиться на території Микитичівської сільської ради Володимир-Волинського району Волинської області, строком на 15 років. Умовами договору передбачена орендна плата за користування орендованою землею, цільове призначення земельної ділянки. Зазначено також, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у пятиденний строк після державної реєстрації договору оренди за актом приймання-передачі. Відповідно до п. 36 договору зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін, а у разі недосягнення такої згоди спір вирішується в судовому порядку. Пунктом 39 договору оренди встановлено, що розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається. Договір оренди землі зареєстрований у Володимир-Волинському реєстраційно-виробничому офісі Волинської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» 25 червня 2008 року за № 040808200075, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний запис ( а. с. 7). Згідно акту прийомки-передачі об'єкта оренди від 02 січня 2008 року, [PERSON] передав в оренду СГ ТзОВ «Буг» земельну ділянку 5,3700 га, в тому числі: рілля площею 3,0337 га та кормові площею 2,3363 га, (а.с.8). Судом встановлено, що [PERSON], до закінчення дії договору оренди, укладеного 02.01.2008 року між ним та ТзОВ «Буг» строком дії на 15 років, уклав відповідно 16 січня 2017 року договори оренди тих самих земельних ділянок, із Фермерським господарством «Західний Буг» [PERSON] № 1735 № 1736 та зареєстрував їх в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (а.с. 10-11, 52-63). Відповідно до пункту 3 частини 1 статті 3 ЦК України серед загальних засад цивільного законодавства є свобода договору, яка означає, що сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагентів та визначенні умов договору, тощо (ст.ст. 6, 627 ЦК України). Статтею 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Згідно вимог статті 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обовязковими відповідно до актів цивільного законодавства. Відповідно до частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Статтею 629 ЦК України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами. Згідно статті 93 Земельного кодексу України та статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Частиною 4\~статті 124 Земельного кодексу України\~встановлено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем, який укладається у письмовій формі. Статтею 125 Земельного кодексу України встановлено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. У відповідності до Порядку державної реєстрації договорів оренди, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 2073 від 25 грудня 1998 року (який втратив чинність на підставі постанови Кабінету Міністрів України № 791 від 20.07.2011 року) у редакції станом на 02 січня 2008 року, державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням і підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок. Державна реєстрація договорів оренди проводилася виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки. Договір оренди землі, укладений 02 січня 2008 року між СГ ТзОВ «Буг» та [PERSON], був належним чином зареєстрований у Державному реєстрі земель шляхом внесення запису до відповідної книги реєстрації, що стверджується матеріалами справи. Чинним на момент укладення договору законодавством, зокрема, пункту 8-1 частини 2 статті 9 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» передбачено, що під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому законом порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор зобов'язаний перевірити інформацію про наявність або відсутність вже зареєстрованих речових прав з метою недопущення одночасного існування їх подвійної державної реєстрації. Однак, всупереч наведеним нормам державним реєстратором було здійснено повторну реєстрацію договорів оренди земельних ділянок, укладених 16 січня 2017 між [PERSON] та ФГ «Західний Буг», хоч мали місце підстави для відмови у здійсненні державної реєстрації, що визначені пунктом 6 частини 1 статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» про те, що у державній реєстрації права може бути відмовлено в разі, якщо заявлене право вже зареєстроване. У такому випадку відмова в державній реєстрації прав позбавляє особу права реєструвати договори оренди землі. За таких обставин відповідач [PERSON], не розірвавши у встановленому законом порядку договір оренди земельних ділянок, який був укладений 02 січня 2008 року між ним і орендарем СГ ТзОВ «Буг» не мав права укладати договори оренди тих самих земельних ділянок з іншими суб'єктами підприємницької діяльності, а тому позов СГ ТзОВ «Буг» про визнання недійсними договорів оренди підлягають до задоволення. Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.651 ЦК України розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Згідно зі ст.13 Закону України Про оренду землі договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Стаття 31 Закону України «Про оренду землі» встановлює умови припинення договору оренди землі, а саме: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи - орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Відповідно до частини 1 статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Частина 1 статті 141 Земельного кодексу України передбачає, що підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Аналіз наведених вище норм закону дає підстави вважати, що порушення орендарем умов договору оренди земельної ділянки в частині несплати орендної плати може бути підставою для розірвання цього договору судом лише в тому випадку, якщо таке порушення (несплата орендної плати) є систематичним, тобто має місце два і більше рази. Аналогічна позиція викладена в постанові Верховного Суду України від 12.12.2012 року № 6-146цс12, яка згідно зі ст. 360-7 ЦПК України є обовязковою для суддів. Істотними умовами договору оренди землі відповідно до\~ст. 15 Закону України «Про оренду землі»\~є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її не сплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження об'єкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Відповідач [PERSON] та його представник, як на підставу розірвання договору, вказують на відмову орендаря провести розмір орендної плати у відповідність до законодавства та неналежну якість отриманого в рахунок орендної плати зерна. Однак суд вважає, що посилання позивача за зустрічним позовом на дані обставини не знайшло свого підтвердження. Згідно умов договору оренди землі, який був укладений 02.01.2008 року між орендодавцем [PERSON] і орендарем ТзОВ «Буг» , орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 3 (три) центнери зерна протягом року і її розмір переглядається щорічно. Як свідчать надані Сг ТзОВ «Буг» відомості на видачу орендної плати за 2008-2015 роки невід омському С.К. виплачувалась орендна плата зерном (а.с. 75-131). Згідно відомості за 2016 рік [PERSON] видано орендну плату грошима в розмірі 1744,21 грн. (а.с.130). Відповідач не заперечував, що дійсно отримував зазначене у відомостях зерно та грошові кошти. Довідкою СГ ТзОВ «Буг» також підтверджено виплату [PERSON] орендної плати протягом 2008-2015 років зерном, а за 2016 рік в грошовому виразі (а.с. 138). Згідно інформації СГ ТзОВ «Буг» протягом 2008-2017 років [PERSON] не звертався до даного товариства з письмовими заявами чи скаргами з приводу нналежного виконання умов договору, внесення до нього змін чи дострокового розірвання (а.с. 136-137). Також, позивачем за зустрічним позовом не надано доказів, які б свідчили, що отримане ним зерно було неналежної якості. Таким чином, суд не вбачає в діях СГ ТзОВ «Буг» порушення ним умов договору в частині систематичної, тобто два і більше рази несплати орендної плати. За таких обставин підстави для розірвання договору оренди між [PERSON] та СГ ТзОВ «Буг» відсутні. Відповідно до\~ст. 88 ЦПК України\~судові витрати підлягають стягненню з відповідачів.

Outcome: approved