Jurisdiction: civil
Date: 2015-05-13 00:00:00

Рівненська міська рада звернулася до Рівненського міського суду з позовом до [PERSON], [PERSON] про внесення змін у договір оренди землі, в якому просить суд внести з 01 квітня 2014 року зміни у договір оренди землі від 08 вересня 2003 року № 387, укладений між Рівненською міською радою та [PERSON] і [PERSON], і викласти його окремі пункти в наступній редакції: «п.2.2. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 80819,86 грн. (вісімдесят тисяч вісімсот дев'ятнадцять грн. 86 коп.), - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку виконаний управлінням Держземагентства у м.Рівному Рівненської області станом на 01 квітня 2014 року»; «п.2.6. За оренду земельної ділянки Орендар сплачує Орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Розмір орендної плати в рік за земельну ділянку складає 2424,60 грн. (дві тисячі чотириста двадцять чотири грн. 60 коп.), - що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, - розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку № 02-19/367-1, виданий управлінням Держземагентства у м.Рівному Рівненської області відповідно до протоколу № 11 від 06.06.2014 року засідання комісії по встановленню розмірів орендної плати за земельні ділянки». До початку розгляду судом справи по суті відповідачі [PERSON] та [PERSON] пред'явили зустрічний позов до Рівненської міської ради про дострокове розірвання договору оренди, в якому просять суд достроково розірвати договір оренди земельної ділянки від 05 вересня 2003 року № 387, укладений між ними та Рівненською міською радою, у зв'язку з наявністю умов, передбачених ч.2 ст.652 ЦК України. Представник Рівненської міської ради Чепиль М.І. подав суду письмове клопотання, в якому просить справу розглянути у відсутності представника позивача, позовні вимоги Рівненської міської ради підтримав, зустрічний позов не визнав. Відповідачі [PERSON] та [PERSON] подали суду письмову заяву, в якій позов Рівненської міської ради про внесення змін у договір оренди землі не визнали і в задоволенні цього позову просять суд відмовити. Зустрічний позов про дострокове розірвання договору оренди підтримали і просять його задовольнити. Розгляд справи просять провести у їх відсутність. Дослідивши письмові докази по справі, суд прийшов до висновку, що позов Рівненської міської ради про внесення змін у договір оренди землі задоволенню не підлягає, а зустрічний позов [PERSON] та [PERSON] підлягає задоволенню повністю. Судом встановлено, що 05 вересня 2003 року між Рівненською міською радою та [PERSON] і [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки № 387 (далі - договір оренди), за яким відповідачам передано в оренду земельну ділянку загальною площею 364 кв.м. для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, яка знаходиться в [ADDRESS] (пункт 1 договору оренди). Згідно пункту 2.6. договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки на час укладення цього договору становить 13344,17 грн відповідно до довідки Рівненського міського управління земельних ресурсів від 11 серпня 2003 року № 3-22/64. Як передбачено пунктами 2.1., 2.2. договору оренди, за оренду земельної ділянки орендар сплачує орендодавцю орендну плату виключно у грошовій формі. Річна орендна плата встановлюється в розмірі 3% від 1% грошової оцінки земельної ділянки і не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється чинним законодавством України. Відповідно до пунктів 2.3., 2.4. договору оренди розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін (шляхом внесення змін до цього договору). При цьому, пропозиції про перегляд розміру орендної плати надсилаються не частіше, ніж один раз на квартал і розглядаються відповідно до законодавства. Зміна грошової оцінки земельної ділянки при її індексації провадиться без внесення змін до цього договору та у випадках, передбачених законодавством України. Відповідно до статті 206 ЗК України, використання землі в Україні є платним. Об'єктом плати за землю є земельна ділянка. Плата за землю справляється відповідно до закону. Відповідно до частин першої та другої статті 21 Закону України «Про оренду землі», орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України. Законом України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні» від 27 березня 2014 року № 1166-VII внесено зміни до Податкового кодексу України та поширено на всі категорії земель вимогу, згідно якої мінімальний розмір орендної плати за землі державної та комунальної власності, не може бути менше 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Відповідно до підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України, розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Землекористувачів повідомлялось про зміну розмірів орендної плати за земельні ділянки у місті Рівному через засоби масової інформації (оголошення у тижневику «Сім днів»), а також на сайті Рівненської міської ради та її виконавчого комітету (http://www.city-adm.rv.ua). Рішенням Рівненської міської ради від 04 липня 2013 року № 3122 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Рівного» затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Рівного та введено в дію нормативну грошову оцінку земель міста Рівного з 01 січня 2014 року. Згідно розрахунку орендної плати за земельну ділянку, виконаного управлінням Держземагентства у м.Рівному Рівненської області станом на 01 квітня 2014 року, нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка передана в оренду [PERSON] та [PERSON], становить 80819,86 грн. Відповідно до розрахунку № 02-19/367-1 розміру орендної плати за земельну ділянку площею 364 кв.м. в [ADDRESS], яка надана в оренду відповідачам [PERSON] і [PERSON], станом на 01 квітня 2014 року розмір орендної плати в рік за вказану земельну ділянку становить 2424,60 грн, що становить 3% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Як встановлено частинами першою та другою статті 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Згідно вимог частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Таким чином, встановивши підстави для зміни розміру орендної плати у договорі через його невідповідність встановленому законом розміру, Рівненська міська рада вправі вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового як для позивача, так і для відповідачів. Відповідно до вимог статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. На виконання вказаних вимог законодавства Рівненською міською радою [PERSON] та [PERSON] надіслано пропозицію від 13 червня 2014 року (вих. № 08-1557), а саме проект додаткового договору про внесення змін до договору оренди землі та розрахунок розміру орендної плати за землю, в силу вимог Податкового кодексу України, що підтверджується списком згрупованих поштових відправлень від 18 червня 2014 року. Після отримання згаданої пропозиції відповідачі 11 серпня 2014 року звернулися до Рівненської міської ради з письмовою заявою про дострокове розірвання договору оренди. На заяву відповідачів від 11 серпня 2014 року управління земельних відносин виконавчого комітету Рівненської міської ради своїм листом від 04 березня 2015 року № 01-11/846/2 повідомило їх про те, що на сесії Рівненської міської ради 26 лютого 2015 року проект рішення міської ради «Про припинення права оренди земельної ділянки та розірвання договору оренди землі на [ADDRESS]» не набрав достатньої кількості голосів. Згідно п.26.15 Регламенту Рівненської міської ради, пропозиція або проект рішення, які не отримали необхідної кількості голосів на підтримку, вважається відхиленим. Відповідно до ч.1 ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Відповідно до ч.1 ст.652 ЦК України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Відповідно до ч.2 ст.652 ЦК України якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна умов не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всіх турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. В обґрунтування вимог за зустрічним позовом відповідачі посилаються на те, що за умовами п.2.2. укладеного з Рівненською міською радою договору оренди земельної ділянки сплачували орендну плату у розмірі 24,25 грн, що відповідає розміру земельного податку. Запропонований змінами до договору оренди розмір орендної плати (2424,60 грн) у 100 разів перевищує розмір, який сплачувався відповідачами (24,25 грн). Відповідачі посилаються на те, що об'єктивно не мають можливості сплачувати орендну плату у запропонованому розмірі, і нова орендна плата є для них економічно недоцільною. Для обслуговування належного їм житлового будинку вони мають у власності земельні ділянки по 0,10 га кожний (всього 0,20 га), що є достатнім для обслуговування будинку, а орендована земельна ділянка розміщена на заболоченій місцевості і не може використовуватися за цільовим призначенням. Посилаються відповідачі і на істотні зміни обставин, які значно погіршують їх становище як орендарів за договором оренди земельної ділянки, що призводить до порушення їх майнових інтересів, на які вони розраховували. Якби вони могли передбачити, що обставини за договором зміняться настільки, то нізащо б не уклали даний договір. Аналізуючи встановлені по справі обставини, суд прийшов до висновку, що значне зростання (у 100 разів) розміру орендної плати є істотною зміною обставин, якими керувалися сторони при укладенні договору оренди земельної ділянки. Суд визнає, що в момент укладення договору оренди як позивач, так і відповідачі, виходили з того, що така зміна обставин не настане. Протилежного позивач суду не довів. Суд також визнає, що причини значного зростання розміру орендної плати не можуть бути усунені відповідачами при всій їх турботливості та обачності, оскільки дані причини не залежать від їх волі, а пов'язані із об'єктивними причинами - фінансовою кризою, прийняттям Верховною Радою України Закону України «Про запобігання фінансової катастрофи та створення передумов для економічного зростання в Україні», яким внесено зміни до Податкового кодексу України та поширено на всі категорії земель вимогу, згідно якої мінімальний розмір орендної плати за землі державної та комунальної власності, не може бути менше 3 відсотків нормативної грошової оцінки. Суд приходить до висновку, що виконання договору оренди земельної ділянки з урахування запропонованих позивачем змін щодо розміру орендної плати призведе до явного порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавить відповідачів того, на що вони розраховували при укладенні цього договору. Суд також вважає, що із суті укладеного між сторонами договору оренди та звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона, а саме, відповідачі. Оскільки сторони не досягли згоди щодо приведення договору оренди у відповідність з обставинами, які істотно змінилися, про що беззаперечно свідчить сама позиція сторін по справі, і одночасно наявні всі умови, передбачені ч.2 ст.652 ЦК України, суд вважає, що наявні достатні підстави для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки від 08 вересня 2003 року № 387, укладений між Рівненською міською радою та [PERSON] і [PERSON], Враховуючи викладене, суд прийшов до висновку, що відбулася істотна зміна обставин, якими сторони керувалися під час укладення договору оренди земельної ділянки від 08 вересня 2003 року № 387, і сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, а тому цей договір підлягають розірванню. Приймаючи до уваги, що задоволення зустрічного позову про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки повністю виключає задоволення первісного позову про внесення змін у договір оренди землі, в позові Рівненської міської ради слід відмовити. На підставі викладеного,

Outcome: approved