Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-25 00:00:00

Стислий виклад позиції позивача. Позивач [PERSON] звернулася до суду з позовною заявою про визнання укладеною додаткової угоди про внесення змін до договору оренди земельної ділянки, зазначивши в обґрунтування позовних вимог, що 29.06.2016року між нею та Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області укладений Договір оренди №65 земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності з кадастровим номером 5124755900:01:001:0589, площею 47,3145 га, розташованої на території Серпневської селищної ради Тарутинського району Одеської області. Станом на момент укладення Договору № 65 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації , визначеного станом на 01.01.2016року складала 1179876, 01 грн., орендна плата відповідно 16.49% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. В грошовому еквіваленті - 194 510,00грн. Проте, з 01.01.2019року набула чинності нова загальнонаціональна нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, відповідно до якої, нормативна грошова оцінка земельної ділянки зменшилась та складає 448 743, 53 грн. З огляду на зазначене, розмір орендної плати за орендовану земельну ділянку загальною площею 47, 3145 га з урахуванням нової нормативної грошової оцінки складає -73997, 81 грн. на рік. Враховуючи, що нормативна грошова оцінка земель є основною для визначення розміру орендної плати для земель державної та комунальної власності, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою перегляду розміру орендної плати, нею було запропоновано відповідачу внести відповідні зміни в Договір № 65 від 29.06.2016року для чого було надано Додаткову угоду №1 від 30.06.2020року до Договору оренди землі № 65 від 29.06.2016року. 29.07.2020року Відповідач листом № К-683/0-670/6-20 від 16.07.2020року надав відповідь, якою відмовив, посилаючись на те, що орендну плату встановлено на конкурсних засадах у вигляді фіксованого платежу тож відсутні підстави для внесення змін до договору оренди землі, укладеного в результаті проведення земельних торгів. Позивач не погоджуючись з відповіддю, зазначила, що хоча під час підписання Договору № 65 сторони домовились про застосування нормативної грошової оцінки площі земельної ділянки сільськогосподарського призначення по Одеській області для визначення конкретного розміру орендної плати за землю станом на день підписання угоди, але в той же час обумовили в подальшому обов`язкове виготовлення нормативної грошової оцінки земельної ділянки з кадастровим номером 5124755900:01:001:0589 для визначення розміру орендної плати, виходячи з нормативної грошової оцінки сформованої земельної ділянки, з укладенням відповідної угоди про внесення змін до Договору, а саме у пункти 4.3 та 4.4 Договору № 65. Вважає, що ухилення відповідача від укладення додаткової угоди порушує умови Договору оренди земельної ділянки № 65, а також її права та інтереси як орендаря земельної ділянки, у зв`язку з чим змушена звернутись до суду з цим позовом та просить визнати укладеною з моменту набрання законної сили рішення суду додаткову угоду № 1 від 30.06.2020року про внесення змін до Договору № 65 від 29.06.2016року на запропонованих позивачем умовах. Просила справу розглянути у її відсутності. Заперечення відповідача. Відповідач зазначив, що до Головного управління Держгеокадастру в Одеській області надійшла заява [PERSON] від 24.10.2019року № К-985/0-783/6-19 з пропозицією переглянути умови договору, а саме ціну, на підставі зміни нормативно грошової оцінки. Головним управлінням надано відповідь, згідно якої підстави для внесення змін до договору оренди, в частині перегляду орендної плати відсутні, оскільки результатами торгів встановлено розмір річного платежу у грошовій формі, який підлягає сплаті орендарем у грошовій формі та є істотною умовою договору. Згідно зі ст. 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не можу бути меншою за розмір земельного податку. Відповідно до ст. 5 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується , зокрема, і при розрахунках орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності. Проте, зазначені нормативно - правові акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати, що має бути встановлений у договорі у відповідності зі ст. 15 Закону України « Про оренду землі». Підпунктом 4.3 Договору зазначено, що у разі набуття чинності нової нормативно грошової оцінки земельної ділянки, яка є об`єктом цього договору, сторони вносять відповідні зміни до цього договору. Тобто, в даному випадку у разі зміни нормативно грошової оцінки земельної ділянки за домовленістю сторін можуть бути переглянуті умови, встановлені підпунктом 4.1 лише за умови приведення у відповідність відсоткової ставки орендної плати. Крім того, звернули увагу суду, що ст. 23 Закону України « Про оренду землі» встановлено, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності, передані в оренду на земельних торгах, не може бути зменшена за згодою сторін протягом строку дії договору оренди, а також у разі його поновлення. Просили суд розглянути справу у їх відсутності та у задоволенні позовних вимог [PERSON] відмовити у повному обсязі. Мотивувальна частина рішення. Перевіривши матеріали цивільної справи, доводи, викладені в позовній заяві та відзиві на позов, з`ясувавши повно та всебічно обставини, факти та відповідні їм правовідносини, суд доходить таких висновків. Судом встановлено, що 29.06.2016року між Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області укладений Договір оренди № 65 земельної ділянки сільськогосподарського призначення державної власності з кадастровим номером 5124755900:01:001:0589, площею 47,3145 га, розташованої на території Серпневської селищної ради Тарутинського району Одеської області. Речове право за Договором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за [PERSON] 05.09.2016, номер запису про інше речове право 16287207. Пунктом 4.1 Договору визначено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Серпневської селищної ради , Тарутинського району Одеської області у розмірі 16,49 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2016року, а саме 194 510 грн. за один рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 897 від 29 червня 2016року № 1/897 та складає 16 209,17 гривень за один місяць. Разом з тим, відповідно до Пункту 4.3 Договору сторони домовилися , що річна орендна плата протягом дії договору без внесення до нього змін самостійно визначається орендарем із діючої нормативної грошової оцінки. Яка кумулятивно індексується станом на 1 січня поточного року на коефіцієнт індексації Кі, що визначається за формулою відповідно до ст.289 Податкового кодексу України. Та, у разі набуття чинності нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об`єктом цього договору, сторони вносять відповідні зміни до цього договору. Відповідно до п.12.1 Договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою Сторін шляхом підписання додаткової угоди до договору. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку. Сформований 27.09.2019 року Витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки з кадастровим номером 5124755900:01:001:0589 свідчить, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 47.3145 га становить 448743 грн. (а.с. 15). 30.06.2020року [PERSON] направила відповідачу проект додаткової угоди про внесення змін до Договору, в якому зазначила нормативну грошову оцінку земельної ділянки, проведену відповідно до Закону України «Про оцінку земель», та визначений на її основі розмір орендної плати, що склав 448743 грн. за рік. Однак, Головне управління Держгеокадастру в Одеській області відмовило у погодженні змін, оскільки орендну плату встановлено на конкурентних засадах у вигляді фіксованого платежу (а.с. 19-20). Отже, між сторонами існує спір щодо зміни умов Договору оренди земельної ділянки № 65 від 29.06.2016року. Суд, надаючи правову оцінку відносинам сторін, виходить з такого. Між [PERSON] та Головним управлінням Держгеокадастру в Одеській області внаслідок укладення договору оренди сільськогосподарської землі державної форми власності виникли договірні відносини, які характеризуються рівністю їх учасників та свободою договору. Такі ознаки притаманні не адміністративним, а цивільним правовідносинам. Фактично предметом позову у цій справі є право орендаря на зміну умов договору оренди землі, а предметом судового розгляду спір між сторонами у договірних відносинах. У такому випадку суб`єкт владних повноважень Головне управління Держгеокадастру в Одеській області виступає як учасник договірних правовідносин, в яких не може бути застосований дискреційний принцип діяльності органів державної влади. Частиною першою статті 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. За договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ст. 792 ЦК України). Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з приписами ст.15 Закону України «Про оренду землі» орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення та перегляду є істотними умовами договору оренди землі. Як встановлено підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 ПК України та статтею 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю це обов`язковий платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України). За змістом пункту 289.1 статті 289 ПК України, статті 1, частини 5 статті 5та частини 1статті 13 Закону України «Про оцінку земель» для визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язково проводиться та використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок, яка являє собою капіталізований рентний дохід (дохід, який можна отримати із землі як фактора виробництва залежно від якості та місця розташування земельної ділянки), визначений за встановленими і затвердженими нормативами. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку (ч. 2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель»). Частиною першою статті 632 ЦК України (загальні положення про ціну договору) визначено, що у випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. 3 огляду на наведені приписи чинного законодавства нормативна грошова оцінка земельної ділянки, яка повинна бути зазначена в договорі та відповідати цільовому призначенню земельної ділянки, визначається за затвердженими нормативами та є обов`язковою базою (основою) для визначення розміру орендної плати за використання земель державної та комунальної власності, а також підставою для перегляду розміру орендної плати у разі зміни розміру нормативної грошової оцінки, якщо сторони погодили таку умову в договорі. Під час укладення договору сторони хоча і домовились, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі на рахунок в УДКСУ Серпневської селищної ради , Тарутинського району Одеської області у розмірі 16,49 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2016року, а саме 194 510 грн. за один рік, що зазначено у протоколі проведення земельних торгів за лотом № 897 від 29 червня 2016року № 1/897 та складає 16 209,17 гривень за один місяць, але в той же час обумовили в подальшому , що у разі набуття чинності нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка є об`єктом цього договору, сторони вносять відповідні зміни до цього договору ( п.4.3 Договору). Враховуючи, що [PERSON] як орендарем землі на виконання вимог законодавства та положень Договору №65 виготовлено нормативну грошову оцінку земельної ділянки державної форми власності з кадастровим номером 5124755900:01:001:0589, така оцінка є обов`язковою підставою для внесення змін до відповідних пунктів договору оренди земельної ділянки, якими визначаються нормативна грошова оцінка земельної ділянки та розмір орендної плати, розрахований на її основі. Суд не приймає як підставу для відмови у погодженні додаткової угоди до Договору №65 посилання Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на недопустимість зменшення орендної плати, оскільки заборона щодо такого, визначена ч. 3 ст. 23 Закону України «Про оренду землі», оскільки рішення щодо прийняття нової нормативної грошової оцінки землі можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України (Відповідна правова позиція викладена в Постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018року у справі № 910/7905/17). Згідно з частинами першою та другою статті 651, статтею 654 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін у такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Відповідно до статті 30 Закону України «Про оренду землі» зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Тотожні положення сторони закріпили в п. 12.1 Договору №65. Аналізуючи пункт 12.1 Договору № 65 про можливість внесення змін до договору за взаємною згодою сторін у сукупності з іншими умовами договору, зокрема, пунктами 4.1 та 4.3, а також з огляду на приписи ч. 1 ст.632 ЦК України, ст.ст. 1, 5, 13 Закону України «Про оцінку земель», ст. 21 Закону України «Про оренду землі», ст. 288 ПК України, суд вважає правомірними та обґрунтованими вимоги позивача щодо укладення додаткової угоди про внесення змін до тих пунктів договору оренди земельної ділянки, якими визначена нормативна грошова оцінка та розмір орендної плати за земельну ділянку відповідно до технічної документації та відомостей Державного земельного кадастру станом на січень 2020 року. Адже і договором оренди, і чинним законодавством передбачено обов`язкове здійснення нормативної грошової оцінки сформованої земельної ділянки державної власності для встановлення розміру орендної плати та, крім того, сторони визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для перегляду розміру орендної плати як зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що узгоджується з принципом свободи договору, встановленим статтями 3, 6, 627 ЦК України. Суд також враховує, що запропонована проектом додаткової угоди до Договору ставка орендної плати 16.49 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не відрізняється від погодженої сторонами та вища від встановленого Податковим кодексом України граничного мінімального розміру орендної плати. Таким чином, додаткова угода про внесення змін до Договору оренди земельної ділянки №65 від 29.06.2016року підлягає укладенню в судовому порядку в редакції позивача, а суд вважає позовні вимоги в цій частині такими, що підлягають задоволенню. Відповідно до ч.3 ст. 653 ЦК України якщо договір змінюється в судовому порядку, зобов`язання змінюється тільки з моменту набрання рішенням суду про зміну договору законної сили.

Outcome: approved