Jurisdiction: civil
Date: 2018-05-30 00:00:00

Приватне підприємство «Аграрні інвестиції» (далі - позивач) звернулось до суду з позовом до [PERSON] (далі - відповідач 1) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Добробут - 12» (далі - відповідач 2) про визнання договорів оренди земельних ділянок: площею 7,6708 га ріллі, кадастровий номер [NUMBER], яка знаходиться на території Фотовизької сільської ради, Глухівського району, Сумської області, укладений 28.09.2017 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут-12» на підставі якого 10.10.2017 року державним реєстратором Буйвалівської сільської ради, Кролевецького району, Сумської області, Либець Юлією Іванівною зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ «Добробут-12», про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право за № 22859212 та площею 7,6431 га ріллі, кадастровий номер [NUMBER], яка знаходиться на території Фотовизької сільської ради, Глухівського району, Сумської області, укладений 28.09.2017 року між [PERSON] та Товариством з обмеженою відповідальністю «Добробут-12» на підставі якого 10.10.2017 року державним реєстратором Буйвалівської сільської ради, Кролевецького району, Сумської області, Либець Юлією Іванівною зареєстроване право оренди вказаної земельної ділянки за ТОВ «Добробут-12», про що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про інше речове право за № 22858878 недійсними. Визнання поновленими договір оренди земельної ділянки, укладений 25 липня 2007 року між [PERSON] правонаступником якої з 27 вересня 2017 року і орендодавцем є [PERSON] та Приватним підприємством «Аграрні Інвестиції», зареєстрований у Глухівському відділі Сумської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру 10 жовтня 2007 року за № 040761703549 на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 06 жовтня 2017 року, строком дії по 10 жовтня 2024 року та орендною платою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення. Визнання поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 25 липня 2007 року між [PERSON] правонаступником якої з 27 вересня 2017 року і орендодавцем є [PERSON] та Приватним підприємством «Аграрні Інвестиції», зареєстрований у Глухівському відділі Сумської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру 10 жовтня 2007 року за № 040761703582 на умовах додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 06 жовтня 2017 року, строком дії по 10 жовтня 2024 року та орендною платою 7% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на момент поновлення. Позов мотивований тим, що 25.07.2007 між [PERSON] та ПП «Аграрні Інвестиції», [PERSON] та ПП «Аграрні Інвестиції» були укладені договори оренди землі, за умовами яких земельні ділянки площею 7,6431 га та 7,6708 га ріллі, що розташовані на території Фотовизької сільської ради Глухівського району Сумської області, передаються в оренду на 10 років. Договори набули чинності 10.10.2007, а їх дія закінчилась 10.10.2017. Також обґрунтовує позов тим, що після смерті [PERSON], яка померла [INFO], та [PERSON], який помер [INFO], право власності на земельні ділянки площею 7,6431 га кадастровий номер [NUMBER] та 7,6708 га кадастровий номер [NUMBER] успадкувала їх донька [PERSON], що підтверджується свідоцтвами про право на спадщину за законом від 27.09.2017. А 02.10.2017 ПП «Аграрні Інвестиції» отримало від [PERSON] відповідні копії документів, згідно яких вона як правонаступник не бажає поновлювати договори з підприємством на новий термін. В той же час, листом від 09.10.2017 остання просила сплатити їй орендну плату за користування земельними ділянками, які були нею успадковані за період з моменту смерті спадкодавців по 2017 рік, після чого 08.11.2017 [PERSON] отримала в касі підприємства оренду плату за договорами оренди землі від 25.07.2007 №040761703549 за 2008-2017 роки в сумі 20671,65 грн. та №040761703582 за 2010-2017 роки в сумі 18756,17 грн.. Однак, 28.09.2017 [PERSON] уклала договори оренди земельних ділянок з ТОВ «Добробут-12» строком на 15 років з правом пролонгації з орендною платою 5% від нормативно-грошової оцінки землі, а 10.10.2017 державним реєстратором Буйвалівської сільської ради Кролевецького району Сумської області було зареєстровано право оренди зазначених земельних ділянок за ТОВ «Добробут-12», тобто в момент дії договорів оренди, укладених з ПП «Аграрні Інвестиції», порушуючи права позивача на користування земельними ділянками на умовах договорів оренди та переважне право на поновлення договорів оренди на новий строк. 10 квітня 2018 року відповідачами надано до суду відзиви на позовну заяву про те, що позовні вимоги позивача не відповідають фактичним обставинам і не підлягають задоволенню. 19 квітня 2018 року від позивача до суду надійшли відповіді на відзиви відповідачів, в яких він, вважає їх доводи, викладені у відзивав такими, що не грунтуються на нормах діючого законодавства та є помилковими. В судовому засіданні представник позивача позов та викладені в ньому доводи на його обґрунтування повністю підтримав. Представники відповідачів проти позову заперечували, підтримавши доводи, викладені в наданих ними суду відзивах на позовну заяву. Зазначивши, що ТОВ «Добробут 12» діяло на підставі договору надання послуг за яким було надано юридичний супровід [PERSON] на оформлення спадщини після померлих батьків внаслідок чого було і укладено спірні договори оренди земельних ділянок. Переважне право попереднього орендаря не було порушене, водночас пункт 8 попередніх договорів оренди передбачав переважне право орендаря на поновлення договору оренди, лише у разі користування орендарем земельними ділянками та відсутності заперечень орендодавця. Водночас [PERSON] повідомила колишнього орендодавця про небажання укладати з ним новий договір оренди та навіть не розглядала умови додаткової угоди, оскільки не бажала з даним орендарем укладати договори. Водночас дії позивача були направлені на продовження договору оренди, а не поновлення, у зв'язку з чим просили суд відмовити у задоволенні позову в повному обсязі. Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення сторін, суд приходить до наступного: Так судом встановлено, що 25 липня 2007 року між [PERSON] та ПП «Аграрні Інвестиції», [PERSON] та ПП «Аграрні Інвестиції» були укладені договори оренди земельних ділянок відповідно площею 7,6431 га та 7,6708 га строком дії на 10 років. Вказані договори 10 жовтня 2007 року були зареєстровані у Глухівському районному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр ДЗК при Державному Комітеті України по земельних ресурсах» відповідно за №040761703549 та №040761703582 (а.с.19-22). Земельні ділянки були передані позивачу в користування за актами приймання-передачі від 25 липня 2007 року. Відповідно до п.8 вказаного договору оренди, строк дії договору становить 10 років. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Пунктом 9 зазначеного договору передбачено, що орендна плата становить 1,5% від проіндексованої грошової оцінки земельної ділянки, що становить 655 грн. 27 коп.. Згідно свідоцтв про право на спадщину за законом від 27.09.2017 [PERSON], [INFO], є спадкоємцем майна свого батька [PERSON], яке складається із земельних ділянок площею 7,6431 га та 7,6708 га з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані на території Фотовизької сільської ради Глухівського району Сумської області (а.с.26,28). Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 27.09.2017 земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] та земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] зареєстровані як приватна власність [PERSON] (а.с.27,29). З листів-повідомлень ПП «Аграрні Інвестиції» від 06.10.2017 за № 284 і № 285 вбачається, що [PERSON] були надіслані дані листи про намір поновити договори оренди землі, до яких додані проекти додаткових угод, де передбачався розмір орендної плати на рівні 7% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату укладання угоди, а також продовження строку договору оренди ще на 7 років (а.с. 30-32, 35-37). 09 жовтня 2017 року [PERSON] своїм листом повідомила позивача про те, що вона не має наміру поновлювати дію договорів оренди землі на новий термін, і просила виплатити їй орендну плату, яка мала бути нарахована за користування успадкованими нею земельними ділянками за період з моменту смерті спадкодавців по 2017 рік (а. с. 40). Водночас, як пояснив представник відповідача-1 вказаний лист направлявся не як відповідь на запропоновані умови поновлення договорів оренди, викладені у додаткових угодах, а як небажання орендодавця продовжувати договірні відносини з попереднім орендарем виходячи з умов попередніх договорів, укладених батьками Відповідача-1. Так, 31.10.2017 ПП «Аграрні Інвестиції» у відповідь на лист [PERSON] було надіслано листа за №311, яким пропонувалось останній прибути на підприємство та отримати в касі орендну плату за 2010-2017 роки, нараховану [PERSON], та за 2008-2017 роки, нараховану [PERSON] (а.с.41). Згідно видаткових касових ордерів від 08.11.2017 [PERSON] отримала від ПП «Аграрні Інвестиції» орендну плату за договорами оренди землі від 25.07.2007 за періоди з 2008-2017 роки та 2010-2017 роки відповідно у розмірі 20671 грн. 65 коп. та 18756 грн. 17 коп. (а.с.45, 46). Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 28 вересня 2017 [PERSON] уклала з ТОВ «Добробут-12» договори оренди земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] та земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] на 15 років з правом пролонгації, які згідно інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку 10 жовтня 2017 року були зареєстровані в Державному реєстрі прав Буйвалівською сільською радою Кролевецького району з орендною платою не менше 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с.47-50, 85-88, 90-93). Також 02.10.2018 року укладено додаткові угоди до вказаних договорів оренди землі від 28.09.2017 про підвищення орендної плати до 8% від нормативної грошової оцінки, які були зареєстровані 05.04.2018 тобто після звернення позивача до суду з вказаною вище позовною заявою, що не заперечувалось представниками відповідачів (а.с. 89, 94) Відповідно до положень частини четвертої статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Підставою для укладення договору оренди може бути цивільно-правовий договір про відчуження права оренди. За змістом частини першої статті 626 та частини першої статті 627 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. В той же час, частиною другою статті 792 ЦК України визначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Згідно положень статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Також, відповідно до положень частин першої-п'ятої, восьмої-одинадцятої статті 33 ЗУ «Про оренду землі» по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п'ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Згідно абзацу 3 частини другої статті 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець зобов'язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою. А згідно частини першої статті 27 цього Закону орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Таким чином, при поновленні договору оренди землі згідно із частинами першою - п'ятою статті 33 ЗУ «Про оренду землі» умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, передбачених статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Як зазначив Верховний суд у постанові від 10.04.2018 при розгляді справи №594/376/17-ц Великою Палатою Верховного Суду, для застосування частини першої статті 33 ЗУ «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. З матеріалів справи вбачається, що ПП «Аграрні Інвестицї» одразу після повідомлення [PERSON] (лист від 02.10.2017) про успадкування нею права на земельні ділянки 06 жовтня 2017 року направило їй листи-повідомлення щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок разом з додатковими угодами про внесення змін до договорів оренди землі про збільшення розміру орендної плати до 7% від проіндексованої нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Водночас [PERSON] не розглядаючи запропоновані умови поновлення договорів оренди, своїм листом від 09.10.2017, повідомила про відсутність наміру поновлювати договори на новий термін, просила сплатити їй орендну плату за користування земельними ділянками з моменту смерті спадкодавців по 2017 рік, у зв'язку з чим підприємством їй було виплачена орендна плата по 31.12.2017, хоча термін дії договорів оренди спливає 10.10.2017, сприйнявши це як згоду на поновлення дії договорів оренди землі. Питання про дострокове розірвання ще діючого договору оренди земельної ділянки від 25.07.2007 [PERSON] не порушила. В той же час, 28.09.2017 [PERSON] до спливу строку дії договорів та повернення орендованої земельної ділянки уклала нові договори оренди цих же земельних ділянок з іншою юридичною особою, реєстрація яких відбулась 10.10.2017 з орендною ставкою в 5% та терміном на 15 років, тобто в значно гірших умовах, внаслідок чого порушила переважне право позивача на поновлення договорів оренди землі на новий строк, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦК України та визнання недійсними договорів оренди цих самих земельних ділянок, укладених орендодавцем з іншим орендарем на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України. Слід зазначити, що укладаючи договір про надання послуг від 13 грудня 2016 року № 1312/ц/2016 (а.с. 83) відповідач-1 зобов'язувалась укласти договір оренди земельних ділянок з іншою юридичною особою (відповідачем 2) строком на 15 років, що свідчить про порушення права попереднього орендаря (позивача) на переважне право укладення договору оренди землі. За таких обставин, враховуючи положення статті 777 ЦК України за якими наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, а також приписи статті 33 ЗУ «Про оренду землі» за якими орендар земельної ділянки має переважне право серед інших на поновлення строку укладення договору оренди за наявності таких юридичних фактів: належного виконання умов договору і фактичне користування об'єктом оренди, дотримання процедури направлення повідомлення про намір продовжувати орендувати земельну ділянку, при наявності наміру орендодавця здати земельну ділянку в оренду, надання пропозицій у новому проекті договору, які більш сприятливі ніж пропозиції іншого орендаря, суд приходить до висновку, що позов в частині визнання договорів оренди землі недійсними підлягає задоволенню. Щодо визнання договорів оренди земельних ділянок від 25.07.2007 поновленими на умовах додаткових угод від 06.10.2017, суд зазначає, що оскільки відповідач-1 не розглядала умови вказаних вище додаткових угод, свою позицію стосовно запропонованих умов не висловила, а тому поновлення договорів оренди земельних ділянок на запропонованих в додаткових угодах умовах, буде суперечити принципам свободи договору, який відповідно до положень статті 627 ЦК України передбачає вільне волевиявлення при укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Водночас визнання договорів оренди земельних ділянок від 28.09.2017 недійсними, судом відновлено становище сторін за договорами оренди земельних ділянок від 25.07.2007 для подальшого вирішення питання узгодження ними пропозицій додаткових угод, шляхом особистого волевиявлення при укладенні договору, у зв'язку з тим, що [PERSON] взагалі не розглядала умови виказаних вище додаткових угод. Враховуючи, що позов підлягає задоволенню частково,то з відповідачів у відповідності до статті 141 ЦПК України підлягає стягненню судовий збір пропорційно до задоволених вимог в сумі 3524 грн. по 1762 грн. з кожного. На підставі викладеного,

Outcome: partial