Jurisdiction: civil
Date: 2014-05-19 00:00:00

Приватний підприємець [PERSON] звернувся з позовом до [PERSON], ТОВ «Компанія Фенікс 2009» про визнання договору оренди землі недійсним, в позові посилається на те, що 07 серпня 2004 року між ним та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення № 1. Перший відповідач передав, а позивач прийняв в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є власністю орендодавця, що знаходиться на території Тернівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. В оренду передана земельна ділянка загальною площею 4,9810 га (рілля). Договір оренди земельної ділянки укладено на десять років - до 07 серпня 2014 року. Договір є діючим, у встановленому законом порядку його дію не припинено. В березні 2013 року позивачу стало відомо про те, що Відділом Держкомзему у Вільнянському районі Запорізької області зареєстровано договір оренди землі від 25 травня 2010 року, укладений між першим та другим відповідачами. Предметом договору є земельна ділянка, яка знаходиться в орендному користуванні позивача відповідно до договору оренди земельної ділянки № 1 від 07 серпня 2004 року. З 07 серпня 2004 року по теперішній час зазначена земельна ділянка не вибувала з орендного користування позивача. На теперішній час вона засіяна позивачем озимою пшеницею та рапсом. Акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно умов договору земельної ділянки від 25 травня 2010 року підписаний відповідачами є фіктивним, фактично земельна ділянка другому відповідачу не передавалась, оскільки знаходиться в орендному користуванні позивача. У зв'язку з чим, [PERSON] змушений звернутись до суду з вказаним позовом. Не погоджуючись з позовними вимогами, відповідач [PERSON] звернувся до суду із зустрічним позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки № 1 від 07 серпня 2004 року, укладений між ним та ПП [PERSON] (а.с. 147-148). В позові посилається на те, що фактично [PERSON] не користується його земельною ділянкою з 2007 року, не сплачував орендну плату. У 2010 році [PERSON] передав його земельну ділянку без будь-яких договорів та його згоди іншому фермеру, чим порушив умови спірного договору. Ухвалою суду від 06.03.2014 вказані позови об'єднані в одне провадження (а.с. 174-175). Представник позивача [PERSON] у судовому засіданні первісний позов підтримав, просив суд його задовольнити в повному обсязі на тих підставах, що в ньому зазначені, проти зустрічного позову заперечував в повному обсязі. Представник відповідача [PERSON] - [PERSON] первісний позов не визнав, просив суд в його задоволенні відмовити, оскільки його вимоги не ґрунтуються на законі, зустрічний позов просив задовольнити в повному обсязі. Представник відповідача ТОВ «Компанія Фенікс 2009» - Шмаровоз Т.М. також не визнала первісний позов, просила суд відмовити в його задоволенні, зустрічний позов просила задовольнити в повному обсязі. Суд, вислухавши пояснення учасників процесу, дослідивши матеріали справи, вважає, що позови приватного підприємця [PERSON] та [PERSON] такими, що підлягають повному задоволенню з наступних підстав. Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі. В судовому засіданні встановлено, що 07 серпня 2004 року між позивачем приватним підприємцем [PERSON] та відповідачем [PERSON] був укладений договір оренди земельної ділянки № 1, відповідно до якого позивачу, як фізичній особі підприємцю, була передана в оренду земельна ділянка загальною площею 4,9810 га (рілля), що знаходиться на території Тернівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області. Договір оренди земельної ділянки укладено на десять років - до 07 серпня 2014 року (а.с. 6-7). Вказаний договір зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП Центр ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 25.08.2004 за № 18. 07.08.2004 сторони підписали акт приймання-передачі земельної ділянки (а.с. 10). Відповідно до п. 11.2 зазначеного договору, договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін, за рішенням суду, в порядку, встановленому законом. Також, згідно ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі: - закінчення строку, на який його було укладено; - викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; - поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; - смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; - ліквідації юридичної особи - орендаря; - відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; - набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; - припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства); - договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Також, згідно зі ст. 141 Земельного кодексу України підставами припинення права користування земельною ділянкою є: а) добровільна відмова від права користування земельною ділянкою; б) вилучення земельної ділянки у випадках, передбачених цим Кодексом; в) припинення діяльності релігійних організацій, державних чи комунальних підприємств, установ та організацій; г) використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам; ґ) використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; д) систематична несплата земельного податку або орендної плати; е) набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці; є) використання земельної ділянки у спосіб, що суперечить вимогам охорони культурної спадщини. Частиною 1 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» встановлено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Згідно ч. 1 ст. 654 ЦК України, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Відповідно до п. 8 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 7 від 16.04.2004 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ», питання про дострокове припинення користування землею на умовах оренди вирішується шляхом пред'явлення позову про розірвання договору. Частинами 1 ст. 651, 652 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Щодо розірвання договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін, то наведені норми передбачають таку можливість або у випадку істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках встановлених договором або законом, або у зв'язку з істотною зміною обставин у виняткових випадках. Частинами 1, 2 ст. 652 ЦК України передбачено, що у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона. Згідно ч. 2 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним. Як роз'яснив Пленум Верховного Суду України в Постанові № 6 від 06.11.2009 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Судам необхідно враховувати, що згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК, іншим законам України. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон пов'язує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків. Згідно із ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені ч. ч. 1-3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу. У ч. 1 ст. 203 ЦК України встановлено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства. Відсутність у договорі оренди землі хоча б однієї з істотних умов, передбачених ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі», є підставою для визнання недійсними таких договорів оренди відповідно до ч. 2 ст. 15 цього Закону. Відповідна правова позиція щодо визнання договорів оренди земельних ділянок недійсними вказана у постанові Верховного Суду України від 06.02.2012 по справі № 6-104ц11 та у постанові Верховного Суду України від 14.03.2012 по справі № 6-7цс12 за позовами власників земельних ділянок до ТОВ «Яромир-Агро», які мотивовані тим, що ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» визначені істотні умови договору оренди, відсутність хоча б однієї з цих істотних умов є, відповідно до ч. 2 цієї ж статті, підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору оренди недійсним. Вказані постанови Верховного Суду України, відповідно до ст. 360-7 ЦПК України, є обов'язковими для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують в своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України, які зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із цим рішенням Верховного Суду України. Судом встановлено, що договір оренди землі від 25.05.2010, укладений відповідачами у справі [PERSON] та ТОВ «Компанія Фенікс 2009» (а.с. 12-14), не містить всіх істотних умов, передбачених ст. 15 Закону України «Про оренду землі», зокрема, порушено додержання ч. 2 зазначеної статті, оскільки акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно умов договору земельної ділянки від 25.05.2010 підписаний відповідачами з порушенням, оскільки фактично земельна ділянка другому відповідачу не передавалась, так як знаходиться в орендному користуванні позивача згідно договору № 1 від 07.08.2004, укладеного між [PERSON] та [PERSON], який на момент розгляду справи ніким не розірваний, ні одним із зазначених способів ст. 31 Закону України «Про оренду землі», умов договору, та в іншому встановленому законом порядку, його дію не припинено. Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку, що позивач [PERSON] та його представник на підставі ст. 60 ЦК України, довели ті обставини, на які вони посилались, як на підставу своїх позовних вимог, а тому первісний позов підлягає задоволенню. Вирішуючи зустрічні позовні вимоги [PERSON] про розірвання договору оренди, суд виходить з наступного. Згідно ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У відповідності до ст. 610 ЦК України, порушення зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання), тобто виконання з порушенням умов, зазначених змістом зобов'язання. Статтею 32 Закону України «Про оренду землі» визначено, що на вимогу однієї з сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору. Як вбачається з матеріалів справи і встановлено судом, 07 серпня 2004 року між [PERSON] та ПП [PERSON] був укладений договір оренди землі № 1 (а.с. 6-7). Згідно п.п. 4.1., 4.3. зазначеного договору, орендна плата вноситься орендарем у натуральній формі на суму 1070 грн. до 01 грудня поточного року (а.с. 6). Як встановлено судом, орендар у порушення умов договору не сплачував [PERSON] орендну плату. Так, з пояснень у судовому засіданні позивача [PERSON] встановлено, що останній приблизно у 2007 році звертався до [PERSON] щодо отримання належної йому орендної плати, проте йому було роз'яснено, що на теперішній час земельну ділянку обробляє ПП [PERSON] і саме до нього необхідно звертатися з питання виплати орендної плати. У зв'язку з цим [PERSON] протягом 2007-2009 років отримував орендну плату у приватного підприємця [PERSON], про що також свідчать надані суду відомості (а.с. 165-169). Орендну плату за 2010-2013 роки [PERSON] не отримував від [PERSON], не дивлячись на неодноразові звернення до засобів масової інформації, органу місцевого самоврядування та державної влади (а.с. 152-156, 159-161, 170-172). Таким чином, з 2007 року були істотно порушені умови договору оренди землі, встановлені у п.п. 4.1., 4.3., де вказано, що орендна плата виплачується орендарем у натуральній формі на суму 1070 грн. до 01 грудня поточного року, чого орендарем у зазначені строки не було здійснено. При цьому, суд не приймає до уваги заперечення представника відповідача за зустрічним позовом з приводу того, що [PERSON] вживалися певні заходи щодо сплати [PERSON] орендної плати, зокрема, на адресу останнього направлялися листи з пропозицією отримати орендну плату за договором за 2010-2012 роки, які залишилися без відповіді (а.с. 76-77, 81, 83, 85, 87). Однак, суд вважає, що договором оренди землі № 1 від 07 серпня 2004 року передбачений обов'язок орендаря сплатити орендну плату один раз на рік до 01 грудня поточного року, тому листи з пропозицією отримати таку орендну плату не є виконанням орендарем обов'язку її сплати. Крім того, суд приймає до уваги той факт, що фактично відповідачем [PERSON] передано право обробітку землі та сплати орендної плати третій особі - ПП [PERSON] Як зазначив Верховний Суд України у постанові від 12.02.2014 у справі № 6-166цс13, яка відповідно до ст. 360-7 ЦПК України є обов'язковою для застосування у подібних правовідносинах, виходячи зі змісту статей 24 та 25 Закону України «Про оренду землі» припинення орендарем господарської діяльності з безпосереднього цільового використання орендованої земельної ділянки та передача третім особам функцій з її обробітку й оплати орендної плати орендодавцю, виходить за межі господарської діяльності, яку може здійснювати орендар без погодження з орендодавцем, та є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки за ст. 32 Закону України «Про оренду землі». Згідно з Договором оренди (п. 11.2) підставами для його дострокового розірвання являється, зокрема, взаємна згода сторін; рішення суду про розірвання договору за вимогою однієї із сторін у випадку невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором. За змістом п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України, підставою припинення права користування земельною ділянкою являється систематична несплата орендної плати. Чинне законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі це - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплата орендної плати. Таким чином, аналізуючи встановлені в судовому засіданні обставини та надані сторонами докази в обґрунтування зустрічного позову, суд приходить висновку, що позовні вимоги [PERSON] ґрунтуються на Законі і підлягають задоволенню. Питання про розподіл судових витрат суд вирішує відповідно до ст. 88 ЦПК України.

Outcome: approved