Jurisdiction: civil
Date: 2016-08-24 00:00:00

Приватне підприємство «Світточ» звернулось до Запорізького районного суду Запорізької області з позовом до [PERSON], Товариства з обмеженою відповідальністю «Аграріс 2012», третя особа без самостійних вимог на предмет спору - Запорізьке районне управління юстиції Запорізької області про визнання договору оренди землі недійсним та просить визнати недійсним з моменту укладення договір оренди землі, укладений між [PERSON] та ТОВ «Аграріс 2012» щодо передачі в оренду земельної ділянки загальною площею 6,50 га, кадастровий номер [NUMBER], яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Свої вимоги мотивує тим, що згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку [NUMBER] від 06.06.2006 р., зареєстрованим в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за № 010626000162, [PERSON] є власником земельної ділянки загальною площею 6,50 га, яка розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Цільове призначення земельної ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Двадцять п'ятого грудня 2008 року між ПП «Світточ» та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки [NUMBER]. Відповідно до умов договору [PERSON] передала, а ПП «Світточ» прийняло в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка є власністю орендодавця, що знаходиться на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області, про що відділом Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.04.2012 р. за № 232210004001516. Проте зареєструвати зазначений договір оренди земельної ділянки в Запорізькому районному управлінні юстиції Запорізької області на теперішній час позивач не може, оскільки 19 листопада 2015 року стало відомо про те, що Запорізьким районним управлінням юстиції Запорізької області зареєстровано договір оренди землі, укладений між [PERSON] та ТОВ «Аграріс 2012». Предметом договору є земельна ділянка, яка знаходиться в орендному користуванні позивача. На теперішній час вона засіяна та використовується позивачем за призначенням. Акт про передачу та прийом земельної ділянки згідно умов договору земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Аграріс 2012» є таким, що не відповідає ані дійсним обставинам, ані вимогам закону, оскільки фактично земельна ділянка другому відповідачу не передавалась, адже договір від 25.12.2008 р. є дійсним та не розірваний між позивачем та [PERSON], знаходиться в постійному орендному користуванні позивача. Позивач вважає, що правочин між відповідачами не був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним, оскільки земельна ділянка не вибувала з користування позивача, а договір оренди земельної ділянки, укладений між позивачем та [PERSON] є чинним. Враховуючи вищевикладене, позивач був змушений звернутися до суду з даним позовом. Представником ТОВ «Аграріс 2012» [PERSON] подані письмові заперечення проти позову. ТОВ «Аграріс 2012» вважає, що позовні вимоги ПП «Світточ» не підлягають задоволенню, оскільки п. 8 договору оренди земельної ділянки від 25.12.2008 р., укладеного між позивачем та [PERSON] передбачено, що договір укладений на 5 років. Фактична передача земельної ділянки відбулась в день підписання договору, тобто 25.12.2008 р., що підтверджується Актом прийому-передачі. ТОВ «Аграріс 2012» вважає, що строк дії договору слід обраховувати від дати фактичної передачі земельної ділянки, а не від дати державної реєстрації. В судове засідання з'явилась представник позивача Василега І.М., яка позов підтримала, надала пояснення аналогічні тим, що викладені у позові. В судове засідання з'явився представник ТОВ «Аграріс 2012» - [PERSON], який заперечував проти задоволення позову з підстав, зазначених у письмових запереченнях на позов. Відповідач [PERSON] до суду не з'явилась, про причини своєї неявки суд не повідомила, будь-яких пояснень або заперечень по суті позову не надала. В судове засідання 12.07.2016 р. з'являлась також представник ТОВ «Аграріс 2012» та [PERSON] - [PERSON], яка заперечувала проти задоволення позову з підстав, зазначених у письмових запереченнях на позов. В подальшому участі у розгляді справи не брала. Належним чином повідомлені про дату, час та місце розгляду справи представники третіх осіб - Запорізького районного управління юстиції, Запорізької районної державної адміністрації Запорізької області в судове засідання не з'явились, пояснень по суті позову не надали. Суд, вислухавши учасників судового провадження, дослідивши матеріали справи, встановивши обставини і перевіривши їх доказами, вважає позов таким, що не підлягає задоволенню, виходячи з наступного. Відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку [NUMBER] від 06 червня 2006 року, копія якого міститься в матеріалах цивільної справи, [PERSON] на праві власності належить земельна ділянка [NUMBER], розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області, кадастровий номер [NUMBER]. Згідно витягу з технічної документації про визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 3163 від 03 грудня 2008 року, вартість земельної ділянки становить 65965,20 грн. 25 грудня 2008 року між ПП «Світточ» та відповідачем [PERSON] укладено договір оренди землі, предметом якого є земельна ділянка [NUMBER], розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області. Як видно з п. 8 договору, його укладено на 5 років. Пунктом 20 визначено, що передача земельної ділянки орендарю здійснюється у тижневий строк після реєстрації цього договору за актом приймання-передачі. Згідно п. 37 в договору оренди землі від 25.12.2008 р. дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. 25 грудня 2008 року між ПП «Світточ» та відповідачем [PERSON] підписано акт прийому-передачі об'єкта оренди (земельної ділянки), відповідно до якого земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER], яка належить [PERSON], передана нею позивачу - ПП «Світточ». 26 квітня 2012 року проведено його державну реєстрацію у Відділі Держкомзему у Запорізькому районі Запорізької області, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 232210004001516. Згідно рішення Державного реєстратора прав на нерухоме майно Запорізького районного управління юстиції Запорізької області № 26234902 від 18 листопада 2015 року, ПП «Світточ» відмовлено в реєстрації речового права оренди земельної ділянки з кадастровим номером [NUMBER], розташованої на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області, в зв'язку з тим, що таке право вже зареєстровано за ТОВ «Аграріс 2012». Згідно Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна щодо об'єкта нерухомого майна № 59393365 від 19 травня 2016 року, державним реєстратором Лагно М.Ю. 05 вересня 2014 року за Товариством з обмеженою відповідальністю «Аграріс 2012» зареєстровано право оренди земельної ділянки, яка належить відповідачу [PERSON], розташованої на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області з кадастровим номером [NUMBER]. Вказане речове право виникло у ТОВ «Аграріс 2012» на підставі договору оренди землі № 49 від 30.06.2014 р., укладеного між [PERSON] та ТОВ «Аграріс 2012». Відповідно до умов укладеного договору № 49 від 30 червня 2014 року його предметом є земельна ділянка [NUMBER], розташована на території Миколай-Пільської сільської ради Запорізького району Запорізької області та має кадастровий номер [NUMBER]. Частиною 1 статті 509 ЦК України визначено, що зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Згідно ч. 2 ст. 509 ЦК України зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Пунктом 1 частини 2 статті 11 ЦК України встановлено, що однією з підстав виникнення цивільних прав та обов'язків є договори та інші правочини. Зобов'язання, згідно приписів ч. 1 ст. 526 ЦК України, має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Відповідно до ч. 1 ст. 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Спеціальним законом, що регулює спірні правовідносини є Закон України «Про оренду землі», яким визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. У відповідності до ст. 17 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.), передача об'єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем в строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі. Статтею 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.) встановлено, що договір оренди землі набирає чинності з дня його державної реєстрації. Обов'язковість державної реєстрації договору оренди землі встановлена також і ст. 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.). Суд констатує, що договір оренди землі від 25.12.2008 р., укладений між ПП «Світточ» та відповідачем [PERSON] повністю відповідав вимогам законодавства, що діяло на час його укладання, пройшов державну реєстрацію 26.04.2012 р., а відтак був чинним протягом строку його дії. Водночас, суд не може не прийняти до уваги наступне. Згідно із ст. 31 Закону України «Про оренду землі» однією з підстав припинення договору оренди є закінчення строку, на який його було укладено. За змістом ч. 1 ст. 627 ЦК України, відповідно до ст. 6 цього Кодексу, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Частиною 1 ст. 638 ЦК України встановлено загальне правило відповідно до якого договір є укладеним з моменту коли сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Положеннями Цивільного кодексу України прямо не передбачено вимоги щодо державної реєстрації договору оренди землі, а отже прямо не визначено моменту його укладення. Між тим, ч. 2 ст. 792 ЦК України має бланкетний характер, тобто відсилає до інших спеціальних нормативних актів. Відповідно до ст. 125 ЗК України право на оренду земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації. Статтею 20 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.) передбачено, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. Відповідно до ст. 19 вказаного Закону строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки регламентувалась Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затв. постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998 року № 2073. Зазначена постанова втратила чинність 05.08.2011 р. Відповідно до ч. 1 ст. 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.) строк дії договору оренди є істотною умовою договору оренди землі, поруч з іншими умовами. Пунктом 8 договору оренди від 25.12.2008 р. чітко визначено, що договір укладається на 5 років. Стаття 18 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що діяла на час укладання договору оренди від 25.12.2008 р.) визначає, що договір оренди набуває чинності після його державної реєстрації. Виходячи зі змісту ст. 640 ЦК України та ст. 18 Закону України «Про оренду землі», твердження позивача про те, що строк дії договору оренди від 25.12.2008 р. починається з дати його державної реєстрації, тобто 26.04.2012 р. є помилковим, адже державна реєстрація договору вказує на його чинність і не може змінювати день його укладання, тобто строк дії договору. Державна реєстрація договору оренди земельної ділянки, не визначає моменту укладення договору оренди, який у розумінні ч. 1 ст. 638 ЦК України можна вважати укладеним з моменту досягнення згоди з усіх істотних умов. Крім того, незважаючи не те, що державна реєстрація договору оренди землі від 25 грудня 2008 року була здійснена лише 26.04.2012 р., тобто через 3 роки та 4 місяці, сторони, згідно вимог ст. 651 ЦК України не внесли зміни до договору щодо строку його дії. Суд приходить до висновку, що поняття «набрання чинності» договору оренди, що застосоване у ст. 18 Закону України «Про оренду землі» констатує, що чинність набирає договір, який на цей момент вже є укладеним. Державна реєстрація договору оренди землі не визначає моменту укладення договору, а лише вказує на момент набрання чинності договором. Отже, державна реєстрація договорів оренди пов'язана з чинністю договорів, а не зі строком їх дії. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду України у справі № 6-162ц13, в якій вказано, що сторони договору, дійшовши згоди щодо істотних умов договору оренди землі скріплюють його своїми підписами, що і є моментом укладення договору. Разом із тим цивільні права та обов'язки, на досягнення яких спрямоване волевиявлення сторін договору оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. В момент державної реєстрації набирає чинності (набуває юридичної сили) договір, укладення якого вже відбулося, і така реєстрація не може змінювати моменту укладання договору. Строк дії договору обумовлюється сторонами під час його укладення та не повинен виходити за межі, встановлені законодавством. Відповідно до ст.ст. 31, 34 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється, у тому числі, в разі закінчення строку, на який його було укладено. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Зазначені фактичні обставини та правові норми у системному зв'язку вказують на те, що договір оренди від 25.12.2008 р., укладений між [PERSON] і ПП «Світточ», припинений внаслідок закінчення строку його дії 25.12.2013 р. Позивач не надав суду жодних доказів, які б вказували на поновлення строку дії договору оренди землі від 25.12.2008 р. відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» на новий строк відповідно до встановленої процедури. При цьому суд відзначає, що посилання представника позивача на необхідність відрахування строку дії договору від дати його державної реєстрації штучно збільшує строк дії договору на 3 роки 4 місяці, що є неприпустимим. Невчинення приватним підприємством «Світточ» протягом тривалого часу дій з державної реєстрації договору оренди землі від 25.12.2008 р. не пов'язано з перешкодами з боку [PERSON] чи інших осіб. Також суд відзначає, що договір оренди землі від 25.12.2008 р. прямо не пов'язує строк дії договору з датою державної реєстрації. У контексті п. 20 даного договору, [PERSON] могла розраховувати на те, що приймаючи земельну ділянку за актом приймання-передачі ПП «Світточ» виконало свій обов'язок щодо державної реєстрації. У цей же час, ПП «Світточ» могло відмовитись від прийняття земельної ділянки за актом приймання-передачі до державної реєстрації. Крім того, представник позивача у судовому засідання підтвердив факт отримання земельної ділянки за актом прийому-передачі саме 25.12.2008 р., факт її використання приватним підприємством «Світточ» з цієї дати та факт сплати орендної плати за період до державної реєстрації, тобто до 26.04.2012 р., а також в подальшому. Отже, з 25.12.2008 р. до 25.12.2013 р. ПП «Світточ» користувалось земельною ділянкою [PERSON] 5 років, як це передбачено договором оренди землі від 25.12.2008 р. Варто також відзначити, що ПП «Світточ» не надало суду жодних доказів, які б підтверджували виконання приватним підприємством свого зобов'язання принаймні щодо сплати орендної плати після 25.12.2013 р. Отже, щодо договору оренди землі № 49 від 30.06.2014 р. суд виходить з наступного. У відповідності до ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового права та інтересу. Пунктом 2 частини 2 статті 16 ЦК України одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним. Відповідно до ч. 2 ст. 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов'язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Пунктом «в» частини 3 статті 152 ЗК України визначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється, з-поміж іншого, шляхом визнання угоди недійсною. Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, викладені у ст. 203 ЦК України. Згідно вимог зазначеної статті: - зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; - особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; - волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; - правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; - правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; - правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей. Частиною 1 статті 215 визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Суд констатує, що відповідачі [PERSON] та ТОВ «Аграріс 2012» при укладанні договору № 49 від 30 червня 2014 року дотримались загальних вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину згідно ст. 203 ЦК України, а відтак, з урахуванням презумпції правомірності правочину, визначеної ст. 204 ЦК України, він є дійсним. Оскільки з припиненням дії договору оренди від 25.12.2008 р., укладеного між [PERSON] та ПП «Світточ», з 26.12.2013 р. припинилось право оренди ПП «Світточ», враховуючи, що дію договору не поновлено відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі», суд приходить до висновку, що з 26.12.2013 року у приватного підприємства «Світточ» відсутні правові підстави для орендного користування земельною ділянкою [PERSON], матеріали справи взагалі не містять доказів, які б вказували на те, що ПП «Світточ» користується цією земельною ділянкою поза межами дії договору оренди землі від 25.12.2008 р., а тому суд не вбачає правових підстав для визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ТОВ «Аграріс 2012», оскільки договір від 30.06.2014 р. не порушує права ПП «Світточ».

Outcome: dismissed