Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-19 00:00:00

Представник позивача звернулася до суду з даним позовом, посилаючись на ті обставини, що позивач на підставі договору оренди землі, укладеного 17 листопада 2014 року з Головним управлінням Держземагенства у Київській області, набув право користування земельною ділянкою площею 44,6957 га, кадастровий номер 3222981800:01:005:000, розташованої в адміністративних межах Ємчиської сільської ради Миронівського району Київської області. Мала місце державна реєстрація права. При розгляді цивільної справи, в якій відповідачем [PERSON] було заявлено вимоги про визнання недійсним укладеного позивачем договору оренди землі, він дізнався про факт укладення відповідачами 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року попередніх договорів, за якими [PERSON] без дотримання процедури, встановленої для отримання землі в оренду, отримав в оренду земельну ділянку державної власності, що стала обєктом оренди за укладеним ним договором. Позовні вимоги були обґрунтовані фактом перебування землі у користуванні [PERSON] на підставі даних договорів. Підписані 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року попередні договори оренди землі грубо порушують встановлені законодавством України вимоги щодо оренди землі, та мають бути визнані судом недійсними. Зі змісту договорів вбачається, що вони не містять істотної умови щодо строку та порядку укладення основного договору оренди земельної ділянки, положень щодо істотних умов майбутнього договору оренди, тому вони не є попередніми. Під виглядом попередніх договорів між відповідачами фактично виникли правовідносини оренди спірної земельної ділянки, тому попередні договори вважає удаваними в розумінні положень статті 235 ЦК України. До правовідносин сторін, що виникли на підставі попередніх договорів, мають бути застосовані норми, що регулюють договір оренди земельної ділянки державної власності. Фактично попередні договори було укладено відповідачами з метою приховати незаконні правочини - договори оренди земельної ділянки державної власності, оскільки [PERSON] районна державна адміністрація не мала повноважень на передачу спірної земельної ділянки в оренду, відповідно, було порушено процедуру передачі земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення у користування та не було здійснено державну реєстрацію договору оренди і права оренди. Вважає, що попередні договори як удавані правочини мають бути визнані недійсними на підставі частини 1 статті 215 ЦК України, оскільки в них зовнішнє волевиявлення сторін не узгоджується з їх внутрішньою волею. Договори не містять істотних умов щодо обєкту оренди, в них не зазначено кадастровий номер земельної ділянки, точний розмір земельної ділянки, що передана в користування на умовах оренди. Право оренди за цими договорами не було зареєстровано у порядку, передбаченому законодавством України. Договори містять запис про те, що вони зареєстровані в журналі обліку попередніх договорів [PERSON] РДА у Київській області, яка не має повноважень на здійснення державної реєстрації права на оренду земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення, така реєстрація суперечить встановленому законодавством України порядку здійснення державної реєстрації прав на нерухоме майно. Просила визнати недійсними попередні договори від 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року, укладені [PERSON] та [PERSON] районною державною адміністрацією, застосувати наслідки недійсності даних правочинів. В судовому засіданні представник позивача заявлені вимоги підтримала, в поясненнях послалась на обставини, викладені в поданій до суду заяві. Додатково пояснила, що право позивача є порушеним, оскільки укладений ним 17 листопада 2014 року договір оренди земельної ділянки судовим рішенням від 16 лютого 2016 року було визнано недійсним. При перегляді судового рішення першої інстанції апеляційний суд в ухвалі від 13 вересня 2016 року дійшов висновків, що [PERSON] набув права користування земельною ділянкою на підставі укладеного попереднього договору. Ухвалою судді ВССУ від 27 березня 2017 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою [PERSON] на вказані судові рішення. Позивач до даного часу вимушений захищати порушене право на оренду землі, оскільки бажає орендувати спірну земельну ділянку. Представник відповідача [PERSON] районної державної адміністрації позов не визнала, у поясненнях послалася на ті обставини, що права позивача не порушені укладеними попередніми договорами, строк дії кожного з договору скінчився, зобовязання сторін припинені, тому відсутній предмет спору, а оспорювати правочин і вимагати застосування наслідків його недійсності може лише сторона правочину, якою не являється позивач. Просила у задоволенні позову відмовити. Представник відповідача [PERSON] заявлені позовні вимоги не визнав, суду пояснив, що укладенням попередніх договорів оренди права позивача не були порушені, тому у нього відсутнє право на звернення до суду. На даний час [PERSON] отримав спірну земельну ділянку в оренду, уклавши та зареєструвавши договір оренди земельної ділянки. Суд, заслухавши представника позивача, представників відповідачів, дослідивши надані сторонами документи і матеріали, всебічно та повно зясувавши обставини справи, на яких грунтуються позовні вимоги і заперечення, обєктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку, що заявлені вимоги підлягають задоволенню частково. Статтею 152 ЗК України передбачено, що держава забезпечує громадянам та юридичним особам рівні умови захисту прав власності на землю. Власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не повязані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: визнання прав, визнання угоди недійсною, визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування тощо. Відповідно до положень частини 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Згідно з частиною 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Таким законом є Закон України «Про оренду землі», згідно ст. 13 якого договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобовязаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобовязаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. На підставі частини першої статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають право оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим та іншими законами України і договором оренди землі. В судовому засіданні встановлено, що між відповідачами [PERSON] районною державною адміністрацією Київської області як розпорядником та [PERSON] як користувачем 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року було укладено попередні договори, умови яких були наступними. Пунктом 1.1. договорів розділу «Предмет договору» передбачено, що розпорядник та користувач домовилися укласти попередній договір на право користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення орієнтовно площею 44,6 га (рілля), що розташована за межами населеного пункту села Ємчиха Миронівського району Київської області. Мета використання: для ведення сільськогосподарського виробництва. Згідно пункту 2.1. договорів їх укладено строком на одинадцять місяців (на час виготовлення землевпорядної документації, що посвідчує право користування даною земельною ділянкою на умовах оренди), договори діяли до 21 травня 2013 року, 08 травня 2014 року та до 26 лютого 2015 року. Пунктами 3.1. 3.5. договорів передбачені розмір та порядок внесення користувачем землею орендної плати, порядок перегляду розміру орендної плати. Договори містять умови використання земельної ділянки, права та обовязки сторін, відповідальність сторін, умови зміни договорів і припинення їх дії. Користувач за договорами набув права самостійно господарювати на земельній ділянці, отримувати продукцію та доходи, зобовязався використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором. Додатком до кожного з договорів є розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку державної власності, що знаходиться за межами населеного пункту села Ємчиха Миронівського району Київської області станом на 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року. Договори містять запис про те, що вони зареєстровані в [PERSON] районній державній адміністрації Київської області в журналі обліку попередніх договорів оренди, де 26 червня 2012 року вчинено запис за № 15, 08 червня 2013 року вчинено запис за № 109 та 01 квітня 2014 року вчинено запис за № 63. Дані обставини вказують на те, що [PERSON] районна державна адміністрація Київської області за договорами, які мають назву «попередній договір», передала [PERSON] у користування на умовах оренди для ведення сільськогосподарського виробництва строком до 21 травня 2013 року,08 травня 2014 року та до 26 лютого 2015 року земельну ділянку сільськогосподарського призначення орієнтовною площею 44,6 га (рілля), що розташована за межами населеного пункту села Ємчиха Миронівського району Київської області. На підставі даних договорів в період їх дії [PERSON] використовував земельну ділянку сільськогосподарського призначення орієнтовною площею 44,6 га для ведення сільськогосподарського виробництва. Згідно положень статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобовязуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір є лише засобом для спрямування відносин між сторонами в необхідне русло для подальшого укладення основного договору. Такий договір не може бути підставою для виникнення у сторін зобовязань, заради яких укладається основний договір, зокрема зі сплати орендної плати, яка є однією із цілей укладення основного договору договору оренди. Законодавством не передбачено інших підстав для сплати орендної плати, ніж договір оренди. Зобовязання, які виникають у сторін після укладення попереднього та основного договорів, не збігаються ні за суттю, ні за змістом. Укладені попередні договори не містили зобовязань щодо укладення основного договору у майбутньому, не були договорами про наміри, в них не прописані істотні умови, на яких надалі буде укладений договір оренди землі. Фактично за попередніми договорами була надана у користування земельна ділянка сільськогосподарського призначення орієнтовною площею 44,6 га, що розташована за межами населеного пункту села Ємчиха Миронівського району Київської області. Укладеними договорами визначено плату за користування земельною ділянкою, умови використання земельної ділянки, права та обовязки, а також відповідальність сторін, до договорів додані розрахунки розміру орендної плати. Суд дійшов висновку, що оспорювані правочини не є попередніми договорами, оскільки на їх підставі у сторін виникли зобовязання з оренди земельної ділянки. Вимога позивача про визнання укладених правочинів недійсними з підстав, встановлених статтею 235 ЦК України, не підлягає задоволенню з таких підстав. Згідно приписів статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.\~ Складені відповідачами правочини не є удаваними, оскільки були вчинені не з метою приховання інших правочинів. Сторони насправді у договорах виклали умови договору оренди земельної ділянки, такі умови вони не приховували. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, пятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з вимогами частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди. Отже, сторони договорів, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують договори, надаючи згоді встановленої форми. Низка окремих норм законодавчих актів, чинних до 01 січня 2013 року, передбачала, що моментом укладення договору оренди землі (набуття договором чинності) є його державна реєстрація, зокрема: ст. 640 ЦК України, яка встановлювала, що договір, який підлягає державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його державної реєстрації; ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття чинності договором оренди землі після його державної реєстрації. Відповідно до постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» не є вчиненим правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин (договір) підлягає такій реєстрації. Тобто для набуття чинності договором оренди землі необхідно було його зареєструвати у встановленому законом порядку. Лише після його державної реєстрації договір вважається укладеним та набуває чинності. Згідно пунктів 13-1 та 13-2 Порядку ведення Поземельної книги, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 09 вересня 2009 року № 1021, яка набрала чинності з 01 січня 2011 року, державна реєстрація земельної ділянки здійснюється після визначення кадастрового номера в установленому порядку та прийняття відповідним органом, який здійснює розпорядження землями, рішення про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність (користування) чи після формування земельної ділянки на підставі документації із землеустрою за рішенням власника земельної ділянки про поділ або об'єднання земельних ділянок. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється територіальним органом Держземагентства за її місцезнаходженням. Державна реєстрація земельної ділянки здійснюється шляхом відкриття Поземельної книги. За змінами до законодавства, які набули чинності з 01 січня 2013 року, з частини 3 статті 640 ЦК України виключені положення, які передбачають набуття чинності договором з моменту його державної реєстрації, та виключені статті 18 і 20 Закону України «Про оренду землі», які передбачали набуття договорами оренди чинності з моменту їхньої реєстрації. Відповідно до статей 125, 126 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Згідно із частиною 5 статті 6 Закону України «Про оренду землі» право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону. Статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Відповідно до частини 3 статті 3 вказаного Закону права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до набрання чинності Законом, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом, за умов, якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обовязкової реєстрації таких прав та їх обтяжень. Підпунктом 6 пункту 2 частини 1 статті 4 Закону передбачено, що державній реєстрації прав підлягає право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки. Учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоді встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обовязки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. З огляду на положення статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення державної реєстрації прав.\~ З 01 січня 2013 року [PERSON] районна державна адміністрація не була уповноважена на передачу земель державної власності в оренду, право оренди земельної ділянки підлягало обовязковій державній реєстрації та виникало з моменту її реєстрації. Права оренди за укладеними договорами відповідач [PERSON] не набув. В той же час, відповідно до статті 215 ЦК України та розяснень, наданих Пленумом Верховного Суду України в пункті 8 постанови Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 06 листопада 2009 року № 9, недійсним може бути визнано лише укладений договір. Відповідно до пункту 5 даної постанови вимога про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності, а також вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути заявлена як однією зі сторін правочину, так і іншою заінтересованою особою, права та законні інтереси якої порушено вчиненням правочину. Пунктом 7 постанови передбачено, що у разі, якщо під час розгляду спору про визнання правочину недійсним як оспорюваного та застосування наслідків його недійсності буде встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати такий правочин нікчемним, суд, вказуючи про нікчемність такого правочину, одночасно застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину. Позивач заявив вимогу про визнання укладених правочинів недійсними та застосування наслідків їх недійсності. При розгляді справи судом встановлено наявність підстав, передбачених законодавством, вважати укладені сторонами правочини нікчемними, а тому суд застосовує вищевказані положення постанови Пленуму Верховного Суду України. Стаття 204 ЦК України установлює презумпцію правомірності правочину. Звідси будь-який вчинений (укладений) правочин вважається правомірною дією до моменту спростування цієї презумпції судом. Тому нікчемність правочину може визнати лише суд. Відповідно правовим наслідком визнання правочину нікчемним є те, що його укладення не є підставою виникнення, зміни чи припинення цивільних прав та обовязків. Підписані відповідачами нікчемні правочини були недійсними вже в момент їх вчинення та не породжували для сторін цивільних прав та обовязків. Дані правочини є нікчемними, їх недійсність встановлена Законом, а тому вони не можуть бути визнані судом недійсними як оспорювані. Відповідно до частини 1 статті 3 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Частиною 1 статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Згідно правової позиції, яка висловлена Верховним Судом України в постанові від 25 грудня 2013 року у справі № 6-78цс13, відповідно до статті 15 ЦК України та статті 3 ЦПК України у порядку цивільного судочинства підлягає захисту саме порушене право. Щодо порушення прав позивача суд зазначає наступне. У період дії попередніх договорів, укладених відповідачами [PERSON] та [PERSON] районною державною адміністрацією Київської області 21 червня 2012 року, 08 червня 2013 року та 26 березня 2014 року, земельна ділянка, розташована поза межами населеного пункту села Ємчиха Миронівського району Київської області, перебувала у користуванні [PERSON], що судом розцінено як переважне право на поновлення договору оренди, та стало підставою для визнання укладеного позивачем 17 листопада 2014 року договору оренди вказаної земельної ділянки недійсним. Спір на даний час не припинено, позивач приймає міри до поновлення права, яке вважає порушеним. Ухвалою судді ВССУ від 27 березня 2017 року відкрито касаційне провадження у справі за касаційною скаргою [PERSON] на судові рішення, якими укладений ним договір оренди визнано недійсним. У розумінні закону, субєктивне право на захист це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право. Суд вважає, що позивач має право використати заходи правоохоронного характеру для поновлення права, яке вважає порушеним. Відповідно до статей 215, 216 ЦК України суди розглядають справи про визнання оспорюваного правочину недійсним і застосування його наслідків та про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Позивач заявив вимогу про застосування наслідків недійсності правочину у виді повернення [PERSON] сплаченої орендної плати. Згідно з частиною 5 статті 216 ЦК України вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути предявлена будь-якою заінтересованою особою. Суд у разі виявлення ознак нікчемності правочину може застосувати відповідні правові наслідки за власною ініціативою, тобто навіть тоді, коли такі вимоги не містяться в позові. Суд вважає, що підстави для застосування наслідків нікчемних правочинів відсутні. Попередні договори з моменту їх укладення й до закінчення строку дії існували і виконувалися, за договорами за використання земель державної власності орендна плата сплачувалася до місцевого бюджету. Задоволення такої вимоги і застосування наслідків нікчемності правочинів з ініціативи суду було б порушенням принципу справедливості, оскільки будь-яке користування чужим майном є оплатним, навіть за відсутності договору як підстави користування. На підставі викладеного, ст.ст. 16, 202-204, 215, 216, 235, 635, 638, 792 ЦК України, ст.ст. 125, 126, 152 ЗК України, ст.ст. 6, 13 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 2, 3, 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», п.п. 5, 7, 8 постанови Пленуму Верховного суду України Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними від 06 листопада 2009 року № 9,

Outcome: dismissed