Jurisdiction: civil
Date: 2018-04-29 00:00:00

Представник позивача звернувся до суду, посилаючись на ті обставини, що 30 червня 2015 року із відповіді Миронівського районного відділу Київської обласної філії Державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» йому стало відомо, що відповідач 11 вересня 2009 року у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю, право постійного користування землею та договорів оренди землі за № 040994900101 та № 040994900102 зареєстрував два договори оренди земельних ділянок, які були укладені нею та СФГ «[PERSON]І.», предметом яких стали земельні ділянки, розташовані на території Потіцької сільської ради Миронівського району Київської області. Вимоги обґрунтував посиланням на положення 15 Закону України «Про оренду землі» (в редакції, що була чинною на момент виникнення спірних правовідносин). Істотні умови договору оренди землі були визначені частиною 1 вказаної статті. Сторонами договору оренди землі не досягнуто згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, визначених вказаною нормою, тому договори є фактично не укладеними. За частиною 2 вказаної статті відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4-6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Майже через рік після підписання договір оренди земельної ділянки № 152 від 9 квітня 2009 року було передано у Миронівський відділ Київської обласної філії «Центру державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» для його державної реєстрації. Вважає, що при реєстрації зазначених договорів оренди земельної ділянки органом реєстрації були вчинені протиправні дії. Укладені договори не містили всіх істотних умов договору оренди, тому не підлягали реєстрації. Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах під час реєстрації договору оренди земельної ділянки №152 від 05 грудня 2008 року порушив норми земельного законодавства. Посадовою особою «Центру державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» було здійснено державну реєстрацію договору оренди, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 вересня 2009 року за № 040994900101. Під час проведення державної реєстрації договору оренди був чинний «Порядок державної реєстрації договорів оренди землі», відповідно до п. 8 якого у договорі оренди відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» мають бути зазначені такі істотні умови: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); термін договору оренди; орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; сторона, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін. Пунктом 9 зазначеного Порядку визначалось, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Станом на 11 вересня 2009 року (дату реєстрації договору) до ст. 15 Закону України «Про оренду землі» було внесено зміни. До істотних умов договору оренди землі на час реєстрації були віднесені: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. В порушення вимог законодавства у оспорюваному договорі відсутні істотні умови щодо: визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; умов передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки; орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; обєкту оренди (не зазначено кадастрового номеру земельної ділянки). Незрозуміло визначені істотні умови щодо збереження стану обєкта оренди. Пунктом 10 договору визначено, що оренда плата вноситься у грошовій, натуральній та відробітковій формі на суму 1707 грн., що становить не менше 3% від вартості орендованої земельної ділянки (згідно додатку). Зазначений додаток є відображенням істотної умови договору оренди, оскільки є необхідним для визначення орендної плати. Відсутність даного додатку до договору є відсутністю суттєвої умови договору щодо орендної плати із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. Невідємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі обєкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. В порушення вказаних умов щодо приєднання додатків до договору, які є його невідємною частиною, та без яких договір не є повним органом державної реєстрації було зареєстровано договір оренди землі без 4 істотних умов, та без додатків до нього. До договору додано лише копію державного акта на право приватної власності на землю та копію паспорту та ідентифікаційного коду позивача. Частина 2 статті 15 Закону України «Про оренду землі» зазначала, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Таким чином договір було укладено з порушенням форми та змісту та було протиправно проведено його державну реєстрацію. Вважає, що захист порушеного має бути здійснено, в тому числі, шляхом визнання незаконними дій органу, який здійснив державну реєстрацію договору оренди. Просив визнати незаконними дії Миронівського районного відділу Київської обласної філії «Центру державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» щодо державної реєстрації договору оренди №152 від 05 грудня 2008 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 11 вересня 2009 року за №040994900101, скасувати державну реєстрацію вказаного договору, визнати недійсним договір оренди земельної ділянки №152 від 05 грудня 2008 року, укладений [PERSON] та відповідачем [PERSON] (фермерським) господарством [PERSON], застосувати наслідки недійсності правочину шляхом зобовязання відповідача повернути позивачу належну їй земельну ділянку загальною площею 4,1227 га у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому вона була передана в оренду. Представником відповідача за правилами ЦПК України в попередній редакції подані заперечення проти позову. 30 квітня 2018 року представником відповідача подано заяву про застосування строку позовної давності. В судовому засіданні представник позивача [PERSON] підтримав заявлені вимоги з підстав, викладених у поданій до суду позовній заяві. Представник відповідача [PERSON] позовні вимоги не визнав, в поясненнях послався на ті обставини, що при укладенні договору сторони договору досягли згоди з усіх істотних умов договору, чітко розуміли обсяг прав та обовязків за договором та добросовісно їх виконували погодженим способом, не порушуючи законних прав один одного протягом тривалого терміну. Підписавши договір оренди земельної ділянки, та систематично протягом девяти років отримуючи орендну плату, позивач знала про всі обставини щодо укладення такого договору. Права позивача не є порушеними, вона отримує орендну плату і жодного разу не висловлювала незадоволення щодо умов договору чи розміру орендної плати. Вважає, що позивачем не доведено факту порушення її прав чи законних інтересів, просив застосувати до всіх позовних вимог позивача позовну давність, відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі за їх необґрунтованістю і бездоказовістю, а також у звязку з пропуском строків позовної давності. Суд, заслухавши представників сторін, дослідивши зібрані у справі докази, всебічно та повно зясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення, обєктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов висновку, що позов не підлягає до задоволення. Згідно з частиною 3 статті 2 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. Рішення є законним тоді, коли суд, виконавши всі вимоги цивільного судочинства відповідно до статті 2 ЦПК України, вирішив справу згідно з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин відповідно до статті 8 ЦПК України, а також правильно витлумачив ці норми. Відповідно до частини 1 статті 202 ЦК України правочин - це дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обовязків. Згідно з частиною 1 статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди. Відповідно до частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Із розяснень, викладених у пункті 1 постанови Пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року «По судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» вбачається, що при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи. Угода може бути визнана недійсною лише з підстав і з наслідками, передбаченими законом. Тому в кожній справі про визнання угоди недійсною суд повинен встановити наявність тих обставин, з якими закон повязує визнання угоди недійсною і настання певних юридичних наслідків. Спеціальним законом, який регулює правовідносини, повязані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі». За змістом статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Істотні умови договору оренди землі визначені у частині 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі». Згідно із частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) на час реєстрації спірного договору до істотних умов договору оренди землі були віднесені: обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду; умови збереження стану обєкта оренди; умови і строки передачі земельної ділянки орендарю; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. В силу частини 1 статті 210 ЦК України та частини 1 статті 20 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі підлягає державній реєстрації і, з огляду на зміст статей 210, 640 ЦК України та статті 18 Закону України «Про оренду землі», є укладеним з моменту його державної реєстрації. Порядок та умови реєстрації договорів оренди, в період укладення позивачем оскаржуваного договору визначались Земельним Кодексом України, Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень», Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженим наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174 і зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за № 641/7962, Порядком державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073. Відповідно до п. 5 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 № 2073, для державної реєстрації договорів оренди юридична або фізична особа (заявник) подає особисто або надсилає поштою до відповідного державного органу земельних ресурсів: заяву про державну реєстрацію договору оренди; договір оренди (у трьох примірниках); план (схему) земельної ділянки, яка надається в оренду (у трьох примірниках); рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування про надання в оренду земельної ділянки, що перебуває у державній або комунальній власності; результати конкурсу чи аукціону - у разі набуття права на оренду земельної ділянки на конкурентних засадах; копію державного акта на право власності на землю, що перебуває у власності фізичних або юридичних осіб. Пунктом 8 вищевказаної Постанови Кабінету Міністрів України передбачено, що у договорі оренди відповідно до статті 14 Закону України «Про оренду землі» мають бути зазначені такі істотні умови: 1) обєкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); 2) термін договору оренди; 3) орендна плата (розмір, індексація, форми платежу, терміни та порядок внесення і перегляду); 4) цільове призначення, умови використання і збереження якості землі; 5) умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; 6) існуючі обмеження та обтяження щодо використання земельної ділянки; 7) сторона (орендодавець чи орендар), яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення обєкта оренди чи його частини; 8) відповідальність сторін. За згодою сторін у договорі оренди земельної ділянки можуть бути зазначені й інші умови (якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобовязань сторін, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення договору оренди тощо). З положень п. 9 Постанови Кабінету Міністрів України від 25.12.1998 вбачається, що відсутність у договорі оренди однієї з істотних умов, передбачених пунктом 8, порушення вимог статей 4, 5, 6, 7, 9, 13, 15 Закону України «Про оренду землі» є підставою для відмови у державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до законів України. Статтею 203 ЦК України встановлені загальні вимоги до правочинів, їх недодержання є підставою для визнання правочинів недійсними. Відсутність істотних умов договору, визначених статтею 15 Закону України «Про оренду землі» є окремою підставою для визнання договору недійсним. Згідно частини 2 статті 15 Закону України «Про оренду землі» відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону. Статтями 21, 22 Закону в зазначеній редакції визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі. Орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати. Судом встановлено, що на підставі державного акта на право приватної власності на землю позивачу належить земельна ділянка площею 4,1227 га, розташована на території Потіцької сільської ради Миронівського району Київської області. 05 грудня 2008 року сторони уклали договір оренди земельної ділянки № 152, згідно з яким позивач передав відповідачу в користування на умовах оренди вказану земельну ділянку. З 02 травня 2009 року діяла друга та остання редакція статті 125 ЗК України, за змістом якої право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. В період з 2008 до 2010 років реєстрація правовстановлюючих документів на земельні ділянки здійснювалася Центром державного земельного кадастру згідно з Тимчасовим порядком ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 02.07.2003 № 174, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 25.07.2003 за № 641/7962. З 2011 року відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 09.09.2009 за № 1021 «Про затвердження порядків ведення Поземельної книги і Книги записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі» (зі змінами), що діяла до 01.01.2013, відповідними повноваженнями були наділені територіальні органи Держземагентства за місцем розташування земельної ділянки. З 01.01.2013 набрала чинності частина 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-ІV, за якою права на нерухоме майно та їх обтяження, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації». Укладений сторонами договір оренди був зареєстрований в Миронівському районному відділі Київської обласної філії «Центр державного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах» 11 вересня 2009 року, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 040994900101 (а.с., а.с. 9-10, 80-81). Земельна ділянка згідно пункту 20 договору передана у користування на умовах оренди згідно акта приймання-передачі земельної ділянки від 05 грудня 2008 року (а.с. 82). У пунктах 2, 5 договору визначено, що в оренду передається земельна ділянка площею 4,1227 га, яка належить позивачу на підставі державного акта на право власності, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, і це збігається з цільовим призначенням (використанням) земельної ділянки, зазначеним у державному акті, нормативно грошова оцінка якої становить 56892 грн. За умовами пунктів 9 - 13 укладеного сторонами договору орендна плата виплачується орендарем у грошовій, натуральній та відробітковій формі на суму 1707 грн., що становить не менше 3% від вартості орендованої земельної ділянки (згідно додатку). Орендар сплачує орендну плату не пізніше 30 листопада кожного року. Обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Звертаючись до суду, заявлені вимоги позивач обґрунтувала тими обставинами, що спірний договір оренди не містить усіх, передбачених статтею 15 Закону України «Про оренду землі», істотних умов. Частиною 1 статті 4 ЦПК України (стаття 15 ЦПК України в попередній редакції) визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. Обовязковою умовою для визнання договору оренди землі недійсним є не тільки відсутність певних істотних умов в договорі, а і встановлене судом порушення прав позивача такою відсутністю (Постанова ВСУ у справі № 6-233цс14). Верховний суд України в ухвалі від 04.02.2015 у вказаній справі вказав, що під час розгляду позову про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки не достатньо встановити лише факт відсутності в оспорюваному договорі істотних умов, обовязковість визначення яких встановлена частиною 1 статті 15 Закону України «Про оренду землі». Крім встановлення факту відсутності істотних умов в договорі оренди земельної ділянки, суд також має вказати в мотивувальній частині свого рішення, яким саме чином це порушило субєктивні права позивача. Тільки в цьому випадку рішення суду можна буде вважати законним та обґрунтованим. Отже відсутність у договорі оренди землі певної істотної умови саме по собі є лише формальним приводом звернення до суду та не може вважатися підставою для визнання такого договору недійсним. Ця правова позиція викладена також у постановах від 21.09.2016 у справі № 6-1512цс16 та від 02.07.2014 у справі № 6-88цс14, від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13. З 05.04.2015 частина 1 статті 15 Закону «Про оренду землі» передбачає необхідність погодження лише трьох істотних умов договору оренди землі, а положення про можливість визнання договору недійсним з огляду на відсутність однієї з таких умов у договорі взагалі виключене із вказаного Закону. Суд дійшов висновку, що позивачем не доведено факту порушення її прав чи інтересів, за захистом яких мало місце звернення до суду. Згідно частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тобто вказаними законодавчими нормами визначено свободу договору і свободу у виборі розміру, форми та строків внесення орендної плати за землю (окрім землі державної та комунальної власності). Орендна плата за землю - це платіж, який орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Орендна плата може сплачувати у таких формах: грошовій, натуральній, відробітковій (надання послуг орендодавцю). Розмір орендної плати за оренду як земельної ділянки, так і за оренду земельної частки (паю), про що свідчать типові форми договорів оренди земельної ділянки (Закон України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV та постанова КМУ від 03.03.2004 № 220) та оренди земельної частки (паю) (наказ Держкомзему від 17.01.2000 № 5), визначаються за домовленістю між орендодавцем та орендарем. Нормами чинного законодавства України передбачено запровадження рекомендованого мінімального розміру орендної плати за користування земельною часткою (паєм). Відповідно до п. 1 Указу Президента від 02 лютого 2002 року № 92/2002 «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» (зі змінами та доповненнями) було визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв)\~у розмірі не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Базою для розрахунку мінімального розміру орендної плати за користування землею є нормативна грошова оцінка землі. Нормативно-правовими актами України не передбачено спеціального механізму визначення плати за оренду приватних земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

Outcome: dismissed