Jurisdiction: civil
Date: 2016-02-16 00:00:00

Представник позивача адвокат [PERSON], який діє на підставі договору про надання правової допомоги від 07.05.2015р., звернувся до суду з позовом, в якому зазначив, що між позивачем та відповідачкою був укладений договір оренди квартири. Відповідно до умов договору він укладався на 6 місяців на період з 06.02.2015р. до 06.08.2015р.. Разом з тим, 02.05.2015р. відповідачка повідомила позивача про односторонню відмову від договору, у зв'язку з чим 07.05.2015р. позивачем був складений акт приймання-передачі орендованої квартири. Під час складання акту приймання-передачі позивач виявив пошкодження майна, що перебувало в квартирі. У зв'язку з цим, внаслідок порушення відповідачкою умов договору та односторонню відмову від договору, представник позивача, після уточнення позовних вимог, просив стягнути з відповідачки на користь позивача заборгованість за договором оренди квартири в розмірі 22482,83грн, яка включає в себе штраф за дострокове розірвання договору в розмірі 14000грн та вартість пошкодженого майна (плед 525грн, плитка 141грн, ламінат 731,83грн, стакани 85грн, варочна поверхня 7000грн). Відповідачка позовні вимоги не визнала та надала суду заперечення, в яких зазначила, що договір був розірваний не в односторонньому порядку, а за взаємною згодою сторін, у зв'язку з чим штрафні санкції не можуть застосовуватись до неї. Зауважила, що пошкодження майна, які зазначає в позові позивач, та вартість їх відновлення не підтверджені належними доказами. Тому просила відмовити в задоволенні позову в повному обсязі. В судовому засіданні позивач пояснив, що згідно укладеного між сторонами договору відповідачка зобовязувалась орендувати його квартиру на шість місяців до 06.08.2015р.. Відповідачка була першим орендарем в зазначеній квартирі після проведення ремонту, у зв'язку з чим все майно в квартирі було нове. 06.04.2015р. відповідачка не сплатила чергового платежу за наступний місяць оренди квартири, посилаючись на скрутне матеріальне становище і просила відстрочити дату платежу. Після цього 05.05.2015р. відповідачка повідомила позивача в телефонній розмові, що відмовляється від договору з 06.05.2015р., оскільки не здатна здійснювати оренду плату. Позивач запросив її до квартири на 06.05.2015р. для складання акту приймання-передачі, проте вона відмовилась, а замість неї приїхав [PERSON], який віддав позивачеві один комплект ключів від квартири, а інший залишив у консьєржа будинку. Від складання та підписання акту прийманні-передачі [PERSON] відмовився, у зв'язку з чим 07.05.2015р. позивач в присутності своїх знайомих [PERSON] та [PERSON] склав акт приймання-передачі орендованої квартири. Під час складання акту було виявлено пошкодження майна в квартирі (відсутність пледу на ліжку, відсутність двох стаканів, пошкодження кахельної плитки на стіні, ламінату на полі, забруднення матрацу на ліжку та варочної поверхні на кухні та інше). Зазначив, що залишена йому страхова сума в розмірі 14000грн, за рахунок якої він мав отримати відшкодування пошкодженого майна, була використана як орендна плата на останній місяць проживання відповідачки в квартирі. Дострокове розірвання договору з ініціативи відповідачки призвело до того, що позивач змушений був шукати інших орендарів на пошук яких витратив значний час, а тому втратив щонайменше дохід в розмірі місячної орендної плати. Також позивач зауважив, що пошкодження відповідачкою майна в квартирі призвело до того, що він був змушений здати свою квартиру в оренду за меншу орендну плату, що призвело до порушення його інтересів. Наполягає на тому, що договір оренди був припинений за ініціативою відповідачки через її односторонню відмову від цього договору, а тому на підставі п.5.1.5 умов договору вона зобовязана сплатити йому штраф в розмірі місячної орендної плати. Щодо пошкодженого майна, то позивач зазначив, що його вартість визначав особисто відповідно до діючих ринкових цін. Окремо зазначив, що до теперішнього часу він не здійснив заміну пошкодженого майна на нове через відсутність вільних грошових коштів. Просив задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. Представник позивача в судовому засіданні підтримав позовні вимоги та пояснив, що вартість пошкодженого майна оцінити складно, а тому в цій частині позову покладається на розсуд суду. Проте штраф за дострокову односторонню відмову відповідачки від договору оренди необхідно стягнути, оскільки ця умова передбачена п.5.1.5 договору. Просив задовольнити позов в повному обсязі. Відповідачка в судовому засіданні пояснила, що пошкодження майна в квартирі мале місце. Вона визнає що знищення пледу та двох скляних стаканів відбулося з її вини, проте вартість цього майна явно завищена позивачем. Вважає, що вартість знищеного пледу складає 200грн, а стаканів 40грн. Пошкодження кахельної плитки та ламінату є наслідками неякісного ремонту в квартирі, а тому вона не має відповідати за це. Визнає наявність деякого забруднення в квартирі, проте вважає, що за договором вона не зобовязана була здійснити прибирання квартири перед її здачею позивачеві. Варочна поверхня не пошкоджена, в робочому стані, лише має жирові забруднення, що може відмитися і є наслідком її практичного використання. Стосовно штрафних санкцій зазначила, що ініціатива про розірвання договору походила від неї. До 02.05.2015р. вона не збиралась розірвати договір оренди, але після 02.05.2015р. зрозуміла, що її матеріальне становище не дозволяє здійснювати орендну плату, тому 02.05.2015р. вона в телефонному режимі повідомила позивача про те, що більше не буде орендувати квартиру. Позивач не заперечував проти розірвання договору оренди, а тому вважає, що договір розірваний за згодою сторін на підставі п.5.1.2 договору. Після 03.05.2015р. вона не спілкувалась з позивачем. Ключі від квартири передала позивачеві через знайомого [PERSON]. Про майнові претензії з боку позивача дізналась після отримання позовної заяви. На складання акту приймання-передачі квартири не з'явилась, оскільки хворіла. Письмову претензію позивача отримали її батьки, а її повідомили в про це в телефонному режимі, проте оскільки позивач вимагав занадто велику вартість відшкодування йому збитків вони не вирішували це питання шляхом переговорів. Просила відмовити в позові в повному обсязі. Представник відповідача адвокат [PERSON], який діє на підставі договору про надання правової допомоги від 11.01.2016р. №32 в судовому засіданні зауважив, що сторони розірвали договір оренди за взаємною згодою на підставі п.5.1.2 договору. Пункт 5.1.5 договору передбачає застосування штрафу до орендаря лише у разі повідомлення ним орендодавця про односторонню відмову від договору не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати припинення. Оскільки відповідачка повідомила позивача про намір розірвати договір за чотири дні до настання моменту для сплати наступного платежу орендної плати і сторони узгодили, що договір припиняє свою дію 06.05.2015р., то підстав для застосування штрафних санкцій до відповідачки немає. Щодо вимог про відшкодування матеріальних збитків, то зауважує, що вартість цих збитків не підтверджується належними та допустимими доказами, а тому є недоведеною. Просив відмовити у задоволенні позовних вимог. В якості доказів по справі судом досліджений договір оренди квартири від 06.02.2015р. №1-223 з додатком (а.с.7-11), акт приймання-передачі квартири від 07.05.2015р. (а.с.12-13), письмова претензія позивача від 07.05.2015р. (а.с.14-15), поштове повідомлення про вручення претензії адресату (а.с.16), фотографії пошкоджень майна в орендованій квартирі (а.с.66-71), пояснення свідків [PERSON], [PERSON], [PERSON]. Свідок [PERSON] пояснив суду, що на початку травня 2015р. позивач подзвонив йому і попросив приїхати на квартиру, щоб засвідчити факт складання акту приймання-передачі квартири, яку позивач здає в оренду. Він приїхав ввечері. В квартирі був позивач. В квартирі було брудно. Він бачив відбиту кахельну плитку у вітальні, у спальні не було пледу на ліжку, на підлозі був здутий ламінат, а на кухні забруднена варочна поверхня. В його присутності позивач комусь дзвонив. При складанні акту приймання-передачі був присутній він, позивач та [PERSON]. Свідок [PERSON] пояснив, що на початку травня 2015р., ближче до вечора, він за запрошенням позивача прибув на квартиру. В цей час в квартирі перебував позивач або сам, або з [PERSON], точно не памятає. В його присутності було складено акт приймання-передачі, зміст якого повністю відповідає дійсності. Під час складання зазначеного акту в квартирі були він, позивач та [PERSON]. Свідок [PERSON] суду пояснив, що 06.05.2015р. він на прохання відповідачки передав позивачу комплект ключів від квартири. Позивач взяв лише один комплект ключів, а іншій лишив йому, домовившись про те, що забере їх після складання акту приймання-передачі квартири. Наявності пошкоджень в квартирі він не памятає, проте в квартирі було брудно. Особисто він не отримував від позивача ніяких претензій щодо стану квартири. Заслухавши пояснення сторін та їх представників, свідків, дослідивши надані суду докази, судом встановлені наступні обставини справи. 06.02.2015р. між позивачем та відповідачкою був укладений договір оренди квартири за адресою: бул. Дружби Народів, буд.14-16, кв.223, м. Київ (далі Договір). Умовами Договору передбачено, що орендована квартира належить позивачеві на праві приватної власності та передається в оренду відповідачці в строкове платне користування на строк до 06.08.2015р. з орендною платою в розмірі 14000грн на місяць. Згідно умов Договору орендар зобовязується сплачувати орендну плату готівкою щомісячно до 6-го числа поточного місяця (п.3.2). В момент підписання Договору наймач сплачує наймодавцю орендну плату за перший та останній місяць проживання, тобто суму в розмірі 28000грн (п.3.3). При настанні останнього місяця проживання наймач зобовязаний сплатити 14000грн, як страхову суму, у разі можливого пошкодження майна обєкта оренди, яке буде перевірятись під час підписання акту приймання-передачі квартири (п.3.3.1). Наймач відшкодовує збитки, завдані наймодавцю внаслідок пошкодження орендованого майна шляхом приведення цього майна в попередній стан або відшкодування вартості здійснення такого приведення (п.4.2). У разі припинення дії Договору відповідно до п.п.5.1.5, 5.1.6 наймач сплачує додатково суму, яка дорівнює одному місяцю проживання (п.4.4). Пунктом 5.1.5 Договору передбачено, що договір припиняється в односторонньому порядку за вимогою наймача за умови попередження про це наймодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати припинення (окрім випадків, коли закінчується строк дії Договору). При цьому наймач несе відповідальність, згідно п.4.4 Договору. Дана вимога поширюється на наймача, якщо він проживе в квартирі менше ніж 6 місяців. Пунктом 5.2 Договору передбачається, що при припинені договору наймач зобовязується протягом одного тижня передати наймодавцеві орендоване майно в належному стані. Про передачу квартири складається акт прийому-передачі. Додатком №1 до Договору передбачений перелік майна, яке передається в оренду разом з квартирою (а.с.11). Згідно цього додатку вищезазначене майно перебуває у відмінному стані та ще ніким не експлуатувалось. 06.04.2015р. при настанні часу для внесення орендної плати за наступний місяць проживання відповідачка не здійснила відповідного платежу, попросивши позивача відстрочити дату його внесення через її складний матеріальний стан. 02.05.2015р. відповідачка повідомила позивача про її намір припинити Договір, укладений між сторонами. 06.05.2015р. знайомий відповідачки [PERSON] передав позивачеві один комплект ключів від орендованої квартири, а інший залишив у консьєржа будинку. На запрошення позивача для складання акту приймання-передачі квартири відповідачка відмовилась, посилаючись на поганий стан здоров'я. 07.05.2015р. в присутності свідків [PERSON] та [PERSON] позивачем був складений акт приймання-передачі квартири (а.с.12). На момент припинення Договору квартира знаходилась в засміченому стані. Відсутні плед та два стакани. Пошкоджена кахельна плитка (три штуки відбиті, одна розбита), забруднена варочна поверхня, на матраці великі плями жовтого кольору. Зазначені обставини справи визнаються сторонами, а тому відповідно до ч.1 ст.61 Цивільно-процесуального кодексу України (далі ЦПК) суд вважає їх доведеними. 07.05.2015р. позивачем складено письмову претензію (а.с.14-15), в якій він вимагав від відповідачки сплатити йому 14000грн штрафу за дострокове припинення Договору в односторонньому порядку за ініціативою відповідачки та 7000грн в якості відшкодування вартості варочної поверхні у строк до 21.05.2015р.. 08.05.2015р. позивачем направив відповідачці письмові претензію разом з двома примірниками акту приймання-передачі квартири від 07.05.2015р. для відома. Зазначені листи були отримані батьком відповідачки за адресою її реєстрації 14.05.2015р. (а.с.16). Разом з тим, до теперішнього часу відповідачка так і не виконала вимоги позивача у зв'язку з чим він звернувся до суду з зазначеним позовом. Тож спір між сторонами виник з виконання зобовязань, передбачених договором про оренду житлового приміщення, який регулюється нормами Цивільного кодексу України (далі ЦК) та укладеним між сторонами Договором. Відповідно до ст.3 ЦК засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору, справедливість, добросовісність, розумність. Статтею 6 ЦК передбачається, що сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Згідно ст.629 ЦК договір є обов'язковим для виконання сторонами. Як встановлено судом сторони уклали між собою договір оренди житлового приміщення. За умовами договору він діє протягом шести місяців до 06.08.2015р., тобто є короткостроковим відповідно до ч.2 ст.821 ЦК. З аналізу п.5.1 Договору вбачається, що його дія може бути припинена в односторонньому порядку, як за вимогою наймодавця так і за вимогою наймача. Пунктом 5.1.5 Договору передбачено, що Договір припиняється в односторонньому порядку за вимогою наймача за умови попередження про це наймодавця не пізніше ніж за 30 календарних днів до дати припинення (окрім випадків, коли закінчується строк дії Договору). При цьому наймач несе відповідальність, згідно п.4.4 Договору. Дана вимога поширюється на наймача, якщо він проживе в квартирі менше ніж 6 місяців. Таким чином, зазначеним пунктом Договору передбачено, що у разі припинення договору за ініціативою наймача до спливу шестимісячного строку його дії наймач несе відповідальність у вигляді зобовязання сплатити наймодавцю неустойку в розмірі місячної орендної плати. При цьому Договором встановлено обовязок наймача попередити про свій намір наймодавця за 30 календарних днів. З обставин справи вбачається, що між сторонами існує спір з приводу підстави припинення укладеного між ними Договору, оскільки відповідачка наполягає на тому, що Договір був припинений за згодою сторін. Натомість судом встановлено, що ініціатором припинення дії Договору була саме відповідачка, бо вона 02.05.2015р. повідомила позивача, що відмовляється від Договору з 06.05.2015р.. Висловлюючи односторонню вимогу про припинення дії Договору за чотири дні до настання дати припинення договору, відповідачка порушила вимоги п.5.1.5 Договору та вимоги ч.1 ст.825 ЦК, відповідно до якої наймач зобов'язаний попередити наймодавця про відмову від договору найму за три місяці. Та обставина, що позивач погодився на припинення дії Договору, оскільки склав акт приймання-передачі квартири, не свідчить про досягнення згоди між сторонами на розірвання договору на підставі його п.5.1.2, а свідчить лише про виконання позивачем вимог п.5.2 Договору. Відмова відповідачки від підписання акту приймання-передачі від 07.05.2015р. також свідчить про те, що між сторонами не було досягнуто згоди. Досягнення згоди на припинення дії договору обумовлюється відсутністю будь-яких неврегульованих вимог у сторін договору. Натомість в даному випадку вимоги позивача до відповідачки не були вирішені сторонами в добровільному порядку, що підтверджується наявністю претензії, надісланої на адресу відповідачки, що знову таки свідчить про відсутність згоди між сторонами на припинення Договору. Відповідно до ст.651 ЦК розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. За таких обставин, відповідно до ст.651 ЦК, укладений між сторонами Договір є розірваним з 06.05.2015р. в односторонньому порядку за вимогою відповідачки, а тому на підставі п.5.1.5 позивач має право вимагати від відповідачки виплати неустойки в розмірі місячної орендної плати. Зауваження представника відповідача щодо того, що оскільки попередження про відмову від Договору надійшло до позивача за чотири дні до дати припинення Договору, а не за тридцять, як то передбачено п.5.1.5 Договору, а тому відсутні підстави для покладання на відповідачку зобовязання сплатити неустойку суд не приймає, оскільки вони суперечать загальноприйнятній практиці тлумачення умов та підстав припинення договору найму. Відповідно до ст.213 ЦК, умову договору найму, яка передбачає відповідальність наймача за односторонню відмову від договору до спливу строку його дії у вигляді сплати неустойки, суд сприймає як засіб забезпечення виконання наймачем своїх зобовязань протягом строку дії договору (ч.2 ст.546). Наявність такої умови захищає інтерес наймодавця, гарантуючи йому принцип визначеності (передбачуваності, впевненості) щодо поведінки наймача та захисту його майнових інтересів. Порушення відповідачкою, встановленого Договором, строку попередження позивача про її односторонню відмову від Договору є наслідком недобросовісного здійснення нею своїх договірних обовязків, а тому в контексті положень ч.2, 3 ст.13, ч.3 ст.16 ЦК вона не звільняється від відповідальності, встановленої умовами Договору. За таких обставин, позовна вимога щодо стягнення з відповідачки неустойки у вигляді місячної орендної плати в розмірі 14000грн підлягає задоволенню. Стосовно вимоги про відшкодування збитків, повязаних з пошкодженням майна, яке перебувало в квартирі суд зауважує наступне. Як встановлено судом, відповідачка за Договором отримала у найм також майно, яке перебувало в квартирі згідно з додатком №1 до Договору. Згідно ч.1 ст.785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Пунктом 4.2 Договору обумовлено, що наймач відшкодовує збитки, завдані наймодавцю внаслідок пошкодження орендованого майна шляхом приведення цього майна в попередній стан або відшкодування вартості здійснення такого приведення. Відповідачка визнала той факт, що нею було знищено плед та два скляні стакани, які були передані їй в користування разом з квартирою, вартість яких вона оцінює в 240грн. Також відповідачка визнає той факт, що під час користування нею квартирою було забруднено варочну поверхню, матрац, проте зауважила, що це майно лише потребує додаткової чистки, а не відшкодування його вартості. Тож в контексті положень ч.1 ст.61 ЦПК зазначені обставини суд визнає доведеними. Суд зауважує, що позивачем не надано суду належних доказів вартості пошкодженого відповідачкою майна, як і не надано доказів на підтвердження вини відповідачки у пошкодженні ламінату та кахельної плитки. Тому з урахуванням пояснень сторін, на підставі п.4.2 Договору,

Outcome: partial