Jurisdiction: civil
Date: 2020-10-11 00:00:00

ПрАТ «АПК - Інвест» звернулося до суду з позовом до [PERSON] про переукладення договору, в якому просить визнати переукладеним договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014, укладений між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та [PERSON] , зареєстрований 20 лютого 2014 року у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 72, на договір оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 1422481500:35:000:0119, площею 3,5731 га) між Приватним акціонерним товариством «АПК-Інвест» та [PERSON] на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю), починаючи з дати державної реєстрації права власності відповідача на земельну ділянку (кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, площею 3,5731 га) (16.05.2018) в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач послався на те, що 01.02.2014 між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] укладено Договір оренди земельної частки (паю), зареєстрований 20.02.2014 у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської селищної ради за № 72 (далі - Договір), згідно з яким в оренду передається земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, згідно з сертифікатом на право на земельну частку (пай) серія ДН № 0092286 від 10.01.1997. Цього ж дня, 01 лютого 2014, Актом приймання-передачі земельної частки (паю) до Договору [PERSON] передав, а ПрАТ «АПК-Інвест» прийняло в володіння та користування (оренду) земельну частку (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових гектарів, що розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом. Пунктом 2.3 Договору встановлений двадцятирічний строк його дії, що на даний момент не сплинув. З часу укладення Договору по день подання позову ПрАТ «АПК-Інвест» сумлінно виконуються усі обов`язки згідно з Договором, у тому числі, але не виключно, і зі сплати орендної плати. В подальшому позивачу за допомогою даних, що містить Публічна кадастрова карта України стало відомо стало про виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) із присвоєнням земельній ділянці кадастрового номеру та зміну власника земельної ділянки. Так, 16.05.2018 відповідач набув право власності на виділену земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, площею 3,5731 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті [PERSON] . Відповідно до частини 1 статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користування іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у т. ч в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Вищенаведені обставини були встановлені рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 22.02.2019 по справі №233/5314/18, яке набуло законної сили. Проте, відповідач [PERSON] порушив норми, закріплені чинним законодавством та безпосередньо договором оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 щодо виконання останнім обов`язку повідомити та в подальшому переукласти договорі з ПрАТ «АПК-Інвест» після виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), чим було грубо порушені права позивача як орендаря. Пунктом 3.1. Договору оренду, передбачено обов`язок Орендодавця повідомити Орендаря про виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) протягом п`яти робочих днів з дати такого виділення. Відповідно до ч. 5 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі», особа, яка набула права власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї, зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному ст. 148-1 ЗК України. [PERSON] не повідомив ПрАТ «АПК-Інвест» про отримання ним правовстановлюючого документа, що підтверджує його право власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, чим порушив вимоги договору та діючих нормативних актів та безпосередньо права позивача, як орендаря та фактичного користувача земельної частки (паю), яка була виділена відповідачем у земельну ділянку. Земельна частка (пай) передавалася позивачу в оренду на підставі сертифіката на право на земельну частку (пай), шляхом укладення договору оренди земельної частки (паю), як передбачено Указом Президента України «Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селен - пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай), від 15.12.1998 № 1353/98 Указом Президента України «Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектору економіки» від 03.12.1999 № 1529/99 та формою Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженою наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 №5, зареєстрованого в Міністерстві юстиції України 23.02.2000 за № 101/4322 (далі - форма Типового договору). На момент укладення договору оренди земельної частки (паю) між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] , так само, як і на теперішній час, діють норми перехідних положень Закону України «Про оренду землі», якими встановлено імперативну норму щодо наслідків виділу в натурі (на місцевості) земельної ділянки власником земельної частки (паю), яким укладено договорі оренди землі, а саме: такий договір переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Аналогічні вимоги встановлені укладеним договором оренди земельної частки (паю). Отже, під час укладення договору оренди земельної частки (паю) орендодавець вчинив волевиявлення щодо укладення договору оренди земельної частки (паю) строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ земельної ділянки - переукладення договору оренди землі із орендарем, відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений договір оренди земельної частки (паю). Відповідно до норм діючого законодавства Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Договір оренди земельної частки (паю) ані за згодою сторін, ані за рішенням суду, ані з інших підстав, розірвано не було. Отже, станом на сьогодень договір оренди земельної частки (паю) не припинено. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається,якщо інше не передбачено законом або цим договором - ані умовами договору оренди земельної частки (паю), ані чинним законодавством не передбачено такої підстави для розірвання договору, як виділ земельної ділянки в натурі (на місцевості) чи смерті фізичної особи - орендодавця. Аналогічні положення передбачені абз. 6 пункту 2.3 укладеного між ПрАТ «АПК-Інвест» та орендодавцем договору оренди земельної частки (паю), якими встановлено, що у разі виділення земельної ділянки на основні земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою Сторін. Договір оренди землі переукладається сторонами за цим Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Тобто, [PERSON] (особа, яка набула право власності на земельну ділянку в порядку спадкування) протиправно вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Відповідачем [PERSON] пред`явлено зустрічний позов до ПрАТ «АПК-Інвест» (т.1 а. с. 128-133), в якому позивач за зустрічним позовом просить розірвати договір оренди земельної ділянки частки (паю) від 01.02.2014, укладений між ПрАТ «АПК-Інвест», як орендарем, та [PERSON] як орендодавцем, предметом якого є земельна частка (пай) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, для сільськогосподарських потреб (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), терміном на 20 років, переданої у користування ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі Акту приймання - передачі земельної частки (паю) від 01.02.2014, що зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 72 від 20.02.2014, пославшись на таке: Як убачається з матеріалів справи, 01.02.2014 між Позивачем за зустрічним позовом та [PERSON] , який помер [INFO] , як орендодавцем та орендарем, був укладений Договір оренди земельної ділянки частки (паю) (рілля) розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, для сільськогосподарських потреб (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва), терміном на 20 років, зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок (паїв) Білокузьминівської селищної ради Костянтинівського району Донецької області за № 72 від 20.02.2014, переданої у користування ПрАТ «АПК-Інвест» на підставі Акту приймання-передачі земельної частки (паю) від 01.02.2014, що належав [PERSON] , який помер [INFO] , на підставі сертифікату на Пай, серія ДН №0092286, виданого 10.01.1997 Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області (надалі - Договір оренди Паю/Акт приймання передачі/ Пай/Сертифікат на Пай). Після смерті [PERSON] , який помер [INFO] , позивач за зустрічним позовом успадкував земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, загальною площею 3,5731 га, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та 16.05.2018 зареєстрував право приватної власності на неї в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності. Таким чином, ця земельна ділянка, яка була сформована з моменту присвоєння кадастрового номера та винесення її меж в натуру (на місцевість), стала об`єктом цивільних прав саме 16.05.2018. Тому не зрозумілі твердження Відповідача за Зустрічним позовом про те, що ним обробляється саме Земельна ділянка, яка ніколи йому Позивачем за Зустрічним позовом не передавалася, виходячи з того, що Земельна ділянка стала об`єктом цивільних прав та стала належати Позивачу за Зустрічним позовом на праві власності лише 16.05.2018, тобто через 4 роки після укладання 01.02.2014 Договору оренди Паю, а тому така Земельна ділянка не могла передаватися Відповідачу за Зустрічним позовом 20.02.2014 на підставі Акту приймання-передачі Паю. Відповідно до п.2.3 Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженого наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17 січня 2000 року № 5, зареєстрованого у Міністерстві юстиції України 23 лютого 2000 року за №101/4322 визначено, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства (наділі - Типовий договір оренди Паю). Згідно з п.17 Перехідних положень ЗК України, сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Оскільки відповідно до вимог чинного законодавства, виділення Земельної ділянки в натурі є умовою припинення Договору оренди Паю, то з моменту виділення належної Позивачеві за Зустрічним позовом Земельної ділянки у натурі (на місцевості) та реєстрації ним 16.05.2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права власності на таку Земельну ділянку, Сертифікат на Пай, на підставі якого укладено Договір оренди Паю, утратив чинність 16.05.2018, зобов`язання сторін - Позивача та Відповідача за Первісним позовом за укладеним Договором оренди Паю припинилися відповідно до чинного законодавства, а Відповідач за Первісним позови набув статус власника Земельної ділянки, а тому Земельна ділянка підлягає поверненню Позивачем Відповідачеві за Первісним позовом. Тож, твердження Позивача за Первісним позовом про те, що факт набуття Відповідачем за Первісним позовом (Позивачем за Зустрічним позовом) права власності на Земельну ділянку, начебто, не припиняє дію Договору оренди Паю, а тому такий договір підлягає переукладенню, є необґрунтованими і фактично зводяться до помилкового тлумачення вищенаведених правових норм. При цьому, зауважив, що абзацом 2 Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі» передбачається лише право, а не обов`язок на переукладення договору оренди, а тому обов`язок орендодавця щодо переукладення договору оренди після отримання ним права власності на конкретну земельну ділянку нормами права не передбачений. Посилання Позивача за Первісним позовом на норми Перехідних положень ЗУ «Про оренду землі», як на підставу та право Позивача за Первісним позовом на переукладання Договору оренди Паю на тих самих умовах, на яких укладався Договір оренди Паю 01.02.2014, після виділення в натурі (на місцевості) Земельної ділянки та реєстрації за Відповідачем за Первісним позовом права приватної власності на таку Земельну ділянку у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16.05.2018, вважає також безпідставними та хибними, як і безпідставними є самі позовні вимоги за Первісним позовом, якими порушується право Відповідача за Первісним позовом щодо вільного волевиявлення на укладання такого договору оренди Земельної ділянки. Відповідно до вимог ч. ч.1,3 ст.203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Згідно зі ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У п.8 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 16.04.2004 № 7 «Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ» зазначено, що при розгляді спорів про переукладення договорів оренди землі суди повинні враховувати, що згідно з п. 2.3 Типового договору оренди Паю, після виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) і одержання державного акта на право приватної власності на землю зобов`язання сторін припиняються відповідно до чинного законодавства. З часу отримання особою державного акта на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінився предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги ст. ст. 203,215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акта на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін. Відповідна правова позиція викладена також в Ухвалі Колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних, постановленої 09.11.2011 у справі № 6-16823св11, де колегія судів прийшла до висновку, що сертифікат на право на земельну частку (пай) є дійсним до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі земельних ділянок та видачі їм державних актів на право приватної власності на землю, а тому одержання особою державного акту на право приватної власності на земельну ділянку змінює предмет зобов`язання за раніше укладеним договором оренди, а внаслідок цього і його суттєві умови, а тому це є приводом для подальшого їх переукладення за наявності взаємної згоди сторін, або припинення зобов`язання - у разі відсутності такої згоди. У Постанові Верховного суду України у справі за №6-127цс13 від 18.12.2013, зазначено, що саме вільне волевиявлення учасника правочину, передбачене ст.203 ЦК України, є важливим чинником, без якого неможливо укладення договору оренди земельної ділянки. Своє волевиявлення на укладення договору учасник правочину виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання та скріплення підписом письмового документа. Тому, твердження Позивача за Первісним позовом у своєму Первісному позові, що під час укладення Договору оренди Паю Відповідач за Первісним позовом, вчинив волевиявлення щодо укладення Договору оренди Паю строком на 20 років та правових наслідків подальшої реалізації ним права на виділ Земельної ділянки шляхом переукладення Договору оренди Земельної ділянки, є також необґрунтованими та безпідставним, оскільки Відповідач за Первісним позовом вчинив лише волевиявлення на укладення саме Договору оренди Паю, а не на переукладення в подальшому Договору оренди на Земельну ділянку. Необґрунтованими вважає також посилання Позивача за Первісним позовом на порушення Відповідачем за Первісним позовом п.3.1 Договору оренди Паю шляхом неповідомлення Позивача за Первісним позовом про виділення йому Земельної ділянки після державної реєстрації за ним права власності на Земельну ділянку, чим було порушено п.2.3 Договору оренди Паю, оскільки таке неповідомлення не впливає на зміну юридичного статусу Земельної ділянки та його наслідки. Вищезазначене узгоджується з правовим висновком Постанови Верховного Суду від 14.08.2019 в справі №61-11820св19, а також з правовим висновком Постанови Верховного Суду України від 27.03.2007 в справі №6-7167сво06. Крім, того Верховний суд України в п.8 постанови Пленуму Верховного суду України від 16.04.2004 №7 «Про практику розгляду судами земельного законодавства» прийшов до висновку, що з часу отримання особою державного акту на право приватної власності на землю вона набуває статусу власника земельної ділянки, у зв`язку з чим змінюється предмет оренди та статус сторін договору оренди, а тому договір оренди земельної частки (паю) припиняється. Враховуючи вимоги статей 203, 215 ЦК України про недійсність правочину, переукладення договору оренди земельної частки (паю) після виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки і одержання власником земельної частки (паю) державного акта на право власності на земельну ділянку можливе лише за наявності волевиявлення на те сторін. Таким чином, для переукладення Договору оренди Паю на Договір оренди Земельної, а насправді, на укладення нового Договору оренди Земельної ділянки, необхідна наявність волевиявлення на те обох сторін, яке на сьогоднішній час у Позивача за Зустрічним позовом відсутнє, а тому він заперечує проти таких позовних вимог за первісним позовом, які порушують його конституційні права та законні інтереси, як власника земельної ділянки. Також зазначив, що відповідно до п.2.3 Договору оренди Паю, договір оренди землі переукладається сторонами за цим договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку, а тому, встановлений п.2.3 Договору оренди Паю двомісячний термін на переукладання сторонами Договору оренди Паю сплинув 16.07.2018, що також вказує на безпідставність такої вимоги Позивача за Первісним позовом. [PERSON] , який помер [INFO] , належало лише право на виділення земельної ділянки в натурі (на місцевості) із земель, які належали КСП, на підставі зазначеного Сертифікату на Пай, яким не встановлювалося право власності на Земельну ділянку, а такий Сертифікат на Пай був лише правовстановлюючим документом, який надавав право вимоги на відведення Паю в натурі (на місцевості), який є предметом Договору оренди Паю, що знаходиться у колективній власності. Таким чином, оренда Паю та Земельної ділянки за своїми предметами є суттєво різними відносинами, оскільки у випадку оренди Паю встановлюються орендні відносини щодо права на Пай, якій не визначений в натурі та посвідчений Сертифікатом на Пай, а у випадку оренди Земельної ділянки встановлюються орендні відносини щодо права на конкретну Земельну ділянку, яка визначена в натурі та право власності на яку належить Позивачеві за Зустрічним позовом, що зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому, з моменту реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно свого права приватної власності на Земельну ділянку, Відповідач за Первісним позовом набув статусу власника конкретної Земельної ділянки, а Сертифікат на Пай (який був дійсним до моменту виділення в натурі (на місцевості) Земельної ділянки та отримання Відповідачем за Первісним позовом права власності на таку Земельну ділянку), на підставі якого укладався Договір оренди Паю, втратив чинність та зобов`язання за таким Договором оренди Паю припинилися, а також, враховуючи безпідставні твердження Позивача за Первісним позовом про те, що Договір оренди Паю не припинив свою дію після виділення в натурі (на місцевості) Земельної ділянки та реєстрації за Відповідачем за Первісним позовом права власності на таку Земельну ділянку, у Позивача за Зустрічним позовом є всі правові підстави для звернення з таким Зустрічним позовом до Позивача за Первісним позовом (Відповідача за Зустрічним позовом) з вимогою про розірвання Договору оренди Паю з підстав припиненням зобов`язань сторін за Договором оренди Паю. За Договором оренди Паю 01.02.2014 [PERSON] - орендодавець передав, а Позивач за Первісним позовом - орендар прийняв у володіння та користування Пай, розміром 2,33 умовних кадастрових га, розміщений в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом терміном на 20 років, що належав Відповідачу за Первісним позовом на підставі Сертифікату на Пай, без встановлених меж даного Паю в натурі на місцевості. На сьогоднішній день відповідач за первісним позовом є власником конкретної Земельної ділянки, кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, яка має іншу площу 3,5731 га (яка не відповідає площі Паю), з встановленими межами, яка розташована на території Білокузьминівської сільської ради Костянтинівського району Донецької області з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Примусовий порядок укладення договорів за рішенням суду регулюється ч.2 ст.649 ЦК України за якою розбіжності, що виникли між сторонами при укладенні договору не на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, можуть бути вирішені судом у випадках, встановлених за домовленістю сторін або законом. Таким чином, необхідною підставою для укладення договору за рішенням суду є наявність розбіжностей, що виникли між сторонами при укладанні договору шляхом надання та отримання сторонами відповідних пропозицій щодо істотних умов договору, тобто наявності відповідного переддоговірного спору між сторонами. Але, в первісному позові та матеріалах справи відсутня інформація та докази того, що він звертався до Відповідача за Первісним позовом з будь-якими пропозиціями укласти Договір оренди та Акт приймання-передачі Земельної ділянки на визначених у даному Первісному позові істотних умовах, що викладені у проекті Договору оренди землі та Акту приймання-передачі від 16.05.2018, які є предметом розгляду справи за Первісним позовом, а також тому, що Відповідач за Первісним позовом такі пропозиції отримував, в порядку вимог ч.2 ст.638, ч.1 ст.640, ч.1 ст.641 ЦК України, якими визначено обов`язок сторони правочину, яка вважає за необхідне укласти договір, надіслати іншій стороні відповідні пропозиції. Таким чином, Позивачем за Первісним позовом не було дотримано позасудовий порядок укладення договору, в даному випадку Договору оренди землі та Акту приймання-передачі від 16.05.2018, які є предметом розгляду даної справи, оскільки до матеріалів справи не додано належних доказів їх надсилання Відповідачу за Первісним позовом з пропозицією щодо їх укладення та отримання таких пропозиції щодо їх укладання, а тому, відповідно, спір між сторонами щодо переукладення (укладання) Договору оренди Паю на Договір оренди Земельної ділянки у редакції від 16.05.2018 не виникав, що вважає підставою для відмови у задоволенні судом такого позову. З таких норм права як ст. ст. 626, 627 ч.1, 628, 631, 632, 638, 639-654, 792 ч.2 ЦК України, ст. ст.13-23 ЗУ «Про оренду землі» також вбачається, що для переукладення Договору оренди Паю на Договір оренди Земельної ділянки, а насправді, на укладання нового Договору оренди Земельної ділянки, необхідно дотримуватися відповідної процедури. Крім того, запропонована Позивачем за Первісним позовом редакція такого Договору оренди Земельної ділянки від 16.05.2018 не відповідає Типовому договору оренди землі, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220. Таким чином, враховуючи наведене та те, що позовні вимоги за Первісним позовом порушують права Відповідача за Первісним позовом щодо принципу свободи договору та волевиявлення, таке право Відповідача за Первісним (Позивача за Зустрічним позовом) підлягає захисту шляхом розірвання такого Договору оренди Паю у зв`язку з припиненням зобов`язань за цим договором. Ухвалою судді Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 08 жовтня 2019 року відкрите провадження у цій справі, справу призначено до підготовчому судового засідання (т. 1 а.с.38). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 17.02.2020 прийнято до спільного розгляду з первісним позовом зустрічну позовну заяву [PERSON] до ПрАТ «АПК-Інвест» про розірвання договору (т. 1 а.с.124-125). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 06 квітня 2020 року підготовче провадження у цій справі закрито, справу призначено до судового розгляду (т.1, а.с.183). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 28.04.2020 за клопотанням позивача зупинено провадження у справі до закінчення перегляду цивільної справи № 233/3676/19 в касаційному порядку (т.1 а.с.209-210). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 22.09.2020 провадження у справі поновлено призначено справу до судового розгляду (т.1 а.с.215). Ухвалою Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 12.10.2020 відмовлено у задоволенні клопотання представниці відповідача [PERSON] про зупиненні провадження у цій справі до вирішення справи № -25/250 (395/20), що розглядається в порядку конституційного провадження Великою палатою Конституційного Суду України на Конституційним поданням 45 народних депутатів. Представниця позивача ПрАТ «АПК-Інвест» Гнатенко Ю. Є. у судовому засіданні первісний позов підтримала з підстав, наведених у позовній заяві, просила його задовольнити в повному обсязі. У задоволенні зустрічного позову просила відмовити у зв`язку з його безпідставністю. Представниця відповідача [PERSON] - адвокат Бовсуновська С. О. у судове засідання не з`явилася, матеріали справи містять заяву про розгляд справи у її відсутність. Дослідивши всі обставини у справі та перевіривши їх доказами, суд прийшов до таких висновків. Судом установлено, що 01 лютого 2014 року між [PERSON] та ПрАТ «АПК-Інвест» було укладено Договір оренди земельної частки (паю) (далі - Договір) відповідно до п.п.1.1, 2.2, 2.3 якого орендодавець [PERSON] передає, а орендар приймає у володіння та користування (оренду) земельну частку (пай), яка належить [PERSON] на підставі сертифікату на право на земельну частку (пай) серія ДН №0092286, розміром 4,65 умовних кадастрових га, яка розміщена в межах земельної ділянки, виділеної в натурі єдиним масивом, терміном на 20 років (т. 1 а.с.7-9). Сторони узгодили розмір орендної плати - 4823,53 грн та її виплату один раз на рік (п. 2.2 Договору). Відповідно до п.3.1. Договору, [PERSON] зобов`язався протягом п`яти робочих днів з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку письмово повідомити про це орендаря. Пунктом 2.3. Договору встановлено, що в разі переходу права власності до інших осіб, цей Договір оренди зберігає чинність для нового власника на тих же умовах. У разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою Сторін. Договір оренди переукладається Сторонами за Договором не пізніше ніж в строк до двох місяців з дати виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) та отримання державного акту на право власності на земельну ділянку. Припинення дії Договору оренди допускається у випадках, визначених цим Договором та чинним законодавством України. Згідно з позначкою у Договорі, його зареєстровано у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) Білокузьминівської с/р за №72 від 20 лютого 2014 року за підписом посадової особи [PERSON] , скріплено печаткою Білокузьминівської с/р, що відповідає Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю), затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24 січня 2000 року № 119. 01 лютого 2014 року сторонами підписано Акт приймання - передачі земельної частки (паю) відповідно до умов укладеного договору оренди від 01.02.2014 (а.с.11). На підтвердження виконання своїх зобов`язань щодо сплати орендної плати на користь [PERSON] позивачем надано копії платіжних документів (а.с.15-26). Отже, ПрАТ «АПК-Інвест» виконуються обов`язки за договором оренди, здійснювалась сплата орендної плати (протягом 2014-2018 років). Рішенням Костянтинівського міськрайонного суду Донецької області від 5314/18 від 22.02.2019 року в цивільній справі за позовом ПрАТ «АПК-Інвест» до [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування його державної реєстрації, позов задоволено. Визнано недійсним Договір оренди земельної ділянки кадастровий №1422481500:35:000:0119, площею 3,5731 га, укладений між [PERSON] та Фермерським господарством «Веліс», право оренди за яким зареєстровано 26.06.2018 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Костянтинівською районною державною адміністрацією Донецької області та скасовано запис № 26866339 про державну реєстрацію права оренди, яке виникло на підставі договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та Фермерським господарством «Веліс». Рішення суду набрало законної сили 26 березня 2019 року (т.1 а.с. 28-30). Зазначеним судовим рішенням встановлено, що відповідач [PERSON] набув право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 1422481500:35:000:0119, площею 3,5731 га на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом після смерті [PERSON] , який помер [INFO] . Вирішуючи позовні вимоги за первісним позовом, суд виходить з такого. Відповідно до частини 1 статті 148-1 ЗК України, до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користування іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинним договором оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Відповідно до частини 4 статті 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у т. ч в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Згідно ч.1 ст.626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Згідно ст.629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (далі Закон). За змістом ст.1 вказаного Закону, оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Відповідно до ст.31 Закону, договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Відповідно до пункту 17 Перехідних положень Земельного кодексу України сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю. Одночасно абз. 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» врегульовано, що після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом. Як зазначено вище, пунктом 2.3 договору оренди земельної частки (паю), укладеного 01.02.2014 між ПрАТ «АПК-Інвест» та [PERSON] , сторони дійшли згоди про те, що у разі виділення земельної ділянки на основі земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), Договір оренди землі переукладається відповідно до державного акту про право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Верховний Суд в п.20 постанови від 19 березня 2018 року у справі № 924/468/14 висловив правову позицію про те, що після виділення власникам земельних часток (паїв) земельних ділянок в натурі та отримання ними державних актів на право власності на землю відповідні сертифікати на земельну частку (пай) є недійсними. У той же час факт оформлення державного акта на право власності на землю, дію раніше укладених їх власниками договорів оренди земельних паїв автоматично не припиняє, а такі договори підлягають переукладенню. Отже, припинення дії договорів оренди земельних паїв має місце тільки після їх переукладення відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку або з підстав, передбачених статтею 31 Закону України «Про оренду землі». Згідно із частиною 2 ст. 95 ЗК України, ст. 27 Закону України «Про оренду землі» орендареві забезпечується захист його права на орендовану земельну ділянку нарівні із захистом права власності на земельну ділянку відповідно до закону. Враховуючи наведені положення законодавства та позицію Великої Палати Верховного Суду у справі № 233/3676/19 від 01 вересня 2020 року, приймаючи до уваги, що договір оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 між орендарем та орендодавцем укладено строком на 20 років, суд уважає, що вказаний договір оренди автоматично не припинив своєї дії у зв`язку з реєстрацією [PERSON] 16 травня 2018 року права власності на земельну ділянку кадастровий номер 1422481500:35:000:0119. Фактично [PERSON] вчинив односторонню відмову від взятого на себе зобов`язання з переукладення договору оренди землі, чим порушив права та законні інтереси позивача, як належного орендаря та користувача земельної ділянки. Статтею 5 ЦПК України передбачено, що здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону. За таких обставин, суд уважає, що позовні вимоги про переукладення договору оренди земельної частки (паю) від 01.02.2014 є такими, що ґрунтуються на законі, отже підлягають задоволенню в повному обсязі. Вирішуючи зустрічний позов [PERSON] про розірвання договору, суд дійшов таких висновків. Частиною 2 статті 651 ЦК України встановлено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Відповідно до ст. 652 ЦК України, у разі зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не укладали б договір або уклали б його на інших умовах (ч.1). Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний (ч.2). У разі розірвання договору внаслідок істотної зміни обставин, суд, на вимогу будь-якої із сторін, визначає наслідки розірвання договору виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними у зв`язку з виконанням цього договору. Статтею 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України. Відповідно до ст.32 вищевказаного Закону, на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України (ч.1). У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за винятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов`язань (ч.2). Таким чином, закон пов`язує можливість розірвання договору в судовому порядку у зв`язку із недосягненням згоди сторін щодо розірвання договору та істотністю обставин, що змінилися. Проте, [PERSON] суду не надано належних та допустимих доказів на підтвердження тієї обставини, що питання припинення договору оренди земельної частки (паю) шляхом його розірвання договору оренди або її зміни було предметом обговорення сторін за договором. [PERSON] суду не надано також належним та допустимих доказів на підтвердження істотності змінених обставин. Саме такого висновку дійшла Велика Палата Верховного Суду у справі № 233/3676/19 від 01 вересня 2020 року. Частиною шостою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» передбачено, що висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду, враховуються іншими судами при застосування таких норм права. Отже, у задоволенні зустрічної позовної заяви [PERSON] про розірвання договору оренди слід відмовити у повному обсязі. Одночасно, суд не враховує правові позиції, викладені в постановах Верховного Суду України у справах: № 6-2498 від 02.04.2008; № 6-7167св06 від 28.03.2007, на які посилається відповідач за первісним позовом - позивач за зустрічним позовом, з огляду на положення ч.4 ст. 263 ЦПК України, якою передбачено, що при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин, суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладених в постановах Верховного Суду. Позиція, викладена у постанові Верховного Суду у справі № 484/4135/18 від 14.08.2019, також не може бути застосована до правовідносин між сторонами, оскільки зазначена постанова не містить висновків щодо застосування частини 2 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі». Тож первісний позов необхідно задовольнити у повному обсязі, у задоволенні зустрічного позову необхідно відмовити. Відповідно до ст. 141 ЦПК України суд присуджує стягнути з [PERSON] на користь ПрАТ «АПК-Інвест» судовий збір у розмірі 1921,00 грн.

Outcome: approved