Jurisdiction: civil
Date: 2018-06-25 00:00:00

Позивач фермерське господарство «Красляни» (надалі - ФГ «Красляни») звернувся до суду із зазначеним позовом, вимагаючи скасувати державну реєстрацію іншого речового права, номер запису про інше речове право: 14532869 від 12 травня 2016 року, вид іншого речового права - право оренди земельної ділянки, проведену державним реєстратором Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області Буркан Вікторією Володимирівною за договором оренди землі без номера від 05 травня 2016 року, укладеним між орендодавцем [PERSON] і орендарем фермерським господарством «Прилуцький», об'єктом оренди якого є земельна ділянка для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер [NUMBER] площею 5,3321 га, яка розташована на території Олександрівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області. Позов мотивовано тим, що 23 вересня 2008 року між позивачем і [PERSON] було укладено договір оренди землі, який зареєстровано 25 січня 2010 року Маловисківським районним відділом Кіровоградської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України», реєстраційний номер 04.10.374.00. Предметом оренди є земельна ділянка площею 5,3321 га, яка розташована на території Олександрівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області, кадастровий номер [NUMBER] Строк дії договору - до [INFO] Після смерті [PERSON] спірну земельну ділянку успадкував відповідач [PERSON] Після отримання правовстановлюючих документів на земельну ділянку відповідач [PERSON], не ставлячи до відома орендаря земельної ділянки, звернувся до державного реєстратора, яка внесла зміни до Державного реєстру України про реєстрацію іншого речового права, самостійно розірвала договір оренди землі від 23 вересня 2008 року і зареєструвала новий договір оренди з іншою юридичною особою - фермерським господарством «Прилуцький» (надалі - ФГ «Прилуцький»). Позивач вважає зазначені дії незаконними і звертається за судовим захистом. У відзиві на позов представник відповідача Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області просить відмовити у повному обсязі у задоволенні позовних вимог ФГ «Красліни». Відзив мотивовано тим, що 12 травня 2016 року державним реєстратором Буркан В.В. було припинено право оренди земельної ділянки між померлим [PERSON] та ФГ «Красляни» на підставі розділу 12 договору, а саме пункту 12.16, яким встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. На думку представника відповідача для скасування державної реєстрації договору оренди відсутні підстави з посиланням на статтю 2, частину другу статті 26, пункти 1 і 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними. На думку представника вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки може бути підставою для звернення з окремим позовом лише у разі відмови реєстраційної служби внести зміни про скасування державної реєстрації прав. Представник відповідача зазначив, що позивач просить скасувати реєстраційну дію, але не оспорює сам договір оренди земельної ділянки, укладений між [PERSON] і ФГ «Прилуцький». Маловисківська міська рада не приймала участі у вчиненні оскаржуваних дій та ніяким чином не порушувала права та інтереси позивача, тому не повинна нести судові витрати. Представник відповідача вказала, що не згодна із заявленими вимогами про стягнення витрат на правничу допомогу у розмірі 5000 гривень. Представник відповідача [PERSON] і третьої особи ФГ «Прилуцький» надіслав до суду відзив на позовну заяву, вимагаючи відмовити у задоволенні позову. Відзив мотивовано тим, що позовні вимоги суперечать встановленій частиною третьою статті 215 ЦК України презумпції правомірності правочину. На думку представника позивач ігнорує дійсність договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Прилуцький». Позивні вимоги грунтуються на вимогах договору, що не є чинним. Представник зазначає, що рішенням державного реєстратора була скасована державна реєстрація договору оренди землі, укладеного між [PERSON] та ФГ «Красляни», який не було поновлено у судовому порядку. На думку представника позовна заява про скасування державної реєстрації речового права не грунтується на підставах, передбачених статтею 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». На думку представника позовна заява подана до місцевого суду загальної юрисдикції, а на думку представника відповідача, дану позовну заяви повинен розглядати суд за правилами, передбаченими статтями 17, 18 КАС України. На думку представника відповідача і третьої особи позовна заява містить неповний виклад обставин справи. Дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про те, що позов підлягає задоволенню. Судом встановлено, що 23 вересня 2008 року між орендодавцем-власником земельної ділянки [PERSON] і орендарем ФГ «Красляни» було укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,33 га, що розташована на території Олександрівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області; строк дії договору складає 10 років; договір зареєстрований 25 січня 2010 року у Маловисківському районному відділі Кіровоградської регіональної філії ДП «Центр Державного земельного кадастру при Держкомземі України» (а.с. 8-10). 12 травня 2016 року державним реєстратором Буркан В.В. зареєстровано право власності [PERSON] на земельну ділянку площею 5,3321 га, кадастровий номер [NUMBER] яка розташована на території Олександрівської сільської ради Маловисківського району Кіровоградської області; підстава виникнення права власності - свідоцтво про право на спадщину серії та номер 189/2011, виданого 16.12.2001 року (а.с. 10-11). 12 травня 2016 року державним реєстратором Буркан В.В. зареєстровано договір оренди землі від 05 травня 2016 року, укладений між орендодавцем [PERSON] і орендарем ФГ «Прилуцький»; строк дії договору до 17.05.2026 року (а.с. 11). У відзиві Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області на позов ФГ «Красляни» зазначено, що 12 травня 2016 року державним реєстратором Буркан В.В. було припинено право оренди земельної ділянки між померлим [PERSON] і ФГ «Красляни» на підставі розділу 12 договору, а саме пункту 12.16 договору, яким встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Вирішуючи питання про права і обов'язки учасників справи, які випливають із встановлених обставин, суд дійшов наступних висновків. Відповідно до частини першої статті 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Згідно статті 1218 ЦК України до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. Статтею статті 1216 ЦК України визначено, що спадкуванням є перехід прав та обов'язків від фізичної особи, яка померла, до інших осіб. Частиною четвертою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі», договір оренди землі припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря; відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем; набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства). Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Згідно частини першої статті 32 Закону «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Згідно пункту 12.2 договору оренди землі від 23 вересня 2008 року дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викуп земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках передбачених законом. Згідно пункту 12.3 вказаного договору оренди землі дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов'язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яка істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. У відповідності до пунктів 12.4, 12.5 договору оренди землі від 23 вересня 2008 року розірвання договору в односторонньому порядку не допускається. Умови розірвання договору в односторонньому порядку не визначені, оскільки відповідна графа договору не заповнена. Пунктом 12.6 договору оренди землі від 23 вересня 2008 року визначено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору (а.с. 9). Аналіз положень вищенаведених законів та умов договору від 23 вересня 2008 року дає підстави для висновку про те, що чинним законодавством про оренду землі та умовами договору оренди землі від 23 вересня 2008 року не передбачено односторонньої відмови від договору; зазначений договір оренди може бути розірваним лише за згодою сторін або за рішенням суду. В розпорядженні суду відсутні докази про те, що між орендарем ФГ «Красляни» і відповідачем [PERSON], як правонаступником праві і обов'язків орендаря [PERSON], не досягнуто згоди щодо розірвання договору від 23 вересня 2008 року. Відповідачами не надано і судових рішень, що набрали законної сили про припинення договору оренди землі від 23 вересня 2008 року, тому даний договір оренди землі на момент розгляду справи є чинним. Згідно зі статтею 125 ЗК України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Законом України № 1952-ІV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено правові, економічні та організаційні засади проведення державної реєстрації речових та інших прав, які підлягають реєстрації за ним. Відповідно до частини першої статті 2 Закону № 1952-IV державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення прав на нерухоме майно, обтяження таких прав шляхом внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Частиною другою статті 9 зазначеного Закону зобов'язано державного реєстратора встановлювати відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями. Відповідно до пункту 8-1 частини другої статті 9 Закону № 1952-IV під час проведення державної реєстрації прав, які виникли та зареєстровані в установленому порядку до 1 січня 2013 року, державний реєстратор запитує від органів виконавчої влади, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які відповідно до чинного на момент реєстрації законодавства проводили таку реєстрацію, інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для реєстрації прав та їх обтяжень, якщо такі документи не були подані заявником або якщо документи, подані заявником, не містять передбачених цим Законом відомостей про право набувача або про нерухоме майно. Органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи та організації, до яких надійшов запит, зобов'язані безоплатно в установленому законодавством порядку протягом трьох робочих днів надати державному реєстратору відповідну інформацію, зокрема, щодо зареєстрованих речових прав на нерухоме майно, у тому числі земельні ділянки. У статті 19 Закону № 1952-IV визначені підстави для державної реєстрації прав та їх обтяжень. Так, відповідно до частини першої цієї статті державна реєстрація прав проводиться на підставі: 1) договорів, укладених у порядку, встановленому законом; 2) свідоцтв про право власності на нерухоме майно, виданих відповідно до вимог цього Закону; 3) свідоцтв про право власності, виданих органами приватизації наймачам житлових приміщень у державному та комунальному житловому фонді; 4) державних актів на право власності або постійного користування на земельну ділянку у випадках, встановлених законом; 5) рішень судів, що набрали законної сили; 6) інших документів, що підтверджують виникнення, перехід, припинення прав на нерухоме майно, поданих органу державної реєстрації прав разом із заявою. Згідно частини четвертої статті 15 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-ХIV «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних відносин; далі - Закон № 161-ХIV) невід'ємною частиною договору оренди землі є: план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); акт приймання-передачі об'єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом. Тобто, у разі подання заяви про державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки уповноважена особа зобов'язана пред'явити органові державної реєстрації крім самого договору оренди усі зазначені вище документи. Відповідно до пункту 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав може бути відмовлено у разі, якщо заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав. Таким чином, подання для державної реєстрації права оренди на земельну ділянку документів, зокрема тих, які є невід'ємною частиною договору оренди цієї ділянки, на підставі яких заявлене право вже зареєстровано у Державному реєстрі прав за іншою особою, є передбаченою у статті 24 Закону № 1952-ІV підставою для відмови у державній реєстрації зазначеного права. Державною реєстраційною службою України у листі від 6 серпня 2013 року № 2951/05-15-13 «Щодо запобігання випадків подвійної реєстрації прав оренди на земельну ділянку за різними набувачами» роз'яснено, що з метою недопущення одночасного існування державної реєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку, у випадку проведення державної реєстрації права оренди на земельну ділянку, сформовану у результаті виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв), державному реєстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 1 січня 2013 року, зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). Судом встановлено, що на момент проведення державним реєстратором Буркан В.В. державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, укладеного 05 травня 2016 року між відповідачами [PERSON] ФГ «Прилуцький», був чинним договір оренди цієї ж земельної ділянки від 23 вересня 2008 року, укладений між [PERSON] та ФГ «Красляни», термін дії якого 10 років, тобто до [INFO] Наведені обставини вказують на те, що державний реєстратор Буркан В.В., в порушення вимог чинного законодавства, при проведенні державної реєстрації речового права за договором оренди землі, укладеним між [PERSON] та ФГ «Прилуцький», не врахувала вже зареєстроване право оренди на спірну земельну ділянку, внаслідок чого неправомірно вчинила повторну реєстрацію договору оренди однієї і тієї ж самої земельної ділянки, тоді як реєстрація договору оренди землі за новим орендарем можлива лише після закінчення строку дії або дострокового розірвання договорів оренди землі з попереднім орендарем та відповідної реєстрації цих фактів. Доводи представника Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області, які викладені у відзиві на позов, зводяться до того, що 12 травня 2016 року державним реєстратором Буркан В.В. було припинено право оренди земельної ділянки між померлим [PERSON] та ФГ «Красляни» на підставі розділу 12 договору від 23 вересня 2008 року, а саме пункту 12.16, яким встановлено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи, а також реорганізація юридичної особи-орендаря є підставою для зміни умов або розірвання договору. Записи до державного реєстру вносяться на підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, записи скасовуються, якщо підстави, за яких вони були внесені, визнані судом недійсними. Вимога про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки може бути підставою для звернення з окремим позовом лише у разі відмови реєстраційної служби внести зміни про скасування державної реєстрації прав. Для скасування реєстраційної дії слід визнати недійсним сам договір оренди землі від 05 травня 2016 року, який укладений між [PERSON] і ФГ «Прилуцький». Суд вважає помилковими зазначені аргументи представника відповідача, оскільки відповідно до статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України. Державним реєстратором Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області Буркан В.В. було порушено вимоги статей 9, 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», статті 15 Закону України «Про оренду землі». У державного реєстратора не було правових підстав без рішення суду або угоди укладеної між [PERSON] і ФГ «Красляни» про припинення та/або розірвання договору оренди землі, вносити запис про припинення права оренди і як наслідок цього в подальшому здійснювати державну реєстрацію договору оренди землі від 05 травня 2016 року, укладеного між [PERSON] і ФГ «Прилуцький», предметом оренди якого є одна й та ж земельна ділянка. Тому, спосіб судового захисту, який обрав позивач, відповідає вимогам статті 16 ЦК України. Суд вважає помилковими доводи представника відповідача [PERSON] та третьої особи ФГ «Прилуцький», які викладені у відзиві на позов. Так, відповідно до пункту 3 частини другої статті 16 ЦК України способом захисту цивільних прав та інтересів може бути припинення дії, яка порушує право. Частиною першою статті 2 ЦПК України передбачено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. За змістом статті 175 ЦПК України спосіб захисту обирає позивач в залежності від предмета спору та обґрунтування позову. На підставі доказів, які надані учасниками справи, суд установив, що договір оренди землі від 23 вересня 2008 року, який був укладений між орендодавцем [PERSON] і орендарем ФГ «Красляни» є чинним як на момент державної реєстрації договору оренди землі від 05 травня 2016 року між відповідачами [PERSON] і ФГ «Прилуцький», так і на момент розгляду справи, оскільки як і договір 23 вересня 2008 року, так і чинне законодавство про оренду землі не передбачає односторонньої відмови від договору. Даний договір не було розірвано за угодою [PERSON] і ФГ «Красляни» чи за рішенням суду. Тому, наявність укладеного і зареєстрованого договору оренди землі від 05 травня 2016 року не є перешкодою для застосування способу судового захисту, який обрав позивач. Вищезазначені обстави спростовують судження представника відповідача і третьої особи про не чинність договору оренди землі від 23 вересня 2008 року внаслідок скасування державним реєстратором його реєстрації. Відповідно до пунктів 1 і 3 частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення судового рішення суд вирішує питання - чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються і які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин. У позовній заяві позивач посилається на положення статей 9, 19, 24 Закону України ««Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», тому в цій частині суд вважає помилковими доводи відповідача про те, що позовна заява про скасування державної реєстрації речового права не грунтується на підставах, які визначені Законом № № 1952-ІV. Суд не погоджується з доводами представника відповідача і третьої особи про порушення позивачем меж юрисдикції суду за пред'явленим позовом. Відповідно до частини 1 статті 19 ЦПК України суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства. Суди розглядають у порядку цивільного судочинства також вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав, інших реєстраційних дій, якщо такі вимоги є похідними від спору щодо такого майна або майнових прав, якщо цей спір підлягає розгляду в місцевому загальному суді і переданий на його розгляд з такими вимогами. Як вбачається з позовної заяви позивачем ФГ «Красляни» оскаржуються дії та рішення відповідача щодо реєстрації права оренди земельної ділянки, яка належить на праві власності відповідачеві [PERSON], як правонаступнику орендодавця [PERSON] за укладеним договором оренди землі від 23 вересня 2008 року. Державним реєстратором Маловисківської міської ради Маловисківського району Кіровоградської області було вчинено дії та прийнято рішення у зв'язку з реєстрацією нового договору оренди від 05 травня 2016 року, укладеного між [PERSON] та ФГ «Прилуцький», що на думку позивача є порушенням умов договору оренди землі, укладеного 23 вересня 2008 року між [PERSON] та ФГ «Красляни». Отже, звернення до суду обумовлено виключно тим, що ФГ «Красляни» намагається захистити свої права та інтереси, як орендар, які на його думку були порушені в результаті невиконанням умов договору оренди земельної ділянки. Враховуючи те, що у справі, яка розглядається, спірні правовідносини пов'язані із порушенням умов договору оренди земельної ділянки, суд переконаний в тому, що цей спір не є публічно-правовим, а випливає з договірних відносин і має вирішуватися судами за правилами ЦПК України. Твердження представника відповідача і третьої особи про те, що позовні вимоги містять неповний виклад обставин справи, суд вважає помилковими, оскільки підстави розірвання договору і порядок розірвання договору є нетотожними юридичними категоріями, які стосуються процедури розірвання або зміни умов чинного правочину. Наведені обставини дають підстави для задоволення пред'явленого позову. Розподіл судових витрат між сторонами слід провести відповідно до приписів статті 141 ЦПК України.

Outcome: approved