Jurisdiction: civil
Date: 2018-03-18 00:00:00

Позивач Товариство з обмеженою відповідальністю «Сузір'я-Попружна» звернулось до суду з позовом до [PERSON], [PERSON] треті особи: Таращанська районна державна адміністрація Київської області, відділ у Таращанському районі Міжрайонного управління у Ставищенському та Таращанському районах Головного управління Держгеокадастру в Київській області про визнання договору недійсним, про скасування державної реєстрації права оренди. Вказав, що між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сузір'я-Станишівка» та [PERSON] 01.11.2011 був укладений договір оренди землі, що зареєстрований в управлінні Держкомзему у Таращанському районі про що у Державному реєстрі зроблено запис від 29 грудня 2012 року [NUMBER]. За вказаним договором оренди землі ТОВ «Сузір'я-Станишівка» отримало в оренду земельну ділянку площею 1,9974 га кадастровий номер [NUMBER] на території Станишівської сільської ради Таращанського району , яка належить [PERSON] на праві приватної власності згідно Державного акта на право власності на земельну ділянку Серія [NUMBER] зареєстрований за [NUMBER] від 05 грудня 2008 року. В пункті 6 «Строк дії договору» за взаємною згодою сторін встановлено, що договір укладено на 5 років з дати державної реєстрації договору оренди землі. Отже, строк дії вище вказаного договору оренди землі закінчується 29 грудня 2017 року. Рішенням Загальних зборів ТОВ «Сузір'я-Станишівка» №29/01/16 від 29 січня 2016 року ТОВ «Сузір'я-Станишівка» було реорганізовано шляхом приєднання до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я-Попружна»» (далі ТОВ «Сузір'я-Попружна»), Внаслідок приєднання правонаступником всіх прав та обов'язків ТОВ «Сузір'я-Станишівка» стало ТОВ Сузір'я-Попружна» згідно питання 3 порядку денного Протоколу №29-01/16 Загальних зборів ТОВ «Сузір'я-Станишівка» від 29 грудня 2016 та абзаців 3,4 п.1.1. Статуту ТОВ «Сузір'я- Попружна» затвердженого загальними зборами ТОВ «Сузір'я-Попружна» від 29 грудня 2016 р. №29-01/16. Отже, з 29.01.2016 року ТОВ «Сузір'я-Попружна» є Орендарем за вище вказаним договором оренди землі. ТОВ «Сузір'я-Попружна» користуючись переважним правом Орендаря на поновлення договору оренди землі надіслало 10.10.2017 року [PERSON] цінним листом з описом повідомлення №152 від 15.09.2017 про продовження строку дії договору та проект договору оренди землі в трьох екземплярах. Вказаний лист-повідомлення з проектом договору оренди землі був особисто отриманий [PERSON] 12.10.2017 року. Під час підготовки повідомлення про продовження строку дії договору та проекту договору оренди землі, перевіряючи наявність земельної ділянки в публічній кадастровій карті України, ТОВ «Сузір'я-Попружна» була виявлена інформація про наявності ще одного договору оренди землі, щодо цієї ж земельної ділянки. В Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі договору оренди землі №6 від 27.04.2017 року, укладеного між [PERSON] та [PERSON] зареєстровано право оренди земельної ділянки, рішення 36635480 від 16.08.2017 р. ТОВ «Сузір'я-Попружна» вважає, що Договір оренди землі №06 від 27.04.2017 року є недійсним, таким що не відповідає вимогам чинного законодавства, оскільки укладений до закінчення строку дії попереднього договору оренди землі. ТОВ «Сузір'я- Попружна» отримало Повідомлення про повернення земельної ділянки від 17.10.2017 року від [PERSON], на яке надіслало Лист-відповідь від 06 листопада 2017 року . Представник позивача у судовому засіданні позовні вимоги підтримав, посилаючись на обставини, викладені у позові. Допитаний в якості свідка у судовому засіданні відповідач [PERSON] пояснив, що на даний час дія договору оренди із ТОВ «Сузір'я-Попружна» закінчилася, оскільки з дати реєстрації вказаного договору пройшло п'ять років. Однак, під час дії даного договору він уклав договір оренди цієї ж земельної ділянки із [PERSON] у квітні 2017 року. Орендар ТОВ «Сузір'я-Попружна» належним чином виконував обов'язки за договором. У жовтні 2017 року позивач повідомив про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект угоди. Після отримання пропозиції він направив позивачу повідомлення про повернення земельної ділянки. Допитаний в якості свідка у судовому засіданні відповідач [PERSON] пояснив, що в квітні 2017 року до нього звернувся [PERSON] із пропозицією укласти договір оренди землі, зазначивши, що вже в 2017 році у нього договір з позивачем закінчується. Він переговорив із генеральним директором ТОВ «Сузір'я-Попружна», той зазначив, що не заперечує проти переходу землі [PERSON]. Вони уклали договір оренди землі у квітні 2017 року, не реєстрували до збору врожаю. Він здав документи на реєстрацію 11.08.2017 року. Про те, що попередній договір діє до грудня 2017 йому не було відомо. Судом встановлено, що [PERSON] на праві приватної власності згідно Державного акта на право власності на земельну ділянку Серія [NUMBER] зареєстрованого за [NUMBER] від 05 грудня 2008 року та витягу від 15.12.2017 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна належить земельна ділянка кадастровий номер [NUMBER] площею 1,9974 за адресою: Київська обл., Таращанський район, Станишівська сільска рада, цільове призначення: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.(а.с.24, 30-31). Між Товариством з обмеженою відповідальністю «Сузір'я-Станишівка» та [PERSON] 01.11.2011 був укладений договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки, що зареєстрований в управлінні Держкомзему у Таращанському районі про що у Державному реєстрі зроблено запис від 29 грудня 2012 року [NUMBER].(а.с.22-23). В пункті 6 «Строк дії договору» за взаємною згодою сторін встановлено, що договір укладено на 5 років з дати державної реєстрації договору оренди землі. Отже, строк дії вище вказаного договору оренди землі закінчується 29 грудня 2017 року. (а.с.22). Зазначене випливає також із висновків Верховного Суду України № 6-872цс17 від 07.06.2017 року, № 6-422цс17 від 27.04.2017 року, № 6-2777цс16 від 18.01.2017 року. Рішенням Загальних зборів ТОВ «Сузір'я-Станишівка» №29/01/16 від 29 січня 2016 року ТОВ «Сузір'я-Станишівка» було реорганізовано шляхом приєднання до Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я-Попружна»» (далі ТОВ «Сузір'я-Попружна»), Внаслідок приєднання правонаступником всіх прав та обов'язків ТОВ «Сузір'я-Станишівка» стало ТОВ Сузір'я-Попружна» згідно питання 3 порядку денного Протоколу №29-01/16 Загальних зборів ТОВ «Сузір'я-Станишівка» від 29 грудня 2016 та абзаців 3,4 п.1.1. Статуту ТОВ «Сузір'я- Попружна» затвердженого загальними зборами ТОВ «Сузір'я-Попружна» від 29 грудня 2016 р. №29-01/16. Отже, з 29.01.2016 року ТОВ «Сузір'я-Попружна» є Орендарем за вище вказаним договором оренди землі.(а.с. 7-21). В період дії вищезазначеного договору 27.04.2017 року між [PERSON] та ФОП [PERSON] укладено договір оренди землі № 6 щодо тієї ж земельної ділянки кадастровий номер [NUMBER] строком на 10 років. Згідно рішення № 36635480 від 16.08.2017 року державним реєстратором прав на нерухоме майно [PERSON] проведено державну реєстрацію права оренди зазначеної земельної ділянки за [PERSON] 10.10.2017 ТОВ «Сузір'я-Попружна» користуючись переважним правом Орендаря на поновлення договору оренди землі надіслало року [PERSON] цінним листом з описом повідомлення №152 від 15.09.2017 про продовження строку дії договору та проект договору оренди землі в трьох екземплярах. Вказаний лист-повідомлення з проектом договору оренди землі був особисто отриманий [PERSON] 12.10.2017 року.(а.с.25-28). 17.10.2017 року від [PERSON] направив на адресу ТОВ «Сузір'я- Попружна» повідомлення про повернення земельної ділянки, в якому зазначив про намір не продовжувати термін дії договору після збирання врожаю, та проханням в подальшому не обробляти дану земельну ділянку, повернути земельну ділянку на підставі акту прийому-передачі у термін до 29.12.2017 року. (а.с.35). ТОВ «Сузір'я- Попружна» надіслало [PERSON] лист-відповідь від 06 листопада 2017 року. (а.с. 36-39). Відповідно до частини четвертої статті 124 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України). За змістом частини другої статті 792 ЦК України майнові відносини, що виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства, щодо договору, договору найму регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Виходячи з положень статті 11 ЦК України, статті 2 Закону України «Про оренду землі», відповідно до яких права і обов'язки сторін виникають з актів цивільного законодавства й укладеного договору, та частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі» слід дійти висновку про те, що направлення відповідачем до закінчення строку дії договору оренди повідомлення про відсутність у нього, як власника земельної ділянки, наміру поновлювати договір оренди на новий строк після закінчення терміну дії договору не створює будь-яких прав та обов'язків для сторін у розумінні статті 33 Закону України «Про оренду землі». Зазначена правова позиція висловлена Верховним Судом України у постанові № 6-1634цс17 від 18.10.2017 року. Судом встановлено, що орендар ТОВ «Сузір'я - Попружна» належним чином виконувало свої обов'язки за договором, зазначене підтверджене і відповідачем [PERSON] у судовому засіданні; орендар ТОВ «Сузір'я - Попружна» до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект угоди. Однак, більше чим за 6 місяців до закінчення дії договору оренди із ТОВ «Сузір'я - Попружна», [PERSON] уклав договір оренди земельної ділянки із [PERSON], зазначений договір був зареєстрований 16.08.2017 року, тобто за 4 місяці до закінчення дії договору із ТОВ «Сузір'я - Попружна». При таких обставинах переважне право орендаря ТОВ «Сузір'я - Попружна» було порушено. Укладення договору оренди із іншим орендарем та його реєстрація могла мати місце лише після припинення переважного права попереднього орендаря на укладення договору оренди землі, у разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, тобто після отримання [PERSON] повідомлення орендаря ТОВ «Сузір'я - Попружна» про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, та проекту угоди. Відповідно до ч. 1 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Згідно з ч. 1. ст. 526 Цивільного кодексу України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог чинного законодавства. Ст. 13 Цивільного кодексу України визначено межі здійснення цивільних прав. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах. При здійсненні цивільних прав особа повинна додержуватися моральних засад суспільства. Укладення договору оренди землі між відповідачами щодо земельної ділянки, яка вже знаходиться в орендному користуванні ТОВ «Сузір'я - Попружна», є порушенням права товариства самостійно господарювати на землі, передбаченого ст. 25 Закону України „Про оренду землі та ст. 410 Цивільного кодексу України. Враховуючи, що станом на дату укладення оспорюваного договору земельна ділянка вже перебувала в оренді ТОВ «Сузір'я - Попружна», відповідач не мав права повторно передавати її в оренду, тому оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 та ч. 1 ст. 203 Цивільного кодексу України, оскільки є укладеним з порушенням вимог ст.ст. 30, 319, 525, 526, 651 Цивільного кодексу України та ст. 15 Закону України „Про оренду землі. Водночас, оспорюваний договір став підставою для держаної реєстрації права ФОП [PERSON] щодо оренди земельної ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У зв'язку з тим, що оспорюваний договір підлягає визнанню недійсним, то і запис про реєстрацію права оренди [PERSON] щодо оренди земельної ділянки у Державному реєстрі прав підлягає скасуванню. Відповідно до ст. 141 ЦПК України судовій збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Позивачем сплачено судового збору 3520 гривень, отже підлягає стягненню на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Сузір'я - Попружна» з кожного відповідача по 1760 гривень.

Outcome: approved