Jurisdiction: civil
Date: 2017-07-02 00:00:00

Представник [PERSON] звернулася з вказаним позовом до ТОВ «Biol business», обгрунтовуючи свої вимоги тим, що на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ № 028894 від 27.12.1999 позивач є власником земельної ділянки сільськогогосподарського призначення розміром 2,601 га, що розташована на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області. 02.04.2007 позивач уклала з ТОВ «Biol business» договір оренди землі строком на 20 років. Однак при нарахуванні та виплаті орендної плати, відповідач систематично не дотримувався положень договору щодо індексації орендної плати, розміру останньої з врахуванням вимог Указу Президента України N 725/2008 щодо мінімальної плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення на рівні 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, ігнорував її звернення про зміну умов договору. Тому з урахуванням підстав, передбачених пунктами 38-39 договору оренди, в звязку з невиконанням відповідачем умов договору та правом орендодавця на дострокове розірвання договору через кожні 5 років, просив достроково розірвати договір оренди, зобовязати відповідача повернути земельну ділянку у стані придатному для цільового використання, а також стягнути з відповідача 3110 грн. 19 коп. заборгованості зі сплати орендної плати за 2015-2016 роки та судові витрати. В судовому засіданні представник позивача заявлені позовні вимоги підтримав. Представник відповідача проти задоволення позову заперечував та посилався на те, що підприємство належним чином виконує умови договору оренди, які змін не зазнавали, а вартість виплаченої в рахунок орендної плати продукції є більшою, ніж визначений у договорі розмір орендної плати з урахуванням індексації. Тому правові підстави для розірвання договору та стягнення заборгованості відсутні. Заслухавши пояснення осіб, які брали участь у справі, дослідивши матеріали справи, суд дійшов до висновку, що позов підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного. Як вбачається з матеріалів справи, 02.04.2007 сторони уклали строком на 20 років договір оренди землі (далі - договір оренди землі від 02.04.2007), предметом якого є земельна ділянка сільськогогосподарського призначення розміром 2,11 га (рілля), що розташована на території Волокитинської сільської ради Путивльського району Сумської області та належить позивачеві на підставі державного акту на право приватної власності на землю серії І-СМ № 028894 від 27.12.1999 (а.с. 10-13). Вказаний договір був зареєстрований у Путивльському районному реєстраційному відділі Сумської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру» при Державному комітеті України по земельних ресурсах, про що у Державному реєстрі земель вчинено відповідний напис від 21.05.2007 за № 040763300282. Після визначення меж земельної ділянки на місцевості вказана земельна ділянка за актом приймання-передачі від 28.05.2007 передана в строкове платне користування відповідача. За умовами договору оренди землі від 02.04.2007 (пункти 10-12) орендна плата повинна сплачуватись один раз на рік до 15 числа першого за звітним роком місяця в розмірі 206 грн. на рік у грошовій формі або шляхом передачі продукції та надання послуг, що оформлюється відповідними актами. Представник відповідача не заперечував того, що умовами договору оренди землі від 02.04.2007 (п. 10) передбачено індексацію орендної плати. Пунктом 13 договору оренди землі від 02.04.2007 визначено, що розмір орендної плати переглядається один раз на два роки у разі : зміни умов господарювання, передбачених законом; зміни розміру земельного податку, підвищення тарифів, зміна коефіцієнтів індексації. Частиною ч. 2 ст. 124 ЗК України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно із ч. 1 ст. 626 ЦК України (тут і далі - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, яка була чинною на момент виникнення спірних правовідносин) під договором оренди землі розуміється договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтею 21 цього Закону визначено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди. У пункті 36 укладеного договору оренди землі від 02.04.2007 визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку, що кореспондується з відповідними положеннями ст. 30 Закону України «Про оренду землі». При цьому, за правилами ст. 654 ЦК України зміна договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає зі звичаїв ділового обороту. Розмір, форма, строки внесення орендної плати та інші умови, які були визначені в договорі, змін не зазнавали, і тому, відповідно до ст.ст. 526, 640 ЦК України, ст.ст. 18, 20 Закону України «Про оренду землі», ці положення договору підлягали виконання сторонами. Як убачається з наданих відповідачем письмових актів передачі продукції в рахунок орендної плати по підприємству ТОВ «Biol business» (а.с. 36-47), позивач [PERSON] отримала : за 2015 рік - 300 кг зерна пшениці на суму 900 грн. (25.09.2015) і 100 кг зерна кукурудзи на суму 304,66 грн. (02.04.2016), а всього на суму 1204,66 грн.; за 2016 рік - 250 кг зерна пшениці на суму 955 грн. (01.09.2016) і 500 кг зерна кукурудзи на суму 1321,09 грн. (08.04.2017), а всього на суму 2276,09 грн., тобто в значно більшому розмірі, ніж передбачено договором (206 грн.) із застосуванням індексів інфляції за 2015-2016 роки (143,3 і 112,4 відповідно). Будь-яких доказів на спростування цих обставин представник позивача суду не надав, чим не виконав свого обов'язку доказування, передбаченого ст.ст. 10, 60 ЦПК України. Що стосується доводів представника позивача про нарахування орендної плати у 2015-2016 роках виходячи з її розміру не менше 3 % визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, як це визначено в Указі Президента України N 725/2008, то вони є необґрунтованими. Так, пунктом 1 Указу Президента N 92/2002 (у редакції, чинній на момент укладення сторонами договору оренди земельної ділянки) визнано одним із пріоритетних завдань пореформеного розвитку аграрного сектора економіки забезпечення підвищення рівня соціального захисту сільського населення, зокрема, шляхом запровадження плати за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних часток (паїв) у розмірі не менше 1,5 відсотка визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки, земельної частки (паю) та поступового збільшення цієї плати залежно від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря. Указом Президента України N 725/2008 внесено зміни до Указу Президента N 92/2002 та встановлено розмір орендної плати не менше 3 відсотків визначеної відповідно до законодавства вартості земельної ділянки. Цей Указ набрав чинності з дня його опублікування. В його тексті відсутнє посилання на те, що його дія розповсюджується на договори, укладені до набрання ним чинності, а тому змінити розмір орендної плати можна лише за згодою сторін. Виходячи з наведеного, Указ Президента N 92/2002 (у редакції зі змінами, внесеними Указом Президента N 725/2008) має рекомендаційний характер, він був прийнятий після укладення сторонами договору і є підставою для перегляду розміру орендної плати, установленої умовами договору, а не для автоматичної зміни умов договору оренди та підвищення розміру орендної плати до 3 відсотків. Саме такого правового висновку дійшов Верховний Суд України у своїй постанові від 25.06.2011 у справі № 6-17цс11. Тому підстав для задоволення позовних вимог в частині стягнення заборгованості з виплати орендної плати за 2015-2016 роки, суд не вбачає. Вирішуючи решту позовних вимог суд виходить зі слідуючого. Частиною 3 ст. 6 ЦК України визначено, що сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі : закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Статтею 32 цього ж Закону визначено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Згідно зі ст. 651 ЦК України\~зміна або розірвання договору допускається за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим. В абзаці 1 п. 38 договору оренди землі від 02.04.2007 сторони узгодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін. Одночасно домовилися, що через кожні 5 років орендодавець має право достроково розірвати договір оренди, про що повинен попередити орендаря за півроку. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обовязків передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованих земельних ділянок, яке істотно перешкоджає їх використанню, а також з інших підстав визначених договором (абз.2 цього ж пункту). Пунктом 39 договору оренди землі від 02.04.2007 передбачено, що розірвання договору оренди землі в односторонньомму порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є невиконання умов договору, систематична невиплата та ухилення орендаря від сплати орендної плати. Нецільове використання землі та недотримання вимог щодо чергування сільськогоспорадських культур у сівозмінах, особливо соняшнику. Докази того, що відповідач систематично не виконував своїх обовязків, передбачених ст. 25 Закону України «Про оренду землі» чи істотно порушив умови договору оренди землі від 02.04.2007, у справі відсутні. В той же час, відповідно до ч. 2 ст. 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Закон України «Про оренду землі» є спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов'язані з орендою землі. За змістом статей 18, 20 цього Закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом. У постановах Верховного Суду України від 13.06.2016 року у справі № 6-643цс16 та від 07.06.2017 у справі № 634/769/15-ц міститься правовий висновок про те, що строк дії договору оренди землі, умовами якого передбачено, що відлік строку оренди настає з моменту державної реєстрації цього договору, починається після набрання ним чинності, а не з моменту його укладення. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов'язки за договором, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) породжує правовідносини, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. З врахуванням наведеного та того, що сторони у договорі оренди від 02.04.2007 не визначили початок перебігу строку оренди, суд визначає його з моменту укладення договору, тобто підписання сторонами (02.04.2007). В силу ст. 255 ЦК України, позивачем завчасно - 30.09.2016, направлено поштою письмове попередження про дострокове припинення договору оренди землі на підставі абз.1 п. 38 договору, яке отримано відповідачем, що підтверджується рекомендованим поштовим повідомленням про вручення поштового відправлення (а.с. 53-54). Отже, позивач дотрималася визначеної договором оренди від 02.04.2007 умови його дострокового розірвання, попередивши про це орендаря за півроку до закінчення чергового 5-річного строку користування землею (02.04.2017), але відповідачем таке право позивача оспорюється, що вбачається з письмової відповіді від 07.11.2016 (а.с. 50). При цьому суд вважає, що згідно умов договору таке право орендодавця на дострокове припинення договору, не повязується з винною поведінкою орендодавця та може бути реалізоване орендодавцем за 2 умов : 1) сплив чергового 5-річного строку користування землею 2) завчасне (за півроку) письмове попередження орендаря про дострокове припинення договору. Статтею 34 Закону України «Про оренду землі» визначено, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Орендар не має права утримувати земельну ділянку для задоволення своїх вимог до орендодавця. Пунктом 21 договору оренди від 02.04.2007 визначено, що після припинення дії договору земельна ділянка повертається у стані, негіршому порівняно з тим, у якому вона була одержана в оренду. Таким чином, даючи оцінку наявним у справі доказам, суд вважає, що аналіз викладених законодавчих норм та обставин справи дозволяє дійти висновку про те, що позовні вимоги про дострокове розірвання договору оренди землі від 02.04.2007 та повернення земельної ділянки підлягають задоволенню. Виходячи з наведеного та

Outcome: partial