Jurisdiction: civil
Date: 2020-09-01 00:00:00

Позивач просить усунути перешкоди позивачу у користуванні приміщенням [ADDRESS] шляхом зобов`язання відповідача не чинити перешкоди у користуванні мережами, які забезпечують діяльність даного приміщення, шляхом зобов`язання відповідача не чинити перешкод у підключенні приміщення [ADDRESS] до водопостачання , шляхом зобов`язання відповідача утриматись від дій, що перешкоджають позивачу у користуванні приміщенням [ADDRESS] у цьому будинку; стягнути моральну шкоду 5000грн., стягнути упущену вигоду 113400грн.. В уточненій позовній заяві позивач просить усунути перешкоди позивачу у користуванні приміщенням [ADDRESS] шляхом зобов`язання відповідача не чинити перешкод у підключенні приміщення [ADDRESS] до системи водопостачання та надати їй вільний і безперешкодний доступ до внутрішньо будинкових мереж водопостачання та водовідведення, що знаходяться у приміщенні коридору №Х1У, і ключів від дверей, які ведуть до цих мереж, - для здійснення технічних робіт по підключенню належного їй приміщення № [NUMBER] до системи водопостачання Позовні вимоги вмотивовані тим, що вона є власником нежитлового приміщення [ADDRESS] у будинку [ADDRESS] , для повноцінного користування вказаним приміщенням їй необхідно здійснити підключення приміщення до системи водопостачання, для чого їй необхідно мати доступ до стояка подачі води, який знаходиться за межами належного їй приміщення (за стіною), і у вказане приміщення, де знаходяться підвідні комунікації, вхід здійснюється через двері, які закриті на замок; для доступу до комунікацій для підключення системи водопостачання вона неодноразово зверталась до правління ОСББ за наданням їй доступу для виконання необхідних робіт по підключенню, але їй у доступі відмовлено з різних надуманих підстав. Таку поведінку ОСББ позивач розглядає як протиправну по відношенню до неї і як перешкоду для здійснення права власності, тому позивач просить суду зобов`язати відповідача усунути перешкоди і надати їй доступ до комунікацій для здійснення технічних робіт по підключенню належного їй приміщення № [NUMBER] до системи водопостачання. Враховуючи, що через непідключення приміщення до системи водопостачання, вона обмежена у здійсненні права власності, не може повноцінно використовувати приміщення, чим їй завдана моральна шкода і крім того завдані збитки у виді неотриманої вигоди: орендної плати, яку б вона могла отримати у разі, якби приміщення було забезпечене водопостачанням. Моральну шкоду оцінює в 5000грн., упущену вигоду - в 113400грн., виходячи з площі приміщення 42,1м2, вартості 1 метру квадратного орендованої площі у місті Бровари - 100грн. і 27 місяців пропущеної оренди з травня 2016року по вересень 2019року. Відповідач подав відзив, позов не визнав, вважає, що поданий позивачем позовом є неправильно обраним способом захисту прав, оскільки є негаторним позовом про усунення перешкоди, тому має бути доведена перешкода, якої в дійсності нема, і наслідком задоволення такого позову має бути відновлення стану, що існував до порушення, а у даному випадку підключення приміщення позивачки до системи водопостачання не було, тому це право і стан не можуть бути відновлені. Послався на те, що позивач жодного разу не зверталась офіційно до правління ОБСББ з відповідною заявою і тому не було взагалі підстав надавати їй доступ до комунікацій. Послався на те, що система водопостачання є спільним майном всіх співвласників будинку, а питання розпорядження спільною власністю віднесено до компетенції не правління чи голови правління, а до компетенції загальних зборів і для вирішення даного спору має застосовуватись закон «Про ОСББ» і закон «Про особливості . Крім того відповідач послався на те, що підключення нежитлових приміщень до системи водопостачання проектом будинку не передбачено, тому суперечить інтересам співвласників будинку (власників житлових приміщень). Послався на наявність заборгованості у позивача за утримання будинку і прибудинкової території, а також на те, що позивач раніше сама була керівником обслуговуючого будинок підприємства і могла здійснити таке підключення , але цього з невідомих причин не зробила, і що на даний час під сумнівом є набуття позивачкою вказаного приміщення у власність. Вважає, що відсутня моральна шкода , вина відповідача у її заподіянні і відсутні підстави для відшкодування моральної шкоди, а також для відшкодування упущеної вигоди, оскільки позивач не довела здачі приміщення в оренду і того, що саме через дії відповідача приміщення не було здане в оренду і вона не отримала доходу, а також на те, що позивач розпорядилась приміщенням і передала його у користування одному з допитаних свідків. Просив у позові в цілому відмовити. Вислухавши доводи учасників справи та дослідивши надані ними докази, суд встановив такі обставини і відповідні ним правовідносини: Позивач є власником нежитлового приміщення [ADDRESS] , де створено ОСББ «НАШ ДІМ-ЖК» (відповідач), площа приміщення 42, 1 м.кв., підстава виникнення права власності: свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане 28.03.2015р. 31.07.2016р. складено Акт приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від ТОВ «КОМФОРТ -1» до ОСББ «НАШ ДІМ-ЖК». Загальні відомості: рік введення в експлуатацію: 2014р. будинок облаштований водопроводом, каналізацією, центральним опаленням, електрощитовою. Директор ТОВ «КОМФОРТ -1» , з балансу якого переданий будинок на баланс відповідача - [PERSON] 30.01.2018р. на звернення позивача до КП «Броваритепловодоенергія» надано відповідь що КП «Броваритепловодоенергія» не заперечує щодо підключення водопостачання та водовідведення до належного їй нежитлового приміщення по [ADDRESS] , і готове укласти договір, але звернуло увагу, що внутрішньо будинкова система знаходиться на балансі та обслуговуванні ОСББ, тому необхідно звернутись до даної установи з метою проведення робіт, крім того необхідно обладнати вузлами обліку води вхідні трубопроводи до приміщення, після чого звернутись до КП «Броваритепловодоенергія» щодо укладення договору. 16.06.2018р. ОСББ направило позивачці листа з вимогою надати доступ до приміщення для обстеження внутрішньобудинквоих мереж опалення для підготовки до опалювального сезону. Також було повідомлено, що на 31.05.2018р. існує заборгованість по внескам на утримання будинку в сумі 4445,76грн. з вимогою погасити заборгованість до 25.06.2018р. Позивач надала конверт від рекомендованого відправлення на адресу [ADDRESS] , Доброгорському О. (голова правління) від 21.08.2019р., у відправленому листі позивач просила надати доступ до інженерних мереж для підключення належного їй нежитлового приміщення [ADDRESS] до мережі водопостачання. 4.09.2018р. позивач зверталась до прокурора з приводу перешкод з сторони ОСББ «НАШ ДІМ-ЖК» -щодо відключення її приміщення від системи електропостачання, хоча нею укладено прямий договір з постачальником електроенергії. Згідно Акту звірки на 31.12.2018р. - у позивачки за даним приміщенням існував борг, накопичений за період з 31.08.2016р по 30.06.2018р., сплачено 22.11.2018р., сальдо на 31.12.2018р. - 111, 65грн. 01.01.2019р. ОСББ надало відповідь [PERSON] на її заяву - в якій повідомило, що станом на 31.12.2018р. борг позивачки перед ОБСС по внескам на обслуговування будинку і території становив 111,65грн. З технічного паспорту будинку [ADDRESS] та з робочої документації видно, що вхід в приміщення 42,1 кв.м (належне позивачці0 здійснюється з окремого входу потім з коридору через власні двері до приміщення. Далі у вказаному коридорі влаштовано двері, за якими у продовженні вказаного коридору знаходяться комунікації, в тому числі комунікації подачі води до будинку і комунікації внутрішньо будинкової системи водопостачання. Приміщення позивачки не є суміжним з даною комунікацією, розмежоване коридором і дверима перед входом до його частини з комунікаціями. Таким чином, місце, в якому може бути здійснене підключення внутрішньої розводки водопостачання вказаного приміщення до системи водопостачання у будинку для забезпечення подачі води до приміщення - не є у вільному доступі, закрите дверима , що закриваються на ключ. Дану обставину відповідач не заперечує, що саме дане місце є місцем технічно можливого підключення приміщення позивачки до системи водопостачання. Спір між сторонами виник з того, що відповідач не вважає за потрібне надати позивачці доступ до даного місця - щоб провести технічні роботи по підключенню приміщення позивачки до системи водопостачання (з встановленням особистого лічильника). Відповідач посилається на те, що технічною документацією будинку не передбачено забезпечення даного нежитлового приміщення водопостачанням. Але таке твердження є хибним; відповідач не довів суду вказаної ним обставини - технічної неможливості чи заборони на підключення приміщення позивачки до системи водопостачання. Водопостачальна організація не заперечує проти укладення договору на постачання води але після підключення до внутрішньо будинкової системи. Відсутність водопостачання до нежитлового приміщення робить неможливим його повноцінну експлуатацію і повноцінне користування даним приміщенням. Встановлено, що для доступу до комунікацій необхідно мати фізичний доступ через замкнені на ключ двері і крім того та обов`язково - отримати дозвіл ОСББ на такий доступ. Відповідач посилається на те, що позивачка мала можливість здійснити таке підключення до 2016року- до передачі будинку на баланс ОСББ, оскільки була керівником балансоутримувача будинку до 2016року. Дана обставина не має значення для розгляду справи, оскільки відсутні будь-які законні обмеження власника у праві здійснювати користування своєю власністю, і зокрема обмеження у часі щодо виконання дій по підключенню приміщення до системи водопостачання. Відповідач посилається також на те, що вказані двері в коридорі, що ведуть до комунікацій, були вставлені саме позивачкою, тобто перешкода створена нею. Таке посилання є надуманим і не приймається судом у якості підстави для відмови у позові; позивач не заперечує того факту, що дійсно вказані двері були встановлені нею у час, коли вона була керівником балансоутримувача будинку (до 2016р.), і двері встановлені в інтересах всіх мешканців і будинку в цілому, з єдиною метою збереження комунікацій від стороннього несанкціонованого втручання в систему, і що саме тоді і було встановлено з метою контролю доступів необхідність звернення мешканців до ОСББ за наданням доступу до системи для здійснення технічного підключення. Позивач пояснила, що ключі собі не зберегла, передала ОСББ разом з складення акту про передачу будинку з балансу на баланс. Посилання відповідача, що ключі від дверей знаходяться у консьєржа і можуть бути взяті позивачем самовільно, не беруться судом до уваги. Слушним є намір позивача діяти правомірно, тобто з дозволу відповідача, що об`єктивно і обгрунтовано виключає для неї можливість забезпечити собі (або працівникам) самовільний доступ та/або самовільне відкриття дверей, що ведуть до комунікацій. Таким чином, позивач довела наявність дійсної перешкоди для підключення належного їй приміщення до системи подачі води, і така перешкода полягає у тому, що ОБСС не надає їй відповідного дозволу на таке підключення, і відповідно не надає дозволу на доступ до місця такого підключення, що унеможливлює виконання необхідних технічних робіт. Відповідач не довів суду наявності у позивачки іншої технічної можливості підключити своє приміщення до системи подачі води, у іншому місці. Встановлено, що доступ до комунікацій саме в даному місці - є єдиною технічною можливістю підключити приміщення позивачки до системи водопостачання і єдиною можливістю забезпечити своє приміщення водою. Без надання доступу відповідачем позивач позбавлена можливості здійснити підключення свого приміщення до системи водопостачання. Позивачка не має можливості у інший спосіб здійснити водопостачання до належного їй приміщення. Тому суд дійшов висновку, що дійсно права позивача порушені і існує суттєва перешкода їй як власнику у здійсненні коливання своїм нерухомим майном. Тому порушене право підлягає судовому захисту. Згідно із ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. Щодо способу захисту: Позивач довела, що перешкоди існують з сторони відповідача. Позивач довела, що вона зверталась до ОБСС, в тому числі і у письмовому вигляді з відповідною заявою про надання їй доступу для підключення приміщення до системи водопостачання. Спір між сторонами існує на протязі достатнього періоду, щоб зробити висновок, що відповідач у всякі способи дійсно ухиляється від надання позивачці такого доступу. І саме у цьому є перешкода, що чиниться саме відповідачем. Відповідач посилається на відсутність належних письмових звернень - але наданою суду перепискою між сторонами дане твердження спростовується. Відповідач у відповіді на одне із звернень позивача послався на наявність заборгованості як причину фактичної відмови у доступі до комунікацій. Як видно з наданих документів, - позивач погасила заборгованість, але і після того доступу до комунікацій за її повторним зверненням не було надано. Зазначення у довідці про борг у розмірі 111грн. - що є поточною заборгованістю, - не може розглядатись як належна , дійсна і правомірна підстава для чинення перешкоди у підключенні приміщення до системи водопостачання. Відповідач посилається на відсутність у правління ОСББ повноважень надання такого дозволу і доступу, посилаючись на лист Мінюсту , Статут і відповідний закон. З цього приводу суд виходить з наступного: Діяльність ОСББ врегульована Законом «Про ОСББ» і Законом «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Статут ОСББ суду не наданий, тому при вирішенні спірних питань суд керується положеннями законів, які регулюють діяльність ОСББ і виходить з того, що статут даного ОСББ відповідає приписам вказаних законів. Згідно ст.1 Закону про ОСББ - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; співвласники багатоквартирного будинку (далі - співвласники) - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Згідно ст.4 закону про ОСББ - Об`єднання створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обгрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання. Згідно ст.10 Закону про ОСББ Органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. До виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься: зокрема, затвердження статуту об`єднання, внесення змін до нього; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів, укладених на суму, що перевищує зазначену в статуті об`єднання, договорів, предметом яких є цінні папери, майнові права або спільне майно співвласників чи їх частина; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт багатоквартирного будинку або про зведення господарських споруд; визначення обмежень на користування спільним майном. Збори представників не можуть вирішувати питання, які стосуються майнових прав співвласників, погіршують умови використання майна або умови проживання. Згідно ст.1 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»: 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія; 9) частка співвласника - частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир та нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку. Згідно ст.4 закону власники квартир та нежитлових приміщень є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. Згідно ст.6 закону співвласники мають право: 1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. Згідно ст.10 закону до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про: 1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним. У листі Мінюсту на ім.,я ОСББ без дати (на який посилається відповідач) зазначено, що до виключної компетенції загальних зборів співвласників відноситься зокрема питання про використання спільного майна , визначення порядку оплати, переліку та розмірі внесків і платежів співвласників, визначення обмежень на користування спільним майном. Разом з тим, за змістом даного листа - він був роз`ясненням по питанням повноважень у сфері визначення платежів на утримання і їх використання, і не є нормативним документом, що відносить вирішення конкретного питання щодо надання доступу до комунікацій для здійснення підключення до внутрішньо будинкової системи подачі води. З іншого наданого суду листа від Міністерства розвитку громад та територій України на звернення депутата, зазначено про те, що повноваження загальних зборів ОСББ щодо «питання про використання спільного майна» та «визначення обмежень на користування спільним майном» - мають застосовуватись виключно для недопущення співвласниками правил утримання будинку, пожежної безпеки та/або безпеки систем газопостачання будинку, або у разі прийняття загальними зборами рішення про передачу окремих приміщень в орендне користування іншим особам чи окремим співвласникам цього ж будинку. Надано суду два протоколи зборів правління, від 8.10.2019р. і від 14.10.2019р., на яких розглядались питання щодо відключення чи відсутності електропостачання до приміщення [PERSON] . Дані протоколи можуть також свідчити про те, що питання забезпечення приміщень співвласників будинку комунальними послугами (через певні мережі)- все ж відноситься до повноважень правління. З аналізу даних норма спеціальних законів, виходячи з загальних засад цивільних правовідносин, суд робить такі висновки: Діяльність ОСББ має забезпечувати функціонування будинку, використання спільного майна, а також забезпечувати можливість кожному окремому співвласнику належне здійснення його прав власника щодо користування належним йому приміщенням (житловим або нежитловим), а не створювати для цього необгрунтовані перешкоди. Обмеження і підстави обмеження щодо користування як спільним майном будинку так і окремим співвласником його майном (його часткою) можуть бути визначенні конкретно і виключно. Відповідач не надав доказів на підтвердження того, що загальними зборами або законодавчо встановлені обмеження щодо користування окремим співвласником домовою системою водопостачання для забезпечення своїх потреб у конкретній комунальній послузі, в тому числі забезпечення окремого приміщення водою. Тому суд виходить з того, що позивач має право на використання будинкової системи водопостачання у тому обсязі, який необхідний для забезпечення свого приміщення водою. Перешкода у цьому має розглядатись як порушення прав співвласника і порушення вимог ст.4 закону про ОСББ та ст.6 Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Щодо розмежування повноважень загальних зборів і правління у вирішенні певних питань з приводу використання внутрішньо будинкових мереж, то суд виходить з того, що дане питання (яке є предметом розгляду в даній справі) - не є питанням щодо розпорядження спільним майном (у розумінні ст.10 закону «Про ОСББ»: питання про використання спільного майна, і у розумінні ст.10 закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»: розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним), - що віднесено до виключної компетенції загальних зборів. Розпорядження спільним майном у розумінні даних норм закону слід розуміти так, що таке розпорядження за своїм змістом є передачею певних прав на спільне майно або його частину окремому суб`єкту (суб,єктам), що автоматично обмежує права інших співвласників на це майно і на користування ним. Саме тому законодавчо визначено виключну компетенцію загальних зборів у вирішенні таких майнових питань. У даному ж випадку питання підключення до системи (до мережі) окремого приміщення окремим співвласником - з метою забезпечення можливості отримати конкретну комунальну послугу через комунікації, що знаходяться у спільній власності, тобто і у власності цього співвласника - не є таким розпорядженням спільним майном, яке потребує рішення загальних зборів. Дане питання є поточним питанням у здійсненні власниками користування належними їм приміщеннями (житловими чи нежитловими), оскільки підключення до мережі не є передачею цієї мережі чи її частини у користування окремому співвласнику (що виключало б можливість інших співвласників користуватись цією мережею), а є лише доступом співвласника до спільної комунікації, на користування якою він має право як співвласник. Виходячи з законодавчо встановленої періодичності загальних зборів не менше одного разу на рік, і виходячи з мети делегування певних повноважень правлінню - для вирішення поточних питань життєдіяльності співвласників будинку і окремих приміщень - слід вважати, що надання доступу до комунікацій для здійснення технічного підключення системи окремого приміщення до системи внутрішньобудинкової - для забезпечення отримання послуги (у даному випадку- водопостачання) - не вимагає вирішення питання на загальних зборах, і знаходиться в межах компетенції правління ОСББ. Тому всі посилання відповідача на некомпетентність правління у вирішенні даного питання з позивачем - є такими, що не відповідають вимогам закону, що регулюють дані правовідносини, не відповідають статуту об,єднання. Принаймні відповідач не надав суду належних доказів того, що вирішення вказаного питання віднесено до виключної компетенції зборів (на кшталт відповідних рішень загальних зборів) , і не надав доказів того, що у даному ОСББ дані питання, в інших випадках і у випадках з іншими співвласниками- вирішувались виключно загальними зборами. Відповідач просив відмовити у позові і з тих підстав, що 27.07.2020р. правлінням прийнято рішення про скликання загальних зборів на 12.09.2020р., одним з питань на порядку денному: 8. Обговорення питання надання згоди про підключення до внутрішньо будинкових мереж водопостачання та водовідведення , що належать на праві спільної власності співвласникам будинку, власнику нежитлового приміщення [ADDRESS] [PERSON] (Протокол засідання правління №12 від 27.07.2020р.). Тому - на думку відповідача - відсутні підстави зобов`язувати відповідача надати позиваці доступ до комунікації тепер, тобто до проведення зборів. Суд не бере до уваги даний протокол оскільки виходить з того, що вирішення даного питання не потребує обов`язкового прийняття рішення загальними зборами, враховуючи поточність і зміст даного питання. Крім того, суд бере до уваги, що таке рішення правлінням ОСББ прийнято вже під час розгляду справи в суді (справа в суді знаходиться з вересня 2019року), вже на стадії до розгляду по суті, а суд розглядає справу на підставі зібраних у підготовчому провадженні доказів; відповідач не вчинив дії, направлені на позасудове врегулювання спору під час підготовчого засідання; прийняття такого рішення саме на даній стадії судового процесу може свідчити лише про намір відповідача затягнути розгляд справи і уникнути прийняття рішення не на його користь, і не вказує на дійсне бажання відповідача вирішити спір миром. У наданий для мирного вирішення спору строк відповідач не вчинив жодних дій , які б вказували на його бажання і намір дійсно врегулювати спір мирним шляхом, - а для мирного вирішення спору відповідач мав всі можливості (враховуючи, що від нього вимагалось лише надати позивачці на конкретно визначений сторонами час доступ до мережі для здійснення технічних робіт). Тому дана обставина (призначення загальних зборів) не є підставою для відмови у позові і не є підставою для подальшого відкладення розгляду справи. Таким чином, суд вважає обгрунтованим обраний позивачем спосіб захисту своїх порушених прав, і вважає необхідним зобов`язати відповідача усунути чинимі позивачці відповідачем перешкоди, та зобов`язати надати їй доступ до точки технічного під`єднання водопроводу з її приміщення до внутрішньо будинкової системи подачі води з влаштуванням окремого прибору обліку. Позов в цій частині підлягає задоволенню. Формулюючи резолютивну частину рішення за даною позовною вимогою, і

Outcome: partial