Jurisdiction: civil
Date: 2019-12-27 00:00:00

Позивач у березні 2019 року звернувся до суду з вищезазначеним позовом. В обґрунтування позовних вимог як на підставу позову посилається на наступне. На підставі укладеного між орендарем Приватним підприємством «Герцаївський світанок» та орендодавцем Герцаївською міською радою договору оренди земельних ділянок №040881100003 від 24.03.2008 року, було надано у оренду терміном на 20 років земельну ділянку площею 0,2655 га, розташована по [ADDRESS] , з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі. Нею без належних на те дозволів та документів на вказаній земельній ділянці у 2009 році самочинно побудований магазин [ADDRESS] . Частина земельної ділянки під магазином у розмірі 0,0030 перебуває у користуванні позивача на підставі укладеного між нею та приватним підприємством «Герцаївський світанок» договору суборенди від 15.10.2009 року, з цільовим призначенням для будівництва і обслуговування будівель торгівлі. Згідно даних технічного паспорту, магазин має торгівельну площу 22,30 кв.м. Згідно звіту від 11.03.2019 року про проведення технічного обстеження магазину, встановлено можливість його надійної та безпечної експлуатації. 06.03.2019 року позивач звернулась до управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області із заявою про прийняття в експлуатацію громадську будівлю «Магазину для ведення роздрібної торгівлі» по [ADDRESS] . Згідно листа Управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області від 18.03.2019 року, позивачу роз`яснено, що їй необхідно звернутися до суду з позовом про визнання права власності на самочинно побудоване майно, так як інформація щодо реєстрації дозвільних документів на будівництво магазину в управлінні відсутні. Оскільки проведене будівництво нежитлової будівлі магазину не порушує прав інших осіб і відповідає діючим архітектурно-будівельним, санітарним і протипожежним нормам, просить суд визнати за нею право власності на об`єкт самочинного будівництва, а саме магазин загальною площею 22,30 кв.м., розташований по [ADDRESS] . Ухвалою Герцаївського районного суду провадження по справі відкрито за правилами загального позовного провадження. За результатами проведення підготовчого судового засідання, ухвалою Герцаївського районного суду Чернівецької області від 30.05.2019 року закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду, залучено у якості третьої особи на стороні відповідача без самостійних вимог на предмет спору ПП «Герцаївський світанок». Позивач [PERSON] на призначені судові засідання не з`явилась, однак подала заяву про розгляд справи у її відсутності, зазнавши, що позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить їх задовольнити. Відповідач Герцаївська об`єднана територіальна громада Чернівецької області та третя особа ПП «Герцаївський світанок» на призначені судові засідання свого представника не направляли, однак подали суду заяви про розгляд справи у їхній відсутності, також зазначивши, що не заперечують щодо задоволення позову. Дослідивши докази по справі, суд встановив наступні обставини справи. Згідно рішення XIV сесії V скликання Герцаївської міської ради від 18 грудня 2007 року за №203-14\\07 та рішення XV сесії V скликання Герцаївської міської ради від 24 січня 2008 року за №35-15\\08 затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки, загальною площею 0,2655 га розташованої по [ADDRESS] , в оренду приватному підприємству «Герцаївський світанок» (а.с.35-36). На виконання зазначених вище рішень, між Герцаївською міською радою (орендодавцем) в особі в.о. голови [PERSON] та приватним підприємством «Герцаївський світанок», в особі директора [PERSON]. (орендарем) 24 березня 2008 року було укладено договір оренди згідно якого надано в довгострокову оренду, на 20 років, земельну ділянку загальною площею 0,2655 га, кадастровий номер 732710100:01:001:0074, цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, що розташована по [ADDRESS] . Вказаний договір зареєстрований у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА001121 внесено запис за №040881100003 від 24 березня 2008 року (а.с.10-11). Державна реєстрація права користування за договором оренди здійснене 19.10.2015 року, що підтверджується Витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку УНВ-7301891582017 від 21.03.2017 року (а.с.8-9). Згідно пунктів 13, 14 вищевказаного Договору оренди, передається в оренду земельна ділянка для розміщення та обслуговування торгівельних об`єктів з цільовим призначенням земельної ділянки, цільовим призначенням - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі. Наказом № 548 від 23.07.2010 року Державний комітет України із земельних ресурсів, зареєстровано в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року, зі змінами від 11.07.2017 р., затверджено Класифікацію видів цільового призначення земель, згідно якого цільове призначення вказаної земельної ділянки - для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, про що свідчить Витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с.8-9). Відповідно до п.25 п.п.5 Договору оренди, Орендар має право за письмовою згодою Орендодавця передавати у суборенду орендовану земельну ділянку або її частину без змін цільового призначення іншій особі, шляхом прийняття відповідного рішення уповноваженого органу. Рішенням XVІІІ сесії V скликання Герцаївської міської ради від 05 червня 2008 року за №214-18/08 надано згоду Приватному підприємству «Герцаївський світанок» на передачу в суборенду земельної ділянки в [ADDRESS] , без змін цільового призначення, приватним підприємцям для розміщення та обслуговування торгівельних об`єктів та укладати відповідні договори (а.с.62). 15 жовтня 2009 року між приватним підприємством «Герцаївський світанок», в особі директора [PERSON]. (орендарем), на підставі Договору оренди землі № 040881100003 від 24 березня 2008 року та приватним підприємцем [PERSON] (суборендарем), укладено договір суборенди, згідно якого надано у строкове платне користування (суборенду), строком до 24.03.2028 року включно, частину земельної ділянки, що в [ADDRESS] , загальною площею 0,0030 га, для розміщення торгівельного об`єкту - магазин (капітальна споруда), (а.с.18-20). Вказаний договір зареєстрований у Чернівецькій регіональній філії ДП «Центр ДЗК», про що у книзі записів реєстрації договорів оренди земельних ділянок № 4АА001121 внесено запис за №041081100012 від 19 лютого 2010 року (а.с.10-11). Згідно пунктів 12, 13 Договору суборенди, передається в оренду земельна ділянка для розміщення та обслуговування торгівельних об`єктів з цільовим призначенням земельної ділянки - комерційного призначення. На земельній ділянці, яка передана у користування за вищевказаним Договору суборенди, розташований магазин № 2/16 побудований позивачем [PERSON] , про що свідчить довідка виконавчого комітету Герцаївської міської ради № 127 від 21.02.2019 року (а.с.25). Відповідно до технічного паспорту виготовленого 28 грудня 2018 року ФОП [PERSON] , громадський будинок - магазин для ведення роздрібної торгівлі літ. «А» розташований по [ADDRESS] , побудований 2009 року та має торгівельну площу 22,30 кв.м (а.с.30-32). За результатами розгляду звернення [PERSON] від 06.03.2019 року щодо прийняття вищевказаного магазину в експлуатацію, управлінням Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецькій області на підставі листа №1024-120/1-304/454 від 18.03.2019 року роз`яснено позивачу порядок дій необхідних для ведення в експлуатацію самочинно побудованого об`єкта та порекомендовано звернутися до суду, так як відсутні підстави для введення в експлуатацію через відсутності дозвільних документів на будівництво спірної споруди (а.с. 33-34). Згідно звіту від 11 березня 2019 року про проведення технічного обстеження магазину для ведення роздрібної торгівлі, що по [ADDRESS] встановлено можливість його надійної та безпечної експлуатації. В обґрунтування позову позивач посилається на те, що магазин побудований самочинно, а саме без належного на те дозволу та належно затвердженого проекту, а також неможливості подальшого введення магазину в експлуатацію так як обов`язковою умовою є визнання права власності на вказане майно у судовому порядку. Даючи законну та правову оцінку доказам по справі суд дійшов наступних висновків. Відповідно до частин другої та третьої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). Крім того, відповідно до частини другої статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» якщо законодавством передбачено прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна, державна реєстрація прав на таке майно проводиться після прийняття його в експлуатацію в установленому законодавством порядку. За змістом статті 26 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на забудову земельної ділянки реалізується її власником або користувачем за умови використання земельної ділянки відповідно до вимог містобудівної документації. Проектування та будівництво об`єктів здійснюється власниками або користувачами земельних ділянок у такому порядку: 1) отримання замовником або проектувальником вихідних даних; 2) розроблення проектної документації та проведення у випадках, передбачених статтею 31 цього Закону, її експертизи; 3) затвердження проектної документації; 4) виконання підготовчих та будівельних робіт; 5) прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; 6) реєстрація права власності на об`єкт містобудування. Отже, до початку реалізації права на забудову конкретної земельної ділянки особа зобов`язана у встановленому порядку набути право власності або користування на цю земельну ділянку. Про право власника на забудову земельної ділянки зазначено й у статті 375 ЦК України. Так вказаною правовою нормою передбачено, що власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу. Нормою ч.1 ст. 376 ЦК України встановлено, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважається самочинним будівництвом, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже, наявність хоча б однієї із трьох зазначених у частині першій статті 376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. За загальним правилом, закріпленим у частині другій статті 376 ЦК України, особа, яка здійснила самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. При наявності спору, право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво, лише у випадках, передбачених ст. 376 ЦК України, а саме: 1) за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК України); 2) за особою - власником (користувачем) земельної ділянки, яка здійснила самочинне будівництво на цій ділянці, якщо це не порушує права інших осіб (ч. 5 ст. 376 ЦК України). Таким чином, зміст зазначеної норми зводиться до того, що за особою, яка здійснила самочинне будівництво, може бути визнане право власності на нерухоме майно за умов - якщо земельну ділянку надано у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно, або якщо така особа має право власності чи право користування земельною ділянкою. Аналізуючи наведене, суд приходить до висновку, що стаття 376 ЦК України, яка регулює правові підстави та умови визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно є спеціальною в регулюванні спірних правовідносин, оскільки унормовує відносини, що виникають у тих випадках, коли вимоги закону та інших правових актів при створенні нової речі (самочинному будівництві) були порушені. Разом з тим, вирішуючи питання про визнання за позивачем право власності на самочинно збудоване нерухома майно, суд має врахувати вимоги ч. 3 ст. 375 ЦК України з приводу того, що будівництво нерухомого майна незалежно від того чи воно проведено за встановленою законодавством процедурою чи то самочинно, має ввестися або з додержанням архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших правил, а також за умов використання земельної ділянки за її цільовим призначенням. На вказане звернув увагу Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у п. 12 своєї постанови № 6 від 30.03.2012 року «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» (далі - постанова Пленуму ВССУ) . Так, вирішуючи справу за позовом власника (користувача) земельної ділянки про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно, суди зобов`язані встановлювати усі обставини справи, зокрема: чи є позивач власником (користувачем) земельної ділянки; чи звертався він до компетентного державного органу про прийняття забудови до експлуатації; чи є законною відмова у такому прийнятті; чи є порушені будівельні норми та правила істотними. Окрім цього, вирішуючи справи про самочинне будівництво (нове будівництво, реконструкцію зі зміною площі та зайняттям земельної ділянки, прибудови, надбудови) об`єкта нерухомості, здійснене у разі відмови у видачі документів, які надають право виконувати будівельні роботи (повідомлення про початок будівельних робіт, реєстрація декларації про початок виконання будівельних робіт, видача технічних умов, видача вихідних даних тощо), але з додержанням державних стандартів, норм і правил, місцевих правил забудови населених пунктів і порядку розгляду цих питань, суд має врахувати, що відмова у наданні дозвільних документів може бути оскаржена до суду заінтересованою особою у порядку адміністративного судочинства. Якщо такі дії в судовому порядку не оскаржено, це не є підставою для відмови в позові, проте суд при розгляді справи має дати правову оцінку такій відмові (п. 20 постанови Пленуму ВССУ). Згідно п. 21 Постанови пленуму ВССУ, при вирішенні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно суд має виходити з того, що право на виконання будівельних робіт виникає у забудовника лише за наявності документів, які надають право виконувати будівельні роботи та передбачених статтями 27, 29 - 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», а також у передбачених законом випадках отримання дозволу на виконання будівельних робіт (статті 34, 37 цього Закону). Проект не є належно затвердженим за умови відсутності погодження архітектурно-планувальної частини проекту місцевим органом містобудування та архітектури і позитивного висновку державної експертизи у випадку, коли її проведення є обов`язковим (стаття 7 Закону України «Про архітектурну діяльність», стаття 31 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»,). Під істотним порушенням будівельних норм і правил слід розуміти, зокрема, недодержання архітектурних, санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил, а також зміну окремих конструктивних елементів житлового будинку, будівлі, споруди, що впливає на їх міцність і безпечність (абзац 3 п.22 Постанови). Втім, на порушення вищевказаних положень законодавства, позивач не надав суду належних та допустимих доказів наявності у нього належного дозволу та належно затвердженого проекту на спірне будівництво. Окрім того, звіт про проведення технічного обстеження спірного нерухомого майна не містить повних відомостей щодо додержання позивачем при будівництві спірного будинку санітарних, екологічних, протипожежних та інших вимог і правил. Сам лист управління Державної архітектурно-будівельної інспекції у Чернівецької області про відмову у прийнятті до експлуатацію спірного житлового будинку не може підмінити рішення з цього питання - рішення інспекції про відмову у видачі сертифікату. З приводу набуття позивачем права користування земельною ділянкою за договором суборенди слід зазначити наступне. Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Згідно із ст. 51 ЦК України до підприємницької діяльності фізичних осіб застосовуються нормативно-правові акти, що регулюють діяльність юридичних осіб, якщо інше не встановлено законом або не випливає із суті відносин. Відповідно до ч. 2 ст. ст. 781 ЦК України договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем. Відповідно до статті 31 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі припиняється в разі ліквідації юридичної особи. Припинення договору - це втрата договором своєї сили за умов, визначених законом або договором. Як вбачається з запиту з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань, 28.02.2017 року був внесений до реєстру запис про державну реєстрацію припинення [PERSON] підприємницької діяльності, а отже як фізична особа-підприємець позбавлена статусу підприємця (а.с.37-38). Оскільки договір суборенди землі укладено із фізичною особою-підприємцем, то з припиненням підприємницької діяльності фізичної особи-підприємця припиняє дію договір, укладений із такою особою як суб`єктом цивільних правовідносин. В матеріалах справи наявна додаткова угода від 20.03.2019 року про внесення змін та доповнень до договору суборенди землі від 24.03.2008 року, укладеної між орендарем ПП «Герцаївський світанок» та фізичною особою [PERSON] , згідно якої сторони домовилися внести зміни та доповнення до Договору суборенди в частині того, що у зв`язку з припиненням підприємницької діяльності суборендаря ФОП [PERSON] , продовжити дію договору на тих самих умовах на яких укладений договір суборенди з фізичною особою [PERSON] . Слід зазначити, що внесення змін до договору можливе через укладання додаткової угоди між сторонами та перереєстрація договору. Зміни до договору можливо внести тільки в діючий договір. Частиною 1 ст. 210 Цивільного кодексу України встановлено, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації. Згідно вимог частини 1 статті 210 Цивільного кодексу України, статті 125 Земельного кодексу України, право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Відповідно до частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (стаття 654 ЦК України). За приписами частини 3 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними за наявності однієї з таких умов: 1) реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення; 2) на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов`язкової реєстрації. Спеціальним законом, яким регулюються відносини, пов`язані з орендою землі, є Закон України «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV, у редакції, чинній на дату виникнення відносин). Відповідно до ст. 14 Закону № 161-XIV договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України. Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 цього Закону). Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації (ст. 8 п.п. 2, 5 цього Закону). Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Частиною 3 ст. 640 ЦК (у редакції, чинній на дату виникнення правовідносин за договором оренди землі) договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації. Відповідно до частини 3 ст. 653 ЦК у разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 654 ЦК). Договір оренди землі є цивільно-правовим, а отже, йому притаманні такі ознаки, як свобода договору, обов`язковість його виконання сторонами тощо. Набрання договором чинності є моментом у часі, коли починають діяти права та обов`язки по договору, тобто коли договір (як підстава виникнення правовідносин та письмова форма, в якій зафіксовані умови договору) стає правовідносинами, на виникнення яких було спрямоване волевиявлення сторін. Такий зміст правового регулювання вищевказаних норм відповідає позиції Верховного Суду України, викладеній у постанові від 18 грудня 2013 року у справі №6-127цс13, від 18 січня 2017 року у справі № 532/129/16-ц. Матеріали справи не містять доказів про державну реєстрацію додаткової угоди від 20.03.2019 року про внесення змін та доповнень до договору суборенди, у зв`язку з чим у сторін цієї додаткової угоди не виникли права та обов`язки, які нею визначені. Враховуючи наведене, суд дійшов висновку про відсутність належних доказів набуття позивачем, як фізичної особи, права користування земельною ділянкою під самочинно-побудованим майном, що є підставою для відмови у задоволенні позову. Приймаючи до уваги вищенаведене та з огляду на те, що за загальним правилом кожна особа має право на захист свого цивільного права лише в разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша ст. 15 ЦК, ч. 1 ст. 4 ЦПК України), суд знаходить вимоги позивача безпідставними, недоведеними, у зв`язку із чим у задоволенні позовних вимог слід відмовити.

Outcome: dismissed