Jurisdiction: civil
Date: 2016-11-29 00:00:00

Позивач, СФГ «[PERSON]», звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, [PERSON] про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки та скасування державної реєстрації. Позов мотивовано тим, що 20.03.2008 року між СФГ «[PERSON]» та Лубенською районною державною адміністрацією укладено договір оренди земельної ділянки площею 60,7 га, яка знаходиться на території Литвяківської сільської ради Лубенського району, Полтавської області, кадастровий номер [NUMBER]. Договір укладено на 5 років і відповідно до п.8 договору після його закінчення орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. Заявами від 04.12.2012 року, 22.03.2013 року, 03.04.2013 року позивач звертався до Лубенської РДА та ГУ Держземагенства у Полтавській області з вимогою щодо продовження дії договору оренди. Після цього продовжував користуватися земельною ділянкою. Однак, в наступному позивач дізнався про те, що дозвіл на розробку документації із землеустрою з метою оренди вказаної земельної ділянки було надано іншій особі - [PERSON], після чого між [PERSON] та ГУ Держземагенства у Полтавській області укладено договір оренди земельної ділянки. Позивач оскаржив цей дозвіл в порядку адміністративного судочинства. Постановою Полтавського окружного адміністративного суду від 16.04.2015 року, яка набрала законної сили, вказаний дозвіл скасовано. Позивач просить визнати недійсним договорів оренди, укладений між [PERSON] та ГУ Держземагенства у Полтавській області, оскільки дозвіл на розробку документації із землеустрою [PERSON] скасований, при цьому договір оренди між СФГ «[PERSON]» та Лубенською районною державною адміністрацією був пролонгований, оскільки до закінчення дії договору оренди товариство звернулося з заявою про його пролонгацію, а в наступному продовжувало користуватися земельною ділянкою. В письмових запереченнях на позов [PERSON] зазначив, що відповідно до ч.4 ст.122 ЗК України в редакції закону від 01.01.2013 року розпорядження земельними ділянками державної власності здійснює центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а не державна адміністрація. Таким чином, договір оренди між СФГ «[PERSON]» та Лубенською районною державною адміністрацією не міг бути продовжений. Такий договір повинен був бути переукладений з Головним управлінням Держземагенства у Полтавській області, однак з відповідною заявою позивач звернувся з порушенням порядку, встановленого ст.33 ЗУ «Про оренду землі». За таких підстав, позивач не скористався своїм переважним правом на пролонгацію договору оренди земельної ділянки. Крім того, на цей час земельна ділянка в конфігурації тієї, яка орендувалася СФГ «[PERSON]», не існує. Також відповідач зазначив, що оскаржуваний договір містить всі істотні умови. Відтак, підстави для визнання його недійсним відсутні. В судовому засіданні представник позивача позовні вимоги підтримав. Представник відповідача, Головного управління Держгеокадастру у Полтавській області, в судове засідання двічі не з'явився, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, що підтверджується поштовими повідомленнями. Представник відповідача [PERSON] в судовому засіданні проти задоволення позову заперечив. Третя особа - Фермерське господарство «Павільйон флори», свого представника в судове засідання не направило, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. З'ясувавши обставини справи, дослідивши докази, суд вважає, що позов не підлягає задоволенню. Судом встановлено, що 20.03.2008 року між СФГ «[PERSON]» та Лубенською районною державною адміністрацією було укладено договір оренди земельної ділянки площею 60,7 га, яка знаходиться на території Литвяківської сільської ради Лубенського району, Полтавської області, кадастровий номер [NUMBER]. Договір зареєстровано 16.05.2008 року та укладено на 5 років. Відповідно до п.8 договору після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. 04.12.2012 року голова СФГ «[PERSON]» звернувся до Лубенської районної державної адміністрації з заявами про продовження терміну дії договору оренди земельних угідь запасу від 20.03.2008 року. 03.04.2013 року голова СФГ «[PERSON]» звернувся до Головного управління Держземагенства в Полтавській області з заявою, в якій просив надати дозвіл на продовження дії договору оренди вказаної земельної ділянки. Листом від 12.04.2013 року № 2468/900 Головного управління Держземагенства у Полтавській області позивачу повідомлялося, що для розгляду та прийняття рішення про продовження терміну дії договору необхідно надати основні договори оренди, проекти додаткових угод, технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж земельної ділянки. Однак, клопотання з такими документами не надходило. 17.05.2013 року позивач звернувся до Головного управління Держземагенства у Полтавській області з клопотанням про надання дозволу на продовження дії договору оренди. Листом від 28.05.2013 року № 2468/900 Головного управління Держземагенства у Полтавській області позивачу повідомлялося, що в наданих матеріалах відсутній витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, обмінний файл xml та витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Позивачу запропоновано повторно звернутися з клопотанням про продовження терміну дії договору. 07.08.2014 року позивач звернувся до Головного управління Держземагенства у Полтавській області з заявою щодо направлення на адресу позивача проекту договору про продовження договору оренди земельної ділянки. Листом від 12.09.2014 року № 34-16-0.8-6700/2-14 Головне управління держземагенства у Полтавській області надало позивачу такі пояснення. В березні-квітні 2013 року позивач звертався з клопотанням про продовження терміну дії договору оренди терміном на 5 років. Його було повідомлено про те, що до клопотання не додані необхідні документи. На час звернення позивача в 2014 році з клопотанням про поновлення договору оренди, управлінням вже було видано наказ про надання дозволу на розробку документації із землеустрою [PERSON] При цьому судом встановлено, що наказом від 05.05.2014 року № 16-352/16-14-СГ [PERSON] надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтованою площею 60,7 га земель сільськогосподарського призначення державної власності, розташованої в адміністративних межах Литвяківської сільської ради Лубенського району Полтавської області. 30.09.2014 року між [PERSON] та Головним управлінням держземагенства у Полтавській області було укладено договір оренди землі, за яким [PERSON] прийняв у строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер [NUMBER] площею 58,9356 га. Судом встановлено, що земельна ділянка, яка орендувалася СФГ «[PERSON]» та земельна ділянка, яка орендується [PERSON] практично повністю співпадають, що не заперечується сторонами у справі. Постановою Полтавського окружного адміністративного суду від 16.04.2015 року задоволено позов СФГ «[PERSON]» до Головного управління держземагенства у Полтавській області про визнання дій протиправними, визнання неправомірним та скасування наказу: визнано протиправним та скасовано наказ Головного управління держземагенства у Полтавській області від 05.05.2014 року № 16-352/16-14-СГ «Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою». Постановою Харківського апеляційного адміністративного суду від 04.06.2015 року вказане рішення суду скасовано. Ухвалою Вищого адміністративного суду від 04.11.2015 року скасовано постанову Харківського апеляційного адміністративного суду від 04.06.2015 року та залишено в силі постанову Полтавського окружного адміністративного суду від 16.04.2015 року. Постановою Верховного Суду України від 25.05.2016 року всі рішення у цій адміністративні справі скасовані, а провадження у справі закрито. Надаючи правову оцінку спірним відносинам, суд виходить з наступного. За частиною другою статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом України «Про оренду землі». Правовою підставою набуття права орендного землекористування є укладення договору оренди земельної ділянки. За договором оренди земельної ділянки кожна із сторін наділяється певними правами і водночас на неї покладаються певні обов'язки. У статті 33 Закону України «Про оренду землі» встановлено переважне право орендаря, який належно виконував обов'язки відповідно до умов договору, на його поновлення після закінчення строку, на який було укладено договір. Переважне право орендарів на поновлення договору оренди поширюється на випадки, коли земля знову передається в оренду. Так, частинами першою-п'ятою статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у встановлений цим договором строк, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Таким чином, відповідно до положень статті 33 Закону України «Про оренду землі» реалізація переважного права на поновлення договору оренди землі можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди землі необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив про наявність заперечень щодо поновлення договору та своє рішення. Разом з тим, частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов'язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Частинами восьмою, дев'ятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди може бути оскаржена в суді. Отже, аналіз зазначених правових норм дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту відповідно до статті 3 ЦПК України, буде порушене в разі укладення договору оренди з новим орендарем при дотриманні процедури повідомлення попереднього орендаря про намір реалізувати переважне право, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і відсутності протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди заперечень орендодавця щодо поновлення договору. (правова позиція ВС України, висловлена в постанові від 23.03.2016 року у справі № 6-146цс16). Відповідно до ч.4 ст.122 ЗК України центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та його територіальні органи передають земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності, крім випадків, визначених частиною восьмою цієї статті, у власність або у користування для всіх потреб. Таким чином, суд погоджується з доводами [PERSON], що з метою реалізації свого переважного права на оренду землі, позивач повинен був дотриматися встановленої процедури повідомлення орендодавця: до 16.04.2013 року надіслати на адресу центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин лист-повідомлення разом з проектом додаткової угоди. Однак, така процедура не дотримана. Більше того, протягом наступного року під час тривалої переписки з відповідними державними органами позивач так і не виправив вказані недоліки, внаслідок чого 05.05.2014 року, тобто більше ніж через рік, дозвіл на розробку технічної документації з землеустрою щодо оренди вказаної земельної ділянки отримав відповідач. За таких підстав, суд вважає, що переважне право позивача на пролонгацію дії договору не порушене, а тому підстави для задоволення позову відсутні.

Outcome: dismissed