Jurisdiction: civil
Date: 2019-04-02 00:00:00

ПП «ВЛАД» звернулися до суду з позовом до [PERSON] і ФГ [PERSON] в якому просили визнати недійсним договір оренди землі від 03.12.2018 року, який укладено між [PERSON] і ФГ [PERSON], зареєстрований 06.12.2018 року приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу [PERSON], рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер: 44456252. В обґрунтування позову зазначено, що 31.05.2007 року між ПП «ВЛАД» і [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки строком на 10 років. Для реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк ПП «ВЛАД» направили [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі до якого додали проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки, який повернутий на адресу ПП «ВЛАД» із довідкою органу поштового звязку «за закінченням терміну зберігання». [PERSON] протягом одного місяця, після закінчення строку дії договору, а також до дня звернення до суду з позовом про визнання поновленим договору оренди землі не звертався до ПП «ВЛАД» із листом-повідомленням про заперечення щодо поновлення договору оренди від 31.05.2007 року. Між [PERSON] і ФГ [PERSON] 03.12.2018 року укладено договір оренди земельної ділянки, яка перебуває в оренді ПП «ВЛАД». Станом на день звернення з позовом до суду ПП «ВЛАД» продовжує користуватися спірною земельною ділянкою та нараховує [PERSON] орендну плату, тобто виконує обовязки орендаря передбачені договором оренди. На підставі викладеного позивач вважає, що договір оренди землі від 03.12.2018 року є недійсним, а тому звернулись до суду для захисту порушених прав. Представник позивача [PERSON] у судовому засіданні підтримав позовні вимоги та просив їх задовольнити з підстав зазначених у позовній заяві. Представник відповідачів [PERSON] заперечив проти задоволення позову та пояснив, що [PERSON] завчасно надіслав ПП «ВЛАД» повідомлення про небажання продовжувати договірні відносини, а тому вважає, що підстави для продовження дії договору оренди відсутні. У подальшому, [PERSON] і ФГ [PERSON] уклали договір оренди землі, який відповідає вимогам чинного законодавства та відсутні будь-які підстави визнання його недійсним. Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши письмові матеріали справи, суд вважає, що позов підлягає задоволенню, виходячи з таких підстав. Судом встановлено, що [PERSON] на підставі державного акту на право приватної власності на землю серія І-КР №037032 належить земельна ділянка кадастровий номер 3522584500:02:000:0423, загальною площею 4,43 га., призначена для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташована на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.15). 31.05.2007 року між Приватним підприємством «ВЛАД» і [PERSON] укладено договір оренди земельної ділянки, згідно якого [PERSON] передав ПП «ВЛАД» в оренду строком на 10 років, починаючи з дати державної реєстрації, земельну ділянку загальною площею 4,43 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовану на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області. Договір зареєстровано 20.06.2008 року Кіровоградським районним відділом КРФ ДП «ЦДЗК при Держкомземі України» про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис №040837200063. Пунктом 3.7 Договору сторони погодили, що дія цього договору продовжується на наступні 5 років, якщо жодна зі сторін за три місяці до його закінчення не подала письмово інших пропозицій (а.с.8-14, 16-19). Листом від 08.02.2018 року [PERSON] звернувся до ПП «ВЛАД» з проханням скріпити печаткою та надіслати на його адресу угоду про розірвання договору оренди землі, який зареєстровано 20.06.2008 року, у термін до 25.03.2018 року з 19.06.2018 року (а.с.20-21). Листом №20 від 13.02.2018 року ПП «ВЛАД» повідомили [PERSON], що станом на 13.02.2018 року відсутні правові підстави для розірвання договору оренди землі від 31.05.2007 року. Вказаний лист вручено [PERSON] 17.02.2018 року (а.с.22-24). 19.04.2018 року ПП «ВЛАД» направлено на адресу [PERSON] лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі №35 від 11.04.2018 року до якого додано проект додаткової угоди про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки від 31.05.2007 року та внесення змін до нього, що підтверджується фіскальним чеком та описом вкладення до цінного листа, проте поштове відправлення повернуто відправнику «за закінченням терміну зберігання» (а.с.25-29). Інформаційна довідка з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження обєктів нерухомого майна щодо обєкта нерухомого майна №149168136 від 12.12.2018 року свідчить, що [PERSON] є власником земельної ділянки кадастровий номер 3522584500:02:000:0423, загальною площею 4,4283 га., що розташована на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області, призначеної для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, а також про реєстрацію іншого речового права, а саме 03.12.2018 року між [PERSON] і ФГ [PERSON] укладено договір оренди землі щодо вказаної земельної ділянки строком на 49 років із дня державної реєстрації права оренди (а.с.30). Ухвалою Кіровоградського районного суду Кіровоградської області від 20.08.2018 року відкрито провадження по справі №390/1312/18 (провадження №2/390/763/18) за позовом ПП «Влад» до [PERSON] про визнання поновленим договору оренди землі (а.с.31-32). Довідка №5 від 15.01.2019 року, видана ПП «ВЛАД», свідчить, що [PERSON], згідно договору оренди від 31.05.2007 року нараховано за 2018 рік орендну плату, а також утримано податки та збори, орендна плата не отримана (а.с.49). Листом №81 від 11.12.2018 року ПП «ВЛАД» повідомлено [PERSON], що згідно пункту 4.5 договору оренди землі від 31.05.2007 року кінцевий розрахунок по орендній платі проводиться до завершення поточного календарного року, а також повідомлено про необхідність зявитися до бухгалтерії підприємства та вказано контактний телефон касира, проте поштове відправлення повернуто відправнику «за закінченням строку зберігання» (а.с.50-51). 03.12.2018 року між [PERSON] і Фермерським господарством [PERSON] укладено договір оренди землі, згідно якого [PERSON] передав ФГ [PERSON] в оренду строком на 49 років, починаючи з дати державної реєстрації права оренди, земельну ділянку кадастровий номер 3522584500:02:000:0423, загальною площею 4,4283 га., для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Могутненської сільської ради Кіровоградського району Кіровоградської області (а.с.67-78). Статтями 12, 13, 81, 89 ЦПК України передбачено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Збирання доказів у цивільних справах не є обовязком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, обєктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Відповідно ст.124 ч.4 ЗК України передача в оренду земельних ділянок, які перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем. Згідно ст.ст.626 ч.1, 627 ч.1 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обовязків; сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Статтею 792 ч.2 ЦК України передбачено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України «Про оренду землі» визначаються умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, зокрема стаття 33 Закону фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди. Відповідно частин першої п'ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обовязки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобовязаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Тобто реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України «Про оренду землі», можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та строків і наявності волевиявлення сторін. Отже, для застосування частини першої статті 33 Закону України «Про оренду землі» та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього Закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення. Викладені вище положення узгоджуються з приписами ст.777 ч.1 ЦК України, якою передбачено, що наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі: у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Частинами восьмою, одинадцятою статті 33 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Матеріали справи свідчать, що ПП «ВЛАД» належним чином виконували зобов'язання за договором оренди земельної ділянки від 31.05.2007 року без порушення умов зазначеного договору та повідомили у строк, передбачений частиною другою статті 33 Закону України «Про оренду землі» та пунктом 3.7 Договору, [PERSON] про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк і надали проект додаткової угоди, продовжують користуватись земельною ділянкою, орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди, що підтверджено наведеними вище доказами. Відповідачами будь-яких доказів, які спростовують вказане вище суду не надано. [PERSON] звернувся до ПП «ВЛАД» із листом від 08.02.2018 року в якому просив скріпити печаткою та надіслати Угоду про розірвання Договору. Відповідно ст.ст.31-32 Закону України «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін; на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом; розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором; на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обовязків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. Пунктом 3.2 Договору оренди землі від 31.05.2007 року передбачено, що договір може бути розірвано за взаємною згодою сторін, або на вимогу однієї зі сторін достроково за рішенням суду, у разі невиконання іншою стороною своїх зобовязань по договору, а також у разі випадкового знищення чи пошкодження обєкта оренди, яке буде суттєво перешкоджати передбаченому договором використанню земельної ділянки. Як вбачається з листа [PERSON] від 08.02.2018 року останній не вказує конкретні підстави розірвання договору оренди землі чи будь-яке обґрунтування, що дає можливість витлумачити наявність спору між сторонами та його предмет, а тому вказаний лист суд не розцінює, як відмову позивача від пролонгації договору оренди з ПП «ВЛАД», про що вказано в поясненнях суду представником відповідачів, а розцінює саме як пропозицію розірвати договір оренди виходячи з тексту листа. Із відповіді, яка надана ПП «ВЛАД» на вказаний лист вбачається, що підстави для розірвання договору оренди відсутні. Після цього, [PERSON] не звертався до суду з позовом про розірвання договору, як це передбачено ст.31 Закону України «Про оренду землі» та п.3.2 Договору оренди землі від 31.05.2007 року. Відповідно ст.203 ч.1 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Згідно ст.215 ч.1 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Аналіз наведених вище норм свідчить, що законодавець закріпив переважне право наймача (орендаря), який належно виконує свої обовязки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачив певну процедуру реалізації цього права. Права наймача (орендаря), що встановлені статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі» є переважними, тобто за своєю правовою природою вони є привілеями носія таких прав, який має перевагу на укладення відповідних договорів перед третіми особами. За відсутності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі з попереднім добросовісним орендарем і за відсутності попереднього повідомлення останнього щодо наміру укладення нового договору оренди з новим орендарем, право особи на реалізацію переважного права, що передбачено статтею 777 ЦК України та статтею 33 Закону України «Про оренду землі», буде порушено, а така поведінка орендодавця відносно попереднього орендаря буде недобросовісною. Укладаючи оскаржуваний договір оренди землі від 03.12.2018 року [PERSON] не дотримано згаданих вище вимог ст.33 Закону України «Про оренду землі» та ст.777 ЦК України, а тому зміст оскаржуваного договору, який укладено відповідачами, порушує право позивача та суперечить вказаним вимог законів, отже є підстави визнати його недійсним. Відповідно ст.141 ЦПК України судові витрати підлягають стягненню з відповідачів.

Outcome: approved