Jurisdiction: civil
Date: 2021-06-06 00:00:00

Позивач СФГ «Вєтров» звернувся до суду із вказаним позовом, у якому просив визнати укладеною додаткову угоду від 08.08.2018 року до договору оренди землі від 25.06.2012 року, зареєстрованого 02.11.2012 року за №652500004000937 у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі Херсонської області, укладеного між СФГ «Вєтров» та [PERSON] , на умовах, зазначених в додатковій угоді. На обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що 25.06.2012 року між СФГ «Вєтров» та [PERSON] було укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років, який було зареєстровано 02.11.2012 року за №652500004000937 у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі Херсонської області. За вказаним Договором в оренду була передана земельна ділянка, що належить [PERSON] на підставі державного акта серії ХС №069690, кадастровий номер 6525086000:06:027:0026 площею 7,9227 га. Наприкінці липня 2018 року позивачу стало відомо про те, що [PERSON] набула право власності на земельну ділянку в порядку спадкування після [PERSON] , яка померла [INFO] . 08.08.2018 року СФГ «Вєтров» направив лист-повідомлення [PERSON] , в якому повідомив про намір скористатися переважним правом та запропонував укласти (поновити) договір оренди земельної ділянки на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору оренди землі. У зв`язку з тим, що заперечень у встановлений законом строк від орендодавця не надходило, після закінчення строку дії договору СФГ «Вєтров» продовжував користуватися земельною ділянкою (обробляв та засівав). На теперішній час земельна ділянка фактично перебуває у володінні позивача, акт приймання-передачі земельної ділянки сторонами не підписувався. Більш того, відповідач не пропонував позивачу підписати такий акт. Оскільки проект додаткової угоди про поновлення Договору оренди землі не було підписано відповідачем, як того вимагають положення частини 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», позивач вважає своє право оренди земельної ділянки на теперішній час невизнаним. Ухвалою від 10.02.2021 року відкрито загальне позовне провадження у справі за позовом СФГ «Вєтров» до [PERSON] про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, призначено підготовче засідання. У підготовче засідання представник позивача [PERSON] надав до суду заяву про збільшення позовних вимог пунктом 3 наступного змісту: «Скасувати державну реєстрацію права оренди Фермерського господарства «Санрайс» (код ЄДРПОУ 31369403) на земельну ділянку площею 7,9227 га з кадастровим номером 6525086000:06:027:0026, обґрунтовуючи тим, що після направлення позивачем проекту додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки, йому стало відомо, що відповідач, не надаючи заперечень проти поновлення договору у передбачений законом строк, уклала новий договір оренди цієї ж земельної ділянки з Фермерським господарством «Санрайс», який було зареєстровано 29.08.2018 року, номер запису про інше речове право 27687558. У разі задоволення вимог про визнання додаткової угоди до договору оренди укладеною має тягнути відповідні наслідки стосовно записів в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, крім того, наявність вказаного запису, позбавляє позивача поновити договір із відповідачем. Зазначена заява також містила клопотання про залучення до участі у справі в якості третіх осіб, що не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: державного реєстратора Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Ковша Максима Володимировича та Фермерське господарство «Сайнрайс». Крім того, відповідачем було подано клопотання про закриття провадження у справі, оскільки у іншій справі №664/3346/18 за позовом СФГ «Вєтров» до [PERSON] про визнання поновленим договору оренди землі наявне рішення суду, яке набуло законної сили 11.02.2020 року, а саме ухвалою Херсонського апеляційного суду від 11.02.2020 року, якою зафіксовано відмову позивача від позову та закрито провадження у справі. Представник відповідача надав відзив, відповідно до якого позовні вимоги не визнав, зазначаючи при цьому, що позивач звернувся до відповідачки несвоєчасно, а укладення відповідачкою нового договору оренди з ФГ «Санрайс» свідчить про відмову в поновленні договору оренди з позивачем. Також зазначив, що позивач не звертався до орендодавця [PERSON] за її життя з пропозицією щодо поновлення договору оренди. Ухвалою від 21.04.2021 року прийнято заяву представника позивача про збільшення позовних вимог у справі, залучено до участі у справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача: державного реєстратора Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Ковша М.В. та Фермерське господарство «Санрайс», відмовлено у задоволенні клопотання представника відповідача про закриття провадження у справі, закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. ФГ «Санрайс», що залучене до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, вважає, що позовні вимоги СФГ «Вєтров» є необґрунтованими, оскільки між ним та відповідачкою було укладено договір оренди земельної ділянки за відсутності іншого договору оренди, і що цей договір належним чином виконується, зокрема ФГ «Санрайс» сплачує орендну плату та земельний податок. На даний час ФГ «Санрайс» є належним орендарем належної відповідачу земельної ділянки. Державний реєстратор Милівської сільської ради Бериславського району Херсонської області Ковш Максим Володимирович, що залучений до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, в судове засідання не з`явився, про розгляд справи належним чином повідомлений, про причини своєї неявки суд не повідомив, правом надати письмові пояснення не скористався. Неявка вказаної особи не перешкоджає розгляду справи. Представники позивача в судовому засіданні позовні вимоги підтримали з підстав, зазначених у позовній заяві. Представник відповідача в судовому засіданні надав пояснення, що відповідають змісту поданого відзиву, факт отримання відповідачкою листа СФГ «Вєтров» від 08.08.2018 року з проектом додаткової угоди не заперечив, але зазначив, що його подано після спливу одного місяця з дня закінчення строку дії договору. Також визнав той факт, що відповідачка не направляла позивачу повідомлення про вступ у спадщину після померлої [PERSON] . Окрім того зазначив, що у липні 2018 року відповідачка звернулася до директора СФГ «Вєтров» з питанням щодо орендної плати за земельну ділянку. Представник третьої особи ФГ «Санрайс» в судовому засіданні надав пояснення, що відповідають змісту поданих пояснень на позов. Заслухавши пояснення, дослідивши письмові докази, суд приходить до висновку, що позовні вимоги підлягають задоволенню з таких підстав. Судом встановлено, що 25.06.2012 року між СФГ «Вєтров», як орендарем, та [PERSON] , як орендодавцем, було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець передав орендарю у платне користування належну йому на праві власності земельну ділянку площею 7,9227 га, що розташована на території Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області, строком на п`ять років, починаючи від дня його державної реєстрації. Державну реєстрацію Договору проведено 02.11.2012 року. Відповідачка відповідно до свідоцтва про право на спадщину НМТ 944454 №2010 від 19.12.2017 року, виданого приватним нотаріусом Олешківського районного нотаріального округу Херсонської області Красновою Н.В., стала власницею земельної ділянки площею 7,9227 га, що розташована на території Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки 6525086000:06:027:0026. Судом також встановлено, що у липні 2018 відповідачка звернулася до директора СФГ «Вєтров» з питанням щодо орендної плати за земельну ділянку, у зв`язку з чим позивач дізнався про перехід права власності на земельну ділянку від [PERSON] до відповідачки в порядку спадкування, що вбачається зі змісту позовної заяви та визнано відповідачкою. Відповідачка не повідомила позивача про перехід права власності на земельну ділянку у порядку, передбаченому статтею 148-1 Земельного кодексу України. 08.08.2018 року позивач направив відповідачці лист-повідомлення, в якому повідомив про намір скористатися переважним правом укладення договору оренди на новий строк та запропонував укласти (поновити) договір оренди земельної ділянки на новий строк, додавши проект додаткової угоди. 20.08.2018 року між відповідачкою та ФГ «Санрайс» було укладено договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 7,9227 га, що розташована на території Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області, кадастровий номер земельної ділянки 6525086000:06:027:0026, який 29.08.2018 року було зареєстровано Милівською сільською радою Бериславського району. Відповідно до ч.2 ст.81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Згідно з ч.3 ст.83 ЦПК України відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи. Встановлені судом обставини підтверджується письмовими доказами: копією договору оренди земельної ділянки від 25.06.2012 року, зареєстрованого 02.11.2012 року за №652500004000937 у відділі Держкомзему у Цюрупинському районі Херсонської області, листом-повідомленням від 08.08.2018 року, копією додаткової угоди від 08.08.2018 року, договором оренди від 20.08.2018 року, актом приймання-передачі від 20.08.2020 року, інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно №199780704 від 11.02.2020 року. Зазначені докази суд визнає належними, допустимими, достовірними, такими, що подані особами, що беруть участь у справі, у встановлений законом строк, а тому враховує їх на підтвердження вказаних фактичних обставин. Законом України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору. Стаття 33 Закону України «Про оренду землі» (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) має назву «Поновлення договору оренди землі» та передбачає, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. У разі смерті орендодавця перебіг строків, визначених частинами другою, п`ятою, шостою, восьмою цієї статті, зупиняється до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку. З дня, коли орендарю стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця або територіальної громади, перебіг зазначених строків продовжується з урахуванням строку, що минув до їх зупинення. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. Згідно з положеннями статті 148-1 Земельного кодексу України до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов`язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки. Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку. Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 22 вересня 2020 року у справі №159/5756/18 зазначає, що аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України «Про оренду землі» було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття «переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі», використовуючи конструкцію «поновлення договору оренди землі» як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладення орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України «Про оренду землі»). У разі, якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України «Про оренду землі»). При цьому додаткова угода про поновлення договору оренди землі має бути укладена в обов`язковому порядку, а за наявності відмови чи ухилення орендодавця від її укладення після дотримання усіх перелічених вище умов - орендар може оскаржити такі дії орендодавця в судовому порядку. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі». І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Враховуючи те, що відповідачка, набувши право власності на земельну ділянку, не виконала свого обов`язку щодо повідомлення орендаря про це у спосіб та протягом строків, що передбачені ст.148-1 ЗК України, і що перебіг строків, визначених частинами 2, 5, 6, 8 статті 33 Закону України «Про оренду землі», були зупинені до моменту повідомлення орендаря про перехід права власності на земельну ділянку та продовжені з дня, коли позивачу стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця (липень 2018 року), позивач, направивши 08.08.2018 року лист-повідомлення [PERSON] про намір скористатися переважним правом та пропозицію укласти (поновити) договір оренди земельної ділянки на новий строк, а також проект додаткової угоди до договору оренди землі), належним чином виконав вимоги ч.ч.2-4 ст.33 Закону України «Про оренду землі». Оскільки строк дії договору оренди від 25.06.2012 року становить п`ять років з моменту його державної реєстрації, договір діє до 02.11.2017 року, так як державну реєстрацію проведено 02.11.2012 року. За змістом договору оренди, після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за два місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8 Договору). Оскільки [PERSON] померла [INFO] , строк для повідомлення про намір поновити договір позивачем на новий строк зупинився 07.03.2017 року, і наприкінці липня 2018 року цей строк було продовжено, коли позивач дізнався про перехід права власності на орендовану земельну ділянку. Таким чином, позивач не пропустив встановлений договором строк для звернення до відповідачки з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, направивши відповідний лист 08.08.2018 року з проектом додаткової угоди. Отже, позивачем як орендарем виконано дії, передбачені ст.33 Закону України «Про оренду землі», при цьому, він продовжував обробляти та засівати орендовану земельну ділянку, оскільки акт приймання-передачі земельної ділянки сторонами не складався. Відповідно до позиції, сформованої Конституційним Судом України у Рішенні від 11 жовтня 2005 року №8-рп/2005, правова передбачуваність та правова визначеність необхідні для того, щоб учасники відповідних правовідносин мали можливість завбачати наслідки своїх дій і бути впевненими у своїх законних очікуваннях, що набуте ними на підставі чинного законодавства право, його зміст та обсяг буде ними реалізовано, тобто набуте право не може бути скасоване, звужене (абзац третій пункт 4 мотивувальної частини). Таким чином, позивач мав законні очікування на поновлення дії договору оренди землі шляхом укладання додаткової угоди, оскільки дотримав належної процедури такого поновлення. Для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України «Про оренду землі», необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди. Зазначене узгоджується з правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц (провадження №14-65цс18). Відповідачем, в свою чергу, не доведено, що ним у місячний строк з дня отримання від СФГ «Вєтров» листа з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини повідомлено про прийняте рішення, а отже, таку поведінку відповідача слід кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, відповідно, позивач вправі розраховувати, що договір оренди поновлено ще на п`ять років. За таких обставин право оренди позивача належної відповідачу земельної ділянки на теперішній час є невизнаним самим відповідачем, що розпорядився нею шляхом передачі в оренду третій особі, та третьою особою ФГ «Санрайс». Разом з тим зазначені третьою особою ФГ «Санрайс» обставини про те, що ним сплачується орендна плата за новим договором оренди та земельний податок, не мають значення на для вирішення спору. Належним способом захисту невизнаного права є визнання укладеною додаткової угоди від 08.08.2018 року до договору оренди землі від 25.06.2012 року про продовження строку дії договору зі скасуванням державної реєстрації права оренди ФГ «Санрайс», оскільки таку державну реєстрацію було проведено з порушенням прав СФГ «Вєтров» як дійсного орендаря належної відповідачу земельної ділянки. Судові витрати, що складаються з витрат по сплаті судового збору в сумі 4204,00 грн., понесені позивачем, відповідно до ч.1 ст.141 ЦПК України підлягають стягненню з відповідача, оскільки позовні вимоги СФГ «Вєтров» задоволено у повному обсязі. На підставі викладеного,

Outcome: approved