Jurisdiction: civil
Date: 2019-01-13 00:00:00

Позивач просить суд стягнути з відповідача заборгованість по орендній платі за період з 14.09.2017р. по 22.12.2017р. в сумі 18150 грн. - за три місяці 9 днів оренди з розрахунку місячної орендної плати 5500 грн. згідно п. 4.1. договору оренди від 14.07.2017р., укладеного між ним (орендодавцем) і відповідачкою (орендарем), предмет оренди: квартира за адресою [ADDRESS]; а також просить стягнути з відповідачки за умовами вказаного договору оренди (п.6.1., абз.5) на відшкодування шкоди 6100грн., дана шкода заподіяна орендарем пошкодженням майна в орендованій квартирі, а саме: був розбитий склопакет у балконних дверях, заміна якого коштувала 2100грн.; затерта фарба на стінах, відновлювальний ремонт став 3000грн.; зламана пральна машина, ремонт якої складатиме 1000грн. Відповідач позов не визнала, подала відзив, у якому послалась на те, що орендну плату виплачувала своєчасно, передаючи безпосередньо позивачу гроші у розмірі місячної орендної плати, письмових документів при цьому позивач не видавав, посилаючись на довірливі стосунки і відсутність необхідності в таких формальностях; 20.12.2017 р. вона повідомила про намір розірвати договір оренди у зв'язку з сімейними обставинами, 22.12.2017р. позивач став вимагати від неї орендну плату за наступний місяць, оскільки вона не попередила про розірвання договору завчасно, на що відповідач відмовилась, посилаючись на те, що при укладенні договору вона наперед сплатила орендну плату за останній місяць, тоді ж передала позивачу ключі і звільнила квартиру. В іншій частині позов вважає недоведеним. У відповіді на відзив позивач послався на те, що відповідачка не надала письмових доказів на підтвердження факту сплати; послався на необхідність дотримання умов договору, на обов'язок орендаря щомісячно сплачувати орендну плату; в період з 15 по 20 грудня 2017р. він систематично телефонував відповідачці і просив розрахуватись або звільнити квартиру; 20.12.2017р. він відвідав квартиру, виявив розбите скло у балконних дверях, затерті стіни в кімнаті та зламану пральну машину; 21.12.2017р. відповідачка двері не відчинила, 23.12.2017р. він разом з брокером [PERSON] і свідком [PERSON] склали акт огляду квартири та зафіксували виявлені пошкодження. Позивач у судовому засіданні позов підтримав, пояснив, що при укладенні договору відповідачка йому сплатила орендну плату за два місяці наперед, після того жодного разу відповідач орендну плату не сплачувала, посилаючись на тимчасову відсутність коштів і обіцяючи сплатити пізніше; 22.12.2017р. відповідачка виїхала з квартири, заборгованість по орендній платі не сплатила, на дзвінки перестала відповідати; під час оренди відповідачкою було розбите скло у балконних дверях, заміну якого він здійснив за власний рахунок, була затерта фарба на стінах, він виконав відновлювальний ремонт за власні кошти, і була зламана пральна машина. Відповідач в судовому засіданні пояснила, що відсутня заборгованість по орендній платі, що вона орендну плату сплатила при укладенні договору в липні 2017р. за два місяці (перший і останній), після того вона двічі 14.08.2017р. і 14.10.2017р. разом з свідком привозила в офіс позивачу і передавала йому грошової кошти: кожного разу за два місяці, один раз відмінусувавши від платежу за загальною домовленістю вартість купленої нею шафи 2900грн. (яка залишилась в квартирі позивача); при звільненні квартири був присутній позивач, вона просила повернути раніше сплачену оренду за останній місяць, але позивач відмовив повернути, посилаючись на умови договору. З приводу шкоди позов також не визнала, спочатку пояснила, що скло в балконних дверях було цілим на день виїзду з квартири, у подальшому визнала, що під час оренди було розбито скло у балконних дверях, які закрились від протягу, причиною вважає неякісний замок, через який відкрило і закрило двері від вітру; не оспорює вартість заміни склопакету, і що дані витрати ніс позивач, а не вона; не визнає пошкодження стін і необхідності ремонту, а вказані позивачем потертості на стінах мали характер звичайного зносу і не вимагали повного відновлювального ремонту, в тому числі перефарбування, і не визнає розмір вказаних позивачем витрат на ремонт; не згодна з тим, що вона зламала пральну машину, яка була зламаною з моменту заселення, і навпаки позивач весь час обіцяв викликати майстра та її відремонтувати. Представник відповідача просив у позові відмовити, посилаючись на надуманість, недоведеність і безпідставність позовних вимог. Згідно Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно - позивач є власником квартири за адресою [ADDRESS] Договір оренди вказаної однокімнатної квартири від 14.07.2017р., орендодавець [PERSON], орендар - [PERSON]; згідно договору - п.3.1. - термін оренди - півроку з моменту підписання договору. п.3.2- якщо жодна сторона в 14 днів до закінчення договору не виявить намір його розірвати, договір автоматично пролонгується ще на півроку. П.3.3- термін договору може бути скорочений лише за згодою сторін. П.3.4- орендар має право відмовитись від договору , попередивши орендодавця в термін один (одиниця виміру не вказана), при цьому сплачена наперед орендна плата орендареві не повертається. П.4.1- розмір орендної плати в місяць складає 5500грн.. п.4.2- орендна плата сплачується в готівковому порядку наперед 15-го числа кожного місяця в розмірі, не меншому, ніж вказано в п.4.1. п.4.3. орендар сплачує на момент підписання договору орендну плату за 2 місяці авансом - 11000грн. за перший та останній місяці. П.7.3. - у разі прострочення сплати терміном два тижні орендар звільняє об'єкт, що орендується, сплативши попередньо орендну плату та комунальні послуги; п.8.2 орендодавець має право вимагати дострокового розірвання договору, якщо орендар не вніс орендної плати протягом 2 тижнів з дня закінчення строку платежу; згідно п. 6.1- орендар і члени сім'ї зобов'язані дбайливо ставитись до найманого об'єкту. Утримувати об'єкт у повній справності, …за власний рахунок усувати несправності та поломки комунікацій. Якщо несправності та поломки виникли не з вини орендаря, а вартість робіт перевищує 50грн., витрати по їх усуненню бере на себе орендодавець. ; нести відповідальність за все майно, яке передане в оренду, та тримати його у належному санітарному стані. У випадку пошкодження майна з вини орендаря він зобов'язаний відновити це майно в попередній стан або компенсувати матеріал та вартість робіт по усуненню цих недоліків. На підтвердження завдання шкоди та її розміру позивач подав такі докази: Договір від 15.01.2018р. між ним як замовником і виконавцем ТОВ «Акорд» на виготовлення метало пластикової конструкції (заміна склопакету) за адресою [ADDRESS] вартість 2100грн.; виписка з ЄДРПОУ про ФОП [PERSON], основний вид діяльності: роздрібна торгівля невживаними товарами в спеціалізованих магазинах; товарний чек б/н від 28.12.2017р. (saten, Fugen, грунт, фарба колорит, фарба сніжка, фарба для стелі), сума: 3000грн. акт огляду квартири [ADDRESS] (додаток до договору оренди від 14.07.2017р.), датований 23.12.2017р., складений і підписаний орендодавцем [PERSON], свідками [PERSON], [PERSON], згідно акту: в квартирі виявлені наступні пошкодження: розбите балконне скло, вартість 2100грн., затерта фарба на стінах, сума ремонту склала 3000грн., зламана пральна машина, вартість ремонту 1000грн., всього 6100грн.; два фотознімки тріснутого скла; а також скріншот з мобільного телефону, мессиджі від 20 грудня, адресовані абоненту «квартирант 205 Таня» зі змістом: «За годину все відключаю. Протягом години гроші або ключі. Подаю до суду. Я так це не залишу. Прожили так платіть.». Відповідач у якості доказу заявила свідка. Свідок [PERSON], друг відповідачки, суду пояснив, що при укладенні договору оренди він був присутній і тоді ж відповідачка передала позивачу орендну плату за два місяці 11000грн. і комісійні ріелтору у сумі 2750грн. Приблизно через два тижні після укладення договору і вселення у квартиру відповідачка купляла шафу за 2500-2900грн., він допомагав привезти і занести до квартири; зі слів відповідачки у якості компенсації за шафу вона мала сплачувати орендну плату меншою на 500грн. Після того він двічі у визначені договором дати для оплати (в серпні і в жовтні 2017року) їздив з відповідачкою до офісу позивача і відповідачка у його присутності передавала позивачу орендну плату. Приблизно 19.12.2017р. він допомагав відповідачці вивозити її речі з квартири. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК України та ч. 1 ст. 810 ЦК України, за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Згідно ст. 158 ЖК України - наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, відповідно до договору найму жилого приміщення. Ч.1 ст.762 ЦК передбачено, що за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Згідно ч. 1, 3 ст. 820 ЦК України, розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму. Згідно ч.1 ст.825 ЦК наймач має право у будь-який час відмовитись від договору найму, письмового попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Згідно ч.2 - договір найму може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у випадках, зокрема, невнесення орендної плати - при короткостроковому договорі - понад два рази. Згідно ст. 526 ЦК України зобов'язання мають виконуватись належним чином відповідно до умов договору та закону. Щодо оплати оренди житла, то суд, аналізуючи докази у їх сукупності та умови укладеного між сторонами договору оренди, дійшов таких висновків: Факт сплати при укладенні договору оренди орендної плати за два місяці підтверджений умовами договору, показаннями свідка і визнається позивачем. Позивач пояснив, що відповідачка не платила оренду після 14.09.2017р. і постійно перепрошувалась у терміні сплати; свідок підтвердив два факти сплати орендної плати (в серпні 2017р. і в жовтні 2017р.); відповідач також стверджувала про два випадки сплати, обидва у присутності свідка. За умовами договору черговий після укладення договору платіж відповідач повинна була сплатити не пізніше 15.08.2017р. - плата за наступний місяць оренди, тобто за період з 15.08.2017р. по 14.09.2017р. в сумі 5500грн.; після чого всі наступні платежі за оренду житла відповідач повинна була сплачувати, відповідно, 15.09.2017р., 15.10.2017р., 15.11.2017р. (за оренду з 15.11.2017р. по 14.12.2017р.), а орендна плата за останній (згідно умов договору, укладеного на 6 місяців) місяць оренди житла з 15.12.2017р. по 14.01.2018р., була сплачена орендарем (згідно умов договору) при його укладенні, тобто 14.07.2017р. в сумі 5500грн. Проаналізувавши у сукупності пояснення відповідача, позивача, показання свідка і умови договору в частині, в якій докази узгоджуються між собою, суд вважає встановленим, що орендна плата відповідачем сплачена в серпні 2017р. і в жовтні 2017р., тобто орендна плата після укладення договору оренди відповідачем внесена двічі за два місяці оренди, тобто за період оренди по 15.10.2017р. включно. В цьому сенсі аргумент відповідача, що підтвердженням своєчасної сплати орендної плати за вказаний період є й те, що у наступних місяцях орендодавець не мав претензій до орендаря з приводу орендної плати, - суд знаходить слушним, враховуючи незастосування позивачем умов договору, передбачених пунктом 7.3 і пунктом 8.2. (Застосування даних умов договору і своєчасне пред'явлення вимоги про звільнення орендованого приміщення було б логічним у тому разі, якби орендар не сплачував чергові платежі протягом понад два місяці підряд). Посилання позивача на відсутність у відповідача письмових доказів такої оплати на думку суду не спростовує встановленого судом факту виконання умов договору відповідачем в цій частині, враховуючи природу та зміст договору, довірливі на той час стосунки між сторонами, той факт, що самими умовами договору не було передбачено підтвердження платежів розписками чи іншими письмовими документами; також підтвердженням саме такого порядку і способу оплати є і факт відсутності розписки про отримання орендодавцем першої орендної плати в сумі 11000грн. в липні 2017р. та плати в серпні 2017р. (тобто в періоді, який сам позивач не заперечує), а також відсутність письмової претензії орендодавця орендарю з приводу сплати прострочених платежів у вказаний період, - що у своїй сукупності свідчить про досягнення сторонами при укладенні договору згоди щодо порядку оплати без підтвердження письмовими документами. Суд також використовує принцип тлумачення умов договору «на користь сторони, проти якої встановлена умова договору», і принцип презумпції добросовісності, і тому суд виходить з того, що умови договору вважаються виконаними належним чином, якщо не встановлено інше. Для зарахування вартості шафи, нібито купленої відповідачем в рахунок орендної плати, суд підстав не вбачає, виходячи з відсутності належних і достатніх доказів на підтвердження даної обставини і самої наявності такої домовленості між сторонами договору. Таким чином, суд виходить з того, що орендна плата сплачена відповідачем: за перший місяць оренди сплачено нею при укладенні договору; за останній шостий місяць оренди (15.12.2017р.- 14.01.2018р.) орендна плата сплачена також при укладенні договору; у подальшому сплачено орендну плату за другий та третій місяці оренди; платіж у жовтні 2017р. слід вважати простроченим платежем за оренду в минулому щодо сплати місяці (по 14.10.2017р.); 14.11.2017р. та 14.12.2017р. чергових платежів орендар не здійснювала, чого сама не заперечувала. Ствердження відповідача, що у серпні вона внесла орендну плату за два місяці наперед, суд вважає нелогічним і таким, що суперечить умовам договору, воно нічим не підтверджено, оспорюється позивачем, тому до уваги не береться. Таким чином, відповідачем не сплачена орендна плата за четвертий і п'ятий місяці оренди. Дана сума становить 11000грн. (5500х2), і дана сума підлягає стягненню з відповідача на користь позивача згідно умов договору оренди. Сам той факт, що орендар, оплативши останній шостий місяць оренди наперед, (що відповідає умовам договору), звільнив жиле приміщення до закінчення строку оренди відповідно до договору, - не є підставою для зарахування даної суми в рахунок оплати попереднього (четвертого чи п'ятого місяця оренди), і не є підставою для повернення орендарю орендодавцем цієї орендної плати або її невикористаної частини, враховуючи умови договору, зокрема, п.3.4- згідно якого орендар має право відмовитись від договору, попередивши орендодавця в термін один місяць і при цьому сплачена наперед орендна плата орендареві не повертається; такі умови договору не суперечать вимогам закону, зокрема ст.815 ЦК України. Оскільки у даному випадку орендар не повідомив про дострокове припинення договору оренди, то це дає підстави орендодавцю утримати вказану суму у себе. Таким чином, вимоги в цій частині суд задовольняє частково. Щодо відшкодування завданої орендарем шкоди, то суд виходить з наступного: Згідно ст.815 ЦК наймач житла зобов'язаний підтримувати його у належному стані, забезпечувати збереження житла, своєчасно вносити орендну плату , за комунальні послуги, якщо інше не передбачено договором. Згідно ст.779 ЦК наймач зобов'язаний усунути погіршення речі, що сталось з його вини. Згідно ст.785 ЦК у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцю річ у стані, в якому вона була одержана. За загальним правилом умов покладення відповідальності за шкоду, завдану майну особи, застосовним і в договірних правовідносинах, наявність шкоди і її розмір має довести особа, що претендує на відшкодування, а відсутність вини має довести заподіювач шкоди. Для випадку заподіяння шкоди орендарем житла його власнику саме відповідач повинен довести, що шкода сталась не з його вини, не внаслідок користування орендованим майном. Виходячи з наданих доказів, позивач довів завдану його майну шкоду в частині пошкодження скла у дверях. Суд, враховуючи характер пошкодження, погоджується з тим, що воно виникло при експлуатації орендованого майна, внаслідок його недбалого або необережного використання; відповідач не довела того, що шкода виникла з підстав, від неї незалежних (зокрема, неякісність майна, скриті недоліки, непереборна сила, тощо), в тому числі і тих обставин, про які вона зазначає. Відновлення пошкодженого майна коштувало позивачу 2100грн.; дана сума судом визнається логічною і адекватною, крім того відповідач не оспорює понесення даних витрат позивачем і сам розмір даних витрат. Дана сума підлягає стягненню з відповідача. Щодо пошкодження пральної машини, то позивач не довів як самого факту її пошкодження (та/або передання орендарю у справному вигляді), так і того, що дане майно було пошкоджено орендарем в процесі його використання. Крім того, позивач не довів розміру шкоди і не довів понесення ним вказаних витрат (які - з його слів - він очікує). Тому в цій частині вимог слід відмовити. Щодо витрат на відновлювальний ремонт приміщення, то так само, суд виходить з того, що позивач не довів завдання такої шкоди приміщенню, яке потребувало її усунення і яке викликало необхідність вказаних позивачем витрат. Вказані позивачем потертості фарби логічно є ознаками звичайного зносу від експлуатації майна; принаймні перевищення такого зносу чи навмисного пошкодження стін орендарем, чи необхідності відновлювального ремонту позивач не довів. Також позивач не довів належними та достатніми доказами обсягу вказаних ним «затертостей», не зафіксував їх у належний спосіб, на кшталт акту, який був би складений фахівцями у даній галузі, тощо. Позивач посилається на акт, складений ним і ріелтором, але даний акт не містить у собі всієї необхідної інформації для висновку про заподіяння шкоди і її розмір. Крім того, позивач не надав належних і безсумнівних доказів на підтвердження його витрат на відновлення приміщення після звільнення його орендарем, а також на підтвердження того, що вказані ним витрати понесені безпосередньо на відновлення даного приміщення, а не іншого. Тому в цій частині вимог суд також відмовляє за їх недоведеністю. Позивач поніс судові витрати: судовий збір704,80грн. З урахуванням того, що позов задовольняється частково, то стягненню з відповідача підлягають судові витрати, пропорційно до розміру задоволених позовних вимог, у відповідності до ст.141 ЦПК України. Виходячи з ціни позову 24250грн., і з розміру задоволених позовних вимог 13100грн., що становить 54% позовних вимог, то підлягає відшкодуванню судовий збір у такій самій пропорції, тобто в розмірі 380,60грн.

Outcome: partial